文件
假的--12-31FY20190001497645P3Y6MP3Y6M400000000P5Y0.370.320.015000000001047831791051695150.020.0190.0150.02150.0210.0140.01350.00400.03910.03360.03410.03860.03660.03760.04300.04300.04460.04520.04950.04440.03360.01236000000.06450.062575417000160861000754170001608610000.01252500010000000030000006400000300000064000003000000640000030000006400000P3YP4YP3Y2350002350002350002350002350000.20.20.2521300000060000000014976452019-01-012019-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2019-01-012019-12-310001497645美国-公认会计原则：序列DPreferredStockMenger2019-01-012019-12-310001497645美国-公认会计原则：序列EPreferredStockMenger2019-01-012019-12-3100014976452020-02-1800014976452019-06-3000014976452019-12-3100014976452018-12-310001497645美国-公认会计原则：序列EPreferredStockMenger2018-12-310001497645美国-公认会计原则：序列DPreferredStockMenger2018-12-310001497645美国-公认会计原则：序列DPreferredStockMenger2019-12-310001497645美国-公认会计原则：序列EPreferredStockMenger2019-12-310001497645美国-公认会计原则：序列EPreferredStockMenger2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：序列DPreferredStockMenger2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：ManagementServiceMembers2019-01-012019-12-310001497645美国-公认会计原则：占用2019-01-012019-12-3100014976452017-01-012017-12-310001497645美国-公认会计原则：旅馆或成员2019-01-012019-12-3100014976452018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：旅馆或成员2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：占用2017-01-012017-12-310001497645美国-公认会计原则：食品和饮料2017-01-012017-12-310001497645美国-公认会计原则：食品和饮料2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：食品和饮料2019-01-012019-12-310001497645美国-公认会计原则：ManagementServiceMembers2017-01-012017-12-310001497645美国-公认会计原则：ManagementServiceMembers2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：占用2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：旅馆或成员2017-01-012017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2019-01-012019-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2017-01-012017-12-310001497645美国-GAAP：添加剂2019-01-012019-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2018-01-012018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2016-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2017-01-012017-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2019-12-310001497645美国-公认会计原则：父母成员2019-01-012019-12-310001497645美国-GAAP：添加剂2018-01-012018-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2019-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2019-01-012019-12-310001497645美国-公认会计原则：父母成员2018-01-012018-12-310001497645美国-公认会计原则：父母成员2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2017-01-012017-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2017-12-310001497645美国-GAAP：添加剂2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger美国-GAAP：添加剂2017-01-012017-12-310001497645美国-GAAP：添加剂2019-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2017-01-012017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2017-01-012017-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2018-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2017-12-310001497645美国-公认会计原则：父母成员2016-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger2018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-01-012019-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2016-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2017-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2018-01-012018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2017-01-012017-12-310001497645美国-公认会计原则：父母成员2017-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2018-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger美国-公认会计原则：父母成员2017-01-012017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2017-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger2017-01-012017-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger一般公认会计原则：StockMenger2017-01-012017-12-310001497645美国-GAAP：添加剂2016-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2016-12-310001497645美国-GAAP：添加剂2017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2016-12-3100014976452016-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2019-01-012019-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-01-012017-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2016-12-310001497645美国-公认会计原则：PreferredStockMenger美国-公认会计原则：父母成员2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2016-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2018-12-310001497645一般公认会计原则：StockMenger美国-GAAP：添加剂2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-01-012018-12-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Member酒店：奥兰多2019-12-310001497645酒店：HiltonGardenInnMembers酒店：米尔皮塔斯2019-12-310001497645酒店：CourtyardByMarriottMenger酒店：夏洛蒂2019-12-310001497645酒店：HiltonGardenInnMembers酒店：EdenPrairieMNMMembers2019-12-310001497645酒店：HyattPlaceMembers客栈：MesaAZMenger2019-12-310001497645酒店：住宅酒店：水乡2019-12-310001497645酒店：HyattHouse Member客栈：恩格尔伍德商城2019-12-310001497645酒店：Fairfield InnAndSuitesByMarriottMenger酒店：路易斯维尔肯塔基州2019-12-310001497645酒店：HyattPlaceMembers客栈：恩格尔伍德商城2019-12-310001497645酒店：汉普顿酒店：马里兰州巴尔的摩2019-12-310001497645酒店：酒店酒店：阿什维尔-北卡罗来纳州2019-12-310001497645酒店：CourtyardByMarriottMenger酒店：NashvilleTNMembers2019-12-310001497645酒店：HiltonGardenInnMembers加州圣弗朗西斯科酒店2019-12-310001497645酒店：HyattPlaceMembers客栈：霍夫曼2019-12-310001497645酒店：汉普顿明尼苏达州MinneapolisoMinneapolisoMembers2019-12-310001497645客栈：家庭套房酒店：图森阿兹梅尔2019-12-310001497645酒店：汉普顿客栈：波瓦伊卡门2019-12-310001497645酒店：住宅酒店：HillsboroORMMEMBER2019-12-310001497645酒店：CourtyardByMarriottMenger酒店：FortLauderdaleFLMenger2019-12-310001497645客栈：公司酒店：德克萨斯州奥斯汀2019-12-310001497645酒店：万豪酒店：博尔德商城2019-12-310001497645酒店：住宅酒店：AtlantaGeorgiaMembers2019-12-310001497645酒店：HyattHouse 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4217：美元Xbrli：股票客栈：土地包裹Xbrli：纯客栈：分部Xbrli：股票客栈：财产iso 4217：美元客栈：合同INN：仪器INN：迭代客栈：投票
 
 
 
 
 

美国

证券交易委员会
华盛顿特区20549
 
表格10-K
 
☒依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的年度报告
 
截至财政年度(一九二零九年十二月三十一日)
 
或
 
☐   根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告
 
从转轨时期的转轨阶段看，从转轨转轨到转轨再转轨
 
佣金档案号码：001-35074
 
顶峰酒店物业公司
(其章程所指明的注册人的确切姓名)
 
马里兰州
 
27-2962512
(国家或其他司法管辖区)
 
(国税局雇主识别号码)
成立为法团或组织)
 
 
 
13215 Be Cave Parkway，B-300套房
奥斯汀, TX  78738
(主要行政办公室地址，包括邮编)
 
(512) 538-2300
(登记人的电话号码，包括区号)
 
根据该法第12(B)节登记的证券：
 
各等级职称
 
交易符号
 
注册的各交易单位的名称
普通股，每股面值0.01美元
 
客栈
 
纽约证券交易所
6.45%系列D累计可赎回优先股，每股面值0.01美元
 
客栈-PD
 
纽约证券交易所
6.25%系列E累计可赎回优先股，每股面值0.01美元
 
酒店-PE
 
纽约证券交易所
 
根据该法第12(G)节登记的证券：
无
 
按照“证券法”第405条的定义，通过检查标记表明注册人是否是知名的经验丰富的发行人。☒ 是  ☐编号：
 
如果注册人不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告，则用复选标记表示。☐是☒ 不
 
用支票标记说明登记人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天中一直受到这类申报要求的限制。☒ 是  ☐编号：
 
通过检查标记，说明注册人是否已以电子方式提交了本章第405号条例(本章第232.405节)所要求提交的每一个交互数据文件(或要求注册人提交此类文件的较短期限)。☒ 是  ☐编号：
 
在“交易法”第12b-2条规则中，通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者还是较小的报告公司。
 


大型加速箱
☒
加速过滤器
☐
非加速滤波器
 ☐
小型报告公司
☐
 
 
新兴成长型公司
☐
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。
☐
 
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”第12b-2条规则所定义)。☐是☒编号：
 
截至6月30日登记人表决权和非表决权普通股的总市值，2019曾.$1,183,107,411根据登记人的普通股截至6月30日在纽约证券交易所的收盘价，2019.
 
截至2020年2月18日世博酒店股份有限公司普通股流通股数。曾.105,174,471.
 
以参考方式合并的文件
 
注册人在附表14A的最后委托书的部分2020根据条例14A，在不迟于财政年度终结后120天内向证券及交易管理委员会提交的股东周年会议，现藉提述第III部第10、11、12、13及14项而纳入。
 
 
 
 
 



表格10-K年度报告
截至12月31日的财政年度，2019
顶峰酒店物业公司
 
目录
 
 
 
页
关于前瞻性声明的警告性声明
1
 
 
 
第I部
 
 
项目1.
商业
3
项目1A。
危险因素
8
项目1B。
未解决的工作人员意见
29
项目2.
特性
30
项目3.
法律程序
33
项目4.
矿山安全披露
33
 
 
 
第II部
 
 
项目5.
注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买
34
项目6.
选定财务数据
35
项目7.
管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析
36
项目7A.
市场风险的定量和定性披露
49
项目8.
财务报表和补充数据
50
项目9.
会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧
50
项目9A.
管制和程序
51
项目9B.
其他资料
51
 
 
 
第III部
 
 
项目10.
董事、执行干事和公司治理
52
项目11.
行政薪酬
52
项目12.
某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项
52
项目13.
某些关系和相关交易，以及董事独立性
52
项目14.
首席会计师费用及服务
52
 
 
 
第IV部
 
 
项目15.
证物及财务报表附表
53
 
 
 
财务报表和附表索引
F-1




关于前瞻性声明的警告性声明
 
本报告载有经修正的1933年“证券法”(“证券法”)第27A节和经修正的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节所指的某些前瞻性陈述。我们打算将这些前瞻性陈述纳入1995年“私人证券诉讼改革法”所载前瞻性声明的安全港条款，并为遵守这些安全港规定而列入本声明。前瞻性陈述是基于某些假设并描述我们未来的计划、战略和期望，通常可以通过使用“可能”、“可能”、“期望”、“打算”、“计划”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“预测”、“预测”、“项目”、“潜力”、“继续”、“可能”、“会”、“会”或类似的表达来识别。本报告中的前瞻性陈述除其他外，包括关于我们的业务战略的说明，包括收购和发展战略、行业趋势、估计收入和支出、实现递延税收资产的能力以及预期的流动资金需求和来源(包括资本支出和获得融资或筹集资本的能力)。你不应该依赖前瞻性的陈述，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定因素和其他因素，在某些情况下，这些因素是我们无法控制的，这些因素可能会对实际结果、业绩或成就产生重大影响。可能导致实际结果与目前预期大不相同的因素包括但不限于：
 
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融资风险，包括杠杆风险和与我们现有债务相对应的违约风险，以及潜在的无法再融资或延长现有债务期限的风险；
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我们借出或提供卖方融资的借款人违约；
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全球、国家、区域和地方的经济和地缘政治条件；
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商务和休闲旅游的消费水平，以及消费者的信心；
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市场或次市场的供求因素；
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替代住宿对我们业务的影响；
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每间客房(“RevPAR”)和其他酒店经营指标的不利变化、入住率、平均每日费率(“ADR”)和收入；
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敌对行动，包括今后的恐怖主义袭击，或害怕影响旅行的敌对行动；
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财务状况，以及我们与第三方物业经理和特许经营人的关系；
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我们竞争的程度和性质；
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提高利率；
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经营成本增加，包括但不限于劳动力成本；
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翻修费用增加，可能导致实际翻修费用超过我们目前的估计；
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分区法律的变化；
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房地产税的增加比我们预期的要高得多；
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与酒店收购有关的风险，包括有能力增加和稳定新收购的、经营历史有限或没有经营历史的酒店，或者需要大量的资本改进才能获得符合我们收购时预期的经济回报；
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与酒店物业处置有关的风险，包括我们根据合约成功完成出售酒店物业的能力，包括买方可能无法获得完成购买所需资金的风险；
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我们的结构和交易的性质使我们的联邦和州税收十分复杂，国内税务局或其他联邦和州税务当局有可能对我们的税收状况提出成功的挑战；
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确认因无法按照经修订的1986年“国内收入法”第1031条完成某些类似种类的交换而出售酒店物业的应税收益(“IRC”)；
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具备并有能力留住合格的人才；
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我们未能保持在IRC下的房地产投资信托(“REIT”)资格；
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改变我们的业务或投资战略；
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资本的提供、条件和部署；
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资本市场的总体波动和我国普通股的市场价格；
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与自然灾害有关的环境不确定性和风险；
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传染病爆发的影响，如冠状病毒；
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我们有能力在第三方赔偿下或我们现有的保险损失保险单下，以商业上合理的条款，对我们的财产维持足够或完全的重置成本“所有风险”财产保险；

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因网络攻击而造成的数据泄露或酒店运营商信息技术网络严重中断的影响，其程度超过保险范围或服务提供商的赔偿；
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如果伦敦银行同业拆借利率被一个新的基准利率所取代，或者表现出与过去不同的表现，那么对我们利率的影响；
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我们有能力有效地管理与我们的合资伙伴的合资企业；
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IRC目前和今后的变化；以及
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本报告“风险因素”标题下讨论的其他因素。
 
因此，不能保证我们的期望将得到实现。除联邦证券法另有规定外，我们拒绝任何义务或承诺公开发布对本报告(或其他地方)所载任何前瞻性声明的任何更新或修订，以反映我们对此的预期的任何变化，或任何此类声明所依据的事件、条件或情况的任何变化。


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第I部
第一项.转嫁性商业。
 
除非上下文另有要求，否则所有对“我们”、“我们”、“我们”或“公司”的提述均指首脑会议酒店物业公司。以及合并后的子公司。
 
概述
 
山顶酒店地产公司是一家自行管理的酒店投资公司，成立于2010年6月，于2011年2月完成首次公开发行(IPO)。我们的重点是拥有主要的高档品牌，精选服务的酒店。在…2019年12月31日，我们的投资组合包括72总共有11,288客房位于23各州。我们拥有我们的酒店的费用很简单，除了四家酒店是以地面租赁为条件的。截至2019年12月31日我们拥有我们72家酒店中的67家100%的未偿股权。我们拥有一家合资企业于2019年收购的5家酒店51%的控股权。

如……2019年12月31日我们92%的客房位于前50大城市统计区(“MSA”)，97%位于前100家MSA之内，我们所有的酒店客房都以万豪国际公司拥有的高级特许经营品牌经营。(“万豪”)、全球希尔顿酒店(“希尔顿”)、凯悦酒店公司(“凯悦”)和洲际酒店集团(“IHG”)。我们的酒店通常位于多个需求来源的市场，如公司办公室和总部、零售中心、机场、州府、会议中心、大学和休闲景点。

实质上，我们的所有资产都由我们的经营伙伴持有，我们的所有业务都是通过我们的经营伙伴关系，即首脑酒店业务，LP(“运营伙伴关系”)进行的。通过全资子公司，我们是唯一的普通合伙人的经营伙伴关系.在…2019年12月31日，我们直接和间接拥有约99.8%的已发行和杰出的有限合伙公司利益共同单位(“公共单位”)，以及所有运营伙伴关系发行和杰出的D系列和E系列有限合伙利益优先单位(“优先单位”)。根据运营伙伴关系的伙伴关系协议，我们在经营伙伴关系的管理和控制方面拥有完全、专属和完全的责任和酌处权，包括有能力使运营伙伴关系进行某些重大交易，包括收购、处置和再融资，对合作伙伴进行分发，并对运营伙伴的业务活动进行更改。
 
我们选择从2011年12月31日结束的短期应税年度开始，作为联邦所得税征收REIT。为了获得REIT资格，我们不能经营或管理我们的酒店。因此，我们所有的酒店都被租给我们的应税REIT子公司(“TRS承租人”)。我们所有的酒店都是根据我们的TRS承租人和与我们无关的专业第三方酒店管理公司之间的酒店管理协议经营的。我们有一个可报告的部门，这是由公认的会计原则(GAAP)定义的。见“项目8.-财务报表和补充数据-附注2-列报基础和重要会计政策”。
 
我们的公司办事处位于德克萨斯州奥斯汀B-300套房Bee Cave Parkway 13215号，电话号码是(512)538-2300。我们的网站是www.shpreit.com.本报告不应将本报告所载或通过本网站查阅的信息纳入本报告，也不应将其视为本报告的一部分。
 
经营策略
 
我们的投资组合由优质品牌酒店组成，酒店位置优越，经营模式高效.我们创造价值的方法包括：

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审慎分配资本，其中包括有针对性的资本投资和战略交易；
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通过出售营运利润率较低的资产、RevPAR增长机会或经风险调整的回报配置文件以及购买营运利润率较高的资产、RevPAR增长机会或经风险调整的回报配置文件来改进我们的投资组合；以及
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强化资产管理。

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我们认为，我们战略的关键要素将使我们能够创造长期价值，其中包括：

专注于拥有高效运营模式的高级品牌酒店。我们的重点是酒店的有效经营模式，主要是在高档部分的住宿行业，如史密斯旅行研究(“STR”)的定义。我们认为，我们对这一部门的关注为我们提供了机会，使我们能够在多个住宿周期中实现强劲的、经风险调整的回报，原因有以下几点：

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RevPAR生长我们相信，我们的酒店将根据我们的投资组合的特点以及当前行业的基本面和高端部分的趋势，继续经历长期的需求增长。
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稳定现金流势与提供更多便利设施(包括更广泛的食品和饮料选择)的全面服务酒店相比，我们的酒店通常拥有更少的员工，我们相信这使我们能够以较低的波动性创造更高的营业利润率和现金流。             
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广泛的客户群我们的目标品牌提供一贯高质量的酒店住宿，以价值为导向的价格，我们相信这吸引了广泛的客户，包括商务和休闲旅行者。我们相信，我们的酒店特别受那些寻求入住万豪酒店、希尔顿酒店、凯悦酒店或IHG品牌的商务旅客的欢迎，这些品牌提供强有力的忠诚度奖励计划。
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加强多样化和降低资本要求.拥有高效运营模式的高级品牌酒店通常需要更少的资本才能在绝对和按关键的基础上获得、建造或维持，而不是在高档和奢侈品行业的酒店。因此，我们可以使我们的投资资本多样化，使我们拥有更多的酒店，而不是在更昂贵的部分拥有更多的酒店。
 
利用我们酒店的投资我们坚信投资我们的物业，使他们能够在各自的市场中成为业绩领先者。在过去三年中，我们进行了投资。1.631亿美元改善我们的酒店。我们相信，这些投资带来了诱人的回报，我们打算继续投资资本，以提升酒店的战略改造和品牌所需的酒店财产改善计划。
 
通过收购实现外部增长。我们打算继续透过收购现有酒店，或透过全资拥有或合资经营的机会，以有纪律的方式继续发展，同时维持审慎的资本结构。我们的目标通常是具有符合以下一个或多个收购标准的高效经营模式的高档品牌酒店：
 
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潜在的强劲风险调整回报，并位于前50市场和其他选定市场；
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可以在领先的特许经营品牌下运作，其中可能包括但不限于万豪、希尔顿、凯悦和IHG旗下的品牌；
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位于多个需求发生器附近，如公司办公室和总部、零售中心、机场、州首府、会议中心、大学和休闲景点，潜在客人的来源多种多样，包括公司、政府和休闲旅行者；
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由于房地产权利程序或其他因素的冗长或具有挑战性而进入壁垒的市场；
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可按重置成本折价购买；以及
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通过提高运营效率、重新定位、翻新或重塑品牌，提供增加价值的机会。
 
战略酒店销售。我们致力使投资资本的回报最大化，并定期检讨酒店，以确定市场或酒店是否已发生或预计会发生任何重大变化，以证明有需要出售酒店或酒店。我们打算继续推行一套纪律严明的资本分配策略，透过有选择地出售我们认为不再符合我们的投资策略或其投资资本回报似乎已达到最大化的酒店物业，以尽量提高我们的投资价值。在我们出售酒店物业的范围内，我们可以将资金重新配置到收购和资本投资机会中，我们认为这些机会有可能产生更好的风险调整回报或偿还未偿债务。我们期望通过我们积极主动的资产管理方式，并通过投资我们的酒店来提高酒店的质量和吸引力，提高酒店的长期价值，并为我们的投资资本创造更好的回报。或者，我们可以将我们的资本重新部署到购买具有较高潜在长期回报的资产上.
 
有选择地发展酒店我们致力于寻找有吸引力的机会，有选择地与有经验的酒店开发商合作，在完成后收购符合我们收购标准的新建酒店。如果情况需要，我们将考虑利用自有资金发展酒店的独特机会。
 

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选择性夹层贷款。我们寻求找出机会，为开发商提供阁楼贷款，我们也有机会在开发项目完成时或之后收购酒店。

我们的融资策略
 
我们依靠业务、营运资本、在我们6亿美元的高级无担保信贷和定期贷款安排(“2018年无担保信贷安排”)下的借款、定期债务、应收票据的偿还、证券发行的收益、酒店的战略性出售、合资伙伴的捐款以及在满足为我们的业务提供资金的使用要求时释放受限现金。虽然这一比率会不时变化，但我们通常打算限制我们的净债务与调整后的EBITDA的比率。Re，该数额可按非现金和非经常性项目调整，至不超过6.5x。2019年12月31日，我们的净债务与调整后的EBITDA比率Re是5.3倍。为了计算这一比率，我们将优先股排除在负债之外。

2019年7月，该公司与新加坡主权财富基金GIC成立了一家合资企业，收购符合该公司当前投资战略和标准的资产。公司是合资企业的普通合伙人和资产经理，并打算投资51%有限合伙公司的股权资本化，由GIC投资余下的股份49%。该合资企业打算为资产融资，预计总杠杆率目标为50%。该公司因向合资企业提供服务而赚取费用，并有可能在合资企业达到一定回报门槛的基础上赚取奖励费。截至2019年12月31日这家合资企业拥有2019年收购的五家酒店物业。

期间2019我们通过2018年无担保信贷贷款贷款、定期贷款、合资伙伴的捐款以及酒店战略销售的收益，为我们的长期增长提供了资金。我们的债务包括并可能包括以股票质押担保的债务、酒店担保的抵押债务和无担保债务。2019年12月31日，我们有10.227亿美元未偿债务，包括1.4亿美元根据我们的合并财务报表中的“说明6-债务-合资信贷贷款”的定义)。

经营合伙企业在购买酒店物业时，可向有意利用此机会延迟出售物业的应税收益或参与本公司普通股价值的潜在增值的卖方，提供全部或部分考虑。

竞争
 
我们面临着来自机构养老基金、私人股本投资者、REITs、酒店公司和其他从事酒店收购和投资的人在酒店物业投资方面的竞争。其中一些实体拥有比我们更多的财政和业务资源。这种竞争可能会增加有意出售物业的业主的议价能力，减少我们可获得的适当投资机会，以及增加购买有针对性的酒店物业的成本。
 
酒店业竞争很激烈。我们的酒店在各自的市场上与其他酒店和其他客人的住宿竞争，这些因素包括地理位置、便利性、品牌归属、酒店物质条件的质量、客房价格、服务范围和提供的客人便利设施或住宿以及客户服务质量。竞争往往是针对我们酒店所在的个别市场，包括来自现有和新酒店的竞争。竞争可能会对我们的入住率、ADR和RevPAR产生不利影响，并可能要求我们提供额外的便利设施或进行我们本来不必做的基本建设改进，这可能会降低我们的盈利能力。
 
季节性
 
酒店行业的某些部分本质上是季节性的。休闲旅行者往往在夏季更多地旅行。商务旅行者在整个一年中占据的酒店相对稳定，但商务旅行的减少发生在夏季和寒假期间。酒店行业也是季节性的，根据地理位置。美国南部的酒店业在冬季往往有更高的入住率。美国北部的酒店在夏季往往有更高的入住率。
 

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调节
 
我们的物业受多项公约、法例、条例及规例规限，包括有关无障碍环境、消防及安全规定的规例。我们相信我们的每家酒店都有经营其业务所需的许可证和批准。
 
1990年“美国残疾人法”(“ADA”)
 
我们的财产必须符合“反倾销协定”第三章的规定，因为它们是“反倾销协定”所界定的“公共设施”。根据“反倾销协定”，所有公共设施必须符合与残疾人出入和使用有关的联邦要求。“反倾销协定”可能要求拆除残疾人在我们财产的某些公共区域的结构障碍，因为这些障碍是很容易拆除的。虽然我们认为我们资产组合中的财产基本上符合“反倾销协定”的现行要求，但相反的决定可能需要消除准入障碍，而不遵守规定可能导致诉讼费用、弥补缺陷的成本、美国政府罚款或对私人诉讼当事人造成损害。提供容易达到的住宿设施是一项持续的义务，我们将继续评估我们的财产，并在这方面作出适当的改动。
 
环境、卫生和安全事项
 
我们的酒店和未开发的地块受到各种联邦、州和地方环境法律的约束，这些法律规定了污染的责任。根据这些法律，政府实体有权要求我们，作为财产的现有所有人，对财产、财产上、财产下或财产产生的污染(包括危险物质、废物或石油产品)进行清理或支付费用，并赔偿因污染而造成的自然资源损害。这些法律往往对财产所有人或经营者或其他负责方是否知道或造成污染负有责任，责任可能是连带的。因为这些法律还对在财产受到污染时拥有财产的人规定了责任，即使在出售财产之后，我们也可能承担清理费用或其他环境责任。我们的财产上、上、下或产生的污染也可能使我们为补救、人身伤害、死亡或财产损害的费用承担私人责任。此外，污染场地上可能设置环境留置权，以利于政府处理污染造成的损害和费用。如果发现我们的财产受到污染，环境法也可能对我们的财产的使用方式或我们的企业的经营方式施加限制，这些限制可能需要大量支出。此外，环境污染会影响物业的价值，因而影响业主以物业作为抵押品借入资金或以优惠条件出售物业的能力。此外，将废物送往废物处理设施，如垃圾填埋场或焚化炉的人，可承担与清理该设施有关的费用。
 
我们的一些财产可能含有历史用途，其中涉及使用或储存危险化学品和石油产品(例如储罐、加油站和干洗作业)，如果这些用途得到释放，可能会影响我们的财产。此外，我们的一些财产可能靠近或邻近其他已经或目前装有含有石油产品的储罐的财产，或进行或正在进行使用其他危险或有毒物质的作业。从这些相邻的或周围的属性释放可能会影响我们的财产，我们可能要对任何相关的清理负责。

独立的环境顾问公司在收购前，对所有物业进行了第一期环境地盘评估，而我们亦打算在日后就所购置的物业进行第一期环境地盘评估。第一阶段的现场评估旨在发现和评估有关被调查物业及其周围财产的环境状况的信息。这些评估一般不包括土壤取样、地下调查或全面石棉调查。在某些情况下，第一阶段的环境现场评估是由另一个实体进行的，例如放款人，我们可能无权依赖这些报告。我们对酒店物业进行的第一期环境地盘评估，并没有显示任何过去或现时的环境状况，而我们相信这些情况会对我们的业务、财务状况或经营结果造成重大的不良影响。此外，第一阶段的环境现场评估也可能没有揭示所有环境条件、责任或合规关切。第一期环境地盘评估工作已在不同时间完成，而在检讨完成后或日后可能会出现重大环境状况、法律责任或合规问题；而未来的法例、条例或规例，可能会对环境造成重大的额外责任。
 
此外，我们的酒店(包括我们的不动产、作业和设备)受到各种联邦、州和地方环境、卫生和安全监管要求的约束，这些要求涉及各种各样的问题，包括但不限于存在超过管制阈值的霉菌和其他空气污染物、我们的锅炉和储罐的登记、维护和操作、向我们的客人供应饮用水、应急发电机的空气排放，

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雨水和废水排放，自然资源保护，石棉，铅基涂料和废物管理.我们的一些酒店也经常处理和使用危险或受管制的物质和废物，作为其运作的一部分(例如游泳池、化学品或生物废物)。我们的酒店因遵守这些环境、健康和安全法律法规而招致费用，如果这些监管要求得不到满足，或意外事件导致我们酒店排放危险或有毒物质，我们将因不遵守适用的法律和第三方对环境的损害、不动产损害或人身伤害或死亡而承担重大责任而受到罚款和处罚。我们不知道过去或现在不遵守环境、健康和安全法规的环境责任，我们认为这会对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大的不利影响。

税收状况
 
选举选举

为了联邦所得税的目的，我们选择征税。我们作为REIT的资格，取决于我们是否有能力通过实际投资和经营结果，持续满足投资和投资中心规定的各种复杂要求，这些要求除其他外涉及我们的总收入来源、我们资产的组成和价值、股息分配的时间和数量以及我们股票所有权的多样性。我们相信，我们的组织和运作符合国际税务改革委员会的资格要求，我们目前和打算采取的运作方式将使我们能够继续满足作为联邦所得税用途的REIT的资格和税收要求。
 
为符合REIT资格所需的总收入测试的目的，我们的酒店业务收入构成“不动产租金”，我们不能直接经营我们的任何酒店物业，因此，我们所有的酒店都被租给我们的TRS承租人。高峰会酒店TRS公司是一家“应税REIT子公司”，它是REIT的一家公司子公司，它与REIT联合选择被视为TRS，并对其应纳税收入按正常的公司税率缴纳联邦所得税。此外，对于在我们的合资企业拥有的酒店，我们有单独的应税REIT子公司(与首脑酒店TRS，Inc.，我们的“TRSS”集体)。将来我们将把新收购的酒店租给我们现有的TRS或额外的TRSS。我们的TRS承租人向我们支付租金，只要TRS承租人聘请“合格的独立承包商”来管理我们的酒店。我们所有的酒店都是按照与专业的第三方酒店管理公司签订的酒店管理协议经营的。我们相信每一位第三方经理都有资格成为IRC之下的“合格独立承包商”。
 
作为一个REIT，我们通常不会对作为股息分配给股东的REIT应税收入征收联邦所得税。根据IRC的规定，REIT受到许多组织和业务要求的限制，包括要求他们每年分配至少90%的应纳税收入，而不考虑已支付的股息的扣减，也不包括任何资本净利，而资本收益净额并不一定等于按照公认会计原则计算的净收入。如果我们在任何应税年度都不符合作为REIT征税的资格，并且不符合某些法定减免条款的条件，则该年度的收入将按正常的公司税率征税，除非我们符合某些救济条款，否则我们将无法在第五个公历年之前重新选举REIT的地位，除非我们满足某些救济条款。即使我们符合联邦所得税的要求，我们仍可能要对我们的收入和资产以及联邦收入和未分配收入征收联邦所得税和消费税。此外，我们的TRSS赚取的任何收入都将完全服从联邦、州和地方企业所得税。

员工
 
截至2020年2月18日我们有59名全职员工。我们酒店的员工由我们专业的第三方酒店经理雇用.
 
可得信息
 
我们的网址是www.shpreit.com。我们的董事会委员会章程、我们的商业行为守则和道德准则以及我们的公司治理准则可在我们的网站上查阅。我们将通过网站发布，及时披露上述文件的修改和豁免(如果有的话)。我们已向证券交易委员会(“SEC”)提交的所有报告，包括这份10-K表格的年度报告、我们关于表10-Q的季度报告以及我们目前关于表格8-K的报告，均可从证券交易委员会的网站(www.sec.gov)或通过我们的网站免费获得。证券交易委员会网站或我们的网站所包含的或可访问的信息不被纳入本报告，也不应被视为本报告的一部分。


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第1A项.另一种风险因素。
 
以下风险因素涉及我们业务的实质性风险。如果发生本报告中讨论的任何风险，我们的业务、前景、财务状况、经营结果以及我们偿还债务和向股东分配债务的能力可能会受到重大和不利的影响，我们股票的市场价格可能会大幅度下降。本报告中的一些陈述，包括以下风险因素的陈述，构成前瞻性陈述.请参阅题为“前瞻性陈述的指导声明”一节.关于下列风险因素对我们财务业绩的潜在影响的讨论涉及我们的合并财务状况、综合业务结果和现金流量。
 
与我们业务有关的风险
 
我们的业务策略、未来经营业绩和增长前景取决于酒店客房需求的预期增长和总体经济状况带来的收入和净收益增长。
 
我们的业务策略包括通过长期经济增长推动酒店客房需求的预期改善，实现收入和现金流的持续增长。然而，我们不能保证酒店客房的需求将从目前的水平增加或继续超过新供应的增长，也不能保证我们所经历的任何需求增长的时间或程度。如果需求不随经济增长而持续增长，或整体经济放缓导致需求减弱，我们的经营成果和增长前景可能会受到负面影响。因此，任何经济增长放缓或经济下滑，都会对我们未来的经营成果和增长前景造成不利影响。
 
如果我们的收入减少，我们的开支可能不会减少。
 
许多与拥有和经营旅馆有关的费用，如还本付息、财产税、保险、公用事业和某些雇员补偿费用，都是相对固定的。这些开支未必会随酒店收入的减少而直接减少，而可能会受到与酒店表现或通胀率上升无关的加幅所影响。还有，截至2019年12月31日，我们的四家酒店都受到第三方土地租赁的限制，这些租赁通常需要定期增加租金。如果我们的酒店收入不以与地面租赁租金相同或更高的速度增长，我们支付这些租金的能力就会受到不利影响。

此外，某些费用，如工资、福利和保险，在任何特定时期都可能超过通货膨胀率。在需求大幅下降的情况下，我们的酒店经理可能无法减少酒店员工的规模，以降低薪酬成本。我们的经理也可能无法抵消任何固定或增加的费用与更高的房价。我们任何降低经营成本的努力也会对我们未来业务的发展和酒店物业的价值产生不利影响。

我们可能无法完成收购，以扩大我们的业务。
 
我们的增长战略包括在机会出现时有纪律地收购酒店。我们以令人满意的条件收购酒店的能力可能会受到以下重大风险的影响：
 
•
由于其他房地产投资者，包括其他房地产经营公司、REITs和投资基金的竞争，我们可能无法或被迫以高得多的价格收购理想的酒店；
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我们可能无法获得必要的债务或股权融资以完成一项收购，或者，如果可以获得，融资条件可能并不令人满意；以及
•
收购酒店的协议通常要遵守惯例条件，包括满意地完成尽职调查，并获得特许人和放款人的同意，我们可能会在可能的收购上花费大量的时间和大量的交易费用，而我们并没有完成这些交易。
 
我们无法以优惠的条件完成酒店收购，可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。


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出售某些酒店物业可能会带来重大的税务负担，除非我们能够根据“国际注册条例”(“1031交易所”)第1031条，押后同类交易所的应课税收益。
 
我们不时地将资产出售安排为可能包括在IRC第1031节所指的同类交易所中。完成同类交易的能力取决于许多因素，其中包括在有限的时间内确定和获得合适的替代财产，以及出售和收购的财产的所有权结构。因此，我们并不总是能够将一项资产作为同类交易所的一部分出售。在成功的情况下，一种类似的交换使我们能够推迟对出售的资产的应税收益.我们无法推迟出售某些酒店物业所产生的应税收益，可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。
 
我们可能无法成功整合收购的酒店或实现预期的经营业绩。
 
我们成功整合新购酒店或取得预期经营业绩的能力，会受到以下风险的影响：
 
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我们可能对我们可能进入的任何新市场的动态和市场条件不太熟悉，这可能导致我们为新市场中的酒店支付过高的费用，或者没有使酒店发挥其最大的潜力；
•
市场条件可能导致入住率和客房价格低于预期；
•
我们可以购买没有任何追索权的旅馆，或者只能获得有限追索权的旅馆，以承担已知或未知的责任，例如清理环境污染、租户、供应商或其他人对旅馆前业主提出的索赔，以及由普通合伙人、董事、高级人员和其他由旅馆前业主赔偿的其他人提出的赔偿要求；
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我们可能需要动用比预期更多的款项，以便对我们新购置的酒店进行必要的改善或翻修；以及
•
我们可能无法迅速而有效地将新的收购，特别是对酒店投资组合的收购整合到我们现有的业务中。
 
我们收购的酒店无法满足我们的经营业绩预期，可能会对我们的财务状况、运营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。
 
我们可能承担与购买酒店物业有关的责任，包括未知的责任。
 
我们可能承担与收购酒店物业有关的现有责任，其中一些在收购日期可能是未知或无法量化的。未知负债可能包括清理或补救未披露的环境状况的负债、酒店客人、供应商或其他处理某一特定酒店财产卖方的索赔、税务责任、与就业有关的问题以及应计但未付的负债，无论这些负债是否在正常业务过程中发生。如果此类未知负债的数额很大，可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。
 
我们可能无法使我们的酒店管理公司以令人满意的方式经营我们的任何一家酒店，终止我们的酒店管理协议可能是昂贵和破坏性的。
 
为了取得REIT资格，我们不能经营或管理我们的酒店。因此，我们所有的酒店都租给了TRSS的TRS承租人。我们所有的酒店都是按照与独立酒店管理公司签订的酒店管理协议经营的，每一家酒店都必须符合“合格的独立承包商”的资格来经营我们的酒店。因此，我们的财务状况、经营结果以及我们偿还债务和向股东分配的能力取决于我们的酒店管理公司能否成功地经营我们的酒店。酒店管理公司如未能提供优质服务和设施，或未能维持优质品牌和声誉，可能会对其经营酒店的能力造成负面影响，并会对我们的财务状况、经营结果和现金流造成重大不良影响。

即使我们相信一间酒店的运作效率不高，或运作的方式不理想，我们也很难要求酒店管理公司改变经营方式。我们一般尝试透过讨论和谈判，与酒店管理公司解决问题，但只有当酒店管理公司违反适用的酒店管理协议的条款，而只限于酒店管理协议所规定的补救措施时，我们才能寻求补救。如果我们换掉旅馆

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我们的任何一家酒店的管理公司，我们可能需要支付大量的终止费用，我们可能会遇到重大的中断在受影响的酒店。
 
此外，我们亦有物业经理的补偿，这些补偿一般会保障我们免受物业经理的严重疏忽或故意失当行为所引致的经济损失。然而，赔偿可能是不够的，或者物业经理可能没有足够的财力来支持他们对我们的赔偿义务。因此，赔偿可能不会为我们提供足够的保障，以防止我们的物业经理在经营酒店时有重大疏忽或故意行为不当而引致第三者申索。

我们的酒店经理或其附属公司管理并在某些情况下拥有、投资于与我们酒店竞争的酒店，或向其提供信贷支持或经营担保，所有这些都可能导致利益冲突。因此，我们的酒店经理将来可能会就不符合或不符合我们最大利益的竞争住宿设施作出决定。
 
我们有些酒店是由特许经营人的附属公司管理的，在这种情况下，管理协议和专营权协议通常合并成一份文件，因此，管理公司因经营表现欠佳或违反管理协议而终止管理协议，也可以终止我们的特许经营许可证，因此，如果我们想保留特许经营许可证，则补救酒店经营业绩欠佳的选择可能非常有限。

