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美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

形式10-K

(第一标记)

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截至财政年度(一九二零九年十二月三十一日)

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从转轨时期到转轨时期，从转轨、转轨

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佣金档案编号001-32470

富兰克林街地产公司

(其章程所指明的注册人的确切姓名)

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登记人的电话号码，包括区号： (781) 557-1300

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根据该法第12(B)节登记的证券：

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根据该法第12(G)节登记的证券：无

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如果注册人是经验丰富的发行人，如“规则”中所定义的，请用复选标记表示。“证券法”第405条。是 ⌧没有◻.

如果注册人不需要根据第13节或第15(D)节提交报告，则用复选标记表示法律的规定。是◻ 不 ⌧.

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用检查标记标明登记人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的期限较短)；(2)在过去90天中一直受到这种申报要求的限制。是 ☒没有☐.

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通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了每个根据规则要求提交的交互式数据文件在前12个月内(或要求登记人提交此类档案的较短期限)，条例S-T(本章第232.405节)第405号。是 ☒没有☐.

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通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“交易所法”第12b-2条规则中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。

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如果是一家新兴成长型公司，请用支票标记说明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐

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用复选标记指示注册人是否为空壳公司(如“规则”中所定义的)。该法第12B至第2条)。是☐没有☒.

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根据纽约证券交易所美国证券交易所公布的收盘价计算，非附属公司持有的有表决权和无表决权普通股的总市值，截至注册人最近一次完成的2019年6月30日第二财政季度的最后一个营业日，约为美元。759,493,045.

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有107,269,201登记人的普通股，截至2020年2月6日止已发行。

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参考文件：注册人打算根据1934年“证券交易法”颁布并经修正的条例14A提交一份最终委托书，用于5月举行的注册人股东年会14，2020(“代理声明”)。本表格第III部第10-14项所要求的资料，除在标题“关于执行主任的资料”下第I部所载的资料外，现藉提述委托书而纳入。

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第I部

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项目1.商业

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历史

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我们的公司，富兰克林街房地产公司，我们称为FSP公司，我们或我们的公司，是一家马里兰公司，其经营方式是为了符合联邦所得税目的的房地产投资信托基金(REIT)的资格。我们的普通股在纽交所美国证券交易所交易，代号为“FSP”。FSP公司是富兰克林街合伙人有限合伙公司(FSP Partnership)的继承者，FSP合伙公司最初是在1月份成立的马萨诸塞州普通合伙企业。1997年是1981年成立的马萨诸塞州普通伙伴关系的继承者。一月间2002年1月1日，FSP合伙公司转变为FSP公司，我们称之为转换。由于这一转变，FSP伙伴关系不复存在，我们继承了FSP伙伴关系的业务。在转换过程中，FSP合作伙伴关系中的普通和有限合伙利益的每一个单位都被转换为我们普通股的一部分。作为转换的结果，我们直接和间接持有FSP合伙公司三个前子公司的100%的权益：FSP投资有限责任公司、FSP财产管理有限责任公司和FSP控股有限责任公司。我们通过这些子公司经营我们的一些业务。

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我们的生意

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我们是一个专注于商业房地产投资的REIT，主要是在办公市场，目前只在一个部门运作：房地产业务。我们的房地产业务的主要收入来源包括房地产租赁的租金收入、办公物业抵押贷款的利息收入、财产处置以及资产/财产管理和开发的费用收入。

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我们目前的战略是投资于填充和中央商务区办事处，在美国阳光带和山区西部地区，以及选定的机会主义市场。我们认为，美国的阳光带和西部山区有宏观经济驱动因素，有可能增加入住率和租金。我们寻求价值导向的投资，着眼于长期增长和升值，以及当前的收入.

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在此之前，我们还在投资银行业务部门开展业务，该部门已于去年12月停业。2011年。我们的投资银行部门产生了经纪佣金、贷款发现费、开发服务和其他与拥有房地产的单一用途实体的组织有关的费用，以及在这些实体中私募股权的费用。我们指的是这些实体，它们是作为公司组织起来的，其运作方式是为了符合REITs的资格，作为赞助的REITs。12月间2011年，我们宣布，我们的经纪/交易商子公司FSP投资有限责任公司(FSP Investments LLC)将不再赞助新成立的REITs中优先股的联营。2014年7月15日，FSP投资有限责任公司撤销了其在FINRA的经纪人/交易商注册。

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我们可以通过在房地产上提供担保贷款来不时地购买房地产或投资于房地产。我们也可以有选择地出售物业，以利用物业的价值创造和需求，或基于地理或物业的特定原因。

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房地产

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截至去年12月，我们拥有并经营一套由35套写字楼组成的房地产组合。31，2019年，包括32个经营物业和3个重建物业。我们从这些物业的租户向我们支付的收入中获得租金收入。见本年报第2项表格有关我们财产的更多信息，请参阅10-K。我们不时处置财产，产生损益，以不断改进和升级我们的投资组合。

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我们通过我们的子公司FSP投资有限责任公司(FSP Investments LLC)和FSP物业管理有限责任公司(FSP Property Management LLC)，为我们的投资组合提供资产管理、财产管理、财产会计、投资者和/或开发服务。FSP公司承认它从赞助的REITs收取的费用收入

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还没有被我们整合或收购。FSP投资有限责任公司和FSP财产管理有限责任公司均未收到任何租金收入。

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我们可以不时地以抵押贷款或循环信贷的形式向受资助的房地产投资信托基金提供担保贷款，以支付建筑费用、资本支出、租赁费用和其他用途。我们预计，这些贷款将在到期或更早偿还，从基础物业的长期融资，现金流动的基础财产或其他一些资本事件。我们把这些贷款称为赞助的REIT贷款。截至2019年12月31日，我们有一笔由房地产抵押贷款担保的REIT贷款，我们从中获得了利息收入。

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可持续性

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作为商业地产的所有者，作为一个具有重大环境、社会和治理“ESG”影响的行业，我们努力通过谨慎地采用健全的ESG战略来实现股东价值最大化。我们的努力得到了各种第三方审查实体的认可，如GRESB、能源之星和LEED。有关我们的计划、关键绩效指标和成就的更多细节，请浏览我们网站上的ESG选项卡，www.fspreit.com.

