美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式10-K
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的年报 | |
截至财政年度： | |
或
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告 | |
的过渡时期 | 到 | ||
委员会档案编号： | (沃纳多不动产信托基金) | |
委员会档案编号： | (漩涡不动产L.P.) | |
(其章程所指明的注册人的确切姓名)
沃纳多不动产信托基金 | ||||
(州或其他司法管辖区成立为法团或组织) | (国税局雇主识别号码) | |||
沃纳多不动产有限责任公司。 | ||||
(州或其他司法管辖区成立为法团或组织) | (国税局雇主识别号码) | |||
(主要行政办事处地址)(邮编) | |||
(登记人的电话号码，包括区号) | |
N/A | |
(前姓名、前地址及前财政年度，如自上次报告以来有所更改) | |
根据该法第12(B)条登记的证券：
登记人 | 每班职称 | 交易符号 | 注册交易所名称 | |||
沃纳多不动产信托基金 | ||||||
累计可赎回受益优先股 利息、清算优惠-每股25.00美元： | ||||||
沃纳多不动产信托基金 | ||||||
沃纳多不动产信托基金 | ||||||
沃纳多不动产信托基金 | ||||||
根据该法第12(G)条登记的证券：
登记人 | 每班职称 | |
沃纳多不动产信托基金 | ||
沃纳多不动产有限责任公司。 | ||
如“证券法”第405条所界定，登记人是否为知名的经验丰富的发行人，请勾选。
沃纳多不动产信托基金：是 ☑ 不 ☐特别报告员：是☐ 不 ☑
如果注册人不需要根据该法第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。
沃纳多不动产信托基金：是的☐ 不 ☑特别报告员：是☐ 不 ☑
(1)已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天中一直受到这类申报要求的约束。
沃纳多不动产信托基金：是 ☑2.☐水母水母漩涡不动产L.P.：是 ☑2.☐
通过检查标记说明注册人是否以电子方式提交了在过去12个月内根据条例S-T(本章第232.405条)第405条要求提交的每个交互式数据文件(或要求注册人提交和张贴此类文件的较短期限)。
沃纳多不动产信托基金：是 ☑2.☐水母水母漩涡不动产L.P.：是 ☑2.☐
通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“交易所法”第12b-2条规则中“大型加速备案者”、“加速备案者”、“非加速备案者”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。
沃纳多不动产信托基金：
☑ | ☐ | 加速机 | ||
☐ | 非加速箱 | 小型报告公司 | ||
新兴成长型公司 | ||||
沃纳多不动产有限公司：
☐ | 大型加速机 | ☐ | 加速机 | |
☑ | 小型报告公司 | |||
新兴成长型公司 | ||||
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”第12b-2条所定义)。
沃纳多不动产信托基金：是的☐ 2.☑特别报告员：是☐ 2.☑
沃纳多地产信托的非联属公司持有的有表决权及无表决权普通股的总市值，即由沃纳多地产信托的高级人员及受托人以外的人所持有的股份的总市值为$11,264,516,000 六月三十日，2019.
截至(一九二零九年十二月三十一日)，有190,985,677 沃纳多不动产信托公司流通股受益权益普通股。
没有公开市场的A级单位的有限合伙利益的沃纳多不动产L.P.基于6月30日，2019沃纳多不动产信托公司普通股的收盘价，可在赎回A类单位时发行，即沃纳多不动产信托公司以外的其他人及其高级人员和受托人持有的A类单位的总市场价值为.=$670,609,000 六月三十日，2019.
参考文件法团
第III部“沃纳多不动产信托公司股东年会”委托书的部分内容将于5月14日举行，2020.
解释性说明
本报告合并了截止财政年度的表格10-K的年度报告。(一九二零九年十二月三十一日)除非另有说明或上下文另有要求，否则，凡提及沃纳多不动产信托，即马里兰州房地产投资信托(“REIT”)，提及“经营合作伙伴关系”，即特拉华州有限合伙企业；对“公司”、“我们”、“我们”和“我们”的统称是“沃纳多”、“经营伙伴关系”和那些由沃纳多合并的子公司。
经营伙伴关系是一个实体，通过该实体，我们主要经营我们的所有业务和拥有，无论是直接或通过子公司，实质上我们的所有资产。沃纳多是唯一的普通合伙人，同时也是93.1%经营合伙有限合伙人。作为经营合伙公司的唯一普通合伙人，沃纳多拥有运营合伙公司日常管理的独家控制权。
根据经营合伙有限合伙协议，会员可随时提交其甲类单位以供赎回(但须受发行时商定的限制，该限制可在一段时间内限制此种权利)。甲类单位可供赎回经营伙伴关系的现金；沃纳多，如有选择，可承担这一义务，并支付持有人现金或沃纳多普通股一对一的基础上。由于在任何时候已发行的漩涡普通股的数目等于沃纳多拥有的A类股的数目，每个A类股的赎回价值相当于一股Vor非典普通股的市值，而每季度分配给A类公司的普通股则等于支付给沃纳多普通股的季度股利。这种一对一的交换比率须作指定的调整，以防止稀释。沃纳多通常预计，它将选择发行普通股与每一种形式的赎回，而不是让运营伙伴支付现金。随着每一次这样的交换或赎回，沃纳多在运营伙伴关系中的持股比例将增加。此外，无论何时沃纳多发行普通股，但不是为了获得经营伙伴关系的A类单位，沃纳多必须将其收到的任何净收益贡献给经营伙伴关系，而运营伙伴必须向沃纳多发行同等数量的经营伙伴关系的A类单位。这种结构通常被称为伞式伙伴关系REIT或UPREIT。
该公司认为，将沃纳多表格10-K的年度报告和运营伙伴关系合并到这份单一报告中可带来以下好处：
• | 通过使投资者能够以与管理层相同的方式看待整个业务和经营业务，提高投资者对Vor旋风和运营伙伴关系的理解； |
• | 消除重复披露，并提供更精简和可读性更强的列报方式，因为披露的很大一部分既适用于Vor旋风公司，也适用于运营伙伴关系； |
• | 为编写一份合并报告而不是两份单独的报告创造时间和成本效益。 |
该公司认为，了解沃纳多公司和运营伙伴关系如何作为合并后的公司运作的情况下，了解沃纳多公司和运营伙伴关系之间的几个差别是很重要的。业务伙伴关系的财务结果被合并到沃纳多的财务报表中。除对经营伙伴关系的投资外，沃纳多公司没有任何重要的资产、负债或业务。经营伙伴关系，而不是沃纳多，通常执行所有重要的业务关系，但交易涉及的证券沃纳多。运营伙伴关系实质上持有沃纳多的所有资产。经营伙伴关系管理企业的运作，其结构为没有公开交易股权的合伙企业。除沃纳多为交换运营合伙中的A类合伙单位而向经营伙伴关系的资本提供的股权净收入和沃纳多公司提供债务的净收益外，沃纳多公司为交换经营伙伴关系的债务证券(视情况而定)提供债务证券的净收益除外，经营伙伴关系产生公司业务所需的所有剩余资本。这些来源可包括周转资本、经营活动提供的现金净额、循环信贷机制下的借款、发行有担保和无担保的债务和权益证券以及处置某些财产所得的收益。
为了帮助投资者更好地理解沃纳多公司与经营伙伴关系之间的关键区别，本报告中将沃纳多和经营伙伴关系的某些信息分开，具体如下：
• | 第五项登记人普通股市场、相关股东事项和证券发行人购买； |
• | 项目6.选定的财务数据； |
• | 项目7.管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析酌情包括每个实体的具体信息； |
• | 项目8.财务报表和补充数据，其中包括沃龙多不动产信托基金和沃纳多不动产信托公司的下列具体披露： |
• | 注11. 可赎回的非控制权益/可赎回的伙伴关系单位 |
• | 注12. 股东权益/合伙人资本 |
• | 注15. 股票补偿 |
• | 注19. 每股收益/A类单位收入 |
• | 注24. 季度结果摘要(未经审计) |
本报告还包括单独的第二部分，项目9A。管制和程序部分以及单独的证物31和32证明分别适用于沃纳多和运营伙伴关系，以确定已经作出了必要的认证，并证明沃纳多和经营伙伴关系符合1934年“证券交易法”第13a-15条或“美国证券交易法”第18编第1350条的规则15d-15。
指数
项下 | 财务资料： | 页码 | |||
第一部分 | 1. | 商业 | 7 | ||
1A. | 危险因素 | 10 | |||
1B. | 未解决的工作人员意见 | 21 | |||
2. | 特性 | 22 | |||
3. | 法律程序 | 28 | |||
4. | 矿山安全披露 | 28 | |||
第二部分。 | 5. | 注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买 | 29 | ||
6. | 选定财务数据 | 31 | |||
7. | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 | 34 | |||
7A. | 市场风险的定量和定性披露 | 76 | |||
8. | 财务报表和补充数据 | 77 | |||
9. | 会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 | 140 | |||
9A. | 管制和程序 | 140 | |||
9B. | 其他资料 | 144 | |||
第三部分。 | 10. | 董事、执行干事和公司治理(1) | 144 | ||
11. | 行政薪酬(1) | 144 | |||
12. | 某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项(1) | 145 | |||
13. | 某些关系和相关交易，以及董事独立性(1) | 145 | |||
14. | 主要会计费用及服务(1) | 145 | |||
第四部分。 | 15. | 证物、财务报表附表 | 145 | ||
16. | 表格10-K摘要 | 156 | |||
签名 | 157 | ||||
____________________
(1) | 这些项目全部或部分被省略，因为作为运营伙伴唯一的普通合伙人，沃纳多将在不迟于120天后，根据1934年“证券交易法”第14A条的规定，向证券交易委员会提交一份明确的委托书。(一九二零九年十二月三十一日)，其中的部分以参考的方式在此合并。 |
5
前瞻性陈述
本文所载的某些陈述构成前瞻性陈述，因为经修正的1933年“证券法”第27A节和1934年“证券交易法”经修正的第21E节对这一术语作了界定。前瞻性声明并不能保证未来的业绩。它们代表着我们的意图、计划、期望和信念，并受制于无数的假设、风险和不确定因素。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性报表中的结果大不相同.你可以通过寻找诸如“近似”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“会”、“可能”或其他类似的表述在本年度10-K报表中找到许多这样的陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的发展和重建项目而言，估计完成日期、估计项目成本和完成成本；以及对未来资本支出、向共同股东和优先股东的红利以及经营伙伴关系分配的估计。许多因素将决定这些结果和我们的其他前瞻性陈述是我们无法控制或预测的。关于可能对我们前瞻性发言的结果产生重大影响的因素的进一步讨论，见“项目1A”。“本年报表格10-K”中的危险因素。
对于这些声明，我们主张保护“1995年私人证券诉讼改革法”所载前瞻性声明的安全港。我们提醒你不要过分依赖我们的前瞻性声明，这些声明只在本年度报告的日期(表格10-K)或任何以参考方式合并的文件的日期为止。所有后续的书面和口头前瞻性陈述，可归因于我们或任何代表我们行事的人，都被本节所包含或提及的警告性陈述明确地限定为完整的。我们不承担任何义务公开发布对我们前瞻性报表的任何修改，以反映本年度报告日期之后发生的事件或情况，即表格10-K。
6
第一部分
项目1. | 商业 |
沃纳多是一个完全整合的房地产投资信托基金，其业务通过经营合伙公司(特拉华州有限合伙公司)经营，其在财产上的所有利益基本上都由经营合伙公司持有。因此，沃纳多的现金流量和向股东支付股息的能力取决于经营伙伴关系的现金流量及其直接和间接子公司首先履行对债权人义务的能力。沃纳多是该公司的唯一普通合伙人，并拥有约为股东的股份。 93.1%共同有限责任合伙公司在经营伙伴关系中的权益(一九二零九年十二月三十一日).
我们目前拥有以下所有或部分：
纽约：
• | 曼哈顿办公室35处，面积1 910万平方英尺； |
• | 曼哈顿街道零售面积达230万平方英尺，共有70个物业； |
• | 10个住宅单位中的1 991个单元； |
• | 宾夕法尼亚州有1700间客房的酒店位于宾夕法尼亚区心脏地带第73街的第七大道； |
• | 亚历山大公司32.4%的股份。(“Alexander‘s”)(纽约证券交易所市场代码：ALX)，该公司在纽约大都市区拥有7处房产，包括列克星敦大道731号、130万平方英尺布隆伯格(Bloomberg)总部大楼。 |
其他房地产和投资：
• | 这个370万平方英尺芝加哥的MART； |
• | 加州大街555号70%的控股权，这是旧金山金融区的一个三栋办公楼。180万平方英尺; |
• | 持有沃纳多资本合伙人25.0%的权益，这是我们的房地产基金(“基金”)。我们是该基金的普通合伙人和投资经理；以及 |
• | 其他房地产和投资。 |
目标和战略
我们的业务目标是最大化沃纳多股东价值。我们打算继续奉行我们的投资理念，并透过以下方法执行我们的经营策略，以达致这个目标：
• | 保持一支优秀的经营和投资专业人员队伍和创业精神； |
• | 投资于选定的市场，如纽约市，我们认为那里有很大的资本增值的可能性； |
• | 以低于重置成本的价格获得高质量的房产，而且在那里有很大的提高租金的潜力； |
• | 发展及重建现有物业，以增加回报及发挥最大价值；及 |
• | 投资于有重要房地产成分的经营公司。 |
我们希望利用内部产生的资金、资产出售所得以及进入公共和私人资本市场的收益，为我们的增长、收购和投资提供资金。我们还可能向沃纳多普通股或优先股或运营合作伙伴关系部门提供资金，以换取房地产，并可能在未来回购或以其他方式收购这些证券。
处置
我们向第五大道和时代广场合资公司捐赠了7处房产，并将合资企业48.5%的共同股权转让给了一批机构投资者，获得了11.79亿美元的净现金收益。我们保留了剩余的51.5%的共同权益和18.28亿美元的优先股权益。
我们亦在2019:
• | 在中央公园南220号出售54个共管公寓，净收入16.1亿美元； |
• | 以1.68亿美元出售了列克星敦房地产信托公司所有的18，468，969股普通股； |
• | 我们所有5，717，184个城市边缘地产合伙单位的转换和出售价值为1.09亿美元； |
• | 1亿元出售我们在麦迪逊大道330号的25%权益；及 |
• | 三亿零四千万元街售价五千万元。 |
7
融资
我们完成了以下融资交易2019:
• | 15亿美元无担保循环信贷贷款(从12.5亿美元增加到2024年3月)，降低了利息 |
LIBOR+1.00%~LIBOR+0.90%；
• | 麦迪逊大道650号8亿美元再融资(按我们20.1%的利息计算，1.61亿美元)； |
• | 为西33街100号再融资5.8亿美元； |
• | 5.75亿美元的PENN 2抵押贷款偿还，收益来自我们的无担保循环信贷设施； |
• | 第五大道640号的5亿美元融资(按我们52%的利息计算2.6亿美元)，收益用于赎回我们的 |
财产中的临时优先股；
• | 4亿元赎回所有未偿还的5.00%高级无担保票据； |
• | 第七大道888号的3.75亿美元抵押贷款延长至2025年12月； |
• | 第九大道61号再融资1.68亿美元(按45.1%利息计算，7 600万美元)； |
• | 向西22街512号再融资1.46亿美元(8000万美元，按我们55%的利息计算)； |
• | 1.45亿美元的Lucida再融资(3600万美元，按我们25%的利息计算)； |
• | 9 600万美元第七大道435号的再融资； |
• | 8600万美元的再融资50-70西93街(4300万美元，我们的49.9%的利息)； |
• | 7500万美元再融资的606百老汇(3800万美元，我们50%的利息)； |
• | 第七大道825号6，000万元再融资(以我们50%的利息计算，3，000万元)；及 |
• | 7.37亿美元，全额偿还了中央公园南方2.2亿美元的9.5亿美元贷款。 |
发展及重建开支
220中央公园南
我们现正兴建一幢住宅共管大厦，面积为397，000平方尺。220中央公园南(“220 CPS”)。该项目的开发费用(不包括5.154亿美元的土地费用)估计约为14.5亿美元，其中截至2019年12月31日已支出13.73亿美元。
宾州
我们正在重新开发PENN 1，这是一座2，545，000平方英尺的办公楼，位于第七大道和第八大道之间的第34街。该项目的开发费用估计为325 000 000美元，其中截至2019年12月31日已支出69 006 000美元。
我们正在重新开发PENN 2，这是一座面积为1，795，000平方英尺的办公大楼，位于第七大道西侧第31街和33街之间。该项目的开发费用估计为7.5亿美元，其中截至2019年12月31日已支出40 820 000美元。
此外，我们亦会在宾州进行分区改善工程。这些改进的开发费用估计为1亿美元，其中截至2019年12月31日已支出6 314 000美元。
我们95.0%的合资企业(其余5.0%为相关公司(“关联”)拥有)正在开发Farley办公和零售大楼(“项目”)，其中包括约844，000平方英尺的可出租商业空间，包括约730，000平方英尺的办公空间和大约114，000平方英尺的零售空间。该项目的开发费用总额估计约为1 030 000 000美元。截至2019年12月31日，已支出597 600 000美元。
该合资企业已与纽约州的一个实体帝国发展公司(ESD)签订了一项开发协议，以建造毗邻的莫伊尼汉火车大厅，并与沃尔多和相关各方一起保证合资企业的义务。该合资企业已与斯堪斯卡莫伊尼汉火车大厅建设者签订了一项设计建造合同，根据该合同，他们将建造莫伊尼汉列车大厅，从而履行合资企业对ESD的所有义务。斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者的义务已由美国斯堪斯卡公司担保，并承担了斯堪斯卡AB公司的全部担保。莫伊尼汉火车大厅的发展支出估计约为16亿美元，将由政府机构提供资金。
2019年12月19日，我们向Kmart公司支付了3400万美元(其中1000万美元预计将得到偿还)，以提前终止原定于2036年1月到期的PENN 1的141，000平方英尺零售空间租约。
我们最近与大都会运输局签订了一项发展协议，以监督位于宾州车站的长岛铁路33街入口的发展，该入口是斯堪斯卡美国民用东北公司。将以120，805，000美元的固定价格合同建造。
其他
我们正在重新开发位于蒙哥马利街345号的一座面积为78，000平方英尺的甲级写字楼，这是位于加州和松树街拐角处的我们位于旧金山的555号加利福尼亚街建筑群(70.0%的利息)的一部分。该项目的开发费用估计约为5 000万美元，其中我们的份额为35 000 000美元。截至2019年12月31日，已支出48，087，000美元，其中我们的份额为33，661，000美元。
8
发展及重建开支-续
其他-续
我们正在重建位于第七大道825号的16.5万平方英尺的办公楼，位于第53街和第7大道的拐角处(50.0%的利息)。这项工程的重建费用估计约为3，000万元，其中我们分担的费用为15，000，000元。截至2019年12月31日，已支出23，128，000美元，其中我们的份额为11，564，000美元。
我们亦正评估我们在曼哈顿的某些物业的其他发展和重建机会，特别是宾大区。
无法保证上述项目将如期完成或在预算范围内完成。
竞争
我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是租金、售价、地点吸引力、物业质素及所提供服务的广度和质素。除其他因素外，我们的成功取决于全球、国家、区域和地方经济的趋势、当前和未来租户和客户的财务状况和经营结果、资本供应和成本、建筑和翻修费用、税收、政府规章、立法、人口和就业趋势。关于这些因素的补充资料，见项目1A中的“风险因素”。
分段数据
我们在下列可报告的部门开展业务：纽约和其他部门。与这些报告部门有关的财务信息(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017载于注25 – 段信息我们的合并财务报表，在本年度报告的表10-K。
季节性
我们的收入和支出在这一年中受到季节性影响，影响到季度净收益、现金流量和运营资金，因此影响了本季度与前一季度的比较。纽约分部在今年第一和第三季度经历了历史上较高的公用事业费用。
租户占收入的10%以上
在过去的几年里，我们的租户中没有一个占总收入的10%以上。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
某些活动
我们的收购和投资并不以按财产类型划分的具体分配为基础。我们历史上一直持有我们的物业作长期投资；然而，我们的投资组合中的物业可能会在有需要时出售或以其他方式处置。此外，我们没有采取一项政策，限制可投资于某一特定财产或财产类型的资产的数额或百分比。一般来说，我们的活动被审查，并可能不时被沃纳多董事会修改，不需要我们的股东或经营伙伴关系的会员投票。
雇员
截至(一九二零九年十二月三十一日)我们大约有4，008名员工，其中273名是公司员工。纽约分部有3 562名雇员，其中包括2 914名全资子公司建筑维修服务有限责任公司的雇员，该公司主要为我们的纽约物业提供清洁、安保和工程服务，在宾夕法尼亚酒店提供462名员工。MART有173名员工。上述不包括部分拥有实体的雇员。
首席执行官办公室
我们的主要行政办公室位于纽约第七大道888号，纽约，10019；电话(212)894-7000。
资料可在我们的网站上查阅。
我们根据1934年“证券交易法”第13(A)、15(D)或16(A)条提交或提供的关于表10-K的年度报告、关于表格8-K的当前报告以及对这些报告的修正，以及关于高级人员、受托人或10%受益所有人的表格3、4和5的报告，在我们的网站(www.vno.com)以电子方式提交或提供给证券交易委员会后，将免费提供。我们的网站上还有审计委员会章程、赔偿委员会章程、公司治理和提名委员会章程、商业行为和道德守则以及公司治理准则的副本。如对这些章程或守则或指引有任何更改，更改的副本亦会在本公司的网站上提供。这些文件的副本亦可直接向我们免费索取。我们的网站亦包括其他财务及非财务资料，包括某些非公认会计原则的财务措施，但没有一份是本年报表10-K的一部分。根据1934年“证券交易法”，我们根据“证券交易法”提交的文件，亦可免费索取。
9
项目1A。 | 危险因素 |
以下概述可能对我们的业务、业务和财务状况产生不利影响的实质性因素。我们将Vor旋风公司和运营伙伴关系的股票和债务证券称为我们的“证券”，持有沃纳多或运营合伙公司的股份的投资者，或同时持有这些股份的投资者，作为我们的“股东”。这里描述的风险和不确定因素可能不是我们面临的唯一风险和不确定因素。我们目前所不知道的或我们目前认为不重要的额外风险和不确定因素也可能对我们的业务、业务和财务状况产生不利影响。参见第6页所载的“前瞻性报表”。
我们的投资集中在纽约市大都会区，影响这一地区的情况通常会对我们的业务产生重大和不利的影响。
我们的一大部分房产位于纽约市大都会区，并受到该地区固有的经济周期和风险的影响。
在……里面2019，约 87%我们的净营业收入(“NOI”，一种非GAAP的衡量标准)来自位于纽约市大都会区的房产。我们可能继续集中我们未来在这一地区的收购、开发和重建的很大一部分。房地产市场会受到经济衰退的影响，我们无法预测经济状况将在短期或长期内对这个市场产生怎样的影响。纽约市大都会区的经济衰退或房地产市场下跌，可能会损害我们的财务表现和物业价值。除了一般影响国家经济状况的因素外，影响该地区经济状况的因素还包括：
• | 媒体、广告、专业服务、金融、技术、零售、保险和房地产等行业的财务业绩和生产力； |
• | 企业裁员或裁员； |
• | 行业放缓； |
• | 企业搬迁； |
• | 不断变化的人口结构； |
• | 增加远程办公和使用替代工作场所； |
• | 国内和国际游客数量的变化(包括世界货币相对实力的变化)； |
• | 基础设施质量； |
• | 改变税率或处理国家和地方税收的可扣减性；以及 |
• | 房地产供应过剩或需求减少。 |
我们不可能确保对未来的预测准确，或我们集中关注的地理区域的经济和投资气候的趋势的影响，更广泛地说是美国的经济和投资气候，或这些地区的房地产市场。地方、国家或全球经济衰退可能对我们的业务和利润产生不利影响。
我们面临影响一般和纽约市零售环境的风险。
我们的某些房产是曼哈顿的零售地产。我们的NOI约有22%来自曼哈顿的零售物业，因此，这些物业受到一般及纽约市零售环境的影响，包括消费开支和消费者信心的水平、曼哈顿旅游业、恐怖主义的威胁、来自网上零售商、其他零售商和零售店日益激烈的竞争，以及技术变革对一般零售环境的影响，这些因素可能会对我们的零售租户的财务状况产生不利影响，或导致这些租户破产，以及零售商愿意在我们的零售场所租用空间，这可能对我们的业务和利润产生不利影响。
恐怖袭击可能对我们财产的价值和我们产生现金流量的能力产生不利影响。
我们在纽约市、芝加哥和旧金山都会有大量投资。为了应对恐怖袭击或恐怖威胁，这些地区的租户可能会选择将他们的企业迁往美国人口较少、知名度较低的地区，这些地区可能被认为是未来恐怖活动的较少目标，而更少的客户可能会选择光顾这些地区的企业。这反过来又会导致这些地区对空间的需求减少，这可能会增加我们房产的空置率，迫使我们以不那么优惠的条件租用空间。此外，我们在安全、设备和人员方面的费用可能会增加。因此，我们的财产价值以及我们的收入和现金流量可能会大幅下降。
10
自然灾害和气候变化的影响可能对我们运作的地区产生集中影响，并可能对我们的成果产生不利影响。
我们的投资集中在纽约、芝加哥和旧金山大都市区。自然灾害，包括地震、风暴、龙卷风、洪水和飓风，可能会对我们的财产和周围环境或地区造成重大破坏。“全球变暖”(包括海平面上升)的潜在不利后果，也可能对我们的房产和我们经营的大都市地区的经济产生影响。随着时间的推移，这些情况可能导致我们的建筑物对办公空间的需求下降，或者我们根本无法运营这些建筑。气候变化还可能对我们的业务产生间接影响，因为它增加了我们认为可以接受的条件下的财产保险费用(或使其无法获得)，增加了我们财产的能源成本，并要求我们在寻求修复和保护我们的财产免受这种风险时花费资金。这些损失、成本或业务中断可能会对我们的经营和财务结果产生不利影响。
房地产投资的价值和收益因各种因素而波动。
我们的业绩和在我们身上投资的价值受到与我们的房地产资产和房地产行业相关的风险的影响。
我们的房地产价值和对我们的投资价值波动取决于一般经济和房地产业务的条件。这些情况也可能对我们的收入和现金流动产生不利影响。
影响本港房地产投资价值的因素包括：
• | 全球、国家、区域和地方经济状况； |
• | 来自其他可用空间的竞争； |
• | 当地条件，如空间供应过剩或该地区房地产需求减少； |
• | 我们如何管理好我们的财产； |
• | 发展和(或)重建我们的物业； |
• | 市场租金的变化； |
• | 与物业改善及租金有关的时间及费用； |
• | (B)我们是否能够将营运成本的增加全部或部分转嫁给租户； |
• | 房地产税和其他费用的变动； |
• | 州和地方政府在预算范围内运作的能力； |
• | 租户和用户(如顾客和购物者)是否认为某一房产具有吸引力； |
• | 消费者偏好的变化对零售商和零售店价值产生不利影响； |
• | 由于技术、经济条件和商业环境的原因，我们的租户在空间利用方面发生了变化； |
• | 租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度； |
• | 涉及美国的任何武装冲突或恐怖袭击的后果，或在公共场所的个人暴力行为的后果； |
• | 办公室房地产趋势； |
• | 由于网上购物的竞争加剧，对本港商户的影响及物业对零售空间的需求； |
• | 以可接受的条件或完全可接受的条件提供资金； |
• | 通货膨胀或通货紧缩； |
• | 利率波动； |
• | 我们获得足够保险的能力； |
• | 分区法律和税收的变化； |
• | 政府管制； |
• | 环境或其他法律或条例规定的潜在责任； |
• | 自然灾害； |
• | 一般竞争因素；以及 |
• | 气候变化。 |
由于上述任何因素的不利变化，我们所获得的租金或销售收益以及我们物业的入住率可能会下降。如果租金收入、销售收入和(或)入住率下降，我们通常预计可用于运营成本、支付债务和分配给股东的现金较少。此外，我们的一些主要开支，包括按揭还款、地产税及维修费用，一般在有关租金下降时不会下降。
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资本市场和经济状况会对我们的流动资金、财务状况和经营结果以及对债务和股票证券的投资价值产生重大影响。
有许多因素可以影响我们的债务和股票证券的价值，包括资本市场和经济状况。由于经济衰退、破产、裁员、裁员和削减成本，对办公和零售空间的需求通常在全国范围内下降。政府的行动或不采取行动可能对资本市场的状况产生不利影响。信贷的成本和可得性可能受到信贷市场流动性不佳和信贷息差扩大的不利影响，这可能会对我们的流动性和财务状况产生不利影响，包括我们的经营结果。以及租户的流动资金和财务状况，我们不能或不能及时为到期负债进行再融资，以及不能进入资本市场，以满足流动资金的需要，这可能会对我们的财务状况、经营结果和证券的价值产生重大影响。
美国现在和将来的联邦税收改革立法可能会影响到REITs，我们经营的地理市场，我们股票的交易，以及我们的经营结果，无论是积极的还是消极的，都是难以预料的。
2017年“减税和就业法”(“2017年法”)是一项全面的税收改革立法，对公司和个人税率、税收计算以及国际税收规则进行了重大改变。作为一个REIT，我们通常不被要求支付联邦税收，否则适用于普通公司，如果我们遵守各种税收条例的REITs。然而，股东通常需要缴纳REIT股息税。2017年法案和未来的税收改革法案可能会影响我们的股价，也可能影响股东和潜在投资者对REITs投资的看法。例如，2017年法案中企业税率的降低，可能会降低REIT结构相对于非REIT组织的公司的吸引力。此外，尽管2017年法案的某些内容不会直接影响我们作为REIT的作用，但它们可能会以难以预料的积极和负面的方式影响我们经营的地理市场和租户。例如，2017年法案对某些州和地方税收的可扣减性的限制，可能会使以较高税率征收此类税的司法管辖区的运作不太可取。2017年法案的总体影响还取决于美国税务当局可能发布的未来解释和法规，而且未来的指导可能会对我们产生不利影响。
房地产是一项有竞争力的业务，这种竞争可能会对我们造成不利影响。
我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是租金、售价、地点吸引力、物业质素及所提供服务的广度和质素。事实上，我们所有物业都要面对来自同一市场同类物业的竞争，这可能会对我们在该等物业所收取的租金及我们的经营结果造成不良影响。
对收购的竞争可能会减少我们可以获得的收购机会的数量，并增加这些收购的成本。
当我们有吸引人的机会时，我们可以获得财产。我们可能面临来自其他资本雄厚的投资者的收购机会的竞争，这些投资者包括公开交易和私人持有的房地产投资信托基金、私人房地产基金、国内外金融机构、寿险公司、主权财富基金、养老金信托基金、合伙企业和个人投资者，这可能会对我们产生不利影响，因为这种竞争可能会导致购买所需资产的价格上涨，或者导致竞争对手取代我们收购所需的财产。
如果我们不能成功地获得更多的财产，我们发展业务的能力就会受到不利的影响。此外，采购机会成本的增加可能对我们的业务结果产生不利影响。
我们依靠以经济优惠的条件向租户出租空间，并向可能无力支付的租户收取租金。
我们的财务业绩在很大程度上取决于以经济优惠的条件将我们的房产租赁给租户。此外，由于我们的大部分收入来自出租不动产，如果我们有相当多的房客无法支付租金，或者我们不能以优惠的条件维持入住率，我们的收入、可用于支付债务的资金以及分配给股东的资金都会减少。如果租客不缴交租金，我们可能无法毫不拖延地执行业主的权利，并可能招致大量的法律及其他费用。即使我们能够强制执行我们的权利，租客也可能没有可收回的资产。
我们可能会受到办公室房地产趋势的不利影响。
大约72%的NOI来自我们的办公室。远程办公、灵活的工作时间安排、开放的工作场所和远程会议正变得越来越普遍。这些做法使企业能够减少对办公空间的需求。在一些企业中，使用共享办公空间和合作办公空间的趋势也在增加。随着时间的推移，继续采用这些做法可能会削弱对办公空间的总体需求，进而对占用率、租金和财产估值造成下行压力。
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当租约到期时，我们可能无法续签租约或重新出租空间。
当租客决定在租约期满后不续期时，我们可能无法转租。即使租客真的续约或我们可以转租，续期或批出的条款，除其他外，考虑到改善物业和租赁佣金的成本，可能不如过期租约的条款优惠。此外，租客在使用空间方面的改变，可能会影响我们更新或转租空间的能力，而无须在翻新或重新设计有关物业的内部结构方面付出大量费用。如果我们不能迅速延长租约或以类似的利率重新出租空间，或者我们在更新或释放空间方面承担了大量费用，我们的现金流量和偿债能力以及向股东支付股息和分配的能力可能会受到不利影响。
房客的破产或破产可能会减少我们的收入、净收入和可用现金。
我们的部分租户不时已宣布破产，有些租户将来可能会宣布破产或破产。主要租户的破产或破产可能使我们的收入减少，经营困难，包括租赁剩余的财产。因此，一个主要租户的破产或破产可能导致净收入和可用于支付我们的债务或分配给股东的资金减少。
网络事件的发生，或我们的网络安全不足，以及我们的信息技术网络和相关系统的其他中断，都可能对我们的业务产生负面影响，对我们的业务造成干扰，使我们的机密信息受到妥协或腐败，以及(或)损害我们的商业关系或声誉，所有这些都可能对我们的财务结果产生负面影响。
我们面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或对互联网的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、从我们的组织内外访问我们系统的人，以及其他对我们的IT网络和相关系统的重大破坏。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度的增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括由计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子进行的攻击或网络入侵。虽然我们没有经历过单独或总体上的网络事件，但我们过去经历过网络攻击，到目前为止，这些攻击已经通过我们制定的预防性、侦破性和反应性措施得到缓解。我们的IT网络和相关系统对于我们的业务运作和日常操作(包括管理我们的建筑系统)的能力至关重要，在某些情况下，对我们某些租户的运营可能是至关重要的。虽然我们致力维持这类资讯科技网络及相关系统的安全及完整性，并已采取多项措施，以处理出现保安漏洞或中断的风险，但我们不能保证我们的保安工作及措施会有效，或企图破坏或破坏安全的行为不会成功或具破坏性。未经授权的各方，无论是在我们公司内外，都可能通过人为错误、不当行为、欺诈、欺骗或其他形式的欺骗，包括非法侵入、使用被盗证书、社会工程、网络钓鱼、计算机病毒或其他恶意代码，破坏或访问我们的系统或与我们有业务往来的第三方的系统。, 以及类似未经授权和破坏性篡改的手段。即使是保护最充分的信息、网络、系统和设施，也可能容易受到攻击，因为这种试图破坏安全的行为所使用的技术不断演变，通常在针对目标发射之前才能得到承认，在某些情况下，其设计是不被发现的，实际上也可能无法被发现。因此，我们可能无法预测这些技术或实施适当的安全障碍或其他预防措施，因此，我们不可能完全减轻这一风险。
涉及我们的信息技术网络和相关系统的安全漏洞或其他重大干扰可能破坏我们的网络和系统的正常运作，从而破坏我们的网络和系统以及(或)我们某些租户的运作；导致未经授权地访问和销毁、丢失、盗窃、盗用或泄露我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可利用这些信息与我们竞争，或使我们遭受第三方为破坏性、破坏性或其他有害目的和结果而提出的索赔；导致我们无法维护我们的租户为有效利用其租赁空间所依赖的建筑系统；需要管理层给予大量关注和资源，以补救造成的任何损害；要求我们就违约、损害赔偿、信贷、罚款、罚款、政府调查和强制执行行动或终止租约或其他协议提起诉讼；或损害我们在租户和投资者中的声誉。上述任何或所有情况都可能对我们的业务结果、财务状况和现金流动产生重大不利影响。
网络攻击或系统故障可能干扰我们遵守财务报告要求的能力，这可能对我们产生不利影响。网络攻击也可能危及我们员工、租户、客户和供应商的机密信息。成功的攻击可能会破坏和影响我们的业务运作，包括破坏与租户、客户和供应商的关系。我们信息安全系统的任何妥协也可能导致违反适用的隐私和其他法律、重大的法律和金融风险、损害我们的声誉、丢失或滥用信息(这些信息可能是机密、专有和(或)商业敏感的)，以及对我们的安全措施失去信心，这可能损害我们的业务。
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我们的一些潜在损失可能不包括在保险范围内。
对于我们的财产，除法利办公室和零售大厦外，我们维持一般责任保险，范围为：$300,000,000每次发生和每项财产，以及所有风险财产和租赁价值保险，限额为20亿美元每次发生，都有洪水和地震等特定危险的次限值。我们加州的房产有地震保险，保险范围为：$350,000,000每次发生和合计，但可扣减的数额为5%受影响的属性的值。我们维持对经认证的恐怖主义行为的覆盖范围，其范围限于60亿美元每次发生和合计(如下所列)，12亿美元未经证明的恐怖主义行为，以及50亿美元“2002年恐怖主义风险保险法”所界定的涉及核、生物、化学和放射性(NBCR)恐怖主义事件的恐怖主义事件的每次发生和总数，并延长至2027年12月。
佩恩广场保险有限公司(“PPIC”)，我们全资拥有的合并子公司，作为再保险人的一部分风险财产和租赁价值保险和部分我们的地震保险，并作为一个直接保险人的恐怖主义行为，包括NBCR的行为。第三方保险公司和联邦政府为恐怖主义行为(不包括NBCR法案)提供全面再保险，不涉及PPIC。对于NBCR ACTS，PPIC负责从$1,430,413和20%由联邦政府负责承保损失的其余部分。我们最终要对PPIC造成的任何损失负责。
对于法利写字楼和零售大厦，我们维持一般责任保险，限额为$100,000,000的每一次发生，以及建筑商的风险保险，包括对现有财产和开发活动的保险。28亿美元每次发生和合计。我们为经认证和未经认证的恐怖主义行为提供保险，其范围限于10亿美元每次发生和合计。
我们继续监测保险市场的状况，以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用，但是，我们无法预料将来将以商业上合理的条件提供何种保险。我们对未投保的损失以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是实质性的。
我们的债务工具，包括以物业为抵押的按揭贷款、高级无担保票据及循环信贷协议，均载有规定我们须维持保险的习惯契约。虽然我们相信就这些协议而言，我们有足够的保险保障，但将来我们可能无法以合理的成本获得相等的保险金额。此外，如果贷方坚持要求超出我们所能获得的覆盖范围，这可能会对我们融资或再融资的能力产生不利影响，并扩大我们的投资组合。
遵守或不遵守“美国残疾人法”(“ADA”)或其他安全条例和要求，可能会造成大量费用。
Ada一般要求公共建筑，包括我们的财产，满足与残疾人出入和使用有关的某些联邦要求。不遵守规定可能导致联邦政府处以罚款，或向私人诉讼人支付损害赔偿和/或向他们的律师支付律师费。人们不时对我们在“反倾销协定”下的一些财产提出索赔，但迄今为止，这类索赔并未导致任何物质费用或责任。如果根据“反倾销协定”，我们必须对一项或多项财产进行重大改动和资本支出，包括消除出入障碍，这可能会对我们的财务状况和经营结果以及可供分配给股东的现金数额产生不利影响。
我们的房产受到各种联邦、州和地方监管要求的约束，比如州和地方的消防和生命安全要求。如果我们不遵守这些要求，我们可能会受到罚款或私人损害赔偿。我们不知道现有的要求是否会改变，或者遵守未来的要求是否需要大量的意外支出，这将影响我们的现金流和运营结果。
确定libor利率和2021年后逐步取消libor的方法的变化可能会影响我们的财务结果。
监管伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的英国金融行为监管局(FCA)的首席执行官宣布，金融市场管理局打算停止强迫银行在2021年后提交利率以计算伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)。作为回应，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会，该委员会将担保隔夜融资利率(“Sofr”)确定为衍生品和其他金融合同中美元-libor的首选替代办法。不可能预测这些变化的影响，包括何时伦敦银行同业拆借利率(Libor)将停止提供，或何时软银市场将有足够的流动性。
我们有未偿还债务和衍生产品，其利率与libor挂钩。在从使用libor到Sofr或其他替代方案的过渡中，我们所支付的利息水平可能会发生变化。此外，虽然我们的某些以LIBOR为基础的债务规定了计算我们某些债务的应付利率的替代方法(包括向替代基准利率的过渡)，但如果没有报告LIBOR，未来变化的程度和方式的不确定性可能导致利率和(或)付款随着时间的推移高于、低于或不相关的利率和/或付款，这些利率和/或付款如果以目前的形式提供，就会对我们的债务产生影响。使用替代利率或其他libor改革可能导致波动性加大或信贷市场紧缩，这可能会对我们获得成本效益融资的能力产生不利影响。
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我们可能会因遵守环境法而招致大量费用，而环境污染可能会损害我们租赁和/或出售房地产的能力。
我们的业务和财产受到有关保护环境的各种联邦、州和地方法律和条例的制约，包括空气和水质量、危险或有毒物质以及健康和安全。根据某些环境法，房地产的现任或前任所有者或经营者可能被要求调查和清理财产中释放的危险或有毒物质。业主或经营者也可对政府实体或第三方承担财产损害或人身伤害的责任，并对因污染而引起的调查和清理费用承担责任。这些法律往往不考虑拥有人或经营者是否知道物质的释放或是否导致释放，就规定了责任。污染的存在或未能补救污染也可能损害我们出售或租赁房地产或以房地产作为抵押借款的能力。其他有关室内和室外空气质量的法律和条例，包括在损坏、拆除、翻新或改建时可要求减少或清除含石棉材料的法律和条例，以及关于空气中石棉纤维的排放和暴露的法律和条例。对含铅涂料和含有多氯联苯(PCBs)的某些电气设备的维护和去除也受到联邦和州法律的管制。人类接触化学或生物污染物(如霉菌、花粉、病毒和细菌)的风险也高于一定水平。, 可能与易感个体的过敏或其他健康影响和症状有关。我们的前任公司可能会因该等公司过去的活动而承担类似的法律责任。我们可能会因遵守环境规定而被罚款，并须就上述受管制物质或因环境污染或人类接触我们的物业而引致的有关申索承担补救行动的费用。.
我们的每一项物业均须接受不同程度的环境评估。到目前为止，这些环境评估尚未向我们的企业披露任何环境状况材料。然而，确定新的合规问题或未被发现的污染区域、污染范围或已知范围的变化、人类接触污染或清洁或遵守要求的变化，可能会给我们带来巨大的代价。.
此外，我们可能会受到与自然资源或能源使用(例如“碳税”)相关的成本或税收，或其中的增加(例如“碳税”)，这些成本或税收会增加我们的经营成本，减少可用于支付债务或分配给股东的现金。
我们面临的风险是，我们的租户被外国资产管制局指定为“违禁人”，并有类似的要求。
根据第13224号行政命令和其他法律，美国财政部外国资产管制办公室(“外国资产管制处”)保存一份名单，列明被指定为恐怖分子或在其他方面被禁止或禁止(“被禁止者”)在美国从事业务或从事交易的人的名单，从而限制我们与这些人做生意。此外，我们的契约、贷款和其他协议可能要求我们遵守外国资产管制处和有关规定，如果不这样做，可能会违反这些协议。如果租客或与我们有业务往来的其他人士被列入外国资产管制局的名单，或被禁止与我们进行业务往来，我们可能被要求终止租约或其他协议，或面临其他惩罚，否则会导致收入损失，或对我们的财务业绩及现金流量造成负面影响。
我们可以收购或出售资产或实体或开发财产。我们的失败或无法完成这些交易或管理这些交易的结果可能会对我们的业务和财务结果产生不利影响。
我们面临与房地产收购相关的风险。
我们过去已取得物业，并打算继续收购物业及物业组合，包括但不限于可增加我们的规模及改变我们的资本结构的大型投资组合。我们的收购活动及其成功受到以下风险的影响：
• | 即使我们就一项财产签订了购置协议，我们也可能无法在作出不可退还的定金和承担某些其他购置相关费用之后完成该项收购； |
• | 我们可能无法以优惠的条件获得或承担收购融资； |
• | 获得的财产可能无法按预期执行； |
• | 重新定位、重新开发或维护获得的财产的实际费用可能高于我们的估计，可能需要比预期更多的时间和管理人员的关注； |
• | 收购协议可能包含关闭的条件，包括完成我们满意的尽职调查或不属于我们控制范围的其他可能得不到满足的条件； |
• | 获得的财产可能位于新的市场，在那里我们可能面临以下风险：缺乏市场知识或对当地经济的了解、该地区缺乏业务关系、开设新的区域办事处的费用以及不熟悉地方政府和许可程序； |
• | 我们可以通过收购所有权实体来获得房地产，使我们承担该实体的风险，我们可能会承担被收购的财产或公司的责任，其中一些我们在收购时可能不知道； |
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• | 我们可能无法迅速和有效地将新的收购，特别是资产组合的收购，纳入我们现有的业务，这可能对我们的业务结果和财务状况产生不利影响。 |
任何延误或未能及时确定、谈判、融资和完善此类收购，或以优惠条件进行收购，或经营收购财产以满足我们的财务预期，都可能阻碍我们的增长，并对我们产生不利影响，包括我们的财务状况、运营结果、现金流和我们证券的市场价值。
我们面临与物业重建和重新定位有关的风险，这些风险可能对我们造成不利影响，包括我们的财务状况和经营结果。
我们继续就物业进行重建和重新定位活动，因此，我们可能会受到某些风险的影响，包括财政状况和经营结果。这些风险包括：(1)(1)以优惠条件或根本不受限制地获得融资和定价；(2)提供并及时收到分区和其他管制批准；(3)重新开发物业的入住率和租金有可能波动，这可能导致我们的投资无利可图；(4)启动、重新定位和再开发的成本可能高于预期；(5)成本超支和建筑工程不及时完工(包括我们无法控制的风险，如天气或劳动力条件，或材料短缺)；(Vi)在我们开始研究发展或重建机会后，如果我们放弃发展或重建机会，便有可能无法收回已招致的开支；。(Vii)我们有可能在未完成的项目上投入资金及投入管理时间；。(Viii)未能如期或完全完成出租物业，以致建筑或重建成本增加；及。(Ix)物业租出的可能性会低于预期的租金水平。这些风险可能会导致重大的意外延误或开支，并可能妨碍重建活动的展开或完成，而其中任何一项都可能对我们的财务状况、营运结果、现金流量、普通股的市值，以及履行本金及利息义务及向股东派发股份的能力造成不良影响。
我们不时会进行一次或多于一次的物质收购，而宣布这样一项重大收购，可能会令我们的证券价格迅速大幅下跌。
我们一直在关注我们认为将股东价值最大化的重大交易。然而，如果我们宣布一笔或多笔重大收购，可能会导致我们的证券价格迅速大幅下跌。
要迅速出售房地产可能很困难，这可能会限制我们的灵活性。
房地产投资相对缺乏流动性。因此，我们处理资产组合中的资产的能力可能有限，因为经济或其他条件的变化可能对我们的周转资金来源和履行债务义务的能力产生不利影响。
如果我们不想在不增加成本的情况下处置某些物业或偿还与该等物业有关的债项，我们便不可以这样做；此外，当我们处置或出售资产时，亦未必能够将出售所得的收益再作投资，并赚取相若的回报。
作为购置财产或资产组合的一部分，我们可能同意，而且在过去已经同意，在长期内不处置所获得的财产或减少抵押债务，除非我们支付卖方的某些由此产生的税务费用。这些协议可能导致我们持有原本会出售的物业，而不会支付或再融资。此外，当我们处置或出售资产时，我们可能无法再投资销售所得，并取得与出售资产相若的回报。
我们不时地进行投资，将来我们可能会寻求投资于我们并不是唯一控制的公司。其中一些公司的经营风险与投资和经营房地产不同。
我们不时地投资于我们可能不控制的公司，包括但不限于亚历山大公司、我们的第五大道和时代广场合资公司，以及其他股权和贷款投资。虽然这些企业通常有一个重要的房地产组成部分，其中一些经营的企业是不同的投资和经营房地产。因此，我们受到这些行业的经营和财务风险以及与缺乏控制有关的风险的影响，例如目标与我们的合作伙伴或我们投资的实体不同，或卷入争端，或直接或间接地与这些伙伴或实体竞争，此外，我们依赖这些实体的内部控制和财务报告控制，以及它们未能保持效力或不遵守适用标准可能对我们产生不利影响。
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我们受到通过合资企业和私人股本房地产基金从事房地产活动所涉及的风险。
我们目前通过合资企业和私人股本房地产基金与其他人和实体拥有财产，在我们认为有必要使用这种结构的情况下，我们将来可以通过合资企业和基金获得或拥有财产。合资企业和基金投资涉及风险，包括：我们的合作伙伴可能在到期时拒绝提供资本捐助，因此我们可能被迫捐款以维持财产的价值；我们可能对我们的伙伴承担赔偿损失的责任；我们的合伙人在任何时候都可能有与我们不一致的商业或经济目标；我们的合作伙伴可能能够采取行动或不同意我们的建议、指示或要求。我们和我们各自的合资伙伴可能各自有权触发买卖、权利或强制出售安排，这可能会导致我们出售我们的权益，或获得我们的合伙人的权益，或在没有我们的同意或以不利的条件下，我们就不会发起这样的交易。在某些情况下，合资企业和基金合作伙伴可能在我们的市场上有相互竞争的利益，这可能造成利益冲突。这些冲突可能包括遵守REIT要求，如果我们的任何合资企业或基金不符合REIT要求，我们的REIT地位就会受到损害。如果我们的合作伙伴不履行他们对我们或我们的合资企业或基金的义务，或者他们采取不符合合资企业或基金利益的行动，我们可能会受到不利影响。
我们的组织和财务结构产生了业务和财务风险。
我们可能无法获得资本进行投资。
我们主要依靠外部融资来为我们的业务增长提供资金。这是因为经修订的一九八六年“国内收入守则”(“国税法”)的其中一项规定，是将其应课税收入的90%(不包括资本净收益)分配给股东。这反过来又要求运营伙伴关系向其单元组分发。有一项单独的要求，即分配资本净收益或支付企业级税以代替净资本利得。我们能否获得债务或股权融资，取决于第三方是否愿意贷款或进行股权投资，并取决于资本市场的一般条件。虽然我们相信，在可预见的将来，我们将能够为我们希望进行的任何投资提供资金，但我们无法保证能够以可接受的条件获得或获得新的资金。有关我们现有资金来源的信息，请参阅管理对财务状况和经营成果的探讨与分析--流动性与资本资源及本年报的合并财务报表附注(表格10-K)。
我们依赖直接和间接子公司的分红和分配。这些附属公司的债权人和优先股持有人有权在附属公司向我们支付任何股息或分配之前，获得附属公司应向其支付的款项。
基本上，沃纳多的所有资产都是通过其运营伙伴关系持有的，后者主要通过子公司持有其所有财产和资产。经营伙伴关系的现金流量取决于其子公司对它的现金分配，反过来，沃纳多的现金流量基本上都取决于经营伙伴关系对它的现金分配。沃纳多的每一家直接和间接附属公司的债权人有权在该附属公司向其股东作出分配之前，在到期和应付之前，向其偿付该附属公司的债务。因此，经营合伙企业向股东进行分配的能力取决于其子公司是否有能力首先履行对债权人的义务，然后再分配给经营伙伴关系。同样，沃纳多公司向其普通股和优先股股东支付股息的能力，取决于运营伙伴关系能否首先履行其对债权人的义务，并向其优先股的持有者分配，然后再分配给沃纳多公司。
此外，经营伙伴关系优先单位的持有者有权在向经营伙伴关系的股东，包括沃纳多公司的股东支付分配之前，接受优先分配。因此，沃纳多公司向其股东支付现金红利和履行其债务义务的能力，取决于经营伙伴关系能否首先履行其对债权人的义务，并向其优先单位的持有人以及包括沃纳多公司在内的股东分配。(一九二零九年十二月三十一日)，有四组运作伙伴关系的优先单位，但没有由Vor旋风持有，其总清算价值为 $55,075,000.
