美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格
(第一标记)
2019年12月31日终了的财政年度
或
的过渡时期 到
委员会档案编号
(“注册章程”所指明的注册人的确切姓名)
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(国家或其他司法管辖区) 成立为法团或组织) |
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(国税局雇主 (识别号) |
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(首席行政办公室地址) |
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(邮政编码) |
(登记人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)节登记的证券：
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每一班的职称 |
交易符号 |
注册的每个交易所的名称 |
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根据该法第12(G)节登记的证券：
无
如“证券法”第405条所界定，登记人是否为知名的经验丰富的发行人，请勾选。
医疗财产信托公司
如果注册人不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记标明。
医疗财产信托公司☐
通过检查标记表明注册人(1)是否提交了1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)，(2)在过去90天中一直受到这种备案要求的限制。
医疗财产信托公司
通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)规则第四零五条规定提交的每一份交互数据文件(或短时间内要求注册人提交此类文件)。
医疗财产信托公司
通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。参见“外汇法案”第12b-2条规则中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。
医疗财产信托公司。
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大型速动成型机 |
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☒ |
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加速机 |
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☐ |
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非加速滤波器 |
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☐ |
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小型报告公司 |
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新兴成长型公司 |
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MPT经营伙伴关系。
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大型速动成型机 |
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☐ |
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加速机 |
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☐ |
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非加速滤波器 |
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☒ |
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小型报告公司 |
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新兴成长型公司 |
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如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明登记人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。
医疗财产信托公司
截至2019年6月30日，392，133，979股普通股的总市值，每股面值为0.001美元(“普通股”)，由医疗财产信托公司的非附属公司持有。是$
截至2020年2月21日，
以参考方式合并的文件
医疗财产信托有限公司最后代理声明的部分内容。将于2020年5月21日召开的股东年会，将纳入本年度报告第三部分第10至14项。
目录
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关于前瞻性声明的警告 |
3 |
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第I部 |
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项目1 |
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商业 |
5 |
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第1A项. |
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危险因素 |
17 |
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第1B项 |
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未解决的工作人员意见 |
35 |
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第2项 |
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特性 |
36 |
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第3项 |
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法律程序 |
38 |
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第4项 |
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矿山安全披露 |
38 |
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第二部分 |
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第5项 |
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注册人普通股市场、相关股东事务和发行人购买权益证券 |
39 |
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第6项 |
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选定财务数据 |
41 |
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第7项 |
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管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 |
44 |
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第7A项 |
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市场风险的定量和定性披露 |
58 |
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第8项 |
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财务报表和补充数据 |
60 |
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第9项 |
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会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 |
102 |
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第9A项 |
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管制和程序 |
102 |
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第9B项 |
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其他资料 |
103 |
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第III部 |
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第10项 |
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董事、执行干事和公司治理 |
104 |
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项目11. |
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行政薪酬 |
104 |
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第12项 |
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某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项 |
104 |
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项目13. |
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某些关系和相关交易，以及董事独立性 |
104 |
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第14项 |
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首席会计师费用及服务 |
104 |
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第IV部 |
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项目15. |
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证物及财务报表附表 |
105 |
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第16项 |
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表格10-K摘要 |
110 |
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签名 |
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111 |
2
解释性说明
本报告结合了马里兰公司医疗财产信托公司截至2019年12月31日的10-K表格年度报告和特拉华州有限合伙公司MPT运营伙伴关系的年度报告，通过这两份报告，医疗财产信托公司(MedicalProperties Trust，Inc.)。主要负责其所有业务。除另有说明或上下文另有要求外，本报告中凡提及“我们”、“我们的公司”、“医疗财产”、“MPT”或“公司”，均指医疗财产信托公司。除另有说明或文意另有所指外，凡提述“我们的营运合伙”或“营运合伙”之处，均指MPT营运合伙、L.P.及其合并附属公司。
关于前瞻性声明的告诫性语言
我们在本年度报告中作出前瞻性陈述，说明表10-K易受风险和不确定因素的影响。这些前瞻性陈述包括关于我们的业务可能或假定的未来结果、财务状况、流动性、业务结果、计划和目标的信息。除其他事项外，关于下列主题的发言，就其性质而言是前瞻的：
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• |
我们的经营策略； |
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• |
我们的预期经营业绩； |
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|
• |
我们在美国(“美国”)、欧洲、澳大利亚或其他外国地点获得、开发和/或管理额外设施的能力； |
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|
• |
是否有适当的设施可供购置或开发； |
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|
• |
我们签订未来租约和贷款的能力和条款； |
|
|
• |
我们有能力通过发行债务和股权证券、合资安排和(或)处置财产来筹集额外资金； |
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|
• |
我们获得未来融资安排的能力； |
|
|
• |
与未来分配有关的估计数和我们的支付能力； |
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|
• |
我们有能力偿还我们的债务并遵守我们所有的债务契约； |
|
|
• |
我们的市场竞争能力； |
|
|
• |
租赁费率和利率； |
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|
• |
市场趋势； |
|
|
• |
预计资本支出；和 |
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|
• |
技术对我们的设施、运营和业务的影响。 |
前瞻性陈述是基于我们对未来业绩的信念、假设和期望，同时考虑到我们目前可以获得的信息。这些信念、假设和期望可能会因为许多可能发生的事件或因素而改变，但并不是所有这些都是我们所知道的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和经营结果可能与我们前瞻性报表中所表达的差异很大。在就我们的普通股和其他证券作出投资决定之前，你应该仔细考虑这些风险，以及可能导致实际结果与我们前瞻性陈述不同的下列因素：
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• |
本年度报表10-K表中引用的因素，包括标题为“风险因素”、“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”和“业务”的章节所列的因素； |
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• |
美国(国家和地方)、欧洲(特别是德国、英国、西班牙、意大利、葡萄牙和瑞士)、澳大利亚和其他国家的政治、经济、商业、房地产和其他市场条件； |
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|
• |
本年度报表10-K表第8项附注8所述的任何或全部未结交易(包括本年度报告第8项附注8所述的交易)的任何或全部未结交易的条件可能未得到满足的风险； |
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• |
我们参与的任何或所有交易的预期收益可能需要比预期更长的时间才能实现，或者根本不会实现； |
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|
• |
我们的竞争环境； |
|
|
• |
执行我们的业务计划； |
3
|
|
• |
融资风险； |
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|
• |
购置和开发风险； |
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|
• |
潜在的环境意外开支和其他负债； |
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|
• |
影响我们一个或多个租户财务健康的不利事态发展，包括无力偿债； |
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|
• |
其他影响房地产业，特别是医疗行业的因素； |
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|
• |
我们有能力维持MPT作为联邦和州所得税的REIT的地位； |
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|
• |
我们吸引和留住合格人才的能力； |
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|
• |
外币汇率变动； |
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• |
美国、欧洲、澳大利亚或其他地区的联邦、州或地方税法的变化，我们可以在这些地区拥有医疗设施； |
|
|
• |
美国、欧洲、澳大利亚和其他国家的医疗保健和其他监管要求；以及 |
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|
• |
美国、欧洲、澳大利亚和其他国家的政治、经济、商业、房地产和其他市场条件，我们可以在这些国家拥有医疗设施，这可能对以下方面产生负面影响： |
|
|
• |
我们的租户、贷款人或持有我们现金余额的机构的财务状况，这可能使我们面临更多的违约风险； |
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|
• |
我们以吸引人的条件获得股本或债务融资的能力，这可能会对我们追求收购和发展机会、为现有债务再融资以及未来利息支出的能力产生不利影响；以及 |
|
|
• |
我们的房地产资产的价值，这可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产的能力，或获得或维持由我们的财产担保的债务融资或在无担保的基础上进行债务融资的能力。 |
当我们使用“相信”、“期望”、“可能”、“潜力”、“预期”、“估计”、“计划”、“将”、“可能”、“意愿”或类似的表达方式时，我们就是在识别前瞻性的陈述。你不应该过分依赖这些前瞻性的声明。除法律规定外，我们不承担任何更新此类声明或公开宣布对本年度报告所载任何前瞻性报表进行修订的结果的义务，即表格10-K。
4
第I部
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第1项 |
商业 |
概述
我们是一个自认为的房地产投资信托(“REIT”)成立于2003年，以收购和发展网络租赁医疗设施。目前，我们在美国34个州、欧洲6个国家和澳大利亚各地投资了388家设施和大约41，000张有执照的床位。自2004年4月6日以来，我们一直以REIT的身份运作，因此，在提交2004年度联邦所得税申报表时，我们选择了REIT地位。医疗财产信托公司2003年8月27日根据马里兰州法成立，2003年9月10日根据特拉华州法律成立MPT运营伙伴关系。我们主要通过MPT运营伙伴关系(L.P.)来管理我们的所有业务。
我们以长期的净租赁方式收购和开发医疗设施，并将这些设施租赁给医疗运营公司，这就要求租户承担与财产相关的大部分费用。我们还向以房地产资产为抵押的医疗机构提供抵押贷款。此外，我们有选择地通过我们的应税REIT子公司(“TRS”)向我们的某些经营者提供其他贷款，其收益通常用于购置和周转资金。最后，我们不时取得租户的利润或权益，使我们有权分享这些租户的利润和亏损。我们的商业模式为收购和资本重组提供了便利，并允许医疗设施运营商释放其房地产资产的价值，为设施改进、技术升级和其他业务投资提供资金。
我们在医疗保健房地产、其他贷款和对租户的任何股权投资都被认为是一个可报告的部分，如本年度报告表10-K第二部分第8项附注1所进一步讨论的那样。我们所有的投资目前都位于美国、欧洲和澳大利亚。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们的总资产构成如下(千美元)：
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2019 |
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2018 |
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房地产(毛额) |
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$ |
9,994,844 |
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69.1 |
% |
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$ |
5,868,340 |
|
|
|
66.3 |
% |
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抵押贷款 |
|
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1,275,022 |
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8.8 |
% |
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1,213,322 |
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|
13.7 |
% |
|
其他贷款 |
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544,832 |
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3.8 |
% |
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|
373,198 |
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|
4.2 |
% |
|
在建 |
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168,212 |
|
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|
1.2 |
% |
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|
84,172 |
|
|
|
1.0 |
% |
|
其他 |
|
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2,484,421 |
|
|
|
17.1 |
% |
|
|
1,304,611 |
|
|
|
14.8 |
% |
|
资产总额(1) |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
8,843,643 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
(1) |
截至2019年12月31日，我们的总资产总额为165亿美元，即资产总额加上累计折旧和摊销，对所有有约束力的房地产承付款和发展协议中的无资金数额进行了调整，并于2019年12月31日启动了基本建设改善项目-见本年度报告第10-K表第7项中题为“非公认会计原则财务措施”的一节，题为“管理人员对财务状况和经营结果的讨论和分析”。 |
按财产类别分列的收入：
以下是截至十二月三十一日止年度按物业类别划分的收入(千元)：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
|
|
|
|
|
|||
|
普通急症医院 |
|
$ |
741,232 |
|
|
|
86.8 |
% |
|
$ |
596,426 |
|
|
|
76.0 |
% |
|
$ |
488,764 |
|
|
|
69.4 |
% |
|
住院康复医院 |
|
|
83,515 |
|
|
|
9.8 |
% |
|
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158,193 |
|
|
|
20.2 |
% |
|
|
173,149 |
|
|
|
24.6 |
% |
|
长期急症医院 |
|
|
29,450 |
|
|
|
3.4 |
% |
|
|
29,903 |
|
|
|
3.8 |
% |
|
|
42,832 |
|
|
|
6.0 |
% |
|
总收入(1) |
|
$ |
854,197 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
784,522 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
704,745 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
(1) |
2019年和2018年，我们调整后的收入分别为9.382亿美元和8.169亿美元，调整了实际总收入，将我们类似收入中的比例部分纳入我们的五项房地产合资企业安排。参见本年度报表第7项“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”中题为“非GAAP财务措施”的一节。 |
关于2019年、2018年和2017年交易活动的详细情况，见本年度报告第7项“概述”，即表10-K。欲了解更多信息，请访问网址：www.MedicalPropertieStrust.com。
5
资产组合
截至二零二零年二月二十一日，我们的物业组合共有388套物业：366套设施租给41名租户，3间正在发展中，11间以按揭贷款形式借给5间商户，8套物业现时并没有租给租户，如本年报第10-K表第8项注3所述。在我们的物业组合中，有97个设施是以合资方式拥有，我们持有50%或以下的拥有权。我们的设施包括259间普通急症医院、106间住院康复医院及23间长期急症护理医院。
展望与策略
我们的战略是根据长期的净租赁，将我们收购或开发的设施租赁给经验丰富的医疗运营商。或者，我们已经将我们的某些投资安排成长期的、只提供利息的抵押贷款给医疗机构，而且我们将来可能会进行类似的投资。我们的按揭贷款的结构使我们获得类似于我们的净租约的年度现金回报。此外，我们已经并可能继续在某些租户的经营活动中取得利润或其他利益，以提高我们的整体回报。
医疗保健房地产市场广泛，包括由各种医疗保健运营商拥有的房地产。我们专注于收购和开发那些专门为反映医疗服务提供方法的最新趋势而专门设计的网络租赁设施，并将重点放在医疗保健最关键的组成部分上。我们通常投资于护理强度最高的设施(如下图所示)，包括：
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• |
一般急性护理-为治疗急性疾病和慢性疾病的表现提供住院治疗。这类设施还通过医院门诊部和急诊室提供流动护理。 |
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• |
IRFS--在急性医疗问题稳定后，为各种神经、肌肉骨骼骨科和其他疾病的患者提供康复服务。 |
|
|
• |
LTACHs--一家专为有严重医疗问题的病人而设计的医院，这些病人需要长时间的特殊治疗，有时平均住院时间超过三周。 |
6
多元化
我们的业务计划的一个基本组成部分是我们的投资组合继续多样化。我们以多种方式监测多样化，包括集中在任何一个设施，我们的租户关系，我们拥有的医院类型，以及我们投资的地理区域。
截至2019年12月31日，没有一处房产占我们总资产的2.6%以上(或占总资产总额的2.3%)，低于2018年12月31日的约4%。从租户关系的角度来看，有关详细信息，请参阅下面标题为“重要租户”的部分。有关我们医院类型多样化的信息，请参阅上文题为“按财产类型分列的收入”和“资产组合”的章节。从地理角度来看，我们在美国、欧洲和澳大利亚都有投资。以下是美国的投资和收入集中情况，以及2019年12月31日的全球集中度：
承销/资产管理
我们的收入来自我们根据与租客签订的租契协议而赚取的租金、向租客及其他设施拥有人提供贷款的利息收入，以及我们某些租户经营的利润或权益。我们的租户在医疗保健行业经营，一般为病人提供医疗、外科和康复护理。我们的租户支付租金和利息的能力，取决于他们是否有能力以盈利水平经营。我们相信租户所在行业的营商环境，一般对有效率的经营者是有利的。然而，我们的租户的经营受到经济、监管和市场条件的影响，这可能会影响他们的盈利能力，从而影响我们的结果。因此，我们监测某些关键的业绩指标，我们认为这些指标为我们提供了可能影响我们投资组合中风险水平的条件的早期迹象。
7
我们在承销准租户及监察租户(及担保人)表现时所考虑的主要因素包括：
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• |
临床服务和方案的范围和广度，包括按服务类型分列的使用趋势(住院和门诊)； |
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• |
医疗人员和医生领导在我们的设施的规模和组成，包括专业，任期，执行的程序和/或转介的数目； |
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|
• |
评估我们的经营者的行政团队，视情况而定，包括医疗行业的背景和任期； |
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|
• |
按每个租户和每个设施的当前、历史和预期营业利润率(以租户在利息、税收、折旧、摊销、管理费和设施租金前的收益衡量)衡量的设施经营业绩； |
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|
• |
租客的营运收入与设施租金及其他固定成本，包括债务成本的比率； |
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|
• |
我们租户收入来源的变化，包括公共支付者的相对组合(包括美国的医疗保险、医疗补助/医疗和管理医疗，以及欧洲和澳大利亚的同等支付者)和私人支付者(包括商业保险和私人付费病人)； |
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|
• |
租户收取现金的趋势，包括与记录在案的病人服务净收入的比较； |
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|
• |
租户的自由现金流； |
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• |
医疗保健立法和其他法规(包括偿还费用的变化)对我们租户的盈利能力和流动性的潜在影响； |
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|
• |
任何法律、法规或遵守程序对我们租户的潜在影响； |
|
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• |
不断评估租户的经营环境，包括人口统计、竞争、市场状况、合规状况、认证、质量表现和健康结果，由医疗保险和医疗补助服务中心、联合委员会和我们的租户所在的其他政府机构衡量；以及 |
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• |
医院基础设施和卫生信息技术系统的投资水平。 |
医疗保健产业
医疗保健服务的提供，无论是在美国还是在其他地方，都需要房地产。因此，医疗保健提供者依赖房地产来维持和发展他们的业务。我们相信，医疗地产市场提供了投资机会，原因是：
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• |
令人信服的人口结构推动了对卫生服务的需求； |
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• |
医疗地产投资的专业性质；及 |
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• |
整合分散的医疗保健房地产行业。 |
如前所述，我们在世界各地和三大洲的八个不同国家进行投资。尽管这些国家之间存在着监管、文化和其他方面的差异，但医疗保健的重要性及其对经济的影响是一个一贯的主题。有关我们所经营的每一个国家的医疗保健行业的详细情况，请参阅下文：
8
美国
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• |
根据CMS于2019年2月20日发布的国家卫生支出报告，以GDP为基础的医疗保健是美国最大的行业之一。 |
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• |
根据现行法律，2018-2027年期间，国家卫生支出预计将以每年5.5%的平均速度增长，到2027年将达到近6.0万亿美元。 |
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• |
2018-2027年期间，医疗支出预计将比GDP每年增长0.8%；因此，保健支出占GDP的比例预计将从2017年的17.9%上升到2027年的19.4%。 |
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• |
预计2018-2027年期间医疗保健商品和服务的价格增长将有所加快(2.5%，而2014-2017年期间为1.1%)。 |
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• |
由于较高的预计入学人数增长，预计医疗保险的年均支出增长(7.4%)将超过医疗补助(5.5%)和私人医疗保险(4.8%)。 |
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• |
预计2018年医院支出将增长4.4%。 |
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• |
据预测，2020年至2027年期间，医院开支将平均每年增长5.7%，这是因为所有支付人，特别是医疗保险的支出增长更快。 |
德国
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• |
医疗保健是德国最大的行业。根据经济合作与发展组织(经合组织)2019年的数据，德国的医疗支出仅落后于美国、瑞士和挪威，约占其国内生产总值的11.2%。 |
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• |
德国有一个由法定医疗保险和私人医疗保险共同支付的普遍的、多支付的医疗保健系统。 |
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• |
在德国，全民健康保险是强制性的。 |
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约12.5%的人口拥有私人健康保险。 |
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• |
德国康复市场(包括我们在德国的大部分设施)提供范围更广的治疗服务，提供1 233个康复设施(美国为1 165个)。以及每10万人口中有208.5个设施(而在美国为114.7)。 |
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• |
德国“社会法典”规定，康复、住院和高标准护理必须普及。 |
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• |
德国用于预防和康复设施的医疗支出约占住院设施支出的7.4%。 |
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• |
德国医疗保健系统中大约90%的付款来自政府来源。最大的支付类别是占支付额39%的公共养恤基金制度。公共健康保险和政府雇员的付款占支付额的46%。进入德国康复市场的国际收支来自各种来源，包括私人支付和私人保险。 |
联合王国
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• |
联合王国的保健服务主要是通过国家保健服务(“NHS”)提供的。 |
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• |
2018年，英国医疗支出占GDP的9.8%。 |
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• |
大部分公共医疗资金来自一般税收，而国民保险通过工资税提供的资金比例较小。国民保健服务还从报酬、使用国民保健服务的人作为私人病人以及其他一些次要来源获得收入。 |
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• |
联合王国约10.5%的人口主要通过雇主提供私人自愿健康保险。私人保险为病人提供更好的医疗服务，避免排长队获得选择性医院服务。 |
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• |
公立医院的组织形式要么是NHS信托基金，大约有72个，要么是基金会，大约有150个。 |
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• |
英国大约有550家私立医院(其中我们在2020年2月21日拥有42家这样的医院)，并提供一系列治疗。 |
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• |
对私人病人的医院收费不受管制，他们没有得到任何公共补贴。 |
9
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• |
大约3.6%的NHS资金用于支持私立医院。 |
澳大利亚
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• |
在澳大利亚，医疗保健是一个规模庞大且正在增长的行业，目前排名第四。TH按国内生产总值的百分比计算。 |
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澳大利亚人口估计为2 520万人。 |
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• |
2015-2016年医疗支出为1700亿美元，2011-2012年至2015-2016年期间医疗支出增长3.4%。 |
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• |
政府为医疗保健总支出提供了67%的资金，澳大利亚政府提供了这一数额的61%，地方政府提供了39%。私人保险基金约占总数的9%。 |
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• |
2006-2007年至2015-2016年期间，医疗支出的年均增长率为2.8%。 |
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作为GDP的百分比，2015-2016年，医疗支出占GDP的10.3%。根据2016年的数据，澳大利亚的医疗支出超过了经合组织9.0%的平均水平。 |
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医院获得总医疗支出的39%，是澳大利亚在医疗保健支出总额中所占比例最高的。 |
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私立医院占澳大利亚医院总开支的23%，即150亿美元。 |
瑞士
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瑞士的医疗保健是普遍的，要求瑞士人购买基本健康保险。瑞士法律规定了必须提供的服务基础，但没有免费的国家提供的保健服务。私人医疗保险对居住在瑞士的所有人都是强制性的。 |
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个人为基本计划支付部分保险费，最高可达其个人收入的8%。医疗保险包括医疗和住院费用。 |
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个人支付治疗费用的一部分是每年可被称为特许待遇的免赔额，其费用为可扣减费用的10%以上。在住院方面，一个人支付住宿费和服务费。 |
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这种强制性保险可辅之以私人补充保险单，使基本保险不包括的某些治疗类别得到保障，或改善住院情况下的房间和服务水平。 |
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瑞士的医疗费用占GDP的11.4%，与德国、法国和其他欧洲国家相当。 |
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在瑞士医疗体系中，个人选择健康保险公司和服务提供者。 |
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瑞士医院市场有129家综合医院。 |
西班牙
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西班牙向其公民提供全民保险。 |
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2018年，西班牙医疗支出占GDP的8.9%。 |
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私人医疗支出占卫生支出总额的26.4%，并一直以1.7%的复合年增长率增长。 |
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大约80%的西班牙病人同时使用私人和公共保健服务。 |
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私立医院约占西班牙医院总数的55%。 |
意大利
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意大利宪法规定全民医保。 |
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意大利医疗保健系统是一个以区域为基础的全国保健系统，由19个地区和两个自治省组成。中央政府控制由政府资助的医疗保健的税收分配，并规定了一套国家法定福利，即“基本水平的护理”。 |
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2018年，卫生支出总额占国内生产总值的8.8%。 |
10
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公共系统的资金主要来自公司税(2012年占资金总额的35.6%)，并分配给各地区和国家增值税收入的固定比例(2012年约占总税收的47.3%)。 |
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私人健康保险所起的作用较小，600万人享受某种形式的自愿保险。私人保险分为两类：一种是公司承保雇员，有时包括雇员家属，另一种是个人购买保险的非法人保险。 |
葡萄牙
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葡萄牙的医疗保健系统是全国性的，具有普遍性。 |
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私营医疗保险是公共部门的补充，大约15%的人口拥有私人健康保险，主要是通过公司集团政策。 |
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几家私营医疗公司在葡萄牙经营医院。 |
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2013年，葡萄牙的医疗支出约占GDP的9.7%。 |
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在葡萄牙，病人自掏腰包支付的费用比大多数其他欧洲国家都要高。 |
我们的租约和贷款
我们设施的租赁通常是“净”租赁，其条款要求租户支付设施的所有持续运营和维护费用，包括财产、伤亡、一般责任和其他保险保险、公用事业和设施运营中发生的其他费用，以及房地产和某些其他税收、地租(如果有的话)以及资本支出、修理和维护费用(包括管理要求规定的任何修理)。同样，在我们的按揭贷款安排下，借款人保留拥有权的责任，包括实际的维修和改善，以及所有的成本和开支。我们的租约和贷款通常要求我们的租户赔偿我们的任何过去或未来的环境责任。我们目前的租约和贷款的加权平均剩余初始租约或贷款期限为14.6年(关于剩余租约和贷款条件的更多信息，见第2项)，其中大多数包括在选举我们的租户时的更新选择。以现时每月收入计算，本港约97%的租契及贷款，根据消费物价指数(“消费物价指数”)的增幅，以及(或)每年租金或利息的固定最低增幅，提供由0.5%至3.0%不等的受通胀保障的年租金或利息增幅。
RIDEA投资
我们已经并可能在未来对某些租户进行股权投资、贷款(具有类似于股本的回报)或利润利益等形式的投资。其中一些投资属于2007年“REIT投资多样化和赋权法”(“Ridea”)允许的结构，该法律是根据2008年“住房和经济复苏法”签署成为法律的。根据RIDEA的规定，REIT可以在一定距离的基础上将“合格医疗财产”租给TRS，如果该财产是由符合“合格独立承包商”资格的人代表该附属公司经营的。我们认为ridea是一种主要用于提供有吸引力的估值切入点的房产的结构。截至2019年12月31日，我们的搭便车投资总额约为830万美元。
11
重要租户
截至2019年12月31日，我们在美国、德国、英国、意大利、西班牙、葡萄牙、瑞士和澳大利亚的34个州拥有约145亿美元的资产，包括359个医疗保健设施(包括5个房地产合资企业拥有的97个房地产设施)。这些物业由42间不同的医院经营公司租用或按揭。以总资产毛额为基础，如本年度报告第10-K表第7项“管理层讨论和分析财务状况和经营结果”中题为“非公认会计原则财务措施”一节所述，我们的前五位租户如下(千美元)：
按营办商划分的Pro Forma总资产总额
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截至2019年12月31日 |
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截至2018年12月31日 |
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操作者 |
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共计 亲Forma 总资产 |
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.的百分比 共计 亲Forma 主要资产毛额 |
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共计 亲Forma 总资产 |
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.的百分比 共计 亲Forma 主要资产毛额 |
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管家 |
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$ |
4,052,162 |
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24.5 |
% |
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$ |
3,823,625 |
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38.0 |
% |
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圆 |
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2,152,951 |
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13.0 |
% |
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100,823 |
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1.0 |
% |
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展望 |
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1,563,642 |
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9.5 |
% |
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— |
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— |
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生命点 |
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1,202,319 |
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7.3 |
% |
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502,072 |
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5.0 |
% |
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素数 |
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1,144,705 |
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6.9 |
% |
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1,124,711 |
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11.2 |
% |
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其他操作员 |
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5,509,952 |
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33.4 |
% |
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3,978,547 |
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39.5 |
% |
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其他资产 |
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903,543 |
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5.4 |
% |
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528,669 |
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5.3 |
% |
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共计 |
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$ |
16,529,274 |
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100.0 |
% |
|
$ |
10,058,447 |
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|
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|
100.0 |
% |
管家
管家保健系统有限责任公司(统称“管家”)的附属公司根据一份主租赁协议租赁了41个设施，该协议的初始期限为15年(截止于2031年10月)，有三个五年的延期选项，外加每年的基于通货膨胀的自动扶梯。截至2019年12月31日，这些设施的平均剩余初始租赁期限为11.8年。除了总租赁外，我们还持有两项抵押贷款，其条款和规定与我们的主要租赁协议相似，可产生日常现金流量方面的经济效益。主租赁协议包括必须包括全部或全部租赁财产的延期选项，跨违约租赁条款，以及优先购买租赁财产的权利。总贷款协议对每一项财产都有独立的延期选择，不提供可比的交叉违约条款。除了总租赁和抵押贷款外，我们还持有一张期票，包括三批不同条款的期票。这三个任期将于2023年12月、2024年12月和2031年10月结束。在2019年12月31日，我们以1.5亿美元在Steward持有9.9%的股权投资。
圆
将我们于2020年1月8日收购30处房产(详见本年度报告第二部分第10-K表第二部分第8项注8)后，根据单独的租赁协议租赁31处设施。在这31份租约中，有30份是由圆环担保的交叉违约租约，最初的固定期限将于2050年到期，其中有两项5年延长期限，外加基于年度通胀的自动扶梯。剩下的租期为15年(2029年结束)，租户可选择将租约再延长15年。该租约还包括每年以通胀为基础的自动扶梯。除了这些租赁物业外，我们目前正在英国伯明翰开发两个设施，这些设施将在完工后租给圆环公司。
展望
展望医疗控股有限公司的附属公司。(统称“展望”)根据两项主要租赁协议租赁13个设施。这两份主要租约的初始固定期限为15年(截止于2034年4月)，并包含三个延期选项，外加基于通胀的年度自动扶梯。除了这些总租契外，我们还持有一笔以急症医院第一笔按揭为抵押的按揭贷款，以及一项定期贷款，我们预期在满足某些条件后，这笔贷款会转为另外两间急症治疗医院。总租赁、抵押贷款和定期贷款都是交叉违约和交叉抵押的.
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生命点
生命点健康公司的附属公司。(统称“生命点”)租赁17个设施，包括根据两份总租约租赁的15个设施。一份主租约(包括五套物业)的初始固定期限为13.5年，可对任何或全部财产行使四项五年延期选择。第二次主租赁(包括10套房产)于2019年12月开始，为期20年，包含两个5年的延期选项。这两份租约都包含每年以通胀为基础的自动扶梯。在固定期限结束时，在主租赁的任何行使的延期选择期间，承租人将有权优先购买租赁的财产。除总租约外，另有两项设施是根据非重叠租约租用的，其加权平均剩余固定期限为9.1年。这些租约的条款和规定一般等同于主租赁协议的条款和规定。
素数
PrimeHealthcare Services，Inc.的附属公司。(统称为“总理”)根据五项主要租赁协议租赁22个设施。其中四份总租契，涵盖17个物业，最初的固定期限为10年(截止日期为2022年7月至2025年2月)，并载有两个续期方案，每个为期5年。第五次总租约(包括其余5项物业)为期15年(截止于2031年5月)，包括三个续租方案，每个为期五年。所有五份总租约都包含每年以通胀为基础的自动扶梯。在初始或任何续约期限结束时，Prime必须对与每一主租赁有关的所有或任何租赁财产行使任何可用的延期或购买选择权。总租赁包括回购期权，包括规定最低回购价格等于我们的总投资。在2019年12月31日，我们租赁给Prime的设备的初始固定期限平均为5年。除了总租约外，我们还持有PRIMARE拥有的三个设施的抵押贷款，平均初始固定期限为2.3年。这些贷款的条款和规定一般等同于总租约的条款和规定。
截至2019年12月31日，没有其他租户占我们的总资产总额的6.3%以上。
环境事项
根据美国的各种联邦、州和地方环境法律和法规以及类似的国际法，目前或以前的房地产所有人、经营者或房客可能被要求对危险或有毒物质的排放或排放威胁进行补救。在含石棉材料方面，业主也可能有某些义务和责任。调查、补救和监测费用可能很大。确认存在污染或未能妥善补救对某一财产的污染，可能对我们出售或出租该财产或以该财产作为抵押品借入资金的能力产生不利影响，并可能对我们对该财产的投资产生不利影响。一般来说，在完成任何抵押贷款的收购或结清之前，我们会进行第一阶段的环境评估(或在美国以外进行类似的研究)。以确定设施内潜在的环境问题。这些评估是根据适当程度的尽职调查进行的，一般包括实地视察、审查有关的环境和卫生机构数据库记录、一次或多次与有关场地有关的人员面谈、审查财产所有权链、审查历史航拍和关于该财产过去使用情况的其他资料。如果第一阶段环境评估的结果或其他资料显示可能受到污染，或我们的顾问建议这些程序时，我们亦可进行有限的地下调查和有关物质的测试。在租约或贷款期限结束后，我们的交易文件要求我们的租户在适用的设施修理和补救环境问题，并充分遵守所有的环境法律和条例。
加州地震标准
现行法律-1983年“阿尔奎斯特医院设施地震安全法”(“阿尔奎斯特法”)-在全州卫生规划和发展办公室(“OSHPD”)的管辖下，为1973年3月7日及以后建造的某些医院制定了地震安全建筑标准方案。该法要求加州建筑标准委员会采用地震性能类别、抗震评估程序、标准和升级某些设施的时间框架，以及抗震改造建筑标准。通过这项立法是为了避免因地震对医院造成的结构性破坏而造成的生命损失、作业中断和提供紧急医疗服务，违反该法的任何规定都是轻罪。
根据“阿尔奎斯特法案”和相关的规则和条例，加州所有普通急症医院建筑都被划分为结构性能类别(“SPC”)。SPC评级范围从1到5，其中SPC-1被分配给在强震期间可能面临倒塌风险的建筑物，SPC 5被分配到能够在强震后为公众提供合理服务的建筑物。根据“阿尔奎斯特法”，州法律规定，到2020年，所有SPC-1建筑物不得提供一般急性护理服务，到2030年，所有SPC-2建筑物均不得提供一般急性护理服务，除非对该设施进行地震改造，使其在很大程度上符合OSHPD制定的地震安全条例和标准。
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然而，在2007年，OSHPD采用了新的性能类别是的允许埃德医院将探讨将不合格建筑升级到新的性能水平的可能性，即不那么严格。在SPC-4D下，正在进行改造的建筑物可以在2030年以后无限期地运行。此外,加州AB 2190条例草案2019年1月1日)OSHPD将延长受2020年1月1日影响的业主的死亡时间行(如果满足指定条件)。经授权的汇票延长到7月1日，2022年，如果遵守计划是根据更换或改装或不超过5如果合规计划是为了重建。
被归类为不合格的普通急症医院建筑物的业主必须向OSHPD提交报告，说明每栋建筑在遵守扩建规定方面的状况，并每年向OSHPD提交任何更改或调整的最新情况。
截至2019年12月31日，我们在加州有21家特许医院，总投资约13亿美元，不包括不符合OSHPD标准的1580万美元医疗办公楼的投资。
根据加州AB 2190的规定，不包括三家将OSHPD延长至2022年的医院(不到我们总资产的2.3%)，根据OSHPD的决定，我们所有的加州医院在2030年前都是符合地震标准的。我们预期其余三间医院会在2022年前完全遵守有关规定。
据指出，根据我们目前的协议，我们的租户负责与地震法有关的资本支出。我们预计加州地震标准不会对我们的财务状况或现金流产生负面影响。我们也不期望遵守加州地震标准会对我们租户的经济状况产生实质性影响。
竞争
我们与金融机构、其他贷款人、房地产开发商、医疗保健运营商、其他REITs、其他公共和私人房地产公司以及私人房地产投资者竞争收购和开发设施。影响我们竞争能力的因素如下：
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我们在寻求投资或发展设施的某些市场的知识可能比我们的竞争对手少； |
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我们的一些竞争对手可能拥有比我们更多的财政和业务资源； |
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我们的一些竞争对手的资本成本可能比我们低； |
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我们的竞争对手或其他实体可能采取与我们类似的战略；以及 |
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我们的一些竞争对手可能与我们的潜在租户/经营者有着现有的关系。 |
如果我们的设施出现空置情况，我们亦会面对竞争，把这些设施租给准租户。对租户的实际竞争取决于每个本地市场的特点。实际上，我们的所有设施都在高度竞争的环境中运作，患者和转诊来源，包括医生，可能会不时地改变他们对医疗设施的偏好。我们物业的经营者在本地和地区范围内，与提供相若服务的物业经营者竞争。运营商根据许多因素竞争病人，包括护理质量、声誉、设施的外观、地点、提供的服务、医生、工作人员和价格。我们还面临着来自其他医疗机构的竞争，如医生和其他提供类似设施和服务的医疗服务提供商。
有关更多资料，请参阅本年报第1A项(表格10-K)内的“危险因素”。
保险
我们的租约和抵押贷款要求我们的房客携带财产、收入损失、一般责任、专业责任和其他保险，以保护我们的利益。我们不断监测这类保险的充分性。此外，我们还提供单独的保险，为因我们拥有租赁和占用的医疗设施而对第三方造成的人身伤害和财产损失提供保险，并提供或有可能的业务中断保险。在2019年12月31日，我们认为，考虑到相对的损失风险、保险费用和标准行业惯例，保单规格和保险限额是适当的。
医疗管理事项
下面的讨论描述了一些可能影响我们和我们租户的运营的联邦医疗保健法律法规。然而，讨论并未涉及所有适用的联邦医疗保健法，也未涉及州医疗保健法律和条例，除非另有说明。这些州的法律和法规，比如联邦医疗保健法和
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条例可能会影响我们租户的运作，因此也会影响我们的运作。此外，在某些情况下，我们在租户的经营中拥有少数利益，除了对租户履行其对我们的财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资回报也可能受到这些法律和条例的不利影响。此外，有关医疗服务报销的讨论涉及国会和负责管理联邦支付项目的机构经常审查和修订的事项。因此，预测未来的偿还趋势或变化，以及对我们的潜在影响，本质上是困难和不准确的。最后,虽然我们没有讨论适用的外国法律法规，但我们租客 欧洲和澳大利亚 在医疗设施的所有权或运营方面，可能要遵守类似的法律和条例，包括(但不限于)关于病人护理和安全、报销、许可和数据保护的法律。
医院和其他医疗设施的所有权和运营直接和间接地受制于美国联邦、州和地方政府的医疗保健法律、规则和法规。我们的租户不遵守这些法律和条例，可能会对他们履行对我们的义务的能力产生不利影响。医生投资于我们的设施或合资企业拥有房地产也将受到这些法律和法规的约束。虽然我们不是医疗服务提供者，也不能影响病人的转诊或订购可由联邦政府偿还的物品和服务，但只要医疗提供者与我们的租户进行交易，例如转租或其他财务安排，“反Kickback规约”和“斯塔克法”(这一节中都有讨论)以及任何州的对应方都可能受到牵连。我们的租约和抵押贷款要求我们的租户遵守所有适用的法律，包括医疗保健法。我们希望我们的所有业务活动和业务在所有实质性方面都符合所有适用的法律、规则和条例，包括医疗保健法律、规则和条例。
我们在澳大利亚、英国和欧洲其他地区的租户在许多情况下都要遵守关于保健设施的所有权和运营的类似法律和条例，包括(但不限于)关于病人护理和安全、报销、许可和数据保护的法律。与美国在HIPAA下的情况一样，我们在外国管辖范围内的租户通常受到严格的法律和法规的约束，这些法律和法规一般都是关于数据保护的，特别是对病人个人健康信息的保护。租户也可能受到法律和法规的约束，这些法律和法规涉及医疗保健项目和服务的计费和报销。此外，在某些情况下，就像美国的需要证明法一样，在转移保健设施或建立新的或替代的设施、增加床位、增加或扩大服务以及某些资本支出之前，也可能需要得到政府的批准。我们的租约和贷款文件要求我们在外国管辖范围内的租户遵守所有适用的法律，包括医疗保健法，我们打算使我们在这些地区的所有业务活动和业务在所有实质性方面都符合所有适用的医疗保健法律、规则和条例。
适用的法律(不打算成为一个完整的清单)
反Kickback法规。“联邦反Kickback法规”(载于“美国法典”第42编第1320 a-7b(B)条)除其他外，禁止直接或间接地提供、支付、招揽或接受报酬，以换取将个人转介给项目或服务提供者，这些项目或服务可全部或部分根据联邦医疗保健计划支付，包括医疗保险或医疗补助计划。违反“反Kickback法”是一种犯罪行为，每项违法行为可处以最高10万美元的罚款、十年监禁或两者兼而有之的罚款。违法行为还可能导致民事制裁，包括每项违法行为最多50 000美元的民事罚款，被排除在联邦医疗保健方案(包括医疗保险和医疗补助)之外，以及额外的金额为基本薪酬三倍的罚款。“反Kickback规约”是一项以意图为基础的法规，并已被广泛解释.例如，法院认为，如果一项安排的目的之一是产生转介，尽管该安排可能有一个或多个其他合法目的，则存在违反“反Kickback规约”的情况。
卫生和公共服务部监察主任办公室发布了“安全港条例”，其中描述了不被视为违反“反Kickback规约”的做法。然而，某一特定安排不符合安全港要求这一事实也不意味着该安排违反了“反Kickback规约”。相反，安全港条例只是提供了一个保证，资格安排将不会被起诉根据反Kickback规约。我们打算利用商业上合理的努力来安排涉及设施的安排，以满足或尽可能密切地满足所有安全港的条件。然而，我们不能向你保证，我们将满足适用的安全港的所有条件。
医生自转介法(“斯塔克法”)。任何在我们或我们的附属实体投资的医生也可以遵守1989年的“病人转诊伦理法”或“斯塔克法”(编撰于“美国法典”第42号“美国法典”第1395 nn节)。除例外情况外，“斯塔克法”禁止医生转诊到提供“指定保健服务”的“实体”(包括(但不限于)某些住院和门诊医院服务、临床实验室服务和放射学服务)，如果医生或其直系亲属与该实体有“经济关系”，则由该医疗保险或医疗补助支付。对等禁令禁止实体对根据被禁止的转诊提供的任何服务向医疗保险或医疗补助收费。对违反“斯塔克法”的处罚包括拒绝付款、退还根据被禁止的转诊提供的服务而收到的金额、每提供的违禁服务最高可处以15 000美元的民事罚款，以及不参加联邦医疗保健方案。该法规还规定，规避计划可被处以最高10万美元的罚款。
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医生和提供者之间的许多惯常财务安排，包括(但不限于)雇用合同，都有自我转诊禁令的例外情况，办公空间或设备租金，个人服务协定和征聘协定。与“反偷渡法”下的安全港不同，“斯塔克法”对协议各方规定了严格的责任。,一项安排必须符合“斯塔克法”例外的每一项要求，否则就违反了“斯塔克法”。
合作部已经发布了多个阶段的最终条例，实施“斯塔克法”，并继续对这些条例进行修改。CMS建议降低护理、协调和管理方面的障碍，使供应商更容易达成基于价值的安排，而不受回扣的影响。虽然这些规定有助于澄清“斯塔克法”的例外情况，但目前尚不清楚政府将如何解释其中的许多例外，以供执行之用。虽然我们的租赁和贷款协议要求承租人和借款人遵守“斯塔克法”，我们打算提供符合“斯塔克法”的设施，但我们不能保证我们所达成的安排和我们的设施将被认定符合“斯塔克法”，因为它最终可能会得到执行或解释。此外，“斯塔克法”的修改可能要求我们的租户调整与医生的某些安排，这可能会影响我们租户的业务。
“虚假索赔法”。“联邦虚假索赔法”禁止向联邦政府提出或提交任何虚假的索赔要求。这相当于禁止向联邦政府资助的项目提交虚假债权的联邦刑事条款。此外，曲潭“联邦虚假索赔法”允许个人代表联邦政府提起诉讼，指控被告欺骗了联邦政府。举报人可能会收集联邦政府收回的部分资金--这是私人方采取此类行动的诱因。联邦虚假索赔法案的成功可能导致实际损害赔偿的三倍惩罚，外加支付给政府的额外民事处罚，再加上对举报人的律师费的偿还。许多州颁布了类似的法规，防止向州政府提出虚假的索赔要求。
“民事罚款法”。“民事货币惩罚法”是一部涵盖一系列欺诈性和虐待性活动的综合性法规，与“虚假索赔法”非常相似。除其他外，“议定书”法律禁止对某些保健服务提出虚假或欺诈性索赔，禁止提供与付款要求有关的虚假或误导性信息，以及涉及欺诈行为的其他行为。违反“议定书”可能导致20，000美元至100，000美元以上的罚款(定期调整罚款)。值得注意的是，这类惩罚适用于每一次违禁行为，例如，没有按要求提供的每一项或每一项服务，以及每一项提供虚假信息或每一份虚假记录，此外，违反者可被处以非法索赔金额的三倍以下的惩罚，并可能被排除在联邦医疗保健方案之外。
合法。我们的房客和抵押贷款借款人受到广泛的美国联邦、州和地方的许可、认证和检查法律和法规的约束，在某些情况下还包括需要证明的法律。此外，还需要各种许可证和许可证才能发放麻醉品、经营药店、处理放射性材料和操作设备。如果不遵守这些法律中的任何一项，就可能导致联邦和州医疗项目失去许可、认证或认证、拒绝偿还、罚款以及暂停或取消认证。
EMTALA我们的房客和借款人的抵押贷款，提供紧急照顾，是受紧急医疗和积极劳动法案(“EMTALA”)。不论个人的支付能力如何，这项联邦法律要求这类医疗设施对每一个到医院急诊室接受治疗的人进行适当的体检，如果该人患有紧急医疗状况，则必须稳定病情或将其适当转移到能够处理这种状况的设施。违反EMTALA的行为应负重大责任，除其他外，还包括民事罚款和不得参加联邦医疗保健项目。我们的租约和按揭贷款协议要求我们的租户遵守EMTALA，我们相信我们的租户在经营业务时基本上符合EMTALA。
偿还压力。医疗设施运营利润率继续面临巨大压力，原因是定价灵活性和薪资组合恶化，转向替代支付模式，运营费用增加，超过医疗保险计划规定的付款增加，州预算短缺导致医疗补助资金减少，以及我们的租户面临其他类似的成本压力。更具体地说，某些设施和部门，例如IRFs、LTACH和医院门诊部(“HOPD”)，由于立法和法规的限制和报销限制，面临报销压力。我们无法预测这些或其他措施将如何和在多大程度上影响我们租户的业务，或我们的业务是否会受到不利影响。
医疗改革。一般而言，经2010年“保健和教育和解法”(统称“改革法”)修订的“病人保护和平价医疗法案”(统称“改革法”)通过税收补贴和联邦医疗保险方案、个人和雇主对健康保险的要求以及健康保险交换，扩大了医疗保险的覆盖面。“改革法”还包括各种控制成本的举措，包括联邦项目的质量控制和支付系统改进，如按绩效支付标准和以价值为基础的采购计划、捆绑供应商等。
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付款、负责任的护理组织、地域付款差异、比较效果研究和较低的重新住院费用。“改革法”还提高了医疗保健提供者的卫生信息技术标准，以提高质量和降低成本。“改革法”使医疗保健制度发生了重大变化。. WE相信“改革法”将在今后几年继续导致医疗保健服务和报销制度的变化。自“改革法”通过以来，可能出现了某些趋势，例如制定和实施控制费用的举措，更多地使用打击冲击,对偿还费用的压力，将继续存在，无论任何未来废除努力。我们无法预测“改革法”的持续影响或今后废除的努力就我们的业务而言，有些方面有利于租户的经营，而其他方面则面临挑战。
员工
截至2020年2月21日，我们有86名员工。随着我们继续增长，我们预计我们的人数也会增加。然而，我们不认为对雇员人数的任何调整都会对我们的业务产生实质性影响，也不会对作为收入百分比的一般和行政开支产生实质性影响。我们相信我们与员工的关系很好。我们的雇员都不是任何工会的会员。
可得信息
我们的网址是www.MedicalPropertieStrust.com，免费进入“投资者关系”部分，查阅我们关于表10-K的年度报告、关于表10-Q的季度报告、关于表格8-K的当前报告，包括证物，以及在这些材料以电子方式提交或提供给证券交易委员会(“SEC”)之后，在合理可行的情况下对这些报告的所有修改。我们的网站上也免费提供我们的公司治理指南、我们的道德章程、提名、公司治理、审计和赔偿委员会以及我们的道德和商业行为守则。如果您无法访问我们的网站，信息可以免费打印给任何股东，他们应该直接向我们索取信息，电话是(205)299-3755。我们的网站上的信息或连接到我们的网站上，既不是本年度报告的一部分，也不是纳入本年度报告或任何其他SEC文件的内容。
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第1A项. |
危险因素 |
这里所描述的风险和不确定因素并不是我们面临的唯一风险，而且可能还有一些我们目前不知道或我们认为不太可能对我们产生重大影响的额外风险。所有这些风险都可能对我们的业务、经营结果、财务状况以及我们偿还债务和向股东分配的能力产生不利影响。本报告中的一些陈述，包括以下风险因素中的陈述，构成前瞻性陈述。请参阅本年度报告开头题为“前瞻性陈述的辞典语言”一节。
与我们的业务和增长战略相关的风险
依赖租客支付租金和利息可能会对我们偿还债务和向股东分配的能力产生不利影响。
我们期望继续符合REIT的资格，因此，作为在医疗保健行业经营的REIT，我们受到现行税法的严重限制，因为我们在我们的设施中经营或管理业务的能力受到严重限制。
因此，我们在很大程度上依赖租客根据租约支付的租金，或通过抵押贷款或其他贷款向经营者支付利息，以便向股东发放现金。我们无法控制这些租户生意的成败。我们的设施的运作或我们的租户、经营者或担保人的财务状况的重大不利变化可能对我们收取租金和利息的能力以及因此对我们向股东分发和(或)偿还我们的债务的能力产生重大的不利影响。我们的租户管理设施，以及他们遵守医疗保健和其他法律，可能会对我们的租户的经营和财务状况，以及他们向我们支付租金和利息的能力产生重大影响。
我们的收入取决于我们与最大租户的关系和成功， 管家，圆圈，展望，生命点，和总理。
截至2019年12月31日，“管家”、“圈”、“展望”、“生命点”和“首相”的子公司分别占我们的总资产总额(主要包括房地产租赁和贷款)的24.5%、13.0%、9.5%、7.3%和6.9%。
我们与这些经营者的关系、他们的财务业绩以及由此产生的履行他们对我们的租赁和贷款义务的能力，对我们的财务业绩以及我们偿还债务和向股东分配的能力都是非常重要的。我们要视乎这些营办商是否有能力向我们支付租金和贷款，而任何未能履行这些责任，都会对我们的财政状况和经营结果造成重大的不良影响。
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我们的租户在医疗行业经营，医疗行业受到美国联邦、州和地方法律以及欧洲和澳大利亚法律以及法规变化的高度监管。可能暂时影响我们租户的运作，直至他们能够对他们的业务作出适当的调整。例如，过去对病人标准和报销规定的修改LTACH有影响某些设施的数量和盈利能力在我们的投资组合中.
