美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式10-K

(Mark One)

[X]根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)节提交的年度报告

2019年12月31日终了的财政年度或

[]根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)节提交的过渡报告

委员会文件号：001-35589

FsBancorp公司

(其章程中规定的注册人的确切姓名)

根据该法第12(B)条登记的证券：

根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是“证券法”第405条所定义的经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是[]不[X]

如果注册人不需要根据该法第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。是[]不[X]

用支票标记表明登记人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或登记人被要求提交此类报告的较短期限)，(2)在过去90天中一直受到这种申报要求的约束。是[X]不[]

检查注册人是否已以电子方式提交，说明在过去12个月内，根据条例S-T(本章第232.405节)规则第四零五条的要求提交的每一交互数据文件(或要求登记人提交此类档案的较短期限)。是[X]不[]

通过复选标记指示注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。见“外汇法案”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

如果一家新兴的成长型公司，请用支票标明登记人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或订正的财务会计准则。[]

通过复选标记指示注册人是否为空壳公司(如ExchangeAct规则12b-2所定义)。是[]不[X]

截至2020年3月6日，注册官的普通股已发行4461，041股。注册公司非附属公司持有的普通股的总市值为217，316，990美元，根据纳斯达克股票市场有限责任公司2019年6月30日的收盘价为每股51.87美元。为计算这一目的，注册主任和董事持有的普通股被视为由关联公司持有。

引用合并的文档

1.2020年股东年会最后委托书(“委托书”)的部分内容被纳入第三部分。

FsBancorp公司

目录

如本报告所用，术语“we”、“our”、“us”、“Company”和“FS Bancorp”指FS Bancorp公司。以及它的合并子公司，华盛顿第一证券银行，除非上下文中另有说明。当我们在本报告中提到“银行”时，我们指的是金融服务银行(FS Bancorp. 的全资子公司-华盛顿第一证券银行。

前瞻性语句

这个表10-K包含前瞻性语句，这些语句可以通过使用诸如“相信”、“预期”、“预期”、“估计”或类似的表达式来识别。前瞻性语句包括但不限于：

这些前瞻性声明会受到重大风险和不确定性的影响。由于下列因素，实际结果可能与前瞻性声明设想的结果大不相同：

任何前瞻性的声明，在这个表格10-K和其他公开声明可能是错误的，因为我们可能作出的不准确的假设，因为上述的因素，或因为其他因素，我们无法预见。前瞻性陈述是建立在管理层的信念和假设的基础上的。本公司没有义务更新或修改本报告中包含的任何前瞻性报表，也没有义务更新实际结果可能与此类报表中所载结果不同的原因，无论是由于新的信息、未来事件或其他原因。鉴于这些风险、不确定性和假设，本报告中讨论的前瞻性陈述可能不会发生，您不应过分依赖任何前瞻性的陈述。

可用信息

公司在其投资者信息页www.fsbwa.com上提供一个链接，以便在我们以电子方式向证券交易委员会提交年度报告或向证券交易委员会提供这些材料或向SEC提供这些材料后，尽快向SEC提供其关于表10-K的年度报告、关于表10-Q的季度报告、关于表格8-K的当前报告以及对这些报告的修正。除了投资者自己的上网费外，这些文件是免费的，可以通过证券交易委员会的网站www.sec.gov查阅。本公司网站所载的资料不包括在本年报的10-K.表格内，或以参考方式纳入本年报内。

第1部分

项目1.业务

将军

Bancorp公司(“FS Bancorp”或“Company”)是一家华盛顿公司，于2011年9月成立，目的是成为华盛顿第一证券银行(“华盛顿第一证券银行”或“银行”)在银行从共同储蓄银行转换为股票储蓄银行(“转换”)时的控股公司。转换于2012年7月9日完成。截至2019年12月31日，该公司的总资产为17.1亿美元，存款总额为13.9亿美元，股东权益为2.002亿美元。除持有银行股票外，本公司没有从事任何其他重大活动。因此，本年度报告所载关于表10-K(“表10-K”)的资料，包括合并财务报表和有关数据，主要涉及世界银行。

华盛顿第一安全银行是一个关系驱动的社区银行。世界银行向当地家庭、地方和区域企业以及普吉海峡地区不同社区内的行业利基提供银行和金融服务。世行强调与所服务社区内的家庭和企业建立长期关系，与他们合作以满足他们的经济需求。世界银行还积极参与这些市场领域内的社区活动和活动，这进一步加强了这些市场内的关系。世界银行自1907年以来一直在为普吉特海峡地区服务。该银行最初以信用社的名义成立，并被称为华盛顿信用社，为各种选定的就业团体提供服务。2004年4月1日，世界银行从一个信用合作社转变为一家华盛顿州特许共同储蓄银行。在2012年7月完成转换后，华盛顿第一证券银行成为华盛顿州特许储蓄银行和该公司的全资子公司。

在2019年12月31日，世行在华盛顿Mountlake台设有接受存款的总部办事处，在华盛顿阿伯丁设有一个行政办公室，以及在大普吉湾地区郊区社区设有21个全面服务银行分行和7个住房贷款制作办事处。世界银行还在华盛顿的三大城市设有一个住房贷款生产办公室.2018年11月15日，该公司完成了对Anchor Bancorp的收购，该公司与Anchor Bancorp合并并进入该公司，随后，Anchor银行的银行子公司Anchor Bank与华盛顿第一证券银行合并并并入第一证券银行(“Anchor收购”)。收购Anchor公司在Grays港、瑟斯顿、刘易斯和皮尔斯县增加了一个行政办公室、9个全面服务银行分支机构，以及位于华盛顿国王县的一个贷款制作办公室，于收购日期关闭。Anchor的收购扩大了我们的Puget音响零售足迹，并提供了将我们独特品牌的社区银行扩展到这些社区的机会。关于购置锚的更多信息，见本表格“项目8.财务报表和补充数据”中所列合并财务报表附注2-业务组合“10-K.