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
我们投资组合中大量酒店的管理目前集中在一家酒店管理公司。
 
截至2019年12月31日，Aimbridge酒店(“Aimbridge”)或其附属公司管理着我们72家酒店中的30家。因此，我们很大一部分收入来自Aimbridge管理的酒店，该公司于2019年收购了我们的另一家房地产管理公司之一--州际酒店和度假村公司(Interstate Hotels and Resorts，Inc.)。这一业务风险的显著集中使得我们在经济上更加脆弱，如果我们的酒店管理在几家酒店管理公司之间更加均衡的话。Aimbridge的业务、财务实力或有效经营酒店的能力的任何不利发展都可能对我们的运营结果产生重大的不利影响。我们不能保证Aimbridge将履行其对我们的义务，或有效和高效地经营我们的酒店物业。Aimbridge未能或无力履行对我们的义务，或有成效和有效率地经营我们的酒店物业，可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
酒店管理和特许经营协议中的限制性契约和其他条款可能使我们无法就出售、再融资或重塑酒店品牌采取行动，否则这将符合我们的最大利益。
 
我们的酒店管理协议和特许经营协议通常包含限制性契约和其他条款，这些条款不允许我们在未经经理或特许经营人同意的情况下灵活出售、再融资或更名。例如，其中一些协议的条款可能会限制我们出售酒店的能力，除非买方不是酒店管理公司或特许经营公司的竞争对手，接受相关协议，并满足特定的其他条件。此外，我们的专营权协议限制了我们在未经特许人同意的情况下为某些酒店重新命名的能力，如果我们得不到同意，可能会造成严重的运作中断和诉讼。我们可能被迫根据这些协议向酒店经理或特许经营人支付同意或终止费用，以此作为改变酒店管理或特许经营品牌的条件，而这些费用可能会阻止我们采取符合我们最佳利益或可能导致我们付出大量费用的行动。

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 

10


我们需要花费资金来维持特许经营的标准，而且我们可能会遭遇特许经营许可证的丧失或特许经营品牌价值的下降。
 
我们的酒店是根据特许经营协议经营的，我们酒店特许经营许可证的维持受特许经营人的经营标准和其他条款的约束。我们期望特许经营者定期检查我们的酒店，以确保我们、我们的TRSS和我们的酒店管理公司保持我们的特许人的标准。如果我们、我们的TRSS或我们的酒店管理公司不能维持这些标准或其他条款和条件，就可能导致特许经营许可证被终止。如果特许经营许可证因我们未能作出必要的改进或以其他方式遵守其条款而终止，我们也可向特许人支付终止费用，而终止付款则因特许人和酒店而异。作为我们继续持有专营权牌照的条件之一，专营公司亦可能要求我们对酒店作出资本改善，即使我们不认为这些改善是必要或可取的，或会为我们的投资带来可接受的回报。
 
特许经营许可证的丧失可能会对酒店的经营或基本价值产生重大和不利的影响，因为特许人失去了相关的名称识别、营销支持和集中预订系统。由于我们的酒店集中在有限数量的特许经营品牌，某一特定特许经营的所有许可证的丢失可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
与其中一个特许经营品牌有关的负面宣传或一个品牌的普遍衰落，也可能对我们酒店的潜在价值产生不利影响，或导致业务减少。

我们依赖外部资本来源来满足未来的资本需求，如果我们在获得这些资本方面遇到困难，我们可能无法在未来进行必要的收购，以扩大我们的业务或履行成熟的义务。
 
为了符合IRC下的REIT资格，我们必须每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，而不考虑支付的股息扣除额，而且不包括任何净资本收益。由于这一分配要求，我们可能无法从业务留存的现金中为我们未来所有的资本需求提供资金，包括进行投资和履行或再融资到期债务所需的资本。
 
我们期望继续依赖外部资本来源，包括债务和股权融资，以及来自与合资企业活动有关的合资伙伴的捐款，以满足未来的资本需求。我们策略的一部分是利用额外的债务融资来补充我们的股本，包括我们的无担保信贷和定期贷款安排、按揭融资和其他无担保融资。我们有效执行和完成业务战略的能力将受到我们获得和使用足够数量和优惠条件的额外杠杆的能力的影响。然而，资本环境的特点往往是债务和股权融资的期限延长，融资成本增加，信贷条件严格，波动性大。我们可能无法取得第一按揭贷款，或增加在无担保信贷及定期贷款安排下的可供使用性、延长期限或再融资；如果我们不能以令人满意的条件取得所需的资本，或根本无法作出所需的投资，以扩展业务，或在业务成熟时履行我们的义务和承诺。我们获得资本的机会将取决于一些我们几乎或根本无法控制的因素，包括一般市场状况、市场对我们目前和潜在的未来收益和现金分配的看法以及我们普通股股票的市场价格。如果我们不能及时或以优惠的条件进入资本市场，我们可能无法利用有吸引力的投资机会促进增长。
 
我们有大量的债务，我们的组织文件对我们今后可能产生的额外债务没有任何限制。
 
我们有大量的债务。将来，我们可能会承担额外的债务，以资助未来的酒店收购、资本改善和发展活动以及其他一般的公司用途。此外，我们的章程或细则中没有限制我们可能招致的债务的数额或百分比，或限制我们的债务将发生的形式(包括追索权或非追索权债务或交叉抵押债务)。
 

11


大量负债可能对我们的业务、经营结果和财务状况产生不利影响，因为除其他外：
 
•
要求我们将业务现金流量的很大一部分用于支付负债的本金和利息，从而减少可用于周转资本、资本支出和其他一般公司用途的现金流量，包括按目前设想或必要的方式支付普通股和优先股的股息，以满足作为区域投资信托基金资格的要求；
•
增加我们对一般不利的经济和工业条件的脆弱性，并限制我们在规划或对我们的业务和工业的变化作出反应方面的灵活性；
•
限制我们以优惠条件借入额外资金或为负债再融资的能力，或完全限制我们的业务或纾缓流动资金的限制；及
•
与负债较少的竞争对手相比，我们处于竞争劣势。
 
一般来说，我们的抵押贷款债务有到期日或到期日期，以致贷款在其全部摊销之前到期。可能很难按我们可以接受的条件再融资或延长此类贷款的到期期限，或者根本没有任何条件，而且我们在2018年无担保信贷贷款机制上可能没有足够的借款能力来偿还我们无法再融资的任何金额。尽管我们相信我们将能够再融资或延长这些贷款的到期期限，或在必要时有能力偿还这些贷款，如果有必要，可以使用我们2018年无担保信贷贷款机制下的提款，但我们无法保证2018年无担保信贷机制能够偿还这些到期债务，根据我们2018年的无担保信贷贷款，我们受到基于我们的未支配资产和某些金融契约的限制。

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.

有关我们债务的协议对我们和我们的子公司施加了限制，降低了运营灵活性，并造成违约风险。
 
管理我们债务的协定载有对我们和我们的附属公司施加限制的盟约。除其他活动外，这些公约可限制我们和我们的子公司的下列能力：
 
• 合并、合并或转让我们或我们子公司的全部或大部分资产；
•出售、转让、质押或抵押我们的股票或附属公司的所有权权益；
• 承担额外的债务或抵押贷款给我们的未支配酒店；
•签订、终止或修改酒店租赁、酒店管理和特许经营协议；
•确定一定的支出，包括资本支出；
• 支付股利或回购我们的股本；
•与关联公司进行某些交易。
 
这些契约会削弱我们发展业务、利用有吸引力的商业机会或成功竞争的能力。我们遵守金融和其他公约的能力可能会受到我们无法控制的事件的影响，包括目前的经济、金融和工业状况。违反任何其他有关债务的协议所订的任何这些公约或公约，都可能导致违约。我们的债务协议中的跨违约条款可能会导致一项债务协议下的违约事件触发另一项债务协议下的违约事件。在我们的任何债务协议发生违约的情况下，放款人可以根据贷款协议的条款行使其现有的补救办法，包括加速到期和应付的未偿债务。如果我们无法偿还或再融资加速的债务，放款人可以着手处理为保证债务而认捐的任何资产，包括取消抵押品或要求出售我们的旅馆，而出售这些旅馆所得的收益可能不足以全额偿还这些债务。
 
这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.


12


抵押贷款债务使我们面临丧失抵押品赎回权的可能性，这可能导致我们在任何有抵押贷款债务的酒店的投资损失。
 
除在无抵押信贷及定期贷款安排下的借款外，我们所有其他长期债务均已存在。2019年12月31日是以我们酒店物业和相关资产的抵押担保的。抵押贷款和其他担保债务增加了我们遭受财产损失的风险，因为担保债务的违约可能导致放款人发起的丧失抵押品赎回权的行动，并最终导致我们失去获得此类贷款的酒店。为了纳税的目的，我们的任何一家酒店的止赎行为将被视为出售酒店，其购买价格相当于抵押贷款担保的未偿债务余额。如果抵押贷款担保的未偿债务余额超过我们在酒店的税基，我们将在丧失抵押品赎回权时确认应纳税的收入，但不会收到任何现金收益，这可能会妨碍我们满足IRC规定的REIT分配要求的能力。我们可能承担或承担新的抵押贷款负债在我们的投资组合中的酒店或酒店，我们在未来收购。我们的任何一项抵押贷款债务的任何违约都可能增加我们对其他债务的违约风险。
    
这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
利率的提高将增加我们对可变利率债务的利息成本，并可能对房地产公司的资本成本和房地产资产价值产生更广泛的影响。
 
关于我们现有和未来的可变利率债务，利率的提高将增加我们的利息支付，并减少我们可用于其他一般公司用途的现金流量，包括营运资本的供资、我们酒店的基本建设改进、购买更多的酒店或股息等等。此外，不断上升的利率可能会限制我们在现有债务到期时再融资的能力，并增加任何被再融资的债务的利息成本。此外，利率的提高可能会增加房地产资产的资本成本，进而对房地产资产的价值产生负面影响，特别是对我们的酒店物业产生负面影响。

此外，我们的某些可变利率负债使用libor作为基准来确定利率，并可能与基于libor的利率衍生品进行对冲。伦敦银行间同业拆借利率是最近国家、国际和其他监管指南和改革建议的主题。由于这一活动，libor可能被替换为新的基准，或者表现与过去不同。这些事态发展的后果不能完全预测，但可能包括我国可变比率债务成本的增加。

见“项目7A”。-管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--市场风险的定性和定量影响。“

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 

13


我们对冲利率风险，以管理我们对利率波动的风险敞口，然而，这种安排可能会对我们产生不利影响。
 
我们已签订四项利率掉期合约，名义总值为四亿元。2019年12月31日，以对冲我们某些未偿还的可变利率债务的利率上升。在未来，我们可以通过套期保值安排来管理我们对利率波动的风险敞口，例如利率互换、上限和项圈。套期保值安排涉及这种安排可能无法保护我们或对我们产生不利影响的风险，因为除其他外：
 
•
利率对冲可能很昂贵，特别是在利率波动时期；
•
现有的利率对冲可能与寻求保护的利率风险不直接对应；
•
套期的期限不得与相关责任的期限相匹配；
•
套期保值交易对手欠套期保值资金的信用质量可能会降低到损害我们在套期保值交易中收集、出售或转让我方的能力的程度；以及
•
套期保值交易中的套期保值交易对手可以违约履行其支付义务。
 
由于上述任何一种情况，我们的套期保值交易旨在限制损失和利率波动的风险敞口，可能对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。在2019年12月31日，我们的利率互换处于负债状况。1 620万美元(见“附注8-衍生金融工具和套期保值”)。
 
我们的成功取决于那些不能保证继续服务的关键人员。
 
我们依靠管理团队的努力和专业知识来管理我们的日常业务和战略业务活动。我们的管理团队中任何一位成员失去服务，以及我们无法及时找到合适的替代者，都会对我们的财务状况、运营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。.

系统安全风险、数据保护漏洞、网络攻击和系统集成问题可能会扰乱我们的内部运作或为酒店客人提供的服务，任何此类干扰都可能降低我们的预期收入，增加我们的开支，损害我们的声誉，并对我们的股价产生不利影响。

我们和我们的第三方经理和特许经营者依靠信息技术网络和系统，包括互联网，处理、传输和存储电子和客户信息。这些系统需要收集和保存大量酒店客人的个人身份信息，包括信用卡号码。我们从系统依赖的供应商那里购买一些信息技术。我们依靠商业上可获得的系统、软件、工具和监测，为处理、传输和储存客户机密信息，如个人身份信息，包括与金融账户有关的信息提供安全保障。虽然我们已采取措施保护我们的信息系统和在这些系统中保存的数据的安全，但我们的安全和保安措施可能无法防止这些系统的不当运作或损坏，也无法防止在发生网络攻击时不适当地获取或披露可识别的个人信息。网络罪犯可能会渗透到我们的网络安全，或我们的第三方经理和特许经营者的网络安全，挪用或泄露我们或我们酒店客人的机密信息，造成系统中断或导致我们的酒店关闭。计算机程序员和黑客还可以开发和部署病毒、蠕虫和其他恶意软件程序，攻击我们的计算机系统，或我们的第三方管理人员和特许人操作的计算机系统，或以其他方式利用我们各自网络的任何安全漏洞。此外，我们和我们的第三方经理或特许经营商可能从外部公司采购的精密硬件、操作系统软件和应用程序在设计或制造上可能存在缺陷。, 包括“bug”和其他问题，这些问题可能会意外地干扰我们的内部运作或我们酒店的运作。消除或减轻网络或其他安全问题、bug、病毒、蠕虫、恶意软件程序和安全漏洞的成本可能是巨大的，解决这些问题的努力可能不会成功，并可能导致我们酒店的中断、延误、服务中断和现有或潜在业务的丧失。许多用来经营我们酒店物业的信息系统和网络都是由我们的第三方物业经理或特许经营商管理的，并不在我们的控制之下。任何对由第三方物业管理公司或特许经营商管理的信息网络的功能、安全性和可用性的妥协，都可能导致运营中断、销售或预订延迟、客人预订丢失、成本增加和利润率降低。任何这些事件都可能对我们的财务业绩、股票价格和声誉产生不利影响，导致财务报告被误报，并使我们面临潜在的诉讼和责任。
 

14


我们的部分信息技术基础设施或我们的第三方经理和特许经营商的信息技术基础设施也可能会遇到中断、延迟或停止服务，或者在系统集成或迁移工作中产生错误，这些错误时有发生。我们或我们的第三方经理和特许经营商可能无法成功地实施新的系统和转换数据，这可能会造成业务中断，而且费用昂贵、耗时、破坏性和资源密集。这样的中断可能会对我们的第三方经理和特许经营商的能力产生不利影响，以满足我们酒店提供的客房和其他服务的预订。
 
虽然我们与我们的第三方物业管理公司和特许经营商合作，以保护我们的信息系统和这些系统中维护的数据的安全，但我们所采取的安全措施不能保证我们所采取的安全措施将防止系统服务的故障、不足或中断，或者系统安全不会通过物理或电子入侵、计算机病毒或黑客的攻击而被破坏。近年来，攻击的复杂程度和数量的增加使人们更难以预测未来攻击的影响。此外，我们依靠第三方经理和特许经营商的安全系统来保护专有和客户信息免受这些威胁。
 
我们所有的第三方物业管理公司都提供网络保险，以保护和抵消可能因安全漏洞而产生的部分潜在成本。此外，我们目前有网络保险政策，以提供补充覆盖以上的覆盖面，我们的第三方经理。尽管采取了各种预防措施来保护我们的酒店免受网络攻击造成的损失，但任何网络攻击的发生都可能导致我们财产的损失，这可能会影响我们的运营结果。到目前为止，我们尚不知道有任何我们认为是重大的或可能对公司的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响的网络事件。

这些项目中的任何一项都可能对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.

合资投资可能因缺乏对此类投资的唯一决策权、与合资伙伴的纠纷以及合资伙伴的财务状况而受到不利影响。
 
我们过去和将来都可能与非附属投资者建立战略合资企业，收购、开发、改进或处置酒店，从而减少我们投资所需的资金数额，并使我们的资本来源多样化。我们对这些投资可能没有唯一的决策权，因此，我们可能无法采取符合股东最佳利益的行动，而且，我们与我们的合资伙伴之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，增加我们的开支，使我们的官员和董事无法把时间和精力集中在我们的业务上，并可能使适用的合资企业拥有的旅馆承担额外的风险。

2019年7月，该公司与新加坡主权财富基金GIC成立了一家合资企业，收购符合该公司当前投资战略和标准的资产。该公司是合资企业的普通合伙人和资产管理人员，并打算投资该有限合伙公司51%的股本，其余49%由政府投资公司投资。某些交易，包括但不限于资产收购、酒店处置和风险融资，需要得到各方的批准。该公司因向合资企业提供服务而赚取费用，并有可能在合资企业达到一定回报门槛的基础上赚取奖励费。截至2019年12月31日，合资企业拥有2019年收购的五家酒店物业。
 
如合营者破产或因其他原因未能履行合营协议所规定的义务，我们及任何其他尚存的合资伙伴一般仍须负上合营责任。此外，如果合营伙伴破产或未能履行合营协议所规定的义务，我们可能无法继续经营合资企业，只能以高于市场价格的溢价购买该合资伙伴的权益或标的资产。如果上述任何一项风险得以实现，可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.


15


有组织的劳工所采取的行动可能对我们的业务产生实质性的不利影响。
 
我们认为，工会在组织某些地点的酒店的员工时，通常会变得更加激进。如果第三方酒店管理公司雇佣的员工将来加入工会，那么任何受影响的酒店的潜在劳动活动都会大大增加我们所聘请的第三方酒店管理公司的行政、劳动和法律费用，这很可能会对酒店的运营结果产生不利影响。如果我们的投资组合中的酒店成立了工会，这可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。.

冠状病毒的爆发或其他高度传染性或传染性疾病的爆发，可能对到访我们酒店的客人人数产生不利影响，并扰乱我们的业务，对我们的业务、财务状况、经营结果和现金流动造成重大不利影响。

我们的业务是敏感的，我们的客户的意愿和能力的旅行。冠状病毒的爆发或其他高度传染性或传染性疾病的爆发，可能导致往返于我们经营地区的旅行和经济活动减少，并可能对到访我们酒店的客人人数产生不利影响。高度传染性或传染性疾病的传播可能导致空气和其他形式的旅行受到严重干扰，从而减少客人访问我们酒店的人数。这可能会破坏我们的业务，如果遏制冠状病毒的全球反应升级或失败，我们的业务、财务状况、业务结果和现金流动可能会受到严重的不利影响。管理层无法预测诸如冠状病毒等传染病爆发造成的旅行中断在多大程度上会对我们的业务、财务状况、业务结果和现金流动产生重大不利影响。

与住宿业有关的风险
 
经济状况可能对酒店业产生不利影响。
 
从历史上看，酒店业的表现与整体经济的表现，特别是美国国内生产总值(GDP)的增长直接相关。住宿行业对商业和个人自由支配支出水平也很敏感。由于不利的一般经济状况、影响或减少旅行模式的风险、消费者信心下降或不利的政治条件，公司预算和消费者需求下降会降低我们资产的收入和盈利能力，从而降低我们投资的净营业利润。经济疲软可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或股票市场价格产生不利影响。.
 
在我们经营的市场上，我们经历了来自其他酒店和替代住宿的高度竞争。
 
酒店业竞争很激烈。我们的酒店与其他酒店在酒店经营的每个市场上争夺客人，这些因素包括地理位置、便利性、品牌归属、客房价格、服务范围和提供的客人便利设施或住宿以及客户服务质量。我们还与众多度假度假村的所有者和经营者竞争，以及提供替代住宿的公司，比如Airbnb和类似的组织，这些公司经营着一些网站，这些网站可以销售有家具、私人所有的住宅物业，包括住宅和共管公寓，这些房产可以每晚、每周或每月租用一次。竞争往往会针对我们酒店所在的个别市场，包括来自现有和新酒店的竞争，以及替代住宿的竞争。酒店业的价格透明度可能会导致增加ADR的难度，因为我们的竞争对手可能以比我们更低的价格提供客房，这可能导致我们的竞争对手增加他们的入住率，而我们却为此付出代价。竞争可能会对我们的占用、ADR和RevPAR产生不利影响，并可能要求我们提供额外的便利设施或进行基本建设改进，否则我们就不必这样做。

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 

16


我们的经营结果和向股东分配股票的能力可能会受到酒店所有权和我们经营的市场所固有的风险的不利影响。
 
酒店与其他许多房地产资产相比，具有不同的经济特征。例如，典型的写字楼所有者与第三方租户签订了长期租约，从而提供了相对稳定的长期收入来源。相反，我们的酒店所面临的各种经营风险与酒店业相同，其中有许多是我们无法控制的，包括：
 
•
相对较短的占有时间；
•
依赖商务和商务旅行者及旅游业；
•
在我们的市场上过度建造酒店，这可能会对我们收购的酒店的入住率和收入产生不利影响；
•
影响旅行的能源费用和其他费用增加，这可能影响旅行模式，减少商务和商业旅行者和游客的数量；
•
业务费用的增加，包括房地产和个人财产税的增加，原因是通货膨胀和其他因素，而这些因素可能不会被客房费率的提高所抵消；
•
我们酒店的劳动力成本可能会增加，包括劳动力工会化，以及医疗保险费用的增加；
•
政府法律法规、财政政策和分区条例的变化以及遵守法律法规、财政政策和条例的相关费用；
•
国际、国家、区域和地方经济和市场条件的不利影响；以及
•
我们无法控制的意外事件，如国家、欧洲或全球经济的不稳定、恐怖袭击、包括流行病在内的与旅行有关的健康问题、包括水污染和空气污染在内的与旅行有关的环境问题、政治不稳定、区域敌对行动、燃料价格上涨、监管当局征收税款或附加费、与旅行有关的事故和不寻常的天气模式，包括飓风等自然灾害。

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.

我们非常需要在酒店进行资本支出，这就要求我们将资金用于这些目的。
 
我们的酒店不断需要翻修和其他基本建设改进，包括不时更换家具、固定装置和设备。我们的特许经营公司还要求定期进行资本改进，作为保留特许经营许可证的条件。此外，放款人和酒店管理公司可能要求我们每年留出一笔款项，用于改善我们的资产。这些资本的改进和替换可能造成以下风险：

 
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可能的环境问题；                 
•
工程造价超支和延误；
•
可能缺乏可用的现金，以资助基本建设改善和替换，以及有关的可能性，即我们可能无法以负担得起的条件为这些基本建设改进提供资金；以及
•
市场需求的不确定性或资本改善和替换后市场需求的损失已经开始。
 
这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 

17


酒店的发展受到时间、预算和其他风险的影响。
 
我们过去和将来都会在适当的机会出现时，考虑到一般的经济情况，发展酒店或收购正在发展中的酒店。酒店开发涉及许多风险，包括以下风险：

•
可能的环境问题；
•
工程造价超支和延误；
•
收到和支付与分区、占用和其他必要的政府许可证和授权有关的费用；
•
未完成的项目的开发费用；
•
上帝的行为，如地震、飓风、洪水或可能对项目产生不利影响的火灾；
•
无法筹集资金；以及
•
政府对项目性质或规模的限制。
 
如果我们开发酒店或收购正在开发中的酒店，我们无法保证任何开发项目都能按时或在预算范围内完成。我们不能按时或在预算范围内完成一个项目，可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
客户可能越来越多地使用互联网旅游中介。
 
我们的酒店客房可以通过互联网旅游中介预订，包括，但不限于Expana.com和Booking.com，以及他们的公司组合(通常称为“在线旅行社”或“OTA‘s”)。随着互联网预订量的增加，这些中介机构可以从我们的管理公司获得更高的佣金、较低的客房价格或其他重要的合同优惠。此外，一些互联网旅游中介机构正试图将酒店客房作为一种商品，通过提高价格和一般质量指标(如“三星级市中心酒店”)的重要性，而牺牲品牌识别。这些机构希望消费者最终会对他们的预订系统产生品牌忠诚，而不是对我们酒店的特许经营所依据的品牌产生忠诚。如果通过互联网中介机构的销售额大幅增加，客房收入可能持平或减少，这可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
我们可能招致未投保和保险不足的损失。
 
我们打算为我们的酒店提供全面的保险，包括责任、火灾和扩大的保险范围，我们认为这种类型和金额通常是由与我们酒店类似的酒店的所有者获得的。各种类型的灾难性损失，如飓风、洪水和地震、恐怖主义行为、数据泄露、因与特许人发生的纠纷而造成的业务中断或客户诉讼造成的损失，可能是不可保的，也可能是经济上不可保的。如果发生重大损失，我们的保险范围可能不足以支付我们损失的投资的营运损失或全部市场价值或重置成本。如果发生无保险损失或超过保险限额的损失，我们可能会损失我们投资于一家酒店的全部或部分资金，以及预期的未来酒店收入。在这种情况下，我们可能仍有义务承担与资产有关的任何抵押债务或其他金融债务。贷款契约、通胀、建筑物守则及条例的改变、环境因素及其他因素，亦可能会令我们在资产受损或损毁后，不能用保险收益来取代或翻新资产。在这种情况下，我们得到的保险收益可能不足以恢复我们对受损或被毁旅馆的经济地位。

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.

 消费者的趋势和偏好，特别是对年轻一代的消费者趋势和偏好，可能会改变选择服务的酒店。

消费者的趋势和偏好不断变化，尤其是在年轻一代中。近几年来，推出了许多新的不划算的酒店品牌，专门针对年轻旅行者的独特需求和偏好。由于我们的投资组合集中在精选服务酒店，消费者对选择服务酒店的偏好发生重大变化，可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或股票市场价格产生不利影响。.


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与房地产业和房地产相关投资相关的风险
 
房地产投资的流动性不足会严重阻碍我们应对酒店业绩的不利变化，或根据经济和其他条件的变化调整我们的投资组合的能力。
 
我们在投资组合中迅速出售一家或多家酒店以应对不断变化的经济、金融和投资条件的能力可能是有限的。我们无法预测我们是否能够按我们所定的价格或条件出售任何酒店，也无法预测任何价格或预期买家提供的其他条件是否为我们所接受。我们也无法预测找到一个愿意购买的人和结束出售资产所需的时间。房地产市场受到许多我们无法控制的因素的影响，包括：
 
•
国际、国家、区域和地方经济和市场状况的不利变化；
•
利率和债务融资的可得性、成本和条件的变化；
•
政府法律法规、财政政策和分区条例的变化以及遵守法律和条例、财政政策和条例的相关费用；
•
正在进行的基本建设改进需要，特别是在较旧的结构中，这可能需要我们花费资金纠正缺陷或在资产出售之前进行改进；
•
经营开支的变动；及
•
内乱、上帝的行为，包括地震、洪水和其他可能造成无保险损失的自然灾害，以及战争、恐怖主义或环境不确定的行为，例如冠状病毒的影响或其他重大疾病的爆发。
 
这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.

我们可能会在环境、健康和安全问题上承担与政府监管和诉讼有关的重大费用。
 
我们的酒店和开发用地受到各种联邦、州和地方环境法律的约束，这些法律规定了污染的责任。根据这些法律，政府实体有权要求我们，作为财产的现任或前任所有人，对财产或财产产生的污染(包括危险物质、废物或石油产品)进行清理或支付费用，并赔偿污染造成的自然资源损害。这些法律往往不考虑所有者或经营者是否知道或造成污染而追究责任。我们还可以对私人方承担补救、人身伤害、死亡和(或)财产损害的费用，这些费用是由我们的财产受到污染或产生的。此外，环境污染还可能影响财产的价值，从而影响业主以财产作为抵押品借入资金或以优惠条件出售财产的能力。此外，将废物送往废物处理设施，如垃圾填埋场或焚化炉的人，可承担与清理该设施有关的费用。
 
此外，我们的酒店(包括我们的不动产、业务和设备)受到各种联邦、州和地方环境、卫生和安全监管要求的约束，这些要求涉及范围广泛的问题，包括但不限于我们的锅炉和储罐的登记、维护和操作、紧急发电机的空气排放、雨水和废水排放、石棉、铅基涂料、霉菌和霉菌以及废物管理。我们的一些酒店在经营中也经常处理或使用危险或受管制的物质和废物(例如游泳池、化学品或生物废物)。我们的酒店因遵守这些环境、健康和安全法律法规而招致费用，如果这些监管要求得不到满足，或意外事件导致我们酒店排放危险或有毒物质，我们将因不遵守适用的法律和第三方对环境的损害、不动产损害或人身伤害和死亡而承担重大责任而受到罚款和处罚。我们不知道过去或现在不遵守环境、健康和安全法规的环境责任，我们认为这会对我们的业务、资产或经营结果产生重大的不利影响。

我们目前拥有或将来收购的某些酒店可能含有、可能含有或可能含有含石棉物质(“ACM”)。环境、卫生和安全法律要求对机场核心设施进行适当的管理和维护，并包括采取特别预防措施的要求，如在建筑物的维修、翻新或拆除过程中发生干扰，如拆除或拆除。这些有关ACM的法律可能对不遵守这些要求或使我们承担第三方责任的业主、雇主和经营者处以罚款和处罚。


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这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
遵守适用于我们酒店的法律、条例和公约，包括许可证、许可证和分区规定，可能会对我们今后进行收购或翻新的能力产生不利影响，造成重大成本或延误，并对我们的增长战略产生不利影响。
 
我们的酒店受到各种契约、当地法律和监管要求的约束，包括许可和许可要求，这些要求可以限制我们的房产的使用，增加我们酒店的购置、开发和运营成本。此外，联邦和州的法律和规章，包括“反倾销协定”等法律，对我们的经营活动施加了进一步的限制。根据“反倾销协定”，所有公共设施必须符合与残疾人出入和使用有关的联邦要求。我们没有对我们的所有财产进行全面的审计或调查，以确定我们的遵守情况。因此，我们的一些酒店目前可能不符合“反倾销协定”。如果我们的投资组合中的一家或多家酒店不符合ADA或任何其他监管要求，我们可能需要支付额外的费用，以使酒店符合要求，我们可能会招致损害赔偿或政府罚款。此外，现有所需经费可能会发生变化，今后的所需经费可能需要我们作出重大的意外支出。

这些情况可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
我们对某些酒店所处的使用权资产有固定的义务.
 
如果我们违约的条款，我们的任何使用权资产，如地面租赁，航空权或其他无形资产，并无法及时纠正违约，我们可能要承担损害赔偿，并可能失去我们在适用的财产租赁权益和酒店在适用的财产的权益。不及时纠正的违约事件可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
我们拥有大量财产或经营实质性业务的州和地区可以提高其收入和财产税税率，或以增加我们州和地方税收负债的方式修改其税收制度。
 
我们和我们的子公司由经营业务的州和地区征收所得税和其他税款。此外，在我们拥有财产的州和地区，我们现在和将来都要缴纳财产税，我们的TRS承租人现在和将来都要缴纳州和地方企业所得税。这些州和地区在寻求额外的收入来源时，可以提高所得税和财产税税率，或者修改其税收制度，以取消对州所得税的优惠税收待遇。我们无法预测任何州或地区何时或是否会作出任何这样的改变，或这些变化将采取何种形式。如果我们拥有大量财产或经营大量业务的州和地区改变税率或税收制度，增加我们的州和地方税收负债，这种增加可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
与我们的组织和结构有关的风险
 
我们作为经营伙伴的一般合伙人的信托责任可能会造成利益冲突。
 
我们，通过我们的全资子公司，作为我们的经营合伙公司的唯一普通合伙人，对我们的经营合伙有限合伙人负有信托责任，这些责任的解除可能与我们股东的利益相冲突。只要我们在我们的经营伙伴关系中拥有控制利益，我们的经营伙伴关系的有限合伙人就已经同意，如果我们的董事对我们公司所负的责任与我们作为我们经营伙伴关系的唯一普通合伙人所应承担的义务发生冲突，我们的董事必须优先考虑我们股东的利益。此外，持有共同单位的人有权就有限合伙协议的某些修正案(这些修正案需要包括我们在内的有限合伙人多数利益方的批准)进行表决，并有权单独批准某些可能对其权利产生不利影响的修正案，以及在某些有限情况下对普通合伙人或我们的合并和合并问题进行表决的权利。行使这些表决权的方式可能与我们股东的利益相冲突。例如，我们不能在没有有限合伙协议规定的情况下，对有限合伙人接受分配的权利产生不利影响，即使修改这种权利可能总体上符合我们股东的最佳利益。
 

20


我们章程的规定可能会限制第三方通过授权我们的董事会发行额外的证券而获得对我们的控制权的能力。
 
未经股东同意，本公司董事会可以修改章程，增减我们有权发行的任何类别或系列的股份总数，并对未发行的普通股或优先股进行分类或重新分类，并确定分类或重新分类的股份的偏好、权利和其他条款。因此，我们的董事会可授权增发股票，或设立一系列普通股或优先股，其效果可能是推迟或阻止我们公司控制权的改变，包括以高于我们股票市场价格的溢价进行交易，即使股东认为改变控制权符合他们的利益。这些规定，加上我们章程所载的对所有权和转让的限制，以及下文所述的马里兰州法律的某些规定，可能会阻止非邀约收购建议书，或使第三方更难控制我们，从而可能对我们的证券市场价格产生不利影响。
 
马里兰州法律的规定可能限制第三方获得对我们的控制权的能力，要求我们的董事会或股东批准收购我们公司的提议或改变控制权。
 
适用于马里兰州公司的“马里兰州普通公司法”(“MgCl”)的某些规定，可能会抑制第三方提出收购我们的建议，或妨碍在否则可能使我们的股东有机会比当时市价溢价的情况下改变控制权，包括“商业合并”和“控制股份”条款。
 
根据董事局的决议，我们已选择不适用MgCl的业务合并条款，并规定我们与任何其他人士之间的任何业务合并，均获豁免受MgCl的业务合并条文所规限，但须该业务合并须先获本公司董事局批准(包括并非该等人士的附属公司或联营的过半数董事)。此外，根据我们的附例中的一项规定，我们已选择不适用于MgCl的控制股份条款。然而，我们的董事会可以通过决议选择加入MgCl的商业合并条款，我们也可以通过修改我们的章程，在将来选择加入MgCl的控制股份条款。
 
我们的权利和我们的股东对我们的董事和高级官员采取行动的权利是有限的。
 
一般来说，根据马里兰州的法律，如果董事以他或她合理地认为符合我们最佳利益的方式，并在同样情况下通常审慎行事的人会使用的方式，真诚地履行其职责，则他或她将不承担责任。此外，我们的章程规定，我们的董事和高级职员对金钱损害的赔偿责任仅限于我们和我们的股东，但因下列原因引起的责任除外：
 
•
实际收到不正当的金钱、财产或服务利益或利润；或
•
由最终判决确定为对已判决的诉讼具有重大意义的董事或高级官员的主动和蓄意的不诚实行为。
 
我们的章程授权我们在马里兰州法律允许的最大限度内，对董事和官员以这些身份采取的行动给予赔偿。我们的附例要求我们在马里兰州法律允许的最大限度内，向每一名董事和官员提供赔偿，为他或她因向我们提供服务而被提出或威胁要进行的任何诉讼进行辩护。此外，我们可能有义务预付我们的董事和军官的国防费用。因此，我们和我们的股东对我们的董事和高级职员的权利可能比没有我们的章程和细则中的现行规定或其他公司可能存在的权利更有限。


21


我们的股东拥有有限的投票权，而我们的章程也包含了一些条款，使得我们的董事很难被撤职。
 
我们的普通股是我们唯一拥有充分投票权的证券类别。我们优先股持有人的表决权主要涉及在优先股上应付的六种季度股利(不论是否连续)拖欠时，是否有能力选举另外两名董事加入我们的董事会，以及就我们章程的修正案或与优先股有关的补充条款进行表决，这些修正案对优先股持有人的权利产生重大和不利的影响，或创造更多的高级股权证券类别或系列。此外，我们的章程规定，董事只可因因由(如本章程所界定)而被免职，而只可由有权在选举董事中一般投票的股份持有人投赞成票，而该等票数最少须占三分之二。我们的章程亦规定，即使不足法定人数，董事局的职位空缺只能由余下的董事过半数填补。这些规定阻止股东撤换董事，除非是出于理由，而且要有相当多的赞成票，不得以自己的提名人取代董事，并可能防止改变对我们公司的控制权，或影响符合我们股东最佳利益的其他管理层变动。
 
我们的董事会在没有股东同意的情况下改变我们的主要政策的能力可能不符合我们股东的利益。
 
我们的董事会决定我们的主要政策，包括有关我们的收购，杠杆，融资，增长，运营和分配给股东的政策和指导方针。我们的董事会可以随时修改或修改这些政策和准则，而不需要我们的股东投票或同意。因此，我们的股东对我们的政策变化的控制有限，而这些变化可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或我们股票的市场价格产生不利影响。.
 
