美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式10-K

委托文件编号001-31568

新英格兰房地产协会有限责任公司

(其章程中规定的注册人的确切姓名)

如果注册人是著名的经验丰富的发行人，按照“证券法”第405条的定义，请用复选标记表示。是的，☐No

如果注册人不需要根据“外汇法”第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。是的，☐No

用支票标记表明登记人(1)是否提交了1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的期限较短)，(2)在过去90天中一直受到这种申报要求的限制。是的没有☐

通过检查标记表明注册人是否已以电子方式提交了在过去12个月内根据条例S-T(本章第232.405条)规则要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内要求注册人提交此类文件)。是的没有☐

如根据规例S-K第405项披露逾期提交人的资料并无载列，而据注册人所知，则以查核标记表示，在本表格10-K第III部以提述方式纳入的最终委托书或资料陈述，或对本表格10-K的任何修订，均不得载列于此。

通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。见“外汇法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。

如果一家新兴的成长型公司，请用支票标明登记人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或订正的财务会计准则。◻

通过复选标记指示注册人是否为空壳公司(如“交易法”第12b-2条所定义)。是的，☐No

2019年6月30日，登记人非附属公司持有的登记人证券的总市值为116，743，241美元，根据登记人在纽约证券交易所MKT交易所交易证券的收盘价计算。就这项计算而言，注册主任已将所有据报为该注册主任的执行人员及普通合伙人的董事实益拥有的保存收据的市值排除在外；该项排除不得当作构成承认任何该等人是该注册人的附属机构。

截至2020年3月2日，有97，492个注册人的A类单位(2，924，746份保存收据)已发行和尚未发行，23，154个B类单位已发行和尚未发行。

以引用方式合并的文件：无。

新英格兰房地产联营有限责任公司

目录

新英格兰房地产联营有限责任公司

第一部分

项目1.业务

将军

新英格兰不动产协会有限合伙公司(“NERA”或“伙伴关系”)，马萨诸塞州有限合伙公司，于1977年8月12日成立，是五个房地产有限合伙(统称为“殖民地合伙”)的继承者，1974年9月根据“联邦破产法”第十二章申请保护。破产程序于1984年末终止。2004年7月，普通合伙人按照“伙伴关系协定”的规定，将伙伴关系的终止日期延长至2057年。

{Br}伙伴关系的授权资本由三类合伙单位(“单位”)代表。有两类有限合伙权益(“A类单位”和“B类单位”)和一类一般合伙利益(“一般合伙单位”)。A类股最初发给殖民地伙伴关系的债权人和有限合伙人，并根据经修正的1934年“证券交易法”(“交易法”)第12(G)条进行登记。每个A类股可兑换30份公开交易的存托凭证(“收据”)，这些收据目前在纽约证券交易所美洲证券交易所上市，并根据“交易所法”第12(B)条注册。B类股发放给了伙伴关系的原始普通伙伴。一般伙伴关系单位由伙伴关系目前的普通合伙人NewReal，Inc.持有。(“普通合伙人”或“新不动产”)。A类单位代表80%的所有权权益，B类单位代表19%的所有权权益，一般伙伴关系单位代表1%的所有权权益。

合伙企业从事房地产的收购、开发、投资、经营和销售业务。合伙公司直接或通过29家子公司有限责任公司或有限责任公司拥有和经营位于马萨诸塞州和新罕布什尔州的各种住宅公寓、共管公寓和商业地产。如本文件所述，合伙公司的子公司有限合伙公司和有限责任公司各被称为“附属伙伴关系”，统称为“附属伙伴关系”。

[br]合伙公司在每个附属合伙公司中拥有99.67%至100%的权益，但八家有限责任公司(“投资财产”或“合资企业”)除外，其中合伙公司拥有40%至50%的所有权权益。普通合伙人的大股东间接拥有47.6%至59%的股份，汉密尔顿的其他5名现任和过去雇员共同拥有合资企业的0%至2.4%。合伙企业对投资财产的兴趣在合并财务报表中按权益法入账。见合并财务报表附注1-“合并原则”。关于这些财产及其业务的说明，见综合财务报表附注14-“对未合并合资企业的投资”。在非合伙企业全资拥有的附属伙伴关系中，除投资财产外，其余所有权由无关联第三方持有。在每一种情况下，第三方都与伙伴关系签订了一项协议，根据该协议，从其在适用的附属伙伴关系中的所有权权益中获得的任何利益将退还给伙伴关系。

该伙伴关系的长期目标是管理、出租和改善其财产，并在适当机会出现时获得更多具有收入和资本增值潜力的房产。在适当情况下，合伙企业可以出售或再融资选定的财产。任何这类出售或再融资的收益将用于减少债务，再投资于收购其他财产，分配给合伙人，回购股权，或用于一般合伙人确定的业务费用或准备金。

伙伴关系的操作

2019年2月24日，NewReal公司普通合伙人NewReal Inc.75%的未偿投票权证券的所有者哈罗德·布朗去世。因此，布朗先生的遗产

目前拥有对NewReal股份的投票控制权。

自2019年2月24日起，合伙公司的普通合伙人NewReal Inc.董事会选举Jameson Brown为新不动产的财务主管和首席财务官，以填补因哈罗德·布朗去世而产生的空缺，他既是财务主管，也是NewReal公司的董事。

自2019年5月3日起生效，合伙公司的普通合伙人，NewReal，Inc.的董事会。选举安德鲁·布洛赫为董事会成员。布洛赫先生是汉密尔顿公司的首席执行官兼首席财务官.合伙企业财产管理人员。

自2019年8月5日起生效，合伙公司的普通合伙人，新不动产公司董事会。选举萨利·迈克尔和罗伯特·索马为董事会成员。Michael女士和Somma先生是哈罗德·布朗庄园的受托人。

截至2019年12月31日，合伙公司由普通合伙人NewReal，Inc.管理。NewReal，Inc.是马萨诸塞州的一家公司，全资拥有哈罗德·布朗和罗纳德·布朗的遗产。普通合伙人已聘请汉密尔顿公司。(“Hamilton公司”或“Hamilton公司”)为合伙公司的财产履行一般管理职能，以换取管理费。汉密尔顿公司由哈罗德·布朗庄园全资拥有，并雇用了罗纳德·布朗。合伙公司、附属伙伴关系和投资财产公司目前与管理公司签订合同，在物业处雇用54人，在合资企业中雇用14人，主要参与具体财产的监督和维护。普通合伙人没有雇员。

截至2020年2月1日，伙伴关系及其附属伙伴关系在25个住宅和混合用途综合体(统称为“公寓综合体”)中拥有2，892套住宅公寓单元。该伙伴关系还在一个住宅共管公寓建筑群中拥有19个共管公寓单元，所有这些单元都租给住宅租户(统称为“共管单位”)。公寓大楼、公寓单元和投资地产主要位于马萨诸塞州的波士顿大都市地区。

截至2020年2月1日，子公司合作伙伴关系还在马萨诸塞州弗雷明翰拥有一个商业购物中心，在牛顿拥有一个商业建筑，在马萨诸塞州布鲁克林拥有一个商业建筑，在波士顿、布罗克顿和马萨诸塞州牛顿拥有商业空间。这些房产统称为“商业地产”。见合并财务报表附注2，作为本表格的一部分列入10-K.

