美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式10-q

根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的季度报告

截至2020年3月31日的季度

☐根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)节提交的过渡报告

从 过渡到 的

委托文件编号001-39143

阿尔卑斯收入财产信托公司

(其章程中规定的注册人的确切姓名)

(386) 274-2202

(登记员的电话号码，包括区号)

N/A

(前姓名、前地址和前财政年度，如果自上次报告以来更改)

根据该法第12(B)条登记的证券：

用支票标记表明登记人(1)是否提交了1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的期限较短)，(2)在过去90天中一直受到这种申报要求的限制。是的没有☐

通过检查标记表明注册人是否已以电子方式提交了在过去12个月内根据条例S-T(本章第232.405节)规则要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内，登记人必须提交此类文件)。是的没有☐

通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。见“外汇法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。

如果一家新兴的成长型公司，请用支票标明登记人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或订正的财务会计准则。☐

通过复选标记指示注册人是否为空壳公司(如“交易法”第12b-2条所定义)。是的，☐No

登记人在2020年4月30日发行的普通股数量为7，546，703股。

指数

第一部分-财务信息

项目1.财务报表

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并资产负债表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并业务报表

(未经审计)

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

股东权益合并报表和合并报表

(未经审计)

截至2020年3月31日的三个月：

截至2019年3月31日的三个月：

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并现金流量表

(未经审计)

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并现金流量表(续)

(未经审计)

现金流量补充披露：

在截至2020年3月31日的三个月内支付了总计约16.4万美元的利息。截至2019年3月31日的三个月内没有支付利息。在截至2020年3月31日或2019年3月31日的三个月内，没有任何利息资本化。

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

合并和合并财务报表(未经审计) 的附注

注1.企业和组织

业务

阿尔卑斯收入财产信托公司(“公司”或“松树”)是一家新成立的房地产公司，拥有并经营高质量的单租户商业地产组合。本报告中使用的术语“我们”、“我们”、“我们”和“公司”指的是阿尔卑斯收入财产信托公司。以及我们的合并子公司。

我们的投资组合包括29个单一租户，主要是净租赁零售和办公物业，分布在13个州的19个市场。我们投资组合中的29处房产中有27处，约占投资组合年化基本租金的85%(截至2020年3月31日)，是以三重净值租赁的。

该公司没有雇员，由阿尔卑斯收入财产管理公司(LLC)管理，这是一家特拉华有限责任公司，是综合-Tomoka Land Co.(我们的“经理”)的全资子公司。合并-Tomoka土地公司(纽约证券交易所美国：CTO)是一家佛罗里达公司，是一家上市、多元化的房地产经营公司，也是我们经理(“CTO”)的唯一成员。

冠状病毒大流行

2020年3月，负责国际公共卫生的联合国机构宣布，新型冠状病毒的爆发是一种流行病(“冠状病毒大流行”)，并在美国各地蔓延。冠状病毒大流行的蔓延在美国和国际市场造成了巨大的波动，在许多行业，商业活动实际上已经完全停止。与冠状病毒大流行有关的业务中断的持续时间和严重程度及其对美国经济和国际经济的影响存在很大不确定性。因此，该公司尚无法确定冠状病毒大流行对其运作的全面影响，因此，这种影响是否具有实质性的潜力。

到2020年3月31日为止的三个月里，我们的运营结果和现金流并没有受到冠状病毒大流行的实质性影响。对2020年3月31日之后因冠状病毒大流行而对该公司造成的当前或可查明的潜在财务和业务影响的评估如下：

组织

该公司是一家马里兰公司，成立于2019年8月19日。2019年11月26日，该公司结束了其普通股(“IPO”)的首次公开发行(IPO)，并同时向CTO私募普通股。发行的净收益和同时进行的CTO私人安置(定义如下)被用于从CTO购买15套单租户房产。此外，首席技术官还向阿尔卑斯收益财产OP，LP，公司的经营伙伴关系(“运营伙伴关系”)提供了额外的五个单租户财产，以换取经营合伙单位(“OP单位”)。

在发行中支付的每股价格和同时进行的私人配售是19.00美元(“首次公开发行价格”)。这次发行从发行我们普通股的750万股中筹集了1.425亿美元的总收入。我们还通过发行我们的普通股394，737股(“CTO私募股权”)，从同时进行的私人配售筹集了750万美元给首席技术官。在这1.425亿美元的发行中，包括首席技术官以800万美元购买我们普通股的421，053股股票，这是首席技术官的现金投资1，550万美元。在我们最初的投资组合中，约有1.259亿美元的发行收益被用于购买15处房产。我们最初投资组合中的其余五个财产是由首席技术干事提供的，以交换1，223，854个业务伙伴关系业务单位，根据首次公开募股价格，价值约为2，330万美元。该公司总共支付了约1 200万美元的交易费用，其中包括大约940万美元的承销费。在完成发行、同时进行的CTO私募和我们在纽约证券交易所(“NYSE”)上市时以“PINE”(统称为“形成交易”)的符号执行的其他交易之后，CTO拥有我们大约22.3%的未偿普通股(假设在形成交易中向CTO发行的OP单位是以一种-一种方式交换我们普通股的股份)。

我们绝大部分业务是通过业务伙伴关系进行的。我们的全资子公司，阿尔卑斯收益财产有限公司(“松木GP”)，是唯一的普通合伙人的经营伙伴关系。实质上，我们的所有资产都由运营伙伴关系持有，我们的业务是通过运营伙伴关系进行的。截至2020年3月31日，我们在运营伙伴关系中的总持股比例约为86.6%，CTO直接或间接持有运营合伙公司13.4%的股权。我们对经营伙伴关系的兴趣一般使我们有权分享经营伙伴关系的现金分配，并按我们所占比例分享经营伙伴关系的损益。我们，通过松木GP，一般有专属权力，根据合伙协议管理和管理经营伙伴关系的业务和事务，但须经有限合伙人的某些批准和表决权。我们的董事会管理我们的业务和事务。

该公司打算为美国联邦所得税的目的选择作为房地产投资信托(“REIT”)征税，从2019年11月26日开始的短期应税年度开始，到2019年12月31日，在我们提交该应税年度的纳税申报表时结束，该纳税申报表将在到期日或之前提交。为了符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和业务要求，包括要求将公司年度REIT应税收入的至少90%分配给其股东，而不考虑支付的股息扣减或净资本收益(这是计算出来的，不一定等于按照公认的会计原则计算的净收入)。作为一个REIT，该公司一般不受美国联邦公司所得税的影响，因为它向股东分配。如果公司在任何应税年度不符合REIT资格，该公司将按正常的公司税率对其应税收入征收美国联邦所得税，一般不允许在丧失资格的年份后的四年内获得作为REIT的待遇，除非国内税务局根据某些法定规定给予公司救济。这样的事件可能会对公司的净收入和可供股东分配的净现金产生重大的不利影响。即使该公司有资格作为REIT征税，该公司也可能对其收入和财产以及联邦收入和未分配收入征收国家和地方税收和消费税。