我们的董事会有权在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT资格。
 
我们的章程规定，我们的董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，不经我们的股东批准，如果它确定继续作为REIT的资格不再符合我们的最佳利益。如果我们不再是一个REIT，我们将对我们的应税收入征收联邦所得税，并且不再被要求将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们股东的全部收益产生不利的影响。
 
我们是一家没有直接业务的控股公司。因此，我们依靠从业务伙伴关系收到的资金支付负债和股息，我们的股东要求在结构上从属于我们的业务伙伴关系的所有负债，我们的股东对我们的业务伙伴关系活动没有任何表决权，包括发行更多的共同单位或优先股。
 
我们是一家控股公司，通过我们的运营伙伴关系来管理我们的所有业务。除了我们对经营伙伴关系的所有权外，我们没有任何独立的业务。因此，我们依赖于我们的运营伙伴关系的分配支付任何股息，我们可能申报的股份，我们的普通股或优先股。我们还依靠我们的经营伙伴关系的分配来履行我们的任何义务，包括对从我们的经营伙伴关系分配给我们的应纳税收入的税收负债(这可能使分配给我们的分配额与分配给我们的这类应纳税收入的税额不相等)。
 
此外，由于我们是一间控股公司，股东的申索在结构上会从属于我们的营运合伙公司及其附属公司的所有现有及未来的负债及义务(不论是否借来的款项)。因此，在我们破产、清盘或重组的情况下，只有在我们和我们的营运合伙公司及其附属公司的负债和义务全部付清后，我们的股东才会得到清偿。
 
我们拥有运营伙伴关系中大约99.8%的公用单元、所有已发行和未发行的6.45%的D系列累计可赎回优先单元(“D系列优先单元”)，以及所有已发行和未发行的6.25%系列E系列累积可赎回优先单元(“E系列优先单元”)。我们将D系列优先单元和E系列优先单元统称为首选单元。今后，我们的操作伙伴关系发布的任何附加公共单元或优先单元的发行都会降低我们在运营伙伴关系中的所有权比例。由于我们的共同股东不直接拥有任何共同单位或优先单位，他们将没有任何表决权的任何这样的发行或其他合伙级别的活动的经营伙伴关系。


22


如果我们无法维持有效的内部控制制度，我们可能无法及时提供和报告准确的财务信息或防止欺诈。
 
一个设计良好和运作良好的内部控制制度对于我们提供和报告准确和可靠的财务信息以及有效防止欺诈至关重要。我们还必须依靠第三方物业管理公司内部控制环境的质量，他们为我们提供了与酒店物业有关的财务信息。有时，我们可能会查明哪些领域的内部控制没有按设计的适当运作，哪些需要改进，或者必须加以发展，以确保我们有一个适当的内部控制制度。2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第404条要求我们评估和报告我们对财务报告的内部控制，并要求我们的独立审计师每年就我们对财务报告的内部控制发表自己的意见。我们不能肯定，我们将成功地对我们的财务报告和程序保持适当的内部控制。此外，随着我们业务的发展，我们的内部控制将变得更加复杂，我们将需要更多的资源来确保我们的内部控制保持有效。如果我们或我们的独立审计师发现一个重大弱点，即使及时纠正，披露这一事实也会使我们的股东对我们的财务业绩失去信心，从而降低我们普通股的市场价值。此外，任何重大弱点或重大缺陷的存在都可能需要管理部门投入大量时间并花费大量费用来补救任何这类情况，无法保证管理部门能够及时纠正任何重大弱点。
 
与我们证券所有权有关的风险
 
纽约证券交易所(“纽约证券交易所”)或其他国家认可的交易所可能不会继续上市我们的证券。
 
我们的普通股在纽交所的交易代号为“INTEN”，我们的6.45%系列D系列累积可赎回优先股交易在纽交所上的代号为“INN-PD”，而我们的6.25%系列E系列累积可赎回优先股交易的代码是“INN-PE”。为了使我们的证券继续上市，我们必须满足纽约证券交易所继续上市的要求，或者我们申请的任何其他国家认可的交易所。我们可能无法满足这些上市要求，也无法保证我们的证券将继续在一个国家认可的交易所上市。如果我们的证券从纽约证券交易所或其他国家认可的交易所摘牌，我们可能面临重大的重大不利后果，包括：
 
•
我们的证券市场报价有限；
•
有限的股东进行证券交易的能力；
•
对我们施加额外的贸易限制；
•
我们证券的流动资金减少；
•
确定我们的普通股是“便士股票”，这将要求我们的普通股经纪人遵守更严格的规则，这可能导致二级交易市场上的普通股交易活动减少；
•
有限数量的新闻和分析师报道；以及
•
未来发行更多证券或获得额外融资的能力下降。
 

23


可供分配的现金可能不足以使分配达到预期水平，我们可以使用借来的资金或其他来源的资金进行分配。
 
根据我们的D系列和E系列优先股的持有者的优先权利，以及我们的股票中任何其他级别或系列在分销权方面高于普通股的情况下，我们打算按季度向我们的普通股持有人分发。我们宣布的分配将由我们的董事会以其唯一的酌处权从合法可供分配的资金中获得，并将取决于若干因素，包括适用的法律规定的限制和我们公司的资本要求。所有的分配将由我们的董事会斟酌决定，并将取决于我们的收入，我们的财务状况，作为一个REIT资格的要求，根据适用的法律限制和其他因素，我们的董事会可能会不时认为相关。我们可能需要从流动资金、2018年无担保信贷机制下的借款、未来股票发行的收益或资产出售中为分配提供资金，只要分配的收益或现金流量超过业务活动的收益或现金流量。流动资金的分配将限制我们的业务。如果我们从2018年的无担保信贷贷款贷款中借入支付分配款，我们的能力将受到更大的限制，无法执行我们的战略，即利用2018年无担保信贷机制为收购或资本支出提供资金。最后，出售资产可能要求我们在一次处置或以不符合我们处置策略的方式处置资产。如果我们借钱给分配资金，我们的杠杆率和未来的利息成本就会增加，从而减少我们的收入和现金分配，而不是原来的那样。我们将来可能无法分发。此外, 为了所得税的目的，我们的一些分配可能被认为是资本的回报。如果我们决定分配超过我们目前和累积的收益和利润，这种分配一般会被认为是联邦所得税的回报，只要持有者在其股票中调整税基。资本回报不应纳税，但其效果是降低所有者在其投资中的调整税基。如果分配超过股东股份的调整税基，将被视为出售或交换这类股票的收益。

由于我们无法控制的许多情况，我们股票的市场价格可能会波动。
 
历史上，房地产投资信托基金和其他房地产公司发行的股票证券的交易价格一直受到市场利率变化的影响。影响我们普通股或优先股市场价格的因素之一是，与其他金融工具的收益率相比，我们的普通股或优先股的年收益率分别来自分配。市场利率的提高，或我们对股东的分配减少，可能导致我们的普通股或优先股的潜在购买者要求更高的年收益率，这将分别降低我们普通股或优先股的市场价格。
 
其他可能影响我们股票市场价格的因素包括：
 
•
业务季度业绩的实际或预期变化；
•
提高利率；
•
酒店业公司市场估值的变化；
•
未来财务业绩预期的变化或证券分析师估计数的变化；
•
股票市场价格和交易量的波动；
•
今后发行普通股、优先股或其他证券；
•
将我们的普通股和优先股纳入股票指数，这可能导致更多的购买；
•
将我们的普通股和优先股排除在股票指数之外；
•
增加或离开关键人员；
•
由我们或我们的竞争对手宣布收购、投资或战略联盟；
•
我们无法控制的意外事件，例如国家、欧洲或全球经济不稳定、恐怖袭击、与旅行有关的健康问题，包括流行病和流行病、政治不稳定、区域敌对行动、燃料价格上涨、监管当局征收税款或附加费、与旅行有关的事故和不寻常的天气模式，包括自然灾害；以及
•
我们所遵守的税务法律或法规的变化。
 
市场对我们增长潜力的感知，以及我们目前和未来的现金分配，无论是业务、销售还是再融资，以及基础资产的房地产市场价值，都可能导致我们的普通股和优先股以不同于我们每股净资产价值的价格进行交易。如果我们为投资目的、营运资本储备或其他目的而保留经营现金流量，这些留存资金在增加我们的基础资产价值的同时，可能不会相应地提高我们普通股和优先股的市场价格。我们未能达到市场对未来收益和分配的预期，可能会对我们的普通股和优先股的市场价格产生不利影响。
 

24


我们股票的交易市场将部分依赖于行业或金融分析师发布的有关我们或我们业务的研究和报告。我们并不控制这些分析师。此外，如果一位或多位分析师对我们的股票或我们的行业，或者任何一家竞争对手的股票进行降级，我们的股票的价格可能会下跌。如果这些分析师中的一个或多个停止了对我们公司的报道，我们可能会失去市场的关注，这反过来又会导致我们的股票价格下跌。
 
我们的普通股和可供未来出售的优先股的数量可能分别对普通股和优先股的每股市场价格产生不利影响，我们今后出售普通股、优先股或我们共同单位经营伙伴关系发行的股份可能会稀释现有股东。
 
在公开市场出售我们的普通股或优先股的大量股份，或在共同单位交易所或行使任何股本奖励，或认为可能发生这种出售，都可能对我们的普通股和优先股的市场价格产生不利影响。截至2020年2月18日，共有204，065个普通股可赎回，可转换为我们的普通股，并出售给公众市场。普通股交易所、根据自2015年6月15日起修订和重报的2011年股权激励计划授予某些董事、高管和其他雇员的任何股权奖励(经修正和重述，即“股权计划”)、发行我们的普通股或普通股涉及酒店、投资组合或业务收购以及我们的普通股或普通股的其他发行，都可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。
 
我们可以执行未来发行的债务证券，在清算时将高于我们的普通股和优先股，并发行股票证券(包括普通股)。
 
将来，我们可以提供债务证券和发行股票，包括普通股、优先股或其他优先于我们普通股的优先股，以便分红或清算。在清算时，我们的债务证券持有人和我们的优先股将在我们的普通股持有人之前收到我们现有资产的分配。我们普通股的持有人无权对我们提供高级债务或股权证券享有先发制人的权利或其他保护。因此，直接或透过可转换或可交换证券(包括普通股)、认股权证或期权而发行的增发普通股，会稀释我们现有普通股股东的持有量，而这些发行或对该等发行的看法，可能会令我们普通股的市价下降。此外，新发行的优先股可能会优先于清算分配和股息支付，这可能会限制我们支付股息的能力或向我们的普通股持有者进行另一次分配。由于我们在未来发行证券的决定将取决于市场情况和其他我们无法控制的因素，因此我们无法预测或估计未来发行的金额、时间或性质。因此，我们的股东承担着我们未来发行股票的风险，降低了我们普通股的市场价格，稀释了他们对我们的兴趣。
 
与我们作为REIT的地位相关的风险
 
如果不能保持作为REIT的资格，我们将作为一个正规的公司而被征税。
 
REIT规则和法规技术含量高、复杂，我们相信我们的组织和运作方法使我们能够满足作为REIT的资格和税收的要求，从2011年12月31日起的短期应税年度开始。然而，我们不能保证我们仍然有资格成为区域投资信托基金。
 
不符合REIT资格的原因可能是一些情况，包括(但不限于)：
 
•
如果我们的酒店租赁给我们的TRS承租人不被视为联邦所得税的真正租赁；
•
如果我们的经营伙伴关系被视为公开交易的合伙企业，应作为联邦所得税目的的公司征税；
•
如果我们现有或未来的酒店管理公司不符合“合格独立订约人”的资格，或者我们的酒店不是联邦所得税法所要求的“合格住宿设施”；或
•
如果我们没有达到任何要求的REIT资格。


25


如果我们没有资格在任何应税年度获得REIT资格，我们将面临严重的税务后果，这将大大减少可用于分配给我们的股东的资金，因为：
 
•
在计算我们的应纳税所得时，我们将不被允许扣减支付给股东的股息，并将按正常公司税率征收联邦所得税(税率为21%)；
•
我们可能要缴纳更多的州税和地方税；
•
除非我们有权根据某些联邦所得税法获得减免，否则我们不能重新选举REIT地位，直到我们未能获得REIT资格的第五个日历年。
 
此外，如果我们没有资格作为一个REIT，我们将不再需要作出分发。由于所有这些因素，我们没有资格成为REIT可能会削弱我们扩大业务和筹集资金的能力，并可能对我们股票的价值产生不利影响。
 
即使我们继续符合REIT的资格，我们也可能面临其他的税务责任。
 
即使我们继续符合作为REIT征税的资格，我们也可能要对我们的收入和资产征收某些联邦、州和地方税收，包括但不限于对任何未分配的收入征税，对因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入征税，以及州或地方收入、财产和转移税。此外，我们的TRSS要缴纳定期的联邦、州和地方公司税。这些税收中的任何一项都会减少分配给股东的现金。
 
如果不进行必要的分配，我们就必须缴纳联邦公司所得税。
 
我们打算以一种符合联邦所得税目的的REIT的方式运作。为了符合REIT的资格，我们通常被要求每年将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，这些收入的确定不考虑支付的股息扣除额，也不包括任何净资本收益。只要我们满足分配要求，但分配不到我们的REIT应税收入的100%，我们将对未分配的应税收入征收联邦企业所得税。此外，如果我们在一个日历年内支付给股东的实际金额低于IRC规定的最低数额，我们将需要缴纳4%的非抵扣消费税。

我们有重要的REIT分配要求，以保持我们作为REIT的地位。
 
为了满足REIT资格的要求和满足REIT的分配要求，我们可能需要在短期基础上借款或出售资产，即使当时的市场条件不利于这些借贷或销售。我们从业务中获得的现金流量可能不足以为所需的分配提供资金，这是由于实际收到的收入与确认用于联邦所得税目的的收入之间的时间差异，或非扣减资本支出、建立准备金或所要求的偿债或摊销付款的影响。我们的REIT分配要求可能会对我们的流动性产生不利影响，并可能迫使我们在不利的市场条件下借入资金或出售资产，或支付应纳税的股票红利。我们的现金流不足，无法满足我们的分配要求，这可能会对我们筹集短期和长期债务或出售股票证券的能力产生不利影响，以维持我们作为REIT的资格所需的分配资金。
 
我们的储税券的形成，增加了我们的整体税务负担。
 
我们的储税券须就其应课税入息征收联邦、州及地方入息税，通常包括由我们的租客租用酒店所得的收入，扣除该等酒店的营运开支及向我们支付的租金，而如属我们的储税券全资附属公司拥有的任何酒店，则包括该酒店的收入，扣除营运开支。在某些情况下，我们的TRSS扣除利息费用或利用净营业亏损结转用于联邦所得税的能力可能受到限制。因此，虽然我们拥有的储税券除收取租金外，还可参与酒店的经营收入，但营运收入将完全须缴纳入息税。我们的税后净收入可以分配给我们.
 
我们的TRS承租人结构使我们面临酒店运营费用增加的风险。
 
我们与我们的TRS承租人的租约要求我们的TRS承租人支付我们的租金，部分是基于我们的酒店收入。我们的经营风险包括酒店收入减少及酒店营运开支增加，包括但不限于工资及福利成本、修理费、维修费、能源费及其他营运开支的增加，这会对我们根据租契应缴租金的能力造成不利影响。这些营运开支的增加可能会对我们的财务状况、经营结果、现金流量或股票的市价造成不利影响。.

26


 
我们的经营伙伴关系可被视为一种公开交易的合伙企业，可作为一家为联邦所得税目的征税的公司征税。
 
虽然我们相信，我们的经营伙伴关系将被视为联邦所得税的合作伙伴关系，但不能保证国税局不会成功地挑战这一地位。如果国税局成功地辩称，我们的经营伙伴关系应被视为应课税的公开交易合伙公司，我们将无法满足75%的毛收入测试和某些适用于REITs的资产测试，除非我们符合某些法定救济条款的条件，否则我们将不再符合REIT的资格。此外，我们的经营伙伴关系将成为联邦，州和地方所得税，这将大大减少可用于偿债和分配给我们的现金数额。
 
我们现有的酒店管理公司，或未来可能从事的任何其他酒店管理公司，可能不符合“合格的独立订约人”的资格，或者我们的酒店可能不被视为“合格的住宿设施”。
 
由我们的“关联方租户”的承租人支付的租金，就适用于REITs的两项总收入测试而言，不属于符合条件的收入。不过，只要酒店由“合资格的独立承办商”管理，并符合某些其他要求，便可将“合资格的住宿设施”出租给税务总局。我们将我们所有的酒店租赁给我们的TRS承租人。我们所有的酒店都是根据与Aimbridge和其他酒店管理公司的酒店管理协议经营的，我们认为每一家酒店管理公司都有资格成为“合格的独立承包商”。除其他要求外，为了符合资格，酒店经理不得直接或通过其股东持有我们超过35%的流通股，任何个人或一组人都不能持有超过35%的我们的流通股和酒店经理的股份(或所有权权益)，同时考虑到某些所有权归属规则。适用于这35%门槛的所有权归属规则是复杂的，监测我们的酒店经理及其所有者对我们的股份的实际和建设性所有权可能是不切实际的。因此，不能保证不会超过这些所有权水平。

此外，若酒店管理公司有资格成为合资格的独立承办商，该公司或有关人士必须在该公司每次与TRS或其TRS承租人订立酒店管理合约时，积极从事一名或多于一名与REIT或其TRS无关的人经营“合资格住宿设施”的行业或业务。到目前为止，我们相信我们的每家酒店管理公司都为一些与我们或TRSS无关的人提供合格的住宿设施。然而，我们不能保证我们的酒店管理公司或任何其他酒店经理将来可能从事的工作实际上将符合这一要求。如果不遵守这一要求，我们将需要为未来的合同寻找其他管理人员，如果我们在不知道失败的情况下雇用了一家管理公司，这可能会危及我们作为REIT的地位。
 
最后，我们的TRS承租人支付租金的每一项财产都必须是“合格的住宿设施”。“符合条件的住宿设施”是指一半以上的住宅单位是临时使用的旅馆、汽车旅馆或其他设施，包括习惯的便利设施和设施，条件是从事收受赌注业务的人或与该设施有关的人不得在该设施内或与该设施有关的场所进行赌博活动，并经法律授权在该设施或与该设施有关的场所从事此类业务。截至本合同之日，我们相信租给我们的TRS承租人的房产是合格的住宿设施。虽然我们打算监察日后物业的购置和改善情况，但中心的REIT条文，对根据符合条件的住宿设施的规定所作的决定，只提供了有限的指引，而我们亦不能保证这些规定会得到满足。如果我们的任何物业不被视为“合格的住宿设施”，我们可能不符合REIT的资格。
 
我们拥有的储税券是受限制的，而我们与储税券的交易，可能会导致我们就某些入息或扣除额征收100%的罚款，如果该等交易不是按中期条款进行的话。
 
总体而言，REIT资产价值的不超过20%可能由一个或多个TRSS的股票或证券组成。此外，税务及期货事务监察委员会将税务上诉委员会所支付或应累算利息的扣除额，限于由其母公司所支付或累算的利息，以保证该利率须符合适当的公司税水平。IRC还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，而这些交易不是在一定的范围内进行的。例如，100%的税收将适用于我们被发现向TRS承租人收取的租金超过了一笔期望值的租金，我们监测我们对TRS的投资价值，以确保遵守TRS的所有权限制，并按照我们认为是臂长的条款安排我们与TRS的交易，以避免产生上述100%的消费税。但是，我们不能保证我们能够遵守20%的税收限制，或避免征收100%的消费税。

27


 
如果任何子公司REIT没有资格成为REIT，我们可能会面临更高的税收，也可能无法保持作为REIT的资格。

我们在那些根据美国联邦所得税法选择作为REIT征税的实体(每个实体都是“附属REIT”)中拥有并可能在未来拥有自己的利益。附属REIT受各种REIT资格要求和适用于我们的其他限制的约束。如果我们的任何附属REIT不符合REIT的资格，那么(I)这类附属REIT将受到美国联邦所得税的约束，(Ii)就适用于REIT的资产测试而言，我们对该附属REIT股份的所有权将不再是一种限定资产。如果任何附属的REIT不符合REIT的资格，我们有可能不通过适用于REITs的某些资产测试，在这种情况下，除非我们能够利用某些救济条款，否则我们就不能成为REIT。我们可以就我们的附属REIT进行“保护性”的TRS选举，如果一个附属的REIT没有资格成为REIT，我们还可以实施其他旨在避免这种结果的保护安排，但不能保证这种“保护性”选举和其他安排将有效地避免由此对我们造成的不利后果。此外，即使在我们的子公司REIT未能保持其作为REIT的资格时，“保护性”TRS选举是有效的，这种附属REIT也要缴纳联邦所得税，我们不能向您保证，我们不会不满足这样的要求，即我们的总资产价值的不超过20%可以由一个或多个TRS的证券来代表。在这种情况下，除非我们或这类附属区域投资信托基金能够利用或利用某些救济条款，否则我们将无法成为区域投资信托基金。

我们可能会受到不利的立法或管制税的改变。
 
在任何时候，关于REITs的联邦所得税法或对这些法律的行政解释都可以修改。我们无法预测任何新的联邦所得税法、条例或行政解释，或对任何现行联邦所得税法、条例或行政解释的任何修正将于何时通过、颁布或生效，任何此类法律、规章或解释可追溯生效。我们和我们的股东可能受到联邦所得税法、规章或行政解释中任何这样的变化或任何新的影响，我们的股票价格可能会下降。我们无法预测近期或未来任何法律变化对房地产投资信托基金及其股东的长期影响。
 
股东可能被限制获取或转让一定数量的我们的股票。
 
房地产投资信托基金的股权限制和章程规定的9.8%的股权限制，可能会抑制我国资本存量的市场活动，限制我国的商业组合机会。
 
为符合每个应税年度的REIT资格，IRC定义的五人或更少的个人不得在应纳税年度的后半期内任何时候以受益或建设性的方式拥有我们发行和发行的股票价值的50%以上。IRC中的归属规则确定是否有任何个人或实体根据这一要求受益或建设性地拥有我们的资本存量。此外，至少有100人必须在每个应纳税年度的至少335天内实益拥有我们的资本存量。为了确保我们能够通过这些测试，我们的章程限制了我们股本股份的收购和所有权。
 
除某些例外情况外，我们的章程授权我们的董事采取必要和可取的行动，以保持我们作为REIT的资格。除非获我们的董事局豁免，否则我们的章程禁止任何人以实益或建设性的方式持有任何类别或系列股本的流通股价值或数目超过9.8%的股份(以限制程度较高者为准)。我们的董事会不得对任何拟转让的受让人给予豁免，因为其所有权超过我们已发行股份价值的9.8%将导致我们没有资格成为区域投资信托基金。然而，如果我们的董事会认为继续获得REIT资格将不再符合我们的最佳利益，那么这些对可转让性和所有权的限制将不适用。


28


我们可以用普通股和现金支付应税股息，在这种情况下，股东可以出售我们普通股的股份来支付这些股息的税。
 
我们可以在每个股东选举时分配以现金和普通股支付的应税股息。根据美国国税局2017-45年度税收程序，作为公开提供的REIT，只要至少20%的总股息可用现金，并且满足了某些其他要求，美国国税局将把股票分配作为股息对待(在适用的范围内，规则将此类分配视为从我们的收益和利润中分配)。如我们以现金及普通股支付应课税股息，则收取该等股息的应课税股东须按联邦所得税的目的，按我们现时及累积的收益及利润的范围，将股息的全部款额列为普通收入。因此，可能要求股东就超过收到的现金红利的股利缴纳所得税。如果美国股东出售其作为股息收取的普通股以支付这一税，则销售收益可能低于股息收入中的数额，这取决于出售时我们普通股的市场价格。此外，对于某些非美国股东，我们可能被要求对这些股息预扣联邦所得税，包括支付普通股股利的全部或部分股息。如果我们以现金和普通股支付应税股息，而我们有相当多的股东决定出售我们普通股的股份来支付所欠股息的税款，这可能会给我们的普通股的交易价格带来下行压力。我们目前不打算支付我们的普通股和现金的应税股息。
 
100%被禁止的交易税可能限制我们处置财产的能力，如果国税局成功地断言100%被禁止的交易税适用于我们过去或未来的部分或全部处置，我们可能会承担重大的税务责任。
 
REIT从违禁交易中获得的净收入将被征收100%的税。一般而言，禁止交易是指出售或其他财产处置，但丧失抵押品赎回权财产除外，主要是为了在正常经营过程中出售给客户。我们在过去有选择地处置了我们的某些财产，并打算在将来进行额外的处置。虽然可以将REIT出售财产定性为禁止交易的安全港，但我们过去的一些处置可能不符合安全港的条件，我们未来的部分或全部处置可能不符合该安全港的资格。我们相信，我们过去的处置不会被视为被禁止的交易，我们可能会避免处置那些在一般业务过程中主要是出售给客户的财产。因此，我们可以选择不从事某些出售我们的财产，或通过我们的TRSS进行这种销售，这将作为一家公司受到联邦和州所得税的限制。此外，我们不能保证国税局不会断言我们过去或未来的部分或所有处置行为都要缴纳100%的违禁交易税。如果美国国税局成功地对我们的部分或全部交易征收了100%的违禁交易税，由此产生的税负可能是重大的。
 
国税局可以确定，在适用于REITs的总收入测试中，不能忽视我们收到的某些违约赔偿金付款。
 
在买卖物业方面，我们已收到违约金性质的付款。IRC没有就适用于REITs的总收入测试的目的，具体说明诉讼和解和违约赔偿金的处理方法。国税局已向其他纳税人发出私人信函裁决，裁定在进行总收入测试时，这些付款将被忽略。私人信件裁决只能由收到裁决的纳税人依据。根据国税局的私人信件裁决，以及税务顾问的意见，我们认为这些款项在入息测试中应被忽略。我们不能保证国税局不会成功挑战这一地位。如果成功地提出挑战，我们相信，如果我们有资格使用REIT的“储蓄条款”并支付所需的罚款，我们将能够保持REIT的地位。

项目1B.未解决的工作人员评论。
 
没有。


29

第二项.成品率、成品率、成品率和成品率。
 
我们的投资组合
 
我们的酒店物业清单2019年12月31日包括在下表中。根据STR定义的当前链表，如2019年12月31日酒店共有280间客房，其中两间属于高档酒店，60间酒店共有9，537间客房，其中10间酒店酒店共有1，471间客房，被归类为中高档酒店。2019年12月31日如下：

特许经营/品牌
 
位置
 
电话号码
客房
万豪
 
 
 
 

万豪AC酒店(1)
 
亚特兰大，GA
 
255

万豪庭院(1)
 
印第安纳波利斯
 
297

万豪庭院(1)
 
佛罗里达州劳德代尔堡
 
261

万豪庭院(1)
 
田纳西纳什维尔
 
226

万豪庭院(1)
 
纽黑文，CT
 
207

万豪庭院(1)
 
德克萨斯州沃斯堡
 
203

万豪庭院(1)
 
新奥尔良(公约)，洛杉矶
 
202

万豪庭院(1)
 
匹兹堡，宾夕法尼亚州
 
183

万豪庭院(1)
 
夏洛特，NC
 
181

万豪庭院(1)
 
亚特兰大(迪凯特)
 
179

万豪庭院(1)
 
凤凰城(斯科茨代尔)
 
153

万豪庭院(1)
 
新奥尔良(Metairie)，洛杉矶
 
153

万豪庭院(1)
 
亚特兰大(市中心)
 
150

万豪庭院(1)
 
新奥尔良(法语区)，洛杉矶
 
140

万豪庭院(1)
 
堪萨斯城
 
123

万豪庭院(1)
 
达拉斯(阿灵顿)，德克萨斯州
 
103

费尔菲尔德酒店&万豪套房(2)
 
肯塔基州路易斯维尔
 
140

福朋喜来登酒店(2)
 
加利福尼亚州旧金山
 
101

万豪(1)
 
博尔德
 
165

万豪住宅酒店(4)
 
波特兰(市中心)，或
 
258

万豪住宅酒店(1)
 
巴尔的摩(市中心)，医学博士
 
189

万豪住宅酒店(1)
 
克利夫兰，OH
 
175

万豪住宅酒店(1)
 
亚特兰大，GA
 
160

万豪住宅酒店(1)
 
波士顿(沃特敦)，MA
 
150

万豪住宅酒店(1)
 
巴尔的摩(亨特谷)，MD
 
141

万豪住宅酒店(2)(3)
 
波特兰(位于级联站的波特兰机场)，或
 
124

万豪住宅酒店(4)
 
波特兰(Hillsboro)，或
 
122

万豪住宅酒店(1)
 
新奥尔良(Metairie)，洛杉矶
 
120

万豪住宅酒店(1)
 
新泽西州布兰奇堡
 
101

万豪住宅酒店(1)
 
达拉斯(阿灵顿)，德克萨斯州
 
96

万豪斯普林吉尔套房(1)
 
新奥尔良，洛杉矶
 
208

万豪斯普林吉尔套房(2)
 
肯塔基州路易斯维尔
 
198

万豪斯普林吉尔套房(1)
 
印第安纳波利斯
 
156

万豪斯普林吉尔套房(1)
 
凤凰城(斯科茨代尔)
 
121

万豪斯普林吉尔套房(1)
 
田纳西纳什维尔
 
78

万豪酒店(35家酒店)
 
 
 
5,819

 
 
 
 
 

30

特许经营/品牌
 
位置
 
电话号码
客房
希尔顿
 
 
 
 

杜布莱(1)
 
加利福尼亚州旧金山
 
210

汉普顿套房酒店(2)
 
明尼苏达州明尼阿波利斯
 
211

汉普顿套房酒店(1)(3)
 
德克萨斯州奥斯汀
 
209

汉普顿套房酒店(1)
 
坦帕(伊博尔市)，佛罗里达州
 
138

汉普顿套房酒店(1)
 
巴尔的摩，医学博士
 
116

汉普顿套房酒店(1)
 
Ventura(Camarillo)，CA
 
116

汉普顿套房酒店(1)
 
加利福尼亚州圣迭戈(波威)
 
108

汉普顿套房酒店(4)
 
西尔弗索恩
 
88

希尔顿花园酒店(1)
 
休斯顿(能源走廊)，TX
 
190

希尔顿花园酒店(1)(3)
 
休斯顿(盖雷亚)，TX
 
182

希尔顿花园酒店(4)
 
加利福尼亚州旧金山
 
169

希尔顿花园酒店(4)
 
加利福尼亚州圣何塞(米尔皮塔斯)
 
161

希尔顿花园酒店(1)
 
波士顿(沃尔瑟姆)，马里兰州
 
148

希尔顿花园酒店(1)
 
格林维尔，SC
 
120

希尔顿花园酒店(1)
 
明尼阿波利斯(伊甸园)，MN
 
97

霍姆伍德套房(1)
 
Aliso Viejo(拉古纳海滩)，CA
 
129

霍姆伍德套房(1)
 
图森湾
 
122

希尔顿酒店共计(17个酒店物业)
 
 
 
2,514

凯悦
 
 
 
 

凯悦大厦(1)
 
奥兰多角
 
168

凯悦大厦(1)
 
迈阿密，佛罗里达州
 
163

凯悦大厦(2)
 
丹佛(恩格尔伍德)公司
 
135

凯悦广场(1)
 
明尼苏达州明尼阿波利斯
 
213

凯悦广场(1)
 
芝加哥(市中心)，伊利诺伊州
 
206

凯悦广场(2)
 
菲尼克斯(梅萨)，AZ
 
152

凯悦广场(2)
 
芝加哥(隆巴德)
 
151

凯悦广场(2)
 
奥兰多(公约)、佛罗里达州
 
150

凯悦广场(2)
 
奥兰多(通用)、FL
 
150

凯悦广场(1)(3)
 
波特兰，OR
 
136

凯悦广场(2)
 
丹佛(孤独树)公司
 
127

凯悦广场(2)
 
凤凰城(斯科茨代尔)
 
126

凯悦广场(2)
 
丹佛(恩格尔伍德)公司
 
126

凯悦广场(2)
 
芝加哥(霍夫曼庄园)
 
126

凯悦广场(2)
 
巴尔的摩(欠米尔斯)，MD
 
123

凯悦广场(1)
 
长岛(花园城)，纽约
 
122

凯悦(16个酒店物业)共计
 
 
 
2,374

IHG
 
 
 
 

假日酒店快捷套房(1)
 
加利福尼亚州旧金山
 
252

假日酒店快捷套房(1)
 
明尼阿波利斯(Minnetonka)，MN
 
93

靛蓝酒店(1)
 
阿什维尔，NC
 
115

Staybridge套房(1)
 
丹佛(Glendale)，CO
 
121

IHG共计(4个酒店物业)
 
 
 
581

投资组合共计(72个酒店物业)
 
 
 
11,288

 
(1)
这些酒店物业是不受限制的，或包括在我们的借款基础上，我们的无担保信贷和定期贷款设施2019年12月31日.
(2)
这些酒店物业须在2019年12月31日.有关我们的按揭债务及贷款人的额外资料，请参阅“管理当局对财务状况及经营结果的讨论及分析-未偿还负债”及“附注6-债务”，该等资料载於“项目8.-财务报表及补充数据”下的综合财务报表。
(3)
这些酒店物业须按“我们的酒店经营协议-地面租约”中所述的地面租约办理。
(4)
通过一家合资公司，我们拥有这些酒店物业51%的控股权。这些酒店房产包括在合资公司信贷贷款的借款基础上。

除了我们的酒店财产组合外，我们还拥有两块未开发的土地。其中一个包裹被指定为待售。这些地块一般适合发展新的酒店物业或发展酒楼，当出现独特的机会，利用我们自己的资源发展酒店时，我们可能会发展我们自己的酒店。如果我们选择不开发自己的包裹，我们也可以在市场条件许可的情况下在将来出售这些包裹。

31

这些包裹上的旅馆。为了减少对任何销售征收违禁交易税的风险，我们可以将这些包裹中的一部分或全部转让给我们的TRS。
 
我们的酒店经营协议
 
地租
 
在…2019年12月31日，我们的四间酒店物业须遵守土地租赁协议，这些合约涵盖所有有关酒店物业的土地。
 
•
位于波特兰的Marriott住宅旅馆(Cascade Station)以地面租赁为条件，初始租约终止日期为2084年6月30日，只有一种选择，可将租期再延长14年。在我们获得租赁权益时，初始租赁期的地租已全额预付。如果行使延长期限的选择，每月地租将根据地租中确定的公式收取。
•
位于波特兰(波特兰机场/喀斯特车站)的凯悦酒店(Hyatt Place)以地面租赁为条件，租约终止日期为2084年6月30日，只有一种选择，可将租期再延长14年。在我们获得租赁权益时，初始租赁期的地租已全额预付。如果行使延长期限的选择，每月地租将根据地租中确定的公式收取。
•
位于奥斯汀(市中心/会议中心)的汉普顿套房酒店将以地面租赁为条件，初始租约终止日期为2050年5月31日。目前估计2020年的地租为50万美元，其中包括基于绩效的激励租金，每五年增加一次，下一次调整将在2020年进行。
•
位于德克萨斯州休斯顿的希尔顿花园酒店(Galleria)以地面租赁为条件，初始租约终止日期为2053年4月20日，有一种选择，可将租期再延长10年。目前估计2020年的地租为50万美元，其中包括基于绩效的奖励租金，每五年增加一次，下一次调整将在2023年进行。
 
这些地契一般要求我们缴付租金，并就我们分担的费用、成本、开支、摊款和负债，包括物业税和水电费，支付租金，此外，这些地契一般要求我们购买和维持有关物业的保险。

2019年1月31日，我们根据地面租赁协议行使选择权，购买马里兰州巴尔的摩万豪酒店(Hunt Valley)提供的土地，价格为420万美元，从而终止了地面租赁的义务。因此，酒店不再受制于地面租赁。
 
在2019年12月4日，我们行使我们的权利获得一个费用简单的土地，我们的凯悦广场位于花园城，纽约，以象征性的代价。其结果是，酒店不再接受试点(支付代替税收)租赁与镇的亨普斯特德工业发展局(HempstedIndustrialDevelopmentAuthority)。

特许经营协议
 
在…2019年12月31日，我们所有的酒店物业都是根据特许经营协议或类似协议运作的，这些协议允许进入预订系统，包括万豪酒店、希尔顿酒店、凯悦酒店或IHG酒店。我们相信，公众对品牌酒店质量的感知是其对客人吸引力的一个重要特征。特许经营者为特许经营者提供各种好处，包括集中预订系统、全国广告、营销方案和宣传，旨在提高品牌意识、忠诚度方案、培训人员和维持整个品牌系统酒店的运营质量。
 
我们的专营权协议的条款一般由10年至20年不等，并有不同的扩展条款。每间专营公司收取的专营权费，由每间酒店物业的2%至6%不等，而有些合约则规定我们须缴付高达客房收入4%的营销费用。此外，其中一些专营权协议规定，我们须按专营权人的规定，将最高可达酒店物业总收入或客房收入的5%存入储备基金，以确保我们符合专营公司的标准和规定。我们还为预订和信息系统等服务向我们的特许经营人支付费用。
 

32

酒店管理协议
 
在…2019年12月31日，我们所有的酒店物业都是按照与专业的第三方酒店管理公司签订的酒店管理协议经营的，具体如下：
 
管理公司
 
电话号码
特性
 
电话号码
客房
Aimbridge酒店的附属公司，包括州际管理公司(1)
 
30

 
4,533

Oto Development，LLC
 
12

 
1,696

Stonebridge房地产顾问公司及其附属机构
 
9

 
1,312

万豪的附属公司，包括Courtyard管理公司、SpringHill SMC公司和Marriott公司的住宅旅馆。
 
7

 
1,176

选择酒店集团，有限责任公司，凯悦的附属公司
 
5

 
807

白色住宿服务公司
 
4

 
791

美国自由招待所公司
 
2

 
372

菲尔莫酒店
 
1

 
261

洲际酒店集团资源有限公司，IHG的附属公司
 
1

 
252

Crestline酒店和度假村有限责任公司
 
1

 
88

共计
 
72

 
11,288


(1)2019年10月25日，Aimbridge酒店宣布已完成与州际酒店和度假村的合并。
    
我们典型的酒店管理协议要求我们向酒店经理支付一笔基本费用，按酒店收入的百分比计算。此外，我们的酒店管理协议通常规定，酒店经理在达到EBITDA超过一定的门槛后，可以获得奖励费。我们的TRS承租人将来可能会雇用其他酒店经理。我们没有，也不会对我们的TRS所雇用的任何酒店管理公司拥有任何所有权或经济利益。
 
第三项.转制、转让等。
 
我们不时参与在一般业务过程中所引起的诉讼，但现时并无任何待决的法律行动，而我们相信这些诉讼会对我们的财政状况或运作结果造成重大的不良影响。
 
第四项.矿山安全信息披露。
 
不适用。


33


第II部

项目5.
注册人普通股市场、相关股东事务及证券发行人购买。
 
市场信息
 
我们的普通股于2011年2月9日在纽约证券交易所开始交易，代号为“INTERN”。在此之前，我们的普通股没有公开交易市场。上一次报告的我们普通股的销售价格，如纽约证券交易所于2020年2月18日每股11.49美元。
 
股东信息
 
截至2020年2月18日，我们的普通股由290名股东持有，我们的普通股中有105，174，471股已发行。
 
分布信息
 
作为一个REIT，我们必须每年向我们的股东分配至少相当于我们REIT应纳税收入90%的数额，这一数额的确定不考虑支付的股息的扣减，也不包括任何净资本收益。我们将对未分配的应纳税所得额征收所得税，并对应纳税收入的某些百分比在指定日期不分配的情况征收消费税。我们的可供分配的现金可能少于满足国际不动产交易委员会规定的分配要求所需的数额，我们可能需要借款、出售资产或发行股本以满足分配要求，以维持我们的REIT地位。
 
