联合国家

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-K

根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)节提交的第十次年度报告

截至12月31日的财政年度， 2019

根据1934年证券交易所ACT第13或15(D)节提交的过渡报告

从 到

佣金档案编号001-39143

阿尔卑斯收入财产信托公司

(注册人的确切姓名如其章程中规定的 )

登记人的电话号码， ，包括区号

(386) 274-2202

依据ACT第12(B)节注册的证券

根据“反洗钱法”第12(G)节登记的证券：

无

如果注册人 是著名的经验丰富的发行人，按照“证券法”第405条的定义，请用复选标记表示。是的

如果注册人 不需要根据该法第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。是¨不x

通过检查标记表明登记人 (1)是否在前12个月(或登记人被要求提交这类报告的较短期间)提交了1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，(2)在过去90天中受到这种申报要求的限制。是的x没有

通过检查标记说明注册人 是否已在过去12个月内以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节 )所要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内要求注册人提交此类文件)。是的x没有

通过检查标记指示注册人是大型加速 备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。参见“Exchange Act”规则12b-2中“大型加速筛选器”、“加速筛选器”、“小型报告公司”和“新兴 增长公司”的定义 。

如果是一家新兴的成长型公司，请用复选标记标明登记人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“外汇法”第13(A)节规定的任何新的或订正的财务会计准则 。x

通过检查标记表明注册人 是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是的

注册官的普通股于2019年11月22日在纽约证券交易所开始交易。在此日期之前，注册官的普通股未在任何国家证券交易所或场外市场交易。2019年12月31日，即注册人 最近完成第四财政季度的最后一个营业日，注册人非联营公司 持有的注册人普通股的总市值为134，631，674美元，根据登记人普通股在纽约证券交易所的收盘价计算。为本计算目的，注册人所知悉的注册主任的所有高级人员、董事及10%实益拥有人，均当作是联营公司。这种确定不应被视为承认这类高级人员、董事或10%的受益所有人实际上是注册人的附属公司。

截至2020年2月14日，注册人发行的普通股数量为79406股。

以参考方式合并的文件

将在2019年12月31日终了的登记人财政年度结束后120天内向证券和交易委员会提交的2020年股东年度会议注册委托书 的部分内容以参考方式纳入本报告第三部分(br})。

目录

第一部分

当我们提到 “我们”、“松树”或“公司”时，我们指的是阿尔卑斯收入财产信托公司。以及合并后的子公司。提及“财务报表附注”是指阿尔卑斯收入财产信托公司合并财务报表的 说明。本年报第8项(表格10-K)列载于 项内。此外，当公司使用任何“预期”、“假设”、“相信”、“ ”估计、“预期”、“意图”或类似的表述时，公司正在进行前瞻性的 声明。尽管管理层认为，这种前瞻性陈述所反映的预期是基于目前的 预期和合理的假设，但公司的实际结果可能与前瞻性报表中提出的结果大相径庭。某些可能导致实际结果或事件与公司 预期或项目大不相同的因素在“1A项”中作了说明。本年报表格10-K的“危险因素”。鉴于这些不确定因素，提醒读者不要过分依赖这种声明，这些声明仅在本年度报告之日就 表10-K或以参考方式纳入的任何文件发表。本公司不承担任何义务公开发布对这些前瞻性陈述的任何修订，以反映本年度报告日期后的事件或情况，即 表10-K。

项目1.事务

概述

商业

我们是一家新成立的房地产公司，拥有并经营一个高质量的单租户商业地产组合，全部位于美国。我们最初投资组合中的所有房产都是长期租赁的，主要位于或接近于主要大都市统计区域(MSA)，以及在美国具有良好经济和人口条件的增长市场和其他市场。在我们最初投资组合中的20处房产中，有18处(截至2019年12月31日)，约占初始 投资组合年化基准租金的81%，是以三重净值租赁的。我们的财产主要是租给行业领先的，信誉良好的租户，其中许多经营的行业，我们认为是抵制 电子商务的影响。我们最初的投资组合包括20个单租户，主要是净租零售和办公物业，位于10个州的15个市场，我们从综合-Tomoka土地公司收购了这些资产。(“CTO”)是一家在纽约证券交易所上市、代号为“CTO”的上市公司，在我们的形成交易中(定义如下)，利用我们的普通股首次公开发行(我们的“首次公开发行”)和发行我们经营伙伴关系的1，223，854个单位(“OP单位”)的大约125.9美元的收益(“首次公开发行价格”)，根据我们的首次公开募股价格(“首次公开发行价格”)，我们的初始价值约为2，330万美元。对于我们在初始投资组合中的两个财产，我们是租房人，长期地租赁给租户。

我们最初的投资组合 是由主要位于或邻近主要MSA的单租户零售和写字楼组成，增长市场 和美国其他具有良好经济和人口条件的市场，并租赁给具有良好的 信贷状况或性能属性的租户。我们最初的投资组合中的所有财产都是长期的，主要是三重净值的 租约，这通常要求房客支付所有的财产运营费用，如房地产税、保险、 评估和其他政府费用、公用事业、修理和维护以及某些资本支出。我们打算选择 作为一个房地产投资信托(“REIT”)，为美国联邦所得税的目的，从我们短的 应税年度开始，截止2019年12月31日，在我们的纳税申报表为该应税年度。我们认为，从如此短的应税年度开始，我们的组织和运作方式符合美国联邦所得税法所规定的作为REIT的征税资格。我们打算继续以这种方式运作，但不能保证我们将继续以符合美国联邦所得税法规定的REIT资格的方式运作。

我们的目标是通过获得稳定和不断增长的现金流和具有吸引力的风险调整回报，通过拥有、经营和发展高质量的单租户、租赁的净商业地产的多样化投资组合，实现现金流量和每股价值最大化，并具有强大的长期房地产基础。我们的初始投资组合中的20处房产100%被占用，约817，000平方米的可租总面积，租赁的加权平均租期约为8年(根据2019年12月31日的按年计算的 基租金计算)。我们的租约在2024年1月31日前到期。我们的初始投资组合是我们的投资理论的代表，它包括以下一个或多个核心投资标准：

组织和形成交易

该公司是马里兰州的一家公司。我们于2019年11月26日结束了首次公开募股(IPO)，我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”) 上市，代号为“Pine”。在首次公开募股时，我们以每股19美元的价格卖出了750万股普通股。CTO购买了我们在首次公开募股中出售的普通股中的421，053股。我们将我们的首次公开募股，CTO私募(以下定义)和 在我们在纽约证券交易所上市时执行的其他交易统称为“形成交易”。

我们的大部分业务都是通过阿尔卑斯收入财产项目LP(“经营伙伴关系”)进行的。我们全资拥有的子公司，阿尔卑斯收益财产有限公司(“松木GP”)，是唯一的普通合伙人的经营伙伴关系。我们的所有资产基本上都由经营伙伴关系持有，我们的业务是通过业务伙伴关系进行的。截至2019年12月31日，我们在运营伙伴关系中的总所有权权益约为86.6%，CTO直接和间接持有运营伙伴关系的13.4%的所有权。我们对经营伙伴关系的兴趣通常将使我们有权按我们的百分比所有权比例分享经营伙伴关系的现金分配和损益。 我们通过松木GP一般拥有合伙协议下的专属权力，管理和经营业务 和业务伙伴关系的事务，但须经有限合伙人的某些批准和表决权。我们的董事会将管理我们的业务和事务。

从业务股发行后12个月开始，即业务伙伴关系的每一有限合伙人有权要求业务伙伴关系根据赎回时我们普通股的等值 号赎回其部分或全部业务股换取现金，或在我们当选时，按一份股份-一份每一个OP单位的赎回都将增加我们在运营伙伴关系中的百分比所有权权益以及我们在其现金分配中的份额 和损益。

我们是外部 管理的阿尔卑斯收益财产经理，有限责任公司(“经理”)，一个全资子公司的CTO。在完成我们的首次公开募股(IPO)的同时，CTO以首次公开募股价格(“CTO 私人安置”)投资了750万美元，以换取394，737股我们的普通股。此外，首席技术干事还从我们的普通股中购买了800万美元的股份，即421，053股，用于我们的首次公开募股。在完成我们的首次公开发行(IPO)和首席技术官(CTO)的私募和其他形成交易交易之后，首席技术官拥有我们未偿普通股的大约22.3%(假设在形成交易中发放给CTO的OP单位是以一比一的方式交换我们普通股股份的 )。

2019年11月26日， 我们建立了一个价值1亿美元的无担保循环信贷机制(“信贷机制”)，供 us用于一般公司用途，包括为未来可能的收购提供资金。BMO资本市场公司(BMO Capital Markets Corp.)和雷蒙德·詹姆斯公司(Raymond James&Associates)的子公司。是我们信贷贷款下的贷款人。

投资策略

我们寻求收购，拥有和经营主要是独立的，单租户商业房地产，主要位于我们的目标市场 租赁主要根据三网，长期租约。在我们的目标市场，我们的重点是投资于单租户 零售和办公物业。我们的目标是那些我们认为受到当前支持消费者支出的宏观经济趋势的有利影响的行业的租户，例如强劲和不断增长的就业和积极的消费者情绪，以及那些表现出抵制日益增长的电子商务零售部门影响的行业的租户。我们还寻求投资那些 被净租赁给租户的房产，我们确定这些房产具有吸引人的信用特征、稳定的经营历史和健康的租金保险水平、位于其市场内且租金水平在或低于市场租金水平。此外，我们相信，至少在短期内，我们公司的规模将允许我们的投资活动集中在收购 单一物业或较小的资产组合上，这些资产组合代表着我们大多数公开交易的净租约 reit同行不会在一致的基础上追求的交易规模。

我们投资于创收房地产的策略主要集中在包括(但不限于)长期房地产基本面和目标市场(包括主要市场或经济增长显著的市场)的因素上。我们采用一种方法来评价对创收财产的定向投资，其中包括：(1)房地产的属性(例如， 位置、市场人口统计、市场上的可比财产等)；(2)对现有租户的评价(例如信誉、财产水平的销售、租户与市场的租金水平等)；(Iii)其他特定市场的情况(例如租客业、就业及市场人口增长、本地经济等)；及(Iv)与公司业务及策略有关的考虑因素(例如资产类别的策略性配合、物业管理需要、与公司结构的配合等)。

我们相信，我们拥有并打算收购的 单租户零售和写字楼将为我们的股东提供投资多样化 ，并能提供强劲的风险调整后的回报。我们预计，我们租赁的净资产大部分将是单租户零售 物业，其余部分由对租户整体业务至关重要的单租户写字楼组成。 我们相信，选定的单租户写字楼经风险调整后的回报是有吸引力的，提供有吸引力的投资收益(br}、按或低于现行市场租金费率的租金和低于重置成本的投资基础。根据我们高级管理团队的经验，我们相信单租户写字楼的买家竞争往往较少。此外， 我们认为，长期的房客，如果他们一直把自己的资本投资到他们租来的房子里，就不会有 离开房产的可能性，而且大量资本投资来重新出租房产的风险也会降低。我们相信，在我们最初的投资组合中，某些单一租户的写字楼提供了增加租金的机会，以便在租赁期限结束时将租金提高到较高的市场 租金水平。

市场机会

我们相信，在过去几年里，单租户 网租赁市场稳步扩张，投资者对租赁房产的需求一直持续到2019年甚至更远。与将大部分费用的财务责任交给财产所有人承担的租赁毛额不同，净租赁结构除了支付租金外，还将物业税、保险、维持费 的大部分或全部费用-往往是水电费和资本支出-转移给承租人。净租约通常执行 ，初始期限为10至15年，但20年和25年租约并不少见。租赁协议通常包括多个选项 供租户延长，并可能包括定期增加租金的条件。相比之下，毛租约下的多租户商业地产 房产的初始租赁期限通常在5至10年之间，而选择的期限较短或更少。租金上涨通常也包含在净租赁条款中，作为每 年现有租金的一个特定百分比增加，或参照诸如消费价格指数之类的通货膨胀措施来确定。由于现金流量是被动的、稳定的和定期支付的，净租赁房地产在许多方面与有利息的公司 债券相似，但具有潜在的增值潜力。

收益财产组合

截至2019年12月31日，该公司在10个州拥有20个单一租户收入财产.以下是这些属性的摘要：

两位租户，威尔斯·法戈和希尔顿大假期代表了我们从2019年11月26日至2019年12月31日期间综合收入的10%以上，分别占总收入的26%和17%。我们也有租户，他们代表着我们的净营业收入的很大一部分和/或我们收入财产投资组合的很大一部分面积。这些租户包括富国银行、希尔顿大假期和洛杉矶健身中心。

管理协议

在2019年11月26日， 我们与我们的经理签订了管理协议(“管理协议”)。根据“管理协议”的规定，我们的经理管理、经营和管理我们的日常业务、业务和事务，但必须服从董事会的指导和监督，并遵循董事会批准和监督的投资准则。我们的经理受董事会的指导和监督。我们每季度向经理支付一笔基本管理费，相当于“总股本”的0.375%(按“管理协议”的定义，并按1.5%的年率计算)，每季度以现金计算和支付，每季度拖欠一次。

我们的经理有 能力赚取年费的基础上，我们的总股东回报超过8%的累积年跨栏率( “表现超额”)，在一个高水标价格。我们将向我们的经理支付一笔奖励费，就每一年度计量期间而言，数额为(I)$0.00和(Ii)(A)15%乘以(B) 的业绩值乘以(C)加权平均股份。

管理协议的初始期限将于2024年11月26日到期，此后将自动延长不受限制的连续一年 期，除非协议未被延长或按照其条款终止。

我们的独立董事 将每年审查我们经理的业绩和管理费，在最初任期后，管理协议 可在我们的独立董事三分之二的赞成票下每年终止，或在 持有我们普通股的多数流通股的 持有人根据(I)对我们造成重大损害的不令人满意的业绩或(Ii)对我们经理应付的管理费不公平的裁定后终止，根据我们经理的 权利，通过接受我们三分之二的独立董事同意的降低管理费来防止因不公平的费用而被终止。我们也可以在任何时候终止管理协议，包括在最初的任期内，不支付任何终止费用，并提前30天从我们的董事会书面通知。在管理协议的初始 期限内，除原因外，我们不得终止管理协议。

我们将直接支付 或偿还我们的经理某些费用，如果我们的经理发生。我们将不偿还任何补偿费用，由我们的经理或其附属公司发生的 。我们经理的费用偿还将在每个季度结束后每季度以现金支付。此外，我们将支付我们的所有经营费用，但那些具体要求由 我们的经理根据管理协议承担。

排他性和RoFo协议

在2019年11月26日， 我们与首席技术官签订了一项排他性和首次报价权(“RoFo”)协议。在排他性 和RoFo协议期间，首席技术官将不会，也将使其每一家附属公司(为排他性和RoFo协议的目的， 将不包括我公司和我们的子公司)不直接或间接地获得、直接或间接地获得一名单一租户，净租赁财产， ，除非：

排他性 和RoFo协议的条款不限制CTO或其任何附属公司为第三方收购单一租户、净租赁财产或开发和拥有任何单一租户净租赁财产提供资金。

就 排他性和rofo协议而言，“单租户净租赁财产”是指在 三重网或双净基础上出租给单个租户的财产，如果这种财产是净租给一名以上的租户，则95%或更多的租赁收入来自该财产的所有权和租赁权，可归于单个租户。

根据排他性 和RoFo协议，CTO及其任何附属公司(为排他性和RoFo协议的目的不包括 我们公司和我们的子公司)不得向任何第三方出售CTO或其附属公司在我们首次公开募股结束之日时拥有的任何单一租户、净租赁财产；或在我们的ipo结束日期后由CTO或其任何附属公司拥有，而不首先向我们提供购买这种财产的权利。

专营权 和RoFo协议的期限从2019年11月26日开始，只要与我们的经理 的管理协议生效，该协议将继续有效。

利益冲突

利益冲突 可能存在或可能在未来与CTO及其附属公司发生冲突，包括我们的经理、担任我们的执行干事和CTO执行官员的个人、担任本公司董事和CTO董事的任何个人以及经营伙伴关系的任何 有限合伙人。冲突可能包括，但不限于：我们与首席技术官或我们的经理之间的协议的执行引起的冲突；通过我们的经理提供给我们的CTO的执行官员和雇员将用于我们的事务而不是CTO的事务的时间的冲突；以及我们可能与CTO及其附属公司进行的未来交易中的冲突 。我们一般不期望与首席技术官合资，但如果我们这样做，我们的合资投资的条款和条件将取决于我们董事会的大多数无利害关系的董事的批准。

此外，由于我们与经理的关系，我们受到利益冲突的影响。根据管理协议，我们的经理 有义务向我们提供我们的高级管理团队。然而，我们的经理没有义务将任何特定的CTO人员 专门奉献给我们，我们的经理提供给我们的CTO人员也没有义务将他们的 时间的任何特定部分用于我们的业务管理。另外，我们的经理是CTO的全资子公司。我们所有的执行干事 都是首席技术官的执行官员和雇员，我们的一名官员(约翰P.奥尔布赖特)也是首席技术干事的董事会成员。因此，我们的经理和它提供给我们的CTO人员可能在他们对我们的职责和他们对CTO的责任和利益之间有冲突。

除了我们的 初始投资组合外，我们还可以购买或出售我们的经理或其附属公司拥有或可能拥有利益的单租户、净租赁财产。同样，我们的经理或其附属公司可以购买或出售我们 拥有或可能有权益的单租户、净租赁财产。尽管这种收购或处置可能会带来利益冲突，但我们仍可能追求和完善此类交易。此外，我们可以直接与我们的经理或其附属公司进行交易，包括购买和出售投资组合资产的全部或部分。如果我们从 cto或其附属公司购买一个单一租户的净租赁财产，或将一个单一租户的净租赁财产出售给CTO或其一个附属公司，则我们向CTO或其一个关联公司支付的购买价格，或CTO或其一个关联公司支付给我们的购买价格，可能分别高于或低于如果交易是与无关联的第三方进行的军备谈判的结果，将支付给我们或由我们支付的购买价格。

在决定是否发行额外的债务或股票证券时，我们将部分依赖我们经理的建议。虽然这类决定 须经我们的董事会批准，但我们的经理有权根据我们的“总股本”(如“管理协定”中的定义)获得基本管理费。因此，我们的经理可能有一个动机，建议 ，我们发行更多的股票证券稀释价格。

我们所有的执行干事都是首席技术官的执行官员和雇员。这些人和其他CTO人员通过我们的经理 向我们提供了尽可能多的时间，我们的经理认为适当。然而，我们的执行干事和其他首席技术官人员通过我们的经理提供给 us，在分配他们的时间和服务方面，我们一方与CTO及其附属机构之间可能有冲突。在经济长期疲软或另一次经济衰退影响到房地产业或其他时候，当我们需要我们的经理和首席技术干事以及通过我们的经理向我们提供的其他人员 的重点支持和援助时，我们可能得不到我们所需要的必要的支持和援助，或者如果我们是自我管理的话，我们就会得到 。

此外， 排他性和RoFo协议确实包含CTO对机会的排他性的例外，这些机会只包括对单个租户，净租赁财产附带的 利益。因此，排他性和RoFo协议将不会阻止CTO追求 某些收购机会，否则符合我们当时的投资标准。

根据适用的马里兰州法律，我们的董事和执行官员对我们公司负有与其对我们公司的管理有关的责任。同时，根据特拉华州法律，松木GP作为普通合伙人，对经营伙伴关系和 有限合伙人负有与经营伙伴关系管理有关的信托责任。这些责任作为业务伙伴关系的一般合伙人及其合作伙伴，可能与我们的董事和执行干事对我们的职责发生冲突。除有关合伙协议另有规定外，特拉华州法律一般要求特拉华有限合伙公司的普通合伙人遵守信托义务标准，根据这一标准，它对其有限合伙人负有忠诚和谨慎的最高义务，一般禁止该普通合伙人采取任何行动或从事任何与其利益冲突有关的交易。伙伴关系协定规定，如果我们的股东的利益与经营伙伴的有限合伙人之间发生冲突，一般合伙人将真诚地努力以不损害股东或有限合伙人的方式解决冲突；但是，只要我们拥有经营中的 伙伴关系的控制利益，我们单独和绝对酌处权确定的任何这类冲突不能以不对我们的股东或经营合伙的有限合伙人不利的方式解决，而解决的方式应有利于我们的 股东，并且我们不对有限合伙人就这些决定所遭受的损失、所承担的责任或非 所产生的利益承担赔偿责任。

该公司打算选择为美国联邦所得税的目的，从2019年12月31日终了的短期应税年度开始，在我们提交该应税年度的纳税申报表时，作为REIT征税。该公司认为，从这一应税年度开始，按照美国联邦所得税法，它的组织和运作方式符合作为REIT征税的资格， 公司打算继续以这种方式运作，但不能保证该公司将继续以符合或保持REIT资格的方式经营 。

竞争

一般来说，房地产行业具有很强的竞争力。我们打算把重点放在投资商业房地产上，主要是通过将资产租赁给租户来产生收入。为了查明创收房地产资产的投资机会和实现我们的投资目标，我们与许多大小不一的公司和组织进行竞争，这些公司和组织大小不一，从有当地业务的组织到具有国家规模和影响的组织，在某些情况下，我们与个别房地产投资者竞争。在所有的市场竞争中，我们竞争获得净租赁财产，价格是主要的竞争方法 ，交易结构和执行的确定性也是潜在的 卖家的重要考虑因素。我们面临着从投资者手中收购不动产的竞争，包括交易和非交易的公共房地产投资信托基金、私人股本投资者和机构投资基金，其中一些基金拥有比我们更多的财政资源，更有能力借入资金购买房地产，并有能力承担更多风险。这种竞争可能会增加对我们通常投资的财产类型 的需求，从而减少 us可获得的适当投资机会的数量，并提高为这些购置财产支付的价格。如果房地产投资相对于其他形式的投资更具吸引力，这种竞争就会加剧。

作为业主，我们在价值数十亿美元的商业房地产市场上与众多开发商和业主竞争，其中许多地产与我们所在的市场相似。与我们相比，我们的一些竞争对手具有更大的规模经济、更低的资本成本、更多的资源和更大的知名度。如果我们的竞争对手以低于当前市场价格或低于我们目前向租户收取的租金价格提供空间 ，我们可能会失去我们的租户或准租户，我们可能会受到压力，要求我们降低我们的租金或提供大幅度的租金减免、租户改进 津贴、提前终止租约或在市场以下续约的选择，以便在我们的租约期满时保留租户。

