eprt-10q_20190930.htm

(1)已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在前12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天中一直受到这类申报要求的约束。

通过检查标记说明注册人是否以电子方式提交了在前12个月(或要求注册人提交此类文件的较短时间内)根据条例S-T(本章第232.405节)第405条要求提交的所有交互数据文件。

通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“外汇法案”第12b-2条规则中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。

如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。亚细亚

通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”第12b-2条规则所定义)。

截至2019年11月6日，注册人共有普通股81，032，709股，每股面值0.01美元，已发行。

	2019年9月30日			2018年12月31日
	(未经审计)
资产
投资：
房地产投资，按成本计算：
土地及改善工程	$	547,549		$	420,848
建筑物和改善		1,117,702			885,656
租赁激励		4,831			2,794
在建		10,229			1,325
无形租赁资产		74,973			66,421
按成本计算的房地产投资总额		1,755,284			1,377,044
减：累计折旧和摊销		(79,482	)		(51,855	)
房地产投资共计，净额		1,675,802			1,325,189
贷款和直接融资租赁应收款净额		62,505			17,505
净投资		1,738,307			1,342,694
现金和现金等价物		23,446			4,236
限制现金		2,776			12,003
直线式应收租金净额		22,592			14,255
预付费用和其他资产净额		18,357			7,712
总资产⁽¹⁾	$	1,805,478		$	1,380,900

负债和权益
有担保借款，扣除递延融资费用	$	305,702		$	506,116
无担保定期贷款，扣除递延融资费用		199,144			—
循环信贷设施		155,000			34,000
无形租赁负债净额		9,635			11,616
应付股息		17,652			13,189
应计负债和其他应付款		17,316			4,938
负债总额⁽¹⁾		704,449			569,859
承付款和意外开支(见附注12)		—			—
股东权益：
优先股，面值0.01美元；150，000，000股；截至2019年9月30日和2018年12月31日，未发行和未发行		—			—
普通股，面值0.01美元；核准500 000 000美元；截至2019年9月30日和2018年12月31日分别发行和未缴股票79 672 970和43 749 092		796			431
额外已付资本		1,120,300			569,407
超过累积收益的分配		(22,733	)		(7,659	)
累计其他综合损失		(5,001	)		—
股东权益总额		1,093,362			562,179
非控制利益		7,667			248,862
总股本		1,101,029			811,041
负债和权益共计	$	1,805,478		$	1,380,900

	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
收入：
租金收入	$	34,958		$	25,496		$	97,842		$	67,119
贷款利息和直接融资租赁应收款		940			220			1,669			379
其他收入，净额		393			26			641			75
总收入		36,291			25,742			100,152			67,573

费用：
利息(包括截至2018年9月30日的9个月内支付给相关各方的4，603美元)		7,207			6,563			20,074			23,474
一般和行政		7,530			3,529			16,455			9,872
财产费用		442			494			2,334			1,221
折旧和摊销		11,141			8,763			30,367			22,842
不动产减值准备金		—			770			1,921			3,526
总开支		26,320			20,119			71,151			60,935
其他营业收入：
房地产处置收益，净收益		4,087			1,455			8,237			5,100
业务收入		14,058			7,078			37,238			11,738
其他(损失)/收入：
有担保借款的回购损失		—			—			(4,353	)		—
利息		114			655			723			719
所得税前收入		14,172			7,733			33,608			12,457
所得税费用		66			26			209			143
净收益		14,106			7,707			33,399			12,314
可归因于非控制权益的净收入		(861	)		(2,383	)		(6,076	)		(2,482	)
可归于股东和成员的净收入	$	13,245		$	5,324		$	27,323		$	9,832

	截至9月30日的三个月，						截至9月的九个月			2018年6月25日至9月
	2019			2018			30, 2019			30, 2018
基本加权平均股票		72,483,932			42,364,754			58,375,745			42,237,460
每股基本净收益	$	0.18		$	0.12		$	0.46		$	0.13

稀释加权平均股份		77,612,949			61,472,675			73,021,273			61,342,278
摊薄每股净收益	$	0.18		$	0.12		$	0.45		$	0.13

	普通股
	股份数目		面值		额外已付资本			超过累积收入的分配			累计其他综合收入(损失)			甲级单位		乙类单位		C类单位		D类单位		股东/成员权益共计			非控制利益			股本总额

2018年12月31日结余		43,749,092	$	431	$	569,407		$	(7,659	)	$	—		$	—	$	—	$	—	$	—	$	562,179		$	248,862		$	811,041
普通股发行		14,030,000		140		245,385			—			—			—		—		—		—		245,525			—			245,525
与发行普通股有关的费用		—		—		(10,887	)		—			—			—		—		—		—		(10,887	)		—			(10,887	)
股份补偿费用		46,368		—		1,007			—			—			—		—		—		—		1,007			—			1,007
单位补偿费用		—		—		227			—			—			—		—		—		—		227			—			227
向普通股和操作股申报股利		—		—		—			(12,143	)		—			—		—		—		—		(12,143	)		(4,002	)		(16,145	)
净收益		—		—		—			6,129			—			—		—		—		—		6,129			2,594			8,723
2019年3月31日结余		57,825,460		571		805,139			(13,673	)		—			—		—		—		—		792,037			247,454			1,039,491
现金流量套期保值的未实现损失		—		—		—			—			(2,838	)		—		—		—		—		(2,838	)		(935	)		(3,773	)
现金流量套期保值收益被重新归类为利息费用		—		—		—			—			(74	)		—		—		—		—		(74	)		(25	)		(99	)
股份补偿费用		—		7		1,021			—			—			—		—		—		—		1,028			—			1,028
单位补偿费用		—		—		216			—			—			—		—		—		—		216			—			216
向普通股和操作股申报股利		—		—		—			(12,725	)		—			—		—		—		—		(12,725	)		(4,192	)		(16,917	)
净收益		—		—		—			7,951			—			—		—		—		—		7,951			2,620			10,571
2019年6月30日结余		57,825,460		578		806,376			(18,447	)		(2,912	)		—		—		—		—		785,595			244,922			1,030,517
普通股发行		3,344,805		33		74,967			—			—			—		—		—		—		75,000			—			75,000
与发行普通股有关的费用		—		—		(1,607	)		—			—			—		—		—		—		(1,607	)		—			(1,607	)
第二次发行中股权的转换		18,502,705		185		237,795			—			—			—		—		—		—		237,980			(237,980	)		—
现金流量套期保值的未实现损失		—		—		—			—			(1,996	)		—		—		—		—		(1,996	)		(14	)		(2,010	)
现金流量套期保值收益被重新归类为利息费用		—		—		—			—			(93	)		—		—		—		—		(93	)		(1	)		(94	)
股份补偿费用				—		1,050			—			—			—		—		—		—		1,050			—			1,050
单位补偿费用		—		—		1,719			—			—			—		—		—		—		1,719			—			1,719
向普通股和操作股申报股利		—		—		—			(17,531	)		—			—		—		—		—		(17,531	)		(121	)		(17,652	)
净收益		—		—		—			13,245			—			—		—		—		—		13,245			861			14,106
2019年9月30日结余		79,672,970	$	796	$	1,120,300		$	(22,733	)	$	(5,001	)	$	—	$	—	$	—	$	—	$	1,093,362		$	7,667		$	1,101,029

	普通股
	股份数目		面值		额外已付资本			超过累积收入的分配			累计其他综合收入(损失)		甲级单位			乙类单位			C类单位			D类单位			股东/成员权益共计			非控制利益			股本总额

2017年12月31日结余		—	$	—	$	—		$	—		$	—	$	86,668		$	574		$	94,064		$	96		$	181,402		$	—		$	181,402
捐款		—		—		—			—			—		50,000			—			—			—			50,000			—			50,000
单位补偿费用		—		—		—			—			—		—			193			—			49			242			—			242
净收益		—		—		—			—			—		528			—			581			—			1,109			—			1,109
2018年3月31日结余		—		—		—			—			—		137,196			767			94,645			145			232,753			—			232,753
单位补偿费用		—		—		—			—			—		—			180			—			21			201			—			201
净收益		—		—		—			—			—		1,886			—			1,290			—			3,176			—			3,176
2018年6月24日结余		—		—		—			—			—		139,082			947			95,935			166			236,130			—			236,130
前任股本对业务行动单位的贡献		—		—		—			—			—		(139,082	)		(947	)		(95,935	)		(166	)		(236,130	)		236,130			—
首次公开发行		32,500,000		325		454,675			—			—		—			—			—			—			455,000			—			455,000
同时私募普通股		7,785,611		78		108,921			—			—		—			—			—			—			108,999			—			108,999
同时进行操作单元的私人安置		—		—		—			—			—		—			—			—			—			—			16,001			16,001
与首次公开发行有关的费用		—		—		(32,053	)		—			—		—			—			—			—			(32,053	)		—			(32,053	)
股份补偿费用		691,290		—		46			—			—		—			—			—			—			46			—			46
净收益									222			—		—			—			—			—			222			99			321
2018年6月30日结余		40,976,901		403		531,589			222					—			—			—			—			532,214			252,230			784,444
首次公开发行		2,772,191		28		38,783			—			—		—			—			—			—			38,811			—			38,811
与首次公开发行有关的费用		—		—		(3,054	)		—			—		—			—			—			—			(3,054	)		—			(3,054	)
股份补偿费用		—		—		823			—			—		—			—			—			—			823			—			823
单位补偿费用		—		—		228			—			—		—			—			—			—			228			—			228
向普通股和操作股申报股利		—		—		—			(9,800	)		—		—			—			—			—			(9,800	)		(4,268	)		(14,068	)
净收益		—		—		—			5,325			—		—			—			—			—			5,325			2,383			7,708
2018年9月30日结余		43,749,092	$	431	$	568,369		$	(4,253	)	$	—	$	—		$	—		$	—		$	—		$	564,547		$	250,345		$	814,892

	截至9月30日的9个月，
	2019			2018
业务活动现金流量：
净收益	$	33,399		$	12,314
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额：
折旧和摊销		30,367			22,843
租赁激励摊销		206			116
上述/低于市场租赁和使用权的摊销，净资产		529			283
递延融资费用和其他资产的摊销		2,174			1,982
有担保借款的回购损失		4,353			—
不动产减值准备金		1,921			3,526
房地产处置收益，净收益		(8,237	)		(5,100	)
直线式应收租金		(8,880	)		(5,770	)
股权补偿费用		5,216			1,398
租户信贷/可疑账户备抵租金收入的调整		25			311
其他资产和负债的变动：
预付费用和其他资产		(1,649	)		179
应计负债和其他应付款		1,487			(3,300	)
经营活动提供的净现金		60,911			28,782
投资活动的现金流量：
投资销售收入净额		51,712			40,906
贷款本金和直接融资-租赁应收款		4,689			55
应收贷款投资		(58,865	)		(10,379	)
预期房地产投资存款		(3,991	)		(150	)
房地产投资，包括资本支出		(404,540	)		(387,595	)
在建投资		(12,378	)		(14,307	)
支付租赁奖励		(2,038	)		(269	)
用于投资活动的现金净额		(425,411	)		(371,739	)
来自筹资活动的现金流量：
向关联方发行应付票据的收益		—			154,000
应付关联方票据本金的支付		—			(384,000	)
有担保借款的偿还		(5,968	)		(5,875	)
有担保借款的回购		(201,400	)		—
从回购的有担保借款中收到的本金		1,419			—
定期贷款安排下的借款		200,000			—
循环信贷贷款		278,000			—
循环信贷机制下的还款		(157,000	)		—
递延融资费用		(2,472	)		(3,305	)
先前成员的资本捐款		—			50,000
发行普通股的收益，净额		309,768			464,182
提供成本		(1,613	)		(2,395	)
同时私人配售操作小组的收益		—			16,001
同时私募普通股的收益		—			108,999
支付的股息		(46,251	)		—
筹资活动提供的现金净额		374,483			397,607
现金和现金等价物及限制性现金净增(减少)额		9,983			54,650
现金和现金等价物及限制性现金，期初		16,239			19,430
期末现金及现金等价物和限制性现金	$	26,222		$	74,080
现金和现金等价物与限制性现金的对账：
现金和现金等价物	$	23,446		$	73,271
限制现金		2,776			809
期末现金及现金等价物和限制性现金	$	26,222		$	74,080

补充披露现金流动信息：
已付利息，扣除资本额后的现金	$	22,763		$	22,093
支付所得税的现金		60			48
非现金投融资活动：
项目完成后从在建工程改叙	$	3,474		$	14,451
投资买卖收益净额结算		4,960			—
房地产非现金投资和应收贷款活动		9,176			—
确认使用权所产生的租赁负债		4,822			—
现金流量套期保值的未实现损失		5,977			—
前任股本对业务行动单位的贡献		—			236,130
第二次发行中股权的转换		237,795			—
应付和应计提供费用		122			3,083
通过发行普通股筹集资金的折扣和费用		10,758			29,629
应付和应计递延筹资费用		—			271
宣布股息		17,652			14,068

基本财产不动产信托公司(“EPRT公司”)或“公司”(公司)是一家内部管理的房地产公司，主要是收购、拥有和管理单一租户的房产，这些房产是长期出租给以服务为导向或以经验为基础的中型市场公司的。EPRT公司有一个多样化的投资组合，重点是出租给企业租户的物业，如餐馆(包括快速服务、休闲和家庭用餐)、洗车、汽车服务、医疗服务、便利店、娱乐、幼儿教育以及健康和健身。EPRT公司通常获得和租赁独立的、单租户的商业房地产设施，其中租户为其客户提供服务，并开展对产生租户的销售和利润至关重要的活动。

EPRT公司成立于2018年1月12日，是一家马里兰公司。它已选择在2018年12月31日终了的一年中作为房地产投资信托(“REIT”)征税，并认为其目前的组织和运作状况以及预期的分配将允许它继续这样做。

2018年6月25日，EPRT公司。根据1933年修订的“证券法”(“证券法”)向美国证券交易委员会(SEC)提交的关于S-11表格(文件编号333-225215)的注册声明，完成了首次公开募股(首次公开发行)(“首次公开发行”)32，500，000股普通股的首次公开发行(IPO)，每股面值为0.01美元，首次公开发行价格为每股14.00美元。2018年7月24日，EPRT公司。以每股14.00美元的首次公开发行价格发行了另外2，772，191股普通股，这是由于部分行使了授予其首次公开募股承销商的一项选择权。在扣除承销折扣、佣金和其他费用后，IPO和向承销商发行股票的净收益为4.587亿美元。EPRT公司普通股在纽约证券交易所上市，代码为“EPRT”。

在首次公开发行完成之前，进行了一些旨在便利完成首次公开发行的形成交易(“形成交易”)。除其他外，2018年6月20日，必不可少的房地产信托有限公司(EPRT LLC)从特拉华有限责任公司转变为特拉华有限责任公司，更名为基本地产公司L.P.(“运营合伙”)，并成为EPRT公司的子公司。主要持有其所有资产并开展业务。在形成交易完成之前，EPRT LLC是EPRT Holdings LLC的全资子公司(“EPRT Holdings”，与EPRT LLC“前身”一起)，EPRT控股公司在经营伙伴关系中获得了17，913，592个有限合伙股权单位(“OP单位”)，涉及EPRT LLC转变为特拉华有限合伙公司。EPRT公司的全资子公司InssentialProperties OP G.P.，LLC成为运营伙伴关系的唯一普通合伙人。形成交易记作合并财务报表中共同控制的实体的重组，前身的资产和负债由EPRT公司记录。他们的历史账面价值。

在完成IPO的同时，EPRT公司。从Eldridge Industries，LLC(“Eldridge”)的一家子公司获得了另外1.25亿美元的投资，用于EPRT公司普通股和1，142，960 OP股的7，785，611股私人配售(“并行私人安置”)。EPRT公司在其首次公开发行中发行43 057 802股普通股的净收益(包括承销商根据承销商部分行使购买更多股份的选择权而发行的股份)，以及将普通股同时私人安放给经营伙伴关系，以换取同样数目的业务股。

2019年3月18日，EPRT公司。根据根据“证券法”向证券交易委员会提交的表格S-11(文件编号333-230188及333-230252)上的登记声明，完成了14，030，000股普通股的后续公开发行(“后续发行”)，其中包括承销商根据购买额外股份的选择权购买的1，830，000股普通股，发行价为每股17.50美元。在扣除承销折扣、佣金和其他费用后，后续发行的净收益为2.346亿美元。

2019年7月22日，Eldridge的附属公司EPRT控股和安全利益人寿保险公司(合为“出售股东”)完成了该公司26，288，316股普通股的二次公开发行(“第二次发行”)，其中包括承销商根据购买更多股份的选择权购买的3，428，910股普通股。在完成第二次发行之前，出售股票的股东交换了运营合伙公司的18，502，705个操作单元，以换取公司普通股的相同数量的股份。据公司所知，在第二次发行完成后，出售

股东不再拥有经营合伙公司的任何普通股或经营单位。截至2019年9月30日，共有553，847个机组未完成。

2019年8月，该公司设立了“在市场上”的股权分配方案(“ATM计划”)，通过该方案，公司可不时公开发行和出售其普通股的股票，其总总销售价格可达2亿美元。截至2019年9月30日，该公司根据ATM计划出售了3，344，805股普通股，每股加权平均价格为22.42美元，产生了7，500万美元的总收入。

EPRT有限责任公司成立于2016年3月30日，是特拉华州有限责任公司最初的唯一成员SCF Funding LLC(“母公司”)。EPRT有限责任公司于2016年3月30日开始运营，EPRT有限责任公司的事务由Stonebriar Finance Holdings LLC(“经理”)管理。母公司和经理最终通过Eldridge的一系列特拉华有限责任公司全资拥有。EPRT有限责任公司的经营协议(“EPRT LLC经营协议”)对母公司和经理的责任规定了某些限制。这些限制包括：(1)母公司或经理不应仅因身为EPRT LLC的成员或经理而对EPRT LLC的债务、义务或责任承担责任；2)母公司和经理均不应对EPRT LLC或EPRT LLC的任何成员或EPRT LLC的任何成员或其他个人或实体承担任何违反EPRT LLC操作协议的责任，除非发生在EPRT LLC操作协议之下或与EPRT LLC有关的任何行为或不作为；3)EPRT LLC赔偿母公司、经理和官员的一切损失、索赔、损害赔偿责任，费用和开支，但主要由受保人的不诚实所引致的费用及开支除外。