分配的时间和频率将由我们的董事会自行决定，并由我们根据董事认为相关的各种因素宣布，包括财务状况、适用的法律和贷款协议规定的限制、资本要求和IRC的REIT要求。我们的分发能力通常将取决于从运营伙伴关系收到的分发，这主要取决于我们的TRS承租人对我们的酒店的租赁付款。
 
我们一般被限制在我们的普通股上申报或支付任何分配，或留出任何资金以支付分配，除非我们的优先股的全部累计分配已被宣布，或者已支付或留出用于支付过去所有分配期的全部款项。


34


第六项.中转税
 
以下资料应与“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”和我们已审计的合并财务报表及其相关附注一并阅读，并以10-K.
(单位：千元)
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
业务报表数据
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

收入：
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

房间
 
$
505,342

 
$
523,439

 
$
479,934

 
$
443,270

 
$
436,202

食品和饮料
 
23,785

 
24,225

 
21,359

 
19,777

 
18,325

其他
 
20,221

 
19,606

 
14,084

 
10,888

 
8,928

总收入
 
549,348

 
567,270

 
515,377

 
473,935

 
463,455

费用：
 
 

 
 

 
 

 
 
 
 
房间
 
112,244

 
119,724

 
108,715

 
97,358

 
97,255

食品和饮料
 
18,552

 
19,191

 
16,734

 
14,841

 
14,275

其他旅馆业务费用
 
158,181

 
159,173

 
144,526

 
134,420

 
134,548

财产税、保险和其他
 
44,220

 
43,339

 
37,419

 
30,250

 
31,190

管理费
 
16,575

 
18,521

 
18,210

 
18,812

 
18,560

折旧和摊销
 
99,445

 
101,013

 
85,927

 
72,406

 
64,052

公司一般和行政
 
23,622

 
21,509

 
19,597

 
19,292

 
21,204

酒店物业购置费用
 
—

 
—

 
354

 
3,492

 
1,246

资产减值损失
 
2,521

 
1,075

 
—

 
577

 
1,115

总开支
 
475,360

 
483,545

 
431,482

 
391,448

 
383,445

资产处置收益，净额
 
45,418

 
41,474

 
43,209

 
49,855

 
65,067

营业收入
 
119,406

 
125,199

 
127,104

 
132,342

 
145,077

其他收入(费用)：
 
 

 
 

 
 

 
 
 
 
利息费用
 
(41,030
)
 
(41,944
)
 
(29,687
)
 
(28,091
)
 
(30,414
)
其他收入净额
 
5,472

 
6,949

 
3,778

 
2,560

 
11,146

其他费用共计
 
(35,558
)
 
(34,995
)
 
(25,909
)
 
(25,531
)
 
(19,268
)
所得税前继续营业所得
 
83,848

 
90,204

 
101,195

 
106,811

 
125,809

所得税(费用)福利
 
(1,500
)
 
922

 
(1,674
)
 
1,450

 
(553
)
净收益
 
82,348

 
91,126

 
99,521

 
108,261

 
125,256

减：(收入)非控制权益造成的损失：
 
 

 
 

 
 

 
 
 
 
业务伙伴关系
 
(157
)
 
(205
)
 
(307
)
 
(456
)
 
(819
)
合资企业
 
419

 
—

 
—

 
—

 
—

可归因于高峰酒店物业公司的净收入。
 
82,610

 
90,921

 
99,214

 
107,805

 
124,437

优先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
 
(18,232
)
 
(16,588
)
优先股赎回溢价
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
 
(2,125
)
 
—

可归属于共同股东的净收入
 
$
67,772

 
$
70,973

 
$
79,234

 
$
87,448

 
$
107,849

每股收益：
 
 
 
 

 
 

 
 

 
 

基本
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79

 
$
1.00

 
$
1.25

稀释
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79

 
$
1.00

 
$
1.24

已发行加权平均普通股：
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

基本
 
103,887

 
103,623

 
99,406

 
86,874

 
85,920

稀释
 
103,939

 
103,842

 
99,780

 
87,343

 
87,144

每股股息
 
$
0.72

 
$
0.72

 
$
0.67

 
$
0.55

 
$
0.47

资产负债表数据
 
 
 
 

 
 

 
 

 
 

总资产
 
$
2,355,683

 
$
2,222,297

 
$
2,209,874

 
$
1,718,505

 
$
1,575,394

债务
 
$
1,016,163

 
$
958,712

 
$
868,236

 
$
652,414

 
$
671,536

总股本
 
$
1,243,390

 
$
1,192,144

 
$
1,277,376

 
$
1,013,470

 
$
856,926



35



第七项.转制、转制管理-财务状况和经营成果的探讨与分析。
 
行业趋势与展望
 
美国食宿业的客房需求通常与某些宏观经济趋势相关.住房需求的主要驱动因素包括国内生产总值(GDP)增长、企业利润、资本投资和就业。经济的波动以及全球和国内政治或经济状况产生的风险可能导致经济增长放缓，这将对住房需求产生不利影响。此外，行业供应的增加，特别是在我们的市场或子市场，在短期内已经并可能继续对RevPAR产生不利影响。

自2009年上一次经济低迷以来，美国的食宿业经历了一个积极的趋势，尽管最近几个时期的速度有所放缓。根据普华永道有限责任公司(PricewaterhouseCoopers LLP)的行业报告，“酒店业的方向：2020年1月”，预计到2020年，高档酒店在美国的RevPAR增长率将下降0.3%。2019年，RevPAR在我们的行业和高端市场的实际增长低于原先的预测，预计RevPAR在2020年财政年度将继续减速。

运行性能度量
 
我们使用各种绩效指标和其他信息来评估我们业务的财务状况和经营业绩。这些关键指标包括根据公认会计原则编制的财务信息以及未按照公认会计原则编制的其他财务信息。此外，我们还使用可能不是金融性质的其他信息，包括统计信息和比较数据。我们使用这些信息来衡量单个酒店属性、酒店属性组和/或我们整个业务的绩效。我们定期将历史信息与我们的内部预算以及整个行业的信息进行比较.这些关键指标包括：
 
•
入住率-入住率为占用的客房总数除以可供使用的客房总数。
•
平均每日费率(ADR)-ADR系指客房收入总额除以所占客房总数。
•
每间客房的收入(RevPAR)RevPAR是ADR和占用的产物。
 
入住率、ADR和RevPAR是酒店业中常用的评价经营绩效的指标。RevPAR是一个重要的指标，用于监测个人酒店财产级别和整个业务的运营绩效。我们在绝对基础上评估个别酒店RevPAR的绩效，并将其与预算和前期进行比较，并以公司范围和市场为基础。ADR和RevPAR仅以房间收入为基础。客房收入取决于需求(以入住率衡量)、定价(以ADR衡量)以及酒店客房的可用供应。我们的ADR、入住率和RevPAR绩效可能受到宏观经济因素的影响，例如区域和地方就业增长、个人收入和公司收入、办公室空缺率和企业搬迁决定、航空旅行和其他商务和休闲旅行、新的酒店建设以及竞争对手的定价策略。此外，我们的ADR、入住率和RevPAR的性能取决于我们的特许经营商和品牌的持续成功。


36


酒店物业组合活动
 
收购
 
我们在2019还有一间酒店2018。这些采购的摘要如下(千美元)： 
 
获取日期
 
特许经营/品牌
 
位置
 
客房
 
购股
价格(1)
 
 
截至二零一零九年十二月三十一日止的年度
 
 
 
 
 
 
 
 
(2019年8月6日)
 
汉普顿套房酒店
 
西尔弗索恩
 
88

 
$
25,500

 
 
(2019年10月8日)
 
投资组合购买-四个属性(4)
 
五花八门(4)
 
710

 
249,000

 
 
 
 
 
 
 
 
798

 
$
274,500

 
(2) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至2018年12月31日止的年度
 
 
 
 

 
 

 
 
(2018年9月12日)
 
万豪住宅酒店
 
波士顿(沃特敦)，MA
 
150

 
$
71,000

 
(3) 

(1)  
除了购买价格外，我们通常预计在购买酒店物业时为酒店装修投资额外的金额。这些额外投资包括在我们购买酒店物业之前的承销，但不包括在上表中。见项目7.-“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-资本支出”。
(2)  
2019年收购的净资产是为2.745亿美元再加上购买邻近的土地240万美元, 100万美元的净周转资本资产和资本交易成本40万美元。我们拥有一个51%通过合并的合资企业控制这些酒店物业的权益。
(3)
2018年收购的净资产是为7 100万美元加上在结算时购买的10万美元营运资本负债净额和资本交易成本10万美元.
(4)  
在2019年10月8日，我们收购了四家酒店的投资组合，总价为2.49亿美元。收购的酒店包括：加州圣弗朗西斯科希尔顿花园酒店、圣何塞希尔顿花园酒店(米尔皮塔斯)、加利福尼亚希尔顿花园酒店、万豪波特兰住宅酒店(市中心)和万豪波特兰住宅酒店(希尔斯伯勒)。

2019年收购酒店的资金来自出售房产产生的现金、根据我们合并财务报表的“说明6-债务-合资信贷机制”所界定的合资信贷机制下的借款、我们的合资伙伴的资本捐助、我们4亿美元的贷款人预付款(如我们合并财务报表中的“附注6-债务-6亿美元的高级无担保信贷和定期贷款机制”中的定义)和经营现金流量。2018年收购这家酒店的资金来自我们以前3亿美元的循环信贷贷款、出售房产产生的现金以及运营现金流。
 
发展性质

我们于2018年6月27日完成了位于奥兰多环球度假村(Orlando Universal Resort™)对面的168号客房凯悦酒店(Hyatt House)的开发和运营。这家酒店的总建筑成本为3280万美元，不包括我们在前一年的交易中获得的土地。这家酒店的账面金额包括160万美元的内部资本成本。总费用3 720万美元，包括土地的账面价值，在完工后重新归类为旅馆财产投资净额。




37


资产出售

的处置摘要2019和2018以下(千美元)：
处置日期
 
特许经营/品牌
 
位置
 
客房
 
销售毛额
 
总收益，净额
截至2019年12月31日止的年度
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(一九二九年二月十二日)
 
投资组合销售-两个属性(1)
 
查尔斯顿(1)
 
130

 
$
11,600

 
$
4,163

(一九二零九年四月十七日)
 
投资组合销售-六个属性(2)
 
五花八门(2)
 
815

 
135,000

 
36,626

(2019年11月8日)
 
投资组合销售-两个属性(3)
 
伯明翰(3)
 
225

 
21,800

 
4,857

共计
 
 
 
 
 
1,170

 
$
168,400

 
$
45,646

2018年12月31日
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(2018年6月29日)
 
投资组合销售-两个属性(4)
 
五花八门(4)
 
175

 
$
18,950

 
$
13,133

(2018年6月29日)
 
投资组合销售-两个属性(5)
 
杜卢斯(5)
 
265

 
24,850

 
4,218

(2018年7月24日)
 
投资组合销售-三个属性(6)
 
五花八门(6)
 
322

 
46,500

 
22,964

(2018年9月28日)
 
凯悦广场
 
福特迈尔斯堡
 
148

 
16,500

 
2,195

2018年11月7日
 
地块
 
斯波坎州
 
N/a

 
450

 
139

共计
 
 
 
 
 
910

 
$
107,250

 
$
42,649


(1)  
投资组合包括位于西弗吉尼亚州查尔斯顿的乡村套房酒店和假日酒店快车。
(2)  
投资组合包括明尼阿波利斯斯普林希尔套房(布卢明顿)、明尼苏达州、明尼阿波利斯汉普顿套房(布卢明顿)、MN、盐湖城住宅酒店、UT、达拉斯凯悦酒店(阿灵顿)、德克萨斯州德克萨斯、圣巴巴拉汉普顿酒店(戈莱塔)、加利福尼亚州汉普顿酒店和波士顿汉普顿酒店(诺伍德)。根据总销售价格毛额1.35亿美元，或在买方信贷为200万美元后，总销售价格净额为1.33亿美元，结果净利为3 660万美元。
(3)
投资组合包括伯明翰希尔顿花园酒店(湖滨)、AL和伯明翰希尔顿花园酒店(自由公园)。
(4)  
投资组合包括位于UT普罗沃的汉普顿酒店和位于UT桑迪的假日酒店速递套房。
(5)  
投资组合包括Duluth的假日酒店、GA和位于佐治亚州Duluth的希尔顿花园酒店。我们以7.38%的混合利率向卖方提供了360万美元的融资，用于出售两份3年半期第二次抵押贷款债券。
(6)
该投资组合包括位于斯迈尔纳、田纳西州的汉普顿套房、位于斯迈尔纳的希尔顿花园酒店、田纳西州的希尔顿花园酒店和位于亚利桑那州凤凰城的凯悦广场菲尼克斯北酒店。这些销售所得用于完成1031交易所，导致应纳税所得额2 220万美元的递延。

酒店收入和运营费用
 
我们的收入来自酒店业务，包括客房收入、食品和饮料收入以及其他收入。由于我们专注于提供精选服务的酒店，我们的大部分收入都与酒店客房的销售有关。我们的其他收入包括与会议室、停车场和我们某些酒店提供的其他客房服务有关的辅助收入。
 
我们的酒店运营费用主要包括酒店物业日常运营中发生的费用。我们的许多开支是固定的，如酒店的基本工作人员，房地产税，保险，和折旧。即使我们酒店的收入减少，这些费用也不会减少。客房费用包括客房管理和前台办公室的工资和工资税，预订系统，房间用品，洗衣服务和其他费用。食品和饮料费用主要包括食品成本、饮料成本和相关的劳动力成本。其他经营费用包括与行政管理部门、销售和营销、维修和保养、公用事业费用和特许经营费用有关的劳动力和其他费用。


38


业务结果
 
下面的比较应结合其他形式的合并财务报表加以审查。
 
比较2019到2018
 
下表包含了我们的总投资组合和同一商店投资组合的关键操作指标。2019相比较2018(千美元，除adr和RevPAR外)。2019年12月31日从1月1日起我们就一直拥有，2018.
 
 
 
2019
 
2018
 
年复一年
美元兑换
 
年复一年
百分比变动
 
 
 
共计
投资组合
(72间附属酒店)
 
同店
投资组合
(65间酒店)
 
共计
投资组合
(77间附属酒店)
 
同店
投资组合
(65间酒店)
 
共计
投资组合
(72/77)
 
同店
投资组合
(65间酒店)
 
共计
投资组合
(72/77)
 
同店
投资组合
(65间酒店)
 
收入：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
房间
 
$
505,342

 
$
461,138

 
$
523,439

 
$
456,180

 
$
(18,097
)
 
$
4,958

 
(3.5
)%
 
1.1
 %
 
食品和饮料
 
23,785

 
22,304

 
24,225

 
22,188

 
(440
)
 
116

 
(1.8
)%
 
0.5
 %
 
其他
 
20,221

 
19,299

 
19,606

 
18,639

 
615

 
660

 
3.1
 %
 
3.5
 %
 
共计
 
$
549,348

 
$
502,741

 
$
567,270

 
$
497,007

 
$
(17,922
)
 
$
5,734

 
(3.2
)%
 
1.2
 %
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
费用：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
房间
 
$
112,244

 
$
102,024

 
$
119,724

 
$
102,569

 
$
(7,480
)
 
$
(545
)
 
(6.2
)%
 
(0.5
)%
 
食品和饮料
 
18,552

 
17,143

 
19,191

 
17,264

 
(639
)
 
(121
)
 
(3.3
)%
 
(0.7
)%
 
其他旅馆业务费用
 
158,181

 
144,291

 
159,173

 
137,541

 
(992
)
 
6,750

 
(0.6
)%
 
4.9
 %
 
共计
 
$
288,977

 
$
263,458

 
$
298,088

 
$
257,374

 
$
(9,111
)
 
$
6,084

 
(3.1
)%
 
2.4
 %
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
入住率
 
78.5
%
 
78.3
%
 
77.9
%
 
77.9
%
 
N/a

 
N/a

 
62

BPS
45

BPS
ADR
 
$
158.45

 
$
158.57

 
$
153.79

 
$
157.83

 
$
4.66

 
$
0.74

 
3.0
 %
 
0.5
 %
 
RevPAR
 
$
124.35

 
$
124.21

 
$
119.75

 
$
122.91

 
$
4.60

 
$
1.30

 
3.8
 %
 
1.1
 %
 
 
上面的投资组合信息包括我们收购的五家酒店的收入和费用。2019(“2019)以及我们收购的一家酒店和我们开发的一家酒店。2018(“2018)从收购之日起2019年12月31日，以及每家酒店拥有期间的运营信息(入住率、ADR和RevPAR)。2019为2019获得的酒店或完整的12个月的经营活动2018为2018被收购的酒店。合并2019被收购的酒店和2018被收购的酒店被称为“2019/2018收购酒店“此外，这些信息没有反映出2019年和2018年对各自年度出售的酒店物业的整整12个月的运营情况。合并后的旅馆2019和2018被称为“2019/2018出售酒店。“

截至年度的变化2019年12月31日与年终相比2018年12月31日原因如下：
 
•
收入.收入下降的原因是收入减少了4 750万美元2019/2018出售的酒店，由2019/2018年收购的酒店所产生的2 380万美元的增量收入和570万美元的同店收入部分抵消。
•
RevPAR。这个3.8%总投资组合中RevPAR的增加是由于购买了更高的RevPAR酒店属性2019/2018收购了酒店，该酒店在2019年产生了总额为154.16美元的RevPAR，出售了价格较低的RevPAR酒店。2019/2018出售了酒店，2018年产生了总额为99.15美元的RevPAR，1.1%增加同店酒店的RevPAR。
•
费用。投资组合费用总额减少的原因是与项目有关的费用减少2 600万美元2019/2018出售酒店，部分由2019年/2018年收购的1 080万美元增量支出抵消

39


酒店和商店的费用增加了610万美元。同店费用的增加主要是由于与劳动力有关的成本增加所致。

下表包括其他合并收入和支出2019相比较2018(千美元)。
     
 
 
截至12月31日，
 
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑换
 
百分比变化
财产税、保险和其他
 
$
44,220

 
$
43,339

 
$
881

 
2.0
 %
管理费
 
16,575

 
18,521

 
(1,946
)
 
(10.5
)%
折旧和摊销
 
99,445

 
101,013

 
(1,568
)
 
(1.6
)%
公司一般和行政
 
23,622

 
21,509

 
2,113

 
9.8
 %
资产减值损失
 
2,521

 
1,075

 
1,446

 
134.5
 %
资产处置收益，净额
 
45,418

 
41,474

 
3,944

 
9.5
 %
利息费用
 
41,030

 
41,944

 
(914
)
 
(2.2
)%
其他收入净额
 
5,472

 
6,949

 
(1,477
)
 
(21.3
)%
所得税费用(福利)
 
1,500

 
(922
)
 
2,422

 
(262.7
)%


截至年度的变化2019年12月31日与年终相比2018年12月31日原因如下：

•
财产税、保险和其他。增加的主要原因是与我们的意外事故及一般法律责任保单有关的保险费增加，以及香港特别行政区的物业税增加。2019/2018购得的酒店被减少的财产税所抵消2019/2018卖了酒店。
•
管理费。这一减少主要是由于合并收入减少，而管理费是由于在本报告所述期间出售酒店物业而产生的。
•
折旧和摊销。这一下降是由于与2017年12月31日之后售出的酒店物业有关的折旧费用减少了630万美元，以及同一商店资产的折旧费用减少了100万美元，原因是资产完全折旧，部分被2019年/2018年收购的酒店相关的增量折旧570万美元所抵消。
•
公司一般事务和行政.增加的主要原因是奖励报酬费用增加。
•
资产减值损失。在2019年，我们记录了一处酒店物业和两块地块的减值费用，以根据第三方独立评估和一份预计在2020年完成的一片土地的购买合同，将这些房产的净账面价值降至其估计的公允市场价值。2018年，我们在两块土地上记录了减值费用，以便根据第三方独立评估，将这些房产的净账面价值降至其估计的公允市场价值。
•
资产处置收益。增加的主要原因是，2019年出售了10家酒店，净收益为4 560万美元，而2018年出售了8家酒店，净收益为4 250万美元。
•
利息费用。基本利率下降导致2019年利息支出减少。
•
其他收入.这一下降是由于伤亡赔偿减少150万美元，债务交易费用增加150万美元，但由于2019年房地产贷款余额增加和租户收入增加50万美元，利息收入增加110万美元，抵消了额外债务交易费用。
•
所得税费用/福利在2019年，我们记录了150万美元的所得税支出，主要是由我们的TRS实体在这一期间的应税收入驱动的。2018年，我们记录了90万美元的税收优惠，这是因为我们的TRS实体在这一时期的应税收入超出了我们的联邦税收支出。
     
有关我们2018年终了年度的主要经营指标和经营业绩的信息，请参阅公司向SEC提交的2018年12月31日终了年度10-K表格年度报告中的“管理层讨论和分析财务状况和经营结果-运营结果”一节。


40


非公认会计原则财务措施
 
我们披露了某些“非GAAP财务指标”，这是衡量我们历史财务业绩的标准。非公认会计原则的财务措施是一般公认的会计原则(“公认会计原则”)没有规定的财务措施。这些措施如下：(1)业务资金(“FFO”)和经调整的业务资金(“AFFO”)；(2)未计利息、税金、折旧和摊销前收益(“EBITDA”)；不动产利息前收益、税前收益、折旧和摊销前收益(“EBITDA”)Re“)调整后的EBITDARe(见下文)。我们提醒投资者，根据我们对非GAAP财务措施的定义提出的金额可能无法与其他公司披露的类似措施相比较，因为并非所有公司都以相同的方式计算这些非GAAP财务措施。我们的非公认会计原则的财务措施应该与净收入(亏损)作为衡量我们经营业绩的标准一起考虑，而不是作为替代措施。我们的非公认会计原则的财务措施可能包括的资金可能无法用于我们的酌情使用，因为功能要求节省资金的资本支出，财产收购，债务偿还义务和其他承诺和不确定因素。虽然我们相信我们的非公认会计原则的财务措施可以加强对我们的财务状况和经营结果的了解，但这些非公认会计原则的财务措施并不一定是任何趋势的更好的指标，而不是GAAP规定的类似的指标，例如净收入(亏损)。

FFO和AFFO
 
根据NAREIT的定义，FFO是指净收益或亏损(根据公认会计原则计算)，不包括不动产销售产生的优先股息、收益(或损失)、房地产资产减值损失、GAAP分类为特殊的项目、会计原则变化的累积效应、与房地产资产有关的折旧和摊销、未合并合伙企业和合资企业的调整。AFFO代表FFO，不包括摊销递延融资成本、特许经营权费、股权补偿费用、债务交易成本、优先股赎回溢价、净伤亡损失、非现金利息收入和与我们递延税资产相关的调整的非现金所得税。除非另有说明，我们提出的FFO和AFFO适用于我们的普通股和普通股。我们之所以提出FFO和AFFO，是因为我们认为FFO和AFFO是衡量我们经营业绩的一项重要补充措施，我们认为，FFO和AFFO经常被证券分析师、投资者和其他感兴趣的各方用于评估REITs，其中许多REITs在报告结果时使用FFO和AFFO。FFO和AFFO的目的是排除GAAP的历史成本折旧和摊销，后者假定房地产资产的价值随着时间的推移急剧减少。然而，从历史上看，随着市场状况的变化，房地产价格一直在上涨或下跌。由于FFO和AFFO不包括与房地产资产有关的折旧和摊销、不动产处置损益和房地产资产减值损失，FFO和AFFO提供了业绩计量，这些指标在与上年相比时，反映了入住率、客房费率、运营成本、开发活动和利息成本趋势对运营的影响。, 提供从净收入中看不出的视角。我们对FFO的计算与NAREIT定义的有关公司折旧和摊销费用报告的FFO计算略有不同。我们对FFO的计算也可能与其他股权REITs使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs相比较。FFO和AFFO不应被视为净收入(亏损)的替代(根据公认会计原则计算)作为我们流动性的指标，也不应表示可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们支付股息或分配的能力。如果在本年度报告表10-K中指出，FFO是根据我们计算的FFO而不是NAREIT定义的FFO计算的，除非另有说明。


41


以下是截至12月31日，我们的GAAP净收入与FFO和AFFO的对账情况，2019, 2018和2017(以千计，但每股/单位数额除外)：
 
 
2019
 
2018
 
2017
净收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

优先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
优先股赎回溢价
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
与合资企业非控股权有关的损失
 
419

 
—

 
—

适用于普通股和普通股的净收入
 
67,929

 
71,178

 
79,541

房地产相关折旧
 
99,013

 
100,545

 
85,524

资产减值损失
 
2,521

 
1,075

 
—

资产处置收益，净额
 
(45,418
)
 
(41,474
)
 
(43,209
)
与合并合资企业非控股权有关的调整
 
(1,554
)
 
—

 
—

适用于普通股及普通股的财务条例
 
122,491

 
131,324

 
121,856

与租赁有关的无形资产摊销净额
 
127

 
712

 
—

递延融资费用摊销
 
1,485

 
1,973

 
2,022

特许费摊销
 
432

 
468

 
403

股权补偿
 
6,219

 
6,665

 
5,887

酒店物业购置费用
 
—

 
—

 
354

债务交易成本
 
1,892

 
401

 
195

优先股赎回溢价
 
—

 
3,277

 
2,572

非现金利息收入
 
(2,477
)
 
(2,045
)
 
(284
)
非现金租赁费用，净额
 
494

 
—

 
—

伤亡(回收)损失净额
 
(239
)
 
(1,786
)
 
500

与递延税项调整有关的非现金所得税
 
—

 
—

 
606

与合并合资企业非控股权有关的调整
 
(68
)
 
—

 
—

适用于普通股及普通股的AFFO
 
$
130,356

 
$
140,989

 
$
134,111

加权平均稀释普通股/普通股(1)
 
104,363

 
104,315

 
100,372

普通股/普通股FFO
 
$
1.17

 
$
1.26

 
$
1.21

每普通股/共同单位
 
$
1.25

 
$
1.35

 
$
1.34


(一)另一种转制方式

在截至2019年12月31日的年度内，适用于普通股和普通股的affo下跌。1 060万美元，或7.5%，由于在此期间处置酒店物业后放弃净收益，部分由AFFO从通过合资企业获得的财产中抵消。

有关2018年终了年度与2017年终了年度相比，我们的AFFO的信息，请参阅公司向SEC提交的2018年12月31日终了年度10-K表格年度报告中的“管理层讨论和分析运营财务状况和结果-非公认会计原则财务措施”一节。

42


    
EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre

EBITDA

EBITDA是指净收益或损失，不包括：(一)利息，(二)相当的所得税费用和(三)折旧和摊销。我们相信，EBITDA对投资者评估我们的经营业绩是有用的，因为它向投资者提供了我们有能力承担和偿还债务、满足一般运营费用、进行资本支出和为其他现金需求提供资金或将现金再投资于我们的业务的能力。我们还认为，通过消除我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响，我们的经营业绩可以帮助投资者有意义地评估和比较我们各个时期的运营结果。我们的管理团队还使用EBITDA作为确定收购和处置价值的一种方法。

EBITDAre和调整后的EBITDAre
 
2017年9月，NAREIT提出了一项标准化的业绩衡量标准，称为EBITDA。Re，这是基于EBITDA，预计将提供更多有关REITs作为房地产公司的相关信息，以支持多面手投资者日益增长的兴趣。得出的结论是，虽然专注于REIT的投资者早已习惯于利用行业的补充措施，如FFO和净营业收入(NOI)来评估房地产公司REITs的投资质量，但REITs作为房地产公司也能提供EBITDA，这将有助于多面手投资者。Re作为一种更为广为人知和被广泛理解的绩效补充指标。EBITDARe它的目的是作为一种独立于公司资本结构的补充性的非GAAP绩效度量，它将为一家公司相对于其他REIT衡量企业价值提供一个统一的基础。

EBITDARe按NAREIT的定义，按EBITDA计算，不包括：(一)处置财产的损失和收益；(二)资产减值(如果有的话)。我们相信EBITDARe对投资者评估我们的经营业绩是有用的，因为它使投资者知道我们有能力承担和偿还债务，满足一般运营费用，进行资本支出，并为其他现金需求提供资金，或将现金再投资于我们的业务。我们还认为，通过消除我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响，我们的经营业绩可以帮助投资者有意义地评估和比较我们各个时期的运营结果。

我们对EBITDA作了额外的调整。Re在评估我们的业绩时，我们认为，排除以下所述的某些额外的、非经常性的或不寻常的项目为投资者提供了关于我们持续经营业绩的有用的补充信息。我们认为调整后的EBITDA的列报Re，当与主要的GAAP净收益列报相结合时，投资者在评估我们的经营业绩时非常有用，因为它使投资者了解到我们有能力承担和偿还债务，满足一般运营费用，进行资本支出，并为其他现金需求提供资金，或将现金再投资到我们的业务中。我们还认为，通过消除我们的资产基础(主要是折旧和摊销)的影响，我们的经营业绩可以帮助投资者有意义地评估和比较我们各个时期的运营结果。

43


 
以下是我们GAAP净收入与EBITDA的对账情况Re最后几年2019年12月31日, 2018和2017(千)
 
 
2019
 
2018
 
2017
净收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

折旧和摊销
 
99,445

 
101,013

 
85,927

利息费用
 
41,030

 
41,944

 
29,687

利息收入
 
(278
)
 
(229
)
 
(104
)
所得税费用(福利)
 
1,500

 
(922
)
 
1,674

EBITDA
 
224,045

 
232,932

 
216,705

资产减值损失
 
2,521

 
1,075

 
—

资产处置收益，净额
 
(45,418
)
 
(41,474
)
 
(43,209
)
EBITDARe
 
181,148

 
192,533

 
173,496

与租赁有关的无形资产摊销净额
 
127

 
712

 
—

股权补偿
 
6,219

 
6,665

 
5,887

酒店物业购置费用
 
—

 
—

 
354

债务交易成本
 
1,892

 
401

 
195

非现金利息收入
 
(2,477
)
 
(2,045
)
 
(284
)
非现金租赁费用，净额
 
494

 
—

 
—

伤亡(回收)损失净额
 
(239
)
 
(1,786
)
 
500

与合资企业非控股权有关的损失
 
419

 
—

 
—

与合并合资企业非控股权有关的调整
 
(2,320
)
 
—

 
—

调整后的EBITDARe
 
$
185,263

 
$
196,480

 
$
180,148

    
2019年12月31日终了年度，调整后的EBITDARe减少1 120万美元，或5.7%，主要原因是在本报告所述期间处置酒店物业后放弃净收益，但被调整的EBITDA部分抵销。Re通过合资企业获得的财产。

有关我们调整后的EBITDA的信息Re2018年终了年度与2017年终了年度相比，请参阅2018年12月31日终了年度公司年度报告中的“管理层讨论和分析财务状况和经营结果-非公认会计原则财务措施”一节。
 
流动性与资本资源
 
我们的短期流动资金需求主要包括与酒店物业直接相关的营运开支及其他开支、按内部及品牌标准保养酒店物业所需的经常性维修及资本开支、改善酒店物业的资本开支、酒店发展成本、收购、利息支付、利率结算、未偿还债务的定期本金付款、受限制的现金融资义务、夹层贷款融资承诺、合资收购及资本需求、公司间接费用及向股东分配。我们的长期流动资金需求主要包括购买额外酒店物业的成本。翻修和其他非经常性的资本支出，定期对我们的酒店财产，股利分配，和预定的债务支付，包括到期贷款。
 
为了符合作为REIT的资格要求，我们必须满足许多组织和业务要求，包括我们每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，这一要求不考虑支付的股息的扣减，也不包括任何净资本收益。我们打算分配足够的应税收入，以维持我们的REIT地位，并避免对未分配的收入征税。由于我们预计可从业务中分配大量可用现金，如果我们无法从酒店处置、我们的高级无担保循环信贷和定期贷款设施以及额外的抵押贷款和其他贷款中获得足够的资金，我们将需要筹集资金，以扩大我们的业务，并投资于更多的酒店物业。
 
我们期望通过业务提供的现金、营运资本、我们4亿美元的短期借款、定期债务、应收票据的收取、酒店的战略性销售、合资公司的分配以及在满足使用要求后发放限制现金，满足我们的流动性要求。此外，我们可以

44


酒店收购的收购价、酒店开发成本和所需的资本改进成本-在我们4亿美元的Revolver项下借款、承担被收购酒店的卖方抵押债务、发行证券(包括我们的经营伙伴发行的共同单位)、来自合资伙伴的捐款、根据我们的合资信贷机制借款，或引起各种类型的债务。此外，我们可以透过公开或私人发行股票或债务证券来筹集资金，以满足我们的流动资金需求。然而，某些因素可能会对我们获取这些资本来源的能力产生不利影响，包括我们的杠杆程度、我们未支配的酒店物业的价值、放款人施加的借款限制、股本和债务资本市场的波动以及其他市场条件。我们将继续分析哪些资金来源在任何特定的时间点对我们最有利，但我们可能无法以有吸引力或根本没有吸引力的条件持续获得资金。我们相信，我们通过业务、营运资本、通过我们的各种信贷机制可获得的借款以及我们可以利用的其他资金来源提供的现金，将至少在今后12个月内满足我们目前的流动资金需求。

2019年4月24日，我们向Compass银行偿还了一笔总额为2，190万美元的抵押贷款，该贷款由三家酒店提供担保，资金来自2018年无担保信贷机制。没有与偿还这笔贷款有关的预付罚款。在偿还抵押贷款后，这三家酒店被添加到公司的“无担保房产”中。

2019年4月17日，我们完成了6个酒店物业的销售，总销售总价为1.35亿美元，购房者信贷额为200万美元，总销售额为1.33亿美元。出售所得净利为3，660万元。出售所得的净收益用于支付2018年无担保信贷贷款的余额。

2019年4月11日，我们向美国银行偿还了一笔1，060万美元的抵押贷款，该贷款使用2018年无担保信贷贷款机制的资金，解除了位于加利福尼亚州戈莱塔的汉普顿酒店的抵押贷款，以便利该房产的出售。由于这笔交易，我们产生了100万美元的债务交易费用。

2019年3月19日，我们得到了一笔2，620万美元的抵押贷款，该贷款由四家酒店担保。我们击败了630万美元的本金，利用2018年无担保信贷机制的资金，在位于德克萨斯州阿灵顿的凯悦酒店(Hyatt Place)的一处房产上发放了抵押权，以便利出售该房产。由于这一交易，我们记录的债务交易成本为60万美元，主要与债务失败溢价有关。按揭贷款仍未偿还，其余三间酒店物业作抵押。

在…2019年12月31日，我们计划在未来12个月内偿还的债务本金总额约为370万美元。虽然我们相信我们将有能力支付这些预定的业务本金债务，或者我们将能够使用2018年无担保信贷贷款机制下的支取款来为它们提供资金，但我们无法保证我们的信贷机制将能够偿还此类分期偿还债务，因为根据我们的信贷安排提取的款项受到某些金融契约的约束。在…2019年12月31日，我们遵守了2018年无担保信贷机制下的所有契约。

我们已为四项地产发展计划提供夹层贷款，共拨款五千八百四十万元，发展四间酒店物业。其中三笔房地产开发贷款已于2017年第四季度结束，每笔贷款的利率均为8.0%，初始期限约为3年。其中一笔房地产开发贷款于2019年第三季度结束，利率为9%，初始期限为30个月。截至2019年12月31日我们已在5，840万元贷款承诺中，拨款3，740万元。有关这些贷款和我们获得财产所有权的权利的补充信息，见综合财务报表附注4-房地产贷款投资。

未偿债务
 
在…2019年12月31日，我们有1.577亿美元以第一优先按揭留置权担保的未偿还债务15酒店物业。我们还借来了2.75亿美元我们2018年无担保信贷贷款2.25亿美元我们2018年的定期贷款2.25亿美元我们2017年的定期贷款，每一笔贷款都得到了美国皇家银行的支持。2019年12月31日由52处未支配的酒店物业组成的借款基数。在…2019年12月31日，2018年无担保信贷贷款允许的最高借款额为6.6亿美元，我们借了其中的钱2.75亿美元和3.15亿美元可以借到。

在…2019年12月31日我们的附属合资企业的信贷设施有1.4亿美元未偿还，其中包括7 500万美元的定期贷款借款和1.25亿美元的循环信贷额度借款6 500万美元。该信贷设施由合资企业中的五家酒店提供支持。


45


我们打算获得或承担定期贷款融资，使用2018年无担保信贷融资机制，或利用我们的合资信贷基金为合资企业的收购和资本改进提供资金，以及其他融资来源，以资助未来的收购和资本改进。我们可能无法以优惠的条件获得新的融资，甚至根本无法预测未来融资的规模或条件。我们不能获得新的资金可能会对我们扩大业务的能力产生不利影响。

我们打算维持审慎的资本结构，虽然比率会不时改变，但我们一般会把我们的净负债比率限制在经调整的EBITDA。Re不超过6.5倍。为了计算这一比率，我们将优先股排除在负债之外。

我们通过期限错开的债务工具获得了融资，并打算在今后继续这样做。我们的债务包括及将来可能包括以股票质押作担保的债项、某些酒店物业的第一优先按揭留置权担保的债项，以及无抵押债务。我们相信，我们会有足够的流动资金，以应付预定的到期日及本金偿还的规定。然而，我们不能保证我们将能够在债务到期时再融资，如果再融资，这种再融资是否会以优惠的条件进行。

我们的未偿债务要求我们遵守各种金融和其他公约。我们目前遵守所有公约。

关于我们2018年无担保信贷贷款、2018年定期贷款以及公司其他无担保和有担保债务的补充信息，请参阅综合财务报表中的“附注6-债务”。

.class=‘class 3’>再转嫁2019年12月31日如下(千美元)：
贷款人
 
利率
 
摊销
期间(年份)
 
到期日
 
成品率
作保性质
 
本金未付
6亿美元高级无担保信贷和定期贷款机制(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
德意志银行纽约分行
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4亿美元
 
3.41%变量
 
N/a
 
2023年3月31日
 
N/a
 
$
75,000

2亿美元定期贷款
 
3.36%变量
 
N/a
 
2024年4月1日
 
N/a
 
200,000

高级无担保信贷和定期贷款机制共计
 
 
 
 
 
 
 
 
 
275,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合资信贷机制(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
美国银行，N.A.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.25亿美元
 
3.91%变量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
65,000

7 500万美元定期贷款
 
3.86%变量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
75,000

合资信贷贷款总额
 
 
 
 
 
 
 
 
 
140,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
无担保定期贷款(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