此外，沃纳多公司在清算、重组或破产时参与其任何直接或间接子公司的资产分配，只有在债权人，包括贸易债权人和优先股持有人的债权得到满足之后才能参与。
我们有大量的债务，可能影响我们今后的业务。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们的综合按揭及无抵押负债(不包括有关保费、贴现及延期融资成本净额)共达74亿元。我们受到通常与债务融资有关的风险的影响，包括我们从业务中获得的现金流量将不足以支付我们所需的偿债费用的风险。如果市场或物业的发展，例如新竞争对手的进入或主要租户的损失，令我们的物业收入减少，我们的还本付息成本一般不会减少。如果发生这种情况，我们的行动可能会受到不利影响。如果一项财产被抵押以保证偿还债务，而这些财产的收入不足以支付该债务，则该财产可能被抵押权人收回，造成收入损失和资产总值下降。
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我们有未偿债务，债务数额及其成本可能会增加，再融资可能无法以可接受的条件获得。
我们依靠有担保和无担保的、可变利率和非可变利率债务来为收购和发展活动以及营运资本提供资金。如果我们不能在到期时获得债务融资或再融资，我们的财务状况和经营成果可能会受到不利的影响，此外，我们现有债务的成本可能会增加，特别是在利率不断上升的情况下，我们可能无法以足够的数额或可接受的条件再融资我们现有的债务，如果我们的债务成本或数额增加，或者我们无法以足够的数额或可接受的条件再融资，我们就有可能出现信用评级下调和债务违约的风险，从而对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。
我们债务工具中的契约可能对我们的财务状况以及我们的收购和发展活动产生不利影响。
我们物业上的按揭载有惯常的契约，例如限制我们在未经适用贷款人同意的情况下，进一步按揭有关财产或停止保险承保的能力。我们未来可能获得的无担保债务和债务可能包含对我们负债能力的习惯限制、要求和其他限制，包括根据我们的债务总额占总资产的比率、我们的担保债务与总资产的比率、我们的EBITDA与利息费用的比率以及固定费用的比率来限制我们承担债务的能力的契约，这要求我们保持一定比例的未支配资产与无担保债务的比率。我们的借贷能力取决于这些公约和其他公约的遵守情况。此外，如果不遵守我们的契约，可能会导致适用的债务工具出现违约，然后我们可能被要求用这些其他来源的资本偿还债务，或将有担保财产的所有权交给贷款人。在这种情况下，我们可能无法获得其他资金来源，也可能只有在不具吸引力的条件下才能获得其他资金来源。
信用评级下调可能会对我们的业务和财务状况产生重大和不利的影响。
我们的信用评级和分配给我们的债务证券和优先股的信用评级可能会根据我们的经营结果和财务状况而改变。这些评级须接受信用评级机构的持续评估，如果评级机构认为有必要采取这种行动，评级机构今后可能会改变或撤销任何评级。此外，这些信用评级并不是购买、出售或持有我们的普通股或任何其他证券的建议。如果任何信用评级机构将我们的证券评级下调或降低其信用评级，或任何信用评级机构表示，它已将任何这类评级列入“观察名单”，以便可能下调或降低评级，或以其他方式表明其对该评级的展望为负面，则这种行动可能对我们的成本和资金供应产生重大不利影响，从而对我们的财务状况、经营结果、现金流、证券交易/赎回价格、以及我们履行偿债义务和向股票持有人支付股息和分配的能力产生重大不利影响。
沃纳多可能没有资格或仍有资格成为REIT，并可能被要求按公司税率缴纳联邦所得税。
虽然我们相信沃纳多将保持组织，并将继续运作，以便有资格作为一个符合联邦所得税的REIT，但沃纳多可能无法保持这样的资格。资格受“国内收入法”高度技术性和复杂的规定制约，只有有限的司法或行政解释，并取决于并非完全在我们控制范围内的各种事实和情况。此外，立法、新条例、行政解释或法院裁决可能会大大改变相关税法和/或符合可再生能源技术资格的联邦所得税后果。如果就任何应税年度而言，沃纳多未能保持其作为REIT的资格，并且不符合法定救济规定的资格，则Vor旋风无法在计算我们的应税收入时扣减分配给股东的款项，并必须按正常的公司税率对其应纳税收入缴纳联邦所得税。应缴纳的联邦所得税将包括任何适用的可供选择的最低税额。如果沃纳多必须缴纳联邦所得税，可用于分配给股东和支付其债务的资金数额将在所涉的一年或几年内减少，而且在该应税年度和今后几年，沃纳多不必向股东分配，直到它有资格成为REIT并这样做为止。此外，在丧失资格的年份之后的四年内，沃纳多也将被取消作为REIT待遇的资格，除非沃纳多有权根据相关的法律规定获得救济。
我们可能面临不利的联邦税务审计和联邦税法的变化，这可能导致我们的税务责任增加。
在正常的业务过程中，我们拥有房地产的某些实体已经或可能接受了税务审计。虽然我们认为我们有大量的论据支持我们的立场，但在某些情况下，没有任何控制先例或解释性指导。我们不能保证不会增加审计次数，也无法保证审计的最终结果不会对我们的业务结果产生重大不利影响。
在任何时候，管理REITs的美国联邦所得税法或对这些法律的行政解释都可能被修改，包括我们的酒店所有权结构。我们无法预测是否或何时将通过、颁布或生效任何新的美国联邦所得税法、条例或行政解释，或对任何现有的美国联邦所得税法、国库条例或行政解释的任何修正案，以及任何此类法律、规章或解释是否可追溯生效。沃纳多公司、其应税REIT子公司和我们的证券持有人可能会受到美国联邦所得税法、财政部法规或行政解释的任何此类变化或任何新的变化的不利影响。
18
我们可能面临不利的州和地方税务审计和州和地方税法的变化。
由于沃纳多是有组织的，并有资格作为一个REIT，它一般不受联邦所得税，但我们要对某些州和地方的税收。在正常的业务过程中，我们拥有房地产的某些实体已经或正在接受税务审计。虽然我们认为我们在进行中的审计中支持我们的立场，但在某些情况下，没有关于具体问题的控制先例或解释性指导。我们不能保证不会增加审计次数，也无法保证审计的最终结果不会对我们的业务结果产生重大不利影响。
国家和地方税收法律法规不时发生变化，可能会增加我国的税收负担。我们所经营的州和市的税收短缺可能导致这种变化的频率和规模增加。如果发生这种变化，我们可能需要为我们的资产或收入缴纳额外的税款。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况和业务结果以及可用于向我们的证券持有人支付股息和分配的现金数额产生不利影响。
失去我们的关键人员可能损害我们的业务，并对我们的普通股和经营伙伴关系甲级单位的价值产生不利影响。
我们依赖董事会主席兼沃纳多首席执行官史蒂文·罗斯的努力，虽然我们认为我们可以找到替代他和其他关键人员的人选，但他们失去服务可能损害我们的业务，并对我们的证券价值产生不利影响。
沃纳多的宪章文件和适用的法律可能会阻碍任何获得美国的企图。
沃纳多经修正和恢复的信托声明(“信托声明”)对其股份的所有权规定了限制。
一般来说，根据“国内收入法典”，沃纳多公司要保持其作为REIT的资格，在沃纳多应纳税年度的后半期内，在任何时候，凡与沃纳多公司利益相关的流通股价值不超过50%的，可由五个或更少的个人直接或间接拥有。“国内收入法”为前一句所述的要求界定了“个人”，以包括某些类型的实体。根据沃纳多经修正的信托声明，任何人不得持有任何类别的已发行普通股的6.7%以上或任何类别流通股的9.9%，但持有超过6.7%限制的普通股的人和其他经沃纳多董事会批准的人除外。此外，我们的信托声明包括限制我们的普通股和优先股的所有权，以保持我们作为经修订的1986年“国内收入法典”第897(H)(4)(B)节所指的“国内控制的合格投资实体”的地位。这些对可转让性和所有权的限制可能会推迟、阻止或阻止对Vor旋风或其他可能涉及溢价价格的交易的控制发生变化，或以其他方式符合股东的最佳利益。
“马里兰州普通公司法”(“MgCl”)载有可能降低某些收购交易可能性的条款。
MgCl对某些“商业组合”(包括合并、合并、股票交易所，或在某些情况下资产转让或发行权益证券)施加条件和限制，使马里兰区域投资信托基金与受益拥有至少10%公司股份的某些人(“有利害关系的股东”)有条件和限制。除非事先得到信托董事会的批准，或者章程以其他方式予以豁免，否则在最近一次股东成为利害关系人之日起五年内，禁止这种商业合并。在这五年之后，与利害关系股东的商业合并必须是：(A)信托董事会建议的企业合并，及(B)获至少(I)该信托80%的已发行股份有权表决而获批准；及(Ii)该信托三分之二有权表决的已发行股份，而该等股份并非由拟与其进行业务合并的有利害关系的股东持有，除非该信托的普通股股东就其股份收取“公平价格”(如章程所界定的)，而该项代价是以现金或先前由有关股东就其股份支付的形式收取的。
在批准一项交易时，沃纳多董事会可规定，其批准须在批准之时或之后遵守董事会确定的任何条款和条件。沃纳多董事会通过了一项决议，豁免沃纳多公司与任何沃纳多公司或其附属公司的任何受托人或高级官员之间的任何商业合并。因此，任何沃纳多公司的受托人或高级官员或其附属公司都可能能够与沃纳多公司进行可能不符合我们股东最佳利益的企业合并。关于与其他人的商业合并，MgCl的商业合并条款可能具有延迟、推迟或防止对Vor旋风或其他可能涉及溢价价格或其他方面符合我们股东最佳利益的交易的控制的改变的效果。商业合并法规可能会阻止其他人试图获得沃纳多公司的控制权，并增加完成任何收购要约的难度。
MgCl的第3章第8小标题允许我们的董事会在未经股东批准的情况下，无论我们的信托声明或章程中有什么规定，都可以实施某些收购抗辩，包括采用保密董事会或增加撤换受托人所需的投票权。这种收购防御措施可能会抑制第三方为我们提出收购建议，或在否则会使我们的共同股东有机会实现当时市价溢价的情况下，推迟、推迟或阻止对我们的控制权的改变。
19
沃纳多可能以可能对某些收购交易的可能性产生不利影响的方式发行更多的股票。
沃纳多的信托声明授权董事会：
• | 使沃纳多发行额外的授权但未发行的普通股或优先股； |
• | 按一个或多个系列对未发行的优先股进行分类或重新分类； |
• | 设定沃纳多发行的任何分类或重分类股票的偏好、权利和其他条款；以及 |
• | 在未经股东批准的情况下，增加沃纳多可能发行的利益相关股份的数量。 |
沃纳多董事会可以设立一系列优先股，这些优先股的条款可能会推迟、阻止或防止沃纳多的控制权发生变化，从而影响经营伙伴关系，或其他可能涉及溢价价格或符合我们股东最佳利益的交易，尽管沃纳多董事会现在不打算设立一系列此类优先股。“沃纳多信托声明”和“章程”载有其他条款，这些条款可能会推迟、阻止或阻止对Vor旋风或其他可能涉及溢价价格的交易的控制发生变化，或以其他方式符合我们的股东的最佳利益。
我们可以在没有得到股东的批准的情况下改变我们的政策。
我们的业务和财务政策，包括我们在收购房地产或其他公司、增长、运营、负债、资本化、股息和分配方面的政策，完全由沃纳多董事会决定。因此，我们的股东并不控制这些政策。
我们的所有权结构和关联方交易可能会引起利益冲突.
史蒂文·罗斯和州际地产可能对我们产生重大影响。他们和沃纳多的其他受托人和官员在其他可能与我们竞争的实体中有利益或职位。
截至2019年12月31日，新泽西州普通合伙企业Interstate Properties及其合伙人受益地拥有了沃纳多公司大约7.1%的普通股和亚历山大公司26.1%的普通股，详情如下：史蒂文·罗斯、戴维·曼德尔鲍姆和小罗素·B·怀特。是州际地产的三个合伙人。阿莫克·罗斯先生是沃纳多董事会主席兼首席执行官，是州际地产的管理普通合伙人，也是亚历山大公司董事会主席兼首席执行官。怀特先生和曼德尔鲍姆先生是沃纳多公司的董事和亚历山大公司的董事。
由于这些相互重叠的利益，罗斯先生和州际地产公司及其合作伙伴可能对沃纳多产生重大影响，因此也可能对运营伙伴关系产生重大影响。此外，关于我们的业务或金融结构的某些决定可能会在以下先生之间产生利益冲突：罗斯先生、曼德尔鲍姆先生、怀特先生、州际地产先生和我们的其他股东。此外，州际地产公司Roth先生及其合作伙伴以及Alexander先生目前和将来可能在房地产业务中从事各种各样的活动，这些活动可能会在影响到我们的事项上产生利益冲突，例如这些实体或个人中的哪些实体或个人可能利用潜在的商业机会、这些实体的业务重点、这些实体进行投资的财产类型和地理位置、进行或寻求进行的商业活动之间的潜在竞争、对财产和租户的竞争、可能的公司交易，例如收购和影响这些实体未来的其他战略决定。
我们根据一项管理协议管理和租赁州际地产的房地产资产，我们每年收取相当于基础租金和百分比租金的4%的年费。23 – 关联方交易我们的合并财务报表，在本年度报告的表10-K，以获得更多的信息。
亚历山大和我们之间可能有利益冲突。
截至(一九二零九年十二月三十一日)我们拥有亚历山大公司32.4%的普通股。Alexander‘s是一家REIT公司，有七处房产，位于大纽约大都市区。除了通过沃纳多间接拥有的2.3%，还有上文所述的州际地产(Interstate Properties)，其合作伙伴拥有亚历山大的26.1%的普通股。(一九二零九年十二月三十一日)。罗斯先生是沃纳多公司董事会主席兼首席执行官，也是州际地产公司的管理普通合伙人，同时也是亚历山大公司董事会主席兼首席执行官。怀特先生和曼德尔鲍姆先生是沃纳多公司的董事，亚历山大公司和州际地产公司的普通合伙人。理查德·韦斯特博士是沃纳多公司的受托人，也是亚历山大公司的董事。此外，我们的执行副总裁兼首席财务官兼首席行政官约瑟夫·麦克诺先生是亚历山大公司的财务主管，马修·伊科先生是我们的执行副总裁兼首席会计官马修·伊科。是亚历山大的首席财务官。
我们根据管理、开发和租赁协议管理、开发和租赁Alexander公司的财产，根据这些协议，我们从Alexander公司收取年费。对部分拥有实体的投资我们的合并财务报表在本年度报告表格10-K。
20
沃纳多房地产信托基金的股票数量和这些股票的市场会引发各种风险。
沃纳多公司普通股的交易价格一直波动不定，可能还会继续波动。
沃纳多公司普通股的交易价格一直波动不定，可能会因多个因素而继续大幅波动，其中许多因素是我们无法控制的。此外，股票市场还会受到影响许多公司股票市场价格的股价和成交量的波动。这些广泛的市场波动过去和将来都会对沃纳多普通股的市场价格和运营伙伴公司A类股的赎回价格产生不利影响：
• | 我们的财务状况和业绩； |
• | 租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度； |
• | 我们的经营业绩和财务状况的实际或预期季度波动； |
• | 我们的股利政策； |
• | REITs和房地产投资的总体声誉以及REIT权益证券相对于其他股票证券(包括其他房地产公司发行的证券)和固定收益证券的吸引力； |
• | 股票和信贷市场的不确定性和波动性； |
• | 利率波动； |
• | 收入或收益估计的变化，或财务分析人员发表的研究报告和建议，或评级机构就我们的证券或其他REITs采取的行动； |
• | 未达到分析师的收入或收益预期； |
• | 新闻界或投资界的投机活动； |
• | 我们或我们的竞争对手的战略行动，如收购或重组； |
• | 机构投资者对我们的兴趣程度； |
• | 沃纳多普通股和竞争对手股票的卖空程度； |
• | 股价波动和竞争对手的经营业绩； |
• | 一般金融和经济市场条件，特别是与REITs和其他与房地产有关的公司的市场条件有关的发展； |
• | 国内和国际经济因素与我们的业绩无关； |
• | 税务法例及规则的改变；及 |
• | 所有其他风险因素在本年度报告的其他地方涉及表10-K。 |
沃纳多股价的大幅下跌可能会给我们的股东带来巨大损失。
沃纳多有许多股票可供未来出售，这可能会影响其股票的市场价格和运营伙伴关系部门的赎回价格。
如果我们发行更多的股权证券，股东的利益可能会被稀释。截至(一九二零九年十二月三十一日).04美元票面价值和70，384，360股实益权益优先股，无票面价值；其中21，960，441股普通股保留于A类经营伙伴关系单位、可转换证券和雇员股票期权赎回时发行，11，200，000股优先股保留在优先经营伙伴关系单位赎回时发行。任何未保留的股份可不时公开或私人发行或与收购有关。保留的普通股和优先股可在根据“证券法”注册或根据“证券法”第144条注册后在公开市场上出售，或其他可获得的注册豁免。我们无法预测，沃纳多的普通股和优先股或运营伙伴关系A类和优先股的未来销售将对我们的证券市场价格产生何种影响。
此外，根据马里兰州法律，沃纳多董事会有权在未经股东批准的情况下增加授权股票的数量。
项目1B.相同 | 未解决的工作人员意见 |
截至本年报提交表格10-K之日为止，证券及交易管理委员会职员并无任何未解决的意见。
21
第2项.同等性质
我们的业务分为两个可报告的部分：纽约和其他。以下页面提供了我们的房地产的细节。(一九二零九年十二月三十一日).
平方尺 | |||||||||||||||||
纽约分部 财产 | % 所有权 | 类型 | % 入住率 | 在职 | 在……下面 发展 还是不 可得 租赁 | 共计 财产 | |||||||||||
PENN 1(地面租赁至2098年)(1) | 100.0 | % | 办公室/零售 | 90.4 | % | 2,206,000 | 339,000 | 2,545,000 | |||||||||
美洲1290大道 | 70.0 | % | 办公室/零售 | 98.5 | % | 2,117,000 | — | 2,117,000 | |||||||||
PENN 2 | 100.0 | % | 办公室/零售 | 100.0 | % | 1,232,000 | 383,000 | 1,615,000 | |||||||||
第三大道909号(地面租赁至2063年)(1) | 100.0 | % | 办公室 | 98.6 | % | 1,352,000 | — | 1,352,000 | |||||||||
独立广场，翠贝卡(1 327套)(2) | 50.1 | % | 零售/住宅 | 100.0 | % | (3) | 1,241,000 | 16,000 | 1,257,000 | ||||||||
公园大道280号(2) | 50.0 | % | 办公室/零售 | 97.4 | % | 1,262,000 | — | 1,262,000 | |||||||||
770百老汇 | 100.0 | % | 办公室/零售 | 99.3 | % | 1,182,000 | — | 1,182,000 | |||||||||
PENN 11 | 100.0 | % | 办公室/零售 | 99.8 | % | 1,153,000 | — | 1,153,000 | |||||||||
公园大道90号 | 100.0 | % | 办公室/零售 | 98.8 | % | 956,000 | — | 956,000 | |||||||||
公园大道1号(2) | 55.0 | % | 办公室/零售 | 100.0 | % | 943,000 | — | 943,000 | |||||||||
第七大道888号(地面租赁至2067年)(1) | 100.0 | % | 办公室/零售 | 92.7 | % | 885,000 | — | 885,000 | |||||||||
西33街100号 | 100.0 | % | 办公室 | 100.0 | % | 859,000 | — | 859,000 | |||||||||
法利办公和零售大楼 (地面和建筑物通过2116租赁)(1) | 95.0 | % | 办公室/零售 | (4 | ) | — | 844,000 | 844,000 | |||||||||
西34街330号(65.2%的地面通过2149租赁)(1) | 100.0 | % | 办公室/零售 | 98.6 | % | 724,000 | — | 724,000 | |||||||||
第十大道85号(2) | 49.9 | % | 办公室/零售 | 100.0 | % | 627,000 | — | 627,000 | |||||||||
麦迪逊大道650号(2) | 20.1 | % | 办公室/零售 | 98.0 | % | 601,000 | — | 601,000 | |||||||||
公园大道350号 | 100.0 | % | 办公室/零售 | 97.8 | % | 571,000 | — | 571,000 | |||||||||
东58街150号(5) | 100.0 | % | 办公室/零售 | 98.5 | % | 543,000 | — | 543,000 | |||||||||
西34街7号(2) | 53.0 | % | 办公室/零售 | 100.0 | % | 477,000 | — | 477,000 | |||||||||
北大道33-00号(中心大楼) | 100.0 | % | 办公室 | 95.5 | % | 471,000 | — | 471,000 | |||||||||
麦迪逊大道595号 | 100.0 | % | 办公室/零售 | 89.8 | % | 329,000 | — | 329,000 | |||||||||
第五大道640号(2) | 52.0 | % | 办公室/零售 | 96.2 | % | 315,000 | — | 315,000 | |||||||||
西93街50-70号(325个单元)(2) | 49.9 | % | 住宅 | 96.6 | % | 283,000 | — | 283,000 | |||||||||
曼哈顿购物中心 | 100.0 | % | 零售 | 99.0 | % | 256,000 | — | 256,000 | |||||||||
富尔顿街40号 | 100.0 | % | 办公室/零售 | 79.9 | % | 251,000 | — | 251,000 | |||||||||
联合广场南4号 | 100.0 | % | 零售 | 91.3 | % | 206,000 | — | 206,000 | |||||||||
第十一大道260号(通过2114号租用的地面)(1) | 100.0 | % | 办公室 | 100.0 | % | 184,000 | — | 184,000 | |||||||||
西22街512号(2) | 55.0 | % | 办公室 | 100.0 | % | 20,000 | 153,000 | 173,000 | |||||||||
第七大道825号 | 51.2 | % | 办公室(2) /零售 | (4 | ) | — | 169,000 | 169,000 | |||||||||
第九大道61号(地面租赁至2115)(1)(2) | 45.1 | % | 办公室/零售 | 100.0 | % | 166,000 | — | 166,000 | |||||||||
1540号百老汇(2) | 52.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 161,000 | — | 161,000 | |||||||||
第五大道608号(地面租赁至2033年)(1)(6) | 100.0 | % | 办公室/零售 | 92.4 | % | 93,000 | 44,000 | 137,000 | |||||||||
帕罗 | 100.0 | % | 办公室 | 87.2 | % | 129,000 | — | 129,000 | |||||||||
第五大道666号(2)(7) | 52.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 114,000 | — | 114,000 | |||||||||
百老汇1535(2) | 52.0 | % | 零售/剧院 | 98.2 | % | 107,000 | — | 107,000 | |||||||||
第57街(2幢楼宇)(2) | 50.0 | % | 办公室/零售 | 70.0 | % | 103,000 | — | 103,000 | |||||||||
第五大道689号(2) | 52.0 | % | 办公室/零售 | 85.3 | % | 98,000 | — | 98,000 | |||||||||
478-486百老汇(2栋大楼)(10套) | 100.0 | % | 零售/住宅 | 100.0 | % | (3) | 35,000 | 50,000 | 85,000 | ||||||||
西34街150号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 78,000 | — | 78,000 | |||||||||
第五大道510号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 66,000 | — | 66,000 | |||||||||
第五大道655号(2) | 50.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 57,000 | — | 57,000 | |||||||||
春街155号 | 100.0 | % | 零售 | 97.3 | % | 50,000 | — | 50,000 | |||||||||
第七大道435号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 43,000 | — | 43,000 | |||||||||
________________________________________
见第24页的说明。
22
项目2.另一项
平方尺 | ||||||||||||||||||
纽约部分-续 财产 | % 所有权 | 类型 | % 入住率 | 在职 | 在……下面 发展 还是不 可得 租赁 | 共计 财产 | ||||||||||||
692百老汇 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 36,000 | — | 36,000 | ||||||||||
百老汇606 | 50.0 | % | 办公室/零售 | 100.0 | % | 36,000 | — | 36,000 | ||||||||||
第五大道697-703号(2) | 44.8 | % | 零售 | 100.0 | % | 26,000 | — | 26,000 | ||||||||||
列克星敦大道715号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 16,000 | 6,000 | 22,000 | ||||||||||
第三大道1131号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 23,000 | — | 23,000 | ||||||||||
麦迪逊大道759-771号(东66街40号(5个单元)) | 100.0 | % | 零售/住宅 | 66.7 | % | (3) | 26,000 | — | 26,000 | |||||||||
西33街131-135号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 23,000 | — | 23,000 | ||||||||||
麦迪逊大道828-850号 | 100.0 | % | 零售 | 42.4 | % | 14,000 | 4,000 | 18,000 | ||||||||||
百老汇443 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 16,000 | — | 16,000 | ||||||||||
坚拿街334号(4个单位) | 100.0 | % | 零售/住宅 | — | % | (3) | 15,000 | — | 15,000 | |||||||||
西26街537号 | 100.0 | % | 零售 | — | % | 14,000 | — | 14,000 | ||||||||||
坚拿街304号(4个单位) | 100.0 | % | 零售/住宅 | — | % | (3) | 13,000 | — | 13,000 | |||||||||
麦迪逊大道677-679号(8个单元) | 100.0 | % | 零售/住宅 | 100.0 | % | (3) | 13,000 | — | 13,000 | |||||||||
第七大道431号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 10,000 | — | 10,000 | ||||||||||
西32街138-142号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 8,000 | — | 8,000 | ||||||||||
春街148号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 8,000 | — | 8,000 | ||||||||||
格林威治街339号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 8,000 | — | 8,000 | ||||||||||
春街150号(1个单元) | 100.0 | % | 零售/住宅 | 100.0 | % | (3) | 7,000 | — | 7,000 | |||||||||
第三大道966号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 7,000 | — | 7,000 | ||||||||||
第三大道968号(2) | 50.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 7,000 | — | 7,000 | ||||||||||
第八大道488号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 6,000 | — | 6,000 | ||||||||||
西33街137号 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 3,000 | — | 3,000 | ||||||||||
第57街(3套物业)(2) | 50.0 | % | 土地 | (4 | ) | — | — | — | ||||||||||
第八大道及第三十四街(四个物业) | 100.0 | % | 土地 | (4 | ) | — | — | — | ||||||||||
其他(3栋大楼) | 100.0 | % | 零售 | 70.0 | % | 15,000 | — | 15,000 | ||||||||||
宾夕法尼亚酒店 | 100.0 | % | 酒店 | N/a | 1,400,000 | — | 1,400,000 | |||||||||||
亚历山大公司： | ||||||||||||||||||
列克星敦大道731号(2) | 32.4 | % | 办公室/零售 | 99.0 | % | 1,051,000 | 24,000 | 1,075,000 | ||||||||||
Rego Park II，皇后区(6.6英亩)(2) | 32.4 | % | 零售 | 91.5 | % | 609,000 | — | 609,000 | ||||||||||
Rego Park I，皇后区(4.8英亩)(2) | 32.4 | % | 零售 | 100.0 | % | 148,000 | 195,000 | 343,000 | ||||||||||
亚历山大公寓楼，皇后区(312套)(2) | 32.4 | % | 住宅 | 93.6 | % | 255,000 | — | 255,000 | ||||||||||
皇后区法拉盛(面积1.0英亩，租赁至2037年)(1)(2) | 32.4 | % | 零售 | 100.0 | % | 167,000 | — | 167,000 | ||||||||||
新泽西州帕拉默斯(30.3英亩) 租给宜家2041年)(1)(2) | 32.4 | % | 零售 | 100.0 | % | — | — | — | ||||||||||
Rego Park III(3.4英亩)(2) | 32.4 | % | — | (4 | ) | — | — | — | ||||||||||
纽约分部共计 | 96.8 | % | 26,526,000 | 2,227,000 | 28,753,000 | |||||||||||||
我们的所有权权益 | 96.7 | % | 20,953,000 | 1,876,000 | 22,829,000 | |||||||||||||
________________________________________
见第24页的说明。
23
项目2.另一项
平方尺 | ||||||||||||||||||
其他部分 财产 | % 所有权 | 类型 | % 入住率 | 在职 | 在……下面 发展 还是不 可得 租赁 | 共计 财产 | ||||||||||||
MART： | ||||||||||||||||||
芝加哥MART | 100.0 | % | 办公室/零售/展厅 | 94.6 | % | 3,674,000 | — | 3,674,000 | ||||||||||
92号和94号码头(纽约)(通过2110租赁地面和建筑物)(1) | 100.0 | % | — | — | % | 133,000 | 75,000 | 208,000 | ||||||||||
其他(2项财产)(2) | 50.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 19,000 | — | 19,000 | ||||||||||
总MART | 94.6 | % | 3,826,000 | 75,000 | 3,901,000 | |||||||||||||
我们的所有权利益 | 94.6 | % | 3,817,000 | 75,000 | 3,892,000 | |||||||||||||
加利福尼亚街555号： | ||||||||||||||||||
加利福尼亚街555号 | 70.0 | % | 办公室/零售 | 99.7 | % | 1,506,000 | — | 1,506,000 | ||||||||||
蒙哥马利街315号 | 70.0 | % | 办公室/零售 | 100.0 | % | 235,000 | — | 235,000 | ||||||||||
蒙哥马利街345号 | 70.0 | % | 办公室/零售 | (4 | ) | — | 78,000 | 78,000 | ||||||||||
加州街555号 | 99.8 | % | 1,741,000 | 78,000 | 1,819,000 | |||||||||||||
我们的所有权利益 | 99.8 | % | 1,218,000 | 55,000 | 1,273,000 | |||||||||||||
沃纳多资本伙伴房地产基金(“基金”)(8) : | |||||||||||||||||
纽约皇冠广场时代广场(占地0.64英亩) .18英亩土地通过2187和 地面租赁至2035年(1)(9) | 75.3 | % | 办公室/零售/酒店 | 99.9 | % | 246,000 | — | 246,000 | |||||||||
卢西达，第86街和纽约列克星敦大道 (地面租赁至2082年)(1) (39个单位) | 100.0 | % | 零售/住宅 | 98.1 | % | (3) | 155,000 | — | 155,000 | ||||||||
佛罗里达州迈阿密林肯路1100号 | 100.0 | % | 零售/剧院 | 86.5 | % | 130,000 | — | 130,000 | |||||||||
纽约百老汇501 | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 9,000 | — | 9,000 | |||||||||
房地产基金共计 | 95.7 | % | 540,000 | — | 540,000 | ||||||||||||
我们的所有权利益 | 96.8 | % | 155,000 | — | 155,000 | ||||||||||||
其他： | |||||||||||||||||
罗斯林广场(197套)(2) | 46.2 | % | 办公室/住宅 | 67.6 | % | (3) | 685,000 | 304,000 | 989,000 | ||||||||
时装中心商场(2) | 7.5 | % | 零售 | 96.9 | % | 868,000 | — | 868,000 | |||||||||
华盛顿大厦(2) | 7.5 | % | 办公室 | 75.0 | % | 170,000 | — | 170,000 | |||||||||
韦恩托恩中心，韦恩(地面租赁至2064年)(1) | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 682,000 | — | 682,000 | |||||||||
安纳波利斯(地面租赁至2042年)(1) | 100.0 | % | 零售 | 100.0 | % | 128,000 | — | 128,000 | |||||||||
其他共计 | 89.9 | % | 2,533,000 | 304,000 | 2,837,000 | ||||||||||||
我们的所有权利益 | 92.7 | % | 1,198,000 | 140,000 | 1,338,000 | ||||||||||||
________________________________________
(1) | 任期假定所有的更新选项，如果适用的话。 |
(2) | 指在所附合并财务报表中未合并的财产，以及表10-K的年度报告中所列的相关财务数据。 |
(3) | 不包括住宅入住率统计数字。 |
(4) | 正在开发或待开发的财产。 |
(5) | 包括第三大道962号(附属楼至东58街150号)50.0%通过2118租用(1). |
(6) | 2019年8月，我们向地面出租人发出通知，说我们将在2020年5月交出财产。 |
(7) | 从第五大道办公大楼666号租用了75，000平方英尺。 |
(8) | 我们拥有一个 基金利息25%。本节中的所有权百分比代表养恤基金对相关资产的所有权。 |
(9) | 我们通过基金和皇冠广场合资公司拥有32.9%的经济利益。 |
24
纽约
截至(一九二零九年十二月三十一日)我们的纽约分部包括85处房产中的2650万平方英尺(约合165万平方米)。2650万平方英尺(约合650万平方米)的面积是曼哈顿35处房产中的办公室面积，230万平方英尺(约合430万平方米)的曼哈顿街道零售面积为70套，1991套公寓位于10处住宅物业，140万平方英尺的宾西法尼亚酒店(Hotel宾夕法尼亚州)，以及我们在亚历山大酒店(Alexander‘s)的32.4%权益，后者在纽约大都市区拥有7套房产。纽约部分还包括10座车库，总面积170万平方英尺(4875个空间)，由第三方管理，或租给第三方。
纽约租赁期一般从较小租户的5至7年到主要租户的最长20年不等，可以按市场费率提供延期选择。租约通常规定在租赁期限内定期提高租金，并在基准年内向租户提供房地产税和运营费用的增加份额。根据调查，向租户提供电力，或根据随后的公用事业费率增加对租金进行调整。租赁还通常为租户提供免费租金和改善补贴，包括租户的全部或部分初始建筑费用。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们纽约分部的入住率为96.7%。
入住率和每平方英尺加权平均年租金(在职)：
办公室： | |||||||||||||||
沃纳多的所有权权益 | |||||||||||||||
截至12月31日， | 共计 财产 平方尺 | 平方尺 | 入住率 率 | 加权 年平均升级 人均租金 平方尺 | |||||||||||
2019 | (1) | 19,070,000 | 16,195,000 | 96.9 | % | $ | 76.26 | ||||||||
2018 | 19,858,000 | 16,632,000 | 97.2 | % | 74.04 | ||||||||||
2017 | 20,256,000 | 16,982,000 | 97.1 | % | 71.09 | ||||||||||
2016 | 20,227,000 | 16,962,000 | 96.3 | % | 68.90 | ||||||||||
2015 | 19,918,000 | 16,734,000 | 97.1 | % | 66.42 | ||||||||||
零售： | |||||||||||||||
沃纳多的所有权权益 | |||||||||||||||
截至12月31日， | 共计 财产 平方尺 | 平方尺 | 入住率 率 | 加权 年平均升级 人均租金 平方尺 | |||||||||||
2019 | (1) | 2,300,000 | 1,842,000 | 94.5 | % | $ | 209.86 | ||||||||
2018 | 2,648,000 | 2,419,000 | 97.3 | % | 228.43 | ||||||||||
2017 | 2,720,000 | 2,471,000 | 96.9 | % | 217.17 | ||||||||||
2016 | 2,672,000 | 2,464,000 | 97.1 | % | 213.85 | ||||||||||
2015 | 2,596,000 | 2,396,000 | 96.1 | % | 202.72 | ||||||||||
每个单位的入住率和平均每月租金(在职)：
住宅： | |||||||||||||||
沃纳多的所有权权益 | |||||||||||||||
截至12月31日， | 单位数 | 单位数 | 入住率 率 | 平均月 单位租金 | |||||||||||
2019 | 1,991 | 955 | 97.0 | % | $ | 3,889 | |||||||||
2018 | 1,999 | 963 | 96.6 | % | 3,803 | ||||||||||
2017 | 2,009 | 981 | 96.7 | % | 3,722 | ||||||||||
2016 | (2) | 2,004 | 977 | 95.7 | % | 3,576 | |||||||||
2015 | 1,711 | 886 | 95.0 | % | 3,495 | ||||||||||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | 包括亚历山大公寓楼(32.4%的所有权)，自2016年第三季度稳定之日起。 |
25
纽约-续
租户占收入的2%或以上：
租客 | 平方尺 租赁 | 2019 收入 | 百分比 纽约 共计 收入 | 百分比 共计 收入 | |||||||||
IPG及其附属机构 | 924,000 | $ | 62,252,000 | 3.9 | % | 3.2 | % | ||||||
脸书 | 758,000 | 49,180,000 | 3.1 | % | 2.6 | % | |||||||
梅西氏 | 625,000 | 42,106,000 | 2.7 | % | 2.2 | % | |||||||
安盛人寿保险 | 481,000 | 42,492,000 | 2.7 | % | 2.2 | % | |||||||
Neuberger Berman集团有限责任公司 | 412,000 | 34,388,000 | 2.2 | % | 1.8 | % | |||||||
齐夫兄弟投资公司 | 287,000 | 32,268,000 | 2.0 | % | 1.7 | % | |||||||
2019租客业的租金收入：
产业 | 百分比 | ||
办公室： | |||
金融服务 | 15 | % | |
通信 | 8 | % | |
广告/营销 | 7 | % | |
技术 | 6 | % | |
家庭服装 | 5 | % | |
法律服务 | 4 | % | |
保险 | 4 | % | |
房地产 | 4 | % | |
出版 | 3 | % | |
政府 | 3 | % | |
工程、建筑师和测量 | 3 | % | |
银行业务 | 2 | % | |
娱乐与电子 | 2 | % | |
卫生服务 | 1 | % | |
制药业 | 1 | % | |
其他 | 8 | % | |
76 | % | ||
零售： | |||
家庭服装 | 7 | % | |
奢侈品零售 | 4 | % | |
女装 | 4 | % | |
饭馆 | 2 | % | |
银行业务 | 2 | % | |
百货公司 | 1 | % | |
折扣店 | 1 | % | |
其他 | 3 | % | |
24 | % | ||
共计 | 100 | % | |
26
纽约-续
租约到期(一九二零九年十二月三十一日)，假设没有租户进行更新选择：
到期租约数目 | 到期租约的平方尺(1) | 百分比 纽约广场脚 | 加权平均年 到期租契的租金 | |||||||||||||
年 | 共计 | 每平方英尺 | ||||||||||||||
办公室： | ||||||||||||||||
逐月 | 10 | 39,000 | 0.3% | $ | 2,593,000 | $ | 66.49 | |||||||||
2020 | 89 | 1,090,000 | 7.1% | 76,599,000 | 70.27 | (2) | ||||||||||
2021 | 130 | 1,106,000 | 7.2% | 86,140,000 | 77.88 | |||||||||||
2022 | 83 | 668,000 | 4.3% | 43,998,000 | 65.87 | |||||||||||
2023 | 92 | 1,986,000 | 12.9% | 166,729,000 | 83.95 | |||||||||||
2024 | 110 | 1,484,000 | 9.6% | 123,761,000 | 83.40 | |||||||||||
2025 | 62 | 797,000 | (3) | 5.2% | 62,199,000 | 78.04 | ||||||||||
2026 | 82 | 1,205,000 | 7.8% | 92,434,000 | 76.71 | |||||||||||
2027 | 74 | 1,094,000 | 7.1% | 79,658,000 | 72.81 | |||||||||||
2028 | 47 | 890,000 | 5.8% | 62,039,000 | 69.71 | |||||||||||
2029 | 36 | 679,000 | 4.4% | 55,356,000 | 81.53 | |||||||||||
零售： | ||||||||||||||||
逐月 | 16 | 29,000 | 2.1% | $ | 6,911,000 | $ | 238.31 | |||||||||
2020 | 29 | 104,000 | 7.4% | 22,696,000 | 218.24 | (4) | ||||||||||
2021 | 14 | 82,000 | 5.9% | 9,342,000 | 113.93 | |||||||||||
2022 | 8 | 25,000 | 1.8% | 6,713,000 | 268.52 | |||||||||||
2023 | 20 | 159,000 | 11.4% | 35,669,000 | 224.33 | |||||||||||
2024 | 19 | 187,000 | 13.4% | 44,697,000 | 239.02 | |||||||||||
2025 | 10 | 37,000 | 2.6% | 12,473,000 | 337.11 | |||||||||||
2026 | 14 | 71,000 | 5.1% | 26,134,000 | 368.08 | |||||||||||
2027 | 10 | 29,000 | 2.1% | 20,408,000 | 703.72 | |||||||||||
2028 | 13 | 25,000 | 1.8% | 12,750,000 | 510.00 | |||||||||||
2029 | 14 | 201,000 | 14.4% | 39,579,000 | 196.91 | |||||||||||
________________________________________
(1) | 不包括储存、空缺和其他。 |
(2) | 根据目前的市场情况，我们预计将以每平方英尺80至90美元的租金重新出租这一空间。 |
(3) | 不包括在第三大道909号租赁到美国邮局的492，000平方英尺(包括3个5年更新选项)，其年租金为每平方英尺13.51美元。 |
(4) | 根据目前的市场情况，我们预计将以每平方英尺200至225美元的租金重新出租这一空间。 |
亚历山大氏
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们拥有Alexander公司32.4%的未偿普通股，该公司在纽约大都市区拥有7处房产，总面积240万平方英尺，其中包括130万平方英尺的彭博公司总部大楼列克星敦大道731号。截至目前，亚历山大拥有974，836，000美元的未偿债务。(一九二零九年十二月三十一日)其中按比例计算的份额为315，847，000美元，其中没有一项是向我们求助的。
宾夕法尼亚酒店
我们拥有宾州酒店，该酒店位于纽约市第七大道，位于宾州区中心的第33街，由一个包含100万平方英尺酒店空间的酒店部分和一个包含40万平方英尺零售和办公空间的商业部分组成。
截至12月31日的一年， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
宾夕法尼亚酒店： | |||||||||||||||||||
平均入住率 | 82.1 | % | 86.4 | % | 87.3 | % | 84.7 | % | 90.7 | % | |||||||||
平均日费率 | $ | 137.67 | $ | 138.35 | $ | 139.09 | $ | 134.38 | $ | 147.46 | |||||||||
每间可用客房的收入 | 113.08 | 119.47 | 121.46 | 113.84 | 133.69 | ||||||||||||||
27
其他房地产和投资
MART
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们拥有370万平方英尺位于芝加哥的MART最大的租户是摩托罗拉移动，占地609，000平方英尺，租约由谷歌担保。MART由675，000，000美元的抵押贷款担保，利率固定为2.70%，并于2021年9月到期。(一九二零九年十二月三十一日)MART的入住率为94.6%，加权平均年租金为每平方英尺48.54美元。
加利福尼亚街555号
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们拥有三楼办公大楼70%的控股权，其中包括180万平方英尺位于加州和蒙哥马利街，位于旧金山金融区(“加州街555号”)。加州大街555号由一笔548，075，000美元的抵押贷款担保，利率固定为5.10%，2021年9月到期。截至(一九二零九年十二月三十一日)加州大街555号的入住率为99.8%，加权平均年租金为每平方英尺81.92美元。
沃纳多资本合伙房地产基金(“基金”)和皇冠广场时代广场酒店合资公司(“皇冠广场合资公司”)
截至(一九二零九年十二月三十一日)我们持有该基金25.0%的权益，该基金现正逐步清盘，目前有四项投资，其中一项是皇冠广场时代广场酒店，我们亦透过皇冠广场中外合资公司持有额外权益。我们是基金的一般合伙人及投资经理。(一九二零九年十二月三十一日)，这四项投资在我们的综合资产负债表上按公允价值合计$222,649,000，包括皇冠广场合资公司。(一九二零九年十二月三十一日)，我们在没有资金的承付款中所占的份额是$11,242,000.