2017年1月31日，EPRT有限责任公司从Stonebriar Holdings LLC(“Stonebriar Holdings”)和EPRT LLC管理层成员(“EPRT Management”)获得额外的资本捐助，并发行了四类股权单位：A类、B类、C级和D级。在这些股权贡献之后，母公司拥有EPRT公司约52.3%的股份，Stonebriar控股公司拥有大约45.7%的股份，EPRT管理公司拥有约2.0%的股份。

2017年12月31日，EPRT有限责任公司重组(“EPRT LLC重组”)和A类、B类、C类和D类单位的持有者将他们在EPRT LLC中的所有权益捐给EPRT控股公司，以换取EPRT控股公司的权益，其权利与他们在EPRT公司持有的权益相同。EPRT有限责任公司的重组缺乏经济实质，因为新发行的EPRT控股公司拥有与以前发行的EPRT股份有限公司相同的权利和特权，个人单位的所有权百分比没有变化。从2017年12月31日起，EPRT有限责任公司成为EPRT控股公司的全资子公司。EPRT LLC重组是对前任合并财务报表中共同控制的实体的重组，EPRT控股公司的资产和负债按其历史账面金额入账。

所附公司未经审计的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)和证券交易委员会的规则和条例编制的。管理层认为，所有为公平列报所需的正常经常性调整均已包括在内。截至9月30日、2019年和2018年的3个月和9个月的运营结果不一定表明全年的结果。这些未经审计的财务报表应与提交给SEC的经审计的合并财务报表及其附注一起阅读，这些报表和说明载于公司截至2018年12月31日会计年度的10-K表年度报告中。

以前在合并财务报表中报告的某些数额已在所附合并财务报表中重新分类，以符合本期不动产处置收益的列报方式，扣除截至2019年9月30日的3个月和9个月的合并业务报表。该公司将房地产处置收益作为业务收入的一个组成部分列报，以便根据财务会计准则委员会(“FASB”)会计准则编码(ASC)360-10-45-5的规定，列报资产处置的损益。这一列报方式发生了变化，因为SEC已取消了条例S-X第3条至第15条(A)项，该规则以前曾要求公司在公司合并业务报表中提出在持续经营之外出售财产的损益。此外，该公司改变了截至2018年9月30日的9个月的股东/成员权益综合报表的列报方式，因为美国证交会将S-X规则第3至04条中股东权益变动的年度披露要求扩大到了中期，现在要求每一中期的年度最新信息和小计。

此外，以前在综合业务报表中报告的某些数额已重新分类，以符合本期租金收入列报方式(由于采用了下文进一步讨论的新的租赁会计准则)、利息收入和所得税支出。

所附的合并财务报表包括公司及其子公司的账目，公司在这些账户中有控制财务利益。公司间的所有账户和交易都在合并过程中被取消。截至2018年9月30日和2018年12月31日，该公司在运营伙伴关系中分别持有98.3%和69.7%的所有权，合并财务报表包括截至这些日期的经营伙伴关系财务报表。见注8-经营伙伴关系中所有权权益的变化情况。

按照公认会计原则编制合并财务报表，要求管理层在本报告所述期间对报告的资产和负债数额以及或有资产和负债的披露以及报告的收入和支出数额作出估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。

房地产投资按成本减去累计折旧和减值损失进行。房地产投资的成本反映了房地产的购买价格或开发成本。公司对每笔收购交易进行评估，以确定获得的资产是否符合企业的定义。根据“会计准则更新”(“ASU”)2017-01，业务组合(主题805)：澄清企业的定义，如果没有获得的实质性程序，或者几乎所有公允价值都集中在单一的可识别资产或一组类似的可识别资产中，购置就不符合企业的资格，或者收购不包括以获得的劳动力或获得的合同的形式进行的实质性程序，而这种过程不可能在没有重大成本、精力或延误的情况下被取代。与资产收购有关的交易费用作为被收购资产的成本基础的一部分资本化，而被认为是企业收购的交易费用作为已发生的费用入账。改进和替换是在延长资产的使用寿命或提高其生产能力时资本化的。修理费和维修费按发生时列支。

公司根据购置财产的相对公允价值，将作为资产收购的购置价分配给有形和可识别的无形资产或负债。有形资产可包括土地、工地改善和建筑物。无形资产可以包括当地租赁和市场以上及以下租赁的价值，以及基于租赁或财产特性的其他可识别的无形资产或负债。

该公司在其物业的租赁和开发中承担各种费用。支付给租户以鼓励他们延长或以其他方式修改现有租约或签署新的租赁协议的金额被资本化，用于公司综合资产负债表上的租赁奖励。租户的改进被资本化为建设和改善公司的综合资产负债表。与正在开发中的物业直接相关的费用，其中包括对开发财产至关重要的施工前费用、开发费用。

费用、建筑费用、利息费用以及房地产税和保险，在发展期间作为在建工程进行资本化。在确定某一成本资本化后，将其分配给受益的项目的具体组成部分。确定一个开发项目何时开始，资本化开始，以及当一个开发项目已经达到实质性的完成，并可供占用和资本化必须停止，涉及到一定程度的判断。本公司不从事投机性房地产开发。然而，该公司确实机会主义地同意在其物业中偿还某些租户的开发费用，以换取合同规定的租金，而这种租金通常随着其资金的增加而成比例增加。

有就地经营租赁的购置财产的有形资产的公允价值取决于对财产的估价，就像财产是空置的一样，然后根据有形资产的公允价值将“空置”的价值分配给有形资产。当地租赁的公允价值是通过考虑预期租赁期内的承租成本估算、当前市场条件以及根据每个租户租赁的具体特点执行类似租赁的成本来确定的。公司估计执行租赁的费用，其条款与当地租赁的剩余租赁条款相似，包括租赁佣金、法律费用和其他相关费用。公司在本分析中考虑的因素包括在预期的租赁期内，考虑到当前的市场条件和执行类似租赁的成本，对承租成本的估计。在估计经营成本时，该公司包括房地产税、保险和其他业务费用，以及预计租赁期内按市场费率计算的租金损失估计数，主要从6个月至12个月不等。以上或低于市场租赁的公允价值是根据根据就地租赁支付的合同金额与公司对相应的就地租赁的公平市场租赁率的估计之间的差额的净现值(使用反映与所取得的租约相关的风险的贴现率)记录的，而这两者的差额是根据剩余的不可取消的租赁期限衡量的，包括任何低于市场的固定利率续约选项。

在为分配购买价格而估算公允价值时，该公司利用了若干来源，包括由独立估价公司编制的房地产估价。该公司还考虑到信息和其他因素，包括市场状况、租户经营的行业、房地产的特点(例如，地点、规模、人口、价值和比较租金)、租户信贷状况以及房地产所在地对租户业务运作的重要性。此外，该公司还考虑到在估计所获得的有形和无形资产的公允价值时，因其收购前尽职调查、营销和租赁活动而获得的每一项财产的信息。公司利用其收购前尽职调查所获得的信息作为其考虑资产退休义务会计准则的一部分，并在必要时将资产退休义务记录为购买价格分配的一部分。

打算出售的房地产投资在合并资产负债表上按账面金额或公允价值减去估计销售成本的较小比例指定为“待售”，如果这些投资符合作为待售的具体标准列报的话。房地产投资在归类为待售时不再贬值。如果某些房地产投资的处置或打算处置是一种战略转变，已经或将对公司的运营和财务业绩产生重大影响，则此类房地产投资的业务将在所有适用期间的合并经营报表中作为停产业务列报。

折旧用直线法计算，建筑物的估计使用寿命为40年，工地改进为15年。在截至9月30日、2019年和2018年的三个月里，该公司的房地产投资折旧分别为940万美元和660万美元。在截至9月30日、2019年和2018年的9个月内，该公司的房地产投资折旧分别为2，570万美元和1，760万美元。

租赁奖励按直线摊销，以减少租金收入，超过各自租约的剩余不可取消条款。如果承租人终止其租约，未摊销的部分租赁奖励将作为租金收入。

租户的改进在相关租约的不可取消期限或其估计的使用寿命内折旧，以较短的时间为准。

资本化的高于市场的租赁价值按直线摊销，以减少租金收入，使其超出各自租约的剩余不可取消条款。资本化的低于市场的租赁价值是在直线基础上增加的租金收入在剩余的不可取消的条款各自的租约，包括任何低于市场的固定利率更新期权期。

资本化的高于市场的土地租赁价值是作为在各自租约的剩余条款下的财产费用的减少而增加的。资本化的低于市场的土地租赁价值被摊销为财产费用在各自租约的剩余条款上的增加，以及任何被认为有可能续约的市场下预期的更新选择期。

就地租赁的价值，不包括在市场上和市场以下的无形资产的价值，在各自租约的剩余时期内，按直线摊销折旧和摊销费用。

如果租户终止其租约，则每项无形资产的未摊销部分，包括就地租赁价值，均记作折旧和摊销费用，而上述和低于市场的租赁调整数则记在综合经营报表的租金收入内。

本公司持有长期投资应收贷款.应收贷款按摊销成本入账，包括相关的未摊销折扣或保险费(如果有的话)。公司对应收贷款的利息收入采用贷款逐项贷款的有效利息法确认.与原始贷款有关的直接费用与收到的任何相关费用相抵，余额连同任何溢价或折扣被推迟并摊销，作为对相关应收贷款期限内利息收入的调整，采用有效利息法。

该公司定期评估其应收贷款的可收性，包括应计利息，通过分析潜在的财产级经济和趋势、抵押品价值和质量以及其他相关因素来确定其贷款损失备抵的适足性。根据目前的信息和事件，根据管理层的判断，当公司很可能无法按照贷款协议的合同条款收取所有欠款时，贷款就被确定为受损。贷款损失的具体备抵是根据个人贷款为受损贷款提供的，数额为账面价值超过基本抵押品的估计公允价值减去处置费用。截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司在其合并财务报表中没有记录的贷款损失备抵。

公司的某些房地产投资交易作为直接融资租赁入账。公司在其投资净额中记录直接融资租赁应收款，确定为最低租赁付款总额和租赁财产的估计无担保剩余价值减去未赚收入。未赚得的收入在相关租赁期限内确认，以便对资产的净投资产生固定的回报率。公司对直接融资租赁应收账款的投资在适用的租赁期限内按分配给直接融资租赁应收款的部分租金减少为其无担保的剩余价值。在采用ASC 842租约(“ASC 842”)之后，除非修改相关合同，否则现有直接融资租赁应收款将继续以同样方式入账。

如果对直接融资租赁应收款的投资确定为减值评估，公司将适用ASC 310、应收账款(“ASC 310”)和ASC 840、租约(“ASC 840”)(2019年1月1日之前)和ASC 842的指南。根据ASC 310，对直接融资租赁应收款的净投资中的租赁应收款部分，当公司作为出租人很可能无法收取与公司对直接融资租赁应收款的投资有关的所有租金付款时，将评估其减值。根据ASC 840和ASC 842，公司至少每年对租赁财产的无担保剩余价值进行评估。如果审查结果低于先前确定的估计数，公司将确定估计无担保剩余价值的下降是否是暂时的。如果认为下降不是暂时的，则使用修改后的估计数对交易的会计进行修订，由此产生的直接融资租赁应收款投资净额的减少被公司确认为估计变更期间的损失。截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司确定其直接融资租赁应收款均未受到损害。

如果情况表明财产的账面价值可能无法收回，公司将对该财产进行减值审查。这项审查是根据对未来未贴现现金流量(不包括利息费用)的估计，预计将因财产的使用和最终处置而产生。这些估计数考虑到预期未来营业收入、市场和其他适用趋势和剩余价值等因素，以及租赁需求、竞争和其他因素的影响。如果由于无法收回财产的账面价值而存在减值，则记录减值损失的范围是，对待持有和使用的财产而言，其账面价值超过该财产的估计公允价值。对于待售财产，减值损失是对公允价值减去处置资产的估计成本的调整。减值评估对合并业务报表有直接影响，因为记录减值损失会导致业务综合报表立即出现负调整。在截至2019年9月30日的三个月内，该公司没有记录不动产减值备抵，并在2018年9月30日终了的三个月中记录了80万美元的不动产减值备抵。在截至9月30日、2019年和2018年的9个月内，该公司记录的不动产减值准备金分别为190万美元和350万美元。

现金和现金等价物包括公司银行账户中的现金。该公司认为所有现金余额和高流动性投资的原始期限为三个月或以下的现金和现金等价物。本公司将现金存入优质金融机构。这些存款由联邦存款保险公司(“FDIC”)担保，但不得超过保险限额。截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司的存款分别为2 340万美元和420万美元，其中2 320万美元和400万美元分别超过联邦存款保险公司的保险金额。虽然该公司承担超过FDIC保险金额的风险，但预计不会因此而遭受任何损失。

限制现金主要包括公司总信托资金计划受托人持有的现金(见注6-担保借款)。这种受限的现金用于支付公司担保借款的本金和利息，支付信托费用，并购买未来的房地产投资，这些投资将作为总信托基金计划下的抵押品。关于进一步讨论，见注6-担保借款。

公司不断审查与租金和未开票的应收租金有关的应收账款，并通过考虑租户的付款历史、租户的财务状况、租户所在行业的业务状况和财产所在地区的经济状况来确定可收性。2019年1月1日以前，如果应收账款的可收性受到怀疑，则合并资产负债表上的可疑账户备抵或业务合并报表中记录的应收账款直接核销减少了应收账款和直线式应收租金余额。可疑账户的备抵已列入公司综合业务报表中的财产支出。如果应收账款余额或直线式应收租金余额后来被视为无法收回，则将这些应收款项核销到可疑账户备抵中。

截至2019年1月1日，如果对根据租赁到期的所有付款的可收性的评估从可能变为不可能，迄今确认的租金收入与已收取的租赁付款之间的任何差额在综合业务报表中确认为当期租金收入调整数。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司记录了与基本应收租金有关的10万美元可疑账户备抵，未记录与直线应收租金有关的可疑账户备抵。在截至2019年9月30日的三个月内，该公司确认在截至2019年9月30日的9个月内对租金收入不作任何调整，并确认对租金收入的调整约为25，000美元。在截至2018年9月30日的3个月和9个月内，该公司记录了可疑账户备抵额，作为财产支出的一部分，分别为20万美元和30万美元。

与建立公司2018年信贷机制和循环信贷机制有关的融资费用(如下文所定义)被推迟，并在综合业务报表中作为利息费用的增加额摊销，并在合并资产负债表中作为预付费用和其他资产的一个组成部分报告。

与发行公司在总信托资金方案和定期贷款机制下的有担保借款有关的融资费用被推迟，并作为利息费用在相关债务工具期限内的合并业务报表中作为利息费用的增加而摊销，并在合并资产负债表上报告为相关债务余额的减少。

在正常的业务过程中，公司使用衍生金融工具，其中可能包括利率互换、上限、期权、下限和其他利率衍生合约，通过减少公司一部分浮动利率债务的现金流量变化风险，保护公司免受利率的不利波动。符合这些套期保值标准的工具在衍生合同开始时被正式指定为套期保值。公司按公允价值在合并资产负债表上记录所有衍生品。衍生工具公允价值变动的会计核算取决于衍生产品的预期用途，公司是否选择在套期保值关系中指定衍生产品并适用套期保值会计，以及套期保值关系是否符合套期会计适用的必要标准。被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易的可变性风险敞口的衍生品，被认为是现金流量对冲。套期保值会计一般将套期保值工具上的损益确认时间与确认套期保值资产或负债公允价值的变化相匹配，这些变化可归因于公允价值对冲中的对冲风险或现金流量对冲中对冲预测交易的收益效应。公司还可以签订旨在经济上对冲某些风险的衍生合同，即使对冲会计不适用或公司选择不适用对冲会计。

这些衍生工具的公允价值随后变化的会计核算，取决于每一种衍生品是否都设计好，是否有资格进行套期保值会计处理。如果指定了某一衍生产品并有资格进行现金流量对冲会计处理，该衍生产品的估计公允价值的变化将在综合收入综合报表中的其他综合收益(损失)中记录，但以其有效性为限。衍生工具公允价值变动的任何无效部分都会立即记录在收益中。如果公司选择不采用套期保值会计处理(或不符合套期保值条件的衍生品)，这些衍生工具的公允价值的任何变化将立即在合并业务报表中衍生工具的收益(损失)中得到确认。

公司根据公允价值会计准则建立的框架，估算金融资产和非金融资产和负债的公允价值。公允价值是指在计量日市场参与者之间有秩序的交易中出售资产或为转移负债而支付的价格(退出价格)。下文所述的层次结构优先考虑用于衡量资产和负债公允价值的估值技术的投入。这种层次结构最大限度地利用可观测的输入，并通过要求在可用时使用最可观测的输入来最小化对不可观测输入的使用。根据投入的可靠性将等级划分为三个层次，具体如下：

一级报价-活跃市场中相同资产和负债的报价，公司有能力在计量日获取这些资产和负债。

二级-除报价外，可观察到的资产和负债的1级价格以外的投入，或可与可观测的市场数据确证的资产或负债的整个合同期限。

第三级-不可观测的输入，反映公司本身的假设，市场参与者将在资产或负债的定价中使用这些假设，因此不是以市场活动为基础，而是通过特定的估价技术。

该公司的租金收入主要来自租户的租金。租客的租金是根据每一租约的条款，在不可取消的初始租赁期内，以直线方式记录的，自租约开始之日后或受租约所约束的财产取得之日起算。租金收入确认开始时，租户控制的空间，并延续到相关的租赁期限。由于几乎所有的租约都规定了在指定的时间间隔内增加租金，公司记录了直线式应收租金，并在租约不可取消期限届满时以直线确认收入。公司在确定要记录的直线租金数额时，考虑到是否合理地保证了租金的可收性。