新兴成长型公司地位

我们是2012年“创业创业法”或“就业法”中定义的“新兴的 增长公司”，我们有资格利用某些特定的减少披露和其他一般适用于非“新兴成长型公司”的上市公司的要求，包括但不限于不需要遵守“萨班斯-奥克斯利法”第404条的审计师 认证要求。我们不可撤销地选择退出“证券法”第7(A)(2)(B)节给予新兴成长型公司的延长过渡期，以遵守新的或修订的 会计准则。因此，我们将在与其他非新兴成长型公司相同的时间框架内遵守新的或修订的会计准则。

我们将继续是一家“新兴增长公司”，直到(1)财政年度的最后一天，在此期间，我们的年度总收入总额等于或超过10.7亿美元(但须考虑通货膨胀因素)；(2)12月31日， 2024(本财政年度的最后一天，我们的首次公开募股五周年后的最后一天)；(3)我们在前三年期间发行10亿美元以上不可兑换债务证券的日期；(4)根据1934年“证券交易法”(经 修正)或“交易法”，我们被视为“大加速申报人”的日期。

我们也是“证券法”下的条例S-K所界定的“较小的 报告公司”，并可利用较小报告公司可利用的某些规模较小的 披露。即使我们不再是一家“新兴的 增长公司”，我们也可能是一家规模较小的报告公司。

调节

将军。我们的财产受到各种法律、条例和条例的约束，包括与消防和安全要求有关的法律、法令和条例，以及肯定和消极的盟约，在某些情况下，还受共同地区义务的约束。根据我们的租约，我们的租户对遵守这些要求负有首要责任。我们相信，我们的每一项财产都有必要的许可证和 批准。

美国残疾人法案。根据“反倾销协定”第三章和在“残疾人保护法”下颁布的规则，为了保护残疾人，公共住房必须在“容易实现”的范围内，从现有的公共住房场所移除具有结构性的建筑和通信障碍。此外，根据“反倾销协定”，应对公共住所或商业设施进行改造，以便在最大可能的范围内，使残疾人随时可进入和使用这些改动的部分。“随时可实现”标准除其他因素外，考虑到受影响地点的财政资源以及业主、出租人或其他适用人员。

符合 ADA，以及其他联邦、州和地方法律，可能需要修改我们目前拥有的财产，或者可能购买或 可能限制这些财产的翻新。不遵守这些法律或条例可能导致对私人诉讼当事人处以罚款或裁定损害赔偿，以及为达到遵守而作出修改的费用， 和今后的立法可能会对我们的财产施加额外的义务或限制。虽然我们的房客一般负责根据我们的租约对财产的所有维修和维修，包括遵守ADA和其他类似的法律或条例，但如果我们的一位房客不遵守这些法律或条例，我们可以作为财产的所有者承担责任。

环境事项

联邦、州和 地方环境法律和条例对向 环境释放危险或有毒物质并规定责任。根据这些法律和条例中的各种规定，可能要求房地产的现有或前任所有人、经营者或房客调查和清理危险或有毒物质、危险废物或石油产品的释放或对财产释放的威胁，并可就财产损失和调查、清理和监测这些当事方因实际或威胁污染而产生的费用向政府实体或第三方负责。这些法律可以规定清洁责任和责任，而不考虑过失，也不考虑所有者、经营者或租户是否知道或造成污染的存在。根据这些法律，对调查、清理和监测所发生或将要发生的费用或将要采取的行动的全部数额，可以是连带责任的，尽管共同承担和各别责任的一方可设法从其他确定的、有偿付能力的责任方那里获得其对这些费用的公平份额。这些费用可能很大，可能超过财产的价值。此外，一些环境法可能会对受污染的场地造成留置权，以利于政府承担与污染有关的损害和费用。作为房地产的所有者或经营者，根据普通法，我们也可能对房地产造成的环境污染所造成的损害和伤害向第三方负责。财产上存在污染，或未能妥善补救 污染，可能会对业主的能力产生不利影响。, 经营者或租客出售或出租该物业，或以该物业作为抵押品借入该物业，可能会对我们对该物业的投资造成不利影响。

我们的一些财产 含有、包含或邻近其他已经或目前含有储存石油产品或其他危险或有毒物质的储罐的财产。同样，我们的一些财产过去曾用于商业或工业目的，或目前用于商业目的，涉及或涉及使用石油 产品或其他危险或有毒物质，或毗邻或接近曾经或正在用于类似商业或工业目的的财产。这些行动产生了释放石油产品或其他危险或有毒物质的潜力，可能需要我们支付清理任何污染的费用。此外，环境法对财产上可能发生的各种 活动作出规定，包括储存石油产品或其他危险或有毒物质、空气 排放、水排放和接触含铅油漆。这类法律可对违法行为处以罚款或处罚，并可能要求对涉及这类活动的企业的经营获得 许可证或其他政府批准。由于上述情况，我们可能受到重大和不利的影响。

环境法还规定了含石棉材料的存在、维护和清除(“ACM”)。联邦法规要求建筑物业主和对建筑物管理行使控制权的人通过标志和标签识别和警告工作场所暴露在其建筑物内安装的ACM所造成的潜在危险。条例还规定了与ACM有关的雇员培训、记录保存和尽职调查要求。可以对违反这些条例的行为进行罚款评估。 由于这些条例，建筑物所有者和对建筑物管理行使控制权的人可能会受到工人和其他接触ACM的人人身伤害诉讼的更大风险的影响。这些规定可能会影响到我们所投资的含有ACM的建筑 的价值。联邦、州和地方的法律和条例还规定，在ACM的状况不佳或建筑、改建、翻新或拆除时，这些材料的拆除、封装、干扰、处理和/或处置也是如此。这些法律可规定不适当地处理或将ACM释放到环境中的责任，并规定对与ACM有关的个人 伤害或不当工作暴露向不动产所有人或经营者处以罚款，并要求第三方追偿。

当建筑物或建筑材料中积累了过多的水分 时，可能会发生霉菌生长，特别是在水分问题仍然未被发现或在一段时间内没有得到解决的情况下。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或刺激物。室内空气质量问题也可能是由于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及花粉、病毒和细菌等其他生物污染物造成的。室内接触空气中的毒素或刺激性物质超过一定水平可能会引起各种有害健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，由于在我们的任何属性中存在大量的 霉菌或其他空气污染物，我们可能需要执行一项昂贵的补救方案，以包含 或从受影响的属性中移除霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，如果出现严重的霉菌或其他空气污染物，如果发生财产损坏或人身伤害，我们将面临来自租客、租客雇员或其他人的赔偿责任。

对于我们最初投资组合中的每一个项目，CTO已经获得了第一阶段的环境现场评估。在我们的首次公开募股完成后，我们将获得对我们获得的所有物业的第一期环境 评估。第一阶段环境场址评估仅限于 范围内，因此不可能揭示影响某一财产的所有环境状况。然而，如果在初步评估中提出建议， 我们可以进行更多的评估，例如土壤和/或地下水取样或其他有限的地下调查和 ACM或霉菌调查，以测试有关物质。在我们的物业 的财产或历史作业的前任业主或经营者可能造成了我们或准备场地评估的独立顾问所不知道的物质环境状况，在审查完成后或将来可能出现物质环境状况，未来的法律、法令或条例可能会规定重大的额外环境责任。如果环境问题在任何最初或额外的评估中没有得到令人满意的解决，我们可以根据财产类型、保险的可得性和成本以及我们认为相关的各种其他因素，获得环境保险单，以投保潜在的环境 风险或损失。 我们对环境条件的最终责任可能超过我们获得的任何环境保险单的保单限额，如果有的话， 。

一般来说，我们的租约 要求承租人遵守环境法，并规定承租人将赔偿我们因承租人违反环境法或在我们归属承租人的财产上存在、使用或释放危险材料而引起的任何损失或费用。如果我们的承租人不遵守环境法，或者我们无法履行承租人的赔偿义务，我们的经营结果将受到不利影响。

我们不能预测将来还会制定哪些其他环境立法或条例，如何管理或解释现有或未来的法律或条例，或将来在我们的财产上可能存在什么环境条件。遵守现行和新的法律和条例可能要求我们或我们的租户花费资金来解决环境问题。如果我们或我们的租户承担重大的环境责任，我们可能会受到重大和不利的影响。

员工

我们没有员工 ，并由我们的经理根据管理协议进行外部管理和咨询。我们的经理是CTO的全资子公司。我们所有的执行干事都是首席技术官的执行干事，我们的执行干事和董事约翰·奥尔布赖特担任首席技术官的执行干事和主任。我们不希望有任何雇员。

可得信息

该公司维持一个网站www.alpinereit.com。该公司在其网站上提供的地址仅供投资者提供 信息。公司网站上的信息不是表格10-K的一部分，也没有被 引用到本年度报告中。该公司通过其网站免费提供其年度委托委托书、10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告以及根据1934年“证券交易法”第13(A)或15(D)节提交或提供的对 的修正，并在公司以电子方式将这些材料提交或提供给证券交易委员会后，在合理可行的范围内尽快将这些报告提交给证券交易委员会。

项目1A。风险 因子

我们的业务面临许多重大风险。下面描述的风险可能不是唯一可能影响我们业务的风险。 这些额外的风险包括那些目前未知或目前被认为无关紧要的风险。如果下文所述的任何情况、事件或事态发展确实在很大程度上发生，我们的业务、财务状况、业务结果、 和/或现金流量可能会受到重大不利影响，我们普通股的交易价格可能会下降。您应该仔细考虑下列风险和本年度报告中关于表10-K的所有其他信息，包括 合并财务报表及其附注。

与我们业务有关的风险

我们面临与商业地产所有权有关的风险，这些风险可能会影响我们房产的性能和价值。

超出我们 控制范围的因素会影响我们属性的性能和价值。我们的核心业务是拥有单租户商业 网租赁的财产.因此，我们的业绩会受到商业地产所有权风险的影响，包括：

上述任何风险的发生都可能导致我们财产的性能和价值下降，这可能对我们产生重大和不利的影响。

美国、全球和当地地区或市场的不利变化可能对我们的租户业务产生重大和不利的影响，也可能对我们的租户根据我们的租约向我们支付租金的能力产生重大和不利的影响。

我们的经营结果， 以及我们的租户的经营结果，对美国、全球和地方地区或市场的变化很敏感，这些变化影响到我们的租户的业务。美国、全球或地区经济状况的不利变化或发展可能会影响到租客的经济状况，这可能会对他们根据与我们签订的 租约向我们支付租金的能力产生不利影响，也可能影响到他们目前或未来的租赁做法。不利的经济条件，例如高失业率、不断上升的利率、更高的税率以及日益增加的燃料和能源费用，可能会对我们租户的业务和财务状况产生影响，这可能会对我们产生不利影响。在经济增长放缓和房地产需求下降的时期，我们可能会经历租期租金普遍下降或违约率上升的情况。对出租空间的需求不足可能会对我们维持现有租户和获得新租户的能力产生不利影响，这可能影响我们的增长、盈利能力和支付红利的能力。

我们的业务取决于我们的租户能否成功地经营他们的业务，如果他们不这样做，就会对我们造成重大和不利的影响。

我们的每个属性 都由单个租户占用。因此，我们对这些财产的投资的成功在很大程度上取决于我们租户的 业绩。我们任何一位租户的财务业绩取决于租户的个人业务、其行业，在许多情况下，取决于租户可能附属于或经营 的更大的业务网络的表现。我们任何一个租户的财务表现都可能受到管理不善、总体经济状况不利、消费者趋势和偏好的变化、减少对租户产品或服务的需求 或其他因素的不利影响，这些因素是他们和我们都无法控制的。我们的投资组合包括租给在多个地点操作 的单个租户的属性，这意味着我们拥有由同一租户操作的多个属性。如果我们拥有由一个租户经营的多个属性 ，则该单个租户的普遍失败或其业务的损失或显著下降可能会对我们造成重大影响。

在任何给定时间， 任何租户的业务都可能出现下降，这可能会削弱其经营业绩或 个人财产或整个业务的总体财务状况。任何这种下降都可能导致我们的租户在 到期时未能支付租金，在租约期满时拒绝延长租约，推迟占用我们的财产或开始租赁，或成为 破产或宣布破产。我们依靠我们的租户在我们拥有的财产上经营他们的业务，其方式使 产生的收入足以使他们能够履行对我们的义务，包括他们支付租金、维持某些保险范围、支付房地产税、进行修理和以其他方式维护我们的财产的义务。我们的租户履行我们租约所规定的义务的能力可能部分取决于其业务的总体盈利能力。某些租户业务产生的现金流 可能不足以使租户根据适用的 租约履行其对我们的义务。如果一个租户代表我们的经营成果的很大一部分，或者我们的一些租户无法履行他们对我们的义务，我们可能会受到重大和不利的影响。

我们认为我们的某些租户的业务不受电子商务压力的影响可能是不正确的，宏观经济趋势的变化可能对我们的租户产生不利影响，其中任何一种都可能损害我们的租户向我们支付租金的能力，从而对我们造成重大和不利的影响。

在许多情况下，我们投资于租赁给从事我们认为一般不受电子商务影响的企业的租户。 虽然我们认为我们的评估是准确的，但以前被认为能够抵抗不断增长的电子商务水平的压力的企业最终被证明容易受到来自电子商务的竞争的影响。整体商业环境及科技的影响，特别是零售业的影响，正迅速转变，而我们的租户可能会因科技革新、消费者喜好的改变和非传统来源的竞争而受到不利影响。在某种程度上，我们的房客面临着来自非-

传统的竞争对手，如互联网供应商，他们的业务可能会受到影响。我们不能保证我们的租户将成功地应付任何新的竞争，我们租户业务的恶化可能损害他们履行对我们的租赁义务的能力，从而对我们造成重大和不利的影响。

此外，我们认为，我们的租户经营的许多企业正在受益于目前支持消费者消费的有利的宏观经济趋势，例如就业水平强劲和增长、利率环境相对较低和消费者情绪积极。经济状况一般是周期性的，抑制消费者支出的事态发展，如失业增加、工资停滞、房地产价值下降、通货膨胀或利率上升，可能对我们的租户产生不利影响，削弱他们履行对我们和物质的租赁义务的能力，并对我们产生不利影响。

由单个租户 根据单个租约占用的属性使我们面临严重的租户违约风险。

我们的战略重点是拥有，经营和投资于单一租户，净租赁商业地产.因此，租客在其租约下的财政失败或 拖欠付款，很可能导致我们从 该财产获得的租金收入大幅度减少或完全减少，并可能导致财产价值的减少。我们也可能在重新租赁或出售这类财产方面遇到困难或重大延误。如果我们将多个属性租给单个租户 ，并且租户业务的财务失败影响到一项以上的财产，则这种风险会被放大。这样的房客 的失败或默认可能会减少或消除来自多个物业的租金收入，并降低这些物业的价值，这可能会对我们造成重大的 和不利的影响。

我们的房地产资产的公允价值可能会下降，这可能会造成损失，并会影响我们的财务状况和 业务的结果。

如果与资产有关的某些条件或情况发生变化，我们可能需要确认对这些资产的减值(如财务会计准则委员会或FASB的权威会计指南所界定的)，如果与资产有关的某些条件或情况发生变化，我们将确定，对于任何这类资产，现金流不再支持资产的账面价值 。我们的长期资产的公允价值取决于市场条件，包括对这些 资产未来需求的估计，以及这些资产可产生的收入。如果作出这样的决定，我们将通过收入确认估计的未实现损失，并根据这些资产在被认为受损之日的公允价值，将这些资产的折旧成本记作新的成本基础。这些减值费用反映了确认时的非现金损失，随后处置或出售这些资产可能会进一步影响我们未来的损失或收益，因为它们是根据销售价格与出售时这些资产的调整折旧成本之间的差额确定的。

我们的投资组合有地理市场 集中，这使我们容易受到这些地理市场不利发展的影响。

除了一般的、区域的、国家的和全球的经济状况外，我们的经营业绩还受到具体的地理市场的经济条件的影响，我们在这些市场中有着集中的财产。我们的初始投资组合包括截至2019年12月31日(按年度基准租金计算)以下州的大量股份：俄勒冈州、佛罗里达州、佐治亚州、北卡罗来纳州、亚利桑那州和内华达州。在 另外，我们持有的很大一部分，在美国的南部(56%)和西部(34%)地区(根据美国人口普查局的定义)。我们的地理集中度 可能会对我们的经营绩效产生不利影响，如果条件变得不那么有利，在任何一个州或市场在这种 州，我们有集中的属性。我们不能保证我们的任何市场都会增长，不会经历不利的发展，或者基本的房地产基本面会对商业地产的所有者和经营者有利。如果在我们的市场中建立了相互竞争的属性，我们的 操作也可能受到影响。在这些州或地区集中财产或市场的州或地区的经济衰退，可能会对我们在这些州或地区经营 企业的租户产生不利影响，损害他们向我们支付租金的能力，从而对我们造成重大和不利的影响。

我们面临与租客集中有关的风险，对大租户不利的发展可能会对我们造成重大和不利的影响。

截至2019年12月31日，按年率计算，我们最大的租户富国银行(WellsFargo)贡献了我们年度基准租金的23.7%。此外，截至2019年12月31日，我们从我们的第二大租客希尔顿大假期(Hilton Grand Vacations)获得了18.9%的年化直线基准租金。我们还有另外两位租户，Walgreens和LA Fitness，截至2019年12月31日，这两家租户分别贡献了我们按年计算的基础租金的7.4%和7.2%。因此，我们的财政表现在很大程度上取决于这些租户的财务状况，而对于在该物业经营零售业务的租户来说，则取决于这些租户的收入。将来，我们可能会有更多的租户和财产集中。在 这样的情况下，如果其中一位租户或另一位占用我们大量财产或其租约 付款占我们租金收入很大一部分的租户遇到财务困难或申请 破产，则可能对我们产生重大不利影响。

我们的某些租户没有被公认的信用评级机构评为 ，也没有得到这样一个机构的投资评级。未评级或非投资 级租户的租约可能会面临更大的违约风险。

截至2019年12月31日，我们约63.7%的租户或母公司(按年化直线基准租金计算) 未被评级，或没有得到公认评级机构的投资级信用评级。非投资级 或未评级租户的租约可能会面临更大的违约风险。未评估的租户或非投资级别的租户也可能比具有投资级别信用评级的租户更有可能遭遇财务疲软或申请破产。当我们考虑以未定级或非投资级别的租客在当地租赁的财产时，或将一项财产 租给没有信用评级或没有投资等级评级的租户时，我们评估拟议中的租客在财产一级和公司一级的业务实力(如果适用的话)，并可以使用第三方提供的内部发展的方法或评估考虑租户/公司破产的风险。如果我们对未评级或非投资级别租户的信誉的评估是不准确的，则与租户相关的违约或破产风险可能比预期的要大。如果我们的任何一个未评估的房客遇到财务上的弱点或申请破产， 可能会对我们产生实质性的不利影响。

对零售空间的需求减少可能会对我们造成重大和不利的影响。

截至2019年12月31日，约占我们初始投资组合年化直线基础租金的57.4%的租约是与经营零售业务的租户签订的。将来，我们打算购买更多的物业，租给在该物业经营零售 业务的单一租户。因此，租赁零售空间的需求减少对我们 的不利影响可能比我们在零售地产上的投资少得多。零售空间租赁市场历来受到下列因素的不利影响：国家、区域和地方经济的疲软、一些大型零售公司的不利财务状况、零售业的合并、一些市场零售空间的过剩和电子商务压力的增加。在不利条件出现或继续的情况下，它们很可能会对零售空间的市场租金产生负面影响，并可能对我们产生重大影响。

我们可能无法续订租约， 租赁空置空间或重新租赁的空间，因为租约到期优惠的条款或在任何情况下。

我们的业务结果 取决于我们租赁我们的财产的能力，包括续订到期租约，租赁空置空间和重新租赁空间在 属性中租约到期。在租赁或再租赁我们的财产，我们可能无法优化我们的租户组合或执行 租赁比以前的地方租赁更经济优惠的条件。我们的租户可能拒绝或可能没有财政 资源来续订他们的租约，而且不能保证续约的租约将具有与即将到期的租约一样经济上对我们有利的条款。如果租客在租约期满后不续租，我们便有 租客来租出我们的物业，亦不能保证我们能找到新租客，或我们的 物业将以相等于或高于以前租契或现时平均租金的租金重租，或 大幅减租、改善租客津贴、提早终止租客或市面以下的续期选择，不会提供 以吸引新租客。我们可能会经历与重新租赁我们的财产有关的费用增加，这可能会对我们产生实质性的影响。

我们租约的某些条款可能无法执行。

我们在租赁方面的权利和义务由书面协议管理。法院可以裁定这样一项协议的一项或多项规定是不可执行的。如果这种情况发生在一个属性或一组属性上，我们可能会受到不利的影响。

如果我们的租户破产或破产，就可能导致该租户的租约终止，并给我们造成物质损失。

租客破产或破产很可能会减少我们从该租户的租赁或租赁中获得的收入，或迫使 由于原租户违约或破产法院拒绝租客租约而将财产重新租出。 如果租户申请破产或破产，联邦法律可禁止我们仅基于 破产或破产而驱逐该租户。此外，破产或破产的租户可以被授权拒绝和终止其租约 或与我们租赁。对这类破产租户提出的任何未付租金或未来租金的索赔，将受到法定限制 的限制，这种限制很可能导致我们收到的租金收入大大低于我们根据租约或租约所欠的合同规定的租金。此外，我们对过去未付租金提出的任何索赔，如果有的话，可能无法全额支付。我们可能也无法重新租赁的财产，其中的就地租赁没有终止或拒绝，或重新租赁它在类似的 或更优惠的条件。因此，租客破产或破产可能会对我们造成重大和不利的影响。

我们可能无法获得我们在管道中评估的属性 。

我们一般都会寻求维持强劲的投资渠道。由于各种原因，交易可能无法结束，包括在我们的调查过程中发现以前未知的负债或其他项目。类似地，对于目前受非约束性意向书约束的财产，我们可能永远不会执行具有约束力的购买协议，而我们正在谈判的 属性可能永远不会导致任何意向书的执行。由于许多其他原因， 我们可能最终无法获得管道中的属性。

随着我们继续获得资产， 我们可能会减少或不能增加我们的投资组合的多样性。

虽然我们将寻求保持或增加我们的投资组合的租户，地理和工业多样化与未来的收购，这是可能的 ，我们可能决定完成一个或多个收购，实际上减少了我们的投资组合的多样性。如果我们的投资组合 变得不那么多样化，我们的业务将更加敏感于租户或市场因素，包括租户的破产或破产，对某一特定行业的消费者趋势的变化，以及对市场或特定地理区域的总体经济衰退或衰退的敏感性。

