公文

假的--12-31Q120200001364250191700018760000.010.017500000007500000001753697461753748860.01300.01400.01650.00980.01250.01370.00980.00980.01150.01100.01150.01200.01150.01300.01550.0140

后续事件

一个也没有。

以下是草案语言，以防F10贷款在我们提交文件之前关闭：

2020年5月8日，我们完成了一笔4.5亿美元的有担保、无追索权的纯利息贷款，计划于2027年5月到期。这笔贷款的利息为LIBOR+1.15%，2022年6月之前，我们已经通过利率互换将利率实际上固定在X%，2025年3月之前，利率互换将增加到X%。部分收益用于偿还定于2024年7月到期的4.0亿美元贷款。

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美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式10-Q



☒	根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节规定的季度报告

关于截至的季度期间2020年3月31日

或



☐	根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告

由_至_的过渡期

委托文件编号：001-33106

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000162828020007212/deiblacklogoaa09.jpg

道格拉斯·埃米特公司

(章程中规定的注册人的确切姓名)



马里兰州	20-3073047
(成立为法团或组织的州或其他司法管辖区)	(国税局雇主识别号)



海洋大道1299号，1000套房	,	圣莫尼卡	,	加利福尼亚	90401
(主要行政机关地址)					(邮政编码)

(310) 255-7700

(登记人的电话号码，包括区号)

不适用

(前姓名、前地址和前财政年度，如果自上次报告以来发生变化)

根据该法第12(B)条登记的证券：



每节课的标题	贸易符号	注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元	德伊	纽约证券交易所

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒ 没有。☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒ 没有。☐

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。



大型加速滤波器	☒	加速文件管理器	☐
非加速文件管理器	☐	小型报表公司	☐
		新兴成长型公司	☐

如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是☐ 没有。☒

注明截至最后实际可行日期，发行人所属各类普通股的流通股数量。



班级	未完成的时间	2020年5月1日
普通股，每股面值0.01美元	175,374,886	股份

道格拉斯·埃米特公司表格10-Q

目录

		页

	术语表	3
	前瞻性陈述	6

	第一部分财务信息

项目1	财务报表(未经审计)	7
	合并资产负债表	7
	合并运营报表	8
	综合全面收益表成本(亏损)	9
	合并权益表	10
	合并现金流量表	11
	合并财务报表附注	13
	概述	13
	重要会计政策摘要	14
	土地租赁	15
	收购租赁无形资产	16
	对未合并基金的投资	17
	其他资产	18
	净额应付担保票据和循环信贷安排	19
	应付利息、应付帐款和递延收入	21
	衍生品合约	21
	权益	23
	易办事	25
	金融工具的公允价值	26
	分部报告	28
	未来最低租赁租金收入	29
	承付款、或有事项及担保	29
项目2	管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析	31
项目3	关于市场风险的定量和定性披露	44
项目4	管制和程序	44

	第二部分：其他资料

项目1	法律程序	45
第1A项	危险因素	45
项目2	未登记的股权证券销售和收益的使用	45
项目3	高级证券违约	45
项目4	矿场安全资料披露	45
项目5	其他资料	46
项目6	陈列品	46

	三个签名	47

术语表

本报告中使用的缩写：



AOCI	累计其他综合收益(亏损)
ASC	会计准则编码
ASU	会计准则更新
自动取款机	在市场上
博马	大厦业主经理联会
首席执行官	首席执行官
首席财务官	首席财务官
代码	1986年国内收入法，经修订
COVID-19	冠状病毒病2019年
德伊	道格拉斯·埃米特公司
易办事	每股收益
《交换法》	经修订的1934年证券交易法
FASB	财务会计准则委员会
FDIC	联邦存款保险公司
FFO	运营资金来源
基金X	道格拉斯·埃米特基金X有限责任公司
基金	未合并的机构房地产基金
公认会计原则	公认会计原则(美国)
合资公司	合资企业
Libor	伦敦银行间同业拆借利率
LTIP单元	长期激励计划单位
纳雷特(NAREIT)	全国房地产投资信托协会
保监处	其他全面收益(亏损)
操作单元	运营合伙单位
运营伙伴关系	道格拉斯·埃米特地产(Douglas Emmett Properties)，LP
机会基金	基金X机会基金，有限责任公司
伙伴关系X	Douglas Emmett Partnership X，LP
PCAOB	上市公司会计监督委员会(美国)
房地产投资信托基金	房地产投资信托基金
报告	表格10-Q季度报告
证交会	证券交易委员会
证券法	经修订的1933年证券法
TRS	应税房地产投资信托基金子公司
我们	美国
美元	美元，美元
VIE	可变利息实体

术语表

本报告中使用的定义术语：



年化租金	年化现金基础租金(不包括租户报销、停车费及其他收入)于报告日期开始并于报告日期后到期的租约减免前的年化现金基准租金(不包括租户报销、停车费及其他收入)。我们的三重净写字楼物业(位于檀香山和洛杉矶的两栋单租户建筑)的年化租金是通过将费用报销和租户支付的正常建筑费用估计加到基本租金中来计算的。年租金不包括从保险中追回的损失租金和用作大厦管理用途的租金。年租金包括我们在檀香山拥有和经营的一家健身俱乐部的租金，以及我们在圣莫尼卡的公司总部的租金。我们报告年化租金是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标，一些投资者将其用作确定租户需求以及将我们的业绩和价值与其他REITs进行比较的手段。我们使用年化租金来管理和监控我们办公室和多户投资组合的表现。
整合的产品组合	包括我们合并结果中包含的所有属性，包括我们合并的合资企业。
运营资金(FFO)	我们根据NAREIT制定的标准计算FFO，方法是从我们的净收入中剔除出售房地产投资的收益(或损失)、房地产投资控制权变更带来的收益(或损失)、房地产折旧和摊销(不包括我们作为承租人的使用权资产的摊销和递延贷款成本的摊销)，以及房地产减值减记(包括对可归因于合并合资企业和未合并基金的此类项目的影响进行调整，但不包括非FFO是我们报告的非GAAP补充财务指标，因为我们相信它对我们的投资者有用。关于FFO的讨论见本报告第2项“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”。
租赁率	截至报告日期的租赁百分比。管理空间被认为是租赁的。在重新定位期间停止使用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间都不包括在计算租赁百分比的分子和分母中。我们报告租赁利率是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标，也被一些投资者用作确定租户需求和将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用租赁率来管理和监控我们办公室和多家庭投资组合的表现。
净营业收入(NOI)	我们将NOI计算为收入减去可归因于我们拥有和运营的物业的运营费用。NOI是通过从我们的净收入中剔除以下项目来计算的：一般和行政费用、折旧和摊销费用、其他收入、其他费用、来自未合并基金的收入、利息费用、合并合资企业的收益、出售房地产投资的收益(或亏损)以及可归因于非控股权益的净收入。NOI是我们报告的非GAAP补充财务指标，因为我们相信它对我们的投资者有用。有关我们同一物业NOI的讨论，请参阅本报告第2项中管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。
入住率	我们计算入住率的方法是将尚未开始签约的租约从租赁率中剔除。管理空间被视为已占用。在重新定位期间停止使用的空间或因火灾或其他损坏而空置的空间都不包括在计算入住率的分子和分母中。我们报告入住率是因为它是一个被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标，也被一些投资者用作确定租户需求和将我们的业绩与其他REITs进行比较的手段。我们使用入住率来管理和监控我们办公室和多家庭投资组合的表现。
租赁率	我们提出了两种形式的租金-现金租金和直线租金。现金租金的计算方法是将支付的租金除以可出租的平方英尺。直线租金的计算方法是将租期内的平均租金除以可出租的平方英尺。

术语表



经常性资本支出	物业稳定后维持收入所需的建筑物改善，不包括(I)已取得的建筑物正予稳定，(Ii)新开发的空间，(Iii)为增加收入或营运开支或大幅改变空间用途而进行的升级，(Iv)伤亡损失，及(V)使财产符合政府或贷款人的要求。我们报告经常性资本支出是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs业绩的指标，一些投资者将其用作确定我们的现金流需求并将我们的业绩与其他REITs进行比较的一种手段。我们使用经常性资本支出来管理和监控我们办公室和多家庭投资组合的绩效。
可出租平方英尺	根据BOMA重新计量，由租赁平方英尺(包括截至报告日期尚未开始的已签署租约的平方英尺)、可用平方英尺、建筑物管理使用平方英尺和BOMA租赁空间调整后的平方英尺组成。我们报告可出租平方英尺是因为它是一种被广泛报道的衡量股权REITs表现和价值的指标，也被一些投资者用来与其他REITs比较我们的表现和价值。我们使用可出租的平方英尺来管理和监控我们办公产品组合的表现。
相同的属性	我们的合并物业一直由我们以一致的方式拥有和运营，并在我们的合并业绩中报告，这两个时期的整个跨度都进行了比较。吾等将(I)于比较期间收购；(Ii)于比较期间出售、持有以供出售、贡献或以其他方式从我们的综合财务报表中移除的任何物业排除于我们的同一物业子集；或(Iii)进行重大重新定位项目或受到吾等认为于比较期间对物业业绩有重大影响的开发活动的影响。
短期租约	指于报告日期或之前到期或年期不足一年的租约，包括暂缓租约、按月租约及其他短期租约。
总投资组合	包括我们的综合投资组合加上我们基金拥有的物业。

前瞻性陈述

本报告包含“证券法”第27A节和“交易法”第21E节所指的前瞻性陈述。通过在本报告中搜索“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“近似”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”、“未来”或其他类似的表达方式，您可以找到许多(但不是全部)这样的陈述。我们要求保护“1995年私人证券诉讼改革法”中包含的安全港。我们提醒投资者，本报告中使用的任何前瞻性陈述，或我们不时口头或书面作出的陈述，都是基于我们的信念和假设，以及我们目前掌握的信息。实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及我们无法控制或预测的因素的影响。虽然我们相信我们的假设是合理的，但它们并不能保证未来的表现，而且一些假设不可避免地会被证明是错误的。因此，我们未来的结果可以预期与我们的预期不同，这些差异可能是实质性的。因此，投资者在依赖以前报告的基于当时的结果和趋势的前瞻性陈述来预测未来的结果或趋势时应谨慎行事。可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的大不相同的一些风险和不确定因素包括：


•	与冠状病毒(冠状病毒)全球大流行有关的不利事态发展；


•	不利的经济或房地产发展影响南加州或夏威夷檀香山；


•	在我们的市场上来自其他房地产投资者的竞争；


•	降低租金或提高租户奖励和空置率；


•	租户拖欠、提前终止或不续租的；


•	利率或经营成本增加；


•	现金流不足以偿还我们的未偿债务或支付土地租赁的租金；


•	融资难；


•	不能迅速清算房地产或者其他投资的；


•	租金管理法律法规的不利变化；


•	环境不确定性；


•	自然灾害；


•	保险不足或者保险费用增加的；


•	无法成功拓展新市场和子市场；


•	确定要收购的财产困难，没有成功完成收购的；


•	取得的财产经营不成功的；


•	与房地产开发相关的风险；


•	与合资企业相关的风险；


•	与我们的官员的利益冲突和对关键人员的依赖；**


•	改变分区和其他土地使用法；


•	诉讼或者政府诉讼的不良结果；


•	不遵守适用于本公司业务的法律、法规和公约；


•	可能的恐怖袭击或战争；


•	可能的网络攻击或入侵；


•	会计准则的不利变更；


•	我国财务报告内部控制存在薄弱环节；


•	未能根据联邦税法维持我们的房地产投资信托基金地位；以及


•	税法的不利变化，包括那些与财产税相关的变化。

关于这些和其他风险因素的进一步讨论，见项目1A。“风险因素”在我们的2019截至财年的Form 10-K年度报告2019年12月31日，和第1A项。本报告中的“风险因素”。本报告以及可归因于我们或代表我们行事的任何人的所有后续书面和口头前瞻性陈述，其全部内容受本节包含或提及的警示性声明的明确限定。我们不承担任何义务公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订，以反映本报告日期之后的事件或情况。

