美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式10-K
依据证券第13或15(D)条提交的年报 1934年交易所 | |
截至财政年度： | |
或
依据证券第13或15(D)条提交的过渡报告 1934年交易所 | |
的过渡时期 | 到 | |
委员会档案编号： | ||
(其章程所指明的注册人的确切姓名) | ||
(州或其他司法管辖区成立为法团或组织) | (国税局雇主识别号) | |||
(主要行政办公室地址) | (邮政编码) | |||
登记人的电话号码，包括区号 | ||
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一班的职称 | 交易符号 | 注册的每个交易所的名称 | ||
根据该法第12(G)条登记的证券：无
如“证券法”第405条所界定，登记人是否为知名的经验丰富的发行人，请勾选。
如果注册人不需要根据该法第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。
是的，☐不 ☑
用检查标记标明登记人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)条要求在过去12个月内提交的所有报告(或登记人被要求提交此类报告的较短期限)，(2)在过去90天中一直受到这类备案要求的限制。
通过检查标记说明注册人是否以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)规则第四零五条规定提交的每一份交互数据文件(或短时间内要求注册人提交此类文件)。
☑ 是 ☐无再结晶
通过检查标记表明注册人是否是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、
较小的报告公司或新兴的增长公司。见“交易法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。
☑ | ☐ | 加速机 | |
☐ | 非加速箱 | 小型报告公司 | |
新兴成长型公司 | |||
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明登记人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“交易所法”第13(A)节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。¨
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所定义)。是☐ 编号：☑
注册人的非联营公司持有的有表决权和无表决权普通股的总市值(即亚历山大公司高级人员和董事以外的人)曾.$785,470,000 2019年6月30日。
截至2020年1月31日，5,107,290 注册人普通股流通股。
以参考方式合并的文件
第III部*将于2020年5月14日举行的股东年会委托书的部分内容。
指数 | ||||||
项目 | 财务资料： | 页码 | ||||
第一部分 | 1. | 商业 | 5 | |||
1A. | 危险因素 | 7 | ||||
1B. | 未解决的工作人员评论 | 18 | ||||
2. | 性质 | 19 | ||||
3. | 法律诉讼 | 21 | ||||
4. | 矿山安全披露 | 21 | ||||
第二部分。 | 5. | 注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买 | 22 | |||
6. | 选定财务数据 | 24 | ||||
7. | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 | 25 | ||||
7A. | 市场风险的定量和定性披露 | 35 | ||||
8. | 财务报表和补充数据 | 36 | ||||
9. | 会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 | 58 | ||||
9A. | 管制和程序 | 58 | ||||
9B. | 其他资料 | 61 | ||||
第三部分。 | 10. | 董事、执行干事和公司治理(1) | 61 | |||
11. | 行政薪酬(1) | 62 | ||||
12. | 某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项(1) | 62 | ||||
13. | 某些关系和相关交易，以及董事独立性(1) | 62 | ||||
14. | 主要会计费用及服务(1) | 62 | ||||
第四部分。 | 15. | 展品、财务报表附表 | 63 | |||
16. | 表格10-K摘要 | 72 | ||||
签名 | 73 | |||||
__________________________
(1)由于注册人将在不迟于120天后根据1934年“证券交易法”第14A条向证券交易委员会提交一份明确的委托书，因此将部分或全部省略(一九二零九年十二月三十一日)，其中部分以参考方式在此合并。
3
前瞻性陈述
本文所载的某些陈述构成前瞻性陈述，因为经修正的1933年“证券法”第27A节和经修正的1934年“证券交易法”第21E节对前瞻性陈述作了界定。前瞻性陈述并不能保证未来的业绩。它们代表着我们的意图、计划、期望和信念，并受制于无数的假设、风险和不确定性。我们未来的结果、财务状况和业务可能与这些前瞻性报表中表达的结果、财务状况和业务大不相同。你可以通过寻找“近似”、“相信”、“预期”、“预期”等词语，找到许多这样的陈述。“预算”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似的表述，本年度报告采用表格10-K。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的发展项目而言，估计完成日期、估计项目成本和完成成本；以及普通股股利的估计。许多将决定这些报表和其他前瞻性报表结果的因素超出了我们的控制或预测能力。关于可能对我们前瞻性报表结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅本年度报告中的“项目1A-风险因素”(表10-K)。
对于这些陈述，我们要求保护1995年“私人证券诉讼改革法”所载前瞻性陈述的安全港。我们告诫你不要过度依赖我们的前瞻性陈述，这些陈述仅在本年度报告的日期、表格10-K或任何以参考文件合并的日期发表。随后所有可归于我们或代表我们行事的人的书面和口头前瞻性陈述都被本节所载或提及的警告性陈述明确限定。我们不承担任何公开发布的义务，我们对前瞻性报表的任何修改，以反映本年度报告日期后发生的事件或情况，表格10-K。
4
第一部分
第1项.中转站业务
一般
亚历山大公司(纽约证券交易所市场代码：ALX)是一家在特拉华州注册的房地产投资信托(“REIT”)，从事租赁、管理、开发和重新开发其房产。所有对“我们”、“公司”和“亚历山大公司”的提述均指亚历山大公司。(纽约证券交易所市场代码：VNO)。我们是由沃纳多房地产信托公司(纽约证券交易所代码：VNO)管理和开发的。
我们在大纽约都会区有七处物业，包括：
操作特性
• | 列克星敦大道731号，一座1，323，000平方英尺的多用途大厦，由东59州列克星敦大道为界的整个街区组成。TH街、第三大道和东58号TH曼哈顿的一条街。这栋大楼分别拥有92万平方英尺和15.5万平方英尺的可出租办公和零售空间，以及由我们出售的105个共管公寓单元组成的248，000平方英尺的住宅空间。彭博社L.P。(“彭博”)占据了所有的办公空间。家得宝(83，000平方英尺)和集装箱商店(34，000平方英尺)是主要的零售租户； |
• | Rego Park I，一个343，000平方英尺的购物中心，位于皇后区大道和63RD皇后区的路。2017年4月4日，西尔斯关闭了位于该酒店的19.5万平方英尺(年收入1030万美元)的锚泊店。2018年10月15日，西尔斯申请破产救济，并拒绝了租约。2019年9月23日，我们将该物业的113，000平方英尺租给了宜家地产公司(IKEA Property，Inc.)。(“宜家”)，取代西尔斯以前占用的很大一部分空间。该中心还设有一个50，000平方英尺的Burlington，一个46，000平方英尺的床浴&Beyond和一个36，000平方英尺的Marshalls； |
• | Rego Park II是一个609，000平方英尺的购物中心，毗邻皇后区的Rego Park I购物中心。该中心由一个占地14.5万平方英尺的Costco、一个13.5万平方英尺的21世纪酒店和一个13.3万平方英尺的Kohl‘s酒店组成。2019年4月13日，Kohl关闭了在该酒店的门店。在2020年1月24日，Kohl将其商店转租给了HomeHome，并在2031年1月到期的租约下仍有义务； |
• | 亚历山大公寓楼位于我们的雷戈公园二号购物中心上方，共有312个单元，总面积为25.5万平方英尺； |
• | 帕拉默斯位于新泽西州帕拉默斯的4号和17号公路交汇处，占地30.3英亩，租给宜家； |
• | 法拉盛，一座167，000平方英尺的建筑，位于罗斯福大道和皇后区的主要街道上，它被转租给新世界商城有限责任公司(NewWorld Mall LLC)，作为我们剩余的土地租赁期限。 |
待开发的财产
• | Rego Park III是一个140，000平方英尺的地块，毗邻皇后区的Rego Park II购物中心，位于联合大道和Horace Harding服务路的交叉口。 |
与漩涡的关系
根据每年3月到期并自动更新的各种协议，我们的房产由沃纳多管理，我们的房产租赁和开发。沃纳多是一个完全集成的房地产投资信托基金，在管理、租赁、开发和经营零售和办公物业方面有丰富的经验。
5
与漩涡的关系-续
截至(一九二零九年十二月三十一日)史蒂文·罗斯(Steven Roth)是我们董事会主席兼首席执行官，是新泽西州普通合伙企业州际地产(Interstate Properties，简称“Interstate”)的总经理合伙人，同时也是沃纳多董事会主席兼首席执行官。截至2019年12月31日，洲际公路公司的罗斯先生和其他两位普通合伙人戴维·曼德尔鲍姆(David Mandelbaum)和小罗素·B·怀特(Russell B.Wight)。(他们也是公司的董事和沃纳多公司的受托人)，他们总共拥有我们未偿普通股的26.1%，此外，他们还通过沃纳多间接拥有2.3%的普通股。约瑟夫麦克诺，我们的财务主任，是执行副总裁-首席财务官和首席行政官的沃纳多。我们的首席财务官马修·伊科(MatthewIocco)是沃纳多公司的执行副总裁兼首席会计官。
重要租户
彭博在截止年度的收入分别为109，113，000美元，107，356，000美元和105，224，000美元。(一九二零九年十二月三十一日), 2018，和2017每年分别占我们总收入的大约48%、46%和46%。没有其他租户占我们总收入的10%以上。如果我们失去彭博作为租户，或者如果彭博无法履行其租赁义务，将对我们的运营和财务状况产生不利影响。为了帮助我们持续评估彭博的信誉，我们从彭博获得了某些保密的财务信息和指标。此外，我们还从其他私人来源获取和评估有关彭博的财务信息，以及可公开获得的数据。
竞争
我们在一个竞争激烈的环境中经营。我们所有的物业都位于大纽约市大都市区。我们与大量房地产投资者、业主和开发商竞争。竞争的主要因素是租金、地点吸引力、物业质量以及所提供服务的广度和质量。除其他因素外，我们的成功取决于全球、国家和地方经济的趋势、当前和未来租户和客户的财务状况和经营结果、资本的可得性和成本、建筑和翻新费用、税收、政府法规、立法、人口和就业趋势、分区法律，以及我们在盈利水平上出租、转租或出售房产的能力。我们的成功还取决于我们是否有能力在到期时以可接受的条件为现有债务再融资。
员工
我们目前有69名员工。
执行办公室
我们的执行办公室位于新泽西州帕拉默斯4号公路东210号，电话号码是(201)587-8541。
可得信息
根据1934年“证券交易法”第13(A)、15(D)或16(A)条提交或提供的表格10-K年度报告、表10-Q季度报告、关于表格8-K的当前报告和对这些报告的修正，以及关于高级人员、董事和10%受益所有人的表格3、4和5的报告，可在合理可行的范围内免费在我们的网站(www.alx-inc.com)上查阅，证券交易委员会(“证券交易委员会”)亦会在我们的网站上提供审计委员会约章、赔偿委员会约章、“商业行为守则”、“道德守则”及“公司管治指引”的副本，如对这些项目有任何更改，修订后的副本亦会在我们的网站上提供，而这些文件的副本亦可直接向我们免费索取。
2009年5月，沃纳多和州际公路分别向证券交易委员会提交了一份修正表13D，表明它们作为一个整体持有我们普通股的47.2%。这种所有权水平，再加上罗斯、曼德尔鲍姆和怀特先生持有的股份，使我们成为一家“受控”公司，用于纽约证券交易所(New York Stock Exchange，Inc.)的公司治理标准(“纽约证交所规则”)。这意味着，除其他事项外，我们董事会的大多数成员都必须独立于“纽约证券交易所规则”(NYSE Rules)。根据“纽约证券交易所规则”，我们赔偿委员会的所有成员都是独立的，或者有一个提名委员会。虽然我们自愿遵守了“纽约证券交易所规则”的大多数独立性要求，但我们没有义务这样做，这种情况随时可能发生变化。
6
项目1A。危险因素
可能对我们的业务、业务和财务状况产生不利影响的物质因素概述如下。本文所述的风险和不确定因素可能不是我们唯一面临的风险和不确定性。我们目前所不知道或认为非实质性的额外风险和不确定因素也可能对我们的业务、业务和财务状况产生不利影响。见第4页所载的“前瞻性声明”。
我们的投资集中在大纽约都市圈。影响这一领域的一般情况可能会对我们的业务产生不利影响。
我们所有的财产都在大纽约市大都市区，受到该地区固有的经济周期和风险的影响。
我们所有的收入都来自位于纽约市大都市区的房地产。房地产市场会受到经济衰退的影响，我们无法预测经济状况在短期或长期内会对这个市场产生何种影响。这一地区的经济下滑或房地产市场下跌可能会损害我们的财务业绩和房地产价值。除了影响国家经济状况的一般因素外，影响这一地区经济状况的因素还包括：
• | 媒体、广告、专业服务、金融、技术、零售、保险和房地产等行业的财务业绩和生产力； |
• | 企业裁员或裁员； |
• | 行业放缓； |
• | 企业搬迁； |
• | 不断变化的人口结构； |
• | 增加远程办公和使用替代工作场所； |
• | 国内和国际游客数量的变化(包括世界货币相对实力的变化)； |
• | 基础设施质量； |
• | 国家和地方税收扣除的税率或待遇的变化；以及 |
• | 房地产供应过剩或需求减少。 |
我们不可能预测纽约市大都市区，更广泛地说，美国的经济和投资气候趋势对这一地区房地产市场的未来或影响，地方、国家或全球经济衰退可能对我们的业务和盈利产生不利影响。
我们面临影响一般和纽约市零售环境的风险。
我们的某些物业是纽约市的零售物业，因此，这些物业受到一般及纽约市零售环境的影响，包括消费开支和消费者信心水平、纽约市旅游业、恐怖主义的威胁、来自网上零售商、其他零售商和商场的竞争加剧，以及技术变革对一般零售环境的影响。这些因素可能会对本港商户的财务状况造成不良影响，或导致这些商户破产，以及零售商愿意在我们的零售地点租地，对我们的业务及盈利能力可能造成不良影响。
恐怖袭击可能对我们财产的价值和产生现金流的能力产生不利影响。
我们所有的物业都位于大纽约市大都会区，我们最重要的物业，列克星敦大道731号，位于列克星敦大道59号。TH曼哈顿大街。为了应对恐怖袭击或恐怖威胁，这一地区的租户可能会选择将自己的业务迁往人口较少、知名度较低的美国地区，这些地区可能被认为是未来恐怖活动的较小目标，更少的客户可能会选择光顾这一地区的企业。这反过来可能会导致这些市场对空间需求的减少，这可能会增加我们房产的空置率，迫使我们以不那么优惠的条件出租我们的房产。此外，我们可能会体验到安保、设备和人员成本的增加。因此，我们的财产价值和收入水平可能会大幅下降。
7
自然灾害和气候变化的影响可能对我们运作的地区产生集中影响，并可能对我们的成果产生不利影响。
我们的投资集中在纽约市大都市区，由于它们集中在东海岸，包括飓风在内的自然灾害可能会对我们的财产和周围环境或地区造成重大损害。“全球变暖”(包括海平面上升)的潜在不利后果，也可能对我们经营的纽约市大都市区的房产和经济产生同样的影响。随着时间的推移，这些情况可能导致我们的建筑物对办公空间的需求下降，或者我们根本无法运营这些建筑。气候变化还可能对我们的业务产生间接影响，因为它增加了我们认为可以接受的条件下的财产保险费用(或使其无法获得)，增加了我们财产的能源成本，并要求我们在寻求修复和保护我们的财产免受这种风险时花费资金。这些损失、成本或业务中断可能会对我们的经营和财务结果产生不利影响。
房地产投资的价值和收益因各种因素而波动。
我们的业绩和在我们身上投资的价值受到与我们的房地产资产和房地产行业相关的风险的影响。
我们的房地产价值和投资价值取决于一般经济和房地产业务的情况，这些条件也可能对我们的收入和现金流产生不利影响。
影响本港地产价值的因素包括：
• | 全球、国家、区域和地方经济状况； |
• | 来自其他可用空间的竞争； |
• | 当地条件，如空间供应过剩或该地区房地产需求减少； |
• | 我们如何管理好我们的财产； |
• | 发展和(或)重建我们的物业； |
• | 市场租金的变化； |
• | 与物业改善及租金有关的时间及费用； |
• | (B)我们是否能够将营运成本的增加全部或部分转嫁给租户； |
• | 不动产税和其他费用的变动； |
• | 州和地方政府在预算范围内运作的能力； |
• | 租户和用户(如顾客和购物者)是否认为某一房产具有吸引力； |
• | 消费者偏好的变化对零售商和零售店价值产生不利影响； |
• | 由于技术、经济条件和商业环境的原因，我们的租户在空间利用方面发生了变化； |
• | 租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度； |
• | 涉及美国的任何武装冲突或恐怖袭击的后果，或在公共场所的个人暴力行为的后果； |
• | 办公室房地产趋势； |
• | 由于网上购物的竞争加剧，对本港商户的影响及物业对零售空间的需求； |
• | 以可接受的条件或完全可接受的条件提供资金； |
• | 通货膨胀或通货紧缩； |
• | 利率波动； |
• | 我们获得足够保险的能力； |
• | 分区法律和税收的变化； |
• | 政府管制； |
• | 环境或其他法律或条例规定的潜在责任； |
• | 自然灾害； |
• | 一般竞争因素；以及 |
• | 气候变化。 |
我们所得的租金及物业的入住率，可能因上述任何因素的不利变化而下降，如果租金收入及/或入住率下降，我们一般会期望较少的现金可用作经营成本、支付欠债及分配给股东。此外，我们的一些主要开支，包括按揭还款、地产税和维修费，一般在有关租金下降时不会下降。
8
资本市场和经济状况会对我们的流动资金、财务状况和经营结果以及对债务和股票证券的投资价值产生重大影响。
有许多因素可以影响我们的股票证券和我们未来可能发行的任何债务证券的价值，包括资本市场和经济状况。由于经济衰退、破产、裁员、裁员和削减成本，对办公和零售场所的需求通常在全国范围内下降。政府的行动或不作为可能对资本市场的状况产生不利影响。信贷的成本和可得性可能受到流动性不佳的信贷市场和更广泛的信贷息差的不利影响，这可能会对我们的流动性和财务状况产生不利影响，包括我们的经营结果。以及租户的流动资金和财务状况，我们不能或不能及时为到期负债进行再融资和进入资本市场，以满足流动资金需求，可能会对我们的财务状况和经营结果，以及我们的权益证券和今后可能发行的任何债务证券的价值产生重大影响。
美国现在和将来的联邦税收改革立法可能会影响到REITs，我们经营的地理市场，我们股票的交易，以及我们的经营结果，无论是积极的还是消极的，都是难以预料的。
2017年“减税和就业法”(“2017年法”)是一项全面的税收改革立法，对公司和个人税率、税收计算以及国际税收规则进行了重大改变。作为一个REIT，我们通常不被要求支付联邦税收，否则适用于普通公司，如果我们遵守各种税收条例的REITs。然而，股东通常需要缴纳REIT股息税。2017年法案和未来的税收改革法案可能会影响我们的股价，也可能影响股东和潜在投资者对REITs投资的看法。例如，2017年法案中企业税率的降低，可能会降低REIT结构相对于非REIT组织的公司的吸引力。此外，虽然2017年法案的某些要素并不直接影响到我们作为一个REIT，但它们可能以难以预料的积极和消极的方式影响我们经营的地理市场以及我们的租户。例如，2017年法案对某些州和地方税收的可扣减性的限制，可能会使以较高税率征收此类税的司法管辖区的实施不如在以较低税率征收此类税的管辖区内实施。2017年法案的总体影响还取决于美国税务当局今后可能发布的解释和条例，未来的指导可能会对我们产生不利影响。
房地产是一项有竞争力的业务，这种竞争可能会对我们造成不利影响。
我们与很多地产投资者、业主和发展商竞争，他们当中有些人可能愿意接受较低的投资回报，主要的竞争因素是租金、地点吸引力、物业质素、所提供服务的广度和质素，我们的物业基本上都要面对同一市场同类物业的竞争，这可能会对我们在这些物业所收取的租金及营运结果造成不良影响。
我们可能会受到办公室房地产趋势的不利影响。
远程办公、灵活的工作时间安排、开放的工作场所和远程会议正变得越来越普遍。这些做法使企业能够减少对办公空间的需求。在一些企业中，使用共享办公空间和合作办公空间的趋势也在增加。随着时间的推移，这些趋势的持续可能会削弱对办公空间的总体需求，进而对占用率、租金和财产估值造成下行压力。
我们依靠以经济优惠的条件向租户出租空间，并向可能无力支付的租户收取租金。
我们的财务业绩在很大程度上取决于在经济上有利的条件下将我们房产的空间出租给租户。此外，由于我们的大部分收入来自租赁不动产，如果我们的某些租户无法支付租金，或者如果我们不能以优惠的条件维持我们的入住率，我们的收入、可用于支付债务的资金以及分配给股东的资金都将减少。如果租户不支付租金，我们可能无法毫不拖延地执行房东的权利，并可能招致大量的法律和其他费用。即使我们能够强制执行我们的权利，租客也可能没有可收回的资产。
房客破产或破产可能会减少我们的收入、净收入和可用现金。
有时候，我们的部分租户已宣布破产，有些租客将来可能会破产或破产，主要租客的破产或无力偿债，可能会令我们的收入和经营困难减少，包括租出剩余的物业，以致大租户或多个租客的破产或破产，会令我们的净收入和可供支付债项或分配给股东的资金减少。
9
我们依靠锚定租客来吸引顾客来港购买第一及第二公园的零售物业，而这些租户所作的决定，或这些租户业务的不利发展，可能会对我们的财政状况和经营结果造成重大影响。
我们的Rego Park I和II零售物业是由著名的百货公司和其他产生购物流量的租户锚定的，如果我们的锚定租户未能履行合约义务，为继续经营而寻求优惠，或因破产等原因停业，这些物业的价值会受到不利影响。如果我们物业内经营的店铺的销售水平因经济状况而大幅下降，来自网上购物、关闭锚点或其他原因的竞争加剧，则可能无法支付其最低租金或费用收回费用。如果租客或租客违约，则可能无法支付最低租金或费用收回费用，我们作为房东的权利可能会受到拖延和成本的影响。此外，如果其他租户的租约有共同租赁条款，锚或主要租户的关闭可能导致其他租户终止租约或减少其他租户的租金。2017年4月4日，西尔斯关闭了位于Rego Park I购物中心的19.5万平方英尺商店(年收入1030万美元)。2018年10月15日，西尔斯申请破产救济，并拒绝了租约。在2019年4月13日，科尔关闭了在我们的雷戈公园二购物中心的13.3万平方英尺的商店。2020年1月24日，科尔将其商店转租给了HomeHome，并根据2031年1月到期的租约继续承担义务。