注2.列报依据和合并原则

表示基

2019年11月26日之前期间，所附阿尔卑斯收入财产信托公司合并财务报表。前任(“前任”)并不代表一个法律实体的财务状况和业务成果，而是共同控制的实体的组合，这些实体已从首席技术干事的合并财务报表中“剥离”出来。从历史上看，前任的财务报表没有编制，因为它没有与首席技术干事分开运作。这些合并财务报表反映了前任的收入和支出，并包括CTO的某些物质资产和负债，这些资产和负债是通过就地净租赁具体确定和生成的，或与之相关，这些资产和负债反映在CTO的历史基础上。

在2019年11月26日以后的期间内，所附的合并财务报表是PINE和我们合并的子公司的合并报表。由于该公司从首席技术干事手中收购了最初的投资组合，2019年11月26日之后的合并财务报表是根据会计准则编码(“ASC”)805-10业务组合提出的新的会计基础。

所附未经审计的合并和合并财务报表是根据证券和交易委员会(“证券交易委员会”)的规则和条例编制的。这些未经审计的合并和合并财务报表不包括美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)所要求的完整财务报表所要求的所有信息和附注，应结合公司2019年12月31日终了年度10-K表的年度报告阅读，该报告更全面地了解了公司的会计政策、财务状况、经营业绩、业务属性和其他事项。未经审计的合并和合并财务报表反映了管理层认为为公平列报公司财务状况和中期经营结果所必需的所有调整。截至2020年3月31日的三个月的业务结果不一定表明到2020年12月31日终了年度的预期结果。

2019年11月26日之前各期间的合并财务报表包括向首席技术干事的前任分配的一般和行政费用。此外，一般和行政费用包括分配首席技术干事某些机构职能的费用，包括行政监督、财务、财务、人力资源、税务合规和规划、内部审计、财务报告、信息技术和投资者关系。一般费用和行政费用(包括以股票为基础的补偿)是根据前任的收入在首席技术干事总收入中所占的百分比按比例分配的。公司认为一般费用和行政费用的分配方法是合理的。然而，我们在历史时期合并业务报表中列出的分配的一般和行政费用并不一定反映我们作为今后报告所述期间独立上市公司的一般和行政开支。此外，列入首席技术干事财务报表的大多数前身实体没有单独设立所列期间的银行账户，大多数现金交易历来都是通过首席技术干事拥有的银行账户进行的。所列期间的现金流量表的编制似乎是通过前任的单独银行账户进行的业务、投资和融资交易。合并的财务报表包括历史资产负债表、业务报表和前一年度的现金流量表。

巩固原则

在2019年11月26日以后的期间内，合并财务报表包括公司、其全资子公司和我们拥有控制权的其他实体的账目。公司间的所有余额和交易都已在合并财务报表中消除。2019年11月26日以前的期间，合并的财务报表包括以前的历史资产负债表、业务报表和现金流量。

注3.重要会计政策摘要

在编制财务报表时使用估计数

{Br}按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出影响所报告的资产和负债数额的估计和假设，并在财务报表之日披露或有资产和负债，以及报告所述期间的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。

由于除其他因素外，国家房地产市场目前存在的市场条件波动，以及金融和信贷市场的波动和不确定性，估计和假设，特别是与前任对收入财产的投资有关的估计和假设，可能由于房地产和金融市场的持续波动或这些市场的严重错位而发生重大变化。

房地产

房地产主要由我们投资组合中的收入资产组成，按成本减去累计折旧和摊销。这些收入财产在其估计的使用寿命内按直线折旧。更新和改善被资本化为适用的收入财产帐户。维修费按已发生的费用计算。已退休或以其他方式处置的财产的费用以及相关的累计折旧或摊销，从账户中删除，由此产生的任何损益记录在业务报表中。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内确认的不动产折旧(不包括与无形资产有关的摊销)分别约为130万美元和773 000美元。

长寿资产

公司遵循财务会计准则委员会(“FASB”)ASC主题360-10，财产、工厂和设备进行其减值分析。本公司审查可收回的长期资产，主要是房地产，当事件或情况的变化表明资产的账面金额可能无法收回时，减值。被视为触发事件的情况包括：该期间业务现金流量大幅度下降，业务经常或预计损失，未按低于现行市场费率完全租赁或租赁的收入财产，以及管理层认为具有重大意义的任何其他数量或质量事件。长期资产通过考虑未来估计资本支出的不折现现金流法进行减值评估。长期资产的减值按公允价值减去出售成本计算。

购房会计-以租赁方式购置房地产

在收购房地产时，公司确定交易是按收购方法核算的企业合并，还是资产的收购。对于这两类交易，公司根据其相对公允价值确认和衡量可识别的资产、承担的负债和任何非控制权权益。对于企业合并，本公司确认和衡量商誉或收益，如果适用的话，从一个讨价还价的购买，以及收购相关的成本，在期间发生的成本。对于资产的收购，与收购相关的成本是在公司的综合资产负债表上资本化的.如果公司收购了房地产，同时又签订了一份新的房地产租赁合同，该收购将作为资产购置入账。

根据ASC 805-10，业务组合，通过就地租赁获得的房地产的公允价值分配给购置的有形资产，包括土地、建筑物和租户的改进，并确定无形资产和负债，其中包括以上市场和市场以下租赁的价值、就地租赁的价值和租赁费用的价值，这些资产和负债根据每种情况的相对公允价值而定。

获得的租赁财产的有形资产的公允价值是通过将财产估价为空置的，然后根据对这些资产公允价值的确定，将“空置”价值分配给土地、建筑物和租户改良。

在分配已确定的已获得财产的无形资产和负债的公允价值时，在市场以上和市场以下的就地租赁价值记作其他资产或负债，其依据是差额的现值(使用反映所获租约相关风险的利率)：(1)根据就地租赁应支付的合同金额；(2)管理层对相当于租赁剩余期限的相应租赁的公平市场租赁费率的估计，包括续约期的可能性。资本化的高于市场的租赁价值被摊销为在各自租约的剩余条款下的租金收入的减少。资本化的低于市场的租赁价值被摊销为初始期间租金收入的增加，除非管理层认为承租人很可能会在租约期满时续订租约，在这种情况下，公司和前任都会摊销续约期内可归因于续约的价值。

其他获得的无形资产的总价值，包括就地租赁，是以(I)在将现有的就地租赁调整为市场租赁费率后支付的购买价格超过(Ii)按上述规定确定的该财产的估计公允价值(如果空置)来衡量的。就地租赁的价值，不包括在市场上和市场以下的就地租赁的价值，在各自租约的剩余不可取消期内摊销为费用。如果租约在规定的期满前终止，则与该租约有关的所有未摊销金额将被注销。对单个事务检查租户关系的值，以确定未来价值是否来自获取。