第一部分财务信息

项目1.财务报表

道格拉斯·埃米特公司合并资产负债表 (单位为千，共享数据除外)


	2020年3月31日			2019年12月31日

	未经审计
资产
房地产投资：
土地	$	1,152,684		$	1,152,684
建筑物及改善工程	9,307,283			9,308,481
租户改进和租赁无形资产	907,767			905,753
正在开发的物业	143,019			111,715
房地产投资，毛利	11,510,753			11,478,633
减去：累计折旧和摊销	(2,592,996		)	(2,518,415		)
房地产投资净额	8,917,757			8,960,218
土地租赁使用权资产	7,477			7,479
现金和现金等价物	174,696			153,683
租户应收账款	5,801			5,302
递延租金应收账款	133,563			134,968
收购租赁无形资产净额	6,064			6,407
利率合约资产	—			22,381
投资于非综合基金	48,346			42,442
其他资产	19,350			16,421
总资产	$	9,313,054		$	9,349,301

负债
净额应付担保票据和循环信贷安排	$	4,620,215		$	4,619,058
地面租赁责任	10,878			10,882
应付利息、应付帐款和递延收入	156,195			131,410
保证金	60,356			60,923
收购租赁无形负债净额	47,769			52,367
利率合约负债	238,821			54,616
应付股息	49,113			49,111
负债共计	5,183,347			4,978,367

权益
道格拉斯·埃米特公司股东权益：
普通股，面值0.01美元，授权7.5亿美元，已发行普通股175，374，886股和175，369，746股，分别于2020年3月31日和2019年12月31日发行	1,754			1,754
额外实收资本	3,486,442			3,486,356
累计其他综合损失	(165,872		)	(17,462		)
累积赤字	(780,562		)	(758,576		)
道格拉斯·埃米特公司(Total Douglas Emmett，Inc.)股东权益	2,541,762			2,712,072
非控制性利益	1,587,945			1,658,862
总股本	4,129,707			4,370,934
负债和权益总额	$	9,313,054		$	9,349,301

见合并财务报表附注。

道格拉斯·埃米特公司

合并运营报表

(未经审计；以千计，每股数据除外)



	截至3月31日的三个月，
	2020			2019

营业收入
办公室租赁
租金收入和租户收回	$	185,827		$	167,235
停车和其他收入	34,062			30,055
办公室总收入	219,889			197,290

多户租赁
租金收入	29,086			24,893
停车和其他收入	2,375			2,003
多家庭总收入	31,461			26,896

总收入	251,350			224,186

营业费用
办公费用	69,664			63,449
多户家庭开支	9,356			7,555
一般和行政费用	10,335			9,832
折旧摊销	97,777			79,873
业务费用共计	187,132			160,709

营业收入	64,218			63,477

其他收入	1,989			2,898
其他费用	(1,396		)	(1,845		)
来自未合并基金的收入	323			1,551
利息费用	(35,420		)	(33,293		)
净收入	29,714			32,788
减去：可归因于非控股权益的净收入	(2,791		)	(4,087		)
普通股股东应占净收益	$	26,923		$	28,701

普通股每股净收益-基本收益和稀释后收益	$	0.15		$	0.17

见合并财务报表附注。

道格拉斯·埃米特公司

综合全面收益表(损益表)

(未经审计，以千计)



	截至3月31日的三个月，
	2020			2019

净收入	$	29,714		$	32,788
其他综合损失：现金流对冲	(207,459		)	(33,308		)
综合损失	(177,745		)	(520		)
减去：可归因于非控股权益的综合损失	56,258			6,220
普通股股东应占综合(亏损)收入	$	(121,487	)	$	5,700

见合并财务报表附注。

道格拉斯·埃米特公司

合并权益表

(未经审计；以千计，每股数据除外)



		截至3月31日的三个月，
		2020			2019

普通股股份	期初余额	175,370			170,215
	将运营单位换成普通股	5			22
	期末余额	175,375			170,237

普通股	期初余额	$	1,754		$	1,702
普通股	期末余额	$	1,754		$	1,702

额外实收资本	期初余额	$	3,486,356		$	3,282,316
	将运营单位换成普通股	90			363
	用现金回购运营单位	(4		)	(291		)
	期末余额	$	3,486,442		$	3,282,388

AOCI	期初余额	$	(17,462	)	$	53,944
	现金流对冲调整	(148,410		)	(23,001		)
	期末余额	$	(165,872	)	$	30,943

累计赤字	期初余额	$	(758,576	)	$	(935,630	)
	ASU 2016-02年采用率	—			(2,144		)
	普通股股东应占净收益	26,923			28,701
	分红	(48,909		)	(44,262		)
	期末余额	$	(780,562	)	$	(953,335	)

非控制性权益	期初余额	$	1,658,862		$	1,446,098
	ASU 2016-02年采用率	—			(355		)
	可归因于非控股权益的净收入	2,791			4,087
	现金流对冲调整	(59,049		)	(10,307		)
	分布	(18,366		)	(15,760		)
	将运营单位换成普通股	(90		)	(363		)
	用现金回购运营单位	(3		)	(216		)
	以股票为基础的薪酬	3,800			3,300
	期末余额	$	1,587,945		$	1,426,484

总股本	期初余额	$	4,370,934		$	3,848,430
	ASU 2016-02年采用率	—			(2,499		)
	净收入	29,714			32,788
	现金流对冲调整	(207,459		)	(33,308		)
	用现金回购运营单位	(7		)	(507		)
	分红	(48,909		)	(44,262		)
	分布	(18,366		)	(15,760		)
	以股票为基础的薪酬	3,800			3,300
	期末余额	$	4,129,707		$	3,788,182

	宣布的每股普通股股息	$	0.28		$	0.26

见合并财务报表附注。

道格拉斯·埃米特公司
合并现金流量表

(未经审计，以千计)



	截至3月31日的三个月，
	2020			2019
经营活动
净收入	$	29,714		$	32,788
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
来自未合并基金的收入	(323		)	(1,551		)
折旧摊销	97,777			79,873
取得的租赁无形资产净增加额	(4,256		)	(4,120		)
直线租金	1,406			(4,369		)
坏账核销	1,696			1,688
摊销并注销的递延贷款成本	1,876			1,917
贷款保费摊销	(215		)	(51		)
基于股票的薪酬摊销	2,941			2,630
来自未合并资金的运营分配	394			1,551
营运资本组成部分的变化：
租户应收账款	(2,195		)	(2,598		)
应付利息、应付帐款和递延收入	24,787			25,369
保证金	(567		)	69
其他资产	475			(707		)
经营活动提供的净现金	153,510			132,489

投资活动
用于改善房地产的资本支出	(32,530		)	(46,498		)
发展的资本开支	(25,883		)	(17,565		)
收购非综合基金的额外权益	(6,591		)	—
来自未合并基金的资本分配	219			2,225
投资活动所用现金净额	(64,785		)	(61,838		)

筹资活动
借款收益	30,000			72,318
偿还借款	(30,185		)	(77,495		)
贷款成本付款	(247		)	(1,449		)
支付给非控股权益的分配	(18,366		)	(15,760		)
支付给普通股股东的股息	(48,907		)	(44,263		)
回购营运单位	(7		)	(507		)
用于融资活动的现金净额	(67,712		)	(67,156		)

现金及现金等价物和限制性现金增加	21,013			3,495
现金及现金等价物和受限现金期初余额	153,804			146,348
现金及现金等价物和受限现金期末余额	$	174,817		$	149,843

道格拉斯·埃米特公司
合并现金流量表

(未经审计，以千计)

补充现金流信息



	截至3月31日的三个月，
	2020			2019
经营活动
支付利息的现金，扣除资本化利息	$	33,738		$	31,060
已支付的资本化利息	$	881		$	838

非现金投资交易
房地产和开发资本支出的应计项目	$	34,916		$	17,070
房地产和开发改善的资本化股票补偿	$	859		$	670
除去全额折旧和摊销的租户装修和租赁无形资产	$	19,887		$	16,805
移除已完全摊销的已获得租赁无形资产	$	88		$	1,786
移除完全增值的已购得租赁无形负债	$	1,284		$	873
土地租赁资产使用权的确认-采用ASU 2016-02	$	—		$	10,887
高于市场的地面租赁无形负债抵销使用权资产-采用ASU 2016-02	$	—		$	3,408
确认地面租赁责任-采用ASU 2016-02	$	—		$	10,887

非现金融资交易
在AOCI-合并衍生品中记录的亏损	$	(206,597	)	$	(21,563	)
在AOCI中记录的亏损-未合并基金的衍生品(我们的份额)	$	(370	)	$	(2,405	)
递延贷款成本的应计项目	$	72		$	—
宣布的股息	$	48,909		$	44,262
将运营单位换成普通股	$	90		$	363

见合并财务报表附注。

道格拉斯·埃米特公司

合并财务报表附注(未经审计)

1. 概述

组织机构和业务描述

道格拉斯·埃米特公司是一个完全集成、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山最大的高品质写字楼和多户物业的所有者和运营商之一。通过我们在运营伙伴关系及其子公司、合并合资企业和合并基金中的权益，我们专注于拥有、收购、开发和管理顶级写字楼物业和顶级多户社区的相当大的市场份额，这些社区拥有严重的供应限制、高端行政住房和关键的生活方式便利设施。合并财务报表中使用的术语“我们”、“我们”和“我们”指的是道格拉斯·埃米特公司。和它的子公司在合并的基础上。

在…2020年3月31日，我们的综合投资组合包括(I)17.9百万平方英尺写字楼组合，(Ii)4,161多户住宅单位；及。(Iii)多户住宅单位的收费权益。二我们根据土地租约收取租金的地块。我们还管理并拥有一只未合并基金的股权，该基金在2020年3月31日，拥有额外的0.4百万一平方英尺的办公空间。我们与我们的综合投资组合一起管理我们的未合并基金，因此我们在总投资组合的基础上提供我们的办公室投资组合的统计数据。自.起2020年3月31日，我们的投资组合(不包括二我们根据地契收取租金的一幅土地)，包括以下物业(包括附属零售用地)：



	整合的产品组合	总计投资组合
办公室
全资物业	53	53
合并的合资企业属性	17	17
未合并基金属性	—	2
	70	72

多家庭
全资物业	10	10
合并的合资企业属性	1	1
	11	11

总计	81	83

陈述的基础

随附的合并财务报表是道格拉斯·埃米特公司的合并财务报表。及其子公司，包括我们的运营伙伴关系和我们的合并合资企业。所有重大的公司间余额和交易都已在我们的合并财务报表中冲销。

我们合并那些我们被认为是VIE的主要受益者或拥有该实体多数表决权权益的实体。在以下情况下，我们被视为VIE的主要受益者：(I)我们有权指导VIE的活动，从而对其经济表现产生最重大的影响；(Ii)我们有义务承担可能对VIE产生重大影响的损失或获得可能对VIE产生重大影响的利益。我们不会合并其他各方拥有实质性启动权的实体，以剥夺我们指导该VIE活动的权力，这对该VIE的经济表现产生了最重大的影响。在确定我们是否为主要受益人时，我们考虑的因素包括所有权利益、管理层代表、控制决策的权力以及每一方的合同和实质性参与权。

我们巩固了我们的经营伙伴关系，通过该伙伴关系我们开展了几乎所有的业务，并直接和通过子公司拥有几乎所有的资产，并有义务偿还几乎所有的债务，包括$3.111000亿美元合并债务。请参阅备注7。我们还巩固了四JV。自.起2020年3月31日，这些合并实体的总合并资产为$9.311000亿美元(其中$8.92十亿与房地产投资有关)，合并负债总额$5.18十亿(其中$4.621000亿美元与债务有关)，合计合并股本总额为$4.131000亿美元(其中$1.591000亿美元与非控股权益相关)。

