(1)总则

这份Form 10-Q季度报告是截至2020年3月31日的季度报告。在本季度报告中，“我们”、“我们”、“我们”和“信托”是指万国健康房地产收入信托公司及其子公司。

在这份Form 10-Q的季度报告中，“收入”一词不包括未合并有限责任公司的收入，我们在这些有限责任公司中拥有各种非控股股权，范围从33%至95%。*截至2020年3月31日，我们在以下领域进行了投资五共同拥有的有限责任公司/有限责任公司(包括一家在建的有限责任公司/有限责任公司，计划于2020年底完工)。我们目前采用权益法(见附注5)核算我们应占该等投资的收益/亏损。这些有限责任公司包括在我们以未合并基础上列报的所有期间的合并财务报表中，因为它们不是我们是主要受益者的可变利益实体，我们也不持有控股权。)

本文所包括的简明综合财务报表是由吾等根据证券交易委员会的规则和规定在未经审计的情况下编制的，反映了我们认为为公平呈现中期业绩所必需的所有正常和经常性调整。通常包括在根据美国公认会计原则(美国GAAP)编制的财务报表中的某些信息和脚注披露已根据该等规则和规定予以浓缩或遗漏，尽管我们相信随附的披露足以使所提供的信息不具误导性。建议将这些简明综合财务报表与我们截至2019年12月31日止年度Form 10-K年度报告中包含的综合财务报表及其附注和会计政策一并阅读。

2020年3月，世界卫生组织宣布冠状病毒爆发为大流行，联邦政府宣布冠状病毒为国家紧急状态。我们医院的病人数量三由于冠状病毒，3月下半月，急性护理医院，以及我们可能包括暴徒和门诊护理中心在内的其他医疗保健机构的急救医院大幅减少。我们的三家急性护理医院，可能还有我们的其他医疗机构，患者数量的大幅减少一直持续到2020年4月。

我们相信，冠状病毒对我们租户未来的经营和财务业绩，进而对我们的不利影响，将取决于许多因素，其中大部分超出了我们或我们的租户的控制或预测能力。*这些因素和发展包括但不限于，大流行蔓延的时间和严重程度；我们的医院和其他医疗设施的经营者取消或重新安排的选择性手术的数量，以及接受冠状病毒患者治疗的数量；我们的租户正在采取的措施政府和行政法规的影响，包括旅行禁令和限制、原地避难令或居家令、隔离令、促进社会距离、企业关闭和对商业活动的限制；由于患者普遍担心感染冠状病毒与医疗系统相互作用的风险，我们租户医院和其他医疗设施的病人数量发生变化；刺激措施对医疗行业和我们的租户的影响；宏观经济状况恶化导致的病人数量和付款人结构的变化(包括未参保和未参保人数的增加)。与我们租户的员工和患者所需的用品相关的临床人员的潜在中断以及短缺和中断，包括设备、药品和医疗用品，特别是个人防护设备或PPE；我们的租户与人员配备相关的费用可能会增加, 供应链或其他支出；我们负债的影响以及以可接受的条件为此类债务再融资的能力；冠状病毒大流行导致的金融市场和金融机构业务中断，这可能会影响我们获得资本或增加相关借款成本的能力；以及冠状病毒大流行导致我们物业所在市场国家和地区总体经济状况的变化，包括失业和就业不足水平上升，消费者支出和信心下降。

未来我们医院和租赁给子公司UHS的物业的奖金租金收入可能会大幅下降，因为每家医院的病人数量和收入都继续大幅下降，这种情况一直持续到2020年4月。我们相信，我们某些其他租户经营的基本业务要么暂时完全关闭，要么营业时间大幅减少。*这些因素可能导致我们的一些租户无法或不愿意按当前水平及时向我们支付租金，或寻求修订或终止租约，这反过来将对我们的入住率水平、我们的收入和现金流以及我们的物业价值产生不利影响，并可能导致我们无法或不愿意将我们的股息维持在目前的水平，这反过来又会对我们的入住率水平、我们的收入和现金流以及我们的物业价值产生不利影响，并可能导致我们无法或不愿意将我们的股息维持在当前水平。由于冠状病毒的限制及其对经济的影响，我们可能会遇到准租户减少的情况，这可能会对新租约的数量和现有租约的续约率造成不利影响。这个