当租约到期时，我们可能无法续签租约或重新出租空间。
当租客决定在租约期满后不续期时，我们可能无法转租。即使租客真的续约或我们可以转租，续期或批出的条款，除其他外，考虑到改善物业和租赁佣金的成本，可能不如过期租约的条款优惠。此外，租客在使用空间方面的改变，可能会影响我们更新或转租空间的能力，而无须在翻新或重新设计有关物业的内部结构方面付出大量费用。如果我们不能及时续签租约或以类似的费率重新出租空间，或者如果我们在更新或释放空间方面承担大量费用，我们的现金流量和偿债能力以及向股东支付股息和分配的能力可能会受到不利影响。
列克星敦大道731号占我们收入的很大一部分，建筑物的损失或损坏将对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。
列克星敦大道731号的收入为153，797，000美元，151，834，000美元和148，324，000美元(一九二零九年十二月三十一日), 2018，和2017分别约占我们每年总收入的68%、65%及64%，超过我们保险范围的楼宇损失或损毁，包括恐怖袭击，会对我们的经营结果及财政状况造成不良影响。
彭博占我们收入的很大一部分，失去作为租户的彭博或彭博的信用质量恶化都会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。
彭博在截止年度的收入分别为109，113，000美元，107，356，000美元和105，224，000美元。(一九二零九年十二月三十一日), 2018，和2017分别占我们每年总收入的约48%、46%和46%，没有其他租户占我们总收入的10%以上。如果我们失去彭博作为租户，或如果彭博社无法履行其租赁义务，将对我们的经营和财务状况产生不利影响。
10
网络事件的发生，或我们的网络安全不足，以及我们的信息技术网络和相关系统的其他中断，都可能对我们的业务产生负面影响，对我们的业务造成干扰，使我们的机密信息受到妥协或腐败，以及(或)损害我们的商业关系或声誉，所有这些都可能对我们的财务结果产生负面影响。
我们面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或对互联网的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、从我们的组织内外访问我们系统的人，以及其他对我们的IT网络和相关系统的重大破坏。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度的增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括由计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子进行的攻击或网络入侵。虽然我们没有经历过单独或总体上的网络事件，但我们过去经历过网络攻击，到目前为止，这些攻击已经通过我们制定的预防性、侦破性和反应性措施得到缓解。我们的IT网络和相关系统对于我们的业务运作和日常操作(包括管理我们的建筑系统)的能力至关重要，在某些情况下，对我们某些租户的运营可能是至关重要的。虽然我们致力维持这类资讯科技网络及相关系统的安全及完整性，并已采取多项措施，以处理出现保安漏洞或中断的风险，但我们不能保证我们的保安工作及措施会有效，或企图破坏或破坏安全的行为不会成功或具破坏性。未经授权的各方，无论是在我们公司内外，都可能通过人为错误、不当行为、欺诈、欺骗或其他形式的欺骗，包括非法侵入、使用被盗证书、社会工程、网络钓鱼、计算机病毒或其他恶意代码，破坏或访问我们的系统或与我们有业务往来的第三方的系统。, 以及类似未经授权和破坏性篡改的手段。即使是保护最充分的信息、网络、系统和设施，也可能容易受到攻击，因为这种试图破坏安全的行为所使用的技术不断演变，通常在针对目标发射之前才能得到承认，在某些情况下，其设计是不被发现的，实际上也可能无法被发现。因此，我们可能无法预测这些技术或实施适当的安全障碍或其他预防措施，因此，我们不可能完全减轻这一风险。
涉及我们的信息技术网络和相关系统的安全漏洞或其他重大干扰可能破坏我们的网络和系统的正常运作，从而破坏我们的网络和系统以及(或)我们某些租户的运作；导致未经授权地访问和销毁、丢失、盗窃、盗用或泄露我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可利用这些信息与我们竞争，或使我们遭受第三方为破坏性、破坏性或其他有害目的和结果而提出的索赔；导致我们无法维护我们的租户为有效利用其租赁空间所依赖的建筑系统；需要管理层给予大量关注和资源，以补救造成的任何损害；要求我们就违约、损害赔偿、信贷、罚款、罚款、政府调查和强制执行行动或终止租约或其他协议提起诉讼；或损害我们在租户和投资者中的声誉。上述任何或所有情况都可能对我们的业务结果、财务状况和现金流动产生重大不利影响。
网络攻击或系统故障可能干扰我们遵守财务报告要求的能力，这可能对我们产生不利影响。网络攻击也可能危及我们员工、租户、客户和供应商的机密信息。成功的攻击可能会破坏和影响我们的业务运作，包括破坏与租户、客户和供应商的关系。我们信息安全系统的任何妥协也可能导致违反适用的隐私和其他法律、重大的法律和金融风险、损害我们的声誉、丢失或滥用信息(这些信息可能是机密、专有和(或)商业敏感的)，以及对我们的安全措施失去信心，这可能损害我们的业务。
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我们的一些潜在损失可能不包括在保险范围内。
我们维持一般责任保险，每次发生和每项财产的限额为300，000，000美元，以及所有风险财产和租赁价值保险，每次发生的限额为17亿美元，包括恐怖主义行为的保险，并对某些危险，如洪水和地震，对我们的每一项财产规定次级限额。
我们全资拥有的合并子公司-第九街保险公司(“FNSIC”)是一家直接保险公司，承保恐怖主义行为，包括“核、生物、化学和放射性”行为(“NBCR”)，其定义为2002年“恐怖主义风险保险法”，修订至今，已延长至2027年12月。恐怖主义行为(包括NBCR行为)的承保范围每次最高可达17亿美元，总计为17亿美元。第三方保险公司和联邦政府对恐怖主义行为的承保范围(不包括NBCR法案)得到第三方保险公司和联邦政府的全面再保险，不受FNSIC的影响。对于NBCR法案，FNSIC负责268，000美元的免赔额和保险损失余额的20%，联邦政府负责其余80%的承保损失，我们最终要对FNSIC发生的任何损失负责。
我们会继续监察保险市场的状况，以及恐怖主义行为或其他事件的承保范围和成本，但我们不能预料将来会以商业上合理的条款提供何种保险，我们对未投保的损失，以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是重大的。
我们的按揭贷款是无追索权的，并载有规定我们须维持保险的惯常契约，虽然我们相信就这些协议而言，我们有足够的保险保障，但将来我们可能无法以合理的成本获得同等金额的保障。此外，如果贷款人坚持要求我们所能获得的保障，可能会对我们为物业融资或再融资的能力造成不良影响。
遵守或不遵守“美国残疾人法”(“ADA”)或其他安全条例和要求，可能会造成大量费用。
“反倾销协定”一般要求公共建筑，包括我们的财产，必须符合联邦有关残疾人出入和使用的某些要求。不遵守规定可能导致联邦政府处以罚款，或向私人诉讼当事人提供损害赔偿和/或向他们的律师支付法律费用。如果根据“反倾销协定”，我们必须对我们的一处或多处财产进行重大改动和资本支出，包括取消出入障碍，这可能会对我们的财务状况和经营结果以及可供分配给股东的现金数额产生不利影响。
我们的房产受到各种联邦、州和地方监管要求的约束，比如州和地方的消防和生命安全要求。如果我们不遵守这些要求，我们可能会受到罚款或私人损害赔偿。我们不知道现有的要求是否会改变，或者遵守未来的要求是否需要大量的意外支出，这将影响我们的现金流和运营结果。
确定libor利率和2021年后逐步取消libor的方法的变化可能会影响我们的财务结果。
监管伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)的英国金融行为监管局(FCA)的首席执行官宣布，金融市场管理局打算停止强迫银行在2021年后提交利率以计算伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)。作为回应，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会，该委员会将担保隔夜融资利率(“Sofr”)确定为衍生品和其他金融合同中美元-libor的首选替代办法。不可能预测这些变化的影响，包括何时伦敦银行同业拆借利率(Libor)将停止提供，或何时软银市场将有足够的流动性。
我们有以libor为基础的浮动利率的未偿债务。在从使用libor到Sofr或其他替代方案的过渡中，我们所支付的利息水平可能会发生变化。此外，虽然我们的某些以LIBOR为基础的债务规定了计算应付相关利率的替代方法(包括向替代基准利率的过渡)，但如果没有报告LIBOR，未来变化的程度和方式的不确定性可能导致利率和(或)长期高于、低于或不相关的利率和/或付款，而这些利率和/或付款如果以目前的形式提供，就会对我们的债务产生影响。使用替代利率或其他libor改革可能导致波动性加大或信贷市场紧缩，这可能会对我们获得成本效益融资的能力产生不利影响。
12
我们可能会因遵守环境法而招致大量费用，而环境污染可能会损害我们租赁和/或出售房地产的能力。
我们的业务和财产受联邦、州和地方保护环境的各种法律和法规的约束，包括空气和水质量、危险或有毒物质以及健康和安全。现时或以前的地产业拥有人或经营人，可能须调查及清理在物业内排放的危险或有毒物质。业主或经营人亦可能须就财产损坏或人身伤害，以及因污染而引致的调查及清理费用，向政府实体或第三者负上法律责任。这些法例往往对业主或经营人是否知道释放该等物质或引致排放负上法律责任。污染的存在或未能补救污染，亦可能损害我们出售或出租房地产或借入的能力。以房地产为抵押。其他有关室内和室外空气质量的法律、法规，包括在损坏时需要减少或清除含石棉材料的法律、法规，拆卸、翻新或改建及管制空气中石棉纤维的排放及暴露。保养及清除含铅油漆及某些含有多氯联苯的电气设备，亦受联邦及州法律规管。我们亦会受到与人类接触化学或生物污染物有关的风险，例如霉菌、花粉、病毒及细菌，而这些污染物的含量超过一定水平。, 我们可能被指与易受影响人士的过敏或其他健康影响及症状有关。我们可能因遵守环境规定而被罚款，并须就上述受管制物质或因环境污染或人类在我们的物业内或从我们的物业内接触污染而引起的有关申索，承担补救行动的费用。
我们的每一项物业都曾接受不同程度的环境评估。到目前为止，这些环境评估并没有向我们的业务透露任何环境状况资料。然而，识别新的合规问题或未被发现的污染区域、污染程度或已知污染范围的变化、人类接触污染或清洁或合规要求的变化，可能会给我们带来巨大的成本。
此外，我们可能会受到与自然资源或能源使用(如“碳税”)相关的成本或税收或其中的增加(例如“碳税”)的影响，这些成本或税收会增加我们的经营成本，减少可用于支付债务或分配给股东的现金。
我们面临的风险是，我们的租户被外国资产管制局指定为“违禁人”以及类似要求。
根据第13224号行政命令和其他法律，美国财政部外国资产管制办公室(“外国资产管制处”)保存一份名单，列明被指定为恐怖分子或在其他方面被禁止或禁止(“被禁止者”)在美国从事业务或从事交易的人的名单，从而限制我们与这些人做生意。此外，我们的租契、贷款及其他协议，可能要求我们遵守外国资产管制处及有关规定，如不遵守有关规定，可能会导致违反该等协议。如果租客或与我们有业务往来的其他一方被列入外国资产管制局的名单，或被禁止与我们进行业务往来，我们可能被要求终止租约或其他协议，或受到其他惩罚，否则会导致收入损失，或以其他方式对我们的财务业绩及现金流造成负面影响。
我们可能收购或出售资产或开发财产。我们的失败或无力完善这些交易或管理这些交易的结果可能会对我们的业务和财务结果产生不利影响。
我们可能会收购、开发或重新开发房产，这可能会带来风险。
虽然我们的既定经营策略不是进行收购，但当我们相信某项收购或发展计划与我们的商业策略一致时，我们可能会购买或发展物业。我们可能无法成功地：(I)发展、再发展或取得物业；(Ii)按时或在预算范围内完成这些活动；及(Iii)出租或出售已发展、再发展或收购的物业，足以支付我们的成本，而在这些活动中的竞争，亦会大大增加我们的成本。整合收购的困难可能会证明成本高昂或耗时，可能会转移管理层的注意力。在我们不具备相同市场知识水平的新市场或房地产类型中，收购或发展可能导致业绩弱于预期。我们亦可能会放弃我们已开始寻求的收购或发展机会，以致未能收回已招致的开支；此外，我们亦可能会受到收购物业的法律责任的影响，而在收购时，我们可能并不知道其中一些责任。
13
我们面临与物业重建和重新定位有关的风险，这些风险可能对我们造成不利影响，包括我们的财务状况和经营结果。
我们继续就物业进行重建和重新定位活动，因此，我们可能会受到某些风险的影响，包括财政状况和经营结果。这些风险包括：(1)(1)以优惠条件或根本不受限制地获得融资和定价；(2)提供并及时收到分区和其他管制批准；(3)重新开发物业的入住率和租金有可能波动，这可能导致我们的投资无利可图；(4)启动、重新定位和再开发的成本可能高于预期；(5)成本超支和建筑工程不及时完工(包括我们无法控制的风险，如天气或劳动力条件，或材料短缺)；(Vi)在我们开始研究发展或重建机会后，如果我们放弃发展或重建机会，便有可能无法收回已招致的开支；。(Vii)我们有可能在未完成的工程上投入资金及投入管理时间；。(Viii)未能如期或根本未能租出物业，因而导致建筑或重建成本增加；及。(Ix)出租物业的可能性会低于预期租金。这些风险可能导致重大的意外延误或开支，并可能妨碍重新开发活动的开始或完成，其中任何一项都可能对我们的财务状况、业务结果、现金流动、我们普通股的市场价值以及履行本金和利息义务以及向股东分发股票的能力产生不利影响。
要迅速出售房地产可能很困难，这可能会限制我们的灵活性。
房地产投资相对缺乏流动性。因此，我们处理资产组合中的资产的能力可能有限，因为经济或其他条件的变化可能对我们的周转资金来源和履行债务义务的能力产生不利影响。
我们投资于有价证券，这种投资的价值可能由于经营业绩或经济或市场状况而下降。
我们在Macerich公司(“Macerich”)进行了投资，这是一家零售购物中心公司。(一九二零九年十二月三十一日)这项投资的账面金额为14，409，000美元，由于Macerich的经营业绩或经济或市场状况等原因，这种投资的价值下降将导致公认的公认会计原则损失，这可能是重大损失。
我们的组织和财务结构产生了业务和财务风险。
我们的所有资产基本上都归子公司所有。我们依赖于这些附属公司的股息和分配。这些附属公司的债权人有权在附属公司向我们支付任何股息或分配之前，向它们收取应付它们的款项。
我们的所有财产和资产基本上都是通过我们的子公司持有的。我们主要依靠我们子公司的现金分配和红利来获得我们的全部现金流量。我们每一家直接和间接子公司的债权人都有权在该子公司到期和应付之前向其支付该附属公司的债务。因此，我们向证券持有人支付股息(如果有的话)的能力取决于我们的子公司是否有能力首先履行其对债权人的义务，以及我们是否有能力履行我们对债权人的义务(如果有的话)。
此外，在附属公司清盘、重组或无力偿债时，我们参与任何直接或间接附属公司的资产分配，只是在符合适用的直接或间接附属公司的债权人(包括贸易债权人)及优先证券持有人(如有的话)的申索后才能参与。
我们现有的融资文件载有可能限制我们运作和财政灵活性的契约和限制。
截至(一九二零九年十二月三十一日)我们的未偿还按揭债务为974，836，000元，有3项物业作担保，这些按揭载有契约，限制我们在这些物业上承担额外负债的能力，规定贷款人在某些情况下批准租客的租契，以及提供利息维持或失败保费以预付贷款，这些按揭可能严重限制我们的经营和财政灵活性。此外，如果我们未能履行现有负债下的债务，或破产或清盘，有担保债权人在向其他债权人或我们的证券持有人支付任何收益之前，有权从出售质押资产的收益中获得全额付款，在这种情况下，我们有可能没有足够的资产向其他债权人或我们的证券持有人付款。
14
我们有大量的债务，可能影响我们今后的业务。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，未偿债务总额为974 836 000美元。我们受到通常与债务融资有关的风险的影响，包括我们从业务中获得的现金流量将不足以支付所需的偿债费用的风险。如果市场或物业的发展，例如新竞争对手的进入或主要租户的损失，令我们的物业收入减少，我们的还本付息成本一般不会减少。如果发生这种情况，我们的行动可能会受到不利影响。如果一项财产被抵押以保证偿还债务，而这些财产的收入不足以支付该债务，则该财产可能被抵押权人收回，造成收入损失和资产总值下降。
我们有未偿债务，债务数额及其成本可能会增加，再融资可能无法以可接受的条件获得。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，债务总额为974，836，000美元，我们的债务总额与企业总值之比为41.2%。“企业价值”是指我们普通股的市场股本价值，加上债务，减去该日的现金和现金等价物。此外，我们还有大量的债务还本付息义务。(一九二零九年十二月三十一日)我们按计划支付本金和利息的现金为34，669，000美元。今后，我们可能会产生额外的债务，从而增加债务总额占企业价值的比例。如果我们的负债水平增加，违约风险可能会增加，这可能会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。此外，在不断上升的利率环境下，我们现有债务的再融资成本以及任何新的债务或市场利率证券或工具可能会增加。股本和信贷市场持续存在的不确定性可能会对我们以合理条件获得融资的能力产生负面影响，这可能会对我们重新融资的能力产生负面影响。
我们可能没有资格或保留作为REIT的资格，并可能被要求按公司税率缴纳联邦所得税。
尽管我们认为，我们将保持组织，并将继续运作，以便有资格成为联邦所得税的REIT，但我们可能无法保持资格。作为联邦所得税目的的REIT资格，受“国内收入法”(“守则”)高度技术性和复杂的规定制约，只有有限的司法或行政解释，取决于各种不完全在我们控制范围内的事实和情况。此外，立法、新条例、行政解释或法院裁决可能会大大改变相关税法和/或作为REIT资格的联邦所得税后果。如果就任何应税年度而言，我们未能保持作为REIT的资格，并且不符合法定救济规定的资格，我们就不能在计算我们的应税收入时扣除分配给股东的款项，我们将不得不按正常的公司税率对我们的应税收入缴纳联邦所得税。应缴纳的联邦所得税将包括任何适用的可供选择的最低税额。如果我们必须缴纳联邦所得税，可供分配给股东和支付债务的资金数额将在所涉的一年或几年内减少，我们将不再被要求在应纳税年度和今后几年向股东分配，直到我们有资格成为REIT并这样做为止。此外，在丧失资格的年份后的4年内，我们亦会被取消资格，除非我们有权根据有关的法例条文获得济助。
我们可能面临联邦税法中可能出现的不利变化，这可能导致我们的税收责任增加。
在任何时候，管理REIT的美国联邦所得税法或对这些法律的行政解释都可能被修改。我们无法预测是否或何时将通过、颁布或生效任何新的美国联邦所得税法、条例或行政解释，或对任何现有的美国联邦所得税法、国库条例或行政解释的任何修正案，以及任何此类法律、规章或解释是否可追溯生效。亚历山大公司、其应税REIT子公司和我们的证券持有人可能会受到美国联邦所得税法、财政部法规或行政解释的任何此类变化或任何新的变化的不利影响。
15
我们可能面临不利的州和地方税务审计和州和地方税法的变化。
因为我们是有组织的，有资格成为REIT的，所以我们通常不需要缴纳联邦所得税，但是我们要缴纳某些州和地方的税收。在正常的业务过程中，我们拥有房地产的某些实体已经或正在接受税务审计。虽然我们认为我们在进行中的审计中支持我们的立场，但在某些情况下，没有关于具体问题的控制先例或解释性指导。不能保证进行中和今后的审计不会以更频繁的方式进行，也不能保证这种审计的最终结果不会对我们的业务结果产生重大的不利影响。
国家和地方税收法律法规不时发生变化，可能会增加我国的税收负担。我们所经营的州和市的税收短缺可能导致这种变化的频率和规模增加。如果发生这种变化，我们可能需要为我们的资产或收入缴纳额外的税款。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况和经营结果以及可用于支付股利和分配给我们股东的现金数额产生不利影响。
失去我们的关键人员可能会损害我们的业务，并对我们普通股的价值产生不利影响。
我们依赖我们首席执行官史蒂文·罗斯(Steven Roth)的努力。尽管我们相信我们可以找到替代者，但失去他的服务可能会损害我们的运营，并对我们普通股的价值产生不利影响。
亚历山大的宪章文件和适用的法律可能会阻碍任何获得美国的企图。
Alexander公司注册证书和法律的规定，以及“守则”和特拉华州公司法的规定，可能会推迟或阻止公司控制权的改变或投标要约，即使这种行动可能对股东有利，并限制股东获得其普通股股份高于当时市价的潜在溢价的机会。
亚历山大公司注册证书主要是为了便利维持其作为REIT的资格，通常禁止任何单一股东直接、间接或受益地拥有任何类别的优先股流通股9.9%以上或任何类别已发行普通股4.9%以上的所有权。董事会如果确信超过这些限额的所有权不会损害Alexander作为联邦所得税用途的REIT地位，则可对一名或多名股东免除或修改这些所有权限制。此外，董事会在符合某些条件和限制的情况下，可对一名或多名股东免除或修改这些所有权限制，不受这些所有权限制的沃纳多及其某些附属公司。违反这些所有权限制而拥有的股份将受到权利损失和其他限制。这些所有权限制可能会抑制或阻碍控制权的改变。
亚历山大的董事会分为三类董事。每一类董事的任期为三年交错。交错董事的任期可能会产生延迟或阻止控制权或管理层变更的效果，即使管理层的变更或控制权的改变可能符合我们股东的最佳利益。
此外，Alexander的章程文件授权董事会：
• | 使亚历山大公司增发授权但未发行的普通股或优先股； |
• | 按一个或多个系列对未发行的优先股进行分类或重新分类； |
• | 设置亚历山大发行的任何分类或重新分类股票的偏好、权利和其他条款。 |
董事会可以设立一系列优先股，其条款可能会推迟、阻止或防止亚历山大公司或其他交易的控制权发生变化，这可能涉及溢价或其他方面的利益，但董事会目前并不打算设立一系列此类优先股。亚历山大公司的章程文件载有其他条款，这些条款可能会推迟、阻止或阻止对公司或其他可能涉及溢价价格的交易或其他可能符合股东最佳利益的交易的控制发生变化。
此外，沃纳多公司、州际公路公司及其三个普通合伙人(分别是沃纳多公司的受托人和亚历山大公司的董事)共同受益地拥有我们大约58.5%的普通股流通股。这一程度的所有权很可能会降低投标报价的可能性或试图由第三方改变对公司控制权的可能性。
16
我们可以在没有得到股东的批准的情况下改变我们的政策。
我们的经营和财务政策，包括有关购买不动产或其他资产、增长、经营、负债、资本化和红利的政策，完全由我们的董事会决定，因此，我们的股东不控制这些政策。
我们的所有权结构和关联方交易可能会引起利益冲突.