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投资目标

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我们的投资目标是通过增加租金、股息、利息和费用收入以及出售财产的净收益来创造股东价值，并增加以股利形式分配给股东的现金。我们预计，我们将继续从自有物业获得房地产收入，并从资产管理、物业管理和投资者服务中获得赞助的REIT贷款和费用。我们还可以获得更多的不动产。

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我们可以在美国的任何地理区域和任何类型的财产中购置和已经取得不动产。截至2019年12月31日，我们拥有35套位于10个不同州的办公物业，其中包括32套营业物业和3套重建物业。见本年报第2项表格有关我们财产的更多信息，请参阅10-K。

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有时，根据市场情况，我们可以出售我们拥有的房产。我们在2019年或2018年没有出售任何房产。我们于2017年1月6日以230万美元的收益出售了位于加州米尔皮塔斯的一处写字楼，并于2017年10月20日以2080万美元的亏损出售了位于马里兰州巴尔的摩的一处写字楼。当我们出售一项财产时，我们要么将部分或全部销售收益作为一种分配分配给我们的股东，要么保留其中的一部分或全部，用于不动产或其他公司活动的投资。

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我们根据以下原则选择不动产供FSP公司收购，并在收购后加以管理：

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竞争

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在我们的房地产投资方面，我们在房地产所在的每个市场都面临着竞争。为了建立、维持或增加物业的租金收入，它必须在位置、成本和设施方面与其他类似用途的建筑物具有竞争力。我们的一些竞争对手可能拥有比我们更多的资源，也许能够提供更有吸引力的租金或服务。另一方面，我们的一些竞争对手可能较小，或有较少的固定间接费用，较少的现金或其他资源，使他们愿意或能够接受较低的租金，以维持一定的占用水平。在现时并无重大物业竞争的市场，我们的竞争对手可能会决定进入市场，兴建新楼宇，与我们现有的或正处于发展阶段的项目竞争。我们的竞争对手不仅是其他开发商，还包括选择拥有自己的大楼或部分办公楼的物业使用者。竞争环境受到我们无法控制的更大的市场力量的影响，例如一般的经济状况可能增加业主之间争夺优质租户的竞争，以及我们无法控制的租户的个别决定。

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员工

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截至2020年2月6日和12月，我们共有37名员工。31, 2019.

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可得信息

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我们通过我们的网站http://www.fspreit.com免费提供我们关于表10-K的年度报告，关于表10-Q的季度报告，关于表格8-K的当前报告，以及根据1934年“证券交易法”第13(A)或15(D)节提交或提供的那些报告的修正案，这些报告在我们向证券交易委员会(SEC)提交这些材料后，在合理可行的范围内尽快修订。

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如收到书面要求，我们会自愿提供本年报(表格10-K)封面上的书面要求，免费提供我们的文件及道德守则的书面副本。

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FSP公司董事

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下表列出了截至2020年2月6日所有董事的姓名、年龄和职位。

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现年71岁的乔治·J·卡特(GeorgeJ.Carter)是FSP公司的首席执行官，自2002年以来一直担任FSP公司董事会主席。卡特还在2002年至2016年5月担任FSP公司的总裁。先生。卡特负责FSP公司及其附属公司业务的所有方面，特别强调房地产投资的评估、收购和结构。在转变之前，他是FSP伙伴关系的普通合伙人，并负责FSP伙伴关系及其附属机构业务的所有方面。1992年至1996年任波士顿金融证券公司总裁，公司(“波士顿金融”)。在加入波士顿金融公司之前卡特是格洛斯特干船厂的所有者和开发商，这是一家位于马萨诸塞州格洛斯特的商业造船厂。从1979年到1988年，卡特曾担任第一温斯洛普公司(FirstWinthrop Corporation)的市场营销总监，该公司是一家总部设在马萨诸塞州波士顿的全国性房地产和投资银行公司。在此之前，他曾在经纪行业担任多个职位，包括美林(MerrillLynch&Co.)和罗兹(Loeb Rhodes)的职位。卡特先生毕业于迈阿密大学(B.S.)。

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现年58岁的约翰·N·伯克(JohnN.Burke)自2004年起担任FSP公司董事，自2004年6月起担任审计委员会主席。Burke先生是一名注册会计师，在公共会计实务方面有30多年的经验，在私营和上市公司都有工作经验，有丰富的经验为房地产和REIT行业的客户服务。他的经验包括分析和评价财务报告、会计制度、内部控制和审计事项。伯克曾作为几个公开发行、私人股本和债务融资以及并购交易的顾问参与。伯克先生的咨询经验包括广泛的会计、税务和商业规划事务。在2003年创立自己的公司之前，伯克先生是BDO美国有限责任公司波士顿办事处的审计合伙人。伯克先生是美国注册会计师协会和马萨诸塞州注册会计师协会的成员。伯克先生获得了税务硕士学位，并在宾利大学学习本科会计学。

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布莱恩·N·汉森(Brian N.Hansen)现年48岁，自2012年起担任FSP公司董事，自2013年起担任提名和公司治理委员会主席。自2007年以来，汉森先生担任总部设在圣路易斯的注册投资顾问公司Confluence Investment Management LLC的总裁兼首席运营官。在2007年成立汇合部之前，汉森先生曾担任A.G.爱德华兹金融机构和房地产投资银行业务公司的董事总经理。在A.G.Edwards任职期间，汉森曾为各种各样的房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)提供多项资本市场交易方面的咨询，包括债务和股权证券的公开和私人发行，以及对各种合并和收购机会的分析。在加入A.G.Edwards之前，Hansen先生曾在Arthur Andersen LLP审计公司担任经理&商业咨询业务。汉森先生曾在一些非营利实体的董事会任职，目前担任圣路易斯大主教教区投资委员会成员和圣路易斯县退休委员会成员。汉森先生在西北大学凯洛格管理学院获得工商管理硕士学位，在德保罗大学获得商学学士学位。汉森先生是一名注册会计师。