道格拉斯·埃米特公司

合并财务报表附注(未经审计)(续)

随附的未经审核中期综合财务报表乃根据美国证券交易委员会的规则及规定编制，符合财务会计准则委员会在财务会计准则委员会制定的美国公认会计原则。按照美国公认会计原则编制的综合财务报表中通常包含的某些信息和脚注披露可能已根据美国证券交易委员会的规则和规定被浓缩或遗漏，尽管我们相信这些披露足以使其陈述不具误导性。我们认为，随附的未经审计的中期综合财务报表包括为公平呈现其中所载财务信息所必需的所有调整，包括正常的经常性调整。中期的经营业绩不一定代表截至本年度的预期业绩。2020年12月31日。中期合并财务报表应与本公司的合并财务报表一并阅读。2019表格10-K年度报告及其附注。对物业数量或类别、面积、每平方英尺金额、公寓单位和地理位置的任何提及都不在我们的独立注册会计师事务所根据PCAOB标准审查我们的综合财务报表的范围之内。

2. 重要会计政策摘要

我们没有对我们在我们的报告中披露的重要会计政策做出任何改变。2019表格10-K年度报告

预算的使用

按照美国公认会计原则编制合并财务报表要求管理层作出某些估计，这些估计会影响合并财务报表和附注中报告的金额。实际结果可能与这些估计大不相同。

收入确认

我们按照主题842“租赁”核算我们的租金收入和租户回收。租金收入和租户回收包括在我们的综合经营报表中：(I)写字楼租金项下的租金收入和租户回收，以及(Ii)多户租赁项下的租金收入。

我们根据ASC 606“与客户的合同收入”对我们的办公室停车收入进行会计处理。在我们的综合营业报表中，办公停车场收入包括在办公租金项下的停车和其他收入中。我们的租赁合同通常向租户提供一定数量的停车位，我们根据租赁协议按月对停车收入进行计费和确认，通常使用计费时生效的每月停车费。办公室停车收入是$30.21000万美元和$26.4百万为.三个月告一段落2020年3月31日和2019分别为。办公室停车应收账款是$1.21000万美元和$1.31000万美元自.起2020年3月31日和2019年12月31日分别计入我们综合资产负债表的租户应收账款中。

所得税

我们已选择根据守则作为房地产投资信托基金征税。只要我们有资格作为REIT纳税，我们通常不需要为我们从REIT资格活动中获得的目前分配给我们股东的收益缴纳企业级所得税。我们通过TRS获得的收入要缴纳公司税。

新的会计公告：

对美国GAAP的改变是由FASB以华硕的形式实施的。“我们考虑所有华硕的适用性和影响。除下文讨论的华硕外，财务会计准则委员会并未发出任何其他华硕，我们预期该等华硕将会适用，并对我们的综合财务报表产生重大影响。

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华硕采用

ASU 2016-13(主题326-“金融工具-信贷损失”)

2016年6月，FASB发布了ASU No.2016-13《金融工具信用损失计量》，对《金融工具--信用损失》(话题326)进行了修正。ASU为衡量金融工具的信贷损失提供了指导。ASU在2019年12月15日之后的财年有效，包括这些年内的过渡期，对我们来说是2020年第一季度。ASU中的修正案应在修改后的追溯基础上应用。ASU影响了我们对办公室停车应收账款信用损失的测量，这些应收账款是$1.21000万美元和$1.3百万自.起2020年3月31日和2019年12月31日分别计入我们综合资产负债表的租户应收账款中。我们在2020年第一季度采用了ASU，它对我们的合并财务报表没有产生实质性影响。

ASU 2020-04(主题848-“参考汇率改革”)

2020年3月，FASB发布了ASU第2020-04号“参考汇率改革”。ASU包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。我们选择应用与概率和未来LIBOR指数现金流的有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假设未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品上的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。我们将继续评估该指导方针的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选举(如适用)。我们选择应用对冲会计权宜之计，并没有对我们2020年第一季度的合并财务报表产生实质性影响。

3. 土地租赁

我们根据位于夏威夷火奴鲁鲁的一份土地租约支付租金，该租约将于#年到期。2086年12月31日。房租定在$733十万人每年直到2029年2月28日，之后将重置为现有地租或市值中较大的一个。自.起2020年3月31日，本土地租约的使用权资产账面价值为$7.51000万美元而地面租赁责任是$10.91000万美元。我们发生了……的地租费用。$182十万人和$180千人为.三个月告一段落2020年3月31日和2019，分别计入我们综合业务表的办公费用中。下表，该表假设地租支付将继续为$733十万人每年之后2029年2月28日，显示截至以下日期的未来最低地面租赁费2020年3月31日:



截至3月31日的12个月：	(单位：千)

2021	$	733
2022	733
2023	733
2024	733
2025	733
此后	45,262
未来最低租赁付款总额	$	48,927

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4. 收购租赁无形资产

我们收购的租赁无形资产摘要



*(以千为单位)	2020年3月31日			2019年12月31日

高于市价的租户租约	$	7,131		$	7,220
高于市价的租户租赁-累计摊销	(1,990		)	(1,741		)
我们是出租人的高于市价的土地租赁	1,152			1,152
高于市场的地面租赁累计摊销	(229		)	(224		)
收购租赁无形资产净额	$	6,064		$	6,407

低于市价的租户租约	$	101,299		$	102,583
低于市价的租户租赁-累计增值	(53,530		)	(50,216		)
收购租赁无形负债净额	$	47,769		$	52,367

对合并经营报表的影响

下表汇总了与我们高于和低于市场的租赁相关的净摊销/增值：



	截至3月31日的三个月，
*(以千为单位)	2020			2019

高于和低于市场的租户租赁资产和负债净增值⁽¹⁾	$	4,259		$	4,124
摊销高于市价的地面租赁资产⁽²⁾	(3		)	(4		)
总计	$	4,256		$	4,120

______________________________________________


(1)	记录为写字楼和多户家庭租赁收入的净增长。


(2)	记录为办公室停车位和其他收入的减少。

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5. 对未合并基金的投资

我们的基金说明

自.起2020年3月31日，我们管理并拥有33.5%在我们和基金的其他投资者通过其拥有的非合并基金--合伙基金X二办公物业合计0.41000万美元一平方英尺。在.期间三截至的月份2020年3月31日我们购买了额外的权益3.6%在伙伴关系X中$6.6百万.

2019年11月21日，我们对基金X进行了重组，导致基金X从2019年11月21日起被视为合并的合资企业，并关闭了机会基金。有关更多信息，请参阅我们2019年年度报告Form 10-K中的注释6。

在…2019年3月31日，我们管理和持有的直接和间接股权三未合并资金，包括6.2%机会基金的成员，71.3%基金X及24.5%X合伙公司，通过它，我们和基金的投资者拥有八办公物业合计1.81000万美元一平方英尺。年内，我们并无购买基金的任何权益。三截至的月份2019年3月31日.

我们的基金向我们支付费用，并报销与我们提供的物业管理和其他服务相关的某些费用，这些费用包括在我们综合经营报表的其他收入中。我们还根据投资资本和任何超过某些特定现金回报的利润向投资者进行分配。下表列出了我们从我们的基金收到的现金分配：



	截至3月31日的三个月，
*(以千为单位)	2020		2019

收到的操作分配⁽¹⁾	$	394	$	1,551
收到的资本分配⁽¹⁾	219		2,225
收到的分发总数⁽¹⁾	$	613	$	3,776

_________________________________________________


(1)	这些分布与前一时期的分布没有直接的可比性，三截至的月份2020年3月31日反映来自伙伴关系X的分布，而在三截至的月份2019年3月31日反映机会基金、基金X和伙伴关系X的分配情况。

我们基金的财务信息摘要

下表列出了选定的基金财务信息。所列金额反映了100%(不是我们按比例分摊)与基金相关的金额，并基于收购的历史账面价值：



*(以千为单位)	2020年3月31日		2019年12月31日

总资产⁽¹⁾	$	135,547	$	136,479
负债共计⁽¹⁾	$	114,056	$	113,330
总股本⁽¹⁾	$	21,491	$	23,149

______________________________________________

(1)余额反映X合伙企业的财务状况。



	截至3月31日的三个月，
*(以千为单位)	2020		2019

总收入⁽¹⁾	$	4,602	$	20,159
营业收入⁽¹⁾	$	1,522	$	5,395
净收入⁽¹⁾	$	886	$	1,332

______________________________________________


(1)	业务结果与上期没有直接可比性，三截至的月份2020年3月31日反映X合伙企业的运作情况，而三截至的月份2019年3月31日反映机会基金、基金X和伙伴关系X的联合运作。

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6. 其他资产



*(以千为单位)	2020年3月31日		2019年12月31日

限制性现金	$	121	$	121
预付费用	9,797		8,711
其他无限期的无形资产	1,988		1,988
家具、固定装置和设备，网	2,484		2,368
其他⁽¹⁾	4,960		3,233
其他资产总额	$	19,350	$	16,421

_________________________________________

(1)在三截至的月份2020年3月31日，我们记录了一笔资产减记$2.8百万至于与我们其中一处住宅物业发生火灾有关的估计财产损失，并记录了相应的保险追讨应收账款，因为追回财产损失被认为是可能的。

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7. 净额应付担保票据和循环信贷安排



描述	成熟性日期⁽¹⁾	截至2020年3月31日的本金余额			截至2019年12月31日的本金余额			浮动利率	固定利息率⁽²⁾	掉期到期日

		(单位：千)

全资子公司
定期贷款⁽³⁾	1/1/2024	$	300,000		$	300,000		伦敦银行间同业拆借利率+1.55%	3.46%	1/1/2022
定期贷款⁽³⁾	3/3/2025	335,000			335,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.30%	3.84%	3/1/2023
房利美贷款⁽³⁾	4/1/2025	102,400			102,400			伦敦银行间同业拆借利率+1.25%	2.76%	3/1/2023
定期贷款⁽³⁾⁽⁴⁾	8/15/2026	415,000			415,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.10%	2.58%	8/1/2025
定期贷款⁽³⁾	9/19/2026	400,000			400,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.15%	2.44%	9/1/2024
定期贷款⁽³⁾⁽⁵⁾	9/26/2026	200,000			200,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.20%	2.77%	10/1/2024
定期贷款⁽³⁾⁽⁶⁾	11/1/2026	400,000			400,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.15%	2.18%	10/1/2024
房利美贷款⁽³⁾	6/1/2027	550,000			550,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.37%	3.16%	6/1/2022
房利美贷款⁽³⁾	6/1/2029	255,000			255,000			伦敦银行间同业拆借利率+0.98%	3.26%	6/1/2027
房利美贷款⁽³⁾⁽⁷⁾	6/1/2029	125,000			125,000			伦敦银行间同业拆借利率+0.98%	2.55%	6/1/2027
定期贷款⁽⁸⁾	6/1/2038	30,679			30,864			不适用	4.55%	不适用
循环信贷安排⁽⁹⁾	8/21/2023	—			—			伦敦银行间同业拆借利率+1.15%	不适用	不适用
全资子公司债务总额		3,113,079			3,113,264

整合的合资企业
定期贷款⁽³⁾	2/28/2023	580,000			580,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.40%	2.37%	3/1/2021
定期贷款⁽³⁾	7/1/2024	400,000			400,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.65%	3.44%	7/1/2022
定期贷款⁽³⁾	12/19/2024	400,000			400,000			伦敦银行间同业拆借利率+1.30%	3.47%	1/1/2023
定期贷款⁽³⁾	6/1/2029	160,000			160,000			伦敦银行间同业拆借利率+0.98%	3.25%	7/1/2027
合并债务总额⁽¹⁰⁾		4,653,079			4,653,264
未摊销贷款保费，净额		6,526			6,741
未摊销递延贷款成本，净额		(39,390		)	(40,947		)
合并债务总额，净额		$	4,620,215		$	4,619,058

_______________________________________________________________________

除以下说明外，我们的贷款和循环信贷安排：(I)是无追索权的，(Ii)由单独的抵押品池担保，该抵押品池包括一 (Iii)要求每月支付利息，到期时未偿还本金到期，以及(Iv)包含某些金融契约，这些契约在某些情况下可能不会要求我们向贷款人存入超额现金流，除非我们(根据我们的选择)提供担保或额外抵押品，或在贷款文件规定的特定参数内偿还贷款。*某些到期日延长的贷款要求我们达到最低财务门槛才能行使该等延期。(Iii)在某些情况下，除非我们(根据我们的选择)提供担保或额外抵押品，或者在贷款文件规定的特定参数内偿还贷款，否则我们需要达到最低财务门槛才能行使该等延期。


(1)	到期日包括延期期权的影响。


(2)	有效汇率截止日期2020年3月31日。包括利率互换的影响，不包括预付贷款费用的影响。请参阅备注9了解我们利率掉期的详细情况。有关我们贷款成本的详细信息，请参阅下面的内容。


(3)	贷款协议包括一项零-LIBOR下限百分比。相应的掉期不包括这样的下限。


(4)	有效费率将提高到3.07%在……上面2020年4月1日.