史蒂文·罗斯、沃纳多和州际公路可能对我们施加重大影响，他们和我们的其他董事和官员在其他可能与我们竞争的实体中有利益或职位。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，州际公路及其合作伙伴拥有沃纳多公司约7.1%的普通股和我们约26.1%的流通股。史蒂文·罗斯、戴维·曼德尔鲍姆和罗素·B·怀特。罗思先生是州际公路的合伙人。罗斯先生是我们董事会主席兼首席执行官，沃纳多公司董事会主席兼首席执行官，以及州际公路公司的总经理。怀特先生和曼德尔鲍姆先生都是沃纳多公司的受托人，也是我们董事会的成员。此外，沃纳多公司还管理和租赁州际银行的房地产资产。
截至(一九二零九年十二月三十一日)除了州际公司及其合伙人持有的26.1%的股份外，沃纳多博士还拥有我们32.4%的未发行普通股。除了前一段所述的关系外，理查德·韦斯特博士也是沃纳多公司的受托人，也是我们董事会的一名成员，而我们的财务主管约瑟夫·麦克诺是公司的执行副总裁兼首席财务官兼首席行政官。马修·伊科是我们的首席财务官，同时也是沃纳多公司的执行副总裁兼首席会计官。
由于沃纳多、罗斯先生、州际公路和前几段所述的其他个人可能对亚历山大的利益以及提交亚历山大公司股东批准的任何事项的结果产生重大影响。此外，关于我们的业务或金融结构的某些决定可能会在沃纳多先生、罗斯先生、怀特先生和怀特先生以及州际和其他安全人之间产生利益冲突。沃纳多先生、沃思先生和州际州今后可能在房地产业务中从事各种各样的活动，这些活动可能会在影响到我们的事项上产生利益冲突，例如，其中哪些实体或个人(如果有的话)可以利用潜在的商业机会、这些实体的业务重点、这些实体进行投资的财产类型和地理位置、我们进行或试图进行的商业活动之间的潜在竞争、对财产和租户的竞争、可能的公司交易(例如收购)以及影响这些实体未来的其他战略决定。
沃纳多及其附属公司和我们之间可能存在利益冲突。
沃纳多根据协议管理、开发和租赁我们的房产，这些协议的一年期限将于每年3月到期，这些协议将自动更新。由于我们与沃纳多共有共同的高级管理人员，而且沃纳多的四名受托人都在我们的董事会，上述协议和任何未来协议的条款可能无法与我们可以与无关联的第三方谈判的条款相媲美。
有关州际对沃纳多和亚历山大的所有权的描述，见“史蒂文·罗斯、沃纳多和州际公路可能对我们施加重大影响。他们和我们的其他董事和官员在其他可能与我们竞争的实体中有利益或职位。”上面。
17
亚历山大的普通股的数量和这些股票的市场产生了各种风险。
我们的普通股的交易价格一直不稳定，可能会继续波动。
我们的普通股的交易价格一直波动不定，可能会由于若干因素而继续广泛波动，其中许多因素是我们无法控制的。此外，股票市场还会受到影响许多公司股票市场价格的股价和交易量的波动。这些广泛的市场波动过去和将来都可能对我们的普通股的市场价格产生不利影响。影响我们普通股价格的因素包括：
• | 我们的财务状况和业绩； |
• | 租户的财务状况，包括租户破产或违约的程度； |
• | 我们的经营业绩和财务状况的实际或预期季度波动； |
• | 我们的股利政策； |
• | REITs和房地产投资的总体声誉以及REIT权益证券相对于其他股票证券(包括其他房地产公司发行的证券)和固定收益证券的吸引力； |
• | 股票和信贷市场的不确定性和波动性； |
• | 利率波动； |
• | 收入或收益估计的变化，或财务分析人员发表的研究报告和建议，或评级机构就我们的证券或其他REITs采取的行动； |
• | 未达到分析师的收入或收益预期； |
• | 新闻界或投资界的投机活动； |
• | 我们或我们的竞争对手的战略行动，如收购或重组； |
• | 机构投资者对我们的兴趣程度； |
• | 我们的普通股和竞争对手股票的卖空程度； |
• | 股价波动和竞争对手的经营业绩； |
• | 一般金融和经济市场条件，特别是与REITs和其他与房地产有关的公司的市场条件有关的发展； |
• | 国内和国际经济因素与我们的业绩无关； |
• | 税务法例及规则的改变；及 |
• | 所有其他风险因素在本年度报告的其他地方涉及表10-K。 |
股票价格的大幅下跌可能会给股东带来巨大的损失。
Alexander‘s有更多的普通股可供将来发行，这可能降低目前已发行的普通股的市场价格。
如果我们发行额外的股权证券，我们现有股东的利益可能会被稀释。(一九二零九年十二月三十一日)已批准但未发行的普通股4，826，550股，每股面值1，000美元，优先股3，000，000股，每股面值1，000美元；其中11 408股普通股保留于赎回先前授予我们董事会的递延股票单位时发行。此外，根据我们的2016 Omnibus股票计划的条款，未来可获得494 379股股份。这些奖励可以以期权、限制性股票、股票增值权、递延股票单位或其他基于股权的权益的形式授予，如果获得批准，将减少可用于未来赠款的股票数量，但条件是可能只以现金结算，我们无法预测未来发行普通股或优先股，或行使任何未发行期权或增发股权，将对我们普通股的市场价格产生何种影响。
项目1B.未解决的工作人员评论
截至本年报的日期，证券及交易管理委员会职员并没有就表格10-K提出任何未解决的意见。
18
第2项.类似性质
下表显示我们每项物业的位置、拥有权、大致大小(不包括停车场)及入住率。(一九二零九年十二月三十一日).
平方尺 | 加权 | ||||||||||||||||||||||||||
在……下面 | 平均 | ||||||||||||||||||||||||||
发展或 | 在职 | 升级 | 租约期满 | ||||||||||||||||||||||||
土地 | 共计 | 不可得 | 入住率 | 年度 | 原版 | 期权 | |||||||||||||||||||||
财产 | 面积 | 财产 | 在职 | 租赁 | 率 | 租金PSF(1) | 租客 | 术语(2) | 术语 (3) | ||||||||||||||||||
操作属性： | |||||||||||||||||||||||||||
列克星敦大道731号 | |||||||||||||||||||||||||||
纽约，纽约 | |||||||||||||||||||||||||||
办公室 | 920,000 | 896,000 | 24,000 | 100% | $ | 121.81 | 彭博有限公司 | 2029 | 2039 | ||||||||||||||||||
零售 | 83,000 | 83,000 | — | 家得宝 | 2025 | 2035 | |||||||||||||||||||||
34,000 | 34,000 | — | 集装箱商店 | 2021 | N/A | ||||||||||||||||||||||
38,000 | 38,000 | — | 五花八门 | 五花八门 | 五花八门 | ||||||||||||||||||||||
155,000 | 155,000 | — | 93% | 277.36 | |||||||||||||||||||||||
1.9 | 1,075,000 | 1,051,000 | 24,000 | ||||||||||||||||||||||||
Rego Park I | |||||||||||||||||||||||||||
纽约皇后区 | |||||||||||||||||||||||||||
113,000 | — | 113,000 | 宜家(4) | 2025 | (5) | 2030 | |||||||||||||||||||||
50,000 | 50,000 | — | 伯灵顿 | 2022 | 2027 | ||||||||||||||||||||||
46,000 | 46,000 | — | 床浴及超越 | 2021 | N/A | ||||||||||||||||||||||
36,000 | 36,000 | — | 马歇尔 | 2032 | N/A | ||||||||||||||||||||||
16,000 | 16,000 | — | 老海军 | 2021 | N/A | ||||||||||||||||||||||
82,000 | — | 82,000 | (6) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||
4.8 | 343,000 | 148,000 | 195,000 | 100% | 53.18 | ||||||||||||||||||||||
Rego Park II | |||||||||||||||||||||||||||
纽约皇后区 | |||||||||||||||||||||||||||
145,000 | 145,000 | — | 好市多 | 2034 | 2059 | ||||||||||||||||||||||
135,000 | 135,000 | — | 世纪21 | 2031 | 2051 | ||||||||||||||||||||||
133,000 | 133,000 | — | C(7) | 2031 | 2051 | ||||||||||||||||||||||
196,000 | 196,000 | — | 五花八门 | 五花八门 | 五花八门 | ||||||||||||||||||||||
6.6 | 609,000 | 609,000 | — | 92% | 59.78 | ||||||||||||||||||||||
亚历山大公寓楼，312套 | |||||||||||||||||||||||||||
纽约皇后区 | — | 255,000 | 255,000 | — | 94% | 46.19 | (8) | 住宅 | (9) | N/A | |||||||||||||||||
帕罗 | |||||||||||||||||||||||||||
帕拉默斯州 | 30.3 | — | — | — | 100% | — | 宜家(地面承租人) | 2041 | N/A | ||||||||||||||||||
法拉盛 | |||||||||||||||||||||||||||
纽约皇后区(10) | 1 | 167,000 | 167,000 | — | 100% | 29.18 | 新世界商城有限公司 | 2027 | 2037 | ||||||||||||||||||
待开发的财产： | |||||||||||||||||||||||||||
Rego Park III，毗邻Rego Park II | |||||||||||||||||||||||||||
纽约皇后区 | 3.2 | — | — | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||
2,449,000 | 2,230,000 | 219,000 | |||||||||||||||||||||||||
(1) | 是指截至2019年12月31日每平方英尺的加权平均年租金，其中包括房客偿还款，不包括租户优惠的影响(如免费租金)。关于我们的租赁活动的讨论，见第7项-概述-面积、占用和租赁活动。 | ||||||||||||||||||||||||||
(2) | 表示租户租约到期的年份，而不考虑任何更新或延期选择。租约有效期是以不可取消的租赁条款为基础的，并且不超出租户在租约下可能拥有的任何提前终止权。 | ||||||||||||||||||||||||||
(3) | 表示如果执行了所有续订或延期选项，租户的租约到期的年份。 | ||||||||||||||||||||||||||
(4) | 2019年9月23日，我们与宜家签订了租赁协议，取代了西尔斯以前占用的很大一部分空间。由于重建而停用。 | ||||||||||||||||||||||||||
(5) | 宜家有权选择在租赁期限第五年后终止其租约，但须向我们支付较少的10，000，000美元或根据剩余期限应缴的租金数额。 | ||||||||||||||||||||||||||
(6) | 以前被西尔斯占领。由于重建而停用。 | ||||||||||||||||||||||||||
(7) | 2019年4月13日，科尔关闭了在该酒店的商店。2020年1月24日，科尔将其商店转租给了HomeHome，并根据2031年1月到期的租约继续承担义务。 | ||||||||||||||||||||||||||
(8) | 每个单位的平均每月租金为3 150美元。 | ||||||||||||||||||||||||||
(9) | 住宅租户有一至两年的租约。 | ||||||||||||||||||||||||||
(10) | 地面租赁至2027年1月，可选择延长10年. | ||||||||||||||||||||||||||
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操作特性
列克星敦大道731号
列克星敦大道731号，一幢1，323，000平方尺的多用途大厦，由东59列克星敦道为界的整条街区组成。TH街、第三大道和东58号TH位于纽约曼哈顿的一条街，位于曼哈顿最繁忙的商业和购物区之一，交通便利，有几条地铁和公共汽车线路。该酒店位于布卢明代尔旗舰店对面的街道对面，距第五大道和57街仅几个街区之遥。TH街道。这栋建筑分别拥有92万平方英尺和15.5万平方英尺的办公和零售空间，以及248，000平方英尺的住宅空间，其中包括我们出售的105个共管公寓单元。彭博占据了所有的办公空间。家得宝(83，000平方英尺)和集装箱商店(34，000平方英尺)是主要的零售租户。
列克星敦大道731号的办公室部分由抵押贷款担保，余额为5亿美元。(一九二零九年十二月三十一日).只供利息的贷款是libor+。 0.90%(2.64%)(一九二零九年十二月三十一日))，并在2020年6月到期，有四个一年的单边延期选择。与此相关，我们购买了名义金额为5亿美元的利率上限，以6.0%的利率为libor上限。
列克星敦大道731号的零售部分由抵押贷款担保，余额为3.5亿美元。(一九二零九年十二月三十一日)。纯利息贷款为libor+1.40%(3.10)。%截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2020年8月到期，有两个一年的有条件延期选项。
Rego Park I
Rego Park I，一个343，000平方英尺的购物中心，位于皇后区大道和63RD皇后区的路。2017年4月4日，西尔斯关闭了位于该酒店的19.5万平方英尺(年收入1030万美元)的锚泊店。2018年10月15日，西尔斯申请破产救济，并拒绝了租约。2019年9月23日，我们将该房产的113，000平方英尺租给宜家，取代了西尔斯以前占用的很大一部分空间。该中心还设有一个50，000平方英尺的Burlington，一个46，000平方英尺的床浴&Beyond和一个36，000平方英尺的Marshalls。该中心设有一个停车甲板(1，241个停车位)，提供付费停车。
Rego Park II
Rego Park II是一个609，000平方英尺的购物中心，毗邻皇后区的Rego Park I购物中心。该中心由一个占地14.5万平方英尺的Costco、一个13.5万平方英尺的21世纪酒店和一个13.3万平方英尺的Kohl‘s酒店组成。2019年4月13日，Kohl关闭了在该酒店的门店。2020年1月24日，科尔将其商店转租给了HomeHome，并根据2031年1月到期的租约继续承担义务。该中心设有一个停车甲板(1，326个停车位)，提供付费停车。
该中心由一笔数额为252，544，000美元的抵押贷款担保，利率为libor+1.35%(截至(一九二零九年十二月三十一日))，并于2025年12月到期。截至2019年12月31日，我们参与抵押贷款的金额为195，708，000美元，根据公认会计准则的目的，这笔贷款与抵押贷款余额相抵。因此，按揭贷款的资产负债表金额为56，836，000元。2020年2月14日，我们将抵押贷款的参与额减少到5000万美元，并获得了大约1.45亿美元的现金收益。
亚历山大公寓楼
亚历山大公寓楼位于我们的雷戈公园二号购物中心上方，共有312个单元，总面积为25.5万平方英尺。
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操作属性-续
帕罗
我们拥有30.3英亩的土地，位于新泽西州帕拉默斯4号和17号公路的交汇处。这块土地位于花园州立广场区域购物中心的对面，距离其他三家区域购物中心不到2英里，距离纽约市10英里。这块土地已租给宜家地产公司(IKEA Property，Inc.)。自2001年起，租约于2041年到期，2021年将有75，000，000美元的购买选择权。该财产由68，000，000美元仅利息抵押贷款担保，固定利率为4.72%，于2021年10月到期。年度三重租金为700，000美元加上抵押贷款利息。如果行使购买期权，我们将获得大约7，000，000美元的现金净收益，并确认出售土地的收益约为6，000万美元。过去20年的三倍净租金将包括还本付息，足以在余下的20年租赁期内全额摊销6800万美元。
法拉盛
法拉盛位于纽约皇后区法拉盛商业区的罗斯福大道(Roosevelt Avenue)和主街(Main Street)。罗斯福大道(Roosevelt Avenue)和梅因街(Main Street)是活跃的商业区，该地区有许多全国性零售商。地铁入口处就在该物业的正前方，街道对面有公共汽车服务。该酒店包括一栋四层楼的大楼，占地16.7万平方英尺，还有一个停车场，在我们剩余的土地租赁期限内，该停车场将转租给新世界购物中心(New World Mall LLC)，租期至2027年，可延长10年。
待开发的财产
Rego Park III
我们拥有一个14万平方英尺的地块，毗邻纽约皇后区雷戈公园二(Rego Park II)购物中心，位于联合大道和霍拉斯哈丁服务路(Horace Harding Service Road)的交叉口。这片土地目前正被用作收费公共停车场。2016年，该公司开始了这一授权程序。
第3项.同意同意的法律程序
我们不时参与在一般业务过程中出现的法律行动，我们认为经谘询法律顾问后，这些事项的结果不会对我们的财务状况、经营结果或现金流量产生实质影响。
2014年6月，西尔斯·罗巴克公司(Sears Roebuck and Co.)(“西尔斯”)向纽约州最高法院就西尔斯在雷戈公园一号财产处租用的空间一事向沃纳多和我们(以及我们的某些子公司)提起诉讼，指控被告对西尔斯因(A)水入侵房地而遭受的损害负责，(B)2014年2月发生两起火灾，对这些房舍造成损害，(C)据称在房舍停车场违反了“美国残疾人法”。西尔斯提出了各种损害赔偿的原因，并试图迫使房东履行修缮房舍和提供安全的义务，为了迫使我们减少西尔斯声称是水入侵其房产的原因之一的滋扰。除了强制救济之外，西尔斯还要求赔偿不少于400万美元的损失，而未来的损失估计不低于2500万美元。2016年3月，西尔斯撤销了对未来损害的索赔，剩下的财产损失索赔额据西尔斯公司提供的信息估计约为65万美元。我们打算为剩余的索赔进行有力的辩护。合理的可能损失的数额或范围，如果有的话，预计不会超过650，000美元。2018年10月15日，西尔斯申请破产救济，导致此案自动中止。
第四项.矿山安全信息披露
不适用。
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第二部分
第五条登记人普通股的转制市场、相关股东事项和发行人购买权益证券
我们的普通股在纽约证券交易所上市，代号为“ALX”。
截至2020年1月31日， 212我们的普通股记录持有者。
最近出售未注册证券
期间2019，我们没有出售任何未注册证券。
本年报第三部份第12项载列有关本公司股票证券获授权发行的补偿计划的资料，并以参考资料载列于此。
最近购买股票证券
期间2019，我们没有回购任何股票证券。
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性能 图
下图是我们的普通股、标准普尔500指数(“标准普尔500指数”)和全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的5年累计回报率的比较。All Equity Index是一种同行集团指数。该图假设，2014年12月31日，我们的普通股、标准普尔500指数和NAREIT全股权指数投资了100美元，所有股息都是在不支付佣金的情况下进行再投资的。无法保证我们股票的表现将与下图所描述的相同或类似趋势保持一致。
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |||||||||||||||||||
亚历山大氏 | $ | 100 | $ | 91 | $ | 105 | $ | 102 | $ | 82 | $ | 94 | ||||||||||||
标准普尔500指数 | 100 | 101 | 114 | 138 | 132 | 174 | ||||||||||||||||||
NAREIT全股权指数 | 100 | 103 | 112 | 121 | 116 | 150 | ||||||||||||||||||
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项目6.金融数据
下表列出了选定的财务和业务数据，这些数据应与合并财务报表及其附注和本年度报告表表10-K中的“管理部门对财务状况和业务结果的讨论和分析”一并阅读。
截至12月31日的年度， | |||||||||||||||||||||
(单位：千元，每股除外) | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||||||||||
总收入 | $ | 226,350 | $ | 232,825 | $ | 230,574 | $ | 226,936 | $ | 207,915 | |||||||||||
持续业务收入 (1) | $ | 60,075 | $ | 56,641 | $ | 80,509 | $ | 86,477 | $ | 76,907 | |||||||||||
停业造成的损失 | — | (23,797 | ) | — | — | — | |||||||||||||||
净收益 | $ | 60,075 | $ | 32,844 | $ | 80,509 | $ | 86,477 | $ | 76,907 | |||||||||||
共同份额收入： | |||||||||||||||||||||
持续经营收入-基本收入 | $ | 11.74 | $ | 11.07 | $ | 15.74 | $ | 16.91 | $ | 15.04 | |||||||||||
持续经营收入-稀释后 | 11.74 | 11.07 | 15.74 | 16.91 | 15.04 | ||||||||||||||||
普通股净收益-基本收入 | 11.74 | 6.42 | 15.74 | 16.91 | 15.04 | ||||||||||||||||
普通股净收益-稀释后 | 11.74 | 6.42 | 15.74 | 16.91 | 15.04 | ||||||||||||||||
普通股股利 | $ | 18.00 | $ | 18.00 | $ | 17.00 | $ | 16.00 | $ | 14.00 | |||||||||||
资产负债表数据： | |||||||||||||||||||||
总资产(2) (3) | $ | 1,265,511 | $ | 1,285,549 | $ | 1,632,395 | $ | 1,451,230 | $ | 1,447,808 | |||||||||||
房地产，按成本计算 | 1,041,342 | 1,027,691 | 1,037,368 | 1,033,551 | 1,029,472 | ||||||||||||||||
累计折旧和摊销 | 324,499 | 297,421 | 283,044 | 252,737 | 225,533 | ||||||||||||||||
应付抵押贷款，扣除递延债务发行成本(2) | 970,961 | 965,826 | 1,240,222 | 1,052,359 | 1,053,262 | ||||||||||||||||
总股本 | 253,515 | 285,092 | 343,955 | 352,845 | 352,880 | ||||||||||||||||
(1) | 2019年和2018年分别包括8 757美元和11 990美元的费用，这分别来自有价证券公允价值的减少。2018年1月1日之前，有价证券公允价值的变化通过我们综合资产负债表上的“累计其他综合损失”予以确认，不影响我们的合并损益表。 | ||||||||||||||||||||
(2) | 在我们发布2018年12月31日终了年度综合财务报表之后，我们确定，我们的Rego Park II购物中心抵押贷款中195，708美元的参与被错误地归类为一项资产，即“Rego Park II贷款参与”，而不是在我们2018年12月31日的综合资产负债表中减记“应付抵押贷款，扣除递延债务发行成本”。因此，我们2018年12月31日终了年度的综合资产负债表已重新列报，将195 708美元从“Rego Park II贷款参与”改为“应付抵押贷款，扣除递延债务发行成本”。见注2-重要会计政策摘要我们的合并财务报表在本年度报告的表10-K，以获得更多的信息。 | ||||||||||||||||||||
(3) | 2019年1月1日，我们采用了会计准则编纂主题842，租约，这要求我们在2019年12月31日记录4，529美元的使用权资产。见注2-重要会计政策摘要及注9-租赁我们的合并财务报表在本年度报告的表10-K，以获得更多的信息。 | ||||||||||||||||||||
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项目7. 事业单位管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析
概述
亚历山大公司(纽约证券交易所代码：ALX)是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，在特拉华州注册，从事租赁、管理、开发和重新开发其房产。凡提及“我们”、“公司”和“亚历山大公司”，均指亚历山大公司。和它的合并子公司。我们由沃纳多不动产信托公司(“沃纳多”)(纽约证券交易所市场代码：VNO)管理，我们的房产被出租和开发。我们在大纽约市大都市区有七处房产。
我们与大量的业主和开发商竞争。除其他因素外，我们的成功取决于全球、国家和地方经济的趋势、当前和未来租户和客户的财务状况和经营结果、资本的可得性和成本、建筑和翻修费用、税收、政府条例、立法、人口和就业趋势、分区法律，以及我们能否在盈利水平上租赁、转租或出售我们的房产。我们的成功还取决于我们能否在到期时以可接受的条件为现有债务再融资。
截至2019年12月31日的年度财务业绩摘要
终了年度净收入(一九二零九年十二月三十一日)稀释后每股60，075，000美元或11.74美元，而在截至年底的一年中，这一数字为32，844，000美元，即每股稀释后每股6.42美元(2018年12月31日)。2018年12月31日终了年度的净收入包括23，797，000美元，即稀释后每股4.65美元的支出，这可能会增加纽约市2012年出售国王广场区域购物中心(“国王广场”)的房地产转让税。
业务(“FFO”)(非公认会计原则)为终了年度提供的资金(一九二零九年十二月三十一日)为99，670，000美元，即每股稀释后的19.47美元，而在终了年度为77，429，000美元，即每股15.13美元(2018年12月31日)。截至2018年12月31日的年度，FFO(非GAAP)包括国王广场转移税的2379.7万美元，即每股4.65美元。
截至2019年12月31日的季度财务业绩摘要
截至本季度的净收入(一九二零九年十二月三十一日)第二季度为14，434，000美元，即每股稀释后的2.82美元，而截至本季度的摊薄每股为9，971，000美元，即每股1.95美元。(2018年12月31日).
