Form 424(b)(5)

(1)	注册费是根据1933年“证券法”第457(O)条(经修正的 (“证券法”)计算的，根据提议的总发行价1，000，000，000美元和“证券法”第457(R)条计算。根据“证券法”第456(B)条和第457(R)条，登记人最初推迟支付第333-229103号登记表的所有登记费。

我们已与SunTrust Robinson Humphrey，Inc.，Barclays Capital，Inc.，BofA Securities，Inc.，Credit Agricole Securities(USA)Inc.，Credit Suisse Securities(USA)LLC，Goldman Sachs&Co.LLC，KeyBanc Capital Markets Inc.，MUFG Securities America Inc.，Raymond James&Associates，Inc.，RBC Capital Markets，LLC，Scotia Capital(USA)Inc.，Stifel，Nicolaus&Company，Incluated and Wells Fargo Securities，LLC(及其某些附属公司)达成股权分配协议。我们指的是这些实体，当它们以我们的销售代理人或委托人的身份，个别地，作为代理人，作为集体的代理人，作为代理人时，当它们以远期购买者的代理人的身份行事时(如下文所定义)，个别地，作为远期卖方，并且集体地，作为远期卖方。根据股权分配协议的条款，我们的普通股，每股0.001美元的票面价值，总发行价可高达1，000，000，000美元，可通过代理商提出和出售，作为我们的销售代理，通过远期卖方，作为有关远期购买者的代理人，或直接向代理，作为委托人。

我们的普通股是在纽约证券交易所(纽约证券交易所)上上市的，代码是cpw mpw hit。2019年12月26日，纽约证券交易所(NYSE)上最新公布的普通股售价为每股20.70美元。

根据股权分配协议，我们的普通股股份，如有，可通过代理人、代理销售代理人、通过远期卖方、作为相关远期购买者的代理人、或直接以委托人身份向代理人出售，可在私下谈判交易中进行，其中可能包括大宗交易，或被视为是交易的交易。市面按“证券法”第415条的定义，“发行”的内容包括直接在纽约证券交易所进行的销售，或在交易所或通过电子通信网络以外的市场庄家进行的或通过其进行的销售。代理商将根据代理商和之间相互商定的条件，利用商业上合理的努力，使所有销售符合其正常的贸易和销售做法。不要求代理商或远期卖方单独或集体出售我们普通股的任何特定数量或美元数额的股份，但须遵守股票分配协议的条款和条件(对于任何远期卖方，只有在远期卖方和有关的远期买方接受我们的指示时，双方才同意使用其符合其正常交易和销售惯例的商业上合理的努力，以出售我们普通股的股份，但不得超过规定的数额。)

股权分配协议设想，除了我们通过或向代理人发行或出售我们普通股的股以外，我们还可以酌情作为销售代理人或委托人进行一项或多项远期交易，每项交易都是一项远期销售交易，并在单独的总远期确认书和相关补充确认书下，与巴克莱银行PLC、美利坚银行、法国农业信贷公司和投资银行、瑞士资本有限责任公司、瑞信资本有限责任公司、瑞士信贷资本有限责任公司进行一项或多项远期交易。高盛股份有限公司、KeyBanc资本市场公司、MUFG证券EMEA公司、Raymond James&Associates公司、加拿大皇家银行、新斯科舍银行和富国银行全国协会。在任何远期销售交易中，我们以购买者的身份行事时，我们将这些实体分别称为远期购买者，并将其统称为远期购买者。如果我们与任何远期购买者进行远期销售交易，我们预计该远期购买者或其附属公司将试图向第三方借款，并通过其相关的远期卖方出售作为这种远期销售交易基础的普通股数量，以对冲这种远期销售交易中的远期购买者的风险敞口。除另有明文规定或文意另有规定外，此处提及相关的或相关的转手前买方，是指就任何代理人或远期卖方而言，该代理人或远期卖方的附属机构以远期购买者的身分行事，或如适用的话，该代理人或远期卖方以远期买方的身分行事，在此提述适用的远期买方或适用的远期销售交易，即就任何远期买方及任何远期销售交易而言，指该代理人或卖方的附属公司。, 远期买方对这种远期销售交易的当事人，视情况而定。我们最初不会从出售我们的普通股中获得任何收益，这些股份是由远期购买者(或其附属公司)借来的，并通过远期卖方出售。

我们目前期望在这种远期销售交易的到期日或之前，在我们指定的一个或多个日期上完成每笔远期销售交易(如果有的话)，在这种情况下，我们期望在结算时收到现金收益总额，其数额等于作为远期销售交易基础的股票数量乘以每股相关的远期销售价格。但是，除某些例外情况外，我们还可以自行选择现金结算或净股份结算，以结清我们在任何远期销售交易下的全部或部分债务。如果我们选择现金结算任何远期销售交易，我们可能不会收到任何收益，我们可能欠现金给适用的远期买方在某些情况下。如果我们选择净份额结算任何远期销售交易，我们将不会收到任何收益，我们可能欠我们的普通股股份在某些情况下适用的远期购买者。参见本招股说明书补充中的分配计划。

根据股份分配协议的条款，代理商将有权根据股权分配协议以代理人的身份获得我们通过其出售的所有普通股的销售总价的2.0%的补偿。我们还可以将我们普通股的股份出售给代理商，作为他们自己帐户的委托人，并按出售时商定的价格出售。对于任何远期销售交易，我们将向适用的远期卖方支付一笔佣金，在相关的远期销售交易下，以降低的初始远期销售价格为形式，在适用的远期对冲销售期内，以不超过本公司普通股借入股份每股销售价格的体积加权平均值的2.0%相互商定的利率(但须根据浮动利率系数和在该远期套期保值销售期间有超股利日期的预期季度股利 )对这种成交量加权平均销售价格进行某些调整。关于以我方名义出售我们普通股的股份，代理人、远期卖方和/或远期买方可被视为“证券法”所指的承销商，支付给代理人、远期卖方和/或远期购买者的赔偿可被视为承销佣金或折扣。见“分配计划”，说明应支付给代理人、远期卖方和远期购买者的赔偿。

为了确保我们保持作为房地产投资信托基金(REIT)的资格，除某些例外情况外，我们的租船将任何人的所有权限制在我们已发行普通股股份数量或价值的较小部分的9.8%。见所附招股说明书中对股本所有权和转让限制的描述。

投资我们的普通股涉及风险。请参阅本招股说明书补编第S-4页所载的主要危险因素，以及我们最近在表格10-K的年度报告及表10-Q的季度报告中所列的风险因素。

证券和证券交易委员会(证券交易委员会)或任何国家证券委员会均未批准或不批准这些证券，也未将本招股说明书或所附招股说明书的充分性或准确性传递给他人。任何与相反的陈述都是刑事犯罪。


SunTrust Robinson Humphrey	巴克莱银行	美银证券
信贷农业CIB	瑞信	高盛有限公司
KeyBanc Capital Markets MUFG Raymond James RBC资本市场
Scotiabank	提菲尔	富国银行证券

本招股说明书的增订本日期为2019年12月27日。


招股章程补充摘要		S-1
危险因素		S-4
关于前瞻性声明的注意事项		S-8
收益的使用		S-10
美国联邦所得税考虑		S-11
分配计划		S-12
法律事项		S-18
专家们		S-18
以提述方式将某些资料纳入法团		S-18

招股说明书

	页
关于这份招股说明书		1
关于医疗财产信托公司和MPT业务伙伴关系， L.P.		2
MPT金融公司简介		2
危险因素		3
收益的使用		4
关于前瞻性声明的告诫性语言		5
债务证券及有关保证的说明		7
股本说明		13
马里兰州法律和公司的某些规定		18
经营合伙企业的合伙协议说明		23
美国联邦所得税考虑		27
出售股东		51
分配计划		52
法律事项		55
专家们		55
在那里你可以找到更多的信息		56
以提述方式成立为法团		56

本文件分为两部分。第一部分是本招股说明书的补充部分，它描述了本次发行的具体条款，并补充和更新了所附招股说明书中所包含并以参考方式纳入的信息。第二部分是附带的招股说明书，它提供了更多的一般性信息，其中一些信息可能不适用于此产品。在本招股章程补充中以提及方式包括或纳入的信息与所附招股说明书中所包括或以参考方式纳入的信息不同或不同的情况下，包括的信息或本招股章程中以参考方式纳入的信息补充更新并取代此类信息。

您只需依靠本招股说明书中所包含或包含的信息、随附的招股说明书和任何免费的书面招股说明书，我们授权将其交付给您。我们没有，代理商、远期卖方和预购人也没有授权任何人提供与本招股说明书、随附招股说明书和任何此类免费书面招股说明书中所载或以参考方式合并的信息。如果任何人向您提供不同或附加信息，则不应依赖该信息。本招股说明书、随附招股章程及任何获授权的免费书面招股章程，均不属出售要约或要约购买其注册股份以外的任何证券的要约。

斯-我

与本招股章程补编、所附招股说明书或任何经授权的免费书面招股说明书也不相关，也不涉及在任何管辖区内向任何人提出出售或征求购买证券的提议-在这种管辖范围内向任何人提出这种要约或招标是非法的。您应假定，本招股章程补编、所附招股说明书、任何授权的免费书面招股说明书或我们以前向SEC提交的信息中以参考方式包含或包含的信息仅在提交此类文件的日期之前是准确的。自这些日期以来，我们的业务、财务状况、经营结果和前景可能发生了变化。

除非另有说明或上下文另有要求，本招股说明书及其所附的招股说明书中提及：

•

我们公司，我们公司和我们的公司，指的是医疗财产信托公司(MedicalPropertyTrust，Inc.)。及其合并后的子公司；以及

•

仅指医疗财产信托公司。

S-II

下面的摘要包含了我们的基本信息，MPT的普通股和这次发行。因为它是摘要，所以它不是完整的，并且不包含在作出投资决策之前应该考虑的所有信息。在作出投资决定前，你应仔细阅读本招股说明书及其附带的招股说明书，包括标题为相关风险因素的部分，以及此处及其中引用的文件。

我们公司

MPT是一个在纽约证券交易所上市的自我建议的REIT，专注于在美国、欧洲、澳大利亚投资和拥有网络租赁的医疗设施，并有选择地在其他外国法域投资和拥有。我们收购并开发医疗设施，并以长期净租赁方式将这些设施租赁给医疗运营公司，这就要求租户承担与财产相关的大部分费用。我们还提供抵押贷款给医疗保健经营者抵押他们的房地产资产。此外，我们有选择地通过我们的应税REIT子公司向某些运营商提供贷款，用于收购和营运资本。最后，我们不时地从我们的租户那里获得利润或其他权益，使我们有权分享这些租户的利润和损失。

截至2019年9月30日，我们的投资组合(包括合资企业持有的资产)包括348个出租或贷款给38个经营者的财产，其中3个正在开发中，11个以抵押贷款的形式存在。截至2019年9月30日，没有一处财产占我们总资产的3%以上。截至2019年9月30日，我们的房产位于美国、欧洲和澳大利亚，包括：

•

217所普通急症医院；

•

106所住院康复医院；

•

25家长期急症医院。

我们主要通过我们的经营伙伴关系(MPT Operating Partnership，L.P.MPT，L.P.MPT)经营我们的所有业务，自2004年4月以来一直以REIT 的形式运作，并在提交截至2004年12月31日的应纳税年度的联邦所得税申报表时选出REIT地位。

我们的主要行政办公室位于阿拉巴马州伯明翰501号套房，城市中心大道1000个。我们的电话号码是(205)969-3755。我们的网站地址是www.MedicalPropertieStrust.com。在本公司网站上发现或以其他方式访问的信息未被纳入本招股说明书、所附招股说明书或我们向证券交易委员会提交的任何其他报告或文件，也不构成本招股章程的一部分。请参阅您可以在所附的招股说明书中找到更多信息的地方，以及在本招股说明书增订本和随附的招股说明书中引用某些信息的加入某些信息的地方。

S-1

普通股的普通股，总发行价高达1，000，000，000美元。根据本招股章程增发的普通股股份和附带的招股说明书，包括新发行的普通股股份，这些股份可能是我们通过或向代理人提出或出售的，适用时充当我们的销售代理人或委托人，以及借来的普通股股份，这些股份可由远期购买者通过有关的远期卖方提出和出售。请参阅本招股说明书增订本中通过前向销售者进行的分销计划。

NYSE符号

MPW

收益的使用

我们打算在扣除佣金和提供费用后，将出售我们普通股股份所得的净收益捐给或通过代理商，以及我们在结清任何远期出售交易时收到的任何净现金收益给经营合伙企业，后者随后打算将这些净收益用于一般公司用途，包括暂时偿还其循环信贷机制和定期贷款机制下未偿还的借款，，并投资于符合我们投资政策的额外保健财产和其他资产。参见本招股说明书补充中收益的使用情况。

我们最初将不会从作为预购人代理人的远期卖方出售我们普通股的借入股份中获得任何收益，因为这与任何远期销售交易有关。请参阅本招股说明书增订本中通过前向销售者进行的分销计划。

危险因素	对我们普通股的投资涉及各种风险，潜在投资者应认真考虑本“招股说明书补编”第S-4页标题为“风险因素”一节、“MPT 2018年12月31日终了年度10-K表格年度报告”和“运营合伙公司”和“2019年9月30日终了季度 10-q表格”和经营伙伴关系季度报告中讨论的事项，这两份报告均以参考方式纳入本招股章程补编和所附招股说明书，以及我们不时向证券交易委员会提交的其他定期报告和文件中讨论的风险因素，并在作出投资我们的普通股之前，参考本招股说明书和附带的招股说明书。

S-2

如果我们进行任何远期销售交易，我们预计，在发行我们普通股股票之前，在这种远期销售交易的实物或净股票结算方式下，在结算这种远期销售交易时可发行的股票将反映在我们用国库股票法计算的每股稀释收益中。根据这一方法，用于计算稀释每股收益的普通股数目被视为增加了(如果有的话)，即在这种远期销售交易完全实物结算时发行的普通股股份数量超过我们在市场上可以购买的普通股数量(根据该期间平均市价计算)，使用在完全实物结算时应收的收益(根据报告所述期间终了时调整的远期销售价格)。

因此，在对某一特定远期销售交易进行实际或净股票结算之前，并视某些事件的发生，我们预计这种远期销售交易不会对我们的每股收益产生稀释效应，除非我们普通股的平均市场价格高于这种远期销售交易的每股调整后的远期销售价格，但根据浮动利率系数计算的浮动利率减去商定的利差，在这种远期销售交易的期内，在特定日期的每一天，我们的普通股股份的预期股息都会减少。然而，如果我们实际结算或净股票结算任何远期销售交易，我们普通股的股票交付将导致流通股数量的增加，并稀释我们的每股收益和股本回报。

对所有权的限制

我们的章程载有对我们资本存量的所有权和转让的限制，这些限制旨在帮助我们保持作为REIT的资格。具体而言，未经本公司董事会批准，任何个人或个人作为一个集团，不得拥有我们普通股流通股数量或价值的9.8%以上(以限制性程度较高者为准)。请参阅伴随的招股说明书中关于资本存量限制、所有权和转让限制的说明。

S-3

对我们普通股的投资涉及各种风险，包括下文所列风险，以及MPT 2018年12月31日终了年度10-K表报告和运营合伙公司的年度报告以及2019年9月30日终了季度MPT表格10-Q和运营伙伴关系的季度报告，这两项风险均以参考方式纳入。在投资我们的普通股之前，您应仔细考虑这些风险因素，以及本“招股说明书补编”和所附招股说明书中所载或以参考方式纳入的信息，这些信息是我们随后根据1934年“证券交易法”(“交易法”)提交的文件所更新的。这些风险不是我们面临的唯一风险。我们目前所不知道或我们认为不重要的额外风险也可能对我们的业务活动产生不利影响。除其他外，这些风险可能对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大的不利影响，并可能导致我们普通股的交易价格下跌，导致你方全部或部分投资损失。

与此次发行相关的风险

我们普通股的市场价格和成交量可能是不稳定的。

我们普通股的市场价格可能波动很大，而且波动幅度很大。此外，我们的普通股的交易量可能会波动，并导致重大的价格变化。如果我们普通股的市场价格大幅下跌，您可能无法以您的购买价格或以上转售您的股票。

我们不能向您保证，我们普通股的市场价格在未来不会大幅波动或下跌。一些可能对我们的股价产生负面影响或导致我们普通股的价格或交易量波动的因素包括：

•

我们的季度经营业绩或分配的实际或预期变化；

•

业务或收益估计或发表关于我们或房地产业的研究报告的资金变动；

•

提高市场利率，导致购买我们普通股的人要求更高的收益率；

•

类似公司的市场估值变化；

•

市场对我们未来增加的债务的不良反应；

•

关键管理人员的增减；

•

机构股东的行动；

•

当地条件，如康复医院、长期急性护理医院、流动外科中心、医疗办公楼、专科医院、熟练护理设施、地区和社区医院、妇孺医院和其他单一学科设施的供应过剩或需求减少；

•

新闻界或投资界的投机活动；以及

•

一般的市场和经济条件。

我们不能向你保证，我们将继续按目前的利率支付股息。

我们能否继续按现价支付普通股股利，或提高普通股股息率，将取决于各种因素的数目，其中包括：

•

我们的财务状况和未来业务的结果；

S-4

我们无法预测，如果将来出售我们的普通股，包括根据股票分配协议进行的销售，或我们的普通股将来出售的情况，将对我们普通股的市场价格产生什么影响。今后出售或发行我们的普通股可能会稀释我们现有股东的所有权利益，包括在这次发行中购买普通股的人。此外，今后大量普通股的出售或发行可能低于本招股说明书补充提供的股票的发行价，并可能对我们普通股的市场价格和今后获得额外股权融资的条件产生不利影响。这种销售或发行可能发生的看法也可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。

与远期销售交易有关的风险

任何远期销售交易中的结算条款都可能导致我们每股收益和股本收益大幅稀释，或导致大量现金支付义务。

如果我们进行一项或多项远期销售交易，适用的远期交易买方将有权加速该特定的远期销售交易(对于适用的远期购买者确定的该远期销售交易的全部或任何部分受到下文所述事件的影响)，并要求我们按该远期购买者指定的日期结算，条件是：

•

该远期购买者在利用商业上合理的努力后，无法或将招致大量增加的费用，以建立、维持或解除其对该特定远期销售交易的对冲头寸；

•

该预购人断定，继续借取我们普通股中的若干股股份是不能的，或在商业上是不切实际的，该股股份等于作为适用的远期销售交易基础的我们普通股的股份数目(我们并不要求令人满意的贷款方借出所需的股份)，或就借入我们的普通股股份，其成本将高于这种远期销售交易中规定的借款成本(但须接受价格调整)，但须事先通知要求；

•

我们宣布我们普通股股票的股息或分配，其现金价值超过每个日历季度规定的数额，或在预期的现金分红日期之前的前股息日期；

•

超过适用于此类远期购买者的某些所有权阈值；

•

公开宣布任何事件或交易，如果完成这些事件或交易将导致合并事件，即收购要约、国有化、除名或法律变更(在每种情况下，根据适用的远期销售交易的条款确定)；或

•

某些其他默认事件、终止事件或其他指定事件会发生，除其他事件外，还包括我们在进入适用范围时所作的任何重大错误陈述。

S-5

无论我们对资金的需要如何，远期购买者行使其加速结清任何远期销售交易的权利的决定都将作出。在这种情况下，我们可以根据适用的远期销售交易的实物结算规定发行和交付我们的普通股股份，或者，如果我们这样选择，而且该远期购买者允许我们选择，则不论我们的资本需要如何，我们都必须发行和交付适用的远期销售交易的股票结算净额，这将导致稀释我们的每股收益，并使我们的股本收益得到回报。

我们期望任何远期销售交易的结算一般不迟于进入这种远期销售交易的一年。然而，任何远期销售交易可在该特定远期销售交易的全部或部分规定的最新可能结算日期之前结算，但须以满足某些条件为前提。每一项远期销售交易都将通过交付我们普通股的股份进行实物结算，除非我们选择现金结算或净股份结算这种远期销售交易，但这种选择须符合某些条件的。在实际结算时，或如我们选择这种远期销售交易的股票结算净额，交付与这种实物结算或净股票结算有关的普通股股份将导致稀释我们的每股收益和股本收益。如果我们选择现金结算或净股票结算，是针对作为某项远期销售交易基础的我们普通股的全部或部分股份，但须符合该特定远期销售交易中所指明的任何条件，则我们期望适用的远期购买者(或其附属公司)将购买我们的普通股中的若干股，以履行其或其附属公司的义务，将我们从第三方借来的普通股中与出售我们的普通股有关的股份返还给第三方，同时考虑到在净股票结算情况下，在这种远期销售交易下，我们可交割的任何股份(br}，如果是净股份结算，则是为了将我们普通股的股份交割到结清这种远期销售交易所需的范围内。此外, 购买与远期购买者或其附属公司有关的普通股股份，其对冲头寸可能导致我们普通股的股价在这段时间内上涨(或防止在这段时间内下跌)，因此，在相关远期销售交易以现金结算或增加我们普通股的股份时，我们将增加我们欠该远期购买者的现金数额(或减少远期购买者欠我们的现金数额)，我们将在相关远期销售交易的净份额结算后，向该远期购买者交付我们的普通股股份数量(或减少我们普通股股份的数量)。

我们期望在实际结算某一项远期销售交易时收到的远期销售价格将根据浮动利率因子每天进行调整，该浮动利率系数等于隔夜银行融资利率减去利差，将由我们和适用的远期交易中适用的远期购买者商定，并将在每一特定日期根据与我们普通股股票在远期销售交易期间的预期股息有关的数额，在每一特定日期减少( )。如果隔夜银行贷款利率低于任何一天的息差，则利率因素将导致远期销售价格每日下降。如果根据有关远期销售交易的条款确定的我们普通股的市场价值，在有关估值期内，根据该远期销售交易的有关估值高于适用的远期销售价格，则在现金结算的情况下，我们将向在该远期销售交易下适用的远期购买者支付相当于差额的现金数额。因此，在特定远期销售交易的现金结算情况下，我们可能对潜在的大量现金支付负有责任。