中央银行全国协会
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
定期贷款
 
3.36%变量
 
N/a
 
2022年11月25日
 
N/a
 
225,000

中央银行全国协会
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
定期贷款
 
3.66%变量
 
N/a
 
二月十四日
 
N/a
 
225,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
抵押贷款
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
中央银行全国协会
 
4.46%固定
 
30
 
2023年2月1日
 
3
 
19,510

 
 
4.52%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,992

 
 
4.30%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,323

 
 
4.95%固定
 
30
 
2023年8月1日
 
2
 
34,695

元银行
 
4.44%固定
 
25
 
(2027年7月1日)
 
3
 
47,226

级联银行(3)
 
3.76%变量
 
25
 
2024年12月19日
 
1
 
8,490

 
 
4.30%固定
 
25
 
2024年12月19日
 
—
 
8,490

抵押贷款总额
 
 
 
 
 
 
 
15
 
157,726

债务总额
 
 
 
 
 
 
 
 
 
$
1,022,726


(1)6亿美元的高级担保信贷和定期贷款贷款和无担保定期贷款由52个未支配酒店物业组成的借款基数提供支持。

46


(2)合资信贷机制的担保是对拥有酒店的实体(和附属实体)的股权认捐。
(3)级联银行按揭贷款由两张以同一抵押品担保的期票和交叉违约票据组成。

资本支出
 
在本年度终了的年度内2019年12月31日，我们资助了5 930万美元在资本支出方面，我们预计在综合基础上支出估计为5，000万至7，000万美元的资本支出，并按比例在我们的投资组合中按比例支出4，500万至6，500万美元。2020。我们期望通过业务提供的现金、周转金、释放受限现金、2018年无担保信贷机制下的借款或其他可能的资本来源，在我们可以利用的范围内，为这些支出提供资金。

现金流量分析
 
下表汇总了截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的现金流量变化：
 
 
截至12月31日，
 
 
 
 
2019
 
2018
 
变化
 
 
(单位：千)
经营活动提供的净现金
 
$
148,478

 
$
161,651

 
$
(13,173
)
用于投资活动的现金净额
 
(182,164
)
 
(63,057
)
 
(119,107
)
(用于)筹资活动提供的现金净额
 
30,963

 
(92,045
)
 
123,008

现金和现金等价物变动净额
 
$
(2,723
)
 
$
6,549

 
$
(9,272
)
    
截至年度的变化2019年12月31日与年底相比2018年12月31日原因如下：
•
经营活动提供的现金。减少的主要原因是净收入减少1 260万美元，经扣除非现金项目，例如折旧及摊销及出售资产的收益后，由于出售酒店物业及营运资本的净变动。60万美元主要原因是周转资金变动的时间。
•
用于投资活动的现金。用于投资活动的现金增加，主要原因是资产购置增加2.116亿美元的资产处置收益增加部分抵销6 170万美元，减少对正在开发的酒店物业的投资1 340万美元的房地产贷款净额减少1 000万美元的资本支出减少730万美元.
•
(用于)筹资活动提供的现金。增加的主要原因是净借款5 770万美元在2019年期间，以及来自非控股利益的合资公司的资本贡献。6 870万美元为收购提供资金。
     
有关2018年终了年度与2017年终了年度相比，我们的综合现金流信息，请参阅公司向SEC提交的2018年12月31日终了年度10-K表格年度报告中的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--现金流分析”一节。


47


合同义务
 
下表概述了与我们的长期债务和其他合同义务有关的所需付款的时间。2019年12月31日(千美元)：
 
 
按期分列的应付款项
 
 
共计
 
低于
一年
 
一至三
年数
 
三至五
年数
 
比
五年
债务义务(1)
 
$
1,022,726

 
$
3,742

 
$
233,321

 
$
419,427

 
$
366,236

目前预计利息 (2)
 
164,887

 
40,993

 
81,159

 
38,555

 
4,180

业务租赁债务(3)
 
36,764

 
2,148

 
3,853

 
1,859

 
28,904

购买义务(4)
 
10,535

 
10,535

 
—

 
—

 
—

共计
 
$
1,234,912

 
$
57,418

 
$
318,333

 
$
459,841

 
$
399,320


(1)
所列数额包括本金和债务到期的摊销。
(2)
我们的可变利率债务所支付的利息是使用以下利率估算的：2019年12月31日在我们的利率互换生效之后。
(3)
数额主要包括不可取消的地面租赁和公司办公租赁债务。
(4)
这一数额是我们酒店物业翻新项目的定购单和已执行的合同。

通货膨胀率
 
一般来说，酒店物业的经营者有能力每天调整客房价格，以反映通胀对我们营运开支的影响。然而，竞争压力可能会限制我们的管理公司提高客房价格的能力，因此，我们可能无法通过增加收入来抵消增加的开支。
 
关键会计政策
 
见综合财务报表附注2-列报基础和重要会计政策。

新会计准则

2016年6月，FASB发布ASU第2016-13号，金融工具-信贷损失(主题326)：金融工具信用损失的计量，这说明了一个实体何时承认某些金融资产的信贷损失。2019年5月，FASB发布了ASU编号2019-05，金融工具-信贷损失：有针对性的过渡救济，这为不可撤销地选择ASC第825-10号中的公允价值选项提供了一种选择，金融工具-总体适用于符合条件的文书，在ASC第326号通过后，金融工具-信贷损失。ASU 2016-13和ASU 2019-05均适用于自2020年1月1日开始的财政年度，并允许提前通过。ASU No.2016-13或ASU No.2019-05的通过对我们的合并财务状况或业务结果没有实质性影响。
    
2018年8月，FASB发布了ASU第2018-15号，商誉和其他内部使用软件(分主题350-40)：客户对云计算安排中发生的实施成本的核算，这澄清了实体应该如何核算在云计算安排中支付的费用。ASU 2018-15对我们从2020年1月1日开始的财政年度生效，并允许尽早采用。在2019年财政年度，我们选择提前通过ASU 2018-15号。ASU第2018-15号决议的通过对我们的综合财务状况或业务结果没有实质性影响。

2019年12月，FASB发布了ASU编号2019-12，所得税(主题740)：简化所得税会计，目的是简化与所得税会计有关的各个方面。ASU第2019-12号删除了专题740中一般原则的某些例外情况，并澄清和修订了现有指导意见，以改进一致的适用。ASU编号2019-12适用于2021年1月1日开始的财政年度，并允许提前通过。ASU第2019-12号决议的通过不会对我们的综合财务状况或业务结果产生重大影响。
    
见综合财务报表附注2-列报基础和重要会计政策。


48


网络安全
    
酒店业和某些主要的酒店特许经营公司最近经历了网络安全漏洞。我们的任何财产都没有遭受任何实质性的网络安全损失。我们管理网络安全风险与我们的特许经营者和物业管理公司。我们减少网络安全风险努力的一个重要部分包括维护网络安全保险和在我们的某些财产管理协议中提供赔偿。我们的董事会对管理层管理网络安全风险的方法提供持续的监督.

最近的发展

股权交易
 
在2020年1月31日，我们的董事会宣布$0.18普通股每股，$0.403125按份额计算6.45%系列D累计可赎回优先股，每股0.390625美元，每股6.25%，E系列累积可赎回优先股。这些股息将于2020年2月28日支付给2020年2月14日创纪录的股东。

债务交易

2020年2月18日，该公司对2018年2.25亿美元的定期贷款进行了重新定价，将利率降至150个基点，并根据该公司目前基于杠杆的定价水平将libor降低了40个基点，而此前的利率为190个基点加上libor。贷款的所有其他重要条款都保持不变，包括贷款的到期日(仍为2025年2月14日)。该公司期望通过贷款的剩余期限实现约90万美元的年度利息开支节省。

第7A项.市场风险的定量和定性披露。
 
市场风险
 
市场风险包括利率、外汇汇率、商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行我们的商业策略时，我们所面对的主要市场风险是利率风险。我们的主要利率敞口是30天伦敦银行同业拆借利率.我们主要使用衍生金融工具来管理利率风险。

我们的利率衍生工具是以美元-libor为基础的.2017年7月，监管伦敦银行同业拆借利率(Libor)的金融行为监管局(FCA)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算libor的利率。因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会，该委员会将担保隔夜融资利率(“Sofr”)确定为衍生品和其他金融合同中美元-libor的首选替代办法。该公司有与libor挂钩的合同，并正在监测和评估相关的变化和风险。该公司无法预测何时伦敦银行同业拆借利率将停止提供，或何时将有足够的流动性在软市场。从libor到另一个基准利率的任何转换都将导致对我们的可变利率的不同计算，而这些变化利率目前是与libor挂钩的。如果没有足够和合理的手段来确定libor，而且这种情况不太可能是暂时的，我们的贷款协议就规定我们的放款人和我们可以共同制定另一种利率。
 
在… 2019年12月31日，我们签署了四项利率衍生协议，根据这些协议，我们接受可变利率支付，以换取固定利率支付(千美元)：
    
 
 
 
 
 
 
名义数量
合同日期
 
生效日期
 
有效期
 
(一九二零九年十二月三十一日)
2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
$
100,000

2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
100,000

2018年6月11日
 
(2018年9月28日)
 
(2024年9月30日)
 
75,000

2018年6月11日
 
(2018年12月31日)
 
(2025年12月31日)
 
125,000

 
 
 
 
 
 
$
400,000


在…2019年12月31日在我们的利率衍生协议生效之后，5.492亿美元，或53.7%，我们的债务中有固定利率4.735亿美元，或46.3%，有浮动利率。2018年12月31日，在给予之后

49


对我们的利率衍生协议的影响，5.691亿美元(59.0%)的债务是固定利率，3.959亿美元(41.0%)的利率是可变的。我们的可变利率债务的增加主要是由于合资信贷机制。考虑到我们现时的利率掉期计划，如果利率提高1.0%，我们每年的现金流量便会减少约470万元。

当我们的固定利率债务到期时，它们将受到利率风险的影响。2019年12月31日，我们已安排偿还债务本金2020总计约370万美元。
 
第八项.转制、转制财务报表和补充数据。
 
本年度报告第10-K格式的财务报表和补充数据载于本年度报告第10-K页，并在此参考。
 
第九项.会计和财务披露中的会计和财务披露中的变化和与会计人员的分歧。
 
没有。


50


第9A项.成品率控制和程序。
 
披露控制和程序
 
我们的管理层在我们的首席执行官和首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序的有效性(根据“外汇法”第13a-15(E)条)。2019年12月31日。根据这一评价，我们的首席执行官和首席财务官得出结论认为，截至2019年12月31日我们的披露控制和程序有效地提供了合理的保证，使我们根据“交易法”提交或提交的报告中所需披露的信息在证券交易委员会规则和表格规定的时限内被记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，以便及时作出关于所需披露的决定。
 
管理层关于财务报告内部控制有效性的报告
 
我们的管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制。财务报告的内部控制是由我们的首席执行干事和首席财务干事设计或监督并由我们的董事会、管理层和其他人员实施的一种程序，目的是根据公认会计原则为外部目的提供关于财务报告可靠性和为外部目的编制财务报表的合理保证，并包括下列政策和程序：
 
•
涉及记录的维护，在合理的细节，准确和公正地反映我们的资产的交易和处置；
•
提供合理保证，证明交易记录为根据公认会计原则编制财务报表所必需的，而且我们的收入和支出只是根据管理层和董事会的授权进行的；以及
•
为防止或及时发现可能对我们的财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置我们的资产提供合理的保证。
 
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误的陈述，而且，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致控制不足，或可能使遵守政策或程序的程度恶化。
 
在编制这份表格10-K年度报告时，我们的管理层在我们的首席执行官和首席财务官的监督下，对我们对财务报告的内部控制的有效性进行了评估。2019年12月31日，根据Treadway委员会赞助组织委员会制定的内部控制-综合框架(2013年)确定的标准。基于这样的评估，我们的管理层得出结论，截至目前为止，我们对财务报告拥有有效的内部控制。2019年12月31日.
 
安永会计师事务所，我们独立注册的公共会计师事务所，已经发布了一份审计师认证报告，说明我们管理层对财务报告内部控制的有效性的评估。2019年12月31日。这份报告包括在本年度报告第二部分第8项中，表格10-K。
 
财务报告内部控制的变化
 
在结束的三个月内，我们对财务报告的内部控制没有发生重大变化。2019年12月31日.

第9B项。其他资料。
 
没有。


51


 第III部
 
项目10.转制、转制董事、执行官员和公司治理。
 
本项所要求的资料是参照我们在附表14A的最终委托书(“2020代理语句“)2020股东年会。
 
项目11.                          行政补偿。
 
此项目所需的信息通过引用我们的2020代理语句
 
项目12.                          某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项。
 
根据权益补偿计划获授权发行的证券
 
下表提供了下列信息：2019年12月31日至于根据现行股权补偿计划可能发行的证券：

计划类别
 
有关证券编号
在演习时发出.
最佳期权
 
加权准平均值
演习价格
未决备选方案
 
证券编号
剩余可用
未来发行
基于股权
补偿计划(1)
高层酒店物业公司批准的权益补偿计划。股东(2) 
 
235,000

 
$
9.75

 
1,844,221

未获首脑酒店物业公司批准的权益补偿计划。股东
 
—

 
—

 
—

共计
 
235,000

 
$
9.75

 
1,844,221


(1)不包括在“行使未获期权时须发行的证券数目”一栏所反映的证券。
(2)公平计划。
 
下表为本公司保留的普通股，用以支付在截至年底的年度内在股权奖励转归时应缴的雇员税。2019年12月31日:

期间
 
所购股份共计
 
每股平均价格
 
作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份总数
 
可根据计划或计划购买的股票的大约美元价值
2019年3月1日至2019年3月31日
 
73,892

 
$
11.29

 
—

 
—

2019年5月1日至5月31日
 
448

 
$
11.74

 
—

 
—

共计
 
74,340

 
 
 
—

 
 

本项所需的其他信息通过引用我们的2020代理语句
 
项目13.                          某些关系和相关交易，以及董事独立性。
 
此项目所需的信息通过引用我们的2020代理语句
 
项目14.                          主要会计费用和服务。
 
此项目所需的信息通过引用我们的2020代理语句
 

52


第IV部
 
项目15.                          展览品及财务报表附表。
 
1.             财务报表：
 
包括在此页F-1至F-42页。
 
2.             财务报表附表：
 
以下财务报表附表载于本报告第F-43至F-46页.
 
附表III-地产及累积折旧
        
条例S-X所规定的所有附表，或根据有关指示无须列入本附表，或不适用，或有关资料载於适用财务报表的脚注内。
    
3.             展品：

下列证据作为本报告的一部分提交：


        



53


展品
 
陈列品
数
 
二次展览的描述
3.1
 
高峰会酒店物业公司修订及重述条款。(参考书3.1为峰会酒店物业公司提交的年度报表表10-K)。(2012年2月28日)。
3.2
 
补充条款指定公司9.25%系列累积可赎回优先股，每股0.01美元票面价值(参见表3.1)，参考表3.1为高峰酒店物业公司提交的关于表8-K的最新报告。2011年10月28日)。
3.3
 
补充条款指定公司7.875%的B系列累积可赎回优先股，每股7.875美元的票面价值(参见高峰酒店物业公司提交的关于表3.1的最新报表表8-K)。(2012年12月7日)。
3.4
 
补充条款指定公司7.125%的C系列累积可赎回优先股，每股7.125美元的票面价值(参考“高峰酒店物业公司”提交的关于表3.1的最新报表表8-K)。(2013年3月19日)。
3.5
 
补充条款指定公司6.45%的D系列累积可赎回优先股，每股0.01美元的票面价值(参见表3.2)，表8-A由峰会酒店属性公司提交。2016年6月24日)。
3.6
 
峰会酒店物业修改条款。(参考书3.1为峰会酒店物业公司提交的第8-K号表格的最新报告附件3.1。(2017年5月19日)。
3.7
 
峰会酒店物业补充用品公司。(参考书3.2为峰会酒店物业公司提交的关于表格8-K的当前报告的附件3.2。(2017年5月19日)。
3.8
 
“高层酒店物业公司修订及重报条例”的补充条文。指定公司6.250%的E系列优先股，每股6.250美元的票面价值(请参阅表8-A中的注册声明表3.7)。(2017年11月8日)。
3.9
 
第二，修订及修订“高峰酒店物业公司附例”。(参见表3.3，现为首脑酒店物业公司于2017年5月19日提交的表格8-K的最新报告)。
3.10
 
“首脑会议酒店物业公司修订和重述条款”的补充条款。未经股东批准，禁止根据MgCl第3-803、3-804(A)、3-804(B)和3-805条进行选举(参见2016年5月26日向证券交易委员会提交的关于表格8-K的报告表3.1)。
3.11
 
2011年2月14日，第一次修订和恢复的首脑酒店有限合伙有限合伙协议，日期为2011年2月14日，经修正(参见高峰酒店物业公司提交的季度报告表表3.4)。(2013年5月6日)。
3.12
 
对首脑会议酒店有限合伙有限责任公司第一次修订和恢复协议的第一修正案(参照首脑酒店财产公司提交的本表格8-K表表3.2)。2011年10月28日)。
3.13
 
对首脑会议酒店有限合伙有限责任公司第一次修正和恢复协议的第二修正案(参照首脑酒店财产公司提交的本表格8-K表表3.1)。(2012年4月16日)。
3.14
 
对峰会酒店有限合伙有限责任公司第一次修订和恢复协议的第三次修正(参照首脑酒店物业公司提交的本表格8-K表表3.2)。(2012年12月7日)。
3.15
 
对首脑会议酒店有限合伙有限责任公司第一次修正和恢复协议的第四次修正(参照首脑酒店财产公司提交的本表格8-K表表3.2)。(2013年3月19日)。
3.16
 
第五修正案第一次修订和恢复的有限合伙有限合伙有限责任酒店OP，LP(通过参考表3.2目前的报告表8-K提交给美国证交会2016年6月24日)。
3.17
 
第六修正案第一次修订和恢复的有限合伙有限合伙酒店OP，LP。(参考本公司季度报告表3.5由高峰酒店物业公司提交的第10-Q号表格)。2016年8月2日)。
3.18
 
第七修正案第一次修订和恢复的有限合伙有限合伙酒店OP，LP。(参考本公司目前表格8-K的表3.2由高峰会酒店物业有限公司提交。(2017年11月8日)。
3.19

 
第八修正案第一次修订和恢复的有限合伙有限合伙酒店OP，LP。(参阅峰会酒店物业公司提交的年度报告表3.19)2018年2月21日)。

54


3.20
 
对首脑会议酒店财产公司第二次修订和恢复章程的第一修正案。(请参阅峰会酒店物业有限公司提交的本表格8-K表表3.2)。2019年8月26日)。
4.1
 
高峰酒店物业股份有限公司普通股凭证样本。(参照高峰会酒店物业有限公司提交的表格S-11的注册声明第5号修订附图4.1)2011年2月7日)。
4.2†
 
证券的形式。
10.1
 
截至2018年12月6日的6亿美元信贷协议，日期为首脑会议饭店OP，LP，作为借款人，首脑酒店财产公司，作为母公司担保人，其中指定的其他担保人，作为附属担保人，初始贷款人，初始发行银行和周转银行，德意志银行纽约分行，德意志银行纽约分行，作为行政代理，美利坚银行，N.A.，和区域银行，作为公司-联合代理，与德意志银行证券公司，美林，皮尔斯，芬纳和史密斯有限公司，作为联合领跑者和联合图书管理人(参考由首脑酒店物业公司提交的关于表格8-K的当前报告的表10.1)。2018年12月10日)。
10.2
 
截至2017年9月26日的225，000，000美元信贷协议，日期为首脑会议饭店OP，LP公司，作为借款者，作为母公司担保人，其中指定的其他担保人，Key Bank National Association，作为行政代理，Deutsche Bank AG纽约分行和美国银行，N.A.，作为联合联营代理，KeyBanc Capital Markets，Inc.，Deutsche Bank Securities，Inc.和Merrill Pierce Finner&Smith，作为联合簿记管理人和联合牵头安排人，以及包括KeyBank National Association、Deutsche Bank AG New York分公司、Bank of America、N.A.、Capital One在内的一些贷款人组成的联合簿记管理人和联合牵头安排机构；以及包括KeyBank National Association、Deutsche Bank AG纽约分行、Bank of America、N.A.、Capital One在内的多家银行。全国协会、PNC银行、全国协会、地区银行、N.A.雷蒙德·詹姆斯银行、加拿大皇家银行、分行银行和信托公司以及美国银行全国协会(参见表10.1，见首脑会议酒店物业公司于2017年10月2日提交的8-K表格的当前报告)。
10.3
 
自2018年2月15日起第一次修订和恢复信贷协议，日期为首脑会议饭店OP，LP，作为借款人，首脑酒店物业公司，作为母公司担保人，其他担保人指定为附属担保人，其中指定的最初贷款人，密钥银行全国协会，作为行政代理人，区域银行，雷蒙德詹姆斯银行，N.A.，PNC银行，全国协会，全国协会，资本第一，全国协会，分行银行和信托公司，作为联合代理，和Keybanc资本市场公司，作为唯一的账簿管理人，Keybanc资本市场，公司，地区资本市场，Raymond James Bank，N.A.。PNC资本市场有限公司、资本第一公司、全国协会、分行银行和信托公司作为联合牵头机构。(参阅峰会酒店物业公司提交的年度报告表10.9)。2018年2月21日)。
10.4
 
修订后的“酒店管理协议”，日期为2011年2月14日，由国家间管理公司、有限责任公司和首脑酒店地产公司的子公司签署。参与方(参阅本报告表10.4)，表8-K由高峰会酒店物业公司提交。2011年2月18日)。
10.5
 
修订后的酒店管理协议第一修正案，日期为2011年6月30日，在州际管理公司、有限责任公司及其附属公司之间(参见峰会酒店物业公司提交的季度报告表10-Q表表10.2)。2011年8月15日)。
10.6
 
峰会酒店OP、LP和TRS Lesee之间签订的租赁协议表格(参见高峰酒店物业公司提交的注册声明第2号修正案附件10.4)。(2010年11月1日)。
10.7*
 
山顶酒店地产公司2011年股权激励计划，经修正和重申，自2015年6月15日起生效(参照峰会酒店物业公司提交的附表14A的最终委托书附录B)。(2015年4月28日)。
10.8*
 
期权授予协议表格(附于高峰会酒店物业公司提交的表格S-11的注册声明附件10.6)。(2010年9月23日)。
10.9*
 
峰会酒店物业公司之间的股票奖励协议(以服务为基础的股份)形式。以及其执行人员(参阅公司季度报告表10.5中的高级酒店物业公司提交的10-Q表格)。(2016年5月3日)。
10.10*
 
高峰酒店物业公司之间的股票奖励协议(基于业绩的股份)形式。以及其执行人员(参阅公司季度报告表10.6中的高级酒店物业公司提交的10-Q表格)。(2016年5月3日)。
10.11*
 
高峰酒店物业公司奖励奖励协议的形式。和其执行官员(参阅公司季度报告表10.7)的高级酒店物业公司提交的表10-Q。(2016年5月3日)。
10.12*
 
“就业协议”，日期为2014年5月28日，首脑会议酒店地产公司。和Daniel P.Hansen(参见表10.2至季度报告表10-Q)。(2014年8月6日)。

55


10.13*
 
“就业协议”，日期为2014年5月28日，首脑会议酒店地产公司。以及Craig J.Aniszewski(参考见表10.3)，高峰会酒店物业公司提交的季度报告表10-Q。(2014年8月6日)。
10.14*
 
“就业协议”，日期为2014年5月28日，首脑会议酒店地产公司。和Christopher R.Eng(参见表10.4至季度报告表10-Q)，由峰会酒店属性公司提交。(2014年8月6日)。
10.15*
 
就业协议，日期：2015年3月3日，首脑会议酒店地产公司。保罗·鲁伊斯(参考表10-Q表表10.3)。(2015年5月4日)。
10.16*
 
“就业协议”，日期：2017年4月17日，最高酒店物业公司。和JonathanP.Stanner(参考图10.1)，参考表10.1为首脑酒店物业公司提交的关于8-K表格的最新报告。(2017年4月4日)。
10.17*
 
分离协议和共同发布，日期为2018年1月24日，首脑会议酒店属性，公司。以及Greg A.Dowell(参考表10.1)，表10.1是由首脑酒店属性公司提交的关于表格8-K的最新报告。2018年1月26日)。
10.18*
 
第一修正案股票奖励协议(业绩股票)，日期为2018年1月24日，首脑会议酒店物业，公司。以及GregA.Dowell(参考图10.2)，目前由首脑会议酒店属性公司提交的表格8-K报告中包含了表10.2。2018年1月26日)。
10.19*
 
第一修正案股票奖励协议(业绩股票)，日期为2018年1月24日，首脑会议酒店物业，公司。以及Greg A.Dowell(参考图10.3)，表10.3是由首脑酒店物业公司提交的关于表格8-K的最新报告。2018年1月26日)。
10.20*
 
高峰酒店物业公司赔偿协议书。及其每名行政主任及董事(参照高峰会酒店物业有限公司提交的注册声明第2号修订表表10.14)。(2010年11月1日)。
10.21
 
峰会酒店属性公司、峰会酒店OP、LP和其销售代理之间的销售协议形式(见表10.1)，该表与首脑酒店属性公司提交的关于8-K表的当前报告有关。(2017年5月25日)。
10.22
 
首脑会议合资公司Mr 1，LLC于2019年10月8日签署2亿美元的信贷协议，作为借款人，作为母公司，以附属担保人的身份执行信贷设施文件的每一方，作为行政代理人和唯一的初始贷款人的美国银行，以及作为唯一牵头安排者和唯一簿记管理人的美国银行证券公司(见表10.1)，即首脑酒店财产公司提交的关于表格8-K的当前报告。(2019年10月15日)。
21.1†
 
高峰会酒店物业有限公司子公司名单。
23.1†
 
安永同意
31.1†
 
高级酒店地产公司首席执行官认证。根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的规则13a-14(A)/15d-14(A)
31.2†
 
高级酒店地产公司首席财务官认证。根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的规则13a-14(A)/15d-14(A)
32.1†
 
高级酒店地产公司首席执行官认证。根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条通过的“美国法典”第18条第1350款
32.2†
 
高级酒店地产公司首席财务官认证。根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条通过的“美国法典”第18条第1350款
101.INS(1)
 
XBRL实例文档
101.SCH(1)
 
XBRL分类法扩展模式文档
101.CAL(1)
 
XBRL分类法扩展计算链接库文档
101.DEF(1)
 
XBRL分类法扩展定义链接库文档
101.LAB(1)
 
XBRL分类法扩展标签链接库文档
101.PRE(1)
 
XBRL分类法表示链接库文档
104(1)
 
峰会酒店物业公司截至2019年12月31日的10-K表格年度报告(以XBRL内嵌格式，载于表101)的首页。
*管理合同或补偿计划或安排。
†在此提交
(1)以电子方式提交




56


签名
 
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并经正式授权。
 
 
顶峰酒店物业公司(注册人)
 
 
 
日期：2020年2月25日
通过：
/S/Daniel P.Hansen
 
 
丹尼尔·汉森
 
 
董事会主席
 
 
总裁兼首席执行官
 
根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士以登记人的身份和日期签署了本报告。
 
签名
 
标题
 
日期
 
 
 
 
 
/S/Daniel P.Hansen
 
董事会主席，
总裁兼首席执行官
 
2020年2月25日
丹尼尔·汉森
 
(首席行政主任)
 
 
 
 
 
 
 
/S/Jonathan P.Stanner
 
执行副总裁、首席财务官和财务主任
 
2020年2月25日
乔纳森·P·斯塔纳
 
(首席财务主任)
 
 
 
 
 
 
 
S/Paul Ruiz
 
高级副总裁兼首席会计官
 
2020年2月25日
保罗·鲁伊斯
 
(首席会计主任)
 
 
 
 
 
 
 
/S/Bjorn R.L.Hanson
 
导演
 
2020年2月25日
比约恩·L·汉森
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/s/Jeffrey W.Jones
 
导演
 
2020年2月25日
杰弗里·W·琼斯
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/S/Kenneth J.Kay
 
导演
 
2020年2月25日
肯尼斯·凯
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/S/Thomas W.Storey
 
导演
 
2020年2月25日
托马斯·W·斯托里
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/S/希望S.Taitz
 
导演
 
2020年2月25日
霍普·S·塔伊茨
 
 
 
 


57


顶峰酒店物业公司
财务报表索引和时间表
 
 
页
 
 
独立注册会计师事务所的报告
F-1
2019年12月31日和2018年12月31日合并资产负债表
F-6
截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日终了年度业务综合报表
F-7
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表
F-8
2019、2018和2017年12月31日终了年度股权变动合并报表
F-9
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表
F-10
合并财务报表附注
F-11
附表三-地产及累积折旧
F-43


F-1


独立注册会计师事务所报告
 

的股东和董事会
山顶酒店地产公司

关于财务报表的意见

我们已审计了所附的首脑酒店物业公司的综合资产负债表。(公司)截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，截至2019年12月31日终了的三年期间收入、综合收入、股东权益和现金流量的相关综合报表以及指数第15(A)项所列相关附注和财务报表附表(统称为“合并财务报表”)。我们认为，合并财务报表按照美国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了该公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及该公司在截至2019年12月31日的三年内的经营结果和现金流量。

我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制，其依据是Treadway委员会赞助组织委员会(2013年框架)发布的内部控制-综合框架，我们于2020年2月25日的报告对此发表了无保留意见。

通过ASU第2016-02号

如合并财务报表附注2所述，由于采用ASU第2016-02号租约(主题842)，公司改变了其2019年租赁会计方法。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。

我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得关于财务报表是否不存在重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及评价财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。


F-2


关键审计事项
下文通报的关键审计事项是本期间对财务报表进行的审计所产生的事项，这些事项已通知审计委员会或需要告知审计委员会，这些事项包括：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对合并财务报表的总体看法，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。

 
资产减值损失
对此事的说明
截至2019年12月31日，对酒店物业的投资总额达22亿美元，其中包括正在开发中的酒店物业和待开发的土地。截至2019年12月31日，该公司记录的减值损失为250万美元。如合并财务报表附注2所述，酒店物业在有指标的情况下由管理层评估减值。在确定这些指标后，管理部门利用未折现的现金流量编制可收回性分析，如果这一分析失败，管理部门在财产的估计公允价值低于账面价值时确认减值。

审计未贴现的财产现金流量分析很复杂，涉及高度的主观性，主要围绕公司分析中使用的未来增长率， 会受到未来市场或经济状况的影响。审计未通过可收回性分析的财产的估计公允价值是复杂的，涉及高度的主观性，主要是围绕市场假设和公司在评估中使用的可比销售数字来估计潜在财产的公允价值。
我们如何在审计中处理这一问题
我们获得了了解，评估了设计，并测试了对公司流程的控制措施的运作效果，以确定(1)带有减值指标的酒店物业；(2)未通过可收回性检验的酒店物业的未贴现现金流；(3)未通过可收回性检验的酒店物业的公允价值。例如，我们测试了管理层对触发事件的审查的控制，以及在可恢复性测试中使用的重要假设，如未来现金流的增长率。

为了测试未贴现现金流量分析，我们的审计程序包括评估公司的方法、测试用于发展预测现金流的未来增长率假设以及测试基础数据的完整性和准确性。例如，我们将未来的增长率与当前的行业、市场和经济趋势以及公司业务的历史结果进行了比较。我们对未来增长率进行了敏感性分析，以评估酒店属性可回收性分析中因假设变化而发生的变化。我们还聘请了一名估价专家，协助我们评估分析中使用的关键假设，例如未来的增长率和入住率，并利用可观察的市场信息对公司的价值方法进行可比性评估。为了测试未通过可收回性分析的资产的公允价值，我们的审计程序包括，除其他外，包括一名专家使用可观察的市场数据进行确证计算，以开发独立的价值范围，与公司的第三方评估进行比较。我们的审计程序还包括验证所评估财产的净账面价值和历史财务信息的完整性和准确性。

F-3


 
酒店物业收购
对此事的说明
如合并财务报表附注3所示，2019年期间，该公司完成了对5处酒店物业的收购，净价为2.745亿美元。这些交易被列为资产收购。确定所获得的个别资产的公允价值需要管理层对估价方法(即市场方法或成本法)和对模型的投入作出重大判断。

审计该公司收购这五处酒店物业的会计工作很复杂，因为管理层需要作出重大估计，以确定获得的土地和旅馆建筑的公允价值和改进措施。用于估计这些资产价值的重要假设包括：(1)对市场数据进行调整，以说明所购地块与可观察的市场交易之间的任何交易差异；(2)估计每一家旅馆大楼和装修的重置费用，包括估计使用寿命，同时考虑到购置时资产的实际状况，并对任何交易差异作出调整。
我们如何在审计中处理这一问题
我们获得了理解，评估了设计，并测试了对公司资产收购会计过程的控制的运作效果，包括对公司对收购资产的估值的控制。例如，我们测试了该公司对土地和旅馆建筑物的公允价值的确定和改进的控制，包括用于编制此类估计的估值模型和基本假设。

为了检验土地和旅馆建筑物的估计公允价值和工地改进，我们的审计程序除其他外包括阅读购买协议、评估估价方法的适当性、评估上述重要假设的合理性以及检验公司使用的基本数据的完整性和准确性。我们让我们的估价专家协助我们评估公司使用的方法和公允价值估计中的重要假设。例如，考虑到外部市场和行业数据的一致性，我们比较了当前行业、市场和经济趋势的重要假设，以及用于对同行业其他收购中类似资产进行估值的假设，并评估管理层使用的假设是否合理。具体来说，在市场方法方面，我们根据可观察的市场交易，制定了一个独立的公允价值范围，以比较公司对公允价值的结论。在成本法中，考虑到购置时资产的物理状况，比较了酒店建筑的重置成本和估计的使用寿命，并与可观察的市场信息进行了改进。我们还对估计的有用寿命假设进行了敏感性分析，以评估因假设变化而导致的公允价值的变化。


/S/Ernst&Young LLP

自2013年以来，我们一直担任该公司的审计师。

得克萨斯州奥斯汀

2020年2月25日


F-4


独立注册会计师事务所报告

致高层酒店物业公司股东及董事局。
关于财务报告内部控制的几点看法
我们根据“内部控制-Treadway委员会2013年框架赞助组织委员会发布的综合框架”(COSO准则)中确定的标准，审计了自2019年12月31日起，峰会酒店物业公司对财务报告的内部控制。我们认为，自2019年12月31日起，峰会酒店物业公司(该公司)在所有实质性方面都根据COSO标准对财务报告进行了有效的内部控制。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了峰会酒店物业公司的综合资产负债表。(公司)截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，截至2019年12月31日终了期间，相关的收入、综合收入、股东权益和现金流量综合报表以及指数第15(A)项(统称为“合并财务报表”)中所列相关附注和财务报表表以及我们2020年2月25日的报告对此均表示了无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在所附的管理部门关于财务报告的内部控制有效性的报告中。我们的职责是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。
我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保存记录，以合理详细、准确和公正的方式反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，认为记录交易是必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，而且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的收购、使用或处置公司资产提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。

/S/Ernst&Young LLP

得克萨斯州奥斯汀

2020年2月25日



F-5
山顶酒店地产公司
合并资产负债表
(单位：千，份额除外)



 
 
十二月三十一日，
 
 
2019
 
2018
资产
 
 

 
 

酒店物业投资净额
 
$
2,184,232

 
$
2,065,554

未开发土地
 
1,500

 
2,267

待售资产，净额
 
425

 
7,633

房地产贷款投资净额
 
30,936

 
30,700

使用权资产
 
29,884

 
—

现金和现金等价物
 
42,238

 
44,088

限制现金
 
27,595

 
28,468

贸易应收款净额
 
13,281

 
13,978

预付费用和其他
 
8,844

 
10,111

递延费用净额
 
4,709

 
4,691

其他资产
 
12,039

 
14,807

总资产
 
$
2,355,683

 
$
2,222,297

负债和权益
 
 

 
 

负债：
 
 

 
 

债务，扣除债务发行成本
 
$
1,016,163

 
$
958,712

租赁负债
 
19,604

 
—

应付帐款
 
4,767

 
5,391

应计费用和其他
 
71,759

 
66,050

负债总额
 
1,112,293

 
1,030,153

承付款和意外开支(附注11)
 


 


公平：
 
 

 
 

优先股，每股面值0.01美元，核准股票100，000，000股：
 
 

 
 

6.45%D-3，000，000股于2019年12月31日和2018年12月31日发行和发行$75,4172019年12月31日和2018年12月31日
 
30

 
30

6.25%系列E-6，400，000股于2019年12月31日和2018年12月31日发行和流通(截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日的总清算优惠为160，861美元)
 
64

 
64

普通股，每股面值0.01美元，核准股票500，000，000股，分别于2019和2018年12月31日、2019和2018年12月31日发行和流通股105，169，515股和104，783，179股
 
1,052

 
1,048

额外已付资本
 
1,190,949

 
1,185,310

累计其他综合损失
 
(16,034
)
 
(1,441
)
(超过留存收益的分配)留存收益
 
(2,283
)
 
4,838

股东权益总额
 
1,173,778

 
1,189,849

合伙经营中的非控股权
 
1,809

 
2,295

合资企业的非控股权(注9)
 
67,803

 
—

总股本
 
1,243,390

 
1,192,144

负债和权益共计
 
$
2,355,683

 
$
2,222,297

 
见合并财务报表附注


F-6
山顶酒店地产公司
综合业务报表
(单位：千，但每股数额除外)
 



 
 
截至12月31日，
 
 
2019
 
2018
 
2017
收入：
 
 

 
 

 
 

房间
 
$
505,342

 
$
523,439

 
$
479,934

食品和饮料
 
23,785

 
24,225

 
21,359

其他
 
20,221

 
19,606

 
14,084

总收入
 
549,348

 
567,270

 
515,377

费用：
 
 

 
 

 
 

房间
 
112,244

 
119,724

 
108,715

食品和饮料
 
18,552

 
19,191

 
16,734

其他旅馆业务费用
 
158,181

 
159,173

 
144,526

财产税、保险和其他
 
44,220

 
43,339

 
37,419

管理费
 
16,575

 
18,521

 
18,210

折旧和摊销
 
99,445

 
101,013

 
85,927

公司一般和行政
 
23,622

 
21,509

 
19,597

酒店物业购置费用
 
—

 
—

 
354

资产减值损失
 
2,521

 
1,075

 
—

总开支
 
475,360

 
483,545

 
431,482

资产处置收益，净额
 
45,418

 
41,474

 
43,209

营业收入
 
119,406

 
125,199

 
127,104

其他收入(费用)：
 
 

