如“证券法”第405条所界定，登记人是否为知名的经验丰富的发行人。

是的，有

如果注册人不需要根据该法第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。

是的，有

(1)已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)条规定在过去12个月内提交的所有报告(或登记人被要求提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天中一直受到这种提交要求。是的，是的，商业的，间接的。

通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)规则第四零五条规定提交的每一份交互数据文件(或要求注册人提交此类文件的较短期限)。

是的，是的，更多的

通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。见“外汇法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“新兴成长型公司”的定义：

如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。_____

通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是的

注册官非附属公司持有的普通股的总市值根据登记人普通股2019年6月30日在纳斯达克股票市场有限责任公司的收盘价计算，为128，570，975美元(9，086，288股，每股14.15美元)。为计算这一目的，只有执行官员持有的普通股、雇员的股票所有权计划和注册人的董事被视为由关联公司持有。截至2020年3月11日，已发行普通股10196611股。

以参考方式合并的文件

1.2019年股东年会注册人最后委托书的部分(第三部分)。

西北第一金融公司

2019年表格10-K年度报告

目录

 

 

前瞻性陈述

在本年度报告中讨论的某些事项，即表10-K构成了1995年“私人证券诉讼改革法”意义上的前瞻性陈述。这些报表与我们的财务状况、经营结果、计划、目标、未来业绩或业务有关。前瞻性陈述不是对历史事实的陈述，而是基于某些假设，一般是通过使用“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“预测”、“打算”、“计划”、“目标”、“可能”、“可能”、“项目”、“展望”或类似的表达或未来或条件动词，如“可能”、“威尔”、“应”、“将”和“可能”等来识别的。前瞻性陈述包括关于我们的信念、计划、宗旨、目标、期望、假设和声明的陈述，除其他外，包括对我们经营的商业环境的期望、对未来业绩或财务项目的预测、市场中的预期机会、潜在的未来信贷经验以及关于我们的使命和愿景的陈述。这些前瞻性陈述基于当前管理层的预期，因此可能涉及风险和不确定性.我们的实际结果、业绩或成就可能与前瞻性报表所建议、表达或暗示的结果大不相同，这些因素包括但不限于：贷款活动的信贷风险，包括受住房和商业房地产市场恶化影响的贷款拖欠和注销的水平和趋势的变化，并可能导致贷款组合中的损失和不良资产增加，并可能导致我们的贷款损失备抵不足以弥补实际损失。, 并要求我们实质性地增加我们的储备；国家或我们市场地区总的经济状况的变化；一般利率水平的变化，以及短期和长期利率、存款利率、净息差和资金来源之间的相对差异；贷款需求的波动、未出售住房和其他财产的数量以及我们市场地区房地产价值的波动；旧金山联邦储备银行(“FRB”)和联邦存款保险公司(“FDIC”)、华盛顿州金融机构部、银行司(“DFI”)或其他监管当局对我们进行的审查结果，包括任何此类监管当局可能对该公司或银行采取强制行动，要求我们增加贷款损失准备金，减记资产，改变监管资本状况，影响我们借款或维持或增加存款的能力，或对我们施加额外的要求或限制，其中任何一项都可能对我们的流动性和收益产生不利影响；我们对普通股支付股息的能力；我们吸引和保留存款的能力；存款保险保费的增加；我们控制运营成本和开支的能力；在确定我们某些资产的公允价值时使用估计数，这些估计可能被证明是不正确的，并导致估值大幅下降；在降低与我们资产负债表上的贷款有关的风险方面遇到困难；人员配置的波动是对产品需求或公司战略的实施的回应，这些影响到我们的员工队伍和潜在的相关费用；干扰、安全违规或其他不利事件、失败或中断，或攻击我们的员工。, 我们的信息技术系统或执行我们几项重要处理职能的第三方供应商；我们保留我们高级管理团队关键成员的能力；诉讼的成本和影响，包括和解和判决；我们实施分支扩张战略的能力；我们成功地将我们已经或今后可能获得的任何资产、负债、客户、系统和管理人员整合到我们的业务中的能力，以及我们在预期时限内实现相关收入协同增效和成本节约的能力以及与此相关的任何商誉费用；我们管理贷款拖欠率的能力；诉讼的成本和影响，包括和解和判决；金融服务公司之间的竞争压力增加；消费者消费、借贷和储蓄习惯的变化；对我们的业务产生不利影响的立法或监管变化，包括监管政策和原则的变化，包括对监管资本或其他规则的解释，包括“巴塞尔协议III”的结果；2010年“多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法”(“多德-弗兰克法案”)和实施条例的影响；可用于应对法律、规则或条例变化或对监管行动作出反应的资源；证券市场的不利变化；关键第三方供应商无法履行对我们的义务；金融机构监管机构或财务会计准则理事会可能采取的会计政策和做法的变化，包括对会计问题和新会计方法实施细节的补充指导和解释；战争或任何恐怖活动的经济影响；其他经济、竞争、政府、监管, 以及影响我们业务的技术因素；定价、产品和服务，包括冠状病毒对国际贸易的潜在影响(包括供应链和出口水平)，以及本表格10-K和我们向美国证券交易委员会(SEC)提交的其他报告中详述的其他风险。我们在10-K表格和其他公开报告和声明中所作的任何前瞻性陈述都可能是错误的，因为我们可能会做出不准确的假设，因为上述因素或其他我们无法预见的因素。由于这些和其他不确定因素，我们未来的实际结果可能与我们或代表我们作出的任何前瞻性声明中表达的结果大不相同。因此，在评价前瞻性陈述时应考虑这些因素，不应过分依赖这些说法。我们不承担更新或修改任何前瞻性声明的责任.