S-6

如果我们申请或同意要求对破产或破产作出判决或根据任何破产或破产法或其他影响债权人权利的类似法律寻求任何其他救济，或者我们或对我们有管辖权的管理当局提出我们的清盘或清算申请，并且我们同意这样一项请求，任何有效的远期销售交易都将自动终止。如果任何这样的远期销售交易终止，我们将没有义务向适用的远期购买者交付任何股票的普通股以前没有交付，而该远期购买者将解除其义务，支付与我们的普通股股票的任何未结算的股票每股相关的远期销售价格。因此，如果在任何这类破产或破产程序开始时，我们的普通股中有任何股份的任何远期销售交易尚未结清，我们将不会收到与我们普通股这些股份有关的每股远期销售价格。

S-7

本招股章程补编中所载的某些陈述、所附的招股说明书以及我们在此或其中所附的任何文件，构成1995年“私人证券诉讼改革法”(“证券法”第27A节和“交易法”第21E节)对“私人证券诉讼改革法”(见“证券法”第27A节和“交易法”第21E节)所规定的不受民事责任保护的前瞻性声明。这些前瞻性陈述包括关于我们的业务可能或假定的未来结果、财务状况、流动性、业务结果、计划和目标的信息。特别是，关于下列主题的声明，除其他外，包含前瞻性声明：

•

我们的经营策略；

•

我们的预期经营业绩；

•

我们的能力，结束任何悬而未决的交易(包括BMI医疗收购宣布于12月23日， 2019年)所描述的时间，时间表或条款，或完全；

•

我们在美国、欧洲、澳大利亚或其他外国法律机构获得、发展和(或)管理额外设施的能力；

•

是否有适当的设施可供购置或开发；

•

我们签订未来租约和贷款的能力和条款；

•

我们有能力通过发行债务和股票证券、联合企业安排和(或)处置财产来筹集额外资金；

•

我们获得未来融资安排的能力；

•

与未来分配有关的估计数和我们的支付能力；

•

我们有能力偿还我们的债务并遵守我们所有的债务契约；

•

我们打算使用这次募捐的收益；

•

我们的市场竞争能力；

•

租赁费率和利率；

•

市场趋势；

•

预计资本支出；以及

•

技术对我们的设施、运营和业务的影响。

前瞻性声明基于我们对未来业绩的信念、假设和期望，同时考虑到我们目前可以获得的信息。这些信念、假设和期望可能会因为许多可能发生的事件或因素而改变，而并非所有这些都是我们所知道的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和业务的结果可能与我们的前瞻性报表中所表达的差异很大。在对我们的普通股作出投资决定之前，您应该仔细考虑这些风险，以及下列因素，这些因素可能导致实际结果与我们的前瞻性陈述有所不同：

•

本招股补充书中提及的因素，包括在本招股章程补编中引用的文件中标题为的风险因素和参考文件中所述的因素，包括说明标题风险因素、管理层的讨论以及MPT截至2018年12月31日终了的经营伙伴关系表10-K年度报告中关于财务状况和经营和业务结果的分析、截至2019年3月31日的季度报表10-Q和运营伙伴关系的季度报告、截至6月30日的季度报告，2019年9月30日终了的季度MPT和运营合伙及季度报告；

S-8

当我们使用单词相信，期待，可能，可能，潜在的，预期的，估计，计划，计划，将，可能，意图或类似的表达，我们是识别前瞻性的语句。你不应该过分依赖这些前瞻性的声明。除法律规定外，我们不承担任何义务更新此类声明或公开宣布对本招股章程补编、所附招股说明书所载的任何前瞻性声明的任何修改结果、我们在此及其中引用的任何文件，或我们授权交付给您以反映未来事件或事态发展的任何免费书面招股说明书。

S-9

我们打算将出售我们普通股股份的净收益捐给或通过代理商，扣除佣金和提供费用之后，以及我们在任何远期销售交易结算时收到的任何净现金收益，捐给经营合伙，该合伙公司随后打算将这些净收入用于一般公司用途，包括暂时偿还其循环信贷机制和定期贷款机制下未偿还的借款，并投资于符合我们投资政策的额外保健财产和其他资产。

在任何远期销售交易中，我们最初将不会从作为预购人代理的远期卖方出售我们普通股的借入股份中获得任何收益。如果一项远期销售交易完全实物结算，我们预计不迟于进入这种远期销售交易一周年之前进行，我们预计将收到相当于在这种远期销售交易下的远期销售价格的乘积的现金收益总额，以及作为这种远期销售交易基础的我们普通股的股份数目，但须受价格调整和这种远期销售交易的其他规定的制约。但是，如果我们选择以现金结算任何远期销售交易，我们可能不会收到任何收益(在某些情况下，我们可能欠适用的远期购买者现金)，如果我们选择将任何远期销售交易净收入，我们将不会收到任何收益(在某些情况下，我们可能会将普通股的份额欠给适用的远期购买者)。

运营伙伴关系将于2021年2月到期，其价值13亿美元的无担保循环信贷贷款将根据其选择再延长12个月。运营合作伙伴关系将于2022年2月到期，金额为2亿美元，无担保的定期贷款安排将于2022年2月到期。循环信贷安排和(或)定期贷款安排承付款总额可增加不超过5000万美元。在运营伙伴关系的选择中，其循环信贷机制和定期贷款安排下的贷款可作为交替利率贷款或欧元美元贷款发放。根据我们目前的信用评级，在ABR贷款的定期贷款安排下，适用于贷款的适用的保证金可以从0.00%调整到0.95%。根据我们目前的信用评级，定期贷款安排下的适用保证金是欧洲美元贷款的浮动幅度，从0.90%调整到1.95%。循环信贷安排下的适用保证金，即ABR贷款，可以根据我们目前的信用评级从0.00%调整到0.65%。根据我们目前的信用评级，循环信贷安排下的可适用的保证金，即欧元贷款，可以按0.875%的比例调整到1.65%。根据我们目前的信用评级，承诺费用在滑动的比例上从0.125%调整到0.30%，并在循环信贷设施和定期贷款安排下支付。在2019年9月30日，我们的循环信贷安排和定期贷款安排的利率分别为1.97%和3.61%。

某些代理人、远期卖方和/或远期购买者的附属公司是循环信贷和定期贷款安排下的放款人。如果经营伙伴关系使用这一提议的任何净收入来偿还其循环信贷机制和/或定期贷款安排下的未偿借款，则这些附属公司将得到其在偿还的任何款项中所占的比例份额。参见本招股说明书补充中的分配计划。

在上述用途之前，我们可以将净收益投资于有息账户和短期有息投资级证券，这与我们保持MPT作为REIT的税收资格的意图是一致的。

S-10

截至2019年12月27日，我们与SunTrust Robinson Humphrey，Inc.，Barclays Capital Inc.，BofA Securities，Inc.，Credit Agricole Securities(USA)Inc.，Credit Suisse Securities(USA)LLC，Goldman Sachs&Co.LLC，KeyBanc Capital Markets Inc.，MUFG Securities America Inc.，Raymond James&Associates，Inc.，RBC Capital Markets，LLC，Scotia Capital(USA)Inc.，Sel，Nicolaus&Company，Incluated and Wells Fargo Securities，LLC(及其某些附属公司)签订了股权分配协议。我们指的是这些实体，当以我们的销售代理人或委托人的身份，个别地，作为代理人，作为集体的代理人，作为代理人，当它们作为远期购买者的代理人，个别地，作为远期卖方，和集体，作为远期销售者时，我们指的是这些实体。根据股权分配协议的条款，我们的普通股，每股0.001美元的票面价值，总发行价最高可达1，000，000，000美元，可通过代理，作为我们的销售代理，通过远期卖方，作为相关预购人的代理，或直接以委托人的身份出售。

根据股权分配协议，我们的普通股股份，如有，可通过代理商、代理销售代理人、通过远期卖方、作为相关远期购买者的代理人、或直接以委托人身份向代理人出售，可在私下谈判交易中进行，其中可能包括大宗交易，或被认为是的交易。市面如“证券法”第415条所界定的那样，“发行”是有效的，包括直接在纽约证券交易所进行的销售，或在交易所或通过电子通信网络以外的市场制造商或通过市场制造者进行的销售。代理商将使所有的销售在商业上合理的努力，符合他们的正常贸易和销售做法，在双方商定的条件下，由代理商和我们。不要求代理商或远期卖方单独或集体出售我们普通股的任何特定数量或美元数额，但须遵守股票分配协议的条款和条件(对于任何远期卖方，只有在远期卖方和有关的远期买方接受我们的指示时，双方都同意按照其正常交易和销售惯例，在商业上合理地努力出售我们普通股的股份，但不得超过规定的数额。

股权分配协议设想，除我们通过或向代理人发行和出售我们的普通股外，我们还可以酌情作为销售代理人或委托人，进行一项或多项远期交易，每项交易都是远期销售交易，并在单独的远期确认书和相关补充确认书下进行远期销售交易，每笔交易包括巴克莱银行PLC、美国银行、N.A.、CréAgrdit Corporation and Investment Bank、Credit Suisse Capital LLC、Goldman Sachs&Co.LLC、KeyBanc Capital Markets Inc.。MUFG证券EMEA公司，Raymond James&Associates公司，加拿大皇家银行，新斯科舍银行和富国银行，全国协会。当我们在任何远期销售交易中以购买方的身份行事时，我们将这些实体分别称为远期购买者，并将其统称为远期购买者。如果我们与任何远期购买者进行远期销售交易，我们预计该远期购买者或其附属公司将试图向第三方借款，并通过其相关的远期卖方出售作为该远期销售交易基础的普通股数量，以对冲该远期购买者在这种远期销售交易中的风险敞口。

有关的代理人或远期卖方，如适用的话，将提供书面确认，我们将在纽约证券交易所开盘后的交易日，在该交易日出售我们的普通股是根据股权分配协议。关于代理人出售的我方普通股股份，每一份确认书将包括该日售出的股份数量、给我们的净收益以及我们应支付给该代理人的与销售有关的赔偿。关于由远期卖方出售的我们普通股的股份，每一确认书将包括该日售出的股份数目、我们在与相关的远期销售交易中以降低初始远期销售价格的形式向远期卖方支付的赔偿、以及(如股票分配协议中所定义的)远期总套期保值价格。如下文所述，通过远期卖方出售我们的普通股股份，我们最初不会收到任何收益，这些股份是由远期购买者借来并通过相关的远期卖方出售的。

S-12

就代表我们出售普通股而言，每一代理人、远期卖方和/或远期买方可被视为“证券法”所指的一家自营承销商，其各自的赔偿可被视为承保佣金或折扣。我们已同意赔偿代理人、远期卖方和远期购买者的具体责任，包括“证券法”规定的责任，或支付代理人、远期卖方和远期购买者因这些责任而可能需要支付的款项。

我们估计，我们根据股票分配协议发行和出售普通股的费用总额(不包括佣金和折扣)将约为100万美元。

根据股权分配协议，我公司普通股股份的发售将在以下日期提前终止：(1)根据股份分配协议出售普通股股份，总发行价为1，000，000美元；(2)根据股份分配协议条款终止股份分配协议；(3)自股权分配协议签订之日起三年。任何代理商、远期卖方或远期购买者可随时终止对该代理人、远期卖方或预购人的股权分配协议，或由我们随时终止。

我们和代理人已确定，我们的普通股是一种积极交易的证券，但根据“交易法”第101(C)(1)条对“交易所法”M规则第101条的要求除外。如果代理人或我们有理由相信，根据“外汇法”M条例第101(C)(1)条所载的豁免规定不能得到满足，该方将迅速通知另一方，并暂停根据股权分配协议出售我们普通股的股份，直至代理人和我们的判断中该或其他豁免规定得到满足为止。

除某些指明的例外情况外，在紧接我们已指示任何代理人、远期卖方或远期买方透过并包括紧接有关交收日期后的首个交易日，根据该分配协议出售股份的任何代理人、远期卖方或远期买方的第一个交易日开始并包括该日起计的期间内，我们已同意不出售、要约出售、订立合约或同意出售、抵押、质押、授予任何出售选择权或以其他方式处置或同意直接或间接处置或同意处置的股份，或同意根据“证券法”进行登记，任何普通股或我们的任何其他证券，其基本类似于我们的普通股，或任何可转换为或可交换或可用于普通股的证券(包括(但不限于)购买普通股或类似证券的任何期权、认股权证或其他权利)，在每种情况下，均不给予适用代理人、远期卖方或远期购买者至少三个交易日的书面通知，指明拟议出售的性质和拟议出售的日期。

通过或向代理商销售，如销售代理或委托代理

在接受我方的指示后，适用的代理人将根据其销售和交易惯例，利用其在商业上合理的努力，根据股权分配协议规定的条件，征求购买我们普通股股份的要约。代理商将不会从事任何稳定我们普通股价格的交易。如果销售不能达到或超过我们在任何指示中指定的价格，我们可以指示适用的代理人不出售普通股。我们或适用的代理人可在接到适当通知后，在符合其他条件的情况下，暂停提供普通股。

我们将支付代理商作为代理出售普通股的服务的佣金。代理商将有权获得根据股权分配协议出售的所有普通股的总销售价格的2.0%的补偿。

S-13

关于任何远期销售交易，我们将向相关的远期卖方和远期买方发出指示，指示相关的远期卖方代表有关的远期买方提供并出售我们普通股中适用的借入股份。该等指示除其他指明的条款外，须指明出售股份的最高数目及可出售该等股份的每股最低价格。除其他事项外，股权分配协议的条款及条件，以及有关的远期销售确认书，以及有关的远期卖方及有关的预购人接受该等指示(由于该指示经有关的远期买方、有关的远期买方、有关的远期买方及我们共同同意后可能已作出修改)，该远期买方将利用其商业上合理的努力，借入(或安排其附属公司借入)，并透过有关的远期卖方提供和出售我们普通股的适用股份，以对冲适用的远期销售交易下的买方的风险敞口，而这种远期卖方将利用其在商业上合理的努力，根据股权分配协议和相关的总远期销售确认书中规定的条件，出售此类普通股。我方或适用的远期卖方可随时在通知对方后立即暂停通过该远期卖方发行普通股。

对于每一笔远期销售交易，我们将向适用的远期卖方支付一笔佣金，其形式是将有关远期销售交易下的初始远期销售价格降低，按双方商定的比率，不超过借来的股票每股销售价格的体积加权平均值，即在适用的远期套期内通过这种远期卖方出售的普通股(但须根据浮动利息利率系数和在该远期套期保值销售期间有前到期股息日期的任何预期季度股利，对这种量加权销售价格的每日平均值作某些调整)。我们有时把这个佣金称为预售佣金。

我们期望远期卖方出售我们普通股借来的股份，将在有关各方同意的第二个营业日(或有关各方可能商定的其他日期)在有关销售日期之后进行结算。远期买方和远期卖方根据股权分配协议承担的义务须受若干条件的约束，这些条件分别为远期买方和远期卖方可分别放弃的唯一和绝对酌处权。

根据每一项远期销售交易(如果有的话)，我们将有权按照该交易中规定的条款和条件，向远期买方一方发行并出售我们普通股的指定号股份，或者，如下文所述，我们有权对这些股份的全部或任何部分选择现金结算或净股票结算。每次远期销售交易的每股初始远期价格将等于(I)等于1减去适用的远期销售佣金的数额的乘积；(Ii)在适用的远期套期内，有关的远期卖方出售我们普通股借入的股票的每股销售价格的体积加权平均值。

S-14

交易(根据浮动利率系数和预期季度股息，在此远期套期保值销售期间，必须对这种按量加权的销售价格平均值进行某些调整)。我们最初不会从通过远期卖方出售我们普通股借来的股份中获得任何收益，而所有这些收益将被支付给相关的远期购买者(或其一个或多个附属公司)。

目前，我们期望每笔远期销售交易(如果有的话)都能与有关的远期购买者在该远期销售交易中所列的最新的潜在结算日期或之前指定的一个或多个日期完全结清，尽管如下面所讨论的那样，除某些例外情况外，我们一般有权选择现金结算或净股票结算，而不是对我们在这种远期销售交易下同意出售的任何股票进行实物结算。例如，我们可能得出结论，如果我们在实际结算时收到的全部或部分收益没有当前用途，那么现金结算或净股票结算符合我们的利益。如果我们选择实物结算任何远期销售交易(或实物结算以其他方式适用)，则在结算时，我们将从有关的远期购买者那里收到一笔现金，数额相当于(I)在有关的结算日根据该远期销售交易的每股远期价格和(Ii)我们选择实物结算(或实物结算不适用的)普通股的股份数目，但须符合该远期销售交易的规定。远期价格是以初始远期价格为基础，按日浮动利率调整，浮动利率等于隔夜银行融资利率减去利差，由我们和远期购买者在远期销售交易中商定。, 并在有关的远期买卖交易指定的日期，以每股每季分红的款额作为减幅，我们期望在该远期买卖交易期间，向我们的普通股申报。这种调整和削减后产生的价格是有关结算日的远期价格。如果隔夜银行贷款利率低于任何一天的适用息差，利率因素将导致远期价格每天降低。

我们期望，在以任何远期销售交易的实际或净股票结算方式发行我们普通股股份之前，这种远期销售交易结算后可发行的股票将反映在我们用国库股票法计算的每股稀释收益中。根据这一方法，用于计算稀释每股收益的我们普通股的股份数目被视为增加了在这种远期销售交易完全实物结算时发行的我们普通股的股份数目，超过了我们在市场上可以购买的股票股的数目(根据该期间的平均市价)，使用在完全实物结算时应收的收益(根据在报告期结束时经调整的远期销售价格)。因此，在进行这种远期销售交易的实际或净股票结算之前，并视某些事件的发生，我们预计，这种远期销售交易不会对我们的每股收益产生稀释效应，除非我们普通股的平均市场价格高于该远期销售交易的每股调整后远期销售价格，以为基础的每日增减为限，浮动利率系数等于隔夜银行资金利率，减去商定的息差，并在某一特定日期每一天减少与我们普通股股份在这种远期销售交易期间的预期股息有关的数额。然而，如果我们实际结算或净股票结算任何远期销售交易，我们的普通股的交付将导致流通股数量的增加，稀释我们的每股收益和股本回报。

S-15

我们一般有权选择现金或净股份结算，以代替任何远期出售交易的实际结算，以支付任何或全部须受该远期买卖交易规限的普通股股份，但须根据该预售交易而作出某些例外情况。如果我们选择现金或净额份额来结清任何远期销售交易的全部或任何部分，我们将期望有关的远期购买者或其附属公司在一段时间内购买我们在二级市场交易中普通股的股份，以便：

•

将我们普通股的股份返还证券放款人，以解除该远期购买者的套期保值(在考虑到我们将向该远期买方交付的普通股中的任何股份后)；以及

•

在净股票结算的情况下，将我们普通股的股份交割到这种远期销售交易的结算所需的范围内。

一般情况下，以特定远期销售交易为条件： (I)如果该远期购买者(或其附属公司)购买这些股票的加权平均价格低于相关的远期价格，该远期购买者将支付给我们现金差额(如果我们选择以现金结算)，或向我们交付市值相等于这一差额的普通股股份(如果我们选择净份额结算的话)；(2)如果这些远期购买者(或其附属公司)购买这些股票的加权平均价格超过相关的远期价格，我们将向该远期购买者支付相当于这种差额的现金数额(如果我们选择现金结算)，或者我们将向该远期购买者交付若干股市值相等于这一差额的股票(如果我们选择净份额结算的话)。任何这种差异都可能是重大的，并可能导致我们从这种远期购买者那里收到大量现金或我们普通股的股份，或要求我们支付大量现金或将我们的大量普通股交付给该远期购买者。

此外，由远期购买者或其附属公司购买我们的普通股，以解除远期购买者的对冲头寸，可能会使我们的普通股价格高于在没有这些购买的情况下本可以普遍存在的价格(或防止这种价格下降)，因此，增加现金(在现金结算的情况下)或 -可能是在结清适用的远期销售交易时，我们将欠该远期购买者的股份数目(在净股票结算的情况下)--或减少现金数额(在现金结算情况下)，或可能减少该预购人在结清适用的远期销售交易时欠我们的股份数目(如果是净份额结算)。参见与远期销售交易相关的风险因素。

每名远期购买者均有权加速结算其与我们进行的任何远期销售交易所涉及的股份，并要求我们在下列情况下在该远期购买者指定的日期实际结算该等股份：

•

该远期购买者在利用商业上合理的努力后，无法或将招致大量增加的费用，以建立、维持或解除其对该特定远期销售交易的对冲头寸；

•

我们宣布我们普通股股票的股息或分配，其现金价值超过每个日历季度规定的数额，或在预期的现金分红日期之前的前股息日期；

•

超过适用于此类远期购买者的某些所有权阈值；

S-16

某些其他违约事件、终止事件或其他指定事件也会发生，其中包括，除其他外，我们在订立适用的远期销售交易、在指定期间内持续至少8个预定交易日的市场中断事件或法律上的变化方面所作的任何重大失实陈述(因此，远期销售交易中对这些条款作了界定)。

无论我们的利益，包括我们对资本的需要，远期购买者决定行使其权利，加速任何远期销售交易的结算，并要求我们实际结算有关股份，都将被作出。在这种情况下，我们可能被要求根据适用的远期销售交易的实际结算条款发行和交付我们的普通股股份，而不论我们的资本需求如何，这将导致我们每股收益的稀释。

此外，在与我们有关的某些破产或破产事件中，远期销售交易将终止，而无需进一步承担当事方的责任。在任何这样的终止之后，我们将不会根据这样的远期销售交易发行我们普通股的任何股份，我们也不会从这种远期销售交易中获得任何收益。

对股权分配协议的某些规定和本招股说明书补充中的上述和其他地方的远期销售交易的描述不完整，必须参照股权分配协议和这种远期销售交易的条款和规定，并对其全部加以限制。

其他关系/利益冲突

某些代理人、远期卖方和(或)远期购买者及其附属公司不时为我们提供各种金融咨询和投资银行服务，他们为这些服务收取或将收取习惯费用和费用。在正常经营过程中，代理人、远期卖方和(或)远期购买者及其附属公司可进行或持有广泛的投资，并积极为自己的帐户和客户的账户买卖债务和股票证券(或相关的衍生证券)和金融工具(包括银行贷款)，而这种投资和证券活动可能涉及本公司的证券和/或票据。代理人及其附属公司也可就这种证券或票据提出投资建议和/或发表或发表独立的研究意见，并可在任何时候持有或建议客户购买此类证券和票据的多头和(或)空头头寸。

