联合国家

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格 10-K

(马克)

根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)节提交的年度报告

截至2019年12月31日的财政年度

或

根据1934年证券交易所条例第13或15(D)节提交的☐ 过渡报告

从_

委员会 档案编号：001-38903

邮政房地产信托公司

(其章程中规定的注册人的确切 姓名)

哥伦比亚大道75号

锡达赫斯特， NY 11516

(主要行政办公室地址 )(邮编)

登记人的电话号码，包括区号：(516) 295-7820

根据该法第12(B)条登记的证券：

根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是著名的经验丰富的发行人，按照“证券法”第405条的定义，请用复选标记表示 。是的，☐号码

如果注册人不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记标明 。是的，☐号码

通过检查标记表明 ，登记人(1)是否提交了1934年“证券交易所法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)， 和(2)在过去90天中一直受到这种提交要求。是的，没有☐

通过检查 标记，说明注册人是否已在过去12个月内以电子方式提交了根据条例S-T(本章第232.405节)规则 405要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内，注册人 必须提交此类文件)。是的，没有☐

通过勾选标记指示 注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告 公司还是新兴的增长公司。参见“外汇法案”第12b-2条规则中“大型加速备案”、“加速申报”、“ ”“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。

如果 是一家新兴的成长型公司，请用复选标记标明登记人是否选择不使用延长的过渡期，以符合“外汇法”第13(A)节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐

通过勾选标记表明 注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是的，☐号码

由于2019年6月30日登记人最近完成的第二个财政季度的最后一个营业日，登记人非附属公司持有的注册人A类普通股的总市值约为7 090万美元，根据纽约证券交易所报告的每股15.75美元的收盘价计算。

截至2020年3月25日，注册人共有5，392，906股 A类普通股已发行。

引用合并的文件

登记人2020年股东年会的最终委托书(将在登记人财政年度结束后120天内提交证券交易委员会)的部分 是根据第二部分第5项和第三部分第10、11、12、13和14项，以参考 的方式纳入本表格10-K的年度报告。

邮政地产信托有限公司(表格10-K)年度报告
2019年12月31日终了财政年度

目录

关于前瞻性声明的警告 声明

这份表格10-K的年度报告包含联邦证券 法律意义上的“前瞻性报表”。这些前瞻性陈述包括在本年度10-K表报告中，包括题为“风险因素”、“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”、“业务”和“某些关系和相关人员交易”的章节，并涉及诸如我们的行业、业务战略、目标和对我们的市场状况、未来业务、利润率、盈利能力、资本支出、财务状况、流动性、资本资源、现金流量、业务结果和其他财务信息的目标和期望等事项。我们使用了“大约”、“预期”、“假设”、“ ”、“相信”、“预算”、“沉思”、“继续”、“可以”、“估计”、“ ”、“预期”、“未来”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“ ”潜力、“预测”、“项目”、“寻求”、“应该”，“目标”、“ 将”和类似的术语和短语，以确定本年度报告表10-K中的前瞻性陈述。

在 中，可能导致实际结果与这种前瞻性陈述大不相同的重要因素包括项目1A中的风险因素 。“危险因素”及本年报其他地方的表格10-K。新的风险和不确定性时有发生，我们无法预测这些事件或它们如何影响我们。我们不承担任何义务更新任何 前瞻性的报表后，本年度报告的日期，表10-K，除非根据适用的法律要求。鉴于这些 风险和不确定性，投资者不应过度依赖前瞻性声明作为对实际结果的预测。

当我们在本年度10-K表格报告中使用“我们”、“公司”、“邮政”和“我们的 公司”等术语时，我们指的是马里兰州的一家公司-邮政不动产信托公司-与我们合并的子公司，包括特拉华州的有限合伙公司-邮政不动产有限合伙公司，我们称之为“我们的经营伙伴关系”。

我们的所有前瞻性声明都会受到风险和 不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际结果与我们预期的结果大不相同，其中包括：

部分 i

项目 1.业务

概述

我们是一家内部管理的房地产公司，拥有租赁给美国邮政总局(USPS)的房产。{Br}自2019年12月31日起，我们在44个州拥有466个邮政房产组合，其中包括大约140万个可出租的内部面积，所有这些都租给了USPS，但非最低限度的非邮政租户，在租赁给USPS的建筑物中共享空间 。我们相信，我们是最大的业主和管理者之一，以净出租面积 的面积，物业出租给USPS。我们的大部分租约是修改后的双网租赁，USPS 负责公用事业和日常维护，并偿还房东的房产税，而房东则负责保险、屋顶和结构。我们认为，这种结构有助于使我们免受某些业务费用增加的影响，而且 提供了更可预测的现金流。

我们的领导团队由我们的首席执行官AndrewSpodek领导，在购买和管理租赁给USPS的房产方面有丰富的经验。斯波德克先生在20多年来一直积极参与USPS租赁物业的收购和管理。杰瑞米加伯，我们的总裁，司库和秘书，在房地产和金融行业有丰富的经验， 包括物业管理租赁给USPS。除了我们的执行管理团队外，我们的董事会在房地产和金融方面以及在USPS方面都有丰富的经验。我们的董事会由我们的主席帕特里克·多纳霍领导，他在USPS完成了39年的职业生涯，担任了73名成员。^RD美国邮政局长从2010年到2015年退休。

组织

该公司于2018年11月19日在马里兰州成立，并于2019年5月17日完成首次公开发行(IPO)和相关的形成交易(“形成交易”)后开始运营。我们将选择将 视为美国联邦所得税用途的房地产投资信托(“REIT”)，从2019年12月31日终了的短期纳税年度起，在提交该年度的纳税申报表后开始。我们的业务是通过传统的UPREIT{Br}结构进行的，在这种结构中，我们的财产由我们的经营伙伴直接拥有，或通过有限合伙公司、有限责任公司或其他子公司拥有。在我们的首次公开募股和形成交易完成后，我们拥有和管理位于41个州的 271邮政财产的投资组合，其中包括871，843个净可出租的内部平方英尺，并通过我们的应纳税的REIT 子公司(“TRS”)、邮政不动产管理公司、LLC(“PRM”)，我们为目前租给USPS并由Spodek 先生及其合作伙伴的家庭成员拥有的另外403个邮政财产提供收费的第三方财产管理服务。我们是我们的运营伙伴关系的唯一普通合伙人，通过该伙伴关系，我们的邮政财产直接 或间接拥有。截至2019年12月31日，我们在我们的经营伙伴关系中拥有约70.0%的优秀的有限合伙公司共同利益单位(每个单位，一个“业务单位”，以及集体的“业务单位”)，包括我们经营伙伴关系的长期激励单位(每个单位，一个“LTIP单位”和集体的“LTIP单位”)。 我们的董事会监督我们的业务和事务。

我们于2019年5月17日结束了我们的首次公开募股，据此，我们以每股17.00美元的公开发行价格出售了我们A类普通股的450万股，每股面值0.01美元(“A类普通股”)。我们筹集了7，650万美元的总收入，在扣除大约540万美元的承保折扣之后，在实施与我们的首次公开募股有关的640万美元的其他开支之前，我们获得了大约7，110万美元的净收益。

我们的A类普通股于2019年5月15日开始在纽约证券交易所(“NYSE”)交易，代号为“PSTL” 。在IPO和形成交易方面，我们向Spodek先生及其附属公司发行了1，333，112个OP股、637，058股A类普通股和27，206股B类普通股，每股面值0.01美元(我们的“B类普通股” 或“投票权等值股”)，以换取某些财产和权益。

2019年重点

租户 浓度

我们获得和管理 邮政财产，并报告我们的业务作为一个单一的报告部分。截至2019年12月31日，我们所有的房产都被租给了一个单独的租户，USPS，而不是一个非邮政租户，它在一栋出租给USPS的大楼里共享空间。见 在项目1A“风险因素”下的讨论，标题为“与USPS有关的风险”。

地理浓度

在截至2019年12月31日的一年中，我们拥有44个州的466个邮政资产组合。作为我们租金收入总额890万美元的百分比，我们在以下几个州特别集中：德克萨斯州(10.5%)、宾夕法尼亚州(10.3%)和马萨诸塞州(9.7%)。这样的地理集中可能使该公司在这些州的经济出现某些衰退，或在这些州的房地产市场状况发生其他变化。在任何这些领域，当前支付计划或管理、经济、环境或竞争条件的任何重大变化都可能对我们的整体业务业绩产生影响。在任何这些市场出现负经济或其他变化的情况下，我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东分发股票的能力和我们普通股的交易价格都可能受到不利影响。

竞争

我们在市场上与其他业主竞争，这些业主寻求获得邮政物业。

我们相信，我们的管理层在我们经营的市场中的经验、关系和当地知识使我们在寻求收购时具有竞争优势。然而，我们的一些竞争对手可能拥有比我们更多的资源，或者 在寻求融资时可能具有更灵活的资本结构。我们相信，我们的密集管理服务 是有吸引力的USPS和作为一个竞争优势。

环境事项

根据各种联邦、州和地方法律、法令和条例，作为不动产的现任或前任所有人，我们可能要对在我们拥有的财产 上、内、下移除或补救某些危险物质、废物或石油产品的费用承担责任，包括调查或补救费用、自然资源损害或第三方对个人 伤害或财产损害的赔偿责任。这些法律往往不考虑过失，包括所有者或经营者是否知道或应对这些材料的存在或释放负责。我们的一些财产可能会受到污染 的影响，污染 由目前或先前使用的财产或毗邻的财产，用于商业，工业或其他目的。

法律中的变化增加了对财产上存在的环境状况的潜在赔偿责任，或增加了对排放或其他条件的限制，可能导致重大的意外支出，或可能对我们财产租户的业务产生不利影响，这可能对我们造成重大和不利的影响。我们为我们所有财产的环境责任维持一份保险单。然而，任何潜在的或现有的环境污染责任可能超过这类保险单的保险限额或未包括在内。因此，我们可能不知道在我们的资产组合中的所有潜在或现有的 环境污染负债。因此，我们有可能为此问题承担重大责任。

此外，我们的一些建筑物可能含有含铅涂料或含石棉材料，也可能含有或发展有害的 霉菌，或出现其他室内空气质量问题，这可能导致对健康的不利影响或财产损害或补救费用的赔偿责任。室内空气质量问题也可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及花粉、病毒和细菌等其他生物污染物。室内接触铅、石棉、 或空气中的毒素或刺激物超过一定水平可能会引起各种有害健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，铅、石棉、霉菌或其他空气污染物的存在可能要求我们采取代价高昂的补救方案，从受影响的特性中控制或清除霉菌或其他空气污染物 或增加室内通风。此外，铅、石棉、霉菌或其他空气中的 污染物的存在可能使我们在财产损坏或个人 伤害发生时，暴露于我们的唯一租户、我们唯一租户的雇员或其他人的责任之下。我们目前不知道在我们的物业内有任何有害的室内空气质素问题。

美国残疾人法

我们的 属性必须符合ADA的第III项，只要这些属性是ADA定义的“公共设施”( )。“反倾销协定”可能要求在我们财产的某些公共 区消除残疾人出入的结构性障碍，而这些障碍是很容易实现的。我们相信现有的物业在很大程度上符合“反倾销协定”的规定，我们不会被要求作出大量的资本开支以应付“反倾销协定”的规定。不过，不遵守“反倾销协定”可能会导致对私人诉讼当事人施加罚款或判给损害赔偿。提供容易实现的住房的义务是一项持续的义务，我们将继续评估我们的财产，并酌情在这方面作出修改。

员工

截至2019年12月31日，我们有21名全职员工，没有兼职员工.我们相信我们与员工的关系是令人满意的。

向证券交易委员会提交报告的可用性

根据1934年“证券交易法”(“交易所法”)第13(A)或15(D)节提交或提供的这类报告的副本，以及我们关于表10-Q的季度报告、关于表格8-K的当前报告以及对这些报告的任何修正，均可在我们的因特网网站(www.postalrealty.com)免费查阅。这些报告的所有 在以电子方式提交给 或提供给证券交易委员会(“SEC”)后，在合理可行的范围内尽快在我们的网站上公布。我们的治理指导方针和业务守则 行为和道德以及我们董事会的审计、薪酬和公司治理委员会的章程也可在我们的https://investor.postalrealtytrust.com/govdocs，网站上查阅，并在向邮政不动产信托公司提出书面请求后以印刷品形式提供给任何股东。C/O投资者关系，75号哥伦比亚大道，锡达赫斯特，纽约11516。我们的电话号码是(516)295-7820。在我们的网站上或通过我们的网站访问的信息不是，也不应被认为是本报告的一部分，也不应被纳入我们向SEC提交的任何其他文件中。

项目 1A危险因素

下列风险因素可能会对我们的整体业务、财务状况、业务结果、 和现金流量产生不利影响；我们向股东分发股票的能力；我们获得资本的机会；或我们的A类普通股的市场价格，如下文每个风险因素所进一步说明的那样。除了这份10-K表格的年度报告 中所列的信息外，我们还应该仔细地审查和考虑我们在其他报告中所包含的信息，以及我们向SEC提交的定期文件 中所包含的信息。这些风险因素可能会对我们的整体业务、财务状况、经营结果、 和现金流量、我们向股东分配股票的能力、我们获得资本的机会或我们一类普通股的市场价格产生重大影响。我们在公开文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前所不知道或目前认为不重要的额外风险和不确定因素也可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大的不利影响。有关前瞻性陈述的其他信息载于本年度报告表10-K中“第一部分”的开头 。

与USPS相关的风险

USPS是美国联邦政府行政部门的一个独立机构，对USPS的使命或目的的任何改变都可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大的不利影响。

如果USPS的结构、任务或租赁要求发生变化，USPS的工作人员大量减少，人事资源的重新部署，其他内部改组或占用我们财产的邮局发生变化，就会影响我们的续约机会，并对我们的业务、财务状况和业务结果产生重大的不利影响。此外，联邦政府对USPS作为一个独立机构的处理方式的任何改变，包括， 但不限于，如特朗普政府所提议的，将USPS全部或部分业务私有化， 可能对我们的业务产生重大的不利影响。

我们的业务在很大程度上取决于对邮局空间的需求。

对邮局空间需求的任何大幅减少都可能对我们的业务产生不利影响。自2010年以来，全国零售邮局的数量减少了约1 000家。进一步减少邮局财产的数量可能导致今后以比目前租约更优惠的条件与USPS签订租约，使USPS未能为我们的财产续订租约，并减少向我们提供的采购机会的数量。对邮局物业的需求水平可能受到我们无法控制的各种因素的影响，包括美国联邦政府和USPS政策或资金的变化，人口密度的变化，地方、区域和国家经济的健康和可持续性，以及USPS的需求和使用。此外，技术革新，如自动化的 送货装置，可能会减少对手工送货或亲自取货的需求，从而减少对零售邮局 办公室的需求。最近，联邦快递(Fedex)等包裹递送服务提供商宣布了实施自主送货设备 的计划，以帮助零售公司进行当天和最后一英里的送货。这些 装置的开发、实施和广泛采用可能会减少对邮政服务的需求。

USPS正面临立法限制，这些限制阻碍了USPS保持足够流动性以维持其当前业务的能力。如果USPS的收入由于对邮政服务的需求减少而减少，那么USPS可能会减少它的邮局地点的数目。

USPS无力履行其财政义务可能使其破产或增加国会或国会对USPS的监管改革的可能性，这可能对我们的业务和业务产生重大的不利影响。

作为2019年12月31日的{Br}，USPS的总资产约为292亿美元，负债总额约为1015亿美元。尽管国会经常就美国公共政策局的未来展开辩论，但如果没有监管或国会的减免，美国公共政策局不太可能退休其现有的债务。如果USPS无法履行其财务义务，我们的许多租约可能会被USPS取消，这将对我们的业务和业务产生重大的不利影响。任何国会 或管制行动，如果减少USPS对租赁邮政财产的需求，也会对我们的业务和业务产生实质性的不利影响。我们无法预测目前设想的任何改革最终是否会生效，如果会的话，这种改革将如何具体影响我们。

如果USPS无法延长其与联邦金融银行({Br}“FFB”)签订的“债券购买协议”(经修正的“NPA”)，则USPS今后可能无法以与现有的{Br}相媲美的条件向FFB再融资。

1999年4月1日，USPS与FFB签订了一项购买票据的协议，目的是获得债务融资。根据 NPA，FFB必须在交货后5个工作日内从符合规定条件的USPS购买票据，以规定的最高金额为限。USPS根据NPA借入的金额年复一年，取决于组织的需求。截至2019年12月31日，USPS的所有未偿债务都是通过NPA获得的。最新一次对NPA的延期于2019年8月31日到期。如果USPS不能与FFB达成关于延长“国家行动纲领” 的可接受条件，那么USPS将需要通过其他方式寻求债务融资，或者通过与FFB的个别协议(与“国家行动纲领”中规定的条件不同的 条款)或从其他来源寻求债务融资。不能保证USPS将 能够延长“国家行动纲领”的期限，或者按照它预期的条件或时间获得替代债务融资，如果有的话。

USPS有大量的债务。

作为2019年12月31日的{Br}，USPS报告了FFB的未偿债务110亿美元。截至2019年9月30日，邮政服务退休人员健康福利基金(“退休人员养恤基金”)的负债总额为694亿美元，这是由美国人事管理处(“OPM”)报告的，USPS需要在今后各期为该基金提供资金。截至2019年12月31日，USPS报告了484亿美元的流动负债，这些负债和应付给PSRHBF开具发票但未缴摊款的数额为484亿美元。据OPM报告，截至2019年9月30日，USPS估计向公务员制度(“CSRS”)和联邦雇员退休制度(“FERS”)基金摊销的经费不足，分别为29亿美元和209亿美元。在这些数额中，USPS 欠OPM的未付债务总额将近48亿美元用于CSRS摊销付款，34亿美元用于FERS摊销 付款，USPS报告为流动负债。USPS的巨额负债和未支付的退休以及退休人员的健康义务可能要求USPS将其未来业务现金流量的很大一部分用于支付债务和退休以及退休人员保健债务，从而减少用于支付经营费用的现金流量，包括租赁付款、周转金、资本支出和其他商业活动。

美国国会受中华人民共和国和其他政府机构的监督和监管。

USPS有各种各样的利益相关者，他们的利益和需求有时会发生冲突。USPS作为美国政府行政部门的独立机构运作，因此受到适用于联邦机构的各种法规和其他 限制的限制。USPS提高其产品和服务费率的能力取决于中华人民共和国的监管监督和批准。限制邮政管理处采取行动的能力可能会对其业务和财务结果产生不利影响，从而减少对租用邮局财产的需求。

