的过渡时期到 .

委员会档案编号

如证券规则405所界定的，以勾选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。

演戏。再发

是  /.

如果注册人不需要根据“注册条例”第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记标明

法案。

是     不  

用支票标记说明登记人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天中，该注册人一直受到这类申报要求的限制。是  /.

通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了根据“条例”第405条要求提交的所有交互数据文件(本章第232.405节)在前12个月内(或要求登记人提交此类档案的较短期限)。是  /.

通过检查标记表明注册人是否是大型加速备案者、加速备案者、Filer，一家规模较小的报告公司，或一家新兴的成长型公司。见“规则”中“大型加速报告公司”、“加速报告公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。“外汇法案”的规定。

如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明登记人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。

用复选标记表明注册人是否为空壳公司(如规则中所定义的))./.☒

注册人持有的有表决权股票的总市值2019年6月30日，大约是$704.0据纽约证券交易所报道，2019年6月28日每股普通股收盘价为30.85美元。登记人所知道的由登记人的董事和执行人员以及10%的股东有权受益者所拥有的普通股股份不包括在计算范围内。然而，注册人并没有确定这些人是“规则”意义上的“联营者”。根据1934年的“证券交易法”。

10-K.

10-K

10-K

10-K

10-K

10-K.

$1-$10

我们通过承销、营销、销售和为商业房地产融资的方式为客户提供服务，使卖方的价值最大化，为买方提供最大和最多样化的商业财产库存，并确保借款人从贷款人那里获得最具竞争力的融资。我们的业务模式基于以下几个关键属性：

分拆

212-2250.

10-K.

我们通过收取商业地产的销售佣金和融资费用，以及提供咨询和咨询服务来创造收入。房地产经纪佣金通常是根据房产的价值计算的，融资费用通常是根据贷款的规模计算的。在2019年，我们大约91%的收入来自房地产经纪佣金，8%来自融资费用，1%来自其他收入，包括咨询和咨询服务。

我们将商业地产划分为四个主要的市场部门，以价格为特征，以了解我们的收入从一个时期到另一个时期的趋势：

$1-$10

我们于1971年在美国西部成立，并通过实施我们的增长战略，以人口、就业为基础的市场为目标，继续扩大我们在北美的存在，

商业房地产销售水平，库存和有竞争力的景观机会，我们相信市场将受益于我们的商业模式。我们已经在美国的34个州和加拿大的4个省设立了办事处。2018年和2019年，我们完成了收购，扩大了我们在中西部和加拿大房地产经纪市场的业务。2018年，我们还在融资服务中增加了商业抵押贷款服务。

下面是一张地图，反映了截至2019年12月31日我们82个办事处的地理位置。

 

我们的主要业务和收入来源是代表商业物业业主作为他们出售物业的独家投资经纪。我们的投资销售专业人员也代表买家满足他们的投资房地产收购需求。房地产投资经纪业务的佣金约占2019年我们收入的91%。销售是通过与业主保持关系，在其投资或“持有”期间向其提供市场信息和趋势，并在他们决定出售、购买更多财产或将其财产兑换为另一物业时被选为其代表。我们在出售每一处房产时收取佣金，按销售价格的百分比计算。这些佣金百分比通常与销售价格成反比，因此在较小的交易中通常更高。

基于Web的

为买家提供多样化的、一贯承销的投资房地产清单。当客户聘请我们的投资销售专业人员之一，他们是参与整个系统，结构和组织致力于最大限度地为他们的价值。

在2019年，我们完成了7，042宗广泛商业地产类型的房地产经纪交易，总销售额约为369亿美元。在过去的10年里，我们完成的交易比任何其他公司都多。我们的业务已大大多样化，超出了历史上对多家族财产的关注。

我们在多个家庭、零售、写字楼和工业物业方面的表现，正不断扩大我们对其他物业类别的覆盖范围。这些项目包括酒店、自用储藏室、老年人住房、土地和人造房屋，在这些地方，我们已经是一家领先的经纪人，但由于市场规模、碎片化和特定的地理市场机会，我们仍有很大的增长空间。我们还在扩大我们的专业集团管理和支持基础设施，专业品牌和业务发展为每一种房地产类型定制，并加强我们的招聘工作，管理和投资销售和融资专业人员。我们预计，这些努力将扩大我们的存在，并导致在这些类型的业务增加。

期间间

下表列出了2019年与2018年相比，按商业房地产市场细分的房地产经纪业务的投资销售交易数量、销售量和收入：

正在进行中

内部

MMCC完全融入我们经纪公司的投资销售队伍。MMCC金融专业人员由我们的区域经理监督，他们在办公室内促进交叉销售、信息共享、商业推荐和高质量的客户服务。MMCC国家融资专业人员网络还得到一个专门的、以国家为重点的管理小组的支持，该小组负责协调广泛的国家和区域资本来源，包括银行、人寿保险公司、房利美、房地美、FHA、债务基金、硬债放款人和结构性债务促进者(优先股和夹层提供者)。通过将这些资源与最新的房地产和资本市场信息相结合，我们可以在市场上独树一帜，并提供符合客户财务目标的定制金融解决方案。

我们的研究、咨询和咨询服务旨在帮助客户制定他们的投资策略和进行交易决策。我们的咨询和咨询服务与我们的投资销售和融资专业人员协调，旨在提供以市场和房地产为重点的市场研究、出版物和个性化分析，以提高客户忠诚度和长期关系。

买卖

我们相信以下优势为我们提供了竞争优势和成功机会：

我们已经建立了一个领先的国家平台，满足客户对投资、经纪和融资服务的需求。我们继续专注于投资经纪、融资和其他服务，以补充我们的业务。我们对专业化的承诺体现在我们通常如何按市场领域和房地产类型组织我们的投资销售和融资专业人员，从而提高我们的投资销售和融资专业人员的技能、关系和市场知识，从而为我们的客户取得最佳结果。由于这些基本原则，我们提供了一个有效的制度，使每一个财产与最大的合格买家池，从而最大限度地发挥价值的过程。

$1-$10

高净值

$1-$10

此外，私人客户市场的特点是进入壁垒很高。这些障碍包括：需要一支大型的专门销售力量来探矿私人客户，难以查明、建立和维持与这些投资者的关系，有能力使房地产接触到大量潜在买家，以及在当地、区域和国家一级满足其需要的挑战。我们认为，这一私人客户市场部分是其他国家公司覆盖范围最少的市场部分，而且缺乏国家平台的地方和区域公司的服务明显不足。

我们已经建立了我们的业务，以最大化的价值房地产投资者通过一套综合的服务，以满足我们的客户的需要。我们致力于投资经纪专业化，并提供业内最大的销售力量之一，促进我们所代表的每一项财产的信息共享文化和政策，并为我们的投资销售专业人员配备专有的房地产库存和营销技术，以提高我们所代表的财产的市场竞争力。我们的系统生成实时的买方-卖方匹配，并使一次一个财产的价值最大化.因此，我们的投资销售机构可以承销、定位和市场投资房地产，达到最大的合格买家群体。我们在整个公司的投资者关系和资源范围内协调积极的营销活动，远远超出了单个上市代理的能力。这些努力给投资者带来了广泛的风险敞口，我们认为这些投资者是每一处房产的高概率竞购者。为了与我们的客户一起成长，我们成立了IPA集团，以满足我们的私人客户投资者的需求，这些投资者现在正在寻找更高价值的房产以及更大的机构投资者。我们有能力将私人资本与更大的机构资产联系起来，为私人和较大的交易客户创造价值，同时提供增长机会，并加强对我们的投资销售和融资专业人员的保留。