项目3.对等 | 法律诉讼 |
我们不时参与在一般业务过程中出现的法律行动。我们认为，在与法律顾问协商后，这些事项的结果预计不会对我们的财务状况、业务结果或现金流动产生重大不利影响。
项目4.对等 | 矿山安全披露 |
不适用。
28
第二部分
项目5.对等 | 注册人普通股市场、股东相关事项及发行人购买权益证券 |
沃纳多不动产信托基金
沃纳多的普通股在纽约证券交易所交易，代号为“VNO”。
截至2月1日，2020，共有875人持有沃纳多普通股的记录。
沃纳多不动产有限责任公司。
没有固定的交易市场的运作伙伴关系的甲级单位。甲类单位，如未被沃纳多持有，可被投标以赎回经营伙伴关系的现金；沃纳多，如有选择，可承担这一义务，并支付持有人现金或沃纳多普通股一对一的基础上。由于在任何时候已发行的Vor旋风普通股的数量等于Vor旋风拥有的A类股的数量，每个A类股的赎回价值相当于一只Vor非典普通股的市值，而对A类股持有人的季度分配相当于向Vorango普通股股东支付的季度股利。
截至2月1日，2020，有945名A级学生有记录。
最近出售未注册证券
在2019年期间，业务伙伴关系发放了1，493，309个A类股，涉及根据沃纳多公司的总括股份计划发放的股权奖励，包括授予经营伙伴关系有限公司普通股和限制性股，以及在转换、交出或交换业务伙伴关系单位或VorAdd.5股票期权时，收到的审议包括17，062，788美元的现金收益。这些单位是依据经修正的1933年“证券法”第4(2)条规定的豁免注册发放的。
根据我们的总括股份计划，我们可不时扣缴普通股，或购买普通股，作为行使价格的一部分。虽然为了某些财务报表的目的，我们将这些股票视为回购，但我们并不认为这些被扣留或收购的股份是为此目的进行的回购。
关于沃纳多股票证券获准发行的赔偿计划的信息载于本年度报告第三部分第12项(表10-K)之下，这些信息在此以参考方式纳入。
最近购买股票证券
没有。
29
性能图
以下图表是沃纳多普通股五年累计回报率的比较，标准普尔500指数(“标准普尔500指数”)和全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的全权益指数，一个同侪团体指数。图中假设12月31日投资了100美元，2014在我们的普通股中，标准普尔500指数和NAREIT全股权指数以及所有股息都是在不支付任何佣金的情况下进行再投资的。我们无法保证我们的股票的表现将与下图所示的相同或类似趋势保持一致。
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | ||||||||||||||||||
沃纳多不动产信托基金 | $ | 100 | $ | 96 | $ | 103 | $ | 99 | $ | 81 | $ | 91 | |||||||||||
标准普尔500指数 | 100 | 101 | 114 | 138 | 132 | 174 | |||||||||||||||||
NAREIT全股权指数 | 100 | 103 | 112 | 121 | 116 | 150 | |||||||||||||||||
30
项目6.金融数据
沃纳多不动产信托基金
(单位：千元，每股除外) | 截至12月31日的一年， | |||||||||||||||||||
2019(1) | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
业务数据： | ||||||||||||||||||||
收入： | ||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | 1,767,222 | $ | 2,007,333 | $ | 1,948,376 | $ | 1,883,656 | $ | 1,845,605 | ||||||||||
费用和其他收入 | 157,478 | 156,387 | 135,750 | 120,086 | 139,890 | |||||||||||||||
总收入 | 1,924,700 | 2,163,720 | 2,084,126 | 2,003,742 | 1,985,495 | |||||||||||||||
费用： | ||||||||||||||||||||
操作 | (917,981 | ) | (963,478 | ) | (886,596 | ) | (844,566 | ) | (824,511 | ) | ||||||||||
折旧和摊销 | (419,107 | ) | (446,570 | ) | (429,389 | ) | (421,023 | ) | (379,803 | ) | ||||||||||
一般和行政 | (169,920 | ) | (141,871 | ) | (150,782 | ) | (143,643 | ) | (148,982 | ) | ||||||||||
(费用)递延赔偿计划负债的收益 | (11,609 | ) | 2,480 | (6,932 | ) | (5,213 | ) | (111 | ) | |||||||||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | (106,538 | ) | (31,320 | ) | (1,776 | ) | (9,451 | ) | (12,511 | ) | ||||||||||
总开支 | (1,625,155 | ) | (1,580,759 | ) | (1,475,475 | ) | (1,423,896 | ) | (1,365,918 | ) | ||||||||||
部分拥有实体的收入(损失) | 78,865 | 9,149 | 15,200 | 168,948 | (9,947 | ) | ||||||||||||||
(损失)房地产基金投资收入 | (104,082 | ) | (89,231 | ) | 3,240 | (23,602 | ) | 74,081 | ||||||||||||
利息和其他投资收入，净额 | 21,819 | 17,057 | 30,861 | 24,335 | 27,129 | |||||||||||||||
递延赔偿计划资产的收入(损失) | 11,609 | (2,480 | ) | 6,932 | 5,213 | 111 | ||||||||||||||
利息和债务费用 | (286,623 | ) | (347,949 | ) | (345,654 | ) | (330,240 | ) | (309,298 | ) | ||||||||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | 2,571,099 | — | — | — | — | |||||||||||||||
采购价格公允价值调整 | — | 44,060 | — | — | — | |||||||||||||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | 845,499 | 246,031 | 501 | 160,433 | 149,417 | |||||||||||||||
所得税前收入 | 3,437,731 | 459,598 | 319,731 | 584,933 | 551,070 | |||||||||||||||
所得税(费用)福利 | (103,439 | ) | (37,633 | ) | (42,375 | ) | (7,923 | ) | 84,849 | |||||||||||
持续业务收入 | 3,334,292 | 421,965 | 277,356 | 577,010 | 635,919 | |||||||||||||||
(损失)停止经营的收入 | (30 | ) | 638 | (13,228 | ) | 404,912 | 223,511 | |||||||||||||
净收益 | 3,334,262 | 422,603 | 264,128 | 981,922 | 859,430 | |||||||||||||||
减去下列非控制权益造成的净亏损(收入)： | ||||||||||||||||||||
合并子公司 | 24,547 | 53,023 | (25,802 | ) | (21,351 | ) | (55,765 | ) | ||||||||||||
业务伙伴关系 | (210,872 | ) | (25,672 | ) | (10,910 | ) | (53,654 | ) | (43,231 | ) | ||||||||||
沃纳多公司的净收入 | 3,147,937 | 449,954 | 227,416 | 906,917 | 760,434 | |||||||||||||||
优先股股利 | (50,131 | ) | (50,636 | ) | (65,399 | ) | (75,903 | ) | (80,578 | ) | ||||||||||
优先股发行成本 | — | (14,486 | ) | — | (7,408 | ) | — | |||||||||||||
可归属于普通股股东的净收入 | $ | 3,097,806 | $ | 384,832 | $ | 162,017 | $ | 823,606 | $ | 679,856 | ||||||||||
每股数据： | ||||||||||||||||||||
持续业务收入，净额-基本收入 | $ | 16.23 | $ | 2.02 | $ | 0.92 | $ | 2.35 | $ | 2.49 | ||||||||||
持续经营收入，净额稀释 | 16.21 | 2.01 | 0.91 | 2.34 | 2.48 | |||||||||||||||
普通股净收益-基本收入 | 16.23 | 2.02 | 0.85 | 4.36 | 3.61 | |||||||||||||||
普通股净收益-稀释后 | 16.21 | 2.01 | 0.85 | 4.34 | 3.59 | |||||||||||||||
季度总股息 | 2.64 | 2.52 | 2.62 | (2) | 2.52 | 2.52 | (3) | |||||||||||||
2019年12月18日宣布派发特别股息 | 1.95 | — | — | — | — | |||||||||||||||
资产负债表数据： | ||||||||||||||||||||
总资产 | $ | 18,287,013 | $ | 17,180,794 | $ | 17,397,934 | $ | 20,814,847 | $ | 21,143,293 | ||||||||||
房地产，按成本计算 | 13,074,012 | 16,237,883 | 14,756,295 | 14,187,820 | 13,545,295 | |||||||||||||||
累计折旧和摊销 | (3,015,958 | ) | (3,180,175 | ) | (2,885,283 | ) | (2,581,514 | ) | (2,356,728 | ) | ||||||||||
债务净额 | 7,406,609 | 9,836,621 | 9,729,487 | 9,446,670 | 9,095,670 | |||||||||||||||
总股本 | 7,310,978 | 5,107,883 | 5,007,701 | 7,618,496 | 7,476,078 | |||||||||||||||
____________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | JBG史密斯地产(纽约证券交易所代码：JBGS)分拆后，2017年7月17日. |
(3) | 2015年1月15日，“城市边缘地产”(纽约证券交易所市场代码：UE)的分拆后。 |
31
第6项.财务数据-继续
沃纳多不动产信托基金
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||||||||||
2019(1) | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
其他数据： | |||||||||||||||||||
业务处资金(“FFO”)(2): | |||||||||||||||||||
可归属于普通股股东的净收入 | $ | 3,097,806 | $ | 384,832 | $ | 162,017 | $ | 823,606 | $ | 679,856 | |||||||||
FFO调整数： | |||||||||||||||||||
不动产折旧和摊销 | 389,024 | 413,091 | 467,966 | 531,620 | 514,085 | ||||||||||||||
出售房地产的净收益 | (178,711 | ) | (158,138 | ) | (3,797 | ) | (177,023 | ) | (289,117 | ) | |||||||||
房地产减值损失 | 32,001 | 12,000 | — | 160,700 | 256 | ||||||||||||||
2019年4月18日转入第五大道和时代广场合资公司的净收益为11，945美元，原因是非控股权 | (2,559,154 | ) | — | — | — | — | |||||||||||||
出售“城市边缘”(“UE”)普通股的净收益(2019年3月4日出售) | (62,395 | ) | — | — | — | — | |||||||||||||
减少(增加)有价证券的公允价值： | |||||||||||||||||||
宾夕法尼亚房地产投资信托基金(“PREIT”) | 21,649 | — | — | — | — | ||||||||||||||
列克星敦地产信托(“列克星敦”)(2019年3月1日出售) | (16,068 | ) | 26,596 | — | — | — | |||||||||||||
其他 | (48 | ) | (143 | ) | — | — | — | ||||||||||||
可折旧房地产税后购买价格公允价值调整 | — | (27,289 | ) | — | — | — | |||||||||||||
部分拥有实体净收入(损失)调整中按比例调整的份额，以得出财务报表： | |||||||||||||||||||
不动产折旧和摊销 | 134,706 | 101,591 | 137,000 | 154,795 | 143,960 | ||||||||||||||
出售房地产的净收益 | — | (3,998 | ) | (17,777 | ) | (2,853 | ) | (4,513 | ) | ||||||||||
房地产减值损失 | — | — | 7,692 | 6,328 | 16,758 | ||||||||||||||
有价证券公允价值下降 | 2,852 | 3,882 | — | — | — | ||||||||||||||
(2,236,144 | ) | 367,592 | 591,084 | 673,567 | 381,429 | ||||||||||||||
非控制权利益在上述调整中的份额 | 141,679 | (22,746 | ) | (36,420 | ) | (41,267 | ) | (22,342 | ) | ||||||||||
FFO调整数，净额 | (2,094,465 | ) | 344,846 | 554,664 | 632,300 | 359,087 | |||||||||||||
可归因于普通股东的财务报告 | 1,003,341 | 729,678 | 716,681 | 1,455,906 | 1,038,943 | ||||||||||||||
可转换优先股股利 | 57 | 62 | 77 | 86 | 92 | ||||||||||||||
分配给业绩计划单位的收入 | — | — | 1,047 | 1,591 | — | ||||||||||||||
可归因于普通股股东的财务报告加上假定的转换(1) | $ | 1,003,398 | $ | 729,740 | $ | 717,805 | $ | 1,457,583 | $ | 1,039,035 | |||||||||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | FFO是根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)理事会通过的定义计算的。NAREIT将FFO定义为经调整后的GAAP净收入或亏损，以排除应折旧房地产资产销售的净收益、房地产减值损失、折旧和摊销费用从房地产资产和其他指定项目中所占的比例，包括未合并子公司的这类调整所占比例。FFO和FFO是管理层、投资者和分析师使用的非GAAP财务措施，以便于在不同时期和同行之间对经营业绩进行有意义的比较，因为这不包括房地产折旧和摊销以及销售净收益的影响，而这些影响是基于历史成本，并隐含地假定房地产价值随着时间的推移可预测地减少，FFO不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，也不应被视为作为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的现金流量的替代。FFO可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准相媲美。 |
32
第6项.财务数据-继续
沃纳多不动产有限责任公司。
(单位数额除外) | 截至12月31日的一年， | |||||||||||||||||||
2019(1) | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
业务数据： | ||||||||||||||||||||
收入： | ||||||||||||||||||||
租金收入 | $ | 1,767,222 | $ | 2,007,333 | $ | 1,948,376 | $ | 1,883,656 | $ | 1,845,605 | ||||||||||
费用和其他收入 | 157,478 | 156,387 | 135,750 | 120,086 | 139,890 | |||||||||||||||
总收入 | 1,924,700 | 2,163,720 | 2,084,126 | 2,003,742 | 1,985,495 | |||||||||||||||
费用： | ||||||||||||||||||||
操作 | (917,981 | ) | (963,478 | ) | (886,596 | ) | (844,566 | ) | (824,511 | ) | ||||||||||
折旧和摊销 | (419,107 | ) | (446,570 | ) | (429,389 | ) | (421,023 | ) | (379,803 | ) | ||||||||||
一般和行政 | (169,920 | ) | (141,871 | ) | (150,782 | ) | (143,643 | ) | (148,982 | ) | ||||||||||
(费用)递延赔偿计划负债的收益 | (11,609 | ) | 2,480 | (6,932 | ) | (5,213 | ) | (111 | ) | |||||||||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | (106,538 | ) | (31,320 | ) | (1,776 | ) | (9,451 | ) | (12,511 | ) | ||||||||||
总开支 | (1,625,155 | ) | (1,580,759 | ) | (1,475,475 | ) | (1,423,896 | ) | (1,365,918 | ) | ||||||||||
部分拥有实体的收入(损失) | 78,865 | 9,149 | 15,200 | 168,948 | (9,947 | ) | ||||||||||||||
(损失)房地产基金投资收入 | (104,082 | ) | (89,231 | ) | 3,240 | (23,602 | ) | 74,081 | ||||||||||||
利息和其他投资收入，净额 | 21,819 | 17,057 | 30,861 | 24,335 | 27,129 | |||||||||||||||
递延赔偿计划资产的收入(损失) | 11,609 | (2,480 | ) | 6,932 | 5,213 | 111 | ||||||||||||||
利息和债务费用 | (286,623 | ) | (347,949 | ) | (345,654 | ) | (330,240 | ) | (309,298 | ) | ||||||||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | 2,571,099 | — | — | — | — | |||||||||||||||
采购价格公允价值调整 | — | 44,060 | — | — | — | |||||||||||||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | 845,499 | 246,031 | 501 | 160,433 | 149,417 | |||||||||||||||
所得税前收入 | 3,437,731 | 459,598 | 319,731 | 584,933 | 551,070 | |||||||||||||||
所得税(费用)福利 | (103,439 | ) | (37,633 | ) | (42,375 | ) | (7,923 | ) | 84,849 | |||||||||||
持续业务收入 | 3,334,292 | 421,965 | 277,356 | 577,010 | 635,919 | |||||||||||||||
(损失)停止经营的收入 | (30 | ) | 638 | (13,228 | ) | 404,912 | 223,511 | |||||||||||||
净收益 | 3,334,262 | 422,603 | 264,128 | 981,922 | 859,430 | |||||||||||||||
减去合并子公司非控制权益造成的净亏损(收入) | 24,547 | 53,023 | (25,802 | ) | (21,351 | ) | (55,765 | ) | ||||||||||||
沃纳多不动产公司的净收入。 | 3,358,809 | 475,626 | 238,326 | 960,571 | 803,665 | |||||||||||||||
优选单元分布 | (50,296 | ) | (50,830 | ) | (65,593 | ) | (76,097 | ) | (80,736 | ) | ||||||||||
优先单位发行成本 | — | (14,486 | ) | — | (7,408 | ) | — | |||||||||||||
归属于A类大学的净收入 | $ | 3,308,513 | $ | 410,310 | $ | 172,733 | $ | 877,066 | $ | 722,929 | ||||||||||
每个单位的数据： | ||||||||||||||||||||
持续业务收入，净额-基本收入 | $ | 16.22 | $ | 2.01 | $ | 0.91 | $ | 2.34 | $ | 2.49 | ||||||||||
持续经营收入，净额稀释 | 16.19 | 2.00 | 0.90 | 2.32 | 2.46 | |||||||||||||||
A类单位净收入-基本收入 | 16.22 | 2.02 | 0.84 | 4.36 | 3.61 | |||||||||||||||
A类单位净收入-稀释后 | 16.19 | 2.00 | 0.83 | 4.32 | 3.57 | |||||||||||||||
季度合计分布 | 2.64 | 2.52 | 2.62 | (2) | 2.52 | 2.52 | (3) | |||||||||||||
特别发行日期：2019年12月18日 | 1.95 | — | — | — | — | |||||||||||||||
资产负债表数据： | ||||||||||||||||||||
总资产 | $ | 18,287,013 | $ | 17,180,794 | $ | 17,397,934 | $ | 20,814,847 | $ | 21,143,293 | ||||||||||
房地产，按成本计算 | 13,074,012 | 16,237,883 | 14,756,295 | 14,187,820 | 13,545,295 | |||||||||||||||
累计折旧和摊销 | (3,015,958 | ) | (3,180,175 | ) | (2,885,283 | ) | (2,581,514 | ) | (2,356,728 | ) | ||||||||||
债务净额 | 7,406,609 | 9,836,621 | 9,729,487 | 9,446,670 | 9,095,670 | |||||||||||||||
总股本 | 7,310,978 | 5,107,883 | 5,007,701 | 7,618,496 | 7,476,078 | |||||||||||||||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | JBG史密斯地产(纽约证券交易所代码：JBGS)分拆后，2017年7月17日. |
(3) | 2015年1月15日，“城市边缘地产”(纽约证券交易所市场代码：UE)的分拆后。 |
33
项目7. | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 |
页码 | |
概述 | 35 |
概述-租赁活动 | 41 |
关键会计政策 | 44 |
2019年12月31日和2018年12月31日终了年度按分部分列的净营业收入 | 46 |
2019年12月31日终了年度营运业绩与2018年12月31日比较 | 49 |
补充资料： | |
截至2019年12月31日和2018年12月31日的三个月按分部分列的净营业收入 | 56 |
截至2019年12月31日止的三个月与2018年12月31日相比 | 59 |
截至2019年12月31日和9月30日的三个月按分部分列的净营业收入 | 61 |
截至2019年12月31日止的三个月与2019年9月30日相比 | 64 |
关联方交易 | 66 |
流动性与资本资源 | 66 |
融资活动和合同义务 | 67 |
某些未来的现金需求 | 69 |
2019年12月31日终了年度的现金流量与2018年12月31日相比 | 71 |
2019年12月31日终了年度资本支出 | 73 |
2018年12月31日终了年度资本支出 | 74 |
截至2019年12月31日和2018年12月31日止的三个月和一年的业务资金 | 74 |
34
导言
以下讨论应结合本年度报告第二部分第8项下的财务报表和有关说明阅读，表格10-K。
我们管理层在本节中对财务状况和运营结果(“MD&A”)的讨论和分析集中于截至2019年12月31日和2018年12月31日的年份，包括这几年之间的年度比较。我们2017年12月31日终了年度的MD&A，包括2018年至2017年之间的年度比较，见公司2018年12月31日终了年度10-K表年度报告第二部分第7项，管理部门对财务状况和经营结果的讨论和分析。
概述
沃纳多房地产信托公司(“沃纳多房地产信托基金”)是一个完全一体化的房地产投资信托基金(“REIT”)，其业务通过特拉华州有限合伙公司(“运营伙伴关系”)沃纳多不动产有限责任公司(VorAdd.5 Realty L.P.)进行业务，而且其所有财产权益基本上都由其持有。因此，沃纳多的现金流和向股东支付股息的能力取决于经营伙伴关系的现金流及其直接和间接子公司首次履行对债权人义务的能力。沃纳多是唯一的普通合伙人，并拥有约为股东的股份。93.1%共同有限责任合伙公司在经营伙伴关系中的权益(一九二零九年十二月三十一日)。所有提到“公司”、“我们”、“我们”和“我们”的意思统称为沃纳多、经营伙伴关系和那些由沃纳多合并的子公司。
我们拥有和经营办公室和零售物业，集中在纽约市大都会区。此外，我们还持有亚历山大公司32.4%的股份。(“Alexander‘s”)(纽约证券交易所代码：ALX)，该公司在纽约大都市区拥有七处房产，以及其他房地产和投资的权益。
我们的业务目标是最大限度地提高沃纳多股东的价值，我们通过向股东提供的总回报来衡量这一价值。下表比较了沃纳多的业绩与富时NAREIT办公室指数(“OfficeREIT”)和MSCI美国REIT指数(MSCI)在以下截至期间的表现。(一九二零九年十二月三十一日):
总回报(1) | ||||||||||
漩涡 | 办公室REIT | 摩根士丹利资本国际 | ||||||||
三个月 | 5.8 | % | 7.0 | % | (0.8 | )% | ||||
一年 | 12.0 | % | 31.4 | % | 25.8 | % | ||||
三年 | (11.9 | )% | 18.3 | % | 26.2 | % | ||||
五年 | (9.2 | )% | 34.2 | % | 40.5 | % | ||||
十年 | 82.2 | % | 139.2 | % | 208.7 | % | ||||
____________________
(1) | 过去的业绩不一定代表未来的业绩。 |
我们打算继续奉行我们的投资理念，并透过以下方法执行我们的经营策略，以达致这个目标：
• | 保持一支优秀的经营和投资专业人员队伍和创业精神； |
• | 投资于选定的市场，如纽约市，我们认为那里有很大的资本增值的可能性； |
• | 以低于重置成本的价格获得高质量的房产，而且在那里有很大的提高租金的潜力； |
• | 发展及重建现有物业，以增加回报及发挥最大价值；及 |
• | 投资于有重要房地产成分的经营公司。 |
我们希望利用内部产生的资金、资产出售所得以及进入公共和私人资本市场的收益，为我们的增长、收购和投资提供资金。我们还可能向沃纳多普通股或优先股或运营合作伙伴关系部门提供资金，以换取房地产，并可能在未来回购或以其他方式收购这些证券。
我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争，其中一些人可能愿意接受较低的投资回报。竞争的主要因素是租金、售价、地点吸引力、物业质素及所提供服务的广度和质素。除其他因素外，我们的成功取决于全球、国家、区域和地方经济的趋势、当前和未来租户和客户的财务状况和经营结果、资本供应和成本、建筑和翻修费用、税收、政府规章、立法、人口和就业趋势，关于这些因素的补充资料，见项目1A中的“风险因素”。
35
概览-续
季度结束(一九二零九年十二月三十一日)财务结果摘要
截至本季度应归于普通股股东的净收入(一九二零九年十二月三十一日)曾.$193,217,000，或$1.01与稀释后的股份相比$100,494,000，或$0.53上一季度每股稀释后的股票。(一九二零九年十二月三十一日)和2018包括下页表中列出的影响普通股股东净收益的某些项目。这些项目的总和，扣除可归属于非控制权益的数额，增加网收入可归因于普通股东$136,836,000，或$0.72截至本季度稀释后的每股(一九二零九年十二月三十一日)和$51,058,000，或$0.27截至本季度稀释后的每股(2018年12月31日).
可归属于普通股股东的营运基金(“FFO”)加上截至该季度的假定转换数(一九二零九年十二月三十一日)曾.$311,876,000，或$1.63与稀释后的股份相比$210,100,000，或$1.10上一季度每股稀释后的股票。(一九二零九年十二月三十一日)和2018包括影响FFO的某些项目，这些项目列在下一页的表格中。这些项目的总和，扣除可归因于非控制权益的金额，增加FFO$140,846,000，或$0.74截至本季度稀释后的每股(一九二零九年十二月三十一日)和$40,226,000，或$0.21截至本季度稀释后的每股(2018年12月31日).
年终(一九二零九年十二月三十一日)财务结果摘要
截至2011年12月31日应归于普通股股东的净收入(一九二零九年十二月三十一日)曾.$3,097,806,000，或$16.21与稀释后的股份相比$384,832,000，或$2.01截至年底的摊薄每股(2018年12月31日).结束的年份(一九二零九年十二月三十一日)和2018包括下页表中列出的影响普通股股东净收益的某些项目。这些项目的总和，扣除可归属于非控制权益的数额，增加网收入可归因于普通股东$2,921,090,000，或$15.29截至年底的摊薄每股(一九二零九年十二月三十一日)和$146,132,000，或$0.76截至年底的摊薄每股(2018年12月31日).
可归因于普通股股东的净收入增加被(1)10，447，000美元(即稀释后每股0.05美元)与2019年4月宣布的新领导集团有关的基于时间的权益补偿的非现金费用部分抵消；(2)9，416，000美元(按份额计)，即每股0.05美元，来自直线租金应收账款的非现金冲销，以及(3)8，477，000美元，即每股0.04美元，由于取消了65岁以上参与者的时间归属要求，而为加速先前发行的限制性经营伙伴关系单位(“操作单元”)和沃纳多限制性股票的转归而支付的非现金费用。
可归因于普通股股东的财务报告再加上假设的年终转换(一九二零九年十二月三十一日)曾.$1,003,398,000，或$5.25与稀释后的股份相比$729,740,000，或$3.82截至年底的摊薄每股(2018年12月31日).结束的年份(一九二零九年十二月三十一日)和2018包括影响FFO的某些项目，这些项在下一页的表格中列出。这些项目的合计，扣除可归因于非控制权益的数额，增加FFO$337,191,000，或$1.76截至年底的摊薄每股(一九二零九年十二月三十一日)和$16,252,000，或$0.09截至年底的摊薄每股(2018年12月31日).
可归因于普通股股东加上假定转换的FFO的增加被(1)10，447，000美元(即稀释后的每股0.05美元)与2019年4月宣布的新领导层有关的基于时间的权益补偿的非现金费用部分抵消；(2)9，416，000美元(按份额计)，或每股稀释后的0.05美元，来自直线式租金应收账款的非现金冲销，和(3)8，477，000美元，即每股0.04，000美元，(3)8，477，000美元，即每股0.04美元，由于取消了对65岁以上参与者的基于时间的归属要求，加速了先前发行的OP单元和Vor非典限制性股票的归属所需的非现金费用。
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概览-续
下表对我们可归属于普通股股东的净收入与经调整的普通股股东净收益之间的差额进行了调节：
(以千计) | 最后三个月 十二月三十一日， | 截止年度 十二月三十一日， | |||||||||||||
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||||||||||||
影响普通股股东净收益的某些(收入)支出项目： | |||||||||||||||
出售220套中央公园南(“220 CPS”)共管单位的税后净利 | $ | (173,655 | ) | $ | (67,336 | ) | $ | (502,565 | ) | $ | (67,336 | ) | |||
我们在房地产基金投资中所占的份额 | 26,600 | 24,366 | 48,808 | 23,749 | |||||||||||
宾夕法尼亚州房地产投资信托公司普通股的市盈率下降(从2019年3月12日起作为一种有价证券入账) | 2,438 | — | 21,649 | — | |||||||||||
非现金减值损失及相关的核销(主要是2019年第五大道608号) | 565 | 12,000 | 109,157 | 12,000 | |||||||||||
税后收购价格公允价值调整与法利合资企业所有权增加有关 | — | (27,289 | ) | — | (27,289 | ) | |||||||||
列克星敦房地产信托公司(“列克星敦”)普通股(2019年3月1日出售)市盈率下降(增加) | — | 1,662 | (16,068 | ) | 26,596 | ||||||||||
以前资本化的内部租赁费用(1) | — | (1,655 | ) | — | (5,538 | ) | |||||||||
2019年4月18日转移至第五大道和时代广场的零售合资公司净收益11，945美元，原因是非控股权 | — | — | (2,559,154 | ) | — | ||||||||||
房地产销售净收益(主要是我们2019年在麦迪逊大道330号的25%股权) | — | — | (178,769 | ) | (27,786 | ) | |||||||||
出售“城市边缘地产”(“UE”)普通股的净收益(2019年3月4日出售) | — | — | (62,395 | ) | — | ||||||||||
与赎回4亿元有关的预付罚款5.00%高级无担保债券将於2022年1月到期 | — | — | 22,540 | — | |||||||||||
出售我们在第五大道办公大楼666号的所有权权益的净收益 | — | — | — | (134,032 | ) | ||||||||||
我们在纽约市转移税中所占的份额 | — | — | — | 23,503 | |||||||||||
优先股发行成本 | — | — | — | 14,486 | |||||||||||
其他 | (2,034 | ) | 3,825 | (2,892 | ) | 5,886 | |||||||||
(146,086 | ) | (54,427 | ) | (3,119,689 | ) | (155,761 | ) | ||||||||
非控制权利益在上述调整中的份额 | 9,250 | 3,369 | 198,599 | 9,629 | |||||||||||
影响普通股股东净收益的某些(收入)支出项目共计 | $ | (136,836 | ) | $ | (51,058 | ) | $ | (2,921,090 | ) | $ | (146,132 | ) | |||
_______________________________________
见下文注。
下表核对了我们的可归因于普通股东的FFO加假定的转换与我们的可归于普通股东的FFO加假定的转换，并经调整后的差异：
(以千计) | 最后三个月 十二月三十一日， | 截止年度 十二月三十一日， | |||||||||||||
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||||||||||||
可归因于普通股股东的某些(收入)费用项目，加上假定的转换： | |||||||||||||||
出售220套居者有其屋共管公寓单位的税后净利 | $ | (173,655 | ) | $ | (67,336 | ) | $ | (502,565 | ) | $ | (67,336 | ) | |||
我们在房地产基金投资中所占的份额 | 26,600 | 24,366 | 48,808 | 23,749 | |||||||||||
以前资本化的内部租赁费用(1) | — | (1,655 | ) | — | (5,538 | ) | |||||||||
第五大道608号非现金减值损失及相关核销 | — | — | 77,156 | — | |||||||||||
与赎回4亿元有关的预付罚款5.00%高级无担保债券将於2022年1月到期 | — | — | 22,540 | — | |||||||||||
我们在纽约市转移税中所占的份额 | — | — | — | 23,503 | |||||||||||
优先股发行成本 | — | — | — | 14,486 | |||||||||||
其他 | (3,187 | ) | 1,745 | (6,119 | ) | (6,109 | ) | ||||||||
(150,242 | ) | (42,880 | ) | (360,180 | ) | (17,245 | ) | ||||||||
非控制权利益在上述调整中的份额 | 9,396 | 2,654 | 22,989 | 993 | |||||||||||
影响可归属于普通股股东的FFO的某些(收入)支出项目总额，加上假定的转换，净额 | $ | (140,846 | ) | $ | (40,226 | ) | $ | (337,191 | ) | $ | (16,252 | ) | |||
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(1) | 三个月和一年结束(2018年12月31日)已分别减少了1 655美元和5 538美元，用于将以前资本化的内部租赁费用“按调整后”计算的2018年的财务结果与本年度进行比较，原因是2019年1月1日采用了新的公认会计原则会计准则，根据该准则，内部租赁费用不再资本化。 |
37
概览-续
同店营业收入(“NOI”)
我们的纽约分部，MART和555加利福尼亚街的同一商店NOI在股票-收付基础上的相同商店NOI增加(减少)的百分比概述如下。
共计 | 纽约(1) | MART | 加利福尼亚街555号 | ||||||||
同一商店NOI在份额增加(减少)： | |||||||||||
截至2019年12月31日止的年度与2018年12月31日相比 | 2.1 | % | 0.5 | % | 15.9 | % | (2) | 9.7 | % | ||
截至2019年12月31日止的三个月与2018年12月31日相比 | 7.1 | % | 2.6 | % | 114.3 | % | (3) | 3.3 | % | ||
截至2019年12月31日止的三个月与2019年9月30日相比 | 1.7 | % | 3.0 | % | (7.4 | )% | (4.8 | )% | |||
同一商店NOI按股票-现金基础增加(减少)： | |||||||||||
截至2019年12月31日止的年度与2018年12月31日相比 | 3.6 | % | 1.6 | % | 18.6 | % | (2) | 12.7 | % | ||
截至2019年12月31日止的三个月与2018年12月31日相比 | 6.6 | % | 1.7 | % | 100.0 | % | (3) | 4.1 | % | ||
截至2019年12月31日止的三个月与2019年9月30日相比 | 2.6 | % | 3.9 | % | (4.8 | )% | (5.4 | )% | |||
________________________________________
(1) | 不包括宾西法尼亚酒店，同一商店NOI的份额增加了%： | ||
截至2019年12月31日止的年度与2018年12月31日相比 | 0.9 | % | |
截至2019年12月31日止的三个月与2018年12月31日相比 | 2.6 | % | |
截至2019年12月31日止的三个月与2019年9月30日相比 | 1.7 | % | |
不包括宾西法尼亚酒店，同店NOI按股票-现金基础增长%： | |||
截至2019年12月31日止的年度与2018年12月31日相比 | 2.2 | % | |
截至2019年12月31日止的三个月与2018年12月31日相比 | 1.8 | % | |
截至2019年12月31日止的三个月与2019年9月30日相比 | 2.6 | % | |
(2) | 主要原因是2019年收到的与2018年应计房地产税支出有关的11 131 000美元租户偿还收入。 |
(3) | 2018年12月31日结束的三个月包括额外的12，814，000美元的房地产税应计费用，这是由于MART的税后价值增加。 |
以下管理部门讨论和分析财务状况和结果时提供了相同存储NOI的计算、我们的净收入与NOI在股票中的调节、NOI在股票现金基础上的调节和FFO以及我们认为这些非GAAP财务措施有用的原因。
220 CPS
在截至2019年12月31日的三个月内，我们以220 CPS出售了17个共管公寓单元，净收入为565，863，000美元，导致财务报表净收益203，893，000美元，包括在我们的综合损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”中。关于这些销售，我们的收入综合报表确认了30 238 000美元的所得税费用。在截至2019年12月31日的一年内，我们关闭了54220 cps的共管公寓单位，用于支付净收益$1,605,356,000导致财务报表净收益$604,393,000这包括在我们的合并损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”中。与这些销售有关， $101,828,000所得税费用在我们的综合收入报表中得到确认。从成立到2019年12月31日，我们关闭了65净收益总额单位$1,820,132,000。在截至2019年12月31日的一年内，我们偿还了剩余款项。$737,000,000.的.$950,000,000220 CPS贷款。
处置
列克星敦
2019年3月1日，我们把我们所有的18,468,969莱克星敦普通股，实现净收益$167,698,000。我们录了一个$16,068,000收益(市盈率增长)，包括在我们的年终收入综合报表中的“利息和其他投资收入净额”中。 (一九二零九年十二月三十一日).
UE
2019年3月4日，我们转换成普通股，出售了我们所有的股票。5,717,184UE的合伙单位，实现净收益$108,512,000。这次出售带来了净收益$62,395,000包括在我们的合并损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”。(一九二零九年十二月三十一日).
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概览-续
处置-续
第五大道和时代广场合资公司
2019年4月18日(“截止日期”)，我们与一批机构投资者(“投资者”)签订了一项交易协议(“交易协议”)。“交易协议”规定了一系列交易(统称“交易”)，根据这些交易，(I)在关闭日期前，我们将我们在第五大道640号、第五大道655号、第五大道666号、第五大道689号、第五大道697-703号、百老汇1535号和百老汇1540号(统称为“地产”)的物业的权益贡献给一家新成立的合资企业(“第五大道和时代广场”)的子公司；48.5%投资者对第五大道和时代广场的共同兴趣。这个48.5%合资公司的共同利益是一种有效的利益。47.2%财产利息(其中45.4%从沃纳多转移过来)。属性大约包括489,000平方尺的零售空间，327,000面积的办公空间，1535和1540号百老汇的标志，1540号百老汇的停车场和1535号百老汇的剧院。
我们保留了剩下的51.5%在第五大道和时代广场合资公司的共同利益，这代表了一个有效的51.0%属性和集合的利息18.28亿美元在某些财产中的优先股权益。我们还提供了$500,000,000在第五大道640号的临时优先股，直到2019年5月23日抵押贷款融资完成。所有优先股的年息为4.25%在最初的五年里，增加到4.75%未来五年及其后按公式化的比率计算。在某些条件下，可以在延期缴税的基础上赎回。
这笔交易的现金收入净额为11.79亿美元，在(I)项失败后扣减$390,000,000第五大道666号的按揭贷款及偿还$140,000,000第五大道655号的按揭贷款(Ii)$500,000,000第五大道640号的抵押贷款，如下所述：(3)大约$23,000,000用于购买非控股投资者的利益和(Iv)大约$53,000,000交易成本(包括$17,000,000与第五大道666号抵押贷款失败有关的费用)。
我们继续管理和租赁物业。我们与投资者共同控制合资企业的重大决策，包括租赁、运营和资本预算以及再融资的决定。因此，我们不再对转让给合资企业的物业持有控制权。因此，我们在第五大道和时代广场合资公司的投资从转让之日起按权益法入账。事务值为属性的55.56亿美元导致财务报表净收益25.71亿美元，在非控制利益之前$11,945,000，包括相关步骤在我们的基础上保留的部分资产的公允价值。净收益包括在我们最后一年的合并损益表中的“转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益”中。(一九二零九年十二月三十一日)。税收方面的收益大约是$735,000,000.
2019年5月23日，我们收到了$500,000,000赎回我们在第五大道640号的临时优先股。临时优先股从$500,000,000房产抵押融资已经完成。由我们担保的5年期贷款仅为libor+利息。1.01%。利率被换成了四年固定费率3.07%.
麦迪逊大道330号
2019年7月11日，我们卖掉了25%我们的合资伙伴对麦迪逊大道330号的兴趣。我们收到的净收入约为$100,000,000在扣除我们现有的份额后$500,000,000按揭贷款导致财务报表的净收益$159,292,000。净收益包括在我们最后一年的合并损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”中。(一九二零九年十二月三十一日)。税收方面的收益大约是$139,000,000.
3040 M街
在2019年9月18日，我们完成了$49,750,000出售3040 M街a44,000位于华盛顿特区的平方尺零售大厦，净收益为$19,477,000包括在我们的年终收入综合报表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”中。 (一九二零九年十二月三十一日)。税收方面的收益大约是$19,000,000.
PREIT
在2020年1月23日，我们把我们所有的6,250,000PREIT普通股，实现净收益$28,375,000. A $4,938,000 亏损(市盈率下降)将在2020年第一季度出现.
融资
高级无担保票据
在2019年3月1日，我们呼吁赎回我们所有的$400,000,000 5.00%高级无担保票据。这些债券原定于2022年1月到期，于2019年4月1日赎回，赎回价格为105.51%本金加上应计利息。与此相关，我们花费了$22,540,000与债务预付费用有关，这些费用包括在我们的期末收入综合报表中的“利息和债务费用”中。(一九二零九年十二月三十一日).
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概览-续
融资-续
无担保循环信贷
2019年3月26日，我们增加到15亿美元(来自12.5亿美元)，并由2022年2月延长至2024年3月(全面延长)一我们的二无担保的循环信贷设施。延长贷款安排的利率已由libor+下调。1.00%调至libor+0.90%。设施费保持20个基点不变。
其他融资
在2019年1月28日，我们有一个合资企业45.1%利息，已完成a$167,500,000第九大道61号a166,000曼哈顿的写字楼和零售物业。七年息贷款利率为libor+。1.35% (3.07% 截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2026年1月到期。我们大约实现了净收益$31,000,000。贷款取代了以前的贷款。$90,000,000以libor加息的建筑贷款3.05%原定于2021年12月到期。
在2019年2月4日，我们完成了$95,700,000第七大道435号a43,000曼哈顿的零售地产。纯利息贷款利率为libor+。1.30% (3.00%截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2024年2月到期。追索权贷款取代了以前的贷款。$95,700,000利率为libor+的贷款2.25%并计划于2019年8月到期。
在2019年2月12日，我们完成了$580,000,000西33街100号再融资a110万曼哈顿广场物业859,000平方尺的办公空间及256,000曼哈顿广场。纯利息贷款利率为libor+。1.55% (3.25%截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2024年4月到期。二 一-年延期方案。贷款取代了以前的贷款。$580,000,000利率为libor+的贷款1.65%并计划在2020年7月到期。
在2019年5月24日，我们延长了$375,000,000第七大道888号按揭贷款885,000曼哈顿办公大楼，从2020年12月到2025年12月。新分期偿还按揭贷款的利率为libor+。1.70% (3.44%截至(一九二零九年十二月三十一日))。根据现有的掉期协议，$375,000,000抵押贷款已转到3.25%到2020年12月。
在2019年6月28日，我们有一个合资企业55%利息，已完成a$145,700,000西22街512号的再融资173,000曼哈顿办公大楼，其中$109,565,000在.(一九二零九年十二月三十一日)。四年期利息贷款利率为libor+。2.00% (3.72%截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2023年6月到期，并有一年延期期权.贷款取代了以前的贷款。$126,000,000以libor加息的建筑贷款2.65%并计划于2019年11月到期。
在2019年7月25日，我们有一个合资企业50%利息，已完成a$60,000,000第七大道825号的再融资a165,000曼哈顿办公大楼，其中$31,889,000 在.(一九二零九年十二月三十一日)。纯利息贷款利率为libor+。1.65% (3.40%截至(一九二零九年十二月三十一日))，并在2022年7月到期，并有一年的延期选择权。贷款取代了以前的贷款。$20,500,000利率为libor+的贷款1.40%并计划于2019年9月到期。
在2019年9月5日，一家合资公司，我们有一个50%利息，已完成a$75,000,000百老汇606号再融资a36,000曼哈顿办公和零售大楼，其中$67,804,000在.(一九二零九年十二月三十一日)。纯利息贷款利率为libor+。1.80% (3.52%截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2024年9月到期。与此相关的是，该合资企业购买了利率上限，利率上限为libor，利率为4.00%。贷款取代了以前的贷款。$65,000,000建筑贷款。该建筑贷款以libor+计息。3.00%原定于2021年5月到期。
在2019年9月27日，我们偿还了$575,000,000 PENN 2的抵押贷款与我们的无担保循环信贷设施的收益。抵押贷款定于2019年12月到期。PENN 2是1,795,000目前正在重建中的曼哈顿办公大楼。
2019年11月6日，基金完成了$145,075,000Lucida再融资a155,000曼哈顿广场零售和住宅地产。这个三-年息贷款利率为libor+1.85% (3.54%截至2019年12月31日二一年延期方案。贷款取代了以前的贷款。$146,000,000利率为libor+的贷款1.55%并计划于2019年12月到期。
在2019年11月26日，我们有一个合资企业20.1%利息，已完成a$800,000,000麦迪逊大道650号再融资601,000曼哈顿的写字楼和零售物业。十年期利息贷款的利率是固定的。3.49%2029年12月到期。贷款取代了以前的贷款。$800,000,000按固定利率计息的贷款4.39%并计划在2020年10月到期。
在2019年12月23日，我们有一个合资企业49.9%利息，已完成a$85,500,000再融资，其中$82,500,000截至2019年12月31日，西93街50-70号，a325-曼哈顿住宅区。5年期利息贷款利率为libor+。1.53%，它被交换到一个固定的比率.3.14%，2024年12月到期. 贷款取代了以前的贷款。$80,000,000利率为libor+的贷款1.70%并计划于2021年8月到期。
40
概览-续
租赁活动
下表中的租赁活动和有关统计数字是根据这一期间签署的租约编制的，并不打算按照美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)开始租赁收入，第二代转租空间是指九个多月未空置的面积，租户改良和租赁佣金是根据在此期间租赁的面积份额计算的。
(千平方英尺) | 纽约 | ||||||||||||||
办公室 | 零售 | MART | 加利福尼亚街555号 | ||||||||||||
截至2019年12月31日止的季度： | |||||||||||||||
租赁总面积 | 173 | 94 | 52 | 30 | |||||||||||
我们租来的那一份 | 117 | 73 | 52 | 21 | |||||||||||
初始租金(1) | $ | 101.67 | $ | 233.55 | $ | 50.26 | $ | 94.00 | |||||||
加权平均租赁期限(年份) | 6.6 | 9.4 | 5.0 | 5.0 | |||||||||||
第二代转租空间： | |||||||||||||||
平方尺 | 54 | 52 | 50 | 21 | |||||||||||
公认会计原则基础： | |||||||||||||||
直线租金(2) | $ | 93.62 | $ | 309.06 | $ | 50.96 | $ | 99.81 | |||||||
优先直线租金 | $ | 97.06 | $ | 308.17 | $ | 49.41 | $ | 49.77 | |||||||
百分比(减少)增加 | (3.5 | )% | 0.3 | % | 3.1 | % | 100.5 | % | |||||||
收付基础： | |||||||||||||||
初始租金(1) | $ | 94.90 | $ | 335.00 | $ | 50.02 | $ | 94.00 | |||||||
先前升级的租金 | $ | 100.06 | $ | 300.90 | $ | 51.21 | $ | 54.49 | |||||||
百分比(减少)增加 | (5.2 | )% | 11.3 | % | (2.3 | )% | 72.5 | % | |||||||
房客改良和租赁委员会： | |||||||||||||||
每平方英尺 | $ | 89.30 | $ | 100.79 | $ | 26.91 | $ | 36.38 | |||||||
每年每平方英尺： | $ | 13.53 | $ | 10.72 | $ | 5.38 | $ | 7.28 | |||||||
占初始租金的百分比 | 13.3 | % | 4.6 | % | 10.7 | % | 7.7 | % | |||||||
截至2019年12月31日止的年度： | |||||||||||||||
租赁总面积 | 987 | 238 | 286 | 172 | |||||||||||
我们租来的那一份 | 793 | 207 | 286 | 120 | |||||||||||
初始租金(1) | $ | 82.17 | $ | 175.35 | $ | 49.43 | $ | 88.70 | |||||||
加权平均租赁期限(年份) | 7.7 | 10.9 | 6.1 | 6.1 | |||||||||||
第二代转租空间： | |||||||||||||||
平方尺 | 553 | 171 | 280 | 115 | |||||||||||
公认会计原则基础： | |||||||||||||||
直线租金(2) | $ | 76.12 | $ | 198.05 | $ | 48.71 | $ | 93.86 | |||||||
优先直线租金 | $ | 72.18 | $ | 175.46 | $ | 44.01 | $ | 56.93 | |||||||
增加百分比 | 5.5 | % | 12.9 | % | 10.7 | % | 64.9 | % | |||||||
收付基础： | |||||||||||||||
初始租金(1) | $ | 77.51 | $ | 197.12 | $ | 49.25 | $ | 88.54 | |||||||
先前升级的租金 | $ | 74.10 | $ | 179.49 | $ | 47.08 | $ | 64.11 | |||||||
增加百分比 | 4.6 | % | 9.8 | % | 4.6 | % | 38.1 | % | |||||||
房客改良和租赁委员会： | |||||||||||||||
每平方英尺 | $ | 83.82 | $ | 68.59 | $ | 33.87 | $ | 53.93 | |||||||
每年每平方英尺： | $ | 10.89 | $ | 6.29 | $ | 5.55 | $ | 8.84 | |||||||
占初始租金的百分比 | 13.3 | % | 3.6 | % | 11.2 | % | 10.0 | % | |||||||
见下页的注释。
41
概览-续
租赁活动-续
(千平方英尺) | 纽约 | ||||||||||||||
办公室 | 零售 | MART | 加利福尼亚街555号 | ||||||||||||
截至2018年12月31日止的年度： | |||||||||||||||
租赁总面积 | 1,827 | 255 | 243 | 249 | |||||||||||
我们租赁的面积： | 1,627 | 236 | 243 | 174 | |||||||||||
初始租金(1) | $ | 79.03 | $ | 171.25 | $ | 53.47 | $ | 89.28 | |||||||
加权平均租赁期限(年份) | 9.6 | 5.5 | 5.8 | 10.3 | |||||||||||
第二代转租空间： | |||||||||||||||
平方尺 | 1,347 | 216 | 232 | 62 | |||||||||||
公认会计原则基础： | |||||||||||||||
直线租金(2) | $ | 81.57 | $ | 180.01 | $ | 54.11 | $ | 104.06 | |||||||
优先直线租金 | $ | 60.99 | $ | 232.98 | $ | 44.77 | $ | 77.46 | |||||||
百分比增加(减少) | 33.7 | % | (22.7 | )% | 20.9 | % | 34.3 | % | |||||||
收付基础： | |||||||||||||||
初始租金(1) | $ | 79.22 | $ | 164.74 | $ | 53.49 | $ | 97.28 | |||||||
先前升级的租金 | $ | 64.59 | $ | 166.35 | $ | 47.48 | $ | 85.77 | |||||||
百分比增加(减少) | 22.7 | % | (1.0 | )% | 12.7 | % | 13.4 | % | |||||||
房客改良和租赁委员会： | |||||||||||||||
每平方英尺 | $ | 92.69 | $ | 59.17 | $ | 17.63 | $ | 94.98 | |||||||
每年每平方英尺： | $ | 9.66 | $ | 10.76 | $ | 3.04 | $ | 9.22 | |||||||
占初始租金的百分比 | 12.2 | % | 6.3 | % | 5.7 | % | 10.3 | % | |||||||
______________________________________
(1) | 表示每平方英尺的现金加权平均起租，这通常是市场租金的指示。大多数租赁包括免费租金和定期租金，但不包括在每平方英尺的初始现金基础租金中，而是包括在GAAP基础上的每平方英尺直线租金中。 |
(2) | 代表按公认会计原则计算的每平方英尺加权平均租金，这是在各自租赁期限内确认的，并包括免费租金和定期租金升级的影响。 |
42
概览-续
面积(使用中)和入住率(一九二零九年十二月三十一日):
(千平方英尺) | 平方尺(使用中) | ||||||||||
数目 特性 | 共计 投资组合 | 我们的 分享 | 入住率 | ||||||||
纽约： | |||||||||||
办公室 | 35 | 19,070 | 16,195 | 96.9 | % | ||||||
零售(包括位于我们办公物业基础上的零售物业) | 70 | 2,300 | 1,842 | 94.5 | % | ||||||
住宅-1，679个单位 | 9 | 1,526 | 793 | 97.0 | % | ||||||
亚历山大住宅，包括312个住宅单位 | 7 | 2,230 | 723 | 96.5 | % | ||||||
宾夕法尼亚酒店 | 1 | 1,400 | 1,400 | ||||||||
26,526 | 20,953 | 96.7 | % | ||||||||
其他： | |||||||||||
MART | 4 | 3,826 | 3,817 | 94.6 | % | ||||||
加利福尼亚街555号 | 3 | 1,741 | 1,218 | 99.8 | % | ||||||
其他 | 10 | 2,533 | 1,198 | 92.7 | % | ||||||
8,100 | 6,233 | ||||||||||
2019年12月31日总平方尺 | 34,626 | 27,186 | |||||||||
面积(使用中)和入住率(2018年12月31日):
(千平方英尺) | 平方尺(使用中) | ||||||||||
数目 特性 | 共计 投资组合 | 我们的 分享 | 入住率 | ||||||||
纽约： | |||||||||||
办公室 | 36 | 19,858 | 16,632 | 97.2 | % | ||||||
零售(包括位于我们办公物业基础上的零售物业) | 71 | 2,648 | 2,419 | 97.3 | % | ||||||
住宅-1，687个单位 | 10 | 1,533 | 800 | 96.6 | % | ||||||
亚历山大住宅，包括312个住宅单位 | 7 | 2,437 | 790 | 91.4 | % | ||||||
宾夕法尼亚酒店 | 1 | 1,400 | 1,400 | ||||||||
27,876 | 22,041 | 97.0 | % | ||||||||
其他： | |||||||||||
MART | 3 | 3,694 | 3,685 | 94.7 | % | ||||||
加利福尼亚街555号 | 3 | 1,743 | 1,220 | 99.4 | % | ||||||
其他 | 10 | 2,522 | 1,187 | 92.8 | % | ||||||
7,959 | 6,092 | ||||||||||
2018年12月31日总平方尺 | 35,835 | 28,133 | |||||||||
43
关键会计政策
在编制合并财务报表时，我们作出了影响财务报表之日报告的资产和负债数额以及报告期内报告的收入和支出数额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。以下是我们认为对编制合并财务报表至关重要的会计政策摘要。摘要应与附注中对我们会计政策的更全面讨论一并阅读。2 - 列报基础和重要会计政策，注3-收入确认和注意事项20 - 租赁我们的合并财务报表在本年度报告的表格10-K.
