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证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格10-K
| | | | | |
| ☒ | 依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的年报 |
截至财政年度(一九二零九年十二月三十一日)
或
| | | | | |
| ☐ | 依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告 |
从转轨时期开始，从转轨时期到转轨时期，从转轨阶段到转轨阶段，从转轨的转轨阶段到转轨时期的转轨时期。
委员会档案编号001-34603
Terreno房地产公司
(“注册章程”所指明的注册人的确切姓名)
| | | | | |
| 马里兰州 | 27-1262675 |
(国家或其他司法管辖区) 成立为法团或组织) | (I.R.S.雇主) 识别号码) |
| |
蒙哥马利街101号, 200套房 旧金山, 钙 | 94104 |
| (首席行政办公室地址) | (邮政编码) |
登记人的电话号码，包括区号：(415) 655-4580
根据该法第12(B)节登记的证券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每班职称 | | 交易符号 | | 注册的每个交易所的名称 |
| 普通股，每股0.01美元面值 | | TRNO | | 纽约证券交易所 |
根据该法第12(G)节登记的证券：
无
按照“证券法”第405条的定义，通过检查标记表明注册人是否是知名的经验丰富的发行人。是 ☒/.☐
如果注册人不需要根据“注册条例”第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记标明
行为.☐ 不 ☒
(1)已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在前12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天内一直受这类申报要求的约束。是 ☒ 无再加工☐
通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了在过去12个月内根据条例S-T规则405要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内，注册人被要求提交此类文件)。是 ☒/.☐
通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。见“交易所法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义：
| | | | | | | | | | | |
| 大型加速箱 | ☒ | 加速机 | ☐ |
| 非加速 | ☐ | 小型报告公司 | ☐ |
| | 新兴成长型公司 | ☐ |
如果是一家新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”规则12b-2所定义)。☐/.☒
非附属公司持有的有表决权和无表决权普通股的总市值，按纽约证券交易所报告的收盘价计算，截至2019年6月28日，注册官最近完成的第二财政季度的最后一个营业日：$3,180,085,144。(就此计算而言，注册人已将市场排除在外。
其普通股的所有股份的价值均报告为书记官长和董事有权受益者拥有的股份。这种排除不应被视为构成并承认任何此种人是注册人的附属人)。
登记人67,388,281其普通股，每股面值0.01美元，截至2020年2月4日已发行。
参考文件法团
本年度报告表10-K的第三部分参考了Terreno不动产公司2020年股东年会代理声明的部分内容，登记人预计，根据条例14A，该报告将在2019年财政年度结束后120天内提交证券交易委员会。
Terreno房地产公司
表格10-K年度报告
2019年12月31日终了年度
目录
| | | | | | | | |
| 第一部分： | | |
| | |
| 项目1 | 商业 | 2 |
| 项目1A | 危险因素 | 6 |
| 项目1B | 未解决的工作人员意见 | 24 |
| 项目2 | 特性 | 24 |
| 项目3 | 法律程序 | 28 |
| 项目4 | 矿山安全披露 | 28 |
| | |
| 第二部分： | | |
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| 项目5 | 注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买 | 29 |
| 项目6 | 选定财务数据 | 30 |
| 项目7 | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 | 31 |
| 第7A项 | 市场风险的定量和定性披露 | 56 |
| 项目8 | 财务报表和补充数据 | 56 |
| 项目9 | 会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 | 56 |
| 第9A项 | 管制和程序 | 57 |
| 第9B项 | 其他资料 | 59 |
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| 第III部： | | |
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| 项目10 | 董事、执行干事和公司治理 | 59 |
| 项目11 | 行政薪酬 | 59 |
| 项目12 | 某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项 | 59 |
| 项目13 | 某些关系和相关交易，以及董事独立性 | 59 |
| 项目14 | 主要会计费用及服务 | 59 |
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| 第四部分： | | |
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| 项目15 | 证物及财务报表附表 | 60 |
| 财务报表索引 | 60 |
| 项目16 | 表格10-K摘要 | 60 |
| 展览指数 | |
| 签名 | |
前瞻性陈述
这份关于表10-K的年度报告载有1995年“私人证券诉讼改革法”、1933年“证券法”第27A条(经修正的“证券法”)和1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节所指的前瞻性陈述。我们提醒投资者，前瞻性的陈述是基于管理层的信念和管理层所作的假设，以及管理层目前可以获得的信息。在使用时，“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“计划”、“计划”、“结果”、“应该”、“意志”、“寻求”、“目标”、“看”、“可能”、“立场”、“机会”、“展望”、“潜力”、“热情”，“未来”和类似的表达方式，不只是与历史事件有关的，目的是确定前瞻性的陈述。这些陈述受风险、不确定因素和假设影响，不能保证未来的业绩，这些风险、趋势、不确定性和因素可能会影响我们无法控制的已知和未知风险、趋势、不确定性和因素。如果这些风险或不确定性中的一个或多个成为现实，或者基本假设被证明是不正确的，则实际结果可能与预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确拒绝任何责任更新我们的前瞻性声明，无论是由于新的信息，未来的事件，或其他，除非法律要求。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时，应该谨慎行事，因为这是基于在其作出时的结果和趋势，以预测未来的结果或趋势。
一些风险和不确定因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性声明所表达或暗示的大不相同，除其他外，这些风险和不确定因素包括：
•本年度报告表10-K所载的因素，包括“风险因素”和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”等标题下列出的因素；
•我们有能力根据对我们有利的条件识别和获得工业产权；
•资本市场的总体波动和我国普通股的市场价格；
•不利的经济或房地产条件或工业房地产部门和(或)我们获得财产的市场的发展；
•我们对关键人员的依赖和对第三方物业经理的依赖；
•我们无法遵守适用于公司、特别是上市公司的法律、规则和条例；
•有效管理增长的能力；
•租客破产及租客拖欠或不续期租契；
•租金降低或空缺率增加；
•利率和业务费用增加；
•伦敦银行间同业拆借利率(“libor”)可能终止；
•房地产估价和减值费用下降；
•我们的预期杠杆，我们未能获得必要的外部融资，以及现有和未来的偿债义务；
•我们向股东发放股票的能力；
•我们未能成功对冲利率上升；
•我们未能成功地操作所获得的财产；
•与地产重建、翻新及扩展策略及活动有关的风险；
•我们未能符合或维持我们作为房地产投资信托基金(“房地产投资信托基金”)的地位，并可能对税法产生不利影响；
•无保险或保险不足的损失和费用，与我们的财产有关，或因未来的诉讼而引起的损失和费用；
•与自然灾害有关的环境不确定性和风险；
•金融市场波动；和
•房地产和分区法的变化和不动产税率的提高。
第一部分
项目1.间接业务。
概述
Terreno房地产公司(“Terreno”，及其子公司，“我们”、“我们公司”或“公司”)在美国六个主要沿海市场获得、拥有和经营工业房地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/分销(占截至2019年12月31日我们年化基础租金总额的81.5%)、弹性(包括轻工业和研究与开发)，或研发)(约7.2%)、转运(约5.5%)和改良土地(约5.8%)。我们的目标是在填充位置的功能建筑物，这些建筑物可能由多个租户共享，并能满足我们经营的各个子市场内的客户需求。填充点是被高度集中的已经开发的土地和现有建筑物所包围的地理位置。截至2019年12月31日，我们共有220幢楼宇，总面积约1，330万平方尺，19幅经改良的地块，包括约77.6英亩土地及四个重建中的物业，预计完成后约有50万平方呎。这些楼宇和经改良的地块分别租给了493名顾客，分别约占96.8%和92.0%，其中最大的一批，约占我们按年计算的基本租金总额的3.6%。
我们是一家内部管理的马里兰公司，根据经修订的1986年“国内收入法”第856至860节，或从截至2010年12月31日的应税年度开始，被选为REIT。
我们的投资策略
我们在美国六大沿海市场收购、拥有和经营工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。
如下文所述，我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/分销、柔性(包括轻工业和研发)、转运和改良土地。我们的目标是在填充位置的功能建筑物，这些建筑物可能由多个租户共享，并能满足我们经营的各个子市场内的客户需求。
工业设施一般特征
仓库/配送(截至2019年12月31日，约占年度基准租金总额的81.5%)
•单一和多租户设施，通常为超过10，000平方英尺的租户提供服务
•一般少于20%的办公空间
•典型的清晰高度从18英尺到36英尺
•可能包括生产/制造领域。
•通过船坞高级和/或等级门进入室内
•大型和小型卡车分销选择的卡车场，可能包括大量卡车活动和/或拖车储存。
FLEX(包括轻工业和研发，约占全年基础租金的7.2%)
(2019年12月31日)
•单一和多租户设施，通常为不到10，000平方英尺的租户提供服务
•设施一般可同时容纳办公室及仓库/制造活动。
•通常比仓库/配送设施拥有更大的办公空间和更浅的海湾深度。
•与办公室使用增加相符的停车
•通过等级和/或码头高门进入室内
•中型卡车活动的分期
•可包括陈列室、服务中心或装配/轻型制造组件。
•强化景观
转运(截至2019年12月31日，约占我们年化基础租金总额的5.5%)
•包括卡车码头和其他转运设施，为单一和多个租户提供服务。
•典型的码头高门，浅海湾深度和较低的清晰高度。
•为大量的卡车活动和拖车储存做准备
改良土地(截至2019年12月31日，约占全年基准租金总额的5.8%)
•用于卡车、拖车、集装箱仓库和/或停车场。
•将来可能会重新开发
我们在选择目标市场时，借鉴了我们在北美、欧洲和亚洲50多个全球工业市场投资和运营的经验、供求基本面，以及预期由于人口变化、监管和物理限制、技术变化、电子商务、减少车辆行驶里程带来的经济和环境效益以及其他因素而产生的物流模式的趋势。我们相信，我们的目标市场具有吸引人的长期投资属性.我们的目标资产包括但不限于以下方面：
•位于人口众多的沿海市场；
•接近运输基础设施(如海港、机场、公路和铁路)；
•处于供应受限的子市场，由于有形和(或)监管方面的限制，阻碍新的工业发展；
•功能和灵活的布局，可以修改，以容纳单一和多个租户；
•以物业重置成本折让的收购价格；
•通过重租或操作或实物改进提高回报的潜力；以及
•随着时间的推移，更高和更好地利用财产的机会。
一般而言，我们更倾向于利用本地第三方物业经理进行日常物业管理.我们相信外判物业管理是符合成本效益的，为我们提供运作上的灵活性，亦是收购机会的来源。如果我们认为直接物业管理符合我们的最佳利益，我们将来可能会直接管理物业。
我们现时无意取得未开发或未改善的工业用地，或进行绿地地面发展。不过，我们会寻求重建、翻新和扩展我们拥有的物业的机会，购置物业和改善地块，以期在短期内重新发展，并取得邻近的土地，以扩展现有的设施。
我们预计，我们会继续取得大部分投资，作为个别物业、物业组合或改善工业用地的权益，而这些土地可能是在没有楼宇的情况下租用的。我们可以通过收购其他拥有工业房地产的公司或实体来获得工业产权。我们会机会主义地投资工业地产所担保的债务，否则便会符合我们的投资准则，目的是最终取得有关的地产。我们目前并不打算以特定百分比的工业物业为目标。这一预期是基于当前的市场状况，可能会随着时间的推移而改变，以适应不同的市场状况。
我们获得的财产可能是稳定的(完全租赁的)或不稳定的(有短期租约到期或部分或完全空置)。在2010年2月16日至2019年12月31日期间，我们稳定了74项资产。
当我们相信物业的预期总回报相对于物业的市值特别低，或物业的市值显著高于估计的重置成本时，我们便会不时出售物业。这些销售所得的资金被再投资到预期将提供更好的预期回报或返还给股东的房地产上。自2010年开业以来，我们已处置了19处房产，总销售价格约为2.914亿美元，总收益约为9，310万美元。
竞争优势
我们相信，我们通过以下竞争优势使自己与竞争对手区别开来：
•重点投资战略。我们专门投资于六个主要的沿海美国市场，并专注于填充地点。我们根据我们在北美、欧洲和亚洲50多个全球工业市场的投资和运营经验，根据供求基本面，选择了我们的六个目标市场。
而且，由于人口变化、法规和物理限制、技术变化、电子商务、减少车辆行驶里程的经济和环境效益以及其他因素，预计物流模式将出现趋势。我们现时无意购置未开发或未获改善的土地，或进行绿地地面发展，但我们会继续进行重建、翻新和扩展工程。
•高度对准的补偿结构。我们认为，高管薪酬应该与长期股东价值创造紧密结合起来.因此，我们高管的长期股权激励薪酬主要基于我们的股东总回报，超过MSCI美国房地产投资信托指数(RMS)或富时全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)权益产业指数的股东总回报率。
•致力于强有力的公司治理。我们致力于强有力的公司治理，具体表现如下：
◦我们董事会的所有成员都服务于年度任期；
◦在无竞争的董事选举中，我们采用了过半数的投票标准；
◦我们选择了马里兰州的三项反收购条款，在未来，如果没有股东的批准，我们将不会回到这些条款中；
◦我们设计所有权限制只是为了保护我们作为REIT的地位，而不是作为反收购手段；以及
◦我们没有股东权益计划。今后，我们将不通过股东权利计划，除非我们的股东事先批准通过这样的计划，或者，如果我们的董事会通过，我们将在通过后12个月内将股东权利计划提交给我们的股东进行批准表决，否则该计划将终止。
我们的融资策略
我们融资战略的主要目标是保持财务灵活性，保持保守的资本结构，使用留存现金流、房地产处置收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股来为我们的增长融资。从长远来看，我们打算：
•将我们合并负债的未偿本金和任何未偿永久优先股的清算优先权限制在我们企业总价值的35%以下；
•保持固定收费覆盖率超过2.0x；
•将债务调整后的EBITDA比率维持在6.0x以下；
•将未偿还浮动利率债务的本金限制在合并负债总额的20%以下；及
•有与我们预期的平均租赁期限(5-7年)相一致的交错债务期限，使我们能够重新定价我们资本结构的一部分，因为我们的租金随着市场条件的变化而变化。
我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是维持我们的投资评级，并能够发行更多的无担保债务和额外的永久优先股。惠誉评级为我们提供了一个稳定前景的BBB发行人评级。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可以随时由指定评级机构修改或撤回。我们不能保证我们能够维持目前的信用评级。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资金的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资条件。如果我们目前的信用评级被下调，我们可能很难或很昂贵地获得额外的融资或为现有债务和承付款提供再融资。我们打算主要利用高级无担保票据、定期贷款、信贷设施、财产处置、普通股和永久优先股。我们还可能承担与房地产收购有关的债务，这些资产的贷款与价值比率可能更高。
我们的公司结构
我们是一家成立于2009年11月6日的马里兰公司，自2010年以来一直公开持有并接受美国证券交易委员会(SEC)的报告义务。我们的结构不是一个伞状合伙房地产投资信托，或UPREIT，虽然我们可以建立一个类似的结构，以促进收购如果需要。我们目前通过子公司间接拥有我们的财产，并可酌情使用一个或多个应税REIT子公司。
我们的税收状况
根据守则第856至860条，我们选择被评定为REIT，从截至2010年12月31日的应税年度开始。我们相信，我们的组织和运作方法已经并将继续使我们能够满足作为联邦所得税目的的REIT的资格和税收要求。为了保持REIT的地位，我们必须满足许多组织和业务要求，包括我们每年至少将净收入的90%分配给我们的股东，不包括净资本收益。作为一个REIT，我们一般不会对我们目前分配给股东的应纳税所得额征收联邦所得税。如果我们在任何应税年度都没有资格成为REIT，我们将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。即使我们有资格作为一个REIT征税，我们可能要对我们的收入或财产征收一些联邦、州和地方的税收，如果我们的应纳税的REIT子公司的收入，将按正常的公司税率征税。我们目前不拥有任何应税的REIT子公司，但将来可能拥有。
竞争
我们相信，目前的市场对于工业房地产的收购是有竞争力的。我们与养老基金及其顾问、银行和保险公司投资账户、其他公共和私人房地产投资公司竞争房地产投资，包括其他REITs、房地产有限合伙企业、业主-用户、个人和其他从事房地产投资活动的实体，其中一些公司拥有比我们更多的财政资源。我们认为房地产租赁具有很强的竞争力。我们经历了来自业主和竞争物业经理的客户的竞争。因此，我们可能要提供免费的租期、租客改善收费或提供其他诱因，所有这些都可能对我们的经营结果造成不良影响。
环境事项
我们拥有并将获得的工业财产受各种联邦、州和地方环境法的约束。根据这些法律，法院和政府机构有权要求我们作为受污染财产的所有者清理财产，即使我们不知道或不对污染负责。这些法律也适用于在财产受到污染时拥有财产的人，因此，即使我们出售了一些财产，我们也有可能承担这些费用。除清理费用外，环境污染还可能影响财产的价值，从而影响业主以财产作为抵押或出售财产的能力。根据适用的环境法，法院和政府机构还有权要求将废物送往废物处置设施，如垃圾填埋场或焚烧炉的人，在该设施受到污染并威胁到人类健康或环境时支付清理费用。
此外，法院的各种裁决规定，第三方可以就财产污染所造成的损害要求赔偿。举例来说，在我们其中一个物业内接触石棉的人士，如因石棉而受伤，可寻求赔偿。最后，其中一些环境法限制在各种活动中使用财产或场所条件。例如，法律要求使用化学品的企业仔细管理这些化学品，并通知地方官员正在使用这些化学品。
我们可以负责上述任何费用。清理受污染财产、为索赔辩护或遵守环境法的费用可能是实质性的，可能会对可供分配给我们的股东的资金产生不利影响。我们一般会在取得物业前，就每项物业取得“第一期环境地盘评估”(ESA)。然而，这些环境协定可能无法揭示可能对我们的业务、资产、经营结果或流动资金产生重大不利影响的所有环境成本，也可能无法确定所有潜在的环境负债。
一般而言，我们利用本地第三者物业管理公司进行日常物业管理，并会倚赖这些第三者按照适用的联邦、州及地方环境法例，经营我们的工业物业，并迅速通知我们任何环境污染或类似问题。因此，我们可能会承担我们不知道的物质环境责任。我们不能保证：(1)未来的法例或规例不会对我们施加物质环境上的责任；或(2)本港工业物业的环境状况不会受邻近工业物业(例如有漏水的地下储存罐)或与我们无关的第三者的情况所影响。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们不知道有任何重大或实质性的风险。
员工
截至2020年2月6日，我们有24名员工。我们的雇员中没有一个是任何工会的成员。
可得信息
我们设有互联网网站，地址如下：http://terreno.com。我们网站上的资料既非表格10-K年度报告的一部分，亦非参考资料。我们免费在我们的网站上或通过我们的网站提供某些报告和对这些报告的修正，这些报告是我们根据“交易所法”向证券交易委员会提交或提供的。这包括我们关于表格10-K的年度报告，关于表格10-Q的季度报告，关于表格8-K的当前报告，以及对这些报告的证物和修正，以及第16节提交的文件。在我们将这些信息以电子方式提交给SEC或提供给SEC之后，我们会在合理可行的情况下尽快在我们的网站上免费提供这些信息。你也可以通过在证券交易委员会的网站上访问Edgar数据库获得我们的报告http://www.sec.gov.
项目1A。风险因素
应仔细考虑下列风险因素和本年度报告中关于表10-K的其他信息。以下所述的风险和不确定因素并不是我们所面临的唯一风险和不确定因素。我们目前所不知道或我们认为不重要的额外风险和不确定因素也可能损害我们的业务运作。如果出现以下任何风险，我们的业务、财务状况、经营结果和现金流都可能受到不利影响。投资者还应参考我们关于表10-Q的季度报告和表8-K的当前报告，以了解这些风险因素的任何实质性更新。
与我们的业务和财产有关的风险
我们的长期增长在一定程度上将取决于未来的房地产收购，我们可能无法以有利的条件完成收购，被收购的房产可能不会像我们预期的那样运作，或者我们可能无法迅速和高效地将我们的新收购整合到我们现有的业务中。
我们打算继续在六个目标市场取得工业物业。购置物业会带来各种风险，包括我们的投资可能未能如我们预期的那样运作，我们可能无法迅速而有效率地将我们的新收购纳入我们现有的业务，以及我们为使所购物业达到市场标准而作出的成本估计，可能会被证明是不准确的。此外，我们不能保证我们的目标市场在有吸引力的价格水平或根本没有投资机会。如果在我们预期的目标市场上没有这样的机会，我们执行我们的商业计划和实现我们对增长的预测的能力可能会受到重大的不利影响。此外，我们还面临着来自其他资本雄厚的房地产投资者的巨大竞争，包括养老基金及其顾问、银行和保险公司投资账户、其他公共和私人房地产投资公司，包括其他REITs、房地产有限合伙企业、业主用户、个人和其他从事房地产投资活动的实体，其中一些公司拥有比我们更多的财政资源，更有能力借入资金购买房产。随着房地产投资相对于其他形式的投资而言，这种竞争变得越来越有吸引力。由于竞争的结果，我们可能无法获得我们想要的物业，或者买价可能会大幅提高。
此外，我们希望通过债务和股权融资相结合的方式为未来的收购融资，包括根据我们的循环信贷机制进行的借款、定期贷款、发行无担保债务证券、由个人财产或财产池担保的债务、留存现金流量的使用以及发行长期债务以及共同和永久优先股的组合，这些组合可能根本无法或以有利的条件获得，并可能对我们的现金流产生不利影响。上述任何风险都可能对我们的财务状况、经营结果、现金流量和我们的普通股和优先股的市场价格产生不利影响。
我们可能会进行并购，造成整合和其他可能损害我们业务的风险。
我们可能被要求承担债务和支出，发行更多的普通股或发行优先股，以支付我们可能获得的工业产权，这可能会稀释我们的股东的所有权权益，并可能降低或消除我们的盈利能力。这些收购也可能使我们面临以下风险：
•我们可能无法成功地将获得的财产整合到我们的业务中；
•可能需要额外的资本支出；
•可能需要高级管理人员花费大量时间谈判协议和整合所获得的财产；
•取得的财产的价值可能损失或减少；
•预先存在的关于购置财产的未披露负债的可能性，包括但不限于环境或石棉责任，而我们的保险可能不够，或我们可能无法获得保险；
•我们的工业财产集中在洛杉矶、旧金山湾区和西雅图可能会增加我们对地震活动的接触，特别是如果这些工业属性位于断裂带或附近；以及
•我们可能无法达到与稳定的上限利率有关的估计预测。
我们预计，未来将增加购置成本，包括使工业地产运作所需的资本支出。如果我们的收入跟不上这些潜在的收购成本，我们可能无法维持我们目前或预期的收益，因为我们吸收了这些额外费用。我们无法保证成功地克服这些风险或在这些收购中遇到的任何其他问题。
如果我们不能获得额外的资金，我们的增长将是有限的。
如果信贷市场的不利条件--特别是房地产方面的不利条件--实质性恶化，我们的业务可能会受到实质性和不利的影响。如果我们不能以优惠的条件获得额外的融资，我们通过工业地产投资增长的长期能力，包括我们实现增长预测的能力，将受到限制。今后，我们将依靠股票和债务融资，包括发行普通股和永久优先股、根据我们的循环信贷安排借款、定期贷款、发行无担保债务证券和由个别财产或财产池担保的债务，以资助我们的收购、重新开发、翻新和扩张活动以及周转资金。如果我们无法从这些或其他来源获得股本或债务融资，或在到期后再为现有债务融资，我们的财务状况和经营结果可能会受到不利影响。市场条件可能会使我们很难获得额外的融资，我们不能保证我们将能够获得额外的债务或股权融资，或我们将能够获得优惠的条件。
此外，为了符合REIT的资格，我们必须每年向股东分配至少90%的应税收入(在扣除支付的股息之前确定的，不包括任何净资本收益)，而且我们通常期望分配的数额超过这一数额。因此，我们保留收益以资助收购、重建、翻新和扩建(如果有的话)或其他资本支出的能力将受到限制。
现金分配的可用性和时间不确定。
我们每季度定期向股东发放现金(我们在10-K表格的年度报告中也称为红利，以及我们向SEC提交的其他文件)，我们打算继续定期支付季度现金分配。然而，我们承担我们的业务所产生的所有费用，我们的业务所产生的资金在扣除这些费用后，可能不足以支付向我们的股东分配所需的数额。此外，我们的董事局可酌情保留该等现金的任何部分作为营运资金。我们向股东分配股票的能力也将取决于我们的留存现金流水平，我们打算将其用作投资资本的来源。我们不能向我们的股东保证将有足够的资金支付分配。我们的公司战略是向我们的股东支付季度分配的资金，完全由可分配的现金流支付。然而，我们可以通过现有现金流量、不计经常性资本支出以及借款和财产处置收益的组合，向股东提供季度分配资金。如果我们无法持续地从可分配的现金流中为未来季度分配给我们的股东提供资金，我们的股票的价值可能会受到负面影响。
我们依靠关键的人员。
我们的成功在很大程度上取决于某些关键人员的贡献，其中包括但不限于我们的主席和首席执行官以及我们的总裁，他们每一个人都很难替换。如果我们的任何关键人员停止受雇于我们，我们的经营结果可能会受到影响。我们是否有能力挽留我们的高层管理小组，或在高层管理小组的任何成员离职时，吸引合适的人接替，取决于就业市场的竞争性质。管理小组的主要成员失去服务或限制这些服务的提供可能对我们的财务状况和现金流动产生不利影响。此外，资本市场也可能对这种损失产生负面影响。我们没有，也不期望我们的任何关键人员获得关键人物人寿保险。
我们还认为，随着我们的扩大，我们未来的成功在很大程度上取决于我们是否有能力雇用和留住高技能的管理、投资、财务和业务人员。对这些人员的竞争十分激烈，我们不能向股东保证，我们将成功地吸引和留住这些熟练的人才。
我们的投资集中在工业地产行业，我们的业务会因该行业的经济衰退而受到不利影响。
我们对房地产资产的投资集中在工业房地产部门。这种集中可能使我们在这一部门面临更大的经济衰退风险，而不是如果我们的商业活动包括房地产业其他部门中更大一部分的话。
影响我们财产所在地区的事件或事件可能会对我们的财务结果产生重大的不利影响。
除了一般、区域、国家和国际经济状况可能对我们的业务和财务结果产生重大不利影响外，我们的经营业绩还将受到我们经营的特定市场的不利经济条件的重大不利影响，特别是在我们拥有大量财产集中的市场。例如，截至2019年12月31日，约有26.7%的可租平方英尺和62.8%的改良土地位于新泽西州北部/纽约市，占我们年化基础租金总额的约30.9%。有关我们在市场上拥有物业的额外资料，请参阅本表格10-K的“第2项-附属物业”。任何房地产市场或我们任何市场的经济下滑，以及未能准确预测这些市场任何经济改善的时间，都会使我们的业务和可供分配的收入和现金，包括可用于向我们的股东支付分配款的现金，受到重大不利影响。
我们可能无法续订租约，租赁空置空间，包括因房客违约而产生的空置空间，或租赁期满后的重新租赁空间。
我们不能向你保证，我们的物业的租约将被续签，或这些物业将以相当于或高于当时平均实际有效租金的净有效租金率重新出租。此外，我们可能需要作出宽减或资助改善措施。如果我们的物业租金降低，我们的租户就不会续订租约，或我们不会转租大量的现有土地，包括因租客违约而产生的空置空间，以及租契到期的地方，我们的财务状况、营运结果、现金流量、可供股东分配的现金、普通股的每股交易价格，以及我们履行还本付息义务的能力，都会受到重大影响。此外，如果我们不能续租或转租物业，该物业的转售价值可能会下降，因为该物业的市值会部分取决于该等物业的租契价值。
我们一般都会因租客破产或破产或租客违约而受到潜在的不良影响。
我们的收入取决于租户，包括某些重要的租户。此外，我们的某些物业是由一名租客占用，而这些物业所产生的收入，须视乎租户的财务稳定性而定。我们物业的租客破产或无力偿债，或一般情况下租客违约，可能会对我们的物业所产生的收入造成不良影响。租户，特别是那些杠杆比率很高的租户，将来可能会申请破产保护或破产。根据破产法，房客不能仅仅因为破产而被驱逐。另一方面，破产的租户可以拒绝并终止与我们的租约。在这种情况下，我们向破产租客提出的欠租及未来租金的申索，会受到一个法定上限的规限，而该上限可能远低于根据租契实际欠下的剩余租金，即使如此，我们对未付租金的申索，亦可能不会全部付清。这种短缺可能对我们的现金流量和业务结果产生不利影响，并可能导致我们减少向股东分发的数额。
房客拖欠租赁费可能会迫使我们找到另一种收入来源来支付房产上的任何抵押贷款或运营费用。如果房客违约，我们作为业主的权利可能会受到拖延，在保护我们的投资和重新租赁我们的财产方面可能会招致大量费用，包括诉讼和相关费用。
不断下降的房地产估值和减值费用可能会对我们的收益和财务状况产生不利影响。
当不利的市场条件等情况表明可能存在潜在的损害时，我们将审查我们财产的账面价值。我们根据对房地产投资的使用和最终处置所产生的未来现金流量(不包括利息费用)的估计进行审查。我们考虑的因素包括未来的营运收入、趋势和前景，以及租赁需求、竞争等因素的影响。如果我们的评估表明，我们可能无法收回房地产投资的账面价值，减值损失将记录在账面价值超过资产估计公允价值的范围内。这些损失将直接影响我们的净收入。
因为记录减值损失会导致对净收入的立即负调整。对预期现金流量的评价非常主观，部分依据的是关于未来占用、租金和所需资本的假设，这些假设可能与未来期间的实际结果大相径庭。不断恶化的房地产市场可能导致我们重新评估我们在减值分析中使用的假设。减值费用可能会对我们的财务状况、经营结果、可供分配的现金(包括可供我们向股东支付分配款的现金)和我们普通股的每股交易价格产生不利影响。
我们利用当地的第三方经理进行日常物业管理，实质上是我们所有的物业.