如本报告所用，“公司”、“我们”、“我们”或“我们”指的是第一金融西北公司。及其合并子公司，包括第一金融西北银行和第一金融多元化公司。

互联网网站

我们网站www.ffnwb.com所载的信息不作为表格10-K的一部分或以参考方式纳入本年度报告。除了投资者自己的上网费外，我们还通过我们的网站、10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告以及对这些报告的修正、委托书报表和我们的投资者关系网页上的其他证交会文件免费提供。我们的所有报告、委托书和其他证交会文件在以电子方式提交给证券交易委员会后，都会在合理可行的范围内尽快发布，也可以在证券交易委员会的网站www.sec.gov上免费查阅。

第一部分

项目1.无偿业务

一般

第一金融西北公司(“第一金融西北”或“公司”)是一家华盛顿公司，成立于2007年6月1日，目的是成为西北第一金融银行(“银行”)的控股公司，与该银行从相互控股公司结构转变为2007年10月9日完成的股份制公司结构有关。截至2019年12月31日，该公司的总资产为13亿美元，净贷款为11亿美元，存款为10亿美元，股东权益为1.563亿美元。第一，西北金融的经营活动一般限于被动的投资活动和对其对西北第一金融银行投资的监督。因此，本报告所列信息，包括合并财务报表和相关数据，主要涉及西北第一金融银行。

该银行成立于1923年，是华盛顿州特许储蓄贷款协会，1935年转变为联邦共同储蓄和贷款协会，1992年改为华盛顿州特许共同储蓄银行。2002年，第一储蓄银行改组为两级共同控股公司，成为一家股票储蓄银行，并成为伦顿公司第一金融公司的全资子公司。与2002年的转换有关，第一储蓄银行改名为西北第一储蓄银行。随后，在2015年8月，世界银行改名为第一金融西北银行，以更好地反映它提供的商业银行服务，而不是传统储蓄银行通常提供的服务。2016年2月，世界银行正式将其章程从一家华盛顿特许储蓄银行改为一家华盛顿特许商业银行。

第一金融西北银行于2015年3月31日从一家储蓄和贷款控股公司转换而成为一家银行控股公司，并通过联邦储备委员会(FRB)接受联邦储备系统理事会(“联邦储备委员会”或“联邦储备委员会”)的监管。这一变化与西北第一金融银行的重心从传统的储蓄和贷款协会转向全面服务的商业银行是一致的。此外，西北第一金融银行受到DFI和FDIC的审查和监管。第一，西北金融银行必须将准备金维持在联邦储备委员会规定的水平。该银行是得梅因联邦住房贷款银行(“FHLB”)的成员，该银行是联邦住房贷款银行系统(“FHLB系统”)中的11家地区银行之一。有关更多信息，请参见“我们如何受到监管-第一家西北金融银行-联邦住房贷款银行系统的监管和监督”。

2016年2月，第一财经西北银行(FirstFinancialNorthBank)将其章程从以社区为基础的储蓄银行转换为商业银行，以更好地满足客户需求。世界银行最大的客户集中在金县，另外集中在华盛顿州的斯诺霍米什、皮尔斯和基萨普县。该银行的总部设在金郡的伦顿，在那里有一个全面服务的分支机构，以及设在一个名为“兰丁”的商业开发项目中的一个较小的分支机构。世界银行在国王县设有更小的分支机构，分别位于贝尔维尤、伍德维尔、博塞尔、肯特和柯克兰。在华盛顿州的斯诺霍米什县，世界银行在密尔克里克、埃德蒙兹、Clearview、Smokey Point和LakeStevens增设了五个较小的分支机构。此外，世界银行于2020年3月在华盛顿皮尔斯县的大学广场开设了分行。这些较小的分支机构通过广泛使用最新的银行技术来提高效率。第一，西北金融银行的业务包括吸引公众存款，并利用这些资金发起一四户家庭住宅、多家庭、商业房地产、建筑/土地、商业和消费贷款。

第一财经西北地区的首席执行办公室位于威尔斯大道南201号，华盛顿，伦顿，98057；我们的电话号码是(425)255-4400。

市场面积

我们认为我们的主要市场是普吉海峡地区，主要由国王，斯诺霍米什，并在较小程度上，皮尔斯和基萨普县。2019年期间，与2018年相比，该区域住宅房地产价格上涨放缓。房价上涨幅度最大的地区是房价中值较低的地区。在更昂贵的地区，如西雅图和贝尔维尤，价格上涨已经放缓，主要是由于负担能力问题。斯诺霍米什、皮尔斯和基塔普等县的房价继续高于全国平均水平。较低的抵押贷款利率帮助刺激了2019年第四季度的需求，销售额比去年增长，而房屋库存在年底有所下降。截至2019年年底，在金县、皮尔斯、斯诺霍米什和基塔普县上市的房屋数量均较2018年12月下降了30%以上，截至2019年12月31日，可供出售的房屋还不到一个月。