一般来说，本公司的租约为租户提供一项或多项多年期续期的选择，但须遵守一般相同的条款及条件，包括加租在内。如果经济激励措施合理地确保延长租约的期权期将被行使，公司将在确定租约不可取消期限时包括这些选项。

该公司延迟支付与租房人在到期前收到的租赁款项有关的租金收入。这些金额在公司综合资产负债表上的应计负债和其他应付款中列报。

公司投资组合中的某些财产须根据租户总销售额的一定百分比提供或有租金的租赁。对于这些租赁，公司在实际达到或有租赁付款所依据的门槛时确认或有租金收入。在截至9月30日、2019年和2018年的三个月内，该公司的或有租金分别为10万美元和20万美元。在截至9月30日、2019年和2018年的9个月内，该公司的或有租金分别为70万美元和90万美元。

与公司及其子公司的初始组织有关的费用在发生时支出，并在公司综合经营报表中记录在一般费用和行政费用内。

与首次公开募股、后续发行和自动取款机计划有关，该公司承担了法律、会计和其他与发行有关的费用。这些成本已从IPO、后续发行和自动取款机项目的总收益中扣除。截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司在公司综合资产负债表中分别资本化了4，760万美元和3，510万美元。这些费用被列为截至2019年9月30日和2018年12月31日的额外已付资本减少额。

与第二次公开募股有关的法律、会计和其他与发行有关的费用作为已发生的费用入账，并记入公司综合经营报表的一般和行政费用内。

2018年1月1日，该公司采用FASB ASU 2017-05，即非金融资产注销所产生的其他收入-收益和损失(分议题610-20)：使用修改后的回顾性过渡方法，澄清资产剥离指导和部分出售非金融资产会计的范围(“ASU 2017-05”)。由于租赁是公司的主要活动，该公司决定将其销售的非金融资产出售给非客户，属于ASC 610-20的范围。公司确认处置其房地产投资的全部收益，因为公司(一)在房地产中没有控制财务利益，(二)对已处置的房地产没有持续的利益或义务。该公司重新评估并确定没有公开合同或部分销售，因此，采用ASU 2017-05(一)截至2018年1月1日为止未导致累计调整，(Ii)对公司合并财务报表没有任何影响。

EPRT公司根据经修订的1986年“国内收入法典”第856至860条，从2018年12月31日终了的应税年度开始，当选并有资格被征税。REITs须符合若干组织和业务要求，包括规定分配普通“REIT应税收入”的90%(不论支付的股息扣减额或资本净收益如何确定)。作为一个REIT，该公司一般不受美国联邦所得税的影响，只要它符合组织和业务要求，其分配额等于或超过REIT应税收入。在REIT选举生效后的一段时间内，该公司继续满足组织和业务要求，预计分配额将超过应纳税收入净额。因此，没有规定美国联邦所得税。尽管该公司选择并有资格作为REIT征税，但它可能要对州和地方的所得税和特许税，以及对其未分配的收入征收联邦所得税和消费税。公司未分配收入的特许权税和联邦消费税(如果有的话)包括在合并经营报表中的一般和行政费用中。此外，通过公司的应税REIT子公司管理的非REIT活动的应税收入须缴纳联邦、州和地方税收。

该公司分析其在所有要求提交所得税申报表的美国联邦、州和地方税务管辖区的纳税申报情况，以及在这些管辖区的所有未缴税年度的纳税情况。该公司遵循两个步骤来评估不确定的税收状况.第一步，承认，当一个实体得出结论，一个税收状况，仅仅基于它的技术优点，是更有可能--而不是--更有可能在审查后不被维持。第二步，度量，确定在结算时更有可能实现的收益。当公司随后确定一个税种不再满足更有可能而不是维持的门槛时，就会取消先前确认的税收状况。禁止使用估价津贴代替取消纳税状况。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司没有为不确定的税收状况记录任何应计项目。公司的政策是在综合经营报表中对一般利息费用和罚款以及行政费用进行分类。在截至9月30日、2019年9月30日和2018年9月30日的3个月和9个月中，该公司没有记录任何利息或罚款，也没有在2018年9月30日和2018年12月31日累积的利息或罚款。2018年、2017年和2016年的应税年份仍然可以接受联邦和州税务机关的审查。

2019年和2018年，EPRT公司。将限制性普通股和限制性股份单位(“RSU”)的股份授予其董事、执行官员和其他雇员，这些雇员在多个时期内归属，但须受接受者的继续服务。2019年，EPRT公司授予其执行干事以绩效为基础的RSU，其最终数量是根据市场和主观表现条件确定的，并在多年内授予，取决于接受者的持续服务。2017年，前任向其某些员工和经理以及非雇员发放了基于单位的补偿金，这些单位由多年期内获得的单位组成，但须视受赠人的持续服务情况而定。本公司根据ASC 718“薪酬-股票补偿”的规定，对受限制的普通股、RSU和基于单位的薪酬进行核算，这要求在财务报表中根据其估计的授予日期公允价值确认这种补偿。这些裁定赔偿额的价值在所附的必要服务期间的综合业务报表中被确认为一般赔偿费用和行政费用。

公司使用基于个人赠款条款的直线法确认基于股权的薪酬的补偿费用。

FASB为确定一个实体是否是可变利益实体(“VIE”)提供了指导。VES的定义是，股权投资者不具备控制性金融利益的特征，或没有足够的风险权益，无法为实体的活动提供资金，而不需要额外的附属财政支持。VIE必须由其主要受益人合并，其主要受益人是：(1)VIE的主要受益人有权控制对VIE的经济绩效影响最大的活动；(2)VIE有义务吸收可能对VIE有重大影响的VIE的损失或获得利益的权利。

在完成组建交易后，公司得出结论认为，经营伙伴关系是VIE的主要受益者，因为公司有权指导对经营伙伴关系的经济绩效影响最大的活动。实质上，公司的所有资产和负债都由运营合伙公司持有。截至2019年9月30日和2018年12月31日，运营伙伴关系的资产和负债合并并作为资产和负债在公司综合资产负债表上列报。

截至2018年12月31日，该公司得出结论认为，它提供了570万美元抵押贷款应收款的实体是VIE，因为贷款协议的条款限制了该实体吸收预期损失的能力或该实体获得预期剩余收益的权利。然而，该公司不是该实体的主要受益人，因为该公司无权指导对该实体经济业绩影响最大的活动。截至2018年12月31日，该实体应收公司贷款的账面金额为570万美元，该实体的最大亏损风险仅限于其投资的账面金额。截至2018年12月31日，该公司没有与这项投资相关的负债。2019年3月，该抵押贷款项下的借款实体全额结清了本金，截至2019年9月30日，该公司未收到该实体的任何贷款。

截至2019年9月30日，该公司得出结论认为，它向其提供抵押贷款的五个实体是VIEs，因为这些实体的股本不足以为这些活动提供资金，而没有额外的次级财务支持。然而，该公司并不是这些实体的主要受益者，因为该公司无权指导对这些实体的经济绩效影响最大的活动。截至2019年9月30日，该公司在这些实体的应收贷款账面金额为3070万美元，该公司在这些实体中的最大亏损风险仅限于其投资的账面金额。截至2019年9月30日，该公司没有与这些VIE相关的负债。

ASC主题280，分部报告，为企业报告运营部门信息的方式制定了标准。公司的所有投资，在收购时，都是由长期租赁给租户的房地产所组成。因此，该公司汇总这些投资，以报告为目的，并在一个可报告的部门运作。

每股净收入是根据FASB ASC主题260的指导计算的，即每股收益。该指南要求将公司未获限制的普通股和单位分类，其中包含获得不可没收的股息的权利，作为参与证券，要求采用两种计算每股净收益的方法。普通股每股稀释净收益进一步考虑在此期间流通的普通股潜在稀释股份的影响，包括假定限制性股份单位归属市场或服务为基础的归属条件，在此条件下稀释。非控股权所持有的操作股代表潜在的稀释性证券，因为操作股可以被赎回为现金，或者在公司选举时以一比一的方式交换公司普通股的股份。

以下是计算每股基本和稀释净收入时所使用的分子和分母的对账情况(单位：千美元)：

	截至9月30日的三个月，						截至9月的九个月			2018年6月25日至9月
(千美元)	2019			2018			30, 2019			30, 2018
基本和稀释每股收益的分子：
净收益	$	14,106		$	7,707		$	33,399		$	8,029
减：可归因于非控制权益的净收入		(861	)		(2,383	)		(6,076	)		(2,482	)
减：分配给未归属的限制性普通股和RSU的净收入		(110	)		(155	)		(377	)		(155	)
可供普通股股东使用的净收入：基本收入		13,135			5,169			26,946			5,392
可归因于非控制权益的净收入		861			2,383			6,076			2,482
可供普通股股东使用的净收入：稀释后	$	13,996		$	7,552		$	33,022		$	7,874

每股基本和稀释收益分母：
加权平均普通股		72,979,558			43,056,044			59,025,313			42,928,750
减：未归属限制性普通股加权平均股份数		(495,626	)		(691,290	)		(649,568	)		(691,290	)
每股基本净收益中使用的加权平均股票		72,483,932			42,364,754			58,375,745			42,237,460
稀释证券的影响：⁽¹⁾
OP单位		4,777,291			19,056,552			14,244,493			19,056,552
无限制普通股和RSU		351,726			51,369			401,035			48,266
摊薄每股净收益中使用的加权平均股票		77,612,949			61,472,675			73,021,273			61,342,278

2016年2月，FASB发布ASU 2016-02租赁(主题842)(“ASU 2016-02”)，对租赁会计进行修正。新标准要求承租人根据某些标准将租赁划分为融资租赁或经营租赁，并记录所有期限超过12个月的租赁的使用权资产和租赁负债，不论其分类如何。新标准要求出租人使用与以前的销售型租赁、直接融资租赁和经营租赁指南相当的方法对租赁进行核算。该标准还取消了目前针对房地产的具体规定，并改变了对所有实体的出售-回租交易、初始直接费用、租赁修改和租约执行费用的指导。对销售租赁交易指南的某些修改可能会对公司产生影响.例如，将购买期权纳入与销售-回租交易相关的租赁中，现在将导致出租人将这类交易作为融资安排加以核算。

ASU 2016-02于2019年1月1日对该公司生效，并根据ASU 2018-11租赁公司的规定(主题842)，有针对性的改进，公司采用了在采用期间开始时采用的经修改的追溯方法。在采用时对留存收益没有影响，因此没有记录累积效应调整。在采用时，承租人和出租人都可以选择适用一套根据标准可供实施的实际权宜之计。该公司采用了这套实用权宜之计，因此，在采用时，没有重新评估现有租赁合同的分类，现有合同或过期合同是否包含租约，或现有租约的部分初始直接费用是否应当支出。此外，公司采用ASU 2018-11中提供的实用权宜之计，允许出租人不将非租赁组件与相关租赁组件分开。公司作出这一决定，因为与其租约有关的租赁和非租赁部分的转让时间和模式是相同的，如果单独核算，则按照ASC 842将租赁部分归类为经营租赁。

出租人适用的会计核算在ASU 2016-02项下基本不变；然而，该标准要求出租人在发生的基础上支付某些初始直接费用，而这些费用在获得租赁时并不是递增的。在……下面

按照以前的标准，其中某些成本是可资本化的。公司虽然主要是出租人，但也是几种地面租赁安排和公司办公和办公设备租赁的承租人。公司完成了对这些租约的盘存和评估，计算了最低租赁付款现值的使用权资产和租赁负债，并在采用时确认了480万美元的初始使用权资产和租赁负债。对于本公司的部分土地租赁安排，分租人或公司的租户负责直接向地租人付款。在新标准出台之前，这些数额是按净额列报的；然而，在采用ASU 2016-02年时，与地面租赁债务有关的费用以及相关的分租收入在综合业务报表中按毛额列报。ASU 2016-02还要求在合并财务报表的附注中作进一步披露。

公司的所有租赁合同(其中公司是出租人)基本上都是“三重净值”租约，这意味着其租户负责向第三方支付运营费用，如财产税和与公司租赁财产相关的保险费用。根据以前的租赁会计准则，这些付款被排除在租金收入之外。2018年12月，FASB发布了ASU 2018-20租赁(主题842)，这是对出租人的范围较窄的改进。这一更新要求该公司将租户直接向第三方支付的费用从可变租赁付款中扣除，从而从收入和费用中扣除(净额列报)。公司支付并由租户偿还的费用包括在公司综合经营报表中的租金收入和财产费用(总列报)中。

2018年6月，FASB发布了ASU 2018-07，“薪酬-股票补偿”(主题718)：对非雇员股票支付会计的改进(“ASU 2018-07”)，其中扩大了主题718的范围，将用于从非雇员获取货物和服务的基于股票的支付交易包括在内，其结果是将基于股票的支付给非雇员的指导与以股票为基础的员工支付相一致，但有某些例外，并消除了在每个资产负债表日期对非雇员进行再价值奖励的需要。ASU 2018-07适用于年度期间，并在这些年内(从2018年12月15日以后开始)过渡期间生效，先前采用ASU 2017-09的公司可以尽早采用ASU。该公司早在2018年7月1日起采用ASU 2018-07，作为对截至该日尚未授予的按责任分类的非雇员奖励的会计核算。由于采用ASU 2018-07，不需要调整公司的留存收益。

2017年8月，FASB发布了ASU 2017-12，“衍生工具和套期保值”(主题815)：对套期保值活动会计的有针对性的改进(ASU 2017-12)，其中修正和简化了现有指南，使公司能够在财务报表中更准确地介绍风险管理活动的经济影响。公司在计算利率掉期时采用了ASU 2017-12，见注5。由于公司在采用时没有其他未清偿的衍生产品，因此不需要进行前期调整。根据ASU 2017-12的规定，该公司不再需要单独衡量和承认套期保值无效。相反，该公司承认在评估其他综合(损失)收入的套期保值效力时，现金流量套期保值的公允价值的全部变化。当对冲项目影响收益时，其他综合(损失)收入中记录的金额随后将被重新归类为收益。ASU 2017-12的通过对我们的合并财务报表没有重大影响。

2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，“公允价值计量：公允价值计量披露要求的变化”(“ASU 2018-13”)，其中通过删除、添加和修改某些披露来改变公允价值计量的披露要求。ASU 2018-13适用于2019年12月15日以后的年度期，允许提前通过。该公司目前正在评估采用ASU 2018-13对其相关披露的影响。

2016年2月，FASB发布了ASU 2016-13“对金融工具信用损失的计量”(“ASU 2016-13”)，确立了ASC主题326，即金融工具-信用损失(ASC 326)，并由随后的华硕对该专题进行了修正。ASU 2016-13改变了实体对大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失的核算方式，而这些资产和工具并不是通过净收入按公允价值计量的。该指南以“预期损失”模式取代了目前的“所受损失”模式，该模式要求考虑更广泛的信息，以估计金融资产生命期内的预期信贷损失。ASU 2016-13适用于2019年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期。该公司目前正在评估ASU 2016-13的采用对其合并财务报表的影响。

截至2019年9月30日，该公司在917个房地产地点进行了投资，其中包括6个正在开发中的项目和1个未开发的地块。在这917个财产地点中，831个是属于自己的财产(其中

其中7项属于直接融资租赁或贷款的租约，11项为地面租赁权益(其中一栋大楼须作为直接融资租赁)，75项为公司投资于5项应收抵押贷款的财产。截至2019年9月30日，该公司的投资组合总额为18亿美元，其中包括房地产投资的总购置成本(包括交易费用)18亿美元，以及贷款和直接融资租赁应收款净额，总账面金额为6 250万美元。截至2019年9月30日，这些投资中有356项为合并特别用途实体子公司的资产，包括6.119亿美元的净投资，并根据公司的主信托基金计划(见附注6-担保借款)的无追索权义务作抵押。

截至2018年12月31日，该公司对665个房地产地点进行了投资，其中包括4个正在开发中的项目和1个未开发的地块，另外还有另外12处房产担保的3笔抵押贷款。在这665个财产地点中，有652个为拥有财产(其中5个属于直接融资租赁)，13个为地面租赁权益(其中一栋大楼为直接融资租赁)。截至2018年12月31日，该公司的投资组合总额为14亿美元，其中包括房地产投资的总购置成本(包括交易费用)14亿美元，贷款和直接融资租赁应收款净额，总账面金额为1 750万美元。截至2018年12月31日，其中347项投资(包括6.092亿美元的净投资)是合并的特别用途实体子公司的资产，并根据公司主信托基金计划的无追索权义务作抵押。

截至2019年9月30日，在截至9月30日的9个月内，该公司没有进行任何占公司总投资活动5%以上的收购。下表列出截至2019年9月30日为止的9个月公司收购活动的信息：

截至2018年9月30日，在截至2018年9月30日的9个月内，该公司没有完成任何占公司总投资活动5%以上的收购。下表列出截至2018年9月30日为止的9个月公司收购活动的信息：

在截至9月30日、2019年和2018年的9个月内，该公司的总投资活动如下：

该公司的投资财产是租赁给租户的长期经营租约，其中通常包括一个或多个更新选项。有关公司租约的更多信息，请参见注11-租约。

截至2018年9月30日和2018年12月31日，该公司有6笔和4笔未偿还贷款，账面总额分别为5 990万美元和1 490万美元。在截至2019年9月30日的9个月内，该公司三笔应收贷款中有三笔贷款的借款人结清或偿还了全部贷款，账面价值分别为570万美元、350万美元和340万美元。此外，公司一笔应收贷款下的借款人在2021年到期日向公司支付了110万美元的部分预付款。该公司还在截至2019年9月30日的9个月内达成了5项应收贷款安排，截至2019年9月30日，账面价值总额为5 870万美元。

在截至2018年9月30日的9个月内，该公司签订了三项应收贷款安排。

截至2019年9月30日和2018年12月31日该公司应收贷款概述如下(千美元)：

截至2019年9月30日，根据该公司应收贷款应支付的预定本金如下：

截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司的净投资分别为260万美元和270万美元，作为直接融资租赁应收款。作为直接融资租赁应收款的投资构成部分如下：