(5)	有效费率将降至2.36%在……上面2020年7月1日.


(6)	有效费率将提高到2.31%在……上面2021年7月1日.


(7)	有效费率将提高到3.25%在……上面2020年12月1日.


(8)	要求每月支付本金和利息。本金摊销是基于30-年度摊销时间表。


(9)	$400百万循环信贷安排。未使用的承诺费从0.10%至0.15%。贷款协议包括一项零-LIBOR下限百分比。


(10)	此表不包括我们未合并基金的贷款-请参阅附注15。请参阅备注12用于我们的公允价值披露。

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债务统计数字

下表汇总了我们的综合固定利率和浮动利率债务：



(单位：千)	截至2020年3月31日的本金余额		截至2019年12月31日的本金余额

转换为固定利率贷款的总额	$	4,622,400	$	4,622,400
固定利率贷款总额	30,679		30,864
债务总额	$	4,653,079	$	4,653,264

下表汇总了截至以下日期的某些合并债务统计数据2020年3月31日:



根据贷款或掉期条款固定利息的综合贷款的统计数字

本金余额(单位：十亿)		$4.65
加权平均剩余寿命(包括延长选项)		5.9年份
加权平均剩余固定利息期		3.6年份
加权平均年利率		3.00%

未来本金付款

在…2020年3月31日，我们综合担保应付票据和循环信贷安排未来到期的最低本金支付如下：



截至3月31日的12个月：	包括期限延长选项⁽¹⁾

	(单位：千)

2021	$	760
2022	796
2023	580,833
2024	300,871
2025	1,135,912
此后	2,633,907
未来本金支付总额	$	4,653,079

____________________________________________


(1)	我们的一些贷款协议要求我们达到某些最低财务门槛才能延长贷款期限。

贷款成本

递延贷款成本是扣除累计摊销的净额。$32.6百万和$30.7百万在…2020年3月31日和2019年12月31日分别为。下表列出了贷款成本，这些成本包括在我们的综合经营报表的利息支出中：



	截至3月31日的三个月，
(单位：千)	2020		2019

递延贷款成本摊销	$	1,876	$	1,917

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8. 应付利息、应付帐款和递延收入



(单位：千)	2020年3月31日		2019年12月31日

应付利息	$	11,728	$	11,707
应付账款和应计负债	96,627		66,437
递延收入	47,840		53,266
应付利息、应付帐款和递延收入总额	$	156,195	$	131,410

9. 衍生品合约

我们利用利率掉期合约来管理与浮动利率债务利率变化相关的风险。当我们签订浮动利率定期贷款时，我们通常会签订等额本金的利率互换协议，期限涵盖贷款期限的大部分，这将有效地将我们的浮动利率债务在此期间转换为固定利率基础。我们不投机衍生品，也不使用任何其他衍生品工具。请参阅备注7关于我们的债务，以及我们合并后的合资企业的债务，这是对冲的。请参阅备注15关于我们未合并基金的债务被套期保值。

派生摘要

自.起2020年3月31日，我们的利率掉期，包括我们合并的合资企业和我们的非合并基金的利率掉期，被指定为现金流对冲：



	利率互换数量	概念上的 (单位：千)

合并衍生品^(1)(2)(4)(5)	47	$	5,517,400
未合并基金的衍生品^(3)(4)(5)	1	$	110,000

___________________________________________________


(1)	名义金额反映了100%，而不是我们按比例分享的，我们合并后的合资企业的衍生品。


(2)	名义金额包括总初始概念为的远期掉期。$895.0百万，这将增加到$1.48十亿以便在现有掉期到期时替换现有掉期。


(3)	名义金额反映了100%，而不是我们按比例分配的未合并基金的衍生品。


(4)	我们的衍生品合同没有规定衍生品合同之间的抵销权。


(5)	请参阅备注12用于我们的衍生公允价值披露。

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与信用风险相关的或有特征

我们的掉期包括与信用风险相关的或有特征。例如，我们与我们的某些利率掉期交易对手达成了协议，其中包含一项条款，根据该条款，如果我们正在对冲的基础债务因我们的债务违约而被贷款人加速偿还，我们可能被宣布违约。自.起2020年3月31日，我们的利率掉期、我们的合并合资公司或我们的非合并基金的利率掉期没有违约事件。我们不会为我们的利率掉期合约债务提供抵押品。我们的利率互换合约负债(包括应计利息和不包括信用风险调整)的公允价值如下：



(单位：千)	2020年3月31日		2019年12月31日

合并衍生品⁽¹⁾	$	245,311	$	56,896
未合并基金的衍生品⁽²⁾	$	496	$	—

___________________________________________________


(1)	这些金额反映了100%，而不是我们按比例分享的，我们合并后的合资企业的衍生品。


(2)	这些金额反映了100%，而不是我们按比例分配的未合并基金的衍生品。

交易对手信用风险

我们的利率掉期合约资产面临交易对手的信用风险，因为我们没有收到抵押品。我们寻求通过与各种具有投资级评级的高质量交易对手达成协议，将这种风险降至最低。我们的利率互换合约资产(包括应计利息和不包括信用风险调整)的公允价值如下：



(单位：千)	2020年3月31日		2019年12月31日

合并衍生品⁽¹⁾	$	59	$	23,275
未合并基金的衍生品⁽²⁾	$	—	$	963

___________________________________________________


(1)	这些金额反映了100%，而不是我们按比例分享的，我们合并后的合资企业的衍生品。


(2)	这些金额反映了100%，而不是我们按比例分配的未合并基金的衍生品。

模糊限制语对AOCI和合并报表的影响

下表介绍了我们的衍生品对我们的AOCI和综合经营报表的影响：



(单位：千)	截至3月31日的三个月，
	2020			2019
指定为现金流对冲的衍生品：

综合衍生品：
重新分类前在AOCI中记录的损失⁽¹⁾	$	(206,597	)	$	(21,563	)
收益从AOCI重新分类为利息支出⁽¹⁾	$	(420	)	$	(8,724	)
合并经营报表中列报的利息支出	$	(35,420	)	$	(33,293	)
未合并基金的衍生品(我们的份额)⁽²⁾:
重新分类前在AOCI中记录的损失⁽¹⁾	$	(370	)	$	(2,405	)
收益从AOCI重新分类为未合并基金的收入⁽¹⁾	$	(72	)	$	(616	)
综合业务表中列报的未合并资金收入	$	323		$	1,551

___________________________________________________


(1)	请参阅备注10为我们的AOCI对账。


(2)	我们通过将每个基金的总金额乘以我们在各自基金中的股权来计算我们的份额。

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AOCI未来的重新分类

在…2020年3月31日，我们对与被指定为现金流对冲的衍生品相关的AOCI的估计如下：随着利率互换的支付，这些衍生品将在未来12个月内重新分类为收益：



	(单位：千)

综合衍生品：
亏损将从AOCI重新分类为利息支出	$	(62,013	)
未合并基金的衍生产品(我们的份额)⁽¹⁾:
亏损将从AOCI重新分类为未合并基金的收入	$	(371	)

_________________________________________

(1)*我们计算我们的份额的方法是将基金的总金额乘以我们在基金中的股权。.

10. 权益

交易

在.期间三截至的月份2020年3月31日，(I)我们获得5十万人OP单位，以换取向OP单位的持有者发行同等数量的我们普通股，以及(Ii)我们收购了。150执行任务的作战单位(Jop Units For)$7千人用现金支付。

在.期间三截至的月份2019年3月31日，(I)我们获得22千人OP单位，以换取向OP单位的持有人发行同等数量的我们普通股，以及(Ii)我们收购了13千人操作单元，适用于$507千人现金。

非控制性权益

我们的非控股权益由我们的经营合伙企业和合并合资企业中的权益组成，这些权益并不属于我们所有。我国经营合伙企业拥有的非控股权益29.1百万运营单位和完全归属的LTIP单位，代表大约14%我们的运营合伙企业的未偿还权益总额中所占比例为2020年3月31日当我们拥有175.41000万美元操作单元(与我们的175.41000万美元已发行普通股)。我们普通股的一部分，OP单位和LTIP单位(一旦归属和登记)具有基本相同的经济特征，从我们的运营合伙企业中平等分享分配。拥有运营单位的投资者有权促使我们的运营合伙企业以每单位相当于收购日一股我们普通股市值的现金收购他们的运营单位，或者，在我们选择的情况下，将他们的运营单位交换为我们的普通股股票一-一对一b阿希斯。LTIP单位已授予我们的员工和非员工董事作为他们薪酬的一部分。这些奖励通常在服务期内授予，一旦授予，通常可以转换为运营单位，前提是我们的股价涨幅超过指定的障碍。

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我们在经营伙伴关系中所有权权益的变化

下表介绍了普通股股东的净收入和我们在经营伙伴关系中所有权权益的变化对我们股本的影响：



	截至3月31日的三个月，
(单位：千)	2020			2019

普通股股东应占净收益	$	26,923		$	28,701

非控股权益转让：
交换拥有非控制性权益的运营单位	90			363
向非控股权益回购营运单位	(4		)	(291		)
非控制性权益的净转让	86			72

普通股股东应占净收益的变化和非控股权益的转移	$	27,009		$	28,773

AOCI对账⁽¹⁾

下表显示了我们AOCI的对账，其中仅包括与指定为现金流对冲的衍生品相关的调整：



	截至3月31日的三个月，
(单位：千)	2020			2019

期初余额	$	(17,462	)	$	53,944
综合衍生品：
改分类前的其他综合损失	(206,597		)	(21,563		)
将收益从AOCI重新分类为利息支出	(420		)	(8,724		)
未合并基金的衍生品(我们的份额)⁽²⁾:
改分类前的其他综合损失	(370		)	(2,405		)
将AOCI收益重新分类为未合并基金收益	(72		)	(616		)
本期净额保险	(207,459		)	(33,308		)
可归因于非控股权益的保监处	59,049			10,307
普通股股东应占保证金	(148,410		)	(23,001		)

期末余额	$	(165,872	)	$	30,943

___________________________________________________


(1)	请参阅备注9有关我们的衍生品和票据的详细信息12用于我们的衍生公允价值披露。


(2)	我们通过将每个基金的总金额乘以我们在各自基金中的股权来计算我们的份额。

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股权补偿

2016年6月2日，道格拉斯·埃米特2016综合股票激励计划(“2016计划”)在获得股东批准后生效，取代了我们之前的道格拉斯·埃米特2006综合股票激励计划(“2006计划”)，这两项计划都允许奖励我们的董事、高级管理人员、员工和顾问。除了到期日、授权授予的股份数量和各种技术规定外，两项计划的关键条款基本相同。2016年6月2日之后的赠款是根据2016年计划发放的，而在该日期之前的赠款是根据2006年计划发放的(根据条款，2006年计划下的赠款仍未支付)。这两个计划都由我们董事会的薪酬委员会管理。下表显示了我们的基于股票的薪酬费用：