某些代理人、远期卖方和/或远期购买者的附属公司是经营合伙公司循环信贷设施和定期贷款安排下的放款人。此外，Stifel、Nicolaus&Company、Instituated可向非附属实体或其附属公司付款，后者也是运营合伙公司循环信贷安排和定期贷款设施下的贷款人，与这一提供有关的费用。如果经营伙伴关系使用这一提议的任何净收入来偿还其循环信贷机制和定期贷款机制下未偿还的借款，这些附属公司和(或)实体将得到其在偿还的任何款项中所占的比例份额。

S-17

本招股说明书及所附招股说明书所提供的普通股的有效性，已由纽约Goodwin Procter LLP公司代为转交给我们。在所附的招股说明书中所载的美国联邦所得税考虑事项的一般摘要载于以下标题：美国联邦所得税考虑事项(不包括对诺特持有者征税)已由Baker、Donelson、Bearman、Calwell&Berkowitz、P.C.Skadden、Arps、Slate、Meagher&Flom LLP、纽约、纽约将担任代理人、远期卖方和远期购买者的法律顾问。

专家们

财务报表和管理层对财务报告的内部控制有效性的评估(在管理信息中心关于财务报告的内部控制报告中包括 )，通过参考医疗财产信托公司表10-K的年度报告纳入本招股说明书补充。2018年12月31日终了的年度，MPT Operating Partnership，L.P.已被纳入独立注册公共会计师事务所普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers LLP)的报告，该公司是根据上述事务所作为审计和会计方面的专家的权威提交的。

通过参考2018年12月31日终了年度表10-K/A的年度报告而纳入本招股说明书补编中的Steward Health Care System LLC公司的合并财务报表，是根据安永注册会计师事务所作为审计和会计专家的权威提交的。

引用某些信息

我们通过引用在本招股说明书中纳入我们向SEC提交的补充信息，这意味着我们可以通过向您提交这些文件来向您披露重要信息，而不必重复本招股说明书补充中的信息。

我们以参考的方式合并了我们向证券交易委员会提交的下列文件(除非任何文件或其部分被认为是按照SEC的规则和条例提交的，且未按照SEC规则和条例提交)：

•

MPT 2018年12月31日终了年度的表格 10-K/A年度报告和年度报告，分别于2019年3月1日和2019年8月6日提交；

•

截至2019年3月31日、2019年6月30日、2019年6月30日和2019年9月 30的季度和运营伙伴关系的季度报告，分别于2019年5月10日、2019年8月9日和2019年11月12日提交；

•

MPT附表14A中与2019年4月26日提交的股东年度会议有关的明确委托书 (仅限于具体纳入2018年12月31日终了的年12月31日终了年度的表格10-K和运营伙伴关系的年度报告中)；

•

在2月6日、2019年6月29日、2019年6月12日、2019年7月15日、2019年7月19日、2019年7月19日、2019年7月19日、2019年7月19日提交的关于表格8-K、2019年5月29日、2019年6月12日、2019年7月 15、209年7月19日、2019年7月19日提交的关于表格8-K的当前报告(该日提交的两份关于表格8-K的当前报告)、适用的2019年7月 29、2019、8月29日、2019年8月29日、11月 8、2019年11月、11月26日、2019、12月11日、2019年12月11日、2019年12月26日和(或)12月26日和(或)运营伙伴关系报告；以及

•

我们在2005年7月5日提交的登记表 8-A中对普通股的描述，以及为更新这一说明而向SEC提交的任何修改或报告。

我们在本招股章程的日期当日或之后，以及在本要约终止日期之前，根据“外汇法”第13(A)、13(C)、14或15(D)条提交的所有文件，亦须当作是

S-18

从提交这些文件之日起，以参考方式纳入本招股章程补编，并作为本招股章程补编的一部分；但条件是，我们不包含在任何关于表格8-K的当前报告第2.02项或第7.01项下提供的任何资料。本招股章程补编所载的任何陈述，或在先前提交的文件中所载的任何陈述，如为本招股章程补编的目的，或在本补充招股章程或其后任何其他提交的文件中所载的一项陈述，也是或被视为以提述方式纳入本招股章程补编，则须当作已修改或取代该补充招股章程内所载的任何陈述，而该等陈述亦是或被当作是借在本招股章程补编内的提述而纳入的。任何经如此修改或取代的陈述，除非经如此修改或取代，否则不得视为构成本招股章程补编的一部分。

本招股说明书中所载的与我们有关的资料及随附的招股说明书，应连同参考文件及其中所载的资料一并阅读。

你可以从我们或通过证券交易委员会的网站获得本招股说明书补充书中以参考方式纳入的任何文件。www.sec.gov。你可以免费获得以参考方式纳入本文件的文件(不包括此类文件的任何证物，除非在本招股说明书补编中以特别提及的方式将该展览列为展览)，请我们通过下列联系人之一提供这些文件：

投资者关系

医疗财产信托

1000个城市中心大道501套房

阿拉巴马州伯明翰35242

电话：(205)969-3755，

传真：(205) 969-3756，

通过电子邮件 cladbert@MedicalPropertieStrust.com

tberryman@MedicalPropertieStrust.com

或者通过访问我们的网站，www.medicalpropertiestrust.com。我们网站上的信息不是本招股说明书补充的一部分，对我们网站的引用只是一个不活跃的文本引用。

我们已根据“证券法”就本招股章程增发的普通股向证券交易委员会提交了一份关于表格S-3(文件编号333-229103)的注册声明。本招股说明书补编构成登记声明的一部分，并不包含注册报表及其证物和附表中所列的所有信息，其中某些部分根据SEC的规则和条例被省略。关于我们和普通股股票的进一步信息，请参阅注册说明书和此类证物和附表。您可以通过SEC的网站 (www.sec.gov)查看注册声明。请注意，本招股说明书补编或所附招股说明书中关于合同或其他文件的声明是摘要，您应查阅登记声明的一部分的证物，以获得合同或文件的副本。

S-19

MPT经营合伙公司(经营伙伴关系)和MPT金融公司(MPT Finance Corp.)可不时提出出售债务证券，这些证券可以完全和无条件地由医疗财产信托公司担保。(附属医疗财产公司或附属公司HECH，并与经营伙伴关系和MPT金融公司，MPT HECH)，经营伙伴关系的唯一普通合伙人的唯一成员。公司和在本招股说明书的补充文件中不时从指定的任何出售股东，可在每种情况下以一次或多次发行的方式提供和出售普通股和优先股。本招股说明书为您提供了这些证券的一般说明。公司不会从出售其普通股或优先股中获得任何收益。

每一次MPT或任何出售股票的股东提供和出售证券，MPT和这类出售股票的股东将为本招股说明书提供一份补充，其中包含有关发行的具体信息，如适用的话，任何此类出售的股东，以及证券的金额、价格和条款。补充文件还可以添加、更新或更改本招股说明书中所包含的有关该项发行的信息。您在投资任何MPT的证券之前，应仔细阅读本招股说明书和适用的招股说明书补充。

每一系列或每一类证券的具体条款将在适用的招股说明书补编中规定，可包括对实际或推定所有权的限制，以及对证券转让的限制，在每种情况下，都可酌情保留医疗财产信托公司的地位。作为美国联邦收入用途的房地产投资信托 (REIT)。适用的招股说明书补编还将在适用的情况下，包含有关美国联邦所得税方面的某些考虑因素，以及在证券交易所上市的任何信息，包括此类招股章程补充所涵盖的证券。

MPT可提供和出售本招股说明书所描述的证券和任何补充的招股说明书，或通过一个或多个承销商、交易商和代理人，或直接向购买者，或通过这些方法的组合。此外，任何出售股票的股东都可以不时地、一起或单独地出售公司普通股或优先股的股份。如任何承保人、交易商或代理人参与出售任何证券，他们的姓名及适用的购买价格、费用、佣金或折扣安排，将在适用的招股章程补充文件中设定 FORTH，或根据所列资料计算。有关更多信息，请参阅本招股说明书中题为“本招股说明书”和“分配计划”的章节。任何证券不得出售，不交付本招股说明书和适用的招股说明书补充说明提供这种证券的方法和条件。

该公司的普通股是在纽约证券交易所(纽约证券交易所)上市的，代码是指MPW。2018年12月28日，纽约证券交易所(NYSE)上最新公布的该公司普通股的发行价为每股16.01美元。

投资我们的证券涉及风险。请参阅适用的招股说明书补编和最近关于医疗财产和经营伙伴关系表10-K的合并年度报告中的风险因素，以及随后关于表10-Q的季度报告中所载风险因素的披露，该报告是我们随后向证券和交易委员会提交的文件所更新的，但以此处引用的为限。

证券交易委员会和任何国家证券委员会均未批准或不批准这些证券，也未确定本招股说明书是否真实或完整。任何相反的陈述都是刑事犯罪。

本招股说明书的日期为2018年12月31日。


	页
关于这份招股说明书		1
关于医疗财产信托公司和MPT业务伙伴关系， L.P.		2
MPT金融公司简介		2
危险因素		3
收益的使用		4
关于前瞻性声明的告诫性语言		5
债务证券及有关保证的说明		7
股本说明		13
马里兰州法律和公司的某些规定		18
经营合伙企业的合伙协议说明		23
美国联邦所得税考虑		27
出售股东		51
分配计划		52
法律事项		55
专家们		55
在那里你可以找到更多的信息		56
以提述方式成立为法团		56

这份招股说明书是我们向SEC提交的一份注册声明的一部分，我们使用的是一种全新的货架注册程序。在这个架程序下，我们正在登记本招股说明书中所述证券的任何组合，我们和(或)任何出售股票的股东可以在任何时间和时间以一种或多种方式出售这种证券。本招股说明书向您提供我们和/或任何出售股票持有人可能提供的证券的一般说明。每次我们和(或)任何出售股票的股东出售证券时，我们和/或任何出售股票的股东都将提供一份招股说明书，其中将载有关于所提供证券和发行条款的具体信息。招股说明书补充还可以添加、更新或更改本招股说明书中的信息。您应该同时阅读此招股说明书和任何招股说明书，以及标题下所描述的其他信息，您可以在其中找到更多的信息。

我们已将本招股章程所包含的注册陈述书作为参考证物提交或合并。您应该仔细阅读展品中可能对您很重要的条款。

除非上下文要求或另有说明，否则本招股说明书中对我们、我们或我们公司的提述指MPT Operating Partnership，L.P.，一家特拉华州有限合伙公司，及其合并子公司(包括MPT金融公司)，以及 Medical Properties Trust，LLC，一家特拉华有限责任公司和MPT运营伙伴公司的唯一普通合伙人，L.P.和医疗财产信托公司的唯一普通合伙人，马里兰公司和医疗财产信托有限公司的唯一成员，LLC。除非上下文要求或另有说明，否则提及业务伙伴关系是指MPT运营伙伴关系，L.P.。对MPT金融公司的提及是指MPT金融公司，特拉华州的一家公司和运营伙伴关系的全资子公司，而对医疗属性公司或公司HEACH的提及指的是医疗财产信托公司(MedicalProperties Trust，Inc.)。“变卖股民”一词包括接班人的利益，被转让人、被转让人或其他人以后可能持有任何出售股东的利益。‘是指潜在的投资者。

医疗地产是一家自我建议的、在纽交所上市的REIT，专注于在美国各地投资和拥有网络租赁的医疗设施，并有选择地在外国管辖范围内投资。自2004年4月6日以来，医疗地产一直以REIT的形式运作。我们主要通过业务伙伴关系开展我们的所有业务。我们以长期的净租赁方式收购和开发医疗设施，并将这些设施租赁给医疗保健运营公司，这要求租户承担与该房产相关的大部分费用。我们还向医疗保健运营商提供抵押贷款，由他们的房地产资产作为抵押。此外，我们有选择地通过我们的应税REIT子公司向我们的某些经营者提供贷款，这些子公司的收益通常用于获取和营运资本。有时，我们也可能从某些租户那里获得利润或其他股权，使我们有权分享这些租户的利润和损失。

2003年8月27日，根据马里兰法成立了医疗财产公司，并根据2003年9月10日特拉华州法律成立了经营伙伴关系。我们的主要行政办公室位于阿拉巴马州伯明翰501号套房，城市中心大道1000个。我们的电话号码是(205)969-3755。我们的网址是 www.MedicalPropertieStrust.com。在我们的网站上发现或以其他方式访问的信息没有纳入本招股说明书，也不构成本招股说明书的一部分，也不构成我们向SEC提交或提供的任何其他报告或文件的一部分。

MPT金融公司简介

MPT金融公司是运营合伙公司的全资子公司.MPT金融公司没有任何资产，没有也不会进行任何业务，也不会有任何员工。其成立的唯一目的是作为债务证券的发行人或共同发行人，经营合伙公司可不时发行，仅允许某些机构投资者投资于我们的证券，否则可能无法投资于我们的证券，或者因为经营伙伴关系是一个有限合伙关系，或者由于其组织状态的合法投资法或它们的章程，投资于这种债务证券。

在投资于根据本招股章程提供的任何证券之前，除非另有明文规定，否则你应仔细考虑本文所列的所有信息、随附的招股说明书补编中的、本文及其中所包含的文件以及任何免费书面招股说明书，特别是2017年12月31日终了年度医疗财产和经营伙伴关系表10-K合并年度报告中所述的风险因素，以及根据“证券交易法”随后提交的任何文件所载或纳入本招股说明书的所有其他信息，经修正的(“外汇交易法”)，在此引用，以及风险因素和其他信息，包括或参考纳入适用的招股说明书补充。任何随附的招股说明书中所描述的风险和本文引用的文件并不是我们面临的唯一风险。我们目前所不知道的或我们目前认为不重要的额外风险也可能对我们的业务活动产生不利影响。除其他外，这些风险可能对我们的业务财务状况和经营结果产生重大的不利影响，并可能导致我们证券的交易价格下降，导致投资的全部或部分损失。

本招股说明书所载的某些陈述，任何随附的招股说明书，我们以参考在此和(或)其中纳入的文件，以及在任何免费书面招股说明书中，我们授权交付给你的任何前瞻性陈述，构成1995年“私人证券诉讼改革法”(“证券法”第27A节)和“交易法”第21E条规定的免于民事责任的安全港范围内的前瞻性陈述。我们在本招股说明书中作出前瞻性声明，其中包括参考资料所包含的受风险和不确定因素影响的文件。这些前瞻性陈述包括关于我们的业务可能或假定的未来结果、财务状况、流动性、业务结果、计划和目标的信息。关于下列主题的声明，除其他事项外，从其性质来看是前瞻的：

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我们的经营策略；

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我们的预期经营业绩；

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我们在美国或欧洲获得或发展更多设施的能力；

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是否有适当的设施可供购置或开发；

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我们签订未来租约和贷款的能力和条款；

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我们有能力通过发行债务和股票证券、合资公司安排和(或)处置财产来筹集额外资金；

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我们获得未来融资安排的能力；

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与未来分配有关的估计数和我们的支付能力；

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我们有能力偿还我们的债务并遵守我们所有的债务契约；

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我们的市场竞争能力；

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租赁费率和利率；

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市场趋势；

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预计资本支出；以及

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技术对我们的设施、运营和业务的影响。

前瞻性声明基于我们对未来业绩的信念、假设和期望，同时考虑到我们目前可以获得的信息。这些信念、假设和期望可能会因为许多可能发生的事件或因素而改变，而并非所有这些都是我们所知道的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和业务结果可能与前瞻性报表中的结果有很大的不同。在就我们的证券作出投资决定之前，您应仔细考虑这些风险，以及可能导致实际结果与我们前瞻性声明不同的下列因素：

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本文标题为“风险因素”一节中提到的因素，包括“关于2017年12月31日终了年度医疗财产和经营伙伴关系表10-K表的合并年度报告”中所列的因素，以及今后提交给证交会的、由本招股说明书中引用的那些因素；

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美国(国家和地方)和欧洲(特别是德国、联合王国、西班牙和意大利)政治、经济、商业、房地产和其他市场条件；

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我们的竞争环境；

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执行我们的业务计划；

除法律规定外，我们拒绝任何更新此类声明的义务，或公开宣布对本招股说明书中任何前瞻性声明的任何修改结果、任何随附的招股说明书补编、我们在此和(或)其中纳入的任何文件，或我们授权向您提供的任何免费书面招股说明书，以反映未来的事件或事态发展。

本招股说明书载有根据本招股说明书我们可能出售的证券的摘要。此摘要并不意味着要对每个安全性进行完整的描述。然而，本招股说明书连同任何相关的招股说明书，将包含所提供证券的重要条款。当在本节中使用时，我们HEAM，{Br}us HECH，我们的产品和发行人联合指操作合伙公司和MPT金融公司，而母公司一词仅指医疗财产信托公司(Medical Properties Trust，Inc.)。而不是它的任何子公司。

一般

经营伙伴关系可以发行一个或多个系列的高级债务证券，MPT金融公司预计将是任何此类系列的联合发行人。MPT金融公司是运营合伙公司的全资子公司.MPT 金融公司没有任何资产，不经营任何业务，也不会有任何员工。其成立的唯一目的是作为债务证券的发行人或共同承付人，由经营中的合伙公司不时发行。

如果我们提供本登记声明所涵盖的债务证券，我们将在截至2013年10月10日的一份基础契约下，由发行人、母公司作为担保人、经营伙伴关系方的某些子公司和国家协会的某些子公司作为托管人发行，并以补充保证书的形式和条款作为托管人予以修订和补充，以创建根据本协议可能发行、提供和出售的每一系列债务证券的形式和条款。本招股说明书是登记声明的一部分，基础契约作为证物提交，任何补充契约将作为本文件参考文件的证物提交，该文件涉及以下所提供和出售的任何新的债务证券的发行。我们指的基础契约，作为修正和补充的每一个补充契约，适用于在此发行并在此提供的一系列债务证券，作为一种契约。我们敦促您阅读基本契约和相关的补充契约，因为这些文件，而不是下面的摘要，将定义您作为债务证券持有人的权利。摘要中使用的大写术语具有契约中指定的含义。

各系列债务证券在招股说明书补编中的具体条款

与所提供的任何一系列债务证券有关的招股说明书补充和补充契约将包括与发行有关的具体条款。这些术语将包括以下部分或全部：

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MPT金融公司是否将成为联合发行人；

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债务证券的担保人；

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债务证券的名称；

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债务证券的本金总额；

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为偿付债务证券而作抵押的资产(如有的话)；

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我们是否会以注册形式，或以临时或永久全球证券的形式，向每名持有人发出个别证明书上的债务证券；

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发行债券的价格；

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如果债务证券的到期日加快，本金中应支付的部分；

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债务证券(如果不是美元)应支付的货币或货币单位；

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应付债务证券本金的日期；

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债务证券将承担的利率和债务证券的利息支付日期；

我们可以提供和出售债务证券，包括原始发行的贴现债务证券，以低于其本金数额的大幅度折扣。招股说明书的补充将描述特别的美国联邦所得税和适用于这些证券的任何其他考虑。此外，招股说明书还可以描述美国某些特殊的联邦所得税或其他适用于以美元以外货币计价的债务证券的考虑因素。

担保

在招股章程补充书就一系列债务证券所指明的范围内，母公司可共同及多项地向每名持有人及受托人保证，在该系列的债务证券到期到期时，或在赎回或以其他方式赎回或以其他方式赎回或回购时，全额及迅速缴付该系列债务证券的本金(如有的话)及利息。如一系列债务证券得到担保，则该系列证券可由母公司担保，并可在与一系列债务证券有关的招股说明书补充规定的范围内，并在发行该等债务证券后发生一项或多项指明的意外事件时，由母公司的部分或全部子公司担保。招股说明书补充将说明对任何特定担保的最高金额的任何限制，以及在何种条件下可以发放担保。担保将是母公司和任何此类子公司的一般义务。

合并、合并或资产出售

除非招股说明书中对一系列债务证券另有规定，一般来说，每一项契约都允许我们与另一实体合并或合并。它还将允许每个发行人将其全部或实质上所有资产出售、租赁、转让或以其他方式处置给另一实体。如果发生这种情况，剩余的或获得的实体必须在契约下承担所有此类签发人的责任和责任，包括支付债务证券上的所有欠款和履行该承诺书的契约。

在发生控制变更时不提供保护

除非招股章程另有规定，否则债务证券将不包含任何条款，在我们的控制权发生变化或发生高杠杆交易时保护债务证券的持有人，不论这种交易是否导致我们的控制权改变。

义齿的改性

除非招股说明书中对一系列债务证券另有规定，以下说明将适用于契约的修改。

我们可以补充或修改一项契约，如果持有在受补充或修订影响的契约影响下发行的所有未偿债务证券的本金总额占多数的持有人同意该契约。此外，任何系列的未偿债务证券的本金总额占多数的持有人可以放弃根据契约规定的过去违约和我们仅遵守关于该系列债务证券的契约的规定。但是，这些持有人不得放弃对该系列债务担保的任何违约付款，也不得放弃遵守一项规定，如果没有该系列的任何债务担保，则不能对该条款进行补充或修改。

特定系列债务证券的违约事件不一定构成在契约下发行的任何其他系列债务证券的违约事件。受托人如认为拒付任何债务证券符合持有人的最佳利益，则可不向该等债务证券持有人发出任何失责的通知(本金、溢价(如有的话)或利息的缴付除外)。

如任何系列债务证券发生并持续发生违约事件，则受托人或该系列债务证券合计本金至少25%的持有人，可宣布该系列所有债务证券的全部本金及应计利息立即到期并须予支付。如果发生这种情况，在符合某些条件的情况下，持有该系列债务证券总本金的多数人可以撤销声明。

除在失责情况下的责任外，受托人没有义务在任何持有人的要求、命令或指示下，根据契约行使其任何权利或权力，但如持有人向受托人提供合理的保证或弥偿，则不在此限。如该等证券提供合理的保证或弥偿，则持有任何系列债务证券的总本金占多数的持有人，可就该系列债务证券指示进行任何法律程序的时间、方法及地点，或指示受托人可利用的任何补救或行使授予受托人的任何权力的时间、方法及地点。