金郡是华盛顿州人口最多的县，占地约2，100平方英里。据美国人口普查估计，人口约有223万居民，家庭收入中位数约为89400美元。金郡拥有多元化的经济基础，其中包括波音公司(波音公司)、微软公司、亚马逊公司、星巴克、诺德斯特罗姆公司、Costco公司和Paccar公司。根据华盛顿州就业保障部的数据，截至2019年12月31日，金县的失业率为2.1%，而2018年12月31日为3.3%，2019年12月31日为3.5%。根据西北多重上市服务公司的数据，2019年12月，King县一套住宅的平均售价为61.5万美元，比2018年增长了3.0%。根据MLS的数据，2019年住宅销售量比2018年增长2.1%，截至2019年12月31日的库存水平为0.9个月。

皮尔斯县面积约1700平方英里，是华盛顿州人口第二大的县。据美国人口普查估计，该地区约有891，000名居民，家庭收入中位数约为67，900美元。皮尔斯县的经济是多样化的，有与军事有关的政府就业(刘易斯-麦克乔德联合基地)、运输和航运就业(塔科马港)和航空相关就业(波音)。根据华盛顿州就业安全部的数据，皮尔斯县2019年12月的失业率为4.8%，而2018年年底为5.3%。根据MLS的数据，2019年12月，皮尔斯县一套住宅的平均售价为36.9万美元，比2018年上涨了8.6%。根据MLS的数据，2019年住宅销量较2018年下降4.4%，截至2019年12月31日的库存水平为0.9个月。

斯诺霍米什县是华盛顿州人口第三大的县，占地面积约2，100平方英里。据美国人口普查估计，该地区约有815，000名居民，家庭收入中位数约为82，800美元。斯诺霍米什县的经济是多样化的，与军事有关的政府就业(海军基地埃弗雷特)，航空航天相关就业(波音)，和零售业。根据华盛顿州就业保障部的数据，2019年12月斯诺霍米什县的失业率为2.4%，而2018年12月为3.6%。根据MLS的数据，2019年12月，斯诺霍米什县一套住宅的平均售价为49.59万美元，比2018年12月上涨8.8%。根据MLS的数据，2019年住宅销量较2018年增长2.1%，截至2018年12月31日的库存水平为0.9个月。

基萨普县是华盛顿州人口第七大的县，占地约400平方英里。据美国人口普查估计，该地区约有27万居民，家庭收入中位数约为71，600美元。Kitsap县的经济是多样化的，与军事有关的政府就业(海军基地Kitsap，普吉湾海军造船厂)，医疗保健，零售贸易和教育。根据华盛顿州就业保障部的数据，Kitsap县的失业率在2019年12月为4.1%，而2018年12月为4.9%。根据MLS的数据，2019年12月一套住宅的平均售价为385，000美元，比2018年12月增长了12.2%。根据MLS的数据，2019年住宅销售量与2018年相比下降了3.4%，截至2019年12月31日的库存水平为0.8个月。

关于我们一级市场领域竞争的讨论，见本报告后面第1项中的“-竞争”。

贷款活动

将军。我们的贷款活动主要集中在商业房地产、建筑/土地担保的贷款、一四户家庭住宅的第一次抵押贷款、多家庭贷款和商业贷款。我们提供各种有担保的消费贷款，包括储蓄账户贷款、汽车贷款和住房权益贷款，其中包括信贷额度和第二抵押贷款期限贷款。截至2019年12月31日，我们的贷款组合净值为11亿美元，占总资产的82.6%。

我们目前的贷款政策一般将贷款上限限制在银行以风险为基础的资本总额的15%，即2019年12月31日的2，220万美元。只有在董事会事先批准的情况下才允许本政策的例外情况，并且如果借款人在考虑到贷款/价值比率、借款人的财务状况、净资产、信贷历史、盈利能力、分期付款义务和当期付款历史之后，有足够的、可衡量的补偿因素存在时，才允许例外。到2019年12月31日，我们可以向一个借款人发放贷款的监管限制是以风险为基础的资本总额的20%，即2，960万美元。在这个时候，我们最大的一笔贷款关系，总计2150万美元。

在2019年期间，我们五大贷款关系的贷款集中增加。截至2019年12月31日，我们五大贷款关系的贷款总额为8，690万美元，而2018年12月31日为7，990万美元，增幅为700万美元，增幅为8.8%。虽然这些关系的总数在2019年期间有所增加，但在2019年12月31日和2018年12月31日，它们占贷款总额的百分比(“LIP”)保持在7.7%。构成这些关系的贷款总数

从2018年12月31日的19下降到2019年12月31日的16。下表详细列出了2019年12月31日我们五大贷款关系的贷款类型。

________

⁽¹⁾表中所列借款人的组成可能在不同时期之间发生变化。

⁽²⁾这些借款人的一四户家庭住房贷款都是业主所用。商业房地产贷款是为非业主所用，产生收入的物业.