一般来说，我们更喜欢利用当地的第三方经理进行日常物业管理，尽管我们将来可能直接管理其他物业。在我们利用第三方经理的范围内，如果我们的经理不能提供高质量的服务，我们的工业资产的现金流可能会受到不利的影响。此外，我们的管理人员或其附属公司可能管理、投资或为与我们的工业产权竞争的工业产权提供信贷支持或业务担保，在某些情况下可能导致利益冲突和对我们的工业财产的经营作出不符合我们最佳利益的决定。
我们的地产重建、翻新或扩展策略可能并不成功。
在我们的商业策略方面，我们可能会寻求重建机会，或扩大或改善我们所拥有的工业物业。我们将面临与我们的重建、翻新和扩建活动有关的风险，这些风险可能会对我们的财务状况、业务结果、现金流量和我们普通股的市场价格产生不利影响。这些风险包括：未按预期执行的项目的资金和时间支出；高于估计的建筑或运营费用，包括劳动力和材料成本；未能获得或拖延获得任何必要的许可证和授权；许可证和授权须符合严格的条件；无法在我们预期的时间框架内完成建筑工程；可能达不到预期的占用和租金率；无法以优惠条件获得资金，或根本无法为重建、翻新和扩建项目融资。
我们可能需要为将来的租户改善工程提供资金，而我们可能没有这些改善措施的资金。
如果我们其中一处物业的租客日后不续约，或以其他方式迁出其中一幢楼宇的空间，我们很可能需要动用款项，在空置的楼宇内兴建新的租户，以吸引一名或多名新租户。我们亦可能需要资助租户改善工程，以保留租户。虽然我们打算管理我们的现金状况或资金供应，以支付任何改善所需的再租赁，但我们不能向我们的股东保证，我们将有足够的资金来源，我们在未来的这些目的。
偿债义务可能对我们的整体经营业绩产生不利影响，可能要求我们出售工业财产，并可能对我们向股东分配股票的能力和我们普通股的市场价格产生不利影响。
我们的商业战略考虑使用无追索权担保债务和无担保债务为长期增长融资。截至2019年12月31日，除递延融资费用外，我们的债务总额约为4.916亿美元，其中包括循环信贷贷款、定期贷款借款、高级无担保票据借款和应付抵押贷款。从长远来看，我们打算将我们合并负债的未偿本金和任何优先股的清算优先权的总和限制在我们企业价值总额的35%以下，但我们的管理文件对我们可能产生的债务数额没有任何限制，我们的董事会可以在未经股东批准的情况下随时改变我们的融资政策。长远而言，我们亦打算维持超过2.0倍的固定收费覆盖率，以及低于6.0倍的经债务调整的EBITDA比率，并将我们未偿还的浮动利率债务的本金限制在我们的综合负债总额的20%以下。我们的董事会可以在任何时候修改或取消这些限制，不经我们的股东批准。因此，我们今后可能会承担大量额外债务，包括担保债务。我们现有的债务和额外债务可能使我们面临许多风险，包括：
•我们的业务现金流将不足以支付本金和利息；
•我们的债务可能使我们更容易受到不利的经济和工业条件的影响；
•我们可能需要将业务现金流量的很大一部分用于支付债务，从而减少可供分配给我们的股东的现金、可用于业务和资本支出的资金、未来的商业机会或其他用途；
•任何再融资的条款将不像正在进行再融资的债务的条件那样优惠；以及
•杠杆的使用可能会对我们向股东分配股票的能力和普通股的市场价格产生不利影响。
如果我们没有足够的资金偿还现有或未来的债务，包括我们的信贷安排下的债务和高级无担保票据，则可能有必要通过额外债务或额外的股权融资为债务再融资。如果在进行再融资时，现行利率或其他因素导致再融资利率上升，利息费用的增加将对我们的现金流动产生不利影响，从而影响可供分配给我们股东的现金。如果我们不能以可接受的条件为我们的债务再融资，我们可能被迫以不利的条件处置工业财产，可能造成损失。我们可以抵押我们拥有的财产，以获得循环信贷贷款或其他债务。如果我们不能履行未来的任何还本付息义务，我们将面临失去部分或全部工业财产的风险，而这些产业财产可能是为了确保我们丧失抵押品赎回权的义务而作出的。此外，适用于任何现有或未来债务的契约可能会损害我们计划中的投资策略，如果被违反，则会导致违约。
较高的利率可能会增加我们所招致的任何浮动利率债务的还本付息要求，并可减少可供分配给我们的股东的款项，以及减少可用于我们的业务、未来商业机会或其他用途的资金。此外，利率的提高可能会降低第三方愿意为我们的资产支付的数额，从而限制了我们迅速改变投资组合以应对经济或其他条件变化的能力。不利的经济状况可能导致我们借款的条件不利。我们可能需要清算一个或多个工业物业，以履行我们的还本付息义务，而这些债务有时可能使我们的投资得不到有吸引力的回报。
我们的2.5亿美元循环信贷安排、一亿零亿美元的定期贷款、350.0美元的高级无担保票据，以及我们现有的某些应付抵押贷款，包括-我们预期我们未来的债务-将包含可能限制我们的业务和我们向股东分配的能力的契约。
我们有一个信贷安排，其中包括一亿零亿美元的定期贷款，在2022年1月到期；还有一个循环信贷安排，有2.5亿美元的借款能力，在2022年10月到期。我们还有350.0美元的高级无担保票据尚未发行。我们已同意担保借款人(全资子公司)在我们的循环信贷安排，我们的定期贷款和我们的高级无担保票据的义务。我们的循环信贷安排、我们的定期贷款、我们的高级无担保票据，以及我们现有的某些应付按揭贷款，包括-我们的未来债务-将包含例如，如果我们处于默认状态，我们的信贷工具就会限制分发。我们的债务协议中的契约可能限制我们从事我们认为符合股东最大利益或获得必要资金的交易的能力。鉴于我们的债务契约对这些活动和其他活动的限制，我们可能在业务和财务灵活性方面受到限制，对今后业务或竞争活动的变化作出反应的能力也受到限制。
不符合我们的金融契约，除其他外，可能是业务结果的改变、债务的产生或一般经济状况的变化所致。此外，至少有一位我们的首席执行官和我们的总裁或行政代理人批准的任何接班人未能继续积极参与我们的日常管理，这是我们信贷安排下的违约事件。如果我们的首席执行官和我们的总裁或任何继任人都不再积极参与我们的管理，我们有120天的信贷安排雇用一名行政代理人相当满意的继任执行人员。如果我们违反契约，或我们的信贷安排、高级无抵押债券、应付按揭贷款或未来合约出现违约，我们可能须在到期前偿还全部或部分债务，而我们可能无法以有吸引力的条件安排偿还该等款项，而这可能会对我们的现金流量、财务状况及经营结果造成重大不良影响。
此外，与我们现有的高级无担保债券有关的购买票据协议，亦包括我们日后订立的任何无抵押债务协议，可能载有与指明的其他债务有关的具体交叉违约条款，使无担保放款人有权在某些情况下根据其他贷款宣布违约。根据我们的债务协议违约可能会对我们的财务状况和业务结果产生重大和不利的影响。
我们可能获得未偿债务或提供贷款，在每一种情况下，由工业产权担保，这将使我们面临风险。
我们可以从贷款人和投资者那里获得工业产权担保的未偿债务，或者提供由工业产权担保的贷款，如果我们相信我们可以通过止赎、契据代替止赎或其他方式获得基础财产的所有权。例如，2018年5月7日，我们发放了一笔5 500万美元的高级担保贷款，期限为两年。
该公司以8.0%的固定年利率支付利息，并于2020年5月到期，这一利率由七块改良土地组成的投资组合担保。在截至2019年12月31日的一年中，我们购买了两处房产，它们以先前商定的购买价格获得了高级担保贷款，从而使高级担保贷款下的未偿金额相应减少。2019年12月31日的贷款余额为1 590万美元。如果我们确实获得这类债务或提供这种贷款，借款者可能会设法对我们的止赎或其他行动提出各种抗辩，而且我们可能无法及时获得基础财产，或在任何情况下，我们在获得这些财产方面可能会招致重大费用和经历重大拖延，所有这些都可能对我们的财务业绩产生不利影响，并降低我们从这些投资中获得的预期回报。此外，我们可能无法从这些投资中获得当前的回报，特别是如果我们获得或提供的贷款存在违约或违约。
如果我们提供债务人占有融资或提供贷款，借款人的违约可能会对我们的现金流产生不利影响。
我们可以在有限的基础上向申请破产的财产所有人提供债务人所拥有的资金，或者提供以房地产为担保的贷款，否则我们可以直接购买。我们预计，任何此类贷款都将由我们打算收购的一处或多处房产担保，我们可以选择购买这些房产，以代替偿还此类贷款。例如，2018年5月7日，我们发放了一笔5 500万美元的高级担保贷款，贷款期限为两年，年利率固定为8.0%，并于2020年5月到期，由七块改良的土地担保。在截至2019年12月31日的一年中，我们购买了两处房产，它们以先前商定的购买价格获得了高级担保贷款，从而使高级担保贷款下的未偿金额相应减少。借款人在任何此类贷款下的任何违约，包括此类高级担保贷款，都可能对我们的现金流和向股东分配现金的能力产生负面影响，并导致诉讼和相关费用。虽然我们期望在借款人违约时获得有担保的财产，但我们无法保证我们将成功地取消对一项财产的赎回权，任何此类的止赎都可能导致大量费用。
信用评级的不利变化可能会对我们的融资活动产生负面影响。
惠誉评级为我们提供了一个稳定前景的BBB发行人评级。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可以随时由指定评级机构修改或撤回。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资本数额，以及我们可能招致的任何债务的条款和定价。我们无法保证我们能够维持现时的信贷评级，而如果我们的信贷评级被调低，我们可能会招致较高的借贷成本，而在获得额外融资方面亦可能会遇到困难。此外，下调我们的信用评级可能会在我们现有和未来的信贷安排和债务工具下引发额外的付款或其他负面后果。例如，如果我们的信用评级降至投资级以下，我们可能无法获得或维持对某些现有债务的延期。信用评级的不利变化可能会对我们的再融资活动、我们管理债务期限的能力、我们未来的增长、我们的财务状况、我们股票的市场价格和我们的收购活动产生负面影响。
如果不能有效对冲利率变化，可能会对操作结果产生不利影响。
我们可以透过利率套期保值安排，例如上限合约和掉期合约，来管理我们面对利率波动的风险。例如，我们实施了利率上限，以对冲与我们的一亿美元可变利率定期贷款相关的可变现金流。这些协议是有成本的，而且涉及这样的风险：这些安排可能无法有效地减少我们面对利率变化的风险，而且法院可以裁定这些协议在法律上不能强制执行。套期保值可能会降低我们投资的整体回报。未能有效对冲利率变化可能会对我们的经营结果产生重大不利影响。
我们可能会受到伦敦银行同业拆借利率(Libor)可能终止的不利影响。
2017年7月，监管伦敦银行同业拆借利率(Libor)的英国金融行为监管局(Fsa)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算libor的利率。预计在未来几年内，将出现从广泛使用libor转向替代利率的过渡。截至2019年12月31日，我们有1亿美元的债务与libor挂钩，包括我们的信贷工具。
如果伦敦银行同业拆借利率终止，我们的债务利率与libor挂钩，将以适用的债务文件或其他商定的替代利率或替代基准利率为基础。这种情况不会影响我们借入或维持本已未偿还的借款的能力，但重置利率或备用基准利率可能高于或更不稳定地高于伦敦银行同业拆借利率终止前的水平。预期从伦敦银行同业拆借利率的过渡产生的全面影响以及2021年后伦敦银行同业拆借利率可能终止的可能性尚不清楚，但这些变化可能对我们的现金流量、财务状况和业务结果产生不利影响。
由于房产税税率的改变或重新评估，我们的财产税可能会增加，这会影响我们的现金流。
即使我们符合联邦所得税的资格，我们也需要为我们的财产缴纳一些州和地方税。物业的物业税可能会随物业税税率的改变而增加，或因物业由税务当局评估或重新评估而增加。例如，我们位于加州的所有财产都可能由于各种因素而重新评估，其中包括但不限于加州法律的修改，这些法律对不动产评估价值的年度增长有一定的限制，通常称为“第13号提案保护”。一项提议取消对商业房地产所有者的13项保护的措施被认为是2020年11月加州的一项投票措施。因此，我们日后缴交的物业税可能会大幅增加。如果我们缴纳的财产税增加，我们的现金流将受到影响，我们向股东支付预期分配的能力可能受到不利影响。
我们的合资伙伴的行动可能对我们的业绩产生负面影响。
虽然我们目前无意这样做，但在情况许可时，我们可以通过合资企业、有限责任公司和与其他人或实体的伙伴关系获得和(或)重新开发财产。这些合作伙伴可对重大决定享有某些批准权。这类投资可能涉及其他房地产投资方法不存在的风险。我们一般会设法维持对我们的合伙公司、有限责任公司和合资企业的充分控制，使我们能够实现我们的业务目标；然而，我们可能无法这样做，上述一件或多件事的发生可能会对我们的财务状况、业务结果、现金流量和我们普通股的市场价格产生不利影响。
如果我们以普通合伙人的身份投资于有限合伙，我们将对这种合伙的所有责任负责。
在一些合资企业或其他投资中，如果我们投资的实体是有限合伙，我们可以作为普通合伙人获得我们在这种合伙关系中的全部或部分利益。作为普通合伙人，我们可以对这种合伙的所有责任负责。此外，我们可能被要求把我们在其他投资中的利益作为非管理的普通合伙人.因此，我们有可能对所有这些负债承担责任，而不享有与管理普通合伙人相同的管理或控制合伙经营的权利。因此，我们可能要对一个我们没有充分管理权或控制权的实体的所有责任负责，我们的责任可能远远超过我们最初或后来在合伙企业中进行的投资的数额或价值。
我们所采取的利益冲突政策可能无法充分解决在我们的活动中可能出现的所有利益冲突。
为了避免与我们的董事、官员或雇员发生任何实际或被认为的利益冲突，我们采取了某些政策，具体处理与我们的活动有关的一些潜在冲突。此外，我们的董事会还须遵守马里兰州法律的某些规定，这些规定也旨在消除或尽量减少冲突。虽然根据这些政策，我们的大多数无利害关系的董事必须批准任何与我们的董事、官员或雇员有利害关系的交易、协议或关系，但不能保证这些政策足以处理可能出现的所有冲突，或以对我们有利的方式处理这些冲突。
如果我们对财务报告的披露控制和程序或内部控制存在缺陷，我们的业务可能受到不利影响。
我们的披露控制和程序以及对财务报告的内部控制的设计和有效性可能无法防止所有错误、误报或误报。虽然管理层将继续审查我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的有效性，但不能保证我们对财务报告的内部控制将始终有效地实现所有控制目标。在今后可能发生的财务报告内部控制方面的任何缺陷，包括任何重大弱点，都可能导致我们对业务结果的误报、财务报表的重述、股票价格的下跌，或在其他方面对我们的业务、声誉、经营结果、财务状况或流动性产生重大不利影响。
资本和信贷市场的波动可能会对我们造成重大和不利的影响。
资本和信贷市场不时经历极端的波动和破坏，这有时使借贷或筹集股本变得更加困难。市场波动和混乱可能会妨碍我们获得新的债务融资或以优惠条件再融资我们的到期债务的能力。此外，我们未来进入股票市场的机会可能有限。任何此类融资或再融资问题都可能对我们产生重大和不利的影响。市场动荡和
过去出现的信贷紧缩，可能导致消费者信心的增加和商业活动的普遍减少，这也会对我们造成重大和不利的影响，包括我们以优惠条件或根本没有能力获得和处置资产的能力。资本市场和信贷市场的波动也可能对我们普通股的市场价格产生重大的不利影响。
我们不得取得我们已订立的协议或不具约束力的意向书所订的工业物业。
我们已与第三方卖方签订协议和不具约束力的意向书，以便在本年度报告(表格10-K)中的“合同义务”标题下更全面地描述物业。我们并无保证会根据合约及不具约束力的意向书取得物业，因为拟议的收购须视乎完成满意的尽职调查及各种结业条件，而如属根据不具约束力的意向书的物业，则须与有关物业订立买卖协议。我们不能保证这些拟议的收购，如果完成，将在我们预期的时间框架或条件下完成。如果我们不完成根据合同或无约束力的意向书取得财产的工作，我们就会发生费用，而我们的股东没有意识到从这些财产的收购中得到任何好处。
我们面临着通过网络攻击、网络入侵或其他方式破坏安全的相关风险，以及对我们的信息技术(IT)网络和相关系统的其他重大破坏。
我们的IT网络和相关系统对于我们的业务运作和日常运作的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。我们面临着与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或对互联网的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、访问或访问我们系统的人，以及其他对我们的IT网络和相关系统的重大破坏。安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括由计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子进行的攻击或破坏的风险，随着来自世界各地的企图和入侵的数量、强度和复杂程度的增加而普遍增加。虽然我们努力维持我们的资讯科技网络及有关系统的安全及完整性，并已实施多项措施，以应付出现保安漏洞或中断的风险，包括但不限于密码保护、全年持续的训练单元、经常的备份和冗余的资料系统，但我们不能保证我们的保安工作和措施会有效，或企图破坏或破坏安全的行为不会成功或有害。即使是保护最充分的信息、网络、系统和设施，也可能容易受到攻击，因为这种试图破坏安全的行为所使用的技术不断演变，通常在针对目标发射之前才能得到承认，在某些情况下，其设计是不被发现的，实际上也可能无法被发现。因此，我们可能无法预测这些技术或实施适当的安全障碍或其他预防措施。
涉及我们的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大干扰，除其他外，可包括：
•扰乱我们的网络和系统的正常运作，从而扰乱我们和/或某些租户的运作；
•导致财务报告误报、违反贷款契约和/或错过报告截止日期；
•结果导致我们无法适当地监测我们遵守关于我们作为REIT资格的规章制度的情况；
•需要管理人员的大量关注和资源，以补救造成的任何损害；
•泄露员工和租户的机密信息；
•导致未经授权获取和销毁、遗失、盗窃、盗用或泄露我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可利用这些信息与我们竞争，或用于破坏性、破坏性或其他有害目的和结果；
•对我们提出违约、损害赔偿、信贷、罚款或终止租约或其他协议的索赔；或
•损害我们在房客、投资者和同事中的声誉。
与房地产业相关的风险
我们的表现和价值取决于一般的经济条件和与我们的房地产资产有关的风险。
从房地产投资中获得的投资回报取决于财产所赚取的收入和资本增值，以及与这些财产有关的费用。如果我们的财产产生的收入不足以支付业务费用，包括偿债和资本支出，那么我们向股东支付分配款项的能力就会受到不利影响。此外，与房地产投资相关的大量支出(如抵押贷款支付、房地产税和维护费用)通常不会下降。
当情况使财产收入减少时。我们物业的收入及价值可能会受到以下因素的影响：
•国家、区域和地方经济状况下降(特别是失业率增加)；
•我们的物业对潜在租户的吸引力，以及其他工业物业的竞争；
•区域内类似或竞争财产的供求变化；
•我们物业的租户破产、经济困难或欠租；
•不良的资本和信贷市场状况，可能会限制我们的经营活动；
•利率、可得性和债务融资条件的变化；
•经营成本和费用的变化以及我们控制租金的能力；
•改变或增加遵守政府规则、条例和财政政策的费用，包括修改税收、房地产、环境和分区法律，以及我们根据这些法律可能承担的责任；
•我们有能力提供足够的维修和保险；
•保险费用或可得性的变化，包括模具或石棉的保险；
•与已知不利环境条件有关的费用意外变化或此类条件的保留负债；
•利率高企或上升的时期；
•租户更替；
•因需求减少而可能需要减让或在新租约下降低租金的再租赁；
•市场区域的一般过度或供过于求；
•包括恐怖主义在内的政治、监管或其他因素造成的全球供应链中断；
•扰乱政治、政府或监管系统，包括关闭政府及其机构；以及
•通货紧缩的影响，包括信贷市场混乱、消费需求减弱和总体价格水平下降。
此外，经济放缓或衰退、利率上升或房地产需求下降，或公众认为可能发生上述任何事件，都会导致租金普遍下降或现有租约违约的情况增加，这将对我们的财务状况和经营结果产生重大影响。今后的恐怖袭击可能导致经济活动减少，从而减少对我们财产的需求和价值。如果将来的攻击影响到我们物业的租户，他们的业务也会受到同样的不利影响，包括他们继续履行现有租约的能力。由于这些和其他原因，我们不能向股东保证我们会盈利，或者我们将实现房地产价值的增长。
房地产投资面临的风险可能会对我们的业务产生不利影响。
房地产投资面临不同程度的风险。虽然我们寻求通过我们的投资组合、市场研究和资产管理能力的地理多样化来尽量减少这些风险，但这些风险是无法消除的。可能影响房地产价值和现金流的因素包括：
•当地条件，如供过于求或需求减少；
•技术变革，如供应链的重新配置、自动车辆、机器人、3D打印或其他技术；
•我们的物业对潜在租户的吸引力，以及其他物业的竞争；
•增加物业的维修、保险、翻新及改善费用；
•由于租户业务和后勤需求的变化，我们有能力翻新和重新安置我们的房产；
•我们控制租金及可变经营成本的能力；及
•环境、分区、使用、关税和其他法律规定的政府条例和相关责任以及变化。
我们的竞争对手的行动可能会降低或阻止我们的物业的入住率和租金的增加。
我们与房地产的其他开发商、业主和经营者竞争，他们中的一些人拥有与我们在同一市场和我们所拥有的房产所在的子市场中的财产相似的财产。如果我们的竞争对手以低于现行市价或低于租金的租金提供空间，我们会向我们的物业租户收取费用，我们可能会失去现有或潜在的租户，而我们可能会受到压力，要求调低租金，或提供租客优惠或优惠的租约条款，以便在租客租约期满或吸引新租客时，保留租户。此外，如果我们的竞争对手出售与我们打算在同一市场剥离的资产相似的资产和/或低于我们对可比资产的估价，我们可能根本无法出售我们的资产，或以优惠的价格或优惠的条件出售我们的资产。由于我们的竞争对手采取这些行动，我们的财务状况、现金流量、可供分配的现金、普通股的交易价格和履行偿债义务的能力可能受到重大不利影响。
房地产投资的流动性不如其他类型的资产，这可能会降低投资者的经济回报。
房地产投资的流动性不如其他类型的投资，这种流动性不足可能限制我们对经济、金融、投资或其他条件的变化作出迅速反应的能力。此外，与房地产投资有关的大量支出，如抵押贷款付款、房地产税和维持费，在情况导致投资收入减少时一般不会减少。此外，我们亦打算遵守有关一年内可处置的物业数目、税基及改善这些物业的成本的安全港规则，并会通过其他测试，避免对出售资产征收惩罚性税项。因此，我们在任何时候出售资产的能力都可能受到限制。这种流动性不足可能限制我们迅速改变投资组合的能力，以应对经济、金融、投资或其他条件的变化，因此可能对我们的财务状况、业务结果、现金流量和我们对普通股的市场价格的支付能力产生不利影响。
与不动产有关的未保险或保险不足的损失可能会对我们的回报产生不利影响。
我们将努力确保我们的所有财产都有足够的保险，以弥补伤亡损失。然而，也有某些损失，包括洪水、飓风、火灾、地震和其他自然灾害、战争行为、恐怖主义行为或暴乱造成的损失，这些损失一般没有投保，或一般没有得到充分保险，因为认为这样做在经济上不可行或不谨慎。此外，保险费用或可得性的变化可能使我们面临无保险的伤亡损失。如果我们的任何财产造成的伤亡损失没有完全由保险承担，我们的资产价值就会减少任何这类无保险损失的数额，而且我们可能在这些财产中遭受重大资本投资和潜在收入损失，并有可能继续承担与该财产有关的任何追索权债务。通货膨胀、建筑物守则和条例的改变、环境因素和其他因素也可能使我们无法在财产损坏或毁坏后用保险收益来更换或翻新财产。在这种情况下，我们获得的保险收益可能不足以恢复我们对受损或被毁财产的经济地位。任何这类损失都可能对我们的财务状况、业务结果、现金流动和我们普通股的市场价格和支付分配的能力产生不利影响。此外，我们可能没有维修或重建受损财产的资金来源，我们也不能保证今后将有任何此类资金来源提供给我们。
我们在洛杉矶、旧金山湾区和西雅图都有自己的房产，它们位于已知的地震活动范围内。虽然我们对历史上受地震活动影响的地区的所有财产进行了重置成本地震保险，但受我们认为在商业上合理的承保范围和免赔额的限制，我们可能无法以经济上有利的条件获得有关这些财产的所有损失的保险，这可能会使我们遭受无保险的伤亡损失。我们打算根据目前的行业实践，每年评估我们的地震保险范围。
我们拥有位于已知受飓风和/或洪水风险影响的地区的财产。虽然我们在历史上受此类活动影响的地区的所有财产上都有重置成本的飓风和/或洪水危险保险，但受我们认为在商业上合理的保险限制和免赔额的限制，我们可能无法以经济上有利的条件获得有关这些财产的所有损失的保险，这可能会使我们遭受无保险的伤亡损失。我们打算根据目前的行业惯例，每年评估我们的保险范围。
如果我们的任何一家保险公司破产，我们可能会受到不利的影响。
我们与几家大型保险公司一起经营几种不同的保险业务。如果其中任何一家大型保险公司破产，我们将被迫用另一家合适的承运人来取代现有的保险范围，而任何未决的索赔要求都将面临很大的托收风险。在这种情况下，我们不能肯定我们是否能够以类似或其他优惠的条件取代保险。以不利的费率和由于承运人破产而无法收回的债权的可能性取代保险范围，很可能会对我们造成不利的影响。
或有负债或未知负债可能对我们的财务状况产生不利影响。
我们可能拥有或取得财产，这些财产必须承担法律责任，没有任何追索权，或只有有限的追索权，涉及未知的责任。此外，许多房地产卖家都是单一用途的实体，没有任何其他重要资产.因此，如果基于对任何这些实体或财产的所有权而对我们提出赔偿责任，那么我们可能需要支付大量的款项来结清债务，这可能会对我们的现金流动产生不利影响。与所购实体或财产有关的未知负债可能包括：
•对不利环境状况进行调查、清理或补救的责任；
•在正常经营过程中发生的应计但未付负债；
•税务责任；及
•由一般合伙人、高级人员、董事及其他由物业前拥有人弥偿的申索。
我们可能会不时受到诉讼，这些诉讼可能会对我们的现金流、财务状况、运营结果和普通股的市场价格产生负面影响。
我们可能不时成为与我们的业务有关的诉讼和监管程序的被告。这种诉讼和诉讼可能会导致对我们的辩护费用、和解、罚款或判决，其中一些可能不包括在保险范围内。由于诉讼和监管程序的固有不确定性，我们无法准确预测任何此类诉讼或程序的最终结果。不利的结果可能会对我们的现金流、财务状况、运营结果和普通股的交易价格产生负面影响。
此外，无论是否有任何争议真的开始进行诉讼，我们可能需要投入大量的管理时间和精力(通过诉讼、解决或其他方式)来成功解决这一争端，这会削弱我们管理层专注于我们业务的能力。任何这样的决议都可能涉及由我们支付损害赔偿或费用，这可能是重要的，或涉及我们的协议与条件，限制我们的业务运作。某些诉讼或某些诉讼的解决也可能影响我们某些保险的可得性或成本，并可能使我们面临更大的风险，而这些风险可能没有保险，和(或)对我们吸引董事、高级官员和其他关键雇员的能力产生不利影响。
对环境有害的环境可能会对我们的经营结果产生不利影响。
根据各种联邦、州和地方环境法，不动产的现有或前任所有人或经营者可能要承担调查、排除或补救此类财产上的危险或有毒物质的费用。这类法律往往规定不论所有者或经营者是否知道或对此类危险或有毒物质的存在负有责任。即使超过一个人可能对污染负责，适用的环境法所涵盖的每一个人都可能要对所有的清理费用负责。此外，第三方还可以根据环境污染造成的人身伤害、自然资源或财产损害或其他费用，包括调查和清理费用，起诉某一场址的所有者或经营者。在我们的一项财产上存在危险或有毒物质，或未能妥善补救受污染的财产，可能会导致政府留置权，因为政府可能因处理污染而产生费用，或以其他方式影响我们出售或租赁财产或以财产作为抵押品借入的能力。环境法还可以限制财产的使用方式或经营企业的方式。违反环境法的财产所有人可能受到政府机构或在某些情况下由私人当事方执行的制裁。在购置和拥有我们的财产方面，我们可能要承担这些费用。防范环境索赔、遵守环境管理要求或补救任何受污染财产的费用可能会对我们的业务、资产或业务结果产生重大不利影响，从而影响到可供分配给我们的股东的数额。
美国的环境法还要求含有石棉的建筑物的业主或经营者妥善管理和维护石棉，向可能接触石棉的人提供充分的信息或培训，并采取特别预防措施，包括在建筑物翻新或拆除期间石棉受到干扰时采取特别预防措施，包括清除或其他消除石棉。这些法律可对不遵守这些要求的业主或经营者处以罚款和惩罚，并允许第三方就接触石棉造成的人身伤害向业主或经营者寻求赔偿。我们的一些物业可能含有含石棉的建筑材料。
我们投资于历史上用于工业、制造业和商业用途的房产。其中一些性质含有或可能含有用于储存石油产品和其他危险或有毒物质的地下储罐。所有这些行动都有可能释放石油产品或其他危险或有毒物质。我们的一些财产可能毗邻或接近其他已经或目前含有用于储存石油产品或其他危险或有毒物质的地下储罐的财产。此外，我们的某些财产可能位于、毗邻或接近其他财产，包括这些财产的前业主或租户，从事或今后可能从事可能释放石油产品或其他危险或有毒物质的活动。如有需要，我们可按商业上合理的条款取得环境保险单，为潜在的环境责任提供保障，但须视乎保单的承保条件及限制而定。有时，我们可以在已知的不利环境条件下获得财产或财产权益，在这种情况下，我们认为与这些条件有关的环境责任是可以量化的，而且收购将产生更高的风险调整后的回报。在这种情况下，我们将环境调查、清理和监测的费用纳入
费用。此外，在财产处置方面，我们可能同意继续负责或承担补救或监测财产上某些环境状况的费用。
一般情况下，我们在取得物业前，会就每一物业进行第一期环境地盘评估，而我们一般预期，将来可能会有第一期或类似的环境评估，由独立的环境顾问在收购时进行。第一阶段评估旨在发现和评价有关被调查财产及其周围财产的环境状况的信息。第一阶段的评估一般包括历史审查、公共记录审查、对被调查地点及其周围财产的调查以及书面报告的编写和发布，但不包括土壤取样或地下调查，通常不包括石棉调查。即使我们对物业进行的环境评估，没有显示出会对我们的业务、财务状况或整体运作的结果造成重大不良影响的环境责任，我们也不能保证这些条件不存在或将来可能不会出现。物质环境条件、责任或遵守情况可能未被环境评估发现，或在环境评估完成后产生。此外，我们亦不能保证：(I)日后的法例、条例或规例不会对环境造成重大责任，或(Ii)物业的环境状况不会受到租客、土地情况或邻近物业(例如地下储存罐排放物)或与我们无关的第三者的影响。
遵守有关我们的财产的政府法律和条例的费用可能会对我们的收入和任何分配可用的现金产生不利影响。
所有不动产和不动产业务均须遵守与环境保护和人类健康与安全有关的联邦、州和地方法律和条例。租户的经营能力和创收能力可能会受到这类法律和法规规定的允许和遵守义务的影响。其中一些法律和条例可能规定租户、业主或经营者承担调查或补救受污染财产的费用的连带责任，而不论其过失或造成污染的行为是否合法。将我们的房产出租给从事工业、制造业和商业活动的租户，将使我们面临环境法律法规规定的法律责任风险。此外，危险或有毒物质的存在，或未能妥善补救这些物质，可能会对我们出售、出租或抵押这些财产作为今后借款的抵押品的能力产生不利影响。
对其中一些法律和条例进行了修订，以要求今后遵守新的或更严格的标准。遵守新的或更严格的法律或条例或更严格的解释现有法律可能需要我们承担物质开支。今后的法律、法令或条例可规定重大环境责任。此外，我们物业租客的运作、土地的现有情况、在这些物业附近的运作，例如地下储存罐的存在，或不相关的第三者的活动，都可能影响这些物业。此外，还有各种地方、州和联邦火灾、卫生、生命安全和类似的规定，我们可能需要遵守这些规定，并可能以罚款或损害赔偿的形式对不遵守规定的行为承担责任。我们必须支付的任何物质支出、罚款或损害，都将降低我们进行分配的能力，并可能降低我们普通股的价值。此外，这些法律和政府条例可能发生变化，或由机构或法院对其作出解释。
此外，虽然我们与租客签订的租契一般包括规定租客须遵守所有法例，并按指定用途经营，但并无保证租户会遵守租约的条款。此外，我们的租户可能会无视租约所载的使用限制，而进行契约所没有考虑的经营活动，例如禁止使用大麻或高度危险用途等，尽管我们已努力禁止某些用途。我们可能会招致费用，使一项财产符合法律，即使租户可能已经在合同上被要求遵守，并支付遵守的费用。
目前，与气候有关的举措在美国、联邦和州层面的潜在影响仍不确定，但可能导致运营成本的增加。
政府当局和各种利益集团正在推动法律和条例，以限制温室气体或温室气体的排放，这是因为人们对气候变化的贡献感到关切。针对气候变化或温室气体排放的法律和条例，包括对能源使用的任何额外征税或管制，都可能导致运营成本增加，而我们可能无法有效地将这些成本转嫁给我们的租户。此外，这些法例和规例亦会令我们的租户付出沉重的代价。例如，这些成本包括增加租客购买的燃料及其他能源的成本，以及比计划提早更新或更换货车的资本成本，任何这类增加的成本，都会影响租客的财务状况，以及他们履行租契义务的能力，以及租出或重租物业的能力。
我们面临着未来气候变化和与气候变化相关的风险的潜在影响，这些风险可能会导致意想不到的损失，从而影响我们的业务和财务状况。
我们可能面临来自未来气候变化的物理风险。我们的财产可能面临罕见的灾难性天气事件，如严重的风暴或洪水。如果极端天气事件的频率增加，我们对这些事件的暴露可能会增加。我们的一些财产可能会受到海平面上升的风险。此外，许多州和地方政府正在通过或考虑通过相关法规，要求房地产所有者和开发商在其开发或重建计划中纳入应对气候变化相关风险的弹性措施。如果这些规定适用于我们的任何财产，我们可能需要花费大量的费用来处理这些规定。
遵守或不遵守“美国残疾人法”和其他类似条例可能会造成重大费用。
根据“美国残疾人法”、1988年“公平住房修正法”以及任何其他类似条例，公共住宿场所必须符合与残疾人出入和使用有关的某些要求。不遵守规定可能导致对私人诉讼当事人处以罚款或给予损害赔偿。如果要求我们作出意外支出，以遵守上述法案、法规和/或其他类似条例，包括消除准入障碍，那么我们的现金流量和可用于分配给我们的股东的数额可能会受到不利影响。如果我们被要求对我们的财产进行重大修改，无论是遵守上述法令、法规和/或其他类似条例，还是政府规则和条例的其他变化，我们的财务状况、现金流量、经营结果、普通股的市场价格以及我们向股东分发股票的能力都可能受到不利影响。
我们的一些财产可能受到加州能源效率标准的约束。
根据加州颁布和定期修订的能效标准，包括(但不限于)第24章或“住宅和非住宅建筑能效标准”，业主可能会增加翻修物业的费用，以满足不断变化的能效标准，并披露能源使用情况。如果我们被要求对我们的财产、我们的财务状况、现金流量、业务结果、我们普通股的市场价格以及我们向我们的股东分配股票的能力作出意外的支出或重大修改，则可能受到不利的影响。为了符合这些能源效率标准，我们可能会增加从租户和物业收集和报告能源使用数据的费用。
如果或当我们决定出售某一物业时，我们可能无法出售，包括由于市场情况不明朗，这可能会对我们普通股的投资回报产生不利影响。
我们期望持有我们投资的各种不动产，直到我们决定在我们的投资目标下出售或其他处置是合适的。我们能否以有利的条件处置物业，或完全取决于我们无法控制的因素，包括来自其他卖家的竞争，以及能否为我们的物业潜在买家提供有吸引力的融资。我们无法预测影响房地产投资的各种市场状况，这些情况在未来任何特定时间都会存在。由于市场条件的不确定性可能影响我们财产的未来处置，我们无法向股东保证，我们将能够以盈利或未来的方式出售这些财产。因此，我们的股东在多大程度上将收到现金分配，并实现对我们的房地产投资的潜在增值将取决于波动的市场条件。
此外，在出售物业前，我们可能需要动用资金，以纠正欠妥之处，或作出改善。我们不能向我们的股东保证，我们将有资金来纠正这些缺陷或作出这种改进。在取得财产时，我们可能同意限制在一段时间内出售该财产，或施加其他限制，例如限制可在该财产上放置或偿还的债务数额。这些规定将限制我们出售财产的能力。
如果我们出售物业和向买家提供融资，买家的违约会对我们的现金流产生不利影响。
如果我们决定出售我们的任何财产，我们目前打算出售它们作为现金。然而，如果我们向购买者提供融资，我们将承担买方可能违约的风险，这可能会对我们向股东分配现金产生负面影响，并导致诉讼和相关费用。即使在没有买方违约的情况下，将销售收益分配给我们的股东，或他们对其他资产的再投资，也将被推迟，直到我们在出售时可能接受的期票或其他财产实际得到支付、出售、再融资或以其他方式处理为止。
与我们的组织结构有关的风险
我们的董事会可以在未经股东批准的情况下改变重大的公司政策。
我们的投资、融资、借贷和分配政策以及与所有其他活动有关的政策，包括增长、债务、资本化和业务，都是由我们的董事会决定的。这些政策可随时及不时由董事局酌情修改或修订，而无须我们的股东表决。此外，董事会可以改变我们在利益冲突方面的政策，但这种改变必须符合适用的法律和监管要求，包括纽约证券交易所的上市标准。这些政策的改变可能对我们的财务状况、业务结果、现金流动、我们普通股的每股交易价格以及履行我们的偿债义务和向我们的股东支付分配的能力产生不利影响。
不经股东批准，可以增加授权股票的数量，发行股票。
在不违反适用的法律和法规要求的情况下，我们的章程授权我们的董事会未经股东批准，增加授权股票的总数量或任何类别或系列的授权股票数量，发行我们普通股或优先股的授权但未发行的股份，并对我们的普通股或优先股的任何未发行股份进行分类或重新分类，并设定这类分类或未分类股票的偏好、权利和其他条款。我们的董事会可以设立一系列优先股，根据这些优先股的条款，可以推迟、推迟或阻止可能涉及普通股溢价或符合股东最佳利益的交易或控制权的改变。
马里兰州法律的某些条款可以抑制控制的变化。
“马里兰州普通公司法”(简称MgCl)的某些规定可能会抑制或阻止第三方提出收购我们的建议，或妨碍在否则可能使我们普通股的股东有机会实现超过当时市价的此类股票的溢价的情况下改变控制权，包括：
•“业务合并”在受限制的情况下，禁止我们与“有利害关系的股东”(一般定义为有权享有我们股份的10%或10%以上表决权的人)或在有关日期之前的两年期间内在有关日期之前的两年内的任何时间内一直是我们当时已发行的有表决权股份10%或以上的实益拥有人的人，或在股东成为有利害关系的股东的最近日期后5年的有利害关系的股东的附属公司，并可对这些组合施加特别评估权和特别股东表决要求的规定；及
•“控制份额”规定本公司的“控制股份”(定义为与股东控制的其他股份合并后，股东有权在选举董事时行使三种不断增加的表决权之一)在“控制权收购”(定义为直接或间接取得所有权或控制“控制权”)中获得的股份不具有表决权，但经我们的股东通过至少三分之二有权就此事投赞成票的赞成票(所有有利害关系的股份除外)批准的股东除外。
我们已根据本附例的一项条文，选择不适用MgCl的这些条文，如属MgCl的业务合并条文，则由我们的董事局决议决定，而在MgCl的控制股份条文方面，则不适用于该等条文。然而，在将来，只有经我们的股东批准后，我们的董事会才可以通过决议选择加入MgCl的商业合并条款，我们只有在股东批准后，通过修改我们的章程，才可以选择加入MgCl的控制股份条款。我们的董事会还通过了一项决议，禁止我们选择受“MgCl”第3条第8款规定的约束，即允许我们的董事会未经股东批准对董事会进行分类。这类条款的标题3，副标题8的MgCl可能有反收购效果.我们只有在获得股东的批准后，才能选择遵守第3章第8小标题的分类董事会规定。
此外，本公司章程中有关免职董事的条文及本公司附例的预告条文，可能会延误、延迟或阻止一宗交易或我们公司控制权的改变，而该交易或变更可能涉及我们普通股持有人的溢价，或以其他方式最符合他们的利益。同样，如果我们的董事会经股东批准(视情况而定)选择加入MgCl的企业合并条款或MgCl第3章第8副标题的规定，或者如果我们的章程中选择不受MgCl控制的股份收购条款被我们的董事会和股东废除，则MgCl的这些规定可能具有类似的反收购效果。
我们的权利和我们的股东对我们的董事和高级官员采取行动的权利是有限的。
马里兰州法律规定，如果董事或官员履行对我们和我们股东的职责，他或她就不承担该身份的责任。我们的章程将我们的董事和高级职员的责任限制在我们和我们的股东对金钱损害的责任上，但因下列原因引起的责任除外：
•实际收到不正当的金钱、财产或服务的利益或利润；或
•根据董事或高级人员的积极和故意不诚实的裁断作出的最终判决，对所判决的诉讼具有重大意义。
此外，我们的章程将授权我们向我们的公司规定义务，我们的章程将要求我们在马里兰州法律允许的最大限度内，对我们的董事和官员以这些身份采取的行动给予赔偿。因此，我们和我们的股东对我们的董事和高级官员的权利可能比不存在的权利更有限。因此，如任何董事或高级人员真诚地采取行动妨碍本公司的业绩，你向该董事或高级人员追讨损害赔偿的能力将会受到限制。此外，我们可能有义务预付董事和执行官员的辩护费用，并可在董事会的酌处权下预支雇员和其他代理人与法律诉讼有关的辩护费用。
与我们作为REIT的地位相关的风险
如果不符合REIT的资格，我们将被征税为正规公司，这将大大减少可供分配给股东的资金。
我们相信，我们的组织和运作方法已经并将继续使我们能够满足作为区域投资信托基金的资格和税收要求。然而，我们不能向你保证，我们将有资格这样做。这是因为作为REIT的资格涉及适用“守则”中技术性很强和复杂的规定，对这些规定只有有限的司法和行政解释，而且涉及确定不完全在我们控制范围内的事实和情况。今后的立法、新条例、行政解释或法院裁决可能会大大改变税法或税法在联邦所得税方面的资格或这种资格的联邦所得税后果方面的适用。
如果我们没有资格在任何应税年度获得REIT资格，并且无法根据某些法定规定获得减免，我们将面临严重的税务后果，这将大大减少可用于分配给我们的股东的资金，因为：
•在计算应课税入息时，我们不会被容许扣减支付予股东的股息，并须按正常公司税率征收联邦及州所得税；及
•在我们被取消资格的那一年之后的四年里，我们不能选择作为REIT征税。
此外，我们将不再需要支付分发。由于所有这些因素，我们没有资格成为区域投资信托基金，可能会削弱我们扩大业务和筹集资金的能力，并可能对我们普通股的价值产生不利影响。
即使我们有资格成为REIT，我们也可能面临其他减少现金流的税务责任。
即使我们有资格作为REIT征税，我们也可能要对我们的收入和资产征收某些联邦、州和地方税收，包括对任何未分配的收入征税，对因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入征税，以及州或地方收入、财产和转移税。这些税收中的任何一项都会减少分配给股东的现金。
REIT分配要求可能会对我们的流动性产生不利影响，并可能迫使我们在不利的市场条件下借入资金或出售资产。
为了维持我们的REIT地位和满足REIT的分配要求，我们可能需要在短期基础上借款或出售资产，即使当时的市场条件不利于这些借贷或销售。为了符合REIT的资格，我们通常必须每年向股东分配至少90%的净收入，不包括资本收益。此外，如我们分配的应课税入息净额(包括任何净资本收益)少于100%，我们将须缴纳公司所得税。我们打算分配给我们的股东，以遵守“REITs守则”的要求，并在符合我们的业务目标的范围内尽量减少或取消我们的公司所得税义务。我们从业务中获得的现金流量可能不足以为所需的分配提供资金，这是由于实际收到的收入与确认用于联邦所得税目的的收入之间的时间差异，或非扣减资本支出、建立准备金或所要求的偿债或摊销付款的影响。我们的现金流量不足，无法满足我们的分配要求，这可能会对我们筹集短期资金的能力产生不利影响-
和长期债务或出售股票证券，以便为维持我们的REIT地位所需的分配提供资金。此外，如有任何金额，我们在任何日历年所缴付的分配额少于我们一般入息的85%、资本利得净额的95%及以往各年度未分配收入的100%，我们将须缴付4%的不可扣减消费税。
REITs支付的股息一般不符合降低税率的条件。
目前，美国个别股东获得合格股息的最高税率为20%。然而，REITs支付的股息一般不符合降低利率的条件。然而，对于自2017年12月31日以后至2026年1月1日之前的应税年份，新立法规定，对大多数普通的REIT股息和非企业纳税人的某些贸易或业务收入，最多可扣减20%(但受某些限制)。此外，如果这类股息可归因于我们从应税REIT子公司(“TRS”)获得的某些股息，这种股息一般有资格获得适用于合格股息收入的减幅利率。虽然我们目前没有任何利益在一个TRS，我们可能拥有任何这样的利益在未来。更优惠的利率适用于正常的公司股利，可能会使个人投资者认为对REITs的投资相对于对支付股息的非REIT公司的股票的投资更具吸引力，这可能会对REITs股票的价值产生不利影响，包括我们的普通股。
我们将来可能选择用我们的股票来支付股息，而不是现金，在这种情况下，股东可能需要支付超过他们收到的现金红利的所得税。
今后，我们可以在每个股东选举时分配以现金和普通股支付的应税股息，也可以分配其他形式的应税股利。接受这种股息或其他形式的应纳税股票股利的应纳税股东必须将股利的全部金额作为普通收入包括在美国联邦所得税用途的当前和累计收益和利润范围内。因此，可能要求股东就这种股息缴纳超过收到的现金红利的所得税。如果美国的股东为了支付这一税而将收到的股票作为股息出售，则销售收益可能低于红利收入中的数额，这取决于出售时我们股票的市场价格。此外，对于某些非美国的非美国股东，我们可能被要求对这些股息预扣美国联邦所得税，包括股票支付的股息的全部或部分。此外，如果我们有相当多的股东决定出售普通股，以支付所欠股息税，可能会对我们普通股的交易价格造成下行压力。
遵守REIT要求可能导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。
为了符合联邦所得税的资格，我们必须不断满足关于收入来源、资产的性质和多样化、我们分配给股东的数额以及我们资本存量的所有权等方面的测试。为了满足这些测试，我们可能需要放弃我们可能进行的投资。因此，遵守REIT要求可能会妨碍我们的绩效。
特别是，我们必须确保在每个日历季度结束时，我们资产价值的至少75%由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成。我们对证券(政府证券及合资格房地产资产除外)的其余投资，一般不能包括任何一家发行人的未偿还证券总投票权的10%以上，或任何一家发行人未偿还证券总值的10%以上。此外，一般来说，我们的资产(政府证券及合资格房地产资产除外)价值的5%，可由任何一家发行人的证券组成，而在每个日历季结束时，我们总资产价值的不超过20%可由一个或多个储税券的证券所代表。如果我们未能在任何日历季度结束时遵守这些规定，我们必须在日历季度结束后30天内纠正这一不符合规定的情况，或有资格获得某些法定救济条款，以避免丧失REIT资格并遭受不利的税务后果。因此，我们可能需要清算其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可供分配给我们股东的数额。
我们与任何税务部门的关系将受到限制，如果不遵守限制，将危及我们的REIT资格，并可能导致申请100%的消费税。
REIT可以持有一个或多个TRSS的100%的股票。虽然我们目前没有任何利益在一个TRS，我们可能拥有任何这样的利益在未来。如果直接由母公司REIT赚取，TRS可以赚取不符合条件的收入。总体而言，REIT资产价值的不超过20%可能由一个或多个TRSS的股票或证券组成。国内税务总局将按固定的公司税率缴纳联邦、州和地方所得税。此外，“税务及税务条例”将税务上诉委员会所支付或应累算利息的扣除额，限制在其母公司的储税券内，以确保储税券是
须符合适当的公司课税水平。该规定还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，而这些交易不是在一定的范围内进行的。
我们的任何税务机关都将为其应纳税的收入缴纳联邦、州和地方所得税，其税后净收入将提供(但不需要)分配给我们。我们预计，在每个日历季度结束时，我们持有的任何TRS股票和证券的总价值将大大低于我们总资产(包括TRS股票和证券)价值的20%。此外，我们还将监测我们对TRSS的投资价值，以确保遵守上述规则。此外，我们会仔细审核所有与储税券的交易，以确保这些交易是按一定长度计算，以避免征收上述100%的消费税。然而，我们不能保证我们将能够不断遵守对TRS股票和证券所有权的20%限制，以保持我们的REIT资格，或避免对某些非臂长交易征收100%的消费税。
我们的董事会在未经股东批准的情况下取消REIT资格的能力可能会使我们缴纳联邦所得税，并减少对股东的分配。
我们的章程规定，我们的董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，如果它确定继续作为REIT的资格不再符合我们的最佳利益，则无须得到我们股东的批准。如果我们不再是一个REIT，我们将对我们的应税收入征收联邦所得税，并且不再被要求将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们对股东的全部回报和我们普通股的市场价格产生不利的影响。
敦促股东和潜在投资者就最近颁布的税务立法和其他立法、监管和行政发展的影响与其税务顾问进行协商。