USPS的业务和运营结果受到来自交付市场以及替代产品和数字通信的两个竞争对手的竞争的显著影响。

USPS的 不能有效地竞争和高效运作，无法增加销售邮件和包裹递送服务，增加收入 和其他来源的捐款，将对USPS的财务状况产生不利影响，这种不利影响将随着时间的推移变得更加严重。USPS的市场竞争对手包括当地和国家的包裹递送 服务提供商。USPS的竞争对手有不同的成本结构和较少的监管限制，能够提供不同的服务和定价，这可能会妨碍USPS在这些服务领域保持竞争力的能力。此外，大多数USPS的竞争对手都能进入资本市场，这使他们在融资和扩大业务方面具有更大的灵活性。客户对邮政服务的使用继续转向替代产品和数字通信。电子邮件和其他形式的电子通信的使用减少了一流的邮件数量，电子账单 和付款也减少了。由于邮递员越来越多地使用数字广告，包括 数字移动广告，营销邮件最近出现了下降。随着消费者越来越多地使用电子媒体获取新闻和信息，USPS期刊服务的数量继续下降。在过去五年中，USPS具有竞争力的服务量的增长主要归功于USPS的三大客户：UPS、FedEx和Amazon。每个客户都在构建 交付能力，使其能够随着时间的推移将数量从USPS转移出去。如果这些客户将相当大的 卷从USPS转移出去，那么USPS的竞争性服务量的增长可能不会继续，并且USPS可能会减少对租赁邮政资产的 需求。

由于邮件数量减少， USPS需要精简其操作，这可能会导致很大的成本。

USPS已经并正在考虑是否将其工作人员和有形基础设施减少到与邮件数量下降相称的水平。美国邮政总局对节省成本机会的持续审查可能会发现影响邮件处理业务或影响零售单位、邮局或其他设施的游说时间的机会 。美国邮政总局的业务战略、业务、立法、政府规章或经济或市场条件的未来变化可能导致邮政管理处租用邮局的需求减少。

由于确认的在任理事人数不足，美国邮政总局理事会无法构成法定人数，这可能对美国邮政总局提高邮政费率的能力产生不利影响，从而对邮政管理处的业务结果产生不利影响，减少对邮政财产租赁的需求。

美国众议院的理事会通常由九名由美国总统任命并经参议院建议和同意的理事组成。九名理事选出成为理事会成员的邮政署长，这十名理事选择副邮政署长，副署长也在理事会任职。邮政署长任免总督任满任满，副署长则任由署长和邮政署长任。理事会必须有六名成员的法定人数才能行使某些权力。在 理事会因已确认的现任理事人数不足而无法构成法定人数的情况下，可能会对 USPS的业务，包括USPS提高邮政费率和减少租用邮政 财产的需求的能力产生不利影响。

USPS的潜在破产、无力支付租金或破产将对我们产生重大不利影响，包括对 我们的财务状况、业务结果、现金流量、可供分配的现金以及我们偿还债务 义务的能力造成重大不利影响，并可能导致我们无法继续作为一个持续经营的企业。

USPS的默认 很可能导致我们的属性所产生的运营现金流显著或完全减少。 不能保证USPS能够避免破产、及时支付租金或避免根据其 租约违约。如果USPS违约，我们作为房东的权利可能会受到拖延，在保护我们的投资方面可能会付出很大的代价。由于我们依赖于USPS支付的租金，USPS无力支付其租赁款项 可能会对我们和我们向您分发的能力产生不利影响。

虽然我们认为美国破产法下的破产保护并不适用于美国破产管理署，但法律尚不明确。 如果美国破产保护局申请破产，我们将成为债权人，但我们可能无法收回美国破产前欠我们的全部或任何款项。此外，如果USPS申请破产保护，它有可能根据联邦法律终止其与我们的租约，在这种情况下，我们将对USPS提出一项无担保的一般债权，其价值很可能低于剩余租约期间欠我们的全部金额。这将对我们的业务、财务状况和业务结果产生严重的不利影响。

由于USPS是美国联邦政府的一个独立机构，我们的房产可能比租给非政府租户的类似房产更容易遭受恐怖袭击。

恐怖分子的攻击可能对我们的行动产生重大的不利影响，并直接或间接地损害我们的财产，无论是物质上还是财政上。由于USPS是并将继续是美国联邦政府的一个独立机构，我们的房产被认为比租赁给非政府 附属租户的类似房产更容易遭受恐怖袭击。恐怖袭击，如果这些财产没有保险或保险不足，可能对我们的业务、财务状况和业务结果产生重大的不利影响。

诸如COVID-19 等公共健康威胁可能对邮局财产的需求和USPS业务产生重大的不利影响。

持续的COVID-19大流行导致许多公共场所的 脚交通减少，包括邮局的财产。继续减少使用在 邮局物业的现场服务可能会减少USPS对邮局财产的需求，我们的业务结果可能因此而下降。此外，USPS还依赖其雇员的努力，他们中的许多人每天都与大量的 人接触。如果USPS雇员不愿意或无法报告工作，因为COVID-19 大流行病或USPS服务因政府对该流行病的反应而减少，对USPS服务 的需求或USPS的声誉可能会受到损害，导致对邮局财产的需求减少，并对我们的业务 和业务结果产生不利影响。

与我们的业务和业务有关的风险

我们可能无法确定和完成符合我们投资标准的财产收购，这可能对我们的财务状况、业务结果、现金流和增长前景产生重大不利影响。

我们的业务和增长战略涉及有选择地收购邮局的物业。我们可能会花费大量的管理时间和其他资源，包括自掏腰包的成本，以寻求这些投资机会。我们在优惠条件下获得房产的能力，或者根本不具备，可能面临以下重大风险：

如果 我们无法确定有吸引力的投资机会，我们的财务状况、业务结果、现金流量和增长前景可能会受到重大不利影响。

我们 可能无法以有竞争力的价格获得和/或管理额外的USPS租赁物业。

我们业务计划中的一个重要部分是获得租赁给USPS的额外财产。这类房产的数量有限，我们增加投资的机会将比购买 租给各种租户或在被收购时不租的房地产的REITs少。此外，目前租赁给USPS的财产 的所有权高度分散，绝大多数业主持有单一财产。因此，我们可能需要花费资源，以完成我们对许多个别财产的尽职调查和承保过程，从而增加我们的购置成本，并可能减少我们能够为某一特定财产支付的数额。因此，我们的计划 主要通过获得租赁给USPS的额外财产和管理第三方租赁给 USPS的财产来扩大我们的业务。

有 是有限数量的邮局财产和竞争，以购买这些财产可能是重大的。

我们计划在发现有吸引力的机会并有足够的资金来完成这类收购时，获得租赁给USPS的房产。我们可能面临来自其他投资者的收购机会的竞争，这种竞争可能使我们面临以下风险：

此外，由于我们作为唯一公开交易的专门用于USPS房地产的REIT，我们的IPO和业务 可能会从其他REITs、房地产公司和其他投资者那里产生新的兴趣，拥有更多的资源 ，比我们以前没有关注于USPS租赁物业的投资机会更多。

我们目前在宾夕法尼亚州、俄克拉荷马州、得克萨斯州、伊利诺伊州、北卡罗莱纳州和密苏里州拥有集中的邮局资产，并面临这些州市场状况的变化。

我们的业务可能会受到我们经营地区的当地经济状况的不利影响，特别是在宾夕法尼亚州、俄克拉荷马州、得克萨斯州、伊利诺伊州、北卡罗来纳州和密苏里，我们的许多邮局财产集中在这些地区。 可能影响我们的入住率、租金收入、业务资金或财产价值的因素包括：

我们 可能无法以优惠的条件或在租约期满时出售空出的财产，这可能对我们造成重大的不利影响，包括我们的财务状况、业务结果、现金流量、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力。

虽然我们100%的房产是租给USPS的，但在2019年12月31日，我们不能保证租住给USPS的一栋大楼里的其他非邮政租客 会被续约，或者空置的房产将以优惠的条件出售。如果我们的 财产的租金降低，我们现有的房客不延长他们的租约，或者我们不以优惠的条件出售空出的财产、我们的财务状况、业务结果、现金流量、可供分配的现金和我们偿还债务的能力 可能受到重大的不利影响。

我们可能需要作出租金或其他让步，以改善我们的财产，以保留USPS，这可能会对我们造成重大的不利影响。

当我们与USPS的租约到期时，我们可能被要求作出租金或其他让步，这将增加我们的成本。如果 我们不愿意或不能作出租金或其他让步和/或支出，这可能导致在USPS的租约期满时不续约，这可能对我们产生重大的不利影响，包括我们的财务状况、 业务的结果、现金流动、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力。

财产 空缺可能导致大量资本支出和流动性不足。

租客因租期届满而损失的 可能要求我们在 适用于新租户之前花费大量的资金来翻修该财产。我们获得的所有财产都特别适合USPS 的特定业务，因此，如果USPS不延长其租约，我们可能需要以大量费用翻修该财产，减少我们收取的租金 ，或提供其他租让，以便将该财产租给另一租户。如果我们需要 出售财产，我们可能很难把它卖给USPS以外的一方。这种潜在的流动性不足可能限制我们迅速修改投资组合的能力，以应对经济或其他条件的变化，而这些变化可能对我们产生重大和不利的影响。

截至2019年12月31日，我们的租约中的 要么处于搁置状态，要么于2019年12月31日到期，如果我们无法以同等的 条件续签这些租约，我们可能会遇到租金收入、营业收入净额、现金流量和可供分配的资金减少的情况。

截至2019年12月31日，我们的20份租约要么处于搁置状态，要么于2019年12月31日到期。见“项目2.属性-租赁 过期时间表”。截至2020年3月25日，共有32份租约处于搁置状态，即截至2019年12月31日的年度租金收入为110万美元。我们可能无法成功地续订那些将于2020年到期的租约，或获得正的租金续约息差，甚至以与到期租约 相媲美的条款续订租约。如果我们不成功，我们可能会经历入住率、交通量、租金收入和净营业收入的减少，这可能对我们的财务状况、业务结果和向股东分配 的能力产生重大的不利影响。

我们利用OP单元作为收购资产的考虑可能会导致股东稀释和/或限制我们出售这些 属性的能力，这可能对我们产生实质性的不利影响。

我们 可以通过税收递延贡献交易获得财产或资产组合，以换取OP单位，而 可能导致股东稀释。这种购置结构除其他外，可能会减少我们可以在获得的财产的税务寿命中扣除的税额 ，并可能要求我们同意保护 缴款人推迟确认应纳税收益的能力，限制我们处置已获得的 财产的能力和(或)将合伙债务分配给缴款国以维持其税基的能力。这些限制可能限制我们一次出售房产的能力，或者限制条件，如果没有这样的限制，这将是有利的。

邮局财产的流动性不足会严重妨碍我们应对财产表现方面的不利变化的能力，并损害我们的财务状况。

我们迅速在我们的投资组合中出售一个或多个邮局财产的能力可能是有限的，以应对不断变化的经济、金融和投资状况。某些类型的房地产 ，特别是邮局，可能有有限的替代用途，因此相对缺乏流动性。投资的资本返还和收益的变现(如果有的话)通常会在处置或再融资基础财产时发生。我们可能无法在任何一段时间内以有吸引力的价格出售、其他处置或再融资来实现我们的投资目标，也可能无法完成任何退出战略。特别是，我们在特定时间内处置一个或多个邮局财产的能力受到我们的税务保护协定的某些限制，财产的市场薄弱，甚至缺乏既定市场，可能的购房者的财务状况或前景发生变化，国家或国际经济状况的变化，以及财产所在司法管辖区的法律、规章或财政政策的变化。

在 中，“代码”限制了REIT处理不适用于其他类型房地产公司 的属性的能力。特别是，适用于REITs的税法实际上要求我们持有我们的财产用于 投资，而不是主要用于在正常的业务过程中出售，这可能导致我们放弃或推迟出售不符合我们最大利益的 财产。因此，我们可能无法及时或在优惠条件下根据经济 或其他条件改变我们的投资组合。

我们的业务受到与房地产资产和房地产业有关的风险的影响，这些风险可能对我们的财务状况、业务结果、现金流量、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力产生重大的不利影响。

我们向股东支付预期红利的能力取决于我们是否有能力产生超出开支的收入、预定的债务本金支付和资本支出要求。通常适用于我们无法控制的不动产所有者和经营者的事件和条件可能会减少可供分配的现金和我们财产的价值。这些 事件包括此处在“-与我们的业务和业务有关的风险”项下列出的风险，以及下面的 项：

此外，经济衰退或衰退时期、利率上升或房地产需求下降，或公众认为可能发生任何这类事件，都可能导致租金普遍下降或现有租约下的违约事件增加，这可能对我们的财务状况、业务结果、现金流动、可供分配的现金}和偿还债务的能力产生重大不利影响。

将来购买的财产不能满足我们的财务期望，可能对我们产生重大的不利影响，包括我们的财务状况、经营结果、现金流量、我们A类普通股的每股交易价格和我们的 增长前景。

我们今后的收购和成功操作这些财产的能力可能面临以下重大风险，除其他外：

如果 我们不能经营获得的财产以满足我们的财务预期，我们的增长前景可能会受到重大的不利影响。

我们的许多经营成本和开支是固定的，如果我们的收入下降，就不会下降。

我们的业务成果在很大程度上取决于我们的收入水平、业务成本和开支。当市场因素和竞争等情况导致财产的 收入减少时，拥有和经营财产的费用不一定减少。因此，如果收入下降，我们可能无法减少开支，以跟上相应的收入减少。与房地产投资有关的许多费用，例如保险、贷款支付和维修，如果财产没有全部占用或其他情况导致我们的收入减少，一般不会减少，这可能对我们产生重大的不利影响，包括我们的财务状况、业务结果、现金流量、可供分配的现金和我们偿还债务的能力。

我们对未得到偿还的财产征收的房地产税可能因房产税税率的变化或重新评估而增加， 可能影响我们的现金流动-我们的财务状况、业务结果、现金流量、我们类股票的每股市场价格-我们的普通股和我们履行本金和利息义务以及向股东分配的能力可能受到不利影响。

即使是 ，我们也打算成为符合美国联邦所得税目的的REIT，但我们需要为我们的 属性缴纳州税和地方税。随着物业税税率的变化，或我们的财产被评定为 或由税务当局重新评估，对我们财产的不动产税可能会增加。因此，我们将来所缴付的物业税，可能较过去所缴付的税额大幅增加。如果我们缴纳的财产税增加，我们的财务状况、经营结果、现金流、A类普通股的每股交易价格以及我们履行本金和利息义务以及向股东分配 的能力可能受到不利影响。

提高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款可能使我们难以为我们的债务融资或再融资，这可能对我们的财务状况、增长前景和我们向股东分配资金的能力产生重大的不利影响。

如果我们无法以合理的利率或根本无法获得抵押贷款，我们可能无法为购买更多的财产提供资金，或在到期时再为现有债务融资。如果我们再融资时利率较高，我们的收入和现金流量就会减少，这将减少可分配给我们股东的现金，并可能妨碍我们通过发行更多股票或借更多资金筹集更多资金的能力。此外，在我们无法在债务到期时再融资的情况下，我们根据我们的税务保护协议提供的债务担保机会将减少，这可能引发根据税收保护协定向受保护方提供赔偿的义务。

抵押贷款债务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性，这可能导致我们对一项财产或一组受抵押债务影响的财产的投资损失。

抵押贷款 和其他有担保的债务增加了我们财产损失的风险，因为由财产 担保的债务违约可能导致放款人发起的止赎行动，并最终导致我们失去担保任何我们 违约贷款的财产。抵押财产或一组财产的任何止赎行为都可能对我们的 财产组合的总体价值产生不利影响。就税收而言，如果我们的任何财产因无追索权抵押贷款 而丧失抵押品赎回权，将被视为以相当于抵押贷款所担保的未偿债务余额的购买价格出售财产。 如果抵押贷款担保的未偿债务余额超过我们在财产中的税基，我们将在丧失抵押品赎回权时确认应纳税的 收入，但不会收到任何现金收益，这可能妨碍我们满足“守则”规定的REIT分配要求的能力。丧失抵押品赎回权也可能触发我们根据有关出售某些财产的税收保护协议的规定承担的税收赔偿义务。

我们未来的债务安排可能涉及大量的支付义务，这可能对我们产生重大的不利影响，包括我们的现金流量、财务状况和分发能力。

我们未来的债务安排可能要求我们在到期日支付一次总付或“气球”付款。我们在到期日支付 气球的能力是不确定的，可能取决于我们获得额外融资的能力或出售财产的能力。在热气球付款到期时，我们可能能够或可能无法按原贷款优惠的条件为现有融资再融资，或以足以进行热气球支付的价格出售房产。此外，膨胀支付 和支付我们的债务本金和利息可能使我们没有足够的现金支付我们 必须支付的分配款，以符合和维持我们作为区域投资信托基金的资格。

在确定参考利率的方法中更改 以及2021年以后逐步取消libor可能会影响我们的财务 结果。

监管伦敦银行同业拆借利率的联合王国金融行为管理局(“金融行为管理局”)的首席执行官宣布，金融行为管理局打算停止强迫银行在2021年后提交利率，以计算伦敦银行同业拆借利率。在联合王国或其他地方，不可能预测这些变化、其他改革或建立替代参考利率的影响。此外，在美国，确定一套美元参考利率的努力包括联邦储备委员会替代参考利率委员会和纽约联邦储备银行提出的建议 。美国联邦储备机构联同由美国大型金融机构组成的指导委员会替代参考利率委员会，正在考虑用有担保的隔夜融资利率(“Sofr”)取代美元libor，这是一种新的指数，由短期回购协议计算，由国库券支持。纽约联邦储备银行(FederalReserveBankofNewYork)于2018年4月开始发布Sofr 利率。从libor到软银的市场转型预计将是渐进和复杂的。libor与Sofr之间存在显著差异，如libor是无担保贷款利率和Sofr担保贷款利率， 和Sofr是隔夜利率，libor反映不同期限的期限利率。这些差异和其他差异造成了这两种费率之间潜在的基本风险 。LIBOR和Sofr之间任何基础风险的影响都可能对我们的操作 结果产生负面影响。这些替代方法中的任何一种都可能导致利率高于目前的 形式的libor，这可能对结果产生重大的不利影响。