我们知道联邦和州的各种调查、调查和其他程序目前影响到我们的几个租户，并期望政府在任何特定时间对我们的一个或多个租户进行这种保密或公开的遵守和执行活动。其他大型急性医院运营商最近也为类似指控辩护，有时导致财务和解，并与监管机构达成协议，修改入院政策，从而降低了对这些病人的报销。
此外，我们的租户不时会遇到运营上的挑战，对于那些在短时间内通过收购而成长(或已经成长)的租户来说，这可能是一个更大的风险，比如管家、首相、圆环等。我们的租户和经营者能否将新收购的业务纳入其现有的业务、财务报告和收款系统，对于确保其持续成功至关重要。如果不及时成功地实施这种整合，经营者可能会在某些极端情况下以注销无法收回的应收账款甚至破产的形式受到负面影响。
在监管程序中，对管家、圈、展望、生命点或PRIMAL造成的任何不利后果，或财务或运营上的挫折，都可能对相关租户的经营和财务状况以及其向我们支付所需租约和贷款的能力产生重大不利影响。如果这些租户中有一位申请破产保护，我们可能无法收取该租户欠我们的任何预申报款项。此外，在破产程序中，该租户可以终止我们的租约，在这种情况下，我们将有一个一般的无担保债权，很可能低于欠我们的全部金额。我们对该租客提出的任何有担保的申索，只可按抵押品的价值支付，而该抵押品可能不包括我们的全部或任何损失。如果我们最终需要找到一个或多个租户我们所提供的保护措施，可包括信用证、交叉违约条款、父母担保、修理准备金和行使补救措施的权利，包括终止租赁和更换经营者，但这些保护措施可能全部或部分不充分，或可能造成进一步拖延。在我们对租户的业务进行股权投资的情况下，除了对这些租户履行其对我们的财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也可能受到不利影响。
我们已经经历并期望继续经历快速增长，我们未能有效管理我们的增长可能对我们的财务状况、经营结果和现金流动产生不利影响，这可能对我们偿还债务和向股东分配的能力产生不利影响。
我们已经经历并期望通过先前的收购和我们目前正在评估的医疗保健资产的潜在收购，继续经历快速增长。自2018年12月31日以来，我们的总资产比去年同期增长了60%以上，我们已经将业务扩展到8个国家。此外，我们不断评估房地产收购和开发机会的出现，我们通常会积极考虑一些潜在的收购和开发交易。
我们不能保证我们将能够调整我们的管理、行政、会计和业务制度，或雇用和保留足够的业务人员，以管理我们已经获得的设施以及将来可能获得或发展的设施。此外，投资外国房地产会带来与外国法律、经济和市场不确定性相关的风险，并使我们面临当地经济衰退和不利的市场发展。
我们不能有效地管理这种增长，可能会对我们的财务状况、经营结果和现金流动产生不利影响，这可能会对我们偿还债务和向股东分配的能力产生不利影响。我们的快速增长也可能增加我们的资本需求，这可能要求我们发行潜在的稀释股本证券和/或招致额外的债务。
更换欠租客的成本可能较高，而我们亦未必能够以合适的条件，以适当的替代办法，取代欠租的租客。
如果承租人不切实遵守租约条款，我们就有权终止与该租户的租约，收回适用的设施，与该租户交叉拖欠某些其他租约和贷款，并执行租约规定的付款义务。与违约租户终止租约和收回适用设施的过程可能代价高昂，需要管理层给予不成比例的关注。此外，拖欠租客或其附属公司可就租约终止或收回对我们或我们的附属公司提起诉讼。如果租户-运营商默认，我们选择终止我们的租约，然后我们被要求找到另一个租户-经营者，如情况是与16过渡Adeptus健康，公司。(“Adeptus”)设施，2017年。大多数类型的保健设施的转移受到高度管制，这可能导致延误和增加寻找合适的替代租户的费用。出售或租赁这些财产的实体以外的医疗保健运营商可能是困难的，因为增加的成本和时间重新装修的财产。如果我们不能重新使用这些属性
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对于医疗机构，我们可能会因为非医疗购买者可能发生的重新定位费用而亏本出售这些房产。另一种选择是，我们可能需要花费大量资金来调整该设施以适应其他用途。没有人能保证我们能及时找到另一位租户，或者说，如果另一位房客被找到，我们就能找到另一位房客。 以优惠的条件签订新的租约。我们的租户拖欠我们的租约可能会影响我们的经营结果，财务状况，以及我们的能力作出分配给我们的股东。我们的主要租户在主租约下违约(比如管家，圆圈，公共关系骨科，生命点，和素数)将产生更大的影响。
在租期届满时，寻找新租户的成本可能较高，而我们亦未必能够以合适的条件，以合适的替代者取代这些租户。
如果租户未能在其固定期限结束时对我们的一项设施续签或延长租约，则可能导致我们不得不寻找、谈判和执行新的租赁协议，我们的希尔斯伯勒财产就是这种情况，其租赁期限将于2020年结束(不到我们总资产的0.2%)。寻找新租户并与其协商的过程，以及费用(如维修、财产税、公用事业、地面租赁费用等)我们将承担，而设施是没有租用可能是昂贵的，并需要我们的管理层的不成比例的关注。我们不能保证能及时找到另一位租户，或者说，如果另一位房客被找到，我们将能够以优惠的条件签订新的租约。如果我们无法将这些财产转租给医疗机构，我们可能会因为非医疗购买者可能发生的重新定位费用而被迫以亏损出售这些房产。另一种选择是，我们可能需要花费大量资金来调整该设施以适应其他用途。因此，租约的不续期或延期可能会对我们的经营结果、财务状况和我们向股东分配股份的能力产生不利影响。对于那些主租约下的属性(如管家、圆圈、展望、生命点和素数)，这种风险甚至更大，因为有几个属性具有相同的租约结束日期。
我们对我们某些医疗设施的经营者进行了投资，这些投资的现金流(和相关回报)比传统的净租赁结构的房地产更容易波动。
截至2019年12月31日，我们通过使用ridea或类似的投资，对我们某些医疗设施的运营进行了10次投资。这些投资包括利润、利息和股权投资，这些投资的回报取决于经营者的业绩。因此，这些投资的现金流和回报可能比传统的三网租赁结构更不稳定。我们的业务、经营结果和财务状况可能会受到不利影响，如果有关经营者不能以符合我们最大利益的方式成功地经营这些设施。
我们在德国、英国、意大利、西班牙、葡萄牙、瑞士、澳大利亚或美国以外任何地方的医疗设施经验较少。
我们投资于美国以外地区的医疗保健财产或其他房地产相关资产的经验较少。投资于位于国外的房地产，包括德国、英国、意大利、西班牙、葡萄牙、瑞士和澳大利亚，会造成与外国法律和市场不确定性相关的风险，包括(但不限于)有关外国所有权的法律、贷款和租赁文件的可执行性以及止赎法。德国的房地产和税法是复杂的，可能会发生变化，我们不能向你保证我们将永远遵守这些法律，或者遵守这些法律不会给我们带来额外的费用。此外(如表10-K第8项注3所述)，我们将业务扩展到澳大利亚，这是我们从未经营过的地理区域，我们收购了11家医院，这可能使我们面临新的和不可预见的风险。我们在欧洲获得的财产(如本表格10-K第8项注3所述)将面临以下方面的风险：监管要求的意外变化、政治和经济不稳定、可能征收不利或没收税、对允许我们获得和持有投资的结构的预期税收待遇可能面临的挑战、可能的货币转移限制、在其他国家执行义务的困难、英国退欧的影响以及遵守各种外国法律的负担。此外，为了符合REIT的资格，我们通常需要按照适用于美国REITs的规则操作任何非美国的投资，这可能与当地的做法不一致。我们还可能受到当地房地产价值或市场或整个欧洲经济波动的影响，这可能对我们的欧洲投资产生不利影响。
此外，我们的外国资产租赁所应支付的租金是以欧元、英镑、瑞士法郎或澳元支付的，这可能使我们在没有对冲头寸的情况下因汇率波动而遭受损失，这反过来会对我们的收入、经营利润率和股息产生不利影响，还可能影响我们资产的账面价值和股东权益的数额。此外，在汇率变动方面确认的任何国际货币收益，都不符合我们每年必须满足的75%的总收入测试标准，才有资格和保持我们作为区域投资信托基金的地位。虽然我们可以对冲部分外汇风险，但我们可能无法成功对冲，并可能因汇率波动而蒙受投资损失。此外，我们还要遵守法律法规，如“反海外腐败法”和类似的地方反贿赂法，这些法律一般禁止公司及其雇员、代理人和承包商为获取或保留业务而向政府官员支付不当款项。失败
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遵守这些法律可能会使我们受到民事和刑事处罚，这可能会对我们的业务结果、我们的国际投资价值以及我们向股东分发股票的能力产生重大的不利影响。
我们现在和将来可能会接触或有租金自动扶梯，这可能会妨碍我们的增长和盈利能力。
我们的收入中有很大一部分来自长期净租赁下的资产租赁，这些资产通常提供固定的租金，但每年都会增加。这些每年增加的消费物价指数，可能会视乎消费物价指数的变动而定，通常有指定的上限和楼面。如果由于疲弱的经济状况或其他因素，消费物价指数没有增加，我们的增长和盈利能力可能会受到这些租约的影响。此外，如果强劲的经济环境导致消费物价指数大幅上升，但我们的租约增加却受到限制，我们的增长和盈利能力可能会受到限制。
我们的租客或被投资人的破产或破产，可能会损害我们的经营成果和财务状况。
我们的一些潜在租户/投资商可能是新组建的，经营历史有限或没有，可能依赖于我们的贷款来获得该设施的运营和初始营运资金。任何由我们的租客/被投资人提出或与之有关的破产申请，均可阻止我们向该租客或他们的财产收取破产前的债项，除非我们接获一项命令，准许我们向破产法庭追讨破产前的债项。房客的破产可能会延误我们在租约和贷款项下收回过去应有余额的努力，并可能最终排除收取这些款项。如果租约由破产中的租户承担，我们预计根据租约到期的所有破产前余额都将全额支付给我们。不过，如果租契被破产的租客拒绝，我们只会就损害赔偿提出一般的无担保申索。我们对租客提出的任何有担保的申索，只可按抵押品的价值支付，而抵押品的价值可能不足以支付我们的任何或全部损失。我们对破产实体持有的任何无担保债权(例如我们在租户中的权益)只能在资金可用的情况下才能得到偿付，而且只能以与支付给所有其他无担保债权持有人相同的百分比得到偿付。我们可以收回任何无担保债权的全部价值，或大幅度低于其价值，这会损害我们的财务状况。
我们的业务竞争很激烈，我们可能无法成功竞争。
除其他外，我们争取发展机会和购买保健设施的机会：
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私人投资者，包括大型私人股本基金； |
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医疗保健提供者，包括医生； |
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其他REITs； |
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房地产开发商； |
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政府资助和/或非营利机构； |
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金融机构； |
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其他贷款人。 |
其中一些竞争对手可能拥有比我们更多的资金和其他资源，并可能与贷款人和卖方建立更好的关系。竞争对手对医疗设施的竞争可能会对我们获得或发展医疗设施的能力以及我们为这些设施支付的价格产生不利影响。如果我们不能获得或发展设施，或者我们为设施付出了过多的代价，我们的收入、收入增长和财务回报可能会受到实质性的不利影响。我们的某些设施，或我们将来可能购置或开发的设施，将面临来自邻近设施的竞争，这些设施所提供的服务与我们的设施所提供的服务相当。其中一些设施由政府机构拥有，由税收支持，另一些设施由免税公司拥有，在很大程度上可能得到捐赠和慈善捐款的支持。我们的设施一般得不到这类支助。此外，位于我们设施服务区域的竞争医疗设施可能提供我们的设施无法提供的医疗保健服务，以及我们可能购买或开发的额外设施。有时，转诊来源，包括医生和管理下的护理机构，可能会改变他们转诊给病人的医疗设施，这可能对我们的租户产生不利影响，从而影响我们的租金收入、利息收入和(或)我们从股权投资中获得的收入。
我们现时有很多租客，而准租客亦可能有选择购买我们租给他们的设施，这可能会影响我们的运作。
我们现时有很多租客，以及一些准租客，可以选择购买我们所租给他们的设施。我们所制订的定价公式，并没有保证会产生一个公平的市价购买价格。
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如我们的租客及准租客决定在租约期内或期满后购买他们所租用的设施，则购买的时间可能不在我们的控制范围之内。,而且，我们可能无法以优惠的条件再投资资本，或者根本无法再投资。我们不能有效地管理我们设施的周转可能会对我们执行业务计划和业务结果的能力产生重大的不利影响。
截至2019年12月31日，我们有205套租赁物业可供选择。对于其中115个财产，购买期权通常允许承租人在租赁期限结束时以相当于(一)公平市价或(二)我们最初购买价格(在某些情况下，从租赁开始之日起每年增加一定回报率)的更大价格购买房地产，只要没有发生违约。租赁协议规定了确定公平市场价值的评估程序。对于其中17个财产，购买选择权通常允许承租人在租赁期限结束时按我们的买价购买房地产，只要没有发生违约(在某些情况下，从租赁开始之日起每年增加一定的回报率)。对于其余73份租约，购买期权的公允价值大致相同。
在某些情况下，我们医院房地产的准购买者可被视为受“反Kickback法”和“Stark法规”的约束，这些法规载于本年度报告第1项“医疗管理事项”一节(表格10-K)。在这种情况下，以公平市价以外的价格出售物业给这些准买家，可能是不切实际的。
我们可能无法调整我们的管理和运营系统，以管理我们已经获得或正在开发的网络租赁设施，或那些我们可能在未来获得或开发的设施，而不需要意外的中断或费用。
我们无法保证我们将能够调整我们的管理、行政、会计和业务系统，或雇用和保留足够的业务人员，以管理我们已经购买的设施和我们可能购买或开发的设施，包括那些位于欧洲和澳大利亚的财产，或在美国以外的任何未来投资。我们如果不能成功管理我们目前的设施组合或今后的任何收购或开发，可能会对我们的业务和财务状况的结果以及我们向股东分发的能力产生重大不利影响。
在医疗行业的兼并和收购活动或合并可能导致对我们的一个或多个租户或经营者的控制权的改变或竞争对手的投资，这可能对我们产生重大的不利影响。
医疗行业继续经历整合，包括房地产所有者和医疗服务提供商。我们与其他医疗REIT、医疗保健提供者、医疗机构、房地产合作伙伴、银行、保险公司、私人股本公司和其他寻求各种投资的投资者竞争，这些投资者可能包括对我们的租户或经营者的投资。我们在历史上与许多租户和经营者建立了牢固、长期的关系.竞争对手对我们的租户或经营者之一的投资，租户或经营者控制权的任何改变，或租户或经营者管理团队的改变，都能使我们的竞争对手影响或控制该租户或经营者的业务和策略。这种影响可能对我们产生实质性的不利影响，损害我们与租户或经营者的关系，对我们的利益产生负面影响，或影响租户或经营者的财务和经营业绩，包括他们支付租金或利息的能力。根据我们的合同协议以及具体的事实和情况，我们可能有同意权、终止权、违约时的补救办法，或者与竞争者投资、变更控制权或影响租户或经营者的其他交易有关的其他权利和补救办法。在决定是否行使我们的权利和补救办法，包括终止权或违约补救办法时，我们评估了许多因素，包括法律、合同、监管、商业和其他相关考虑因素。
我们对合资企业的投资可能受到以下因素的不利影响：我们缺乏控制、我们的合作伙伴未能履行其义务以及与我们的伙伴发生争端。
我们已与独立人士成立了五间地产联营公司，而我们的权益不超过50%。合资企业安排涉及的风险包括：另一方可能拒绝或无法在到期时缴纳资本，我们的合作伙伴可能有不符合合资企业利益的经济利益或其他商业利益，或者我们可能与我们的合作伙伴发生纠纷。如果发生任何此类事件，我们可能需要向合资企业提供额外资金，以履行其义务，增加解决争端的费用，或被迫在对我们不利的情况下买断合作伙伴的利益或出售我们的利益。任何收入、现金流或管理时间的中断都可能对我们的其他业务产生负面影响。
我们依靠的是关键的人员，他们中的任何一个人的流失可能会威胁到我们成功经营业务的能力。
我们依靠行政人员的服务来执行我们的业务和投资战略。如果我们失去其中任何一名执行官员，我们可能更难找到有吸引力的收购目标，完成我们的收购，并管理我们已经购置或开发的设施。此外，随着我们的扩张，我们将继续需要吸引和留住更多合格的官员和雇员。失去我们任何一名行政官员的服务，或我们将来无法招聘和留住合格的人员，都可能对我们的业务和财务结果产生重大的不利影响。
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货币汇率的变化可能使我们面临风险。
由于我们的业务在国际上已经扩大，而美元不是以美元计价的货币，汇率波动可能会影响我们的经营结果和财务状况。在我们有大量投资的一个或多个国家，外币价值的重大变化可能会对我们的财务状况、债务契约比率、经营结果和现金流动产生重大不利影响。
虽然我们可能与金融机构签订外汇协定和(或)取得当地货币抵押贷款债务，以减少我们对外币价值波动的风险，但我们不能保证外币波动不会对我们造成重大不利影响。
联合王国退出欧洲联盟可能对我们产生不利影响。
在2020年1月31日之后，英国正式不再是欧盟的一部分。谈判继续决定联合王国与欧洲联盟关系的未来条件，除其他外，包括联合王国与欧洲联盟之间的贸易条件。联合王国退出的影响将取决于联合王国为在过渡时期或更长期地保留进入欧洲联盟市场的机会而达成的任何协定。这一变化可能对欧洲和全球经济或市场状况产生不利影响，并可能加剧全球金融市场的不稳定。此外，这可能导致法律的不确定性，并可能导致不同的国家法律和条例，因为联合王国决定应取代或复制哪些欧洲联盟法律。任何这些影响，以及我们无法预料的其他影响，都可能对我们产生不利影响。
我们目前持有并可能获得位于英国和欧洲的医疗保健设施的额外权益，以及以英镑和欧元计价的其他投资。此外，我们的运营合伙公司已经发行并可能在未来发行以欧元和英镑计价的高级无担保票据。上述联合王国退出的任何影响，以及我们无法预料的其他影响，都可能对我们的业务、我们的房地产和其他投资的价值以及我们在欧洲的潜在增长产生重大的不利影响，并可能扩大我们面临的货币风险。
不利的美国和全球市场、经济和政治状况、健康危机和其他我们无法控制的事件可能对我们的业务、经营结果和财务状况产生重大的不利影响。
另一场经济或金融危机、对能源成本的重大关切、地缘政治问题、信贷的可得性和成本，或美国或国外房地产市场的下滑，都可能导致波动加剧、对经济和市场的期望降低，以及以历史标准衡量的高水平结构性失业。与2008年至2010年的情况一样，这些因素加上波动的石油价格以及企业和消费者信心的波动，可能导致经济急剧下降。
不利的美国和全球市场、经济和政治状况，包括信贷市场的错位和波动，以及全球经济的普遍不确定性，都可能对我们的业务、经营结果和财务状况产生重大不利影响，其中包括以下潜在后果：
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物业的减值可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产的能力，或完全限制以物业作为抵押的债务融资的能力，并可能减少无抵押贷款的供应；及 |
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我们以我们认为可以接受的条款和条件取得融资的能力可能有限，这可能会削弱我们寻求收购和重建机会的能力，以及为现有债务再融资的能力，减少我们从收购和重建活动中获得的回报，以及增加我们未来的利息开支。 |
公共卫生危机、流行病和流行病，例如H5N1(禽流感)、严重急性呼吸系统综合症(SARS)等新病毒株引起的危机、流行病和流行病，以及最近的新型冠状病毒(COVID-19)，可能会破坏供应链和交易活动，对我们和租户的业务产生不利影响，并对地方、国家或全球经济产生负面影响。
与我们的业务融资有关的风险
有限的资本获取可能会限制我们的增长。
我们的业务计划考虑通过收购和开发设施来实现增长。作为一个REIT，我们被要求进行现金分配，这降低了我们用留存收益为收购和开发提供资金的能力。因此，我们在某种程度上依赖于收购融资和进入资本市场获取现金，以进行新的机会主义投资。由于市场或其他条件，我们从股票和债务市场获得资本的机会可能有限。我们可能无法获得额外的股本或债务资本，或以优惠的条件处置资产，如果我们需要额外的资本来获得医疗保健服务的话。
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财产，这可能会对我们的经营结果和我们向股东分配股票的能力产生实质性的不利影响。
我们的负债可能会对我们的财务状况产生不利影响，并可能对我们的业务运作和向股东分配的能力产生不利影响。
截至2020年2月21日，我们约有79亿美元未偿债务。
我们的债务可能会对我们的业务产生重大影响。例如，它可以：
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要求我们将业务现金流量的很大一部分用于偿还债务，这将减少可用于周转资本、发展项目和其他一般公司用途的现金流量，并减少用于分配的现金； |
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要求支付的本金和利息可能大于我们的现金流量从业务； |
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强迫我们处置我们的一个或多个财产，可能是在不利的条件下，以偿还我们的债务； |
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增加我们对一般不利的经济和工业条件的脆弱性；限制我们在规划业务和我们经营的行业的变化或对其作出反应方面的灵活性； |
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限制我们进行战略性收购或开发其他商业机会； |
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使我们更难履行我们的义务； |
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与债务较少的竞争对手相比，我们处于竞争劣势。 |
我们未来在贷款安排下的借款，除了截至2020年2月21日仍未偿还的11亿美元可变利率债务(不包括我们通过利率互换而确定的可变利率债务)外，还可能以可变利率支付利息。如果利率大幅上升，我们的经营业绩将与现金一起下降，以分配给我们的股东。
2017年7月，监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的金融行为管理局(FCA)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算伦敦银行同业拆借利率(Libor)的利率，从而在2021年年底后停止伦敦银行同业拆借利率(Libor)。虽然我们预计libor在此之前基本上以目前的形式存在，但在此之前，libor可能会变得不可用。截至2020年2月21日，我们约有11亿美元的未偿债务与libor挂钩，我们正在监测和评估与潜在终止libor有关的任何风险，包括向新的替代利率过渡以及可能发生的任何由此产生的价值转移。如果LIBOR被终止，或者计算LIBOR的方法从目前的形式改变，我们的债务利率可能会受到不利的影响，我们的债务指数化为libor。未来变化的程度和方式的不确定性也可能导致利率和(或)付款高于或低于目前形式的伦敦银行同业拆借利率。
此外，我们目前的大部分债务是，而且我们预计，我们未来的大部分债务将是，非摊销和应付气球付款。因此，当债务到期时，我们可能需要至少再融资一部分债务。有一种风险是，我们可能无法为未来几年到期的债务再融资，或者任何再融资的条件都不会像当时的债务条款那样有利。如果到期时到期的本金无法再融资、延期或用其他来源的收益(如新股本或出售设施)偿还，我们的现金流量可能不足以偿还所有到期债务。此外，如果我们选择提前偿还债务，我们可能会受到严重的惩罚。有关我们当前债务期限的进一步信息，请参阅本年度报告第二部分第7项关于表10-K的内容。
债务工具中的契约限制了我们操作上的灵活性，违反这些公约可能会对我们的财务状况和业务结果产生重大影响。
我们的无担保信贷安排(“信贷安排”)的条款以及管理我们尚未发行的无担保高级票据的契约，以及我们今后可能签订的其他债务工具，均须遵守习惯上的金融和业务契约。例如，我们的信贷安排对我们施加了某些限制，包括限制我们的能力：承担债务；创造或产生留置权；为任何其他实体的债务提供担保；赎回和回购我们的股本；预付、赎回或回购债务；进行合并或合并；进行关联交易；处置房地产；以及改变我们的业务。此外，关于我们的信贷安排的协议限制了我们可以支付的股息的百分比，如定义的那样，按正常调整后的业务资金(“NAFFO”)，在滚动的四季度基础上支付。截至2019年12月31日的季度，股利限制为NAFFO的95%。管理我们高级无担保债券的契约也限制了我们可以根据NAFFO的95%的总和、股票发行的收益和某些其他净现金收益支付的股息数额。最后，我们的高级无担保票据要求我们将未支配资产总额(如有关契约中的定义)保持在不少于我们无担保负债的150%。我们信贷贷款的放款人可不时调整某些契约。
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为了使我们有更大的灵活性来完成一项交易；然而，这种修改的契约是暂时的，我们必须能够在今后满足降低的重置契约。我们继续承担债务和经营业务的能力取决于我们的债务工具中的公约是否得到遵守，这限制了业务的灵活性。违反这些公约可能导致适用的债务工具和其他债务工具因交叉违约条款而违约，即使支付义务得到履行。限制我们运作灵活性的金融公约和其他公约，以及因违反债务工具中的任何一项公约而造成的违约，都可能对我们的财务状况和业务结果产生重大不利影响。
如果不能有效地对冲利率变化，可能会对我们的经营结果和我们向股东分配股票的能力产生不利影响。
截至2020年2月21日，我们的可变利率债务约为19亿美元，此外，我们与Primotop控股有限公司(Primotop Holdings S.à.r.l)的合资协议中还增加了6.55亿欧元。(“Primotop”)，我们是50%的股权所有者。这种可变利率的债务使我们受到利率波动的影响。为了控制这种利率波动，我们进行了利率互换，以确定除11亿美元以外的所有债务的利率。不过，即使是这些对冲安排，也会涉及风险，包括交易对手可能未能履行其根据这些安排所承担的责任，以及这些安排可能不能有效地减低我们面对利率变动的风险，而这些安排可能会令我们的利率高于我们原本的水平。此外，任何对冲活动都不能完全将我们与利率变化相关的风险隔离开来。如果不能有效对冲利率的变化，可能会对我们的经营结果和我们向股东分配股票的能力产生重大的不利影响。
我们普通股的市场价格和成交量可能是不稳定的。
我们普通股的市场价格可能波动很大，而且波动很大。此外，我们普通股的交易量可能会波动，导致价格发生重大变化。如果我们普通股的市场价格大幅下跌，你可能无法以或高于你的购买价格转售你的股票。
我们不能保证我们普通股的市场价格在将来不会有很大的波动或下降。一些可能对我们的股价产生负面影响或导致普通股价格或交易量波动的因素包括：
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我们的季度经营业绩或分配的实际或预期变化； |
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我们资金的变化，来自业务，收益估计，或发表关于我们或房地产行业的研究报告； |
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提高市场利率，导致购买我们普通股的人要求更高的收益率； |
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类似公司的市场估值变化； |
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我们设施市场价值的变化； |
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市场对我们未来增加的债务的不良反应； |
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关键管理人员的增减； |
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机构股东的行动； |
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当地条件，例如对独立医院、低成本医疗中心、流动外科中心、医疗办公楼、专科医院、熟练护理设施、区域和社区医院、妇女和儿童医院以及其他单一学科设施的供应过剩或需求减少； |
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新闻界或投资界的投机活动；以及 |
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一般的市场和经济条件。 |
今后出售普通股可能会对我们的股价产生不利影响。
我们无法预测将来出售普通股或将来出售股票对我们普通股市场价格的影响。出售大量普通股，或认为这些销售可能发生，可能会对我们普通股的现行市场价格产生不利影响。我们可能会不时地发行额外的普通股或我们的经营伙伴的单位，与购买设施有关，并可就这些发行给予额外的需求或附带登记权利。出售大量普通股或认为这些销售可能发生，可能会对我们普通股的现行市场价格产生不利影响。此外，出售这些股票可能会削弱我们通过出售更多股本证券来筹集未来资本的能力。
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信用评级下调可能会对我们的成本和资本供应产生重大不利影响。
截至2020年2月21日，标准普尔的企业信用评级仍保持在BB+，穆迪投资者服务(Moody‘s Investors Service)的企业家庭评级为Ba1。我们不能保证我们能够维持目前的信用评级。任何评级机构或所有评级机构在评级或前景方面的任何下调，都会对我们的成本和资金供应产生重大不利影响，而这反过来又会对我们的财务状况和经营结果产生重大不利影响。
提高市场利率可能会对我们的证券市场价格产生不利影响。
投资者在决定是否买入或出售我们的证券时，可能会考虑的其中一个因素，是我们的股息比率占普通股每股价格的百分比，相对于市场利率而言。如果市场利率上升，潜在投资者可能希望我们的证券得到更高的分配，或者寻求支付更高发行价的证券。我们普通股的市场价格很可能主要是基于我们从我们的设施的租金和利息收入中获得的收益，以及我们对股东的相关分配，而不是从这些设施本身的基本评估价值。因此，利率波动和资本市场条件会影响我国普通股的市场价格。此外，利率上升将导致我们的可变利率债务的利息开支增加，从而对现金流动和我们偿还债务和进行分配的能力产生不利影响。
与房地产投资有关的风险
我们的房地产、抵押贷款和股票投资现在和将来将继续集中在一个单一的行业部门，这使我们在经济上比我们的投资更加多样化时更加脆弱。
我们收购、开发和投资医疗地产。此外，我们有选择地对医疗运营商进行搭便车投资(或类似的投资)。我们在将投资集中在房地产方面面临固有的风险。由于我们的业务战略仅投资于医疗保健设施，由于缺乏多样化，风险变得更大。房地产业的衰退可能会对我们的设施价值产生重大的不利影响。医疗行业的低迷可能会对我们的租户向我们支付租赁或贷款的能力以及我们的股权投资回报产生负面影响。因此，我们履行偿债义务或分配给股东的能力取决于房地产和医疗行业。这些不利影响可能比我们将投资分散到房地产或医疗设施之外更为明显。
我们的设施可能没有有效的替代用途，这可能会妨碍我们在租约终止或违约时找到替代租户的能力。
我们目前的投资组合中的所有设施都是，我们希望在未来获得或开发的所有设施都将是网络租赁的医疗设施。如果我们或我们的租户终止这些设施的租约，或如果这些租户失去了管理这些设施的权力，我们可能无法找到合适的替代租户，将这些设施出租给其专门用途。另一方面，我们可能需要动用大量款项，使这些设施适应其他用途。由此造成的任何收入损失或额外资本支出都可能对我们的财务状况和业务结果产生重大不利影响，并可能妨碍我们履行偿债义务或向股东分配资金的能力。
房地产投资的流动性不足，会严重妨碍我们应付设施表现上的不利变化，并损害我们的财政状况。
房地产投资相对缺乏流动性。此外，房地产市场受到许多我们无法控制的因素的影响，包括全球、国家和地方经济和市场条件的不利变化，以及可得性、成本和融资条件。由于经济和其他条件的变化，我们迅速出售或交换任何设施的能力将受到限制。我们不能保证，我们将确认任何因流动性原因而需要出售的贷款的全部价值。我们不能对投资业绩的变化迅速作出反应，可能会对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。
开发和建筑风险可能会对我们向股东分配股票的能力产生不利影响。
我们过去发展和建造了设施，目前正在发展四个设施。将来，我们会因应机会而发展更多设施。我们的发展和相关的建筑活动可能会使我们面临以下风险：
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我们可能要竞争合适的发展用地； |
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我们能否完成建造，取决于在建造过程中没有任何所有权、环境或其他法律程序； |
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我们可能会因天气状况、罢工而受到延误。,以及我们无法控制的其他意外事件； |
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我们可能无法获得或在获得必要的分区、土地使用、建筑、占用卫生保健管理和其他必要的政府许可和授权方面受到延误，这可能导致费用增加、施工延误或我们放弃这些项目； |
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我们可能会因材料或劳动力成本的增加或我们没有预料到的其他成本而导致设施的建设费用超过我们最初的预算；以及 |
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我们可能无法以优惠条件获得资金，这可能使我们无法开展我们的发展活动。 |
随着时间的推移，我们希望为我们的开发项目提供资金。发展和建造这些设施所需的时间框架意味着我们可能需要等待一段时间才能获得可观的现金回报。此外，我们的租户可能无法及时或完全获得管理下的护理服务供应商合同。最后，不能保证今后的开发项目将在没有拖延和费用超支的情况下进行。与我们的开发项目相关的风险可能会降低预期的租金收入，这可能会影响我们向股东分配资金的时间和能力。
我们可能会受到未来房地产收购带来的风险。
我们在收购保健地产时可能会面临风险，包括但不限于：
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我们可能没有在所购置的设施与租户有过业务经验，我们可能面临与他们合作的困难； |
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由于各种因素，包括与设施有关的现有租赁协议的不利条款和条件，由于我们租户的管理造成的混乱，或经济条件的变化，所获得的设施表现不佳； |