房地产
房地产按成本、累计折旧和摊销后入账。与改善和租赁房地产直接相关的改善、主要更新和某些成本被资本化。维修费按已发生的费用计算。就现有经营物业的重建而言，现正重建中的现有物业的账面净值，加上与重建有关的建造及改善费用，在完成重建后的资本化成本不超逾重建物业的估计公允价值的范围内，予以资本化。如果再开发财产的成本，包括现有财产的账面净值，超过了重新开发财产的估计公允价值，超出的部分将记作费用。折旧是在估计的使用寿命范围内以直线方式确认的。7到40好几年了。租户津贴按相关租约的使用年限按直线摊销，这与资产的使用寿命相当。
在购买房地产时，我们评估获得的资产的公允价值(包括土地、建筑物和改善，确定无形资产，例如在市场上和市场以下的租赁、所获得的就地租赁和租户关系)和获得的负债，我们根据这些评估分配购买价格，这些评估是基于相对公允价值的基础上的。我们根据利用适当的贴现率、资本化率和现有市场信息的估计现金流量预测来评估公允价值。对未来现金流量的估计是基于许多因素，包括历史经营结果、已知趋势和市场/经济状况。我们摊销已查明的无形资产，这些无形资产在预期寿命有限的期间内，将直接或间接地对所购财产或企业的未来现金流动作出贡献。
截至(一九二零九年十二月三十一日)和2018房地产的账面金额，扣除累计折旧和摊销后的数额101亿美元和131亿美元分别.(一九二零九年十二月三十一日)和2018，已识别的无形资产(包括获得的高于市场的租约、租客关系及所取得的就地租赁)的账面价值如下：$30,965,000和$136,781,000在我们的综合资产负债表中，已确认的无形负债的账面金额是“递延收入”的一个组成部分。$53,539,000和$161,594,000分别。
我们的财产，包括任何相关的使用权资产和无形资产，在情况发生或变化时，如发现账面金额可能无法收回，都会单独审查减值情况。当一项资产的账面金额超过预计持有期内预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值损失是根据财产的账面价值超过其估计公允价值的盈余来衡量的。减值分析是根据我们目前的计划、预定的持有期和准备分析时可用的市场信息来衡量的。如果我们对预计未来现金流量的估计或市场状况发生变化，我们对减值损失的评估可能有所不同，这种差异可能对我们的合并财务报表很重要。对预期折现现金流量的评估是主观的，部分是基于对未来占用率、租金率、资本需求的估计和假设。资本化率和折现率可能与实际结果大不相同。计划在较长时期内持有财产，减少记录减值损失的可能性。
部分拥有实体
在确定我们是否在部分拥有实体中拥有控制金融权益以及合并该实体账户的要求时，我们考虑(一)该实体是否是主要受益人的可变利益实体(“VIE”)，或者(二)该实体是否是一个有表决权的利益实体，我们拥有该实体的多数表决权权益。我们被认为是竞争对手的主要受益者，因为我们拥有(一)指导竞争对手的活动的权力，这些活动对竞争对手的经济表现影响最大；(二)承担可能对竞争对手产生重大影响的损失或利益的义务。如果对部分拥有实体的业绩影响最大的决定，合同上要求所有合作伙伴/成员批准，我们一般不控制部分拥有实体。这包括关于业务/资本预算的决定，以及安排由企业资产担保的新的或额外的融资，等等。在不符合合并要求的情况下，我们根据权益法计算投资，我们对被投资方的经营有重大影响。权益法投资最初按成本入账，然后根据我们在每一期间的净收益或亏损以及现金捐款和分配中所占份额进行调整。不符合合并或权益法会计条件的投资按成本法入账。
44
关键会计政策-续
部分拥有实体-续
对部分拥有实体的投资在发生事件或情况变化时，如果表明可能无法收回账面金额，则对其减值情况进行审查。当公允价值低于账面价值时记录减值损失，我们认为这种下降不是暂时的。减值损失是根据一项投资的账面金额超过其估计公允价值来衡量的，减值分析是根据目前的计划、预期的持有期和准备分析时的现有资料进行的。我们对部分拥有实体的投资的最终实现取决于若干因素，包括每项投资的业绩和市场条件。如果我们对预计未来现金流量的估计、计划开展此类活动的财产的发展活动的性质以及根据市场情况或其他情况对投资变化的估计公允价值，我们对减值损失的评价可能不同，这种差异可能对我们的合并财务报表很重要。对预期现金流量的评价是主观的，部分是基于对未来占用率、租金率、资本需求、资本化率和贴现率的估计和假设，而这些估计和假设可能与实际结果大不相同。
截至(一九二零九年十二月三十一日)和2018，部分拥有实体的账面投资数额为40亿美元和9亿美元分别。
收入确认
我们有以下收入来源和收入确认政策：
• | 租金收入包括将我们的房产租赁给租户的收入、租赁终止收入、宾西法尼亚酒店的收入、贸易展览和租户服务收入。 |
◦ | 将我们物业的空间出租给租户的收入包括：(一)租赁部分，包括固定和可变租赁付款，以及非租赁部分，其中包括偿还公共地区维持费，以及(二)偿还房地产税和保险费。作为出租人，我们选择将经营租赁协议中的租赁部分和非租赁部分结合起来，并将这些组成部分作为一个单独的租赁部分进行核算。固定租赁付款所得的收入在租赁不可取消期内以直线方式确认，并提供合理肯定的更新选项。当相关资产可供承租人使用时，我们开始确认租金收入。从偿还房地产税、保险费和公用地区维持费所得的收入，一般在有关费用发生的同一时期内确认。 |
◦ | 租赁终止收入是立即确认，如果租户离开或确认的直线基础上，缩短的剩余租赁期限。 |
◦ | 宾州饭店的营业收入包括客房收入、餐饮收入和宴会收入。客房收入在客房可供客人使用时确认。 |
◦ | 贸易展览的收入主要来自展位租金。当展位可供参展商使用时，这一收入将在展销会发生时予以确认。 |
◦ | 租户服务收入来自按租户要求向租户提供的分计量电力、电梯、垃圾清除和其他服务。这项收入是在服务转移时确认的。 |
• | 费用和其他收入包括与第三方或部分拥有实体的合同协议产生的管理、租赁和其他收入，包括房舍维修服务有限责任公司(房舍维修服务有限责任公司)清洁、工程和安保服务。这项收入是在服务转移时确认的。 |
我们在个别租赁的基础上，评估我们是否有可能收取未来的租金。在评估可收性时，我们会考虑租户的付款历史和目前的信用状况。当可收性被视为不可能时，我们核销租户的应收帐款，包括直线式的应收租金，并将租赁收入限制在收到的现金上。我们的经营租约的可收性的变化记作我们综合收入表中对“租金收入”的调整。如果我们对收入可收性的评估发生变化，对合并财务报表的影响可能是重大的。
所得税
根据经修订的1986年“国内收入法”第856至860节，沃纳多的运作方式旨在使其继续有资格成为REIT。在这些部分中，至少分布在90% 将其应纳税所得额中的应纳税所得额作为股息每年分给股东并符合某些其他条件的，不对分配给股东的应纳税所得额征税。沃纳多分配给股东100% 在其应纳税所得额中，因此不需要提供联邦所得税。如果沃纳多未能将所需的收入分配给股东，或未能满足其他REIT要求，它可能不符合REIT的资格，这可能会造成重大的不利税收后果。
最近的会计公告
见注2 – 列报基础和重要会计政策我们的合并财务报表，在本年度报告的表10-K，以讨论最近的会计声明。
45
截至年度按分部分列的NOI(一九二零九年十二月三十一日)和2018
NOI按份额表示总收入减去运营费用，包括我们在部分拥有实体中所占份额。 股票-收付基础NOI是指按股票调整后的NOI，不包括直线租金收入和费用、低于或高于市场租赁的摊销、净调整和其他非现金调整。我们认为，在股票-收付基础上的NOI是主要的非GAAP财务衡量标准，用于决策和评估我们的部门的非杠杆绩效，因为它涉及资产的总回报，而不是杠杆的股本回报率。由于房产是基于NOI在股票-收付基础上买卖，我们利用这一措施作出投资决策，并将我们的资产表现与同行进行比较。股票NOI和股票-收付实现制NOI不应被视为业务净收入或现金流量的替代方案，也不应与其他公司采用的类似名称的计量方法相媲美。
以下是截止年度的股票NOI和股票NOI的汇总-按部门分列。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 2019年12月31日终了年度 | ||||||||||
共计 | 纽约(1) | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | 1,924,700 | $ | 1,577,860 | $ | 346,840 | |||||
营业费用 | (917,981 | ) | (758,304 | ) | (159,677 | ) | |||||
NOI-合并 | 1,006,719 | 819,556 | 187,163 | ||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (69,332 | ) | (40,896 | ) | (28,436 | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | 322,390 | 294,168 | 28,222 | ||||||||
股票NOI | 1,259,777 | 1,072,828 | 186,949 | ||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (6,060 | ) | (12,318 | ) | 6,258 | ||||||
股票-收付基础NOI | $ | 1,253,717 | $ | 1,060,510 | $ | 193,207 | |||||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(以千计) | 2018年12月31日终了年度 | ||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | 2,163,720 | $ | 1,836,036 | $ | 327,684 | |||||
营业费用 | (963,478 | ) | (806,464 | ) | (157,014 | ) | |||||
NOI-合并 | 1,200,242 | 1,029,572 | 170,670 | ||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (71,186 | ) | (48,490 | ) | (22,696 | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | 253,564 | 195,908 | 57,656 | ||||||||
股票NOI | 1,382,620 | 1,176,990 | 205,630 | ||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (44,704 | ) | (45,427 | ) | 723 | ||||||
股票-收付基础NOI | $ | 1,337,916 | $ | 1,131,563 | $ | 206,353 | |||||
46
截至年度按分部分列的NOI(一九二零九年十二月三十一日) 和 2018-继续
我们的纽约和其他NOI在截止的几年里共享的元素(一九二零九年十二月三十一日)和2018概述如下。
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
纽约： | |||||||
办公室(1) | $ | 724,526 | $ | 743,001 | |||
零售(1) | 273,217 | 353,425 | |||||
住宅 | 23,363 | 23,515 | |||||
亚历山大氏 | 44,325 | 45,133 | |||||
宾夕法尼亚酒店 | 7,397 | 11,916 | |||||
纽约共计 | 1,072,828 | 1,176,990 | |||||
其他： | |||||||
MART(2) | 102,071 | 90,929 | |||||
加利福尼亚街555号 | 59,657 | 54,691 | |||||
其他投资(3) | 25,221 | 60,010 | |||||
其他共计 | 186,949 | 205,630 | |||||
股票NOI | $ | 1,259,777 | $ | 1,382,620 | |||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | 2019年包括与2018年应计房地产税支出有关的11 131美元房客偿还收入。 |
(3) | 2018年12月31日终了的年度包括PREIT公司的20，032美元(从2019年3月12日起作为可销售证券入账)、第五大道办公公寓666号的12，145美元(2018年8月3日出售)和UE的11，822美元(2019年3月4日出售)。 |
我们的纽约和其他NOI在股票-现金基础上的要素(一九二零九年十二月三十一日)和2018概述如下。
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
纽约： | |||||||
办公室(1) | $ | 718,734 | $ | 726,108 | |||
零售(1) | 267,655 | 324,219 | |||||
住宅 | 21,894 | 22,076 | |||||
亚历山大氏 | 45,093 | 47,040 | |||||
宾夕法尼亚酒店 | 7,134 | 12,120 | |||||
纽约共计 | 1,060,510 | 1,131,563 | |||||
其他： | |||||||
MART(2) | 108,130 | 94,070 | |||||
加利福尼亚街555号 | 60,156 | 53,488 | |||||
其他投资(3) | 24,921 | 58,795 | |||||
其他共计 | 193,207 | 206,353 | |||||
股票-收付基础NOI | $ | 1,253,717 | $ | 1,337,916 | |||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | 2019年包括与2018年应计房地产税支出有关的11 131美元房客偿还收入。 |
(3) | 2018年12月31日终了的年度包括PREIT的1.9767美元(从2019年3月12日起作为可销售证券入账)、第五大道办公公寓666号的12025美元(2018年8月3日出售)和UE的10428美元(2019年3月4日出售)。 |
47
截至年度净收益与NOI(股票)和NOI(股票)-现金基础的对账(一九二零九年十二月三十一日) 和 2018
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
净收益 | $ | 3,334,262 | $ | 422,603 | |||
折旧和摊销费用 | 419,107 | 446,570 | |||||
一般和行政费用 | 169,920 | 141,871 | |||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | 106,538 | 31,320 | |||||
部分拥有实体的收入 | (78,865 | ) | (9,149 | ) | |||
房地产基金投资损失 | 104,082 | 89,231 | |||||
利息和其他投资收入，净额 | (21,819 | ) | (17,057 | ) | |||
利息和债务费用 | 286,623 | 347,949 | |||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | (2,571,099 | ) | — | ||||
采购价格公允价值调整 | — | (44,060 | ) | ||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | (845,499 | ) | (246,031 | ) | |||
所得税费用 | 103,439 | 37,633 | |||||
停业造成的损失(收入) | 30 | (638 | ) | ||||
部分拥有实体的NOI | 322,390 | 253,564 | |||||
NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (69,332 | ) | (71,186 | ) | |||
股票NOI | 1,259,777 | 1,382,620 | |||||
直线租金的非现金调整，所购低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (6,060 | ) | (44,704 | ) | |||
股票-收付基础NOI | $ | 1,253,717 | $ | 1,337,916 | |||
NOI按区域分列
截至12月31日的一年， | |||||
2019 | 2018 | ||||
区域： | |||||
纽约市大都会区 | 87 | % | 89 | % | |
芝加哥，伊利诺伊州 | 8 | % | 7 | % | |
加利福尼亚州旧金山 | 5 | % | 4 | % | |
100 | % | 100 | % | ||
48
业务结果-截至年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)
收入
我们的收入包括租金收入、费用收入和其他收入。$1,924,700,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较$2,163,720,000在前一年，减少的$239,020,000.以下是按部分分列的(减少)增加额的详细情况：
(以千计) | |||||||||||
(减少)增加的原因是： | 共计 | 纽约 | 其他 | ||||||||
租金收入： | |||||||||||
收购、处置和其他 | $ | (8,877 | ) | $ | (8,195 | ) | $ | (682 | ) | ||
发展与重建 | (17,613 | ) | (17,991 | ) | 378 | ||||||
宾夕法尼亚酒店 | (4,034 | ) | (4,034 | ) | — | ||||||
贸易展 | (1,959 | ) | — | (1,959 | ) | ||||||
转让给第五大道和时代广场的财产 | (208,360 | ) | (208,360 | ) | — | ||||||
相同的存储操作 | 732 | (20,406 | ) | (1) | 21,138 | ||||||
(240,111 | ) | (258,986 | ) | 18,875 | |||||||
费用和其他收入： | |||||||||||
BMS清洁费 | 4,317 | 4,270 | 47 | ||||||||
管理费和租赁费 | 218 | 1,491 | (1,273 | ) | |||||||
转让给第五大道和时代广场的财产 | (833 | ) | (833 | ) | — | ||||||
其他收入 | (2,611 | ) | (4,118 | ) | 1,507 | ||||||
1,091 | 810 | 281 | |||||||||
收入增加(减少)总额 | $ | (239,020 | ) | $ | (258,176 | ) | $ | 19,156 | |||
________________________________________
(1) | 主要原因是：(I)由于老海军在西34街150号对旧海军的租约进行了修改，在2019年获得了9，882美元的低端市场租赁摊销；(2)2019年百老汇大街478-486号与Topshop相关的直线租金应收账款的非现金核销带来的5，967美元。 |
49
业务结果-截至年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
费用
我们的费用主要包括经营、折旧和摊销、一般和行政费用、递延赔偿计划负债费用以及与交易有关的费用、减值损失和其他费用。$1,625,155,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较$1,580,759,000在前一年，增加的$44,396,000以下是按部分分列的增加额的详细情况：
(以千计) | ||||||||||||
增加(减少)是由于： | 共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
业务： | ||||||||||||
收购、处置和其他 | $ | (1,659 | ) | $ | (3,901 | ) | $ | 2,242 | ||||
发展与重建 | (4,831 | ) | (5,480 | ) | 649 | |||||||
不偿还费用 | (14,190 | ) | (13,222 | ) | (968 | ) | ||||||
宾夕法尼亚酒店 | 495 | 495 | — | |||||||||
贸易展 | 535 | — | 535 | |||||||||
房舍管理费用 | 3,188 | 3,141 | 47 | |||||||||
转让给第五大道和时代广场的财产 | (41,583 | ) | (41,583 | ) | — | |||||||
相同的存储操作 | 12,548 | 12,390 | 158 | |||||||||
(45,497 | ) | (48,160 | ) | 2,663 | ||||||||
折旧和摊销： | ||||||||||||
收购、处置和其他 | 598 | 586 | 12 | |||||||||
发展与重建 | (6,454 | ) | (6,683 | ) | 229 | |||||||
转让给第五大道和时代广场的财产 | (56,545 | ) | (56,545 | ) | — | |||||||
相同的存储操作 | 34,938 | 31,636 | 3,302 | |||||||||
(27,463 | ) | (31,006 | ) | 3,543 | ||||||||
一般和行政 | 28,049 | (1) | 19,376 | 8,673 | ||||||||
递延补偿计划负债支出 | 14,089 | — | 14,089 | |||||||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | 75,218 | 75,846 | (2) | (628 | ) | |||||||
支出增加总额 | $ | 44,396 | $ | 16,056 | $ | 28,340 | ||||||
____________________
(1) | 2019年包括：(1)与2019年4月宣布的新领导小组有关的基于时间的权益补偿的非现金股票补偿费用10，447美元(2020年和2021年，与这些奖励相关的额外非现金费用将分别为9，603美元，2022年的7，718美元和2023年的2，655美元)；(2)8，477美元的非现金股票补偿费，用于因取消对年满65岁的参与者的基于时间的归属要求而加快以前发放的OP股和Vor旋风股份的归属，以及(3)因1月1日的原因，先前资本化的内部租赁费用为5，538美元，2019年采用“2016-02年会计准则更新”，租赁，在这种情况下，内部租赁费用不能再资本化。 |
(2) | 2019年包括101，925美元的非现金减值损失和相关的核销，主要是第五大道608号，被(I)2018年12，000美元的非现金减值损失和(Ii)2018年第一季度确认的纽约市不动产转让税(“转移税”)中与收购独立广场有关的1.3万美元部分抵消。我们在独立广场拥有50.1%的经济利益的合资企业，根据纽约市税务上诉法庭(“税务法庭”)关于公园大道一号的裁决，确认了这笔费用。见注4 - 房地产基金投资关于本年度报告第二部分第8项的合并财务报表(表格10-K)，以获得关于这一事项的补充资料。 |
50
业务结果-截至年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
部分拥有实体的收入
以下是部分拥有实体在终了年度的收入(损失)构成部分：(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 百分比 拥有权 2019年12月31日 | 截至12月31日的一年， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||||
我们在净收入(亏损)中所占份额： | |||||||||
第五大道和时代广场合资公司(1): | |||||||||
净收入权益 | 51.5% | $ | 31,130 | $ | — | ||||
优先股回报率，扣除我们的部分费用 | 27,586 | — | |||||||
58,716 | — | ||||||||
亚历山大氏(2) | 32.4% | 23,779 | 15,045 | ||||||
部分拥有的办公楼(3) | 五花八门 | (3,443 | ) | (3,085 | ) | ||||
其他投资(4) | 五花八门 | (187 | ) | (2,811 | ) | ||||
$ | 78,865 | $ | 9,149 | ||||||
____________________
(1) | 截至2019年12月31日的年度包括我们自2019年4月以来在第五大道和时代广场合资企业的51.5%的股权。见注6 - 对部分拥有实体的投资请参阅本年度报告第二部分第8项关于表10-K的合并财务报表，以供进一步参考。 |
(2) | 2018年包括我们在亚历山大额外转让税中7708美元的份额，这笔税与2012年11月国王广场区域购物中心的出售有关。亚历山大根据税务法庭关于公园大道一号的裁决所确立的先例记录了这笔费用。见注4 - 房地产基金投资关于本年度报告第二部分第8项的合并财务报表(表格10-K)，以获得关于这一事项的补充资料。 |
(3) | 包括公园大道280号、麦迪逊大道650号、公园大道1号、西34街7号、麦迪逊大道330号(2019年7月11日出售)、西22街512号、第九大道61号、第十大道85号等。2018年包括我们在2011年3月收购公园大道1号的额外转账税中4 978美元的份额。见注4 - 房地产基金投资关于本年度报告第二部分第8项的合并财务报表(表格10-K)，以获得关于这一事项的补充资料。 |
(4) | 包括独立广场、时装中心商城/华盛顿大厦、罗斯林广场、西93街50-70号、第五大道办公公寓666号(2018年8月3日出售)、UE(2019年3月4日出售)、PREIT(从2019年3月12日起作为可销售证券)等。 |
房地产基金投资损失
以下是截至年度房地产基金投资损失的组成部分(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 截至12月31日的一年， | |||||||
2019 | 2018 | |||||||
投资净收益 | $ | 2,027 | $ | 6,105 | ||||
持有投资未实现净亏损 | (106,109 | ) | (83,794 | ) | ||||
已退出投资的实际净亏损 | — | (912 | ) | |||||
转移税 | — | (10,630 | ) | (1) | ||||
房地产基金投资损失 | (104,082 | ) | (89,231 | ) | ||||
减去合并子公司非控制权益造成的损失 | 55,274 | 61,230 | ||||||
房地产基金投资损失扣除合并子公司的控股权益(2) | $ | (48,808 | ) | $ | (28,001 | ) | ||
(1) | 由于与2011年3月收购公园大道1号有关的额外转移税，这是由于税务法庭2018年第一季度的裁决而确认的。我们就税务法庭的裁决向纽约州最高法院、上诉庭、第一部(“上诉庭”)提出上诉。我们的上诉于2019年4月2日审理。2019年4月25日，上诉庭作出一致裁决和命令，确认了税务法庭的裁决，驳回了我们的上诉。2019年6月20日，我们提出了一项动议，要求重新辩驳上诉庭的裁决或准许向纽约州上诉法院上诉。该动议于2019年12月12日被驳回，不能再上诉。 |
(2) | 2018年包括公园大道1号增加的转移税和附带利息减少造成的4252美元损失。 |
51
业务结果-截至年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
利息和其他投资收入，净额
以下是截至年度的利息和其他投资净额。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
现金及现金等价物和限制性现金利息 | $ | 13,380 | $ | 15,827 | |||
应收贷款利息(1) | 6,326 | 10,298 | |||||
有价证券公允价值下降 | (5,533 | ) | (26,453 | ) | |||
有价证券股利 | 3,938 | 13,339 | |||||
其他，净额 | 3,708 | 4,046 | |||||
$ | 21,819 | $ | 17,057 | ||||
____________________
(1) | 2018年包括6707美元的利润参与，与以前偿还给我们的一笔夹层贷款有关。 |
利息和债务费用
利息和债务费用$286,623,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)，与$347,949,000在前一年，减少的$61,326,000。减少的主要原因是：(1)偿还220 CPS贷款导致利息支出减少30 245 000美元；(2)由于2019年4月向第五大道和时代广场合资公司提供的房产的应付抵押解除，利息费用减少30 029 000美元；(3)2019年4月赎回400 000 000美元5.00%高级无担保票据的利息降低15 137 000美元；(4)2018年9月在百老汇获得费用利息后资本租赁利息减少13 077 000美元，部分由(5)22 540 000美元的债务预付费用部分抵销，这笔费用与赎回高级无担保票据有关，(6)我们7.5亿美元的无担保定期贷款的利率互换带来的5，457，000美元的较高利息。
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益
在2019年4月，我们确认了向第五大道和时代广场合资公司转让普通股的净收益2，571，099，000美元，包括在我们的基础上按公允价值保留资产部分的相关步骤。
采购价格公允价值调整
2018年12月31日终了年度的采购价格公允价值调整为44，060，000美元，这是估计的公允市场价值与我们在发展法利办公室和零售大楼的合资企业50.1%权益的账面基础之间的差额，这是由于我们对合资企业的所有权从50.1%增加到95.0%。
处置全资和部分拥有资产的净利
处置全资和部分拥有资产的净利$845,499,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)主要包括(I)$604,393,000在出售220套居者有其屋共管公寓单位的净利中，(Ii)出售麦迪逊大道330号25%权益所得的净利为159，292，000元；(Iii)出售所有UE合伙单位所得的净利为62，395，000元；及(Iv)出售3040 M街的净利为19，477，000元。净收益$246,031,000截止年度(2018年12月31日)主要包括：(1)出售我们在第五大道办公大楼666号的49.5%权益的净利134，032，000美元；(Ii)出售220套CPS共管公寓后净利81，224，000元；(Iii)出售华盛顿广场北27号的净利23，559，000元；及(Iv)偿还第五大道办公大楼666号的按揭贷款利息，净利7，308，000元。
所得税费用
截止年度(一九二零九年十二月三十一日)，我们有所得税费用$103,439,000，与$37,633,000在前一年，增加的$65,806,000.这一增加主要是由于出售220套CPS共管公寓的所得税费用增加87 940 000美元，但2018年12月31日终了年度的16 771 000美元支出部分抵消了这一增加，原因是，由于我们在Farley办公室和零售建筑合资企业的所有权增加，确认了44 060 000美元的购买价格公允价值调整。
52
业务结果-截至年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
(损失)停止经营的收入
终了年度停业业务造成的损失(一九二零九年十二月三十一日)曾.$30,000与.的收入相比$638,000在前一年，减少在收入中$668,000.
合并子公司非控制权益造成的净亏损
合并附属公司的非控制权益所引致的净亏损为$24,547,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)，与$53,023,000在前一年，减少了$28,476,000.减少的主要原因是：(1)转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益为11 945 000美元，原因是2019年12月31日终了年度的非控制权益；(2)为2018年12月31日终了年度购置独立广场的非控制权益增拨转让税6 538 000美元；(3)分配给我国房地产基金投资的非控制权益的净亏损5 956 000美元，
可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净收入(沃纳多不动产信托)
经营伙伴关系中非控股权的净收益为$210,872,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)，与$25,672,000在前一年，增加的$185,200,000。增加的主要原因是净收入增加，但由于转移到第五大道和时代广场合资公司的净利而分配给A类大学学生。
沃纳多不动产信托公司的优先股股息
优先股股息$50,131,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)，与$50,636,000在前一年，减少的$505,000.
漩涡不动产的优先单位分配。
优先单元分布是$50,296,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)，与$50,830,000在前一年，减少的$534,000.
优先股/股发行费用
2018年12月31日终了年度，我们确认优先股/单位发行成本为$14,486,000代表在2018年1月赎回所有未赎回的G系列和I系列累计可赎回优先股/单位时核销发行成本。
53
业务结果-截至年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
同店每股净营业收入
同一商店NOI at Share表示NOI在共享时来自在当前和前一年报告期间都在使用的业务中的NOI。同一店NOI在股票-收付基础是同一商店NOI在股票调整后，不包括直线租金收入和费用，摊销以下和以上的市场租赁，净额和其他非现金调整。我们提出这些非公认会计原则的措施是：(I)便利对我们的财产和部门的经营业绩进行有意义的比较，(Ii)就是否购买、出售或再融资物业作出决定；(Iii)将我们的财产和部分的表现与我们的同行进行比较。同一商店的NOI在股票和同一商店的NOI在股票-现金基础不应被认为是净收入或现金流量的业务，可能无法与其他公司使用类似的名称的措施。
下面是NOI在股票和同一商店NOI在我们的纽约分部，MART，555加利福尼亚街和其他投资的调节(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | |||||||||||||||
2019年12月31日终了年度按份额计算的NOI | $ | 1,259,777 | $ | 1,072,828 | $ | 102,071 | $ | 59,657 | $ | 25,221 | ||||||||||
从以下部分减去NOI： | ||||||||||||||||||||
收购 | (334 | ) | (334 | ) | — | — | — | |||||||||||||
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场的合资 | (5,479 | ) | (5,479 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (7,420 | ) | (7,420 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (54,099 | ) | (54,099 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (33,028 | ) | (5,585 | ) | (2,635 | ) | 413 | (25,221 | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日止的同一商店 | $ | 1,159,417 | $ | 999,911 | $ | 99,436 | $ | 60,070 | $ | — | ||||||||||
2018年12月31日终了年度股票价值 | $ | 1,382,620 | $ | 1,176,990 | $ | 90,929 | $ | 54,691 | $ | 60,010 | ||||||||||
从以下部分减去NOI： | ||||||||||||||||||||
收购 | (121 | ) | (121 | ) | — | — | — | |||||||||||||
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场的合资 | (84,020 | ) | (84,020 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (14,949 | ) | (14,949 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (74,720 | ) | (74,720 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (72,930 | ) | (7,825 | ) | (5,155 | ) | 60 | (60,010 | ) | |||||||||||
2018年12月31日终了年度的同一商店 | $ | 1,135,880 | $ | 995,355 | $ | 85,774 | $ | 54,751 | $ | — | ||||||||||
2019年12月31日终了年度同店NOI的份额较2018年12月31日增加 | $ | 23,537 | $ | 4,556 | $ | 13,662 | $ | 5,319 | $ | — | ||||||||||
同一商店NOI的份额增加% | 2.1 | % | 0.5 | % | (1) | 15.9 | % | (2) | 9.7 | % | — | % | ||||||||
____________________
(1) | 不包括宾西法尼亚酒店，同店增加通过0.9%. |
(2) | 主要原因是2019年收到的与2018年应计房地产税支出有关的11 131美元房客偿还收入。 |
54
业务结果-截至年度(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
同一商店股票净营业收入-续
下面是NOI在股票-收付基础上与同一商店NOI在股票-收付基础上对我们的纽约分部，MART，555加利福尼亚街和其他投资的调节。(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | |||||||||||||||
NOI股票-2019年12月31日终了年度现金基础 | $ | 1,253,717 | $ | 1,060,510 | $ | 108,130 | $ | 60,156 | $ | 24,921 | ||||||||||
减去按股票-收付实现制计算的NOI，从： | ||||||||||||||||||||
收购 | (266 | ) | (266 | ) | — | — | — | |||||||||||||
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场的合资 | (5,183 | ) | (5,183 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (8,219 | ) | (8,219 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (64,359 | ) | (64,359 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (52,594 | ) | (24,892 | ) | (2,973 | ) | 192 | (24,921 | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日止年度股票收付基础的同一商店 | $ | 1,123,096 | $ | 957,591 | $ | 105,157 | $ | 60,348 | $ | — | ||||||||||
2018年12月31日终了年度股票现金基础NOI | $ | 1,337,916 | $ | 1,131,563 | $ | 94,070 | $ | 53,488 | $ | 58,795 | ||||||||||
减去按股票-收付实现制计算的NOI，从： | ||||||||||||||||||||
收购 | (121 | ) | (121 | ) | — | — | — | |||||||||||||
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场的合资 | (79,427 | ) | (79,427 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (14,764 | ) | (14,764 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (81,137 | ) | (81,137 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (78,119 | ) | (14,011 | ) | (5,373 | ) | 60 | (58,795 | ) | |||||||||||
2018年12月31日终了年度同店NOI股票现金基础 | $ | 1,084,348 | $ | 942,103 | $ | 88,697 | $ | 53,548 | $ | — | ||||||||||
2019年12月31日终了年度同店NOI按股票现金基础计算的增加额与2018年12月31日相比 | $ | 38,748 | $ | 15,488 | $ | 16,460 | $ | 6,800 | $ | — | ||||||||||
同店NOI在股票-收付基础上的增长% | 3.6 | % | 1.6 | % | (1) | 18.6 | % | (2) | 12.7 | % | — | % | ||||||||
____________________
(1) | 不包括宾西法尼亚酒店，同店NOI以股票收付方式为准。增加通过2.2%. |
(2) | 主要原因是2019年收到的与2018年应计房地产税支出有关的11 131美元房客偿还收入。 |
55
补充信息
截至三个月按部门分列的NOI(一九二零九年十二月三十一日)和2018
以下是截止三个月的按部门分列的NOI摘要。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 截至2019年12月31日止的三个月 | ||||||||||
共计 | 纽约(1) | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | 460,968 | $ | 377,626 | $ | 83,342 | |||||
营业费用 | (223,975 | ) | (184,231 | ) | (39,744 | ) | |||||
NOI-合并 | 236,993 | 193,395 | 43,598 | ||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (17,417 | ) | (9,885 | ) | (7,532 | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | 85,990 | 82,774 | 3,216 | ||||||||
股票NOI | 305,566 | 266,284 | 39,282 | ||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (6,590 | ) | (8,577 | ) | 1,987 | ||||||
股票-收付基础NOI | $ | 298,976 | $ | 257,707 | $ | 41,269 | |||||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(以千计) | 截至2018年12月31日止的三个月 | ||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | 543,417 | $ | 466,554 | $ | 76,863 | |||||
营业费用 | (254,320 | ) | (206,696 | ) | (47,624 | ) | |||||
NOI-合并 | 289,097 | 259,858 | 29,239 | ||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (19,771 | ) | (13,837 | ) | (5,934 | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | 60,205 | 49,178 | 11,027 | ||||||||
股票NOI | 329,531 | 295,199 | 34,332 | ||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (5,532 | ) | (6,266 | ) | 734 | ||||||
股票-收付基础NOI | $ | 323,999 | $ | 288,933 | $ | 35,066 | |||||
56
补充资料-续
截至三个月按部门分列的NOI(一九二零九年十二月三十一日)和2018-继续
在截止的三个月里，我们的纽约和其他NOI的元素共享(一九二零九年十二月三十一日)和2018概述如下。
(以千计) | 截至12月31日的三个月， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
纽约： | |||||||
办公室(1) | $ | 183,925 | $ | 186,832 | |||
零售(1) | 59,728 | 85,549 | |||||
住宅 | 5,835 | 5,834 | |||||
亚历山大氏 | 10,626 | 11,023 | |||||
宾夕法尼亚酒店 | 6,170 | 5,961 | |||||
纽约共计 | 266,284 | 295,199 | |||||
其他： | |||||||
MART(2) | 22,712 | 10,981 | |||||
加利福尼亚街555号 | 14,533 | 14,005 | |||||
其他投资(3) | 2,037 | 9,346 | |||||
其他共计 | 39,282 | 34,332 | |||||
股票NOI | $ | 305,566 | $ | 329,531 | |||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | 2018年12月31日结束的三个月包括额外的12，814美元的房地产税应计费用，这是由于MART的税后评估价值增加而产生的。 |
(3) | 2018年12月31日终了的三个月包括PREIT的4，683美元(从2019年3月12日起作为可销售证券入账)和UE(2019年3月4日出售)的3，198美元。 |
在截止三个月的三个月中，我们的纽约和其他NOI按股票现金基础计算的要素。(一九二零九年十二月三十一日)和2018概述如下。
(以千计) | 截至12月31日的三个月， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
纽约： | |||||||
办公室(1) | $ | 180,762 | $ | 185,624 | |||
零售(1) | 54,357 | 80,515 | |||||
住宅 | 5,763 | 5,656 | |||||
亚历山大氏 | 10,773 | 11,129 | |||||
宾夕法尼亚酒店 | 6,052 | 6,009 | |||||
纽约共计 | 257,707 | 288,933 | |||||
其他： | |||||||
MART(2) | 24,646 | 12,758 | |||||
加利福尼亚街555号 | 14,491 | 13,784 | |||||
其他投资(3) | 2,132 | 8,524 | |||||
其他共计 | 41,269 | 35,066 | |||||
股票-收付基础NOI | $ | 298,976 | $ | 323,999 | |||
________________________________________
(1) | 反映了2019年4月18日向第五大道和时代广场合资公司转让了45.4%的普通股。 |
(2) | 2018年12月31日结束的三个月包括额外的12，814美元的房地产税应计费用，这是由于MART的税后评估价值增加而产生的。 |
(3) | 2018年12月31日终了的三个月包括PREIT(从2019年3月12日起作为可销售证券入账)的4，612美元和UE(2019年3月4日出售)的2，320美元。 |
57
补充资料-续
截至三个月的净收益与NOI(股票)和NOI(股票)-现金基础的对账(一九二零九年十二月三十一日)和2018
(以千计) | 截至12月31日的三个月， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
净收益 | $ | 160,676 | $ | 97,821 | |||
折旧和摊销费用 | 92,926 | 112,869 | |||||
一般和行政费用 | 39,791 | 32,934 | |||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | 3,223 | 14,637 | |||||
部分拥有实体的收入 | (22,726 | ) | (3,090 | ) | |||
房地产基金投资损失 | 90,302 | 51,258 | |||||
利息和其他投资收入，净额 | (5,889 | ) | (7,656 | ) | |||
利息和债务费用 | 59,683 | 83,175 | |||||
采购价格公允价值调整 | — | (44,060 | ) | ||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | (203,835 | ) | (81,203 | ) | |||
所得税费用 | 22,897 | 32,669 | |||||
停止业务的收入 | (55 | ) | (257 | ) | |||
部分拥有实体的NOI | 85,990 | 60,205 | |||||
NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (17,417 | ) | (19,771 | ) | |||
股票NOI | 305,566 | 329,531 | |||||
直线租金的非现金调整，所购低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (6,590 | ) | (5,532 | ) | |||
股票-收付基础NOI | $ | 298,976 | $ | 323,999 | |||
NOI按区域分列
截至12月31日的三个月， | |||||
2019 | 2018 | ||||
区域： | |||||
纽约市大都会区 | 88 | % | 92 | % | |
芝加哥，伊利诺伊州 | 7 | % | 3 | % | |
加利福尼亚州旧金山 | 5 | % | 5 | % | |
100 | % | 100 | % | ||
58
补充资料-续
三个月结束(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)
同店每股净营业收入
以下是NOI在截至三个月的纽约部分、MART、555加利福尼亚街和其他投资中的股票与同一商店NOI的对账情况(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | |||||||||||||||
截至2019年12月31日止的3个月股票NOI | $ | 305,566 | $ | 266,284 | $ | 22,712 | $ | 14,533 | $ | 2,037 | ||||||||||
从以下部分减去NOI： | ||||||||||||||||||||
收购 | (122 | ) | (122 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (62 | ) | (62 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (16,082 | ) | (16,082 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (8,164 | ) | (5,969 | ) | (172 | ) | 14 | (2,037 | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日的三个月 | $ | 281,136 | $ | 244,049 | $ | 22,540 | $ | 14,547 | $ | — | ||||||||||
截至2018年12月31日止的三个月股票中的NOI | $ | 329,531 | $ | 295,199 | $ | 10,981 | $ | 14,005 | $ | 9,346 | ||||||||||
从以下部分减去NOI： | ||||||||||||||||||||
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场的合资 | (28,683 | ) | (28,683 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (3,614 | ) | (3,614 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (21,797 | ) | (21,811 | ) | — | 14 | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (13,041 | ) | (3,291 | ) | (463 | ) | 59 | (9,346 | ) | |||||||||||
2018年12月31日终了的三个月内同一家店的股票 | $ | 262,396 | $ | 237,800 | $ | 10,518 | $ | 14,078 | $ | — | ||||||||||
截至2019年12月31日的三个月内同店NOI的份额较2018年12月31日增加 | $ | 18,740 | $ | 6,249 | $ | 12,022 | $ | 469 | $ | — | ||||||||||
同一商店NOI的份额增加% | 7.1 | % | 2.6 | % | (1) | 114.3 | % | (2) | 3.3 | % | — | % | ||||||||
____________________
(1) | 不包括宾夕法尼亚酒店，同一商店NOI的份额保持不变。 |
(2) | 2018年12月31日结束的三个月包括额外的12，814美元的房地产税应计费用，这是由于MART的税后评估价值增加而产生的。 |
59
补充资料-续
三个月结束(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
同一商店股票净营业收入-续
以下是NOI在股票-收付基础上与同一商店NOI在股票-收付基础上对我们的纽约分部，MART，555加利福尼亚街和其他投资在三个月结束的调节。(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | |||||||||||||||
截至2019年12月31日止的三个月股票现金基础NOI | $ | 298,976 | $ | 257,707 | $ | 24,646 | $ | 14,491 | $ | 2,132 | ||||||||||
减去按股票-收付实现制计算的NOI，从： | ||||||||||||||||||||
收购 | (54 | ) | (54 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (66 | ) | (66 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (16,948 | ) | (16,948 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店收入，净额 | (9,736 | ) | (7,373 | ) | (172 | ) | (59 | ) | (2,132 | ) | ||||||||||
截至2019年12月31日止的三个月内同一商店的股票现金基础 | $ | 272,172 | $ | 233,266 | $ | 24,474 | $ | 14,432 | $ | — | ||||||||||
2018年12月31日终了的三个月股票现金基础NOI | $ | 323,999 | $ | 288,933 | $ | 12,758 | $ | 13,784 | $ | 8,524 | ||||||||||
减去按股票-收付实现制计算的NOI，从： | ||||||||||||||||||||
物业所有权权益的变化促成了第五大道和时代广场的合资 | (27,243 | ) | (27,243 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (3,870 | ) | (3,870 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (24,090 | ) | (24,104 | ) | — | 14 | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (13,400 | ) | (4,416 | ) | (520 | ) | 60 | (8,524 | ) | |||||||||||
2018年12月31日终了的三个月内同一商店的股票现金基础 | $ | 255,396 | $ | 229,300 | $ | 12,238 | $ | 13,858 | $ | — | ||||||||||
截至2019年12月31日止的三个月内同店NOI按股票现金基础计算的增加额与2018年12月31日相比 | $ | 16,776 | $ | 3,966 | $ | 12,236 | $ | 574 | $ | — | ||||||||||
同店NOI在股票-收付基础上的增长% | 6.6 | % | 1.7 | % | (1) | 100.0 | % | (2) | 4.1 | % | — | % | ||||||||
____________________
(1) | 不包括宾西法尼亚酒店，同店NOI以股票收付方式为准。增加通过1.8%. |
(2) | 2018年12月31日结束的三个月包括额外的12，814美元的房地产税应计费用，这是由于MART的税后评估价值增加而产生的。 |
60
补充资料-续
截至三个月按部门分列的NOI(一九二零九年十二月三十一日)和(一九二零九年九月三十日)
以下是截至目前三个月的股票NOI和股票收付基础NOI的概要。(一九二零九年十二月三十一日)和(一九二零九年九月三十日).
(以千计) | 截至2019年12月31日止的三个月 | ||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | 460,968 | $ | 377,626 | $ | 83,342 | |||||
营业费用 | (223,975 | ) | (184,231 | ) | (39,744 | ) | |||||
NOI-合并 | 236,993 | 193,395 | 43,598 | ||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (17,417 | ) | (9,885 | ) | (7,532 | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | 85,990 | 82,774 | 3,216 | ||||||||
股票NOI | 305,566 | 266,284 | 39,282 | ||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (6,590 | ) | (8,577 | ) | 1,987 | ||||||
股票-收付基础NOI | $ | 298,976 | $ | 257,707 | $ | 41,269 | |||||
(以千计) | 截至2019年9月30日止的三个月 | ||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | 465,961 | $ | 380,568 | $ | 85,393 | |||||
营业费用 | (226,359 | ) | (188,159 | ) | (38,200 | ) | |||||
NOI-合并 | 239,602 | 192,409 | 47,193 | ||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (18,096 | ) | (9,574 | ) | (8,522 | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | 86,024 | 82,649 | 3,375 | ||||||||
股票NOI | 307,530 | 265,484 | 42,046 | ||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (4,037 | ) | (5,560 | ) | 1,523 | ||||||
股票-收付基础NOI | $ | 303,493 | $ | 259,924 | $ | 43,569 | |||||
61
补充资料-续
截至三个月按部门分列的NOI(一九二零九年十二月三十一日)和(一九二零九年九月三十日)-继续
在截止的三个月里，我们的纽约和其他NOI的元素共享(一九二零九年十二月三十一日)和(一九二零九年九月三十日)概述如下。
(以千计) | 最后三个月 | ||||||
(一九二零九年十二月三十一日) | (一九二零九年九月三十日) | ||||||
纽约： | |||||||
办公室 | $ | 183,925 | $ | 177,469 | |||
零售 | 59,728 | 68,159 | |||||
住宅 | 5,835 | 5,575 | |||||
亚历山大氏 | 10,626 | 11,269 | |||||
宾夕法尼亚酒店 | 6,170 | 3,012 | |||||
纽约共计 | 266,284 | 265,484 | |||||
其他： | |||||||
MART | 22,712 | 24,862 | |||||
加利福尼亚街555号 | 14,533 | 15,265 | |||||
其他投资 | 2,037 | 1,919 | |||||
其他共计 | 39,282 | 42,046 | |||||
股票NOI | $ | 305,566 | $ | 307,530 | |||
在截止三个月的三个月中，我们的纽约和其他NOI按股票现金基础计算的要素。(一九二零九年十二月三十一日)和(一九二零九年九月三十日)概述如下。
(以千计) | 最后三个月 | ||||||
(一九二零九年十二月三十一日) | (一九二零九年九月三十日) | ||||||
纽约： | |||||||
办公室 | $ | 180,762 | $ | 174,796 | |||
零售 | 54,357 | 65,636 | |||||
住宅 | 5,763 | 5,057 | |||||
亚历山大氏 | 10,773 | 11,471 | |||||
宾夕法尼亚酒店 | 6,052 | 2,964 | |||||
纽约共计 | 257,707 | 259,924 | |||||
其他： | |||||||
MART | 24,646 | 26,588 | |||||
加利福尼亚街555号 | 14,491 | 15,325 | |||||
其他投资 | 2,132 | 1,656 | |||||
其他共计 | 41,269 | 43,569 | |||||
股票-收付基础NOI | $ | 298,976 | $ | 303,493 | |||
62
补充资料-续
截至三个月的净收益与NOI(股票)和NOI(股票)-现金基础的对账(一九二零九年十二月三十一日)和(一九二零九年九月三十日)
(以千计) | 最后三个月 | ||||||
(一九二零九年十二月三十一日) | (一九二零九年九月三十日) | ||||||
净收益 | $ | 160,676 | $ | 363,849 | |||
折旧和摊销费用 | 92,926 | 96,437 | |||||
一般和行政费用 | 39,791 | 33,237 | |||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | 3,223 | 1,576 | |||||
部分拥有实体的收入 | (22,726 | ) | (25,946 | ) | |||
房地产基金投资损失(收入) | 90,302 | (2,190 | ) | ||||
利息和其他投资收入，净额 | (5,889 | ) | (3,045 | ) | |||
利息和债务费用 | 59,683 | 61,448 | |||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | (203,835 | ) | (309,657 | ) | |||
所得税费用 | 22,897 | 23,885 | |||||
(收入)停业造成的损失 | (55 | ) | 8 | ||||
部分拥有实体的NOI | 85,990 | 86,024 | |||||
NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | (17,417 | ) | (18,096 | ) | |||
股票NOI | 305,566 | 307,530 | |||||
直线租金的非现金调整，所购低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | (6,590 | ) | (4,037 | ) | |||
股票-收付基础NOI | $ | 298,976 | $ | 303,493 | |||
63
补充资料-续
三个月结束(一九二零九年十二月三十一日)相比较(一九二零九年九月三十日)
同店每股净营业收入
以下是NOI在截至三个月的纽约部分、MART、555加利福尼亚街和其他投资中的股票与同一商店NOI的对账情况(一九二零九年十二月三十一日)相比较(一九二零九年九月三十日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | |||||||||||||||
截至2019年12月31日止的3个月股票NOI | $ | 305,566 | $ | 266,284 | $ | 22,712 | $ | 14,533 | $ | 2,037 | ||||||||||
从以下部分减去NOI： | ||||||||||||||||||||
收购 | (118 | ) | (118 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (62 | ) | (62 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (16,087 | ) | (16,087 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (8,103 | ) | (5,968 | ) | (172 | ) | 74 | (2,037 | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日的三个月 | $ | 281,196 | $ | 244,049 | $ | 22,540 | $ | 14,607 | $ | — | ||||||||||
截至2019年9月30日止的三个月股票中的NOI | $ | 307,530 | $ | 265,484 | $ | 24,862 | $ | 15,265 | $ | 1,919 | ||||||||||
从以下部分减去NOI： | ||||||||||||||||||||
处置 | (262 | ) | (262 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (19,429 | ) | (19,429 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店(收入)费用，净额 | (11,254 | ) | (8,877 | ) | (532 | ) | 74 | (1,919 | ) | |||||||||||
截至2019年9月30日的三个月 | $ | 276,585 | $ | 236,916 | $ | 24,330 | $ | 15,339 | $ | — | ||||||||||
截至2019年12月31日止的3个月内，同一商店NOI的份额较2019年9月30日增加(减少) | $ | 4,611 | $ | 7,133 | $ | (1,790 | ) | $ | (732 | ) | $ | — | ||||||||
同一商店股票NOI增加(减少)% | 1.7 | % | 3.0 | % | (1) | (7.4 | )% | (4.8 | )% | — | % | |||||||||
____________________
(1) | 不包括宾西法尼亚酒店，同店增加通过1.7%. |
64
补充资料-续
三个月结束(一九二零九年十二月三十一日)相比较(一九二零九年九月三十日)-继续
同一商店股票净营业收入-续
以下是NOI在股票-收付基础上与同一商店NOI在股票-收付基础上对我们的纽约分部，MART，555加利福尼亚街和其他投资在三个月结束的调节。(一九二零九年十二月三十一日)相比较(一九二零九年九月三十日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | |||||||||||||||
截至2019年12月31日止的三个月股票现金基础NOI | $ | 298,976 | $ | 257,707 | $ | 24,646 | $ | 14,491 | $ | 2,132 | ||||||||||
减去按股票-收付实现制计算的NOI，从： | ||||||||||||||||||||
收购 | (49 | ) | (49 | ) | — | — | — | |||||||||||||
处置 | (66 | ) | (66 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (16,952 | ) | (16,952 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店收入，净额 | (9,678 | ) | (7,374 | ) | (172 | ) | — | (2,132 | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日止的三个月内同一商店的股票现金基础 | $ | 272,231 | $ | 233,266 | $ | 24,474 | $ | 14,491 | $ | — | ||||||||||
截至2019年9月30日止的三个月股票现金基础NOI | $ | 303,493 | $ | 259,924 | $ | 26,588 | $ | 15,325 | $ | 1,656 | ||||||||||
减去按股票-收付实现制计算的NOI，从： | ||||||||||||||||||||
处置 | (693 | ) | (693 | ) | — | — | — | |||||||||||||
开发特性 | (24,641 | ) | (24,641 | ) | — | — | — | |||||||||||||
其他非同店收入，净额 | (12,701 | ) | (10,174 | ) | (871 | ) | — | (1,656 | ) | |||||||||||
截至2019年9月30日止的三个月内，同一商店的股票现金基础 | $ | 265,458 | $ | 224,416 | $ | 25,717 | $ | 15,325 | $ | — | ||||||||||
与2019年9月30日比较，截至2019年12月31日的三个月内同一商店NOI按股票-现金制增加(减少) | $ | 6,773 | $ | 8,850 | $ | (1,243 | ) | $ | (834 | ) | $ | — | ||||||||
同店NOI在股票-收付基础上的增加(减少)% | 2.6 | % | 3.9 | % | (1) | (4.8 | )% | (5.4 | )% | — | % | |||||||||
____________________
(1) | 不包括宾西法尼亚酒店，同店NOI以股票收付方式为准。增加通过2.6%. |
65
关联方交易
见注23-关联方交易我们的合并财务报表在本年度报告表10-K供讨论有关关联方交易。
流动性与资本资源
租金收入是我们现金流的主要来源，取决于我们房产的占用率和租金率。我们的现金需求包括物业营运费用、基本建设改善、租户改善、债务偿还、租赁佣金、股东红利和分配给经营伙伴关系的会员，以及购置和开发费用。为现金需求提供资金的其他流动资金来源包括债务融资收益，包括抵押贷款、高级无担保借款、无担保定期贷款和无担保循环信贷设施；发行普通股和优先股的收益；以及资产出售。
我们预计，未来12个月持续运营的现金流量将足以为我们的业务活动提供资金、向经营伙伴关系的会员发放现金、向股东发放现金红利、债务摊销和经常性资本支出。发展支出和收购所需的资本可能需要从借款和(或)提供股权中获得资金。
我们预计在220套CPS住宅共管公寓中，100%的销售将产生约20亿美元的净现金，其中包括10亿美元的税后净利，其中569，901，000美元是在我们从成立到2019年12月31日的合并损益表中确认的。截至2019年12月31日，91%其中的共管公寓单位出售或根据销售合同，并计划在2020年关闭。
我们可不时购买或收回未偿还的债务证券，或赎回我们的股票证券，如有，则视乎当时的市场情况、流动资金需求及其他因素而定。与这些交易有关的数额可能对我们的合并财务报表很重要。
股利
2019年12月18日，沃纳多董事会于2019年12月30日(“创纪录日期”)向有记录的普通股股东宣布每股1.95美元的特别股息。2020年1月15日，沃纳多的普通股股东获得了372，380，000美元的现金，另有25，912，000美元的现金支付给了经营伙伴关系的非附属工会成员，以获得特别股息。
在2020年1月15日，沃纳多公司宣布了每股0.66美元的季度普通股股息(每股每股2.64美元的年度股息)。2020，将需要沃纳多支付大约5.04亿美元的现金作为普通股股息。2020沃纳多预计将为已发行优先股支付大约5，000万美元的现金红利，并向经营伙伴关系的单个股东支付约35，000，000美元的现金分配。
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流动性和资本资源-续
融资活动和合同义务
由于我们是一家“经验丰富的发行人”，我们的股票和债务证券的发行额不受限制，我们有一个有效的保质期登记。我们从一份货架登记表中发行了高级无担保票据，其中载有限制我们承担债务能力的金融契约，并要求我们根据我们的担保债务水平维持一定水平的未支配资产。我们的无担保循环信贷设施包含金融契约，要求我们保持最低利率和最高债务与市场资本比率，并在评级低于Baa 3/BBB的情况下提供更高的利率。我们的无担保循环信贷设施还包含习惯上的借贷条件，包括陈述和担保，以及可能导致加速偿还的惯例违约事件。包括未支付利息或本金等项目。(一九二零九年十二月三十一日)，我们遵守我们的高级无担保票据和无担保循环信贷贷款所要求的所有金融契约。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们有$1,515,012,000 现金和现金等价物以及我们的无担保循环信贷设施下的借款能力2 159 120 000美元，扣除信用证15 880 000美元。截至2005年的合并债务摘要(一九二零九年十二月三十一日)和2018列示如下。
(以千计) | 截至2019年12月31日 | 截至2018年12月31日 | |||||||||
合并债务： | 平衡 | 加权 平均 利率 | 平衡 | 加权 平均 利率 | |||||||
可变速率 | $ | 1,643,500 | 3.09% | $ | 3,292,382 | 4.31% | |||||
固定费率 | 5,801,516 | 3.57% | 6,603,465 | 3.65% | |||||||
共计 | 7,445,016 | 3.46% | 9,895,847 | 3.87% | |||||||
递延筹资费用，净额和其他 | (38,407 | ) | (59,226 | ) | |||||||
共计，净额 | $ | 7,406,609 | $ | 9,836,621 | |||||||
扣除递延融资费用和其他因素后，我们的合并未偿债务是$7,406,609,000在…(一九二零九年十二月三十一日), a $2,430,012,000 减少从余额(2018年12月31日)。期间2020和2021我们的未偿还债务分别为450，000，000美元和2，326，516，000美元；我们可以在到期债务到期时再融资，或选择用现金和现金等价物或无担保的循环信贷工具偿还债务。我们还可以根据当前的市场条件、流动性要求和其他因素，对其他未偿债务进行再融资或预付。与这些交易有关的数额可能对我们的合并财务报表很重要。
以下是我们的合同义务和承诺的时间表(一九二零九年十二月三十一日).
(以千计) | 少于 1年 | ||||||||||||||||||
合同现金债务(1)(本金和利息)(2)): | 共计 | 1至3年 | 3-5岁 | 此后 | |||||||||||||||
应付票据及按揭 | $ | 6,190,143 | $ | 1,719,730 | $ | 2,812,979 | $ | 886,033 | $ | 771,401 | |||||||||
经营租赁 | 1,206,060 | 28,192 | 60,351 | 62,636 | 1,054,881 | ||||||||||||||
采购义务，主要是建筑承付款 | 679,579 | 558,568 | 121,011 | — | — | ||||||||||||||
高级无担保票据应于2025年到期 | 529,406 | 15,750 | 31,500 | 31,500 | 450,656 | ||||||||||||||
无担保定期贷款 | 866,233 | 29,038 | 58,076 | 779,119 | — | ||||||||||||||
循环信贷设施 | 618,596 | 14,260 | 26,911 | 577,425 | — | ||||||||||||||
其他义务(3) | 556,852 | 6,991 | 14,673 | 16,139 | 519,049 | ||||||||||||||
合同现金债务共计 | $ | 10,646,869 | $ | 2,372,529 | $ | 3,125,501 | $ | 2,352,852 | $ | 2,795,987 | |||||||||
承诺： | |||||||||||||||||||
对部分拥有实体的资本承付款 | $ | 12,643 | $ | 12,643 | $ | — | $ | — | $ | — | |||||||||
备用信用证 | 15,880 | 15,880 | — | — | — | ||||||||||||||
承付款共计 | $ | 28,523 | $ | 28,523 | $ | — | $ | — | $ | — | |||||||||
____________________
(1) | 不包括已承诺的与租户有关的义务，因为付款的时间和数额是不确定的，只有在某些条件令人满意的情况下才可能到期。 |
(2) | 可变利率债务的利息是使用以下利率计算的(一九二零九年十二月三十一日). |
(3) | 指作为纽约市实体的帝国发展公司(“ESD”)为Farley办公室和零售大楼支付的租金和固定付款，以代替房地产税。 |
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流动性和资本资源-续
融资活动和合同义务-续
详情2019供资活动载于管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析“概览”，2018年筹资活动的详细情况如下所述。
优先证券
2018年1月4日和11日，我们赎回了所有已发行的6.625%的G系列和第一类累计可赎回优先股/单位，赎回价格为每股25.00美元，或总计470，000，000美元，加上截至赎回日的应计和未付股息/分配，并支出了14，486，000美元以前资本化的发行成本。
无担保定期贷款
2018年10月26日，我们将7.5亿美元的无担保定期贷款从2020年10月延长到2024年2月。延长的无担保定期贷款利率从libor+1.15%降至libor+1.00%。关于延长我们的无抵押定期贷款，我们从libor加1.00%的利率掉期到固定利率3.87%，到2023年10月为止。
担保债务
2018年1月5日，我们完成了价值1亿美元的北大道33-00号(中心大楼)的再融资，这是一座位于纽约长岛市的47.1万平方英尺的办公楼。7年期贷款利率为libor+1.80%，利率为4.14%.我们在偿还现有4.43%的抵押贷款和关闭费用后，实现了大约37，200，000美元的净收益。
2018年4月19日，该基金与皇冠广场合资公司合资完成了对皇冠广场时代广场酒店的2.55亿美元再融资。该贷款利率为libor+3.53%，2020年5月到期，有三个一年的延期选择。与此相关，该合资企业购买了利率上限，利率上限为libor，利率为4.00%。皇冠广场时代广场酒店(Crowne Plaza Times Square Hotel)此前被伦敦银行同业拆借利率(Libor)的3.1亿美元利息抵押贷款加2.80%的抵押贷款占据，该抵押贷款定于2018年12月到期。
2018年6月11日，拥有独立广场的合资企业完成了一项耗资6.75亿美元的独立广场再融资。独立广场是一座拥有1327个单元的曼哈顿住宅综合体。该七年期仅存利息贷款将于2025年7月到期，固定利率为4.25%.在偿还了现有3.48%的5.5亿美元抵押贷款和关闭成本后，我们的净收入分成为55，618，000美元。
2018年8月9日，我们完成了价值1.2亿美元的联合广场南4号(UnionSquare South)再融资，这是一处占地206，000平方英尺的曼哈顿零售地产。只有利息的贷款利率为libor+1.40%，到2025年到期。该房产此前由伦敦银行同业拆借利率(Libor)的1.33亿美元抵押贷款加上2.15%的抵押贷款担保，该抵押贷款定于2019年到期。
2018年11月16日，我们完成了价值2.05亿美元的西34街150号的再融资，这是一处7.8万平方英尺的曼哈顿零售地产。只有利息的贷款利率为libor+1.88%，并在2024年到期。同时，我们投资1.05亿美元参与再融资抵押贷款，利率为libor+2.00%，并在2024年到期，在我们的综合资产负债表中包括在“其他资产”中。该房产此前由同样数额的libor+2.25%抵押贷款担保，该抵押贷款计划于2020年到期。
表外安排
我们的表外安排主要包括我们对合资企业的投资.除了由第五大道640号和西34街7号担保的按揭贷款外，我们所有合资安排的债务都不属于我们的追索权，因此是我们税收基础的一部分。我们的资产负债表外安排在附注中讨论。6 - 对部分拥有实体的投资和注意事项22 - 承付款和意外开支在我们的合并财务报表中，本年度报告采用表格10-K。
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流动性和资本资源-续
某些未来的现金需求
资本支出
下表汇总了预计的2020年资本支出。
(百万美元，但每平方英尺数据除外) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | |||||||||||
维持资产的支出 | $ | 113.0 | $ | 90.0 | $ | 18.0 | $ | 5.0 | |||||||
租户改进 | 143.0 | 128.0 | 15.0 | — | |||||||||||
租赁佣金 | 47.0 | 42.0 | 5.0 | — | |||||||||||
经常性租户改进、租赁佣金和其他资本支出共计 | $ | 303.0 | $ | 260.0 | $ | 38.0 | $ | 5.0 | |||||||
预算租赁面积(单位：千) | 2,000 | 400 | — | ||||||||||||
加权平均租赁期限(年份) | 10.0 | 8.5 | — | ||||||||||||
房客改良和租赁委员会： | |||||||||||||||
每平方英尺 | $ | 85.00 | $ | 50.00 | $ | — | |||||||||
每年每平方英尺 | 8.50 | 6.00 | — | ||||||||||||
上表不包括我们每个部分拥有的非合并子公司的预期资本支出，因为这些实体为其资本支出提供资金，而不需要我们提供额外的股本捐助。
发展及重建开支
220 CPS
我们现正兴建一幢住宅共管大厦，面积为397，000平方尺。220 CPS。该项目的开发费用(不包括5.154亿美元的土地费用)估计约为14.5亿美元，其中截至2019年12月31日已支出13.73亿美元。
宾州
我们正在重新开发PENN 1，这是一座2，545，000平方英尺的办公楼，位于第七大道和第八大道之间的第34街。该项目的开发费用估计为325 000 000美元，其中截至2019年12月31日已支出69 006 000美元。
我们正在重新开发PENN 2，这是一座面积为1，795，000平方英尺的办公大楼，位于第七大道西侧第31街和33街之间。该项目的开发费用估计为7.5亿美元，其中截至2019年12月31日已支出40 820 000美元。
此外，我们亦会在宾州进行分区改善工程。这些改进的开发费用估计为1亿美元，其中截至2019年12月31日已支出6 314 000美元。
我们95.0%的合资企业(其余5.0%为相关公司(“关联”)拥有)正在开发Farley办公和零售大楼(“项目”)，其中包括约844，000平方英尺的可出租商业空间，包括约730，000平方英尺的办公空间和大约114，000平方英尺的零售空间。该项目的开发费用总额估计约为1 030 000 000美元。截至2019年12月31日，已支出597 600 000美元。
该合资企业已与ESD签订了一项发展协议，以建造毗邻的莫伊尼汉火车大厅，与沃纳多以及相关各方共同保证合资公司的义务。该合资企业已与斯堪斯卡莫伊尼汉火车大厅建设者签订了一项设计建造合同，根据该合同，他们将建造莫伊尼汉列车大厅，从而履行合资企业对ESD的所有义务。斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者的义务已由美国斯堪斯卡公司担保，并承担了斯堪斯卡AB公司的全部担保。莫伊尼汉火车大厅的发展支出估计约为16亿美元，将由政府机构提供资金。
2019年12月19日，我们向Kmart公司支付了3400万美元(其中1000万美元预计将得到偿还)，以提前终止原定于2036年1月到期的PENN 1的141，000平方英尺零售空间租约。
我们最近与大都会运输局签订了一项发展协议，以监督位于宾州车站的长岛铁路33街入口的发展，该入口是斯堪斯卡美国民用东北公司。将以120，805，000美元的固定价格合同建造。
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流动性和资本资源-续
发展及重建开支-续
其他
我们正在重新开发位于蒙哥马利街345号的一座面积为78，000平方英尺的甲级写字楼，这是位于加州和松树街拐角处的我们位于旧金山的555号加利福尼亚街建筑群(70.0%的利息)的一部分。该项目的开发费用估计约为5 000万美元，其中我们的份额为35 000 000美元。截至2019年12月31日，已支出48，087，000美元，其中我们的份额为33，661，000美元。
我们正在重建位于第七大道825号的16.5万平方英尺的办公楼，位于第53街和第7大道的拐角处(50.0%的利息)。这项工程的重建费用估计约为3，000万元，其中我们分担的费用为15，000，000元。截至2019年12月31日，已支出23，128，000美元，其中我们的份额为11，564，000美元。
我们亦正评估我们在曼哈顿的某些物业的其他发展和重建机会，特别是宾大区。
无法保证上述项目将如期完成或在预算范围内完成。
保险
对于我们的财产，除法利办公室和零售大厦外，我们维持一般责任保险，范围为：$300,000,000每次发生和每项财产，以及所有风险财产和租赁价值保险，限额为20亿美元每次发生，都有洪水和地震等特定危险的次限值。我们加州的房产有地震保险，保险范围为：$350,000,000每次发生和合计，但可扣减的数额为5%受影响的属性的值。我们维持对经认证的恐怖主义行为的覆盖范围，其范围限于60亿美元每次发生和合计(如下所列)，12亿美元未经证明的恐怖主义行为，以及50亿美元“2002年恐怖主义风险保险法”所界定的涉及核、生物、化学和放射性(NBCR)恐怖主义事件的恐怖主义事件的每次发生和总数，并延长至2027年12月。
佩恩广场保险有限公司(“PPIC”)，我们全资拥有的合并子公司，作为再保险人的一部分风险财产和租赁价值保险和部分我们的地震保险，并作为一个直接保险人的恐怖主义行为，包括NBCR的行为。第三方保险公司和联邦政府为恐怖主义行为(不包括NBCR法案)提供全面再保险，不涉及PPIC。对于NBCR ACTS，PPIC负责从$1,430,413和20%由联邦政府负责承保损失的其余部分。我们最终要对PPIC造成的任何损失负责。
对于法利写字楼和零售大厦，我们维持一般责任保险，限额为$100,000,000的每一次发生，以及建筑商的风险保险，包括对现有财产和开发活动的保险。28亿美元每次发生和合计。我们为经认证和未经认证的恐怖主义行为提供保险，其范围限于10亿美元每次发生和合计。
我们继续监测保险市场的状况，以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用，但是，我们无法预料将来将以商业上合理的条件提供何种保险。我们对未投保的损失以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是实质性的。
我们的债务工具，包括以物业为抵押的按揭贷款、高级无担保票据及循环信贷协议，均载有规定我们须维持保险的习惯契约。虽然我们相信就这些协议而言，我们有足够的保险保障，但将来我们可能无法以合理的成本获得相等的保险金额。此外，如果贷方坚持要求超出我们所能获得的覆盖范围，这可能会对我们融资或再融资的能力产生不利影响，并扩大我们的投资组合。
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流动性和资本资源-续
其他承付款和意外开支
我们不时参与在一般业务过程中出现的法律行动。我们认为，在与法律顾问协商后，这些事项的结果目前预计不会对我们的财务状况、业务结果或现金流动产生重大不利影响。
我们的每一项财产在不同时间都受到不同程度的环境评估。环境评估没有发现任何物质环境污染。然而，无法保证查明新的污染地区、改变污染的范围或已知的污染范围、发现更多的地点或改变清理要求不会给我们带来重大费用。
2018年7月，我们将加利福尼亚州旧金山蒙哥马利街345号的78，000平方英尺租给了Regus PLC的一家子公司，最初租期为15年。该租约规定的义务由Regus PLC担保，数额高达90，000，000美元。承租人打算在交付空间之前终止租约。我们于2019年10月23日提起诉讼，要求强制执行租赁和担保。
除了第五大道640号、西34街7号和第七大道435号的按揭贷款外，我们的按揭贷款是没有追索权的，这是我们保证的，因此也是我们税基的一部分。在某些情况下，我们提供了担保或主租赁的租户空间。这些担保和总租赁是在满足特定情况或偿还基本贷款后终止的。此外，我们还保证支付应付给纽约州ESD的租金和款项，以支付Farley办公室和零售大楼的费用。截至(一九二零九年十二月三十一日)，这些担保和总租赁的美元总额约为 $1,524,000,000.