2019年12月31日，我国五大借款人的贷款构成与2018年12月31日相比发生了变化，商业房地产贷款增加了3，500万美元。部分抵消了这一增加，多家庭贷款总额减少了520万美元，建筑/土地开发贷款和商业贷款分别减少了1 250万美元和980万美元，降至零。截至2019年12月31日，上表所列的所有借款人均符合各自贷款的原始偿还条件。

贷款组合分析下表按贷款种类列出了在指定日期的贷款组合组成。

^{_____________} 

⁽¹⁾建筑/土地类别中包括“展期”贷款，即在建筑期结束后转为长期贷款的贷款。截至2019年12月31日，我们包括350万美元的一四户家庭住宅贷款、3860万美元的多家庭贷款和1830万美元的建筑/土地类商业房地产贷款。此外，建筑/土地类别还包括870万美元贷款，用于建设公司无意资助的原始土地或可建设用地。

下表显示了我们在指定日期的固定利率贷款和可调整利率贷款组合的构成情况。

我们贷款的地理分布。下表显示了2019年12月31日我国贷款组合按美元数额和百分比计算的地理分布情况。

^____________ 

⁽¹⁾包括金，斯诺霍米什，皮尔斯和基萨普县。

⁽²⁾包括加州、犹他州、俄勒冈州、佐治亚州和其他36个州的贷款。

一对四家庭住宅贷款。截至2019年12月31日，贷款总额为3.725亿美元，占贷款总额的33.2%，贷款由一至四个家庭住宅担保。

第一，西北金融银行(FinancialNorthBankBank)是一家传统的投资组合银行。在2019年，我们发起了9，180万美元，购买了653，000美元的一四户家庭住房贷款.截至2019年12月31日，210.9美元，即我们一四户家庭住房投资组合的56.6%，由业主自住贷款组成，其余1.616亿美元，即43.4%为非业主自用贷款。此外，截至2019年12月31日，一亿八千四百二十万美元，占一四对四家庭住宅贷款组合的49.4%，由固定利率贷款构成。基本上，我们所有的一四户家庭住宅贷款都需要每月支付本金和利息.

我们的固定利率，1比4的家庭住宅贷款通常以15至30年的期限发放，尽管这类贷款的期限通常要短得多，特别是在目前的低利率环境下。我们还推出了混合贷款，最初的固定利率期限为5至10年，转换为可变利率，此后每年进行调整。此外，我们的一四对四家庭住宅贷款基本上都包含到期待售条款，允许我们在出售担保贷款的财产时申报未付的应付款。通常情况下，我们在法律允许的范围内并作为标准的业务过程来执行这些到期销售条款。贷款的平均期限取决于房地产市场的购销活动水平、现行利率和未偿还贷款的应付利率等因素。

我们的贷款政策一般将由一至四户家庭住宅物业担保的按揭贷款的最高贷款与价值比率限制在评估价值或购买价格较低的85%。获得一四户家庭住宅贷款的房产由我们批准的独立评估机构评估.我们要求借款人获得所有权保险，如有必要，还要投保洪水保险。由于市场竞争因素，我们一般不需要地震保险。

以出租物业作为抵押的贷款可能带来更高的风险，因此，我们遵守更严格的承保准则。非业主占用房地产贷款主要关注的是物业租金收入的一致性。以出租物业作为抵押的贷款的支付，主要取决于租户是否有能力继续向业主支付租金、借款人的性质，或如果业主找不到房客，则取决于业主是否有能力在没有租金收入来源的情况下偿还贷款。此外，非业主占用物业的成功运作和管理，包括物业维修标准，可能会影响还款。因此，偿还这类贷款可能受到房地产市场或经济不利条件的制约。我们要求借款人和贷款担保人(如果有的话)提供年度财务报表、考虑到借款人租金收入现金流量分析的预算因素以及财产的净营业收入、关于借款人专业知识、信贷历史和盈利能力的信息以及相关财产的价值。这些贷款通常以抵押财产上的第一笔抵押以及租金和租约的转让作为担保。如果借款人有多笔出租物业贷款，则贷款通常不作交叉抵押。截至2019年12月31日，一至四美元的家庭住宅贷款处于非应计状态，并按照该日的还款条件执行。

多家庭和商业房地产贷款。截至2019年12月31日，1.729亿美元(占贷款总额的15.4%)由多个家庭担保，3.952亿美元(占贷款组合的35.2%)由商业房地产担保。我们的商业房地产贷款通常由写字楼和医疗大楼、零售购物中心、酒店、小型存储设施、工业用建筑物和仓库担保。商业房地产和多家庭贷款须遵守类似的承保标准和程序。这些贷款主要被视为现金流动贷款，其次是房地产担保贷款。

一般来说，多家庭和商业房地产贷款的余额较高，评估和监测更为复杂，涉及的风险比一至四户住宅贷款的风险更大。为了弥补和减轻这一风险，这些贷款的定价一般高于一至四户家庭住房贷款的利率，而且贷款与价值的最高比率一般为较低价值或购买价格的80%。我们通常要求拥有20%或更多财产的任何一方提供贷款担保。如果借款人是一家公司或合伙企业，我们通常要求委托人根据对其个人财务报表和个人信用报告的审查，提供个人担保。