收入财产租赁收入

与公司收入财产组合有关的租赁安排被归类为经营租赁。公司在租赁期限内以直线确认这些物业的租赁收入。因此，合同租赁付款的增加在租赁期间平均确认。此方法确认的租赁收入与合同租赁支付条件(即直线租金)之间的定期差额记作递延经营租赁应收款，并列入所附合并资产负债表上的直线租金调整。

租客应收账款的可收性和直线租金调整的依据是，除其他外，房客应收账款的老化、管理层对与租户和租户行业有关的信用风险的评估、以及使用判断对具体确定的账户的审查。截至2020年3月31日和2019年12月31日，不需要备抵可疑账户。

销售税

对租赁付款征收的销售税在所附合并资产负债表中确认为负债。在将付款汇给适用的税务当局时，债务将减少。

现金和现金等价物

现金和现金等价物包括手头现金、银行活期账户和原始期限90天或以下的货币市场账户。该公司截至2020年3月31日和2019年12月31日的银行余额包括超过联邦存款保险公司限额的某些金额。现金和现金等价物的账面价值在公允价值等级的第1级报告，这表示根据活跃市场对相同资产或负债的报价所作的估值。

普通股每股收益

每普通股的基本收益按当期净收益除以当期已发行股票的加权平均数计算。稀释后的每股收益是基于这样的假设，即在形成交易中向首席技术官发放的OP单位是以一对一的方式交换我们普通股的股份的。

所得税

该公司打算从其从2019年11月26日开始至2019年12月31日止的短期应税年度开始，选择作为美国联邦所得税的REIT征税。该公司认为，从如此短的应税年度开始，它的组织和运作方式符合美国联邦所得税法规定的作为REIT征税的资格。短期报税表将在到期日或之前提交。该公司打算继续以这种方式运作。作为一个REIT，该公司将按公司应纳税净收入的公司税率征收美国联邦和州所得税；然而，该公司可以要求扣除支付给其股东的股息数额。公司作为股息分配的金额将只对股东一级征税。虽然公司必须分配至少90%的REIT应纳税所得额，而不考虑支付的股息扣除额和任何净资本收益，但公司打算分配其所有应纳税净收益。在计算其REIT应税收入和分配要求时，允许公司进行某些其他非现金扣减或调整，如折旧费用。这些

扣减允许公司根据美国联邦所得税法降低股息支付要求。某些州可以征收最低限度的特许经营权税。该公司可组成一个或多个应纳税的REIT子公司(“TRSS”)，这些子公司将对其应纳税所得缴纳适用的美国联邦、州和地方公司所得税。在报告所述期间，该公司没有任何须纳税的TRSS。

基于股票的补偿

公司采用了个人股权激励计划(“个人计划”)和经理股权激励计划(“经理计划”)，在此统称为股权激励计划。股权激励计划的目的是为经理管理团队的成员和为公司提供服务的员工、公司的独立董事、顾问、顾问和其他人员提供股权激励机会，无论是单独还是通过授予经理奖励权益。股权激励计划提供股票期权、股票增值权(“非典”)、股票奖励、限制性股票单位、现金奖励、股利等价权、其他基于股权的奖励，包括长期激励计划(LTIP)单位和奖励奖励。个人计划旨在提供一种手段，使公司的董事、高级人员、雇员、顾问和顾问、公司及其附属公司的顾问和顾问以及向公司及其附属公司提供服务的经理及其附属公司的雇员能够获得和维持公司的股权或获得奖励报酬。经理计划旨在提供一种手段，使经理及其附属公司能够获得和维持公司的股权，从而加强他们对公司福利的承诺，使他们的利益与公司股东的利益相一致。

{Br}我们的普通股共有684，494股已根据股权奖励计划获准发行。如果根据股权奖励计划授予的裁决到期、被没收或终止，则在未行使或支付(视属何情况而定)的情况下，受裁决任何部分到期、没收或终止的普通股股份将再次可用于发放额外的奖励。(I)在支付与裁决有关的行使价格或税项时，(I)交还或扣留的股份；及(Ii)特区所涵盖的股份(不论在行使该等特别行政区时实际发行的股份数目)，将不再可根据股权奖励计划获批出。除非董事会事先终止，否则在2029年11月18日后，不得根据股权激励计划授予新的奖励。在任何一个日历年，根据个人计划给予非雇员董事的最高总薪酬(包括现金补偿和授予日期公允价值)不得超过300，000美元。

在转归期内，赔偿费用按直线确认，并列入公司合并和合并业务报表的一般和行政费用。裁决没收(如果有的话)在发生的期间内入账。

在2019年11月26日之前的期间，包括在2019年3月31日终了的三个月的合并业务报表中的基于股票的赔偿费用，反映了CTO在适用期间的一部分股票补偿费用的分配。

信贷风险集中

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，29个单租户房产组合中的某些租户占总收入的10%以上。

在截至2020年3月31日的三个月内，租给富国银行、纳和希尔顿大假期的房产分别约占总收入的22%和14%。在截至2019年3月31日的三个月内，租给富国银行、纳和希尔顿大假期的房产分别约占总收入的28%和18%。

截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司房地产投资组合中约有26%和29%位于佛罗里达州。截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司房地产投资组合中约有20%和24%位于俄勒冈州。此外，截至2020年3月31日，单独超过公司实际价值的10%

房地产投资组合，基于面积，位于北卡罗来纳州。截至2019年12月31日，该公司10%以上的房地产投资组合都位于佐治亚州和北卡罗来纳州。房地产持续时间的不确定性和经济低迷在任何或所有这些地理区域都可能对公司的房地产价值产生不利影响。

最近发布的会计准则

租赁修改。2020年4月，FASB发布了关于因冠状病毒大流行而提供的租赁特许权核算的解释性指南。在本指南中，各实体可以选择不对此类租赁特许权适用修改租赁会计，而是将特许权视为现有合同的一部分。本指南仅适用于与冠状病毒大流行有关的租赁特许权，而这种租让不会导致出租人的权利或承租人的义务大幅增加。我们现正评估这项指引的影响，以及我们会否就租契宽减作出获准的选举，例如在截至2020年6月30日的一季内延迟租金。

ASC主题842，租约。2016年2月，财务会计准则委员会发布了“2016-02年会计准则更新”，其中要求各实体确认融资和经营租赁产生的资产和负债，并根据FASB ASC主题842“租约”，将这些融资和业务租赁付款分别归类为融资和运营部分的现金流量表。本更新中的修正在2018年12月15日以后的年度报告期内生效。

