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美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-K

(马克一号)

2019年12月31日终了的财政年度

或

佣金档案编号：001-32375

康斯托克控股公司

(“注册章程”所指明的注册人的确切姓名)

登记人电话号码，包括区号：(703)230-1985

根据该法第12(B)节登记的证券：

根据该法第12(G)节登记的证券：无

根据“证券法”第405条的定义，通过检查标记表明注册人是否是知名的经验丰富的发行人。是的，没有☐。

根据该法第13条或第15(D)节，通过检查标记说明是否不要求注册人提交报告。是的，☐不是

(1)已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在前12个月内提交的所有报告(或要求注册人提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天内一直受这类申报要求的约束。是的，不可能是另一种☐

通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了在前12个月内根据条例S-T(本章第232.405节)所要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内，注册人必须提交此类文件)。是的，不可能是另一种☐

通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“外汇法案”第12b-2条规则中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。

如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐

通过复选标记指示注册人是否为空壳公司(如“交易法”规则12b-2所定义)。是的，☐不是

根据2019年6月30日纳斯达克股票市场普通股收盘价计算，注册官非附属公司持有的有表决权和无表决权普通股的总市值为5，978，813美元。

截至二零二零年四月十日，注册官普通股已发行股份总数为七百八十九万七千一百股。

以参考方式合并的文件

在以下文件下列出，如果是参考文件和表格10-K部分(例如，第一部分、第二部分等)(1)向证券持有人提交的任何年报；(2)任何委托书或资料陈述；及(3)根据1933年“证券法”第424(B)或(C)条提交的招股章程。所列文件应明确说明，以便于识别(例如，提交给证券持有人的截至1980年12月24日财政年度的年度报告)

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康斯托克控股公司

表格10-K年度报告

截至2019年12月31日的财政年度

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第一部分

关于前瞻性声明的注意事项

本年度报告表10-K所载的一些陈述包括前瞻性陈述.这些前瞻性陈述可以通过使用“预期”、“相信”、“估计”、“可能”、“意图”、“预期”、“将”、“应该”、“寻求”或其他类似的词语来识别。前瞻性陈述主要是基于我们的期望，涉及固有的风险和不确定性，包括本年度报告表10-K所描述的某些风险。在考虑这些前瞻性的陈述时，你应该牢记风险、不确定因素和在本年度报表10-K表中所作的其他警告性陈述。你不应过分依赖任何前瞻性的声明，它只在所作的日期发言。一些影响前瞻性报表准确性的因素一般适用于房地产业，而其他因素则直接适用于我们。可能导致实际结果与前瞻性声明中的结果大不相同的任何重要因素包括：总体经济和市场状况，包括利率水平；房地产市场的变化；房地产投资的固有风险；我们吸引和留住客户的能力；我们在经营的市场上竞争的能力；监管行动；经营结果的波动；劳动力或材料的短缺和成本增加；不利的天气条件和自然灾害；我们能够筹集债务和股本，并在盈利的基础上扩大我们的业务；以及我们与附属公司的持续关系。

2020年1月30日，世界卫生组织(世卫组织)宣布全球卫生紧急情况，原因是源自中国武汉的一种新的冠状病毒(“COVID-19”爆发)，以及随着该病毒在其起源地以外的全球传播而给国际社会带来的风险。2020年3月，世卫组织根据全球接触人数的迅速增加，将COVID-19疫情归类为一种大流行病。

截至本报告发表之日，COVID-19疫情的全面影响仍在演变。因此，不确定大流行将对公司的财务状况、流动性和未来运营结果产生多大影响。管理层正在积极监测其财务状况、流动性、运营、供应商、行业和劳动力的全球状况。鉴于COVID-19疫情的日常演变和遏制其蔓延的全球对策，该公司无法估计COVID-19疫情对2020年财政年度运营结果、财务状况或流动性的影响。以下讨论将视COVID-19疫情的未来影响而定。

我们的实际结果可能与前瞻性声明所预测或建议的结果大相径庭。除法律要求外，本公司没有义务根据新信息或未来事件公开更新或修改任何前瞻性陈述。

项目1.业务

以下业务说明应与本年度报告(表格10-K)中的合并财务报表和相关附注一并阅读。

我们的每个报告部分的财务信息载于我们的综合财务报表附注20。

在这份关于表10-K的年度报告中，除每股数据、单位数量或其他说明外，美元数额以千计。

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概述

康斯托克控股公司(“chci”或“the Company”)是大华盛顿大都市区以混合用途和以运输为导向的开发地产的开发商、经营者和资产管理公司，我们主要集中于选择高增长的城市和转型的“亚城市”市场。我们为我们管理的房地产业主提供广泛的房地产资产管理服务，包括开发、建筑管理、租赁和物业管理服务。我们代表我们的资产管理客户和机构房地产投资者在办公室、零售、住宅和混合用途物业上投资，一般保留公司的经济利益，并为这些物业提供管理服务，使公司能够增加其管理下的资产(“AUM”)，以实现规模上的竞争优势和提高我们的整体回报。该公司还提供额外的基于费用的房地产服务，包括公司规划、资本市场、经纪、所有权保险、设计、环境咨询和补救服务，以及公司管理投资组合中的房地产以及美国中大西洋地区的其他客户。

作为一家垂直一体化的房地产运营和投资公司，我们从多种来源获得收入，包括我们代表资产管理客户向我们管理的房地产资产组合提供的资产管理服务所产生的费用，以及来自其他与房地产相关的服务的费用，包括向我们管理的物业和中西部地区不相关的第三方客户提供的环境补救和咨询服务。此外，该公司希望通过与我们的合作伙伴在某些房地产收购中的共同投资以及从我们管理的投资组合中的某些资产的基于业绩的激励报酬中获得收入。该公司可以赚取这些奖励为基础的费用，当发生某些交易相关事件，或当表现的主体属性符合定义的业绩指标。

我们根据资产管理协议提供的服务涉及我们的资产管理协议，包括财产管理、开发和建设管理、租赁管理、购置和处置管理、债务和股权设施的起源和谈判、风险管理以及其他各种具体的财产服务。基本上，我们管理的资产组合中包括的所有财产都包括在全面服务资产管理协议中，这些协议基本上涵盖了与主题资产相关的开发、建设和运营管理的所有方面。在我们管理的投资组合中，有限数量的财产由特定于服务的资产管理合同所涵盖，这些合同将我们的服务集中在明确的关键业务要素上，如营销、租赁和建筑管理，在这些业务中，业主继续管理其他经营职能。如下所述，我们的Anchor投资组合的全面服务资产管理协议是一份长期合同，最初期限为10年，规定在资产所有者提前终止的情况下向Comstock支付大笔款项。哈特福德大厦于2019年12月收购的资产管理协议(该公司最初的共同投资资产)为中期，共同投资资产管理协议的期限一般预计将与适用的共同投资业务计划的期限保持一致。共同投资的商业计划是具体的房地产，因此不同的预期期限，但一般预计为4至7年。我们的有限服务资产管理协议一般预计短期性质，不包括物质提前终止处罚。目前, 除了管理协议外，我们只有一份共同投资管理协议和一份有限服务管理协议。

公司的资产管理服务平台是公司首席执行官克里斯托弗·克莱门特(Christopher Clemente)的一份长期全面服务资产管理协议(“2019年资产管理协议”)，其中包括我们目前管理的大部分资产，包括华盛顿特区两个最大的以中转为主的混合用途开发项目：Reston Station，一个近500万平方英尺的以中转为主的混合用途开发项目，位于弗吉尼亚州莱斯顿和卢杜恩车站，一个近250万平方英尺的面向中转、混合用途的开发项目，位于弗吉尼亚州阿什本，以及其他额外的开发资产，这共同构成了我们的锚组合(“锚组合”)。

2019年AMA提供了基于公司费用的收入，其依据是一个一般公式，即收取(I)公司确定的经营成本加上每年100万美元的基本费用和各种补充费用，或(Ii)2019年AMA所划定的市场费率费用。

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雷斯顿车站-位于泰森斯角和杜勒斯国际机场中间的战略位置，雷斯顿站是华盛顿特区最大的混合用途、以运输为导向的开发项目之一。雷斯顿车站位于新城银线第一期的终点站，占地近40英亩，横跨杜勒斯收费路及附近的雷斯顿第一地铁站。雷斯顿车站已经有超过1，000名居民和众多企业，包括多家零售机构和受欢迎的餐厅。雷斯顿车站社区拥有100多万平方英尺的已完工和稳定的建筑物，大约400万平方英尺的额外开发项目，在不同的权利、开发和建设阶段，以及3500个空间的地下停车场和公共汽车运输设施，毗邻威勒-雷斯顿-东地铁站，是杜勒斯走廊城市改造的领头羊。

Loudoun站-位于地铁银线终点站，距杜勒斯国际机场仅几分钟车程，是娄敦县首个(也是目前唯一的)地铁连接发展项目。Loudoun车站已经完成了大约60万平方英尺的混合用途开发，包括数百套出租公寓，大约125，000平方英尺的零售、餐馆和娱乐场所，50，000平方英尺的A级办公室和1，500多个空间通勤停车场。大约有200万平方英尺的额外开发计划用于Loudoun车站。位于地铁阿什本车站附近的Loudoun车站社区代表着Loudoun县开始转变为一个与杜勒斯国际机场、雷斯顿、泰森斯角和华盛顿市中心直接相连的公共交通社区。

我们的经营策略

2018年初，该公司将我们的商业战略和运营平台从专注于住宅开发和销售转变为目前以商业和混合用途房地产为主的收费服务模式，主要集中在大华盛顿特区。我们提供广泛的房地产资产管理服务，包括开发、建筑管理、租赁和物业管理服务，以及购置和处置服务，利用我们在授予、设计、开发和管理各种不同物业方面的丰富经验，产生基本费用、奖励费和利润参与。我们的Anchor投资组合主要集中在快速增长的北弗吉尼亚杜勒斯走廊(Dulles Corridor)，为2019年AMA提供了稳定的成本加收费结构基础，但我们的业务战略包括：通过在大华盛顿特区地区物色高质量的办公室、零售、住宅和混合用途房产，扩大我们的总资产管理规模，并物色机构房地产投资者，在这些房地产资产中寻求投资机会，同时缺乏管理此类资产所需的运营或本地专业知识。这种方法使公司能够通过对Anchor投资组合的管理来产生收益，并通过额外的收购和相关的管理协议，提供机会通过扩大我们管理的房地产投资组合来增加收益。我们的收购战略目前集中在增值、核心和核心+机会以及其他机会主义的资产收购上。除了我们的资产管理服务外，我们还为我们管理的房地产投资组合和更多的第三方客户提供一套与房地产相关的服务，我们可能寻求通过有机增长来扩展我们提供的服务。