 
 

 
 

利息费用
 
(41,030
)
 
(41,944
)
 
(29,687
)
其他收入净额
 
5,472

 
6,949

 
3,778

其他费用共计
 
(35,558
)
 
(34,995
)
 
(25,909
)
所得税前继续营业所得
 
83,848

 
90,204

 
101,195

所得税(费用)福利(注14)
 
(1,500
)
 
922

 
(1,674
)
净收益
 
82,348

 
91,126

 
99,521

减：(收入)非控制权益造成的损失：
 
 

 
 

 
 

业务伙伴关系
 
(157
)
 
(205
)
 
(307
)
合资企业
 
419

 
—

 
—

可归因于高峰酒店物业公司的净收入。
 
82,610

 
90,921

 
99,214

优先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
优先股赎回溢价
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
可归属于共同股东的净收入
 
$
67,772

 
$
70,973

 
$
79,234

每股收益：
 
 

 
 

 
 

碱性稀释
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79

已发行加权平均普通股：
 
 

 
 

 
 

基本
 
103,887

 
103,623

 
99,406

稀释
 
103,939

 
103,842

 
99,780

每股股息
 
$
0.72

 
$
0.72

 
$
0.67

 
见合并财务报表附注

F-7
山顶酒店地产公司
综合收益报表
(单位：千)



 
 
 
截至12月31日，
 
 
2019
 
2018
 
2017
净收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

其他综合收入，扣除税后：
 
 

 
 

 
 

衍生金融工具公允价值的变化
 
(14,596
)
 
(2,900
)
 
2,437

综合收入
 
67,752

 
88,226

 
101,958

非控制权益造成的全面(收入)损失：
 
 

 
 

 
 

业务伙伴关系
 
(123
)
 
(197
)
 
(316
)
合资企业
 
419

 
—

 
—

可归因于高峰酒店物业公司的综合收入。
 
68,048

 
88,029

 
101,642

优先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
优先股赎回溢价
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
可归属于普通股股东的综合收入
 
$
53,210

 
$
68,081

 
$
81,662

 
见合并财务报表附注


F-8
山顶酒店地产公司
合并权益变动表
2019、2018年和2017年12月31日终了年度
(单位：千，份额除外)


 
 
优先股
股票
 
首选
股票
 
股份
共同
股票
 
共同
股票
 
额外
已付
二次资本
 
累积
其他综合
收入再分配
(损失)
 
留存收益(超过留存收益的分配)
 
股东总数
衡平法
 
非控制性
利益
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
操作
伙伴关系
 
接合
冒险
 
共计
衡平法
2016年12月31日结余
 
9,400,000

 
$
94

 
93,525,469

 
$
935

 
$
1,011,412

 
$
(977
)
 
$
(1,422
)
 
$
1,010,042

 
$
3,428

 
$
—

 
$
1,013,470

出售普通股的净收益
 
—

 
—

 
10,350,000

 
104

 
163,471

 
—

 
—

 
163,575

 
—

 
—

 
163,575

出售优先股的净收益
 
6,400,000

 
64

 
—

 
—

 
154,668

 
—

 
—

 
154,732

 
—

 
—

 
154,732

赎回优先股
 
(3,000,000
)
 
(30
)
 
—

 
—

 
(72,423
)
 
—

 
(2,572
)
 
(75,025
)
 
—

 
—

 
(75,025
)
普通股赎回
 
—

 
—

 
73,322

 
1

 
650

 
—

 
—

 
651

 
(651
)
 
—

 
—

股利
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(86,019
)
 
(86,019
)
 
(241
)
 
—

 
(86,260
)
股权补偿
 
—

 
—

 
397,448

 
4

 
5,861

 
—

 
—

 
5,865

 
22

 
—

 
5,887

为雇员扣缴规定而购买的股份
 
—

 
—

 
(59,111
)
 
(1
)
 
(960
)
 
—

 
—

 
(961
)
 
—

 
—

 
(961
)
其他综合收入
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
2,428

 
—

 
2,428

 
9

 
—

 
2,437

净收益
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
99,214

 
99,214

 
307

 
—

 
99,521

2017年12月31日结余
 
12,800,000

 
128

 
104,287,128

 
1,043

 
1,262,679

 
1,451

 
9,201

 
1,274,502

 
2,874

 
—

 
1,277,376

赎回优先股
 
(3,400,000
)
 
(34
)
 
—

 
—

 
(81,689
)
 
—

 
(3,277
)
 
(85,000
)
 
—

 
—

 
(85,000
)
普通股赎回
 
—

 
—

 
64,126

 
1

 
576

 
—

 
—

 
577

 
(577
)
 
—

 
—

股利
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(92,007
)
 
(92,007
)
 
(218
)
 
—

 
(92,225
)
股权补偿
 
—

 
—

 
619,775

 
6

 
6,640

 
—

 
—

 
6,646

 
19

 
—

 
6,665

为雇员扣缴规定而购买的股份
 
—

 
—

 
(187,850
)
 
(2
)
 
(2,722
)
 
—

 
—

 
(2,724
)
 
—

 
—

 
(2,724
)
其他
 
—

 
—

 
—

 
—

 
(174
)
 
—

 
—

 
(174
)
 
—

 
—

 
(174
)
其他综合损失
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(2,892
)
 
—

 
(2,892
)
 
(8
)
 
—

 
(2,900
)
净收益
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
90,921

 
90,921

 
205

 
—

 
91,126

2018年12月31日余额
 
9,400,000

 
94

 
104,783,179

 
1,048

 
1,185,310

 
(1,441
)
 
4,838

 
1,189,849

 
2,295

 
—

 
1,192,144

非控股权对合资企业的贡献
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
68,712

 
68,712

普通股赎回
 
—

 
—

 
50,244

 
1

 
475

 
(31
)
 
—

 
445

 
(445
)
 
—

 
—

股利
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(89,731
)
 
(89,731
)
 
(178
)
 
(490
)
 
(90,399
)
股权补偿
 
—

 
—

 
410,432

 
4

 
6,201

 
—

 
—

 
6,205

 
14

 
—

 
6,219

为雇员扣缴规定而购买的股份
 
—

 
—

 
(74,340
)
 
(1
)
 
(838
)
 
—

 
—

 
(839
)
 
—

 
—

 
(839
)
其他
 
—

 
—

 
—

 
—

 
(199
)
 
—

 
—

 
(199
)
 
—

 
—

 
(199
)
其他综合损失
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(14,562
)
 
—

 
(14,562
)
 
(34
)
 
—

 
(14,596
)
净收益
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
82,610

 
82,610

 
157

 
(419
)
 
82,348

2019年12月31日结余
 
9,400,000

 
$
94

 
105,169,515

 
$
1,052

 
$
1,190,949

 
$
(16,034
)
 
$
(2,283
)
 
$
1,173,778

 
$
1,809

 
$
67,803

 
$
1,243,390


见合并财务报表附注

F-9
山顶酒店地产公司
现金流动合并报表
(单位：千)
 


 
 
截至12月31日，
 
 
2019
 
2018
 
2017
经营活动
 
 

 
 

 
 

净收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额：
 
 

 
 

 
 

折旧和摊销
 
99,445

 
101,013

 
85,927

递延融资费用摊销
 
1,485

 
1,973

 
2,022

资产减值损失
 
2,521

 
1,075

 
—

股权补偿
 
6,219

 
6,665

 
5,887

递延税款资产净额
 
(12
)
 
(430
)
 
887

递延收益的实现
 
—

 
—

 
(15,000
)
资产处置收益，净额
 
(45,418
)
 
(41,474
)
 
(28,209
)
非现金利息收入
 
(2,477
)
 
(2,045
)
 
(284
)
债务交易成本
 
1,892

 
401

 
195

其他
 
469

 
770

 
285

经营资产和负债的变化：
 
 

 
 

 
 

贸易应收款净额
 
511

 
2,787

 
(5,032
)
预付费用和其他
 
552

 
(1,127
)
 
(2,454
)
应付帐款
 
(314
)
 
(424
)
 
(491
)
应计费用和其他
 
1,257

 
1,341

 
4,595

经营活动提供的净现金
 
148,478

 
161,651

 
147,849

投资活动
 
 

 
 

 
 

购置酒店财产和土地
 
(282,557
)
 
(71,002
)
 
(588,822
)
改善酒店物业
 
(59,268
)
 
(66,610
)
 
(37,191
)
正在开发中的酒店物业投资
 
—

 
(13,430
)
 
(20,993
)
资产处置收益净额
 
165,724

 
104,030

 
120,733

房地产贷款融资
 
(8,363
)
 
(16,245
)
 
(17,935
)
房地产贷款本金支付收入
 
2,300

 
200

 
32,500

用于投资活动的现金净额
 
(182,164
)
 
(63,057
)
 
(511,708
)
筹资活动
 
 

 
 

 
 

发债所得
 
360,000

 
815,000

 
667,640

还本付息
 
(302,287
)
 
(723,098
)
 
(452,082
)
股票发行收益，扣除发行成本
 
—

 
—

 
318,307

赎回优先股
 
—

 
(85,000
)
 
(75,025
)
支付的股息
 
(90,783
)
 
(92,245
)
 
(85,635
)
来自合资伙伴捐款的收益
 
68,712

 
—

 
—

债务融资费用和其他发行费用
 
(3,840
)
 
(3,978
)
 
(1,953
)
回购普通股以作扣缴规定
 
(839
)
 
(2,724
)
 
(961
)
(用于)融资活动提供的现金净额
 
30,963

 
(92,045
)
 
370,291

现金、现金等价物和限制性现金的净变动
 
(2,723
)
 
6,549

 
6,432

现金、现金等价物和限制性现金
 
 

 
 

 
 

期初
 
72,556

 
66,007

 
59,575

期末
 
$
69,833

 
$
72,556

 
$
66,007

现金流量信息的补充披露
 
 

 
 

 
 

支付利息的现金
 
$
41,648

 
$
38,743

 
$
27,362

酒店物业的应计改善
 
$
4,856

 
$
6,084

 
$
7,074

资本化利息
 
$
—

 
$
446

 
$
301

扣除退款后的所得税现金付款
 
$
(229
)
 
$
839

 
$
623

见合并财务报表附注

F-10


顶峰酒店物业公司
合并财务报表附注
 
附注1业务说明
 
山顶酒店地产公司(“公司”)是一家自管理的酒店投资公司，成立于2010年6月30日，是一家马里兰公司。本公司在2010年6月30日成立的特拉华州有限合伙公司“经营伙伴关系”(简称“运营伙伴关系”)中兼具一般合伙人和有限合伙企业的利益。2011年2月14日，该公司结束了其首次公开发行(IPO)，并完成了某些组建交易，包括将峰会酒店地产有限责任公司与经营伙伴关系合并并纳入运营伙伴关系。除非上下文另有要求，“我们”、“我们”和“我们”是指公司及其合并子公司。
 
我们专注于拥有优质品牌的酒店，拥有高效的经营模式，主要是在酒店行业的高端市场。在…2019年12月31日，我们的投资组合包括72总共有11,288客房位于23各州。在…2019年12月31日，我们拥有100%的未偿还权益67的72我们的酒店。我们拥有一个51%控制利益五我们在2019年通过合资企业收购的酒店。我们已经选择作为一个房地产投资信托(“REIT”)的联邦所得税的目的，从我们的短期应税年度，截止2011年12月31日。为了取得REIT的资格，我们不能经营或管理我们的酒店。因此，我们所有的酒店都租给我们的应税REIT子公司(“TRS承租人”)。
 
附注2列报依据和重要会计政策
 
提出依据
 
我们根据美国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制我们的综合财务报表，这要求我们作出影响综合财务报表之日报告的资产和负债数额以及报告的报告期内收入和支出数额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。

所附的合并财务报表合并了我们控制财务利益的所有实体的账目，以及公司为主要受益人的可变利益实体的账目。所有重要的公司间结余和交易都已在合并财务报表中消除。

我们对合资伙伴关系进行评估，以确定它们是否应该根据合作伙伴是否实行联合控制进行合并。对于一家我们拥有主要控制权并拥有大部分股权的合资企业，我们巩固了合资伙伴关系。我们已经合并了我们与GIC的合资伙伴关系的账目。(见“附注9-股权-合资企业的非控股权”)在我们所附的合并财务报表中。
 
分段披露
 
会计准则编纂(“ASC”)主题280，部分报告建立报告企业可报告部分的财务和描述性信息的标准。我们已经决定一报告部分，用于与房地产投资有关的活动。我们对房地产的投资在地理上是多样化的，主要的经营决策者在个人资产水平上评估经营业绩。由于我们的每一项资产都具有相似的经济特征，这些资产被合并成一个可报告的部分。
 

F-11


酒店物业投资
 
公司根据被收购土地的公允价值、土地改良、建筑、家具、固定装置和设备、可识别的无形资产或负债、其他资产和承担的负债，分配所购酒店物业的收购价。无形资产可包括作为酒店物业收购一部分而被收购的酒店业务持续经营的某些价值。从不动产或不动产权益中获得的无形资产，与该不动产或不动产权益分不开，除考虑使用或占用空间外，不产生或有助于产生收入，并在我们的合并财务报表中作为相关房地产资产的一个组成部分入账。我们根据第三方的独立评估，将所购酒店财产的购买价格分配给土地、建筑和家具、固定装置和设备。

如果所获得资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似可识别资产中，则该资产或资产组不被视为企业。当我们得出结论，一项收购符合这一门槛，收购成本将被资本化，作为我们的购买价格的一部分，被收购的酒店物业。


我们的酒店物业和相关资产按成本入账，减去累计折旧。我们资本化了酒店的开发成本和大量增加和改进的成本，这些都是物质上的提升，增加了酒店的价值或延长了物业的使用寿命。这些费用可能包括旅馆开发、翻新、翻新和改建开支，以及与建筑项目有关的某些间接内部费用。如果一项资产需要一段时间来进行必要的活动，使其达到预定用途所需的条件，则在该期间因该资产的支出而产生的利息费用作为资产成本的一部分资本化。我们支付所发生的修理和保养费用。
 
我们通常使用直线法对酒店财产和相关资产的估计使用寿命进行折旧，具体如下：
 
分类
 
估计用途寿命
建筑物和改善
 
6至40年
家具、固定装置和设备
 
2至15年

 
我们定期根据目前对剩余利用率的评估重新评估资产寿命，这可能会导致估计使用寿命的变化。这些变化是前瞻性的，并将增加或减少未来的折旧费用。

当应折旧财产和设备退休或处置时，相关费用和累计折旧从资产负债表中删除，任何损益反映在当前业务中。

在有限的基础上，我们为开发项目的酒店物业开发商提供资金。我们评估这些安排，以确定我们是否通过贷款条款或其他协议参与酒店财产的剩余利润。如果我们得出结论认为，这些安排被视为对酒店财产的投资更为恰当，则我们在综合资产负债表中将贷款反映为对酒店地产的投资，净额。

我们监测事件和环境的变化，以指示酒店财产或未开发土地的承载价值可能受到损害。此外，我们至少每年进行一次审查，以监测可能引发损害的因素。我们认为，减值分析的因素包括：(1)相对于历史或预期的经营结果而言，业绩显著不佳；(2)财产使用方式或整体业务战略发生重大变化，包括酒店物业和地块估计持有期的变化；(3)竞争大幅增加；(4)法律因素或法规发生重大不利变化；(5)可比土地或酒店销售价值发生重大变化；(6)行业或经济趋势显著负面。当这些因素被确定后，我们准备了对特定财产未来未折现现金流量的估计，并确定资产的账面金额是否可以收回。如果资产的账面金额无法收回，我们根据折现现金流、第三方评估或销售价格估算资产的公允价值，如果该财产是在合同下进行的，并作出调整，将财产的账面价值降至其估计的公允价值。
 

F-12


无形资产
 
我们用直线法摊销具有确定的有限使用寿命的无形资产。我们不摊销无限期使用寿命的无形资产，但如果事件或情况表明资产可能受损，我们每年或在中期对这些资产进行减值评估。
 
待售资产
 
我们定期检讨酒店物业和未开发的土地，根据既定的标准，例如年龄、专营权的类型、不利的经济及竞争条件，以及策略上的适合性，以找出我们认为非策略性或不再是我们的业务的物业。根据我们的评估，我们定期销售不再符合我们投资标准的房产。我们还定期收到未经请求的外部查询，结果是出售酒店物业。


我们将资产归类为在满足一定标准的时期内持有的资产，包括可能在一年内出售的资产；被归类为出售资产的资产不再折旧，并按较低的账面价值或公允价值减去销售成本进行记账。

可变利益实体


如果我们确定我们是实体的主要受益者，我们就合并可变的利益实体(每个实体都是“VIE”)。在评估VIE的核算时，我们考虑到VIE创建的目的、它所从事的每一项活动的重要性以及我们在那些显著决定实体相对于其他经济利益持有人的经济绩效的活动中的决策作用(如果有的话)。我们确定我们的权利(如果有的话)，如果有的话，我们有权通过考虑实体的经济利益，不论其形式，包括债务、股本，来获得可能对竞争对手有重大影响的利益或义务，管理费和服务费或其他合同安排。我们考虑其他相关因素，包括每个实体的资本结构、对收益或亏损义务的合同权利、相对于其他投资者利益的从属关系、或有支付和其他可能具有经济意义的合同安排。

此外，我们过去和将来可能根据经修订的“1986年国内收入守则”(“IRC”)第1031节进行买卖交易，以交换同类财产，以推迟出售房地产的应税收益(“1031交易所”)。在1031交易所的反向交易中，我们在出售同类交易所前购买一项新的财产(我们指在出售相关财产之前在1031交易所购买的一项新财产为“停放资产”)，停放资产的法定所有权由一名从事执行1031交易所的合格中介持有，直至出售交易和1031交易所完成为止。在1031交易所建成之前，我们基本上保留与停放资产有关的所有法律和经济利益及义务。因此，停放的资产作为合并的VIE列入我们的综合资产负债表和综合经营报表，直到1031交易所完成时合法所有权移交给我们为止。
 
现金及现金等价物
 
我们认为所有最初期限为三个月或更短的高流动性投资都是现金等价物。有时，存款中的现金可能超过联邦保险限额。我们以高信用质量的金融机构维持我们的现金。

限制现金
 
限制现金由财产税、保险和某些资本支出代管的某些资金组成。资金可在支出证明并经贷款人或需要限制现金储备的其他方面批准后从账户中拨付。


F-13


贸易应收款和信贷政策
 
我们以贸易应收账款的形式向合格的客户提供信贷，一般没有抵押品。贸易应收款产生于出租酒店客房和出售食品、饮料和宴会服务，并按正常贸易条件支付。贸易应收款还包括正在结算的信用卡和借记卡交易。贸易应收账款按向客户开票的金额记帐，不计利息。

我们定期审查我们的贸易应收账款的可收性。损失准备金是根据以往的损失经验和目前的经济状况确定的。。我们对可疑帐目的备抵是$0.2百万12月31日，2019和$0.1百万12月31日，2018。坏账支出$0.5百万, $0.6百万和$0.7百万截至12月31日，2019, 2018和2017分别。
 
租赁

2016年2月，FASB发布了ASU第2016-02号“租赁”(主题842)，其中修改了承租人的会计，以反映资产负债表上租赁资产所固有的财务负债和使用权资产。我们于2019年1月1日通过了ASU第2016-02号.承租人还必须记录所有期限超过12个月的租赁的使用权、资产和租赁负债，而不论其分类如何。2018年7月，FASB发布了ASU 2018-10，主题842，租约的编纂改进，以澄清如何适用ASC第842号租约的某些方面。2018年7月，FASB还发布了ASU 2018-11，租约(主题842)：有针对性的改进，为公司提供了另一个过渡选择，并为出租人提供了一个实用的权宜之计，以降低实施新标准的成本和复杂性。过渡方案允许公司在采用当年的财务报表中所列的比较期内不适用新的租赁标准。公司选择了在指导下允许的某些实际权宜之计，并保留了最初的租赁分类和初始直接成本的历史核算，这些租赁是在通过日期之前存在的。由于采用了新的标准，公司还选择不重述以前的期限。根据ASU第2016-02号，自2019年1月1日起，我们将某些与租赁有关的资产和负债重新归类为使用权资产。采纳ASU第2016-02号文件后，确认了增量使用权资产和相关的租赁负债。$23.6百万截至2019年1月1日的综合资产负债表(见“附注7-租约”)。

应收票据

我们有选择地向开发商提供夹层融资，在那里我们也有机会在开发项目完成时或之后收购酒店。另外，在有限的情况下，我们还可以为卖方提供与酒店处置有关的融资。我们将应收票据归类为持有至到期日，并以成本减去未摊销的折扣(如果有的话)携带应收票据。我们定期评估我们的应收票据的潜在信用或托收问题，可能表明损害。应收票据损失是根据我们对可能发生的损失的最佳估计值确认的。

递延费用净额
 
初始特许经营费用在特许经营协议的期限内用直线法资本化和摊销。

递延融资费用

债务发行成本是从综合资产负债表上债务负债的账面价值中直接扣除的。债务发行成本在相关债务期限内作为利息费用的一个组成部分摊销，采用直线法，这种方法近似于利息法。
 
非控制利益
 
非控股权益是指合并后的母公司以外的所有者所持有的合并实体中的部分股权。非控股权益在合并资产负债表中与股东权益分开报告。归属于公司和非控制利益的收入、费用和净收入在合并业务报表中报告。

我们的合并财务报表包括与无关联第三方持有的经营伙伴关系中的有限合伙利益共同单位(“共同单位”)有关的非控制权权益和第三方拥有的第三人所有权。49%对合并合资企业的兴趣(详见“注9-股权-合资企业的非控股权”)。

F-14




收入确认
 
2018年1月1日，我们通过了ASU 2014-09号，与客户签订合同的收入。根据ASU第2014-09号，酒店的营业收入在客房被占用、提供服务或赚取费用时得到确认。收入记录在扣除从客户处收取的任何折扣、销售和其他税收之后。收入包括客房销售、食品和饮料销售以及其他酒店收入，并按我们的综合业务报表分列。

客房收入是通过与客户签订的短期合同产生的，根据合同，客户同意支付每日费用，以获得占用一个或多个房间的权利。我们的履行义务是在每个晚上结束时，客户有权占用房间。房间收入按每个房间夜间的合同房价每天确认。

当顾客在酒店的餐厅、酒吧或其他设施购买食品和饮料时，就会产生食品和饮料收入。在购买食品和饮料并提供给我们的客户时，我们的业绩义务得到履行。

其他收入，如停车费、取消费、会议空间或电话服务，在提供相关货物或服务的时间点或期间内确认。附属服务，例如在某些酒店停泊，是由第三者提供的，我们会评估我们是这些安排的委托人还是代理人。如果我们被确定为代理商，收入将根据第三方向我们提供的服务支付的佣金确认。如果我们被确定为委托人，则根据所提供服务的总合同价格确认收入。我们的某些酒店有零售空间，餐厅或其他空间，我们租赁给第三方。租赁收入在各自租赁条款的基础上按直线确认，并列入我们的综合业务报表的其他收入中。

客户到达前收到的现金作为客户的预付款入账，并在入伙时确认为收入。

销售税和其他税
 
我们在各州和各市开展业务，对某些销售征收销售税或其他税。我们向客户收取这些税款，并将全部税款汇给各政府部门。征收和汇出的税款不包括在收入之外，并计入应计费用，直至汇出为止。
 
股权补偿
 
我们的2011年股权激励计划已于2015年6月15日(经修正后的“股权计划”)修订并重申，该计划规定授予股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股利等价权和其他基于股票的奖励。我们在完成首次公开发行(IPO)时，使用Black-Schole期权定价模型计算股票期权，并考虑到所有其他股权奖励，包括基于时间和业绩的股票奖励，并使用这些股权奖励的授予日期公允价值。我们已选择对发生的没收作出解释。有业绩归属条件的限制性股票奖励是与股东总回报挂钩的市场奖励，并根据asc主题718，使用蒙特卡罗模拟模型进行估值。薪酬-股票补偿。我们在归属期内按公平计划按比例支付奖励的公允价值，而基于市场的奖励不按业绩进行调整。以股票为基础的赔偿费用的数额可能会受到调整，在未来期间，由于没收或修改以前给予的裁决。

衍生金融工具与套期保值
 
所有衍生金融工具均按公允价值记录在我们的综合资产负债表中。我们使用利率衍生品来对冲可变利率债务的风险.利率衍生品可以包括利率掉期、上限和项圈。我们通过比较衍生金融工具公允价值或现金流量的变化与指定套期保值项目或交易的公允价值或现金流量的变化来评估每种套期保值关系的有效性，套期保值工具公允价值的变化记录在其他综合收益中。其他综合收入中的数额将在我们的综合业务报表中重新归类为利息开支，在套期保值项目影响收益的期间内。

F-15


 
所得税
 


根据“税务条例”的某些规定，我们选择作为REIT征税。为了符合REIT的资格，我们必须满足某些组织和业务要求，包括每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，这一要求不考虑支付的股息扣除额，也不包括资本收益净额，这不一定等于按照公认会计原则计算的净收入。作为一个REIT，我们一般不受联邦所得税(TRSS按正常公司所得税税率缴纳的税款除外)，只要我们将我们的REIT应税收入的100%分配给我们的股东。如果我们在任何应税年度未能符合REIT的资格，我们将按正常的公司所得税税率对我们的应税收入征收联邦所得税，并且通常在不符合某些减免规定的年份后的第五个日历年之前，我们将无法重新选择REIT的地位。


基本上，我们所有的资产都由我们的运营伙伴持有，我们的所有业务都是通过我们的运营伙伴关系进行的。合伙企业不受美国联邦所得税的约束，因为收入和开支通过所有者并对其征税。一般而言，合伙经营的州和城市遵循美国联邦所得税待遇。然而，对经营合伙公司的应纳税所得额征税的地方和州司法管辖区数量有限，因此，我们为经营合伙公司规定了这些管辖区的所得税。


与我们的TRSS相关的应税收入按适用的税率缴纳联邦、州和地方所得税。我们的综合所得税规定包括与TRSS的运作有关的所得税，以及与经营伙伴关系有关的州和地方所得税。


在必要时，我们使用资产和负债方法核算联邦和州所得税。递延税资产和负债确认为：(一)基于公认会计原则的现有资产和负债的账面金额与为税收目的的相应账面数额之间的差异而产生的未来税收后果；以及(二)营业损失和税收抵免结转。递延税资产和负债的计量采用预期适用于预计收回或解决临时差额年份的应纳税收入的已颁布税率。税率变动对递延税资产和负债的影响在包括税率变动生效日期在内的期间内确认为收入。然而，只有在考虑到现有证据，包括未来应纳税临时差额的逆转、未来预测的应纳税收入和税收规划战略的基础上，才能确认递延税收资产，但其可能性更大。如果根据现有证据的权重，更有可能无法变现部分或全部递延税资产，则提供估值津贴。


我们对任何不确定的税收状况进行审查，如有必要，将在财务报表中记录不确定的税收状况的预期未来税收后果。

在……上面2017年12月22日，H.R.1，最初被称为减税和就业法案(TCJA)，颁布了。TCJA对适用于企业及其所有者(包括REITs及其股东)的美国联邦所得税法作了许多重大修改。根据这项立法，自2018年1月1日起，(1)适用于公司的联邦所得税税率降至21%，(2)最高边际个人所得税税率降至37%(直至2025年应课税年度)，(3)公司替代最低税率被废除，(4)美国股东的备用预扣缴率降至24%。此外，个人、财产和信托可扣除某些传递收益的至多20%，包括不属于“资本收益红利”或“限定股利收入”的普通REIT红利，但须受某些限制。对于符合全额扣除条件的纳税人，普通REIT股息的实际最高税率为29.6%(截止2025年应纳税年份)。我们向非美国股东发放的可归因于出售或交换美国不动产权益的收益的最高扣留率也从35%降至21%。扣除净利息费用对所有企业都是有限的；但某些企业，包括房地产企业，可以选择不受这种限制，而是在较长的可折旧年限内折旧其不动产相关资产。降低的公司税率将适用于我们的TRSS和任何其他我们组成的TRS。


F-16


公允价值计量
 
公允价值计量分为三级公允价值等级，按以下顺序排列用于计量公允价值的投入：
 
第1级：
 
可观察的投入，如活跃市场中的报价。
2级：
 
直接或间接可观察到的投入，但活跃市场中的报价除外。
第3级：
 
无法观察的投入，其中几乎没有或根本没有市场信息，这就要求报告实体制定自己的假设。
 
按公允价值计量的资产和负债以下列一种或多种估值技术为基础：
 
市场方法：
 
涉及相同或可比资产或负债的市场交易产生的价格和其他相关信息。
费用方法：
 
更换资产服务能力所需的数额(重置费用)。
收入办法：
 
根据市场预期(包括现值、期权定价和超额收益模型)将未来金额转换为单一金额的技术。
 
我们对公允价值的估计是利用现有的市场信息和适当的估价方法确定的。要解释市场数据和开发估计公允价值，就必须作出相当大的判断。使用不同的市场假设或估计方法可能对估计的公允价值数额产生重大影响。根据对公允价值计量具有重要意义的最低投入水平，对公允价值层次中的资产和负债进行分类。
 
我们选择不对现金和现金等价物、限制性现金、贸易应收款、预付费用和其他、债务、应付帐款和应计费用等使用公允价值选项。除了我们的固定利率债务(见“注6-债务”)外，这些金融工具的账面金额由于其短期性质或可变利率而近似于它们的公允价值。
 
我们选择了一种衡量股权投资的替代办法，例如我们的购买期权，这些选择没有现成的可确定的公允价值。在备选方案下，我们的购买期权是按成本计算的，减去任何减值，加上或减去在有序交易中可观察到的价格变化所造成的变化，如果有的话，同一发行人的相同或类似的投资。

估计数的使用
 
按照公认会计原则编制财务报表需要管理层作出某些估计和假设，以影响报告的资产和负债数额，以及财务报表之日或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。
 
改叙

以往各期“业务综合报表”中在“食品和饮料收入”、“其他收入”、“食品和饮料费用”和“其他旅馆业务费用”中报告的某些数额以及前几个期间现金流动综合报表中报告的某些数额已重新归类，以符合本期列报方式。

新会计准则
 
2016年6月，FASB发布ASU第2016-13号，金融工具-信贷损失(主题326)：金融工具信用损失的计量，这说明了一个实体何时承认某些金融资产的信贷损失。2019年5月，FASB发布了ASU编号2019-05，金融工具-信贷损失：有针对性的过渡救济，这为不可撤销地选择ASC第825-10号中的公允价值选项提供了一种选择，金融工具-总体适用于符合条件的文书，在ASC第326号通过后，金融工具-信贷损失。ASU 2016-13及ASU 2019-05均于2020年1月1日开始的财政年度生效，并尽早获得通过。

F-17


允许。ASU No.2016-13或ASU No.2019-05的通过对我们的合并财务状况或业务结果没有实质性影响。
    
2018年8月，FASB发布了ASU第2018-15号，商誉和其他内部使用软件(分主题350-40)：客户对云计算安排中发生的实施成本的核算，这澄清了实体应该如何核算在云计算安排中支付的费用。ASU 2018-15对我们从2020年1月1日开始的财政年度生效，并允许尽早采用。在2019年财政年度，我们选择提前通过ASU 2018-15号。ASU第2018-15号决议的通过对我们的综合财务状况或业务结果没有实质性影响。

2019年12月，FASB发布了ASU编号2019-12，所得税(主题740)：简化所得税会计，目的是简化与所得税会计有关的各个方面。ASU第2019-12号删除了专题740中一般原则的某些例外情况，并澄清和修订了现有指导意见，以改进一致的适用。ASU编号2019-12适用于2021年1月1日开始的财政年度，并允许提前通过。ASU第2019-12号决议的通过不会对我们的综合财务状况或业务结果产生重大影响。

附注3酒店物业投资
 
酒店物业投资净额
 
酒店物业投资净额2019年12月31日和2018包括(千)：
 
 
 
2019
 
2018
土地
 
$
319,603

 
$
288,833

酒店建筑及改善
 
2,049,384

 
1,916,194

家具、固定装置和设备
 
173,128

 
165,026

在建
 
9,388

 
21,059

无形资产
 
11,231

 
22,064

房地产开发贷款
 
5,485

 
—

 
 
2,568,219

 
2,413,176

减-累计折旧
 
(383,987
)
 
(347,622
)
 
 
$
2,184,232

 
$
2,065,554



在截至2019年12月31日的一年内，我们提供了一笔夹层贷款，$28.9百万一个混合用途的开发项目，包括酒店财产，零售空间，和停车场。我们已将夹层贷款归类为对酒店物业的投资，并在我们的综合资产负债表中列出2019年12月31日(详情见“注4-房地产贷款投资”)。
 
折旧费用$99.0百万, $100.5百万，和$85.5百万截至12月31日，2019, 2018和2017分别。


F-18


I旅馆业投资中包括的非有形资产，我们综合资产负债表中的净资产包括以下资产(千)：
 
 
加权平均摊销期(以年份为单位)
 
2019
 
2018
无形资产：
 
 
 
 
 
 
航空权(1)
 
N/a
 
$
10,754

 
$
10,754

优惠租赁(2)
 
N/a
 
—

 
10,550

就地租赁协议
 
2.0
 
397

 
680

其他
 
N/a
 
80

 
80

 
 
 
 
11,231

 
22,064

少累积摊销
 
 
 
(224
)
 
(1,108
)
无形资产，净额
 
 
 
$
11,007

 
$
20,956


(1)
与南卡罗来纳州万豪夏洛特收购庭院一起，该公司获得了与酒店财产有关的某些航空权。
(2)
根据ASU第2016-02号租约(主题842)，我们从2019年1月1日起将某些与租赁相关的无形资产重新归类为使用权资产(详见“注释7-租约”)。

预计未来摊销费用如下(千)：

 
 
有限寿命无形资产
2020
 
$
87

2021
 
86

 
 
$
173



酒店物业收购
 
酒店物业收购2019和2018如下(千)：

获取日期
 
特许经营/品牌
 
位置
 
客房
 
购股
价格
 
截至二零一零九年十二月三十一日止的年度
 
 
 
 
 
 
 
(2019年8月6日)
 
汉普顿套房酒店
 
西尔弗索恩
 
88

 
$
25,500

 
(2019年10月8日)
 
投资组合购买-四个属性(1)
 
五花八门(1)
 
710

 
249,000

 
 
 
 
 
 
 
798

 
$
274,500

(2) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至2018年12月31日止的年度
 
 
 
 

 
 

 
(2018年9月12日)
 
万豪住宅酒店
 
波士顿(沃特敦)，MA
 
150

 
$
71,000

 
 
 
 
 

 
150

 
$
71,000

(3) 
 
(1)在2019年10月8日，我们收购了四酒店的总购买价格为$249.0百万。收购的酒店包括：加州圣弗朗西斯科希尔顿花园酒店、圣何塞希尔顿花园酒店(米尔皮塔斯)、加利福尼亚希尔顿花园酒店、万豪波特兰住宅酒店(市中心)和万豪波特兰住宅酒店(希尔斯伯勒)。
(2)  
2019年收购的净资产是为$274.5百万再加上购买邻近的土地$2.4百万, $1.0百万的净周转资本资产和资本交易成本$0.4百万。我们拥有一个51%通过合并的合资企业控制这些酒店物业的权益。
(3)  
2018年收购的净资产是为$71.0百万加上在结算时购买的$0.1百万营运资本负债净额和资本交易成本$0.1百万.


F-19


为上述收购而获得的资产和负债公允价值的总采购价格分配如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
土地
 
$
44,868

 
$
25,083

酒店建筑及改善
 
219,410

 
42,676

家具、固定装置和设备
 
12,995

 
3,300

其他资产
 
1,103

 
123

所获资产总额
 
278,376

 
71,182

减去其他负债
 
(79
)
 
(180
)
获得的净资产(1) (2)
 
$
278,297

 
$
71,002



(1)  
2019年收购的净资产是为$274.5百万再加上购买邻近的土地$2.4百万, $1.0百万的净周转资本资产和资本交易成本$0.4百万.
(2)  
2018年收购的净资产是为$71.0百万加上在结算时购买的$0.1百万营运资本负债净额和资本交易成本$0.1百万.