在公司和前任评估FASB ASC主题842“租赁”期间，选出并/或通过了下列有关ASC 842的实际权宜之计和会计政策，自2019年1月1日起生效：

注4.收入财产组合

截至2020年3月31日，公司的收入财产组合包括29个单租户房产，总面积约110万平方米。

租赁收入包括零售和写字楼收入的长期租金收入，这些收入被确认为已获得的收入，在每一份租约的有效期内使用直线法。

租赁收入的组成部分如下：

最低未来租金收入不可撤销经营租赁下的最低未来租金收入，不包括未固定和可确定的租金和其他租赁付款，其剩余期限自2020年3月31日起超过一年，汇总如下：

见注15，公司披露与潜在现金流量影响有关的“后续事件”，以及附注3，“重大会计政策摘要”，用于会计处理因冠状病毒大流行而与租户租金减免请求有关的潜在租赁修改。

2020年活动在截至2020年3月31日的三个月内，该公司以大约4 680万美元的收购价格收购了九套单租户收入财产，包括资本化收购成本约4 700万美元。在购置费用总额中，约1 190万美元分配给土地，约2 930万美元分配给建筑物和装修，约690万美元分配给与就地租赁价值、租赁费和高于市场租赁价值有关的无形资产，约110万美元分配给低于市场租赁价值的无形负债。购置时无形资产和负债的加权平均摊销期约为11.2年。在截至2020年3月31日的三个月内，没有处置任何收入财产。

在截至2020年3月31日的三个月内获得的单租户净租赁收入财产说明如下：

2019年前身活动。在截至2019年3月31日的三个月内，没有任何收入财产被收购或处置。

附注5.无形资产和负债

无形资产和负债包括高于市场和低于市场的租赁价值、就地租赁的价值和租赁成本的价值，在每种情况下都是以公允价值为基础的。截至2020年3月31日和2019年12月31日的无形资产和负债包括：

下表反映2020年3月31日和2019年3月31日终了的三个月内无形资产和负债的摊销净额：

与无形资产和负债净额有关的未来摊销费用(收入)估计如下：

截至2020年3月31日，无形资产和负债总额的加权平均摊销期约为9.0年。

附注6.其他资产

其他资产包括：

附注7.应付帐款、应计费用和其他负债

注8.长期债务

截至2020年3月31日，该公司的未偿债务按面值计算如下：

信贷贷款机制2019年11月26日，该公司和运营合伙公司与一组放款人签订了一项信贷协议(“信贷协议”)，用于高级无担保循环信贷贷款(“信贷贷款”)，初始初始本金总额最高可达1亿美元。BMO资本市场公司(BMO Capital Markets Corp.)和雷蒙德·詹姆斯银行(Raymond James Bank，N.A.)是联合牵头安排和联合簿记管理人，蒙特利尔银行(BMO)为行政代理。

信贷机制的任期为四年，有能力将期限延长一年。信贷机制具有手风琴功能，可使业务伙伴关系在信贷机制下增加5 000万美元，但须满足规定的要求，并获得贷款人的额外承诺。

根据“信贷协定”，信贷机制下的未偿债务按30天伦敦银行同业拆借利率加135个基点和30天libor+195个基点的利率累积，其依据是信贷机制下未清余额总额占“信贷协定”所界定的经营伙伴关系总资产价值的百分比。

{Br}经营伙伴关系须遵守信贷机制规定的习惯限制性契约，包括但不限于限制经营伙伴关系的能力：(A)负债；(B)进行某些投资；(C)产生某些留置权；(D)从事某些附属交易；(E)从事某些重大交易，如合并。信贷融资机制还包括涵盖经营伙伴关系的财务契约，包括但不限于有形净值和固定费用覆盖率。此外，经营伙伴关系还须遵守“信贷协议”所述的额外财务维护契约。

截至2020年3月31日，信贷机制下目前的承付额为1亿美元。根据借款基础资产的水平，信贷机制下的可用借款能力为3 010万美元。截至2020年3月31日，信贷基金的未清余额为5 700万美元。关于冠状病毒大流行和该公司进行的利率互换对借款基础资产的潜在影响的讨论，见注15，“后续事件”，其中将信贷机制未清余额中5 000万美元的利率定为1.83%至2.43%。

截至2020年3月31日和2019年12月31日的长期债务包括：

截至2020年3月31日，适用于本金减少额的付款如下：

截至2020年3月31日，公司的长期债务包括初始递延融资成本约594，000美元，扣除累计摊销后的约61，000美元。这些费用在信贷工具的期限内按直线摊销，并包括在公司所附的综合业务报表中的利息开支中。截至2019年12月31日，这些费用反映为所附综合资产负债表上的递延费用，因为截至2019年12月31日没有未偿债务。

下表汇总了截至2020年3月31日和2019年3月31日终了的三个月内发生和支付的利息支出：

截至2020年3月31日，该公司遵守了所有债务契约。

注9.股本

前身股本

前身股本代表CTO的净贡献和分配。包括在前任财务报表中的大多数实体在所列期间没有银行账户，而前任的大多数现金交易都是通过首席技术干事拥有的银行账户进行的，并列入了前身权益。

红利

公司打算为美国联邦所得税的目的选择作为REIT征税，从2019年11月26日开始的短期应税年度开始，到2019年12月31日为止，在我们提交该应税年度的纳税申报表时结束，该报税年度将在到期日或之前提交。为了符合REIT的资格，该公司必须每年至少分配相当于其应纳税收入的90%的数额，不包括净资本收益，并且必须分配其应纳税收入的100%(包括净资本收益)，以取消REIT应付的公司联邦所得税。由于由于非现金收入和支出(如折旧和其他项目)，应纳税收入与经营活动的现金流量不同，在某些情况下，公司可能产生超出其股息的经营现金流，或者可能需要支付超过经营现金流量的股息。在截至2020年3月31日的三个月内，公司宣布并支付了普通股和操作股每股0.20美元的现金红利。

注10.普通股和每股收益

每股基本收益按净收入除以当年已发行普通股的加权平均股份数计算。摊薄后的普通股收益是在假设操作单元按一比一的基础上计算的，采用国库股票法，按各时期的平均市场价格计算。

注11.股票回购

2020年3月，公司董事会批准了一项价值500万美元的股票回购计划(“500万美元回购计划”)。在截至2020年3月31日的三个月内，该公司在公开市场上回购了57，852股普通股，总成本约为592，000美元，平均每股价格为10.43美元。500万美元的回购计划没有到期日。

见注15，“后续事件”，有关公司在2020年3月31日以后进行的股票回购的信息。

注12.基于股票的补偿

与IPO的结束有关，在2019年11月26日，公司根据“个人计划”向每位非雇员董事发放了限制性普通股。2019年11月26日，每位非雇员董事都获得了2，000股限制性普通股的奖励.受限制股份将在授予日期的第一、第二和第三周年的每一周年上分期付款，分期付款大致相等。此外，受限制股份的持有期由批出之日起至专营公司停止担任董事局成员之日(“持有期”)止。在持有期间，受限制的股份不得由受让人出售、质押或以其他方式转让。除批出八千股普通股外，本公司并无根据股权激励计划批出任何款项。股权激励计划下的任何未来赠款将由董事会赔偿委员会的独立成员批准。2019年非雇员董事股份奖的总授予日公允价值约为15万美元。该公司确定授予日期，公允价值的三年背心限制性股票奖励，是通过乘以公司发行的股票数量，由公司的股票价格在授予日期。在转归期内，补偿费用按直线确认，并列入公司综合经营报表中的一般和行政费用。在截至2020年3月31日的三个月内，公司确认股票补偿费总额约为13 000美元，包括在综合业务报表中的一般和行政费用。