(2)与Universal Health Services，Inc.的关系。(“UHS”)和关联方交易

租约：我们于1986年开始运营，从UHS的某些子公司购买物业，并立即将物业租回各自的子公司。大部分租约是在我们开始运营时签订的，并规定了13至15年份最高可达六附加5-一年续订条款。现时的基本租金、租约及续订条款三租赁给UHS子公司的医院设施如下所示。基本租金按月支付，每份租约亦提供额外或奖金租金，该等额外或奖金租金按季度计算及支付，计算方法是将当前季度收入与基准年度的相应季度进行比较。与UHS的子公司签订的三份医院租约由UHS无条件担保，并相互交叉违约。

UHS医院设施租赁产生的综合收入约占22在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月中，每个月占我们合并收入的3%。另外，我们还有十七由我们全资或共同拥有(不包括新建筑)的医疗办公大楼(“MOBS”)或独立的急诊科(“FED”)，包括UHS的子公司的租户。UHS相关租户产生的总收入约占32%和31分别占我们截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月合并收入的1%。

根据我们与UHS若干附属公司之间于1986年12月24日订立的总租约文件(“总租约”)，该文件规管与UHS附属公司的所有医院物业的租约，UHS有权选择按下述租赁条款续订租约，方法是至少向我们发出通知。90在当时的当期任期结束前几天。UHS也有权在租赁条款或任何续订条款结束时以评估的公平市价购买相应的租赁设施。此外，经2006年修订的总租约包括控制权变更条款，根据该条款，如果信托控制权发生变更，UHS有权在发出一个月通知后，按评估的公平市价购买下列三家租赁医院物业中的任何一项或全部物业。此外，UHS有优先购买权：(I)在期间和#年购买相应的租赁设施180在租赁条款以与任何第三方报价相同的价格、条款和条件签订后几天内，或；(Ii)在租赁结束时续签各自租赁设施的租约，并180天后，根据任何第三方报价，租赁期以相同的条款和条件进行。

下表详细介绍了我们的现有租赁条款和续订选项三由UHS的全资子公司经营的急性护理医院：

管理层无法预测与UHS子公司的租约是否会在租赁期结束时续签，这些子公司拥有按现有租赁率或公平市值租赁率续签的选择权，或者我们的任何其他租约。如果租约没有按其当前费率或公平市值租赁率续签，我们将被要求为这些设施寻找其他运营商和/或以可能比目前的租约更不利于我们的条款签订租约。此外，如果UHS的子公司在租赁条款到期后行使购买各自租赁医院或FED设施的选择权，那么与目前根据这些租赁赚取的租赁收入相比，如果我们无法从收到的销售收益中赚取有利的回报率，我们未来的收入可能会减少。

(3)股息

股息：

在2020年第一季度，我们宣布并支付了大约美元的股息9.4百万美元，或$.685每股，这笔钱是在以下日期支付的2020年3月31日。我们宣布并支付了大约#美元的股息。9.3百万美元，或$.675每股，在2019年第一季度。

(四)新建、收购和处置

截至2020年3月31日的三个月：第一个月。

新建：

2019年9月，我们达成了一项协议，根据该协议，我们将拥有95Grayson Properties II L.P.的%非控股所有权权益，该公司将开发、建设、拥有和运营德克萨斯州丹尼森的暴徒Texoma Medical Plaza II。*这群暴徒计划于2020年底完工，将位于德克萨斯医疗中心(Texoma Medical Center)的校园内，这是一家由UHS的全资子公司拥有和运营的医院。10-与UHS的全资附属公司签订为期一年的MASTER FLEX租约40,000可出租平方英尺，代表超过50暴徒可出租平方英尺的%。*主FLEX租赁承诺在以下情况下执行第三方租约时可能会减少20,000三层楼高的暴徒的一楼和二楼的可出租平方英尺，以及20,000三楼可出租的平方英尺。2020年4月，一个新的，122与第三方租户完全签订了一个月的租约，租期约为26,000暴徒一楼的可租平方英尺。结果，MASTER FLEX租赁承诺减少到20,000暴徒三楼可出租的平方英尺。在这份新租约生效后，61暴徒可租平方英尺的%是根据租赁协议的(包括剩余的主租赁空间)。*我们已经承诺投资高达$17.9用于开发和建设这群暴徒的股权或成员贷款为100万英镑，如果在该房产上发放第三方建设贷款，这笔贷款可能会减少，并已投资约$4.0截至2020年3月31日的百万美元(包括2020年3月31日的应计成本)。*我们根据权益法在非合并基础上对这个LP进行会计处理，因为它不是可变利益实体，我们也没有控股权。

