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美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式10-K
☒根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的年报
截至财政年度2019年12月31日
或
☐依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告
从_
佣金档案编号1-12504
这个Macerich公司鼓膜
(其章程所指明的注册人的确切姓名)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 马里兰州 | | | | | 95-4448705 |
(国家或其他司法管辖区)
成立为法团或组织) | | | | | (国税局雇主识别号码) |
| 威尔郡大道401号， | 700套房， | 圣莫尼卡 | 加利福尼亚 | | 90401 |
| (主要行政办公室地址，包括邮编) | | | | | (邮政编码) | |
| | (310) | | 394-6000 | |
| (注册人的电话号码，包括区号) | | | | | |
根据“证券法”第12(B)条登记的证券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每一班的职称 | | 交易符号 | | 注册的每个交易所的名称 |
| 普通股，面值0.01美元 | | 麦克 | | 纽约证券交易所 |
根据该法第12(G)条登记的证券：无
如“证券法”第405条所界定，登记人是否为知名的经验丰富的发行人，请勾选标记。是 ☒/.☐
如果登记人不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。☐ 不 ☒
通过检查标记说明注册人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在前12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的期限较短)；(2)在过去90天中，要求提交此类报告。是 ☒/.☐
通过检查标记说明注册人是否已在前12个月内以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)中要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内要求注册人提交此类文件)。是 ☒/.☐
通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。见“交易所法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义：
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| 大型加速箱 | ☒ | | 加速机 | ☐ | | 非加速机 | ☐ | | 小型报告公司 | ☐ |
| | | | | | | | | 新兴成长型公司 | ☐ |
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”规则12b-2所定义)。是☐/.☒
注册人非附属公司持有的有表决权及无表决权普通股的总市值约为$。4.7截至注册人最近完成的第二个会计季度的最后一个营业日，根据该日最后一次出售普通股的价格计算，有10亿美元。
截至2020年2月21日注册人普通股流通股数：141,296,774 股份
以参考方式合并的文件
2020年召开的年度股东大会委托书的部分内容以参考方式纳入本表格第III部分10-K。
Macerich公司
表格10-K年度报告
2019年12月31日终了年度
指数
| | | | | | | | |
| | | 页 |
第I部 | | |
第1项 | 商业 | 3 |
第1A项. | 危险因素 | 16 |
第1B项 | 未解决的工作人员意见 | 27 |
第2项 | 特性 | 28 |
第3项 | 法律程序 | 34 |
项目4. | 矿山安全披露 | 34 |
第II部 | | |
第5项 | 注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买 | 35 |
第6项 | 选定财务数据 | 38 |
第7项 | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 | 40 |
第7A项 | 市场风险的定量和定性披露 | 56 |
第8项 | 财务报表和补充数据 | 57 |
第9项 | 会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 | 57 |
第9A项 | 管制和程序 | 57 |
第9B项 | 其他资料 | 60 |
第III部 | | |
第10项 | 董事和执行干事与公司治理 | 60 |
项目11. | 行政薪酬 | 60 |
第12项 | 某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项 | 60 |
项目13. | 某些关系和相关交易，以及董事独立性 | 60 |
第14项 | 首席会计师费用及服务 | 60 |
第IV部 | | |
项目15. | 展品及财务报表附表 | 61 |
项目16. | 表格10-K摘要 | 61 |
签名 | | 114 |
第一部分
与前瞻性声明有关的重要因素
这份关于Macerich公司(“公司”)表格10-K的年度报告包含了构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述的陈述。任何与历史或当前事实或事项无关的陈述都是前瞻性陈述.你可以通过使用前瞻性词语来识别一些前瞻性的语句，比如“可能”、“将”、“可能”、“应该”、“预期”、“预期”、“打算”、“项目”、“预测”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预定”和这些词语的变化。关于当前情况的声明也可能是前瞻性的，如果它们意味着当前条件的延续。前瞻性陈述以这种形式出现在若干地方，其中包括关于下列事项的说明：
•对公司成长的期望；
•公司对其收购、再开发、开发、租赁和经营活动及机会的信念，包括其零售商的表现；
•公司的收购、处置等策略；
•与遵守政府条例有关的监管事项；
•公司的资本支出计划和获得资本支出的期望；
•公司对所得税优惠的期望；
•公司对其财务状况或经营结果的期望；以及
•公司对债务再融资、债务的订立和偿还以及合资安排的期望。
请股东注意，任何此类前瞻性陈述都不是对未来业绩的保证，涉及风险、不确定因素和其他因素，这些因素可能导致公司或行业的实际结果、业绩或成就与公司未来的业绩、业绩或成就或该行业的业绩、业绩或成就大不相同，这些风险、不确定因素和其他因素可能导致公司或行业的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性声明中所表示或除其他外，这些因素包括一般工业以及国家、区域和地方的经济和商业条件，除其他外，这些条件将影响对零售空间或零售商品的需求、现有和潜在租户的可得性和信誉、锚定或租户破产、关闭、合并或合并、租赁费率、条款和付款、利率波动、可得性、融资条件和成本以及运营费用；房地产市场的不利变化，除其他外，包括来自其他公司的竞争、零售形式和技术、房地产开发和重新开发的风险、收购和处置；房地产投资的流动性、政府行动和举措(包括立法和监管方面的变化)；环境和安全要求；以及可能对上述所有因素产生不利影响的恐怖活动或其他暴力行为。我们敦促您仔细审查我们就可能影响我们的业务和经营结果的风险和其他因素所作的披露，包括本年度10-K报表中的“第1A项.风险因素”中所作的披露，以及我们向证券交易委员会(“SEC”)提交的其他报告。我们告诫你不要过分依赖这些前瞻性的声明，因为这些声明只在本文件的日期发表。公司不打算，也不承担任何义务, 更新任何前瞻性信息，以反映本文件日期后发生的事件或情况，或反映意外事件的发生，除非法律要求这样做。
第1项.中转站业务
一般
该公司参与收购、拥有、开发、重新开发、管理和租赁位于美国各地的地区和社区/电力购物中心。本公司是特拉华州有限合伙公司(“运营合伙”)的唯一普通合伙人，并拥有Macerich合伙公司的多数所有权权益。截至2019年12月31日，运营伙伴关系拥有或拥有47个地区购物中心和5个社区/电力购物中心的所有权。这52个地区和社区/电力购物中心(包括任何相关的办公空间)包括约5 100万平方英尺的可出租总面积(“GLA”)，在这里被称为“中心”。这些中心由合并中心(“合并中心”)和未合并的合资企业中心(“未合并的合资企业中心”)组成，如“第2项.属性”所述，除非上下文另有要求。
该公司是一个自我管理和自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”)，并通过经营伙伴关系和该公司的管理公司、Macerich Property Management Company、LLC、Macerich Management Company、一家加利福尼亚公司、Macerich亚利桑那合伙人有限责任公司、一家成员单一成员的亚利桑那有限责任公司、Macerich亚利桑那管理有限责任公司、特拉华州有限责任公司、科罗拉多有限责任公司的Macerich Partners、科罗拉多Cw有限责任公司、MAMall Management，Inc.、一家纽约公司和MACW Property Management，LLC，一家成员单一的纽约有限责任公司经营其所有业务。所有七家管理公司均为本公司所有，在此统称为“管理公司”。
该公司成立于1993年9月，是一家马里兰公司。除上下文另有说明外，本年度报告中对公司的所有提及均包括公司、公司拥有或控制的实体以及公司的前身。
公司过去三个财政年度的财务信息载于“第15项.展览品和财务报表表”中的公司综合财务报表。
最近的发展
筹资活动：
2019年1月10日，该公司以一笔新的3000万美元贷款取代了对芝加哥时装店的现有贷款，贷款利率为4.61%，到期日期为2031年2月1日。该公司利用净收益支付其信贷额度，并用于一般公司用途。
2019年2月22日，该公司在阿特拉斯公园商店的合资企业达成协议，将该财产现有贷款的总借款能力从5 780万美元提高到8 000万美元，并将到期日延长至2021年10月28日，包括延期选项。在修改贷款的同时，合资企业又借入了1 840万美元。该公司将额外收益中920万美元的份额用于支付其信贷额度，并用于一般公司用途。
2019年6月3日，该公司在桑坦村区域中心的合资企业以一笔新的2.2亿美元贷款取代了现有的贷款，贷款利率为4.34%，到期日期为2029年7月1日。该公司利用其在额外收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年6月27日，该公司以一笔新的2.56亿美元贷款取代了对钱德勒时装中心的现有贷款，该贷款的有效利率为4.18%，到期日期为2024年7月5日。该公司利用其在额外收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年7月25日，该公司在费城时装区的合资企业修改了对合资企业的现有定期贷款，允许在伦敦银行同业拆借利率(Libor)再加上2.00%的贷款高达1亿美元。在修订的同时，该合资企业又借入了2 600万美元。2019年8月16日，这家合资企业又借入了2500万美元。该公司利用其在额外收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年9月12日，该公司在泰森斯大厦的合资企业向该房产发放了一笔1.9亿美元的新贷款，贷款利率为3.38%，到期日期为2029年11月11日。该公司将所得收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年10月17日，该公司在西英亩的合资企业向该房产发放了一笔建筑贷款，允许借款650万美元，实际利率为3.72%，到期日期为2029年10月10日。该合资公司打算利用贷款所得的款项为财产的扩建提供资金。
2019年12月3日，该公司以一笔新的5.4亿美元贷款取代了国王广场购物中心的现有贷款，贷款利率为3.71%，有效期为2030年1月1日。该公司将额外收益用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年12月18日，该公司在西区的合资企业向重建项目提供了4.146亿美元的建筑贷款(见“重建和发展活动”)。贷款利率为libor+1.70%，到2024年12月18日到期时，可减为libor+1.50%。合资企业打算用贷款所得来资助项目的完成。
重建和发展活动：
2019年9月19日，该公司与宾西法尼亚REIT的合资企业开启了费城时装区重建的第一阶段，这是一个89.9万平方英尺的区域购物中心，位于宾夕法尼亚州费城。整个2020年和2021年初，该项目将有更多的租户开放。该项目的总成本估计在4000万美元至4.2亿美元之间，其中2亿至2.1亿美元估计是该公司按比例分摊的份额。截至2019年12月31日，该公司共出资3.818亿美元，其中1.909亿美元来自中外合资公司。
该公司在斯科茨代尔时装广场的合资企业于2019年第四季度完成了一家前巴尼店的重新开发和8万平方英尺的外部扩建。截至2019年12月31日，该公司已为合资企业支付的8，000万美元中的4，000万美元提供了资金。
该公司与哈德逊太平洋地产(HudsonPacificProperties)的合资企业正在将一家西区重新开发成584，000平方英尺的创意办公空间和96，000平方英尺的餐饮和娱乐空间。整个创意办公空间已租给谷歌，预计将于2022年完工。该项目的总费用估计在5000万至5.5亿美元之间，其中1.25亿至1.375亿美元估计是该公司按比例分摊的份额。截至2019年12月31日，该公司为合资公司支付的总额为2.015亿美元中的5，040万美元提供了资金。该合资企业预计将以其新的4.146亿美元建筑贷款(见“融资活动”)，为开发项目的剩余费用提供资金。
该公司与西蒙地产集团(Simon Property Group)成立了一家50/50的合资企业，开发洛杉矶高级分店，这是加州卡森的一个高档分店，计划以约40万平方英尺的面积开业，然后在第二阶段再开发16.5万平方英尺。截至2019年12月31日，该公司为合资企业总共支付的7，170万美元中的3，590万美元提供了资金。
与公司拥有或部分拥有的几家西尔斯商店的关闭和租赁拒绝有关，该公司预计在该公司的按比例份额上将花费1.3亿至1.6亿美元，以重新发展西尔斯商店。预计这类重新开发的开放将在几年内完成。如果该公司或其合资公司决定扩大重建的范围，估计的重建成本可能会增加。截至2019年12月31日，该公司已按比例出资2240万美元。
其他交易和事项：
2019年1月1日，该公司采用了会计准则编纂(“ASC”)842，“租约”，根据修改后的追溯方法。新标准修订了合同双方(即承租人和出租人)租赁的承认、计量、提交和披露原则。在采用新的租赁标准方面，公司选择使用财务会计准则委员会(“FASB”)提供的实用权宜之计过渡一揽子办法，其中包括(一)免除重新评估过期或现有合同是否符合租赁的定义，(二)在采用之日免除重新评估过期或现有租约的分类，(三)允许以前资本化的初始直接租赁费用继续摊销，以及(四)自采用之日起适用该标准，而不是所有提交的期间。
在采用新标准后，公司在其综合经营报表中将与租赁有关的所有收入作为租赁收入列报。新标准要求该公司减少与租赁应收款有关的信贷损失的租赁收入。此外，当公司认为承租人是否有能力完成租赁期限时，直线应收租金被注销。新标准还要求出租人在按发生的基础上支付某些初始直接费用，而这些费用在谈判租赁时并不是递增的。初始直接费用包括直接从事租赁活动的雇员的工资和相关费用。在2019年1月1日之前，这些费用是可资本化的，因此，新的租赁标准导致这些费用中的某些在发生时支出。
购物中心产业
一般情况：
有几种类型的零售购物中心，主要是根据规模和营销策略进行区分。区域购物中心通常含有超过40万平方英尺的GLA，通常由两个或两个以上的百货公司或大型零售店(“Anchors”)锚定，被称为“区域购物中心”或“购物中心”。区域购物中心通常也有许多多样化的零售店(“商城”)，其中大多数是全国性或地区性零售商，通常位于连接码头的走廊上。“地带中心”、“城市村庄”或“专业中心”(“社区/电力购物中心”)是为吸引当地或社区顾客而设计的零售购物中心，通常由一家或多家超市、折扣店和/或药店组成。社区/电力购物中心通常包含10万至40万平方英尺的GLA。出口中心通常有各种各样的设计师和制造商商店，通常位于露天中心，一般在20万到85万平方英尺的GLA(“出口中心”)的大小范围内。此外，独立零售商店位于
购物中心(“独立商店”)。商场商店和独立商店超过10，000平方英尺的GLA也被称为“大盒子”。锚、商场、独立商店和其他租户通常为公共区域的维护、财产税、保险、广告和其他与购物中心的运营有关的支出提供资金。
区域购物中心：
一家区域购物中心通过提供各种时尚商品、硬商品和服务以及娱乐活动，从其贸易区域吸引进来，通常是在一个封闭的、气候控制的环境中，并提供方便的停车场。区域购物中心提供一系列的零售商店和娱乐设施，经常作为城镇中心和社区、慈善和宣传活动的集合场所。
地区购物中心通常为业主提供相对稳定的收入，尽管零售业务具有周期性。这种稳定既是由于租户的多样性，也是由于区域购物中心在其贸易地区的典型主导地位。
区域购物中心在价格、提供的商品和租户组合方面有不同的策略，并且通常是根据其贸易地区的需要而量身定制的。锚位于公共区域的配置中，为Mall Stores提供最大限度的用户流量。GLA商城，通常指的是GLA与Anchors以外的租户相邻的GLA，它被租赁给各种各样的小型零售商。商场商店通常占区域购物中心收入的大部分。
公司业务
战略：
该公司有一个长期四管齐下的经营战略，重点是区域购物中心的收购、租赁和管理、再开发和发展。
收购。本公司主要专注于位置优越、质量优良的区域购物中心，这些中心可以在其贸易领域占据主导地位，并具有很强的增加收入的潜力。此外，该公司寻求其他机会收购的财产，包括零售，并将补充公司的投资组合，如出口中心。该公司其后透过出租、管理及重建，以改善经营表现及从这些物业获得回报。自首次公开募股以来，该公司已在全国范围内收购了购物中心的权益。该公司相信，它在地理位置上很好地培育和保持与潜在卖家和金融机构的持续关系，并在收购机会出现时迅速采取行动。
租赁和管理。公司认为，购物中心的业务需要广泛的专业技能才能有效和有利可图地运作。为此，本公司开发了一家拥有内部收购、会计、开发、金融、信息技术、租赁、法律、市场营销、物业管理和再开发专业知识的完全集成的房地产机构。此外，公司还强调由现场专业人员执行的分散物业管理、租赁和营销的理念.该公司认为，这一战略的结果是，每个中心的最佳运作、租户组合和引资能力，以及快速响应中心贸易区域不断变化的竞争条件的能力。
该公司相信，现场物业管理人员可以最有效地运作这些中心.每个中心的财产经理负责监督中心的运作、营销、维护和安全功能。物业管理公司特别注重控制经营成本，这是该中心盈利能力的一个关键因素，并力求与零售商建立强有力的关系，并对零售商的需求作出反应。
该公司一般利用区域租赁经理，以更好地了解市场和社区的中心所在。公司不断评估和调整每个中心的租户组合，识别和替换表现不佳的租户，并寻求优化现有租户的规模和配置。
公司有选择地为第三方提供物业管理和租赁服务。该公司目前为第三方业主管理一个区域购物中心和两个社区中心，收费。
重建。公司发展战略的主要组成部分之一是其重新开发获得的财产的能力。在有选择的基础上，该公司的业务策略可能包括混合用途密集化，以最大限度地增加公司区域购物中心的空间，包括在区域购物中心开发可用的土地，或拆除表现不佳的百货商店盒子和重新开发土地。因此，该公司已成立了一批重建专业人员，他们主要负责找出重建机会，他们相信这些机会会为这些中心带来更高的长期经济回报和市场地位。重建专业人员除了获得必要的政府批准外，还监督项目的设计和建造(见最近发展中的“重建和发展活动”)。
发展。公司在有选择的基础上推行地面开发项目.该公司补充了其强大的收购、运营和重建技能，提供了现有的发展专长，以进一步增加增长机会(见最近发展中的“再开发和发展活动”)。
这些中心：
截至2019年12月31日，这些中心主要包括47个地区购物中心和5个社区/电力购物中心，总面积约为5100万平方英尺。这52个中心平均面积约为92万平方英尺，面积从泰森斯角中心350万平方英尺的GLA到林荫大道商店的184，000平方英尺的GLA不等。截至2019年12月31日，这些中心主要包括埃德176个锚泊总计约2370万平方英尺的GLA和约5000商城商店和独立商店，总计约2，450万平方英尺的GLA。
比赛：
众多的业主，开发商和经理的商场，购物中心和其他零售导向的房地产竞争公司收购物业，并在吸引租户或锚占用空间。在美国还有许多其他上市的商场公司和几家大型私营商场公司，其中任何一家在某些情况下都可以与该公司竞争一个锚或一个租户。此外，这些公司以及其他房地产投资信托公司、私人房地产公司或投资者在房地产收购方面与该公司竞争。这导致了争夺房产或中心以及租户或锚占用空间的竞争。对财产收购的竞争可能导致购买价格的上涨，并可能对公司以优惠条件进行适当的财产收购的能力产生不利影响。竞争购物中心的存在可能会对公司租赁空间的能力和可以达到的租金水平产生实质性的不利影响。来自其他零售形式和技术的竞争也越来越激烈，例如生活方式中心、电力中心、插座中心、互联网购物、家庭购物网络、目录、电话销售和折扣购物俱乐部，这些都可能对公司的收入产生不利影响。
在作出租赁决定时，该公司认为零售商考虑到与中心有关的下列物质因素：质量、设计和位置，包括消费者人口统计；租金；中心的锚和零售商的类型和质量；中心的管理和经营经验和战略。该公司相信，根据其中心的总体规模、质量和多样性，它能够根据这些标准有效地在当地市场上争夺零售租户。
主要租户：
在截至2019年12月31日的一年中，这些中心的租金总额大约73%来自商城和10，000平方英尺以下的独立商店，27%的租金来自“大箱子”和“锚泊”租户。“第1项.业务”所列租金总额包括最低租金和百分比租金。
根据截至2019年12月31日的租金总额计算，下列零售商(包括其子公司)是该中心的10个最大租户：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租客 | | 初级DBA | | 数目
地点
在
投资组合 | | 占总数的百分比
租金 |
| L Brands公司 | | 维多利亚的秘密，沐浴和身体工程，粉红色 | | 91 | | | 2.9 | % |
| H&M Hennes&毛里塔尼亚AB | | H&M | | 31 | | | 2.3 | % |
| 福特洛克公司 | | 香榭丽舍运动，脚锁，孩子脚锁，女士脚锁，脚动作，箍屋，和其他 | | 87 | | | 2.2 | % |
| GAP公司 | | 阿斯莱塔、香蕉共和国、盖普、盖普儿童、老海军和其他人 | | 53 | | | 1.9 | % |
| 迪克体育用品公司 | | 迪克体育用品 | | 15 | | | 1.6 | % |
| 珠宝首饰 | | 贾里德珠宝，凯珠宝，穿孔塔，扎莱斯 | | 94 | | | 1.6 | % |
| 永久21，ANCE公司(1) | | 永远21，21永远 | | 26 | | | 1.4 | % |
| 美国鹰服装公司 | | 美国鹰装备公司 | | 37 | | | 1.2 | % |
| 阿伯克龙比和惠誉 | | | 阿伯克龙比和惠誉，霍利斯特 | | | 52 | | | | 1.2 | % |
| 特快 | | 特快专递，快递员 | | 28 | | | 1.1 | % |
_____________________
(1)永久21，公司于2019年9月申请破产保护。用于计算Forever 21公司支付的租金百分比的租金总额。上表是根据目前正在通过破产法院谈判解决的基础上，在2020年支付给该公司的预期租金。
商场商店和独立商店：
商场和独立商店租赁一般规定租户支付租金，包括一个基本租金(或“最低”)租金和百分比租金根据销售。在某些情况下，租户只支付最低租金，而在其他情况下，租户只支付百分比租金。该公司通常为商城商店和独立商店签订租约，这些租约还要求租户支付规定数额的经营费用，一般不包括物业税，而不论公司在任何中心实际承担的费用如何。然而，商城商店和独立商店的某些租约只要求租户按比例支付公共区域的维修费、财产税、保险、广告和与中心业务有关的其他支出。
截至2019年12月31日，公司投资组合中10，000平方英尺及以下的租户空间约占商城和独立商店空间的65%。该公司使用10，000平方英尺及以下的租户空间来比较租金活动，因为该空间在形状和结构上更为一致，因此，公司能够对这一空间的租金活动进行有意义的比较。商场和独立式商店的面积超过10，000平方英尺，在整个公司的投资组合中，其大小和结构不一致，因此无法将租金活动与公司的其他空间进行有意义的比较。10，000平方英尺以上的非锚定空间大多与购物中心没有物理连接，没有共享相同的公共区域便利设施，也没有从购物中心的步行交通中受益。因此，超过10，000平方英尺的空间具有独特的租金结构，与10，000平方英尺以下的购物中心空间不一致。
下表列出了过去五年中，截至12月31日，各中心每平方英尺的平均基本租金：
10，000平方英尺以下的商场和独立商店：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日， | 艾格。底座
人均租金
平方“金融时报”(1)(2) | | 艾格。基本租金
按标准。英国“金融时报”。在……上面
已执行的租约
年内(2)(3) | | 艾格。基本租金
按标准。英国“金融时报”。
租约到期
年内(2)(4) |
| 合并中心(按比例计算)： | | | | | |
| 2019 | $ | 58.76 | | | $ | 53.29 | | | $ | 53.20 | |
| 2018 | $ | 56.82 | | | $ | 54.00 | | | $ | 49.07 | |
| 2017 | $ | 55.08 | | | $ | 57.36 | | | $ | 49.61 | |
| 2016 | $ | 53.51 | | | $ | 53.48 | | | $ | 44.77 | |
| 2015 | $ | 52.64 | | | $ | 53.99 | | | $ | 49.02 | |
| 非合并的合资企业中心(按比例计算)： | | | | | | | | |
| 2019 | $ | 65.67 | | | $ | 73.05 | | | $ | 65.22 | |
| 2018 | $ | 63.84 | | | $ | 66.95 | | | $ | 59.49 | |
| 2017 | $ | 60.99 | | | $ | 63.50 | | | $ | 55.50 | |
| 2016 | $ | 57.90 | | | $ | 64.78 | | | $ | 57.29 | |
| 2015 | $ | 60.74 | | | $ | 80.18 | | | $ | 60.85 | |
大盒子和锚：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日， | 艾格。底座
人均租金
平方“金融时报”(1)(2) | | 艾格。基本租金
按标准。英国“金融时报”。在……上面
已执行的租约
年内(2)(3) | | 数目
租赁
执行
期间
当年 | | 艾格。基本租金
按标准。英国“金融时报”。
租约到期
年内(2)(4) | | 数目
租赁
到期
期间
当年 |
| 合并中心(按比例计算)： | | | | | | | | | |
| 2019 | $ | 16.51 | | | $ | 15.47 | | | 24 | | | $ | 10.37 | | | 11 | |
| 2018 | $ | 15.29 | | | $ | 14.03 | | | 23 | | | $ | 16.83 | | | 13 | |
| 2017 | $ | 14.13 | | | $ | 18.19 | | | 24 | | | $ | 14.85 | | | 21 | |
| 2016 | $ | 13.34 | | | $ | 22.23 | | | 20 | | | $ | 19.12 | | | 8 | |
| 2015 | $ | 12.72 | | | $ | 19.87 | | | 19 | | | $ | 8.96 | | | 14 | |
| 非合并的合资企业中心(按比例计算)： | | | | | | | | | |
| 2019 | $ | 17.20 | | | $ | 25.62 | | | 13 | | | $ | 19.28 | | | 8 | |
| 2018 | $ | 17.40 | | | $ | 38.98 | | | 11 | | | $ | 38.20 | | | 7 | |
| 2017 | $ | 16.87 | | | $ | 26.33 | | | 15 | | | $ | 33.25 | | | 8 | |
| 2016 | $ | 15.76 | | | $ | 29.41 | | | 13 | | | $ | 28.00 | | | 1 | |
| 2015 | $ | 14.48 | | | $ | 33.00 | | | 14 | | | $ | 9.30 | | | 8 | |
_____________________
(1)每平方英尺的平均基本租金是根据截至12月31日每个中心占用的空间计算，并实施自该日起生效的每一租约的条款，包括给予租户的任何租让、退租和其他调整或津贴。
(2)正在开发和重新开发的中心被排除在平均基本租金之外。因此，截至2019、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日，费城时装区、天堂谷购物中心(Paradise Valley Mall)和西区一号(One Westside)的租约被排除在外。截至2016年12月31日和2015年12月31日，百老汇广场的租约不包括在内。美国尼亚加拉瀑布和南方公园购物中心的时装店租约不包括2015年12月31日终了的一年。
卡斯卡德商城(Cascade Mall)和诺斯盖特商城(Northgate Mall)的租约于2017年1月18日出售，但不包括截至2016年12月31日的一年。弗拉格斯塔夫商城于2016年7月15日以契约代替止赎权被转移给抵押贷款机构，并被排除在截至2015年12月31日的年度之外。
(3)当年执行的租约的每平方英尺平均基本租金是指在租赁的头12个月内以每平方英尺计算的实际租金。
(4)年内到期的租约的每平方英尺平均基本租金是指在租约的最后12个月内以每平方英尺计算的实际租金。
占用费用：
促成租户盈利的一个主要因素是占用成本，其中包括公司收取的租户占用费用。计算中包括的租户费用是最低租金、租金百分比和可收回开支，主要包括财产业务费、房地产税以及修理和维修开支。这些房客费用统称为租户占用费用。将这些租户占用费用与租户销售进行比较。较低的入住率成本显示，该公司在续约时提高租金的潜力大于较高的入住率成本。下表汇总了中心商城和独立商店租户在过去五年中占商城总销售额的百分比：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016(1) | | 2015(2) |
| 综合中心： | | | | | | | | | |
| 最低租金 | 9.1 | % | | 9.3 | % | | 9.5 | % | | 9.4 | % | | 9.0 | % |
| 百分比租金 | 0.4 | % | | 0.3 | % | | 0.3 | % | | 0.4 | % | | 0.4 | % |
| 费用回收(3) | 3.6 | % | | 3.9 | % | | 4.2 | % | | 4.3 | % | | 4.5 | % |
| 13.1 | % | | 13.5 | % | | 14.0 | % | | 14.1 | % | | 13.9 | % |
| 合并后的合资企业中心： | | | | | | | | | |
| 最低租金 | 7.3 | % | | 7.8 | % | | 8.6 | % | | 8.6 | % | | 8.1 | % |
| 百分比租金 | 0.3 | % | | 0.3 | % | | 0.3 | % | | 0.3 | % | | 0.4 | % |
| 费用回收(3) | 3.2 | % | | 3.4 | % | | 3.8 | % | | 3.9 | % | | 4.0 | % |
| 10.8 | % | | 11.5 | % | | 12.7 | % | | 12.8 | % | | 12.5 | % |
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(1)级联购物中心和诺斯盖特购物中心于2017年1月18日出售，不包括2016年12月31日终了的一年。
(2)弗拉格斯塔夫商城于2016年7月15日以契约代替止赎权被转给抵押贷款机构，并被排除在截至2015年12月31日的年度之外。
(3)代表房地产税和公用区域维修费。
租约到期：
下表列出截至2019年12月31日为止各中心未来十年的计划租约到期日期，假设没有租户使用续约选项：
10，000平方英尺以下的商场和独立商店：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止的年度 | | 数目
租赁
到期 | | 近似
GLA租赁
届满(1) | | 占租赁总额的百分比
GLA代表
到期
租约(1) | | 期末基本租金
每平方英尺
到期租契(1) | | 基本租金的百分比
代表
到期
租约(1) |
| 合并中心(按比例计算)： | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 324 | | | 669,961 | | | 15.30 | % | | $ | 55.73 | | | 12.91 | % |
| 2021 | | 320 | | | 606,388 | | | 13.84 | % | | $ | 60.36 | | | 12.66 | % |
| 2022 | | 285 | | | 470,126 | | | 10.73 | % | | $ | 65.95 | | | 10.72 | % |
| 2023 | | 226 | | | 456,925 | | | 10.43 | % | | $ | 61.34 | | | 9.69 | % |
| 2024 | | 244 | | | 578,073 | | | 13.20 | % | | $ | 67.94 | | | 13.58 | % |
| 2025 | | 169 | | | 402,136 | | | 9.18 | % | | $ | 73.18 | | | 10.18 | % |
| 2026 | | 145 | | | 415,401 | | | 9.48 | % | | $ | 72.95 | | | 10.48 | % |
| 2027 | | 93 | | | 224,400 | | | 5.12 | % | | $ | 81.62 | | | 6.33 | % |
| 2028 | | 81 | | | 212,304 | | | 4.85 | % | | $ | 67.84 | | | 4.98 | % |
| 2029 | | 82 | | | 227,595 | | | 5.20 | % | | $ | 80.47 | | | 6.33 | % |
| 非合并的合资企业中心(按比例计算)： | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 217 | | | 261,174 | | | 11.48 | % | | $ | 55.18 | | | 8.70 | % |
| 2021 | | 268 | | | 322,600 | | | 14.18 | % | | $ | 64.79 | | | 12.61 | % |
| 2022 | | 190 | | | 230,695 | | | 10.14 | % | | $ | 68.51 | | | 9.54 | % |
| 2023 | | 164 | | | 240,096 | | | 10.56 | % | | $ | 65.83 | | | 9.54 | % |
| 2024 | | 172 | | | 232,829 | | | 10.24 | % | | $ | 71.21 | | | 10.01 | % |
| 2025 | | 135 | | | 213,831 | | | 9.40 | % | | $ | 71.86 | | | 9.27 | % |
| 2026 | | 161 | | | 226,891 | | | 9.98 | % | | $ | 88.69 | | | 12.15 | % |
| 2027 | | 116 | | | 163,281 | | | 7.18 | % | | $ | 90.36 | | | 8.91 | % |
| 2028 | | 104 | | | 176,492 | | | 7.76 | % | | $ | 86.97 | | | 9.26 | % |
| 2029 | | 85 | | | 110,480 | | | 4.86 | % | | $ | 79.71 | | | 5.32 | % |
大箱子和锚：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止的年度 | | 数目
租赁
到期 | | 近似
GLA租赁
届满(1) | | 占租赁总额的百分比
GLA代表
到期
租约(1) | | 期末基本租金
每平方英尺
到期租契(1) | | 基本租金的百分比
代表
到期
租约(1) |
| 合并中心(按比例计算)： | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 10 | | | 470,910 | | | 5.34 | % | | $ | 11.03 | | | 3.29 | % |
| 2021 | | 20 | | | 715,068 | | | 8.12 | % | | $ | 10.47 | | | 4.75 | % |
| 2022 | | 27 | | | 941,805 | | | 10.69 | % | | $ | 22.62 | | | 13.49 | % |
| 2023 | | 29 | | | 884,615 | | | 10.04 | % | | $ | 12.63 | | | 7.08 | % |
| 2024 | | 27 | | | 772,756 | | | 8.77 | % | | $ | 22.24 | | | 10.89 | % |
| 2025 | | 25 | | | 825,362 | | | 9.37 | % | | $ | 19.85 | | | 10.38 | % |
| 2026 | | 17 | | | 833,376 | | | 9.46 | % | | $ | 13.18 | | | 6.96 | % |
| 2027 | | 19 | | | 564,153 | | | 6.40 | % | | $ | 30.08 | | | 10.75 | % |
| 2028 | | 19 | | | 884,785 | | | 10.04 | % | | $ | 17.23 | | | 9.66 | % |
| 2029 | | 7 | | | 238,522 | | | 2.71 | % | | $ | 9.34 | | | 1.41 | % |
| 非合并的合资企业中心(按比例计算)： | | | | | | | | | | |
| 2020 | | 15 | | | 201,601 | | | 4.17 | % | | $ | 27.31 | | | 6.29 | % |
| 2021 | | 19 | | | 288,748 | | | 5.97 | % | | $ | 24.72 | | | 8.16 | % |
| 2022 | | 18 | | | 497,807 | | | 10.29 | % | | $ | 12.48 | | | 7.10 | % |
| 2023 | | 21 | | | 291,620 | | | 6.03 | % | | $ | 24.12 | | | 8.04 | % |
| 2024 | | 20 | | | 310,779 | | | 6.43 | % | | $ | 36.13 | | | 12.83 | % |
| 2025 | | 21 | | | 748,340 | | | 15.48 | % | | $ | 10.54 | | | 9.02 | % |
| 2026 | | 21 | | | 407,761 | | | 8.43 | % | | $ | 25.78 | | | 12.02 | % |
| 2027 | | 13 | | | 292,686 | | | 6.05 | % | | $ | 18.84 | | | 6.30 | % |
| 2028 | | 11 | | | 380,712 | | | 7.87 | % | | $ | 17.76 | | | 7.73 | % |
| 2029 | | 11 | | | 288,865 | | | 5.97 | % | | $ | 12.94 | | | 4.27 | % |
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(1)在此期间届满的租约的每平方英尺期末基本租金，是指以收付方式计算的最后一年的最低租金，即在该年届满的租客租约。目前，30%的租约为未来消费品价格指数的上涨做了准备，但这并未反映在基础租金的期末。该表不包括目前正在开发和重建的中心的租约。
锚：
传统上，锚是公众认同区域购物中心的一个主要因素。锚通常是百货公司，其商品吸引广泛的购物者。虽然这些中心的经营收入中，来自购物中心和独立商店的百分比较低，但强大的锚在维持客户流量和使中心为商城商店和独立商店租户提供理想的地点方面发挥了重要作用。
锚泊者要么拥有他们的商店，他们下面的土地，在某些情况下毗邻的停车场，要么与业主签订长期租约，其租金低于商城商店和独立商店租户的租金。每个拥有自己的商店的锚和租赁其商店的某些锚与中心的所有者签订了互惠地役权协议，其中包括经营事项、初步建设和今后的扩建。
锚在公司截至2019年12月31日的年度租金总额中约占7.3%。
下表列出了每个锚、拥有多个锚的每一家母公司以及该公司在2019年12月31日的投资组合中拥有或租赁的每一个锚或母公司拥有或租赁的平方英尺数。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 名字 | | 数目
锚
商店 | | GLA拥有
由锚 | | GLA租赁
由锚 | | GLA共计
被
锚 |
| 梅西公司 | | | | | | | | | | | | |
| 梅西氏 | | 36 | | | 4,698,000 | | | 1,931,000 | | | 6,629,000 | |
| 布卢明代尔 | | 2 | | | — | | | 355,000 | | | 355,000 | |
| | 38 | | | 4,698,000 | | | 2,286,000 | | | 6,984,000 | |
| JCPenney(1) | | 27 | | | 1,641,000 | | | 2,299,000 | | | 3,940,000 | |
| 西尔斯(2) | | 5 | | | — | | | 584,000 | | | 584,000 | |
| 迪拉德氏 | | 13 | | | 2,107,000 | | | 257,000 | | | 2,364,000 | |
| 诺德斯特罗姆(3) | | 12 | | | 739,000 | | | 1,339,000 | | | 2,078,000 | |
| 迪克体育用品 | | 15 | | | — | | | 952,000 | | | 952,000 | |
| 永远21(4) | | 7 | | | — | | | 629,000 | | | 629,000 | |
| 目标 | | 4 | | | 304,000 | | | 273,000 | | | 577,000 | |
| 哈德逊湾公司 | | | | | | | | |
| 勋爵&泰勒(5) | | 3 | | | 121,000 | | | 199,000 | | | 320,000 | |
| 萨克斯第五大道 | | 1 | | | — | | | 92,000 | | | 92,000 | |
| | 4 | | | 121,000 | | | 291,000 | | | 412,000 | |
| 家得宝 | | 3 | | | — | | | 395,000 | | | 395,000 | |
| 伯灵顿 | | 4 | | | 187,000 | | | 182,000 | | | 369,000 | |
| 好市多 | | 2 | | | — | | | 321,000 | | | 321,000 | |
| 普里马克(6) | | 4 | | | — | | | 251,000 | | | 251,000 | |
| 科尔氏 | | 1 | | | — | | | 84,000 | | | 84,000 | |
| 内曼·马库斯 | | 2 | | | — | | | 188,000 | | | 188,000 | |
| 冯·穆尔 | | 2 | | | 187,000 | | | — | | | 187,000 | |
| 沃尔玛 | | 1 | | | — | | | 173,000 | | | 173,000 | |
| 世纪21 | | 2 | | | — | | | 171,000 | | | 171,000 | |
| 拉库拉索 | | 1 | | | — | | | 165,000 | | | 165,000 | |
| 博斯科夫氏 | | 1 | | | — | | | 161,000 | | | 161,000 | |
| 贝尔克 | | 2 | | | — | | | 139,000 | | | 139,000 | |
| BJ批发俱乐部 | | 1 | | | — | | | 123,000 | | | 123,000 | |
| 劳氏 | | 1 | | | — | | | 114,000 | | | 114,000 | |
| Mercado de los Cielos | | 1 | | | — | | | 78,000 | | | 78,000 | |
| L.L.豆 | | 1 | | | — | | | 75,000 | | | 75,000 | |
| 百思买 | | 1 | | | 66,000 | | | — | | | 66,000 | |
| 得梅因地区社区学院 | | 1 | | | 64,000 | | | — | | | 64,000 | |
| 贝尔斯 | | 1 | | | — | | | 40,000 | | | 40,000 | |
| 空锚(7) | | 16 | | | — | | | 1,849,000 | | | 1,849,000 | |
| | 173 | | | 10,114,000 | | | 13,419,000 | | | 23,533,000 | |
| 公司不拥有的中心的锚(8)： | | | | | | | | |
| 科尔氏 | | 1 | | | — | | | 83,000 | | | 83,000 | |
| 空锚(7) | | 2 | | | — | | | 120,000 | | | 120,000 | |
| 共计 | | 176 | | | 10,114,000 | | | 13,622,000 | | | 23,736,000 | |
_______________________________
(1)JCPenney宣布计划在2020年关闭他们在绿英亩购物中心的商店。本公司正在积极发布此网站。
(2)这五家西尔斯门店中有三家将于2020年初关门。本公司继续根据有关租约的条款收取租金。该公司正积极为这些公司拥有的土地寻找替代租户.
(3)Nordstrom宣布计划于2021年在乡村俱乐部广场开设一家116，000平方英尺的商店。
(4)21世纪公司宣布计划在2020年初关闭两家这样的商店，分别位于Arrowarad Towne Center和Danbury Fair Mall。该公司正积极为这些公司拥有的土地寻找替代租户.