当我们获得一项财产时，我们只能获得有限的担保 ，而且只有当我们的尽职调查没有确定任何可能使 us承担未知债务或降低我们财产价值的问题时，我们才有可能有有限的追索权，这些问题可能会对我们的财务状况和向您分配的能力产生不利影响。

一项财产 的卖方通常在其“原样”条件下，在“WHERIS”基础上出售该财产，并在没有任何适销性或适合某一特定用途或用途的保证的情况下出售该财产。此外，采购协议可能只包含有限的保证、陈述和赔偿，而这些保证、陈述和赔偿在关闭后只能维持一段有限的时间。购置或购买担保有限的财产，增加了以下风险：我们可能在财产中损失部分或全部投资的 资本，从该财产中损失租金收入，或就这些财产承担未知的责任。

占用我们房产的租户在依赖消费者可支配开支的行业中竞争。消费者在我们的租户和潜在租户的业务中使用其自由支配收入的意愿或能力的降低，可能会对我们的租户业务产生不利影响，从而对我们收取租金和减少对出租物业的需求的能力产生不利影响。

在我们的投资组合中的某些资产 租给经营零售、服务或基于经验的企业的租户。餐馆(包括快速服务、休闲和家庭就餐)、家庭家具、娱乐(包括电影院)、体育用品和健康以及健身是我们投资组合中的重要部分。在这些行业经营业务的大多数租户能否成功，取决于消费者的需求，更具体地说，取决于消费者是否愿意利用其自由支配的收入向我们的租户购买产品或服务。长期的经济疲软，再一次的美国经济衰退，或者由于电子商务的影响而导致这些行业的加速错位，可能导致消费者减少他们在这些地方的自由支配开支，特别是在这些地方的消费，这可能会对我们产生物质和不利的影响。

一个或多个我们的 属性的空置可能导致我们不得不花费大量的资本开支来重新租用这个空间。

租客的损失， 或由于租约到期或租户破产或无力偿债，可能需要我们花费大量的资本来翻新 的财产，在它适合于一个新的租户，并使我们承担大量的费用，以寻找新的租户。在许多情况下， 我们签订的租约或通过收购承担的财产是专门适合我们的租户的特定业务 。由于这些房产是为某一特定租户设计或实际修改的，如果当前租约 终止或未续签，则可能要求我们以大量费用翻修该财产，降低我们收取的租金，或提供其他租让，以便将该财产租给另一租户。此外，如果我们决定出售财产， 我们可能很难将其出售给租客以外的一方，因为该财产可能是为之设计或修改的特殊用途。这种对我们出售财产的能力的潜在限制可能限制我们迅速修改我们的投资组合 以响应我们的租户的商业前景、经济或其他条件的变化，包括租户的需求。这些限制 可能会对我们产生实质性和不利的影响。

我们可能无法确定和 完成适当的财产收购，这可能会阻碍我们的增长，我们未来的收购可能无法产生我们预期的回报 。

我们通过收购扩大 的能力要求我们确定和完成符合我们的投资和增长战略 和我们的投资标准的收购，并成功地将新获得的财产整合到我们的投资组合中。我们的经理不断地评估我们的投资机会，但是我们在有利的条件下获得物业并成功经营的能力可能受到以下重大风险的限制：

如果任何这些风险 实现，我们可能会受到重大和不利的影响。

我们可能无法完成我们和CTO之间的独家和RoFo协议所涵盖的CTO拥有的财产的收购(br}，而且任何完成的对这些财产的收购 可能无法产生我们预期的回报。

尽管与CTO签订的独家 和rofo协议为我们提供了对CTO拥有的某些单租户、净租赁财产 的首次报价的权利，但无法保证CTO将来会选择出售这些房产。即使首席技术官今后选择出售 这些财产，我们也可能无法与首席技术官就购买这些财产的条件达成协议，也可能没有资金或能力资助购买这些财产。因此，不能保证我们 今后将能够获得排他性和RoFo协议所涵盖的任何财产。此外，即使我们能够获得排他性和RoFo协议所涵盖的财产，也不能保证这些财产将能够保持其历史性能，或者我们将能够从这些财产中获得与CTO相同的回报。

我们面临着对 房客的激烈竞争，这可能会对我们的投资组合的入住率产生不利影响，或阻止我们的物业租金上涨。

我们与众多的开发商，业主和经营者的单一租户，净租赁的财产，其中许多是大得多，并拥有类似于我们的财产在同一市场，我们的财产所在的财产。我们的竞争对手的规模和财力可能允许 他们以低于现行市场价格的租金或低于我们向租户收取的租金提供空间。因此，我们可能会失去现有的租户或未能取得未来的租户，而这些其他业主、营办商及地产商所造成的下行压力，可能会令我们减低租金，或提供更大幅度的租金宽减、租户改善、提早终止 权利或市场下续期的选择，以便在租约期满时保留租客。对租户的竞争可能会对我们的投资组合的占用水平产生不利的影响，或阻止我们的物业租金的增加，这可能会对我们造成实质性的影响和不利的影响。

通货膨胀可能会对我们和我们的租户造成重大和不利的影响。

通货膨胀增加可能对利率产生不利影响，这可能对我们今后获得的任何可变利率债务的成本产生不利影响。在通胀增幅高于租契租金增幅的情况下，我们的租金水平将跟不上通胀上升所带来的成本。增加的费用可能会对我们的租户产生不利影响，如果他们的经营费用增加超过他们可能实现的收入增长，这可能会对租户支付拖欠我们的租金的能力产生不利影响。

重新开发或翻新我们的财产可能会使我们经历意想不到的代价，并有可能对我们造成重大和不利影响的其他风险。

我们今后可能会重新开发、大幅翻新或以其他方式投资于我们的房产，以改善这些资产，并增加获得具有吸引力的风险调整后回报的机会。这些活动受到若干风险的影响，包括与 建筑工程有关的风险和因建筑延误或可能增加 项目预期费用的其他因素而造成费用超支的风险。此外，我们可能会招致与最终未完成的项目有关的费用。我们的任何重建或翻新项目都可以得到资助。如果不能以可接受的条件获得这些资金，我们的重建、重建和翻新活动可能无法进行或可能受到限制。此外，这些活动可能会减少我们预期在完成我们的首次公开募股或将来可能拥有的任何其他信贷设施的循环信贷设施上的可供使用的 借款能力，这将限制我们利用这些资金来源购置财产 和其他业务需要的能力。与重建和翻新活动有关的风险，包括但不一定限于上述活动，可能会对我们造成重大和不利的影响。

我们的房地产投资一般是非流动性的，这可能严重影响我们应对市场变化或与租户有关的不利变化的能力，或影响我们财产的性能。

我们所做的和预期要做的房地产投资，对我们来说是比较难迅速出售的。因此，我们根据经济或其他条件迅速调整投资组合的规模和内容的能力将受到限制。非流动性资产通常经历更大的价格波动，因为一个现成的市场不存在，而且可能更难估价。此外，验证非流动资产的 第三方定价可能比更多的流动资产更主观。因此，如果要求我们迅速清算投资组合的全部或部分，我们可能会意识到比我们以前记录的 我们的资产的价值要少得多。

此外，守则 限制了REIT处置不适用于其他类型房地产公司的财产的能力。特别是，适用于REITs的税法实际上要求我们持有房产用于投资，而不是主要在正常业务过程中出售 ，这可能导致我们放弃或推迟出售本来符合我们最大利益的房地产。因此，我们可能无法迅速根据经济或其他条件或优惠条件改变我们的投资组合，这可能会对我们造成重大和不利的影响。

我们可能无法处置我们出售的 资产，以回收我们的资金。

虽然我们可能寻求 有选择地出售财产以回收我们的资本，但我们可能由于不利的 市场或其他条件而无法出售待处置的财产，也可能无法达到符合我们预期的定价或时机。除其他外，这可能对我们将资本用于购置其他财产和执行我们的总体运作战略的能力产生不利影响，因此，这可能对我们产生重大和不利的影响。

与某些事件、环境事项和气候变化有关的风险

自然灾害、恐怖主义袭击、其他暴力行为或战争或其他意外事件可能对我们产生重大和不利的影响。

自然灾害、恐怖袭击、其他暴力或战争行为或其他意外事件可能会严重干扰我们的业务活动(或租户的业务)，导致消费者信心和支出下降，或导致美国和全球金融市场和经济体的波动加剧。它们也可能导致或延长经济衰退。任何这些事件 都可能对我们产生重大和不利的影响。

此外，我们的公司总部和我们的某些财产位于发生重大飓风的佛罗里达。取决于飓风登陆的地点，我们在佛罗里达的房产可能遭受重大破坏。此外，佛罗里达飓风的发生和发生频率也可能对我们位于该州的财产的需求产生负面影响，因为消费者对飓风风险的看法。除了飓风之外，佛罗里达州其他自然灾害和气候状况(以及我们财产所在的其他州)，如龙卷风、洪水、火灾、异常大雨或长时间降雨、干旱和热浪，都可能对我们的租户产生不利影响，这可能对我们收取租金收入的能力产生不利影响。如果飓风、地震、自然灾害或其他类似的重大破坏发生，我们的业务可能受到干扰，我们的财产可能受到破坏，这可能对我们造成实质性和不利的影响。

恐怖袭击、恐怖袭击或其他暴力行为也可能对我们的行动产生不利影响。我们不能保证不会发生针对美国境内企业的恐怖袭击，这些攻击可能直接影响到我们的有形资产或业务运作，或者直接影响到我们与之有关系的租户、贷款人或其他机构的财务状况。美国可能卷入武装冲突，这也可能对我们有关系的租户、贷款人或其他机构产生影响。武装冲突的后果是不可预测的，我们可能无法预见可能对我们的业务产生不利影响的事件。任何这些事件都可能对我们产生重大和不利的影响。

我们财产上的保险可能不足以涵盖所有损失，而未投保的损失可能对我们造成重大和不利的影响。

我们的租约通常是 规定，业主或房客将维护财产和责任保险，这些财产是从我们租赁的 。如果我们的房客被要求承担责任和/或财产保险，我们的房客必须在他们的财产保险单上指定我们 (以及我们的任何对租客租赁的财产有抵押的贷款人)作为他们的责任保险单 的附加保险人，并在他们的财产保险单上指定更多的被保险人和/或损失受款人(或抵押权人，如果是我们的贷款人)。取决于财产的位置，灾难性的损失，例如飓风、地震和洪水造成的损失，可由我们的租户持有的保险单承保，但有限制，例如房客可能无法支付的高额免赔额或共同付款。此外，灾难性的损失，如风、冰雹、飓风、恐怖主义或战争行为造成的损失，可能是不可保的，也可能是经济上不可保的。如果我们的财产遭到保险不包括的财产损坏，而且这些财产有追索权债务，我们将继续对债务承担责任，即使这些财产受到不可挽回的损害，我们也将继续承担责任。

通货膨胀、建筑法规和法令中 的变化、环境考虑和其他因素，包括恐怖主义或战争行为，都可能使我们得到的任何保险收益不足以修理或更换损坏或毁坏的财产。在这种情况下，所收到的保险收益可能不足以恢复我们在受影响的不动产 及其产生的租金收入方面的经济地位。此外，如果我们的一项财产遭受重大或全面损失，如果没有超过根据保险单收到的任何金额的大量资本支出 ，我们可能无法按照其现有规格重建这类财产，因为重建或改善这类财产可能需要进行重大升级，以满足分区和建筑规范的要求。由于重大的无保险损失，我们对财产的资本投资或预期的未来收益的损失可能会对我们造成重大和不利的影响。

遵守环境法或与环境法有关的责任的费用可能会对我们产生重大和不利的影响。

我们的财产所有权可能使我们承担已知和未知的环境责任。根据与环境有关的各种联邦、州和地方法律和条例，作为不动产的现有或前任所有人或经营者，我们可能要对环境问题造成的费用和损害负责，包括危险或有毒物质、废物或石油产品的存在或排放、在这些财产上、上、下或从这些财产上迁移，以及调查或清理这种污染的费用，以及对人身伤害、财产损害或对自然资源的损害的赔偿责任。无论以下情况，我们都可能面临责任：

可能与我们的财产有关的环境 责任，我们不知道。关于我们最初投资组合中的每一项财产， CTO已经获得了第一阶段的环境现场评估。在我们的首次公开募股完成后，我们将对我们获得的所有房产进行第一阶段的环境评估。第一阶段环境场地评估的范围有限，因此不可能揭示影响财产的所有环境状况。因此，我们拥有的属性 可能存在未被发现的环境责任。我们的一些财产使用或可能在过去使用地下储罐储存石油产品 或废物产品，如果储罐不符合法律 标准，则可能产生释放危险物质的可能性或惩罚。如果环境污染存在于我们的财产，我们可能会受到严格的，共同的和/或几个责任 由于我们的所有权利益的污染。我们的一些特性可能含有含石棉材料，或 acm.环境法规定了ACM的存在、维护和清除，这些法律可能对不遵守这些要求或使我们承担第三方责任(例如，与接触石棉有关的个人 伤害的责任)而处以罚款、罚款或其他 义务。环境法也适用于财产上可能发生的其他活动，如石油产品的储存或其他有害有毒物质的储存、空气排放、水的排放和接触含铅的 油漆。这类法律可对违法行为处以罚款和处罚，并可能要求对涉及此类活动的企业的经营获得许可证或其他政府批准。

财产上已知或潜在的危险物质的存在可能对我们出售、租赁或改进财产或以财产作为抵押品借入 的能力产生不利影响。此外，环境法可能会对受污染的财产设立留置权，以利于政府处理这种污染所造成的损害和费用。此外，如果发现我们的财产受到污染，环境法可能对其使用方式或经营方式施加限制，而这些限制可能需要大量开支。

此外，虽然我们的租约一般要求我们的租户遵守所有适用的法律，并赔偿我们因房客在财产上的活动而承担的任何环境责任，但由于我们的所有权利益，我们可以承担严格的责任。我们不能肯定，如果根据我们的租约，我们的租户将或将能够履行他们的赔偿义务。此外，发现我们的任何财产上的环境责任可能导致重大的补救费用，或导致可归于该财产租户的其他责任或义务，或造成对我们的租户经营其目前经营的业务的能力的重大的 干扰。不遵守环保法律或发现环境责任可能个别或集体地影响该租户向我们支付 款项的能力，包括租金付款，以及在适用情况下，补偿付款。

我们的环境责任可能包括财产和自然资源损害、人身伤害、调查和清理费用，以及其他潜在的环境责任。这些费用可能很大。虽然我们可以为某些被认为值得投保的财产获得环境责任保险，但我们的保险可能不足以应付任何特定的环境情况，而且我们将来可能无法以合理的费用或根本不可能继续获得环境事务的保险。 如果我们的环境责任保险不足，我们可能会因环境责任而遭受物质损失。 我们能否获得任何环境责任保险单的好处，将取决于我们的保险公司的财务稳定性和它对我们的保险单所采取的立场。如果我们要承担重大的环境责任，我们就会受到重大和不利的影响。

我们的财产可能含有或发展 有害霉菌，这可能导致责任的不利健康影响和补救费用。

当建筑物或建筑材料中积累了过多的水分 时，可能会发生霉菌生长，特别是在水分问题仍然未被发现或在一段时间内没有得到解决的情况下。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或刺激物。对室内暴露于 霉菌的关注一直在增加，因为接触霉菌可能会引起各种不良健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，如果我们的租户或其雇员或客户暴露在我们任何一个属性的模具中，我们 可能被要求执行一项昂贵的补救计划，以控制或从受影响的财产中移除霉菌。此外，如果出现财产损失或健康问题，我们的房客或其他人可能会对我们暴露在霉菌中承担责任。如果我们是 成为与模具相关的重大负债，我们可能会受到重大和不利的影响。

我们的业务和财政状况可能受到气候变化的不利影响，包括气候模式、天气相关事件、政府政策、法律、法规和经济条件的可能变化。

近年来，对气候变化潜在影响的评估已开始影响到政府当局的活动、消费者行为模式和其他影响美国商业环境的领域，包括但不限于能效措施、用水措施和土地使用做法。美国政府当局和我们拥有财产的市场颁布与气候变化有关的政策、法律或条例，可能要求我们对我们的财产投资更多的资本。此外，气候变化对我们租户经营的企业的影响目前还不能合理确定。虽然目前尚不为人们所知，但气候变化可能影响天气模式或可能影响经济活动或影响我们在特定市场的财产价值的重大天气事件的发生。任何 这些事件或条件的发生都可能对我们租赁财产的能力产生不利影响，这将对 us产生重大和不利的影响。

与我们经营的其他方面和作为一家上市公司有关的风险

我们高度依赖信息系统和某些第三方技术服务提供商，而与网络攻击或类似的外部 攻击无关的系统故障可能会严重扰乱我们的业务，这反过来可能对我们普通股的市场价格产生负面影响，并对我们的业务和现金流产生不利影响。

我们的业务高度依赖于通信和信息系统及网络。这些系统或网络的任何故障或中断都可能在我们的业务和通信中造成延误或其他问题。通过与CTO和经理的关系，我们在很大程度上依赖于CTO的财务、会计和其他数据处理系统。此外，我们所依赖的许多信息技术基础设施是或可能由第三方管理的，因此，我们也面临着业务失败、 终止或任何这些第三方的能力限制的风险。很难确定由于我们的业务所依赖的网络或系统的任何具体中断或中断，或由于 未能维持我们的技术基础设施的性能、可靠性和安全而直接造成的负面影响，但影响我们业务所依赖的系统 或网络的重大事件可能对我们产生重大和不利的影响。

网络安全风险和网络事件可能会对我们的业务产生不利影响并扰乱业务。

网络事件 可能是蓄意攻击或无意事件造成的。这些事件可以包括但不限于未经授权访问数字系统，目的是盗用资产或敏感信息，破坏数据或造成业务中断的 。这些事件的结果可能包括但不限于以下方面：中断的行动、虚假陈述的财务数据、被盗资产或信息的赔偿责任、网络安全保护费用增加、诉讼、名誉损害。如果发生任何这类网络事件或类似事件，我们的资产，特别是现金可能会损失，因此，我们执行业务和执行我们的投资和增长战略的能力可能会受到损害，从而对我们产生重大和不利的影响。

我们是新成立的，作为一家REIT或上市公司，其经营历史非常有限，资源有限，因此可能无法成功地经营我们的业务，无法继续执行我们的投资战略或创造足够的收入来向股东分配 。我们不能向你保证，我们高级管理团队过去的经验将足以使我们公司作为一家上市公司成功运作。

我们是新成立的 ，作为一家REIT或上市公司，其经营历史非常有限。不能保证我们高级管理团队过去的经验将足以使我们公司作为REIT或上市公司成功运作，包括能够及时满足证交会正在进行的披露要求。在我们的首次公开募股完成后，我们必须制定和实施控制制度和程序，以便符合和保持我们作为REIT的资格，并满足我们根据适用的证券交易委员会条例提交定期和当前报告的要求，并遵守纽约证券交易所上市标准，而这一过渡可能给我们的管理系统、基础设施和其他资源造成重大压力，并转移管理层对发展我们业务的注意力。如果不能作为一家上市公司成功运作，可能会对我们造成重大和不利的影响。

此外，我们有限的 资源可能会对我们成功管理和操作我们的投资组合或实施业务 计划的能力产生重大和不利的影响。如果我们不成功地经营我们的业务或实施我们的投资战略，我们可能无法产生足够的收入，使或维持分配给股东，你的投资价值可能会大幅度下降，或 你可能会失去一部分或全部您在我们的投资。

我们的高级管理团队必须经营两家公开交易的公司，CTO和我们的公司，这可能给我们的高级管理层团队以及我们所依赖的CTO的管理系统、基础设施和其他资源造成重大压力。

我们的高级管理团队经营着两家公开上市的公司，我们公司和CTO，并被要求遵守适用的SEC条例的定期和当前的报告要求，并遵守适用的纽约证券交易所和纽约证券交易所的上市标准。这可能给我们的高级管理团队以及通过我们的经理提供给我们的管理系统、基础设施和其他资源造成很大的压力，我们依赖这些资源。不能保证我们的高级管理团队能够成功地经营两家上市公司。如果我们的高级管理团队未能成功地运作我们的公司或首席技术官，可能会对我们造成重大和不利的影响。

我们可能会受到诉讼， ，这可能会对我们造成重大和不利的影响。

我们可能会受到诉讼，包括与我们的首次公开募股、我们的业务、其他证券发行和其他正常业务过程有关的索赔。这些索赔中的一些可能会导致重大的辩护费用和对我们的潜在重大判决，其中一些没有或不能投保。我们一般都打算大力保卫自己。然而，我们不能肯定将来可能出现的、目前我们所不知道的任何主张的最终结果。解决这些不利于我们的问题可能导致我们不得不支付大量的罚款、判决或和解，如果没有保险，或者如果罚款、判决和和解超过保险水平，就会对我们的收入和现金流动产生重大和不利的影响，从而对我们造成重大和不利的影响。某些诉讼或某些诉讼的解决可能影响我们某些保险的可得性或费用，这可能对我们造成重大和不利的影响，使我们面临更多的风险，这些风险将使我们得不到保险，并对我们吸引董事和官员的能力产生重大和不利的影响。

如果我们的披露控制和程序或财务报告的内部控制存在缺陷，我们可能无法准确地列报我们的财务报表，这可能对我们产生重大和不利的影响。

作为一家公开交易的公司，我们必须在合并的基础上报告我们的财务报表。有效的内部控制对我们准确报告财务结果是必要的。萨班斯-奥克斯利法案第404条要求我们评估和报告我们对财务报告的内部控制。然而，只要我们是“就业法”规定的“新兴的 增长公司”，我们的独立注册公共会计师事务所就不会被要求证明我们根据“萨班斯-奥克斯利法”第404(B)节对财务报告的内部控制是否有效。 我们可能在五年内成为一家“新兴增长公司”。对 我们内部控制的有效性进行独立评估可以发现我们管理部门的评估可能不会发现的问题。不能保证我们对财务报告的内部控制将始终有效地实现所有控制目标。此外，随着我们业务的发展，我们的内部控制将变得更加复杂，我们可能需要大量的 资源，以确保我们的内部控制保持有效。今后的缺陷，包括我们对财务报告的内部控制中的任何重大缺陷，可能会导致对我们业务结果的误报，这可能需要重新报告，不履行我们的上市公司报告义务，并导致投资者对我们报告的财务信息失去信心，这可能会对我们造成重大和不利的影响。