	截至3月31日的三个月，
(单位：千)	2020		2019

股票薪酬费用净额	$	2,941	$	2,630
资本化股票薪酬	$	859	$	670

11. 易办事

我们通过将当期普通股股东应占净收益除以当期已发行普通股的加权平均数来计算基本每股收益。我们计算稀释每股收益的方法是，将当期普通股股东应占净收益除以当期已发行普通股和稀释工具的加权平均数，采用库存股方法计算稀释每股收益。我们将包含不可没收股息权的未归属LTIP奖励计入参与证券，并使用两级法将这些证券计入基本和稀释每股收益的计算中。下表列出了基本每股收益和稀释每股收益的计算方法：



	截至3月31日的三个月，
	2020			2019
分子(千)：
普通股股东应占净收益	$	26,923		$	28,701
参与证券的配置：未归属的LTIP单位	(106		)	(126		)
普通股股东应占净收益--基本收益和摊薄收益	$	26,817		$	28,575

分母(千)：
已发行普通股加权平均股份-基本和稀释⁽¹⁾	175,373			170,221

普通股每股净收益-基本收益和稀释后收益	$	0.15		$	0.17

____________________________________________________

(1)

在计算稀释每股收益时，未偿还运营单位和既得LTIP单位不包括在分母中，即使它们可以在一定条件下一对一地交换为普通股，因为它们的相关净收入(在单位基础上等于稀释后每股普通股净收入)在计算普通股股东应占净收入时已经扣除。因此，任何交换都不会对稀释后的每股收益产生任何影响。下表显示了各个时期未完成的运营单位和既有LTIP单位：



	截至3月31日的三个月，
*(以千为单位)	2020	2019

操作单元	28,295	26,340
归属LTIP单元	799	1,835

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12. 金融工具的公允价值

我们对金融工具公允价值的估计是使用可获得的市场信息和广泛使用的估值方法来确定的。解读市场数据和确定估计公允价值需要相当大的判断。因此，使用不同的市场假设或估值方法可能会对估计公允价值产生实质性影响。FASB公允价值框架层次区分基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的假设和报告实体自己关于基于市场的投入的假设。该层次如下：

级别1-投入利用活跃市场中相同资产或负债的未调整报价。

第2级-在活跃的市场中，对于类似的资产和负债，可以直接或间接地观察到投入。

级别3-输入是由报告实体生成的不可观察的假设

截止日期：2020年3月31日，我们没有任何使用第3级投入的金融工具的公允价值估计。

按公允价值披露的金融工具

短期金融工具：现金及现金等价物、租户应收账款、循环信贷额度、应付利息、应付账款、保证金及应付股息的账面值因该等票据的短期性质而接近公允价值。

应付担保票据：请参阅备注7关于我们的担保应付票据的详细情况。我们通过计算每张应付担保票据的本金和利息经信贷调整后的现值来估计我们的合并担保应付票据的公允价值。该计算纳入了我们认为是第2级投入的可观察市场利率，假设贷款将在到期时未偿还，并不包括任何期限延长选项。下表显示了我们应付担保票据的估计公允价值和账面价值(不包括我们的循环信贷安排)，账面价值包括未摊销贷款溢价，不包括未摊销递延贷款费用：



(单位：千)	2020年3月31日		2019年12月31日

公允价值	$	4,681,015	$	4,678,623
账面价值	$	4,653,079	$	4,653,264

地面租赁责任：请参阅备注3了解我们土地租约的详细情况。我们通过计算附注中披露的未来租赁付款的现值来估计我们的土地租赁负债的公允价值。3使用我们递增的借款利率。该计算纳入了可观察到的市场利率，我们认为这是第二级输入。下表列出了我们土地租赁负债的估计公允价值和账面价值：



(单位：千)	2020年3月31日		2019年12月31日

公允价值	$	14,510	$	12,218
账面价值	$	10,878	$	10,882

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按公允价值计量的金融工具

衍生工具：请参阅备注9了解我们衍生品的详细信息。我们在资产负债表上以毛值(不包括应计利息)的公允价值呈现我们的衍生品。我们通过计算每种衍生品预期未来现金流的经信用调整的现值来估计我们衍生品工具的公允价值。*计算包括衍生品的合同条款、我们认为是二级投入的可观察市场利率，以及反映交易对手以及我们自己的不履行风险的信用风险调整。我们的衍生品不受主净额结算安排的约束。“下表列出了我们衍生品的估计公允价值：



(单位：千)	2020年3月31日		2019年12月31日
衍生资产：
公允价值-合并衍生品⁽¹⁾	$	—	$	22,381
公允价值-未合并基金的衍生品⁽²⁾	$	—	$	889

衍生负债：
公允价值-合并衍生品⁽¹⁾	$	238,821	$	54,616
公允价值-未合并基金的衍生品⁽²⁾	$	554	$	—

____________________________________________________


(1)	合并衍生品，其中包括100%，而不是我们合并的合资企业衍生品的按比例份额，包括在我们综合资产负债表的利率合同中。公允价值不包括计入综合资产负债表应付利息的应计利息。


(2)	这些金额反映了100%，而不是我们按比例分配的未合并基金的衍生品。我们与非综合基金衍生产品相关的金额按比例计入我们综合资产负债表中对非综合基金的投资。请参阅备注15关于我们未合并基金的债务和衍生品。

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13. 分部报告

部门信息的准备与我们管理层为运营决策目的审查信息的基础相同。二业务部门：(I)办公房地产的收购、开发、所有权和管理，以及(Ii)多户房地产的收购、开发、所有权和管理。*我们办公部门的服务主要包括办公空间租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。*我们多户部门的服务包括公寓租赁和其他租户服务，包括停车和储物空间租赁。不报告按部门划分的资产信息，因为我们不使用这一衡量标准来评估业绩或做出分配资源的决定。因此，折旧和摊销费用不在部门之间分配。一般和行政费用以及利息费用不包括在部门利润中，因为我们的内部报告在公司层面处理这些项目。下表显示了我们的可报告部门的运营活动：



(单位：千)	截至3月31日的三个月，
	2020			2019
办公区段
办公室总收入	$	219,889		$	197,290
办公费用	(69,664		)	(63,449		)
办公部门利润	150,225			133,841

多系列线段
多家庭总收入	31,461			26,896
多户家庭开支	(9,356		)	(7,555		)
多家族细分市场利润	22,105			19,341

所有部门的总利润	$	172,330		$	153,182

下表显示了所有部门的总利润与普通股股东应占净收入的对账情况：



(单位：千)	截至3月31日的三个月，
	2020			2019

所有部门的总利润	$	172,330		$	153,182
一般和行政费用	(10,335		)	(9,832		)
折旧摊销	(97,777		)	(79,873		)
其他收入	1,989			2,898
其他费用	(1,396		)	(1,845		)
来自未合并基金的收入	323			1,551
利息费用	(35,420		)	(33,293		)
净收入	29,714			32,788
减去：可归因于非控股权益的净收入	(2,791		)	(4,087		)
普通股股东应占净收益	$	26,923		$	28,701

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14. 未来最低租赁租金收入

我们主要根据不可取消的经营租约向租户出租空间，这些租约通常包含基本租金和某些运营费用的偿还条款，我们在以下方面拥有手续费权益二我们根据土地租约收取租金的地块。下表列出了我们不可取消的写字楼租户和土地租约未来的最低基本租金，地址为2020年3月31日:



截至3月31日的12个月：	*(以千为单位)

2021	$	659,922
2022	573,790
2023	483,898
2024	378,781
2025	289,063
此后	677,360
未来最低基本租金合计⁽¹⁾	$	3,062,814

___________________________________


(1)	不包括(I)住宅租约，租期通常为一年(Ii)暂缓租金；(Iii)其他类别租金，例如储物及天线租金；(Iv)租户发还款项；(V)直线租金；(Vi)已购入的高于/低于市值的租赁无形资产摊销/增值；及(Vii)百分比租金；及(Vii)该等金额假设租户持有的提前终止选择权不获行使。

15. 承诺、或有事项和担保

法律程序

我们不时参与在我们的正常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律程序。*不包括与我们的业务相关的普通、例行诉讼，我们目前不参与任何我们有理由认为会对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响的法律程序。

风险集中

我们的租户应收账款和与租户租赁相关的递延租金应收账款面临信用风险。我们的租户是否有能力履行各自的租约条款，仍然取决于经济、监管和社会因素。我们寻求通过以下方式将我们的租户租赁的信用风险降至最低：(I)针对规模较小、更富裕的租户，来自不同行业的租户；(Ii)对潜在租户进行信用评估；以及(Iii)从租户那里获得保证金或信用证。三截至的月份2020年3月31日和2019没有租户占我们总收入的10%以上。

我们所有的物业，包括我们的综合合资公司和综合基金的物业，都位于加利福尼亚州的洛杉矶县和夏威夷的檀香山，因此我们在这些市场很容易受到不利的经济和监管发展以及自然灾害的影响。

我们的利率掉期交易对手受到信用风险的影响，我们用这些交易对手来管理与我们的浮动利率债务相关的风险。我们不会张贴或接收与我们的掉期交易有关的抵押品。我们的掉期合约没有规定衍生品合约之间的抵销权。请参阅备注9了解我们利率合约的详细情况。我们寻求通过与各种具有投资级评级的高质量交易对手达成协议，将我们的信用风险降至最低。

我们有相当大的现金余额投资于各种短期货币市场基金，这些基金旨在保持本金价值，并在提供当前收入的同时保持高度流动性。这些投资没有本金损失保险，也不能保证我们在这些基金中的投资可以按面值赎回。我们在拥有投资级评级的优质金融机构的银行账户中也有大量现金余额。每一家美国银行机构的计息银行账户都由FDIC提供保险，最高可达25万美元.

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资产报废义务

有条件资产报废义务代表执行资产报废活动的法律义务，在该活动中，结算的时间和/或方法取决于可能在我们控制范围内或可能不在我们控制范围内的未来事件。*如果有条件资产报废义务的公允价值可以合理估计，则必须记录该义务的负债。*环境现场评估已经确定三十二岁我们的综合投资组合中含有石棉的建筑物，如果这些物业被拆卸或进行重大翻新，将必须按照适用的环境法规进行拆除。

自.起2020年3月31日因此，从目前正在进行重大翻新或我们计划将来翻新的物业中清除石棉的义务，对我们的综合财务报表并不重要。自.起2020年3月31日除除我们其他物业的石棉责任外，结算日期无法确定，而我们无法合理估计相关有条件资产报废责任的公允价值。

开发和其他合同

在西洛杉矶，我们正在建造一座高层公寓楼，376公寓。在檀香山市中心，我们正在改建25层楼，490,000平方英尺的写字楼变成了大约500公寓。我们预计，随着写字楼空置，改建工作将在几年内分阶段进行。自.起2020年3月31日，我们对这些和其他发展项目的剩余合同承诺总额约为$211.41000万美元。截止日期：2020年3月31日，我们在搬迁、资本开支项目及租户改善工程方面的余下合约承担总额约为$25.5百万.