(5)勋爵和泰勒商店关闭在泰森斯角中心于2020年1月。该合资企业正在积极评估重建机会。
(6)Primark宣布计划于2021年春季在费城时装区开设一家47，000平方英尺的商店。
(7)该公司现正积极物色新租户，或已为其中许多空置土地订立替代租契，及/或现正就这些地点进行重建或考虑进行重建。该公司继续根据一项关于其中一个空置锚杆的协议收取租金。
(8)本公司拥有一栋办公楼和六家商店，位于非公司所有的购物中心。在这六家商店中，一家已租给科尔公司，两家空置，三家出租作非固定用途。
环境事项
每个中心都接受了环境现场评估-第一阶段(其中包括审查可公开获得的信息和一般财产检查，但不涉及土壤取样或地下水分析)，由一名环境顾问完成。
根据这些评估和其他资料，公司意识到下列环境问题，这些问题可能导致潜在的环境责任，并导致公司在应对这些责任或与今后的调查或补救有关的其他费用方面承担费用：
•石棉。公司在中心内的不同地点进行了含石棉材料(“ACM”)调查。调查显示，在某些地区，主要是乙烯基地砖、泥石、屋面材料、干墙胶带和联合化合物中存在或怀疑有类似物质。所识别的ACMs一般不脆弱，状态良好，具有较低的扰动概率.然而，在某些存在或怀疑有ACMs的中心，有些ACMs已经或可能被归类为“易碎”，最终可能需要在某些条件下被移除。公司已经制定并实施了一项操作和维护(“O&M”)计划来管理ACMs。
•地下储罐。地下储油罐(“USTS”)在某些中心存在或曾经存在，通常与加油站或位于这些中心的汽车轮胎、电池和配件服务中心的租户业务有关。UST也可能存在或曾经存在于邻近某些中心的属性中。这些坦克中有的已经泄漏，有的被怀疑泄漏了。如果发生泄漏，公司可能会承担调查、补救和监测费用，如果负责的现任或前任租户或其他责任方无法支付这些费用。
•氯化碳氢化合物。在某些中心检测到氯化碳氢化合物如四氯乙烯(“PCE”)及其降解副产品的存在，这通常与租户的干洗作业有关。如果发现PCE，公司可能会承担调查、补救和监测费用，如果负责的现任或前任租户或其他责任方无法支付这些费用。
见“1A项.风险因素-可能的环境责任可能对我们产生不利影响”。
保险
每个中心都有全面的赔偿责任、火灾、扩大的保险范围和租金损失保险，通常为类似的财产提供保险限额。公司不承保某些类型的损失(如战争造成的损失)，因为它们要么是不可保的，要么是经济上不可保的。此外，虽然该公司或有关的合资企业酌情为位于加利福尼亚的中心提供具体的地震保险，但这些保单应扣除相当于每个中心保险总额的5%，每次发生最低10万美元，这些中心每年的合计损失限额为1亿美元。该公司或相关的合资企业，如适用的话，承担特定的地震保险中心位于太平洋西北和新马德里地震区。然而，这些保单的扣除额相当于每个中心保险总价值的2%，每次发生的最低限额为50，000美元，这些中心每年的合计损失限额为1亿美元。虽然该公司或有关的合资企业也为中心提供了单独的恐怖主义保险，但这些保单有25 000美元的可扣减额，每年合计损失限额为10亿美元。每个中心都有符合条件的第三方损失、补救和非自有处置场所的环境保险，但保留10万美元和3年总损失上限5000万美元除外，其中一个中心的十年总损失限额为500万美元，另一个中心的十年总损失限额为2000万美元。有些环境损失不包括在本保险范围内，因为它们是不可保的或经济上不可保的。此外，该公司承担的所有权保险基本上所有的中心，一般低于他们的全部价值。
房地产投资信托资格
根据经修订的1986年“国内收入法”(“守则”)，该公司选择作为REIT征税，从其截至1994年12月31日的第一个应税年度开始，并打算开展业务，以便继续符合“守则”规定的REIT资格。作为一个REIT，该公司一般不会对其目前分配给股东的净应税收入征收联邦和州所得税。作为REIT的资格和税收取决于公司是否有能力满足特定的股利分配测试、股份所有权要求和守则中规定的各种资格测试。
补充材料-美国联邦所得税方面的考虑
以下讨论更新了2017年8月10日公司向证交会提交的表格S-3中所载的招股说明书中“重大的美国联邦所得税考虑事项”下的披露情况，此前，该公司在2018年2月23日向证券交易委员会提交的“补充材料联邦所得税考虑事项”年度报告中在“补充材料联邦所得税考虑事项”项下披露了“补充材料联邦所得税考虑事项”，其2018年12月31日终了年度的表10-K年度报告和2018年2月25日向证券交易委员会提交的2018年12月31日表格10-K年度报告(统称为“基本披露”)更新了披露内容。
“减税和就业法案”(“TCJA”)废除了在“应税REIT子公司”标题下提到的限制应税REIT子公司扣减向公司支付利息的能力的规则。TCJA引入了一项规则，限制公司及其子公司，包括其应纳税的REIT子公司的利息支付扣除额。不过，某些税务选举可能适用于“不动产贸易或企业”，使这一规则不适用。
最近颁布的“条例”对“非美国股东股权处置”标题下出现的“合格境外养老基金”的讨论作了一定的修改。根据拟议条例，由一个或多个合格外国养恤基金直接或间接全资拥有的实体，按照基地披露的合格外国养恤基金的相同方式，不受FIRPTA的限制。拟议的条例也不要求一个实体向有关地方税务当局提供关于其受益人的年度资料，以便有资格成为合格的外国养恤基金，只要这些资料可以提供给税务当局或提供给另一个政府机构。这些拟议的条例尚未最后确定，也可能永远无法最后确定，也可能随时被撤销，但纳税人在提出条例时，只要始终如一、准确地适用，就可以依赖这些条例。
TCJA引入了一项规则，扩大了对公司减税的100万美元限额的范围，并废除了对基于业绩的补偿的排除(“第162(M)条限制”)。拟议的规例已於2019年年底发出，可能会令公司受第162(M)条的限制所规限。
员工
截至2019年12月31日，该公司约有737名员工，其中约723名为全职员工。公司认为与员工的关系是良好的。
季节性
购物中心行业在本质上是季节性的，尤其是在假日季节的第四季度，当时零售商的入住率和零售额通常处于最高水平。此外，购物中心在假日期间获得了很大一部分专业(临时零售商)租金，而且大部分租金在第四季度得到确认。由于上述原因，第四季度的收益普遍较高。
可持续性
作为公认的可持续性领导者，该公司连续五年在北美零售行业获得全球房地产可持续性基准(GRESB)的第一名，2015年至2019年。有关该公司的环境、社会和治理计划的更多信息可从该公司的网站上获得www.macerich.com.
现有信息；网站披露；公司治理文件
该公司的公司网站地址是www.macerich.com。该公司通过本网站免费提供其关于10-K、10-Q和8-K表格的报告，并在报告向证券交易委员会提交或提供后，在合理可行的范围内尽快进行所有修改。这些报告的标题是“投资者-金融信息-证券交易委员会文件”，通过一个免费的超链接到第三方服务。本网站所提供的资料不包括在本表格内。以下与公司治理有关的文件可在公司网站上查阅www.macerich.com在“投资者-公司治理”下：
公司治理准则
商业行为和道德守则
首席执行官和高级财务干事道德守则
审计委员会章程
赔偿委员会章程
执行委员会章程
提名及公司管治委员会章程
你亦可以书面向以下人士索取上述任何文件的副本：
注意：公司秘书
Macerich公司
401 Wilshire Blvd.，Suite 700
圣莫尼卡，加州90401
第1A项.同等风险因素
以下因素可能导致我们的实际结果与本年度报告中关于表10-K的前瞻性声明中所载的结果大不相同，并不时由我们的管理层在其他地方提出。这份清单不应被视为对所有潜在风险或不确定因素的完整陈述，因为它没有描述我们目前不知道或我们目前不认为是实质性的额外风险。我们可以在今后的定期报告中不时更新我们的风险因素。任何这些因素都可能对我们的业务、财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响。为“风险因素”一节的目的，我们全资拥有的中心被称为“全资中心”，我们部分但不是全资拥有的中心被称为“合资中心”。
与我们的业务和财产有关的风险
我们主要投资于购物中心，这些购物中心面临着一些我们无法控制的重大风险。
房地产投资面临不同程度的风险，这可能会影响我们中心产生足够收入以支付业务和其他费用的能力，包括还本付息、租赁付款、资本支出和房客改进，并向我们和我们的股东分发。一些因素可能会减少这些中心的收入，包括：
•国家经济气候；
•区域和地方经济(可能受到失业率上升、房地产价值下降、丧失抵押品赎回权的增加、更高的税收、工厂关闭、工业放缓、工会活动、不利的天气条件、自然灾害和其他因素的负面影响)；
•当地房地产条件(如零售空间或零售商品供过于求或需求减少、租金下降、房地产价值下降以及现有和潜在租户的可得性和信誉)；
•消费者支出、消费者信心和季节性支出水平下降(尤其是在假日期间，许多零售商每年的销售额不成比例)；
•越来越多的用户使用电子商务和网上商店网站，以及互联网销售对零售空间需求的影响；
•零售商或购物者对中心的安全性、便利性和吸引力的负面看法；
•暴力行为，包括恐怖主义活动；
•维修、保险和运营费用增加(包括房地产税)。
购物中心财产和购物中心价值的收入也受到适用的法律和法规的影响，包括税收、环境、安全和分区法。
我们的中心很大一部分在地理上很集中，因此对当地的经济和房地产条件很敏感。
我们的中心很大一部分位于加州和亚利桑那州。总共有9个中心位于纽约、新泽西和康涅狄格州。如果经济或房地产状况不佳或其他因素对加州、亚利桑那州、纽约、新泽西或康涅狄格州(或其各自地区)的影响比美国其他地区更严重，我们的财务业绩可能会受到负面影响。
我们的生意很有竞争力。
商场、购物中心和其他以零售为导向的房地产的业主、开发商和管理人员与我们竞争购房和吸引租户或锚杆占用空间。在美国还有许多其他上市的商场公司和几家大型的私人商场公司，其中任何一家在某些情况下都可以与我们竞争一个锚或一个租客。此外，这些公司，以及其他REITs、私人地产公司或投资者，在物业收购方面亦与我们竞争。这导致了争夺房产或中心以及租户或锚占用空间的竞争。对物业收购的竞争可能会导致购房价格上涨，并可能对我们以优惠条件或根本不合适的条件进行适当收购的能力产生不利影响。竞争购物中心的存在可能会对我们租赁空间的能力和可以达到的租金率产生实质性的不利影响。来自其他零售形式和技术的租户和购物者的竞争也越来越激烈，例如生活方式中心、电力中心、分店中心、电子商务、家庭购物网络、目录、电话销售和折扣购物俱乐部，这些都可能对我们的收入产生不利影响。
我们可能无法续订租约，租赁空置空间或转租空间，因为租约到期或完全优惠，这可能会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。
我们并没有保证我们的租约会续期，或我们中心的空置空间会以相等于或高于现时平均有效租金的净有效租金率重租，或大幅减租、改善租户、提早终止租客权利或市面以下土地续期的选择，不会为吸引新租户或保留现有租户而提供。如果我们的中心的租金降低，如果我们现有的租户不续约，或者我们不重新出租很大一部分租约到期的现有空间和空间，我们的财务状况和经营结果可能会受到不利影响。
如果锚或其他重要租户的业务出现下滑，关闭或出售商店或宣布破产，我们的财务状况和经营结果可能会受到不利影响。
我们的财务状况和经营结果可能会受到不利影响，如果锚或其他重要租户的业务下滑，或破产或破产，导致他们关闭零售商店，或在根据破产法要求债权人(包括我们作为出租人)寻求保护后终止租约。近年来，一些零售业的公司，包括我们的一些租户，已宣布破产、倒闭、大幅减少其实体和实体的存在，或未能履行对我们和其他公司的合同义务。如果我们的租户之一申请破产，我们可能无法在申请破产前收回该方欠下的款项。我们可能会对某些经历严重经济困难的租户，在破产前或破产后作出租契修订，以便他们继续经营下去。此外，在申请破产后，租客可向我们终止其任何或全部租约，在此情况下，我们会向该租客提出一般的无担保申索，而该申索的价值可能会低于该租契余下期间欠我们的全部款额。此外，我们可能需要支付大量费用，重新出租破产租户腾出的空间，而且可能无法以类似的条件或根本不腾出空间。租客，特别是锚泊者的破产，可能需要对其空间进行大规模的重新开发，这是无法保证的，而且可能使其空间的重新出租变得困难和昂贵，而且可能也很难将剩余的空间租给受影响的财产。
2018年10月15日，西尔斯申请破产，并宣布新的门店关闭。在申请破产时，我们的投资组合中有21家西尔斯商店，总面积约310万平方英尺，占公司租赁总收入的不到1%。截至2019年12月31日，我们通过正式拒绝租约和租约终止，夺回了10个西尔斯工厂，其中7个是通过我们与SeritaGrowthProperties(SeritaGrowthProperties)的合资企业获得的。我们预计在未来几年内，在其中几个地点的重建投资总额为1.3亿至1.6亿美元(按比例计算)。预计新租户将于2020年在多个项目开工。在2020年年初，西尔斯将关闭另外五个地点，包括我们拥有所有权的三家商店和两家由
而不是我们。西尔斯将继续支付租金，在这些地点，我们有所有权的权益。我们正积极为这些公司拥有的土地寻找替代租户.虽然在短期内，西尔斯等锚杆的破产可能会导致基础租金损失和共同租赁条款的触发，但通过收回空间并以每平方英尺较高的租金将该空间释放给新租户，也有可能创造更多的未来价值。我们通过与塞利蒂奇的合资企业以及2018年7月完成的一家位于国王广场购物中心的西尔斯(Sears)商店的重建工作，证明了这一点。
2019年9月29日，Forever 21，Inc.申请破产保护。在申请破产时，我们的投资组合中有29家Forever 21家商店，总面积约为120万平方英尺。截至2019年12月31日，永久21家门店占我们最低租金收入的1.4%。我们正在与永久21正在就这些商店的地位进行讨论。根据一份日期为2019年10月28日的法庭文件，我们预计永久21家商店中的4家将关闭，其中3家是我们拥有的，其中一家不是我们拥有的。我们预计会就余下的一些店铺提供若干租金优惠。我们正积极为这些公司拥有的土地寻找替代租户.
此外，某些百货公司和其他全国性零售商已经并可能继续经历零售商店客户流量减少、来自电子商务等其他零售选择的竞争加剧以及其他形式对其商业模式的压力。如果由于不利的经济状况或任何其他原因，在我们的中心经营的零售商的商店销售大幅度下降，租户可能无法支付他们的最低租金或费用回收费用。在承租人违约的情况下，受影响的中心在作为出租人行使其权利时可能会遇到延误和费用。
一个或多个中心的锚和/或租户也可能由于零售业的合并、收购、合并或处置而终止其租约。将锚或商店出售给不太理想的零售商可能会降低入住率、客户流量和租金收入。根据经济条件，也有一个风险，即锚或其他重要租户可能出售在我们的中心经营的商店，或合并重复或地理重叠的商店位置。由一个锚和/或相当数量的租户关闭的商店可能允许其他锚和/或某些其他租户终止其租约，获得减少的租金和/或停止经营其在中心的商店，或以其他方式对中心的占用产生不利影响。
我们的地产收购、发展和重建策略可能并不成功。
我们的收入、净收入和运营资金的历史增长在一定程度上与购物中心的收购、开发和重建有关。许多因素，包括资金的供应和成本、我们的未偿债务总额、我们是否有能力以有吸引力的条件(如果有的话)获得融资、利率和有吸引力的收购目标等因素，都将影响我们今后购置、开发和重新开发更多物业的能力。我们可能没有成功地追求收购机会，新获得的财产可能表现不像预期的那样好。我们为完成收购、开发和再开发物业或提高市场占有率而付出的费用可能会对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大的不利影响。我们面临的收购竞争主要来自其他REIT，以及私人房地产公司或投资者。我们的一些竞争对手拥有更多的资金和其他资源。购物中心收购竞争的加剧可能会导致购买价格的上涨，并可能对我们以优惠条件获得更多房产的能力产生不利影响。我们不能保证我们将能够成功地实施我们的增长战略，或有效和有利可图地管理我们扩大的业务。
我们可能无法从新获得的资产中获得预期的财务和经营成果。可能影响预期结果的一些因素是：
•我们有能力整合和管理新的物业，包括提高这些物业的入住率和租金；
•在预期时限内处置非核心资产；及
•我们有能力筹集长期融资，以符合我们的商业战略的成本来实施资本结构。
我们的经营策略还包括有选择地发展和建设零售物业。在有选择的基础上，我们的商业策略可能包括混合用途密集化，以最大限度地扩大我们的区域购物中心的空间，包括在我们的区域购物中心开发可用的土地，或通过拆除表现不佳的百货商店盒子和重新开发土地。我们可能进行的任何发展、重建和建筑活动，都会受到房地产开发风险的影响，包括缺乏资金、施工延误、环境要求、预算超支、沉没成本和租赁。此外，新落成物业的入住率及租金可能不会
足以使财产有利可图。房地产开发活动也面临风险，如无法获得或延迟获得所有必要的分区、土地使用、建筑和占用以及其他必要的政府许可证和授权。此外，如果我们选择进行“混合用途”再开发，我们将面临与每一项非零售用途(如办公室、住宅、酒店和娱乐)相关的风险。如果发生上述任何事件，我们向股东支付红利和偿还债务的能力可能受到不利影响。
我们财产中多余的空间可能会对我们产生实质性和负面的影响。
我们的某些物业已经有多余的空间供准租户使用，而这些物业可能会继续经历，而其他物业可能会在未来出现供应过剩的情况。其他原因包括：(1)Anchors和其他全国性零售商的破产数量增加，商店关闭；(2)由于某些零售商增加使用电子商务网站分发商品，对空间的需求减少。由于信誉良好的商户议价能力增加，我们的租金和入住率都有下降的压力，而议价能力的增加，亦可能导致我们须增加在改善租客方面的开支，并有可能作出其他租契修订，而任何一项修改，在整体上都会对我们造成重大及不利的影响。
房地产投资相对缺乏流动性，我们可能无法在我们希望和优惠的条件下出售房产。
房地产投资相对缺乏流动性，这限制了我们根据经济、市场或其他条件的变化调整投资组合的能力。此外，在适用于REITs的联邦所得税法中也有一些限制，限制了我们出售资产的能力。此外，由于我们的物业一般是抵押以保证我们的债项，我们可能无法在不支付有关债项和/或大量预付罚款的情况下，获得按揭财产的留置权，这限制了我们处置财产的能力，即使在其他情况下出售也可能是可取的。此外，有意购买购物中心的潜在买家数量有限。因此，如果我们想出售一个或多个我们的中心，我们可能无法在预期的时间内处置它，并可能得到的考虑比我们最初投资的中心。
我们的房地产资产可能会受到减值费用的影响。
我们定期评估是否有指标，包括物业经营表现、预期持有期的变动及一般市场情况，以显示我们的地产资产及其他投资可能受到损害。只有在考虑到预期概率加权平均持有期的未来未贴现和未杠杆财产现金流动总额低于财产的账面价值时，财产的价值才被视为受损。在估计现金流量时，我们会考虑物业的趋势和前景，以及需求和竞争对预期未来营运收入的影响。如果我们正在评估一项资产或重建备选方案的潜在出售情况，则未贴现的未来现金流量将根据目前的计划、预定的持有期和现有的市场信息，考虑最有可能在资产负债表日期之前采取的行动方针。我们必须对我们的房地产资产和其他投资的价值是否有减损作出主观评估。减值费用对我们的收入有直接的直接影响。我们不能保证将来不会就资产减值收取额外费用。任何未来的损害都可能对我们在确认费用期间的经营结果产生重大的不利影响。
我们的成功在一定程度上取决于我们吸引和留住有才能的员工的能力，而失去我们的任何一名关键人员都可能对我们的业务产生不利影响。
我们的业务成功在一定程度上取决于我们的高管管理团队和关键员工的领导能力和业绩，而我们吸引、留住和激励优秀员工的能力将对我们未来的业绩产生重大影响。对这些人的竞争是激烈的，我们不能保证我们将保留我们的行政管理团队和关键员工，或我们将能够吸引和保留其他高素质的个人在未来的这些职位。失去这些人中的任何一个或多个可能对我们的业务结果、财务状况和现金流动产生重大不利影响。
可能的环境责任可能会对我们产生不利影响。
根据各种联邦、州和地方环境法、法令和条例，不动产的现有或前任所有人或经营人可能要承担在该不动产上、在该不动产之下或在该不动产内移走或补救危险或有毒物质的费用。这些法律往往规定不论所有者或经营者是否知道或对危险或有毒物质的存在负有责任。调查、清除或补救危险或有毒物质的费用可能很大。此外，危险或有毒物质的存在，或未能纠正环境危害
适当地，可能会对业主或经营者出售或出租受影响的不动产或以受影响的不动产作为抵押品借入资金的能力产生不利影响。
安排处置或处理危险或有毒物质的个人或实体也可承担在处置或处理设施中清除或补救危险或有毒物质的费用，不论该设施是否由安排处置或处理危险或有毒物质的个人或实体拥有或经营。现有法律规定了将含石棉材料(“ACMs”)排放到空气中的责任，第三方可就接触ACMs所造成的人身伤害向不动产所有人或经营者寻求赔偿。与我们拥有、经营、管理、开发和重新开发这些中心或今后我们购买的任何其他中心或财产有关，我们可能根据这些法律承担潜在的责任，并可能在应付这些责任方面承担费用。
我们的一些财产会受到潜在的自然灾害或其他灾害的影响。
我们的一些中心位于受自然灾害影响的地区，包括我们位于加利福尼亚或其他地震风险较高的地区，我们的中心位于洪泛平原或可能受到龙卷风不利影响的地区，以及我们在沿海地区的中心，这些地区可能受到海平面上升或飓风、热带风暴或其他严重天气条件的不利影响。自然灾害的发生会推迟重建或开发项目，增加修复或更换受损财产的投资成本，增加未来财产保险费用，并对租户对租赁空间的需求产生负面影响。如果我们无法获得保险，或无法以可接受的条件获得保险，或者我们的保险不足以弥补这些事件造成的损失，我们的财务状况和经营结果可能会受到不利影响。
没有保险的损失可能会对我们的财务状况产生不利影响。
我们的每个中心都有全面的责任，火灾，扩大保险范围和租金损失保险，保险限额通常为类似的财产。我们不投保某些类型的损失(如战争造成的损失)，因为它们要么是不可保的，要么是经济上不可保的。此外，虽然我们或相关的合资企业(视情况而定)为位于加利福尼亚的中心提供具体的地震保险，但这些保险可扣除相当于每个中心保险总额的5%，每次发生的最低限额为100，000美元，这些中心每年的合计损失限额为1亿美元。我们或相关的合资企业，如适用的话，承担特定的地震保险中心位于太平洋西北和新马德里地震区。然而，这些保单的扣除额相当于每个中心保险总价值的2%，每次发生的最低限额为50，000美元，这些中心每年的合计损失限额为1亿美元。虽然我们或有关的合资企业也在这些中心提供独立的恐怖主义保险，但这些保险单有25 000美元的可扣减额，每年合计损失限额为10亿美元。每个中心都有符合条件的第三方损失、补救和非自有处置场所的环境保险，但保留10万美元和3年总损失5000万美元的限额除外，其中一个中心的十年总损失限额为500万美元，另一个中心的十年总损失限额为2000万美元。有些环境损失不包括在本保险范围内，因为它们是不可保的或经济上不可保的。此外，我们为所有中心提供的所有权保险一般都低于其全部价值。
如果发生无保险损失或超过保险限额的损失，我们可能会损失我们投资于某一财产的全部或部分资本，以及该财产预期的未来收入，但仍可承担与该财产有关的任何抵押债务或其他财务义务。
我们面临与网络攻击、网络入侵或其他行为以及其他重大信息技术网络和相关系统受到破坏有关的风险，并已成为安全漏洞的目标。
我们面临与安全漏洞相关的风险，并已成为安全漏洞的目标，无论是通过网络攻击或对互联网的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内的人员或能够进入我们组织内系统的人，以及其他对我们的IT网络和相关系统的重大破坏。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度的增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括由计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子进行的攻击或网络入侵。我们的IT网络和相关系统对于我们的业务运作和日常运作的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。虽然我们已努力维持这类资讯科技网络及有关系统的安全及完整性，并已采取多项措施，以处理出现安全漏洞或中断的风险，但我们不能保证我们的保安工作及措施会有效，或企图破坏或破坏安全的行为不会成功或具破坏性。涉及我们的信息技术网络和相关系统的安全漏洞或其他重大干扰可能会破坏我们的网络和系统的正常运作；导致财务报告误报、违反贷款契约和/或错过报告截止日期；导致我们无法适当监测我们遵守关于我们作为REIT资格的规则和条例的情况；导致未经授权进入和销毁、损失、盗窃、挪用或释放。
我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可以用来与我们竞争，或为了破坏性、破坏性或其他有害的目的和结果；需要管理层给予重大关注和资源，以补救造成的任何损害；使我们受到违约、损害赔偿、信贷、惩罚或终止租约或其他协议的索赔；或损害我们在租户和投资者中的声誉。此外，针对我们的客户和租户的网络攻击，包括未经授权获取客户的信用卡数据和其他机密信息，可能会削弱消费者信心和消费者支出，并对我们的业务产生负面影响。
遵守“美国残疾人法”和消防、安全和其他条例可能要求我们支付对我们的现金流产生不利影响的开支。
我们投资组合中的所有财产都必须符合“美国残疾人法”(“ADA”)的规定。“反倾销协定”对“公共设施”和“商业设施”有单独的遵守要求，但一般要求建筑物向残疾人开放。遵守“反倾销协定”的要求可能要求消除准入障碍，而不遵守则可能导致美国政府处以罚款，或判给私人诉讼当事人损害赔偿，或两者兼而有之。虽然租给我们资产组合的租户有义务遵守“反倾销协定”的规定，但在其租用的房舍内，如有需要，其租用房地内的变更涉及比预期更多的支出，或者如果必须以比预期更快的速度进行更改，则可能会对租户支付费用的能力产生不利影响。此外，我们被要求遵守ADA的要求，在我们的财产组合中的公共区域内，我们可能无法将任何必要的费用转嫁给我们的租户，以补救任何公共区域ADA问题。因此，我们可能需要动用资金，以遵守“反倾销协定”的规定，这可能会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。此外，我们必须按照消防及安全规例、建筑物守则及其他土地用途规例的规定经营物业，因为这些规例可由政府机构及团体采纳，并适用于我们的物业组合。我们可能需要作出大量的资本支出，以符合这些要求，我们可能受到限制，我们的能力，以翻新或重新开发的物业，但须符合这些要求。由此产生的支出和限制可能对我们履行财政义务的能力产生重大不利影响。
可能的恐怖主义活动或其他暴力行为或威胁以及对公共安全的威胁可能对我们的财政状况和行动结果产生不利影响。
在美国的恐怖主义袭击和恐怖袭击威胁或其他行为或暴力威胁可能导致经济活动减少，这可能损害对我们租户提供的商品和服务的需求以及我们财产的价值，并可能对我们证券投资的价值产生不利影响。因此，零售需求下降，可能令我们难以续期或重租物业。
恐怖主义活动或暴力也可能通过破坏、破坏或损失直接影响我们财产的价值，而为这类行为或一般保险提供的保险可能会减少或增加成本，这可能会增加我们的业务费用，并对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。如果我们的租户受到这种攻击和袭击威胁的影响，他们的业务同样可能受到不利影响，包括他们继续履行现有租约义务的能力。这些行为和威胁可能会削弱企业和消费者的信心和支出，并可能导致国家和国际金融市场和经济的更大波动。这些事件中的任何一个都可能减少对房地产的需求，减少或推迟我们新的或重新开发的房产的占用，并限制我们获得资本的机会或增加我们的筹资成本。
通货膨胀可能会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。
如果将来通胀上升，我们可能会经历以下任何或全部情况：
•以较高租金的新租约取代或续期到期租约的困难；
•由于消费者开支减少，导致租户销售减少，可能对租户履行租金义务的能力造成不利影响，以及(或)导致租金百分比较低；及
•无法从我们的租户那里得到补偿，因为他们分担了一定的运营费用，包括公共区域维护、房地产税和保险。
通货膨胀也会对我们构成风险，因为未来可能会提高利率。由于我们尚未偿还的浮动利率债务，这种增长将对我们造成不利影响，并导致新的固定利率债务利率上升。在某些情况下，我们可以通过使用利率上限和互换协议来限制与部分浮动利率债务相关的利率波动风险。这些协议，在目前的市场条件下，允许我们用固定利率债务取代浮动利率债务，以达到我们期望的浮动利率与固定利率债务的比率。然而，在一个越来越多的
利率环境下，我们可以获得的固定利率与这种替代的固定利率上限和互换协议或对新债务的固定利率也将继续增加。
我们有大量债务，可能影响我们今后的业务。
截至2019年12月31日，我们的未偿贷款负债总额为81亿美元(包括52亿美元的合并债务，减去可归因于非控制权益的3.591亿美元，加上我们按比例分摊的抵押贷款和其他未合并合资企业应付票据)。由于如此庞大的负债，我们须动用现金流量的一个重要部分，以偿还我们的债务本金和利息，这限制了其他商业机会可动用的现金数额。我们还面临着通常与债务融资有关的风险，包括我们从业务中获得的现金流量将不足以支付所需的偿债费用，以及利率上升可能对我们的偿债成本产生不利影响的风险。此外，我们使用利率套期保值安排可能会使我们面临额外的风险，包括该安排的对手方可能不履行其义务，而终止这些安排通常涉及交易费用或破碎费用等费用。我们的套期保值活动不会对我们的经营结果、流动性或财务状况产生预期的影响，这是无法保证的。此外，我们的大多数抵押中心都是为了确保偿还债务而抵押的，如果中心的收入不足以支付这些债务，抵押人可能会取消该中心的抵押品赎回权，从而造成收入损失和资产总价值下降。某些中心的债务也可能成为我们的追索权债务，如果该中心无法履行这种债务义务，在某些情况下，我们可能会对这种债务承担比我们的法定所有权更大的责任。
我们有责任遵守可能影响我们的经营活动的财务和其他公约。
我们的无担保信贷设施包含金融契约，包括利息覆盖要求，以及对我们承担债务、支付股息和进行某些收购的能力的限制。这些契约可能会限制我们推行某些业务计划或某些可能有利的交易的能力。此外，不履行某些金融契约可能导致违约事件，如果不加以纠正或放弃，可能会加速部分或全部此类债务，从而对我们产生重大不利影响。
我们的增长和持续的偿债需求依赖于外部融资。
我们主要依靠外部融资，主要是债务融资，在更有限的情况下，依靠股权融资来为我们的业务增长提供资金，并确保我们能够满足我们正在偿还的未偿债务的到期期限。我们能否获得融资，取决于银行、贷款人和其他机构是否愿意根据它们的承销标准向我们提供贷款，这些标准可能随市场条件而波动，也取决于整个资本市场的条件。此外，市场混乱和波动的程度可能会对我们进入资本市场进行股权融资的能力产生重大不利影响。
没有人保证我们将能够继续获得我们未来增长所需的资金，或在债务到期时偿还债务，也不能保证我们将以可接受的条件或完全可以获得融资。任何债务再融资也可能施加更严格的条件。
我们可能会受到伦敦银行同业拆借利率(Libor)可能终止的不利影响。
2017年7月，金融行为监管局(FCA)宣布，它打算停止强迫银行在2021年后提交计算libor的利率。因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会，确定担保隔夜融资利率(“Sofr”)是其首选的美元-libor替代办法。我们无法预测LIBOR何时停止发行，也无法准确预测Sofr将如何计算和发布。FCA或其他理事机构对用于确定libor的方法所采取的任何变化，都可能导致报告的libor突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们的利息支付可能会改变。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能导致利率和(或)付款高于或低于目前形式的伦敦银行同业拆借利率。
我们有与libor挂钩的合同，并正在监测和评估相关风险，其中包括我们可变利率债务的利息数额、我们合资企业的可变利率债务以及我们利率互换的互换利率。如果伦敦银行同业拆借利率终止，利率将以适用的债务或掉期文件或其他商定文件中规定的替代可变利率为基础。这种情况不会影响我们借入或维持本已未偿还的借款或掉期的能力，但可供选择的可变利率可能会高于伦敦银行同业拆借利率(Libor)终止前的水平，且波动幅度可能更大。
在将合同转换为另一种可变费率时会产生某些风险，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果libor受到限制或终止，与libor相关的贷款、证券或衍生工具的价值也可能受到影响。对一些文书而言，向替代汇率过渡的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的对手方进行大量谈判。
如果一份合同没有过渡到另一种可变利率，而且LIBOR被终止，那么这种影响可能会因合同而异。如果LIBOR被终止，或者计算LIBOR的方法改变了目前的形式，我们当前或未来债务的利率可能会受到不利的影响。
虽然我们预计libor将在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能无法获得libor。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行同业拆借利率管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，将加速和扩大与向替代可变费率过渡有关的风险。
与我们的组织结构有关的风险
某些个人对我们和运营伙伴关系的管理都有重大影响，这可能会造成利益冲突。
根据经营合伙有限合伙协议，我们作为唯一的普通合伙人，负责管理经营合伙的业务和事务。利益冲突可能存在，或可能在未来出现，因为我们与我们的附属公司之间的关系，以及我们的业务伙伴关系或其任何合作伙伴之间的关系。根据马里兰州法律，我们的董事和高级职员在管理我们公司方面负有责任。同时，根据特拉华州法律，我们对我们的经营伙伴及其有限合伙人负有责任和义务，并根据我们的业务伙伴关系的合伙协议对作为唯一普通合伙人的经营伙伴关系的管理进行了修改。我们作为经营伙伴的一般合伙人的职责和义务可能与我们的董事和高级人员对我们公司和股东的职责发生冲突。
合资中心的外部合作伙伴会给我们的股东带来额外的风险。
我们拥有财产合伙人的部分权益。拥有23个合资企业中心和几个开发地点的HIPS。我们可以获得额外财产的部分权益。通过合资企业安排。对合资企业中心的投资涉及不同于投资于全资中心的风险。
我们对我们的合资伙伴负有信托责任，这可能会影响到有关合资企业中心的决定。我们在某些合资企业中心的合作伙伴(尽管我们拥有法定多数股权)分享了与合资企业中心有关的重大决定的控制权，包括有关销售、再融资和额外资本捐款的时间和数额的决定，以及可能对我们产生不利影响的决定。
此外，如果：
•我们未能分担物业合伙所需的额外资本；或
•我们根据财产合伙或其他与财产合伙或合资中心有关的合伙协议违约。
此外，在我们的合资企业中心的其他投资者之一的破产可能会对各自的财产或财产造成重大和不利的影响。根据破产法，如果没有事先得到法院的批准，我们就不能采取影响另一投资者财产的一些行动，因为在大多数情况下，这将需要事先通知其他各方并进行听证。至少，获得法院批准的要求可能会推迟我们将要或可能采取的行动。如果我们投资于合资企业中心的有关合资企业承担了追索权义务，其他投资者之一的破产解除可能导致我们对这些义务中的更大一部分承担最终赔偿责任，而这部分责任超出了我们的要求。
我们在合资经营工具中的合法所有权权益有时可能不等于我们在实体中的经济利益，因为某些合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流量、分配损益和支付优先收益的各种规定。因此，我们在某些合资企业中心的实际经济利益(不同于我们的合法所有权利益)可能不时波动，可能与我们的合法所有权利益不完全一致。实质上，我们所有的合资协议都包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约稀释补救办法和(或)其他分割条款或补救办法，这些条款或补救办法是房地产合资企业协议中的习惯做法，可能对最终实现现金流动和/或资本或清算收益产生积极或负面影响。
我们的控股公司结构使我们依赖于运营伙伴关系的分配。
由于我们通过经营伙伴关系开展业务，我们履行债务义务和向股东支付红利的能力严格取决于经营伙伴关系的收入和现金流量以及经营伙伴关系向我们分配的能力。根据特拉华州修订的统一有限责任合伙法，经营合伙不得向我们作出任何分配，但在分配时，在实施分配后，经营合伙的所有负债(一些无追索权负债和对合伙人的部分负债除外)均超过经营伙伴关系资产的公允价值。无法从运营伙伴关系中发放现金可能会危及我们保持REIT资格的能力。
所有权限制以及我们的“宪章”和附例规定的某些规定可以抑制控制权的改变或降低我们普通股的价值。
所有权Li麻省理工学院。为了保持我们作为REIT的资格，在考虑到某些收购股票的期权之后，我们的未发行股票价值不超过50%，可以直接或间接地或通过适用某些归属规则，由五个或更少的个人拥有(如1986年“国内收入守则”(修订后的“守则”)所界定的，包括某些通常不会被视为“个人”的实体)。为了帮助我们保持作为REIT的资格，除其他目的外，我们的章程限制任何一个股东或一组股东(除有限的例外情况外)对我们的流通股数量或价值的较小部分(除有限例外)的5%以上的所有权(“所有权限制”)。除了加强保留我们作为区域投资信托基金的地位外，所有权限制还可：
•即使变更控制权或其他交易符合我们股东的最佳利益，也有拖延、推迟或防止在未经董事会批准的情况下改变对我们或其他交易的控制权的效果；
•限制我们的股东获得普通股或优先股溢价的机会，如果投资者试图购买超过所有权限额的一批股票，或以其他方式改变对我们的控制权，他们可能会得到溢价。
如果我们董事会认为超过这一限制的所有权不会危及我们作为REIT的地位，我们的董事会可以完全酌情决定放弃或修改(受其限制和可能指示的任何条件)对我们的一个或多个股东的所有权限制。
我们的宪章和细则的某些条款。我们的约章和附例的某些规定可能会造成拖延、推迟或阻止第三方为我们提出收购建议的效果，并可能会抑制一些或大多数我们的股票持有人可能认为符合他们的最佳利益的控制权的改变，或者这可能使我们的股东有机会实现比当时市价高出我们的股票的溢价。这些规定包括：
•股东提名董事的预先通知要求和股东建议在股东会议上审议；
•我们的董事有义务考虑与拟议的业务合并或其他控制权变更交易有关的各种因素；
•我们的董事有权对未发行的股票进行分类或重新分类，并使公司发行一种或多种普通股或优先股的股份；
•我们的董事有权设立及安排公司发行权利，使其持有人有权向我们购买股票或其他证券；及
•对修改我们的宪章、改变对我们的控制以及我们的董事和高级官员的责任的限制。
马里兰州法律的某些规定可以抑制控制权的改变或降低我们普通股的价值。
“马里兰州普通公司法”(“MgCl”)的某些规定可能会产生拖延、推迟或阻止第三方为我们提出收购建议的效果，并可能会抑制我们的一些或多数股份持有人可能认为符合其最佳利益的控制权的改变，或可能使我们的股东有机会在当时市价的基础上实现我们股票的溢价，其中包括：
•“业务合并”规定，在受限制的情况下，禁止我们与“有利害关系的股东”之间的某些企业合并(一般定义为有权受益地拥有我们未清有表决权股份的10%或10%以上的人，或在紧接所涉日期之前的两年期间内，在紧接所涉日期之前的两年期间内的任何时候，是我们当时未清偿股票的受益所有人)或有利害关系的股东的附属公司，在该股东成为有利害关系的股东的最近日期后五年内，该人可对这些组合施加特殊的评估权和特别股东的表决要求；以及
•“控制权股份”条款规定，本公司“控制权”股东(定义为与股东控制的其他股份合并后，有权行使在选举董事时增加的三种表决权中的一种)在“控制权收购”(定义为直接或间接取得所有权或控制“控制权”)中获得的“控制权收购”(指直接或间接取得所有权或控制“控制权”)没有表决权，除非经我们的股东通过至少三分之二有权就该事项投赞成票的赞成票批准，所有有关股份除外。
在总经理允许的情况下，我们的章程免除了我们与委托人、他们各自的关联公司和相关人员之间的任何商业合并的“商业合并”条款。MgCl还允许董事会在有关股东成为有利害关系的股东之前豁免特定的商业组合。此外，如果一个人本来会成为有利害关系的股东的交易事先得到董事会的批准，他就不是有利害关系的股东。
此外，根据我们的附例中的一项规定，我们已选择退出MgCl的“控制份额”收购条款。但是，在未来，我们可以在未经股东批准的情况下，通过修改我们的章程，选择加入MgCl的控制股份条款。MgCl和我们的宪章还包含对我们修改宪章某些条款、合并或出售我们全部或实质上所有资产的能力的绝对多数表决要求。
此外，我们的董事局已通过一项决议案，禁止我们选择受“MgCl”第3章第8小标题的规定所规限，除其他外，容许我们的董事局未经股东批准而将董事局分类。这类条款的标题3，副标题8的MgCl可能有反收购效果.我们只有在获得股东的批准后，才能选择遵守第3章第8小标题的分类董事会规定。
联邦所得税风险
出售一些中心的税收后果和某些主体持有的资产可能造成利益冲突。
如果部分中心被出售，校长将面临负税收后果。因此，委托人可能不赞成出售这些中心，即使这样的出售可能会使我们的其他股东受益。此外，委托人可能与我们的股东有不同的利益，因为他们是经营合伙中有限合伙单位的重要股东。
如果我们不符合REIT的资格，我们就会减少分配给股东的资金。
我们认为我们目前有资格成为REIT。我们不能保证我们仍有资格成为区域投资信托基金。作为REIT的资格涉及适用高度技术性和复杂的“守则”条款，对这些规定只有有限的司法或行政解释。这些规定和适用的所得税条例的复杂性在象我们这样通过经营伙伴关系和合资企业持有资产的REIT结构中更为复杂。确定各种不完全在我们控制范围内的事实和情况，包括我们在合资企业中心的合伙人的决定，可能会影响我们作为REIT的持续资格。此外，立法、新法规、行政解释或法院裁决可能会大大改变税法中关于我们作为REIT或美国联邦所得税的资格的资格。
此外，我们目前通过选择作为REITs征税的子公司持有我们的某些财产，今后我们可能确定，通过选择作为REITs征税的一个或多个子公司持有我们的一个或多个其他财产符合我们的最佳利益。如果这些子公司中的任何一个不符合美国联邦所得税的REIT资格，那么我们也可能没有资格成为美国联邦所得税的REIT。
如果在任何应税年度我们没有资格成为REIT，我们将遭受以下负面结果：
•在计算应课税入息时，我们不会被容许扣减分配予股东的款项；及
•我们将按正常的公司税率对应纳税的收入征收美国联邦和州所得税。
此外，如果我们失去REIT地位，我们将被禁止在丧失资格的那一年之后的四年中获得REIT资格，因为没有法定规定的减免。因此，净收入和分配给我们股东的资金至少会在五年内减少，我们股票的公平市场价值可能会受到重大的不利影响。此外，国税局可能会对我们以往的REIT地位提出质疑。如果这一挑战获得成功，我们可能会拖欠前期的大量税款、利息和罚款。未来的经济、市场、法律、税收或其他方面的考虑可能会导致我们的董事会撤销我们的REIT选举。
即使我们仍然是一个合格的REIT，我们可能面临其他税收责任，减少我们的现金流。此外，我们可能要对我们的收入和财产征收联邦、州和地方税。这些税收中的任何一项都会减少分配给股东的现金。
遵守REIT的要求可能会使我们放弃其他有吸引力的机会。
为了符合美国联邦所得税的要求，我们必须通过有关收入来源、资产性质、分配给股东的金额以及股票所有权等方面的测试。我们还可能被要求在不利的时候或当我们没有现成的资金可供分配时，向我们的股东分发。因此，遵守REIT要求可能导致我们放弃我们本来会追求的机会。
此外，该守则的REIT规定对来自“禁止交易”的收入征收100%的税。禁止交易一般包括出售不符合法定安全港条件的资产，如果这些资产构成库存或在正常经营过程中持有的其他财产，但丧失抵押品赎回权财产除外。如果我们认为出售资产和其他投资可以被视为禁止交易，这一100%的税收可能会影响我们在其他时机出售资产和其他投资的愿望。
遵守REIT要求可能迫使我们借入或采取其他措施向我们的股东进行分配。
作为一个REIT，我们通常必须将90%的年度应税收入(经某些调整)分配给我们的股东。为了财务报告的目的，我们有时会产生比净收入更大的应税收入，或者我们的应税收入可能大于我们分配给股东的现金流量。如果在这些情况下我们没有其他资金可供使用，我们可能无法按照REIT规则分配我们应纳税收入的90%。在这种情况下，我们将需要借入资金，清算或出售我们的部分财产或投资(可能以不利或不利的价格)，在某些有限的情况下，分配现金和股票的组合(在我们的股东选举时，但须受公司规定的总现金限额的限制)，或寻找另一种资金来源。这些选择可能会增加我们的成本或降低我们的股本。此外，在我们借入资金以支付分配款项的范围内，我们在未来期间可用的现金数额将减少，因为我们将需要支付借款金额的本金和利息，这将限制我们可用于其他投资或商业机会的现金流量。
我们可能面临与第1031条交易所有关的风险。
如果一项打算成为第1031条交易所的交易后来被确定为应纳税，我们可能会面临不利后果，如果对此类交易适用的法律被修正或废除，我们可能无法在递延征税的基础上处置财产。第1031条交易所现在只适用于不动产，不适用于与不动产转让的任何相关个人财产。因此，与第1031条不动产交换有关而转让的任何增值的个人财产，都将导致收益被确认，这种收益通常在95%和75%的毛收入测试中被视为不符合资格的收入。任何这类不符合资格的收入都可能对我们的REIT地位产生不利影响。
如果我们的营运伙伴关系在税务方面未能维持其合伙地位，我们将面临不利的税务后果。
我们打算维持经营伙伴关系的地位，作为联邦所得税的合作伙伴关系。然而，如果国内税务局成功地质疑经营伙伴关系作为一个应作为合伙企业征税的实体的地位，经营伙伴关系将作为一家公司征税。这将减少运营伙伴关系向我们分发的数量。这也可能导致我们失去REIT地位，造成上述后果。这将大大减少现金可供我们分发和回报您的投资。此外，如果经营合伙企业全部或部分拥有其财产的任何合伙企业或有限责任公司丧失其作为合伙企业或联邦所得税不受重视的实体的定性
为了达到这一目的，它将作为一个公司受到征税，从而减少分配给经营伙伴关系。对一个潜在实体的重新定性也可能威胁到我们维持REIT地位的能力。
TCJA大幅度修改了REITs及其股东的税收，这种立法和相关管制行动的效果尚不确定。
TCJA对“守则”作了重大修改，包括“守则”中涉及对REITs及其股东征税的若干条款。TCJA所作的改变包括永久降低普遍适用的公司税税率，一般降低2017年12月31日以后至2026年1月1日前纳税年度的个人和其他非法人纳税人的税率，取消或修改以前允许的某些扣减(包括大幅限制利息扣除额，以及个人对非商业州和地方税的扣减)，以及从2017年12月31日至2026年1月1日之前的应税年度，通过对大多数普通的REIT股息和非法人纳税人的某些贸易或商业收入的20%的扣减(受某些限制的限制)，提供优惠税率。TCJA还对扣除净营业损失施加了新的限制，并要求我们不迟于在财务报表中考虑到收入时为纳税目的确认收入，这可能导致我们不得不向股东作出额外的应税分配，以遵守REIT分配要求或避免对留存收入和收益征税。技术咨询机构所作重大变化的影响非常不确定，需要行政指导才能充分评价许多规定的效果。任何技术修正对TCJA的影响都可能对我们或我们的股东产生不利影响。投资者应就TCJA对他们投资本港股本的影响，谘询税务顾问的意见。