2017年12月22日，特朗普总统签署了“减税和就业法案”(TCJA)。TCJA对“守则”作了重大修改，包括“守则”中涉及对REITs及其股东征税的若干条款。技术咨询机构所作的某些改变的效果仍然不确定，需要行政指导才能充分评价许多规定的影响。任何技术修正对TCJA的影响都可能对我们或我们的股东产生不利影响。股东和潜在投资者应就TCJA对他们对我们普通股的投资的影响咨询他们的税务顾问。
我们可能面临与第1031条交易所有关的风险。
我们可以进行一个或多个房地产交易，以符合联邦所得税延期，作为“类似实物交换”，根据“守则”第1031条。如果一项根据第1031条有资格延期的交易后来被确定为应纳税，我们可能会面临不利的后果。此外，如果适用于此类交易的法律被修订或废除，我们可能无法在延期纳税的基础上处置财产。
我们可能会受到不利的立法或监管税收的变化，这可能会降低我们的普通股的市场价格。
在任何时候，关于REITs的联邦所得税法或对这些法律的行政解释都可以修改。我们无法预测任何新的联邦所得税法、条例或行政解释，或对任何现行联邦所得税法、条例或行政解释的任何修正将于何时通过、颁布或生效，任何此类法律、规章或解释可追溯生效。我们和我们的股东可能受到任何这样的变化，或任何新的联邦所得税法，规章或行政解释的不利影响。
与我们普通股有关的风险
现金分配水平、市场利率等因素可能会影响我们普通股的价值。
REIT的股票证券的市场价值是基于市场对REIT增长潜力及其当前和未来现金分配的感知，无论是业务、销售还是再融资，以及基础资产的房地产市场价值。我们的普通股可能以高于或低于每股净资产价值的价格交易。在我们为投资、营运资本储备或其他目的而保留经营现金流量的情况下，这些留存资金虽然增加了我们基础资产的价值，但可能不会相应地提高我们普通股的市场价格。我们未能达到市场对未来收益和现金分配的预期，很可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。另外，普通股的股利相对于市场利率和其他REITs的股利收益率也会影响普通股的价格。增加
与历史利率相比，市场利率目前处于较低水平，但最近有所上升，这可能导致我们普通股的市场价格下跌。普通股的交易价格还将取决于许多其他因素，这些因素可能会不时变化，包括：
•类似证券市场；
•与其他公司的证券相比，REIT证券的吸引力，除其他外，考虑到对REITs支付的股息征收较高的税率；
•政府立法、行动或条例；
•我们发行债务或优先股证券；
•分析人员对收益估计的变化以及我们满足分析师盈利估计的能力；
•一般经济状况；和
•我们的财务状况，业绩和前景。
我们可供将来出售的普通股的数目，可能会对我们普通股的市价产生不利影响，并对我们现有的股东产生稀释作用。
在公开市场出售大量我们的普通股，或认为这种出售可能发生，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。根据我们的2019年股权激励计划，授予某些董事、高管和其他雇员的任何限制性股票的发行和转归，在根据我们修订和恢复的长期奖励计划授予奖励后发行我们的普通股，发行我们的普通股涉及财产、投资组合或业务收购以及我们普通股的其他发行，都可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。今后我们普通股的出售可能会稀释现有股东的权益。
我们普通股的市场价格和成交量可能是不稳定的。
我们普通股的市场价格可能不稳定。此外，我们普通股的交易量可能会波动，导致价格发生重大变化。如果我们普通股的市场价格大幅下跌，你可能无法转售你的股票或高于你为这些股票支付的价格。我们不能保证我们普通股的市场价格在将来不会有很大的波动或下降。
一些可能对我们的股价产生负面影响或导致普通股价格或交易量波动的因素包括：
•我们的财务状况、业绩、流动性和前景；
•我们的季度经营业绩或分配的实际或预期变化；
•业务资金的变化(由NAREIT定义，并在本年度报表10-K表其他地方的“管理人员对财务状况和经营结果的讨论和分析”中讨论)或收益；
•发表有关我们或房地产业的研究报告；
•分析人员对收益估计的变化；
•我们满足分析师盈利预期的能力；
•提高市场利率，导致购买我们股票的人要求更高的收益率；
•类似公司的市场估值变化；
•市场对我们未来产生的任何额外债务的不良反应；
•关键管理人员的增减；
•REITs发行的类似证券的市场；
•机构股东的行动；
•新闻界或投资界的投机活动；
•我们遵守公认的会计原则；
•我们遵守适用的法律法规和纽约证券交易所的上市要求；
•实现本年度报告中提出的任何其他风险因素，表格10-K；和
•一般市场包括资本市场和房地产市场及经济条件。
债务证券的未来发行和其他未来债务的产生，在清算时将高于我们的普通股，和(或)优先于我们普通股的优先股，而这些股票可能高于我们的普通股，以便进行股利分配或清算时，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
在清算时，我们的债务证券持有人和任何优先股股份的持有人，以及与其他借款有关的贷款人，包括我们现有的信贷安排和应付抵押贷款，将在我们的普通股持有人之前得到我们现有资产的分配。在将来，我们可能会试图通过增加额外的资本资源来增加我们的资本资源。
债券和股票证券的发行。增发股票可能会稀释我们现有股东的持股，并/或降低我们普通股的市场价格。此外，未来发行债务证券或增加其他负债可能会降低我们普通股的市场价格。持有我们普通股的人无权获得优先购买权或其他防止稀释的保护。我们的优先股，如果在未来发行，可能会优先于清算分配和股息支付，这可能会限制我们支付股息的能力，或者向我们的普通股持有者进行另一次分配。由于我们在未来发行证券的决定将取决于市场状况和其他我们无法控制的因素，因此我们无法预测或估计我们未来发行股票的数量、时间或性质。因此，我们的股东承担了我们未来发行股票的风险，降低了我们普通股的市场价格，稀释了他们在我们手中的股份。
我们可能无法从我们的业务中产生足够的现金流量，以便在将来的任何时候向我们的股东分发。
我们向股东发放股票的能力可能会受到表10-K年度报告中描述的风险因素的不利影响。我们可能没有足够的收入分配给股东。我们的董事会有唯一的酌处权来决定任何分配给我们的股东的时间、形式和数额。除其他因素外，我们的董事会将根据财务状况、任何偿债义务、任何债务契约和资本支出要求对分配作出决定。影响我们向股东分发股票的能力的因素包括：
•我们无法在我们的投资中实现有吸引力的回报；
•减少现金流量或非现金收入的意外费用或收入减少；
•我们的还本付息义务；及
•我们拥有的工业财产的价值下降。
因此，我们不能保证将来任何时候我们都能向我们的股东作出分配，也不能保证我们向股东作出的任何分配水平都会随着时间的推移而增加甚至保持下去，任何一种分配都会对我们的普通股的市场价格产生重大和不利的影响。
我们支付股息的能力受到马里兰州法律要求的限制。
我们对股票支付红利的能力受到马里兰州法律的限制。根据适用的马里兰州法律，马里兰公司一般不能作出分配，如果在分配生效后，公司在通常的业务过程中债务到期时无法偿还债务，或者公司的总资产将少于其总负债之和，加上除非公司的章程另有规定，如果公司在分配时解散，为满足优先权利优于分配的股东的优先权利而需要的数额。因此，如果在执行分配后，我们无法偿还在正常业务过程中到期的债务，或者我们的总资产将少于我们的总负债之和，则一般情况下，我们可能不会在股票上进行分配，除非
该等类别或系列的条款则另有规定，规定在任何类别或系列优先股的持有人解散时，须缴付该等股份的优先权利所需的款额，而该等股份或系列的优先股(如有的话)如有，则优先于我们已发行的股份。
项目1B。未解决的工作人员意见。
没有。
项目2.属性
截至2019年12月31日，我们共有220幢楼宇，总面积约1，330万平方尺，19幅经改良的地块，包括约77.6英亩土地及四个重建中的物业，预计完成后约有50万平方呎。这些楼宇和经改良的地块分别租给了493名顾客，分别约占96.8%和92.0%，其中最大的一批，约占我们按年计算的基本租金总额的3.6%。这些房产位于洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业地产，包括仓库/配送大楼、柔性建筑(包括轻工业和研发，或研发)、转运建筑和改良的地块。参见本年度“第1项-我们的投资战略-工业设施的基本特征”
关于这些类型的工业房地产的一般描述的表格10-K的报告。我们的目标是在填充位置的功能建筑物，这些建筑物可能由多个租户共享，并能满足我们经营的各个子市场内的客户需求。填充点是被高度集中的已经开发的土地和现有建筑物所包围的地理位置。请参阅本表格10-K年度报告中的“合并财务报表、附表III-房地产投资及累积折旧”，以获取我们物业的详细清单。
下表按类别汇总了截至2019年12月31日的房地产投资：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 类型 | | 建筑物或经改良的地块数目 | | 按年计算的基本租金(千美元)1 | | 占总数的百分比 |
| 仓库/分配 | | 195 | | $ | 110,734 | | | 81.5 | % |
| 挠曲 | | 11 | | 9,793 | | | 7.2 | % |
| 转船 | | 14 | | 7,482 | | | 5.5 | % |
| 改良土地 | | 19 | | 7,835 | | | 5.8 | % |
| 共计 | | 239 | | $ | 135,844 | | | 100.0 | % |
1年度基准租金按租赁合同月基租计算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金减幅乘以12。
下表按市场总结了截至2019年12月31日我们在房地产方面的投资：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 洛杉矶 | | 新泽西北部/纽约市 | | 旧金山湾区 | | 西雅图 | | 迈阿密 | | 华盛顿特区。 | | 总/加权平均数 |
| 房地产投资 | | | | | | | | | | | | | | |
| 建筑物数目 | | 42 | | 62 | | | 40 | | | 27 | | 28 | | 21 | | 220 | |
| 可租平方英尺 | | 2,523,969 | | 3,552,681 | | 2,028,909 | | 1,776,954 | | 1,563,326 | | 1,874,378 | | 13,320,217 | |
| 占总数的百分比 | | 19.0 | % | | 26.7 | % | | 15.2 | % | | 13.3 | % | | 11.7 | % | | 14.1 | % | | 100.0 | % |
| 截至2019年12月31日的入住率 | | 97.7 | % | | 98.6 | % | | 91.1 | % | | 99.1 | % | | 97.1 | % | | 96.1 | % | | 96.8 | % |
按年计算的基本租金(千美元) 1 | | $ | 21,398 | | | 36,540 | | 22,822 | | 15,587 | | 13,656 | | 18,006 | | $ | 128,009 | |
| 占总数的百分比 | | 16.7 | % | | 28.5 | % | | 17.8 | % | | 12.2 | % | | 10.7 | % | | 14.1 | % | | 100.0 | % |
年化基本租金1每占用平方尺 | | $ | 8.67 | | | 10.43 | | 12.34 | | 8.85 | | 8.99 | | 9.99 | | $ | 9.92 | |
加权平均剩余租赁期限(年份)2 | | 6.7 | | 3.6 | | 4.2 | | 3.2 | | 4.3 | | 4.0 | | 4.4 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 对改良土地的投资 | | | | | | | | | | | | | | |
| 地块数量 | | 5 | | 9 | | 1 | | 1 | | 2 | | 1 | | 19 | |
| 英亩 | | 10.1 | | 48.7 | | 1.3 | | 0.9 | | 3.2 | | 13.4 | | 77.6 | |
| 占总数的百分比 | | 13.1 | % | | 62.8 | % | | 1.6 | % | | 1.2 | % | | 4.1 | % | | 17.2 | % | | 100.0 | % |
| 截至2019年12月31日的入住率 | | 47.8 | % | | 100.0 | % | | 100.0 | % | | — | % | | 100.0 | % | | 100.0 | % | | 92.0 | % |
按年计算的基本租金(千美元)1 | | $ | 1,007 | | | 5,480 | | 195 | | — | | 389 | | 764 | | $ | 7,835 | |
| 占总数的百分比 | | 12.8 | % | | 69.9 | % | | 2.5 | % | | — | % | | 5.0 | % | | 9.8 | % | | 100.0 | % |
年化基本租金1每占用平方尺 | | $ | 4.88 | | | 2.63 | | 3.54 | | — | | 2.82 | | 1.31 | | $ | 2.54 | |
加权平均剩余租赁期限(年份)2 | | 3.1 | | 5.8 | | 0.3 | | — | | 3.6 | | — | | 4.3 |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 房地产投资总额 | | | | | | | | | | | | | | |
按年计算的基本租金(千美元)1 | | $ | 22,405 | | | 42,020 | | | 23,017 | | | 15,587 | | | 14,045 | | | 18,770 | | | $ | 135,844 | |
账面总值(千)3 | | $ | 406,212 | | | 642,686 | | 369,030 | | 313,927 | | 167,156 | | 255,183 | | $ | 2,154,194 | |
1年度基准租金按租赁合同月基租计算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金减幅乘以12。
2加权平均剩余租赁期限的计算方法是将截至2019年12月31日的每项租约的剩余租赁期限相加，并按各自的面积加权。
3包括四个重建中的物业，预计完成后约有50万平方呎，如下文所述。
截至2019年12月31日，我们拥有四套重建中的物业，预计完工后约有50万平方英尺，预计投资总额约为1.204亿美元，其中包括重建成本、资本化利息和其他费用约5，240万美元。
下表汇总了截至2019年12月31日和2018年12月31日终了的三个月和一年的资本支出(单位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三个月， | | | | 截至12月31日的一年， | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2019 | | 2018 |
| 建筑物改进 | $ | 8,171 | | | $ | 6,855 | | | $ | 21,385 | | | $ | 17,953 | |
| 租户改进 | 2,268 | | | 2,336 | | | 4,669 | | | 4,312 | |
| 租赁佣金 | 3,224 | | | 3,174 | | | 7,813 | | | 7,937 | |
| 重建、翻新和扩建 | 4,336 | | | 6,026 | | | 27,968 | | | 11,639 | |
资本支出总额 1 | $ | 17,999 | | | $ | 18,391 | | | $ | 61,835 | | | $ | 41,841 | |
1其中分别包括截至12月31日、2019年和2018年三个月的约1 080万美元和1 370万美元，以及截至12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日终了年度的约4 250万美元和2 750万美元，分别用于租赁购置的空缺、在建中的重建工程以及截至12月31日、2019年和2018年三个月的17个和13个房地产的翻新和扩建项目(稳定资本)，以及截至12月31日、2019年和2018年的年度分别为20个和21个。
我们的工业物业一般以“三重净值”出租，租户须按比例缴付地产税、保险及营运费用，或按“经修改的毛租”租契，租客须支付超过某一临界值的开支。此外，约92.6%的租屋面积包括固定租金加幅或以消费物价指数为基础的租金加幅。租赁期限一般为3至10年。我们持续监察租户的流动资金和信誉，检讨未偿还的应收帐款余额，并按照有关租约的规定，定期检讨租客的财务状况。如有需要，我们会与租客的管理层讨论他们的业务，并会对租客的运作进行实地访问。
截至2019年12月31日，我们的前20位客户按年度基准租金计算如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 客户 | | 租赁 | | 可租 平方尺 | | 占总成本的百分比 可租 平方尺 | | 年化 基础租金 (000’s) 1 | | 占总成本的百分比 年化 基本租金 |
| 1 | | 美国政府 | | 9 | | | 381,431 | | | 2.9 | % | | $ | 4,919 | | | 3.6 | % |
| 2 | | 联邦快递公司2 | | 7 | | | 490,779 | | | 3.7 | % | | 4,872 | | | 3.6 | % |
| 3 | | Amazon.com | | 3 | | | 260,462 | | | 2.0 | % | | 4,805 | | | 3.5 | % |
| 4 | | 达那赫 | | 3 | | | 171,707 | | | 1.3 | % | | 3,235 | | | 2.4 | % |
| 5 | | 美源伯根 | | 1 | | | 211,418 | | | 1.5 | % | | 2,469 | | | 1.7 | % |
| 6 | | DirectBuy家居改进 | | 1 | | | 230,891 | | | 1.7 | % | | 1,860 | | | 1.4 | % |
| 7 | | XPO物流 | | 2 | | | 180,717 | | | 1.4 | % | | 1,672 | | | 1.2 | % |
| 8 | | 哥伦比亚区 | | 3 | | | 124,744 | | | 0.9 | % | | 1,632 | | | 1.2 | % |
| 9 | | 迈阿密国际货运系统 | | 1 | | | 192,454 | | | 1.4 | % | | 1,463 | | | 1.1 | % |
| 10 | | 科尔尼港保安公司3 | | 1 | | | — | | | — | % | | 1,437 | | | 1.1 | % |
| 11 | | 奥尼尔物流 | | 2 | | | 237,692 | | | 1.8 | % | | 1,429 | | | 1.1 | % |
| 12 | | YRC | | 2 | | | 61,252 | | | 0.5 | % | | 1,401 | | | 1.0 | % |
| 13 | | 酒吧物流 | | 2 | | | 203,263 | | | 1.5 | % | | 1,354 | | | 1.0 | % |
| 14 | | L3哈里斯技术公司 | | 1 | | | 147,898 | | | 1.1 | % | | 1,342 | | | 1.0 | % |
| 15 | | 赛亚电机货运线有限责任公司 | | 1 | | | 52,086 | | | 0.4 | % | | 1,245 | | | 0.9 | % |
| 16 | | 空间系统/Loral LLC | | 2 | | | 107,060 | | | 0.8 | % | | 1,210 | | | 0.9 | % |
| 17 | | 卡姆恩物流 | | 1 | | | 110,336 | | | 0.8 | % | | 1,193 | | | 0.9 | % |
| 18 | | Northrop Grumman系统 | | 1 | | | 103,200 | | | 0.8 | % | | 1,183 | | | 0.9 | % |
| 19 | | 弗雷德莫尔公司DBA机场纽瓦克4 | | 1 | | | — | | | — | % | | 1,171 | | | 0.9 | % |
| 20 | | 精品服装公司 | | 1 | | | 114,061 | | | 0.9 | % | | 1,077 | | | 0.8 | % |
| 共计 | | 45 | | | 3,381,451 | | | 25.4 | % | | $ | 40,969 | | | 30.2 | % |
1年度基准租金按租赁合同月基租计算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金减幅乘以12。
2包括一个由2.3英亩土地组成的改良地块。
3租赁面积包括16.9英亩的改良土地。
4租赁面积包括10.6英亩的改良土地。
下表汇总了2019年12月31日生效的租约的预期到期期限，但在预定到期之时或到期之前未使续签选项或终止权(如果有的话)生效：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年 | | 可租 平方尺 | | 占总成本的百分比 可租 平方尺 | | 年化 基本租金 (000’s) 2 | | 占总成本的百分比 年化 基本租金 |
2020 1 | | 1,753,594 | | | 12.6 | % | | $ | 15,976 | | | 9.9 | % |
| 2021 | | 2,403,025 | | | 17.3 | % | | 23,089 | | | 14.3 | % |
| 2022 | | 1,670,792 | | | 12.1 | % | | 17,696 | | | 10.9 | % |
| 2023 | | 1,573,994 | | | 11.4 | % | | 19,922 | | | 12.3 | % |
| 2024 | | 1,613,286 | | | 11.6 | % | | 20,503 | | | 12.7 | % |
| 此后 | | 4,168,164 | | | 30.1 | % | | 64,411 | | | 39.9 | % |
| 共计 | | 13,182,855 | | | 95.1 | % | | $ | 161,597 | | | 100.0 | % |
1包括2019年12月31日或之后到期的租约和每月租约，总面积约57，698平方英尺。
2年化基准租金按到期租赁的每月基租计算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金减幅乘以12。
我们以相当于或超过现行租金的租金重新出租或续订到期空间的能力，将影响我们的经营结果。截至2019年12月31日，约占我们投资组合可租面积的12.6%的租约将在截至2020年12月31日的一年内到期。我们目前预计，在2020年到期的任何新租赁(再租赁)或续签租约上，我们可能达到的平均租金将高于目前为同一空间支付的租金。在截至2019年12月31日的三个月内，新租约和续约租约的租金变动总计约50万平方英尺，与同一空间以前的租金相比，约高出15.3%，而在截至2019年12月31日的一年内，新租约和续签租约的租金变动总计约240万平方英尺，比以前的同一空间高出约17.3%。我们过去的表现可能并不能反映未来的业绩，我们也不能向你保证，我们的房产将被续约，或以高于目前平均租金的价格重新出租。此外，某一市场的再租/续租率可能与我们整个投资组合的租金率不一致，而市场内个别物业的重租/续期租金率，可能与我们在某一市场内的物业组合的租金率不一致，这是由于多个因素所致，包括本地的房地产情况、本地工业用地的供求情况、物业的状况、包括免费租金及租客改善措施的影响，以及物业或物业内的空间是否已重新发展。
截至2019年12月31日，投资账面总值约为1.149亿美元的四处房产被应付抵押贷款担保，扣除递延融资费用，共计约4 430万美元，按4.1%的加权平均固定年率计算利息。
项目3.平行法律程序。
据我们所知，我们没有卷入任何实质性诉讼，也没有任何对我们构成威胁的实质性诉讼。
项目4.重新披露矿山安全。
不适用。
第二部分
第五项注册人普通股市场、相关股东事项及证券发行人购买。
市场信息
我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)上市，代号为“TRNO”。截至2020年1月30日，我们的普通股记录持有者约为22995人。这个数字不包括以“代名人”或“街道”名义持有股份的股东。
分配政策
我们打算支付定期季度分配时，如果我们的董事会授权，并由我们宣布。我们向股东分配股票的能力也将取决于我们的留存现金流水平，我们打算将其用作投资资本的来源。为了符合作为REIT征税的资格，我们必须向我们的股东分配至少相当于：
(i)我们应课税入息的90%(扣除已支付的股息及不包括任何净资本利得)；及
(2)我们的税后净收入(如有的话)超过该守则对该等收入征收的税额的90%；减去
(3)某些非现金收入的总和。
一般来说，我们希望分配我们的REIT应纳税收入的100%，以避免对未分配的REIT应税收入征收所得税和消费税。然而，我们不能保证我们有能力维持这些分配。
分配的时间和频率将由我们的董事会批准，并由我们根据各种因素宣布，其中包括：
•业务的实际结果；
•我们的留存现金流水平；
•任何偿债要求；
•我们物业所需的资本开支；
•我们的财产处置；
•我们的应税收入；
•“守则”的REIT规定的年度分配要求；
•我们的营运费用；
•根据马里兰州法律对资金供应的限制；以及
•董事会可能认为相关的其他因素。
如果就任何日历年而言，可供分配的现金少于我们的应纳税所得额，则可要求我们出售资产或借入资金进行现金分配，或以应纳税的股份分配或债务证券分配的形式分配所需分配的一部分。为上述税收规则的目的计算的收入不一定与为财务报告目的确定的我们的收入相对应。
分配给我们的股东通常应作为普通收入向我们的股东征税；然而，由于我们的大部分投资是工业地产的股权所有权权益，而工业产权会对我们的收入产生折旧和其他非现金费用，我们的一部分分配可能构成免税的资本回报，尽管我们目前的意图是限制这种资本回报的水平。
性能图
下图将2014年12月31日至2019年12月31日期间我国普通股累计股东总回报率的变化与标准普尔500指数、MSCI美国REIT指数和富时NAREIT股票工业指数的累计总回报率进行了比较。图表上显示的返回不一定表示未来的性能。这一比较假设2014年12月31日100美元投资于我们的普通股和上述指数中的每一种，并假设股息的再投资(如果有的话)。
绩效图和相关信息不应被视为“征集材料”或被视为已“提交”证券交易委员会，也不得以参考方式纳入今后的任何备案，除非公司通过参考将其具体纳入此类备案。
最近出售未注册证券
没有。
发行人购买股票证券
没有。
项目6.选定的财务数据。
下表列出了截至12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年终了年度经审计综合财务报表的选定财务数据，应结合本年度10-K报表中所载的合并财务报表及其附注一并阅读，从第F-1页开始，第二部分第7项“管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析”(千美元，除份额和每股数额外)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | | 2018 | | | 2017 | | | 2016 | | | 2015 | | | | |
| 操作数据 | | | | | | | | | | | | |
| 总收入 | $ | 171,022 | | | $ | 151,657 | | | $ | 132,484 | | | $ | 108,418 | | | $ | 95,895 | | | | |
| 费用和支出共计 | 112,185 | | | 102,431 | | | 93,435 | | | 87,172 | | | 82,240 | | | | |
| 房地产投资收益 | 9,391 | | | 28,610 | | | 30,654 | | | 7,140 | | | 10,567 | | | | |
| 业务收入 | 55,516 | | | 63,289 | | | 53,095 | | | 15,118 | | | 14,601 | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 可供普通股股东使用的净收入、优先股赎回净额和优先股股利净额 | 55,165 | | | 62,888 | | | 49,015 | | | 11,458 | | | 10,958 | | | | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀释收益： | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入，优先股和优先股股息赎回净额 | $ | 0.86 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | | | $ | 0.26 | | | $ | 0.26 | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入、稀释后的优先股和优先股股利赎回净额 | $ | 0.85 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | | | $ | 0.26 | | | $ | 0.26 | | | | |
| 按普通股申报的股息 | $ | 1.02 | | | $ | 0.92 | | | $ | 0.84 | | | $ | 0.76 | | | $ | 0.66 | | | | |
| 按优先股申报的股息 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 0.97 | | | $ | 1.94 | | | $ | 1.94 | | | | |
| 基本加权平均普通股 | 64,428,406 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | 44,725,936 | | | 42,861,276 | | | | |
| 稀释加权平均普通股 | 64,722,976 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | 44,725,936 | | | 42,861,276 | | | | |
| 其他数据 | | | | | | | | | | | | |
业务资金1 | $ | 89,467 | | | $ | 74,904 | | | $ | 56,070 | | | $ | 38,391 | | | $ | 36,172 | | | | |
普通股基本FFO1 | 1.39 | | | 1.30 | | | 1.09 | | | 0.86 | | | 0.84 | | | | |
稀释后每股FO1 | 1.38 | | | 1.30 | | | 1.09 | | | | 0.86 | | | 0.84 | | | | |
| 现金流动：(使用)： | | | | | | | | | | | | |
| 经营活动 | $ | 94,688 | | | $ | 77,599 | | | $ | 69,498 | | | $ | 49,241 | | | $ | 42,068 | | | | |
| 投资活动 | (251,482) | | | (234,957) | | | (249,118) | | | (149,629) | | | (259,664) | | | | |
| 筹资活动 | 235,054 | | | 149,037 | | | 203,942 | | | 93,758 | | | 45,140 | | | | |
| 资产负债表数据 | | | | | | | | | | | | |
按成本计算的房地产投资2 | $ | 2,154,194 | | | $ | 1,845,776 | | | $ | 1,636,930 | | | $ | 1,343,038 | | | $ | 1,179,920 | | | | |
| 总资产 | 2,108,464 | | | 1,796,504 | | | 1,567,871 | | | 1,278,981 | | | 1,152,138 | | | | |
| 债务总额 | 491,575 | | | 462,097 | | | 461,683 | | | 415,327 | | | 381,475 | | | | |
| 股东权益总额 | 1,517,123 | | | 1,247,797 | | | 1,027,494 | | | 811,805 | | | 733,082 | | | | |
1见第二部分第7项“管理部门对财务状况和经营结果的讨论和分析-非公认会计原则财务措施”，载于本年度报告表10-K，用于调节净收入、赎回优先股和优先股股利，并讨论为什么我们相信运营资金(FFO)是衡量经营业绩的一种有用的补充措施，投资者在评估我们的财务业绩时可以使用FFO的方式，以及FFO作为衡量工具的局限性。
2不包括截至2015年12月31日账面总值约为630万美元的待售财产。
项目7.管理部门对财务状况和经营结果的讨论和分析。
请阅读本年度报告中题为“风险因素”、“前瞻性报表”、“业务”和我们已审计的合并财务报表的章节以及本年度报告其他部分关于表格10-K的相关说明。这一讨论包含前瞻性的声明，反映了当前的风险和不确定性的预期。由于一些因素，实际结果和事件发生的时间可能与这些前瞻性陈述中所载的结果有很大不同，其中包括题为“风险因素”一节和本年度报告表10-K中其他部分所讨论的因素。
概述
我们在六个主要的美国沿海市场收购、拥有和经营工业房地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/分销建筑(截至2019年12月31日，约占我们年化基础租金总额的81.5%)、柔性建筑(包括轻工业和研发)(约7.2%)、转运建筑(约5.5%)和改良的地块(约5.8%)。我们的目标是在填充位置的功能建筑物，这些建筑物可能由多个租户共享，并能满足我们经营的各个子市场内的客户需求。填充点是被高度集中的已经开发的土地和现有建筑物所包围的地理位置。截至2019年12月31日，我们共有220幢楼宇，总面积约1，330万平方尺，19幅经改良的地块，包括约77.6英亩土地及四个重建中的物业，预计完成后约有50万平方呎。截至2019年12月31日，我们的建筑物和改良地块分别租给493名客户，分别约为96.8%和92.0%，其中最大的一批约占我们年化基础租金总额的3.6%。我们是一家内部管理的马里兰公司，根据守则第856至860节被选为REIT，从我们截至2010年12月31日的应税年度开始。
我们的投资策略
我们在美国六大沿海市场收购、拥有和经营工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/分销、柔性(包括轻工业和研发)、转运和改良土地。我们的目标是在填充位置的功能建筑物，这些建筑物可能由多个租户共享，并能满足我们经营的各个子市场内的客户需求。
我们在选择目标市场时，借鉴了我们在北美、欧洲和亚洲50多个全球工业市场投资和运营的经验、供求基本面，以及预期由于人口变化、监管和物理限制、技术变化、电子商务、减少车辆行驶里程带来的经济和环境效益以及其他因素而产生的物流模式的趋势。我们相信，我们的目标市场具有吸引人的长期投资属性。我们的目标资产包括但不限于以下方面：
•位于人口众多的沿海市场；
•接近运输基础设施(如海港、机场、公路和铁路)；
•处于供应受限的子市场，由于有形和(或)监管方面的限制，阻碍新的工业发展；
•功能和灵活的布局，可以修改，以容纳单一和多个租户；
•以物业重置成本折让的收购价格；
•通过重租或操作和物理改进提高回报的潜力；以及
•随着时间的推移，更高和更好地利用财产的机会。
总的来说，我们更愿意利用当地的第三方物业管理公司进行日常物业管理，并将其作为收购机会的来源。我们相信外判物业管理是符合成本效益的，并为我们提供运作上的灵活性。如果我们认为直接物业管理符合我们的最佳利益，我们将来可能会直接管理物业。
我们现时无意购置未开发或未经改善的工业用地，或进行绿地地面发展。不过，我们会寻求重建、翻新和扩展我们拥有的物业的机会，购置物业和改善地块，以期在短期内重新发展，并取得邻近的土地，以扩展现有的设施。
我们预计，我们会继续取得大部分投资，作为个别物业、物业组合或改善工业用地的权益，而这些土地可能是在没有楼宇的情况下租用的。我们可以通过收购其他拥有工业房地产的公司或实体来获得工业产权。我们
会机会主义地对工业房地产担保的债务进行投资，否则将符合我们的投资标准，从而最终获得潜在的房地产。我们目前并不打算以特定百分比的工业物业为目标。这一预期是基于当前的市场状况，可能会随着时间的推移而改变，以适应不同的市场状况。
我们获得的财产可能是稳定的(完全租赁的)或不稳定的(有短期租约到期，部分或完全空置，可能需要物理重新定位)。在2010年2月16日至2019年12月31日期间，我们稳定了74项资产。
当我们认为某项物业的预期总回报相对于其市值特别低及(或)物业的市值显著高于估计的重置成本时，我们便会不时出售物业。这些销售所得的资金被再投资到预期将提供更好的预期回报或返还给股东的房地产上。自2010年成立以来，我们已处置了19处房产，总销售价格约为2.914亿美元，总收益约为9，310万美元。
2019年发展
获取活动
在2019年期间，我们购置了17栋工业建筑，面积约70万平方英尺，四块改良的地块，占地约22.6英亩，总采购价格约为273.6美元。这些财产和改良的地块是从不相关的第三方手中使用现有现金、处置所得的净收入和发行普通股所得的净收入从不相关的第三方获得的。下表列出了我们在2019年期间获得的工业地产和改良土地：
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| 财产名称 | | 位置 | | 获取日期 | | 电话号码 建筑 | | 正方形 脚 | | 采购价格 (单位：千)1 | | 稳定 上限率2 |
| 49街 | | 纽约皇后区 | | (一九二九年二月十二日) | | 1 | | | 19,000 | | | $ | 24,017 | | | 5.3 | % |
81 N Hackensack 3 | | Kearny，NJ | | 2019年3月8日 | | — | | | — | | | 25,000 | | | 5.3 | % |
48第3及286中环4 | | Kearny，NJ | | (一九二零九年三月二十九日) | | 1 | | | 28,124 | | | 14,085 | | | 5.4 | % |
| 明尼苏达州和田纳西州 | | 加利福尼亚州旧金山 | | 2019年5月28日 | | 2 | | | 119,089 | | | 47,775 | | | 4.0 | % |
51 Kero5 | | 卡尔斯塔特州 | | (2019年8月7日) | | — | | | — | | | 4,025 | | | 5.0 | % |
安德森6 | | 洛杉矶，加利福尼亚州 | | (2019年8月19日) | | 5 | | | 53,016 | | | 18,100 | | | 5.2 | % |
| 奥本400 | | 奥本州 | | (2019年8月21日) | | 1 | | | 70,345 | | | 9,450 | | | 5.1 | % |
摩根7 | | 纽约布鲁克林 | | (2019年8月29日) | | 2 | | | 195,598 | | | 80,500 | | | 4.0 | % |
| 20街 | | 加利福尼亚州奥克兰 | | (2019年8月30日) | | 1 | | | 92,884 | | | 23,752 | | | 4.8 | % |
| 斯拉夫人 | | 圣菲斯普林斯，加利福尼亚州 | | (2019年8月30日) | | 2 | | | 29,927 | | | 5,331 | | | 5.2 | % |
东缘 8 | | 华盛顿州西雅图 | | (2019年11月15日) | | — | | | — | | | 2,850 | | | 5.6 | % |
惠兰9 | | 东卢瑟福 | | (一九二零九年十二月十三日) | | 1 | | | 50,305 | | | 12,000 | | | 5.0 | % |
| 917谷 | | 普亚卢普州 | | (一九二零九年十二月十九日) | | 1 | | | 40,816 | | | 6,725 | | | 5.4 | % |
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| 总/加权平均数 | | | | | | 17 | | | 699,104 | | | $ | 273,610 | | | 4.6 | % |
1初步投资总额约为2.896亿美元，包括约600万美元的结帐费用和购置费用，以及1 000万美元假定的无形负债。
2本报告所称的稳定资本化率(以下简称稳定上限率)是在收购时计算的，即稳定到市场占有率(一般为95%)的财产的年化收付实现制净营业收入除以财产的总购置成本。物业的总购置成本基础包括初始购买价格、对市场的假定债务标记的影响、买方的尽职调查和结清成本、估计实现稳定所需的短期资本支出和租赁费用。我们将物业的现金净营业收入定义为净收入，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。这些稳定的上限率受风险、不确定因素和假设影响，不能保证未来的业绩，这些风险可能受到已知和未知的风险、趋势、不确定因素和我们无法控制的因素的影响，包括与我们实现与稳定上限率有关的估计预测的能力有关的风险，以及本年度报告表10-K所载的风险因素。
3代表一个改良的地块，面积约为16.8英亩。
4还包括一个改良的地块，占地约2.9英亩。
5代表一个改良的地块，面积约为2.0英亩。
6包括2020年到期的大约20，000平方英尺。
7包括2020年到期的大约106，000平方英尺。
8代表一个改良的地块，面积约0.9英亩。
9包括大约50 305平方英尺，将于2020年到期。
再开发活动
截至2019年12月31日，我们有4幢正在重建中的物业，预计总投资约为1.204亿元，完成后的面积约为50万平方呎，其中包括重建成本、资本化利息及其他费用约5，240万元，详情如下：
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| 财产名称 | | 预期投资总额(千)1 | | 迄今支出的金额(千) | | 估计剩余支出额(千) | | 估计稳定帽率2 | | 预计完工季度 | 2019年12月31日 |
| SodoRow-北方 | | $ | 17,000 | | | $ | 10,067 | | | $ | 6,933 | | | 5.4 | % | | Q2 2021 | | — | % |
| SodoRow-South | | 53,446 | | | 44,726 | | | 8,720 | | | 5.7 | % | | Q2 2021 | | 28.1 | % |
| | | | | | | | | | | |
| 第六大道南 | | 15,511 | | | 14,976 | | | 535 | | | 5.1 | % | | Q2 2020 | | — | % |
| 肯特192 | | 34,410 | | | 31,484 | | | 2,926 | | | 5.5 | % | | Q4 2020 | | — | % |
| 总/加权平均数 | | $ | 120,367 | | | $ | 101,253 | | | $ | 19,114 | | | 5.5 | % | | | | 10.2 | % |
1房地产预期投资总额包括初始购房价格、买方尽职调查和结业成本、估计的近期重建支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计的稳定上限率按年化收付实现制计算，即稳定到市场占有率的财产的净营业收入(一般为95%)除以财产的总购置成本。我们将物业的现金净营业收入定义为净收入，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。这些估计的稳定上限率受风险、不确定因素和假设影响，不能保证未来的业绩，这些风险可能受到已知和未知的风险、趋势、不确定因素和我们无法控制的因素的影响，包括与我们实现与稳定上限率有关的估计预测的能力有关的风险，以及本年度报告表10-K所载的风险因素。
在2019年，我们完成了我们在佛罗里达州迈阿密的1775年西北第70大道房地产的重建工作。我们执行了一项为期五年的完整建筑租约，稳定了大约65，000平方英尺的重建地产.投资总额约为1 000万美元。此外，我们完成了重建工作，并以约1，400万美元的售价出售了位于佛罗里达州迈阿密的10100 NW 25街房产，从而获得了约180万美元的收益，如下文所述。
处置活动
在截至2019年12月31日的一年中，我们以约4890万美元的总销售价格出售了四套房产，总收益约940万美元。我们以约1 240万美元的销售价格出售了位于洛杉矶市场的一处房产，获得了约450万美元的收益；在迈阿密市场上的一处重新开发房产的销售价格约为1 400万美元，从而获得了约180万美元的收益；位于华盛顿特区市场的两处房产的总销售价格约为2 250万美元，总共收益约310万美元。
以下是截至2019年12月31日终了年度出售的财产在截至12月31日、2019年、2018年和2017年(单位：千)的年度内销售的简要业绩：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 租金收入 | $ | 1,604 | | | $ | 2,332 | | | $ | 2,964 | |
| 房客费用偿还 | 449 | | | 566 | | | 645 | |
| 财产营运费用 | (527) | | | (631) | | | (701) | |
| 折旧和摊销 | (499) | | | (733) | | | (1,203) | |
| 业务收入 | $ | 1,027 | | | $ | 1,534 | | | $ | 1,705 | |
ATM程序
我们有一个在市场上的股票发行计划(“3亿美元atm计划”)，根据该计划，我们可以发行和出售我们普通股的股票，总发行价高达300.0美元(截至2019年12月31日仍有1.489亿美元)，数额和时间取决于我们不时确定的情况。在实施3亿美元的自动取款机方案之前，我们有一个2.5亿美元的自动取款机方案(“2.5亿美元的自动取款机方案”)，该项目在2019年5月得到了大量利用，现在已不再活跃。我们打算将根据价值3亿美元的自动取款机计划发行股票所得的净收入用于一般公司用途，其中可能包括今后收购和偿还债务，包括根据我们的循环信贷机制借款。在2019年期间，我们根据3亿美元的自动取款机计划和2.5亿美元的自动取款机计划，以每股45.85美元的加权平均发行价发行了6064576股普通股，净收益约为274.0美元，并向适用的销售代理支付了约400万美元的赔偿总额。
长期激励计划