该公司是一个多元化的贷款人，其重点是一至四家庭、商业地产、消费者，包括间接住房改善(“固定抵押贷款”)、太阳能和海运贷款、商业业务和第二抵押贷款或住房权益贷款。从历史上看，消费贷款，特别是固定设备担保贷款，是公司贷款组合中最大的部分，也是公司贷款战略的中流砥柱。近年来，该公司更加重视房地产贷款产品，例如一对四家庭、商业房地产(包括投机性住宅建设)以及商业商业贷款，同时扩大了目前消费贷款组合的规模。该公司在2012年重新引入了住宅抵押贷款的内部来源，主要是通过抵押贷款银行计划出售到二级市场。公司的借贷策略旨在利用：(1)公司在间接消费贷款方面的历史优势；(2)最近市场整合，创造了新的贷款机会；(3)关系贷款。零售存款将继续作为重要的资金来源。有关华盛顿第一安全银行业务和业务的更多信息，请参见10-K.表格“管理部门对财务状况和经营结果的讨论和分析”(10-K. )。

华盛顿第一安全银行由其主要监管机构-华盛顿州金融机构部(“DFI”)和联邦存款保险公司(FDIC)审查和监管。华盛顿第一证券银行必须由联邦储备系统理事会(“联邦储备委员会”)设定一定的准备金。

“储备”)，是得梅因联邦住房贷款银行(“FHLB”或“Des Moines的FHLB”)的成员，该银行是联邦住房贷款银行系统中的11家地区银行之一。

该公司的主要执行办公室位于华盛顿蒙特拉克台西南6920号220街，电话号码为(425)771-5299。

市场面积

该公司在其总部、七个住房贷款生产办事处(其中四个是独立的)、在华盛顿普吉特海峡地区的21个全面服务银行分支机构以及在东华盛顿的一个独立贷款生产办事处开展业务。总部位于华盛顿斯诺霍米什县的Mountlake阶地。普吉特海峡地区的四个独立的住房贷款办事处分别位于普亚卢普、皮尔斯县、贝尔维尤、金县、奥查德港、基萨普县、埃弗雷特、斯诺霍米什县，以及位于华盛顿本顿县的东华盛顿三城(肯纽克)。21个全面服务的银行分支机构位于以下县：斯诺霍米什三家，国王两家，克拉拉姆两家，杰斐逊两家，皮尔斯两家，格雷斯港五家，瑟斯顿两家，刘易斯一家，基萨普县两家。

商业运作的主要市场区域是西雅图-塔科马-贝尔维尤，华盛顿大都会统计区(“西雅图管理事务部”)。Kitsap、Clallam、Jefferson、瑟斯顿、刘易斯和格雷斯港等县虽然不在西雅图MSA，但也是公司市场的一部分。这个整体区域通常被称为Puget声音区。据普吉海峡地区委员会估计，2019年普吉海峡地区的人口为420万，占该州人口的一半以上，代表了潜在商业的庞大人口基础。该地区在普吉特海峡西部有一个发达的城市地区，北部、中部和东部地区包括发达的住宅区和商业区以及欠发达的农村社区。

普吉海峡地区是华盛顿州和太平洋西北地区最大的商业中心。目前，经济的关键要素是航空航天、军事基地、清洁技术、生物技术、教育、信息技术、物流、国际贸易和旅游业。该地区以波音公司和微软这两大行业领先者的长期存在而闻名，并以其在技术方面的领先地位而闻名。亚马逊(Amazon.com)已经在西雅图市区大幅扩张。劳动力总体上受过良好的教育，技术水平也很高.华盛顿州地处环太平洋，加上深水港口，使国际贸易成为区域经济的重要组成部分。由于风景秀丽、气候温和、交通便利，旅游业也已发展成为该地区的主要产业。

在该公司经营的县中，西雅图市所在的金县拥有最大的就业基础和总体经济活动水平。该州最大的六家雇主的总部设在金县，包括微软公司、华盛顿大学、亚马逊网站、金县政府、星巴克和瑞典卫生服务公司。皮尔斯县是该州人口第二多的县，其经济也很多样化，与军事有关的政府就业(Lewis-McChord联合基地)以及保健(Multicare保健系统和方济各保健系统)。此外，航运(塔科马港)和航空航天就业(波音)等经济部门的就业基础很大。北斯诺霍米什县的经济以航空航天就业(波音)、医疗保健(普罗维登斯地区医疗中心)和军事(埃弗雷特海军基地)为基础，同时在生物技术、电子/计算机和木材产品方面也有更多的就业机会。

美国海军是Kitsap县经济的关键因素。美国海军是该县最大的雇主，在普吉湾海军造船厂、海军水下作战中心Keyport和Kitsap海军基地(包括前海军潜艇基地Bangor和Bremerton海军站)设有设施。该县最大的私营雇主是哈里森医疗中心和麦迪逊港企业。克拉兰县依靠农业、林业、渔业、户外娱乐和旅游业。杰斐逊县最大的私营雇主是港口汤森纸厂，最大的雇主(私人和公共)是杰斐逊医疗保健公司。