财务主任(非公认会计原则)(一九二零九年十二月三十一日)第二季度为24，626，000美元，即每股稀释后的4.81美元，而截至本季度则为24，158，000美元，即每股稀释后的4.72美元。(2018年12月31日).
面积、占用和租赁活动
截至2019年12月31日，我们的投资组合包括7套房产，总面积为2，449，000平方英尺，其中2，230，000平方英尺已投入使用，219，000平方英尺(主要是雷戈第一公园购物中心的前西尔斯空间)因重建而无法使用。截至2019年12月31日，在役面积占96.5%。
在2019年9月23日，我们与宜家签订了一份为期10年的租约，在我们的Rego Park I购物中心签订了113，000平方英尺的租约，取代了西尔斯以前占用的很大一部分空间。宜家有权选择在租赁期限的第五年后终止本租约，但须向我们支付较少的10，000，000美元或根据剩余期限应缴的租金数额。
融资
2018年10月3日，我们延长了对帕拉姆斯房产的抵押贷款。这笔6800万美元的纯利息贷款的固定利率为4.72%，并将于2021年10月到期.在此之前，贷款的利息固定在2.90%。房客支付这笔抵押贷款的全部利息，作为租金的一部分。
2018年12月12日，我们完成了RegoParkII购物中心的再融资，总额为252，544，000美元。利息贷款为libor+1.35%(截至2019年12月31日为3.15%)，并于2025年12月到期。截至2019年12月31日，我们参与抵押贷款的金额为195，708，000美元，根据公认会计准则的目的，这笔贷款与抵押贷款余额相抵。因此，按揭贷款的资产负债表金额为56，836，000元。2020年2月14日，我们将抵押贷款的参与额减少到5000万美元，并获得了大约1.45亿美元的现金收益。
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概览-续
重要租户
在截至2019、2018和2017年的几年中，彭博的收入分别为109，113，000美元、107，356，000美元和105，224，000美元，分别占我们总收入的48%、46%和46%。没有其他租户占我们总收入的10%以上。如果我们失去了彭博作为租户，或者如果布隆伯格无法履行其租赁义务，这将对我们的经营和财务状况产生不利影响。为了帮助我们持续评估彭博的信誉，我们从彭博获得了某些保密的财务信息和指标。我们从其他私人来源获取和评估有关彭博的财务信息，以及公开获得的数据。
2019年6月28日，我们与彭博社(Bloomberg)签订了一份租约，在列克星敦大道(Lexington Avenue)的731号房产上，再租49，000平方英尺
关键会计政策和估计
我们的财务报表是按照美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的，其中要求我们作出对报告的资产和负债数额以及财务报表之日或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出数额有影响的估计和假设。实际结果可能与这些估计数不同。以下是我们认为对编制合并财务报表至关重要的会计政策摘要。本摘要应与附注2所载关于我们会计政策的更全面讨论一并阅读重大摘要 会计政策，本年度报告的合并财务报表，表格10-K。
房地产
房地产按成本计算，扣除累计折旧和摊销。截至2019年12月31日和2018年12月31日，扣除累计折旧和摊销后，我们的房地产账面金额分别为716，843，000美元和730，270，000美元。维护和维修按发生的情况计算。折旧要求管理部门估计每一项财产的使用寿命和改进，并将与财产有关的费用分配给其各个组成部分。如果我们不适当地分配这些费用，或不正确地估计我们房地产的使用寿命，折旧费用可能会被误报。我们将与项目开发和建设直接相关的所有财产运营费用资本化，包括利息费用。资本化期始于正在进行的开发活动，结束时确定资产基本上已经完成并准备好供其使用，这通常通过收到临时占有证书来证明。一般费用和行政费用按发生时列支。
我们的财产，包括未来将开发的财产，在情况发生或变化表明资产的账面金额可能无法收回时，都会逐个审查减值。当资产的账面金额超过资产使用和最终处置所预期的未折现现金流量之和时，即存在减值，包括使用适当资本化率计算的估计终端价值。对未来现金流量的估计是根据我们目前的计划、预期持有期和在准备分析时可用的市场信息进行的。对于我们的开发财产，未来现金流量估计还包括开发该资产所需的所有未来支出，包括将作为资产成本一部分资本化的利息支付。只有在资产的账面金额无法收回并根据资产账面金额超出估计公允价值的情况下，才能确认减值损失。如果我们对未来现金流量、预期持有期或公允价值的估计(根据市场情况或其他情况)发生变化，我们对减值费用的评估可能有所不同，这种差异可能对我们的合并财务报表产生重大影响。对未来现金流量的估计是主观的，部分是基于对未来占用的假设，租金和资本要求可能与实际结果大相径庭。计划在较长时期内持有财产，减少记录减值损失的可能性。
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关键会计政策和估计-续
收入确认
我们的租金收入包括出租房屋给租户的收入，以及停车场和租户服务的收入。我们有以下收入确认政策：
·出租给我们物业租户的租金收入。从基本租金所得的收入在相关租约的不可取消期限内按直线确认，其中包括租金步骤和租金减免的影响。当相关资产可供承租人使用时，我们开始确认租金收入。此外，在我们为租客所拥有的改善工程提供租客改善免税额的情况下，我们认为这项津贴是在租约期限内，以直线方式减少租金收入。从偿还房地产税、保险费和公用地区维持费中获得的收入一般在相关费用发生的同一时期内确认。作为出租人，我们选择将租赁部分(基租和可变租金)、非租赁部分(共同区域维修费的偿还)和我们经营租赁协议中的房地产税和保险费用的偿还结合起来，并按照ASC的主题842将这些组成部分作为一个单一的租赁组成部分进行核算。租赁(“ASC 842”)。
*物业泊车位租金所带来的泊车收入。这一收入被确认为服务按照ASC主题606转移，与客户签订合同的收入(“ASC 606”)。
• | 租户服务是应租户的要求向其提供的电力、电梯和其他服务产生的收入。这一收入被确认为服务根据ASC 606转移。 |
所得税
我们的经营方式是使我们能够继续按照经修订的1986年“国内收入法典”(“守则”)第856-860条的规定，获得REIT资格。为了保持我们作为REIT的资格，我们必须每年向股东分配至少90%的应税收入。我们将应纳税收入的100%分配给我们的股东，因此不需要提供联邦所得税。如果我们不能将所需的收入分配给股东，或者不符合其他REIT的要求，我们可能不符合REIT的资格，这可能会导致严重的税收不利后果。
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业务结果-截至年度 (一九二零九年十二月三十一日)相比较(2018年12月31日)
租金收入
在终了年度，租金收入为226 350 000美元。(一九二零九年十二月三十一日)与上一年的232，825，000美元相比，减少了6，475，000美元，主要原因是自2018年10月起，我们Rego Park I地产的西尔斯空置。
营业费用
终了年度的业务费用为89 738 000美元(一九二零九年十二月三十一日)与上一年的93 775 000美元相比，减少了4 037 000美元，主要原因是前一年的坏账支出为4 459 000美元，主要原因是西尔斯破产和租约终止。
折旧和摊销
在终了年度，折旧和摊销为31 351 000美元。(一九二零九年十二月三十一日)与上一年的33 089 000美元相比，减少了1 738 000美元。这一减少主要是由于前一年与玩具“R”us公司有关的折旧和摊销加速。(“玩具”)我们Rego Park II财产的破产和租约终止。
一般费用和行政费用
在终了年度，一般费用和行政费用为5 772 000美元。(一九二零九年十二月三十一日)与上一年的5 343 000美元相比，增加了429 000美元。增加的主要原因是专业费用增加。
利息和其他收入净额
利息和其他收入净额为8 244 000美元(一九二零九年十二月三十一日)与上一年的12，546，000美元相比，减少了4，302，000美元。减少的主要原因是：(1)前一年参加Rego Park II贷款的利息收入为7，126，000美元(2018年12月12日，我们对Rego Park II购物中心抵押贷款和GAAP进行了再融资，要求我们的195，708，000美元的贷款参与被视为债务的终结)，由(2)1，364，000美元的利息收入因平均利率的提高而部分抵消；(3)前一年的诉讼和解费用为1，600，000美元。
利息和债务费用
截至年底，利息和债务支出为38，901，000美元。(一九二零九年十二月三十一日)与上一年的44 533 000美元相比，减少了5 632 000美元。这一减少主要是由于我们的Rego Park II购物中心贷款再融资，利息支出减少了7 178 000美元，但由于平均利率上升，利息支出增加了1 810 000美元，部分抵消了这一减少。
有价证券公允价值的变化
在截至2019年12月31日的年度内，有价证券公允价值的变动为8，757，000美元，原因是Macerich截至2019年12月31日和2018年12月31日分别持有535，265股股票的收盘价分别为26.92美元和43.28美元。前一年有价证券公允价值的变动为11，990，000美元，原因是Macerich截至2018年12月31日和2017年12月31日的收盘价分别为43.28美元和65.68美元。
停业造成的损失
截至2018年12月31日的一年中，停业造成的损失为23，797，000美元。造成这一损失的原因是，由于2012年“国王广场”的出售，可能会产生额外的不动产转让税。见注6-停止业务，我们的合并财务报表，在本年度报告，表格10-K。
28
业务结果-截至年度 2018年12月31日与2017年12月31日相比
租金收入
截至2018年12月31日的一年，租金收入为232，825，000美元，而前一年为230，574，000美元，增幅为2，251，000美元。这一增长主要是因为：(I)莱克星敦酒店731号酒店的新餐厅租户收入增加，(Ii)报销费用增加，部分抵消了以下因素：(3)我们的Rego Park I地产的西尔斯(Sears)和我们的Rego Park II酒店的玩具公司(Toys)的收入有所减少。
营业费用
2018年12月31日终了年度的业务费用为93 775 000美元，前一年为85 127 000美元，增加了8 648 000美元，主要原因是：(1)坏账支出增加4 406 000美元；(2)房地产税增加2 180 000美元；(3)业务费用增加1 664 000美元。
折旧和摊销
2018年12月31日终了年度的折旧和摊销额为33，089，000美元，而上一年为34，925，000美元，减少了1，836，000美元。出现这一减少的主要原因是，由于2017年莱克星敦大道731号物业的租户租约终止，租户改良和延期租赁费用增加并摊销2 444 000美元。
一般费用和行政费用
2018年12月31日终了年度的一般费用和行政费用为5 343 000美元，而上一年为5 255 000美元，增加了88 000美元。
利息和其他收入净额
2018年12月31日终了年度的利息和其他收入净额为12 546 000美元，而前一年为6 716 000美元，增加5 830 000美元，主要原因是：(1)2017年7月Rego Park II贷款参与带来的利息收入增加4 673 000美元；(2)平均利率上升导致利息收入增加3 693 000美元，由(3)2018年诉讼结算支出1 600 000美元部分抵消；(4)由于平均投资结余减少，利息收入减少760 000美元。
利息和债务费用
2018年12月31日终了年度的利息和债务支出为44，533，000美元，而上一年为31，474，000美元，增加13，059，000美元，主要原因是：(1)平均利率增加8，482，000美元；(2)2017年6月1日莱克星敦大道731号办公部分再融资2，620，000美元；LIBOR 5亿美元，加0.90%(以前，LIBOR贷款3亿美元，加0.95%)；(3)债务发行费用摊销增加1，641，000美元。
有价证券公允价值的变化
在2018年12月31日终了的一年中，有价证券公允价值的变动为11，990，000美元，这是由于Macerich截至2018年12月31日和2017年12月31日分别持有535，265股股票的收盘价分别为43.28美元和65.68美元。
停业造成的损失
截至2018年12月31日的一年中，停业造成的损失为23，797，000美元。造成这一损失的原因是，由于2012年“国王广场”的出售，可能会产生额外的不动产转让税。见注6-停止业务，我们的合并财务报表，在本年度报告，表格10-K。
29
关联方交易
漩涡
截至(一九二零九年十二月三十一日)，沃纳多拥有我们32.4%的未偿还普通股。我们是由沃纳多管理的，我们的房产是由沃纳多根据各种协议租赁和开发的，这些协议每年3月到期，可以自动更新。这些协议在附注4中描述关联方交易，我们的合并财务报表，在本年度报告，表格10-K。
StevenRoth是我们董事会主席兼首席执行官，也是新泽西州普通合伙公司Interstate Properties(Interstate)的管理普通合伙人，以及沃纳多的董事会主席和首席执行官。(一九二零九年十二月三十一日)、州际公路和其他两个普通合伙人David Mandelbaum和Russell B.Wight，Jr.(他们也是公司的董事和沃纳多的受托人)，除了通过沃纳多间接拥有的2.3%之外，我们总共拥有26.1%的未偿普通股。我们的财务主管约瑟夫·麦克诺是沃纳多的执行副总裁--首席财务官和首席行政官。我们的首席财务官马修·伊科(MatthewIocco)是沃纳多公司的执行副总裁兼首席会计官。
玩具
截至2018年12月31日，我们的子公司沃纳多拥有玩具公司32.5%的股份。2019年2月1日，随着玩具第11章的破产，玩具重组计划被宣布生效，沃纳多在玩具公司的所有权被取消，玩具董事会被解散。沃纳多的执行副总裁兼首席财务官约瑟夫·麦克诺和董事会成员温迪·A·西尔弗斯坦代表沃纳多担任玩具公司董事会成员。此外，由于玩具第11章破产，玩具公司拒绝了自2018年6月30日起在我们的Rego Park II购物中心(年收入260万美元)租赁的4.7万平方英尺的租约，并将该空间的所有权归还给了我们。
流动性与资本资源
物业租金收入是我们主要的现金流量来源，并取决于多个因素，包括我们物业的入住率和租金率，以及租户支付租金的能力。我们的物业提供了相对稳定的现金流，使我们能够向股东支付营运费用、利息开支、经常性资本支出和现金股息。为现金需求提供资金的其他流动资金来源包括我们现有的现金、融资收益(包括抵押贷款或建筑贷款)以及出售资产所得收益。我们预计，未来12个月持续运营的现金流量，连同现有现金余额，将足以为我们的业务活动、给股东的现金红利和资本支出提供资金。
股利
在2020年1月15日，我们将我们的定期季度股息设定为每股4.50美元(指示的年率为每股18.00美元)。如果董事会宣布了2020年全年的股息，将需要我们支付大约92，100，000美元。
融资活动和合同义务
2018年10月3日，我们延长了对帕拉姆斯房产的抵押贷款。这笔6800万美元的纯利息贷款的固定利率为4.72%，并将于2021年10月到期.在此之前，贷款的利息固定在2.90%。房客支付这笔抵押贷款的全部利息，作为租金的一部分。
2018年12月12日，我们完成了RegoParkII购物中心的再融资，总额为252，544，000美元。利息贷款为libor+1.35%(截至2019年12月31日为3.15%)，并于2025年12月到期。截至2019年12月31日，我们参与抵押贷款的金额为195，708，000美元，根据公认会计准则的目的，这笔贷款与抵押贷款余额相抵。因此，按揭贷款的资产负债表金额为56，836，000元。2020年2月14日，我们将抵押贷款的参与额减少到5000万美元，并获得了大约1.45亿美元的现金收益。
30
流动性和资本资源-续
以下是我们的未偿债务和到期日的摘要。(一九二零九年十二月三十一日)我们可以在到期债务到期时再融资，也可以选择偿还债务。
表观平衡 | 利率 | 成熟期 | |||||||
(以千计) | |||||||||
帕罗 | $ | 68,000 | 4.72 | % | 2021年10月 | ||||
列克星敦大道731号，零售共管公寓(1) | 350,000 | 3.10 | % | 2022年8月 | |||||
列克星敦大道731号，办公室共管公寓(2) | 500,000 | 2.64 | % | 2024年6月 | |||||
Rego Park II购物中心(3) | 56,836 | 3.15 | % | 2025年12月 | |||||
共计 | 974,836 | ||||||||
递延债务发行费用，扣除累计摊销额14 362美元 | (3,875 | ) | |||||||
共计，净额 | $ | 970,961 | |||||||
(1)银行同业拆借利率加1.40%的利息。到期日代表根据我们有条件的延期权利而延长的到期日。 | |||||||||
(2)利率折合利率加0.90%。到期日是指基于我们单方面的延期权利而延长的到期日。 | |||||||||
(3)银行同业拆借利率加1.35%的利率。这笔贷款的数额扣除我们的195，708美元的贷款参与(见附注2-重要会计政策摘要，我们的合并财务报表在本年度报告表10-K)。 | |||||||||
以下是我们的合同义务和承诺的摘要(一九二零九年十二月三十一日).