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现年69岁的肯尼斯·A·霍西(Kenneth A.Hoxsie)自2016年1月起担任FSP公司董事。霍西是Wilmer Cutler Pickering Hale和Dorr LLP(“WilmerHale”)国际律师事务所的合伙人，直到2015年12月31日退休。他于1981年加入Hale和Dorr(WilmerHale的前身)，随后在机构房地产投资咨询公司Copley Real Estate Advisors工作，并于1994年重新加入Hale和Dorr。霍西先生在房地产资本市场交易、基金组建、上市公司咨询和并购方面有30多年的经验，自1997年成立以来一直为该公司提供咨询。霍西先生赢得了他的J.D。哈佛法学院毕业，哈佛大学硕士学位，学士学位。(Summa+Laude)来自Amherst学院，在那里他当选为Phi Beta Kappa。

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丹尼斯·J·麦吉里库迪(DennisJ.McGillicuddy)，78岁，自5月以来一直担任FSP公司2002年。先生。McGillicuddy毕业于佛罗里达大学，获得学士学位，并毕业于佛罗里达大学法学院，获得法学学位。1968年，阿莫西先生McGillicuddy加入BarrySilverstein成立了同轴通信公司，一家有线电视公司。在1998年和1999年，同轴电缆系统出售。先生。McGillicuddy曾在各种慈善组织的董事会任职。他目前是佛罗里达州演播厅董事会的主席，这是一个专业的非营利性戏剧组织，他和他的妻子一起担任共同主席，以拥抱我们的差异，这是一个为期两个月的年度艺术展览，旨在促进多样性和包容性的价值。McGillicuddy先生也是全明星儿童基金会的主任，该基金会致力于创建一个新的寄养模式。

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现年69岁的佐治亚·默里(GeorgiaMurray)自2005年4月起担任FSP公司董事，自2006年10月起担任赔偿委员会主席，自2月起担任首席独立董事。2014年。美瑞女士从租赁房地产投资公司退休，1999年11月至5月担任校长。2000年。从1973年到1999年10月，莫里女士在波士顿金融集团工作，公司，在任职期间担任高级副总裁和董事。波士顿金融是波士顿金融集团的附属机构公司她是城市土地研究所的前任受托人和多家庭住房研究所的前任主席。女士。默里曾在资本交叉银行董事会任职。她还在许多非营利实体的董事会任职。莫里女士毕业于牛顿学院。

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现年56岁的凯瑟琳·P·奥尼尔(Kathryn P.O‘Neil)自2016年1月以来一直是FSP公司的董事。奥尼尔女士是贝恩资本(Bain Capital)投资者关系部门的董事，她专注于私募股权，从2011年到2014年退休，一直负责投资咨询部门的监管工作。从1999年到2007年，奥尼尔是旗舰资本管理有限责任公司(旗舰资本管理有限责任公司)的合伙人，该公司是私人股本、风险资本、房地产和自然资源领域的基金投资工具经理。在此之前，奥尼尔女士是剑桥协会的投资顾问，在那里她专门研究另类资产。奥尼尔目前在各种非营利性董事会任职，其中包括皮博迪·埃塞克斯博物馆(Peabody Essex Museum)，她在那里担任财务、审计和投资委员会的主任和成员，为无家可归儿童服务的Horizon‘s’s，她担任执行委员会和财务委员会的董事，以及她在总统理事会和投资委员会任职的保留董事。奥尼尔女士是科尔比学院(Colby College)的名誉受托人，也是波士顿科学博物馆(Boston Museum Of Science)监督委员会的前成员。奥尼尔女士拥有学士学位。(Summa+Laude)和M.A.(荣誉)来自科尔比学院，在那里她被选为Phi Beta Kappa。奥尼尔女士从哈佛工商管理研究生院获得工商管理硕士学位。

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有关执行主任的资料

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下表列出了截至2020年2月6日我国所有执行干事的姓名、年龄和职位。

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现年48岁的杰弗里·B·卡特(Jeffrey B.Carter)是FSP公司的总裁兼首席投资官。2012年2月至2016年5月，卡特担任执行副总裁和首席投资官。卡特先生曾在2005年至2012年担任FSP公司的高级副总裁和收购总监，2003年至2005年担任副总裁-收购业务。卡特先生负责公司战略目标和业务计划的日常执行.此外，卡特先生主要负责制定和执行公司的投资战略，包括协调收购和处置。在加入FSP公司之前，卡特曾在佛罗里达州迈阿密的北方信托银行(NorthernTrust Bank)工作。卡特先生毕业于亚利桑那州立大学(B.A.)、乔治华盛顿大学(GeorgeWashington University)。康奈尔大学(M.B.A.)。卡特的父亲乔治·J·卡特(George J.Carter)担任FSP公司首席执行官兼董事会主席，卡特的兄弟斯科特·H·卡特(Scott H.Carter)担任FSP公司执行副总裁、总法律顾问和秘书。

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斯科特·H·卡特(ScottH.Carter)现年48岁，是FSP公司执行副总裁、总法律顾问和秘书。卡特自2月以来一直担任总法律顾问。2008年。卡特先生十月加入FSP公司。2005年担任高级副总裁和内部顾问.先生。卡特主要负责管理FSP公司及其附属公司的所有法律事务。在2005年10月加入FSP公司之前，Mr.卡特与尼克森皮博迪律师事务所有联系，他最初是在1999年加入的。在尼克松皮博迪公司卡特把他的业务集中在房地产联营、收购和金融领域。卡特先生获得商业学士学位

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行政(B.B.A.)金融和市场学学位和法学博士(法学博士)迈阿密大学的学位。先生。卡特获准在马萨诸塞州联邦从事法律工作。卡特的父亲乔治·J·卡特(George J.Carter)担任FSP公司的首席执行官兼董事会主席，卡特的兄弟杰弗里·B·卡特(Jeffrey B.Carter)担任FSP公司的总裁兼首席投资官。