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将我们管理层的注意力从其他商业问题上转移开； |
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与收购的设施(或在股票交易中收购的实体)有关的任何未披露或未知的潜在负债的风险敞口；以及 |
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获得的设施潜在的保险不足损失。 |
我们不能向你保证，我们将能够管理新的财产而不会遇到困难，或任何这样的困难不会对我们产生实质性的不利影响。
我们的设施可能达不到预期的效果，或者我们为未来收购提供资金的能力可能受到限制，这可能会损害我们的财务状况和经营业绩，也可能损害我们向股东分配维持REIT地位所需的能力。
购置和开发带来的风险是，投资将无法按照预期执行，购置和开发设施所需的改进费用估计数将被证明是不准确的，以及与任何新的房地产投资相关的一般投资风险。新开发或新装修的设施可能没有有助于作出客观定价决策的经营历史。这些设施的采购价格部分将根据管理层对设施预期运营结果的预测，使我们面临这些设施可能无法实现预期运营结果或可能无法在预期时限内实现这些结果的风险。
如果我们的设施未能实现预期成果，并从业务中产生大量现金流动，可供分配给股东的数额可能受到不利影响，我们可能被要求减少分配，从而危及我们维持作为区域投资信托基金的地位的能力。
如果我们遭受的损失不包括在保险范围之内，或者超过了我们的保险限额，我们就可能失去投资资本和预期利润。
我们的租约和抵押贷款一般要求我们的房客/借款人承担财产、一般责任、专业责任、收入损失、所有风险和扩大保险范围，其数额足以在发生全面损失时更换设施，但须符合适用的免赔额。我们承担一般责任保险和损失对我们的所有财产，作为一种或有措施，以防止我们的租户的保险是不够的。然而，也有某些类型的损失，通常是灾难性的，例如地震、洪水、飓风和恐怖主义行为，这些损失可能是不可保的，也可能是我们或我们的房客/借款者负担不起的代价投保的。通货膨胀、建筑法规和条例的改变、环境考虑以及其他因素也可能使在设施损坏或毁坏后用保险收益来更换设施是不可行的。
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在这种情况下，我们获得的保险收益可能不足以恢复我们对受影响设施的经济地位。如果这些或类似的事件发生，它可能会降低我们从设施的回报和我们的投资价值。我们不断检讨由租客提供的保险。/借款人并相信所提供的保险对我们这个行业中类似情况的公司来说是足够的和习惯的。然而，我们不能保证将来能以合理的费用提供这种保险。另外，我们不能保证今后不会发生重大的无保险损失或超过保险收益的损失。
我们用于设施翻新的资本支出可能比预期的要多，可能会对我们的租户支付租金和我们向股东分配的能力产生不利影响。
设施，特别是由旧建筑组成的设施，不断需要翻修和其他基本建设改进，包括定期更换固定装置和固定设备。虽然我们的租契规定租客须负上这些开支的主要责任，但设施的翻新涉及某些风险，包括可能出现环境问题、规管规定、建筑成本超支及延误、市场需求不明朗或翻新工程动工后市场需求恶化，以及其他设施出现意料之外的竞争。所有这些因素都可能对我们的租户支付租金和贷款以及我们的股权投资的回报产生不利影响，这反过来会对我们的财务状况和业务结果以及我们向股东分发股票的能力产生重大的不利影响。
我们所有的医疗设施都要缴纳财产税，而财产税将来可能会增加，并对我们的业务产生不利影响。
我们的设施需要缴纳不动产和个人财产税，随着物业税税率的变化，以及这些设施由税务机关评估或重新评估，物业税可能会增加。我们的租约一般规定，物业税须向租户征收，作为与他们所使用的设施有关的开支。然而，作为这些设施的所有者，我们最终要负责向政府缴纳税款。如果财产税增加，我们的租户可能无法支付所需的税款，最终需要我们交税。如果我们承担这些税务责任，我们向股东作出预期分配的能力可能会受到不利影响。此外，如果我们对房客进行股权投资的房产增加了这种税收，我们的投资回报可能会受到负面影响。
作为房地产的所有者和出租人，我们面临着环境法律规定的风险，遵守这些法律的费用以及任何违反这些风险的行为都会对我们造成重大的不利影响。
由于遵守现行和未来的环境法律和条例的费用，我们的业务费用可能高于预期。各种环境法可对不动产的现有或先前所有人或经营人对危险或有毒物质的清除或补救规定赔偿责任。现有或先前的所有者或经营者也可能对政府罚款和损害人身、自然资源和邻近财产的损害承担责任。这些环境法往往规定不论所有者或经营者是否知道或对危险或有毒物质的存在或处置负有责任。遵守环境法的费用可能会对可供分配给我们的股东的数额产生重大的不利影响，并可能超过我们所有设施的价值。此外，危险或有毒物质的存在，或我们的租户未能妥善管理、处置或补救这些物质，包括医生和其他医疗机构产生的医疗废物，可能会对我们的租户或我们使用、出售或租赁这些财产或借用这些财产作为抵押品的能力产生不利影响，而这些反过来又会降低我们的收入和我们的融资能力。我们通常会获得第一阶段的环境评估(或类似的研究)，我们获得或开发的设施，或我们提供抵押贷款，并打算获得未来的设施，我们获得。然而，即使第一阶段的环境评估报告没有显示出任何物质环境污染，也有可能存在我们不知道的物质环境污染和责任。
虽然我们的设施租约及按揭贷款一般要求营办商遵守有关其经营的法律及规例，包括处理医疗废物，并就某些环境责任向我们作出赔偿，但他们的责任范围可能是有限的。我们不能向你保证，我们的租户将能够履行他们的赔偿义务，因此，任何重大违反环境法都可能对我们产生重大不利影响。此外，环境法在不断演变，法律、法规或政策的变化，或对上述法律、法规或政策的解释的变化，可能会在今天不存在的情况下产生责任。
我们通过地面租赁获得的设施利益使我们在违反或终止地面租赁时面临设施的损失，可能限制我们对该设施的使用，如果我们的租户迁出我们的设施，可能会给我们带来额外的费用。
我们已经取得了25项设施的权益，至少部分是通过获取该设施所在土地的租赁权益而不是对该财产的所有权来获得的，而且我们今后可能通过土地租赁获得更多的设施。作为土地租赁的承租人，我们面临着在土地租赁终止或更早违约时失去财产的可能性，这将对我们的财务状况造成负面影响。土地租赁也可能限制我们对设施的使用，这可能限制我们租赁设施的灵活性，并可能妨碍我们出售财产的能力。最后，如果我们的租约
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到期或因任何原因而被终止，导致租户迁出该设施，我们将负责支付地租。s直到我们找到一个替代房客,这会对我们的现金流和运营结果产生负面影响。
与医疗行业有关的风险
来自第三方支付者对服务费用偿还的持续压力以及转向替代支付模式，可能会对我们的租户的盈利能力产生不利影响，并阻碍他们向我们付款的能力。
我们的租户和经营者的收入来源可能包括医疗保险和医疗补助计划，私人保险公司和健康维护组织等。除了正在进行的降低医疗费用的努力外，我们的任何租户如果不遵守各种法律法规，可能会危及他们继续参与医疗保险、医疗补助和其他政府资助的支付项目的能力。
由于租客的缴费组合由按服务收费的模式转变，私人及政府缴费机构实施的另类支付模式所带来的收入百分比有所增加，这可能会令租户的服务偿还额减少。人们继续关注医疗保险从传统的服务收费模式过渡到采用一种或多种资本化、基于价值或捆绑支付方式的模式，而私人支付者也实施了类似的替代支付模式。私人和政府付款人的这种努力，加上行业的总体趋势，继续对我们的租户施加压力，要求他们控制医疗费用。此外，控制医疗费用的压力以及从传统的医疗保险报销方式的转变，导致在有管理的保健计划下提供医疗保险的病人人数增加，例如保健组织和首选的提供者组织。这些转变给我们的租户带来了更大的成本压力。我们还继续认为，由于人口老龄化和政府支付计划的扩大，依赖政府支付者提供的医疗保险的病人人数将显著增加。在我们对租户的业务进行股权投资的情况下，除了对这些租户履行其对我们的财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也可能受到不利影响。
CMS对LTACHs、IRFs和HOPD补偿的监管限制可能导致对运营此类设施和部门的租户的补偿减少。CMS继续探索对LTACH、IRF和HOPD报销的限制，重点是更严格的设施和病人水平标准。
“改革法”代表了美国医疗行业的重大转变，除其他外，允许数百万以前没有保险的人获得医疗保险，并大幅扩大医疗补助。虽然废除和取代“改革法”的努力今后可能会继续，但我们认为，无论“改革法”是废除还是取代，某些趋势，包括但不限于上文讨论的各种质量和补偿措施，都将继续下去。我们无法确切或准确地预测废除或取代法例会对租客的运作造成甚麽影响。
所有这些变化都可能对我们部分或所有租户的财务状况产生重大不利影响，这可能对我们的财务状况和经营结果产生重大不利影响，并可能对我们向股东分配资金的能力产生负面影响。
对许可证或证书的重大监管和丧失，或未能获得许可或认证，都会对我们的租户的财务状况和经营结果产生不利影响，并影响他们向我们付款的能力。
美国医疗保健业受到联邦、州和地方法律的高度管制，并直接受到联邦参与条件、州许可证要求、设施检查、州和联邦报销政策、资本和其他支出条例、认证要求和其他此类法律、法规和规则的影响。与美国的医疗行业一样，我们在澳大利亚、英国和欧洲其他地区的租户在某些情况下也受到影响其拥有和经营医疗设施的类似类型的法律、法规和规则的约束。虽然我们的租约和按揭贷款协议规定我们的租户/借款人必须遵守适用的法律，而且我们打算使这些设施符合这些法律，但我们没有积极监测遵守情况。因此，我们不能保证我们的租户/借款者会被发现符合这些规定，因为最终可能会实施或解释这种做法。
我们知道联邦和州的各种调查、调查和其他程序目前影响到我们的几个租户，并期望政府在任何特定时间对我们的一个或多个租户进行这种保密或公开的遵守和执行活动。在一个或多个此类政府程序中对我们的房客/借款人造成不利后果，可能会对他们的业务和财务状况以及对其向我们支付所需租赁和/或贷款的能力产生重大不利影响。在我们对经营者进行股权投资的情况下，除了对这些租户/借款人履行其对我们的财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也可能受到不利影响。
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在美国，有执照的保健设施必须符合最低健康和安全标准，并接受州和联邦机构及其代理人或附属机构的调查和检查，包括合作医疗、联合委员会和州卫生部。CMS制定了参与条件和医疗保健组织必须满足的覆盖条件，以便开始和继续参与医疗保险和医疗补助方案，并根据这些方案获得付款。这些最低健康和安全标准旨在提高质量，保护受益者的健康和安全，各卫生实体都有若干共同标准。如果不遵守这些标准中的任何一项，就会危及医疗机构的医疗保险认证，进而危及其根据医疗保险和医疗补助计划获得付款的权利。
此外，美国的许多医院和其他机构都是由认证机构(如联合委员会)认证的。成立联合委员会是为了认可医疗服务提供者，包括符合其最低健康和安全标准的租户。国家认证组织，如联合委员会，执行符合或超过此类要求的标准。联合委员会的测量师在设施开放之前和此后大约每三年对设施进行现场调查，以满足多种病人的安全、治疗和行政要求。设施可能因未能满足这些要求而失去认证，这反过来可能导致包括医疗保险和医疗补助计划在内的许可证或认证的丧失。
最后，医疗设施报销做法和护理质量问题可能导致执照或认证的丧失-例如采用“重新编码”的做法，即服务收费较高的程序代码，或涉及护理质量差的事件，导致患者严重受伤或死亡。任何租户/借款人不遵守这些法律、要求和条例，导致丧失许可证，将影响其继续经营该设施的能力，并将对其向我们支付租赁和/或贷款的能力产生不利影响。这反过来会对我们的财务状况和业务结果产生重大的不利影响，并可能对我们向股东分发股票的能力产生不利影响。在我们对经营者进行股权投资的情况下，除了对这些租户/借款人履行其对我们的财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也会受到不利影响。
此外，美国医疗设施的建立和医疗设施运营的转移通常要经过监管机构的批准，如美国的州需要证明法。限制和延迟转移医疗设施的运营，获取新的第三方支付合同，包括医疗保险和医疗补助提供者协议，以及新租户从适当的州和联邦机构获得许可和认证批准，可能会影响我们终止租赁协议、驱逐违反租赁条款的租户以及以新租户取代现有租户的能力。此外，这些问题可能影响新租户/借款人获得偿还所提供服务的能力，这可能对其向我们支付租赁和/或贷款的能力产生不利影响。在我们对经营者进行股权投资的情况下，除了对这些租户/借款人履行其对我们的财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也可能受到不利影响。
我们的租户受到欺诈和滥用法律的影响，如果租户违反这些法律，可能会损害租户向我们付款的能力，并对他们的盈利能力产生不利影响。
如前所述，在美国，联邦政府和许多州政府通过了法律和条例，试图通过禁止导致病人转诊或订购特定辅助服务的商业安排，或提交虚假的付款要求，来消除医疗欺诈和滥用。在欺诈和滥用以及病人自我推荐以发现和消除医疗保险和医疗补助计划中的欺诈和滥用方面，增加调查和执法活动的趋势很可能在今后几年继续下去。如上文所述，对违反这些法律的行为可给予重大惩罚，可能导致刑事和民事处罚，并可能将其排除在联邦和州保健方案之外。对我们的任何租户施加任何这些惩罚，都可能危及租户经营设施或租赁和/或支付贷款的能力，从而可能对我们产生不利影响。在我们对租户的业务进行股权投资的情况下，除了对租户履行财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也可能受到不利影响。
在获得供应商业务的情况下，我们的一些租户已经接受了以前的运营商的医疗保险提供者协议的转让，而潜在的租户也可能接受。这类经营者和其他接受医疗保险提供者协议转让的新经营者可能要为联邦或州的管理、民事和刑事调查前业主的经营和索赔申请承担责任。这类问题在购买前或租户在我们的设施开始运作后，可能不会被发现。不利的决定、罚款或补偿可能会对我们的租户的经济状况产生不利影响，进而影响他们向我们支付租赁和/或贷款的能力。在我们对租户的业务进行股权投资的情况下，除了对这些租户履行其对我们的财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也可能受到不利影响。
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我们的某些租赁安排可能受到与欺诈和滥用或医生自我推荐有关的法律的约束。
医生对租赁我们的设施的子公司的投资可以使我们的租赁安排受到欺诈和滥用以及医生自我推荐法的监督。根据“斯塔克法”及其实施条例，如果我们的租赁安排不符合适用例外的要求，我们的租户根据医生投资者转介给医疗保险受益人的服务收费的能力可能受到不利影响，并会对我们和我们的租户处以罚款，这可能影响我们租户向我们支付租赁和/或贷款的能力。在我们对租户的业务进行股权投资的情况下，除了对租户履行财政义务的能力产生影响外，我们的所有权和投资利益也可能受到不利影响。因此，在所有情况下，我们都打算以诚意的努力来安排我们的租赁安排，以遵守这些法律。
我们可能需要承担大量的翻新费用，以确保我们的医疗保健财产适合其他经营者和租户。
医疗设施通常是高度定制的，符合医疗保健特定建筑规范的要求，而且可能不容易适应非医疗相关用途。使一项财产符合医疗保健用途所需的改进通常是昂贵的，有时也是租户特有的。一个新的或替代的经营者或租户可能需要不同的特征在一个财产，取决于该经营者或租户的特定业务。如果现时的经营者或租客不能缴交租金及/或迁出物业，我们可能会在获得另一名经营者或租客之前，动用大量开支去修改物业。此外，如果物业需要翻新，以容纳多个经营者或租户，或监管要求，我们可能会招致大量开支，然后才能重新出租的空间。这些支出或翻新可能对我们的业务、经营结果和财务状况产生重大不利影响。
国家需要证明的法律可能会对我们的设施的发展和我们的租户的运作产生不利的影响。
我们投资的某些医疗设施也可能受到美国各州法律的制约，这些法律要求在医疗设施转让之前或在启动某些项目之前，以需要证明的形式获得监管批准，包括但不限于建立新的或替代的设施、增加床位、增加或扩大服务以及某些资本支出。美国各地的国家需要证明法并不统一，可能会发生变化，并可能推迟设施的开发或购置或某些其他设施所有权的转让，包括但仅限于延迟获得现有设施的替换经营者的批准。我们无法预测国家需要证明法对上述任何一项活动或对我们租户的运作的影响。需要证明的法律往往会对竞争者进入我们的设备市场的能力产生实质性的影响。此外，在有限的情况下，失去国家许可或认证或关闭设施最终可能导致失去经营该设施的权力，并要求重新许可或新的需要授权证书，以重新建立机构的运作。因此，该设施的一部分价值可能与对新竞争者的限制有关。如果需要证明的法律发生变化，这一价值可能会显著变化。
与我们的组织和结构有关的风险
根据马里兰州的法律，我们的章程和章程包含的条款可能会阻止管理层和第三方收购提案的改变，这反过来又会降低医疗财产普通股的价格或导致稀释。
我们的章程包含了所有权限制，这些限制可能限制企业合并机会，抑制控制权交易的改变，并降低我们普通股的价值。为符合经修订的一九八六年“内部收入守则”或“税务守则”的规定，在考虑购买股票的期权后，在每个应课税年度的后半段，我们的未完税股票价值不得超过50%，可由五人或更少人直接或间接拥有。我们的章程一般禁止任何人直接或间接拥有价值超过9.8%或数量超过9.8%(以限制程度较高者为准)的任何类别或系列证券的流通股，包括我们的普通股。一般情况下，我们的普通股由关联所有者拥有，将为所有权限制的目的进行汇总。所有权限制可能产生拖延、阻止或防止控制权或其他交易发生变化的效果，在这种交易中，普通股持有人可能比当时的市价得到普通股溢价，或者这些持有人可能认为这符合他们的最佳利益。所有权限制的规定也可能使我们的普通股成为一种不合适的投资工具，让任何人单独或与其他人作为一个整体，获得超过我们普通股流通股价值或数目9.8%以上的所有权。
我们的章程和细则载有可能妨碍第三方收购提议的条款。我们的章程和细则也规定了更换或撤换董事的限制。董事只能通过持有我们普通股三分之二的股东的赞成票才能被撤职。此外，股东必须事先通知我们董事提名。股东的特别会议只能由我们的总裁，我们的董事会，或至少25%的股票持有人在会议上进行表决。这些及其他租船及附例条文可能会延迟或阻止控制权的改变或其他交易，而在该等交易中，我们的普通股持有人可获得较当时市价为高的普通股溢价，或以其他方式认为符合其最佳利益的股份。
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我们的UPREIT结构可能会导致我们的股东和我们的运营伙伴关系的股东之间的利益冲突。
我们被组织为一个伞式合伙房地产投资信托基金，即“UPREIT”，这意味着我们持有我们的资产并通过有限合伙经营我们的所有业务，并可能向员工和/或第三方发放运营伙伴关系单位。持有营运合伙单位的人士，有权就我们的营运合伙协议的某些修订，以及某些其他事项进行表决。拥有这些投票权的人可以以与我们股东利益相冲突的方式行使这些权利。未来可能会出现这样的情况，例如出售或再融资我们的一个设施，当有限合伙人的利益与我们的股东利益相冲突时。作为经营合伙企业普通合伙人的唯一成员，我们对经营合伙的有限合伙人负有可能与我们的高级人员和董事对其股东负有的信托责任相冲突的信托责任。这些冲突可能导致不符合我们股东最佳利益的决定。
我们在运作中依赖信息技术，而该技术的任何重大故障、不足、中断或安全故障都可能损害我们的业务。
我们依靠信息技术网络和系统，包括因特网，处理、传输和储存电子信息，管理或支持各种业务流程，包括金融交易和记录，并保存个人识别信息(根据欧洲的全球地质雷达法和其他地方的类似法律)以及租户和租赁数据。我们从供应商那里购买或授权我们的一些信息技术。我们依靠商业上可用的系统、软件、工具和监视来为机密租户数据的处理、传输和存储提供安全性。虽然我们已采取措施保护我们的信息系统和在这些系统中保存的数据的安全，但我们的安全和保安措施可能不会防止系统的不适当运作，也不会防止我们或租户的信息被不当获取或泄露，例如在发生网络攻击的情况下。
即使是保护良好的信息系统也仍然存在潜在的脆弱性，因为在安全漏洞中使用的技术不断发展，在针对目标发射之前通常不会被识别，而且在某些情况下被设计为不被检测，实际上可能不会被检测到。因此，我们可能无法预测这些技术或实施适当的安全障碍或其他预防措施，因此，我们不可能完全减轻这一风险。
涉及我们的信息技术网络和相关系统的安全漏洞，包括物理或电子入侵、计算机病毒、黑客的攻击和类似的破坏，或其他重大破坏可能：
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扰乱我们的网络和系统的正常运作，从而扰乱我们和/或某些租户的运作； |
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导致财务报告误报、违反贷款契约和/或错过报告截止日期； |
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结果导致我们无法适当地监测我们遵守关于我们作为REIT资格的规章制度的情况； |
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导致未经授权获取和销毁、遗失、盗窃、盗用或泄露我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可利用这些信息与我们竞争，或用于破坏性、破坏性或其他有害目的； |
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需要管理层的关注和资源，以补救任何由此造成的损害； |
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使我们受到赔偿责任要求或监管处罚；或 |
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损害我们在房客和投资者中的声誉。 |
上述任何一项都可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生实质性的不利影响。
未决和未来诉讼事项和纠纷的不利解决可能对我国的经济状况产生重大不利影响。
我们不时地参与法律诉讼、诉讼和其他索赔。我们亦被指名为被告，而这些诉讼据称是由我们的行动或我们的营办商/租客的行动引起的，而在该等诉讼中，这些营办商/租客已同意就与其业务有关的各种申索、诉讼及法律责任作出弥偿、辩护及使我们无害。对待决或未来诉讼或法律程序的不利解决可能对我们的业务、经营结果和财务状况产生重大不利影响。无论结果如何，诉讼都可能导致大量的成本和开支，严重转移管理层的注意力，并可能损害我们的声誉。我们不能保证与任何当前或未来的法律或法规程序或行动有关的损失不会超过任何现有的保险范围。
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除了报告的租户财务状况外，会计公告的变化也可能对我们的经营业绩产生不利影响。
由财务会计准则委员会(“FASB”)和美国证券交易委员会(SEC)制定会计准则的各种举措所带来的不确定性，为美国公司制定和解释适用的会计准则，可能会改变财务会计和报告准则或它们对指导我们编制财务报表的这些准则的解释和适用。
这些变化可能对我们报告的财务状况和业务结果产生重大影响。在某些情况下，我们可能被要求追溯适用新的或修订的标准，从而导致上期财务报表可能出现重大重述。同样，这些变化可能对我们的租户/借款人报告的财务状况或经营结果产生重大影响，也可能影响我们租户对租赁房地产的偏好。
税收风险
失去作为REIT的税收地位将对我们和我们普通股的价值产生重大的不利影响。
我们认为，我们有资格成为联邦所得税的REIT，并已根据联邦所得税法选择作为REIT征税，从2004年4月6日起至2004年12月31日止的应税年度开始。REIT资格要求极其复杂，对作为REIT资格的联邦所得税法的解释是有限的。因此，我们不能保证我们能够成功地运作，从而有资格成为区域投资信托基金。在任何时候，新的法律、法规、解释或法院判决都可能改变与REIT资格有关的联邦税法或联邦所得税的后果。未来的经济、市场、法律、税收或其他方面的考虑可能会导致我们的董事会取消REIT选举，而这可能未经股东的批准。
如果我们失去或取消我们的REIT地位，我们将面临严重的税收后果，这将大大减少可供分配的资金，因为：
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在计算我们的应纳税所得时，我们不允许向股东分配；因此，我们将按正常的公司税率征收联邦所得税，我们可能需要借钱或出售资产才能缴纳任何此类税； |
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我们还可能受到州和地方税收的增加；以及 |
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除非我们有权获得法定条文所规定的宽免，否则在我们不再符合资格的四年内，我们亦会被取消作为区域投资信托基金的税务资格。 |
此外，我们拥有一家子公司REIT的直接权益，该子公司已选择从2019年税收年度起作为REIT征税。只要该附属REIT符合REIT资格，我们对该附属公司的权益将被视为REIT资产测试的合格房地产资产，而我们从该附属REIT获得的任何股息收入或收益一般都将被视为符合REIT 95%总收入测试目的的收入。要获得REIT资格，子公司REIT必须独立满足所有REIT资格要求。如果这种附属的REIT不符合REIT的资格，而且某些救济条款不适用，它将被视为一个正规的应税公司，其收入将被征收美国所得税。此外，子公司REIT不符合REIT资格将对公司遵守REIT收入、资产和所有权测试的能力，从而对其作为REIT资格的能力产生不利影响。
由于所有这些因素，我们的REIT地位的丧失或撤销可能对我们的财务状况和经营结果产生重大的不利影响，并会对我们普通股的价值产生不利影响。
失去我们作为澳大利亚子公司管理投资信托基金的税收地位将导致额外的外国税收责任。
我们已透过一个管理投资信托基金，为我们提供一定的税务优惠，为我们的澳洲投资作出安排。为了获得这些税收优惠，我们必须在每年的基础上满足特定的资格条件。如果不符合这些条件，我们将面临与我们的澳大利亚投资有关的更高的外国所得税负债。我们相信所有符合资格的条件都已符合，但这些条件可能是主观的，可能会引起地方税务当局的不同解释。
如果不能作为REIT进行所需的分发，我们就必须纳税。
为了符合REIT的资格，我们每年必须向股东分配至少90%的REIT应税收入，不包括净资本收益。只要我们满足分配要求，但分配不到我们应纳税收入的100%，我们将对未分配的收入征收联邦公司所得税。此外，我们将支付4%的非抵扣。
32
就任何年度的分配额(如有的话)征收的消费税，其总和为：(1)我们该年度一般收入的85%；(2)该年度资本利得净额的95%；及(3)我们以往年度未分配的应课税收入的100%。
我们可能被要求在不利的时候或当我们没有随时可供分配的资金时向股东分发。在确认收入与相关现金收入之间的时间差异或所要求的债务摊销付款的效果之间的差异，可能要求我们借入资金或出售资产，以支付足够的应税收入，以满足分配要求，并避免在某一特定年度征收公司所得税和4%的消费税。将来，我们可以借债给我们的股东和我们的经营伙伴的有限合伙人。我们借入的任何资金都会使我们面临利率和其他市场风险。
遵守REIT要求可能会使我们放弃其他有吸引力的机会。
为了符合美国联邦所得税的要求，我们必须不断地满足关于收入来源、资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们股票的所有权等方面的测试。为了满足这些测试，我们可能需要放弃有吸引力的商业或投资机会。目前，我们资产价值的不超过20%可能是一个或多个TRS的证券，而我们资产价值的25%可能是不符合资格的证券，根据这项要求，75%的REIT资产是由房地产和其他相关资产组成的。此外，我们的总收入中，至少75%必须来自房地产租金或房地产担保贷款(即抵押贷款)的利息。此外，TRS不能直接或间接地操作或管理医疗设施。遵守当前和未来对REIT需求的更改可能会限制我们执行业务计划的灵活性。
如果国内税务局(国税局)或类似的税务当局在国际上不把某些出售-回租交易定性为“真正的租赁”，我们可能会受到不利的税收后果的影响。
我们已购买了某些物业，并将其租回给这些物业的卖方，将来我们可能会进行类似的交易。我们打算将任何这样的出售-租赁回租交易的结构方式，将租赁将被定性为“真正的租赁”，从而允许我们作为业主的财产，以所得税的目的。然而，根据任何具体交易的条件，税务当局可能采取的立场是，交易不是“真正的租赁”。如果任何售后租赁交易受到质疑并成功地重新定性，我们可能无法扣除房地产折旧费用，或无法满足REIT资产测试或收入测试，因此可能会失去我们的REIT地位，从重新定性的年份起生效。
与TRSS的交易可能需要缴纳消费税。
我们历史上一直与我们的TRS及其子公司进行租赁和其他交易，并期望在今后继续这样做。在适用的规则下，我们与其母公司之间的租约等并非以市场条件进行的交易，可征收100%的消费税。虽然我们相信我们与税务当局的所有交易都与我们无关，但征收100%的消费税，可能会对我们的财务状况和经营结果造成重大的不良影响，并会对我们的普通股的交易价格造成不良影响。
我们向租户提供的贷款可以被定性为股权，在这种情况下，我们从房客那里获得的收入可能不是REIT规则规定的符合条件的收入，我们可能会失去REIT地位。
与2004年收购某些VibraHealthcare，LLC(“Vibra”)设施有关，我们的TRS贷款给Vibra，以收购在这些Vibra设施的业务。收购贷款年利率为10.25%。我们的合作伙伴把资金借给了TRS来发放这笔贷款。我们由营运伙伴向税务总局提供的贷款，年息为9.25%。
和上面讨论的Vibra贷款一样，我们的TRS已经并将向我们设施中的租户提供贷款，以获得运营或用于营运资金。国税局的立场可能是，给予租户的某些贷款应视为权益而非债务，而我们从租户所得的利息收入不应视为符合资格的入息，以作REIT总入息测试之用。如果国税局成功地将对某一租户的贷款视为权益，则就我们的公司而言，租户将是“关联方租户”，我们从租户那里获得的租金将不属于REIT总收入测试的限定收入。因此，我们有可能不通过上述75%的收入测试，这将导致我们失去REIT地位。此外，如果国税局成功地将某笔贷款视为由我们的营运伙伴持有的利息，而不是由我们的TRS持有的利息，我们就可能不通过5%的资产测试，如果国税局进一步成功地将贷款作为直接债务处理，我们就可能无法通过10%的资产测试。由于这两种测试的失败，我们可能失去REIT地位，这将使我们要缴纳公司所得税，并对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。
33
某些财产转让可能产生被禁止的交易收入，导致对可归因于交易的收益征收罚款税。
有时，我们可能转让或以其他方式处置我们的一些财产，包括通过贡献财产给我们的共同投资企业。根据该守则，凡将我们持有的物业转让作存货或在一般业务过程中主要出售给客户而产生的任何收益，均视为违禁交易的收入，并须缴付100%的罚款税。我们不认为我们的转让或处置财产，或我们的贡献，我们的共同投资企业是禁止交易。然而，持有财产是否用于投资是一个事实问题，这取决于围绕特定交易的所有事实和情况。美国国税局可能会争辩说，我们对财产的某些转让或处置，或对我们共同投资企业的财产贡献，都是被禁止的交易。虽然我们相信在任何这类纠纷中，国税局都不会占上风，但如果国税局成功地辩称，财产的转让、处置或供款构成被禁止的交易，我们便须就任何可由受禁交易分配给我们的得益，缴付100%的罚款税。此外，来自被禁止交易的收入可能会对我们满足作为REIT资格的收入测试的能力产生不利影响。
美国或外国税法、法规的变化，包括税率的变化，可能会对我们的经营结果产生不利影响。
我们的总部设在美国，在全球设有子公司和投资机构，并在这些地区缴纳所得税。在决定我们对所得税的规定时，需要作出重大的判断。虽然我们相信我们已充分评估和交代我们潜在的税务责任，而我们的税务估计亦是合理的，但我们不能保证在审核我们的报税表后，或由于对适用的税法作出修订后，不会再缴付额外税款。美国政府以及我们所经营的许多地方的政府(如澳大利亚、德国、英国和卢森堡，我们大多数欧洲实体都住在这里)正在积极讨论企业承认和税收的变化。本港未来的税务开支，可能会因税法的这些改变或解释而受到不利影响，不论是在国内或国际上。许多国家正在考虑的可能的税务改革包括可能影响全球税务报告、公司间转让定价安排、应纳税常设机构的定义以及其他法律或财务安排的变革。无法准确地预测每个管辖区税法的任何变化的性质和时间以及对我们未来在美国和国外的税务责任的影响，但可能会对我们的经营结果和现金流量产生重大和不利的影响。
最近颁布的减税和就业法案是对美国联邦所得税法的一项复杂修订，对不同类别的纳税人和行业产生影响，并将需要随后在许多领域制定和解释规则。减税和就业法案对整体经济、政府收入、租户、公司和房地产行业的长期影响目前还无法可靠预测。此外，减税和就业法案可能会影响我们的某些租户的经营结果，财务状况，以及未来的商业计划。减税和就业法案也可能导致政府收入减少，从而减少政府开支，这可能会影响到一些依赖政府资金的租户。我们无法保证减税和就业法案不会影响我们的经营结果、财务状况和未来的业务运作。
税法的变更或解释可能会影响到我国当前和未来纳税年度所得税负债的确定。
我们在多个国家都有投资。因此，我们受到相当多的税务当局的管辖。在这些不同法域赚取的收入按不同的基础征税，其中包括许多复杂情况，这些复杂情况因司法管辖区而异。最终确定我们的所得税负债涉及解释地方税法、税务条约和有关当局对每个收入来源和支出所产生的影响。我们付出了很大的努力，并承担了额外的费用，以支持在这些外国司法管辖区采取的所有实质性税收立场。然而，税收环境的变化或税法解释的改变，都会影响到我国当年所得税负债的确定，导致我国税收负债增加。
REITs支付的股息不符合可用于某些股息的降低税率的条件。
作为个人、信托和财产的美国股东从“合格股息”中获得的收入通常要按优惠税率征税。然而，REITs支付的股息一般不符合适用于合格股息收入的优惠税率。虽然这些规则不会对REITs或REITs应支付的股息的征税产生不利影响，但如果优惠利率继续适用于正常的公司合格股利，作为个人、信托和财产的投资者可能会认为对REITs的投资相对于对支付股息的非REIT公司的股票的投资更具吸引力，这可能会对REITs股票的价值产生重大和不利的影响，包括我们的资本股票的每股交易价格。
减税和就业法案为非企业纳税人(例如个人、信托和财产)提供了20%的扣除，这些股息是由不属于资本收益的REIT支付的。这使普通REIT红利和合格股息的新法律下的待遇更加平等。新的法律还规定对普通收入的个人边际税率最高为37%，而不考虑这一扣减的影响。对于非法人纳税人，这将降低普通REIT股息的最高边际税率至33.4%(包括在扣除20%之前适用的3.8%的医疗保险税)。
34
新税法对REIT支付给非企业纳税人的股息进行了20%的扣减，以及降低的个人税率，计划在2025年后开始的课税年度内落山，但没有进一步的立法。
|
第1B项 |
未解决的工作人员意见 |
没有。
35
|
第2项 |
P罗珀斯 |
截至2019年12月31日，我们的资产组合(包括我们五家房地产合资企业的房产)包括359处房产：336处设施(我们拥有的348处设施)正在运营并租赁给42家运营商，11项资产以第一抵押贷款的形式发放给5家运营商，4项正在建设中。我们拥有的设施包括222所综合急症医院、103间综合急症室和23间低成本医疗中心。11间非拥有的普通医疗设施包括7间一般急症室、3间IRF及1间LTACH.