FCA宣布的任何 更改，包括FCA公告、其他监管机构或任何其他后续治理或监督 主体，或该机构在确定参考费率的方法中采取的未来更改，都可能导致突然的 或报告的参考费率的长期增减。如果发生这种情况，我们支付的利息 的水平可能会发生变化。此外，虽然我们的某些以libor为基础的债务规定了在未报告libor的情况下计算应付利息 利率的替代方法，其中包括向伦敦或纽约的主要参考 银行要求某些利率，或在紧接的利息期使用libor或使用libor。初始 利率，在适用情况下，可能会对未来变化的范围和方式产生不确定性。

不利的经济和地缘政治条件以及信贷市场的混乱可能对我们产生重大的不利影响，包括我们的财务状况、业务结果、现金流动、可供分配的现金以及我们偿还债务的能力。

我们的业务可能受到美国经济或整个房地产业所经历的市场和经济挑战的影响，例如信贷市场的混乱和近期经济衰退时期全球经济的普遍低迷。这些 条件或今后类似的条件可能会对我们产生重大的不利影响，原因包括下列潜在后果：

债务协议中的契约可能会对我们的财务状况产生不利影响。

我们的信贷协议包含习惯上的限制，要求和其他限制我们承担债务的能力。我们必须保持一定的比率，包括总负债与总资产价值的最高比率，担保债务的最大值 与总资产价值的比例，每季度调整的EBITDA对固定费用的最低比率，未支配资产与无担保利息费用的最低净营业收入，以及无担保负债对未支配资产价值的上限。我们根据我们的信贷协议借款的能力取决于我们的财务契约和其他契约的遵守情况。

如果不遵守我们的信贷协议或其他债务工具中的任何一项公约，我们的债务工具中的一个或多个可能会出现违约。特别是，我们可能在担保债务工具下遭遇违约，根据我们的信用协议，这种违约可能超过交叉违约 阈值，从而导致“信用协议”下的违约事件。在这种情况下，我们可能无法获得其他资金来源，或只有在不具吸引力的条件下才能获得资金来源。此外，如果我们在债务协议中违反了契约 ，贷款人可以宣布违约，如果债务有担保，则占有担保违约贷款的财产。

或者，即使有担保债务工具低于“我们的信贷协议”规定的无追索权担保债务的交叉违约门槛 ，该担保债务票据的违约仍可能导致我们的“信用协议”下的交叉违约，因为根据我们的“信用协议”的定义，这种担保债务 票据可能不符合“无追索权”的定义。另一个可能的交叉 违约可能发生在我们的信用协议和任何高级无担保票据，我们发行。上述任何违约事件或 交叉违约事件都可能导致我们的贷款人加快付款时间和(或)禁止未来借款，这将对我们的业务、业务、财务状况和流动性产生重大不利影响。

未能有效对冲利率变化可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量、可供分配的现金和我们偿还债务的能力产生不利影响。

如果 符合资格并保持作为REIT的资格，我们可以进行套期保值交易，以保护我们免受利率波动对浮动利率债务的影响。我们的套期保值交易可能包括签订利率上限协议 或利率互换协议。这些协议涉及风险，例如这种安排不会有效地减少我们面对利率变化的风险，或法院可以裁定这样一项协议不能在法律上强制执行，此外，利率对冲可能是昂贵的，特别是在利率不断上升和波动的时期。对冲 可以增加我们的成本，降低我们投资的总体回报。此外，虽然套期保值协议的目的是减少利率上升对我们的影响，但它们也可能使我们面临协议的其他各方无法履行的风险，我们可能会招致与协议结算有关的重大费用，或者潜在交易 可能无法作为财务会计准则委员会(FASB)、会计准则汇编(FASB)、会计准则编纂(ASC)、衍生工具和套期保值(衍生品和套期保值)下的高效率现金流对冲工具。

我们的成功取决于那些不能保证继续服务的关键人员，失去一名或多名关键人员可能会对我们管理业务和执行我们的增长战略的能力产生不利影响，或者可能在资本市场上对我们的公司产生负面的印象。

我们的持续成功和我们管理预期未来增长的能力在很大程度上取决于关键人员的努力，特别是斯波德克先生和加伯先生，他们拥有广泛的市场知识和关系，并对我们的业务和筹资活动施加重大影响。这些人对我们的成功很重要的原因之一是，每个人都有国家或区域的行业声誉，吸引商业和投资机会，并协助我们同放款人、美国邮政管理处和邮政财产所有人谈判。如果我们失去他们的服务，这种关系可能会减少或受到不利影响。我们与Spodek先生和Garber先生的雇佣协议不能保证他们继续与我们一起工作。

我们的许多其他高级管理人员在房地产业也有丰富的经验和良好的声誉，这有助于我们发现机会，给我们带来机会和谈判。失去我们高级管理团队一名或多名成员的服务，或我们无法吸引和留住高素质的人员，可能对我们的业务产生不利影响，减少我们的投资机会，削弱我们与贷款人、商业伙伴、现有和潜在租户 和行业参与者的关系，这可能对我们的财务状况、业务结果、现金流和我们A级普通股的每股交易价格产生重大不利影响。

我们可能会受到正在进行的或未来的诉讼，包括与以前和在正常业务过程中拥有财产 的实体有关的现有索赔，这可能对我们的财务状况、业务的结果、现金流量和我们A类普通股的每股交易价格产生重大的不利影响。

我们 可能会受到诉讼，包括与以前拥有财产的实体有关的现有索赔，以及在正常业务过程中拥有财产的实体 。这些索赔中的一些可能会导致巨大的辩护成本，并可能导致对我们的重大判决，其中一些没有或不能投保。我们一般都打算大力保卫自己。然而， 我们不能肯定任何目前声称的主张的最终结果或将来可能出现的结果。解决对我们不利的这类事项可能导致我们不得不支付大量的罚款、判决或和解，如果没有保险，或罚款、判决和结算超过保险水平，就会对我们的收入和现金流动产生不利影响，从而对我们的财务状况、业务结果、现金流量、可供分配的现金和我们偿还债务的能力产生不利影响。某些诉讼或某些诉讼的解决可能影响我们某些保险的可得性或费用，这可能对我们的业务结果和现金流动产生重大的不利影响，使 us面临更多的风险，而这些风险将没有保险和/或对我们吸引官员和董事的能力产生不利影响。

如果我们经历了大量或全面的 属性损失，则我们可能无法按照其现有规范重建现有的属性。

在 事件中，当我们经历了大量或全面的财产损失时，我们可能无法按照其现有规范重建这种 属性。此外，这种财产的重建或改善很可能需要大量的 升级，以满足分区和建筑规范的要求。环境和法律限制也可能限制我们财产的重建。

合资投资可能会受到我们缺乏唯一的决策权、我们对合资公司财务状况的依赖以及我们和我们的合资公司之间的争端的不利影响。

在过去，前任通过合伙、合资企业或其他实体与第三方共同投资，获得财产、合伙企业、合资企业或其他实体的非控制权利益并管理其事务，在将来，我们也可以这样做。对于我们将来可能达成的任何这样的安排或任何类似的安排，我们可能无法对开发、财产、合伙、合资企业或其他 实体行使唯一的决策权。在某些情况下，对合伙企业、合资企业或其他实体的投资可能涉及不涉及第三方的 不存在的风险，包括合伙人或联营企业可能破产或无法为其所需资本捐款的份额提供资金的可能性。合伙人或合作者可能有与我们的商业利益或目标不一致的经济或其他商业利益或目标，并可能采取违背我们的政策或目标的行动，他们可能在我们的市场中有可能产生利益冲突的竞争利益。这种投资 也可能有阻碍决定的潜在风险，例如销售或融资，因为我们和合伙人 或共同风险投资人都不会完全控制合伙企业或合资企业。此外，我们向第三当事方出售或转让我们在合资企业中的利益可能受到同意权利或优先购买权的限制，有利于我们的合资伙伴，在每种情况下都会限制我们处置我们在合资企业中的利益的能力。如果我们是任何合伙或有限责任公司的有限合伙人或非管理成员，如果该实体采取或期望采取可能危及我们作为REIT的地位或要求我们纳税的 行动。, 我们可能被迫放弃对这种实体的兴趣。在某些情况下，我们可能对合伙人的行为负责，而合伙人的活动可能对我们保持REIT资格的能力或根据“投资公司法”排除或豁免登记的能力产生不利影响，即使我们不控制合资企业。我们与合伙人或合资公司之间的纠纷可能导致诉讼或仲裁，这将增加我们的开支，并阻止我们的官员和董事集中他们的时间和精力在 我们的业务。因此，合伙人或合资公司采取的行动或发生的纠纷，可能会使合伙企业或合资企业所拥有的财产面临额外的风险。此外，在某些情况下，我们可能对我们的第三方合伙人或合作者的行为负责。我们的合资企业可能受到债务的影响，在信贷市场动荡的时期，这种债务的再融资可能需要股本。

我们面临与安全漏洞有关的网络安全风险和风险，这些风险有可能扰乱我们的业务，对我们的财务状况造成物质损害，导致资产被挪用，损害机密信息和(或)破坏我们的业务关系，也无法保证我们和我们的服务提供者为应对这些风险而采取的步骤将是有效的。

我们面临网络安全风险和与安全漏洞或破坏相关的风险，例如通过网络攻击或对互联网的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、社会工程和网络钓鱼计划或组织内的人员。安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括由计算机黑客、国家相关行为者和网络恐怖分子发起的网络攻击，随着来自世界各地的企图和入侵的数量、强度和复杂程度的增加而普遍增加。这些事件可能造成我们业务的中断、对我们的财务状况、现金流量和我们普通股的市场价格造成重大损害、挪用资产、破坏或破坏在我们开展业务过程中收集的机密信息、对被盗信息或资产承担赔偿责任、增加网络安全保护和保险费用、监管执行、诉讼和对我们利益相关者关系的损害。这些风险需要从 us持续和可能地增加关注和其他资源，以查明和量化这些风险，升级和扩大我们的技术、系统和流程，以充分解决这些风险，并为我们的雇员提供定期培训，以协助他们发现钓鱼、恶意软件和其他计划。 这种关注会将时间和其他资源从其他活动中转移出来，而且也无法保证我们的努力将是有效的。此外，我们每天都依赖第三方服务提供商进行财产管理，租赁和其他活动 在我们的财产，我们不能提供任何保证，我们的网络和系统，我们的第三方供应商已经建立 或使用将是有效的。

在正常的业务过程中，我们和我们的服务提供商(包括从事提供财产管理、租赁、会计和/或薪资服务的服务提供商)收集和保留由我们的租户、雇员 和供应商提供的某些个人信息。我们还广泛依赖计算机系统来处理交易和管理我们的业务。我们不能保证 数据安全措施，旨在保护我们建立的系统上的机密信息和我们的服务 提供者将能够防止未经授权访问这一个人信息。不能保证我们为维护我们和我们的服务提供商收集的信息的安全和完整性所作的努力以及我们及其计算机系统的安全和完整性将是有效的，也不能保证企图破坏或破坏安全的行为不会成功或破坏我们的业务、对我们的财务状况造成重大损害、现金流和我们普通股的市场价格、增加网络安全保护和保险费用、管制执法、诉讼和损害我们的利益相关者关系。

对技术人员的竞争会增加我们的劳动力成本。

在吸引和留住合格技术人才方面，我们与其他公司竞争激烈。我们依赖于我们吸引和留住熟练管理人员的能力，以成功地管理我们公司的日常业务。竞争性的 压力可能要求我们提高我们的薪资和福利方案，以有效地竞争这些人员。我们可能无法通过提高我们向USPS收取的费率来抵消这种额外的成本。如果这些费用增加，或者如果我们不能吸引和留住合格和熟练的人员，我们的业务和经营成果就会受到损害。

我们的增长依赖于超出我们控制范围的外部资本来源，这些资金可能无法以商业上合理的 条件提供，也可能根本无法满足我们的资本和业务需要，或使我们的股东有资格获得和维持我们作为REIT的资格所必需的现金分配给我们的能力。

为了符合和保持我们作为REIT的资格，除其他事项外，我们必须每年分配至少90%的REIT应税收入，而不考虑支付的股息扣减，不包括任何净资本 收益。此外，我们将按正常的公司税率征收所得税，只要我们分配的应纳税所得额少于100%，包括任何资本净收益。由于这些分配要求，我们可能无法通过经营现金流来满足未来的资本需求，包括任何必要的资本支出。因此，我们依赖第三方资源来满足我们的资本需求.我们可能无法在优惠的条件下获得这样的融资，而且我们承担的任何额外的 债务都会增加我们的杠杆和违约的可能性。我们能否获得第三方资金来源，部分取决于：

历史上，资本市场一直受到严重破坏。如果我们不能从第三方来源获得资金，我们可能无法在存在战略机会的情况下获得或开发财产，满足我们现有资产的资本和运营需要，履行我们的偿债义务，或将现金分配给我们的股东，使我们有资格和保持作为REIT的资格。

我们可能招致与环境问题有关的重大费用和责任。

根据与环境有关的各种联邦、州和地方法律和条例，作为不动产的现任或前任所有人，我们可能要对由于危险或有毒物质、废物或石油产品的存在或释放而造成的费用和损害负责，包括调查、清理这种污染的费用和赔偿责任，以及据称对人类健康、财产或自然资源造成的损害。这种法律往往对 过失规定严格的责任，包括业主或经营者是否知道或应对这种污染的存在负责，而 的责任可能是连带的。这些负债可能很大，任何必要的调查、补救、清除、罚款或其他费用的费用都可能超过财产和(或)我们的总资产的价值。此外，我们的财产存在污染 或未能补救污染，可能使我们承担补救费用和/或 个人或财产损害的第三方责任，或对我们出售、租赁或开发财产或使用 财产作为抵押品借款的能力产生重大不利影响。此外，环境法律可能会对受污染的场地设立留置权，以利于政府为解决这种污染而造成的损害和费用。此外，如果发现我们的财产受到污染，环保 法可能会对财产的使用或经营方式施加限制，而这些限制可能需要大量开支。见“商业及地产-规例-环境事宜”。

我们财产的某些 可能已经或可能受到因目前或先前使用该财产或邻近的商业或工业用途而产生的污染的影响。这种污染可能来自石油或危险物质的泄漏，也可能是储存这类材料的储罐释放出来的。我们可能不知道所有潜在的或现有的环境污染 责任在我们的资产组合中。因此，我们可能对这些问题承担实质性责任。

作为我们财产上建筑物的所有者，我们可能会因在我们的建筑物中存在诸如石棉、铅等有害材料或其他不利条件，例如室内空气质量差而面临赔偿责任。环境法对建筑物中危险材料的存在、维护和清除作出了规定，如果我们不遵守这些法律，我们可能因不遵守这些法律而面临罚款，并可能被要求减少、移除或以其他方式处理危险材料，以达到遵守适用的环境法律和条例的目的。此外，我们也可以对第三方，例如居住者或建筑物的雇员，承担与我们的建筑物接触危险材料或不利条件有关的损害，我们也可能因减少或补救我们建筑物内的危险材料或其他不利条件而引起材料费用。如果我们在未来承担物质环境责任，我们可能会发现很难出售或租赁任何受影响的财产。

我们的 属性可能含有或发展有害的霉菌，或受到其他空气质量问题的影响，这可能导致对健康的不利影响和补救费用的赔偿责任。

当建筑物或建筑材料中积累了过多的水分时，可能会发生霉菌生长，特别是当水分问题 仍然未被发现或在一段时间内没有得到解决时。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或刺激物。室内空气质量问题也可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及花粉、病毒和细菌等其他生物污染。室内接触空气中的毒素或刺激性物质超过一定水平可能被指控造成各种有害健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，由于在我们的任何财产上存在严重的霉菌或其他空气污染物，我们可能需要采取代价高昂的补救方案，从受影响的财产中控制或清除霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，重大霉菌或其他空气污染物的存在可能使我们面临USPS、USPS的雇员 或其他据称发生财产损坏或人身伤害的人的赔偿责任。

我们面临地震和恶劣天气等自然灾害的风险。

自然灾害和诸如洪水、地震、龙卷风或飓风等恶劣天气可能对我们的财产造成重大损害。我们的许多财产位于俄克拉荷马州、德克萨斯州、密苏里州和路易斯安那州，这些州历来遭受龙卷风和飓风等自然灾害的严重风险。与这些事件有关的伤亡损失和营业收入损失的程度取决于事件的严重程度和受影响地区的总曝光量。 当我们有地理集中暴露时，影响一个地区的单一灾难(例如地震)或破坏性天气事件 (例如龙卷风或飓风)可能对我们的财务状况和业务结果产生重大的负面影响。我们的财务结果可能会受到自然灾害或严重天气造成的损失的不利影响。

我们还面临着与冬季恶劣天气相关的风险，尤其是在东北、大西洋中部和中西部地区，包括清除冰雪的费用增加。恶劣的天气也会增加我们社区的维修和维修的需要。

我们面临着与气候变化的物理影响有关的可能风险。

就气候变化确实发生的程度而言，气候变化的物理影响可能对我们的财产、业务和业务产生实质性的不利影响。在气候变化引起天气模式变化的程度上，我们的市场可能会经历风暴强度的增加。这些情况可能会对我们的财产造成实际损害，或使我们的建筑物对空间的需求下降，或使我们无法在受这些条件影响的地区经营这些建筑物。气候变化还可能对我们的业务产生间接影响，因为它增加了我们认为可以接受的条件下的财产保险费用(或使其无法获得)，增加了能源成本，增加了我们财产的除雪费用或相关费用。为解决气候变化问题而提出的立法可能会增加我们财产运营的效用和其他费用，如果不因租金收入的增加而抵消，则将减少我们的净收入。如果气候变化的影响是实质性的或长期发生，我们的财产、业务或业务将受到不利影响。

我们的 属性可能会受到减值费用的影响。

按季度计算，我们将评估是否有任何指标表明我们的财产价值可能受到损害。财产的 值只有在估计的未来现金流量总额(未贴现和不收取利息费用) 低于财产的账面价值时才被视为受损。在我们对现金流量的估计中，我们将考虑诸如预期的未来营业收入、趋势和前景、需求、竞争和其他因素的影响等因素。 如果我们正在评估一项资产或发展备选方案的潜在出售情况，则未贴现的未来现金流量分析将根据目前的计划、预定的持有期和现有的 市场信息，在资产负债表日期考虑最有可能的行动方向。我们将被要求对我们的 属性的值是否有损伤进行主观评估。这些评估可能受到我们无法控制的因素的影响，例如由于地震、龙卷风、飓风和其他自然灾害、火灾、内乱、恐怖行为或 战争行为而使租客提前撤离或破坏财产。这些评估可能会对我们的收入产生直接影响，因为记录减值费用会导致对收益的立即 负调整。我们无法保证今后不会承担与财产 减值有关的减值费用。任何这类损害都可能对我们的业务、财务状况和承担费用期间的业务结果产生重大不利影响。