近年来，美国联邦所得税法在立法、司法和行政方面进行了许多修改，适用于类似于我们股票投资的投资。对税法的进一步修改很可能在今后继续进行，我们不能向你保证，任何这样的变化都不会对我们或我们的股东的税收产生不利影响。任何这类改变都可能对我们的股票投资、市场价值或物业转售潜力产生不利影响。
项目1B.未解决的工作人员评论
没有。
第2项.类似性质
下表列出了截至2019年12月31日该公司全资拥有或部分拥有的中心和其他地点的某些信息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 名称
中心/地点(2) | | 年
原版
建造/
采办 | | 最多年
最近
扩大/
翻新 | | 共计
GLA(3) | | 商场和
独立自主
GLA | | 百分比
购物中心和
独立自主
GLA租赁 | | 非自有锚(3) | | 公司所有的锚(3) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 合并中心： | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 1 | | | 50.1% | | | 钱德勒时装中心(4) | | 2001/2002 | | - | | 1,318,000 | | | 633,000 | | | 95.8 | % | | 迪拉德，梅西，诺德斯特罗姆 | | — | | | |
| | | | 钱德勒，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2 | | | 100% | | | 丹伯里集市 | | 1986/2005 | | 2016 | | 1,271,000 | | | 527,000 | | | 93.2 | % | | JCPenney，梅西氏 | | 迪克的体育用品，永远21(5)，勋爵和泰勒，普里马克，西尔斯(6) | | |
| | | | 康涅狄格州丹伯里 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 3 | | | 100% | | | 沙漠天商场(7) | | 1981/2002 | | 2007 | | 746,000 | | | 280,000 | | | 98.9 | % | | 伯灵顿 | | La Curacao，Mercado de los Cielos | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 4 | | | 100% | | | 东区商场(4)(8) | | 1978/1998 | | 1996 | | 1,034,000 | | | 500,000 | | | 92.5 | % | | 迪拉德的梅西的 | | | JCPenney | | | |
| | | | 印第安纳州埃文斯维尔 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 5 | | | 100% | | | 芝加哥时装店 | | 2013/— | | - | | 537,000 | | | 537,000 | | | 97.5 | % | | — | | | — | | | |
| | | | 伊利诺斯州罗斯蒙特 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 6 | | | 100% | | | 美国尼亚加拉瀑布时装店 | | 1982/2011 | | 2014 | | 689,000 | | | 689,000 | | | 92.0 | % | | — | | | — | | | |
| | | | 尼亚加拉瀑布，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 7 | | | 50.1% | | | 自由式跑道商场 | | 1990/2005 | | 2007 | | 1,673,000 | | | 775,000 | | | 97.5 | % | | JCPenney，Lord&Taylor，Macy‘s，Nordstrom | | 迪克的体育用品，普里马克，西尔斯(6) | | | |
| | | | 新泽西保留区 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 8 | | | 100% | | | 弗雷斯诺时装博览会 | | 1970/1996 | | 2006 | | 995,000 | | | 434,000 | | | 90.4 | % | | 梅西氏 | | 永远21，JCPenney，梅西的 | | |
| | | | 加利福尼亚州弗雷斯诺 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 9 | | | 100% | | | 绿英亩商场(4)(8) | | 1956/2013 | | 2016 | | 2,063,000 | | | 875,000 | | | 96.4 | % | | — | | | Bj‘s批发俱乐部，迪克体育用品，21世纪，JCPenney(9)，Macy’s(2)，西尔斯，沃尔玛 | | |
| | | | 谷溪，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 10 | | | 100% | | | 内陆中心(7) | | 1966/2004 | | 2016 | | 605,000 | | | 208,000 | | | 93.8 | % | | 梅西氏 | | 永远21，JCPenney | | |
| | | | 加州圣贝纳迪诺 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 11 | | | 100% | | | 国王广场购物中心(8) | | 1971/2012 | | 2018 | | 1,137,000 | | | 445,000 | | | 99.4 | % | | 梅西氏 | | 伯灵顿，JCPenney，Lowe，Primark | | |
| | | | 纽约布鲁克林 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 12 | | | 100% | | | 拉坎布莱广场(4)(8) | | 1967/2004 | | 1989 | | 492,000 | | | 175,000 | | | 86.8 | % | | 梅西氏 | | — | | | |
| | | | 加州圣巴巴拉 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 13 | | | 100% | | | 北公园商场(4)(7) | | 1973/1998 | | 2001 | | 934,000 | | | 399,000 | | | 84.2 | % | | Dillard‘s，JCPenney，Von Maurer | | — | | | |
| | | | 爱荷华州达文波特 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 14 | | | 100% | | | 橡树 | | 1978/2002 | | 2009 | | 1,209,000 | | | 607,000 | | | 92.7 | % | | JCPenney，Macy‘s(2) | | 迪克的体育用品，诺德斯特罗姆 | | |
| | | | 千橡树，加利福尼亚 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 15 | | | 100% | | | 太平洋景观(7) | | 1965/1996 | | 2001 | | 900,000 | | | 416,000 | | | 85.2 | % | | JCPenney，塔吉特 | | 梅西氏 | | |
| | | | 加州文图拉 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 16 | | | 100% | | | 皇后区中心(8) | | 1973/1995 | | 2004 | | 965,000 | | | 408,000 | | | 98.9 | % | | JCPenney，梅西氏 | | — | | | |
| | | | 纽约皇后区 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 17 | | | 100% | | | 圣莫尼卡广场 | | 1980/1999 | | 2015 | | 526,000 | | | 303,000 | | | 94.7 | % | | — | | | 布卢明代尔的诺德斯特罗姆 | | |
| | | | 圣莫尼卡，加利福尼亚 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 18 | | | 84.9% | | | 桑坦村区域中心 | | 2007/— | | 2018 | | 1,124,000 | | | 716,000 | | | 96.3 | % | | 迪拉德的梅西的 | | 迪克体育用品 | | | |
| | | | 吉尔伯特，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 19 | | | 100% | | | 南公园商场(4) | | 1974/1998 | | 2015 | | 863,000 | | | 348,000 | | | 86.0 | % | | 迪拉德氏 | | 迪克的体育用品，JCPenney | | |
| | | | 伊利诺伊州莫林 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 名称
中心/地点(2) | | 年
原版
建造/
采办 | | 最多年
最近
扩大/
翻新 | | 共计
GLA(3) | | 商场和
独立自主
GLA | | 百分比
购物中心和
独立自主
GLA租赁 | | 非自有锚(3) | | 公司所有的锚(3) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 20 | | | 100% | | | 石材中心(8) | | 1953/1997 | | 1991 | | 935,000 | | | 361,000 | | | 94.0 | % | | — | | | JCPenney，Kohl，Macy‘s，Sears | | |
| | | | 加州，唐尼 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 21 | | | 100% | | | 迷信泉中心(4)(7) | | 1990/2002 | | 2002 | | 922,000 | | | 390,000 | | | 93.9 | % | | Dillard，JCPenney，Macy‘s | | — | | | |
| | | | 梅萨，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 22 | | | 100% | | | 托恩购物中心(4) | | 1985/2005 | | 1989 | | 350,000 | | | 179,000 | | | 77.8 | % | | — | | | 贝尔克湾 | | |
| | | | 肯塔基州伊丽莎白镇 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 23 | | | 100% | | | 图森·恩康塔达 | | 2002/2002 | | 2005 | | 246,000 | | | 246,000 | | | 98.0 | % | | — | | | — | | | |
| | | | 图森，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 24 | | | 100% | | | 谷商城 | | 1978/1998 | | 1992 | | 505,000 | | | 190,000 | | | 92.0 | % | | 目标 | | 贝尔克，迪克的运动用品，JCPenney | | |
| | | | 弗吉尼亚州哈里森堡 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 25 | | | 100% | | | 河谷中心 | | 1969/2006 | | 2007 | | 871,000 | | | 408,000 | | | 93.4 | % | | 梅西氏 | | JCPenney | | |
| | | | 尤金，俄勒冈州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 26 | | | 100% | | | 维克多谷 | | 1986/2004 | | 2012 | | 577,000 | | | 254,000 | | | 97.0 | % | | 梅西氏 | | 迪克的体育用品，JCPenney，西尔斯(6) | | |
| | | | 加州维克多维尔 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 27 | | | 100% | | | 复古购物中心(4) | | 1977/1996 | | 2008 | | 984,000 | | | 405,000 | | | 98.0 | % | | 梅西氏 | | 迪克的运动用品，JCPenney，Macy‘s | | |
| | | | 加利福尼亚州莫德斯托 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 28 | | | 100% | | | 威尔顿购物中心(4) | | 1990/2005 | | 1998 | | 709,000 | | | 506,000 | | | 90.3 | % | | JCPenney | | 迪克体育用品 | | |
| | | | 萨拉托加·斯普林斯，纽约 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 综合中心共计 | | | | | | 25,180,000 | | | 12,214,000 | | | 93.7 | % | | | | | | |
| | 未合并的合资中心： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 29 | | | 60% | | | 箭头塔中心(4) | | 1993/2002 | | 2015 | | 1,197,000 | | | 390,000 | | | 97.1 | % | | Dillard，JCPenney，Macy‘s | | 迪克的体育用品，永远21(5) | | |
| | | | 亚利桑那州Glendale | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 30 | | | 50% | | | 比尔特莫尔时装公园 | | 1963/2003 | | 2006 | | 597,000 | | | 292,000 | | | 93.1 | % | | — | | | 梅西‘s，萨克斯第五大道 | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 31 | | | 50% | | | 百老汇广场 | | 1951/1985 | | 2016 | | 927,000 | | | 382,000 | | | 95.9 | % | | 梅西氏 | | 尼曼·马库斯 | | |
| | | | 核桃溪，加利福尼亚 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 32 | | | 50.1% | | | Corte Madera村 | | 1985/1998 | | 2005 | | 501,000 | | | 265,000 | | | 94.9 | % | | 梅西河 | | — | | | |
| | | | Corte Madera，加利福尼亚 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 33 | | | 50% | | | 乡村俱乐部广场(10) | | 1922/2016 | | 2015 | | 947,000 | | | 947,000 | | | N/a | | | — | | | — | | | |
| | | | 密苏里州堪萨斯城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 34 | | | 51% | | | Deptford Mall(4) | | 1975/2006 | | 1990 | | 1,040,000 | | | 372,000 | | | 96.0 | % | | JCPenney，梅西氏 | | 博斯科夫氏 | | |
| | | | 新泽西州Deptford | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 35 | | | 51% | | | Flatiron交叉 | | 2000/2002 | | 2009 | | 1,428,000 | | | 729,000 | | | 95.9 | % | | 迪拉德，梅西，诺德斯特罗姆 | | 迪克的体育用品，永远21 | | |
| | | | 布鲁姆菲尔德，科罗拉多州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 36 | | | 50% | | | 基兰公域 | | 1999/2005 | | 2003 | | 437,000 | | | 437,000 | | | 96.5 | % | | — | | | — | | | |
| | | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 37 | | | 60% | | | 莱克伍德中心 | | 1953/1975 | | 2008 | | 2,069,000 | | | 1,004,000 | | | 97.2 | % | | — | | | Costco，Forever 21，HomeDepot，JCPenney，Macy‘s，Target | | |
| | | | 加州莱克伍德 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 38 | | | 60% | | | 洛斯塞里托斯中心(11) | | 1971/1999 | | 2016 | | 1,023,000 | | | 541,000 | | | 98.8 | % | | 梅西河 | | 迪克的体育用品，永远21 | | |
| | | | 加利福尼亚Cerritos | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 39 | | | 50% | | | 北桥，商店在(8) | | 1998/2008 | | - | | 670,000 | | | 410,000 | | | 86.3 | % | | — | | | 诺德斯特罗姆 | | |
| | | | 伊利诺斯州芝加哥 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 40 | | | 50% | | | 斯科茨代尔时装广场 | | 1961/2002 | | 进行中 | | 1,835,000 | | | 875,000 | | | 93.2 | % | | 迪拉德氏 | | 迪克的体育用品，梅西的，内曼马库斯，诺德斯特罗姆 | | |
| | | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 41 | | | 60% | | | 南平原购物中心(4) | | 1972/1998 | | 2017 | | 1,136,000 | | | 477,000 | | | 88.0 | % | | — | | | Bealls，Dillard‘s(2)，JCPenney | | |
| | | | Lubbock，得克萨斯州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 42 | | | 51% | | | 第二十九街(8) | | 1963/1979 | | 2007 | | 845,000 | | | 553,000 | | | 96.8 | % | | 梅西氏 | | 家得宝 | | |
| | | | 科罗拉多州博尔德 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 数数 | | 公司的
所有权(1) | | 名称
中心/地点(2) | | 年
原版
建造/
采办 | | 最多年
最近
扩大/
翻新 | | 共计
GLA(3) | | 商场和
独立自主
GLA | | 百分比
购物中心和
独立自主
GLA租赁 | | 非自有锚(3) | | 公司所有的锚(3) | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 43 | | | 50% | | | 泰森角中心 | | 1968/2005 | | 2014 | | 1,971,000 | | | 1,087,000 | | | 93.1 | % | | — | | | 布卢明代尔‘s，L.L.bean，Lord&Taylor(12)，Macy’s，Nordstrom | | |
| | | | 弗吉尼亚泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 44 | | | 60% | | | 华盛顿广场(11) | | 1974/1999 | | 2005 | | 1,296,000 | | | 573,000 | | | 95.1 | % | | 梅西氏 | | 迪克的体育用品，JCPenney，Nordstrom | | |
| | | | 俄勒冈州波特兰 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 45 | | | 19% | | | 西英亩 | | 1972/1986 | | 2001 | | 691,000 | | | 426,000 | | | 98.1 | % | | 梅西氏 | | JCPenney | | |
| | | | 法戈，北达科他州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 未合并合资企业共计 | | | | | | 18,610,000 | | | 9,760,000 | | | 94.4 | % | | | | | | |
| | 正在重建中的区域购物中心 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 46 | | | 50% | | | 费城时装区(8)(13) | | 1977/2014 | | 2019 | | 899,000 | | | 626,000 | | | (14) | | — | | | 伯灵顿，21世纪，普里马克(15) | | |
| | | | 宾夕法尼亚州费城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 47 | | | 100% | | | 天堂谷商场(4)(16) | | 1979/2002 | | 2009 | | 1,202,000 | | | 421,000 | | | (14) | | Dillard，JCPenney，Macy‘s | | 好市多 | | |
| | | | 亚利桑那州凤凰城 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 47 | | | | | 区域购物中心总数 | | | | | | 45,891,000 | | | 23,021,000 | | | 94.0 | % | | | | | | |
| | 社区/电力购物中心 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 1 | | | 50% | | | 阿特拉斯公园，商店在(13) | | 2006/2011 | | 2013 | | 369,000 | | | 369,000 | | | 89.9 | % | | — | | | — | | | |
| | | | 纽约皇后区 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2 | | | 50% | | | 林荫大道商店(13) | | 2001/2002 | | 2004 | | 184,000 | | | 184,000 | | | 95.7 | % | | — | | | — | | | |
| | | | 钱德勒，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 3 | | | 100% | | | 南方中心(4)(16) | | 1975/1998 | | 2013 | | 848,000 | | | 459,000 | | | 77.4 | % | | 得梅因地区社区学院 | | 目标 | | |
| | | | 爱荷华州得梅因 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 4 | | | 100% | | | 迷信弹簧动力中心(16) | | 1990/2002 | | - | | 206,000 | | | 53,000 | | | 50.9 | % | | 伯灵顿百思买 | | — | | | |
| | | | 梅萨，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 5 | | | 100% | | | 弗拉格斯塔夫市场(8)(16) | | 2007/— | | - | | 268,000 | | | 147,000 | | | 100.0 | % | | — | | | 家得宝 | | |
| | | | 亚利桑那州弗拉格斯塔夫 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 5 | | | | | 社区/电力购物中心总数 | | | | | | 1,875,000 | | | 1,212,000 | | | | | | | | | |
| 52 | | | | | 其他资产前共计 | | | | | | 47,766,000 | | | 24,233,000 | | | | | | | | | |
| | 其他资产： | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 100% | | | 各种(16)(17) | | - | | - | | 427,000 | | | 224,000 | | | | | | — | | | 科尔氏 | | |
| | 83.2% | | | 埃斯特拉瀑布(16) | | 2016 | | 2016 | | 79,000 | | | 79,000 | | | — | | | — | | | — | | | |
| | | | 固特异，亚利桑那州 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | | 斯科茨代尔时装广场-办公室(13) | | 1984/2002 | | 2016 | | 124,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | |
| | | | 亚利桑那州斯科茨代尔 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | | 泰森角中心-办公室(13) | | 1999/2005 | | 2012 | | 174,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | |
| | | | 弗吉尼亚泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | | 凯悦摄政泰森角中心(13) | | 2015 | | 2015 | | 290,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | |
| | | | 弗吉尼亚泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | | Vita Tysons角中心(13) | | 2015 | | 2015 | | 510,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | |
| | | | 弗吉尼亚泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 50% | | | 泰森大厦(13) | | 2014 | | 2014 | | 529,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | |
| | | | 弗吉尼亚泰森斯角 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 正在开发的其他资产： | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 25% | | | 西区一次(13)(18) | | 1985/1998 | | 进行中 | | 680,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | |
| | | | 加州洛杉矶 | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 其他资产共计 | | | | | | 2,813,000 | | | 303,000 | | | | | | | | | |
| | | | 总计 | | | | | | 50,579,000 | | | 24,536,000 | | | | | | | | | |
________________________
(1)该公司在本表中的所有权权益反映了其直接或间接合法所有权利益。法定所有权有时可能不等于公司在上市财产中的经济利益，因为某些合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流量、分配损益和支付优先收益的各种规定。因此，公司在某些财产上的实际经济利益(不同于其合法所有权利益)可能不时波动，可能与其合法所有权利益不完全一致。公司的所有合资企业协议基本上都包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约稀释补救办法和/或其他分割条款或补救办法，这些条款或补救办法是房地产合资企业协议中的惯例，可能对最终实现现金流动和/或资本或清算收益产生积极或负面影响。参见“项目1A。-与我们的组织结构相关的风险--合资中心的外部合作伙伴会给我们的股东带来额外的风险。”
(2)关于42个中心，该公司控制的基本土地完全由公司拥有，如属合资企业中心，则由合资财产合伙公司或有限责任公司拥有。至于其余的十个中心，该公司控制的部分基础土地由第三方拥有并根据长期土地租赁租赁给本公司或合资财产合伙公司或有限责任公司。根据典型的土地租赁条款，该公司或合资财产合伙企业或有限责任公司拥有优先购买土地的选择权或权利。地面租赁的终止日期为2028年至2098年。
(3)GLA总额包括截至2019年12月31日归属于锚(无论是否拥有)、商城和独立商店的GLA。“非拥有的锚”是指本公司不拥有的空间(如属合资中心，则由合资财产合伙公司或有限责任公司拥有)，由锚泊租户占用。“公司所有的锚”是指公司(或如属合资中心，由合资财产合伙或有限责任公司)拥有(或出租)的空间，并出租(或转租)给Anchor。
(4)这些中心有空置的锚泊地点。该公司现正积极物色新租户，或已为其中多幅空置土地订立替代租契，及/或现正为这些地点推行或考虑重建计划。该公司继续根据一项关于其中一个空置锚杆的协议收取租金。
(5)21世纪公司宣布计划在2020年初关闭他们在Arrowarad Towne Center和Danbury Fair Mall的两家门店。该公司正积极为这些公司拥有的土地寻找替代租户.
(6)这三家西尔斯门店将于2020年初关闭。本公司继续根据有关租约的条款收取租金。该公司正积极为这些公司拥有的土地寻找替代租户.
(7)这个中心有一个西尔斯商店，不是公司所有，关闭了。
(8)该中心所处的部分土地受一个或多个长期土地租赁的约束。
(9)JCPenney宣布计划在2020年关闭他们的绿英亩商城商店。公司正在积极推出这家商店。
(10)Nordstrom宣布计划于2021年在乡村俱乐部广场开设一家116，000平方英尺的商店。
(11)该中心有一个空置的前西尔斯将被拆除重建。
(12)主与泰勒商店于2020年1月关闭。该合资企业正在积极评估重建机会。
(13)包括在未合并的合资企业中心。
(14)由于有重建计划，租客空间一直被故意挡在街市外，而空置。因此，该公司认为，在这个重建物业出租的商场和独立的GLA的百分比不是有意义的数据。
(15)Primark宣布计划于2021年春季在费城时装区开设一家47，000平方英尺的商店。
(16)包括在综合中心。
(17)本公司拥有一栋办公楼和六家商店，位于非公司所有的购物中心。在这六家商店中，一家已租给科尔公司，两家空置，三家出租用于非锚定用途。关于办公楼和六家商店中的三家，底层土地完全由公司付费拥有。至于其余三间仓库，有关土地由第三者拥有，并根据长期楼宇或土地契约租给本公司。根据典型的建筑物或地面租赁条款，公司支付使用该建筑物或土地的租金，并一般负责与该建筑物和改进有关的所有费用和费用。在某些情况下，公司有优先购买土地的选择权或权利。地面租赁的终止日期为2023年至2027年。
(18)曾经被称为“西侧亭”的西区是一个区域性购物中心，于2019年1月关闭。这套房产正被重新开发成58.4万平方英尺的创意办公室，全部出租给谷歌，以及96，000平方英尺的现有餐饮和娱乐空间。
抵押债务
下表列出了有关抵押贷款抵押中心的某些信息，其中包括公司没有100%利息的抵押贷款中心。下列资料截至2019年12月31日(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 作为抵押品的财产 | | 固定或
浮 | | 载运
数额(1) | | 有效利息
比率(2) | | 年度
债务
服务(3) | | 成熟期
日期(4) | | 平衡
到期
成熟期 | | 最早日期
注释可以是
失败的或失败的
预付 |
| 综合中心： | | | | | | | | | | | | | | |
| 钱德勒时装中心(5)(6) | | 固定 | | $ | 255,174 | | | 4.18 | % | | $ | 10,496 | | | 7/5/24 | | $ | 256,000 | | | 7/15/2020 |
| 丹伯里集市 | | 固定 | | 194,718 | | | 5.53 | % | | 18,456 | | | 10/1/20 | | 188,854 | | | 随时 |
| 芝加哥时装店(7) | | 固定 | | 299,112 | | | 4.61 | % | | 13,740 | | | 2/1/31 | | 300,000 | | | 随时 |
| 美国尼亚加拉瀑布时装店 | | 固定 | | 106,398 | | | 4.89 | % | | 8,724 | | | 10/6/20 | | 103,810 | | | 随时 |
| 自由跑道购物中心(5) | | 固定 | | 398,379 | | | 3.94 | % | | 15,600 | | | 11/1/29 | | 386,013 | | | 11/1/22 |
| 弗雷斯诺时装博览会 | | 固定 | | 323,659 | | | 3.67 | % | | 11,652 | | | 11/1/26 | | 325,000 | | | 随时 |
| 绿英亩公地(8) | | 浮 | | 128,926 | | | 4.40 | % | | 4,993 | | | 3/29/21 | | 130,000 | | | 随时 |
| 绿英亩商场 | | 固定 | | 277,747 | | | 3.61 | % | | 17,364 | | | 2/3/21 | | 269,922 | | | 随时 |
| 国王广场购物中心(9) | | 固定 | | 535,097 | | | 3.71 | % | | 19,548 | | | 1/1/30 | | 540,000 | | | 2/1/2023 |
| 橡树 | | 固定 | | 187,142 | | | 4.14 | % | | 12,768 | | | 6/5/22 | | 174,433 | | | 随时 |
| 太平洋景观 | | 固定 | | 118,202 | | | 4.08 | % | | 8,016 | | | 4/1/22 | | 110,597 | | | 随时 |
| 皇后区中心 | | 固定 | | 600,000 | | | 3.49 | % | | 20,928 | | | 1/1/25 | | 600,000 | | | 随时 |
| 圣莫尼卡广场(10) | | 浮 | | 297,817 | | | 3.34 | % | | 9,270 | | | 12/9/22 | | 300,000 | | | 随时 |
| 桑坦村区域中心(11) | | 固定 | | 219,140 | | | 4.34 | % | | 9,460 | | | 7/1/29 | | 220,000 | | | 7/1/2023 |
| 托恩购物中心 | | 固定 | | 20,284 | | | 4.48 | % | | 1,404 | | | 11/1/22 | | 18,886 | | | 随时 |
| 图森·恩康塔达 | | 固定 | | 63,682 | | | 4.23 | % | | 4,416 | | | 3/1/22 | | 59,788 | | | 随时 |
| 维克多谷 | | 固定 | | 114,733 | | | 4.00 | % | | 4,560 | | | 9/1/24 | | 115,000 | | | 随时 |
| 复古集市 | | 固定 | | 252,389 | | | 3.55 | % | | 15,072 | | | 3/6/26 | | 210,825 | | | 随时 |
| | | | $ | 4,392,599 | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 作为抵押品的财产 | | 固定或
浮 | | 载运
数额(1) | | 有效利息
比率(2) | | 年度
债务
服务(3) | | 成熟期
日期(4) | | 平衡
到期
成熟期 | | 最早日期
注释可以是
失败的或失败的
预付 |
| 非合并的合资企业中心(在公司的Pro Rata股份)： | | | | | | | | | | | | | | |
| 箭头中心(60%) | | 固定 | | $ | 240,000 | | | 4.05 | % | | $ | 9,720 | | | 2/1/28 | | $ | 212,719 | | | 2/1/22 |
| 阿特拉斯公园，商店在(50%)(12) | | 浮 | | 35,742 | | | 4.65 | % | | 1,336 | | | 10/28/21 | | 36,183 | | | 随时 |
| 林荫大道商店(50%)(13) | | 浮 | | 9,253 | | | 3.91 | % | | 337 | | | 12/5/23 | | 9,400 | | | 随时 |
| 百老汇广场(50%) | | 固定 | | 224,462 | | | 4.19 | % | | 9,405 | | | 4/1/30 | | 189,724 | | | 4/1/22 |
| Corte Madera村(50.1%) | | 固定 | | 112,415 | | | 3.53 | % | | 3,945 | | | 9/1/28 | | 98,753 | | | 随时 |
| 乡村俱乐部广场(50%) | | 固定 | | 157,788 | | | 3.88 | % | | 9,001 | | | 4/1/26 | | 137,525 | | | 4/1/21 |
| Deptford Mall(51%) | | 固定 | | 90,517 | | | 3.55 | % | | 5,795 | | | 4/3/23 | | 81,750 | | | 随时 |
| Flatiron交叉(51%) | | 固定 | | 115,976 | | | 2.81 | % | | 8,525 | | | 1/5/21 | | 110,538 | | | 随时 |
| 基兰公域(50%) | | 固定 | | 106,836 | | | 3.98 | % | | 6,406 | | | 4/1/27 | | 88,724 | | | 随时 |
| 莱克伍德中心(60%) | | 固定 | | 214,660 | | | 4.15 | % | | 13,144 | | | 6/1/26 | | 185,306 | | | 随时 |
| 洛斯塞里托斯中心(60%) | | 固定 | | 315,000 | | | 4.00 | % | | 12,600 | | | 11/1/27 | | 278,711 | | | 11/1/21 |
| 北桥，商店在(50%) | | 固定 | | 187,045 | | | 3.71 | % | | 6,900 | | | 6/1/28 | | 160,523 | | | 随时 |
| 西区一次(25%)(14) | | 浮 | | 10 | | | 3.71 | % | | — | | | 12/18/24 | | 10 | | | 随时 |
| 斯科茨代尔时装广场(50%) | | 固定 | | 223,190 | | | 3.02 | % | | 13,281 | | | 4/3/23 | | 201,331 | | | 随时 |
| 南平原购物中心(60%) | | 固定 | | 120,000 | | | 4.22 | % | | 5,065 | | | 11/6/25 | | 120,000 | | | 随时 |
| 第二十九街(51%) | | 固定 | | 76,500 | | | 4.10 | % | | 3,137 | | | 2/6/26 | | 76,500 | | | 随时 |
| 泰森角中心(50%) | | 固定 | | 373,024 | | | 4.13 | % | | 24,643 | | | 1/1/24 | | 333,233 | | | 随时 |
| 泰森大厦(50%)(15) | | 固定 | | 94,380 | | | 3.38 | % | | 3,164 | | | 11/11/29 | | 95,000 | | | 12/18/2021 |
| 华盛顿广场(60%) | | 固定 | | 329,494 | | | 3.65 | % | | 12,045 | | | 11/1/22 | | 311,863 | | | 随时 |
| 西部英亩-开发(19%)(16) | | 固定 | | 170 | | | 3.72 | % | | 1 | | | 10/10/29 | | 170 | | | 随时 |
| 西部英亩(19%) | | 固定 | | 14,250 | | | 4.61 | % | | 1,025 | | | 3/1/32 | | 8,256 | | | 随时 |
| | | | $ | 3,040,712 | | | | | | | | | | | |
_______________________________________________________________________________
(1)应付抵押债券余额包括未摊销的债务溢价(折扣)。债务溢价(折扣)是指超过(低于)在各种收购中承担的债务本金价值的债务公允价值的超额(不足)。在相关债务期限内，债务溢价(折扣)被摊销为利息费用，其方式近似于有效利息法。
截至2019年12月31日止的债务溢价(折扣)包括：
| | | | | |
| 作为抵押品的财产 | |
| 综合中心： | |
| 美国尼亚加拉瀑布时装店 | $ | 773 | |
| 非合并的合资企业中心(在公司的Pro Rata股份)： | |
| 德普福德迈尔 | $ | 507 | |
| Flatiron交叉 | 1,260 | |
| 莱克伍德中心 | (9,083) | |
| $ | (7,316) | |
应付抵押票据余额还包括未摊销的递延财务费用，这些费用在相关债务的剩余期间以与实际利息法相近似的方式摊销为利息费用。截至2019年12月31日，未摊销的递延财务费用合并中心为1 600万美元，非合并合资企业中心为530万美元(按比例计算)。
(2)披露的利率是实际利率，包括债务溢价(折扣)和递延融资成本。
(3)年还本付息是指本金和利息的年度支付。
(4)到期日假定所有延期期权都已充分行使，公司在这些日期之前不选择再融资。这些延期方案由公司自行决定，但须符合公司认为将得到满足的某些条件。
(5)贷款的49.9%利息已由第三方承担，与融资安排有关。
(6)2019年6月27日，该公司以一笔2.56亿美元的新贷款取代了对该物业的现有贷款，该贷款的实际利率为4.18%，到期日期为2024年7月5日。
(7)2019年1月10日，该公司以一笔新的3000万美元贷款取代了对该房产的现有贷款，该贷款的实际利率为4.61%，到期日期为2031年2月1日。
(8)贷款利率为libor+2.15%。
(9)2019年12月3日，该公司以一笔新的5.4亿美元贷款取代了对该房产的现有贷款，该贷款的有效利率为3.71%，到期日期为2030年1月1日。
(10)贷款利率为libor+1.35%。贷款由利率上限协议覆盖，有效防止LIBOR在截至2020年12月9日的期间内超过4.0%。