|
|
|
共计 特性 |
|
|
2019年收入共计 |
|
|
共计 资产(A) |
|
|
|||
|
|
|
(千美元) |
|
|
|||||||||
|
美国： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
阿拉巴马州 |
|
|
2 |
|
|
$ |
783 |
|
|
$ |
8,911 |
|
|
|
亚利桑那州 |
|
|
16 |
|
|
|
50,374 |
|
|
|
503,020 |
|
(C) |
|
阿肯色州 |
|
|
2 |
|
|
|
8,920 |
|
|
|
100,938 |
|
|
|
加利福尼亚 |
|
|
23 |
|
|
|
92,322 |
|
|
|
1,298,244 |
|
|
|
科罗拉多 |
|
|
13 |
|
|
|
10,712 |
|
|
|
98,014 |
|
|
|
康涅狄格州 |
|
|
3 |
|
|
|
16,592 |
|
|
|
464,614 |
|
|
|
佛罗里达 |
|
|
4 |
|
|
|
16,744 |
|
|
|
208,318 |
|
|
|
爱达荷州 |
|
|
6 |
|
|
|
19,423 |
|
|
|
285,518 |
|
(B) |
|
伊利诺斯州 |
|
|
1 |
|
|
|
8 |
|
|
|
2,000 |
|
|
|
印第安纳州 |
|
|
3 |
|
|
|
4,734 |
|
|
|
53,003 |
|
|
|
爱荷华州 |
|
|
1 |
|
|
|
205 |
|
|
|
57,029 |
|
|
|
堪萨斯 |
|
|
11 |
|
|
|
16,944 |
|
|
|
305,206 |
|
|
|
肯塔基州 |
|
|
1 |
|
|
|
2,638 |
|
|
|
66,300 |
|
|
|
路易斯安那州 |
|
|
7 |
|
|
|
13,726 |
|
|
|
153,968 |
|
|
|
马萨诸塞州 |
|
|
10 |
|
|
|
137,501 |
|
|
|
1,449,422 |
|
|
|
密西根 |
|
|
2 |
|
|
|
4,545 |
|
|
|
39,875 |
|
|
|
密苏里 |
|
|
4 |
|
|
|
19,952 |
|
|
|
210,921 |
|
|
|
蒙大拿 |
|
|
1 |
|
|
|
1,701 |
|
|
|
17,680 |
|
|
|
内华达州 |
|
|
1 |
|
|
|
10,325 |
|
|
|
87,181 |
|
|
|
新泽西 |
|
|
6 |
|
|
|
42,625 |
|
|
|
310,854 |
|
|
|
新墨西哥州 |
|
|
2 |
|
|
|
4,518 |
|
|
|
43,791 |
|
|
|
俄亥俄 |
|
|
7 |
|
|
|
13,420 |
|
|
|
136,593 |
|
(C) |
|
俄克拉荷马州 |
|
|
2 |
|
|
|
517 |
|
|
|
79,354 |
|
|
|
俄勒冈州 |
|
|
1 |
|
|
|
10,038 |
|
|
|
110,000 |
|
|
|
宾夕法尼亚州 |
|
|
11 |
|
|
|
31,858 |
|
|
|
905,887 |
|
|
|
罗德岛 |
|
|
2 |
|
|
|
3,035 |
|
|
|
112,937 |
|
|
|
南卡罗来纳州 |
|
|
7 |
|
|
|
12,679 |
|
|
|
168,511 |
|
|
|
得克萨斯州 |
|
|
61 |
|
|
|
119,087 |
|
|
|
1,363,086 |
|
(B)(C) |
|
犹他州 |
|
|
7 |
|
|
|
87,191 |
|
|
|
1,084,051 |
|
|
|
维吉尼亚 |
|
|
2 |
|
|
|
1,793 |
|
|
|
25,580 |
|
|
|
华盛顿 |
|
|
2 |
|
|
|
12,653 |
|
|
|
136,600 |
|
|
|
西维吉尼亚 |
|
|
2 |
|
|
|
(27 |
) |
|
|
28,171 |
|
(C) |
|
威斯康星州 |
|
|
2 |
|
|
|
3,137 |
|
|
|
31,062 |
|
|
|
怀俄明州 |
|
|
3 |
|
|
|
2,239 |
|
|
|
102,446 |
|
|
|
其他资产 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
681,437 |
|
|
|
美国共计 |
|
|
228 |
|
|
$ |
772,912 |
|
|
$ |
10,730,522 |
|
|
|
国际： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
德国 |
|
|
81 |
|
|
$ |
33,620 |
|
|
|
750,313 |
|
(D) |
|
瑞士 |
|
|
15 |
|
|
|
— |
|
|
|
308,486 |
|
(D) |
|
澳大利亚 |
|
|
11 |
|
|
|
31,238 |
|
|
|
897,915 |
|
|
|
联合王国 |
|
|
12 |
|
|
|
15,776 |
|
|
|
618,954 |
|
(B) |
|
意大利 |
|
|
8 |
|
|
|
— |
|
|
|
91,405 |
|
(D) |
|
西班牙 |
|
|
3 |
|
|
|
482 |
|
|
|
159,451 |
|
(D) |
|
葡萄牙 |
|
|
1 |
|
|
|
169 |
|
|
|
34,291 |
|
|
|
其他资产 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
875,994 |
|
|
|
国际共计 |
|
|
131 |
|
|
$ |
81,285 |
|
|
$ |
3,736,809 |
|
|
|
共计 |
|
|
359 |
|
|
$ |
854,197 |
|
|
$ |
14,467,331 |
|
|
36
|
(A) |
表示2019年12月31日的总资产。 |
|
(B) |
包括截至2019年12月31日仍在建设中的开发项目。 |
|
(C) |
亚利桑那州、俄亥俄州和西维吉尼亚州各有一个在2019年12月31日空置的设施。德克萨斯州包括5个在2019年12月31日空置的设施。我们对2019年12月31日空置设施的投资不到总资产的0.6%。 |
|
(D) |
对于德国、瑞士、意大利和西班牙，我们通过五项房地产合资协议拥有房产。下表显示了从我们的合资企业安排中获得的收入： |
|
|
|
共计 特性 |
|
2019年收入共计 |
|
|
|
|
|
(千美元) |
|
|||
|
德国 |
|
71 |
|
$ |
62,356 |
|
|
瑞士 |
|
15 |
|
|
10,844 |
|
|
意大利 |
|
8 |
|
|
7,876 |
|
|
西班牙 |
|
3 |
|
|
2,886 |
|
|
共计 |
|
97 |
|
$ |
83,962 |
|
截至2019年12月31日，我们的设施按物业类别划分如下：
|
|
|
数目 特性 |
|
|
共计 正方形 镜头 |
|
|
共计 领有执照 床位(A) |
|
|||
|
普通急症医院 |
|
|
229 |
|
|
|
37,212,980 |
|
|
|
21,584 |
|
|
IRFS |
|
|
106 |
|
|
|
11,988,031 |
|
|
|
15,962 |
|
|
LTACH |
|
|
24 |
|
|
|
1,365,150 |
|
|
|
1,396 |
|
|
|
|
|
359 |
|
|
|
50,566,161 |
|
|
|
38,942 |
|
|
(A) |
不包括我们正在开发的四个设施。 |
下表显示租约和贷款到期情况，假设没有租户/借款人行使任何更新选择权(千美元)：
|
租赁和贷款组合共计(1) |
|
共计 租约/ 贷款(2) |
|
|
|
年化 底座 租金/ 利息(3) |
|
|
占总数的百分比 年化 底座 租金/ 利息 |
|
|
共计 正方形 镜头 |
|
|
共计 领有执照 床 |
|
|||||
|
2020 |
|
|
1 |
|
|
|
$ |
925 |
|
|
|
0.1 |
% |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
2021 |
|
|
2 |
|
|
|
|
3,444 |
|
|
|
0.3 |
% |
|
|
143,382 |
|
|
|
190 |
|
|
2022 |
|
|
18 |
|
|
|
|
85,500 |
|
|
|
7.9 |
% |
|
|
4,170,429 |
|
|
|
3,134 |
|
|
2023 |
|
|
4 |
|
|
|
|
13,476 |
|
|
|
1.3 |
% |
|
|
912,652 |
|
|
|
823 |
|
|
2024 |
|
|
2 |
|
|
|
|
5,459 |
|
|
|
0.5 |
% |
|
|
387,870 |
|
|
|
374 |
|
|
2025 |
|
|
5 |
|
|
|
|
20,430 |
|
|
|
1.9 |
% |
|
|
1,299,924 |
|
|
|
731 |
|
|
2026 |
|
|
2 |
|
|
|
|
8,676 |
|
|
|
0.8 |
% |
|
|
212,272 |
|
|
|
187 |
|
|
2027 |
|
|
1 |
|
|
|
|
3,129 |
|
|
|
0.3 |
% |
|
|
102,948 |
|
|
|
13 |
|
|
2028 |
|
|
4 |
|
|
|
|
5,478 |
|
|
|
0.5 |
% |
|
|
141,725 |
|
|
|
74 |
|
|
2029 |
|
|
22 |
|
|
|
|
54,746 |
|
|
|
5.1 |
% |
|
|
2,882,622 |
|
|
|
1,377 |
|
|
2030 |
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
此后 |
|
|
316 |
|
|
|
|
876,418 |
|
|
|
81.3 |
% |
|
|
40,566,496 |
|
|
|
33,966 |
|
|
共计 |
|
|
377 |
|
|
|
$ |
1,077,681 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
|
50,820,320 |
|
|
|
40,869 |
|
|
(1) |
附表包括租赁和抵押贷款。 |
|
(2) |
包括所有物业，包括由合资企业拥有的97项物业，以及本年报第10-K表第8项注8所述于2020年1月8日购买的30项物业，但8项空置物业，占我们总资产总额的1%以下，以及4项正在发展的设施除外。 |
|
(3) |
最近的每月基本租金和抵押贷款利息按年计算。这不包括房客收回租金、额外租金和其他与租赁/贷款有关的收入调整(即直线租金和递延收入)。 |
37
|
第3项 |
合法诉讼程序 |
不时地，有各种法律程序待决，我们是一方，或我们的一些财产是在正常的业务过程中产生的。目前，我们认为这些程序的最终解决不会对我们的综合财务状况或业务结果产生重大不利影响。
|
第4项 |
矿山安全披露 |
没有。
38
第II部
|
第5项 |
注册人普通股市场、相关股东事务和发行人购买权益证券 |
(A)附属医疗财产的普通股在纽约证券交易所交易，代号为“MPW”。下表列出了纽约证券交易所综合磁带所报告的所述期间普通股的高低销售价格，以及我们就每一期间申报的每股股息。
|
|
|
高 |
|
|
低层 |
|
|
股利 |
|
|||
|
截至二零一零九年十二月三十一日止的年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
第一季度 |
|
$ |
18.89 |
|
|
$ |
15.50 |
|
|
$ |
0.25 |
|
|
第二季度 |
|
|
18.92 |
|
|
|
16.83 |
|
|
|
0.25 |
|
|
第三季度 |
|
|
19.67 |
|
|
|
17.06 |
|
|
|
0.26 |
|
|
第四季度 |
|
|
21.63 |
|
|
|
18.94 |
|
|
|
0.26 |
|
|
截至2018年12月31日止的年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
第一季度 |
|
$ |
13.89 |
|
|
$ |
11.82 |
|
|
$ |
0.25 |
|
|
第二季度 |
|
|
14.18 |
|
|
|
12.25 |
|
|
|
0.25 |
|
|
第三季度 |
|
|
15.24 |
|
|
|
13.79 |
|
|
|
0.25 |
|
|
第四季度 |
|
|
17.52 |
|
|
|
13.98 |
|
|
|
0.25 |
|
据纽约证券交易所(NewYorkStockExchange)报道，2020年2月21日，我们普通股的收盘价为每股24.15美元。截至2020年2月21日，共有85人持有我们的普通股记录。这个数字并不反映以代名人名义持有的股份的实益所有权。
为了符合REIT的资格，我们必须将至少90%的REIT应税收入(不包括净资本收益)作为股息分配给股东。如果股息在一个季度内宣布，这些股息将在下一个季度支付。我们期望继续实行按季度通过定期现金红利分配应纳税收入的政策，尽管对未来的股息没有保证，因为它们取决于未来的收益、资本要求和我们的财务状况。此外，我们的信用贷款限制了我们可以支付的股息的数量-参见本年度报告关于表10-K的注释4以获得更多信息。
(B)不适用。
(C)无。
39
下图提供了12月31日至201日期间股东累计总收益的比较。4至12月31日9，在我们当中，罗素2000指数、NAREIT全股权REIT指数和SNL美国REIT医疗保健指数。股票表现图假设我们和三个指数的投资为100美元，以及股息的再投资。下面的历史信息并不表示未来的业绩。
|
|
|
期末 |
|
|||||||||||||||||||||
|
指数 |
|
12/31/2014 |
|
|
12/31/2015 |
|
|
12/30/2016 |
|
|
12/31/2017 |
|
|
12/31/2018 |
|
|
12/31/2019 |
|
||||||
|
医疗财产信托公司 |
|
|
100.00 |
|
|
|
89.72 |
|
|
|
102.73 |
|
|
|
123.84 |
|
|
|
154.83 |
|
|
|
214.49 |
|
|
罗素2000 |
|
|
100.00 |
|
|
|
95.59 |
|
|
|
115.95 |
|
|
|
132.94 |
|
|
|
118.30 |
|
|
|
148.49 |
|
|
NAREIT全股权REIT指数 |
|
|
100.00 |
|
|
|
102.83 |
|
|
|
111.70 |
|
|
|
121.39 |
|
|
|
116.48 |
|
|
|
149.86 |
|
|
SNL美国REIT医疗保健 |
|
|
100.00 |
|
|
|
92.73 |
|
|
|
99.61 |
|
|
|
99.46 |
|
|
|
105.83 |
|
|
|
128.59 |
|
该图表和所附文本不得被任何以引用方式纳入本表10-K格式的年度报告的一般陈述视为被纳入根据经修正的1933年“证券法”或经修正的1934年“证券交易法”提交的任何文件中。
40
|
第6项 |
选定财务数据 |
下表列出了医疗财产信托公司的综合财务和运营数据。和MPT运营合伙公司，L.P.及其各自的子公司。您应阅读下列选定的财务数据与合并财务报表和说明的每一个医疗财产信托公司。和MPT运营合伙公司及其各自的子公司列于本年度报告表10-K的第8项，以及本年度报告表10-K中的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”第7项。
医疗财产信托公司
综合经营和资产负债表数据是从我们经审计的合并财务报表中得出的。截至2019年12月31日，医疗财产信托公司。在运营伙伴关系中拥有99.9%的股权。医疗财产信托公司除了作为其全资子公司医疗财产信托有限责任公司(该公司是运营合伙的唯一普通合伙人)的唯一成员之外，没有任何重要的业务，除了其对经营伙伴关系的直接和间接投资外，没有任何物质资产。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(除每股数据外，以千计) |
|
|||||||||||||||||
|
操作数据 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
$ |
784,522 |
|
|
$ |
704,745 |
|
|
$ |
541,137 |
|
|
$ |
441,878 |
|
|
费用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
再收益 |
|
|
237,830 |
|
|
|
223,274 |
|
|
|
176,954 |
|
|
|
159,597 |
|
|
|
120,884 |
|
|
折旧法和摊销法 |
|
|
152,313 |
|
|
|
133,083 |
|
|
|
125,106 |
|
|
|
94,374 |
|
|
|
69,867 |
|
|
与财产有关的 |
|
|
23,992 |
|
|
|
9,237 |
|
|
|
5,811 |
|
|
|
2,712 |
|
|
|
3,792 |
|
|
一般和行政 |
|
|
96,411 |
|
|
|
80,086 |
|
|
|
58,599 |
|
|
|
48,911 |
|
|
|
43,639 |
|
|
无偿采购成本 |
|
|
— |
|
|
|
917 |
|
|
|
29,645 |
|
|
|
46,273 |
|
|
|
61,342 |
|
|
总开支 |
|
|
510,546 |
|
|
|
446,597 |
|
|
|
396,115 |
|
|
|
351,867 |
|
|
|
299,524 |
|
|
其他收入(费用)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出售房地产及其他方面的再收益 |
|
|
41,560 |
|
|
|
719,392 |
|
|
|
7,431 |
|
|
|
61,224 |
|
|
|
3,268 |
|
|
.class=‘class 3’>间接减值 |
|
|
(21,031 |
) |
|
|
(48,007 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(7,229 |
) |
|
|
— |
|
|
基于股权利益的再收益 |
|
|
16,051 |
|
|
|
14,165 |
|
|
|
10,058 |
|
|
|
(1,116 |
) |
|
|
2,849 |
|
|
再融资和未使用融资成本 |
|
|
(6,106 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(32,574 |
) |
|
|
(22,539 |
) |
|
|
(4,367 |
) |
|
二、二 |
|
|
(345 |
) |
|
|
(4,071 |
) |
|
|
374 |
|
|
|
(503 |
) |
|
|
(2,674 |
) |
|
所得税福利(费用) |
|
|
2,621 |
|
|
|
(927 |
) |
|
|
(2,681 |
) |
|
|
6,830 |
|
|
|
(1,503 |
) |
|
净收益 |
|
|
376,401 |
|
|
|
1,018,477 |
|
|
|
291,238 |
|
|
|
225,937 |
|
|
|
139,927 |
|
|
可归因于非控制权益的净收入 |
|
|
(1,717 |
) |
|
|
(1,792 |
) |
|
|
(1,445 |
) |
|
|
(889 |
) |
|
|
(329 |
) |
|
可归属于MPT普通股股东的净收入 |
|
$ |
374,684 |
|
|
$ |
1,016,685 |
|
|
$ |
289,793 |
|
|
$ |
225,048 |
|
|
$ |
139,598 |
|
|
可归因于MPT普通股股东的净收入 稀释股份 |
|
$ |
0.87 |
|
|
$ |
2.76 |
|
|
$ |
0.82 |
|
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
0.63 |
|
|
加权平均股份 |
|
|
428,299 |
|
|
|
366,271 |
|
|
|
350,441 |
|
|
|
261,072 |
|
|
|
218,304 |
|
|
其他数据 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
按普通股申报的股息 |
|
$ |
1.02 |
|
|
$ |
1.00 |
|
|
$ |
0.96 |
|
|
$ |
0.91 |
|
|
$ |
0.88 |
|
|
FFO(1) |
|
$ |
535,768 |
|
|
$ |
485,335 |
|
|
$ |
408,512 |
|
|
$ |
253,478 |
|
|
$ |
205,168 |
|
|
归一化FFO(1) |
|
$ |
557,413 |
|
|
$ |
501,004 |
|
|
$ |
474,879 |
|
|
$ |
334,826 |
|
|
$ |
274,805 |
|
|
每股FFO归一化(1) |
|
$ |
1.30 |
|
|
$ |
1.37 |
|
|
$ |
1.35 |
|
|
$ |
1.28 |
|
|
$ |
1.26 |
|
|
为购置和其他相关投资支付的现金 |
|
$ |
4,565,594 |
|
|
$ |
666,548 |
|
|
$ |
2,246,788 |
|
|
$ |
1,489,147 |
|
|
$ |
1,833,018 |
|
41
|
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(单位：千) |
|
|||||||||||||||||
|
资产负债表数据 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地产资产-按成本计算 |
|
$ |
10,163,056 |
|
|
$ |
5,952,512 |
|
|
$ |
6,642,947 |
|
|
$ |
4,965,968 |
|
|
$ |
3,924,701 |
|
|
房地产累计折旧/摊销 |
|
|
(570,042 |
) |
|
|
(464,984 |
) |
|
|
(455,712 |
) |
|
|
(325,125 |
) |
|
|
(257,928 |
) |
|
抵押贷款和其他贷款 |
|
|
1,819,854 |
|
|
|
1,586,520 |
|
|
|
1,928,525 |
|
|
|
1,216,121 |
|
|
|
1,422,403 |
|
|
现金和现金等价物 |
|
|
1,462,286 |
|
|
|
820,868 |
|
|
|
171,472 |
|
|
|
83,240 |
|
|
|
195,541 |
|
|
其他资产 |
|
|
1,592,177 |
|
|
|
948,727 |
|
|
|
733,056 |
|
|
|
478,332 |
|
|
|
324,634 |
|
|
总资产 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
|
债务净额 |
|
$ |
7,023,679 |
|
|
$ |
4,037,389 |
|
|
$ |
4,898,667 |
|
|
$ |
2,909,341 |
|
|
$ |
3,322,541 |
|
|
其他负债 |
|
|
415,498 |
|
|
|
245,316 |
|
|
|
286,416 |
|
|
|
255,967 |
|
|
|
179,545 |
|
|
医疗财产信托公司共计股东权益 |
|
|
7,028,047 |
|
|
|
4,547,108 |
|
|
|
3,820,633 |
|
|
|
3,248,378 |
|
|
|
2,102,268 |
|
|
非控制利益 |
|
|
107 |
|
|
|
13,830 |
|
|
|
14,572 |
|
|
|
4,850 |
|
|
|
4,997 |
|
|
总股本 |
|
|
7,028,154 |
|
|
|
4,560,938 |
|
|
|
3,835,205 |
|
|
|
3,253,228 |
|
|
|
2,107,265 |
|
|
负债和权益共计 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
42
MPT运营伙伴关系，L.P.
下文所列综合业务和资产负债表数据来自业务伙伴关系经审计的合并财务报表。
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(单位数据除外) |
|
|||||||||||||||||
|
操作数据 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
$ |
784,522 |
|
|
$ |
704,745 |
|
|
$ |
541,137 |
|
|
$ |
441,878 |
|
|
费用： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
再收益 |
|
|
237,830 |
|
|
|
223,274 |
|
|
|
176,954 |
|
|
|
159,597 |
|
|
|
120,884 |
|
|
折旧法和摊销法 |
|
|
152,313 |
|
|
|
133,083 |
|
|
|
125,106 |
|
|
|
94,374 |
|
|
|
69,867 |
|
|
与财产有关的 |
|
|
23,992 |
|
|
|
9,237 |
|
|
|
5,811 |
|
|
|
2,712 |
|
|
|
3,792 |
|
|
一般和行政 |
|
|
96,411 |
|
|
|
80,086 |
|
|
|
58,599 |
|
|
|
48,911 |
|
|
|
43,639 |
|
|
无偿采购成本 |
|
|
— |
|
|
|
917 |
|
|
|
29,645 |
|
|
|
46,273 |
|
|
|
61,342 |
|
|
总开支 |
|
|
510,546 |
|
|
|
446,597 |
|
|
|
396,115 |
|
|
|
351,867 |
|
|
|
299,524 |
|
|
其他收入(费用)： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出售房地产及其他方面的再收益 |
|
|
41,560 |
|
|
|
719,392 |
|
|
|
7,431 |
|
|
|
61,224 |
|
|
|
3,268 |
|
|
.class=‘class 3’>间接减值 |
|
|
(21,031 |
) |
|
|
(48,007 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(7,229 |
) |
|
|
— |
|
|
基于股权利益的再收益 |
|
|
16,051 |
|
|
|
14,165 |
|
|
|
10,058 |
|
|
|
(1,116 |
) |
|
|
2,849 |
|
|
再融资和未使用融资成本 |
|
|
(6,106 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(32,574 |
) |
|
|
(22,539 |
) |
|
|
(4,367 |
) |
|
二、二 |
|
|
(345 |
) |
|
|
(4,071 |
) |
|
|
374 |
|
|
|
(503 |
) |
|
|
(2,674 |
) |
|
所得税福利(费用) |
|
|
2,621 |
|
|
|
(927 |
) |
|
|
(2,681 |
) |
|
|
6,830 |
|
|
|
(1,503 |
) |
|
净收益 |
|
|
376,401 |
|
|
|
1,018,477 |
|
|
|
291,238 |
|
|
|
225,937 |
|
|
|
139,927 |
|
|
可归因于非控制权益的净收入 |
|
|
(1,717 |
) |
|
|
(1,792 |
) |
|
|
(1,445 |
) |
|
|
(889 |
) |
|
|
(329 |
) |
|
可归因于MPT业务伙伴的净收入 |
|
$ |
374,684 |
|
|
$ |
1,016,685 |
|
|
$ |
289,793 |
|
|
$ |
225,048 |
|
|
$ |
139,598 |
|
|
可归因于MPT业务伙伴的净收入 每稀释单位 |
|
$ |
0.87 |
|
|
$ |
2.76 |
|
|
$ |
0.82 |
|
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
0.63 |
|
|
加权平均单位 |
|
|
428,299 |
|
|
|
366,271 |
|
|
|
350,441 |
|
|
|
261,072 |
|
|
|
218,304 |
|
|
其他数据 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每单位宣布的股息 |
|
$ |
1.02 |
|
|
$ |
1.00 |
|
|
$ |
0.96 |
|
|
$ |
0.91 |
|
|
$ |
0.88 |
|
|
FFO(1) |
|
$ |
535,768 |
|
|
$ |
485,335 |
|
|
$ |
408,512 |
|
|
$ |
253,478 |
|
|
$ |
205,168 |
|
|
归一化FFO(1) |
|
$ |
557,413 |
|
|
$ |
501,004 |
|
|
$ |
474,879 |
|
|
$ |
334,826 |
|
|
$ |
274,805 |
|
|
每单位归一化FFO(1) |
|
$ |
1.30 |
|
|
$ |
1.37 |
|
|
$ |
1.35 |
|
|
$ |
1.28 |
|
|
$ |
1.26 |
|
|
为购置和其他相关投资支付的现金 |
|
$ |
4,565,594 |
|
|
$ |
666,548 |
|
|
$ |
2,246,788 |
|
|
$ |
1,489,147 |
|
|
$ |
1,833,018 |
|
|
|
|
十二月三十一日， |
|
|||||||||||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
|
|
(单位：千) |
|
|||||||||||||||||
|
资产负债表数据 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地产资产-按成本计算 |
|
$ |
10,163,056 |
|
|
$ |
5,952,512 |
|
|
$ |
6,642,947 |
|
|
$ |
4,965,968 |
|
|
$ |
3,924,701 |
|
|
房地产累计折旧/摊销 |
|
|
(570,042 |
) |
|
|
(464,984 |
) |
|
|
(455,712 |
) |
|
|
(325,125 |
) |
|
|
(257,928 |
) |
|
抵押贷款和其他贷款 |
|
|
1,819,854 |
|
|
|
1,586,520 |
|
|
|
1,928,525 |
|
|
|
1,216,121 |
|
|
|
1,422,403 |
|
|
现金和现金等价物 |
|
|
1,462,286 |
|
|
|
820,868 |
|
|
|
171,472 |
|
|
|
83,240 |
|
|
|
195,541 |
|
|
其他资产 |
|
|
1,592,177 |
|
|
|
948,727 |
|
|
|
733,056 |
|
|
|
478,332 |
|
|
|
324,634 |
|
|
总资产 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
|
债务净额 |
|
$ |
7,023,679 |
|
|
$ |
4,037,389 |
|
|
$ |
4,898,667 |
|
|
$ |
2,909,341 |
|
|
$ |
3,322,541 |
|
|
其他负债 |
|
|
415,108 |
|
|
|
244,926 |
|
|
|
286,026 |
|
|
|
255,577 |
|
|
|
179,155 |
|
|
MPT运营伙伴关系共计，L.P.资本 |
|
|
7,028,437 |
|
|
|
4,547,498 |
|
|
|
3,821,023 |
|
|
|
3,248,768 |
|
|
|
2,102,658 |
|
|
非控制利益 |
|
|
107 |
|
|
|
13,830 |
|
|
|
14,572 |
|
|
|
4,850 |
|
|
|
4,997 |
|
|
总资本 |
|
|
7,028,544 |
|
|
|
4,561,328 |
|
|
|
3,835,595 |
|
|
|
3,253,618 |
|
|
|
2,107,655 |
|
|
负债和资本总额 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
$ |
9,020,288 |
|
|
$ |
6,418,536 |
|
|
$ |
5,609,351 |
|
|
(1) |
请参阅本年度报告第10-K表第7项中题为“管理部门对财务状况和经营结果的讨论和分析”中题为“非GAAP财务措施”的部分，以解释这些非GAAP财务措施为什么有用，以及对我们GAAP收益的调节。 |
43
|
第7项 |
管理层对财务状况及经营效果的探讨与分析s |
除非另有说明，在本管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析中，对“我们”、“我们”和“我们”的提法指的是医疗财产信托公司。及其合并子公司，包括MPT运营合伙公司。
概述
我们于2003年8月27日在马里兰州注册，主要是为了投资和拥有网络租赁的医疗设施。我们还向房客提供房地产抵押贷款和其他贷款。我们在一个部门经营业务。我们目前在美国、欧洲和澳大利亚有医疗保健投资。自2004年4月6日以来，我们一直以REIT的身份运作，因此，在提交2004美国联邦所得税申报表时，我们选择了REIT地位。我们现有的租户是，而且我们未来的租户通常是使用大量房地产资产的医疗运营公司和其他医疗服务提供商。我们通过100%的租赁和抵押融资为这些运营商的房地产提供融资，并通常寻求从10年到15年的长期租赁和贷款条件，并由我们的租户和借款人选择一系列较短的续约期。我们也已经并打算在我们的租约和贷款协议中包括每年合同最低利率的提高。我们现有的投资组合最低自动扶梯一般由0.5%至3%不等，此外，我们的大部分租约及贷款，如果高于合约最低加幅，亦包括按一般通胀率计算的加幅。只有不到3%的物业没有最低限度的自动扶梯或基于通胀的自动扶梯，除租金或按揭利息外，我们的租约及贷款通常要求租户支付所有与该设施有关的经营成本及开支。最后，我们可以从租户那里获得利润或其他股权，使我们有权分享租户的收入或损失。
我们有选择地通过我们的TRSS向我们的某些运营商提供贷款，这些TRSS用于收购和营运资金。我们认为，我们的贷款业务是我们整体业务战略的一个重要组成部分，原因有二：(1)它提供了机会，在我们的管理层拥有专门知识的行业中，进行收益丰厚的投资，获得有吸引力的风险调整后回报；(2)通过向某些合格的经营者提供债务资本，我们相信我们为公司创造了相对于其他医疗设施买家和融资来源的竞争优势。
截至2019年12月31日，我们的投资组合(包括合资企业中的房地产资产)包括359处租赁或贷款给42家运营商的房产，其中4家正在开发中，11家以抵押贷款的形式发放。
2019重点
在2019年，我们投资了大约45亿美元的医疗保健房地产资产。这些重大投资扩大了我们医疗投资组合的规模和规模，同时扩大了我们在美国和欧洲的地理足迹，并进入澳大利亚等新地区。这些投资也延长了我们的租约和贷款期限。为了为这些新的投资提供资金，我们在2019年期间筹集了25亿美元的股权销售收益，在2019年6月从一个澳大利亚定期贷款基金获得了8.37亿美元的收益，并分别于2019年7月和12月完成了9亿美元和10亿英镑的高级无担保债券发行。除了破纪录的收购年外，我们在2019年为股东带来39%的回报，超过了几个关键指数的回报率，如本年度报告第10-K表第5项所述。我们的回报包括在2019年将我们的股息增加到每股0.26美元，也就是第5季度。TH连续一年出现这样的增长。
我们的2019年要点摘要如下：
|
|
• |
购置的房地产资产或已启动的开发项目总额超过45亿美元，如下所示： |
|
|
• |
投资于三家急症护理医院和一家综合医疗基金，总投资约为1.35亿美元。其中一家急诊科医院位于德克萨斯州的大泉，并根据现有的主租赁协议租给了管理人员。第二个设施位于英格兰普尔，租给BMI保健公司(“BMI”)。第三家急诊室位于加利福尼亚州的沃特逊维尔，现租给哈尔森医疗公司。IRF位于德国，租给中位数Kliniken S.àR.L.的附属公司。(“中位数”)； |
|
|
• |
我们在瑞士投资了13所急救室和另外两处房产的投资组合，总购买价格约为2.366亿瑞士法郎，这是通过我们购买瑞士保健房地产公司Infrore SA 46%的股份而实现的。这些设施租给瑞士医疗网。此外，我们还以4700万瑞士法郎的价格购买了前英夫罗雷的大股东AevisVictoria SA 4.9%的股份； |
|
|
• |
以约12亿澳元的价格收购了澳大利亚的11家医院，外加印花税和6，660万澳元的注册费。这些设施租给保健部门； |
|
|
• |
以约1.454亿美元收购了堪萨斯州的七家社区医院。这些设施租给圣卢克保健系统； |
44
|
|
• |
后天14急性 护理医院和两个行为健康设施，合在一起的购买价格约为15.5亿美元。这些设施将领带租给展望公司； |
|
|
• |
以3.47亿英镑的总收购价收购了位于英格兰各地的八家私立医院。这些设施租给Ramsay保健中心； |
|
|
• |
以约2.68亿美元在全美各州购置了10个急性后设施.这些设施租给Vibra； |
|
|
• |
以2750万美元在德克萨斯州休斯顿开始发展一家行为医院。该设施将于2020年第四季度完工后租给神经精神病院； |
|
|
• |
以约2，820万欧元在葡萄牙购置了一家急性护理医院。这个设施租给何塞·德梅洛； |
|
|
• |
通过购买一家合资企业45%的股份，我们以1.173亿欧元在西班牙收购了两家急症医院。这些设施租给HM医院；及 |
|
|
• |
以约7.00亿美元租给LifePoint，收购了美国6个州的10家急症医院。 |
通过这些新的投资，我们将我们的总资产扩大到145亿美元，我们的资产组合中的房产数量增加到359个，我们的运营商总数增加到42个，我们在美国的地理足迹扩大到34个州，并进入澳大利亚市场。
|
|
• |
为了为这些投资提供资金，我们利用手头的现金，通过股票发行、利用我们在市场上的股票计划、发行新的无担保票据以及出售房地产来获得收益。这些活动的详情如下： |
|
|
• |
根据我们的上市股本计划出售了3，610万股股票，产生了约6.5亿美元的收益； |
|
|
• |
2019年6月收到澳大利亚定期贷款约8.37亿美元的收益，并在2019年7月通过利率互换将利率固定在约2.45%； |
|
|
• |
于2019年7月完成5 175万股我们普通股的承销公开发行，净收益约8.6亿美元；扣除承销折扣、佣金和发行费用后，净收益约为8.6亿美元； |
|
|
• |
于2019年7月完成了价值9亿美元的高级无担保债券发行，发行利率为4.625%； |
|
|
• |
在2019年11月完成了5，750万股我们普通股的承销公开发行，在扣除承销折扣、佣金和发行费用后，净收入为10.26亿美元； |
|
|
• |
在2019年12月完成了4亿GB和6亿GB无担保票据的发行，利率分别为2.550%和3.692%； |
|
|
• |
在2019年出售了5套房产，净收益为9 700万美元，收益为4 160万美元。 |
年底后，我们以15亿GB的收购价收购了位于英国各地的30个急症医院设施。这些设施最终将被租赁给圆环，因为他们从BMI获得了相关交易的医院运营。此次收购的资金来源是2019年12月英镑债券发行的收益，以及2020年1月达成的7亿英镑定期贷款的收益。
2018年重点
2018年，我们通过战略地产销售展示了我们投资组合的价值，其收益超过7亿美元，现金收益约为20亿美元。此外，2018年，我们为股东带来了25%的强劲回报。我们的回报包括2018年我们的季度股息增加到每股0.25美元。最后，我们在2018年改善了我们的流动性状况和杠杆指标。
我们2018年的重点概述如下：
|
|
• |
出售了76个房地产(其中71个被出租给中位数，并贡献给了一个合资企业安排)，并出售了我们在欧内斯特健康公司的股权。(“欧内斯特”)(连同所有未偿还贷款和应计利息)，净利约7.2亿美元，如下文所述： |
|
|
• |
在得克萨斯州休斯敦出售了两家急症治疗医院，净利约1亿美元； |
|
|
• |
以5300万美元的现金出售了位于加利福尼亚州、得克萨斯州和俄勒冈州的三家长期急症医院，净利达1，910万美元； |
45
|
|
• |
出售了位于德国的71处房产，净利约5亿欧元。 以合资安排的方式，而我们拥有50%的权益；及 |
|
|
• |
出售了我们对欧内斯特业务的投资，偿还了未偿还贷款和应计利息，产生了超过1.76亿美元的现金。 |
|
|
• |
购置下列房地产资产： |
|
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• |
以1730万欧元的总收购价收购了德国三家住院康复医院。这些设施租给中位数； |
|
|
• |
收购五间急症护理医院，以换取减少7.64亿元按揭贷款加现金，进一步加强我们的投资组合；及 |
|
|
• |
以1750万美元收购了华盛顿帕斯科市的一家急救室。这个设施是租给LifePoint的。 |
|
|
• |
在完成我们的战略处置之后，我们偿还了8亿多美元的未偿左轮手枪债务，在2018年12月31日，我们从循环信贷机制中获得了大约13亿美元的可用流动资金。 |
|
|
• |
根据我们在市场上的股权计划，售出了560万股股票，产生了大约9，500万美元的收益. |
|
|
• |
成功地重新出租了16个阿德普图斯过渡物业中的9个和我们的佛罗伦萨工厂。 |
2017年重点
2017年，我们投资或承诺在医疗保健房地产资产上投资约22亿美元。这些重大投资扩大了我们医疗投资组合的规模和规模，同时扩大了我们在美国的地理足迹，并延长了我们的租赁和抵押贷款期限。此外，我们战略性地出售了一笔总额为6，400万美元的资产，从一次成功的股权发行中筹集了5.48亿美元的收益，并再融资了约6亿美元的债务，这加强了我们的资产负债表，降低了利率，并为收购提供了资金。最后，我们在2017年将股息提高到每股0.24美元。
我们2017年的重点概述如下：
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• |
如下文所述，购置的房地产资产、签订开发协议、签订租约和进行新的贷款投资共计22亿美元以上： |
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• |
在德国购置了17家住院康复医院和1家急性护理医院，总收购价为2.74亿欧元。这些设施租给中位数或其附属公司； |
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|
• |
收购了15家急性护理医院、1家康复医院和1家行为卫生设施，完成了对2家急性护理医院的抵押贷款融资，并在畜牧投资了另外一笔少数股权捐款，总投资为18亿美元； |
|
|
• |
以8750万美元收购了爱达荷州利维斯顿的一家急救室。该设施租给LifePoint；及 |
|
|
• |
执行的协议总额超过1.5亿美元与圆环和外科合作伙伴公司。分别在英国伯明翰和爱达荷州爱达荷州发展急症医院。 |
通过这些新的投资，我们将我们的总资产扩大到95亿美元，把我们投资组合中的房产总数增加到275处，并把我们的床位总数增加到32 000多张，截至2017年12月31日。
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|
• |
出售了俄克拉荷马州Muskogee一家急性护理机构的房地产，净利740万美元。 |
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|
• |
为了为我们超过22亿美元的资产投资提供资金，同时降低了我们的平均利息成本，我们成功地再融资了约6亿美元的债务，并通过发行股票和发行新的无担保票据获得了约25亿美元的收益。这些活动的详情如下： |
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• |
用13亿美元的无担保循环贷款、2亿美元的无担保定期贷款和2亿欧元的无担保定期贷款机制取代我们以前的无担保信贷安排； |
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• |
赎回我们的5.750%的高级无担保债券到期2020年使用我们的收益从我们的2亿欧元定期贷款和现金手头； |
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• |
在2017年3月完成了5亿欧元的高级无担保票据发行，并将部分收益用于偿还2亿欧元的定期贷款； |
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|
• |
于2017年9月完成了价值14亿美元的高级无担保债券发行，发行利率为5.000%，并将部分收益用于赎回我们的6.375%到期的高级无担保债券； |
46
|
|
• |
将我们在密苏里州堪萨斯城房产的按揭贷款本金按面值1290万美元预付； |
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• |
完成了4，310万股我们普通股的承销公开发行，扣除发行费用后净收益为5.48亿美元。 |
关键会计政策
为了按照美国公认的会计原则(“公认会计原则”)编制财务报表，我们必须对某些类型的交易和账户余额作出估计。我们认为，我们对信贷损失数额和时间的估计、公允价值调整(作为购买价格分配或减值分析的一部分)、房地产资产的定期折旧，以及我们对与我们做生意的实体是否应与我们的结果合并的评估，对我们的财务报表有重大影响。这些项目中的每一项都涉及到需要我们作出主观判断的估计。我们依靠我们的经验，收集历史和当前的市场数据，并制定相关的假设，得出我们认为是合理的估计。在不同的条件或假设下，可以报告与下文所述关键会计政策有关的数额大相径庭。此外，这些关键会计政策的适用涉及对使用关于未来不确定因素的假设作出判断，因此，实际结果可能与这些估计数大相径庭。有关我们的会计政策和最新会计发展的更多信息，请参见本年度10-K表第8项附注2。我们的会计估计包括：
信贷损失：
应收租金损失:就所有租约而言，我们不断监察现有租户的表现，包括但不限于：按类别划分的入院水平及手术/程序数量；现时的营运利润率；租户营运利润率与设施租金及其他固定成本的比率；收入、现金收集、病人组合的趋势；以及不断发展的医疗规例对租户的盈利能力和流动资金的影响。
经营租赁应收款的损失：我们利用上述信息以及租户的付款和违约历史来评估(按财产划分的)是否需要为未付租金和/或直线式租金应收账款的损失做准备。对应收租金(包括直线式应收租金)损失的备抵，最终在应收款可能无法全额收取时入账。备抵额是根据确定从债务人或从现有抵押品(如果有的话)收取的最终数额而将应收款减少到其可变现估计净值的数额。
融资租赁应收款损失：备抵是为租赁应收款融资而确定的，其依据是对按财产分列的可能损失的估计。如果认为我们很可能无法按照租约的合同条款收取所有到期款项，这种应收款就会受到损害。与经营租赁应收款一样，我们对承租人的总体财务状况、经济资源和付款记录、任何财务责任担保人提供支助的前景、以及在适当情况下任何担保品的可变现价值的评估，都是需要备抵的。这些估计数考虑了所有现有证据，包括按融资租赁的实际利率折现的预期未来现金流量、抵押品的公允价值以及其他相关因素(视情况而定)。当我们确定合同金额的可收取性没有得到合理保证时，融资租赁就处于非权责发生状态。如果在非权责发生制情况下，我们一般按收付实现制记帐融资租赁，其中收入只有在收到现金后才予以确认。
贷款贷款包括抵押贷款、营运资本贷款和其他长期贷款.抵押贷款以不动产利息作为抵押。营运资本和其他长期贷款通常以应收账款和公司及个人担保的利息作为抵押。我们按成本记录贷款。我们在贷款基础上评估利息和本金的可收性(使用与上文讨论的评估租金可收性相同的程序)，以确定它们是否受到损害。当根据当前的信息和事件，我们很可能无法按照现有合同条款收取所有欠款时，一笔贷款就被视为受损。当贷款被视为受损时，备抵额的计算方法是将记录的投资与通过使用贷款的实际利率贴现预期未来现金流量所确定的价值进行比较，或者如果贷款依赖担保品，则将其与抵押品的公允价值进行比较。
房地产投资：我们将我们在房地产方面的投资保持在成本价，当它们延长资产的使用寿命或提高资产的效率时，我们会将改进和更换资本化。虽然我们的租户通常负责设施的所有运营费用，但如果我们承担修理费和维修费，我们就会按所发生的费用支付这些费用。我们用直线法计算建筑物和改进工程的加权平均使用寿命约39.0年的折旧。
当情况表明我们的房地产投资价值可能受损时，我们将审查该设施账面价值的可收回性。可收回性的检讨一般是基于我们对未来未扣除现金流量的估计。
47
设施的使用和最终的处置。我们对这些现金流的预测考虑了预期的未来营业收入、市场和其他适用的趋势、剩余价值以及租赁需求、竞争的影响等因素。,以及其他因素。如果由于无法在未贴现的基础上收回设施的账面价值而存在减值，则以账面价值超过设施的估计公允价值为限，记录减值损失。我们不认为我们的任何设施的价值在12月31日受到损害，2019然而，鉴于我们物业的高度专业化，我们无法保证将来不会收取减值费用。
购房价格分配：对于为租赁目的而购置的财产，我们目前根据资产购置会计规则对此类购置进行核算。根据这一会计方法，我们根据资产的公允价值，将购置财产的购买价格分配给有形资产净额和确定的无形资产。在为分配所购房地产的购买价格而估算公允价值时，我们可以利用若干来源，包括现有的房地产经纪人数据、与购置或融资有关的独立评估、以往收购或开发的内部数据以及其他市场数据。我们还考虑到在估算所获得的有形和无形资产的公允价值时，由于我们的收购前尽职调查、市场营销和租赁活动而获得的每一项财产的信息。
我们记录在市场以上和市场以下的租赁价值，如果有的话，对于我们拥有的设施，这些价值是基于以下两者之间的差额的现值：(一)根据就地租赁支付的合同金额和(Ii)管理层对相应的就地租赁的公平市场租赁费率的估计，以相等于租赁剩余不可取消期限的期限来衡量。作为租赁期间租金收入的减少，我们摊销任何由此产生的资本化的高于市场的租赁价值。我们摊销任何由此产生的资本低于市场租赁价值，作为租金收入在租赁期限内的增加。由于我们的策略在很大程度上涉及到以市场价格与独立方建立和收购长期租赁安排，因此我们不认为上述市场和市场以下的租赁价值对我们的许多交易都有重大影响。
我们衡量其他租赁无形资产的总价值，依据以下两者之间的差异：(I)按市场租金率调整的新租赁或就地租赁价值的财产；(Ii)价值相当于购置时空置的财产。管理部门的价值估计采用类似于独立评估师使用的方法(G.、现金流量贴现分析)。管理层在我们的分析中考虑的因素包括假设的预期租赁期内的账面成本估计，考虑到当前的市场条件，以及执行类似租赁的成本。我们还考虑到在评估所获得的无形资产的公允价值时，由于我们在收购前的尽职调查、营销和租赁活动而获得的关于每个目标设施的信息。在估计经营成本时，管理部门包括房地产税、保险和其他运营费用，以及在预期租赁期内按市场费率计算的租金损失估计数，根据具体的当地市场情况，我们预计租赁期约为6个月(根据经验)。管理层还估计了执行类似租赁的费用，包括租赁佣金、法律费用和其他相关费用，但这些费用尚未作为交易的一部分与新的租赁起源有关。
获得的其他无形资产可能包括客户关系无形价值，这些价值是根据管理层对每个准租户租赁的具体特点以及我们与该租户的总体关系的评估得出的。管理当局在分配这些价值时应考虑的特点包括：我们与租户之间现有业务关系的性质和范围、与租户发展新业务的增长前景、租户的信贷质量以及租约续约的预期，包括根据租约条款存在的预期等。在2019年12月31日，我们没有给客户关系无形资产任何价值。
我们将租赁无形资产的价值摊销到相应租约的期限内，截至2019年12月31日，租约的加权平均使用寿命为23.7年。如果租约提前终止，则无形租赁的未摊销部分记作费用。
合并原则：我们拥有100%股权或有控制权的财务权益的财产控股实体和其他附属公司，以多数表决权益的所有权为证据，予以合并。所有公司间的余额和交易都被取消。对于我们拥有的权益不足100%的实体，如果我们有直接或间接的能力根据各自实体的所有权协议控制实体的活动，我们就合并财产。对于这些实体，我们记录了一个代表非控股权益的非控股权益.