此外，截至2020年2月1日，该伙伴关系在7个住宅和混合用途综合体、投资地产公司拥有40-50%的权益，共有688个住宅单元、1个商业单元和50个停车场。关于这些投资的补充资料，见综合财务报表附注14。

公寓综合体、投资地产、共管公寓和商业地产统称为“物业”。

[br]哈罗德·布朗的财产，在某些情况下，拥有并在某些情况下拥有罗纳德·布朗，汉密尔顿公司的官员和雇员拥有或拥有某些财产、附属伙伴关系和合资企业的权益。见“项目13.某些关系、相关交易和董事独立性”

马萨诸塞州波士顿大都市地区的房地产租赁具有很强的竞争力。公寓楼、共管公寓和投资地产必须在其所在地区与其他住宅公寓和共管公寓单元竞争。商业地产必须与所在地区的其他购物中心和写字楼争夺商户。因此，每个财产的竞争程度取决于其附近有多少其他类似情况的财产。除了项目1A，风险因素，见“项目7，管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-可能影响未来结果的因素。”

合伙有限合伙公司的第二份经修订和重新订立的合同(“伙伴关系协定”)授权普通合伙人在满足某些条款和条件后，从哈罗德·布朗和罗纳德·布朗或其附属公司的房地产或两者之一或两者中获得或参与房地产和房地产投资，包括获得伙伴关系咨询委员会的批准和对合伙为这种投资支付的价格的限制。“伙伴关系协定”还允许伙伴关系的有限伙伴和普通合伙人向伙伴关系提供贷款，但对可能向伙伴关系收取的利率有某些限制。除以上所述外，合伙并无任何政策禁止任何有限责任合伙人、普通合伙人或任何其他人在合伙拟取得或处置的任何投资中，或在合伙是其中一方的任何交易中，或在合伙所进行或将要进行的业务活动中，拥有任何直接或间接的金钱权益。普通合伙人不受对任何财产的抵押的数量或数额的限制，也没有一项政策限制可投资于任何具体财产的伙伴关系资产的百分比。

单位分布

在2020年1月，伙伴关系核准了每单位9.60美元的季度分配(每张收据0.32美元)，应于2020年3月31日支付。在2019年，伙伴关系总共支付了每个股38.40美元(每张收据1.28美元)的总分配款，2019年的总付款额为4 696 893美元。2018年，伙伴关系共支付了每个股36.00美元(每张收据1.20美元)的总分配款，2018年支付的总额为4，477，923美元。

2007年8月20日，NewReal，Inc.，普通合伙人批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合作伙伴可在12个月内购买最多30万份保存收据(每一份为A类的十分之一)。随着时间的推移，普通合伙人已经授权增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人批准将回购计划增加到200万份存托凭证，并从2015年3月31日至2020年3月31日将该计划再延长五年。2020年3月9日，普通合伙人将该计划延长5年，从2020年3月31日起至2025年3月31日止。回购计划要求合伙企业根据合伙公司第二次修订和重订的合同，按80%、19%和1%的固定分配百分比，按比例回购B类股和普通合伙人股。根据“回购计划”回购保存人收据或伙伴关系单位，可由合伙企业在公开市场交易或私下谈判的交易中行使其全权酌处权。从2007年8月20日至2019年12月31日，合伙公司以平均价格回购了1，423，109份保存收据，平均价格为每张收据28.31美元(即每种基本A类单位849.30美元)、3，530个B类单位和186个普通合伙单位，均以每单位1，024.08美元的平均价格购回，总计约44，324，000美元，包括合伙公司支付的经纪费用。

属性事务

2019年12月20日，磨坊街花园、有限责任公司和磨坊街发展有限公司(统称为磨坊街)，新英格兰房地产协会有限公司合伙公司的全资子公司于2019年9月27日与90家房地产有限责任公司(“购买协议”)签订了一项购买协议，根据该协议，密尔街收购了马萨诸塞州沃伯恩磨坊街57号的181个单元公寓--乡村俱乐部花园公寓(“Property”)，总价为5955万美元。米尔街从现有信贷额度中支付了18 000 000美元的购货价格，从现金储备中支付了10 550 000美元购买价格的现金部分，从贷款收益中筹集了剩余的31 000 000美元。

2019年12月20日，密尔街花园有限责任公司与保险战略筹资公司签订了一项贷款协议(“协议”)，规定贷款(“贷款”)的最高本金为35，000，000美元，其中包括初始预付款31，000，000美元，如果满足某些条件，则随后预支至多4，000，000美元。债券的利息按固定利率每月支付：(I)首次垫款年息3.586厘；及(Ii)(A)市场息差率之和及垫款时的内插(根据贷款余下期限计算)美国国库券利率(B)3.500%。

随后的预付款。本票本金应于2035年1月1日到期。该票据由财产抵押担保，并根据2019年12月20日的“担保协议”(“担保”)由合伙公司担保。

2019年5月31日，帕克船长的住宅(“帕克船长”)与战略筹资公司签订了本金为20，750，000美元的抵押票据。债券只按月支付利息，年息为4.05厘，本金须于2029年6月1日到期应付。根据抵押贷款、租赁和租金转让以及2019年5月31日签订的担保协议，该票据由位于马萨诸塞州列克星敦沃西道125号的帕克船长公寓楼的抵押贷款担保。本说明由伙伴关系根据2019年5月31日的“担保协议”提供担保。帕克上尉用这笔贷款的收益偿还了一笔约20 071 000美元的未偿贷款。与这一再融资有关，该财产受到约202 000美元的预付罚款。这笔费用包括在合并损益表的其他费用中。

2018年3月29日，新英格兰房地产协会有限责任公司(“合伙”)的全资子公司汉密尔顿高地有限公司(“汉密尔顿高地”)购买了位于马萨诸塞州Needham高地大道755-757号的755至757个单元的“韦伯斯特绿色公寓”(Webster Green Apartments)。这项出售是根据一项购买和销售合同的条款完成的，该合同由该财产的前所有者Webster Green Apartments，LLC和合作伙伴关系的一家子公司Hamilton公司完成，汉密尔顿随后将该协议转让给汉密尔顿高地。