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约翰·G·德梅里特(John G.Demeritt)，59岁，是FSP公司执行副总裁、首席财务官和财务主管，自3月以来一直担任首席财务官。2005年。德梅里特先生曾从9月起担任高级副总裁、财务和首席会计官。2004年至2005年3月。在2004年9月之前，德梅里特先生是Caturano公司的经理。&Company，一家独立的会计师事务所(后来与McGladrey合并)，他专注于萨班斯·奥克斯利公司的合规。以前，由2002年3月至3月2004年，他向公营和私营公司提供咨询服务，重点是证券交易委员会的文件、业务流程评估和收购整合。在2001年和2002年期间，他担任Cabot工业信托公司的财务规划和分析副总裁，该公司是一家公开交易的房地产投资信托公司，于12月被CalWest收购。2001年。1995年10月至12月2000年，他担任Meditrust公司的财务主任和官员，这是一个公开交易的房地产投资信托基金(以前称为La Quinta公司，后来被黑石集团收购)，他在那里参与了一些合并和融资交易。在此之前，1986年至1995年，他在其他三家上市公司承担财务和会计责任，并曾与拉文索尔公司有关联。&Horwath，1983年至1986年期间是一家独立的会计师事务所。阿莫西·德梅里特先生是一名注册会计师，拥有巴布森学院理学士学位。

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现年53岁的约翰·多纳休(JohnF.Donahue)是FSP公司执行副总裁兼FSP财产管理有限责任公司(FSP Property Management LLC)总裁，自2016年5月以来一直担任Donahue先生主要负责监督FSP公司及其附属公司所有房地产资产的管理。Donahue先生于2001年8月加入FSP公司，担任FSP财产管理有限责任公司副总裁。从2001年到2016年5月，Donahue先生负责管理FSP公司及其附属公司的房地产资产。从1992年至2001年，Donahue先生在GE Capital和AEW资本管理公司的养恤基金咨询业务工作，负责监督办公室、研发、工业和土地投资。从1989年到1992年，Donahue先生在Krupp不动产公司担任各种会计和财务职务。Donahue先生拥有布莱恩特学院工商管理学士学位。

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42岁的埃里尔·安康多是FSP公司的执行副总裁兼首席运营官，自2016年5月以来一直担任这些职位。安康多先生于2015年加入FSP公司，担任业务高级副总裁。安康多先生负责确保公司有适当的业务控制、行政和报告程序，以及人事制度和基础设施，以有效地发展本组织并保持财务实力和运作效率。在加入FSP Corp.之前，从2014年7月至2014年12月，安康多向ISBAN的零售银行部门提供咨询服务，ISBAN是桑坦德金融机构集团技术和业务部门的一部分。从2007年5月到2013年7月，安康多被美世公司(Mercer)-人才、健康、退休和投资领域的全球咨询领导者-聘用，担任美世所有业务领域的员工教育经理。2005年5月至2007年5月，安康多先生是纽约人寿投资管理公司的通信顾问。2002年12月至2005年5月，安康多先生在普特南投资公司的优先客户服务小组工作。安康多先生毕业于波士顿大学(B.A.)康奈尔大学(M.B.A.)。

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除了在2015年加入FSP公司的Eriel Anchendo外，在过去的五个财政年度里，上述每一位高管都是FSP公司的全职员工。

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项目1A。危险因素

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除其他外，下列重要因素可能导致实际结果与本年度报告中关于表10-K的前瞻性陈述大不相同，并由管理层不时地在其他地方提出。

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美国的经济状况可能会对我们的收入和财政状况产生实质性的不利影响。

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由于美国的经济状况可能影响房地产价值、入住率和财产收入，美国目前和未来的经济状况可能对我们的收入和财务状况产生重大不利影响。经济状况可能受到许多因素的影响，包括但不限于经济增长的速度和(或)衰退的关切、通货膨胀、失业率的上升、能源价格、货币汇率的变化、政府财政和税收政策的不确定性、地缘政治事件、监管环境、信贷和利率的可得性。未来的经济因素可能会对房地产价值、入住率和财产收入产生负面影响。

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如果赞助的REIT贷款违约，我们可能需要申请额外的提款，保留现有债务的未清余额，行使任何到期日延期权，寻求新的债务或使用我们的现金余额来偿还我们的现有债务，这可能会减少可用于分配给我们的股东或其他公司用途的现金。

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我们可不时以按揭贷款或循环信贷的形式，向受资助的REITs提供有担保贷款，以支付建筑成本、资本开支、租赁费用和其他用途。我们把这些贷款称为赞助的REIT贷款。我们预计，每项赞助的REIT贷款将在到期日或更早的时候从担保贷款的财产的长期融资、该标的财产的现金流或其他资本活动中得到偿还。如果赞助的REIT贷款违约，受资助的REIT可能无法完全偿还所担保的REIT贷款，我们可能不得不通过其他方式履行我们在现有债务下的义务，包括不受限制地请求额外提取、保持未清余额、行使任何到期日延期权、寻求新的债务和/或使用我们的现金余额。如果发生这种情况，我们可能会有较少的现金分配给我们的股东或其他公司用途。

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如果我们无法再融资BAML信用基金、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据或B系列票据，我们的经营结果和财务状况可能会受到不利影响。

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我们无法保证，我们将能够在BAML信贷机制的循环信贷额度(如合并财务报表附注4所定义的)2022年1月12日到期时(但须延长两次6个月至2023年1月12日)、BAML信贷设施的定期贷款部分在2023年1月12日到期日再融资、BMO定期贷款(如综合财务报表附注4所定义)在其11月30日、2021年1月31日和2024年1月31日到期时再融资，JPM定期贷款(如综合财务报表附注4所定义)在其11月30日、2021年11月30日、2021年11月30日、2021年11月30日、2021年11月30日、2021年11月30日、2021年11月30日、2021年11月30日到期时再融资。A系列票据(如综合财务报表附注4所界定)于2024年12月20日到期，或B系列票据(如合并财务报表附注4所定义)于2027年12月20日到期时，任何此类再融资均应符合BAML信贷机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据或B系列票据的条件，或我们将能够通过出售资产或筹集股本获得资金，以便向BAML信贷机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款支付所需款项，A系列说明或B系列说明。如果我们无法在到期时再融资BAML信贷贷款、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列债券或B系列债券，或履行我们的付款义务，我们可分配的现金流量和我们的财务状况将受到不利影响。

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不遵守证明BAML信贷机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据或B系列票据的文件中的契约，可能会对我们的财务状况产生不利影响。

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证明BAML信贷机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据和B系列票据的文件载有习惯上的肯定和否定契约，包括对负债、留置权、投资、合并和收购、资产处置、业务变化、某些限制付款、要求设立子公司提供担保，以便在它们发生追索权负债和与附属公司进行交易时提供担保。证明BAML信贷机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据和B系列票据的文件载有以下部分或全部财务契约：最低有形净值；最大杠杆比率；最高担保杠杆率；最低固定费用保险比率；