在2019年，我们修订并重申了我们的长期激励计划(经修正和重述，即“修正的长期激励计划”)。根据修正后的LTIP，每个参与者在2019年1月1日或以后授予的目标奖励的业绩份额目标奖将表示为多股普通股，并以普通股结算。目标奖励以前表示为美元金额，并以普通股结算。从2019年1月1日或以后颁发的业绩股票奖励开始，业绩股票奖励的授予日公允价值将在授予之日使用蒙特卡罗模拟模型确定，并在业绩期内以直线方式确认。2019年1月1日至2021年12月31日期间业绩股票奖励的公允价值为480万美元，将在三年内按季度确认。2099年1月1日至2021年12月31日期间业绩股票奖励的股票补偿费用为160万美元，截至2099年12月31日。
股权激励计划
在2019年期间，我们的股东批准了2019年股权激励计划(“2019年计划”)，取代了2010年股权激励计划(“2010年计划”)。2019年计划允许授予限制性股票奖励、业绩股票奖励和不受限制的股票奖励。根据2019年计划可能发行的我们普通股的最高数量为1，898，961股，其中(1)1，510，079股最初保留并可根据2019年计划发行；(2)根据“2010年计划”可用于发行的388，882股股票，如果根据“2010年计划”被没收、取消或以其他方式终止，则应在2019年计划下可供发行的股份中添加。根据2010年计划，将不再颁发任何奖项。截至2019年12月31日，根据2019年计划核准发行的普通股有1，898，961股，作为限制性股票赠款、不受限制的股票奖励或业绩股票奖励，其中仍有1，460，991股可供发行。
高级担保贷款
截至2019年12月31日，我们有一笔原始原则金额为5，500万美元的高级担保贷款，贷款期限为两年，年利率固定为8.0%，2020年5月到期(“高级担保贷款”)。高级担保贷款由七个改进的土地组合担保，这些土地主要位于新泽西州的纽瓦克。其中一项为高级抵押贷款提供担保的财产可作为部分偿还高级担保贷款的款项交给我们。我们可以将这一财产称为高级担保贷款的部分偿还，其价值是事先商定的。此外，根据高级抵押贷款的条款，借款人可随时以现金或契据偿还贷款，但须经我方批准。在截至2019年12月31日的一年中，我们购置了两处财产，以先前商定的总购买价格获得高级担保贷款，其公允价值约为3 910万美元，使高级担保贷款下的未偿金额减少了约3 910万美元。截至2019年12月31日，扣除递延贷款费用后，约为1 590万美元。
约10万美元，高级担保贷款未偿还，高级担保贷款未收利息约30万美元。
高级无担保票据
在2019年期间，我们与某些机构投资者达成了一项私人配售协议，根据该协议，我们于2019年12月2日发行了10年期3.14%的高级无担保债券，价值1亿美元。发行所得用于偿还原定于2021年8月到期的5 000万美元的定期贷款，有关未摊销的递延融资费用约20万美元被注销，作为债务清偿损失。
股份回购计划
我们有一项股票回购计划，授权我们在2020年12月31日之前不时回购至多300万股我们已发行的普通股。根据该计划进行的购买，如果有的话，将在公开市场或联邦证券法和其他法律要求允许的私下谈判交易中进行。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们斟酌决定，并将受到经济和市场条件、股票价格、适用的法律要求和其他因素的制约。该计划可能在任何时候被暂停或停止。截至2019年12月31日，我们尚未根据股票回购授权回购任何股票。
股利分配活动
下表列出截至2019年12月31日为止的年度内每股支付或应付的现金红利：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
为三人 结束的几个月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申报日期 | | 记录日期 | | 付款日期 |
| (一九二零九年三月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (一九二九年二月五日) | | (一九二零九年三月二十九日) | | (一九二零九年四月十二日) |
| (一九二零九年六月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (2019年4月30日) | | (一九二零九年七月五日) | | (一九二零九年七月十九日) |
| (一九二零九年九月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (2019年7月26日) | | (一九二零九年十月四日) | | (一九二零九年十月十八日) |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (一九二零九年十月二十九日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (二零二零年一月十四日) |
最近的发展
合同承诺
截至2020年2月6日，我们与第三方卖方签订了两项尚未履行的合同，即收购一项工业产权、一份改良的地块和一份与第三方买方签订的不具约束力的意向书，以出售三项工业产权，详情见本年度报告表10-K中“合同义务”一栏。我们并无保证会以合约形式取得物业及改善地块，或根据不具约束力的意向书出售物业，因为拟议的收购及处置须视乎完成满意的尽职调查及各项结业条件，以及就根据不具约束力的意向书而订立的物业，订立买卖协议。
展望
目前我们六个市场的经营状况都很好。我们相信，我们在2020年到期的新租约或续签租约的平均租金将高于目前为同一空间支付的租金。然而，新的投机发展仍在继续。这一新的发展将从没有这种新发展的情况下减缓潜在的租金增长。宏观经济状况虽然不确定，也不可能准确预测，但似乎对我们有利。
我们看到了诱人的收购机会。然而，我们的收购量将取决于机会集的质量和定价，以及我们的股票相对于我们的净资产价值(NAV)的价格。这些条件事先不可知，将决定我们的结果。我们将继续出售资产并重新配置资金，以提高资产净值或将资本返还给股东。进入2020年，我们的资产负债表非常适合增长。
在我们的六个市场中，我们越来越多地关注城市填充位置。虽然我们的净增长仍将局限于我们能够做出直接知情的经营决策的规模，但与十年前相比，我们今天对我们战略的长期投资优点和未来的增长机会感到更加强烈。我们始终注意到，重要的是每股结果，而不是总体结果。
我们相信我们的功能强大的沿海资产的长期经营前景.我们相信健全的资产负债表管理。我们相信我们市场领先的公司治理和异常一致的高管管理薪酬的好处。因此，随着时间的推移，我们对未来和为股东创造卓越业绩的能力充满热情。
我们对环境作出积极贡献，在人口中心附近的填充地点拥有和运营设施，从而最大限度地减少车辆行驶里程，并同时使用燃料和产生空气中的颗粒物污染。此外，我们不会在绿地上开发房产；对我们来说，可持续性意味着永远不要在以前没有被商业开发过的土地上建造。在重建我们的设施时，我们会循环利用现有楼宇的大部分建筑材料，并以现代设计方法为重点，以减低我们对环境的影响。在释放空置空间时，我们寻求通过改善现有设施的节能照明和取暖来减少我们的碳足迹。
我们的前景受本年度10-K表格报告所列风险的影响，包括“1A项-风险因素”中规定的风险。
通货膨胀率
虽然美国经济最近经历了相对温和的通货膨胀率，各种各样的行业和部门受到商品价格变化的不同影响，但通货膨胀增加了建筑成本，但对我们的经营成本没有产生重大影响。我们的租约大多要求租户支付营运费用的一部分，包括公用地区维修、地产税及保险，从而减低我们面对通胀所引致的成本及营运开支增加的风险。此外，约65.0%的可租面积在5年内届满，使我们能够以当时的市价以新租约取代现有的租约。
补充材料美国联邦所得税考虑
下面的讨论更新了2018年2月9日的招股说明书中“重大的美国联邦所得税考虑事项”下披露的信息，该招股说明书载于我们2018年2月9日向SEC提交的表格S-3的注册声明中，并包含在2019年5月17日的招股说明书补充文件中。
综合拨款法
2018年3月23日，美国总统唐纳德·J·特朗普(Donald J.Trump)签署了2018年“综合拨款法”(简称“CAA”)，修订了该法案的多项规定，并涉及招股说明书中的某些与税务有关的披露。因此，招股说明书第33至35页“美国联邦所得税实质性考虑事项-美国对非美国股东的征税-股票销售”第3和第4段的讨论改为以下段落：
此外，如果我们的股票直接(或间接通过一个或多个合伙企业)由“合格股东”持有，它将不会被视为此类合格股东在美国的不动产权益。因此，根据FIRPTA，作为出售或交换我们股票所得的收益将不受征税，但如果这种收益被视为与合格股东的美国贸易或业务行为有效相关，则应纳税。 此外，在这种待遇适用的情况下，对这类股东的任何分配将不被视为从出售或交换美国不动产权益中确认的收益(资本利得红利和向该股东分配的非股利可视为普通股息)。为此目的，合格股东通常是非美国股东，其(I)(A)有资格根据与美国签订的所得税条约享受条约利益，其中包括信息交换计划，其主要利益类别在条约所界定的一个或多个证券交易所上市和定期交易，或(B)指在某司法管辖区内与美国订立资料交换协议而在纽约证券交易所或纳斯达克组织的外地有限责任合伙公司(其价值大于所有合伙单位价值的50%)，(Ii)是“合资格集体投资工具”(“守则”第897(K)(3)(B)条所指)及(Iii)备存持有上文第(I)(A)或(I)(B)条所述类别权益的人的纪录。但是，如果符合条件的股东有一个或多个“适用的投资者”, “本款第一句所述的例外情况不适用于合格股东股票的适用百分比(”适用百分比“一般是指适用的投资者在适用某些建设性所有权规则后持有的合格股东权益价值的百分比)。合格股东在处置我们的股票时所实现的数额的适用百分比，或与我们从出售或交换美国不动产权益中获得的收益有关的分配，将被视为处置美国不动产权益而实现的数额。这种待遇也适用于对合格股东作为股票出售或交换的分配适用的投资者。为此目的，“适用投资者”是指在符合条件的股东中持有权益，并按照某些建设性的所有权规则持有我国股票10%以上的人(合格股东除外)。
在2015年12月18日或之后的期间内，就FIRPTA而言，“合格外国养恤基金”或“合格控制人实体”(以下各有定义)均不得视为非美国股东。因此，美国联邦所得税对合格外国养老基金和合格受控实体收到的普通股息的处理将不考虑FIRPTA规则，它们从出售或交换我们股票中获得的收益，以及我们从出售或交换中获得的资本收益、股息和分配，将不受美国联邦所得税的约束，除非这些收益被视为与这些合格的外国养老基金(或此类合格的受控实体)从事美国贸易或业务的行为有效相关。“合格外国养恤基金”是指(一)在外国设立或组织的一种组织或安排，(二)为向现任或前任雇员(包括自营职业者)或其指定人提供退休福利或养恤金福利而设立的组织或安排；(甲)外国因该等雇员向其雇主提供服务而设立或组织的组织或安排；或(二)一名或多名雇主为这些雇员向这些雇主提供的服务而设立的组织或安排，(三)没有一名参与人或受益人有权获得其资产或收入的5%以上，(Iv)受政府规管，并就其受益人的每年资料向有关地方税务当局提供或以其他方式提供的资料；及。(V)就该等供款而言，根据其地方法律，(A)否则须缴税的供款可从其总收入中扣除或不包括在内，或按扣减税率缴税；。(B)将其投资收入的税项押后，或将该等收入从其总收入中扣除或按较低税率缴税。.为上述摘要的目的，“合格受控实体”是指由合格外国养恤基金持有其所有利益的实体。 另一种办法是，根据拟议的财政部条例，纳税人一般可以依赖，但可能会改变，“合格受控实体”是根据外国法律组建的公司的信托，所有这些公司的利益都由一个或多个合格的外国养恤基金直接或间接通过一个或多个合格的受控实体或合伙企业持有。
最后，2018年“综合拨款法”澄清说，为了确定REIT是否是FIRPTA规定的“国内控制的合格投资实体”，一般假定，通常持有在美国既定证券市场上定期交易的REIT类股票不到5%的人，已经申请并将作为美国人申请于2015年12月18日或之后结束的测试期(例如，如果测试期于2018年6月1日结束，则推定适用于从2013年6月1日起的整个五年期间)。
金融行动协调委员会最近提出的条例
2018年12月13日，财政部和国税局根据“反洗钱法”第1471-1474条(通常称为FATCA)发布了拟议条例，其中提议取消FATCA对总收入的扣缴，从而涉及招股说明书中某些与税收有关的披露。虽然这些条例尚未最后确定，但纳税人一般有权依赖拟议的条例(除某些有限的例外情况外)。因此，招股说明书第36和37页“美国联邦所得税实质性考虑因素-额外的美国联邦所得税预扣缴规则”下的讨论改为以下段落：
“外国账户税收遵守法”(FATCA)对向“外国金融机构”和某些其他非美国实体支付的股息征收预扣税，除非(1)外国金融机构承担某些尽职调查和报告义务，或(2)外国非金融实体要么证明它没有任何实质性的美国所有者，要么提供关于每一个重要的美国所有者的识别信息。如果收款人是外国金融机构，它必须与美国财政部达成协议，除其他外，要求它承诺查明某些美国个人或美国拥有的外国实体所持有的账户，每年报告关于这些账户的某些信息，并扣留30%的付款给账户持有人，因为其行为妨碍他们遵守这些报告和其他要求。在已订立“政府间协定”的法域内的投资者可被要求向其本国法域报告这类资料，以代替上述要求。可能的投资者应该就这项立法咨询他们的税务顾问。
财务状况和经营结果
我们的大部分收入都来自根据现有租约从租户那里获得的租金。这些收入包括固定的基本租金，以及收回我们所招致及转嫁给个别租户的某些物业营运开支。大约92.6%的租赁空间包括固定租金增长或以消费物价指数为基础的租金增长。租赁期限一般为3至10年。
我们的主要现金费用包括我们的物业营运费用，包括：房地产税、维修和维修、管理费用、保险、水电费、一般和行政费用，其中包括补偿费用、办公费用、专业费用和其他行政费用、购置费用，包括支付给经纪人和顾问的第三方费用，以及利息费用，主要是我们的抵押贷款、循环信贷安排、定期贷款和高级无担保票据。
由于在不同时期内不同时期购置财产的影响，我们的业务合并结果往往无法相互比较。任何获得的财产的经营结果均在我们的财务报表中列出，截至收购之日为止。
下面对截至2019年12月31日和2018年12月31日的结果进行了如下分析，包括可归因于同一商店属性的变化。用于比较2019年和2018年财政年度的同一存储池包括截至2019年12月31日和2018年1月1日以来拥有和运营的所有财产，不包括在2019年12月31日之前处置、待售或正在重建中的财产。截至2019年12月31日，同一商店共有187栋建筑，总面积约为1180万平方英尺，约占我们总拥有面积的88.6%，10个经改良的地块约为47.2英亩。截至2019年12月31日，我们在2018年和2019年期间收购、重新开发或出售的非同类型商店房产，或截至2019年12月31日仍在出售(如果有的话)或正在重新开发中的33栋建筑，总面积约150万平方英尺，9个经过改良的地块，包括约30.4英亩(约合30.4英亩)和4个正在重建中的地产，预计完工后将包含约50万平方英尺(约合150万平方米)。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们同一家商店的合并入住率分别约为98.4%和99.1%。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入、直线式租金和租赁无形资产的摊销，可能会受到购置额外财产的影响，而且费用可能与历史结果大不相同。
2019年12月31日终了年度与2018年12月31日终了年度比较：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | $Change | | %变化 |
| | (千美元) | | | | | | |
租金收入1 | | | | | | | |
| 同一商店 | $ | 115,505 | | | $ | 109,096 | | | $ | 6,409 | | | 5.9 | % |
不相同商店经营性质2 | 19,141 | | | 9,087 | | | 10,054 | | | 110.6 | % |
| 租金收入总额 | 134,646 | | | 118,183 | | | 16,463 | | | 13.9 | % |
房客费用偿还1 | | | | | | | |
| 同一商店 | 33,287 | | | 31,948 | | | 1,339 | | | 4.2 | % |
不相同商店经营性质2 | 3,089 | | | 1,526 | | | 1,563 | | | 102.4 | % |
| 房客费用偿还总额 | 36,376 | | | 33,474 | | | 2,902 | | | 8.7 | % |
| 总收入 | 171,022 | | | 151,657 | | | 19,365 | | | 12.8 | % |
| 财产营运费用 | | | | | | | |
| 同一商店 | 38,302 | | | 37,539 | | | 763 | | | 2.0 | % |
不相同商店经营性质2 | 5,899 | | | 2,449 | | | 3,450 | | | 140.9 | % |
| 财产业务费用共计 | 44,201 | | | 39,988 | | | 4,213 | | | 10.5 | % |
净营业收入3 | | | | | | | |
| 同一商店 | 110,490 | | | 103,505 | | | 6,985 | | | 6.7 | % |
非相同的存储操作属性2 | 16,331 | | | 8,164 | | | 8,167 | | | 100.0 | % |
| 净营业收入共计 | $ | 126,821 | | | $ | 111,669 | | | $ | 15,152 | | | 13.6 | % |
| 其他费用和开支 | | | | | | | |
| 折旧和摊销 | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 23,924 | | | 21,503 | | | 2,421 | | | 11.3 | % |
| 购置费用 | 45 | | | 124 | | | (79) | | | (63.7) | % |
| 其他费用和支出共计 | 67,984 | | | 62,443 | | | 5,541 | | | 8.9 | % |
| 其他收入(费用) | | | | | | | |
| 利息和其他收入 | 3,815 | | | 3,664 | | | 151 | | | 4.1 | % |
| 利息费用，包括摊销 | (16,338) | | | (18,211) | | | 1,873 | | | (10.3) | % |
| 债务清偿损失 | (189) | | | — | | | (189) | | | N/a | |
| 房地产投资收益 | 9,391 | | | 28,610 | | | (19,219) | | | (67.2) | % |
| 其他收入和(支出)共计 | (3,321) | | | 14,063 | | | (17,384) | | | N/a | |
| 净收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % |
12019年1月1日，我们采用了“会计准则更新”(“ASU”)第2018-11号“租赁”(主题842)的实用权宜之计，有针对性的改进，使我们可以选择不分开租赁和非租赁租赁收入。根据租客租约赚取的所有租金收入在我们随附的综合业务报表中列为“租金收入和房客费用偿还款”。我们认为，上述租金收入和房客费用报销的列报方式不是、也不打算是按照美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的。我们相信，管理层、投资者和其他有关方面经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一标准的更多信息，请参阅我们合并财务报表的精简说明中的“注2-重大会计政策”。
2包括2018年和2019年的收购和处置，截至2019年12月31日，9个改良的地块和4个正在重建中的地产。
3包括直线租金和租赁无形资产的摊销。请参阅本年度10-K表报告中的“非GAAP财务措施”，以调节净营业收入和同一商店净营业收入的净收益，并讨论为什么我们认为净营业收入和同一商店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。
收入。与前一年相比，2018年12月31日终了年度总收入增加了约1 940万美元，主要原因是2018年和2019年期间的房地产收购，以及新租约和续租收入的增加。在截至2019年12月31日的一年内，新租约和续约租约的现金租金总计约20万平方英尺，比上年同期增加了约17.3%。截至2019年12月31日的季度和年度，约30万美元和200万美元分别记录在与给某些租户的合同租金减免有关的直线租金收入中。
财产运营费用。与前一年相比，2019年12月31日终了年度的财产业务费用总额增加了约420万美元。财产业务费用总额增加的主要原因是2018年和2019年期间财产购置增加了约350万美元。
折旧和摊销。2018年和2019年12月31日终了年度的折旧和摊销比上一年增加约320万美元。
一般和行政费用。与前一年相比，截至2019年12月31日的年度一般和行政费用增加了约240万美元，主要原因是补偿费、奖金费用、会计服务费和业绩份额奖励费用增加。业绩股票奖励费用的增加主要与2019年1月1日之前授予的业绩股票奖励的费用有关，这一费用根据我们的相对股价表现而有所不同。截至2019年12月31日的年度业绩份额奖励费用约为800万美元，而上一年约为710万美元。有关我们的业绩股票奖励的更多信息，请参阅综合财务报表附注11中的“注释11-股东权益”。
购置费用。与2018年12月31日终了的年度相比，2019年12月31日终了年度的采购成本减少了约10万美元。
利息和其他收入。与前一年相比，截至2019年12月31日的年度利息和其他收入增加了约20万美元，主要原因是我们2018年5月发放的高级担保贷款的利息和手续费约为330万美元，2019年期间的现金余额和利率高于上一年。
利息费用，包括摊销。与前一年相比，截至2019年12月31日的年度利息支出减少了约190万美元，主要原因是我们循环信贷贷款和抵押贷款的平均未偿借款减少，资本利息比上一年增加70万美元。
房地产投资收益。由于房地产销售，截至2019年12月31日的年度房地产投资销售收益比上年同期减少了约1 920万美元。截至2019年12月31日止年度的房地产销售总价约为4 890万美元，而前一年约为8 210万美元。
以下是我们对截至2018年12月31日和2017年12月31日的结果的分析，包括可归因于同一商店属性的变化。2018年和2017年财政年度比较的同一存储池包括2018年12月31日和2017年1月1日以来所有拥有和运营的财产，不包括2018年12月31日之前处置、待售或2018年12月31日仍在重建中的房产。截至2018年12月31日，同一商店共有156栋建筑，总面积约1，040万平方英尺，约占我们总拥有面积的81.3%，6块经改良的地块约为23.0英亩。截至2018年12月31日，截至2018年12月31日，我们在2017年和2018年期间收购或出售的非同一家商店房产，截至2018年12月31日仍在出售或重新开发，共有49栋建筑，总面积约240万平方英尺(约合240万平方英尺)，10个经过改良的地块，包括约32.2英亩(约合32.2英亩)的土地和5个重建中的房产，预计完工后将包含约70万平方英尺。截至2018年12月31日和2017年12月31日，我们同一家商店的合并入住率分别约为99.1%和98.1%。
2018年12月31日终了年度与2017年12月31日终了年度比较：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2018 | | 2017 | | $Change | | %变化 |
| | (千美元) | | | | | | |
租金收入1 | | | | | | | |
| 同一商店 | $ | 94,937 | | | $ | 90,273 | | | $ | 4,664 | | | 5.2 | % |
非相同的存储操作属性2 | 23,246 | | | 13,056 | | | 10,190 | | | 78.0 | % |
| 租金收入总额 | 118,183 | | | 103,329 | | | 14,854 | | | 14.4 | % |
房客费用偿还1 | | | | | | | |
| 同一商店 | 27,866 | | | 26,556 | | | 1,310 | | | 4.9 | % |
非相同的存储操作属性2 | 5,608 | | | 2,599 | | | 3,009 | | | 115.8 | % |
| 房客费用偿还总额 | 33,474 | | | 29,155 | | | 4,319 | | | 14.8 | % |
| 总收入 | 151,657 | | | 132,484 | | | 19,173 | | | 14.5 | % |
| 财产营运费用 | | | | | | | |
| 同一商店 | 31,871 | | | 31,795 | | | 76 | | | 0.2 | % |
非相同的存储操作属性2 | 8,117 | | | 4,079 | | | 4,038 | | | 99.0 | % |
| 财产业务费用共计 | 39,988 | | | 35,874 | | | 4,114 | | | 11.5 | % |
净营业收入3 | | | | | | | |
| 同一商店 | 90,932 | | | 85,034 | | | 5,898 | | | 6.9 | % |
非相同的存储操作属性2 | 20,737 | | | 11,576 | | | 9,161 | | | 79.1 | % |
| 净营业收入共计 | $ | 111,669 | | | $ | 96,610 | | | $ | 15,059 | | | 15.6 | % |
| 其他费用和开支 | | | | | | | |
| 折旧和摊销 | 40,816 | | | 37,870 | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 21,503 | | | 19,681 | | | 1,822 | | | 9.3 | % |
| 购置费用 | 124 | | | 10 | | | 114 | | | 1,140.0 | % |
| 其他费用和支出共计 | 62,443 | | | 57,561 | | | 4,882 | | | 8.5 | % |
| 其他收入(费用) | | | | | | | |
| 利息和其他收入 | 3,664 | | | 169 | | | 3,495 | | | 2,068.0 | % |
| 利息费用，包括摊销 | (18,211) | | | (16,777) | | | (1,434) | | | 8.5 | % |
| 债务清偿损失 | — | | | — | | | — | | | N/a |
| 房地产投资收益 | 28,610 | | | 30,654 | | | (2,044) | | | (6.7) | % |
| 其他收入和支出共计 | 14,063 | | | 14,046 | | | 17 | | | 0.1 | % |
| 净收益 | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | | | $ | 10,194 | | | 19.2 | % |
1在2019年1月1日，我们采用了ASU第2018-11号租约(主题842)的实用权宜之计，有针对性的改进，使我们可以选择不分开租赁和非租赁租金收入。根据租客租约赚取的所有租金收入在我们随附的综合业务报表中列为“租金收入和房客费用偿还款”。我们认为，上述租金收入和房客费用报销的列报方式不是，也不是打算按照公认会计原则编制的。我们相信，管理层、投资者和其他有关方面经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用这一标准的更多信息，请参阅我们合并财务报表的精简说明中的“注2-重大会计政策”。
2包括2017年和2018年的收购和处置、10个经改良的地块、5个正在重新开发的房产以及截至2018年12月31日账面总值为2930万美元的一个已完成的重建地产。
3包括直线租金和租赁无形资产的摊销。请参阅本年度10-K表报告中的“非GAAP财务措施”，以调节净营业收入和同一商店净营业收入的净收益，并讨论为什么我们认为净营业收入和同一商店净营业收入是衡量我们经营业绩的有用补充指标。
收入。2018年12月31日终了年度的总收入与前一年相比增加了约1 920万美元，主要原因是2017年和2018年期间的房地产收购以及新租约和续租收入的增加。
租约终止收入约70万美元。同一商店的租金收入和房客费用偿还收入增加，主要是由于我们的西140，航空门，丹佛大道和S河路物业的新租赁协议。截至2018年12月31日的季度和年度，约40万美元和290万美元分别记录在与某些租户的合同租金减免有关的直线租赁收入中。
财产运营费用。与前一年相比，2018年12月31日终了年度的财产业务费用总额增加了约410万美元。财产业务费用总额增加的主要原因是2017年和2018年期间购置财产的费用增加了约400万美元。
折旧和摊销。2018年12月31日终了年度的折旧和摊销额与前一年相比增加了约290万美元，原因是2017年和2018年期间购置了房产。
一般和行政费用。与前一年相比，2018年12月31日终了年度的一般和行政开支增加了约180万美元，主要原因是补偿费用、奖金费用、会计服务费和业绩份额奖励费用增加，这些费用根据我们的相对股价表现而不同季度变化。2018年12月31日终了年度业绩份额奖励费用约为710万美元，而上一年约为670万美元。有关我们的业绩股票奖励的更多信息，请参阅合并财务报表附注中的“说明11-股东权益”。
购置费用。与2017年12月31日终了的年度相比，2018年12月31日终了年度的收购成本增加了约10万美元。
利息和其他收入。2018年12月31日终了年度的利息和其他收入比前一年增加了约350万美元，主要原因是我们2018年5月提供的高级担保贷款的利息和手续费约为330万美元。
利息费用，包括摊销。与前一年相比，2018年12月31日终了年度的利息支出增加了约140万美元，主要原因是我们循环信贷贷款和高级无担保债务的平均未偿借款增加，利率提高，资本利息比上一年增加250万美元，部分抵消了利息支出。
房地产投资收益。截至2018年12月31日止的一年，房地产投资销售收益与前一年相比减少了约200万美元，原因是房地产销售。截至2018年12月31日止年度的房地产销售总价约为8 210万美元，而前一年约为7 730万美元。
流动性与资本资源
我们融资战略的主要目标是保持财务灵活性，保持保守的资本结构，使用留存现金流、房地产处置收益、长期债务以及发行普通股和永久优先股来为我们的增长融资。从长远来看，我们打算：
•将我们合并负债的未偿本金和任何未偿永久优先股的清算优先权限制在我们企业总价值的35%以下；
•保持固定收费覆盖率超过2.0x；
•将债务调整后的EBITDA比率维持在6.0x以下；
•将未偿还浮动利率债务的本金限制在合并负债总额的20%以下；及
•有与我们预期的平均租赁期限(5-7年)相一致的交错债务期限，使我们能够重新定价我们资本结构的一部分，因为我们的租金随着市场条件的变化而变化。
我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是维持我们的投资评级，并能够发行更多的无担保债务和额外的永久优先股。惠誉评级为我们提供了一个稳定前景的BBB发行人评级。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可以随时由指定评级机构修改或撤回。我们不能保证我们能够维持目前的信用评级。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资金的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资条件。如果我们目前的信用评级被下调，获得额外融资或为现有债务和承诺再融资可能变得困难或昂贵。我们打算主要利用高级无担保债券，
定期贷款，信贷设施，财产处置，普通股和永久优先股。我们还可能承担与房地产收购有关的债务，这些资产的贷款与价值比率可能更高。
我们期望通过业务提供的现金净额、现有现金余额以及必要时根据我们的循环信贷安排进行短期借款来满足我们的短期流动性要求。我们相信，我们通过业务提供的净现金将足以满足业务需求，为任何借款支付利息，并根据联邦所得税法的REIT要求支付资金分配。在短期内，我们打算用手头现金、定期贷款、高级无担保票据、抵押贷款、循环信贷机制下的借款、永久优先股和普通股发行以及不时进行的财产处置，为未来的房地产投资提供资金。我们期望满足我们的长期流动性要求，包括在工业地产的其他投资、房地产收购、房地产再开发、翻新和扩建以及预定的债务期限方面，通过我们循环信贷机制下的借款、定期发行普通股、永久优先股以及长期担保和无担保债务，并不时利用处置财产所得的收益。我们的收购战略的成功可能在一定程度上取决于我们是否有能力通过我们的循环信贷机制获得和借款，并通过发行股票和债务证券获得更多的资本。
以下是截至2019年12月31日我们目前在市场上的普通股发行计划的一些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| ATM股票发行计划 | | 实施日期 | | 最大准集料 发行价 (单位：千) | | 截至2019年12月31日的可供使用的总普通股(单位：千) |
| 3亿美元自动取款机计划 | | 2019年5月17日 | | $ | 300,000 | | | $ | 148,857 | |
下表分别列出截至2019年12月31日和2018年12月31日止的上市公司普通股发行计划的活动情况(单位：千，除股票和每股价格数据外)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截止年度 | | 出售股份 | | 加权准平均值 每股价格 | | 净收益 | | 销售佣金 |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 6,064,576 | | | $ | 45.85 | | | $ | 274,026 | | | $ | 4,032 | |
| (2018年12月31日) | | 5,492,707 | | | $ | 38.04 | | | $ | 205,919 | | | $ | 3,030 | |
截至2019年12月31日，我们有一笔未偿还的高级担保贷款，期限为两年，年利率固定为8.0%，2020年5月到期。高级担保贷款由七个改进的土地组合担保，这些土地主要位于新泽西州的纽瓦克。其中一项为高级抵押贷款提供担保的财产可作为部分偿还高级担保贷款的款项交给我们。我们可以将这一财产称为高级担保贷款的部分偿还，其价值是事先商定的。此外，根据高级抵押贷款的条款，借款人可随时以现金或契据偿还贷款，但须经我方批准。在截至2019年12月31日的一年中，我们购置了两处财产，以先前商定的总购买价格获得高级担保贷款，其公允价值约为3 910万美元，使高级担保贷款下的未偿金额减少了约3 910万美元。截至2019年12月31日和2018年12月31日，递延贷款费用分别约为1 590万美元和5 450万美元，其中扣除高级担保贷款未偿贷款约10万美元和50万美元，高级担保贷款未收利息分别约30万美元和40万美元。
在2019年9月12日，我们与某些机构投资者达成了一项私人配售协议，根据该协议，我们于2019年12月2日发行了价值1亿美元的10年期3.14%高级无担保债券。发行所得用于偿还原定于2021年8月到期的5 000万美元的定期贷款，有关未摊销的递延融资费用约20万美元被注销，作为债务清偿损失。截至2099年12月31日，我们拥有5000万美元于2022年9月到期的高级无担保票据、2024年7月到期的高级无担保债券1亿美元、2026年7月到期的5000万美元高级无担保债券、2027年10月到期的5000万美元高级无担保债券和2029年12月到期的高级无担保票据(统称为“高级无担保债券”)，以及一个信贷安排(“贷款机制”)，其中包括2022年10月到期的2.5亿美元无担保循环信贷贷款和2022年1月到期的1亿美元定期贷款。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我们循环信贷机制的未偿借款分别为0美元和1 900万美元，我们的定期贷款未偿借款分别为1 000万美元和1.5亿美元。我们有两个利率上限来对冲与我们现有的1亿美元变现利率相关的可变现金流量。
定期贷款。有关利率上限的更多资料，请参阅综合财务报表附注9-衍生金融工具。
该机制的总额可增加到6.00亿美元，但须经行政代理人批准，并确定愿意提供额外数额的放款人。该机制下的未偿借款仅限于以下几项：(1)2.5亿美元循环信贷贷款和2022年1月到期的1亿美元定期贷款，或(2)未支配财产价值的60.0%。贷款机制的利息，包括定期贷款，通常是根据我们的选择支付的，即：(I)libor加适用的libor保证金，或(Ii)适用的基本利率，这是行政代理人的最优惠利率，比联邦基金的实际利率高出0.50%，或30天libor加上适用的libor利率贷款利率，再加上1.25%。适用的libor保证金范围为循环信贷安排1.05%至1.50%(截至209年12月31日为1.05%)，而2022年1月到期的1亿美元定期贷款则为1.20%至1.70%(截至2019年12月31日为1.20%)，这取决于我们的未偿合并债务与合并总资产价值的比率。该机制要求每季度缴付一笔金额为0.15%至0.30%的设施年费，这取决于我们的未偿合并债务与综合资产总值的比率。
融资机制和高级无担保债券由我们和拥有未支配财产的借款人的所有现有和即将成立的子公司担保。基金和高级无担保债券是由我们的财产或持有这些财产的子公司的权益担保的。该贷款机制和高级无担保债券包括一系列我们必须遵守的金融和其他契约。截至2011年12月31日、2019年和2018年12月31日，我们遵守了该机制下的公约和高级无担保票据。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，除递延融资费用外，我们还有未偿还抵押贷款，分别约为4，430万美元和4，580万美元，持有现金和现金等价物，分别约为1.101亿美元和3，100万美元。在2019年12月31日之后，我们用我们的一亿美元十年3.14%高级无担保票据的一部分收益来偿还一笔3，270万美元的抵押贷款。
下表汇总了截至2019年12月31日终了年度的债务期限和本金支付情况，以及截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的市场资本化、资本化比率、调整后的EBITDA、利息覆盖面、固定费用覆盖范围和债务比率(单位：千美元-每股数据除外)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 信用 设施 | | 术语 贷款 | | 高年级 无担保 注记 | | 抵押 贷款 应付款项 | | 债务总额 |
| 2020 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 33,077 | | | $ | 33,077 | |
| 2021 | — | | | — | | | — | | | 11,271 | | | 11,271 | |
| 2022 | — | | | 100,000 | | | 50,000 | | | — | | | 150,000 | |
| 2023 | — | | | | | | | | | — | | | — | |
| 2024 | — | | | — | | | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 此后 | — | | | — | | | 200,000 | | | — | | | 200,000 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 债务总额 | — | | | 100,000 | | | 350,000 | | | 44,348 | | | 494,348 | |
| 递延筹资费用净额 | — | | | (417) | | | (2,326) | | | (30) | | | (2,773) | |
| 债务总额，净额 | $ | — | | | $ | 99,583 | | | $ | 347,674 | | | $ | 44,318 | | | $ | 491,575 | |
| 加权平均利率 | N/a | | | 3.0 | % | | 3.8 | % | | 4.1 | % | | 3.7 | % |
| | | | | | | | | | | |
| 截至2019年12月31日 | | 截至2018年12月31日 |
| 债务总额，净额 | $ | 491,575 | | | $ | 462,097 | |
| 衡平法 | | | |
| 普通股 | | | |
股票业绩1 | 67,252,787 | | | 61,013,711 | |
市场价格2 | $ | 54.14 | | | $ | 35.17 | |
| 市场价值 | 3,641,066 | | | 2,145,852 | |
| | | |
| | | |
| 总市值 | $ | 4,132,641 | | | $ | 2,607,949 | |
房地产投资总额3 | 22.8 | % | | 25.2 | % |
房地产和高级担保贷款的债务总额与总投资总额4 | 22.7 | % | | 24.5 | % |
债务总额-市值总额5 | 11.9 | % | | 17.8 | % |
浮动利率债务占债务总额的百分比6 | 20.3 | % | | 36.4 | % |
未套期浮动利率债务占债务总额的百分比7 | — | % | | 4.1 | % |
应付抵押贷款占债务总额的百分比8 | 9.0 | % | | 9.9 | % |
抵押贷款占房地产投资总额的百分比9 | 2.1 | % | | 2.5 | % |
调整后的EBITDA10 | $ | 117,356 | | | $ | 103,100 | |
利息保险11 | 7.2x | | 5.7x |
固定收费覆盖12 | 6.0x | | 5.0x |
债务调整后的EBITDA总额13 | 4.1x | | 4.2x |
| 债务总额加权平均到期日(年份) | 5.1 | | | 4.6 | |
1包括截至2019年12月31日和2018年12月31日已发行的426，770股和383，930股未归属限制性股票。
2我们的普通股在纽约证券交易所的收盘价分别为2019和2018年12月31日每股美元。
3房地产债务总额与总投资之比计算为债务总额，包括保险费和递延融资成本净额，除以截至2019和2018年12月31日的房地产投资总额。
4截至2019年12月31日和2018年12月31日，房地产和高级担保贷款的债务总额与总投资之比为债务总额，包括保费和递延融资成本净额，除以房地产投资总额和高级担保贷款总额，扣除递延贷款费用约10万美元和50万美元。
5债务总额与总市值之比计算为债务总额，包括溢价和递延融资成本净额，除以截至2019年12月31日和2018年12月31日的总市值。
6浮动利率债务占总债务的百分比计算为浮动利率债务，包括溢价和递延融资成本净额，除以总债务，包括溢价和递延融资成本净额。浮动利率债务包括我们现有的1亿美元和1.5亿美元的可变利率定期贷款，利率上限为4.0%，加上1.20%至1.70%，这分别取决于截至2019年12月31日和2018年12月31日的杠杆率。有关利率上限的更多资料，请参阅综合财务报表附注9-附属衍生金融工具。
7未套期浮动利率债务作为债务总额的百分比，计算为未对冲浮动利率债务，包括递延融资成本的溢价和净额，除以总债务后的递延融资成本。对冲债务包括我们现有的100.0美元和1.5亿美元可变利率定期贷款，利率上限为4.0%，加上1.20%至1.70%，这分别取决于截至2018年12月31日和2018年的杠杆率。有关利率上限的更多资料，请参阅综合财务报表附注9-附属衍生金融工具。
8应付抵押贷款占债务总额的百分比计算为应付抵押贷款，包括保险费和递延融资成本净额，除以债务总额减去递延融资成本。
9应付按揭贷款占物业投资总额的百分比，计算为应付按揭贷款，包括保费及扣除递延融资成本，除以物业投资总额。
10截至2019年12月31日和2018年12月31日止年度的未计利息、税金、收益(亏损)、折旧和摊销、购置费用和股票补偿(“调整后的EBITDA”)。请参阅本表格10-K年度报告中的“非公认会计原则财务措施”
调整后的EBITDA从净收益和讨论为什么我们认为调整的EBITDA是一个有用的补充衡量我们的经营业绩。
11利息保险按调整后的EBITDA除以包括摊销在内的利息费用计算。请参阅本年度10-K表报告中的“非GAAP财务措施”，以确定调整后的EBITDA与净收益的关系，并讨论为什么我们认为调整后的EBITDA是对我们经营业绩的一种有用的补充度量。
12固定费用保险按调整后的EBITDA除以利息费用计算，包括摊销、资本化利息加上优先股股息(如果有的话)。请参阅本年度10-K表报告中的“非GAAP财务措施”，以确定调整后的EBITDA与净收益的关系，并讨论为什么我们认为调整后的EBITDA是对我们经营业绩的一种有用的补充度量。
13债务调整后的EBITDA总额计算为债务总额，包括保险费和递延融资成本净额，除以调整后的年度EBITDA。请参阅本年度10-K表报告中的“非GAAP财务措施”，以确定调整后的EBITDA与净收益的关系，并讨论为什么我们认为调整后的EBITDA是对我们经营业绩的一种有用的补充度量。
下表列出截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度每股支付或应付的现金红利：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
为三人 结束的几个月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申报日期 | | 记录日期 | | 付款日期 |
| (一九二零九年三月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (一九二九年二月五日) | | (一九二零九年三月二十九日) | | (一九二零九年四月十二日) |
| (一九二零九年六月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (2019年4月30日) | | (一九二零九年七月五日) | | (一九二零九年七月十九日) |
| (一九二零九年九月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (2019年7月26日) | | (一九二零九年十月四日) | | (一九二零九年十月十八日) |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (一九二零九年十月二十九日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (二零二零年一月十四日) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
为三人 结束的几个月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申报日期 | | 记录日期 | | 付款日期 |
| 2018年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年2月6日 | | 2018年3月28日 | | 2018年4月12日 |
| 2018年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年5月1日 | | (2018年7月6日) | | (2018年7月20日) |
| 2018年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年8月1日 | | (2018年10月5日) | | (2018年10月19日) |