债务证券无限额

除非我们在招股说明书中另有说明，否则契约不会限制我们可能发行的债务证券的数量。

债务证券的注册

除非招股说明书另有说明，否则我们将只以注册形式发行一系列债务证券，不提供优惠券。

最小面额

除非招股说明书另有规定，债务证券将只发行本金1，000美元或整数倍数1，000美元。

该契约规定，对任何债务证券的本金、溢价(如有的话)或利息的支付，或就其提出或以其他方式提出的任何索赔，不得追索权，也不得根据或根据发行人或担保人在契约中的任何义务、契诺或协议，或在任何债务证券或担保中，或因由此所代表的任何债务的产生而追索权，均不得针对任何公司、股东、高级人员、董事、雇员或发行人或担保人的控制人或其任何后继人。每个持有人通过接受债务证券，免除和免除所有此类责任。豁免和释放是发行债务证券的考虑因素之一。

付款和转帐

受托人最初将作为契约下的付款代理人和登记人。发行人可以在没有事先通知债务证券持有人的情况下更换付款代理人或登记员，发行人或其任何子公司可担任付款代理人或登记员。

如果债务证券持有人已向发行人发出电汇指示，发行人将按照这些指示对债务证券进行所有付款。债务证券的所有其他付款将在受托人的公司信托办公室进行，除非发行人选择以支票方式支付利息，支票寄给持有人的地址是债务担保登记册所列的地址。

交换、登记和转让

任何系列的债务证券都可根据契约以不同的授权面额兑换同系列的其他债务证券、相同的本金总额和相同的条件。持有人可在注册主任办事处出示债务证券以供交换或登记转让。登记员对提出请求的人的所有权和身份证件感到满意时，即进行转让或交换。我们不会收取任何债务证券转让或交换登记的服务费。然而，我们可能要求支付任何税务或其他政府收费，为该登记。

我们不会被要求：

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在选择赎回该系列债务证券之前的15个工作日内，或在邮寄有关赎回通知或回购通知之日结束营业之日，或在记录日与下一个利息支付日之间，发行、登记或交换该系列的债务证券；或

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登记任何要求赎回或回购的债务证券的转让或交换，但我们正在部分赎回或回购的任何债务证券的未赎回部分除外。

满意和解除；失败

除招股说明书中关于一系列债务证券的补充说明另有规定外，下列说明适用于债务证券的清偿、解除和失败。

在下列情况下，契约将解除，并将不再对根据该契约发行的任何系列的所有未偿债务证券具有进一步效力：

(a)

任一

(1)

所有经认证的该系列的未偿还债务证券(已更换或支付的债务证券或已被销毁的债务证券以及在此之前已以信托形式缴存并随后偿还给我们的债务证券除外)已交付受托人注销；或

所有该系列未交付受托人注销的未清偿债务证券，由于发出赎回通知或其他原因而到期应付，或在规定期限一年内到期应付，或根据受托人满意的安排在一年内被要求赎回，无论如何，我们已不可撤销地存入或安排不可撤销地存入受托人，作为以美元计的信托现金、不可赎回的美国政府债务或其中的组合信托基金，其数额将足够，而无须考虑任何利息再投资，支付和清偿未交付受托人注销的债务证券的全部债务，以支付本金、保险费(如有的话)，并应计利息至存款之日(如已到期和应付的债务证券)或规定的到期日或赎回日；

(b)

我们已支付或安排支付我们根据契约须支付的所有其他款项；及

(c)

我们已向受托人递交了一份高级船员证书和一份律师意见，说明所有达到满意和解除职务的先决条件均已得到满足。

某一特定系列的债务证券将在招股说明书补充规定的范围和条件的范围内受到法律或契约失败的制约。

关于受托人的

契约规定，除非在违约持续期间，受托人将不承担责任，除非履行契约中具体规定的职责。如失责事件已发生并仍在继续，受托人在行使根据该契约赋予的权利及权力时，会运用与审慎人士在处理该人本身事务的情况下所行使的权利及权力相同的谨慎及技巧。

将1939年“信托义齿法”中的契约和条款纳入契约，对受托人的权利有限制，如果受托人成为发行人的债权人，在某些情况下获得债权付款，或在任何这类债权上变现其所收到的某些财产，如担保或其他。允许受托人从事其他交易；但须提供，如果它获得任何冲突利益，它必须消除这种冲突或辞职。

执政法

契约以及所有债务证券和担保将受纽约州法律管辖。

以下有关公司股本的重要规定的摘要，参照“马里兰州普通公司法”(MgCl)和“公司章程”和“章程”，应受“马里兰州普通公司法”(MgCl)和“公司章程”的全部约束和限定。公司章程和章程的副本已提交证券交易委员会。我们建议您检查这些文档。请参阅可以查找更多信息的其他位置。

授权股票

公司章程授权公司发行至多5亿股普通股，每股票面价值0.001美元，优先股10，000，000股，每股票面价值0.001美元。截至2018年12月28日，公司已发行和发行普通股370，552，961股，未发行和流通股优先股。本公司之特许章程授权本公司董事会未经股东批准，可增加获授权股份之总数或任何类别或系列之股份数目。

普通股

公司可不时发行普通股。公司董事会必须批准公司出售的股票数量和出售的价格。本公司普通股的所有股份，发行时，将正式授权，全部支付和不应评税。这意味着，本公司未偿还普通股的全部价格将在发行时支付，公司普通股的任何持有人将不必在以后向公司支付任何额外资金购买普通股。

在不违反任何其他类别或系列股票的优先权利以及公司章程中关于以下关于所有权和转让限制下讨论的股份转让限制的规定的前提下，公司普通股的股东有权在公司清算时，按照公司董事会的授权，从合法可得的资金中收取股利，并在公司清算时按比例分享公司合法可供分配给公司股东的资产，在支付公司所有已知债务和负债后解散或清盘，或为公司的所有已知债务和负债，包括在解散任何类别或类别的优先股时享有的优先权利，提供足够的准备金。

在符合公司章程有关限制转让公司普通股的规定的前提下，公司普通股的每一未清股份使股东有权就提交股东表决的所有事项，包括董事的选举，投一票；除就任何其他类别或系列股票另有规定外，该等股份的持有人将拥有专属表决权。在公司董事会的选举中没有累积投票。在无争议的选举中，董事是通过对每一位董事提名人投赞成票和反对票的多数票选出的。在有争议的选举中，董事由所投的多数票选出。参见“马里兰州法”和“宪章”的某些规定，以及“规章”、“董事会章程”。

公司普通股的持有人没有优先权、转换权、交易所权、偿债权、赎回权或估价权，也没有优先认购公司任何证券的权利。在不违反公司章程关于限制股权转让的规定的情况下，公司普通股的股份将享有同等的股利、清算权和其他权利。

根据MgCl，马里兰公司一般不得解散、修改其章程、合并、合并、出售其全部或实质上所有资产、从事股票交易所或在正常业务范围以外从事类似交易，除非得到公司股份有限公司董事会的批准和持有至少三分之二有权就此事表决的股份的股东的赞成票。

百分比(但不少于所有有权就此事投票的票数的过半数)载于公司章程内。本公司的章程对这些事项没有规定较低的百分比。然而，马里兰州法律允许一家公司在未经公司股东批准的情况下将其全部或大部分资产转让给一个或多个人，如果该人的所有权益直接或间接由该公司拥有的话。由于经营资产可能由公司的子公司持有，正如在公司的情况下一样，这可能意味着一家公司的子公司可以不经公司股东投票转让其所有资产。

公司章程授权公司董事会(董事会)将公司普通股的任何未发行股份重新分类为其他类别或系列股票，并确定每个类别或系列的股份数目，并设定每一类别或系列的偏好、转换和其他权利、表决权、限制、关于股息或其他分配、资格或赎回条款或条件的限制。

优先股

公司股份有限公司的章程授权该公司的董事会对任何未发行的优先股进行分类，并对任何系列以前分类但未发行的股份进行重新分类。优先股发行时，将正式授权，全额支付和不可评估，并将没有先发制人的权利。在发行每个系列的股份之前，公司董事会必须根据MgCl和公司章程的规定为每个系列规定条款、优惠、转换或其他权利、表决权、限制、对股息或其他分配的限制、资格以及赎回条款和条件。因此，公司的董事会可以授权发行优先股股份，其条款和条件可能会造成延迟、推迟或防止控制权交易的改变，而这种交易可能涉及公司普通股持有人的溢价，或那些持有人认为不符合其最佳利益的交易。截至2017年12月31日，未发行优先股。

增加授权股票和增发公司普通股和优先股的权力

公司认为，公司董事会未经股东批准，有权增加授权股票的数量，增发我们普通股或优先股的授权但未发行的股份，对公司普通股或优先股的未发行股份进行分类或重新分类，然后使公司发行这类分类或重新分类的股票，这将使公司能够灵活地安排今后可能的融资和收购，以及满足可能出现的其他需要。额外的类别或系列以及普通股将可供发行，而公司的新股东无需采取进一步行动，除非适用法律或任何国家证券交易所规则或公司证券上市或交易的自动报价系统的规则要求股东同意。

对所有权和转让的限制

为了使公司符合经修订的1986年“国内收入守则”或“守则”所规定的REIT资格，公司股票的流通股价值的50%可由五个或更少的个人实际或建设性地在应纳税年度的最后一半(公司已选择为REIT的第一年除外)拥有(按照“守则”的定义包括某些实体)。此外，如公司或公司10%或以上股份的一名或多于一名拥有人(实际或建设性地)实际或建设性地拥有公司的租客(或公司是合伙人的任何合伙的租客)的10%或多于10%，则公司(直接或透过任何该等合伙)从该租客收取的租金，不会是就“守则”的REIT总入息测试而言的合资格入息。公司的股份亦必须在12个月的应课税年度的至少335天内，或在较短的应课税年度的比例部分(公司已为其选择为REIT的第一年除外)内，由100名或100名以上的人实益拥有。

该公司的章程载有对公司新股本的所有权和转让的限制，这些限制旨在协助公司遵守这些要求，并继续作为REIT的资格。该公司章程的有关部分规定，公司首次公开募股完成后，除下文所述的例外情况外，任何人或任何作为团体行事的人，不得拥有或凭藉守则的归属条文而被当作拥有公司普通股的流通股数目或价值的(1)9.8%，或(2)公司任何类别或系列的已发行及已发行优先股或其他股份的数目或价值的9.8%(以更具限制性者为准)。我们将这一限制称为所有权限制。公司章程中的所有权限制比“守则”对公司普通股所有权的限制更为严格。

“守则”规定的所有权归属规则很复杂，可能导致由一组相关的个人或实体实际或建设性地拥有的股票由一个个人或实体建设性地拥有。因此，个人或实体收购公司普通股的不足9.8%(或实际或建设性地拥有公司普通股的实体的权益)，仍可使该个人或实体或另一个人或实体建设性地拥有公司未偿普通股的9.8%以上，从而使普通股受到所有权限制。

公司董事会仅凭其酌处权，可以前瞻性地或追溯性地放弃对一个或多个股东的所有权限制，如果它确定超过所有权限额的所有权不会导致公司根据“ 守则”第856(H)条(不论所有权权益是否在应纳税年度的最后一半期间持有)或以其他方式损害公司作为REIT的地位(例如，为了REIT资格规则的目的，使公司的任何租户被视为相关的方租户)。

作为公司放弃的条件之一，公司的董事会(Br}可要求法律顾问或国税局或国税局就保留REIT地位作出令人满意的公司董事会的裁决，以及申请人的申述或承诺。

关于放弃所有权限额或在任何其他时间，公司董事会可以降低所有其他人和实体的所有权限制；但是，如果任何个人或实体对公司股本的所有权百分比超过这种减少的所有权限制，则降低的所有权限额对任何个人或实体都无效，直到该人或实体在公司资本存量中所占百分比等于或低于减少的所有权限额为止，但任何进一步收购公司资本存量超过该百分比公司资本存量的行为都将违反所有权限额。此外，新的所有权限额可能不允许五个或更少的个人(按 the Code规定的REIT所有权限制的目的)受益地拥有公司未偿股本价值的49.5%以上。

该公司的许可证一般禁止：

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任何实际或建设性地持有公司股本股份的人，而该股份会导致公司根据守则第856(H)条被紧密持有；及

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任何人如转让公司股本股份会导致公司股份由不足100人有权受益者拥有，则不得转让公司股本股份(无须参照任何归属规则而厘定)。

任何人如取得或企图或打算取得本公司普通股的实益或建设性拥有权，而该股份将会或可能违反上述对可转让性及所有权的任何限制，则须立即向公司发出通知，并向公司提供公司所要求的其他资料，以确定该等转让对公司作为REIT的地位的影响。上述关于转让和所有权的规定不适用于公司的转让和所有权

根据公司的章程，如果任何据称转让公司股本或任何其他事件会导致任何人违反公司章程中的所有权限制或其他限制，则任何这种所谓的转让对于据称的受让人或所有人或据称的所有人而言将是无效的，对超过所有权限额的股份数目(四舍五入至最接近的全部股份)没有任何效力或效力。超过所有权限额的股份数目将自动转让给公司选定的一个或多个慈善组织的信托，并由其持有。信托的受托人将由公司指定，并必须与本公司及任何声称拥有人无关。自动转移将自业务关闭之日起生效，该业务将在发生暴力转移或导致转移到信托的其他事件的前一天生效。在公司发现股份已自动转让给上述信托之前，向声称拥有人支付的任何股息或其他分配，必须在要求分配给信托受益人时偿还给受托人，而公司就上述超额股份在受托人出售前支付的所有股息和其他分配，应支付给受益人。如果由于任何原因，上述向信托的转让不能自动生效，以防止违反适用的所有权限制，那么公司的租约规定多余股份的转让将无效。除马里兰州法律另有规定外，自这些超额股份转让给信托之日起生效。, 受托人有权(由受托人自行酌情决定，并在符合适用法律的规定下)(1)在公司发现该等股份已转让予信托之前，撤销任何看来是拥有人投下的票，而 (2)则有权按照受托人为信托受益人的利益而行事的意愿，重投该等表决权，但如公司已采取不可逆转的行动，则受托人无权撤销及重订该项表决。

转让给受托人的公司股本的股份被当作要约出售给公司或公司指定的人，每股价格等于(1)声称拥有人为该股份支付的价格(或者，如果导致转让给信托的事件不涉及以市价购买公司股本的股份、导致将公司股本股份转让给信托的事件发生之日的市场价格)和(2) 公司或公司指定收货人当日的市场价接受这样的提议。公司有权接受这样的要约，直到受托人根据下面的规定出售了公司在信托中持有的股份。在出售给我们时，慈善受益人在出售的股份中的利益终止，受托人必须将出售的净收益分配给据称的所有者，受托人持有的任何股息或其他分配款将支付给慈善受益人。

如果公司不购买股份，受托人必须在收到公司关于将股份转让给信托的通知之日起20天内，将股份出售给受托人指定的个人或实体，该人或实体可以在不违反所有权限制的情况下持有股份。在此之后，受托人必须向声称拥有人的分配相等于(1)声称拥有人为该等股份支付的净价的款额(如导致转让予该信托的事件并不涉及以市价购买该等股份，则须按该事件当日的市价将该股本股份转让予信托)及(2)该信托所收取的出售收益净额。任何超过分配给声称的所有者的金额的收益将分配给受益人。

所有直接或凭借代码的归属规定而拥有公司未偿还股本股份数目或价值的5%以上(或根据“守则”颁布的规例所规定的其他百分比)的人，必须在每个日历年结束后30天内向公司发出书面通知。此外，每名股东在接获要求时，须以书面向公司披露有关公司股份的直接、间接及建设性拥有权的资料，而该等资料是公司董事局认为有合理需要的，以符合适用于任何税务机关或政府机构的守则的条文，或符合任何税务机关或政府机构的规定，或决定是否符合该等规定。

以下有关MgCl及公司章程及附例的某些条文的摘要，并不看来是完整的，而须受参照MgCl及公司章程及附例的全文所规限及限定。公司章程和章程的副本已提交证券交易委员会。我们建议您检查这些文档。请参见您可以找到更多信息的位置。

公司董事会

“公司章程”及“公司附例”规定，新公司的董事人数须由新公司董事局(Br}设立，但不得少于一人，亦不得少于15人，而根据MgCl，则不得多于15人。目前，该公司的董事局由7名董事组成。任何空缺，除因董事人数增加而产生的空缺外，可在任何常会或为此目的召开的任何特别会议上，由其余董事的过半数填补，但不足法定人数。因公司董事人数增加而产生的任何空缺必须由全体董事会的多数填补。当选填补空缺的董事，任期至下次选举董事为止，直至其继任人当选并具备资格为止。

根据“公司股份有限公司章程”，公司董事会的每一名成员当选，直至下一次股东年会和其继任者当选为止，现任成员的任期将在2019年举行的股东年度会议上届满。公司普通股的股东无权在选举董事时进行累积投票。因此，在每次股东年会上，公司董事会的所有成员都将参加选举，公司董事将在无竞争选举中以多数票当选，在有争议的选举中以多数票当选。董事可在有因由或无因由的情况下，以有权在董事选举中投票的三分之二的赞成票而免职。

业务合并

马里兰州法律禁止马里兰州公司与有利害关系的股东或利益相关的股东的附属公司在最近一次成为有利害关系的股东之日后五年内进行商业合并。这些业务组合包括合并、合并、股票交易所，或在章程规定的情况下，某些资产转让、某些股票发行和重新分类。马里兰州法律将有利害关系的股东定义为：

•

任何人如实益拥有法团10%或以上的投票权，则须持有该公司的有表决权股份；或

•

法团的附属公司或联营公司，在有关日期之前的两年期间内的任何时间，是法团当时已发行的有表决权股份的10%或以上的实益拥有人。

如果董事会事先批准该交易，否则该人将成为有利害关系的股东，则该人不是有利害关系的股东。然而，在批准交易时，董事会可以规定，其批准须在批准之时或之后遵守由董事会确定的任何条款和条件。

在五年禁令之后，公司与有利害关系的股东之间的任何商业合并通常必须由董事会推荐，并至少由下列各方投赞成票予以批准：

•

有权由当时有表决权股票的流通股持有人投票的80%；和

在马里兰州法律允许的情况下，公司的章程包括一项将公司排除在MgCl这些条款之外的条款，因此，五年禁令和超多数表决要求将不适用于公司与公司任何有利害关系的股东之间的业务合并，除非公司后来在股东批准下修改其章程，以修改或取消这一排除条款。我们相信，公司对所有权的限制将大大降低股东成为马里兰州企业合并法规含义范围内的利益相关股东的风险。然而，不能保证公司不会在未来某一天选择加入MgCl的业务合并条款，但须经股东按照MgCl 和公司章程的要求批准。

控制权收购

MgCl规定，在获得控制权股份时获得的马里兰公司的控股股份持有人对控制权股份没有任何表决权，除非在特别会议上经有权就该事项投赞成票的三分之二的赞成票批准。由收购方所拥有的股份，或由公司新员工的高级人员或董事所拥有的股份，不得被排除在有权就此事投票的股份之外。控制股份是指有表决权的股份，如果与先前由获得的所有其他股份合并，或被收购者能够行使或指示行使表决权，除非仅仅凭借可撤销的代理，则将使获得者有权在以下表决权范围内选举董事时行使表决权：(1)十分之一或以上但少于一-第三、控制权股份不包括股份，收购人因事先获得股东批准而有权投票。控制份额获取是指获得已发行和已发行的控制股份，但有某些例外。

已作出或提议取得控制权股份的人，在满足某些条件，包括支付费用的承诺后，可强迫公司董事会在接到要求后50天内召开股东特别会议，审议股份的表决权。如果没有人要求召开会议，公司本身可以在任何股东会议上提出这一问题。

如果会议上没有批准表决权，或者收购人没有按照马里兰法律的要求发表收购人声明，那么，在符合某些条件和限制的情况下，公司可以以公允价值赎回任何或所有控制权股份，但先前已获批准的控制权除外，而不考虑控制权股份没有表决权的情况，即在收购者最后一次收购控制权之日，或在任何股东会议上，考虑和不批准此类股份的表决权。如果在股东会议上批准了控制权的表决权，而获得者有权行使或指导行使多数表决权，则所有其他股东都有权要求并获得其股票的公允价值，或在股东大会上规定的非股东异议者的权利条款中可以行使评估权。为此种评估权利的目的而确定的股份的公允价值不得低于获得控制权的人支付的每股最高价格(br})。

董事会可以不修改章程、章程或者章程，未经股东批准，执行本规定的全部或者任何规定。如果执行，这些规定可能会阻止收购公司股份的提议，并可能增加完成要约的难度。该公司在其章程中选择退出Muta，未经股东批准，不得退出。

公司章程的修订

根据MgCl，公司章程只有经董事会宣布为可取，并得到至少三分之二有权就该事项投赞成票的持有人的赞成票，才能予以修改，但公司董事会可在未经股东批准的情况下修改公司章程，以更改公司的法人名称或任何类别或系列股票的名称或指定或面值。

公司解散

公司的自愿解散必须由全体董事会的过半数宣布为可取，并由至少三分之二的所有有权获得该事项的票数的持有者的赞成票予以批准。

董事提名及新业务预告

该公司的附例规定，就股东周年会议而言，须考虑的唯一事务及须采取行动的唯一建议，将是那些适当提交周年会议的建议：

•

根据公司召开会议的通知；

一般而言，根据“公司附例”，任何寻求提名董事或将其他业务提交公司周年股东会议的股东，必须至迟於第90天结束营业之日，或在该通知邮寄给股东前一年周年会议一周年前一周年前120周年的营业结束日，向公司秘书递交一份通知。(B)根据本公司附例，任何股东如欲提名一名董事或将其他业务提交公司周年股东会议，须在该日或该日之前向公司秘书递交一份通知。对于试图提名公司股份有限公司董事会候选人的股东，通知必须说明与被提名人有关的各种事项，包括所持普通股的名称、地址、职业和数目，以及其他指定事项。对于寻求提出其他业务的股东，通知必须包括对提议的业务的说明、建议的理由和其他具体事项。

董事及高级人员责任的补偿及限制

MgCl允许一家马里兰公司在其章程中列入一项规定，将其董事和高级人员对金钱损害的赔偿责任限制在公司及其股东，但因实际收到金钱、财产或服务方面的不当利益或利润或最终判决所确定的积极和蓄意的不诚实行为而造成的赔偿责任除外。公司章程将公司董事及高级人员对金钱损害的个人法律责任限制在现行马里兰州法律所准许的最充分范围内，而公司的新章程、章程及附例则规定，董事或高级人员须在马里兰法律所规定或准许的最充分范围内，就该董事或高级人员因其作为公司董事或高级人员的身分而可能成为受其规限的任何申索或法律责任而获弥偿。马里兰州法律允许董事和官员获得赔偿，不受判决、处罚、罚款、和解和任何诉讼程序的实际费用的影响，因为他们可能因履行这些或其他身份而成为当事方，除非可以确定以下情况：