我们相信，我们有许多优势来区分我们的业务重点和战略：

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资产管理处

2019年

自2019年1月1日起，该公司与Comstock Development Services，LC(“CDS”)签订了一份经修订和重组的主资产管理协议，该公司是由公司首席执行官拥有和控制的实体，该实体向公司提供与CDS子公司拥有的商业和住宅混合用途房地产的Anchor组合的开发、营销和运营有关的大量费用。2019年AMA涵盖了杜勒斯走廊(Dulles Corridor)两个大规模的、面向运输的、混合用途的开发项目：莱斯顿车站(Reston Station)和弗吉尼亚州卢顿车站(Loudoun Station)，以及位于弗吉尼亚州赫恩登(Herndon)的一项混合用途开发资产，以及不时根据这些开发项目指定的其他物业。另外，该公司还与不相关的第三方签订收费管理服务安排，包括在弗吉尼亚州泰森斯角和马里兰州罗克维尔的房产。

根据2019年AMA，该公司提供资产管理服务，与建设，租赁和稳定，并管理锚投资组合。CDS向公司及其附属公司支付的年费相当于：(I)相等于(A)相等于(A)资产管理费相等于Anchor投资组合所包括的物业所产生收入的2.5%的总和；(B)建筑管理费，相等于与正在发展中的Anchor投资组合项目有关的所有费用的4%；(C)相等于Anchor投资组合收入的1%的物业管理费；(D)相等于所购资产购置价格的0.5%的购置费；和(F)一笔相当于处置资产销售价格0.5%的处置费(统称为“市场费率费”)；或(Ii)一笔总额，相当于(X)根据2019年AMA为Anchor投资组合提供服务的人员的雇用费用；(Y)公司与维持其股票公开上市和遵守相关监管和报告义务有关的成本和开支，以及(Z)每年固定支付1 000 000美元(统称为“成本加费”)。该公司认为，2019年AMA的成本加收费功能提供了稳定的收入基础，使公司能够进一步扩大其资产管理业务和资产管理。

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除每年缴付较大的市场利率费用或成本加费外，该公司每年还有权获得下列额外费用：(I)奖励费用，相当于构成Anchor投资组合的每个房地产资产自由现金流量的10%，并计算出CDS投资资本8%的复合优先回报率(“奖励费”)；(Ii)投资起始费相当于筹集资本的1%；(Iii)新租约相当于1.00美元/SF的租赁费和续约0.50美元/SF；(Iv)与Anchor组合有关的双方同意的贷款始发费。

2019年AMA是一项长期协议，初始期限至2027年12月31日(“初始期限”)，并将自动延长一年期(每项均为“延长期限”)，除非CDS至少在初始期限终止日期或任何延长期限前180天递交不延长2019年AMA的书面通知。在2019年4月30日AMA生效之日后的24个月内，CDS有权无故提前180天书面通知公司终止2019年AMA。在这种终止的情况下，除了支付截至2019年AMA终止日期到期应付的任何应计年费外，CDS还必须向公司支付相当于(I)市场费率费或终止前一年向公司支付的费用的终止费，(Ii)一次性支付奖励费用，犹如Anchor投资组合在终止之日为公平市场价值清算一样，或在CDS‘选择时，继续支付奖励费，犹如没有发生终止一样。

上述对2019年年度评估报告材料条款的描述并非详尽无遗，而是参照2019年AMA的全文进行了全面限定，AMA是作为本表格10-K的一个证物提交的。

其他资产管理协议。我们以收费为基础的服务协议的期限在性质上各不相同.除了2019年资产管理协会的长期性质外，我们为共同投资机会达成的其他资产管理协议旨在涵盖所管理的投资组合财产的预期投资周期的期限，一般预计将持续4至7年。然而，这些安排通常不包含重大的提前终止处罚。我们还根据短期安排管理许多特定任务的有限服务资产管理协议，通常可以随意终止。

哈特福德资产管理协议

2019年12月30日，该公司投资购买位于弗吉尼亚州阿灵顿县克拉伦登地区威尔逊大道3101号的一栋稳定的商业办公楼(“哈特福德大楼”)。该公司将保留该资产2.5%的权益，费用约为120万美元。公司已为哈特福德大厦订立管理安排，根据该安排，公司将收取资产管理、物业管理和建筑管理费，以管理和经营该物业，并收取与投资业绩有关的某些奖励费用。

住宅、商业及泊车物业管理协议

2017年12月和2018年1月，该公司与我们的Anchor投资组合中的两处房产签订了单独的住宅物业管理协议，根据该协议，公司收取管理和运营房产的费用，包括租户通信、出租公寓、收取租金、建筑物维修和日常业务、聘用和监督承包商和为这些建筑物提供服务的供应商，以及预算编制和监督。

在5月至2019年12月期间，该公司与我们的锚泊组合中的几个物业签订了单独的商业财产和停车场管理协议，根据这些协议，公司收取管理和经营办公、零售和停车部分的费用，包括租户通讯、租金收取、建筑物维修和日常业务、承包商和供应商为这些建筑物提供服务的聘用和监督，以及预算的编制和监督。

除非提前终止，否则这些财产管理协议的初始期限为一年，其后自动更新一年。公司一般根据这些协议收取的基本管理费是根据所管理的建筑物的部分租金总收入的百分比计算的，此外还包括偿还指定费用，包括公司雇用人员管理和经营每一项财产的雇用费用。

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建筑管理协议

2019年1月1日，该公司就我们的锚泊组合中的两处物业签订了一项施工管理协议，根据该协议，公司收取费用，提供某些建筑管理和监督服务，包括施工监督和对某些租户房舍的管理。根据适用的租户租约中规定的施工管理或监督费用，公司在工程授权下每项工作都收取一笔统一的建筑管理费，该费用一般为租户在其房地的改进工程总费用(或总硬性费用)的1%(1%)至4%(4%)，或双方另有约定的费用。

地产服务

除了公司提供的与Anchor投资组合和其他管理资产相关的资产管理服务外，公司的全资子公司Comstock Real Estate Services和Comstock Environment Services，LC(“Comstock Environment”)还为我们的资产管理客户和第三方客户提供与房地产相关的服务。这些服务包括美国中大西洋地区的环境咨询和补救服务、工业卫生服务和其他咨询服务。

我们的管理社区

雷斯顿站

雷斯顿车站是大华盛顿特区市场中最大的混合用途、以运输为导向的开发项目之一.雷斯顿车站小区位于地铁银线第一期的终点站，建成后将包含约500万平方英尺的混合用途开发项目，占地约40英亩，占地面积约40英亩，占地面积约40英亩，占地面积约40英亩，占地面积约40英亩，占地面积约40英亩，覆盖了多勒斯收费公路及其周边的威勒雷斯顿-东地铁站、银线第一期终点站以及目前在维吉尼亚莱斯顿唯一的地铁车站。该公司根据2019年AMA为该项目提供多种房地产和资产管理服务，包括开发和建设管理服务、租赁管理服务、财产管理服务和资本市场服务。雷斯顿车站社区正在四个不同的地区开发，具体如下：

新城广场区

根据与弗吉尼亚州费尔法克斯县的长期(99年)地面租赁协议，地铁广场区拥有最多170万平方英尺的混合用途开发项目。费尔法克斯县位于维吉尼亚州费尔法克斯县，位于莱斯顿车站公共交通设施(Reston Station Transfer设施)正上方，占地180万平方英尺，其中包括费尔法克斯县作为地铁通勤停车场运营的大约2，300个停车位，以及公司经营的约1，200个停车位，供零售和办公用户以及地铁通勤者使用。截至2019年12月31日，位于雷斯顿车站交通设施上方的五栋大楼中的两座已经完工，其中包括一座365，000平方英尺的奖杯级办公楼，其中很大一部分已租给谷歌和其他公司用户，还有大约50万平方英尺的住宅大楼，包括448套出租公寓。另外两座办公楼目前正在建造中，面积约为42万平方英尺--A类办公空间，其中一座预定于2020年交付，另一座定于2021年交付。大都会广场上的所有建筑物都有底层零售，基本上是租给高品质的租户，包括星巴克、CVS等。权利允许建造一座第五座大楼，一座住宅或酒店大楼，占地约18万平方英尺，位于地铁广场的部分零售空间之上。上述三幢写字楼约有七成租用。这幢住宅大约有90%是租来的。雷斯顿车站发展项目的新城广场区部分位于威赫勒餐厅-东地铁站北面入口处，包括交通设施和停车场。, 并且是费尔法克斯县监事会和康斯托克雷斯顿站控股有限公司(附属于CDS的一个实体)之间的公私合作协议的主题。

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长廊区

长廊区有适当的权利，允许大约140万平方英尺的混合用途开发，占地约8英亩，毗邻雷斯顿车站的地铁广场区和雷斯顿车站交通设施。截至2019年12月31日，该公司正在为1990年以前建造的约70 000平方英尺办公空间的现有建筑物提供资产管理服务，同时设计新的建筑，包括现有建筑物被夷为平地后，将在工地上建造，包括办公、零售、住宅和旅馆用途。万豪国际已与加勒比开发公司的一家附属公司签订特许经营协议，涉及开发和运营万豪酒店和住宅楼，该大楼计划作为Promenade区的第一阶段开发，其中包括大约270个酒店客房、大约90个住宅单元以及零售、娱乐和会议空间。

商业区

商业区有权利允许大约150万平方英尺的混合用途开发，包括三个现有的A级写字楼，总共约410，000平方英尺。商业区财产位于大约12英亩，毗邻威赫勒餐厅-东地铁站的南入口，直接横跨杜勒斯收费路，与雷斯顿车站的新城广场区和雷斯顿车站交通设施直接相隔。目前，Comstock公司正在租赁和管理三栋现有的办公楼，同时也在为新建筑开发设计，其中将包括110万平方英尺的办公、零售、酒店和住宅用途。商业区房产于2019年被CDS的一家子公司收购。本公司正在提供与商务区物业相关的各种资产管理和开发服务。