(11)2019年6月3日，该公司在桑坦村区域中心的合资企业以一笔新的2.2亿美元贷款取代了现有的贷款，贷款利率为4.34%，到期日期为2029年7月1日。
(12)2019年2月22日，该公司在阿特拉斯公园商店的合资企业达成协议，将该财产现有贷款的总借款能力从5 780万美元提高到8 000万美元，并将到期日延长至2021年10月28日，包括延期选项。在修改贷款的同时，合资企业又借入了1 840万美元。贷款利率为libor+2.00%。
(13)贷款利率为libor+1.85%，到期日期为2023年12月5日，可根据特定条件扩大至2，300万美元。
(14)2099年12月18日，该公司在西区的一家合资企业向该房产发放了一笔建筑贷款，允许借款4.146亿美元，利息为libor+1.70%，在某些条件完成后可减为libor+1.50%，并于2024年12月18日到期。
(15)2019年9月12日，该公司在泰森斯大厦的合资企业向该房产发放了一笔1.9亿美元的新贷款，贷款利率为3.38%，到期日期为2029年11月11日。
(16)2019年10月17日，该公司在西英亩的合资企业向该房产发放了一笔建筑贷款，允许借款650万美元，实际利率为3.72%，到期日期为2029年10月10日。
第3项.同等法律程序
本公司、经营合伙企业、管理公司或其各自的附属公司目前均未参与任何重大法律诉讼。
第4项.评定等级的矿山安全披露
不适用。
第二部分
第五条登记人普通股的转制市场、相关股东事项和发行人购买权益证券
该公司的普通股在纽约证券交易所上市和交易，代号为“MAC”。普通股于1994年3月10日以每股19美元的价格开始交易。截至2020年2月20日，有记录的股东约有575人。
为了保持其作为REIT的资格，公司每年必须在调整后向股东分配至少90%的净应税收入。该公司以现金支付了2019年和2018年的所有季度股息。未来股息的时间、数额和组成将由公司董事会自行决定，并取决于实际和预计的现金流量、财务状况、运营资金、收益、资本要求、年度REIT分配要求、合同禁令或其他限制、适用法律和董事会认为相关的其他因素。例如，根据公司现有的融资安排，公司可以支付现金红利，并根据从业务所得资金得出的公式进行其他分配(见“第7项.管理层对经营的财务状况和结果-业务资金(”FFO“)的讨论和分析)，除非在某些情况下，必须支付分配款，使公司能够继续根据”守则“成为REIT。
股票绩效图
下图提供了2014年12月31日至2019年12月31日期间公司股东累计总收益(假设股息再投资)、标准普尔500指数、标准普尔中盘400指数和富时NAREIT股票零售指数的年变化百分比的比较。富时NAREIT股票零售指数是一个包括该公司在内的公开交易REITs的行业指数。
该图表假设，在2014年12月31日收盘时，该公司每只普通股和指数的投资价值为100美元。
应公司秘书的书面要求，公司将向任何股东提供一份包含在富时NAREIT股票零售指数中的REITs列表。下文所列的历史信息不一定表明今后的业绩。
研究数据集团提供了标准普尔500指数、标准普尔中盘400指数和富时NAREIT股票零售指数的数据。
版权(2020)标准普尔，是麦格劳希尔公司的一个部门。版权所有。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 12/31/14 | | 12/31/15 | | 12/31/16 | | 12/31/17 | | 12/31/18 | | 12/31/19 |
| Macerich公司 | | $ | 100.00 | | | $ | 105.01 | | | $ | 95.59 | | | $ | 92.86 | | | $ | 64.48 | | | $ | 43.74 | |
| 标准普尔500指数 | | 100.00 | | | 101.38 | | | 113.51 | | | 138.29 | | | 132.23 | | | 173.86 | |
| 标准普尔中盘400指数 | | 100.00 | | | 97.82 | | | 118.11 | | | 137.30 | | | 122.08 | | | 154.07 | |
| 富时NAREIT股权零售指数 | | 100.00 | | | 104.56 | | | 105.55 | | | 100.51 | | | 95.53 | | | 105.70 | |
最近出售未注册证券
无
发行人购买股票证券
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期间 | | 购买股份总数 | | | 每股平均价格 | | 作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份总数 | | | 可根据计划或计划购买的股票的大约美元价值(1) | |
| 2019年10月1日至2019年10月31日 | | — | | | | $ | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| 2019年11月1日至11月30日 | | — | | | | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| (2019年12月1日至2019年12月31日) | | — | | | | — | | | — | | | | $ | 278,707,048 | | |
| | — | | | | $ | — | | | — | | | | | |
(1)2017年2月12日，公司董事会根据市场条件，批准回购至多5000万美元的公司流通股。
项目6.金融数据
以下列出公司历史上选定的财务数据。以下数据应与本公司的合并财务报表(及其附注)和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”一并阅读，每一份都包括在本表格的其他部分。除每股数据外，所有美元和股票金额均以千计。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016 | | 2015 |
| 业务数据： | | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | | |
| 租赁收入(1) | $ | 858,874 | | | $ | 883,996 | | | $ | 922,152 | | | $ | 970,119 | | | $ | 1,231,367 | |
| 其他 | 27,879 | | | 32,875 | | | 28,116 | | | 31,688 | | | 30,528 | |
| 管理公司 | 40,709 | | | 43,480 | | | 43,394 | | | 39,464 | | | 26,254 | |
| 总收入 | 927,462 | | | 960,351 | | | 993,662 | | | 1,041,271 | | | 1,288,149 | |
| 费用： | | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | 271,547 | | | 277,470 | | | 295,190 | | | 307,623 | | | 379,815 | |
| 租赁费用(1) | 29,611 | | | 11,624 | | | 12,420 | | | 11,127 | | | 8,267 | |
| 管理公司经营费用 | 66,795 | | | 91,910 | | | 87,701 | | | 87,196 | | | 84,073 | |
| REIT一般费用和行政费用 | 22,634 | | | 24,160 | | | 28,240 | | | 28,217 | | | 29,870 | |
| 与股东激进主义有关的成本(2) | — | | | 19,369 | | | — | | | — | | | — | |
| 与非邀约收购要约有关的费用(3) | — | | | — | | | — | | | — | | | 25,204 | |
| 折旧和摊销 | 330,726 | | | 327,436 | | | 335,431 | | | 348,488 | | | 464,472 | |
| 利息费用 | 138,254 | | | 182,962 | | | 171,776 | | | 163,675 | | | 211,943 | |
| 债务清偿损失(收益)，净额 | 351 | | | — | | | — | | | (1,709) | | | (1,487) | |
| 总开支 | 859,918 | | | 934,931 | | | 930,758 | | | 944,617 | | | 1,202,157 | |
| 非合并合资企业收入的股本 | 48,508 | | | 71,773 | | | 85,546 | | | 56,941 | | | 45,164 | |
| 合资费用(4) | — | | | — | | | (13,629) | | | (13,382) | | | (11,804) | |
| 所得税(费用)福利 | (1,589) | | | 3,604 | | | (15,594) | | | (722) | | | 3,223 | |
| (亏损)出售收益或资产减记净额 | (11,909) | | | (31,825) | | | 42,446 | | | 415,348 | | | 400,337 | |
| 净收益 | 102,554 | | | 68,972 | | | 161,673 | | | 554,839 | | | 522,912 | |
| 减去可归因于非控制利益的净收入 | 5,734 | | | 8,952 | | | 15,543 | | | 37,844 | | | 35,350 | |
| 归于公司的净收入 | $ | 96,820 | | | $ | 60,020 | | | $ | 146,130 | | | $ | 516,995 | | | $ | 487,562 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 可归属本公司的普通股每股收益(“每股收益”)： | | | | | | | | | |
| 基本 | $ | 0.68 | | | $ | 0.42 | | | $ | 1.02 | | | $ | 3.52 | | | $ | 3.08 | |
| 稀释(5)(6) | $ | 0.68 | | | $ | 0.42 | | | $ | 1.02 | | | $ | 3.52 | | | $ | 3.08 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016 | | 2015 |
| 资产负债表数据： | | | | | | | | | |
| 房地产投资(累计折旧前) | $ | 8,993,049 | | | $ | 8,878,820 | | | $ | 9,127,533 | | | $ | 9,209,211 | | | $ | 10,689,656 | |
| 总资产 | $ | 8,853,571 | | | $ | 9,026,808 | | | $ | 9,605,862 | | | $ | 9,958,148 | | | $ | 11,235,584 | |
| 应付抵押和票据共计 | $ | 5,209,976 | | | $ | 4,982,460 | | | $ | 5,170,264 | | | $ | 4,965,900 | | | $ | 5,260,750 | |
| 公平(7) | $ | 2,830,970 | | | $ | 3,188,432 | | | $ | 3,967,999 | | | $ | 4,427,168 | | | $ | 5,071,239 | |
| 其他数据： | | | | | | | | | |
| 可归属于普通股股东和单位股东的业务资金(“FFO”)，不包括与钱德勒冷藏库有关的融资费用-稀释(8) | $ | 536,961 | | | $ | 564,436 | | | $ | 582,878 | | | $ | 642,304 | | | $ | 642,268 | |
| 现金流动：(使用)： | | | | | | | | | |
| 经营活动 | $ | 355,157 | | | $ | 344,311 | | | $ | 386,389 | | | $ | 429,534 | | | $ | 554,956 | |
| 投资活动 | $ | (112,026) | | | $ | 176,323 | | | $ | 178,988 | | | $ | 454,066 | | | $ | (70,136) | |
| 筹资活动 | $ | (278,216) | | | $ | (514,438) | | | $ | (566,269) | | | $ | (867,502) | | | $ | (452,329) | |
| 年底的中心数目 | 52 | | | 52 | | | 55 | | | 57 | | | 58 | |
| 区域购物中心投资组合入住率 | 94.0 | % | | 95.4 | % | | 95.0 | % | | 95.4 | % | | 96.1 | % |
| 区域购物中心每平方英尺的销售组合 | $ | 801 | | | $ | 726 | | | $ | 660 | | | $ | 630 | | | $ | 635 | |
| 加权平均流通股数目-每股收益基础 | 141,340 | | | 141,142 | | | 141,877 | | | 146,599 | | | 157,916 | |
| 加权平均流通股数目-每股收益稀释(6) | 141,340 | | | 141,144 | | | 141,913 | | | 146,711 | | | 158,060 | |
| 按普通股申报的分配(9) | $ | 3.00 | | | $ | 2.97 | | | $ | 2.87 | | | $ | 2.75 | | | $ | 6.63 | |
_______________________________________________________________________________
(1)2019年1月1日，该公司采用了会计准则编纂(“ASC”)842，“租约”，根据修改后的追溯方法。新标准修订了合同双方(即承租人和出租人)租赁的承认、计量、提交和披露原则。
在采用新标准后，公司在其综合经营报表中将与租赁有关的所有收入作为租赁收入列报。为了比较起见，该公司已将截至12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年的最低租金、百分比租金、房客收回额和其他租赁收入重新归类为租赁收入，以符合2019年12月31日终了年度的列报方式。新标准要求该公司减少与租赁应收款有关的信贷损失的租赁收入。该标准还要求，与租赁有关的坏账准备金应作为租赁收入的减少。截至12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日，坏账准备金包括在购物中心和运营费用中。
新标准要求出租人在按发生的基础上支付某些初始直接费用，而这些费用在谈判租赁时并不是递增的。初始直接费用包括直接从事租赁活动的雇员的工资和相关费用。在2019年1月1日之前，这些费用是可资本化的，因此，新的租赁标准导致这些费用中的某些在发生时支出。为了比较起见，该公司已将列入管理公司运营费用的租赁费用重新归类为截至12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年的租赁费用，以符合2019年12月31日终了年度的列报方式。
见“项目7.管理层对财务状况的讨论和分析以及管理的概述和摘要-其他交易和事件”。
(2)在2018年12月31日终了的一年中，该公司在与股东活动有关的活动中承担了1 940万美元的费用。这些费用主要用于法律和咨询服务。
(3)在截至2015年12月31日的一年中，该公司响应Simon Property Group公司的一项非邀约、有条件的提议，承担了2 520万美元的法律和咨询费用。
(4)2018年1月1日，在ASU 2014-09年度通过“与客户签订合同的收入(ASC 606)”后，该公司将钱德勒自由持有的会计核算从合资安排改为融资安排。因此，该公司不再记录其合伙人在钱德勒自由港公司收入中所占份额的合资费用。根据融资安排，公司确认以下方面的利息开支：(一)融资安排债务公允价值的变化；(二)向合营伙伴支付的任何款项相当于其按比例计算的净收入份额；(三)向合营伙伴支付的任何款项低于或超过其按比例计算的净收入份额。
(5)假设将经营伙伴关系单位转换为对EPS计算具有稀释作用的单位。它还假定MACWH、LP通用单元和优选单元的转换，只要它们对EPS计算具有稀释作用。
(6)包括使用库存量法计算的股票和基于单位的补偿计划的稀释效应(如果有的话)，以及使用“如果转换”方法计算的所有其他稀释性证券的稀释效应(如果有的话)。
(7)股权包括经营伙伴关系中的非控制权益、合并合营企业中不可赎回的不可赎回的非控股权益以及MACWH、LP的共同和不可参与的可转换优先股。
(8)见“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-业务资金(”FFO“)”。
(9)2015年10月30日，该公司宣布了两种特别股息/分配(“特别股息”)，每股每股2美元的普通股和每股操作股分别于2015年11月12日向股东和操作股股东发放，第一次特别股息于2015年12月8日支付，第二次特别股息于2016年1月6日支付。特别股息的资金来自Lakewood中心、los Cerritos中心、南平原商城和华盛顿广场(统称为“PPR投资组合”)和Arrowarad Towne Center的所有权权益的融资和出售。
第七项中转业管理部门对财务状况和经营成果的探讨与分析
管理概况和摘要
该公司参与收购、拥有、开发、重新开发、管理和租赁位于美国各地的地区和社区/电力购物中心。本公司是经营合伙公司的唯一普通合伙人，并拥有该公司的大部分所有权权益。截至2019年12月31日，运营伙伴关系拥有或拥有47个地区购物中心和5个社区/电力购物中心的所有权。这52个地区和社区/电力购物中心(包括任何相关的办公空间)包括约5 100万平方英尺的可出租总面积(“GLA”)，在这里被称为“中心”。这些中心由合并中心(“合并中心”)和未合并的合资企业中心(“未合并的合资企业中心”)组成，如“第2项.属性”所述，除非上下文另有要求。该公司是一个自我管理和自我管理的REIT，并通过经营伙伴关系和管理公司进行其所有业务。
以下讨论主要以公司截至12月31日、2019年、2018年和2017年的合并财务报表为基础。它将2019年12月31日终了年度的业务和现金流量结果与2018年12月31日终了年度的业务和现金流量结果进行了比较。还包括2018年12月31日终了年度的业务结果和现金流量与2017年12月31日终了年度的业务结果和现金流量的比较。这些资料应与所附的合并财务报表及其附注一并阅读。
购置和处置：
财务报表反映了每次交易发生后的以下购置、处置和所有权变动。
2017年1月18日，该公司以1.7亿美元的价格出售了位于华盛顿州伯灵顿(Burlington)的58.9万平方英尺区域购物中心Cascade Mall和位于加利福尼亚州圣拉斐尔(San Rafael)的750，000平方英尺区域购物中心诺斯盖特购物中心(Northgate Mall)，获得了5，960万美元的资产收益。所得款项用于偿还Northgate购物中心应付的抵押贷款票据，并根据2017年股票回购计划(见“其他交易和事件”)回购公司普通股。
2017年3月17日，该公司在乡村俱乐部广场(Country Club Plaza)的合资企业以7，800万美元的价格出售了一栋办公楼的所有权权益，从而获得了460万美元的资产收益。该公司按比例分配的230万美元出售资产收益包括在未合并合资企业的收益中。根据2017年股票回购计划(见“其他交易和事件”)，该公司将所得收益中的一部分用于回购。
2017年9月18日，该公司在费城时装区的合资企业以6150万美元的价格出售了一栋办公楼的所有权，从而获得了1310万美元的资产收益。该公司出售资产所得650万美元中按比例计算的份额包括在未合并合资企业的收益中。根据2017年股票回购计划(见“其他交易和事件”)，该公司将所得收益中的一部分用于回购。
2017年11月16日，该公司以8640万美元的价格出售了伊利诺斯州芝加哥的326，000平方英尺的办公大楼北密歇根大道500号，从而获得了1，460万美元的资产收益。该公司将出售所得收入用于支付其信贷额度和其他一般公司用途。
2017年12月14日，该公司在Westcor/Queen Creek LLC的合资企业以3050万美元的价格出售了土地，从而获得了1 490万美元的资产收益。该公司在出售收益中所占份额为540万美元，包括在未合并合资企业的收益中。该公司将其收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2018年2月16日，该公司在费城时装区的合资企业以4180万美元的价格出售了一栋办公楼的所有权份额，从而获得了550万美元的资产收益。该公司出售资产所得280万美元的按比例份额包括在非合并合资企业的收益中。该公司将其收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2018年3月1日，该公司与哈德逊太平洋地产公司(Hudson Pacific Properties)组建了一家25/75的合资企业，该公司同意捐赠西区展馆(以下简称“西区一号”)，这是位于加利福尼亚州洛杉矶的一个68万平方英尺的区域购物中心，以1.425亿美元的价格作为交换。该公司于2018年8月31日完成了将该房产75%的所有权出售给Hudson Pacific Properties，从而获得了4，620万美元的资产收益。销售价格由现金支付3 690万美元和假定按比例分摊按比例支付的物业应付抵押债券1.056亿美元提供资金。该公司将所得款项用于支付其分摊的费用，以挫败应在财产上支付的抵押票据(见“融资活动”)。从2018年3月1日到出售完成，该公司将其在该财产中的权益作为一项合作安排加以说明(见注15-公司合并财务报表的合作安排)。出售完成后，公司已按照权益会计方法核算其在该财产上的所有权权益。
2018年5月17日，该公司以260万美元的价格出售了位于亚利桑那州Casa Grande的761 000平方英尺社区中心--Casa Grande的Promenade，导致资产出售损失30万美元。该公司将出售所得收入用于支付其信贷额度和其他一般公司用途。
2018年7月6日，该公司在亚利桑那州固特异的29.8万平方英尺(29.8万平方英尺)社区中心埃斯特拉瀑布(Estrella Falls)的市场上成立了合资企业，以4910万美元的价格出售了该房产，从而获得了1260万美元的资产收益。该公司在300万美元收益中的份额包括在非合并合资企业的收益中。这些收益用于偿还财产上应付的2 410万美元抵押贷款，结清发展义务，并分配给合作伙伴。公司将净收益中的份额用于一般公司用途。
筹资活动：
2017年2月1日，该公司在西英亩的合资企业以一笔新的8，000万美元贷款取代了对该房产的现有贷款，该贷款的有效利率为4.61%，到期日期为2032年3月1日。该公司利用其在超额收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2017年3月16日，该公司在基尔兰公地的合资企业以一笔新的2.25亿美元贷款取代了对该房产的现有贷款，该贷款的实际利率为3.98%，到期日期为2027年4月1日。该公司利用其在超额收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2017年9月29日，该公司向绿英亩公地发放了一笔新的1.1亿美元贷款，贷款利率为libor+2.15%，到期日期为2021年3月29日，包括延期期权。该公司扩大了贷款范围，并于2018年3月1日借入了额外的2000万美元贷款。该公司将所得款项用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2017年10月19日，该公司在钱德勒时装中心和FreeHoldRaceway购物中心的合资企业用一笔新的400亿美元贷款取代了现有的FreeHoldRaceway购物中心贷款，该贷款的有效利率为3.94%，到期日期为2029年11月1日。该公司利用其在净收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2017年11月1日，该公司全额偿还了石材中心9500万美元的抵押贷款。该公司为偿还其信贷额度下的借款而支付的抵押贷款提供了资金。
2017年12月4日，该公司以一笔新的3000万美元贷款取代了对圣莫尼卡广场的现有贷款，贷款利率为libor+1.35%，到期日期为2022年12月9日，包括三个一年的延期选项。贷款由利率上限协议覆盖，有效防止libor在2021年12月9日之前超过4.00%。该公司利用净收益支付其信贷额度，并用于一般公司用途。
2018年1月22日，该公司在费城时装区的合资企业获得了2.5亿美元的定期贷款，利率为libor+2.0%，并于2023年1月22日到期。在结束贷款的同时，合资企业从定期贷款中借入了1.5亿美元，并于2018年3月26日借入了其余的1亿美元。该公司将所得收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2018年3月29日，该公司在百老汇广场的合资企业向该房产发放了4.5亿美元贷款，实际利率为4.19%，并于2030年4月1日到期。该公司将所得收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2018年8月31日，该公司的合资企业在出售一个西区的所有权权益(见“收购和处置”)的同时，提供了1.492亿美元的有价证券投资组合，作为替代房产的抵押品，从而击败了该房产上的1.408亿美元抵押债券。该公司以出售该物业的拥有权权益所得的收益，资助其3，730万元的有价证券投资组合收购价。
2018年9月14日，该公司签订了四项利率互换协议，有效地将公司信贷额度未清余额中的4亿美元从libor的浮动利率债务加上1.45%转换为4.30%的固定利率债务，直至2021年9月30日。
2018年11月7日，该公司在林荫大道商店的合资企业以一笔新的1880万美元贷款取代了对该房产的现有贷款，贷款利率为libor+1.85%，并于2023年12月5日到期。根据某些条件，这笔贷款最多可增加2 300万美元。该公司将所得收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年1月10日，该公司以一笔新的3000万美元贷款取代了对芝加哥时装店的现有贷款，贷款利率为4.61%，到期日期为2031年2月1日。该公司利用净收益支付其信贷额度，并用于一般公司用途。
2019年2月22日，该公司在阿特拉斯公园商店的合资企业达成协议，将该财产现有贷款的总借款能力从5 780万美元提高到8 000万美元，并将到期日延长至2021年10月28日，包括延期选项。在修改贷款的同时，合资企业又借入了1 840万美元。该公司将额外收益中920万美元的份额用于支付其信贷额度，并用于一般公司用途。
2019年6月3日，该公司在桑坦村区域中心的合资企业以一笔新的2.2亿美元贷款取代了现有的贷款，贷款利率为4.34%，到期日期为2029年7月1日。该公司利用其在额外收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年6月27日，该公司以一笔新的2.56亿美元贷款取代了对钱德勒时装中心的现有贷款，该贷款的有效利率为4.18%，到期日期为2024年7月5日。该公司利用其在额外收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年7月25日，该公司在费城时装区的合资企业修改了对合资企业的现有定期贷款，允许在伦敦银行同业拆借利率(Libor)再加上2.00%的贷款高达1亿美元。在修订的同时，该合资企业又借入了2 600万美元。2019年8月16日，这家合资企业又借入了2500万美元。该公司利用其在额外收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年9月12日，该公司在泰森斯大厦的合资企业向该房产发放了一笔1.9亿美元的新贷款，贷款利率为3.38%，到期日期为2029年11月11日。该公司将所得收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年10月17日，该公司在西英亩的合资企业向该房产发放了一笔建筑贷款，允许借款650万美元，实际利率为3.72%，到期日期为2029年10月10日。该合资公司打算利用贷款所得的款项为财产的扩建提供资金。
2019年12月3日，该公司以一笔新的5.4亿美元贷款取代了国王广场购物中心的现有贷款，贷款利率为3.71%，有效期为2030年1月1日。该公司将额外收益用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年12月18日，该公司在西区的合资企业向重建项目提供了4.146亿美元的建筑贷款(见“重建和发展活动”)。贷款利率为libor+1.70%，到2024年12月18日到期时，可减为libor+1.50%。合资企业打算用贷款所得来资助项目的完成。
重建和发展活动：
2019年9月19日，该公司与宾西法尼亚REIT的合资企业开启了费城时装区重建的第一阶段，这是一个89.9万平方英尺的区域购物中心，位于宾夕法尼亚州费城。整个2020年和2021年初，该项目将有更多的租户开放。该项目的总成本估计在4000万美元至4.2亿美元之间，其中2亿至2.1亿美元估计是该公司按比例分摊的份额。截至2019年12月31日，该公司共出资3.818亿美元，其中1.909亿美元来自中外合资公司。
该公司在斯科茨代尔时装广场的合资企业于2019年第四季度完成了一家前巴尼店的重新开发和8万平方英尺的外部扩建。截至2019年12月31日，该公司已为合资企业支付的8，000万美元中的4，000万美元提供了资金。
该公司与哈德逊太平洋地产(HudsonPacificProperties)的合资企业正在将一家西区重新开发成584，000平方英尺的创意办公空间和96，000平方英尺的餐饮和娱乐空间。整个创意办公空间已租给谷歌，预计将于2022年完工。该项目的总费用估计在5000万至5.5亿美元之间，其中1.25亿至1.375亿美元估计是该公司按比例分摊的份额。截至2019年12月31日，该公司为合资公司支付的总额为2.015亿美元中的5，040万美元提供了资金。该合资企业预计将以其新的4.146亿美元建筑贷款(见“融资活动”)，为开发项目的剩余费用提供资金。
该公司与西蒙地产集团(Simon Property Group)成立了一家50/50的合资企业，开发洛杉矶高级分店，这是加州卡森的一个高档分店，计划以约40万平方英尺的面积开业，然后在第二阶段再开发16.5万平方英尺。截至2019年12月31日，该公司为合资企业总共支付的7，170万美元中的3，590万美元提供了资金。
就公司拥有或部分拥有的几家西尔斯商店的关闭和租赁拒绝而言，该公司预计在该公司按比例分配的沙岛的支出将在1.3亿至1.6亿美元之间。我们要重新发展西尔斯的商店。预计这类重新开发的开放将在几年内完成。如果该公司或其合资公司决定扩大重建的范围，估计的重建成本可能会增加。截至2019年12月31日，该公司已按比例出资2240万美元。
其他交易和事项：
2017年2月12日，该公司董事会授权回购至多5000万美元的已发行普通股，作为市场条件和公司的流动性保证(“2017年股票回购计划”)。回购可以通过公开市场购买、私下谈判交易、结构性或衍生交易，包括ASR交易，或其他获得股票的方法，在证券法和其他法律要求允许的情况下不时进行。在2017年2月12日至2017年12月31日期间，该公司以2.214亿美元的价格回购了总共3627390股普通股，平均价格为每股61.01美元。该公司从出售Cascade Mall和Northgate Mall的净收益(见“收购和处置”)、出售费城时装区和乡村俱乐部广场办公楼所有权权益所得的份额(见“收购和处置”)和信贷额度下的借款，为回购提供资金。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的几年里，没有回购。
2018年1月1日，在ASU 2014-09年度通过“与客户签订合同的收入(ASC 606)”后，该公司将钱德勒自由持有公司的会计核算从合资安排改为融资安排(“融资安排”)。因此，该公司不再记录其合伙人在钱德勒自由港公司收入中所占份额的合资费用。根据融资安排，公司确认以下方面的利息开支：(一)融资安排债务公允价值的变化；(二)向合营伙伴支付的任何款项相当于其按比例计算的净收入份额；(三)向合营伙伴支付的任何款项低于或超过其按比例计算的净收入份额。
2018年2月1日和2日，该公司裁减了大约10%的员工。在2018年12月31日终了的一年中，该公司因裁员而一次性支出1，270万美元。由于裁员，该公司在截至2018年12月31日的一年内减少了大约1，000万美元的开支，其中不包括一次性费用。
在2018年12月31日终了的一年中，该公司在与股东活动有关的活动中承担了1 940万美元的费用。这些费用主要用于法律和咨询服务。
2019年1月1日，该公司采用了会计准则编纂(“ASC”)842，“租约”，根据修改后的追溯方法。新标准修订了合同双方(即承租人和出租人)租赁的承认、计量、提交和披露原则。在采用新的租赁标准方面，公司选择使用财务会计准则委员会(“FASB”)提供的实用权宜之计过渡一揽子办法，其中包括(一)免除重新评估过期或现有合同是否符合租赁的定义，(二)在采用之日免除重新评估过期或现有租约的分类，(三)允许以前资本化的初始直接租赁费用继续摊销，以及(四)自采用之日起适用该标准，而不是所有提交的期间。
在采用新标准后，公司在其综合经营报表中将与租赁有关的所有收入作为租赁收入列报。为了比较起见，该公司已将截至2018年12月31日和2017年12月31日终了年度的最低租金、租金百分比、租户收回额和其他租赁收入重新归类为租赁收入，以符合2019年12月31日终了年度的列报方式。新标准要求该公司减少与租赁应收款有关的信贷损失的租赁收入。截至2018年12月31日和2017年12月31日，坏账准备金包括在购物中心和运营费用中。此外，当公司认为承租人是否有能力完成租赁期限时，直线应收租金被注销。因此，该公司确认，在采用时，累计影响调整额为220万美元，用于注销处于诉讼或破产中的租户的直线式租金应收账款。
新标准要求出租人在按发生的基础上支付某些初始直接费用，而这些费用在谈判租赁时并不是递增的。初始直接费用包括直接从事租赁活动的雇员的工资和相关费用。在2019年1月1日之前，这些费用是可资本化的，因此，新的租赁标准导致这些费用中的某些在发生时支出。为了比较起见，该公司已将计入管理公司运营费用的租赁费用重新归类为截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度租赁费用，以符合2019年12月31日终了年度的列报方式。
通货膨胀：
在过去5年，由于通胀率相对较低，通胀对该公司并无重大影响。这些中心的大多数租约在整个租赁期间定期进行租金调整。这些加租是固定递增的，或以每年消费物价指数(“CPI”)增幅的倍数计算。此外，每年约有5%至15%面积为10，000平方呎及以下土地的租契届满，使该公司可在现有租契租金低于当时市价的情况下，以较高基础租金取代现有租契。该公司一般签订租约，要求租户支付一定数额的经营费用，一般不包括物业税，而不论在任何中心实际发生的费用，这给公司带来了成本控制的负担。此外，某些租约要求租户按比例支付经营费用。
关键会计政策
按照美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制财务报表，要求管理层作出影响报告的资产和负债数额的估计和假设，并在报告所述期间披露或有资产和负债以及报告的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。
其中一些估计和假设包括对收入确认的判断、公用地区维护和应计房地产税的估计、坏账准备金、长期资产减值、有形资产和无形资产之间的购买价格分配、成本资本化和公允价值计量。公司的重要会计政策在附注2-公司综合财务报表附注中的重要会计政策摘要中有更详细的描述。然而，以下政策被认为是至关重要的。
购置：
公司根据估计的公允价值将收购的估计公允价值分配给土地、建筑、租户改进和确定无形资产和负债。此外，任何假定的应付按揭票据均按其估计公允价值入账。土地和建筑物的估计公允价值是使用“似空”方法确定的。租户改进是指与按公允价值计算的现有租赁有关的有形资产，在购置日按剩余租赁条款按比例估价。房客的改善被归类为财产项下的资产，并按剩余的租赁条款折旧。可识别的无形资产和负债涉及以三种形式出现的就地经营租赁的价值：(一)租赁佣金和法律费用，即与“避免成本”收购就地租赁有关的价值，例如按公司市场一般经验支付的租赁佣金；(二)就地租赁的价值，即估计收入损失和在购买时将“假定空置”财产租赁至占用水平所需期间发生的费用；以及(三)上文所述租赁合同的价值。
或低于市场价值的就地租赁，代表合同租金和市场租金之间的差异，在收购时，房客信贷风险折扣。租赁佣金和法律费用记录在递延费用和其他资产中，并按剩余租赁条件摊销。就地租赁的价值记录在递延费用和其他资产中，并按剩余租赁条款摊销，再加上任何低于市场的固定利率更新选项。高于或低于市场的租赁分为递延费用和其他资产或其他应计负债，这取决于合同条款是高于市场还是低于市场，资产或负债被摊销到租赁剩余条款的最低租金。市场以下租约的剩余租赁条款可能包括某些低于市场的固定利率续约期.在考虑承租人是否将执行低于市场的固定利率租赁更新选项时，公司评估经济因素和收购时的某些质量因素，如中心的租户组合，公司与租户的关系，以及是否有竞争的租户空间。最初的采购价格分配是基于管理层的初步评估，一旦获得最终信息，初步评估可能会发生变化。随后对最初购买价格分配作出的调整是在不超过一年的分配期内进行的。如果购买价格尚未最终确定，则将其描述为初步的价格分配。在所假设的购置资产和负债的购买价格分配中使用不同的假设可能会影响确认相关收入和支出的时间。
公司立即将与企业合并相关的费用作为期间成本，并将与资产收购相关的成本资本化。
当公司获得对现有权益法投资的控制权时，如果现有股权投资的公允价值超过投资的账面价值，则确认重估收益。
资产减值：
该公司通过考虑预期的未来营业收入、趋势和前景，以及需求、竞争和其他经济因素的影响，来评估其财产价值受损的指标是否存在。这些因素包括预计租金收入、业务费用和资本支出以及估计的持有期和资本化率。如果存在减值指标，则根据估计的未来未贴现净现金流量(不包括利息费用)确定可收回性。减值损失数额(如果有的话)是通过将折现现金流量分析或合同销售价格确定的公允价值与相关资产的账面价值进行比较来确定的。该公司通常持有和长期经营其财产，这降低了其账面价值无法收回的可能性。按账面金额或公允价值减去出售成本的较低比率来衡量被归类为待售的财产。
该公司审查其对非合并合资企业的投资，以确定一系列经营损失和其他可能表明其投资价值已经下降的因素，而这不是暂时的。对每一家未合并合资企业的投资定期进行评估，并视需要对非临时性的可收回性和估值下降进行评估。
金融工具的公允价值：
公允价值层次区分了基于独立于报告实体的来源的市场数据的市场参与者假设和报告实体本身关于市场参与者假设的假设。
一级投入利用活跃市场的报价，获得公司有能力获取的相同资产或负债。二级投入是指直接或间接对资产或负债可观察到的报价以外的其他投入。二级投入可包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及可观察到的资产或负债(报价除外)的投入，如利率、外汇汇率和在共同报价区间内可观察到的收益率曲线。第三级投入是资产或负债的不可观测的投入，这通常是基于一个实体自己的假设，因为几乎没有(如果有的话)相关的市场活动。在公允价值计量的确定以公允价值层次不同层次的投入为基础的情况下，整个公允价值计量所处的公允价值层次中的水平是以对整个公允价值计量具有重要意义的最低投入为基础的。公司对整个公允价值计量的特定投入的重要性的评估需要判断，并考虑资产或负债的特定因素。
公司计算金融工具的公允价值，当公允价值与这些金融工具的账面价值不同时，将这一额外信息列入合并财务报表的附注。当公允价值合理接近账面价值时，不作额外披露。
公司定期以公允价值记录其融资安排义务，公允价值的变动记作公司综合经营报表中的利息费用。公允价值是基于折现现金流模型确定的，其重要的不可观测投入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。融资安排债务的公允价值对这些不可观测的重大投入是敏感的，这些投入的变化可能导致公允价值的显著提高或降低。
业务结果
下文讨论的经营结果有许多变化，是因为影响到公司上述财产的交易，包括与重建财产、合资公司过渡中心和处置财产有关的交易(每一项的定义如下)。
为了下文讨论的目的，公司将“相同的中心”定义为基本完成并在两个比较期间全部运行的中心。为比较的目的，非相同的中心包括那些正在进行大规模重建的中心或财产，往往导致该中心的一部分关闭(“重新开发财产”)，那些最近从股权法合资企业过渡到合并资产的财产(“合资过渡中心”)和已处置的财产(“处置财产”)。公司根据该中心是否已经基本完成，并在两个比较期间的全部运行中，将一个中心迁入或移出相同的中心。因此，同一中心由所有合并中心组成，但不包括比较期间的再开发财产、合资过渡中心和处置财产。
2019年12月31日终了年度与2018年12月31日终了年度的比较和2018年12月31日终了年度至2017年12月31日终了年度的比较表明，重建地产是天堂谷购物中心和某些地面开发项目。
将2019年12月31日终了年度与2018年12月31日终了年度以及2018年12月31日终了年度至2017年12月31日终了年度的比较，合资过渡中心为西区一号。合资公司过渡中心的收入和费用的变化主要是由于一个西区公司从一个合并中心转变为一个未合并的合资企业中心。
将2019年12月31日终了年度与2018年12月31日终了年度进行比较，处置财产为大洋洲长廊。. 2018年12月31日终了年度与2017年12月31日终了年度相比，处置财产是位于北密歇根大道500号Casa Grande、Cascade Mall和Northgate Mall的Promenade。
未合并的合资企业采用股权会计方法反映。该公司在这些中心按比例分配的结果反映在合并的经营报表中，即合并后的合资企业收入中的股本。
该公司认为，区域购物中心的租户每年每平方英尺的销售额(对于至少12个月或更长的租户和10，000平方英尺及以下的租户)、中心的入住率(不包括大型零售店或“锚”)以及释放利差(即在尾随12个月期间执行的租约的初始平均基本租金与根据10，000平方英尺及以下空间计算的租约到期时每平方英尺平均基租的比较)，是公司内部增长的主要业绩指标。
租户每平方英尺的销售额从2018年12月31日终了的12个月的726美元增加到截至2019年12月31日的12个月的801美元。入住率从2018年12月31日的95.4%降至2019年12月31日的94.0%。利差仍为正值，因为该公司能够以比即将到期的租金为高的平均租金租赁现有空间，导致每平方英尺2.65美元(新租约和续签租约的差额为59.15美元，而租约到期时为56.50美元)，在截至2019年12月31日的12个月中增加了4.7%。该公司预计，释放利差将继续是积极的2020年，因为它延长或释放的租约，这些租约将到期。截至2019年12月31日，这些预定到期的租约约为中心的93万平方英尺，占商场和独立商店GLA的14.0%，占地面积为10，000平方英尺及以下。这些计算不包括正在开发或重新开发的中心和财产处置(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”和“重新开发和发展活动”)。
在截至2019年12月31日的12个月内，该公司签署了359份新租约和579份续约租约，其中包括约350万平方英尺的GLA，其中230万平方英尺与合并中心有关。租客津贴平均为每平方呎29.25元。
展望
该公司有一个长期四管齐下的经营战略，重点是区域购物中心的收购、租赁和管理、再开发和发展。尽管该公司认为，其市场整体区域购物中心的基本面似乎相当强劲，但该公司预计，除其他因素外，2020年的业绩将受到关闭锚和租户破产等因素的负面影响。
利率上升可能会增加公司因其未偿还的浮动利率债务而借款的成本，并导致新的固定利率债务的利率上升。在某些情况下，公司可以通过使用利率上限和互换协议来限制其与一部分浮动利率债务有关的利率波动风险。这些协议，在符合当前市场条件的情况下，允许公司用固定利率债务取代浮动利率债务，以实现其期望的浮动利率与固定利率债务比率。然而，在日益增长的利率环境下，公司可以通过这种固定利率上限和互换协议获得的固定利率或新债的固定利率也将继续增加。
近年来，零售业的一些公司，包括公司的一些Anchors公司，已经宣布破产、倒闭或大幅减少零售店的数量。由一个锚商店关闭可能会更全面地影响公司的中心，使其他租户，包括锚，终止他们的租约，得到减少租金或停止经营他们在中心的商店。
2018年10月15日，西尔斯申请破产，并宣布新的门店关闭。在申请破产时，该公司在其投资组合中有21家西尔斯商店，总面积约310万平方英尺，占公司租赁总收入的不到1%。这21家商店包括公司拥有的7家、公司与SerititaGrowthProperties(“SeritageProperties”)的合资企业拥有的9家、西尔斯拥有的一家商店和SerititaGrowthProperties拥有的四家商店。虽然在短期内，西尔斯(Sears)等锚杆的破产可能会导致基础租金损失，并引发共同租赁条款，但也有可能通过收回空间并以每平方英尺较高的租金将该空间释放给新租户，从而创造更多的未来价值。该公司通过与塞利策(Seritage)的合资企业以及2018年7月完成的一家前西尔斯百货公司(Sears)在国王广场购物中心(Kings Plaza购物中心)的重新开发，证明了这一点。
截至2019年12月31日，该公司通过正式拒绝租约和租约终止，夺回了10个西尔斯工厂，其中7个是通过与塞利蒂奇的合资企业进行的。该公司目前预计在未来几年内在其中几个地点的重建投资总额为1.3亿至1.6亿美元(按比例计算)。预计新租户将于2020年在多个项目开工。在2020年年初，西尔斯将关闭另外五个地点，包括公司拥有所有权的三家商店和两家由塞利蒂奇而不是该公司拥有的商店。西尔斯将继续支付租金，在这些地点，公司有所有权权益。该公司正积极为这些公司拥有的土地寻找替代租户.