•

董事或高级人员的作为或不作为对诉讼程序中裁定的诉讼事由具有重大意义，是恶意实施的，或者是主动和蓄意不诚实的结果；

•

董事或人员实际上在金钱、财产或服务方面获得不适当的个人利益；或

•

关于任何刑事诉讼，主管或官员有合理理由认为其行为或不作为是非法的。

MgCl要求一家公司(除非其章程另有规定，公司的章程没有规定)向因是非曲直或其他原因而获得成功的董事或高级人员提供赔偿，为他或她因以该身份服务而成为一方的任何索赔进行辩护。

然而，根据MgCl的规定，马里兰公司不得对公司或其权利的诉讼中基于个人利益不当的责任判决的不利判决作出赔偿。

公司章程授权公司有义务赔偿自己，公司章程规定，公司有义务在马里兰州法律规定的最大限度内，在不时有效的范围内，赔偿公司，并且在不要求预先确定赔偿、支付或偿还合理费用的最终权利的情况下，在最后处置一项法律程序之前：

•

任何现职或前任董事或高级人员，如因其以该身分服务而成为诉讼的一方；或

•

在公司担任董事或高级人员期间，并应公司的请求，为另一公司、房地产投资信托、合伙、合资、信托、雇员福利计划或任何其他企业作为该公司的董事、高级人员、合伙人或受托人、房地产投资信托、合伙、合资企业、信托、雇员福利计划或其他企业的服务或服务，并因以该身份服务而成为诉讼一方的个人。

本公司的章程和细则还允许公司向以上述任何一种身份向公司的前任提供服务的任何人提供补偿和预付费用。

根据任何赔偿协议或安排，公司股东对赔偿、付款或其他义务不承担个人责任。然而，赔偿可以减少我们和公司的股东对受损害的个人的法律补救。

有关公司董事及高级人员获弥偿的条文，并不限制股东就违反董事或高级人员对公司或公司股东的责任而获得强制令济助或其他衡平法援的能力，尽管在某些情况下，这些公平补救办法可能并不有效。

除了公司的董事和高级人员依据公司的“公司章程”和“公司章程”和“MgCl章程”有权获得的任何赔偿外，公司的章程和细则还规定，经公司董事会批准，公司可在马里兰州法律允许的最大限度内，向其他雇员和代理人提供赔偿，不论他们是在为公司服务，还是应公司的请求，向任何其他实体提供赔偿。公司已与公司的每一位董事和执行人员签订赔偿协议，公司维持一份董事和高级人员责任保险单。虽然赔偿协议的形式在很大程度上与公司章程和细则的规定所规定的范围相同，但它为董事和高级官员提供了更大的保证，即可以获得赔偿，因为作为一项合同，董事会或股东今后不能单方面修改赔偿协议，以取消其规定的权利。

在上述规定允许赔偿根据“证券法”引起的责任的董事、高级人员或控制我们的人的范围内，公司获悉，证交会认为，这种赔偿违反了“证券法”规定的公共政策，因此是不可执行的。

我们总结了经营伙伴关系(伙伴关系协定)第二次修订和恢复的有限合伙协议(伙伴关系协定)的实质性条款和规定。此摘要未完成。要了解更多细节，请参考合伙协议本身，该协议的副本此前已提交给SEC，该副本在本招股说明书和任何附带的招股说明书中均以参考方式纳入。请参阅您可以在哪里找到更多信息。

业务伙伴关系的管理

业务伙伴关系于2003年9月10日组织为特拉华有限合伙公司。最初的伙伴关系协定是在该日签订的，最后一次修改和重申于2007年7月31日。根据合伙协议，作为经营合伙公司医疗财产信托有限责任公司唯一普通合伙人的唯一股权所有人，公司在管理和控制经营伙伴关系方面具有充分、专属和完全的责任和酌处权，但须符合下文所述有限合伙人的某些保护权利。该公司有权使经营中的合伙公司进行某些重大交易，包括收购、处置、再融资和选择租户，并使经营伙伴关系的业务和分配政策发生变化。然而，对合伙协议的任何修正，如果会影响有限合伙人的赎回权或对有限合伙人的权利产生不利影响，则需要获得有限合伙人以外的有限合伙人的同意，该有限合伙人持有的有限合伙人所持有的有限合伙人经营合伙单位中的超过50%。

利益的可转移性

公司不得自愿退出经营合伙，不得转让或转让公司在经营合伙中的权益，也不得在一项导致公司控制权变更的交易中进行任何合并、合并或其他合并，或实质上出售公司所有资产，除非：

•

公司获得持有有限合伙人50%以上股份有限责任合伙人的同意，但公司或其子公司持有的股份除外；

•

由于这种交易，所有有限合伙人将有权为每个合伙单位收取一笔价值相当于交易中支付给我们普通股一股股份持有人的现金、证券或其他财产的数额相等的现金、证券或其他财产，但如与交易有关的购买、投标或交换要约已向持有公司普通股的50%以上的持有人提出并为其接受，则合伙单位的每个持有人应有权选择将其合伙单位兑换为最大数额的现金，(1)如有限合伙人行使赎回权(见下文)及(2)根据紧接要约届满前行使赎回权时收到的公司普通股的要约股份而出售、投标或交换的证券或其他财产；或

•

公司是交易中幸存的实体，并且(1)公司的股东在交易中没有收到现金、证券或其他财产，或(2)所有有限合伙人都为每个合伙单位收取现金、证券或其他财产的数额，其价值不低于公司股东在交易中收到的现金、证券或其他财产。

公司还可以将并入另一实体，或与另一实体合并或合并，条件是：(1)除公司持有的合伙单位外，继承或尚存实体的所有资产基本上都作为资本贡献直接或间接地贡献给合伙企业，以换取公平市值相当于所持资产价值的合伙单位。

(2)幸存者明确同意承担公司根据合伙协议承担的所有义务，而合伙协议应在任何此类合并或合并后加以修订，以便得出一种新的方法，计算在行使赎回权时应支付的金额，该方法与现有的计算方法相当，如尽可能接近现有的计算方法。

公司亦可(1)将公司一般合伙权益的全部或部分转让予(A)全资拥有的附属公司或(B)母公司，并可在该转让后以普通合伙人身分退出；及(2)进行法律或任何全国性证券交易所或自动报价系统所规定的交易，而公司的证券可在该交易系统上上市或交易。

资本贡献

该公司将公司2004年4月的私募和随后公开发行的净收入作为资本捐款，以换取经营伙伴关系的单位。合伙协议规定，如果经营伙伴关系在任何时候需要额外资金，超过业务伙伴关系可从借款或资本捐款中获得的资金，公司可向金融机构或其他贷款人借入这些资金，并按照适用于公司借入这些资金的相同条款和条件将这些资金借给经营合伙公司。根据合伙协议，公司有义务将公司股票发行的任何收益作为业务伙伴关系的额外资本。如果公司真诚地认为这种发行既符合运营合伙公司的利益，又符合公司的最佳利益，则公司有权使经营中的合伙公司以低于公平市场价值的价格发行合伙企业的利益。如果公司向经营伙伴关系贡献额外资本，公司将获得额外的合伙单位，公司的百分比利息将按比例增加，根据这些额外资本捐款的数额和经营伙伴关系在作出这种贡献时的价值。反之，有限合伙人的利益百分比在公司增资的情况下将按比例减少。此外，如果公司向经营伙伴关系提供额外资本，公司将按公司确定的公允市场价值重新估价经营合伙的财产, 合伙人的资本账户将作调整，以反映以前资本账户中未反映的此类财产所固有的未实现损益，如果在重新估价之日按我们确定的公平市场价值对这些财产进行应纳税的处置，则这些财产将根据合伙协议的条款分配给合伙人。经营合伙企业可在取得财产或其他方面优先于共同合伙利益，包括公司全资子公司作为普通合伙人所拥有的合伙利益。

赎回权

根据合伙协议第8.04节，除本公司外，有限责任合伙人将获得赎回权，将使他们能够使经营合伙公司赎回其有限合伙单位，以换取现金，或在公司的选择下，将公司普通股的股份兑换为一对一基础，可根据股票分割、股息、资本重组和类似事件进行调整。根据合伙协议第8.04条，有限责任合伙单位的持有人在获发牌照后12个月内不得行使赎回权，除非公司董事局豁免或缩短等候期。尽管如此，如果向被赎回的有限合伙人交付普通股，有限合伙人将无权行使赎回权：

•

导致任何人直接或间接持有超过公司章程规定的股份所有权限额的普通股；

•

结果：公司股份由不足100人持有(确定不参照任何归属规则 )；

合伙协议要求经营合伙以的方式运作，使公司能够满足被归类为REIT的要求，避免“守则”规定的任何联邦收入或消费税负债(与保留资本收益有关的任何联邦所得税负债除外)，并确保合伙企业不会被归类为公开交易的合伙企业，根据“守则”第7704条应作为公司征税。

除经营伙伴关系所产生的行政和业务费用外，业务伙伴关系一般将支付公司的所有行政费用和费用，包括：

•

与公司持续存在有关的所有费用；

•

与证券的发行和登记有关的一切费用；

•

根据联邦、州或地方法律或法规编制和提交公司定期报告的所有费用；

•

与公司遵守任何监管机构颁布的法律、规则和条例有关的所有费用；以及

•

公司在正常经营过程中代表经营伙伴关系承担的所有其他经营费用或行政费用。

分布

合伙协议规定，业务伙伴关系将从业务活动中分配现金，包括净出售或再融资收益，但不包括出售与业务合伙清算有关的业务伙伴关系财产的净收入，按公司自行酌处的时间和数额分配给公司和有限合伙人，按照其在经营伙伴关系中各自的百分比利益分配给公司和有限合伙人。

合伙企业的损益，包括折旧和摊销扣除，一般按照合伙企业的百分比分配给公司和有限合伙人。所有上述拨款均须符合“守则”第704(B)和704(C)节的规定，并须符合根据“守则”颁布的“国库条例”的规定。业务伙伴关系预期使用“守则”第704(C)节规定的新的传统方法，分配与要约有关而获得的、公平市价与缴款时调整的税基不同的物品。

术语

经营伙伴关系将永久存在，或直至在下列情况下较早解散：

•

公司破产、解散、撤职或退出，除非有限合伙人选择继续合伙；

•

在出售或以其他方式处置合伙公司的全部或实质上所有资产后90天的时间；或

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由公司以经营合伙公司唯一普通合伙人的拥有人的身份进行的选举。

税务事项

通过公司对经营合伙公司普通合伙人的所有权，公司有权代表经营合伙公司根据“守则”进行税务选举。

本节概述了当前联邦所得税对医疗财产和运营伙伴关系的影响，一般是由于将医疗财产作为REIT处理而产生的。由于本节是一个一般性的总结，它没有涉及所有潜在的税务问题，可能与您的具体情况有关。Baker、Donelson、 Bearman、Calwell&Berkowitz、P.C.或Baker Donelson担任我们的律师，审查了这份摘要(除美国联邦所得税考虑事项的一般摘要外)，并认为其中的讨论公正地总结了对我们普通股持有人来说是重要的联邦所得税后果。讨论没有涉及可能与特定证券持有人根据其个人投资或税务情况有关的所有方面，也不涉及根据联邦所得税法受到特殊待遇的某些类型的证券持有人，例如保险公司、免税组织、金融机构或经纪人-交易商，以及非美国个人和外国的公司。

贝克·多内尔森的意见本节中的陈述称为税收意见，其依据是现行的联邦所得税法，这些法律规定了作为REIT资格的资格。我们不能向你保证，新的法律、对法律或法院裁决的解释，其中任何一项可能具有追溯效力，都不会导致本节中的任何陈述不准确。你应该知道，律师的意见对国税局没有约束力，也不能保证国税局不会质疑这些意见中提出的结论。

这一节并不能取代认真的税收规划，也不构成税收咨询。我们敦促你就具体的联邦、州、地方、外国和其他税务后果征求你自己的税务顾问的意见，根据你自己的具体情况，购买、拥有和处置我们普通股的股份，我们选择作为REIT征税，以及适用的税法可能发生变化的影响。

我们公司的税收

我们以前被评定为分章S公司。我们于2004年4月6日撤销了S分节选举，并根据经修订的1986年“国内收入法”第856至第860条(“守则”)，从2004年4月6日起至2004年12月31日止的应税年度开始，选择作为REIT征税。关于这份招股说明书，我们的REIT顾问Baker Donelson认为，为了联邦所得税的目的，我们现在和已经按照“守则”规定作为REIT征税的资格的要求组织起来，从2004年12月31日起的第一个短期应税年度开始，我们目前和拟议的业务方法，如本招股说明书所述并由我们的律师代理，目前满足目前的要求，并将使我们能够在今后继续满足作为REIT的资格和税收的要求。然而，这一意见是基于我们向贝克·多内尔森提出的事实假设和陈述，内容涉及我们的组织、我们提议的所有权和业务以及与我们是否有资格成为区域投资信托基金的能力有关的其他事项，并明确地以这些假设和陈述的准确性为条件。

我们相信，我们建议的未来运作方法，将使我们能够继续有资格成为区域投资信托基金。然而，不能保证我们的信念或期望将得到满足，因为作为REIT的这种资格和税收取决于我们是否有能力在每一个应税年度满足下面讨论的根据“守则”规定进行的各种测试。这些资格测试包括我们从特定来源赚取收入的 %、属于特定类别的资产百分比、股票所有权的多样性以及我们分配的收入百分比。贝克·唐纳尔森不会继续审查我们对这些试验的遵守情况。因此，就我们目前和未来的应税年份而言，我们无法保证我们的行动的实际结果将满足这些要求。有关我们未能保持REIT资格的税务后果的讨论，请参阅关于资格评定不合格的基本要求。

我们可以选择对我们的长期资本净收益保留和缴纳所得税.在这种情况下，美国的股东将按其在我们未分配的长期资本收益中所占的比例征税(只要我们及时将这种收益指定给股东)，并就其按比例缴纳的我们所缴税款得到抵免或退款，并作出调整，以增加股东在我们股票中的比例，其差额是：(I)收入中包括的资本收益数额和(Ii)股东认为已支付的税额之间的差额。

•

我们可能要对某些交易征收100%的消费税，而这些交易并不是在一定的范围内进行的，而是与应税的REIT子公司进行的。

•

如果我们在一项交易中从C公司获得任何资产(即通常须缴纳全额公司级税的公司)，在交易中，我们手中资产的基础是参照C公司手中的资产基础确定的，并且我们确认自我们获得资产之日起的5年期间内资产处置的收益，然后资产的内置收益将以最高的公司税率征税。

我们必须在整个应税年度满足一至四项要求，并必须在12个月的应纳税年度至少335天内，或在不到12个月的应纳税年度的比例部分期间，满足5项要求。如果我们遵守所有关于确定我们应纳税年度未清股票所有权的信息，而没有理由知道我们违反了第六项要求，我们将被视为满足了该应税年度的第六项要求。在截至2004年12月31日的应税年度，我们不必满足第五和第六项要求。在根据我们2004年4月的私募发行共同股票之后，我们发行的普通股拥有足够多的所有权，以满足上文规定的第五和第六项要求。我们的章程规定了对我们普通股的所有权和转让的限制，以便我们继续满足这些要求。我国章程中限制我国普通股所有权和转让的规定，见“资本论说明”、“股份限制”、“所有权限制”和“转让规定”。

为了根据第六项要求确定股票所有权，个人一般包括补充失业救济金计划、私人基金会或信托的一部分，永久保留或专门用于慈善目的。然而，根据联邦所得税法，个人信托一般不包括符合条件的雇员养恤金或利润分享信托，这种信托的受益人将被视为按其精算利益持有我们的股份，以符合第六项要求的目的。

作为合格REIT子公司或QRS的公司不被视为与其母公司REIT分开的公司。QRS的所有资产、负债和收入项目、扣减和信贷都被视为REIT的资产、负债和收入项目、扣减和信贷项目。QRS是一家公司，而不是应纳税的REIT子公司，如下所述，其所有资本存量均为REIT所拥有。因此，在应用本文所述的要求时，我们拥有的任何QRS都将被忽略，而此类子公司的所有资产、负债和收入、扣减和信贷项目将被视为我们的资产、负债以及收入、扣减和信贷项目。

根据“国库条例”第301.7701至第3节，有两个或两个以上所有者有资格选择其税分类但没有作出这种选择的非公司国内实体通常被视为联邦所得税的合伙企业。如果REIT是有其他合作伙伴的合伙企业中的合伙人，则REIT将被视为拥有其在合伙企业资产中所占的比例份额，并在适用的REIT 资格测试中获得其在合伙企业总收入中可分配的份额。我们将我们的经营伙伴关系视为美国联邦所得税的合作伙伴关系。因此，我们在经营合伙企业和任何其他合伙企业、合资企业或有限责任公司的资产、负债和收入项目中所占的比例被视为联邦所得税的合伙企业，而我们在其中直接或间接地获得权益，为适用各种REIT资格要求，我们的资产和总收入被视为我们的资产和总收入。

REIT允许持有一个或多个应税REIT(br}子公司或TRSS的100%的股票。我们已就MPT发展服务公司(MPT Development Services，Inc.)、2004年1月成立的特拉华州公司(MPTRS)和2011年4月成立的特拉华州金融公司MPT金融公司(MPT Finance Corporation，Inc.)组建并进行了应税REIT附属选举。我们还为MPT Covington TRS公司进行了一次应税REIT附属选举。(MPT Covington TRS公司)成立于2010年，现已解散。我们还成立了有限责任公司全资拥有的MPT TRS，这些实体被忽视的联邦所得税的目的。应税REIT子公司是一家完全应税的公司，如果直接由母公司REIT获得，则可能不会获得符合条件的收入。一般而言，子公司和REIT必须与国税局联合提交一份选举，将该子公司视为应纳税的REIT子公司。一家应纳税的REIT子公司将对其赚取的任何收入按正常的公司税率缴纳所得税。此外，规则对应纳税的REIT子公司与其母公司REIT或REIT的租户之间的某些类型的交易征收100%的消费税，而这些交易不是在一定的范围内进行的。我们可以在必要或方便的情况下通过应纳税的REIT子公司间接从事活动，以避免获得收入或服务的利益，如果我们直接从事这些活动，就会危及我们的REIT地位。特别是, 如果我们希望向可能产生不符合下文所述的总收入测试标准的收入的无关方提供服务，我们将很可能通过一个应税的REIT子公司从事活动。我们还可以通过应税REIT子公司进行禁止的交易。请参阅下面的说明，下面是对再加工的要求，对资格的认可，禁止交易。应纳税的REIT子公司不得经营或管理保健设施，但从REIT租赁给应税REIT子公司的保健设施{Br}可由合格的独立承包商代表应税REIT子公司经营。就这一定义而言，附属保健设施是指医院、护理设施、辅助生活设施、集合护理设施、合格的连续护理设施或其他有执照的设施，这些设施向病人提供医疗或护理或辅助服务，并由有资格参加“社会保障法”第十八章关于这类设施的医疗保险方案的服务提供者经营。MPT Covington TRS公司成立的具体目的是从 us租赁一个保健设施，将该设施转租给其拥有股权的实体，并由一名合格的独立承包商经营该设施。我们从国税局获得了一份私人信件裁决(Covington信函裁决)，认为根据各方之间的协议，股权的所有权和设施的运作不会对MPT Covington TRS的应税REIT子公司地位产生不利影响。我们组织了其他交易，其中MPT TRS以类似的方式在租户实体中拥有间接股权，包括与Ernest Health，Inc的运营子公司。(欧内斯特公司), 并且在将来也可以类似地构造其他这样的事务。2018年，我们出售了欧内斯特健康控股有限责任公司(Ernest Health Holdings，LLC)的股权，因此，对于欧内斯特，我们不再拥有任何实体的10%股权，MPT TRS将一个由独立合格承包商运营的医疗设施转租给该实体。因此，我们计划从2019年1月1日起终止与MPT TRS公司有关欧内斯特设施的租约。此后，我们的经营伙伴关系的子公司将直接将基础的不动产租赁给欧内斯特的子公司。

总收入测试。我们必须每年通过两次总收入测试，以保持我们作为REIT的资格。首先，我们每个应课税年度的总收入至少75%必须包括我们直接或间接地从与不动产或不动产抵押或有关的投资中获得的明确类型的收入。

第二，一般来说，我们每个应课税年度的总收入，至少95%必须包括按75%毛额入息测试而符合资格的入息、其他类别的利息及股息或出售或处置股票或证券所得的收益。在一般业务过程中，我们出售主要用于出售给客户的财产的总收入在这两项收入测试中都不包括在分子和分母之外。此外，套期保值交易带来的收入和收益，即我们为获取或携带房地产资产而发生或将要发生的债务套期保值行为，如果被明确和及时地确定为这种资产，也将被排除在分子和分母之外，用于95%的总收入测试和75%的总收入测试。95%的总收入测试不包括被动外汇收益，而95%和75%的总收入测试不包括房地产外汇收益。以下各段讨论总收入测试对我们的具体应用。

库务局局长获赋予广泛权力，以决定某些特定项目的收益或入息是否符合75%或95%的入息测试标准，或被排除在为上述目的而量度的毛收入范围内。

不动产租金.我们从不动产获得的租金，只有在符合下列条件的情况下，才可作为不动产租金，即75%和95%的总收入测试的合格收入。

第一，租金不得全部或部分以任何人的收入或利润为基础。然而，如果参与租金是根据收入或销售的百分比和百分比计算的，则可作为从不动产中收取的租金：

•

在订立租约时是固定的；

•

在租约期间，不得以以收入或利润为基础计算租金的方式重新谈判；以及

•

符合正常的商业惯例。

更广泛地说，如果考虑到有关的租赁和所有周边的情况，这种安排不符合正常的商业惯例，但实际上被用作以收入或利润为基础的租金，则租金将不属于不动产租金。我们已向贝克·多内尔森代表，我们打算按照上述规则，确定和接受固定数额的租金或占总收入的固定百分比的租金，而不是在任何程度上参照任何人的收入或利润来确定租金。