从Anchor的收购，我们进入了另外三个县，瑟斯顿，刘易斯和格雷斯港。瑟斯顿县包括华盛顿州首府奥林匹亚，其经济基础很大程度上是由州政府相关的就业推动的。刘易斯县由制造业、零售业、地方政府和工业服务业支持。

灰港县历史上一直依赖木材和渔业，但也依赖旅游业、制造业、农业、航运、运输和技术。

2018年，King县的家庭收入中位数为95，000美元，而华盛顿州为74，000美元，美国为62，000美元。

据估计，2019年12月31日，华盛顿的失业率为4.3%，与美国劳工统计局公布的全国趋势非常相似。金县失业率最低，为2.1%，比前一年的3.3%有所下降，远远低于州平均4.3%和全国平均3.5%。2019年年底，斯诺霍米什县的失业率估计为2.4%，低于2018年年底的3.6%。在2019年12月31日，Kitsap县的失业率略微上升到4.1%，而2018年12月31日为4.9%。截至2019年12月31日，皮尔斯县的失业率估计为4.8%，低于2018年12月31日的5.3%。截至2019年12月31日，格雷斯港县、瑟斯顿县和刘易斯县的失业率分别上升到7.0%、4.4%和6.0%，而2018年年底的失业率分别为7.4%、5.0%和6.9%。在普吉特湾地区之外，三城市场包括两个县，本顿和富兰克林，我们在克拉兰姆县和杰斐逊县有两个全面服务分支机构。本顿县2019年年底的失业率估计为5.4%，低于2018年年底的5.8%。截至2019年12月31日，富兰克林县的失业率从2018年12月31日的7.7%略降至7.3%。克拉拉姆县和杰斐逊县2019年12月31日的估计失业率分别降至6.3%和5.3%，而2018年12月31日分别为6.9%和5.9%。

据华盛顿房地产研究中心称，华盛顿州的房价在2019年持续上升。截至2019年12月31日的季度，金县的平均住房价值为67.1万美元，斯诺霍米什县为49.5万美元，杰斐逊县为405，000美元，基萨普县为390，000美元，皮尔斯县为375，000美元，瑟斯顿县为346，000美元，克拉兰姆县为32.2万美元，本顿县和富兰克林县为30.8万美元，刘易斯县为25.5万美元，格雷斯港县为21.6万美元。与2019年第四季度全国平均房价11.5%的增幅相比，Kitsap县和Lewis县的平均增长率分别为12.9%和12.3%，而我们剩下的几个县：本顿、富兰克林、皮尔斯、瑟斯顿、克拉勒姆、格雷斯港、杰斐逊、斯诺霍米什和金郡分别比州平均增长率高10.4%、10.4%、9.7%、9.0%、8.6%、8.5%、4.8%、4.6%和2.1%，平均住房价值分别增长了10.4%、10.4%、9.7%、9.0%、8.6%、8.5%、4.8%、4.6%和2.1%。

关于公司主要市场领域竞争的讨论，见“竞争”。

贷款活动

将军。从历史上看，该公司的主要重点是消费贷款(主要是间接住房改善贷款)、一对四家庭住宅第一抵押贷款和第二抵押/住房权益贷款产品的起源。由于该公司在2012年首次公开发行(IPO)，在保持积极的间接消费者贷款计划的同时，该公司将其贷款重点转移到包括非抵押商业贷款，以及包括建筑和开发贷款在内的商业房地产。该公司在2012年重新引入了住宅按揭贷款的内部来源，主要是在二级市场销售。在保持公司在消费贷款方面的历史优势的同时，公司在商业和家庭贷款领域增加了管理人员和人员，以利用市场上相对有利的长期商业和经济环境。

贷款组合分析下表列出了贷款组合的组成，但不包括按贷款类型分列的待售贷款(“HFS”)。

下表按固定利率贷款和可调整利率贷款显示贷款组合的组成，不包括指定日期的hfs。

贷款期限和重新定价。下表列出了截至2019年12月31日的某些资料，说明根据到期日合同条件到期或重新定价的贷款的美元金额和当前票据利率，但不包括预定付款或潜在预付款项。贷款余额不包括未支付的贷款收益、未获的折扣、未赚得的收入和贷款损失备抵。

________________________

2019年12月31日后到期的贷款总额为5.465亿美元，而在此日期后利率浮动或可调整的贷款总额为8.054亿美元。

贷款当局。首席信贷干事有权批准向一个借款人提供总计不超过1 000万美元的多笔贷款。所有获得批准的超过500万美元的贷款将在每次AQC会议上向资产质量委员会(AQC)报告。超过1 000万美元和2 500万美元的贷款需要得到管理层高级贷款委员会的额外批准。首席信贷干事可将贷款权力下放给其他级别与其职责相符的个人。

董事会已经实施了一项贷款限额政策，它认为这一政策与华盛顿州的法定贷款限额相匹配。截至2019年12月31日，世行最大的贷款关系是向一家公司提供商业信贷额度，现有承诺总额为4 500万美元，世行潜在承诺总额为3 000万美元，另外两家银行参与其余1 500万美元。这条信用额度由25处房产的票据担保，这些房产主要位于华盛顿州西雅图。截至2019年12月31日，该信贷额度的未清余额为3 000万美元。第二大贷款关系包括七笔住宅建筑贷款和两笔长期一对四家庭贷款，向四家相关的有限责任公司提供2，110万美元的贷款。所有这些贷款都是由位于华盛顿州西雅图大都会地区的一对四家庭财产担保的。截至2019年12月31日，这9笔贷款的未偿余额为1 580万美元。第三大贷款关系包括多种房地产担保贷款，共承付1 870万美元，向12家相关的有限责任公司和(或)个人提供。所有这些贷款都是由位于华盛顿州普吉海峡地区的房地产担保的。截至2019年12月31日，这些贷款的未偿余额为1 800万美元。截至2019年12月31日，上述所有借款人均符合各自贷款的原始还款条件。