截至(一九二零九年十二月三十一日), $15,880,000 在我们的一种无担保循环信贷机制下，信用证仍未结清。我们的无担保循环信贷设施包含金融契约，要求我们保持最低利率和最高债务与市场资本比率，并规定如果我们的评级低于Baa 3/BBB，利率将更高。我们的无担保循环信贷设施还载有借贷的习惯条件，包括陈述和担保，还包括可能导致加速偿还的习惯违约事件，包括不支付利息或本金等项目。
我们拥有一个95.0%ESD指定所有权权益来开发Farley办公室和零售大楼。 该合资企业与ESD签订了一项开发协议，并与斯堪斯卡莫伊尼汉火车大厅建设者签订了设计建造合同。根据与ESD的发展协议，合资公司有义务建造莫伊尼汉列车大厅，与沃纳多和相关的每一个保证合资企业的义务。根据设计建造协议，斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者有义务履行合资企业的所有义务。斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者的义务已由美国斯堪斯卡公司担保，并承担了斯堪斯卡AB公司的全部担保。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们希望为我们的某些部分拥有的实体提供额外的资本，总额约为$12,700,000.
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们的建设承诺约合在一起。$627,000,000.
终了年度现金流量(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)
截至年底的现金流量活动(一九二零九年十二月三十一日)和2018概述如下：
(以千计) | 截至12月31日的一年， | 现金流量(减少)增加 | |||||||||
2019 | 2018 | ||||||||||
经营活动提供的净现金 | $ | 662,539 | $ | 802,641 | $ | (140,102 | ) | ||||
投资活动(用于)提供的现金净额 | 2,463,276 | (877,722 | ) | 3,340,998 | |||||||
用于筹资活动的现金净额 | (2,235,589 | ) | (1,122,826 | ) | (1,112,763 | ) | |||||
现金和现金等价物及限制性现金$1,607,131,000在…(一九二零九年十二月三十一日), a $890,226,000 增加从余额(2018年12月31日).
业务活动提供的现金净额$662,539,000截止年度(一九二零九年十二月三十一日)是由$687,705,000业务现金的分配情况，包括部分拥有的实体的收入分配情况$116,826,000和一个网减少的$25,166,000现金收入和与经营资产和负债变动有关的付款的时间。
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流动性和资本资源-续
终了年度现金流量(一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)-继续
下表详细列出了投资活动所提供的现金(用于)(一九二零九年十二月三十一日)和2018:
(以千计) | 截至12月31日的一年， | 现金流量增加(减少) | |||||||||
2019 | 2018 | ||||||||||
出售中央公园南220号共管公寓的收益 | $ | 1,605,356 | $ | 214,776 | $ | 1,390,580 | |||||
第五大道和时代广场合资企业利息转移的收益(扣除35，562美元交易费用和10，899美元不固定现金和限制性现金) | 1,248,743 | — | 1,248,743 | ||||||||
开发费用和在建工程 | (649,056 | ) | (418,186 | ) | (230,870 | ) | |||||
赎回第五大道640号优先股所得收益 | 500,000 | — | 500,000 | ||||||||
莫伊尼汉列车大厅支出 | (438,935 | ) | (74,609 | ) | (364,326 | ) | |||||
出售房地产和相关投资的收益 | 324,201 | 219,731 | 104,470 | ||||||||
对房地产的补充 | (233,666 | ) | (234,602 | ) | 936 | ||||||
出售有价证券所得收益 | 168,314 | 4,101 | 164,213 | ||||||||
购置房地产和其他 | (69,699 | ) | (574,812 | ) | 505,113 | ||||||
部分拥有实体的资本分配 | 24,880 | 100,178 | (75,298 | ) | |||||||
对部分拥有实体的投资 | (18,257 | ) | (37,131 | ) | 18,874 | ||||||
偿还应收贷款的收益 | 1,395 | 25,757 | (24,362 | ) | |||||||
应收贷款投资 | — | (105,000 | ) | 105,000 | |||||||
Farley办公和零售大楼的净合并 | — | 2,075 | (2,075 | ) | |||||||
投资活动(用于)提供的现金净额 | $ | 2,463,276 | $ | (877,722 | ) | $ | 3,340,998 | ||||
下表详列截至年度的资助活动所用现金。(一九二零九年十二月三十一日)和2018:
(以千计) | 截至12月31日的一年， | 现金流量(减少)增加 | |||||||||
2019 | 2018 | ||||||||||
偿还借款 | $ | (2,718,987 | ) | $ | (685,265 | ) | $ | (2,033,722 | ) | ||
借款收益 | 1,108,156 | 526,766 | 581,390 | ||||||||
按普通股/分红支付的股利 | (503,785 | ) | (479,348 | ) | (24,437 | ) | |||||
莫伊尼汉火车站从帝国发展中偿还 | 438,935 | 74,609 | 364,326 | ||||||||
购买与应付按揭失败有关的有价证券 | (407,126 | ) | — | (407,126 | ) | ||||||
向可赎回的证券持有人和合并子公司的非控制权益分配 | (80,194 | ) | (76,149 | ) | (4,045 | ) | |||||
按优先股/分配给优先股者支付的股息 | (50,131 | ) | (55,115 | ) | 4,984 | ||||||
合并子公司非控股权益的贡献 | 17,871 | 61,062 | (43,191 | ) | |||||||
赎回高级无抵押债券的预付罚款到期2022年 | (22,058 | ) | — | (22,058 | ) | ||||||
债务发行成本 | (15,588 | ) | (12,908 | ) | (2,680 | ) | |||||
回购股票/A类股与股票补偿协议及相关的扣缴税款和其他 | (8,692 | ) | (12,969 | ) | 4,277 | ||||||
从行使涡旋式股票期权和其他收益中获得的收益 | 6,903 | 7,309 | (406 | ) | |||||||
赎回优先股/单位 | (893 | ) | (470,000 | ) | 469,107 | ||||||
债务预付和清偿费用 | — | (818 | ) | 818 | |||||||
用于筹资活动的现金净额 | $ | (2,235,589 | ) | $ | (1,122,826 | ) | $ | (1,112,763 | ) | ||
72
流动性和资本资源-续
终了年度资本支出(一九二零九年十二月三十一日)
资本支出包括维护资产、房客改进津贴和租赁佣金的支出。经常性资本支出包括维持财产在市场中的竞争地位的支出，以及重新租赁到期租约或续签或延长现有租约所需的租户改进和租赁委员会。非经常性基本建设改进包括租赁空置超过9个月的空间的支出和购置时计划的购置年度及随后两年的支出，以及购置时空置空间的租户改进和租赁佣金。
以下是截至年底的资本支出和租赁佣金支付额汇总表。(一九二零九年十二月三十一日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | |||||||||||
维持资产的支出 | $ | 93,226 | $ | 80,416 | $ | 9,566 | $ | 3,244 | |||||||
租户改进 | 98,261 | 84,870 | 9,244 | 4,147 | |||||||||||
租赁佣金 | 18,229 | 16,316 | 827 | 1,086 | |||||||||||
经常性租户改进、租赁佣金和其他资本支出 | 209,716 | 181,602 | 19,637 | 8,477 | |||||||||||
非经常性资本支出 | 30,374 | 28,269 | 332 | 1,773 | |||||||||||
资本支出和租赁佣金共计 | $ | 240,090 | $ | 209,871 | $ | 19,969 | $ | 10,250 | |||||||
截至年底的发展及重建开支(一九二零九年十二月三十一日)
发展及重建开支包括与发展或重建物业有关的所有硬成本及软成本，包括资本化利息、债务及经营成本，直至该物业大致完成，并可供预期用途为止。下面我们的开发项目估计数包括初始租赁费用，这些费用反映为上表中的非经常性资本支出。
以下是截至年底所支付的发展及重建开支汇总表。(一九二零九年十二月三十一日)。这些支出包括利息和债务费用72 200 000美元、工资单16 014 000美元和其他软费用(主要是建筑和工程费、许可证、房地产税和专业费用)，共计83 463 000美元，与这些项目的开发和重建有关。
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | ||||||||||||||
法利办公和零售大楼 | $ | 265,455 | $ | 265,455 | $ | — | $ | — | $ | — | |||||||||
220 CPS | 181,177 | — | — | — | 181,177 | ||||||||||||||
PENN 1 | 51,168 | 51,168 | — | — | — | ||||||||||||||
蒙哥马利街345号 | 29,441 | — | — | 29,441 | — | ||||||||||||||
PENN 2 | 28,719 | 28,719 | — | — | — | ||||||||||||||
百老汇606 | 7,434 | 7,434 | — | — | — | ||||||||||||||
百老汇1535 | 1,031 | 1,031 | — | — | — | ||||||||||||||
其他 | 84,631 | 78,128 | 2,322 | 3,896 | 285 | ||||||||||||||
$ | 649,056 | $ | 431,935 | $ | 2,322 | $ | 33,337 | $ | 181,462 | ||||||||||
73
流动性和资本资源-续
终了年度资本支出(2018年12月31日)
以下是截至年底的资本支出和租赁佣金支付额汇总表。(2018年12月31日).
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | |||||||||||
维持资产的支出 | $ | 92,386 | $ | 70,954 | $ | 13,282 | $ | 8,150 | |||||||
租户改进 | 100,191 | 76,187 | 15,106 | 8,898 | |||||||||||
租赁佣金 | 33,254 | 29,435 | 459 | 3,360 | |||||||||||
经常性租户改进、租赁佣金和其他资本支出 | 225,831 | 176,576 | 28,847 | 20,408 | |||||||||||
非经常性资本支出 | 43,135 | 31,381 | 260 | 11,494 | |||||||||||
资本支出和租赁佣金共计 | $ | 268,966 | $ | 207,957 | $ | 29,107 | $ | 31,902 | |||||||
的发展及重建开支 年终(2018年12月31日)
以下是截至年底所支付的发展及重建开支汇总表。(2018年12月31日)。这些支出包括利息和债务费用73 166 000美元，薪金12 120 000美元，以及其他软费用(主要是建筑和工程费用、许可证、房地产税和专业费用)，共计66 651 000美元，这些费用与这些项目的开发和重建有关。
(以千计) | 共计 | 纽约 | MART | 加利福尼亚街555号 | 其他 | ||||||||||||||
220 CPS | $ | 295,827 | $ | — | $ | — | $ | — | $ | 295,827 | |||||||||
法利办公和零售大楼(1) | 18,995 | 18,995 | — | — | — | ||||||||||||||
蒙哥马利街345号 | 18,187 | — | — | 18,187 | — | ||||||||||||||
PENN 2 | 16,288 | 16,288 | — | — | — | ||||||||||||||
百老汇606 | 15,959 | 15,959 | — | — | — | ||||||||||||||
PENN 1 | 8,856 | 8,856 | — | — | — | ||||||||||||||
百老汇1535 | 8,645 | 8,645 | — | — | — | ||||||||||||||
其他 | 35,429 | 20,372 | 10,790 | 445 | 3,822 | ||||||||||||||
$ | 418,186 | $ | 89,115 | $ | 10,790 | $ | 18,632 | $ | 299,649 | ||||||||||
____________________
(1)包括自2018年10月30日，即法利办公室和零售大楼合并之日起支付的开发费用。
业务资金
沃纳多不动产信托基金
FFO是根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)理事会通过的定义计算的。NAREIT将FFO定义为经调整后的GAAP净收入或亏损，以排除应折旧房地产资产销售的净收益、房地产减值损失、折旧和摊销费用从房地产资产和其他指定项目中所占的比例，包括未合并子公司的这类调整所占比例。FFO和FFO是管理层、投资者和分析师使用的非GAAP财务措施，以便于在不同时期和同行之间对经营业绩进行有意义的比较，因为这不包括房地产折旧和摊销以及销售净收益的影响，而这些影响是基于历史成本，并隐含地假定房地产价值随着时间的推移可预测地减少，FFO不代表业务活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应被视为作为业绩计量的净收入或作为流动性衡量的现金流量的替代办法。FFO可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相媲美。计算每股收益时所使用的分子和分母的计算见注。19 – 每股收益/A类单位收入，载于本年报第130页的合并财务报表(表格10-K)。
74
FFO-续
漩涡不动产信托基金-续
可归因于普通股股东的FFO加上假定的转换是$311,876,000，或$1.63每股稀释后的三个月(一九二零九年十二月三十一日)，与$210,100,000，或$1.10在前一年的三个月里，每股稀释后的股票。可归因于普通股股东的FFO加上假定的转换是$1,003,398,000，或$5.25截至年底的摊薄每股(一九二零九年十二月三十一日)，与$729,740,000，或$3.82前一年稀释后的每股。影响FFO的某些项目的细节将在我们的“概述”的财务结果摘要中讨论。
(单位：千元，每股除外) | 最后三个月 十二月三十一日， | 截止年度 十二月三十一日， | |||||||||||||
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||||||||||||
可归属于普通股股东的普通股东净收益与可归属于普通股股东的FFO的对账加上假定的转换： | |||||||||||||||
可归属于普通股股东的净收入 | $ | 193,217 | $ | 100,494 | $ | 3,097,806 | $ | 384,832 | |||||||
稀释股 | $ | 1.01 | $ | 0.53 | $ | 16.21 | $ | 2.01 | |||||||
FFO调整数： | |||||||||||||||
不动产折旧和摊销 | $ | 85,609 | $ | 104,067 | $ | 389,024 | $ | 413,091 | |||||||
房地产销售净亏损(收益) | 58 | — | (178,711 | ) | (158,138 | ) | |||||||||
房地产减值损失 | 565 | 12,000 | 32,001 | 12,000 | |||||||||||
2019年4月18日转入第五大道和时代广场合资公司的净收益为11，945美元，原因是非控股权 | — | — | (2,559,154 | ) | — | ||||||||||
出售UE普通股的净收益(2019年3月4日出售) | — | — | (62,395 | ) | — | ||||||||||
减少(增加)有价证券的公允价值： | |||||||||||||||
PREIT | 2,438 | — | 21,649 | — | |||||||||||
列克星敦(2019年3月1日出售) | — | 1,662 | (16,068 | ) | 26,596 | ||||||||||
其他 | — | (10 | ) | (48 | ) | (143 | ) | ||||||||
可折旧房地产税后购买价格公允价值调整 | — | (27,289 | ) | — | (27,289 | ) | |||||||||
部分拥有实体净收入调整中按比例调整的份额，以便得出财务报告表： | |||||||||||||||
不动产折旧和摊销 | 37,389 | 24,309 | 134,706 | 101,591 | |||||||||||
出售房地产的净收益 | — | — | — | (3,998 | ) | ||||||||||
有价证券公允价值下降 | 864 | 2,081 | 2,852 | 3,882 | |||||||||||
126,923 | 116,820 | (2,236,144 | ) | 367,592 | |||||||||||
非控制权利益在上述调整中的份额 | (8,278 | ) | (7,229 | ) | 141,679 | (22,746 | ) | ||||||||
FFO调整数，净额 | $ | 118,645 | $ | 109,591 | $ | (2,094,465 | ) | $ | 344,846 | ||||||
可归因于普通股东的财务报告 | $ | 311,862 | $ | 210,085 | $ | 1,003,341 | $ | 729,678 | |||||||
可转换优先股股利 | 14 | 15 | 57 | 62 | |||||||||||
可归因于普通股股东的财务报告加上假定的转换 | $ | 311,876 | $ | 210,100 | $ | 1,003,398 | $ | 729,740 | |||||||
稀释股 | $ | 1.63 | $ | 1.10 | $ | 5.25 | $ | 3.82 | |||||||
加权平均股份对账 | |||||||||||||||
加权平均普通股 | 190,916 | 190,348 | 190,801 | 190,219 | |||||||||||
稀释证券的影响： | |||||||||||||||
雇员股票期权及限制性股份奖励 | 191 | 814 | 216 | 933 | |||||||||||
可转换优先股 | 33 | 37 | 34 | 37 | |||||||||||
稀释后FFO分母 | 191,140 | 191,199 | 191,051 | 191,189 | |||||||||||
75
项目7A.市场风险的隐性、定量和定性披露
我们面临市场利率波动的风险。市场利率对许多我们无法控制的因素是敏感的。我们对合并债务和非合并债务利率变化的风险敞口如下(所有这些变化都来自于非交易活动)：
(以千计的数额，但每股和单位数额除外) | 2019 | 2018 | |||||||||||||
十二月三十一日， 平衡 | 加权 平均 利率 | 1%的效果 变化 基本费率 | 十二月三十一日， 平衡 | 加权 平均 利率 | |||||||||||
合并债务： | |||||||||||||||
可变速率 | $ | 1,643,500 | 3.09% | $ | 16,435 | $ | 3,292,382 | 4.31% | |||||||
固定费率 | 5,801,516 | 3.57% | — | 6,603,465 | 3.65% | ||||||||||
$ | 7,445,016 | 3.46% | 16,435 | $ | 9,895,847 | 3.87% | |||||||||
按比例分摊非合并实体的债务(1)(2): | |||||||||||||||
可变速率 | $ | 1,441,690 | 3.34% | 14,417 | $ | 1,237,388 | 4.06% | ||||||||
固定费率 | 1,361,169 | 3.93% | — | 1,382,068 | 4.19% | ||||||||||
$ | 2,802,859 | 3.62% | 14,417 | $ | 2,619,456 | 4.13% | |||||||||
合并子公司非控股权益份额 | (339 | ) | |||||||||||||
可归因于业务伙伴关系的年度净收入变动共计 | 30,513 | ||||||||||||||
非控股股东在经营合伙企业中的份额 | (1,944 | ) | |||||||||||||
沃纳多年度净收入变动共计 | $ | 28,569 | |||||||||||||
每稀释A类单位可归因于经营伙伴关系的年度净收入变化总额 | $ | 0.15 | |||||||||||||
沃纳多每股稀释后的年度净收入变动总额 | $ | 0.15 | |||||||||||||
_______________________
(1) | 由于对玩具“R”us公司的破产重组计划。(“玩具”)宣布生效，我们的玩具库存被取消，我们不再持有对玩具的投资。因此，没有玩具的债务包括在我们的比例份额的非合并实体债务. |
(2) | 截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们按比例分摊的非合并实体债务不包括亚历山大参与Rego Park II购物中心抵押贷款的63，409美元，该贷款被认为部分被取消，因为参与利息是对债务的再收购。 |
衍生工具和套期保值
我们利用各种金融工具来减轻利率波动对我们现金流量和收益的影响，包括套期保值战略，这取决于我们对利率环境以及这些战略的成本和风险的分析。下表总结了截至2019年12月31日我们的综合衍生工具，所有这些工具都是对冲可变利率债务的。
(以千计) | 截至2019年12月31日 | |||||||||||||||
可变速率 | ||||||||||||||||
对冲项目(利率互换) | 公允价值 | 名义数量 | LIBOR | 利率 | 交换率 | 有效期 | ||||||||||
列入其他资产： | ||||||||||||||||
770百老汇按揭贷款 | $ | 4,045 | $ | 700,000 | L+175 | 3.46% | 2.56% | 9/20 | ||||||||
第七大道按揭贷款888号 | 218 | 375,000 | L+170 | 3.44% | 3.25% | 12/20 | ||||||||||
其他 | 64 | 175,000 | ||||||||||||||
$ | 4,327 | $ | 1,250,000 | |||||||||||||
包括在其他负债中： | ||||||||||||||||
无担保定期贷款 | $ | 36,809 | $ | 750,000 | L+100 | 2.80% | 3.87% | 10/23 | ||||||||
北大道33-00按揭贷款 | 3,545 | 100,000 | L+180 | 3.52% | 4.14% | 1/25 | ||||||||||
$ | 40,354 | $ | 850,000 | |||||||||||||
公允债务价值
我们的合并债务的估计公允价值是根据当前市场价格和按当前利率计算的现金流动贴现，在这类债务的剩余期限内，向信用评级类似的借款人提供类似贷款。(一九二零九年十二月三十一日)，我们的综合债务的估计公允价值是$7,507,000,000.
76
项目8.附属财务报表和补充数据
财务报表索引
页 数 | |
沃纳多不动产信托基金 | |
独立注册会计师事务所报告 | 78 |
2019年12月31日和2018年12月31日的综合资产负债表 | 81 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度收入综合报表 | 82 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 | 83 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度股权变动合并报表 | 84 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 | 87 |
沃纳多不动产有限责任公司。 | |
独立注册会计师事务所报告 | 90 |
2019年12月31日和2018年12月31日的综合资产负债表 | 93 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度收入综合报表 | 94 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 | 95 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度股权变动合并报表 | 96 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 | 99 |
合并财务报表附注 | 102 |
77
独立注册会计师事务所报告
股东及受托人委员会
沃纳多不动产信托基金
纽约，纽约
关于财务报表的意见
我们审计了截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的沃纳多不动产信托及其子公司(“公司”)的合并资产负债表、2019年12月31日终了的三年的相关收入、综合收入、权益变化和现金流量综合报表，以及指数第15项所列的相关附注和附表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及该公司在截至2019年12月31日的三年中每年的经营结果和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制内部控制-综合框架(2013年)特雷德威委员会赞助组织委员会和我们于2020年2月18日发布的报告对公司财务报告的内部控制提出了无保留的意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得关于财务报表是否不存在重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及评价财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
以下所传达的关键审计事项是在对财务报表进行当期审计时所产生的事项，这些事项已通知审计委员会或需要告知审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对整个财务报表的意见，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
部分拥有实体的投资-第五大道和时代广场合资公司-参见附注2和6财务报表
关键审计事项描述
在2019年4月18日之前，公司把位于第五大道640号、第五大道655号、第五大道666号、第五大道689号、第五大道697-703号、第五大道1535号和百老汇1540号(统称为“地产”)的物业权益贡献给一家新成立的合资企业(“第五大道和时代广场合资公司”)的子公司。2019年4月18日，该公司将合资企业的48.5%的共同权益转让给了一批机构投资者(“投资者”)，并保留了合资企业的其余51.5%的共同权益和某些地产的18.28亿美元的优先股权益。这笔交易的现金净收入为11.79亿美元。公司继续管理和租赁物业。公司与投资者共同控制合资企业的重大决策，包括租赁、运营和资本预算以及再融资的决定。
78
该公司对交易组织结构中的各实体进行了可变利益实体(“VIE”)和投票利益实体(“Voe”)的分析，得出了第五大道和时代广场合资企业是一种Voe的结论。该公司还确定，组织结构中的实体不符合资格成为竞争对手的标准。通过对各方所拥有的各种决策权和权力的详细分析，管理层得出结论认为，公司和投资者都有能力阻止或参与对实体经济绩效影响最大的活动。该公司不再控制合资企业的财务利益，因此，从转让之日起，取消了合资企业，开始按照股权会计方法对投资进行会计核算。这笔交易的价值为55.56亿美元。因此，根据公司保留的财产部分按公允价值计算，有了进一步的提高。转让收益包括部分出售公司利息的收益和根据保留的按公允价值计算的利息减去交易成本所得的收益，以获得总额为25.71亿美元的净收益。
我们认为合并分析是一项关键的审计事项，因为合并分析，特别是控制的确定和获得承认的适当性，涉及对美利坚合众国普遍接受的特别复杂的会计原则的解释。评价管理层对控制的决定需要作出更大的努力。
如何在审计中处理关键的审计事项
除其他外，我们与部分出售的会计处理有关的审计程序包括：
• | 我们测试了控制的有效性，管理层对合资企业控制权的确定，由此导致的财产的解除，以及是否应该承认收益或损失。 |
• | 我们阅读了交易协议，追踪并同意了公司会计处理备忘录中所包含的对协议的事实，并评估了用来得出确定结论的假设。 |
• | 我们咨询了我们的合并主题专家，以评估公司会计结论的合理性。 |
• | 我们评估了这些假设是否与在审计的其他领域获得的证据相一致。 |
关键审计事项描述
第五大道和时代广场合资公司对这些房产的估值为55.56亿美元，导致财务报表净收益25.71亿美元。价值是根据每项财产的相对公允价值分配给其资产和负债的。公司采用市场法和收益法来确定相对公允价值。收入法利用基于若干因素的未来现金流量现值，包括与贴现率和资本化率有关的重大管理估计数，按财产确定每项资产和负债的价值。
我们认为对财产的估值是一项关键的审计事项，因为执行审计程序以评估用于按财产确定每项资产和负债的价值的贴现率和资本化率的合理性，需要作出高度的审计员判断和加大努力，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。
如何在审计中处理关键的审计事项
我们的审计程序涉及第五大道和时代广场合资公司交易中所购资产和负债的相对公允价值，其中包括：
• | 我们测试了对公司审查与估价有关的投入汇编以及确定所购资产和假定负债的公允价值的控制措施的有效性，包括管理层的估值方法。 |
• | 在公允价值专家的协助下，我们利用可比较的市场数据，评估了管理层重要假设的合理性，例如贴现率和资本化率。 |
• | 在我们的公允价值专家的协助下，我们评估了重要假设的合理性，包括测试确定这些假设的来源信息，检验计算的数学准确性，制定一系列独立的估计，并将这些估计与管理层选择的假设进行比较。 |
• | 我们评估了这些假设是否与在审计的其他领域获得的证据相一致。 |
79
减值损失-参见财务报表附注2、14和16
关键审计事项描述
本公司的财产，包括任何相关的使用权资产和无形资产，在发生事件或情况发生变化时，如发现账面金额可能无法收回，都会单独审查其减值情况。当一项资产的账面金额超过预计持有期内预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值损失是根据财产账面金额超过公允价值的数额来衡量的。该公司的未贴现现金流是主观的，其部分依据是市场租金率和资本化率等估计和假设。在财产无法收回的情况下，公司对预期折现现金流的评估是主观的，其部分依据的是市场租金率、资本化率和折现率等可能与实际结果大不相同的估计和假设。公司在合并损益表中确认“交易相关费用、减值损失和其他”中的减值损失。截至2019年12月31日的非现金减值损失总额为107，221，000美元.
我们认为长期资产的减值是一项重要的审计事项，因为管理层为评估资产的可收回性和公允价值所作的重要估计和假设，特别是对每一项房地产资产的市场租金、资本化率和贴现率的估计。执行审计程序以评价这些估计和假设的合理性，需要审计师作出高度的判断，并作出更大的努力，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。
如何在审计中处理关键的审计事项
我们的审计程序涉及未贴现和贴现现金流量分析，除其他外，包括：
• | 我们测试了管理层对基于未折现现金流的长期资产可收回性的评估以及基于贴现现金流(包括评估中使用的市场租金率、资本化率和贴现率)的减值计量的有效性。 |
• | 在公允价值专家的协助下，我们评估了在未贴现和贴现现金流量分析中的重要假设的合理性，包括对有减值指标的财产的市场租金率、资本化率和贴现率的估计。我们制定了市场租金、资本化率和贴现率的独立估计，重点是地理位置和财产类型，并将我们的独立估算与公司使用的估计和假设进行了比较。此外，我们还对未贴现和贴现现金流分析的数学精度进行了检验。 |
• | 我们通过将管理层的预测与公司的历史结果和外部市场来源进行比较，评估了管理层不打折和贴现现金流分析的合理性。 |
• | 我们评估了这些假设是否与在审计的其他领域获得的证据相一致。 |
/S/Deloitte&touche LLP
纽约，纽约
2020年2月18日
自1976年以来，我们一直担任公司的审计师。
80
沃纳多不动产信托基金
合并资产负债表
(单位、份额和每股数额除外) | 截至12月31日， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产 | |||||||
房地产，按成本计算： | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
建筑物和改善 | |||||||
开发费用和在建工程 | |||||||
莫伊尼汉火车大厅发展支出 | |||||||
租赁地改进和设备 | |||||||
共计 | |||||||
减去累计折旧和摊销 | ( | ) | ( | ) | |||
房地产，净额 | |||||||
使用权资产 | |||||||
现金和现金等价物 | |||||||
限制现金 | |||||||
有价证券 | |||||||
租户和其他应收款 | |||||||
对部分拥有实体的投资 | |||||||
房地产基金投资 | |||||||
220套中央公园南共管公寓出售 | |||||||
因租金的直抵而产生的应收款项 | |||||||
递延租赁费用，扣除累计摊销额196 229美元和207 529美元 | |||||||
已查明的无形资产，扣除累计摊销98，587美元和172，114美元 | |||||||
其他资产 | |||||||
$ | $ | ||||||
负债、可赎回的不可支配权益和权益 | |||||||
应付抵押贷款净额 | $ | $ | |||||
高级无担保票据，净额 | |||||||
无担保定期贷款净额 | |||||||
无担保循环信贷设施 | |||||||
租赁负债 | |||||||
莫伊尼汉列车大厅义务 | |||||||
应于2020年1月15日支付的特别股息/分配 | |||||||
应付帐款和应计费用 | |||||||
递延收入 | |||||||
递延补偿计划 | |||||||
其他负债 | |||||||
负债总额 | |||||||
承付款和意外开支 | |||||||
可赎回的、不可控制的利益： | |||||||
A类单位-13 298 956个和12 544 477个尚未完成的单位 | |||||||
D系列累积可赎回优先单元-141，401和177，101台未偿还 | |||||||
可赎回的不可控制权益总额 | |||||||
股东权益： | |||||||
有实益权益的优先股：每股没有票面价值；已获授权的110 000 000股；已发行和已发行的和已发行的36 795 640股和36 798 580股 | |||||||
实益权益普通股：每股0.04美元票面价值；授权250 000 000股；已发行和已发行并已发行和发行的190 985 677股和190 535 499股 | |||||||
追加资本 | |||||||
收入低于分配 | ( | ) | ( | ) | |||
累计其他综合(损失)收入 | ( | ) | |||||
股东权益总额 | |||||||
合并子公司的非控制权益 | |||||||
总股本 | |||||||
$ | $ | ||||||
见合并财务报表附注。
81
沃纳多不动产信托基金
综合收入报表
(单位：千元，每股除外) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入： | |||||||||||
租金收入 | $ | $ | $ | ||||||||
费用和其他收入 | |||||||||||
总收入 | |||||||||||
费用： | |||||||||||
操作 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
折旧和摊销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
一般和行政 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
(费用)递延赔偿计划负债的收益 | ( | ) | ( | ) | |||||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
总开支 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
部分拥有实体的收入 | |||||||||||
(损失)房地产基金投资收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
利息和其他投资收入，净额 | |||||||||||
递延赔偿计划资产的收入(损失) | ( | ) | |||||||||
利息和债务费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | |||||||||||
采购价格公允价值调整 | |||||||||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | |||||||||||
所得税前收入 | |||||||||||
所得税费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
持续业务收入 | |||||||||||
(损失)停止经营的收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
净收益 | |||||||||||
减去下列非控制权益造成的净亏损(收入)： | |||||||||||
合并子公司 | ( | ) | |||||||||
业务伙伴关系 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
沃纳多公司的净收入 | |||||||||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先股发行成本 | ( | ) | |||||||||
可归属于普通股股东的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股收入-基本收入： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失，净额 | ( | ) | |||||||||
普通股净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均股票 | |||||||||||
普通股收益-稀释后： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失，净额 | ( | ) | |||||||||
普通股净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均股票 | |||||||||||
见合并财务报表附注。
82
沃纳多不动产信托基金
综合收入报表
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
其他综合(损失)收入： | |||||||||||
(减少)利率互换和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||||
从与非合并子公司有关的累计其他综合(损失)收入中重新分类的数额 | ( | ) | |||||||||
非合并子公司的其他综合(损失)收入 | ( | ) | |||||||||
可供出售证券未实现净收益的减少 | ( | ) | |||||||||
综合收入 | |||||||||||
非控制权益造成的综合(收入)损失 | ( | ) | ( | ) | |||||||
漩涡的综合收入 | $ | $ | $ | ||||||||
见合并财务报表附注。
83
沃纳多不动产信托基金
合并资产变动表
(单位：千元，每股除外) | 普通股 | 额外 资本 | 收益 少于 分布 | 累积 其他 综合 收入(损失) | 非- 控制 利益 合并 子公司 | 共计 衡平法 | ||||||||||||||||||||||||||||
优先股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
股份 | 金额 | 股份 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||||||
余额，2018年12月31日 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||
沃纳多公司的净收入 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
合并子公司非控制权益造成的净亏损 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
普通股股利： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
特别股息(每股$1.95) | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
季度总股息(每股股息见附注12) | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
优先股股利(每股股利见附注12) | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
发行的普通股： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
A类单位赎回时，按赎回价值计算 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
雇员股票期权计划 | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
股息再投资计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
捐款： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
分布 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
A系列优先股转换为普通股 | ( | ) | ( | ) | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
递延补偿股份及期权 | — | — | ( | ) | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||
与非合并子公司有关的重新分类数额 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
非合并子公司的其他综合损失 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
降低利率掉期价值 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
2016年意外收入-业绩计划加速奖 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
可赎回的非控制权权益在上述调整中的份额 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
部分所有权实体的解构 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
其他 | ( | ) | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||
馀额，2019年12月31日 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | $ | |||||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
84
沃纳多不动产信托基金
权益变动综合报表-续
(单位：千元，每股除外) | 普通股 | 额外 资本 | 收益 少于 分布 | 累积 其他 综合 收入(损失) | 非- 控制 利益 合并 子公司 | 共计 衡平法 | ||||||||||||||||||||||||||||
优先股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
股份 | 金额 | 股份 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||||||
结余，2017年12月31日 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||
会计变更累积效应 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ||||||||||||||||||||||||||
沃纳多公司的净收入 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
合并子公司非控制权益造成的净亏损 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
普通股股利(每股2.52美元) | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
优先股股利 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
系列G和系列一累计可赎回优先股发行成本 | ( | ) | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
发行的普通股： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
A类单位赎回时，按赎回价值计算 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
雇员股票期权计划 | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
股息再投资计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
捐款： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
分发： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
A系列优先股转换为普通股 | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||
递延补偿股份及期权 | — | — | ( | ) | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||
非合并子公司的其他综合收益 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
降低利率掉期价值 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
未赚到的2015年外业绩计划加速奖 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
可赎回的非控制权权益在上述调整中的份额 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
合并法利合资企业 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
余额，2018年12月31日 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
85
沃纳多不动产信托基金
权益变动综合报表-续
(单位：千元，每股除外) | 普通股 | 额外 资本 | 收益 少于 分布 | 累积 其他 综合 收入(损失) | 非- 控制 利益 合并 子公司 | 共计 衡平法 | ||||||||||||||||||||||||||||
优先股 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
股份 | 金额 | 股份 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||||||
余额，2016年12月31日 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||
沃纳多公司的净收入 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
可归因于合并子公司非控制权益的净收益 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
普通股股利(每股2.62美元) | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
优先股股利 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
M系列累计可赎回优先股发行 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||
G系列和I系列累积可赎回优先股需要赎回 | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
发行的普通股： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
A类单位赎回时，按赎回价值计算 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
雇员股票期权计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
股息再投资计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
捐款 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
分发： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
JBG Smith特性 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
A系列优先股转换为普通股 | ( | ) | ( | ) | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
递延补偿股份及期权 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ||||||||||||||||||||||||||
可供出售证券未实现净收益的减少 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
与非合并子公司有关的重新分类数额 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
非合并子公司的其他综合收益 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
利率掉期价值增加 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | — | — | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||
可赎回的非控制权权益在上述调整中的份额 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
结余，2017年12月31日 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
86
沃纳多不动产信托基金
现金流量表
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
业务活动现金流量： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | |||||||||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | ( | ) | |||||||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
折旧和摊销(包括递延融资费用的摊销) | |||||||||||
部分拥有实体的收入分配 | |||||||||||
房地产基金投资已实现和未实现净亏损 | |||||||||||
部分拥有实体的净收入权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
第五大道608号使用权资产的非现金减值损失 | |||||||||||
股票补偿费用 | |||||||||||
房地产减值损失及相关核销 | |||||||||||
赎回高级无抵押债券的预付罚款到期2022年 | |||||||||||
以下市场租赁的摊销，净额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
直列租金 | ( | ) | ( | ) | |||||||
有价证券公允价值下降 | |||||||||||
采购价格公允价值调整 | ( | ) | |||||||||
房地产基金投资的资本回报 | |||||||||||
递延税资产和负债估值的变化 | |||||||||||
房地产和其他方面的净收益 | ( | ) | |||||||||
其他非现金调整数 | |||||||||||
经营资产和负债的变化： | |||||||||||
房地产基金投资 | ( | ) | ( | ) | |||||||
租户和其他应收款净额 | ( | ) | ( | ) | |||||||
预付资产 | ( | ) | |||||||||
其他资产 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
应付帐款和应计费用 | |||||||||||
其他负债 | ( | ) | ( | ) | |||||||
经营活动提供的净现金 | |||||||||||
投资活动的现金流量： | |||||||||||
出售中央公园南220号共管公寓的收益 | |||||||||||
第五大道和时代广场合资企业利息转移的收益(扣除35，562美元交易费用和10，899美元不固定现金和限制性现金) | |||||||||||
开发费用和在建工程 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
赎回第五大道640号优先股所得收益 | |||||||||||
莫伊尼汉列车大厅支出 | ( | ) | ( | ) | |||||||
出售房地产和相关投资的收益 | |||||||||||
对房地产的补充 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售有价证券所得收益 | |||||||||||
购置房地产和其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
部分拥有实体的资本分配 | |||||||||||
对部分拥有实体的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
偿还应收贷款的收益 | |||||||||||
应收贷款投资 | ( | ) | |||||||||
Farley办公和零售大楼的净合并 | |||||||||||
偿还JBG Smith物业应收贷款所得收益 | |||||||||||
投资活动(用于)提供的现金净额 | ( | ) | ( | ) | |||||||
见合并财务报表附注。
87
沃纳多不动产信托基金
现金流量表-续
(以千计) | 截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
来自筹资活动的现金流量： | |||||||||||
偿还借款 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
借款收益 | |||||||||||
普通股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
莫伊尼汉火车站从帝国发展中偿还 | |||||||||||
购买与应付按揭失败有关的有价证券 | ( | ) | |||||||||
分配给非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
非控制利益的缴款 | |||||||||||
赎回高级无抵押债券的预付罚款到期2022年 | ( | ) | |||||||||
债务发行成本 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
回购与股票补偿协议及相关的扣缴税款及其他有关的股份 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
行使雇员股份选择权及其他收益 | |||||||||||
赎回优先股 | ( | ) | ( | ) | |||||||
债务预付和清偿费用 | ( | ) | ( | ) | |||||||
将现金、现金等价物和限制性现金包括在JBG Smith Properties的分拆中(275，000美元加上Bartlett融资收益减去交易成本和其他抵押项目) | ( | ) | |||||||||
发行优先单位的收益 | |||||||||||
用于筹资活动的现金净额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
现金和现金等价物及限制性现金净增(减少)额 | ( | ) | |||||||||
期初现金及现金等价物和限制性现金 | |||||||||||
期末现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
现金与现金等价物及限制性现金的对账： | |||||||||||
期初现金及现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
期初受限制现金 | |||||||||||
期间开始时已停止业务的限制性现金 | |||||||||||
期初现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
期末现金及现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
期末限制现金 | |||||||||||
期末现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
见合并财务报表附注。
88
沃纳多不动产信托基金
现金流量表-续
(以千计) | 截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
现金流量信息的补充披露： | |||||||||||
支付利息的现金，不包括资本化利息67 980美元、67 402美元和43 071美元 | $ | $ | $ | ||||||||
所得税现金付款 | $ | $ | $ | ||||||||
非现金投融资活动： | |||||||||||
收到的投资，以换取转移到第五大道和时代广场合资企业： | |||||||||||
优先股 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股 | |||||||||||
将共管公寓从“开发费用和在建工程”改叙为“220中央公园南共管公寓出售单位” | |||||||||||
确认使用权引起的租赁责任 | |||||||||||
与应付按揭失败有关而转让的有价证券 | ( | ) | |||||||||
特别股息/分配在2020年1月15日宣布并应支付 | |||||||||||
应付抵押贷款失败 | |||||||||||
全部折旧资产的核销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
应付帐款和应计费用中的应计资本支出 | |||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | |||||||||||
承认与出售我们在麦迪逊大道330号的投资有关的负面基础 | |||||||||||
与我们在宾州房地产投资信托基金的投资有关的金额，从“部分拥有实体的投资”和“积累的其他综合(损失)收入”重新归类为“可流通证券”，由经营伙伴关系单位转换为普通股 | |||||||||||
合并法利办公室和零售大楼导致的资产和负债增加： | |||||||||||
房地产，净额 | |||||||||||
应付按揭，净额 | |||||||||||
莫伊尼汉火车站合并后资产和负债增加： | |||||||||||
房地产，净额 | |||||||||||
莫伊尼汉列车大厅义务 | |||||||||||
非现金分配给JBG Smith Properties： | |||||||||||
资产 | |||||||||||
负债 | ( | ) | |||||||||
衡平法 | ( | ) | |||||||||
在要求赎回时将系列G和第一类累积可赎回优先股重新归类为负债 | |||||||||||
JBG Smith资产剥离后的应收贷款 | |||||||||||
可供出售证券未实现净收益的减少 | ( | ) | |||||||||
见合并财务报表附注。
89
独立注册会计师事务所报告
合作伙伴
沃纳多不动产有限责任公司。
纽约，纽约
关于财务报表的意见
我们审计了截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日的沃纳多不动产公司及其子公司(“合伙”)的合并资产负债表、截至2019年12月31日终了的三年的相关收入、综合收入、权益变化和现金流动综合报表，以及指数第15项所列相关附注和附表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了伙伴关系截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的财务状况，以及该伙伴关系在2019年12月31日终了期间每年的业务结果和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了截至2019年12月31日伙伴关系对财务报告的内部控制内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会和我们于2020年2月18日发表的报告对伙伴关系对财务报告的内部控制提出了无保留的意见。
意见依据
这些财务报表是伙伴关系管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计就伙伴关系的财务报表发表意见。我们是在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于合伙公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得关于财务报表是否不存在重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及评价财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
以下所传达的关键审计事项是在对财务报表进行当期审计时所产生的事项，这些事项已通知审计委员会或需要告知审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对整个财务报表的意见，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
部分拥有实体的投资-第五大道和时代广场合资公司-参见财务报表附注2和6
关键审计事项描述
在2019年4月18日之前，该伙伴关系将其在第五大道640号、第五大道655号、第五大道666号、第五大道689号、第五大道697-703号、百老汇1535号和百老汇1540号(统称为“地产”)的财产中的权益贡献给一家新成立的合资企业(“第五大道和时代广场合资企业”)的子公司。在2019年4月18日，合伙公司将合资企业的48.5%的共同权益转让给了一组机构投资者(“投资者”)，并保留了合资企业的其余51.5%的共同权益和某些地产的18.28亿美元的优先股权益。这笔交易的现金净收入为11.79亿美元。伙伴关系继续管理和租赁财产。合伙企业与投资者共同控制合资企业的重大决策，包括租赁、运营和资本预算以及再融资的决定。
90
伙伴关系对交易组织结构中的各实体进行了可变利益实体(“VIE”)和投票利益实体(“Voe”)的分析，得出了第五大道和时代广场合资企业是一种Voe的结论。伙伴关系还确定，组织结构中的实体不符合资格成为竞争对手的标准。通过对各方所拥有的各种决策权和权力的详细分析，管理层得出结论认为，合伙企业和投资者都有能力阻止或参与对实体经济绩效影响最大的活动。合伙企业不再控制合资企业的财务利益，因此，从转让之日起，取消了合资企业的稳固，并开始按照股权会计方法对投资进行会计核算。这笔交易的价值为55.56亿美元。因此，在合伙企业保留的房产部分中，以公允价值为基础进行了升级。转让的收益包括部分出售合伙公司利息的收益和根据保留的权益按公允价值计算所得的收益减去交易成本，从而获得总额为25.71亿美元的净收益。
我们认为合并分析是一项关键的审计事项，因为合并分析，特别是控制的确定和获得承认的适当性，涉及对美利坚合众国普遍接受的特别复杂的会计原则的解释。评价管理层对控制的决定需要作出更大的努力。
如何在审计中处理关键的审计事项
除其他外，我们与部分出售的会计处理有关的审计程序包括：
• | 我们测试了控制的有效性，管理层对合资企业控制权的确定，由此导致的财产的解除，以及是否应该承认收益或损失。 |
• | 我们阅读了交易协议，追踪并同意了合伙公司会计处理备忘录中对协议的事实，并评估了用来得出确定结论的假设。 |
• | 我们征求了合并主题专家的意见，以评估伙伴关系会计结论的合理性。 |
• | 我们评估了这些假设是否与在审计的其他领域获得的证据相一致。 |
关键审计事项描述
第五大道和时代广场合资公司对这些房产的估值为55.56亿美元，导致财务报表净收益25.71亿美元。价值是根据每项财产的相对公允价值分配给其资产和负债的。伙伴关系利用市场法和收益法确定相对公允价值。收入法利用基于若干因素的未来现金流量现值，包括与贴现率和资本化率有关的重大管理估计数，按财产确定每项资产和负债的价值。
我们认为对财产的估值是一项关键的审计事项，因为执行审计程序以评估用于按财产确定每项资产和负债的价值的贴现率和资本化率的合理性，需要作出高度的审计员判断和加大努力，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。
如何在审计中处理关键的审计事项
我们的审计程序涉及第五大道和时代广场合资公司交易中所购资产和负债的相对公允价值，其中包括：
• | 我们测试了对伙伴关系审查与估值有关的投入汇编以及确定所购资产和假定负债的公允价值，包括管理层的估值方法的有效性。 |
• | 在公允价值专家的协助下，我们利用可比较的市场数据，评估了管理层重要假设的合理性，例如贴现率和资本化率。 |
• | 在我们的公允价值专家的协助下，我们评估了重要假设的合理性，包括测试确定这些假设的来源信息，检验计算的数学准确性，制定一系列独立的估计，并将这些估计与管理层选择的假设进行比较。 |
• | 我们评估了这些假设是否与在审计的其他领域获得的证据相一致。 |
91
减值损失-参见财务报表附注2、14和16
关键审计事项描述
本合伙公司的财产，包括任何相关的使用权资产和无形资产，在情况发生或变化时，如发现账面金额可能无法收回，都会单独审查其减值情况。当一项资产的账面金额超过预计持有期内预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值损失是根据财产账面金额超过公允价值的数额来衡量的。伙伴关系的未贴现现金流是主观的，其部分依据是市场租金率和资本化率等估计和假设。如果一项财产无法收回，伙伴关系对预计折现现金流量的评价是主观的，部分依据的是市场租金率、资本化率和贴现率等可能与实际结果大相径庭的估计和假设。伙伴关系在合并损益表中确认“与交易有关的费用、减值损失和其他”减值损失。截至2019年12月31日的非现金减值损失总额为107，221，000美元.