在截至2020年3月31日的三个月内，这些奖项的活动摘要如下：

截至2020年3月31日，大约有133，000美元未确认的补偿费用与三年期的限制性股票有关，这些股份将在2.7年的剩余时间内确认。

公司董事会的每一位成员都可以选择接受他或她的年度公司普通股而不是现金的保留。发放给作出这种选择的董事的股份数目是按季度计算的，方法是将应付给该董事的季度酬金数额除以截至日历季度最后一个营业日公司普通股的20天平均价格，再减去最接近的股票总数。在截至2020年3月31日的三个月内，非雇员董事收到的公司普通股价值确认费用总计约54，000美元，即4，098股，于2020年4月1日发行。

截至2020年3月31日的三个月的股票补偿费用汇总如下：

在2019年11月26日之前的期间内，前任公司的股票补偿费用，包括在2019年3月31日终了的三个月的合并业务报表中的一般和行政费用，反映了CTO在适用期间的一部分股票补偿费用的分配。

注13.关联方管理公司

我们的外部管理由经理，一个全资拥有的子公司CTO。除了CTO私募股权外，CTO还从我们的普通股中购买了800万美元的股份，即421，053股，用于我们的首次公开募股。在完成我们的首次公开募股、CTO私募和其他形成交易交易后，CTO拥有我们大约22.3%的未偿普通股(假设在形成交易中向CTO发行的OP单位是以一对一的方式交换我们普通股的股份)。

2019年11月26日，我们签订了管理协议。根据管理协议的条款，我们的经理管理，经营和管理我们的日常运作，业务和事务，在我们董事会的指导和监督下，并根据我们的董事会批准和监督的投资准则。我们的经理受董事会的指导和监督。我们向经理支付一笔基本管理费，相当于我们“总股本”的每季度0.375%(按“管理协议”的定义，按1.5%的年率计算)，每季度以现金计算和支付，每季度拖欠。

我们的经理有能力赚取年费的基础上，我们的总股东回报超过8%的累积年跨栏率(“表现超额”)，但以高水标价格。我们将向我们的经理支付一笔奖励费，以支付(I)$0.00和(Ii)(A)15%乘以(B)业绩优异额乘以(C)加权平均份额的乘积。

管理协议的最初期限将于2024年11月26日到期，此后将自动无限延长一年，除非协议未被延长或按照其条款终止。

我们的独立董事将每年审查我们的经理的业绩和管理费，并且在最初任期之后，我们的独立董事三分之二的赞成票或根据我们普通股流通股的多数持有人根据(I)对我们不利的业绩所作的决定，或(Ii)确定支付给我们的经理的管理费是不公平的，我们的经理有权通过接受我们三分之二的独立董事同意的降低管理费来防止因不公平的费用而终止管理协议。 我们的独立董事将每年审查我们的经理的业绩和管理费。我们也可以在任何时候终止管理协议，包括在最初的任期内，不支付任何终止费用，并提前30天从我们的董事会书面通知。在管理协议的最初期限内，除因由外，我们不得终止管理协议。

我们将直接支付或偿还我们的经理某些费用，如果我们的经理发生。我们将不偿还任何补偿费用，由我们的经理或其附属公司。我们经理的费用偿还将在每个季度结束后每季度以现金支付。此外，我们将支付我们所有的运营费用，但根据“管理协定”我们的经理特别需要承担的费用除外。

在截至2020年3月31日的三个月内，该公司的管理费总额约为64.9万美元。该公司还对其经理的子公司所持有的普通股支付了大约163，000美元的股息。在截至2019年3月31日的三个月内，不存在经理分红或管理费。

下表表示公司欠CTO的款项：

排他性和RoFo协议

在2019年11月26日，我们还与首席技术官签订了一项排他性和首次报价权(“RoFo”)协议。在排他性和RoFo协议期间，CTO将不会，也将导致其每一家附属公司(为排他性和RoFo协议的目的将不包括我们公司和我们的子公司)不直接或间接地获得单一租户的净租赁财产，而不向我们提供通知，而且我们已经明确拒绝了获得适用的财产或财产的机会。

排他性协议和rofo协议的条款不限制cto或其任何关联公司为第三方收购单一租户净租赁财产提供资金，也不限制开发和拥有任何单一租户净租赁财产。

根据排他性和RoFo协议，CTO及其任何附属公司(为排他性和RoFo协议的目的不包括本公司和我们的子公司)不得向任何第三方出售在我们首次公开募股结束之日由CTO或其任何关联公司拥有的任何单一租户的净租赁财产；或在我们IPO结束后由CTO或其任何附属公司拥有，而不首先向我们提供购买这类财产的权利。

只要与我们的经理签订的管理协议有效，独家和RoFo协议的期限将继续。

利益冲突

与CTO及其附属公司，包括我们的经理、担任CTO的执行干事和执行干事的个人、担任本公司董事和CTO董事的任何个人以及经营伙伴关系的任何有限合伙人，可能存在或可能发生利益冲突。冲突可能包括，但不限于：我们与首席技术干事或我们的经理之间的协议执行所产生的冲突；通过我们的经理提供给我们的首席技术干事和雇员在我们的事务上与首席技术干事的事务之间的冲突；以及我们今后可能与首席技术干事及其附属公司进行的交易中的冲突。我们一般不期望与首席技术官合资，但如果我们这样做，我们的合资投资的条款和条件将取决于我们董事会的大多数无利害关系的董事的批准。

此外，由于我们与经理的关系，我们会受到利益冲突的影响。根据管理协议，我们的经理有义务向我们提供我们的高级管理团队。然而，我们的经理没有义务将任何特定的CTO人员专门奉献给我们，我们的经理提供给我们的CTO人员也没有义务将他们的时间的任何特定部分用于我们的业务管理。另外，我们的经理是CTO的全资子公司。我们所有的执行官员都是首席技术官的执行官员和雇员，我们的一名官员(约翰P.奥尔布赖特)也是首席技术官董事会的成员。因此，我们的经理和它提供给我们的首席技术官人员可能会在他们对我们的职责与他们对CTO的职责和利益之间发生冲突。