截至2019年12月31日，该公司已批准为6家公司提供7 000万美元的商业建筑仓库贷款。承付额从50万美元到3 000万美元不等。截至2019年12月31日，共有4，820万美元未偿还，而9家公司的商业建筑仓库贷款额度为8，700万美元，截至2018年12月31日，未清余额为6，140万美元。此外，该公司还为四家公司批准了2 500万美元的抵押贷款仓库贷款额度。承付额从400万美元到800万美元不等。截至2019年12月31日，有1，290万美元的抵押贷款仓库贷款项目未偿还，而在抵押贷款仓库贷款项目中批准的贷款额度为2，300万美元，截至2018年12月31日，未清贷款额为440万美元。截至2019年12月31日，所有这些仓库线均符合各自贷款项目的原始还款条件。

商业房地产贷款。本公司提供各种商业房地产贷款。这些贷款大多是由创收财产担保的，包括位于市场地区的多户住宅、零售中心、仓库和办公楼。截至2019年12月31日，商业房地产贷款(包括1.339亿美元的多户住宅贷款)总额为3.447亿美元，占贷款总额的25.5%。

由商业房地产担保的公司贷款来源于固定利率或浮动利率，期限不超过15年，摊销期为30年。可变利率贷款以最优惠利率或短期libor利率或5年或7年FHLB利率指数化，利率等于高于现行利率5.0%的现行指数利率。公司商业房地产贷款的贷款与价值比率一般不超过担保贷款的财产评估价值的80%。此外，个人担保通常是从借款人的本金获得的基本上所有的信贷。

由商业房地产担保的贷款一般是根据财产的净营业收入和借款人的财务实力进行担保的。净营业收入是指财产运营所得的收入减去所有业务费用，必须足以支付与未偿债务有关的付款，外加额外的保险要求。该公司一般要求转让租金或租约，以确保来自项目的现金流量将足以偿还债务。对获得商业房地产贷款的财产的评估由独立的国家认证或执照费用评估师进行。本公司一般不为商业房地产担保的贷款提供保险或税务担保。为了监测产生收入的财产的现金流量是否充足，借款人必须至少每年提供财务资料。

由商业房地产担保的贷款通常比一至四户住宅抵押贷款所涉及的信用风险更大。这些贷款通常涉及到单一借款人或相关借款人群体的巨额余额。由于商业和多家庭房地产担保贷款的支付往往取决于房地产的成功运营或管理，这些贷款的偿还可能受到房地产市场或经济的不利条件的制约。如果项目的现金流减少，或者没有获得或续签租约，借款人偿还贷款的能力可能会受到损害。商业和多家庭贷款也使贷款人面临比由一对四家庭担保的贷款更大的信贷风险，因为担保这些贷款的抵押品通常不能像一对四家庭那样轻易出售。此外，我们的商业和多家庭贷款大多没有全部摊销，包括到期时的热气球付款。气球付款可能要求借款人出售或再融资的基础财产，以作出付款，这可能增加违约或不付款的风险。2019年12月31日，最大的一笔商业或多家庭房地产贷款是一笔贷款，贷款来源于2019年建造的一栋完全出租的公寓楼(其中包括一处1200平方英尺的零售空间，目前租给了位于华盛顿西雅图的一家老牌和当地拥有的咖啡店)。截至2019年12月31日，这笔贷款的未偿余额为900万美元，并按照偿还条件履行。

该公司打算继续强调商业房地产贷款，因此，该公司成立了一个经验丰富的高级贷款委员会，平均有20多年的经验。作为高级贷款委员会的成员，世行的首席信贷官和首席贷款官在美国西北部地区拥有30多年的商业贷款经验。管理层还聘请了经验丰富的商业贷款官员来支持公司的商业房地产贷款目标。随着商业房地产贷款组合的扩大，公司打算在贷款分析和商业存款关系管理方面引进更多有经验的人员。

建筑与发展贷款该公司在2011年扩大了其住宅建设贷款团队，重点是在我们的市场区域进行垂直的、城市的一对四家庭的开发。该团队在Puget健全市场领域拥有60多年的收购、开发和建设(“ADC”)贷款方面的经验和专门知识。该公司实施这一战略，是为了利用据信对建筑和ADC贷款的强烈需求，在此之前，许多其他银行由于以往的过度敞口而放弃了这部分业务，而这些贷款是由经验丰富、成功和关系驱动的建筑商提供的。截至2019年12月31日，未偿还的建筑和开发贷款总额为1.797亿美元，占贷款总额的13.3%，共有216个项目，而2018年12月31日为2.473亿美元和279个项目。截至2019年12月31日的建筑和开发贷款包括主要用于垂直建筑的住宅和商业建筑项目贷款以及1 060万美元的土地收购和开发贷款。截至2019年12月31日，承付款总额为2.784亿美元，其中包括未提供资金的建筑和开发贷款。截至2019年12月31日，1.156亿美元，即我们未偿还的建筑和发展贷款组合的64.3%，是由投机性的一对四家庭建筑贷款构成的。截至2019年12月31日，我们的住宅建设贷款约880万美元，用于自住住宅的定制建造，并在建设阶段结束时转换为永久贷款。此外，该公司还有六笔商业担保信贷，由在建筑再贷款市场有经验的本金担保的住宅建筑借款人的票据担保。这些贷款共承付7 000万美元。, 截至2019年12月31日，未清余额为4 820万美元。