截至2019年9月30日，应在直接融资租赁应收款项下收到的未来最低不可取消基本租金付款如下：

公司不断评估其房地产投资组合，并可选择处置投资，考虑的标准包括但不限于租户集中程度、租户信贷质量、租户经营类型(例如，行业、部门或概念/品牌)、单位一级的财务业绩、当地市场条件和租赁费率、相关负债和资产位置。待售房地产投资预计在12个月内出售。

下表显示截至2019和2018年9月30日止9个月内为出售而持有的房地产投资活动和待出售的无形租赁负债。

该公司没有任何租户(包括为此目的，此类租户的所有附属公司)，其截至9月30日、2019年或2018年9月30日、2019年或2018年的租金收入占公司综合经营报表租金收入总额的10%或10%以上。

下表列出了该公司综合经营报表中有关物业在所述期间的租金收入占租金收入总额10%或10%以上的情况：

截至2019年9月30日，公司无形资产和负债的剩余加权平均摊销期按类别和总额分列如下：

下表披露了在合并的业务报表中确认的与现地租赁摊销、摊销和吸积上述和低于市场租赁资产和负债有关的数额，净数额以及上述和低于市场的土地租赁在所列期间的摊销和增值：

下表列出当地租赁资产对折旧和摊销费用的预计摊销额以及上述和低于市场的租赁无形资产对未来五年租金收入的摊销净额：

在2019年9月30日之后，该公司投资了32处房地产投资地产，投资总额为6930万美元(包括收购相关费用)，并通过新的和正在进行的在建工程投资480万美元，并偿还租户的开发、建筑和翻修费用。

在2019年9月30日之后，该公司以210万美元的总销售价格出售了对3处房地产的投资，并承担了与这些交易有关的10万美元的处置费用。

2018年6月25日，该公司通过运营伙伴关系，与一组贷款人签订了一项为期四年的高级无担保循环信贷安排(“2018年信贷安排”)的循环信贷协议，其循环信贷承诺总额为3000万美元。巴克莱银行，花旗全球市场公司。美国高盛银行(GoldmanSachsBankUSA)是2018年信贷安排的联合牵头机构，巴克莱银行(BarclaysBankPLC)担任行政代理

2018年信贷安排的期限为四年，经营伙伴关系可行使最多12个月的延期选择，但须符合某些条件，最初利率为其中所界定的适用libor年利率，另加1.45%至2.15%的适用保证金；或(Ii)最优惠利率加上0.45%至1.15%的适用保证金。2018年信贷机制提供了手风琴功能，在符合某些条件的情况下，2018年信贷贷款最多可获得2亿美元。

2019年4月12日，该公司通过运营伙伴关系，与一批贷款人签订了重报的信贷协议(“经修正的信贷机制”)，修订并重申了2018年信贷贷款机制的条款，以将循环贷款的初始初始本金上限提高到4000万美元(“循环信贷机制”)，并允许在其中追加2亿美元的定期贷款(“定期贷款机制”)。巴克莱银行，花旗全球市场公司。美林、皮尔斯、芬纳和史密斯公司是联合牵头安排机构，巴克莱银行继续担任经修订的信贷安排的行政代理。

循环信贷机制的任期为四年，从2019年4月12日起，业务伙伴关系可在某些条件下行使最长12个月的延期选择，定期贷款贷款机制的期限为5年，自修订后的协议生效之日起生效。循环信贷机制和定期贷款贷款机制下的贷款最初以适用的libor的年利率加上适用的保证金(适用的保证金在循环信贷机制和定期贷款机制之间不同)支付利息。适用的libor是指利率，其期限相当于适用于相关借款的利息期。适用的保证金最初是根据杠杆定价网格设定的价差。在运营伙伴关系的选举中，在收到标准普尔(S&P)或穆迪投资者服务公司(Moody‘sInvestors Services，Inc.)的投资级企业信用评级之后。(“穆迪”)，适用的保证金是根据标准普尔和/或穆迪的公司信用评级设定的息差。经修正的信用贷款在任何时候都是免费预付的，如果借款超过借款基数或贷款限额，则必须支付。经营伙伴关系可向循环信贷贷款机制再借款，但不得从定期贷款机制借款。营运合伙须在经修订的信贷设施的整个期间内，根据其对循环信贷设施的使用情况，缴付循环信贷费用，利率须视乎该公司在接受标准普尔或穆迪的投资级公司信用评级之前使用该信贷设施的比率而定，而在适用的情况下，该利率须以标普及/或穆迪的公司信用评级为基准。, 公司得到这样的评价。运营伙伴关系必须支付定期贷款机制从2019年4月12日至2019年5月14日这段期间的定期贷款费用。经修订的信贷机制具有手风琴的特点，在符合某些条件的情况下，最多可获得最多2亿美元的信贷(通过增加循环承诺或增加定期贷款)。

经营合伙是经修订的信贷安排下的借款人，而该公司及其每一附属公司如在符合资格的不动产资产上拥有直接或间接权益，则是经修订的信贷安排下的担保人。

公司须遵守经修订的信贷安排下的财务契约，包括维持：将合并总杠杆限制在公司合并资产总额不超过60%的范围内，并在营办合伙选举中，在两次非连续的情况下，将杠杆比率提高至65%，每一个季度是在重大收购后连续两个季度；综合固定费用承保比率至少为1.50倍；综合有形资产净值至少为公司在经修订的信贷安排之日的有形净值的75%，加上未来净资产收益的75%；合并担保杠杆率不超过公司合并总资产的50%；担保追索权债务比率不超过公司合并总资产的10%；未支配杠杆比率不超过公司合并未支配资产的60%，并在运营伙伴关系选举中两次非连续地提高到65%，每次在重大收购之后连续两个季度；未支配利息覆盖率至少为1.75x。

修正后的信贷安排限制了公司在某些情况下向其股东支付分配款项的能力。然而，公司可以在必要的范围内作出分配，以保持其根据1986年“国内收入守则”(经修订)作为REIT的资格。经修订的信贷安排载有若干附加契约，除例外情况外，限制或限制公司的负债和留置权、资产的处置、与联营公司的交易、合并和基本改变、修改组织文件、改变财政期间、投资、消极质押条款和业务范围以及REIT资格。

该公司遵守了所有金融契约，截至2019年9月30日和2018年12月31日，没有违反经修正的信贷机制和2018年信贷机制的任何其他规定。

下表列出截至9月30日、2019年和2018年9月30日止9个月内有效的循环信贷机制和2018年信贷机制的信息：

与2018年信贷机制和循环信贷机制有关的递延融资费用净额为380万美元和300万美元，包括在公司合并后的预付费用和其他资产中

截至2019年9月30日和2018年12月31日的资产负债表。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月中，该公司分别记录了30万美元和20万美元的利息支出，涉及这些递延融资费用的摊销。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的9个月内，该公司分别记录了80万美元和30万美元利息支出，涉及这些递延融资费用的摊销。

此外，该公司在截至9月30日、2019年和2018年的三个月内分别记录了110万美元和20万美元的借款和未使用设施费。在截至2019和2018年9月30日的9个月内，该公司记录的借款利息支出和未使用设施费分别为210万美元和20万美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，循环信贷贷款和2018年信贷贷款贷款的加权平均利率分别为3.31%和5.95%。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，该公司分别有2.45亿美元和2.66亿美元与循环信贷机制和2018年信贷机制有关的未使用借款能力。

2019年5月14日，该公司借入了根据其可变利率定期贷款机制可动用的全部2亿美元，并将全部收益部分用于回购先前在其主信托基金计划下发行的票据。更多信息见注6-担保借款。

截至2019年9月30日，与定期贷款机制有关的90万美元的递延融资费用净额包括在无担保的定期贷款中，扣除公司综合资产负债表上的递延融资费用。在截至2019年9月30日的3个月和9个月中，该公司分别记录了约47，000美元和10万美元的利息开支，这些费用和定期贷款机制的直接费用摊销有关。

在截至2019年9月30日的3个月和9个月内，该公司分别记录了180万美元和280万美元的现金利息支出，包括与定期贷款机制有关的延迟取款费用。截至2019年9月30日，公司根据定期贷款机制借款的浮动利率为3.40%，公司通过使用利率互换协议将这一可变利率债务的利率定为3.26%。参见附注5-衍生工具和套期保值活动以获得更多信息。

本公司并非为投机或交易目的而购买衍生金融工具。该公司使用利率衍生工具的目标是增加利息开支的稳定性，并管理其对利率波动的风险敞口。为了实现这些目标，该公司使用利率互换作为其利率风险管理战略的一部分。利率互换被指定为现金流量对冲，是指从交易对手处收取可变利率金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率支付，而无需交换相关的名义金额。

这些衍生工具被视为现金流量对冲，并按公允价值按毛额记录。在采用ASU 2017-12之后，每季度采用定性或定量方法对套期保值有效性进行评估。公司确认累计其他综合收益(亏损)公允价值的全部变化，并在现金流量表中对非现金融资活动的补充披露中反映为公允价值的衍生变化。记录在累积的其他综合收入(损失)中的数额随后将重新归类为利息开支，因为公司根据其定期贷款贷款机制对其借款支付利息。该公司估计，在未来12个月内，80万美元将从其他综合收入中重新归类，作为利息支出的增加额。本公司并无与其衍生工具有关的净结算安排。

使用衍生金融工具会带来某些风险，包括这些合同安排的对手方根据协议无法履行的风险。为减轻这一风险，公司只与信用评级较高的对手方和主要金融机构订立衍生金融工具，而该公司及其附属公司也可能与这些机构有其他金融关系。公司没有预料到

任何对手方都将无法履行其义务。截至2019年9月30日，没有发生与利率互换相关的违约事件。

下表汇总了截至2019年9月30日公司资产负债表上这些工具的名义金额和公允价值(以千美元计)。

在截至2019年9月30日的3个月和9个月内，该公司记录了其利率掉期的公允价值变化造成的损失，分别为10万美元和20万美元，这些损失已列入公司综合业务报表的利息支出中。

该公司与其每一个衍生交易对手订立协议，其中载有一项规定，即如果公司拖欠或能够宣布其任何债务违约，则公司也可宣布其衍生债务违约。

截至2019年9月30日，处于净负债状态的衍生品的公允价值为610万美元，其中包括应计利息，但不包括与这些协议相关的任何不履约风险调整数。截至2019年9月30日，该公司没有发布任何与这些协议有关的抵押品，也没有违反此类协议的任何条款。如果该公司违反了这些条款中的任何一项，到2019年9月30日，它可能被要求按照协议的总价值610万美元清偿其根据这些协议所承担的义务。

在正常业务过程中，公司在与被确定为VIEs的特殊目的实体(“SPE”)的各种交易中转移金融资产，这些实体主要由为有限目的设立的证券化信托(“主信托基金方案”)组成。这些SPE是为了证券化交易的目的而形成的，在证券化交易中，公司将资产转移到SPE，然后SPE向投资者发行由这些资产支持的各种形式的债务义务。在这些证券化交易中，公司通常从SPE收取现金作为转移资产的收益，并保留按照服务指南为所转让资产提供服务的权利和义务。SPE公司发行的所有债务义务都不属于公司的追索权.

根据资产转移的会计指南，公司考虑在确定资产是否可以从资产负债表中脱钩的过程中与转移资产有关的任何持续参与。如果交易不符合注销要求，并留在合并资产负债表上，转让的资产不得由公司质押或交换。

公司评估其在某些实体中的利益，以确定这些实体是否符合VIE的定义，公司是否是主要受益人，因此，应根据其在成立之初和情况发生变化需要重新考虑的情况，合并该实体。公司已决定，与其主信托基金计划有关的SPE应合并，因为公司是这些实体的主要受益人。

2016年12月，该公司在主信托基金计划下发行了第一批票据，其中包括263.5美元的A类票据和1 730万美元的B类票据(合“2016-1系列票据”)。这些票据是通过承销代理人发给Eldridge的一个附属公司的。2016-1系列债券由两个SPE发行，目的是持有资产和发行与证券化相关的有担保借款。

2017年7月，该公司在总信托基金计划下发行了第二批票据，其中包括232.4美元的A类票据和1 570万美元的B类票据(共发行“2017-1系列票据”)。在这些债券中，七千五百一十万元甲类债券及所有乙类债券是透过承销公司发行给艾德里奇的一间附属公司。“2017-1系列票据”由三个SPE发行，目的是持有资产和发行与证券化有关的有担保借款。

在主信托基金计划下转让给SPE的资产的租户租金被发送给受托人，并用于支付每月本金和利息。

2016-1期债券将於2046年11月到期，但甲类债券的条款规定，本金须按月支付至2021年11月，而B类债券的条款则毋须每月支付本金，而须在2021年11月支付全部本金馀额。如该公司不符合这些还款时间表，则该等债券的基准利率增幅较大：(I)5.00%及(Ii)下列债券的总和超过债券基准利率的款额：(A)2021年11月10年期美国国库券的收益率，加上(B)5.00%，加上(C)A系列债券2.73%或B类债券3.70%。此外，在这种情况下，从转移到证券化的资产上收到的任何租户租金的全部款项将用于偿还本金。

2016-1系列债券可在2021年11月预期还款日期之前24个月或之后的任何时间全部或部分地自愿预付，而无须支付全部款项。自愿预付款项可在预期还款日期之前24个月前支付，但须支付全部款项。亚细亚

系列2017-1期债券将于2047年6月到期，但A类债券的条款要求本金在2024年6月之前按月支付，当时还需热气球偿还；B类债券的条款不要求每月支付本金，而是要求在2024年6月支付全部本金余额。“2017-1期债券”载有类似于上述2016-2016年系列债券的利率上升规定，如果这些还款时间表没有得到满足的话。

2017-1系列债券可在2024年6月预期还款日期之前31个月或之后的任何时候全部或部分自愿预付，而无须支付全部款项。自愿预付款项可在预期还款日期前31个月前支付，但须支付全部款项。亚细亚

2019年5月，该公司以20140万美元的价格，从Eldridge的一家子公司回购了其A类债券2016-1票据的一部分，面值为2亿美元。回购作为债务清偿入账，因此，公司记录了440万美元的灭活损失，包括注销未摊销的递延融资费用。

截至2018年9月30日、2019年9月30日和2018年12月31日，该公司通过其主信托基金方案分别发行了5.092亿美元和5.151亿美元的合计总本金，截至2019年9月30日，在公司于2019年5月回购其A类2016-1类票据后，这些票据上共有3.106亿美元未清净本金。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，与总信托供资方案有关的递延融资费用净额490万美元和900万美元被列入担保借款，扣除公司综合资产负债表上的递延融资费用。在截至2019年9月30日的3个月和9个月内，该公司分别记录了30万美元和130万美元利息开支，这些费用与这些递延融资费用的摊销有关。在截至2018年9月30日的3个月和9个月中，该公司分别记录了60万美元和170万美元利息支出，这些费用分别与这些递延融资费用的摊销有关。

在截至9月30日、2019年和2018年的三个月中，该公司在主信托基金计划下的借款利息支出分别为380万美元和560万美元。在截至9月30日、2019年9月30日和2018年9月30日的9个月中，该公司在主信托基金计划下分别记录了1 330万美元和1 690万美元的借款利息支出。该公司根据总信托基金计划发行的有担保借款的利息，在2019年5月回购A类债券之后，自2019年9月30日起按4.28%的加权平均利率支付利息。

下表汇总截至2019年9月30日公司有担保借款的预定本金付款，扣除回购的A类债券2016至1期的预定本金收入：

截至2019年9月30日或2018年12月31日，该公司没有违反主信托基金计划的任何规定。

在ipo完成之前，该公司与eldridge的一家子公司有一个有担保的仓库信贷额度，通过它发行短期票据(“仓库票据”)，并将所得资金用于房地产投资。仓库债券应计利息，利率相等于libor，息差在2.14%至2.76%之间，在发行之日起一年内到期。

在截至2018年9月30日的9个月内，该公司总共发行了20份仓库票据，总额为1.54亿美元。2018年1月31日，该公司为仓库票据支付了5 000万美元的本金，在到期前全额偿还了3份仓库票据，部分偿还了1份仓库票据。2018年6月25日，该公司利用IPO和兼营私募基金的部分净收益，偿还了所有36种未偿还的仓库票据，在到期前，全部未清本金为3.34亿美元，在首次公开发行(IPO)完成后，没有与仓库票据相关的未偿款项。

截至2018年12月31日，该公司未收到与仓库票据有关的任何款项，在截至2019年9月30日的3个月和9个月期间，仓库票据余额中没有任何活动。

在截至2018年9月30日的9个月内，该公司记录了与仓库票据有关的460万美元利息支出。在2018年9月30日终了的三个月和截至2019年9月30日的3个月和9个月内，没有发生与仓库票据有关的利息支出。

2018年6月25日，EPRT公司。完成首次公开募股，发行普通股32，500，000股，首次公开发行价格为每股14.00美元。同时完成IPO，EPRT公司。完成了同时进行的私人安置，并以每股14美元的价格向Eldridge的一家子公司发行了7 785 611股普通股和1 142 960股OP股。同时私募股权和业务股的发行和出售是根据私人配售购买协议进行的，没有与出售有关的承保折扣或佣金。发放给Eldridge的一个附属公司的业务股是在完成第二次发行后，作为公司合并财务报表中的非控制权权益提出的。有关更多信息，请参见注9-非控制利益和以下内容。

作为IPO的一部分，IPO承销商可以在2018年6月20日起的30天内行使选择权，以每股14.00美元的发行价购买至多487.5万股EPRT公司普通股，减去承销折扣和佣金。2018年7月20日，IPO承销商部分行使了这一选择权，2018年7月24日，该公司又发行了2，772，191股普通股。净收益为EPRT公司。在首次公开发行(包括根据承销商的选择权购买更多股份)和同时进行的私人安置中，扣除承保折扣、佣金和其他费用后，为5.837亿美元。

2018年6月25日，EPRT公司。根据2018年奖励奖励计划(“股权奖励计划”)，向某些董事、执行官员和其他雇员发行了691 290股限制性普通股。2019年1月，EPRT公司。根据股权激励计划，向某些高管和其他雇员以及一名外部顾问发行了46，368股限制性普通股。更多信息见注10-基于股权的赔偿。

2019年3月18日，EPRT公司。完成了随后的发行，发行了14，030，000股普通股，其中1，830，000股是承销商根据购买更多股票的选择权购买的，发行价为每股17.50美元。在扣除承销折扣、佣金和其他费用后，后续发行的净收益为2.346亿美元。