2019年和2018年完成的所有酒店采购都被视为资产的收购。因此，与这些交易有关的购置费用已作为已记录的购置资产数额的一部分资本化。

2019年1月31日，我们根据一份土地租赁协议行使选择权，购买马里兰州巴尔的摩万豪酒店(Hunt Valley)居住的土地，该酒店位于马里兰州巴尔的摩。$4.2百万，从而终止了地面租赁下的债务。因此，这一酒店财产不再受地面租赁的限制。

在2019年12月4日，我们行使我们的权利获得一个费用简单的土地，我们的凯悦广场位于花园城，纽约，以象征性的代价。其结果是，酒店不再接受试点(支付代替税收)租赁与镇的亨普斯特德工业发展管理局(HempstedIndustrialDevelopmentAuthority)。


F-20


所购酒店物业的经营结果载于自各自收购日期开始的业务综合报表。下列未经审计的形式信息包括72截至2019年12月31日，所有此类酒店都由我们自2018年1月1日起拥有。对于我们在2018年1月1日之后收购的酒店(“被收购的酒店”)，我们已经在未经审计的暂定信息中包括了从2018年1月1日到我们收购该酒店之日(“收购前期间”)期间每一家被收购酒店的财务业绩。收购前期间的财务结果是由收购酒店的第三方所有者在我们购买之前提供的，这些信息没有由我们的审计师审核或调整。对于我们在2018年1月1日至2019年12月31日期间出售的酒店(“已处置酒店”)，未经审计的正式信息不包括我们从2018年1月1日起至我们出售的酒店所有权期间的每一家已处置酒店的财务结果，包括资产处置收益。列入未经审计的暂定资料是为了能够将本报告所述期间的结果与前一年可比期间的结果进行比较，并不表示如果2018年1月1日或之前进行酒店收购和处置，业务的实际结果如何。未经审计的预计金额不包括截至2018年12月31日和2019年12月31日的酒店物业销售损益。这一资料并不意味着表明或代表未来期间的业务结果。

未经审计的财务信息72截至2019年12月31日和2018年12月31日为止的12个月中，酒店拥有的财产如下(千元，每股除外)：
 
 
 
2019
 
2018
收入
 
$
572,262

 
$
562,097

酒店业务收入
 
$
215,372

 
$
215,931

净收益(1)
 
$
57,909

 
$
71,478

可归属普通股股东的净收益扣除分配给参与证券和非控制权益的数额(1) (2)
 
$
33,671

 
$
38,803

普通股股东每股基本和稀释净收益(1) (2)
 
$
0.32

 
$
0.37


(1)
未经审计的暂定金额包括折旧费用、物业税费用、利息费用、所得税费用以及公司的一般和行政费用总计。$197.1百万和$181.9百万截至2019年12月31日和2018年12月31日止的12个月。
(2)
截至2018年12月31日的12个月未经审计的暂定金额包括溢价对赎回优先股的影响$3.3百万和较高的优先股息$1.8百万与赎回的优先股有关。

发展性质

我们完成了该项目的开发并开始运营168-客房凯悦大厦对面的奥兰多环球度假村™于2018年6月27日。这家旅馆的总建筑费用是$32.8百万，不包括我们在前一年的交易中获得的土地。这家酒店的账面金额包括$1.6百万。总费用$37.2百万，包括土地的承载量，在完工后重新归类为酒店资产投资。

F-21



资产出售

的处置摘要2019和2018以下(千美元)：
处置日期
 
特许经营/品牌
 
位置
 
客房
 
销售毛额
 
总收益，净额
截至2019年12月31日止的年度
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(一九二九年二月十二日)
 
投资组合销售-两个属性(1)
 
查尔斯顿(1)
 
130

 
$
11,600

 
$
4,163

(一九二零九年四月十七日)
 
投资组合销售-六个属性(2)
 
五花八门(2)
 
815

 
135,000

 
36,626

(2019年11月8日)
 
投资组合销售-两个属性(3)
 
伯明翰(3)
 
225

 
21,800

 
4,857

共计
 
 
 
 
 
1,170

 
$
168,400

 
$
45,646

2018年12月31日
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(2018年6月29日)
 
投资组合销售-两个属性(4)
 
五花八门(4)
 
175

 
$
18,950

 
$
13,133

(2018年6月29日)
 
投资组合销售-两个属性(5)
 
杜卢斯(5)
 
265

 
24,850

 
4,218

(2018年7月24日)
 
投资组合销售-三个属性(6)
 
五花八门(6)
 
322

 
46,500

 
22,964

(2018年9月28日)
 
凯悦广场
 
福特迈尔斯堡
 
148

 
16,500

 
2,195

2018年11月7日
 
地块
 
斯波坎州
 
N/a

 
450

 
139

共计
 
 
 
 
 
910

 
$
107,250

 
$
42,649


(1)  
投资组合包括位于西弗吉尼亚州查尔斯顿的乡村套房酒店和假日酒店快车。
(2)  
投资组合包括明尼阿波利斯斯普林希尔套房(布卢明顿)、明尼苏达州、明尼阿波利斯汉普顿套房(布卢明顿)、MN、盐湖城住宅酒店、UT、达拉斯凯悦酒店(阿灵顿)、德克萨斯州德克萨斯、圣巴巴拉汉普顿酒店(戈莱塔)、加利福尼亚州汉普顿酒店和波士顿汉普顿酒店(诺伍德)。这次出售带来了净收益$36.6百万根据销售价格总额$135.0百万，或总销售价格净额为$133.0百万在买方信贷之后$2.0百万.
(3)
投资组合包括伯明翰希尔顿花园酒店(湖滨)、AL和伯明翰希尔顿花园酒店(自由公园)。
(4)  
投资组合包括位于UT普罗沃的汉普顿酒店和位于UT桑迪的假日酒店速递套房。
(5)  
投资组合包括Duluth的假日酒店、GA和位于佐治亚州Duluth的希尔顿花园酒店。我们向卖方提供资金$3.6百万出售这些物业二3年半期第二按揭债券，混合利率为7.38%.
(6)
该投资组合包括位于斯迈尔纳、田纳西州的汉普顿套房、位于斯迈尔纳的希尔顿花园酒店、田纳西州的希尔顿花园酒店和位于亚利桑那州凤凰城的凯悦广场菲尼克斯北酒店。这些销售所得的收益被用来完成1031交易所，这导致了应纳税收益的递延。$22.2百万.

资产减值损失

在本年度终了的年度内2019年12月31日，该公司记录了一项减值费用$1.7百万使凯悦广场-芝加哥(霍夫曼庄园)将该物业的净账面价值减少到其估计的公允市场净值$5.9百万，这是由第三方独立评估决定的。

在本年度终了的年度内2019年12月31日，该公司还记录了减值费用二土地批地，根据第三者独立估价及买卖合约，将物业的净账面价值减至其估计的公平市价。一预计将于2020年完成的地块。在2018年，我们记录了减值费用二根据第三方独立评估，将房产的净账面金额减少到其估计的公平市场价值。

附注4-房地产贷款投资

房地产贷款投资净额2019年12月31日和2018如下(千)：

 
 
2019
 
2018
房地产贷款
 
$
32,831

 
$
34,650

未摊销折扣
 
(1,895
)
 
(3,950
)
 
 
$
30,936

 
$
30,700



我国房地产贷款投资的摊销成本基础与其公允价值相当。年未偿还房地产贷款的摊销成本基础和合同期限2019年12月31日是$28.9百万2020年和$2.0百万在2021年。


F-22


房地产开发贷款

我们提供夹层贷款三房地产开发项目资金总额最多$29.6百万为了…的发展三酒店物业。这个三房地产开发贷款于2017年第四季度结束，每笔贷款的利率为8%最初的期限大约是三年.夹层贷款的利息收入将记录在我们的综合业务报表中。截至2019年12月31日，我们已全数拨款。$29.6百万。我们对每一笔贷款都有不同的选择(每一种“初始选择”)来购买一笔贷款。90%在建设完成后拥有各自酒店的每一家合资企业的利益。在相关房地产开发贷款尚未偿还的情况下，初始期权是可以行使的。一般情况下，我们也有权在未来的日期购买每一家合资企业的剩余权益。五年在我们行使我们最初的选择之后。我们已经记录了初始期权的总估计公允价值。$6.1百万在其他资产和作为折价的相关房地产贷款。折价将作为非现金利息收入的一个组成部分摊销，在房地产贷款的初期使用直线法，这种方法近似于利息法。我们记录了折价的摊销。$2.1百万和$2.0百万分别于2019年12月31日和2018年12月31日结束。我们打算持有我们在房地产贷款的投资至到期，因此，这类贷款被记录为持有至到期。

在截至2019年12月31日的一年内，我们提供了一笔夹层贷款，$28.9百万一个混合用途的开发项目，包括酒店财产，零售空间，和停车场。这笔贷款于2019年第三季度结束，利率为9%以及最初的一段时间30月份。贷款由开发项目的第二次抵押和项目所有者的权益质押担保。截至2019年12月31日，我们资助了$7.9百万贷款承诺。在建筑工程完成后，我们可以选择购买90%对酒店的兴趣(“初始购买选项”)。我们还有权购买酒店的剩余权益。五年工程竣工后。我们已经发布了$10.0百万信用证根据我们的高级无担保信贷设施，以确保行使初始购买选择权。因此，我们已将贷款归类为对酒店物业的投资，在我们的综合资产负债表上2019年12月31日。夹层贷款的利息收入将记录在我们的综合业务报表中。我们已记录了首次购买期权的总估计公允价值。$2.8百万在其他资产中，作为一种反向资产投资于酒店物业，净.在房地产开发贷款期限内，对资产进行摊销，作为非现金利息收入的一个组成部分，采用直线法，近似于利息法。在本年度终了的年度内2019年12月31日，我们摊销$0.4百万作为非现金利息收入。

卖方-融资贷款

2018年6月29日，我们出售了位于佐治亚州杜卢斯的假日酒店和位于佐治亚州杜卢斯的希尔顿花园酒店，总售价为$24.9百万。我们向卖方提供了总计的融资。$3.6百万出售这些物业二, 3.5年第二按揭债券，利率为7.38%。截至2019年12月31日，有$2.5百万未偿还的卖方-融资贷款。

附注5-补充资产负债表信息
 
出售资产，净额
 
持有供出售的资产2019年12月31日和2018包括以下内容(千)：
 
 
 
2019
 
2018
土地
 
$
425

 
$
2,442

酒店建筑及改善
 
—

 
7,929

家具、固定装置和设备
 
—

 
2,519

专营权费
 
—

 
131

 
 
425

 
13,021

减去累计折旧和摊销
 
—

 
(5,388
)
 
 
$
425

 
$
7,633


 
持有供出售的资产2019年12月31日在AZ的Flag斯塔夫有一块土地，目前正在合同中出售。2018年12月31日持有的待售资产包括一个位于弗拉格斯塔夫、AZ和二于2019年2月12日售出的酒店。


F-23


在本年度终了的年度内2019年12月31日，我们确认了资产减值损失$0.1百万为了降低弗拉格斯塔夫地块的账面价值，AZ根据一份预计将于2020年到期的销售合同，将其估计的净销售价格降至该价格。

限制现金

限制现金2019年12月31日和2018如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
FF&E准备金
 
$
25,664

 
$
24,386

财产税
 
1,728

 
1,625

其他
 
203

 
2,457

 
 
$
27,595

 
$
28,468


 
预付费用和其他
 
预付费用和其他2019年12月31日和2018包括以下内容(千)：

 
 
2019
 
2018
预付保险
 
$
3,501

 
$
2,822

预付税
 
2,032

 
3,825

其他
 
3,311

 
3,464

 
 
$
8,844

 
$
10,111



递延费用
 
递延费用2019年12月31日和2018如下(千)：

 
 
2019
 
2018
初始专营权费
 
$
6,615

 
$
6,463

少累积摊销
 
(1,906
)
 
(1,772
)
 
 
$
4,709

 
$
4,691


 
截至年度的摊销费用2019年12月31日, 2018，和2017曾.$0.4百万, $0.5百万和$0.4百万分别。
 
其他资产

其他资产2019年12月31日和2018包括以下内容(千)：

 
 
2019
 
2018
与房地产贷款有关的购买选择
 
$
8,920

 
$
6,120

递延税款资产净额
 
2,138

 
2,046

其他
 
981

 
—

预付土地租赁
 
—

 
3,180

衍生金融工具
 
—

 
3,461

 
 
$
12,039

 
$
14,807



根据ASU第2016-02号租约(主题842)，我们从2019年1月1日起将某些预付土地租赁资产重新归类为使用权资产(详见“注释7-租约”)。

F-24



应计费用和其他
 
应计费用和其他2019年12月31日和2018包括以下内容(千)：
 
 
 
2019
 
2018
应计财产税、销售税和所得税
 
$
21,392

 
$
19,570

衍生金融工具
 
16,177

 
5,042

酒店其他应计费用
 
13,274

 
13,288

应计薪金和福利
 
11,625

 
10,540

其他
 
8,209

 
9,801

应计利息
 
1,082

 
3,186

获得不利租约
 
—

 
4,623

 
 
$
71,759

 
$
66,050


 
根据ASU第2016-02号租约(主题842)，我们从2019年1月1日起将某些已获得的不利租赁负债重新归类为使用权资产(详见“说明7-租约”)。

附注6债务
 
在…2019年12月31日我们的负债包括2018年无担保信贷贷款机制(下文所定义)、2018年定期贷款(下文定义)、2017年定期贷款(定义如下)、合资信贷机制(定义如下)下的借款，以及各种酒店物业优先抵押留置权担保的债务。12月31日，2018我们的负债包括2018年无担保信贷贷款机制下的借款(如下所述)、2018年定期贷款(下文定义)、2017年定期贷款(定义如下)，以及各种酒店房产优先抵押留置权担保的负债。在影响我们的利率衍生工具后，所有借款的加权平均利率为3.95%和4.27%在…2019年12月31日和2018分别。

6亿美元高级无担保信贷和定期贷款机制

2018年12月6日，经营合伙公司作为借款人，公司作为母公司担保人，以及作为附属担保人执行贷款文件的每一方，签订了一份新协议$600.0百万高级无担保贷款(“2018年无担保信贷贷款”)，德意志银行纽约分行为行政代理，并由放款人组成的银团。2018年无担保信贷机制由一个无担保信贷机制组成$400.0百万循环信贷设施(“4亿美元翻车者”)和$200.0百万定期贷款(“2亿美元定期贷款”)。在…2019年12月31日，2018年无担保信贷贷款提供的最高借款额为$600.0百万，其中我们有$275.0百万借入和转帐$315.0百万可供借用。

2018年无担保信贷贷款有一个手风琴功能，这将使该公司能够将总承付款总额增加最多达$300.0百万.约合4亿元的翻车者将於2023年3月31日到期，并可按公司的选择延长至2024年3月31日，但须视乎某些条件而定。2亿美元的定期贷款将于2024年4月1日到期。

2018年无担保信贷贷款的利率是以定价网格为基础的，从135个基点到210个基点加上2亿美元定期贷款的libor和140个基点到215个基点加上LIBOR的4亿美元翻车者，取决于公司的杠杆率。利率2019年12月31日二亿元定期贷款3.36%. 

财务和其他公约.我们必须遵守各种金融和其他契约，以提取和维持2018年无担保信贷贷款下的借款。在.2019年12月31日，我们遵守了所有的金融契约。

未支配资产...2018年的无担保信贷机制是无担保的，但2018年无担保信贷机制下的借款受到酒店资产价值的限制，这些资产有资格成为未支配资产。在.2019年12月31日，公司52支持2018年无担保信贷机制的未支配酒店财产(“无担保财产”)

F-25



无担保定期贷款

2018年定期贷款

2018年2月15日，我们作为借款人，公司作为母公司担保人，以及作为附属担保人执行定期贷款文件的每一方，进入了一个新的合作伙伴关系。$225.0百万提供无担保的定期贷款(“2018年定期贷款”)，由KeyBank全国协会作为行政代理，并由贷款文件中所列贷款人组成的银团。2018年的定期贷款有一个手风琴的特点，使我们能够增加总承诺。$150.0百万在2025年2月14日到期日之前，在一定条件下。$140.0百万再论$225.0百万可在2018年定期贷款项下获得，并将所得用于偿还和替换2015年订立的定期贷款。2018年5月16日，我们画了剩下的$85.0百万可在2018年定期贷款下获得，并将所得用于偿还我们以前的3亿美元循环信贷贷款。

我们按不同利率支付预付款利息，根据我们的选择，(I)1-、2-、3-或6个月的libor，加上libor之间的libor保证金。1.80%3.特别方案和2.55%，取决于我们的杠杆率(如贷款文件中所定义的)，或(Ii)适用的基准利率，这是行政代理人的最优惠利率，联邦基金利率加现金利率。0.50%，及1个月期libor加1.00%，加上基本比率之间的差额。0.80%和1.55%，视乎我们的杠杆比率而定。我们须缴付其他费用，包括惯常安排及行政费用。2019年12月31日再试3.66%.

在2020年2月18日，该公司重新定价$225百万2018年定期贷款，将利率降至150个基点加基于公司目前杠杆定价水平的libor，比先前190个基点加libor的利率降低40个基点。贷款的所有其他重要条款保持不变，包括2025年2月14日的贷款到期日。公司预计将大致实现$0.9百万由于交易而节省的年度利息费用，通过贷款的剩余期限。

财务和其他公约我们须遵守各项财务及其他契约，以提取及维持2018年定期贷款下的借款。在…2019年12月31日，我们遵守了所有的金融契约。

未支配资产.2018年期贷款无担保，但定期贷款项下的借款受符合未支配资产价值的资产的限制。2019年12月31日，“无担保财产”也支持2018年的定期贷款。

2017年定期贷款

2017年9月26日，我们作为借款人、公司作为母公司担保人和以附属担保人身份执行定期贷款文件的每一方签订了合同。$225.0百万作为行政代理的无担保定期贷款(“2017年定期贷款”)，以及贷款文件中列出的贷款人辛迪加。

2017年的定期贷款具有手风琴的特点，使我们能够增加总承付款总额。$175.0百万在到期日之前，受某些条件的限制。2017年的定期贷款将于2022年11月25日到期。

根据我们的选择，我们按不同利率支付垫款利息，如(I)1，2，3或6个月的libor，再加上利率与利率之间的libor差额。1.45%和2.20%，取决于我们的杠杆率(如贷款文件中所定义的)，或(Ii)适用的基准利率，这是行政代理人的最优惠利率，联邦基金利率加现金利率。0.50%，及1个月期libor加1.00%，加上基本比率之间的差额。0.45%和1.20%取决于我们的杠杆率。我们须缴付其他费用，包括惯常安排及行政费用。

财务和其他公约此外，我们亦须遵守各项财务及其他契约，以便在2017年的贷款期内借入及维持借款。在…2019年12月31日我们遵守所有的金融契约。

未支配资产。2017年的定期贷款没有担保。然而，定期贷款项下的借款受到酒店资产价值的限制，这些资产有资格成为未支配资产。如……2019年12月31日，“无担保财产”也支持2017年的定期贷款。

2017年的长期贷款使我们可以选择推迟提取定期贷款的本金。2017年9月26日，我们抽签$125.0百万再论$225.0百万可根据2017年定期贷款获得，并将所得款项用于偿还本金

F-26


我们前者的平衡$300百万循环信贷设施。2017年12月11日，我们把剩下的$100.0百万再论$225.0百万可在2017年定期贷款下使用，并将所得款项用作偿还我们原有贷款的本金馀额。$300百万循环信贷设施。利率2019年12月31日再试3.36%.

合资信贷机制

2019年10月8日，高峰会合资公司LLC先生(“借款人”)作为借款人，首脑会议饭店合资公司，lp(“母公司”)作为母公司，以及作为附属担保人执行信贷安排文件的每一方签订了一份$200百万作为行政代理和唯一的初始贷款人，与美国银行(Bank of America，N.A.)和美国银行证券公司(BofA Securities，Inc.)作为唯一牵头安排者和独家簿记管理人的信贷工具(“合资信贷机制”)。

经营合伙企业和本公司不是合资信贷机制的借款人或担保人。合资信贷贷款由借款人的所有现有和未来子公司担保，但有某些例外。

合资信贷机制由一个$125百万循环信贷设施(“1.25亿美元贷款人”)和a$75百万定期贷款(“7 500万美元定期贷款”)。合资信贷机制具有手风琴功能，使我们能够将总承付款额增加至$300百万的潜在借款总额最多可达$500百万论合资信贷机制。

1.25亿美元的贷款人和7500万美元的定期贷款将于2023年10月8日到期。根据合资公司的选择，每个单独可延长12个月，但须符合某些条件。

循环信贷垫款按借款人的选择按不同利率支付利息，利率为(I)1-、2-、3-或6个月的libor，另加保证金为1-、2-、3-或6个月的libor。2.15%(Ii)libor，加上2.15%对于libor浮动利率垫款，或(Iii)适用的基准利率，这是最高的行政代理人的最优惠利率，联邦基金利率加0.50%，及1个月期libor+1.00%，加上基本利率差额1.15%。定期贷款预支的适用保证金应当比上述循环贷款预支额低五个基点。

借款基地资产。合资信贷机制的主要担保是借款人在持有借款基础资产的子公司中的权益以及完全拥有租赁每一借款基础资产的TRS承租人的相关TRS实体的优先质押。

金融和其他契约。此外，借款人必须遵守一系列财务契约和其他契约，才能在合资信贷机制下借款。

元银行贷款

2017年6月30日，我们进入了$47.6百万向MetaBank提供无担保的无追索权贷款(“MetaBank贷款”)。在2017年12月31日终了的一年里，我们借入了$47.6百万元银行贷款，并用所得款项偿还本币的本金馀额$300百万循环信贷设施。元银行贷款提供固定利率。4.44%只支付利息18截止日期后的几个月。在2019年1月31日，我们签订了一项修改协议，没有额外的费用，它将利息的期限从18月份到24月份在截止日期之后。从2019年8月1日开始，贷款摊销。25至2027年7月1日到期日止的年份。元银行贷款由三酒店如在2027年4月1日前预付，将被处以预付罚款。


F-27


在…2019年12月31日和2018我们的未偿债务如下(千)：
贷款人
 
参照系
 
利息
率
 
摊销期
(年份)
 
到期日
 
成品率
特性
设保
 
余额
 
 
 
 
 
 
十二月三十一日
 
 
 
 
 
12/31/2019
 
2019
 
2018
6亿美元高级无担保信贷和定期贷款机制(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
德意志银行纽约分行
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4亿美元
 
 
 
3.41%变量
 
N/a
 
2023年3月31日
 
N/a
 
$
75,000

 
$
115,000

2亿美元定期贷款
 
 
 
3.36%变量
 
N/a
 
2024年4月1日
 
N/a
 
200,000

 
200,000

高级无担保信贷和定期贷款机制共计
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
275,000

 
315,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合资信贷机制(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
美国银行，N.A.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.25亿美元
 
 
 
3.91%变量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
65,000

 
—

7 500万美元定期贷款
 
 
 
3.86%变量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
75,000

 
—

合资信贷贷款总额
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
140,000

 
—

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
无担保定期贷款(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

定期贷款(中央银行全国协会，行政代理)
 
 
 
3.36%变量
 
N/a
 
2022年11月25日
 
N/a
 
225,000

 
225,000

定期贷款(中央银行全国协会，行政代理)
 
 
 
3.66%变量
 
N/a
 
二月十四日
 
N/a
 
225,000

 
225,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
抵押贷款
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
中央银行全国协会
 
(3)
 
4.46%固定
 
30
 
2023年2月1日
 
3
 
19,510

 
26,357

 
 
(4)
 
4.52%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,992

 
20,444

 
 
(5)
 
4.30%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,323

 
19,777

 
 
(6)
 
4.95%固定
 
30
 
2023年8月1日
 
2
 
34,695

 
35,411

元银行
 
(7)
 
4.44%固定
 
25
 
(2027年7月1日)
 
3
 
47,226

 
47,640

级联银行
 
(8)
 
3.76%变量
 
25
 
2024年12月19日
 
1
 
8,490

 
8,757

 
 
(8)
 
4.30%固定
 
25
 
2024年12月19日
 
—
 
8,490

 
8,757

罗盘银行
 
(9)
 
N/a
 
25
 
2020年5月6日
 
—
 
—

 
22,151

美国银行
 
(10)
 
N/a
 
25
 
2021年11月11日
 
—
 
—

 
10,717

抵押贷款总额
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15
 
157,726

 
200,011

债务总额
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1,022,726

 
965,011

未摊销债务发行成本
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(6,563
)
 
(6,299
)
债务，不计发行成本
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
$
1,016,163

 
$
958,712


(1)$600百万高级有担保信贷和定期贷款机制和无担保定期贷款由以下贷款基础提供支持：52未支配的酒店物业。

(2)合资信贷机制是以拥有旅馆的实体(和附属实体)的股本认捐为担保的。

(3)2013年1月25日，我们关闭了$29.4百万固定利率的贷款4.46%和2月1，2023年到期。这笔贷款的担保是三我们在2012年10月收购的凯悦广场酒店。这些酒店位于芝加哥(隆巴德)，IL；丹佛(孤独树)，CO；丹佛(Englewood)，CO。2019年3月19日，我们打败了$6.3百万其中一项主要馀额是在位于德克萨斯州阿灵顿的凯悦酒店(Hyatt Place)的一处物业上，以方便出售该物业。由于这次交易，我们记录了债务交易成本$0.6百万主要与债务失败溢价有关。
 
(4)2013年3月7日，我们以美元收盘价22.7百万固定利率的贷款4.52%和4月1，2023年的到期日。这笔贷款的担保是三我们在2012年10月收购的凯悦酒店。这些酒店包括丹佛的凯悦酒店(Englewood)，巴尔的摩的CO和Hyatt Place酒店，MD和斯科茨代尔，AZ。
 
(5)2013年3月8日，我们以美元收盘价22.0百万固定利率的贷款4.30%和4月1，2023年的到期日。此贷款由三我们在2013年1月收购的凯悦广场酒店。这些酒店位于芝加哥(霍夫曼庄园)，伊利诺伊州；奥兰多(公约)，佛罗里达州；奥兰多(环球)，佛罗里达州。这笔贷款如果预付，就会失败。
 
(6)2013年7月22日，我们关闭了$38.7百万固定利率的贷款4.95%和8月1，2023年的到期日。这笔贷款的担保是二我们在2013年5月收购的万豪酒店。这些酒店包括位于肯塔基州路易斯维尔的费尔菲尔德套房酒店和斯普林希尔套房。这笔贷款如果预付，就会失败。
 
(7)2017年6月30日，我们进入元银行贷款。元银行贷款由明尼苏达州明尼阿波利斯的汉普顿酒店和套房担保，四点由加利福尼亚州旧金山南部的喜来登酒店和套房以及位于亚利桑那州梅萨的凯悦酒店担保。如果在2027年4月1日前预付，元银行贷款将被处以预付罚款。

F-28



(8)2014年12月19日，我们向级联银行进行了贷款再融资，并增加了由美元供资的金额7.9百万作为再融资的一部分，贷款被分割成二笔记。附注A的可变利率为30天libor加200基点和注B的固定利率为4.3%。这两种票据的摊销期均为25年数以及2024年12月19日的到期日。美国银行的抵押贷款由两张期票组成，这些期票由同一抵押品和交叉违约担保。
 
(9)在2019年4月24日，我们向指南针银行偿还了一笔抵押贷款$21.9百万是由三酒店物业。没有与偿还这笔贷款有关的预付罚款。在偿还这笔贷款后，三酒店被添加到公司的无担保房产中。
 
(10)在2019年4月11日，我们偿还了$10.6百万向美国银行提供抵押贷款，以解除在加利福尼亚州戈莱塔的汉普顿酒店的抵押贷款，以便利房产的出售。由于这次交易，我们产生了债务交易成本。$1.0百万.
 
我们的未偿债务要求我们遵守各种金融和其他公约。我们目前遵守所有公约。

12月31日，我们的固定利率和可变利率债务总额，2019和2018在我们的利率衍生工具生效后，如下(千元)：
 
 
2019
 
百分比
 
2018
 
百分比
固定利率债务
 
$
549,236

 
54
%
 
$
569,103

 
59
%
可变利率债务
 
473,490

 
46
%
 
395,908

 
41
%
 
 
$
1,022,726

 
 
 
$
965,011

 
 

 
今后五年每年的合同本金支付情况如下(千)：
2020
 
$
3,742

2021
 
3,912

2022
 
229,072

2023
 
303,434

2024
 
216,105

此后
 
266,461

 
 
$
1,022,726



 有关未按公允价值记录的定息债务公允价值的资料如下(千元)：
 
 
2019
 
2018
 
 
 
 
载运
价值
 
公允价值
 
载运
价值
 
公允价值
 
估价技术
固定利率债务
 
$
149,236

 
$
151,268

 
$
169,103

 
$
166,256

 
第2级-市场办法

 
在…2019年12月31日和2018，我们有$400.0百万通过衍生金融工具按公允价值折算成固定利率的具有可变利率的债务。我们的固定利率债务的账面价值和公允价值之间的差异主要是由于利率的变化造成的。固有的，固定利率债务受公允价值波动的影响，这是由于估值日当前市场利率的变化所致。有关我们使用衍生工具作为利率对冲工具的更多资料，请参阅“附注8-衍生金融工具及对冲”。

附注7租赁

本公司拥有与某些酒店物业、会议中心、停车位、汽车、公司办公场所及其他杂项办公设备有关的土地租赁业务。这些租约的剩余条款是1年至79年份，其中一些包括将租约延长到额外年份的备选办法。租约续期方案的行使，完全由我们自行决定。某些租约还包括购买租赁财产的选择。初始期限为12个月或更短的租约不记录在资产负债表上；我们确认这些租约的租赁费用是在租赁期限内以直线为基础的。

我们的某些租赁协议包括根据合同收入的一定百分比支付租金，其他协议包括定期按通货膨胀调整的租金付款。我们的租赁协议不包含任何实质上影响我们业务的剩余价值担保或限制性契约。我们将某些房地产出租或转租给第三方。在……里面

F-29


2019, 2018，和2017，我们记录了第三方租户的总收入$2.2百万, $1.7百万，和$1.4百万分别记入“综合业务报表”的其他收入。

2019年1月1日，公司通过了ASC第842号“租赁和确认使用权租赁资产及相关负债”.使用权、资产和相关负债包括合理地肯定要行使的更新期权.我们的租约是根据我们估计的增量借款利率计算的。截至2019年12月31日，我们的加权平均增量借款利率是4.9%.

在……里面2019, 2018，和2017，该公司的经营租赁费用总额为$3.3百万, $3.6百万，和$4.0百万经营租约的营运现金流出额分别为$3.0百万, $3.6百万，和$3.5百万分别。截至2019年12月31日，加权平均经营租赁期为28.25好几年了。

2019年1月31日，我们根据一份土地租赁协议行使选择权，购买我们在马里兰州巴尔的摩(亨特谷)的酒店房产。$4.2百万，从而终止了地面租赁下的债务。

在2019年12月4日，我们行使我们的权利获得一个费用简单的土地，我们的凯悦广场位于花园城，纽约，以象征性的代价。其结果是，酒店不再接受试点(支付代替税收)租赁与镇的亨普斯特德工业发展局(HempstedIndustrialDevelopmentAuthority)。

经营租赁到期日2019年12月31日如下(千)：

2020
 
$
2,148

2021
 
2,038

2022
 
1,815

2023
 
959

2024
 
900

此后
 
28,904

租赁付款总额(1)
 
36,764

较少估算的利息
 
(17,160
)
共计
 
$
19,604


(1)上述某些额外付款，包括日后根据首次量度租契馀额时的消费物价指数，将租金调高至最低定额租金。

附注8 — 衍生金融工具与套期保值
 
由于我们的可变利率债务，我们面临着利率风险.我们主要通过管理债务融资的金额、来源和持续时间以及使用衍生金融工具来管理这一风险。具体来说，我们使用衍生金融工具来管理我们对与可变利率债务相关的已知或预期现金支付的风险敞口。我们用我们现有的衍生金融工具对可变利率的风险敞口进行对冲的最长时间大约是七年.
 
我们使用衍生金融工具的目标是增加利息支出的稳定性，并管理我们对利率波动的风险敞口。为了实现这些目标，我们主要使用利率互换作为利率风险管理策略的一部分。我们的利率互换被指定为现金流量对冲，涉及从交易对手处收取可变利率付款，以换取在协议有效期内进行固定利率支付，而无需交换相关的名义金额。
 
我们与我们的衍生交易对手达成的协议包含这样的条款，即如果我们对任何债务违约，或者可以宣布违约，那么我们也可以在衍生金融工具上被宣布违约。
 

F-30


有关我们衍生金融工具的资料2019年12月31日和2018如下(千美元)：
 
 
 
 
 
 
 
年平均有效固定费率
 
名义数量
 
公允价值
合同日期
 
生效日期
 
有效期
 
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
1.98
%
 
$
100,000

 
$
100,000

 
$
(1,316
)
 
$
1,758

2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
1.98
%
 
100,000

 
100,000

 
(1,350
)
 
1,703

2018年6月11日
 
2018年9月28日
 
2024年9月30日
 
2.87
%
 
75,000

 
75,000

 
(4,389
)
 
(1,656
)
2018年6月11日
 
2018年12月31日
 
2025年12月31日
 
2.93
%
 
125,000

 
125,000

 
(9,122
)
 
(3,386
)
 
 
 
 
 
 
 
 
$
400,000

 
$
400,000

 
$
(16,177
)
 
$
(1,581
)
 
我们的利率互换被指定为现金流对冲工具，并使用市场方法进行估值，这是一种二级估值技术。在…2019年12月31日，由于短期利率下降和2019年远期收益率曲线持续平缓，我们所有的利率掉期都处于负债状态。12月31日，2018, 二我们的利率掉期合约处于资产状况二处于负债状态。我们无须提供与这些协议有关的任何抵押品，亦没有违反协议的任何财务规定。

套期保值工具公允价值在套期保值有效性评估中的变化将记录在其他综合收益中。其他综合收入中递延的金额将被重新归类为利息支出，因为利息支付是对经过套期保值的可变利率债务进行的。在……里面2020，我们估计$3.4百万将从其他综合收入中重新分类，并记为利息费用增加额。
 
下表详细说明了财务报表中指定为现金流量对冲的衍生金融工具确认的损益的地点(千)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
(亏损)在衍生金融工具累计其他综合损失中确认的收益
 
$
(15,327
)
 
$
(3,050
)
 
$
1,703

将累计其他综合损失重新归类为利息费用
 
$
(731
)
 
$
(150
)
 
$
(734
)
记录现金流量对冲影响的综合业务报表中提出的利息费用和其他财务费用总额
 
$
(41,030
)
 
$
(41,944
)
 
$
(29,687
)


附注9 — 衡平法
 
普通股
 
本公司获授权发行500,000,000普通股股份，$0.01每股票面价值一就所有呈交股东表决的事宜进行表决，包括选举董事，而除就任何其他类别或系列股份另有规定外，该等股份的持有人拥有专属表决权。

2017年5月25日，该公司和运营伙伴关系分别与Robert W.Baird&Co.股份有限公司、Raymond James&Associates公司、Merrill Lynch公司、Pierce公司、Finner&Smith公司、Deutsche Bank Securities Inc.、RBC Capital Markets公司、KeyBanc Capital Markets Inc.、Canaco Gen Inc.公司签订了单独的销售协议(统称为“销售协议”)。(本协议于2017年9月29日终止)，由BB&T证券有限公司的一个部门Jefferies LLC，BB&T资本市场和BTIG，LLC(统称“销售代理”)组成，根据该协议，公司可以出售我们的普通股，其总发行价最高可达$200.0百万(“股票”)，不时通过销售代理人，每一个人充当销售代理人和/或委托人(“2017年自动取款机计划”)。同时，该公司终止了与其于2016年8月设立的“上市前”计划有关的每一项销售协议，根据该计划，6,151,514公司普通股的股份被出售，净收入约为$89.1百万到目前为止，我们还没有根据2017年自动取款机计划出售任何普通股。


F-31


截至12月31日的年度普通股变动，2019和2018情况如下：

 
 
2019
 
2018
开始发行普通股
 
104,783,179

 
104,287,128

公平计划下的赠款
 
537,734

 
583,738

共同单位赎回
 
50,244

 
64,126

对独立董事的年度补助金
 
40,455

 
34,130

为董事费用发行的普通股
 
—

 
3,543

履约份额和其他没收
 
(167,757
)
 
(1,636
)
留作雇员税预扣缴规定的股份
 
(74,340
)
 
(187,850
)
期末普通股已发行
 
105,169,515

 
104,783,179



在…2019年12月31日和2018，公司已经预订了14,365,537和14,591,213普通股，分别用于发行普通股(一)在行使股票期权时，发行基于时间的限制性股票奖励，发放绩效限制股票奖励，授予董事股票奖励，或者根据我们的股权计划颁发其他奖励，(二)赎回公用单位，或者(三)根据2017年自动提款机计划发放奖励。
 
优先股
 
本公司获授权发行100,000,000优先股股份，$0.01每股票面价值，其中90,600,000目前未指定3,000,000股票被指定为6.45%D系列累积可赎回优先股(“D系列优先股”)和6,400,000股票被指定为6.25%E系列累积可赎回优先股(“E系列优先股”)。

2018年3月20日，该公司支付了$85.3百万赎回一切3,400,000其突出表现7.125%C系列累积可赎回优先股，赎回价格为$25每股加应计股息和未付股息。赎回溢价$3.3百万记作留存收益的减值。

公司的优先股(统称为“优先股”)高于我们的普通股，在清算、解散或清盘的情况下，在支付股息和资产分配方面彼此平等。优先股没有任何到期日，不受强制赎回或下沉基金要求的约束。公司不得分别在2021年6月28日、2021年11月13日和2022年11月13日之前赎回D系列优先股或E系列优先股，但在与公司持续资格有关的有限情况下或与控制权的某些变化有关的情况除外。在上述日期后，公司可选择全部或不时以下列方式赎回适用的优先股$25每股，加上任何累积的、应计的和未付的分配，直至但不包括赎回日期。如果公司在控制权发生某些变化时不行使赎回优先股的权利，优先股的持有人有权根据规定的公式将其部分或全部股份转换为公司的若干普通股，但须按股份上限或其他代价进行转换。每个D系列优先股的股份上限是3.9216普通股及E系列优先股如下3.1686普通股，均须作一定调整。

公司按年率支付股息$1.6125每个D系列优先股和$1.5625每个系列E优先股。股息是在每年2月、5月、8月和11月的最后一天或前后每季度支付一次。
 
合伙经营中的非控制性利益
 
根据我们营运合伙有限责任合伙协议，持有我们营运合伙公司普通股的无关联第三者有权要求我们赎回其普通股，以换取赎回时相等数目普通股股份的公允价值，但该公司可选择以我们普通股的股份赎回一-对-一个基础。在赎回普通股时可发行的普通股数量，可在某些事件发生时作出调整，如股利支付、股份细分或组合。
 

F-32


在…2019年12月31日和2018，无关联第三方拥有209,021和259,265业务伙伴关系的共同单位，分别代表少于1%有限合伙在经营合伙中的权益。
 
我们将非关联第三方持有的杰出的共同单位归类为经营伙伴关系中的非控制权利益，这是公司综合资产负债表中的一个权益组成部分。分配给这些共同单位的净收入部分在公司综合业务报表中作为归为经营合伙公司非控制权利益的净收入报告。

合资企业的非控股权

2019年7月，该公司与新加坡主权财富基金GIC成立了一家合资企业，收购符合该公司当前投资战略和标准的资产。公司是合资企业的普通合伙人和资产经理，并打算投资51%有限合伙公司的股权资本化，由GIC投资余下的股份49%。该公司因向合资企业提供服务而赚取费用，并有可能在合资企业达到一定回报门槛的基础上赚取奖励费。截至2019年12月31日这家合资企业拥有2019年收购的五家酒店物业。

该合资企业通过主房地产投资信托基金(“主房地产投资信托基金”)和附属房地产投资信托基金(“附属房地产投资信托基金”)拥有酒店。合资企业拥有的所有旅馆都租给附属REITs的应税REIT子公司(“附属REIT TRS”)。要获得REIT资格，主REIT必须符合“说明2-列报基础和重要会计政策-所得税”中概述的所有REIT要求。与附属REIT TRSS相关的应税收入按适用的税率缴纳联邦、州和地方所得税。

我们将合资企业中的非控股权益归类为公司综合资产负债表中的权益构成部分。分配给这一非控制权益的净收入部分在公司合并经营报表中作为归属于合资企业非控股权益的净收益报告。
 

F-33


附注10 — 公允价值计量
 
下表提供有关按公允价值计算的金融工具的资料。2019年12月31日和2018。当用于计量公允价值的投入属于公允价值层次的不同层次时，我们根据对公允价值计量具有重要意义的最低投入水平对资产和负债进行分类。我们对整个公允价值计量的特定投入的重要性的评估需要判断，并考虑资产或负债特有的因素。
 
按公允价值计量的金融工具的披露情况如下(千)：
 
 
 
2019年12月31日公允价值计量
 
 
一级
 
二级
 
三级
 
共计
资产：
 
 
 
 
 
 
 
 
与房地产贷款有关的购买选择
 
$
—

 
$
—

 
$
8,920

 
$
8,920

负债：
 
 

 
 

 
 

 
 

利率互换
 
—

 
16,177

 
—

 
16,177

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2018年12月31日公允价值计量
 
 
一级
 
二级
 
三级
 
共计
资产：
 
 
 
 
 
 
 
 
利率互换
 
$
—

 
$
3,461

 
$
—

 
$
3,461

与房地产贷款有关的购买选择
 
—

 
—

 
6,120

 
6,120

负债：
 
 

 
 

 
 

 
 

利率互换
 
—

 
5,042

 
—

 
5,042


 
我们与房地产贷款有关的购买选择没有现成的可确定的公允价值。每种购买期权的公允价值都是用二项式格或Black-Soles模型来估计的。购买方案的估计公允价值是以无法观察到的投入为基础的，而这些投入几乎没有或根本没有市场信息，因此我们必须提出以下假设(以千美元计)：

 
 
房地产贷款1
 
房地产贷款2
 
房地产贷款3
 
房地产贷款4
 
行使价格
 
$
15,143

 
$
17,377

 
$
5,503

 
$
37,800

 
第一选择练习日期(1)
 
12/31/2018

 
3/31/2019

 
5/31/2019

 
8/15/2021

 
最后选项练习日期
 
11/1/2020

 
12/5/2020

 
12/1/2020

 
8/30/2021

 
预期波动率
 
32.0
%
 
38.0
%
 
37.0
%
 
31.3
%
 
无风险率
 
1.7
%
 
1.8
%
 
1.9
%
 
1.5
%
 
预期年股利收益率
 
6.8
%
 
9.9
%
 
6.5
%
 
—
%
(2) 


(1)第一个期权日期是用来估价购买期权的日期。实际的选项练习日期是在酒店完全建成并开始营业之后。截至2019年12月31日四家酒店中有三家开业。
(2)采用无红利的Black-Soles模型对购买期权进行估值。

在截至12月31日的年份中，公允价值等级的第1级和第2级之间没有任何转移，2019或2018.