如果我们不能保持有效的 披露控制和程序，我们可能无法满足适用的报告要求，这可能对我们产生重大和不利的影响。

作为一家公开交易的 公司，我们受“交易所法”的信息要求约束，并被要求向SEC提交报告和其他信息( )。此外，我们还必须保持披露控制和程序，以确保在我们向证券交易委员会提交或提交的报告中披露的信息 在证交会规则和表格规定的时间内记录、处理、总结和报告 。它们包括控制措施和程序，以确保在向证券交易委员会提交或提交的报告中披露所需的 信息，并将其告知管理层，包括我们的首席执行官和主要财务官员，以便及时作出关于所需披露的决定。有效的披露控制和程序对于我们提供可靠的报告、有效地防止和发现欺诈以及作为一家上市公司成功地运作是必要的。设计和实施有效的披露控制和程序是一项持续的 努力，需要大量资源和时间投入。我们可能会发现在我们的披露控制和程序 中的缺陷，这些缺陷可能很难及时纠正，或者很费时。任何未能保持有效的披露控制 和程序或及时对其进行任何必要的改进，都可能导致我们未能履行我们的报告义务 (这可能影响我们的普通股在纽约证券交易所上市)。此外，缺乏有效的披露控制和程序 也可能对我们防止或发现欺诈行为的能力产生不利影响，损害我们的声誉，并使投资者对我们向证券交易委员会提交或提交的报告失去信心，这很可能对我们共同股票的交易价格产生负面影响。

遵守“美国残疾人法”和“消防、安全和其他条例”，可能要求我们作出对我们产生重大和不利影响的意外支出。

我们的财产是 ，将受“美国残疾人法”(ADA)的约束。根据“反倾销协定”，所有公共设施必须符合与残疾人出入和使用有关的联邦 要求。遵守“反倾销协定”的要求可能要求取消准入壁垒，而不遵守则可能导致美国政府处以罚款，或判给私人诉讼当事人( 或两者兼而有之)损害赔偿。虽然我们的租户根据法律有义务遵守“反倾销协定”，而且通常根据我们的租约有义务支付与遵守协定有关的费用，但如果所需的更改涉及比预期更多的支出，或者如果必须以比预期更快的速度进行更改，则可能会对我们的租户支付费用的能力产生不利影响。我们可能被要求花费我们自己的资金来遵守“反倾销协定”的规定，这可能会对 us产生重大和不利的影响。

此外，我们是 ，并将被要求按照消防和安全条例、建筑规则和其他土地使用条例操作我们的财产，因为这些条例可能由政府机构和机关通过，并适用于我们的财产。我们可能需要 作出大量的资本支出，以符合这些要求，并可能需要得到不同的 当局对我们的财产的批准，包括在取得财产之前或在对我们的任何现有财产进行翻修时。不能保证现有的法律和管制政策不会对我们或今后任何购置或翻新的时间或费用产生不利影响，也不能保证不会通过增加这种拖延或造成额外费用的额外条例。此外，如果不遵守其中任何一项要求，政府当局可能会处以罚款或对私人诉讼当事人给予损害赔偿。虽然我们打算只购买我们认为目前在很大程度上符合所有管制要求的财产，但这些要求可能会改变，而新的要求 可能会被强加，这将需要我们大量未预料到的开支，并可能对我们造成重大和不利的影响。

会计准则的变化可能会对我们产生重大和不利的影响。

制定和解释适当会计准则的FASB和SEC可能不时改变财务会计和报告准则或它们对这些准则的解释和适用，这些准则将指导我们的财务报表的编制，这些变化可能会对我们报告的财务状况和业务结果产生重大和不利的影响。在某些情况下，可以要求 我们追溯适用新的或订正的标准，从而重新编制上一期间的财务报表。 同样，这些变化也可能对我们的租户报告的财务状况或业务结果 产生重大和不利的影响，并影响到他们对租赁房地产的偏好。

在未来，我们可能会选择通过税收递延贡献交易获得 属性或资产组合，这可能会导致股东稀释 ，并限制我们出售这些资产的能力。

今后，我们可以通过递延缴款交易获得财产或财产组合，以换取在经营伙伴关系中具有有限合伙利益的共同或优先的 单位，这可能导致股东稀释。这种收购 结构除其他外，可能会减少我们可以在获得的财产的税收寿命(br})中扣除的税收折旧额，并可能要求我们同意保护缴款人推迟确认应纳税的 收益的能力，因为我们有能力处置所获得的财产和(或)将合伙债务分配给 捐款者以维持其税基。这些限制可能限制我们一次出售资产的能力，或者限制条件，如果没有这样的限制， 将是有利的。

与我们与 cto和我们的经理的关系和管理协议有关的风险

我们没有员工，完全依赖我们的经理来提供我们所需要的所有服务，我们不能保证我们的经理会分配必要的资源来满足我们的业务目标。

由于我们是“外部管理的”，我们不雇用我们自己的人员，而是依赖于CTO，我们的经理和他们的子公司，几乎 我们需要的所有服务。我们的经理选择和管理符合我们投资标准的房产； 管理租金的收取，监测我们租户遵守租约的情况，处理空置和重新出租我们的房产； 协调我们的房产的出售；提供财务和监管报告服务；与我们的股东沟通， 使我们向我们的股东支付分配和安排转让代理服务；并提供我们的所有其他行政 服务。因此，我们的成功在很大程度上取决于首席技术官的执行官员和其他人员通过我们的经理向我们提供的专门知识和服务。

CTO可能无法获得或保留它通过我们的经理提供给我们的执行官员和其他人员。

我们的成功在很大程度上取决于通过我们的经理提供给我们的首席技术官和其他人员。特别是，我们依靠本公司总裁兼首席执行官约翰·P·奥尔布赖特(John P.Albright)、首席执行官兼首席执行官兼首席技术官(CTO)、本公司董事和首席技术官(CTO)董事会成员、公司高级副总裁、首席财务官兼财务总监马克·彭定康(Mark E.Patten)和CTO的首席财务官、首席财务官史蒂文·格雷豪斯(Steven R.Greatus)、本公司和CTO的高级副总裁丹尼尔·E·史密斯(Daniel E.Smith)、公司总法律顾问兼公司秘书丹尼尔·E·史密斯(Daniel E.Smith)的服务。除了这些执行官员之外，我们还依赖通过我们的经理提供给我们的CTO的其他 人员。我们不能保证，通过我们的经理提供给我们的所有或任何一位CTO的主管人员和其他人员将继续与CTO、我们的经理和我们保持联系。我们不单独为任何人维持关键人物人寿保险。首席技术干事不保留任何其执行干事和通过我们的经理提供给我们的其他人员，以及雇用和保留更多高技能的管理人员、业务人员和营销人员，可能对我们实现投资增长目标的能力产生重大不利影响，并可能导致我们承担过多的费用，在我们的披露控制和程序或我们对财务报告的内部控制方面存在缺陷。

我们向经理支付了大量的费用和费用。这些付款增加了你无法从投资中获利的风险。

根据管理协议，我们向经理支付大量费用。这些费用包括基本管理费和奖励费(如果获得的话)。我们还将根据管理协议偿还经理的某些费用。这些付款增加了 您将无法从您的投资中赚取利润的风险。

根据“管理协议”向 Our Manager支付的基本管理费，无论我们的投资组合的业绩如何，都应支付，这可能会降低我们 经理将时间和精力用于为我们寻找有利可图的投资机会的动机。

我们根据“管理协议”向经理支付基本管理费，这可能是相当大的，基于我们的“总权益”(在管理协议中定义的 )，而不管我们的资产组合的表现如何。我们经理有权获得基于不业绩的薪酬可能会降低其为我们寻找有利可图的投资机会的动机，这可能导致我们的投资组合表现较低，并对我们产生实质性的不利影响。

根据管理协议支付给我们的 经理的奖励费用可能会导致我们的经理选择对风险更高的资产进行投资，以增加其奖励 补偿。

我们的经理有能力根据我们的股东总收益超过8%的累积年门槛率来赚取奖励费，这可能会激励我们的经理以反映更高的潜在收益的购买价格投资于房地产，这可能是风险更大或更具投机性的，或者过早地出售投资以获取收益，以努力增加我们的短期收益，从而提高我们的股票价格和它有权获得的奖励费用。如果我们的利益与我们的经理的利益不一致，我们的业务计划和经营结果的执行可能受到不利的影响，这可能会对我们普通股的市场价格和我们向股东分发股票的能力产生重大和不利的影响。

在我们与经理的关系中存在利益冲突，这可能导致不符合我们最大利益的结果。

由于我们与经理的关系，我们受到利益冲突的影响。根据管理协议，我们的经理有义务向我们提供我们的管理团队。然而，我们的经理没有义务将任何特定的人员专门奉献给 us，我们的经理提供给我们的CTO人员也没有义务将他们的时间的任何特定部分专门用于管理我们的业务。另外，我们的经理是CTO的全资子公司。我们所有的执行官员都是首席技术官的执行干事和雇员，我们的一名执行干事(约翰P.奥尔布赖特)也是我们公司董事会和首席技术干事董事会的成员。因此，我们的经理和它提供给我们的CTO人员，包括我们的执行官员，可能在他们对我们的职责和他们对CTO的职责之间有冲突。

除了我们的初始投资组合外，我们还可以购买或出售CTO或其附属公司拥有或可能有权益的财产。同样，CTO 或其附属公司可以购买或出售我们拥有或可能有权益的财产。虽然这种收购或处置 可能会产生利益冲突，但我们仍然可以追求和完善这种交易。此外，我们可以直接与CTO，我们的经理或他们的子公司进行交易。如果我们从CTO或其附属公司获得一项财产，或将一项财产 出售给CTO或其附属公司，我们支付给CTO或其一个附属公司的购买价格，或由 CTO或其一个附属公司支付给我们的购买价格，可能分别高于或低于如果该交易是与无关联第三方进行长期谈判的结果，我们将支付给或由我们支付的购买价格。

在决定是否发行额外的债务或股票证券时，我们将部分依赖我们经理的建议。虽然这类决定 须经我们的董事会批准，但我们的经理有权根据我们的“总股本”(如“管理协定”中的定义)获得基本管理费。因此，我们的经理可能有一个动机，建议 ，我们发行更多的股票证券稀释价格。如果我们以稀释的价格发行更多的股票证券，我们的普通股的市场价格可能会受到不利的影响，你可能会损失你对我们普通股的部分或全部投资。

我们所有的执行干事都是首席技术官的执行官员和雇员。这些人和其他CTO人员通过我们的经理 向我们提供了尽可能多的时间，我们的经理认为适当。然而，我们的执行干事和其他首席技术官人员通过我们的经理提供给 us，在分配他们的时间和服务方面，我们一方与CTO及其附属机构之间可能有冲突。在经济长期疲软或另一次经济衰退影响到房地产业或其他时候，当我们需要我们的经理和首席技术干事以及通过我们的经理向我们提供的其他人员 的重点支持和援助时，我们可能得不到我们所需要的必要的支持和援助，或者如果我们是自我管理的话，我们就会得到 。

我们的经理没有确定 并获得符合我们的投资标准或履行其根据管理协议所承担的责任的财产，可能会对我们的业务和向我们的股东进行分配的能力产生不利的影响。

我们能否实现 我们的目标取决于，除其他外，我们的经理是否有能力识别、获取和租赁符合我们投资标准的房产。实现我们的目标在很大程度上取决于我们经理对我们的投资流程的结构、我们在可接受的条件下获得融资的机会以及一般的市场条件。我们的股东不会参与我们的投资决策。所有这些因素都增加了投资于我们普通股的不确定性，从而增加了风险。根据“管理协议”，通过我们的经理提供给我们的CTO执行官员和其他CTO人员负有重大责任。为了实施某些战略，CTO、我们的经理或他们的子公司可能需要成功地雇用、培训、监督和管理新员工。CTO或我们的经理如果不能有效地管理我们未来的增长，可能会对我们产生重大的不利影响，使我们有资格获得和保持作为REIT的资格，以及我们向 我们的股东分发股票的能力。

根据管理协议，我们经理的责任是有限的，我们已经同意赔偿我们经理的某些责任。因此，我们 可能出现不利的经营结果或招致损失，我们的经理将不承担责任。

根据管理 协议，我们的经理将不承担任何其他责任，除了提供所要求的服务，并将不对我们的董事会在执行或拒绝遵守其指示的任何行动负责。我们的经理与我们保持合同关系，而不是信托关系。根据“管理协议”的条款，我们的经理、其高级人员、成员和人员、由我们经理控制或控制的任何人以及向我们的经理提供次级咨询服务的任何人，都不对我们、我们的任何子公司、我们的董事、股东或任何附属公司的股东(或任何子公司的股东)根据和依照“管理协定”所作的作为或不作为负有责任，但因构成严重疏忽、故意不当行为、恶意或鲁莽无视我们经理根据“管理协定”所承担的职责的行为而产生的行为除外。

此外，我们已同意赔偿我们的经理及其每一名高级人员、董事、成员、经理和雇员，使他们免受因我们的业务和业务引起或与我们的业务有关的任何索赔或责任，包括合理的律师费和其他合理费用，或根据“管理协定”授权代表我们采取或省略的任何行动，但因严重疏忽、故意失当、恶意或鲁莽地无视“管理协定”规定的责任而采取或不采取的任何行动除外。因此，我们可能经历不利的经营结果或招致损失，我们的经理 将不承担责任。

终止管理协议 可能是困难和昂贵的，包括支付解雇费给我们的经理，并可能导致我们无法执行我们的业务计划，这可能会对我们造成重大和不利的影响。

如果我们未能续订管理协议或终止协议，但因因故而终止，则我们有义务向经理支付一笔终止费，其数额相当于(I)我们经理在终止日期前最近一个日历季度之前的24个月期间所赚取的平均基本管理费的三倍，以及(Ii)我们的经理在终止日期之前的两个最近完成的计量期间(按 管理协议的定义)赚取的 年平均奖励费。这样的一次付款很可能是一次很大的费用，即使我们的经理表现不佳，也可能使我们的经理的解雇没有吸引力，或在经济上是不可行的。此外，任何终止管理协定 将终止我们的经理的义务，向我们提供我们的执行干事和人员的 ，我们依赖于我们的业务运作，也将终止我们的权利，根据排他性和Roo协议与 cto，在此进一步讨论。由于专营权和RoFo协议的终止，我们将面临来自CTO及其附属公司以及其他公司的竞争加剧，以购买符合我们投资标准的财产，而我们从CTO及其附属公司获得某些财产的权利将被终止。因此，管理协定 的终止可能对我们产生重大和不利的影响。

如果根据管理协议，我们的经理不再是我们的经理，我们协议的对手方可以停止与我们做生意。

如果我们的经理终止 作为我们的经理，它可能构成一个事件的违约或提前终止事件的融资和其他协议，我们可能会签订的 在未来，我们的对手方可能有权终止他们与我们的协议。如果我们的经理 因任何原因而不再是我们的经理，包括在“管理协议”不再续签时，我们的业务和我们向我们的股东分发股票的能力可能会受到重大的不利影响。

与我们的 经理的管理协议，以及与CTO的排他性和RoFo协议，不是在一定距离的基础上谈判的，可能不会像与无关联的第三方谈判一样，对我们有利的 。

与我们的经理签订的管理协议(Br}以及与CTO的排他性和RoFo协议是在我们的独立董事当选之前在关联方之间进行谈判的，他们的条款，包括支付给我们经理的费用，可能对我们不利，就像他们与非关联第三方谈判一样。这些协议的条款可能不会反映我们的长期最佳利益，而且 可能对CTO、我们的经理及其附属公司(我们和我们的子公司除外)过于有利。此外，我们可以选择不执行或不太积极地执行我们根据“管理协定”和“排他性和RoFo协议”所享有的权利，因为我们希望与我们的经理和首席技术官保持持续的关系。

与我们的融资活动有关的风险

我们的增长取决于外部资本来源，包括债务融资，这些资金超出了我们的控制范围，我们可能根本无法在商业上合理的条件下获得这些资金。

为了符合 的资格并保持我们作为REIT的资格，除其他事项外，我们被要求每年分配至少90%的REIT应税收入，而不考虑支付的股息扣减和不包括任何净资本收益。此外， 我们要按美国联邦企业所得税税率缴纳所得税，只要我们分配的税额低于我们的净应税收入的100%。由于这些分配要求，我们的经营现金流 可能没有足够的流动资金来满足未来的资本需求，包括任何购置融资。因此，我们可能依赖第三方来源，包括 贷款人，来满足我们的资本需求。我们可能无法以优惠的条件获得债务融资。我们承担的任何额外债务 将增加我们的杠杆和违约的可能性。我们能否获得第三方资金部分取决于：

如果我们不能从第三方来源获得 资本，我们可能无法在存在战略机会时获得财产，满足我们现有财产的资本 和运营需要，满足我们的偿债义务，或将现金分配给我们的股东 ，以符合资格并维持我们作为区域投资信托基金的资格，这将对我们产生重大和不利的影响。

我们的组织文件对我们今后可能产生的额外债务没有任何限制。因此，我们今后可能会受到很大的影响，这可能会对我们造成重大和不利的影响。

我们已经进入信贷机制，今后我们可能会承担额外的债务，以资助未来的收购和重建以及 翻新项目和一般公司的目的。我们的章程或细则中没有限制我们可能招致的债务的数额或百分比，也没有限制我们的债务将发生的形式(包括追索权 或无追索权债务或交叉担保债务)。

今后大量的负债可能对我们的业务产生不利影响，并对我们产生重大和不利的影响，因为除其他外，它可以：

关于我们债务的协议 很可能对我们和我们的子公司施加限制，降低我们的操作灵活性，并造成与违约和不遵守有关的风险。

关于 、信贷机制和我们今后可能产生的任何其他债务的协议包含或可能包含对我们和我们的子公司施加限制的契约。除其他活动外，这些公约可限制我们和我们的子公司的下列能力：

这些契约可能会削弱我们发展业务、利用有吸引力的商业机会或成功竞争的能力。我们遵守金融和其他公约的能力可能受到我们无法控制的事件的影响，包括当前的经济、金融和工业状况。违反上述任何一项公约或任何其他关于我们债务的协议，都可能导致违约。我们的债务协议中的任何跨违约条款都可能导致 一个债务协议下的违约事件触发其他债务协议下的违约事件。在发生根据 任何我们的债务协议违约的事件时，我们的贷款人可以选择宣布这些协议下的所有未偿债务立即到期并应支付。如果我们无法偿还或再融资加速的债务，我们的放款人可以对任何为保证债务而认捐的资产采取行动，包括取消抵押品赎回权或要求出售担保该债务的任何财产，而出售这些财产的收益可能不足以全额偿还这种债务。

抵押贷款债务使 us面临丧失抵押品赎回权的可能性，这可能导致我们对任何有抵押债务的财产的投资损失。

未来的 借款可以通过抵押担保我们的财产。抵押贷款和其他担保债务增加了我们遭受损失的风险，因为抵押债务的违约可能导致放款人发起的止赎行动，并最终导致我们失去财产，以获得我们拖欠的任何贷款。如果我们在交叉违约的 抵押贷款下违约，我们可能会因丧失抵押品赎回权而失去多个财产。就税收而言，我们的任何财产 的止赎将被视为出售财产，其购买价格相当于抵押贷款所担保的未偿债务余额。如果抵押贷款担保的未偿债务余额超过我们在财产中的税基，我们将在丧失抵押品赎回权时确认应纳税的收入，但不会收到任何现金收益，这可能会妨碍我们满足“守则”规定的 REIT分配要求的能力。当我们执行我们的商业计划，我们可能承担或招致新的抵押贷款 债务对我们的财产。我们所承担的任何抵押债务债务的任何违约都可能增加我们其他债务的违约风险，包括我们预期的循环信贷安排下的债务，这可能对我们产生重大和不利的影响。

利率的提高将增加我们对可变利率债务的利息成本，并可能对我们为现有债务再融资或出售 资产的能力产生不利影响。

在我们的循环信贷安排下的未来借款将以可变利率支付利息。利率的提高将增加我们的利息 付款，并减少我们可用于其他公司用途的现金流量。此外，不断上升的利率可能会限制我们在债务到期时再融资的能力，并增加任何被再融资的债务的利息成本。此外，提高利息 利率可能会增加融资成本，从而减少第三方愿意为我们的财产支付的数额，这将限制我们在必要或需要时处置财产的能力。

此外，我们可能在未来进入套期保值安排。我们的套期保值安排可能包括利率互换、上限、下限和其他 利率套期保值合同。我们的套期保值安排可以减少但可能不会消除利率上升的影响， ，而且它们可能使我们面临我们对冲安排的其他各方无法履行的风险，或者有关 与我们对冲协议有关的协议可能无法执行。

根据 确定libor和2021年后可能逐步退出libor的方法的变化可能会影响我们的财务结果。

监管LIBOR的联合王国金融行为管理局(FCA)的首席执行官{Br}最近宣布，FCA打算停止强迫银行提交2021年后计算LIBOR的利率。不可能预测这些 变化、其他改革或在联合王国或其他地方建立替代参考费率的影响。此外，在 美国，确定一套美元参考利率的努力包括美联储替代参考利率委员会和纽约联邦储备银行提出的建议。美国联邦储备委员会(FederalReserve)与由美国大型金融机构组成的指导委员会“另类利率委员会”(Alternative Rate Committee)一起，正在考虑用担保隔夜融资利率(Sofr)取代 美元libor，这是一种新的指数，由短期回购协议计算， 由美国国债支持。纽约联邦储备银行(FederalReserveBankofNewYork)于2018年开始公布软利率。从libor向Sofr的市场转变预期将是渐进和复杂的。LIBOR与 Sofr有显著差异，例如libor是无担保贷款利率和Sofr担保贷款利率，Sofr是隔夜利率，libor反映不同期限的 期限利率。这些差异和其他差异造成了这两种费率之间潜在的基本风险。LIBOR和Sofr之间任何基础风险的 影响可能对我们的经营结果产生负面影响。这些替代方法中的任何一种都可能导致利率高于现有形式的libor，这可能对结果产生严重的不利影响。

FCA宣布的任何更改，包括FCA公告、其他监管机构或任何其他后续治理或监督机构，或该机构今后采用的确定libor利率的方法中的 ，都可能导致突然或长期增加 或报告的libor利率下降。如果发生这种情况，我们支付的利息水平可能会发生变化。此外， 虽然我们的某些基于libor的债务提供了在未报告libor的情况下计算我们债务中某些 的应付利率的替代方法，其中包括向伦敦或纽约的主要参考银行要求某些利率，或者在紧接上一个利息期使用libor，或酌情使用初始利率， 不确定未来变化的程度和方式可能导致利率和(或)高于，较低的 ，或在其他情况下与利率和/或付款无关，如果以目前的形式提供LIBOR利率，我们的债务 就会支付。