通过MMCC，我们拥有投资经纪行业最大的融资专业团队之一。MMCC通过确定和确保具有竞争力的贷款定价和条件，为我们的客户提供融资专门知识和获得债务和资本来源的机会，包括广泛的潜在贷款人和融资替代方案。根据2018年结束的融资交易数量，我们是业内领先的抵押贷款经纪商。最后，我们专门的市场研究团队分析最新的地方和国家经济和房地产趋势，并为我们的客户提供专有分析，使他们能够作出明智的投资和融资决定。将所有这些服务整合到一个国家平台上，可以为我们的客户提供更多的机会，让他们在不同的房地产类型、市场细分和地理位置上获得最大价值

与客户的关系。我们相信，这种管理结构有助于将公司与我们的竞争对手区分开来，并最终为我们的客户带来更好的结果。

$1-10

 

我们有着长期的业务增长记录，通过开设新办事处、招聘、培训和开发新的投资销售和融资专业人员，以及部署我们以客户为中心的商业模式，以扩大专业地产类型和中、大型交易市场的覆盖范围。我们的长期增长计划的重点是投资于我们目前的商业模式，通过内部增长和提供我们独特的商业模式给更广泛的客户基础。自2010年以来，我们的收入增长了三倍，在美国和加拿大，我们的投资销售和融资专业人员从略多于1 000名增加到2 000多名投资销售和融资专业人员。我们的未来增长将取决于不断扩大我们的国家足迹，优化我们的投资销售和融资专业团队的规模、产品细分和专业化。我们的增长计划的主要战略包括：

$1-$10

中间市场

类型。我们以人口、就业、商业房地产销售水平、库存和竞争格局为目标市场。我们最优的办公计划被用来利用这些因素，根据办公室和商业活动调整销售队伍的规模、覆盖范围和组成，以便在最有机会的情况下将工作导向办公室，在那里我们相信我们可以利用我们的国家足迹和专有的房地产营销技术。这些举措不需要大幅增加办事处数目，也不需要大幅增加我们办事处的规模，这使我们能够在不增加大量投资的情况下利用我们目前的办公地点。

全时

中小型

将我们目前的业务模式运用到专业房地产类型和中、大型交易市场领域，为增长创造了巨大的机会。

我们相信，专业的房地产类型，包括酒店、自用储藏室、老年人住房、土地和人造房屋为我们的客户提供了重要的机会。通过部署我们独特的商业模式来扩大这些房地产类型的覆盖范围，我们可以为我们创造增长，并通过多样化为我们的客户提高价值。为了创造这些机会，我们正在增加我们的地产类专业知识，继续从战略上增加专业主管，他们可以带来额外的管理能力、业务发展和投资销售专业支持。这些管理人员将与我们的销售管理团队合作，增加投资销售专业人员的招聘、培训、开发和重新部署，并开展各种品牌和营销活动，以扩大我们在这些目标地产类型中的影响力。我们预计，多家庭、零售、写字楼及工业等主要物业类别的成交数目及成交量会继续有上升的机会，特别是在写字楼及工业物业方面。同时，我们打算继续扩大我们在特殊财产类型的存在。

$1-$10

近几年的市场细分。随着房地产价值的增加和投资者的成长壮大，他们需要更大的财产。我们有组织地为这些市场的投资者提供我们独特的经纪和融资服务。我们将私人客户资本与中型和大型交易市场的资产连接起来的能力，使我们能够在客户成长时继续为他们服务，并在区分我们的服务方面发挥重要作用。我们有一个致力于为主要投资者服务的团体，被称为IPA，专门为更大的多家族投资者服务。这一策略获得了市场的认可，并提供了一个增长的工具，提供了我们独特的服务平台，在中等和更大的交易多家族，零售和写字楼类型。我们投资者的增长和IPA的引入推动了我们的增长。

非经纪

10-K.

内部

$1-$10

吸引和留住合格的专业人员的竞争在我们的每个地理区域以及在所有类型的房地产中也是非常激烈的。我们为我们的专业人士提供我们认为具有竞争力的薪酬和支持项目。我们能否继续有效地竞争，将取决于留住、激励和适当补偿我们的专业人员。

最先进的

我们有一个专有的内部营销系统MNet，它允许我们的销售人员与全国各地的投资者分享上市信息。Mnet是一个集成的工具，包含我们的整个国家财产库存，这使我们的销售队伍可以根据投资者的收购标准寻找房产。这个系统是通过我们的国家平台将买卖双方联系起来的重要组成部分。我们的政策要求我们的销售团队之间共享信息，MNet系统自动将我们所代表的每一处房产与全国销售队伍跟踪的最大合格买家进行匹配。MNet的一部分，称为买方需求，使我们的销售队伍能够登记各种买家的投资需求，然后与我们的可用库存实时匹配。

2018年，我们重新推出了具有重要新功能的MNet，这使得我们的销售团队能够找到具有更有针对性的标准的列表，比如根据目标房产周围的人口数据进行搜索。新版本的MNet大大减少了查找满足客户需求的属性所需的时间。

电子营销，

基于Web的

我们的网站不仅为我们的投资销售和融资专业人员引进新的客户，而且还为我们的卖家提供了我们的房产清单，为我们的买家提供与我们的投资销售和融资专业人员接触的机会。通过客户关系管理平台，我们积极地对从联系人表格中生成的线索进行认证，并将这些线索传递给我们的代理。我们的网站平均每月新增访问者约75，000人，每月浏览841，000页，同时也是提供在线营销材料和开展交易合作的门户网站。

纵深

近年来，由于我们的综合平台和连接私人和机构资本的能力，我们也获得了较大的私人投资者和机构的认可。我们通过实施各种营销和品牌战略，继续加强和扩大我们的知名度和信誉。在当地，我们的办事处以及投资销售和融资专业人员参与了许多活动、直接邮件活动、投资者专题讨论会，并参加了各种市场细分和房地产类型的房地产会议和组织。我们的地区经理和投资、销售和融资专业人员发展长期客户关系，并通过这些活动推广我们的品牌。

我们的研究部门每年出版1，500多份出版物和客户报告，并已成为业界和一般商业媒体的主要信息来源。我们提供10种商业地产类型的研究，包括：多家庭、零售、办公、工业、单租户净租赁、老年人住房、自用住房、招待所、医疗办公室和人造住房以及资本市场/融资。这项研究包括对经济、资本市场、房地产基本面、投资、定价和收益趋势的分析和预测，旨在协助投资者制定与特定资产有关的战略和决策，并帮助我们的投资销售专业人员发展和保持与客户的关系。

我们的交易和市场研究专长带来了大量的印刷、广播、电视和在线媒体报道，包括大多数主要的房地产出版物，如房地产论坛、多房新闻、商业地产管理公司和国家房地产投资者，以及当地市场和主要国家新闻机构，如CNBC、Fox Business、华尔街日报、洛杉矶时报、芝加哥论坛报、彭博商业周刊、福布斯和大城市的许多报纸。我们的首席执行官经常在国家商业频道接受采访，如CNBC，彭博，雅虎！金融和福克斯商业，解决商业房地产市场。我们经常在关键的区域和国家产业活动中发挥演讲作用，区域和国家出版物和媒体经常引用我们的话，并通过印刷、电子出版物和视频直接向房地产投资界提供内容。在全国范围内，我们的专业集团和资本市场管理人员积极参与各种贸易组织，其中许多侧重于特定的房地产类型，并为客户关系的发展和品牌建设提供了有效的工具。