关于这次购买，汉密尔顿高地于2018年3月29日与Brookline银行签订了一项假定和修改协议，根据该协议，汉密尔顿高地承担了一份截至2016年1月14日的票据，本金为21，500，000美元，以及与该说明有关的各种协议，包括抵押、租赁和租金的转让、担保协议、截至2016年1月14日的定期申报。购买价格为34 500 000美元，包括支付约13 000 000美元现金以及假定票据和抵押贷款。汉密尔顿高地从现金储备中拨出5，000，000美元的现金部分，其余的8，000，000美元是从现有的信贷额度中提取出来的。期末费用约为141 000美元。从购买价格中，合作伙伴关系分配了大约502，000美元用于就地租赁，约40，000美元用于租户关系的价值。这些数额分别在12个月和24个月内摊销。

2017年7月6日，伙伴关系新成立的子公司Woodland Park Partners，LLC以45，600，000美元的价格购买了位于马萨诸塞州牛顿格罗夫街264-290号的一栋有126个单元的公寓大楼--伍德兰公园公寓。期末费用约为64 000美元。为了支付购买价格，合伙公司在其未偿还的信贷额度下向Key Bank(NA)借款2500万美元，并从HBC控股有限责任公司(HBC Holdings，LLC)借款1600万美元。HBC控股有限责任公司由哈罗德布朗控股。HBC控股的贷款将于2018年7月16日到期，利率仅为4.75%。购买价格余额由伙伴关系的现金储备供资。信贷额度已降至1700万美元，支付给HBC控股的贷款在2017年12月31日前通过再融资伍德兰公园和合伙企业现金储备全额支付。从购买价格中，合作伙伴关系分配了约541，000美元用于就地租赁，约42，000美元用于租户关系的价值。这些数额分别在12个月和24个月内摊销。

在2019年期间，伙伴关系及其附属伙伴关系完成了对某些财产的改进，总费用约为3 898 000美元。这些改进的资金来自现金储备，并在某种程度上由与有关财产的融资或再融资有关的代管账户提供资金。这些来源足以为改善工作提供充分的资金。最显著的改善是帕克船长、博尔斯顿街62号、汉密尔顿橡树、红木山、学校街9号和汉密尔顿格林，费用分别为878，000美元、442，000美元、412，000美元、338，000美元、264，000美元和227，000美元。该伙伴关系计划在2020年投资约400万美元用于基本建设改善。

在2019年期间，两个合资企业伙伴关系出售了5个单元，收益约为735 000美元。汉密尔顿1025有限责任公司售出2套，销售收益约306，000美元，汉密尔顿湾公寓有限公司出售3套，收益约429，000美元。

信贷额度

2014年7月31日，伙伴关系就25，000，000美元的循环信贷额度达成了一项协议。这一期限为三年，浮动利率等于(A)最高利率(B)联邦基金利率加上每年1%的0.5%的基准利率，或(C)为期一个月的伦敦银行同业拆借利率加上每年1%的利率，加上2.5%的适用保证金。该协议原于2017年7月31日到期，并延长至2020年10月31日。与延长信贷额度有关的费用约为128 000美元。

该伙伴关系缩减了信贷额度，为2017年购买伍德兰公园(Woodland Park)和2018年购买韦伯斯特绿色公园(Webster Green)提供了部分资金。这条线路在2019年第一季度全部付清。

2019年12月19日，合伙公司提取了金额为20，000，000美元的信贷额度，用于购买磨坊街。12月20日，合伙公司支付了200万美元。截至2019年12月31日，信贷额度未清余额为18，000，000美元。

信贷额度可用于伙伴关系的购置、再融资、改进、周转资金和其他需要。该项目不得用于支付分配、分配或获得合伙企业的股权。

{Br}信贷额度由合伙公司对其24项附属财产和合资企业的所有权权益的不同百分比加以担保。认捐的利息从伙伴关系在各自实体的所有权权益的49%到100%不等。

合伙企业支付了费用以保证信贷额度。任何未使用的信用额度余额每年都要收取15至20个基点的费用。该伙伴关系为截至2019年12月31日的12个月支付了大约48 000美元。

信贷额度协议有几个契约，例如提供现金流量预测和合规证书以及其他财务信息。这些契约包括但不限于以下各点：维持不超过65%的杠杆比率；附属公司及合资企业的负债总额增加不应超过15，000，000元；维持至少1.5亿元的有形净值(协议所界定)；营业收入净额与负债总额的最低比率最少为9.5%；偿债比率最少为1.6：1，以及其他项目。截至2019年12月31日，该伙伴关系遵守了这些公约。

咨询委员会

截至2019年12月31日，咨询委员会成员为有限合伙人Gregory Dube、Robert Nahiges和David Ross。这些咨询委员会成员不属于普通伙伴。咨询委员会与普通伙伴举行会议，审查伙伴关系的进展情况，协助普通伙伴制定政策，审查拟议分配的适当性、时机和数额，核准或拒绝拟议与附属公司进行的收购和投资，并就伙伴关系的各种其他事务向普通伙伴提供咨询意见。根据“伙伴关系协定”，咨询委员会没有任何约束力，只是它必须核准伙伴关系的某些投资、收购或出售，或与伙伴关系的附属机构一起进行的某些投资和收购或出售。

可用信息

该伙伴关系的网站是www.thehamiltoncompany.com。伙伴关系在其网站上免费提供其关于表10-K的年度报告、关于表10-Q的季度报告、关于表格8-K的当前报告以及根据1934年“证券交易法”第13(A)条提交或提交的修正报告。这些表格在合伙公司以电子方式存档或向证券交易委员会提供这些资料后，会在合理可行的情况下尽快提供。任何股东可免费索取这些文件的副本，请向：新英格兰房地产协会有限合伙有限合伙公司投资者关系主任，地址：马里兰州奥尔斯顿布莱顿大道39号.

项目1A。危险因素

如下所述，我们受到某些风险和不确定因素的影响。这些风险和不确定因素可能不是我们面临的唯一风险；可能还有我们目前不知道或我们目前认为不重要的额外风险。所有这些风险都可能对我们的业务、财务状况、运营结果和现金流产生不利影响。如果这些风险中的任何一个被实现，我们支付发行股票的能力和股票的市场价格可能会受到不利的影响。所有投资者在决定购买或出售合伙公司的证券之前，应考虑下列风险因素。

我们受房地产所有权固有风险的影响。我们拥有和管理多家庭公寓和商业财产，这些都受到不同程度的风险，通常与房地产所有权有关。我们的财务状况、财产价值和向股东分配财产的能力将取决于我们是否有能力以一种足以产生超过营业费用和偿债费用的收入的方式经营我们的财产，这些收入可能会受到以下风险的影响，其中一些风险将在下文更详细地讨论：

我们依赖于我们的多家庭公寓和商业地产的租金收入。如果我们不能吸引和留住租户，或者我们的租户无法支付他们的租金义务，我们的财务状况和可供分配给我们股东的资金将受到不利影响。

我们可能受到世界范围的冠状病毒(COVID-19)传播的不利影响。目前由冠状病毒(COVID-19)引起的健康危机可能对国家和地方经济以及伙伴关系业务产生重大不利影响。传染病的爆发对我们的租户、商贩和财产的影响很难预测，并可能对我们的业务结果和财务状况产生重大的不利影响。