| (2018年12月31日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年10月31日 | | (2018年12月18日) | | (一九二零九年一月十一日) |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
现金的来源和用途
我们的主要现金来源是业务现金、应付贷款借款、利用我们的贷款机制、普通股和优先股发行、财产处置收益和发行无担保票据。我们现金的主要用途是资产收购、债务偿还、资本支出、运营成本、公司管理费用和普通股红利。
经营活动的现金。截至2019年12月31日，业务活动提供的净现金总额约为9 470万美元，而2018年12月31日终了年度的现金净额约为7 760万美元。业务活动提供的现金增加的主要原因是，2019年和2018年期间购置的财产产生了更多的现金流动，以及我们同一家商店的新租约和续签租约的租金增加。
投资活动的现金。截至2019、2018年和2018年12月31日止，用于投资活动的现金净额分别约为251.5百万美元和235.0百万美元，主要是用于购置财产的现金，分别为238.7百万美元和221.8百万美元；为我们的高级担保贷款支付的净现金分别约为0美元和5 410万美元；基本建设改进的增加额分别约为6 000万美元和3 860万美元，由截至12月31日、2019和2018年止的房地产投资销售净收入约4 710万美元和7 960万美元所抵消。
融资活动产生的现金。在截至2019年12月31日的一年中，融资活动提供的现金净额约为2.351亿美元，其中主要包括与发行高级无担保票据有关的大约2.74亿美元普通股发行收益和100.0美元借款，由大约6 360万美元的股权股息支付、我们将于2021年到期的定期贷款的5 000万美元付款以及我们循环信贷机制大约1 900万美元的净付款抵消。筹资活动提供的现金净额为
2018年12月31日终了年度约为1.49亿美元，主要包括约2.059亿美元的普通股发行收益净额和我们循环信贷机制的1 900万美元借款，由大约5 140万美元的股本股息支付和大约1 920万美元的抵押贷款支付抵消。
关键会计政策
下面是对我们认为至关重要的会计政策的讨论。我们认为这些政策至关重要，因为它们需要对本质上不确定的问题作出估计，涉及各种假设，需要管理层作出重大判断，而且它们对于理解和评估我们报告的财务结果也很重要。这些判断将影响到报告的资产和负债数额以及我们在财务报表之日披露的或有资产和负债以及报告所述期间的收入和支出数额。采用不同的估计或假设可能导致在我们的财务报表中报告的数额大相径庭。
成本资本化。我们将直接与重建、翻新和扩大房地产投资有关的成本资本化。与这类项目有关的费用按发生时资本化。如果该项目被放弃，这些费用将在放弃重建或扩建项目的期间内支出。考虑资本化的费用包括但不限于建筑费用、利息、房地产税和保险。这些费用只有在为准备一项资产供其预期用途所需的活动进行期间才予以资本化。如果暂停准备资产供其使用的活动，资本化期间将停止，直至恢复这类活动为止。维护和修理财产的费用不延长其使用寿命，按所发生的费用计算。
利息按重建、翻新或扩建开始的实际资本支出资本化，直至资产准备就绪供其使用为止，按该期间的加权平均借款率计算。
财产收购。从2017年1月1日起，我们通过了ASU 2017-01，业务合并(主题805)：澄清企业的定义这要求，当所获得(或处置)的资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似可识别资产时，综合资产和活动不被视为一项业务。要成为一家企业，所获得的一套活动和资产必须包括投入和一个或多个实质性过程，这些过程共同有助于创造产出的能力。我们已经确定，根据明确的定义，我们的房地产收购一般会被算作资产收购。2017年1月1日之前，我们按照会计准则编纂(“ASC”)805的规定，将财产收购作为业务合并进行了一般核算。业务合并。在购置一项财产时，我们估计获得的有形资产(一般包括土地、建筑物和改善)和无形资产和负债的公允价值(一般包括上述和低于市场的租赁以及所有就地租赁的起始价值)。我们使用三级投入确定公允价值，如重置成本、现金流量估计和其他估值技术，并根据现有市场信息适用适当的贴现率和资本化率。与收购有关的抵押贷款按公允价值入账，在收购之日使用类似债务的现行市场利率进行记录。与资产收购有关的购置相关费用被资本化为以相对公允价值为基础承担的个别有形和无形资产和负债，与企业合并有关的购置相关费用按发生时支出。
有形资产的公允价值取决于对财产的估价，视其为空置。土地价值来源于现有的比较销售价值，或管理层根据市场情况和我们管理团队的经验对公允价值的估计。建筑和装修价值计算为重置成本减去折旧，或管理层使用折现现金流量分析或类似方法估算这些资产的公允价值。上述和低于市场的租约的公允价值是根据根据所获得的租约收取的合同金额之间的差额的现值(使用反映与获得的租约有关的风险的贴现率)和我们对在相当于租约剩余期限的一段时期内测量的市场租赁费率的估计以及任何低于市场的固定利率更新选项的期限的现值。上述和低于市场的租赁价值被摊销为剩余初始期内的租金收入加上任何被认为是各自租约的廉价续约期权的市场下固定利率更新期权的期限。就地租赁的起始价值是基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。就地租赁的起始价值还包括房地产税、保险和估计在从空置租赁到购置之日的占用水平所需的估计时间内按市场价格计算的租金收入损失。
损伤。用于财务报告目的的账面价值是在逐项财产的基础上对资产减值进行审查的，每当情况发生或变化表明财产的账面价值可能无法完全收回时。这类事件或环境变化的例子可能包括将待出售的资产分类，更改预定的资产。
持有期或资产空置时间远远长于预期。用于出售或持有用于使用的资产的预定用途可对衡量减值的方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，其可收回性是基于未贴现的未来现金流。如果资产账面价值不以未贴现的未来现金流量为支撑，则根据预期持有期内的成本较低或预期现金流量的现值来衡量资产的账面价值。收益减值记为资产账面价值超过成本较低部分或预期现金流量在预期持有期内的现值。如果一项资产打算出售，则用估计公允价值减去出售成本确定减值。对预期未来净现金流量的估计本身是不确定的，除其他外，取决于关于当前和未来经济和市场状况以及资本可得性的假设。我们根据其有关租金、租赁和持有期以及销售价格的假设来确定估计的公允价值。在可用的情况下，目前的市场信息用于确定资本化和租金增长率。如果可用，目前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当市场信息不容易获得时，输入是基于我们对市场状况的理解和我们管理团队的经验。实际结果可能与我们的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率是一个与所指示的持有期相称的费率，风险溢价是相应的。
收入确认。在租约期限内，我们以直线方式记录经营租约的租金收入，并就由于租客无力支付所需款项而可能造成的估计损失，保留一项免税额。如果租户未能支付超过我们对可疑账户、保证金和信用证的备抵额的合同租赁付款，那么我们可能不得不在今后的时期内确认额外的可疑账户费用。我们会定期检讨租户的财务状况，以监察他们的流动资金和信誉。每一段时间，我们都会审查我们的应收帐款，包括直线式租金，以应付可疑的帐目，并根据需要提供备抵。我们还记录租赁终止费用时，租户已与我们签订了明确的终止协议，并支付终止费是不受任何条件，必须满足或免除之前，费用是我们。如果租户在签订明确的终止协议后仍在租赁的空间内，适用的终止将被推迟，并在该租户的占用期限内得到承认。
房客费用偿还收入包括租户根据其租赁合同支付的房地产税、保险和其他可收回财产业务费用，并确认为同期发生的相关费用的收入。
从2018年1月1日起，我们通过了ASU编号2014-09，与客户签订合同的收入(主题606)(“ASU No.2014-09”)，采用修改后的回顾性方法，该方法要求在我们通过之日起进行累积效应调整，根据修改后的回顾性方法，实体也可以选择将本标准适用于(1)2018年1月1日为止的所有合同，或(2)仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是一项合同，其中所有(或基本上全部)收入都是在最初适用之日之前生效的遗留公认会计原则下确认的。我们选择只对截至2018年1月1日尚未完成的合同适用本标准。根据我们对ASU第2014-09号合同范围内合同的评估，指南对房地产销售所产生的收入产生了影响，并与asc 610-20一起进行了评估。其他收益-非金融资产注销的损益(见下文)。
自2018年1月1日起，我们采用了asc cp 610-20的指导方针。其他收益-非金融资产注销的损益，适用于非金融资产或实质上不符合企业定义的非金融资产出售或转让给非客户。一般情况下，我们的房地产销售将被视为出售asc 610-20所定义的非金融资产。asc 610-20是指asu 2014-09年度的收入确认原则，asc 610-20指的是asu 2014-09年度的收入确认原则。与客户签订合同的收入(见上文)。根据ASC 610-20，如果我们确定我们在持有资产的实体中没有控制财务利益，并且该安排符合作为合同应核算的标准，我们将取消对资产的确认，并确认在将相关资产转让给买方时房地产销售的损益。
所得税。我们根据“守则”选择被征税为REIT，并从截至2010年12月31日的应税年度开始按此方式运作。为了符合REIT的资格，我们必须满足某些组织和业务要求，包括至少将我们年度REIT应税收入的90%分配给我们的股东(这种收入的计算不考虑支付的股息或净资本收益，也不一定等于按照公认会计原则计算的净收入)。作为一个REIT，我们一般不受联邦所得税的影响，只要我们将符合条件的股息分配给我们的股东。如果我们没有资格在任何应税年度成为REIT，我们将按正常的公司所得税税率对我们的应税收入征收联邦所得税，并且通常不会被允许在丧失资格的年份之后的四年内作为联邦所得税的REIT待遇，除非美国国税局根据某些法律规定给予我们减免。这样的事件可能会对我们的网络产生实质性的负面影响。
可供分配给股东的收入和现金净额。然而，我们相信，我们的组织和运作方式，有资格作为一个REIT治疗。
以股票为基础的薪酬和其他长期激励薪酬。我们遵循ASC 718的规定，补偿-股票赔偿，考虑到我们基于股票的补偿计划，该计划要求在财务报表中确认与股票支付交易有关的补偿成本，并以发行的权益或负债工具的公允价值来衡量成本。我们的2019年计划规定授予限制性股票奖励、业绩股票奖励、无限制股份或上述任何组合。以股票为基础的补偿在财务报表中被确认为一般和行政费用，并在授予之日按奖励的公允价值计量。我们根据历史经验和预期行为估计没收率。根据股票奖励的具体特点，费用的数额可能会在未来的时期内进行调整。
此外，我们还根据修正后的LTIP(我们于2019年1月8日修订并重申)授予了长期激励目标奖励(“业绩股票奖励”)给我们的高管，这些高管在每个预先确定的业绩衡量期结束后，通常为三年，以普通股的形式支付。可能赚取的数额是可变的，取决于我们的股票的相对股东总回报，与MSCI美国REIT指数(RMS)和富时NAREIT股票工业指数(FTSE NAREIT EquityIndustrialIndex)在预先设定的业绩衡量期内的股东总回报相比。根据修正后的LTIP，每个参与者在2019年1月1日或之后授予的业绩股票奖励将表示为若干普通股股份，并以普通股股份结算。目标奖励以前表示为美元金额，并以普通股结算。从2019年1月1日或以后颁发的业绩股票奖励开始，业绩股票奖励的授予日公允价值将在授予之日使用蒙特卡罗模拟模型确定，并在业绩期内以直线方式确认。对于在2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，我们使用蒙特卡洛模拟模型在赠款日期和每个报告期估算业绩股票奖励的公允价值。2019年1月1日之前授予的业绩股票奖励被确认为在所需业绩期间的补偿费用，其依据是资产负债表日业绩股票奖励的公允价值，该公允价值根据我们的相对股价表现而变化，并作为应在所附综合资产负债表中支付的业绩股票奖励的一个组成部分列入。
表外安排
我们没有任何表外安排，对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源等都有或相当可能对我们的财务状况产生影响。
合同义务
截至2020年2月6日，我们与第三方卖方签订了两份尚未履行的合同，即收购一处工业产权和一片改良的地块。我们并无保证会根据合约购买该物业及改善地块，因为拟议的收购须视乎完成满意的尽职调查及各种结业条件而定。下表汇总了有关我们根据合同拥有的财产和经改良的地块的某些资料：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 市场 | | 电话号码
建筑 | | 平方尺 | | 购买价格
(单位：千) | | 假定债务
(单位：千) |
| 洛杉矶 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 18,000 | | | $ | — | |
| 新泽西北部/纽约市 | | — | | | — | | | — | | | — | |
旧金山湾区1 | | — | | | — | | | 12,000 | | | — | |
| 西雅图 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 迈阿密 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 华盛顿特区。 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 共计 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 30,000 | | | $ | — | |
1代表一个改良的地块，面积约2.78英亩。
截至2020年2月6日，我们与第三方买家签署了一份不具约束力的意向书，将在华盛顿特区市场出售三处工业地产，总面积约34万平方英尺，售价约为5，400万美元。我们并无保证会根据意向书出售有关物业，因为建议的产权处置须视乎合约的完成及尽职调查及清盘条件而定。
下表汇总了截至2019年12月31日到期的合同债务(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 合同义务 | 少于 1年 | | 1至3年 | | 3-5岁 | | 多过 5年 | | 共计 |
| 债务 | $ | 33,077 | | | $ | 161,271 | | | $ | 100,000 | | | $ | 200,000 | | | $ | 494,348 | |
| 债务利息支付 | 14,254 | | | 26,855 | | | 22,420 | | | 26,665 | | | 90,194 | |
| 业务租赁承付款 | 270 | | | 416 | | | — | | | — | | | 686 | |
| 重建义务 | 1,100 | | | — | | | — | | | — | | | 1,100 | |
| 购买义务 | 30,000 | | | — | | | — | | | — | | | 30,000 | |
| 共计 | $ | 78,701 | | | $ | 188,542 | | | $ | 122,420 | | | $ | 226,665 | | | $ | 616,328 | |
非公认会计原则财务措施
我们使用以下非公认会计原则的财务措施，我们认为是有用的投资者作为我们的经营业绩的关键补充衡量：来自运营的资金，或FFO，调整后的EBITDA，净营业收入，或NOI，同一商店NOI和现金基础相同的NOI。FFO、经调整的EBITDA、NOI、同一商店NOI和现金基础相同的NOI不应单独考虑或作为根据公认会计原则的业绩衡量标准。此外，我们计算的FFO，调整后的EBITDA，NOI，同一商店NOI和现金基础相同的NOI可能无法与FFO，调整的EBITDA，NOI，同一商店NOI和现金基础相同的NOI商店NOI报告的其他公司。
我们根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算FFO，该协会将FFO定义为净收入(亏损)(根据公认会计原则确定)，不包括出售房地产和可折旧房地产减值减值的损益，加上房地产资产的折旧和摊销，以及未合并的合伙企业和合资企业的调整后的折旧和摊销(计算这些收益(损失)是在同样的基础上反映FFO的)。我们认为，提交FFO为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是衡量我们业务的一种手段，而不考虑特定的非现金项目，如房地产折旧和摊销以及资产出售的损益。
我们认为FFO是对我们经营业绩的一种有意义的补充度量，因为根据GAAP对房地产资产进行历史成本核算，隐含地假定房地产资产的价值随着时间的推移而减少。由于房地产价值历来随市场状况而上升或下降，许多行业投资者和分析人士认为，仅用历史成本会计来列报房地产公司的经营业绩是不够的。因此，我们相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示，可以更全面地理解我们的经营业绩。
下表反映了从截至12月31日、2019、2018和2017年以及截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日(每股数据除外)的净收益(亏损)、优先股赎回净额和优先股股利调整后的FFO的计算：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三个月， | | | | | | | | 截至12月31日的三个月， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | | 美元兑换 | | %变化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑换 | | %变化 |
| 净收入、赎回优先股和优先股股利净额 | $ | 14,821 | | | $ | 22,972 | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % | | $ | 22,972 | | | $ | 10,836 | | | $ | 12,136 | | | 112.0 | % |
| 房地产投资收益 | (3,144) | | | (13,624) | | | 10,480 | | | (76.9) | % | | (13,624) | | | (5,105) | | | (8,519) | | | 166.9 | % |
| 折旧和摊销 | 11,847 | | | 10,250 | | | 1,597 | | | 15.6 | % | | 10,250 | | | 10,015 | | | 235 | | | 2.3 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 非房地产折旧 | (26) | | | (27) | | | 1 | | | (3.7) | % | | (27) | | | (31) | | | 4 | | | (12.9) | % |
对参与证券的分配1 | (150) | | | (123) | | | (27) | | | 22.0 | % | | (123) | | | (107) | | | (16) | | | 15.0 | % |
来自可归属于共同股东的业务的资金2, 3 | $ | 23,348 | | | $ | 19,448 | | | $ | 3,900 | | | 20.1 | % | | $ | 19,448 | | | $ | 15,608 | | | $ | 3,840 | | | 24.6 | % |
| 普通股基本FFO | $ | 0.35 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.02 | | | 6.1 | % | | $ | 0.33 | | | $ | 0.29 | | | $ | 0.04 | | | 13.8 | % |
| 稀释后每股FO | $ | 0.35 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.02 | | | 6.1 | % | | $ | 0.33 | | | $ | 0.29 | | | $ | 0.04 | | | 13.8 | % |
| 加权平均基本普通股 | 66,706,245 | | | 59,689,965 | | | | | | | 59,689,965 | | | 54,563,353 | | | | | |
| 加权平均稀释普通股 | 67,000,815 | | | 59,689,965 | | | | | | | 59,689,965 | | | 54,563,353 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | $Change | | %变化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑换 | | %变化 |
| 净收入、赎回优先股和优先股股利净额 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % | | $ | 63,289 | | | $ | 49,367 | | | $ | 13,922 | | | 28.2 | % |
| 房地产投资收益 | (9,391) | | | (28,610) | | | 19,219 | | | (67.2) | % | | (28,610) | | | (30,654) | | | 2,044 | | | (6.7) | % |
| 折旧和摊销 | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % | | 40,816 | | | 37,870 | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 非房地产折旧 | (108) | | | (113) | | | 5 | | | (4.4) | % | | (113) | | | (109) | | | (4) | | | 3.7 | % |
对参与证券的分配1 | (565) | | | (478) | | | (87) | | | 18.2 | % | | (478) | | | (404) | | | (74) | | | 18.3 | % |
来自可归属于共同股东的业务的资金2, 3 | $ | 89,467 | | | $ | 74,904 | | | $ | 14,563 | | | 19.4 | % | | $ | 74,904 | | | $ | 56,070 | | | $ | 18,834 | | | 33.6 | % |
| 普通股基本FFO | $ | 1.39 | | | $ | 1.30 | | | $ | 0.09 | | | 6.9 | % | | $ | 1.30 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.21 | | | 19.3 | % |
| 稀释后每股FO | $ | 1.38 | | | $ | 1.30 | | | $ | 0.08 | | | 6.2 | % | | $ | 1.30 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.21 | | | 19.3 | % |
| 加权平均基本普通股 | 64,428,406 | | | 57,486,399 | | | | | | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | | | |
| 加权平均稀释普通股 | 64,722,976 | | | 57,486,399 | | | | | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | | | |
1为符合我们在以股票为基础的支付交易中授予的工具是否参与证券和每股收益的政策，根据两类方法，普通股每股FFO根据已申报的股息(如果有的话)进行调整，并分配给所有参与的证券(加权平均普通股、流通股和未获限制股份)。根据这一方法，已发行的未支配股份的加权平均数分别为426，985，383，930和359，910。
截至12月31日、2019年、2018年和2017年的三个月，截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年分别为402，380、368、912和375，924个月。
2包括截至12月31日、2019年、2018和2017年三个月的绩效股票奖励费用约180万美元、270万美元和110万美元，截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年的业绩份额奖励费用分别约为800万美元、710万美元和670万美元。有关我们的业绩股票奖励的更多信息，请参阅综合财务报表附注11中的“注释11-股东权益”。
3包括截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年的赎回费用约0美元、0美元和180万美元，即与赎回我们A系列优先股有关的原始发行成本的注销。有关我们A系列优先股赎回的更多信息，请参阅综合财务报表附注11-股东权益。
截至2019年12月31日的三个月，FFO比前一年同期增加了约390万美元，主要是由于2018年和2019年期间的房地产收购，以及截至2019年12月31日的三个月内同一商店NOI增长约140万美元，与前一年同期相比增加了约140万美元。FFO的增加被截至2019年12月31日的三个月内已发行的加权平均普通股的增加所抵消。FFO在截至2019年12月31日的年度比上一年同期增加了约1 460万美元，主要原因是2018年和2019年期间的财产收购，以及截至2019年12月31日的同一商店NOI增长约900万美元，与前一年同期相比。财务主任增加额被截至2019年12月31日终了年度业绩份额奖励费用与上一年同期相比增加约120万美元以及2019年12月31日终了年度已发行加权平均普通股比上一年同期增加所抵消。
我们计算调整后的EBITDA作为利息、税金、折旧和摊销前的收益、房地产投资销售的收益、收购成本和基于股票的补偿。我们认为，提交调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是衡量我们在非杠杆基础上的业务，在税收、收益(亏损)对房地产投资销售、非现金折旧和摊销费用、收购成本和基于股票的补偿的影响之前。通过扣除利息支出，经调整的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和负债来衡量我们的经营业绩，因此，可以更有意义地比较我们在季度和其他中期以及年度期间的经营业绩，并将我们的经营业绩与其他公司的经营业绩进行比较，无论是在房地产业还是在其他行业。由于我们目前正处于增长阶段，因此将收购成本排除在调整后的EBITDA之外，以便将我们的经营业绩与稳定的公司进行比较。
下表反映截至12月31日、2019年、2018和2017年三个月以及截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度调整后的EBITDA调整后净收益的计算情况(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三个月， | | | | | | | | 截至12月31日的三个月， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 美元兑换 | | %变化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑换 | | %变化 |
| 净收益 | $ | 14,821 | | | $ | 22,972 | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % | | $ | 22,972 | | | $ | 10,836 | | | $ | 12,136 | | | 112.0 | % |
| 房地产投资收益 | (3,144) | | | (13,624) | | | 10,480 | | | (76.9) | % | | (13,624) | | | (5,105) | | | (8,519) | | | 166.9 | % |
| 持续经营的折旧和摊销 | 11,847 | | | 10,250 | | | 1,597 | | | 15.6 | % | | 10,250 | | | 10,015 | | | 235 | | | 2.3 | % |
| 利息费用，包括摊销 | 4,069 | | | 4,494 | | | (425) | | | (9.5) | % | | 4,494 | | | 4,691 | | | (197) | | | (4.2) | % |
| 债务清偿损失 | 189 | | | — | | | 189 | | | N/a | | — | | | — | | | — | | | N/a |
| 股票补偿 | 2,492 | | | 3,248 | | | (756) | | | (23.3) | % | | 3,248 | | | 1,471 | | | 1,777 | | | 120.8 | % |
| 购置费用 | (3) | | | (5) | | | 2 | | | (40.0) | % | | (5) | | | (1) | | | (4) | | | 400.0 | % |
| 调整后的EBITDA | $ | 30,271 | | | $ | 27,335 | | | $ | 2,936 | | | 10.7 | % | | $ | 27,335 | | | $ | 21,907 | | | $ | 5,428 | | | 24.8 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 美元兑换 | | %变化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑换 | | %变化 |
| 净收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % | | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | | | $ | 10,194 | | | 19.2 | % |
| 房地产投资收益 | (9,391) | | | (28,610) | | | 19,219 | | | (67.2) | % | | (28,610) | | | (30,654) | | | 2,044 | | | (6.7) | % |
| 持续经营的折旧和摊销 | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % | | 40,816 | | | 37,870 | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| 利息费用，包括摊销 | 16,338 | | | 18,211 | | | (1,873) | | | (10.3) | % | | 18,211 | | | 16,777 | | | 1,434 | | | 8.5 | % |
| 债务清偿损失 | 189 | | | — | | | 189 | | | N/a | | — | | | — | | | — | | | N/a |
| 股票补偿 | 10,644 | | | 9,270 | | | 1,374 | | | 14.8 | % | | 9,270 | | | 8,732 | | | 538 | | | 6.2 | % |
| 购置费用 | 45 | | | 124 | | | (79) | | | (63.7) | % | | 124 | | | 10 | | | 114 | | | 1,140.0 | % |
| 调整后的EBITDA | $ | 117,356 | | | $ | 103,100 | | | $ | 14,256 | | | 13.8 | % | | $ | 103,100 | | | $ | 85,830 | | | $ | 17,270 | | | 20.1 | % |
我们将NOI计算为租金收入，包括房客费用偿还，减去财产运营费用。我们计算相同的商店NOI作为租金收入，包括房客费用偿还，减去在同一商店的财产运营费用。NOI不包括折旧、摊销、一般和行政费用、购置费用和利息费用，包括摊销费用。我们计算现金基础相同的商店NOI和同一商店NOI，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。用于比较截至2019年12月31日、2018年12月31日和2018年12月31日的三个月和年份的同一存储池包括截至2019年12月31日和2018年1月1日以来拥有的所有财产，但不包括2019年12月31日之前处置、待售或重新开发的房产。截至2019年12月31日，同一商店共有187栋建筑，总面积约为1180万平方英尺，约占我们总拥有面积的88.6%，以及10个经改良的地块，面积约为47.2英亩。相同的存储池用于比较截至12月31日、2018年和2017年12月31日的三个月和年份，包括截至2018年12月31日和2017年1月1日以来拥有的所有财产，不包括2018年12月31日之前处置、待售或2018年12月31日仍在重建中的房产。截至2018年12月31日，同一商店共有156栋建筑，总面积约1，040万平方英尺，约占我们拥有的总面积的81.3%，6个改良的地块，面积约为23.0英亩。我们认为展示NOI, 同一商店NOI和以现金为基础的同一商店NOI为投资者提供关于我们物业经营业绩的有用信息，因为NOI不包括某些与物业管理有关的不可控制的项目，如折旧、摊销、一般和行政费用、购置费用和利息费用。通过提供相同的存储NOI和现金基础相同的存储NOI，在同一商店基础上的经营结果在各个时期之间是直接可比较的。
下表反映了NOI、同一商店NOI和以收付实现的同一商店NOI在三个月和截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度净收益调节后的计算结果(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三个月， | | | | | | | | | | 截至12月31日的三个月， | | | | | | | | |
| | 2019 | | | 2018 | | | 美元兑换 | | %变化 | | 2018 | | | 2017 | | | 美元兑换 | | %变化 |
净收益1 | $ | 14,821 | | | | $ | 22,972 | | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % | | $ | 22,972 | | | | $ | 10,836 | | | | $ | 12,136 | | | 112.0 | % |
| 折旧和摊销 | 11,847 | | | | 10,250 | | | | 1,597 | | | 15.6 | % | | 10,250 | | | | 10,015 | | | | 235 | | | 2.3 | % |
| 一般和行政 | 6,072 | | | | 6,371 | | | | (299) | | | (4.7) | % | | 6,371 | | | | 4,431 | | | | 1,940 | | | 43.8 | % |
| 购置费用 | (3) | | | | (5) | | | | 2 | | | (40.0) | % | | (5) | | | | (1) | | | | (4) | | | 400.0 | % |
| 其他收入和支出共计 | 470 | | | | (10,471) | | | | 10,941 | | | N/a | | | (10,471) | | | | (508) | | | | (9,963) | | | 1961.2 | % |
| 净营业收入 | 33,207 | | | | 29,117 | | | | 4,090 | | | 14.0 | % | | 29,117 | | | | 24,773 | | | | 4,344 | | | 17.5 | % |
| 少一些不一样的商店 | (5,506) | | 2 | | (2,563) | | 2 | | (2,943) | | | 114.8 | % | | (5,983) | | 3 | | (3,261) | | 3 | | (2,722) | | | 83.5 | % |
同一商店4 | $ | 27,701 | | | | $ | 26,554 | | | | $ | 1,147 | | | 4.3 | % | | $ | 23,134 | | | | $ | 21,512 | | | | $ | 1,622 | | | 7.5 | % |
减少直线租金和租赁无形资产摊销5 | (664) | | | | (928) | | | | 264 | | | (28.4) | % | | (233) | | | | (847) | | | | 614 | | | (72.5) | % |
| 以现金为基础的同一商店 | $ | 27,037 | | | | $ | 25,626 | | | | $ | 1,411 | | | 5.5 | % | | $ | 22,901 | | | | $ | 20,665 | | | | $ | 2,236 | | | 10.8 | % |
1包括截至12月31日、2019年、2018年和2017年三个月的10万美元、0美元和0美元租约终止收入。
2包括2018年和2019年的收购和处置、截至2019年12月31日正在重新开发的4个房地产和1个已完成的、账面价值约为10.0美元的房地产。
3截至2018年12月31日，包括2017年和2018年的收购和处置、5个正在重新开发的房地产和1个已完成的重建地产，账面总值约为29.3美元。
4包括截至12月31日、2019年、2018年和2017年三个月的10万美元、0美元和0美元租约终止收入。
5仅包括同一商店池的直线租金和租赁无形资产的摊销。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | |
| | 2019 | | | 2018 | | | $Change | | %变化 | | 2018 | | | 2017 | | | 美元兑换 | | %变化 |
净收益1 | $ | 55,516 | | | | $ | 63,289 | | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % | | $ | 63,289 | | | | $ | 53,095 | | | | $ | 10,194 | | | 19.2 | % |
| 折旧和摊销 | 44,015 | | | | 40,816 | | | | 3,199 | | | 7.8 | % | | 40,816 | | | | 37,870 | | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 23,924 | | | | 21,503 | | | | 2,421 | | | 11.3 | % | | 21,503 | | | | 19,681 | | | | 1,822 | | | 9.3 | % |
| 购置费用 | 45 | | | | 124 | | | | (79) | | | (63.7) | % | | 124 | | | | 10 | | | | 114 | | | 1,140.0 | % |
| 其他收入和支出共计 | 3,321 | | | | (14,063) | | | | 17,384 | | | N/a | | | (14,063) | | | | (14,046) | | | | (17) | | | 0.1 | % |
| 净营业收入 | 126,821 | | | | 111,669 | | | | 15,152 | | | 13.6 | % | | 111,669 | | | | 96,610 | | | | 15,059 | | | 15.6 | % |
| 少一些不一样的商店 | (16,331) | | 2 | | (8,164) | | 2 | | (8,167) | | | 100.0 | % | | (20,737) | | 3 | | (11,576) | | 3 | | (9,161) | | | 79.1 | % |
同一商店4 | $ | 110,490 | | | | $ | 103,505 | | | | $ | 6,985 | | | 6.7 | % | | $ | 90,932 | | | | $ | 85,034 | | | | $ | 5,898 | | | 6.9 | % |
较少的直线租金和租赁无形资产的摊销5 | (3,851) | | | | (5,823) | | | | 1,972 | | | (33.9) | % | | (2,737) | | | | (4,161) | | | | 1,424 | | | (34.2) | % |
| 以现金为基础的同一商店 | $ | 106,639 | | | | $ | 97,682 | | | | $ | 8,957 | | | 9.2 | % | | $ | 88,195 | | | | $ | 80,873 | | | | $ | 7,322 | | | 9.1 | % |
1分别包括截至2019、2018年和2017年12月31日终了年度的约30万美元、70万美元和10万美元租约终止收入。
2截至2019年12月31日，包括2018年和2019年的收购和处置、4个正在重新开发的房产和1个已完成的重建地产，账面总值为1 000万美元。
3包括2017年和2018年的收购和处置、5个正在重新开发的房地产以及截至2018年12月31日账面总值约为29.3美元的一个已完成的重建地产。
4包括截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日终了年度约30万美元、70万美元和10万美元租约终止收入。
5仅包括同一商店池的直线租金和租赁无形资产的摊销。
在截至2019年12月31日的三个月中，基于现金的同一商店NOI比前一年同期增加了约140万美元，主要原因是新租约和续签租约的租金收入和房客偿还收入增加。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的三个月中，约30万美元和20万美元的合同租金分别发放给了同一商店里的某些租户。此外，在截至2019年12月31日的3个月中，现金基础相同商店NOI的增加额约40万美元，而截至2019年12月31日的3个月与2018年购置的空置或短期到期的房产有关。
与前一年相比，截至2019年12月31日止的年度，同店NOI增加了约900万美元，主要原因是新租约和续签租约的租金收入和房客偿还收入增加，以及约30万美元的租约终止收入，由向我们贝尔维尔房产的租户提供的约60万美元租金减免所抵消。截止到2019年12月31日和2018年12月31日，约150万美元和270万美元的合同租金减免给了同一商店里的某些租户。与2018年12月31日终了的年度相比，2018年12月31日终了年度现金基础相同商店NOI的增加额约为200万美元，其中涉及2018年买房空置或近期到期的房产。
第7A项：市场风险的定量和定性披露。
市场风险包括利率、外汇汇率、商品价格、股票价格和影响市场敏感工具的其他市场变化所产生的风险。在我们的商业策略中，我们面临的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变化的风险，主要是由于用于维持流动性、为资本支出提供资金和扩大我们的投资组合和业务的债务。我们力求限制利率变动对收入和现金流动的影响，并降低我们的整体借贷成本。如下文所述，我们的一些未偿债务以可变利率支付利息，我们预计，我们未来的一些未偿债务将有浮动利率。我们可以使用利率上限和/或互换协议来管理与我们的可变利率债务相关的利率风险。我们希望定期用固定利率、长期债务来代替可变利率债务，为我们的资产和业务提供资金。
截至2019年12月31日，我们在我们的贷款机制下有1亿美元的未偿借款。在该机制未缴的1亿美元中，1 000万美元受利率上限限制。有关利率上限的更多信息，请参阅综合财务报表附注9中的“注释9-衍生金融工具”。根据我们的贷款机制借入的金额按利率浮动，利率以libor为基础，另加适用的libor保证金。截至2019年12月31日，根据我们的贷款安排未偿贷款的加权平均利率为3.03%。如果伦敦银行同业拆借利率波动0.25%，利息费用将增加或减少，这取决于利率变动、未来收益和现金流量每年约30万美元，相当于截至2019年12月31日我们贷款机制未清余额总额的30万美元。
如果伦敦银行同业拆借利率停止，我们债务的利率，包括我们的融资机制，将以适用的债务文件或其他商定的替代利率或替代基准利率为基础。这种情况不会影响我们借入或维持本已未偿还的借款的能力，但重置利率或备用基准利率可能高于或更不稳定地高于伦敦银行同业拆借利率终止前的水平。据我们所知，libor预计将维持到2021年年底，但可能会停止使用，或在此之后无法使用。
项目8.财务报表和补充数据。
见第四部分，第15项-“证物和财务报表附表”，从本年度报告表格10-K第F-1页开始。
第九项.会计和财务披露方面会计人员的变更和意见分歧。
没有。
项目9A.控制和程序
对披露控制和程序的评估
我们的管理层在我们的首席执行官、总裁和首席财务官的监督和参与下，评估了我们的披露控制和程序的有效性(根据“外汇法”第13a-15(E)条和第15d-15(E)条的规定)，并得出结论认为，截至本报告所涉期间结束时，我们的披露控制和程序有效地保证了我们在根据“外汇法”提交或提交的报告中必须披露的信息被记录、处理，在证券交易委员会规则和表格规定的期限内进行总结和报告，并酌情向我们的管理层，包括我们的首席执行官、总裁和首席财务官进行汇总和通报，以便及时作出必要的披露决定。
管理层财务报告内部控制年度报告
泰瑞诺房地产公司的管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制。这一内部控制制度旨在为公司管理层和董事会提供关于编制和公允列报已公布财务报表的合理保证。所有内部控制系统，无论设计得多么好，都有其固有的局限性。因此，即使那些确定有效的制度也只能在编制和列报财务报表方面提供合理的保证。
截至2019年12月31日，Terreno房地产公司管理层评估了其财务报告内部控制的有效性。在进行这一评估时，它采用了Treadway委员会(COSO)赞助组织委员会(COSO)在内部控制-综合框架(2013年框架)中提出的标准。根据其评估，Terreno房地产公司管理层认为，截至2019年12月31日，公司对财务报告的内部控制基于这些标准是有效的。Terreno不动产公司的独立审计师发布了一份关于公司财务报告内部控制有效性的审计报告，该报告载于本年度报告表10-K(该报告对截至2019年12月31日公司财务报告的内部控制的有效性表示了无保留的意见)。
独立注册会计师事务所报告
提交给Terreno房地产公司的股东和董事会
关于财务报告内部控制的几点看法
我们审计了Terreno房地产公司截至2019年12月31日对财务报告的内部控制，其依据是Treadway委员会赞助组织委员会(2013年框架)发布的内部控制-综合框架(COSO标准)。我们认为，Terreno房地产公司(该公司)在所有重大方面都根据COSO的标准，对截至2019年12月31日的财务报告保持了有效的内部控制。.