2019年7月，我们的全资子公司得梅因医疗地产有限责任公司(Des Moines Medical Properties，LLC)达成协议，新建并租赁一家位于爱荷华州克莱夫(Clive)的新建行为健康护理医院。20-多年与五10与克莱夫行为健康有限责任公司(Clive Behavional Health，LLC)执行了为期一年的续签选择权，克莱夫行为健康有限责任公司是UHS和爱荷华州天主教健康倡议公司(d/b/a Mercy One Des Moines Medical Center)的合资企业。为此，我们聘请了UHS的全资子公司担任项目经理，总费用约为$。750,000，预计在2020年底或2021年初完成。医院租约将在入住证签发后开始。这项工程的大约费用估计为#美元。37.5百万元，最初的年租金估计约为$。2.7百万美元。我们已经投资了大约美元。11.5截至2020年3月31日，该医院的土地和开发建设成本(包括2020年3月31日的应计成本)为100万美元。

收购：

有不是的2020年前三个月的收购。  

处置：第一次，第二次，第二次

有不是的2020年前三个月的处置情况。

截至2019年3月31日的三个月：

收购：

有不是的2019年前三个月的收购。

处置：

有不是的2019年前三个月的处置。

(5)股权关联企业财务信息汇总

根据美国GAAP和有关投资和房地产企业会计的指导方针，我们使用权益会计方法对我们在有限责任公司/有限责任公司的未合并投资进行会计处理。这些投资中的第三方成员在以下问题上拥有平等的投票权：(I)剥离财产；(Ii)年度预算批准；以及(Iii)融资承诺。这些投资，代表着33%至95%的非控股所有权权益，最初按我们的成本记录，随后根据我们在净收益、对投资的现金贡献和分配中的净权益进行调整。根据某些协议，在达到指定的优先回报率门槛后，与所有权权益相比，有限责任公司部分投资的销售收益和损益的分配可能不成比例。

综合现金流量表中权益法被投资人收到的分配根据分配的性质进行分类。投资回报在未合并投资的收益中扣除权益后作为经营活动的现金流量列示。其他投资回报被归类为投资活动的现金流量。

(六)近期会计公告

(7)租赁会计

作为出租人：

我们根据被归类为经营租赁的协议将我们的经营物业出租给客户。我们确认租约规定的最低租赁付款总额，以直线方式计算租赁期内的最低租金。一般来说，根据我们的租约条款，我们的大部分租金费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，都是从客户那里收回的。我们记录客户在发生适用费用期间偿还的金额，这通常是在整个租赁期内按比例计算的。我们已选择一揽子实际权宜之计，允许出租人不按标的资产类别分开租赁和非租赁组成部分。这一实际的权宜之计使我们能够在满足某些标准的情况下，将客户报销的费用(“租户报销”)与相关的租金收入分开。_我们评估了这些标准，得出的结论是，租金收入和相关的租户报销的转移时间和模式是相同的，由于我们的租赁符合经营租赁的资格，我们在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月的精简综合收益表中，将租金收入和租户报销作为租赁收入下的一个组成部分进行了会计处理和呈现。

作为承租人：

我们是包括UHS子公司在内的各种第三方的承租人，与土地租约相关的地契位于十四我们的合并财产。我们的土地使用权资产代表我们在租赁期内使用土地的权利，我们的租赁负债代表我们支付租赁产生的租赁款项的义务。在通过专题842时，根据租赁期内租赁付款的现值确认了使用权资产和租赁负债。我们使用了根据截至2019年1月1日的可用信息得出的估计增量借款利率来确定租赁付款的现值。 对于初始期限为12个月或以下的租赁，不确认使用权资产和租赁负债，因为这些短期租赁与之前的经营租赁指引类似，因此我们目前没有任何初始期限为12个月或以下的地面租赁。截至2020年3月31日，我们的浓缩综合资产负债表包括约美元的土地使用权资产。8.9百万美元和地面租赁负债约为#美元8.9百万在截至2020年3月31日的三个月内，没有记录使用权资产以换取新的租赁负债的新租赁资产。