我们可以收购或出售我们的经理或其附属公司拥有或可能有权益的单租户、净租赁财产。同样，我们的经理或其附属公司也可以购买或出售我们拥有或可能拥有权益的单租户、净租赁财产。虽然这种收购或处置可能会产生利益冲突，但我们仍可能追求和完善此类交易。此外，我们可以直接与我们的经理或其附属公司进行交易，包括购买和出售投资组合资产的全部或部分。如果我们从CTO或它的一个附属公司那里获得一个单一租户的净租赁财产，或者将一个单一租户的净租赁财产出售给CTO或它的一个附属公司，我们支付给CTO或它的一个附属公司的购买价格，或CTO或其一个附属公司支付给我们的购买价格，可能分别高于或低于如果交易是与无关联的第三方进行的长期谈判的结果，我们将支付给或由我们支付的购买价格。

在决定是否发行更多债务或股票证券时，我们将部分依赖我们经理的建议。虽然这些决定需经董事会批准，但我们的经理有权根据我们的“总权益”(如“管理协议”中的定义)获得基本管理费。因此，我们的经理可能有动机建议我们以稀释的价格发行更多的股票证券。

我们所有的执行官员都是首席技术官的执行官员和雇员。这些人和通过我们的经理提供给我们的其他CTO人员在我们经理认为合适的情况下为我们贡献了尽可能多的时间。然而，我们的执行官员和通过我们的经理提供给我们的其他首席技术官人员在分配他们的时间和服务方面可能会发生冲突，一方面是我们，另一方面是CTO及其附属公司。在长期的经济疲软或影响房地产业的另一次经济衰退期间，或在其他时候，当我们需要我们的经理和首席技术干事以及通过我们的经理向我们提供的其他人员的重点支持和援助时，我们可能得不到我们所需要的必要的支持和帮助，或者如果我们是自我管理的话，我们会得到这种支持和帮助。

此外，排他性和RoFo协议确实包含了CTO对机会的排他性的例外，这些机会只包括对租赁的单租户、净资产的附带权益。因此，排他性和rofoo协议不会阻止cto追求某些其他符合我们当时的投资标准的收购机会。

根据适用的马里兰州法律，我们的董事和执行官员对我们公司负有与其对本公司的管理有关的责任。同时，松木GP作为普通合伙人，对经营合伙企业和特拉华州法律规定的有限合伙人负有与经营伙伴关系管理有关的信托责任。这些作为运作合伙公司的普通合伙人及其合伙人的职责可能与我们的董事和执行官员对我们的职责相冲突。除相关合伙协议另有规定外，特拉华州法律一般要求特拉华有限合伙公司的普通合伙人遵守信托义务标准，根据这一标准，它对其有限合伙人负有忠诚和谨慎的最高义务，该义务一般禁止该普通合伙人就其利益冲突采取任何行动或从事任何交易。合伙协议规定，如果我们的股东一方与经营伙伴关系的有限合伙人之间发生利益冲突，松木GP将本着诚意努力以不损害我们的股东或有限合伙人的方式解决冲突；但只要我们在经营合伙中拥有控股权，我们自行绝对酌情决定的任何该等冲突，不得以对我们的股东或经营合伙的有限合伙人均不不利的方式解决，而须以有利于我们的股东的方式解决，而我们亦无须就与该等决定有关的有限合伙人所蒙受的损失、所招致的法律责任或利益负上金钱损害赔偿责任。

注14.承付款项和意外开支

法律程序

公司有时可能是某些法律程序的一方，这是正常业务过程中附带的。虽然无法肯定地预测法律程序的结果，但公司并不认为这些程序会对我们的财务状况或业务结果产生重大影响。

合同承付款-支出

该公司有义务资助约708，000美元，以建造一个新的屋顶，在102，019平方英尺的物业租给希尔顿大度假。在2019年11月26日完成对该财产的收购时，收到了首席技术干事的贷方约708 000美元，该公司迄今已支付约379 000美元，截至2020年3月31日，剩余承付额约为329 000美元。

注15.随后发生的事件

公司审查了在合并资产负债表日期-2020年3月31日-之后发生的所有后续事件和交易。

冠状病毒大流行

2020年3月，负责国际公共卫生的联合国机构宣布爆发了在美国各地蔓延的冠状病毒大流行病。冠状病毒大流行的蔓延在美国和国际市场造成了巨大的波动，在许多行业，商业活动实际上已经完全停止。与冠状病毒大流行有关的业务中断的持续时间和严重程度及其对美国经济和国际经济的影响存在很大不确定性。因此，该公司尚无法确定冠状病毒大流行对其运作的全面影响，因此，这种影响是否具有实质性的潜力。

到2020年3月31日为止的三个月里，我们的运营结果和现金流并没有受到冠状病毒大流行的实质性影响。对2020年3月31日之后因冠状病毒大流行而对该公司造成的当前或可查明的潜在财务和业务影响的评估如下：

利率互换

在2020年4月，该公司执行了一项为期五年的利率互换协议，从2020年4月30日起，LIBOR被确定为0.48%，用于支付公司循环信贷贷款中约5 000万美元的未清余额。由于利率互换，公司的长期债务中有5 000万美元的固定利率从1.83%到2.43%不等，这是根据该公司在信贷贷款协议中确定的杠杆占总资产价值的百分比计算的。

股票回购

在2020年3月31日之后至2020年5月6日期间，根据500万美元的回购计划，该公司以大约340万美元的价格回购了大约311 000股我们的普通股，平均收购价为每股10.96美元。因此，截至2020年5月6日，500万美元的回购计划中约有100万美元仍然存在。

没有其他可报告的后续事件或事务。

项目2.管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析

前瞻性语句

当我们提到“我们”、“松树”或“公司”时，我们指的是阿尔卑斯收入财产信托公司。以及合并后的子公司。提及“财务报表附注”是指阿尔卑斯收入财产信托公司合并财务报表的说明。包括在本季度报告表10-Q。此外，当公司使用“预期”、“假设”、“相信”、“估计”、“预期”、“意愿”或类似的表述时，公司正在作出前瞻性的陈述。尽管管理层认为，这种前瞻性陈述所反映的预期是基于目前的预期和合理的假设，但公司的实际结果可能与前瞻性报表中提出的结果大相径庭。某些可能导致实际结果或事件与公司预期或项目大相径庭的因素在“1A项”中作了说明。公司截至2019年12月31日的年度10-K年度报告和表10-Q的本季度报告中的风险因素。鉴于这些不确定因素，请读者不要过分依赖这类陈述，因为这些陈述仅在本季度报告之日在表10-Q中发表。本公司不承担任何义务公开发布对这些前瞻性陈述的任何修改，以反映本季度10-Q. 表报告日期之后发生的事件或情况。

冠状病毒大流行

2020年3月，负责国际公共卫生的联合国机构宣布，新型冠状病毒的爆发是一种流行病(“冠状病毒大流行”)，并在美国各地蔓延。冠状病毒大流行的蔓延在美国和国际市场造成了巨大的波动，在许多行业，商业活动实际上已经完全停止。与冠状病毒大流行有关的业务中断的持续时间和严重程度及其对美国经济和国际经济的影响存在很大不确定性。因此，该公司尚无法确定冠状病毒大流行对其运作的全面影响，因此，这种影响是否具有实质性的潜力。