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(美国会计监督委员会)的标准，审计了截至2019和2018年12月31日的公司综合资产负债表、2019年12月31日终了的三年的相关综合业务报表、综合收入、股本和现金流量，以及公司第15项指数中所列的相关附注和财务报表附表，以及我们2020年2月6日的报告对此发表了无保留意见。
意见依据
公司管理层负责对财务报告保持有效的内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，并将其纳入管理部门关于财务报告的年度报告。我们的职责是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。
我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保存记录，以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，即为按照普遍接受的会计原则编制财务报表所必需的交易记录，公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的公司资产的未经授权收购、使用或处置提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
/S/Ernst&Young LLP
加利福尼亚州旧金山
2020年2月6日
财务报告内部控制的变化
在截至2019年12月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生重大影响，或相当可能对财务报告的内部控制产生重大影响。
项目9B.其他相关信息。
没有。
第III部
项目10.副董事、执行干事和公司治理。
第10项所要求的信息将载于股东年度会议的最终委托书中，我们预计该报表将在2019年12月31日终了的会计年度结束后120天内提交，并以参考方式纳入本报告。
项目11.较高的行政补偿。
第11项所要求的信息将载于股东年度会议的最终委托书中，我们预计该报表将在2019年12月31日终了的会计年度结束后120天内提交，并以参考方式纳入本报告。
项目12.某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项。
第12项所要求的信息将载于股东年会的最终委托书中，我们预计该报表将在2019年12月31日终了的会计年度结束后120天内提交，并以参考方式纳入本报告。
项目13.将某些关系和相关交易与独立主任联系在一起。
第13项所要求的信息将载于股东年度会议的最终委托书中，我们预计该报表将在2019年12月31日终了的财政年度结束后120天内提交，并以参考方式纳入本报告。
项目14.主要会计费用和服务
第14项所要求的信息将载于股东年度会议的最终委托书中，我们预计该报表将在2019年12月31日终了的会计年度结束后120天内提交，并以参考方式纳入本报告。
第IV部
项目15.展览品和财务报表附表。
(a)
1和2。财务报表 和附表
以下合并财务资料作为本年度报告表10-K的单独一节载于第F-1页，内容如下：
| | | | | |
| |
| 页 |
独立注册会计师事务所报告 | 1 |
截至2019年12月31日和2018年12月31日的综合资产负债表 | 3 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度业务综合报表 | 4 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 | 5 |
截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日止年度的合并股本报表 | 6 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 | 7 |
合并财务报表附注 | 9 |
附表III-附属地产投资及累积折旧 | 1 |
在证券及交易管理委员会适用的会计规例中作出规定的所有其他附表，均不属有关指示所规定或不适用，因此已被略去，或所需资料包括在合并财务报表及其附注内。
3.展览品
条例第601项要求提交的证物列于本年度报告的末尾，即签名页之前的表10-K的附件索引中。
项目16.表10-K摘要。
没有。
独立注册会计师事务所报告
提交给Terreno房地产公司的股东和董事会
关于财务报表的意见
我们审计了截至2019年12月31日和2018年12月31日的Terreno房地产公司(该公司)的合并资产负债表、相关的综合业务报表、综合收益, 2019年12月31日终了期间三年中每年的股本和现金流量，以及指数第15项下所列相关附注和财务报表附表(统称为“综合财务报表”)。我们认为，合并财务报表按照美国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允列报了该公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及该公司在截至2019年12月31日的三年内的经营结果和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制，其依据是Treadway委员会赞助组织委员会(2013年框架)发布的内部控制-综合框架，我们于2020年2月6日的报告对此发表了无保留意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得关于财务报表是否不存在重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及评价财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是本期间对财务报表进行的审计所产生的事项，该事项已通知审计委员会或要求告知审计委员会，且：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。就整个合并财务报表而言，关键审计事项的通报丝毫不改变我们对合并财务报表的意见，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
| | | | | |
| 获得财产的估价 |
| 物质描述 | 在截至2019年12月31日的一年中，该公司完成了13项房地产收购，总收购价为2.896亿美元。这些财产是从不相关的第三方获得的。如合并财务报表附注2和4所进一步讨论的那样，这些交易被记作资产购置。每一项购置的收购价根据其相对公允价值分配给所购个人资产和负债。
审计公司的房地产收购是复杂的，需要一名估价专家的参与，因为判断和估计在确定每一项收购的组成部分的公允价值。有形资产的公允价值取决于对财产的估价，视其为空置。土地价值来源于现有的比较销售价值，或管理层根据市场条件和公司管理团队的经验对公允价值的估计。建筑和装修价值计算为重置成本减去折旧，或管理层使用折现现金流量分析或类似方法估算这些资产的公允价值。上述和低于市场的租赁的公允价值是根据根据获得的租约收取的合同金额之间的差额的现值(使用反映与获得的租约有关的风险的贴现率)和公司对在相当于租约剩余期限的一段时期内测量的市场租赁费率的估计以及任何低于市场的固定利率更新选择的期限的现值。所有这些假设对预期的未来市场或经济状况都是敏感的，并受到预期的影响，特别是在公司进行收购的市场中。
|
| 我们如何在审计中处理这一问题 | 我们获得了理解，评估了设计，并测试了对该公司相对于购买会计的房地产收购会计控制的运作效果，包括对评估模型的控制和对收购资产和负债估值的相关重要假设的控制。
为测试对所购资产和负债的采购价格分配情况，我们的审计程序除其他外包括审查采购协议、评估方法和测试上文讨论的重要假设，这些假设用于评估购置财产的组成部分，评估重大假设对采购价格分配的敏感性，以及检验支持重大假设和估计数的基础数据的完整性和准确性。我们将土地比较销售价值、建筑物重置成本和折旧估计、市场租金率、贴现率和市场租金增长率与外部市场数据进行了比较，并将这些假设纳入现金流量预测和总体估值结论。我们还测试了底层数据的完整性和准确性。我们让我们的估价专家协助评估该公司所采用的方法，并测试在评估土地、建筑物及市场无形资产之上及之下的价值时所采用的某些假设。 |
/S/Ernst&Young LLP
自2012年以来，我们一直担任公司的审计师。
加州旧金山
2020年2月6日
Terreno房地产公司
合并资产负债表
(以千计-除股票和每股数据外)
| | | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) |
| 资产 | | | |
| 房地产投资 | | | |
| 土地 | $ | 1,055,146 | | | $ | 833,995 | |
| 建筑物和改善 | 909,201 | | | 837,816 | |
| 在建 | 101,253 | | | 94,695 | |
| 无形资产 | 88,594 | | | 79,270 | |
| 房地产投资总额 | 2,154,194 | | | 1,845,776 | |
| 累计折旧和摊销 | (208,279) | | | (169,772) | |
| 房地产投资净额 | 1,945,915 | | | 1,676,004 | |
| 现金和现金等价物 | 110,082 | | | 31,004 | |
| 限制现金 | 2,657 | | | 3,475 | |
| 高级担保贷款净额 | 15,858 | | | 54,492 | |
| 其他资产，净额 | 33,952 | | | 31,529 | |
| 总资产 | $ | 2,108,464 | | | $ | 1,796,504 | |
| 负债和权益 | | | |
| 负债 | | | |
| 信贷设施 | $ | — | | | $ | 19,000 | |
| 应付定期贷款净额 | 99,583 | | | 149,067 | |
| 高级无担保票据，净额 | 347,674 | | | 248,263 | |
| 应付抵押贷款净额 | 44,318 | | | 45,767 | |
| 证券押金 | 14,149 | | | 11,933 | |
| 无形负债净额 | 28,127 | | | 23,093 | |
| 应付股息 | 18,158 | | | 14,643 | |
| 应付业绩股票奖励 | 11,633 | | | 12,048 | |
| 应付帐款和其他负债 | 27,699 | | | 24,893 | |
| 负债总额 | 591,341 | | | 548,707 | |
| 主要用途承付款及意外开支(注14) | | | |
| 衡平法 | | | |
| 股东权益 | | | |
| | | |
普通股：美元0.01票面价值，400,000,000获授权的股份及67,252,787和61,013,711分别发行和发行的股票 | 673 | | | 610 | |
额外已付资本 | 1,514,266 | | | 1,233,763 | |
| 留存收益 | 2,621 | | | 14,185 | |
| 累计其他综合损失 | (437) | | | (761) | |
| 股东权益总额 | 1,517,123 | | | 1,247,797 | |
| 负债和权益共计 | $ | 2,108,464 | | | $ | 1,796,504 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Terreno房地产公司
综合业务报表
(以千计-除股票和每股数据外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 收入 | | | | | |
| 租金收入和房客费用偿还 | $ | 171,022 | | | $ | 151,657 | | | $ | 132,484 | |
| | | | | |
| 总收入 | 171,022 | | | 151,657 | | | 132,484 | |
| 费用和开支 | | | | | |
| 财产营运费用 | 44,201 | | | 39,988 | | | 35,874 | |
| 折旧和摊销 | 44,015 | | | 40,816 | | | 37,870 | |
| 一般和行政 | 23,924 | | | 21,503 | | | 19,681 | |
| 购置费用 | 45 | | | 124 | | | 10 | |
| 费用和支出共计 | 112,185 | | | 102,431 | | | 93,435 | |
| 其他收入(费用) | | | | | |
| 利息和其他收入 | 3,815 | | | 3,664 | | | 169 | |
| 利息费用，包括摊销 | (16,338) | | | (18,211) | | | (16,777) | |
| 债务清偿损失 | (189) | | | — | | | — | |
| 房地产投资收益 | 9,391 | | | 28,610 | | | 30,654 | |
| 其他收入(费用)共计 | (3,321) | | | 14,063 | | | 14,046 | |
| 净收益 | 55,516 | | | 63,289 | | | 53,095 | |
| 赎回优先股 | — | | | — | | | (1,767) | |
| 优先股股利 | — | | | — | | | (1,961) | |
| 净收入、赎回优先股和优先股股利净额 | 55,516 | | | 63,289 | | | 49,367 | |
| 对参与证券的分配 | (351) | | | (401) | | | (352) | |
| 可供普通股股东使用的净收入、优先股赎回净额和优先股股利净额 | $ | 55,165 | | | $ | 62,888 | | | $ | 49,015 | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀释收益： | | | | | |
| 普通股股东可获得的净收入.优先股和优先股股息赎回净额 | $ | 0.86 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | |
| 普通股股东可获得的净收入.优先股和优先股股利的稀释赎回净额 | $ | 0.85 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | |
| 基本加权平均普通股 | 64,428,406 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | |
| 稀释加权平均普通股 | 64,722,976 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Terreno房地产公司
综合收益报表
(单位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 净收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | |
| 其他综合收入(损失)：现金流量对冲调整 | 324 | | | 285 | | | (148) | |
| 综合收入 | $ | 55,840 | | | $ | 63,574 | | | $ | 52,947 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Terreno房地产公司
合并权益表
(以千计-除共享数据外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 首选 股票 | | 普通股 | | | | 额外 已付 资本 | | 留用 收益 | | 累积 其他 综合 (损失)收入 | | 共计 |
| | | 数目 股份 | | 金额 | | | | | | | | |
| 截至2016年12月31日的结余 | $ | 46,000 | | | 47,414,365 | | | $ | 474 | | | $ | 766,229 | | | $ | — | | | $ | (898) | | | $ | 811,805 | |
| 净收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 53,095 | | | — | | | 53,095 | |
发行普通股，扣除发行费用$4,202 | — | | | 8,066,150 | | | 79 | | | 256,645 | | | — | | | — | | | 256,724 | |
| 回购普通股 | — | | | (144,025) | | | — | | | (3,436) | | | — | | | — | | | (3,436) | |
| 赎回优先股 | (46,000) | | | — | | | — | | | 1,729 | | | (1,767) | | | — | | | (46,038) | |
| 发行限制性股票 | — | | | 32,247 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股票补偿 | — | | | — | | | — | | | 2,017 | | | — | | | — | | | 2,017 | |
| 普通股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (44,564) | | | — | | | (44,564) | |
| 优先股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,961) | | | — | | | (1,961) | |
| 其他综合损失 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (148) | | | (148) | |
| 截至2017年12月31日的结余 | — | | | 55,368,737 | | | 553 | | | 1,023,184 | | | 4,803 | | | (1,046) | | | 1,027,494 | |
| 净收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 63,289 | | | — | | | 63,289 | |
发行普通股，扣除发行费用$3,489 | — | | | 5,698,326 | | | 57 | | | 212,164 | | | — | | | — | | | 212,221 | |
| 回购普通股 | — | | | (107,267) | | | — | | | (3,870) | | | — | | | — | | | (3,870) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 发行限制性股票 | — | | | 53,915 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股票补偿 | — | | | — | | | — | | | 2,285 | | | — | | | — | | | 2,285 | |
| 普通股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (53,907) | | | — | | | (53,907) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 其他综合收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 285 | | | 285 | |
| 截至2018年12月31日的余额 | — | | | 61,013,711 | | | 610 | | | 1,233,763 | | | 14,185 | | | (761) | | | 1,247,797 | |
| 净收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 55,516 | | | — | | | 55,516 | |
发行普通股，扣除发行费用$4,593 | — | | | 6,271,863 | | | 63 | | | 280,436 | | | — | | | — | | | 280,499 | |
| 回购普通股 | — | | | (143,886) | | | — | | | (3,959) | | | — | | | — | | | (3,959) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 发行限制性股票 | — | | | 111,099 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股票补偿 | — | | | — | | | — | | | 4,026 | | | — | | | — | | | 4,026 | |
| 普通股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (67,080) | | | — | | | (67,080) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 其他综合收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 324 | | | 324 | |
| 截至2019年12月31日的结余 | $ | — | | | 67,252,787 | | | $ | 673 | | | $ | 1,514,266 | | | $ | 2,621 | | | $ | (437) | | | $ | 1,517,123 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Terreno房地产公司
现金流动合并报表
(单位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 业务活动现金流量 | | | | | |
| 净收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | |
| 调整数，以调节净收入与业务活动提供的现金净额 | | | | | |
| 直线租金 | (2,597) | | | (3,459) | | | (3,657) | |
| 租赁无形资产摊销 | (4,682) | | | (3,694) | | | (2,161) | |
| 折旧和摊销 | 44,015 | | | 40,816 | | | 37,870 | |
| 债务清偿损失 | 189 | | | — | | | — | |
| 房地产投资收益 | (9,391) | | | (28,610) | | | (30,654) | |
| 递延融资成本摊销 | 1,562 | | | 1,442 | | | 1,193 | |
| 递延高级抵押贷款费用摊销 | (531) | | | (392) | | | — | |
| 股票补偿 | 10,644 | | | 9,270 | | | 8,732 | |
| 资产和负债变动 | | | | | |
| 其他资产 | (1,579) | | | (1,531) | | | 584 | |
| 应付帐款和其他负债 | 1,542 | | | 468 | | | 4,496 | |
| 经营活动提供的净现金 | 94,688 | | | 77,599 | | | 69,498 | |
| 投资活动的现金流量 | | | | | |
| 为购置财产支付的现金 | (238,661) | | | (221,806) | | | (297,109) | |
| 房地产投资销售收入净额 | 47,133 | | | 79,594 | | | 75,396 | |
| 在建工程的增建 | (27,884) | | | (9,668) | | | — | |
| 增加建筑物、装修和租赁费用 | (32,070) | | | (28,977) | | | (27,405) | |
| 为高级担保贷款支付的现金 | — | | | (55,000) | | | — | |
| 从高级担保贷款中收到的原始贷款和其他费用 | — | | | 900 | | | — | |
| | | | | |
| 用于投资活动的现金净额 | (251,482) | | | (234,957) | | | (249,118) | |
| 来自融资活动的现金流量 | | | | | |
| 发行普通股 | 278,058 | | | 208,949 | | | 255,295 | |
| 发行普通股的发行成本 | (4,023) | | | (3,030) | | | (3,764) | |
| 回购普通股 | (3,959) | | | (3,870) | | | (3,436) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 回购优先股 | — | | | — | | | (46,000) | |
| | | | | |
| 信贷贷款 | 17,000 | | | 204,000 | | | 93,000 | |
| 信贷设施付款 | (36,000) | | | (185,000) | | | (144,500) | |
| | | | | |
| 应付定期贷款付款 | (50,000) | | | — | | | — | |
| 高级无担保票据借款 | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 应付按揭贷款的付款 | (1,514) | | | (19,201) | | | (1,916) | |
| 递延融资费用的支付 | (943) | | | (1,366) | | | (872) | |
| 支付给普通股股东的股息 | (63,565) | | | (51,445) | | | (41,866) | |
| 支付给优先股股东的股息 | — | | | — | | | (1,999) | |
| 筹资活动提供的现金净额 | 235,054 | | | 149,037 | | | 203,942 | |
| 现金和现金等价物及限制性现金净增(减少)额 | 78,260 | | | (8,321) | | | 24,322 | |
| 年初现金及现金等价物和限制性现金 | 34,479 | | | 42,800 | | | 18,478 | |
| 年底现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 112,739 | | | $ | 34,479 | | | $ | 42,800 | |
| 现金流量信息的补充披露 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 支付利息的现金，扣除资本利息后 | $ | 18,351 | | | $ | 19,787 | | | $ | 13,839 | |
| 补充披露非现金交易 | | | | | |
| 与基本建设改进有关的应付账款 | $ | 12,498 | | | $ | 10,712 | | | $ | 6,996 | |
| 赎回优先股 | — | | | — | | | 1,729 | |
| 高级抵押贷款的非现金偿还 | (39,085) | | | — | | | — | |
| 确认使用权引起的租赁责任 | 647 | | | — | | | | — | |
| 对购置财产所付现金的对账 | | | | | |
| 购置财产 | $ | 250,506 | | | $ | 227,058 | | | $ | 319,666 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他资产和负债的承担 | (11,845) | | | | (5,252) | | | | (22,557) | |
| 为购置财产支付的现金净额 | $ | 238,661 | | | $ | 221,806 | | | $ | 297,109 | |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
Terreno房地产公司
合并财务报表附注
附注1.组织
Terreno房地产公司(“Terreno”，以及它的子公司，“公司”)在六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。综合财务报表附注中披露的所有平方英尺、英亩面积、入住率、预期投资和相关预期重建成本、房地产数量和土地改良情况都未经审计。截至2019年12月31日，该公司拥有220建筑物总数约为13.3百万平方英尺，19改良的地块，约由77.6英亩和四重建中的物业预计约包括0.5完工后的百万平方英尺。
该公司是一家内部管理的马里兰州公司，根据经修订的1986年“国内收入法”(“守则”)第856至860条被选为房地产投资信托(“REIT”)，从截至2010年12月31日的应税年度开始。
附注2.重大会计政策
列报依据。所附公司合并财务报表是按照美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的。所附的合并财务报表包括公司的所有账户及其附属公司，公司间的所有余额和交易在合并中已被消除。
使用估计数。按照公认会计原则编制合并财务报表要求管理层在财务报表之日对报告的资产和负债数额以及或有资产和负债的披露作出估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。
成本资本化。该公司将直接与其房地产投资的重新开发、翻新和扩大有关的成本资本化。与这类项目有关的费用按发生时资本化。如果该项目被放弃，这些费用将在放弃重建、翻新或扩建项目的期间内支出。考虑资本化的费用包括但不限于建筑费用、利息、房地产税和保险。这些费用只有在为准备一项资产供其预期用途所需的活动进行期间才予以资本化。如果暂停准备资产供其使用的活动，资本化期间将停止，直至恢复这类活动为止。维护和修理财产的费用不延长其使用寿命，按所发生的费用计算。
利息按重建、翻新或扩建开始的实际资本支出资本化，直至资产准备就绪供其使用为止，按该期间的加权平均借款率计算。
房地产投资。不动产投资，包括房客改良、租赁权改良和租赁费用，按成本减去累计折旧，除非情况表明费用无法收回，在这种情况下，对财产的账面价值作出调整，将其降至估计的公允价值。该公司还审查了上述和低端市场租赁、就地租赁和租赁起始成本对收购的影响，并相应地记录了无形资产或负债。
损伤。用于财务报告目的的账面价值是在逐项财产的基础上对资产减值进行审查的，每当情况发生或变化表明财产的账面价值可能无法完全收回时。这类事件或情况变化的例子可包括将待出售的资产分类、更改预定的持有期或资产空置时间远远长于预期。用于出售或持有用于使用的资产的预定用途可对衡量减值的方式产生重大影响。如果一项资产打算长期持有，其可收回性是基于未贴现的未来现金流。如果资产账面价值不以未贴现的未来现金流量为支撑，则根据预期持有期内的成本较低或预期现金流量的现值来衡量资产的账面价值。收益减值记为资产账面价值超过成本较低部分或预期现金流量在预期持有期内的现值。如果一项资产打算出售，则用估计公允价值减去出售成本确定减值。对预期未来净现金流量的估计本身是不确定的，除其他外，取决于关于当前和未来经济和市场状况以及资本可得性的假设。该公司根据其有关租金、租赁和持有期以及销售价格的假设确定估计的公允价值。在可用的情况下，当前的市场信息被用于
确定资本化和租金增长率。如果可用，目前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当市场信息不容易获得时，输入是基于公司对市场状况的理解和公司管理团队的经验。实际结果可能与该公司的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率是一个与所指示的持有期相称的费率，风险溢价是相应的。有不截至2019，2018年12月31日或2017年12月31日，公司财产账面价值记录的减值费用。
为投资而持有的贷款。为投资而持有的贷款按成本、扣除贷款费用和起始成本(视情况而定)入账，除非贷款被视为受损。减值发生时，公司可能无法收取根据合同条款到期的所有款项，这些贷款是为投资而持有的。公司对其高级担保贷款(“高级担保贷款”)进行评估，按季度分类为以投资换持有的减值贷款。如果高级担保贷款被视为受损，公司将通过为高级担保贷款损失提供备抵，将高级担保贷款的账面价值降至按高级担保贷款合同实际利率折现的预期未来现金流量的现值，或按抵押品的公允价值折现，如果仅预期从担保品中偿还的话。实际损失(如果有的话)可能与公司的估计大不相同。有不截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度高级担保贷款账面价值记录的减值费用。
财产收购。自2017年1月1日起，公司采用会计准则编纂(“ASC”)2017-01，业务合并(主题805)：澄清企业的定义，这要求，当所获得(或处置)的资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产或一组类似可识别资产时，综合资产和活动不被视为一项业务。要成为一家企业，所获得的一套活动和资产必须包括投入和一个或多个实质性过程，这些过程共同有助于创造产出的能力。该公司已确定，其房地产收购一般将被视为资产收购的明确定义。2017年1月1日以前，公司一般按照会计准则编纂(“ASC”)805，将财产收购作为业务合并入账，业务合并。公司在购置物业时，估计所取得的有形资产(一般包括土地、建筑物及改善工程)的公允价值，以及无形资产及负债(一般包括上述及市面以下的租约，以及所有本地租契的起始价值)。该公司采用三级投入确定公允价值，如重置成本、现金流量估计和其他估值技术，并根据现有市场信息适用适当的贴现率和资本化率。与收购有关的抵押贷款按公允价值入账，在收购之日使用类似债务的现行市场利率进行记录。与资产收购有关的购置相关费用被资本化为以相对公允价值为基础承担的个别有形和无形资产和负债，与企业合并有关的购置相关费用按发生时支出。
有形资产的公允价值取决于对财产的估价，视其为空置。土地价值来源于现有的比较销售价值，或管理层根据市场条件和公司管理团队的经验对公允价值的估计。建筑和装修价值计算为重置成本减去折旧，或管理层使用折现现金流量分析或类似方法估算这些资产的公允价值。上述和低于市场的租赁的公允价值是根据根据获得的租约收取的合同金额之间的差额的现值(使用反映与获得的租约有关的风险的贴现率)和公司对在相当于租约剩余期限的一段时期内测量的市场租赁费率的估计以及任何低于市场的固定利率更新选择的期限的现值。上述和低于市场的租赁价值被摊销为剩余初始期内的租金收入加上任何被认为是各自租约的廉价续约期权的市场下固定利率更新期权的期限。上述及市面以下租契摊销对租金收入的净影响总额约为净增$。4.7百万美元3.7百万美元2.2百万美元，分别为2019、2018年和2017年12月31日。就地租赁的起始价值是基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。就地租赁的起始价值还包括房地产税、保险和估计在从空置租赁到购置之日的占用水平所需的估计时间内按市场价格计算的租金收入损失。截至2019年12月31日，与这些无形资产和负债有关的剩余加权平均租赁期限为8.0好几年了。截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司的无形资产和负债，包括待售财产(如有的话)，包括下列资产(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | | | | | (2018年12月31日) | | | | |
| 毛额 | | 累积
摊销 | | 网 | | 毛额 | | 累积
摊销 | | 网 |
| 就地租赁 | $ | 84,425 | | | $ | (59,504) | | | $ | 24,921 | | | $ | 75,101 | | | $ | (51,239) | | | $ | 23,862 | |
| 高市值租约 | 4,169 | | | (3,853) | | | 316 | | | 4,169 | | | (3,610) | | | 559 | |
| 以下市场租赁 | (44,099) | | | 15,972 | | | (28,127) | | | (34,485) | | | 11,392 | | | (23,093) | |
| 共计 | $ | 44,495 | | | $ | (47,385) | | | $ | (2,890) | | | $ | 44,785 | | | $ | (43,457) | | | $ | 1,328 | |
预计今后五年及其后截至2019年12月31日无形资产和负债的摊销净额如下(千美元)：
| | | | | |
| |
| 2020 | $ | 2,887 | |
| 2021 | 1,742 | |
| 2022 | 949 | |
| 2023 | 277 | |
| 2024 | (131) | |
| 此后 | (8,614) | |
| 共计 | $ | (2,890) | |
不动产和无形资产的折旧和使用寿命。折旧和摊销按相关资产或负债的估计使用寿命直线计算。下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准可折旧寿命。然而，根据这些资产或负债的估计使用寿命，这种应计折旧寿命可能有所不同。
| | | | | |
| |
| 描述 | 标准折旧寿命 |
| 土地 | 未折旧 |
| 建筑 | 40年数 |
| 建筑物改进 | 5-40年数 |
| 租户改进 | 较短的租赁期限或使用寿命 |
| 租赁费用 | 租赁期限 |
| 就地租赁 | 租赁期限 |
| 上/下-市场租赁 | 租赁期限 |
为出售资产持有.当公司符合ASC 360规定的标准时，公司认为该财产是待售的，财产、厂房和设备(见“附注5-持有出售/处置资产”)。持有出售的财产按账面金额或公允价值的较低部分报告，减去估计出售成本，在出售时不折旧。
现金和现金等价物。现金和现金等价物包括主要银行机构持有的现金和其他流动性强的短期投资，原始期限为三个月或更短。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
限制现金。限制现金包括与财产购置有关的代管现金，以及某些抵押贷款义务所要求的用于某些资本改善、租赁、利息和房地产税及保险付款的准备金。
以下是所附现金流动综合报表(单位：千美元)所列现金、现金等价物和限制性现金的对账情况：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 开始 | | | | | |
| 年初现金及现金等价物 | $ | 31,004 | | | $ | 35,710 | | | $ | 14,208 | |
| 限制现金 | 3,475 | | | 7,090 | | | 4,270 | |
| 现金和现金等价物及限制性现金 | 34,479 | | | 42,800 | | | 18,478 | |
| 终结 | | | | | |
| 年底现金及现金等价物 | 110,082 | | | 31,004 | | | 35,710 | |
| 限制现金 | 2,657 | | | 3,475 | | | 7,090 | |
| 现金和现金等价物及限制性现金 | 112,739 | | | 34,479 | | | 42,800 | |
| 现金和现金等价物及限制性现金净增(减少)额 | $ | 78,260 | | | $ | (8,321) | | | $ | 24,322 | |
收入确认。公司在租赁期内以直线方式记录经营租赁的租金收入，并对因租户无力支付所需款项而可能造成的估计损失保持备抵。如果租户未能支付超过公司对可疑账户、保证金和信用证的备抵额的合同租赁付款，那么公司可能不得不在今后的时期内确认额外的可疑账户费用。公司视情况定期检讨租户的财务状况，以监察租户的流动资金及信誉。每期公司审查其未清应收账款，包括直线租金，可疑帐户，并提供备抵，视需要。公司还记录租赁终止费用时，租户已与公司签订了明确的终止协议，而终止费用的支付不受任何条件，必须满足或免除之前，该费用是到期的公司。如果租户在签订明确的终止协议后仍在租赁的空间内，适用的终止将被推迟，并在该租户的占用期限内得到承认。房客费用偿还收入包括租户根据其租赁合同支付的房地产税、保险和其他可收回财产业务费用，并确认为同期发生的相关费用的收入。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，约$27.4百万美元25.7分别为百万直线租金和应收帐款，扣除大约$的津贴。0.2在截至2019年12月31日和2018年12月31日的这两年中，100万美元分别作为其他资产的一个组成部分列入所附的合并资产负债表。
2018年1月1日起，公司采用ASU编号2014-09，与客户签订合同的收入(主题606)(“ASU No.2014-09”)，使用修改后的回顾性方法，该方法要求在公司通过之日起进行累积效应调整，根据修改后的回顾性方法，实体也可以选择将本标准适用于(一)2018年1月1日为止的所有合同，或者(二)仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是指在最初适用之日之前生效的所有(或大部分)收入根据传统公认会计原则确认的合同。该公司选择只对截至2018年1月1日尚未完成的合同适用本标准。根据该公司对ASU第2014-09号范围内合同的评估，该指南影响与房地产销售有关的收入，并与ASC 610-20一起进行评估，其他收益-非金融资产注销的损益(“ASC 610-20”)(见下文)。
自2018年1月1日起，该公司采用ASC 610-20的指导方针，适用于销售或转让非金融资产或实质上不符合企业定义的非金融资产。一般来说，该公司的房地产销售将被视为出售ASC 610-20所定义的非金融资产。ASC 610-20指2014-09年ASU下的收入确认原则(见上文)。根据ASC 610-20，如果公司确定其在持有该资产的实体中没有控制财务利益，而且该安排符合作为合同应核算的标准，则公司将取消对该资产的确认，并在控制标的资产转让给买方时确认不动产销售的损益。由于采用了这一标准，公司的合并财务报表没有受到重大影响。
递延筹资费用。与融资有关的费用在相关贷款期限内用有效利息法资本化并摊销为利息费用。与公司循环信贷安排有关的递延融资费用被列为资产，与债务负债有关的递延融资费用报告为所附综合资产负债表中债务负债账面金额的直接扣减。递延
与循环信贷机制和债务负债有关的融资费用按成本列报，扣除累计摊销总额约为$。8.3百万美元6.9截至2019年12月31日和2018年12月31日分别为百万欧元。
所得税。该公司根据“准则”选择作为REIT征税，并从截至2010年12月31日的应税年度开始运作。为了符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和业务要求，包括要求将其年度REIT应税收入的至少90%分配给股东(该收入的计算不考虑支付的股息扣减或资本净收益，也不一定等于按照公认会计原则计算的净收入)。作为一个REIT，该公司一般不受联邦所得税的影响，只要它向股东分配符合条件的股息。如果在任何应税年度不符合REIT的资格，它将按正常的公司所得税税率对其应税收入征收联邦所得税，一般不允许在丧失资格的年份后的四年内作为联邦所得税的用途获得REIT待遇，除非美国国税局根据某些法定规定给予减免。这样的事件可能会对公司的净收入和可供股东分配的净现金产生重大的不利影响。然而，该公司认为，它的组织和运作方式，有资格作为一个REIT治疗。
ASC 740-10，所得税，(“ASC 740-10”)，为如何在财务报表中确认、计量、列报和披露不确定的税收状况提供指导。ASC 740-10要求评估在编制公司纳税申报表过程中所采取的税务立场，以确定这些税种是否“更有可能-而不是”由适用的税务当局维持。未被认为符合更有可能超过不门槛的职位的税收福利被记为本年度的税收支出。截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司不I‘没有任何未确认的税收优惠，也不相信未来12个月未确认的税收状况会有任何重大变化。从2010历年开始，公司的纳税申报表将受到联邦、州和地方税务机关的审查。
以股票为基础的薪酬和其他长期激励薪酬。公司遵循ASC 718的规定，补偿-股票赔偿，说明其以股票为基础的赔偿计划，该计划要求在财务报表中确认与股票支付交易有关的补偿成本，并以所发行的权益或负债工具的公允价值来衡量成本。该公司的2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、业绩股票奖励、无限制股份或上述任何组合。在所附的综合业务报表中，以股票为基础的补偿被确认为一般和行政费用，并在授予之日按授标的公允价值计量。公司根据历史经验和预期行为估算没收率。根据股票奖励的具体特点，费用的数额可能会在未来的时期内进行调整。
此外，该公司已根据其修订及重订的长期奖励计划(经修订及重述“修订的长期激励计划”)(该计划于2019年1月8日修订及重述)，将长期激励目标奖励(“业绩股份奖励”)授予该公司的行政人员，而该等奖励计划可在每个预先订立的业绩评核期结束后，以公司普通股的股份支付。三年。可能赚取的数额是可变的，取决于该公司普通股的相对股东总回报，与MSCI美国REIT指数(RMS)和富时NAREIT工业指数(FTSE NAREIT Industry Index)在预先确定的业绩计量期间的股东总回报相比。根据修正后的LTIP，每个参与者在2019年1月1日或之后授予的业绩股票奖励将表示为若干普通股股份，并以普通股股份结算。目标奖励以前表示为美元金额，并以普通股结算。从2019年1月1日或以后颁发的业绩股票奖励开始，业绩股票奖励的授予日公允价值将在授予之日使用蒙特卡罗模拟模型确定，并在业绩期内以直线方式确认。对于在2019年1月1日之前授予的业绩股票奖励，该公司使用蒙特卡洛模拟模型估算业绩股票奖励在赠款日期和每个报告期的公允价值。2019年1月1日之前授予的业绩股票奖励被确认为在所需业绩期间的补偿费用，其依据是资产负债表日业绩股票奖励的公允价值，该公允价值根据公司的相对股价表现而变化，并作为应在所附综合资产负债表中支付的业绩股票奖励的一个组成部分列入。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具和套期保值(见“附注9-衍生金融工具”),提供衍生品和套期保值活动的披露要求，目的是使财务报表使用者更好地了解：(A)公司如何和为什么使用衍生工具；(B)公司如何核算衍生工具和相关对冲项目；(C)衍生工具和相关对冲项目如何影响公司的财务状况、财务业绩和现金流量。此外，还需要披露定性信息，以解释公司使用衍生工具的目标和策略，以及对衍生工具的公允价值和损益的定量披露。
公司以公允价值将所有衍生产品记录在所附的合并资产负债表上。衍生工具公允价值变动的会计核算取决于衍生产品的预期用途，公司是否选择在套期保值关系中指定衍生产品并适用套期保值会计，以及套期保值关系是否符合套期会计适用的必要标准。被指定为对冲资产、负债或可归因于特定风险的坚定承诺的公允价值变化的衍生品，如利率风险，被视为公允价值对冲。被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易的可变性风险敞口的衍生品，被认为是现金流量对冲。套期保值会计一般将套期保值工具上的损益确认时间与确认套期保值资产或负债公允价值的变化相匹配，这些变化可归因于公允价值对冲中的对冲风险或现金流量对冲中对冲预测交易的收益效应。公司可签订旨在经济上对冲其某些风险的衍生合同，即使对冲会计不适用或公司选择不适用对冲会计。
截至2019年12月31日，该公司二利率上限以对冲与其现有美元相关的可变现金流100.0百万可变利率定期贷款。这些上限的名义价值为$。100.0并将有效地将年利率限制在4.0%+1.20%1.70%，取决于杠杆对美元的影响50.02014年12月1日(生效日期)至5月4日50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日该公司将所有衍生工具按毛额记录在所附的合并资产负债表上的其他资产中，因此，不存在净资产与负债之间的冲销额。截至2019年12月31日和2018年12月31日，利率上限的公允价值约为美元。0和$25,000分别。
金融工具的公允价值.ASC 820，公允价值计量和披露(见“注10-公允价值计量”)，将公允价值定义为在计量日市场参与者之间有序交易中出售资产或为转移负债而支付的价格。ASC 820还为使用公允价值计量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值计量所处的公允价值等级范围内的水平，包括在活跃市场对相同资产或负债使用报价(第1级)、在活跃市场使用类似工具的报价或在非活跃市场使用相同或类似工具的报价(第2级)，以及在市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
新会计准则。2016年2月，财务会计准则委员会(FASB)发布ASU第2016-02号，租约(主题842)(“ASU No.2016-02”)。ASU第2016-02号修正案修改了现有的租赁会计准则，包括要求承租人承认资产负债表上的大多数租赁，并对出租人的会计进行有针对性的修改。ASU第2016-02号适用于2018年12月15日以后的年度期间，包括这些财政年度内的中期。允许尽早通过ASU 2016-02号。ASU第2016-02号要求对在最初申请之日存在或签订的所有租约采用经修改的追溯过渡办法，并可选择使用某些过渡救济。在2019年1月1日通过ASU 2016-02号后，公司采用了适用于2019年1月1日之前开始的所有租赁的一揽子实用权宜之计。因此，公司没有重新评估任何过期或现有合同是否是或包含租约；2)重新评估任何过期或现有租约的租赁分类；3)重新评估任何现有租约的初始直接成本。该公司没有选择实际的权宜之计，用事后的眼光重新评估租赁期限。
ASU第2016-02号要求承租人在开始日期对所有租约(短期租约除外)承认下列事项：1)租赁责任，即承租人有义务按贴现的方式支付租约所产生的租金；2)使用权资产(“ROU资产”)，这是一种资产，代表承租人在租赁期间使用或控制使用某一特定资产的权利。ASU第2016-02号还要求承租人将租赁分为融资租赁或经营租赁，其依据是租约是否实际上是承租人对租赁资产的融资购买。这种分类用于评估租赁费用是否应根据有效利息法确认为融资租赁，还是以经营租赁期限内的直线为基础。该公司是一个办公空间的承租人，这被归类为经营租赁下的主题840。由于公司选择了上文所述的一揽子实际权宜之计，没有重新评估现有租约的分类，因此，这一租约继续被视为经营租赁。
2018年7月，FASB发布了ASU No.2018-11，租赁(主题842)，有针对性的改进(“ASU No.2018-11”)，它为出租人提供了一种实用的权宜之计，按基础资产类别划分，不将非租赁部分与相关租赁部分分开，而是将这些组成部分作为单一组成部分加以说明，如果非租赁部分不按照新的收入确认标准(主题606)核算，而且如果满足某些条件的话。在采纳ASU第2016-02号时，该公司采用了这一实用的权宜之计，特别是与其房客偿还款有关，否则将在新的收入确认标准下入账。该公司认为这两项条件已符合房客偿还的条件：(1)非租赁部分转让的时间和模式
关联租赁组件相同，2)非租赁组件不是布置中的主要组成部分。此外，ASU第2018-11号规定了一种额外的可选过渡方法，允许各实体在采用之日适用新的租赁会计准则，并确认对留存收益期初余额进行累积效应调整。一个实体在采用新的租赁会计准则的财务报表中所列比较期的报告将继续按照主题840的现行租赁会计准则报告。该公司于2019年1月1日通过ASU 2016-02号，采用了这一过渡方法。在采用时，未对留存收益的期初余额进行累积效应调整。
2018年12月，FASB发布了ASU第2018-20号，租赁(主题842)，出租人范围狭窄的改进(“ASU No.2018-20”)，允许出租人作为会计政策的选择，不评估某些销售税和 其他类似的税种是出租人费用或承租人费用，而不是把这些费用当作承租人费用来核算。此外, ASU第2018-20号要求出租人1)将承租人代表出租人直接向第三方支付的出租人费用排除在外 可变付款和(2)包括承租人在衡量可变租赁收入时偿还的出租人费用 以及相关费用。修正案还明确要求出租人将可变付款分配给租赁。 和非租赁组件，并遵循主题842中的认可指南，适用于租赁部分和其他适用范围。 关于非租赁部分的指导意见，如ASU No.2014-09。