我们的多家庭公寓和商业地产受到竞争。我们的物业及合资投资均位于包括其他物业在内的发达地区。这些房产还与其他租赁选择相竞争，如共管公寓、单身和多户出租房屋、业主自住的单身和多户住房以及吸引租户的商业地产。这种竞争可能会影响我们吸引和留住居民以及提高或维持租金的能力。

我们拥有的房产集中在马萨诸塞州东部和新罕布什尔州南部。因此，我们的表现与这些州的经济状况和现有出租住房和商业空间的市场有关。公寓和/或商业地产市场的下滑可能会对我们的财务状况、经营结果和向股东分配资金的能力产生不利影响。

我们的保险可能不足以承保某些风险。有某些类型的风险，一般是灾难性的，例如地震、洪水、风暴、战争行为和恐怖袭击，这些风险可能是不可保的，或者是经济上不可保的，或者是没有全部保险的。此外，某些风险，如霉菌和环境风险，一般不包括在我们的保险。如果发生无保险损失或超过保险限额的损失，我们可能会失去受影响财产的权益，以及该财产预期的未来现金流量。任何这类损失都可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。

债务融资可能对我们的业绩产生不利影响。我们的绝大多数资产都是由特定的、无追索权、无交叉抵押的抵押贷款担保的.有一种风险是，这些财产将没有足够的现金流量从业务支付所需的本金和利息。我们可能无法以相当于贷款余额的数额再融资这些贷款，任何再融资的条件可能不如现有债务条件优惠。如果我们无法支付抵押贷款担保的债务，合伙企业要么将更多的资金投资于该财产，要么抵押贷款担保的财产可能被取消抵押品赎回权，从而给我们带来收入和价值的损失。

我们可能受到潜在的LIBOR终止的不利影响。2017年7月，金融行为监管局(FCA)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算libor的利率。因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会，确定担保隔夜融资利率(“Sofr”)是其首选的美元-libor替代办法。我们无法预测LIBOR何时停止发行，也无法准确预测Sofr将如何计算和发布。FCA或其他理事机构对用于确定libor的方法所采取的任何变化，都可能导致报告的libor突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们与libor挂钩的债务的利息支付可能会发生变化。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能导致利率和(或)支付高于或低于目前形式的LIBOR的利率和/或支付。

我们有与libor挂钩的合同，并正在监测和评估相关风险，其中包括我们可变利率债务的利息数额和我们未合并的合资企业的可变利率债务。如果伦敦银行同业拆借利率终止，利率将以管辖这类债务的适用文件或其他商定文件中规定的替代可变利率为基础。这种情况不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款的能力，但可选择的可变利率可能比终止前的libor更高和更不稳定。

我们有义务在负债方面遵守金融契约，这可能限制我们的经营活动范围。我们物业上的按揭载有惯常的负面契约，包括对我们能力的限制，而无须事先获得贷款人及其他项目的同意。不遵守这些公约可能会导致协议规定的违约，而且在某些情况下，我们的贷款人可能有权加速我们的债务义务。根据我们的债务协议违约可能会对我们的财务状况和经营结果产生重大和不利的影响。

房地产投资通常缺乏流动性，如果这样做具有经济或战略上的优势，我们可能无法出售我们的房产。房地产投资一般不能迅速出售，我们出售房产的能力可能会受到市场条件的影响。我们可能无法根据我们的战略或经济或其他条件迅速地多样化或改变我们的投资组合。

我们进入公共债务市场的机会有限。事实上，由于我们进入公共债务市场的机会有限，我们所有的债务融资都是由抵押贷款担保的。

诉讼可能导致不利的结果。正如很多地产经营者一样，我们可能会涉及涉及楼宇责任申索、房屋歧视申索及违反业主与租客法例的诉讼，可能会引起集体诉讼或政府调查。任何不包括在保险范围内的重大诉讼，例如集体诉讼，都可能导致大量费用。

如果我们不能按照我们的战略计划出售财产和使用收益，我们的财务结果可能会受到不利影响。我们偿还债务、降低利息成本、回购保存收据和取得财产的能力取决于我们是否有能力按我们为每一项财产确定的价格和期限出售我们选定的财产。

遵守法律法规的成本可能会对我们的现金流和向股东分配资金的能力产生不利影响。我们的财产必须符合“美国残疾人法”(“ADA”)第三章的规定，因为它们是“残疾人法”中定义的“公共设施”或“商业设施”。“反倾销协定”不认为公寓楼是公共住宿或商业设施，但对公众开放的部分公寓楼除外。此外，1988年“公平住房修正法”(“FHAA”)要求1990年3月13日以后首次入住的公寓楼向残疾人开放。其他法律也要求公寓社区是无障碍的。不遵守这些法律可能导致对私人诉讼当事人处以罚款或给予损害赔偿。我们可能会受到诉讼，指控我们违反了与我们的某些发展有关的残疾设计法律。如果遵守这些法律涉及大量开支，或必须加速执行，我们向股东分配资金的能力就会受到不利影响。

根据各种联邦、州和地方法律，房地产所有人或经营人可对在财产上、财产下或财产内移走或补救某些危险或有毒物质的费用承担责任。这一责任可以不考虑拥有人或经营者是否知道或对这些物质的存在负有责任。其他法律对所有者和经营者对可能影响人类健康或环境的条件和活动提出了某些要求。不遵守适用的要求可能会使我们租赁或出售受影响财产的能力复杂化，并可能使我们受到金钱惩罚、实现履约所需的费用以及对第三方的潜在责任。我们不知道任何与我们任何财产有关的危险或有毒物质或其他环境问题的任何材料不符合规定、责任或索赔。尽管如此，物质环境污染或条件仍有可能存在，或将来可能出现在公寓社区或其所在的土地上。

我们受通过合资企业进行投资的风险的影响。我们的七项财产是由合资企业拥有，我们没有直接的控制利益。我们将来可以参加合资企业，包括我们不控制的合资企业。任何合资投资都涉及风险，例如，联营者可能根据联邦或州破产法寻求救济，或具有与我们的商业利益或目标不一致的经济或商业利益或目标。虽然我们合资企业的破产或破产一般不应扰乱合资企业的运作，但我们可能被迫购买合资公司的合资人权益，或将权益出售给第三方。我们也可以担保我们合资企业的债务。如果我们不能控制一家合资企业，我们的投资价值可能会受到第三方的不利影响，因为第三方的目标和能力可能与我们的不同。

我们面临着与开发、购置和扩大多家庭公寓和商业地产有关的风险。开发项目、购置和扩建公寓大楼都面临一些风险，包括：

我们受我们的董事和高级官员的控制。截至2019年12月31日，普通合伙人的董事和执行官员及其家庭成员和相关实体拥有大约33%的存托收据。此外，管理决定由我们的普通合伙人在没有有限合伙人批准的情况下作出。