(8)债务及金融工具

债务：

管理层定期监测和分析信托的资本结构，以努力保持资本资源之间的目标平衡，包括根据我们的美元借款水平。300这项正在进行的分析考虑了以下因素，如当前的债务市场和利率环境，我们物业的当前/预计入住率和财务表现，我们物业的当前贷款与价值比率，信托公司的当前股价，预期收购所需的资本资源，以及预期资产剥离产生的预期资本等因素，这些因素包括：目前的债务市场和利率环境，我们物业的当前/预计入住率和财务表现，信托公司房地产担保的无追索权抵押债务的借款水平，以及我们的股本水平，包括额外的股权发行的考虑，目前的债务市场和利率环境，我们物业目前/预计的入住率和财务表现，我们物业目前的贷款价值比率，预期收购所需的资本资源，以及预期资产剥离产生的预期资本。这一分析，再加上对信托公司目前循环信贷协议借款、无追索权抵押借款和股本余额的考虑，有助于管理层在发生特定债务组成部分再融资等事件或需要额外资金为信托公司的增长提供资金时，决定利用哪种资本资源。

2018年3月27日，我们签订了一项循环信贷协议(“信贷协议”)，其中包括将我们的借款能力增加了美元。50百万至$300并延长了我们先前现有贷款的到期日。替换信贷协议，计划于#年到期2022年3月，包括$40百万美元的信用证和一美元30SWINGLINE/短期贷款的百万次限量。“信贷协议”还规定了延长到期日的选择权。二另外六个月的期限。此外，信贷协议还包括将贷款总借款能力增加至额外$的选项。50信贷协议项下的所有借款由信托的若干附属公司提供担保。此外，信贷协议项下的借款以信托若干全资附属公司的所有股权的优先担保权益及留置权作抵押。根据信贷协议进行的借款将按我们的选择计息，利率为一个月、两个月、三个月或六个月LIBOR，外加适用的保证金，保证金范围为1.10%至1.35%或按基本利率外加以下范围内的适用保证金0.10%至0.35%.信贷协议将“基本利率”定义为(A)行政代理人的最优惠利率；(B)联邦基金实际利率加1/2利率为1%，以及；。(C)一个月伦敦银行同业拆息加。1%.**设施费用为0.15%至0.35将对信贷协议的总承诺额收取%的费用。LIBOR、基本利率和设施费用的利润率是基于我们的总杠杆率。根据2020年3月31日的数据，LIBOR利率的适用利润率为1.20%，基本利率的利润率为0.20%，设施费用为0.20%.  

在2020年3月31日，我们拥有219.2根据我们的信贷协议，未偿还的借款为百万美元80.8可用借款能力为100万美元。截至2019年12月31日，我们有213.0根据我们的循环信贷协议未偿还的百万未偿借款和$87.0百万可用借款能力。没有补偿余额的要求。“

信贷协议包含惯常的肯定和否定契约，包括对某些债务、留置权、收购和其他投资、根本变化、资产处置和股息以及其他分配的限制。信贷协议还载有关于信托总债务与总资产比率、固定费用覆盖比率、总担保债务与总资产价值之比、总无担保债务与总无担保资产价值之比、最低有形净值以及常规违约事件的限制性契诺，这些事件的发生可能会引发信贷协议项下未偿还金额的加速。截至2020年3月31日和2019年12月31日，我们遵守了所有公约。我们还相信，如果我们的承诺全部借入，我们将继续遵守。

(9)分部报告

我们的主要业务是通过直接所有权或合资企业投资和租赁医疗保健和人类服务设施，这些设施加在一起形成一个单独的可报告部门。我们积极管理我们的医疗保健和人类服务设施组合，并可能不时做出出售表现较差的物业的决定，这不符合我们的长期投资目标。销售收益通常会再投资于新的开发或收购，我们相信这将达到我们的计划回报率。我们的意图是所有医疗保健和人类服务设施都将出于投资目的而拥有或开发。我们的收入和净收入来自我们投资组合的运营。

我们的投资组合分布在美国各地，但是，我们不会为了分配资源或衡量业绩而按地理位置区分或分组我们的业务。我们逐个检查每个属性的运营和财务数据；因此，我们将运营部门定义为我们的单个属性。各个属性已聚合到一根据它们在设施、租户和运营流程的性质和经济性以及长期平均财务业绩方面的相似之处，确定可报告的部门。*任何单个物业都不符合被视为自己部门所需的要求。