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最高未支配杠杆比率；最低无担保利率。我们根据BAML信用机制、BMO定期贷款和JPM定期贷款持续借款的能力取决于我们的金融和其他契约。不遵守这些公约可能会导致BAML信用机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据或B系列票据的违约，然后我们可能被要求用其他来源的资金偿还这些贷款。在这种情况下，我们可能无法获得其他资金来源，或只有在缺乏吸引力的条件下才能获得资金。

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我们可以使用BAML信贷机制、BMO定期贷款和JPM定期贷款为购置不动产和其他获准投资提供资金，为与受资助的REITs有关的投资提供资金，为负债再融资或退休，以及在各自文件允许的范围内为营运资本和其他一般业务目的提供资金。如果我们违反了证明BAML信用机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据或B系列票据的文件中的约定，贷款人可以宣布违约。在证明BAML信贷机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据或B系列票据的文件下的违约可能导致难以为我们的业务增长融资，还可能导致可用于分配给我们的股东或其他公司用途的现金减少。在证明BAML信贷机制、BMO定期贷款、JPM定期贷款、A系列票据或B系列票据的文件下的违约可能会对我们的财务状况和经营结果产生重大和不利的影响。

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利率的提高将增加我们对可变利率债务的利息成本，并可能对我们为现有债务再融资或出售资产的能力产生不利影响。

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截至2019年12月31日，我们在BAML信贷机制的循环信贷额度项下没有借款，该信贷额度根据我们的信用评级以可变利率支付利息，今后我们可能会因此而负债。在我们的BAML信贷机制的循环信贷额度下的借款在任何时候不得超过6亿美元。截至2019年12月31日，根据我们的BAML信贷机制的定期贷款部分提取和未偿还4亿美元。BAML信贷机制包括手风琴功能，允许额外借款总额高达5亿美元。2016年7月22日，我们通过签订利率互换协议，将BAML信用工具的定期贷款部分的基准LIBOR利率定为1.12%，直至2021年9月27日。

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截至2019年12月31日，在BMO定期贷款项下提取和偿还的金额为2.2亿美元，但通过使用手风琴功能，这一数额可能会增加至多1亿美元。BMO定期贷款包括一笔5，500万美元的定期贷款和一笔1.65亿美元的B期贷款。2013年8月26日，我们通过签订利率互换协议，将BMO定期贷款的基准LIBOR利率定为每年2.32%，直至2020年8月26日。2019年2月20日，我们通过签订利率互换协议，将从2020年8月26日开始至2024年1月31日止的BMO定期贷款的基准LIBOR利率定为每年2.39%。

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截至2019年12月31日，在摩根大通定期贷款项下提取和偿还了1.5亿美元。JPM定期贷款根据我们的信用评级以可变利率支付利息。从2019年3月29日起，我们通过签订利率互换协议，将基于libor的年利率定为每年2.44%，用于支付1亿美元的长期贷款，直到2021年11月30日。

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在未来，如果利率上升，那么我们未对冲的可变利率债务的利息成本也会增加，这可能会对我们的现金流、我们支付债务本金和利息的能力以及我们向股东分配的能力产生不利影响。此外，不断上升的利率可能会限制我们承担新债务或在现有债务到期时再融资的能力。我们不时会签订额外的利率互换协议及其他利率对冲合约，包括掉期合约、上限合约及下限合约。虽然这些协议旨在减轻利率上升对我们的影响，但它们也使我们面临协议其他各方无法履行的风险，我们可能会承担与和解协议相关的重大成本，协议将无法强制执行，而潜在交易将不符合高效现金流对冲的资格。此外，利率的提高可能会降低第三方愿意为我们的资产支付的数额，从而限制了我们迅速改变投资组合以应对经济或其他条件变化的能力。

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更改及更换libor基准利率可能会对我们的业务、财务业绩及运作造成不利影响。

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我们可能会因预期的libor终止而受到不利影响。2017年7月，英国金融行为监管局(libor监管机构)宣布，它将计划在2021年后逐步取消对libor利率指数的监管监督，以便有秩序地向替代基准利率过渡。目前，对于何种利率或利率可能成为伦敦银行同业拆借利率的可接受替代办法尚未达成共识，鉴于libor在确定全球市场利率方面的作用，不可能预测任何这类替代办法对基于libor的证券和可变利率贷款或其他证券或金融安排的价值的影响。替代参考利率委员会(Arrc)是由美联储(Fed)和纽约联邦储备银行(FederalReserve Bank Of New York)组成的一组私人市场参与者，该委员会提议，担保隔夜融资利率(Sofr)是目前与libor挂钩的衍生品和其他金融合约的最佳替代利率。ARRC提出了一项从libor向Sofr的市场过渡计划，各组织目前正在制定过渡计划，因为它涉及到向libor敞口的衍生品和现金市场。我们正在评估最终取代libor基准利率的潜在影响，包括软银作为美国主要替代利率的可能性。此外，还可能出现其他基准，或在美国境外采用其他基准。虽然从伦敦银行同业拆借利率过渡的全面影响，包括停止发行libor和采用libor替代利率，仍不清楚，但这些变化可能会对我们的任何浮动汇率负债的融资成本产生不利影响。

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信用评级的下调可能会增加我们的借贷成本，或者减少我们在信贷和资本市场获得资金来源的机会。

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我们目前被穆迪投资者服务公司授予公司信用评级。(“穆迪”)基于对我们信誉的评估。尽管穆迪目前的公司信用评级是投资级，但我们不会被降级，或者我们的评级仍将保持投资级，这是无法保证的。如果我们的信用评级被下调或采取其他负面行动，我们可能需要支付额外的利息和费用，除其他外，根据BAML信用机制，BMO定期贷款，JPM定期贷款，A系列票据和B系列债券。

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一个或多个评级机构降低信用评级也可能对我们获得资金来源、获得资金的成本和其他条件以及我们的总体财务状况、经营业绩和现金流量产生不利影响。

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如果我们不能从我们拥有的每一处不动产收取足够的租金，或投资于受赞助的REITs，或对我们资助的受赞助REIT贷款收取利息，我们可能会遭受重大的经营损失或可用于未来股息的现金减少。