到2020年3月31日为止的三个月里，我们的运营结果和现金流并没有受到冠状病毒大流行的实质性影响。对2020年3月31日之后因冠状病毒大流行而对该公司造成的当前或可查明的潜在财务和业务影响的评估如下：

概述

我们是一家房地产公司，拥有和经营一个高质量的单租户商业财产组合，所有这些都位于美国。我们的投资组合中的所有房产都是长期租赁的，主要位于主要大都市统计区或MSA附近或附近，以及在经济和人口状况良好的美国增长市场和其他市场。我们投资组合中的29处房产中有27处，约占投资组合年化基本租金的85%(截至2020年3月31日)，是以三重净值租赁的。我们的房产主要出租给行业领先的、信誉良好的租户，其中许多是在我们认为抵制电子商务影响的行业中经营的。我们的投资组合包括29个单一租户，主要是在13个州19个市场的净租赁零售和办公物业。其中20项物业，代表我们的初始投资组合，是从综合-Tomoka土地公司收购的.(“CTO”)，一家在纽约上市的上市公司

美国交易所(“NYSE”)，代号为“CTO”，在我们的形成交易中(如注1.Business and Organization所定义)，利用我们的普通股首次公开发行(“IPO”)获得的约1.259亿美元的收益，以及发行1，223，854个我们的经营伙伴单位(“OP单位”)，其初始价值约为2，330万美元，根据我们的IPO价格为每股19.00美元(“IPO价格”)。其余9处房产是在截至2020年3月31日的三个月内收购的。对于我们投资组合中的四处房产，我们是长期租赁给租户的出租人。

我们的投资组合是由单租户零售和办公物业组成，主要位于或邻近主要的市场服务协定、增长市场和美国其他具有良好经济和人口条件的市场，并租赁给具有良好信用状况或业绩特征的租户。我们投资组合中的所有物业都是长期的，主要是三重净值租赁，这通常要求房客支付所有的物业营运费用，如房地产税、保险、摊款和其他政府费用、水电费、修理和维修费以及某些资本支出。我们打算从截止于2019年12月31日的短期应税年度开始，为美国联邦所得税的目的选择作为房地产投资信托(“REIT”)征税，该年度的纳税申报表将在到期日或到期日之前提交。我们认为，从这一应税年度开始，我们的组织和运作方式符合美国联邦所得税法规定的作为REIT征税的资格，我们打算继续以这种方式组织和运作。

我们的目标是最大化现金流和每股价值，方法是通过拥有、经营和发展高质量、单租户、租赁净商业地产的多元化投资组合，创造稳定且不断增长的现金流和有吸引力的风险调整回报，并具备强大的长期房地产基本面。我们投资组合中的29处房产100%被占用，约110万平方英尺的可租总面积，租赁的加权平均租期为自2020年3月31日起约8.5年，按年化基本租金计算。我们的租约在2024年1月31日前到期。

我们寻求收购，拥有和经营主要是独立的，单租户商业房地产，主要位于我们的目标市场租赁主要根据三网，长期租约。在我们的目标市场中，我们专注于对单租户零售和写字楼的投资。我们的目标是那些我们认为受到当前支持消费者支出的宏观经济趋势的有利影响的行业的租户，例如强劲和不断增长的就业和积极的消费者情绪，以及那些对日益增长的电子商务零售部门的影响表现出抵制能力的行业的租户。我们还寻求投资于那些我们认为有吸引力的信用特征、稳定的经营历史和健康的租金覆盖水平、位于市场内且租金水平在或低于市场租金水平的租户的净租物业。此外，我们相信，我们公司的规模，至少在短期内，将允许我们的投资活动集中在购买单一的房地产或较小的资产组合，这代表了一个交易规模，我们的大多数公开交易的净租赁REIT同行不会在一个一致的基础上追求。

我们投资于创收房地产的战略重点在于，包括但不限于长期房地产基本面和目标市场，包括主要市场或经济增长显著的市场。我们采用一种方法来评估对创收物业的有针对性的投资，其中包括：(一)房地产的属性(例如，地点、市场人口结构、市场上的可比物业等)；(二)对现有租户的评估(例如，信誉、房地产水平的销售、租户与市场的租金水平等)；(三)其他市场的具体条件(例如租户行业、就业和市场人口增长、当地经济等)；(Iv)与公司的业务及策略有关的考虑因素(例如资产类别的策略性配合、物业管理需要、与公司结构的配合等)。

截至2020年3月31日，该公司在13个州拥有29个单租户收入财产.以下是这些属性的总结：

截至2020年3月31日的季度经营业绩摘要与2019年3月31日(1)

截至2020年3月31日和2019年3月31日止三个月的一般开支和行政费用：

收入和直接收入成本

截至2020年3月31日(本公司)和2019年3月31日(前身)的收入财产业务收入分别约为420万美元和300万美元。报告所述期间各自收入的增加反映了提交的期间以及前任在2019年第二和第三季度收购的财产的收入增加，包括在初始投资组合中，以及公司在截至2020年3月31日的三个月内收购的9项财产。在截至2020年3月31日(本公司)和2019年3月31日(前身)的三个月中，我们收入财产业务的直接收入成本分别约为60万美元和373，000美元。报告所述期间收入直接成本的增加反映了所提出的期间以及与前任在2019年第二和第三季度购置的财产有关的增加，包括在初始投资组合中，以及公司在截至2020年3月31日的三个月内收购的9项财产。此外，在截至2020年3月31日的三个月中，收入的直接成本约为83 000美元，高于预期，这是由于我们尽职调查了大约7 500万美元的潜在收入财产收购的费用，这些财产收购在冠状病毒大流行开始时就终止了。

折旧和摊销

截至2020年3月31日(本公司)和2019年3月31日(前身)的三个月中， 折旧和摊销费用总额分别约为200万美元和120万美元。所列期间折旧和摊销费用的增加反映了所提出的期间以及与前任在2019年第二和第三季度购置的财产有关的增加，包括在初始投资组合中，以及公司在截至2020年3月31日的三个月内收购的9项财产。

一般费用和行政费用

在截至2020年3月31日(公司)和2019年3月31日(前身)的三个月中，业务报表中反映的一般费用和行政费用分别约为130万美元和509000美元。所列期间的一般费用和行政费用的变化反映了所列两个时间段的变化，此外还反映了一般费用和行政费用性质的变化，因为截至2019年3月31日(前身)期间的三个月是母公司开支相对于公司实际一般和行政费用的分配。前任一般和行政费用并不表示我们预计在2019年以后每年发生的一般和行政费用数额。在截至2020年3月31日的三个月内，确认了与2019年年度审计有关的审计服务费用约288 000美元，影响了一般费用和行政费用。与我们的年度审计相关的费用被确认为服务的发生，这些服务通常在全年内按比例发生。不包括这一项目，我们相信我们整个2020年的一般和行政开支将符合一致的期望。