少于 | 一到 | 三比 | 多过 | |||||||||||||||||||
(以千计) | 共计 | 一年 | 三年 | 五年 | 五年 | |||||||||||||||||
合同义务(1)(本金和利息)(2): | ||||||||||||||||||||||
长期债务(3) | $ | 1,079,915 | $ | 29,525 | $ | 469,147 | $ | 522,592 | $ | 58,651 | ||||||||||||
业务租赁债务 | 5,600 | 800 | 1,600 | 1,600 | 1,600 | |||||||||||||||||
$ | 1,085,515 | $ | 30,325 | $ | 470,747 | $ | 524,192 | $ | 60,251 | |||||||||||||
承诺： | ||||||||||||||||||||||
备用信用证 | $ | 1,030 | $ | 960 | $ | 70 | $ | — | $ | — | ||||||||||||
(1) | 不包括已承诺的与租户有关的义务，因为付款的时间和数额是不确定的，只有在某些条件令人满意的情况下才可能到期。 | |||||||||||||||||||||
(2) | 本金偿还，根据延长的贷款到期日。浮动利率债务的利息是按照2019年12月31日的利率计算的。 | |||||||||||||||||||||
(3) | 扣除贷款参与和相关利息。 | |||||||||||||||||||||
承付款和意外开支
保险
我们维持一般责任保险，每次发生和每项财产的限额为300，000，000美元，以及所有风险财产和租赁价值保险，每次发生的限额为17亿美元，包括恐怖主义行为的保险，并对某些危险，如洪水和地震，对我们的每一项财产规定次级限额。
我们全资拥有的合并子公司-第九街保险公司(“FNSIC”)是一家直接保险公司，承保恐怖主义行为，包括“核、生物、化学和放射性”行为(“NBCR”)，其定义为2002年“恐怖主义风险保险法”，修订至今，已延长至2027年12月。恐怖主义行为(包括NBCR行为)的承保范围每次最高可达17亿美元，总计为17亿美元。第三方保险公司和联邦政府对恐怖主义行为的承保范围(不包括NBCR法案)得到第三方保险公司和联邦政府的全面再保险，不受FNSIC的影响。对于NBCR法案，FNSIC负责268，000美元的免赔额和保险损失余额的20%，联邦政府负责其余80%的承保损失，我们最终要对FNSIC发生的任何损失负责。
31
流动性和资本资源-续
我们会继续监察保险市场的状况，以及恐怖主义行为或其他事件的承保范围和成本，但我们不能预料将来会以商业上合理的条款提供何种保险，我们对未投保的损失，以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是重大的。
我们的按揭贷款是无追索权的，并载有规定我们须维持保险的惯常契约，虽然我们相信就这些协议而言，我们有足够的保险保障，但将来我们可能无法以合理的成本获得同等金额的保障。此外，如果贷款人坚持要求我们所能获得的保障，可能会对我们为物业融资或再融资的能力造成不良影响。
帕罗
2001年，我们将位于新泽西州帕拉默斯的30.3英亩土地租给宜家。该租约在2021年有7500万美元的购买选择权。该房产由68000，000美元的纯利息抵押贷款担保，固定利率为4.72%，将于2021年10月到期。每年三倍的租金是70万美元加上抵押贷款的利息。如果行使购买选择权，我们将获得大约7，000，000美元的现金净收入，并确认出售土地的收益约为6，000万美元。如果没有行使购买选择权，过去20年的三重净租金将包括还本付息，足以在剩余的20年租赁期内全额摊销6800万美元。
Rego Park I诉讼
2014年6月，西尔斯向纽约州最高法院就西尔斯在雷戈公园一号财产处租用的空间一事向沃纳多和我们(以及我们的某些子公司)提起诉讼，指控被告对西尔斯因(A)水入侵房地而遭受的损害负有责任，(B)2014年2月发生两起火灾，对这些房舍造成损害，(C)据称在房舍停车场违反“美国残疾人法”的行为。西尔斯提出了各种损害赔偿的原因，并试图迫使房东履行修缮房舍和提供安全的义务，为了迫使我们减少西尔斯声称是水侵入其房地的一个原因造成的滋扰，西尔斯除了要求强制救济外，还要求赔偿不少于400万美元的损失，并估计未来的损失将不少于2500万美元。2016年3月，西尔斯撤回了对未来损害的索赔，剩下的财产损失索赔，根据西尔斯提供的信息，我们估计约为65万美元。我们打算为剩余的索赔进行有力的辩护。合理的可能损失的数额或范围，如果有的话，预计不会超过650，000美元。2018年10月15日，西尔斯申请破产救济，导致此案自动中止。
租客事项
在2019年4月13日，科尔关闭了在我们的雷戈公园二购物中心的13.3万平方英尺的商店。2020年1月24日，科尔将其商店转租给了HomeHome，并根据2031年1月到期的租约继续承担义务。
信用证
已签发约1 030 000美元的备用信用证，截至(一九二零九年十二月三十一日).
其他
在正常的业务过程中，还有其他各种法律行为对我们不利。我们认为，这些事项的总体结果不会对我们的财务状况、业务结果或现金流动产生重大影响。
32
流动性和资本资源-续
终了年度现金流量(一九二零九年十二月三十一日)
现金和现金等价物及限制性现金为313 977 000美元(一九二零九年十二月三十一日)的数额为289，495，000美元(2018年12月31日)增加24 482 000美元。增加的原因是：(1)业务活动提供的现金净额126 070 000美元，由(2)用于筹资活动的现金净额92 139 000美元和(3)投资活动使用的现金净额9 449 000美元部分抵销。
业务活动提供的现金净额126 070 000美元包括：(1)净收入60 075 000美元；(2)非现金项目调整数48 079 000美元；(3)业务资产和负债净变动17 916 000美元。非现金项目的调整包括：(1)折旧和摊销(包括发债费用摊销)36，515，000美元；(2)有价证券公允价值变动8，757，000美元；(3)租金收入2，413，000美元；(4)股票补偿费394，000美元。
用于筹资活动的现金净额主要包括支付的股息92 124 000美元。
用于投资活动的现金净额包括在建工程和增加的房地产9 449 000美元。
终了年度现金流量(2018年12月31日)
2018年12月31日，现金和现金等价物及限制性现金为289 495 000美元，而2017年12月31日为393 279 000美元，减少了103 784 000美元。减少的原因是：(1)用于筹资活动的现金净额为176 185 000美元；(2)用于投资活动的现金净额为1 137 000美元，由(3)业务活动提供的现金净额73 538 000美元部分抵销。
用于资助活动的净现金为176，185，000美元，主要包括偿还债务净额81，896，000美元(主要是再融资和随后偿还Rego Park I购物中心的抵押贷款)和支付的股息92，100，000美元。
用于投资活动的现金净额为1 137 000美元，其中包括在建工程和增加的3 966 000美元，部分由偿还Rego Park II参与贷款2 829 000美元抵消。
业务活动提供的现金净额73 538 000美元包括：(1)净收入32 844 000美元和(2)非现金项目的调整数56 807 000美元，由(3)业务资产和负债的净变化16 113 000美元部分抵销。非现金项目的调整包括：(1)折旧和摊销(包括发债费用的摊销)38，499，000美元；(2)有价证券公允价值的变动11，990，000美元；(3)租金收入的直线变动5，924，000美元；(4)股票补偿费394，000美元。
2017年12月31日终了年度现金流量
截至2017年12月31日，现金、现金等价物和限制性现金为393 279 000美元，而2016年12月31日为374 678 000美元，增加了18 601 000美元。增加的原因是：(1)业务活动提供的现金净额为123 426 000美元；(2)筹资活动提供的现金净额为97 146 000美元，但由(3)投资活动使用的现金净额201 971 000美元部分抵销。
业务活动提供的现金净额123 426 000美元包括(1)净收入80 509 000美元和(2)非现金项目的调整数43 372 000美元，由(3)营业资产和负债的净变化455 000美元部分抵销。非现金项目的调整包括：(一)折旧和摊销(包括发债费用的摊销)38，681，000美元；(二)租金收入的直线增长4，297，000美元；(三)股票补偿费394，000美元。
筹资活动提供的净现金97 146 000美元主要包括：(1)莱克星敦大道731号办公室部分的再融资收入500 000 000美元，部分由(2)偿还债务303 707 000美元(主要是偿还莱克星敦大道731号办公室部分的前贷款)和(3)支付的股息86 961 000美元抵消。
用于投资活动的现金净额为201 971 000美元，其中包括(1)Rego Park II贷款参与200 000 000美元和(2)在建工程和增加的房地产3 434 000美元，由(3)Rego Park II贷款参与的本金收益1 463 000美元部分抵销。
33
业务资金(“FFO”)(非公认会计原则)
FFO是根据国家房地产投资信托协会(NAREIT)理事会通过的2018年12月重述定义计算的。NAREIT将FFO定义为GAAP净收入或亏损，经调整后将可折旧房地产资产的销售净收益、不动产减值损失、折旧和摊销费用从房地产资产和其他指定项目中扣除，包括未合并子公司按比例调整的份额。管理层、投资者和分析师使用FFO和FFO对不同时期和同行之间的经营业绩进行有意义的比较，因为这不包括房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响是基于历史成本，并隐含地假定房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有市场状况波动。财务厅不代表业务活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应将其视为作为业绩计量的净收入或作为流动性衡量的现金流量的替代办法。FFO可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相媲美。我们的净收入与FFO的对账如下。
截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年度和季度非公认会计原则
财务主任(非公认会计原则)(一九二零九年十二月三十一日)为99，670，000美元，即每股稀释后的19.47美元，而在终了年度为77，429，000美元，即每股15.13美元(2018年12月31日)。截至2018年12月31日的一年中，FFO(非公认会计原则)包括23，797，000美元，即每股稀释后4.65美元的支出，用于支付纽约市2012年出售国王广场(Kings Plaza)时可能增加的不动产转让税。
财务主任(非公认会计原则)(一九二零九年十二月三十一日)第二季度为24，626，000美元，即每股稀释后的4.81美元，而截至本季度则为24，158，000美元，即每股稀释后的4.72美元。(2018年12月31日).
下表对我们的净收入与FFO(非公认会计原则)进行了核对：
截止年度 | 最后三个月 | |||||||||||||||
(以千计的数额，但份额和每股数额除外) | 十二月三十一日， | 十二月三十一日， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |||||||||||||
净收益 | $ | 60,075 | $ | 32,844 | $ | 14,434 | $ | 9,971 | ||||||||
不动产折旧和摊销 | 30,838 | 32,595 | 7,692 | 7,758 | ||||||||||||
有价证券公允价值的变化 | 8,757 | 11,990 | 2,500 | 6,429 | ||||||||||||
FFO(非公认会计原则) | $ | 99,670 | $ | 77,429 | $ | 24,626 | $ | 24,158 | ||||||||
稀释股FFO(非GAAP) | $ | 19.47 | $ | 15.13 | $ | 4.81 | $ | 4.72 | ||||||||
加权平均股份用于计算稀释后的FFO | 5,118,198 | 5,116,838 | 5,118,698 | 5,117,347 | ||||||||||||
34
第7A项.市场风险的定量和定性披露
利率波动对我们无法控制的许多因素十分敏感，我们对利率变化的风险敞口见下表。
2019 | 2018 | |||||||||||||||
12月31日，余额 | 加权平均利率 | 基本费率1%变动的影响 | 12月31日，余额 | 加权平均利率 | ||||||||||||
(单位：千元，每股除外) | ||||||||||||||||
可变速率 | $ | 906,836 | 2.85% | $ | 9,068 | $ | 906,836 | 3.55% | ||||||||
固定费率 | 68,000 | 4.72% | — | 68,000 | 4.72% | |||||||||||
$ | 974,836 | 2.98% | $ | 9,068 | $ | 974,836 | 3.64% | |||||||||
对稀释后每股收益的总影响 | $ | 1.77 | ||||||||||||||
截至(一九二零九年十二月三十一日)我们有一个名义金额为5亿美元的利率上限，即利率上限为6.0%。
公允债务价值
我们的合并债务的公允价值是通过贴现这些工具未来的合同现金流来计算的，使用的是具有类似信用评级的借款人的当前风险调整利率，这些利率由第三方专家提供。(一九二零九年十二月三十一日)和2018我们的综合债务估计公允价值分别为974 000 000美元和969 000 000美元，我们在本报告所述期间结束时所作的公允价值估计数可能与处置我们的金融工具时可能最终实现的数额不同。
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第8项.财务报表和补充数据
综合财务报表索引 | 页 数 | |
独立注册会计师事务所报告 | 37 | |
截至2019年12月31日和2018年12月31日的综合资产负债表 | 39 | |
的综合收入报表 | ||
2019年12月31日2018年和2017年12月31日 | 40 | |
2005年综合收入报表 | ||
2019年12月31日2018年和2017年12月31日 | 41 | |
综合资产变动表 | ||
2019年12月31日2018年和2017年12月31日 | 42 | |
的现金流动综合报表 | ||
2019年12月31日2018年和2017年12月31日 | 43 | |
合并财务报表附注 | 44 | |
36
独立注册会计师事务所报告
的股东和董事会
亚历山大公司
新泽西州帕拉默斯
关于财务报表的意见
我们审计了亚历山大公司的合并资产负债表。截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日、2019和2018年12月31日的子公司(“公司”)、截至2019年12月31日终了的三年期间的相关收入、综合收入、股本变化和现金流量综合报表，以及指数第15项所列相关附注和附表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及该公司在截至2019年12月31日的三年中每年的经营结果和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据下列标准审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制内部控制-综合框架(2013年)特雷德威委员会赞助组织委员会和我们于2020年2月18日发布的报告对公司财务报告的内部控制提出了无保留的意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得关于财务报表是否不存在重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及评价财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下面传达的关键审计事项是对财务报表的当期审计所产生的事项，该事项已通知审计委员会或需要通知审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对整个财务报表的意见，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
房地产-参见财务报表附注2
关键审计事项描述
当发生的事件或情况的变化表明账面金额可能无法收回时，对公司的房地产资产进行减值评估。公司对房地产资产可收回性的评估包括将预计每项不动产资产在公司估计持有期内产生的未贴现的未来现金流量与相应的账面金额进行比较。公司未来未贴现的现金流量分析要求管理层作出某些估计，包括使用适当资本化率确定的估计终端价值。
37
鉴于该公司在评估不动产资产减值时使用的估计资本率是管理层作出的一项重要假设，执行审计程序以评估管理层未来不计折扣的现金流量分析的合理性，需要有高度的审计师判断力和更多的努力，包括需要让我们的公允价值专家参与进来。
如何在审计中处理关键的审计事项
我们与确定资本化率有关的审计程序除其他外包括：
• | 我们测试了减值控制的设计和运作效果，包括确定适当资本化率的控制。 |
• | 在公允价值专家的协助下，我们通过评估管理层使用的来源信息和假设，评估了具有可能减值指标的房地产资产的资本化率。 |
• | 我们以地理位置和财产类型为重点，制定独立的资本化率估算，并将我们的独立估算与公司使用的估值进行比较，从而评估了管理层使用的资本化率的合理性。 |
/S/Deloitte&touche LLP
新泽西州Parsippany
2020年2月18日
自1969年以来，我们一直担任公司的审计师。
38
亚历山大公司及附属公司 | |||||||
合并资产负债表 | |||||||
(以千计的数额，但份额和每股数额除外) | |||||||
十二月三十一日， | |||||||
资产 | 2019 | 2018 | |||||
房地产，按成本计算： | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
建筑物和租赁地的改进 | |||||||
发展和建设中 | |||||||
共计 | |||||||
累计折旧和摊销 | ( | ) | ( | ) | |||
房地产，净额 | |||||||
现金和现金等价物 | |||||||
限制现金 | |||||||
有价证券 | |||||||
租户和其他应收款 | |||||||
因租金的直抵而产生的应收款项 | |||||||
递延租赁和其他财产费用，净额，包括未摊销的向沃纳多支付的租赁费 | |||||||
分别为32 374美元和31 039美元 | |||||||
其他资产 | |||||||
$ | $ | ||||||
负债和权益 | |||||||
应付抵押贷款，扣除递延债务发行成本 | $ | $ | |||||
应付漩涡的数额 | |||||||
应付帐款和应计费用 | |||||||
其他负债 | |||||||
负债总额 | |||||||
承付款和意外开支 | |||||||
优先股：每股面值1美元；授权股票3 000 000股； | |||||||
已发行和未付，无 | |||||||
普通股：每股面值1美元；授权股票10 000 000股； | |||||||
发行5 173 450股；已发行5 107 290股 | |||||||
追加资本 | |||||||
留存收益 | |||||||
累计其他综合损失 | ( | ) | ( | ) | |||
国库股票：66，160股，按成本计算 | ( | ) | ( | ) | |||
总股本 | |||||||
$ | $ | ||||||
见合并财务报表附注。
39
亚历山大公司及附属公司 | |||||||||||
综合收入报表 | |||||||||||
(以千计的数额，但份额和每股数额除外) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入 | |||||||||||
租金收入 | $ | $ | $ | ||||||||
费用 | |||||||||||
业务费用，包括向沃纳多收取的费用分别为5 386美元、4 700美元和4 671美元 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
折旧和摊销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
一般和行政费用，包括沃纳多的管理费2 380美元 | |||||||||||
每年 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
总开支 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
利息和其他收入净额 | |||||||||||
利息和债务费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
有价证券公允价值的变动(见附注5) | ( | ) | ( | ) | |||||||
持续业务收入 | |||||||||||
停业造成的损失(见附注6) | ( | ) | |||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股收入-基本收入和稀释收入： | |||||||||||
持续业务收入 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失(见附注6) | ( | ) | |||||||||
普通股净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均流通股-基本和稀释 | |||||||||||
见合并财务报表附注。
40
亚历山大公司及附属公司 | |||||||||||
综合收入报表 | |||||||||||
(以千计) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
其他综合收入(损失)： | |||||||||||
有价证券公允价值的变动(见附注5) | ( | ) | |||||||||
利率上限价值变动 | ( | ) | ( | ) | |||||||
综合收入 | $ | $ | $ | ||||||||
见合并财务报表附注。
41
亚历山大公司及附属公司 | ||||||||||||||||||||||||||
合并资产变动表 | ||||||||||||||||||||||||||
(以千计) | ||||||||||||||||||||||||||
累积 其他 综合 收入(损失) | ||||||||||||||||||||||||||
普通股 | 额外 资本 | 留用 收益 | 国库 股票 | 共计 衡平法 | ||||||||||||||||||||||
股份 | 金额 | |||||||||||||||||||||||||
余额，2016年12月31日 | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||||||||||||||
净收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
支付的股息(每股17.00美元) | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
有价证券公允价值的变化 | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||
利率上限的公允价值变动 | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | |||||||||||||||||
递延股票单位赠款 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
其他 | — | — | ( | ) | — | — | ||||||||||||||||||||
2017年12月31日 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||
净收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
支付的股息(每股18.00美元) | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
会计变更的累积效应 | ||||||||||||||||||||||||||
原则 | — | — | — | ( | ) | — | ||||||||||||||||||||
利率上限的公允价值变动 | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||
递延股票单位赠款 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
2018年12月31日 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
净收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
支付的股息(每股18.00美元) | — | — | — | ( | ) | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||
利率上限的公允价值变动 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
递延股票单位赠款 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||
2019年12月31日结余 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
42
亚历山大公司及附属公司 | |||||||||||
现金流量表 | |||||||||||
(以千计) | |||||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
业务活动现金流量 | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | |||||||||||
折旧和摊销，包括债务发行费用的摊销 | |||||||||||
直列租金收入 | |||||||||||
股票补偿费用 | |||||||||||
有价证券公允价值的变化 | |||||||||||
经营资产和负债的变化： | |||||||||||
租户和其他应收款净额 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他资产 | ( | ) | ( | ) | |||||||
应付漩涡的数额 | ( | ) | |||||||||
应付帐款和应计费用 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他负债 | ( | ) | ( | ) | |||||||
经营活动提供的净现金 | |||||||||||
投资活动的现金流量 | |||||||||||
在建工程和房地产增建 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
Rego Park II贷款参与 | ( | ) | |||||||||
偿还Rego Park II贷款参与 | |||||||||||
用于投资活动的现金净额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
来自融资活动的现金流量 | |||||||||||
支付的股息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
债务发行成本 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
还债 | ( | ) | ( | ) | |||||||
借款收益 | |||||||||||
资金活动提供的现金净额(用于) | ( | ) | ( | ) | |||||||
现金和现金等价物及限制性现金净增(减少)额 | ( | ) | |||||||||
年初现金及现金等价物和限制性现金 | |||||||||||
年底现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
现金及现金等价物与限制性现金的对账 | |||||||||||
年初现金及现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
年初限制现金 | |||||||||||
年初现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
年底现金及现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
年底限制现金 | |||||||||||
年底现金及现金等价物和限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
现金流量信息的补充披露 | |||||||||||
支付利息的现金 | $ | $ | $ | ||||||||
非现金交易 | |||||||||||
确认使用权引起的租赁责任 | $ | $ | $ | ||||||||
增加房地产的责任，包括18美元、125美元和21美元的发展费用 | |||||||||||
分别为2019年、2018年和2017年的涡旋 | |||||||||||
将预缴房地产税改叙为在建房地产 | |||||||||||
再开发 | |||||||||||
全部摊销和/或折旧资产的核销 | |||||||||||
Rego Park II贷款参与资产的注销(见注2) | |||||||||||
见合并财务报表附注。
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亚历山大公司及附属公司
合并财务报表附注
1. 组织
亚历山大公司(纽约证券交易所代码：ALX)是一家房地产投资信托基金(“REIT”)，在特拉华州注册，从事租赁、管理、开发和重新开发其房产。凡提及“我们”、“公司”和“亚历山大公司”，均指亚历山大公司。(纽约证券交易所市场代码：VNO)。我们是由沃纳多房地产信托公司(纽约证券交易所代码：VNO)管理和开发的。
我们有七 大纽约市大都市区的房产包括：
操作特性
• | 列克星敦大道731号 |
• | Rego Park I，a |
• | Rego Park II，a |
• | 位于雷戈公园二号购物中心上方的亚历山大公寓楼 |
• | 帕拉默斯位于新泽西州帕拉默斯4号和17号公路的交汇处，由 |
• | 法拉盛 |
待开发的财产
• | Rego Park III，a |
我们已确定我们的物业具有类似的经济特性，并符合可将物业合并为一 可报告部分(大纽约市大都市区物业的租赁、管理、开发和再开发)。我们的主要经营决策者根据一项称为营业部门净营业收入的业绩计量来评估和衡量分部的经营业绩。每一项财产的营业收入净额为租金收入净额减去运营费用。
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亚历山大公司及附属公司
合并财务报表附注(续)
2. 重要会计政策摘要
提出依据 – 所附的合并财务报表包括我们和我们合并子公司的账目。所有公司间财务报表都已被取消。我们的财务报表是按照美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的，其中要求我们作出估计和假设，以影响财务报表之日报告的资产和负债数额以及报告期间报告的收入和支出数额。实际结果可能与这些估计不同。某些前一年的余额已被重新分类，以符合本年度列报方式。
在公布2018年12月31日终了年度综合财务报表后，我们确定$195,708,000 我们对Rego Park II购物中心抵押贷款的参与被错误地归类为资产，作为“Rego Park II贷款参与”，而不是减少到截至2018年12月31日我们的综合资产负债表上的“应付抵押贷款，扣除递延债务发行成本”。2018年12月12日，我们对抵押贷款进行了再融资，并调整了现有贷款参与利率，使其与贷款利率相等。因此，我们应该考虑$195,708,000 由于参展利息被认为是对我们债务的再获取，RegoParkII购物中心的抵押贷款负债被消灭。因此，我们2018年12月31日终了年度的综合资产负债表已重新列报，以便重新分类。$195,708,000 从“Rego Park II贷款参与”到“应付抵押贷款，扣除递延债务发行成本”。这一改叙对我们2018年12月31日终了年度的收入、综合收入、权益变动表或现金流量表没有重大影响。
前一年的某些余额已重新分类，以符合本期列报方式。截至2018年12月31日及2017年12月31日止的年度内，$152,795,000 和$152,857,000 的“费用偿还”$80,030,000 和$77,717,000 分别按会计准则编纂(“ASC”)主题205在我们的合并收入报表中归类为“租金收入”财务报告 陈述。
最近发表的会计文献 – 2016年2月，财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)发布了一份关于ASC主题842的最新报告(“ASU 2016-02”)， 租赁(“ASC 842”)，经随后华硕关于这一专题的修正，其中规定了承租人和出租人租赁的承认、计量、提交和披露原则。ASU 2016-02要求承租人采用两种方法，根据租赁是否有效融资购买的原则将租赁分为融资租赁或经营租赁。承租人必须记录所有期限超过12个月的租赁的使用权、资产和租赁负债。租赁负债等于未来租赁付款的现值。使用权资产等于按应计租金费用、初始直接费用、租赁奖励和预付租赁付款调整的租赁负债.12个月或更短期限的租约将与以前的经营租赁指南相类似。承租人将根据融资租赁的有效利息方法或经营租赁的直线确认费用。出租人所采用的会计与ASC主题840下的会计基本相同，租赁(“ASC 840”)。我们采用了这一标准，从2019年1月1日起，采用了改进的回顾性方法。在过渡到ASC 842，我们选择使用实用的权宜之计，我们没有选择使用事后。这些选举一贯适用于我们的所有租约。在2019年1月1日，我们将法拉盛物业地租赁列为经营租赁，我们记录了以下资产的使用权：$5,058,000 (包括在“其他资产”中)和租赁负债$5,428,000 (包括在“其他负债”内)(见附注9-租赁).