对技术人员的竞争会增加我们的劳动力成本。我们和我们的管理公司在吸引和留住负责我们日常业务的合格和熟练的人员方面与其他公司竞争。竞争压力可能要求我们加强薪酬福利计划，以有效竞争这些人员。我们可能无法通过提高房客的差饷来抵消这些额外费用。如果这些成本增加，或者我们未能吸引和留住合格和熟练的人才，我们的业务和经营成果就会受到损害。

我们依靠我们的关键人员。我们的成功在很大程度上取决于管理公司关键成员的持续贡献，他们可能很难被取代。这些行政人员失去服务可能会对我们产生重大的不利影响。我们无法保证这些人员的服务将继续提供给我们。我们不为我们的任何关键人员提供关键人物人寿保险。

市场状况的变化可能会对我们存托凭证的市场价格产生不利影响。与其他公开买卖的股票证券一样，我们存托凭证的价值取决于不同的市场情况，而这些情况可能会不时改变。可能影响我们存托凭证价值的市场条件如下：

我们的存托人的市场价值主要是基于市场对我们的增长潜力以及我们目前和潜在的未来收益和现金分配的看法。因此，我们的存托凭证的交易价格可能高于或低于我们每次存托凭证的净资产价值。

我们面临与气候变化的物理影响有关的可能风险。我们无法确定地预测气候变化是否正在发生，如果是的话，以何种速度进行预测。然而，气候变化的物理效应可能会对我们的财产、经营和商业产生实质性影响。在气候变化引起天气模式变化的程度上，我们的市场可能会经历风暴强度的增加和海平面的上升。随着时间的推移，这些情况可能导致对本港楼宇的需求下降，或导致我们根本无法操作这些楼宇。气候变化还可能对我们的业务产生间接影响，增加我们认为可以接受的条件下的财产保险成本(或使其无法获得)，增加能源成本，并增加我们房产的除雪成本。为应对气候变化而提出的联邦立法可能会增加我们的物业运营的公用事业和其他成本，如果不被不断增加的租金收入所抵消，我们的净收入就会减少。不能保证气候变化不会对我们的财产、经营或业务产生实质性的不利影响。

安全漏洞和其他干扰可能损害我们的信息并使我们承担责任，这将使我们的业务和声誉在我们的正常业务过程中受到损害，我们收集和存储敏感数据，包括知识产权、我们的专有商业信息以及我们的租户和商业伙伴的信息，包括我们的租户和雇员的个人识别信息，在我们的数据中心和我们的网络上。尽管我们采取了安全措施，但我们的信息技术和基础设施可能容易受到黑客的攻击或由于员工错误、渎职或其他干扰而被破坏。任何此类入侵都可能危及我们的网络，储存在那里的信息可以被访问、公开披露、丢失或窃取。任何此类获取、披露或其他信息损失都可能导致法律要求或诉讼程序，根据保护个人信息隐私、扰乱我们的业务和损害我们的声誉的法律承担责任，这可能对我们的业务产生不利影响。

适用于房地产合伙企业的税法变化的风险。由于国税局、美国财政部和国会经常审查联邦收入立法，我们无法预测是否、何时或在多大程度上将通过新的联邦税法、条例、解释或裁决。任何此类立法行动都可能前瞻性地或追溯性地改变我们的税收待遇，因此可能对我们和/或我们的合作伙伴的税收产生不利影响。

如果美国国税局对2018年12月31日以后开始的纳税年度的所得税申报表进行审计调整，它可以直接向我们评估和征收这种审计调整所产生的任何税收(包括任何适用的罚款和利息)，在这种情况下，我们可用于分配给我们的单身人士的现金可能会减少。

根据2015年两党预算法，在2017年12月31日以后的课税年度内，如果国税局对我们的所得税申报表进行审计调整，它可以直接从伙伴关系评估和征收这种审计调整所产生的任何税收(包括任何适用的惩罚和利息)。如果由于任何这类审计调整，我们需要支付税款、罚款和利息，我们可供分配给合作伙伴的现金可能会大幅度减少。本规则不适用于自2017年12月31日起或之前的课税年度。

项目1B未解决的工作人员评论

没有。

项目2.属性

合伙人及其子公司拥有公寓楼、共管公寓、商业地产和九项投资地产的40-50%的权益。另见“项目13.关于关联交易的信息，某些关系及相关交易和主任独立性”。

公寓综合体

下表列出了2，91个公寓单元的位置、每个建筑群的单元数量和类型、截至2020年2月1日的租金和空置率、截至2019年12月31日的任何抵押贷款未偿本金、适用于此类抵押贷款的固定利率以及此类抵押贷款的到期日。

目前的免租优惠将导致单位租金平均每月减少6.62美元。2019年摊销的免费租金费用约为231 000美元，而2018年约为300 000美元。

2019年12月20日，密尔街花园、有限责任公司和磨坊街发展有限公司，统称磨坊街，是新英格兰不动产联合有限责任公司(“合伙”)的全资子公司，于2019年9月27日与九十九-三房地产有限责任公司(“购房协议”)签订了一项购买协议，根据该协议，密勒街收购了乡村俱乐部花园公寓，这是位于马萨诸塞州沃伯恩磨坊街57号的181套公寓，总购房价格为现金59，550，000美元。米尔街从现有信贷额度中支付了18 000 000美元的购货价格，从现金储备中支付了10 550 000美元购买价格的现金部分，从贷款收益中筹集了剩余的31 000 000美元。期末费用约为237 000美元。从购买价格中，合作伙伴关系分配了约1，282，000美元用于就地租赁，约136，000美元用于租户关系的价值。这些数额分别在12个月和36个月内摊销。

2019年12月20日，密尔街花园有限责任公司与保险战略筹资公司签订了一项贷款协议(“协议”)，规定贷款(“贷款”)的最高本金为35，000，000美元，其中包括初始预付款31，000，000美元，如果满足某些条件，则随后预支至多4，000，000美元。本票的利息按固定利率每月支付：(I)首次垫款年息3.586厘；及(Ii)(A)市场利差率之和及垫款时的内插(根据贷款余下期限计算)美国国库券利率(B)3.500%。本票本金应于2035年1月1日到期。该票据由财产抵押担保，并根据2019年12月20日的“担保协议”(“担保”)由合伙公司担保。

2019年5月31日，帕克船长的住宅(“帕克船长”)与战略筹资公司签订了本金为20，750，000美元的抵押票据。债券只按月支付利息，年息为4.05厘，本金须于2029年6月1日到期应付。根据抵押贷款、租赁和租金转让以及2019年5月31日签订的担保协议，该票据由位于马萨诸塞州列克星敦沃西道125号的帕克船长公寓楼的抵押贷款担保。本说明由伙伴关系根据2019年5月31日的“担保协议”提供担保。帕克上尉用这笔贷款的收益偿还了一笔约20 071 000美元的未偿贷款。与这一再融资有关，该财产受到约202 000美元的预付罚款。这笔费用包括在合并损益表的其他费用中。