第二，我们不能实际上或建设性地拥有任何租户的股票或资产或净利润的10%或更多，即所谓的与有关的一方租户，但应纳税的REIT子公司除外。未能坚持这一点

限制将导致关联方租户的租金收入在REIT总收入测试中不被视为符合条件的收入。推定所有权规则一般规定，如果我们的股票价值10%或10%以上是由任何人直接或间接拥有或为任何人所拥有，我们被视为直接或间接地拥有由该人或为其所拥有的股票。此外，我们的章程禁止转让我们的股份，这会使我们实际上或建设性地拥有承租人10%或10%以上的所有权利益。除了应税的REIT子公司外，我们不拥有任何租户的10%或10%以上的股份。我们有律师代表，我们不会将任何设施出租给相关方租户。我们以符合科文顿信函裁决的方式组织了其他交易，并可能以类似的方式构造未来的交易。特别是，我们与欧内斯特子公司的租约目前以类似的方式安排，但2018年10月4日之前，由Ernest 及其子公司的先前管理层组成的指导健康管理集团LLC(GHMG)是欧内斯特设施的经理。2018年期间，我们出售了欧内斯特健康控股有限责任公司(Ernest Health Holdings，LLC)的股权，因此，对于欧内斯特，我们不再拥有一个实体的10%股权，MPT TRS将一个由合格独立承包商运营的医疗设施转租给该实体。因此，我们计划从2019年1月1日起终止与MPT TRS公司有关欧内斯特设施的租约。此后，我们的经营伙伴关系的子公司将直接将基础不动产出租给欧内斯特的子公司。在我们处置我们对Capella医疗保健公司业务的投资之前。(卡佩拉), 我们与Capella公司子公司的租约是以类似的方式与一家管理公司Sunergeo Health Partners，LLC(Sunergeo LLC(Sunergeo)-由Capella及其子公司的先前管理层组成，担任Capella设施的经理)组成的。GHMG和Sunergeo以前分别作为军官和雇员经营欧内斯特及其子公司和Capella及其子公司。虽然某些管理人员仍然是欧内斯特和卡佩拉的军官，但他们成为GHMG或Sunergeo的雇员，并得到了补偿。我们认为，在我们对Ernest GHMG的业务进行投资期间，GHMG会议，以及在我们对Capella Sunergeo的业务进行投资期间，符合资格的独立承包商的定义是任何独立承包商，如果在该承包商与应纳税的REIT子公司签订经营合格医疗设施的协议时，该承包商正在积极从事经营这些设施的贸易或业务，而不是与REIT或应税REIT子公司有关联的人。不能保证国税局不会对这些交易和其他此类交易的结构采取相反的立场。此外，MPT TRS已经并将在2016年解散之前，向租户提供贷款，用于收购业务和其他用途。我们已经并将将这些贷款安排为债务，并相信这些贷款将被定性为债务，而且我们从房客借款者那里获得的租金收入将被视为符合条件的收入，用于REIT总收入测试。然而，不能保证国税局不会采取相反的立场。如果国税局成功地将向某一租户提供的贷款作为权益处理, 就我们而言，租户将是与我们有关的一方租户，我们从租户那里得到的租金将不是REIT总收入测试的合格收入，而且我们可能会失去REIT状态。

然而，正如上文所述，我们认为，这些贷款将被视为债务而不是股权。最后，由于建设性的所有权规则是广泛的，而且不可能持续地直接和间接地监测我们股份的转让，因此不能绝对保证这种转让或其他我们不知道的事件不会使我们在未来某个日期拥有除应纳税的REIT附属公司以外的其他租户的10%或更多的建设性股份。

我们目前拥有MPT TRS和MPT金融公司100%的股份，这两家公司都是应税REIT子公司，并可能在未来持有一个或多个其他应税REIT子公司的100%的股票。此外，在我们处置我们对欧内斯特和卡佩拉业务的投资之前，欧内斯特、卡佩拉及其各自的公司子公司是应税的REIT子公司，因为MPT TRS间接拥有欧内斯特和卡佩拉超过35%的权益。根据上段所述的有关各方租客规则的例外，我们由应课税的reit附属公司收取的租金，只要(1)应课税的reit附属公司是合资格的应税reit附属公司(除其他事项外，该附属公司并不经营或管理健康护理设施)，在设施内租出的空间至少有90%租给应课税的reit附属公司及有关的租客，即符合租赁资格。

(3)应纳税的REIT子公司支付的在该设施租用空间的数额与该设施的其他租户为类似空间支付的租金相当。此外，应纳税的REIT子公司就合格的医疗保健财产向REIT支付的租金(在下文关于资格丧失抵押品赎回权财产的基本要求下界定)，由符合资格的独立承包商(如上文所定义)代表该应税的 REIT附属公司经营，为75%和95%的总收入测试的目的而符合条件的租金收入。我们以符合科文顿信函裁决的方式与应税REIT子公司进行了结构租赁。

第三，与物业租约有关而出租的个人财产的租金，不得超过根据租契收取的租金总额的15%。根据租约归属于个人财产的租金是指应纳税年度的租金与租约下的租金总额的比例与租赁个人财产在开始和结束时公平市价的平均值相同的数额(个人财产比率)与租赁所涵盖的不动产和个人财产在该应税年度开始和结束时的总公平市价平均值(个人财产比率)相同。至于每一份契约，我们相信个人财产比率一般会低于15%。如果情况并非如此，或将来可能不是这样，我们相信任何可归因于个人财产的收入都不会损害我们作为区域投资信托基金的资格。然而，不能保证国税局不会质疑我们对个人财产比率的计算，也不能保证一个法庭不会支持这种说法。如果成功地提出这样的挑战，我们可能无法满足75%或95%的总收入测试，从而失去我们的REIT地位。

第四，我们不能向我们的设施的租户提供或提供非传统的服务，或管理或经营我们的设施，除非是通过一个获得充分补偿的独立承包商管理或经营我们没有得到任何收入的承包商。不过，我们无须透过独立承办商提供服务，而是可以直接向我们的租客提供服务，如果这些服务通常或惯常是与租用空间有关而提供，而并非为租客提供方便，则可直接为租客提供服务。此外，除独立承办商外，我们可向设施租客提供最低限度的非按习惯提供的服务，只要我们的服务收入不超过有关设施收入的1%(但任何可归因于这类服务的收入，不论是75%或95%的总入息测试，均不符合租金的资格)。最后，我们可能拥有一个或多个应纳税的REIT子公司的100%的库存，这些子公司可以向我们的租户提供不习惯的服务，而不会从相关设施中污染我们的租金。我们不打算提供任何服务，除了为我们的租户提供的传统服务，以及通过独立承包商或应纳税的REIT子公司提供的服务。我们已向贝克·多内尔森代表表示，我们将不会从事有损于我们的REIT地位的非习惯服务。

最后，为了使我们的财产租赁下的租金构成不动产的租金，必须尊重这些租赁作为联邦所得税的真正租赁，而不被视为服务合同、合资企业、融资安排、或其他类型的安排。我们通常将与我们的财产有关的租赁视为联邦所得税的真正租赁；然而，不能保证国税局不会将某一特定租赁视为融资安排，而不是为联邦所得税的目的而考虑一项真正的租赁。在这种情况下，在任何情况下，如果我们有意将租赁作为一种融资安排，我们从该租赁中获得的收入将是利息收入，而不是租金，并将作为75%毛收入测试的合格收入，只要我们的贷款不超过与该设施有关的房地产资产的公平市场价值。在95%的总收入测试中，我们贷款的所有利息收入都是符合条件的收入。我们认为，将租赁定性为融资安排不会对我们成为区域投资信托基金的能力产生不利影响。

如果我们从一个设施获得的租金中，有一部分由于归属于个人财产的租金超过应纳税年度总租金的15%而不符合从不动产中收取租金的资格，则就75%或95%的总收入测试而言，归属于个人财产的租金部分将不属于符合条件的收入。因此，如在应课税年度内，归属于个人财产的租金，加上为95%毛额入息测试而属非合资格入息的任何其他入息，超过该年度总入息的5%，

我们将失去REIT地位。相反，在下列情况下，设施租赁的租金没有一种可作为不动产租金：(1)租金是根据租户的收入或利润考虑的；(2)租户是关联方租户，不符合有关租户规则的例外条件，即符合应纳税的REIT子公司的资格；(3)我们向该设施的租户提供了超过一笔不习惯的服务，但不包括通过符合条件的独立承包商或应纳税的REIT附属公司；或(4)对于保健设施或住宿设施，我们管理或经营设施，而不是通过一个独立的承包商。在任何情况下，我们都可能丧失REIT地位，因为我们无法满足75%或95%的总收入测试。

除基本租金外，租客可能还须偿还我们有义务向第三方支付的某些款项(例如租客按比例分摊设施营运费用或资本费用)、不支付或延迟支付租金或增加租金的罚款。这些和其他类似的付款应可作为不动产租金。

利息。“间接利息”一词一般不包括直接或间接收到或应计的任何数额，如果确定的数额全部或部分取决于任何人的收入或利润。然而，一笔已收到或应计的数额一般不会仅仅因为它是基于一个固定百分比或收入或销售的百分比而被排除在未付利息一词之外。此外，如果贷款利息是以出售贷款担保财产所得的剩余现金收益为基础的，则属于这种参与特征的收入将被视为出售有担保财产的收益。

费用收入。我们可以收取与我们的业务有关的各种费用。这些费用在75%和95%的毛收入测试中都是符合资格的收入，如果这些费用是为了达成协议，以实际的财产担保贷款而收到的，而且费用不是由收入和利润决定的。其他费用不符合任何一项总收入测试的资格收入。我们预计，MPT TRS，我们的应税REIT子公司之一，将获得与我们的业务相关的大部分管理费用、检查费和建筑费。就总收入测试而言，MPT TRS赚取的任何费用将不包括在收入中。

禁止交易。REIT将对任何出售或以其他方式处置的财产(除止赎财产外)产生的净收入征收100%的税，REIT持有这些财产主要是为了在一项交易或业务的正常过程中出售给客户。我们相信，我们的任何资产都不会主要用于出售给客户，我们的任何资产的出售都不会在我们正常的业务过程中进行。然而，REIT是否持有一项资产，主要用于在贸易或业务的正常过程中出售给客户，取决于不时生效的事实和情况，包括与某一特定资产有关的事实和情况。然而，我们将努力遵守联邦所得税法中关于资产出售不被定性为禁止交易的安全港条款。然而，我们不能向你保证，我们可以遵守安全港的规定，或者我们将避免拥有的财产，可能是我们持有的财产，主要是出售给客户在一项贸易或业务的正常过程中。我们可以使用应税的REIT子公司从事可能不属于安全港条款范围的交易。

止赎财产。我们将对丧失抵押品赎回权财产的任何收入按最高公司税率征税，但不包括在75%的总收入测试中属于符合资格的收入的收入除外，减去与生产该收入直接有关的费用。然而，丧失抵押品赎回权财产的总收入将符合75%和95%的总收入测试标准。止赎财产是指任何不动产，包括不动产权益，以及REIT因在丧失抵押品赎回权时投标，或以其他方式通过协议或法律程序将该财产变现为所有权或占有权而获得的此类不动产附带的任何个人财产，如果(1)不动产实际或即将发生违约或财产担保的债务，或因重新占有行动而获得的财产，则不被视为丧失抵押品赎回权财产，如果(1)REIT持有或获得该财产。

以租赁或担保负债为条件，以便在正常业务过程中出售给客户，或(2)租赁或贷款是为了采取重新占有行动或在REIT有理由知道会发生违约的情况下获得或签订的。确定这种意图或知道的理由必须以所有有关事实和情况为基础。在任何情况下，财产都不会被视为丧失抵押品赎回权属性。除非REIT做出适当的选择，将该财产视为止赎财产。

止赎财产包括REIT因终止这种财产的租约而获得的任何合格的医疗保健财产(不论这种终止是否与租约上的违约或违约的危急情况有关)。合格医疗保健财产是指任何不动产，包括不动产权益，以及与这类不动产有关的任何个人财产，即卫生保健设施的附属设施(如上文关于卫生保健机构的基本资格要求)，或者是使用保健设施所必需的或附带的。

但是，REIT 将不会被视为已止赎的属性，在该属性中，REIT将该属性的控制权作为抵押权人管有除作为抵押人的债权人外，不得获得任何利润或承担任何损失。一般情况下，财产在应纳税年度之后的第三个应税年度结束时不再是止赎财产(如果是合格的保健财产，该财产由于该财产的租赁终止而被REIT收购，因而成为止赎财产，则在应纳税年度之后的第二个应税年度结束时，该财产即不再是止赎财产)；如果财政部批准延期，则该财产不再是止赎财产。这段期间(如适用的话)终止，丧失抵押品赎回权的财产在第一天不再是止赎财产：

•

(A)根据租约的条款，将产生不符合75%毛额收入测试目的的收入的财产，或根据在该日或之后签订的租约，直接或间接收到或应计任何款额，而这些租约将产生不符合75%毛额收入测试目的的收入；

•

(A)在该物业上进行任何建筑工程，但建筑物或任何其他改善工程除外，而在该物业上，超过10%的建造工程是在违约即将来临前完成的；或

•

这是REIT获得财产之日后90天多的时间，该财产被用于由REIT经营的贸易或业务，但不包括通过REIT本身不从中获得或获得任何收入的独立承包商。为此目的，就有资格的保健财产而言，从独立承包商获得的收入或将不予考虑，但该收入可归因于(1)在REIT获得该合格保健财产之日有效的财产租赁(不考虑该财产在 -日期后的续约-只要是根据在该日期生效的租赁条款)或(2)在该日期之后签订的任何财产租赁-如果在该日期，该财产的租赁是有效的，并且根据新租约的条款，与先前的租赁相比，REIT获得的收益大致相同或较少。

套期交易。有时，我们可以就一个或多个资产或负债进行套期保值交易。我们的套期保值活动可能包括进行利率互换、上限和下限、购买此类项目的期权以及期货和远期合同。出于95%的总收入测试和75%的总收入测试的目的，套期保值交易的收益和收益被排除在总收入之外。为此目的，套期保值交易是指任何交易：(I)在我们的贸易或业务正常过程中进行的任何交易，主要是为了管理利率或价格变动的风险，涉及借款或将要进行的借款，或发生或将要发生的普通债务，以获取或携带房地产资产；(2)主要是管理货币波动的风险，这些风险涉及根据75%或95%的收入测试(或产生这种收入或收益的任何财产)而符合资格的收入或收益项目；或(Iii)自2015年12月31日起计的应课税年度内，该等交易是针对第(I)或(Ii)款所述的交易而订立的，而该等交易是与第(I)或(Ii)款所描述的交易有关的债务的清偿或财产的出售而订立的。我们需要明确指出

自2015年12月31日起的应纳税年度内，任何此类套期保值交易在收购、发源或订立之日之前须受某些规定的约束。由于金融市场不断推出与风险分担或交易有关的新的和创新的工具，因此不完全清楚这些工具将产生哪些收入将被视为符合条件的收入，或在总收入测试中被排除在外的收入。我们打算安排任何套期保值或类似交易，以免损害我们作为REIT的地位。

外币收益。95%收入测试不包括被动外汇收益，75%收入测试排除房地产外汇收益。不动产外汇收益是指外币收益(如守则第988(B)(1)节所界定的)，可归因于：(1)为75%收入测试的目的而确定的任何收入或收益项目， (Ii)购置或拥有由不动产抵押担保的债务或不动产权益；或(Iii)成为或成为不动产抵押担保债务或不动产权益债务的债务人。房地产外汇收益还包括可归属于REIT的合格业务单位(QBU)的代码987条，如果QBU本身满足应纳税年度75%的收入测试，并在直接或间接持有QBU的REIT的每个季度结束时满足75%的资产测试。QBU不需要通过95%的收入测试才能申请987增益排除。房地产外汇收益也包括财政部长确定的任何其他外汇收益。

被动外汇收益包括所有不动产外汇收益，此外还包括可归因于(1)为95%收入测试目的的任何符合条件的收入或收益项目的外汇收益，(2)债务的购置或所有权，(3)成为或为债务项下的承付人，和(4)财政部长确定的任何其他外币收益。

在75%和95%的毛收入测试中，以一种或多种非功能货币为计价或参照一种或多种非功能货币进行证券交易或从事实质性和定期交易所得的任何收益将被视为不符合资格的收入。我们目前没有也不期望从事这种交易。

未能满足总收入测试。如果我们不能满足任何应税年度的一项或两项总收入测试，但如果我们有资格根据联邦所得税法的某些规定获得减免，我们仍可成为该年度的REIT。这些减免规定一般在下列情况下可用：

•

我们未能通过这些测试是由于合理的原因，而不是故意忽视，以及

•

在我们查明任何应税年度未纳税的情况后，将按照财政部长规定的条例提交一份我们收入来源的附表。

我们不能肯定地预测没有达到这些测试是否符合救济规定的资格。如上文所述，即使适用宽免条款，我们亦会因未能通过75%及95%的总入息测试而未能通过75%及95%的总入息测试，再乘以一个旨在反映我们盈利能力的分数，对可归属于大额的总收入征收100%的税款。

资产测试。为了保持作为REIT的资格，我们还必须在每个应税年度的每个季度结束时满足以下资产测试。

第一，我们资产总值的至少75%必须包括：

•

现金或现金项目，包括某些应收款；

•

政府证券；

•

不动产资产，包括不动产权益、租赁权、购置不动产或租赁资产的选择权、不动产抵押权益、其他不动产的股份(或实益权益的可转让证书)，以及从2015年12月31日起的应税年份，由公开发行的REITs发行的债务票据和不动产权益抵押中的利息；以及

如果REIT或QBU使用任何外币作为其功能货币(如“守则”第985(B)节所界定的 )，现金一词包括在REIT或QBU正常活动过程中使用的货币，这些货币在95%和75%的收入测试下产生收入或收益合格项目，或与获得或持有根据75%资产测试符合资格的资产直接相关，条件是该货币不能与证券交易、或从事实质性和经常性交易有关。

至于不包括在75%资产类别内的投资，我们不得持有任何一家发行人(应课税的REIT(Br}子公司除外)的证券，该证券不得超过我们总资产价值的5%；我们亦不得持有任何一家发行人(应课税的REIT附属公司除外)所持有的证券，该等发行人或该发行人所有未偿还的有表决权证券的投票权，不得超过该发行人所有未偿还证券价值的10%以上。

此外，对于自2018年1月1日之前的应税年度，我们不得持有一个或多个应纳税的REIT子公司的证券，这些证券的总额占我们总资产价值的25%以上；在2018年1月1日或之后的应税年度，我们不得持有一个或多个应纳税的REIT子公司的证券，这些证券占我们总资产价值的20%以上，无论这些证券是否也包括在75%的资产类别中(例如，向一家应税REIT子公司发放的抵押贷款)。在2015年12月31日以后的应税年度内，我们不得持有公开提供的房地产投资信托基金发行的债务工具(不动产权益担保债务除外)，这些债券总计占我们总资产价值的25%以上。此外，我们总资产的不超过25%可由不包括在75%资产类别的证券所代表，其中包括应课税的REIT附属公司的某些证券，例如股票或非按揭债务。

就5%和10%的资产测试而言，证券一词不包括其他REIT公司的股票、合格REIT子公司或应税REIT子公司的股票或债务证券、构成房地产资产的抵押贷款或合伙企业持有房地产资产的股份权益。然而，附属证券一词通常包括由合伙企业或其他区域投资信托基金发行的债务证券，但就10%的价值测试而言，证券一词并不包括：

•

(1)债务不能直接或间接转换为股票；(2)利率和利息支付日期不取决于利润、借款人的酌处权或类似因素。直接债务证券不包括由合伙企业或公司发行的任何证券，而我们或任何受控制的TRS(即，任何受控制的TRS)所发行的证券(即，由我们或任何受控制的TRS发行的证券)不包括任何由合伙或公司发行的证券(即，由我们或任何受控制的TRS发行的证券)。我们直接或间接拥有超过50%的投票权或股票价值的TRS持有非直接债务证券，其总价值超过发行人总价值的1%。然而，直接负债证券包括可能发生下列情况的债务：

•

与支付利息或本金时间有关的意外事故，只要(1)债务债务的实际收益率至到期时没有变化，除非将年收益率改为到期日的收益率不超过年收益率的0.25%或5%，或(2)发行价格总额或我们持有的发行人债务的面值总额均不超过100万美元，而且债务债务未计利息不得超过12个月；

•

一种与债务的发行人违约或行使预付款权利时的付款时间或数额有关的意外情况，只要该应急情况符合习惯商业惯例；

由一个州或其任何政治分区、哥伦比亚特区、外国政府或其任何政治分支机构或波多黎各联邦发放的任何担保，但只有在根据该担保所作的任何付款的确定不全部或部分取决于本段未描述的任何实体的利润或支付对本段未描述的实体所承担的任何义务的情况下；

•

任何由REIT发行的证券；

•

作为联邦所得税目的的合伙企业的任何债务工具，但以我们作为合伙企业合伙人的利益为限；以及

•

作为联邦所得税目的的合伙企业对待的任何债务工具，如果合伙企业总收入的至少75%(不包括禁止交易的收入)是上文所述对资格毛额收入测试的75%毛额测试的目的，则该实体的任何债务票据在前面的要点中未作说明。

为进行10%的价值测试，我们在合伙企业资产中所占的比例份额是我们在合伙公司发行的任何证券中所占的比例权益，不包括上述所有证券，但上述两个要点中所述的证券除外。

MPT TRS已经并将在2016年解散之前，向房客提供贷款，用于收购业务，并用于其他目的。如果国税局成功地将向租户提供的某笔贷款作为承租人的权益处理，则承租人将是与我们公司有关的关联方租户，我们从租户处得到的租金将不符合REIT总收入测试的条件。因此，我们可能失去REIT地位。此外，如果国税局成功地将某笔贷款视为我们的经营伙伴持有的利息，而不是由我们的一家应税REIT子公司持有的，我们就可能无法通过5%的资产测试，如果国税局进一步成功地将该贷款视为非直接债务，我们就可能无法通过10%的资产测试。由于测试失败，我们可能会失去REIT状态。

我们有结构性交易，MPT TRS以符合Covington信函裁决的方式在租户实体中拥有间接股权，包括与欧内斯特子公司的租赁。如果美国国税局成功地对MPT TRS的应税REIT子公司地位提出质疑，而我们又无法如下文所述，我们就MPTTRS的所有权进行了10%的资产测试，结果失去了REIT状态。