该公司的住宅建设贷款计划包括用于建造投机性和预售一对四户住宅的贷款，为今后开发一对四户住宅而购置有或没有现有改进的城市内地段，购置待开发的土地，以及为今后发展单一家庭住宅而购置和开发土地的贷款。该公司通常限制这些类型的贷款给已知的建设者和开发商在市场地区。建筑贷款一般只规定在建造阶段支付利息，通常最长可达12个月。在建造阶段结束时，建筑贷款一般是通过出售新建房屋和另一贷款人的长期贷款来偿还的，尽管我们可能作出将其转为永久贷款的承诺。一般情况下，建筑贷款的最高贷款额低于成本的95%，或完工时评估价值的75%。在建造期间，贷款的累积利息通常通过贷款承诺金额的3%至5.5%的利息准备金加到贷款的本金余额中。

一般情况下，为建筑贷款提供资金的承诺须由一名独立的有执照的估价师对财产进行评估。该公司还审查，并有一个有执照的第三方检查，在支付资金之前，每一个财产，在期间的建设贷款。贷款收益由第三方检查人员根据完成方法的百分比进行检查后支付。

该公司也可以有限地向建筑商或住宅用地开发商提供土地收购和开发贷款。这些贷款涉及较高的信用风险，类似于商业建筑贷款。截至2019年12月31日，在1.797亿美元的建设和开发贷款中，共有6笔住宅用地收购和开发贷款，总额为840万美元，总承付款额为850万美元。这些土地贷款还涉及额外的风险，因为贷款数额是根据开发后土地的预计价值计算的。贷款以估计价值的75%为限，期限最长为两年。这些贷款必须在出售时加速偿还，以便公司在出售所有地段之前得到偿还。建设融资一般被认为涉及较高程度的信用风险，而长期融资的改善，业主占用的房地产.

建筑和开发贷款包含了在项目完成时估计财产价值和项目估计成本(包括利息)的固有困难。需求的变化，例如对新住房的需求和高于预期的建筑费用，可能导致实际结果与估计的结果大不相同。如果建筑成本的估计被证明是不准确的，我们可能会被要求预支超出原先承诺的数额来完成该项目。这类贷款通常还涉及较高的贷款本金，而且往往集中于少数建筑商。此外，在我们大部分的建筑贷款期限内，我们会在开始时设立利息储备，并在整个建造阶段把利息拨入贷款本金内。如果工程竣工后的估计值不准确，我们可能会在贷款到期日之前或贷款到期日之前遇到项目，而该项目的价值不足以保证全额偿还。由于建筑贷款需要积极监测建筑过程，包括成本比较和现场检查，因此这些贷款的监测难度更大，成本更高。

市场利率的提高可能会通过迅速增加最终购买者的借款成本而对建筑贷款产生更为显著的影响，从而减少对该项目的总体需求。在建房地产往往很难出售，而且通常必须完成才能成功出售，这也使计算出问题建筑贷款的过程复杂化。这可能需要我们预支额外的资金和/或与另一建筑商签订合同来完成建设。此外，向建筑商提供的投机性建筑贷款往往与未预售的房屋相关，因此，相对于个人住宅的建筑贷款而言，潜在风险更大，因为确定竣工项目的最终买家会带来额外的风险。正在开发中的土地上的贷款或为未来建设而持有的土地，由于财产所产生的收入不足以及担保品潜在的非流动性，造成了额外的风险。这些风险可能受到供应和需求的重大影响。因此，这类贷款往往涉及支付大笔资金，并予以偿还，这取决于最终项目的成功和借款人出售或租赁财产的能力，而不是借款人或担保人自己偿还本金和利息的能力。

该公司寻求通过制定和遵守承销政策、付款程序和监测做法来解决与建筑开发贷款有关的放弃风险。具体来说，该公司(一)寻求使市场领域的贷款和项目数量多样化，(二)评估和记录借款人的信誉和拟议项目的可行性，(三)将贷款与价值的比率限制到规定的水平，(四)根据有执照的第三方现场检查控制建筑贷款的支付，(五)监测每个市场的经济状况和住房库存，以及(四)通常从借款人的本金那里获得几乎所有信贷的个人担保。然而，不能保证这些做法将成功地减轻建筑开发贷款的风险。

家庭股权贷款公司一直积极进行第二留置权抵押贷款和住房权益贷款，这种贷款的重点是在公司的主要市场地区。住房权益信贷额度通常有与最优惠利率挂钩的可调整利率，抽奖期限为10年，期限为15年。每月还款额是根据未偿余额的1.0%计算的，合并贷款与价值的比率最高可达90%，包括任何基础的第一次抵押贷款。固定第二留置权按揭房屋权益贷款如下

通常以20年为限分期偿还贷款。截至2019年12月31日，第二留置权/住房权益贷款总额为3，820万美元，占贷款总额的2.8%，其中2，690万美元为可调整利率的住房权益信用额度。截至2019年12月31日，住房权益信贷额度上的无资金承诺为4 790万美元。