西区

雷斯顿车站的西区包括8.5英亩的土地，毗邻长廊区。西区拥有大约770，000平方英尺的混合用途开发，包括一栋现有的90，000平方英尺A类写字楼和Comstock公司总部，一栋现有418套住宅公寓楼由不隶属于Comstock的实体拥有，以及额外住宅和/或办公/零售建筑的应享权利。该公司提供与西区财产部分有关的各种资产管理和开发服务，这部分财产属于CDS的附属公司。

Loudoun站

Loudoun车站位于地铁银线二期的终点站，是Loudoun县的首个地铁联网开发项目，代表着Loudoun县开始转型为一个与杜勒斯国际机场(Dulles International Airport)、雷斯顿(Reston)、泰森斯角(Tysons Corner)和华盛顿市中心(Washington，D.C.)有直接地铁连接的公交连接社区。目前，Loudoun车站已经完成了约60万平方英尺的混合用途开发，包括357个住宅单元、大约5万平方英尺的A类办公空间、大约12.5万平方英尺的零售空间，其中包括一个11英寸的AMC电影院，以及一个1500平方英尺的空间通勤停车场。地铁银线二期工程正在建设中，预计将于2020年末或2021年年初开通客运服务。下一阶段住宅、零售和商业空间的建设始于2018年，预计将于2020年年中完工，租赁业务将于2020年初开始。该公司根据2019年AMA提供与现有建筑物和未来开发有关的各种房地产和资产管理服务，包括开发和建设管理服务、租赁管理服务、财产管理服务和资本市场服务。

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赫恩登站

2017年末，cds的一家附属公司与弗吉尼亚州赫恩登镇建立了公私合作伙伴关系，在赫恩登镇历史悠久的市中心地区收购、开发和建造一个混合用途的项目。该项目将包括约50万平方英尺的住宅、零售和娱乐空间，包括一个表演艺术中心。该项目还将包括一个供公共和私人使用的大型停车场，并预计将改善与邻近的WO&D径的现有连接。WO&D径是费尔法克斯县公园部和其他部门管理的一条受欢迎的行人和自行车路线。公司根据2019年的AMA，提供与Herndon站开发相关的各种资产管理和开发服务。

荫林地铁

2018年年中，该公司将位于马里兰州罗克维尔与Shady Grove地铁站相邻的110个多家庭住宅单元的建筑垫地出售给了该公司与斯特拉特福资本有限公司(Stratford Capital，LLC)的一家合资企业(“Comstock Stratford JV”)。该公司作为Comstock Stratford公司的施工经理，于2018年年底开始了该项目的建设，并计划于2020年初至中期完工。该项目正在作为一个全劳动力住房开发项目开发，并有资格作为一个低收入住房税收抵免项目(LIHTC)。该公司根据与Comstock Stratford合资公司达成的资产管理协议，为该项目提供各种资产管理和房地产开发管理服务。

国际网关

2018年，该公司与一家非附属物业所有者签订了一项资产管理协议，为弗吉尼亚州泰森斯角(Tysons Corner，Virginia)两栋混合用途的零售/写字楼提供资产管理、物业管理和咨询服务，名为“国际网关”(International Gateway)。

哈特福德大厦

2019年末，该公司与Comstock Partners，LC(“Partners”)合作，这是一家由公司董事长兼首席执行官克里斯托弗·D·克莱门特(Christopher D.Clemente)控制、由克莱门特及其家族全资拥有的实体，收购了位于阿灵顿县主要的中转办公市场罗斯林-鲍尔斯顿走廊(Rosslyn-Ballston Corridor)的地铁奥兰治线(Clarendon Station)紧邻克拉伦登车站(Clarendon Station)的一栋写字楼。这座211，000平方英尺的混合用途建筑建于2003年，目前90%以上出租给多位高质量的租户。作为交易的一部分，公司签订了资产管理和财产管理协议，以管理财产。

操作

作为一家垂直一体化的房地产经营和投资公司，该公司拥有广泛的房地产开发和管理能力，使我们能够为我们管理的房地产资产提供的服务收取费用。我们富有经验的管理团队提供与房地产资产的收购、开发和运营相关的全方位服务。

我们认为，尽管COVID-19的影响是不确定的(见注21-后续事件)，并且有能力在市场条件需要时管理增长，但我们认为我们为当前的市场状况配备了适当的人员。我们的业务主要集中在大华盛顿特区，我们相信我们30多年的经验为我们提供了提高股东价值的最佳机会，在我们的环境咨询和补救服务业务，美国中大西洋地区。

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竞争

房地产资产管理和服务业具有很强的竞争力。我们的增长将取决于我们是否有能力吸引和保持合适的人员，并以专业的方式管理2019年AMA和其他管理协议所规定的资产，并以符合成本效益的方式将我们的服务扩展到新客户。我们与其他企业在资产管理和房地产相关的服务业务在价格，地点，经验，服务和信誉的竞争。这些竞争对手中有许多比我们更大，在国家或全球范围内运作，他们和他们的客户可能拥有更多的技术、营销和财政资源。这些竞争对手也可能享有竞争优势，这些优势除其他外，来自于较低的资本成本、更大的业务规模和更高的经营效率。它们的更大规模和广泛的国家或全球存在可能使它们能够通过增加或稳定地在其他市场上的业务来抵消某些地方市场的衰退或与某些服务有关的季节性。我们还在地方和区域基础上面对竞争对手。某些竞争对手还可能受到不同的监管要求或规则的制约，这些要求或规则可能使它们有更大的灵活性或更好的机会为自己或其管理的公司进行潜在的投资和筹集资金。此外，某些竞争对手可能具有较高的风险承受能力、不同的风险评估或较低的回报门槛，这可能使它们能够考虑范围更广的投资，并比我们更积极地争取投资机会。我们能否继续有效地竞争，在很大程度上取决于能否吸引、挽留和激励雇员，而我们亦必须与其他公司竞争，以吸引和挽留雇员。

政府管制与环境事项

我们受各种地方、州和联邦法规、法令、规则和条例的约束，涉及金融、银行、投资、分区、建筑设计、建筑、密度要求和类似事项。我们也可能会受到定期的拖延，或者由于建立暂停期或“缓慢增长”或“无增长”的倡议而完全无法在某些社区发展，而这些举措可能在我们运营的州实施。地方和州政府在对其管辖范围内的项目征收开发费用方面也有广泛的酌处权。

我们还受到有关环境保护的各种地方、州和联邦法规、法令、规则和条例的制约。我们和我们的财产所受的一些法律可能对美国水域的发展提出要求，包括湿地、关闭供水井、管理含石棉材料、接触氡和类似问题。适用于任何特定房地产资产的具体环境法因若干因素而有所不同，包括与某一特定财产有关的环境条件以及该财产的目前和以前的用途。

技术和知识产权

我们利用我们的技术基础设施，以方便管理我们的客户资产和营销我们的服务。我们使用以媒体和网络为基础的营销平台，主要是代替印刷广告.我们相信，租住居民将继续增加对互联网上现有信息的依赖，以帮助指导其租房决定。因此，通过我们的营销努力，我们将继续寻求利用这一趋势，以降低每次销售的营销成本，同时最大限度地发挥潜在的销售。

我们的首席执行官兼董事会主席克里斯托弗·克莱门特(Christopher Clemente)已将他对“Comstock”品牌和商标的所有权永久授予我们。我们已经注册了我们的商标，并经常采取措施，偶尔采取法律行动，以保护公司不受第三方的侵犯品牌。克莱门特先生保留了继续使用“Comstock”品牌和商标的权利，包括在我们目前或未来市场上与该公司无关的房地产开发项目，但目前克莱门特先生的房地产开发业务基本上都是根据2019年AMA与该公司合作进行的。

季节性

我们的业务部门的季节性有限。关于我们的资产管理部门，我们预计季节性不会对我们的业务产生实质性影响。至于我们的地产服务部分，我们预计会受到恶劣天气的影响。我们经营的市场是四季市场，经历了大量的雨雪天气。建筑和补救周期及努力往往受到恶劣天气的不利影响。由于房地产服务业务部门的季节性活动，我们在某一财政季度结束时的季度经营业绩和财务状况不一定代表我们财政年度的余额。

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员工

截至2019年12月31日，该公司有106名全职员工和3名兼职员工.我们的雇员没有任何集体谈判协议的代表，我们从来没有经历过停工的经历。我们相信我们和我们的员工关系很好。

我们认为，尽管COVID-19的影响是不确定的(见注21-后续事件)，并且有能力在市场条件需要时管理增长，但我们认为我们为当前的市场状况配备了适当的人员。

第1B项未解决的工作人员意见

没有。

项目2.属性

自2009年12月31日以来，该公司一直在租赁位于维吉尼亚莱斯顿市中心大道1886号的办公空间，作为其公司总部的一部分，由我们的首席执行官全资拥有。目前租用的空间为16，447平方英尺。租约期限于2020年9月30日到期。更多信息见所附综合财务报表附注15中的关联方交易。

2017年7月17日，该公司通过其子公司康斯托克环境公司收购了蒙里奇环境有限责任公司的资产和负债。2017年8月1日，康斯托克环境公司在宾夕法尼亚州Conshohocken的Fayette街806号租出了大约2800平方英尺的办公空间，租期至2022年2月29日。2018年期间，Comstock环境公司还从公司的公司办事处在华盛顿特区的大都市地区开设了业务。

本公司认为其物业有足够的保养，并适合其预期用途及本公司的需要。有关我们的项目的信息，见第1项“业务-我们的发达社区。”

项目3.法律程序

目前，我们没有受到任何实质性的法律诉讼。然而，我们不时被指定为我们正常商业活动引起的法律诉讼的被告。虽然我们不能准确预测对我们提出的法律行动可能产生的赔偿责任数额，但我们并不认为任何此类责任都会对我们的财务状况、经营结果或现金流动产生重大不利影响。我们相信，我们已取得足够的保险保障、获得赔偿的权利，或在适当情况下，已就这些法律程序设立储备。