为了各种资产测试的目的，我们将监视资产的状态，并将管理我们的投资组合，以便在任何时候都遵守这些测试。如果我们无法在日历季度结束时满足资产测试，我们将不会失去REIT状态，如果：

•

我们在上一个日历季度结束时满足了资产测试的要求；

•

我们的资产价值与资产测试要求之间的差异源于我们资产的市场价值的变化，而不是完全或部分由购买一个或多个不符合条件的资产造成的。

如果我们不满足上述第二项所述的条件，我们仍然可以避免取消资格，办法是在产生这种差异的日历季度结束后30天内消除任何差异。

如果在任何日历季度结束时，我们违反了上述5%或10%的测试，我们将不会失去REIT状态，如果(1)故障是极小的(不超过我们资产的1%或1，000万美元)并且

(2)我们在识别资产测试失败的季度的最后一天后六个月内处置资产或以其他方式遵守资产测试。如果在任何日历季度结束时，至少5%或10%测试失败或其他资产测试失败，只要故障是由于合理原因而不是故意忽视，我们就不会失去REIT状态，如果我们向国税局提交了一个描述导致失败的资产的时间表，(2)在我们查明资产测试失败的季度最后一天后6个月内处置资产或以其他方式遵守资产测试；(3)在我们未能满足资产测试的期间，对非符合资格资产的净收入缴纳相当于50，000美元的税款和最高的公司税率。

分配要求。每逢应课税年度，除资本利得股息外，我们必须向股东派发股息，但作为留存资本收益的分配额，总额不得少于：

•

之和：

•

不计股息支付的扣除额或我们的资本净损益计算的90%应纳税所得额；以及

•

我们税后净收入的90%(如果有的话)来自止赎财产；

•

减

•

某些非现金收入的总和。

我们必须在与之有关的应纳税年度，或在下一个应纳税年度支付这种分配，如果我们宣布分配额，则在及时提交该年度的联邦所得税申报表并在此种申报后的第一个定期支付股息日或之前支付分配额之前。

我们将对未分配给股东的应纳税所得(包括资本净利)缴纳联邦所得税。此外，如果在日历年中分配的金额少于所需分配的金额，或在分配日期为日历年最后三个月的申报日期和记录日期为日历年后的1月底，我们将对超出实际分配额的指定分配额征收4%的不可扣减消费税。所需的分发不得少于下列各项之和：

•

占本年度REIT普通收入的85%；

•

本年度95%的REIT资本收益；及

•

以往各期未分配的应纳税所得额。

我们可以选择保留和支付所得税的净长期资本收益，我们在一个纳税年度。参见对应纳税的美国股东的准税要求。如果我们选择这样做，我们将被视为为上述4%的消费税的目的分配了任何这样的保留金额。我们打算使及时分配足够满足年度分配要求，并避免企业所得税和4%的消费税。

有可能的是，有时，我们可能会在实际收到收入和实际支付可扣减的费用之间，在计算我们的应纳税所得额时，将这些收入包括在内，并扣除这些费用，这两者之间可能会有时间上的差异。以为例，我们可能不会从我们的REIT应税收入中扣除确认的资本损失。此外，还可能不时分配给我们一部分可归因于出售折旧财产的资本收益净额，而这些财产超过了我们可分配的可归因于出售的现金份额。根据最近颁布的减税和就业法(该法)，一般要求我们在某些财务报表上反映这些数额时，不迟于这些数额的收入。本规则的适用可能要求对某些债务工具或抵押贷款支持证券(如原始发行折扣或市场折扣)的应计收益早于

一般的税收规则，虽然这个规则的确切应用目前还不清楚。这一规定通常对2017年12月31日以后的课税年度或2018年12月31日以后开始的课税年度生效，或对以原始发行折扣发行的债务工具或抵押贷款支持证券生效。由于上述情况，我们的现金可能少于分配我们所有应纳税所得和的现金，从而避免对某些未分配的收入征收公司所得税和消费税。在这种情况下，我们可能需要借入资金或发行更多普通股或优先股。

在某些情况下，我们可能能够纠正在一年内未能满足分配要求的情况，办法是在晚些时候向我们的股东支付相当少的红利。我们可能会在扣除较早年度支付的股息时，将该等亏损股息包括在内。虽然我们可能可以避免对分配给缺额股息的金额征收所得税，但我们将被要求支付利息，这是根据我们对缺额股息的扣除额计算的。

保存记录要求。我们必须保持某些记录，才有资格成为REIT。此外，为了避免支付罚款，我们必须每年要求我们的股东提供资料，以便披露我们所持有的已发行股本的实际所有权。我们打算遵守这些要求。

不符合资格。如果我们没有资格在任何应税年度作为REIT，而不适用救济规定，我们将产生以下后果。我们将被征收联邦所得税，在2018年1月1日之前的课税年度内，任何适用的最低税率(适用于普通C公司对我们的应税收入适用的税率 )，在分配给股东的数额不减的情况下确定。我们不需要对股东进行任何分配，对股东的任何分配都将按我们目前和累积的收益和利润作为股息收入向他们征税。如果满足某些条件，公司股东就有资格获得股息--收到的扣减。除非我们根据具体的法律规定有资格获得减免，否则在我们不再有资格成为区域投资信托基金的那一年之后的四年里，我们将不被允许选择税收作为REIT。

如果我们不能满足REIT资格的一项或多项要求，除了总收入测试和资产测试之外，如果失败是由于合理的原因而不是故意忽视，我们可以避免取消资格，我们对每一次这样的失败都要支付50，000美元的罚款。此外，对未通过总收入测试和资产测试的情况也有救济规定，如上文在“粗收入测试”和“资产测试”中所述的那样。

其他税收后果

我们在经营伙伴关系中投资的税务方面。以下讨论总结了适用于我们对经营伙伴关系的直接或间接投资的某些联邦所得税的考虑因素，以及我们组建或收购的任何附属合伙企业或有限责任公司，每一家公司分别被单独称为合伙企业和集体称为合伙企业。以下讨论不涉及州或地方税法或除所得税法以外的任何联邦税法。

归类为伙伴关系。我们有权在我们的收入中包括我们在每个合伙企业收入中的分配份额，并扣除我们在每个合伙企业损失中所占的分配份额，但前提是每个合伙关系被归类为合伙企业(如果实体只有一个所有者或成员)，而不是作为一个公司或应作为公司征税的协会，则该实体被列为合伙企业(或一个实体不受联邦所得税用途的影响)。至少有两个所有者或成员的组织将被归类为合伙企业，而不是一个公司，如果它是：

•

根据与实体分类有关的财务条例(复选框(条例)；及

•

不是公开交易的合伙人。

在下复选框条例规定，至少有两名业主或成员的非法人实体可选择被归类为应纳税的社团或合伙企业。如果这样一个实体不进行选举，它通常将被视为联邦所得税的合伙企业。我们打算将每个合伙企业归类为联邦所得税的合伙企业(或否则，在没有至少两个单独受益所有者的情况下，一个被忽视的实体)。

公开交易的合伙企业是指其利益在已建立的证券市场上交易或在二级市场(或相当大的市场上)容易交易的合伙企业。就联邦所得税而言，公开交易的合伙企业一般被视为公司，但在合伙企业总收入中至少90%由指定的被动收入组成的任何应税年度，如不动产租金、不动产出售收益或其他处置不动产所得、利息和股息(90%被动收入例外)，则不得如此对待。

财政部条例，即PTP条例，提供了有限的、安全的、不受作为公开交易的合伙企业待遇的港口。根据这些安全港之一，即私人配售排除，合伙企业的利益将不被视为在二级市场上容易交易，或在相当大的等价物上交易，如果(1)合伙的所有权益是在“证券法”不要求登记的一项或多项交易中发行的，以及(2)合伙企业在合伙应纳税年度的任何时候不超过100名合伙人。为确定合伙企业的合伙人数目，拥有合伙、设保人信托或拥有合伙权益的S公司权益的人只有在以下情况下才被视为合伙中的合伙人：(1)所有者在实体中的权益实质上全部归因于该实体在合伙中的直接或间接利益；(2)使用该实体的一个主要目的是允许该合伙企业满足100名合伙人的限制。我们期望每个伙伴关系都有资格被排除在私人安置之外。

只有一个单独的受益所有人的非公司实体通常可以选择被归类为应作为公司征税的协会，也可以被归为不受重视的实体。如果这类实体是国内的，不进行选举，一般将被视为不受重视的实体。被忽略的实体的活动被视为其受益所有者的分支或部门的活动。

经营合伙企业未选择作为应纳税的社团对待。因此，我们的经营伙伴关系被视为联邦所得税的合伙关系。我们打算继续将我们的经营伙伴关系视为联邦所得税的合伙关系。

我们没有要求、也不打算要求国税局作出裁决，即就联邦所得税而言，经营合伙企业或任何其他附属实体将被归类为合伙企业或不受重视的实体。如果出于任何原因，任何合伙企业都应纳税，而不是作为合伙企业或不受重视的实体征税，则就联邦所得税而言，我们很可能无法符合REIT的资格。参见对资格认证的基本要求、粗收入测试的要求、对资格的要求、资产的要求、测试的要求。此外，为了纳税目的而对合作伙伴关系的状态进行的任何更改都可能被视为应税事件，在这种情况下，我们可能在没有任何相关现金分配的情况下承担纳税责任。请参阅对资格分配要求的基本要求。此外，这种伙伴关系的收入项目和扣减额将不转给其合作伙伴，其合作伙伴将因税务目的被视为股东。因此，这种伙伴关系必须对其净收入按公司税率缴纳所得税，而分配给其伙伴将构成在计算这种伙伴关系的应纳税收入时不可扣减的股息。

伙伴关系及其伙伴的所得税

须纳税的合伙人，而不是合伙企业。就联邦所得税而言，合伙企业不是一个应纳税的实体。如果每一伙伴关系被归类为合伙企业，我们因此将考虑到我们在每一伙伴关系中应分配的份额，即每一伙伴关系的收入、损益、扣减额和每一伙伴关系的应纳税年度的抵免额，即使我们没有从任何伙伴关系收到该年度或a年度的任何伙伴关系的分配。

分配低于我们在应税收入中所占份额。同样，即使我们收到分配，如果分配额不超过我们调整后的税基，我们在伙伴关系中的利益，也不应纳税。如果任何伙伴关系被归类为一个不受重视的实体，则每个伙伴关系的活动将被视为直接由我们进行。

伙伴关系拨款。虽然合伙协议一般将确定合伙人之间的收入和损失分配，但如果不符合关于合伙关系分配的联邦所得税法的规定，就税务目的而言，将不考虑分配。如果为联邦所得税的目的不承认拨款，则应根据合伙人在合伙企业中的利益重新分配受分配限制的项目，这一分配将考虑到与合作伙伴就的经济安排有关的所有事实和情况，重新分配到这一项目。每个合伙企业对应税收入、收益和亏损的分配都是为了符合有关合伙企业分配的联邦所得税法的要求。

对供款财产的税收分配。可归因于已增值或折旧的财产的收入、收益、损失和扣减，以换取合伙企业权益的方式分配，其分配方式必须分别使捐助方在缴款时承担与该财产有关的未实现收益或未实现损失。类似的规则适用于合伙企业帐簿上重新估价的财产。这种未实现的收益或未实现损失的数额，即被称为“内建收益”或“内建亏损”的未实现收益或未实现损失的数额，通常等于在缴款或重新估价时所捐助或重新估价的财产的公平市场价值与当时这类财产的调整税基之间的差额，称为账面税差额。这些拨款仅用于联邦所得税，不影响合伙人之间的账面资本、帐户或其他经济或法律安排。美国财政部颁布了一些条例，要求合伙企业使用合理的、相当合理的分配方法来分配有账面税差异的项目，并概述了几种合理的分配方法。我们的经营伙伴关系一般打算采用传统的方法来分配有账面税差异的项目。

合伙利益基础。我们在一般情况下所拥有的任何合伙企业利益的调整税基是：

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我们为合伙企业贡献的现金和任何其他财产的金额；

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由我们在合伙的入息中可供分配的部分(包括免税收入)及我们在合伙的可分配债务中所占的比例而增加；及

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减少但不低于零，原因是我们可分配的合伙关系损失份额、分配给我们的现金数额和财产基础，以及由于我们在合伙企业债务中所占份额的减少而产生的建设性分配。

在伙伴关系利益中分配给我们的损失超过我们的基础，除非我们再次有足够的基础来承担损失，否则不会考虑。减少我们在合伙企业负债中所占的份额，将被视为对我们的一种建设性的现金分配，并将减少我们调整后的税基。分配，包括建设性分配，超过的基础，我们的合伙利益将构成我们的应税收入。这种分配和建设性分配通常被描述为长期资本收益.

伙伴关系审计。从2017年12月31日开始的纳税年度，如果联邦所得税审计发生，则伙伴关系，而不是合伙企业的合作伙伴，可能有责任支付某些税款，包括利息和罚款，或者合伙人可能要承担税款的责任，但必须以比其他情况下更高的利率支付利息。此外，合伙企业的合伙人代表将拥有使所有合伙人受任何联邦所得税程序约束的专属权力。

折旧伙伴关系可用的扣减额。财产的初始税基是作为对财产的考虑的现金和财产的基础。我们是合伙人的合伙关系

通常会在修正的加速折旧成本回收制度(简称MACRS)下，为联邦所得税的目的对财产进行折旧。根据MACRS，每个合作伙伴一般将折旧家具在七年的回收期和设备在五年回收期间使用200%下降余额方法和半年的惯例。但是，如果合伙企业在应纳税年度的最后三个月内将其40%以上的家具和设备投入使用，则必须对在该年度内投入使用的家具和设备采用季度中期折旧约定。根据MACRS，合伙企业一般将使用直线法和月中惯例在39年的回收期内对建筑物和装修进行折旧。每一合伙企业的初始基础在仅为交换每个合伙单位而获得的财产中，应与让与人在合伙取得之日在这些财产上的基础相同。虽然法律并不完全明确，但每一伙伴关系一般都会为了联邦所得税的目的，在相同的剩余使用寿命和转让者使用的相同方法下，将这类财产折旧。每个伙伴关系的税收折旧扣减额将根据其在合伙企业中各自的利益在合作伙伴之间分配，除非根据关于合伙关系分配的联邦所得税法要求任何伙伴关系使用一种方法分配可归因于捐助或重新估价的财产的税务折旧扣减额，这将导致我们收到这种扣减中不成比例的份额。

出售合伙企业的财产。一般而言，合伙企业在出售超过一年的财产上实现的任何收益将是长期资本收益，但作为折旧或成本回收的收益的任何部分除外。伙伴关系在处置已捐助或重新估价的财产方面确认的任何损益，将首先分配给捐助财产的合伙人或在重新估价时是合伙人的合伙人，但以其为联邦所得税目的在这些财产上的内置损益为限。合伙人在贡献或重新估价的财产上内置的损益是合伙人在这些财产的账面价值中所占比例份额的差，以及可在缴款或重估时分配给这些财产的合伙人税基之间的差额。关于处置已捐助或重新估价财产的伙伴关系确认的任何剩余损益，以及伙伴关系在处置其他财产方面确认的任何损益，均将按照伙伴关系的分配规定在各伙伴之间分配(但须遵守上文所述的限制)。

在每个合伙公司的贸易或业务的正常过程中，我们从出售存货或其他主要用于出售给客户的财产中所占的份额，将被视为禁止交易的收入，并须缴纳100%的税。来自禁止交易的收入可能对我们满足REIT状态的总收入测试的能力产生不利影响。见相应的要求，要求合格的，普通的，总收入的，测试的。我们目前不打算收购或持有，或允许任何合伙企业获得或持有任何可能被视为库存或财产的财产，这些财产主要是在我们的正常经营过程中出售给客户的，或任何合伙企业的、贸易或业务的。

应税REIT子公司。如前所述，我们已成立并及时选择将MPT TRS和MPT Finance 公司视为应税REIT子公司，并可能在今后组建或收购更多的应税REIT子公司。应纳税的REIT子公司可以向我们的租户提供服务并从事与我们的租户无关的活动，例如第三方管理、开发和其他独立的业务活动。

我们和任何持有股票的法人子公司( 合格的REIT子公司除外)必须作出选择，将该子公司视为应纳税的REIT子公司。如应课税的REIT附属公司直接或间接拥有法团的股份，而该股份的价值或投票权超过该法团所有流通股的价值或投票权，则该公司亦会自动被视为应课税的REIT附属公司。在我们处置对欧内斯特和卡佩拉业务的投资之前，欧内斯特、卡佩拉及其各自的公司子公司根据这一规则自动被视为应税REIT子公司。在2018年1月1日前的课税年度内，我们资产价值的不超过25%可由一个或多个应课税的REIT附属公司的证券组成；而在2018年1月1日或之后的应课税年度内，不论该等资产是否属应课税的reit附属公司的证券，我们的资产价值不得超过20%。

我们从我们的应税REIT子公司获得的租金将符合从不动产租赁租金的资格-只要物业中租赁的空间至少有90%租给应纳税的REIT子公司和相关方租户以外的人，而应纳税的REIT子公司为在该物业租赁空间而支付的金额与该财产的其他租户以可比空间支付的租金相当。应纳税的REIT子公司就合格的医疗保健财产向REIT支付的租金(如上文对资格丧失抵押品赎回权财产的要求所界定的)由符合资格的独立承包商的人代表该应税REIT附属公司经营的 (如上文关于资格认证组织要求的规定下所界定的)为75%和95%的总收入测试的目的，符合条件的收入是符合资格的租赁收入。应课税的REIT附属规则对应课税的REIT附属公司与我们或我们的租客之间的某些交易征收100%的消费税，而这些交易不是在一定的范围内进行的。

应纳税的REIT子公司不得直接或间接经营或管理准卫生保健设施(如上文关于资格认证组织要求的基本要求)，但从REIT租赁给应税REIT子公司的保健设施可由合格的独立承包商代表应纳税的REIT子公司经营。我们有结构化交易，MPT TRS以符合Covington信函裁决的方式拥有间接股权，并可能在未来构建其他此类交易。

州和地方税。我们和我们的股东可能受到不同州和地区的征税，包括我们或股东经营业务、拥有财产或居住的税收。州和地方税收待遇可能不同于上文所述的联邦所得税待遇。因此，股东应就州和地方税法对我们普通股投资的影响咨询他们自己的税务顾问。

我们股东的课税

对应课税的美国股东的征税。只要我们符合REIT的资格，应纳税的美国股东将被要求将我们目前或累积的收益和利润中的普通收入分配考虑在内，而这些收益和利润不是我们指定为资本收益红利或留存的长期资本收益。美国股东没有资格享受公司通常可获得的股息-收到的扣减额。美国股东一词是指为美国联邦所得税的目的而持有普通股的人：

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美国公民或居民；

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根据美国法律或美国政治分部设立或组织的公司或合伙企业(包括被视为美国联邦所得税目的的公司或合伙企业)；

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一种财产，其收入不论其来源如何，均须缴纳美国联邦所得税；或

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任何信托如果(1)美国法院能够对信托的管理行使主要监督，而一个或多个美国人有权控制信托的所有实质性决定，或(2)有有效的选举作为美国人对待。

对于应纳税收入超过一定门槛的个人，普通收入的最高联邦所得税税率为37%，长期资本利得和合格股息收入的最高税率为20%。遗产和信托有单独的税率表。

分布。支付给美国股东的股利分配一般不符合符合条件的股息收入的20%的最高税率，而符合条件的股息收入一般包括股息。

由国内C公司和某些合格的外国公司支付给大多数美国非法人股东。只要我们符合REIT的条件，我们的股息一般就不符合当前合格股息收入优先利率的条件。因此，我们的一般REIT股息将继续按适用于普通收入的较高税率征税。目前，对普通收入征收的最高边际个人所得税税率为37%。然而，非公司股东，包括个人，通常可以从REIT扣除20%的股息，但资本利得股息和股息作为符合条件的股息收入处理，在2017年12月31日以后至2026年1月1日前的应税年度内，受某些限制。此外，符合条件的股息收入的20%最高税率将适用于我们的普通REIT 股息，如果有的话，这些股息是：(1)我们从非REIT公司(如我们的应税REIT子公司)获得的股息；(2)可归因于我们已支付公司所得税的收入(例如，我们分配的应纳税收入的100%以下)。一般而言，为了符合降低合格股息收入税率的条件，股东必须持有我们的普通股超过60天，从我们的普通股成为股利前60天开始的121天期间。

分配给我们指定为资本收益红利的美国股东通常被视为长期资本收益，不考虑美国股东持有其普通股的期限。在某些限制条件下，美国个别股东获得的资本收益红利可能有资格享受优惠税率。然而，作为公司的美国股东可能需要将某些资本收益的20%作为普通收入来对待。此外，持有超过12个月的可折旧不动产的某些资本净收益，按以前要求的不动产折旧幅度，应遵守25%的最高联邦所得税税率。

我们指定的任何应纳税年度的股息作为限定股息和资本利得红利的数额不得超过我们就该年度支付的股息。

我们可以选择保留和支付所得税的净长期资本利得，我们收到的应课税年度。在这种情况下，美国的股东将按其在我们未分配的长期资本收益中所占的比例征税。美国股东将获得抵免或退还其在我们所付税款中所占比例的份额。美国的股东将增加其普通股的基础，增加其在我们未分配的长期资本收益中所占的比例份额，减去我们所支付的税款份额。

如果分配不超过美国股东股份的调整基数，美国股东将不会因分配超过我们目前和累计收益和利润的分配而纳税。相反，这种分配将减少股票的调整基础，超过我们目前和累计收益和利润的任何数额和调整后的基础将被视为资本收益，长期而言，如果这些股份持有一年以上，只要这些股份是美国股东手中的资本资产。此外，我们在 10月、11月或12月宣布的在任何一个月的某一指定日期支付给有记录的美国股东的任何分配，将被我们视为由我们支付，并由美国股东在年12月31日收到，条件是我们实际上在下一个日历年的1月内支付分配额。

股东不得在其个人所得税报税表中计入任何我们的净经营亏损或资本损失。相反，这些损失通常由我们结转，以抵消我们未来的收入。我们的应税分配和处置普通股的收益将不被视为被动活动收入；股东一般不能将任何被动活动损失，例如股东是有限合伙人的某些类型的有限合伙公司的损失，作为这种收入。此外，就投资利益限制而言，我们的应税分配和普通股处置所得一般都被视为投资收益。我们将在应纳税年度结束后通知股东，说明分配给该年度的构成普通收入、资本返还和资本收益的部分。