住宅该公司的贷款来源于第一次抵押贷款的一对四家庭的住宅，主要是在市场地区。该公司通过房地产经纪人、财务策划者、建筑商和现有客户的推荐，提供一对四家庭住房抵押贷款。零售银行客户也是公司贷款来源的重要参考来源。该公司创造了8.914亿美元的一对四家庭抵押贷款(包括为其他机构提供的1050万美元贷款)，并在2019年向投资者出售了7.854亿美元。在出售给投资者的贷款中，5.501亿美元出售给了联邦全国抵押协会(“房利美”)、政府全国抵押协会(“Ginnie Mae”)、联邦住房抵押贷款协会(FHLB)和/或联邦住房贷款抵押公司(“房地美”)，并保留了服务权，以便进一步与客户建立关系。截至2019年12月31日，一四户家庭住房抵押贷款总额为2.615亿美元，占贷款总额的19.3%，不包括待售贷款6，970万美元。此外，该公司通过其商业贷款渠道发放住宅贷款，由华盛顿的单身家庭租赁住房担保，截至2019年12月31日，未清余额为5 680万美元，被归类为商业商业贷款，不包括在我们的一对四家庭住房抵押贷款组合中。见下文“商业贷款”

公司通常根据申请人的偿还能力承保一对四家庭贷款.这包括就业和信贷历史，以及被评估的财产的价值。该公司将提供高达100%的较低的评估价值或购买价格为一至四家庭的第一抵押贷款。对于贷款与价值之比超过80%的首期按揭贷款，公司一般要求私人按揭保险或政府赞助保险，以减低较高贷款对价值贷款所带来的较高风险水平。由一对四家庭的住宅担保的固定利率贷款的合同期限最长为30年，通常是全额摊销，每月付款。可调利率抵押贷款通常与固定利率贷款构成不同的信贷风险，主要是因为随着利率上升，借款人的付款增加，增加了违约的可能性。获得一对四家庭贷款的房产由按照行业和监管标准选择的独立费用评估师进行评估。本公司要求借款人取得所有权和风险保险，并在必要时投保洪水保险。贷款一般由内部承销部门确定，由二级市场指引承销。

消费者贷款消费者贷款对该公司来说是一项重要而重要的历史活动，主要反映出透过房屋装修承办商及交易商(包括经纪)的间接贷款。截至2019年12月31日，消费贷款总额为3.262亿美元，占贷款总额的24.1%。

该公司的间接改善住房贷款，也称为固定贷款担保贷款，是消费贷款组合中最大的一部分，历来是公司消费贷款战略的中流砥柱。截至2019年12月31日，这些贷款总额为2.107亿美元，占贷款总额的15.6%，占消费贷款总额的64.6%。间接房屋改善贷款来源于位于华盛顿、俄勒冈州、加利福尼亚、爱达荷州、科罗拉多州和亚利桑那州的155家家庭装修承包商和经销商网络。10家经销商占贷款总额的62.3%，占贷款总额的62.3%。这些固定设备担保贷款包括多种产品的贷款，如更换窗户、壁板、屋顶、暖通空调系统和水池。

在夹具担保和太阳能贷款方面，公司收到经销商的贷款申请，并根据预先确定的贷款标准发放贷款。这些贷款是通过贷款来源软件处理的，大约20%的贷款申请根据所提供的信息自动获得批准，其余贷款则由公司的信贷分析人员处理。该公司在评估通过间接交易商计划获得的贷款时遵循内部承销准则，包括使用公平的艾萨克和公司(“FICO”)信用评分来批准贷款。FICO评分是衡量信贷质量的主要指标之一，是我们在承保时除了借款人对收入的债务外，还依赖的重要标准之一。

公司的固定贷款担保贷款一般从2，500美元到100，000美元不等，一般为12至20年，利率固定。在某些情况下，参与的交易商可能支付费用，以购买借款人的利率低于公司公布的利率。固定固定物担保贷款由安装在借款人不动产内、上或在其不动产上的个人财产担保，并可通过根据统一商法典(“UCC-2”)在借款人住所县提交的融资声明加以完善。该公司一般会提交一份UCC-2财务报表，以完善在借款人信用评分低于720或房屋改善贷款金额超过5，000美元的情况下个人财产的担保权益。完美使公司对抵押品的要求高于通过完善担保权益后通过司法程序获得留置权的人。未能完善担保权益并不会使担保权益对借款人无法强制执行。然而，如果不完善担保权益，就有可能避免破产或从属于第三方债权的担保权益。

该公司还提供船只担保的消费者海上贷款。截至2019年12月31日，海上贷款总额为6720万美元，占消费贷款总额的20.6%。海上贷款是以直接和间接方式向借款人发放的，贷款期限一般为20年，利率固定。公司一般要求10%的定金，贷款金额可达工厂发票的120%或采购价格的90%。

太阳能贷款是固定抵押贷款，在消费贷款组合中占第三大部分，仅次于海洋贷款。截至2019年12月31日，太阳能贷款总额为4，400万美元，占消费贷款总额的13.5%。

该公司发源的其他消费贷款总额为430万美元，截至2019年12月31日。这些贷款主要包括个人信用额度、信用卡、汽车、直接改善住房、存款贷款和娱乐贷款。

在评估任何消费贷款申请时，借款人的FICO评分被用作衡量信用风险的重要指标。FICO评分根据借款人的信用历史，代表借款人的信誉，这是由独立的第三方报告的。较高的FICO评分通常表明信用程度更高。在过去的几年里，公司一直强调向信用分数较高的消费者提供贷款的来源。这导致最近几个时期的贷款冲销水平有所下降.截至2019年12月31日，73.7%的消费贷款组合来源于发源时FICO得分在720以上的借款人，23.1%的贷款来源于在发源时FICO得分在660至720之间的借款人。一般来说，FICO分数为660或更高表明借款人具有可接受的信用声誉。联邦银行监管机构认为，贷款发放时低于660的信用分数被认为是“次贷”，截至2019年12月31日，这些贷款仅占我们消费贷款组合的3.2%。考虑FICO分数低于660的贷款需要额外的管理监督和批准。