我们不断地评估我们的所有交易和投资，以确定它们是否代表可变利益实体中的可变利益。如果我们确定在一个可变的利益实体中有一个可变的利益，然后我们评估我们是否是可变利益实体的主要受益者。该评价是对我们是否有能力指导一个可变利益实体的活动的定性评估，而这些活动对该实体的经济绩效影响最大。我们合并了每一个可变的利益实体，其中我们，由于我们在实体的投资或交易，被认为是主要的受益者。在2019年12月31日和2018年12月31日，我们确定我们并不是任何可变利益实体的主要受益者，因为我们不控制那些对这些实体的经济表现影响最大的活动(如日常运营)。
48
披露合同义务
下表汇总了截至2019年12月31日的已知重大合同债务(包括利息)，但不包括随后事件的影响(以千计)：
|
合同义务 |
|
少于 1年 |
|
|
1至3年 |
|
|
3-5岁 |
|
|
后 5年 |
|
|
共计 |
|
|||||
|
4.000%高级无担保债券到期日期2022年(1) |
|
$ |
22,426 |
|
|
$ |
605,502 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
627,928 |
|
|
高级无担保债券2.550%到期日期2023年(1) |
|
|
13,522 |
|
|
|
27,044 |
|
|
|
543,802 |
|
|
|
— |
|
|
|
584,368 |
|
|
高级无担保债券5.500%到期 |
|
|
16,500 |
|
|
|
33,000 |
|
|
|
324,750 |
|
|
|
— |
|
|
|
374,250 |
|
|
高级无担保债券6.375%到期 |
|
|
31,875 |
|
|
|
63,750 |
|
|
|
547,813 |
|
|
|
— |
|
|
|
643,438 |
|
|
3.325%高级无担保债券应于2025年到期(1) |
|
|
18,642 |
|
|
|
37,283 |
|
|
|
37,283 |
|
|
|
579,292 |
|
|
|
672,500 |
|
|
高级无担保债券5.250%到期 |
|
|
26,250 |
|
|
|
52,500 |
|
|
|
52,500 |
|
|
|
552,500 |
|
|
|
683,750 |
|
|
高级无担保债券5.000%到期 |
|
|
70,000 |
|
|
|
140,000 |
|
|
|
140,000 |
|
|
|
1,610,000 |
|
|
|
1,960,000 |
|
|
3.692%高级无担保债券到期日期2028年(1) |
|
|
14,683 |
|
|
|
58,734 |
|
|
|
58,734 |
|
|
|
912,888 |
|
|
|
1,045,039 |
|
|
高级无担保债券4.625%到期 |
|
|
42,203 |
|
|
|
83,250 |
|
|
|
83,250 |
|
|
|
1,108,125 |
|
|
|
1,316,828 |
|
|
循环信贷设施(2) |
|
|
3,250 |
|
|
|
271 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
3,521 |
|
|
定期贷款 |
|
|
6,710 |
|
|
|
207,278 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
213,988 |
|
|
澳大利亚定期贷款安排(3) |
|
|
20,698 |
|
|
|
41,284 |
|
|
|
871,305 |
|
|
|
— |
|
|
|
933,287 |
|
|
业务租赁承付款(4) |
|
|
6,772 |
|
|
|
13,215 |
|
|
|
12,168 |
|
|
|
179,983 |
|
|
|
212,138 |
|
|
采购义务(5) |
|
|
2,162,535 |
|
|
|
99,728 |
|
|
|
70,214 |
|
|
|
175,535 |
|
|
|
2,508,012 |
|
|
合计 |
|
$ |
2,456,066 |
|
|
$ |
1,462,839 |
|
|
$ |
2,741,819 |
|
|
$ |
5,118,323 |
|
|
$ |
11,779,047 |
|
|
(1) |
我们4.000%的高级无担保债券应于2022年到期，3.325%的高级无担保债券应于2025年到期，均以欧元计价。我们2.550%的高级无担保债券到期于2023年，3.692%的高级无担保债券到期2028年是以英镑计价的。我们使用2019年12月31日的汇率(欧元1.1213欧元，英镑1.3257英镑)编制本表。 |
|
(2) |
截至2019年12月31日，我们拥有13亿美元的循环信贷贷款。本表假定左轮手枪项下未清余额和2019年12月31日生效的比率(截至2019年12月31日为0百万美元)在到期期间仍有效。 |
|
(3) |
这张纸币是以澳元计价的，反映了2019年12月31日0.7021的汇率. |
|
(4) |
我们的大部分合同义务，以支付经营租赁是与地面租赁，我们偿还我们的租户连同公司办公和设备租赁。 |
|
(5) |
其中包括与发展项目有关的未来支出约4 170万美元，在2019年12月31日之后获得30项循环设施的15亿GB承诺，以及已开始的基本建设改进项目的未来支出。我们已将1680万元以上的非经常开支承付款从租约中剔除，但我们对拨款的数额、时间和确定性并无明确规定。然而，任何这些承诺的付款，如果作出，将添加到租赁基础上，承租人将支付我们的租金。 |
表外安排
如本年报第8项附注3所述，我们对某些未经合并的合资企业有自己的兴趣。除有限情况外，我们的损失风险仅限于我们对合资企业的投资和任何未清应收款项。我们没有其他重大的资产负债表外安排，我们预计这些安排会对我们的流动性和资本资源产生重大影响，但上述“披露合同义务”项下的安排除外。
流动性与资本资源
2019年现金流量活动
我们在2019年的经营活动中产生了494.1美元的现金，主要包括租金和抵押贷款及其他贷款的利息。我们利用这些营运现金流和手头现金，为我们4.12亿美元的股息和某些投资活动提供资金，包括为我们的发展活动提供额外资金。
关于2019年的其他投资和融资活动，我们做了以下工作：
|
|
a) |
购买了45亿美元的房地产资产，涉及7个国家的80多个设施； |
|
|
b) |
资助约3.77亿美元的发展、资本增加和其他项目； |
|
|
c) |
在2019年，我们根据我们的上市发行计划出售了3610万股普通股，净收入约6.5亿美元； |
|
|
d) |
2019年6月3日，我们从一家澳大利亚定期贷款机构获得了约8.37亿美元的收益，帮助我们为收购Healthcope公司提供资金； |
49
|
|
e) |
2019年7月18日，我们完成了5175万股的承销公开发行。净收入8.58亿美元； |
|
|
f) |
2019年7月26日，我们完成了9亿美元的高级无担保票据发行，净收入约为8.85亿美元； |
|
|
g) |
在2019年，我们出售了5个设施，净收益为9 700万美元，收益为4 160万美元； |
|
|
h) |
2019年11月8日，我们完成了5，750万股普通股的承销公开发行，净收入为10.26亿美元； |
|
|
i) |
在2019年12月5日，我们完成了4亿英镑和6亿英镑的无担保票据发行，净收入约9.93亿英镑，其中3.67亿英镑用于偿还循环信贷机制的余额； |
|
|
j) |
在2019年12月27日，我们建立了一个新的市场股票计划，使我们能够出售高达10亿美元的股票。 |
如前所述，我们于2020年1月8日收购了位于英国的30个急症医院设施，费用为15亿英镑。此次收购的资金来源是2019年12月英镑债券发行的收益，以及2020年1月达成的7亿英镑定期贷款的收益。
2018年现金流量活动
2018年，我们通过经营活动产生了449.1美元现金，主要包括租金、抵押贷款和其他贷款利息。我们利用这些营运现金流和手头现金，为我们3.64亿美元的股息和某些投资活动提供资金，包括为我们的发展活动提供额外资金。
关于2018年的其他投资和融资活动，我们做了以下工作：
|
|
a) |
2018年，我们从与Primotop的合资交易中获得了超过20亿美元的现金收益(其中包括在德国处置71家住院康复医院和发行有担保债务)，以及出售其他五处急性护理和长期急性护理资产。约5.8亿美元以股权利息和股东贷款的形式再投资于与Primotop的合资企业； |
|
|
b) |
2018年8月31日，我们出资1750万美元收购了华盛顿帕斯科市的一处房产； |
|
|
c) |
2018年8月28日，我们出资在德国以1，730万欧元的价格收购了三处房产； |
|
|
d) |
贷款和其他贷款2.12亿美元； |
|
|
e) |
用于发展和基本建设改进项目的资金不足2亿美元； |
|
|
f) |
通过将7.644亿美元的抵押贷款转换为同一物业的抵押贷款，再加上现金考虑，获得了由管家管理的五个设施； |
|
|
g) |
我们使用从财产处置中收到的现金净额，使我们的左轮手枪减少了约8.1亿美元； |
|
|
h) |
2018年10月4日，我们与欧内斯特达成资本重组协议，产生1.763亿美元(其中包括出售我们在欧内斯特的股权投资，偿还全部未偿还的非抵押贷款加上应计利息)；以及 |
|
|
i) |
2018年第四季度，我们根据我们的上市股本计划出售了560万股普通股，创造了约9，500万美元的收益。 |
2017年现金流量活动
我们在2017年的经营活动中产生了3.62亿美元的现金，主要包括租金和抵押贷款及其他贷款的利息。我们利用这些营运现金流和手头现金，为我们326.7美元的股息和某些投资活动提供资金，包括为我们的发展活动提供额外资金。
关于2017年的其他投资和融资活动，我们做了以下工作：
|
|
a) |
2017年2月1日，我们用一个新的信贷工具(“信用贷款”)取代了我们以前的无担保信贷安排，使我们的美元定期贷款减少了5000万美元，新的2亿欧元无担保定期贷款安排(2017年3月30日偿还)。 |
|
|
b) |
2017年3月4日，我们赎回了2020年到期的5.750%高级无担保债券的2亿欧元本金总额。我们为这一赎回提供了资金，包括溢价和应计利息，其中包括新的2亿欧元定期贷款的收益以及手头的现金。 |
50
|
|
c) |
2017年3月24日，我们完成了价值5亿欧元的高级无担保债券发行。我们用这次发行的净收益来预付和消灭新的2亿欧元定期贷款，其余的收益用于购买12项租赁设施，中间价为146.4欧元。 |
|
|
d) |
2017年3月31日，我们出售了位于俄克拉荷马州Muskogee的EASTAR卫生系统房地产，该房产被租赁给LifePoint。这一交易的总收入约为6 400万美元，收益为740万美元。 |
|
|
e) |
2017年5月1日，我们完成了约4310万股普通股的承销公开发行，净收入约为5.48亿美元。我们用这些收益中的一部分购买了八个设施，价值301.3百万美元(租赁给管理人员)，爱达荷州的一个设施以8750万美元(租给LifePoint)，另外两个设施以4 000万美元(租给Alecto保健服务有限公司(“Alecto”))。 |
|
|
f) |
2017年9月7日，我们完成了一张价值14亿美元的高级无担保债券。我们利用5.000%到期的高级无担保债券的部分净收入，赎回2017年10月7日到期的6.375%高级无担保债券的3.5亿美元本金总额，外加赎回溢价。剩余的收益，加上我们循环信贷设施的借款，被用来购买9项设施和附属财产，以7亿美元租给管家，以7亿美元对两项财产进行抵押贷款，并在畜牧进行1亿美元的股权投资。 |
|
|
g) |
2017年9月29日，我们将密苏里州堪萨斯城房产抵押贷款的本金按面值1290万美元预付。为支付这种预付款项，包括应计利息和未付利息，我们使用循环信贷机制的借款。 |
债务限制和REIT要求
我们的债务机制对我们施加了某些限制，包括但不限于限制我们的能力：产生债务；创造或产生留置权；为任何其他实体的债务提供担保；赎回和回购我们的股本；预付、赎回或回购债务；进行合并或合并；进行关联交易；处置房地产或其他资产；以及改变我们的业务。此外，指导我们的信贷安排的信贷协议将我们可以支付的分红金额限制在协议中定义的NAFFO的95%，在滚动的四季度基础上。管理我们的高级无担保债券的契约也限制了我们可以支付的股息的数额，其依据是95%的运营资金、股票发行收益和某些其他净现金收益的总和。最后，我们的高级无担保票据要求我们将未支配资产总额(如有关契约中的定义)保持在不少于我们无担保负债的150%。
除了这些限制外，信贷贷款还包含传统的金融和业务契约，包括与我们的总杠杆率、固定费用覆盖率、担保杠杆率、无担保杠杆率、合并调整净资产和无担保利率有关的契约。这一设施还包括惯常的违约事件，包括不支付本金或利息、陈述的重大不准确以及不遵守我们的契约。如果发生违约事件并在该设施下继续进行，则所有未清余额可能立即到期应付。在2019年12月31日，我们遵守了所有这些财务和业务契约。
为了使我们继续符合REIT的资格，我们必须分配相当于我们REIT应纳税收入的至少90%的年度股息，而不考虑支付的股息扣除额和我们的净资本收益。请参阅本年度报告第7项中题为“分配政策”的章节，即表10-K，以进一步了解我们的股利政策以及按每股支付的历史股息。
短期流动性要求：
截至2020年2月21日，我们没有在2020年到期的债务本金--见下面的债务到期时间表。在2020年2月21日(在我们于2020年1月为15亿GB的收购提供资金之后)，我们在循环信贷机制下的可用资金加上手头的现金接近16亿美元。我们相信，这种流动性，加上我们目前每月从租金和贷款利息、从我们的合资企业安排中定期分配的现金收入，以及根据我们在市场上的股票计划提供的资金，足以为我们的业务、债务和利息义务、我们的坚定承诺和红利提供资金，以满足今后12个月的REIT要求。
长期流动性要求：
到2020年2月21日，我们还没有还本付息，从现在到2022年2月，我们的定期贷款到期，目前的未偿还金额为2亿美元。截至2020年2月21日，我们的流动资金约为16亿美元，加上我们目前每月从租金和贷款利息收到的现金收入、我们的合资企业安排的定期分配以及我们在市场上的股票计划下的可用资金，我们认为这种流动性足以为我们的业务、债务和利息义务、我们的坚定承诺和红利提供资金，以便在可预见的将来符合REIT的要求。
51
但是，为了额外投资s, 为未来几年到期的债务提供资金，或对任何现有债务(包括我们的信贷F)进行战略性再融资将于2022年到期，以减少利率，我们 可能需要访问下列资金来源的一种或一种组合:
|
|
• |
发行新的美元、欧元或以英镑计价的债务证券，包括高级无担保票据； |
|
|
• |
出售权益证券； |
|
|
• |
修订或进入新的循环信贷安排和(或)银行定期贷款； |
|
|
• |
向位于美国境外的房地产提供新的担保贷款；和/或 |
|
|
• |
从战略地产销售中获得的收益。 |
然而，我们不能保证这样的交易条件是有利的，或者我们的计划将是成功的。
截至2020年2月21日，我们的债务本金(不包括任何折扣、溢价或债务发行成本的影响)(其中包括新的7亿英镑定期贷款，用于为循环交易提供资金)如下(千美元)：
|
2020 |
|
$ |
— |
|
|
2021 |
|
|
— |
|
|
2022 |
|
|
742,350 |
|
|
2023 |
|
|
518,560 |
|
|
2024 |
|
|
1,595,240 |
|
|
此后 |
|
|
5,027,670 |
|
|
共计 |
|
$ |
7,883,820 |
|
业务结果
由于各种原因，我们的经营业绩可能因年而有很大差异，包括当年的收购、前一年收购的增量收入和支出、已完成的开发财产、财产处置、年度升级准备金、外币汇率变动、新的或经修订的债务协议、通过发行股票发行的股票、会计变动等。因此，我们本年度的经营业绩不一定表明未来几年的预期结果。
2019年12月31日终了年度与2018年12月31日终了年度比较
截至2019年12月31日的年度净收入为3.747亿美元，而2018年12月31日终了年度的净收入为10.2亿美元。这一减少主要是由于2018年确认的房地产销售收益约为7.2亿美元，这些收益来自于在美国处置5处房产和与Primotop的合资企业交易，这些收益载于本年度报告第10-K表第1项注3。这一减少额因2019年新投资收入增加约7 000万美元而被部分抵消。在对某些项目进行调整后(如本年度报表10-K表第7项中题为“管理部门对财务状况和经营结果的讨论和分析”中题为“非公认会计原则的财务措施”一节所述)，2019年的FFO为557.4美元，即每股稀释1.30美元，而2018年为501.0美元，即每股稀释后的1.37美元。FFO美元增加的主要原因是2019年新投资的增量收入，而FFO每股收益较低，原因是为2019年新投资发行的新股约为1.45亿股。
2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的收入比较如下(千美元)：
|
|
|
2019 |
|
|
|
|
|
|
2018 |
|
|
|
|
|
|
变化 |
|
|||
|
租单 |
|
$ |
474,151 |
|
|
|
55.6 |
% |
|
$ |
473,343 |
|
|
|
60.3 |
% |
|
$ |
808 |
|
|
直线租金 |
|
|
110,456 |
|
|
|
12.9 |
% |
|
|
74,741 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
35,715 |
|
|
融资租赁收入 |
|
|
119,617 |
|
|
|
14.0 |
% |
|
|
73,983 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
45,634 |
|
|
利息和其他收入 |
|
|
149,973 |
|
|
|
17.5 |
% |
|
|
162,455 |
|
|
|
20.7 |
% |
|
|
(12,482 |
) |
|
总收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
784,522 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
69,675 |
|
我们2019年的总收入比上年增长了6970万美元，即9%。这一增加包括以下方面：
|
|
• |
经营租契收入(包括租单及直线式租金)较上年增加3，650万元，其中5，480万元额外租金收入，是因为将5项管家按揭贷款转为收费简单资产 |
52
|
|
2008年，大约68.7美元百万里文来自购置的UE(30.0美元)其中百万与保健领域有关).这一增加被以下因素部分抵消：2018年房地产处置导致收入净减少8 280万美元(其中大部分与2018年第三季度成立Primotop合资企业有关)和约570万美元因不利的外汇波动造成的收入减少。. |
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• |
融资租赁收入-由于2019年第三季度的前景收购收入为5 000万美元，与上一年相比增加了4 560万美元，但部分被2019年关闭的两处Alecto房产的约500万美元收入损失所抵消。有关详情，请参阅本年报第8项注3(表格10-K). |
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• |
利息和其他收入-比上一年减少1 250万美元，原因如下： |
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• |
贷款利息-比上一年减少2，620万美元，其中3，560万美元是由于2018年转换为收费简单资产的管家抵押贷款的利息收入减少，1，330万美元来自于2018年第四季度欧内斯特收购和其他贷款的回报。这一减少额被贷款投资所得的1 860万美元增量利息收入部分抵消，其中包括2018年8月Primotop合资企业股东贷款1 090万美元和2019年前景贷款440万美元。 |
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• |
其他收入这笔收入由合并净收入报表中“与财产有关”项目中的相应支出抵消。 |
2019年和2018年的利息支出分别为2.378亿美元和223.3美元。这一增加主要与2019年新发行的债务有关，其中包括2019年12月发行的10亿英镑高级无担保债券、2019年7月发行的9亿美元高级无担保债券和2019年6月供资的12亿澳元定期贷款。此外，我们在2019年支付了610万美元的桥梁贷款费用和加速承付费摊销费用，这些费用与我们的澳大利亚和英镑定期贷款设施有关。这些增长被2019年我们左轮手枪的利息降低所部分抵消，此外，我们的加权平均利率也从2018年的4.55%降至2019年的4.45%。
2019年期间，房地产折旧和摊销从2018年的133.1美元增至152.3百万美元，原因是2018年和2019年进行了新的投资，并将5个管家抵押贷款转换为收费简单资产，但2018年的房地产销售部分抵消了这一数字。
2019年与2018年相比，房地产相关支出增加了1，480万美元。如上文在标题“其他收入”下所述，这一增加主要是由于在2019年1月1日实施租赁会计准则时，某些费用(如地面租赁、财产税和保险)的总额增加。
2019年的一般和行政开支总额为9 640万美元，比2018年增加1 630万美元。增加的大部分与我们基于业绩的奖励中的股票补偿费用有关.鉴于我们在2019年的强劲业绩，包括股东总回报率的39%，以及45亿美元新投资的显著增长，某些业绩奖项获得了最高水平，导致2019年股票薪酬支出增加。
在截至2019年12月31日的一年中，我们售出了5套房产，总收益为4，160万美元。此外，我们在2019年对某些空置设施进行了2100万美元的调整，以降低房地产的账面价值--详情见本年度报告表10-K第8项附注3。2018年，作为与Primotop合资交易的一部分，我们在美国出售了5套房产，并出售了71套房产，获得了7.194亿美元的收益。此外，我们在2018年对我们的7个过渡的阿德福斯设施和4个Alecto设施进行了4 800万美元的调整，将房地产的账面价值降低到公允价值。
2019年的股权收益为1，610万美元，比2018年增加了190万美元，原因是我们在2018年第三季度对Primotop合资企业的投资，以及我们在2019年第二季度末对infrore的投资，部分抵消了我们霍博肯投资年回报率较低的影响。
所得税支出通常包括对我们的TRS实体征收的美国联邦和州所得税，以及对位于美国以外地区的某些投资的非美国所得税或预扣税。2019年的260万美元所得税优惠是我们TRS在这一年遭受的损失的收益。我们的国际投资所产生的收入的税收支出部分抵消了这一好处。相比之下，2018年，我们从国际投资产生的收入中扣除了90万美元的所得税支出，而这些收入被与美国联邦和州递延税收资产相关的440万美元估值津贴部分抵消。
我们采用资产负债法进行所得税核算。我们认为这些资产更有可能被变现的情况下，就会记录递延税资产。在作出这样的决定时，所有可用的积极和消极证据是
53
考虑，包括推迟纳税负债的预定倒转、预计未来应纳税收入、税收规划战略和最近的财务业绩。根据我们对所有正面和负面证据的回顾，包括我们在某些实体的3年累积税前账面亏损状况，我们得出的结论是，全额估值免税额为11美元。4截至2019年12月31日，我们的某些国际和国内递延税金净额应继续计入100万英镑。将来，如果我们确定我们更有可能实现我们的递延净资产，我们将扭转估价免税额中适用的部分，在确定的期间确认所得税福利，并在未来期间作为收入缴纳更高的所得税。是挣来的。 详情请参阅本年度报告第8项附注5(表格10-K)。
2018年12月31日终了年度与2017年12月31日终了年度比较
2018年12月31日终了年度的净收入为10.2亿美元，而2017年12月31日终了年度的净收入为289.8百万美元。增加的主要原因是2018年确认的房地产销售收益约为7.2亿美元，这些收益来自于在美国处置5处房产和与Primotop的合资企业交易，这些收益见本年度报告第10-K表第1项注3所述。在对某些项目进行调整后(如本年度报表10-K表第7项中“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”中题为“非公认会计原则的财务措施”一节所述)，2018年的FFO为501.0美元，即每股稀释1.37美元，而2018年为474.9美元，或2017年稀释后的每股1.35美元。FFO美元增长5.5%，主要是由于2018年和2017年期间收购和已完成开发项目的收入增加。
截至12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度的收入比较如下(以千美元计)：
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2018 |
|
|
|
|
|
|
2017 |
|
|
|
|
|
|
变化 |
|
|||
|
租单 |
|
$ |
473,343 |
|
|
|
60.3 |
% |
|
$ |
435,782 |
|
|
|
61.8 |
% |
|
$ |
37,561 |
|
|
直线租金 |
|
|
74,741 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
65,468 |
|
|
|
9.3 |
% |
|
|
9,273 |
|
|
融资租赁收入 |
|
|
73,983 |
|
|
|
9.5 |
% |
|
|
74,495 |
|
|
|
10.6 |
% |
|
|
(512 |
) |
|
利息和其他收入 |
|
|
162,455 |
|
|
|
20.7 |
% |
|
|
129,000 |
|
|
|
18.3 |
% |
|
|
33,455 |
|
|
总收入 |
|
$ |
784,522 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
704,745 |
|
|
|
100.0 |
% |
|
$ |
79,777 |
|
我们2018年的总收入为7980万美元，比上年增长11.3%。这一增加包括以下方面：
|
|
• |
运营租赁收入(包括租金账单和直线租金)-比前一年增加了4，680万美元，其中6，000万美元是主要由于2017年和2018年的管家和中位收购带来的增量收入，2，460万美元来自2018年从抵押贷款转换而来的新管家租赁的租金，1，100万美元是新增资本的增量收入，370万美元是投入服务的开发地产的增量收入，约580万美元来自有利的外汇波动。这些增长被2018年8月31日与Primotop的合资交易贡献了约3140万美元的收入减少部分抵消，2018年8月31日与Primotop的合资交易中贡献了71个创收房产，2018年还减少了大约1600万美元的收入和约1120万美元的直线租金核销，这与2018年期间某些房产的其他处置和收入损失有关--更多信息见本年度报告表10-K第8项注3。 |
|
|
• |
融资租赁收入-同比下降50万美元，其中120万美元来自2017年的净收入，而不是2018年的Boise租约。Boise租约在与Vibra/Ernest合资公司签订新租约后，从DFL转为运营租赁会计分类，并注销了与同一笔交易相关的150万美元DFL未开票利息。这一影响被2017年购置的190万美元增量收入部分抵消，30万美元来自根据我们租赁规定每年提高的租金。 |
|
|
• |
利息和其他收入-比上一年增加3，350万美元，其中5，110万美元来自新贷款的增量收入(主要是2017年的7亿美元管家抵押贷款)，70万美元来自我们按照贷款规定提高的年利率。这些增加部分由2018年转换为收费简单资产的某些管家贷款利息收入减少1 570万美元和与欧内斯特购置贷款偿还有关的收入减少410万美元所部分抵消。本年度报告第8项附注3(表10-K)讨论了欧内斯特收购贷款偿还问题。 |
2018年和2017年的利息支出分别为223.3美元和177.0美元。尽管2018年12月31日的债务余额低于前一年，因为我们的左轮手枪从资产处置收益中得到了回报，但由于2017年9月发行了14亿美元的债券，2018年的平均债务余额高于2017年。2018年，我们的加权平均利率为4.6%，与2017年的4.6%一致.有关我们的债务活动的进一步信息，请参阅本年度报告表10-K第8项中的附注4。
54
2018年期间，房地产折旧和摊销额为133.1百万美元，而2017年为125.1百万美元，这主要是由于购置的设施(特别是2017年购置的管家和中位设施)以及2017年和2018年完成的开发地产的增量折旧/摊销。
2018年的房地产支出与2017年相比增加了340万美元，这主要是由于我们在国际上的业务增长，以及2018年期间腾出的某些房产带来的支出。有关更多详情，请参阅本年报第8项注3，包括成功重租这些设施。
2018年的一般和行政开支总额为8010万美元，占总收入的10.2%，高于前一年的8.3%。2018年期间，由于采用ASU 2017-01，一般费用和行政费用占收入的百分比较高，本年度报告第8项附注2对表10-K以及2018年8月31日与Primotop的合资交易对收入的影响作了更充分的解释。不包括因会计变更而增加的620万美元费用，并对合资企业的收入进行调整，一般费用和行政费用占2018年调整后收入的9.0%。按美元计算(不包括会计变更影响)，一般费用和行政费用比前一年增加了1 530万美元，原因是旅费、补偿费以及与扩大我们在欧洲办事处的团队有关的费用，这些费用都是由于我们公司的增长和扩张而增加的。
购置费用从2017年的2 960万美元降至2018年的90万美元。2017年的收购成本主要与中位收购的房地产转让税有关。从2018年开始，由于采用ASU 2017-01，与收购直接相关的所有第三方交易成本现在都已资本化。然而，我们在本期确实承付了90万美元，用于结算ASU 2017-01通过之前发生的涉及收购的意外事件。
在2018年12月31日终了的一年中，我们出售了一个急救室(由牧羊人经营)、三个长期急症疗养院(由Vibraa经营)、71个住院康复医院(由中位数经营)和一个位于得克萨斯州的综合急症医院(由北柏树经营)，总共净利71940万美元。在截至2017年12月31日的一年中，我们出售了一处LifePoint房产，获得740万美元的收益。
2018年，我们进行了一项4800万美元的调整，将我们的七个过渡中的阿德福斯设施和四个Alecto设施的房地产账面价值降低到公允价值--详情见本年度报告10-K表第8项注3。我们在2017年没有任何减值费用。
2017年期间，我们支付了3260万美元的债务再融资费用，这些费用涉及更换我们的信贷安排、偿还2亿欧元的定期贷款、偿还2亿欧元的债券、预付3.5亿美元的高级无担保债券，以及安排和承销与终止我们在2017年预计将进行的监管交易而作出的短期贷款承诺有关的结构和承销费。在截至2018年12月31日的一年中，我们没有任何类似的费用。
2018年，其他收入(包括股权收益)为1，010万美元，与2017年基本持平。
我们确认与我们的TRS和我们经营的地方、州和外国管辖区有关的所得税费用。2018年的所得税支出为90万美元，而2017年为270万美元。税收费用减少的主要原因是，我们在TRS的联邦和州递延税收资产上先前记录了440万美元的估价津贴。免税额宽减所带来的税项利益，部分被外国投资收益的所得税开支增加所抵销。详情请参阅本年度报告第8项附注5(表格10-K)。
非公认会计原则财务措施
我们认为非GAAP财务措施是对我们的经营业绩的有用的补充措施.非公认会计原则的财务计量是对财务业绩、财务状况或现金流量的衡量，该计量不包括或包括未如此排除在根据公认会计原则计算和列报的最直接可比计量中的数额。以下是管理层用来评估我们的经营业绩的非GAAP财务措施，我们认为这些措施对投资者最有用，以及这些措施与最直接可比的GAAP措施的调节。
业务资金和业务资金规范化
跟踪房地产行业的投资者和分析师利用运营资金(FFO)作为一种补充业绩衡量标准。FFO，反映了房地产资产价值随市场条件的变化或下降的假设，主要是根据公认会计原则折旧和房地产资产摊销的影响进行调整，假定房地产价值随着时间的推移可预测地减少。我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)提供的定义计算FFO，该定义代表净收益(亏损)(根据公认会计原则计算)，不包括房地产销售损益和房地产资产减值费用，加上不动产折旧和摊销，以及不合并合伙企业和合资企业调整后的收益(亏损)。
55
除了介绍F根据NAREIT定义中，我们还披露了规范的FFO，即调整FFO，以应对与意外或非核心事件或活动或会计变化相关的项目，如果不加以注意，这些变化将使与前期业绩和市场预期的比较对投资者和分析师可能没有意义。
我们认为，FFO的使用，再加上所需的GAAP报告，提高了投资者对我们的经营业绩的理解，使用规范化的FFO使我们对经营业绩与以往各期和其他公司的比较更有意义。虽然FFO和规范的FFO是REITs经营和财务业绩的相关和广泛使用的补充措施，但它们不应被视为衡量我们的经营业绩的替代措施，因为这些措施既不反映折旧和摊销成本，也不反映维持我们财产经营绩效所必需的资本支出和租赁费用水平，这可能是重大的经济成本，可能对我们的经营结果产生重大影响。FFO和正常化FFO不应被视为替代净收入(损失)(根据公认会计原则计算)作为我们财务业绩的指标，也不应被视为作为我们流动性指标的营业活动现金流量(根据公认会计原则计算)的替代。
下表对截至12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年MPT普通股股东的净收益与FFO
|
|
|
截至12月31日为止的一年， |
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|||||||||||||||||
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|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
|
FFO信息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归属于MPT普通股股东的净收入 |
|
$ |
374,684 |
|
|
$ |
1,016,685 |
|
|
$ |
289,793 |
|
|
$ |
225,048 |
|
|
$ |
139,598 |
|
|
参股证券收益份额 |
|
|
(2,308 |
) |
|
|
(3,685 |
) |
|
|
(1,409 |
) |
|
|
(559 |
) |
|
|
(1,029 |
) |
|
净收益减去参与证券在收益中的份额 |
|
$ |
372,376 |
|
|
$ |
1,013,000 |
|
|
$ |
288,384 |
|
|
$ |
224,489 |
|
|
$ |
138,569 |
|
|
折旧和摊销 |
|
|
183,921 |
|
|
|
143,720 |
|
|
|
127,559 |
|
|
|
96,157 |
|
|
|
69,867 |
|
|
房地产销售收益 |
|
|
(41,560 |
) |
|
|
(719,392 |
) |
|
|
(7,431 |
) |
|
|
(67,168 |
) |
|
|
(3,268 |
) |
|
房地产减值费用 |
|
|
21,031 |
|
|
|
48,007 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
业务资金 |
|
$ |
535,768 |
|
|
$ |
485,335 |
|
|
$ |
408,512 |
|
|
$ |
253,478 |
|
|
$ |
205,168 |
|
|
注销直线租金和其他 |
|
|
15,539 |
|
|
|
18,002 |
|
|
|
5,340 |
|
|
|
3,063 |
|
|
|
3,928 |
|
|
债务再融资和未用融资费用 |
|
|
6,106 |
|
|
|
— |
|
|
|
32,574 |
|
|
|
22,539 |
|
|
|
4,367 |
|
|
豁免入息税估价免税额 |
|
|
— |
|
|
|
(4,405 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(3,956 |
) |
|
|
— |
|
|
购置和其他交易费用，扣除税收利益 |
|
|
— |
|
|
|
2,072 |
|
|
|
28,453 |
|
|
|
52,473 |
|
|
|
61,342 |
|
|
非房地产减值费用 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
7,229 |
|
|
|
— |
|
|
业务资金正常化 |
|
$ |
557,413 |
|
|
$ |
501,004 |
|
|
$ |
474,879 |
|
|
$ |
334,826 |
|
|
$ |
274,805 |
|
|
稀释后的股票数据 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
净收益减去参与证券在收益中的份额 |
|
$ |
0.87 |
|
|
$ |
2.76 |
|
|
$ |
0.82 |
|
|
$ |
0.86 |
|
|
$ |
0.63 |
|
|
折旧和摊销 |
|
|
0.43 |
|
|
|
0.39 |
|
|
|
0.37 |
|
|
|
0.37 |
|
|
|
0.32 |
|
|
房地产销售收益 |
|
|
(0.10 |
) |
|
|
(1.96 |
) |
|
|
(0.02 |
) |
|
|
(0.26 |
) |
|
|
(0.01 |
) |
|
房地产减值费用 |
|
|
0.05 |
|
|
|
0.13 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
业务资金 |
|
$ |
1.25 |
|
|
$ |
1.32 |
|
|
$ |
1.17 |
|
|
$ |
0.97 |
|
|
$ |
0.94 |
|
|
注销直线租金和其他 |
|
|
0.04 |
|
|
|
0.05 |
|
|
|
0.01 |
|
|
|
0.01 |
|
|
|
0.02 |
|
|
债务再融资和未用融资费用 |
|
|
0.01 |
|
|
|
— |
|
|
|
0.09 |
|
|
|
0.09 |
|
|
|
0.02 |
|
|
豁免入息税估价免税额 |
|
|
— |
|
|
|
(0.01 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(0.02 |
) |
|
|
— |
|
|
购置和其他交易费用，扣除税收利益 |
|
|
— |
|
|
|
0.01 |
|
|
|
0.08 |
|
|
|
0.20 |
|
|
|
0.28 |
|
|
非房地产减值费用 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
0.03 |
|
|
|
— |
|
|
业务资金正常化 |
|
$ |
1.30 |
|
|
$ |
1.37 |
|
|
$ |
1.35 |
|
|
$ |
1.28 |
|
|
$ |
1.26 |
|
Pro Forma总资产总额
形式总资产是指累计折旧/摊销前的总资产(根据我们未合并的合资企业进行调整)，并承担所有对新投资有约束力的房地产承付款，以及在适用的报告所述期间为发展交易和已开始的基本建设改进项目承担所有有约束力的房地产承付款，并假定在这些交易中使用手头的现金。我们认为，总资产总额对投资者是有用的，因为它提供了对我们投资组合的最新看法，并使人们能够更好地理解我们的集中程度，因为我们的有约束力的承诺已经结束，我们的其他承诺也得到了充分的资助。下表列出了总资产与正式总资产的对账情况(单位：千)：
56
|
|
|
截至2019年12月31日 |
|
|
截至2018年12月31日 |
|
||
|
总资产 |
|
$ |
14,467,331 |
|
|
$ |
8,843,643 |
|
|
加： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
对新的房地产承诺具有约束力 主要投资(1) |
|
|
1,988,550 |
|
|
|
6,596 |
|
|
发展协定和 水警展开基本改善工程(二) |
|
|
163,370 |
|
|
|
229,979 |
|
|
累计折旧和摊销 |
|
|
570,042 |
|
|
|
464,984 |
|
|
我们合资企业增加的总资产(3) |
|
|
563,911 |
|
|
|
375,544 |
|
|
5年期贷款收入7亿英镑 自2020年1月6日起生效 |
|
|
927,990 |
|
|
|
— |
|
|
减： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
用于资助上述交易的现金 (包括2020年7亿英镑定期贷款的收益) |
|
|
(2,151,920 |
) |
|
|
(236,575 |
) |
|
总资产总额 |
|
$ |
16,529,274 |
|
|
$ |
9,684,171 |
|
|
澳大利亚承诺，除现金外(4) |
|
|
— |
|
|
|
374,276 |
|
|
Pro Forma总资产总额 |
|
$ |
16,529,274 |
|
|
$ |
10,058,447 |
|
|
(1) |
2019年专栏反映了英国于2020年1月8日收购30家工厂的情况。2018年专栏反映了我们在2018年12月31日之后收购德国工厂的承诺。 |
|
(2) |
包括截至2019年12月31日和2018年已开始租赁的基本建设改进项目和已开始租赁的发展项目的4 170万美元和9 410万美元未供资数额，以及基础设施改善项目和已开始租赁的发展项目的约121.7百万美元和135.9百万美元。 |
|
(3) |
调整需要反映我们在合资企业总资产中所占的份额。 |
|
(4) |
2018年专栏反映了我们在2019年1月31日的承诺，即在2018年12月31日以约8.6亿美元减去可用现金购买澳大利亚的11个设施。 |
调整后收入
调整后的收入是根据我们在合资企业安排中类似收入中按比例调整的总收入。我们相信调整后的收入对投资者是有用的，因为它能更全面地反映我们所有投资的收入情况，并能更好地了解我们的收入集中情况。下表列出收入总额与调整后收入总额的对账情况(单位：千)：
|
|
|
截止年度 2019年12月31日 |
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|
|
总收入 |
|
$ |
854,197 |
|
|
通过合资安排获得的房地产收入 |
|
|
83,962 |
|
|
调整后收入总额 |
|
$ |
938,159 |
|
分配政策
我们选择从2004年4月6日开始，到2004年12月31日结束的应税年度开始，作为REIT征税。为了符合REIT的资格，我们必须满足许多组织和业务要求，包括要求我们将至少90%的REIT应税收入(不包括净资本收益)分配给我们的股东。我们目前打算遵守这些要求，并继续保持这种地位。
57
下表是我们的dr的摘要。宣布为三人-截至12月31日止的年度2019:
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申报日期 |
|
记录日期 |
|
再分配日期 |
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每股分配 |
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|
|
(2019年11月21日) |
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(2019年12月12日) |
|
(二零二零年一月九日) |
|
$ |
0.26 |
|
|
(2019年8月15日) |
|
(一九二零九年九月十二日) |
|
(一九二零九年十月十日) |
|
$ |
0.26 |
|
|
2019年5月23日 |
|
(一九二零九年六月十三日) |
|
(一九二零九年七月十一日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
(一九二九年二月十四日) |
|
(一九二零九年三月十四日) |
|
(一九二零九年四月十一日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
2018年11月15日 |
|
(2018年12月13日) |
|
(一九二零九年一月十日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
(2018年8月16日) |
|
(2018年9月13日) |
|
(2018年10月11日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
2018年5月24日 |
|
(2018年6月14日) |
|
(2018年7月12日) |
|
$ |
0.25 |
|
|
2018年2月15日 |
|
2018年3月15日 |
|
2018年4月12日 |
|
$ |
0.25 |
|
|
2017年11月9日 |
|
2017年12月7日 |
|
2018年1月11日 |
|
$ |
0.24 |
|
|
2017年8月17日 |
|
2017年9月14日 |
|
2017年10月12日 |
|
$ |
0.24 |
|
|
2017年5月25日 |
|
2017年6月15日 |
|
2017年7月14日 |
|
$ |
0.24 |
|
|
2017年2月16日 |
|
2017年3月16日 |
|
2017年4月13日 |
|
$ |
0.24 |
|
在2020年2月14日，我们宣布，我们的董事会宣布，我们的董事会将于2020年4月9日向创记录的股东定期发放每股0.27美元的现金红利，并将于2020年3月12日支付给有记录的股东。
我们打算在“守则”规定的期限内，向股东支付我们每年应纳税所得的全部或大部分，包括出售房地产所得的应纳税所得额和出售证券的确认收益。我们的政策是向股东发放足够的现金，以维持我们在守则下的REIT地位，并避免对未分配的收入征收公司所得税和消费税。然而，我们的信贷安排限制了我们可以支付的股息的数额-关于进一步的信息，请参阅本年度报告第8项中的合并财务报表附注4。
|
第7A项 |
市场风险的定量和定性披露 |
市场风险包括利率、外汇汇率、商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。我们寻求通过尽可能地将新投资的条件与新的长期固定利率借款相匹配来减轻利率波动的影响。我们可能选择或不选择使用金融衍生工具来对冲利率或外汇风险。在利率套期保值方面，这些决定主要是基于我们的政策，使我们的可变利率投资与可比借款相匹配，但也是基于适用日期利率的总体趋势，以及我们对未来利率波动的看法。就外币而言，这些决定主要是基于我们的投资融资方式、我们的投资的长期性质、将收益汇回美国的需要以及外汇汇率的总体趋势。
此外，我们的设施价值会因本地和地区经济情况的改变，以及租客赚取利润的能力的改变而波动，而这些情况可能会影响我们在有需要时为债务再融资的能力。我们的设施价值的变化也会受到“上限”率的变化的影响，而“上限”率是以目前的基本租金除以设施的当前市场价值来衡量的。
我们对市场风险的主要风险与利率和外币的波动有关。以下分析显示了我们的重要金融工具的市场价值、收益和现金流量对利率和汇率假设变化的敏感性，就好像这些变化已经发生一样。为这些分析选择的假设变化反映了我们对一年内可能发生的变化的看法。这些前瞻性披露具有选择性，只涉及这些假设变化的潜在影响。它们不包括可能由于市场条件的变化而影响我们业务的其他潜在影响。此外，它们不包括我们可能采取的措施，以尽量减少我们的风险敞口，例如进行未来的利率互换，以对冲我们的可变利率债务的利率上升。
利率敏感性
对于固定利率债务，利率变动影响公平市场价值，但不影响普通股股东净收益或现金流量。相反，对于浮动利率债务，利率变化一般不会影响公平市场价值，但会影响普通股股东的净收入和现金流量，前提是其他因素保持不变。截至2019年12月31日，我们的未偿债务总额为70亿美元，其中包括固定利率债务68亿美元(在考虑利率互换后)和可变利率债务2亿美元。如果市场利率提高1%，2019年12月31日我们债务的公允价值将减少约1，060万美元。除非我们决定在公开市场回购债券，否则固定利率债务的公允价值变化不会对我们产生任何影响。
58
如果我们的可变利率债务的市场利率增加1%，我们的可变利率债务的年度利息费用的增加将减少未来的收益和现金流量。加$0.1每年百万美元。如果我们的可变利率债务的市场利率下降1%，我们的可变利率债务的利息费用的减少将增加未来的利率。收益和现金流量0.1每年百万美元。这假设我们的可变利率债务一年的平均未偿金额是$。0.210亿美元，12月31日的定期贷款余额，2019.