2018年3月29日，新英格兰房地产协会有限公司的全资子公司汉密尔顿高地有限公司收购了位于马萨诸塞州Needham高地大道755-757号的79套公寓大楼Webster Green Apartments。这项出售是根据一项购买和销售合同的条款完成的，该合同由该财产的前所有者Webster Green Apartments，LLC和合作伙伴关系的一家子公司Hamilton公司完成，汉密尔顿随后将该协议转让给汉密尔顿高地。

关于这次购买，汉密尔顿高地于2018年3月29日与Brookline银行签订了一项假定和修改协议，根据该协议，汉密尔顿高地承担了一份截至2016年1月14日的票据，本金为21，500，000美元，以及与该说明有关的各种协议，包括抵押、租赁和租金的转让、担保协议、截至2016年1月14日的定期申报。购买价格为34 500 000美元，包括支付约13 000 000美元现金以及假定票据和抵押贷款。汉密尔顿高地从现金储备中拨出5，000，000美元的现金部分，其余的8，000，000美元是从现有的信贷额度中提取出来的。期末费用约为141 000美元。从购买价格中，合作伙伴关系分配了大约502，000美元用于就地租赁，约40，000美元用于租户关系的价值。这些数额分别在12个月和24个月内摊销。

2017年7月6日，伙伴关系新成立的子公司Woodland Park Partners，LLC以45，600，000美元的价格购买了位于马萨诸塞州牛顿格罗夫街264-290号的一栋有126个单元的公寓楼--Woodland Park Apartments。收盘价约为64，000美元。为支付购货价格，合伙公司在其未偿还的信贷额度下，向哈罗德·布朗控制的马萨诸塞州有限责任公司HBC控股有限责任公司借款25，000，000美元，并向HBC Holdings，LLC借款16，000，000美元。HBC控股的贷款将于2018年7月16日到期，利率仅为4.75%。购买价格的余额由

合伙公司的现金储备。从购买价格中，合作伙伴关系分配了约541，000美元用于就地租赁，约42，000美元用于租户关系的价值。这些数额分别在12个月和24个月内摊销。

2017年9月29日，Woodland Park Partners LLC与KeyBank全国协会签订了一项多家庭贷款和担保协议。Woodland Park的经理是NewReal，Inc.，新英格兰房地产协会有限合伙公司的普通合伙人。该伙伴关系是林地公园的唯一成员。“贷款协定”规定定期贷款本金为22 250 000美元。贷款应于2027年10月1日到期，除非按照贷款条款加快到期日，利息只到2022年10月1日为止。贷款项下的借款利率为3.79%。贷款所得用于偿还hbc控股有限责任公司的贷款，并偿还信贷额度。

关于合伙及其附属伙伴关系应付抵押贷款的资料，见本表格10-K所载的综合财务报表附注5。

共管单元

合伙公司拥有马萨诸塞州波士顿市区的19个共管公寓单元，并将其租赁给住宅租户。

下表列出了19个共管公寓单元的位置、单元类型、伙伴关系收到的此类单元的租金范围以及截至2020年2月1日的空缺数目。

商业属性

博尔斯顿市中心。1995年，这家子公司收购了马萨诸塞州波士顿的博尔斯顿市中心地产(“Boylston”)。这种混合用途的房产包括17218平方英尺的可出租商业空间。截至2020年2月1日，商业用地已全部占用，每平方英尺的平均租金为27.01美元。关于抵押贷款余额、利率和到期日信息，见上文“公寓楼”。

汉密尔顿橡树公司。汉密尔顿橡树公寓楼于1999年12月通过汉密尔顿橡树公司(Hamilton Oaks Associates，LLC)被合作公司收购，其中包括6，075平方英尺的可出租商业空间，由一家日托中心占用。截至2020年2月1日，商业用地已全部占用，每平方英尺的平均租金为14.50美元。到2020年11月，伙伴关系还以每年约42 000美元的平均租金租用移动电话天线的屋顶空间。关于抵押贷款余额、利率和到期日信息，见上文“公寓楼”。

linhart lp.1995年，合伙公司收购了马萨诸塞州牛顿的Linhart财产(“Linhart”)。这种混合用途的房产包括21，548平方英尺的可出租商业空间。截至2020年2月1日，商业用地已全部占用，每平方英尺的平均租金为25.81美元。

北信标140 LP1995年，该子公司收购了北信标在波士顿，马萨诸塞州(“北灯塔”)的财产。这种混合用途的房产包括1，050平方英尺的可出租商业空间。截至2020年2月1日，该房产已全部出租，截至该日，每平方英尺的平均租金为38.50美元。关于抵押贷款余额、利率和到期日信息，见上文“公寓楼”。

斯台普斯广场。1999年，该合作公司收购了位于马萨诸塞州弗雷明翰的斯台普斯广场购物中心(“StaplesPlaza”)。购物中心由38，695平方英尺的可出租商业空间组成。2018年3月12日，伍斯特路(Worcester Road)659号贷款与布鲁克林银行(Brookline Bank)进行了6，083，684美元的再融资。这笔贷款应于2023年3月12日到期。利息只到2021年3月12日。从2021年4月开始，每月支付本金和利息32，427美元，按假定摊销期为30年。贷款具有固定的年利率，相当于4.87%。新贷款的收益被用来偿还现有贷款。期末费用约为69 000美元。截至2020年2月1日，斯台普斯广场已全部入伙，每平方英尺的平均净租金为24.02美元。

汉密尔顿·林沃特合伙人，有限责任公司。2007年，该合作公司收购了马萨诸塞州牛顿市的一个零售街区。该物业由5，850平方英尺的可租商业空间组成。截至2020年2月1日，有1 950平方英尺的土地空置，其中67%的房产平均租金为每平方英尺34.00美元。

汉密尔顿柏树有限责任公司2008年，该伙伴关系收购了马萨诸塞州布鲁克林市的一座医疗办公楼。该物业由17，607平方英尺的可租商业空间组成。截至2020年2月1日，商业用地已全部占用，平均租金为每平方英尺38.21美元。

商业租赁提供下列信息：

商业租金收入用直线法记帐。我们约55%的商业租约包含租金升级，租金从每年每平方英尺0.25至1美元不等。

投资属性

关于投资属性的补充信息，见财务报表附注14。

伙伴关系在以下概述的属性中拥有50%的所有权权益：

目前的免租优惠将使单位租金平均每月减少16.59美元。2019年摊销的免租金约为137 000美元，而2018年为240 000美元。

(1)按揭余额在未摊销的递延融资费用之前列出。

345富兰克林，有限责任公司。2001年11月，该伙伴关系投资约1，533，000美元，购买马萨诸塞州剑桥一栋40单元公寓的50%所有权。2013年6月，该房产以价值1000万美元的15年抵押贷款(3.87%)进行了再融资，利息仅为3年，并按30年期馀额的时间表摊销。伙伴关系用新抵押贷款的收益偿还了先前约6 776 000美元的抵押贷款。在再融资后，该物业派发了1，610，000元予

合伙关系。由于这种分配，投资的账面价值降至零以下。该伙伴关系将继续使用权益会计方法核算这一投资。虽然伙伴关系没有法律义务，但伙伴关系打算在必要时为其在未来任何业务赤字中所占份额提供资金。截至2019年12月31日，未摊销的递延融资费用前的抵押贷款余额约为9，355，000美元。这项投资称为345 Franklin，lcc.