2016年6月，FASB发布了最新情况(“ASU 2016-13”)金融工具信用损失的计量建立ASC主题326，金融工具-信贷损失，后经华硕就这一专题进行修正。ASU 2016-13改变了实体对大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失的核算方式，而这些资产和工具并不是通过净收入按公允价值计量的。该指南以“预期损失”模式取代了目前的“所受损失”模式，该模式要求考虑更广泛的信息，以估计金融资产生命期内的预期信贷损失。ASU 2016-13适用于2019年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期。我们目前正在评估ASU 2016-13对我们合并财务报表的影响，但不认为采用这一标准将对我们的合并财务报表产生重大影响。
2018年8月，FASB发布了最新情况(“ASU 2018-13”)披露框架-公允价值计量披露要求的变化对于ASC主题820，公允价值计量(“ASC 820”)。ASU 2018-13通过删除、修改和/或添加某些披露来修改公允价值计量的披露要求。ASU 2018-13适用于2019年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期。我们选择提前通过ASU 2018-13，从2019年1月1日起生效。这一最新情况的通过对我们的合并财务报表和披露没有重大影响。
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亚历山大公司及附属公司
合并财务报表附注(续)
2.重大会计政策的再评估摘要-续
2018年10月，FASB发布了最新情况(“ASU 2018-16”)将担保隔夜融资利率(Sofr)隔夜指数互换(OIS)纳入对冲会计基准利率到美国航空公司815号。ASU 2018-16扩大了在套期会计应用中允许的美国基准利率列表，将基于Sofr的OIS利率添加为合格基准利率。ASU 2018-16适用于2018年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期，并允许尽早采用。我们于2019年1月1日通过了这一更新。这一最新情况的通过对我们的合并财务报表没有重大影响。
房地产 – 房地产按成本、累计折旧和摊销净额入账。 (一九二零九年十二月三十一日)和2018，扣除累积折旧及摊销后，我们地产的账面价值为$716,843,000 和$730,270,000 每项财产的使用寿命和装修费用，以及与财产有关的费用分配给每项财产的各个组成部分。我们将与项目开发和建设直接相关的所有财产运营费用资本化，包括利息费用。资本化期始于正在进行的开发活动，结束时确定资产基本上已经完成并准备好供其使用，这通常通过收到临时占有证书来证明。一般费用和行政费用按发生时列支。
我们的财产，包括未来将开发的财产，在情况发生或变化表明资产的账面金额可能无法收回时，都会逐个审查减值。当资产的账面金额超过资产使用和最终处置所预期的未折现现金流量之和时，即存在减值，包括使用适当资本化率计算的估计终端价值。对未来现金流量的估计是根据我们目前的计划、预期持有期和在准备分析时可用的市场信息进行的。对于我们的开发财产，未来现金流量估计还包括开发该资产所需的所有未来支出，包括将作为资产成本一部分资本化的利息支付。只有在资产的账面金额无法收回并根据资产账面金额超出估计公允价值的情况下，才能确认减值损失。如果我们对未来现金流量、预期持有期或公允价值的估计(根据市场情况或其他情况)发生变化，我们对减值费用的评估可能有所不同，这种差异可能对我们的合并财务报表产生重大影响。对未来现金流量的估计是主观的，部分是基于对未来占用的假设，租金和资本要求可能与实际结果大相径庭。计划在较长时期内持有财产，减少记录减值损失的可能性。
现金及现金等价物 – 现金和现金等价物包括流动性强的投资，原始到期日为 三个月 我们的大部分现金和现金等价物包括：(一)主要商业银行的存款，这些存款有时可能超过联邦存款保险公司的限额；(二)美国国库券；(三)货币市场基金，投资于美国国库券；(四)通过账户登记服务(“CDARS”)存入的存单。到目前为止，我们的投资现金没有遭受任何损失。
限制现金 – 受限制的现金主要包括证券存款和根据贷款协议获得的其他现金，包括用于偿债、房地产税、财产保险和改善资本的现金。
有价证券 – 我们的有价证券包括Macerich公司(“Macerich”)(纽约证券交易所市场代码：mac)的普通股，这些股票被归类为可供出售的股票。可供出售的证券在我们的综合资产负债表上以公允价值列报。2018年1月1日之前，这些证券的未实现损益包括在“其他综合收益(亏损)”中。自2018年1月1日起，这些证券的公允价值变化将按照ASC主题825(“ASC 825”)在当期收益中确认， 金融工具 (见附注5)。
递延费用 – 直接融资费用按有关协议的条款递延和摊销，作为利息和债务费用的一个组成部分。与租赁活动有关的直接费用在相关租约的整个期限内以直线方式资本化和摊销。所有其他递延费用都按照与其有关的协议的条款，按实际利率法进行直线摊销。
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合并财务报表附注(续)
2.重大会计政策的再评估摘要-续
所得税 – 我们的运作方式是让我们继续符合经修订的1986年“国内收入守则”(“守则”)第856-860条的资格。 90 %我们的应纳税所得额每年分给股东。我们分配给我们的股东。100 %我们的应税收入，因此，不需要提供联邦所得税。(一九二零九年十二月三十一日)就联邦所得税而言，99.6 %普通收入和0.4 %长期资本收益收入。分配给终了年度的股息(2018年12月31日)就联邦所得税而言，100.0 %普通收入。分配给终了年度的股息2017年12月31日为联邦所得税的目的，被归类为99.5 %普通收入和0.5 %长期资本收益收益
下表对我们的净收入与估计的应纳税收入进行了核对。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
(未经审计，单位：千) | 截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
直线租金调整 | |||||||||||
折旧和摊销时间差异 | ( | ) | |||||||||
有价证券公允价值的变动(见附注5) | |||||||||||
停业造成的损失(见附注6) | |||||||||||
其他 | ( | ) | |||||||||
估计应纳税收入 | $ | $ | $ | ||||||||
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合并财务报表附注(续)
3. 收入确认
我们的租金收入包括出租房屋给租户的收入，以及停车场和租户服务的收入。我们有以下收入确认政策：
• | 租房所得收入出租给我们物业的租户。从基本租金所得的收入在相关租约的不可取消期限内按直线确认，其中包括租金步骤和租金减免的影响。当相关资产可供承租人使用时，我们开始确认租金收入。此外，在我们为租客所拥有的改善工程提供租客改善免税额的情况下，我们认为这项津贴是在租约期限内，以直线方式减少租金收入。从偿还房地产税、保险费和公用地区维持费中获得的收入一般在相关费用发生的同一时期内确认。作为出租人，我们选择将租赁部分(基租和可变租金)、非租赁部分(公共区域维修费的偿还)和从我们的经营租赁协议中偿还房地产税和保险费用结合起来，并按照ASC 842将这些组成部分作为一个单独的租赁部分进行核算。 |
*物业泊车位租金所带来的泊车收入。这一收入被确认为服务按照ASC主题606转移，与客户签订合同的收入(“ASC 606”)。
• | 租户服务是应租户的要求向其提供的电力、电梯和其他服务产生的收入。这一收入被确认为服务根据ASC 606转移。 |
截至12月31日的一年， | ||||||||||||
(以千计) | 2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
租赁收入 | $ | $ | $ | |||||||||
停车收入 | ||||||||||||
租户服务 | ||||||||||||
租金收入 | $ | $ | $ | |||||||||
2019年12月31日终了年度的租赁收入构成如下：
(以千计) | 截至2019年12月31日止的年度 | |||
固定租赁收入 | $ | |||
可变租赁收入 | ||||
租赁收入 | $ | |||
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合并财务报表附注(续)
4. 关联方交易
漩涡
截至(一九二零九年十二月三十一日)，沃纳多拥有32.4 %我们的未偿还普通股。我们是由沃纳多管理的，我们的房产是由沃纳多公司根据以下协议租赁和开发的，这些协议将于每年3月到期，并可自动更新。
StevenRoth是我们董事会主席兼首席执行官，也是新泽西州普通合伙公司Interstate Properties(Interstate)的管理普通合伙人，以及沃纳多的董事会主席和首席执行官。(一九二零九年十二月三十一日)、州际公路和其他两个普通合伙人David Mandelbaum和Russell B.Wight，Jr.(同时也是公司董事和沃纳多的受托人)26.1 %我们已发行的普通股，除了2.3 %我们的财务主管约瑟夫·麦克诺是公司的执行副总裁兼首席财务官和首席行政官。我们的首席财务官马修·伊科(MatthewIocco)是沃纳多公司的执行副总裁兼首席会计官。
管理和发展协定
我们每年向沃纳多支付相当于(I)的管理费。$2,800,000 ，(Ii)2 %Rego Park II购物中心的总收入，(Iii)$0.50 租客占用的办公室及零售面积每平方呎731列克星敦大道和(Iv)$324,000 ，在3 %每年，用于管理731列克星敦大道，沃纳多公司也有权收取相当于6 %发展成本的定义。
租赁和其他协议
沃纳多还为我们提供租赁服务，收费为3 %租期前十年的租金，2 %租期第十一年至第二十年的租金，以及1 %租期第二十一年至第三十年的租金，但须由租客缴付租金。如使用第三者地产经纪，则沃纳多的费用增加1 %沃纳多负责第三方房地产经纪人的费用。
沃纳多也有权在出售我们的任何资产时获得佣金。3 %根据定义，用于低于$50,000,000 和1 %的总收益，按定义，用于资产出售$50,000,000 或者更多。
我们还与沃纳多的全资子公司“建筑物维修服务”达成协议，监督(一)列克星敦大道物业的清洁、工程和安保服务，以及(二)雷戈公园一号和雷戈公园二号物业以及亚历山大公寓楼的安保服务。
以下是根据上文讨论的各项协定向沃纳多收取的费用摘要。
截至12月31日的年度， | |||||||||||
(以千计) | 2019 | 2018 | 2017 | ||||||||
公司管理费 | $ | $ | $ | ||||||||
开发费用 | |||||||||||
租赁费 | |||||||||||
物业管理、清洁、工程 | |||||||||||
和保安费 | |||||||||||
$ | $ | $ | |||||||||
截至(一九二零九年十二月三十一日)，应付的数额是$795,000 管理、物业管理、清洁、工程及保安费用；$563,000 租赁费；及$68,000 发展费用。截至(2018年12月31日)，应付的数额是$549,000 管理、物业管理、清洁、工程及保安费用；$146,000 发展费用；以及$13,000 租赁费。
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合并财务报表附注(续)
4.间接转嫁的关联方交易-续
玩具“R”us公司(“玩具”)
5. 有价证券
截至(一九二零九年十二月三十一日)和2018，我们拥有535,265 Macerich的普通股这些股票的经济成本是$56.05 每股，或$30,000,000 从总体上看。(一九二零九年十二月三十一日)和2018，这些股票的公允价值是$14,409,000 和$23,166,000 分别基于Macerich的收盘价$26.92 每股和$43.28 这些股票分别包括在我们的合并资产负债表上的“有价证券”中，并被归类为可供出售的证券。可用的可出售证券在我们的合并资产负债表上按公允价值列报，而这些证券的市价收益和损失在当期收益中得到确认。2018年1月1日之前，这些有价证券的未实现损益计入“其他综合收益(亏损)”，自2018年1月1日起，这些证券公允价值的变化将按照ASC 825确认为当期收益。
6. 已停止的业务
2012年，我们出售了国王广场区域购物中心(“国王广场”)，并支付了与此次出售有关的房地产转让税。2015年，纽约市财政部向我们发出了一份决定通知书，要求我们评估纽约市不动产转让税的额外金额，包括利息。
2014年，在一个有类似事实的案件中，纽约市政总署向沃纳多合资企业发出了一项决定通知，其中评估了纽约市不动产转让税的额外数额，包括利息。2017年1月，纽约市一名行政法法官裁定，沃纳多合资企业不应缴纳此类额外的不动产转让税。2018年2月16日，纽约市税务上诉法庭(“法庭”)推翻了2017年1月的裁决。
纽约州和2019年4月25日，法庭的裁决获得一致维持。沃纳多合资公司提出了一项动议，要求重新辩驳上诉庭的裁决，或准许向纽约州上诉法院提出上诉。2019年12月12日，该动议被驳回，该案不再可以上诉。
50
亚历山大公司及附属公司
合并财务报表附注(续)
7. 应付抵押
2018年10月3日，我们延长了对帕拉姆斯房产的抵押贷款。这个$68,000,000 纯利息贷款的固定利率为4.72 %2021年10月到期。在此之前，贷款的利率是固定的。2.90 %。房客支付这笔抵押贷款的全部利息，作为租金的一部分。
2018年12月12日，我们完成了对雷戈公园二号购物中心的再融资。$252,544,000 。只有利息的贷款是libor加的。1.35 % (3.15 %截至2019年12月31日，至2025年12月到期。截至2019年12月31日，我们的按揭贷款金额为$195,708,000 就一般公认会计原则而言，这是从抵押余额中扣除的。因此，按揭贷款的资产负债表金额是$56,836,000 。在二零二零年二月十四日，我们将按揭贷款的参与减少至$50,000,000 收到的现金收益$145,000,000 .
以下是我们应付未偿还按揭的摘要。我们可以在到期债务到期时再融资，也可以选择偿还。
2019年12月31日利率 | 12月31日余额， | ||||||||||||
(以千计) | 成熟期 | 2019 | 2018 | ||||||||||
第一批抵押贷款： | |||||||||||||
帕罗 | 2021年10月 | $ | $ | ||||||||||
列克星敦大道731号，零售共管公寓(1) | 2022年8月 | ||||||||||||
列克星敦大道731号，办公室共管公寓(2) | 2024年6月 | ||||||||||||
Rego Park II购物中心(3) | 2025年12月 | ||||||||||||
共计 | |||||||||||||
递延债务发行成本，扣除累计债务 | |||||||||||||
分别摊销14 362美元和9 212美元 | ( | ) | ( | ) | |||||||||
$ | $ | ||||||||||||
(1) | libor利息加1.40%。到期日代表根据我们有条件的延期权利而延长的到期日。 | ||||||||||||
(2) | 利率加0.90%。到期日是指基于我们单方面的延期权利而延长的到期日。 | ||||||||||||
(3) | libor利息加1.35%。这笔贷款的数额减去我们参加贷款的195，708美元(见注2-重要会计政策摘要). | ||||||||||||
我们所有的债务都是以持有物业的附属公司的股票的按揭及(或)质押作抵押。$573,975,000 截至(一九二零九年十二月三十一日).我们现有的融资文件载有契约，限制我们在这些物业上承担额外负债的能力，并在某些情况下，规定贷款人批准租客的租契，以及维持租金以支付租金。截至 (一九二零九年十二月三十一日)，未来5年及其后的本金偿还(按延长的贷款期限计算)如下：
(以千计) | ||||
截至12月31日的年度， | 金额 | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此后 | ||||
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8. 公允价值计量
ASC 820定义了公允价值，并建立了衡量公允价值的框架。 ASC 820建立了一个公允价值层次结构，将用于衡量公允价值的可观测和不可观测的投入划分为三个层次：一级-在资产或负债计量日可进入的活跃市场中的报价(未经调整的)；第2级-以活跃市场未报价但市场数据证实为基础的可观测价格；第3级-在市场数据很少或没有市场数据时使用的不可观测输入；公允价值等级体系对第1级投入给予最高优先地位，对第3级投入给予最低优先地位。在确定公允价值时，我们在评估公允价值时，采用了最大限度地利用可观测投入和尽量减少使用不可观测投入的估值技术，并考虑了交易对手信用风险。亚细亚
按公允价值计量的金融资产和负债
按公允价值计算的金融资产在我们的综合资产负债表上(一九二零九年十二月三十一日)和2018如下表所示，有价证券按公允价值等级的水平列报；利率上限，截至2019年12月31日和2018年12月31日公允价值微不足道。截至目前为止，没有按公允价值计算的金融负债。(一九二零九年十二月三十一日)和2018.
截至2019年12月31日 | |||||||||||||||
(以千计) | 共计 | 一级 | 2级 | 三级 | |||||||||||
有价证券 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
截至2018年12月31日 | |||||||||||||||
(以千计) | 共计 | 一级 | 2级 | 三级 | |||||||||||
有价证券 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
未按公允价值计量的金融资产和负债
在我们的综合资产负债表上，没有按公允价值计量的金融资产和负债包括现金等价物和应付抵押贷款。现金等价物按成本记帐，由于其短期期限而近似于公允价值，并被归类为一级。我们应付抵押贷款的公允价值，是通过贴现这些工具未来的合约现金流来计算的，该利率适用于具有类似信用评级的借款人，这些利率由第三方专家提供，并被归类为二级。下表汇总了截至2003年12月31日这些金融工具的账面金额和公允价值。 (一九二零九年十二月三十一日)和2018.