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我们很大一部分的收入来自我们的不动产的租金收入和对赞助的REITs的投资。如果我们的房产不为我们提供稳定的租金收入，或者我们不从我们资助的REIT贷款中收取利息收入，我们的收入就会减少，这可能导致我们在未来蒙受经营损失，并减少可供分配给我们的股东的现金。

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我们可能无法确定符合我们购买标准的财产。

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我们的房地产投资组合的增长取决于我们的收购管理人员是否有能力确定符合适用投资标准的待售和/或开发房地产。如果他们不能确定这些财产，我们就无法扩大我们的房地产投资组合的规模，这可能会减少本来可以分配给我们的股东的现金。

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我们依赖关键的人员。

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我们依靠的是我们的首席执行官兼董事会主席乔治·J·卡特(George J.Carter)、我们的总裁兼首席投资官杰弗里·B·卡特(Jeffrey B.Carter)、我们的总顾问兼秘书斯科特·H·卡特

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一位是执行副总裁；John G.Demeritt，我们的首席财务官、财务主管和执行副总裁；John F.Donahue，我们的FSP财产管理有限责任公司总裁兼执行副总裁；Eriel Anhondo，我们的首席运营官和执行副总裁。如果我们的任何执行官员辞职，我们的业务就会受到不利影响。我们并没有与任何行政人员订立雇佣协议。

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我们的红利水平可能会波动。

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由于我们的房地产入住率和租金可能会波动，因此这些活动并没有可预测的经常性收入水平，利率的变化或固定利率债务和可变利率债务的组合都会导致我们的利息成本波动。由于这些波动，可供分配给我们的股东的现金数额可能会波动，这可能导致我们今后无法维持或增加股利水平。

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我们面临房客违约或破产的风险。

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如果我们的任何租户拖欠租约，我们作为业主的权利可能会受到拖延，而且在保护我们的投资方面可能会付出很大的代价。此外，我们其中一处物业的租客可随时寻求破产法的保护，这会导致租客的租约被拒绝及终止，从而减少可供分配给我们股东的现金。

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我们持有的不动产价值可能会大幅下降。

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截至2019年12月31日，我们拥有35处房产， 包括32个经营物业和3个重建物业。这些资产中的一部分或全部可能会贬值。如果我们的不动产价值下降，我们的股东可能会损失部分或全部投资价值。如果我们持有的不动产价值下降，我们的普通股价值可能会受到不利影响，因为这些不动产占我们持有的有形资产的大多数。此外，如果我们被迫出售或出租我们所持有的不动产，分别低于其初始购买价格或其账面成本，或由于财产状况，我们被迫以低于市场价格的价格租赁不动产，则我们的经营结果将受到不利影响，这种不良经营结果可能会使我们的普通股持有者得到较低的红利。

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新的收购可能无法像预期的那样进行。

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我们可以利用BAML信贷机制的循环信贷额度、承担现有债务、承担新债务、发行债务证券、发行股票或其他手段，为购置新的财产提供资金。我们的收购活动面临以下风险：

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我们在拥有、开发、重新开发和经营不动产方面面临风险。

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对我们的投资受房地产相关资产的所有权、开发、再开发和运营风险的影响。这些风险包括房地产投资普遍缺乏流动性，这可能影响我们根据经济和其他条件的变化而改变投资组合的能力，以及通常与以下方面有关的风险：

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某些重要的费用，例如房地产税、水电费、保险费和维修费，即使在财产的租金收入减少时，也通常不会减少。此外，环境和税法、利率水平、融资情况等因素可能影响房地产价值和财产收入。此外，商业空间的供应随着市场条件的变化而波动。

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我们在腾出空置空间方面可能会遇到重大延误，造成收入损失。

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当租约期满时，我们可能会招致费用，并且可能无法以同样的条款重新租赁该空间。虽然我们无法预测现时物业的空置空间何时会出租，但如果租约届满的现有租客会续约，或租约续期的条款及条件如何，我们预计会以现时的市价，为楼宇所在的地点续订或签署新契约，而在某些情况下，新租约的续期或签署率可能低于即将届满的租契率。某些租约规定，如果租户支付费用，他们有权提前终止。如果我们不能及时转租空间，如果条款明显低于预期，或者如果成本较高，我们可能不得不减少分配给我们的股东。一般租期由5年至10年不等，因此，我们商业物业的租金收入，预计每年约有20%会到期。

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我们面临租户式集中的风险。

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截至12月31、2019年，约15%、13%、11%及11%的租户分别占资讯科技及电脑服务业、能源服务业、非法律专业服务业及法律服务业的可租面积的百分比。在这些或任何行业，如果我们的租户高度集中经营，或我们有相当多的租户目前或将来可能经营，可能会对这些租户的财务状况造成负面影响，导致他们未能及时缴付租金或欠缴租约，未能续期或以对我们不利的条件续期，或破产或无力偿债，或无法履行对我们的责任，这会对我们的财务状况及经营结果造成不良影响。

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我们面临地理集中的风险。

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截至12月，我们投资组合中的资产按总面积计算，2019年的地理分布如下：南-46.4%、西-26.4%、中西部-17.0%和东-10.2%。然而，在某些地区，我们拥有更多的房产集中在大丹佛，科罗拉多州-26.4%，亚特兰大，佐治亚州-19.8%，休斯顿，得克萨斯州-12.0%，达拉斯，得克萨斯州-12.4%。我们很可能面临风险，因为我们拥有更多集中财产的任何这些地区都会受到经济状况恶化的影响。鉴于达拉斯、丹佛和休斯顿都会地区在能源部门占有重要地位，长期低油价或天然气价格，或其他对能源产业产生负面影响的因素，可能会对我们维持这些地区房产占用的能力产生不利影响，或者可能导致我们以低于现有租金的价格租赁空间，或以低于前一年在这些地区租赁的空间的价格出租空间。此外，对能源行业产生负面影响的因素可能会降低我们在这些地区的房产的市场价值，从而降低我们的净资产价值，并对我们的财务状况和经营结果产生不利影响，或导致我们的普通股价值下降。

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我们与国家、地区和地方的房地产运营商和开发商竞争，这可能会对我们的现金流产生不利影响。