下表列出了2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日我国多家庭和商业房地产贷款组合的细目：

截至2019年12月31日，我们的多家庭和商业房地产贷款组合的平均贷款规模分别为100万美元和200万美元。截至目前，6，130万美元(35.5%)的多家庭贷款和1.31亿美元(33.2%)的商业房地产贷款都位于我们的一级市场以外。我们目前的目标是个人多家庭贷款，以及100万至500万美元之间的商业房地产贷款。截至2019年12月31日，最大的多家庭贷款是一栋105个单元的公寓楼，其本金余额净额为970万美元，位于华盛顿州金县。截至2019年12月31日，最大的商业地产贷款净余额为1，400万美元，由位于华盛顿金县的一家酒店担保。截至2019年12月31日，这两笔贷款均按照各自的贷款偿还条件履行。

与多家庭和商业房地产贷款有关的信贷风险被认为大于与一对四家庭住房贷款相关的风险，因为多家庭和商业房地产贷款的偿还通常取决于房地产作为抵押品获得贷款的收入来源和借款人业务的成功运作，而这可能会受到房地产市场或经济中不利条件的重大影响。例如，如果由于未获得或续签租约而使借款人项目的现金流量减少，则借款人偿还贷款的能力可能会受到损害。此外，我们的许多多家庭和商业房地产贷款没有完全摊销，而且在到期时包含大量的热气球付款。这些热气球付款一般要求借款人再融资或偶尔出售标的财产，以进行热气球付款。

如果我们取消了多个家庭或商业房地产贷款的抵押品赎回权，我们的抵押品持有期通常要比1到4个家庭住房抵押贷款丧失抵押品赎回权的期限长，因为抵押品的潜在购买者较少。我们的多家庭和商业房地产贷款一般对单一借款人或相关的借款人群体有较大的余额。因此，如果我们在判断我们的多家庭或商业房地产贷款的可收性方面有任何错误，那么按每笔贷款计算，任何由此产生的冲销都可能比我们的一对四家庭住房贷款或消费贷款组合中发生的贷款更大。在2019年12月31日，没有多个家庭或商业房地产贷款超过90天或以上，或处于非应计状态。此外，在截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的几年里，没有多个家庭或商业房地产贷款被收回。

建筑/土地贷款。我们主要向住宅建筑商提供建筑/土地贷款，用于建造位于我们市场范围内的单户住宅、共管公寓、联排别墅、多家庭房产和住宅开发项目。土地贷款包括供购买或再融资作未来住宅发展用途的未改良土地的土地非发展贷款、为投机投资目的而持有的改善住宅用地或以土地作担保的信贷额度，以及土地。

发展贷款。向建筑商提供的建筑/土地贷款一般要求借款人与世界银行保持现有的关系，并证明有成功的项目记录。截至2019年12月31日，我们的建筑/土地贷款总额从2018年12月31日的1.089亿美元增加到113.7美元，占贷款总额的10.1%，占贷款总额的10.5%。该公司的战略计划项目在2020年继续增加建筑贷款来源活动，以支持我们的整体贷款增长。世界银行的贷款政策规定，我们的净收购、开发和建筑贷款以及递延费用和费用的余额不得超过银行基于风险的资本的100%。2019年12月31日，世行遵守了这一政策，余额相当于该行风险资本的81.9%。管理当局打算维持这一指导方针附近的水平，但与建筑贷款有关的时间的不确定性有时会导致实际集中超过该准则。2019年12月31日或2018年12月31日，没有任何建筑/土地贷款被列为非应计贷款。在截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日止的几年里，没有发生建筑/土地贷款冲销。截至2019年12月31日，建筑/土地贷款余额为8，960万美元。

以下是我们在指定日期的建筑/土地贷款总额的构成，其中不包括LIP。所代表的所有贷款都在履行：

_____________

⁽¹⁾ 包括建设者不打算在施工阶段完成后出售财产的贷款。

下表为2019年12月31日按县分列的建筑/土地贷款：

为建造单一家庭住房、分区和土地贷款而提供的贷款一般提供给我们主要市场地区的建筑商。所谓“投机性”贷款，是指在贷款发放时，建筑商与买受人签订的房屋或地段合同，后者承诺与美国或其他贷款人长期融资。买方可以在施工期间或之后确定，其风险是建筑商可能不得不支付投机性贷款的还本付息，以及房地产税和项目的其他承运费用。

项目完成后的一段时间，直到确定买主为止。适用于这些贷款的最高贷款与价值比率一般为实际建筑成本的100%，条件是贷款与竣工价值的比率不超过80%，贷款与价值的比率须经首席信贷主任(“CCO”)批准才能超过80%。此外，一般也需要至少20%的经核实的股权。经核实的权益是指在项目中投资的现金权益。开发计划需要建设者在承诺贷款之前。我们要求建筑商保持适当的所有权保险和其他适当的保险范围，并在适用的情况下，提供适当的环境数据报告，说明该土地没有危险或有毒废物。虽然住宅建筑贷款的到期日在很大程度上取决于项目的预计建造期，而且通常不超过一年，但土地贷款一般为期12至18个月。基本上，我们所有的住宅建筑贷款都有可调整的利率，基于华尔街日报的优惠利率。在建造期间，贷款的累计利息要么通过利息准备金加到贷款本金中，要么按月计费。截至2019年12月31日，建筑/土地贷款余额包括540万美元的利息储备。当这些贷款用完了最初设立的准备金时，除非对贷款进行重新分析，并根据最新分析确定额外准备金是适当的，否则不允许增加准备金。建筑贷款收益会随建筑工程进度及我们的核准督察所要求的巡查而定期发放。2019年12月31日, 我们的三笔最大的建筑/土地贷款包括1 250万美元的商业房地产建设/土地贷款、840万美元的多家庭建筑贷款和640万美元的多家庭建筑贷款。所有三笔贷款都将在建造期结束时转入永久贷款，所有三处房产都位于金县。