2019年9月29日，Forever 21，Inc.申请破产保护。在申请破产时，该公司在其投资组合中共有29家永久21家商店，总面积约为120万平方英尺。截至2019年12月31日，永久21家门店占该公司最低租金收入总额的1.4%。该公司正在与永久21正在就这些商店的地位进行讨论。根据一份日期为2019年10月28日的法庭文件，该公司预计永久21家商店中的4家将关闭，其中3家属于该公司(Danbury Fair Mall、Arrowarad Towne Center和Pacific View)，其中一家不属于该公司(Vintage Faire Mall)。该公司预计可就多间余下的存货提供若干租金优惠，现正积极为这些公司拥有的土地物色新租户。
2019和2018年12月31日终了年度比较
收入：
2018年至2019年，租赁收入减少了2，510万美元，降幅为2.8%。租金收入减少的原因是同一中心减少了1 850万美元，合资过渡中心减少了300万美元，处置财产减少了230万美元，重建地产减少了130万美元。
租赁收入包括上述和低于市场的租赁的摊销、直线租金的摊销和租赁终止收入。上述和低于市场的租赁摊销额从2018年的190万美元增加到2019年的520万美元。直线租金摊销额从2018年的1，180万美元下降到2019年的1，050万美元。租赁
终止收入从2018年的990万美元降至2019年的460万美元。租赁收入还包括2019年770万美元的坏账准备金(见“管理概览和摘要”中的“其他交易和事件”)。同一中心租赁收入减少的主要原因是2019年列入坏账准备金和租赁终止收入减少。
管理公司的收入从2018年的4 350万美元下降到2019年的4 070万美元。
购物中心和营业费用：
2018年至2019年，购物中心和运营费用减少了590万美元(2.1%)。购物中心和业务费用减少的原因是同一中心减少了200万美元，合资过渡中心减少了190万美元，处置财产减少了120万美元，重建地产减少了80万美元。同一中心购物中心和业务费用减少的主要原因是2019年不包括坏账费用(见“管理概览和摘要”中的“其他交易和事件”)，但财产税费用增加部分抵消了这一减少。
租赁费用：
租赁费用从2018年的1 160万美元增加到2019年的2 960万美元。租赁费用增加的原因是公司在2019年采用了ASC 842(见“管理概况和摘要”中的“其他交易和事件”)。
管理公司的经营费用：
2018年至2019年，管理公司的运营支出减少了2，510万美元。减少的原因是一次性收费1 270万美元与2018年公司减少劳动力有关(见“管理概况和摘要”中的“其他交易和事件”)，以及随后工资、份额和单位补偿费用的减少。
REIT一般费用和行政费用：
2018年至2019年，由于补偿费用减少，REIT的一般和行政开支减少了150万美元。
与股东行动主义有关的费用：
2018年，该公司与股东维权相关的费用为1，940万美元(见“管理概况和摘要”中的“其他交易和事件”)，2019年则没有。
折旧和摊销：
2018年至2019年，折旧和摊销增加了330万美元。折旧和摊销增加的主要原因是，来自同一中心的增加额530万美元被合资过渡中心减少的130万美元和处置财产减少的70万美元部分抵消。
利息费用：
2018年至2019年，利息支出减少了4 470万美元。利息费用减少的主要原因是，融资安排减少了6 270万美元(见“管理概览和摘要”中的“其他交易和事件”)，合资过渡中心减少了110万美元，部分抵消了这些中心增加的1 290万美元、信贷额度项下借款增加的440万美元和重建地产项目增加的180万美元。
融资安排的利息开支减少，主要是由于有关物业的公允价值及有关物业的应付按揭票据的变动所致。这些中心利息费用增加的主要原因是对芝加哥时装店、钱德勒时装中心、桑坦村区域中心和国王广场购物中心的新贷款(见“管理概况和摘要”中的“融资活动”)。
上述利息支出项目扣除资本利息后，从2018年的1 540万美元降至2019年的960万美元。
未合并合资企业的收益股本：
2018年至2019年，未合并合资企业的股本收入减少了2 330万美元。非合并合资企业收入减少的主要原因是无形资产减记，原因是该公司于2019年与Seritage合资公司终止租约，2018年在Estrella Falls出售市场获得收益(见
“管理概览和摘要”中的“收购和处置”、2018年在费城时装区一栋办公楼出售所有权权益的收益(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)以及2018年百老汇广场贷款的利息支出(见“管理概览和摘要”中的“融资活动”)。
出售或减记资产的损失，净额：
出售或减记资产的损失净额从2018年的3 180万美元减少到2019年的1 190万美元。出售或减记资产净损失净额的减少主要是由于2018年减值损失5 450万美元和2019年发展费用减记减少1 200万美元，部分抵消了2018年出售西区75%所有权权益的4 620万美元收益(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)和2019年卖地收益减少60万美元。减值损失是由于SouthPark购物中心、Casa Grande的Promenade、Southridge Center和两家独立商店的估计持有期缩短造成的。
净收入：
2018年至2019年期间，净收入增加了3 360万美元。净收入增加的主要原因是利息费用减少了4 470万美元，与股东行动有关的费用减少了1 940万美元，但如上文所述，出售或减记资产的损失减少了1 990万美元，部分抵消了这一减少。
业务处资金(“FFO”)：
主要由于上述因素，FFO可归因于普通股股东和单位股东-稀释，不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用。下降4.9%5.644亿美元2018年至5.37亿美元2019年。作为最直接可比的公认会计原则财务措施，对归属于普通股股东和单位股东的财务业务净收入进行对账，但不包括与钱德勒自由持有公司有关的融资费用可归因于普通股股东和单位股东的FFO-稀释，不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用见下文“业务资金(”FFO“)”。
业务活动：
2018年至2019年，业务活动提供的现金增加了1 080万美元。增加的主要原因是，2018年与股东维权有关的费用为1 940万美元(见“管理当局概览和摘要”中的“其他交易和事件”)以及资产和负债的变化以及上文讨论的结果。
投资活动：
2018年至2019年，用于投资活动的现金增加了2.883亿美元。用于投资活动的现金增加的主要原因是，未合并合资企业的分配减少了2.703亿美元，出售资产的收益减少了8 040万美元，对未合并合资企业的捐款增加了7 170万美元，部分抵消了应收票据收入增加6 780万美元，房地产的开发、再开发、扩建和翻修减少了1 430万美元，财产改善减少了3 500万美元。
未合并合资企业的分配减少的主要原因是，2018年分配了公司在百老汇广场和费城时装区贷款中的份额(见“管理概览和摘要”中的“融资活动”)，以及2018年出售了费城时装区一栋办公楼的所有权权益(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)，部分由2019年泰森大厦新贷款的贷款收益份额(见管理概述和摘要中的“融资活动”)所抵消。应收票据收益增加的原因是伦纳公司于2019年偿还了应收票据(见公司综合财务报表附注中与附注18有关的各方交易)。
筹资活动：
2018年至2019年，用于资助活动的现金减少了2.362亿美元。用于融资活动的现金减少的主要原因是，抵押贷款、银行票据和其他应付票据的收益增加14亿美元，部分抵消了以下因素：应付抵押贷款、银行票据和其他应付票据的付款增加11亿美元；2019年对融资安排的付款增加2 790万美元；股息和分配增加2 090万美元。
2018年12月31日和2017年12月31日终了年度比较
收入：
从2017年到2018年，租赁收入减少了3820万美元，降幅为4.1%。租金收入减少的原因是：合资过渡中心减少1 350万美元，同一中心减少1 270万美元，处置地产减少1 190万美元，重建地产减少10万美元。
上述和低端市场租赁的摊销额从2017年的100万美元增加到2018年的190万美元，主要归功于合资过渡中心。直线租金的摊销额从2017年的860万美元增加到2018年的1180万美元。租约终止收入从2017年的1 810万美元降至2018年的990万美元。
管理公司的收入从2017年的4，340万美元增加到2018年的4，350万美元。
购物中心和营业费用：
从2017年到2018年，购物中心和运营费用减少了1770万美元(约合6.0%)。购物中心和运营费用减少的原因是，来自同一中心的现金减少了980万美元，处置地产减少了550万美元，合资过渡中心减少了500万美元，而重建地产增加了260万美元，部分抵消了这一减少。这些中心的购物中心和运营费用减少的主要原因是物业税费用的减少。
租赁费用：
租赁费用从2017年的1 240万美元降至2018年的1 160万美元。
管理公司的经营费用：
从2017年到2018年，管理公司的运营费用增加了420万美元。增加的原因是2018年因公司减少劳动力而一次性收取1 270万美元(见“管理当局概览和摘要”中的“其他交易和事件”)，但随后工资、份额和单位补偿费用的减少部分抵消了这一增加。
REIT一般费用和行政费用：
2017年至2018年，由于补偿费用减少，REIT的一般和行政开支减少了410万美元。
与股东行动主义有关的费用：
2018年，该公司与股东维权相关的费用为1，940万美元(见“管理概况和摘要”中的“其他交易和事件”)。
折旧和摊销：
从2017年到2018年，折旧和摊销减少了800万美元。折旧和摊销减少的主要原因是，合资过渡中心减少490万美元，处置地产减少430万美元，再开发地产减少30万美元，由同一中心增加150万美元部分抵消。
利息费用：
从2017年到2018年，利息支出增加了1，120万美元。利息支出增加的主要原因是同一中心增加了1 060万美元，信贷额度下的借款增加了400万美元，重新开发地产增加了80万美元，处置财产增加了30万美元，融资安排增加了20万美元(见“管理概览和摘要”中的“其他交易和事件”)，但由合资过渡中心减少的470万美元部分抵销。同一中心利息费用增加的主要原因是对格林英亩公地和自由持有跑道商城的新贷款(见“管理概况和摘要”中的“融资活动”)。
上述利息支出项目扣除资本利息后，从2017年的1 320万美元增至2018年的1 540万美元。
未合并合资企业的收益股本：
2017年至2018年，非合并合资企业的股本收入减少了1 380万美元。合资企业收入减少的主要原因是2017年出售费城时装区办公楼的所有权权益(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)和利息
2018年百老汇广场抵押贷款费用(见“管理概况和摘要”中的“融资活动”)。
(亏损)出售或减记资产的收益，净额：
出售或减记资产净收益(亏损)的变动净额为7 430万美元，原因是2017年的收益为4 240万美元，2018年的亏损为3 180万美元。出售或减记资产净收益(亏损)的变化主要是由于2017年出售Cascade Mall和Northgate购物中心获得5 960万美元的收益(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)和La Cumbre广场SouthPark Mall 5 450万美元的减值损失，2018年，南岭中心(Southridge Center)和长廊酒店(Promenade At Casa Grande)在2018年出售了一家西区75%的股权(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)，以及2017年在南岭中心(Southridge Center)和长廊(Promenade At Casa Grande)出售75%股权的减值亏损2，210万美元，部分抵消了这一收益。减值损失是由于财产的估计持有期减少造成的。
净收入：
2017年至2018年期间，净收入减少了9 270万美元。净收入减少的主要原因是出售或减记资产的(亏损)收益发生变化，减去上文讨论的7 430万美元。
业务处资金(“FFO”)：
主要是由于上述因素，可归因于普通股股东和单位股东的FFO-稀释，不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用从2017年的5.829亿美元降至2018年的5.644亿美元，降幅3.2%。为核对归属于公司的净收入，这是最直接可比的GAAP财务措施，是归普通股股东和单位股东的FFO，属于普通股股东和单位股东的FFO，不包括与钱德勒自由放权有关的融资费用和可归因于普通股股东和单位股东的FFO-稀释，不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用见下文“业务资金(”FFO“)”。
业务活动：
从2017年至2018年，业务活动提供的现金减少了4 210万美元。减少的主要原因是，2018年与股东维权有关的费用为1 940万美元(见“管理当局概览和摘要”中的“其他交易和事件”)、资产和负债的变化以及上文讨论的结果。
投资活动：
从2017年到2018年，投资活动提供的现金减少了270万美元。投资活动提供的现金减少的主要原因是出售资产所得现金减少1.694亿美元，对非合并合资企业的捐款增加6 370万美元，房地产发展、再开发、扩建和翻修费用增加2 070万美元，财产改善增加1 430万美元，部分抵消了未合并合资企业的分配增加2.687亿美元。
出售资产的现金收益减少的原因是，2017年出售了Cascade Mall和Northgate Mall，但部分抵消了出售Casa Grande的Promenade的收益和2018年西塞德展馆的所有权权益(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)。非合并合资企业分配额增加的主要原因是，2018年，公司分配了百老汇广场和费城时装区贷款的收益份额(见“管理概览和摘要”中的“融资活动”)，出售了Estrella瀑布市场，并出售了费城时装区一栋办公楼的所有权权益(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)。
筹资活动：
2017年至2018年，用于资助活动的现金减少了5 180万美元。用于融资活动的现金减少的主要原因是，应付抵押贷款、银行和其他票据的付款减少7.499亿美元，2017年公司普通股的回购额为2.214亿美元(见“管理概览和摘要”中的“其他交易和事件”)，以及向合资伙伴分发的款项减少1.038亿美元(见“管理概览和摘要”中的“其他交易和事件”)，但因抵押贷款、银行和其他应付票据收益减少10亿美元而部分抵消。
流动性与资本资源
公司预计在未来12个月内通过其无担保信贷额度下的业务、周转资本准备金和/或借款所产生的现金来满足其在未来12个月的业务开支和债务偿还及股利要求的流动资金需求。
下表汇总了截至12月31日止各中心发生的资本支出和租赁购置费用(按公司按比例计算的份额)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (千美元) | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 综合中心： | | | | | |
| 购置财产、改善建筑物和设备 | $ | 34,763 | | | $ | 53,350 | | | $ | 38,153 | |
| 开发、再开发、扩建和翻新中心 | 112,263 | | | 173,329 | | | 152,095 | |
| 租户津贴 | 18,860 | | | 12,636 | | | 11,484 | |
| 递延租赁费用 | 3,203 | | | 17,353 | | | 26,526 | |
| $ | 169,089 | | | $ | 256,668 | | | $ | 228,258 | |
| 合资中心(按比例计算)： | | | | | |
| 购置财产、改善建筑物和设备 | $ | 12,321 | | | $ | 15,697 | | | $ | 16,069 | |
| 开发、再开发、扩建和翻新中心 | 210,574 | | | 145,905 | | | 121,787 | |
| 租户津贴 | 9,339 | | | 8,736 | | | 6,779 | |
| 递延租赁费用 | 3,386 | | | 10,880 | | | 6,154 | |
| $ | 235,620 | | | $ | 181,218 | | | $ | 150,789 | |
公司预计在未来12个月内，租户津贴和延期租赁费用的金额将与2019这些支出的资本将可从营运资本、运营现金流、财产专用债务借款或无担保公司借款中获得。虽然未来12个月内延迟租赁费用的数额预计可与2019，该公司根据ASC 842的采用，于2019年开始支付其租赁费用的很大一部分(见“管理概览和摘要”中的“其他交易和事件”)。该公司预计在未来十二个月内，会动用二亿五千万元至三亿元作发展、重建、扩建及翻新之用。这些主要支出、开发和/或再开发的资本已经并预计将继续从债务或股权融资中获得，预计这些融资将包括公司信贷额度和建筑贷款项下的借款。
过去，该公司还通过股票发行、房地产再融资、合资企业交易和非核心资产出售，创造了流动性，并可能在今后继续这样做。例如，该公司通过出售西区的所有权权益和费城时装区的一栋办公楼(见“管理概览和摘要”中的“收购和处置”)、在Casa Grande的Estrella Falls和Promenade的市场销售以及对芝加哥、费城时装区、百老汇广场、桑坦村区域中心、钱德勒时装中心和泰森大厦的时装店的融资(见“管理概览和摘要”中的“融资活动”)，创造了流动性。该公司利用这些交易的收益支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。此外，公司还提交了一份货架登记表，其中登记了未指明数额的普通股、优先股、存托股、债务证券、认股权证、权利、股票购买合同和公司可不时出售的单位。该公司预计，根据2017年股票回购计划，公司普通股的任何额外回购都将由非核心资产的未来销售、信贷额度下的借款和/或再融资交易提供资金。
资本和信贷市场可能会波动，有时还会限制公司获得债务和股权融资的机会。正如下文所讨论的公司最近的活动所表明的那样，公司已经能够获得资本；然而，没有任何保证公司能够在今后的时期或在类似的条款和条件下这样做。许多因素影响该公司获得资本的能力，如其总体债务水平、利率、利率复盖率和普遍的市场状况。如果公司由于整体经济和一般市场状况而有严重的房客违约，公司的业务现金流量可能会减少，这可能导致其信贷额度下的借款增加。这些事件可能导致公司的浮动利率债务比例增加，这将使其在未来受到利率波动的影响。
截至2019年12月31日，该公司的未偿贷款负债总额(包括抵押贷款和其他应付票据)为81亿美元(包括52亿美元的合并债务，减去3.591亿美元的非控制权益，加上其按比例分摊的非合并合资企业债务32亿美元)。公司的大部分债务包括固定利率的传统抵押债券，这些债券由个人财产作为抵押.公司预计，在未来12个月内，所有到期日都将从公司现有的信用额度或现金中进行再融资、重组、延期和/或偿还。
该公司认为，按比例计算的债务为投资者提供了关于其财务状况的有用信息，因为它包括公司在未合并的合资企业中所占的债务份额，而就合并债务而言，不包括公司合伙人在合并合资企业中的份额，在每种情况下都是在相同的基础上提出的。该公司有几个重要的合资企业，以这种方式按比例列报其债务份额，可以帮助投资者在考虑到公司在这些合资企业中的经济利益后，更好地了解公司的财务状况。公司按比例分摊的债务不应被视为替代根据公认会计原则或任何其他GAAP财务措施确定的公司总综合债务，而只应与公司根据公认会计原则编制的财务信息一起审议，并作为对其财务信息的补充。
该公司拥有15亿美元的循环信贷额度，利率为libor，息差为1.30%至1.90%，视公司的整体杠杆水平而定，并将于2020年7月6日到期，并有一年的延期选项。根据某些条件，信贷额度可扩大到20亿美元。该设施下的所有义务仅由本公司无条件保证。根据该公司截至2019年12月31日的杠杆水平，贷款利率为libor+1.55%。该公司有四项利率互换协议，有效地将LIBOR浮动利率债务加上1.55%的未偿余额中的4亿美元转换为4.30%的固定利率债务，直至2021年9月30日。截至2019年12月31日，信贷额度下的借款总额为8.2亿美元，减去未摊销的260万美元递延融资成本，总利率为3.92%。截至2019年12月31日，该公司在信贷额度下的可用金额为6.797亿美元。
截至2019年12月31日的12个月中，现金红利和分配额为4.745亿美元。共有3.552亿美元由业务部门供资。其余1.194亿美元的资金来自非合并合资企业的分配，这些资金被列入公司现金流量表投资活动部分。
截至2019年12月31日，该公司遵守了其协议中所有适用的贷款契约。
截至2019年12月31日，该公司拥有1亿美元的现金和现金等价物。
表外安排：
公司说明其在没有控制权益的合资企业中的投资，或者使用股权会计方法不是主要受益人，这些投资反映在公司的合并资产负债表上，作为对非合并合资企业的投资。
截至2019年12月31日，该公司的一家合资企业拥有1.505亿美元的债务，如果该合资企业无法履行相关债务，可向该公司追索。
此外，截至2019年12月31日，该公司意外地承担了4 080万美元的信用证责任，以保证公司履行与中心有关的某些义务。本公司不相信这些信用证将导致公司承担责任。
合同义务：
以下是截至2019年12月31日各综合中心在预期付款期内的合同债务时间表(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 按期付款 | | | | | | | | |
| 合同义务 | | 共计 | | 少于
1年 | | 1年-3年 | | 3年-5年 | | 多过
五年 |
| 长期债务债务(包括预期利息支付)(1) | | $ | 6,266,635 | | | $ | 494,795 | | | $ | 2,218,344 | | | $ | 609,305 | | | $ | 2,944,191 | |
| 租赁债务(2) | | 217,455 | | | 19,255 | | | 46,730 | | | 20,123 | | | 131,347 | |
| 采购义务(3) | | 4,194 | | | 4,194 | | | — | | | — | | | — | |
| 其他负债 | | 223,410 | | | 159,917 | | | 17,199 | | | 13,744 | | | 32,550 | |
| | $ | 6,711,694 | | | $ | 678,161 | | | $ | 2,282,273 | | | $ | 643,172 | | | $ | 3,108,088 | |
_______________________________________________________________________________
(1)浮动利率债务的利息支付是基于2019年12月31日生效的利率。
(2)见附注8-租赁在公司对合并财务报表的说明中。
(3)见附注17-公司合并财务报表附注中的承付款和意外开支。
业务处资金(“FFO”)
除净收入外，本公司还利用FFO报告其经营和财务业绩，并将FFO和FFO-稀释后作为房地产行业的补充措施和GAAP措施的补充。全国房地产投资信托协会(NAREIT)将FFO定义为净收入(亏损)(根据公认会计原则计算)，不包括房地产销售的损益，加上房地产相关折旧和摊销、房地产减值减值和附属公司投资的减记(减记)。未合并合资企业的调整数是在同样的基础上计算的，以反映财务状况。
从2018年第一季度开始，该公司修订了FFO的定义，使FFO排除了与钱德勒自由港有关的融资费用的影响。从2019年开始，该公司提出了一项单独的非GAAP措施--FFO，不包括与钱德勒自由港有关的融资费用。该公司修订了截至12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年12月31日、2018年、2017年、2016年和2015年的FFO格式，以符合当前的列报方式。
该公司将其在钱德勒自由港的合资企业列为一项融资安排。关于这一待遇，公司确认融资费用如下：(一)融资安排债务公允价值的变化；(二)对合营伙伴的任何付款，相当于其净收入的比例份额；(三)向合营伙伴支付的款项低于或超过其按比例计算的净收入份额。只有与公允价值变化和支付给合资企业伙伴的费用低于或超过其按比例计算的净收入份额有关的支出才不包括在内-FO，不包括与钱德勒自由港有关的融资费用。
该公司还提交了FFO，不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用、债务清偿损益、与股东积极行动和主动收购要约有关的净费用和费用。
在稀释的基础上，FFO和FFO对于投资者比较不同时期的经营和财务业绩是非常有用的。这一点尤其正确，因为FFO不包括房地产折旧和摊销，因为该公司认为房地产价值是根据市场情况波动的，而不是随着时间的推移以直线方式急剧贬值。该公司认为，与其他REITs的经营业绩相比，这样的报告还为投资者提供了对其经营业绩的有意义的衡量标准。此外，该公司认为，FFO不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用、与债务清偿有关的非常规费用以及与股东行动主义有关的成本，为公司业绩提供了有用的补充信息，因为它们显示了对公司经营业绩的更有意义和更一致的比较，并使投资者能够更容易地比较公司的业绩。该公司还认为，在稀释基础上的FFO是投资者认为最有用的衡量未发行可转换证券的稀释影响的指标。
该公司认为，FFO不代表GAAP定义的业务现金流量，不应被视为GAAP定义的净收入的替代方案，也不代表可用于满足所有现金流动需求的现金。该公司还警告说，FFO，如所示，可能无法与其他房地产投资信托公司报告的类似名称的措施相媲美。
业务处资金(“FFO”)(续)
管理层通过向投资者提供根据公认会计原则编制的财务报表，以及对FFO的详细讨论以及对FFO和FFO-稀释后净收入的调节来补偿FFO的局限性。管理层认为，为了进一步了解公司的业绩，应将FFO与公司报告的净收入进行比较，并按照公司合并财务报表中的GAAP考虑现金流量。以下核对公司可归于FFO和FFO的净收入-基本收入和稀释收益，不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用、与股东积极行动和主动收购要约有关的债务、净额和成本损失(收益)以及截至12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年的主动收购要约(美元和股票)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 | | 2016 | | 2015 |
| 归于公司的净收入 | $ | 96,820 | | | $ | 60,020 | | | $ | 146,130 | | | $ | 516,995 | | | $ | 487,562 | |
| 调整数，以调节归属于公司的净收入与归属于普通股股东和单位股东的FFO-基本和稀释后的收益： | | | | | | | | | |
| 经营合伙中的非控制性利益 | 7,131 | | | 4,407 | | | 10,729 | | | 37,780 | | | 32,615 | |
| 出售或减记合并资产净亏损(收益) | 11,909 | | | 31,825 | | | (42,446) | | | (415,348) | | | (400,337) | |
| | | | | | | | | |
| 加：未折旧资产收益-合并资产 | 3,829 | | | 4,884 | | | 1,564 | | | 3,717 | | | 1,326 | |
| 减：非房地产资产减记损失-合并资产 | — | | | — | | | (10,138) | | | — | | | — | |
| 加：非控制权益在出售或减记资产(亏损)收益中所占份额-合并资产 | (2,822) | | | 580 | | | 1,209 | | | (1,662) | | | 481 | |
| 出售或减记资产的亏损(收益)-未合并的合资企业(1) | 462 | | | (2,993) | | | (14,783) | | | 189 | | | (4,392) | |
| 加：出售未折旧资产的收益(亏损)-未合并的合资企业(1) | — | | | 666 | | | 6,644 | | | (2) | | | 4,395 | |
| 合并资产的折旧和摊销 | 330,726 | | | 327,436 | | | 335,431 | | | 348,488 | | | 464,472 | |
| 减：折旧和摊销中的非控制权益-合并资产 | (15,124) | | | (14,793) | | | (15,126) | | | (15,023) | | | (14,962) | |
| 折旧和摊销-非合并合资企业(1) | 189,728 | | | 174,952 | | | 177,274 | | | 179,600 | | | 84,160 | |
| 减：个人财产折旧 | (15,997) | | | (13,699) | | | (13,610) | | | (12,430) | | | (13,052) | |
| 可归因于普通股股东和单位股东的财务报告-基本和稀释 | 606,662 | | | 573,285 | | | 582,878 | | | 642,304 | | | 642,268 | |
| 与钱德勒自由港有关的融资费用 | (69,701) | | | (8,849) | | | — | | | — | | | — | |
| 可归因于普通股股东和单位股东的FFO，不包括与钱德勒冷藏库有关的融资费用-基本费用和稀释费用 | 536,961 | | | 564,436 | | | 582,878 | | | 642,304 | | | 642,268 | |
| 债务清偿(净合并资产)损失(收益) | 351 | | | — | | | — | | | (1,709) | | | (1,487) | |
| | | | | | | | | |
| 与股东行动主义有关的费用 | — | | | 19,369 | | | — | | | — | | | — | |
| 与非邀约收购要约有关的费用 | — | | | — | | | — | | | — | | | 25,204 | |
| 可归因于普通股股东和单位股东的FFO(不包括与钱德勒自由持有有关的融资费用)、债务的消灭、与股东积极主义和主动收购要约有关的净成本和成本-稀释 | $ | 537,312 | | | $ | 583,805 | | | $ | 582,878 | | | $ | 640,595 | | | $ | 665,985 | |
| 为下列目的发行的FFO股票的加权平均数： | | | | | | | | | |
| 可归因于普通股股东和单位股东的财务报告-基本(2) | 151,755 | | | 151,502 | | | 152,293 | | | 157,320 | | | 168,478 | |
| 计算FFO中稀释证券影响的调整-稀释： | | | | | | | | | |
| 主要股份及基于单位的补偿计划 | — | | | 2 | | | 36 | | | 112 | | | 144 | |
| 可归因于普通股股东和单位股东的FFO-稀释(3) | 151,755 | | | 151,504 | | | 152,329 | | | 157,432 | | | 168,622 | |
_______________________________________________________________________________
(1)未合并资产按比例按比例列报。
(2)根据调整后的基本净收入计算，以达到基本FFO。在截至12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年的年度内，分别有1，040万、1，040万、1，040万、1，070万和1，060万个OP单元未完成。
(3)FFO稀释后流通股的计算包括股票和基于单位的补偿计划的效果，以及采用国库股法的可转换高级票据。它还假定MACWH、LP通用单元和优选单元在稀释FFO稀释计算的范围内的转换。
第7A项.市场风险的定量和定性披露
本公司的主要市场风险是利率风险。该公司已经并将继续管理利率风险：(1)保持固定利率、长期债务与总债务的比率，使浮动利率风险敞口保持在可接受的水平；(2)通过适当使用利率上限和/或期限相匹配的互换，降低某些长期浮动利率债务的利率敞口；(3)酌情使用国库利率锁来确定预期债务交易的利率；(4)利用长期债务和/或股权的有利市场条件。
下表列出截至2019年12月31日公司长期债务债务的资料，包括按预定期限、加权平均利率和估计公允价值(单位：千美元)分列的本金现金流量：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 预期到期日 | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 | | 2021 | | 2022 | | 2023 | | 2024 | | 此后 | | 共计 | | 公允价值 |
| 合并中心： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 长期债务： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 固定费率(1) | $ | 325,133 | | | $ | 688,239 | | | $ | 374,340 | | | $ | 6,895 | | | $ | 378,120 | | | $ | 2,605,141 | | | $ | 4,377,868 | | | $ | 4,406,734 | |
| 平均利率 | 5.50 | % | | 3.95 | % | | 4.10 | % | | 3.50 | % | | 4.05 | % | | 3.79 | % | | 3.99 | % | | |
| 浮动汇率 | — | | | 550,000 | | | 300,000 | | | — | | | — | | | — | | | 850,000 | | | 847,336 | |
| 平均利率 | — | % | | 3.51 | % | | 3.09 | % | | — | % | | — | % | | — | % | | 3.36 | % | | |
债务总额-综合中心 | $ | 325,133 | | | $ | 1,238,239 | | | $ | 674,340 | | | $ | 6,895 | | | $ | 378,120 | | | $ | 2,605,141 | | | $ | 5,227,868 | | | $ | 5,254,070 | |
未合并的合资中心： | | | | | | | | | | | | | | | |
长期债务(按比例计算)： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 固定费率 | $ | 39,837 | | | $ | 150,599 | | | $ | 365,530 | | | $ | 360,617 | | | $ | 366,738 | | | $ | 1,756,583 | | | $ | 3,039,904 | | | $ | 3,062,251 | |
| 平均利率 | 3.69 | % | | 3.81 | % | | 3.67 | % | | 3.40 | % | | 4.08 | % | | 3.88 | % | | 3.81 | % | | |
| 浮动汇率 | — | | | 36,183 | | | — | | | 159,900 | | | — | | | — | | | 196,083 | | | 196,257 | |
| 平均利率 | — | % | | 3.69 | % | | — | % | | 3.68 | % | | — | % | | — | % | | 3.69 | % | | |
债务总额-未合并的合资企业中心 | $ | 39,837 | | | $ | 186,782 | | | $ | 365,530 | | | $ | 520,517 | | | $ | 366,738 | | | $ | 1,756,583 | | | $ | 3,235,987 | | | $ | 3,258,508 | |
_______________________________________________________________________________
(1)固定利率债务包括4亿美元的浮动利率银行和其他应付票据。该公司有四项利率互换协议，有效地将总共4亿美元的未偿余额从LIBOR的浮动利率债务加上1.55%转换为4.30%的固定利率债务，直至2021年9月30日(见附注5-综合财务报表的公司票据中的衍生工具和套期保值活动)。
综合中心截至2019年12月31日和2018年12月31日的固定利率债务总额分别为44亿美元和39亿美元。截至2019年12月31日和2018年12月31日，此类固定利率债务的平均利率分别为3.99%和3.87%。综合中心截至2019年12月31日和2018年12月31日的浮动利率债务总额分别为9亿美元和11亿美元。2019年12月31日和2018年12月31日，此类浮动利率债券的平均利率分别为3.36%和3.94%。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司在合并后的合资企业中心固定利率债务中所占比例为30亿美元。截至2019年12月31日和2018年12月31日，此类固定利率债务的平均利率分别为3.81%和3.83%。截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司在合并后的合资企业中心浮动利率债务中所占比例分别为1.961亿美元和2.214亿美元。2019年12月31日和2018年12月31日，此类浮动利率债券的平均利率分别为3.69%和4.13%。
本公司在正常业务过程中使用衍生金融工具管理或对冲利率风险，并以公允价值将所有衍生品记录在资产负债表上。利率上限协议为名义金额上的浮动利率提供保护，使其不超过上表所述利率，而利率互换协议则有效地以上文所述的固定利率取代名义金额上的浮动汇率。截至2019年12月31日，该公司有一份利率上限协议和四份利率互换协议(见附注5-综合财务报表附注中的衍生工具和套期保值活动)。
此外，该公司还评估了其浮动利率债务的市场风险，并认为，根据截至2019年12月31日的10亿美元浮动利率债务，利率上升1%将使未来收益和现金流量每年减少约1 050万美元。
公司长期债务的公允价值是根据现值模型估算的，该模型利用反映类似风险和持续时间的长期债务风险的利率。此外，计算应付抵押债券公允价值的方法包括根据作为基础债务抵押品的财产的估计价值进行信贷价值调整(见附注10-应付抵押债券和票据11-银行和公司综合财务报表附注中应付的其他票据)。
如果LIBOR终止，公司及其合资企业可变利率债务的利率和该事件之后公司利率互换的掉期利率将基于适用的关于此类债务或互换的文件或其他协议中规定的另一种可变利率。这种情况不会影响该公司借入或维持本已未偿还的借款或掉期的能力，但可供选择的可变利率可能比其终止前的libor更高、更不稳定。该公司了解到，libor预计将维持到2021年年底，但可能会停止，或在此之后无法使用。
项目8.附属财务报表和补充数据
关于第15项所要求的信息，请参阅财务报表和财务报表附表。
第九项.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
第9A项.成品率控制和程序
关于披露控制和程序有效性的结论
按照经修正的1934年“证券和交易法”(“交易法”)第13a-15(B)条的要求，管理层在公司首席执行官和首席财务官的监督和参与下，对本年度报告所涉期间终了时公司的披露控制和程序的有效性进行了评估，格式为10-K。根据截至2019年12月31日的评估，公司首席执行官和首席财务官得出结论认为，公司的披露控制和程序(根据“交易法”第13a-15(E)条和第15d-15(E)条界定)是有效的，以确保公司在根据“外汇法”提交或提交的报告中披露的信息是(A)在证券交易委员会规则和表格规定的时限内记录、处理、汇总和报告的，以及(B)积累和告知公司管理层，酌情包括首席执行干事和首席财务干事或履行类似职能的人员，以便就所需披露作出及时决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制(如“交易法”第13a-15(F)条所规定)。截至2019年12月31日，公司管理层评估了公司财务报告内部控制的有效性。在进行这一评估时，公司管理层采用了Treadway委员会内部控制-综合框架(2013年)赞助组织委员会规定的标准。该公司管理层的结论是，截至2019年12月31日，公司对财务报告的内部控制基于这一评估是有效的。
毕马威会计师事务所是一家独立注册的公共会计师事务所，审计公司2019年的合并财务报表，本年度报告的格式为10-K。毕马威会计师事务所发布了一份关于公司财务报告内部控制的报告，如下所示。
财务报告内部控制的变化
在截至2019年12月31日的季度内，公司对财务报告的内部控制没有发生重大影响，或相当可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响。
独立注册会计师事务所报告
的股东和董事会
Macerich公司：
关于财务报告内部控制的几点看法
我们根据Treadway委员会赞助组织委员会发布的“内部控制-综合框架”(2013年)中确定的标准，审计了Macerich公司及其子公司(公司)截至2019年12月31日对财务报告的内部控制。我们认为，截至2019年12月31日，公司在所有重大方面都根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)中确定的标准，对财务报告进行了有效的内部控制。
我们还根据公共公司会计监督委员会(美国会计监督委员会)的标准、截至2019和2018年12月31日的公司综合资产负债表、截至2019年12月31日的三年期间的相关业务综合报表、综合收入、股本和现金流量，以及相关附注和财务报表三-不动产和累计折旧表(合并财务报表)，以及我们2020年2月25日的报告，对这些合并财务报表发表了无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，这包括在所附的管理部门关于财务报告内部控制的报告中。我们的职责是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保存记录，以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，即为按照普遍接受的会计原则编制财务报表所必需的交易记录，公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权收购、使用或处置提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
/s/毕马威
加州洛杉矶
2020年2月25日
第9B项.其他信息
无
第III部
项目10.高级主管及高级行政人员与公司管治
现将标题“有关我们的董事提名人的资料”、“执行主任”、“拖欠条例第16(A)条报告”及“核数委员会事宜”的资料，纳入本公司2020年股东周年大会的最终委托书内，以回应本项目所要求的资料。
该公司通过了一项“商业行为和道德准则”，为其董事、官员和雇员提供了行为和道德准则。本守则符合2002年“萨班斯-奥克斯利法案”的要求以及证券交易委员会和纽约证券交易所的适用规则。此外，该公司还通过了一项首席执行官和高级财务官员道德守则，该守则补充了适用于所有雇员的“商业行为和道德守则”，并符合2002年“萨班斯-奥克斯利法”的附加要求以及证券和交易委员会对这些官员适用的规则。在证券交易委员会和纽约证券交易所的适用规则所要求的范围内，公司打算在公司网站上迅速披露今后对本守则某些条款的修订或对授予董事和执行高级人员，包括公司首席执行官、首席财务官、首席会计官或履行类似职能的人员的豁免www.macerich.com根据“投资者-公司治理-道德准则”。这些行为守则中的每一项都可在公司的网站上查阅www.macerich.com在“投资者-公司治理”下。
在2019年期间，公司的委托书中所描述的与2019年股东年会有关的程序没有发生重大变化，股东可以通过这些程序向公司推荐董事提名人。
项目11.无偿行政补偿
现将“非雇员董事薪酬”、“薪酬委员会报告”、“薪酬讨论及分析”、“行政补偿”及“赔偿委员会联锁及内部人士参与”等标题下的资料，纳入本公司2020年股东周年大会的最终委托书，以回应本项目所要求的资料。
第十二项.某些受益所有人的所有权和管理及相关的股东事项
现将标题“主要股东”、“关于我们的董事提名人的信息”、“执行官员”和“股权补偿计划信息”下出现的信息纳入本公司2020年股东年度会议的最终委托书中，这些信息是对本项所要求的信息作出反应的。
项目13.对某些关系和相关交易进行直接转手，以及董事独立性
现将“某些交易”和“董事会及其委员会”标题下出现的信息纳入本公司2020年股东年会的最终委托书，该声明对本项目所要求的信息作出回应。
第14项.收费及服务
现将标题“首席会计师费用和服务”和“审计委员会预批准政策”下出现的信息以参考方式纳入公司2020年股东年会的最终委托书，以响应本项目所要求的信息。
第IV部
第15项.成绩单及财务报表表
| | | | | | | | | | | |
| | | 页 |
| (A)和(C) | 1 | | 财务报表 | |
| | 独立注册会计师事务所报告 | 62 |
| | 截至2019年12月31日和2018年12月31日的合并资产负债表 | 65 |
| | 截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日终了年度业务综合报表 | 66 |
| | 2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 | 67 |
| | 截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日止年度的合并股本报表 | 68 |
| | 截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日终了年度现金流量表 | 71 |
| | 合并财务报表附注 | 73 |
| 2 | | 财务报表附表 | |
| | 附表III-地产及累积折旧 | 104 |
| | | |
| (b) | | 展品指数 | 107 |
项目16.表10-K摘要
不适用。
独立注册会计师事务所报告
的股东和董事会
Macerich公司：
关于合并财务报表的意见
我们审计了截至2019年12月31日和2018年12月31日的Macerich公司及其子公司(该公司)的合并资产负债表、截至2019年12月31日的三年期间的相关业务、综合收入、股本和现金流量综合报表，以及相关附注和财务报表三-不动产和累计折旧(合并财务报表)。我们认为，合并财务报表按照美国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及截至2019年12月31日的三年期间的运营结果和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据Treadway委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)确定的标准，审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制，我们于2020年2月25日的报告对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留意见。
会计原则的变化
如合并财务报表附注2所述，由于采用了FASB会计准则编纂主题842(ASC 842)，该公司已于2019年1月1日改变了其会计方法。
如合并财务报表附注2所述，由于采用了FASB会计准则更新(2014-09年)“与客户签订合同的收入”(ASC 606)，该公司改变了截至2018年1月1日某些历史财产销售的会计核算方法。
意见依据
这些合并财务报表是公司管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计就这些综合财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得合理的保证，以确定合并财务报表是否存在重大错报，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是因为错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及综合财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是本期间对合并财务报表进行的审计所产生的事项，这些事项已通知审计委员会或需要告知审计委员会，这些事项包括：(1)涉及对合并财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对合并财务报表的总体看法，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
用于衡量经营租赁负债的增量借款利率的评估
如合并财务报表附注2和8所述，该公司在2019年1月1日采用ASC 842时的经营租赁负债为1.09亿美元。为衡量经营租赁负债，公司确定每项经营租赁的增量借款利率(IBR)，并使用该IBR折现租赁的未来现金流，以确定经营租赁负债的金额。
我们确定了用于衡量公司14份地面租赁的经营租赁负债的IBR的评估，作为一项重要的审计事项。这一问题需要主观审计师的判断和专门的技能和知识，以评估IBR对每一次地租的适宜性。这些费率是由公司内部制定的，采用可观察的市场费率，并根据公司的具体因素进行了调整，负债的计量对这些比率的变化很敏感。
我们为解决这一关键审计问题所执行的主要程序包括以下内容。我们对公司衡量经营租赁责任的过程进行了某些内部控制，包括对每一次地面租赁的IBR开发的控制。我们聘用了具有专门技能和知识的估价专业人员，他们通过以下方式协助评估公司每一次土地租赁的IBR：
–通过获取公司长期借款的市场利率和类似公司的利率，并对租赁条件、到期期限和可观察的长期借款的抵押品水平之间的差异作出调整，对IBR进行独立估算。
–比较公司在计算公司经营租赁责任时所使用的每一地租的IBR与我们独立制定的费率。
钱德勒自由持有融资安排债务公允价值的评估
如合并财务报表附注2和12所述，公司报告称，钱德勒自由霍尔德联合合资企业是一种融资安排，相关递延收益作为公允价值负债入账。融资安排义务的公允价值主要取决于钱德勒联合企业旗下的钱德勒时装中心和FreeHoldRaceway购物中心的公允价值。采用折现现金流模型对各购物中心的公允价值进行了估算。随后融资安排债务公允价值的变化以收益作为利息费用入账。截至2019年12月31日，融资安排债务为2.74亿美元，占负债总额的5%。融资安排债务的公允价值调整额为7 700万美元，占净收入的79%。
我们认为，对钱德勒自由持有融资安排债务的公允价值的评估是一项重要的审计事项。采用折现现金流量模型对购物中心进行公允价值的评价需要高度的主观性。具体而言，该模型对关键假设可能发生的合理变化非常敏感，这些变化对确定融资安排债务的公允价值具有重要影响。主要假设包括市场租金、贴现率和终端资本化率。
我们为解决这一关键审计问题所执行的主要程序包括以下内容。我们测试了公司对融资安排义务的公允价值确定过程的某些内部控制，特别是关键假设的制定。我们对主要假设进行了敏感性分析，考虑了从行业出版物获得的数据，以评估对公司确定融资安排义务的公允价值的影响。我们聘请了一位具有专门技能和知识的评估专业人员，他们协助评估公司在贴现现金流模型中使用的关键假设。估价专业人员独立开发了一系列市场租金、贴现率和终端资本率，使用了可比较的房产和地理区域的公开市场数据，钱德勒时装中心和FreeHoldRaceway购物中心位于这些地区，并将其与公司使用的价格进行了比较。
财产减值指标的评价
如合并财务报表附注2和6所述，公司评估其财产账面价值减值指标是否存在时，考虑到财产经营业绩、持有期、资本化率和其他市场因素。截至2019年12月31日，房地产净值为66.44亿美元，占总资产的75%。
我们将财产减值指标的评价确定为一项重要的审计事项。评估公司对可能对财产经营业绩、持有期和资本化率产生不利影响的市场条件变化的判断涉及高度的主观审计师判断，因为可用于公司财产的可观察的市场数据数量有限。
我们为解决这一关键审计问题所执行的主要程序包括以下内容。我们测试了对公司财产减值过程的某些内部控制，包括对潜在损害指标的控制。我们评估了房地产的主要业绩指标，特别是为了确定业绩指标中任何可能显示潜在损害指标的负面趋势，包括与历史结果相比净营业收入的减少、缩短的持有期以及设定在一年内到期的资产目前的产权。我们通过阅读公司董事会会议记录和询问公司情况来评估公司的潜在损害指标。我们对公司减值指标识别分析中使用的资本化率和持有期进行了敏感性分析。
/s/毕马威
自2010年以来，我们一直担任公司的审计师。
加州洛杉矶
2020年2月25日
Macerich公司
合并资产负债表
(单位：千美元，票面价值除外)
| | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日 | | |
| | 2019 | | 2018 |
| 资产： | | | |
| 财产，净额 | $ | 6,643,513 | | | $ | 6,785,776 | |
| 现金和现金等价物 | 100,005 | | | 102,711 | |
| 限制现金 | 14,211 | | | 46,590 | |
| 租户和其他应收款净额 | 144,035 | | | 123,492 | |
| 资产使用权净额 | 148,087 | | | — | |
| 递延费用和其他资产净额 | 277,866 | | | 390,403 | |
| | | |
| 应付附属公司 | 6,157 | | | 85,181 | |
| 对未合并合资企业的投资 | 1,519,697 | | | 1,492,655 | |
| 总资产 | $ | 8,853,571 | | | $ | 9,026,808 | |
| 负债和权益： | | | |
| 应付按揭票据 | $ | 4,392,599 | | | $ | 4,073,916 | |
| 应付银行及其他票据 | 817,377 | | | 908,544 | |
| 应付帐款和应计费用 | 51,027 | | | 59,392 | |
| 租赁负债 | 114,201 | | | — | |
| 其他应计负债 | 265,595 | | | 303,051 | |
| 超过未合并合资企业投资的分配 | 107,902 | | | 114,988 | |
| 融资安排义务 | 273,900 | | | 378,485 | |
| 负债总额 | 6,022,601 | | | 5,838,376 | |
| 承付款和意外开支 | | | |
| 公平： | | | |
| 股东权益： | | | |
普通股，美元0.01票面价值，250,000,000授权的股份，141,407,650 和141,221,7122019年12月31日发行和发行的股票 分别为2018年和2018年 | 1,414 | | | 1,412 | |
| 额外已付资本 | 4,583,911 | | | 4,567,643 | |
| 累积赤字 | (1,944,012) | | | (1,614,357) | |
| 累计其他综合损失 | (9,051) | | | (4,466) | |
| 股东权益总额 | 2,632,262 | | | 2,950,232 | |
| 非控制利益 | 198,708 | | | 238,200 | |
| 总股本 | 2,830,970 | | | 3,188,432 | |
| 负债和权益共计 | $ | 8,853,571 | | | $ | 9,026,808 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
综合业务报表
(单位：千美元，每股除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 收入： | | | | | |
| 租赁收入 | $ | 858,874 | | | | $ | 883,996 | | | | $ | 922,152 | |
| 其他 | 27,879 | | | 32,875 | | | 28,116 | |
| 管理公司 | 40,709 | | | 43,480 | | | 43,394 | |
| 总收入 | 927,462 | | | 960,351 | | | 993,662 | |
| 费用： | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | 271,547 | | | 277,470 | | | 295,190 | |
| 租赁费用 | 29,611 | | | 11,624 | | | 12,420 | |
| 管理公司经营费用 | 66,795 | | | 91,910 | | | 87,701 | |
| REIT一般费用和行政费用 | 22,634 | | | 24,160 | | | 28,240 | |
| 与股东行动主义有关的费用 | — | | | 19,369 | | | — | |
| | | | | |