外币敏感性
由于我们在德国、西班牙、意大利、葡萄牙、英国、瑞士和澳大利亚的投资，我们受到欧元、英镑、瑞士法郎和澳元兑美元汇率波动的影响。虽然我们一般认为在这些国家的投资是长期性的，能够使任何非美元借款与这些货币的投资相匹配，而且历史上不需要将一笔可观的收入汇回美国，但非美元货币对美元汇率的价值增减可能会影响我们的财务状况和/或我们的业务结果。仅根据我们2019年的经营业绩，对以下汇率的5%变动将对我们的净收入和FFO产生以下影响(千)：
|
|
|
净收益影响 |
|
|
FFO冲击 |
|
||
|
欧元(欧元) |
|
$ |
115 |
|
|
$ |
1,400 |
|
|
英镑(GB) |
|
|
43 |
|
|
|
496 |
|
|
瑞士法郎(瑞士法郎) |
|
|
286 |
|
|
|
855 |
|
|
澳元(澳元) |
|
|
543 |
|
|
|
1,517 |
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59
|
第8项 |
财务报表和补充数据 |
独立注册会计师事务所报告
致医疗财产信托公司董事会及股东。
关于财务报表与财务报告内部控制的几点看法
我们已经审计了医疗财产信托公司的合并资产负债表。及其子公司(“公司”)截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，以及2019年12月31日终了期间每三年净收益、综合收益、股本和现金流量的相关综合报表，包括列于第15(A)项下的指数所列相关附注和财务报表表(统称为“合并财务报表”)。我们还根据下列标准审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会印发。
我们认为，上述综合财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的财务状况，以及公司在截至2019年12月31日的三年中的经营结果和现金流量。我们还认为，该公司在所有重大方面都根据下列规定对截至2019年12月31日的财务报告保持了有效的内部控制内部控制-综合框架(2013年)由COSO印发。
意见依据
公司管理层负责这些合并财务报表，对财务报告保持有效的内部控制，并对财务报告的内部控制的有效性进行评估，该报告载于管理部门关于财务报告内部控制的报告第9A项下。我们的职责是根据我们的审计，就公司的合并财务报表和公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法和证券交易委员会(SEC)和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证合并财务报表是否没有重大错报，是否因错误或欺诈而发生错报，以及是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。
我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是因为错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及综合财务报表的总体列报方式。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果。我们的审计工作还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)与保持记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置；(2)提供合理的保证，认为记录交易是必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，而且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的公司资产的收购、使用或处置，提供合理的保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
60
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是对合并财务报表进行本期审计，这些合并财务报表已送交审计委员会或要求告知审计委员会，(1)涉及对合并财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对合并财务报表的总体看法，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独意见，在下文通报关键审计事项。
购房购房价格分配
如合并财务报表附注2和3所述，管理层根据其公允价值将购置财产的购买价格分配给有形和确定的租赁无形资产。2019年，该公司总共收购了26亿美元的土地、建筑和无形租赁资产。在为分配购置的不动产的购买价格分配给有形和确定的租赁无形资产的目的而对公允价值作出估计时，管理部门利用了一些来源的信息，包括现有的房地产经纪人数据、与购置或融资有关的独立评估、以往收购或发展的内部数据、其他市场数据以及诸如资本化和贴现率、市场租金率和假设租赁期内的承运费用等重要假设。
我们确定与获得的房地产购买价格分配有关的执行程序是一项重要的审计事项的主要考虑因素是：(1)管理层在制定公允价值计量并将所购财产的购买价格分配给所获得的有形和租赁无形资产时作出了重大判断，这反过来导致审计员在执行与公允价值估计有关的程序和评价审计证据时具有高度的判断力和主观性，(2)在评估资本化和贴现率、市场租金等重大假设的合理性方面需要作出重大审计努力，(3)审计工作涉及使用具有专门技能和知识的专业人员协助评估重大假设的合理性。
处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与管理层获得的不动产购买价格分配有关的控制措施的有效性，包括对购置的每一有形和租赁无形资产的公允价值的控制。这些程序还包括，除其他外，通过评估重大假设，包括资本化和贴现率、市场租金率和假设租赁期内的承运费用，测试管理层的程序；以及管理当局在确定购置的有形和租赁无形资产的估计公允价值和购买价格分配时所使用的方法。测试管理层的过程包括使用具有专门技能和知识的专业人员来协助评估管理层使用的估值方法和重要假设，如资本化和贴现率、市场租金和假设租赁期内的结转成本。在相关的情况下，评估涉及考虑以往收购的内部数据的假设的合理性。
/S/普华永道有限公司
阿拉巴马州伯明翰
(二0二0年二月二十六日)
自2008年以来，我们一直担任公司的审计师。
61
独立注册会计师事务所报告
致MPT运营伙伴关系合伙人，L.P.：
关于财务报表与财务报告内部控制的几点看法
我们审计了所附的截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日的MPT运营伙伴关系及其子公司(“公司”)的合并资产负债表，以及2019年12月31日终了期间每三年的净收益、综合收益、资本和现金流量的相关合并报表，包括项目15(A)下所列指数所列的相关附注和财务报表表(统称为“合并财务报表”)。我们还根据下列标准审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会印发。
我们认为，上述综合财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的财务状况，以及公司在截至2019年12月31日的三年中的经营结果和现金流量。我们还认为，该公司在所有重大方面都根据下列规定对截至2019年12月31日的财务报告保持了有效的内部控制内部控制-综合框架(2013年)由COSO印发。
意见依据
公司管理层负责这些合并财务报表，对财务报告保持有效的内部控制，并对财务报告的内部控制的有效性进行评估，该报告载于管理部门关于财务报告内部控制的报告第9A项下。我们的职责是根据我们的审计，就公司的合并财务报表和公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法和证券交易委员会(SEC)和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证合并财务报表是否没有重大错报，是否因错误或欺诈而发生错报，以及是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。
我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是因为错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及综合财务报表的总体列报方式。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果。我们的审计工作还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)与保持记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置；(2)提供合理的保证，认为记录交易是必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，而且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的公司资产的收购、使用或处置，提供合理的保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是对合并财务报表的当期审计所产生的事项，该事项已通知审计委员会或要求告知审计委员会，(1)与下列账户或披露有关
62
综合财务报表的材料和(Ii)涉及我们特别具有挑战性的，主观的，或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对合并财务报表的总体意见，我们也没有通过在下文通报关键审计事项而对合并财务报表提供单独的意见。关键审计事项或与其相关的帐目或披露事项。
购房价格分配
如合并财务报表附注2和3所述，管理层根据其公允价值将购置财产的购买价格分配给有形和确定的租赁无形资产。2019年，该公司总共收购了26亿美元的土地、建筑和无形租赁资产。在为分配购置的不动产的购买价格分配给有形和确定的租赁无形资产的目的而对公允价值作出估计时，管理部门利用了一些来源的信息，包括现有的房地产经纪人数据、与购置或融资有关的独立评估、以往收购或发展的内部数据、其他市场数据以及诸如资本化和贴现率、市场租金率和假设租赁期内的承运费用等重要假设。
我们确定与获得的房地产购买价格分配有关的执行程序是一项重要的审计事项的主要考虑因素是：(1)管理层在制定公允价值计量并将所购财产的购买价格分配给所获得的有形和租赁无形资产时作出了重大判断，这反过来导致审计员在执行与公允价值估计有关的程序和评价审计证据时具有高度的判断力和主观性，(2)在评估资本化和贴现率、市场租金等重大假设的合理性方面需要作出重大审计努力，(3)审计工作涉及使用具有专门技能和知识的专业人员协助评估重大假设的合理性。
处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据，以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与管理层获得的不动产购买价格分配有关的控制措施的有效性，包括对购置的每一有形和租赁无形资产的公允价值的控制。这些程序还包括，除其他外，通过评估重大假设，包括资本化和贴现率、市场租金率和假设租赁期内的承运费用，测试管理层的程序；以及管理当局在确定购置的有形和租赁无形资产的估计公允价值和购买价格分配时所使用的方法。测试管理层的过程包括使用具有专门技能和知识的专业人员来协助评估管理层使用的估值方法和重要假设，如资本化和贴现率、市场租金和假设租赁期内的结转成本。在相关的情况下，评估涉及考虑以往收购的内部数据的假设的合理性。
/S/普华永道有限公司
阿拉巴马州伯明翰
(二0二0年二月二十六日)
自2008年以来，我们一直担任公司的审计师。
63
医疗财产信托公司及附属公司
合并资产负债表
|
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|
十二月三十一日， |
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|
2019 |
|
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2018 |
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(金额以千计， 除每股数据外) |
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资产 |
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房地产资产 |
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土地 |
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$ |
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|
|
$ |
|
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|
建筑物和改善 |
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|
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|
在建 |
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|
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无形租赁资产 |
|
|
|
|
|
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|
投资融资租赁 |
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|
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|
|
|
|
|
抵押贷款 |
|
|
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|
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|
|
|
房地产投资总额 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
累计折旧 |
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( |
) |
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( |
) |
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累计摊销 |
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( |
) |
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( |
) |
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房地产投资净额 |
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现金和现金等价物 |
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利息和租金应收款 |
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直线式应收租金 |
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股权投资 |
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其他贷款 |
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其他资产 |
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总资产 |
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负债和权益 |
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负债 |
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债务净额 |
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$ |
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$ |
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应付帐款和应计费用 |
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递延收入 |
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对租户的债务和其他租赁负债 |
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负债总额 |
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承付款和意外开支 |
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衡平法 |
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优先股，$ |
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普通股，美元 |
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额外已付资本 |
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留存收益 |
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累计其他综合损失 |
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( |
) |
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( |
) |
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国库股票，按成本计算 |
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( |
) |
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( |
) |
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医疗财产信托公司共计股东权益 |
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非控制利益 |
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股本总额 |
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负债和股本共计 |
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$ |
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$ |
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见所附合并财务报表附注。
64
医疗财产信托公司及附属公司
合并净收入报表
|
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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(金额以千计， 除每股数据外) |
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收入 |
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租单 |
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$ |
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$ |
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$ |
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直线租金 |
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融资租赁收入 |
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利息和其他收入 |
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总收入 |
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费用 |
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利息 |
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房地产折旧和摊销 |
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财产相关 |
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一般和行政 |
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购置费用 |
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— |
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总开支 |
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其他收入(费用) |
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出售房地产及其他收益 |
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减值费用 |
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( |
) |
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( |
) |
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— |
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股权收益 |
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债务再融资和未用融资费用 |
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( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
其他 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
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|
其他收入(费用)共计 |
|
|
|
|
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|
|
( |
) |
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|
|
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所得税前收入 |
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所得税福利(费用) |
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( |
) |
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( |
) |
|
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净收益 |
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可归因于非控制权益的净收入 |
|
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
可归属于MPT普通股股东的净收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
每股收益-基本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归属于MPT普通股股东的净收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
加权平均流通股-基本 |
|
|
|
|
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|
|
|
每股收益-稀释后 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
可归属于MPT普通股股东的净收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
加权平均股份 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
见所附合并财务报表附注。
65
医疗财产信托公司及附属公司
综合收益报表
|
|
|
截至12月31日， |
|
|||||||||
|
(单位：千) |
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
净收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
其他综合收入(损失)： |
|
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|
利率掉期未变现损失 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
— |
|
|
外币折算损益 |
|
|
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( |
) |
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|
|
|
|
综合收入总额 |
|
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|
非控股权综合收益 |
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( |
) |
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( |
) |
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) |
|
MPT普通股股东的综合收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
见所附合并财务报表附注。
66
医疗财产信托公司及附属公司
合并权益表
2019、2018年和2017年12月31日终了年度
(除每股数据外，以千计)
|
|
|
首选 |
|
|
共同 |
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|
股份 |
|
|
标准杆 价值 |
|
|
股份 |
|
|
标准杆 价值 |
|
|
额外 已付 资本 |
|
|
留用 收益 (赤字) |
|
|
累积 其他 综合 损失 |
|
|
国库 股份 |
|
|
非- 控制 利益 |
|
|
共计 衡平法 |
|
||||||||||
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2016年12月31日结余 |
|
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— |
|
|
$ |
— |
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|
$ |
|
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
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|
|
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净收益 |
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— |
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— |
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— |
|
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出售非控制权益 |
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|
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|
— |
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|
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外币兑换收益 |
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|
|
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|
|
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|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
股票的归属与摊销 水费补偿 |
|
|
— |
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|
|
— |
|
|
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|
|
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|
— |
|
|
|
|
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|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
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|
|
|
所购国库券( |
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|
— |
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|
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— |
|
|
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— |
|
|
|
— |
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|
|
— |
|
|
|
— |
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|
|
— |
|
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|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
向非控制利益分配 |
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— |
|
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— |
|
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— |
|
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|
— |
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|
|
— |
|
|
|
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|
|
— |
|
|
|
— |
|
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( |
) |
|
|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本后) |
|
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— |
|
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— |
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|
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|
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|
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|
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|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
宣布的股息(美元) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
2017年12月31日结余 |
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
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$ |
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$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
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|
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|
净收益 |
|
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|
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— |
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|
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— |
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|
— |
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|
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|
|
— |
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|
|
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|
|
会计原则变化的累积效应 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
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— |
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|
— |
|
|
|
— |
|
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|
|
利率掉期未变现损失 |
|
|
— |
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|
— |
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|
— |
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|
|
— |
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|
|
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|
( |
) |
|
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— |
|
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|
( |
) |
|
外币折算损失 |
|
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— |
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|
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|
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|
( |
) |
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( |
) |
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股票的归属与摊销 水费补偿 |
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|
— |
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|
|
— |
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|
|
— |
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|
|
|
|
|
赎回“议定书”单位 |
|
|
— |
|
|
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— |
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— |
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|
( |
) |
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— |
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— |
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|
— |
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|
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( |
) |
|
向非控制利益分配 |
|
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— |
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— |
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— |
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本后) |
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— |
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— |
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— |
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— |
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— |
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宣布的股息(美元) |
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|
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( |
) |
|
|
— |
|
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— |
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|
— |
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( |
) |
|
2018年12月31日余额 |
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— |
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|
|
$ |
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( |
) |
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( |
) |
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净收益 |
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|
|
|
|
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|
利率掉期未变现损失 |
|
|
— |
|
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|
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|
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( |
) |
|
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|
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( |
) |
|
外币兑换收益 |
|
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|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
|
|
|
股票的归属与摊销 水费补偿 |
|
|
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|
|
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|
|
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|
分配给非控制利益，净额 |
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|
— |
|
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— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本后) |
|
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|
|
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|
|
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|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
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|
|
宣布的股息(美元) |
|
|
— |
|
|
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— |
|
|
|
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|
|
|
— |
|
|
|
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|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
2019年12月31日结余 |
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
见所附合并财务报表附注。
67
医疗财产信托公司及附属公司
现金流动合并报表
|
|
|
截至12月31日， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
|
|
(以千计) |
|
|||||||||
|
经营活动 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
净收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
调整，调节，调节，调整，调节，调节，调整，调节，调整，调节，调节，使 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
折旧和摊销 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
递延融资费用摊销和债务贴现 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
直线式租金收入及其他 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
|
股份补偿 |
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从出售房地产和其他方面获得的收益 |
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( |
) |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
减值费用 |
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|
|
|
|
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|
|
|
— |
|
|
直线租金和其他注销 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
债务再融资和未用融资费用 |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
其他调整 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
变动： |
|
|
|
|
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利息和租金应收款 |
|
|
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|
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|
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( |
) |
|
其他资产 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
应付帐款和应计费用 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
递延收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
经营活动提供的净现金 |
|
|
|
|
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|
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投资活动 |
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|
|
|
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|
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为购置和其他相关投资支付的现金 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
出售房地产的净收益 |
|
|
|
|
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|
|
|
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应收贷款本金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
应收贷款投资 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
在建工程和其他 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
资本增加和其他投资净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
投资活动提供的现金净额(用于) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
筹资活动 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
定期债务收益，扣除贴现后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
偿还定期债务 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
递延融资费用的支付 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
循环信贷设施，净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
已支付分配额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
租赁押金和对租户的其他义务 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
出售普通股所得收益，扣除发行成本后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他筹资活动 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
(用于)筹资活动提供的现金净额 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
本年度现金、现金等价物和限制性现金的增加 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
汇率变动的影响 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
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年初现金、现金等价物和限制性现金 |
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|
|
年底现金、现金等价物和限制性现金 |
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$ |
|
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
已付利息，包括资本化利息$ (B).和$ |
|
$ |
|
|
|
$ |
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$ |
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|
非现金融资活动补充附表： |
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宣布的、未支付的股息 |
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$ |
|
|
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$ |
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|
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$ |
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现金、现金等价物和限制性现金包括： |
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期初： |
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现金和现金等价物 |
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$ |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
限制现金，包括在其他资产中 |
|
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$ |
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|
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$ |
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$ |
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|
期末： |
|
|
|
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|
|
现金和现金等价物 |
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$ |
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|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
限制现金，包括在其他资产中 |
|
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|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
见所附合并财务报表附注。
68
MPT营运合伙有限公司及附属公司
合并资产负债表
|
|
|
十二月三十一日 |
|
|||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
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|
(金额以千计， 除单位数据外) |
|
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|
资产 |
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房地产资产 |
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土地 |
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$ |
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|
$ |
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建筑物和改善 |
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在建 |
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无形租赁资产 |
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|
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|
投资融资租赁 |
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|
|
|
|
|
|
|
|
抵押贷款 |
|
|
|
|
|
|
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|
房地产投资总额 |
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|
|
|
|
|
|
|
|
累计折旧 |
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|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
累计摊销 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
房地产投资净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
现金和现金等价物 |
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利息和租金应收款 |
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|
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直线式应收租金 |
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|
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|
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|
股权投资 |
|
|
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|
|
|
|
|
其他贷款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他资产 |
|
|
|
|
|
|
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|
总资产 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
负债和资本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
负债 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
债务净额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
应付帐款和应计费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
递延收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
对租户的债务和其他租赁负债 |
|
|
|
|
|
|
|
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|
应付医疗财产信托公司 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
负债总额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
承付款和意外开支 |
|
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资本 |
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普通合伙人 |
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|
有限合伙人： |
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|
共同单位-已发行和尚未发行的- 2019年和 |
|
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|
|
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|
LTIP单位-已发行及尚未发行- 2018年12月31日 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
累计其他综合损失 |
|
|
( |
) |
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( |
) |
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MPT运营伙伴关系共计，L.P.资本 |
|
|
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|
非控制利益 |
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|
|
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|
资本总额 |
|
|
|
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|
|
|
|
|
负债和资本总额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
见所附合并财务报表附注。
69
MPT营运合伙有限公司及附属公司
合并净收入报表
|
|
|
截至12月31日， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
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2017 |
|
|||
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|
(金额以千计， 除单位数据外) |
|
|||||||||
|
收入 |
|
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租单 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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直线租金 |
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|
融资租赁收入 |
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利息和其他收入 |
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总收入 |
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费用 |
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|
利息 |
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|
房地产折旧和摊销 |
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|
财产相关 |
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一般和行政 |
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|
购置费用 |
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|
— |
|
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|
总开支 |
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|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他收入(费用) |
|
|
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|
|
|
|
|
|
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|
|
|
出售房地产及其他收益 |
|
|
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减值费用 |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
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— |
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|
股权收益 |
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|
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|
|
债务再融资和未用融资费用 |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
其他 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
其他收入(费用)共计 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税前收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税福利(费用) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
净收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于非控制权益的净收入 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
可归因于MPT业务伙伴的净收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
单位收入-基本收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于MPT业务伙伴的净收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
加权平均单位未完成-基本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
单位收益-稀释后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可归因于MPT业务伙伴的净收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
加权平均单位 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
见所附合并财务报表附注。
70
MPT营运合伙有限公司及附属公司
综合收益报表
|
|
|
截至12月31日， |
|
|||||||||
|
(单位：千) |
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
净收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
其他综合收入(损失)： |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
利率掉期未变现损失 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
外币折算损益 |
|
|
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|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
综合收入总额 |
|
|
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|
|
|
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|
|
非控股权综合收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
可归因于MPT业务伙伴的综合收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
见所附合并财务报表附注。
71
MPT营运合伙有限公司及附属公司
合并资本报表
2019、2018年和2017年12月31日终了年度
(单位数据除外)
|
|
|
一般 |
|
|
有限合伙人 |
|
|
累积 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|
合伙人 |
|
|
共同 |
|
|
猛虎组织 |
|
|
其他 |
|
|
非- |
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||
|
|
|
单位 |
|
|
单位 价值 |
|
|
单位 |
|
|
单位 价值 |
|
|
单位 |
|
|
单位 价值 |
|
|
综合 损失 |
|
|
控制 利益 |
|
|
共计 资本 |
|
|||||||||
|
2016年12月31日结余 |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
净收益 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出售非控制权益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
外币兑换收益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
单位归属与单位摊销 水费补偿 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
已购置的财务处单位( |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
向非控制利益分配 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本后) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
已声明的分发(美元) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
2017年12月31日结余 |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
净收益 |
|
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— |
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— |
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— |
|
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|
— |
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|
— |
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|
|
|
|
会计原则变化的累积效应 |
|
|
— |
|
|
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|
|
|
|
— |
|
|
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|
|
— |
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|
|
— |
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|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
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|
|
|
利率掉期未变现损失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
外币折算损失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
单位归属与单位摊销 水费补偿 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
将LTIP单元转换为通用单元 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
赎回公用单位 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
向非控制利益分配 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
提供收益(扣除提供成本后) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
已声明的分发(美元) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
2018年12月31日余额 |
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
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|
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$ |
— |
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
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净收益 |
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— |
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|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
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|
|
|
|
|
利率掉期未变现损失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
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|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
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外币兑换收益 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
单位归属与单位摊销 水费补偿 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
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— |
|
|
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— |
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分配给非控制利益，净额 |
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— |
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— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
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提供收益(扣除提供成本后) |
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已声明的分发(美元) |
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2019年12月31日结余 |
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见所附合并财务报表附注。
72
MPT营运合伙有限公司及附属公司
现金流动合并报表
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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(以千计) |
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经营活动 |
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调整，调节，调节，调整，调节，调节，调整，调节，调整，调节，调节，使 |
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折旧和摊销 |
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递延融资费用摊销和债务贴现 |
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直线式租金收入及其他 |
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单位补偿 |
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从出售房地产和其他方面获得的收益 |
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直线租金和其他注销 |
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债务再融资和未用融资费用 |
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其他资产 |
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应付帐款和应计费用 |
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递延收入 |
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经营活动提供的净现金 |
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投资活动 |
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为购置和其他相关投资支付的现金 |
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出售房地产的净收益 |
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应收贷款本金 |
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应收贷款投资 |
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在建工程和其他 |
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资本增加和其他投资净额 |
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投资活动提供的现金净额(用于) |
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筹资活动 |
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定期债务收益，扣除贴现后 |
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偿还定期债务 |
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递延融资费用的支付 |
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循环信贷设施，净额 |
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已支付分配额 |
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租赁押金和对租户的其他义务 |
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出售单位所得收益，扣除提供成本后 |
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其他筹资活动 |
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(用于)筹资活动提供的现金净额 |
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本年度现金、现金等价物和限制性现金的增加 |
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汇率变动的影响 |
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年初现金、现金等价物和限制性现金 |
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年底现金、现金等价物和限制性现金 |
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已付利息，包括资本化利息$ (B).和$ |
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非现金融资活动补充附表： |
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现金、现金等价物和限制性现金包括： |
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限制现金，包括在其他资产中 |
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现金和现金等价物 |
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限制现金，包括在其他资产中 |
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见所附合并财务报表附注。
73
医疗财产信托公司及附属公司
MPT营运合伙有限公司及附属公司
合并财务报表附注
1.组织
马里兰医疗财产信托公司成立于2003年8月27日，是根据“马里兰州普通公司法”成立的，目的是从事投资、拥有和租赁商业房地产的业务。我们的经营伙伴关系子公司，MPT运营伙伴关系，L.P.，我们通过它管理我们的所有业务，成立于2003年9月。通过另一家全资子公司医疗财产信托有限责任公司，我们是唯一的普通合伙人的经营伙伴关系.目前，我们直接拥有运营伙伴关系中的所有有限合伙利益，并选择合并报告我们所要求的披露和经营伙伴关系的披露，除非存在重大差异。
自2004年4月6日以来，我们一直以房地产投资信托基金(“REIT”)的身份运作，因此，在2005年9月提交2004年度联邦所得税申报表时，我们选择了REIT地位。因此，我们一般不会受制于美国(“美国”)。联邦所得税，只要我们继续作为一个REIT和我们分配给我们的股东等于或超过我们的应税收入。我们从事的某些非房地产活动是由我们选择被视为应税REIT子公司(“TRS”)的实体进行的。我们的TRS实体同时要缴纳美国联邦和州所得税。对于我们位于美国以外地区的房产，我们要对我们的财产所居住的地区和(或)法律实体的当地税收负责；然而，我们不期望在美国增加税收，因为这些收入大部分是通过我们的REIT流入的。
我们的主要经营策略是收购和发展房地产和改善服务，主要用于长期租赁医疗服务提供者，如普通急症医院、住院身体康复医院和长期急性护理医院的经营者。我们还向类似设施的经营者提供抵押贷款和其他贷款。此外，我们亦可以不时在租户身上取得利润或权益，以提高整体的回报率。我们把我们的业务作为一个单一的业务部门来管理。我们所有的房产都位于美国、欧洲和澳大利亚。
2.重要会计政策摘要
估计数的使用：按照美国普遍接受的会计原则编制财务报表，要求管理层作出影响报告的资产和负债数额的估计和假设，并披露财务报表之日或有资产和负债以及报告期内报告的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。
合并原则：我们拥有的财产控股实体和其他子公司
我们不断地评估我们的所有交易和投资，以确定它们是否代表可变利益实体中的可变利益。如果我们确定在一个可变的利益实体中有一个可变的利益，然后我们评估我们是否是可变利益实体的主要受益者。该评价是对我们是否有能力指导一个可变利益实体的活动的定性评估，而这些活动对该实体的经济绩效影响最大。我们合并了每一个可变的利益实体，其中我们，由于我们在实体的投资或交易，被认为是主要的受益者。在2019年12月31日和2018年12月31日，我们确定我们并不是任何可变利益实体的主要受益者，因为我们不控制那些对这些实体的经济表现影响最大的活动(如日常运营)。
对未合并实体的投资：对我们有能力施加重大影响的实体的投资(但不包括控制权)是通过股权法进行的，例如我们与Primotop Holdings S.à.r.l的合资企业。(“优先事项”)如附注3所述，根据权益会计方法，我们在被投资人的损益中所占的份额，包括在我们合并的净收益报表的“权益收益”项下。除了我们与Primotop的合资企业外，我们选择在延迟的基础上记录我们在这类被投资方的收益或亏损中所占的份额。未合并实体投资的初始账面价值是根据为购买被投资实体的利息而支付的数额计算的。随后，我们的投资因我们在被投资方收益/亏损中所占的份额而增加/减少，并通过我们被投资方的现金分配而减少。如果我们的成本法与在被投资实体一级反映的基础不同，这种基础差异通常是在相关资产和负债的生命周期内摊销，这种摊销包括在我们在被投资人收益中的权益份额中。
74
当存在减值指标时，我们根据权益法投资的公允价值与其账面价值的比较来评估我们的权益法投资减值。如果我们确定投资于未合并的被投资实体的公允价值低于其账面价值，则为o。临时的，临时的减值记录。
对我们不控制、也没有能力施加重大影响的实体进行投资，而这些实体的公允价值不容易确定(例如我们对“畜牧”保健系统有限责任公司(“管理公司”)和中位数Kliniken Sá.r.l的投资。(“中位数”)按成本计算，减去任何减损，加上或减去在涉及被投资方的有序交易中可观察到的价格变化所造成的加减变化。对于类似但容易确定公允价值的投资，这类投资按季度公允价值计量，未实现损益记录在收入中。
现金和现金等价物：存单、原始期限不超过三个月的短期投资以及货币市场共同基金都被视为现金等价物。我们的现金和现金等价物大多存放在主要商业银行，有时可能超过联邦存款保险公司的限额。到目前为止，我们的投资现金没有遭受任何损失.在使用方面受到限制的现金和现金等价物记录在其他资产中。
收入确认：我们的收入主要来自租赁和抵押贷款。在2019年1月1日，我们通过了会计准则更新(“ASU”)2016-02，“租赁”，(“ASU 2016-02”)。ASU 2016-02规定了承认、衡量、提交和披露合同双方(即承租人和出租人)租赁的原则。我们采用了这一标准，采用了经修改的追溯办法，并在新标准内选择了在过渡指导下允许的一揽子实际权宜之计，其中除其他外，允许采取以下措施：不重新评估现有合同是否是或包含租约，也不重新评估现有租约的租赁分类。此外，我们还允许了某些选择，其中(1)允许实体在采用新标准的日期而不是在最早提出的比较期适用新标准的过渡条款；(2)允许出租人将租赁和非租赁部分作为合同中的单一租赁部分加以说明，如果符合某些标准的话。对于出租人来说，这一新的租赁会计标准基本上等同于以前的指导意见，但我们在下文强调了一些不同之处：
经营租赁收入
我们从经营租赁收入，根据固定的，最低要求的租金(基本租金)的租赁协议。基础租金收入按直线法记录，超过新租约的相关租赁协议条款和作为购置财产的一部分而获得的现有租赁条款的剩余条款。直线法记录租赁期间基本租金的定期平均数额，同时考虑到租约期间合同租金的增加。直线法通常的效果是记录更多的租金收入，比租房者在租赁期的早期所需支付的租金还要多。在租期的后半部分，这种影响会逆转，因为所记录的租金收入少于租客所须缴付的租金收入。按照直线法记录的租金收入，在合并净收益报表中作为两个数额列报：租金账单和直线租金收入。租金收费收入是指租契所规定的每一段时间内实际向租客收取的基本租金数额。直线租金收入是以直线法为基础赚得的租金收入与作为租金账单收入入账的数额之间的差额。根据适用的租赁协议，我们记录租金收入与应缴租金之间的差额，作为对直线应收租金的增减。