截至2019年12月31日 | 截至2018年12月31日 | ||||||||||||||
载运 | 公平 | 载运 | 公平 | ||||||||||||
(以千计) | 金额 | 价值 | 金额 | 价值 | |||||||||||
资产： | |||||||||||||||
现金等价物 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
负债： | |||||||||||||||
应付抵押贷款(不包括递延债务发行成本，净额) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
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9. 租赁
作为出租人
我们在写字楼和零售中心以经营租赁的方式向租户出租空间。5 到25 年期.租约规定每月预付固定基础租金以及偿还房地产税、保险和维修费，零售租赁还可规定承租人按其销售的一定百分比支付额外租金。我们还租用亚历山大公寓楼的住宅空间1 或2 年租赁条款。我们选择将租赁收入(包括固定租金和可变租金)和共同地区维持费偿还作为一个单独的租赁组成部分，在我们的综合收入报表中作为“租金收入”列报。
根据ASC 842，我们必须根据个别租约来评估我们是否有可能收取未来的租金。在评估可收性时，我们会考虑租户的付款历史和目前的信用状况。当无法收回时，我们注销了房客的应收帐款，包括直线式应收租金，并将租赁收入限制在收到的现金上。我们的经营租约可收取性的变化记作我们合并收入报表中对“租金收入”的调整，从而导致收入减少。$209,000 截至2019年12月31日止的年度。因此，不 截至2019年12月31日的可疑账户备抵。下表汇总了截至2018年12月31日和2017年12月31日的可疑账户备抵。
(以千计) | 余额 开始 一年中 | 增加： 荷电 抗衡 操作 | 扣减： 无收 帐目 注销 | 年底结余 | ||||||||||||
可疑账户备抵： | ||||||||||||||||
2018年12月31日 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||||||
2017年12月31日终了年度 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||||||
根据我们不可取消的经营租约，未来未获折现的现金流量如下：
在ASC 842项下 | ||||
(以千计) | 截至2019年12月31日 | |||
截至12月31日的年度， | ||||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此后 | ||||
在ASC 840项下 | ||||
(以千计) | 截至2018年12月31日 | |||
截至12月31日的年度， | ||||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
此后 | ||||
这些款额不包括按零售租户销售百分比计算的偿还款或额外租金。
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9.无偿租赁-续
彭博社收入$109,113,000 , $107,356,000 ，和$105,224,000 分别代表2019、2018年和2017年12月31日终了的年份48 %, 46 %和46 %在我们每年的总收入中，没有其他租户占我们总收入的10%以上。如果我们失去了作为租户的彭博，或者如果彭博无法履行其租赁义务，这将对我们的运营结果和财务状况产生不利影响。为了帮助我们继续评估彭博的信誉，我们从彭博获得了某些保密的财务信息和指标。此外，我们还从其他私人来源获取和评估有关彭博的财务信息，以及可公开获取的数据。
在2019年6月28日，我们与彭博社签订了一项额外的租赁协议。49,000 我们列克星敦大道731号酒店的平方尺
作为莱西
我们是法拉盛物业地契下的承租人，被列为经营租契，于2027年届满，并有一 10 -年延期方案。在2019年1月1日，我们记录了一项与土地租赁相关的使用权、资产和租赁负债，相当于剩余最低租赁付款的现值。截至2019年12月31日$4,529,000 的租赁责任$4,845,000 ，分别列入我们综合资产负债表的“其他资产”和“其他负债”。用于衡量资产使用权和租赁负债的贴现率是根据以下资产的增量借款利率(“ibr”)计算的。4.53 %。我们最初考虑的是总体经济环境和各种融资和资产具体调整中的因素，以便IBR适合于基础租赁的预期用途。由于我们不选择事后考虑，根据ASC 840确定的租约期限假设被结转并应用于计算我们在ASC 842项下记录的租赁责任。
本业务租约下的未来租赁付款，不包括延期选项，如下：
在ASC 842项下 | ||||
(以千计) | 截至2019年12月31日 | |||
截至12月31日的年度， | ||||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此后 | ||||
未贴现现金流动总额 | ||||
现值折扣 | ( | ) | ||
截至2019年12月31日的租赁负债 | $ | |||
在ASC 840项下 | ||||
(以千计) | 截至2018年12月31日 | |||
截至12月31日的年度， | ||||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
此后 | ||||
在我们的合并收入报表中，我们将租金费用作为“经营”费用的一个组成部分，并在直线基础上予以确认。租金费用$746,000 分别在2019、2018年和2017年12月31日终了的每一年。付租金的现金$800,000 , $800,000 和$792,000 2018年12月31日终了的年份分别为2018年和2017年。
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10. 股票补偿
我们根据ASC的主题718对股票进行补偿，薪酬-股票补偿。我们的2016欧姆尼布斯股票计划(“计划”)提供奖励和非合格股票期权、限制性股票、股票增值权、递延股票单位(“DSU”)以及公司董事、高级人员和员工的业绩股票。
11. 承付款和意外开支
保险
我们维持一般责任保险，限额为$300,000,000 每次发生和每项财产，以及所有风险财产和租赁价值保险的保险范围限制为$1.7 十亿每次发生，包括对恐怖主义行为的报道，并对某些危险，如洪水和地震，我们的每一个财产的次限制。
我们全资拥有的合并子公司-第五十九街保险公司(“FNSIC”)是一家直接保险公司，承保恐怖主义行为，包括2002年“恐怖主义风险保险法”(NBCR)所界定的包括核生化和放射性行为在内的恐怖主义行为，该保险法迄今已修订，并已扩大至2027年12月。恐怖主义行为(包括NBCR行为)的保险范围已延长至2027年12月。$1.7 十亿恐怖主义行为(不包括NBCR行为)由第三方保险公司和联邦政府全面再保险，不接触FNSIC。对于NBCR ACTS，FNSIC负责$268,000 可扣减及20 %的余额，联邦政府负责余下的部分80 %我们将对FNSIC发生的任何损失负最终责任。
我们会继续监察保险市场的状况，以及恐怖主义行为或其他事件的承保范围和成本，但我们不能预料将来会以商业上合理的条款提供何种保险，我们对未投保的损失，以及超出我们保险范围的免赔额和损失负责，这可能是重大的。
我们的按揭贷款是无追索权的，并载有规定我们须维持保险的惯常契约，虽然我们相信就这些协议而言，我们有足够的保险保障，但将来我们可能无法以合理的成本获得同等金额的保障。此外，如果贷款人坚持要求我们所能获得的保障，可能会对我们为物业融资或再融资的能力造成不良影响。
帕罗
2001年，我们租赁了30.3 位于新泽西州帕拉默斯的一英亩土地，位于宜家地产公司。租赁有在2021年购买的选择权。$75,000,000 。该财产由$68,000,000 利率为固定利率的纯利息按揭贷款4.72 %，在2021年10月到期。每年三倍的租金是.的总和。$700,000 加上抵押贷款的利息。如果行使购买选择权，我们将收到大约约为现金收益的净收入。$7,000,000 并确认出售土地的收益约为$60,000,000 。如果未行使购买选择权，则为最后一次购买的三重净额租金。20 年数将包括足以全额摊销的还本付息额。$68,000,000 剩下的20 -年租约。
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11.最基本的承诺和意外情况-继续
Rego Park I诉讼
2014年6月，西尔斯·罗巴克公司(Sears Roebuck and Co.)(“西尔斯”)在纽约州最高法院就西尔斯在我们Rego Park I财产处租用的空间一事向沃纳多和我们(和我们的某些附属公司)提起诉讼，声称被告对西尔斯因(A)水入侵房地而遭受的损害负有责任，(B)二 2014年2月发生火灾，对这些房舍造成损害，(C)据称在房舍停车场违反了“美国残疾人法”。西尔斯提出了各种损害赔偿的诉讼原因，并试图迫使业主履行其修缮房地和提供安全的义务，并迫使我们减少西尔斯声称是水侵入其房地的一个原因造成的滋扰。除了强制救济外，西尔斯还要求赔偿不少于$4,000,000 它估计未来的损失不会低于$25,000,000 。2016年3月，西尔斯撤回了对未来损害的索赔，剩下一项财产损失索赔，我们估计大约为$650,000 根据西尔斯提供的信息。我们打算为剩余的索赔进行有力的辩护。合理可能发生的损失(如有的话)的数额或范围预计不得大于$650,000 .
2017年4月4日，西尔斯关闭了195,000 该物业的平方呎店($10,300,000 每年的收入)。2018年10月15日，西尔斯申请破产救济，并拒绝了租约。
信用证
约$1,030,000 已签发的备用信用证，截至2019年12月31日.
其他
在正常的业务过程中，还有其他各种法律行为对我们不利。我们认为，这些事项的总体结果不会对我们的财务状况、业务结果或现金流动产生重大影响。
12. 多雇主福利计划
我们的子公司根据各自的集体谈判协议，为工会代表雇员的某些多雇主定义福利计划(“多雇主养恤金计划”)和健康计划(“多雇主健康计划”)缴款。
多雇主养恤金计划
多雇主退休金计划与单一雇主退休金计划的不同之处在于：(一)对多雇主计划的缴款可用于向其他参与雇主的雇员提供福利；(二)如果其他参加计划的雇主未能缴付供款，我们的每一附属公司可能须按比例承担其无资金义务的份额。如果参与的附属公司退出其参与的计划，则可能须承担退出责任。(一九二零九年十二月三十一日)，我们的子公司参与这些计划对我们的合并财务报表没有意义。
在结束的几年里(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017我们的子公司贡献了$172,000 , $161,000 和$162,000 分别用于多雇主养恤金计划。我们子公司的贡献不超过5%这些计划中任何一项计划中的雇主缴款总额(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
多雇主保健计划
我们的子公司参与的多雇主健康计划为合格的在职和退休雇员提供健康福利。(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017我们的子公司贡献了$686,000 , $649,000 和$619,000 分别针对这些计划。
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亚历山大公司及附属公司
合并财务报表附注(续)
13. 每股收益
下表列出了每股基本收益和稀释收益的计算，包括净收益与计算每股基本收益和稀释收益所使用的股份数目的对账。每股基本收益是用该期间未偿普通股(包括DSU)的加权平均股份来确定的。每股稀释收益是用该期间发行的普通股加权平均股份(包括DSU)确定的，并假定所有可能稀释的证券尽早转换为普通股。不 在终了年度内未发行的潜在稀释证券(一九二零九年十二月三十一日), 2018和2017.
截至12月31日的一年， | |||||||||||
(以千计的数额，但份额和每股数额除外) | 2019 | 2018 | 2017 | ||||||||
持续业务收入 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失(见附注6) | ( | ) | |||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均流通股-基本和稀释 | |||||||||||
持续业务收入 | $ | $ | $ | ||||||||
停业造成的损失(见附注6) | ( | ) | |||||||||
普通股净收益-基本和稀释 | $ | $ | $ | ||||||||
14. 季度业绩摘要(未经审计)
每股净收入(亏损)(1) | |||||||||||||||||
(单位：千元，每股除外) | 收入 | 净收入(损失) | 基本 | 稀释 | |||||||||||||
2019 | |||||||||||||||||
十二月三十一日 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||
九月三十日 | |||||||||||||||||
六月三十日 | |||||||||||||||||
三月三十一日 | |||||||||||||||||
2018 | |||||||||||||||||
十二月三十一日 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||
九月三十日 | |||||||||||||||||
六月三十日 | |||||||||||||||||
三月三十一日 | ( | ) | (2) | ( | ) | (2) | ( | ) | (2) | ||||||||
_______________________ | |||||||||||||||||
(1) | 由于加权，本年度的总数可能与季度之和不同。 | ||||||||||||||||
(2) | 其中包括23，797美元，即每股4.65美元的费用，用于在2012年“国王广场”的销售中增加纽约市不动产转让税。 | ||||||||||||||||
57
第九项.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
项目9A.管制和程序
披露控制和程序-我们的管理层在我们的首席执行官和首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序的有效性(根据1934年“证券交易法”(经修订)第13a-15(E)条和第15d-15(E)条的规定)，截至本年度报告10-K表所涉期间结束时，我们的首席执行官和首席财务官根据这种评估得出结论认为，在这一期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的。
财务报告的内部控制-在本报告所涉财政年度的第四季度，我们对财务报告的内部控制没有任何变化(如1934年“证券交易法”第13a-15(F)条所规定，并经修正)，对财务报告的内部控制产生了重大影响，或相当可能对财务报告产生重大影响。
58
管理层关于内部控制的报告
财务报告
亚历山大公司及其合并子公司(“公司”)的管理层负责建立和维持对财务报告的充分内部控制。公司对财务报告的内部控制是在公司首席执行官和主要财务官员的监督下设计的，目的是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部报告目的编制公司财务报表提供合理的保证。
截至(一九二零九年十二月三十一日)，管理层根据建立的框架对公司财务报告的内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架(2013年)由特雷德威委员会赞助组织委员会发布。根据这一评估，管理层已确定公司对财务报告的内部控制。(一九二零九年十二月三十一日)是有效的。
公司对财务报告的内部控制包括与保存记录有关的政策和程序，这些记录应以合理的细节、准确和公正地反映交易和资产处置；提供合理的保证，即交易记录是必要的，以便按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表，而且只有根据管理层和公司董事的授权才能收支；并就防止或及时发现可能对公司财务报表产生重大影响的未经授权的收购、使用或处置公司资产提供合理保证。
截至2019年12月31日，公司对财务报告的内部控制有效性已由独立注册公共会计师事务所德勤(Deloitte&Touche LLP)审计，该公司的报告载于本年度报告第10-K表第60页，该报告对公司对财务报告的内部控制的有效性表示了无保留的意见。(一九二零九年十二月三十一日).
59
独立注册会计师事务所报告
的股东和董事会
亚历山大公司
新泽西州帕拉默斯
关于财务报告内部控制的几点看法
我们对亚历山大公司财务报告的内部控制进行了审计。和附属公司(“公司”)，截至2019年12月31日，根据内部控制 - 综合框架(2013年)特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会印发。我们认为，截至2019年12月31日，公司在所有重大方面都对财务报告保持了有效的内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013年)由COSO印发。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(美国会计监督委员会)的准则，审计了截至2019年12月31日终了年度的公司合并财务报表以及我们于2020年2月18日提交的报告，对这些财务报表发表了无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，这包括在所附的管理部门关于财务报告内部控制的报告中。我们的职责是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保存记录，以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，即为按照普遍接受的会计原则编制财务报表所必需的交易记录，公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权收购、使用或处置提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
/S/Deloitte&touche LLP
新泽西州Parsippany
2020年2月18日
60
项目9B.其他资料
没有。
第III部
项目10.新任董事、执行官员和公司治理
与我们的董事有关的信息，包括我们的审计委员会和审计委员会财务专家，将包含在一份明确的委托书中，根据1934年“证券交易法”(SecuritiesExchangeAct)中的第14A条进行董事选举。我们将在2019年12月31日之后的120天内向证券交易委员会(SEC)提交委托书。这些信息将以参考方式纳入。本文还参考了委托书“受益所有权报告法规”(第16(A)节)下的信息。
书记官长
以下是我们执行干事的姓名、年龄、主要职业和职位的清单，以及这些官员在过去五年中担任的职务。
主要职业、职位和职位 | ||||
名字 | 年龄 | (除另有说明外，本公司目前及过去五年内均属例外) | ||
史蒂文·罗斯 | 78 | 自2004年5月起担任董事会主席，并自1995年3月起担任首席执行官；自1989年5月起任沃纳多不动产信托公司董事会主席；自2013年4月和1989年5月至2009年5月担任沃纳多不动产信托公司首席执行官；自1979年起担任沃纳多不动产信托公司的受托人；以及州际房地产管理普通合伙人。 | ||
马修·约科 | 49 | 自2017年4月起担任首席财务官；自2015年5月起任执行副总裁-沃纳多不动产信托公司首席会计官；2012年5月至2015年5月任高级副总裁-沃纳多不动产信托公司首席会计官。 | ||
我们有一套适用于我们的首席执行官和首席财务官的商业行为和道德准则。该守则已张贴在我们的网站www.alx-inc.com上。我们打算通过在我们的网站上公布适用于我们首席执行官和首席财务官的这一守则的修改和豁免来履行我们的披露义务。
61
项目11.等额行政补偿
与高管薪酬有关的信息将载于本年度报告表10-K中“第10项.主管、执行官员和公司治理”中提到的委托书中。此类信息将在此参考。
第十二项.某些受益所有人的所有权和管理及相关的股东事项
除下文所述外，与某些受益所有人和管理层的担保所有权及相关股东事项有关的信息将载于本年度报告第10-K号表格中提到的“第10项.董事、执行官员和公司治理”中提到的委托书中。
股权薪酬计划信息
下表提供了截至2019年12月31日有关我们股权补偿的信息。
计划类别 | (a) 证券数量 待发 行使 悬而未决的选择， 认股权证及权利 | 加权平均 行使价格 悬而未决的选择， 认股权证及权利 | 证券数量 可供 今后的发放情况 权益补偿 图则(不包括在内) 反映在 (A)栏) | |||||||
证券持有人批准的权益补偿计划 | 11,408 | $ | — | 494,379 | ||||||
证券持有人未批准的权益补偿计划 | N/A | N/A | N/A | |||||||
共计 | 11,408 | $ | — | 494,379 | ||||||
项目13.对某些关系及相关交易和董事独立性的认可
与某些关系、相关交易和董事独立性有关的信息将载于本年度报告表10-K中“第10项.高级董事、执行官员和公司治理”中提到的委托书中。
第十四项.转制、主要会计费用和服务
与主要会计费用和服务有关的信息将载于本年度报告表10-K中“第10项.董事、执行官员和公司治理”中提到的委托书中。
62
第IV部
项目15.成绩单、财务报表表
(A)另一种转制方式：以下文件作为本年度报告的一部分提交，表格10-K。
1.合并财务报表载于本年度报告第10-K表第8项。
2.以下财务报表表应与本年度报告第10-K表第8项所列财务报表一并阅读。
本页 年度报告 关于表格10-K | |
附表三-截至2000年12月31日止的不动产和累计折旧 | |
2018年12月31日 | 64-65 |
所有其他财务报表附表都被省略，因为它们不适用，不需要，或者这些信息包括在合并财务报表或其附注的其他地方。
63
亚历山大公司及附属公司 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
房地产及累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(以千计) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A栏 | B栏 | C栏 | D栏 | E栏 | F栏 | G栏 | H栏 | 第一栏 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
总金额 | 最近损益表中计算折旧的寿命 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公司初始成本(1) | 费用 资本化 后继 取得 | 期末结转 | 累积 折旧 和 摊销 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
建筑 和租赁 改进 | 建筑 和租赁 改进 | 发展 和 建设 正在进行中 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
日期 建设 | 日期 后天(1) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存(2) | 土地 | 土地 | 共计(3) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
纽约，纽约 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Rego Park I | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | 3-39岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||
Rego Park II | (4) | 3-40岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
亚历山大公寓楼 | 3-39岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Rego Park III | N/A | 5-15岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
法拉盛 | ( | ) | 1975(5) | N/A | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
列克星敦大道 | 9-39岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
帕拉默斯州 | N/A | N/A | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
其他性质 | ( | ) | N/A | N/A | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
共计 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||||||||
(1)初始成本为1992年5月15日(公司开始其房地产业务的日期)。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(2)不包括递延债务发行费用，扣除3 875美元。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(3)公司为税务目的而资产及负债的净值，约较为财务报表所报告的款额少171，331元。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(4)这笔贷款的数额减去我们参加贷款的195，708美元。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(5)是租契取得的日期。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
64
亚历山大公司及附属公司 | ||||||||||||
附表III | ||||||||||||
房地产及累计折旧 | ||||||||||||
(以千计) | ||||||||||||
十二月三十一日， | ||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||
房地产： | ||||||||||||
期初余额 | $ | $ | $ | |||||||||
本报告所述期间的变化： | ||||||||||||
土地 | ||||||||||||