我们的 标题保险单可能不包括所有的所有权缺陷。

我们的 属性由标题保单提供保险。然而，我们还没有获得新的所有权保险单，因为我们在形成交易中获得了我们最初的财产，并且在形成 交易之后获得了某些收购，从而获得了与 有关的新的所有权保险单。在某些情况下，这些保险单在购置或以后再融资时生效。 因此，有可能出现自这种收购或再融资以来出现的产权缺陷，而我们将对其没有所有权保险。如果与我们的任何财产有关的重大产权缺陷没有得到所有权保险单的充分保护，我们可能会损失一部分或全部投资于这种财产的资本和我们预期从这种财产中获得的利润。

我们可能会根据适用于我们财产的各种联邦、州和地方法律、法规和契约，承担大量费用。

属性 受各种契约、联邦、州和地方法律及法规要求的约束，包括许可和许可 要求。地方条例，包括市政或地方条例、分区限制和社区发展商施加的限制契约，可能限制我们使用我们的物业，并可能要求我们取得地方官员的批准或限制我们使用我们的物业，并可能要求我们在任何时候就我们的物业取得社区标准组织的地方官员的批准，包括在发展或取得财产之前或在对我们现有的任何物业进行翻新时。除其他外，这些限制可能涉及消防和安全、地震或危险材料 减排要求。不能保证现有的法律和规章政策不会对我们或今后任何开发、购置或翻修的时间或费用产生不利影响，也不能保证不会通过额外的条例，使这种拖延增加或造成额外费用。我们的增长战略可能会受到我们获得许可证、许可证 和分区减免的能力的影响。

此外，联邦和州的法律和条例，包括“反倾销协定”和1988年“公平住房修正法”，或“公平住房法”，对我们的财产和业务施加了进一步的限制。根据ADA和FHAA，所有公共设施都必须符合与残疾人出入和使用有关的联邦要求。我们的一些属性目前可能不符合ADA或FHAA的 。如果我们投资组合中的一个或多个财产不符合ADA、FHAA或任何其他监管要求，我们可能会为使该财产符合要求、政府罚款或对私人诉讼当事人的损害赔偿或无法再融资而招致额外费用。此外，我们不知道现有的 所需经费是否会改变，或者今后的需要是否需要我们作出重大的意外支出，这将对我们的财务状况、业务结果和现金流动产生不利影响。

与我们的组织结构相关的风险

Spodek先生及其附属公司直接或间接地在完全稀释的基础上在本公司拥有实质性的有利利益，并将有能力对我公司和我们的经营伙伴关系施加重大影响，包括批准重大的公司交易。

截至2019年12月31日，斯波德克先生及其附属公司持有我们普通股流通股总投票权的约30.1%。由于斯波德克先生拥有A类普通股和相当于投票权的股票，他和他的附属公司 有能力影响向我们股东提出的事项的结果，包括选举我们的董事会和批准重大的公司交易，包括商业合并、合并和合并。因此，斯波德克先生对我们有重大影响，可以以不符合我们其他股东最佳利益的方式施加影响。这种投票权的集中也可能产生延迟或阻止我们的股东可能认为有益的改变控制的效果。

利益冲突可能存在或将来可能在我们的股东利益和在我们的经营伙伴关系中的单位股东的利益之间产生冲突，这可能妨碍可能使我们的股东受益的商业决定。

利益冲突可能存在，或可能在未来产生，这是由于我们与我们的附属公司之间的关系，以及我们的业务伙伴或其任何伙伴之间的关系。根据马里兰州的法律，我们的董事和职员对我们公司负有管理公司的责任。同时，我们作为经营伙伴关系的一般合伙人，根据特拉华州法律对我们的经营伙伴及其有限合伙人负有信托责任和义务，并根据我们的经营伙伴关系管理我们的业务伙伴关系的合伙协议。作为我们经营伙伴关系的一般合伙人，我们的受信人的责任和义务可能与我们的董事和高级人员对我们公司的职责发生冲突。Spodek先生作为有限合伙人对我们的经营伙伴关系有很大的兴趣，在作出影响我们的股东和我们的经营伙伴的有限合伙人的决策方面可能存在利益冲突。

“合伙协议”规定，在我们的经营伙伴或任何合伙人的利益与我们公司或股东的单独利益发生冲突时，我们作为经营伙伴的一般合伙人，没有义务不优先考虑我们公司或股东的单独利益，如果我们或我们的董事会采取任何行动或不采取行动，优先考虑我们公司或股东的单独利益，而不导致违反其合伙协议规定的经营合伙有限合伙人的合同权利，则并不违反我们作为经营伙伴的普通合伙人对经营伙伴及其合伙人负有的忠诚义务。

此外，合伙协议规定，我们不对经营合伙企业或任何合伙人对经营合伙企业或任何有限合伙人所遭受的损失、所承担的责任或未产生的利益承担赔偿责任，但对我们的故意伤害或重大疏忽的赔偿责任除外。我们的经营合伙必须向我们、我们的董事和高级人员、我们经营合伙的干事以及我们的指定人提供赔偿，使他们免受与我们的业务伙伴的运作有关的任何和所有索赔，除非(1)该人的作为或不行为对引起该行为的事项具有重大意义，而且 是恶意实施的，或是积极和蓄意不诚实的结果；(2)该人实际上违反或违反合伙协议而获得不正当的个人利益；或(3)在刑事诉讼中，获弥偿的 人有合理理由相信该作为或不作为是非法的。我们的业务伙伴关系还必须在收到书面确认该人的诚意后，支付或偿还该人的合理费用，该人相信，已达到补偿所需的行为标准，如果最终确定该人未达到赔偿行为标准，则必须书面承诺偿还任何已支付或预付的款项。我们的经营伙伴 将不会赔偿或预支资金给任何人，因为任何由寻求赔偿的人发起的任何行动，未经 我们的批准(除非根据合伙 协议为执行该人的赔偿权利而提起的任何诉讼除外)，或如果发现该人在诉讼中的任何部分对我们的业务伙伴关系负有责任。

我们的 章程载有某些限制我们股票所有权和转让的规定，这些条款可能会推迟、推迟或防止可能涉及我们A类普通股溢价的控制权交易的改变，或者我们的股东认为这样做符合他们的最大利益。

我们的章程对我们的股票有一定的所有权限制。除其他限制外，我们的章程除某些例外情况外，禁止任何人拥有超过8.5%的价值或数目的股份(以限制程度较高者为准)，或超过任何类别或系列优先股的流通股总额的8.5%以上。我们的董事会，在其唯一和绝对的酌处权，可以豁免一个人，前瞻性或追溯性， 不受这一所有权限制，如果某些条件得到满足。这一所有权限制以及对所有权 和在我们的章程中转让我们的股票的其他限制可以：

我们可以在未经股东 批准的情况下，增加授权股票的数量，对未发行的股票进行分类和重新分类，发行股票。

我们的董事会未经股东批准，有权根据我们的章程修改我们的章程，以增减我们被授权发行的任何类别或系列的股票总数或股份数目； 但我们的董事会不得增加我们有权发行或重新分类的任何股本的投票权等值股票的数目，除非得到A类普通股的多数已发行的 股份持有人的批准。此外，根据我们的章程，我们的董事会未经股东批准，有权授权我们发行我们A类普通股或优先股的经授权但未发行的股份，并将我们的A类普通股或优先股的任何未发行股份分类或重新分类为一个或多个类别或系列股票 ，并对这些新分类或重新分类的股份的优先、转换或其他权利、表决权、限制、限制、赎回条件或条件作出规定。因此，我们可以发行 系列或普通股或优先股，具有优先权、股息、权力和权利、投票权或其他权利，而 优先于我们A类普通股持有人的权利，或以其他方式与其权利发生冲突。虽然我们的董事会目前没有这种意图，但它可以设立一种或一系列优先股，根据这类股票的 条款，可以推迟、推迟或阻止可能涉及对我们的 A类普通股溢价的交易或控制权的改变，或者我们的股东认为这符合他们的最佳利益。

“马里兰州一般公司法”(简称MgCl)的某些规定可以抑制控制权的改变，这可能会阻止第三方进行投标报价或寻求其他可能涉及我们A类普通股溢价或我们的股东认为符合其最佳利益的控制权交易的改变。

MgCl的某些规定可能会抑制第三方提出收购我们的建议，或妨碍在否则可能使我们A类普通股的股东有机会实现这种股票当时市价的溢价的情况下改变对我们的控制，包括：

通过我们董事会的 决议，我们选择退出MgCl的企业合并条款，并规定我们与任何其他人之间的任何 业务合并都不受MgCl的业务合并条款的约束，条件是该企业合并必须首先得到我们董事会的批准(包括大多数不是这种人的附属公司 或与之有联系的董事)。此外，根据我们的附例中的一项规定，我们已选择不适用于MgCl的控制份额规定 。然而，我们的董事会可以通过决议选择加入MgCl 的商业合并条款，我们也可以通过修改我们的章程，在未来选择加入MgCl的控制权份额条款。

MgCl的某些 条款允许我们的董事会在未经股东批准的情况下，无论我们的章程或细则中规定了什么，都可以执行某些公司治理规定，其中一些(例如，分类董事会) 目前不适用于我们。如果执行，这些规定可能具有限制或排除第三方为我们提出非邀约收购提议的效果，或在 情况下推迟、推迟或防止我们的控制权改变，否则将使我们的A类普通股持有人有机会实现高于当时市价的溢价。我们的章程载有一项规定，在我们有资格这样做的时候，我们选择遵守“管理资料汇编”关于填补董事会空缺的第3章、第8小标题的规定。

我们的细则指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为唯一和专属的论坛，处理某些类型的诉讼和可能由我们的股东提起的诉讼，这可能限制我们的股东获得一个有利的与我们或我们的董事、官员或雇员发生争端的司法论坛的能力。

我们的细则一般规定，除非我们书面同意选择另一个论坛，否则马里兰州巴尔的摩市巡回法院(或在某些情况下，美国马里兰州地区法院，北方分部) 应是唯一和专属的论坛，供我们的股东就公司、董事、官员或雇员提起某些类型的诉讼和诉讼。这一法院地规定的选择可能限制股东向司法法院提出索赔的能力，因为股东认为这有利于与我们或我们的董事、官员或雇员发生争端，这可能会阻止对我们和我们的董事、官员和雇员提出有功要求。另一种办法是，如果法院认为本附例的这一规定不适用于或不能就一种或多种特定类型的诉讼或程序执行，我们可能会因在其他司法管辖区解决这类问题而招致额外费用，这可能会对我们的业务、财务状况或业务结果产生不利影响。我们之所以采用这一规定，是因为马里兰州法官在处理马里兰州公司法问题方面的经验比任何其他州的法官都多，而且我们认为，这使我们更不可能被迫承担在多个论坛上为重复行为辩护的费用，也不太可能使原告的律师能够利用这种诉讼迫使我们进行否则不合理的解决。

我们经营伙伴关系的合伙协议中的某些规定可能会延迟或阻止我们的非邀约收购。

我们经营伙伴关系的合伙协议中的 条款可能会推迟或使我们的非邀约收购或我们控制的改变更加困难。这些规定可能会阻止第三方提出涉及非邀约收购我们或改变我们的控制权的建议书，尽管我们的一些股东可能会考虑这样的建议，如果提出的话，是可取的。这些规定 除其他外包括：

截至2019年12月31日，Spodek先生及其附属公司拥有大约19.1%的未偿业务股，包括经营伙伴关系的长期激励单位(每一家，“LTIP单位” 和集体，即“LTIP单位”)，以及我们A类普通股和 类的大约12.1%的流通股-所有的投票权等值股-在完全稀释的基础上，这些股合起来代表了我公司大约27.8%的有利经济利益。

税 保护协议可能限制我们出售或以其他方式处置某些财产的能力，并可能要求我们的经营伙伴保持某些债务水平，否则将不需要我们的业务。

在 关于财产对我们的业务伙伴关系的贡献方面，我们的业务伙伴关系已经并可能在今后订立税务保护协定，根据该协定，它同意尽量减少因出售或以其他方式处置所捐助的财产而对捐助伙伴 造成的税务后果。税收保护协议可能会使出售任何受此类协议约束的财产在经济上受到限制，尽管这样做可能符合我们股东的最大利益。此外，我们可能需要在任何 税保护协议的整个期限内维持最低限度的负债水平，而不论在完成形成交易十周年之前，这种债务水平是否需要以其他方式经营我们的业务，或向某些 或我们的捐助者提供担保债务或在将来偿还、退休、再融资或其他减少(定期摊销除外)的赤字恢复义务的机会。如果我们不能提供这些机会，我们将需要 向每个这样的缴款者提供一笔现金付款，以近似于由于 而产生的纳税人的税务责任，即我们未能向该缴款人提供这种机会，以及由于这种税 保护付款而产生的税务责任。不过，我们已订立并可能在将来订立税务保护协议，以协助我们的经营伙伴关系的物业供款人延迟承认任何这类供款所引致的应课税得益。

我们的董事会可能在未经股东批准的情况下改变我们的策略、政策和程序，我们可能会变得更高杠杆，这可能增加我们在债务义务下违约的风险。

我们的投资、融资、杠杆和分配政策，以及我们对所有其他活动的政策，包括增长、资本化和业务，将完全由我们的董事会决定，并可在任何时候由我们的董事会在没有通知我们的股东或我们的股东投票的情况下修改或修改。这可能导致我们在表格10-K中进行业务上的 事项、投资或追求与本年度报告所设想的业务或增长战略不同的业务或增长战略。此外，我们的章程和细则不限制 我们可能招致的债务的数额或百分比。我们的董事会可以在没有股东批准的情况下随时改变或取消我们目前的借贷政策。 如果这一政策改变，我们可能会变得更高杠杆，从而导致我们的偿债能力增加。更高的杠杆率 也增加了我们债务违约的风险。此外，改变我们的投资政策，包括我们在投资组合中分配资源的方式或我们寻求投资的资产类型，可能会增加我们面对利率风险、房地产市场波动和流动性风险的风险。改变我们对上述 的政策可能会对我们的财务状况、业务结果和现金流动产生重大的不利影响。

我们的权利和我们的股东对我们的董事和官员采取行动的权利是有限的。

根据马里兰州法律，一般来说，董事如果以他或她合理地认为符合我们最大利益的方式履行其职责，并注意在类似情况下通常谨慎的人会使用，则他或她将不承担责任。此外，我们的章程规定，我们的董事和高级职员对金钱损害的赔偿责任限于我们和我们的股东，但因下列原因引起的责任除外：

我们的章程要求我们在马里兰州法律允许的最大限度内，向每一名董事和官员提供赔偿，并预支费用，为他或她因向我们提供服务而被提出或威胁要提出的任何诉讼进行辩护。我们已经与我们的每一位执行官员和董事签订了赔偿协议，在马里兰州法律允许的范围内，我们将最大限度地赔偿我们的董事和执行官员，以他们作为官员和/或董事的身份承担的所有费用和责任，但有限的例外情况除外。因此，我们和我们的股东可能对我们的董事和高级职员拥有更有限的权利，如果没有我们章程中的现行规定或其他公司可能存在的规定，则可能存在更多的限制。

我们是一家没有直接业务的控股公司，因此，我们依靠从我们的经营伙伴关系收到的资金支付 债务，我们的股东的利益在结构上从属于我们经营的 合伙及其附属公司的所有负债和义务。

我们是一家控股公司，主要通过我们的经营伙伴来经营我们的所有业务。除了对我们的业务伙伴关系感兴趣外，我们没有任何独立的行动。因此，我们依靠我们的经营伙伴关系中的现金分配来支付我们所申报的A类普通股股票的红利。我们还依靠我们经营伙伴关系的分配来履行我们的任何义务，包括对从我们的经营伙伴关系分配给我们的应税收入的任何税务责任。此外，由于我们是一家控股公司，你方作为股东的要求将在结构上从属于我们经营伙伴关系及其下属公司的所有现有和未来债务和义务(不论是否借来的资金)。因此，在我们破产、清算或重组的情况下，我们和我们经营的 合伙及其附属公司的资产只有在我们和我们经营的 合伙公司及其子公司的债务和义务全部付清之后，才能满足我们股东的要求。

我们的经营伙伴关系可以未经我们的股东同意，向第三方发放额外的操作单元，这将降低我们在经营伙伴关系中的所有权百分比，并可能对我们的经营伙伴关系向我们分配给 我们的股份的数量产生稀释效应，因此，我们可以向我们的股东分配的数额。

截至2019年12月31日，我们的合作伙伴关系中约有30.0%的未完成的 op单位(包括LTIP单位)是由第三方持有的。我们可以在取得财产或其他方面继续向第三方发放额外的业务单位。这种发行将减少我们在经营伙伴关系中的所有权百分比，并可能影响我们的经营伙伴关系向我们作出的分配额，从而影响我们可以向股东作出的分配额。业务单位的持有者，对我们经营伙伴关系的任何此类通知或其他合伙级别的活动，没有任何表决权。

风险 与我们作为REIT的地位有关

如果 不符合REIT的资格，或者不能保持作为REIT的资格，将导致我们作为一个正规公司被征税，这将大大减少可用于分配给我们的股东的资金。

在提交截至2019年12月31日的短期应税年度的报税表后，我们将根据“守则”第856-860条选择作为REIT征税。从这一应税年度开始，我们的组织和经营方式符合作为美国联邦所得税目的的REIT征税的资格，我们期望继续这样组织和运作。将 限定为REIT涉及适用高度技术性和复杂的税收规则，对这些规则只有有限的司法和行政解释。实际上，我们通过伙伴关系持有我们的所有资产，这进一步使REIT要求的应用 更加复杂。即使是看似微小的技术错误或无意中的错误也可能危及我们的REIT地位。我们的REIT状态 取决于各种可能不完全在我们控制范围内的事实和情况。此外，我们作为REIT的资格 和税收取决于我们是否有能力通过实际的年度经营结果持续地满足联邦税法中规定的某些资格考试。例如，为了符合REIT的资格，我们在任何一年的总收入 至少95%必须来自符合条件的来源，例如不动产租金，而且我们必须满足一些关于我们资产构成的要求 。此外，我们必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，不包括资本净收益。不能保证我们在任何特定应税年度的实际行动结果将满足这些要求。此外，新的立法、法规、行政解释、行政解释或法院裁决，每一项都可能具有追溯效力，可能使我们更难或不可能成为 a reit。, 或者可以降低相对于其他投资的REIT投资的可取性。我们没有要求，也没有计划要求国内税务局(“国税局”)裁定我们符合REIT的资格，而且这份10-K表格的年度报告中的声明 对国税局或任何法院都没有约束力。因此，我们不能确定我们将成功地获得作为REIT的资格。