美国股东对普通股处置的征税. 一般情况下，如果美国股东持有股票超过一年，则美国股东如果持有该股票超过一年，则必须将应纳税处置我们普通股的任何损益视为长期资本损益，否则应视为短期资本损益。然而，美国股东在出售或交换持有6个月或以下的普通股时，必须将任何损失视为长期资本损失，只要是资本收益红利和美国股东视为长期资本收益的任何其他实际或被认为是从我们分配的资产。如果美国股东在处置之前或之后30天内购买我们普通股的其他股份，美国股东在应纳税处置普通股时实现的任何损失的全部或部分可能被禁止。

资本损益。对于非法人纳税人来说，资本利得与普通收入之间的税率差距可能很大。纳税人因出售或交换所得的损益，一般必须持有超过一年的资本资产，视为长期资本收益或亏损。目前最高的边际个人所得税税率为37%。适用于个人的长期资本利得的最高税率一般为20%.出售或交换第1250条财产(即一般应折旧的不动产)所得的长期资本收益的最高税率为25%，以某些未收回的第1250条收益为限。我们通常可以指定我们指定的作为资本收益红利的分配(和我们被认为分配的任何留存资本收益)是长期资本收益还是未收回的第1250条收益。

将收入定性为资本收益或普通收入可能影响损失的可扣减性。非企业纳税人可从其普通收入中扣除资本损失，但资本收益仅可达每年3，000美元。非法人纳税人可无限期结转未使用的资本损失。企业纳税人必须按公司普通收入税率缴纳资本净收益税。企业纳税人只能在资本利得的范围内扣除资本损失，未用损失可以追溯三年，结转五年。

某些美国个人、财产和信托公司的应纳税收入超过某些门槛，将对其净投资收入征收3.8%的额外税。

信息报告要求和备份保留。我们将向我们的股东和国税局报告我们在每个日历年支付的分配额以及我们预扣的税额(如果有的话)。美国的股东可在分配方面以最多24%的比率接受扣缴，除非持有人：

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是一家公司，或属于某些其他豁免类别，并在必要时证明这一事实；或

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提供纳税人的身分证明号码，并在伪证罪的惩罚下，证明没有丧失对备份扣缴款的豁免，并以其他方式符合备份扣缴规则的适用要求。

没有向我们提供正确的纳税人身份的联合国家股东也可能受到国税局的处罚。作为备用预扣款支付的任何金额将可抵充股东的所得税负债。此外，我们可能被要求扣留一部分资本收益分配给任何未向我们证明其非外国地位的股东。美国股东应就其豁免备用预扣的资格和获得豁免的程序征求本国税务顾问的意见。

免税股东的课税。免税的实体，包括合格的雇员养恤金和利润分享信托和个人退休帐户，称为养恤金信托，一般免征联邦所得税。然而，他们要对他们不相关的业务应纳税的收入征税。虽然许多房地产投资产生了不相关的企业应税收入，但美国国税局已经发布了一项裁定，即股息。

从REIT分配到被豁免的雇员养老金信托并不构成不相关的企业应税收入，只要豁免的雇员养老金信托不使用 REIT在与养恤金信托无关的行业或业务中的份额。根据这一裁决，我们分配给免税股东的数额一般不应构成不相关的企业应税收入。然而，如果一个免税股东要用债务为其购买普通股融资，它从我们收到的部分收入将根据“债务融资财产规则”构成不相关的企业应税收入。此外，社会俱乐部、自愿雇员福利协会、补充失业救济金信托基金和符合资格的团体法律服务计划，根据“联邦所得税法”的特别规定可免税，但须遵守不同的不相关的商业应税收入规则，这些规则一般要求它们将从我们那里得到的分配描述为不相关的商业应税收入。最后，在某些的情况下，拥有超过10%流通股的合格雇员养恤金或利润分享信托必须将它从我们收到的股息的一定百分比视为不相关的企业应税收入。这个百分比等于我们从一个不相关的行业或业务中获得的总收入，就好像我们是一个养恤金信托，除以我们支付红利的一年的总收入。只有在下列情况下，此规则才适用于持有我国未偿还股票10%以上的养恤金信托：

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免税信托必须作为不相关业务应税收入处理的股息百分比至少为5%；

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我们之所以符合REIT资格，是因为修改了规则，规定我们的流通股的价值不得超过50%，由五人或更少的个人拥有，这一修改使养恤金信托的受益人被视为持有与其在养恤金信托中的实际权益成比例的股份；以及

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下列任何一项适用：

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一个养恤金信托拥有我们未发行股票价值的25%以上；或

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一组单独持有我们已发行股票价值10%以上的养恤金信托集体拥有我们已发行股票价值的50%以上。

对美国股东的征税。本节是对非美国股东的美国联邦所得税规则的总结。非美国股东一词指的是我们普通股的股东，而不是美国股东、合伙企业(或作为美国联邦所得税目的的合伙企业)或免税股东。美国对非居民外国人、外国公司、外国合伙企业和其他外国股东征收联邦所得税的规定很复杂。我们敦促非美国股东咨询他们自己的税务顾问，以确定美国联邦、州和地方所得税法对我们普通股的购买、所有权和处置的影响，包括任何报告要求。

分配给非美国股东。

非美国股东收到的分配不能归因于我们出售或交换美国不动产利息或USRPI的收益，而我们不指定为资本收益红利或留存资本收益，只要我们从当前或累积的收益和利润中支付这种分配，就会确认普通收入。一般情况下，相当于分配总额30%的预扣税将适用于这种分配，除非适用的税务条约减少或取消该税。根据一些条约，降低股息扣缴率不适用于或不适用于REITs的股息。

然而，如果将分配视为与非美国股东的美国贸易或业务行为有效相关，则该非美国股东一般将按分级税率对分配征收美国联邦所得税，其方式与美国股东对这种分配征税的方式相同，而非美国股东即公司也可能要向该公司征收30%的分公司利得税。

非美国股东将不对超过我们的流通和累积收益和利润的分配征收税款，如果这种分配的超额部分不超过非美国股东在我们普通股股份中的调整基数。相反，这种分配的超额部分将减少非美国股东在此类股票中的调整基础。非美国股东将对超过我们当前和累计收益和利润的分配征税，并按非美国股东在我们普通股股份中的调整基础征税，如果非美国股东因出售或处置我们普通股股份而获得的收益将被征税，如下文所述。由于我们一般不能在作出分配时，决定分配额是否会超过我们现时及累积的收益及利润，所以我们通常会就任何分配的全部款额，以与扣缴股息相同的税率，扣缴税款。然而，非美国股东可能要求退还我们扣留的金额，如果我们后来确定某一分配实际上超过了我们当前和累积的收益和利润。

根据FIRPTA(下面讨论)，我们可能需要保留15%的任何分配超过我们的当前和累积收益和利润。因此，虽然我们打算对任何分配的全部数额按30%的税率(或适用的税务条约规定的较低的税率)扣留，但如果我们不这样做，我们将以不受扣缴30%的税率的分配的任何部分按 15%的比率扣留。

对于我们有资格成为REIT的任何一年，非美国的股东可能会因从我们根据FIRPTA出售或交换USRPI而获得的收益而纳税。a USRPI包括位于美国或维尔京群岛的不动产权益和至少按价值计算的50%的公司股份，这些公司的不动产权益和在贸易或商业中使用或持有的资产均由USRPI组成。根据FIRPTA，非美国股东对可归因于USRPI销售收益的分配征收税，就好像这种收益与非美国股东的美国贸易或业务有效地联系在一起一样。因此，非美国股东将按适用于美国股东的正常资本利得税率对这种分配征税，但对于非居住外国人个人，则须缴纳可适用的替代最低税率和特殊的备选最低税额。非美国公司股东无权享受条约减免或豁免，也可就这种分配征收30%的分行利得税。除非你是持有我们股本不超过10%的股东，或者是合格股东或合格外国养老基金(如下文所定义)，我们必须保留我们可以指定为资本收益红利的任何分配的21%。非美国股东可因我们扣留的金额而从其税务责任中获得抵免.

此外，对某些非美国上市股东的分配，如果符合某些记录保存和其他要求(合格股东)，则不受FIRPTA的限制，除非这些非合格股东的所有者实际上或建设性地拥有我们股本的10%以上。此外，向合格的外国退休基金或所有利益由合格的外国养老基金持有的实体的分配，不受FIRPTA的限制。非美国持有者应就这些规则的适用征求税务顾问的意见。

尽管并非没有疑问，但我们指定的美国股东持有的普通股的留存资本收益(br})一般应与非美国股东同等对待。

作为我们实际分配资本收益红利的方式。根据这一办法，非美国股东将能够抵充其对美国联邦所得税负债的抵免，这是由于其对这些留存资本收益所缴税款的比例份额，并从美国国税局得到退款，只要非美国股东按比例缴纳的税款超过其实际美国联邦所得税负债，条件是非美国股东及时向国税局提供所需信息。我们目前不打算保留任何资本收益。

非美国股东的处置。

非美国股东一般不会因出售普通股股份的收益而在FIRPTA项下纳税，只要在规定的测试期间内，非美国人直接或间接持有低于我们已发行股票价值的50%。我们不能向你保证这个测试将得到满足。即使我们符合这一标准，根据FIRPTA的洗净销售规则，非美国股东也可以根据FIRPTA征税，只要该股东在资本收益分配之前的某一段时间内处置我们的普通股，并直接或间接(包括通过某些附属公司)在规定的期限内重新获得我们的普通股。此外，即使我们不符合国内控制的检验标准，在规定的测试期内实际或建设性地持有10%或10%以下的已发行普通股的非美国股东，如果该股票在已建立的证券市场上定期交易，将不会根据FIRPTA对出售普通股的收益征税。股东实际或视为处置我们的股本，也可视为股息。此外，由合格的外国养恤基金或所有利益由合格的外国养恤基金持有的实体处置我们的股本，不受FIRPTA的限制。任何根据{Br}FIRPTA应纳税的收益，都将受到与美国股东一样的待遇，这些股东将接受替代的最低税率，但对于非居民的外国人，则应享受特别的替代最低税率。对于这些规则的适用，非美国持有者应咨询他们的税务顾问。

在下列情况下，非美国股东一般会因出售不受FIRPTA约束的普通股的收益而纳税：

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收益实际上与非美国股东的美国贸易或业务有关，在这种情况下，非美国股东将受到与美国股东相同的待遇；或

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非美国股东是在应纳税年度内在美国逗留183天或以上的非美国股东，在这种情况下，非美国股东将对资本利得税征收30%的税。

股东外国帐户税收遵守法。

根据“守则”第1471至1474条和其中适用的“国库条例”(通常称为“金融行动特别法庭”)，对某些外国金融机构(包括投资基金)和某些其他非美国实体持有的普通股，按30%的股息扣缴，除非(I)就这类金融机构而言，这些金融机构与财政部长签订一项协议，扣留某些付款，收取，并向美国税务当局提供关于这些机构的美国账户持有人的资料(其中包括这些机构的某些股权和债务持有人，以及某些与美国拥有人为外国实体的帐户持有人)；(Ii)就其他非美国实体而言，这些实体向扣缴义务人提供证明，证明该实体没有相当大的美国所有者，或查明该实体的任何直接或间接的实质性美国所有者。鼓励非美国股东与他们的税务顾问就金融行动协调委员会对他们在我们普通股的投资可能产生的影响进行协商。

上述美国联邦所得税汇总仅供一般参考，根据您的具体情况可能不适用。请你就票据的购买、所有权和处置对你造成的税务后果，包括其他联邦税法和州、地方、外国和其他税法规定的税务后果，以及税法变化可能产生的影响，征求你自己的税务顾问的意见。

出售股票的股东包括某些人或实体，这些人或实体在各种私人交易中直接或间接地从我们那里获得或可能不时获得我们普通股或优先股的股份。这种出售股票的股东可能是与我们签订的登记权利协议的缔约方，或者我们可能已同意或将同意登记他们的证券以进行转售。本公司证券的最初购买者以及他们的受让人、质押人、受赠人或接班人(我们称之为出售股东)可根据本“招股说明书”和任何适用的招股说明书，不时提供和出售普通股或优先股。

适用的招股说明书补充将列明每一出售股票的股东的名称和本公司普通股或优先股的数目，这些股票或优先股实益为出售股票的股东所涵盖的招股说明书补充。适用的招股说明书补编还将披露在招股说明书补充日期之前的三年内，出售股票的股东中是否有任何与我们有任何职位或职务，是否曾受雇于我们或以其他方式与我们有过实质性关系。

本公司普通股和优先股可在国内外销售。出售在招股说明书中指明的股东，可以不时提供和出售普通股和优先股，数额不超过招股说明书补充规定的数额。公司的普通股或优先股可以在经营合伙企业的债务证券(br}交换时发行，也可以用其他证券交换。我们保留权利，直接出售证券的投资者代表他们自己，在那些司法管辖区，他们被授权这样做。

如我们或任何出售股票的股东向以本金身分行事的交易商出售证券，该交易商可在转售时酌情决定以不同价格将该等证券转售予，而无须谘询我们或任何出售的股东，而该等转售价格不得在适用的招股章程补充内披露。

任何承销发行都可能是在最大努力或坚定承诺的基础上进行的。我们还可以通过按比例分配给我们的股东的认购权(br}提供证券，这些权利可以转让，也可以不能转让。在向股东分配认购权时，如果所有基础证券都没有认购，我们可以直接将未认购的证券出售给第三方，也可以聘请一个或多个承销商、交易商或代理人，包括备用承销商，向第三方出售未认购证券。

证券的出售可在一次或多次交易中不时进行，包括谈判交易：

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以固定的价格，可以改变的价格；

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按销售时的市价计算；

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按与现行市价有关的价格计算；或

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以协商的价格。

任何价格都可能是当时市场价格的折扣。

在出售证券时，承销商或代理人可以获得我们以承保折扣或佣金的形式作出的补偿，也可以从证券的购买者那里得到补偿，他们可以作为代理人，以折扣、优惠或佣金的形式行事。承销商可以向交易商出售证券，也可以通过交易商获得补偿，其形式可以是来自承销商的折扣、优惠或佣金，以及(或)他们可以作为代理人的购买者的佣金。折扣、优惠和佣金可不时更改。参与的经销商和代理

除有关招股说明书另有规定外，每批证券均为新发行，除在纽约证券交易所上市的公司普通股外，没有设立交易市场。任何根据招股说明书增发的普通股将在纽约证券交易所上市，但须服从官方的发行通知。我们可以选择在交易所上市任何一系列债务证券或优先股，但我们没有义务这样做。一个或多个承销商可能会在证券市场设立市场，但该等承保人并无责任这样做，并可在任何时候不另行通知而停止任何市场买卖。不能保证任何已提供证券的流动性或交易市场。

我们和/或任何出售股票的股东可与第三方进行衍生交易，或在私下谈判的交易中向第三方出售本“招股说明书”未涵盖的证券。如在适用的招股章程补充中披露，则第三方可出售本招股说明书所涵盖的证券和此类招股章程补充的证券，包括卖空交易中的证券。如果是这样的话，第三方可以使用我们和(或)出售股票持有人所认捐的证券，或从我们、出售股东或其他人那里借来的证券来结清这些卖空交易，或结清任何与证券有关的公开借款，并可以利用我们在这些衍生交易中收到的证券来结清任何有关的证券公开借款。如果第三方是或可能被视为“证券法”规定的承保人，则将在适用的招股说明书补充文件中指明。

在证券发行完成之前，证券交易委员会的规则可以限制任何承销商和销售集团成员投标和购买证券的能力。作为这些规则的例外，允许承销商从事一些稳定证券价格的交易。这类交易包括投标或购买，目的是与证券挂钩、固定或维持证券价格。

承销商可从事超额配售。如果任何承销商在发行的证券中创造空头头寸，其出售的证券比适用的招股说明书补充的首页所列的证券多，承销商可以通过在公开市场购买证券来减少该空头头寸。

牵头承销商还可以对参与发行的其他承销商和销售集团成员处以罚款。这意味着，如果牵头承销商在公开市场购买证券以减少卖空或稳定证券价格，他们可以向作为发行一部分出售这些证券的承销商和出售集团成员收回任何出售特许权的数额。

一般而言，为稳定或减少空头而购买证券可能导致证券价格高于在没有这种购买的情况下的价格。实行罚款投标也可能会对证券的价格产生影响，因为在分发完成之前，它是在阻止证券转售的情况下进行的。

如在适用的招股说明书增订本中注明，我们将授权承销商或作为我方代理人的其他人，向特定机构征求特定机构的提议，按照该招股说明书增订本中规定的公开发行价格，根据延迟交付合同，向我们购买证券，并在该招股说明书补充说明所述日期和日期付款和交割。每一份延迟交货合同的金额不得少于适用的招股说明书中规定的金额，根据延迟交货合同出售的证券总额不得少于或超过适用的招股说明书中所述数额。可与其签订这种合同的机构包括商业银行和储蓄银行、保险公司、养恤基金、投资公司、教育和慈善机构以及其他机构，但在任何情况下都须经我们批准。任何买方根据任何此类合同所承担的义务将受到以下条件的约束：(A)根据买方受其管辖的美国任何司法管辖区的法律，在交付时不应禁止购买证券；(B)如果证券被出售给承销商，我们应已将合同所涵盖的证券总额减其所涵盖的证券额出售给承销商。承销商和其他代理人对此类合同的有效性或履行不承担任何责任。

为遵守适用的国家证券法，本招股说明书所提供的证券，如有必要，只能通过注册或许可的经纪人或交易商出售。此外，某些州不得出售证券，除非它们已在适用的州注册或有资格出售，或获得豁免登记或资格要求，并得到遵守。

参与提供证券的承保人、交易商或代理人，或他们的联营公司或联营公司，可能曾与医疗财产信托公司、营运合伙公司或我们的附属公司进行交易或进行服务，而他们可能已收取或已获按惯例收取费用及报销费用。

与在此登记的证券有关的某些法律事项将由纽约Goodwin Procter LLP公司代为转交给我们。美国联邦所得税考虑事项的一般摘要载于美国联邦所得税考虑事项(Noteholers的税收除外)项下，已由Baker、Donelson、 Bearman、Calwell&Berkowitz、P.C.转交给我们。其他法律事项可由我们、任何出售股票的股东或任何承保人、经销商或代理人，由我们在适用的招股说明书补编中指定的律师转交。

专家们

财务报表和管理层对财务报告的内部控制有效性的评估(在管理部门关于财务报告的内部控制报告中包括 )，通过参考2017年12月31日终了年度10-K表的合并年度报告而纳入本招股说明书，这些报表和管理部门对普华永道会计师事务所(一家独立注册的公共会计师事务所)的报告的依赖，赋予了该公司作为审计和会计专家的权威。

财务报表和管理层对财务报告的内部控制有效性的评估(在管理部门关于财务报告的内部控制报告中包括 )，通过参考2017年12月31日终了年度10-K表的合并年度报告纳入本招股说明书，这些报表和管理部门对普华永道会计师事务所(一家独立注册公共会计师事务所)的报告的依赖，赋予了该公司作为审计和会计专家的权威。

医疗财产和经营伙伴关系目前受“交换法”的定期报告和其他信息要求的约束，并向证券交易委员会提交年度、季度和当前报告及其他信息。这份招股说明书所包含的注册声明、这些报告和其他信息将在证券交易委员会的网站 www.sec.gov上查阅。证券交易委员会提交的“医疗财产”和“运营伙伴关系”也可在http://www.medicalpropertiestrust.com.免费索取。上述网站地址仅为不活动的文本引用，意味着网站上包含的信息不是本招股说明书的一部分，也不以引用方式纳入本招股说明书。我们还可以从我们的医疗财产信托公司，1000个城市中心大道，501号套房，阿拉巴马州伯明翰，35242，注意：首席财务官。医疗财产信托公司的电话号码是(205)969-3755。

除本招股说明书或随附的招股说明书或免费书面招股说明书外，我们没有授权任何人向您提供关于我们或我们在本招股说明书中讨论的交易的任何信息或陈述。如果你被告知在本招股说明书或随附的招股说明书或免费书面招股说明书中没有讨论的关于这些事项的任何信息或陈述，我们授权将这些信息交给你，你不能依赖该信息。本招股章程并不是向任何地方或任何根据适用法律不允许我们提供或出售证券的人出售证券的要约，也不是向任何人提出或出售证券的要约。

通过引用合并

我们参考本招股章程，将以下文件(根据第2.01项、7.01项或根据表格8-K第9.01项提供的证物除外)以及根据“外汇法”第13(A)、13(C)、14或15(D)节向证券交易委员会提交的任何医疗财产和经营合伙文件，包括本招股章程日期后提交的任何文件(依照表格2.01、第7.01项提供的资料或根据表格8-K第9.01项提供的证据除外)，纳入下列文件，在债务证券的发行终止之前：

•

2017年12月31日终了年度医疗财产和经营伙伴关系表10-K合并年度报告；

•

2018年4月30日提交的医疗财产表14A和2018年4月30日提交的附表14A的最后委托书(仅限于具体纳入截至2017年12月31日终了年度医疗财产表10-K表和运营伙伴关系合并年度报告的范围内)；

•

截至2018年3月31日、2018年6月30日、2018年6月30日和2018年9月30日的季度医疗财产和业务伙伴关系表10-Q合并季度报告；

•

在2018年6月11日和2018年9月7日提交的关于医疗财产和表格8-K的现行合并报告；以及

•

目前关于8-K表格的医疗属性报告分别于2018年2月21日和2018年5月25日提交。

本文引用的信息是本招股说明书的重要组成部分。在本招股章程中由引用所合并的文件中的任何陈述，在以下情况下将被视为修改或取代：(1)本招股章程所载的陈述，或(2)以引用方式纳入本招股章程的任何其他后来提交的文件，修改或取代该声明。我们将根据招股说明书的书面或口头要求，向每一人，包括任何受益所有人，免费提供一份我们在本招股说明书中加入的任何或全部文件的副本，但对这些文件的证物除外，除非该等证物特别纳入该等文件内。书面请求应向投资者关系，医疗财产信托公司，1000个城市中心路，501号套房，阿拉巴马州伯明翰。电话：(205)969-3755。



须注册的每一类证券的业权	拟议数极大值骨料发行价	数额注册费⁽¹⁾
普通股，每股面值0.001美元	$1,000,000,000	$129,800

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