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在我们目前所处的每一个市场上都存在着竞争，在将来我们可能获得的每一个市场上都会存在竞争。除其他外，我们还与国家、地区和许多地方的房地产经营者和开发商竞争。这种竞争可能会对租赁空间的百分比和我们财产的租金收入产生不利影响，这可能会对我们从业务中获得的现金流量和我们向股东作出预期分配的能力产生不利影响。我们的一些竞争对手可能拥有比我们更多的资源或其他竞争优势。可用于房地产投资的资金的任何增加都可能加速竞争。例如，利率的下降往往会增加资金的可获性，因此

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可以增加竞争。只要我们的物业继续有利可图，这可能会刺激竞争物业的新发展。我们在多大程度上受到竞争的影响，将在很大程度上取决于当地的市场状况以及国家和全球的经济状况。

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我们可能承担与环境有关的责任，我们不能保证我们已经确定了所有可能的责任。

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根据各种联邦、州和地方法律、法令和条例，不动产所有人或经营人可对在其财产上或在其财产中释放的某些危险物质的清除或补救费用承担责任。这类法律可规定赔偿责任，而不考虑拥有人或经营者是否知道或导致这些危险物质的释放。财产上存在危险物质可能会对拥有人出售这类财产或以这类财产作为抵押品借入的能力产生不利影响，并可能导致该财产的所有人承担大量的补救费用。除了清理费用索赔外，财产上存在危险物质可能导致业主承担重大责任，原因是私人当事方对人身伤害提出索赔，或由邻近财产所有人提出财产损害索赔。

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此外，我们不能向你保证：

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我们面临着与气候变化的物理影响有关的可能风险。

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               气候变化的实际影响可能对我们的财产、业务和业务产生实质性的不利影响。例如，气候变化可能增加运营我们财产的公用事业和其他成本，包括能源、水、保险、监管合规和其他供应链材料的费用增加，如果不被租金收入的增加和(或)租户支付的费用所抵消，就可能对我们的财产、业务和业务产生重大的不利影响。我们还受到气候变化引起的严重风暴灾害的影响，在保险范围内，这些风险可能导致大量的资本支出。随着时间的推移，气候变化的实际影响可能导致我们的建筑物对办公空间的需求下降，或者我们根本无法运营这些建筑物。

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我们必须遵守“美国残疾人法”和“消防和安全条例”，其中任何一项都可能要求我们投入大量的资本支出。

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我们所有的财产都必须符合“美国残疾人法”(ADA)和法规。及根据该命令可发出的命令。“反倾销协定”对“公共设施”和“商业设施”有单独的遵守要求，但一般要求建筑物向残疾人开放。遵守ADA要求可能需要，除其他外，消除访问障碍。不遵守这些要求可能导致美国政府处以罚款或对私人诉讼当事人给予损害赔偿。

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此外，我们必须按照消防及安全规例、建筑物守则及其他土地用途规例的规定经营物业，因为这些规例可由政府机构及团体采纳，并适用于我们的物业。遵守这些要求可能需要我们作出大量的资本支出，这些支出将减少现金，否则可分配给我们的股东。

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我们面临与我们的租户被外国资产管制办公室指定为“被禁者”有关的风险。

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根据第13224号行政命令和其他法律，美国财政部外国资产管制办公室(外国资产管制处)保存着一份被指定为恐怖分子或以其他方式被封锁或禁止的人的名单，我们称之为被禁止者。外国资产管制处的条例和其他法律禁止与被禁人员开展业务或进行交易(“外国资产管制处的要求”)。我们现时的租约和某些其他协议，要求另一方遵守外国资产管制处的规定。如果租客或与我们签约的其他一方被列入外国资产管制处的名单，外国资产管制处的要求可能要求我们终止租约或其他协议。任何此种终止都可能导致收入损失或另一方声称终止是错误的。

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安全漏洞和其他干扰可能会损害我们的信息，使我们承担责任，这可能会使我们的业务和声誉受损。

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在我们通常的业务过程中，我们收集和存储有关受赞助的REITS的投资者、租户和供应商的敏感数据。虽然我们已采取措施，保障我们的资讯科技系统及这些系统所保存的资料的安全，但这些系统和基础设施可能容易受到黑客、电脑病毒或洗劫软件的攻击，或因雇员错误、渎职、授权用户冒充或其他干扰而受到破坏。任何这样的入侵或攻击都可能危及我们的网络，而存储在那里的信息可以被访问、公开披露、丢失或窃取。由于用于获得未经授权的访问、禁用或降级服务或破坏系统的技术经常不断地发生变化，变得更加复杂，在针对目标发射之前往往无法被识别，而且在很长一段时间内很难被发现，因此我们可能无法预测这些技术或实施充分的预防或侦查措施。任何未经授权的获取、披露或其他信息损失都可能造成重大的财务风险，包括补救可能对受影响方造成的损害的重大费用。如果我们被发现违反了保护机密信息的法律规定的隐私或安全规则，我们也可能受到制裁和民事或刑事处罚。如果我们的信息系统不能保持适当的功能和安全，就会中断我们的业务，损害我们的声誉，使我们受到赔偿责任要求或监管处罚，并可能对我们的业务、财务状况、现金流量和业务结果产生重大不利影响。

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实际或威胁的恐怖袭击可能对我们创造收入和财产价值的能力产生不利影响。

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我们对未来可能成为实际或威胁恐怖主义袭击目标的市场进行了大量投资。因此，这些市场的一些租户可能会选择将他们的业务迁往其他市场，或者选择在这些市场内低调的办公大楼，而这些办公大楼可能被认为是未来恐怖活动的较少目标。这可能导致这些市场，或特别是我们的物业，对写字楼的需求整体下降，从而增加物业的空置率，或需要以较优惠的条件出租物业，或两者兼而有之。此外，未来在这些市场的恐怖袭击可能直接或间接损害我们的财产，无论是物质上还是财政上，或造成重大损失，超出我们的保险范围。由于上述情况，我们创造收入的能力和财产价值可能会大幅下降。亦见“如果发生无保险事件，我们可能会损失资本投资或预期利润。”