如果 我们不能在任何应税年度保持作为REIT的资格，我们将面临严重的税务后果，这将大大减少可用于分配给我们的股东的资金，因为：

在 ，如果我们没有资格作为一个REIT，我们将不再需要作出分配给我们的股东。因此，在所有这些因素中，我们不具备REIT资格可能会损害我们扩大业务和筹集资金的能力，而 这将对我们A类普通股的价值产生不利影响。

即使是 ，如果我们符合REIT的资格，我们可能要对我们的收入或财产征收一些美国联邦、州和地方收入、财产税和消费税，在某些情况下还要缴纳100%的罚款税，如果我们在通常的业务过程中出售主要供出售给客户的财产的话。此外，我们的应课税REIT附属公司(“TRSS”)在其经营的管辖区内，作为普通的 公司，须缴税。

即使是 ，如果我们符合REIT的资格，我们也可能面临其他减少现金流的税务责任。

即使是 如果我们有资格作为REIT征税，我们也可能要对我们的收入和资产征收某些联邦、州和地方税收，包括对任何未分配的收入征税，对因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入征税，以及州或地方 收入、财产和转移税。此外，根据2018年开始适用的新的伙伴关系审计程序，我们今后可能拥有的业务 伙伴关系和任何其他伙伴关系可能在实体一级对根据 这些程序评估的任何税收承担责任。此外，我们的税收将受到定期公司制联邦，州和地方税收。这些税中的任何一项都将减少可用于分发给股东的现金。

如果不进行必要的分配，我们就必须缴纳联邦企业所得税。

我们以 的方式运作，这将使我们有资格成为联邦所得税的REIT。为了符合REIT的资格，我们通常需要 每年分配至少90%的REIT应税收入，而不考虑支付的股息扣减额，并且不包括任何净资本收益，每年都要分配给我们的股东。如果我们满足这一分配要求，但分配 低于我们应纳税所得额的100%，我们将对未分配的应纳税所得征收联邦公司所得税。此外，如果我们在一个日历年向股东支付的实际金额少于“守则”规定的最低数额，则我们将被处以4%的不可扣减的消费税。

遵守REIT要求可能导致我们放弃其他吸引人的机会或清算其他有吸引力的投资。

为了保持作为联邦所得税的REIT资格，我们必须不断满足关于收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给我们的股东的数额以及我们资本存量的 所有权等方面的测试。为了满足这些测试，我们可能需要放弃我们可能进行的投资。 因此，遵守REIT要求可能会影响我们的性能。

特别是，我们必须确保在每个日历季度结束时，至少75%的资产价值包括现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产。我们对证券(政府证券、TRSS证券和合格房地产资产除外)的其余投资一般不能包括任何一家发行人未偿付的 有表决权证券的10%以上，也不能包括任何一家发行人未偿证券总价值的10%以上。此外， 一般不超过我们资产价值的5%(政府证券、TRSS证券和合格的实际房地产资产除外)可以由任何一个发行人的证券组成，不超过我们总资产价值的20%可以由一个或多个TRSS的证券代表 。如果我们未能在任何日历季度结束时遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正这一缺陷，或有资格获得某些法定救济条款，以避免丧失REIT资格和遭受不利的税收后果。因此，我们可能需要清算否则具有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可供分配给我们的 股东的数额。

禁止的交易税可能限制我们处置财产的能力。

REIT从被禁止的交易中获得的净收入将被征收100%的税。一般来说，被禁止的交易是出售或 其他财产的处置，而不是止赎财产，主要是为了在正常的业务过程中出售给客户。在处置不动产时，我们可能要缴纳相当于净利100%的违禁交易税。虽然可以将REIT出售不动产定性为禁止交易的安全港，但我们不能向您保证我们可以遵守安全港，或者我们将避免拥有主要由 在一般业务过程中出售给客户的财产。因此，我们可以选择不从事某些出售我们的财产 或可能进行这种销售通过我们的TRS，这将受到联邦和州的所得税。

我们 可能受到我们的前任的税收负债或收入和利润的影响。

作为C公司应纳税的前身的 部分，作为形成交易的一部分并入我们。由于合并的结果，这种应税C公司的任何未付税款都转给了我们。根据一项赔偿协议，斯波德克先生和他的附属公司必须向我们付款，如果最后确定了任何这类税务责任。如果Spodek先生及其附属公司不支付这种款项，我们将负责支付这些税款， ，这将减少可用于分发给股东的现金。

与UPH的累积收益和利润估计数有关的 是不确定的。

由于 我们的前身联合邮政控股公司(“UPH”)的一部分是一家C公司，因此我们被要求在2019年12月31日终了的应税年度结束之前将其作为REIT的资格分配给我们的股东。根据我们从一家会计师事务所获得的收益和利润研究，我们不认为我们有任何可归因于UPH的累积收益和利润。虽然我们认为我们满足了有关UPH收入和利润分配的要求，但确定UPH累积收益和利润的数额是一项复杂的事实和法律决定。在计算我们可归因于UPH的累积收益和利润方面存在很大的不确定性，包括我们对与国税局不同的适用 法的解释。此外，国税局可以通过与我们合并的生效日期对UPH的纳税年度进行审计，成功地断言我们的应税收入应该增加，这可以增加我们的收入和可归于UPH的利润。尽管有一些程序可以解决我们所有非REIT收入和利润分配失败的问题，但我们现在不能确定我们是否能够利用这些收益，或者这样做对我们的经济影响。如果确定 我们在任何应纳税年度结束时都有未分配的非REIT收入和利润，并且我们选择成为REIT，而 我们无法纠正未能分配这些收益和利润的情况，那么根据内部 收入代码，我们将不符合REIT的资格。

在合并后五年内出售作为合并的一部分而获得的资产将导致公司所得税，这将减少可供分配给我们股东的 现金。

如果我们在合并后五年内出售作为我们与UPH合并的一部分而获得的任何资产，并确认出售中的一项应纳税收益，我们将按最高的公司税率被征税，其数额相当于以下两项中的较小者：

这项 规则可能会阻止我们在合并后五年内出售作为合并一部分而获得的资产。

我们董事会未经股东批准而撤销REIT资格的能力可能会给我们的股东带来不利的后果。

我们的 章程规定，我们的董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，如果它确定继续作为REIT的资格不再符合我们的最佳利益，则无需得到我们 股东的批准。如果我们不再符合 作为REIT的资格，我们将对我们的应税收入征收联邦所得税，并且不再被要求将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能对我们对股东的全部回报产生不利影响。

我们与我们的TRS之间的交易将导致我们对某些收入或扣减额征收100%的罚款，如果这些交易 不是按一定长度的条件进行的。

总的来说， 不超过REIT资产价值的20%可能由一个或多个TRSS的股票或证券组成。此外， 法将TRS支付的利息或应计利息的扣减限于其母公司REIT，以确保TRS受到适当水平的公司税的管制，在某些情况下还可适用对扣减的其他限制。代码 还对TRS与其父REIT之间的某些事务征收100%的消费税，而这些交易不是在一定的范围内进行的。

我们的税后净收入将适用于适用的联邦、外国、州和地方所得税，税后净收入 可以分配给我们，但不需要分配给我们。我们相信，我们的TRS股票和证券的总价值将低于我们总资产价值的20%(包括我们的TRS股票和证券)。此外，我们将监测我们各自在TRS的投资的价值，以确保遵守TRS的所有权限制，并将我们与我们的TRS的交易安排在我们认为是一定长度的条件下，以避免承担上述100%的消费税。不过，我们不能保证能遵守上述20%的限制，或避免征收100%的消费税。

您 可能被限制获得或转让我们的A类普通股的某些数额。

在我们的章程中对所有权和转让的限制可能会抑制我们资本存量的市场活动，并限制我们的业务组合机会。

为了保持我们在每个应税年度的REIT资格，守则中定义的五人或更少的人在应纳税年度的后半个时间内，不得以受益或建设性的方式拥有我们发行和未发行股票价值的50%以上。“守则”中的归属规则确定是否有任何个人或实体根据这一要求受益或建设性地拥有我们的 资本存量。此外，至少有100人必须在每个应纳税年度的至少335天内实益地拥有我们的资本存量。为了确保我们能够通过这些测试，我们的章程限制了我们股本股份的收购和所有权。

我们的章程，除了 某些例外，授权我们的董事会采取必要的行动，以保持我们作为一个 REIT的资格。除非获本公司董事局豁免，否则我们的章程禁止任何人士(斯波德克除外)以实益方式或建设性地持有我们普通股中已发行的全部已发行 股份的价值或数目(以限制性程度较高者为准)，或持有我们任何类别或系列优先股的流通股价值超过8.5%的股份。 我们的章程准许Spodek先生持有我们已发行的普通股 股份的价值或数量(以限制性较高者为准)最多15.0%。我们的董事会不得对任何建议中的受让人给予豁免，因为其 所有权将导致我们没有资格成为REIT。然而，如果我们的董事会确定继续将 限定为REIT将不再符合我们的最佳利益，则这一限制以及对可转让性和所有权 的其他限制将不适用。

REITs支付的股息 一般不符合降低普通公司股息收入税率的条件。

应支付给作为个人、信托和财产的美国股东的符合条件的 股息收入应遵守适用于资本收益的降低的最高税率 。然而，REITs支付的股息一般不符合降低的合格股息 率。在2026年1月1日前的应税年度内，非法人纳税人可扣除至多20%的某些通过 业务收入，包括“合格REIT红利”(通常指未指定为资本收益股息或合格股息收入的REIT股东收到的股息)，但须受某些限制，从而对这些收入实行有效的联邦所得税最高税率29.6%。虽然适用于符合条件的 股息收入的联邦所得税税率的降低不会对REITs或REITs应付的股息的征税产生不利影响，但适用于定期公司股息的较优惠税率可能会使个人、信托和财产投资者认为对REITs 的投资相对于对支付股息的非REIT公司的股票的投资更具吸引力，这可能对REITs的股票、包括我们A级普通股的价值产生不利影响。今后的立法可以改变税率。

如果我们的经营伙伴关系没有资格成为联邦所得税的合伙企业，我们将不再有资格成为REIT ，并承受其他不利后果。

我们相信，就联邦所得税而言，我们的经营伙伴关系将被视为合伙企业。作为合伙企业，我们的经营伙伴关系一般不对其收入征收联邦所得税。相反，它的每个合伙人，包括 us，都将被分配，并可能被要求就其在经营合伙企业收入中所占份额缴纳税款。 我们不能向你保证，国税局不会质疑我们的经营伙伴关系的地位，也不会质疑我们作为联邦所得税目的的合伙企业的利益所在的任何其他附属合伙企业的地位，或者法院不会支持这种 的质疑。如果国税局成功地将我们的经营伙伴关系或任何其他附属伙伴关系作为一个实体 作为联邦所得税用途的公司征税，我们将无法满足适用于REITs的总收入测试和某些资产 测试，因此，我们很可能不再符合REIT的资格。此外，我们的业务伙伴关系 或任何附属合伙企业没有资格成为合伙企业，可能导致它受到联邦和州公司收入 税的制约，这将大大减少可用于偿债和分配给包括 us在内的合作伙伴的现金数额。

为了维持我们的REIT地位，我们可能被迫在不利的市场条件下借入资金，而这种资本在理想的时间或根本得不到优惠的条件，可能会使我们减少投资活动或在不适当的时间和/或在不利的条件下处置资产，这可能会对我们的财务状况、业务的结果和现金流动产生重大的不利影响。

为了符合REIT的资格，我们通常必须每年至少向股东分配我们“REIT 应税收入”的90%，而不考虑支付的股息的扣减和不包括资本净收益。此外， 我们将按正常的公司税率(目前为21%)征收美国联邦所得税，条件是我们分配的税额少于我们应纳税净额的100%(包括资本净利)，并将对 数额征收4%的不可扣减的消费税，其中我们在任何日历年的分配额都低于美国联邦所得税法规定的最低数额。我们打算继续将我们的净收入分配给我们的股东，以满足REIT 90%分配 的要求，并避免美国联邦所得税和4%的非抵扣消费税。

此外，我们的应税收入有时可能超过公认会计原则确定的净收入。例如，由于在确定GAAP净收入时扣除了 已实现的资本损失，但在计算我们的应税收入时可能无法扣减。 此外，我们可能会招致不可抵扣的资本支出，或被要求进行债务或摊销付款。因此，在上述情况下，如果我们在某一年度不将该收入分配给股东，我们可能产生的现金流量少于应纳税的收入，我们可能会对该收入承担美国联邦收入 税和4%的非抵扣消费税。在这种情况下，我们可能被要求(1)使用现金储备，(2)以我们认为不利的利率或时间发生债务，(3)在不利的市场条件下出售 资产，(4)分配本来会投资于未来收购、资本支出或偿还债务的数额，或(V)对我们的股票进行纳税分配，作为股东可选择 接受我们的股份或(在一定限度内以分配总额的百分比衡量)现金分配的一部分，以满足REIT 90%的分配要求，并避免当年美国联邦所得税和4%不可扣减的消费税。这些选择 可以增加我们的成本或降低我们的权益。因此，遵守REIT要求可能会妨碍我们的增长能力，而 则可能对我们的业务、财务状况和业务结果产生不利影响。

契约 在我们的信贷安排或其他借款协议中可能限制我们支付分配的能力，这可能导致 us不符合REIT的资格。

为了维持我们作为REIT的资格，守则通常要求我们每年分配至少90%的净应税收入，而不考虑已支付的股息的扣减，而不包括任何资本净收益。此外，我们将按正常的公司税率征收所得税，只要我们分配的税额低于我们应纳税净收入的100%，包括任何资本净收益。根据关于我们的信贷安排或其他借款的协议，我们可能受到各种金融契约的约束，这些契约可能限制我们向股东分配资金的能力，这可能限制我们作出足够的分配以维持我们的REIT地位。

新的立法或行政或司法行动，在每一次可能具有追溯效力的情况下，都可能对 us或我们的股东产生不利影响。

对REITs的联邦所得税待遇可在任何时候通过立法、司法或行政行动加以修改，可能具有追溯效力，这可能会影响对我们投资的联邦所得税处理。涉及REIT的联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人、国税局和美国财政部的审查，这可能导致法规的改变以及对条例和解释的频繁修订。对 税法的其他修改很可能会继续发生。我们和我们的股东可能会受到最近对任何新的联邦所得税法、规章或行政解释的任何改变的不利影响。

项目 1B未解决的工作人员意见

没有。

项目 2.属性

截至2019年12月31日，我们在44个州拥有466个邮政 房产的投资组合，其中包括大约140万净可出租内部平方英尺。我们所有的财产都被 租给了一个单独的租户，USPS，而不是一个非邮政租户，在我们租给USPS的一栋大楼里共享空间。下面的地图显示了截至2019年12月31日我们拥有和管理的房产的足迹。

解释性 注：

截至2019年12月31日，有关 我们财产的信息包括在“项目15”中。本年报表格10-K的“展品、财务报表附表-附表 III.不动产及累积折旧”。

排定的 呼气期

作为2019年12月31日的 ，根据与USPS签订的租约，剩余的加权平均年约为2.92年，到2029年到期的加权平均数为 。下表详细列出了截至2019年12月31日 our属性在所述期间的计划租约到期日期。

解释性 说明：

项目 3.法律程序

我们和我们的子公司不时是因其正常业务而引起的诉讼的当事方。我们目前不受任何重大诉讼的影响，据我们所知，也不威胁对我们提起任何其他诉讼，但在正常业务过程中因疏忽或其他索赔和行政诉讼而采取的常规行动除外，其中一些诉讼预期将由责任保险承保，而且所有这些诉讼都不会对我们的流动资金、业务或业务或财务状况产生重大不利影响。

项目 4.矿山安全披露

不适用。

第二部分

项目 5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买权益证券

市场信息

自2019年5月15日以来，该公司的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)交易，代号为“PSTL”。 在此之前，我们的普通股没有公开市场。截至2020年3月25日，共有3名股东创下历史记录。 这一数字并不代表我们A类普通股的实际实益所有人人数，因为我们A类普通股的股份经常被证券交易商和其他可能投票的受益所有人以“街头名称”持有。

2020年3月25日，纽交所 我们A类普通股的收盘价为13.26美元。

2020年3月25日，全国发行和发行A类普通股5，392，906股。

此外，截至2020年3月25日，共有27 206股已发行和流通的投票权等值股和2 640 795股OP股和186 942股LTIP 股由该公司以外的有限合伙人持有。斯波德克先生及其附属公司持有已发行和已发行的所有投票权等值股票和已发行股票 。这种股票不存在公开交易市场。

我们将选择在提交第一份美国联邦所得税报税表时，作为美国联邦所得税用途的REIT处理。我们打算经营，以符合资格，并保持我们的资格，作为一个REIT作为联邦所得税的目的。要使 符合REIT资格，公司必须满足许多组织和业务要求，包括分配至少90%我们确定的REIT应税收入的要求，而不考虑支付的股息的扣减和不包括净资本 收益的扣减。只要我们符合REIT的资格，如果我们分配我们应纳税的 收入的100%，我们一般不会被征收联邦所得税。

使用注册证券销售收益的

在2019年5月17日，我们结束了我们的首次公开募股，根据我们在表格S-11上的注册声明(文件编号333-230684)，我们以每股17.00美元的公开发行价格向公众出售了我们A类普通股的 4，500，000股。我们已按照2019年5月16日向 SEC提交的最后招股说明书中所述的计划使用IPO所得的净收益，使用了所有 的净收益。

根据股权补偿计划授权发行的证券

第5项所要求的 信息是通过引用我们2020年年度股东会议的最终代理声明而纳入的。

项目 6.选定的财务数据

下表列出了选定的财务数据，这些数据应与合并和合并的综合财务报表以及相关说明和管理层对财务状况和 业务结果的讨论和分析以及经审计的历史合并和合并财务报表及其相关附注一并阅读，这些说明和说明载于本年度报告表10-K。