我们相信，所有这些活动都为我们的公司创造了重要的知名度和知名度，从而促进和建立了牢固的、长期的客户关系。

我们拥有各种商标和商品名称，其中包括“Marcus&Millichap”的名称。虽然我们相信我们的知识产权在维持我们所服务的许多市场中的竞争地位方面发挥了作用，但我们不认为我们会受到商标或商号到期或终止或失去马库斯和米利查普名称以外的任何其他知识产权的重大影响。关于Marcus&Millichap名称，我们维护这些服务标记的商标注册。

除了商品名称外，我们还开发了提供房地产投资服务的专有技术，如MNet和MNet--提供服务。我们还通过我们的研究部门为客户提供专有研究。虽然我们寻求根据适用的知识产权保护法保障我们在这些和我们在业务中使用的任何其他专有资产下的权利，但我们并不认为任何其他知识产权项目对我们的业务总体来说都是重要的。

我们遵守各种房地产法规，我们在美国的46个州和加拿大的四个省拥有房地产和其他经纪人执照。在我们拥有的每一个州，我们都是一个有执照的经纪人。

一个办公室，以及那些我们经常做生意的州。我们还受到许多其他联邦、州和地方法律和条例的约束，这些法律和条例载有关于和禁止房地产经纪人和销售人员行为的一般标准，包括代理职责、收取佣金、电话销售、广告和消费者披露。

截至2019年12月31日，我们拥有2，021名投资销售和融资专业人员，其中1，929名为独家独立承包商，其余为我们的员工。我们的投资销售专业人员被归类为独立的承包商，根据国家和国税局的指导方针。因此，我们通常不支付专业人员的费用或福利，也不扣缴工资税；相反，他们是从交易结束时我们赚取的佣金中支付的，而且这些人不赚取扣税的薪金。我们的投资、销售和融资专业人员拥有适用的房地产销售许可证，并执行“销售人员协议”，规定专业人员与我们之间的关系。每个专业人员都有义务为我们提供专门的经纪服务，并提供我们的信息技术、研究及其他支持和业务形式。每个专业人员通常向当地地区经理或在某些情况下向产品专业经理报告他们的活动。

截至2019年12月31日，我们有877名员工，包括92名财务专业人员、34名通信和市场营销人员、19名研究人员和732名管理、支助及一般和行政职能雇员。我们相信我们的员工关系很好。

10-K

10-K,

10-Q,

8-K,

我们还将在我们的网站上公布，并将应要求向股东提供印刷本，(一)我们的公司治理准则，(二)我们的道德守则，以及(三)我们董事会的审计、报酬、提名、公司治理和执行委员会的章程。

我们可不时在我们的网站上公布符合FD规例规定的主要资料。

投资我们的证券涉及高度的风险。你应仔细考虑下列风险因素及本年报内的其他资料包括我们的合并财务报表和相关附注，然后再就我们的证券作出任何投资决定。如果实际发生以下任何一种风险，我们的业务、财务状况和经营结果都可能受到不利影响。因此，我们的证券交易价格可能会下跌，你可能会损失一部分或全部投资。

我们受到影响我们业务的许多风险因素的影响和管理，包括外部业务风险、人力资源和人员风险、内部业务风险和与我们普通股所有权相关的风险。下面描述的这些外部业务风险中的许多因素是我们无法控制的。此外，我们是一个人员和关系密集的业务，而不是资本密集型业务.虽然下文讨论的所有风险因素都有可能对我们的业务产生负面影响，但我们面临的最重大风险是与一般经济状况和商业房地产市场条件有关的风险，以及我们吸引和留住合格和有经验的管理人员以及投资销售和融资专业人员的能力。

我们可能受到以下因素的负面影响：经济衰退、资本市场衰退和混乱；资本市场，包括国际、国家、区域和地方市场的信贷和流动性问题；税收和监管变化以及商业房地产投资和相关服务需求的相应下降。从历史上看，商业房地产市场，特别是美国商业房地产市场，往往是周期性的，与资本流向该部门、整个经济状况以及市场参与者对经济前景的看法和信心有关。房地产市场的周期可能会导致我们的收益出现类似的周期，股票价格也会大幅波动。进一步的房地产市场可能“滞后”于更广泛的经济，因此，即使在某一市场的基本经济基本面有所改善时，也可能需要更多的时间才能将这些改善转化为房地产市场的强势。当银行推迟出售价值低于相关贷款的商业房地产资产时，这种“滞后”可能会加剧。

不利的经济条件、利率变化、信贷和资本的可得性，包括债务和(或)股本、资本市场的中断、税收和监管环境的不确定性和(或)国际和国内市场或我们从事业务的重要市场对商业房地产投资和相关服务的需求下降，已经并可能在今后对我们的业务、业务结果和/或财务状况产生重大不利影响。特别是，商业房地产市场直接受到以下因素的影响：(一)商业房地产交易缺乏债务和(或)股权融资；(二)美国联邦储备委员会(Fed)提高利率和货币政策变化；(三)认为商业房地产是投资组合多样化的公认资产类别的观念发生变化；(四)税收政策的变化影响房地产作为一种投资选择的吸引力；(五)影响房地产发展机会和资本市场的监管政策变化，(6)经济活动急剧放缓，可能导致住宅和商业租户需求下降；(7)区域或地方对商业地产的需求下降，或房地产市场其他部分的严重中断，都可能对我们的经营结果产生不利影响。上述任何一项都会对商业房地产的经营和收入产生不利影响。

这些事件和其他类型的事件可能导致交易活动的减少以及房地产价值的下降，进而可能导致经纪佣金和融资费用的减少。

与这类交易有关的。这些影响可能会使我们从交易服务费(包括经纪佣金)中获得较低的收入，这些费用通常与交易价值挂钩，并在成功完成某项交易后支付。这种交易活动和价值的下降也可能大大减少我们的融资活动和收入。

财政不确定性、金融市场和商业环境的重大变化和波动，以及全球、政治、安全和竞争格局的类似重大变化，使我们越来越难以预测未来的收入和收益。因此，我们可能给出的任何收入或收益预测或经济前景，都可能受到这些事件的影响，或以其他方式被证明是不准确的。

对债务和(或)股本等资本供应的限制，可能会大大减少流向商业房地产市场的流动性和资本流动。严格限制债务或股权流动性，以及我们所服务的市场缺乏信贷，可以大大减少商业房地产交易的数量和速度。这些限制也可能对商业地产价格本身产生普遍的负面影响。我们的业务对商业房地产市场的活动量和价格特别敏感。这已经并可能对我们的业务产生重大的不利影响。

我们无法在任何程度上确切地预测信贷市场和商业房地产市场的发展规模或持续时间，因为就我们无法控制的这类宏观经济运动而言，本来就很难作出准确的预测。这种不确定性限制了我们规划未来发展的能力。此外，市场状况的不确定性可能会限制信贷市场或商业房地产市场的其他参与者规划未来的能力。因此，市场参与者的行为可能比在稳定的市场中更为保守，这可能会使我们所服务的市场的不利发展长期存在和扩大。虽然协助客户进行与不良商业地产资产有关的交易可能会带来商机，但不能保证此类交易的数量足以有意义地抵销整个商业地产市场内成交量的下降。