净收入

在截至2020年3月31日(公司)和2019年3月31日(前身)的三个月中，业务报表中反映的净收益分别约为15，000美元和876，000美元。与2019年3月31日终了的三个月相比，2020年3月31日终了的三个月(公司)净收益的减少并不反映直接归因于前任投资组合的收入减少，而是在截至2020年3月31日的三个月内发生的实际一般和行政费用比母公司在2019年3月31日终了的三个月内分配给前任公司的一般和行政费用高出约775，00美元。

流动性和资本资源

截至2020年3月31日，现金总额约为2，240万美元，我们没有任何限制现金。

按面值计算，2020年3月31日的长期债务总额为5，700万美元，比2019年12月31日-0美元的余额增加了5，700万美元。长期债务的增加是由于我们的信贷机制，包括大约3700万美元的收购和2000万美元，作为公司应对冠状病毒大流行行动的一部分。

截至2020年3月31日，该公司的未偿债务按面值计算如下：

信贷贷款机制该公司的循环1亿美元信贷贷款(“信贷贷款”)，由蒙特利尔银行(“BMO”)作为贷款方的行政代理，对我们的收入财产组合没有担保，但由公司的某些全资子公司担保。信贷贷款银行集团由BMO领导，还包括雷蒙德·詹姆斯(RaymondJames)。信贷机制的总借款能力为一亿零亿美元，在此期间可将这一能力提高到一亿五千万美元，但须经贷款人批准。信贷贷款机构向放款人提供公司附属公司股权的担保权益，这些子公司拥有借贷基础中包括的财产。信用机制下的未偿债务按30天liIBOR加135个基点，再到30天libor+195个基点的利率计算，其依据是信贷安排下的未偿余额总额占公司资产总值的百分比，如信贷贷款中所界定的那样。信贷机制还根据未使用部分是否大于或低于总借款能力的50%，对任何未使用部分收取15至25个基点的费用。关于冠状病毒大流行和该公司进行的利率互换对借款基础资产的潜在影响的讨论，见注15，“后续事件”，其中将信贷机制未清余额中5 000万美元的利率定为1.83%至2.43%。

截至2020年3月31日，信贷机制下目前的承付额为1亿美元。根据借款基础资产的水平，信贷机制下的可用借款能力为3 010万美元。截至2020年3月31日，信贷机构有5 700万美元的余额。在2020年3月31日之后，如果我们将2020年第一季度的收购增加到借款基础上，我们预计总借款基数将使贷款能力增加到对贷款机制的1亿美元承诺。

{Br}经营伙伴关系须遵守信贷机制规定的习惯限制性契约，包括但不限于限制经营伙伴关系的能力：(A)负债；(B)进行某些投资；(C)产生某些留置权；(D)从事某些附属交易；(E)从事某些重大交易，如合并。信贷融资机制还包括涵盖经营伙伴关系的财务契约，包括但不限于有形净值和固定费用覆盖率。此外，业务伙伴关系还须遵守“信贷协定”中所述的额外财务维护契约。

收购和投资。如前所述，该公司于2019年11月26日开始运营，在我们开始运营至2019年12月31日的这段时间内，我们没有购买任何单一租户的收入财产。在截至2020年3月31日的三个月内，我们获得了9套出租的房产，总投资约为4，700万美元。

如前所述，该公司在冠状病毒大流行开始时暂停了其收购活动，并撤回了其先前提供的2020年全年的指导意见，包括购置收入财产的目标。视冠状病毒大流行的持续时间和严重程度而定，该公司最终可达到2020年的目标收购水平1.2亿美元，尽管无法保证达到这一收购水平的可能性或时间。我们希望利用信贷机制下的现有能力、业务现金以及未来股票发行或债务发行产生的收益，为我们的收购提供资金。

资本支出该公司有义务资助约708，000美元，以建造一个新的屋顶，在102，019平方英尺的物业租赁给希尔顿大度假。在2019年11月26日完成对该物业的收购时，该公司收到了CTO大约708，000美元的贷项，该公司截至2020年3月31日已支付了约379，000美元的款项，截至2020年3月31日，剩余的承付款项约为329，000美元。

我们相信，我们将有足够的流动资金，在今后12个月和可预见的将来为我们的业务、资本需求、维护和偿债需求提供资金，手边有现金、我们业务的现金流量以及现有的1亿美元信贷机制的可用容量约3 010万美元，这是根据我们目前的收入资产基础，从2020年3月31日开始的。

我们的董事会和管理层不断地审查资本的分配，目的是为我们的股东提供最好的长期回报。这些审查考虑各种选择，包括增加或减少定期股息，回购公司的证券，以及保留资金进行再投资。董事会每年审查我们的业务计划和公司战略，并根据情况需要作出调整。管理层的重点是继续我们的战略，投资于单租户净租赁收入物业，利用我们在首次公开募股中筹集的资本和信贷机制的可用借款能力，增加我们的创收资产组合，主要在大都市区和增长市场提供稳定的现金流，并主要在较大的大城市地区和增长市场进行风险调整后的强劲回报。

非公认会计原则金融措施

我们报告的结果是根据公认会计原则提出的。我们还披露了FFO和AFFO这两种非GAAP财务措施.我们认为，这两种非GAAP财务措施对投资者是有用的，因为它们是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的被广泛接受的行业指标。

业务活动产生的现金不一定代表业务活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金；因此，它们不应被视为作为业绩计量或业务现金流量的替代办法，如我们的现金流量表中所报告的现金流量表中所述的一种流动性措施，应作为补充而不是替代公认会计原则的财务措施。

我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)理事会通过的定义计算FFO。NAREIT将FFO定义为GAAP净收入或亏损，经调整后不包括特殊项目(按GAAP定义)、可折旧房地产资产销售中的净损益、与可折旧房地产资产相关的减值减记以及房地产相关折旧和摊销，包括未合并子公司按比例调整的份额。为了推导出AFFO，我们修改了FFO的NAREIT计算，以包括GAAP与非现金收入和支出相关的净收益的其他调整，例如直线租赁收入、递延融资成本的摊销、资本租赁激励的摊销以及与市场租赁相关的无形资产和非现金补偿。这些项目可能会导致净收入的短期波动，但对运营现金流或长期经营业绩没有影响。当我们制定公司目标时，我们使用AFFO作为衡量我们业绩的指标之一。

管理层、投资者和分析人员使用 fo便利在不同时期之间和我们同行之间对经营业绩进行有意义的比较，主要是因为它不包括房地产折旧、摊销和净收益对销售的影响，这些影响是基于历史成本，并隐含地假定房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有的市场条件波动。我们相信，AFFO是投资者需要考虑的另一项有用的补充措施，因为它将有助于他们更好地评估我们的经营业绩，而不受其他非现金收入或支出造成的扭曲。FFO和AFFO可能无法与其他公司使用的类似名称的措施相媲美。

非公认会计原则措施的协调：

其他数据：