担保

我们已经为我们的未合并基金的债务提供了某些环境和其他有限的赔偿和担保，涵盖了惯常的无追索权剥离。我们还为相关掉期提供了担保。我们的基金已同意赔偿我们根据这些协议需要支付的任何金额。自.起2020年3月31日，相关债务和互换协议项下的所有义务均已按照该等协议的条款履行。下表汇总了截至以下日期我们基金的债务2020年3月31日。这些金额反映了100%，而非我们按比例分摊的与本基金有关的款项：

基金⁽¹⁾

贷款到期日

本金余额

(单位：百万)

浮动利率

掉期固定利率

掉期到期日

伙伴关系X⁽²⁾⁽³⁾

3/1/2023

110.0

伦敦银行间同业拆借利率+1.40%

2.30%

3/1/2021

___________________________________________________


(1)	请参阅备注5有关我们的未合并基金的更多信息，请访问。


(2)	浮动利率定期贷款，交换为固定贷款，担保方式为二这笔贷款只需按月支付利息，到期时未偿还本金即可支付。自.起2020年3月31日，假设零-LIBOR利率在掉期剩余期限内，掉期协议下未来的最高付款为$0.91000万美元.


(3)	贷款协议包括零-LIBOR下限百分比。相应的掉期不包括这样的下限。

第二项：财务管理部门对财务状况和经营成果的讨论分析

以下讨论应与我们的前瞻性声明免责声明，以及我们的合并财务报表和第一部分中的相关附注一起阅读。项目1这份报告的一部分。我们的经营结果受到各自期间交易的影响-请参阅下文的融资、开发和重新定位。

业务描述

道格拉斯·埃米特公司是一个完全集成、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金。通过我们在运营伙伴关系及其子公司、合并合资企业和合并基金中的权益，我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山优质写字楼和多户物业的最大所有者和运营商之一。我们专注于拥有、收购、开发和管理社区中相当大份额的顶级写字楼物业和顶级多户社区，这些社区拥有严重的供应限制、高端行政住房和关键的生活方式便利设施。自.起2020年3月31日，我们的投资组合包括以下内容(包括附属零售空间)：




	整合的产品组合⁽¹⁾	总投资组合⁽²⁾
办公室
A类属性	70	72
可出租平方英尺(以千为单位)⁽³⁾	17,939	18,324
租赁率	92.3%	92.2%
入住率	90.9%	90.8%

多家庭
特性	11	11
单位	4,161	4,161
租赁率	98.0%	98.0%
占有率	96.1%	96.1%

______________________________________________________________________

(1)我们的综合投资组合将这些属性包括在我们的综合结果中。通过我们的子公司，我们拥有这些物业的100%，除了十七办公物业合计430万平方英尺和一住宅物业，包括350公寓，我们通过四合并后的合资企业。我们的整合产品组合还包括二我们从甲级写字楼和酒店业主的土地租赁中获得地租的地块。

(2)我们的总投资组合包括我们的综合投资组合以及二属性合计40万由我们的未合并基金拥有的平方英尺。请参阅备注5到我们的合并财务报表中项目1有关我们的非综合基金的更多信息，请参阅本报告。

(3)在三个月告一段落2020年3月31日，我们移除了大约223,000可出租平方英尺的空置空间在一座写字楼，我们正在改建为住宅公寓。

按细分市场和位置划分的收入

在.期间三截至的月份2020年3月31日，我们综合投资组合的收入如下所示：

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000162828020007212/chart-177751ac0d44529bac4.jpg

____

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000162828020007212/chart-2479e6311335576781d.jpg

冠状病毒大流行的影响

从第一季度末开始，我们的租户一直在努力应对当前大流行对他们业务的影响。此外，我们主要运营的城市，洛杉矶、比佛利山和圣莫尼卡，已经通过了异常惩罚性的法令，禁止驱逐，并允许住宅、零售和写字楼租户推迟租金，而不考虑财务困境。这些条例涵盖住宅、零售及写字楼租户(有些是为大额租户而划出的)，一般不单止禁止业主驱逐租客，亦禁止收取任何逾期费用或利息。根据条例，租户须在紧急情况结束后3至12个月内归还延迟缴交的租金。通过免除任何费用或利息，并提供较长的还款期，租户基本上可以选择免费贷款。

截至2020年5月6日，我们2020年4月的收款是在没有任何新减税的情况下收取的基本租金总额的87%，其中住宅为95%，写字楼为90%，我们的小型零售部分为22%。我们不知道这场大流行将如何影响随后几个月的收藏品。我们也看到了租赁业的放缓，我们不知道这会持续多久，也不知道它会如何影响入住率。我们看到我们写字楼的上座率很低，这种情况可能会持续到至少取消在家逗留的订单。在此期间，我们预计可变费用的一些节省将有助于抵消停车收入预期的下降。

甚至在停留令开始解除之前，许多事情都可能发生变化：

•我们的许多小房客已经申请了联邦援助，如果他们在6月份之前支付房租，这是可以原谅的。


•	授权延期租金的地方政府正在考虑将写字楼租户排除在外，这将减少或消除这一不利因素。

•随着租户接近现有租约的尾声，租赁可能会开始复苏。

•另一方面，如果对他们的生意造成更大的影响，我们可以看到更多的租户不用交租金。

除了这些不确定性，还有许多其他关键变量，我们对这些变量知之甚少：当前的“原地踏步”的订单还能维持多久，如何逐步淘汰，企业在逐步淘汰后的反应如何，以及未来是否会出现另一波或多波大流行浪潮。

在基本建设方面，我们的两个大型多户发展项目的建设仍在继续，尽管在目前的条件下可能需要更长的时间。目前，我们已经暂停了新写字楼重新定位项目的工作，由于买家和卖家都在评估新的条件，我们市场的收购似乎被搁置了。

总体而言，大流行预计将影响我们业务的许多部分，这些影响可能是实质性的。有关我们业务风险的更多信息，请参阅第1A项“风险因素”。

融资、发展和重新定位

融资

在#年第一季度2020:


◦	我们签订了远期利率掉期合约，以对冲未来的定期贷款再融资。远期掉期的初始名义金额为4.95亿美元，生效日期为2020年6月至2021年3月，到期日从2025年4月至2025年6月，将一个月期LIBOR利率固定在0.74%至0.91%.

请参阅注释7和9到我们的合并财务报表中项目1有关我们的债务和衍生品的更多信息，请参阅本报告的更多信息。

发展动态


•	住宅高层塔楼，布伦特伍德，加利福尼亚州

在西洛杉矶，我们正在建造一座34高层公寓楼，带376公寓。这座塔正在建造的地点直接毗邻一座现有的写字楼和一个712单元式住宅物业，这两个都是我们拥有的。我们预计开发费用大约为1.8亿美元至2亿美元，这还不包括我们自那以后拥有的土地的成本。1997。作为该项目的一部分，我们正在投资额外的资本，在威尔希尔大道上建造一个一英亩的公园，该公园将向公众开放，并为我们周围的物业和社区提供有价值的便利设施。该项目的建设仍在继续，尽管由于大流行对许可和其他后勤的影响，我们可能会面临一些延误。我们目前预计首批机组将于2022年交付。


•	夏威夷檀香山毕晓普街1132号

在檀香山市中心，我们正在改建一座25故事,49万平方英尺的写字楼变成了大约500公寓。该项目将有助于解决檀香山租赁住房严重短缺的问题，并重振中央商务区。我们预计，随着写字楼空置，改建工作将在几年内分阶段进行。我们目前估计建筑成本大约为8000万美元至1亿美元尽管这一大流行病的转变和潜在影响具有多年和阶段性，加剧了发展的内在不确定性。第一阶段的建设于2019年6月开始，我们正在按部就班地在未来几个月内交付首批98个单位。

重新定位

我们经常战略性地购买有大量空置或预期近期租赁展期的物业，并利用我们对物业和子市场的知识来重新定位物业，以实现最佳用途和租户组合。此外，我们可能会重新定位我们投资组合中已有的物业。我们承担的重新定位一座建筑的工作通常需要几个月甚至几年的时间，可能涉及一系列的改进，从完全的结构翻新到对选定空间进行有针对性的改建。在重新定位期间，受影响的物业可能会显示租金收入和入住率下降，这会影响我们的业绩，从而影响我们在不同时期的表现比较。

租金趋势-总投资组合

写字楼租金

下表列出了在我们的整个写字楼组合中执行的租赁的每平方英尺租赁的平均年租金和每平方英尺租赁的年化租赁交易成本：




	三个月	截至12月31日的年度，
	2020年3月31日	2019	2018	2017	2016

平均直线租赁率⁽¹⁾⁽²⁾	$43.24	$49.65	$48.77	$44.48	$43.21
年化租赁交易成本⁽³⁾	$4.70	$6.02	$5.80	$5.68	$5.74

___________________________________________________


(1)	该等平均租金不能按年直接比较，因为各期间的平均租金受各报告期内签订的租约所涉及的楼宇、街市、空间类型及条款等因素的重大影响。由于直线租金考虑了每份租约的全部经济价值，包括租金优惠和升级，我们认为它可能比终止现金租金提供更好的比较，后者包括整个租赁期内每年升级的影响。


(2)	反映加权平均直线年化租金。


(3)	反映加权平均租赁佣金和租户改善津贴除以租赁的加权平均年数。不包括卖方在收购物业的情况下实质上协商的租约，以及从已停止使用的空间搬迁的租户的租约。

写字楼租金登记册

下表列出了我们总写字楼投资组合中每平方英尺新租和续租租约的租金情况：




	截至2020年3月31日的三个月

租金名册⁽¹⁾⁽²⁾	期满率⁽²⁾	新房/续约率⁽²⁾	百分比变化

现金租金	$39.11	$42.74	9.3%
直线租金	$35.26	$43.24	22.6%

___________________________________________________

(1)

代表本季度签署的新的和续签的租约与之前相同空间的租约相比，每平方英尺的平均年度稳定现金和直线租金。不包括短期租约、先前租约在签订新租约前一年多终止的租约、从停用空间搬迁的租户的租约，以及吾等认为有关先前协议的资料不完整或基本租金反映其他未反映在先前租约文件中的场外诱因的已收购楼宇的租约，这些租约均不包括在新租约签署前超过一年的租约终止的租约，以及收购楼宇的租约(吾等相信有关先前协议的资料不完整或基本租金反映了先前租赁文件中未反映的其他场外诱因)。


(2)	我们的写字楼租金可能会随着我们的子市场、建筑物和即将到期的租约期限的变化而在不同时期波动，使得这些指标很难预测。

多户房租

下表载列新租户每个租出单位的平均每年租金：




	三个月	截至12月31日的年度，
	2020年3月31日	2019	2018	2017	2016

年平均租金-新租户⁽¹⁾	$28,770	$28,350	$27,542	$28,501	$28,435

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(1)

由于所包括的物业和单位的变化，这些平均租金每年都不能直接进行比较。例如：(I)2018年的平均水平比2017年有所下降，这是因为我们在檀香山的Moana ua Hillside公寓开发项目增加了大量单元，那里的租金低于我们投资组合中的平均水平，以及(Ii)2019年的平均水平比2018年有所上升，因为我们收购了Glendon，那里更高的租金抵消了我们的Moana ua Hillside Apartments开发项目增加单元的影响。

多户租金名册

租约的租金在年内如有租金变动，三个月告一段落2020年3月31日(正在进行年度租金检讨的新租户及现有租户)2.2% 更高比之前同一单元的租金要高。

入住率-总投资组合

下表显示了我们整个办公产品组合和多家庭产品组合的入住率：




		12月31日，
入住率⁽¹⁾截至：	2020年3月31日	2019	2018	2017	2016

办公产品组合	90.8%	91.4%	90.3%	89.8%	90.4%
多系列产品组合⁽²⁾	96.1%	95.2%	97.0%	96.4%	97.9%




	三个月	截至12月31日的年度，
平均入住率费率⁽¹⁾⁽³⁾:	2020年3月31日	2019	2018	2017	2016

办公产品组合	91.1%	90.7%	89.4%	89.5%	90.6%
多系列产品组合⁽²⁾	95.7%	96.5%	96.6%	97.2%	97.6%

___________________________________________________


(1)	入住率包括物业收购的影响，其中大部分在收购时的入住率低于我们现有投资组合的入住率。


(2)	我们多家庭投资组合的入住率受到2019年的收购以及2019年和2018年我们位于檀香山的莫阿纳鲁瓦山坡公寓开发项目的新单元的影响-请参阅上面的“融资、开发和重新定位”。