我们在商业房地产行业的投资、销售和融资方面进行竞争。我们的投资销售重点是私人客户市场，这是高度分散。我们的市场分割使得有效地获得市场份额具有挑战性。虽然我们在私人客户市场方面比其他国家公司具有竞争优势，但我们也面临着与潜在客户有着现有关系的地方和区域服务提供商的竞争。此外，私人客户市场的交易比许多其他商业房地产交易要小。虽然这一部门的经纪佣金占销售价格的百分比一般较高，但交易规模较小，需要我们完成更多的交易以维持收入。如果佣金结构或交易速度发生变化，与其他专注于大型交易、机构客户和商业房地产市场其他部门的公司相比，我们可能会受到不成比例的影响。

我们不能保证能继续有效地竞争，维持现时与私人客户的收费安排，维持现时的保证金水平，或抵消竞争加剧的影响。我们为客户提供的服务在国家、区域和地方各级都具有很强的竞争力。根据地理位置、物业类型或服务的不同，我们面临来自商业地产的竞争，包括但不限于商业地产。

内部

$1-$10

中间市场

历史上，我们的收入和利润在每年下半年都明显高于上半年。这是因为房地产业普遍注重在历年年底前完成或记录交易，因为我们全年的某些支出相对稳定。这一历史趋势可能受到重大经济、监管或政治事件的正面和负面影响，这些事件影响到投资者对某一特定房地产类型或地点的信心、当前和未来的利率和税率预测、其他资产类别的吸引力、市场流动性以及较大机构买家的资本分配限制或可得程度等等。因此，我们的历史季节性模式可能会或可能不会延续到前几年所经历的程度，因此很难在这一年中确定是否会取得计划的结果，从而适应预期的变化。

免税

免税

由于交易的税务后果，我们的客户或潜在客户可能决定不购买或出售他们本来会购买或出售的财产，从而减少我们本来会收到的佣金。任何废除或重大改变与同类交易所有关的税务规则都可能对我们的业务、财务状况、经营结果和我们股票的价值产生重大不利影响。

该法典以及州和地方税法载有许多规定、条例和解释。我们在美国和加拿大的许多州和城市开展业务，并面临遵守这些税法的风险。在我们运作的不同司法管辖区，税法的改变可能会影响我们所须缴付的税款，以及我们在司法管辖区内处理业务的能力。此外，这种变化可能会使在这些地区的经营无利可图，并可能对我们的业务结果和执行我们的增长计划的能力产生不利影响。

此外，税法的变化还会影响投资者对房地产的感知价值、交易时机以及房地产作为有利投资的观念。因此，这种变化可能会增加或降低投资者从事房地产交易的意愿，这可能会对我们的业务、财务状况、经营结果和我们的股票价值产生不利影响。

因特网的动态性质大大增加了有关商业房地产清单和交易的信息的可获得性和透明度，可改变商业房地产交易的方式。这在一定程度上发生在住宅房地产市场上，因为网上经纪和(或)拍卖公司已经侵蚀了传统住宅房地产经纪公司的部分市场。互联网上大量数据的激增，也可能使我们收集和传播的信息贬值，成为我们商业模式的一部分，如果交易负责人更愿意彼此直接交易，则可能损害我们投资经纪业务的某些方面。此外，信息的迅速传播和提高透明度，特别是对上市公司的信息，增加了我们业务的风险，这些风险可能来自负面媒体或关于道德失当、不当行为或其他业务问题的公告，这可能导致客户终止或减少与我们的关系。

我们受到许多联邦、州、地方和外国法规的约束，这些法规都是针对我们在业务中所提供的服务，以及适用范围更广的法律，如证券、金融服务和就业法。一般来说，房地产交易的经纪业务要求我们在执行这些服务时保持适用的许可证。如果我们没有维持我们的许可证或在没有许可证的情况下进行这些活动，或者违反关于我们许可证的任何规定，我们可能被要求支付罚款(包括在某些州的三倍的损害赔偿)，或者退还佣金，或者我们的执照被吊销或被吊销。我们还可能受到纪律处分或其他行动，在未来，由于声称不遵守这些规定，这可能会对我们的业务和盈利产生重大的不利影响。

我们的业务还受各种法律法规的制约，限制了与潜在客户联系的方式，包括联邦和州的“不打电话”和“不传真”的规定。如果我们被认为违反了这些法律和条例，我们可能会受到法律要求和政府行动的影响。我们还可能受到个别雇员或投资、销售和融资专业人员违反或不遵守旨在维持的公司政策和做法的索赔。

遵守这些法律法规。对违反这些法律和法规的处罚可能是实质性的，并可能导致我们能够联系潜在客户的改变。

不遵守

我们按照美国公认会计准则编制合并财务报表。这些原则须经财务会计准则委员会(“FASB”)、证券交易委员会和为解释和制定适当的会计原则和指导而成立的各种机构的解释。FASB定期发布关于各种主题的新会计准则。有关新会计准则的资料，请参阅“会计政策和最近会计公告”标题下的综合财务报表附注2。这些准则和其他这类准则通常会产生不同的会计原则，这可能会对我们报告的结果产生重大影响，或可能导致财务结果的多变性。

我们最重要的资产是人，我们的持续成功在很大程度上取决于我们的经理和投资、销售和融资专业人员的努力。如果这些管理人员或投资销售和金融专业人员离开，我们将失去我们在培训和发展这些人方面投入的大量时间和资源，我们的业务、财务状况和经营结果可能会受到影响。此外，如果我们最有经验的投资销售和融资专业人员不在我们的身边，或者如果离开发生在我们产生大量房地产经纪佣金和融资费用收入的地理区域，这种离开可能对我们的业务产生不成比例的不利影响。

我们的竞争对手经常尝试招聘我们的投资、销售和融资专业人员，或者改变市场上的佣金结构。由于种种原因，我们已订立或可能与投资销售专业人士订立或可能订立的独家独立承办商安排，未必可阻止这些投资销售专业人士离开及与我们竞争。目前，我们并没有与大部分主要雇员订立雇佣协议，亦没有保证我们可以保留他们的服务。

我们增长的一个组成部分也是通过招聘、培训和留住经验丰富的投资销售和融资专业人员来实现的。通过吸引这类专业人员来实现未来的任何增长将部分取决于能否继续提供符合以下条件的合格候选人

在合理的条款和条件下我们公司的文化。不过，我们希望聘用或挽留的人士，可能不同意我们可以接受的条款和条件。此外，征聘新人员所涉及的风险是，获得的人员将无法按照预期行事，而关于被征聘人员的价值、长处和弱点的商业判断将被证明是不正确的。

我们的成功在很大程度上取决于我们高级管理团队的持续服务，他们对我们的愿景、战略方向和文化非常重要。我们目前的长期业务战略在很大程度上是由我们的高层管理团队制定的，他们中的一些人最近已经退休，或即将过渡到新的职位，部分取决于他们的技能和执行知识。我们专注于新的增长和投资计划，可能需要更多的管理专业知识，才能成功地执行我们的战略。我们可能无法抵消我们的高级管理团队或其他关键官员或雇员的服务损失对我们业务的影响，也无法招聘更多或替代的人才，这可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生负面影响。