汉密尔顿在Main，LLC。2004年8月，该合伙公司投资800万美元，购买位于马萨诸塞州沃特敦的280套公寓大楼50%的所有权。总采购价格为56，000，000美元。该伙伴关系出售了137个单元作为共管公寓。这些资产与主要公寓的汉密尔顿合并。汉密尔顿在主要，有限责任公司是众所周知的汉密尔顿广场。2005年，汉密尔顿在主公寓，有限责任公司获得了为期十年的抵押贷款的三栋建筑物将保留。按揭贷款为16，825，000美元，3年的利息仅为5.18%，其余7年的还贷期限为30年。在为代管账户提供资金和抵押的结清费用之后，净收益约为16，700，000美元，用于减少现有抵押贷款。2014年8月，该房产通过10年期抵押贷款进行了再融资，按揭金额为16，900，000美元，利息仅为4.34%。合资伙伴关系用新抵押贷款的收益偿还了先前约15 205 000美元的抵押贷款，并向合伙企业分发了850 000美元。与再融资有关的费用约为161 000美元。截至2019年12月31日，未摊销的递延融资费用前的抵押贷款余额约为16，900，000美元。2018年，该投资的账面价值降至零以下。伙伴关系将继续使用权益会计方法对这一投资进行核算，但如果需要，该伙伴关系没有法律义务为其在未来任何业务缺陷中所占份额供资。这项投资称为Hamilton on Main，LLC.

汉密尔顿·米努特曼，有限责任公司2004年9月，该合伙公司投资约5，075，000美元，购买位于马萨诸塞州列克星敦的一栋42个单元的公寓楼50%的所有权。购买价格为10，100，000美元。2004年10月，该伙伴关系获得了8 025 000美元的抵押贷款，并将3 775 000美元退还给了伙伴关系。该合伙公司在2007年1月获得了一笔新的10年期抵押贷款，金额为5，500，000美元.新贷款的利息为5.67%，期限为十年，利息只支付五年，贷款余额分期摊销30年。这笔贷款需要伙伴关系在2006年12月提供1 250 000美元的现金捐助。2016年9月12日，该房产通过15年期抵押贷款进行了再融资，按揭金额为600万美元，利率为3.71%。合资伙伴关系用新抵押贷款的收益偿还了先前约5 158 000美元的抵押贷款，并向合伙企业分配了385 000美元。与再融资有关的费用约为123 000美元。这项投资称为Hamilton Minuteman，LLC。截至2019年12月31日，未摊销的递延融资成本前的抵押贷款余额约为6，000，000美元。2018年，该投资的账面价值降至零以下。伙伴关系将继续使用权益会计方法对这一投资进行核算，但如果需要，该伙伴关系没有法律义务为其在未来任何业务缺陷中所占份额供资。这项投资称为汉密尔顿·米努特曼有限责任公司。

汉密尔顿1025，有限责任公司2005年3月2日，合伙公司投资235.2万美元，购买了位于马萨诸塞州昆西的176个单元公寓楼的50%所有权。购买价格为23 750 000美元。该合伙公司出售了其中127个单元作为共管公寓，并保留了49个单元进行长期投资。合伙公司获得了一笔新的10年期抵押贷款，金额为500万美元，将由合伙公司保留。新贷款的利息为5.67%，固定在10年期内，只支付5年利息，并在30年期内分期摊还贷款余额。2016年7月8日，汉密尔顿1025有限责任公司偿还了抵押贷款余额中的未偿余额。伙伴关系向汉密尔顿1025有限责任公司提供了2 359 500美元的资本捐款，以支付其在交易所需资金中所占的份额。截至2019年12月31日，所有住宅单位均已售出。2019年售出2套，收益约306 000美元。合作公司仍然拥有这座商业建筑。2018年12月31日终了的一年里售出了16套公寓，收益约为1，973，000美元。这项投资称为汉密尔顿1025有限责任公司

汉密尔顿·埃塞克斯81，LLC。2005年3月7日，该伙伴关系投资200万美元，购买了位于马萨诸塞州波士顿的一栋由48套公寓、一个商业空间和一个50辆车地面停车场组成的大楼50%的所有权权益。购房价为14，300，000美元，抵押贷款为10，750，000美元。伙伴关系计划经营这座大楼，并开始发展停车场。2007年6月，该伙伴关系将这些地块分开，又成立了一家住宅公寓有限责任公司，并获得了该房产的抵押贷款。

新的有限责任公司成立的住宅公寓和商业空间被称为汉密尔顿埃塞克斯81，有限责任公司。2008年8月，合伙公司重组了埃塞克斯81的两块土地上的抵押贷款，并将住宅公寓转让给汉密尔顿·埃塞克斯81有限责任公司。2015年9月28日，汉密尔顿埃塞克斯发展有限责任公司偿还了1，952，286美元的未偿抵押贷款余额。该伙伴关系向汉密尔顿埃塞克斯发展有限公司提供了978 193美元的资本捐助，以支付其在交易所需资金中所占的份额。此外，伙伴关系还向汉密尔顿·埃塞克斯81有限责任公司提供了10万美元的资本捐助。2015年9月30日，汉密尔顿·埃塞克斯81(Hamilton Essex 81，LLC)获得了一笔新的10年期抵押贷款，金额为1000万美元，利息仅为2.18%，外加一个月的Libor利率。该说明的收益用于偿还现有抵押贷款8 040 719美元，伙伴关系收到了978 193美元的超额收益份额分配款。由于这种分配，投资的账面价值降至零以下。该伙伴关系将继续使用权益会计方法核算这一投资。虽然伙伴关系没有法律义务，但如果需要，伙伴关系打算为其在未来任何业务赤字中所占份额提供资金。截至2019年12月31日，未摊销的递延融资成本前的抵押贷款余额约为10，000，000美元。对停车场的投资称为汉密尔顿埃塞克斯发展有限责任公司(Hamilton Essex Development，LLC)；对公寓的投资称为汉密尔顿埃塞克斯81(Hamilton Essex 81，LLC )。