建筑物和租赁地的改进 | ||||||||||||
发展和建设中 | ||||||||||||
减：已全部折旧的资产 | ( | ) | ||||||||||
期末余额 | $ | $ | $ | |||||||||
累计折旧： | ||||||||||||
期初余额 | $ | $ | $ | |||||||||
记入业务费用的额外费用 | ||||||||||||
减：已全部折旧的资产 | ( | ) | ||||||||||
期末余额 | $ | $ | $ | |||||||||
65
项目15.附属产品、财务报表附表-续
(B)同类产品
证物编号。 | |||||
3.1 | - | 经修订及重订的法团证书。在此以表3.1的方式并入注册人于1995年9月20日提交的表格S-3的登记声明。 | * | ||
3.2 | - | 经修正的附例。在此以参考表3(Ii)的方式，将注册人在截至2000年3月31日的季度内就表格10-Q所作的按季报告收存。 | * | ||
4 | - | 亚历山大公司简介根据“证券交易法”第12条登记的证券 | *** | ||
10.1 | - | 自1992年7月20日起，沃纳多不动产信托公司和KENY房地产顾问公司作为特别房地产顾问与该公司签订了不动产保留协议。在此以参考表10(I)(O)的方式并入注册人截至1992年7月25日的财政年度的表格10-K的周年报告。 | * | ||
10.2 | - | 自1995年2月6日起，该公司与沃纳多不动产信托公司签订的“不动产保留协议”的延期协议。在此以参考表10(I)(G)(2)的方式并入注册人截至1994年12月31日的表格10-K的周年报告内。 | * | ||
10.3 | - | 自2001年4月30日起，七三十一有限合伙业主与彭博社租户签订租赁协议。本文参考表10(V)B于2001年8月2日提交的截至2001年6月30日的季度表10-q的注册人季度报告。 | * | ||
10.4 | - | 自2001年10月2日起，由帕拉默斯有限责任公司的ALX作为房东与宜家地产公司(IKEA Property，Inc.)租赁。作为房客。在此参考表10(V)(C)(4)于2002年3月13日提交的截至2001年12月31日的注册人表格10-K年度报告。 | * | ||
10.5 | - | 自2002年7月3日起，亚历山大公司对不动产保留协议的第一次修正。并参考表10(I)(E)(3)所载于2002年8月7日提交的注册人关于截至2002年6月30日的季度10-Q报表的报告，将沃纳多不动产公司在此合并为附件10(I)(E)(3)。 | * | ||
10.6 | - | 第59街不动产保留协议，截止日期为2002年7月3日，由沃纳多不动产公司及两者之间签订，L.P.，731住宅有限责任公司和731商业有限责任公司。本文参考表10(I)(E)(4)于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的季度表10-Q的注册人季度报告。 | * | ||
10.7 | - | 截至2002年7月3日，亚历山大公司、其附属公司亚历山大公司和沃纳多管理公司在此修订和恢复的管理和发展协议(见表10(I)(F)(1))，参考2002年8月7日提交的注册人关于截至2002年6月30日的第10-Q号表格的季度报告。 | * | ||
10.8 | - | 731住宅有限责任公司经营协议，截止2002年7月3日，为731家住宅控股有限责任公司的唯一成员，多梅尼卡·博列洛为独立经理，金卢桑为独立经理。于2002年8月7日提交的表10(I)(A)(1)所提述的截至2002年6月30日的第10-Q号表格的注册季报。 | * | ||
10.9 | - | 731商业有限责任公司经营协议，截止2002年7月3日，为731商业控股有限责任公司的唯一成员，多梅尼卡·博列洛为独立经理，金卢桑为独立经理。于2002年8月7日提交的表10(I)(A)(2)的附件10(I)(A)(2)提述注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的第10-Q号表格的季度报告。 | * | ||
___________________ | |||||
* | 以参考方式合并。 | ||||
*** | 随函提交。 | ||||
66
10.10 | - | 截至2002年7月3日，亚历山大公司、731商业有限责任公司、731住宅有限责任公司和沃纳多不动产有限责任公司于2002年8月7日以表10(I)(C)(8)并入注册人截至2002年6月30日的第10-Q号季度报告的偿还协议。 | * | ||
10.11 | - | “租赁第一修正案”，日期为2002年4月19日，由7 31家有限合伙公司、房东和Bloomberg L.P.房客共同签署。本报告以表10(V)(B)(2)的方式并入注册人于2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的财政季度表10-Q的季度报告。 | * | ||
10.12 | - | 自2007年1月1日起，亚历山大公司对不动产保留协议的第二次修正。并在此参考表10.64至2007年2月26日提交的注册人关于截至2006年12月31日的10-K表格的年度报告。 | * | ||
10.13 | - | 对第59街不动产保留协议的修订，日期为2007年1月1日，由Vor旋风不动产有限公司及其之间，731 Retail One LLC，731 Restaurant LLC，731 Office One LLC和731 Office Two LLC。本公司于2007年2月26日以表10.65向注册人提交的截至2006年12月31日的10-K表格年度报告为参考。 | * | ||
10.14 | - | 自2005年7月6日起，由亚历山大公司及其附属公司和沃尔多管理公司公司修订和恢复的管理和发展协议第一修正案，本公司于2008年2月25日提交，参见表10.52中的注册人关于表10-K的年度报告，该公司为2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的年度报告。 | * | ||
10.15 | - | 修订和恢复管理和发展协议第二修正案，日期为2007年12月20日，由亚历山大公司及其子公司亚历山大公司和沃纳多管理公司在此注册，该公司于2008年2月25日提交，参见表10.53中的注册人关于表10-K的年度报告，该报告于2008年2月25日提交。 | * | ||
10.16 | - | 截至2007年12月20日亚历山大公司(Alexander‘s Inc.)和沃纳多不动产股份有限公司(Vor旋风Realty L.P.)公司对不动产保留协议的第三次修正，参见表10.55中的注册人截至2007年12月31日的年度报告，即截至2007年12月31日的年度报告，并于2008年2月25日提交。 | * | ||
10.17 | - | 截至2009年3月10日，Alexander‘s Rego购物中心公司作为借款人与美国银行全国协会作为贷款人签订的贷款协议，本公司于2009年5月4日提交给注册人截至2009年3月31日的季度报告表10-Q。 | * | ||
10.18 | - | 由Alexander‘s Rego购物中心(Rego购物中心)和亚历山大购物中心(Rego购物中心，Inc.)修订和重新安排抵押、担保协议、固定设备归档和租赁及租金的转让。作为借款人和美国国家银行协会的贷款人，截止日期为2009年3月10日。2009年5月4日提交的注册人季度报告(截至2009年3月31日)参考了表10.56中的表10.56。 | * | ||
10.19 | - | 截至2009年3月10日由Alexander‘s Rego购物中心公司以美国银行全国协会为受益人的经修订和恢复的期票，本公司于2009年5月4日提交注册人关于截至2009年3月31日的季度报表10-Q的季度报告。 | * | ||
10.20 | - | 现金抵押协议日期为2009年3月10日，由Alexander‘s Rego购物中心公司执行。为了美国银行全国协会的利益，本公司于2009年5月4日提交注册人关于截至2009年3月31日的第10-Q表的季度报告，参见表10.58。 | * | ||
10.21 | - | 截至2005年2月7日，租赁日期为731 Office One LLC，731 Office One LLC为房东，citibank，N.A.为租户。本公司于2009年5月4日提交注册人第10-Q表截至2009年5月4日的季度报告。 | * | ||
__________________ | |||||
* | 以参考方式合并。 | ||||
67
10.22 | - | 自2009年3月25日起，由731个Office One有限责任公司和731个Office One有限责任公司以房东、花旗北美公司(Assignor)和彭博公司(Bloomberg L.P.)为收货人，于2009年5月4日提交注册人关于2009年3月31日终了季度第10-Q号表格的季度报告，该协议日期为2009年3月25日，日期为731 Office One LLC和Bloomberg L.P.，分别以表10.60和彭博公司(Bloomberg L.P.)的名义提交。 | * | ||
10.23 | - | 截至2011年11月30日，由亚历山大公司(Alexander‘s，Inc.)及其子公司之一亚历山大公司(Alexander’s，Inc.)和沃尔多管理公司(Vor旋风Management Corp.)公司于2011年11月30日对修订和恢复的管理和发展协议进行的第三次修正，该公司于2012年2月27日提交，在此参照表10.49提交给登记人关于截至2011年12月31日的10-K表格的年度报告。 | * | ||
10.24 | - | 2012年3月12日由Alexander‘s Rego购物中心公司作为借款人和美国银行全国协会作为贷款人于2012年3月12日签订的第一份总括贷款修改和延期协议。本文引用表10.55中的注册人关于截至2012年3月31日的季度表10-Q的季度报告，于2012年5月7日提交。 | * | ||
10.25 | - | 2012年3月12日由Alexander‘s Rego购物中心公司(作为抵押人)和美国银行全国协会(Mortgagee)于2012年3月12日签订的抵押贷款修改协议。本文引用表10.56中的注册人关于截至2012年3月31日的季度表10-Q的季度报告，于2012年5月7日提交。 | * | ||
10.26 | - | 截至2012年8月1日，由亚历山大公司(Alexander‘s，Inc.)及其子公司之一亚历山大公司(Alexander’s，Inc.)和沃尔多管理公司(Vor旋风Management Corp.)公司于2012年11月1日提交的关于截至2012年9月30日的季度的注册人季度报告的第四修正案，日期为2012年8月1日。 | * | ||
10.27 | - | 截至2012年10月21日，亚历山大国王广场有限公司、亚历山大国王集团有限公司和国王停车场有限责任公司以及布鲁克林国王广场有限责任公司签署的缴款协议和联合托管指示。本文引用表10.53中的表10.53，纳入2013年2月26日提交的2012年12月31日终了年度注册人10-K年度报告。 | * | ||
10.28 | - | 截至2012年12月1日，由亚历山大公司及其子公司亚历山大公司和沃尔多管理公司公司修订和恢复的管理和发展协议第五修正案，本公司于2013年2月26日提交登记人关于2012年12月31日终了年度10-K表格的年度报告，在此参考表10.54 | * | ||
10.29 | - | 2013年3月8日由Alexander‘s Rego购物中心公司作为借款者和美国银行全国协会作为贷款人签署的第二份总括贷款修改和延期协议。本公司于2013年5月6日提交，参见表10.3至2013年3月31日终了季度表10-Q的季度报告。 | * | ||
10.30 | - | 2013年3月8日由Alexander‘s Rego购物中心公司作为抵押人和美国银行全国协会(Mortgagee)签署的第二次抵押贷款修改协议。本文引用表10.4中的“注册人季度报告”(截至2013年3月31日)，于2013年5月6日提交。 | * | ||
10.31 | - | 贷款协议，日期自2014年2月28日起，由731 Office One LLC作为借款人，731 Office One LLC为借款者，德国美国资本公司为贷款人。本文引用表10.1中关于截至2014年3月31日的季度报告表10-Q的注册人季度报告，于2014年5月5日提交。 | * | ||
10.32 | - | 截至2014年2月28日，731 Office One有限责任公司作为借款人，德国美国资本公司为贷款人，截至2014年2月28日的合并、修订和恢复本票。本公司于2014年5月5日提交注册人关于截至2014年3月31日的季度报表10-Q的季度报告，参见表10.2。 | * | ||
10.33 | - | 截至2014年2月28日，由作为抵押人的731 Office One有限责任公司和作为Mortgagee的德国美国资本公司修订和恢复抵押、转让租赁和租金及担保协议。本公司于2014年5月5日以表10.3向登记人提交的截至2014年3月31日的第10-Q号表格季度报告为准。 | * | ||
__________________ | |||||
* | 以参考方式合并。 | ||||
68
10.34 | - | 截至2014年2月28日，由731个Office One有限责任公司(作为受让人)和德国美国资本公司(DAmerican American Capital Corporation)作为受让人，于2014年2月28日将租约和租金转让给登记人截至2014年3月31日的季度报告(见表10.4)，并于2014年5月5日提交。 | * | ||
10.35 | - | 截至2014年2月28日，作为担保人的Alexander‘s公司和作为贷款人的德国美国资本公司之间的追索权义务担保。 | * | ||
10.36 | - | 截至2014年2月28日，由731个Office One有限责任公司(作为赔偿人)和德国美国资本公司(德国美国资本公司)(作为受偿人)于2014年2月28日签订的“环境损害赔偿协议”。本公司于2014年5月5日提交，参见表10.6至2014年3月31日终了的季度报告表10-Q。 | * | ||
10.37 | - | 截至2014年2月28日的终止协议日期为731 Office One LLC、Alexander‘s Management LLC、Vor旋风Realty L.P.、731 Office Two LLC、731住宅LLC、731商业LLC、731 Retail One LLC和731 Restaurant LLC。 | * | ||
10.38 | - | 截至2014年2月28日的不动产保留协议，由Alexander‘s Management LLC(以代理身份)由Alexander’s Management LLC和以Sub-Agent的身份在Vor旋风不动产有限公司之间签订，在此由表10.8引用2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的注册人关于表10-Q表的季度报告。 | * | ||
10.39 | - | 截至2014年3月21日，由亚历山大公司(Alexander‘s，Inc.)及其子公司之一亚历山大公司(Alexander’s，Inc.)和沃尔多管理公司(Vor旋风Management Corp.)公司于2014年5月5日提交的关于2014年3月31日终了季度注册人第10-Q号表格季度报告的修订和恢复管理和发展协议第六修正案(在此通过从表10.9到2014年3月31日终了的季度报告) | * | ||
10.40 | - | Rego Park II住宅管理和开发协议，截止2014年3月21日，由Rego住宅有限责任公司的Alexander‘s和Vor旋风管理公司在2014年3月31日终了的季度提交注册人关于10-Q表的季度报告。 | * | ||
10.41 | - | 亚历山大公司2014年12月22日对不动产保留协议的第四次修正。和沃纳多不动产公司，L.P.在此引用表10.56至登记人截至2014年12月31日的表格10-K的年度报告，该报告于2015年2月17日提交。 | * | ||
10.42 | - | 对第59街不动产保留协议的第二次修正，日期为2014年12月22日，由731零售一家有限责任公司、731家餐厅有限责任公司、731 Office Two LLC和Vor非典不动产有限责任公司于2014年12月22日和之间签订。本文以表10.57所示的方式纳入2015年2月17日提交的登记人关于截至2014年12月31日的10-K表格的年度报告。 | * | ||
10.43 | - | Rego II不动产分保留协议的第一修正案，日期为2014年12月22日，由Alexander‘s公司和亚历山大公司之间签署。并参考表10.58中的“登记人关于2014年12月31日终了年度10-K表格的年度报告”，于2015年2月17日提交。 | * | ||
10.44 | - | 2014年12月22日亚历山大管理有限责任公司和沃纳多不动产有限责任公司于2014年12月22日签署的不动产保留协议第一修正案(见表10.59)引用2015年2月17日提交的注册人关于截至2014年12月31日的10-K表格的年度报告。 | * | ||
10.45 | - | 第三次欧姆尼布斯贷款修改和延期协议，日期为2015年3月10日，由Alexander‘s Rego购物中心公司作为借款者，美国银行全国协会作为贷款人。本报告以表10.1为参考，纳入2015年5月4日提交的截至2015年3月31日的季度表10-Q的注册人季度报告。 | * | ||
10.46 | - | 2015年3月10日由Alexander‘s Rego购物中心公司作为抵押人和美国银行全国协会(Mortgagee)签订的第三次抵押贷款修改协议。本文引用2015年5月4日提交的注册人关于截至2015年3月31日的季度报告表10.2中的“注册人季度报告”。 | * | ||
__________________ | |||||
* | 以参考方式合并。 | ||||
69
10.47 | - | 截至2015年8月5日的贷款协议，由731家零售有限责任公司和731家商业有限责任公司作为借款人，以及摩根大通银行、富国银行、富国银行、纽约分行和Landesbank Baden-Württemberg银行作为贷款人。本公司于2015年11月2日提交，从表10.3参考注册人关于截至2015年9月30日的季度表10-Q的季度报告。 | * | ||
10.48 | + | - | “租赁第二修正案”，截止2016年1月12日，介于731 Office One LLC和Bloomberg L.P之间。本文参考表10.1中的“登记人关于截至2016年3月31日的季度表10-Q”的季度报告，于2016年5月2日提交。 | * | |
10.49 | - | 第四，由Alexander‘s Rego购物中心和美国银行全国协会签署并于2016年3月8日生效的Omnibus贷款修改和延期协议。本报告以表10.2的方式并入注册人于2016年5月2日提交的截至2016年3月31日的季度报告表10-Q中。 | * | ||
10.50 | - | “第四次抵押贷款修改协议”，日期为2016年3月8日，由Alexander‘s Rego购物中心和美国银行全国协会签署，并于2016年3月8日生效。注册公司于2016年5月2日提交的截至2016年3月31日的季度报告表10-Q。 | * | ||
10.51 | ** | - | 亚历山大公司的形式2016年公司与某些雇员之间的股票计划延期发放协议。于2016年8月1日提交的截至2016年6月30日的季度表10-Q的注册人季度报告中引用了表10.4。 | * | |
10.52 | - | 自2017年6月1日起，借款方为731 Office One LLC与德意志银行(Deutsche Bank AG)、纽约分行(New York分公司)和花旗集团全球市场房地产公司(Citigroup Global Markets Realty Corp.)之间的贷款协议。本报告以表10.1为参考，纳入2017年7月31日提交的截至2017年6月30日的第10-Q表注册人季度报告。 | * | ||
10.53 | - | 第五，由Alexander‘s Rego购物中心公司作为借款者和美国银行全国协会作为贷款人于2018年3月12日起生效的Omnibus贷款修改和延期协议。本报告以表10.1为参考，纳入2018年4月30日提交的截至2018年3月31日的季度表10-Q的注册人季度报告。 | * | ||
10.54 | - | 第六份欧姆尼布斯贷款修改和延期协议，日期为2018年4月12日，由Alexander‘s Rego购物中心公司作为借款者，由美国国家银行协会作为贷款人，于2018年4月12日生效。本报告以表10.2为参考，纳入2018年4月30日提交的截至2018年3月31日的第10-Q表注册人季度报告。 | * | ||
10.55 | - | 修订后的“贷款和担保协议”，日期为2018年12月12日，由作为借款人的Rego II借款人有限责任公司和作为贷款人的中国银行纽约分行签订，并于2018年12月12日生效。本文参考表10.55，参考2019年2月11日提交的2018年12月31日终了年度注册人表格10-K的年度报告。 | * | ||
10.56 | - | 第二张修订后的本票，日期为2018年12月12日，由作为制造者的Rego II借款人有限责任公司和中国银行纽约分行作为贷款人。本报告以表10.56的方式并入2019年2月11日提交的注册人关于2018年12月31日终了年度表10-K的年度报告。 | * | ||
10.57 | - | 第二次修订和恢复抵押、转让租赁、租金和担保协议，日期为2018年12月12日，由作为抵押人的Rego II借款人有限责任公司和中国银行纽约分行作为抵押人。本报告以表10.57的方式并入2018年12月31日终了年度的注册人10-K表格年度报告，该报告于2019年2月11日提交。 | * | ||
__________________ | |||||
* | 以参考方式合并。 | ||||
** | 管理合同或补偿协议。 | ||||
+ | 根据规则24b-2向证券交易委员会提交的保密处理请求，本展览的部分内容被省略。省略的保密材料已单独提交。经编辑的机密资料的位置在展览中标明为“已编辑”。 | ||||
70
10.58 | - | 亚历山大公司于2018年12月12日以担保人的身份对中国银行纽约分行作为贷款人的追索权担保进行了修订和恢复。本文参考表10.58，参考2019年2月11日提交的2018年12月31日终了年度注册人表格10-K的年度报告。 | * | ||
10.59 | - | 2018年12月12日由Rego II借款人有限公司和Alexander‘s公司单独或集体修订和恢复的环境赔偿协议，支持中国银行纽约分行作为贷款人。本文参考表10.59，参考2019年2月11日提交的2018年12月31日终了年度注册人表格10-K的年度报告。 | * | ||
10.60 | - | 中国银行纽约分行于2018年12月12日修订和恢复的参与和服务协议，分别作为贷款人、初始A-1持有人和持有人代理，以及Rego Park II参与贷款人有限责任公司的Alexander‘s of Rego Park II参与贷款和担保协议，分别作为最初的A-2持有人。本报告以表10.60的方式并入2018年12月31日终了年度的注册人10-K表格年度报告，该报告于2019年2月11日提交。 | * | ||
10.61 | - | 第1号贷款协议，日期为2019年10月10日，由731家零售有限责任公司和731家商业有限责任公司作为借款人；摩根大通银行，N.A.，富国银行，N.A.；Landesbank Baden-Württemberg，纽约分行，作为贷款人 | *** | ||
21 | - | 注册官的附属公司 | *** | ||
23 | - | 独立注册会计师事务所的同意 | *** | ||
31.1 | - | 第13a-14(A)条首席执行官证书 | *** | ||
31.2 | - | 细则13a-14(A)首席财务干事证书 | *** | ||
32.1 | - | 第1350条首席执行官证书 | *** | ||
32.2 | - | 第1350款-首席财务干事证书 | *** | ||
101 | - | 以下来自亚历山大公司的财务信息。2019年12月31日终了年度关于表10-K的年度报告采用内联可扩展业务报告语言(IXBRL)格式，包括：(1)合并资产负债表，(2)合并损益表，(3)综合损益表，(4)合并资产变动表，(5)现金流量表，(6)合并财务报表附注 | *** | ||
104 | - | 亚历山大公司的首页。表10-K截至2019年12月31日的年度报告，格式为内联XBRL，载于表101 | *** | ||
__________________ | |||||
* | 以参考方式合并。 | ||||
*** | 随函提交。 | ||||
71
项目16.表10-K摘要
没有。
72
签名
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并经正式授权。
亚历山大公司 | |||||
(登记人) | |||||
日期：2020年2月18日 | 通过： | /s/Matthew Iocco | |||
Matthew Iocco，首席财务官 | |||||
根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士以登记人的身份和日期签署了本报告。
签名 | 标题 | 日期 | ||||||
通过： | /S/Steven Roth | 董事会主席和 | 2020年2月18日 | |||||
(史蒂文·罗斯) | 首席执行官 | |||||||
(特等行政主任) | ||||||||
通过： | /s/Matthew Iocco | 首席财务官 | 2020年2月18日 | |||||
(马修·约科) | (首席财务及会计主任) | |||||||
通过： | /S/Thomas R.DiBenedeto | 导演 | 2020年2月18日 | |||||
(托马斯R.迪贝尼代托) | ||||||||
通过： | /S/David Mandelbaum | 导演 | 2020年2月18日 | |||||
(戴维·曼德尔鲍姆) | ||||||||
通过： | /S/温迪·西尔弗斯坦 | 导演 | 2020年2月18日 | |||||
(温迪·西尔弗斯坦) | ||||||||
通过： | s/Arthur Sonnenblick | 导演 | 2020年2月18日 | |||||
(阿瑟·索南布里克) | ||||||||
通过： | s/Richard R.West | 导演 | 2020年2月18日 | |||||
(理查德R.韦斯特) | ||||||||
通过： | /S/Russell B.Wight Jr. | 导演 | 2020年2月18日 | |||||
(小罗素B.怀特) | ||||||||
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