我们认为长期资产的减值是一项重要的审计事项，因为管理层为评估资产的可收回性和公允价值所作的重要估计和假设，特别是对每一项房地产资产的市场租金、资本化率和贴现率的估计。执行审计程序以评价这些估计和假设的合理性，需要审计师作出高度的判断，并作出更大的努力，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。
如何在审计中处理关键的审计事项
我们的审计程序涉及未贴现和贴现现金流量分析，除其他外，包括：
• | 我们测试了管理层对基于未折现现金流的长期资产可收回性的评估以及基于贴现现金流(包括评估中使用的市场租金率、资本化率和贴现率)的减值计量的有效性。 |
• | 在公允价值专家的协助下，我们评估了在未贴现和贴现现金流量分析中的重要假设的合理性，包括对有减值指标的财产的市场租金率、资本化率和贴现率的估计。我们制定了市场租金、资本化率和贴现率的独立估计，重点是地理位置和财产类型，并将我们的独立估计数与伙伴关系使用的估计和假设进行了比较。此外，我们还对未贴现和贴现现金流分析的数学精度进行了检验。 |
• | 通过将管理层的预测与合作伙伴关系的历史结果和外部市场来源进行比较，我们评价了管理层不打折和贴现现金流分析的合理性。 |
• | 我们评估了这些假设是否与在审计的其他领域获得的证据相一致。 |
/S/Deloitte&touche LLP
纽约，纽约
2020年2月18日
自1997年以来，我们一直担任该伙伴关系的审计师。
92
沃纳多不动产有限责任公司。
合并资产负债表
(单位数额除外) | 截至12月31日， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产 | |||||||
房地产，按成本计算： | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
建筑物和改善 | |||||||
开发费用和在建工程 | |||||||
莫伊尼汉火车大厅发展支出 | |||||||
租赁地改进和设备 | |||||||
共计 | |||||||
减去累计折旧和摊销 | ( | ) | ( | ) | |||
房地产，净额 | |||||||
使用权资产 | |||||||
现金和现金等价物 | |||||||
限制现金 | |||||||
有价证券 | |||||||
租户和其他应收款 | |||||||
对部分拥有实体的投资 | |||||||
房地产基金投资 | |||||||
220套中央公园南共管公寓出售 | |||||||
因租金的直抵而产生的应收款项 | |||||||
递延租赁费用，扣除累计摊销额196 229美元和207 529美元 | |||||||
已查明的无形资产，扣除累计摊销98，587美元和172，114美元 | |||||||
其他资产 | |||||||
$ | $ | ||||||
负债、可赎回合伙单位和股本 | |||||||
应付抵押贷款净额 | $ | $ | |||||
高级无担保票据，净额 | |||||||
无担保定期贷款净额 | |||||||
无担保循环信贷设施 | |||||||
租赁负债 | |||||||
莫伊尼汉列车大厅义务 | |||||||
应于2020年1月15日支付的特别分配款 | |||||||
应付帐款和应计费用 | |||||||
递延收入 | |||||||
递延补偿计划 | |||||||
其他负债 | |||||||
负债总额 | |||||||
承付款和意外开支 | |||||||
可赎回伙伴关系单位： | |||||||
A类单位-13 298 956个和12 544 477个尚未完成的单位 | |||||||
D系列累积可赎回优先单元-141，401和177，101台未偿还 | |||||||
可赎回伙伴关系单位共计 | |||||||
合伙人权益： | |||||||
合伙人资本 | |||||||
收入低于分配 | ( | ) | ( | ) | |||
累计其他综合(损失)收入 | ( | ) | |||||
合伙人权益共计 | |||||||
合并子公司的非控制权益 | |||||||
总股本 | |||||||
$ | $ | ||||||
见合并财务报表附注。
93
沃纳多不动产有限责任公司。
综合收入报表
(单位数额除外) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入： | |||||||||||
租金收入 | $ | $ | $ | ||||||||
费用和其他收入 | |||||||||||
总收入 | |||||||||||
费用： | |||||||||||
操作 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
折旧和摊销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
一般和行政 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
(费用)递延赔偿计划负债的收益 | ( | ) | ( | ) | |||||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
总开支 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
部分拥有实体的收入 | |||||||||||
(损失)房地产基金投资收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
利息和其他投资收入，净额 | |||||||||||
递延赔偿计划资产的收入(损失) | ( | ) | |||||||||
利息和债务费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | |||||||||||
采购价格公允价值调整 | |||||||||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | |||||||||||
所得税前收入 | |||||||||||
所得税费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
持续业务收入 | |||||||||||
(损失)停止经营的收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
净收益 | |||||||||||
减去合并子公司非控制权益造成的净亏损(收入) | ( | ) | |||||||||
沃纳多不动产公司的净收入。 | |||||||||||
优选单元分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先单位发行成本 | ( | ) | |||||||||
归属于A类大学的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
A类收入单位-基本收入： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停止经营的收入(损失)，净额 | ( | ) | |||||||||
A类单位净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均单位 | |||||||||||
每甲类收入单位-稀释后： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失，净额 | ( | ) | |||||||||
A类单位净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均单位 | |||||||||||
见合并财务报表附注。
94
沃纳多不动产有限责任公司。
综合收入报表
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
其他综合(损失)收入： | |||||||||||
(减少)利率互换和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||||
从与非合并子公司有关的累计其他综合(损失)收入中重新分类的数额 | ( | ) | |||||||||
非合并子公司的其他综合(损失)收入 | ( | ) | |||||||||
可供出售证券未实现净收益的减少 | ( | ) | |||||||||
综合收入 | |||||||||||
减去合并子公司非控制权益造成的综合损失(收入) | ( | ) | |||||||||
综合收入可归因于漩涡不动产L.P。 | $ | $ | $ | ||||||||
见合并财务报表附注。
95
沃纳多不动产有限责任公司。
合并资产变动表
(单位数额除外) | 优选单位 | A类单位 沃纳多所有 | 收益 少于 分布 | 累积 其他 综合 收入(损失) | 非- 控制 利益 合并 子公司 | 共计 衡平法 | ||||||||||||||||||||||||
单位 | 金额 | 单位 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||
余额，2018年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||
沃纳多不动产公司的净收入。 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
可赎回伙伴关系单位的净收益 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
合并子公司非控制权益造成的净亏损 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
向漩涡的分发： | ||||||||||||||||||||||||||||||
特别分配(每甲类单位$1.95) | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
按季度向Vor旋风分发的总数(每单位数额的分配情况见注12) | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
分配给首选单元组(单位金额的分配情况见注12) | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
发给漩涡的甲类单位： | ||||||||||||||||||||||||||||||
赎回可赎回的A类单位时，按赎回价值计算 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
根据沃纳多的员工股票期权计划 | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
根据沃纳多的股息再投资计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
捐款： | ||||||||||||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
分布 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
A系列优先单元转换为A类单元 | ( | ) | ( | ) | — | — | — | |||||||||||||||||||||||
递延补偿单位和备选方案 | — | — | ( | ) | — | — | ||||||||||||||||||||||||
与非合并子公司有关的重新分类数额 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
非合并子公司的其他综合损失 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
降低利率掉期价值 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
2016年意外收入-业绩计划加速奖 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
可赎回伙伴关系单位在上述调整中所占份额 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
部分所有权实体的解构 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
其他 | ( | ) | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||
馀额，2019年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
96
沃纳多不动产有限责任公司。
权益变动综合报表-续
(单位数额除外) | 优选单位 | A类单位 沃纳多所有 | 收益 少于 分布 | 累积 其他 综合 收入(损失) | 非- 控制 利益 合并 子公司 | 共计 衡平法 | ||||||||||||||||||||||||
单位 | 金额 | 单位 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||
结余，2017年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||
会计变更累积效应 | — | — | — | — | ( | ) | — | |||||||||||||||||||||||
沃纳多不动产公司的净收入。 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
可赎回伙伴关系单位的净收益 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
合并子公司非控制权益造成的净亏损 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
分配给沃纳多(每甲类单位2.52美元) | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
分配给首选单元组 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
系列G和系列一累计可赎回优先股发行成本 | ( | ) | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
发给漩涡的甲类单位： | ||||||||||||||||||||||||||||||
赎回可赎回的A类单位时，按赎回价值计算 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
根据沃纳多的员工股票期权计划 | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
根据沃纳多的股息再投资计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
捐款： | ||||||||||||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
分发： | ||||||||||||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
A系列优先单元转换为A类单元 | ( | ) | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
递延补偿单位和备选方案 | — | — | ( | ) | — | — | ||||||||||||||||||||||||
非合并子公司的其他综合收益 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
降低利率掉期价值 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
未赚到的2015年外业绩计划加速奖 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
可赎回伙伴关系单位在上述调整中所占份额 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
合并法利合资企业 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||||
余额，2018年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
97
沃纳多不动产有限责任公司。
权益变动综合报表-续
(单位数额除外) | 优选单位 | A类单位 沃纳多所有 | 收益 少于 分布 | 累积 其他 综合 收入(损失) | 非- 控制 利益 合并 子公司 | 共计 衡平法 | ||||||||||||||||||||||||
单位 | 金额 | 单位 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||||
余额，2016年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||
沃纳多不动产公司的净收入。 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
可赎回伙伴关系单位的净收益 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
可归因于合并子公司非控制权益的净收益 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
分配给沃纳多(每甲类单位2.62美元) | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
分配给首选单元组 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
系列M累计可赎回优先股发行 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
系列G和系列I需要赎回的累积可赎回优先单元 | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||
发给漩涡的甲类单位： | ||||||||||||||||||||||||||||||
赎回可赎回的A类单位时，按赎回价值计算 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
根据沃纳多的员工股票期权计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
根据沃纳多的股息再投资计划 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
捐款 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
分发： | ||||||||||||||||||||||||||||||
JBG Smith特性 | — | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
房地产基金投资 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
其他 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
A系列优先单元转换为A类单元 | ( | ) | ( | ) | — | — | — | |||||||||||||||||||||||
递延补偿单位和备选方案 | — | — | ( | ) | — | — | ||||||||||||||||||||||||
可供出售证券未实现净收益的减少 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
与非合并子公司有关的重新分类数额 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
非合并子公司的其他综合收益 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
利率掉期价值增加 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||
可赎回伙伴关系单位在上述调整中所占份额 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||
其他 | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||
结余，2017年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
98
沃纳多不动产有限责任公司。
现金流量表
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
业务活动现金流量： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | |||||||||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | ( | ) | |||||||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
折旧和摊销(包括递延融资费用的摊销) | |||||||||||
部分拥有实体的收入分配 | |||||||||||
房地产基金投资已实现和未实现净亏损 | |||||||||||
部分拥有实体的净收入权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
第五大道608号使用权资产的非现金减值损失 | |||||||||||
股票补偿费用 | |||||||||||
房地产减值损失及相关核销 | |||||||||||
赎回高级无抵押债券的预付罚款到期2022年 | |||||||||||
以下市场租赁的摊销，净额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
直列租金 | ( | ) | ( | ) | |||||||
有价证券公允价值下降 | |||||||||||
采购价格公允价值调整 | ( | ) | |||||||||
房地产基金投资的资本回报 | |||||||||||
递延税资产和负债估值的变化 | |||||||||||
房地产和其他方面的净收益 | ( | ) | |||||||||
其他非现金调整数 | |||||||||||
经营资产和负债的变化： | |||||||||||
房地产基金投资 | ( | ) | ( | ) | |||||||
租户和其他应收款净额 | ( | ) | ( | ) | |||||||
预付资产 | ( | ) | |||||||||
其他资产 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
应付帐款和应计费用 | |||||||||||
其他负债 | ( | ) | ( | ) | |||||||
经营活动提供的净现金 | |||||||||||
投资活动的现金流量： | |||||||||||
出售中央公园南220号共管公寓的收益 | |||||||||||
第五大道和时代广场合资企业利息转移的收益(扣除35，562美元交易费用和10，899美元不固定现金和限制性现金) | |||||||||||
开发费用和在建工程 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
赎回第五大道640号优先股所得收益 | |||||||||||
莫伊尼汉列车大厅支出 | ( | ) | ( | ) | |||||||
出售房地产和相关投资的收益 | |||||||||||
对房地产的补充 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售有价证券所得收益 | |||||||||||
购置房地产和其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
部分拥有实体的资本分配 | |||||||||||
对部分拥有实体的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
偿还应收贷款的收益 | |||||||||||
应收贷款投资 | ( | ) | |||||||||
Farley办公和零售大楼的净合并 | |||||||||||
偿还JBG Smith物业应收贷款所得收益 | |||||||||||
投资活动(用于)提供的现金净额 | ( | ) | ( | ) | |||||||
见合并财务报表附注。
99
沃纳多不动产有限责任公司。
现金流量表-续
(以千计) | 截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
来自筹资活动的现金流量： | |||||||||||
偿还借款 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
借款收益 | |||||||||||
涡旋分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
莫伊尼汉火车站从帝国发展中偿还 | |||||||||||
购买与应付按揭失败有关的有价证券 | ( | ) | |||||||||
向可赎回的证券持有人和合并子公司的非控制权益分配 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
分配给首选单元组 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
合并子公司非控股权益的贡献 | |||||||||||
赎回高级无抵押债券的预付罚款到期2022年 | ( | ) | |||||||||
债务发行成本 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
回购与股票补偿协议及相关扣缴税款及其他有关的甲类单位 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
从行使涡旋式股票期权和其他收益中获得的收益 | |||||||||||
优先单位赎回 | ( | ) | ( | ) | |||||||
债务预付和清偿费用 | ( | ) | ( | ) | |||||||
将现金、现金等价物和限制性现金包括在JBG Smith Properties的分拆中(275，000美元加上Bartlett融资收益减去交易成本和其他抵押项目) | ( | ) | |||||||||
发行优先单位的收益 | |||||||||||
用于筹资活动的现金净额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
现金和现金等价物及限制性现金净增(减少)额 | ( | ) | |||||||||
期初现金及现金等价物和限制性现金 | |||||||||||
期末现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
现金与现金等价物及限制性现金的对账： | |||||||||||
期初现金及现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
期初受限制现金 | |||||||||||
期间开始时已停止业务的限制性现金 | |||||||||||
期初现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
期末现金及现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
期末限制现金 | |||||||||||
期末现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
见合并财务报表附注。
100
沃纳多不动产有限责任公司。
现金流量表-续
(以千计) | 截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
现金流量信息的补充披露： | |||||||||||
支付利息的现金，不包括资本化利息67 980美元、67 402美元和43 071美元 | $ | $ | $ | ||||||||
所得税现金付款 | $ | $ | $ | ||||||||
非现金投融资活动： | |||||||||||
收到的投资，以换取转移到第五大道和时代广场合资企业： | |||||||||||
优先股 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股 | |||||||||||
将共管公寓从“开发费用和在建工程”改叙为“220中央公园南共管公寓出售单位” | |||||||||||
确认使用权引起的租赁责任 | |||||||||||
与应付按揭失败有关而转让的有价证券 | ( | ) | |||||||||
特别分发已于2020年1月15日宣布并应支付 | |||||||||||
应付抵押贷款失败 | |||||||||||
全部折旧资产的核销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
应付帐款和应计费用中的应计资本支出 | |||||||||||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | |||||||||||
承认与出售我们在麦迪逊大道330号的投资有关的负面基础 | |||||||||||
与我们在宾州房地产投资信托基金的投资有关的金额，从“部分拥有实体的投资”和“积累的其他综合(损失)收入”重新归类为“可流通证券”，由经营伙伴关系单位转换为普通股 | |||||||||||
合并法利办公室和零售大楼导致的资产和负债增加： | |||||||||||
房地产，净额 | |||||||||||
应付按揭，净额 | |||||||||||
莫伊尼汉火车站合并后资产和负债增加： | |||||||||||
房地产，净额 | |||||||||||
莫伊尼汉列车大厅义务 | |||||||||||
非现金分配给JBG Smith Properties： | |||||||||||
资产 | |||||||||||
负债 | ( | ) | |||||||||
衡平法 | ( | ) | |||||||||
在要求赎回时将系列G和第一类累积可赎回优先股重新归类为负债 | |||||||||||
JBG Smith资产剥离后的应收贷款 | |||||||||||
可供出售证券未实现净收益的减少 | ( | ) | |||||||||
见合并财务报表附注。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注
1. | 组织和业务 |
沃纳多房地产信托公司(“沃纳多房地产信托基金”)是一个完全一体化的房地产投资信托基金(“REIT”)，其业务通过特拉华州有限合伙公司(“运营伙伴关系”)沃纳多不动产有限责任公司(VorAdd.5 Realty L.P.)进行业务，而且其所有财产权益基本上都由其持有。因此，沃纳多的现金流和向股东支付股息的能力取决于经营伙伴关系的现金流及其直接和间接子公司首次履行对债权人义务的能力。沃纳多是唯一的普通合伙人，并拥有约为股东的股份。93.1 %共同有限责任合伙公司在经营伙伴关系中的权益(一九二零九年十二月三十一日).所有对“公司”、“我们”、“我们”和“我们”的意思统称为“公司”、“经营伙伴关系”和由“沃纳多”合并的子公司。
我们目前拥有以下所有或部分：
纽约：
• |
• |
• |
• | 这个 |
• | A |
其他房地产和投资：
• | 这个 |
• | A |
• | A |
• | 其他房地产和投资。 |
2. | 列报基础和重要会计政策 |
提出依据
所附的合并财务报表包括沃纳多和经营伙伴关系及其合并子公司的账户。所有公司间的资金都被取消了。我们的合并财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的，其中要求我们对报告的资产和负债数额、财务报表之日或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出数额作出估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。
前一年的某些余额已重新分类，以符合本期列报方式。截至2018年12月31日及2017年12月31日止的年度内，$1,760,205,000 和$1,714,952,000 和“房客费用偿还”$247,128,000 和$233,424,000 分别按照会计准则编纂(ASC)专题205，在我们的合并收入报表中归类为“租金收入”。财务报表的列报。
最近发表的会计文献
2016年2月，财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)发布了一份关于ASC主题842的最新报告(“ASU 2016-02”)，租赁(“ASC 842”)，经随后华硕关于这一专题的修正，其中规定了承租人和出租人租赁的承认、计量、提交和披露原则。ASU 2016-02要求承租人采用两种方法，根据租赁是否有效融资购买的原则将租赁分为融资租赁或经营租赁。承租人必须记录所有租期超过12个月的使用权(“ROU”)资产和租赁负债。租赁负债等于未来租赁付款的现值。使用权资产等于按应计租金费用、初始直接费用、租赁奖励和预付租赁付款调整的租赁负债.为期12个月或以下的租约将与ASC主题840下以前的租赁指南相类似，租赁(“ASC 840”)。租赁费用是根据融资租赁的有效利息方法或经营租赁的直线确认的。出租人采用的会计核算与ASC 840适用的会计基本相同。我们从2019年1月1日起采用这一标准。在过渡到ASC 842，我们选择使用实用的权宜之计，我们没有选择使用事后。到2019年1月1日，我们12 土地租赁被归类为经营租赁，我们被要求记录一项使用权资产和相当于未来租赁付款现值的租赁负债。我们将继续以直线方式确认这些租约的费用.我们记录了$526,866,000 ROU资产和相应的$526,866,000 由于采用这一标准而产生的租赁负债(见注)20 - 租赁).
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
2. | 列报基础和重要会计政策-继续 |
最近出版的会计文献-续
根据ASU 2016-02，承租人和出租人的初始直接费用将只包括那些与安排有关的增量费用，如果没有获得租约，就不会产生这些费用。因此，从2019年1月1日开始，我们不再将内部租赁成本资本化，而是将这些费用作为合并损益表中的“一般和行政”费用的一个组成部分。在截至2018年12月31日和2017年12月31日为止的几年里，我们资本化了$5,538,000 和$5,243,000 分别指内部租赁费用。
2016年6月，FASB发布了最新情况(“ASU 2016-13”)金融工具信用损失的计量建立ASC主题326，金融工具-信贷损失，后经华硕就这一专题进行修正。ASU 2016-13改变了实体对大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失的核算方式，而这些资产和工具并不是通过净收入按公允价值计量的。该指南以“预期损失”模式取代了目前的“所受损失”模式，该模式要求考虑更广泛的信息，以估计金融资产生命期内的预期信贷损失。ASU 2016-13适用于2019年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期。我们目前正在评估ASU 2016-13对我们合并财务报表的影响，但不认为采用这一标准将对我们的合并财务报表产生重大影响。
2018年8月，FASB发布了最新情况(“ASU 2018-13”)披露框架-公允价值计量披露要求的变化对于ASC主题820，公允价值计量(“ASC 820”)。ASU 2018-13通过删除、修改和/或添加某些披露来修改公允价值计量的披露要求。ASU 2018-13适用于2019年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期。我们选择提前通过ASU 2018-13，从2019年1月1日起生效。这一最新情况的通过对我们的合并财务报表和披露没有重大影响。
2018年10月，FASB发布了最新情况(“ASU 2018-16”)将担保隔夜融资利率(Sofr)隔夜指数互换(OIS)纳入对冲会计基准利率对于ASC主题815，衍生工具和套期保值。ASU 2018-16扩大了在套期会计应用中允许的美国基准利率列表，将基于Sofr的OIS利率添加为合格基准利率。ASU 2018-16适用于2018年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期。我们于2019年1月1日通过了这一更新。这一最新情况的通过对我们的合并财务报表没有任何影响。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
2. | 列报基础和重要会计政策-继续 |
重大会计政策
房地产：房地产按成本、累计折旧和摊销后入账。与改善和租赁房地产直接相关的改善、主要更新和某些成本被资本化。维修费按已发生的费用计算。就现有经营物业的重建而言，现正重建中的现有物业的账面净值，加上与重建有关的建造及改善费用，在完成重建后的资本化成本不超逾重建物业的估计公允价值的范围内，予以资本化。如果再开发财产的成本，包括现有财产的账面净值，超过了重新开发财产的估计公允价值，超出的部分将记作费用。折旧是在估计的使用寿命范围内以直线方式确认的。7 到40 好几年了。租户津贴按相关租约的使用年限按直线摊销，这与资产的使用寿命相当。增加的房地产包括利息和债务费用，在建筑期间资本化$72,200,000 和$73,166,000 最后几年(一九二零九年十二月三十一日)和2018分别。
在购买房地产时，我们评估获得的资产的公允价值(包括土地、建筑物和改善，确定无形资产，例如在市场上和市场以下的租赁、所获得的就地租赁和租户关系)和获得的负债，我们根据这些评估分配购买价格，这些评估是基于相对公允价值的基础上的。我们根据利用适当的贴现率、资本化率和现有市场信息的估计现金流量预测来评估公允价值。对未来现金流量的估计是基于许多因素，包括历史经营结果、已知趋势和市场/经济状况。我们摊销已查明的无形资产，这些无形资产在预期寿命有限的期间内，将直接或间接地对所购财产或企业的未来现金流动作出贡献。
我们的财产，包括任何相关的使用权资产和无形资产，在情况发生或变化时，如发现账面金额可能无法收回，都会单独审查减值情况。当一项资产的账面金额超过预计持有期内预计未来现金流量总额时，即存在减值。减值损失是根据财产的账面价值超过其估计公允价值的盈余来衡量的。减值分析是根据我们目前的计划、预定的持有期和准备分析时可用的市场信息来衡量的。如果我们对预计未来现金流量的估计或市场状况发生变化，我们对减值损失的评估可能有所不同，这种差异可能对我们的合并财务报表很重要。对预期折现现金流量的评估是主观的，部分是基于对未来占用率、租金率、资本需求的估计和假设。资本化率和折现率可能与实际结果大不相同。计划在较长时期内持有财产，减少记录减值损失的可能性。我们确认减值损失$107,221,000 和$12,000,000 分别为2019年12月31日和2018年12月31日终了的年份。有不 截至2017年12月31日的年度减值损失。
我们的95.0 %合资企业(剩余)5.0 %由开发法利办公室和零售大楼的相关公司(“关联”)拥有，该公司已与纽约州的一个实体帝国发展公司(“ESD”)签订了一项开发协议，以建造毗邻的莫伊尼汉火车大厅，与沃纳多公司合作，并与每一家公司相关，以保证合资企业的义务。该合资企业已与斯堪斯卡莫伊尼汉火车大厅建设者签订了一项设计建造合同，根据该合同，他们将建造莫伊尼汉列车大厅，从而履行合资企业对ESD的所有义务。斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者的义务已由美国斯堪斯卡公司担保，并承担了斯堪斯卡AB公司的全部担保。莫伊尼汉列车大厅的开发开支估计约为$1.6 十亿，将由政府机构提供资金。根据ASC 842-40-55，我们在合并的资产负债表上合并的合资企业需要确认莫伊尼汉列车大厅的所有开发支出。因此，截至2019年12月31日和2018年12月31日政府机构支付的发展支出$914,960,000 和$445,693,000 分别列为“莫伊尼汉列车大厅发展支出”，相应的债务记录在我们综合资产负债表上的“莫伊尼汉列车大厅债务”中。在开发完成后，“莫伊尼汉列车大厅发展支出”和“莫伊尼汉列车大厅债务”将从我们的综合资产负债表中删除。
部分拥有实体： 在确定我们是否在部分拥有实体中拥有控制金融权益以及合并该实体账户的要求时，我们考虑(一)该实体是否是主要受益人的可变利益实体(“VIE”)，或者(二)该实体是否是一个有表决权的利益实体，我们拥有该实体的多数表决权权益。我们被认为是竞争对手的主要受益者，因为我们拥有(一)指导竞争对手的活动的权力，这些活动对竞争对手的经济表现影响最大；(二)承担可能对竞争对手产生重大影响的损失或利益的义务。如果对部分拥有实体的业绩影响最大的决定，合同上要求所有合作伙伴/成员批准，我们一般不控制部分拥有实体。这包括关于业务/资本预算的决定，以及安排由企业资产担保的新的或额外的融资，等等。在不符合合并要求的情况下，我们根据权益法计算投资，我们对被投资方的经营有重大影响。权益法投资最初按成本入账，然后根据我们在每一期间的净收益或亏损以及现金捐款和分配中所占份额进行调整。不符合合并或权益法会计条件的投资按成本法入账。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
2. | 列报基础和重要会计政策-继续 |
重大会计政策-续
220套中央公园南共管公寓准备出售：我们正在中央公园南220号(“220 CPS”)建造一座住宅共管楼。共管公寓单元从“开发成本和在建工程”重新划分为“220中央公园南共管公寓单元，可出售”。这些单位基本上已建成，可供出售。每一单位按其账面金额或公允价值的较低部分，减去出售成本。我们采用相对销售价值法将成本分配给个别的共管公寓单位。一般公认会计原则收入是在公寓单位销售结束时合法所有权转让时确认的，并列入我们合并损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”。截至(一九二零九年十二月三十一日)2018年，220个可出售的CPS共管公寓中，没有一个单位的账面价值超过公允价值。
现金和现金等价物：现金和现金等价物包括流动性强的投资，原始到期日为三个月或更短，并按成本记账，这与公允价值相当，因为它们的短期期限较短。我们的大部分现金和现金等价物包括：(一)主要商业银行的存款，这些存款有时可能超过联邦存款保险公司的限额；(二)美国国库券；(三)通过帐户登记服务存放的存款证明。
递延费用：直接融资费用作为利息费用的一个组成部分，根据有关协议的条款推迟并摊销。与成功租赁活动有关的直接费用在相关租赁期间按直线资本化和摊销。所有其他递延费用均按与其有关的协议条款，以直线方式摊销，近似于实际利率法。
2019年12月18日，沃纳多董事会宣布$1.95 该股于2020年1月15日支付给2019年12月30日创纪录的普通股股东(“创纪录日期”)。A级经营伙伴关系的会员在2020年1月15日收到相同的单位分配金额。约$1.74 特别股息的每股收益是长期资本收益.股息是转帐所得的结果。45.4 %第五大道及时代广场合资公司普通股权益(见注6-对部分拥有实体的投资)，出售我们的25 %麦迪逊大道330号的利息(见注6-对部分拥有实体的投资)和其他先前披露的资产出售，由我们以前对玩具“R”us的投资所产生的减税额部分抵消(见注6-对部分拥有实体的投资).
根据2001年1月1日生效的“国内税收法典”修正案，我们选择处理某些合并子公司，并可能在未来选择将新成立的子公司视为应税的REIT子公司。应纳税的REIT子公司可以参加与房地产无关的活动和/或为租户提供非传统的服务，并按正常的公司税率缴纳联邦和国家所得税。我们的220中央公园南共管公寓项目是通过一个应税的REIT子公司进行的。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
2. | 列报基础和重要会计政策-继续 |
重大会计政策-续
在…(一九二零九年十二月三十一日)和2018，我们的应课税产业附属公司有扣除估价免税额的递延税项资产$57,226,000 和$109,949,000 分别列在我们合并资产负债表上的“其他资产”中。在…(一九二零九年十二月三十一日)和2018，我们的应税reit附属公司有以下的递延税负债：$29,444,000 和$28,676,000 分别列入我们综合资产负债表上的“其他负债”。递延税资产和负债是指资产和负债的账面和税基之间的净营业亏损、结转和临时差额。在2019年，我们利用了$10,257,000 与我们220 CPS项目相关的递延税金资产中与营业净亏损相关的结转。
在截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日的这几年中，我们认识到$103,439,000 , $37,633,000 和$42,375,000 所得税费用，分别根据实际税率约为3.0 %, 8.2 %和13.3 %分别。所得税费用记录在每年主要涉及我们的合并应税REIT子公司，以及某些州，地方和特许税。2019年12月31日终了年度包括$101,828,000 在销售220套CPS共管公寓单位时确认的所得税费用。2018年12月31日终了年度包括$16,771,000 与购买价格公允价值调整有关的所得税费用44.9 %法利写字楼和零售大厦的所有权权益$13,888,000 在销售220 CPS单位时确认的所得税费用。截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司的纳税状况不容置疑。
业务伙伴关系的合作伙伴必须在各自的纳税申报表中报告各自应纳税所得的份额。
下表对沃纳多普通股股东的净收入与终了年度的应纳税收入估计数进行了核对。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
沃纳多普通股股东的净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
纳税差额帐簿(未经审计)： | |||||||||||
出售房地产和其他资本交易 | ( | ) | |||||||||
折旧和摊销 | |||||||||||
部分拥有实体的收益 | ( | ) | |||||||||
减值损失 | |||||||||||
有形财产条例 | ( | ) | ( | ) | |||||||
涡旋式股票期权 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
直线租金调整 | ( | ) | ( | ) | |||||||
与减少我们应纳税的REIT子公司递延税收资产有关的税收支出 | |||||||||||
其他，净额 | |||||||||||
估计应纳税收入(未经审计) | $ | $ | $ | ||||||||
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
3. | 收入确认 |
我们的收入主要包括租金收入、费用收入和其他收入。我们在二 可报告的部分：纽约和其他，我们的收入很大一部分包括在纽约部分。我们有以下收入来源和收入确认政策：
• | 租金收入包括将我们的房产租赁给租户的收入、租赁终止收入、宾西法尼亚酒店的收入、贸易展览和租户服务收入。 |
◦ | 将我们物业的空间出租给租户的收入包括：(一)租赁部分，包括固定和可变租赁付款，以及非租赁部分，其中包括偿还公共地区维持费，以及(二)偿还房地产税和保险费。作为出租人，我们选择将经营租赁协议中的租赁部分和非租赁部分合并，并按照ASC 842将这些组成部分作为一个单独的租赁部分进行核算。租赁收入和公共地区维修费用、房地产税和保险费用作为“财产租金”列于下表。固定租赁付款所得的收入在租赁不可取消期内以直线方式确认，并提供合理肯定的更新选项。当相关资产可供承租人使用时，我们开始确认租金收入。从偿还房地产税、保险费和公用地区维持费所得的收入，一般在有关费用发生的同一时期内确认。 |
◦ | 租赁终止收入是立即确认，如果租户离开或确认在缩短的剩余租赁期限内，根据ASC 842直线基础上。 |
◦ | 宾州饭店的营业收入包括客房收入、餐饮收入和宴会收入。根据ASC 842，当客房可供客人使用时，确认客房收入。 |
◦ | 贸易展览的收入主要来自展位租金。当展位按照ASC 842提供给参展商使用时，这一收入将在展销会发生时确认。 |
◦ | 租户服务收入来自按租户要求向租户提供的分计量电力、电梯、垃圾清除和其他服务。这项收入被确认为服务是根据ASC主题606转移的，与客户签订合同的收入(“ASC 606”)。 |
• | 费用和其他收入包括与第三方或部分拥有实体的合同协议产生的管理、租赁和其他收入，包括房舍维修服务有限责任公司(房舍维修服务有限责任公司)清洁、工程和安保服务。这一收入被确认为服务根据ASC 606转移。 |
以下是我们按部门分列的收入摘要。与这些报告部分有关的其他财务资料(一九二零九年十二月三十一日), 20182017年见注25 - 段信息.
(以千计) | 截至2019年12月31日止的年度 | |||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | ||||||||||
物业租金 | $ | $ | $ | |||||||||
宾夕法尼亚酒店 | ||||||||||||
贸易展 | ||||||||||||
租赁收入 | ||||||||||||
租户服务 | ||||||||||||
租金收入 | ||||||||||||
BMS清洁费 | ( | ) | (1) | |||||||||
管理费和租赁费 | ( | ) | ||||||||||
其他收入 | ||||||||||||
费用和其他收入 | ||||||||||||
总收入 | $ | $ | $ | |||||||||
参见下一页的说明。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
3. | 收入确认-继续 |
(以千计) | 2018年12月31日终了年度 | |||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | ||||||||||
物业租金 | $ | $ | $ | |||||||||
宾夕法尼亚酒店 | ||||||||||||
贸易展 | ||||||||||||
租赁收入 | ||||||||||||
租户服务 | ||||||||||||
租金收入 | ||||||||||||
BMS清洁费 | ( | ) | (1) | |||||||||
管理费和租赁费 | ||||||||||||
其他收入 | ||||||||||||
费用和其他收入 | ||||||||||||
总收入 | $ | $ | $ | |||||||||
____________________
(1) | 见下文注。 |
(以千计) | 2017年12月31日终了年度收入 | |||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | ||||||||||
物业租金 | $ | $ | $ | |||||||||
宾夕法尼亚酒店 | ||||||||||||
贸易展 | ||||||||||||
租赁收入 | ||||||||||||
租户服务 | ||||||||||||
租金收入 | ||||||||||||
BMS清洁费 | ( | ) | (1) | |||||||||
管理费和租赁费 | ||||||||||||
其他收入 | ||||||||||||
费用和其他收入 | ||||||||||||
总收入 | $ | $ | $ | |||||||||
____________________
(1) | 代表取消MART和555加州街道BMS清洁费用，其中包括收入在纽约部分。 |
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
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4. | 房地产基金投资 |
我们是沃纳多资本伙伴房地产基金(“基金”)的普通合伙人和投资经理，并拥有25.0 %基金的利息，该基金有一个初步的八-任期至2019年2月。2018年1月29日，IMF的任期延长至2023年2月。基金的三-2013年7月结束的年度投资期。基金在ASC 946项下入账， 金融服务-投资公司(“ASC 946”)及其投资按公允价值在资产负债表上报告，每一期间的价值变动均以收益确认。我们将养恤基金的账目合并到合并财务报表中，保留公允价值会计基础。
我们也是皇冠广场时代广场酒店合资公司(“皇冠广场合资公司”)的一般合伙人和投资经理，并拥有一家57.1 %拥有24.7 %非基金所有的皇冠广场时代广场酒店的利息。Crowne广场合资公司也在ASC 946项下入账，我们将合资企业的账目合并到合并财务报表中，保留公允价值会计基础。
2019年11月6日，基金完成了$145,075,000 Lucida再融资a155,000 曼哈顿广场零售和住宅地产。这个三-年息贷款利率为libor+1.85 % (3.54 %截至2019年12月31日二 一年延期方案。贷款取代了以前的贷款。$146,000,000 利率为libor+的贷款1.55 %并计划于2019年12月到期。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们有四 通过基金和皇冠广场合资企业进行的房地产基金投资，总公允价值为$222,649,000 ，或$112,915,000 低于成本，仍有未到位的承付款$35,194,000 ，其中我们的份额是$11,242,000 ...(2018年12月31日)，基金四 房地产基金投资，总公允价值为$318,758,000 .
以下是基金和皇冠广场合资公司截至年度的(亏损)收入摘要(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
投资净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
持有投资未实现净亏损 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
已退出投资净实现(亏损)收益 | ( | ) | |||||||||
先前记录的退出投资未实现收益 | ( | ) | |||||||||
纽约市不动产转让税(“转让税”) | ( | ) | (1) | ||||||||
(损失)房地产基金投资收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
减去合并子公司非控制权益造成的损失(收入) | ( | ) | |||||||||
房地产基金投资损失扣除合并子公司的控股权益(2) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
(1) | 由于与2011年3月收购公园大道1号有关的额外转移税，纽约市税务上诉法庭(“税务法庭”)在2018年第一季度作出裁决，确认了这一点。我们就税务法庭的裁决向纽约州最高法院、上诉庭、第一部(“上诉庭”)提出上诉。我们的上诉于2019年4月2日审理。2019年4月25日，上诉庭作出一致裁决和命令，确认了税务法庭的裁决，驳回了我们的上诉。2019年6月20日，我们提出了一项动议，要求重新辩驳上诉庭的裁决或准许向纽约州上诉法院上诉。该动议于2019年12月12日被驳回，不能再上诉。 |
(2) | 2018年包括$ |
5. | 有价证券 |
我们的有价证券组合由股票证券组成，这些证券以公允价值出现在我们的综合资产负债表上。我们的有价证券按照ASC的主题321入账，投资-股本证券(“ASC 321”)，这要求我们的有价证券公允价值的变化必须记录在当期收益中。公允价值的变动记作“利息及其他投资收入净额”，记入我们的合并损益表(见附注17-利息和其他投资收入，净额).
列克星敦不动产信托(“列克星敦”)(纽约证券交易所代码：LXP)
2019年3月1日，我们把我们所有的18,468,969 莱克星敦普通股，实现净收益$167,698,000 。我们录了一个$16,068,000 收益(市盈率增长)，包括在我们的年终收入综合报表中的“利息和其他投资收入净额”中。 (一九二零九年十二月三十一日).
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
5. | 有价证券-继续 |
宾夕法尼亚房地产投资信托(“PREIT”)(纽约证券交易所代码：PEI)
在2019年3月12日(“转换日期”)，我们将所有的6,250,000 PREIT将合伙经营单位转换为普通股，并开始根据ASC 321作为一种有价证券来核算我们的投资。在转换日期之前，我们根据权益法核算了我们的投资。截至2019年12月31日止的一年，我们录得的跌幅为$21,649,000 在我们的投资价值根据PREIT的年终收盘价，这是包括在“利息和其他投资收入，净额”在我们的综合损益表。
在2020年1月23日，我们把我们所有的6,250,000 PREIT普通股，实现净收益$28,375,000 . A $4,938,000 亏损(市盈率下降)将在2020年第一季度出现.
下表总结了截至年底本港有价证券组合的变动。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | |||||||||||||||
共计 | 列克星敦 | PREIT | 其他 | ||||||||||||
2017年12月31日结余 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
有价证券公允价值增加(减少) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
出售有价证券 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
2018年12月31日余额 | |||||||||||||||
出售有价证券 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
转换日PREIT投资余额的转移 | |||||||||||||||
有价证券公允价值增加(减少) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日余额 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
6. | 对部分拥有实体的投资 |
第五大道和时代广场合资公司
2019年4月18日(“截止日期”)，我们与一批机构投资者(“投资者”)签订了一项交易协议(“交易协议”)。“交易协议”规定了一系列交易(统称“交易”)，根据这些交易，(I)在关闭日期前，我们将我们在第五大道640号、第五大道655号、第五大道666号、第五大道689号、第五大道697-703号、百老汇1535号和百老汇1540号(统称为“地产”)的物业的权益贡献给一家新成立的合资企业(“第五大道和时代广场”)的子公司；48.5 %投资者对第五大道和时代广场的共同兴趣。这个48.5 %合资公司的共同利益是一种有效的利益。47.2 %财产利息(其中45.4 %从沃纳多转移过来)。属性大约包括489,000 平方尺的零售空间，327,000 面积的办公空间，1535和1540号百老汇的标志，1540号百老汇的停车场和1535号百老汇的剧院。
我们保留了剩下的51.5 %在第五大道和时代广场合资公司的共同利益，这代表了一个有效的51.0 %属性和集合的利息$1.828 十亿在某些财产中的优先股权益。我们还提供了$500,000,000 在第五大道640号的临时优先股，直到2019年5月23日抵押贷款融资完成。所有优先股的年息为4.25 %在最初的五年里，增加到4.75 %未来五年及其后按公式化的比率计算。在某些条件下，可以在延期缴税的基础上赎回。
这笔交易的现金收入净额为$1.179 十亿，在(I)项失败后扣减$390,000,000 第五大道666号的按揭贷款及偿还$140,000,000 第五大道655号的按揭贷款(Ii)$500,000,000 第五大道640号的抵押贷款，如下所述：(3)大约$23,000,000 用于购买非控股投资者的利益和(Iv)大约$53,000,000 交易成本(包括$17,000,000 与第五大道666号抵押贷款失败有关的费用)。
我们继续管理和租赁物业。我们与投资者共同控制合资企业的重大决策，包括租赁、运营和资本预算以及再融资的决定。因此，我们不再对转让给合资企业的物业持有控制权。因此，我们在第五大道和时代广场合资公司的投资从转让之日起按权益法入账。事务值为属性的$5.556 十亿导致财务报表净收益$2.571 十亿，在非控制利益之前$11,945,000 ，包括相关步骤在我们的基础上保留的部分资产的公允价值。净收益包括在我们最后一年的合并损益表中的“转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益”中。(一九二零九年十二月三十一日)。税收方面的收益大约是$735,000,000 .
110
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
6. | 对部分拥有实体的投资-继续 |
第五大道和时代广场合资公司-继续
2019年5月23日，我们收到了$500,000,000 赎回我们在第五大道640号的临时优先股。临时优先股从$500,000,000 房产抵押融资已经完成。由我们担保的5年期贷款仅为libor+利息。1.01 %。利率被换成了四年 固定费率3.07 %.
管理、发展、租赁和其他协议
我们根据管理、开发、租赁等协议，向第五大道和时代广场合资公司提供各种服务，如下所述。
我们收取管理物业的年费2 %房产的总收入。此外，我们有权获得5 % 我们所执行的发展项目的发展费用，再加上某些费用的偿还。我们有权1.5 %开发费用，加上某些费用的偿还，作为我们未执行的发展项目的监督费用。我们提供租赁服务，根据租金的百分比计算费用，如果适用的话，减去支付给第三方房地产经纪人的任何佣金。我们与皇冠收购有限公司共同为零售空间提供租赁服务。(“官方”)，并专门为办公室提供租赁服务。在本年度终了的年度内(一九二零九年十二月三十一日)，我们认识到$3,085,000 物业管理费收入，包括在我们的综合收入报表中的“费用和其他收入”。
BMS是我们全资拥有的子公司，负责监督某些物业的清洁、安全和工程服务.在本年度终了的年度内(一九二零九年十二月三十一日)，我们认识到$3,087,000 这些服务的收入，包括在我们的综合收入报表中的“费用和其他收入”。
我们相信，根据其他房地产公司收取的可比费用，上述费用是按公平市价计算的。
亚历山大公司
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们拥有1,654,068 亚历山大的普通股，或大约32.4 %亚历山大的普通股。我们管理，开发和租赁亚历山大的财产根据协议，这些协议将于每年3月到期，并自动可再生。截至(一九二零九年十二月三十一日)和2018亚历山大欠我们一笔钱$1,426,000 和$708,000 分别根据这些协定。
截至(一九二零九年十二月三十一日)根据ASC 820，我们对Alexander‘s的投资的市场价值(“公允价值”)，以Alexander’s为基础(一九二零九年十二月三十一日)收盘价$330.35 ，曾$546,421,000 ，或$447,878,000 超过我们综合资产负债表上的账面金额。(一九二零九年十二月三十一日)，我们在Alexander‘s的投资的账面金额，不包括欠我们的款项，比我们在Alexander’s的净资产中所占的份额高出大约$38,838,000 .这一基础差异的大部分原因是我们购买Alexander公司普通股的价格超过Alexander净资产的账面价值。根据我们对亚历山大资产和负债公允价值的估计，所有这一基础差异都被分配给了房地产(土地和建筑物)。我们正在将与建筑物有关的基差摊销为收益，作为估计使用寿命的额外折旧费用。这种折旧对我们在亚历山大净收入中所占的权益份额并不重要。与土地有关的基准差异将在处置我们的投资时予以确认。
管理、发展、租赁和其他协议
我们收取管理亚历山大及其所有财产的年费，其总和等于(I)$2,800,000 ，(Ii)2 %Rego Park II购物中心的总收入，(Iii)$0.50 (Iv)列克星敦道731号租客占用的办公室及零售面积每平方呎；及(Iv)$324,000 ，在3 %每年负责管理列克星敦大道731号的公共区域。此外，我们有权获得6 %发展成本的定义。
我们为亚历山大提供租赁服务，收费为3 %租期前十年的租金，2 %租期第十一年至二十年的租金1 %租期的第二十一年至第三十年的租金，但须由亚历山大的租户支付租金。如果使用第三方房地产经纪人，我们的费用会增加。1 %我们对第三方的费用负责。我们还有权在出售亚历山大的任何资产时获得相当于3 %根据定义，用于低于$50,000,000 ，和1 %的总收益，按定义，用于资产出售$50,000,000 或者更多。
BMS是我们的全资子公司，负责监督(I)亚力山大列克星敦大道731号物业的清洁、工程和安保服务，以及(Ii)亚历山大雷戈公园一号、雷戈公园二号和亚历山大公寓楼的安保服务。在结束的几年内(一九二零九年十二月三十一日)，2018年和2017年，我们认识到$3,613,000 , $2,705,000 和$2,678,000 分别用于这些服务的收入。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
6. | 对部分拥有实体的投资-继续 |
第九大道61号
在2019年1月28日，我们有一个合资企业45.1 %利息，已完成a$167,500,000 第九大道61号a166,000 曼哈顿的写字楼和零售物业。七年息贷款利率为libor+。1.35 % (3.07 % 截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2026年1月到期。我们大约实现了净收益$31,000,000 。贷款取代了以前的贷款。$90,000,000 以libor加息的建筑贷款3.05 %原定于2021年12月到期。
城市边缘属性(“UE”)(纽约证券交易所：UE)
2019年3月4日，我们转换成普通股，出售了我们所有的股票。5,717,184 UE的合伙单位，实现净收益$108,512,000 。这次出售带来了净收益$62,395,000 包括在我们的合并损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”。(一九二零九年十二月三十一日).
西22街512号
在2019年6月28日，我们有一个合资企业55 %利息，已完成a$145,700,000 西22街512号的再融资173,000 曼哈顿办公大楼，其中$109,565,000 在.(一九二零九年十二月三十一日)。四年期利息贷款利率为libor+。2.00 % (3.72 %截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2023年6月到期，并有一年延期期权.贷款取代了以前的贷款。$126,000,000 以libor加息的建筑贷款2.65 %并计划于2019年11月到期。
麦迪逊大道330号
2019年7月11日，我们卖掉了25 %我们的合资伙伴对麦迪逊大道330号的兴趣。我们收到的净收入约为$100,000,000 在扣除我们现有的份额后$500,000,000 按揭贷款导致财务报表的净收益$159,292,000 。净收益包括在我们最后一年的合并损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”中。(一九二零九年十二月三十一日)。税收方面的收益大约是$139,000,000 .
第七大道825号
在2019年7月25日，我们有一个合资企业50 %利息，已完成a$60,000,000 第七大道825号的再融资a165,000 曼哈顿办公大楼，其中$31,889,000 在.(一九二零九年十二月三十一日)。纯利息贷款利率为libor+。1.65 % (3.40 %截至(一九二零九年十二月三十一日))，并在2022年7月到期，并有一年的延期选择权。贷款取代了以前的贷款。$20,500,000 利率为libor+的贷款1.40 %并计划于2019年9月到期。
玩具“R”us公司(“玩具”)
2017年9月18日，玩具根据美国破产法第11章提交了一份自愿申请。2018年第二季度，玩具公司停止了在美国的业务。2019年2月1日，玩具重组计划，其中我们拥有一个32.5 %利息被宣布生效，我们的玩具库存也被取消了。2018年12月31日，我们在零 。取消我们在玩具公司的库存导致了大约一个$420,000,000 资本损失扣除额，于2019年用于部分抵销因转移我们的资产而产生的应纳税所得额。45.4 %第五大道和时代广场合资公司普通股股权出售25 %麦迪逊大道330号的利息和其他资产的销售。
麦迪逊大道650号
在2019年11月26日，我们有一个合资企业20.1 %利息，已完成a$800,000,000 麦迪逊大道650号再融资601,000 曼哈顿的写字楼和零售物业。十年期利息贷款的利率是固定的。3.49 %2029年12月到期。贷款取代了以前的贷款。$800,000,000 按固定利率计息的贷款4.39 %并计划在2020年10月到期。
西93街50-70号
在2019年12月23日，我们有一个合资企业49.9 %利息，已完成a$85,500,000 再融资，其中$82,500,000 截至2019年12月31日，西93街50-70号，a325 -曼哈顿住宅区。5年期利息贷款利率为libor+。1.53 %，它被交换到一个固定的比率.3.14 %，2024年12月到期. 贷款取代了以前的贷款。$80,000,000 利率为libor+的贷款1.70 %并计划于2021年8月到期。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
6. | 对部分拥有实体的投资-继续 |
下面是我们对部分拥有实体投资的时间表。
(以千计) | 百分比 拥有权 2019年12月31日 | 截至12月31日， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||||
投资： | |||||||||
第五大道和时代广场合资公司(详见第110和111页) | $ | $ | |||||||
部分拥有的办公楼/土地(1) | 五花八门 | ||||||||
亚历山大氏 | |||||||||
PREIT(2) | N/A | ||||||||
UE(3) | N/A | ||||||||
其他投资(4) | 五花八门 | ||||||||
$ | $ | ||||||||
包括在其他负债中的部分拥有实体的投资(5): | |||||||||
西34街7号 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | |||
第十大道85号 | ( | ) | |||||||
麦迪逊大道330号(6) | N/A | ( | ) | ||||||
$ | ( | ) | $ | ( | ) | ||||
____________________
(1) | 包括公园大道280号、麦迪逊大道650号、公园大道1号、西22街512号、第九大道61号等。 |
(2) | 在2019年3月12日，我们将我们所有的PREIT运营伙伴关系部门转换为普通股，并根据ASC 321开始将我们的投资作为一种有价证券进行核算(见注)。5 - 有价证券). |
(3) | 2019年3月4日发售(详情见第112页)。 |
(4) | 包括独立广场、时装中心购物中心/华盛顿大厦、罗斯林广场、西93街50-70号等。 |
(5) | 我们的负基础是由于分配超过我们的投资。 |
(6) | 2019年7月11日发售(详情见第112页)。 |
以下是部分拥有实体的净收入(损失)表。
(以千计) | 百分比 拥有权 2019年12月31日 | 截至12月31日的一年， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||||
我们在净收入(亏损)中所占份额： | |||||||||||||
第五大道和时代广场合资公司(详见第110和111页)： | |||||||||||||
净收入权益 | $ | $ | $ | ||||||||||
优先股回报率，扣除我们的部分费用 | |||||||||||||
亚历山大(详情见第111页)： | |||||||||||||
净收入权益(1) | |||||||||||||
管理、租赁和开发费用 | |||||||||||||
部分拥有的办公楼(2) | 五花八门 | ( | ) | ( | ) | ||||||||
其他投资(3) | 五花八门 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||
$ | $ | $ | |||||||||||
____________________
(1) | 2018年包括我们$ |
(2) | 包括公园大道280号、麦迪逊大道650号、公园大道1号、西34街7号、麦迪逊大道330号(2019年7月11日出售)、西22街512号、第九大道61号、第十大道85号等。2018年包括我们的$ |
(3) | 包括独立广场、时装中心商城/华盛顿大厦、罗斯林广场、西93街50-70号、第五大道办公公寓666号(2018年8月3日出售)、UE(2019年3月4日出售)、PREIT(从2019年3月12日起作为可销售证券)等。2018年和2017年，我们确认净亏损$ |
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
6. | 对部分拥有实体的投资-继续 |
以下是我们部分拥有的实体截至(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 百分比 拥有权 2019年12月31日 | 成熟期 | 利息 利率 2019年12月31日 | 100%部分拥有实体 12月31日的债务，(1) | |||||||||
2019 | 2018 | ||||||||||||
部分拥有的办公楼(2): | |||||||||||||
应付抵押 | 五花八门 | 2021-2029 | $ | $ | |||||||||
亚历山大的： | |||||||||||||
应付抵押 | 2021-2025 | ||||||||||||
第五大道和时代广场合资公司： | |||||||||||||
应付抵押 | 2022-2024 | ||||||||||||
其他(3): | |||||||||||||
应付按揭及其他 | 五花八门 | 2021-2025 | |||||||||||
________________________________________
(1) | 除(I)项外，所有款项均不可向我方追索。$ |
(2) | 包括公园大道280号、第十大道85号、公园大道1号、麦迪逊大道650号、西34街7号、第九大道61号、西22街512号、麦迪逊大道330号(仅2018年)等。 |
(3) | 包括独立广场、罗斯林广场、时装中心购物中心/华盛顿大厦、西93街50-70号、UE(仅2018年)、PREIT(仅2018年)等。 |
根据我们对上述部分拥有实体的所有权，我们按比例分摊这些部分拥有实体的债务$2,802,859,000 和$2,682,865,000 截至(一九二零九年十二月三十一日)和2018分别。
合并财务信息综述
以下是我们所有部分拥有的实体的合并财务信息的摘要。(一九二零九年十二月三十一日)和2018在过去的几年里(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
(以千计) | 截至12月31日， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产负债表： | |||||||
资产 | $ | $ | |||||
负债 | |||||||
非控制利益 | |||||||
衡平法 | |||||||
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
损益表： | |||||||||||
总收入 | $ | $ | $ | ||||||||
净收入(损失) | ( | ) | |||||||||
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
7. | 220中央公园南(“220 CPS”) |
我们正在建造一座住宅共管楼397,000 销售面积220 CPS。该项目的开发成本(不包括土地成本)估计约为$1.450 十亿，其中$1.373 十亿截至.(一九二零九年十二月三十一日).
在截至2019年12月31日的一年内，我们关闭了54 220 cps的共管公寓单位，用于支付净收益$1,605,356,000 导致财务报表净收益$604,393,000 这包括在我们的合并损益表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”中。与这些销售有关， $101,828,000 所得税费用在我们的综合收入报表中得到确认。从成立到2019年12月31日，我们关闭了65 净收益总额单位$1,820,132,000 。在截至2019年12月31日的一年内，我们偿还了剩余款项。$737,000,000 .的.$950,000,000 220 CPS贷款。
8. | 处置 |
3040 M街
在2019年9月18日，我们完成了$49,750,000 出售3040 M街a44,000 位于华盛顿特区的平方尺零售大厦，净收益为$19,477,000 包括在我们的年终收入综合报表中的“处置全资和部分拥有资产的净利”中。 (一九二零九年十二月三十一日)。税收方面的收益大约是$19,000,000 .