汉密尔顿湾有限责任公司2005年10月3日，合伙公司投资250万美元，购买马萨诸塞州昆西一座168套公寓的50%股权。购货价格为30，875，000美元。合资公司出售了120套公寓，并保留了48套进行长期投资.2007年2月，合资企业以4，750，000美元的新10年抵押贷款对48个单元进行了再融资，利率为5.57%，利息仅为5年。贷款将在此后30年内摊销，并于2017年3月到期。2017年3月1日，抵押贷款余额全部付清，合伙公司在抵押贷款余额中所占份额约为222.2万美元。在还清抵押贷款后，合伙公司卖掉了各个单位。

在截至2008年12月31日的12个月内，共售出16套，收益约2 438 000美元。2019年售出3套，收益约429 000美元。截至2019年12月30日，所有单位均已由本合资公司出售。这项投资称为汉密尔顿湾公寓，有限责任公司。

汉密尔顿公园塔。2009年10月28日，合伙公司投资约15，925，000美元，收购位于马萨诸塞州Brookline的一处住宅物业40%的股权。该物业，汉密尔顿公园大厦有限责任公司，被称为德克斯特公园，是一个409单元的住宅综合体。购买价格为129 500 000美元。为了资助这项投资，伙伴关系动用了大约8 757 000美元的现金储备，并从哈罗德·布朗及其附属公司(“HBC”)拥有的实体HBC Holdings(LLC)借款约7 168 000美元，利率为6%。贷款期限为四年，其中有一项规定，要求银行在六个月前要求全额或部分付款。这笔贷款已于2012年4月全额偿还。原抵押贷款为89，914，000美元，利率为5.57%，将于2019年到期。

2018年5月31日，汉密尔顿公园公司与约翰·汉考克人寿保险公司(美国)签订了一张抵押债券。本金125 000 000美元。债券只按月支付利息，年息为3.99厘，本金於2028年6月1日到期应付。根据2018年5月31日的抵押贷款、租约转让和担保协议，Dexter Park公寓楼位于马萨诸塞州布鲁克莱郡弗里曼街175号，该票据由抵押贷款担保。根据2018年5月31日签订的担保协议，该票据由合伙公司和HBC控股有限责任公司担保。

Hamilton Park利用这笔贷款的收益偿还了一笔约82 000 000美元的未偿贷款，并向其所有者分发了约41 200 000美元。伙伴关系在分配中所占份额约为16 500 000美元。由于这种分配，投资的账面价值降至零以下。伙伴关系将继续使用权益会计方法对投资进行核算，尽管该伙伴关系没有法律义务根据需要为其在未来任何业务缺陷中所占份额供资。与这一再融资有关，该财产产生了约3 830 000美元的失败费用。根据其对财产的所有权，合伙公司承担了这项费用的40%，费用约为1，532，000美元。这笔费用对2018年的净收入产生了重大影响。

截至2019年12月31日，未摊销的递延融资费用前的抵押贷款余额约为125，000，000美元。这项投资，汉密尔顿公园塔，有限责任公司被称为德克斯特公园。

项目3.法律程序

合伙公司、附属伙伴关系和投资财产及其财产目前不受任何重大诉讼的影响，据管理层所知，目前没有任何对它们构成威胁的重大诉讼。这些财产有时会受到普通的法律和行政诉讼的制约，这些诉讼涉及住宅和商业地产的所有权。与这些程序有关的一些法律和其他费用由保险支付，预计这些费用和费用都不会对伙伴关系的合并财务报表产生重大不利影响。

项目4.矿山安全披露

不适用。

第二部分

项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行者购买股票证券

每个A类单位可通过计算机共享信托公司(“Computershare”)(原为Equiserve LP)交换，后者是合伙公司的保存代理人，可交换30份保存收据(“收据”)。这些收据在纽约证券交易所上市并公开交易，代号为“nen”。B类股或普通合伙股从来没有一个既定的交易市场。

自2012年1月3日起，该伙伴关系授权将其在纽约证券交易所MKT上的保存收据按3比1向前分割，并同时将A类伙伴关系的保存收据汇率从10至-1调整为30-1，以便每一份保存收据代表一至三十(1/30)(1/30)。₃₀)伙伴关系的A类单位。

报告中对保存收据的所有引用都反映了3：1的前向分割。

分配给有限公司和普通合伙人的是：

在2020年3月9日，纽约证券交易所的收盘价是57.00美元。有2，863，480份保存收据未收，2，011个单位(代表60，330份收据)由约1，882名记录保管人持有。

伙伴关系现金的任何部分，如普通合伙人认为现金储备不需要，则分配给各伙伴，并按季度分配。该伙伴关系自1978年以来每年向其伙伴分发。伙伴关系在2019年分发了每套38.40美元(每张收据1.28美元)。伙伴关系在2018年分发了每个股36.00美元(每张收据1.20美元)。2019年分配总额为4 696 893美元，2018年为4 477 923美元。该伙伴关系于2020年1月宣布，将于2020年3月31日按季度分配每单位9.60美元(每张收据0.32美元)。

见“第12项.某些受益所有人和管理及相关股东事项的担保所有权”，以获得与每一类单位持有人人数有关的某些信息。

2007年8月20日，NewReal，Inc.，普通合伙人批准了一项股权回购计划(“回购计划”)，根据该计划，合作伙伴可在12个月内购买最多30万份保存收据(每一份为A类的十分之一)。随着时间的推移，普通合伙人已经授权增加股权回购计划。2015年3月10日，普通合伙人批准将回购计划增加到200万份存托凭证，并从2015年3月31日至2020年3月31日将该计划再延长五年。2020年3月9日，总合作伙伴将该方案延长了5年，从2020年3月31日至2025年3月31日。回购计划要求合伙企业按比例回购B类单位和普通合伙人单位，以便根据合伙公司第二次修订和重订的有限合伙合同规定的A类、B类和普通合伙人单位持有者的80%、19%和1%的固定分配百分比，回购合伙公司的任何保存收据。根据“回购计划”回购保存人收据或伙伴关系单位，可由合伙企业在公开市场交易或私下谈判的交易中行使其全权酌处权。从2007年8月20日至2019年12月31日，合伙公司以平均价格回购了1，423，109份保存收据，平均价格为每张收据28.31美元(即每种基本A类单位849.30美元)、3，530个B类单位和186个普通合伙单位，均以每单位1，024.08美元的平均价格购回，总计约44，324，000美元，包括合伙公司支付的经纪费用。

2019年第四季度发行更多股票证券：

关于这一回购计划的信息，见综合财务报表附注8。

伙伴关系没有任何根据条例S-K.项201(D)项须披露的股权补偿计划授权发行的证券。

项目6.选定的财务数据

选定的财务数据

合伙企业可以在任何时候购买和/或出售房产。

下表列出每年12月31日可供出租的NERA物业总数，

关于可能影响今后行动的因素，见项目1A和7。上表可能并不表示未来的结果。