项目4.矿山安全披露

不适用。

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目录

第二部分

第五项登记人普通股市场、股东相关事项和普通股证券市场发行人购买

我们的A级普通股在纳斯达克进行交易，代号为“CHCI”。过去两年，本公司股票的每股收盘价高低如下：

持有人

截至2019年12月31日，我们A级普通股的记录保持者约有39人。截至2019年12月31日，有一位持有我们B级普通股的股东。

股利政策

我们从未宣布或支付任何股息我们的普通股。在可预见的将来，我们不会为我们的普通股支付任何股息，但我们打算保留任何收益，以促进我们业务的未来发展。

发行人购买股票证券

我们在2019年或2018年的股票回购计划中没有进行股票回购。

权益补偿计划资讯

有关我们的股权补偿计划的信息，请参阅附注12-限制性股票，股票期权和其他股票计划。

项目6.选定的财务数据

不适用。

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目录

项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析，应与本年度报告表10-K中其他地方的合并财务报表和相关附注一并阅读。这种讨论和分析包含有风险和不确定性的前瞻性陈述。我们的实际结果可能与这些前瞻性声明中的预期结果大相径庭，这是由于各种因素造成的，包括但不限于下文和本年度报告其他表格10-K中讨论的因素，特别是在“前瞻性陈述的指导说明”标题下。

2020年1月30日，世界卫生组织(世卫组织)宣布全球卫生紧急情况，原因是源自中国武汉的一种新的冠状病毒(“COVID-19”爆发)，以及随着该病毒在其起源地以外的全球传播而给国际社会带来的风险。2020年3月，世卫组织根据全球接触人数的迅速增加，将COVID-19疫情归类为一种大流行病。

截至本报告发表之日，COVID-19疫情的全面影响仍在演变。因此，不确定大流行将对公司的财务状况、流动性和未来运营结果产生多大影响。管理层正在积极监测其财务状况、流动性、运营、供应商、行业和劳动力的全球状况。鉴于COVID-19疫情的日常演变和遏制其蔓延的全球对策，该公司无法估计COVID-19疫情对2020年财政年度运营结果、财务状况或流动性的影响。以下讨论将视COVID-19疫情的未来影响而定。

概述

2018年初，该公司将其运营平台从主要专注于住宅开发和销售转变为目前以商业和混合用途房地产为主的收费服务模式，主要集中在大华盛顿特区。我们是一个开发商，经营者和资产管理的混合用途和交通导向的发展物业在大华盛顿特区都会区，我们主要集中在选择高增长的城市和过渡的“亚城市”市场。我们还提供额外的基于费用的房地产服务，包括公司规划、资本市场、经纪、所有权保险、设计、环境咨询和补救服务，以及公司管理投资组合中的房地产以及美国中大西洋地区的其他客户。

最近的会计公告

与最近的会计公告有关的信息载于所附综合财务报表附注2。

关键会计政策和估计

我们的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的，其中要求我们作出某些估计和判断，这些估计和判断影响到报告的资产和负债数额、财务报表之日或有资产和负债的披露以及报告所述期间的收入和支出数额。在持续的基础上，我们评估我们的估计数，包括与合并可变利益实体(“VIEs”)、收入确认和权益法投资的公允价值有关的估计数。我们的估计是基于历史经验和其他各种我们认为在当时情况下是合理的假设。实际结果可能与这些估计大不相同。

重要会计政策摘要载于所附综合财务报表附注2。下一节概述了那些需要作出最困难、最主观或最复杂的判断和估计的会计政策的某些方面。

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目录

商誉减损

我们每年对我们的商誉进行减值测试，当事件发生时，或者当情况表明资产的账面价值可能无法收回时，我们就会更频繁地测试我们的商誉。我们认为，我们使用的方法，包括贴现现金流模型和市场多重模型，用于审查商誉减值(包括大量的判断和估计)，为我们确定是否发生了减值提供了合理的依据。

按公允价值投资房地产企业

对于按公允价值报告的房地产风险投资，我们维持一个投资账户，该账户在每个报告期内按投资公允价值与资产负债表日账面价值之间的差额增加或减少。这些公允价值调整反映为业务综合报表的损益。这些投资在资产负债表日期时的公允价值通常使用现金流量贴现(“DCF”)分析、收益法或销售可比方法来确定，这取决于房地产风险的独特特点。

收入确认

通过资产管理和行政支持、环境设计、工程和补救等房地产专业服务产生的收入代表了一系列日常业绩义务，这些义务是随着时间的推移而不断地转移给我们的客户的。对于资产管理和行政支持，定价通常以每月管理费的形式进行，其依据是一项成本加协议、物业一级的现金收入、管理下的面积或其他随着时间推移而确认的可变指标。就房地产服务而言，定价一般以成本加合同的形式进行。

股权补偿

与我们股权为基础的补偿计划相关的补偿费用在我们的损益表中确认，或资本化到房地产库存中，在停止的业务中报告的奖励发放给参与生产的雇员。确认的费用是根据授予日期公允价值计算的.以股份为基础的补助金的补偿费用是在整个奖励的必要服务期内(从授予之日起至最后一个单独归属部分的期间)以直线方式确认的。

每个期权授予的公允价值是在授予日期使用包含某些主观假设的布莱克-斯科尔斯期权定价模型计算的。预期波动率是根据我们的历史贸易活动计算的。我们承认发生的没收行为。这些时期的无风险利率是根据美国财政部在赠款时的有效利率计算的。期望值是基于公司的历史经验。

所得税

所得税按照ASC 740“所得税会计核算”的资产和负债方法记帐。递延税资产和负债因财务报表中现有资产和负债数额与其各自税基之间的差异而产生的未来税收后果确认为递延税资产和负债。递延税资产和负债的计量采用预期适用于预期收回或解决这些临时差额的年度内应纳税收入的已颁布税率。税率变动对递延税资产和负债的影响在包括颁布日期在内的期间内确认为收入。当我们认为“更有可能”(大于50%的可能性)一项递延所得税资产不会被完全收回时，我们会提供估值免税额。对估值津贴的调整是综合业务报表中递延所得税费用或福利的组成部分。

估计数的使用

按照公认会计原则编制财务报表，要求管理层作出影响财务报表和所附附注中报告数额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。实物估计用于按公允价值评估投资、评估递延税资产、分析商誉减值、估值基于股权的补偿、成本资本化和合并可变利息实体。

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目录

业务结果

2019年12月31日终了年度与2018年12月31日终了年度比较

收入-资产管理

截至2019年12月31日和2018年12月31日的资产管理收入分别为1 960万美元和1 340万美元。收入增加的主要原因是，根据2019年AMA和其他资产管理协议，可从CDS偿还的人员数量和其他费用增加。可偿还费用在发生相关费用的期间确认为收入。人员编制和相关人事费增加的主要原因是，管理的房地产资产增加，而且每年还签订了额外的管理协议。

2019年4月30日，该公司全资拥有的实体CAM与CDS签订了2019年资产管理协议，该协议对双方于2018年3月30日签订的资产管理协议进行了全面修订和重申，自2018年1月1日起生效。根据2019年AMA，CDS已委托CAM管理和管理CDS的商业投资组合(“Anchor Portfolio”)和CDS的日常运营以及CDS的每个拥有房产的子公司(统称为“CDS实体”)。

根据2019年AMA，该公司提供资产管理服务，与建设，租赁和稳定，并管理锚投资组合。CDS向公司及其附属公司支付的年费相当于：(I)相等于(A)相等于(A)资产管理费相等于Anchor投资组合所包括的物业所产生收入的2.5%的总和；(B)建筑管理费，相等于与正在发展中的Anchor投资组合项目有关的所有费用的4%；(C)相等于Anchor投资组合收入的1%的物业管理费；(D)相等于所购资产购置价格的0.5%的购置费；和(F)一笔相当于处置资产销售价格0.5%的处置费(统称为“市场费率费”)；或(Ii)一笔总额，相当于(X)根据2019年AMA为Anchor投资组合提供服务的人员的雇用费用；(Y)公司与维持其股票公开上市和遵守相关监管和报告义务有关的成本和开支，以及(Z)每年固定支付1 000 000美元(统称为“成本加费”)。该公司认为，2019年AMA的成本加收费功能提供了稳定的收入基础，使公司能够进一步扩大其资产管理业务和资产管理。

除每年缴付较大的市场利率费用或成本加费外，该公司每年还有权获得下列额外费用：(I)奖励费用，相当于构成Anchor投资组合的每个房地产资产自由现金流量的10%，并计算出CDS投资资本8%的复合优先回报率(“奖励费”)；(Ii)投资起始费相当于筹集资本的1%；(Iii)新租约相当于1.00美元/SF的租赁费和续约0.50美元/SF；(Iv)与Anchor组合有关的双方同意的贷款始发费。

收入-房地产服务

截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年度房地产服务收入分别为570万美元和300万美元。增加的主要原因是我们Comstock环境业务的有机收入持续增长和结束融资交易，在截至2019年12月31日的一年中产生了110万美元的增量收入。

直接成本-资产管理

直接成本--截至2019年12月31日和2018年12月31日的资产管理分别为1 660万美元和1 220万美元。增加440万美元的主要原因是人员数目增加以及我们资产管理业务的持续增长所造成的人事开支增加。

直接成本-房地产服务

直接成本-截至2019年12月31日的一年中，房地产服务增加了150万美元，达到460万美元，而2018年12月31日终了的年度为310万美元。这一增长主要与我们在房地产服务部门的新举措有关，目的是扩大我们在房地产咨询和环境研究领域的业务范围。

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一般和行政

2019年12月31日终了年度的一般和行政费用增加了70万美元，增至150万美元，而2018年12月31日终了的年度为80万美元。年度增长归因于员工人数的增加和一般间接费用的增加.