(3)	平均入住率是通过计算该期间每个季度末和紧接该期间开始之前的季度末的平均入住率来计算的。

写字楼租赁到期

自.起2020年3月31日假设不行使续期选择权和提前解约权，我们预计我们总写字楼组合中的到期面积如下：

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1364250/000162828020007212/chart-bb5918cd4ddc52debc6.jpg

____________________________________________________

(一)以下项目的租约的平均百分比三月三十一日, 2017, 2018，及2019其剩余期限与已标记年份的租约的剩余期限相同2020年3月31日。收购包括在收购后一个季度开始的上一年平均水平中。

运营结果

比较三截至的月份2020年3月31日至三截至的月份2019年3月31日




	截至3月31日的三个月，				有利
	2020		2019		(不利)			%		评注

	*(以千为单位)
营业收入

写字楼租金收入和租户回收	$	185,827	$	167,235	$	18,592		11.1	%	增加的原因是：(I)我们在2019年11月合并的合资企业的租金收入和租户回收为1520万美元，(Ii)由于租金和入住率上升，我们在这两个时期拥有的物业的租金收入和租户回收增加了330万美元，以及(Iii)我们在2019年6月收购的住宅社区的零售空间的租金收入和租户回收的110万美元，部分被(Iv)我们正在改装为写字楼的租金收入和租户回收减少100万美元所抵消。
办公停车场和其他收入	$	34,062	$	30,055	$	4,007		13.3	%	这一增长是由于(I)我们于2019年11月合并的合资企业的停车和其他收入为290万美元，(Ii)由于入住率和费率的提高，我们在这两个时期拥有的物业的停车和其他收入增加了100万美元，以及(Iii)我们于2019年6月收购的住宅社区的停车场和其他零售空间的停车场和其他收入增加了30万美元，但被(Iv)我们正在改建为夏威夷住宅楼的写字楼的停车场和其他收入减少了20万美元所部分抵消。
多户收入	$	31,461	$	26,896	$	4,565		17.0	%	该增长是由于(I)我们于2019年6月收购的住宅小区的收入增加430万美元，(Ii)我们的MoaluaHillside Apartments开发项目的新公寓收入增加120万美元，但因(Iii)因火灾而暂时空置138个单位的住宅物业收入减少90万美元而被部分抵销。

营业费用

办公室租赁费	$	69,664	$	63,449	$	(6,215	)	(9.8	)%	增加是由于(I)我们于2019年11月合并的合营公司的租金开支520万美元，(Ii)我们在两个期间拥有的物业的租金开支增加110万美元，以及(Iii)我们于2019年6月收购的住宅社区零售空间的租金开支增加40万美元，但因(Iv)我们正改建为夏威夷住宅楼的写字楼租金开支减少50万美元而部分抵销。在这两个时期，我们拥有的物业的租金费用都有所增加，这是由于专业费用、定期服务费用、物业税和保险费用的增加。






	截至3月31日的三个月，						有利
	2020			2019			(不利)			%		评注

	*(以千为单位)

多户租赁费	$	9,356		$	7,555		$	(1,801	)	(23.8	)%	增加的原因是(I)我们于2019年6月收购的住宅社区的租金开支增加了150万美元，(Ii)我们在这两个时期拥有的住宅物业的租金增加了20万美元，以及(Iii)我们在MoaluaHillside Apartments开发项目的新公寓的租金支出增加了10万美元。在这两个时期，我们拥有的物业的租金费用都有所增加，这是由于人员费用、物业税和定期服务费用的增加。
一般和行政费用	$	10,335		$	9,832		$	(503	)	(5.1	)%	增加的主要原因是人员费用增加。
折旧摊销	$	97,777		$	79,873		$	(17,904	)	(22.4	)%	由于(I)我们在2019年11月合并的合资企业折旧和摊销900万美元，(Ii)由于大楼加速折旧，我们正在将其改造为夏威夷住宅楼的写字楼增加了800万美元，(Iii)我们于2019年6月收购的住宅社区的230万美元折旧和摊销，以及(Iv)我们MoaluaHillside公寓开发项目的新公寓增加了60万美元，(V)部分抵消了(V)我们在MoaluaHillside Apartments开发项目的新公寓增加了60万美元，这是由于(V)我们在2019年6月收购的住宅社区的折旧和摊销增加了230万美元，(Iv)我们MoaluaHillside公寓开发项目的新公寓增加了60万美元，但(V)我们在这两个时期拥有的物业减少是由于我们重新定位的各种物业在可比期间加速折旧。

营业外收入和费用

其他收入	$	1,989		$	2,898		$	(909	)	(31.4	)%	减少的主要原因是与我们基金相关的收入减少，该基金于2019年11月合并为合资企业，以及由于货币市场余额和利率下降导致利息收入减少。
其他费用	$	(1,396	)	$	(1,845	)	$	449		24.3	%	减少的主要原因是与我们的基金相关的费用减少，该基金于2019年11月合并为合资企业，以及我们拥有和运营的檀香山健身俱乐部的费用减少。
来自未合并基金的收入	$	323		$	1,551		$	(1,228	)	(79.2	)%	减少的主要原因是我们的一只基金在2019年11月合并为合资企业。
利息费用	$	(35,420	)	$	(33,293	)	$	(2,127	)	(6.4	)%	增加的主要原因是与我们在2019年11月整合的合资企业和我们在2019年6月收购的住宅社区相关的债务余额增加。

非GAAP补充财务指标：FFO

对投资者的有用性

我们报告FFO是因为它是一种被广泛报道的股权REITs业绩指标，也被一些投资者用来确定入住率、租赁率和运营成本每年趋势的影响，不包括我们房地产价值变化的影响，并将我们的业绩与其他REITs进行比较。FFO是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入是GAAP财务指标中最直接可比的。FFO作为衡量我们业绩的指标具有局限性，因为它排除了房地产的折旧和摊销，既没有反映我们的物业价值因使用或市场状况而发生的变化，也没有反映维持我们物业运营业绩所需的资本支出、租户改善和租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，可能对我们的运营业绩产生实质性影响。FFO只应被视为净收益的补充，作为衡量我们业绩的指标，不应被用作衡量我们的流动性或现金流，也不应指示可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。其他REITs可能无法根据NAREIT的定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他REITs的FFO相提并论。有关影响我们净收入的项目的讨论，请参阅上面的“运营结果”。

比较三截至的月份2020年3月31日至三截至的月份2019年3月31日

对于三个月告一段落2020年3月31日，FFO增额通过880万美元，或8.5%vt.向，向.1.119亿美元，与103.1美元和600万美元为.三个月告一段落2019年3月31日。增加的主要原因是(I)由于租金和入住率的提高，我们的写字楼投资组合的运营收入增加，以及我们在我们于2019年11月合并的合资企业中的所有权权益增加，以及(Ii)由于于2019年6月收购Glendon住宅社区，以及租赁我们的Moalua Hillside公寓开发项目的新单位，我们的住宅投资组合的运营收入增加。

与公认会计准则的对账

下表将我们的FFO(可归因于我们的普通股股东和我们经营合伙企业中的非控股权益的FFO-包括我们在合并合资企业和我们的未合并基金FFO中的份额)与根据GAAP计算的普通股股东应占净收益进行核对：




	截至3月31日的三个月，
(单位：千)	2020			2019

普通股股东应占净收益	$	26,923		$	28,701
房地产资产的折旧和摊销	97,777			79,873
可归因于非控股权益的净收入	2,791			4,087
可归因于未合并基金的调整⁽¹⁾⁽³⁾	654			4,514
可归因于合并合资企业的调整⁽²⁾⁽³⁾	(16,263		)	(14,077		)
FFO	$	111,882		$	103,098

_______________________________________________


(1)	根据我们未合并基金的房地产资产折旧和摊销份额进行调整。


(2)	对可归因于我们合并合资企业中的非控股权益的房地产资产的净收入和折旧及摊销进行调整。


(3)	我们在2019年11月重组了我们的一只未合并基金，之后它被合并为合资企业。因此，未合并基金和合并合营企业的调整与上期没有直接可比性。有关更多信息，请参阅我们2019年年度报告Form 10-K中的注释6。

非GAAP补充财务指标：同一物业噪声

对投资者的有用性

我们报告相同的物业NOI，以便于比较我们在报告期间的运营情况。许多投资者使用同一物业NOI来评估我们的经营业绩，并将我们的经营业绩与其他REITs进行比较，因为它可以减少投资交易对经营趋势的影响。Same Property NOI是一种非GAAP财务指标，我们认为净收入是GAAP财务指标中最直接可比的。*我们报告Same Property NOI是因为它是对股权REITs表现的广泛认可的衡量标准，被一些投资者用来确定入住率、租赁率和运营成本的趋势，并将我们的运营业绩与其他REITs的经营业绩进行比较。同一物业NOI作为衡量我们业绩的指标有局限性，因为它不包括折旧和摊销费用，也没有反映价值的变化租户改善和租赁佣金是维持我们物业运营业绩所必需的，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响。其他房地产投资信托基金可能不会以相同的方式计算相同的房产NOI。因此，我们的同一物业NOI可能无法与其他REITs的同一物业NOI相提并论。同一物业NOI只应被视为净收益的补充，作为衡量我们业绩的指标，而不应被用作衡量我们的流动性或现金流，也不应表明可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。

比较三个月告一段落2020年3月31日至三个月告一段落2019年3月31日

我们为您提供的相同属性2020包括60Office属性，聚合1610万可出租的平方英尺，以及8具有聚合的多族特性1,928各单位。提交的金额包括100%(不是我们按比例计算的份额)。




	截至3月31日的三个月，						有利
	2020			2019			(不利)			%	评注
	(单位：千)

写字楼收入	$	197,060		$	192,785		$	4,275		2.2%	增加的主要原因是：(I)租金和入住率上升导致租金收入增加；(Ii)可收回的经营成本增加导致收回租户的收入增加；以及(Iii)停车位和其他收入增加。
办公费用	(61,948		)	(60,876		)	(1,072		)	(1.8)%	增加的主要原因是专业费用、定期服务费用、财产税和保险费增加。
办公室噪音	135,112			131,909			3,203			2.4%

多家庭收入	15,657			15,833			(176		)	(1.1)%	减少的主要原因是：(I)租金收入因入住率下降而减少，但因(Ii)泊车位及其他收入增加而被部分抵销。
多户家庭开支	(4,158		)	(4,021		)	(137		)	(3.4)%	增加的主要原因是定期服务费、人事费和律师费增加。
多家庭噪音	11,499			11,812			(313		)	(2.6)%

总噪声	$	146,611		$	143,721		$	2,890		2.0%

与公认会计准则的对账

下表显示了我们的同一财产NOI与普通股股东应占净收入的对账：




	截至3月31日的三个月，
(单位：千)	2020			2019
相同的属性噪波	$	146,611		$	143,721
不可比写字楼收入	22,829			4,505
不可比较的办公费用	(7,716		)	(2,573		)
不可比的多家族收入	15,804			11,063
不可比较的多家庭开支	(5,198		)	(3,534		)
NOI	172,330			153,182
一般和行政费用	(10,335		)	(9,832		)
折旧摊销	(97,777		)	(79,873		)
营业收入	64,218			63,477
其他收入	1,989			2,898
其他费用	(1,396		)	(1,845		)
来自未合并基金的收入	323			1,551
利息费用	(35,420		)	(33,293		)
净收入	29,714			32,788
减去：可归因于非控股权益的净收入	(2,791		)	(4,087		)
普通股股东应占净收益	$	26,923		$	28,701