与本组织和 结构有关的风险

我们是一家没有直接业务的控股公司，我们将依靠从经营伙伴关系收到的资金来支付我们的义务，并向我们的股东分配 。

我们是一家控股公司，将主要通过业务伙伴关系进行我们的所有业务。除了 业务伙伴关系之外，我们不会有任何独立的行动。因此，我们将依赖于 OperationPartnership的分发来对我们的普通股进行任何分配。我们还将依靠业务伙伴关系的分配来履行我们的任何义务，包括对从经营伙伴关系分配给我们的应税收入的任何税务责任。此外，由于我们是一家控股公司，你们作为股东的要求在结构上从属于所有现有的和未来的债权人以及经营伙伴关系及其附属公司的优先股持有人。因此，在经营伙伴关系或其附属公司破产、破产、清算或重组的情况下，经营合伙或适用的附属公司的资产只有在其所有负债和优先股全部付清之后，才能向我们作为其中的权益所有人清偿我们的债权。

截至2019年12月31日，我们拥有运营合伙企业86.6%的业务单位。然而，在我们未来的收购活动或其他方面，我们可能会向第三方发放额外的操作单元。这类通知将减少我们在业务 伙伴关系中的所有权。

马里兰州法律的某些规定可以抑制我们公司控制权的变化。

“马里兰州一般公司法”或“MgCl， ”的某些“业务合并”和“控制股份收购”条款可能具有阻止第三方提出收购我们的提议或阻碍在其他情况下改变控制的效果，否则将使我们的普通股持有人有机会实现高于当时我们普通股市场价格的溢价。根据MgCl，我们的董事会通过决议免除了我们和任何其他人之间的商业合并。我们的章程中有一项规定，规定任何人获得我们股票的任何和全部股份，均不受控制股份收购法规的约束。然而，不能保证这些豁免不会在今后任何时候被修正或取消。我们的章程和细则以及马里兰州法律也载有其他条款，这些条款可能会推迟、推迟或阻止交易或控制权的改变，而这些交易或控制可能涉及我们普通股的溢价，或者我们的股东认为这符合他们的最佳利益。

经营伙伴关系协议中的某些条款可能会延迟、推迟或阻止对我们的非邀约收购。

业务伙伴关系的 合伙协议中的规定可推迟、推迟或防止非邀约收购我们或更改我们的 控制。这些规定可能阻止第三方提出涉及非邀约收购我们或改变我们的控制权的投标书，尽管有些股东可能会考虑这种建议，如果提出的话，是可取的。这些规定除其他外包括：

经营伙伴关系的合伙协议 和特拉华州的法律也载有其他条款，这些条款可能会推迟、推迟或阻止交易或控制权的改变，而这些交易或控制的改变可能涉及我们普通股的溢价，或我们的股东认为符合他们的最大利益的其他条款。

我们的章程包含股票所有权 限制，这可能会延迟、推迟或阻止控制权的改变。

为了使我们在截止于2020年12月31日的应税年度中有资格和保持我们作为REIT的资格，在任何日历年的后半段，我们的未缴资本存量的价值不得超过50%，直接或间接由5人或更少的个人 拥有，而且至少100人必须在至少335天的纳税年度12个月内或在较短的应纳税年度的比例部分内受益地拥有我们的股票。为此目的的“个人”包括自然人、私人基金会、一些雇员福利计划和信托以及一些慈善信托。为了协助我们遵守这些限制，除其他目的外，我们的章程一般禁止任何人直接或间接地持有我国股本任何类别或系列的流通股价值或数量超过9.8%的股份(以限制程度较高者为准)。这些所有权限制可能会阻止收购或其他交易，在这种交易中，我们普通股的 持有人可能获得高于当时市价的溢价，或持有者可能认为不符合他们的最佳利益。

我们章程的建设性所有权规则是复杂的，可能导致由一组相关个人或实体 所拥有的流通股被视为由一个个人或实体建设性地拥有。因此，一个个人或实体获得的流通股百分比低于这些百分比 ，就可能导致该个人或实体建设性地拥有超过流通股 百分比的股份，从而违反股份所有权限额。我们的章程还规定，未经董事会同意或以使我们根据“守则”第856(H) 条“紧密持有”的方式，任何企图持有或转让我们的普通股或优先股(如果和发行时)超过股票所有权限制的任何企图，都将导致股份自动转让给慈善信托受托人，如果向慈善信托的转让不能自动有效地防止违反股份所有权限制或对我们股份的所有权和转让的限制，任何 这种转让我们的股份将是无效的。

我们的董事会可能在未经股东同意的情况下改变我们的战略、政策或程序，这可能使我们今后面临不同和更重大的风险。

我们的投资、融资、杠杆和分配政策以及与所有其他活动有关的政策，包括增长、债务、资本化 和业务，都是由我们的董事会决定的。这些政策可以随时修改或修改为 时间，由董事会酌情决定，不通知我们的股东，也不需要我们的股东投票。这可能导致我们从事业务事务，进行投资，或采取与预期不同的业务或增长战略。在这种情况下，我们将来可能面临不同和更重大的风险，这可能对我们的业务和增长产生实质性的不利影响。此外，我们的董事会可以改变我们在利益冲突方面的政策，但这种改变必须符合适用的法律要求。

我们可能已经承担了与形成交易有关的未知负债 ，如果数额很大，可能会对我们产生重大和不利的影响。

作为形成 交易的一部分，我们从CTO那里获得了我们的初始投资组合，但要考虑到现有的负债，其中一些在我们首次公开发行时可能是未知的 ，并且可能仍然是未知的。未知的负债可能包括租户、供应商或其他人在我们首次公开发行之前与这些实体进行交易的索赔(在我们首次公开发行之前没有断言或威胁)、税务责任和应计但在正常业务过程中发生的未偿债务。任何未知或无法量化的负债，我们承担的 与形成交易，我们没有或有限的追索权，可能会对我们产生重大和不利的影响。

我们的权利和我们的股东对我们的董事和执行官员采取行动的权利是有限的，这可能限制您在不符合您最大利益的情况下采取行动。

我们的章程将现任和前任董事和执行官员对我们和股东的赔偿责任限制在马里兰州法律允许的最高限度内。根据现行的马里兰州法律，我们的现任和前任董事和执行官员将不对我们或我们的股东承担任何金钱损害赔偿责任，但责任除外：(1)实际收到资金、财产或服务方面的不正当利益或利润，或(2)董事或执行干事主动故意不诚实，这是根据最后判决确定的，对诉讼事由具有重大意义。因此，我们和我们的股东对我们的现任和前任董事和执行官员拥有有限的权利，这可能会限制你在不符合你最大利益的情况下采取行动时的追索权。

我们的股东的利益与经营伙伴关系单位的股东的利益之间存在或可能在未来产生利益冲突，这可能妨碍有利于我们股东的商业决定。

由于我们与我们的附属公司、业务伙伴或其任何伙伴之间的关系，存在或可能在未来产生利益冲突。根据适用的马里兰州法律，我们的董事和执行官员对我们公司的管理负有责任。同时，我们全资拥有的阿尔卑斯收入财产有限责任公司作为经营伙伴关系的普通合伙人，根据特拉华州法律和业务伙伴关系的管理，对经营伙伴关系及其有限合伙人负有信托义务和义务。经营合伙公司的普通合伙人 及其合伙人的信托责任和义务可能与我们的董事和执行官员对我们公司的职责发生冲突。“业务伙伴关系协定”规定，如果我们的股东的 利益与经营伙伴的有限合伙人之间发生冲突，一般合伙人将真诚地努力以不损害我们的股东或有限合伙人的方式解决冲突，但条件是，只要我们在经营伙伴关系中拥有控制利益，任何这类 冲突都是普通合伙人唯一和绝对的酌处权，确定不能以一种对我们的股东或经营伙伴的有限合伙人不不利的方式解决，使我们的股东受益，而普通合伙人将不对有限合伙人就此类决定所遭受的损失、所承担的责任或非 产生的利益承担赔偿责任。

此外，在适用法律允许的范围内，合伙协议将规定普通合伙人和我们的 干事、董事、雇员和普通合伙人可指定的任何其他人的赔偿，除非确定：

同样，业务伙伴关系的一般合伙人和我们的高级人员、董事、代理人或雇员，只要任何此种当事方真诚行事，将不对因判断错误或事实或法律错误或任何作为或不行为所造成的损失或责任向经营合伙或有限合伙人承担赔偿责任。

我们可以在未经股东批准的情况下增减授权股票的数量，对未发行的股票进行分类、重新分类和发行股票，这样可以防止我们的控制发生变化，并对我们的普通股的市场价格产生负面影响。

我们的董事会在未经股东批准的情况下，有权根据我们的章程不时修改我们的章程，以增加或减少我们被授权发行的任何类别或系列的 股票总数或股票数目，授权我们发行我们普通股或优先股的授权但未发行的股份，并将未发行的普通股或优先股分类或重新分类为一个或多个类别或系列股票，并确定这种新分类的 或重新分类的股票的条款。因此，我们可以发行一系列或多个类别的普通股或优先股，具有优先于我们普通股持有人权利的偏好、分配、 权力和权利、投票权或其他权利。任何这样的发行都可能削弱我们现有股东的共同利益。虽然我们的董事会目前没有这样的打算，但它可以设立一类或一系列优先股，根据这些系列的条款，可以推迟、推迟或阻止可能涉及我们普通股溢价的交易或控制权的改变，或者我们的股东认为这样做符合他们的最佳利益。

经营伙伴关系可在未征得股东同意的情况下发放额外的业务单位，这可能对我们的股东产生稀释作用。

经营伙伴关系 可在未征得我们股东同意的情况下向第三方发放额外的操作单元，这将降低我们在经营伙伴关系中的所有权百分比，并可能对运营伙伴关系 向我们分配的数量产生稀释效应，因此，我们可能向我们的股东分配的数额。任何这类发行，或对这种发行的看法，都可能对我们普通股的市场价格产生重大和不利的影响。

我们是一家“新兴成长型公司”和“较小的报告公司”，我们无法确定适用于新兴成长型公司和较小报告公司的减少的披露要求是否会使我们的普通股对投资者的吸引力降低。

我们是“就业法案”中定义的“新兴增长公司”。我们将继续是一家“新兴增长公司”，直到(1)本财政年度的最后一天，在此期间，我们的年收入总额等于或超过10.7亿美元(但须考虑通货膨胀因素)，(2)2024年12月31日(本财政年度的最后一天)，即我们首次公开募股五周年之后的最后一天；(Iii)在过去3年期间，我们发行超过10亿元不可转换债务证券的日期；及(Iv)根据“交易所法”，我们被视为“大型加速申报人”的日期。我们打算利用适用于大多数其他上市公司的各种 报告要求的豁免，不论它们是否被归类为 “新兴增长公司”，包括但不限于免除萨班斯-奥克斯利法案第404(B)节的规定，其中要求我们的独立注册公共会计师事务所提供一份关于我们对财务报告的内部控制有效性的核证报告。我们的 审计师的认证报告将需要他们提供额外的程序，以检测我们对财务 报告的内部控制存在的问题，而管理层没有发现这些问题。如果不确定我们的财务报告内部控制制度设计得当或运作有效，就可能要求我们重述财务报表，使我们无法履行报告义务，并使投资者对我们报告的财务信息失去信心。, 所有这一切都可能导致我们普通股的市场价格大幅下跌。“就业法”还规定， “新兴成长型公司”可利用经修正的1933年“证券法”(“证券法”)规定的延长过渡期来遵守新的或经修订的会计准则。然而，我们选择“退出”这一延长的过渡时期，因此，我们将在所有不是新兴增长公司的上市公司需要采用这种准则的有关日期遵守新的或订正的 会计准则。我们决定退出延长的过渡期，以遵守新的或修订的 会计准则，这是不可撤销的。

我们也是“证券法”下的条例S-K所界定的“较小的 报告公司”，并可利用较小报告公司可利用的某些规模较小的 披露。即使我们不再是一家“新兴的 增长公司”，我们也可能是一家规模较小的报告公司。

我们不能预测 投资者是否会发现我们的普通股不那么有吸引力，因为我们打算根据“就业法”依赖其中的某些豁免和福利。如果一些投资者认为我们的普通股不那么有吸引力，我们的普通股可能会有一个不那么活跃、流动性和(或)有序的交易市场，我们的普通股的市场价格和交易量可能会更加波动和大幅下降。

我们将因成为一家上市公司而产生新的成本，当我们不再是一家“新兴的增长公司”时，这种成本可能会增加。

作为一家上市公司， 我们将承担大量的法律、会计、保险和其他费用，包括与报告 要求的上市公司有关的费用。上市公司一般用于报告和公司治理的费用一直在增加。 我们期望遵守这些公开报告要求和相关规则和条例会增加开支，特别是在我们不再是一家新兴的增长公司之后，特别是 ，尽管我们目前无法以任何程度的 确定地估计这些费用。我们可以成为一家新兴的成长型公司达五年之久，尽管情况可能会使我们更早地失去这种地位，这可能导致我们增加适用于非新兴成长型公司的上市公司的费用。

与我们作为REIT的资格和 操作相关的风险

没有资格作为REIT，或 不能保持作为REIT资格，将导致我们被征税作为一个正常的公司，这将大大减少资金 可分配给我们的股东。

我们相信，我们的组织和运作方法使我们能够满足作为REIT的资格和税收要求，从2019年12月31日起的短期应税年度开始，我们打算继续以这种方式组织和运作。但是， 我们不能向您保证我们将有资格并保持作为REIT的资格。此外，我们作为REIT的资格和税收取决于我们是否有能力通过实际的年度经营结果持续开会，在美国联邦税法中规定了某些资格测试。因此，不能保证我们在任何特定的应税 年的实际行动结果将满足这些要求。

如果在任何应税年度我们不能将 定为REIT，我们将面临严重的税务后果，这将大大减少向我们的股东分配 的资金，因为：

此外，如果我们 没有资格作为REIT，我们将不再需要作出分发。由于所有这些因素，我们不具备REIT资格可能会损害我们扩大业务和筹集资金的能力，并会对我们的业务、财务状况、业务结果或向股东分发股票的能力以及我们共同股票的交易价格产生不利影响。

即使我们符合REIT的资格，我们也可能面临其他税务责任，这可能会降低我们的现金流，并对我们的经营结果和财务状况产生负面影响。

即使我们有资格将 作为REIT征税，我们也可能要对我们的收入和资产征收某些美国联邦、州和地方税收，包括对任何未分配的收入征税，对因丧失抵押品赎回权和州或地方收入而进行的某些活动的收入征税，对 财产和转移税征税。此外，根据新的合伙审计程序，我们可能组成或获得的业务伙伴关系和任何其他合伙关系 可能在实体一级对根据这些程序征收的税款负责。此外，我们今后可能组建的任何应税REIT子公司(“TRS”)都要缴纳美国联邦、州和地方公司的定期税。此外，“守则”中关于REIT与其TRS实体之间的安排的若干条款的作用是确保这类TRS实体受到适当水平的美国联邦所得税的管制。这些税中的任何一项都会减少可分配给股东的现金 ，这反过来会对我们的业务、财务状况、业务的结果或向我们的股东分发股票的能力以及我们普通股的交易价格产生重大的不利影响。

如果不按要求分配 ，我们就必须缴纳美国联邦企业所得税。

我们打算继续以某种方式运作，以便符合并保持我们作为美国联邦所得税用途的REIT资格。为了使 符合资格并保持我们作为REIT的资格，我们通常被要求每年分配至少90%的REIT应税收入， 不考虑支付的股息扣减，也不包括任何净资本收益。如果我们满足这一分配要求，但分配的REIT应税收入不到100%，我们将对未分配的应税收入征收美国联邦企业所得税。此外，如果我们在日历年支付的股息少于我们普通收入的85%、资本利得净额的95%和未分配收入的100%(根据前几年的消费税规定)，我们将被征收4%的不可扣减的 消费税。

遵守REIT要求 可能导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。

为了符合和保持我们作为美国联邦所得税的REIT资格，我们必须不断满足关于我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给我们的股东的数额以及我们股票的 所有权等方面的测试。为了满足这些测试，我们可能需要放弃我们可能进行的投资。因此，遵守REIT要求 可能会影响我们的性能。

特别是，我们必须确保在每个日历季度结束时，我们资产价值的至少75%由现金、现金项目、政府 证券和合格房地产资产组成。我们对证券(政府证券、储税券的证券 及合资格的房地产资产除外)的其余投资，一般不能包括任何一家发行人未发行的有表决权证券的10%以上，或任何一家发行人未发行证券总值的10%以上。此外，一般来说，我们资产价值的不超过 5%(政府证券、TRSS证券和合格房地产资产除外)可以由任何一个发行人的证券 组成，不超过我们总资产价值的20%可以由 一个或多个TRSS的证券来代表，我们的资产不超过25%可以由“公开提供的REITs”(即REITs 根据“交易法”要求向证券交易委员会提交年度和定期报告)的债务来代表，除非以不动产或不动产上的 权益作担保。如果我们未能在任何日历季度结束时遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正 不合格或有资格获得某些法定救济规定，以避免丧失 我们的REIT资格并遭受不利的税务后果。因此，我们可能需要清算其他有吸引力的 投资。这些行动可能会减少我们的收入和可供分配给我们股东的数额。

我们的经理相对缺乏在对我们作为REIT的限制下运作的经验，这可能妨碍我们实现投资目标。

“守则”对不适用于其他投资工具，包括首席技术官的投资信托基金的运作施加了许多 限制。我们作为REIT 的资格取决于我们是否有能力满足关于我们的组织和所有权、我们收入的分配、收入和资产的性质和多样化以及“守则”规定的其他测试的要求。任何不遵守的情况都可能导致 无法满足与符合REIT状态资格和维护REIT状态相关的要求。我们的经理在这些限制条件下运作的经验相对有限，这可能会妨碍我们利用有吸引力的投资机会和实现我们的投资目标的能力。因此，我们不能保证我们的经理将能够在 这些约束条件下经营我们的业务。如果我们没有资格成为任何应税年度的REIT，我们将按公司税率对我们的应纳税的 收入征收美国联邦所得税。此外，在丧失REIT地位的四年中，我们通常会被取消作为REIT待遇的资格。失去REIT地位将减少我们可用于投资的净收入或由于额外的税务责任而分配给股东的 。此外，对股东的分配将不再符合支付股息扣减的资格，我们也不再需要进行分配。如果发生这种情况，我们可能需要借款或清算一些投资，以支付适用的税。

遵守REIT要求 可能限制我们有效对冲债务的能力，并可能导致我们承担税务责任。

“守则”的REIT规定可能限制我们对冲债务的能力。我们为管理利率变动、价格变动或货币波动风险而进行的套期保值交易的任何收入，如果根据适用的财务条例加以适当识别，则不构成适用于REITs的75%或95%的总收入测试的目的。这些风险涉及为获取或携带 房地产资产而进行的借款的利率变动、价格变动或货币波动。此外，在对冲债务或财产的任何部分被消灭或处置后，为对冲现有对冲头寸而进入的套期保值交易的某些收入将不包括在75%和95%的总收入测试中。如果我们进入其他类型的对冲交易 ，这些交易的收入将很可能被视为不符合条件的收入，用于总收入测试的 。由于这些规则，我们可能需要限制对有利套期保值技术的使用，或者通过TRS实现 这些套期保值。这可能会增加我们对冲活动的成本，因为我们的TRSS将对 收益征税，或者使我们面临与利率变化有关的更大风险，而不是我们想要承担的风险。此外，TRS中的 损失一般不会提供任何税收优惠，除非结转这种 TRS的未来应税收入。

我们向租户提供某些服务 的能力可能受到REIT规则的限制，或者必须通过TRS提供。

作为一个REIT，我们一般不能向我们的租户提供除业主通常提供的服务之外的服务，也不能从提供这种服务的第三方 那里获得收入。如果我们放弃向租客提供这类服务，我们可能对不受同样限制的竞争对手不利。然而，如果通过TRS，我们可以向租户提供这种不习惯的服务，使我们在这类服务的收入中所占的份额 ，尽管这类TRS所赚取的收入将受到美国联邦公司 所得税的约束。

违禁交易税可能限制我们处置财产的能力。

REIT从禁止交易中获得的净 收入将被征收100%的税。一般而言，被禁止的交易是指出售或其他出售财产，但丧失抵押品赎回权财产除外，主要是为了在正常经营过程中出售给客户。在处置不动产时，我们可能会受到禁止的交易税，相当于净利的100%。虽然可以将REIT出售不动产定性为被禁止的交易的安全港，但我们不能向您保证 我们可以遵守安全港，或者我们将避免拥有主要是在正常业务过程中出售给 客户的财产。因此，我们可以选择不从事某些出售我们的财产，或 进行这样的销售通过任何TRS，我们可能组成，这将需要美国联邦公司所得税。

我们可以用我们的普通股和现金支付应税股息，在这种情况下，股东可以出售我们普通股的股份来对这些股息纳税，从而对我们的普通股的市场价格施加向下的压力。

我们可以用我们的普通股的应税分布来满足 90%的分布检验。国内税务局(“国税局”)发布了2017-45年收入程序，授权由“公开提供的REIT”支付现金/股票分红。根据177-45年的收入程序，国税局将根据“国税法”第301节(即股息)将根据选任的现金/股票红利分配股票作为分配财产(即股息)，只要至少20%的总股息可用 现金，并满足收入程序中详述的某些其他参数。

如果我们以现金和普通股支付应纳税的 股息，则接受这种股息的应纳税股东必须将股息的全部金额 作为普通收入包括在我们当前和累积的收益和利润的范围内，这是为了美国联邦联邦所得税的目的而确定的。因此，可能要求股东对超过收到的 现金红利的股利缴纳所得税。如果美国股东为了支付这一税而出售其作为股息收到的普通股，则销售收益可能低于红利收入中包含的数额，这取决于出售时我们的普通股的市场价格。此外，对于某些非美国股东，我们可能被要求对这些红利扣缴美国联邦所得税，包括对普通股中应支付的股息的全部或部分。如果我们以现金和普通股支付应税股息，我们的许多股东决定出售我们的普通股，以支付所欠股息的税款，这可能会对我们普通股的交易价格造成下行压力。我们目前不打算使用我们的普通股和现金支付应税股息，尽管我们今后可能会选择这样做。

我们董事会未经股东批准而撤销REIT资格的能力可能会给我们的股东带来不利的后果。

我们的章程规定，我们的董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，不经我们的股东批准，如果它真诚地确定继续作为REIT的资格不再符合我们的最佳利益。如果我们不再符合 a REIT的资格，我们将对我们的应税收入征收美国所得税，并且不再被要求将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们对股东的全部收益产生不利的影响。