消费者贷款的平均寿命通常更短，提前还款速度更快，这减少了公司对利率变化的风险敞口。此外，管理层认为，通过增加客户关系的数量和提供跨市场的机会，提供消费贷款产品有助于扩大和建立与现有客户群的更紧密联系。

消费者贷款和其他贷款通常比一对四家庭住房抵押贷款带来的风险更大，尤其是以船只、汽车和其他娱乐车辆等可迅速贬值的资产担保的消费贷款。在这种情况下，任何收回的拖欠贷款抵押品可能无法为未偿贷款余额提供充分的偿还来源。因此，消费者贷款的收取取决于借款人持续的财务稳定，因此更有可能受到失业、离婚、疾病或个人破产的不利影响。在固定贷款担保的情况下，很难收回担保这些贷款的个人财产，因为这些贷款通常附在借款人的个人住所上。因此，如果借款人拖欠固定贷款担保贷款，唯一的实际办法是等到借款人想出售或再融资住房时，如果存在完善的担保利息，公司通常能够收回先前偿还的部分贷款。

商业贷款本公司以应收账款、存货或个人/企业财产、厂房和设备为担保，向Puget健全市场地区的当地中小型企业提供商业贷款和信贷额度。与管理层扩大商业业务贷款的目标相一致，该公司于2009年启动了一项抵押贷款仓库贷款计划，通过该计划，公司为第三方住宅抵押贷款银行家提供资金。根据这一计划，公司向抵押贷款银行公司提供短期资金，以便将住宅抵押贷款出售到二级市场。该公司的仓库贷款额度由抵押银行公司向借款人提供的一对四家庭抵押贷款相关的基本票据担保，通常要求抵押银行公司的主要股东提供担保。这些贷款是在按揭银行将票据出售到二级市场时偿还的，出售所得的收益用于偿还未偿还的贷款，然后再分散到抵押贷款银行。截至2019年12月31日，该公司已批准为四家公司提供2，500万美元的住宅抵押贷款仓库贷款额度。承付额从400万美元到800万美元不等。截至2019年12月31日，有1290万美元的住宅仓库线路未清，而核准的住宅仓库贷款额度为2 300万美元，截至2018年12月31日的未清余额为440万美元。在截至2019年12月31日的一年中，我们处理了大约790笔贷款，并在我们的抵押贷款仓库贷款计划下提供了总额约3.238亿美元的资金。

公司还设有商业建筑仓库贷款线，由建筑贷款票据担保，通常由具有建筑贷款经验的负责人担保。2013年4月，我们开始扩大我们的抵押贷款仓库贷款计划，以包括建筑再贷款仓库线。这些贷款由向建筑放款人提供的票据担保，通常由具有建筑贷款经验的借款人的本金担保。基础票据的期限可长达18个月，银行将在基础票据中提供一个百分比(通常为75%)，而该比例可能高达75%。综合起来，在担保人提供额外信贷支持的情况下，相关票据上的贷款与价值比率将高达52.5%。截至2019年12月31日，该公司已批准为六家公司提供七千万美元的商业建筑仓库贷款。承付额从50万美元到3 000万美元不等。截至2019年12月31日，共有4，820万美元未偿还，而9家公司的商业仓库贷款额度为8，700万美元，截至2018年12月31日，未清余额为6，140万美元。

商业贷款可以是固定利率，但通常是利率可调的贷款，利率与最优惠利率挂钩，加上保证金。一些商业贷款，如根据仓库贷款方案提供的贷款，是按12个月的条件和在该期限内只需支付利息的信贷额度构成的，而其他贷款则可按年重新定价，并在2至5年期间分期摊销。由于目前的利率环境，这些贷款和信贷额度通常以2.0%至7.0%为限。贷款费用一般是根据借款人的信贷质量和账户关系而收取的。这类线路的预付款一般限于80%的应收账款和50%的库存。公司通常还要求借款人建立存款关系，作为贷款审批过程的一部分。截至2019年12月31日，商业企业贷款组合总额为2.016亿美元，占包括仓库贷款在内的贷款总额的14.9%。

在2019年12月31日，大部分商业贷款都有担保。公司的商业业务贷款政策包括信贷档案文件和借款人背景分析、偿还贷款的能力、借款人资本和抵押品的充足性以及对影响借款人的其他条件的评估。对借款人过去、现在和未来现金流量的分析也是信用分析的一个重要方面。该公司一般要求商业商业贷款的个人担保。然而，据信商业商业贷款的信用风险高于住宅抵押贷款。最大的两种商业借贷关系是向两家非附属公司提供信贷额度。2019年12月31日，两个最大的贷款关系中的第一个，是参与的商业信贷额度，与世界银行的承诺额为3000万美元。这一信贷额度主要由位于华盛顿州西雅图的住宅建设项目担保。截至2019年12月31日，这一信贷额度的未清余额为3 000万美元。两种最大的商业商业贷款关系中的第二种是一种商业信贷额度，承付额为1 500万美元。这一信贷额度由主要位于华盛顿州西雅图的住宅建设项目融资的票据担保。截至2019年12月31日，这一信贷额度的未清余额为1 030万美元。