| 折旧和摊销 | 330,726 | | | 327,436 | | | 335,431 | |
| 721,313 | | | 751,969 | | | 758,982 | |
| 利息(收入)支出： | | | | | |
| 关联方 | (62,517) | | | 6,883 | | | 8,731 | |
| 其他 | 200,771 | | | 176,079 | | | 163,045 | |
| 138,254 | | | 182,962 | | | 171,776 | |
| 债务清偿损失 | 351 | | | — | | | — | |
| 总开支 | 859,918 | | | 934,931 | | | 930,758 | |
| 非合并合资企业收入的股本 | 48,508 | | | 71,773 | | | 85,546 | |
| 合资费用 | — | | | — | | | (13,629) | |
| 所得税(费用)福利 | (1,589) | | | 3,604 | | | (15,594) | |
| (亏损)出售收益或资产减记净额 | (11,909) | | | (31,825) | | | 42,446 | |
| 净收益 | 102,554 | | | 68,972 | | | 161,673 | |
| 减去可归因于非控制利益的净收入 | 5,734 | | | 8,952 | | | 15,543 | |
| 归于公司的净收入 | $ | 96,820 | | | $ | 60,020 | | | $ | 146,130 | |
| 普通股股东每股收益： | | | | | |
| 基本 | $ | 0.68 | | | $ | 0.42 | | | $ | 1.02 | |
| 稀释 | $ | 0.68 | | | $ | 0.42 | | | $ | 1.02 | |
| 已发行普通股加权平均数： | | | | | |
| 基本 | 141,340,000 | | | 141,142,000 | | | 141,877,000 | |
| 稀释 | 141,340,000 | | | 141,144,000 | | | 141,913,000 | |
附属附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
综合收入报表
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 净收益 | $ | 102,554 | | | $ | 68,972 | | | $ | 161,673 | |
| 其他综合损失： | | | | | |
| 利率上限/互换协议 | (4,585) | | | (4,424) | | | (42) | |
| 综合收入 | 97,969 | | | 64,548 | | | 161,631 | |
| 减去可归因于非控制利益的净收入 | 5,734 | | | 8,952 | | | 15,543 | |
| 公司的综合收益 | $ | 92,235 | | | $ | 55,596 | | | $ | 146,088 | |
附属附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并权益表
(单位：千美元，但每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 股东权益 | | | | | | | | | | | | | | |
| | 普通股 | | | | 额外已付资本 | | 累积
赤字 | | 累计其他综合损失 | | 股东总数
衡平法 | | | | |
| | 股份 | | 标准杆
价值 | | | | | | | | | | 非控制
利益 | | 共计
衡平法 |
| 2017年1月1日结余 | 143,985,036 | | | $ | 1,440 | | | $ | 4,593,229 | | | $ | (488,782) | | | $ | — | | | $ | 4,105,887 | | | $ | 321,281 | | | $ | 4,427,168 | |
| 净收益 | — | | | — | | | — | | | 146,130 | | | — | | | 146,130 | | | 15,543 | | | 161,673 | |
| 采用ASU 2016-09的累积效应 | — | | | — | | | — | | | 6,484 | | | — | | | 6,484 | | | — | | | 6,484 | |
| 利率上限 | — | | | — | | | — | | | — | | | (42) | | | (42) | | | — | | | (42) | |
摊还股份和单位计划 | 97,694 | | | 1 | | | 37,004 | | | — | | | — | | | 37,005 | | | — | | | 37,005 | |
员工股票购买 | 38,832 | | | — | | | 1,868 | | | — | | | — | | | 1,868 | | | — | | | 1,868 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
股票回购 | (3,627,390) | | | (36) | | | (135,176) | | | (86,216) | | | — | | | (221,428) | | | — | | | (221,428) | |
已声明的分发(美元)2.87)每股 | — | | | — | | | — | | | (407,895) | | | — | | | (407,895) | | | — | | | (407,895) | |
分配给非控制利益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (35,944) | | | (35,944) | |
非控制利益的缴款 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 30 | | | 30 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
非控股权益转换为普通股 | 499,813 | | | 5 | | | 16,792 | | | — | | | — | | | 16,797 | | | (16,797) | | | — | |
非控制权益的赎回 | — | | | — | | | (615) | | | — | | | — | | | (615) | | | (305) | | | (920) | |
论合伙经营中的非控制性利益调整 | — | | | — | | | (2,613) | | | — | | | — | | | (2,613) | | | 2,613 | | | — | |
| 2017年12月31日结余 | 140,993,985 | | | $ | 1,410 | | | $ | 4,510,489 | | | $ | (830,279) | | | $ | (42) | | | $ | 3,681,578 | | | $ | 286,421 | | | $ | 3,967,999 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并股本报表(续)
(单位：千美元，但每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 股东权益 | | | | | | | | | | | | | | |
| 普通股 | | | | 额外已付资本 | | 累积
赤字 | | 累积
其他
综合
损失 | | 股东总数
衡平法 | | | | |
| | 股份 | | 标准杆
价值 | | | | | | | | | | 非控制
利益 | | 共计
衡平法 |
| 2017年12月31日结余 | 140,993,985 | | | $ | 1,410 | | | $ | 4,510,489 | | | $ | (830,279) | | | $ | (42) | | | $ | 3,681,578 | | | $ | 286,421 | | | $ | 3,967,999 | |
| 净收益 | — | | | — | | | — | | | 60,020 | | | — | | | 60,020 | | | 8,952 | | | 68,972 | |
2014-09年度ASU通过的累积效应 | — | | | — | | | — | | | (424,859) | | | — | | | (424,859) | | | — | | | (424,859) | |
利率上限/互换协议 | — | | | — | | | — | | | — | | | (4,424) | | | (4,424) | | | — | | | (4,424) | |
摊还股份和单位计划 | 125,723 | | | 1 | | | 33,550 | | | — | | | — | | | 33,551 | | | — | | | 33,551 | |
员工股票购买 | 35,293 | | | — | | | 1,570 | | | — | | | — | | | 1,570 | | | — | | | 1,570 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
已声明的分发(美元)2.97)每股 | — | | | — | | | — | | | (419,239) | | | — | | | (419,239) | | | — | | | (419,239) | |
分配给非控制利益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (34,395) | | | (34,395) | |
非控制利益的缴款 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 16 | | | 16 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
非控股权益转换为普通股 | 66,711 | | | 1 | | | 74 | | | — | | | — | | | 75 | | | (75) | | | — | |
非控制权益的赎回 | — | | | — | | | (511) | | | — | | | — | | | (511) | | | (248) | | | (759) | |
论合伙经营中的非控制性利益调整 | — | | | — | | | 22,471 | | | — | | | — | | | 22,471 | | | (22,471) | | | — | |
| 2018年12月31日结余 | 141,221,712 | | | $ | 1,412 | | | $ | 4,567,643 | | | $ | (1,614,357) | | | $ | (4,466) | | | $ | 2,950,232 | | | $ | 238,200 | | | $ | 3,188,432 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
合并股本报表(续)
(单位：千美元，但每股数据除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 股东权益 | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 普通股 | | | | 额外已付资本 | | 累积赤字 | | 累计其他综合损失 | | 股东权益合计 | | | | |
| | | 股份 | | 标准杆
价值 | | | | | | | | | | 非控制
利益 | | 共计
衡平法 |
| 2018年12月31日结余 | | 141,221,712 | | | $ | 1,412 | | | $ | 4,567,643 | | | $ | (1,614,357) | | | $ | (4,466) | | | $ | 2,950,232 | | | $ | 238,200 | | | $ | 3,188,432 | |
| 净收益 | | — | | | — | | | — | | | 96,820 | | | — | | | 96,820 | | | 5,734 | | | 102,554 | |
采用ASC 842的累积效应 | | — | | | — | | | — | | | (2,203) | | | — | | | (2,203) | | | — | | | (2,203) | |
利率上限/互换协议 | | — | | | — | | | — | | | — | | | (4,585) | | | (4,585) | | | — | | | (4,585) | |
摊还股份和单位计划 | | 106,747 | | | 1 | | | 16,722 | | | — | | | — | | | 16,723 | | | — | | | 16,723 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
员工股票购买 | | 58,191 | | | 1 | | | 1,518 | | | — | | | — | | | 1,519 | | | — | | | 1,519 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
已声明的分发(美元)3.00)每股 | | — | | | — | | | — | | | (424,272) | | | — | | | (424,272) | | | — | | | (424,272) | |
分配给非控制利益 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (50,262) | | | (50,262) | |
非控制利益的缴款 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 3,131 | | | 3,131 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
非控股权益转换为普通股 | | 21,000 | | | — | | | 1,005 | | | — | | | — | | | 1,005 | | | (1,005) | | | — | |
非控制权益的赎回 | | — | | | — | | | (31) | | | — | | | — | | | (31) | | | (36) | | | (67) | |
论合伙经营中的非控制性利益调整 | | — | | | — | | | (2,946) | | | — | | | — | | | (2,946) | | | 2,946 | | | — | |
| 2019年12月31日结余 | | 141,407,650 | | | $ | 1,414 | | | $ | 4,583,911 | | | $ | (1,944,012) | | | $ | (9,051) | | | $ | 2,632,262 | | | $ | 198,708 | | | $ | 2,830,970 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
现金流量表
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 业务活动现金流量： | | | | | |
| 净收益 | $ | 102,554 | | | $ | 68,972 | | | $ | 161,673 | |
| 调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | | | | | |
| 债务清偿损失 | 351 | | | — | | | — | |
| 出售或减记资产净亏损(收益) | 11,909 | | | 31,825 | | | (42,446) | |
| 折旧和摊销 | 337,667 | | | 334,682 | | | 341,275 | |
| 应付按揭票据净保费摊销 | (929) | | | (929) | | | (3,277) | |
| 摊还股份和单位计划 | 12,032 | | | 27,367 | | | 30,799 | |
| 上述及低于市值租契的直线租金及摊销 | (14,009) | | | (13,701) | | | (9,561) | |
| 可疑账户备抵 | 7,682 | | | 4,663 | | | 4,314 | |
| 所得税费用(福利) | 1,589 | | | (3,604) | | | 15,594 | |
| 非合并合资企业收入的股本 | (48,508) | | | (71,773) | | | (85,546) | |
| 融资安排债务公允价值的变动 | (76,640) | | | (15,225) | | | — | |
| 合资费用 | — | | | — | | | 13,629 | |
| 未合并合资企业的收入分配 | 934 | | | 1,959 | | | 463 | |
| 资产和负债变动，扣除购置和处置后： | | | | | |
| 租户和其他应收款 | (9,929) | | | (13,912) | | | (6,508) | |
| 其他资产 | (9,553) | | | 8,439 | | | (4,414) | |
| 应付附属公司 | 13,894 | | | (3,019) | | | (13,982) | |
| 应付帐款和应计费用 | (237) | | | (2,159) | | | (5,822) | |
| 其他应计负债 | 26,350 | | | (9,274) | | | (9,802) | |
| 经营活动提供的净现金 | 355,157 | | | 344,311 | | | 386,389 | |
| 投资活动的现金流量： | | | | | |
| | | | | |
| 物业的发展、重建、扩展及翻新 | (166,791) | | | (181,089) | | | (160,343) | |
| 财产改善 | (21,114) | | | (56,142) | | | (41,807) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 应收票据收款收入 | 68,819 | | | 1,043 | | | 7,073 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 递延租赁费用 | (11,906) | | | (28,769) | | | (31,655) | |
| 未合并合资企业的分配 | 266,349 | | | 536,643 | | | 267,964 | |
| 对未合并的合资企业的捐助 | (252,903) | | | (181,239) | | | (117,538) | |
| | | | | |
| 出售资产所得收益 | 5,520 | | | 85,876 | | | 255,294 | |
| 投资活动提供的现金净额(用于) | (112,026) | | | 176,323 | | | 178,988 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Macerich公司
现金流量表(续)
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 来自筹资活动的现金流量： | | | | | |
| 应付按揭、银行及其他票据的收益 | 1,796,000 | | | 415,000 | | | 1,430,000 | |
| 应付按揭、银行及其他票据的付款 | (1,567,089) | | | (469,814) | | | (1,219,728) | |
| 递延融资费用 | (7,759) | | | (275) | | | (8,500) | |
| 支付金融存款，扣除收到的退款 | — | | | (6,542) | | | — | |
| | | | | |
| 金融安排债务的支付 | (27,945) | | | — | | | — | |
| 融资租赁付款 | (1,472) | | | — | | | — | |
| 股份和单位计划的收益 | 1,519 | | | 1,570 | | | 1,868 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 股票回购 | — | | | — | | | (221,428) | |
| 非控制权益的赎回 | (67) | | | (759) | | | (920) | |
| 非控制利益的缴款 | 3,131 | | | 16 | | | 30 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 股息和分配 | (474,534) | | | (453,634) | | | (443,839) | |
| 分发给合资伙伴 | — | | | — | | | (103,752) | |
| 用于筹资活动的现金净额 | (278,216) | | | (514,438) | | | (566,269) | |
| 现金、现金等价物和限制性现金净增(减少) | (35,085) | | | 6,196 | | | (892) | |
| 年初现金、现金等价物和限制性现金 | 149,301 | | | 143,105 | | | 143,997 | |
| 年底现金、现金等价物和限制性现金 | $ | 114,216 | | | $ | 149,301 | | | $ | 143,105 | |
| 补充现金流信息： | | | | | |
| 扣除资本额后的利息现金付款 | $ | 210,026 | | | $ | 192,254 | | | $ | 168,493 | |
| 非现金投融资活动： | | | | | |
| 应付帐款和应计费用及其他应计负债中包括的应计发展费用 | $ | 32,452 | | | $ | 50,006 | | | $ | 43,726 | |
| | | | | |
| 业务伙伴关系单位改为普通股 | $ | 1,005 | | | $ | 75 | | | $ | 16,797 | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 与使用权有关的租赁负债 | $ | 109,299 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 买方承担的应付抵押票据，以换取对未合并的合资企业的投资 | $ | — | | | $ | 139,249 | | | $ | — | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 处置财产以换取对未合并的合资企业的投资 | $ | — | | | $ | 25,177 | | | $ | — | |
| | | | | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
目录
Macerich公司
合并财务报表附注
(单位：千美元，每股除外)
1. 组织：
Macerich公司(“公司”)参与收购、拥有、开发、重新开发、管理和租赁位于美国各地的区域和社区/电力购物中心(“中心”)。
该公司於一九九四年三月十六日完成首次公开招股后开始运作。截至2019年12月31日，该公司是唯一的普通合伙人，并持有93Macerich合伙公司的所有权权益%(“经营伙伴关系”)。该公司是根据经修订的1986年“国内收入法”(“守则”)成立的，以符合房地产投资信托(“REIT”)的资格。
该公司投资组合的物业管理、租赁和重新开发是由该公司的管理公司、Macerich财产管理公司、LLC、特拉华州的一家单一成员有限责任公司、Macerich管理公司、加利福尼亚州的一家公司、Macerich亚利桑那合作伙伴有限责任公司、亚利桑那州的一家成员有限责任公司、Macerich亚利桑那管理有限责任公司、特拉华州的一家有限责任公司、科罗拉多州的Macerich Partners有限责任公司、科罗拉多州的Macerich Partners公司、科罗拉多州的MACW Mall Management，Inc.公司、纽约的CW公司和MACW资产管理有限责任公司提供的。全七其中的管理公司属于本公司所有，在此统称为“管理公司”。
2. 重要会计政策摘要：
列报依据：
这些合并财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的。
所附的合并财务报表包括公司的账目。对公司有控制财务利益的实体或符合可变利益实体(“VIE”)定义的实体的投资，由于所有权、合同利益或其他财务利益，公司有权指导对VIE的经济绩效最重要的活动，并合并可能对VIE具有重大意义的吸收损失或获得利益的权利；否则，根据股权会计方法核算，并反映为对未合并的合资企业的投资。
公司唯一重要的资产是其对经营伙伴关系的投资，因此，公司的所有资产和负债实质上都代表经营伙伴关系的资产和负债。此外，业务伙伴关系还对一些重要投资实体进行了投资。
业务伙伴关系的VIE包括下列资产和负债：
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日 | | |
| 2019 | | 2018 |
| 资产： | | | |
| 财产，净额 | $ | 254,071 | | | $ | 263,511 | |
| 其他资产 | 30,049 | | | 23,001 | |
| 总资产 | $ | 284,120 | | | $ | 286,512 | |
| 负债： | | | |
| 应付按揭票据 | $ | 219,140 | | | $ | 125,273 | |
| 其他负债 | 32,101 | | | 32,503 | |
| 负债总额 | $ | 251,241 | | | $ | 157,776 | |
公司间所有账户和交易均已在合并财务报表中注销。
目录
Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：(续)
列报依据：(续)
下表对公司合并资产负债表上报告的期初和期末现金、现金等价物和限制性现金与现金流量表所列总额进行了核对：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 期初 | | | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 102,711 | | | $ | 91,038 | | | $ | 94,046 | |
| 限制现金 | 46,590 | | | 52,067 | | | 49,951 | |
| 现金、现金等价物和限制性现金 | $ | 149,301 | | | $ | 143,105 | | | $ | 143,997 | |
| 期末 | | | | | |
| 现金和现金等价物 | $ | 100,005 | | | $ | 102,711 | | | $ | 91,038 | |
| 限制现金 | 14,211 | | | 46,590 | | | 52,067 | |
| 现金、现金等价物和限制性现金 | $ | 114,216 | | | $ | 149,301 | | | $ | 143,105 | |
现金和现金等价物及限制性现金：
公司认为所有原始期限为三个月或更短的高流动性投资在购买时都是现金等价物，其成本接近公允价值。限制现金包括扣押房产税和贷款及其他协议所要求的其他资本准备金。
收入：
租赁收入包括最低租金、百分比租金、房客收回和其他租赁收入。最低租金收入在相关租赁条款的基础上以直线确认.一年内应缴租金数额与作为租金收入入账的数额之间的差额称为“直线租金调整”。最低租金增加$10,533, $11,755和$8,597由于截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日止的直线租金调整。当租户的指定销售目标达到时，租金百分比即被确认和累积。对某些租户按比例收取的房地产税、保险和其他购物中心运营费用的估计回收额，确认为适用费用发生期间的收入。其他租户支付固定费率，这些房客收回的款项被确认为在相关租约期限内以直线方式收取的收入。
管理公司为附属和非附属购物中心提供物业管理、租赁、企业、开发、再开发和收购服务。考虑到这些服务，管理公司每月收取的管理费一般从1.5%4占所管理物业每月租金总收入的百分比。
财产：
维护和修理费用按发生的情况记在业务项下。主要更换和改进的费用，包括暖通空调设备、屋顶、停车场等，在其估计使用寿命内进行资本化和折旧。损益在处置或留存相关资产时予以确认，并反映在收益中。
财产按成本入账，并在资产的估计使用寿命内采用直线法折旧如下：
| | | | | |
| 建筑物和改善 | 5 - 40年数 |
| 租户改进 | 5 - 7年数 |
| 设备和家具 | 5 - 7年数 |
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Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：(续)
费用资本化：
本公司将重建、发展、翻新及改善物业的成本资本化。资本化成本包括房地产开发所必需的前期成本、开发成本、建设成本、利息成本、房地产税、工资和相关费用以及开发期间发生的其他费用。这些资本化成本包括与项目明显相关的直接和某些间接费用。间接费用包括房地产税、保险和某些分担的行政费用。在评估要资本化的直接和间接费用数额时，根据对每项活动实际花费的时间的估计，分配给项目。与具体项目没有明确联系的间接费用作为期间费用支出。资本化的间接费用分配给开发和重新开发活动，依据的是大楼中没有可供立即使用的部分的面积。如果为准备空置空间而发生的费用和活动停止，则费用资本化也将停止，直到这些活动恢复为止。一旦完成了空置空间的工作，项目费用就不再资本化。对于租赁期较长的项目，当重大活动停止时，公司终止资本化，这不超过建筑物壳完工后或建造工程基本完成后一年的较短期限。
对非合并合资企业的投资：
公司使用股权会计方法核算其在合资企业中的投资，除非公司在合资企业中拥有控制财务利益，或合资企业符合可变利益实体的定义，其中公司是主要受益人，因为公司有权指导对可变利益实体的经济绩效产生最重大影响的活动，并有义务吸收损失或获得可能对可变利益实体具有重大意义的利益。虽然公司比50在Corte Madera村、LLC、Macerich HHF Center LLC、New River Associates LLC和Pacific Premier Retail LLC中的%利益。由于外部合伙人在这些合资企业中的实质性参与权，该公司在这些合资企业中没有控制财务利益，因此，它使用股权会计方法对这些合资企业进行投资。
权益法投资最初按成本记录在资产负债表上，随后进行调整，以反映公司在净收益和亏损中所占的比例、收到的分配、额外捐款和某些其他适当调整。在累计分配超过公司投资的情况下，公司单独报告对合资企业的投资，作为对未合并合资企业的投资超过投资的分配。某些合资企业的净投资低于零，原因是融资或业务分配通常大于净收入，因为净收入包括折旧和摊销费用。
购置：
公司根据估计的公允价值将收购的估计公允价值分配给土地、建筑、租户改进和确定无形资产和负债。此外，任何假定的应付按揭票据均按其估计公允价值入账。土地和建筑物的估计公允价值是使用“似空”方法确定的。租户改进是指与按公允价值计算的现有租赁有关的有形资产，在购置日按剩余租赁条款按比例估价。房客的改善被归类为财产项下的资产，并按剩余的租赁条款折旧。可识别的无形资产和负债与当地经营租赁的价值有关。三形式：(一)直接租赁佣金和法律费用，这是指获得就地租赁的“避免成本”的价值，例如按公司市场一般经验支付的租赁佣金；(二)就地租赁的价值，即估计收入损失和在购买时将“假定空置”财产租赁到入住率所需期间发生的费用；(三)高于或低于就地租赁的市场价值，即合同租金和市场租金在购置时的差额，计入租户信贷风险。租赁佣金和法律费用记录在递延费用和其他资产中，并按剩余租赁条件摊销。就地租赁的价值记录在递延费用和其他资产中，并按剩余租赁条款摊销，再加上任何低于市场的固定利率更新选项。高于或低于市场的租赁分为递延费用和其他资产或其他应计负债，这取决于合同条款是高于市场还是低于市场，资产或负债被摊销到租赁剩余条款的最低租金。市场以下租约的剩余租赁条款可能包括某些低于市场的固定利率续约期.在考虑承租人是否会执行低于市场的固定费率租约更新选项时，该公司将进行评估
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Macerich公司
合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：(续)
购置：(续)
经济因素和收购时的某些定性因素，如租户在中心的混合、公司与租户的关系以及租户空间的可得性等。最初的采购价格分配是基于管理层的初步评估，一旦获得最终信息，初步评估可能会发生变化。随后对最初购买价格分配作出的调整是在不超过一年的分配期内进行的。如果购买价格尚未最终确定，则将其描述为初步的价格分配。在所假设的购置资产和负债的购买价格分配中使用不同的假设可能会影响确认相关收入和支出的时间。
公司立即将与企业合并相关的费用作为期间成本，并将与资产收购相关的成本资本化。
当公司获得对现有权益法投资的控制权时，如果现有股权投资的公允价值超过投资的账面价值，则确认重估收益。
递延费用：
与获得租户租赁有关的费用被推迟，并在租赁协议的初始期限内使用直线法摊销。由于这些递延租赁费用是与该公司在各中心的租赁安排有关的生产性资产，因此相关的现金流量被归类为所附现金流量表中的投资活动。与购物中心物业融资有关的费用被推迟，并在相关贷款的整个生命期内用直线法摊销，这种方法近似于有效利息法。
这些协定的条款范围如下：
| | | | | |
| 递延租赁费用 | 1 - 15年数 |
| 递延融资费用 | 1 - 15年数 |
减值会计：
该公司通过考虑预期的未来营业收入、趋势和前景，以及需求、竞争和其他经济因素的影响，来评估其财产价值受损的指标是否存在。这些因素包括预计租金收入、业务费用和资本支出以及估计的持有期和资本化率。如果存在减值指标，则根据估计的未来未贴现净现金流量(不包括利息费用)确定可收回性。减值损失数额(如果有的话)是通过比较折现现金流量分析确定的公允价值和相关资产的账面价值来确定的。该公司通常持有和长期经营其财产，这降低了其账面价值无法收回的可能性。按账面金额或公允价值减去出售成本的较低比率来衡量被归类为待售的财产。
该公司审查其对非合并合资企业的投资，以确定一系列经营损失和其他可能表明其投资价值已经下降的因素，而这不是暂时的。对每一家未合并合资企业的投资定期进行评估，并视需要对非临时性的可收回性和估值下降进行评估。
基于份额和单位的薪酬计划：
股票的成本和单位为基础的补偿奖励是在授予日期根据计算的公平价值的奖励，并被确认的直线基础上，在所需的服务期，这通常是奖励的归属期。
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(单位：千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：(续)
衍生工具和对冲活动：
本公司在合并财务报表中确认所有衍生产品，并以公允价值衡量衍生产品。该公司在正常业务过程中使用利率互换和上限协议(统称为“利率协议”)来管理或减少其对利率不利波动的风险敞口。该公司设计的对冲是有效的，以减少风险敞口，他们被指定对冲。任何符合现金流量套期保值标准的工具，在衍生产品合同开始时被正式指定为现金流量套期保值。在持续的季度基础上，该公司调整其资产负债表以反映其衍生产品的当前公允价值。在有效的范围内，公允价值的变化记录在综合收入中。
由于利率协议而支付(收到)的款项作为利息费用的增加(减少)入账。
如果任何用于风险管理的衍生工具不符合套期保值标准，则在每一段时间内，都会根据合并经营报表中所包含的价值变化，将其标记为按市价计价的工具。
所得税：
根据守则，该公司选择按其截至一九九四年十二月三十一日止的应课税年度，被评定为REIT。为了符合REIT的资格，公司必须满足许多组织和运营要求，包括要求它至少将其应纳税收入的90%分配给股东。管理层目前的意图是遵守这些要求并保持公司的REIT地位。作为一个REIT，该公司一般不会对其目前分配给股东的应纳税所得征收公司一级的联邦所得税。如果该公司在任何应税年度不符合REIT的资格，那么它将按正常的公司税率缴纳联邦所得税，并可能无法在随后的四个应税年内获得REIT资格。即使该公司有资格作为REIT征税，该公司也可能对其收入和财产征收某些州和地方税，并对其未分配的应纳税收入(如果有的话)征收联邦所得税和消费税。
每个合伙人对其合伙企业的收入或亏损份额分别征税，因此，在合并财务报表中没有为经营伙伴关系提供联邦和州所得税。公司的应税REIT子公司(“TRSS”)须缴纳公司所得税，这是公司合并财务报表中规定的。
递延税资产和负债因已列入财务报表或纳税申报表的事件的预期未来税收后果而确认。根据这一方法，递延税资产和负债是根据资产和负债的财务报告和税基之间的差异确定的，所采用的税率是预期差额将逆转的年份实行的税率。递延税资产和负债主要涉及财产账面和税基上的差异，以及为联邦和州所得税目的而结转的业务损失。如果公司认为延期纳税资产的全部或部分不被变现的可能性更大，则提供延期纳税资产的估价备抵。递延税资产的实现取决于公司在未来期间产生足够的应税收入。
部分信息：
该公司目前在一商业板块，区域和社区购物中心的收购、所有权、开发、再开发、管理和租赁。此外，该公司在一地理区域，美国。
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(单位：千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：(续)
金融工具的公允价值：
公允价值层次区分了基于独立于报告实体的来源的市场数据的市场参与者假设和报告实体本身关于市场参与者假设的假设。
一级投入利用活跃市场的报价，获得公司有能力获取的相同资产或负债。二级投入是指直接或间接对资产或负债可观察到的报价以外的其他投入。二级投入可包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及可观察到的资产或负债(报价除外)的投入，如利率、外汇汇率和在共同报价区间内可观察到的收益率曲线。第三级投入是资产或负债的不可观测的投入，通常是基于一个实体自己的假设，因为几乎没有(如果有的话)相关的市场活动。在公允价值计量的确定以公允价值层次不同层次的投入为基础的情况下，整个公允价值计量所处的公允价值层次中的水平是以对整个公允价值计量具有重要意义的最低投入为基础的。公司对整个公允价值计量的特定投入的重要性的评估需要判断，并考虑资产或负债的特定因素。
公司计算金融工具的公允价值，当公允价值与这些金融工具的账面价值不同时，将这一额外信息列入合并财务报表的附注。当公允价值合理接近账面价值时，不作额外披露。
利率协议的公允价值是采用市场标准方法确定的，即贴现未来在可变利率低于或高于利率协议罢工率时可能出现的预期现金收入。在计算利率协议预计收益时所使用的可变利率是根据可观察到的市场利率曲线和波动对未来利率的预期计算的。该公司在公允价值计量中纳入了信用评估调整，以适当地反映其自身的不履行风险和相应的对手方的不履约风险。公司在调整衍生合约的公允价值以应付不履行风险的影响时，已考虑净额结算及任何适用的信贷增强措施的影响，例如抵押品派位、门槛、相互看跌及担保等。
公司定期以公允价值记录其融资安排义务，公允价值的变动记作公司综合经营报表中的利息费用。公允价值是基于折现现金流模型确定的，其重要的不可观测投入包括贴现率、终端资本化率和市场租金。融资安排债务的公允价值对这些不可观测的重大投入是敏感的，这些投入的变化可能导致公允价值的显著提高或降低。
风险集中：
该公司在一些商业银行设有现金账户。这些银行的账户由联邦存款保险公司(“FDIC”)担保，最高可达250美元。在这一年中的不同时期，公司的存款超过了FDIC的保险限额。
在截至2019年12月31日、2018年12月31日或2017年12月31日的年度中，没有一个中心或租户的收入占总收入的10%以上。
管理估计数：
按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出影响报告的资产和负债数额的估计和假设，并在财务报表之日披露或有资产和负债，以及报告所述期间的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。
股东维权成本：
在2018年12月31日终了的一年中，该公司支付了相当多的费用19,369与股东维权活动相关的成本。这些费用主要用于法律和咨询服务。
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合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：(续)
最近的会计公告：
2014年5月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布了“2014-09年会计准则更新”(“ASU”)，题为“与客户签订合同的收入(ASC 606)”，其中概述了实体在核算与客户签订的合同产生的收入时使用的全面模式。该标准规定，“一个实体确认收入，以反映承诺的货物或服务转让给客户的数额，反映该实体期望以这些货物或服务作为交换条件的考虑”。虽然标准具体提到与客户的合同，但它可能适用于某些其他交易，如出售房地产或设备。该标准适用于公司对管理公司和其他收入的认可。2018年1月1日，该公司采用了该标准，但这并没有影响管理公司和其他收入的收入确认模式。
此外，根据ASC 606，该公司将其在钱德勒自由霍尔德的合资企业的会计核算从一项合资安排改为一项融资安排(见注12-融资安排)。2018年1月1日该标准通过后，该公司更换了其$31,150超过共同经营义务的分配，其融资安排义务为美元。393,709在它的合并资产负债表上。这导致了对美元的确认。424,859增加公司的累积赤字作为累积效应调整下的修正追溯采用的方法。
2019年1月1日，该公司采用了会计准则编纂(“ASC”)842“租约”，采用了修改后的追溯方法。新标准修订了合同双方(即承租人和出租人)租赁的承认、计量、提交和披露原则。在采用新的租赁标准方面，公司选择使用FASB提供的实际权宜之计的过渡一揽子办法，其中包括：(一)免除重新评估过期或现有合同是否符合租约的定义；(二)免除在收养日重新评估过期或现有租约的分类；(三)允许以前资本化的初始直接租赁费用继续摊销；(四)自收养之日起适用这一标准，而不是所有提交的期间。
新标准要求该公司减少与租赁应收款有关的信贷损失的租赁收入。此外，当公司认为承租人是否有能力完成租期时，直线应收租金就会被注销。因此，该公司确认累积效应调整为$2,203在采取注销直线租金应收款的租户在诉讼或破产。该标准还要求，与租赁有关的坏账准备金应作为租赁收入的减少。截至2018年12月31日和2017年12月31日，坏账准备金包括在购物中心和运营费用中。
该标准要求出租人在实际发生的基础上支付某些初始直接费用，而这些费用在谈判租赁时并不是递增的。初始直接费用包括直接从事租赁活动的雇员的工资和相关费用。在2019年1月1日之前，这些费用是可资本化的，因此，新的租赁标准导致这些费用中的某些在发生时支出。为比较起见，该公司已将列入管理公司营业费用的租赁费用重新归类为截至2018年12月31日和2017年12月31日终了年度的租赁费用，以符合2019年12月31日终了年度的列报方式。在采用新标准后，公司选择了实用的权宜之计，不将非租赁部分(最重要的是某些公用区域维修费用)从相关租赁部分中分离出来，从而使公司将与租赁相关的所有收入作为租赁收入在其综合经营报表中列报。为了比较起见，该公司已将截至2018年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度的最低租金、租金百分比、租户收回额和其他租赁收入重新归类为租赁收入，以符合2019年12月31日终了年度的列报方式。
该标准要求承租人将其租赁分为融资租赁或经营租赁。承租人记录所有租期超过12个月的使用权(“ROU”)资产和租赁负债，而不论其租赁类型如何。采用后，公司确认初始ROU资产及相应的租赁负债$109,299，表示分类为经营租赁的租赁所需的未来租赁付款的贴现价值。此外，该公司将美元重新分类59,736从递延费用和其他资产，净额，美元5,978从应付帐款和应计费用及$4,342来自其他应计负债，涉及现有无形资产和直线租金负债.公司的租赁负债在收养时增加了$15,268与以前列入其他应计负债的融资租赁有关的租赁负债。请参阅附注8-租约，以进一步披露公司采用新标准的情况。
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(单位：千美元，每股除外)
2.重要会计政策摘要：(续)
最近的会计公告：(续)
17.2017年8月，财务会计准则委员会发布了题为“有针对性地改进套期保值活动会计”的2014-12号ASU，其目的是：(1)提高向财务报表用户传达的关于实体风险管理活动的信息的透明度和可理解性，方法是使该实体的财务报告更好地与这些风险管理活动保持一致，并(2)降低编制人员套期保值会计的复杂性并简化其应用。本标准自2019年1月1日起对本公司生效。该公司采用这一标准对其合并财务报表没有重大影响。
3. 每股收益(“每股收益”)：
下表核对计算截至12月31日年度每股收益(千股)时所用的分子和分母：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 分子 | | | | | |
| 净收益 | $ | 102,554 | | | $ | 68,972 | | | $ | 161,673 | |
| 可归因于非控制权益的净收入 | (5,734) | | | (8,952) | | | (15,543) | |
| 归于公司的净收入 | 96,820 | | | 60,020 | | | 146,130 | |
| 收益分配给参与证券 | (1,190) | | | (1,106) | | | (757) | |
基本每股收益和稀释每股收益的分子-可归属于普通股股东的净收入 | $ | 95,630 | | | $ | 58,914 | | | $ | 145,373 | |
| 分母 | | | | | |
| 基本每股收益加权平均流通股数分母 | 141,340 | | | 141,142 | | | 141,877 | |
| 稀释证券的效应(1) | | | | | |
| | | | | |
| 单位补偿 | — | | | 2 | | | 36 | |
| 稀释每股收益加权平均流通股数分母 | 141,340 | | | 141,144 | | | 141,913 | |
| 每股收益-普通股股东的净收益： | | | | | |
| 基本 | $ | 0.68 | | | $ | 0.42 | | | $ | 1.02 | |
| 稀释 | $ | 0.68 | | | $ | 0.42 | | | $ | 1.02 | |
____________________________________
(1)稀释EPS90,619可转换优先股在截至12月31日，2019，2018年和2017年12月31日，因为它们的影响是抗稀释。
稀释EPS10,415,291, 10,360,390和10,416,321经营伙伴关系单位(“业务单位”)分别为截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日的年度，因为它们的效果具有抗稀释作用。
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4. 对非合并合资企业的投资：
以下是本公司与第三方的直接或间接投资。截至2019年12月31日，公司对每一合资企业的直接或间接所有权权益如下：
| | | | | |
| 合资企业 | 所有权%(1) |
| 443 Wabash MAB有限责任公司 | 50.0 | % |
| Am Tysons有限公司 | 50.0 | % |
| Biltmore购物中心合作伙伴有限责任公司 | 50.0 | % |
| 卡姆-卡森有限公司洛杉矶高级专卖店 | 50.0 | % |
| 柯立芝控股有限责任公司 | 37.5 | % |
| Corte Madera村 | 50.1 | % |
| 乡村俱乐部广场KC合作伙伴有限公司 | 50.0 | % |
| 费城时装区-各种实体 | 50.0 | % |
| 固特异周边有限责任公司 | 41.7 | % |
| HPP-MAC WSP，LLC-One Westside | 25.0 | % |
| 杰伦联合公司#4 | 12.5 | % |
| 基兰公域投资有限责任公司 | 50.0 | % |
| Macerich HHF百老汇广场有限责任公司-百老汇广场 | 50.0 | % |
| Macerich HHF中心有限责任公司-各种性质 | 51.0 | % |
| MS投资组合有限责任公司 | 50.0 | % |
| 新河联合有限公司-箭头塔中心 | 60.0 | % |
| 芝加哥北桥有限责任公司 | 50.0 | % |
| 斯科茨代尔投资者有限责任公司 | 50.0 | % |
| 太平洋高级零售有限责任公司-各种特性 | 60.0 | % |
| Propcor II联合公司，LLC-林荫大道商店 | 50.0 | % |
| 斯科茨代尔时装广场合作伙伴关系 | 50.0 | % |
| TM TRS控股有限公司 | 50.0 | % |
| 泰森角有限责任公司 | 50.0 | % |
| 泰森斯角酒店I有限责任公司 | 50.0 | % |
| 泰森斯角房地产控股有限责任公司 | 50.0 | % |
| 泰森角财产有限责任公司 | 50.0 | % |
| 西部土地开发公司 | 19.0 | % |
| 威斯特科尔/惊喜汽车公园有限责任公司 | 33.3 | % |
| WMAP，L.L.C.-阿特拉斯公园，商店在 | 50.0 | % |
_______________________________________________________________________________
(1)该公司在本表中的所有权权益反映了其直接或间接合法所有权利益。法定所有权有时可能不等于公司在上市实体中的经济利益，因为某些合资企业协议中关于根据资本账户余额分配现金流量、分配损益和支付优先收益的各种规定。因此，公司在某些财产上的实际经济利益(不同于其合法所有权利益)可能不时波动，可能与其合法所有权利益不完全一致。公司的所有合资企业协议基本上都包含优先购买权、买卖条款、退出权、违约稀释补救办法和/或其他分割条款或补救办法，这些条款或补救办法是房地产合资企业协议中的惯例，可能对最终实现现金流动和/或资本或清算收益产生积极或负面影响。
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4.对非合并合资企业的投资：(续)
该公司在截至2019年12月31日2018年12月31日和2017年12月31日终了的年度内，对非合并合资企业进行了以下投资、处置和融资：
2017年3月17日，该公司在乡村俱乐部广场的合资企业以美元出售了一栋办公楼的所有权78,000，导致出售资产的收益为$4,580。公司出售资产所得收益中按比例计算的份额2,290包括在未合并的合资企业的收入中。根据2017年股票回购计划(见注14-股东权益)，该公司利用其所得收益为回购提供资金。
2017年9月18日，该公司在费城时装区的合资企业以美元出售了一栋办公楼的所有权61,500，导致出售资产的收益为$13,078。公司出售资产所得收益中按比例计算的份额6,539包括在未合并的合资企业的收入中。根据2017年股票回购计划(见注14-股东权益)，该公司利用其所得收益为回购提供资金。
2017年12月14日，该公司在Westcor/Queen Creek LLC的合资企业以美元出售了土地30,491，导致出售资产的收益为$14,853。该公司在出售收益中所占份额为$5,436，包括在合并后的合资企业的收入中。该公司将其收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2018年2月16日，该公司在费城时装区的合资企业以美元出售了其在一栋办公楼的所有权41,800，导致出售资产的收益为$5,545。公司出售资产所得收益中按比例计算的份额2,773包括在未合并的合资企业的收入中。该公司将所得收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2018年3月1日，该公司成立了一个25/75与哈德逊太平洋地产公司的合资企业，根据该合资企业，该公司同意提供西区展馆680,000位于加州洛杉矶的平方尺区域购物中心，以换取美元。142,500。2018年3月1日至2018年8月31日，该公司将其财产权益作为一项合作安排(见注15-合作安排)入账。2018年8月31日，该公司完成了75该财产的所有权权益%归哈德逊太平洋地产公司，因此出售资产所得收益为$46,242。销售价格是由现金支付的美元支付的。36,903以及假定按比例分摊应在$财产上支付的抵押贷款票据的份额。105,597。在出售所有权利息的同时，合资企业提供了$，从而挫败了对财产的贷款。149,175作为替代财产的替代抵押品的有价证券投资组合。公司出资37,294有价证券投资组合的购买价格与出售财产所有权权益所得收益的份额。在出售该物业的所有权权益后，公司已根据权益会计方法，将其在该物业(亦称为One Westside)的剩余所有权权益入账。
2018年7月6日，该公司在埃斯特拉瀑布(Estrella Falls)的合资公司298,000位于亚利桑那州固特异的平方英尺社区中心以美元出售了该房产。49,100，导致出售资产的收益为$12,598。公司在收益中所占的份额2,996包括在未合并的合资企业的收入中。收益被用来偿还美元。24,118抵押贷款应支付的财产，解决发展义务和分配给合伙人。公司将净收益中的份额用于一般公司用途。
2018年9月6日，该公司成立了一个50/50与西蒙地产集团合资开发洛杉矶高级分店，这是加州卡森的一家高档分店，计划与大约400,000平方尺，其次是额外的165,000第二阶段的平方尺。
2019年7月25日，该公司在费城时装区的合资企业修改了对合资企业的现有定期贷款，允许额外借款最多$100,000在伦敦银行同业拆借利率加2%。在修订的同时，合资企业又借了一美元。26,000。2019年8月16日，合资公司又借入了一美元。25,000。该公司利用其在额外收益中的份额来偿还其信贷额度，并用于一般的公司用途。
2019年9月12日，该公司在泰森大厦的合资企业投入了一笔新的资金190,000以实际利率支付利息的财产的贷款3.382029年11月11日到期。该公司将所得收益中的一部分用于支付其信贷额度，并用于一般的公司用途。
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合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
4.对非合并合资企业的投资：(续)
2019年12月18日，该公司在西区一家的合资企业投入了一美元414,600重建项目的建筑贷款，贷款利率为libor+1.70%，可减为libor+1.50在某些条件完成后，在2024年12月18日到期。这笔贷款预计将为合资企业完成项目的剩余成本提供资金。
以下列出所有未合并合资企业的合并和精简资产负债表和业务报表。
截至12月31日未合并合资企业的合并和精简资产负债表：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 资产(1)： | | | |
| 财产，净额 | $ | 9,424,591 | | | $ | 9,241,003 | |
| 其他资产 | 772,116 | | | 703,861 | |
| 总资产 | $ | 10,196,707 | | | $ | 9,944,864 | |
| 负债和合伙人资本(1)： | | | |
| 应付按揭及其他票据 | $ | 6,144,685 | | | $ | 6,050,930 | |
| 其他负债 | 565,412 | | | 388,509 | |
| 公司资本 | 1,904,145 | | | 1,913,475 | |
| 外部合伙人资本 | 1,582,465 | | | 1,591,950 | |
| 负债和合伙人资本共计 | $ | 10,196,707 | | | $ | 9,944,864 | |
| 投资于未合并的合资企业： | | | |
| 公司资本 | $ | 1,904,145 | | | $ | 1,913,475 | |
| 基础调整(2) | (492,350) | | | (535,808) | |
| $ | 1,411,795 | | | $ | 1,377,667 | |
| | | |
| 资产-对未合并合资企业的投资 | 1,519,697 | | | $ | 1,492,655 | |
| 负债-超过未合并合资企业投资的分配 | (107,902) | | | (114,988) | |
| $ | 1,411,795 | | | $ | 1,377,667 | |
_______________________________________________________________________________
(1)这些数额包括美元资产。2,932,401和$3,047,851太平洋总理零售有限责任公司(“PPR投资组合”)，截至2019年12月31日和2018年12月31日，负债为美元1,732,976和$1,859,637截至2019年12月31日和2018年12月31日