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如果发生无保险事件，我们可能会损失资本投资或预期利润。

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我们承担，或我们的租户携带，全面的责任，火灾和扩大保险范围，我们的每一项财产，保单规格和保险限额，通常为类似的财产。然而，有些损失可能是不可保的，也可能是经济上不可保的。如果发生没有保险的物质损失，我们可能会损失在财产上投资的资本和预期的利润。

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我们的员工留用计划可能会阻止控制方面的变化。

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二月期间2006年，我们的董事会批准了一项变更控制计划，其中包括一种形式的保留协议和酌情支付计划。根据自由支配计划支付的款项上限为FSP公司市值的1%，减去根据保留计划支付的金额。与计划的这两个组成部分有关的费用可能会使第三方不愿为我们提出收购建议，从而抑制控制的改变，否则就会使持有我们普通股的人有机会实现比当时市价更高的溢价。

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进一步发行股票证券可能会稀释目前的股东。

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如果我们发行额外的股本证券来资助未来的收购、偿还债务或为其他一般公司目的提供资金，我们现有股东的利益可能会被稀释。我们执行业务战略的能力取决于我们能否获得适当的债务融资，包括无担保的信贷额度和其他形式的担保和无担保债务，以及股权融资。

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我们普通股的价格可能会有所不同。

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我们的普通股的市场价格可能会随市场和经济条件的变化而波动，包括一般的房地产投资信托基金(REITs)的市场看法，以及我们的财务状况和经营结果的变化。这种波动可能会抑制我国普通股的市场价格，与FSP公司的财务业绩无关，REIT类股票的市场状况一般会影响我国普通股的市场价格。

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如果我们没有资格成为REIT，我们将承担不利的税收后果。

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规管REITs征税的税务守则的条文是非常技术性和复杂的，虽然我们预期我们会有组织和运作的方式，使我们能够达到这些要求，但我们不能保证我们永远能够成功地这样做。此外，由于我们过去通过合并获得了某些赞助的REIT，我们称之为目标REIT，我们可能不再有资格成为REIT。我们可能会因为各种原因而丧失资格，原因涉及从目标REIT获得的资产的性质、成为我们股东的目标REITs的股东的身份，或者一个或多个目标REIT以前没有资格作为REIT。此外，如果我们在2008年5月、2006年4月、2005年4月或2003年6月收购的一个或多个目标REIT在完成收购之前没有资格作为REIT，我们可能因此被取消作为REIT的资格。

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如果在任何应税年度我们没有资格作为REIT，我们将被征税作为一个公司和分配给我们的股东将不会被我们在计算我们的应税收入时被扣减。此外，如果我们不能取得REIT的资格，我们可能会在发生这种失败的年份以及在今后的四年中被取消作为REIT的待遇，因此，在这些年里，我们将被作为一家正规的公司征税。如果连一个应税年度都没有资格，我们的现金就会大幅度减少，以便分配给我们的股东，或者要求我们承担债务或清算投资，以便产生足够的资金来支付由此产生的联邦所得税负债。

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我们的组织文件中的规定可能会阻止控制的改变。

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我们的“公司章程”和“章程”载有下文所述的条款，这些规定可能会阻止第三方为我们提出收购建议，从而可能在可能使我们普通股持有人有机会在当时市价基础上实现溢价的情况下，阻止控制权的改变。

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所有权限额。为了保持我们作为REIT的资格，我们的普通股持有者可以被限制在直接或根据“国内收入法典”适用的归属规则下，不超过我们股票价值或数量的9.8%，而普通股的持有者不得获得或

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转让股份，这将导致我们的普通股股份是有权受益者的不足100人。这种所有权限制可能会阻止我们在未经董事会批准的情况下获得控制权。公司章程赋予董事会违反本规定拒绝股东取得或转让股份的权利。

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董事会条款。在我们2019年股东年会之前，我们的董事会被划分为三个级别，每个级别的董事任期三年。在2019年股东年会之后，我们修改了公司章程，规定2020年任期届满的董事的每一位继任人将被选举至下一次股东年会，任期于2021年届满的董事的每一位继任人以及2020年年会选出的董事继任人将被选出任职至下一届股东年会，从2022年股东年会开始，所有董事将被选出任职至下一届股东年会。因此，在2022年股东年会之前的过渡期内，董事的交错任期可能会影响我们股东改变控制权的能力，即使变更控制可能符合股东的最佳利益。

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优先股。我们的公司章程授权我们的董事会发行至多2000万股优先股，每股面值为0.0001美元，并确定所发行的任何此类股份的优先权和权利。发行优先股可能会产生延迟或阻止控制权改变的效果，即使控制权的改变可能符合我们股东的最佳利益。

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增加授权库存。我们的董事会，未经股东的任何表决或同意，可增加任何类别或系列股票的授权股份数目或我们有权发行的授权股份总数。增加获授权股份数目及发行这类股份的能力，可能会造成延迟或防止控制权改变的效果，即使改变控制权可能符合我们股东的最佳利益。

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附例的修订。我们的董事会有权修改我们的章程。即使控制权的改变可能符合我们股东的最大利益，这种权力也会产生延迟或阻止控制权改变的效果。

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股东会议。我们的章程要求在股东年会和特别会议上审议股东提案，并在股东年会和特别会议上为选举董事提名股东提名。预告条文规定，建议人须向我们提供有关建议人及/或代名人的详细资料。我们的附例亦规定，有权在会议上投票超过50%的股东，必须加入股东要求召开特别股东会议的要求，并必须按照会议要求的具体程序。这些规定可能产生拖延或阻止控制权改变的效果，即使改变控制可能符合我们股东的最大利益。

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需要绝对多数票。我们的法团章程要求持有不少于80%已发行股本股份的持有人投赞成票，并有权表决，以便(I)修订法团章程中有关免职董事、高级人员及董事的法律责任限制或高级人员及董事弥偿的条文，或(Ii)修订法团章程中有关董事免职、高级人员及董事的法律责任限制或弥偿的条文。本条例旨在修订我们的法团章程，以便在选举董事时施加累积投票。这些规定可能会产生延迟或阻止控制权改变的效果，即使改变控制可能符合我们股东的最佳利益。

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项目1B。未解决的工作人员意见。

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没有。

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项目2.特性

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以下是截至2019年12月31日有关我们物业的资料：

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