F-34


附注11 — 承付款和意外开支
 
特许经营协议
 
我们所有的酒店物业都是根据与主要酒店特许经营人签订的特许经营协议经营的。我们的专营权协议的条款一般包括10到20有各种延期条款的年份。每一位特许经营人都会收取从2%到6%每一家酒店的总收入，和一些协议要求我们支付的营销费用最多4%收入总额。此外，其中一些专营权合约规定，我们须按酒店物业总收入的一个百分比缴存，一般不超过5%用于资本支出的储备基金。我们还向我们的特许经营人支付与预订和信息系统有关的服务费用。在……里面2019, 2018，和2017，我们收取与我们的专营权协议有关的费用。$47.8百万, $47.7百万，和$41.6百万分别。
 
管理协议
 
我们的酒店物业是按照与各种专业的第三方管理公司签订的管理协议经营的.我们的管理协议条款从每月到每月不等。二十五年有各种延期条款。每家管理公司都收取基本管理费，一般占酒店财产总收入的百分比。在某些情况下，某些服务也要按月收费，例如根据客房数量计算会计费用。一般来说，也有奖励费用的基础上达到一定的财政阈值。在……里面2019, 2018，和2017，我们收取与酒店管理协议有关的费用。$16.6百万, $18.5百万，以及$18.2百万分别。
 
诉讼
 
我们不时地卷入在正常业务过程中发生的诉讼。我们目前不知道有任何针对我们的行动会对我们的财务状况或业务结果产生重大影响。
 
附注12 — 股权补偿
 
我们目前未偿还的股权奖励是根据我们的股权计划颁发的，该计划规定授予股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、股利等价权以及其他基于股权的奖励或奖励。
 
股票期权可以是激励型股票期权，也可以是非限定型股票期权。五到十年。我们有以股票期权和限制性股票奖励为形式的优秀股权奖励.我们所有的杰出股权奖励都被归类为股权。

根据我们的股权计划授予的股票期权
 
截至2019年12月31日2018年和2017年235,000未偿还和可行使的股票期权。2019年12月31日，股票期权的加权平均行使价格为$9.75的加权平均合同期限1.2年数.
 
在…2019年12月31日，优秀和可执行的期权的内在价值是$0.6百万。在…2018年12月31日，我们的未偿还和可行使股票期权的行使价格超过了我们普通股的市场价格，从而导致不内在价值.卓越的和可行使的期权的内在价值2017年12月31日曾.$1.3百万. 
 

F-35


根据我们的股权计划制定的时间限制股票奖励
 
下表总结了我们的股权计划下基于时间的限制性股票活动2019和2018:
 
 
 
股份转让数量
 
加权准平均值
授与日期-公平价值
每股
 
骨料
电流值
 
 
 
 
 
 
(单位：千)
2017年12月31日
 
391,477

 
$
13.52

 
 

获批
 
185,930

 
13.15

 
 

既得利益
 
(205,619
)
 
13.41

 
 

被没收
 
(1,636
)
 
12.84

 
 
2018年12月31日
 
370,152

 
13.40

 
 

获批
 
235,407

 
11.32

 
 

既得利益
 
(154,801
)
 
12.82

 
 

被没收
 
(2,291
)
 
12.65

 
 
2019年12月31日
 
448,467

 
$
12.51

 
$
5,534


 
授予我们的非执行雇员的奖励一般是授予给非执行员工的。四-按连续服务计算的年数(20%每逢拨款日期一、二及三周年及40%(在补助金日期四周年之际)。

授予我们行政官员的奖状一般授予一名高级行政人员。三-按连续服务计算的年数(25%补助金日期一周年及二周年纪念50%(在授予日期三周年)或在某些情况下，在控制上有所改变。

这些裁决的持有人有权投票表决普通股的相关股份，并接受所有宣布和支付的股利，不论是否归属。以时间为基础的限制性股票奖励的公允价值是根据授予之日我们普通股的市场价值计算的。

在结束的几年内2019年12月31日, 2018，和2017，以时间为基础的限制性股票奖励的总公允价值如下：$2.0百万, $2.8百万和$1.4百万分别。

基于业绩的限制性股票奖励根据我们的股权计划

下表总结了我们的股权计划下基于业绩的限制性股票活动2019和2018:
 
 
 
股份转让数量
 
加权准平均值
授与日期-公平价值
每股
 
骨料
电流值
 
 
 
 
 
 
(单位：千)
2017年12月31日
 
619,429

 
$
16.16

 
 

获批
 
397,808

 
15.69

 
 

既得利益
 
(309,010
)
 
18.78

 
 

2018年12月31日
 
708,227

 
14.75

 
 

获批
 
302,327

 
12.81

 
 

既得利益
 
(89,097
)
 
13.77

 
 

被没收
 
(165,466
)
 
13.77

 
 

2019年12月31日
 
755,991

 
$
14.31

 
$
9,329



我们以业绩为基础的限制性股票奖励是以市场为基础的奖励，是根据我们的普通股在授予日的公允价值计算的。采用蒙特卡罗模拟估值模型估算了基于业绩的限制性股票奖励的公允价值。这些奖项一般授予三-年度期间根据我们在SNL美国REIT酒店指数中的百分比排名，在期末或在控制方面发生变化。奖励要求在测量期间继续服务，并受“公平计划”或奖励文件中所述的其他条件的限制。


F-36


行政人员根据这些奖励可赚取的股份数目，由零根据我们在测量期结束时指数内的百分位数排名，将股票数量提高到所授予的股票数量的两倍。此外，部分基于业绩的股份可以根据公司在业绩期间计算的绝对股东总回报来赚取。

这些拨款的持有人有权投票决定已获批出的普通股股份，而任何已申报的股息均会累积，并须符合与奖励相同的归属条件。此外，如根据我们在指数内的百分比排名而赚取额外股份，则派发股息时，将犹如额外股份在整个量度期内持有一样。
 
以业绩为基础的限制性股票奖励的公允价值是使用蒙特卡罗模拟估值模型和下列假设估算的：

 
 
 
2019
 
2018
 
2017
预期股利收益率
 
6.17
%
 
5.33
%
 
4.14
%
预期股价波动
 
23.2
%
 
25.7
%
 
24.8
%
无风险利率
 
2.43
%
 
2.41
%
 
1.59
%
MonteCarlo迭代
 
100,000

 
100,000

 
100,000

基于业绩的限制性股票奖励的加权平均估计公允价值
 
$
12.81

 
$
13.73

 
$
17.13


 
预期股息率是根据我们发放时的年度预期股息计算的。预期波动率是基于我们的普通股在一段时期内的历史价格变化，这一时期的表现时期相当。无风险利率是从“在期”美国国债的联邦储备债券等值收益率中插入的。
 
根据我们的股权计划颁发董事股票奖
 
在截至12月31日的几年里，2019和2018，我们同意40,455和34,130普通股，作为我们董事薪酬计划的一部分，分别交给我们的非雇员董事。这些补助金是根据我们的公平计划提供的，是根据赠款授予的。
 
我们的非雇员董事可以选择接受我们的普通股代替现金支付董事费用。在……里面2019，所有董事都选择领取现金支付董事费用。在……里面2018，我们发布了3,543普通股支付董事费用。董事股票奖励的公允价值是根据授予之日的普通股市值计算的。
 
股权补偿费用
 
在截至12月31日的年度综合业务报表中列入公司一般费用和行政费用的权益补偿费用，2019, 2018，和2017如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
时间限制股票
 
$
2,327

 
$
2,384

 
$
2,145

以业绩为基础的限制性股票
 
3,396

 
3,727

 
3,183

董事股票
 
496

 
554

 
559

 
 
$
6,219

 
$
6,665

 
$
5,887


 
我们承认以股权为基础的补偿费用按比例超过归属条款.由于没收假设的改变，今后期间的费用数额可能会作出调整。
 

F-37


根据我们的权益计划，所有非既得利益的补偿费用均为未经确认的权益补偿费用。$7.4百万在…2019年12月31日如下(千)：
 
 
 
共计
 
2020
 
2021
 
2022
 
2023
时间限制股票
 
$
3,092

 
$
1,798

 
$
1,048

 
$
231

 
$
15

以业绩为基础的限制性股票
 
4,270

 
2,578

 
1,477

 
215

 
—

 
 
$
7,362

 
$
4,376

 
$
2,525

 
$
446

 
$
15


 
附注13 — 福利计划
 
2011年8月1日，我们启动了IRC 401(K)条下的合格缴费型退休计划(“计划”)，涵盖所有符合一定资格要求的全职员工。雇员可向该计划提供自愿捐款。该计划是一项“安全港计划”，要求雇主缴纳强制性缴款。截至年度的雇主供款费用2019年12月31日, 2018和2017曾.$0.3百万, $0.2百万，和$0.2百万分别。
 
附注14 — 所得税
 
我们选择被征税为REIT。作为一个REIT公司，我们通常不对分配给股东的应纳税所得额征收企业级所得税。我们相信，我们已通过将至少90%的应税收入分配给股东，达到了年度REIT分配要求。

与我们的TRSS相关的收入将按适用的税率缴纳联邦、州和地方税收。我们的综合税收规定包括与TRSS的运作有关的所得税，以及与经营伙伴关系有关的州和地方所得税。

截至年度所得税支出(福利)的组成部分2019年12月31日, 2018，和2017如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
目前：
 
 

 
 

 
 

联邦制
 
$
869

 
$
(67
)
 
$
10

州和地方
 
643

 
(425
)
 
777

推迟：
 
 

 
 

 
 

联邦制
 
(32
)
 
(279
)
 
232

州和地方
 
20

 
(151
)
 
49

联邦税法变化的影响
 
—

 
—

 
606

所得税费用(福利)
 
$
1,500

 
$
(922
)
 
$
1,674


 
以下是所得税规定与对税前收入或损失适用联邦法定所得税税率计算的数额之间的对账情况：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
法定联邦所得税规定
 
$
17,608

 
$
18,943

 
$
35,418

房地产投资信托基金的非应税收入
 
(16,996
)
 
(19,073
)
 
(35,073
)
累进公司税率的影响
 
—

 
—

 
(10
)
州所得税，扣除联邦税收优惠
 
568

 
266

 
716

退回及延迟调整的准备金
 
(6
)
 
75

 
—

永久性差异和其他方面的影响
 
326

 
(184
)
 
17

合伙企业分配扣除的税收利益
 
—

 
(949
)
 
—

联邦税法变化的影响
 
—

 
—

 
606

所得税准备金(福利)
 
$
1,500

 
$
(922
)
 
$
1,674



F-38



递延税资产和负债包括在所附综合资产负债表的其他资产中。
递延税资产(负债)的重要组成部分如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
结转税款
 
$
38

 
$
154

应计费用
 
2,068

 
1,893

其他
 
32

 
(1
)
准税资产
 
$
2,138

 
$
2,046

 
 
 
 
 
递延税款资产毛额
 
$
2,172

 
$
2,086

递延税款毛额
 
(34
)
 
(40
)
准税资产
 
$
2,138

 
$
2,046


 
在…2019年12月31日，我们有州净营运亏损$0.7百万于2027年到期。
 
我们有不未确认的税收优惠2019年12月31日或者在三年内结束。我们预计在一年内，未获确认的税务优惠不会因税务状况的改变而大幅增加或减少。2019年12月31日。我们有不12月31日终了年度综合业务报表中与未确认的税收利益有关的重大利息或处罚，2019, 2018或2017或合并资产负债表2019年12月31日或2018.
 
我们将美国和州的所得税申报表提交给具有不同时效法规的司法管辖区。一般来说，在2016年前的数年内，我们都不会接受税务当局的税务审查。


F-39


分布特征

就所得税而言，支付的分配包括普通收入和资本收益或两者的组合。截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日，每股支付的分配情况如下(未经审计)：

 
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
金额
 
%
 
金额
 
%
 
金额
 
%
普通股
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
0.6132

 
85.16
%
 
$
0.7200

 
100.00
%
 
$
0.6725

 
100.00
%
资本收益分配
 
0.1068

 
14.84
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共计
 
$
0.7200

 
100.00
%
 
$
0.7200

 
100.00
%
 
$
0.6725

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
优先股-B系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
—

 
—
%
 
$
—

 
—
%
 
$
2.0234

 
100.00
%
资本收益分配
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共计
 
$
—

 
—
%
 
$
—

 
—
%
 
$
2.0234

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
优先股-C系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
—

 
—
%
 
$
0.5393

 
100.00
%
 
$
1.7813

 
100.00
%
资本收益分配
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共计
 
$
—

 
—
%
 
$
0.5393

 
100.00
%
 
$
1.7813

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
优先股-D系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
1.3732

 
85.16
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
资本收益分配
 
0.2393

 
14.84
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共计
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
优先股-E系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
1.3307

 
85.16
%
 
$
1.5625

 
100.00
%
 
$
0.0694

 
100.00
%
资本收益分配
 
0.2318

 
14.84
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共计
 
$
1.5625

 
100.00
%
 
$
1.5625

 
100.00
%
 
$
0.0694

 
100.00
%


在2019年，应向我们的股东征税的股息是85.16%普通收入和14.84%资本收益分配2019年资本收益分配100%与未收回的第1250节收益有关。2019年普通收益股息符合199A节规定的合格REIT股息20%扣减的条件。

2018年应向股东征税的股息为100%普通收入，符合199A节规定的符合资格的REIT股息20%扣减的条件。

2017年向股东征税的股息是100%的普通收入。

附注15 — 每股收益
 
我们采用两种计算每股收益的方法，这种方法要求计算非归属时间限制股票奖励和普通股的每股收益。我们的非归属时间限制股票奖励与不可没收的股息权利，被认为是有价证券，参与未分配的收益与普通股。根据两类计算方法，除非证券持有人有合同义务分担损失，否则净损失不分配给参与证券。我们的非归属时间限制的股票奖励与不可没收的股息没有这样的义务，所以他们不分配损失。
 

F-40


所有未偿还的股票期权都包括在计算截止年度每股摊薄收益中。2019年12月31日2018年和2017年由于其稀释作用。非控股股东持有的共同单位已被排除在稀释后每股收益的分母之外，因为这不会对数额产生影响，因为有限合伙人的收入份额也将被计入，以获得归属于普通股股东的净收入。在截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日的年度内，我们获得了以业绩为基础的限制性股票奖励。755,991股票，453,664股份和464,924这些股份分别被排除在稀释后每股收益的分母之外，因为裁决没有达到在每个期间结束时归属的必要的业绩条件。
 
以下是用于计算每股基本收益和稀释收益的组成部分摘要(单位：千，但每股收益除外)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
分子：
 
 

 
 

 
 

净收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

减：优先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
优先股赎回溢价
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
对参与证券的分配
 
(309
)
 
(271
)
 
(307
)
可归因于合伙经营中的非控制权益
 
(157
)
 
(205
)
 
(307
)
可归因于合资企业的非控股权
 
419

 
—

 
—

可归属于普通股股东的净收入，扣除分配给参与证券的数额
 
$
67,463

 
$
70,702

 
$
78,927

分母：
 
 

 
 

 
 

加权平均普通股流通股基础
 
103,887

 
103,623

 
99,406

股权赔偿的稀释效应
 
52

 
219

 
374

加权平均普通股
 
103,939

 
103,842

 
99,780

每股收益：
 
 

 
 

 
 

碱性稀释
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79



附注16-选定的季度财务数据(未经审计)
 
截至12月31日的年度财务数据，2019和2018如下(单位：千，但每股数额除外)：
 
 
 
2019
 
 
第一
四分之一
 
第二
四分之一
 
第三
四分之一
 
第四
四分之一
总收入
 
$
138,952

 
$
142,930

 
$
133,685

 
$
133,781

净收益
 
$
12,900

 
$
49,069

 
$
11,626

 
$
8,753

可归因于高峰酒店物业公司的净收入。
 
$
12,877

 
$
48,957

 
$
11,534

 
$
9,242

每股收益：
 
 

 
 

 
 

 
 

碱性稀释
 
$
0.09

 
$
0.43

 
$
0.07

 
$
0.05

 
 
 
2018
 
 
第一
四分之一
 
第二
四分之一
 
第三
四分之一
 
第四
四分之一
总收入
 
$
140,199

 
$
152,222

 
$
142,340

 
$
132,509

净收益
 
$
9,691

 
$
37,677

 
$
38,001

 
$
5,757

可归因于高峰酒店物业公司的净收入。
 
$
9,688

 
$
37,576

 
$
37,901

 
$
5,756

每股收益：
 
 

 
 

 
 

 
 

基本
 
$
0.01

 
$
0.33

 
$
0.33

 
$
0.02

稀释
 
$
0.01

 
$
0.32

 
$
0.33

 
$
0.02



F-41


 
附注17-后续事件
 
股权交易
 
在2020年1月31日，我们的董事会宣布$0.18普通股每股，$0.403125按份额计算6.45%系列D累计可赎回优先股$0.390625按份额计算6.25%E系列累积可赎回优先股。这些股息将于2020年2月28日支付给2020年2月14日创纪录的股东。



F-42
顶峰酒店物业有限公司
附表三-地产及累积折旧
(一九二零九年十二月三十一日)
(单位：千)
 


 
 
 
 
 
 
初始成本
 
购置后资本化的成本
 
总成本
 
 
 
 
 
 
位置
 
特许经营
 
购置/建造年份
 
土地
 
建筑及改善
 
土地、建筑物及改善工程
 
土地
 
建筑及改善
 
共计
 
累计折旧
 
累计折旧费用共计
 
抵押债务
 
 
加利福尼亚州Aliso Viejo
 
霍姆伍德套房
 
2017
 
$
5,599

 
$
32,367

 
$
354

 
$
5,599

 
$
32,721

 
$
38,320

 
$
(4,030
)
 
$
34,290

 
$
—

 
 
阿灵顿，德克萨斯州
 
院落
 
2012
 
1,497

 
15,573

 
(565
)
 
1,497

 
15,008

 
16,505

 
(3,830
)
 
12,675

 
—

 
 
阿灵顿，德克萨斯州
 
住宅旅馆
 
2012
 
1,646

 
15,440

 
16

 
1,646

 
15,456

 
17,102

 
(4,071
)
 
13,031

 
—

 
 
阿什维尔，NC
 
靛蓝酒店
 
2015
 
2,100

 
34,755

 
1,051

 
2,100

 
35,806

 
37,906

 
(6,687
)
 
31,219

 
—

 
 
亚特兰大，GA
 
院落
 
2012
 
2,050

 
27,969

 
834

 
2,050

 
28,803

 
30,853

 
(5,702
)
 
25,151

 
—

 
 
亚特兰大，GA
 
住宅旅馆
 
2016
 
3,381

 
34,820

 
790

 
3,381

 
35,610

 
38,991

 
(4,801
)
 
34,190

 
—

 
 
亚特兰大，GA
 
AC酒店
 
2017
 
5,670

 
51,922

 
567

 
5,670

 
52,489

 
58,159

 
(5,378
)
 
52,781

 
—

 
 
德克萨斯州奥斯汀
 
汉普顿套房酒店
 
2014
 
—

(2)
56,394

 
4,846

 
—

 
61,240

 
61,240

 
(9,519
)
 
51,721

 
—

 
 
德克萨斯州奥斯汀
 
公司办公室
 
2017
 
—

 
6,048

 
1,410

 
—

 
7,458

 
7,458

 
(2,207
)
 
5,251

 
—

 
 
巴尔的摩，医学博士
 
汉普顿套房酒店
 
2017
 
2,205

 
16,013

 
2,342

 
2,205

 
18,355

 
20,560

 
(1,373
)
 
19,187

 
—

 
 
巴尔的摩，医学博士
 
住宅旅馆
 
2017
 
1,986

 
37,016

 
6,198

 
1,986

 
43,214

 
45,200

 
(4,372
)
 
40,828

 
—

 
 
博尔德
 
万豪
 
2016
 
11,115

 
49,204

 
8,946

 
11,115

 
58,150

 
69,265

 
(7,000
)
 
62,265

 
—

 
 
新泽西州布兰奇堡
 
住宅旅馆
 
2015
 
2,374

 
24,411

 
285

 
2,374

 
24,696

 
27,070

 
(4,754
)
 
22,316

 
—

 
 
加利福尼亚州布里斯班
 
杜布莱
 
2014
 
3,300

 
39,686

 
1,137

 
3,300

 
40,823

 
44,123

 
(11,496
)
 
32,627

 
—

 
 
CA，Camarillo
 
汉普顿套房酒店
 
2013
 
2,200

 
17,366

 
384

 
2,200

 
17,750

 
19,950

 
(5,749
)
 
14,201

 
—

 
 
夏洛特，NC
 
院落
 
2017
 
—

 
41,094

 
1,468

 
—

 
42,562

 
42,562

 
(4,581
)
 
37,981

 
—

 
 
芝加哥，伊利诺伊州
 
凯悦广场
 
2016
 
5,395

 
68,355

 
192

 
5,395

 
68,547

 
73,942

 
(9,533
)
 
64,409

 
—

 
 
克利夫兰，OH
 
住宅旅馆
 
2017
 
10,075

 
33,340

 
1,699

 
10,075

 
35,039

 
45,114

 
(3,925
)
 
41,189

 
—

 
 
迪卡图尔
 
院落
 
2015
 
4,046

 
34,151

 
3,816

 
4,046

 
37,967

 
42,013

 
(5,818
)
 
36,195

 
—

 
 
缅因州伊甸园
 
希尔顿花园酒店
 
2013
 
1,800

 
11,211

 
146

 
1,800

 
11,357

 
13,157

 
(3,981
)
 
9,176

 
—

 
 
恩格尔伍德公司
 
凯悦广场
 
2012
 
2,000

 
11,950

 
(441
)
 
2,000

 
11,509

 
13,509

 
(4,054
)
 
9,455

 
19,510

 
(1)
恩格尔伍德公司
 
凯悦大厦
 
2012
 
2,700

 
16,267

 
224

 
2,700

 
16,491

 
19,191

 
(6,553
)
 
12,638

 
19,992

 
(1)
佛罗里达州劳德代尔堡
 
院落
 
2017
 
37,950

 
47,002

 
1,421

 
37,950

 
48,423

 
86,373

 
(5,861
)
 
80,512

 
—

 
 
德克萨斯州沃斯堡
 
院落
 
2017
 
1,920

 
38,070

 
9,029

 
1,920

 
47,099

 
49,019

 
(3,748
)
 
45,271

 
—

 
 
纽约花园城
 
凯悦广场
 
2012
 
4,200

 
27,775

 
272

 
4,283

 
27,964

 
32,247

 
(5,787
)
 
26,460

 
—

 
 
格伦代尔
 
Staybridge套房
 
2011
 
2,100

 
10,151

 
333

 
2,100

 
10,484

 
12,584

 
(3,679
)
 
8,905

 
—

 
 
格林维尔，SC
 
希尔顿花园酒店
 
2013
 
1,200

 
14,566

 
3,009

 
1,200

 
17,575

 
18,775

 
(3,772
)
 
15,003

 
—

 
 
Hillsboro，或
 
住宅旅馆
 
2019
 
4,943

 
42,541

 
9

 
4,943

 
42,550

 
47,493

 
(461
)
 
47,032

 
—

 
 
伊利诺伊州霍夫曼庄园
 
凯悦广场
 
2013
 
1,900

 
8,917

 
(1,861
)
 
1,900

 
7,056

 
8,956

 
(3,186
)
 
5,770

 
19,323

 
(1)

F-43
顶峰酒店物业有限公司
附表三-地产及累积折旧
(一九二零九年十二月三十一日)
(单位：千)
 


 
 
 
 
 
 
初始成本
 
购置后资本化的成本
 
总成本
 
 
 
 
 
 
位置
 
特许经营
 
购置/建造年份
 
土地
 
建筑及改善
 
土地、建筑物及改善工程
 
土地
 
建筑及改善
 
共计
 
累计折旧
 
累计折旧费用共计
 
抵押债务
 
 
德克萨斯州休斯顿
 
希尔顿花园酒店
 
2014
 
$
—

(2)
$
41,838

 
$
5,951

 
$
—

 
$
47,789

 
$
47,789

 
$
(11,015
)
 
$
36,774

 
$
—

 
 
德克萨斯州休斯顿
 
希尔顿花园酒店
 
2014
 
2,800

 
33,777

 
1,373

 
2,800

 
35,150

 
37,950

 
(5,950
)
 
32,000

 
—

 
 
亨特谷，医学博士
 
住宅旅馆
 
2015
 
—

 
35,436

 
1,326

 
1,076

 
35,686

 
36,762

 
(6,432
)
 
30,330

 
—

 
 
印第安纳波利斯
 
斯普林吉尔套房
 
2013
 
4,012

 
27,910

 
(646
)
 
4,012

 
27,264

 
31,276

 
(5,588
)
 
25,688

 
—

 
 
印第安纳波利斯
 
院落
 
2013
 
7,788

 
54,384

 
(2,077
)
 
7,788

 
52,307

 
60,095

 
(10,470
)
 
49,625

 
—

 
 
堪萨斯城
 
院落
 
2017
 
3,955

 
20,608

 
1,769

 
3,955

 
22,377

 
26,332

 
(2,702
)
 
23,630

 
—

 
 
隆巴德河
 
凯悦广场
 
2012
 
1,550

 
17,351

 
(445
)
 
1,550

 
16,906

 
18,456

 
(5,597
)
 
12,859

 
—

 
(1)
孤树
 
凯悦广场
 
2012
 
1,300

 
11,704

 
(203
)
 
1,314

 
11,487

 
12,801

 
(4,302
)
 
8,499

 
—

 
(1)
肯塔基州路易斯维尔
 
费尔菲尔德套房酒店
 
2013
 
3,120

 
24,231

 
(531
)
 
3,120

 
23,700

 
26,820

 
(5,901
)
 
20,919

 
34,695

 
(1)
肯塔基州路易斯维尔
 
斯普林吉尔套房
 
2013
 
4,880

 
37,361

 
(719
)
 
4,880

 
36,642

 
41,522

 
(9,181
)
 
32,341

 
—

 
(1)
梅萨河
 
凯悦广场
 
2017
 
2,400

 
19,848

 
820

 
2,400

 
20,668

 
23,068

 
(3,648
)
 
19,420

 
47,226

 
(1)
梅塔里，洛杉矶
 
院落
 
2013
 
1,860

 
25,168

 
349

 
1,860

 
25,517

 
27,377

 
(7,505
)
 
19,872

 
—

 
 
梅塔里，洛杉矶
 
住宅旅馆
 
2013
 
1,791

 
23,386

 
338

 
1,791

 
23,724

 
25,515

 
(7,901
)
 
17,614

 
—

 
 
迈阿密，佛罗里达州
 
凯悦大厦
 
2015
 
4,926

 
40,087

 
1,385

 
4,926

 
41,472

 
46,398

 
(8,386
)
 
38,012

 
—

 
 
加利福尼亚州米尔皮塔斯
 
希尔顿花园酒店
 
2019
 
7,921

 
46,141

 
4

 
7,921

 
46,145

 
54,066

 
(588
)
 
53,478

 
—

 
 
明尼苏达州明尼阿波利斯
 
凯悦广场
 
2013
 
—

 
34,026

 
1,424

 
—

 
35,450

 
35,450

 
(7,901
)
 
27,549

 
—

 
 
明尼苏达州明尼阿波利斯
 
汉普顿套房酒店
 
2015
 
3,502

 
35,433

 
165

 
3,502

 
35,598

 
39,100

 
(7,669
)
 
31,431

 
—

 
(1)
明尼通卡省
 
假日快捷套房酒店
 
2013
 
1,000

 
7,662

 
212

 
1,000

 
7,874

 
8,874

 
(2,723
)
 
6,151

 
—

 
 
田纳西纳什维尔
 
斯普林吉尔套房
 
2004
 
777

 
5,598

 
299

 
777

 
5,897

 
6,674

 
(3,473
)
 
3,201

 
—

 
 
田纳西纳什维尔
 
院落
 
2016
 
8,792

 
62,759

 
7,852

 
8,792

 
70,611

 
79,403

 
(8,259
)
 
71,144

 
—

 
 
纽黑文，CT
 
院落
 
2017
 
11,990

 
51,497

 
1,555

 
11,990

 
53,052

 
65,042

 
(4,489
)
 
60,553

 
—

 
 
新奥尔良，洛杉矶
 
院落
 
2013
 
1,944

 
25,120

 
3,356

 
1,944

 
28,476

 
30,420

 
(9,012
)
 
21,408

 
—

 
 
新奥尔良，洛杉矶
 
院落
 
2013
 
2,490

 
34,220

 
1,136

 
2,490

 
35,356

 
37,846

 
(10,592
)
 
27,254

 
—

 
 
新奥尔良，洛杉矶
 
斯普林吉尔套房
 
2013
 
2,046

 
33,270

 
6,099

 
2,046

 
39,369

 
41,415

 
(10,459
)
 
30,956

 
—

 
 
奥兰多角
 
凯悦广场
 
2013
 
3,100

 
11,343

 
(539
)
 
3,100

 
10,804

 
13,904

 
(3,861
)
 
10,043

 
—

 
(1)
奥兰多角
 
凯悦广场
 
2013
 
2,716

 
11,221

 
422

 
2,716

 
11,643

 
14,359

 
(3,928
)
 
10,431

 
—

 
(1)
奥兰多角
 
凯悦大厦
 
2018
 
2,800

 
34,423

 
94

 
2,800

 
34,517

 
37,317

 
(3,394
)
 
33,923

 
—

 
 
奥温斯磨坊
 
凯悦广场
 
2012
 
2,100

 
9,799

 
(175
)
 
2,100

 
9,624

 
11,724

 
(3,337
)
 
8,387

 
—

 
(1)
匹兹堡，宾夕法尼亚州
 
院落
 
2017
 
1,652

 
40,749

 
5,683

 
1,652

 
46,432

 
48,084

 
(3,871
)
 
44,213

 
—

 
 
波特兰，OR
 
凯悦广场
 
2009
 
—

(2)
14,700

 
457

 
—

 
15,157

 
15,157

 
(4,534
)
 
10,623

 
—

 
 
波特兰，OR
 
住宅旅馆
 
2009
 
—

(2)
15,629

 
286

 
—

 
15,915

 
15,915

 
(5,571
)
 
10,344

 
16,980

 
(1)
波特兰，OR
 
住宅旅馆
 
2019
 
12,813

 
76,868

 
38

 
12,813

 
76,906

 
89,719

 
(1,204
)
 
88,515

 
—

 
 
加利福尼亚州波威
 
汉普顿套房酒店
 
2013
 
2,300

 
14,728

 
1,228

 
2,300

 
15,956

 
18,256

 
(3,923
)
 
14,333

 
—

 
 
加利福尼亚州旧金山
 
希尔顿花园酒店
 
2019
 
12,346

 
45,730

 
36

 
12,346

 
45,766

 
58,112

 
(585
)
 
57,527

 
—

 
 
加利福尼亚州旧金山
 
假日快捷套房酒店
 
2013
 
15,545

 
49,469

 
3,875

 
15,545

 
53,344

 
68,889

 
(13,191
)
 
55,698

 
—

 
 
加利福尼亚州旧金山
 
四点
 
2014
 
1,200

 
21,397

 
2,874

 
1,200

 
24,271

 
25,471

 
(5,094
)
 
20,377

 
—

 
(1)

F-44
顶峰酒店物业有限公司
附表三-地产及累积折旧
(一九二零九年十二月三十一日)
(单位：千)
 


 
 
 
 
 
 
初始成本
 
购置后资本化的成本
 
总成本
 
 
 
 
 
 
位置
 
特许经营
 
购置/建造年份
 
土地
 
建筑及改善
 
土地、建筑物及改善工程
 
土地
 
建筑及改善
 
共计
 
累计折旧
 
累计折旧费用共计
 
抵押债务
 
 
斯科茨代尔
 
凯悦广场
 
2012
 
$
1,500

 
$
10,171

 
$
(431
)
 
$
1,500

 
$
9,740

 
$
11,240

 
$
(3,120
)
 
$
8,120

 
$
—

 
(1)
斯科茨代尔
 
院落
 
2003
 
3,225

 
12,571

 
3,648

 
3,225

 
16,219

 
19,444

 
(5,694
)
 
13,750

 
—

 
 
斯科茨代尔
 
斯普林吉尔套房
 
2003
 
2,195

 
9,496

 
1,750

 
2,195

 
11,246

 
13,441

 
(4,109
)
 
9,332

 
—

 
 
西尔弗索恩
 
汉普顿套房酒店
 
2019
 
6,845

 
21,125

 
145

 
6,845

 
21,270

 
28,115

 
(334
)
 
27,781

 
—

 
 
坦帕角
 
汉普顿套房酒店
 
2012
 
3,600

 
20,366

 
4,466

 
3,600

 
24,832

 
28,432

 
(4,641
)
 
23,791

 
—

 
 
图森湾
 
霍姆伍德套房
 
2017
 
2,570

 
22,802

 
996

 
2,570

 
23,798

 
26,368

 
(2,981
)
 
23,387

 
—

 
 
马里兰州沃尔瑟姆
 
希尔顿花园酒店
 
2017
 
10,644

 
21,713

 
5,888

 
10,644

 
27,601

 
38,245

 
(2,212
)
 
36,033

 
—

 
 
马里兰州沃特敦
 
住宅旅馆
 
2018
 
25,083

 
45,917

 
223

 
25,083

 
46,140

 
71,223

 
(2,528
)
 
68,695

 
—

 
 
地块
 
地块
 
 
 
4,645

 
—

 
(2,720
)
 
1,925

 
—

 
1,925

 
—

 
1,925

 
—

 
 
 
 
 
 
 
 
$
323,075

 
$
2,123,406

 
$
106,947

 
$
321,528

 
$
2,231,900

 
$
2,553,428

 
$
(383,763
)
 
$
2,169,665

 
$
157,726

 
 
(1)物业交叉抵押相关贷款，参见综合财务报表中的“附注6-债务”。
(2)受地面租赁约束的财产，见综合财务报表中的“附注7-租约”。



F-45
顶峰酒店物业有限公司
附表三-地产及累积折旧
(一九二零九年十二月三十一日)
(单位：千)
 


(a)         资产基础

 
 
2019
 
2018
 
2017
土地、建筑物和改善的协调：
 
 
 
 
 
 
期初余额
 
$
2,406,269

 
$
2,355,723

 
$
1,848,673

土地、建筑物和改善工程的增建
 
336,480

 
151,829

 
636,389

土地、建筑物及改善的处置
 
(186,800
)
 
(100,208
)
 
(129,339
)
减值损失
 
(2,521
)
 
(1,075
)
 
—

期末余额
 
$
2,553,428

 
$
2,406,269

 
$
2,355,723


 (b)         累计折旧
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
累计折旧对账：
 
 
 
 
 
 
期初余额
 
$
351,821

 
$
290,066

 
$
241,760

折旧
 
99,013

 
100,545

 
85,524

出售或处置资产的折旧
 
(67,071
)
 
(38,790
)
 
(37,218
)
期末余额
 
$
383,763

 
$
351,821

 
$
290,066


 (c)        用于联邦所得税目的的房地产总成本约为$2,358.1百万.
 
(d)        折旧是根据下列使用寿命计算的：
 
建筑物和改善6-40年数
家具和设备2-15年数
 
(e)         如上文所述，我们有须就有关物业支付的按揭贷款，更多按揭资料载於综合财务报表的附注6-债项内。
 
(f)          收购后资本化的成本的负余额包括出售的包外、资产处置和记录的减值损失。
 


F-46