(2)该公司将其在非合并合资企业的投资成本与基础权益账面价值之间的差额摊销为与相关资产寿命相一致的直线收益。这一差额的摊销是$18,834, $12,793和$16,562截至12月31日止的年份分别为2019、2018年和2017年。
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合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
4.对非合并合资企业的投资：(续)
非合并合资企业的合并和精简经营报表：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | PPR投资组合 | | 其他
接合
风投 | | 共计 | |
| 截至二零一零九年十二月三十一日止的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | $ | 187,789 | | | $ | 712,860 | | | $ | 900,649 | | |
| 其他 | | | 1,598 | | | 49,184 | | | 50,782 | | |
| 总收入 | | | 189,387 | | | 762,044 | | | 951,431 | | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | 37,528 | | | 250,598 | | | 288,126 | | |
| 租赁费用 | | | 1,598 | | | 6,695 | | | 8,293 | | |
| 利息费用 | | | 67,354 | | | 150,111 | | | 217,465 | | |
| 折旧和摊销 | | | 100,490 | | | 273,565 | | | 374,055 | | |
| 业务费用共计 | | | 206,970 | | | 680,969 | | | 887,939 | | |
| 出售资产损失 | | | (452) | | | (380) | | | (832) | | |
| | | | | | | | |
| 净(损失)收入 | | | $ | (18,035) | | | $ | 80,695 | | | $ | 62,660 | | |
| 公司净收入权益 | | | $ | (590) | | | $ | 49,098 | | | $ | 48,508 | | |
| | | | | | | | |
| 截至2018年12月31日止的年度 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | 186,924 | | | 727,328 | | | 914,252 | | |
| 其他 | | | 905 | | | 41,420 | | | 42,325 | | |
| 总收入 | | | 187,829 | | | 768,748 | | | 956,577 | | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | 39,283 | | | 246,652 | | | 285,935 | | |
| 利息费用(1) | | | 67,117 | | | 145,915 | | | 213,032 | | |
| 折旧和摊销 | | | 97,885 | | | 248,778 | | | 346,663 | | |
| 业务费用共计 | | | 204,285 | | | 641,345 | | | 845,630 | | |
| (亏损)出售资产的收益 | | | (140) | | | 14,471 | | | 14,331 | | |
| | | | | | | | |
| 净(损失)收入 | | | $ | (16,596) | | | $ | 141,874 | | | $ | 125,278 | | |
| 公司净收入权益 | | | $ | (16) | | | $ | 71,789 | | | $ | 71,773 | | |
| | | | | | | | |
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合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
4.对非合并合资企业的投资：(续)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | PPR投资组合 | | | 其他
接合
风险投资 | | | 共计 | |
| 2017年12月31日止 | | | | | | | | |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租赁收入 | | | | $ | 190,186 | | | $ | 719,406 | | | $ | 909,592 | |
| 其他 | | | | 1,848 | | | 37,018 | | | 38,866 | |
| 总收入 | | | | 192,034 | | | 756,424 | | | 948,458 | |
| 费用： | | | | | | | | |
| 购物中心和运营费用 | | | | 41,340 | | | 243,271 | | | 284,611 | |
| 利息费用(1) | | | | 67,053 | | | 131,714 | | | 198,767 | |
| 折旧和摊销 | | | | 101,625 | | | 250,921 | | | 352,546 | |
| 业务费用共计 | | | | 210,018 | | | 625,906 | | | 835,924 | |
| (亏损)出售资产的收益 | | | | (36) | | | 33,861 | | | 33,825 | |
| | | | | | | | |
| 净(损失)收入 | | | | $ | (18,020) | | | $ | 164,379 | | | $ | 146,359 | |
| 公司净收入权益 | | | | $ | (453) | | | $ | 85,999 | | | $ | 85,546 | |
| | | | | | | | |
_______________________________________________________________________________
(1)利息费用包括$20,197和$17,898在截至12月31日、2018年和2017年12月31日终了的年份中，分别与向西北共同人寿(“NML”)的附属公司支付的抵押债券有关(见注18-相关的缔约方交易)。
非合并合资企业使用的重要会计政策与本公司使用的会计政策相似。
5. 衍生工具和对冲活动：
公司采用利率上限四利率互换协议管理其浮动利率债务的利率风险。本公司记录了与衍生工具上市有关的其他综合损失。$4,585, $4,424和$42在截至12月31日的年份中，分别为2019、2018年和2017年。该公司衍生产品的公允价值为$(9,051)和$(4,466)分别为2019年12月31日和2018年12月31日。
以下衍生工具截至2019年12月31日仍未售出：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | 公允价值 | | |
| 财产 | | 名义数量 | | 产品 | | Libor率 | | 成熟期 | | 十二月三十一日，
2019 | | 十二月三十一日，
2018 |
| 圣莫尼卡广场 | | $ | 300,000 | | | 帽子 | | 4.00 | % | | 12/9/2020 | | $ | — | | | $ | (53) | |
| Macerich伙伴关系，L.P. | | $ | 400,000 | | | 掉期 | | 2.85 | % | | 9/30/2021 | | $ | (9,051) | | | $ | (4,413) | |
上述衍生工具被指定为具有总公允价值的套期保值工具(二级计量)，并包括在其他应计负债中。该公司利率衍生工具的公允价值是通过对每个衍生产品的预期现金流进行贴现现金流量分析来确定的。这一分析反映了衍生品的合约条款，包括到期日，并使用了可观察的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动。该公司在公允价值计量中纳入了信用评估调整，以适当地反映其自身的不履行风险和相应的对手方的不履约风险。
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(单位：千美元，每股除外)
5.衍生工具和套期保值活动：(续)
尽管该公司已确定用于对其衍生品进行估值的大部分投入属于公允价值等级体系的第2级，但与其衍生产品相关的信用估值调整利用第3级投入，例如对当前信用利差的估计，来评估公司及其对手方违约的可能性。该公司评估了信用估值调整对其衍生品头寸总体估值的影响的重要性，并确定信贷估值调整对其利率互换的总体估值没有重大影响。因此，该公司决定将其利率上限和掉期估值全部归入公允价值等级的第2级。
6. 财产净额：
截至2019年12月31日和2018年12月31日的财产净额如下：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 土地 | $ | 1,520,678 | | | $ | 1,506,678 | |
| 建筑物和改善 | 6,389,458 | | | 6,288,308 | |
| 租户改进 | 726,533 | | | 678,110 | |
| 设备和家具(1) | 230,215 | | | 206,398 | |
| 在建 | 126,165 | | | 199,326 | |
| 8,993,049 | | | 8,878,820 | |
| 减去累计折旧 | (2,349,536) | | | (2,093,044) | |
| $ | 6,643,513 | | | $ | 6,785,776 | |
(1)设备和家具及累计折旧包括2019年12月31日与融资租赁有关的ROU资产的成本和累计摊销(见附注8-租约)。
截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日止年度的折旧费用为美元287,846, $275,236和$277,917分别。
截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日终了年度的出售或减记资产净收益(亏损)包括：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 物业销售(1) | $ | — | | | | $ | 45,931 | | | | $ | 74,174 | |
| 资产减记(2) | (16,285) | | | (82,745) | | | (23,154) | |
| 卖地 | 4,376 | | | 4,989 | | | 1,564 | |
| 非房地产处置 | — | | | — | | | (10,138) | |
| $ | (11,909) | | | $ | (31,825) | | | $ | 42,446 | |
_______________________________________________________________________________
(1)2018年12月31日终了年度的房地产销售包括$46,242出售的收益75西区一家公司的所有权权益%(见注4-对非合并合资企业的投资)和损失311关于在Casa Grande出售Promenade的问题(见注16-处置)。截至2017年12月31日止年度的物业买卖收益包括收益$59,577关于出售级联商城和诺斯盖特商城(见注16-处置)和$14,597出售北密歇根大道500号(见注16-处置)。
(2)包括减值损失$36,338在SouthPark购物中心，$7,907在La Cumbre广场，$7,494在两家独立商店，$1,697关于南岭中心和$1,043截至2018年12月31日止的大洋洲长廊及$12,036关于南岭中心和$10,072在卡萨格兰德的长廊在截至2017年12月31日为止的一年。减值损失是由于财产的估计持有期减少造成的。其余余额为发展费用核销额。
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6.财产净额：(续)
下表汇总了上述截至12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度记录的减值费用非经常性计量的公司某些资产：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日 | | 总公允价值计量 | | 相同资产活跃市场的报价 | | 重要的其他可观测输入 | | 重大不可观测输入 |
| | | | (1级) | | (第2级) | | (第3级) |
| 2018 | | $ | 104,700 | | | $ | — | | | $ | 104,700 | | | $ | — | |
| 2017 | | $ | 38,000 | | | $ | — | | | 38,000 | | | $ | — | |
以销售合同为基础的与减值有关的公允价值属于公允价值等级的第2级。
7. 租户和其他应收款，净额：
包括在租户和其他应收款中的净额是对可疑账户的备抵，数额为$。4,836和$2,919分别于2019年12月31日和2018年12月31日。租金净额亦包括在租客及其他应收帐款内。9,618和$8,949分别于2019年12月31日和2018年12月31日因直线租金调整而产生的递延应收租金82,214和$72,456分别于2019年12月31日和2018年12月31日。
2014年3月17日，与出售湖广场商城有关，559,000弗罗里达州利斯堡地区购物中心，公司发行了一张面值为$的应收票据。6,500以有效利率支付利息6.52018年3月17日到期。这张便条是在2017年10月20日收到的。
8. 租赁：
出租人租赁：
公司根据被归类为经营租赁的协议租赁其中心。这些租赁一般包括最低租金、百分比租金和收回房地产税、保险和其他购物中心运营费用。最低租金收入在相关租赁条款的基础上以直线确认.当租户的指定销售目标达到时，租金百分比即被确认和累积。对某些租户按比例收取的房地产税、保险和其他购物中心运营费用的估计回收额，确认为适用费用发生期间的收入。其他租户支付固定费率，这些房客收回的款项被确认为在相关租约期限内以直线方式收取的收入。
下表汇总了截至2019、2018年和2017年12月31日终了年度租赁收入的构成部分：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 租赁收入-固定付款 | $ | 647,876 | | | | $ | 659,991 | | | | $ | 677,503 | |
| 租赁收入-可变付款 | 210,998 | | | 224,005 | | | 244,649 | |
| $ | 858,874 | | | $ | 883,996 | | | $ | 922,152 | |
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(单位：千美元，每股除外)
8.租赁：(续)
下表概述了该公司未来的租金支付情况：
| | | | | | | | |
| 2020 | | $ | 490,510 | |
| 2021 | | 418,884 | |
| 2022 | | 364,768 | |
| 2023 | | 315,868 | |
| 2024 | | 250,216 | |
| 此后 | | 741,235 | |
| | $ | 2,581,481 | |
承租人租赁：
本公司拥有某些物业，须以不可撤销的经营租约为准.租约在2098年以前的不同时间到期，但在某些情况下可选择延长租约的期限。某些租赁根据租赁所界定的基本租金收入的百分比支付或有租金。此外，该公司四到2022年的不同时间到期的融资租赁。
下表汇总了2019年12月31日终了年度的租赁费用：
| | | | | | | | | |
| | | |
| 业务租赁费用 | | | $ | 17,070 | |
| 融资租赁费用： | | | |
| ROU资产的自愿摊销 | | | 1,882 | |
| 租赁负债的连带利息 | | | 596 | |
| | | $ | 19,548 | |
下表汇总了截至2019年12月31日租赁所需的未来租金：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年终 | | 操作
租契 | | | 融资租赁 | | |
| 2020 | | $ | 17,149 | | | $ | 2,106 | | |
| 2021 | | 17,004 | | | 10,441 | | |
| 2022 | | 16,867 | | | 2,418 | | |
| 2023 | | 11,055 | | | — | | |
| 2024 | | 9,068 | | | — | | |
| 此后 | | 131,347 | | | — | | |
| 未贴现租金共计 | | 202,490 | | | 14,965 | | |
| 较少估算的利息 | | (102,085) | | | (1,169) | | |
| 租赁负债总额 | | $ | 100,405 | | | $ | 13,796 | | |
2019年12月31日，该公司经营和融资租赁的加权平均剩余租赁期限为31和1.6年数分别。2019年12月31日，该公司经营和融资租赁的加权平均增量借款利率为7.7%和4.2分别为%。
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(单位：千美元，每股除外)
9. 递延费用和其他资产净额：
截至2019年12月31日和2018年12月31日的递延费用和其他资产净额如下：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 租赁 | $ | 202,540 | | | $ | 226,885 | |
| 无形资产： | | | |
| 就地租赁价值(1) | 78,171 | | | 94,966 | |
| 租赁佣金和法律费用(1) | 20,518 | | | 23,508 | |
| 超市场租赁 | 59,916 | | | 140,889 | |
| 递延税款资产 | 30,757 | | | 32,197 | |
| 递延补偿计划资产 | 55,349 | | | 45,857 | |
| 其他资产 | 60,475 | | | 75,497 | |
| 507,726 | | | 639,799 | |
| 减去累计摊销(2) | (229,860) | | | (249,396) | |
| $ | 277,866 | | | $ | 390,403 | |
_______________________________
(1)这些无形资产今后五年及其后的摊销情况如下：
| | | | | |
| 截至12月31日止的年度 | |
| 2020 | $ | 7,921 | |
| 2021 | 6,255 | |
| 2022 | 4,719 | |
| 2023 | 3,436 | |
| 2024 | 2,276 | |
| 此后 | 7,760 | |
| $ | 32,367 | |
(2)累计摊销包括$66,322和$72,286分别与当地租赁价值、租赁佣金和法律费用相关，分别为2019和2018年12月31日。当地租赁价值、租赁佣金和法律费用的摊销费用为美元。13,821, $13,635和$19,958截至12月31日止的年份分别为2019、2018年和2017年。
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9.递延费用和其他资产净额：(续)
以上市场契约和低于市值租约的分配价值包括：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 高于市值的租约 | | | |
| 原分配值 | $ | 59,916 | | | $ | 140,889 | |
| 减去累计摊销 | (35,737) | | | (49,847) | |
| $ | 24,179 | | | $ | 91,042 | |
| 下文-市场租赁(1) | | | |
| 原分配值 | $ | 90,790 | | | $ | 108,330 | |
| 减去累计摊销 | (53,727) | | | (56,345) | |
| $ | 37,063 | | | $ | 51,985 | |
_______________________________
(1)以下市场租赁包括在其他应计负债中。
上述及市面以下租契的分配价值，将按个别余下的租约条款，以直线方式摊销为最低租金。今后五年及其后这些价值的摊销如下：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止的年度 | | 上边
市场 | | 以下
市场 |
| 2020 | | $ | 5,328 | | | $ | 6,882 | |
| 2021 | | 4,677 | | | 5,344 | |
| 2022 | | 4,055 | | | 4,374 | |
| 2023 | | 3,685 | | | 3,617 | |
| 2024 | | 2,691 | | | 3,348 | |
| 此后 | | 3,743 | | | 13,498 | |
| | $ | 24,179 | | | $ | 37,063 | |
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合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
10. 应付按揭债券：
2019年12月31日和2018年12月31日到期的抵押债券包括：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 按揭票据的账面价值(1) | | | | | 有效利息
比率(2) | | 每月
债务
服务(3) | | 成熟期
日期(4) |
| 作为抵押品的财产 | | 2019 | | | 2018 | | | | | | |
| 钱德勒时装中心(5)(6) | | $ | 255,174 | | | | $ | 199,972 | | | 4.18 | % | | $ | 875 | | | 2024 |
| 丹伯里集市 | | 194,718 | | | | 202,158 | | | 5.53 | % | | 1,538 | | | 2020 |
| 芝加哥时装店(7) | | 299,112 | | | | 199,622 | | | 4.61 | % | | 1,145 | | | 2031 |
| 美国尼亚加拉瀑布时装店(8) | | 106,398 | | | | 109,651 | | | 4.89 | % | | 727 | | | 2020 |
| 自由跑道购物中心(5) | | 398,379 | | | | 398,212 | | | 3.94 | % | | 1,300 | | | 2029 |
| 弗雷斯诺时装博览会 | | 323,659 | | | | 323,460 | | | 3.67 | % | | 971 | | | 2026 |
| 绿色公地(9) | | 128,926 | | | | 128,006 | | | 4.40 | % | | 416 | | | 2021 |
| 绿英亩商场 | | 277,747 | | | | 284,686 | | | 3.61 | % | | 1,447 | | | 2021 |
| 国王广场购物中心(10) | | 535,097 | | | | 437,120 | | | 3.71 | % | | 1,629 | | | 2030 |
| 橡树 | | 187,142 | | | | 192,037 | | | 4.14 | % | | 1,064 | | | 2022 |
| 太平洋景观 | | 118,202 | | | | 121,362 | | | 4.08 | % | | 668 | | | 2022 |
| 皇后区中心 | | 600,000 | | | | 600,000 | | | 3.49 | % | | 1,744 | | | 2025 |
| 圣莫尼卡广场(11) | | 297,817 | | | | 297,069 | | | 3.34 | % | | 772 | | | 2022 |
| 桑坦村区域中心(12) | | 219,140 | | | | 121,585 | | | 4.34 | % | | 788 | | | 2029 |
| 托恩购物中心 | | 20,284 | | | | 20,733 | | | 4.48 | % | | 117 | | | 2022 |
| 图森·恩康塔达 | | 63,682 | | | | 65,361 | | | 4.23 | % | | 368 | | | 2022 |
| 维克多谷 | | 114,733 | | | | 114,675 | | | 4.00 | % | | 380 | | | 2024 |
| 复古集市 | | 252,389 | | | | 258,207 | | | 3.55 | % | | 1,256 | | | 2026 |
| | $ | 4,392,599 | | | | $ | 4,073,916 | | | | | | | |
(1)应付抵押票据余额还包括未摊销的递延财务费用，这些费用在相关债务的剩余期间以与实际利息法相近似的方式摊销为利息费用。未摊销的递延财务费用为美元16,042和$13,053分别于2019年12月31日和2018年12月31日。
(2)披露的利率代表实际利率，包括债务溢价和递延融资成本的影响。
(3)每月还本付息是指本金和利息的支付。
(4)到期日假定所有延期期权都已充分行使，公司在这些日期之前不选择再融资。这些延期方案由公司自行决定，但须符合公司认为将得到满足的某些条件。
(5)A 49.9贷款利息%由第三方承担，涉及公司在钱德勒自由霍尔德的合资企业(见注12-融资安排)。
(6)2019年6月27日，该公司用新的$取代了对该房产的现有贷款256,000以有效利率支付利息的贷款4.182024年7月5日到期。
(7)2019年1月10日，该公司用新的$取代了对该房产的现有贷款300,000以有效利率支付利息的贷款4.612031年2月1日到期。
(8)这笔贷款包括未摊销的债务溢价美元。773和$1,701分别于2019年12月31日和2018年12月31日。债务溢价是指贷款的公允价值超过收购时假定的贷款本金，并以接近有效利息法的方式摊销为贷款剩余期间的利息费用。
(9)贷款利率为libor+2.15%。2019年12月31日和2018年12月31日，总利率为4.40%和5.06分别为%。
(10)2019年12月3日，该公司用新的$取代了对该房产的现有贷款540,000以有效利率支付利息的贷款3.712030年1月1日到期。
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(单位：千美元，每股除外)
10.应付按揭债券：(续)
(11)贷款利率为libor+1.35%。贷款由利率上限协议覆盖，有效防止libor超过4.02021年12月9日终了期间的百分比(见附注5-衍生工具和套期保值活动)2019年12月31日和2018年12月31日，总利率为3.34%和4.01分别为%。
(12)2019年6月3日，该公司在桑坦村区域中心的合资公司用一笔新的美元取代了对该房产的现有贷款220,000以有效利率支付利息的贷款4.342029年7月1日到期。
大多数抵押贷款协议都载有提前清偿债务的罚款规定。
截至2019年12月31日，本公司所有应付按揭票据均以存放于其上的物业作担保，并无追索权予本公司。
公司预计，未来12个月的所有贷款期限将从公司的信贷额度或手头现金中得到再融资、重组和/或偿还。
2019、2018和2017年12月31日终了年度的总利息费用资本化为美元。9,614, $15,422和$13,160分别。
2019年12月31日和2018年12月31日应付抵押债券的估计公允价值(二级计量)为美元。4,427,790和$4,082,448分别根据可比贷款的当前利率计算。公允价值是使用现值模型和利率确定的，其中包括根据作为标的债务抵押品的财产的估计价值进行的信贷价值调整。
应付按揭证券的未来到期日如下：
| | | | | |
| 截至12月31日止的年度 | |
| 2020 | $ | 325,133 | |
| 2021 | 418,239 | |
| 2022 | 674,340 | |
| 2023 | 6,895 | |
| 2024 | 378,120 | |
| 此后 | 2,605,141 | |
| 4,407,868 | |
| 债务溢价 | 773 | |
| 递延财务费用净额 | (16,042) | |
| $ | 4,392,599 | |
以上所反映的未来到期日反映了公司认为将行使的延期选项。
11. 应付银行和其他票据：
2019年12月31日和2018年12月31日应付的银行票据和其他票据包括：
信贷额度：
公司有一美元1,500,000以libor计利息的循环信贷额度加上1.30%1.90%，视公司的总体杠杆水平而定，并于2020年7月6日到期一-年延期方案。根据某些条件，信贷额度可扩大至$。2,000,000.
根据该公司截至2019年12月31日的杠杆水平，贷款利率为libor+1.55%。公司四有效转换总额为$的利率互换协议400,000libor+浮动利率债务的未偿余额1.55占固定利率债务的%4.30%至2021年9月30日(见附注5-衍生工具及对冲活动)。截至2019年12月31日和2018年12月31日，信贷额度下的借款为美元。820,000和$910,000分别减去未摊销的递延财务费用$2,623和$5,145分别按3.92%和4.20分别为%。截至2019和2018年12月31日，该公司在
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11.应付银行和其他票据：(续)
额外借款贷项为$679,719和$589,719信用额度在2019年12月31日和2018年12月31日的估计公允价值(二级计量)分别为美元。826,280和$912,163，分别以现值模型为基础，使用提供给该公司的可比债务的信用利率利差。
普拉萨达注：
2013年3月29日，该公司发行了一美元13,330应付票据，须支付利息5.25将于2021年5月30日到期。应付票据是通过与亚利桑那州惊讶之城签订的一份开发补偿协议的一部分进行担保的。2019年10月7日，这笔贷款还清了。2018年12月31日，该票据余额为美元。3,689。截至2018年12月31日，该纸币的估计公允价值(二级计量)为$3,690，根据可比票据的当前利率计算。公允价值是使用现值模型和利率确定的，其中包括基于基础债务抵押品估计价值的信贷价值调整。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司遵守了所有适用的金融贷款契约。
12. 融资安排：
2009年9月30日，该公司成立了一家合资企业，由第三方收购49.9对钱德勒时装中心的兴趣%1,318,000位于亚利桑那州钱德勒和FreeholdRaceway购物中心的平方尺区域购物中心1,673,000位于新泽西州费霍尔德的平方尺区域购物中心，在这里被称为钱德勒免费购物中心。由于该公司根据协议拥有某些权利以回购钱德勒自由人的资产，该交易不符合出售待遇的条件。然而，该公司没有义务回购这些资产。这笔交易最初作为一项合资安排入账，因此，财产的资产、负债和运营仍在公司账簿上，并为从第三方收到的现金收益净额减去分配给认股权证的成本确定了一项共同经营义务。合作伙伴的收益分配义务增加，分配给合资伙伴的义务减少。
2018年1月1日通过ASC 606后，该公司将钱德勒自由持有公司的会计核算从合资安排改为融资安排。因此，该公司取代了$31,150超过共同经营义务的分配，其融资安排负债为美元。393,709在它的合并资产负债表上。这导致了对美元的确认。424,859增加公司的累积赤字作为累积效应调整下的修正追溯采用的方法。由于采用了ASC 606，该公司不再记录其合伙人在钱德勒自由持有公司收入中所占份额的合资费用。根据融资安排，公司确认以下方面的利息开支：(一)融资安排债务公允价值的变化；(二)向合营伙伴支付的任何款项相当于其按比例计算的净收入份额；(三)向合营伙伴支付的任何款项低于或超过其按比例计算的净收入份额。
在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，该公司与融资安排有关的利息(收入)支出如下：
| | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | |
| 合伙人在净收入中所占份额的分配 | $ | 7,184 | | | | $ | 9,079 | | | |
| 超过合伙人在净收入中所占份额的分配 | 6,939 | | | 6,376 | | | |
| 融资安排债务公允价值的调整 | (76,640) | | | (15,225) | | | |
| $ | (62,517) | | | $ | 230 | | | |
2019年12月31日和2018年12月31日的融资安排债务的公允价值(第三级计量)是根据以下的最终资本化率计算的：5.0%和4.8折现率分别为6.0%和5.8每平方呎租金分别为$%及每平方呎市值租金35转至$115。融资安排债务的公允价值对这些不可观测的重大投入是敏感的，这些投入的变化可能导致公允价值的显著提高或降低。
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12.筹资安排：(续)
分配给合伙人的款项，不包括超额贷款收益的分配，以及融资安排债务公允价值的变化，在公司综合业务报表中确认为利息(收入)支出。
2019年6月27日，该公司用新的美元取代了钱德勒时装中心现有的抵押贷款票据256,000贷款(见注10-应付抵押债券)与再融资交易有关，该公司分发了$27,945向其合资伙伴提供的超额贷款收益中，这被记录为对融资安排债务的减记。
13. 非控制利益：
在此期间，公司根据加权平均所有权权益分配经营合伙企业的净收益.非归责于公司的经营合伙公司的净收益反映在合并的经营报表中，作为非控制利益。公司定期调整经营伙伴关系中的非控制权权益，以反映其在公司中的所有权利益。公司有93截至2019年12月31日和2018年12月31日，运营伙伴关系的所有权权益%。剩下的7截至2019年12月31日和2018年12月31日，有限合伙股份由公司某些执行官员和董事、其某些附属公司和其他第三方投资者以业务单位的形式持有。操作单元可按公司的选择赎回注册或未注册股票或现金的股份。在任何资产负债表日期，每个操作单元的赎回价值等于公司普通股每股收盘价的平均值，面值$0.01每股，如纽约证券交易所公布的十在相应的资产负债表日期结束的交易日。因此，截至2019年12月31日及2018年12月31日，当时未获公司拥有的营运单位的赎回总值为$277,524和$448,116分别。
公司于2005年4月发行了与收购Wilmorite投资组合有关的MACWH，LP公司的共同和累积的优先股。MACWH，LP的普通股和优先股可在股东选举时赎回，公司可按公司的选择赎回其现金或公司股票，并将其归为永久股权。
永久股权包括各种合并合资企业的外部所有权利益。合营企业不享有要求公司以现金或股票赎回所有权权益的权利。
14. 股东权益：
2017年股票回购计划：
2017年2月12日，公司董事会批准回购至多$500,000将其流通股作为市场条件和公司的流动资金保证。回购可以通过公开市场购买、私下谈判交易、结构化或衍生交易进行，包括加速股票回购交易，或在证券法和其他法律要求允许的情况下不时采取其他获取股份的方法。
在2017年2月12日至2017年12月31日期间，该公司共回购了3,627,390其普通股的价格为$221,428，平均价格为$61.01每股。该公司从出售Cascade Mall和Northgate Mall(见注16-处置)的净收益、出售乡村俱乐部广场和费城时装区办公楼所有权权益所得的收益中分得的份额(见注4-对未合并合资企业的投资)和其信贷额度下的借款，为回购提供了资金。在截至12月31日、2019年或2018年12月31日的年度内，没有进行任何回购。
-市面股票发售计划(“自动柜员机计划”)：
2014年8月20日，该公司与一些销售代理(“ATM计划”)签订了股权分配协议，不时发行和出售普通股，面值$0.01每股，总发行价不超过$500,000。自动取款机计划于2017年8月到期。根据自动取款机计划，没有出售股票。
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15. 协作安排：
2018年3月1日，该公司成立了一个25/75与哈德逊太平洋地产(HudsonPacificProperties)合资，该公司同意出资一家西区，以换取现金支付142,500。该公司于2018年8月31日完成了转让。
2018年3月1日至2018年8月31日期间，该公司作为一项合作安排，对“西部一号”的运营进行了核算，双方共享了该物业的运营控制权，该公司得到了外部合伙人的补偿。75在协议中界定为超出收入、偿债和资本支出的经营费用的财产的账面成本的百分比。因此，该公司降低了最低租金、百分比租金、房客回收、其他收入、购物中心和运营费用以及合伙人的利息支出。75持有和记录其合伙人的应收账款，并在财产转让完成后结算。此外，该公司还得到其合伙人的补偿。75本期间按揭贷款本金及资本开支所占的百分比。自转让完成以来，该公司按照股权会计方法对其在西区的投资进行了核算(见注4-对未合并合资企业的投资)。
16. 处置：
2017年1月18日，该公司出售了卡斯卡德商城589,000位于华盛顿伯灵顿的平方尺区域购物中心；北盖特购物中心750,000位于加州圣拉斐尔的一家平方尺区域购物中心，以美元成交。170,000，导致出售资产的收益为$59,577。所得款项用于偿还Northgate购物中心应付的抵押贷款票据，并根据2017年股票回购计划回购公司普通股(见附注14-股东权益)。
2017年11月16日，该公司出售了北密歇根大道500号326,000位于伊利诺伊州芝加哥的平方尺办公楼，售价为$86,350，导致出售资产的收益为$14,597。该公司将出售所得收入用于支付其信贷额度和其他一般公司用途。
2018年5月17日，该公司出售了位于卡萨格兰德(CasaGrande)的长廊。761,000亚利桑那州Casa Grande的平方尺社区中心，收费$26,000，造成资产变卖损失美元311。该公司将出售所得收入用于支付其信贷额度和其他一般公司用途。
17. 承付款和意外开支：
截至2019年12月31日，该公司对美元负有意外责任40,814在信用证中，保证公司履行与中心有关的某些义务。本公司不相信这些信用证将导致公司承担责任。
该公司已订立多项与其重建及发展活动有关的建筑协议。这些协定规定的义务取决于在有关协定中规定的准则内完成各项服务。2019年12月31日，该公司拥有美元4,194未清债务，它认为这些债务将在今后12个月内结清。
18. 关联方交易：
某些未合并的合资企业已聘请管理公司管理中心的业务。根据这些安排，管理公司获得补偿支付给在中心的现场雇员、租赁代理和项目经理，以及保险费和其他行政费用。以下为截至十二月三十一日止的非合并合资企业的费用：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 管理费 | $ | 18,748 | | | $ | 19,752 | | | $ | 19,105 | |
| 开发和租赁费用 | 16,056 | | | 14,412 | | | 15,558 | |
| $ | 34,804 | | | $ | 34,164 | | | $ | 34,663 | |
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18.关联方交易：(续)
物业上的某些抵押票据由NML持有。NML因拥有百老汇广场的所有权而被视为关联方，直到2018年10月12日，NML将其在百老汇广场的所有权出售给了第三方。在NML是关联方期间，与这些票据有关的利息费用为$6,653和$8,731分别为2018年12月31日和2017年12月31日。
来自关联方交易的利息(收入)费用也包括$(62,517)和$230关于截至12月31日、2019年和2018年12月31日终了年度的融资安排(见附注12-融资安排)。
应由联属公司支付的款项包括$6,157和$6,385管理协议规定的未合并合资企业截至2019年12月31日和2018年12月31日的未偿还费用和费用。
此外，2018年12月31日从附属公司收到的应收票据包括从RED/303 LLC(“红色”)收到的票据，其利息为5.25将于2021年5月30日到期。本票据的利息收入为美元141, $224和$268截至12月31日止的年份分别为2019、2018年和2017年。应收票据余额为美元3,6892018年12月31日。2019年10月7日，这张便条全部收齐。RED被认为是一个关联方，因为它是一个合资企业开发项目的合作伙伴。这张票据的抵押是瑞德对一项开发协议的兴趣。
2018年12月31日从附属公司收到的应收票据中还包括一张莱纳公司的应收票据，该公司在伦敦银行同业拆借利率基础上持有利息。2在旧金山时装专卖店计划发展的某些里程碑完成后，%和即将成熟。这张钞票上的余额，包括利息，是$75,1072018年12月31日。由于这些里程碑尚未完成，该公司选择终止开发协议，并于2019年2月13日收到全部说明。本票据的利息收入为美元1,112, $3,152和$2,513截至12月31日止的年份分别为2019、2018年和2017年。LennarCorporation被认为是一个关联方，因为它在该项目中拥有所有权。
19. 共享和基于单位的计划：
公司已制定了股份和基于单位的薪酬计划，以吸引和留住高管、董事和关键员工。
2003年股权激励计划：
2003年股权激励计划(“2003年计划”)授权授予股票奖励、股票期权、股票增值权、股票单位、股票红利、基于业绩的奖励、股利等价权和业务单位或其他可转换或可交换的单位。截至2019年12月31日，已根据2003年计划授予股票奖励、股票单位、LTIP单位(定义如下)、股票增值权(“非典”)和股票期权。根据2003年计划授予的所有股票期权或其他获得普通股的权利，其期限为10不到几年。这些奖励一般是根据公司和雇员的表现颁发的。除另有规定外，除继续雇用的服务条件外，没有任何一项奖励具有业绩要求。所有奖励都受到公司赔偿委员会的限制。根据2003年计划可能发行的普通股总数如下19,825,428股票。截至2019年12月31日，6,056,813可根据2003年计划发行的股票。
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(单位：千美元，每股除外)
19.共享和基于单位的计划：(续)
库存单位：
股票单位是指将公司普通股中的一股转让给一库存单位。股票单位的价值是由授予之日公司普通股的市场价格决定的。下表汇总了截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度非归属股票单位的活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | | | 2018 | | | | 2017 | | |
| | 单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | 129,457 | | | $ | 64.21 | | | 151,355 | | | $ | 73.32 | | | 148,428 | | | $ | 78.53 | |
| 获批 | 160,932 | | | 37.44 | | | 87,983 | | | 58.79 | | | 86,827 | | | 66.46 | |
| 既得利益 | (85,157) | | | 62.84 | | | (108,991) | | | 74.04 | | | (81,205) | | | 75.62 | |
| 被没收 | (5,245) | | | 51.48 | | | (890) | | | 68.81 | | | (2,695) | | | 69.57 | |
| 年底结余 | 199,987 | | | $ | 43.59 | | | 129,457 | | | $ | 64.21 | | | 151,355 | | | $ | 73.32 | |
严重急性呼吸系统综合症：
在行使时，受助人获发不受限制的普通股，使“严重急性呼吸系统综合症”的价值由批出日期起至行使日期增值。
下表汇总了截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度的非典颁奖活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | | | 2018 | | | | 2017 | | |
| | 单位 | | 加权
平均
运动
价格 | | 单位 | | 加权
平均
运动
价格 | | 单位 | | 加权
平均
运动
价格 |
| 年初余额 | — | | | $ | — | | | 235,439 | | | $ | 53.83 | | | 284,146 | | | $ | 53.85 | |
| 获批 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | |
| 行使 | — | | | — | | | (235,439) | | | 53.83 | | | (48,707) | | | 53.95 | |
| 年底结余 | — | | | $ | — | | | — | | | $ | — | | | 235,439 | | | $ | 53.83 | |
长期奖励计划单位：
根据“长期奖励计划”(“LTIP”)，每个获奖者在经营伙伴关系中获得一种形式的经营伙伴关系单位(“LTIP单位”)。在发生指定事件并在符合适用的归属条件的情况下，LTIP单位(转换为OP单位后)最终可赎回公司普通股或公司选择的现金一-单位一-股份基础。LTIP单位根据公司普通股支付的股利额收取现金红利。LTIP可以包括市场索引奖励和基于服务的奖励。
市场指数化的LTIP单位根据公司对普通股股东的总回报(“总回报”)与一组同行REIT在计量期末的总回报的百分比排序，在奖励的服务期内授予该单位。
以服务为基础的LTIP单位的公允价值是由授予之日公司普通股的市场价格决定的。市场指数化的LTIP单位的公允价值是在授予之日使用蒙特卡罗模拟模型估算的。假定该公司的股票价格以及同行REITs组的股票价格(用于市场指数奖励)遵循多元几何布朗运动过程。多元几何布朗运动是金融市场建模中常见的假设，因为它允许被建模的数量(在本例中是股票价格)
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合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
19.共享和基于单位的计划：(续)
随机改变其当前值，并取任何大于零的值。根据回顾期估算了该公司和同行集团REIT的股价回报的波动性。股票价格在“衍生服务期”内的预期增长率是在考虑到赠款日期的无风险率后确定的。
在截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的年度内，该公司批准了下列LTIP单位：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | | 单位 | | 类型 | | 每单位公允价值 | | 采后日期 |
| 1/1/2017 | | 66,079 | | | 以服务为基础 | | $ | 70.84 | | | 12/31/2019 |
| 1/1/2017 | | 297,849 | | | 市场索引 | | $ | 47.15 | | | 12/31/2019 |
| 3/3/2017 | | 134,742 | | | 以服务为基础 | | $ | 66.57 | | | 3/3/2017 |
| 6/1/2017 | | 1,522 | | | 以服务为基础 | | $ | 58.31 | | | 5/29/2020 |
| 6/1/2017 | | 6,714 | | | 市场索引 | | $ | 39.66 | | | 5/29/2020 |
| | 506,906 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 1/1/2018 | | 65,466 | | | 以服务为基础 | | $ | 65.68 | | | 12/31/2020 |
| 1/1/2018 | | 291,326 | | | 市场索引 | | $ | 44.28 | | | 12/31/2020 |
| 1/29/2018 | | 13,632 | | | 以服务为基础 | | $ | 66.02 | | | 2/1/2022 |
| 1/29/2018 | | 1,893 | | | 以服务为基础 | | $ | 66.02 | | | 12/31/2020 |
| 1/29/2018 | | 7,775 | | | 市场索引 | | $ | 48.23 | | | 12/31/2020 |
| 3/2/2018 | | 99,407 | | | 以服务为基础 | | $ | 59.04 | | | 3/2/2018 |
| 4/26/2018 | | 89,637 | | | 以服务为基础 | | $ | 55.78 | | | 4/26/2018 |
| | 569,136 | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 1/1/2019 | | 81,732 | | | 以服务为基础 | | $ | 43.28 | | | 12/31/2021 |
| 1/1/2019 | | 250,852 | | | 市场索引 | | $ | 29.25 | | | 12/31/2021 |
| 9/1/2019 | | 4,393 | | | 以服务为基础 | | $ | 28.53 | | | 8/31/2022 |
| 9/1/2019 | | 6,454 | | | 市场索引 | | $ | 19.42 | | | 8/31/2022 |
| | 343,431 | | | | | | | |
以市场指数化的LTIP单位(三级)的公允价值是在赠款之日使用基于下列假设的蒙特卡罗模拟模型估算的：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | | 无风险利率 | | 预期波动率 |
| 1/1/2017 | | 1.49 | % | | 20.75 | % |
| 6/1/2017 | | 1.45 | % | | 21.40 | % |
| 1/1/2018 | | 1.98 | % | | 23.38 | % |
| 1/29/2018 | | 2.25 | % | | 23.86 | % |
| 1/1/2019 | | 2.46 | % | | 23.52 | % |
| 9/1/2019 | | 1.42 | % | | 24.91 | % |
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合并财务报表附注(续)
(单位：千美元，每股除外)
19.共享和基于单位的计划：(续)
下表汇总了非归属的猛虎组织单位在截至2019、2018年和2017年12月31日终了年度的活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | | | 2018 | | | | 2017 | | |
| | 单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 | | 单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | 661,578 | | | $ | 48.38 | | | 636,632 | | | $ | 52.36 | | | 322,572 | | | $ | 58.18 | |
| 获批 | 343,431 | | | 32.40 | | | 569,136 | | | 51.78 | | | 506,906 | | | 55.33 | |
| 既得利益 | (76,306) | | | 59.27 | | | (253,625) | | | 61.17 | | | (192,846) | | | 69.93 | |
| 被没收 | (312,484) | | | 46.55 | | | (290,565) | | | 52.58 | | | — | | | — | |
| 年底结余 | 616,219 | | | $ | 39.04 | | | 661,578 | | | $ | 48.38 | | | 636,632 | | | $ | 52.36 | |
股票期权：
2017年5月30日，该公司批准25,000非合资格股票期权，批出日期公允价值$10.02这是2019年5月30日授予的。该公司根据以下假设，使用Black-Schole期权定价模型衡量每一种期权的价值：30.19%，股息收益率4.93%，无风险率2.08%，现值$57.55以及预期的任期8好几年了。
下表汇总了截至2019、2018年和2017年12月31日终了年度的股票期权活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | | | 2018 | | | | 2017 | | |
| | 备选方案 | | 加权
平均
运动
价格 | | 备选方案 | | 加权
平均
运动
价格 | | 备选方案 | | 加权
平均
运动
价格 |
| 年初余额 | 35,565 | | | $ | 57.32 | | | 35,565 | | | $ | 57.32 | | | 10,565 | | | $ | 56.77 | |
| 获批 | — | | | — | | | — | | | — | | | 25,000 | | | 57.55 | |
| 行使 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 年底结余 | 35,565 | | | $ | 57.32 | | | 35,565 | | | $ | 57.32 | | | 35,565 | | | $ | 57.32 | |
董事幻象股票计划：
董事会的“幽灵股票计划”为董事会的非雇员成员(“董事”)提供了推迟支付现金报酬的机会，并在终止服务或预定期限后以普通股而不是现金形式获得薪酬。薪酬一般包括公司每年付给董事的酬金。递延的数额一般在每一次开始时记作幻象存货的单位。三年递延期，将递延补偿的现值除以公司普通股在授标日期的平均公平市价。与虚拟股票奖励有关的补偿费用是根据适用服务期内股票单位价值的摊销而确定的。股票单位(包括股利等价物)归属董事服务(与费用有关)。既得利益的幽灵股票单位最终以普通股的形式支付一-单位一-股份基础。在董事选出的范围内，股票单位根据支付给普通股的股利数额，以额外股票单位的形式获得相当于股利的股利。根据“董事幻象股票计划”，可获批予的幻象股票单位总数如下：500,000。截至2019年12月31日，134,638根据董事幽灵股票计划可获得股票单位。
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(单位：千美元，每股除外)
19.共享和基于单位的计划：(续)
下表汇总了截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度非归属幻象股的活动情况：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | | | 2018 | | | | 2017 | | |
| | 股票单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 | | 股票单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 | | 股票单位 | | 加权
平均
授予日期
公允价值 |
| 年初余额 | — | | | $ | — | | | 4,054 | | | $ | 79.82 | | | 5,845 | | | $ | 81.47 | |
| 获批 | 23,690 | | | 40.26 | | | 10,380 | | | 49.55 | | | 8,760 | | | 68.93 | |
| 既得利益 | (16,474) | | | 38.94 | | | (12,193) | | | 54.40 | | | (10,551) | | | 71.69 | |
| 被没收 | — | | | — | | | (2,241) | | | 77.91 | | | — | | | — | |
| 年底结余 | 7,216 | | | $ | 43.29 | | | — | | | $ | — | | | 4,054 | | | $ | 79.82 | |
雇员股票购买计划(“ESPP”)：
ESPP授权符合条件的员工通过在定期发行期间自愿扣减工资来购买公司的普通股。在ESPP下，普通股是在15在发行期开始和结束时，普通股公允价值中较低的部分的折扣率。最大限度750,000普通股可根据ESPP购买。截至2019年12月31日，根据该计划可供日后购买的股份数目为356,822.