2019年7月22日，Eldridge的附属公司出售股票的股东完成了第二次发行26，288，316股普通股，其中3，428，910股与购买更多股份的选择权有关。在完成第二次发行之前，出售股票的股东交换了运营合伙公司的18，502，705个操作单元，以换取公司普通股的相同数量的股份。

2019年8月，该公司设立了自动取款机计划，根据该计划，公司有权不时出售其普通股的股票，总销售价格高达2亿美元。

在截至2019年9月30日的3个月和9个月内，该公司根据ATM计划出售了3，344，805股普通股，每股加权平均价格为22.42美元，筹集了7，500万美元的总收入。在截至2019年9月30日的三个月和九个月内，在扣除销售代理费用和与建立和维持ATM计划有关的其他费用后，根据ATM计划出售股票的净收益为7 350万美元。

在截至2019年9月30日的9个月内，公司董事会宣布了以下普通股的季度现金红利(千美元，但每股数据除外)：

EPRT有限责任公司通过直接和间接的资本贡献由母公司资本化。在2016年3月30日(运营开始)至2016年12月31日期间，母公司直接出资288.6美元，间接出资163.1百万美元。2017年1月，母公司追加间接资本捐款1 730万美元。在这些间接出资中，母公司直接向EPRT有限责任公司收购的房地产投资卖方支付现金。

2017年1月31日，Stonebriar控股公司(Stonebriar Holdings)作为EPRT有限责任公司(EPRT LLC)A级股的交换，直接出资8，000万美元，EPRT管理层的某些成员和EPRT LLC管理委员会的某些成员直接出资370万美元。同时，EPRT有限责任公司向母公司发放C级单位，以换取母公司保留对EPRT有限责任公司的9 150万美元股权投资。甲类和丙类是按每单位1，000元发出的，而这两类单位均载有相当于单位价值1，000元的清盘优惠，另加每年8%的复合季度结算优惠。

此外，2017年1月31日，EPRT有限责任公司批准并向EPRT管理层成员和EPRT有限责任公司管理委员会一名成员颁发了未归属的B级单位，并批准并向EPRT有限责任公司经理和外部管理人员董事会成员颁发了未归属的D级单位。更多信息见注10-基于股权的赔偿。

根据EPRT有限责任公司的业务协定，应按下列顺序和优先顺序向统一企业分发：

根据EPRT LLC经营协议，EPRT LLC的净收益或损失以与上述分配分配类似的方式分配给A、B、C和D类单元的持有者。

2017年12月31日，EPRT有限责任公司完成了EPRT LLC重组，母公司Stonebriar Holdings、EPRT Management以及B类和D类单位的持有者将他们在EPRT LLC中的所有权益捐给了EPRT控股公司，以换取EPRT控股公司拥有与EPRT有限责任公司持有的权益相同的权益。截至上述日期，EPRT有限责任公司已成为EPRT控股公司的全资子公司。此外，EPRT控股公司于同日向EPRT管理公司的一名成员发放了500个未归属B级单位的新赠款。

2018年1月31日，Stonebriar控股有限公司(Stonebriar Holdings LLC)向EPRT控股公司提供了5000万美元的直接股权捐款。EPRT控股公司利用这些收益偿还仓库票据上5 000万美元的未清本金。

作为形成交易的一部分，EPRT有限责任公司从特拉华有限责任公司转变为特拉华有限合伙公司，更名为基本财产公司L.P.，并成为经营伙伴关系。与EPRT有限责任公司转变为特拉华有限合伙公司有关，EPRT控股公司在EPRT有限责任公司的权益被转换为17，913，592个OP单元。在2019年7月完成第二次公开募股之前，向EPRT控股公司发放的业务股是公司合并财务报表中的非控制权权益。更多信息见注9-非控制利益。

本质属性OP G.P.，LLC是本公司的全资子公司，是运营合伙公司的唯一普通合伙人。该公司将在首次公开发行中发行普通股、向Eldridge同时发行普通股、后续发行和自动取款机计划的净收益捐给运营伙伴关系，以换取相当于在每次交易中发行的普通股数量的若干操作单元。

在完成第二次发行之前，出售股票的股东交换了运营合伙公司的18，502，705个操作单元，以换取公司普通股的相同数量的股份。同时，作为出售股东之一的EPRT控股公司将其所持有的其余553 847个操作单元分配给EPRT控股公司的前成员(“非控股操作股持有者”)。出售股票的股东随后出售他们通过第二次发行而持有的所有普通股股份，因此在第二次发行完成后不再拥有公司普通股或持有操作股。

截至2019年9月30日，该公司持有79，672，970个操作单元，占运营伙伴关系的98.3%。截至同日，非控股操作小组持有人共持有553，847个OP单位，占营运合伙公司0.7%的权益。在第二次发行完成之前，EPRT控股公司和Eldridge持有的操作单元和由非控股OP单元持有人持有的操作单元在公司合并财务报表中作为非控制权益列示。

操作股的持有人有权按单位分配相当于公司普通股每股股利的股份，并有权将OP股赎回为现金，或在公司选举时，按一对一的方式赎回公司普通股的股份，但这些操作股必须至少有一年未清偿。在截至2019年9月30日的三个零九个月内，该公司宣布

普通股每股0.22美元和0.65美元。向业务股股东分配的款项是与公司向普通股股东发放的现金红利同时宣布和支付的。

在IPO结束前，该公司通过了股权激励计划，该计划规定授予激励股票期权、不合格股票期权、股票增值权、限制性股票、限制性股票单位、其他股票奖励、业绩奖励和LTIP单位。高级人员、雇员、非雇员董事、顾问、独立承办商及代理人如向本公司或公司任何附属公司提供服务，均有资格获得该奖项。根据股权激励计划，最多可发行355万股股份，但须符合某些条件。2018年6月22日，该公司根据根据“证券法”向证交会提交的S-8表格(文件编号333-225837)上的登记声明，登记了355万股普通股，根据股权激励计划保留发行。

2018年6月25日，根据股权激励计划，向公司董事、高管和其他雇员总共发行了691，290股未归属的限制性普通股。这些奖励的期限从授予之日起计从一至三年不等，但须视个别受赠人通过适用的归属日期继续向公司提供服务而定。

2019年1月，根据股权激励计划，向公司高管、其他雇员和一名外部顾问总共发行了46 368股未归属的限制性普通股。这些奖励的期限从授予之日起计一年至四年不等，但须视个别受赠人通过适用的归属日期继续向公司提供服务而定。公司估计根据股权激励计划授予的未归属限制普通股奖励的授予日期公允价值，使用公司普通股在授予之日的平均市场价格。

2019年1月，公司董事会薪酬委员会根据股权激励计划，批准向公司高管提供119，085英镑的目标拨款。

在这些奖励中，75%是非归属股份单位的奖励，其归属百分比和最终归属单位数将根据公司普通股的股东总回报(“TSR”)计算，而11家同行公司的TSR则是如此。支付计划可以产生从0%到250%不等的归属百分比。TSR将根据截至2021年12月31日的20个交易日期间的平均收盘价计算，除以2019年1月1日终了的20个交易日期间的平均收盘价。目标

单位数是基于实现等于对等组的第50百分位数的TSR。公司在实现目标的基础上记录了这些TSR RSU的费用。

根据下列假设，采用蒙特卡罗模拟模型计算了TSR RSU的授予日期公允价值：

其余25%的这些绩效为基础的RSU归属根据赔偿委员会的主观评价的个别接受者实现某些战略目标。截至2019年9月30日，赔偿委员会尚未确定与个别受援者实现战略目标有关的具体业绩指标。因此，这些奖励既没有服务开始日期，也没有用于GAAP会计目的的授予日期，公司在截至2019年9月30日的三个月和九个月期间，记录了这部分基于绩效的RSU的赔偿费用。

2019年6月，公司董事会赔偿委员会批准向公司独立董事发放11，500个RSU。这些奖励全部由授予日期起一年的较早时间或在授予日期后举行的第一次股东年度会议上全部授予，但须以个人接受者通过适用的归属日期继续向公司提供服务为条件。公司使用授予日公司普通股的平均市场价格估算这些RSU的授予日期、公允价值。

下表提供了截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9个月公司限制性股票奖励和RSU活动的信息：

2017年1月31日，EPRT有限责任公司批准了B级和D级单位的发放，向EPRT管理层成员和EPRT有限责任公司管理委员会的一名成员颁发了8050个未归属的B级单位，并向EPRT有限责任公司经理和外部管理人员董事会成员发放了3 000个未归属的D级单位。B级和D级单位分期付款分成五期，从2017年3月30日开始，每一周年将持续到2021年3月30日。既得B级单位的持有者可于2024年3月30日起将B级单位投入使用。

2017年12月31日，在EPRT有限责任公司重组中，B类和D类单位的持有人将他们在EPRT LLC中的所有权益捐给EPRT控股公司，以换取EPRT控股公司的权益，这些权益与他们在EPRT有限责任公司持有的权益相同。EPRT有限责任公司的单位是在一对一的基础上交换成EPRT控股公司的同等单位，具有相同的归属条件、分配权、优先权和收入分配权等。此外，EPRT控股公司于同日向EPRT管理公司的一名成员发放了500个未归属B级单位的新赠款。2017年12月31日授予的B类单元分五期发放，从2018年5月1日开始，每期持续到2022年5月1日，并享有与2017年1月31日授予的B类单位相似的权利。

在形成交易完成后，B类和D类单位继续持有EPRT控股公司的既得利益和非既得利益，并间接持有EPRT控股公司持有的业务单位。

2019年7月22日，在完成第二次发售的同时，3 520个先前未归属的B类单位和1 200个以前未归属的D类单位按照授予协议的条款自动归属EPRT控股公司，这些单位代表所有剩余的未归属的B类和D类单位。由于这一加速归属，公司在截至2019年9月30日的三个月内，将B类和D类单位的所有未确认的赔偿费用记作一般和行政费用的合并业务报表。

下表列出截至9月30日、2019年和2018年9月30日终了的9个月内B类和D类单位活动的资料：

该公司估算了2017年1月31日和2017年12月31日授予员工的未归属B类和D类奖励的授予日期公允价值以及截至2018年6月30日授予非雇员的D类奖励的公允价值。自2018年7月1日起，该公司采用ASU 2018-07(见注2-重大会计政策摘要)，并随后没有重新计量在此日期之后授予非雇员的未归属的D类奖励的价值。该公司对预期波动率的假设依据的是与投资于与该公司类似类型的房地产的上市公司的市场交易有关的每日历史波动数据，以及一项调整，以说明公司杠杆与上市公司的差异。无风险利率假设是通过使用与每项裁决的预期归属期相同时期的美国国债利率来确定的。利用Finnerty模型计算销售折扣。

该公司决定，2017年1月31日批出的未归属B级和D类单位的单位公允价值分别为323.65美元和152.16美元，2017年12月31日授予的未归属B类单位的单位公允价值为1，280.35美元。截至2018年7月1日，该公司确定，2017年1月31日授予非雇员的D级单位的单位公允价值为79.09美元。

该公司的投资财产是租赁给租户的长期经营租约，其中通常包括一个或多个更新选项。该公司的租约规定每年支付基本租金(一般按月分期支付)，并通常规定按固定合同条款或由于消费物价指数上涨而增加租金。实质上，所有的租约都是三重净值，这意味着它们提供了

承租人须负责支付所有物业营运费用，包括维修费、保险费、水电费、物业税及(如适用的话)地租费用；因此，公司一般不负责与物业有关的修葺或其他资本开支，而三重净值租契则有效，而在租约期满时，承租人须负责将物业归还公司，情况与接管物业的情况大致相同。公司的一些租约规定，如果公司希望出售受该租约约束的财产，它必须首先向承租人提供购买该财产的权利，其条款和条件与其打算接受的出售该财产的任何要约相同。

根据ASC 842，截至2019年9月30日为止，根据剩余的不可取消经营租契收取的未来最低底价租金如下：

根据ASC 840，截至2018年12月31日，根据剩余的不可取消的经营租赁条款，未来应收到的最低基本租金如下：

由于租约的续订期可由承租人自行决定，上述各表列出了在最初不可取消的租赁期限内收到的未来最低基本租金付款。此外，未来最低租赁付款不包括可根据与履约门槛有关的规定向某些租户收取的或有租金，也不包括根据消费物价指数未来变动等项目而增加的年度租金。

截至2019年9月30日止的3个月和9个月的租赁收入固定和可变部分如下：

该公司有若干土地租赁、办公租赁和其他设备租赁，这些租赁被归类为经营租赁。2019年1月1日，该公司记录了与这些经营租赁有关的480万美元的使用权资产和租赁负债。该公司的ROU资产减少了10万美元的应计租金费用，其中包括从应计负债和其他应付款中重新分类的约10万美元，以及从无形租赁负债中重新分类的120万美元净租金，以及从无形租赁资产中重新分类的净资产10万美元，从无形租赁资产中重新分类的净资产、累计折旧和摊销净额以及20万美元的预付租赁付款。截至2019年9月30日，该公司的ROU资产和租赁负债分别为330万美元和420万美元。

用于衡量每项ROU资产和租赁负债的贴现率是根据公司的增量借款利率(“IBR”)计算的。该公司考虑到总的经济环境及其历史借款活动和各种融资和资产具体调整中的因素，以确保IBR适合于基础租赁的预期用途。由于公司没有选择事后考虑，根据ASC 840确定的租约期限假设被结转并用于计算根据ASC 842记录的租赁负债。公司的某些土地契约提供更新期权，并根据相关的经济因素进行评估，以确定是否合理地确定是否行使该选择权。与公司合理确定的续约期有关的租赁付款(如果有的话)将包括在相应的租赁负债和ROU资产的计量中。

公司将其地面租赁的租金费用确认为财产费用的一部分，办公租赁和其他设备租赁的租金费用作为其综合业务报表中的一般和行政费用的一部分。在其中五处地面租赁物业中，公司作为建筑物出租人的租约直接责成房屋承租人向地面出租人支付地租；根据ASC 840，这种地面租赁租金是在截至2018年9月30日的公司综合业务报表中以净额形式列报的。在2019年1月1日通过ASC 842后(见注2-重大会计政策摘要)，这些地面租赁租金不再以净额列报，而是反映在公司截至2019年9月30日的三个月和九个月的综合业务报表中。

下表列出截至2019年9月30日止的3个月和9个月的租金支出详情：

在截至2018年9月30日的三个月和九个月内，该公司在财产支出中记录了10万美元和40万美元地租费用，并在公司综合业务报表中分别记录了与其办公室和设备租赁有关的10万美元和10万美元的租金费用。

截至2019年9月30日，在ASC 842项下，公司在直接负责支付的地面、办公室和设备租赁项下应支付的未来租赁付款和根据该公司在未来五年及其后直接负责支付的地面经营租赁所应支付的未来租赁款项如下：

该公司采用了短期租赁政策选择，因此，上表不包括公司或其租户在2019年12月31日前到期的土地租赁的最低基本现金租金。这种未来债务总额约为33 000美元。

截至2018年12月31日，根据ASC 840，公司在直接负责支付的地面租赁、办公和设备租赁项下应支付的未来租赁付款以及根据地面经营租赁应支付的未来租赁付款，如果公司的租户在今后五年及其后直接负责支付，则如下：

截至2019年9月30日，该公司在按揭票据、偿还债务或类似安排下仍有剩余的承诺，向租户提供2 350万美元，用于支付与从该公司租赁的财产有关的开发、建造和翻修费用。

在正常的业务过程中，公司可能会受到诉讼、索赔和监管事项的影响。没有针对公司或其财产的重大法律或监管程序待决或已知。

在房地产所有权方面，公司可能对与环境问题有关的费用和损害承担潜在责任。截至2019年9月30日，该公司尚未收到任何政府主管部门关于任何不遵守规定、责任或其他索赔的通知，也不知道任何其他环境状况，认为这将对公司的经营结果产生重大不利影响。

该公司有一项根据“国内收入法典”(“401(K)计划”)第401(A)节限定的明确的缴款退休储蓄计划。401(K)计划适用于公司所有全职员工.本公司提供的现金供款相等于参加者提供的前3%合资格补偿的100%，以及参与者所供的下2%合资格补偿的50%。在截至9月30日、2019年和2018年的三个月内，该公司分别提供了约21，000美元和约14，000美元的相应捐款。在截至9月30日、2019年和2018年的9个月内，该公司提供了10万美元的相应捐款。

该公司与其高管有雇佣协议。这些雇佣协议的初始期限为四年，并自动延长一年，除非任何一方提供不续约通知。这些协议规定了初始年度基薪和年度业绩奖金。如果执行干事的雇用在某些情况下终止，公司将负责支付终止前一年的任何年度业绩奖金，如果没有支付，则继续支付相当于12个月基薪、每月偿还12个月COBRA保险费的款项，以及在某些情况下，按比例发放终止年度的奖金。

公认会计准则根据用于计量公允价值金融工具的投入的可观察性，建立了估值技术的层次结构。GAAP将基于市场或可观察的投入确定为首选的价值来源，然后是在没有市场投入的情况下使用管理假设的估值模型。

确定资产或负债在等级结构中的位置需要作出重大判断，并考虑到资产或负债特有的因素。在公允价值计量的确定以公允价值层次不同层次的投入为基础的情况下，整个公允价值计量所处的公允价值层次中的水平是以对整个公允价值计量具有重要意义的最低投入为基础的。公司定期评估其等级披露，根据各种因素，有可能在不同时期对资产或负债进行不同的分类。然而，该公司预计级别之间的分类变化将是罕见的。

除了披露在资产负债表日必须以公允价值计量的资产和负债外，公司还必须披露所有金融工具的估计公允价值，即使它们在综合资产负债表上没有按公允价值列报。金融工具的公允价值是基于市场状况和2019年9月30日和2018年12月31日的感知风险的估计。这些估计数需要管理层的判断，可能并不代表资产和负债的未来公允价值。

账面价值接近公允价值的金融资产和负债包括现金和现金等价物、限制性现金、预付费费用和其他资产中的应收账款、净负债、应付股息和应计负债以及其他应付款(不包括根据ASC 842和衍生金融工具记录的公司租赁负债)。一般而言，这些资产和负债的期限较短，其账面价值在合并资产负债表上接近公允价值。

该公司的固定利率应收贷款的估计公允价值是基于主要无法观察的市场投入，例如利率和贴现现金流量分析，使用对未来现金流量、市场利率和信用利差的数额和时间的估计。这些衡量标准被归类为公允价值层次中的等级3。公司认为其固定利率应收贷款的账面价值接近公允价值.