在确认为收入之前收到的租金被列为递延收入。
融资租赁收入
根据2019年1月1日通过的新的租赁会计规则，如果一项财产的购置和随后的租赁不符合出售的定义，我们必须将该交易记作一笔使用估算利息法确认的收入的融资。
另一种融资租赁是直接融资租赁(DFL)。对于作为DFL入账的租约，未来最低租赁付款记为应收款项。未来最低租赁付款与估计剩余价值减去财产成本之间的差额记作未赚收入。未赚得的收入被递延并摊销为租赁条件下的收入，以便在租赁付款的可收取性得到合理保证的情况下提供固定的收益。对DFL的投资是不计收入的。
其他租赁收入
当承租人实际拥有该设施时，我们开始记录我们开发项目的基本租金收入，这可能与租赁的规定开始日期不同。此外，在我们的发展项目建设期间，我们可能有权根据在施工期间支付的费用(建筑期间租金)来计算租金。我们将建设期租金作为应收帐款计入，并相应抵销建设期内的递延收入。当承租人采取实际行动时
75
拥有该设施后，我们开始确认在租赁期内采用直线法的延期建造期收入。
我们还根据消费价格指数(“CPI”)(或美国以外的类似指数)的增长，在一些租约下获得额外的租金(或可能的租金)。或者当CPI超过租约规定的年最低增长率时。或有租金记作所赚取期间的租金账单收入。
从2019年1月1日起(ASU 2016-02通过)，租户支付土地租赁的款项以及由我们直接支付并由租户偿还的其他业务费用，如财产税和保险费，按毛额列报，相关收入记在“利息和其他收入”中，相关费用记在我们的综合净收入表中“与财产有关”。所有由租户直接向适用的政府或适当的第三方供应商支付的其他运营费用均按净额记录，这与根据我们的“三重净值”租约支付的所有租户付款或偿还款项在ASU 2016-02之前的核算方式一致。
利息收入
我们从我们的房客/借贷者那里获得抵押贷款、周转资本贷款和其他长期贷款的利息收入.这些贷款的利息收入根据未偿本金和贷款条件确认为赚取。
其他收入
从承租人收到的用于开发和租赁服务的承付费最初记作递延收入，并确认为租赁初期的收入，以便在租约上产生固定的有效收益(利息法)。贷款服务的承付款和起始费用也最初作为递延收入入账，并使用利息法确认为贷款存续期间的收入。
购房价格分配：自2018年1月1日以来，随着ASU第2017-01号“澄清企业定义”(ASU 2017-01)的通过，我们所有的财产收购都被视为资产收购。2018年以前，为租赁目的购置的财产采用业务合并会计规则进行核算。这种会计变化对我们的主要影响是第三方交易成本的资本化，因为这些成本是根据企业合并会计规则支出的，与收购直接相关。无论采用哪种会计方法，我们都会根据资产的公允价值，将购置财产的购买价格分配给有形和确定的无形资产和承担的负债(如果有的话)。在为分配所购房地产的购买价格而对公允价值作出估计时，我们可不时利用若干来源，包括现有的房地产经纪人数据、在购置或资助有关财产方面可能获得的独立评估、以前购置或开发的内部数据以及其他市场数据，包括市场租金、资本化和贴现率等重要假设的市场可比数据。我们还考虑到在估算所获得的有形和无形资产的公允价值时，由于我们的收购前尽职调查、市场营销和租赁活动而获得的每一项财产的信息。
我们根据以下两者之间的差额来衡量租赁无形资产的总价值：(I)按市场租金率调整的新租赁或就地租赁的财产价值，以及(Ii)价值相当于空置的财产之间的差额。管理部门的价值估计采用与独立评估师使用的方法相似的方法(例如，现金流量贴现分析)。管理层在我们的分析中考虑的因素包括假设的预期租赁期内的账面成本估计，考虑到当前的市场条件，以及执行类似租赁的成本。我们还考虑到在评估所获得的无形资产的公允价值时，由于我们在收购前的尽职调查、营销和租赁活动而获得的关于每个目标设施的信息。在估计经营成本时，管理部门包括房地产税、保险和其他业务费用，以及对预期租赁期内按市场费率计算的租金损失的估计，我们预计大约是这样。
我们为我们的设施记录在市场以上和市场以下的租赁价值，如果有的话，这些价值是基于以下两者之间的差额的现值：(1)根据就地租赁应支付的合同金额和(Ii)管理层对相应的就地租赁的公平市场租赁费率的估计，以相当于租赁剩余不可取消期限的期限来衡量。作为租赁期内租金收入的减少，我们摊销任何由此产生的资本化的高于市场的租赁价值。我们摊销任何由此产生的资本低于市场租赁价值，作为租金收入在租赁期限内的增加。
获得的其他无形资产可能包括客户关系无形价值，这些价值是根据管理层对每个准租户租赁的具体特点以及我们与该租户的总体关系的评估得出的。管理当局在分配这些价值时应考虑的特点包括：我们与租户之间现有业务关系的性质和范围、与租户发展新业务的增长前景、租户的信贷质量以及租约续约的预期，包括根据租约条款存在的预期等。
76
我们将这些无形资产的价值摊销为在各自租约期限内的费用。如果租约提前终止，则租赁无形资产的未摊销部分记作费用。
房地产和折旧：由土地、建筑物和改善工程组成的房地产是按成本维持的。虽然通常由我们的租户支付，但我们所支付的任何普通维修和维修的开支，都会按所发生的业务支出。对改善和(或)延长资产使用寿命的重大翻修和改进，按其估计使用寿命进行资本化和折旧。我们记录业务中使用的长期资产的减值损失，当事件和情况表明资产可能受损时，这些资产估计产生的未贴现现金流量，包括预期持有期内的估计清算金额，低于这些资产的账面金额。减值损失是以资产的账面价值和公允价值之间的差额来衡量的。对于待售资产，我们停止记录折旧费用，并将资产价值调整为其账面价值或公允价值的较低值，减去处置成本。公允价值是根据按风险调整利率贴现的现金流量估算的.我们将房地产资产归类为待售资产，当我们开始积极计划出售资产时，管理层认为资产很可能在未来12个月内出售。
在建工程包括土地费用、建筑物建造费用、改进和固定设备费用以及设计和工程费用。其他费用，如利息、法律、财产税和公司项目监督，可以在施工期间与项目直接相关，也包括在施工中。我们开始资本化与一个发展项目相关的费用时，未来的资产开发是可能的，并开展了必要的活动，以使基础财产为其预期用途做好准备。我们停止资本化成本时，该财产已基本完成，并准备用于其预定用途。
折旧按相关房地产和其他资产估计使用寿命的直线法计算。我们在2019年12月31日的加权平均使用寿命如下：
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建筑物和改善 |
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租客租赁无形资产 |
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租赁改良 |
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家具、设备和其他 |
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租金应收款损失：就所有租约而言，我们不断监察现有租户的表现，包括但不限于：按类别划分的入院水平及手术/程序数量；现时的营运利润率；租户营运利润率与设施租金及其他固定成本的比率；现金收取趋势；收入及病人组合趋势；以及不断发展的医疗规例对租户盈利能力及流动资金的影响。
经营租赁应收款损失：我们利用上面的信息，连同房客的付款和违约历史，来评估是否需要为未付租金和/或直线式应收租金的损失做准备。对应收租金(包括直线式应收租金)损失的备抵，最终在应收款可能无法全额收取时入账。备抵额是根据确定从债务人或从现有抵押品(如果有的话)收取的最终数额而将应收款减少到其可变现估计净值的数额。
租赁应收款融资损失：备抵是根据按财产对可能损失的估计为租赁应收款融资确定的。融资租赁应收款如果被认为很可能无法按照租约的合同条款收取所有到期款项，就会受到损害。与经营租赁应收款一样，我们对承租人的总体财务状况、经济资源和付款记录、任何财务责任担保人提供支助的前景、以及在适当情况下任何担保品的可变现价值的评估，都是需要备抵的。这些估计数考虑了所有现有证据，包括按融资租赁的实际利率折现的预期未来现金流量、抵押品的公允价值以及其他相关因素(视情况而定)。当我们确定合同金额的可收取性没有得到合理保证时，融资租赁就处于非权责发生状态。如果是非权责发生制，我们一般按收付实现制记帐融资租赁，其中收入只有在收到现金后才予以确认。
贷款：贷款包括抵押贷款、营运资本贷款和其他长期贷款.抵押贷款以不动产利息作为抵押。营运资本和其他长期贷款通常以应收账款和公司及个人担保的利息作为抵押。我们按成本记录贷款。我们在贷款基础上评估利息和本金的可收性(使用与我们评估租金可收性相同的程序)，以确定它们是否受损。当根据当前的信息和事件，我们很可能无法按照现有合同条款收取所有欠款时，一笔贷款就被视为受损。当贷款被视为受损时，备抵额的计算方法是将记录的投资与通过使用贷款的实际利率贴现预期未来现金流量所确定的价值进行比较，或者如果贷款依赖担保品，则将其与抵押品的公允价值进行比较。如果贷款被视为受损，我们通常只在收到现金后才将贷款置于非应计状态，并记录利息收入。
77
每股收益/单位：普通股/单位的基本收益除以适用于普通股/股的净收入除以在此期间未偿还的普通股/单位的加权平均数。普通股/单位稀释后的收益是通过包括稀释证券的影响来计算的。
我们的未获限制的股票/单位奖励包含不可剥夺的股息权利，因此，这些奖励被视为参与证券。这些参与证券包括在计算每股普通股/单位基本收益和稀释收益的收益分配中。
所得税：我们是根据经修订的一九八六年“国内收入守则”(“守则”)第856至860条的规定，以REIT的身分经营业务。要取得REIT的资格，我们必须满足某些组织和业务要求，包括至少向股东分配的要求。
我们的财务报表包括TRS，MPT发展服务公司的业务。(“MDS”)和许多其他实体，这些实体是单独成员的LLCs，为税务目的而不予考虑，反映在MDS的纳税申报单中。MDS无权扣减股息，并须缴纳美国联邦、州和地方所得税。MDS授权为第三方拥有的物业提供房地产开发、租赁和管理服务，我们将通过该实体向我们的承租人提供非抵押贷款和/或投资。
随着欧洲和澳大利亚的房地产收购和投资，我们在国际上要缴纳所得税。然而，我们预计在美国不会再征收任何额外的所得税，因为我们的国际房地产收入通过我们的REIT所得税申报表流动。对于我们的TRS和国际子公司，我们根据资产和负债的财务报告和税基之间的差异来确定递延税资产和负债，所采用的税率是在预期差额将逆转的年份生效的。我们的递延税项资产/负债的任何增减，如因情况的改变而导致我们改变对未来事件的预期税务后果的判断，则反映在我们的税务规定中。递延所得税也反映了营业亏损结转的影响。如果我们认为我们的全部或部分递延税款资产不可能变现，便会提供估值免税额。估值免税额的任何增减，如因情况的改变而引致我们改变对我们是否有能力变现有关递延税项资产的判断，则反映在我们的税项规定内。
在计算我们的所得税时，涉及到处理复杂的税收法律和条例在我们全球业务的多个管辖范围内的应用方面的不确定因素。从不确定的税收状况中获得的所得税利益，如果更有可能在审查后维持这一地位，包括根据技术优点解决任何有关上诉或诉讼程序，则可予以确认。然而，如果不可能达成一个比不可能达到的立场，我们记录一项负债作为抵减税收优惠，并调整负债，当我们的判断改变，因为我们的判断是评估新的信息，以前没有。由于其中一些不确定因素的复杂性，最终的解决办法可能会导致一笔与我们目前估计的不确定的税务负债大不相同的付款。这些差额将反映为在有新资料的时期内所得税费用的增加或减少。
以股票为基础的赔偿：在2019年第二季度，我们通过了“2019年股权激励计划”(“股权激励计划”)。有服务条件的限制性股票和其他基于股权的奖励，在授予之日按每股平均股价估值，并在服务期间摊销补偿费用(通常情况下)。
递延费用：与股票发行直接相关的费用被推迟，并从从发行中得到的收益中扣除。租赁佣金和其他租赁费用，如果没有获得租约，将被资本化为递延租赁费用，并按照相关租赁协议的条款按直线法摊销。可与向借款人提供的贷款确定的费用被资本化并确认为贷款期间利息收入的减少。
递延筹资费用：我们通常将与新融资和债务再融资有关的融资成本资本化。这些费用在有关债务的寿命内摊销，作为利息开支的一部分。为已确定本金的债务
78
还本付息条件下，递延成本被摊销，以产生固定的有效收益(利息法)，并包括在债务中，扣除我们的综合资产负债表。对于未确定本金偿还条件的债务，如我们的循环信贷设施，递延费用在债务期限内按直线法摊销，并作为债务的一个组成部分列入。“其他a集”在我们的合并资产负债表上。
外币换算和交易：我们的某些国际子公司的功能货币是各自国家的本币。我们用这段期间的平均汇率将我们的外国子公司的经营结果转化为美元，我们用期末的汇率换算资产负债表账户。我们将由此产生的货币换算调整记录在“累积的其他综合收入(损失)”中，这是股东权益的一个组成部分，出现在我们的综合资产负债表上。
我们的某些美国子公司将不时进行以外币计价的短期和长期交易。这些外币交易产生的损益按交易当日的汇率折算成美元。交易损益对我们短期交易的影响包括在合并损益表中的其他收益中，而对我们长期投资的折算效果则记录在我们合并资产负债表上的“累计其他综合收益(亏损)”中。
衍生金融投资和对冲活动：在我们正常的业务过程中，我们可以使用某些类型的衍生工具来管理利率和/或外币风险。我们在资产负债表上以公允价值记录我们的衍生工具和套期保值工具。未指定为套期保值或不符合套期保值会计标准的衍生工具估计公允价值的变化在收益中得到确认。对于被指定为现金流量对冲的衍生工具，衍生产品的有效部分的估计公允价值的变化在我们的综合资产负债表上的“累计其他综合收入(损失)”中确认，而无效部分的估计公允价值的变化则在收益中确认。对于被指定为公允价值套期保值的衍生品，其有效部分的估计公允价值的变化抵消了被套期保值项目的估计公允价值的变化，而无效部分的估计公允价值的变化在收益中得到确认。
为了符合对冲会计的条件，我们正式记录了套期保值工具和对冲项目之间的所有关系，以及我们在进行衍生交易之前进行对冲的风险管理目标和策略。这一过程包括对套期保值工具和套期保值交易的具体识别，被套期保值风险的性质，以及如何评估套期保值工具对套期保值交易可归因于套期保值风险的现金流量的可变性的风险敞口的有效性。在套期保值开始时和持续进行的基础上，我们评估用于对冲交易的衍生品在抵消现金流量变化或对冲项目公允价值方面是否高效。此外，对于现金流对冲，我们评估基础预测交易是否会发生。如果一个衍生工具不能被确定为高度有效的套期保值，或者潜在的预测交易很可能不会发生，我们就停止套期保值会计。
公允价值计量：我们根据对公允价值计量的投入在市场上被认为是可观测的还是不可观测的，运用层次评估技术来衡量和披露金融资产和负债的估计公允价值。可观察的输入反映从独立来源获得的市场数据，而不可观测的输入则反映我们的市场假设。这种层次结构要求在可用时使用可观察的市场数据。这些输入创建了以下公允价值层次：
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一级报价完全相同活跃市场的工具； |
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• |
二级报价相似活跃市场中的工具；在非活跃市场中相同或类似工具的报价；以及在活跃市场中可以观察到重要投入和重要价值驱动因素的模型衍生估值；以及 |
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• |
三级从一个或多个重要投入或重要价值驱动因素的估值技术中得出的公允价值计量看不见. |
我们使用一套标准化的程序来衡量公允价值，这套程序概述了所有资产和负债，这些资产和负债需要在经常性或非经常性的基础上按其估计公允价值进行计量。当可用时，我们利用来自独立第三方来源的报价来确定公允价值，并将此类项目划分为1级。在某些情况下，如果市场价格是可用的，但该工具处于不活跃或场外市场，则我们应用交易商(做市商)定价估计，并将资产或负债分类为二级资产或负债。
如果无法获得所报的市场价格或投入，公允价值计量是基于利用当前市场或独立来源的市场投入的估值模型，如利率、期权波动率、信贷息差、市场资本率等。使用这种内部生成的估值技术估值的项目按照对公允价值计量具有重要意义的最低投入分类。因此，资产或负债可分为二级或三级，即使可能有一些可随时观察到的重要投入。我们使用的内部公允价值模型和技术包括
79
贴现现金流与蒙特卡洛价值离子模型。我们还考虑对手方和我们的以其估计公允价值计量的衍生品和其他负债的信用风险。
公允价值选项选举：我们对欧内斯特健康公司的股权。(“欧内斯特”)连同任何相关贷款(2018年10月4日抵押贷款以外的所有贷款都是出售或还清的-详情见注3)，由于投资规模大，我们选择按公允价值对这些投资进行核算，因为我们认为这一方法更能反映当前的价值。我们没有对2019年12月31日存在的其他股权或贷款进行类似的选择。
租赁(承租人)
根据ASU 2016-02的规定，我们必须采用双重方法，根据租约是否实际上是承租人融资购买的原则，将租赁分为融资租赁或经营租赁。这种分类决定了租赁费用是根据有效利息法(融资租赁)还是在租赁期限内的直线(经营租赁)确认的。从2019年1月1日开始，我们必须记录所有期限超过12个月的租赁的使用权资产和租赁负债，而不论其分类如何。12个月或更短期限的租约是资产负债表外的，租赁费用在租赁期限内以直线确认，类似于以前的经营租赁指南。
对于我们作为承租人的租赁，包括我们的某些设施所在的土地租赁，以及公司办公和设备租赁，我们记录了大约$的资产使用权和抵销租赁负债。
改叙：前几个期间合并财务报表中的某些数额已重新分类，以符合本期列报方式。
最近的会计发展
金融工具信用损失的计量
2016年6月，财务会计准则委员会(FASB)发布了ASU第2016-13号“金融工具信用损失计量”(“ASU 2016-13”)，该标准要求一个新的前瞻性“预期损失”模型用于我们的融资应收款，包括融资租赁和贷款，FASB认为这将导致更及时地确认此类损失。ASU 2016-13将于2020年1月1日对我们生效。在采用这一标准后，我们预计将在2020年1月1日记录一笔介于1美元之间的信贷损失准备金。
3.房地产活动
收购
在截至2019、2018年和2017年12月31日的年度内，我们收购了以下资产：
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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(单位：千) |
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获得的资产 |
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土地 |
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建筑 |
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无形租赁资产-须摊销 (加权-平均使用寿命) |
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投资融资租赁 |
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抵押贷款 |
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其他贷款 |
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股权投资和其他资产 |
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假定负债 |
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所获资产总额 |
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偿还贷款(1) |
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获得的净资产总额 |
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$ |
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$ |
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(1) |
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80
2019年活动
生命点获取
在2019年12月17日，我们收购了
前景交易
在2019年8月23日，我们投资了
这些协议规定，今后的采购价格调整可能最高可达$1。
拉姆齐收购
2019年8月16日，我们在
澳大利亚交易
在2019年6月6日，我们收购了
瑞士交易
在2019年5月27日，我们投资了
其他交易
在2019年12月3日，我们投资了
在2019年11月28日，我们以大约欧元的价格在葡萄牙收购了一家急症医院。
在2019年8月30日，我们以大约$的价格投资了各个州的设施组合。
2019年6月10日，我们收购了
81
2019年期间的其他采购包括
2018年活动
合资交易
2018年8月31日，我们与Primotop达成了一项合资协议，并根据该协议作出了贡献。
其他交易
2018年8月31日，我们以美元收购了华盛顿帕斯科市的一家急诊室。
2018年8月28日，我们收购了
2018年，我们收购了
2017年活动
管家交易
2017年9月29日，我们从IASIS保健有限公司(“IASIS”)收购了
2017年5月1日，我们收购了
中位交易
2017年11月29日，我们收购了
在2017年第三季度，我们收购了
82
2017年6月22日，我们以欧元的收购价在德国收购了一家急症医院。
2017年1月30日，我们在德国收购了一家欧洲住院康复医院。
其他交易
2017年6月1日，我们收购了位于西弗吉尼亚州惠林的俄亥俄谷医疗中心和俄亥俄州马丁斯码头的东俄亥俄地区医院的房地产资产。
2017年5月1日，我们收购了圣约瑟夫地区医疗中心的房地产
发展活动
2019年活动
在2019年10月25日，我们签订了一项协议，为德克萨斯州休斯敦的一家行为医院的开发和租赁提供资金，费用为美元。
2018年活动
在2018年12月31日终了的一年中，我们完成了欧内斯特·弗拉格斯塔夫的建设。这$
2017年活动
2017年，我们完成了建筑工程，并开始记录下列设施的租金收入：
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• |
Adeptus健康公司(“Adeptus”)-我们已完成 |
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• |
Imed Group(“Imed”)-位于西班牙巴伦西亚的一般急性设施于2017年3月31日开业，现根据 |
关于我们目前的发展项目的现状摘要，见下表(千)：
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财产 |
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承诺 |
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费用 截至 (一九二零九年十二月三十一日) |
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估计租金 启动 日期 |
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圆圈(英国伯明翰) |
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圆形康复(英国伯明翰) |
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外科合作伙伴(爱达荷州，爱达荷州) |
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神经精神病院(德克萨斯州休斯顿) |
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83
处置
2019年活动
在2019年，我们完成了
2018年活动
2018年10月4日，我们敲定了一项资本重组协议，在该协议中，我们出售了对欧内斯特业务的投资，并偿还了我们尚未偿还的收购贷款、营运资本贷款和任何未付利息。从这一交易中收到的收益总额接近$
2018年8月31日，我们完成了先前描述的与Primotop的合资协议，在该协议中，我们贡献了
2018年8月31日，我们出售了位于得克萨斯州休斯敦的普通急症医院，由北柏树公司以$1的价格租用和运营。
2018年6月4日，我们出售了
2018年3月1日，我们把位于德克萨斯州休斯顿的圣约瑟夫医疗中心的房地产以大约美元的价格卖掉。
2018年处置资产业务摘要
以下是2018年出售的房地产的经营业绩(不包括2018年3月的圣约瑟销售)(千单位)：
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截止年度 |
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2018 |
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2017 |
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收入 |
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房地产折旧和摊销 |
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与财产有关的开支 |
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其他(1) |
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房地产处置收入净额 |
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(1) |
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2017年活动
2017年3月31日，我们出售了位于俄克拉荷马州Muskogee的EASTAR卫生系统房地产，该房产被租赁给LifePoint。这笔交易的收益总额约为$
2019年、2018年和2017年的财产处置不是我们业务的战略转变，因此这些财产的运营结果没有重新归类为停止的业务。
无形资产
2019年12月31日和2018年12月31日，我们的无形租赁资产为美元。
84
我们记录了与无形租赁资产有关的摊销费用$
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截至十二月三十一日止年度： |
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2020 |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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截至2019年12月31日，资本化租赁无形资产的加权平均剩余寿命为
租赁业务(出租人)
如前所述，我们收购和发展医疗设施，并以长期净租赁(典型的初始固定条款，从典型的固定条款)的形式将这些设施租赁给医疗保健运营公司。
下表汇总了截至2019年12月31日以不可取消租赁方式从租户收到的未来最低租赁付款总额(千美元)，不包括业务费用偿还款：
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共计不足 营运租契 |
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总不足 融资租赁 |
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共计 |
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2020 |
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2023 |
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2024 |
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此后 |
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$ |
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$ |
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2019年12月31日
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截至2019年12月31日 |
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截至12月31日， 2018 |
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应收最低租赁付款 |
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估计残值 |
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减去未赚取收入 |
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直接融资租赁投资净额 |
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其他融资租赁 |
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融资租赁投资总额 |
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Adeptus健康过渡特性
如上一份文件所述，自2017年10月2日起，我们
85
Alecto保健设施
在2019年12月31日，我们拥有
贷款
以下是我们的贷款摘要(千美元)：
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截至2019年12月31日 |
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截至2018年12月31日 |
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平衡 |
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加权平均 利率 |
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平衡 |
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加权平均 利率 |
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抵押贷款 |
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$ |
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购置贷款 |
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其他贷款 |
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我们的按揭贷款包括
购置贷款主要与美元有关
其他贷款包括向租户提供营运资金及其他用途的贷款，包括我们于2018年8月31日与Primotop合资公司的股东贷款(详见本注3)，金额为欧元。
信贷风险集中
我们以多种方式监测集中风险，因为我们的房地产资产的性质对它们所在的社区至关重要，而且考虑到我们在必要时能够用更有效的经营者取代效率低下的设施经营者的历史：
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1) |
设施集中-在2019年12月31日，我们 |
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2) |
运营商集中度-截至2019年12月31日止的年度，来自管家和首相的收入 |
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3) |
地理集中度-截至2019年12月31日，在美国、欧洲和澳大利亚的投资约占 |
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4) |
设施类型集中-截至2019年12月31日止年度，约 |
关联方交易
年内，我们有权益或有权益的租户所赚取的租契及利息收入为$。
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4.债务
以下是债务摘要(千美元)：
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截至12月31日， 2019 |
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截至12月31日， 2018 |
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循环信贷设施(A) |
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定期贷款 |
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澳大利亚定期贷款安排(B) |
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债务发行成本和折扣净额 |
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(A) |
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(B) |
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截至2019年12月31日，应付我们债务的本金(不包括任何折扣、溢价或债务发行成本的影响)如下(千美元)：
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2020 |
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$ |
— |
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2021 |
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— |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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此后 |
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共计 |
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$ |
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信贷贷款
2017年2月1日，我们用新的循环信贷和定期贷款协议取代了以前的无担保信贷安排。新协议包括一美元
在我们的选举中，信贷安排下的贷款可以是ABR贷款，也可以是欧元贷款。适用于ABR贷款的定期贷款的适用保证金可从
2019年12月31日和2018年12月31日，我们有$
在2019年12月31日及2018年12月31日，我们定期贷款的利率为
87
澳洲定期贷款安排
2019年5月23日，我们进入了澳元。
高级无担保债券4.000%到期
2015年8月19日，我们完成了一欧元。
高级无担保债券2.550%到期
2019年12月5日，我们完成了国标。
高级无担保债券5.500%到期
2014年4月17日，我们完成了一个$
高级无担保债券6.375%到期
在2016年2月22日，我们完成了一个$
3.325%高级无担保债券应于2025年到期
2017年3月24日，我们完成了一欧元。
88
高级无担保债券5.250%到期
在2016年7月22日，我们完成了一个$
高级无担保债券5.000%到期
2017年9月7日，我们完成了一个$
高级无担保债券3.692%到期日期2028年
2019年12月5日，我们完成了国标。
高级无担保债券4.625%到期
在2019年7月26日，我们完成了一个$
其他活动
为了筹备与Primotop在注3中“2018年活动”下描述的合资企业，我们于2018年8月3日发行了有担保债务，获得了欧元的总收益。
89
债务再融资和未用资金成本s
2019
在2019年7月10日，我们得到了一个承诺，提供一个高级无担保桥梁贷款，以资助我们的投资前景。有了这个承诺，我们付了$
预计将于2019年6月为我们在澳大利亚的收购和环状健康有限公司提供资金。(“圆圈”)交易在2020年1月，我们签订了定期贷款的日期，这些交易签署，有一个延迟抽奖功能。这一特性允许我们在需要为这些交易提供资金之前不使用定期贷款。但是，使用这种类型的结构，我们花费了大约$
2017
随着我们先前信贷工具的更换，高级无担保票据的提前赎回，我们欧元的回报。
盟约
我们的债务工具对我们施加了某些限制，包括限制我们的能力：承担债务；创造或产生留置权；为任何其他实体的债务提供担保；赎回和回购我们的股本；预付、赎回或回购债务；进行合并或合并；进行关联交易；处置房地产或其他资产；以及改变我们的业务。此外，指导我们的信贷安排的信贷协议限制了我们可以支付的股息的百分比，按协议中的定义，按正常调整的业务资金(“NAFFO”)支付，按四季度滚动计算。截至2019年，股利限制是
除了这些限制外，信贷贷款还包含传统的金融和业务契约，包括与我们的总杠杆率、固定费用覆盖率、担保杠杆率、合并调整净值、无担保杠杆率和无担保利率有关的契约。信贷工具还包含违约的习惯事件，包括不支付本金或利息、陈述的重大不准确以及不遵守我们的契约。如果发生违约事件并在信贷机制下继续进行，则所有未清余额可能立即到期应付。在2019年12月31日，我们遵守了所有这些财务和业务契约。
5.所得税
医疗财产信托公司
根据守则，我们一直维持并打算维持选举为区域投资信托基金。要取得REIT的资格，我们必须满足一些组织和业务要求，包括至少分发的要求。
90
从我国的TRS和我们的外国业务来看，所得税优惠(费用)如下(千)：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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当期所得税福利(费用)： |
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国内 |
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外国 |
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( |
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递延所得税福利(费用)： |
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国内 |
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外国 |
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所得税福利(费用) |
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$ |
( |
) |
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$ |
( |
) |
法定所得税税率和截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年所得税前收入实际税率的所得税福利(费用)调节如下(千)：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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所得税前收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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按美国法定联邦税率征收的所得税( 2019年和2018年 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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减少(增加)所得税，原因是： |
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国外汇率差异 |
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州所得税，扣除联邦福利 |
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美国收入不需缴纳联邦所得税 |
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股权投资 |
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估价津贴的变动 |
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其他项目，净额 |
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( |
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所得税福利总额(费用) |
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( |
) |
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$ |
( |
) |
外国所得税的拨备是以所得税前的外国利润为基础的。
国内所得税准备金是以所得税前的损失为基础的(
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们递延税资产和负债的组成部分如下(千单位)：
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2019 |
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2018 |
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递延税款资产： |
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营运亏损及利息扣除结转 |
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其他 |
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递延税款资产共计 |
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估价津贴 |
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( |
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递延税款资产净额共计 |
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递延税款负债： |
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财产和设备 |
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未开单收入净额 |
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合伙投资 |
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— |
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— |
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其他 |
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( |
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( |
) |
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递延税款负债总额 |
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( |
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( |
) |
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递延税款资产净额(负债) |
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$ |
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$ |
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91
截至2019年12月31日，我们的北环线净结转情况如下(千)：
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美国 |
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卢森堡 |
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德国 |
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英国 |
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澳大利亚 |
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总NOL结转 |
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$ |
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税后北环线结转 |
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估价津贴 |
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( |
) |
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( |
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( |
) |
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— |
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递延税金净额-NOL结转 |
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$ |
— |
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$ |
— |
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$ |
— |
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有效期 |
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估价津贴
对可能无法实现的外国和国内净营业亏损、结转额和其他递延税金净额记录了估值备抵额。截至每一报告日期，我们考虑所有可能影响未来实现递延税资产的新证据。在评估是否需要为我们的递延所得税资产提供估值津贴时，我们考虑了所有现有的正面和负面证据，包括预定的递延所得税负债倒转、将未来期间亏损转入以往各期、预测未来应纳税收入、税务规划战略和最近的财务业绩。
2019年期间，估值津贴为$
我们还评估了是否需要为我们的外国递延所得税资产提供估价津贴。在这样做时，我们考虑了所有现有的证据，以确定外国递延所得税资产是否更有可能变现。根据我们对所有正面和负面证据的审查，我们对当年产生的某些外国递延所得税资产的部分估价津贴为200万美元。此外，我们还确定，前几年记录的部分估价免税额应保留在某些外国递延所得税资产中，这些资产预计不会通过未来的应税收入来源实现。
我们有
REIT状态
我们已通过支付至少
我们向股东支付并向股东报告的每股分配情况如下：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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普通股分配 |
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$ |
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普通收入 |
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资本收益(1) |
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未被夺回的证券交易委员会。1250增益 |
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第199 A款股息 |
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资本返还 |
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(1)资本收益包括未收回的证券交易委员会。1250收益。 |
MPT运营伙伴关系，L.P.
作为合伙企业，一般合伙人和有限合伙人的所得税申报表中包括经营伙伴关系收入的分配份额。因此，业务伙伴关系的这种收入一般不需要计算所得税。然而，运营伙伴关系已代表医疗财产信托公司成立了一个TRS，该信托公司按正常的公司税率征收美国联邦、州和地方所得税，其国际子公司在辖区内须缴纳所得税。
92
他们在其中运作。见上文关于医疗财产信托公司的讨论。有关incom的更多详细信息e与我们的税收有关的税收以及国际行动。
6.每股收益/股
医疗财产信托公司
我们的每股收益是根据以下(以千计的数额)计算的：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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分子： |
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净收益 |
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非控股权收益份额 |
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参股证券收益份额 |
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净收益减去参与证券的份额 主要收益 |
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分母： |
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基本加权平均普通股 |
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稀释潜力普通股 |
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稀释加权平均普通股 |
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MPT运营伙伴关系，L.P.
我们每单位的收入是根据以下(以千为单位的数额)计算的：
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截至12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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分子： |
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净收益 |
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非控股权收益份额 |
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参股证券收益份额 |
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( |
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净收益减去参与证券的份额 主要收益 |
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分母： |
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基本加权平均单位 |
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稀释电位单位 |
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稀释加权平均单位 |
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7.股票奖
股票奖
我们在2019年第二季度通过的股权激励计划取代了以前的计划，授权在我们的运营伙伴关系中发行普通股期权、限制性股票、限制性股票单位、递延股票单位、股票增值权、业绩单位和利益授予。我们的股权激励计划由董事会的薪酬委员会管理。我们已经预订了
93
在过去的三年里，我们只根据我们的股权激励计划授予了限制性股票和限制性股票单位。这些以股票为基础的奖项以基于服务的奖励、基于公司特定业绩障碍的业绩奖和基于市场的奖励的形式授予。有关这些股票奖励的更多细节，请参见下文：
服务型奖
在2019年、2018年和2017年，薪酬委员会向员工和非雇员董事颁发了基于服务的奖励。
表演奖
2019年、2018年和2017年，薪酬委员会向员工发放了基于业绩的奖励。通常，在获得奖励之前，不按业绩奖励支付股息。关于这种基于业绩的奖励的详细情况，见下文：
2019和2018年
2019年和2018年，根据我们的薪酬委员会设定的具体业绩门槛，包括股本回报率、EBITDA和收购，向员工发放了股票奖励的目标数量。性能阈值基于期间有机会提前获得部分奖励。与设定的阈值相比，基于我们的性能，可以获得比目标数量更多或更少的股票。在每个业绩期结束时，该期间内的任何已获股份将归属下一个历年的1月1日。
2019年和2018年授予的某些业绩奖励须根据我们的股东总回报与SNL美国REIT医疗保健指数(SNL Index)相比进行调整(即每个业绩期间实际获得的股份增加或减少)。
2017
2017年，根据我们的薪酬委员会设定的具体业绩门槛，向某些雇员发放了股票奖励的目标数量，其中包括股本回报率以及一般和行政费用占收入的百分比。性能阈值基于期间。与设定的阈值相比，基于我们的性能，可以获得的股票数量比目标数量多或少。在执行期结束时，任何在此期间赚得的股份在下一个年度内按比例按比例归属。
市场导向型奖项
2017年，赔偿委员会向某些员工发放了三种基于市场的奖励。一般情况下，股利不支付市场为基础的奖励，直到奖励是获得。
第一个奖项包括一个目标数量的股票奖励，这可能是根据我们的总股东回报表现与SNL指数在今年的表现。与设定的阈值相比，基于我们的性能，可以获得的股票数量比目标数量多或少。在执行期结束时，任何在此期间赚得的股份在下一个年度内按比例按比例归属。
第二个以市场为基础的奖励是基于实现多年累计股东总回报，而不是我们的薪酬委员会预先设定的回报。执行期为
94
根据我们在截至2019年12月31日的三年时间里，我们的总股东回报相对于瑞士证券交易所指数的表现，可以获得第三个以市场为基础的奖项。在执行期结束时，任何在此期间赚得的股份在下一个年度内按比例按比例归属。
以下概述2019年和2018年基于库存的奖励活动(其中分别包括2019年、2018年、2017年和以往任何适用年份的奖励)
截至2019年12月31日止的年度：
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归属基础 在职服务 |
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归属基于 市场/业绩 条件 |
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股份 |
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加权平均 在另一年度授标日期的价值 |
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股份 |
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加权平均 在另一年度授标日期的价值 |
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年初的非既得利益 |
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被没收 |
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年底的非归属赔偿金 |
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2018年12月31日终了年度：
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归属基础 在职服务 |
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归属基于 市场/业绩 条件 |
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股份 |
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加权平均 在另一年度授标日期的价值 |
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加权平均 在另一年度授标日期的价值 |
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年初的非既得利益 |
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年底的非归属赔偿金 |
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以股票为基础的奖励的价值记作服务期间的补偿费用.截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日，我们记录了$
8.承付款和意外开支
承诺
在2019年12月23日，我们达成了最终协议，收购了
意外开支
我们是与我们的业务有关的各种法律程序的当事方。管理层认为，在与法律顾问协商后，就这些诉讼程序承担的最终责任(如果有的话)目前预计不会对我们的财务状况、业务结果或现金流动产生重大影响。
95
9.普通股/合伙人资本
医疗财产信托公司
2019年活动
2019年11月4日，我们向马里兰州评估和税务部门提交了修改章程的条款，增加了普通股的授权数量，票面价值为美元。
在2019年11月8日，我们完成了一次承销的公开发行。
在2019年7月18日，我们完成了一次承销的公开发行。
在2019年，我们出售了
在2019年12月27日，我们进入了一个新的在市场上的股票发行计划，使我们能够出售最多$。
2018年活动
2018年第四季度，我们出售了
2017年活动
2017年5月1日，我们完成了一项承销的公开发行。
MPT运营伙伴关系，L.P.
2019年12月31日，运营合伙公司由普通合伙人医疗财产信托有限责任公司(“普通合伙人”)和有限合伙人组成，包括该公司(该公司拥有
在分配方面，经营伙伴关系应按普通合伙人唯一和绝对酌处权确定的时间和数额，向在记录日为共同单位持有人的共同单位持有人分发现金。然而，根据MPT运营合伙有限合伙公司的第二次修正和恢复协议，L.P.(“经营合伙协议”)普通合伙人应利用其合理努力，使经营合伙公司分配足以使公司能够支付股东红利的数额，使公司能够(I)满足其分配资格的要求，成为REIT；(Ii)避免“守则”规定的任何美国联邦收入或消费税责任，但公司选择保留和支付其净资本收益所得税的范围除外。根据“业务伙伴关系协定”，为分配目的，长期协议单位被视为共同单位。
经营伙伴关系的净收入一般先分配给普通合伙人，然后再根据有限合伙人在经营伙伴关系发行的共同单位中各自所占的百分比分配给有限合伙人。经营伙伴关系的任何损失通常首先分配给有限合伙人，直到他们的资本账户为零，然后再分配给普通合伙人。根据“业务伙伴关系协定”，在分配收入和损失时，LTIP单位被视为共同单位。有限合伙人有权要求经营合伙企业赎回其部分或全部共同单位。营运合伙有权酌情赎回该等普通股，以赎回该等普通股在赎回时以相等数目的公司普通股的公平市价为基础，或以一比一的方式赎回该公司普通股的股份，但如有股票分拆、股票分红或类似事件，则须作出调整。猛虎组织单位必须在发放后两年才能赎回，然后转换为共同单位。2018年，大约
对于每一股由医疗财产信托公司发行的普通股，运营合伙公司会发行相应数量的经营伙伴关系单位。
96
10.金融工具的公允价值
我们有各种被认为是金融工具的资产和负债。我们估计，现金和现金等价物以及应付帐款和应计费用的账面价值接近其公允价值。我们使用二级投入来估算我们的利息和租金应收款的公允价值，例如使用向信用评级相似的其他人支付类似应收款的现行利率以及对相同的剩余期限折现估计的未来现金流量。我们的按揭贷款和其他贷款的公允价值是使用二级投入来估算的，例如使用当前利率贴现估计的未来现金流量，这些贷款将提供给信用评级相似的借款人，并用于相同的剩余期限。我们使用二级输入确定高级无担保票据的公允价值，例如来自证券交易商和市场庄家的报价。我们根据未来付款的现值，使用二级投入估算我们的循环信贷安排和定期贷款的公允价值，并按我们认为适合这类债务的比率贴现。
公允价值估计是在特定的时间点进行的，是主观的，涉及不确定性和重大判断事项。这种公允价值数额的结算可能不是一项审慎的管理决定。
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2019年12月31日 |
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2018年12月31日 |
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资产(负债) |
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书 价值 |
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公平 价值 |
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书 价值 |
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公平 价值 |
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利息和租金应收款 |
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贷款(1) |
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债务净额 |
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( |
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(1) |
不包括与欧内斯特有关的抵押贷款，因为这些贷款按公允价值入账，并在下文讨论。 |
按公允价值定期计量的项目
我们的欧内斯特抵押贷款是按公允价值定期计量的，因为2012年，我们选择使用公允价值期权方法对这些投资进行核算，当时我们购买了欧内斯特的股权，并向欧内斯特提供了一笔收购贷款。此类股权被出售，收购贷款于2018年10月还清。由于投资的规模，我们选择按公允价值计算这些投资，因为我们认为这一方法更多地反映了当前的价值。我们还没有对2019年12月31日或2018年12月31日的其他投资进行类似的选择。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，公允价值选择法记录的数额如下(千)：
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|
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截至2019年12月31日 |
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|
截至2018年12月31日 |
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资产类型 |
||||||||||
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资产(负债) |
|
公允价值 |
|
|
原版 成本 |
|
|
公允价值 |
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|
原版 成本 |
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分类 |
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抵押贷款 |
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$ |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
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抵押贷款 |
我们的欧内斯特抵押贷款以公允价值记录，以二级投入为基础，利用市场利率贴现估计现金流量，向信用评级相近和剩余期限相同的借款人提供类似贷款。
按公允价值计量的非经常性项目
除了按公允价值定期计量的项目外，我们还有资产和负债是按非经常性公允价值计量的，例如长期资产减值(见注3)。公允价值是基于按风险调整利率折现的现金流量估计值，使用2级或3级投入，如注2中所描述的那样。
11.租赁(承租人)
我们出租我们的某些设施的土地(我们转租给我们的租户)，以及公司办公室和设备。我们的租约有剩余的租约条款，从
97
以下是我们的租赁费用摘要(千)：
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损益表 |
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截至12月31日的一年， |
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分类 |
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2019 |
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经营租赁费用(1) |
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(2) |
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$ |
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融资租赁费用： |
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资产使用权摊销 |
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房地产折旧和摊销 |
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租赁负债利息 |
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利息 |
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分租收入 |
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其他 |
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( |
) |
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租赁费用总额 |
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$ |
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(1) |
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(2) |
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2018年和2017年，我们的租赁费用总额为$
在不可取消的一年以上的租约下剩余租赁期限内到期的固定最低付款额，以及在2019年12月31日其剩余租赁期限内今后将从不可取消的分租中收到的数额如下(以千计)：
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|
经营租赁 |
|
|
融资租赁 |
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数额 收到 从… 分租 |
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网 付款 |
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2020 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
( |
) |
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$ |
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2021 |
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( |
) |
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2022 |
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( |
) |
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2023 |
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( |
) |
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2024 |
|
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( |
) |
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|
此后 |
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( |
) |
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(1) |
|
未贴现的最低租赁付款总额 |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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减：利息 |
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( |
) |
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( |
) |
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租赁负债现值 |
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$ |
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$ |
|
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(1) |
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98
补充资产负债表资料如下(以千计，租赁条件和贴现率除外)：
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资产负债表 分类 |
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十二月三十一日 2019 |
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资产使用权： |
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经营租赁-房地产 |
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土地 |
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$ |
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|
融资租赁-房地产 |
|
土地 |
|
|
|
|
|
房地产使用权，资产净值 |
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$ |
|
|
|
经营租契-法团 |
|
其他资产 |
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|
资产使用权共计，净额 |
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$ |
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租赁负债： |
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经营租赁 |
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对租户的义务和 其他租赁负债 |
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$ |
|
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融资租赁 |
|
对租户的义务和 其他租赁负债 |
|
|
|
|
|
租赁负债总额 |
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$ |
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|
加权平均剩余租赁期限： |
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经营租赁 |
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|
融资租赁 |
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加权平均贴现率： |
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经营租赁 |
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% |
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融资租赁 |
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% |
以下是补充现金流量资料(单位：千)：
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截至12月31日的一年， |
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2019 |
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|
为计算租赁负债所包括的数额支付的现金： |
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经营租赁的经营现金流 |
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$ |
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融资租赁的经营现金流 |
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融资租赁现金流融资 |
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以租赁债务换取的使用权资产： |
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经营租赁 |
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融资租赁 |
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— |
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12.其他资产
以下是我们在合并资产负债表上的其他资产摘要(千)：
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12月31日， |
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2019 |
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2018 |
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债务发行成本净额(1) |
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$ |
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$ |
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其他公司资产 |
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预付款项和其他资产 |
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其他资产共计 |
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$ |
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$ |
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(1)
其他公司资产包括与公司办公室有关的租赁资产、家具和固定装置、设备、软件、存款、与公司租赁有关的使用权资产等。其他资产包括预付保险、预付税款、递延所得税资产(扣除估价免税额)，以及向租户提供的租赁优惠等。
除了上述资产外，我们还有价值为$的股权投资。
99
13.季度财务数据(未经审计)
医疗财产信托公司
以下是截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度未经审计的季度财务信息摘要：(除每股数据外，以千计)
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2019年终了的三个月期间 |
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三月三十一日 |
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六月三十日 |
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九月三十日 |
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十二月三十一日 |
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收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
净收益 |
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|
可归属于MPT普通股股东的净收入 |
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|
可归属于MPT普通股股东的净收入 每股收益-基本价值 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
|
$ |
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加权平均流通股-基本 |
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|
可归属于MPT普通股股东的净收入 每股摊薄 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
|
加权平均股份 |
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2018年结束的三个月期间 |
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三月三十一日 |
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六月三十日 |
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九月三十日 |
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十二月三十一日 |
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收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
净收益 |
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|
可归属于MPT普通股股东的净收入 |
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|
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|
可归属于MPT普通股股东的净收入 每股收益-基本价值 |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
$ |
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|
|
加权平均流通股-基本 |
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|
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|
可归属于MPT普通股股东的净收入 每股摊薄 |
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$ |
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|
|
$ |
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$ |
|
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|
$ |
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|
加权平均股份 |
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MPT运营伙伴关系，L.P.
以下是截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度未经审计的季度财务信息摘要：(单位数据除外，以千计)
|
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2019年终了的三个月期间 |
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三月三十一日 |
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六月三十日 |
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九月三十日 |
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十二月三十一日 |
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收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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净收益 |
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|
可归因于MPT业务伙伴关系的净收入 主要伙伴 |
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可归因于MPT业务伙伴关系的净收入 每个单位的主要伙伴-基本 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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加权平均单位未完成-基本 |
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可归因于MPT业务伙伴关系的净收入 单位单位 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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|
加权平均单位 |
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100
|
|
|
2018年结束的三个月期间 |
|
|||||||||||||
|
|
|
三月三十一日 |
|
|
六月三十日 |
|
|
九月三十日 |
|
|
十二月三十一日 |
|
||||
|
收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
$ |
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|
净收益 |
|
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|
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|
可归因于MPT业务伙伴关系的净收入 主要伙伴 |
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可归因于MPT业务伙伴关系的净收入 每个单位的主要伙伴-基本 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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加权平均单位未完成-基本 |
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可归因于MPT业务伙伴关系的净收入 单位单位 |
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$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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加权平均单位 |
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|
101
|
第9项 |
会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 |
没有。
|
第9A项 |
管制和程序 |
医疗财产信托公司
(a) 对披露控制和程序的评估. 医疗财产信托公司保持披露控制和程序(如“交易法”第13a-15(E)条和第15d-15(E)条所规定的)，以提供合理的保证，确保在证券交易委员会规则和表格规定的时限内记录、处理、总结和报告其“外汇法”报告中要求披露的信息，并将这些信息积累并传达给其管理层，包括其首席执行官。(首席行政主任)首席财务官(首席财务主任)酌情允许就所需披露作出及时决定。在设计和评估披露管制和程序时，我们认识到，任何管制和程序，无论设计和运作如何良好，都不能绝对保证达到预期的控制目标。按照“外汇法”第13a-15(B)条的要求，医疗财产信托公司的管理部门在其首席执行官和首席财务官的参与下，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据上述情况，首席执行官兼主任金融该干事的结论是，这些披露控制和程序在本报告所述期间结束时生效。
(b) 管理层关于财务报告内部控制的报告.
医疗财产信托公司的管理。负责建立和维持对医疗财产信托公司财务报告的适当内部控制。(因此，“交易法”第13a-15(F)条对这一术语作了界定)。财务报告的内部控制是一个程序，旨在为财务报告的可靠性提供合理的保证，并根据公认会计原则为外部报告目的编制医疗财产信托公司的财务报表。
由于固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
管理层对医疗财产信托公司财务报告内部控制的有效性进行了评估。截至2019年12月31日，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)建立的框架。根据这一评估，管理层得出的结论是，截至2019年12月31日，对医疗财产信托公司财务报告的内部控制。是有效的。
医疗财产信托公司财务报告内部控制的有效性。截至2019年12月31日，普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers LLP)已对其进行了审计。普华永道会计师事务所是一家独立的注册公共会计师事务所。
(c) 财务报告内部控制的变化。医疗财产信托公司财务报告的内部控制没有变化。在最近一个财政季度中，受到重大影响的，或相当有可能受到影响的 从实质上影响其对财务的内部控制 报告。
MPT运营伙伴关系，L.P.