下表列出了我们公司和前任公司在合并和合并的基础上的财务和业务 数据摘要。

除了发行1000股普通股外，我们没有其他业务，这些股票是在我们的首次公开发行(IPO)完成之前，在2019年5月17日结束的形成交易 之前，与我们公司的首次公开发行(IPO)有关的，这些股份是在我们的首次公开发行(IPO)完成之前回购的。因此，截至2018年12月31日和2017年12月31日终了年度的历史合并财务和业务汇总数据和 都是根据我们的前任在首次公开发行前的审计历史财务报表得出的。

我们的 前身不是一个法律实体，而是持有房地产权益的某些实体的组合，这些实体在形成交易之前通常是由 控制的。我们的前任的历史财务数据不一定表明我们在IPO完成后的经营结果、现金流或财务状况。

项目 7.管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析

下面的讨论和分析是以公司和公司的会计前身截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的合并财务报表及其相关附注为基础的，并应与这些报表一并阅读。

由于在本节中使用 ，除非上下文另有要求，否则提及“我们”、“我们”和“我们的公司”指的是马里兰邮政不动产信托公司，这是一家马里兰公司，以及我们的合并子公司，包括邮政不动产有限合伙公司(“我们的经营伙伴关系”)，我们是该公司的唯一普通合伙人，在本节中我们称之为经营伙伴关系。

在2019年5月17日我们的首次公开募股(IPO)结束之前，我们的首席执行官和董事会成员Andrew Spodek直接或间接控制了前任拥有的190处财产，这些财产作为形成交易的一部分(定义如下)作出了贡献。在这190项财产中，140项由我们的前任通过一系列控股公司间接持有，我们统称为“UPH”。其余50项财产由 Spodek先生通过12家有限责任公司和1家有限合伙公司拥有，我们统称为“Spodek lcs”。我们的前身包括UPH、Spodek LLC和Nationwide Postal Management，Inc.是一家财产管理公司，我们在形成交易中收购了该公司的管理业务(如下所示)。

管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析包含前瞻性报表 ，涉及风险、不确定性和假设。关于与这些声明相关的风险、不确定因素和假设的讨论，请参见“前瞻性声明” 。我们的实际结果可能与前瞻性声明中所表示或暗示的结果大不相同，这是由于各种因素造成的，包括但不限于“风险因素”中和本报告其他部分中的 。

概述

公司

我们于2018年11月19日作为马里兰公司成立，并于2019年5月17日完成我们的首次公开发行(IPO)和相关的交易(“形成交易”)后开始运营。我们的业务是通过传统的UPREIT结构进行的，在这种结构中，我们的财产由我们的经营伙伴直接拥有，或通过有限合伙公司、有限责任公司或其他子公司拥有。在我们的首次公开募股和形成交易完成后，我们在41个州拥有271个邮政财产的投资组合，包括大约872，000可出租的内部平方英尺，所有这些都是从2019年5月17日至2019年12月31日租给USPS的，我们以大约5，750万美元的价格购买了195个邮政物业。作为2019年12月31日的{Br}，我们的投资组合包括466个拥有的邮政物业，分布在44个州，包括大约140万净可出租的内部平方英尺。

以下图表显示了截至2019年12月31日的投资组合的某些统计数据：

我们是经营伙伴关系的唯一普通合伙人，通过该伙伴关系，我们的邮政财产直接或间接拥有。截至2020年3月25日，我们在经营伙伴关系中拥有约66.0%具有有限伙伴关系利益的突出的共同单位(每个单位，一个“业务单位”，以及集体的， “业务单位”)，包括经营伙伴关系的长期激励单位(每个单位，一个“LTIP单位” 和集体，即“LTIP单位”)。我们的董事会监督我们的业务和事务。

首次公开发行

在2019年5月17日，我们完成了我们的首次公开募股，据此，我们以每股17.00美元的公开发行价格出售了我们A类普通股的450万股，每股面值0.01美元(我们的“A类普通股”)。我们筹集了7 650万美元的总收入，在扣除大约540万美元的承保折扣后，在 实施与我们的首次公开募股有关的其他费用640万美元之前，使我们获得了大约7 110万美元的净收益。我们的A类普通股于2019年5月15日开始在纽约证券交易所(“NYSE”)以“PSTL”的代号进行交易。关于我们的首次公开募股和形成的 交易，我们还向Spodek先生和他的附属公司发行了1，333，112个操作股，637，058股A类普通股和27，206股B类普通股，每股面值0.01美元(我们的“B类普通股”或“投票权等值股”)，以换取其前身的财产和权益。

执行 概述

我们 是一个内部管理的REIT，重点是获取和管理租赁给USPS的属性。我们认为，该部门存在的整体整合机会是非常有吸引力的。我们继续执行我们的战略，以获得和巩固邮政财产，这将为我们的股东带来强劲的收益。

新兴成长公司

我们 是一家“新兴成长型公司”，如2012年“创业创业法”(“就业法”) 所界定的，我们有资格利用适用于其他非“新兴成长型公司”的其他公共 公司的某些报告要求的豁免，包括不遵守2002年“萨班斯-奥克斯利法”第404条的审计师认证 要求，在我们的定期报告和委托书中减少了关于执行报酬 的披露义务，免除了对执行总裁薪酬进行不具约束力的咨询表决的要求，以及股东批准以前未批准的任何金降落伞付款的要求。

此外，“就业法”还规定，“新兴成长型公司”可利用1933年“证券法”(“证券法”)规定的延长过渡期，以遵守新的或修订的 会计准则。换言之，一家新兴的成长型公司可以推迟采用某些会计准则，直到 这些准则不适用于私营公司。我们已经利用了这些豁免；尽管在受到某些限制的情况下，即使我们仍然是一家“新兴的 增长公司”，我们也可以选择在今后停止使用这些豁免。

我们 将继续是一家“新兴增长公司”，直到(I)财政年度的最后一天，即我们的年收入总额等于或超过10.7亿美元(但须定期调整通货膨胀)，(Ii)我们的首次公开募股五周年之后的财政年度的最后一天，(Iii)我们在前三年 期内的日期，发行超过10亿美元的不可转换债务，或(Iv)根据1934年“证券交易法”(“交易法”)被认为是“大型加速的 申报人”的日期。

我们也是“证券法”下的条例S-K所界定的“较小的报告公司”，并选择利用较小的报告公司可利用的某些规模的披露。即使我们不再是一家“新兴增长公司”，我们也可能继续是一家规模较小的报告公司 。

我们将从我们截止2019年12月31日的短期应税年度开始，根据代码将 作为REIT对待。只要我们符合REIT的资格， 我们一般不会被征收联邦所得税，只要我们将每个纳税年度的应税收入分配给我们的股东。

可能影响未来操作结果的因素

USPS

我们在很大程度上依赖于USPS的财政和业务稳定性。联邦警察部队目前面临着各种情况，威胁到它为其业务和其他义务提供资金的能力，目前联邦政府在不干涉 的情况下这样做。

USPS受到限制收入来源、强制规定某些开支和限制其借款能力的法律和条例的限制。因此，USPS无法支付其规定的费用，并继续接受法定的退休制度付款和目前工人和退休人员的健康福利。USPS的立场是，如果不进行立法和管理干预，仅靠提高生产力和降低成本措施是不够的，不足以维持在到期时履行其所有现有义务的能力。

收入

我们的收入主要来自与USPS租赁的租金和房客偿还我们财产的费用和其他收入，以及管理协议下的费用和其他收入，涉及Spodek先生、他的家庭成员和他们的伙伴，由PRM管理，我们的 TRS公司管理的邮政财产。租金收入是指根据与USPS签订的租约确认的租赁收入。房客偿还款是USPS根据租约支付的款项，用于偿还我们在每一项财产上缴纳的大部分房地产税。费用和其他收入 主要是指PRM从Spodek先生、其家庭成员及其合作伙伴根据 拥有的邮政财产获得的收入到管理协议中的收入，通常是托管财产租赁收入的一个百分比。截至2019年12月31日，租赁给USPS的所有财产的平均剩余租赁期限为2.92年。今后可能影响我们租金收入、租客补偿和费用及其他收入的因素包括但不限于：(1)我们续订或取代 到期租约和管理协议的能力；(2)地方、区域或国家经济状况；(3)邮局空间供应过剩或需求减少；(4)市场租金费率的变化；(5)改变美国邮政管理处目前的财产租赁方案或租赁形式；及(Vi)我们有能力为我们的物业及管理物业提供足够的服务和维修。

经营费用

我们将我们的财产出租给USPS。我们的大部分租约是修改后的双净额租约，根据这些租约，USPS负责 公用事业、日常维护和房产税的偿还，房东负责保险和屋顶 和结构。因此，与房东在这些租约下的责任有关的费用增加可能对我们的经营结果产生负面影响。

经营 费用一般包括房地产税，财产业务费用，其中包括保险、修理和维护费用 (租户负责的费用除外)、与财产维护有关的工资单以及折旧和摊销。可能影响我们控制这些业务费用的因素包括但不限于：定期修理费用、 翻新费用、重新租赁空间的费用以及根据适用法律可能承担的赔偿责任。从租户 收回的款项按应计制在发生有关支出的期间内确认为收入。房客偿还款 和业务费用按毛额确认，因为(1)一般来说，我们是 房地产税的主要承付人；(2)如果房客不偿还房地产税，我们承担信贷风险。

当市场因素和竞争等情况导致财产收入减少时，拥有和经营财产的 费用不一定减少。如果收入下降，我们可能无法相应地减少开支。与房地产投资相关的成本 一般不会大幅降低，即使一项财产没有被完全占用，或者其他的 情况导致我们的收入减少。因此，如果收入在未来减少，静态的运营成本可能会对我们未来的现金流和运营结果产生不利的影响。

一般 和行政

一般费用和行政费用包括雇员补偿费用(包括基于股权的补偿)、专业费用、法律 费、保险、咨询费、投资组合服务费用和与公司治理有关的其他费用、向美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)和纽约证券交易所提交报告和其他合规事项。此外，尽管 我们预计我们的一般和行政开支将随着投资组合的增长而继续增加，但我们预计，由于效率和规模经济，这种费用在我们收入中所占的百分比将随着时间的推移而减少。

折旧 和摊销

折旧 和摊销费用主要涉及财产和装修的折旧以及某些租赁无形资产的摊销。

负债 和利息支出

我们的前任的利息开支主要涉及三笔应付抵押贷款和有关的当事方利息-仅限于期票，见注6. 债务和注7.应付贷款-与合并合并财务报表票据有关的当事方 由于形成交易，我们承担了前任人的某些债务，其中一部分是用我们首次公开募股的一部分净收入偿还的，没有受到 的惩罚。在2019年9月27日，我们与人民联合银行、全国协会、个人和行政代理、BMO Capital Markets Corp.和其他一些贷款机构签订了一项信贷协议(“信贷协议”)。“信贷协定”规定设立一个高级循环信贷机构 (“信贷机制”)，其总本金为1亿美元，并在符合习惯条件的情况下，可选择将协议下的贷款承诺总额增加1 000万美元(“手风琴特征”)。在2020年1月30日，我们使用了部分手风琴功能，将信贷机制下的最高限额提高到1.5亿美元。我们打算将信贷机制用于周转资金的用途，其中可能包括偿还债务、购置财产和其他一般公司用途。与我们的前任采用的方法一致的是，我们用直线法将与债务 有关的递延融资费用按非现金方式摊还利息费用，这种方法与与 有关的贷款的条件上的实际利率方法相近似。债务结构的任何变化，包括与购置财产有关的债务融资, 可能会对经营结果产生重大影响，具体取决于任何这类负债的条件。

所得税福利(费用)

作为REIT，我们通常不对我们目前分配给股东的应纳税净收入征收联邦所得税。根据该守则，REIT受到许多组织和业务要求的限制，包括他们每年分配至少90%的REIT应税收入，而不考虑支付的股息和不包括任何净资本收益的扣减。如果我们没有资格在任何应税年度作为REIT征税，并且没有资格获得某些法定的 减免规定，我们该年度的收入将按正常的公司税率征税，我们将被取消作为REIT纳税的资格，在该年之后的四年里，我们将不再符合REIT的资格。即使我们有资格成为联邦所得税的REIT ，我们仍然可能要对我们的收入和资产征收州和地方税，对我们未分配的收入征收联邦收入 和消费税。此外，PRM和我们未来形成的任何其他TRS所赚取的任何收入， 都要缴纳联邦、州和地方企业所得税。

租约续期

截至2019年12月31日，我们的20份租约要么处于搁置状态，要么于2019年12月31日到期。见“项目2.属性-租赁 过期时间表”。截至2020年3月25日，共有32份租约处于搁置状态，即截至2019年12月31日的年度租金收入为110万美元。我们可能无法成功地续订那些将于2020年到期的租约，或获得正的租金续约息差，甚至以与到期租约 相媲美的条款续订租约。如果我们不成功，我们可能会经历入住率、交通量、租金收入和净营业收入的减少，这可能对我们的财务状况、业务结果和向股东分配 的能力产生重大的不利影响。

业务结果

2019年12月31日和2018年12月31日终了年度比较

我们截至2019年12月31日的年度业务业绩包括我们从2019年5月17日至2019年12月31日期间的综合业绩，以及我们的前任在2019年1月1日至2019年5月16日期间的合并综合业绩。2018年12月31日终了的年度反映了我们前任的结果，因此可能无法与 直接比较。自2019年5月17日首次公开募股以来，我们净亏损200万美元，其中包括提前清偿前任20万美元债务的损失和基于股权的赔偿约100万美元。在下面的讨论中，我们强调了IPO和在适用情况下的形成交易的影响。

收入

与2018年12月31日终了的年度相比，2019年12月31日终了年度的总收入增加了360万美元。收入增加 是由于与形成交易有关的81项财产，以及自我们首次公开发行以来获得的 195项财产。

租金收入 -租金收入比去年增加了320万美元，其中210万美元涉及我们的前任购买的财产和作为形成交易一部分而获得的财产，还有110万美元用于自我们首次公开募股以来获得的195项财产 。

房客 偿还-与2018年12月31日终了年度相比，截至2019年12月31日的年度房客偿还款增加了40万美元，主要原因是收购了与形成交易有关的81处房产，以及自我们首次公开募股以来购置的 195套房产。

经营费用

房地产税-2019年12月31日终了年度房地产税比2018年12月31日终了年度增加40万美元，原因是收购了81项与形成交易有关的财产，以及自首次公开募股完成以来我们收购的195项财产。

经营 费用的财产-2019年12月31日财产业务费用增加30万美元，从2018年12月31日终了年度的90万美元增至120万美元。财产管理费用包括在财产业务费用内，在截至2019年12月31日的年度内， 增加了400万美元，增至70万美元，而2018年12月31日终了的年度增加了70万美元。增加的20万美元中的其余部分是与维修和维护有关的开支，以及作为形成交易一部分而购置的 81财产的保险，以及自 ipo以来我们购买的195项财产。

一般和行政 -一般费用和行政费用从2018年12月31日终了年度的140万美元增加到2019年12月31日终了年度的480万美元，主要原因是专业费用增加，人事和投资者关系费用增加，原因是作为一家上市公司。此外，50万美元的一般和行政费用是 可归因于自我们首次公开募股以来收购的财产的非经常性的收购交易相关费用，以及与我们的首次公开募股相关的股票奖励有关的100万美元的股权补偿。我们的前任没有任何基于股权的补偿费用。

折旧 和摊销-折旧和摊销费用从2018年12月31日终了年度的180万美元增加到2019年12月31日终了年度的380万美元，增加了200万美元，主要与我们作为形成交易的一部分收购的81处房产和自我们首次公开募股以来收购的195处财产有关。

利息费用

在2019年12月31日终了的一年中，我们的利息支出为150万美元，而2018年12月31日终了的年度为150万美元。利息费用的增加主要是由于注销了与我们的 信贷机制有关的10万美元的递延融资，以及与我们的IPO有关的债务提前清偿损失20万美元。 这一增加被我们的抵押贷款债务的合同利息费用减少所抵消。

现金流量

2019年12月31日终了年度与2018年12月31日终了年度比较

截至2019年12月31日， 公司的现金为1，250万美元，而2018年12月31日为30万美元。

来自 业务活动的现金流量-2019年12月31日终了年度业务活动提供的净现金增加20万美元，达到290万美元，而2018年同期为270万美元。增加的主要原因是，在形成交易和我们的首次公开发行中增加了邮政财产，所有这些都产生了额外的租金收入和周转资金的相关变化。

流向 投资活动的现金流量-投资活动所用现金净额增加6 980万美元，至2019年12月31日终了年度的7 270万美元，而2018年同期为290万美元。增加的主要原因是，自完成我们的首次公开募股以来，我们收购了81处与形成交易有关的邮局财产和195处财产。

来自 融资活动的现金流量-供资活动提供的现金净额在2019年12月31日终了年度增加了8 180万美元，达到8 210万美元，而2018年同期则为30万美元。增加的主要原因是首次公开募股的净收益为6 470万美元，信贷机制下的未偿还款项为5 400万美元，与首次公开募股有关的债务偿还额抵消了 。

流动性 与资本资源

流动性与资本资源分析

截至2019年12月31日，我们拥有约1，250万美元的现金和70万美元的百胜和储备。

在2019年9月27日，我们与人民联合银行、全国协会单独和作为行政代理的 签订了信用协议，BMO资本市场公司作为联合代理，以及其他一些贷款机构。“信贷协定”为高级循环信贷机制规定了 ，其循环承诺的总本金为1亿美元 ，到期日为2023年9月27日。“信贷协定”规定，在符合惯例条件的情况下，包括取得贷款承诺和遵守“信贷协定”规定的财务维持盟约，我们可以设法使“信贷协定”下的贷款承诺总额增加1 000万美元，而贷款承诺总额的增加将分配给增加循环承诺。根据我们的选择，信贷安排下适用于贷款的利率，等于基准利率加年息0.7%至1.4%的保证金，或贷款同业拆息加每年 1.7%至2.4%的保证金，两者均以综合杠杆比率为基础。此外，在截至2020年3月31日的一个日历季度，我们将在截至2020年3月31日的一个日历季度内支付未使用的贷款费用，对信贷机制下的循环承诺每年支付0.75%的贷款费用，头一亿美元，每年0.25%用于超过1亿美元的循环承付款，之后的期间，对未使用的循环承付款总额每年支付0.25%的未用设施费，而 和 这两个时期都利用信贷机制下每日未使用承付款的计算结果。我们被允许在到期前预付信贷机制下的全部或任何 部分贷款，而不支付保险费或罚款，但必须偿还放款人的任何libor 破碎费用。截至2019年12月31日, 我们的信贷贷款有5 400万美元未付。在2020年1月30日，我们在信用贷款机制上使用了手风琴功能，将允许借款从100.0美元增加到1.5亿美元。我们打算将我们的信贷贷款用于周转资金用途，其中可能包括偿还债务、购置财产和其他一般公司用途。