2018年信贷机制和经修正的信贷机制下公司借款的估计公允价值是基于主要不可观测的市场投入，如利率和贴现现金流量分析，使用了对未来现金流量、市场利率和信贷息差的数额和时间的估计。这些衡量标准被归类为公允价值层次中的等级3。该公司认为，截至2019年9月30日和2018年12月31日，其在经修正的信贷机制下借款的账面价值大致为公允价值。

根据主信托基金方案，公司担保借款的估计公允价值是基于主要不可观测的市场投入，例如利率和贴现现金流量分析，使用对未来现金流量、市场利率和信贷利差的数额和时间的估计。这些衡量标准被归类为公允价值层次中的等级3。截至2019年9月30日公司的担保借款，净账面价值为3.106亿美元(不包括递延融资费用净额490万美元)，公允价值估计为3.212亿美元。截至2018年12月31日，该公司的有担保借款的总账面价值为5.151亿美元(不包括净递延融资费用900万美元)和估计公允价值5.206亿美元。

该公司定期以公允价值计量其衍生金融工具。该公司衍生金融工具的公允价值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对衍生金融工具预期现金流量的贴现现金流量分析。这一分析反映了衍生产品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察的基于市场的投入，包括利率市场数据和此类利率的隐含波动。虽然确定用于对衍生产品进行估值的大部分投入属于在权威会计指导下的公允价值等级体系的第2级，但与衍生产品有关的信贷估值调整也使用了第3级投入，例如对当前信贷息差的估计，以评估违约的可能性。然而，截至2019年9月30日，对信贷估值调整对衍生金融工具总体估值的影响的重要性进行了评估，并确定这些调整对衍生金融工具的总体估值没有重大影响。因此，确定整个衍生金融工具应归入公允价值等级的第2级。截至2019年9月30日，该公司估计其利率互换合同的公允价值为600万美元。

该公司在非经常性基础上以公允价值衡量其房地产投资。这些房地产投资的公允价值是根据截至所述日期的下列投入水平确定的：

在截至2019和2018年9月30日的9个月内，Eldridge的一家子公司向该公司提供了某些财务和信息技术服务。该公司在截至2019年9月30日和2018年9月30日的3个月和9个月期间，为这些服务支付了少量费用，这些费用包括在公司综合业务报表中的一般和行政费用中。如果这些服务是由不相关的当事方提供的，Eldridge的附属公司提供的服务的费用可能会有所不同。

在截至2018年9月30日的9个月内，该公司向eldridge的一家子公司发行并偿还了短期债券。见注7-应付给有关各方的票据，以获得更多信息。

2019年5月，该公司以20140万美元的价格，从Eldridge的一家子公司回购了其A类债券2016-1票据的一部分，面值为2亿美元。更多信息见注6-担保借款。

公司已于2019年9月30日之后，以表格10-Q提交本季度报告，评估所有已发生的事件和交易，并确定没有发生过任何需要这样做的事件。

对合并财务报表中披露的信息进行调整，但下文披露的情况除外，并在合并财务报表的其他说明中披露。

该公司在ATM计划下又出售了1，359，739股普通股，每股加权平均价格为24.05美元，筹集了3，270万美元的总收入。

在这份10-Q表格的季度报告中，我们指的是马里兰公司基本财产信托公司及其合并子公司，包括其运营伙伴关系、基本财产公司L.P.，称为“我们”、“我们”、“我们”或“公司”，除非我们特别声明或上下文另有说明。基本财产不动产信托有限责任公司(“EPRT LLC”)与EPRT控股有限公司(“EPRT控股公司”)一起被称为“前身”，前称SCF不动产资本有限责任公司。

本季度报告载有经修正的1933年“证券法”(“证券法”)第27A节和经修正的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节所指的前瞻性陈述。特别是，与我们的业务和增长战略、投资、融资和租赁活动以及业务趋势有关的报表，包括长期市场趋势、独立、单租户物业的净租赁，都包含前瞻性的陈述。在本季度报告中使用的“估计”、“预期”、“预期”、“相信”、“意图”、“可能”、“意志”、“应当”、“寻求”、“大约”、“计划”和这些词语的变化，以及类似的词语或短语，是对未来事件或趋势的预测，不只是与历史问题有关的，是为了确定前瞻性的陈述。你也可以通过讨论管理的战略、计划或意图来识别前瞻性的陈述.

前瞻性陈述涉及已知和未知的风险和不确定因素，这些风险和不确定性可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述所表达或暗示的运营结果或计划的结果大不相同；因此，你不应将前瞻性陈述作为对未来事件的预测。前瞻性陈述取决于假设、数据或方法，这些假设、数据或方法可能不正确或不准确，而且可能无法实现。我们并不保证所描述的事务和事件将按所描述的方式发生(或它们将发生在任何情况下)。除其他外，下列因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性声明中提出或设想的大不相同：

我们告诫你不要过分依赖前瞻性的陈述，这些陈述只在本季度报告的日期发表。尽管前瞻性陈述反映了我们的诚信信念，但它们并不能保证未来的表现.我们否认任何公开更新或修改任何前瞻性声明以反映

基本假设或因素、新信息、数据或方法、未来事件或其他变化，除非法律要求。

由于我们在高度竞争和迅速变化的环境中运作，新的风险不时出现，管理层不可能预测所有这些风险，管理层也无法评估所有这些风险对我们业务的影响，也无法评估任何风险或风险组合在多大程度上可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中所载的结果大不相同。鉴于这些风险和不确定性，投资者不应过分依赖前瞻性声明来预测实际结果。

我们是一家内部管理的房地产公司，主要是收购、拥有和管理单一租户的物业，这些物业是长期出租给以服务为导向或以经验为基础的中型市场公司的。我们有一个多样化的投资组合，重点是出租给企业租户的物业，如餐馆(包括快速服务、休闲和家庭用餐)、洗车、汽车服务、医疗服务、便利店、娱乐、幼儿教育以及健康和健身。我们通常获得和租赁独立的、单租户的商业房地产设施，在那里，租户为其客户提供服务，并开展对租户的销售和利润产生至关重要的活动。

我们于2018年1月12日组建为马里兰公司。我们已选择在2018年12月31日终了的一年中作为联邦所得税的REIT征税，我们相信，我们目前的组织和运作状况以及预期的分配将使它能够继续这样做。

2018年6月25日，根据美国证券交易委员会(SEC)根据“证券法”向美国证券交易委员会(SEC)提交的一份表格S-11(文件号333-225215)的注册声明，我们完成了我们的首次公开发行(IPO)，即我们的普通股32，500，000股的首次公开发行(IPO)，每股面值为0.01美元，首次公开发行价格为每股14.00美元。2018年7月24日，我们又发行了2，772，191股普通股，发行价为每股14.00美元，原因是我们部分行使了授予IPO承销商的选择权。在扣除承销折扣、佣金和其他费用后，IPO和向承销商发行股票的净收益为4.587亿美元。我们的普通股在纽约证券交易所上市，代号为“EPRT”。

在IPO完成之前，我们进行了一些旨在促进IPO完成的形成交易(“形成交易”)。除其他事项外，2018年6月20日，EPRT有限责任公司从一家特拉华有限责任公司转变为特拉华有限合伙公司，更名为基本财产公司L.P.(“运营伙伴关系”)，并成为我们基本持有所有资产并开展业务的子公司。在完成组建交易之前，EPRT LLC是EPRT Holdings的全资子公司(与“前身”EPRT LLC一起)，EPRT控股公司在经营伙伴关系中获得了17 913 592个有限合伙权益单位(“OP Unit”)，这与EPRT有限合伙公司转换为特拉华有限合伙公司有关。本质属性OP G.P.，有限责任公司，我们的全资子公司，成为唯一的一般合伙人的经营伙伴关系，以完成我们的首次公开募股。

在完成首次公开募股的同时，我们从Eldridge Industries，LLC(“Eldridge”)的一家子公司获得了1.25亿美元的投资，包括我们普通股的7，785，611股和1，142，960股的私人配售(“并行私募”)。我们在首次公开募股中发行了43 057 802股普通股的净收益(包括承销商根据承销商部分行使购买更多股份的选择权而发行的股份)，以及将普通股同时私人安放给经营伙伴关系，以换取同样数量的操作股。

2019年3月18日，我们根据根据“证券法”向证券交易委员会提交的表格S-11(文件编号333-230188和333-230252)上的登记声明，完成了1403万股普通股的后续公开发行(“后续发行”)，其中包括承销商根据购买额外股票的选择权购买的183万股普通股，发行价为每股17.50美元。在扣除承销折扣、佣金和其他费用后，后续发行的净收益为2.346亿美元。

2019年7月22日，Eldridge的附属公司EPRT控股和安全福利人寿保险公司(合为“出售股东”)完成了第二次公开发行(“第二次发行”)26，288，316股普通股，其中3，428，910股与购买更多股份的选择权有关。在完成第二次发行之前，出售股票的股东交换了运营合伙公司的18，502，705个OP单位，以换取我们普通股的相同数量的股份。据公司所知，在

第二次发行时，出售的股东不再拥有本公司的任何普通股或经营合伙公司的经营单位。截至2019年9月30日，共有553，847个部队未完成。

在2019年8月，我们建立了一个“在市场上”的股票分配计划(“ATM计划”)，通过该计划，我们可以不时公开发行和出售我们普通股的股票，其总总销售价格高达2亿美元。截至2019年9月30日，我们在ATM计划下出售了3，344，805股普通股，每股加权平均价格为22.42美元，创造了7，500万美元的总收入。

我们通常以三重净值的长期租赁方式将我们的每一套房产出租给一位租户，我们主要通过每月租赁付款或基本租金从占用我们房产的租户那里获得我们的现金。截至2019年9月30日，我们有917个房地产投资组合(包括一个未开发的地块和五个确保我们对应收抵押贷款进行投资的房地产)，由租户、行业和地理进行多样化，按年计算的基本租金为1.385亿美元，占100.0%。

实质上，我们所有的租约都规定定期提高合同租金。截至2019年9月30日，按年计算基准租金的98.3%的租契，为日后的基本租金加幅，一般由1%至4%不等，加权平均每年加幅相当于基准租金的1.6%。截至2019年9月30日，按年率计算的基本租金的93.0%为三重净值，这意味着我们的租户负责与租赁财产有关的所有运营费用，如维修、保险、公用事业和税务费用(包括因通货膨胀而可能造成的费用增加)。我们余下的租约是“双网”租契，租客负责某些开支，例如税项和保险，但我们仍须负责其他开支，这些开支一般与日后租用物业所需的维修及结构部件更换有关。此外，我们还会承担与我们的空置物业相关的物业级费用，我们偶尔也会招致房客没有支付的名义物业级费用，例如定期对我们的物业进行实地视察的费用。我们目前预计不会产生重大的资本支出或财产成本。由于我们的物业主要是单租户物业，而这些物业一般须以长期租约为准，因此，我们毋须在物业上进行任何重要的租赁活动。截至2019年9月30日，我们租契的加权平均剩余年期为14.4年(以年化基准租金计算)，不包括尚未行使的续期选择，按年计基准租金的3.1%应归于1月1日前到期的租约。, 2024年更新方案可由我们的租户在其基本租赁期限届满时选择行使。我们为租客续期提供选择的租约，一般规定在任何续期期间，定期提高合约租金，与租约初期适用的租值相同。

截至2019年9月30日，61.7%的年化基础租金归因于总租赁，我们已从卖方那里购买了多处房产，并根据主租约将其租回卖方。由于物业通常是以“全部或不租”的方式出租，这种结构防止租户选择“樱桃采摘”地点，在那里，房客单方面放弃表现不佳的物业，同时维持其对表现良好的物业的租赁权益。

我们寻求通过债务和股本的结合，以及我们没有分配给股东的业务现金来获得房地产。在首次公开募股之前，我们主要的机构资本提供者Eldridge向我们提供了房地产投资所需的股本。通过首次公开募股、后续发行和自动取款机计划，我们在最初的私人机构股本资本中增加了公共股本，以促进我们的增长。此外，我们还利用IPO和并行私募基金的净收益来偿还发行给Eldridge的一家子公司的期票，而Eldridge在IPO之前一直是我们债务资本的主要来源。从历史上看，在积累了足够大和多样化的房地产后，我们通常会通过我们的总信托融资计划(“主信托融资计划”)发行长期固定利率债务来进行再融资，具体如下所述。

2018年6月，我们进入了一个循环信贷机制(2018年信贷贷款机制)，为我们的短期债务资本要求提供可利用的资金，详情如下。在2019年4月，我们签订了一项重报的信贷协议(“经修订的信贷安排”)，重申2018年信贷贷款机制的条件，以增加我们可获得的最高循环信贷承诺(“循环信贷贷款”)，并允许通过定期贷款(“定期贷款安排”)产生长期债务。

随着时间的推移，我们可能获得额外的长期债务资本与未来的债务发行通过我们的总信托融资计划。此外，未来的债务资本来源可能包括向保险公司、银行和其他来源的定期借款、单一资产抵押贷款和cmbs贷款，并可能为我们提供机会，以降低我们的融资成本，并使我们的债务资本来源进一步多样化。随着时间的推移，我们可能会选择发行优先股作为我们整体筹资战略的一部分。由于我们的未偿债务到期，我们可以在到期时再融资，也可以选择使用循环信贷机制下的现金和现金等价物或借款来偿还。管理层认为，我们的业务产生的现金、2019年9月30日的现金和现金等价物、循环信贷机制以及我们获得潜在额外资金来源的机会，将足以在可预见的未来为我们的业务提供资金，并使我们能够获得我们目前已作出承诺的房地产。

通过寻求将长期租约的预期现金流入与长期固定利率债务的预期现金流出相匹配，我们寻求“锁定”，只要在经济上可行，租约上的预定现金流入与债务上的现金流出之间的预期正差。这样，我们力求减少利率上升会对我们的业务结果产生不利影响的风险。我们可以利用各种金融工具来减轻利率波动对我们现金流量和收益的影响，包括套期保值战略，例如利率互换和上限，这取决于我们对利率环境以及这些战略的成本和风险的分析。尽管我们不需要维持特定的杠杆率，也可能无法这样做，但随着时间的推移，我们通常打算将净债务水平(包括追索权和非追索权借款以及任何未偿还的优先股发行)设定为低于6倍于我们年度调整后的EBITDAre(如下所定义)的不受限制的现金和现金。

随着我们扩大房地产投资组合，我们打算管理我们的长期债务期限，以降低我们的大量债务在未来任何一年到期的风险。在2019年5月，我们利用可变利率定期贷款机制全额借款2亿美元，并在随后的交易中回购了以前在我们的主信托基金计划下发行的2亿美元的票据。我们还签订了利率互换协议，以便有效地确定我们在定期贷款贷款机制下所支付的借款利率。截至2099年9月30日，我们最近的重大债务期限是根据总信托基金计划发行的债券本金总额为7 050万美元，这些债券将于2046年11月到期，但需要在2021年10月之前每月支付本金和利息，在2021年11月到期的本金净额为6 850万美元。在循环信贷机制下，截至2019年9月30日，我们有1.55亿美元的未偿借款，未使用的借款能力为2.45亿美元，截至同日，根据定期贷款机制，我们有2亿美元的未偿本金借款。

截至2019年9月30日，我们的投资组合中有18亿美元的净投资，其中包括对917个房地产的投资(包括一个未开发的地块和五个确保我们对应收抵押贷款进行投资的房地产)，按年计算的基本租金为1.386亿美元-大部分来自我们的投资组合-我们所有的现金都来自我们的投资组合。

我们的短期流动资金需求主要包括支付营运费用所需的资金，包括未偿还债务的本金和利息，以及为我们的投资组合和经营业务提供服务的一般和行政费用。由于我们的入住率很高，而且我们的租约基本上都是三重净值的，因此我们的租户通常负责与他们向我们出租的财产有关的维修、保险和财产税。当物业因租客违约或租期届满而空置而没有租客续期或重租时，我们招致租客未缴付的物业费用，以及在寻找替代租客所需的时间内所产生的物业费用。截至2019年9月30日，我们所有的房产都没有空置，而且都要租出一份租约(不包括一个未开发的地块)，占总入住率的100.0%。我们期望在出售空置物业以供出租期间，不时会招致一些物业成本。此外，如果我们相信房客很可能会在还清房产税之前将物业腾空，我们可能会确认某些物业成本的支出，例如欠缴的房地产税。这类物业成本的数额可根据物业空置的时间和表现欠佳的物业数目而有所不同；不过，我们预计这些成本不会对我们的运作造成重大影响。有时，我们也可能出售不再符合我们长期投资目标的房产.