我们的信息共享政策、房地产与大量投资者的匹配，以及我们对客户、员工和文化的重视，决定了我们的经营理念，并区分了我们的服务。各种因素可能对这种文化产生不利影响。如果我们不继续发展和实施正确的程序和工具来管理我们不断变化的企业并保持这种文化，我们成功竞争和实现我们的业务目标的能力就会受到损害，这可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。

我们最成功的投资、销售和融资专业人员占我们收入的很大一部分。他们还充当导师和榜样，为年轻的专业人员提供宝贵的培训，这是我们文化的组成部分。这种集中在房地产经纪佣金和融资收入的顶级投资、销售和融资专业人员的做法，如果我们无法留住它们，可能会导致更大和更集中的损失风险，并可能对我们的业务和财务状况产生重大的不利影响。此外，我们的许多投资销售和融资专业人员团队工作。如果一位组长或经理离开我们公司，他或她的团队成员可以与组长一起离开。

我们的大部分投资销售专业人员都是作为独立承包商保留的，我们遵守国内收入服务条例和适用的关于独立承包商分类的州法律准则。这些规例和指引须经司法及机构解释，而独立承办商的分类并不适用于我们的部分或全部投资销售专业人士。此外，如果将这些投资销售专业人员归类为独立承包商的法律标准发生变化或似乎正在改变，则可能有必要修改我们在部分或全部市场上对这些投资销售专业人员的补偿或佣金结构，包括支付额外的赔偿或报销费用。如果我们被迫将这些投资销售专业人员归类为雇员，我们也会受到有关雇员分类和补偿的法律的约束，

关于加班、最低工资、用餐和休息时间的索赔。我们还可能承担大量的费用，罚款和损害，由于未来的挑战，目前或以前的投资销售专业人员对我们的分类或补偿做法。任何这些结果都可能给我们带来巨大的成本，严重损害我们的财务状况和我们根据自己选择经营业务的能力，也可能损害我们的声誉，损害我们吸引客户、投资、销售和融资专业人士的能力。

如果我们的员工或投资销售和融资专业人员从事不当行为，我们的业务可能受到不利影响。我们并不总是能够阻止不当行为，我们为阻止和防止这一活动而采取的预防措施可能并不是在所有情况下都是有效的。如果我们的雇员或投资销售和融资专业人员从事不道德的商业行为，不正当地使用、传播、不传播或披露客户提供的信息，我们可能会受到监管制裁，我们的声誉、财务状况和目前的客户关系受到严重损害，并严重损害我们吸引未来客户的能力。这些事件可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。如果任何欺诈或盗窃资金或不当行为造成的损失超过我们的保险范围，我们的业务可能会受到重大的不利影响。

我们的品牌价值和声誉是我们最重要的资产之一。维持我们品牌的一个固有风险是，我们可能无法成功地将我们的服务和产品提供的范围和质量与我们的竞争对手区分开来，或者我们可能无法充分创新或开发对我们的客户有吸引力的改进产品或服务。此外，考虑到我们运作的竞争市场的严峻性，我们可能无法继续找到更有成效和更有成本效益的运作方式，包括通过实现规模经济，否则我们将受到限制，无法进一步降低在国家协调平台上运作所需的成本。

我们打算扩大我们的专业群体，特别是多租户零售、办公、工业和酒店业，以及各种利基部门，包括多家庭税收抵免、负担得起的住房、学生住房、人造住房、老年人住房和自用储藏室。我们还计划扩大我们的融资服务和商业抵押服务，通过我们的子公司，马库斯和米利查普资本公司。我们期望在收购、招聘、培训和拓展我们的市场和服务方面承担费用。按计划扩展服务和平台，需要大量资源，我们无法保证有效竞争、吸引或培训足够数量的专业人士来支持扩展，或经营这些业务。我们可能会在没有相应回报的情况下为这些计划支付大量费用，这会损害我们的业务、财务状况和经营结果。

如果我们今后取得显著增长，这种增长可能会对我们的资源提出更多的要求，并增加我们的开支，因为我们必须投入更多的管理、业务和财政资源，以维持适当的业务和财政制度，以充分支持扩展。没有人能保证我们能够有效地管理我们不断扩大的业务，或者我们能够

保持或加速我们的增长，如果不这样做，就会对我们创造收入和控制开支的能力产生不利影响，从而对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。任何未能管理我们的增长都会对我们创造收入和控制开支的能力产生不利影响，这可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。此外，由于我们无法控制的事件，包括但不限于一般经济状况和商业房地产市场条件的变化，我们可能不得不推迟、改变或取消实施增长战略的某些方面。这些延误或改变我们的增长战略可能会对我们的业务产生不利影响。

我们是否有能力通过收购公司或资产，以及通过投资来补充我们现有的业务，将取决于是否有合适的收购人选。如果我们找不到合适的收购人选，如果我们无法吸引这些候选人的兴趣，或者我们无法成功地谈判和完成这些收购，这可能会限制我们的成长能力。

我们不时进行战略性收购，以增加和加强我们的房地产经纪和融资服务。我们收购的公司一般都是地区或专业公司，它们扩大了我们的投融资专业人员网络，并/或为我们的经纪和融资服务提供了进一步的多样化。我们的购置结构可能包括未来期间的递延和(或)或或有代价付款，但须视时间的推移或某些业绩指标和其他条件的实现而定。采购还经常涉及与整合文化、信息技术、会计、报告和管理服务以及人员水平合理化有关的大量费用。如果我们不能充分整合我们所获得的企业的文化、会计、报告和其他系统，我们可能无法有效地管理它们，我们的财务结果可能会受到重大的不利影响。

此外，收购企业所涉及的风险是被收购的企业无法按照预期执行，与收购有关的预期协同作用将无法实现，我们将经历获得许可或与被收购公司有关联的专业人员的流失，而关于所收购企业的价值、优势和弱点的商业判断将被证明是不正确的，这可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。

历史上，我们的收入主要来自房地产经纪交易和融资费用。我们预期在可预见的将来，我们会继续严重依赖这些来源的收入来维持大部分收入。如果我们出售的商业地产交易数目减少或价值下降，我们的收入会大幅减少，这会对我们的业务、财务状况和经营结果造成不利影响。

我们在很大程度上依赖于长期的客户关系和为他们提供的服务所获得的收入。我们的上市协议一般在六个月内到期，取决于

客户在待决期间的协议，是典型的行业。在这个竞争激烈的市场上，如果我们不能保持这些关系，或无法留住现有客户和开发新客户，我们的业务、经营结果和/或财务状况可能会受到重大不利影响。从历史上看，全球经济衰退和我们的客户与潜在客户竞争的市场疲软导致交易量减少，房地产客户普遍减少，这使得维持现有的客户关系和建立新的客户关系变得更加困难。在美国和其他国家继续存在政治和经济不确定因素之后，这些影响可能会再次增加。

照管标准

我们依靠我们的业务关系和信誉，我们的诚信和高素质的专业服务，以吸引和留住客户。因此，私人诉讼当事人或监管机构的指控，无论最终结果是对我们有利还是不利，以及对我们或我们的投资活动的负面宣传和媒体猜测，无论是否有效，都可能损害我们的声誉，损害我们的商业前景。此外，如果有人对我们提起诉讼，导致我们承担重大的法律责任，可能会对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大影响，或对我们的声誉造成重大损害，从而对我们的业务造成重大影响。