销售和营销

截至2019年12月31日的年度销售和营销费用为383，000美元。2018年的销售和营销支出反映在“停业净亏损，税后净亏损”中。持续经营的销售和营销费用增加，主要是由于我们在房地产服务部门的新的销售计划。房地产服务公司在2018年没有销售和营销费用。

利息费用

截至2019年12月31日和2018年12月31日，非资本化利息支出分别为474万美元和9万美元。这主要是由2019年4月30日的总转让协议(“MTA”)推动的，增加了38.4万美元。在MTA之前，某些利息费用被资本化为房屋建设项目，并在项目出售时支出。在MTA之后，这一利息支出不再被资本化到房屋建设项目中，而是作为发生的费用支出。

所得税

在截至2019年12月31日的年度内，该公司确认与持续经营有关的所得税支出为2000美元。在2018年12月31日终了的年度内，该公司确认所得税优惠110万美元，主要与Comstock增长基金I&II向C系列优先股的转换有关。有关更多信息，请参阅附注9-合并财务报表中的债务。

流动性与资本资源

我们为我们的资产管理和房地产服务业务、资本支出、企业收购和房地产投资提供内部融资，从我们的信贷贷款和长期债务中借款。根据总转让协议(“MTA”)，该公司将其在投资者X中的A类成员权益移交给CDS管理层，该实体拥有该公司剩余的住房建设业务，以换取估计在今后三年内将有750万美元的剩余现金流量。请参阅附注13-合并可变利益实体，以进一步讨论与停业经营有关的会计问题。相关债务也转移到CDS。有关我们的债务和信贷设施的更多细节，见所附综合财务报表中的附注9。

截至2019年12月31日，我们支付给子公司的债券中，570万美元将在2020年年底前到期。这些资金最初是从我们的首席执行官全资拥有的实体获得的。2020年3月19日，该公司以1000万美元的价格进入了CDS的循环信贷额度。该公司利用信贷额度的一部分，将570万美元应付附属公司的票据注销。有关事务的其他信息，请参见注21--后续事件。

现金流量

截至2019年12月31日，业务活动提供的现金净额为840万美元。2019年各行动提供的现金净额为840万美元，主要原因是终止的业务提供了780万美元的现金。

在2019年12月31日和2018年12月31日终了的年度内，用于持续业务投资活动的现金净额无关紧要。

在2019年12月31日终了年度，用于持续业务筹资活动的现金净额无关紧要。用于资助已停止的业务活动的现金净额为590万美元，主要是由于投资者X社区的每一批或单位销售的附注收益。2018年12月31日终了年度，用于资助持续业务活动的现金净额为470万美元。这主要是由于应付票据310万美元的薪酬下降，以及向投资者X级B类成员分发180万美元。

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目录

股份回购计划

2014年11月，我们的董事会批准了一项新的股份回购计划，授权该公司在一个或多个公开市场或私下谈判的交易中回购至多42.9万股我们A级普通股。我们在2019年或2018年的股票回购计划中没有进行股票回购。

趋势和不确定性

2019年12月，一株新的冠状病毒(“COVID-19”)在中国武汉出现。到2020年3月，这种病毒的传播主要在旅游、休闲和酒店业以及在中国有重要业务或供应链的公司造成业务中断。COVID-19的蔓延也造成了美国和国际债务及股票市场的巨大波动，这可能对消费者信心产生负面影响。与COVID-19相关的业务中断的广度和持续时间以及其对美国经济和消费者信心的影响存在很大不确定性。COVID-19对我们的结果的影响程度将取决于未来的发展，这是高度不确定和无法预测的，包括可能出现的关于COVID-19严重程度的新信息，以及为遏制或处理其影响而采取的行动。虽然我们尚未看到COVID-19迄今对我们的业务造成重大影响，但如果病毒继续对经济状况或消费者信心造成重大负面影响，我们的经营结果和财务状况可能会受到不利影响。

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目录

第7A项市场风险的定量和定性披露

不适用。

项目8.财务报表和补充数据

请参阅本年度报告表格10-K第F-1页开始的合并财务报表及其附注和有关报告。

第9项.会计和财务披露方面的变化和与会计人员的分歧

没有。

第9A项管制和程序

对披露控制和程序的评估

截至2019年12月31日，管理层在我们首席执行官和首席财务官的参与下，根据1934年经修正的“证券交易法”(“交易法”)第13a-15(E)条和第15d-15(E)条，评估了我们的披露控制和程序的有效性。披露控制和程序的目的是确保在我们根据“交易所法”提交或提交的报告中披露的信息在证券交易委员会规则和表格规定的时限内得到记录、处理、汇总和报告，并确保这些信息得到积累，并酌情传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时作出关于所需披露的决定。根据这一评价，我们的首席执行官和首席财务干事得出结论认为，由于下文所述重大弱点，截至2019年12月31日，我们的披露控制和程序没有生效。

尽管截至2019年12月31日，我们对财务报告的内部控制存在重大缺陷，但管理层的结论是，10-K表所列合并财务报表和附注在所有重大方面公允地反映了我们按照美国普遍接受的会计原则列报的财务状况、业务结果和现金流量。

对控制有效性的限制

我们不期望我们的披露控制和内部控制将防止所有错误和所有欺诈。一个控制系统，无论构思和运作如何良好，都只能在合理的保证水平上保证控制系统的目标得到实现。此外，控制系统的设计必须反映一个事实，即资源受到限制，控制的好处必须与其成本相比较。由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。

任何控制系统的设计也部分基于对未来事件可能发生的某些假设，无法保证任何设计在所有可能的未来条件下都能成功地实现其既定目标；随着时间的推移，由于条件的变化或遵守政策或程序的程度的变化，控制可能变得不充分。由于成本效益控制系统固有的局限性，可能会出现错误或欺诈引起的误报，因此可能无法检测到。

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目录

管理层关于财务报告内部控制的报告

管理层负责建立和维持对我们的财务报告的适当内部控制，因为“外汇法”第13a-15(F)条和第15d-15(F)条对这一术语作了界定。

截至2019年12月31日，我们的管理层根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制框架-综合框架(2013年)中规定的标准，评估了我们对财务报告的内部控制的有效性。这项评价包括审查管制文件、评价控制措施的设计效力、测试控制措施的运作效力以及对这项评价作出结论。根据这一评估，并鉴于下文披露的财务报告内部控制运作方面的重大弱点，管理层得出结论认为，截至2019年12月31日，我们对财务报告的内部控制无效。

物质弱点

在2019年第四季度，我们发现了我们对财务报告的内部控制方面的一个重大弱点，涉及债务余额的审查和对账以及相关债务折扣的摊销。

为了弥补上述弱点，我们正在(1)扩大我们的技术会计资源，(2)对债务调节进行更详细的审查，包括有关债务折扣的摊销。预计这一补救措施将使对债务工具和相关债务折扣的会计、定期报告和披露要求的评估和结论更加准确。

财务报告内部控制的变化

在截至2019年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制(如“外汇法”第13a-15(F)条和第15d-15(F)条所界定的)没有发生任何其他变化，除了上述与正在进行的补救工作有关的变化之外，这些变化对财务报告的内部控制产生了重大影响或相当可能产生重大影响。

根据“外汇法”第13a-14(A)条和第15d-14(A)条的规定，我们的首席执行官和首席财务官的认证与本年度10-K表报告一起提交，作为证据31.1和31.2。我们的首席执行官和首席财务官依据18 U.S.C.1350的认证与本年度报告表10-K作为表32.1。

第9B项其他资料

没有。

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目录

第III部

项目10.董事、执行干事和公司治理

本项所要求的信息在此通过参考根据2020年股东年度会议的“交易所法”第14A条规定提交的最终委托书或对本年度报告表格10-K的修正而纳入。

项目11.行政补偿

本项所要求的信息在此通过参考根据2020年股东年度会议的“交易所法”第14A条规定提交的最终委托书或对本年度报告表格10-K的修正而纳入。

第12项某些实益拥有人的担保拥有权及管理及有关股东事宜

本项所要求的信息在此通过参考根据2020年股东年度会议的“交易所法”第14A条规定提交的最终委托书或对本年度报告表格10-K的修正而纳入。

项目13.某些关系和相关交易以及董事独立性

本项所要求的信息在此通过参考根据2020年股东年度会议的“交易所法”第14A条规定提交的最终委托书或对本年度报告表格10-K的修正而纳入。

项目14.主要会计师费用及服务

本项所要求的信息在此通过参考根据2020年股东年度会议的“交易所法”第14A条规定提交的最终委托书或对本年度报告表格10-K的修正而纳入。

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目录

第IV部

项目15.证物及财务报表附表

(A)下列文件作为本年度报告表10-K的一部分提交：

(1)合并财务报表列于本年度报告第10-K号表格F-1页的财务报表索引内。

(2)附表已被略去，原因是附表不适用，或由于附表所规定列明的资料已列入综合财务报表或其附注内。

(3)证物

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目录

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目录

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目录

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目录

签名

根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并经正式授权。

根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士以登记人的身份和日期签署了本报告。

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目录

合并财务报表索引

F-1

目录

独立注册会计师事务所报告

股东和董事会

康斯托克控股公司

维吉尼亚莱斯顿

关于合并财务报表的意见

我们审计了所附的Comstock控股公司的合并资产负债表。(“公司”)截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日、2019年12月31日终了两年期相关综合业务报表、股东权益变化和现金流量以及相关附注(统称“合并财务报表”)。我们认为，合并财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司在2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的财务状况，以及该公司在截至2019年12月31日的两年期间的经营结果和现金流量。

意见依据

这些合并财务报表是公司管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计对公司的合并财务报表发表意见。我们是一家在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法和美国证券交易委员会(SEC)和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。

我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得合理的保证，以确定合并财务报表是否存在重大错报，无论是由于错误还是欺诈。公司不需要对其财务报告的内部控制进行审计，我们也没有进行审计。作为我们审计的一部分，我们必须了解财务报告的内部控制，但不是为了对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。

我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是因为错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及综合财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

/s/BDO USA，LLP

自2016年以来，我们一直担任该公司的审计师。

马里兰州波托马克

(二零二零年四月十四日)

F-2

目录

康斯托克控股公司及附属公司

合并资产负债表

(除股票和每股数据外，以千计)

所附附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-3

目录

康斯托克控股公司及附属公司

综合业务报表

(除每股数据外，以千计)

所附附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-4

目录

康斯托克控股公司及附属公司

股东权益变动综合报表

(除每股数据外，以千计)

所附附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-5

目录

康斯托克控股公司及附属公司

现金流量表

(除每股数据外，以千计)

所附附注是这些综合财务报表的组成部分。

F-6

目录

康斯托克控股公司及附属公司

合并财务报表附注

(数额以千计，但每股数据、单位数量或另有说明者除外)