我们的短期流动资金需求还包括与我们的12处物业相关的资金需求，在这些房产中，我们已同意提供建筑融资或偿还房客的某些开发、建筑和翻修费用，以换取合同规定的利息或租金，这些利息或租金通常与我们的资金成比例增加。截至2019年9月30日，我们已同意提供建筑融资或偿还租户的某些开发、建筑和翻修费用，总额为6 450万美元，截至同一日期，我们已为这项承诺提供了4 100万美元。我们预计将在2020年12月31日前为这一承诺的余额提供资金。

此外，截至2019年11月1日，我们正按合同购买35处房产，总买价为5 940万美元，但须完成尽职调查程序和惯常的结账条件。我们期望满足我们的短期流动性要求，包括我们对未来潜在收购的投资，主要来自现金和现金等价物、经营活动的净现金以及循环信贷贷款机制下的借款。

我们的长期流动资金需求主要包括购买更多物业和偿还债务所需的资金.我们期望通过各种资金来源满足我们的长期流动性要求，包括经营活动中的净现金、循环信贷贷款机制下的借款、未来融资、根据我们的atm计划出售普通股、选择出售我们的财产以及其他有担保和无担保的借款(包括根据主信托基金计划可能发行的债券)。然而，在任何时候，都可能有一些因素可能对我们获取这些资本来源的能力产生重大和不利的影响，包括在整个股票和信贷市场的不利条件、我们的杠杆程度、我们的未支配资产基础、我们的贷款人施加的借款限制、REITs的一般市场条件、我们的经营业绩、流动性和市场对我们的看法。我们的商业策略能否成功，在很大程度上取决于我们能否获得这些不同的资金来源。

另外一个流动性需求是为作为REIT的税收资格要求之一的分配提供资金。在截至2019年9月30日的9个月内，我们董事会宣布每股普通股的现金分配总额为0.65美元。操作单元的持有者有权按单位分配，相当于我们每股普通股支付的分配额。在截至2019年9月30日的9个月内，我们向普通股东和操作股股东支付了4630万美元的分配款，截至2019年9月30日，我们记录了支付给普通股股东和操作股股东的1770万美元分红。为了继续符合税收资格，我们必须每年向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，而不考虑支付的股息扣除额，不包括任何净资本收益。由于这一要求，我们不能像其他非REIT实体那样依赖留存收益来满足我们的业务需求。如果我们没有足够的资金从我们的业务，以满足我们的业务需要，我们将需要找到其他方式来满足这些需要。除其他外，这些选择可能包括出售房产(无论出售价格是否最优，还是以其他方式满足我们的长期战略目标)、增加负债或在公共或私人交易中发行股本证券。这些潜在资金来源的条件的可得性和吸引力是无法保证的。

截至2019年9月30日，SCF RC Funding I LLC、SCF RC Funding II LLC和SCF RC Funding III LLC(统称为“主信托发行者”)均为运营伙伴关系的间接全资子公司，它们已发行了应付的净租赁抵押债券(“债券”)，总本金余额为5.092亿美元。在2019年5月，我们回购了2亿美元的债券，截至2019年9月30日，我们有3.106亿美元的未偿还本金。债券由主信托发行者拥有的所有资产担保。我们提供有关抵押物业的物业管理服务，并根据截至2017年7月11日的经修订及重述的物业管理及维修协议，由主信托发行者、经营合伙(作为物业经理及特别服务机构)、米德兰贷款服务(MIDLAND Loan Services)、中国人民银行(PNC)、全国协会(National Association)的一个分部(作为后备经理)及N.A.的花旗银行(作为契约受托人)提供物业管理服务。

从2016年开始，根据该方案发行了两批债券，每一批由两类组成：(I)自2019年9月30日起由SCF RC Funding I LLC和SCF RC Funding II LLC发行的票据(“2016-1系列票据”)，本金总结余总额为2.691亿美元，净总本金余额为7，050万美元(在落实我们重新购买的票据后)；(Ii)SCF RC Funding I LLC、SCF RC Funding II LLC和SCF RC Funding III LLC最初发行的票据(“2017-1期票据”)，截至2019年9月30日，总本金余额为2.4亿美元。债券是所有总信托发行者的共同义务。

根据我们的总信托基金计划发行的票据，对主信托发行者拥有的所有财产和相关的租约都有留置权。我们的房地产投资组合中有很大一部分作为抵押，作为我们的主信托基金计划下未偿还的借款的抵押品。截至2019年9月30日，我们已在主信托基金项目下认捐356处房产，净投资金额为6.119亿美元。管理我们的主信托融资计划的协议允许在一定条件下不时更换房地产抵押品。

如果没有计划通过主信托融资计划发行额外的长期债务，我们就不需要在现有的抵押品池中增加资产或替代抵押品。我们可以自愿选择在抵押品池中替代资产，但须符合旨在保护抵押品池的规定条件，即要求替代资产具有同等或更大的属性，例如：资产的公允价值、每月支付租金、剩余租赁期限和加权平均承保比率。此外，我们可以出售表现不佳的资产，并将收益再投资于新物业。任何替代和出售都受到担保品池的35%的总体限制，通常在每次新发行时重新设置，除非替代或出售是基于信用或风险的，在这种情况下没有限制。

我们的现金流量的很大一部分是由组成我们的主信托基金计划的特殊目的实体产生的。在截至2019年9月30日的三个月内，主信托基金方案在支付偿债、偿债和托管人费用后的超额现金流量共计530万美元，现金收款额为1 450万美元，相当于还本付息的比率(按方案文件的定义)为1.52比1。如果抵押品池产生的每月偿债覆盖率(按方案文件的定义)低于或等于1.25比1，则主信托基金实体的超额现金流量将存入一个准备金账户，用于支付票据上的款项，在有短缺的情况下；如果抵押品池产生的三个月平均偿债覆盖率低于或等于1.15比1，则主信托基金方案实体的超额现金流量将适用于票据的早期摊销。如果我们在主信托基金计划中持有的财产产生的现金需要存入准备金账户或用于票据的早期摊销，这将减少我们可用的现金数额，并可能限制或消除我们向共同股东分配资金的能力。

债券要求每月支付本金和利息。B类债券的本金及利息的支付，从属于任何甲类债券的本金及利息的支付。2016-1套债券将于2046年11月到期，截至2019年9月30日，加权平均年利率为4.69%。不过，2016至1号债券的预计还款日期为2021年11月，如该批债券在预期还款日期或之前仍未全数偿还，则债券将开始累积额外利息。系列2017-1期债券将于2047年6月到期，截至2019年9月30日，加权平均利率为4.17%。不过，“2017至1号债券”的预计还款日期为2024年6月，如该批债券在预期还款日期或之前仍未全数偿还，则债券将开始累积额外利息。

2016-1系列债券可在2021年11月预期还款日期之前24个月或之后的任何时间全部或部分地自愿预付，而无须支付全部款项。自愿预付款项可在预期还款日期之前24个月前支付，但须支付全部款项。

2017-1系列债券可在2024年6月预期还款日期之前31个月或之后的任何时候全部或部分自愿预付，而无须支付全部款项。自愿预付款项可在预期还款日期前31个月前支付，但须支付全部款项。

除其他事项外，如总信托发行人在到期时未能支付该等债券的利息或本金，或在符合证明该等债券或按揭财产抵押品的文件所载的关键性契诺的情况下，或如发生破产或其他破产事件，则会发生失责事件。根据主信托契约，我们有多项主信托签发人契约，包括规定须向总信托发行人缴付任何税项及其他费用，并须符合指明的保险规定。我们亦须确保我们的物业的所有用途及运作，在所有重要方面均符合所有适用的环保法例。截至2019年9月30日，我们在实质上遵守了所有这些公约。

截至2019年9月30日，在2019年剩余时间内，根据总信托基金方案发行的票据的预定本金偿还额减去我们回购的票据上将收到的金额，为120万美元。我们期望主要通过我们从经营活动中获得的净现金来满足这些偿还要求。

2018年6月25日，我们通过我们的经营伙伴关系，与一批贷款人一起进入2018年信贷机制，提供高级无担保循环信贷，初始初始本金总额最高可达300亿美元。巴克莱银行，花旗全球市场公司。高盛美国银行(GoldmanSachsBankUSA)是该基金的联合牵头机构，巴克莱银行(BarclaysBankPLC)担任行政代理

2019年4月12日，我们通过我们的业务伙伴关系，与一批贷款人一起加入了经修正的信贷机制，修订并重申2018年信贷机制，以便通过循环信贷机制将循环贷款的初始初始本金总额提高到4000万美元，并允许通过定期贷款机制增加2亿美元的定期贷款。根据循环信贷机制，截至2019年9月30日，我们有1.55亿美元的未偿借款和2.45亿美元的未用借款能力。此外，截至2019年9月30日，我们在定期贷款机制下有2亿美元的未偿本金借款。

循环信贷贷款自修订之日起，有效期为四年，业务伙伴关系可在某些条件下行使最多12个月的延期选择，定期贷款贷款机制的期限从修订后的协议生效之日起计为5年。循环信贷机制和定期贷款贷款机制下的贷款最初以适用的libor的年利率加上适用的保证金(适用的保证金在循环信贷机制和定期贷款机制之间不同)支付利息。适用的libor为利率，其期限相当于适用于相关借款的利息期。适用的保证金最初将是一个根据杠杆定价网格设定的价差。在运营伙伴关系的选举中，从标准普尔全球评级公司(S&P Global，Inc.)旗下的标准普尔全球评级处(S&P Global，Inc.)获得投资级企业信用评级。(“标准普尔”)或穆迪投资者服务公司(Moody‘sInvestors Services，Inc.)(“穆迪”)，适用的保证金将是根据标准普尔和/或穆迪的公司信用评级设定的息差。经修正的信贷安排在任何时候都是免费预付的，如果借款超过借款基数或贷款限额，则必须支付。经营伙伴关系可向循环信贷贷款机制再借款，但不得从定期贷款机制借款。营运合伙须在经修订的信贷设施的整个期间，根据其对循环信贷设施的使用情况，缴付循环信贷费用，利率取决于在我们从标准普尔或穆迪获得投资级公司信用评级之前的期间内使用循环信贷机制的比率，而在适用的情况下，利率应以标普及/或穆迪的公司信用评级为基础。, 我们得到这样的评价。运营伙伴关系必须支付定期贷款机制从2019年4月12日至2019年5月14日这段期间的定期贷款费用。经修订的信贷机制具有手风琴功能，在符合某些条件的情况下，最高可获得的贷款(通过增加循环承诺或增加定期贷款)最多增加2亿美元。

经营合伙是经修订的信贷安排下的借款人，而我们及经营合伙的每一附属公司，如对合资格的不动产资产拥有直接或间接权益，均是经修订的信贷安排下的担保人。

我们须遵守经修订的信贷安排下的财务契约，包括维持：将总综合杠杆比率限制在不超过我们某些资产总价值的60%(包括未支配现金及现金等价物、不动产资产价值、应收按揭票据及高达1，000万元的建筑或重建费用)(“综合资产总额”)，并在选举后连续两季提高至65%，每一季的固定收费覆盖率最少为1.50x；在修订信贷安排之日，至少占我们有形净资产75%的合并有形净资产加上未来净资产收益的75%；综合担保杠杆比率不超过我们综合资产总额的50%；有担保追索权债务比率不超过我们合并总资产的10%；未支配杠杆比率不超过我们合并未支配资产的60%，在我们选举中连续两个季度提高到65%，每次都是在重大收购之后连续两个季度；未支配利息覆盖率至少为1.75倍。

修正后的信贷安排限制了我们在某些情况下向股东支付分配款项的能力。不过，我们可能会在有需要的范围内，根据经修订的一九八六年“国内收入守则”，作出分配，以维持我们作为区域投资信托基金的资格。经修订的信贷安排载有若干额外的契约，除例外情况外，限制或限制我们的负债和留置权、资产处置、与联营公司的交易、合并和基本改变、修改组织文件、改变财政期间、投资、负质押条款和业务范围及REIT资格。

以下对现金流量变化的讨论包括公司和前任公司在所述期间的总体结果。

截至2019年9月30日，我们有现金和现金等价物2340万美元，限制性现金280万美元，而2018年9月30日分别为7330万美元和80万美元。

在截至2019年9月30日的9个月内，业务活动提供的现金净额为6 090万美元。我们从经营活动中获得的现金流量主要取决于我们的投资组合的占用水平、租约中规定的租金费率、租金的可收取性、我们的业务费用水平以及其他一般和行政费用。现金流入与为非现金项目调整的净收入6 110万美元(净收入3 340万美元调整为非现金项目，包括有形、无形和使用权房地产资产的折旧和摊销、递延融资费用和其他资产的摊销、有担保借款的回购损失、不动产减值备抵、不动产处置收益、净租金、直线应收租金、权益补偿费用和租户信贷租金收入调整数2 770万美元)以及应计负债和其他应付款增加150万美元。这些现金流入被预付费用和其他资产增加160万美元部分抵消。

在截至2019年9月30日的9个月内，用于投资活动的净现金为4.254亿美元。我们用于投资活动的现金净额通常用于为我们在房地产方面的投资提供资金，包括资本支出、在建工程的发展和应收贷款投资，由处置我们贷款的房地产和本金以及直接融资租赁应收款提供的现金抵消。用于投资活动的现金包括4.045亿美元用于房地产投资，包括资本支出，1 240万美元用于在建工程，5 890万美元用于应收贷款，200万美元用于租赁奖励，400万美元用于未来房地产投资的存款。这些现金流出额被5 170万美元的投资销售收入、减除处置费用和470万美元我们贷款和直接融资租赁应收款的本金收入部分抵消。

在截至2019年9月30日的9个月内，融资活动提供了3.745亿美元的净现金，涉及以下发行普通股和通过我们的自动取款机方案的现金流入3.098亿美元；2018年信贷机制和循环信贷贷款机制下的2.78亿美元借款；定期贷款机制下的2亿美元借款；以及我们回购的主信托资金票据本金140万美元。这些现金流入被以下因素部分抵消：20140万美元流出用于回购主信托资金票据、支付与经修订的信贷机制有关的递延融资费用250万美元、600万美元偿还有担保借款本金、1.57亿美元用于2018年信贷机制和循环信贷机制的偿还、支付4 630万美元股息和160万美元与以下项目和自动取款机方案有关的发行费用。

在2018年9月30日终了的9个月内，业务活动提供的净现金为2 880万美元。现金流入与为非现金项目调整的净收入3 190万美元(净收入1 230万美元调整为非现金项目，包括有形和无形房地产资产的折旧和摊销、递延融资费用和其他资产的摊销、不动产减值备抵、不动产处置收益、净收入、直线应收租金、基于权益的补偿费用和可疑账户备抵额1 960万美元)以及预付费用和其他资产减少20万美元。这些现金流入被应计负债和其他应付款减少330万美元部分抵消。

截至2018年9月30日的9个月内，用于投资活动的净现金为3.717亿美元。用于投资活动的现金包括3.876亿美元用于我们在房地产方面的投资，包括资本支出，1 430万美元用于在建工程，1 040万美元用于应收贷款，30万美元用于租赁奖励，增加20万美元用于预期的房地产投资。这些现金流出额被4 090万美元的投资销售收入、减除处置费用后的收益以及10万美元的贷款和直接融资租赁应收款本金收款部分抵消。

2018年9月30日终了的9个月期间，筹资活动提供的净现金为3.976亿美元，涉及IPO普通股发行带来的现金流入4.642亿美元(包括通过购买增发股票的期权发行的股票)、普通股同期私募基金提供的1.09亿美元、操作股同时私募基金提供的1 600万美元、向相关各方发行的票据所产生的1.54亿美元和对前任的5 000万美元资本捐款。这些现金流入被支付了240万美元的首次公开发行费用、3.84亿美元应付给有关各方的票据本金、590万美元偿还担保借款本金和支付了330万美元与2018年信贷机制有关的递延融资费用而部分抵消。

此外，我们可能会承诺购买与我们的业务有关的货物和服务。这些承诺一般有一年或一年以下的期限，并反映出与我们的历史支出相当的支出水平。

我们从2018年12月31日终了的应税年度开始，选择作为联邦所得税的REIT征税；因此，我们一般不需要缴纳联邦所得税，只要我们将所有不考虑股息扣除的REIT应税收入分配给我们的股东。

根据美国普遍接受的会计原则编制财务报表(“公认会计原则”)要求我们的管理层在适用会计政策时使用判断，包括作出估计和假设。除其他外，估计和假设包括对我们的财产的公允价值和使用寿命的主观判断，以便进行折旧和租赁分类、应收账款的可收性和资产减值分析。我们根据当时所掌握的最佳资料、我们的经验，以及相信在当时情况下是合理的其他各种假设，作出估计。这些估计影响

报告的资产和负债数额、财务报表之日或有资产和负债的披露以及报告所述期间的收入和支出数额。如果我们对与各种交易或其他事项有关的事实和情况的判断或解释不同，则可能采用不同的会计方法，从而导致合并财务报表的列报方式不同。我们不时地重新评估我们的估计和假设。如果估计数或假设与实际结果不同，则在以后各期作出调整，以反映对固有不确定事项的更多当前估计和假设。我们的关键会计政策摘要载于我们2018年12月31日终了的财政年度10-K表的年度报告中，该报告的标题是“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。在本季度报告所述期间，我们没有对这些政策作任何实质性修改，但以下情况除外：

在正常的业务过程中，我们使用衍生金融工具，其中可能包括利率互换、上限、期权、下限和其他利率衍生合约，通过降低部分浮动利率债务的现金流变化风险，保护我们免受利率的不利波动。符合这些套期保值标准的工具在衍生合同开始时被正式指定为套期保值。我们将所有衍生品按公允价值记录在合并资产负债表上。衍生产品公允价值变动的会计核算取决于衍生产品的预期用途，是否选择在套期保值关系中指定衍生产品，是否适用套期保值会计，以及套期保值关系是否符合套期会计的适用标准。被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易的可变性风险敞口的衍生品，被认为是现金流量对冲。套期保值会计一般将套期保值工具上的损益确认时间与确认套期保值资产或负债公允价值的变化相匹配，这些变化可归因于公允价值对冲中的对冲风险或现金流量对冲中对冲预测交易的收益效应。我们还可能签订旨在经济上对冲某些风险的衍生合同，即使对冲会计不适用，或者我们选择不适用对冲会计。

这些衍生工具的公允价值随后变化的会计核算，取决于每一种衍生品是否都设计好，是否有资格进行套期保值会计处理。如果指定了某一衍生产品并有资格进行现金流量对冲会计处理，该衍生产品的估计公允价值的变化将在综合收入综合报表中的其他综合收益(损失)中记录，但以其有效性为限。衍生工具公允价值变动的任何无效部分都会立即记录在收益中。如果我们选择不采用套期保值会计处理(或不符合套期保值条件的衍生工具)，这些衍生工具的公允价值的任何变化将立即在合并业务报表中的衍生工具收益(损失)中得到确认。