我们将来可能形成的TRS的任何所有权都将受到限制，我们与TRS的交易将导致我们对某些收入或扣减征收100%的罚款税，如果这些交易不是按一定的期限进行的。

总的来说，REIT的资产价值不超过 20%，可以由一个或多个TRS实体的股票或证券组成。TRS将对其应税收入征收适用的美国联邦、州和地方企业所得税，税后净收入可供分配给我们，但不需要分配给我们。此外，“守则”中关于REIT与其TRS实体之间的安排 的几项规定的作用是确保TRS受到适当水平的美国联邦所得税的管制。 该守则还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，而这些交易不是以 ARM长度为基础进行的。我们将监测我们在任何TRS中的投资价值，这些投资是为了确保遵守TRS所有权限制而可能形成的，并将按照我们认为是 臂距的条款来安排与任何TRS的交易，以避免产生上述100%的消费税。不过，我们不能保证能遵守20%的限制，或避免征收100%的消费税。

您可能被限制获得 或转移我们的普通股的某些数额。

REITs代码中的股权 限制和我们章程中9.8%的股权限制可能会抑制我国首都 股票的市场活动，并限制我们的业务合并机会。

为了使 符合从2020年开始的每个应税年度的REIT资格，守则中定义的五人或更少的个人不得在应纳税年度的最后一半时间内任何时候以有利或建设性的方式拥有我们发行的和未偿还的资本存量的50%以上。“守则”中的归属规则确定是否有任何个人或实体受益或 根据这一要求建设性地拥有我们的股本股份。此外，自2020年起的每个应税年度，至少有100人必须在应纳税年度的至少335天内受益地拥有我们的股本股份。为了帮助 确保我们满足这些测试，我们的章程限制了我们股本股份的获取和所有权。

我们的章程，除了 某些例外，要求我们的董事采取必要和可取的行动，以保持我们作为 一个REIT的资格。除非获本公司董事局豁免，否则我们的章程禁止任何人以实益或建设性的方式持有任何类别或系列股本的流通股价值或数目超过9.8%的股份(以限制程度较高者为准)。如果这种豁免 会导致我们没有资格成为REIT，我们的董事会将不会给予任何人这种限制的豁免。然而，如果我们的董事会真诚地认定，继续将 定性为REIT将不再符合我们的最佳利益，这一限制以及对可转让和所有权的其他限制将不适用于 。

REITs支付的股息不符合可用于某些股息的降低税率的条件。

适用于美国股东的“合格股息收入”的最高美国联邦所得税税率为20%(如果适用，还包括对净投资收入征收3.8%的附加税)。然而，REITs应支付的股息一般不符合合格股息收入减幅的条件。然而，从2026年1月1日前开始的应税年度，普通REIT红利构成“合格企业收入”，因此，个人纳税人可对这些股息扣除20%，从而使美国联邦所得税最高税率达到29.6%(如果适用，还包括对净投资收入征收3.8%的附加税)。然而，为了符合这一扣减的资格，接受 这类股息的股东必须持有支付股息的REIT股票至少46天(考虑到某些特殊持有期 规则)的91天期间开始前45天股票成为前红利，并且不能有义务 支付有关的立场在实质上类似或相关的财产。适用于定期公司合格股息的较为优惠的利率可使按个别税率征税的投资者认为，对REITs 的投资相对于对支付股息的非REIT公司的股票的投资更具吸引力，这可能对REITs股票的价值产生不利影响，包括我们的普通股。

我们可能会受到不利的立法 或管制税的改变，在每一种情况下都可能具有追溯效力，这可能会降低我们共同的 股票的市场价格。

在任何时候，美国关于REITs的联邦所得税法或对这些法律的行政解释都可能被修改。我们不能预测任何新的美国联邦所得税法、条例或行政解释，或对任何美国现行的联邦所得税法、规章或行政解释的任何修正将于何时通过、颁布或生效，任何此类的联邦所得税法、规章或解释可追溯生效。我们和我们的股东可能会受到美国联邦所得税法、条例或行政解释中任何这样的变化的不利影响，这些变化反过来会对我们向股东分配股票的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大的不利影响。

2017年颁布的“减税和就业法案”(TCJA)对美国针对个人和公司征税的联邦所得税规则进行了重大修改。就个人而言，调整了税率等级，将美国最高的联邦所得税税率降低到37%，特别规则减少了对通过传递实体获得的某些收入的征税，并将适用于普通REIT红利的最高有效税率 降低到29.6%(通过对收到的普通REIT红利的20%扣减)，各种扣减额 被取消或限制(包括州和地方税的扣减限额为每年10，000美元)。适用于个人的大多数更改都是暂时的，仅适用于自2017年12月31日起至2026年1月1日之前的应税年度。公司所得税最高税率降至21%。对REIT规则只做了一些微小的修改(对于普通REIT分红，适用于个人的20% 扣减除外)。对技术咨询机构的技术更正和修正，以及关于技术咨询机构的补充行政指导意见，仍有可能即将提出。TCJA对税收规则作了许多其他的大大小小的修改，这些变化不直接影响REITs，但可能影响到我们的股东，也可能间接地影响到我们。

如果经营伙伴关系未能符合美国联邦所得税目的的合作伙伴关系，我们将停止作为REIT的资格，并承受其他不利的 后果。

我们相信，“经营伙伴关系”将被视为美国联邦所得税的合作伙伴关系。作为合伙企业，经营伙伴关系 将不对其收入征收美国联邦所得税。相反，它的每一个伙伴，包括我们，将被分配， 可能需要就其在业务伙伴关系收入中所占份额缴纳税款。然而，我们不能向你保证， 国税局不会对运营状况提出质疑。

合伙企业或任何其他附属合伙企业 ，其中我们拥有作为美国联邦所得税目的的合伙企业的权益，或法院将不支持这样的挑战。 如果美国国税局成功地将经营伙伴关系或任何其他附属伙伴关系作为一个实体，作为一个应对美国联邦所得税征税的公司对待，我们将无法满足适用于REITs的总收入测试和某些资产测试，因此，我们很可能不再符合REIT的资格。此外，经营伙伴关系或任何附属合伙企业未能符合合伙资格可能导致这种合伙关系受到美国联邦和州公司所得税的影响，这将大大减少用于偿债和分配给包括我们在内的 合作伙伴的现金数额。

与我们普通股有关的风险

在我们的首次公开发行之前，我们的普通股没有公开市场，一个活跃的交易市场可能在未来无法维持或流动，这可能导致我们普通股的市场价格大幅下跌，使投资者难以出售他们的股票。

在我们的首次公开发行之前，我们的普通股没有公开市场，也不能保证我们普通股的活跃交易市场将持续或流动。我们的普通股不会低于首次公开募股价格，这是无法保证的。我们普通股的市场价格可能受到一般市场条件的重大影响，包括二级股票市场在我们的首次公开发行完成后发展和维持的程度、机构投资者对我们的兴趣程度、REITs的一般声誉以及它们的股票证券相对于其他实体的其他股票 证券(包括其他房地产公司发行的证券)的吸引力、我们的财务业绩和 前景以及股票和债券市场的一般情况。

股票市场，包括我们股票上市的纽约证券交易所，不时经历重大的价格和成交量波动。 因此，我们普通股的市场价格可能同样波动，我们普通股的投资者可能会不时地经历其股票的市场价格下降，包括与我们的财务业绩或前景无关的下跌。我们普通股的市场价格可能会因若干因素而大幅度波动， 包括在本“风险因素”一节中讨论的因素，以及其他因素，例如：

由于我们的普通股的市场价格在将来不会大幅度波动或下跌，或者我们普通股的持有人在需要时能够以优惠的条件出售他们的股份，这是不能保证的。过去，在公司股票价格波动过大的情况下，曾不时对公司提起证券集体诉讼。这类诉讼可能会导致大量费用，转移我们管理层的注意力和资源。

不能保证我们 将能够作出或维持现金分配，在某些情况下，与我们的债务有关的某些协议可能限制或消除我们向共同股东分配资金的能力。

我们打算将 现金分配给我们的股东，使我们每年的全部或大部分应税收入都得到分配，但须作调整。我们今后继续进行分发的能力可能会受到表10-K年度报告中描述的风险 因素的不利影响。我们不能保证我们将能够作出或维持分配 ，与我们的债务有关的某些协议在某些情况下可能限制或消除我们向共同股东分配 的能力。我们不能保证我们房产的租金会增加，或者将来获得的不动产或其他投资将增加我们的现金，以便分配给股东。此外，任何分配 将由我们的董事会全权决定，其形式、时间和数额(如果有的话)将取决于 若干因素，包括我们实际和预计的业务结果、财务状况、现金流量和财务状况、我们实际从我们的财产、业务费用、债务偿还要求、资本支出、禁止和其他限制我们的融资安排、我们的可征税收入、年度REIT分配要求、 适用法律和我们董事会认为有关的其他因素。

如果我们没有足够的现金可供分配，我们可能需要从周转资金短缺中筹措资金或借款为这种分配提供资金 ，这将减少可用于房地产投资的收益数额，并增加我们未来的 利息费用。我们不能作出分配，或作出预期水平的分布，可能导致降低 我们的普通股的每股交易价格。

我们的普通股 的市场价值受到各种因素的影响，这些因素可能造成显著的波动或波动。

同其他公开交易的证券一样，我们普通股的市场价格取决于各种因素，这些因素可能不时变化和(或)可能与我们的财务状况、业务结果或现金流量无关。这些因素可能导致我们普通股市场价格的大幅波动或波动。这些因素包括但可能不限于以下方面：

我们的普通股 的市场价格可能受到我们的现金分配水平的不利影响。

我们认为，REIT的股票证券的市场价格主要是基于市场对REIT增长潜力的感知，无论是从业务、销售还是再融资，还是从其管理和治理 结构中，其当前和未来的现金分配，以及管理和治理 结构，其次是基于相关资产的房地产市场价值。因此，我们的普通股 可能以高于或低于每股净资产价值的价格交易。在我们为投资、周转准备金或其他目的保留经营现金流量的范围内，这些留存资金虽然增加了我们基础资产的价值，但可能不会相应地提高我们普通股的市场价格。如果我们不能满足市场对未来经营业绩和现金分配的预期，我们的普通股的市场价格可能会受到不利影响。

市场利率的提高可能导致我们普通股的市场价格下降。

影响我国普通股市价的因素之一是普通股相对于市场利率的分配收益率(占普通股市价的百分比)。市场利率目前相对于历史利率处于较低的水平，市场利率的提高可能会导致我们普通股的潜在购买者预期我们的普通股收益率会更高，而利率的提高可能会增加我们的借贷成本，并可能减少我们可供分配的现金。因此，较高的市场利率可能会导致我们普通股的市场价格下降。

今后发行的债务证券，在我们清算时将比我们普通股的股份高的 ，以及今后发行的股票(包括优先股和操作股)，它们将稀释我们当时的普通股持有人的持有量，也可能比我们普通股的股份更高，以便定期或在清算时分配我们的普通股，可能会对我们普通股的市场价格产生重大和不利的影响。

在未来，我们可能发行债务或股票证券或招致其他借款。在清算时，我们的债务证券和其他贷款的持有人 和我们优先股的股份将在我们的普通股持有人之前得到我们现有资产的分配。 我们不需要先发制人地向现有的股东提供任何债务或股票证券。因此，我们将来直接或通过可转换或可交换证券(包括操作单元)、 认股权证或期权发行的我们的普通股股份，将稀释我们当时现有的普通股持有人的持有量，这种发行或对这种发行的看法可能会降低我们普通股的市场价格。如果发行我们的优先股，可能会优先定期或在清算时支付分配款项，这可能限制我们向普通股持有人分发股票的能力。由于我们今后发行债务或股票证券或以其他方式产生债务的决定将取决于市场条件和我们无法控制的其他因素，因此我们无法预测或估计我们未来筹资努力的数额、时间、性质或影响。因此，我们普通股的持有人承担的风险是，我们今后发行的债务或股票证券或我们的其他借款可能会对我们普通股的市场价格产生重大和不利的影响，并稀释他们对我们的所有权。

在公开市场上出售大量我们的普通股，或认为它们可能发生，可能会降低我们普通股的价格，并可能削弱你的投票权和你对我们的所有权。

在公开市场上出售大量我们的普通股，或认为这种销售可能发生，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响，并可能使你更难在你认为适当的时间和价格出售你的普通股。

我们在首次公开募股中出售的普通股股份，除非由“联营公司”持有，否则可立即在公开市场转售，因为“证券法”第144条对这一术语作了界定。首席技术官在首席技术干事私人安置中购买的普通股和在我们的首次公开募股中购买的 ，以及在形成交易中发行的业务股的普通股股份，是“证券法”第144条所指的“限制性证券” ，在没有根据“证券 法”进行登记的情况下，不得出售，除非可获得豁免登记，包括规则144所载的豁免。除某些例外情况外， 我们、我们的经理、我们的执行干事以及我们的董事和首席技术官已与我们的IPO承销商商定，在未经雷蒙德·詹姆斯公司书面同意的情况下，不得出售、出售、转让或以其他方式处置我们的任何普通股或任何可转换为或可行使或可兑换的证券，或可与我们的普通股共同行使或偿还的任何证券，有效期为180天，即与我们的首次公开募股有关的最后招股说明书的使用日期后180天内，不得出售、出售、转让或以其他方式处置我们的任何普通股或任何可兑换的证券。由于我们与CTO签订了注册 权利协议，CTO在CTO私募中购买的普通股股份可以不受限制地在未来出售，但须遵守适用的锁定安排。在锁定协议到期时出售大量这样的 股，认为这种销售可能发生或提前释放这些协议， 可能导致我们普通股的市场价格下跌，或使您一次出售普通股变得更加困难，并使您认为合适的价格更加困难。

此外，我们的章程 规定，我们可发行至多5亿股普通股和1亿股优先股，每股0.01美元面值 。此外，根据马里兰州的法律和我们章程的规定，我们整个董事会的多数成员将有权修改我们的章程，以增加或减少股票的总数量，或我们未经股东批准可发行的任何类别或系列的股票 的数目。今后发行普通股或可转换或可交换为普通股的证券，可能会稀释我们普通股股东的所有权权益。由于我们在任何未来发行中发行额外股本或可转换证券或可交换证券的决定将取决于市场 条件和我们无法控制的其他因素，因此我们无法预测或估计我们未来发行证券的数额、时间或性质。此外，我们不需要预先向现有股东提供任何此类证券。因此，现有股东可能不可能参与这种未来的发行，这可能会削弱现有股东在我们身上的利益。

无

我们的主要办事处 位于1140 N威廉森大道，140号套房，代托纳海滩，佛罗里达州32114。我们的电话号码是(386)274-2202。

截至2019年12月31日，该公司在亚利桑那州、阿拉巴马州、佛罗里达州、佐治亚州、马萨诸塞州、内华达州、北卡罗来纳州、俄勒冈州、弗吉尼亚州和威斯康星州拥有20栋单一租户零售和办公大楼。

有时，公司可能是某些法律程序的一方，这是我们正常经营过程中附带的。我们目前不是任何待决或受到威胁的法律程序的当事方，我们认为这些诉讼可能对我们的业务或财务状况产生重大不利影响。

不适用

该公司的普通股交易在纽约证券交易所的代号为“松树”。

截至2020年2月14日，我们的普通股有6家持有记录。这一数字并不代表我们的普通股的实际受益所有人 的数目，因为我们的普通股的股份经常通过银行、经纪人 和其他人以“街名”持有，受益者是可能投票的受益所有人。

未经注册的股本证券出售

与 我们的成立和初始资本化有关，我们于2019年8月19日向我们的总裁兼首席执行官约翰·奥尔布赖特发行了100股普通股，总价为1，000美元。这些证券是依据“证券法”第4(A)(2)节规定的 豁免发行的。这些股票是公司在 ipo结束时以1 000美元回购的。

2019年11月26日，我们向一家子公司CTO发行了394，737股普通股，总价为750万美元。这些证券是依据“证券法”第4(A)(2)节规定的豁免发行的。

2019年11月26日，与首次公开募股有关，首席技术官向运营伙伴关系提供了我们最初投资组合中的5项财产，以换取1，223，854个业务单位。根据每股1900美元的首次公开募股价格计算，这些业务股的初始价值约为2 330万美元， op单位可兑换现金，或在我们当选时，从发行这些单位一年后起，一一对应地赎回我们的普通股。这些证券是依据“证券法”第4(A)(2)节规定的豁免发行的。

没有承保人参与这些交易，也没有支付承保折扣或佣金。

注册证券收益的使用

表格S-11(文件编号333-234304)上的注册声明 (“登记声明”)与我们的普通股的首次公开发行注册股份有关，总发行价最高为181，125，000美元。美国证券交易委员会(SEC)于2019年11月21日宣布该注册声明生效。我们在首次公开募股中共出售了750万股普通股，总收益为1.425亿美元，其中包括首席技术干事在首次公开募股中以约800万美元从我们手中购买的421 053股股票。首次公开募股于2019年11月26日完成。Raymond James&Associates，Inc.，Robert W.Baird&Co.，B.Riley FBR，Inc.，BMO Capital Markets Corp.，Janney Montgomery Scott LLC和D.A.Davidson&Co.担任IPO承销商。

我们从IPO中获得的总收入总计为1.425亿美元。我们总共支付了约1 200万美元的交易费用，其中包括约940万美元的承保折扣。除本报告所述外，所有费用均为直接或间接支付给下列人员以外的人：(I)我们的董事、高级人员或其任何合伙人；(Ii)拥有我们普通股10%或以上的人；或(Iii)我们的附属公司。首次公开募股的净收益，加上 出售394，737股我们的普通股给首席技术官在首席技术官私人安置中的收益，都捐给了 经营合伙公司，以换取运营合伙公司86.6%的权益。

2019年11月26日， 公司首次公开募股(Ipo)和CTO私募股权的净收益被用于购买 公司初始投资组合中20个单租户房产中的15个。该公司已将IPO和并行CTO Private Placement的剩余净收益用于一般公司和营运资本用途，以及在12月31日后( 2019年)进行的财产收购。我们持有现金余额的短期现金和现金等值帐户，符合我们的意愿，符合 a REIT。

发行人回购股本证券

没有。

项目6.选定的 财务数据

下表 汇总了过去两个财政年度中每个财政年度的选定历史财务信息。选定的财务信息 是从我们已审计的综合财务报表中得出的。2018年财政年度的其他数据载于本报告其他地方 。

下列选定的财务数据应与本报告其他部分所列的公司综合财务报表和说明以及“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”一并阅读。

非公认会计原则财务措施

我们报告的结果 是根据GAAP提出的。我们还披露了业务部的资金(“FFO”)和业务处的调整资金 (“AFFO”)，这两项都是非GAAP财务措施。我们认为，这两种非GAAP财务措施对投资者是有用的，因为它们是分析师和投资者用来比较REITs的经营业绩的广泛接受的行业措施。

FFO和AFFO不代表业务活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金；因此，它们不应被视为作为业绩衡量标准的净收入或业务现金流量的替代办法，正如 在我们的现金流量表中所报告的那样，它们是一种流动性措施，应当考虑在GAAP 财务措施之外，而不是代替GAAP财务措施。

我们根据全国房地产投资信托协会理事会通过的定义计算FFO 或NAREIT。NAREIT将FFO定义为GAAP净收入或亏损，经调整以排除特殊项目(按GAAP的定义)、应折旧房地产资产的销售净收益 或亏损、与应折旧房地产资产相关的减值减值以及与房地产相关的折旧和摊销，包括未合并子公司的此类调整按比例调整的份额。 为了推导AFFO，我们修改了FAFO的NAREIT计算公式，以包括与非现金收入 相关的GAAP净收入调整数和诸如直线租金收入、递延融资费用摊销等费用的其他调整数，资本租赁的摊销激励和市场以上及以下租赁相关无形资产，以及非现金补偿.这些项目可能导致净收益的短期波动，但对经营现金流或长期经营业绩没有影响。在制定企业目标时，我们使用AFFO作为衡量我们 绩效的一种标准。

FFO是由 管理层、投资者和分析人员使用的，以便于在不同时期之间和在我们的 同行之间对经营业绩进行有意义的比较，主要是因为它不包括房地产折旧和摊销以及销售净收益的影响，这些影响是基于历史成本的，并隐含地假定房地产的价值随着时间的推移而减少，而不是根据现有的市场条件波动。我们相信，AFFO是投资者考虑 的另一项有用的补充措施，因为它将帮助投资者更好地评估我们的经营业绩，而不会因其他非现金收入(br}或费用造成的扭曲。FFO和AFFO可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相媲美。

其他数据：

资产负债表数据：

对非公认会计原则措施的调节：

项目7.管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析

前瞻性陈述

当我们提到 “我们”、“松树”或“公司”时，我们指的是阿尔卑斯收入财产信托公司。以及合并后的子公司。提及“财务报表附注”是指阿尔卑斯收入财产信托公司合并财务报表的 说明。本年报第8项(表格10-K)列载于 项内。此外，当公司使用任何“预期”、“假设”、“相信”、“ ”估计、“预期”、“意图”或类似的表述时，公司正在进行前瞻性的 声明。尽管管理层认为，这种前瞻性陈述所反映的预期是基于目前的 预期和合理的假设，但公司的实际结果可能与前瞻性报表中提出的结果大相径庭。某些可能导致实际结果或事件与公司 预期或项目大不相同的因素在“1A项”中作了说明。本年报表格10-K的“危险因素”。鉴于这些不确定因素，提醒读者不要过分依赖这种声明，这些声明仅在本年度报告之日就 表10-K或以参考方式纳入的任何文件发表。本公司不承担任何义务公开发布对这些前瞻性陈述的任何修订，以反映本年度报告日期后的事件或情况，即 表10-K。

概述

我们是一家新成立的房地产公司，拥有并经营一个高质量的单租户商业地产组合，全部位于美国。我们最初投资组合中的所有房产都是长期租赁的，主要位于或接近于主要大都市统计区域(MSA)，以及在美国具有良好经济和人口条件的增长市场和其他市场。在我们最初投资组合中的20处房产中，有18处(截至2019年12月31日)，约占初始 投资组合年化基准租金的81%，是以三重净值租赁的。我们的财产主要是租给行业领先的，信誉良好的租户，其中许多经营的行业，我们认为是抵制 电子商务的影响。我们最初的投资组合包括20个单租户，主要是净租零售和办公物业，位于10个州的15个市场，我们从综合-Tomoka土地公司收购了这些资产。(“CTO”)是在纽约证券交易所上市的一家上市公司，代号为“CTO”，在我们的形成交易中描述如下：利用我们的普通股首次公开发行(我们的“IPO”)和发行1，223，854个我们的业务伙伴关系(“OP单位”)的大约1.259亿美元的收益，根据我们的首次公开募股价格(“IPO价格”)，其初始价值约为2，330万美元。对于我们最初投资组合中的两处房产，我们是长期租赁给租户的出租人 。