1.组织

Comstock控股公司，公司成立于2004年，作为特拉华州的一家公司，是一家多方面的资产管理和服务公司，主要集中在华盛顿特区大都会统计地区。2018年，该公司做出战略决定，将其运营平台从主要专注于开发资产负债表、待售、房屋建设项目转变为专注于商业和住宅资产管理以及房地产相关服务。2019年4月30日，该公司宣布退出住宅建设业务。该公司目前通过五个主要以房地产为重点的子公司--CDS资产管理公司(“CAM”)、Comstock住宅区管理公司、LC公司、Comstock商业管理公司、LC公司、Park X管理公司、LC公司和Comstock环境服务公司(“CES”)开展业务。该公司的房屋建设业务是在停止经营(见注19-停业经营)。这些综合财务报表中提到的“Comstock”、“Company”、“we”、“our”和“us”指的是Comstock控股公司。在每一种情况下，与我们的子公司在一起，除非上下文另有说明。

流动性发展

我们为我们的资产管理和房地产服务业务、资本支出和业务收购提供资金，通过内部产生的资金，从我们的信贷贷款和长期债务中借款。根据“总转让协议”(“MTA”)，该公司转让给Comstock Development Services，LC(“CDS”)，一个由公司首席执行官拥有和控制的实体，其A类成员在投资者X中的权益，该实体拥有公司剩余的住房建设业务，以换取未来三年的某些剩余现金流量(“Investors X”)。请参阅附注13-合并可变利益实体，以进一步讨论与停业经营有关的会计问题。相关债务也转移到CDS。有关我们的债务和信贷设施的更多细节，见所附综合财务报表中的附注9。

截至2019年12月31日，我们支付给子公司的债券中，570万美元将在2020年年底前到期。这些资金主要来自我们的首席执行官和公司全资拥有的实体。2020年3月19日，该公司与CDS签订了1，000万美元的循环信贷额度协议，初步期限为5年。有关事务的其他信息，请参见注21--后续事件。

2.重要会计政策摘要

编制综合财务报表时采用的重要会计政策和做法摘要如下：

提出依据

所附综合财务报表是根据美利坚合众国公认的会计原则(“公认会计原则”)编制的，其中包括公司及其合并子公司的账目。公司间结余和交易已被取消。我们对房地产企业的投资是按公允价值计算的，或者是按股权法计算的，我们对这些投资有很大的影响，但并不能控制这些风险。

在应用合并原则时，我们首先确定被投资实体是可变利益实体(“VIE”)还是有表决权的利益实体。美国公认会计原则区分了投票利益实体(由共同的和传统的公司和特定的伙伴关系结构所体现的)和VIEs，后者的广义定义是通过表决权以外的其他手段实现控制的实体。对于有表决权的利益实体，通过多数所有权和多数表决权控制的利益持有人合并该实体。对于VIEs，“主要受益人”的确定决定了会计处理。我们将竞争对手的主要受益者确定为企业，同时拥有(一)指导竞争对手的活动的权力，这些活动对实体的经济绩效影响最大；(二)吸收损失或获得利益的义务。

F-7

目录

可能对VIE有重要意义的VIE。我们进行主要受益人分析，从我们的投资开始和发生重新考虑事件。当我们确定我们是VIE的主要受益者时，我们就合并VIE；当我们确定我们不是VIE的主要受益人时，我们会根据投资时的选择，按公允价值或权益法计算我们在VIE上的投资。

我们对申请未合并投资的适当会计方法的确定是基于我们在基础实体中的影响程度。当我们与房地产有限合伙公司签订资产管理或物业管理合同，同时持有所有权权益时，我们的有限合伙人权益和管理协议的结合通常会对此类房地产有限合伙关系产生重大影响。因此，我们按公允价值或权益法对此类投资进行核算。我们取消与这些子公司的交易，只要我们对这些子公司拥有所有权。

估计数的使用

按照公认会计原则编制财务报表需要管理层作出影响财务报表和所附附注中报告数额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。材料估计用于股权法投资的估值、递延税资产的估价、商誉减值分析和基于股权的补偿的估值。

停止业务

2019年7月23日，该公司完成了投资者X的转让，但须遵守“总转让协议”(“MTA”)。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度中，我们将与投资者X有关的收入、支出、资产和负债分为合并资产负债表、综合业务报表和现金流动综合报表的停业业务。见注19-停止业务。

现金和现金等价物

现金和现金等价物包括现金和购买时期限不超过三个月的短期投资。由于这些投资的短期期限，现金等价物的账面金额接近公允价值.

贸易应收账款与信用风险集中

贸易应收款按发票金额入账。我们通过估算未来可能无法收回的款项的备抵来减少应收账款。管理层在评估应收账款的账龄和我们客户的财务状况时，根据他们的判断确定无法收回数额的估计备抵，这可能取决于客户类型和客户的当前财务状况。

公司与关联方有着重要的业务往来。使公司面临集中信贷风险的金融工具主要是关联方应收账款。本公司一般不获取担保品或其他担保，以支持受信用风险影响的金融工具，但监督关联方实体的信用状况。该公司收入的很大一部分来自于各种关联政党实体，其中关联政党实体占公司2019年合并总收入的81%。

更多信息见注14-与缔约方交易有关的信息。

F-8

目录

房地产投资

我们投资于某些房地产企业，主要拥有和经营房地产的两个部门，土地开发和商业办事处。这些投资采取股权所有权的形式，并根据具体的投资目标，包括3至7年的计划投资期。在处置房地产投资之前，我们对房地产企业的投资是无法赎回的。我们选择使用公允价值选项对这些权益法投资进行核算。

对于按公允价值报告的房地产风险投资，我们维持一个投资账户，该账户在每个报告期内按投资公允价值与资产负债表日账面价值之间的差额增加或减少。这些公允价值调整反映为业务综合报表的损益。这些投资在资产负债表日期时的公允价值通常是根据公允价值层次中不可观测的输入，使用折现现金流量(“DCF”)分析来确定的。

关于房地产企业投资的更多信息，请参见注4，房地产风险投资。

固定资产净额

固定资产按成本减去累计折旧，在其估计使用寿命内按直线法折旧如下：

租赁

基本上，我们所有的经营租约都与我们租用的各种建筑物的办公空间有关，供我们自己使用。这些不可取消的经营租赁的条款通常要求我们支付租金和一定份额的运营费用和房地产税，通常包括通货膨胀导致的租金上涨。我们还根据经营和融资租赁安排租赁设备。我们的租赁协议不包含任何实质性的剩余价值担保或实质性限制性契约。

经营租赁、使用权、资产和经营租赁负债是根据自开始之日起的租赁期限内未来最低租赁付款(例如租金)的现值确认的。经营租赁使用权资产将根据租赁激励、延期租金和初始直接成本(如果发生)进行调整.我们的租约一般不包括隐含利率；因此，我们在厘定未来最低租契付款的现值时，以租约生效日期的资料为基础，采用递增借款利率。相关租赁费用在租赁期限内按直线确认.

见注6-租赁获得更多信息

商誉和无形资产

商誉是指总购买价格超过在企业收购中获得的净资产的公允价值。收购后，我们进行分析，以评估被收购公司的有形和可识别的无形资产和负债。关于可识别的无形资产，我们考虑积压、竞业协议、客户关系、商号、专利和其他资产。我们根据无形资产预期实现合同或经济利益的期限摊销无形资产。当有减值指标存在时，我们根据预期的未来盈利能力和未贴现的预期现金流及其对我们整体业务的贡献来评估无形资产未摊销余额的可收回性。如果审查表明账面价值不能完全收回，则账面价值超过无形资产公允价值的部分将被确认为减值损失。

F-9

目录

我们在截至10月1日的第四季度进行年度商誉损害评估。此外，我们还定期评估是否发生了可能表明商誉可收回性可能发生变化的事件和情况。如果发生了某些事件和情况，我们在年度审查之间进行期中商誉减值审查，包括一般经济状况恶化、竞争环境加剧、管理层、关键人员、战略或客户发生变化、市值发生重大或不寻常的变化、现金流量为负数或下降、实际或计划收入或收益与以往有关期间的实际和预测结果相比有所下降。

在评估减值商誉时，公司可以首先评估质量因素，以评估报告单位的公允价值是否低于其账面金额或选择绕过这种评估。如果确定一个报告单位的公允价值低于其账面价值，或公司选择绕过这种评估，则公司将确定每个报告单位的公允价值。每个报告单位的公允价值估计是基于预测的现金流动贴现模型，其中包括重要的假设和估计数，包括公司的贴现率、增长率和未来的财务业绩，以及基于市场上类似交易的市场多重模型。有关贴现率的假设是基于从适用于公司的各种利率组成部分中建立起来的加权平均资本成本。对报告部门的增长率和未来财务业绩的假设是基于公司的预测、业务计划、经济预测和预期的未来现金流。市场倍数来源于类似规模和行业的企业之间最近的交易。将每个报告单元的公允价值与报告单元的账面金额进行比较。如果报告单位的账面价值超过公允价值，则对差额确认减值损失。

债务发行成本

与发行长期债务有关的费用，采用定期债务的有效利息方法，在循环债务的直线基础上，作为相关债务期间的利息费用予以递延和摊销。在债务尚未偿还的情况下，这些数额反映在综合资产负债表中，作为债务的直接扣减和循环债务相关费用的资产。有关公司长期债务和相关债务发行成本的补充信息，请参见注9.