其中一些诉讼风险可以通过我们认为适当的商业保险来减轻。然而，如果发生重大损失，我们的商业保险和/或自保准备金水平可能不足以支付全部损害赔偿，或者现有的保险范围可能不包括某些类型的索赔。此外，在保险公司破产的情况下，我们根据保险单持有的有效债权的价值可能会变得无法收回，尽管我们只向评级较高的公司提供商业保险，以限制这一风险。任何这些事件都可能对我们的业务、财务状况或运营结果产生负面影响。

除了我们的员工和投资销售及融资专业人士外，我们的声誉是我们最重要的资产之一。随着我们扩大服务范围，我们越来越需要解决与我们向现有和潜在客户提供的服务有关的潜在的、实际的或被认为的利益冲突问题。例如，在商业房地产销售交易中，我们作为买卖双方顾问的地位之间可能会发生冲突，或者当潜在买方要求我们代表他们获得必要的资本以获得我们为另一客户出售的资产时，或者当资金来源对业主客户采取不利行动，说我们在另一件事上提供咨询时。在商业房地产交易中，我们还不时为与我们有关联的实体和各方提供咨询或代表，这些交易也涉及到与我们无关的客户。在这方面，我们可能会受到有关利益冲突的投诉或申索。虽然我们相信我们已尝试采取各种政策、管制和程序，以处理或限制实际或所察觉的冲突，但这些政策和程序可能是不足够的，需要过高的开支，我们的雇员也可能不会遵守。妥善处理利益冲突是复杂和困难的，我们的声誉可能受到损害，如果我们失败或似乎失败，我们可能会失去现有客户，或无法获得新客户，从而妥善处理利益冲突，这可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。

为了保持竞争力，我们必须继续加强和改进我们的技术基础设施的功能、特性和安全性。基础设施升级可能需要在正常业务之外进行大量资本投资。在未来，我们可能需要改进和升级我们的技术、数据库系统和网络基础设施，以便使我们的业务在规模和范围上都有增长。如果没有这些改进，我们的业务可能会受到意想不到的系统中断、性能缓慢或服务水平不可靠的影响，其中任何一种都可能对我们提供快速客户服务的能力产生负面影响。在引进新服务、投资销售专业工具和增强功能方面，我们可能会面临重大延误。此外，如果我们不跟上信息技术在我们的行业中正在发生的迅速创新和变化，我们就可能处于竞争劣势。如果竞争对手使用新技术引进新产品和新服务，我们的专有技术和系统可能会降低竞争力，我们的业务也可能受到损害。此外，我们的系统和基础设施的扩大和改进可能需要我们投入大量的财政、业务和技术资源，但无法保证我们的业务将得到改善。

我们的业务需要信息技术和通信系统以及网络基础设施的持续运作。我们开展国家业务的能力可能会受到这些系统或基础设施受到破坏或破坏的不利影响。我们的信息技术和通信系统容易受到火灾、电力损失、电信故障、系统故障、计算机病毒、第三方不当行为或渗透以及犯罪行为、诸如飓风、地震、野火和洪水等自然灾害、战争或恐怖主义行为或其他我们无法控制的事件的破坏或破坏。此外，在某些情况下，这些系统和网络的运行和维护取决于第三方技术、系统和服务提供者，而这些技术、系统和服务提供者不一定能够不间断地获得这些技术、系统和服务提供者。任何这些事件都可能导致系统中断、延迟和关键数据或知识产权的丢失(例如我们的客户列表和信息、业务方法和研究)，也可能影响我们向客户提供服务或与客户交互的能力，而且我们可能无法成功地实施依赖于通信或旅行的应急计划。我们有业务连续性计划和后备系统，以减少此类事件的潜在不利影响，但我们的业务连续性规划可能不够，也不能考虑所有可能发生的情况。如果灾难性事件导致我们的任何数据中心或关键业务或信息技术系统遭到破坏或中断，就会严重影响我们进行正常业务运作的能力，因此，我们未来的经营结果可能受到不利影响。我们的业务在很大程度上依赖于商业房地产数据的使用。我们在内部产生了大部分这些数据。, 但是，很大一部分是从第三方供应商那里购买的，对于这些供应商来说，不间断的可用性是不确定的。我们向专业人员和/或客户提供数据的能力受到干扰可能会损害我们的声誉，我们的经营结果可能受到不利影响。

安全漏洞和其他干扰可能会损害我们的信息，使我们承担责任，这可能会使我们的业务和声誉受损。在我们的正常业务过程中，我们收集和存储敏感数据，包括我们的专有商业信息和知识产权，以及我们的客户的信息和我们雇员和承包商的个人身份信息，在我们的数据中心和网络上。这些信息的安全处理、维护和传输对我们的业务至关重要。尽管我们采取了安全措施，但我们的信息技术和基础设施可能容易受到各种网络攻击，如黑客、欺骗和网络钓鱼攻击，或者我们的系统可能因员工错误而遭到破坏，

不遵守

我们依靠收集和使用客户的个人身份信息来指导我们的业务。我们在我们的网站上发布的隐私声明中披露了我们的信息收集和传播实践，我们可以不时修改。我们可能受到法律要求，政府行动，包括根据“种族主义者影响和腐败组织法”，如果我们的行动或被认为是不符合我们的隐私声明，客户期望或法律的条款，我们的名誉损害。如果我们或与我们签约的代表客户提供服务的供应商受到个人身份信息的破坏，我们的客户可以终止与我们的业务。此外，如果个别雇员或投资、销售和融资专业人员违反或不遵守公司政策和做法，我们可能会受到索赔，这种行为危及任何可识别的个人信息。此外，潜在买家或卖家对我们隐私做法的担忧，可能会妨碍他们使用我们的服务，或者要求我们花费大量费用来改变我们的商业惯例，或教育他们我们如何使用个人身份识别信息。

有效的内部控制对于提供可靠的财务报告和协助有效防止欺诈是必要的。任何无法提供可靠财务报告或防止欺诈的行为都可能损害我们的业务。

我们必须每年评估我们的内部控制程序，以满足2002年“萨班斯-奥克斯利法”第404条的要求，该节要求我们的管理层和审计员评估内部控制的有效性。如果我们在不时修订、补充或修订这些标准时，未能纠正或维持内部控制的足够性，我们可能会受到监管审查、民事或刑事处罚或股东诉讼。

此外，不保持适当的内部控制可能导致财务报表不准确地反映我们的财务状况。不能保证我们将能够继续完成充分遵守“萨班斯-奥克斯利法”要求所需的工作，也不能保证我们的管理层和外部审计员将继续断定我们的内部控制是有效的。

我们将可用现金和现金等值余额的一部分投资于货币市场基金，其中一些基金的净资产价值浮动，或购买期限超过三个月的有价证券，投资于各种固定利率或可变利率债务证券，包括美国政府和联邦机构证券和公司债务证券。我们投资活动的主要目标是维持本金的安全，为未来的流动性需求提供资金，同时在不显著增加风险的情况下最大限度地提高收益。如果我们的任何投资或有价证券失去价值或其流动性受到损害，这可能会影响我们的整体财务状况。此外，如果我们选择或被要求出售这些证券在未来亏损，我们的综合经营业绩或现金流可能会受到影响。