我们最初的投资组合 是由主要位于或邻近主要MSA的单租户零售和写字楼组成，增长市场 和美国其他具有良好经济和人口条件的市场，并租赁给具有良好的 信贷状况或性能属性的租户。我们最初的投资组合中的所有财产都是长期的，主要是三重净值的 租约，这通常要求房客支付所有的财产运营费用，如房地产税、保险、 评估和其他政府费用、公用事业、修理和维护以及某些资本支出。我们打算从截止2019年12月31日的短期应税年度开始，选择 作为美国联邦所得税的REIT征税，在提交该应税年度的纳税申报表时开始。我们认为，从这一应税年度开始，我们已经组织起来，并按照美国联邦所得税法的规定，以符合税收资格的方式运作，我们打算继续组织起来，以这样的方式运作。

我们的目标是通过获得稳定且不断增长的现金流和具有吸引力的风险调整回报，通过拥有、经营和发展高质量的单租户、租赁的净商业地产的多样化投资组合，使现金流量和每股价值最大化，并具有强大的长期房地产基础。我们的初始投资组合中的20处房产100%被占用，约817，000平方米的可租总面积，租赁的加权平均租期约为8年(根据2019年12月31日的按年计算的 基租金计算)。我们的租约在2024年1月31日前到期。

我们寻求获得，拥有和经营主要是独立的，单租户商业房地产，主要位于我们的目标市场租赁主要根据三网，长期租约。在我们的目标市场中，我们将把重点放在对单租户零售和写字楼的 投资上。我们将针对那些我们认为受到当前支持消费者支出的宏观经济趋势的有利影响的行业的租户，例如强劲和不断增长的就业和积极的消费情绪，以及那些对日益增长的电子商务零售部门的影响表现出抵制能力的行业的租户。我们还将寻求投资于那些我们确定具有 吸引信贷特性、稳定的经营历史和健康的租金覆盖水平、位于其 市场内且租金水平在或低于市场租金水平的租户的净租物业。此外，我们相信，我们公司的规模，至少在近期内，将允许我们的投资活动集中在购买单一物业或较小的 资产组合，这些资产组合代表着我们大多数公开交易的租赁REIT同行不会在一致基础上追求的交易规模。

我们投资于创收房地产的策略主要集中在包括(但不限于)长期房地产基本面和目标市场(包括主要市场或经济增长显著的市场)的因素上。我们采用一种方法来评价创收财产中的目标投资，其中包括：(1)房地产的属性(例如，地理位置、市场人口统计、市场上的可比财产等)；(2)对现有租户(例如， 信贷价值、财产水平销售、租户租金水平与市场的比较等)的评价；(Iii)其他特定市场的情况 (例如租客行业、市场中的就业及人口增长、本地经济等)；及(Iv)与 公司的业务及策略有关的考虑因素(例如资产类型的策略性配合、物业管理需要、与公司 结构的配合等)。

截至2019年12月31日，该公司在10个州拥有20个单租户收入财产.以下是这些属性的摘要：

继12月31日之后， 2019年我们完成了以下收入财产的收购：

2019年11月26日至2019年12月31日、2019年1月1日至2019年11月25日和2018年12月31日终了年度的业务业绩⁽¹⁾

2019年11月26日至2019年12月31日期间、2019年1月1日至2019年11月25日期间和2018年12月31日终了年度的一般费用和行政费用：

收入和直接收入成本

在2019年11月26日至2019年12月31日期间，我们收入财产业务的总收入约为140万美元，在2019年1月1日至2019年11月25日的前任期间，收入总额约为1180万美元，在截至2018年12月31日的前任年度，收入总额约为1 170万美元。所述期间各自收入的增加既反映了提交的时间 期间，也反映了前身在2019年1月1日至2019年11月25日期间购置的财产收入的增加。在2019年11月26日至2019年12月31日期间，我们收入财产业务的直接收入成本总计约373 000美元，从2019年1月1日至2019年11月25日的前一时期约为170万美元，在截至2018年12月31日的前一年期间约为160万美元。报告所述期间收入直接成本的增加反映了所述期间以及因前任于2018年10月在佛罗里达州杰克逊维尔购置两份土地租赁而引起的共同地区维持费的增加。

折旧和摊销

在2019年11月26日至2019年12月31日期间，折旧和摊销费用总额约为687，000美元，在2019年1月1日至2019年11月25日的前任期间约为490万美元，在截至2018年12月31日的前一年期间约为490万美元。所列期间折旧和摊销费用的增加既反映了提出的时间 期间，也反映了与前任在2019年1月1日至2019年11月25日期间购置的财产有关的增加。

一般费用和行政费用

业务报表中反映的一般和 行政费用在2019年11月26日至2019年12月31日期间共计约339 000美元，在2019年1月1日至2019年11月25日的前任期间约为170万美元，在2018年12月31日终了的前一年期间约为120万美元。所列期间的一般费用和 行政费用的变化反映了所提出的两个时间段，以及一般费用和行政费用的性质的变化，因为以前的时期是母公司 费用相对于公司实际的一般和行政费用的分配。前任将军和 行政费用并不表示我们预计在2019年以后每年发生的一般和行政费用的数额。

净收入(损失)

2019年11月26日至2019年12月31日期间的业务报表反映了大约45 000美元的损失，而2019年1月1日至2019年11月25日和2018年12月31日终了年度的业务报表分别反映了大约360万美元和400万美元的净收入。2019年11月26日至2019年12月31日期间净收益的减少与所述的前几个期间相比，并不反映直接归因于前任投资组合的收入减少，因此也反映了公司业务的减少，而是前辈母公司 收入的减少。

流动性和资本资源

截至2019年12月31日，现金总额约为1，230万美元，我们没有任何限制现金。

截至2019年12月31日，该公司没有任何未偿债务。

信贷机制该公司的循环1亿美元信贷贷款(“信贷机制”)，由蒙特利尔银行(“BMO”)作为其下贷款人的行政代理人，对我们的收入财产组合没有担保，但由公司的某些全资子公司担保。信贷贷款银行 集团由BMO领导，还包括RaymondJames。信贷机制的总借款能力为1 000万美元 ，并有能力在此期间将这一能力提高到1.5亿美元，但须经贷款人批准。Credit 贷款机制向放款人提供公司子公司的权益担保，这些子公司拥有包括在借款基础中的财产 。信贷贷款机制下的未偿债务应按利率 计算利息，从30天libor加135个基点到30天libor加195个基点，其依据是信贷贷款机制下未偿余额总额 占公司资产总值的百分比，如信贷贷款中所界定的那样。 信贷机制还对借款能力的任何未使用部分收取15至25个基点的费用，其依据是未使用部分是否大于或低于总借款能力的50%。

截至2019年12月31日，信贷机制下目前的承付额为1亿美元。根据借款基础资产的水平，信贷机制 下的可用借款能力约为8 850万美元。截至2019年12月31日，信贷机制没有未清余额。

信贷工具 受制于习惯上的限制性契约，包括但不限于对公司下列能力的限制：(A)引起 债务；(B)进行某些投资；(C)产生某些留置权；(D)从事某些附属交易； 和(E)从事某些重大交易，例如合并。此外，该公司还须遵守各种财务维持契约，包括但不限于最高负债比率、最高担保债务比率和最低固定费用覆盖比率。信贷工具还包含肯定的违约契约和事件，包括但不限于 to，包括公司其他债务的交叉违约，以及在控制权发生变化时发生的违约。公司 不遵守这些契约或发生违约事件，可能导致公司在信贷机制下的 债务和其他财务义务加速。

收购和投资。如前所述，该公司于2019年11月26日开始运营，在我们开始运营至2019年12月31日的这段时间内，我们没有购买任何 单租户收入财产。

我们的目标是在2020年投资大约1.2亿美元的创收房产。截至2020年2月21日，我们已获得5套出租的房产，总投资额约为2，760万美元。我们预计将利用信贷机制下的现有能力、业务现金以及未来股票发行或债务发行产生的收益，为我们的收购提供资金。

资本支出截至2019年12月31日，该公司有义务出资约708，000美元在 建造一个新的屋顶，这是租给希尔顿大假期的102，019平方英尺的房产。在2019年11月26日结束对该财产的收购时，从首席技术干事处收到了大约708 000美元的贷项，该公司截至2019年12月31日已支付了约81 000美元的 付款，截至2019年12月31日，剩余承付额约为627 000美元。

我们相信，在下一个月和可预见的将来，我们将有足够的流动资金来为我们的业务、资本需求、维护和偿债需求提供资金，手头有现金、我们业务的现金流量以及现有的1 000万美元信贷机制的可用能力约8 850万美元，这是基于我们目前的收入基础，如2019年12月31日的 。

我们的董事会和管理层一直在审查资本的分配，目的是为我们的股东提供最佳的长期回报。这些审查考虑了各种选择，包括增加或减少定期股息，回购公司的 证券，以及保留资金进行再投资。审计委员会每年审查我们的业务计划和公司战略，并根据情况需要作出 调整。管理层的重点是继续我们的战略，投资于单租户网租赁的 收入财产，利用我们在首次公开募股中筹集的资本和从信贷机制获得的借款能力来增加我们的创收资产组合，提供稳定的现金流，主要在较大的 大都市区和增长市场提供稳定的风险调整后的回报。

合同义务和承诺

截至12月31日， 2019年，与希尔顿大假财产有关的约627 000美元合同债务在我们的合并财务报表中记作负债 。不存在发展义务，在我们的合并财务报表中这些债务不被确认为负债。

表外安排

没有。

关键会计政策

本年度报告中所列的合并财务报表是按照美国公认的会计原则 (“公认会计原则”)编制的。按照公认会计原则编制财务报表，要求管理层作出影响报告的资产和负债数额的估计数和假设，在财务报表之日披露或有资产和负债，以及报告的收入和支出数额。这些关键会计政策的制定和选择已由管理层确定，并已与公司董事会审计委员会审查有关披露情况。实际结果可能与这些估计不同。

我们的重要会计政策在本年度报表10-K表第8项“财务报表和补充数据”的附注3“重大会计政策摘要”中作了更全面的说明；然而，最关键的会计政策涉及对未来不确定性使用估计和假设，因此， 可能导致与估计数不同的实际数额：

在编制财务报表时使用估计数 。按照公认会计原则编制财务报表需要管理部门 作出影响所报告的资产和负债数额的估计和假设，并在财务报表编制之日披露或有资产 和负债，以及报告所述期间报告的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。

由于在其他因素中，国家房地产市场目前存在的市场条件波动，以及金融和信贷市场的波动和不确定性，这些估计和假设，特别是那些与前任的收入财产投资有关的估计和假设，可能由于实际房地产和金融市场的持续波动或这些市场的严重错位而发生重大变化。

长寿资产 公司财务会计准则委员会(FASB)ASC主题360-10，财产、厂房和设备在进行其损伤分析时。公司审查可收回的长期资产，主要是房地产，作为 减值，每当事件或情况的变化，表明资产的账面金额可能无法收回。被认为是触发事件的情况的例子包括：在此期间业务现金流量大幅度下降，业务目前的 或预计损失，未按低于现行市场费率完全租赁或租赁的收入财产， 和管理当局认为重要的任何其他数量或质量事件。长期资产被评估为减值 ，使用不折现现金流量法，它考虑未来的估计资本支出。长期资产 的减值按公允价值减去出售成本计算.

购买会计 购买房地产，但须租赁。在收购房地产时，公司确定交易 是按收购方法核算的企业合并，还是资产的收购。对于这两种类型的 交易，公司根据其相对公允价值确认和衡量所获得的可识别资产、承担的负债和任何非控制权益(br})。对于企业合并，公司确认并衡量从便宜货购买中获得的商誉或收益(如果适用)，以及在发生费用的时期内与费用购置有关的费用。对于资产的收购，与收购有关的费用是从公司的合并和合并资产负债表中资本化的。 如果公司收购了房地产，并同时签订了新的房地产租赁合同，则该收购将作为资产购置记作 。

根据FASB关于商业组合的指导意见，通过就地租赁获得的房地产的公允价值分配给购置的有形资产，包括土地、建筑物和租户的改进，并确定无形资产和负债， 包括高于市场和低于市场的租赁价值、就地租赁的价值和租赁费用的价值， 是根据其相对公允价值确定的。

获得的租赁财产的有形资产的公允价值是根据对财产的估价来确定的，而“如果空置” 的价值则根据这些资产的公允价值分配给土地、建筑物和租户。

在分配已获财产的已查明无形资产和负债的公允价值时，在市面和市场以下的就地租赁价值记作其他资产或负债，其依据是现值(使用的利率 反映与所获租约有关的风险)之间的差额：(1)根据就地租赁收取的合同金额；(2)管理层对相应的 地方租赁的公平市场租赁费率的估计，即在相等于租赁剩余期限的一段时间内衡量的相应 地方租赁的公平市场租赁费率，包括更新 周期的概率。资本化的高于市场的租赁价值被摊销为在 各自租约的剩余条款下的租金收入的减少。资本化的市场以下租赁价值被摊销为在 初始期限内增加租金收入，除非管理部门认为租户很可能会更新先前 在续订期内可归因于更新的价值的选项。

其他获得的无形资产的总价值 ，包括就地租赁，是以(I)在将现有的就地租赁调整为市场租赁费率后为 a财产支付的买价超过(Ii)按上述规定确定的资产的估计公允价值(如果空置)来衡量的。本地租赁的价值不包括在市场上和市场以下的就地租赁的价值 在各自租约的剩余不可取消期内摊销为费用。如果租约在规定期满前终止，则与该租约有关的所有未摊销金额将被注销。对单个事务检查租户关系 的值，以确定未来价值是否来自获取。

收入财产 租赁收入。与公司收入财产组合有关的租赁安排被归类为经营 租约。公司在租赁期限内以直线确认这些物业的租赁收入。因此， 合同租赁付款的增加在租赁期限内平均确认。此方法确认的租赁收入 与合同租赁支付条件(即直线租金)之间的定期差额作为递延经营 租赁应收款入账，并列入2019年12月31日和2018年12月31日合并和合并资产负债表上的直线租金调整。

基于股票的补偿 公司采用了个人股权激励计划和经理股权激励计划，在此统称为股权激励计划，为我们的经理管理团队成员和为我们提供服务的员工、我们的独立董事、顾问、顾问和其他人员提供股权激励机会，无论是单独的 还是通过向我们的经理授予奖励权益。公司的股权激励计划提供股票期权、股票增值权(“非典”)、股票奖励、限制性股票单位、现金奖励、股利等价权、其他基于股权的奖励，包括长期激励计划(LTIP)单位和奖励奖励。共有684 494股普通股已根据股票奖励计划核准发行。

新会计公告请参阅本年度报告表10-K中项目8“财务报表和补充数据”中所列合并财务报表附注3“重大会计政策摘要”。

我们面临的主要市场风险(即市场利率和价格的不利变化引起的损失风险)是与我们的债务有关的利率风险。我们可以利用隔夜清仓和短期投资来最小化利息 利率风险。我们不认为与现金等价物和短期投资有关的利率风险，如果有的话，是重大的 ，因为投资的性质。

我们主要面临与信用贷款有关的与我们自己的债务有关的利率风险，因为这种贷款带有可变利率 的利息。我们在信贷工具上的借款将以30天的libor利率为基础，再加上根据我们的借款水平在资产总值中所占百分比计算的135个基点至195个基点之间的利率。截至2019年12月31日，我们的信贷额度已无余额。因此，假设100基点的利率变动(即1%)不会影响我们的财务状况、经营结果和现金流量。管理层的目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并管理我们的整体借贷成本。

公司的合并财务报表出现在本报告第F-1页。见本报告项目15。

在会计和财务披露方面，我们与我们的会计师没有任何分歧。

披露控制和程序

截至本报告所涉 期结束时，按照1934年“证券交易法”(“交易法”)第13(A)-15条和第15(D)-15条规则的要求，在公司管理层、包括首席执行干事(“首席执行官”)和首席财务官(“首席财务官”)的监督和参与下，对公司披露控制和程序(如“外汇法”第13a-15(E)条或第15d-15(E)条所界定的)的有效性进行了评估。基于这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论认为，公司的披露控制和程序的设计和运作是有效的，以确保公司在根据“交易法”提交或提交 的报告中所需披露的信息在证券和交易委员会规则和表格规定的期限内得到记录、处理、汇总和报告，并提供合理保证，确保公司在这些 报告中披露的信息得到积累和传递给公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，酌情允许及时就所需披露作出 决定。

管理层关于内部财务报告控制的报告

这份10-K表格的年度报告不包括管理层对财务报告的内部控制的评估报告，也不包括我们的独立注册公共会计师事务所的认证报告，这是由于证券交易委员会为新上市公司规定的过渡期。

财务报告内部控制的变化

在本报告所涉期间，公司对财务报告的内部控制(如“外汇法”第13a-15(F)条或第15d-15(F)条所界定的) 没有发生重大影响，或相当可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响。

没有。

第III部

我们是由Manager管理的外部 。除下文标题 “注册官的执行官员”下所列信息外，本公司2020年年度股东会议的最后委托书将包括在登记人截至2019年12月31日的财政年度结束后120天内提交证券交易委员会的信息(“委托书”)。

登记人的执行干事

该公司的执行干事、他们在2019年12月31日的年龄、过去五年的业务经验以及第一次当选为公司执行干事的年份如下：

约翰P奥尔布赖特， 54，总裁和首席执行官自2019年8月。奥尔布赖特先生自2011年8月以来一直担任贸易组织总裁和首席执行官。在2011年加入首席技术官和2019年加入该公司之前，奥尔布赖特先生是位于得克萨斯州欧文的高盛公司Archon Capital的联席总裁和总经理。在此之前，他曾担任摩根士丹利银行-投资管理公司执行主任。在摩根士丹利之前，奥尔布赖特先生是位于得克萨斯州沃斯堡的一家公开交易的房地产投资信托基金--新月房地产股票公司的董事总经理和官员。他的经验涉及投资、贷款和开发商业地产以及房地产投资银行的各个方面。

马克·彭定康(MarkE.Patten)，56岁，自2019年8月以来，公司高级副总裁兼首席财务官兼财务主管。彭定康先生自2012年4月以来一直担任首席技术干事的高级副总裁和首席财务官。彭定康先生以前的经验包括担任遗产医疗财产信托公司(Legacy Healthcare Properties Trust Inc.)的执行副总裁和首席财务官。在2010年和服务于相同的职位 与简单的自我存储从2007年8月至2010年5月。在担任这些职位之前，他曾担任CNL酒店与度假村公司(CNL Hotels&Resorts，Inc.)的高级副总裁兼首席会计官，该公司是一家价值77亿美元的非交易住宿REIT公司，从2004年1月起，一直到2007年4月出售该公司为止。彭定康先生于1986年在毕马威开始他的职业生涯，并在毕马威工作了12年，其中包括他在1997年当选为伙伴关系。

丹尼尔·E·史密斯(DanielE.Smith)，54岁，自2019年8月以来担任该公司高级副总裁、总法律顾问和公司秘书。史密斯先生自2014年10月以来一直担任首席技术干事的高级副总裁、总法律顾问和公司秘书。在此之前，史密斯先生最近曾担任高盛公司副总裁兼副总裁兼协理总法律顾问，在此之前，他曾在新月房地产证券公司工作十年，这是一家公开交易的房地产投资信托基金，总部设在得克萨斯州沃斯堡，他在法律部担任过几个职位，最近的一次是高级副总裁和总法律顾问。

史蒂文R格雷豪斯， 41，高级副总裁，该公司的投资，自2019年8月。格雷豪斯先生自2012年1月以来一直在CTO工作， 目前担任CTO负责投资的高级副总裁。格雷豪斯先生最近在N3房地产公司担任财务总监，这是一家单租户三网地产开发商。在此之前，他是一名高级助理，商人银行-投资管理摩根士丹利和新月房地产股票，一个公开交易的REIT，总部设在得克萨斯州沃斯堡。

我们是由经理管理的外部 ，因此，本公司不承担与我们的执行官员有关联的补偿费用。这里所需的任何额外的 信息都将包含在代理语句中，代理语句由 引用在这里包含。

此处所需的 信息将包括在代理语句中，在此通过引用将部分包含在代理语句中。

此处所需的 信息将包括在代理语句中，在此通过引用将部分包含在代理语句中。

此处所需的 信息将包括在代理语句中，该部分通过引用在此包含。

第IV部

项目15.展示 和财务报表附表

1.财务报表

下列财务 报表作为本报告的一部分提交：

2.财务报表附表

列于表格10-K的第四部分 ：

附表三-实际 财产和累计折旧

其他附表被 省略，因为没有要求它们的条件、重要性，或者因为所需的信息是在财务报表或附注中提供的。

3.展品

展示索引

†在此提交

††在此提供

签名

根据1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节的规定，登记人已正式安排由下列签名人代表签署本报告，并经正式授权。

根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士以登记人的身份和日期代表登记人签署了本报告。

阿尔卑斯收入财产信托公司

财务报表索引

独立注册公共会计师事务所报告

董事会和股东

阿尔卑斯收入财产信托公司

关于财务报表的意见

我们审计了伴随的阿尔卑斯收入财产信托公司的合并资产负债表。截至2019年12月31日(继承者)的子公司(“公司”)、2019年11月26日至2019年12月31日期间的相关合并业务报表、股东权益和现金流量、2018年12月31日(前身)公司的合并资产负债表以及2018年1月1日至2018年11月25日和2018年12月31日终了年度的相关合并业务报表、股东权益和现金流动报表(前身)，以及项目15(A)下的有关附注和财务报表附表 (统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2019年12月31日(继承者)和2018年(前身)的财务状况，以及2019年11月26日至2019年12月31日(继承者)、2019年1月1日至11月25日(前身)和2018年12月31日终了年度的财务状况和现金流量。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对 公司的财务报表发表意见。我们是在美国上市公司会计监督委员会(“PCAOB”)注册的一家公共会计师事务所，根据美国联邦证券法和证券交易委员会及PCAOB的适用规则和条例，我们必须在 中独立于该公司。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些标准要求我们规划和执行审计工作，以获得关于财务报表是否没有重大错报、是否因错误或欺诈而发生重大错报的合理保证。公司不必对其财务报告的内部控制进行审计，我们也不参与审计。作为我们审计的一部分，我们必须了解财务报告的内部控制，但不是为了对公司财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。我们的审计包括执行程序，评估财务报表重大错报的风险，不论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序，这些程序包括在测试的基础上审查支持财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理当局采用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的总体列报方式。我们认为我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并资产负债表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并操作报表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并资产负债表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并现金流量表