收入确认

该公司的收入主要包括

资产管理

资产管理主要为CDS投资组合提供全面的房地产资产管理服务，代表了随着时间推移而交付的一系列日常业绩义务。定价包括成本加管理费或市价收费形式的可变考虑.公司的收入以较高者为准。见注14-与缔约方有关的交易。

在我们控制员工的过程中，我们所提供的任何服务的收入总额都是确认的。这体现在我们对他们的表现所承担的义务，以及我们有能力指导和重新指导他们的工作，以及就这些服务的价值进行谈判。在我们无法控制向客户提供的第三方服务的情况下，我们报告了扣除第三方偿还款后的收入。按照向客户转移对不同的日常服务的控制权，收入通常在每个期间结束时确认与所执行的服务有关的费用。

F-10

目录

物业管理

物业管理为办公室、工业、零售、多家庭住宅和其他各类物业的业主提供现场日常管理服务，代表了一系列日常工作义务。定价通常以每月管理费的形式进行，其依据是物业级别的现金收入、管理下的面积或其他可变的度量。项目管理收入还可包括偿还提供服务的人员的薪金和相关费用以及分包供应商费用。项目管理服务代表一系列不同的日常服务。按照向客户转移对不同的日常服务的控制权，收入通常在每个期间结束时确认与所执行的服务有关的费用。

在我们控制员工的过程中，我们所提供的任何服务的收入总额都是确认的。这体现在我们对他们的表现所承担的义务，以及我们有能力指导和重新指导他们的工作，以及就这些服务的价值进行谈判。在我们无法控制向客户提供的第三方服务的情况下，我们报告了扣除第三方偿还款后的收入。

资本市场

我们为客户提供商业抵押和结构化融资服务。我们通过从第三方贷款人获得成功的商业融资而支付的费用来补偿我们的服务。所获得的费用取决于贷款的资金，这意味着将服务控制权移交给客户。因此，我们通常在贷款筹资的时候履行我们的履约义务，而此时我们有目前的还款权。

租赁

我们为房地产业主、投资者和占用人提供与租赁办公、工业和零售空间有关的战略建议和执行。我们的服务以佣金的形式得到补偿。我们的佣金是在房客签订租约后支付的。我们在某一时间点履行我们的履行义务；通常情况下，在合同事件发生时，有目前的付款权利。

项目及发展服务

我们为物业业主及占用人提供有关写字楼、工业及零售用地的管理及租赁服务。我们赚取的费用通常是根据项目成本的百分比而变化的。我们从表格管理费中得到补偿。项目和施工管理服务是随着时间推移履行的一系列业绩义务，收入随时间推移得到确认。

环境修复

我们为房地产业主提供环境补救服务。补救服务一般由Comstock环境公司承包和执行。我们因我们的服务以及用于进行补救服务的分包商的服务而得到补偿。所赚取的费用通常是基于雇员花费的时间以及对分包商的成本加安排。一般而言，环境补救服务是随着时间推移而履行的一系列业绩义务，收入随时间的推移得到确认。

合同费用

租赁和资本市场交易所产生的费用，主要是雇员佣金，实质上代表了我们为获得收入合同而增加的全部成本。当摊销期为一年或更短时，我们采用ASC主题606所提供的适用的实用权宜之计，因此，将这些费用确认为所发生的营业费用。

F-11

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股票补偿

如注12所述，公司赞助股票期权计划和限制性股票奖励计划。该公司根据会计准则编码(“ASC”)718，基于股票的支付，对其基于股票的奖励进行了记账。ASC 718要求所有以股票为基础向雇员支付的款项，包括雇员股票期权的授予，都必须在服务期间的财务报表中根据其在授予之日的公允价值予以确认。截至2019年12月31日止的年度，以股票为基础的赔偿费用总额为47.9万美元，其中474000美元是在“综合业务报表”中“一般和行政”和“直接成本-房地产服务”项下支出的，另有5000美元资本化为“停止经营的长期资产”。截至2018年12月31日的一年中，以股票为基础的赔偿费用总额为257，000美元，其中234，000美元用于综合业务报表中“一般和行政”和“直接成本-房地产服务”内的费用，2.3万美元被资本化为“停业长期资产”。

所得税

所得税按照ASC 740“所得税会计核算”的资产和负债方法记帐。递延税资产和负债因财务报表中现有资产和负债数额与其各自税基之间的差异而产生的未来税收后果确认为递延税资产和负债。递延税资产和负债的计量采用预期适用于预期收回或解决这些临时差额的年度内应纳税收入的已颁布税率。税率变动对递延税资产和负债的影响在包括颁布日期在内的期间内确认为收入。当我们认为“更有可能”(大于50%的可能性)一项递延所得税资产不会被完全收回时，我们会提供估值免税额。对估值津贴的调整是综合业务报表中递延所得税费用或福利的组成部分。

最近通过的会计公告

2017年1月，FASB发布了“简化商誉损害测试”(ASU 2017-04)，从商誉损害测试中删除了第二步，取代了定性评估。减值将使用账面金额与报告单位公允价值之间的差额来衡量。在修订后的指引下，失败的第一步总会导致商誉受损。本更新中的修正案应前瞻性地适用于2019年12月15日以后开始的财政年度和中期。允许尽早采用商誉减值测试，其测量日期为2017年1月1日以后。早在2018年第四季度，该公司就采用了这一指导方针，而且早期采用对该公司的综合财务报表没有重大影响。

2016年2月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布了更新的会计准则(“ASU”)2016-2002年“租约”(“ASU 2016-02”)。该标准的核心原则是承租人应确认租赁产生的资产和负债。承租人应在其财务状况表中确认支付租赁付款的责任(租赁责任)和使用权(“ROU”)资产，这些资产代表其在租赁期间使用相关资产的权利。FASB随后于2018年7月发布了ASU 2018-10和ASU 2018-11，对ASU 2016-02作了澄清和改进。ASU 2018-11还提供了可选的过渡方法，允许公司在采用之日而不是在最早的比较期适用新的租赁标准。ASU 2016-02适用于上市公司从2018年12月15日开始的年度报告期间和这些财政年度内的中期。自2019年1月1日起，该公司采用了这一标准，采用了修改后的追溯方法。在指南所允许的情况下，公司选择保留最初的租赁分类和在采用日期之前存在的租赁的初始直接成本的历史核算，也没有重新评估在通过日期之前订立的租约是否存在的合同。本公司也不承认短期租约的ROU资产和租赁负债，这些短期租约是在最初的12个月或更短的租期之日存在的租约。由于采用了标准, 该公司在其综合资产负债表上确认在采用之日有17万美元的ROU资产和负债。初始留存收益没有累积效应。在适用过渡条款时确认的资产和负债主要与我们现有的办公室租赁有关。

F-12

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最近的会计公告尚未通过

2016年6月，金融服务委员会发布了第2016-13号ASU-“金融工具-信贷损失”(主题326)，其中修改了公司如何确认金融工具上的预期信贷损失以及在每个报告日实体所持贷款的其他承诺。现有的公认会计原则要求采用“发生损失”的方法，禁止公司在可能发生损失之前记录预期损失。ASU 2016-13要求公司使用反映当前预期信用损失(CECL)的方法，并要求考虑广泛的合理和可支持的信息，以记录和报告信用损失估计数，即使CECL是遥远的。公司将被要求记录信贷损失备抵额，并从资产基础中扣除这一数额。本指引适用于本公司于2022年12月15日以后开始的财务报表期间，但允许尽早采用。该公司目前正在评估本指南将对其财务报表和相关披露产生的影响。

2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，“公允价值计量(主题820)-披露框架-对公允价值计量披露要求的更改”(“ASU 2018-13”)，其中删除、添加和修改了专题820中关于公允价值计量的某些披露要求。ASU 2018-13取消了以下披露要求：(一)公允价值等级一级和二级之间转移的数额和理由；(二)实体对第三级公允价值计量的估价程序。ASU 2018-13增加了以下披露要求：(1)提供关于截至报告日期而不是今后某一点的第3级公允价值计量不确定度的信息；(2)披露其他综合收入所列期间与第3级计量有关的未实现损益的变化；(3)就第3级计量披露重大不可观测投入的幅度和加权平均数以及计算方法。ASU 2018-13适用于财政年度，以及从2019年12月15日开始的财政年度内的过渡时期。允许提前收养。我们预计，通过这一声明不会对我们的综合财务报表产生重大影响。

2019年12月，FASB发布了ASU 2019-12，简化了所得税会计，目的是简化与所得税会计有关的各个方面。ASU 2019-12删除了ASC 740所得税一般原则的某些例外，并澄清和修正了现有的指导方针，以改进一致的应用。ASU 2019-12将在2020年12月15日以后开始的年度报告期间对公共商业实体生效，在这些期间内对中期生效。允许提前收养。我们预计，通过这一声明不会对我们的综合财务报表产生重大影响。

我们评估了所有其他已发布和未采用的会计准则更新，并相信采用这些准则不会对我们的综合业务报表、综合收入、资产负债表或现金流量产生重大影响。

3.贸易应收款和贸易应收款-相关当事方

贸易应收款包括房地产服务、资产管理和项目管理所欠数额。已记录的可疑账户没有备抵。截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司分别拥有190万美元和100万美元的贸易应收账款。

截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司分别有来自相关各方的360万美元和300万美元应收账款，主要涉及初始AMA和2019年AMA。

F-13

目录

4.按公允价值投资房地产企业

根据在投资之日进行的选举，公司以公允价值报告对房地产企业的投资。对于这类投资，公司根据公允价值的变化增减每个报告期的投资，公司在公允价值项目下的权益法投资(亏损)中报告公允价值调整。权益法投资的公允价值被划分为公允价值层次的第三级。截至2019年12月31日，该公司对房地产风险投资的公允价值为840万美元。截至2018年12月31日，该公司没有以公允价值投资房地产企业。下表显示该公司按公允价值报告的房地产投资的变动情况。

更多关于我们对房地产投资的公允价值的讨论，见注11。

投资者X

公司选择按公允价值对投资者X进行权益法投资。公允价值采用基于预期未来现金流量的折现现金流模型来确定。预期未来现金流量包括合同规定的收入和支出，以及目前不存在合同的未来收入和支出的估计数。

截至2019年7月23日，该公司对投资者X投资的公允价值为930万美元。截至2019年12月31日，公司对投资者X的投资公允价值为720万美元。该公司在截至2019年12月31日的一年中得到150万美元的分配，并确认由于投资者X投资组合中的一个项目的估计现金流较低，公允价值损失56万美元。

哈特福德

该公司选择按公允价值计算哈特福德的权益法投资。公允价值采用收入法和销售可比法模型确定。

截至2019年12月30日，该公司在哈特福德的投资公允价值为120万美元。这120万美元相当于投资在哈特福德的现金。截至2019年12月31日，公允价值没有任何分布或变化。

F-14

目录

总结财务信息

下表汇总了按公允价值选项入账的我国未合并房地产企业的合并财务信息。

5.固定资产净额

固定资产包括：

所附综合业务报表中“一般和行政”项下的折旧费用在截至2019年12月31日和2018年12月31日终了的年度分别为15万美元和11万美元。

6.租赁

2019年1月1日，该公司采用了会计准则更新(“ASU”)2016-02年，租约，后来编纂为会计准则编码(“ASC”)842(“ASC 842”)，使用修改后的追溯方法。在收养日期之前提交的期间内，公司继续遵循ASC 840的以前政策，即租约。