我们为一四户家庭、非业主居住住宅的借款人提供的住宅建筑贷款通常是在建设阶段结束时转换为固定利率的永久贷款，建筑贷款和永久融资都要结束一次。在承诺为建设贷款提供资金之前，我们需要一个独立的评估师对项目的建设后价值进行评估。在通常持续12至18个月的施工阶段，核准的检查员或指定的银行雇员对建筑工地进行定期检查，以证明施工已达到规定的完工百分比。通常情况下，每月支取款项，只需支付利息。这些贷款在建设阶段结束时被转换为固定利率的永久贷款.截至2019年12月31日，共有350万美元的非业主自住建筑贷款，将在2020年转到一至四户家庭的永久非业主住房贷款。

我们还为商业开发项目提供建筑贷款。这些项目包括多家庭、零售、办公室/仓库、旅馆和办公楼。这些贷款通常在施工期间有一个只支付利息的阶段，通常在建设完成后转为长期融资。拨款完全由我们自行决定，并以工程进度为基础。世界银行使用一名独立的第三方或银行雇员进行每月检查，以证明建筑工程已达到规定的完工百分比，以前的付款情况反映在迄今完成的工作程度上。一般来说，适用于这些贷款的最高贷款与价值比率为实际建筑成本的90%或竣工时预期价值的80%。截至2019年12月31日，5，690万美元的多家庭和商业房地产建筑贷款将在建设期结束时转入世行的长期贷款。

土地发展贷款一般是为建筑工地的建造者提供的，而不包括在物业上建造建筑物。这些贷款的最高贷款率为75%.土地非发展贷款一般是为未开发的土地提供贷款，在这些土地上，我们不负担建设用地的费用，而且贷款与价值的最高比率为65%。

我们的建筑/土地贷款是根据与完成项目有关的价值的成本估算得出的。与永久住宅贷款相比，建设/土地贷款涉及更多风险，因为资金是根据对完工时将产生未来价值的成本估算，在项目抵押品上预支的。由于工程造价估算中固有的不确定性、竣工项目的市场价值以及政府管制对房地产的影响，要准确评估完成项目所需的资金总额和竣工项目的贷款与价值比是比较困难的。需求的变化，例如对新住房的需求和高于预期的建筑费用，可能导致实际结果与估计的结果大不相同。由于这些原因，这类贷款通常还涉及较高的贷款本金，而且往往集中于少数建筑商。这些贷款往往涉及偿还款项的支付，这在很大程度上取决于最终项目的成功与否，以及借款人出售或租赁财产或获得永久提取资金的能力，而不是借款人或担保人偿还本金和利息的能力。如果我们对一项已完成项目的估价被夸大，我们可能没有足够的担保在项目完成后偿还贷款，并可能蒙受损失。由于建筑贷款需要对建筑过程进行积极的监督，包括成本比较和现场检查，因此这些贷款的监测难度更大，成本更高。市场利率的提高可能会迅速增加最终买家的借款成本，从而对建筑贷款产生更明显的影响。, 从而减少了对项目的总体需求。在建房地产往往很难出售，而且通常必须完成才能成功出售，这也使计算出问题建筑贷款的过程复杂化。这可能需要我们预支额外的资金和/或与

另一个建筑工人来完成建筑。此外，在投机性建筑贷款的情况下，识别完成项目的最终购买者会带来额外的风险。土地贷款还会增加风险，因为财产缺乏收入，抵押品可能缺乏流动性。这些风险也可能受到供求条件的重大影响。

商业贷款。截至2019年12月31日，企业贷款总额为3780万美元，占贷款组合的3.4%。商业贷款一般由商业设备、应收账款、存货或其他财产担保。贷款期限通常从一年到五年不等。这些贷款的利率要么是固定利率，要么是可调整利率.可调利率贷款的利率与“华尔街日报”公布的最优惠利率加保证金挂钩。我们的业务贷款政策包括信贷档案文件，并要求分析借款人的背景、偿还贷款的能力、借款人的资本和抵押品是否充足，以及评估影响借款人的其他条件。分析借款人过去、现在和未来的现金流量也是我们信贷分析的一个重要方面。我们一般获得商业贷款的个人担保。截至2019年12月31日，最大规模的企业贷款有1，120万美元的未偿余额，并按照还款条件履行。在2019年12月31日，我们没有任何商业贷款拖欠超过90天或非应计状态。

截至2019年12月31日，世行飞机贷款组合的未偿余额为1，400万美元，占企业贷款总额的37.1%。这些贷款由新的或使用的单引擎活塞飞机作为抵押，用于商业或个人用途的轻型喷气式飞机。我们的飞机贷款一般由25万元至300万元不等，而主要的重点是承保抵押品的资产价值，而非借款人偿还贷款的能力。截至2019年12月31日，我们飞机贷款组合中的平均贷款规模为667，000美元，最大的贷款为280万美元。关于这些贷款的更多信息，见项目1A。风险因素--“我们从事飞机和经典汽车融资交易，在这些交易中，高价值抵押品很容易遭受潜在的灾难性损失。如果这些交易中有任何一项成为不良交易，我们可能会蒙受部分或全部资产价值的损失。“