补偿：
以下是截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日的份额和单位计划下的赔偿费用：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 库存单位 | $ | 4,598 | | | $ | 6,355 | | | $ | 6,045 | |
| LTIP单位 | 11,372 | | | 26,311 | | | 30,161 | |
| 股票期权 | 51 | | | 125 | | | 85 | |
| 幻象股 | 702 | | | 760 | | | 714 | |
| $ | 16,723 | | | $ | 33,551 | | | $ | 37,005 | |
公司资本化股份及按单位计算的补偿费用$4,691, $6,184和$6,206截至12月31日止的年份分别为2019、2018年和2017年。
截至2019、2018及2017年12月31日止的年度内获批的股票奖励及股票单位的公允价值为$3,577, $6,479和$5,257分别。2019年12月31日未确认的股份和基于单位的计划的补偿费用包括$1,647来自LTIP单位，$2,949来自股票单位和美元0股票期权。
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(单位：千美元，每股除外)
20. 雇员福利计划：
401(K)计划：
该公司有一个明确的供款退休计划，涵盖其合格雇员(“计划”)。该计划是一项明确的供款退休计划，涵盖Macerich财产管理公司、LLC和参与公司的合格雇员。该计划包括Macerich公司普通股基金，作为该计划下的一种新的投资选择。650,000根据本计划保留发行的普通股股份。根据该计划，公司做出的相应贡献相当于100占第一批的百分比三参与人递延补偿的百分比50下一个百分比二参与人延迟支付的薪酬百分比。在截至12月31日2019年2018年和2017年12月31日的年度内，该公司所作的相应贡献为$3,346, $3,422和$3,481分别。计划的发起人和/或参与的附属公司对计划的贡献和相应的贡献，在计划发起人和/或参与的附属公司作出时，被确认为公司的一项开支。
递延补偿计划：
公司已制定了递延薪酬计划，根据该计划，公司高管和关键雇员可选择将在一个日历年内应支付的现金补偿的一部分推迟到以后一年领取。根据董事会在计划年度开始前由董事会决定的决定，公司可以在计划年度开始前将相等于参与人延期百分比的相应金额记入参与人账户。公司出资814, $813和$1,0692011年12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日终了年度的计划。缴款在支付期间被确认为补偿。
21. 所得税：
就所得税而言，支付给普通股股东的分配包括普通收入、资本收益、未收回的第1250节收益和资本返还或两者的组合。下表详细列出截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日终了年度按每股计算的分布构成部分：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 2019(1) | | | | 2018(1) | | | | 2017 | | |
| 普通收入 | | $ | 1.32 | | | 44.2 | % | | $ | 1.91 | | | 64.3 | % | | $ | 1.98 | | | 69.0 | % |
| 资本收益 | | 0.64 | | | 21.2 | % | | 0.05 | | | 1.7 | % | | 0.51 | | | 17.8 | % |
| 未收复区1250增益 | | — | | | — | % | | — | | | — | % | | 0.38 | | | 13.2 | % |
| 资本返还 | | 1.04 | | | 34.6 | % | | 1.01 | | | 34.0 | % | | — | | | — | % |
| 支付的股息 | | $ | 3.00 | | | 100.0 | % | | $ | 2.97 | | | 100.0 | % | | $ | 2.87 | | | 100.0 | % |
_______________________________________________________________________________
(1)2019年和2018年应纳税的普通股息按“国内收入法”第199A节的规定被视为“合格的REIT红利”。
本公司已为其除其合资格的REIT附属公司以外的所有法人附属公司作出应课税的REIT附属公司的选举。选举于2001年1月1日及以后年份生效，是根据“守则”第856(L)节进行的。
TRSS截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日止年度的所得税规定如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
电流 | $ | (150) | | | $ | 413 | | | $ | 185 | |
| 递延 | (1,439) | | | 3,191 | | | (15,779) | |
| 所得税(费用)福利 | $ | (1,589) | | | $ | 3,604 | | | $ | (15,594) | |
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(单位：千美元，每股除外)
21.所得税：(续)
对截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度的TRSS所得税规定与采用联邦企业税率计算的数额进行了核对，具体如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| TRSS账面(收入)损失 | $ | (2,062) | | | $ | 19,525 | | | $ | 2,094 | |
所得税前继续营业所得按法定税率缴税 | $ | (433) | | | $ | 4,100 | | | $ | 712 | |
| 税率变动 | — | | | — | | | (14,189) | |
| 州税 | (280) | | | 513 | | | 109 | |
| 其他 | (876) | | | (1,009) | | | (2,226) | |
| 所得税(费用)福利 | $ | (1,589) | | | $ | 3,604 | | | $ | (15,594) | |
2017年12月22日签署的“2017年减税和就业法案”(TCJA)将联邦企业所得税税率调整为21%。FASB会计准则编纂主题740要求，递延税资产和负债必须按照预期在临时差额实现或解决时适用的既定税率进行衡量。因此，该公司重新计量了其期末递延税资产，并将其价值减少了$14,189截至2017年12月31日。此外，公认会计原则要求将税率变动引起的所有调整记录在损益表中。因此，该公司记录了一笔$14,189截至2017年12月31日止年度的递延税费用与其递延税资产和负债的重估有关。
2017年税收年度产生的NOL的净运营亏损(“NOL”)将于2025年到期。根据TCJA的规定，2018年产生的NOL和随后的纳税年度将无限期地结转，但应纳税收入限制的80%。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，递延税净资产中所列TRS的临时差额和结转产生的税收影响概述如下：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 净营运亏损结转 | $ | 22,338 | | | $ | 25,751 | |
财产，主要是折旧和摊销的差额，土地资产的税基和某些其他费用的处理 | 6,784 | | | 4,524 | |
| 其他 | 1,635 | | | 1,922 | |
| 递延税款净资产 | $ | 30,757 | | | $ | 32,197 | |
在截至12月31日、2019、2018年和2017年的年度中，没有未得到承认的税收优惠。
2016年至2018年的税收年度仍可由该公司所属的征税管辖区审查。公司预计在未来12个月内，未确认的税收优惠总额将发生重大变化。
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(单位：千美元，每股除外)
22. 季度财务数据(未经审计)：
以下是截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的季度业务业绩摘要：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2019年季度结束 | | | | | | | | 2018年季度结束 | | | | | | |
| | 12月31日 | | 9月30日 | | 六月三十日 | | 3月31日 | | 12月31日 | | 9月30日 | | 六月三十日 | | 3月31日 |
| 收入 | $ | 241,841 | | | $ | 231,127 | | | $ | 227,972 | | | $ | 226,522 | | | $ | 246,874 | | | $ | 242,198 | | | $ | 234,545 | | | $ | 236,734 | |
归于公司的净收益(亏损) | $ | 26,891 | | | $ | 46,371 | | | $ | 15,734 | | | $ | 7,824 | | | $ | 11,749 | | | $ | 74,028 | | | $ | 7,816 | | | $ | (33,573) | |
每股可归因于普通股股东的净收益(亏损)-基本收入 | $ | 0.19 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.05 | | | $ | 0.08 | | | $ | 0.52 | | | $ | 0.05 | | | $ | (0.24) | |
普通股股东的净收益(亏损)-稀释后 | $ | 0.19 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.05 | | | $ | 0.08 | | | $ | 0.52 | | | $ | 0.05 | | | $ | (0.24) | |
23. 随后的活动：
在2020年1月31日，该公司宣布分红/分配美元0.752020年2月21日，普通股股东和操作股股东每股持股创记录。所有股息/分配将在2020年3月3日以现金100%支付。
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附表III-地产及累积折旧
(一九二零九年十二月三十一日)
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公司初始成本 | | | | | | | | 期末结转的总额 | | | | | | | | | | | | |
| 购物中心/实体 | 土地 | | 建筑和
改进 | | 设备
和
陈设 | | 成本资本化
继.之后
采办 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 设备
和
陈设 | | 建设
正在进行中 | | 共计 | | 累积
折旧 | | 总成本
除以.
累积
折旧 |
| 钱德勒时装中心 | $ | 24,188 | | | $ | 223,143 | | | $ | — | | | $ | 28,847 | | | $ | 24,188 | | | $ | 245,798 | | | $ | 6,192 | | | $ | — | | | $ | 276,178 | | | $ | 119,086 | | | $ | 157,092 | |
| 丹伯里集市 | 130,367 | | | 316,951 | | | — | | | 126,366 | | | 142,751 | | | 419,228 | | | 10,357 | | | 1,348 | | | 573,684 | | | 168,324 | | | 405,360 | |
| 沙漠天商城 | 9,447 | | | 37,245 | | | 12 | | | 5,925 | | | 9,082 | | | 41,304 | | | 2,243 | | | — | | | 52,629 | | | 13,348 | | | 39,281 | |
| 东区商场 | 22,050 | | | 151,605 | | | — | | | 11,949 | | | 21,400 | | | 162,087 | | | 2,117 | | | — | | | 185,604 | | | 39,109 | | | 146,495 | |
| 埃斯特拉瀑布 | 10,550 | | | — | | | — | | | 72,292 | | | 10,524 | | | 14,265 | | | — | | | 58,053 | | | 82,842 | | | 3,083 | | | 79,759 | |
| 芝加哥时装店 | — | | | — | | | — | | | 271,689 | | | 40,575 | | | 225,564 | | | 4,615 | | | 935 | | | 271,689 | | | 69,616 | | | 202,073 | |
| 美国尼亚加拉瀑布时装店 | 18,581 | | | 210,139 | | | — | | | 106,071 | | | 22,936 | | | 309,508 | | | 2,284 | | | 63 | | | 334,791 | | | 86,070 | | | 248,721 | |
| 弗拉格斯塔夫市场 | — | | | — | | | — | | | 45,839 | | | — | | | 45,839 | | | — | | | — | | | 45,839 | | | 25,320 | | | 20,519 | |
| 自由式跑道商场 | 164,986 | | | 362,841 | | | — | | | 127,095 | | | 168,098 | | | 476,605 | | | 9,865 | | | 354 | | | 654,922 | | | 206,014 | | | 448,908 | |
| 弗雷斯诺时装博览会 | 17,966 | | | 72,194 | | | — | | | 49,086 | | | 17,966 | | | 117,086 | | | 2,595 | | | 1,599 | | | 139,246 | | | 59,862 | | | 79,384 | |
| 绿英亩商场 | 156,640 | | | 321,034 | | | — | | | 192,815 | | | 179,274 | | | 477,334 | | | 10,646 | | | 3,235 | | | 670,489 | | | 133,725 | | | 536,764 | |
| 内陆中心 | 8,321 | | | 83,550 | | | — | | | 30,458 | | | 10,291 | | | 111,540 | | | 351 | | | 147 | | | 122,329 | | | 23,371 | | | 98,958 | |
| 国王广场购物中心 | 209,041 | | | 485,548 | | | 20,000 | | | 278,300 | | | 209,041 | | | 725,672 | | | 55,924 | | | 2,252 | | | 992,889 | | | 123,795 | | | 869,094 | |
| 拉坎布尔广场 | 18,122 | | | 21,492 | | | — | | | 15,558 | | | 13,856 | | | 40,054 | | | 375 | | | 887 | | | 55,172 | | | 24,311 | | | 30,861 | |
| Macerich管理公司 | 1,150 | | | 10,475 | | | 26,562 | | | 68,215 | | | 3,878 | | | 17,803 | | | 82,502 | | | 2,219 | | | 106,402 | | | 58,890 | | | 47,512 | |
| MACWH，LP | — | | | 25,771 | | | — | | | 13,241 | | | 11,557 | | | 27,455 | | | — | | | — | | | 39,012 | | | 10,542 | | | 28,470 | |
| 北公园购物中心 | 7,746 | | | 74,661 | | | — | | | 14,270 | | | 7,745 | | | 88,348 | | | 584 | | | — | | | 96,677 | | | 24,202 | | | 72,475 | |
| 橡树 | 32,300 | | | 117,156 | | | — | | | 268,713 | | | 56,387 | | | 357,661 | | | 3,581 | | | 540 | | | 418,169 | | | 164,549 | | | 253,620 | |
| 太平洋景观 | 8,697 | | | 8,696 | | | — | | | 137,802 | | | 7,854 | | | 145,604 | | | 1,737 | | | — | | | 155,195 | | | 76,064 | | | 79,131 | |
| 天堂谷购物中心 | 33,445 | | | 128,485 | | | — | | | 30,568 | | | 36,027 | | | 152,420 | | | 2,815 | | | 1,236 | | | 192,498 | | | 83,546 | | | 108,952 | |
| 皇后区中心 | 251,474 | | | 1,039,922 | | | — | | | 53,224 | | | 256,786 | | | 1,082,499 | | | 5,331 | | | 4 | | | 1,344,620 | | | 150,749 | | | 1,193,871 | |
| 圣莫尼卡广场 | 26,400 | | | 105,600 | | | — | | | 348,573 | | | 48,374 | | | 422,736 | | | 6,710 | | | 2,753 | | | 480,573 | | | 143,965 | | | 336,608 | |
| 桑坦毗邻土地 | 29,414 | | | — | | | — | | | 8,280 | | | 26,902 | | | — | | | — | | | 10,792 | | | 37,694 | | | — | | | 37,694 | |
| 桑坦村区域中心 | 7,827 | | | — | | | — | | | 213,089 | | | 5,921 | | | 213,348 | | | 1,647 | | | — | | | 220,916 | | | 100,092 | | | 120,824 | |
| 南公园商场 | 7,035 | | | 38,215 | | | — | | | (7,993) | | | 2,899 | | | 33,857 | | | 447 | | | 54 | | | 37,257 | | | 15,207 | | | 22,050 | |
| 南方中心 | 6,764 | | | — | | | — | | | 8,174 | | | 2,295 | | | 12,329 | | | 139 | | | 175 | | | 14,938 | | | 6,915 | | | 8,023 | |
| 石材中心 | 4,948 | | | 302,527 | | | — | | | 12,002 | | | 4,935 | | | 314,127 | | | 415 | | | — | | | 319,477 | | | 50,479 | | | 268,998 | |
| 迷信泉中心 | 10,928 | | | 112,718 | | | — | | | 12,350 | | | 10,928 | | | 124,173 | | | 895 | | | — | | | 135,996 | | | 24,683 | | | 111,313 | |
| 迷信弹簧动力中心 | 1,618 | | | 4,420 | | | — | | | 349 | | | 1,618 | | | 4,698 | | | 71 | | | — | | | 6,387 | | | 2,153 | | | 4,234 | |
| 橘子(玛拉娜) | 36,158 | | | — | | | — | | | (7,622) | | | 16,922 | | | — | | | — | | | 11,614 | | | 28,536 | | | — | | | 28,536 | |
| Macerich伙伴关系，L.P. | — | | | 2,534 | | | — | | | 5,107 | | | — | | | 247 | | | 7,365 | | | 29 | | | 7,641 | | | 1,220 | | | 6,421 | |
| 见所附独立注册会计师事务所的报告。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
目录
Macerich公司
附表III-地产及累积折旧(续)
2019年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公司初始成本 | | | | | | | | 期末结转的总额 | | | | | | | | | | | | |
| 购物中心/实体 | 土地 | | 建筑和
改进 | | 设备
和
陈设 | | 成本资本化
继.之后
采办 | | 土地 | | 建筑和
改进 | | 设备
和
陈设 | | 建设
正在进行中 | | 共计 | | 累积
折旧 | | 总成本
除以.
累积
折旧 |
| 托恩购物中心 | 6,652 | | | 31,184 | | | — | | | 5,105 | | | 6,877 | | | 35,596 | | | 369 | | | 99 | | | 42,941 | | | 16,888 | | | 26,053 | |
| 图森·恩康塔达 | 12,800 | | | 19,699 | | | — | | | 58,005 | | | 12,800 | | | 75,755 | | | 732 | | | 1,217 | | | 90,504 | | | 45,861 | | | 44,643 | |
| 谷商城 | 16,045 | | | 26,098 | | | — | | | 13,952 | | | 15,616 | | | 40,188 | | | 291 | | | — | | | 56,095 | | | 12,395 | | | 43,700 | |
| 河谷中心 | 24,854 | | | 147,715 | | | — | | | 33,159 | | | 24,854 | | | 174,489 | | | 1,739 | | | 4,646 | | | 205,728 | | | 66,288 | | | 139,440 | |
| 维克多谷 | 15,700 | | | 75,230 | | | — | | | 54,374 | | | 20,080 | | | 123,291 | | | 1,933 | | | — | | | 145,304 | | | 58,624 | | | 86,680 | |
| 复古集市 | 14,902 | | | 60,532 | | | — | | | 60,162 | | | 17,647 | | | 116,161 | | | 1,788 | | | — | | | 135,596 | | | 75,818 | | | 59,778 | |
| 威尔顿商场 | 19,743 | | | 67,855 | | | — | | | 27,482 | | | 19,810 | | | 93,935 | | | 1,264 | | | 71 | | | 115,080 | | | 44,946 | | | 70,134 | |
| 其他独立商店 | 5,926 | | | 31,785 | | | — | | | 11,621 | | | 5,927 | | | 43,109 | | | 296 | | | — | | | 49,332 | | | 20,255 | | | 29,077 | |
| 其他土地和开发财产 | 33,795 | | | — | | | — | | | 18,383 | | | 26,057 | | | 4,278 | | | — | | | 21,843 | | | 52,178 | | | 171 | | | 52,007 | |
| $ | 1,406,580 | | | $ | 4,717,020 | | | $ | 46,574 | | | $ | 2,822,875 | | | $ | 1,520,678 | | | $ | 7,115,991 | | | $ | 230,215 | | | $ | 126,165 | | | $ | 8,993,049 | | | $ | 2,349,536 | | | $ | 6,643,513 | |
见所附独立注册会计师事务所的报告。
目录
Macerich公司
附表III-地产及累积折旧(续)
2019年12月31日
(千美元)
综合业务报表中所反映的公司对建筑物的投资和改进的折旧按资产的估计使用寿命计算如下：
| | | | | |
| 建筑物和改善 | 5 - 40年数 |
| 租户改进 | 5 - 7年数 |
| 设备和家具 | 5 - 7年数 |
截至2019年12月31日止的三年内，房地产资产总额的变动情况如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 年初结余 | $ | 8,878,820 | | | $ | 9,127,533 | | | $ | 9,209,211 | |
| 加法 | 176,690 | | | 246,719 | | | 202,280 | |
| 处置和退休 | (62,461) | | | (495,432) | | | (283,958) | |
| 年终结余 | $ | 8,993,049 | | | $ | 8,878,820 | | | $ | 9,127,533 | |
为联邦所得税的目的，上表所列财产的总成本为$8,446,407(未经审计)2019年12月31日。
截至2019年12月31日止的3年累计折旧变动如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 年初结余 | $ | 2,093,044 | | | $ | 2,018,303 | | | $ | 1,851,901 | |
| 加法 | 287,846 | | | 275,236 | | | 277,917 | |
| 处置和退休 | (31,354) | | | (200,495) | | | (111,515) | |
| 年终结余 | $ | 2,349,536 | | | $ | 2,093,044 | | | $ | 2,018,303 | |
见所附独立注册会计师事务所的报告。
展示索引
| | | | | | | | |
| 展览编号 | | 描述 |
2.1 | | 主协议日期为2014年11月14日，由太平洋总理零售有限责任公司、MACPT有限责任公司、Macerich PPR GP LLC、Queens JV LP、Macerich Queens JV LP、Queens JV GP LLC、1700480安大略省公司签订。和公司(参考资料作为公司目前关于8-K表格的报告的展览，活动日期为2014年11月14日)。 |
| | |
| 3.1 | | | 修订及重述公司章程(参照表格S-11，并经修订(编号33-68964)作为公司注册陈述书的证物而成立为法团)(根据规例第105条，无须以纸面超连结方式提交)。 |
| | |
| 3.1.1 | | 公司的补充条款(参照本公司关于1995年5月30日事件日期8-K表的现行报告)(根据条例S-T第105条，不需要以纸面链接方式提交)。 |
| | |
3.1.2 | | 公司的补充条款(关于第一款)(参照本公司1998年的表10-K)。 |
| | |
3.1.3 | | 公司的补充条款(D系列优先股)(以参考的方式纳入本公司目前关于表8-K的报告，事件日期为2002年7月26日)。 |
| | |
3.1.4 | | 公司章程(经修订的表格S-3(编号333-88718)作为公司注册声明的证物而成立)。 |
| | |
3.1.5 | | 修订公司章程(董事会解密)(以参考方式作为公司2008年表10-K的证物)。 |
| | |
3.1.6 | | 公司的补充条款(以参考的方式纳入本公司目前关于表格8-K的报告，事件日期为2009年2月5日)。 |
| | |
3.1.7 | | 公司的修订章程(增加的授权股份)(以参考方式纳入公司截至2009年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
3.1.8 | | “公司修正条款”(取消修订章程的绝对多数表决要求，并澄清第九条中的一项提及)(以参考方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2014年5月30日)。 |
| | |
3.1.9 | | 补充条款(根据“马里兰州一般公司法”第3至803条进行的选择)(以参考的方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2015年3月17日)。 |
| | |
3.1.10 | | 补充条款(指定E系列优先股)(以参考方式纳入本公司目前关于8-K表的报告，活动日期为2015年3月18日)。 |
| | |
3.1.11 | | 补充条款(将E系列优先股重新分类为优先股)(以参考方式纳入公司目前关于8-K表的报告，活动日期为2015年5月7日)。 |
| | |
3.1.12 | | 补充条款(废除“马里兰州普通公司法”第3至803节所规定的选举(以参考的方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2015年5月28日)。 |
| | |
3.1.13 | | 补充条款(从“马里兰州一般公司法”第3编第8小标题(Muta规定)的规定中选择)(以参考的方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，事件日期为2019年4月24日)。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 展览编号 | | 描述 |
3.2 | | 修订及重订公司附例(参照本公司有关表格8-K的现行报告，事件日期为2019年4月24日而成立为法团)。 |
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4.1 | | 公司证券说明 |
| | |
4.2 | | 普通股证书的格式(以参考的方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，经修订，事件日期为1998年11月10日)。 |
| | |
4.3 | | 优先股证书(D系列优先股)的形式(以参考的方式作为公司在表格S-3(编号333-107063)上的登记声明的证物)。 |
| | |
10.1 | | 自1994年3月16日起修订和恢复经营合伙有限合伙协议(以参照方式纳入公司1996年表格10-K)。 |
| | |
10.1.1 | | 修订及恢复营运合伙有限责任合伙协议的日期为1997年6月27日(以参考方式纳入本公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为1997年6月20日)。 |
| | |
10.1.2 | | 修订及恢复营运合伙有限责任合伙协议日期为1997年11月16日(以参考方式纳入公司1997年表格10-K)。 |
| | |
10.1.3 | | 1998年2月25日对修订和恢复的经营合伙有限合伙协议的第四次修正(以参照方式纳入公司1997年表格10-K)。 |
| | |
10.1.4 | | 1998年2月26日对修订和恢复的经营合伙有限合伙协议的第五次修正(以参照方式纳入公司1997年表格10-K)。 |
| | |
10.1.5 | | 1998年6月17日对经修订和恢复的经营合伙有限责任合伙协议的第六次修正(以参照方式纳入公司1998年表格10-K)。 |
| | |
10.1.6 | | 1998年12月23日对修订和恢复的经营合伙有限合伙协议的第七次修正(以参考方式纳入公司1998年表格10-K)。 |
| | |
10.1.7 | | 2000年11月9日对经修订和恢复的经营合伙有限合伙协议的第八次修正(以参考方式纳入公司2000年表格10-K)。 |
| | |
10.1.8 | | 二00二年七月二十六日修订及恢复营运合伙有限责任合伙协议第九次修订(以参考方式纳入本公司有关表格8-K活动日期2002年7月26日的报告内)。 |
| | |
10.1.9 | | 2006年10月26日对修订和恢复的经营伙伴关系有限合伙协议的第十次修正(以参考方式纳入公司2006年表格10-K)。 |
| | |
10.1.10 | | 截至2007年3月16日对经修正和恢复的经营伙伴关系有限合伙协议的第十一次修正(以参考方式纳入本公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2007年3月16日)。 |
| | |
10.1.11 | | 截至2009年4月30日对经修订和恢复的经营伙伴关系有限合伙协议的第十二次修正(以参考方式纳入公司截至2009年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
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| | | | | | | | |
| 展览编号 | | 描述 |
10.1.12 | | 截至2009年10月29日对经营伙伴关系经修正和恢复的有限合伙协议的第十三次修正(以参考方式纳入公司2009年表格10-K)。 |
| | |
10.1.13 | | 经修正和恢复的经营合伙有限合伙协议第十四次修正表格(以参考方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2005年4月25日)。 |
| | |
10.2 | * | 修订和恢复执行人员薪酬计划(2003年)(以参照方式纳入公司2003年表10-K)。 |
| | |
10.2.1 | * | 修订编号1以修订及重估行政人员薪酬计划(2008年10月30日)(以参考方式纳入公司2008年表格10-K)。 |
| | |
10.2.2 | * | 修订编号2至“高管薪酬计划”(2011年5月1日)(以参考方式纳入公司截至2011年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
10.2.3 | * | 修订编号3至“高管薪酬计划”(2012年9月27日)(以参考方式纳入公司截至2012年9月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
10.3 | * | 修订和恢复的高级管理人员薪酬计划(2003年)(以参照方式纳入公司2003年表格10-K)。 |
| | |
10.3.1 | * | 修订编号1至修订及重订的高级行政人员薪酬计划(2008年10月30日)(以参考方式纳入公司2008年表格10-K)。 |
| | |
10.3.2 | * | 修订编号2：“修订和恢复高级管理人员薪酬计划”(2011年5月1日)(以参考方式纳入公司截至2011年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
10.3.3 | * | 修订编号3：“修订和恢复高管薪酬计划”(2012年9月27日)(以参考方式纳入公司截至2012年9月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
10.4 | * | 合格董事递延薪酬/幻影股票计划(自2013年1月1日起修订并重报)(以参考方式纳入公司截至2013年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
10.5 | * | 2013年高管递延薪酬计划修订后恢复生效(2016年1月1日)(参照该公司2015年表格10-K)。 |
| | |
10.6 | | 公司与富国银行(WellsFargo Bank，全国协会)之间的延迟补偿计划修正和恢复信托协议，自2019年6月17日起生效(以参考方式纳入公司截至2019年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
| 10.7 | | 自1994年3月16日起，该公司与Mace Siegel、Dana K.Anderson、Arthur M.Coppola和Edward C.Coppola之间签订了登记权利协议(作为公司1994年表10-K的证物合并)(根据条例S-T第105条，不需要以纸面超链接方式提交)。 |
| | |
| 10.8 | | 注册权利协议，日期为1994年3月16日，公司与西北互惠人寿保险公司(作为公司1994年表格10-K的证物而成立)(根据条例S-T第105条，不需要以纸面链接方式存档)。 |
| | | | | | | | |
| 展览编号 | | 描述 |
10.9 | | 自2003年12月18日起由运营合伙公司、该公司和Taubman不动产集团有限合伙公司(Taubman将登记权转让给三个受让人)签订的注册权利协议(以参考方式作为公司2003年表格10-K的展览)。 |
| | |
| 10.10 | | 日期为1994年3月16日的附带登记权利协定(以参考方式作为公司1994年表10-K的证物而合并)(根据条例第105条，不需要以纸面超级链接方式存档)。 |
| | |
10.11 | | 附带登记权利协议日期为1994年7月21日(以参考方式纳入公司1997年表格10-K)。 |
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10.12 | | 截至1995年8月15日的附带登记权利协议(以参考方式纳入公司1997年表格10-K)。 |
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10.13 | | 截至1995年12月21日的附带登记权利协议(以参考方式纳入公司1997年表格10-K)。 |
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10.14 | | 附带/需求登记权利协议清单(以参考方式纳入公司1997年表格10-K)。 |
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10.15 | | 自1998年7月24日起，该公司与小哈里·纽曼签订了赎回、登记权利和锁定协议。和LeRoy H.Brettin(参照公司1998年的表10-K注册)。 |
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10.16 | | 公司与其执行人员和董事之间的赔偿协议表格(以参照方式作为公司2008年表10-K的证物)。 |
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10.17 | | 与系列D优先单位持有人签订的注册权利协议形式(以参考方式纳入本公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2002年7月26日)。 |
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10.17.1 | | 已提交的注册权利协议清单(以参考方式纳入本公司目前关于表格8-K的报告，事件日期为2002年7月26日)。 |
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10.18 | | 公司与安大略省1700480公司之间的注册权利协议。截止2014年11月14日(以参展方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2014年11月14日)。 |
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10.19 | | 第二份经修订并于2016年7月6日生效的“信贷协议”，由该公司和该公司之间，德意志银行纽约分行的Macerich Partnership，L.P.担任行政代理；德意志银行证券公司、摩根大通银行、N.A.、富国银行证券公司、LLC、高盛银行美国银行和美国银行全国协会作为联合牵头安排者和联合簿记管理人；摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)、富国银行(Wells Fargo Bank)、美国全国协会(National Association)、高盛银行(Goldman Sachs Bank USA)和美国银行全国协会(U.S.Bank National Association)作为联营代理机构，PNC银行、国家协会(National Association)作为文件代理机构，以及各贷款人方(以参考书形式纳入该公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2016年7月6日)。 |
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10.20 | | 担保日期为2016年7月6日，由德意志银行(Deutsche Bank AG)纽约分行为受益人，作为行政代理人(以参展方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2016年7月6日)。 |
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10.21 | | 税务协议(Wilmorite)(以参考的方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，事件日期为2005年4月25日)。 |
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10.22 | * | 2003年股权激励计划，经修订并于2016年5月26日重述(以参考书形式纳入公司目前关于表格8-K的报告，事件日期为2016年5月26日)。 |
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| 展览编号 | | 描述 |
10.22.1 | * | 根据2003年股权激励计划修订和恢复现金红利/限制性股票/股票单位和LTIP单位奖励方案(以参考方式纳入公司2010年表格10-K)。 |
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10.22.2 | * | 2003年股权激励计划下的限制性股票奖励协议的形式(以参考的方式纳入公司2008年的表10-K)。 |
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10.22.3 | * | 2003年股权激励计划下的股票单位奖励协议形式(以参考方式纳入公司2014年表格10-K)。 |
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10.22.4 | * | 2003年股权激励计划下员工股票期权协议的形式(以参考的方式纳入公司2008年的表10-K)。 |
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10.22.5 | * | 2003年股权激励计划下的非合格股票期权赠款形式(以参考书形式纳入公司2008年表10-K)。 |
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10.22.6 | * | 非管理董事限制性股票奖励协议的形式(作为公司2008年表10-K的参展)。 |
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10.22.7 | * | 2003年非雇员董事股权激励计划下的股票单位奖励协议形式(作为公司2015年表10-K的参展)。 |
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10.22.8 | * | 2003年股权激励计划下股票增值权的形式(以参考的方式纳入公司2008年的表10-K)。 |
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10.22.9 | * | 根据2003年股权激励计划(以服务为基础)的LTIP单位奖励协议的形式(以参考的方式纳入公司截至2019年3月31日的季度报告表10-Q)。 |
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10.22.10 | * | 根据2003年股权激励计划(以业绩为基础)的LTIP单位奖励协议的形式(以参考的方式纳入公司截至2019年3月31日的季度报告表10-Q)。 |
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10.22.11 | * | 根据2003年股权激励计划(完全归属)签订的LTIP单位奖励协议表格(以参考方式纳入公司截至2014年3月31日的季度报告表10-Q)。 |
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10.23 | * | 修订和重报“雇员股票购买计划”(截至2013年6月1日经修订和重述)(以参考方式纳入公司截至2013年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
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10.23.1 | * | 修订后的雇员股票购买计划第一修正案(2014年10月23日)(以参考方式纳入公司截至2014年9月30日的季度报告表10-Q)。 |
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10.23.2 | * | 修订后的雇员股票购买计划第二次修订(2019年7月25日)(参阅公司截至2019年6月30日的季度报告表10-Q)。 |
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10.24 | * | 执行副总裁控制薪酬计划的改变(以参考的方式纳入公司关于执行副总裁控制薪酬计划10-Q格式的季度报告中(以参考方式纳入公司截至2019年3月31日的第10-Q表季度报告)。 |
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10.25 | * | 高层管理人员薪酬计划的变更(以参考的方式纳入公司截至2017年9月30日的季度报告表10-Q)。 |
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| 展览编号 | | 描述 |
10.26 | * | 该公司与Thomas J.Leanse之间于2018年2月22日签订的分离协议和索赔的解除(包括公司与Reach Leanse先生之间的咨询协议形式)(以参考方式纳入公司2017年表格10-K)。 |
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10.27 | * | 公司与Ann C.Menard之间的控制协议变更，自2018年2月24日起生效(以参考方式纳入公司截至2018年3月31日的季度报告表10-Q)。 |
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10.28 | * | 公司与Ann C.Menard之间的修正和恢复雇用要约，自2018年4月30日起生效(以参考方式纳入公司截至2018年3月31日的季度报告表10-Q)。
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10.28.1 | * | “公司与Ann C.Menard之间经修正和恢复雇用要约的第一修正案”，自2020年1月1日起生效(以参照方式纳入公司关于截至2019年9月30日的季度报告表10-Q的季度报告)(“公司与Ann C.Menard之间的就业提议修正和恢复”第一季度修正案，自2020年1月1日起生效)(以参照方式纳入公司截至2019年9月30日的季度报告表10-Q)。 |
| | |
10.29 | * | 本公司与Thomas E.O‘Hern之间的雇佣协议，自2018年4月26日起生效(以参展方式纳入公司截至2018年3月31日的季度报告表10-Q)。
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10.29.1 | * | 本公司与Thomas E.O‘Hern之间的就业协议第一修正案，自2020年1月1日起生效(该公司与Thomas E.O’Hern之间的就业协定第一修正案，自2020年1月1日起生效(以参展方式纳入公司截至2019年9月30日的第10-Q号季度报告)。 |
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10.30 | * | 关于公司与Arthur M.Coppola之间的咨询协议的信函，自2018年12月31日起生效(以参考的方式纳入公司目前关于8-K表格的报告，活动日期为2018年12月31日)。 |
| | |
10.31 | * | 公司与William P.Voegele之间的雇佣协议，自2019年9月1日起生效(以参展方式并入公司截至2019年9月30日的季度报告表10-Q)。 |
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10.32 | | 2005年MACWH有限合伙有限责任公司修订和恢复协议，日期为2005年4月25日(以参考方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，活动日期为2005年4月25日)。 |
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10.33 | | 注册权利协议日期为2005年4月25日公司之间的注册权利协议及其表A上的个人姓名(以参考方式纳入公司目前关于表格8-K的报告，事件日期为2005年4月25日)。 |
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| 21.1 | | 附属公司名单 |
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| 23.1 | | 独立注册会计师事务所的同意 |
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| 31.1 | | 第302节-首席执行官兼董事Thomas E.O‘Hern的认证 |
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| 31.2 | | 第302节首席财务官Scott W.Kingsmore的认证 |
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| 32.1 | ** | 第906节Thomas E.O‘Hern和Scott W.Kingsmore的认证 |
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| 展览编号 | | 描述 |
| 101.SCH | | 内联XBRL分类法扩展模式文档 |
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| 101.CAL | | 内联XBRL分类法扩展计算链接库文档 |
| | |
| 101.LAB | | 内联XBRL分类法扩展标签链接库文档 |
| | |
| 101.PRE | | 内联XBRL分类法扩展表示链接库文档 |
| | |
| 101.DEF | | 内联XBRL分类法扩展定义链接库文档 |
| | |
| 104 | | CoverPageInteractiveDataFile(格式为内联XBRL，其中包含适用的分类法扩展信息，见图101.*)。 |
*代表根据规例S-K须提交的管理合约或补偿计划、合约或安排。
**随函附上。
签名
根据1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节的要求，登记人已正式安排由下列签署人代表其签署本报告，并于2020年2月25日正式授权。
| | | | | | | | | | | |
| Macerich公司 | | |
| | | /S/Thomas E.O‘Hern |
| 通过 | | |
| | | 托马斯·E·奥赫恩 |
| | | 首席执行官兼主任 |
根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士以登记人的身份和日期签署了本报告。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 签名 | | 容量 | | 日期 |
| /S/Thomas E.O‘Hern | | 首席执行官兼主任 | | 2020年2月25日 |
| 托马斯·E·奥赫恩 | | (特等行政主任) | | |
| /S/Edward C.Coppola | | 总裁兼主任
| | 2020年2月25日 |
| 爱德华·科波拉 | | | | |
| /S/佩吉·阿尔福德 | | 导演
| | 2020年2月25日 |
| 佩吉·阿尔福德 | | | | |
| /S/John H.Alschuler | | 导演
| | 2020年2月25日 |
| John H.Alschuler | | | | |
| /S/Eric K.Brandt | | 导演
| | 2020年2月25日 |
| 埃里克·勃兰特 | | | | |
| /S/Steven R.散列 | | 董事会主席 | | 2020年2月25日 |
| 史蒂文·哈什 | | | | |
| /S/Daniel J.Hirsch | | 导演
| | 2020年2月25日 |
| 丹尼尔·赫希 | | | | |
| /s/diana M.Laing | | 导演
| | 2020年2月25日 |
| 戴安娜·莱恩 | | | | |
| /S/Steven L.Soboroff | | 导演 | | 2020年2月25日 |
| 史蒂文·L·索博罗夫 | | | | |
| /S/Andrea M.Stephen | | 导演 | | 2020年2月25日 |
| 安德里亚·M·斯蒂芬 | | | | |
| S/Scott W.Kingsmore | | 执行副总裁、财务主任兼首席财务官(首席财务干事) | | 2020年2月25日 |
| 斯科特·金斯莫尔 | | | | |
| /S/Christopher J.Zecchini | | 高级副总裁兼首席会计主任(首席会计主任) | | 2020年2月25日 |
| 克里斯托弗·泽奇尼 | | | | |