与住宅抵押贷款不同，商业商业贷款，特别是无担保贷款，是根据借款人从借款人业务现金流量中偿还的能力发放的，因此风险较高。公司根据抵押品的种类，将以应收账款、存货、设备、房地产和现金等商业资产担保的商业贷款作为抵押品，在大多数情况下，贷款与价值比率高达80%。这种担保品随着时间的推移而贬值，可能很难评估，并可能根据所使用的特定类型的业务和设备的价值波动。因此，能否获得偿还商业贷款的资金可能在很大程度上取决于企业本身的成功(反过来，商业本身往往部分取决于一般的经济条件)。

贷款来源、服务、购买和销售

公司提供固定利率和可调整利率的贷款.然而，贷款来源的能力取决于客户对市场领域贷款的需求。为了不时补充我们的贷款来源，并根据我们的资产/负债目标，我们还将从其他金融机构购买大量贷款或贷款池。

在过去几年里，该公司继续提供消费贷款，并更加重视商业房地产贷款，包括建筑和开发贷款以及商业商业贷款。需求受到竞争和利率环境的影响。在经济不稳定时期，包括我们在内的金融机构产生大量商业业务和房地产贷款的能力可能会大幅度减少或受到限制，从而导致利息收入下降。除了贷款利息和贷款来源费外，公司还收取贷款承诺、延迟付款和其他杂项服务的费用。费用不时变化，一般取决于资金的供应和市场的其他竞争条件。

公司将在二级市场出售长期、固定利率的住宅房地产贷款，以降低利率风险.出售这些贷款的损益是根据销售收益与出售时贷款的账面价值之间的差额确认的。一些住宅房地产贷款起源于联邦住房管理局或联邦住房管理局、美国退伍军人事务部或退伍军人事务部、美国农业部或美国农业部农村住房贷款。该公司出售的大多数住宅房地产贷款是按规定的服务费保留服务的。该公司在截至2019年12月31日的一年中赚取了350万美元的抵押贷款服务费用总额。截至2019年12月31日，该公司为房利美、房地美、金妮·梅(Ginnie Mae)、FHLB和另一家金融机构提供14.6亿美元的一对四家庭贷款。这些抵押贷款偿债权(“管理系统更新系统”)是我们该日账簿上的1 160万美元资产，按还本付息净额的比例和期间摊销。这些管理系统服务中心根据其公允价值定期评估其减值，其中考虑到正在偿还的出售贷款的利率和可能的预付款。截至2019年12月31日，我们的管理系统建议的公允价值为1，330万美元。见本表格“项目8.财务报表和补充数据”所列合并财务报表附注“附注5-服务权”和“附注16-公允价值计量”

下表列出2019年12月31日终了年度与为其他人提供的贷款有关的活动。

下表显示了在所述年份内产生、购买、出售和偿还的贷款总额。

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销售整个房地产贷款和参与房地产贷款可能对我们有利，因为这些销售在销售时系统地产生收入，在保留服务的贷款上产生未来的服务收入，为额外的贷款和其他投资提供资金，并增加流动性。

我们还不时出售整个消费贷款，特别是长期消费贷款，这些贷款对我们有利，因为这些销售在销售时产生收入，有可能在保留服务的地方创造未来的服务收入，并缓解与持有15-20年到期消费贷款有关的利率风险。

资产质量

当借款人未能支付所需的住宅房地产贷款时，公司试图通过与借款人联系来解决拖欠问题。对于以住宅房地产担保的贷款，通常在到期日后16天发出迟交通知，并在到期日后16至25天内通过电话与借款人联系。当贷款逾期30天后，在贷款控制部门经理的指导下，制定信贷行动计划。一般来说，拖欠的信件是邮寄给借款人。所有拖欠帐户都由贷款控制代表审查，一旦贷款逾期30天，该代表试图通过与借款人联系来解决拖欠问题。如果帐户拖欠60天，且未就可接受的还款计划达成协议，贷款管制代表一般会将帐户转介给法律顾问，并指示他们准备取消赎回权的意向通知。取消抵押品赎回权的意向通知允许借款人在30天内实现账户活期。在逾期90至120天之间，获得贷款抵押品的价值.当时，已完成按揭分析，以确定贷款与价值的比率和任何抵押品不足.如果取消抵押品赎回权，该公司通常会取得该房产的所有权，并通过房地产经纪人直接出售。

拖欠的消费贷款是以类似的方式处理的。采取适当行动，以电话和通知的形式收取拖欠超过16天的任何贷款。一旦贷款逾期90天，就被列为非应计贷款.一般情况下，如果超过120天，除非收款部门为客户的还款计划提供支持，否则信贷将被冲销。银行收回和出售消费者抵押品的程序须符合适用的消费者保护法和其他适用法律的各种要求，并由我们确定从成本基础上来说是有益的。

拖欠的商业贷款和商业房地产担保的贷款，由贷款负责人办理，负责与借款人联系。贷款干事与外部顾问合作，就房地产贷款而言，与第三方顾问合作解决问题贷款。此外，管理层视需要召开会议，审查过去到期的和分类的贷款，以及管理层认为可能会出现的收款问题的其他贷款，每月向AQC和董事会报告。如果无法就拖欠的商业贷款达成可接受的解决办法，公司通常会对任何担保贷款的抵押品提起止赎或收回程序。

下表按贷款类型和2019年12月31日拖欠贷款天数列出拖欠贷款。未列入下表的类别截至2019年12月31日没有任何拖欠贷款。

不良资产下表列出了有关公司不良资产的信息。