2019年期间，该公司开始发放小企业管理局(SBA)贷款。这些贷款部分由SBA担保。截至2019年12月31日，SBA贷款余额为362，000美元，其中271，000美元由SBA担保。在那一天，这些贷款不是为出售而持有的。然而，公司可能选择出售这些贷款的担保部分在未来。

商业贷款的偿还往往取决于借款人的现金流量，而现金流量可能是不可预测的，担保这些贷款的抵押品的价值可能会波动。除飞机贷款外，我们的业务贷款主要是根据借款人的现金流量确定，其次是以借款人提供的基本抵押品为基础。借款人对这些贷款中的大部分提供信贷支持，偿还的可能性取决于质押的清算和个人担保(如果有的话)的强制执行。因此，在以应收账款作为担保的贷款情况下，偿还这些贷款的资金的可得性可能在很大程度上取决于借款人是否有能力向其客户收取欠款。担保商业贷款的抵押品可能会随着时间的推移而贬值，可能难以评估，也可能因业务的成功而在价值上波动。

消费贷款。我们向客户提供有限种类的消费贷款，主要包括住房权益贷款和储蓄账户贷款。一般来说，消费贷款的到期日比一四户家庭住房贷款的期限短，利率更高.消费贷款以固定利率和可调整利率提供，条件也各不相同。截至2019年12月31日，消费贷款为3，020万美元，占贷款总额的2.7%。

截至2019年12月31日，消费贷款组合的最大组成部分是购买间接消费贷款，为经典汽车和可回收汽车融资，余额为1 850万美元，占消费贷款总额的61.1%。银行将提供这辆汽车估计价值的90%的贷款。这些固定利率贷款的期限通常为5至12年。世界银行打算将这一贷款组合增加到4 000万美元的内部限额。这些贷款包括古典汽车，定义为超过25年的车辆，以及可收藏的汽车，零售价超过15万美元。截至2019年12月31日，我们最大的汽车贷款为486，000美元，平均贷款为78，000美元。关于这些贷款的更多信息，见项目1A。风险因素--“我们从事飞机和经典或可收集的汽车融资交易，在这些交易中，高价值抵押品很容易遭受潜在的灾难性损失。如果这些交易中有任何一项成为不良交易，我们可能会蒙受部分或全部资产价值的损失。“

截至2019年12月31日，住房权益贷款(主要是住房权益信贷额度)总计1，060万美元，占消费贷款总额的35.2%。住房权益信贷额度包括240万美元的第一留置权信用额度和820万美元住宅物业的第二留置权。截至2019年12月31日，我国住房权益信用额度上的无资金承诺总计1，540万美元。房屋权益贷款是为改善住宅物业、巩固债务和教育开支等目的而提供的。在开始时，贷款与价值的比率通常是90%或更低，如果考虑到这一点的话。

既有住房权益贷款余额，也有第一抵押贷款余额。住房权益贷款是以固定利率或可调整利率为基础的.可调利率第二留置权贷款的利率与“华尔街日报”公布的最优惠利率挂钩，可能包括保证金。住房抵押贷款一般有10至30年的期限，为期10年，或者转换为本金和利息支付，而无需再提取，或者要求在到期时支付大量贷款。

消费贷款比1比4的家庭住房抵押贷款风险更大，特别是在无担保或通过快速贬值资产担保的消费贷款的情况下。在这种情况下，任何收回的拖欠消费贷款担保品可能无法充分偿还因损坏、损失或折旧而产生的未偿贷款余额。其余的不足往往不值得对借款人作出进一步的追索，只能得到不足的判断。此外，消费者贷款的收取取决于借款人持续的财务稳定，更有可能受到失业、离婚、疾病或个人破产的不利影响。此外，适用各种联邦和州法律，包括联邦和州破产法和破产法，可能限制这些贷款可收回的金额。房屋权益信贷额度的信用风险比一四对四家庭住宅按揭贷款的风险更大，因为它们通常是由附属于现有第一抵押贷款的抵押贷款担保的，而这些抵押贷款是我们在投资组合中可能持有的，也可能不是我们持有的。我们没有这些贷款的私人按揭保险。经典汽车贷款比其他消费贷款风险更大，主要是因为它们的高价值可能会大幅波动。在不断上升的利率环境下，可调利率贷款可能会经历更高的违约率，这是因为利率重新调整时支付金额的增加。如果目前的经济状况恶化，我们的借款人和他们的房价下跌，我们也可能经历更高的信贷损失，这一贷款组合。对于处于第二留置权地位的房屋权益贷款, 在发生违约时，我们不太可能成功收回全部未偿贷款本金。截至2019年12月31日，没有任何消费贷款处于非应计或拖欠超过30天的状态。在截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的这几年里，没有任何消费贷款被注销。

贷款期限和重新定价。下表列出截至2019年12月31日的某些资料，说明根据合同期限(不包括预付款项)在我们的投资组合中的贷款总额。

    

    

下表列出了2020年12月31日后到期的固定利率或可调整利率的贷款总额。

           