该信贷机制由公司和公司的某些间接子公司(“附属担保人”)共同和各别担保，并包括附属担保人的权益质押。“信贷协定”载有习惯的 契约，其中除其他外，除某些例外情况外，限制产生债务、对 资产给予留置权、进行某些类型的投资、进行收购、合并或合并、出售资产、进行对冲 交易、与附属公司进行某些交易和进行分配的能力。“信贷协议”要求每季度对合并财务维持契约的遵守情况进行测试，包括最高合并担保债务比率、最高综合杠杆比率、最低固定费用比率、最低合并有形净值、最高股息支付比率、最高综合无担保杠杆比率和最低债务偿还率。“信贷协定”还包含某些惯常的违约事件，包括未能根据 信贷机制及时付款、任何在预定期限之前造成其他重大负债的事件或条件、未能满足某些契约和特定的破产和破产事件。

我们的短期流动资金需求主要包括与我们的财产有关的运营费用和其他支出，分配给我们的有限合伙人，以及分配给我们的股东，以符合REIT地位、资本支出和潜在的 收购的资格。我们期望通过业务提供的净现金、现金、根据我们的信贷机制借入 和潜在的证券发行来满足我们的短期流动性要求。

我们的长期流动资金需求主要包括偿还到期债务所需的资金、财产收购和非经常性的资本改善。我们期望满足我们的长期流动资金要求，包括业务净现金，长期负债，包括我们的信贷贷款和抵押贷款融资，发行股票和债务证券，并从我们的财产的选定销售收益 。我们还可以使用我们的信贷机制为财产收购和非经常性资本改善提供资金，等待永久财产级融资。

我们相信，我们可以获得多种资金来源，以满足我们的长期流动性要求，包括增加债务和发行额外的股票证券。然而，今后可能有一些因素可能对我们获取这些资本来源的能力产生重大和不利的影响，包括在整个股票和信贷市场的不利条件、我们的杠杆程度、我们的未支配资产基础、我们的 贷款人施加的借款限制、REIT的一般市场条件、我们的经营业绩、流动资金和市场对我们的看法。我们的商业战略能否成功，在很大程度上取决于我们能否获得这些不同的资金来源。此外， 我们继续评估可能购置邮政财产的可能性，这主要取决于拥有和租赁邮政财产的市场以及USPS签订新租约或续签租约的条件。

为了保持我们作为REIT的资格，我们必须每年向股东分配至少90%确定的REIT应税收入，而不考虑已支付的股息的扣减和不包括资本收益。由于这一要求，我们不能像其他非REIT实体那样依赖 留存收益来满足我们的业务需求。如果我们的业务部门没有足够的 资金来满足我们的业务需要，我们将需要找到其他办法来满足这些需要。除其他外，这些备选办法可能包括剥离我们自己的财产(无论出售价格是否最佳，还是达到我们的长期战略目标)，负债或在公共或私人 交易中发行股本证券，这些条件的可用性和吸引力是无法保证的。

截至2019年12月31日的合并负债

作为2019年12月31日的{Br}，我们大约有5，720万美元的未清合并本金负债。下表 列出截至2019年12月31日和2018年12月31日公司及其前身未偿债务的资料：

解释性 说明：

截至2019年12月31日的有担保借款

截至2019年12月31日，我们有大约320万美元的抵押贷款未偿还，所有这些都是固定利率债务，加权平均年利率为4.61%。在截至2019年12月31日的年度内，我们获得卖方为购买 a财产提供的40万美元融资。

历史上， 我们的前任的股本主要由Spodek先生作为被继承者 实体的多数股权所有人提供，其债务资本主要通过对前任 所拥有财产的第一抵押贷款和应付给有关各方的期票提供。在完成我们的首次公开发行和形成交易之后，我们用我们的首次公开募股的一部分净收入偿还了前任大约3 170万美元的债务。我们认为，完成我们的首次公开募股后，我们的财务状况得到了改善，减少了我们的未偿债务，并为我们提供了我们作为私营公司无法获得的各种资金来源。

合同债务和其他长期负债

下表提供了截至2019年12月31日我们所作承诺的资料，包括合同义务下的任何保证或 最低承诺。

解释性 说明：

红利

为了使 符合资格并保持我们作为REIT的资格，我们必须向股东支付股息，至少相当于我们确定的 REIT应税收入的90%，而不考虑已支付的股息的扣减和不包括净资本收益。在截至2019年12月31日的 年，我们支付了每股0.203美元的现金红利。2020年1月30日，董事会宣布第四季度普通股股利为每股0.17美元，并于2020年2月28日支付给创纪录的股东。

2020年房地产收购

随后 到2019年12月31日，我们结束了两个独立的投资组合。2020年1月10日，我们以约1 350万美元的价格收购了租赁给位于各州的USPS的21处房产，其中包括483 333套OP单元，每套价值17.00美元(关闭之日的股票价格为16.39美元)。2020年1月29日，我们以870万美元收购了42处出租给USPS的房产。此外，我们还以大约800万美元的价格在个别交易中购置了20个邮政财产。

获取 管道

截至2020年3月25日，我们已达成最终协议，以约1 150万美元的价格购买租赁给USPS的17处房产。正式尽职调查已经完成，交易预计将于2020年第二或第三季度结束，但须符合惯例的结束条件。

我们继续查明并正在审查更多的邮政财产以供收购，并相信有很强的机会继续扩大我们的管道。

表外安排

作为2019年12月31日的 ，我们没有任何表外安排.

关键的会计政策和估计

我们对我们的财务状况和经营结果的讨论和分析是以公司和我们的前身根据公认会计原则编制的历史合并和合并财务报表为基础的。编制这些财务报表需要我们作出最好的判断，对报告的资产、负债、收入和支出数额作出影响。我们的估计是基于历史经验和其他假设，我们认为在这种情况下 是合理的。我们根据现有的信息对我们的估计进行持续的评估。 实际结果可能与这些估计不同。

我们的合并财务报表是按照公认会计原则和证券交易委员会的规则和条例编制的。在编制综合财务报表时，要求管理层作出判断，并作出可能影响资产和负债的账面价值以及报告的收入和支出数额的假设和估计数。实际结果可能与这些估计不同。下文概述了我们的会计政策，我们认为这些政策对编制综合财务报表至关重要。我们的会计政策在附注3中有更充分的讨论。重要会计政策摘要载于综合和合并综合财务报表的说明。

作为一家“新兴增长公司”，我们打算利用延长的过渡期采用新的或经修订的会计准则，否则将适用于我们作为一家公开报告公司，尽管在受到某些限制的情况下，我们可以选择在今后不再利用这些例外情况，即使我们仍然是一家“新兴增长公司”。因此，我们的财务报表可能无法与其他公开报告公司的财务报表相比，这些公司要么不是新兴增长公司，要么是新兴成长型公司，但它们选择不使用“就业法”的这些规定，投资者可能认为我们的证券相对于其他公司来说不那么有吸引力，这可能对我们的股价产生不利影响。

表示基

合并和合并财务报表包括公司、其前身、经营伙伴关系及其全资子公司的财务状况和业务结果。前身代表持有房地产权益的某些实体的组合 ，这些实体在形成交易之前通常受到控制。由于 的共同控制，拥有这些财产的独立的前身实体和管理 公司的财务报表是在合并的基础上提出的。公司间所有重大余额和交易 的影响已经消除。

我们巩固了经营伙伴关系，在这一合作伙伴关系中，我们被认为是主要的受益者。主要受益人 是这样的实体：(1)有权指导对实体经济业绩影响最大的活动 和(2)吸收VIE损失的义务或从VIE获得可能对VIE有重大影响的利益的权利。

非控制权益被定义为一个实体中不直接或间接归属于我们的部分。非控制权益被要求在综合资产负债表中作为一个单独的权益部分来表示。因此， 净收益(亏损)的列报反映了控制利益和非控制利益的收益。

使用估计的

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层对报告的资产和负债数额、或有资产和负债的披露以及报告所述期间 收入和支出的数额作出估计和假设。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计有所不同。

房地产投资

在购置房地产时，根据所购资产的相对公允价值和假定的 负债分配购买价格。将购买价格分配给购置财产 的有形资产的相对公允价值是通过将财产估价为空置而得出的。所有这些期间的房地产收购都被列为资产 收购，因此，与这些资产收购有关的购置费和购置相关费用作为收购的一部分被资本化了 。

房地产投资 一般包括土地、建筑物、房客改良和已确定的无形资产，如就地租赁、无形资产或市场租赁以上或以下的无形资产。与房地产开发、建设、租赁或扩张明显相关的直接和某些间接费用作为财产成本资本化。修理费和维修费 按已发生的费用列支。

收入 确认

我们与租户签订了经营租赁协议，其中有些载有今后增加租金的规定。租金收入在租赁期内按直线确认 .此外，某些租赁协定规定房客偿还房地产税和其他可收回的费用，这些费用按权责发生制记为“房客偿还收入” ，列在我们的综合综合业务说明中。

费用 和其他收入主要包括财产管理费。这些费用来自与 与我们的首席执行官有关联的实体的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取的收入。

非控制性利益

非控股利益 是指由前任(Br)先前的投资者和收购投资组合的某些卖方以及主要由我们的首席执行官持有的长期合作伙伴关系(“LTIP{br)单位”持有的经营合伙有限合伙公司(“OP Unit”)有限合伙利益的共同单位。在完成首次公开发行和组建交易后，经营伙伴关系向先前的投资者发放了1，333，112个业务单位，作为对其利益 在前身对运营伙伴关系的贡献和114，706个LTIP单位给我们的首席执行官的部分考虑。此外，在截至2019年12月31日的年度内，我们向某些卖方发放了824，350个OP单元，涉及投资组合收购，向一名 雇员发放了5，298个LTIP单元。

新的会计公告

关于我们采用新的会计公告的讨论情况，请见合并和合并合并财务报表附注3。

通货膨胀率

由于我们的 租赁大多提供固定的年度租金支付而不增加年度租金，因此我们的租金收入是固定的，而我们的财产 的运营费用则会受到通货膨胀性增长的影响。我们的大部分租约规定房客偿还房地产税，因此房客必须偿还我们的房地产税。我们相信，如果通胀随时间而增加开支，租契续期率的增加将会在很大程度上抵销这些增加。

项目 7A市场风险的定量和定性披露

不适用。

邮政不动产信托公司和前辈

财务报表索引

项目 8.财务报表和补充数据

邮政不动产信托公司和前辈

独立注册公共会计师事务所报告

股东和董事会

邮政不动产信托公司

纽约州锡达赫斯特

关于合并合并财务报表和合并合并财务报表的意见

我们审计了所附的邮政不动产信托公司合并和合并资产负债表。和其前身(“公司”) 截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日、2019年12月31日终了两年期的相关合并和合并综合业务报表、股本(赤字)、 和现金流量，以及相关附注和附表(统称为“合并和合并综合财务报表”)。我们认为，合并的 和合并合并财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允地列报了公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及该公司在2019年12月31日终了两年期间的业务结果和现金流量。

意见依据

这些合并和合并的财务报表是公司管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计，对公司合并和合并的财务报表发表意见。我们是在美国上市公司会计监督委员会(“PCAOB”)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法和证券交易委员会及PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于公司。

我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们计划和进行审计，以便合理地保证合并和合并的财务报表是否不存在重大错报，无论是由于错误还是欺诈。公司不需要对其财务报告的内部控制进行审计，我们也没有参与审计。作为审计工作的一部分，我们必须了解对财务报告的内部控制，但不是为了对公司财务报告的内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。

我们的审计包括执行程序 以评估合并和合并合并财务报表的重大误报风险，无论是由于 错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并和合并合并财务报表中的数额和披露的证据 。我们的审计还包括评价管理当局使用的会计原则和重大估计数，以及评价合并和合并财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

/s/BDO USA，LLP

自2017年以来，我们一直担任公司的审计师。

纽约，纽约

(二零二零年三月二十七日)

邮政不动产信托公司和前辈

合并和合并综合资产负债表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

邮政不动产信托公司和前辈

合并和合并综合业务报表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

邮政不动产信托公司和前辈
合并和合并合并资产负债表(赤字)

所附附注是这些合并的 和合并合并财务报表的组成部分。

邮政不动产信托公司和前辈
合并和合并现金流动综合报表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

邮政不动产信托公司和前辈

合并 和合并合并财务报表附注

注 1.业务组织和说明

邮政地产信托公司(“公司”“我们”、“我们”或“我们”)于2018年11月19日在马里兰州成立。2019年5月17日，该公司完成了 公司A类普通股的首次公开发行(IPO)，每股面值0.01美元(我们的“A类普通股”)。该公司将首次公开发行的净收益捐给特拉华州有限合伙企业-邮政不动产有限合伙公司(“经营合伙”)，用于交换在经营伙伴关系中具有有限合伙关系利益的共同单位(每个单位，一个“业务单位”，以及集体的 ，即“业务单位”)。公司和经营合伙公司都是在完成IPO 和某些相关的形成交易(“形成交易”)后开始运作的。在完成首次公开发行和 组建交易之前，该公司没有业务。

公司在经营伙伴关系中的利益使公司有权分享经营伙伴关系的分配和利润与亏损的分配(br}与公司作为经营合伙公司唯一普通合伙人 的经营单位所有权的百分比成比例，公司根据合伙协议拥有管理和经营经营 合伙公司业务的专属权力，但须经有限的有限合伙人的批准和表决权。截至2019年12月31日， 公司在运营伙伴关系中持有约70.0%的权益。作为唯一的普通合伙人和多数股权持有人，公司合并了经营伙伴关系的财务状况和经营结果。经营伙伴关系 被认为是一个可变的利益实体，或VIE，其中我们是主要的受益者。

我们的前身(“前身”)是有限责任公司(“LLC”)、C公司 (“UPH”)、一家S公司(“NPM”)和一家有限合伙公司的组合。组成前任 的实体由Andrew Spodek先生及其附属公司拥有和控制，并通过对公司和经营伙伴关系的捐助或合并而被收购。

前身不代表法律实体。其前身及其相关资产和负债处于共同控制之下，并在公司首次公开募股中向经营伙伴关系捐款。

在2019年5月17日之前的时期内，前任通过LLC、UPH和有限合伙公司在33个州拥有190个邮局财产。

NPM成立于2004年11月17日，目的是管理商业地产。

截至2019年12月31日，该公司拥有44个州的466个邮政资产组合。我们的房产是租给一个单独的租户，美国邮政管理局(“USPS”) ，而不是一个极小的非邮政租户，共享空间的建筑物租赁给USPS。

此外， 公司通过其应纳税的REIT子公司(“TRS”)、邮政不动产管理公司、LLC(“PRM”)，为另外403个邮政财产提供收费的第三方财产管理服务，这些财产是由 Spodek先生及其家庭成员及其伙伴拥有的。

公司，直到2019年5月15日，被授权发行至多6亿股普通股，每股面值0.01美元。2019年5月15日，就首次公开募股而言，公司修改了其公司章程，使公司目前有权发行至多50万股A类普通股、27 206股B类普通股、0.01美元每股票面价值(我们的“B类普通股”或“投票权等值股”)，以及至多100 000 000股优先股。

该公司根据经修订的1986年“国内收入法”(“守则”)，自2018年11月19日起，被选为S公司，因此，所有联邦税务责任 均由公司唯一的股东负责，直至我们的首次公开募股完成为止。由于预期上市， 公司取消了其S公司选举于2019年5月14日.该公司将选择被视为和经营的事项 ，这将允许它作为一个房地产投资信托基金(“REIT”)的代码开始，其短的应税 年截止2019年12月31日。作为一种REIT，公司一般不需要缴纳联邦所得税，只要公司将其至少90%的应纳税收入分配给其股东，而不论所支付的股息的扣减额和不包括 净资本收益在内的应纳税所得额的至少90%。区域投资信托基金须符合若干组织和业务要求。

根据“快速启动我们的创业法”(“就业法”)，该公司可成为一家新兴的成长型公司(“EGC”)。该公司可选择利用延长的私营公司过渡期，以遵守财务会计准则委员会(“FASB”)或证券和交易委员会(“SEC”)可能发布的新的或经修订的{Br}会计准则。

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合并和合并合并财务报表附注(续)

注 2.公司的首次公开发行和组建交易

公司和运营伙伴关系在2019年5月17日完成首次公开发行和形成交易后开始运作。公司的业务主要通过经营合伙公司和经营合伙公司的全资子公司 进行。

2019年5月17日，该公司完成了首次公开募股(IPO)，以每股17.00美元的公开发行价出售了450万股A类普通股。该公司筹集了7 650万美元的总收入，在扣除约540万美元的承保折扣后，在实施与首次公开发行有关的其他支出640万美元之前，净收入约为7 110万美元。该公司的A类普通股于2019年5月15日在纽约证券交易所开始交易，代号为“PSTL”。

在IPO和组建交易方面，该公司通过其业务伙伴关系，利用部分净收益偿还与前任有关的约3 170万美元未偿债务。

根据形成交易的 ，公司直接或通过经营伙伴关系收购了构成前身 的实体。最初的财产和其他利息是以交换1 333 112支行动股、637 058股A类普通股、27 206股等值投票股和190万美元现金换取的。此外，运营伙伴关系(业务伙伴关系)购买了81处邮局财产(“收购财产”)，以换取2 690万美元的现金，其中包括付给Spodek先生的大约100万美元，Spodek先生是公司的首席执行官和一名董事，因为他不控制9个收购地产的 所有权。

截至2018年12月31日的资产负债表和2018年12月31日终了年度的业务报表反映了前任的财务状况和业务结果。2019年12月31日终了年度的业务报表反映了前任公司2019年1月1日至2019年5月16日期间的业务结果和公司在2019年5月17日至2019年12月31日期间的业务结果，而截至2019年12月31日的资产负债表反映了 公司的财务状况。在这些附注中提到合并财务报表“邮政不动产信托公司”。表明 公司在ipo和形成交易完成后的期间，以及以前所有期间的前身。