(a) 对披露控制和程序的评估. MPT运营伙伴关系，L.P.维持披露控制和程序(如“交易所法”第13a-15(E)条和第15d-15(E)条规定的那样)，目的是提供合理保证，确保在其“外汇法”报告中披露的信息在证券交易委员会规则和表格规定的时限内记录、处理、汇总和报告，并将这些信息积累起来并传达给其管理层，包括其首席执行干事。(首席行政主任)首席财务官(首席财务主任)(视情况而定)医疗财产信托有限公司。(MPT运营合伙公司的唯一普通合伙人，L.P.)允许及时作出关于所需披露的决定。在设计和评估披露管制和程序时，我们认识到，任何管制和程序，无论设计和运作如何良好，都不能绝对保证达到预期的控制目标。根据“外汇法”第13a-15(B)条的规定，管理MPT运营合伙公司，由首席执行官和首席财务官医疗财产信托公司(MPT运营合伙公司的唯一普通合伙人，L.P.)，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据上述情况，首席执行官兼主任金融官员医疗财产信托公司(MPT运营合伙公司的唯一普通合伙人，L.P.)结论认为，这些披露控制和程序在本报告所述期间结束时生效。
102
(b) 管理层关于财务报告内部控制的报告.
管理MPT运营伙伴关系，L.P.负责建立和维持对财务报告的适当内部控制MPT运营伙伴关系，L.P.(因此，“交易法”第13a-15(F)条对这一术语作了界定)。财务报告的内部控制是一个程序，旨在为财务报告的可靠性提供合理的保证，并为财务报告的编制提供合理的保证。MPT运营伙伴关系，L.P.根据公认会计原则为外部报告目的编制的财务报表。
由于固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
管理层对财务报告内部控制的有效性进行了评估MPT运营伙伴关系，L.P.截至2019年12月31日，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)建立的框架。根据这一评估，管理层得出结论认为，截至2019年12月31日，对财务报告的内部控制MPT运营伙伴关系，L.P.是有效的。
财务报告内部控制的有效性MPT运营伙伴关系，L.P.截至2019年12月31日，普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers LLP)已对其进行了审计。普华永道会计师事务所是一家独立的注册公共会计师事务所。
(c) 财务报告内部控制的变化。财务报告的内部控制没有改变MPT运营伙伴关系，L.P.在最近一个财政季度中，受到重大影响的，或相当有可能受到影响的 从实质上影响其对财务的内部控制 报告。
|
第9B项 |
其他资料 |
没有。
103
第III部
|
第10项 |
董事、执行干事和公司治理 |
本项目10所要求的信息以参考我们2020年股东年度会议的最终委托书的方式纳入，该声明将由我们至迟于2020年4月29日提交委员会。
|
项目11. |
行政薪酬 |
本项目11所要求的信息以参考我们2020年股东年度会议的最终委托书的方式纳入，我们将至迟于2020年4月29日向委员会提交这份声明。
|
第12项 |
某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项 |
本项目12所要求的信息以参考我们2020年股东年度会议的最终委托书的方式纳入，我们将在2020年4月29日之前向委员会提交这份声明。
|
项目13. |
某些关系和相关交易，以及董事独立性 |
本项目13所要求的信息以参考我们2020年股东年度会议的最终委托书的方式纳入，我们将至迟于2020年4月29日向委员会提交这份声明。
|
第14项 |
首席会计师费用及服务 |
本项目14所要求的信息以参考我们2020年股东年度会议的最终委托书的方式纳入，我们将至迟于2020年4月29日向委员会提交这份声明。
104
第IV部
|
项目15. |
证物及财务报表附表 |
(A)财务报表和财务报表附表
医疗财产信托公司财务报表索引。以及本年度报告第二部分第8项(表格10-K)所载的MPT营运伙伴关系(L.P.)：
|
|
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|
独立注册会计师事务所报告 |
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医疗财产信托公司 |
60 |
|
MPT运营伙伴关系，L.P. |
62 |
|
|
|
|
医疗财产信托公司 |
|
|
截至2019年12月31日和2018年12月31日的合并资产负债表 |
64 |
|
2019、2018和2017年12月31日终了年度净收入合并报表 |
65 |
|
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 |
66 |
|
截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日止年度的合并股本报表 |
67 |
|
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 |
68 |
|
|
|
|
MPT运营伙伴关系，L.P. |
|
|
截至2019年12月31日和2018年12月31日的合并资产负债表 |
69 |
|
2019、2018和2017年12月31日终了年度净收入合并报表 |
70 |
|
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 |
71 |
|
2019、2018年和2017年12月31日终了年度资本综合报表 |
72 |
|
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 |
73 |
|
|
|
|
医疗财产信托公司和MPT运营伙伴关系。 |
|
|
合并财务报表附注 |
74 |
|
财务报表附表 |
|
|
附表二-截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日 |
112 |
|
附表三：2019年12月31日变现不动产和累计折旧与截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度的对账 |
113 |
|
附表四-2019年12月31日不动产抵押贷款与截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日止年度的对账 |
119 |
105
(B)证物
|
陈列品 |
|
展览名称 |
|
|
|
|
|
3.1(1) |
|
医疗财产信托公司第二条修改和重述。 |
|
|
|
|
|
3.2(3) |
|
医疗财产信托公司第二条修正案和重报的修改条款。 |
|
|
|
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|
3.3(6) |
|
医疗财产信托公司第二条修正案和重报的修改条款。 |
|
|
|
|
|
3.4(19) |
|
医疗财产信托公司第二条修正案和重报的修正案条款。 |
|
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|
|
|
3.5(32) |
|
医疗财产信托公司第二条修正案和重报的修正案条款。 |
|
|
|
|
|
3.6(33) |
|
医疗财产信托公司第二条修正案和重报的修正案条款。 |
|
|
|
|
|
3.7(14) |
|
医疗财产信托公司第二条修正案和重报的修正案条款。 |
|
|
|
|
|
3.8(2) |
|
第二次修订和恢复医疗财产信托公司章程。 |
|
|
|
|
|
3.9(32) |
|
修订第二次修订及重订的医疗财产信托公司附例。 |
|
|
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|
|
3.10(40) |
|
修订第二次修订及重订的医疗财产信托公司附例。 |
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3.11(41) |
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修订第二次修订及重订的医疗财产信托公司附例。 |
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3.12(46) |
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修订第二次修订及重订的医疗财产信托公司附例。 |
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4.1(1) |
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普通股证形式 |
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4.2* |
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医疗财产信托公司证券说明。根据经修正的“证券交易法”第12条登记 |
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4.3(25) |
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截至2013年10月10日的契约，由医疗财产信托公司、MPT运营合伙公司、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司作为受托人签订。 |
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4.4(25) |
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2013年10月10日的第一次补充义齿，日期为2013年10月10日，由医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司担任托管人。 |
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4.5(26) |
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2013年10月30日的第二次补充义齿，日期为2013年10月30日，由医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司担任托管人。 |
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4.6(26) |
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截至2013年12月20日的第三次补充全口义齿，日期为2013年12月20日，由医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司担任托管人。 |
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4.7(28) |
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2013年第四次补充义齿，日期为2014年3月31日，由医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司担任托管人。 |
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4.8(29) |
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2013年第五次补充义齿，日期为2014年4月17日，由医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司担任托管人。 |
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4.9(27) |
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2013年第六次补充义齿，日期为2014年6月30日，由医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司担任托管人。 |
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4.10(31) |
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2013年第七次补充义齿，日期为2014年10月3日，由医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司(附属担保人)和N.A.威尔明顿信托公司担任托管人。 |
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4.11(34) |
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截至2015年8月19日，医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、MPT金融公司、N.A.威明顿信托公司、德意志银行美洲信托公司作为付款代理人、德意志银行卢森堡S.A.公司作为登记和转让代理人的第八次补充型义齿。 |
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4.12(36) |
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第九次补充义齿，日期为2016年2月22日，由MPT运营合伙公司、L.P.和MPT金融公司作为发行人，医疗财产信托公司作为母公司和担保人，威尔明顿信托公司，全国协会，作为受托人。 |
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4.13(39) |
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第十次补充义齿，日期为2016年7月22日，由MPT运营合伙公司、L.P.和MPT金融公司作为发行人，医疗财产信托公司作为母公司和担保人，威尔明顿信托公司，全国协会，作为托管人。 |
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106
|
陈列品 |
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展览名称 |
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4.14(42) |
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第十一次补充义齿，日期为2017年3月24日，由MPT运营合伙公司、L.P.和MPT金融公司作为发行人、医疗财产信托公司作为母公司和担保人，威尔明顿信托公司作为托管人、德意志银行信托公司美洲公司作为付款代理、注册人和转让代理人。 |
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4.15(45) |
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第十二次补充义齿，日期为2017年9月21日，由MPT运营合伙公司、L.P.和MPT金融公司作为发行人，医疗财产信托公司作为母公司和担保人，威尔明顿信托公司，全国协会作为托管人。 |
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4.16(12) |
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第十三次补充义齿，日期为2019年7月26日，由MPT运营合伙公司L.P.和MPT金融公司作为发行人，医疗财产信托公司作为母公司和担保人，威尔明顿信托公司作为托管人。 |
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4.17(15) |
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截至2019年12月5日，MPT运营合伙公司、L.P.和MPT金融公司作为发行人、医疗财产信托公司作为母公司和担保人、Wilmington信托公司、全国协会作为托管人、Elavon Financial Services DAC、英国分公司作为初始付款代理和Elavon Financial Services DAC作为初始登记和转让代理的第十四次补充INDITE。 |
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4.18(15) |
|
第十五次补充义齿，日期为2019年12月5日，由MPT运营合伙公司、L.P.和MPT金融公司作为发行人、医疗财产信托公司作为母公司和担保人、Wilmington信托公司、全国协会作为托管人、Elavon金融服务DAC英国分公司作为初始付款代理，Elavon金融服务DAC作为初始登记和转让代理。 |
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10.1(11) |
|
MPT运营合伙有限合伙有限责任公司第二次修订和恢复协议，L.P。 |
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10.2(8) |
|
医疗财产信托公司2013年股权激励计划* |
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10.3(10) |
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医疗财产信托公司2019年股权激励计划*** |
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10.4(7) |
|
股票期权奖励表格* |
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10.5(7) |
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限制性股票奖励的形式* |
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10.6(7) |
|
递延股奖励的形式* |
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10.7(1) |
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医疗财产信托公司之间的雇佣协议2003年9月10日* |
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10.8(1) |
|
医疗财产信托公司之间就业协议的第一修正案。2004年3月8日* |
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10.9(1) |
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医疗财产信托公司之间的雇佣协议和R.Steven Hamner，日期：2003年9月10日* |
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10.10(1) |
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医疗财产信托公司之间的雇佣协议和Emmett E.McLean，日期：2003年9月10日* |
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10.11(1) |
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医疗财产信托公司之间赔偿协议的形式。执行干事和董事* |
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10.12(11) |
|
医疗财产信托公司表格2007年奖励计划奖励协议* |
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10.13(11) |
|
医疗财产信托公司表格2007年奖励计划奖励协议(限制性股份)* |
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10.14(16) |
|
医疗财产信托公司就业协议第二修正案。和小爱德华·K·阿尔达(Edward K.Aldag，Jr.)，日期：2006年9月29日* |
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10.15(16) |
|
医疗财产信托公司之间就业协议的第一修正案。和R.Steven Hamner，日期：2006年9月29日* |
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10.16(16) |
|
医疗财产信托公司之间就业协议的第一修正案。和Emmett E.McLean，日期：2006年9月29日* |
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10.17(17) |
|
医疗财产信托公司就业协议第二修正案。和Emmett E.McLean，日期：2008年1月1日* |
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10.18(17) |
|
医疗财产信托公司之间就业协议的第三次修正。和Emmett E.McLean，日期：2009年1月1日* |
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10.19(17) |
|
医疗财产信托公司就业协议第二修正案。和理查德·汉纳，日期：2008年1月1日* |
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10.20(17) |
|
医疗财产信托公司之间就业协议的第三次修正。2009年1月1日* |
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107
|
陈列品 |
|
展览名称 |
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10.21(17) |
|
医疗财产信托公司之间就业协议的第三次修正。和小爱德华·K·阿尔达(Edward K.Aldag，Jr.)，日期：2008年1月1日* |
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10.22(17) |
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医疗财产信托公司之间就业协议的第四次修正。和Edward K.Aldag，Jr.，日期：2009年1月1日* |
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10.23(22) |
|
MPT经营合伙公司的某些子公司作为出租人，与PrimeHealthcare Services，Inc.的某些子公司作为承租人和相关的第一修正案，以及MPT经营合伙公司的某些子公司作为出租人，与PrimeHealthcare Services，Inc.的某些子公司之间签订的第一份主租赁协议(第二协议)，作为承租人和相关的第一修正案。 |
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10.24(33) |
|
作为出租人的MPT运营合伙公司的某些子公司与中位数Kliniken S.a.r.l之间的主租赁协议的形式。和它的某些子公司，如承租人，以及相关的第一和第二修正案。 |
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10.25(38) |
|
MPT经营合伙公司的某些子公司作为出租人和Capella控股公司的某些子公司作为承租人修订和恢复的主租赁协议。 |
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10.26(42) |
|
主租赁协议由MPT经营伙伴关系的某些子公司，L.P.作为出租人，和某些子公司的管家医疗系统有限责任公司，承租人。 |
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10.27(42) |
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由MPT经营合伙公司的某些子公司和其之间的房地产贷款协议，L.P.作为出租人，和某些子公司的管家保健系统有限责任公司，承租人。 |
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10.28(42) |
|
自2017年2月1日起修订和恢复循环信贷和定期贷款协议，日期为：医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.、几家贷款方、美国银行(Bank of America，N.A.)和摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)作为行政代理人。 |
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10.29(44) |
|
截止2017年5月18日，由管理人员保健系统有限责任公司和MPT运营伙伴关系的子公司共同签署的“IAIS主协议”。 |
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10.30(44) |
|
“不动产资产购买协议”，日期为2017年5月18日，由IASIS保健公司及其之间的“IASIS”和作为“卖方”的IASIS的子公司，以及MPT运营伙伴关系(L.P.)的子公司作为“MPT当事方”。 |
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10.31(44) |
|
对主租赁协议的修正，日期为2016年12月31日，由MPT运营伙伴关系的某些附属公司、L.P.和管理保健系统有限责任公司的某些附属公司修订。 |
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10.32(44) |
|
自2017年5月1日起，由MPT运营伙伴关系的某些附属公司、L.P.和主管卫生保健系统有限责任公司的某些附属公司合并和修订主租赁协议，日期为2017年5月1日。 |
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10.33(44) |
|
对房地产贷款协议的修正，日期为2017年5月1日，由MPT运营伙伴关系的某些附属公司、L.P.和管理保健系统有限责任公司的某些附属公司修订。 |
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10.34(44) |
|
对主租赁协议的修正，日期为2017年5月2日，由MPT运营伙伴关系的某些附属公司L.P.和管理保健系统有限责任公司的某些附属公司修订。 |
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10.35(45) |
|
自2017年9月29日起，由MPT运营伙伴关系的某些附属公司、L.P.和主管卫生保健系统有限责任公司的某些附属公司合并和修订主租赁协议，日期为2017年9月29日。 |
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10.36(45) |
|
截至2017年9月29日，由MPT运营伙伴关系、L.P.和Steward Health Care System有限责任公司的某些附属公司合并和修订房地产贷款协议的日期为2017年9月29日。 |
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10.37(47) |
|
自2018年6月7日由MPT运营合伙公司修订并恢复订阅协议，L.P.，Primotop Holding，S.a.r.l。和MPT RHM Holdco S.a.r.l. |
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10.38(5) |
|
MPT运营伙伴、L.P.和进化信托有限公司作为MPT澳大利亚不动产信托公司的受托人、作为借款人的医疗财产信托公司之间的联合融资协议。某些附属公司，作为担保人，几个贷款人和其他实体不时地作为行政代理人，美国银行，N.A.，以及公民银行，N.A.，摩根大通变更银行，N.A.，SunTrust银行和富国银行，作为联营代理。 |
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10.39(13) |
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截至2019年7月10日的不动产资产购买协议，由展望医疗控股有限公司和展望医疗控股公司之间的“展望医疗控股”和作为“展望医疗子公司”的展望医疗控股的子公司，以及MPT运营伙伴关系(L.P.)的子公司作为“MPT当事方”。 |
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21.1* |
|
医疗财产信托公司的子公司。 |
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23.1* |
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普华永道股份有限公司同意 |
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23.2* |
|
普华永道股份有限公司同意 |
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23.3* |
|
安永和青年有限责任公司的同意 |
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23.4* |
|
安永和青年有限责任公司的同意 |
108
|
陈列品 |
|
展览名称 |
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|
31.1* |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条认证首席执行官。(医疗财产信托公司) |
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31.2* |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条认证首席财务官。(医疗财产信托公司) |
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|
|
|
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31.3* |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条认证首席执行官。(MPT运营伙伴关系，L.P.) |
|
|
|
|
|
31.4* |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条认证首席财务官。(MPT运营伙伴关系，L.P.) |
|
|
|
|
|
32.1** |
|
根据1934年“美国证券交易法”第13a-14(B)条和根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906节通过的“美国证券交易法”第1350条对首席执行官和首席财务官的认证。(医疗财产信托公司) |
|
|
|
|
|
32.2** |
|
根据1934年“美国证券交易法”第13a-14(B)条和根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906节通过的“美国证券交易法”第1350条对首席执行官和首席财务官的认证。(MPT运营伙伴关系，L.P.) |
|
|
|
|
|
99.1(48) |
|
截止2018年12月31日和2017年12月31日止和截至2017年12月31日的综合财务报表。 |
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|
展览品101.惯导系统 |
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内联XBRL实例文档 |
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展览品101.SCH |
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内联XBRL分类法扩展模式文档 |
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|
展览品101 |
|
内联XBRL分类法扩展计算链接库文档 |
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|
|
展览品101.DEF |
|
内联XBRL分类法扩展定义链接库文档 |
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|
|
|
|
陈列品101 |
|
内联XBRL分类法扩展标签链接库文档 |
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|
|
|
|
展览品101 |
|
内联XBRL分类法扩展表示链接库文档 |
|
|
|
|
|
104 |
|
封面交互式数据文件(格式为内联XBRL，包含适用的分类法扩展信息，见图101)。 |
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|
|
|
|
* |
随函提交。 |
|
** |
随函附上。 |
|
*** |
管理合同或补偿计划或安排。 |
|
(1) |
参考注册官于2004年10月26日提交证监会的表格S-11的注册声明，并经修订(档案编号：333-119957)。 |
|
(2) |
参考注册官目前关于表格8-K的报告，于2009年11月24日提交委员会。 |
|
(3) |
注册官于2005年11月10日向委员会提交的截至2005年9月30日的季度表10-Q的季度报告。 |
|
(4) |
保留。 |
|
(5) |
参阅注册官于2019年8月9日向证监会提交的表格10-Q的季度报告. |
|
(6) |
参考注册官关于表格8-K的当前报告，于2009年1月13日提交委员会。 |
|
(7) |
参考注册官目前关于表格8-K的报告，于2005年10月18日提交委员会。 |
|
(8) |
参考注册官于2019年3月1日向委员会提交的关于表格10-K的年度报告。 |
|
(9) |
保留。 |
|
(10) |
参考医疗财产信托公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)的最终委托书，于2019年4月26日提交给委员会。 |
|
(11) |
参考注册官关于表格8-K的当前报告，该报告于2007年8月6日提交给委员会，并经医疗财产信托公司(Medical Properties Trust，Inc.)目前关于表格8-K/A的报告修订，该报告于2007年8月15日提交给委员会。 |
|
(12) |
参阅注册官于2019年7月29日向委员会提交的关于表格8-K的现行联合报告。 |
|
(13) |
参阅注册官于2019年11月12日向委员会提交的表格10-Q的季度报告。 |
|
(14) |
参考注册官于2019年11月8日向委员会提交的关于表格8-K的当前联合报告。 |
|
(15) |
参考注册官于2019年12月11日向委员会提交的关于表格8-K的当前联合报告。 |
|
(16) |
参考注册官关于截至2007年12月31日的10-K/A表格的年度报告，于2008年7月11日提交委员会。 |
|
(17) |
参考注册官关于截至2008年12月31日的10-K表格的年度报告，于2009年3月13日提交委员会。 |
|
(18) |
保留。 |
|
(19) |
参照2012年1月31日提交给委员会的医疗财产信托公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)关于表格8-K的最新报告。 |
109
|
(20) |
保留。 |
|
(21) |
保留。 |
|
(22) |
参照医疗财产信托公司注册成立。2012年11月9日，L.P.公司向欧盟委员会提交了10-Q表的季度报告MPT运营伙伴关系(MPT Operating Partnership)。 |
|
(23) |
保留。 |
|
(24) |
保留。 |
|
(25) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)目前关于表格8-K的报告于2013年10月16日提交给了欧盟委员会。 |
|
(26) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)于2014年3月3日向欧盟委员会提交了10-K表格的年度报告。 |
|
(27) |
参照医疗财产信托公司注册成立。2014年8月11日，L.P.公司向欧盟委员会提交了10-Q表的季度报告MPT运营伙伴关系(MPT Operating Partnership)。 |
|
(28) |
通过参考医疗财产信托公司、MPT运营伙伴关系、L.P.和MPT金融公司对表格S-3的注册声明进行的事后修正，于2014年4月10日提交给委员会。 |
|
(29) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)目前关于8-K表格的报告已于2014年4月23日提交给欧盟委员会。 |
|
(30) |
保留。 |
|
(31) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)在2015年3月2日向欧盟委员会提交了10-K表格的年度报告。 |
|
(32) |
参考美国医疗财产信托公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)目前关于8-K表格的报告，于2015年6月26日提交给委员会。 |
|
(33) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)在2015年8月10日向欧盟委员会提交了10-Q表的季度报告。 |
|
(34) |
参考美国医疗财产信托公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)目前关于8-K表格的报告，于2015年8月21日提交给委员会。 |
|
(35) |
保留。 |
|
(36) |
参考注册官目前关于表格8-K的报告，于2016年2月22日提交委员会。 |
|
(37) |
保留。 |
|
(38) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)在2016年5月10日向欧盟委员会提交了10-Q表格的季度报告。 |
|
(39) |
参考医疗财产信托公司目前关于表格8-K的报告，于2016年7月22日提交给委员会。 |
|
(40) |
参考医疗财产信托公司目前关于表格8-K的报告，于2016年11月16日提交给委员会。 |
|
(41) |
参考美国医疗财产信托公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)目前关于8-K表格的报告，于2017年2月22日提交给委员会。 |
|
(42) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)在2017年3月1日向欧盟委员会提交了10-K表格的年度报告。 |
|
(43) |
保留。 |
|
(44) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)在2017年8月9日向欧盟委员会提交了10-Q表的季度报告。 |
|
(45) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营合伙公司(L.P.)在2017年11月9日向欧盟委员会提交了10-Q表的季度报告。 |
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(46) |
参考医疗财产信托公司目前关于8-K表格的报告，于2018年5月25日提交给委员会。 |
|
(47) |
参照医疗财产信托公司注册成立。而MPT运营伙伴关系(L.P.)于2018年8月9日向欧盟委员会提交了10-Q表的季度报告。 |
|
(48) |
由于截至2018年12月31日，管理保健系统有限责任公司的子公司以三重净租赁方式租赁了我们总资产的20%以上，因此，管理人员的财务状况可能与投资者有关。截止2018年12月31日和2017年12月31日止的年度经审计的合并财务报表作为表10-K的表99.1附后。我们没有参与编制Steward的财务报表，也没有权利规定由Steward提供给我们的任何财务报表的形式。 |
|
第16项 |
表格10-K摘要 |
没有。
110
签名
根据“外汇法”第13条或第15(D)节的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表他们签署本报告，并经正式授权。
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医疗财产信托公司 |
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通过： |
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/S/J.凯文·汉娜 |
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J.凯文·汉娜 |
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副总裁、主计长及总会计主任 |
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MPT运营伙伴关系，L.P. |
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通过： |
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/S/J.凯文·汉娜 |
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J.凯文·汉娜 |
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副总裁、主计长和总会计主管，是MPT操作伙伴关系的主要成员之一。 |
日期：2020年2月26日
委托书
通过这些礼物认识所有的人，每一个签名出现在下面的人在此构成并任命J.Kevin Hanna和R.Steven Hamner，他们每一个人都是她或他们真正合法的完全有权的律师，他们每一个人都以下文所示的身份，代表该人或以她或他的名义，在此提交的关于表格10-K的年度报告以及对该表格10-K年度报告的任何修正，一般而言，以她或他的名义，并以她或他的高级人员及董事的身分，作出一切事情，使注册人能遵从“外汇法”的规定，以及证券交易委员会与此有关的所有规定，在此批准及确认我们的签署，而该等签署是由我们上述的律师或其中任何一人签署，以符合上述表格10-K的周年报告及其任何及所有修订。
根据“外汇法”的要求，本报告已由下列人士以登记人的身份和日期签署。
.
|
签名 |
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标题 |
|
日期 |
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/S/Edward K.Aldag，Jr. 小爱德华·K·阿尔达。 |
|
董事会主席、主席、 总行政主任及总干事 (特等行政主任) |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
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|
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/S/R.StevenHamner 史蒂文·哈姆纳 |
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执行副总裁， 首席财务主任及主管 (首席财务主任) |
|
(二0二0年二月二十六日) |
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|
|
||
|
/S/G.斯蒂文·道森 G.史蒂文·道森 |
|
导演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
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|
|
|
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|
S/Elizabeth N.Pitman 伊丽莎白·皮特曼 |
|
导演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
|
|
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|
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|
/S/D.保罗·斯帕克斯，Jr. 小保罗·斯帕克斯 |
|
导演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
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|
/S/Michael G.Stewart 迈克尔·斯图尔特 |
|
导演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
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|
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|
||
|
/S/C.Reynolds Thompson，III C.Reynolds Thompson，三 |
|
导演 |
|
(二0二0年二月二十六日) |
111
附表二：估值及合资格账目
医疗财产信托公司和MPT运营伙伴关系。
2019年12月31日
|
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加法 |
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扣减 |
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截至12月31日的年度， |
|
余额 开始 年份(1) |
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荷电 抗衡 业务(1) |
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网 回收/ 注销(1) |
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|
余额 年度结束(1) |
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(单位：千) |
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2019 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
(2) |
|
$ |
( |
) |
(3) |
|
$ |
|
|
|
2018 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(4) |
|
$ |
( |
) |
(5) |
|
$ |
|
|
|
2017 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(6) |
|
$ |
( |
) |
(7) |
|
$ |
|
|
|
(1) |
包括不动产减值准备金、可疑账户备抵、直线式租金准备金、贷款损失备抵、税务估价备抵和其他准备金。 |
|
(2) |
代表$ |
|
(3) |
包括$ |
|
(4) |
代表$ |
|
(5) |
包括$ |
|
(6) |
系2017年应收账款准备金增加额。 |
|
(7) |
包括$ |
112
附表三-房地产投资和累计折旧
2019年12月31日
|
|
|
|
|
初始费用 |
|
|
后继添加 取得 |
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2019年12月31日成本价(1) |
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累积 |
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生活在 哪一个 折旧 最新 收入 报表是 |
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位置 |
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准属性类型 |
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土地 |
|
|
建筑 |
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|
改善- 台币 |
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|
载运 费用 |
|
|
土地 |
|
|
建筑 |
|
|
共计 |
|
|
折旧 |
|
|
文康- 支架 |
|
|
日期 建设 |
|
日期 后天 |
|
计算值 (年份) |
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(千美元) |
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英国Ashtead |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
德国巴森海姆 |
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|
— |
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|
英国巴斯 |
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|
— |
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|
|
— |
|
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|
英国伯明翰 |
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
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|
— |
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|
— |
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|
德国布劳恩费尔斯 |
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|
— |
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|
|
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|
|
德国海德堡 |
|
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|
|
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|
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|
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|
— |
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|
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|
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|
|
|
德国科隆 |
|
|
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|
|
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|
|
|
— |
|
|
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|
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|
|
|
BAD Salzuflen，德国 |
|
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|
— |
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|
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|
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|
|
|
|
|
BAD Salzuflen，德国 |
|
|
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|
|
|
|
|
— |
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|
|
|
BAD Oeynhausen，德国 |
|
|
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|
|
— |
|
|
|
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|
|
德国Dormagen |
|
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|
— |
|
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|
德国Grefath |
|
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|
— |
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|
德国Remscheid |
|
|
|
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|
|
|
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|
|
— |
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|
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|
|
|
|
|
|
|
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|
|
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|
|
|
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|
|
德克萨斯州休斯顿 |
|
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|
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|
艾伦角 |
|
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|
— |
|
|
|
— |
|
|
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|
加利福尼亚州圣迭戈 |
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— |
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|
— |
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|
阿尔文角 |
|
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|
— |
|
|
|
— |
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|
德克萨斯州休斯顿 |
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|
— |
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|
|
— |
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|
奥罗拉 |
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— |
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|
— |
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|
英国“金融时报”。沃思 |
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— |
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|
— |
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Ayer，MA |
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— |
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班尼茨维尔，SC |
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|
— |
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|
— |
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|
大春天，德克萨斯州 |
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— |
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|
— |
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|
蓝泉 |
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— |
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|
— |
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|
博德曼，OH |
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— |
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— |
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|
博伊西号 |
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— |
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— |
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洛杉矶博西尔市 |
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— |
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|
KY保龄球格林 |
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— |
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— |
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|
马里兰州布莱顿 |
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— |
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|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
马里兰州布罗克顿 |
|
|
|
|
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|
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|
|
|
|
|
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|
|
— |
|
|
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|
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|
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|
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|
德克萨斯州奥斯汀 |
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— |
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|
— |
|
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|
布隆菲尔德公司 |
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— |
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— |
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|
澳大利亚邦多拉 |
|
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— |
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|
卡斯珀湾 |
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— |
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|
— |
|
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|
— |
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— |
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|
格兰代尔 |
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— |
|
|
|
— |
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|
|
|
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|
113
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|
|
|
初始费用 |
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|
后继添加 取得 |
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|
2019年12月31日成本价(1) |
|
|
累积 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
生活在 哪一个 折旧 最新 损益表是 |
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|||||||||||||||||||||
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位置 |
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财产类型 |
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土地 |
|
|
建筑 |
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|
改善- 台币 |
|
|
载运 费用 |
|
|
土地 |
|
|
建筑 |
|
|
共计 |
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|
折旧 |
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|
文康- 支架 |
|
|
日期 建设 |
|
日期 后天 |
|
计算值 (年份) |
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(千美元) |
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新奥尔良，洛杉矶 |
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坎贝尔镇，澳大利亚 |
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— |
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|
卡罗尔顿，德克萨斯州 |
|
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|
— |
|
|
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英国卡特勒姆 |
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雪松山。TX |
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春天，TX |
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钱德勒湾 |
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— |
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钱德勒湾 |
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Cheraw，SC |
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冠点 |
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凯蒂湾 |
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— |
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韦伯斯特 |
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德克萨斯州商业城 |
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— |
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康罗角 |
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— |
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逆向的，TX |
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— |
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德克萨斯州的林地 |
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— |
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— |
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德克萨斯州休斯顿 |
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— |
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— |
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德克萨斯州达拉斯 |
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— |
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丹佛，CO |
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德索托 |
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密歇根州底特律 |
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( |
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德克萨斯州圣安东尼奥 |
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KS道奇市 |
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多切斯特，马里兰州 |
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杜勒斯湾 |
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伊斯顿 |
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尤克斯顿，英国 |
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德克萨斯州休斯顿 |
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加利福尼亚州费尔蒙特 |
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马里兰州瀑布河 |
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费尔斯通，德克萨斯州 |
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弗拉格斯塔夫湾 |
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弗洛伦斯 |
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加利福尼亚州福尔松 |
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佛罗里达州劳德代尔堡 |
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喷泉，CO |
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加利福尼亚州弗雷斯诺 |
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旧金山 |
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花园林，加利福尼亚州 |
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加兰，德克萨斯州 |
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花园林，加利福尼亚州 |
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吉尔伯特角 |
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吉尔伯特角 |
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格伦·瓦弗利，澳大利亚 |
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格兰代尔 |
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114
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初始费用 |
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后继添加 取得 |
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2019年12月31日成本价(1) |
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累积 |
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生活在 哪一个 折旧 最新 损益表是 |
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位置 |
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财产类型 |
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土地 |
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建筑 |
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改善- 台币 |
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载运 费用 |
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土地 |
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建筑 |
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共计 |
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折旧 |
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文康- 支架 |
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日期 建设 |
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日期 后天 |
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计算值 (年份) |
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(千美元) |
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英国格洛斯特 |
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固特异湾 |
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英国Halsall |
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哈茨维尔，SC |
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黑斯廷斯 |
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豪斯曼湾 |
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马里兰州哈弗希尔 |
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Helotes，TX |
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TX高地村 |
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德克萨斯州希尔县 |
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沃伦，OH |
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胡佛 |
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霍普·AR |
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温泉城 |
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德克萨斯州休斯顿 |
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爱达荷州瀑布，身份证 |
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约翰斯敦，宾夕法尼亚州 |
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凯蒂湾 |
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澳大利亚金斯伍德 |
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坎登，SC |
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拉法耶特 |
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Lafayette，洛杉矶 |
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着陆器，WY |
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劳顿，好的 |
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利伍德河 |
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莱希河 |
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利维斯顿身份证 |
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澳大利亚利物浦 |
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朗蒙特 |
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卢伯克角 |
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洛杉矶曼德维尔 |
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马雷罗州 |
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马丁渡口，OH |
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麦克明维尔 |
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墨尔本，佛罗里达州 |
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梅萨河 |
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梅耶斯代尔 |
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密尔沃基州 |
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芒特普莱桑 |
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115
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初始费用 |
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2019年12月31日成本价(1) |
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累积 |
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生活在 哪一个 折旧 最新 收入 报表是 |
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改善- 台币 |
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共计 |
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折旧 |
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文康- 支架 |
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日期 建设 |
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日期 后天 |
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计算值 (年份) |
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(千美元) |
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凤凰城 |
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马乌恩 |
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布卢明顿 |
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蒙克莱尔，新泽西州 |
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德克萨斯州圣安东尼奥 |
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科罗拉多斯普林斯 |
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北国 |
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马里兰州诺伍德 |
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阿尔托纳岛 |
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敖德萨角 |
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奥格登州 |
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奥拉河 |
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奥林匹亚州 |
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奥图姆瓦 |
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KS陆路公园 |
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KS陆路公园 |
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忽略，TX |
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巴勒斯坦，TX |
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帕克，CO |
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帕斯科州 |
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皮兰角 |
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澳大利亚珀斯 |
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弗吉尼亚州彼得堡 |
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凤凰城 |
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凤凰城 |
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Plano，TX |
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普尔，英国 |
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杨树蓝叶 |
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德克萨斯州亚瑟港 |
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密苏里州休伦港 |
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后瀑布，身份证 |
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德克萨斯州圣安东尼奥 |
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阅读，英国 |
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加利福尼亚州雷丁 |
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弗吉尼亚州里士满 |
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林伍德，澳大利亚 |
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韦韦顿 |
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德克萨斯州奥斯汀 |
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咆哮泉 |
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马里兰州罗什代尔 |
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马里兰州罗什代尔 |
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洛克莱奇湖 |
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肯塔基州Roeland Park |
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116
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初始费用 |
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后继添加 取得 |
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2019年12月31日成本价(1) |
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累积 |
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生活在 哪一个 折旧 最新 收入 报表是 |
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位置 |
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财产类型 |
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土地 |
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建筑 |
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改善- 台币 |
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载运 费用 |
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土地 |
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建筑 |
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共计 |
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折旧 |
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文康- 支架 |
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日期 建设 |
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日期 后天 |
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计算值 (年份) |
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(千美元) |
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罗森博格角 |
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罗利，英国 |
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哥伦布，OH |
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UT盐湖城 |
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德克萨斯州圣安东尼奥 |
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加利福尼亚州圣贝纳迪诺 |
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加利福尼亚州圣迪马斯 |
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加利福尼亚州圣迪马斯 |
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凤凰城 |
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塞巴斯蒂安 |
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莎伦 |
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肖尼河 |
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谢尔曼角 |
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西耶娜湾 |
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斯巴坦堡 |
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斯普林菲尔德 |
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澳大利亚圣奥尔本公园 |
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斯特拉松，澳大利亚 |
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澳大利亚Sunnybank |
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德克萨斯州休斯顿 |
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马里兰州陶顿 |
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坦佩湾 |
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特克萨卡纳州 |
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桑顿 |
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托莱多，OH |
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汤博尔角 |
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托尔基，英国 |
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塔尔萨，好的 |
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— |
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— |
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德克萨斯州休斯顿 |
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— |
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— |
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— |
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德克萨斯州阿盟市 |
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— |
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— |
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— |
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加利福尼亚州阿纳海姆 |
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— |
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葡萄牙Viseu |
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— |
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— |
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澳大利亚Wantirna |
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— |
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— |
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沃伦，OH |
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— |
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— |
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沃特逊维尔，加利福尼亚州 |
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— |
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— |
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— |
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洛杉矶西门罗 |
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— |
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|
— |
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|
德克萨斯州圣安东尼奥 |
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— |
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|
— |
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— |
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西谷城，UT |
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( |
) |
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— |
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轮转，WV |
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— |
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— |
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— |
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— |
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|
威奇托河 |
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— |
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英斯敦，OH |
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— |
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|
— |
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$ |
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|
|
$ |
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|
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
联邦所得税的总成本是美元。 |
117
房地产资产总额的变化(不包括在建工程，无形资产)ASE资产、投资截至年度的融资租赁和抵押贷款如下(千)：
|
|
|
2019年12月31日 |
|
|
|
2018年12月31日 |
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|
2017年12月31日 |
|
|
|||
|
成本 |
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|
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期初余额 |
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$ |
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$ |
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$ |
|
|
|
|
收购 |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
从在建工程转来的款项 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加法 |
|
|
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|
处置 |
|
|
( |
) |
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|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
其他 |
|
|
|
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(2) |
|
|
( |
) |
(2) |
|
|
|
(2) |
|
期末余额 |
|
$ |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
累计折旧的变化情况如下(以千为单位)：
|
|
|
2019年12月31日 |
|
|
|
2018年12月31日 |
|
|
2017年12月31日 |
|
|
|||
|
累计折旧 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
期初余额 |
|
$ |
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|
|
|
$ |
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|
|
$ |
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|
|
|
折旧 |
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|
处置财产折旧 |
|
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( |
) |
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|
|
( |
) |
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|
( |
) |
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|
其他 |
|
|
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
期末余额 |
|
$ |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
(2) |
|
118
附表IV-不动产按揭贷款
医疗财产信托公司以及MPT运营伙伴关系。
(一九二零九年十二月三十一日)
|
A栏 |
|
B栏 |
|
|
C栏 |
|
D栏 |
|
E栏 |
|
|
F栏 |
|
|
G(3)栏 |
|
|
H栏 |
|
|||||
|
描述 |
|
利息 率 |
|
|
最终 成熟期 日期 |
|
定期付款 条款 |
|
优先 留置权 |
|
|
脸 数额 抵押贷款 |
|
|
载运 数额 抵押贷款 |
|
|
校长 数额 贷款 以.为限 违法者 校长或 利息 |
|
|||||
|
|
|
(千美元) |
|
|||||||||||||||||||||
|
长期首次按揭贷款： |
|
|
|
|
|
|
|
分期利息加 到期日应付本金 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
沙漠谷医院 |
|
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|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
) |
|
沙漠谷医院 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
沙漠谷医院 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
奇诺谷医疗中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
天堂谷医院 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
欧内斯特(4) |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
Centinela医院医疗中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
奥林匹亚医疗中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
圣约瑟夫医疗中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
圣玛丽医疗中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
休伦湖医疗中心 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
管家(6) |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
维布拉 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
展望 |
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
(1 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
) |
|
(1) |
有 |
|
(2) |
抵押贷款在本金或利息方面没有拖欠。 |
|
(3) |
联邦所得税的总成本是美元。 |
|
(4) |
按揭贷款 |
|
(5) |
不包括未摊销的贷款发行费用$ |
|
(6) |
按揭贷款 |
截至12月31日、2019年、2018年和2017年的抵押贷款变化(不包括未摊销的贷款发行成本)概述如下：
|
|
|
截至12月31日的年度， |
|
|||||||||
|
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
|
|
|
(千美元) |
|
|||||||||
|
年初余额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
年内增加： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
新的按揭贷款及额外垫款 现有贷款 |
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年度扣减额： |
|
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收取本金 |
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|
— |
|
|
|
( |
) |
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— |
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
年底结余 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
119