贷款征集和处理。我们的大部分消费者和住宅按揭贷款来源是通过世界银行，并不时通过外部经纪人和代理关系，我们已与选定的抵押贷款公司或其他金融机构。我们主要利用世界银行的贷款官员提供多家庭、商业房地产、建筑/土地和商业贷款，并由建筑商、经纪人和现有客户提供转诊。

在收到潜在借款人的贷款申请后，我们将获得一份信用报告和其他数据，以核实与贷款申请人的就业、收入和信用状况有关的具体信息。所有需要评估的房地产贷款都由独立的第三方评估师负责.所有的评估师都得到我们的认可，他们的证书每年都会被审查，他们的评估质量也是如此。

我们使用一个多层次的审批矩阵，根据贷款类型确定贷款目标和容忍度。该矩阵还为每种贷款类型设定最低信贷标准和批准限额。

贷款管理局。董事会贷款委员会至少由三名董事会成员组成。董事贷款委员会建议董事会批准，在2019年12月31日，一名借款人的贷款总额上限为风险资本总额的15%，即2，220万美元。在2019年12月31日，董事会批准了对一名借款人的贷款总额上限的例外，不超过风险资本总额的20%，即2，960万美元。

 

借贷当局警官。个人签署权已下放给两名贷款干事。我们的高级信贷审批干事(“SCAO”)有权从董事会批准贷款和总计关系，最多可达500万美元。董事会已授权我们的首席信贷官(“CCO”)批准贷款给一名借款人，但不得超过我们以风险为基础的总资本的15%的贷款限额。

贷款来源，服务，购买，销售和偿还。截至2019、2018年和2017年12月31日，我们的贷款来源和购买总额分别为3.968亿美元、3.708亿美元和4.307亿美元。

1比4的家庭住房贷款一般是根据房地美和房利美制定的准则发放的，但我们的特别社区发展贷款除外，这些贷款的目的是满足“社区再投资法”的要求。我们的贷款由指定的房地产贷款承销商根据我们董事会批准的贷款政策规定的标准在内部承销。我们要求所有贷款的所有权保险，所有有担保贷款和房屋权益贷款的火灾和伤亡保险，房地产作为抵押品。当房地产位于洪泛区时，所有有担保的贷款也需要洪水保险。

下表显示了所述期间的贷款来源、购买、偿还和其他变化总额。

_______________

⁽¹⁾分别包括2019年、2018年和2017年的3，800万美元、1，990万美元和7，620万美元的贷款购买额。

贷款来源及其他费用。在某些情况下，我们会收到房地产相关产品的贷款费用.贷款费用一般是贷款本金的一个百分比，由借款人支付。向借款人收取的一四户家庭住宅贷款以及多户和商业房地产贷款的费用数额可以从0%到2%不等。美国普遍接受的会计原则要求，除某些起始费用外，收到的某些费用应在贷款的合同期限内推迟并摊销。与预付或出售贷款有关的递延费用或费用净额在预付或出售时确认为收入。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们的递延贷款费用净额分别为55.8万美元和120万美元。

贷款购买一般包括溢价，在贷款的合同期内递延并摊销利息收入和递延费用净额。2019年期间，购买贷款支付的保费总额为140万美元，占购买本金的2.9%。相比之下，2018年期间支付了630，000美元的保费，占购买本金的3.2%。

1至4户家庭、住宅和消费贷款一般来源于没有预付罚款的贷款.然而，我们的多家庭和商业房地产贷款大多有与贷款有关的预付罚款。大部分多家庭及商业地产贷款来源于首五年的固定利率，其后会作出调整，首年的预付罚款为本金余额的2%至3%，其后各年则会减收。较长的初始固定利率期限通常相应地有较长的预付罚款期限。

资产质量

截至2019年12月31日，我们有一名业主占用了一至四户家庭住房贷款79，000美元和一项多家庭房地产贷款210万美元，逾期30天或更长时间。这些贷款占贷款总额的0.19%。我们一般会评估拖欠贷款的迟交费用或罚款，金额最高可达每月还款额的5.0%。借款人被给予15天的宽限期，从到期之日起支付贷款。

我们在内部或在外部法律顾问的协助下处理托收程序。逾期费用是在贷款超过10至15天到期时发生的，具体取决于贷款产品。当发现拖欠贷款时，立即采取纠正行动。第一个行动方针是确定拖欠的原因，并在解决问题方面寻求借款人的合作。如果需要采取额外的纠正行动，则取决于借款人、担保品(如果有的话)以及贷款是否需要“华盛顿州信托契约法”所要求的具体处理程序。

    

如果借款人长期拖欠贷款，并已用尽一切取得款项的合理方法，我们会根据证券工具的条款及适用的法律，寻求取消抵押品以取得贷款的抵押品。下表按贷款种类及截至2019年12月31日止拖欠贷款的日数列出我们的拖欠贷款：

    

建筑/土地、商业房地产和多家庭贷款通常有较大的个人贷款数额，在发生拖欠或违约的情况下对资产质量有更大的单一影响。我们继续监测我们的贷款组合，并相信不良贷款、冲销、贷款损失准备金和(或)OREO的增加在未来是可能的，特别是在住房市场和其他经济条件下降的情况下。

    

    

下表列出了所述期间我们的不良资产和问题债务重组贷款(“TDRs”)的信息。