以下是该公司在2019年1月1日至2019年5月16日期间的业务报表和公司2019年5月17日至12月31日期间的业务报表摘要。这些数额 包括在本报告截至12月31日的年度综合综合业务说明中， 2019。

邮政不动产信托公司和前辈

合并和合并合并财务报表附注(续)

邮政不动产信托公司和前辈

合并财务报表和合并合并财务报表附注(续)

注： 3。重要会计政策摘要

表示基

合并和合并财务报表包括公司及其前身、经营伙伴关系及其全资子公司的财务状况和业务结果。前任代表持有在形成交易之前共同控制的房地产权益的某些实体的 组合。由于它们的共同控制，拥有这些财产的独立的前身实体和 管理公司的财务报表是在合并的基础上提出的。公司间所有重大余额和交易 的影响已经消除。

公司合并经营伙伴关系，在这一竞争中，公司被视为主要受益人。主要的 受益人是这样的实体：(1)有权指导对实体经济 业绩影响最大的活动；(2)吸收VIE损失的义务或从VIE获得可能对VIE具有重要意义的利益的权利。

非控制权权益被定义为实体中的权益部分，该部分不能直接或间接归属于 公司。非控制利益需要在综合平衡表中作为单独的权益部分提出。因此，净收益(亏损)的列报反映了控制利益和非控制利益的收益。

使用估计的

按照公认会计原则编制财务报表要求管理层对报告的资产和负债数额、或有资产和负债的披露以及报告所述期间 收入和支出的数额作出估计和假设。尽管管理层认为其估计是合理的，但实际结果可能与这些估计有所不同。

提供 和其他费用

与首次公开募股有关的某些费用和公司最初唯一股东 的附属公司支付的形成交易，由公司从首次公开发行的收益中偿还。发行成本记录在公司综合资产负债表中的“股东权益” 中，作为额外已付资本的减少。

段 报告

公司获得并管理邮政资产，并将我们的业务报告为一个可报告的部门。

房地产投资

在购置房地产时，根据所购资产的相对公允价值和假定的 负债分配购买价格。将购买价格分配给购置财产 的有形资产的相对公允价值是通过将财产估价为空置而得出的。所有这些期间的房地产收购都被列为资产 收购，因此，与这些资产收购有关的购置费和购置相关费用作为收购的一部分被资本化了 。

房地产投资 一般包括土地、建筑物、房客改良和已确定的无形资产，如就地租赁、无形资产或市场租赁以上或以下的无形资产。与房地产开发、建设、租赁或扩张明显相关的直接和某些间接费用作为财产成本资本化。修理费和维修费 按已发生的费用列支。

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合并财务报表和合并合并财务报表附注(续)

折旧 或摊销费用是根据下列估计使用寿命用直线法计算的：

在市价以上或低于市场的租赁无形资产上获得的 在适用的租赁期限内摊销为“租金收入”， 包括低于市场租赁的任何期权期。

递延费用

与发行公司有担保的长期债务有关的融资费用被推迟并摊销，作为在有关债务工具期限内的利息 费用的增加，使用有效利息法，并在综合资产负债表上报告为与 有关的债务余额的减少额。与设立公司的 信贷设施(“信贷机制”)有关的递延融资费用在信贷贷款机制的期限内递延并摊销为利息费用，并列入综合资产负债表上的“预付费用和其他资产净额”。

减值

房地产投资和相关无形资产的 账面价值在情况表明可能无法收回的情况下，当发生事件或变化时，将对其进行减值审查。当一项 资产的账面金额超过预计持有期内的预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值 损失是根据资产的账面金额超过其估计公允价值来衡量的。减值分析将根据目前的计划、预定的持有期和准备分析时的现有市场信息进行。如果 估计的预计未来现金流量、预期持有期或市场状况发生变化，则对减值 损失的评估可能有所不同，这种差异可能是重大的。对预期现金流量的评价是主观的，其部分依据的是关于未来占用、租金和所需资本的假设，这些假设可能与实际的 结果大相径庭。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，没有记录到任何损伤。

现金 及代管和准备金

现金 包括三个月或更短期限的无限制现金。魔兽世界和储备是由有限的现金组成的。下列表格提供了在公司综合资产负债表内报告的现金、代管和准备金的对账情况以及合并和合并现金流量表：

邮政不动产信托公司和前辈

合并和合并合并财务报表附注(续)

金融工具的公平价值

披露估计公允价值后的 由管理层使用现有的市场信息和适当的估值方法确定。然而，要解释市场数据和开发估计的公允价值，就必须作出相当大的判断。因此，此处提出的估计数不一定表明公司在处置截至2019年12月31日和2018年12月31日的资产 和负债时可能变现的数额。使用不同的市场假设和/或估计方法可能对估计的公允价值数额产生重大影响。现金、应付款和存款、应收账款、预付费用、应付帐款和应计费用以及应计附属公司的应付费用由于期限较短，按截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的公允价值合理地接近其公允价值的数额记账。

公司信贷贷款的公允价值接近账面价值。公司担保借款的公允价值总计约320万美元和3 360万美元，而截至2019年12月31日和2018年12月31日的本金余额分别为320万美元和3 500万美元。公司债务的公允价值被归类为 a三级基础(由ASC 820规定，公允价值计量和披露)。这些金融 工具的公允价值是根据公司目前对期限和期限相似的贷款的借款利率进行的现金流量贴现分析确定的。抵押贷款债务的公允价值是通过按市场利率贴现未来合同 利息和本金来确定的。

披露资产和负债公允价值的 依据的是截至2019年12月31日和2018年12月31日向管理层提供的相关信息。虽然管理层不知道会对公允价值数额产生重大影响的任何因素，但自2019年12月31日以来，这些数额没有为这些财务报表的目的全面重新估值，目前对公允价值的估计可能与本报告所列数额有很大不同。

收入 确认

公司与租户签订了经营租赁协议，其中有些载有今后增加租金的规定。租赁收入 是在租赁期限内按直线确认的.此外，某些租赁协议规定房客偿还房地产税和其他可收回费用，这些费用按权责发生制记为“租户偿还 收入”，列在公司的综合综合业务说明中。

费用 和其他收入主要包括财产管理费。这些费用来自与 与公司首席执行官有关联的实体的合同协议。管理费收入确认为根据各自协议赚取的收入。

公司承担责任保险，以减轻其遭受某些损失的风险，包括与财产损失和业务中断有关的损失。公司记录财产损失和其他损失的预期保险收益估计数 作为资产(通常是从保险公司应收的款项)，以及在认为有可能收到保险收益时所发生的损失数额。超过所受损失数额的任何保险追偿额均视为意外收益，在收到收益之前不计入费用和其他收入。业务 中断损失的收入或利润的保险回收作为全部收益或意外开支入账，因此在收到收益之前不将 记录在收入中。

收入税

作为REIT， 公司一般不对我们分配给股东的净收入(损失)征收联邦公司所得税。持有我们的财产的 经营伙伴关系是为了美国联邦所得税的目的而建立的合伙关系，不受 美国联邦所得税的约束，因为这些收入和支出转移到各自的所有者那里征税。运营伙伴关系运作的各州和城市一般遵循美国联邦所得税待遇。

这些实体的成员/合伙人/股东 因收入 或亏损而产生的所得税或贷项或LLC、有限合伙企业和国家预防机制的损失，应由这些实体的成员/合伙人/股东 承担或累积。在合并的合并财务报表中没有为这些通过实体的所得税编列经费。

在2019年5月17日首次公开募股的前几年，UPH要缴纳联邦、州和地方所得税。在ipo 和形成交易完成后的一段时期内，PRM在有应纳税的 收入的范围内须缴纳联邦、州和地方公司所得税。UPH和PRM账户按照资产和负债方法征收所得税。根据资产和负债法，递延税资产和负债是根据现有资产和负债的账面价值与其各自税基之间的差额确认的，所依据的是已颁布的税法和适用于预期临时差额将逆转的时期的法定税率。

当管理层预期这些资产的全部或一部分不可能实现时，则为 递延税资产确定了估价备抵额。在确定是否需要评估津贴时，所有正面和负面证据以及所有应纳税的 收入来源，例如以前的收益历史、预期的未来收益、结转和结转期以及税收战略，都被视为 ，以估计是否将产生足够的未来应税收入，以实现递延税收资产。对估价津贴的适当性 的评估依据的是按管辖权分列的应纳税收入估计数和可收回递延税款资产的期间。

只有在纳税当局根据报告日的技术优点进行审查时，才能确认所得税申报表中所采取或预期将采取的不确定的税收立场的税收影响，只有在这种情况下“更有可能--而不是”维持这种情况。财务报表中确认的来自这些职位的税收福利 是根据在最终结算时实现的可能性大于50%的最大利益来衡量的。公司确认与所得税支出中不确定的税额有关的估计应计利息和罚款。

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合并和合并合并财务报表附注(续)

集中信贷风险

公司的财产 被租给一个单独的租户，USPS，而不是共享给 usps的建筑物中共享空间的非邮政租户。截至2019年12月31日，我们的租金总收入890万美元集中在以下州：德克萨斯州(10.5%)、宾夕法尼亚州(10.3%)和马萨诸塞州(9.7%)。在2018年12月31日终了的一年中，570万美元的租金收入集中在以下州：德克萨斯州(14.2%)、马萨诸塞州(14.0%)、威斯康星州(12.9%)和宾夕法尼亚州(9.9%)。

公司已存入现金，并将我们的银行存款存入超过联邦保险限额的大型金融机构。本公司在此类账户中没有遭受任何损失。

非控制性利益

在公司中的非控股利益代表着经营合伙公司(每一个，一个“OP 单位，和集体，OP单位”)的有限合伙利益的共同单位，这些单位主要由公司的首席执行官持有，由先前的投资者和某些出售给公司的财产 和经营合伙的长期激励单位(每个单位，一个“LTIP单位”和集体的 “LTIP单位”)所持有。在首次公开募股和形成交易完成后，经营伙伴关系向先前的投资者发放了1，333，112个OP单元，作为对其对经营伙伴关系前身的利益的部分考虑，以及114，706个LTIP单位对公司首席执行官的贡献。此外，在截至2019年12月31日的年度内，该公司向某些卖方发放了824，350个OP单元，涉及 一项投资组合的收购，并向一名雇员发放了5，298个LTIP单位。

股权 补偿

公司根据asc主题718“薪酬-股票薪酬”记述基于股权的薪酬，其中 要求公司确认基于股权的奖励的授予日期公允价值的支出。受限制股票单位的估计授予日期公允 值在其各自的归属期内摊销。该公司将记录没收发生的 。有关详情，请参阅附注12.股东权益。

每股收益

公司根据2019年5月17日开始的A类普通股加权平均未发行股票和未发行股份计算每股净收益(亏损)。稀释后每股收益是在 使所有潜在稀释股票在此期间内流通。截至2019年12月31日，共有2，277，466股潜在稀释股未发行，涉及非控股股东持有的OP股和LTIP股的发行。

改叙

某些前一期间的数额已重新分类，以符合本期的列报方式。

2019年采用的会计准则

在2014年5月 号会议上，财务会计准则委员会发布了第2014至09号“会计准则更新”(“ASU”)，来自与客户的合同的收入 (“ASU 2014-09年”)和“既定会计准则”编纂(“ASC”)专题606。ASU 2014-09年，经随后的ASU修订，建立了一个单一的综合模式，供各实体使用 来核算与客户签订的合同所产生的收入，并取代大多数现有的收入确认指南。

该标准适用于2018年12月15日或之后开始的中期和年度报告期，这是由于该公司作为一家新兴增长公司的地位。该公司及其前身于2019年1月1日采用了ASU 2014-09年追溯方法，但在申请之日，保留收益中不需要确认累积效应。公司的所有收入基本上都来自其租户租约，因此不属于本指南的范围。关于以收费为基础的收入，该公司每月收取基本管理费，但须遵守与该公司有关联的实体签订的合同条款，以便对其管理的 财产进行日常经营和管理。提供这些服务的条件是每月收取管理费，管理费是根据附属于该公司的实体从邮局收取的收入的一定百分比计算的。该公司确定，对基本管理费的收入 确认没有变化，因为基本服务被认为是由一系列不同的服务组成的个人业绩义务，这些服务是随着时间的推移而得到满足的一系列不同的服务，其收入被确认为在管理协议有效期内获得的收入，因为提供了服务。合同的总考虑额是可变的，因为它是基于每月 收入，这些收入受到多种因素的影响，其中有些因素是公司无法控制的。因此，一旦不确定性得到解决，公司 将在每个月底确认收入。由于管理 协议的标准条款，公司以类似、一致的方式对所有管理协议进行核算。因此, 没有提供与管理协议有关的分类资料 。

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合并和合并合并财务报表附注(续)

未来会计准则的应用

在2016年2月，FASB发布ASU 2016-02，租约；2018年7月，FASB发布ASU 2018-10，对主题 842，租约的编纂改进，ASU 2018-11，租约-目标改进；以及在2018年12月，FASB发布ASU 2018-20，对出租人的范围狭窄的 改进。这组华硕被统称为主题842。主题842取代现有的租赁会计标准 (主题840，租约)。主题842将于2021年1月1日对该公司生效，因为它将 归类为一家新兴的成长型公司。

公司期望选择专题842所提供的实际权宜之计，包括：允许 实体在通过时不重新评估的一揽子实用权宜之计；(1)过期或现有合同是否包含租赁；(2)与过期或现有租赁安排有关的租赁分类 ；(3)过期或现有租约所产生的费用是否符合初始 直接费用，以及作为出租人的实际权宜之计，不分离某些非租赁组成部分，如公用区域维护，来自租赁组件的 如果非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同，则如果单独计算，则 和租约组件将被归类为经营租赁。

主题842要求 承租人通过使用权(ROU)模型记录资产负债表上的大多数租约，其中承租人在资产负债表上记录 ROU资产和租赁负债。少于12个月的租约不需要在ROU模式下核算 。承租人将租赁作为融资租赁或经营租赁，分类影响到损益表中的时间 和费用确认模式。租赁费用将根据实际利息法确认，即记作融资租赁的租约 ，并在租赁期限内以直线确认作为 经营租赁的租赁费用。截至2019年12月31日，该公司是一份写字楼租赁的承租人，这将需要在ROU模式下进行核算。

出租人在主题842下的 核算与主题840的核算基本相同。在主题842下，出租人将继续将租赁作为销售类型、直接融资或经营记账。如果租赁被认为是将基础资产的 控制权转让给承租人，则该租约将被视为一种出售。如果风险和回报是在不转移控制权的情况下传递 ，则租赁将被归类为直接融资。否则，租约将被视为经营租赁。主题842要求在某些情况下，将交易 作为销售租赁回租的一种融资方式进行核算，包括当卖方-承租人被提供一种选择，可根据房客的选择向房东购买 财产时。该公司预计，这一规定可能会改变这类租赁的会计核算 在未来。主题842还包括分离租赁和非租赁组件的概念。在 主题842下，非租赁组件(如公用区域维护)将在主题606下进行核算，并与 租约付款分开。然而，公司将选择出租人实际的权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离这些组件 。在采用主题842时，公司希望将租户偿还款与合并业务报表中的租金 收入结合起来。

在2016年9月，FASB发布了ASU第2016-13号，金融工具-信贷损失(主题326)：计量金融工具的信贷损失，并于2018年11月发布ASU No.2018-19，对专题 326的编码改进-信贷损失。该指南改变了各实体如何计量大多数金融 资产和某些其他工具的信贷损失，而这些资产和工具不是通过净收入按公允价值计量的。指南将当前 “发生损失”模型替换为“预期损失”方法。还将要求公司披露其如何制定备抵的信息，包括影响公司对预期信贷损失的估计的因素的变化以及这些变化的原因。ASU第2018-19号将经营租赁应收款排除在本指南的范围内。本指南将于2023年1月1日对该公司生效，因为该公司被归类为一家新兴的 成长型公司。该公司目前正在评估采用该指南将对其合并财务报表产生的影响。

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合并和合并合并财务报表附注(续)

注 4.房地产收购

下表汇总了该公司截至2019年12月31日和2018年12月31日年度的收购情况。采购价格 ，包括交易费用，根据分配之日的相对公允价值分配给可单独识别的有形和无形资产和负债。包括交易费用在内的总采购价格按 分配如下：

解释性 说明：

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附注 5.无形资产和负债

下表汇总了由于采用购置会计而产生的无形资产和负债：

截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年度，就地租赁无形资产摊销额分别为210万美元和80万美元，这笔摊销包括在公司合并和合并业务报表的“折旧和摊销”中。

在截至2019年12月31日和2018年12月31日终了的年度中，已获得的市场租约摊销额分别为9，807美元和8，688美元，并列入公司综合和合并综合业务报表的“租赁收入”。在截至2019年12月31日和2018年12月31日终了的年度中，低于市场租赁的购得 的摊销额分别为50万美元和30万美元，并在公司合并和合并综合业务报表中列入“租金收入”。

截至2019年12月31日，公司无形资产的加权平均摊销期分别约为3.14年、3.46年和8.73年。

这些无形资产的未来摊销/增值如下：

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注 6.债务

下表汇总了截至2019年12月31日和2018年12月31日公司的负债情况：

解释性 说明：

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关于 ipo，该公司偿还了约3 170万美元的未偿债务，并注销了约20万美元的递延融资费用，这些费用记录在综合业务报表中的“债务清偿损失”中。

截至2019年12月31日和2018年12月31日的利息支付现金分别为110万美元和150万美元。

截至2019年12月31日，按计划偿还债务的本金如下：

注 7.应付贷款-关联方

在2018年6月，根据一项贷款修改协议，只有利息的期票总额为350万美元，年息为1.9%，只需支付利息，于2036年8月1日至2041年7月1日到期，由前任的一个附属机构承担，并记作对前任人的股权贡献。截至2018年12月31日，这些 票据的利息支出为33，671美元。

附注 8.经营租契下的租金

截至12月31日， 2019年，公司拥有的所有财产都租给了一个单独的租户，即USPS，除了一个非邮政租户 ，该租户在一栋出租给USPS的建筑物中共享空间。这些租约在2029年11月30日之前的不同日期到期。

从2019年12月31日起，根据今后五年的不可取消经营租约收到的未来最低租赁付款如下：⁽¹⁾

解释性 注：

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注：9.所得税

联邦和州所得税(费用)福利与UPH有关。截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的联邦和州所得税(费用)福利包括：

解释性 注：

所得税前的实际税率与现行法定的美国联邦所得税税率不同如下：

前任的递延税资产(负债)的重要组成部分如下：