9. | 已查明的无形资产和负债 |
以下概述了我们确定的无形资产(主要是高于市场的租赁)和负债(主要是低于市场的租赁)。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 截至12月31日， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
已查明的无形资产： | |||||||
总金额 | $ | $ | |||||
累计摊销 | ( | ) | ( | ) | |||
共计，净额 | $ | $ | |||||
已查明的无形负债(包括递延收入)： | |||||||
总金额 | $ | $ | |||||
累计摊销 | ( | ) | ( | ) | |||
共计，净额 | $ | $ | |||||
获得的市面以下租契，扣除收购的高市价租约后，其租金收入增加$19,830,000 , $38,573,000 和$46,103,000 最后几年(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017分别。从1月1日开始的接下来的五年中，除收购的高于市场的租赁外，所获得的低于市价的租约的年度摊销估计数， 2020如下：
(以千计) | |||||
2020 | $ | ||||
2021 | |||||
2022 | |||||
2023 | |||||
2024 | |||||
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
9. 已查明的无形资产和负债-继续
所有其他已查明的无形资产(折旧和摊销费用的一个组成部分)的摊销$8,666,000 , $18,018,000 和$25,057,000 最后几年(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017分别。从1月1日开始的接下来的五年中，所有其他已确认的无形资产，包括购得的就地租赁，每年的估计摊销额， 2020如下：
(以千计) | |||||
2020 | $ | ||||
2021 | |||||
2022 | |||||
2023 | |||||
2024 | |||||
10. | 债务 |
担保债务
在2019年2月4日，我们完成了$95,700,000 第七大道435号a43,000 曼哈顿的零售地产。纯利息贷款利率为libor+。1.30 % (3.00 %截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2024年2月到期。追索权贷款取代了以前的贷款。$95,700,000 利率为libor+的贷款2.25 %并计划于2019年8月到期。
在2019年2月12日，我们完成了$580,000,000 西33街100号再融资a1.1 百万曼哈顿广场物业859,000 平方尺的办公空间及256,000 曼哈顿广场。纯利息贷款利率为libor+。1.55 % (3.25 %截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2024年4月到期。二 一-年延期方案。贷款取代了以前的贷款。$580,000,000 利率为libor+的贷款1.65 %并计划在2020年7月到期。
在2019年5月24日，我们延长了$375,000,000 第七大道888号按揭贷款885,000 曼哈顿办公大楼，从2020年12月到2025年12月。新分期偿还按揭贷款的利率为libor+。1.70 % (3.44 %截至(一九二零九年十二月三十一日))。根据现有的掉期协议，$375,000,000 抵押贷款已转到3.25 %到2020年12月。
在2019年9月5日，一家合资公司，我们有一个50 %利息，已完成a$75,000,000 百老汇606号再融资a36,000 曼哈顿办公和零售大楼，其中$67,804,000 在.(一九二零九年十二月三十一日)。纯利息贷款利率为libor+。1.80 % (3.52 %截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2024年9月到期。与此相关的是，该合资企业购买了利率上限，利率上限为libor，利率为4.00 %。贷款取代了以前的贷款。$65,000,000 建筑贷款。该建筑贷款以libor+计息。3.00 %原定于2021年5月到期。
在2019年9月27日，我们偿还了$575,000,000 PENN 2的抵押贷款与我们的无担保循环信贷设施的收益。抵押贷款定于2019年12月到期。PENN 2是1,795,000 目前正在重建中的曼哈顿办公大楼。
高级无担保票据
在2019年3月1日，我们呼吁赎回我们所有的$400,000,000 5.00 %高级无担保票据。这些债券原定于2022年1月到期，于2019年4月1日赎回，赎回价格为105.51 %本金加上应计利息。与此相关，我们花费了$22,540,000 与债务预付费用有关，这些费用包括在我们的期末收入综合报表中的“利息和债务费用”中。(一九二零九年十二月三十一日).
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合并财务报表附注(续)
10. | 债务-继续 |
无担保循环信贷
2019年3月26日，我们增加到$1.5 十亿(来自$1.25 十亿)，并由2022年2月延长至2024年3月(全面延长)一我们的二 无担保的循环信贷设施。延长贷款安排的利率已由libor+下调。1.00 %调至libor+0.90 %。设施费保持20个基点不变。
以下是我们的债务摘要：
(以千计) | 加权平均 利率为 2019年12月31日 | 截至12月31日的余额， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||||
应付按揭： | |||||||||
固定费率 | $ | $ | |||||||
可变速率 | |||||||||
共计 | |||||||||
递延筹资费用，净额和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||
共计，净额 | $ | $ | |||||||
无担保债务： | |||||||||
高级无担保票据 | $ | $ | |||||||
递延筹资费用，净额和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||
高级无担保票据，净额 | |||||||||
无担保定期贷款 | |||||||||
递延筹资费用，净额和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||
无担保定期贷款净额 | |||||||||
无担保循环信贷设施 | |||||||||
共计，净额 | $ | $ | |||||||
作上述债务抵押的物业的净账面款额为$5.6 十亿截至(一九二零九年十二月三十一日).
截至(一九二零九年十二月三十一日)，下一次所需的本金偿还额。五年 此后情况如下：
(以千计) | 应付抵押 | 高级无担保 票据、无担保定期贷款和无担保 循环信贷设施 | |||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||
2020 | $ | $ | |||||||
2021 | |||||||||
2022 | |||||||||
2023 | |||||||||
2024 | |||||||||
此后 | |||||||||
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合并财务报表附注(续)
11. | 可赎回的非控制权益/可赎回的伙伴关系单位 |
以下为可赎回的非控股权益/可赎回合伙单位的详情(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(单位和单位除外) | 截至.的余额 十二月三十一日， | 截至 十二月三十一日， | 每单位 清算 偏好 | 优先或 年度 分布 率 | ||||||||||||||||||
单元系列 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||||||||||||||||||
共同： | ||||||||||||||||||||||
A类单位由第三方持有 | $ | $ | N/a | $ | ||||||||||||||||||
永久优先/可赎回优先(1): | ||||||||||||||||||||||
5.00%D-16累积可赎回性 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
3.25%D-17累积可赎回 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
________________________________________
(1) | 持有人可按规定的赎回额，向营运合伙公司投标赎回单位，而沃纳多则可自行承担该义务，并以一比一的方式向持有者支付现金或沃纳多优先股。这些单位可在任何时候按沃纳多的选择赎回。 |
下表总结了可赎回的非控制利益/可赎回伙伴关系单位的活动。
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
期初余额 | $ | $ | |||||
净收益 | |||||||
其他综合损失 | ( | ) | ( | ) | |||
分布 | ( | ) | ( | ) | |||
2019年12月18日宣布的特别分发(见注12-股东权益/合伙人资本) | ( | ) | |||||
按赎回价值赎回Vor旋风普通股的A类单位 | ( | ) | ( | ) | |||
按赎回价值计算的可赎回A类单位的进位调整 | ( | ) | ( | ) | |||
其他，净额 | |||||||
期末余额 | $ | $ | |||||
可赎回的非控制权益/可赎回合伙单位不包括我们的系列G1至G-4可转换优先股和D-13系列累积可赎回优先股，因为它们按照ASC主题480作为负债入账，区分负债和权益，因为它们可能通过发行可变数量的Vor旋风普通股来结算。因此，这些单位的公允价值作为“其他负债”的一个组成部分列入我们的合并资产负债表并汇总在一起。$50,561,000 截至(一九二零九年十二月三十一日)和2018.从一个时期到另一个时期的价值变动(如果有的话)在我们的综合收入报表中记作“利息和债务费用”。
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12. | 股东权益/合伙人资本 |
普通股(漩涡不动产信托)
截至(一九二零九年十二月三十一日)，有190,985,677 普通股已发行。期间2019，我们总共支付了$503,785,000 的季度共同股息$0.66 每股。
在……上面(一九二零九年十二月十八日) ，沃纳多董事会宣布$1.95 每股，或$372,380,000 在总额中，这是支付给(二零年一月十五日) 截至记录日期的普通股东。
A类单位(漩涡不动产L.P.)
截至(一九二零九年十二月三十一日)，有190,985,677 A级单位突出，由沃纳多举行。这些单位在经营伙伴关系的综合资产负债表上被列为“合伙人资本”。截至(一九二零九年十二月三十一日)，有13,298,956 A类未偿还单位，由第三方持有。这些单位在“合伙人资本”之外被列为“可赎回合伙单位”，列于经营合伙公司的合并资产负债表上(见注)11 – 可赎回的非控制权益/可赎回的伙伴关系单位)。期间2019，业务伙伴关系支付的总额为$503,785,000 的季度通用分布。$0.66 每单位。
在2020年1月15日，$1.95 每单位，或$398,292,000 总计，截至记录日，支付给经营合伙公司的A类大学学生，其中$372,380,000 与沃纳多董事会于2019年12月18日宣布的特别股息有关。
下表列出了我们的受益权益优先股和经营伙伴关系的优先股的详细情况。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计的数额，但每股/单位和每股/单位数额除外) | ||||||||||||||||||||||
每股/股 | ||||||||||||||||||||||
截至.的余额 十二月三十一日， | 截至十二月三十一日为止未偿还的股份/单位 | 清算 偏好 | 年度 股息/ 分布(1) | |||||||||||||||||||
优先股/股 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||||||||||||||||||
可转换优先权： | ||||||||||||||||||||||
6.5%系列A：核准的15 640股/单位(2) | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
累积可赎回优先权： | ||||||||||||||||||||||
5.70%系列K：核准的12 000 000股/单位(3) | ||||||||||||||||||||||
5.40%系列L：核准的13 800 000股/单位(3) | ||||||||||||||||||||||
5.25%系列M：核准的13 800 000股/单位(3) | ||||||||||||||||||||||
$ | $ | |||||||||||||||||||||
________________________________________
(1) | 优先股的股息和优先股的分配是累积的，每季度拖欠。 |
(2) | 在某些情况下，在某种情况下，沃纳多的选择是可以赎回的，赎回价格为 |
(3) | 可按沃纳多的选择赎回，赎回价格为$ |
在2019年，我们总共支付了$50,131,000 优先红利。
累计其他综合(损失)收入
下表按构成部分开列了截至2005年的累计其他综合(损失)收入的变化情况。(一九二零九年十二月三十一日).
(以千计) | |||||||||||||||
共计 | 非合并子公司累计其他综合收益 | 利率 掉期 | 其他 | ||||||||||||
截至2018年12月31日的累计其他综合收入(损失) | $ | $ | $ | $ | ( | ) | |||||||||
其他综合(损失)收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
从累积的其他综合收入中重新分类的数额(1) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日的累计其他综合(损失)收入 | $ | ( | ) | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | |||||
________________________________________
(1) | 与我们的PREIT运营伙伴关系单位转换为普通股有关的金额重新分类。 |
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13. | 可变利益实体 |
松散VIEs
合并VIEs
我们最重要的合并VIEs是运营伙伴关系(适用于Vor旋风)、基金和Crowne广场合资企业、Farley合资企业和某些具有非控制权的财产。这些实体是VIEs，因为非控制利益没有实质性的启动权或参与权。我们合并这些实体是因为我们控制了所有重要的商业活动。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们的综合投资实体(不包括营运伙伴关系)的资产及负债总额为$4,923,656,000 和$2,646,623,000 分别。截至12月31日，2018，我们的综合投资实体(不包括营运伙伴关系)的资产及负债总额为$4,445,436,000 和$2,533,753,000 分别。
14. | 公允价值计量 |
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14. | 公允价值计量-继续 |
按公允价值定期计量的金融资产和负债
在我们的综合资产负债表上以公允价值计量的金融资产和负债包括：(一)有价证券，(二)房地产基金投资，(三)我们的递延补偿计划中的资产(我们的综合资产负债表上有相应的负债)，(四)利率互换和(五)强制可赎回的工具(系列G-1到G-4可转换优先股，D-13系列可赎回优先股)。下表按公允价值等级将这些金融资产和负债的公允价值汇总 (一九二零九年十二月三十一日)和2018分别。
(以千计) | 截至2019年12月31日 | ||||||||||||||
共计 | 一级 | 2级 | 三级 | ||||||||||||
有价证券 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
房地产基金投资 | |||||||||||||||
递延补偿计划资产(11 819美元包括限制性现金，91 954美元包括其他资产) | |||||||||||||||
利率互换(包括在其他资产中) | |||||||||||||||
总资产 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
强制性可赎回工具(包括在其他负债中) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互换(包括在其他负债中) | |||||||||||||||
负债总额 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
(以千计) | 截至2018年12月31日 | ||||||||||||||
共计 | 一级 | 2级 | 三级 | ||||||||||||
有价证券 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
房地产基金投资 | |||||||||||||||
递延补偿计划资产(包括限制现金8 402美元和其他资产88 122美元) | |||||||||||||||
利率互换(包括在其他资产中) | |||||||||||||||
总资产 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
强制性可赎回工具(包括在其他负债中) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互换(包括在其他负债中) | |||||||||||||||
负债总额 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
房地产基金投资
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们有 四 房地产基金投资，总公允价值为$222,649,000 ，或$112,915,000 低于成本。这些投资被归类为3级。
用于确定每项投资的公允价值的大量不可观测的数量投入包括资本化率和贴现率，这些比率是根据每项财产的地点、类型和性质、目前和预期的市场状况、行业出版物以及我们的收购和资本市场部门的经验确定的。下表中的大量不可观测的数量投入用于确定这些房地产基金投资的公允价值。 (一九二零九年十二月三十一日)和2018.
范围 | 加权平均 (按投资公允价值计算) | ||||||
不可观测的定量输入 | (一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | (一九二零九年十二月三十一日) | (2018年12月31日) | |||
贴现率 | 8.2%至12.0% | 10.0%至15.0% | |||||
终端资本化率 | 4.6%至8.2% | 5.4%至7.7% | |||||
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14. | 公允价值计量-继续 |
按公允价值定期计量的金融资产和负债-续
房地产基金投资-续
上一页的投入可能会根据经济和市场条件的变化和(或)使用或退出时机的变化而改变。贴现率和终端资本化率的变化会导致这些投资的公允价值增减。贴现率除其他外，包括评估模型中有关终端资本化率和现金流量的数量和时间的不确定性。由于最终资本化率的改变，这些投资的公允价值可能会因贴现率的改变而被部分抵销，我们不可能预测未来的经济或市场状况对我们估计的公允价值的影响。
下表汇总了截至年底被列为第三级的房地产基金投资公允价值的变化情况。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
期初余额 | $ | $ | |||||
持有投资未实现净亏损 | ( | ) | ( | ) | |||
采购/额外资金 | |||||||
处置 | ( | ) | |||||
已退出投资的实际净亏损 | ( | ) | |||||
期末余额 | $ | $ | |||||
递延补偿计划资产
递延补偿计划资产分为三级，包括对有限合伙公司和由第三方管理的投资基金的投资。我们收到第三方管理人的季度财务报告，这些报告是根据每个有限合伙公司和投资基金向他们提供的季度报告编制的。季度报告以公允价值为基础提供资产净值，由独立的会计师事务所每年进行审计。预计这些基本资产将被清算的时间尚不清楚。第三方管理人在确定我们在净资产中所占份额时不调整这些价值，我们在合并财务报表中报告时也不调整这些价值。
下表汇总了截止年度递延补偿计划资产公允价值的变动情况，这些资产被列为第3级。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||
2019 | 2018 | ||||||
期初余额 | $ | $ | |||||
销售 | ( | ) | ( | ) | |||
购货 | |||||||
已实现和未实现收益(损失) | ( | ) | |||||
其他，净额 | |||||||
期末余额 | $ | $ | |||||
非经常性公允价值计量
按公允价值在我们的合并资产负债表上按非经常性计量的资产主要由不动产资产构成，这些资产需要对减值进行计量。(2018年12月31日)。减值所需的房地产资产公允价值是使用可比销售活动确定的。在我们的合并资产负债表上，没有按非经常性的公允价值计量的资产。(一九二零九年十二月三十一日).
(以千计) | 截至2018年12月31日 | ||||||||||||||
共计 | 一级 | 2级 | 三级 | ||||||||||||
房地产资产 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
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14. | 公允价值计量-继续 |
未按公允价值计量的金融资产和负债
在我们的综合资产负债表上没有按公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物(主要是货币市场基金，投资于美国政府的债务)，以及我们的担保债务和无担保债务。这些工具公允价值的估计是由标准做法确定的，即对工具所要求的合同现金流量进行建模，并按适当的当前风险调整利率折现为现值，这是由第三方专家提供的。我们利用可观测的市场收益率曲线得出的远期利率来预测我们在该工具下需要实现的预期现金流量。在我们的无担保循环信贷设施和无担保定期贷款下，现金等价物和借款的公允价值被归类为一级。我们的担保债务和无担保债务的公允价值被归类为二级。下表汇总了截至2003年12月31日这些金融工具的账面金额和公允价值。 (一九二零九年十二月三十一日)和2018.
(以千计) | 截至2019年12月31日 | 截至2018年12月31日 | |||||||||||||
载运 金额 | 公平 价值 | 载运 金额 | 公平 价值 | ||||||||||||
现金等价物 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
债务： | |||||||||||||||
应付抵押 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
高级无担保票据 | |||||||||||||||
无担保定期贷款 | |||||||||||||||
无担保循环信贷设施 | |||||||||||||||
共计 | $ | (1) | $ | $ | (1) | $ | |||||||||
____________________
(1) |
衍生工具和套期保值
我们利用各种金融工具来减轻利率波动对我们现金流量和收益的影响，包括套期保值战略，这取决于我们对利率环境以及这些战略的成本和风险的分析。我们确认合并资产负债表上“其他资产”或“其他负债”中所有衍生品的公允价值。非套期保值的衍生品通过盈利调整为公允价值。如果衍生产品是套期保值，则根据套期保值的性质，衍生产品公允价值的变化将与对冲资产、负债或公司承诺的公允价值通过收益的变化相抵消，或在其他综合收益中确认，直至对冲项目在收益中得到确认。报告的净收入和股本可能会前瞻性地增加或减少，这取决于未来利率水平和影响衍生工具和对冲项目公允价值的其他变量，但对现金流量没有影响。
下表汇总了我们的综合衍生工具，所有这些工具都是对冲可变利率债务的。(一九二零九年十二月三十一日).
(以千计) | 截至2019年12月31日 | |||||||||||||||
可变速率 | ||||||||||||||||
对冲项目(利率互换) | 公允价值 | 名义数量 | LIBOR | 利率 | 交换率 | 有效期 | ||||||||||
列入其他资产： | ||||||||||||||||
770百老汇按揭贷款 | $ | $ | L+175 | 9/20 | ||||||||||||
第七大道按揭贷款888号 | L+170 | 12/20 | ||||||||||||||
其他 | ||||||||||||||||
$ | $ | |||||||||||||||
包括在其他负债中： | ||||||||||||||||
无担保定期贷款 | $ | $ | L+100 | 10/23 | ||||||||||||
北大道33-00按揭贷款 | L+180 | 1/25 | ||||||||||||||
$ | $ | |||||||||||||||
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15. | 股票补偿 |
在2019年5月16日，我们的股东批准了2019年Omnibus股份计划(“计划”)，该计划取代了2010年Omnibus股份计划，根据该计划，沃纳多董事会(“委员会”)的赔偿委员会(“委员会”)可以向我们的某些员工和官员授予奖励和不符合条件的沃纳多股票期权、限制性股票、限制性经营伙伴关系单位(“OP单位”)、业绩计划奖励(“opps”)、奖励--仅是长期激励计划单位(“AO LTIP单位”)，以及业绩有条件的AO LTIP单位。奖励最多可授予我们的某些雇员和官员。5,500,000 股份，如果所有授予的奖励都是计划中定义的全额奖励，并且最多可达11,000,000 如果授予的所有奖励都不是计划中定义的全额奖励，则共享。全价奖励是指有价证券(如限制性股份)的奖励，如果所有归属要求都得到满足，则不需要支付行使价格或交易价格才能获得证券。不完全价值奖励是指有价证券(如期权)的奖励，这些证券确实需要支付行使价格或交易价格。(一九二零九年十二月三十一日)，沃纳多大约有5,207,000 如果所有授予的奖励都是定义的全额奖励，则可用于该计划下的未来赠款的份额。
我们根据ASC的主题718对所有基于股权的薪酬进行核算，薪酬-股票补偿. 以下是我们以股票为基础的补偿费用的摘要，这是我们综合损益表中“一般和行政”费用的一个组成部分。
(单位：千) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
OP单位 | $ | $ | $ | ||||||||
性能条件AO LTIP单元 | |||||||||||
AO LTIP单位 | |||||||||||
OPPS | |||||||||||
漩涡限制股票 | |||||||||||
涡旋式股票期权 | |||||||||||
$ | $ | $ | |||||||||
2019年第一季度以股票为基础的补偿费用包括在内$16,211,000 由于取消了对65岁以上参与者的基于时间的归属要求，此前发行的OP单元和Vor非典限制库存的归属速度加快。出售这类奖励的权利仍须遵守原始的赠款条件。2019年第一季度的费用增加额被较低的股票补偿费用部分抵消。$2,578,000 在2019年第二季度、第三季度和第四季度的每一个季度，并将由较低的以股票为基础的补偿费用完全抵消。$8,477,000 此后。
2019年12月31日终了年度的股票补偿费也包括$8,143,000 (A)在“计划”以外批予执行主任的业务单位，而该主管须倚赖根据“纽约证券交易所上市规则”303A.08规定的股东批准的就业诱因例外；及$2,304,000 截止年度(一九二零九年十二月三十一日)因晋升而根据该计划授予某些执行官员的业务单位。在计划以外授予的奖励的授予日期公允价值为$25,500,000 和背心20 %在授予日期，40 %在拨款日期的三周年纪念日，以及40 %在赠款日期的四周年纪念日。根据该计划授予的奖励总额为赠款日期公允价值为$15,000,000 四年后的悬崖背心。与业务单位赠款有关的补偿费用在转归期内按比例确认。与这些奖励相关的额外非现金费用将是$9,603,000 在2020年和2021年，$7,718,000 2022年和$2,655,000 在2023年。
以下是截至年度未确认的补偿费用摘要(一九二零九年十二月三十一日).
(以千计) | 截至 2019年12月31日 | 加权平均 剩余合同条款 | |||
OP单位 | $ | ||||
AO LTIP单位 | |||||
OPPS | |||||
漩涡限制股票 | |||||
涡旋式股票期权 | |||||
性能条件AO LTIP单元 | |||||
$ | |||||
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15. | 股票补偿-继续 |
OPPS
opps是一种基于业绩的多年股权补偿计划，在此计划下，参与者有机会获得运营伙伴关系的一类单位(“opp单位”)，条件是，而且只有在取得超过预先确定的股东总回报(“tsr”)和/或在相对tsr期间优于市场的情况下，才有机会获得运营伙伴关系的一类单位(“opp单位”)。三-下文所述的年度执行期间(“业绩期间”)。OPP单位，如果获得，可转换为A级单位的经营伙伴关系(并最终进入沃纳多普通股)后归属。
如果沃龙多(I)达到高于TSR的水平，2018年OPP可能会获得奖励。21 %在本执行期内(“绝对构成部分”)和/或(Ii)实现了高于以下基准加权指数的TSR70 %SNL美国Office REIT指数和30 %SNL美国零售指数在此期间的表现(“相对成分”)。
相对部分和绝对部分下的裁定额将分别计算，每一项均须按合计计算。$35,000,000 所有参加者的最高奖励上限。这个二 各组成部分将相加在一起，以确定总额奖励的大小，这也应取决于总金额。$35,000,000 所有参与者的最高奖励上限。在本次活动中，奖励是在绝对部分下获得的，但沃纳多在执行期间每年比该指数低200多个基点(在执行期间比该指数低600个基点)。三年 )，在绝对分量下赚取的金额将根据指数超过Vor旋风的TSR的程度而减少(并可能被完全否定)。如果这些奖项是在相关组件下获得的，但Vor旋风至少不能达到TSR值3 %每年，在相对部分下获得的奖励将根据Vor旋风的绝对TSR表现按可分级的滑动比例减少，而在相对部分下获得的奖励将减少最多为50 %如果在适用的测量周期内发生涡旋的TSR，则为0 %或者是阴性。
如果指定的业绩目标得以实现，2018年OPP的奖金将在第三年、第四年和第五年中逐年授予。此外，沃纳多任命的所有执行干事(如沃纳多代理公司在2019年4月5日向证券交易委员会提交的14A委托书中所界定的)，都必须在每个授予日期之后一年内持有任何已获和既得的奖励。2018年项目厅授予的奖励在业绩期间累计，如果最终是根据实现指定业绩目标获得奖励，则支付给参与人。
以下是十二月三十一日获批单位的摘要，2018, 2017以及2016年。
计划年 | 总计划 名义数量 | 名义百分比 获批款额 | 授予日期 公允价值(1) | OPP单位收入 | |||||||||
2018 | $ | % | $ | ||||||||||
2017 | % | ||||||||||||
2016 | % | ||||||||||||
________________________________________
(1) | 在截至2018年12月31日和2007年12月31日的这几年里，$ |
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15. | 股票补偿-继续 |
涡旋式股票期权
沃纳多股票期权是以相当于沃纳多普通股在授予之日在纽约证券交易所的高市价和低市价的平均行使价格授予的，通常是授予4 年年届满10 自获得补助金之日起数年。与沃纳多股票期权奖励相关的补偿费用是在归属期内以直线确认的。
以下是沃纳多股票期权活动的总结(一九二零九年十二月三十一日).
股份 | 加权- 平均 运动 价格 | 加权- 平均 残存 契约性 术语 | 骨料 内禀 价值 | |||||||||
截至2018年12月31日 | $ | |||||||||||
获批 | ||||||||||||
行使 | ( | ) | ||||||||||
取消或过期 | ( | ) | ||||||||||
截至2019年12月31日止未缴款项 | $ | $ | ||||||||||
截至2019年12月31日 | $ | $ | ||||||||||
截至2019年12月31日可行使的期权 | $ | $ | ||||||||||
截至12月31日， | |||||
2019 | 2018 | 2017 | |||
预期波动率 | |||||
预期寿命 | |||||
无风险利率 | |||||
预期股利收益率 | |||||
在终了年度内授予的期权的加权平均授予日期公允价值(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017曾.$16.64 , $18.42 和$25.84 分别。在截至年度的期权操作中收到的现金。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017曾.$5,495,000 , $5,927,000 和$28,253,000 在截至年度内行使的期权的总内在价值。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017曾.$18,954,000 , $25,820,000 和$9,178,000 分别。
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15. | 股票补偿-继续 |
性能条件AOLTIP单元
2019年1月14日，委员会批准根据2010年Omnibus股份计划向我们在2019年委托书中指定的执行官员(“近地天体”)发放仅限业绩条件的长期奖励计划单位(“业绩条件AO LTIP单位”)。性能条件AO LTIP单元是AO LTIP单元，要求在指定日期前实现某些性能条件，否则将被没收。如果沃纳多普通股在或以上交易，则符合基于性能的条件。110 %.的.$64.48 任何股票的每股准许价格20 在赠款日期之后的四周年或之前连续几天。如果业绩条件未得到满足，奖励将被没收。如果符合业绩条件，一旦授予，奖励可以按照AO LTIP单位的同样方式转换为A类经营伙伴关系单位，直到授予之日起十年为止。
单位 | 加权平均 批予日期 公允价值 | |||||
获批 | $ | |||||
截至2019年12月31日止未缴款项 | ||||||
在获发补助金当日，有表现条件的AO LTIP单位的公允价值如下：$8,983,000 ，其中$7,481,000 由于加速了对符合退休资格的雇员的归属而立即支出。剩下的$1,502,000 使用分级归属属性模型，从赠款发放之日起四年内摊销为费用。
截至2019年12月31日 | |
预期波动率 | |
预期寿命 | |
无风险利率 | |
预期股利收益率 | |
AO LTIP单位
AO LTIP单位是经营伙伴关系中的一类合伙权益，其目的是为了联邦所得税的目的而被视为“利润利益”，而且通常只允许接收方实现价值，但必须符合适用于裁决的任何归属条件，但必须符合适用于裁决的任何归属条件。阈值级别应等于100 %在批出之日，沃纳多普通股的公平市价。既得的AO LTIP单位的价值是通过将AO LTIP单位转换为A级经营合伙单位来实现的。可将现有的AO LTIP单元转换成的A类单位的数目是根据以下的商数来确定的：(I)转换日期上的转换值超出授予AO LTIP单位时指定的阈值，除以(Ii)转换日的转换值。“转换值”是转换日期上Vor非典普通股的值，乘以“伙伴关系协定”中定义的转换系数，该系数目前是一个。AO LTIP单位的任期从授予日期起10年。每位持证人一般会获得相当于以下单位的特别收入分配：AO LTIP单位10 %(或在适用的授标协议中指明的其他百分比)分配予甲类单位的入息。在将AO LTIP单位转换为甲级单位后，持有人将有权就每单位获发相当于每单位的特别分配额。10 %(或适用的授予协议中规定的其他百分比)相当于A类单位数量的持有者从AO LTIP单位的授予日起至转换日期期间收到的分配。
以下是AO LTIP单位在截止年度的活动摘要(一九二零九年十二月三十一日).
单位 | 加权平均 批予日期 公允价值 | ||||||
截至2018年12月31日 | $ | ||||||
获批 | |||||||
既得利益 | ( | ) | |||||
取消或过期 | ( | ) | |||||
截至2019年12月31日止未缴款项 | |||||||
127
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
15. | 股票补偿-继续 |
AO LTIP单位-续
在结束的年度内获得的猛虎组织单位(一九二零九年十二月三十一日)2018年的公平价值是$3,429,000 和$3,484,000 分别。批出的每一个AO ltip单位的公允价值是在批出之日使用期权定价模型估计的，并有以下的加权平均假设。 (一九二零九年十二月三十一日).
截至12月31日， | |||
2019 | 2018 | ||
预期波动率 | |||
预期寿命 | |||
无风险利率 | |||
预期股利收益率 | |||
OP单位
操作单元是在批出之日，按沃纳多普通股在纽约证券交易所的高市价和低市价平均授予，然后按比例授予。 四年 与操作单元有关的补偿费用按分级归属模型在归属期内按比例确认。向未归属的业务单位支付的分配款项，在沃纳多合并损益表中记作“可归因于业务伙伴关系中的非控制利益的净收入”，在业务伙伴关系合并损益表中记作“优选单位分配”，数额为$4,070,000 , $2,559,000 和$2,310,000 在结束的几年里(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017分别。
以下是截止年度的受限业务单位活动摘要。(一九二零九年十二月三十一日).
未归属单位 | 单位 | 加权平均 批予日期 公允价值 | |||||
截至2018年12月31日 | $ | ||||||
获批 | |||||||
既得利益 | ( | ) | |||||
取消或过期 | ( | ) | |||||
截至2019年12月31日 | |||||||
中授予的操作单元2019, 2018和2017有公允价值的$58,732,000 , $17,463,000 和$24,927,000 分别指在截至年底的年度内获得的OP单位的公允价值。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017曾.$27,821,000 , $18,037,000 和$20,903,000 分别。
漩涡限制股票
沃纳多限制性股票奖励的平均市价是沃纳多公司的普通股在批出之日在纽约证券交易所上市，一般是授予股票。四年 .与沃纳多的限制性股票裁决有关的补偿费用在归属期内以直线确认。未获转拨的沃纳多限制性股票的股息直接记作留存收益，数额为$51,000 , $44,000 和$46,000 最后几年(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017分别。
以下是沃纳多在截止年度的受限制股票活动摘要(一九二零九年十二月三十一日).
未归属股份 | 股份 | 加权平均 批予日期 公允价值 | |||||
截至2018年12月31日 | $ | ||||||
获批 | |||||||
既得利益 | ( | ) | |||||
取消或过期 | ( | ) | |||||
截至2019年12月31日 | |||||||
128
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
16. | 与交易有关的费用、减值损失和其他 |
下表列出了与交易有关的费用、减值损失和其他方面的详细情况：
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
非现金减值损失及相关核销(1) | $ | $ | $ | ||||||||
交易相关费用 | |||||||||||
转移税(2) | |||||||||||
$ | $ | $ | |||||||||
____________________
(1) | 2019年主要来自第五大道608号(见下文)。 |
(2) | 2018年第一季度记录的额外转移税与独立广场的收购有关。我们有一家合资企业 |
第五大道608号
17. | 利息和其他投资收入，净额 |
下表列出我们的利息和其他投资收入净额：
________________________________________
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
有价证券公允价值(减少)增加： | |||||||||||
PREIT(见第110页) 详情) | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||
列克星敦(见第109页) 详情) | ( | ) | |||||||||
其他 | |||||||||||
( | ) | ( | ) | ||||||||
现金及现金等价物和限制性现金利息 | |||||||||||
应收贷款利息 | (1) | ||||||||||
有价证券股利 | |||||||||||
其他，净额 | |||||||||||
$ | $ | $ | |||||||||
(1) |
18. | 利息和债务费用 |
下表列出利息和债务支出的详细情况：
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
利息费用 | $ | (1) | $ | $ | |||||||
资本化利息和债务费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
递延融资费用摊销 | |||||||||||
$ | $ | $ | |||||||||
(1)包括$22,540 与赎回有关的债务预付费用$400,000 5.00 %高级无担保票据，原定于2022年1月到期。
129
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
19. 每股收益/A类单位收入
沃纳多不动产信托基金
下表计算了(1)每股基本收益，其中包括未计入稀释潜力普通股的已发行普通股加权平均数；(2)每股稀释收益，其中包括加权平均普通股和稀释股等价物。包含不可没收的股息权利的未归属股票支付奖励，无论是否已支付，都作为参与证券入账。收益分配给参与证券，其中包括限制性股票奖励，基于两类方法。其他潜在的稀释股票等价物，如我们的员工股票期权，OP单位，OP，AO LTIP单位和业绩条件的AO LTIP单位，包括在计算稀释每股收益(“EPS”)使用库库股票法，而我们的A系列可转换优先股的稀释效果反映在稀释每股收益通过应用中频转换方法。
(单位：千元，每股除外) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
分子： | |||||||||||
连续业务收入，扣除非控制利益所得 | $ | $ | $ | ||||||||
(损失)停业业务的收入，扣除非控制利益所得后的收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
沃纳多公司的净收入 | |||||||||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先股发行成本 | ( | ) | |||||||||
可归属于普通股股东的净收入 | |||||||||||
分配给未归属的参与证券的收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
每股基本收入分子 | |||||||||||
假定转换的影响： | |||||||||||
可转换优先股股利 | |||||||||||
分配给业绩计划单位的收入 | |||||||||||
稀释每股收益分子 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
每股加权平均收益分母 | |||||||||||
稀释证券效应(1): | |||||||||||
员工股票期权和限制性股票奖励 | |||||||||||
可转换优先股 | |||||||||||
外-业绩计划单位 | |||||||||||
稀释每股收益的分母加权平均股份和假定转换 | |||||||||||
普通股收入-基本收入： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失，净额 | ( | ) | |||||||||
普通股净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股收益-稀释后： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失，净额 | ( | ) | |||||||||
普通股净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
________________________________________
(1) | 年末稀释证券的影响(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017不包括 |
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
19. | 每股收益/A类单位收入-继续 |
沃纳多不动产有限责任公司。
下表列出了(I)A类单位的基本收入，其中包括未清A类单位的加权平均数，而不考虑稀释电位A类单位；(Ii)A类单位稀释后的收益，其中包括加权平均A类单位和A类单位等值稀释性单位。包含不可没收的股息权利的未归属股票支付奖励，无论是否已支付，都作为参与证券入账。收益分配给参股证券，其中包括沃纳多限制性股票奖励，操作单位和操作操作，基于两类方法。使用国库券法计算单位稀释收益(“EPU”)时，还包括了其他潜在的稀释单元等价物，如Vorango股票期权、AO LTIP单位和性能条件AOLTIP单位，而我们的A系列可转换优先股的稀释效果则通过应用中频转换法反映在稀释后的EPU中。
(单位数额除外) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
分子： | |||||||||||
持续经营所得，扣除合并附属公司非控制权益所得 | $ | $ | $ | ||||||||
(损失)停止经营的收入 | ( | ) | ( | ) | |||||||
沃纳多不动产公司的净收入。 | |||||||||||
优选单元分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先单位发行成本 | ( | ) | |||||||||
归属于A类大学的净收入 | |||||||||||
分配给未归属的参与证券的收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
计算甲类基本入息的分子 | |||||||||||
假定转换的影响： | |||||||||||
可转换优选单元分布 | |||||||||||
A类单位稀释收入分子 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
A类基本收入分母-加权平均单位 | |||||||||||
稀释证券效应(1): | |||||||||||
沃纳多股票期权，漩涡限制股票奖励，操作单位和操作 | |||||||||||
可转换优先股 | |||||||||||
A类单位加权平均单位稀释收益分母和假定换算 | |||||||||||
A类收入单位-基本收入： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停止经营的收入(损失)，净额 | ( | ) | |||||||||
A类单位净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
每甲类收入单位-稀释后： | |||||||||||
持续业务收入净额 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失，净额 | ( | ) | |||||||||
A类单位净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
________________________________________
(1) | 年末稀释证券的影响(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017不包括 |
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
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20. | 租赁 |
作为出租人
我们根据经营契约将空间出租给租户。大部分租约规定每月预付固定基准租金。写字楼租赁一般要求租户偿还我们的经营成本和房地产税高于他们的基准年成本。某些租约规定向房客提供房产税、保险和公共区域维护的份额。某些租约还需要根据租户销售的一定百分比额外支付可变租金。在过去的几年里，我们的租户中没有一个占总收入的10%以上。(一九二零九年十二月三十一日)2018年和2017年。我们选择将租赁收入(包括基租和可变租金)和共同地区维持费作为一个单独的租赁部分入账，在我们的综合收入报表中记作“租金收入”。
根据ASC 842，我们根据个别租约评估我们是否有可能收取未来的租金。在评估可收性时，我们会考虑租户的付款历史和目前的信用状况。当无法收取时，我们注销了房客的应收账款，包括直线式的应收租金，并将租赁收入限制在收到的现金上。我们的经营租约可收取性的变化记作我们合并收入报表中对“租金收入”的调整，从而导致收入减少。$17,237,000 截止年度(一九二零九年十二月三十一日)。因此，不 截至2019年12月31日的可疑账户备抵。在采用ASC 842之前，我们根据租赁协议为应收账款的估计损失保留了可疑账户备抵，包括租金直线产生的应收账款。截至2018年12月31日和2017年12月31日，我们的可疑账户备抵如下：
(以千计) | ||||||||||||||||
描述 | 年初余额 | 加法 荷电 抗衡 操作 | 无收 帐目 注销 | 平衡 最后 一年中 | ||||||||||||
截至2018年12月31日止的年度 | ||||||||||||||||
可疑账户备抵 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||||||
2017年12月31日止 | ||||||||||||||||
可疑账户备抵 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||||||
截至(一九二零九年十二月三十一日)根据ASC 842，不可取消经营租赁的未来未贴现现金流如下：
(以千计) | 截至2019年12月31日 | ||
截至12月31日的一年， | |||
2020 | $ | ||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
此后 | |||
截至2018年12月31日，根据ASC 840，不可取消经营租赁的未来未贴现现金流如下：
(以千计) | 截至2018年12月31日 | ||
截至十二月三十一日止年度： | |||
2019 | $ | ||
2020 | |||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
此后 | |||
截至年底的租赁收入构成部分(一九二零九年十二月三十一日)情况如下：
(以千计) | 截至2019年12月31日止的年度 | ||
固定租赁收入 | $ | ||
可变租赁收入 | |||
租赁收入 | $ | ||
132
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
20. 租赁-继续
作为承租人
我们有一些土地契约，被归类为经营契约。2019年1月1日，我们录制了$526,866,000 ROU资产和租赁负债。我们的ROU资产减少了$37,269,000 应计租金费用从“其他负债”改为“其他负债”和$4,267,000 从“递延收入”重新分类，并按$23,665,000 从“已查明的无形资产扣除累计摊销”中重新分类的所购非市场租赁资产净额$1,584,000 将预付租赁付款从“其他资产”重新分类。在2019年第二季度，我们记录了$75,220,000 第五大道ROU资产608号的减值损失(见附注16-与交易有关的费用、减值损失和其他)。截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们的ROU资产和租赁负债是$379,546,000 和$498,254,000 分别。
用于衡量每项ROU资产和租赁负债的贴现率是根据我们的递增借款利率(“IBR”)计算的。我们考虑到一般的经济环境和我们的信用评级和因素，在各种融资和资产的具体调整，以确保IBR适合于预期使用的基础租赁。由于我们不选择事后考虑，根据ASC 840确定的租约期限假设被结转并用于计算根据ASC 842记录的租赁负债。我们的一些地契提供续期的选择，我们会根据有关的经济因素来评估，以决定我们是否合理地肯定会否行使该选择权。在计算相应的租赁负债和ROU资产时，我们合理地肯定，与续约期有关的租赁付款将包括在内。
下表列出与计算我们的租赁负债有关的资料。(一九二零九年十二月三十一日):
(以千计) | 截至2019年12月31日 | ||
加权平均剩余租赁期限(以年份为单位) | |||
加权平均贴现率 | % | ||
为经营租赁支付的现金 | $ | ||
我们在合并的损益表中将租金费用确认为“经营”费用的一个组成部分。租金费用包括固定租金和可变租金。可变租金支付包括基于指数或费率的百分比租金和租金重置。下表列出本年度的租金开支详情。 (一九二零九年十二月三十一日):
(以千计) | 截至2019年12月31日止的年度 | ||
固定租金费用 | $ | ||
可变租金费用 | |||
租金费用 | $ | ||
截至(一九二零九年十二月三十一日)，运营地租赁下的未来租赁付款如下：
(以千计) | 截至2019年12月31日 | ||
截至12月31日的一年， | |||
2020 | $ | ||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
此后 | |||
未贴现现金流动总额 | |||
现值折扣 | ( | ) | |
租赁负债 | $ | ||
133
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
20. 租赁-继续
作为承租人-续
截至2018年12月31日，根据ASC 840，运营地租赁下的未来租赁付款如下：
(以千计) | 截至2018年12月31日 | ||
截至12月31日的一年， | |||
2019 | $ | ||
2020 | |||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
此后 | |||
我们的某些土地租约须根据未来指定日期有关资产评估价值的百分比，重新厘定公平的市场租金。公平市场租金重置不会导致对相关使用权、资产和租赁负债的重新计量。公平的市场租金重置，可能是重要的，将在其发生的时期予以确认。
法利办公和零售大楼
今后的租赁付款详细说明，以前不包括Farley办公室和零售大楼(“项目”)的地面租赁和建筑租赁。我们有一个95.0 %与相关的合资企业的所有权权益，该合资企业是由纽约州的一个实体ESD指定的，目的是开发该项目。该项目将包括一个新的莫伊尼汉火车大厅和大约844,000 可出租的商业空间，约由730,000 平方尺办公室面积及约 114,000 平方英尺的零售空间。这家合资企业有一个99 -与公共服务电子化计划(ESD)合租三年，用作工程项目的商业用地.为GAAP的目的，租约尚未开始，因为项目的建设正在进行中。租约要求每年支付$5,000,000 加上替代房地产税的固定支付(“试点”)到2030年6月。在固定试点付款期之后，试点的计算方式与须缴纳纽约市房地产税和摊款的建筑物相符。截至2019年12月31日，未来的租金和固定试点付款如下$556,852,000 .
该合资企业已与ESD签订了一项发展协议，以建造毗邻的莫伊尼汉火车大厅，与沃纳多以及相关各方共同保证合资公司的义务。该合资企业已与斯堪斯卡莫伊尼汉火车大厅建设者签订了一项设计建造合同，根据该合同，他们将建造莫伊尼汉列车大厅，从而履行合资企业对ESD的所有义务。斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者的义务已由美国斯堪斯卡公司担保，并承担了斯堪斯卡AB公司的全部担保。由于我们参与了资产的建设，根据ASC 842-40-55，我们被认为是财产的会计所有人。
21. 多雇主福利计划
我们的子公司根据各自的集体谈判协议，为工会代表雇员的某些多雇主定义福利计划(“多雇主养恤金计划”)和健康计划(“多雇主健康计划”)缴款。
多雇主养恤金计划
多雇主养恤金计划不同于单一雇主养恤金计划，因为(一)对多雇主计划的缴款可用于向其他参与雇主的雇员提供福利；(二)如果其他参与雇主未能缴纳其缴款，则可能要求我们的每一参与子公司按比例承担其当时分摊的无准备金义务。如果参与的附属公司退出其参与的计划，则可能须承担退出责任。(一九二零九年十二月三十一日)，我们的子公司参与这些计划对我们的合并财务报表没有意义。
在结束的几年里(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017，我们做出了贡献$10,793,000 , $10,377,000 和$10,113,000 分别用于多雇主养恤金计划，该计划作为“经营”费用的一个组成部分列入我们的综合损益表。在这些计划中，我们子公司的缴款在这些计划中所占比例均不超过5%。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
多雇主保健计划
我们的子公司参与的多雇主健康计划为合格的在职和退休雇员提供健康福利。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017，我们的子公司$32,407,000 , $30,354,000 和$29,549,000 分别用于这些计划，这些计划作为“业务”费用的一个组成部分列入我们的综合收入报表。
134
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
22. | 承付款和意外开支 |
保险
对于我们的财产，除法利办公室和零售大厦外，我们维持一般责任保险，范围为：$300,000,000 每次发生和每项财产，以及所有风险财产和租赁价值保险，限额为$2.0 十亿每次发生，都有洪水和地震等特定危险的次限值。我们加州的房产有地震保险，保险范围为：$350,000,000 每次发生和合计，但可扣减的数额为5 %受影响的属性的值。我们维持对经认证的恐怖主义行为的覆盖范围，其范围限于$6.0 十亿每次发生和合计(如下所列)，$1.2 十亿未经证明的恐怖主义行为，以及$5.0 十亿“2002年恐怖主义风险保险法”所界定的涉及核、生物、化学和放射性(NBCR)恐怖主义事件的恐怖主义事件的每次发生和总数，并延长至2027年12月。
佩恩广场保险有限公司(“PPIC”)，我们全资拥有的合并子公司，作为再保险人的一部分风险财产和租赁价值保险和部分我们的地震保险，并作为一个直接保险人的恐怖主义行为，包括NBCR的行为。第三方保险公司和联邦政府为恐怖主义行为(不包括NBCR法案)提供全面再保险，不涉及PPIC。对于NBCR ACTS，PPIC负责从$1,430,413 和20 %由联邦政府负责承保损失的其余部分。我们最终要对PPIC造成的任何损失负责。
对于法利写字楼和零售大厦，我们维持一般责任保险，限额为$100,000,000 的每一次发生，以及建筑商的风险保险，包括对现有财产和开发活动的保险。$2.8 十亿每次发生和合计。我们为经认证和未经认证的恐怖主义行为提供保险，其范围限于$1.0 十亿每次发生和合计。
我们继续监测保险市场的状况，以及恐怖主义行为和其他事件的承保范围和费用，但是，我们无法预料将来将以商业上合理的条件提供何种保险。我们对未投保的损失以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是实质性的。
我们的债务工具，包括以物业为抵押的按揭贷款、高级无担保票据及循环信贷协议，均载有规定我们须维持保险的习惯契约。虽然我们相信就这些协议而言，我们有足够的保险保障，但将来我们可能无法以合理的成本获得相等的保险金额。此外，如果贷方坚持要求超出我们所能获得的覆盖范围，这可能会对我们融资或再融资的能力产生不利影响，并扩大我们的投资组合。
其他承付款和意外开支
我们不时参与在一般业务过程中出现的法律行动。我们认为，在与法律顾问协商后，这些事项的结果目前预计不会对我们的财务状况、业务结果或现金流动产生重大不利影响。
我们的每一项财产在不同时间都受到不同程度的环境评估。环境评估没有发现任何物质环境污染。然而，无法保证查明新的污染地区、改变污染的范围或已知的污染范围、发现更多的地点或改变清理要求不会给我们带来重大费用。
2018年7月，我们租赁了78,000 位于加利福尼亚州旧金山蒙哥马利街345号的平方英尺，为RegusPLC的一家子公司，初步任期为15 年数。该租约规定的义务由Regus PLC担保，数额最多可达$90,000,000 。承租人打算在交付空间之前终止租约。我们于2019年10月23日提起诉讼，要求强制执行租赁和担保。
除了第五大道640号、西34街7号和第七大道435号的按揭贷款外，我们的按揭贷款是没有追索权的，这是我们保证的，因此也是我们税基的一部分。在某些情况下，我们提供了担保或主租赁的租户空间。这些担保和总租赁是在满足特定情况或偿还基本贷款后终止的。此外，我们还保证支付应付给纽约州ESD的租金和款项，以支付Farley办公室和零售大楼的费用。截至(一九二零九年十二月三十一日)，这些担保和总租赁的美元总额约为 $1,524,000,000 .
截至(一九二零九年十二月三十一日), $15,880,000 在我们的一种无担保循环信贷机制下，信用证仍未结清。我们的无担保循环信贷设施包含金融契约，要求我们保持最低利率和最高债务与市场资本比率，并规定如果我们的评级低于Baa 3/BBB，利率将更高。我们的无担保循环信贷设施还载有借贷的习惯条件，包括陈述和担保，还包括可能导致加速偿还的习惯违约事件，包括不支付利息或本金等项目。
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沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
22. | 承付款和意外开支-继续 |
其他承付款和意外开支-继续
我们拥有一个95.0 %ESD指定所有权权益来开发Farley办公室和零售大楼。 该合资企业与ESD签订了一项开发协议，并与斯堪斯卡莫伊尼汉火车大厅建设者签订了设计建造合同。根据与ESD的发展协议，合资公司有义务建造莫伊尼汉列车大厅，与沃纳多和相关的每一个保证合资企业的义务。根据设计建造协议，斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者有义务履行合资企业的所有义务。斯堪斯卡莫伊尼汉列车大厅建设者的义务已由美国斯堪斯卡公司担保，并承担了斯堪斯卡AB公司的全部担保。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们希望为我们的某些部分拥有的实体提供额外的资本，总额约为$12,700,000 .
截至(一九二零九年十二月三十一日)，我们的建设承诺约合在一起。$627,000,000 .
23. | 关联方交易 |
亚历山大公司
我们拥有32.4 %史提芬·罗斯，沃纳多托管公司董事会主席兼首席执行官，也是亚历山大公司董事会主席兼首席执行官。我们根据管理、开发和租赁协议向亚历山大公司提供各种服务。6 - 对部分拥有实体的投资.