由于ASU No.2016-02、ASU No.2018-11和ASC No.2018-20的通过，对公司作为出租人或承租人的合并财务报表没有重大影响。根据指导方针，公司已将租金收入和租户费用报销合并在公司的业务报表上。本公司目前不将内部租赁费用资本化。此外，在2019年1月1日，该公司确认了大约$0.9百万元及相关ROU资产约$0.8公司合并资产负债表上的百万美元，依据的是公司公司办公租赁剩余期间租赁付款的现值，约为3.5自收养之日起数年。由于租赁中隐含的利率无法轻易确定，用于衡量租赁负债和ROU资产的贴现率是以公司的增量借款利率为基础的。2.70截至收养日期的百分比。租赁负债作为应付账款和其他负债的组成部分列入，ROU资产作为其他资产的组成部分列入所附的综合资产负债表。所有经营租赁费用均在租赁期限内按直线确认.截至2019年12月31日，租赁负债约为$0.6百万美元的ROU资产大约是$0.6百万
分段披露。ASC 280，部分报告建立报告企业可报告部分的财务和描述性信息的标准。公司已经决定一报告部分，与投资房地产有关的活动。该公司在房地产方面的投资在地理上是多样化的，主要的经营决策者在单个资产水平上评估经营业绩。由于公司的每一项资产都具有相似的经济特征，因此将这些资产合并为一可报告的部分。
附注3.信贷风险集中
可能使公司面临重大信贷风险的金融工具主要是现金和现金等价物。公司可在联邦保险金融机构中维持超过联邦保险限额的存款。然而，公司管理层认为，由于持有这些存款的存托机构的财务状况，公司没有面临重大的信用风险。
截至2019年12月31日，该公司拥有62建筑物总数约为3.6百万平方英尺九改良的地块，约由48.7位于新泽西州北部/纽约市的英亩，合计约占百分比30.9按年计算的基本租金的%。这种按年计算的基本租金百分比是根据2019年12月31日生效的租赁合同基租计算的，不包括任何部分或全部减租。
其他房地产公司在其房地产市场上与该公司竞争。这导致对租户占用空间的竞争。竞争财产的存在可能会对公司租赁空间的能力和可以达到的租金水平产生重大影响。该公司没有租户在截至2019、2018和2017年12月31日的租金收入中占到10%以上。
附注4.房地产投资
在截至2019年12月31日的年度内，该公司收购了17工业建筑0.7百万平方英尺四改良的地块22.6几英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为美元。289.6百万美元224.1百万被记录在陆地上，$53.9百万至
建筑物和装修，$11.6以百万计的无形资产。此外，公司假定$10.0百万无形负债。
下表列出该公司在截至2019年12月31日止的年度内收购的全资工业物业：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产名称 | | 位置 | | 获取日期 | | 电话号码 建筑 | | 平方尺 | | 购买价格 (单位：千) 1 |
| 49街 | | 纽约皇后区 | | 2019年2月12日 | | 1 | | | 19,000 | | | $ | 24,017 | |
81 N Hackensack2 | | Kearny，NJ | | 2019年3月8日 | | — | | | — | | | 25,000 | |
48第3及286中环3 | | Kearny，NJ | | (一九二零九年三月二十九日) | | 1 | | | 28,124 | | | 14,085 | |
| 明尼苏达州和田纳西州 | | 加利福尼亚州旧金山 | | 2019年5月28日 | | 2 | | | 119,089 | | | 47,775 | |
51 Kero4 | | 卡尔斯塔特州 | | (2019年8月7日) | | — | | | — | | | 4,025 | |
| 安德森 | | 洛杉矶，加利福尼亚州 | | (2019年8月19日) | | 5 | | | 53,016 | | | 18,100 | |
| 奥本400 | | 奥本州 | | (2019年8月21日) | | 1 | | | 70,345 | | | 9,450 | |
| 摩根 | | 纽约布鲁克林 | | (2019年8月29日) | | 2 | | | 195,598 | | | 80,500 | |
| 20街 | | 加利福尼亚州奥克兰 | | (2019年8月30日) | | 1 | | | 92,884 | | | 23,752 | |
| 斯拉夫人 | | 圣菲斯普林斯，加利福尼亚州 | | (2019年8月30日) | | 2 | | | 29,927 | | | 5,331 | |
东缘5 | | 华盛顿州西雅图 | | (2019年11月15日) | | — | | | — | | | 2,850 | |
| 惠兰 | | 东卢瑟福 | | (一九二零九年十二月十三日) | | 1 | | | 50,305 | | | 12,000 | |
| 917谷 | | 普亚卢普州 | | (一九二零九年十二月十九日) | | 1 | | | 40,816 | | | 6,725 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 共计 | | | | | | 17 | | | 699,104 | | | $ | 273,610 | |
1投资总额约为$289.6百万美元，包括美元6.0以百万计的结账成本和购置费用。
2表示一个经过改进的地块，其中大约包含16.8几英亩。
3还包括一个改良的地块，其中大约包含2.9几英亩。
4表示一个经过改进的地块，其中大约包含2.0几英亩。
5表示一个经过改进的地块，其中大约包含0.9几英亩。
该公司记录了截至2019年12月31日止年度的收入和净收入约为$7.6百万美元3.0分别与2019年的收购有关。
在截至2018年12月31日的年度内，该公司收购了17工业建筑1.0百万平方英尺五改良的地块19.9英亩，包括二建筑物和一正在重建中的经改良的地块，完成后将包括大约0.5百万平方英尺，预计投资总额约为美元112.9百万(未经审计)，包括重建费用约$36.8百万包括购置费用在内的初始投资总额约为美元。227.1百万美元154.5百万被记录在陆地上，$64.0百万美元用于建筑物和装修8.6以百万计的无形资产。此外，公司假定$4.7百万无形负债。
下表列出该公司在2018年12月31日终了年度内收购的全资工业产权：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 财产名称 | | 位置 | | 获取日期 | | 电话号码 建筑 | | 平方尺 | | 购买价格 (单位：千) 1 |
| 佛蒙特州 | | 加利福尼亚州托兰斯 | | 2018年1月31日 | | 1 | | | 99,629 | | | $ | 17,500 | |
| 伍德赛德 | | 纽约皇后区 | | 2018年3月6日 | | 1 | | | 83,294 | | | 25,170 | |
| 第一大道南 | | 华盛顿州西雅图 | | 2018年3月6日 | | 1 | | | 234,720 | | | 42,000 | |
| WicksBlvd | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | 2018年4月27日 | | 1 | | | 11,300 | | | 2,600 | |
85号Doremus2 | | 纽瓦克 | | 2018年5月7日 | | — | | | — | | | 6,300 | |
| 东谷 | | 伦顿州 | | 2018年5月7日 | | 1 | | | 39,005 | | | 5,950 | |
默塞德3 | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | (2018年8月2日) | | 4 | | | 225,344 | | | 36,000 | |
| 圣克莱门特 | | 海沃德，加利福尼亚州 | | (2018年9月7日) | | 1 | | | 54,000 | | | 9,000 | |
惠特尼4 | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | (2018年9月17日) | | 3 | | | 128,073 | | | 22,790 | |
| 商业 | | 卡尔斯塔特州 | | (2018年10月17日) | | 1 | | | 24,000 | | | 3,480 | |
肯特1925 | | 华盛顿州西雅图 | | (2018年10月24日) | | — | | | — | | | 12,434 | |
| 第6大道 | | 华盛顿州西雅图 | | 2018年10月31日 | | 1 | | | 50,270 | | | 12,558 | |
| 核桃II | | 康普顿，加利福尼亚州 | | 2018年11月7日 | | 1 | | | 60,040 | | | 11,108 | |
鞋匠6 | | 圣菲斯普林斯，加利福尼亚州 | | 2018年11月14日 | | — | | | — | | | 6,400 | |
| 热吻II | | 加利福尼亚州弗里蒙特 | | 2018年12月20日 | | 1 | | | 29,214 | | | 6,200 | |
| 共计 | | | | | | 17 | | | 1,038,889 | | | $ | 219,490 | |
| | | | | | | | | | |
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1投资总额约为$227.1百万美元，包括美元2.9以百万计的结账成本和购置费用。
2表示一个经过改进的地块，其中大约包含3.5几英亩。
3还包括一个改良的地块，其中大约包含1.2几英亩。
4还包括改良的地块，包括大约0.2几英亩。
5表示一个经过改进的地块，其中大约包含12.7几英亩。
6表示一个经过改进的地块，其中大约包含2.3几英亩。
该公司记录了截至2018年12月31日止年度的收入和净收入约为$4.8百万美元1.7分别与2018年的收购有关。
上述资产和负债按公允价值入账，采用三级投入。这些财产是从不相关的第三方手中使用现有现金、出售财产所得、发行普通股和利用循环信贷机制借款获得的。
截至2019年12月31日，该公司四正在重建中的物业，在完成后将包括大约0.5百万平方英尺，预计投资总额约为美元120.4百万美元，包括重建费用约$52.4百万在2019年期间，该公司完成了其在佛罗里达州迈阿密的1775年西北第70大道房地产的重建工作。公司执行了一项完整的工程五-年租约-稳定大约65,000平方呎重建物业。投资总额约为$10.0百万美元。在2019年期间，该公司还完成了重建工作，并以大约$20的价格出售了位于佛罗里达州迈阿密的10100 NW 25街房产。14.0百万美元，收益约为$1.8百万美元(见“附注5-出售/处置资产持有”)。这房子是空的。该公司将与重建和扩展活动有关的利息资本化约$3.2百万美元2.5百万美元0分别在截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日终了的年份。
附注5.为出售/处置资产持有
当公司符合ASC 360规定的标准时，公司认为该财产是待售的，财产、厂房和设备。持有出售的财产按账面金额或公允价值的较低部分报告，减去估计出售成本，在出售时不折旧。截至2019年12月31日，该公司不没有任何财产可供出售。
在截至2019年12月31日的年度内，该公司出售了一洛杉矶市场的房产，售价约为$12.4百万美元，因此收益约为$4.5百万一迈阿密市场的重建物业，售价约$14.0百万美元，因此收益约为$1.8百万美元二位于华盛顿特区市场的房产，总售价约为$22.5百万美元，总收益约为$3.1百万在截至2018年12月31日的年度内，该公司出售了一属性中的
洛杉矶市场的售价约为$33.2百万美元，因此收益约为$12.2百万二迈阿密市场的房产，总价约为$28.6百万美元，总收益约为$13.1百万和一华盛顿特区市场的房产，售价约为$20.3百万美元，因此收益约为$3.3百万
附注6.高级担保贷款
截至2019年12月31日，该公司有一笔未偿还的高级担保贷款二-以固定年利率支付利息的年度期限8.0%并于2020年5月到期。高级担保贷款由以下投资组合担保：七改良的地块主要位于新泽西州的纽瓦克。一在保证高级担保贷款的财产中，可向公司部分偿还高级担保贷款。该财产可由本公司按事先商定的价值部分偿还高级担保贷款。此外，根据高级抵押贷款的条款，借款人可随时以现金或契据偿还贷款，但须经公司批准。在截至2019年12月31日的年度内，该公司收购了二以先前商定的总购买价格担保高级担保贷款的财产，其公允价值约为$39.1百万美元，这导致了大约$39.1高级担保贷款项下未偿金额减少100万。截至2019年12月31日和2018年12月31日，大约有$15.9百万美元54.5分别扣除约$100万的递延贷款费用0.1百万美元0.5分别有百万美元未偿还的高级担保贷款和大约美元0.3百万美元0.4高级抵押贷款应收利息分别为百万欧元。应收利息作为其他资产的一个组成部分列入所附的合并资产负债表。
附注7.债务
2019年9月12日，该公司与某些机构投资者签订了一项私人配售协议，根据该协议发行了美元。100.0百万十-年份3.142019年12月2日高级无担保债券的百分比发行所得用于偿还先前未付的美元。50.0将于2021年8月到期的100万定期贷款和相关的未摊销递延融资费用约$0.2百万英镑被注销为债务清偿损失。截至2019年12月31日，该公司拥有美元50.0二零二二年九月到期的高级无担保债券百万元100.0二零二四年七月到期的高级无担保债券百万元50.0二零二六年七月到期的高级无担保债券百万元50.0二零二七年十月到期的高级无担保债券百万元100.0在2029年12月到期的100万张高级无担保票据(统称为“高级无担保票据”)和一项信贷安排(“贷款”)，其中包括一美元250.02022年10月到期的百万无担保循环信贷贷款和1美元100.02022年1月到期的百万定期贷款。截至2019年12月31日和2018年12月31日，0和$19.0循环信贷机制未偿借款分别为百万美元和美元100.0百万美元150.0在定期贷款中，分别有百万笔未偿借款。截至2019年12月31日，该公司二利率上限以对冲与其现有美元相关的可变现金流100.0百万可变利率定期贷款。截至2018年12月31日，该公司三利率上限以对冲与其现有美元相关的可变现金流150.0百万可变利率定期贷款。有关该公司利率上限的更多信息，请参见“注释9-衍生金融工具”。
该机制的总额可增加到最多$600.0百万美元，但须经行政代理人批准并确定愿意提供额外数额的放款人。贷款机制下的未偿借款仅限于(1)美元总额中的较小部分250.0百万循环信贷设施和美元100.0百万定期贷款或(Ii)60.0未支配财产价值的百分比。贷款机制的利息，包括定期贷款，一般是根据公司的选择支付的：(I)libor加上适用的libor保证金，或(Ii)适用的基本利率，即行政代理人最高的基本利率，0.50高于联邦基金实际利率的%，或30天期libor加上适用于libor利率贷款的libor保证金。1.25%。适用的libor保证金范围为1.05%1.50% (1.05截至2019年12月31日止循环信贷贷款的百分比1.20%1.70% (1.20截至2019年12月31日100.02022年1月到期的百万定期贷款，取决于公司未偿合并债务与公司合并总资产价值的比率。基金要求按季度支付设施年费，数额从0.15%0.30%取决于公司未清合并负债与公司合并总资产价值的比率。
该基金和高级无担保债券由公司以及拥有未支配财产的公司所有现有和即将成立的子公司担保。该设施和高级无担保债券是由公司的财产或持有这些财产的子公司的权益担保的。该基金和高级无担保债券包括公司必须遵守的一系列财务契约和其他契约。截至2011年12月31日、2019年和2018年12月31日，该公司遵守了该机制下的契约和高级无担保票据。
本公司有应付按揭贷款，由某些物业作抵押，并要求每月支付利息及本金，直至到期为止，一般是没有追索权的。按揭贷款在2020年至2021年到期。截至2019年12月31日，该公司二应付抵押贷款，扣除递延融资费用，总额约为$44.3百万美元，按固定年利率加权平均数计算4.1%。截至2018年12月31日，该公司三应付抵押贷款，扣除递延融资费用，总额约为$45.8百万美元，按固定年利率加权平均数计算4.1%。截至2019年12月31日和2018年12月31日，担保债务的财产的账面总值约为$。114.9百万美元153.7分别是百万。
截至2019年12月31日，公司债务的预定本金支付情况如下(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 信用 设施 | | 术语 贷款 | | 高年级 无担保 注记 | | 抵押 贷款 应付款项 | | 债务总额 |
| 2020 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 33,077 | | | $ | 33,077 | |
| 2021 | — | | | — | | | — | | | 11,271 | | | 11,271 | |
| 2022 | — | | | 100,000 | | | 50,000 | | | — | | | 150,000 | |
| 2023 | — | | | | | | | | | — | | | — | |
| 2024 | — | | | — | | | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 此后 | — | | | — | | | 200,000 | | | — | | | 200,000 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 债务总额 | — | | | 100,000 | | | 350,000 | | | 44,348 | | | 494,348 | |
| 递延筹资费用净额 | — | | | (417) | | | (2,326) | | | (30) | | | (2,773) | |
| 债务总额，净额 | $ | — | | | $ | 99,583 | | | $ | 347,674 | | | $ | 44,318 | | | $ | 491,575 | |
| 加权平均利率 | N/a | | | 3.0 | % | | 3.8 | % | | 4.1 | % | | 3.7 | % |
附注8.租赁
以下是自2019年12月31日起生效的租户经营租赁的最低未来现金租金时间表。附表没有反映延长或替换现有租约的未来租金收入，不包括财产业务费用偿还款(千美元)：
| | | | | |
| 2020 | $ | 130,321 | |
| 2021 | 115,704 | |
| 2022 | 98,104 | |
| 2023 | 78,567 | |
| 2024 | 60,999 | |
| 此后 | 149,665 | |
| 共计 | $ | 633,360 | |
附注9.衍生金融工具
利用衍生工具的风险管理目标
公司在经营和经济条件方面都面临着一定的风险，公司主要通过对其核心业务活动的管理来管理其对各种业务和业务风险的暴露。公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要通过管理其债务融资的金额、来源和持续时间以及衍生金融工具的使用。具体来说，公司参与衍生金融工具，以管理因业务活动而产生的风险敞口，这些业务活动导致支付未来已知和不确定的现金数额，其价值由利率决定。公司的衍生金融工具用于管理主要与其借款有关的已知或预期现金支付的金额、时间和期限的差异。
衍生工具
该公司使用利率衍生品的目标是增加利息支出的稳定性，并管理利率变动的风险敞口。为了实现这一目标，公司主要采用利率上限作为其利率风险管理战略的一部分，利率上限是指在利率超过商定的固定价格的每一段时间结束时，从交易对手处收到可变金额。本公司不使用衍生工具作交易或投机用途。本公司要求对冲衍生工具必须高度有效，以减低指定作对冲用途的风险敞口。因此，它的任何衍生活动都没有明显的失效。
衍生工具公允价值(即损益)变动的会计核算，取决于衍生工具是否被指定为套期保值关系的一部分，以及套期保值关系的类型。未指定为套期保值的衍生工具必须通过收益调整为公允价值。对于指定并可作为现金流量对冲的衍生产品，衍生产品公允价值变动的有效部分最初记录在累积的其他综合收益(损失)(“AOCI”)中。在AOCI中记录的金额随后在对冲预测交易影响收益的时期内重新分类为收益。衍生产品公允价值变化的无效部分立即在收益中得到确认。
截至2019年12月31日，该公司二利率上限以对冲与其现有美元相关的可变现金流100.0百万可变利率定期贷款。上限的名义价值为$。100.0将有效地将应付年利率限制在4.0%+1.20%1.70%，取决于杠杆对美元的影响50.02014年12月1日(生效日期)至5月4日50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日截至2018年12月31日，该公司三利率上限以对冲与其现有美元相关的可变现金流150.0百万可变利率定期贷款。上限的名义价值为美元。150.0将有效地将应付年利率限制在4.0%+1.20%1.70%，取决于杠杆对美元的影响50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间百万美元50.0二零一五年九月一日(生效日期)至二零九年四月一日50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日公司必须按月支付定期贷款的浮动利率，而适用的对手方有义务在libor超过的情况下，根据libor向公司支付某些月浮动利率。4.0%，引用相同的名义金额。
该公司将所有衍生工具按毛额记录在所附合并资产负债表上的其他资产中，因此，不存在将净资产与负债相抵销的数额。下表列出公司指定为对冲工具的衍生工具摘要(单位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 有效 日期 | | 成熟期 日期 | | 利息 率 罢工 | | 公允价值 | | | | 名义数量 | | |
| | | | | | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) |
| 衍生仪器 | | | | | | | | | | | | | |
| 资产： | | | | | | | | | | | | | |
| 利率上限 | 12/1/2014 | | 5/4/2021 | | 4.0 | % | | $ | — | | | $ | 25 | | | $ | 50,000 | | | $ | 50,000 | |
| 利率上限 | 9/1/2015 | | 4/1/2019 | | 4.0 | % | | — | | | — | | | — | | | 50,000 | |
| 利率上限 | 9/1/2015 | | 2/3/2020 | | 4.0 | % | | — | | | 1 | | | 50,000 | | | 50,000 | |
| 共计 | | | | | | | $ | — | | | $ | 26 | | | $ | 100,000 | | | $ | 150,000 | |
指定并限定为现金流量套期保值的衍生品公允价值变动的有效部分记录在AOCI中，并将在经过套期保值的预测交易影响公司可变利率债务收益的期间内重新归类为利息费用。衍生产品公允价值变动的无效部分直接从收益中确认为利息支出。
下表列出了公司衍生金融工具对截至2019年12月31日和2018年12月31日的合并业务报表的影响(单位：千美元)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | |
| 2019 | | 2018 |
| 现金流量对冲关系中的利率上限： | | | |
| 衍生产品在AOCI中确认的增益金额(有效部分) | $ | (26) | | | $ | 289 | |
| 从AOCI重新分类为利息费用的收益数额(有效部分) | $ | 350 | | | $ | 289 | |
公司估计大约$0.3在接下来的12个月里，100万美元将从AOCI中重新归类为利息支出的增加。
附注10.公允价值计量
ASC 820要求披露公允价值计量所处的公允价值等级范围内的水平，包括在活跃市场对相同资产或负债使用报价(第1级)、在活跃市场使用类似工具的报价或在非活跃市场使用相同或类似工具的报价(第2级)，以及在市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
经常性计量-利率合约
利率上限的公允价值
目前，该公司使用利率上限协议来管理其利率风险，这些工具的估值采用了被广泛接受的估值技术，包括对衍生品预期现金流的贴现现金流分析。这一分析反映了衍生品的合约条款，包括到期日，并使用了可观察的基于市场的投入，包括利率曲线。截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司将本标准的规定适用于其利率上限的估值。
以下列出截至2019年12月31日和2018年12月31日按公允价值核算的公司金融工具(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 公允价值计量 | | | | | | |
| 总公允价值 | | 报价 活跃的市场 相同的资产 负债 (1级) | | 重大其他 可观察 投入 (第2级) | | 显着 看不见 投入 (三级) |
| 资产 | | | | | | | |
| 利率上限为： | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| (2018年12月31日) | $ | 26 | | | $ | — | | | $ | 26 | | | $ | — | |
按公允价值披露的金融工具
截至2019年12月31日和2018年12月31日，现金和现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值接近其账面价值，因为这些投资或负债的短期性质基于一级投入。公司衍生工具的公允价值是根据二级投入评估的。公司应付按揭贷款及高级无抵押债券的公允价值，是根据公司可获得的借款利率计算出的现值，利率为二级投入，并按适用的信贷息差作出调整，并假设贷款是到期未偿还的。公司设施的公允价值接近其账面价值，因为可变利率近似于公司可获得的市场借款利率，这是二级投入。公司高级担保贷款的公允价值接近其账面价值，因为利率接近借款人可获得的市场贷款利率，这是二级投入。
下表列出截至2019年12月31日和2018年12月31日公司高级担保贷款和债务的账面价值和估计公允价值(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 公允价值计量 | | | | | | | | |
| 总公允价值 | | 报价 活跃市场 表示相同 资产和 负债 (1级) | | 显着 其他 可观察 投入 (第2级) | | 显着 看不见 投入 (三级) | | 承载价值 |
| 资产 | | | | | | | | | |
| 高级担保贷款： | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | $ | 15,915 | | | $ | — | | | $ | 15,915 | | | $ | — | | | $ | 15,858 | |
| (2018年12月31日) | $ | 55,000 | | | $ | — | | | $ | 55,000 | | | $ | — | | | $ | 54,492 | |
| 负债 | | | | | | | | | |
| 债务： | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | $ | 503,028 | | | $ | — | | | $ | 503,028 | | | $ | — | | | $ | 491,575 | |
| (2018年12月31日) | $ | 455,159 | | | $ | — | | | $ | 455,159 | | | $ | — | | | $ | 462,097 | |
附注11.股东权益
公司的授权股本包括400,000,000普通股，0.01每股票面价值，以及100,000,000优先股，0.01每股票面价值。该公司有一个在市场上的股票发行计划(“美元”)。300根据该计划，公司可以发行和出售其普通股的股票，其总发行价最高可达$300.0百万美元148.9截至2019年12月31日，仍有100万欧元剩余，数额和时间由公司不时确定。在执行$300百万自动取款机项目，该公司有一美元250.0百万自动取款机计划(美元)250(“百万自动取款机方案”)，截至2019年5月已得到大量利用，已不再活跃，a美元200.0百万自动取款机计划(美元)200(“百万自动取款机计划”)，截至2018年6月30日，该项目已得到充分利用，目前已不再活跃。美元下的实际销售300“百万自动取款机计划”(如果有的话)将取决于公司不时决定的各种因素，其中包括市场条件、公司普通股的交易价格、公司确定公司的适当资金来源以及该公司可利用的资金的可能用途。该公司打算使用根据美元发行股票所得的净收益300百万自动取款机计划，如果有的话，用于一般的公司用途，其中可能包括今后的收购和偿还债务，包括在该机制下的借款。在截至2019年12月31日止的一年内，本公司发行了6,064,576普通股的加权平均发行价为$45.85每股低于$300百万自动取款机计划和$250百万自动取款机方案，净收入约为$274.0向适用的销售代理支付总额约$4.0百万在截至2018年12月31日止的一年内，该公司总共发行了5,492,707普通股的加权平均发行价为$38.04每股低于$250百万自动取款机计划和$200百万自动取款机方案，净收入约为$205.9向适用的销售代理支付总额约$3.0百万截至2019年12月31日和2018年12月31日，该公司的普通股总发行价高达美元148.9美元项下可供发放的百万美元300百万自动取款机计划和美元129.9美元项下可供发放的百万美元250分别有百万自动取款机计划。
公司有一个股份回购计划，授权公司最多回购3,000,000在2020年12月31日之前不时购买其已发行普通股的股份。根据该计划购买的普通股票将在公开市场或联邦证券法和其他法律要求允许的私下谈判交易中进行。回购的时间、方式、价格和数额将由公司斟酌决定，并将受经济和市场条件、股票价格、适用的法律要求和其他因素的影响。该计划可能在任何时候被暂停或终止。截至2019年12月31日，该公司不没有根据股票回购授权回购任何股票。
2019年4月30日，公司股东批准了2019年计划，取代了2010年股权激励计划(“2010年计划”)。2019年计划允许授予限制性股票奖励、业绩股票奖励和不受限制的股票奖励。根据2019年计划可能发行的公司普通股的最高数量是1,898,961，其中包括(I)1,510,079最初根据2019年计划和(2)保留和可供发行的股份388,882根据2010年计划发行的股票，如果根据2010年计划被没收、取消或以其他方式终止，应添加到2019年计划下可发行的股票中。根据2010年计划，将不再颁发任何奖项。
在2019年4月30日举行的股东年会上，该公司总共批准了11,200根据2019年计划向其独立董事提供的无限制普通股股份，授予日期，每股公允价值为$44.65。无限制普通股的授予日期公允价值是根据公司普通股在授予之日的收盘价确定的。公司确认大约$0.5截至2019年12月31日止年度与这一发行有关的赔偿费用为百万美元。
2017年7月19日，该公司赎回了所有1,840,000已发行股份7.75%A系列累积可赎回优先股(“A系列优先股”)现金赎回价格为$25.00每股加每股$0.096875代表2017年7月1日至2017年7月19日(但不包括)每股应计股息和未付股息。公司确认了大约$1.8在截至2017年12月31日的年度内，百万美元代表着与赎回A系列优先股有关的原始发行成本的注销。
截至2019年12月31日，1,898,961根据2019年计划核准发行的普通股股份，作为限制性股票赠款、不受限制的股票奖励或业绩股票奖励，其中1,460,991仍可供分发。在2010年2月16日(开始运作)至2019年12月31日期间发出的限制股票奖励的批出日期为每股公允价值不等。14.20转至$50.10。2019年12月31日终了年度授予的限制性股票的公允价值约为美元。5.2受限制股票的转归期为五好几年了。截至2019年12月31日，该公司大约拥有美元6.1与限制性股票发行有关的未确认赔偿费用总额中的百万，预计将在剩余的加权平均期间内确认3.8好几年了。该公司确认赔偿费用约为$1.9百万美元1.9百万美元1.7分别为截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日终了年度与限制性股票发行有关的百万美元。
以下是截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年按相关加权平均授予日公允价值股票价格向公司高管和雇员发放的
限制性股票活动：
| | | | | | | | | | | |
| 股份 | | 加权 平均补助金 日期-再公允价值 |
| 截至二零一六年十二月三十一日止已发行的非归属股份 | 395,281 | | | $ | 20.48 | |
| 获批 | 32,247 | | | 26.52 | |
| 被没收 | (50,008) | | | 21.60 | |
| 既得利益 | (20,337) | | | 18.06 | |
| 截至2017年12月31日止已发行的非既得利益股份 | 357,183 | | | 21.01 | |
| 获批 | 53,915 | | | 34.63 | |
| 被没收 | (11,830) | | | 20.30 | |
| 既得利益 | (15,338) | | | 20.21 | |
| 截至2018年12月31日已发行的非既得股 | 383,930 | | | 22.98 | |
| 获批 | 111,099 | | | 46.99 | |
| 被没收 | (52,892) | | | 31.02 | |
| 既得利益 | (15,367) | | | 23.90 | |
| 截至2019年12月31日止已发行的非归属股份 | 426,770 | | | $ | 28.20 | |
以下为截至2019年12月31日止已发行的非归属股份总额的归属附表：
| | | | | |
| 非归属股份归属附表 | 股份转让数量 |
| 2020 | 295,936 | |
| 2021 | 8,135 | |
| 2022 | 7,101 | |
| 2023 | 32,016 | |
| 2024 | 83,582 | |
| 此后 | — | |
| 非归属股份共计 | 426,770 | |
长期奖励计划：
截至2019年12月31日，三绩效股票奖公开业绩评估期：2017年1月1日至2019年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日和209年1月1日至2021年12月31日。截至2019年12月31日止的一年内，本公司发出196,087普通股股份，价格为$36.55与2016年1月1日至2018年12月31日期间绩效股票奖励相关的每股收益。与2019年1月1日之前授予的公开业绩股票奖励相关的费用根据公司的相对股价表现而不同季度。
下表汇总了有关2019年1月1日之前授予的业绩份额奖励的某些信息(单位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公允价值 | | 权责发生制 | | 费用 | | | | |
| | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | |
| 业绩分摊期 | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 2018年1月1日至2020年12月31日 | | $ | 6,521 | | | $ | 4,343 | | | $ | 3,208 | | | $ | 1,135 | | | $ | — | |
2017年1月1日至12月31日1 | | 7,290 | | | 7,290 | | | 3,217 | | | 2,540 | | | 1,532 | |
| 2016年1月1日至2018年12月31日 | | — | | | — | | | — | | | 3,388 | | | 2,189 | |
| 2015年1月1日至2017年12月31日 | | — | | | — | | | — | | | — | | | 2,994 | |
| 共计 | | $ | 13,811 | | | $ | 11,633 | | | $ | 6,425 | | | $ | 7,063 | | | $ | 6,715 | |
1在2019年12月31日之后，赔偿委员会确定了大约$7.3在截至2019年12月31日的业绩期间，根据长期奖励计划赚取了100万美元，共计135,494普通股的股份被发行给了高管们。
根据该公司于2019年1月8日修改和重申的修正后的LTIP，2019年1月1日或之后授予的目标奖励的每个参与者的业绩股票目标奖将表示为若干普通股股份，并以普通股股份结算。目标奖励以前表示为美元金额，并以普通股结算。从2019年1月1日或以后颁发的业绩股票奖励开始，业绩股票奖励的授予日公允价值将在授予之日使用蒙特卡罗模拟模型确定，并在业绩期内以直线方式确认。
下表汇总了有关2019年1月1日或以后颁发的业绩股票奖励的某些信息(单位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 费用 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| 业绩分摊期 | | | | | | 批出日期的公允价值 | | | | | | | | | 2019 | | | 2018 | | | 2017 |
| (2099年1月1日至2021年12月31日) | | | | | | $ | 4,829 | | | | | | | | | | $ | 1,610 | | | | $ | — | | | | $ | — | |
股息：
下表列出截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度每股支付或应付的现金红利：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
为三人 结束的几个月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申报日期 | | 记录日期 | | 付款日期 |
| (一九二零九年三月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (一九二九年二月五日) | | (一九二零九年三月二十九日) | | (一九二零九年四月十二日) |
| (一九二零九年六月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (2019年4月30日) | | (一九二零九年七月五日) | | (一九二零九年七月十九日) |
| (一九二零九年九月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (2019年7月26日) | | (一九二零九年十月四日) | | (一九二零九年十月十八日) |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (一九二零九年十月二十九日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (二零二零年一月十四日) |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
为三人 结束的几个月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申报日期 | | 记录日期 | | 付款日期 |
| 2018年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年2月6日 | | 2018年3月28日 | | 2018年4月12日 |
| 2018年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年5月1日 | | (2018年7月6日) | | (2018年7月20日) |
| 2018年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年8月1日 | | (2018年10月5日) | | (2018年10月19日) |
| (2018年12月31日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年10月31日 | | (2018年12月18日) | | (一九二零九年一月十一日) |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
2017年7月19日，该公司赎回了所有1,840,000A系列优先股的流通股，赎回价格为$25.00每股加每股$0.096875代表2017年7月1日至2017年7月19日(但不包括)每股应计股息和未付股息。
附注12.每股净收入(亏损)
根据ASC 260-10-45，确定股票支付交易中授予的票据是否参与证券，包含不可没收的股息权利的非既得股支付奖励是参与证券，并按照两类方法计算每股收益。计算每股收益的两类方法是根据宣布的股息(无论是否已支付)和未分配收益的参与权分配普通股和任何参与证券的每股收益。在两类方法下，每股收益是通过将分配给普通股股东和分配给普通股股东的未分配收益之和除以当期流通普通股的加权平均数目来计算的。该公司的非归属股份被视为参与证券，因为这些基于股份的奖励包含不可剥夺的股息权利，无论奖励最终归属还是到期。公司不截至2019、2018年和2017年12月31日止的年度未发行的反稀释证券或稀释限制性股票奖励。
根据公司关于确定在股票支付交易中授予的工具是否参与证券和每股收益核算的政策，根据两类方法，普通股的净收益(亏损)根据申报的股息(如果有的话)分配给所有参与证券(加权平均普通股和未发行的限制性股份)进行调整。根据这种方法，分配给402,380, 368,912和375,924截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日止上市的加权平均未归属限制股票。
在每个预先确定的业绩计量期间结束后，公司普通股的股票可能应支付的业绩股份奖励，在计算摊薄加权平均普通股时，假设报告期是计量期的结束，其影响是稀释的，作为意外发行股份包括在内。与业绩股份奖励相关的稀释股份为294,570和0截至12月31日止的年份分别为2019年12月31日和2018年。
附注13.经营业绩季报-未经审计
下表汇总了公司的季度财务信息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019年季度结束 | | | | | | |
| 3月31日 | | 六月三十日 | | 9月30日 | | 十二月三十一日 |
| (除股票和每股数据外，以千计) | | | | | | |
| 总收入 | $ | 40,880 | | | $ | 41,730 | | | $ | 43,397 | | | $ | 45,015 | |
| 费用和支出共计 | (27,071) | | | (28,115) | | | (27,275) | | | (29,724) | |
| 其他收入和(支出)共计 | 1,723 | | | (3,236) | | | (1,338) | | | (470) | |
| 净收益 | 15,532 | | | 10,379 | | | 14,784 | | | 14,821 | |
| 可供普通股股东使用的净收入 | $ | 15,434 | | | $ | 10,315 | | | $ | 14,689 | | | $ | 14,727 | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀释收益： | | | | | | | |
可供普通股股东使用的净收入，基本1 | $ | 0.25 | | | $ | 0.16 | | | $ | 0.22 | | | $ | 0.22 | |
普通股股东可用净收入，稀释后1 | $ | 0.25 | | | $ | 0.16 | | | $ | 0.22 | | | $ | 0.22 | |
| 基本加权平均普通股 | 61,456,965 | | | 63,780,645 | | | 65,724,426 | | | 66,706,245 | |
| 稀释加权平均普通股 | 61,604,250 | | | 64,075,215 | | | 66,018,996 | | | 67,000,815 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2018年季度结束 | | | | | | |
| 3月31日 | | 六月三十日 | | 9月30日 | | 十二月三十一日 |
| (除股票和每股数据外，以千计) | | | | | | |
| 总收入 | $ | 37,107 | | | $ | 37,238 | | | $ | 37,899 | | | $ | 39,413 | |
| 费用和支出共计 | (25,708) | | | (25,099) | | | (24,712) | | | (26,912) | |
| 其他收入和(支出)共计 | (1,342) | | | 7,998 | | | (3,065) | | | 10,471 | |
| 净收益 | 10,057 | | | 20,137 | | | 10,122 | | | 22,972 | |
| 可供普通股股东使用的净收入 | $ | 9,992 | | | $ | 20,012 | | | $ | 10,056 | | | $ | 22,827 | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀释收益： | | | | | | | |
可供普通股股东使用的净收入，基本1 | $ | 0.18 | | | $ | 0.35 | | | $ | 0.17 | | | $ | 0.38 | |
普通股股东可用净收入，稀释后1 | $ | 0.18 | | | $ | 0.35 | | | $ | 0.17 | | | $ | 0.38 | |
| 基本加权平均普通股 | 55,127,580 | | | 56,698,959 | | | 58,369,252 | | | 59,689,965 | |
| 稀释加权平均普通股 | 55,127,580 | | | 56,698,959 | | | 58,369,252 | | | 59,689,965 | |
1上述季度每股收益是根据每个季度已发行的普通股加权平均数计算的。合并业务报表中截至12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日终了年度的每股收益是根据截至12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日终了年度的已发行普通股加权平均数计算的。由于四舍五入，季度财务数据的总和可能不同于截至12月31日、2019年和2018年的年度数据。
附注14.承付款和意外开支
诉讼.公司不参与任何重大诉讼，也不受任何重大诉讼的威胁。在正常的业务过程中，公司可能不时参与与其财产的所有权和经营有关的法律诉讼。管理层并不期望任何负债，如果有的话，可能
这些法律行动的最终结果将对公司的合并财务状况、经营结果或现金流动产生重大影响。
环境问题。该公司拥有和将要收购的工业财产受各种联邦、州和地方环境法的约束。根据这些法律，法院和政府机构有权要求公司作为受污染财产的所有者清理财产，即使它不知道或不对污染负责。这些法律也适用于在某一财产受到污染时拥有该财产的人，因此，即使在公司出售其获得的一些财产之后，公司也有可能承担这些费用。除清理费用外，环境污染还可能影响财产的价值，从而影响业主以财产作为抵押或出售财产的能力。根据适用的环境法，法院和政府机构也有权要求将废物送往垃圾处理设施(如垃圾填埋场或焚烧炉)的人，在该设施受到污染并威胁到人类健康或环境时，支付清理该设施的费用。
此外，法院的各种裁决规定，第三方可以就财产污染所造成的损害要求赔偿。例如，在公司某一物业接触石棉的人，如因石棉而受伤，可寻求追讨损害赔偿。最后，其中一些环境法限制在各种活动中使用财产或场所条件。例如，法律要求使用化学品的企业仔细管理这些化学品，并通知地方官员正在使用这些化学品。
本公司可负责上述任何费用。清理受污染财产、为索赔辩护或遵守环境法的费用可能是实质性的，可能会对可供分配给其股东的资金产生不利影响。一般情况下，该公司在获得每一项财产之前，都会获得“第一阶段环境工地评估”(ESA)。然而，这些环境协定可能不会披露可能对公司的业务、资产、运营结果或流动性产生重大不利影响的所有环境成本，也可能无法确定所有潜在的环境负债。
该公司利用当地第三方物业管理公司进行日常物业管理，并将依靠这些第三方按照适用的联邦、州和地方环境法经营其工业财产，并及时将任何环境污染或类似问题通知本公司。
因此，公司可能会承担它不知道的物质环境责任。该公司不能保证：(1)将来的法律或规例不会对其施加物质环境责任；或(2)公司工业物业的环境状况不会受其工业物业附近的物业状况(例如有漏水的地下储存罐)或与公司无关的第三者的影响。截至2019年12月31日或2018年12月31日，该公司不知道有任何重大或实质性的风险。
一般无保险损失。本公司承担财产和租金损失、责任和恐怖主义保险。公司认为，鉴于损失的相对风险、这种保险的费用以及目前的行业做法，保单条款、条件、限额和免赔额在这种情况下是充分和适当的。此外，公司的财产位于或将来可能位于受地震和洪水活动影响的地区。因此，该公司在适用的情况下，为这些财产获得了有限的地震和洪水保险。然而，也有某些类型的特别损失，例如战争行为造成的损失，这些损失可能是不可保的，也可能是经济上不可保的。虽然该公司已获得某些恐怖主义行为的保险，但它认为这是商业上合理的政策规格和保险限额，但无法保证该公司能够根据这类保险单收取款项。如果发生无保险损失，公司可能会失去对财产的投资和预期的利润和现金流量。截至2019年12月31日或2018年12月31日，该公司不知道有任何重大或实质性的风险。
合同承诺。截至2020年2月6日，该公司二与第三方卖方签订的未到期合同一工业产权66,000平方尺一改良的地块2.78几英亩。当局并无保证该公司会根据合约取得该物业及经改良的地块，因为拟议的收购须视乎完成满意的尽职调查及各种结业条件而定。下表汇总了有关该公司根据合同拥有的财产和经改良的地块的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 市场 | | 电话号码
建筑 | | 平方尺 | | 购买价格
(单位：千) | | 假定债务
(单位：千) |
| 洛杉矶 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 18,000 | | | $ | — | |
| 新泽西北部/纽约市 | | — | | | — | | | — | | | — | |
旧金山湾区1 | | — | | | — | | | 12,000 | | | — | |
| 西雅图 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 迈阿密 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 华盛顿特区。 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 共计 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 30,000 | | | $ | — | |
1代表一改良的地块2.78几英亩。
截至2020年2月6日，该公司一不具约束力的意向书与第三方买方出售三华盛顿特区的工业地产市场总计约340,000平方英尺，售价约$54.0百万美元。我们并没有保证公司会根据意向书出售物业，因为建议的产权处置须视乎合约的完成及满意的尽职调查及结业条件而定。
附注15.后续事件
在2020年1月6日，该公司偿还了一美元32.7须于2020年3月到期的按揭贷款，利息为3.65%.