根据1940年“投资公司法”，如果我们拥有价值超过总资产价值40%的“投资证券”，除非我们有特定的豁免或安全港，否则我们可被视为投资公司。我们将部分可用现金和现金等价物投资于各种短期投资级证券，其中一些可根据“投资公司法”被称为“投资证券”。投资公司须根据“投资公司法”进行登记，并遵守各种限制和要求。如果我们被认为是一家投资公司，我们就会受到这些限制和要求的限制，而没有根据“投资公司法”注册的投资公司的后果可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大的不利影响，并限制我们出售和发行证券、借款、从事各种交易或其他活动以及作出某些投资决定的能力。此外，当我们的“投资证券”价值超过我们总资产价值的40%时，如果我们认为我们无法获得“投资公司法”的豁免，我们可能会招致大量的成本或商业机会的限制，以避免投资公司的地位。我们认为，我们满足了不受“投资公司法”约束的条件，因为除其他外，我们直接和主要从事证券投资、再投资、拥有、持有或交易以外的业务。然而，如果没有美国证交会的豁免令，我们的豁免地位就无法得到保证。

非现金

我们作出的假设、判断和估计会影响我们在合并财务报表中报告的数额。这些假设、判断和估计是根据历史经验和我们认为在合并财务报表之日的情况下是合理的各种其他因素得出的。实际结果可能与我们的估计大不相同，这种差异可能对我们的财务结果产生重大影响。

联席主席

两年

由于这些因素，我们普通股的投资者可能无法以或高于购买股票的价格转售股票，或根本无法转售股票。这些广泛的市场和行业因素可能会大幅降低我们普通股的市场价格，而不管我们的经营业绩如何。此外，如果我们的普通股的公开浮动和交易量较低，价格波动可能会更大。

联席主席

我们普通股的交易市场在一定程度上取决于行业或金融分析师发布的有关我们或我们业务的研究和报告。这些关于我们业务的研究报告可能包含有关我们的信息，包括但不限于对我们未来运营结果和股价的估计。我们不控制这些分析师，也不能保证任何分析师将继续跟踪我们，发布研究报告或发布信息，准确地预测我们的实际业绩或股价。此外，如果我们不能满足业界或金融分析师的期望，或包括我们在内的一位或多位分析师下调我们公司或行业的评级，或降低任何竞争对手的股票评级，我们的普通股的价格可能会下跌。如果这些分析师中有一人或更多人停止了对我们公司的报道，我们就可能失去在市场上的知名度，这反过来又会导致我们普通股的价格下跌。

由于许多因素，我们已经并可能继续经历收入和净收入的波动，这些因素包括但不限于经济状况、资本市场的混乱、交易的时间、收入组合和额外销售的时间、支持增长举措的一般和行政开支。我们根据通常在六个月内到期并取决于客户合作的合同提供我们的许多服务。因此，我们的许多客户可以终止或显著减少他们与我们的关系在非常短的时间内，因为任何原因。

我们根据对未来收入的预期来规划我们的资本和运营支出，如果收入在任何一个季度或一年中低于预期，我们可能无法及时调整资本或运营支出，以弥补任何意外的收入短缺，这可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生直接的重大不利影响。

根据我们修订和重新制定的2013年Omnibus股权激励计划和2013年雇员股票购买计划进行的今后出售、发行股票或在公开市场上提供大量我们的普通股，都可能对我们普通股的当前市场价格产生不利影响，并可能损害我们通过今后出售股票证券筹集资金的能力。

我们可以不时发行普通股或其他证券的股份，作为未来收购和投资的考虑。如果任何这类收购或投资是重大的，我们普通股的股份数目，或我们可能发行的其他证券的本金数目或总额(视属何情况而定)，也可能是相当可观的。我们还可以授予与任何此类收购和投资有关的普通股或其他证券的注册权利。

我们无法预测未来发行或出售普通股的规模，也无法预测未来发行和出售普通股对我们普通股市场价格的影响(如果有的话)。出售大量我们的普通股(包括与收购有关的普通股股份)，或认为这种出售可能发生，可能会对我们普通股的现行市场价格产生不利影响。

不适用。

212-2250.

我们参与在正常业务过程中发生的索赔和法律诉讼，其中一些涉及数额巨大的损害赔偿要求。这些诉讼事项大多由我们的保险单承保，其中包括免赔额、除外条款、索赔限额和合计保单限额。这类诉讼和其他诉讼可包括但不限于与商业关系有关的行动、标准经纪纠纷，如据称未能披露有形或环境缺陷或财产费用或合同、据称未充分披露与交易有关的事项，如交易各方之间的关系、与资产有关的潜在索赔或损失、基于个人或实体在我们控制范围之外的行为而承担的替代责任、一般欺诈索赔、利益冲突索赔、雇佣法索赔，包括对将我们的销售专业人员归类为独立承包商提出质疑的索赔、指控违反国家消费者欺诈行为和知识产权的索赔。虽然无法确定这些法律程序的最终责任，但我们每季度审查应计损失应急款项的必要性，并在损失可能性可能和可估计的情况下，记录与诉讼有关的损失的应计额。根据我们目前掌握的资料，我们不认为这些程序的最后结果将对我们的综合财务状况、业务结果或现金流动产生重大不利影响。

10-K.

不适用。

我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)交易，代号为“MMI”。

据纽约证券交易所报道，截至2020年2月18日，共有13名股东创下纪录，我们的普通股收盘价为37.33美元。

下图显示了2014年12月31日至2019年12月31日期间我国普通股、标准普尔500指数(“标准普尔500指数”)和行业同行集团累计总回报率的比较。行业同行集团由以下公开交易的房地产服务公司组成：世邦魏理仕集团(CBRE Group，Inc.)、中联集团(JLL)和HFF公司。(至2019年7月，即被日联收购)(统称为“同行集团”)。这些公司代表了我们的主要竞争对手，在过去五年中，这些公司的某些业务线与我们的业务相当。该图表假设2014年12月31日收盘价100美元投资于马库斯公司(Marcus&Millichap Inc.)、标准普尔500指数(S&P 500 Index)和同行集团(Peer Group)的普通股，并承担股息再投资。下图的股票价格表现并不一定代表未来的股票价格表现。

 

没有。

没有。

10-K.

 10-K.

 10-K.

 10-K.

我们是一家领先的全国性经纪公司，专业从事商业房地产投资销售、融资、研究和咨询服务。根据过去10年的投资交易数量，我们一直是美国顶级的商业房地产投资经纪人。截至2019年12月31日，我们有2，021名投资销售和融资专业人员，他们主要是在82个办事处经营的独家独立承包商，为商业房地产的买卖双方提供房地产经纪和融资服务。我们还为客户提供市场调研、咨询和咨询服务。在截至2019年12月31日的一年中，我们完成了9，726项投资销售、融资和其他交易，总销售额约为497亿美元。在2018年12月31日终了的一年中，我们完成了9，472项销售、融资和其他交易，总销售额约为464亿美元。

我们通过收取商业地产的销售佣金和融资费用，以及提供咨询和咨询服务来创造收入。房地产经纪佣金通常是根据房产价值计算的，融资费用通常是根据贷款规模计算的。在截至2019年12月31日的年度内，我们约91%的收入来自房地产经纪佣金，8%来自融资费用，1%来自其他收入，包括咨询和咨询服务。

在2019年期间，我们收购了一家被视为商业合并的公司，从收购之日起，我们的合并财务报表中就包括了这一结果。这次收购扩大了我们的房地产销售专业人员网络，并为我们的房地产经纪服务提供了进一步的多样化。