流动性与资本资源

短期流动性

在.期间三个月告一段落2020年3月31日，我们从以下业务中产生了现金1.535亿美元。自.起2020年3月31日，我们有过1.747亿美元现金和现金等价物，我们有一个零我们4.0亿美元循环信贷安排的余额。我们最早的债务到期日是2023年2月28日。不包括收购、开发项目和债务再融资，我们预计将通过手头现金、运营产生的现金和我们的循环信贷安排来满足我们的短期流动性需求。请参阅备注7关于我们债务的更多信息，请参阅本报告第1项中的综合财务报表。

长期流动性

我们的长期流动性需求主要包括支付收购、开发项目和债务再融资所需的资金。由于REIT联邦税收规则要求我们每年分配大部分收入，我们预计手头没有足够的资金来满足这些长期现金需求。我们计划通过长期担保无追索权债务、发行股权证券(包括普通股和运营单位)以及财产处置和合资交易来满足我们的长期流动性需求。我们有一个自动取款机计划，根据市场情况，我们最多可以再多卖一笔钱。1.98亿美元截至本报告日期，普通股的总价值。

我们只使用财产级、无追索权的债务。自.起2020年3月31日，大约41%的办公产品组合是完全无负担的。为减轻利率变化对我们经营现金流的影响，我们一般会就我们的浮动利率贷款订立利率互换协议，这些互换协议一般在相关贷款到期日前一至两年到期，在此期间我们可以对贷款进行再融资，而不会受到任何利息惩罚。请参阅注释7和9请参阅本报告第1项中我们的合并财务报表，以分别了解有关我们的债务和衍生品合同的更多信息。

2020年3月20日，我们的董事会授权我们回购最多4亿美元在2021年6月30日之前的任何时候我们的普通股。他们没有义务要求我们收购任何股份，而且由于截至本报告日期，wE没有回购任何普通股根据本授权。我们将来是否回购股票，以及回购的时间和数量，将取决于多种因素，其中可能包括价格、一般商业和市场状况，以及另类投资机会。根据这一授权，可以不时按照证券交易委员会的规则和其他适用的法律要求，使用包括公开市场购买在内的各种方法进行回购。我们预计任何回购将主要通过自由现金流、我们信用额度下的借款或其他借款来筹集资金。

合同义务

请参阅备注3到我们的合并财务报表中项目1有关我们未来的最低地面租赁费的信息，请注意7有关我们的有担保应付票据和循环信贷安排的未来最低本金支付，以及决定我们未来定期利息支付的利率的信息，请参阅15获取与我们的开发、资本支出项目和重新定位相关的合同义务的信息。

表外安排

未合并基金的债务

我们的基金有自己的有担保的无追索权债务，我们已经做出了某些环境和其他有限的赔偿和担保，涵盖了与这笔贷款相关的惯常的无追索权剥离。我们还为相关掉期提供了担保。我们的基金已同意赔偿我们根据这些协议需要支付的任何金额。自.起2020年3月31日，各自贷款和掉期协议下的所有义务均已按照该等协议的条款履行。请参阅备注15关于本基金债务的更多信息，请参阅本报告第1项中的综合财务报表。

现金流

比较三截至的月份2020年3月31日至三截至的月份2019年3月31日




	截至3月31日的三个月，						增加
	2020			2019			(减少)		%
	(单位：千)

经营活动提供的净现金⁽¹⁾	$	153,510		$	132,489		$	21,021	15.9	%
投资活动所用现金净额⁽²⁾	$	(64,785	)	$	(61,838	)	$	2,947	4.8	%
用于融资活动的现金净额⁽³⁾	$	(67,712	)	$	(67,156	)	$	556	0.8	%

________________________________________________________________________

(1)

我们来自经营活动的现金流主要取决于我们投资组合的入住率和出租率，租金和向租户收回的可收集性，以及我们的运营费用、一般和行政费用以及利息支出的水平。增额现金提供经营活动的主要原因是：(I)由于租金和入住率的提高，以及我们在我们于2019年11月合并的合资企业中的所有权权益增加，我们的写字楼投资组合的运营收入增加，以及(Ii)由于于2019年6月收购Glendon住宅社区以及租赁我们的Moalua Hillside公寓开发项目的新单位，我们的住宅投资组合的运营收入增加。

(2)

我们来自投资活动的现金流通常用于资助物业收购、开发和重建项目，以及经常性和非经常性资本支出。这个增额现金用于投资活动主要是由于：(一)增加了830万美元发展的非经常开支：(Ii)660万美元支付收购本基金的额外权益；及(Iii)减少200万美元从我们的基金收到的资本分配中，部分被减少了1400万美元用于改善房地产的资本支出。

(3)

我们来自融资活动的现金流通常受到我们的借款和资本活动的影响，以及分别支付给普通股股东和非控股权益的股息和分配。增额现金用于筹资活动主要是由于：(一)增加了460万美元在支付给股东的股息中，(Ii)增加260万美元在支付给非控股权益的分配中，通过以下方式部分抵消：(A)减少500万美元在净借款中，(B)贷款成本付款减少#120万美元，及(C)减少50万美元支付回购操作单元的费用。

关键会计政策

我们在2020年第一季度采用了华硕-请参阅注释2请将本报告第1项中的综合财务报表提交给我们，以讨论新的会计声明。华硕的采用并没有对我们的财务报表产生实质性影响。在本报告所涵盖的期间内，我们并未对本报告所披露的我们的重要会计政策作出任何其他更改。2019表格10-K年度报告我们对我们的财务状况和经营结果的讨论和分析是基于我们的综合财务报表，该报表是根据美国公认会计原则编制的，要求我们对某些项目进行估计，这些项目会影响我们的资产、负债、收入和费用的报告金额。虽然我们相信我们的估计是基于当时的合理假设和判断，但我们的一些估计可能被证明是不正确的，这些差异可能是实质性的。我们的一些估计可能会根据修订的估计进行适当的调整，并在可能的情况下与实际结果相一致。

第三项：关于市场风险的定量和定性披露

我们使用衍生工具来对冲与我们的浮动利率借款相关的利率风险。然而，我们使用这些工具使我们面临信用风险，因为我们的交易对手可能无法根据这些协议的条款履行义务。我们试图通过与各种高质量的金融交易对手签约，将这种信用风险降至最低。请参阅注释7和9到我们的合并财务报表中项目1有关我们的债务和衍生品的更多信息，请参阅本报告的更多信息。截止日期：2020年3月31日如果我们没有未偿还的浮动利率债务，就没有未对冲的。

2017年7月，金融市场行为监管局(负责监管LIBOR的机构)宣布，打算在2021年之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了另类参考利率委员会(“ARRC”)，该委员会确定有担保隔夜融资利率(“SOFR”)为其首选的美元-LIBOR替代方案，用于目前与美元-LIBOR挂钩的衍生品和其他金融合约。ARRC已经提出了一项从美元-LIBOR到SOFR的有节奏的市场过渡计划，各组织目前正在制定全行业和公司特定的过渡计划，因为这与暴露于美元-LIBOR的衍生品和现金市场有关。

我们的浮动利率借款和衍生工具与美元-伦敦银行同业拆借利率挂钩，我们正在监测这一活动，并评估相关风险-包括贷款利息和衍生工具的收付金额。这些风险与将合同过渡到新的替代费率有关。如果LIBOR受到限制或停止，与LIBOR挂钩的贷款或衍生品工具的价值也可能受到影响。虽然我们预计在2021年底之前，LIBOR将基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率管理人提交申请，这可能会导致这种情况。在这种情况下，与过渡到替代参考汇率相关的风险将会加速，并有可能放大。

在2020年第一季度，我们选择应用ASU 2020-04项下的套期保值会计权宜之计(主题848-“参考汇率改革”)-见附注2请将本报告第1项中的综合财务报表提交给我们，以讨论新的会计声明。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。我们将继续评估该指导方针的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选举(如适用)。

项目4.安全控制和程序

自.起2020年3月31日在本报告所涵盖的期限结束时，我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督下，在管理层的参与下，对我们的披露控制和程序(如“交易法”第13a-15(E)和15d-15(E)条所定义的)在本报告所涵盖的期限结束时的有效性进行了评估。基于上述情况，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至那时，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据“交易法”提交或提交的报告中必须披露的信息(I)在SEC的规则和表格中指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，以及(Ii)积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。

在截至本季度结束的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化。2020年3月31日对我们的财务报告内部控制产生重大影响或有合理可能产生重大影响的事项。

第二部分：其他资料

项目1.法律诉讼

我们不时地参与在我们正常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律程序。不包括与本公司业务相关的普通例行诉讼，本公司目前并未参与任何我们合理地认为会对本公司的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响的法律程序。

项目1A：各种风险因素

除以下确定的新风险因素和我们的公开报告中披露的任何其他相关信息外，2020，我们不知道第I部分“第1A项”中披露的风险因素有任何其他重大变化。风险因素“在截至年终的Form 10-K年报中2019年12月31日.

与冠状病毒全球大流行相关的不利发展可能会对我们的业务、财务状况、运营业绩、现金流、我们的偿债能力、我们向股东支付股息的能力、我们的REIT地位、我们在出现商机时利用资本的能力、我们筹集资本的能力和/或我们普通股的市场价格产生不利影响。

随着各国政府和企业采取行动缓解公共卫生危机，冠状病毒全球大流行已导致一般经济活动严重中断。冠状病毒全球大流行最终对我们业务的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有高度的不确定性，无法预测，包括但不限于爆发的持续时间和蔓延、其严重性、为遏制病毒而采取的行动，以及正常经济和运营条件恢复的速度和程度。即使冠状病毒全球大流行消退，我们的业务可能会继续受到其全球经济影响的重大影响，包括任何由此导致的经济衰退。

虽然目前无法预测大流行的影响，但大流行的一些潜在影响可能包括：


•	政府减少或以其他方式妨碍我们即时或完全收租的行动，对租户需求造成不利影响，增加我们的成本或以其他方式减少我们的收租；“


•	供应链、政府或其他对建筑或我们的运营和/或我们租户的运营产生不利影响的中断；


•	我们的租户面临经济压力，这可能会导致收款减少或违约；


•	租户需求减少或不同，导致我们大楼的入住率和/或租金较低；


•	费用及/或资本投资增加，或因安全问题导致租户需求减少；


•	我们的员工或租户远程工作增加了IT中断和/或网络攻击的风险；


•	由于我们的员工或租户生病或社交疏远而导致我们的运营中断；


•	金融市场、我们的物业价值和/或我们的现金流的变化，对我们的股票价格和/或我们的租户以合理或任何条件获得所需债务或股权资本产生不利影响；和/或


•	保险费用或可获得性的增加，或保险条款的改变。

第二项股权证券的未登记销售和收益使用

一个也没有。

项目3.高级证券的债务违约

一个也没有。

项目4.煤矿安全信息披露情况

不适用。

第5项：其他信息

一个也没有。

项目6.所有展品



展品编号		描述

31.1		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条颁发的首席执行官证书。
31.2		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条颁发的首席财务官证书。
32.1*		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条颁发的首席执行官证书。
32.2*		根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条颁发的首席财务官证书。
101.INS		内联XBRL实例文档-实例文档不会显示在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。
101.SCH		内联XBRL分类扩展架构文档。
101.CAL		内联XBRL分类扩展计算链接库文档。
101.DEF		内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档。
101.LAB		内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档。
101.PRE		内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档。
104		封面交互数据文件(嵌入在内联XBRL文档中)

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*根据证券交易委员会第33-8212号新闻稿，这些证物是提供的，不是作为本报告的10-Q表的一部分或作为单独的披露文件提交的，也不是通过引用纳入任何证券法注册声明中。

签名

根据“交易法”的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签名者代表其签署。



		道格拉斯·埃米特公司


日期：	2020年5月8日	依据：	/s/乔丹·L·卡普兰
			乔丹·L·卡普兰
			总裁兼首席执行官


日期：	2020年5月8日	依据：	/s/彼得·D·西摩
			彼得·D·西摩
			首席财务官