州际属性(“州际”)
州际公路是一种普通合伙企业，罗斯先生是管理公司的普通合伙人。大卫·曼德尔鲍姆和罗素·B·怀特分别是州际公路公司的两位普通合伙人。截至(一九二零九年十二月三十一日)、州际公路及其伙伴-受益方-总计约为7.1 %与沃纳多的利益相关的普通股和26.1 %亚历山大的普通股。
我们根据一项管理协议管理和租赁州际公路的房地产资产，为此我们每年收取相当于4 %年基准租金和百分比租金。管理协议的期限为：一年 并且是自动更新的，除非双方中的任何一方在60 我们相信，根据其他房地产公司收取的可比费用，管理协议条款对我们是公平的。$300,000 , $453,000 ，和$501,000 协议所规定的最后几年的管理费(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017分别。
城市边缘属性
2019年3月4日，我们转换成普通股，出售了我们所有的股票。5,717,184 UE的合伙单位。过去几年，我们为UE提供了信息技术支持，UE为我们提供租赁和物业管理服务，这些服务包括：(I)某些小型零售物业；(Ii)我们的附属公司Alexander‘s，Rego零售资产。支付给UE的服务亚历山大的零售资产的费用类似于我们从Alexander那里得到的费用。
220中央公园南
我们正在建造220 CPS的住宅共管公寓。在截至2019年12月31日的一年内关闭的共管公寓中，有一套出售给了一家有限责任公司，该有限责任公司由一个关联方的配偶大卫·曼德尔鲍姆(David Mandelbaum)拥有，他是一名受托人，也是亚历山大公司的董事，另一套出售给了曼德尔鲍姆的兄弟。净收益是$23,357,000 和$16,099,000 分别。
第五大道和时代广场合资公司
我们根据管理、开发、租赁等协议，为第五大道和时代广场合资公司提供各种服务。这些协定载于附注6-对部分拥有实体的投资。哈伊姆·切拉(HaimChera)是零售业务的执行副总裁，他投资了由切拉家族控制的皇冠公司。皇冠在第五大道和时代广场合资公司拥有名义上的少数股权。此外，我们还有其他与皇冠的投资。
136
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
24. | 季度结果摘要(未经审计) |
沃纳多不动产信托基金
下面的摘要是每个季度的运营结果。2019和2018:
(单位：千元，每股除外) | 最后三个月 | ||||||||||||||
2019年3月31日 | 2019年6月30日 | 2019年9月30日 | 2019年12月31日 | ||||||||||||
收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可归属于普通股股东的净收入(1) | |||||||||||||||
每股-基本(2) | |||||||||||||||
每股稀释(2) | |||||||||||||||
(单位：千元，每股除外) | 最后三个月 | ||||||||||||||
2018年3月31日 | 2018年6月30日 | 2018年9月30日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||
收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
可归于普通股股东的净(亏损)收益(1) | ( | ) | |||||||||||||
每股-基本(2) | ( | ) | |||||||||||||
每股稀释(2) | ( | ) | |||||||||||||
____________________
(1) | 季度间的波动主要是由于非现金减值损失、转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益、出售房地产和其他项目的净收益以及业务运作的季节性。 |
(2) | 由于加权，该年度的总数可能与各季度的总和不同。 |
沃纳多不动产有限责任公司。
下面的摘要是每个季度的运营结果。2019和2018:
(单位：千元，每股除外) | 最后三个月 | ||||||||||||||
2019年3月31日 | 2019年6月30日 | 2019年9月30日 | 2019年12月31日 | ||||||||||||
收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
归属于A类大学的净收入(1) | |||||||||||||||
单位-基本(2) | |||||||||||||||
单位-稀释(2) | |||||||||||||||
(单位：千元，每股除外) | 最后三个月 | ||||||||||||||
2018年3月31日 | 2018年6月30日 | 2018年9月30日 | 2018年12月31日 | ||||||||||||
收入 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
A类大学生的净(损失)收入(1) | ( | ) | |||||||||||||
单位-基本(2) | ( | ) | |||||||||||||
单位-稀释(2) | ( | ) | |||||||||||||
____________________
(1) | 季度间的波动主要是由于非现金减值损失、转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益、出售房地产和其他项目的净收益以及业务运作的季节性。 |
(2) | 由于加权，该年度的总数可能与各季度的总和不同。 |
137
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
25. 段信息
我们在二 可报告的部分，纽约和其他，这是基于我们如何管理我们的业务。
按份额计算的净营业收入(“NOI”)是指总收入减去营业费用，包括我们在部分拥有实体中所占份额。 股票-收付基础NOI是指按股票调整后的NOI，不包括直线租金收入和费用、低于或高于市场租赁的摊销、净调整和其他非现金调整。我们认为，在股票-收付基础上的NOI是主要的非GAAP财务衡量标准，用于决策和评估我们的部门的非杠杆绩效，因为它涉及资产的总回报，而不是杠杆的股本回报率。由于房产是基于NOI在股票-收付基础上买卖，我们利用这一措施作出投资决策，并将我们的资产表现与同行进行比较。股票NOI和股票-收付实现制NOI不应被视为业务净收入或现金流量的替代方案，也不应与其他公司采用的类似名称的计量方法相媲美。
以下是截至年度的净收益与NOI(股票)和NOI(股票-现金)的对账情况。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
(以千计) | 截至12月31日的一年， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
折旧和摊销费用 | |||||||||||
一般和行政费用 | |||||||||||
与交易有关的费用、减值损失和其他 | |||||||||||
部分拥有实体的收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
房地产基金投资损失(收入) | ( | ) | |||||||||
利息和其他投资收入，净额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
利息和债务费用 | |||||||||||
转移到第五大道和时代广场合资公司的净收益 | ( | ) | |||||||||
采购价格公允价值调整 | ( | ) | |||||||||
处置全资和部分拥有资产的净利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
所得税费用 | |||||||||||
停业造成的损失(收入) | ( | ) | |||||||||
部分拥有实体的NOI | |||||||||||
NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
股票NOI | |||||||||||
直线租金的非现金调整，所购低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
股票-收付基础NOI | $ | $ | $ | ||||||||
138
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
合并财务报表附注(续)
25. 段信息-继续
以下是截至年度按部门分列的股票NOI、股票收付基础NOI和选定资产负债表数据的摘要。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
(以千计) | 2019年12月31日终了年度 | ||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | $ | $ | ||||||||
营业费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
NOI-合并 | |||||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | |||||||||||
股票NOI | |||||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||||
股票-收付基础NOI | $ | $ | $ | ||||||||
资产负债表数据： | |||||||||||
房地产，按成本计算 | $ | $ | $ | ||||||||
对部分拥有实体的投资 | |||||||||||
总资产 | |||||||||||
(以千计) | 2018年12月31日终了年度 | ||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | $ | $ | ||||||||
营业费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
NOI-合并 | |||||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
添加：部分拥有实体的NOI | |||||||||||
股票NOI | |||||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | ( | ) | ( | ) | |||||||
股票-收付基础NOI | $ | $ | $ | ||||||||
资产负债表数据： | |||||||||||
房地产，按成本计算 | $ | $ | $ | ||||||||
对部分拥有实体的投资 | |||||||||||
总资产 | |||||||||||
(以千计) | 2017年12月31日终了年度 | ||||||||||
共计 | 纽约 | 其他 | |||||||||
总收入 | $ | $ | $ | ||||||||
营业费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
NOI-合并 | |||||||||||
扣除：NOI可归因于合并子公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
添加：我们从部分拥有的实体中所占的NOI份额 | |||||||||||
股票NOI | |||||||||||
直线租金的非现金调整，收购的低于市场的租赁的摊销，净额和其他 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
股票-收付基础NOI | $ | $ | $ | ||||||||
139
项目9. | 会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧 |
没有。
项目9A. | 管制和程序 |
沃纳多不动产信托基金
披露控制和程序：我们的管理层在沃纳多首席执行官和首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序的有效性(这一术语在1934年“证券交易法”第13a-15(E)条经修正的“证券交易法”中界定)，截至本年度报告所涉期间结束时，该报告的表10-K。根据这样的评价，沃纳多的首席执行官和首席财务官得出结论认为，截至这一期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的。
财务报告的内部控制：在本报告所涉财政年度的第四季度，我们对财务报告的内部控制(如1934年“证券交易法”第13a-15(F)条对财务报告的规定)没有任何变化，对财务报告的内部控制产生了重大影响或可能产生重大影响。
管理层关于财务报告内部控制的报告
沃纳多不动产信托公司及其合并子公司(“公司”)的管理部门负责建立和维持对财务报告的适当内部控制。我们对财务报告的内部控制是在沃纳多首席执行官和主要财务干事的监督下设计的，目的是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则，为财务报告的可靠性提供合理的保证，并为外部报告目的编制财务报表。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，管理层根据建立的财务报告框架，对内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会印发。根据这一评估，管理层确定了我们对财务报告的内部控制(一九二零九年十二月三十一日)是有效的。
我们对财务报告的内部控制包括与保存记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公正地反映资产的交易和处置情况；提供合理保证，保证根据美国普遍接受的会计原则编制财务报表所必需的交易记录，以及只有根据管理层和受托人的授权才能收支；就防止或及时发现可能对我们的财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置我们的资产提供合理保证。
截至目前，我们对财务报告的内部控制的有效性(一九二零九年十二月三十一日)已由独立注册公共会计师事务所德勤(Deloitte&Touche LLP)审计，其报告刊登在下一页，该报告对我们对财务报告的内部控制的有效性表示了无保留的意见。(一九二零九年十二月三十一日).
140
独立注册会计师事务所报告
股东及受托人委员会
沃纳多不动产信托基金
纽约，纽约
关于财务报告内部控制的几点看法
截至2019年12月31日，我们根据内部控制中确立的标准，审计了沃纳多不动产信托基金及其子公司(“公司”)财务报告的内部控制综合框架(2013年)特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会印发。我们认为，截至2019年12月31日，公司在所有重大方面都对财务报告保持了有效的内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013年))由COSO印发。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(美国会计监督委员会)的准则，审计了截至2019年12月31日终了年度的公司合并财务报表以及我们于2020年2月18日提交的报告，对这些财务报表发表了无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，这包括在所附的管理部门关于财务报告内部控制的报告中。我们的职责是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保存记录，以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，即为按照普遍接受的会计原则编制财务报表所必需的交易记录，公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权收购、使用或处置提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
/S/Deloitte&touche LLP
纽约，纽约
2020年2月18日
141
项目9A.-继续
沃纳多不动产有限责任公司。
披露控制和程序：截至本年度报告所涉期间结束时，沃纳多首席执行官和首席财务官参与的沃纳多不动产公司管理部门评估了我们的披露控制和程序的有效性(根据1934年“证券交易法”第13a-15(E)条对披露控制和程序作了定义)。根据这样的评价，沃纳多的首席执行官和首席财务官得出结论认为，截至这一期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的。
财务报告的内部控制：在本报告所涉财政年度的第四季度，我们对财务报告的内部控制(如1934年“证券交易法”第13a-15(F)条对财务报告的规定)没有任何变化，对财务报告的内部控制产生了重大影响或可能产生重大影响。
管理层关于财务报告内部控制的报告
沃纳多不动产信托公司是沃纳多不动产有限公司的唯一普通合伙人，与沃纳多房地产有限公司的合并子公司(“公司”)共同负责建立和维持对财务报告的适当内部控制。我们对财务报告的内部控制是在沃纳多首席执行官和主要财务干事的监督下设计的，目的是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则，为财务报告的可靠性提供合理的保证，并为外部报告目的编制财务报表。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，管理层根据建立的财务报告框架，对内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会印发。根据这一评估，管理层确定了我们对财务报告的内部控制(一九二零九年十二月三十一日)是有效的。
我们对财务报告的内部控制包括与保存记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公正地反映资产的交易和处置情况；提供合理保证，保证根据美国普遍接受的会计原则编制财务报表所需的交易被记录，收入和支出只根据管理层和沃纳多受托人的授权进行；就防止或及时发现可能对我们的财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置我们的资产提供合理保证。
截至目前，我们对财务报告的内部控制的有效性(一九二零九年十二月三十一日)已由独立注册公共会计师事务所德勤(Deloitte&Touche LLP)审计，其报告刊登在下一页，该报告对我们对财务报告的内部控制的有效性表示了无保留的意见。(一九二零九年十二月三十一日).
142
独立注册会计师事务所报告
合作伙伴
沃纳多不动产有限责任公司。
纽约，纽约
关于财务报告内部控制的几点看法
截至2019年12月31日，我们根据内部控制中确立的标准，审计了沃纳多不动产有限责任公司及其子公司(“合伙”)财务报告的内部控制综合框架(2013年)特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会印发。我们认为，截至2019年12月31日，伙伴关系在所有重大方面都保持了对财务报告的有效内部控制，所依据的标准是内部控制-综合框架(2013年)由COSO印发。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(美国会计监督委员会)的准则，审计了截至2019年12月31日终了年度的合并财务报表以及我们于2020年2月18日提交的报告，对这些财务报表发表了无保留意见。
意见依据
伙伴关系管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在所附管理当局关于财务报告内部控制的报告中。我们的责任是根据我们的审计，就伙伴关系对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该伙伴关系。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保存记录，以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，即为按照普遍接受的会计原则编制财务报表所必需的交易记录，公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权收购、使用或处置提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
/S/Deloitte&touche LLP
纽约，纽约
2020年2月18日
143
项目9B. | 其他资料 |
没有。
第III部
项目10. | 董事、执行主任及公司管治 |
与运营合伙公司唯一的普通合伙人，包括其审计委员会和审计委员会财务专家-的受托人有关的信息，将载于沃纳多的最终委托书中，其中涉及沃纳多受托人的选举，根据1934年“证券交易法”第14A条，沃纳多将根据“证券交易法”第14A条将其提交证券交易委员会。(一九二零九年十二月三十一日)，并以参考的方式将这些信息合并在这里。这里还引用代理声明的标题“16(A)受益所有权报告遵守情况”下的信息。
书记官长
以下是沃纳多执行干事的姓名、年龄、主要职业和在沃纳多的职位清单，以及这些官员在过去五年中担任的职位。沃纳多的所有执行官员的任期一直持续到沃纳多股东年会之后的下一次沃纳多董事会会议，除非他们更早被沃纳多董事会撤职。
名字 | 年龄 | 主要职业、职位和职位 (除另有说明外，目前和过去五年与沃纳多合作) | ||
史蒂文·罗斯 | 78 | 董事会主席；自2013年4月和1989年5月至2009年5月以来的首席执行官；州际地产总经理、购物中心所有者和证券及合伙投资者；Alexander‘s公司首席执行官。自1995年3月起担任董事，自1989年起担任董事，自2004年5月起担任董事会主席。 | ||
大卫·格林鲍姆 | 68 | 副主席，自2019年4月起；纽约分部主席，1997年4月至2019年4月。 | ||
迈克尔·佛朗哥 | 51 | 自2019年4月起担任总裁；执行副总裁-首席投资官(2015年4月至2019年4月)；执行副总裁-2010年11月至2015年4月任收购和资本市场主管。 | ||
约瑟夫·麦克诺 | 74 | 执行副总裁-自2017年2月起担任首席财务官和首席行政官；2013年6月至2017年2月任执行副总裁-财务和首席行政官；1998年1月至2013年6月任执行副总裁-财务和行政；2001年3月至2013年6月任首席财务官；2017年5月起担任财务主任；1995年8月至2017年4月任亚历山大公司执行副总裁和首席财务官。 | ||
海姆·切拉 | 50 | 执行副总裁-自2019年4月起担任零售主管；2000年1月至2019年4月担任皇冠收购首席执行官。 | ||
巴里·兰格 | 41 | 执行副总裁-发展部-房地产联席主管，自2019年4月起；执行副总裁-发展主管，2015年5月至2019年4月。 | ||
格伦·魏斯 | 50 | 执行副总裁-办公租赁-房地产联席主管，自2019年4月起；执行副总裁-办公租赁，2013年5月至2019年4月。 | ||
作为运营合伙公司唯一的普通合伙人，沃纳多通过了一项“商业行为和道德守则”，除其他外，适用于上述执行干事及其首席会计官马修·伊科(Matthew Iocco)，他是沃纳多的执行副总裁--首席会计官。Iocco先生现年49岁，自2015年5月以来一直担任沃纳多公司执行副总裁兼首席会计官和亚历山大公司首席财务官。自2017年4月以来。从2012年5月至2015年5月，Iocco先生担任沃纳多公司高级副总裁兼首席会计官。这一守则可在沃纳多的网站上查阅，网址是www.vno.com。
项目11.对等 | 行政薪酬 |
与沃纳多的执行官员和受托人薪酬有关的信息将载于上文第10项“董事、执行官员和公司治理”中提到的沃纳多的委托书中，并在此以参考方式纳入这些信息。
144
项目12.再联系 | 某些受益所有人的担保所有权、管理层和相关股东事项 |
与某些受益所有人和管理层的担保所有权有关的信息以及与股东事项有关的信息将载于第10项“董事、执行官员和公司治理”中提到的沃纳多的委托书中，并在此以参考方式纳入这些信息。
权益补偿计划信息
下表提供了下列信息：(一九二零九年十二月三十一日)关于沃纳多的股权补偿计划。
计划类别 | 证券数目 在行使 未决期权、认股权证和权利 | 加权平均 行使价格 未决期权、认股权证和权利 | 剩余证券数目 可供今后印发 根据权益补偿计划 (不包括第二栏所反映的证券) | ||||||||
证券持有人批准的权益补偿计划 | 4,663,964 | (1) | $ | 57.39 | 5,207,363 | (2) | |||||
证券持有人未批准的权益补偿裁决 | — | — | — | ||||||||
共计 | 4,663,964 | $ | 57.39 | 5,207,363 | |||||||
________________________________________
(1) | 包括总计2，895，087股股票/单位，包括(I)18，927股限制漩涡普通股， (2)1，148，313个限制性业务伙伴关系单位，(3)337，698个增值-仅用于长期奖励计划的单位(Iv)496，762个业绩有条件的AO LTIP单位，(V)893，387个业绩计划单位，这些单位没有作业价格。 |
(2) | 根据授予的奖励为“全值奖励”(按定义)。如果我们按定义授予“非全额价值奖励”，则可用于未来赠款的证券数量将为10 414 725份。 |
项目13. | 某些关系和相关交易，以及董事独立性 |
与某些关系和相关交易有关的信息以及董事独立性将载于第10项“董事、执行官员和公司治理”中提到的沃纳多的委托书中，并在此以参考方式纳入这些信息。
项目14. | 主要会计费用和服务 |
与主要会计费用和服务有关的信息将载于第10项“董事、执行官员和公司治理”所述沃纳多的委托书中，标题为“批准独立会计师事务所的任命”，这些信息在此以参考方式纳入。
第IV部
项目15. | 展品、财务报表附表 |
(a) | 下列文件作为本报告的一部分提交： |
1. | 合并财务报表载于本年度报告第8项，表格10-K。 |
下列财务报表附表应与本年度报告第8项所列财务报表一并阅读，表格10-K。
本页 年度报告 关于表格10-K | |
三.截至2019、2018年和2017年12月31日的房地产和累计折旧 | 146 |
除上文所列附表外，由于这些附表不适用，或所需资料载于合并财务报表或其附注中，故略去这些附表。
145
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
附表III
房地产及累计折旧
(以千计)
A栏 | B栏 | C栏 | D栏 | E栏 | F栏 | G栏 | H栏 | 第一栏 | ||||||||||||||||||||||||||
保险(1) | 公司初始成本 | 费用 资本化 后继 取得 | 总金额 期末结转 | 累积 折旧 和 摊销 | 日期 建筑(3) | 日期 后天 | 生命 折旧 最新 收入 陈述 计算 | |||||||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑 和 改进 | 土地 | 建筑 和 改进 | 共计(2) | ||||||||||||||||||||||||||||||
纽约 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼哈顿 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
美洲1290大道 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | (4) | |||||||||||||||||||||||||
公园大道350号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
PENN 1 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西33街100号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西34街150号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
PENN 2 | (5) | (4) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
公园大道90号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
曼哈顿购物中心 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
770百老汇 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第七大道888号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
PENN 11 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第三大道909号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
东58街150号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
麦迪逊大道595号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西34街330号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
麦迪逊大道828-850号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
列克星敦大道715号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
478-486百老汇 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
联合广场南4号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
法利办公和零售大楼 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
莫伊尼汉列车大厅 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第十一大道260号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第五大道510号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
百老汇606 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
富尔顿街40号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
百老汇443 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
东66街40号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
春街155号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第七大道435号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第五大道608号(6) | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
692百老汇 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西33街131-135号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
146
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
附表III
房地产和累计折旧-续
(以千计)
A栏 | B栏 | C栏 | D栏 | E栏 | F栏 | G栏 | H栏 | 第一栏 | ||||||||||||||||||||||||||
保险(1) | 公司初始成本 | 费用 资本化 后继 取得 | 总金额 期末结转 | 累积 折旧 和 摊销 | 日期 建筑(3) | 日期 后天 | 生命 折旧 最新 收入 陈述 计算 | |||||||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑 和 改进 | 土地 | 建筑 和 改进 | 共计(2) | ||||||||||||||||||||||||||||||
纽约-继续 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼哈顿-继续 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
西34街265号 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | (4) | |||||||||||||||||||||||||
坚拿街304号 | ( | ) | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||
麦迪逊大道677-679号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第三大道1131号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第八大道486号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第七大道431号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西32街138-142号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
坚拿街334号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西34街267号 | ( | ) | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||
第三大道966号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
春街148号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
春街150号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西33街137号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第八大道488号 | ( | ) | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||
第八大道484号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
第七大道825号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
西26街537号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
格林威治 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
其他(包括标志) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
曼哈顿共计 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
其他属性 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
宾夕法尼亚酒店，纽约 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
北大道33-00号，皇后区， 电话专卖纽约 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
新泽西州帕拉默斯 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
其他财产共计 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
纽约共计 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
147
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
附表III
房地产和累计折旧-续
(以千计)
A栏 | B栏 | C栏 | D栏 | E栏 | F栏 | G栏 | H栏 | 第一栏 | ||||||||||||||||||||||||||
保险(1) | 公司初始成本 | 费用 资本化 后继 取得 | 总金额 期末结转 | 累积 折旧 和 摊销 | 日期 建筑(3) | 日期 后天 | 生命 折旧 最新 收入 陈述 计算 | |||||||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑 和 改进 | 土地 | 建筑 和 改进 | 共计(2) | ||||||||||||||||||||||||||||||
其他 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
MART | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
伊利诺伊州MART | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | (4) | |||||||||||||||||||||||||
527西金齐，伊利诺伊州 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
92号和94号码头，纽约 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
总MART | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
加利福尼亚州加利福尼亚街555号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
220纽约中央公园南 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
Borgata Land，大西洋城，NJ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
40东66住宅，纽约 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
纽约麦迪逊大道677-679号 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
马里兰州安纳波利斯 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
韦恩·陶恩中心，新泽西州 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
其他 | (4) | |||||||||||||||||||||||||||||||||
其他共计 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
租赁改良设备和其他 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日) | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||
________________________________________
(1) | 表示合同债务。 |
(2) | 沃纳多的资产和负债用于纳税申报的净基数约为$ |
(3) | 原建日期-许多物业已进行大量翻新或额外建筑-见D栏。 |
(4) | 建筑物和改善工程的折旧是按从租约期限到租赁期限不等的寿命计算的。 |
(5) | 循环信贷贷款担保金额。 |
(6) | 2019年8月，我们向地面出租人发出通知，说我们将在2020年5月交出财产。 |
148
沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司。
附表III
房地产及累计折旧
(以千计)
以下是房地产资产与累计折旧的对账情况：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
房地产 | |||||||||||
期初余额 | $ | $ | $ | ||||||||
在本报告所述期间增加： | |||||||||||
土地 | |||||||||||
建筑物及改善及其他 | |||||||||||
减：出售资产、注销资产、重新分类为待售资产和重组资产。 | |||||||||||
期末余额 | $ | $ | $ | ||||||||
累计折旧 | |||||||||||
期初余额 | $ | $ | $ | ||||||||
记入业务费用的额外费用 | |||||||||||
减：出售、注销和解构资产的累计折旧 | |||||||||||
期末余额 | $ | $ | $ | ||||||||
149
(B)同类展品：
证物编号。 | |||||
2.1 | — | 主交易协议，截止日期为2016年10月31日，由沃纳多不动产信托公司和在该信托公司之间签订，沃纳多不动产有限公司，JBG. | * | ||
Property，Inc.，JBG/OperationPartners，L.P.，JBG Properties Inc.的某些附属公司。和JBG/运营伙伴集 | |||||
在附表A中，JBG Smith Properties和JBG Smith Properties LP。以以下方式成立为法团 | |||||
截至2016年12月31日沃纳多不动产信托公司10-K表格年度报告(档案编号：2.1) | |||||
001-11954)，2017年2月13日提交。 | |||||
3.1 | — | 向马里兰州评估和税务部提交的“沃纳多不动产信托基金”的重述条款 | * | ||
2007年7月30日-参考“漩涡不动产信托”第10-Q号季度报告表3.75 | |||||
截止2007年6月30日的季度(档案编号001-11954)，2007年7月31日提交。 | |||||
3.2 | — | 经2000年3月2日修订的“漩涡不动产信托公司章程”-参照展览成立的法人团体 | * | ||
3.12致漩涡地产信托公司截至一九九九年十二月三十一日止的表格10-K的周年报告(档案编号： | |||||
001-11954)，于2000年3月9日(星期四)提交。 | |||||
3.3 | — | 补充条款，5.40%L系列累积可赎回的受益权益优先股，清算优先权 | * | ||
每股25.00元，没有票面价值-参考沃纳多不动产信托公司注册表3.6 | |||||
关于表格8-A(档案编号001-11954)的声明，2013年1月25日提交 | |||||
3.4 | — | 补充分类漩涡不动产信托5.25%系列M累计可赎回优先股 | * | ||
实益权益、清算优惠每股25.00美元，没有面值-参见表3.7 | |||||
沃纳多不动产信托公司在表格8-A(档案编号001-11954)上的登记声明，2017年12月13日提交 | |||||
3.5 | — | 自1997年10月20日起第二次修订和恢复的“沃纳多不动产有限合伙公司协定”(1997年10月20日) | * | ||
(“合伙协议” | |||||
截至2003年3月31日的第10-Q号表格(档案编号001-11954)，于2003年5月8日提交。 | |||||
3.6 | — | 截至1997年12月16日对“合伙协议”的修正-参照表3.27 | * | ||
截至2003年3月31日的第10-Q号表格(档案编号：001-11954)的沃纳多不动产信托公司季度报告， | |||||
于2003年5月8日提交 | |||||
3.7 | — | 对“合伙协议”的第二次修正，日期为1998年4月1日-参照表3.5至 | * | ||
沃纳多不动产信托公司在表格S-3(档案编号333-50095)上的登记声明，于1998年4月14日提交 | |||||
3.8 | — | 对“合伙协议”的第三次修正，日期为1998年11月12日-参照表3.2 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1998年11月30日提交 | |||||
3.9 | — | “伙伴关系协议”第四修正案，日期为1998年11月30日-参照表3.1 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年2月9日提交 | |||||
3.10 | — | “伙伴关系协议”的第五修正案，日期为1999年3月3日-参照表3.1 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年3月17日提交 | |||||
3.11 | — | “伙伴关系协议”第六修正案，日期为1999年3月17日-参照表3.2 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年7月7日提交 | |||||
3.12 | — | 截至1999年5月20日对“伙伴关系协定”的第七次修正-参照表3.3 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年7月7日提交 | |||||
3.13 | — | “伙伴关系协议”第八修正案，日期为1999年5月27日-参照表3.4 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年7月7日提交 | |||||
3.14 | — | 1999年9月3日对“伙伴关系协定”的第九次修正-参照表3.3 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年10月25日提交 | |||||
3.15 | — | 1999年9月3日对“伙伴关系协定”的第十次修正-参照表3.4 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年10月25日提交 | |||||
3.16 | — | 对“伙伴关系协定”的第十一次修正，日期为1999年11月24日-参照表3.2 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于1999年12月23日提交 | |||||
3.17 | — | 截至2000年5月1日的“伙伴关系协定”第十二修正案-参照表3.2至 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于2000年5月19日提交 | |||||
3.18 | — | 截至2000年5月25日对“伙伴关系协定”的第十三次修正-参照表3.2至 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于2000年6月16日提交 | |||||
__________________________________________ | |||||
* | 以引用方式合并 | ||||
150
3.19 | — | 截至2000年12月8日对“伙伴关系协定”的第十四次修正-参照表3.2注册成立 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前在表格8-K(档案编号001-11954)上的报告，已于2000年12月28日提交。 | |||||
3.20 | — | 截至2000年12月15日对“伙伴关系协定”的第十五次修正-参照表4.35注册成立 | * | ||
沃纳多不动产信托公司在表格S-8(档案编号333-68462)上的登记声明，于2001年8月27日提交 | |||||
3.21 | — | 截至2001年7月25日对“伙伴关系协定”的第十六次修正-参照表3.3 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于2001年10月12日提交 | |||||
3.22 | — | 对“伙伴关系协定”的第十七次修正，日期为2001年9月21日-参照证据注册 | * | ||
3.42001年10月12日提交沃纳多不动产信托公司关于表格8-K(档案编号001-11954)的最新报告 | |||||
3.23 | — | 2002年1月1日对“伙伴关系协定”的第十八次修正-参照表3.1 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K/A(档案编号001-11954)的报告，于2002年3月18日提交 | |||||
3.24 | — | 截至2002年7月1日对“伙伴关系协定”的第十九次修正-参照表3.47至 | * | ||
沃纳多地产信托公司截至二零零二年六月三十日止季度第10至Q号表格的季报(档案编号：001-11954)， | |||||
于2002年8月7日提交 | |||||
3.25 | — | 2003年4月9日对“伙伴关系协定”的第二十次修正-参照“漩涡”表3.46注册成立 | * | ||
截至2003年3月31日止的第10-Q期不动产信托季度报告(档案编号001-11954)，于5月提交 | |||||
8, 2003 | |||||
3.26 | — | 截至2003年7月31日对“伙伴关系协定”的第二十一次修正-参照表3.47至 | * | ||
沃纳多地产信托公司截至二零零三年九月三十日止季度第10至Q号表格的季报(档案编号：001-11954)， | |||||
于2003年11月7日提交 | |||||
3.27 | — | 截至2003年11月17日对“合伙协议”的第二十二次修正 | * | ||
2003年12月31日终了年度漩涡不动产信托公司表格10-K年度报告3.49 | |||||
(案件编号001-11954)，于2004年3月3日提交 | |||||
3.28 | — | 2004年5月27日对“伙伴关系协定”的第二十三次修正-参照表99.2至 | * | ||
沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K(档案编号001-11954)的报告，于2004年6月14日提交。 | |||||
3.29 | — | 2004年8月17日对“伙伴关系协定”的第二十四次修正-参照表3.57注册成立 | * | ||
致沃纳多不动产信托基金和沃纳多不动产有限公司S-3表格(档案号333-122306)的登记声明，提交日期： | |||||
2005年1月26日 | |||||
3.30 | — | 2004年11月17日对“伙伴关系协定”的第二十五次修正-参照表3.58注册成立 | * | ||
致沃纳多不动产信托基金和沃纳多不动产有限公司S-3表格(档案号333-122306)的登记声明，提交日期： | |||||
2005年1月26日 | |||||
3.31 | — | 2004年12月17日对“伙伴关系协定”的第二十六次修正-参照表3.1 | * | ||
沃纳多不动产公司目前的报表8-K(档案编号：00-22685)，于2004年12月21日提交。 | |||||
3.32 | — | 2004年12月20日对“伙伴关系协定”的第二十七次修正-参照表3.2注册成立 | * | ||
提交给沃纳多不动产有限公司目前关于表格8-K的报告(档案号：00-22685)，于2004年12月21日提交。 | |||||
3.33 | — | 2004年12月30日对“伙伴关系协定”的第二十八次修正-参见表3.1 | * | ||
2005年1月4日提交沃纳多不动产公司关于表格8-K(档案编号：000-22685)的最新报告。 | |||||
3.34 | — | 2005年6月17日对“伙伴关系协定”的第二十九次修正-参照表3.1 | * | ||
沃纳多不动产公司目前关于表格8-K的报告(档案号：00-22685)，于2005年6月21日提交。 | |||||
3.35 | — | 2005年8月31日对“伙伴关系协定”的第三十次修正-参照“漩涡”表3.1注册成立 | * | ||
不动产法律程序目前的报表8-K(档案编号：000-22685)，于2005年9月1日提交。 | |||||
3.36 | — | 2005年9月9日对“伙伴关系协定”的第三十一次修正-参照表3.1 | * | ||
沃纳多不动产公司目前关于表格8-K的报告(档案编号：22685)，于2005年9月14日提交。 | |||||
3.37 | — | 有限责任合伙第三十二次修订及重订协议，日期为二零零五年十二月十九日 | * | ||
参阅截至2006年3月31日的第10-Q号表格第一季的沃纳多不动产公司季度报告，见表3.59 | |||||
(案件编号：000-22685)，于2006年5月8日提交 | |||||
__________________________________________ | |||||
* | 以引用方式合并 | ||||
151
3.38 | — | 截至2006年4月25日对第二次修订及重订的有限责任合伙协议的第三十三次修订- | * | ||
参考图10.2纳入漩涡地产信托的表格8-K(档案编号。 001-11954)，已于2006年5月1日提交。 | |||||
3.39 | — | 自2006年5月2日起，对有限责任合伙第二次修订和恢复协议的第三十四次修正- | * | ||
参考“沃纳多不动产法”第31号表第8-K表格(档案编号为22685)的现行报告， | |||||
于2006年5月3日提交 | |||||
3.40 | — | 自2006年8月17日起，对有限责任合伙第二次修订和恢复协议的第三十五次修正- | * | ||
参照8月23日提交的沃纳多不动产公司的表格8-K(档案号：00-22685)的表3.1合并， | |||||
2006 | |||||
3.41 | — | “有限责任合伙第二次修订及重订协议”第三十六次修订日期为二零零六年十月二日 | * | ||
参照1月22日提交的沃纳多不动产公司的表格8-K(档案号：00-22685)的表3.1合并， | |||||
2007 | |||||
3.42 | — | 截至2007年6月28日对有限责任合伙第二次修订及重订协议的第三十七次修订 | * | ||
参考“沃纳多不动产法”第31号表第8-K表格(档案编号为22685)的现行报告， | |||||
于2007年6月27日提交 | |||||
3.43 | — | 截至2007年6月28日对有限责任合伙第二次修订及恢复协议的第三十八次修订 | * | ||
参照“漩涡不动产法”第8-K号表格(档案号：00-22685)的表3.2， | |||||
于2007年6月27日提交 | |||||
3.44 | — | 截至2007年6月28日对有限责任合伙第二次修订和恢复协议的第三十九次修正 | * | ||
参考“沃纳多不动产法”第33号表的现行表格8-K(档案号：00-22685)， | |||||
于2007年6月27日提交 | |||||
3.45 | — | 对有限责任合伙第二次修订及恢复协议的第四十次修订，日期为2007年6月28日- | * | ||
参考“沃纳多不动产法”第34号表(档案号：00-22685)第8-K表格的现行报告， | |||||
于2007年6月27日提交 | |||||
3.46 | — | 截至2008年3月31日对第二次修订及重订的有限责任合伙协议的第四十一次修订 | * | ||
参考表3.44“漩涡不动产信托”截至本季度的季度报告表10-Q | |||||
2008年3月31日(档案号001-11954)，2008年5月6日提交 | |||||
3.47 | — | 截至2010年12月17日对第二次修订和恢复的“有限合伙协议”的第四十二次修正 | * | ||
-参考沃纳多不动产有限公司现行表格8-K(档案编号：00-22685)的表99.1， | |||||
于2010年12月21日提交 | |||||
3.48 | — | 截至2011年4月20日对有限责任合伙第二次修订和恢复协议的第四十三次修正 | * | ||
参考“沃纳多不动产法”第31号表第8-K表格(档案编号为22685)的现行报告， | |||||
于2011年4月21日提交 | |||||
3.49 | — | 对沃纳多不动产有限合伙有限合伙公司第二次修正和恢复协议的第四十四次修正，日期为： | * | ||
2012年3月30日-参考沃纳多不动产有限公司目前关于表格8-K的表99.1 | |||||
(案件编号001-34482)，2012年4月5日提交 | |||||
3.50 | — | 截至2012年7月18日对有限责任合伙第二次修订和恢复协议的第四十四次修正 | * | ||
参考“沃纳多不动产法”第31号表(第001-34482号档案)第8-K表格的现行报告， | |||||
于2012年7月18日提交 | |||||
3.51 | — | 2013年1月25日对有限合伙第二次修正和恢复协议的第四十五次修正 | * | ||
参考“沃纳多不动产法”第31号表(第001-34482号档案)第8-K表格的现行报告， | |||||
于2013年1月25日提交 | |||||
3.52 | — | 对沃纳多不动产有限合伙有限合伙公司第二次修订和恢复协议的第四十六次修正，日期： | * | ||
2015年4月1日-参考漩涡不动产有限公司目前的表格8-K的报告(档案编号：E.3.1)注册成立。 | |||||
001-34482)，2015年4月2日提交。 | |||||
3.53 | ** | — | 对第二次修订和恢复的“沃纳多不动产有限合伙协议”的第四十七个修正案，日期： | * | |
2017年12月13日-参考漩涡不动产有限公司目前关于表格8-K的报告表3.2，注册成立。 | |||||
(案件编号001-34482)，2017年12月13日提交 | |||||
__________________________________________ | |||||
* | 以引用方式合并 | ||||
** | 管理合同或补偿协议 | ||||
152
3.54 | ** | — | 第四十八条对沃纳多不动产有限合伙有限合伙公司第二次修正和恢复协议的修正，日期为 | * | |
2018年1月12日-参考沃纳多不动产信托公司10-K年度报告表3.53 | |||||
2017年12月31日(档案号001-11954)，2018年2月12日提交 | |||||
3.55 | — | 2018年6月13日对“信托声明”的修正条款-参照“沃纳多”的表3.54注册成立 | * | ||
不动产信托公司2018年6月30日终了季度第10-Q表季度报告(档案号001-11954)，于7月提交 | |||||
30, 2018 | |||||
3.56 | — | 经修订及重订的“漩涡不动产信托附例”，于2018年7月25日修订-参照展览成立的法人团体 | * | ||
3.55送交沃纳多地产信托公司截至2018年6月30日的季度报告表10-Q(档案编号001-11954), | |||||
2018年7月30日 | |||||
3.57 | — | 第四十九条对沃纳多不动产有限合伙有限合伙公司第二次修正和恢复协议的修正，日期为 | * | ||
2019年8月7日-参考沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K的证据3.2成立的公司 | |||||
(案件编号001-11954)，2019年8月8日提交 | |||||
4.1 | — | 截至2003年11月25日，沃纳多不动产有限责任公司与纽约银行之间的契约，作为托管公司 | * | ||
参考截至3月31日的第一季度沃纳多不动产信托公司的季度报告表4.10， | |||||
2005年(档案编号001-11954)，2005年4月28日提交 | |||||
4.2 | — | 自2006年11月20日起，作为签发人，作为担保人，作为担保人和担保人，在沃纳多不动产信托公司之间签订契约。 | * | ||
纽约银行，作为受托管理人，参照沃纳多不动产信托公司目前的报告表4.1 | |||||
表格8-K(档案编号001-11954)，2006年11月27日提交 | |||||
某些界定沃纳多不动产信托公司及其附属公司长期债务证券持有人权利的文书是 | |||||
根据条例S-K第601(B)(4)(Iii)条略去。沃纳多不动产信托公司在此承诺向 | |||||
证券及交易管理委员会应要求提供该等票据的副本 | |||||
4.3 | — | 根据“证券交易法”第12条登记的沃纳多不动产信托证券说明 | *** | ||
4.4 | — | 沃纳多不动产有限责任公司A类单位的说明及其有限合伙协议的某些规定 | *** | ||
10.1 | — | 沃纳多公司之间的登记权利协议和史蒂文·罗斯，日期为1992年12月29日-参照法团 | * | ||
致沃纳多不动产信托公司截至1992年12月31日的表格10-K年度报告(档案号001-11954)， | |||||
一九九三年二月十六日 | |||||
10.2 | ** | — | 州际地产与沃纳多公司之间的管理协议。日期：1992年7月13日 | * | |
沃纳多公司截至1992年12月31日的10-K表格年度报告(档案号001-11954)已提交 | |||||
一九九三年二月十六日 | |||||
10.3 | ** | — | 自1997年4月15日起，由沃尔多不动产信托公司、Mendik公司、L.P.和 | * | |
David R.Greenbaum公司-参考沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K的表10.4 | |||||
(案件编号001-11954)，于1997年4月30日提交 | |||||
10.4 | — | “税收申报和保护协定”，日期为2001年12月31日，由福尔多和在沃纳多之间签署，沃纳多不动产有限公司，Charles E. | * | ||
史密斯商业不动产L.P.和查尔斯E.史密斯商业不动产L.C. | |||||
10.3送交沃纳多不动产信托公司目前关于表格8-K/A(档案编号1-11954)的报告，于2002年3月18日提交。 | |||||
10.5 | ** | — | 截至2002年7月3日亚历山大公司和亚历山大公司之间对不动产保留协议的修正。和沃纳多不动产 | * | |
L.P.-亚历山大公司截至季度季度报告表10(I)(E)(3) | |||||
2002年6月30日(档案编号001-06064)，2002年8月7日提交 | |||||
10.6 | ** | — | 第59街不动产保留协议，截止日期为2002年7月3日，由沃纳多不动产有限公司签订，第731号住宅 | * | |
有限责任公司和731商业有限责任公司-参照亚历山大公司季度报告表10(I)(E)(4) | |||||
截至2002年6月30日止的季度(档案编号001-06064)，于2002年8月7日提交。 | |||||
10.7 | — | 截至2002年7月3日亚历山大公司和亚历山大公司之间的经修订和恢复的管理和发展协定， | * | ||
附属公司及其附属公司-根据表10(I)(F)(1)-注册成立 | |||||
亚历山大公司截至2002年6月30日的第10-Q表季度报告(档案号001-06064)于 | |||||
二00二年八月七日 | |||||
10.8 | ** | — | 2006年7月27日，沃纳多不动产信托公司与约瑟夫·麦克诺签订的经修订和重新安排的就业协议- | * | |
参考表10.54“漩涡地产信托”第一季第10至Q表季报 | |||||
截止2006年6月30日(档案编号001-11954)，于2006年8月1日提交。 | |||||
__________________________________________ | |||||
* | 以引用方式合并 | ||||
** | 管理合同或补偿协议 | ||||
*** | 随函提交 | ||||
153
10.9 | ** | — | “房地产保有协议”第二修正案，日期为2007年1月1日，由沃纳多不动产有限公司和沃纳多不动产公司和 | * | |
亚历山大公司-参考漩涡不动产信托公司的表10.55表格10-K | |||||
截至2006年12月31日止的一年(档案编号001-11954)，于2007年2月27日提交。 | |||||
10.10 | ** | — | 对第59街不动产保留协议的修订，日期为2007年1月1日，由沃纳多不动产有限公司和沃纳多不动产L.P.(第731页)修订 | * | |
零售一有限责任公司，731餐厅有限责任公司，731办公室一有限责任公司和731办公室二有限责任公司。-藉提述以下条文而成立的法团 | |||||
沃纳多不动产信托公司截至2006年12月31日的10-K表格年度报告(档案编号：10.56)。 | |||||
001-11954)，2007年2月27日提交。 | |||||
10.11 | ** | — | 2008年12月29日“沃纳多不动产信托基金与约瑟夫·麦克诺之间的就业协定修正案”- | * | |
参考表10.48纳入漩涡不动产信托基金截至年度表10-K的年度报告 | |||||
2008年12月31日(档案号码)001-11954)于2009年2月24日提交。 | |||||
10.12 | ** | — | 2008年12月29日“沃纳多不动产信托基金与戴维·格林鲍姆之间的就业协定修正案”- | * | |
参考表10.49加入漩涡不动产信托基金截至年度表格10-K的年报 | |||||
2008年12月31日(档案编号001-11954)于2009年2月24日提交。 | |||||
10.13 | ** | — | 2008年12月29日沃纳多不动产信托基金与David R.Greenbaum之间的赔偿协议修正案- | * | |
参考表10.50纳入漩涡不动产信托基金截至年度表10-K的年度报告 | |||||
2008年12月31日(档案编号001-11954)于2009年2月24日提交。 | |||||
10.14 | ** | — | 沃纳多不动产信托公司2010年总括股份计划-参考沃纳多不动产信托公司表10.41 | * | |
截至2010年6月30日止的季度(档案编号001-11954)于2010年8月3日提交的10-Q表格季度报告 | |||||
10.15 | ** | — | 2010年Omnibus股份计划奖励/不合格股票期权协议形式-公司 | * | |
参考沃纳多不动产信托公司今年4月提交的表格8-K(档案编号001-11954)的表99.1 | |||||
5, 2012 | |||||
10.16 | ** | — | 2010年Omnibus股份有限公司股份有限协议表格-参展公司 | * | |
99.2送交沃纳多不动产信托公司于2012年4月5日提交的第8-K号表格(档案号001-11954)的最新报告 | |||||
10.17 | ** | — | 漩涡地产信托2010总括股份计划有限公司单位协议表格-参展公司 | * | |
99.3送交沃纳多不动产信托公司于2012年4月5日提交的第8-K号表格(档案号001-11954)的最新报告 | |||||
10.18 | ** | — | 沃纳多不动产信托公司2012年业绩计划奖励协议-参照表10.45 | * | |
沃纳多不动产信托公司截至2012年12月31日的10-K表格年度报告(档案编号：001-11954) | |||||
2013年2月26日提交 | |||||
10.19 | ** | — | “2013年超效计划奖励协议”的形式--参照表10.50 | * | |
沃纳多不动产信托公司截至2013年3月31日季度第10-Q号表格的季度报告(档案号：001-11954)， | |||||
于2013年5月6日提交 | |||||
10.20 | ** | — | 沃纳多不动产信托公司与迈克尔·佛朗哥公司2014年1月10日签订的就业协议-由 | * | |
请参阅截至三月三十一日止的第一季沃纳多地产信托第10至Q表季报表10.52， | |||||
2014年(档案号001-11954)，2014年5月5日提交 | |||||
10.21 | ** | — | 2017年沃纳多不动产信托基金修正案形式2015、2016、2017优异计划奖励协议-联合公司 | * | |
参考沃纳多不动产信托公司截至2017年6月30日季度表10-Q的表10.32 | |||||
(案件编号：001-11954)，于2017年7月31日提交 | |||||
10.22 | ** | — | 2010年Omnibus共享计划AO LTIP单元奖励协议的形式-参展公司 | * | |
10.34致漩涡地产信托公司截至2017年12月31日的10-K表格年报(档案编号： | |||||
001-11954)，2018年2月12日提交。 | |||||
10.23 | ** | — | 沃纳多不动产信托2018年业绩计划奖励协议的形式-参照表10.35至 | * | |
沃纳多不动产信托公司提交的2018年3月31日终了季度第10-Q表季度报告(档案号001-11954) | |||||
2018年4月30日 | |||||
__________________________________________ | |||||
* | 以引用方式合并 | ||||
** | 管理合同或补偿协议 | ||||
154
10.24 | — | 截至2018年10月26日沃纳多不动产租赁公司作为借款人的定期贷款协议修订和恢复，沃纳多 | * | ||
不动产信托公司作为普通合伙人，银行在签名页上列出，JP摩根大通银行N.A. | |||||
银行的行政代理人-参考沃纳多不动产信托公司季度表10.36 | |||||
2018年9月30日终了的季度报告(档案号001-11954)，2018年10月29日提交 | |||||
10.25 | ** | — | 履约条件下的AO LTIP奖励协议的形式-参考“漩涡不动产”表10.36注册成立的公司 | * | |
信托公司2018年12月31日终了年度10-K年度报告(档案号001-11954)，2月11日提交， | |||||
2019 | |||||
10.26 | ** | — | 2019年对受限制的LTIP单位及受限制的股份协议的修订表格-参照展示法团 | * | |
10.37致沃纳多不动产信托公司2018年12月31日终了年度10-K表格年度报告(档案编号：10.37)。 | |||||
001-11954)，于2019年2月11日提交。 | |||||
10.27 | ** | — | 漩涡地产信托2010总括股份计划有限公司物业单位协议-有限责任公司 | * | |
漩涡不动产信托公司2018年12月31日终了年度10-K年度报告(档案编号：10.38)。 | |||||
001-11954)，于2019年2月11日提交。 | |||||
10.28 | ** | — | 2010年Omnibus股份有限公司股份有限协议表格-参展公司 | * | |
10.39致沃纳多不动产信托公司2018年12月31日终了年度10-K表格年度报告(档案编号：10.39)。 | |||||
001-11954)，于2019年2月11日提交。 | |||||
10.29 | — | 自2019年3月26日起，沃纳多不动产L.P.之间的第二份经修订和恢复的循环信贷协议，作为 | * | ||
借款人、沃纳多不动产信托公司作为普通合伙人、其签名页上列出的银行和摩根大通 | |||||
大通银行(N.A.)，作为银行的行政代理人-参见图10.40致沃纳多 | |||||
不动产信托公司截至2019年3月31日的季度报表10-Q(档案编号001-11954) | |||||
(一九二零九年四月二十九日) | |||||
10.30 | ** | — | 沃纳多不动产信托公司2019年总括股份计划的形式-参考“漩涡不动产信托公司”附件B注册成立 | * | |
日期为2019年4月5日的委托书(档案编号001-11954)，于2019年4月5日提交 | |||||
10.31 | — | 沃纳多不动产有限责任公司与皇冠宝石合伙人有限责任公司之间的交易协议，日期为2019年4月18日-由 | * | ||
参考图10.42漩涡地产信托公司截至2019年6月30日的季度报告表10-Q | |||||
(档案编号001-11954)，2019年7月29日提交 | |||||
10.32 | ** | — | 沃纳多不动产信托2019年总括股份计划限制性股票协议的形式 | *** | |
10.33 | ** | — | 沃纳多不动产信托公司2019年总括股份计划有限公司单位协议形式 | *** | |
10.34 | ** | — | 沃纳多不动产信托2019年总括股份计划奖励/不合格股票期权协议形式 | *** | |
__________________________________________ | |||||
* | 以引用方式合并 | ||||
** | 管理合同或补偿协议 | ||||
*** | 随函提交 | ||||
155
21 | — | 沃纳多不动产信托公司和沃纳多不动产有限责任公司的子公司。 | *** | ||
23.1 | — | 独立注册会计师事务所同意沃纳多不动产信托基金 | *** | ||
23.2 | — | 获得独立注册会计师事务所同意的沃纳多不动产有限责任公司。 | *** | ||
31.1 | — | 第13a-14(A)条-沃纳多不动产信托基金首席执行官的认证 | *** | ||
31.2 | — | 第13a-14(A)条-沃纳多不动产信托基金财务主任的认证 | *** | ||
31.3 | — | 第13a-14(A)条-沃纳多不动产有限责任公司首席执行官的认证。 | *** | ||
31.4 | — | 第13a-14(A)条-沃纳多不动产有限责任公司财务主任的核证。 | *** | ||
32.1 | — | 第1350节-沃纳多不动产信托基金首席执行官的认证 | *** | ||
32.2 | — | 第1350节-沃纳多不动产信托基金首席财务官的认证 | *** | ||
32.3 | — | 第1350节-沃纳多不动产公司首席执行官证书。 | *** | ||
32.4 | — | 第1350节-沃纳多不动产公司首席财务官的证明。 | *** | ||
101 | — | 以下财务资料来自沃纳多不动产信托基金和沃纳多不动产有限公司.表格10-K的年度报告 | *** | ||
截至2019年12月31日的年度内嵌可扩展业务报告语言(IXBRL)格式包括： | |||||
(1)合并资产负债表；(2)合并收入报表；(3)综合报表 | |||||
收入，(4)合并资产变动表，(5)现金流量表，以及 | |||||
(6)合并财务报表附注。 | |||||
104 | — | 沃纳多不动产信托基金和沃纳多不动产信托有限公司的首页，关于截至年底的表格10-K的年度报告 | *** | ||
2019年12月31日，格式为iXBRL，载于表101 | |||||
__________________________________________ | |||||
*** | 随函提交 | ||||
项目16. | 表格10-K摘要 |
没有。
156
签名
根据1934年“证券交易法”的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并正式授权。
沃纳多不动产信托基金 | ||
(登记人) | ||
日期：2020年2月18日 | 通过： | /s/Matthew Iocco |
Matthew Iocco，首席会计官 (妥为授权的高级人员及主要会计主任) | ||
157
签名-续
根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士代表登记官，并在所列日期和身份下签署了本报告：
签名 | 标题 | 日期 | |||
通过： | /S/Steven Roth | 董事会主席 | 2020年2月18日 | ||
(史蒂文·罗斯) | 兼首席执行官 (特等行政主任) | ||||
通过： | /S/Candace K.Beinecke | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(Candace K.Beinecke) | |||||
通过： | /S/Michael D.Fascitelli | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(Michael D.Fascitelli) | |||||
通过： | S/William W.Helman IV | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(威廉W.赫尔曼四世) | |||||
通过： | /S/David Mandelbaum | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(戴维·曼德尔鲍姆) | |||||
通过： | /S/Mandakini Puri | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(Mandakini Puri) | |||||
通过： | /S/Daniel R.Tisch | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(Daniel R.Tisch) | |||||
通过： | s/Richard R.West | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(理查德R.韦斯特) | |||||
通过： | /S/Russell B.Wight，Jr. | 托管人 | 2020年2月18日 | ||
(小罗素B.怀特) | |||||
通过： | /s/Joseph Macno | 首席财务官 | 2020年2月18日 | ||
(马克诺) | (首席财务主任) | ||||
通过： | /s/Matthew Iocco | 首席会计官 | 2020年2月18日 | ||
(马修·约科) | (首席会计主任) | ||||
158
签名
根据1934年“证券交易法”的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并正式授权。
沃纳多不动产有限责任公司。 | ||
(登记人) | ||
日期：2020年2月18日 | 通过： | /s/Matthew Iocco |
Matthew Iocco，沃纳多不动产信托公司首席会计官，沃纳多不动产有限公司的唯一普通合伙人(正式授权的高级官员和主要会计官) | ||
159
签名-续
根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士代表登记官，并在所列日期和身份下签署了本报告：
签名 | 标题 | 日期 | |||
通过： | /S/Steven Roth | 受托人委员会主席及 | 2020年2月18日 | ||
(史蒂文·罗斯) | 沃纳多不动产信托基金首席执行官 (特等行政主任) | ||||
通过： | /S/Candace K.Beinecke | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(Candace K.Beinecke) | |||||
通过： | /S/Michael D.Fascitelli | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(Michael D.Fascitelli) | |||||
通过： | S/William W.Helman IV | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(威廉W.赫尔曼四世) | |||||
通过： | /S/David Mandelbaum | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(戴维·曼德尔鲍姆) | |||||
通过： | /S/Mandakini Puri | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(Mandakini Puri) | |||||
通过： | /S/Daniel R.Tisch | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(Daniel R.Tisch) | |||||
通过： | s/Richard R.West | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(理查德R.韦斯特) | |||||
通过： | /S/Russell B.Wight，Jr. | 沃纳多不动产信托基金受托人 | 2020年2月18日 | ||
(小罗素B.怀特) | |||||
通过： | /s/Joseph Macno | 沃纳多不动产信托基金首席财务官 | 2020年2月18日 | ||
(马克诺) | (首席财务主任) | ||||
通过： | /s/Matthew Iocco | 沃纳多不动产信托基金首席会计官 | 2020年2月18日 | ||
(马修·约科) | (首席会计主任) | ||||
160