我们的业务和经营业绩、财务状况和流动性受到我们在任何时期内关闭的商业房地产投资销售和融资交易的数量和规模的重大影响。这些交易的数量和规模受到我们招聘和留住投资销售和融资专业人员、确定和承包出售财产以及确定需要融资和再融资的财产的能力的影响。我们主要通过四个因素来监控商业房地产市场，这些因素通常都会推动我们的业务。这些因素包括经济、商业房地产供求、资本市场以及投资者情绪和投资活动。

我们的业务取决于我们经营的市场内的经济状况。全球、国家、区域或地方经济的变化可能对我们的业务产生积极或消极的影响。与就业增长、失业、利率、零售开支和信心趋势有关的经济指标和预测，可能对本港的业务有正面或负面的影响。整体市场环境，包括全球贸易、利率变动和创造就业机会，都会影响投资者的情绪，以及最终影响房地产投资者对我们服务的需求。

2019年第四季度，美国经济保持了温和但稳定的增长。似乎低通胀、低失业率的气候赋予了美联储政策自由度，使他们得以维持低利率。稳定的就业机会，平均每月176000个职位(根据劳工统计局的数据)，以及温和的工资增长，可能会维持高于平均水平的家庭形成和消费水平，为今年的经济增长做出贡献。这一势头可能被围绕即将举行的选举的不确定性、中东地缘政治紧张局势以及对冠状病毒可能蔓延风险的担忧所部分抵消。

我们的业务取决于投资者投资或出售商业地产的意愿，这是受我们无法控制的因素的影响。这些因素包括商业地产的供应，再加上用户对这些物业的需求，以及与股票和债券等其他投资选择相比，房地产资产的表现。

周期低

大盒子

创历史新低

金融市场的信贷和流动性问题直接影响到资本流向商业房地产市场。购买房地产的资金往往来自债务，因此，信贷和流动性会影响交易活动和价格。利率的变化，以及利率在一个方向上的稳定和长期变动，无论是增加还是减少，都可能对商业房地产的业务和收入潜力以及房地产投资的贷款人和股票承销产生不利或积极的影响。这些变化影响了投资者对商业房地产投资的需求。

增值

十年

标书

逐季度

我们依靠投资者来买卖物业，以赚取佣金。投资者从事房地产交易的愿望取决于许多我们无法控制的因素。经济、对适当定位物业的供求、现有信贷和市场事件，都会影响投资者的情绪，因此亦会影响交易速度。此外，我们的私人客户往往有购买、出售和/或再融资财产的动机，原因是死亡、离婚、合伙关系破裂和财产规划等个人情况。

低利率和稳定的收益率继续通过直接投资以及多种REITs、股票基金和联合选择吸引投资到房地产。尽管大多数房地产都有令人信服的收益率选择和强劲的基本面，但买家仍对经济前景和目标持有期内可能出现的风险持谨慎态度。在许多情况下，投资者正在承销更为保守的长期前景.然而，卖家在降低要价方面进展缓慢，出现了交易障碍。价格预期的差距预计仍将是一个温和但稳定的逆风，这将延长资产营销和关闭时间表。

逐季度

我们遵循分部报告指南，这要求在中期和年度财务报表中报告业务部门的信息。实质上，我们的所有业务都涉及向客户提供商业房地产服务，包括房地产投资销售、融资和咨询以及咨询服务。管理层根据对这些综合行动的不断审查作出业务决定、评估业绩和分配资源，这些综合行动仅构成财务报告的一个业务部分。

我们的收入主要来自房地产投资销售业务。除房地产经纪佣金外，我们还从融资费用和其他收入中赚取收入，这些收入主要由咨询费和咨询费组成。

$1-$10

期间间

$1-$10

期间间

我们的交易中有一小部分包括保留费和/或破碎费。在交易结束时支付的基于成功的费用或破碎费中计入了保留费。在交易完成前终止的交易有时会产生破碎费，通常是按交易结束时我们收到的费用的一个固定数额或百分比计算的。

我们通过充当寻求出售的商业房地产所有者或寻求购买房产的投资者的经纪人来赚取房地产经纪佣金。房地产经纪佣金的收入通常在代管结束时确认。

我们通过在购买交易中获得融资或对客户现有抵押贷款债务进行再融资来赚取融资费用。我们确认在贷款结束时的融资费用收入，并且我们在交易中没有剩余的重要的履约义务。在较小程度上，我们亦赚取按揭服务收入、按揭服务费用及与融资活动有关的附属费用。我们确认抵押贷款在获得偿还义务时的收入。我们通过提供收集、汇款、记录、报告和其他相关的抵押服务功能、活动和服务来产生抵押贷款服务费用。

其他收入包括由我们的投资销售专业人员提供的咨询和咨询服务所产生的费用，以及来自其他房地产经纪人的转诊费。这些服务的收入在执行和完成时予以确认。

我们的营运费用包括服务成本、销售费用、一般和行政费用以及折旧和摊销费用。我们的开支的重要组成部分进一步说明如下。

我们的大部分服务费用是向我们的投资、销售人员支付的可变佣金，以及与我们的融资活动相关的补偿费用。佣金费用直接归因于为客户提供投资、销售和融资服务。我们的投资、销售和融资专业人员大多是独立的承包商，并收取佣金；然而，由于有些人最初是领工资的，而且我们的某些金融专业人员是雇员，服务成本还包括与雇员有关的薪酬、雇主税和雇员福利。我们向我们的投资、销售和融资专业人员支付的佣金率根据谈判达成的个别合同而有所不同，对于经验更丰富的专业人员来说，佣金通常更高。我们的一些最资深的投资、销售和融资专业人士也有能力在达到一定的年收入门槛后获得额外的佣金。这些额外佣金在赚取期间被确认为服务费用。这些额外佣金的一部分通常在我们当选时推迟支付三年，并在第四个日历年开始时支付。服务成本还包括支付给其他房地产经纪人的转诊费，我们是主要的服务提供者。因此，服务成本可能会根据在任何特定时期结束交易的独立承包商的佣金结构而有所不同。

非雇员

折旧费用包括在我们的计算机软件和硬件以及家具、夹具和设备上记录的折旧。折旧按估计使用寿命计算，对自有资产的使用寿命从3年到7年不等。摊销费用包括：(1)在预计收到还本付息期间使用利息法记录在我们的抵押贷款服务权(“MSRs”)上的摊销；(2)在无形资产上记录摊销，按使用年限为1至6年的直线摊销。

可供出售，

非经营性

利息费用主要包括与股票增值权(“非典”)责任有关的利息费用、应付给前股东的票据和我们的信用协议。

我们要缴纳美国和加拿大的联邦税，以及各州和地方的税收，这是基于我们经营的地区所产生的收入。我们的实际税率因我们在各司法管辖区的活动组合的改变而波动，原因是这些地区和其他永久项目的税率不同。我们的所得税规定包括与我们的2013年计划和ESPP有关的股票的意外税收优惠净额。

我们记录递延税，净额是根据预期在这些项目被确认为税收时生效的税率计算的。

期间间

我们定期审查一些关键指标，以评估我们的业务，衡量我们的业绩，确定影响我们业务的趋势，制定财务预测和作出战略决策。在这些年里

截至2019年12月31日、2018年和2017年，我们分别完成了9，700、9，400和8，900多项投资销售、融资和其他交易，总销售额分别约为497亿美元、464亿美元和422亿美元。房地产经纪和融资活动(不包括其他交易)的主要衡量标准如下：

以下是2019年12月31日终了年度的主要经营业绩与2018年12月31日终了年度的业绩(单位：千美元)：