2020年2月5日，公司董事会宣布派发现金股息0.27其普通股的每股应于2020年4月10日支付给截至2020年3月27日营业结束时有记录的股东。
Terreno房地产公司
附表III
房地产投资与累计折旧
截至2019年12月31日
(单位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 费用 资本化 后继 到 采办 | | 结转总额 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 财产名称 | | 没有。的 BLDGS | | 位置 | | 累赘 | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | 共计 | | | 累积
折旧 | | | 年 后天 | | 年 建造 |
| 洛杉矶 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 104街 | | 1 | | | 洛杉矶，加利福尼亚州 | | $ | — | | | $ | 3,701 | | | $ | 976 | | | $ | — | | | $ | 3,701 | | | $ | 976 | | | $ | 4,677 | | | $ | 58 | | | 2017 | | 1951 |
| 139街 | | 2 | | | 卡森，加利福尼亚州 | | — | | | 21,236 | | | 15,783 | | | 2 | | | 21,236 | | | 15,785 | | | 37,021 | | | 847 | | | 2017 | | 1965/2003 |
| 630格拉斯哥 | | 1 | | | 加利福尼亚州英格尔伍德 | | — | | | 2,245 | | | 1,855 | | | 400 | | | 2,245 | | | 2,255 | | | 4,500 | | | 658 | | | 2011 | | 1988 |
| 格拉斯哥 | | 1 | | | 加利福尼亚州英格尔伍德 | | — | | | 1,759 | | | 1,555 | | | 297 | | | 1,759 | | | 1,852 | | | 3,611 | | | 366 | | | 2014 | | 1981 |
| 百老汇14611 | | 1 | | | 加利福尼亚州Gardena | | — | | | 4,757 | | | 1,243 | | | 1,020 | | | 4,757 | | | 2,263 | | | 7,020 | | | 880 | | | 2013 | | 1962 |
| 19601汉密尔顿 | | 1 | | | 加利福尼亚州托兰斯 | | — | | | 7,409 | | | 4,072 | | | 744 | | | 7,409 | | | 4,816 | | | 12,225 | | | 1,141 | | | 2011 | | 1985 |
| 709 Hindry | | 1 | | | 加利福尼亚州英格尔伍德 | | — | | | 2,105 | | | 2,972 | | | 168 | | | 2,105 | | | 3,140 | | | 5,245 | | | 296 | | | 2016 | | 1984 |
| 相思 | | 1 | | | 康普顿，加利福尼亚州 | | — | | | 5,143 | | | 1,985 | | | 625 | | | 5,143 | | | 2,610 | | | 7,753 | | | 470 | | | 2017 | | 1972 |
| 安德森 | | 5 | | | 洛杉矶，加利福尼亚州 | | — | | | 17,095 | | | 1,271 | | | 323 | | | 17,095 | | | 1,594 | | | 18,689 | | | 14 | | | 2019 | | 1912-1987 |
| 多明格斯 | | — | | | 洛杉矶，加利福尼亚州 | | — | | | 11,370 | | | 1,535 | | | 1,504 | | | 11,370 | | | 3,039 | | | 14,409 | | | 152 | | | 2017 | | — | |
| 加菲尔德 | | 5 | | | 商业，CA | | 21,333 | | | 27,539 | | | 22,694 | | | 3,738 | | | 27,539 | | | 26,432 | | | 53,971 | | | 7,343 | | | 2012 | | 2002 |
| 霍桑 | | 8 | | | 加利福尼亚州霍桑 | | — | | | 17,226 | | | 10,069 | | | 1,509 | | | 17,226 | | | 11,578 | | | 28,804 | | | 782 | | | 2017 | | 1952/1986 |
| 拉斯赫马纳斯 | | 1 | | | 康普顿，加利福尼亚州 | | — | | | 3,330 | | | 751 | | | 673 | | | 3,330 | | | 1,424 | | | 4,754 | | | 254 | | | 2014 | | 1970 |
| 林伍德 | | 3 | | | 林伍德，加利福尼亚州 | | — | | | 43,885 | | | — | | | — | | | 43,885 | | | — | | | 43,885 | | | — | | | 2017 | | 1988 |
| 曼哈顿海滩 | | 1 | | | 加州雷东多海滩 | | — | | | 7,874 | | | 5,641 | | | 443 | | | 7,874 | | | 6,084 | | | 13,958 | | | 1,347 | | | 2012 | | 1963/1970 |
| 鞋匠 | | — | | | 圣菲斯普林斯，加利福尼亚州 | | — | | | 4,759 | | | 1,099 | | | 25 | | | 4,759 | | | 1,124 | | | 5,883 | | | 43 | | | 2018 | | 1986/1997 |
| 斯拉夫人 | | 2 | | | 圣菲斯普林斯，加利福尼亚州 | | — | | | 4,679 | | | 697 | | | 45 | | | 4,679 | | | 742 | | | 5,421 | | | 8 | | | 2019 | | 1967/1973 |
| 南主 | | 2 | | | 卡森，加利福尼亚州 | | — | | | 16,371 | | | 7,045 | | | 17,043 | | | 16,371 | | | 24,088 | | | 40,459 | | | 6,122 | | | 2012/2014 | | 2016 |
| 南主三 | | 1 | | | 加利福尼亚州Gardena | | — | | | 11,521 | | | 12,467 | | | — | | | 11,521 | | | 12,467 | | | 23,988 | | | 849 | | | 2017 | | 2016 |
| 电报泉 | | 2 | | | 圣菲斯普林斯，加利福尼亚州 | | — | | | 7,063 | | | 7,236 | | | 241 | | | 7,063 | | | 7,477 | | | 14,540 | | | 529 | | | 2017 | | 2007 |
| 佛蒙特州 | | 1 | | | 加利福尼亚州托兰斯 | | — | | | 10,173 | | | 7,105 | | | 221 | | | 10,173 | | | 7,326 | | | 17,499 | | | 365 | | | 2018 | | 1978 |
| 1215核桃 | | 1 | | | 康普顿，加利福尼亚州 | | — | | | 6,130 | | | 2,522 | | | 10 | | | 6,130 | | | 2,532 | | | 8,662 | | | 174 | | | 2017 | | 1969/1990 |
| 核桃II | | 1 | | | 康普顿，加利福尼亚州 | | — | | | 6,097 | | | 5,069 | | | 595 | | | 6,097 | | | 5,664 | | | 11,761 | | | 169 | | | 2018 | | 1969 |
新泽西北部/ 纽约市 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 道奇道1号 | | 1 | | | 新泽西州西考德威尔 | | — | | | 3,819 | | | 2,982 | | | 1,628 | | | 3,819 | | | 4,610 | | | 8,429 | | | 1,459 | | | 2013 | | 1985 |
| 17麦迪逊 | | 1 | | | NJ费尔菲尔德 | | — | | | 974 | | | 1,647 | | | 543 | | | 974 | | | 2,190 | | | 3,164 | | | 590 | | | 2013 | | 1979 |
| 20 Pulaski | | 1 | | | 巴约恩州 | | — | | | 4,003 | | | 4,946 | | | 1,201 | | | 4,003 | | | 6,147 | | | 10,150 | | | 1,235 | | | 2014 | | 1965 |
| 22麦迪逊 | | 1 | | | NJ费尔菲尔德 | | — | | | 1,365 | | | 1,607 | | | 885 | | | 1,365 | | | 2,492 | | | 3,857 | | | 203 | | | 2015 | | 1979 |
| 第483号及286号中环 | | 1 | | | Kearny，NJ | | — | | | 12,061 | | | 1,664 | | | — | | | 12,061 | | | 1,664 | | | 13,725 | | | 41 | | | 2019 | | 1978/1983 |
| 49街 | | 1 | | | 纽约皇后区 | | — | | | 21,674 | | | 2,999 | | | 1,125 | | | 21,674 | | | 4,124 | | | 25,798 | | | 104 | | | 2019 | | 1966 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 费用 资本化 后继 到 采办 | | 结转总额 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 财产名称 | | 没有。的 BLDGS | | 位置 | | 累赘 | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | 共计 | | | 累积
折旧 | | | 年 后天 | | 年 建造 |
| 50 Kero | | 2 | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 10,343 | | | 3,876 | | | 3,100 | | | 10,343 | | | 6,976 | | | 17,319 | | | 455 | | | 2017 | | 1970 |
| 51 Kero | | — | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 3,236 | | | 589 | | | 1 | | | 3,236 | | | 590 | | | 3,826 | | | 7 | | | 2019 | | 1956-1966 |
| 第74次北卑尔根 | | 1 | | | 北卑尔根 | | — | | | 2,933 | | | 1,817 | | | 353 | | | 2,933 | | | 2,170 | | | 5,103 | | | 255 | | | 2016 | | 1973 |
| 81 N.Hackensack | | — | | | Kearny，NJ | | — | | | 25,901 | | | — | | | — | | | 25,901 | | | — | | | 25,901 | | | — | | | 2019 | | |
| 85号Doremus | | — | | | 纽瓦克 | | — | | | 5,918 | | | 513 | | | — | | | 5,918 | | | 513 | | | 6,431 | | | 28 | | | 2018 | | 0 |
| 341米歇尔 | | 1 | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 2,372 | | | 4,798 | | | 891 | | | 2,372 | | | 5,689 | | | 8,061 | | | 993 | | | 2013 | | 1973 |
| 422 Frelinghuysen | | — | | | 纽瓦克 | | — | | | 16,728 | | | — | | | 6,781 | | | 16,728 | | | 6,781 | | | 23,509 | | | 317 | | | 2017 | | — | |
| 465草甸 | | 1 | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 713 | | | 1,618 | | | 229 | | | 713 | | | 1,847 | | | 2,560 | | | 378 | | | 2013 | | 1972 |
| 550德兰西 | | 1 | | | 纽瓦克 | | — | | | 9,230 | | | 4,855 | | | 1,970 | | | 9,230 | | | 6,825 | | | 16,055 | | | 1,237 | | | 2013 | | 2 | |
| 620分部 | | 1 | | | 伊丽莎白 | | — | | | 6,491 | | | 3,568 | | | 3,405 | | | 6,491 | | | 6,973 | | | 13,464 | | | 2,708 | | | 2011 | | 1980 |
| 西侧7777 | | 1 | | | 北卑尔根 | | — | | | 4,525 | | | 8,856 | | | — | | | 4,525 | | | 8,856 | | | 13,381 | | | 616 | | | 2017 | | 1967 |
| 900哈特 | | 1 | | | Piscataway，NJ | | — | | | 3,202 | | | 3,866 | | | 1,301 | | | 3,202 | | | 5,167 | | | 8,369 | | | 898 | | | 2014 | | 1983 |
| 北901 | | — | | | 伊丽莎白 | | — | | | 8,035 | | | 913 | | | 829 | | | 8,035 | | | 1,742 | | | 9,777 | | | 352 | | | 2016 | | 2016 |
| A大道 | | 4 | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 7,516 | | | 4,660 | | | 684 | | | 7,516 | | | 5,344 | | | 12,860 | | | 476 | | | 2017 | | 1951/1957 |
| 贝尔维尔 | | 1 | | | Kearny，NJ | | 11,728 | | | 12,845 | | | 18,041 | | | 1,332 | | | 12,845 | | | 19,373 | | | 32,218 | | | 4,250 | | | 2011 | | 2006 |
| 商业 | | 1 | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 1,656 | | | 1,544 | | | 128 | | | 1,656 | | | 1,672 | | | 3,328 | | | 54 | | | 2018 | | 1969 |
| 戴尔 | | 1 | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 6,641 | | | 771 | | | 548 | | | 6,641 | | | 1,319 | | | 7,960 | | | 243 | | | 2011 | | 1972 |
| 埃塞尔 | | 2 | | | Piscataway，NJ | | — | | | 2,748 | | | 3,801 | | | 1,441 | | | 2,748 | | | 5,242 | | | 7,990 | | | 1,197 | | | 2013 | | 1981/1984 |
| 州际 | | 2 | | | 南不伦瑞克州 | | — | | | 13,686 | | | 12,135 | | | 11,104 | | | 13,686 | | | 23,239 | | | 36,925 | | | 5,582 | | | 2010/2013 | | 1999/2014 |
| JFK空门 | | 4 | | | 纽约皇后区 | | — | | | 18,282 | | | 32,933 | | | 4,928 | | | 18,282 | | | 37,861 | | | 56,143 | | | 7,596 | | | 2013 | | 1986/1991 |
| 庄园 | | 1 | | | 东卢瑟福 | | — | | | 4,076 | | | 5,262 | | | 1,674 | | | 4,076 | | | 6,936 | | | 11,012 | | | 878 | | | 2015 | | 1968 |
| 梅兰妮·莱恩 | | 3 | | | 东汉诺威 | | — | | | 5,931 | | | 13,178 | | | 2,932 | | | 5,931 | | | 16,110 | | | 22,041 | | | 3,344 | | | 2013 | | 1980/1998 |
| 米德尔布鲁克 | | 18 | | | NJ布鲁克 | | — | | | 16,442 | | | 10,241 | | | 12,016 | | | 16,442 | | | 22,257 | | | 38,699 | | | 7,842 | | | 2010 | | 1958/1976 |
| 摩根 | | 2 | | | 纽约布鲁克林 | | — | | | 71,051 | | | 10,888 | | | 203 | | | 71,051 | | | 11,091 | | | 82,142 | | | 106 | | | 2019 | | 1960/1980 & 1967 |
| 新荷兰语 | | 1 | | | NJ费尔菲尔德 | | — | | | 4,773 | | | 2,004 | | | — | | | 4,773 | | | 2,004 | | | 6,777 | | | 160 | | | 2017 | | 1976 |
| 帕特森普朗克 | | 1 | | | 卡尔斯塔特州 | | — | | | 4,127 | | | 455 | | | 88 | | | 4,127 | | | 543 | | | 4,670 | | | 79 | | | 2016 | | 1998 |
| 校舍 | | 1 | | | 新泽西州萨默塞特 | | — | | | 2,375 | | | 5,705 | | | 295 | | | 2,375 | | | 6,000 | | | 8,375 | | | 589 | | | 2016 | | 2009 |
| 斯托克顿 | | — | | | 纽瓦克 | | — | | | 12,327 | | | 1,282 | | | 222 | | | 12,327 | | | 1,504 | | | 13,831 | | | 255 | | | 2017 | | 0 |
| 终端方式 | | 2 | | | Avenel，NJ | | — | | | 3,537 | | | 3,598 | | | 124 | | | 3,537 | | | 3,722 | | | 7,259 | | | 507 | | | 2014 | | 1950/1968 | |
| 惠兰 | | 1 | | | 东卢瑟福 | | — | | | 6,366 | | | 5,704 | | | — | | | 6,366 | | | 5,704 | | | 12,070 | | | 6 | | | 2019 | | 2005 |
| 威尔逊 | | 1 | | | 纽瓦克 | | — | | | 2,016 | | | 484 | | | 813 | | | 2,016 | | | 1,297 | | | 3,313 | | | 235 | | | 2016 | | 1970 |
| 伍德赛德 | | 1 | | | 纽约皇后区 | | — | | | 23,987 | | | 3,796 | | | 3,944 | | | 23,987 | | | 7,740 | | | 31,727 | | | 305 | | | 2018 | | 2018 |
| 旧金山湾区 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 20街 | | 1 | | | 加利福尼亚州奥克兰 | | — | | | 18,092 | | | 6,730 | | | 1,017 | | | 18,092 | | | 7,747 | | | 25,839 | | | 70 | | | 2019 | | 1970 & 2003 |
| 238/242 Lawrence | | 2 | | | 加利福尼亚州旧金山南部 | | — | | | 6,674 | | | 2,655 | | | 1,546 | | | 6,674 | | | 4,201 | | | 10,875 | | | 1,412 | | | 2010 | | 1986 |
| 240 Littlefield | | 1 | | | 加利福尼亚州旧金山南部 | | — | | | 5,107 | | | 3,293 | | | 2,852 | | | 5,107 | | | 6,145 | | | 11,252 | | | 1,038 | | | 2013 | | 2013 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 费用 资本化 后继 到 采办 | | 结转总额 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 财产名称 | | 没有。的 BLDGS | | 位置 | | 累赘 | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | 共计 | | | 累积
折旧 | | | 年 后天 | | 年 建造 |
| 299劳伦斯 | | 1 | | | 加利福尼亚州旧金山南部 | | — | | | 1,352 | | | 1,198 | | | 423 | | | 1,352 | | | 1,621 | | | 2,973 | | | 620 | | | 2010 | | 1968 |
| 631 Brennan | | 1 | | | 加利福尼亚州圣何塞 | | — | | | 1,932 | | | 2,245 | | | 561 | | | 1,932 | | | 2,806 | | | 4,738 | | | 691 | | | 2012 | | 1975 |
| 埃亨 | | 2 | | | 加州联合市 | | — | | | 3,246 | | | 2,749 | | | 871 | | | 3,246 | | | 3,620 | | | 6,866 | | | 1,184 | | | 2010 | | 1986 |
| 埃亨II | | 1 | | | 加州联合市 | | — | | | 2,467 | | | 4,527 | | | 201 | | | 2,467 | | | 4,728 | | | 7,195 | | | 710 | | | 2015 | | 1997 |
| 布劳斯 | | 3 | | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | — | | | 5,400 | | | 7,092 | | | 1,379 | | | 5,400 | | | 8,471 | | | 13,871 | | | 1,288 | | | 2014 | | 1966 |
| 加勒比 | | 3 | | | 加利福尼亚州桑尼维尔 | | — | | | 17,483 | | | 14,493 | | | 2,658 | | | 17,483 | | | 17,151 | | | 34,634 | | | 3,709 | | | 2012 | | 1980/1981 |
| 卡尔顿法院 | | 1 | | | 加利福尼亚州旧金山南部 | | — | | | 2,036 | | | 1,475 | | | 162 | | | 2,036 | | | 1,637 | | | 3,673 | | | 421 | | | 2012 | | 1981 |
| 克劳维特 | | 1 | | | 海沃德，加利福尼亚州 | | 4,045 | | | 5,964 | | | 1,159 | | | 167 | | | 5,964 | | | 1,326 | | | 7,290 | | | 247 | | | 2011 | | 1967 |
| 热吻 | | 1 | | | 加利福尼亚州弗里蒙特 | | — | | | 4,163 | | | 3,152 | | | 865 | | | 4,163 | | | 4,017 | | | 8,180 | | | 291 | | | 2017 | | 1997 |
| 热吻II | | 1 | | | 加利福尼亚州弗里蒙特 | | — | | | 3,042 | | | 3,081 | | | 347 | | | 3,042 | | | 3,428 | | | 6,470 | | | 87 | | | 2018 | | 1997 |
| 默塞德 | | 4 | | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | — | | | 25,621 | | | 9,318 | | | 576 | | | 25,621 | | | 9,894 | | | 35,515 | | | 484 | | | 2018 | | 1958 |
| 221米歇尔 | | 1 | | | 加利福尼亚州旧金山南部 | | — | | | 2,710 | | | 2,540 | | | 659 | | | 2,710 | | | 3,199 | | | 5,909 | | | 309 | | | 2016 | | 1979 |
| 明尼苏达州和田纳西州 | | 2 | | | 加利福尼亚州旧金山 | | — | | | 34,738 | | | 13,141 | | | 190 | | | 34,738 | | | 13,331 | | | 48,069 | | | 112 | | | 2019 | | |
| 圣克莱门特 | | 1 | | | 海沃德，加利福尼亚州 | | — | | | 5,126 | | | 3,938 | | | 138 | | | 5,126 | | | 4,076 | | | 9,202 | | | 146 | | | 2018 | | 1982 |
| 西140 | | 2 | | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | — | | | 9,578 | | | 6,297 | | | 3,745 | | | 9,578 | | | 10,042 | | | 19,620 | | | 996 | | | 2016 | | 1959 |
| 惠特尼 | | 3 | | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | — | | | 13,821 | | | 9,016 | | | 2,123 | | | 13,821 | | | 11,139 | | | 24,960 | | | 533 | | | 2018 | | 1974 |
| 威克斯 | | 1 | | | 加利福尼亚州圣莱安德罗 | | — | | | 2,224 | | | 298 | | | — | | | 2,224 | | | 298 | | | 2,522 | | | 15 | | | 2018 | | 1976 |
| 中太平洋商业公园一 | | 3 | | | 加州联合市 | | — | | | 8,468 | | | 14,165 | | | 1,061 | | | 8,468 | | | 15,226 | | | 23,694 | | | 2,381 | | | 2014 | | 1989 |
| 中太平洋商业公园II | | 4 | | | 加州联合市 | | — | | | 13,642 | | | 23,658 | | | 5,219 | | | 13,642 | | | 28,877 | | | 42,519 | | | 4,732 | | | 2015 | | 2015 |
| 西雅图 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 南街79号 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 1,267 | | | 1,503 | | | 594 | | | 1,267 | | | 2,097 | | | 3,364 | | | 428 | | | 2014 | | 2000 |
| 917谷 | | 1 | | | 普亚卢普州 | | — | | | 2,203 | | | 4,551 | | | — | | | 2,203 | | | 4,551 | | | 6,754 | | | 5 | | | 2019 | | 2006 |
| 3401 Lind | | 1 | | | 伦顿州 | | — | | | 2,999 | | | 6,707 | | | 465 | | | 2,999 | | | 7,172 | | | 10,171 | | | 1,045 | | | 2014 | | 1984/2012 |
| 第二大道4225号 | | 1 | | | 华盛顿州西雅图 | | — | | | 4,236 | | | 4,049 | | | 2,012 | | | 4,236 | | | 6,061 | | | 10,297 | | | 790 | | | 2015 | | 1957 |
| 第三大道南4930号 | | 1 | | | 华盛顿州西雅图 | | — | | | 3,984 | | | 2,424 | | | 783 | | | 3,984 | | | 3,207 | | | 7,191 | | | 364 | | | 2016 | | 1964 |
| 17600西谷公路 | | 1 | | | 图克瓦拉州 | | — | | | 3,361 | | | 5,260 | | | 1,193 | | | 3,361 | | | 6,453 | | | 9,814 | | | 1,630 | | | 2012 | | 1986 |
| 奥本400 | | 1 | | | 奥本州 | | — | | | 4,415 | | | 5,234 | | | — | | | 4,415 | | | 5,234 | | | 9,649 | | | 52 | | | 2019 | | 2000 |
| 奥本1307 | | 1 | | | 奥本州 | | — | | | 4,253 | | | 5,034 | | | 249 | | | 4,253 | | | 5,283 | | | 9,536 | | | 867 | | | 2014 | | 2002 |
| 道森 | | 1 | | | 华盛顿州西雅图 | | — | | | 3,902 | | | 278 | | | 396 | | | 3,902 | | | 674 | | | 4,576 | | | 41 | | | 2017 | | 1964 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 费用 资本化 后继 到 采办 | | 结转总额 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 财产名称 | | 没有。的 BLDGS | | 位置 | | 累赘 | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | 共计 | | | 累积
折旧 | | | 年 后天 | | 年 建造 |
| 丹佛 | | 1 | | | 华盛顿州西雅图 | | — | | | 3,203 | | | 1,345 | | | 489 | | | 3,203 | | | 1,834 | | | 5,037 | | | 278 | | | 2016 | | 1953 |
| 东谷 | | 1 | | | 伦顿州 | | — | | | 2,693 | | | 2,959 | | | 40 | | | 2,693 | | | 2,999 | | | 5,692 | | | 126 | | | 2018 | | 1991 |
| 东缘 | | — | | | 伦顿州 | | — | | | 2,618 | | | 380 | | | — | | | 2,618 | | | 380 | | | 2,998 | | | 1 | | | 2019 | | 1991 |
| 汉福德 | | 1 | | | 华盛顿州西雅图 | | — | | | 3,821 | | | 2,250 | | | 471 | | | 3,821 | | | 2,721 | | | 6,542 | | | 176 | | | 2017 | | 1952 |
| 肯特188 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 3,251 | | | 4,719 | | | 1,248 | | | 3,251 | | | 5,967 | | | 9,218 | | | 1,737 | | | 2010 | | 1979 |
| 肯特190 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 4,560 | | | 5,561 | | | 355 | | | 4,560 | | | 5,916 | | | 10,476 | | | 840 | | | 2015 | | 1992/1999 |
| 肯特202 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 5,761 | | | 9,114 | | | 2,810 | | | 5,761 | | | 11,924 | | | 17,685 | | | 1,709 | | | 2015 | | 1981 |
| 肯特216 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 3,672 | | | 5,408 | | | 912 | | | 3,672 | | | 6,320 | | | 9,992 | | | 1,104 | | | 2014 | | 1996 |
| 肯特公司公园 | | 4 | | | 肯特州 | | — | | | 5,032 | | | 6,916 | | | 1,907 | | | 5,032 | | | 8,823 | | | 13,855 | | | 1,269 | | | 2015 | | 1980/1981 |
| 卢西尔 | | 1 | | | 华盛顿州西雅图 | | — | | | 4,498 | | | 3,504 | | | 1,342 | | | 4,498 | | | 4,846 | | | 9,344 | | | 586 | | | 2017 | | 1976 |
| 隆德 | | 1 | | | 奥本州 | | — | | | 2,573 | | | 4,399 | | | 82 | | | 2,573 | | | 4,481 | | | 7,054 | | | 467 | | | 2016 | | 1999 |
| 奥运 | | 1 | | | 图克瓦拉州 | | — | | | 1,499 | | | 1,431 | | | 536 | | | 1,499 | | | 1,967 | | | 3,466 | | | 432 | | | 2015 | | 1978 |
| SeaTac第8大道 | | 1 | | | 布里恩州 | | — | | | 2,501 | | | 4,020 | | | 1,150 | | | 2,501 | | | 5,170 | | | 7,671 | | | 1,142 | | | 2013 | | 1988 |
| 西南34 | | 1 | | | 伦顿州 | | — | | | 2,912 | | | 3,289 | | | 498 | | | 2,912 | | | 3,787 | | | 6,699 | | | 632 | | | 2014 | | 1996/2010 |
| 山谷公司 | | 2 | | | 肯特州 | | 7,242 | | | 5,264 | | | 9,096 | | | 1,991 | | | 5,264 | | | 11,087 | | | 16,351 | | | 2,567 | | | 2011 | | 1987 |
| 迈阿密 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 26街 | | 1 | | | 迈阿密，佛罗里达州 | | — | | | 3,444 | | | 4,558 | | | 1,178 | | | 3,444 | | | 5,736 | | | 9,180 | | | 956 | | | 2012 | | 1973 |
| 第48大道 | | 2 | | | 佛罗里达州迈阿密花园 | | — | | | 4,322 | | | 2,187 | | | 574 | | | 4,322 | | | 2,761 | | | 7,083 | | | 547 | | | 2011 | | 1987 |
| 第60大道 | | 1 | | | 佛罗里达州迈阿密湖 | | — | | | 6,203 | | | 1,567 | | | 7,346 | | | 6,203 | | | 8,913 | | | 15,116 | | | 3,091 | | | 2010 | | 1971/2011 |
| 第70大道 | | 1 | | | 迈阿密，佛罗里达州 | | — | | | 1,434 | | | 2,333 | | | 198 | | | 1,434 | | | 2,531 | | | 3,965 | | | 596 | | | 2011 | | 1999 |
| 第70大道II | | 1 | | | 迈阿密，佛罗里达州 | | — | | | 2,152 | | | 3,418 | | | 524 | | | 2,152 | | | 3,942 | | | 6,094 | | | 400 | | | 2016 | | 1969 |
| 第70大道III | | 1 | | | 迈阿密，佛罗里达州 | | — | | | 2,543 | | | 3,167 | | | 690 | | | 2,543 | | | 3,857 | | | 6,400 | | | 319 | | | 2016 | | 1974 |
| 第70大道IV | | 1 | | | 迈阿密，佛罗里达州 | | — | | | 1,119 | | | 1,456 | | | 151 | | | 1,119 | | | 1,607 | | | 2,726 | | | 125 | | | 2017 | | 1969 |
| 第70大道V | | 1 | | | 迈阿密，佛罗里达州 | | — | | | 5,036 | | | 3,419 | | | 1,526 | | | 5,036 | | | 4,945 | | | 9,981 | | | 149 | | | 2017 | | 1974 |
| 第74大道 | | 1 | | | 迈阿密，佛罗里达州 | | — | | | 2,327 | | | 3,538 | | | 614 | | | 2,327 | | | 4,152 | | | 6,479 | | | 363 | | | 2016 | | 1986 |
| 第78大道 | | 1 | | | 多拉尔岛 | | — | | | 2,445 | | | 1,755 | | | 2,604 | | | 2,445 | | | 4,359 | | | 6,804 | | | 1,121 | | | 2012 | | 1977 |
| 81街 | | 2 | | | 米德利 | | — | | | 2,938 | | | 5,242 | | | 1,311 | | | 2,938 | | | 6,553 | | | 9,491 | | | 1,040 | | | 2015 | | 1996/2003 |
| 94大道 | | 1 | | | 多拉尔岛 | | — | | | 3,000 | | | 3,580 | | | 336 | | | 3,000 | | | 3,916 | | | 6,916 | | | 247 | | | 2017 | | 1989 |
| 107大道 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 2,787 | | | 2,036 | | | 506 | | | 2,787 | | | 2,542 | | | 5,329 | | | 608 | | | 2013 | | 2001 |
| 101路 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 2,647 | | | 3,258 | | | 468 | | | 2,647 | | | 3,726 | | | 6,373 | | | 781 | | | 2013 | | 2012 |
| 131街 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 2,903 | | | 5,729 | | | 500 | | | 2,903 | | | 6,229 | | | 9,132 | | | 1,026 | | | 2014 | | 1999 |
| 12950西南偏南河 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 1,971 | | | 4,029 | | | 368 | | | 1,971 | | | 4,397 | | | 6,368 | | | 429 | | | 2016 | | 2000 |
| 美洲门户 | | 6 | | | 多拉尔岛 | | — | | | 11,152 | | | 11,721 | | | 3,276 | | | 11,152 | | | 14,997 | | | 26,149 | | | 3,402 | | | 2013 | | 1978/1982 |
| 迈阿密国际贸易中心 | | 4 | | | 米德利 | | — | | | 5,063 | | | 10,958 | | | 1,260 | | | 5,063 | | | 12,218 | | | 17,281 | | | 1,623 | | | 2015 | | 1996 |
| 华盛顿特区。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第75大道 | | 5 | | | 兰多弗 | | — | | | 10,658 | | | 18,615 | | | 4,226 | | | 10,658 | | | 22,829 | | | 33,487 | | | 3,457 | | | 2014 | | 1987/1990 |
| 2920 V街 | | 1 | | | 华盛顿特区。 | | — | | | 2,248 | | | 1,670 | | | 1,499 | | | 2,248 | | | 3,169 | | | 5,417 | | | 223 | | | 2017 | | 1958 |
| 3601彭西 | | 1 | | | 兰多弗 | | — | | | 2,331 | | | 4,375 | | | 1,425 | | | 2,331 | | | 5,800 | | | 8,131 | | | 966 | | | 2013 | | 1996 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 费用 资本化 后继 到 采办 | | 结转总额 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 财产名称 | | 没有。的 BLDGS | | 位置 | | 累赘 | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | | | 土地用途 | | | 建筑物及 改进 | | 共计 | | | 累积
折旧 | | | 年 后天 | | 年 建造 |
| 4230福布斯 | | 1 | | | 兰纳姆 | | — | | | 1,736 | | | 2,395 | | | 853 | | | 1,736 | | | 3,248 | | | 4,984 | | | 511 | | | 2013 | | 2003 |
| 9070交叉口 | | 1 | | | 安纳波利斯联合路口，MD | | — | | | 3,538 | | | 6,670 | | | 2,838 | | | 3,538 | | | 9,508 | | | 13,046 | | | 2,099 | | | 2015 | | 1997 |
| 商业道路 | | 1 | | | 兰纳姆 | | — | | | 3,038 | | | 3,007 | | | 4 | | | 3,038 | | | 3,011 | | | 6,049 | | | 261 | | | 2016 | | 2002 |
| 汉普顿俯瞰 | | 3 | | | 国会高地，MD | | — | | | 4,602 | | | 7,521 | | | 826 | | | 4,602 | | | 8,347 | | | 12,949 | | | 804 | | | 2016 | | 1989/1990 |
| 新岭 | | — | | | 汉诺威 | | — | | | 5,689 | | | 1,567 | | | 190 | | | 5,689 | | | 1,757 | | | 7,446 | | | 178 | | | 2016 | | 0 |
| 公园路 | | 1 | | | 汉诺威 | | — | | | 4,543 | | | 12,094 | | | 372 | | | 4,543 | | | 12,466 | | | 17,009 | | | 2,062 | | | 2014 | | 1968/2012 |
| 特洛伊山 | | 1 | | | 埃尔克里奇 | | — | | | 1,409 | | | 5,033 | | | 495 | | | 1,409 | | | 5,528 | | | 6,937 | | | 1,140 | | | 2012 | | 2003 |
| V街 | | 6 | | | 华盛顿特区。 | | — | | | 67,132 | | | 41,299 | | | 13,342 | | | 67,132 | | | 54,641 | | | 121,773 | | | 8,187 | | | 2015 | | 1955/1963 |
| 小计 | | 220 | | | | | 44,348 | | | 1,055,146 | | | 717,086 | | | 192,127 | | | 1,055,146 | | | 909,201 | | | 1,964,347 | | | 144,922 | | | | | |
| 未摊销净保费 | | — | | | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | |
| 未摊销的递延融资费用净额 | | — | | | | | (30) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | |
| 无形资产 | | — | | | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 88,594 | | | 63,357 | | | | | |
| 共计 | | 220 | | | | | $ | 44,318 | | | $ | 1,055,146 | | | $ | 717,086 | | | $ | 192,127 | | | $ | 1,055,146 | | | $ | 909,201 | | | $ | 2,052,941 | | | $ | 208,279 | | | | | |
Terreno房地产公司
附表III
房地产投资与累计折旧(续)
截至2019年12月31日
(单位：千)
截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年度房地产活动和累计折旧摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 房地产投资 | | | |
| 年初余额 | $ | 1,845,776 | | | $ | 1,636,930 | |
| 购置财产 | 289,591 | | | 227,058 | |
| 财产处置 | (41,560) | | | (56,985) | |
| 在建 | 28,154 | | | 7,434 | |
| | | |
| 改进，减除后 | 32,233 | | | 31,339 | |
| 年底结余 | $ | 2,154,194 | | | $ | 1,845,776 | |
| | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 |
| 累计折旧 | | | |
| 年初余额 | $ | 169,772 | | | $ | 139,814 | |
| 租赁无形资产摊销 | 10,123 | | | 5,269 | |
| 折旧费用 | 33,630 | | | 30,442 | |
| | | |
| 财产处置和注销 | (5,246) | | | (5,753) | |
| 年底结余 | $ | 208,279 | | | $ | 169,772 | |
展览索引
| | | | | | | | |
陈列品 数 | | 展品描述 |
| | |
| 3.1 | | | 经修订的“注册人修订及重述条款”(先前已于2010年1月6日以附表3.1提交注册人注册声明第2号修正案(2010年1月6日在表格S-11上))。 |
| | |
| 3.2 | | | 关于注册人7.75%系列累积可赎回优先股的补充条款(先前作为表3.1提交登记人2012年7月19日关于表格8-K的当前报告，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 3.3 | | | 补充条款(曾于2017年2月9日以表3.1的形式提交给注册人关于表格8-K的当前报告，并以参考方式纳入本报告)。 |
| | |
| 3.4 | | | 注册官附例的修订及复述(曾于2010年1月6日在表格S-11上提交注册官注册声明第2号修正案的附录3.2，并在此以参考方式加入)。(*)。 |
| | |
| 3.5 | | | 对“注册人细则”的第一修正案(曾于2017年2月9日以表3.2提交注册人目前关于表格8-K的报告，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 4.1 | | | 注册官普通股证书样本(2010年1月15日在表格S-11上提交注册人注册声明第3号修正案表4.1)。 |
| | |
| 4.2* | | | 注册人证券的描述 |
| | |
| 10.1+ | | 截至2014年2月18日，注册人与W.Blake Baird签订的经修正和恢复的“仲裁协议”(先前作为书记官长2014年2月19日关于表格8-K的当前报告的附录10.1提交，并以参考的方式纳入本报告)。 |
| | |
| 10.2+ | | 于2014年2月18日修订并恢复注册人与迈克尔·A·可口可乐之间的“仲裁协议”(先前作为注册人2014年2月19日关于表格8-K的当前报告的表10.2提交，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 10.3+ | | 注册官与Jaime J.Canon之间的离职协议日期为2014年2月18日(此前已作为2014年2月19日注册官当前关于表格8-K的报告的表10.3提交，并以参考方式在此纳入)。 |
| | |
| 10.4+ | | 修订和恢复2010年注册人股权激励计划(先前作为2014年3月19日注册人关于附表14A的最终委托书附录A提交，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 10.5+ | | 行政人员和雇员限制性股票奖励协议的形式(2010年1月6日在表格S-11上作为注册人注册声明第2号修正案的附录10.4提交，并以参考方式在此注册)。 |
| | |
| 10.6+ | | 非雇员董事股份限制奖励协议表格(2010年1月6日注册人注册声明第2号修正案表10.5)。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 10.7+ | | 2019年注册人股权激励计划(曾于2019年4月30日以表4.7提交注册人注册声明S-8表，并在此参考)。 |
| | |
| 10.8+ | | 执行人员和雇员限制性股票奖励协议的形式(曾于2019年4月30日以表S-8的注册声明表4.8提交，并以参考方式在此注册)。 |
| | |
| 10.9+ | | 注册人与其董事和执行官员之间的赔偿协议表格(2010年1月6日注册人注册声明第2号修正案表10.6)。 |
| | |
| 10.10+ | | 自2019年1月1日起生效的“注册人长期激励计划”的修订和重新制定(此前已作为注册人2019年1月14日关于表格8-K的当前报告的表10.1提交，并在此引用)。 |
| | |
| 10.11+ | | 根据“注册人的长期奖励计划”修订及重订的奖励计划的授标通知表格(曾于2019年2月6日以表10.9提交注册人的10-K表格年报，并在此参考)。 |
| | |
| 10.12+ | | 修订并重新制定了“注册人长期激励计划”，自2014年2月18日起生效(此前已作为2014年2月19日注册人目前关于表格8-K的报告的附件10.4提交，并在此参考)。 |
| | |
| 10.13+ | | “注册人长期奖励计划”下的奖励通知表格(2010年1月6日在表格S-11上作为注册人注册声明第2号修正案表10.8提交，并在此参考)。 |
| | |
| 10.14 | | | 截至2018年10月19日的第五份高级信贷协议，日期为Terreno不动产有限责任公司、KeyBank全国协会，分别作为“贷款人”和“行政代理”，KeyBanc资本市场作为联合牵头安排人，MUFG联合银行，N.A.，作为联营代理和联合牵头安排者，PNC银行，全国协会，作为联合牵头机构，PNC资本市场有限责任公司，作为联合牵头安排者，区域银行，作为联营代理，地区资本市场，作为联合牵头安排者和几家银行，可能不时成为缔约方的金融机构和其他实体，作为额外的“放款人”(先前作为登记册目前关于2018年10月25日表格8-K的报告的表10.1提交，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 10.15 | | | 注：自2017年6月7日起，注册人、Terreno不动产有限责任公司和其附表B中被指定为购买者的机构之间签订了“购买协议”(此前已作为登记官2017年6月12日关于表格8-K的当前报告的附录10.1提交，并以参考方式在此注册)。 |
| | |
| 10.16 | | | 注：截至2016年6月2日，注册人、Terreno不动产有限责任公司和其附表B中被指定为购买者的机构之间签订了日期为“购买协议”的“购买协议”(此前已作为登记人关于2016年6月7日表格8-K表的当前报告的表10.1提交，并以参考方式在此注册)。 |
| | |
| 10.17 | | | 注：自2015年9月1日起，注册人、Terreno不动产有限责任公司和其附表B中被指定为购买者的机构之间签订了购买协议(此前已作为登记官2015年9月8日关于表格8-K的当前报告的表10.1提交，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 10.18 | | | 注：自2019年9月12日起，注册人、Terreno不动产有限责任公司和其附表B中被指定为购买者的机构之间签订了购买协议(此前已作为登记人在2019年9月18日提交的关于表格8-K的当前报告的附录10.1提交，并以参考方式在此注册)。 |
| | |
| | | | | | | | |
| 10.19+ | | 书记官长与Andrew T.Burke之间的离职协议，截止日期为2014年2月18日(先前作为登记册2017年2月8日关于表10-K的年度报告的附件10.13提交，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 10.20+ | | 登记人与John T.Meyer之间的离职协议，截止日期为2014年2月18日(先前以表10.14提交给登记人2017年2月8日关于表10-K的年度报告，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 10.21+ | | 递延补偿计划(以前已在2019年11月8日以表10.1的形式提交给注册人目前关于表格8-K的报告，并在此以参考方式纳入)。 |
| | |
| 21* | | 注册官的附属公司。 |
| | |
| 23* | | 独立注册会计师事务所同意。 |
| | |
| 24.1* | | 委托书(以表格10-K载于本年报签署页内). |
| | |
| 31.1* | | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的第13a-15(E)条和第15d-15(E)条对首席执行官的认证。 |
| | |
| 31.2* | | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302节通过的第13a-15(E)条和第15d-15(E)条对首席财务官的认证。 |
| | |
| 31.3* | | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的根据第13a-15(E)条和第15d-15(E)条对总统的认证。 |
| | |
| 32.1** | | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906节通过的“美国法典”第18节第1350节规定的首席执行官证书。 |
| | |
| 32.2** | | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906节通过的根据“美国法典”第18节第1350节对首席财务官的认证。 |
| | |
| 32.3** | | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条通过的“美国法典”第18条第1350条规定的总统认证。 |
| | |
| 101.SCH* | | 内联XBRL分类法扩展模式文档 |
| | |
| 101.CAL* | | 内联XBRL分类法扩展计算链接库文档 |
| | |
| 101.LAB* | | 内联XBRL分类法扩展标签链接库文档 |
| | |
| 101.PRE* | | 内联XBRL分类法扩展表示链接库文档 |
| | |
| 101.DEF* | | 内联XBRL分类法定义链接库文档 |
| | |
| 104* | | 封面交互数据文件(格式化为内联XBRL，并附有附录101所载的适用的分类法扩展信息) |
签名
根据1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节的要求，登记人已正式安排由下述签署人代表其签署本报告，并据此正式授权，于2020年2月6日在加利福尼亚州旧金山市签署本报告。
| | | | | | | | | | | |
| | | |
| Terreno房地产公司 | | |
| | | |
| 通过： | | /S/W.Blake Baird |
| | | W.布莱克·贝尔德 |
| | | 主席兼首席执行官 |
委托书
特瑞诺房地产公司下面签名的董事们，特此分别组成并任命W.Blake Baird和Michael A.Coke，以及他们中的每一人，我们真正合法的律师，拥有充分的权力，以以下所示的身份，代表我们以我们的名义签署本报告的所有修正案，并以我们的名义和代表我们这样做，使Terreno不动产公司能够遵守经修订的1934年“证券交易法”的规定和证券交易委员会的所有要求。
根据1934年“证券交易法”的要求，下列人士以登记人的身份和日期签署了本报告。
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| | | | |
| 签名 | | 标题 | | 日期 |
| | | | |
/S/W.Blake Baird W.布莱克·贝尔德 | | 主席兼首席执行官 主任 (首席行政主任) | | 2020年2月6日 |
| | | | |
/s/Michael A.可乐 迈克尔A.可乐 | | 总裁兼主任 | | 2020年2月6日 |
| | | | |
/S/Jaime J.Canon 詹姆·J·坎农 | | 执行副总裁兼股长 财务主任 (主要财务和会计 干事) | | 2020年2月6日 |
| | | | |
/S/LeRoy E.Carlson 勒罗伊·卡尔森 | | 导演 | | 2020年2月6日 |
| | | | |
S/David M.Lee
李大卫 | | 导演 | | 2020年2月6日 |
| | | | |
/S/Gabriela F.Parcella 加芙列拉·帕塞拉 | | 导演 | | 2020年2月6日 |
| | | | |
/s/Douglas M.Pasquale 道格拉斯M.帕斯奎尔 | | 导演 | | 2020年2月6日 |
| | | | |
/s/Dennis Polk 丹尼斯·波尔克 | | 导演 | | 2020年2月6日 |