所附附注是这些合并和合并财务报表的组成部分。

现金流量补充披露 ：

11月26日， 2019年，由于公司的首次公开发行，“综合-Tomoka Land Co.”在初始投资组合(以下简称“贡献者财产”)中贡献了5处房产，以换取 1，223，854个OP单位(下文注1，“Business and Organization”中的定义)。根据每股1900美元的公开发行价格计算，这些业务股的初始价值约为2 330万美元。这一非现金交易反映为土地、建筑和改良、无形租赁资产和无形租赁负债增加，合计约2 330万美元，截至2019年12月31日，非控制权益在所附综合资产负债表上分别增加约2 330万美元。

所附附注 是这些合并报表和合并报表的组成部分。

阿尔卑斯收入财产信托公司

合并和合并财务报表附注

2019年12月31日和2018年12月31日

注1.业务 和组织

商业

阿尔卑斯收入财产信托公司(“公司”)是一家新成立的房地产公司，拥有并经营高质量的单租户商业地产投资组合(br}。本报告中使用的“我们”、“我们”、“我们”和“公司”等术语指的是阿尔卑斯收入财产信托公司。以及我们的合并子公司。

我们最初的 投资组合包括20个单租户，主要是净租零售和办公物业，位于10个州的15个市场。在我们最初投资组合中的20处房产中，有18处(截至2019年12月31日)，约占初始 投资组合年化基准租金的81%，是以三重净值租赁的。

该公司没有雇员， 是由特拉华州有限责任公司阿尔卑斯收入财产管理公司(LLC)外部管理的，该公司是综合-Tomoka土地公司(我们的“经理”)的全资子公司。合并-Tomoka土地公司(纽约证券交易所代码：CTO)是佛罗里达州的一家公司，是一家上市、多元化的房地产经营公司，也是我们经理(“CTO”)的唯一成员。

组织

阿尔卑斯收入财产信托公司是一家成立于2019年8月19日的马里兰公司。2019年11月26日，该公司结束了其普通股(“发行”)的首次公开发行(即“发行”)，并同时将普通股 向首席技术官公开配售。出售的净收益和同时进行的CTO私人配售被用于从CTO购买15个单租户 属性。此外，CTO还为阿尔卑斯收益财产OP，LP公司的经营伙伴关系 (“经营伙伴关系”)提供了额外的五个单租户财产，以换取经营伙伴关系单位 (“业务单位”)。

在这次发行和同时进行的私人配售中，每股支付的价格为19.00美元。这一提议从发行我们普通股的750万股股票中筹集了1.425亿美元的总收入。我们还通过发行我们的普通股394 737股，从同时进行的私人配售筹集了750万美元给CTO 。在1.425亿美元的发行中，包括CTO以800万美元购买我们普通股的421，053股，这是首席技术官的现金投资1，550万美元。这次发行的收益约为1.259亿美元，用于购买我们最初投资组合中的15项财产。在 我们的初始投资组合(我们称为“贡献财产”)中的其余五个财产是由首席技术官捐助的，以交换业务伙伴关系的1 223 854个 单位，根据每股1900美元的公开发行价格计算，价值约为2 330万美元。该公司总共支付了约1 200万美元的交易费用，其中包括大约940万美元的包销费。在完成发行、同时进行的CTO私人配售和 形成交易之后，CTO拥有我们大约22.3%的未偿普通股(假设在 形成交易中向CTO发行的操作股是以一对一的方式交换我们普通股的股份)。

为了美国联邦所得税的目的，该公司打算选择作为房地产投资信托(“REIT”)征税，从2019年11月26日起至2019年12月31日止的短期应税年度开始，并在提交该应税年度的纳税申报表时终止。为了符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和业务 的要求，包括要求将至少90%的年度REIT应税收入分配给其股东，而不考虑股息 支付的扣除额或净资本收益(这是计算出来的，不一定等于按照公认会计原则计算的净收益 )。作为一个REIT，该公司一般不受美国联邦公司所得税的影响，只要它分配给股东。如果公司在任何应税年度不符合REIT资格，则 公司将按正常的公司税率对其应税收入征收美国联邦所得税，一般不允许 在丧失资格的年份后的四年内作为REIT处理，除非国内税务局根据某些法定规定给予公司救济。这样的事件可能会对公司的净收入和可分配给股东的净现金产生重大的不利影响。即使公司有资格作为REIT征税，公司也可能要对其收入和财产征收州和地方税，并对其未分配的收入征收联邦所得税和消费税。

说明2.列报依据和合并原则

提出依据

就 至2019年11月26日之前的期间而言，所附阿尔卑斯收入财产信托前身(“前任”) 的合并财务报表并不代表一个法律实体的财务状况和业务结果，而是共同控制下的实体的组合，这些实体已从首席技术干事的合并财务报表中“划分”出来。从历史上看，前任的财务 报表没有编制，因为它没有与首席技术干事分开操作。这些合并财务报表 反映了前任的收入和开支，包括CTO的某些物质资产和负债，这些资产和负债具体是通过就地净租赁确定和生成的，或与之相关，这些资产和负债反映在CTO的历史 基础上。

在随后的期间 至2019年11月26日，所附合并财务报表为阿尔卑斯收入财产信托公司合并报表。以及我们的合并子公司。由于该公司从首席技术干事手中收购了最初的 投资组合，2019年11月26日之后的合并财务报表是根据会计准则编码(“ASC”)805-10编制的新的会计基础列报的，业务合并.

按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制这些合并和合并的财务报表(“公认会计原则”)需要管理层作出估计和假设，以影响报告的资产和负债数额，并在财务报表之日披露或有资产和负债以及报告报告的报告期内收入和支出的 数额。2019年11月26日前期间的合并财务报表包括首席技术干事分配给前任的一般和行政费用。此外，一般和行政费用包括分配某些首席技术干事公司职能的费用，包括行政监督、财务、财务、人力资源、税务遵守和规划、内部审计、财务报告、信息技术和投资者关系。公司认为一般费用和行政费用的分配方法是合理的。然而，在我们的历史时期合并业务报表中提出的分配的一般和行政费用并不一定反映我们的一般和行政费用 将作为今后报告期间的独立上市公司。此外，列入 CTO财务报表的大多数前身实体没有单独设立所列期间的银行账户，大多数现金交易(br}历来都是通过贸易组织拥有的银行账户进行的。所列期间的合并现金流量表是按业务编制的。, 投资和融资交易是通过 前身的单独银行账户进行的。合并的财务报表包括分拆的历史资产负债表和业务报表 和归属于公司的现金流量。

巩固原则

在随后的期间 至2019年11月26日，合并财务报表包括公司、其全资子公司、 和其他我们拥有控制权的实体的账目。所有重要的公司间结余和交易已在合并财务报表中消除。2019年11月26日以前的期间，合并的财务报表包括前一年度的历史资产负债表、业务报表和现金流量表。

附注3.重要会计政策摘要

在编制财务报表时使用估计数

按照公认会计原则编制 财务报表需要管理层作出估计和假设，以影响所报告的资产和负债数额，并在财务报表编制之日披露或有资产和负债，并在报告所述期间报告收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。

由于在其他因素中，国家房地产市场目前存在的市场条件波动，以及金融和信贷市场的波动和不确定性，这些估计和假设，特别是那些与前任的收入财产投资有关的估计和假设，可能由于实际房地产和金融市场的持续波动或这些市场的严重错位而发生重大变化。

房地产

房地产 主要由我们投资组合中的收入财产组成，按成本、减去累计折旧和摊销来表示。这些收入财产在其估计的使用寿命内按直线折旧。更新和改善将 资本化到适用的收入财产账户中。维修费按已发生的费用计算。已退休或以其他方式处置的 财产的费用以及相关的累计折旧或摊销，从账户中删除， ，由此产生的任何损益记录在业务报表中。在2019年11月26日至2019年12月31日、2019年1月1日至2019年11月25日和2018年12月31日终了的一年中确认的不动产折旧(不包括与无形资产有关的摊销 )的数额分别约为416，000美元、320万美元、 和320万美元。

长寿资产

公司遵循财务会计准则委员会(“FASB”)ASC主题360-10，财产、厂房和设备在进行 其损伤分析时。当 事件或情况变化表明一项资产的账面金额可能无法收回时，公司审查长期资产，主要是不动产的可收回性。被认为是触发事件的情况的例子包括：在此期间业务现金流量大幅度下降，业务造成目前或预计的 损失，未按低于现行市场费率完全租赁或租赁的收入财产，以及管理层认为具有重大意义的任何其他 数量或质量事件。长期资产通过考虑未来估计资本支出的 未贴现现金流法评估减值。长期资产的减值按公允价值减去出售成本计算.

以租赁为条件的购置房地产的会计核算

在收购 房地产时，公司确定该交易是根据收购 方法核算的业务组合，还是资产收购。对于这两种类型的交易，公司根据其相对公允价值确认和衡量所获得的可识别资产、承担的 负债和收购中的任何非控制权益。对于企业合并， 公司确认并衡量从便宜货购买中获得的善意或收益，如果适用的话，以及在发生费用的时期内与采购费用有关的费用 。对于资产的收购，与收购相关的成本是在公司的合并资产负债表和合并资产负债表上资本化的.如果公司收购了房地产，并同时签订了新的租赁的 房地产，该收购将作为一项资产购置。

根据 ASC 805-10，业务合并通过就地租赁获得的房地产的公允价值分配给所获得的有形资产，包括土地、建筑物和租户的改进，并确定无形资产和负债，其中包括上述市场和市场以下租赁价值的 ，就地租赁的价值，以及租赁费用的价值，这些资产和负债根据各自的相对公允价值在每一个 的情况下确定。

获得的租赁财产的有形资产的公允价值是根据对财产的估价来确定的，而“如果空置” 的价值则根据这些资产的公允价值分配给土地、建筑物和租户。

在分配已获财产的已查明无形资产和负债的公允价值时，在市面和市场以下的就地租赁价值记作其他资产或负债，其依据是现值(使用反映与所获租约有关的 风险的利率)差额(1)根据 in-place租约支付的合同金额，和(2)管理层对相应的就地租赁的公平市场租赁费率的估计，即在相当于租赁剩余期限的一段时期内计量的 ，包括续订期的概率。资本化的高于市场的 租约值被摊销为在各自租约的剩余条款下的租金收入的减少。市值低于市场的 租赁价值被摊销为在最初期限内租金收入的增加，除非管理部门认为租户很可能会更新继承者和前任人在续订期内的可归因于续约的价值。

其他获得的无形资产的总价值 ，包括就地租赁，是以(I)在将现有的就地租赁调整为市场租赁费率后为一项财产支付的买价超过(Ii)按上述规定确定的财产的估计公允价值(如果空置)来衡量的。不包括在市场上和市场以下的租赁价值的就地租赁价值在各自租约的剩余不可取消期内摊销为费用。如果租约在规定期满前终止，则与该租约有关的所有未摊销金额将被注销。在单个事务上检查 租户关系的值，以确定未来价值是否来自获取。

收益财产租赁收入

与公司收入财产组合相关的租赁安排被归类为经营租赁。公司在租赁期限内以直线确认这些物业的租赁收入。因此，合同租赁付款增加 在租赁期限内平均确认。按此方法确认的租赁收入与合同租赁支付条件(即直线租金)之间的定期差额作为递延经营租赁应收款入账，并分别于2019年12月31日和2018年12月31日合并和合并资产负债表上的直线租金调整中计入 。

租客应收账款和直线租金调整的可收性取决于，除其他外，租户应收账款的老化、 管理层对与租户和租户所在行业相关的信用风险的评估，以及对特定的 使用判断识别的帐户的审查。截至2019年12月31日和2018年12月31日，不需要为可疑账户备抵。

销售税

在所附的合并资产负债表中，对租赁付款征收的销售税被确认为负债。在将付款汇给适用的税务当局时，债务减少。

现金和现金等价物

现金和现金等价物 包括手头现金、银行活期账户和原始期限90天或以下的货币市场账户。该公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的银行存款余额包括超过联邦存款保险公司限额的某些金额。现金和现金等价物的 账面价值在公允价值层次结构的第1级报告，该级别表示基于活跃市场中相同资产或负债的报价的基于估值的 。

递延费用

截至2019年12月31日，公司的递延费用包括与公司信贷机制有关的递延融资费用。这些费用在信贷机制的期限内按直线摊销，并列入公司所附综合业务报表的利息费用中。

截至2018年12月31日，前任的递延费用包括租户租赁奖励和租赁费用，如经纪佣金、法律费用和按各自租赁协议的期限摊销的其他费用。租户租赁奖励被摊销 ，作为业务租赁收入的抵销，而租赁费用则摊销，并包括在前任的 附带的联合业务报表中的折旧和摊销中。

普通股每股收益

每股普通股的基本收益按净收入除以已发行股票的加权平均数计算。摊薄每股收益是基于这样一种假设，即在形成交易中向首席技术官发放的OP单位在一年中按1比1的基础兑换我们的普通股股份。

所得税

该公司认为，从如此短的应税年度开始，它的组织和运作方式符合美国联邦所得税法规定的作为REIT征税的资格。该公司打算继续以这种方式运作。REIT相信 ，其组织和拟议的操作方法将使其能够满足从这一应税年度开始作为 a REIT的资格和征税要求。作为一个REIT，该公司将对其应纳税净额按公司 税率征收美国联邦和州所得税；然而，该公司可要求扣减支付给其股东的股息数额。公司作为股息分配的 数额将只对股东级征税。虽然公司必须分配至少90%的REIT应税收入(不考虑已支付的股息扣减和不包括任何 净资本收益)，但公司打算分配其所有应纳税净收益(如果有的话)，并取消对未分配的净应纳税所得征收的联邦和州所得税。在计算其REIT应税收入和分配要求时，允许公司进行某些其他非现金扣除( 或调整，例如折旧费用)。这些扣减 允许REIT根据美国联邦所得税法降低其股息支付要求。某些州可以征收最低限度的特许经营权税。该公司可组成一个或多个应纳税的REIT子公司(“TRSS”)，对其应纳税所得须缴纳适用的 美国联邦、州和地方公司所得税。在报告所述期间，该公司没有任何须纳税的TRS。

股票补偿

公司采用了 个人股权激励计划(“个人计划”)和经理股权奖励计划(“经理 计划”)，在此统称为股权奖励计划。股权激励计划的目的是为经理管理团队成员和为公司、公司独立董事、顾问、顾问和其他人员提供服务的员工提供股权激励机会，无论是单独还是通过向经理授予奖励权益。股权激励计划规定授予股票期权、股票增值权 (“sars”)、股票奖励、限制性股票单位、现金奖励、股利等价权、其他股权奖励、包括长期激励计划单位的 和奖励奖励。个人计划旨在提供一种手段，使公司的董事、高级人员、雇员、顾问和顾问、公司及其附属公司的顾问和顾问以及向公司及其附属公司提供服务的经理及其附属公司的雇员 能够获得和维持公司的股权或获得奖励。经理计划旨在提供一种手段，使经理 及其附属公司能够获得和维持公司的股权，从而加强他们对公司福利 的承诺，并使他们的利益与公司股东的利益相一致。

共有684，494股普通股已根据股权奖励计划获准发行。如果根据 授予的奖励计划授予的奖励到期、被没收或终止，则在未行使或支付(视属何情况而定)的情况下，裁决的任何部分到期、没收或终止的普通股股份，将再次成为发放额外奖励的 。(I)为支付与裁决有关的行使价格 或税项而交回或扣缴的股份；及(Ii)特区所涵盖的股份(不论在行使该等股份时实际发行的股份数目)，将不再可根据公平奖励计划获批出。除非董事会事先终止，否则在2029年11月18日后，不得根据股权奖励计划授予任何新的奖励。在任何一个日历年， 非员工主管的最高合计薪酬(包括现金补偿和根据“个人计划”授予的奖励的授予日期公允价值)将不超过300，000美元。

在11月26日， 2019年，公司的董事如果不是经理的高级职员或雇员，总共获得8，000股有限股份，总批出日公允价值约为150，000美元。8，000股分别归属授予日期的第一、第二和第三周年的三分之一 。公司对授予日期 公允价值的确定是通过将 公司在授予之日的股票价格乘以所发行的股份数来计算的。补偿费用在归属 期内按直线确认，并包括在公司综合业务报表中的一般和行政费用中。

就 至2019年11月26日之前的期间而言，前身的股票补偿费用(包括在一般费用和行政费用中)包括在2019年1月1日至2019年11月25日和截至12月31日的2018年11月25日期间的合并业务报表中，反映了CTO在适用期间的一部分股票补偿费用的分配情况。

信贷风险集中

按收入计算，20个单租户财产组合中的某些租户在2019年11月26日至2019年12月31日、2019年1月1日至2019年11月25日以及截至12月31日的2018年12月31日期间占总收入的10%以上。

在2019年11月26日至2019年12月31日和2019年1月1日至2019年11月25日期间，租给富国银行、纳和希尔顿大假期的财产分别约占总收入的26%和17%。在2018年12月31日终了的一年中，租给富国银行、纳和希尔顿大假期的房产分别占总收入的约31%和18%。

截至12月31日，2019年和2018年，公司房地产投资组合中，约有24%和29%，按面积计算， 位于俄勒冈州。截至2019年12月31日，该公司大约29%的房地产投资组合(基于面积)位于佛罗里达州。此外，截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司10%以上的房地产投资组合(按面积计算)分别位于佐治亚州和北卡罗莱纳州。持续时间长的房地产和经济衰退的不确定性可能对公司的房地产价值产生不利影响。

最近发布的会计准则

2014年5月，FASB发布了“2014-09年会计准则更新”(“ASU”)，修订了关于确认和报告与客户签订的合同收入的指南。2016年4月，FASB会计准则编纂ASC主题606，与客户签订合同的收入已经发布了。本更新中的修正案在2017年12月15日之后开始的年度报告期内生效。2014-09年度ASU指南不适用于ASC 840范围内的合同，租赁。公司和前身的收入按ASC 840和ASC 842记账，因此不受本标准的约束。

2016年2月，FASB发布了ASU 2016-02，其中要求各实体确认因融资和经营 租赁而产生的资产和负债，并根据FASB ASC主题842，将这些融资和业务租赁付款分别归类在财务和运营部分的现金流量表中，租赁。本更新中的修正适用于2018年12月15日以后开始的年度报告 期。

在公司 和前任对FASB ASC主题842的评价中，租赁，下列有关ASC 842的实际权宜之计和会计政策{Br}已当选和(或)通过，自2019年1月1日起生效：

说明4.最近的 收购

在11月26日， 2019年，该公司结束了它的首次公开发行。该公司利用来自 的净收入中的约1.259亿美元，向首席技术官或前任-一个与 有关的当事方-收购公司最初投资组合中的20项财产中的15项，如注14“关联方管理公司”所进一步描述的那样。 公司最初投资组合中的其余五个财产是由首席技术干事为 提供1 223 854个业务伙伴关系单位，根据每股1900美元的公开发行价格计算，价值约为2 330万美元。公司根据ASC 805-10的规定，将20-财产初始投资组合的收购记作业务合并，并按其公允价值记录资产和负债，业务合并。购买价按下列方式计算：

该公司利用第三方估价专家所作的 估值，作为确定确定的资产组公允价值分配给个别有形和无形资产和负债的依据。总购买价 的公允价值分配如下：

以下是公司未经审计的合并财务信息，如初始投资组合的收购已于2018年1月1日完成。未经审计的暂定财务信息包括：(1)购置建筑 的折旧调整数和2019年和2018年终了年度的约430万美元改进额；(2)2019年和2018年终了年度的无形租赁资产和无形租赁负债的摊销额约为270万美元；(3)消除约216 000美元的购置相关费用。此信息仅供参考之用，并不表示未来行动的结果或如果2018年1月1日发生交易会发生的结果 ：

注5.收入 财产组合

截至12月31日， 2019年，公司的收入财产组合包括20个单一租户的财产，总面积约为817，000平方米。

最低未来租金收入不可取消经营租赁项下的最低未来租金收入，不包括百分比租金和其他不可确定的租赁付款，截至2019年12月31日剩余期限超过一年，概述如下：

期间为2019年11月26日至2019年12月31日。2019年11月26日，该公司结束了首次公开发行(IPO)。该公司利用发行所得净收入中的约1.259亿美元，从首席技术官或其前任手中购买了该公司最初投资组合中的20项资产中的15项。该公司最初投资组合中的其余五项财产是由首席技术官以1，223，854个业务伙伴关系单位作为交换，根据 每股1900美元的公开募股价格计算，价值约为2，330万美元。该公司将20项资产初始投资组合记作业务合并，并按照ASC 805-10， 的规定，以公允价值记录资产和负债。业务合并.

期间为2019年1月1日至2019年11月25日的前身活动。在2019年1月1日至2019年11月25日期间，前身 以约2 680万美元的总购买价格收购了5处单租户净租赁收入财产，或包括资本化购置费用在内的总采购成本约2 700万美元。在购置费用总额中，约1 000万美元分配给土地，约1 380万美元分配给建筑物和装修，约360万美元分配给与就地租赁价值、租赁费和高于市场租赁价值有关的无形资产， 和约40万美元分配给低于市场租赁价值的无形负债。购置时无形资产和负债的加权平均摊销期约为10.6年。2019年1月1日至2019年11月25日期间，没有处置任何收入财产。

2018年前身 活动。在2018年12月31日终了的一年中，前任购买了两个单租户净租赁财产，总购置成本约为510万美元，包括资本化的收购成本。根据独立的第三方采购价格分配估值，在购置费用总额中，约470万美元分配给土地，约60万美元分配给与就地租赁价值、租赁费和高于市场租赁价值有关的无形资产， 和约20万美元分配给低于市场租赁价值的无形负债。无形资产和负债的加权平均摊销期约为购置时的18.6年。2018年12月31日终了年度内没有处置任何收入财产。

附注 6.无形资产和负债

无形资产 和负债包括以上市场和低于市场租赁的价值、就地租赁的价值和租赁 成本的价值，在每种情况下都是根据公允价值计算的。无形资产和负债包括截至2019年12月31日和2018年12月31日的下列资产和负债：

截至2018年12月31日的余额是前任对截至该日所拥有的15项财产的公允价值的历史分配， 在2019年12月31日终了的年度内，各无形资产和负债的价值因当年购置的5项财产 而增加。此外，根据ASC 805-10的规定，根据2019年11月26日确定的公允价值( 购置日期)调整了这些价值，业务合并.

下表是2019年11月26日至2019年12月31日、2019年1月1日至2019年11月25日和2018年12月31日终了年度无形资产和负债的摊销净额：

与无形资产和负债净额有关的未来摊销费用(收入)估计数如下：