确定一项安排是否包含租赁和租赁的分类(如果适用的话)是在租约开始时进行的，此时，公司还计量和承认一项ROU资产，该资产代表公司使用相关资产的权利，以及一项租赁负债，代表公司根据该安排的条款支付租赁费用的义务。为确认与公司租契有关的ROU资产及租赁负债，公司已选择切实可行的权宜之计，不承认

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目录

短期租赁的资产或租赁负债，即12个月或更短期限的租赁。租赁期限被定义为租赁期限中不可取消的部分，加上延长租赁期限的期权所涵盖的任何期间，如果合理地确定该期权将被行使的话。

ROU资产和负债在租赁开始之日根据租赁期内租赁付款的现值确认。公司租约中隐含的利率一般无法确定；因此，公司6.5%的增量借款利率用于确定租赁付款的现值。确定公司的递增借款利率需要判断。增量借款利率是在ASC 842通过后至少于2019年1月1日确定的现有经营租赁的增量借款利率。

本公司拥有办公设施和办公设备的经营租赁。本公司的租约剩余期限不超过一年至三年。租约可以包含各种更新和终止选项。如合理地肯定会行使该选择权，则可选择延长该租契的期限的期间亦包括在该租期内。如合理地肯定该选择权不会被行使，则该期限包括在可选择终止该租契的期限内。与公司经营租赁有关的租赁费用通常被确认为租赁期限内的单一应纳税租赁成本。

截至2019年12月31日的租赁负债期限如下：

截至2019年12月31日，运营租赁付款包括与延长租赁期限的选项有关的10.8万美元，而这些选择是合理肯定的。本公司没有截至2019年12月31日尚未开始的任何租赁负债。

7.善意和无形资产

2017年7月17日，康斯托克环境公司(Comstock Environment)以230万美元收购了蒙里奇环境有限责任公司(MonridEnvironment，LLC)的全部业务资产。该公司全资拥有CDS资本管理有限责任公司(CDS Capital Management，L.C.)。Comstock环境公司作为一家环境服务公司在马里兰州、宾夕法尼亚州、新泽西州和特拉华州开展业务，提供咨询、补救和其他环境服务。

商誉是指购货价格超过所购资产和承担的负债的公允价值，在所得税方面是不可扣减的。截至收购之日，商誉主要包括合并产生的协同作用、预期增长和生产机会的扩大以及公司间接费用的节省。截至2019年12月31日和2018年，商誉余额为170万美元。这个亲善反映在我们的房地产服务部门。

无形资产包括客户关系，其摊销期为四年。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，67 000美元的无形资产摊销记在综合业务报表上的一般费用和行政费用中。

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截至2019年12月31日，与这些无形资产有关的未来摊销费用估计为：

在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，该公司的商誉没有减损。

8.合同负债

超过确认收入的进度付款余额在财务报表题为“递延收入”的细列项目中列为综合资产负债表上的合同负债。

截至2019年12月31日，没有合同负债。截至2018年12月31日，该公司确认自2018年3月30日起与AMA有关的合同责任为190万美元，自2018年1月2日起生效。有关此交易的详细信息，请参见注14-相关的缔约方交易。

9.债务

担保融资

截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司有两笔与Comstock环境公司有关的有担保贷款。其中一笔贷款用于资助收购Comstock Environment公司，利率固定在6.5%，到期日为2022年10月17日。截至2019年12月31日和2018年12月31日，这笔资金的未清余额分别为66.7万美元和87.4万美元。Comstock Environment有一笔额外的有担保贷款，截至2019年12月31日，未偿余额为2.7万美元，截至2018年12月31日，未偿余额为3.4万美元，用于购买用于该业务的资产。这笔资金由Comstock环境公司的资产担保，并由我们的首席执行官担保。

2018年期间，该公司开设了一个最高限额为20万美元的有担保信贷额度，在截至2019年3月31日的三个月内全额支付。这一信贷额度的利息是按最优惠利率加2.50%计算的。截至2018年12月31日，这一信贷额度有1.3万美元未清本金和利息，利率为6.75%。

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无担保融资

截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司拥有一张未清余额为595000美元的无担保卖方融资本票。这种融资的年利率为libor+3%，到期日为2022年7月17日。这笔贷款在第三和第四次贷款周年日到期的5万美元，其余在到期时到期。2019年12月31日和2018年12月31日，利率分别为5.0%和6.0%。

应付附属公司票据-无担保

2014年10月17日，该公司与Comstock增长基金(“CGF”)签订了一份无担保本票，CGF向该公司提供了一笔贷款，最初本金为1 000万美元，最高可用于借款2 000万美元，为期三年。2014年12月18日，对贷款协议进行了修订和重报，规定最高限额为2 500万美元。2018年5月23日，该公司签订了成员利益交换和认购协议(“会员交易所协议”)，以及经修订的期票协议，其中公司向CDS发行了一张未清本金和应计利息余额为770万美元的票据，交换了公司C系列不可转换优先股的1，482，300股股份，每股面值0.01美元，以及声明的清算价值为每股5.00美元(“C系列优先股”)。该公司将优先股转换为CDS会员在Comstock Growth Fund期票中的91.5%的权益。同时，截至生效日期，现金管理局纸币的面值已减至570万美元。这笔贷款每年按10%的固定利率支付利息。利息将按月支付。本公司是CGF的行政经理，但不拥有任何会员权益。截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司在CGF贷款项下约有570万美元未偿贷款和应计利息，扣除折扣后的利息。CGF票据的到期日为2020年4月16日。2020年4月13日，该公司退出了CGF票据。

在截至2019年12月31日和2018年12月31日的几年里，该公司支付了60万美元的利息。

在截至2019年12月31日和2018年12月31日的一年中，该公司没有支付CGF贷款的本金。

应付票据包括：

截至2019年12月31日，我们的借款期限如下：

关于2019年12月31日以后偿还款项的进一步讨论，见注21。

F-18

目录

10.承付款和意外开支

本公司根据各种不可撤销的经营租赁租赁办公设施.这些租约包含各种更新选项。关于公司经营租赁承诺的进一步讨论，请参见附注6。

目前，公司不时参与因其业务的进行而附带发生的诉讼。根据公认会计原则，公司记录一项负债准备金时，既可能发生了一项负债，并可以合理估计金额。虽然一个或多个公司当前的诉讼事项有可能造成不利的结果，但此时管理层的结论是，这些事项的解决预计不会对公司的合并财务状况、未来的经营结果或流动资金产生重大影响。法律辩护费用按发生时列支。

11.公允价值披露

我们根据ASC 820(公允价值计量和披露)对某些资产和负债进行计量，公允价值定义为在计量日市场参与者之间有序交易中为一项资产收取的或为转移一项负债而支付的价格。此外，它还根据以下三层公允价值等级建立了衡量公允价值的框架：

金融工具

综合资产负债表中报告的现金和现金等价物、应收账款、应付账款和应计负债的账面金额是根据其短期期限对其公允价值作出的合理估计。固定利率和浮动利率债务的公允价值是以不可观测的投入(三级投入)为基础的。固定利率和浮动利率债务的公允价值是通过对公司目前可用于具有类似条件的贷款的混合借款人利率的现金流量贴现分析来估算的。

下表汇总了固定利率债务和浮动汇率债务的公允价值以及截至目前的固定和浮动汇率债务的相应账面价值：

公允价值估计是根据有关金融工具的相关市场信息，在特定的时间点进行的。这些估计是主观的，涉及不确定性和重大判断问题，因此无法精确地确定。假设的变化，例如加速应付和应付数额，可能会对估计数产生重大影响。

关于注9中讨论的CGF I&II转换和与Note 14有关的交易，我们发行了2，220，690股C系列不可转换优先股的股份，其清算优惠为每股5.00美元。C系列优先股具有可自由支配的股利功能。公司根据协议生效日的公允价值计算记录这些股份。公司在计算C系列优先股的公允价值时，使用了各种假设和三级输入，如当前的市场状况和财务状况，方法是使用期权定价和概率加权预期回报模型从公司的股权价值中反求，并根据C系列优先股的市场性进行调整。

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目录

按公允价值投资房地产风险

我们按公允价值报告了我们对房地产企业的两项投资。对于这类投资，我们在每个报告期内根据公允价值的变化增减我们的投资，我们在“业务综合报表”中报告这些公允价值调整。

对于我们在房地产投资中的公允价值，我们使用3级收益法或销售可比法来确定公允价值。公允价值估计的关键投入包括各种三级投入，如基础房地产资产和借款的估值，其中包括特定于投资的假设，如贴现率、资本化率、租金和费用增长率，以及特定资产的市场借款利率。截至2019年12月31日，按公允价值计算的房地产投资约为840万美元。

非经常性公允价值计量

如果已发生减值，公司还可按非经常性的公允价值对其非金融资产和负债(包括长期资产)进行估值。这种公允价值计量使用了大量不可观测的投入，并被归类为三级。

12.限制性股票、股票期权和其他股票计划

2004年12月14日，该公司通过了“2004年长期补偿计划”(“2004年计划”).2019年2月12日，该公司批准了取代2004年计划的2019年总括激励计划(“2019年计划”)。2019年计划规定发行股票期权，股票增值权，或非典，限制性股票，递延股票，股利等价物，红利股票和奖励代替现金补偿，其他基于股票的奖励和业绩奖励。根据该计划发行的任何股票通常都属于四年期。根据该计划发行的股票期权自授予之日起满10年。

2019年计划批准了250万股我们级普通股的股份，但须对没收和扣缴税款进行调整。截至2019年12月31日和2018年12月31日，根据“2019年计划”和“2004年计划”，分别有210万股和60万股可供发行。

每个期权授予的公允价值是根据授予日期计算的，使用Black-Schole期权定价模型和某些主观假设。预期波动率是根据我们的历史贸易活动计算的。我们承认发生的没收行为。这些时期的无风险利率是根据美国财政部在赠款时的有效利率计算的。期望值是基于公司的历史经验。

下表汇总了2019年和2018年用于计算备选办法公允价值的假设。

F-20

目录

下表汇总了有关股票期权活动的信息：