2016年2月，财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)发布了“2016-02年会计准则更新”(“ASU”)，“租赁”(主题842)(“ASU 2016-02”)修订了租赁会计。新标准要求承租人根据某些标准将租赁划分为融资租赁或经营租赁，并记录所有期限超过12个月的租赁的使用权资产和租赁负债，不论其分类如何。新标准要求出租人使用与以前的销售型租赁、直接融资租赁和经营租赁指南相当的方法对租赁进行核算。该标准还取消了目前针对房地产的具体规定，并改变了对所有实体的出售-回租交易、初始直接费用、租赁修改和租约执行费用的指导。对销售租赁交易指南的某些修改可能会对我们产生影响。例如，将购买期权纳入与销售-回租交易相关的租赁中，现在将导致出租人将这类交易作为融资安排加以核算。

ASU 2016-02于2019年1月1日生效，并根据ASU 2018-11的规定，租赁(主题842)，有针对性的改进，采用了修改后的追溯方法，从通过开始。在采用时对留存收益没有影响，因此没有记录累积效应调整。在采用时，承租人和出租人都可以选择适用一套根据标准可供实施的实际权宜之计。我们采用了这套切实可行的权宜之计，因此，在通过时，没有重新评估现有租赁合同的分类，现有的或过期的合同是否包含租约，或现有租约的部分初始直接费用是否应予以支出。此外，我们采用了ASU 2018-11中提供的实用权宜之计，允许出租人不将非租赁组件与相关租赁组件分离开来。我们之所以作出这一决定，是因为与我们的租约相关的非租赁部分的转让时间和模式是相同的，如果单独计算的话，这些租赁部分将按照ASC 842划分为经营租赁。

出租人适用的会计核算在ASU 2016-02项下基本不变；然而，该标准要求出租人在发生的基础上支付某些初始直接费用，而这些费用在获得租赁时并不是递增的。根据以前的标准，其中某些费用是可资本化的。虽然我们主要是出租人，但我们也是几种地面租赁安排和公司办公和办公设备租赁的承租人。我们已完成对这些租约的盘存和评估，计算出最低租赁付款现值的使用权资产和租赁负债，并在采用时确认了480万美元的使用权资产和租赁负债。对于我们的部分土地租赁安排，分租人或我们的租户负责直接向地租人付款。在新标准出台之前，这些数额是按净额列报的；然而，在采用ASU 2016-02年时，与地面租赁债务有关的费用以及相关的分租收入在综合业务报表中按毛额列报。ASU 2016-02还要求在合并财务报表的附注中作进一步披露。

实质上，我们所有的租赁合同(我们是出租人)都是“三网”租赁，这意味着我们的租户有责任向第三方支付运营费用，如房产税和与我们租赁的房产相关的保险费用。根据以前的租赁会计准则，这些付款被排除在租金收入之外。2018年12月，FASB发布了ASU 2018-20租赁(主题842)，这是对出租人的范围较窄的改进。这一更新要求我们将租户直接向第三方支付的费用从可变租赁付款中剔除，从而不包括收入和费用(净列报)。由我们支付并由我们的租户偿还的费用包括在我们的综合业务报表中的租金收入和财产费用(毛额列报)中。

2018年6月，FASB发布了ASU 2018-07，“薪酬-股票补偿”(主题718)：对非雇员股票支付会计的改进(“ASU 2018-07”)，其中扩大了主题718的范围，将用于从非雇员获取货物和服务的基于股票的支付交易包括在内，其结果是将基于股票的支付给非雇员的指导与以股票为基础的员工支付相一致，但有某些例外，并消除了在每个资产负债表日期对非雇员进行再价值奖励的需要。ASU 2018-07适用于年度期间，并在这些年内(从2018年12月15日以后开始)过渡期间生效，先前采用ASU 2017-09的公司可以尽早采用ASU。我们很早就采用了2018-07年7月1日起生效的ASU，用于对截至该日期尚未归属的非雇员责任分类奖励进行核算。由于采用2018-07年ASU，不需要调整我们的留存收益。

2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，“公允价值计量：公允价值计量披露要求的变化”(“ASU 2018-13”)，其中通过删除、添加和修改某些披露来改变公允价值计量的披露要求。ASU 2018-13适用于2019年12月15日以后的年度期，允许提前通过。我们目前正在评估采用ASU 2018-13对我们相关披露的影响。

2016年2月，FASB发布了ASU 2016-13“对金融工具信用损失的计量”(“ASU 2016-13”)，确立了ASC主题326，即金融工具-信用损失(ASC 326)，并由随后的华硕对该专题进行了修正。ASU 2016-13改变了实体对大多数金融资产和某些其他工具的信贷损失的核算方式，而这些资产和工具并不是通过净收入按公允价值计量的。该指南以“预期损失”模式取代了目前的“所受损失”模式，该模式要求考虑更广泛的信息，以估计金融资产生命期内的预期信贷损失。ASU 2016-13适用于2019年12月15日以后的财政年度的中期和年度报告期。我们目前正在评估ASU 2016-13的通过对我们合并财务报表的影响。

截至2019年9月30日，我们拥有917处房产组合，其中包括一片未开发的地块和75处房产，以保证我们对应收抵押贷款的投资。房客、行业和地理的多样化，每年的基础租金为1.386亿美元。我们的199个租户在45个州的16个行业中经营着233种不同的概念。截至2019年9月30日，我们的租户中没有一位超过我们投资组合的3.7%，而我们十大最大的租户在截至该日的年化基础租金中占25.5%。

截至2019年9月30日，我们的十大租户包括十个不同的概念：船长D‘s，先生洗车，艺术凡家具，AMC剧院，循环K，Zips洗车，马尔文学校，瓦萨健身，R商店和拉德鸟学院。我们开发的916套物业由199名租户经营。下表详列截至2019年9月30日本港租户及有关概念的资料(单位：千元)：

截至2019年9月30日，我们五个最大的租户，他们贡献了按年计算的基本租金的14.8%，其租金覆盖率为3.2倍，而我们十个最大的租户，他们贡献了我们年度基本租金的25.5%，其租金覆盖率为2.7倍。

截至2019年9月30日，93.0%的租赁(按年化基本租金计算)为三重净值，租户通常负责所有改进，并按合同有义务支付与租赁财产有关的所有运营费用，如维护、保险、公用事业和税务费用。由于我们租契的三重净值结构，我们预计不会招致大量资本开支，而通胀对我们的营运开支的潜在影响亦会减少。

我们的租户经营他们的业务跨越233个概念。下表详细列出截至2019年9月30日的这些概念(单位：千美元)：

我们的租户的经营理念是多元化的，跨越不同的行业。下表汇总了截至2019年9月30日的这些行业(以千美元计)：

		年化		%
	类型	底座		年化			数目	建筑		人均租金
租客业	商业	租金		基本租金			特性⁽¹⁾	(平方)(英国“金融时报”)		平方英国“金融时报”。⁽²⁾
快速服务	服务	$	19,912		14.4	%	290		763,979	$	26.30
幼儿教育	服务		16,000		11.5	%	71		793,793		19.66
便利店	服务		15,984		11.5	%	143		560,716		28.51
洗车	服务		14,074		10.2	%	55		260,627		54.00
医学/牙科	服务		12,519		9.0	%	85		487,702		24.74
便餐	服务		8,803		6.4	%	62		374,865		23.48
汽车服务	服务		6,832		4.9	%	53		350,499		19.49
家庭就餐	服务		5,477		4.0	%	32		200,229		27.36
其他事务	服务		4,095		3.0	%	20		208,095		19.68
宠物护理服务	服务		3,838		2.8	%	26		156,853		20.74
服务小计			107,534		77.6	%	837		4,157,356		25.57
健康与健康	经验		10,624		7.7	%	26		979,828		10.22
娱乐	经验		7,055		5.1	%	18		647,483		10.90
电影院	经验		4,338		3.1	%	6		293,206		14.80
经验小计			22,017		15.9	%	50		1,920,517		11.15
家居用品	零售		5,839		4.2	%	8		418,778		13.94
杂货	零售		467		0.3	%	2		70,623		6.61
零售小计			6,306		4.6	%	10		489,401		12.89
建筑材料	工业		2,696		1.9	%	19		896,956		3.01
共计		$	138,554		100.0	%	916		7,464,230	$	18.31

截至2019年9月30日，我们以服务为导向的租户的加权平均租金覆盖率为2.9倍，以营运经验为基础的租户平均租金覆盖率为2.2倍，经营零售业务的租户的加权平均租金覆盖率为3.0倍，而经营其他类型业务的租户的加权平均租金覆盖率为7.5倍。

我们的917个房产地点分布在45个州。下表详列截至2019年9月30日本港物业的地理位置(单位：千元)：

国家	年化基础租金		% 年化基础租金			电话号码特性		建筑 (平方英尺)
得克萨斯州	$	16,273		11.7	%		111		956,824
佐治亚州		13,404		9.7	%		90		527,934
佛罗里达		9,032		6.5	%		49		427,090
阿肯色州		7,998		5.8	%		66		292,389
密西根		7,875		5.7	%		41		447,993
阿拉巴马州		6,601		4.8	%		45		474,281
俄亥俄		6,461		4.7	%		53		547,483
明尼苏达		5,471		3.9	%		30		437,558
威斯康星州		4,790		3.5	%		34		204,951
宾夕法尼亚州		3,982		2.9	%		26		202,626
田纳西州		3,977		2.9	%		33		185,149
亚利桑那州		3,688		2.7	%		14		94,883
南卡罗来纳州		3,684		2.7	%		23		230,500
北卡罗来纳州		3,606		2.6	%		13		251,538
纽约		3,238		2.3	%		32		79,929
科罗拉多		3,195		2.3	%		21		177,022
马萨诸塞州		2,754		2.0	%		4		247,875
新墨西哥州		2,674		1.9	%		18		83,651
肯塔基州		2,595		1.9	%		24		145,291
爱荷华州		2,443		1.8	%		19		106,770
密苏里		2,183		1.6	%		18		88,524
路易斯安那州		1,925		1.4	%		11		72,930
印第安纳州		1,871		1.4	%		15		78,512
俄克拉荷马州		1,870		1.3	%		11		147,498
密西西比州		1,863		1.3	%		17		86,133
伊利诺斯州		1,716		1.2	%		15		103,922
马里兰州		1,694		1.2	%		7		55,147
堪萨斯		1,552		1.1	%		6		102,299
华盛顿		1,540		1.1	%		10		77,293
南达科他州		1,272		0.9	%		6		34,192
维吉尼亚		1,101		0.8	%		6		46,183
康涅狄格州		1,004		0.7	%		6		51,551
俄勒冈州		842		0.6	%		4		110,725
西维吉尼亚		785		0.6	%		15		67,117
犹他州		551		0.4	%		1		42,540
内布拉斯加		452		0.3	%		6		17,776
新泽西		420		0.3	%		3		19,091
怀俄明州		420		0.3	%		2		14,001
加利福尼亚		386		0.3	%		3		30,870
爱达荷州		374		0.3	%		1		35,433
阿拉斯加州		301		0.2	%		2		6,630
北达科他州		259		0.2	%		1		6,041
内华达州		222		0.2	%		1		34,777
新罕布什尔州		140		0.1	%		3		9,914
缅因州		72		0.1	%		1		3,395
共计	$	138,554		100.0	%		917		7,464,230

截至2019年9月30日，我们的租约的加权平均剩余期限为14.4年(以年度基准租金为基础)，只有3.1%的年度基准租金可归因于2024年1月1日前到期的租约。下表列出截至2019年9月30日的租约到期日期(单位：千美元)：

								加权
	年化		年化百分比			数目		平均租金
租约期满年⁽¹⁾	基本租金		基本租金			特性⁽²⁾		覆盖比⁽³⁾
2019	$	100		0.1	%	2			6.9	x
2020		703		0.5	%	7			2.2	x
2021		510		0.4	%	5			2.2	x
2022		773		0.6	%	5			3.7	x
2023		2,222		1.6	%	13			2.9	x
2024		6,259		4.5	%	61			3.5	x
2025		939		0.7	%	10			4.0	x
2026		2,392		1.7	%	14			2.5	x
2027		7,337		5.3	%	41			2.7	x
2028		2,866		2.1	%	17			3.0	x
2029		4,255		3.1	%	67			4.1	x
2030		4,419		3.2	%	42			3.5	x
2031		5,818		4.2	%	34			3.8	x
2032		10,500		7.6	%	59			3.0	x
2033		9,424		6.8	%	43			2.2	x
2034		19,606		14.2	%	172			3.2	x
2035		637		0.5	%	5			2.0	x
2036		2,638		1.9	%	22			2.3	x
2037		20,916		15.1	%	87			3.0	x
2038		18,660		13.5	%	97			2.2	x
2039		15,879		11.5	%	106			2.7	x
2040		1,286		0.9	%	7			2.2	x
2059		415		0.3	%	0			3.4	x
总/加权平均数	$	138,554		100.0	%		916		2.9	x

下面的讨论包括公司和前任公司在所述期间的集体运营结果。

	截至9月30日的三个月，
(千美元)	2019			2018			变化			%
收入：
租金收入	$	34,958		$	25,496		$	9,462			37.1	%
贷款利息和直接融资租赁应收款		940			220			720			327.3	%
其他收入，净额		393			26			367			1411.5	%
总收入		36,291			25,742			10,549

费用：
利息		7,207			6,563			644			9.8	%
一般和行政		7,530			3,529			4,001			113.4	%
财产费用		442			494			(52	)		-10.5	%
折旧和摊销		11,141			8,763			2,378			27.1	%
不动产减值准备金		—			770			(770	)		-100.0	%
总开支		26,320			20,119			6,201
其他营业收入：
房地产处置收益，净收益		4,087			1,455			2,632			180.9	%
业务收入		14,058			7,078			6,980
其他(损失)/收入：
有担保借款的回购损失		—			—			—
利息		114			655			(541	)		-82.6	%
所得税前收入		14,172			7,733			6,439
所得税费用		66			26			40			153.8	%
净收益		14,106			7,707			6,399
可归因于非控制权益的净收入		(861	)		(2,383	)		1,522
可归于股东和成员的净收入	$	13,245		$	5,324		$	7,921

租金收入。截至2019年9月30日的三个月，租金收入增加了950万美元，而2018年9月30日终了的三个月则增加了950万美元。期间收入增加的主要原因是我们房地产投资组合的规模增加，从而产生了额外的租金收入。截至2018年6月30日，我们的房地产投资组合从602个房地产，即12亿美元的房地产净投资增长到917个房地产，截至2019年9月30日，房地产投资净额为17亿美元。我们的房地产投资是在报告所述期间进行的，并不是整个期间都未结清；因此，期间间收入增长的很大一部分与确认2018年期间的收购收入有关。期间间收入增加的一个较小部分是与我们的租赁合同确认的租金升级有关；这些增加租金可提供强劲的收入增长来源。

贷款利息和直接融资租赁应收款。截至2019年9月30日的3个月，贷款利息和直接融资租赁应收款利息比2018年9月30日终了的三个月增加了70万美元，这主要是因为我们从2018年开始对应收贷款进行投资，以及在2019年9月30日终了的3个月内增加了应收贷款投资，导致应收贷款日平均余额增加。

其他收入。在截至2019年9月30日的三个月内，其他收入增加了40万美元，而截至2018年9月30日为止的三个月，其他收入增加了40万美元，这主要是因为在截至2019年9月30日的三个月内收到了前租户的租约终止费。在截至2018年9月30日的三个月内，没有记录到租约终止费收入。

利息费用。截至2019年9月30日的三个月里，利息支出增加了60万美元，而2018年9月30日终了的三个月则增加了60万美元。2019年5月，公司借入了全部款项

可在其定期贷款机制下获得，并将所得款项用于回购面值为2亿美元的总信托资金票据。回购主信托资金附注后，2019年9月30日终了三个月的现金利息费用减少170万美元，递延融资费用摊销额减少30万美元，而2018年9月30日终了的3个月则减少了30万美元。在定期贷款机制下的借款导致在截至2019年9月30日的三个月内增加了180万美元的现金利息支出。循环信贷机制项下的额外借款和为获得经修正的信贷机制而发生的递延融资费用摊销导致2019年9月30日终了三个月的额外利息支出分别为90万美元和约47 000美元，而2018年9月30日终了的3个月则分别为47 000美元。

一般和行政费用。与2018年9月30日终了的三个月相比，截至2019年9月30日的三个月的一般和行政开支增加了400万美元。一般费用和行政费用的增加主要与2019年作为一家上市公司和运营我们更大的房地产投资组合的成本增加有关，包括增加基于股权的补偿费用、律师费和董事费。

财产费用。与2018年9月30日终了的三个月相比，2019年9月30日终了的三个月财产支出减少了约52 000美元。财产费用减少的主要原因是个人财产费用减少，但在2019年9月30日终了的三个月内，可偿还财产费用的增加部分抵消了这一减少。

折旧和摊销费用。截至2019年9月30日的三个月内，折旧和摊销费用增加了240万美元，而截至2018年9月30日的三个月则增加了240万美元。折旧和摊销费用随着我们房地产投资组合规模的增加而增加。

不动产减值准备金。截至2018年9月30日的3个月，房地产投资减值费用为80万美元，截至2019年9月30日的3个月内，房地产投资没有减值费用。在2018年9月30日终了的三个月里，我们记录了我们三个房地产投资的减值准备。我们战略上寻求找出不良资产，我们可以重新租赁或处置，以努力提高我们的回报和管理风险敞口。与我们的处置或再租赁策略相关的空置率增加可能会引发减值费用，当出售或再租赁的房产的预期未来现金流低于其净账面价值时，可能会引发减值费用。

房地产处置上的收益，净收入。在截至2019年9月30日的三个月里，房地产净收益增加了260万美元，而截至2018年9月30日的三个月则增加了260万美元。在截至2019年9月30日的3个月内，我们处置了11处房地产，而在2018年9月30日终了的3个月里，我们处置了21处房地产。

利息收入。截至2019年9月30日的三个月里，利息收入减少了50万美元，而2018年9月30日终了的三个月的利息收入则下降了50万美元。利息收入减少的主要原因是，2018年9月30日之前的三个月里，由于2018年6月首次公开募股(IPO)后我们手头上的资金，我们计息银行账户的平均每日现金余额增加了。

所得税费用。截至2019年9月30日的3个月，所得税支出增加了约40，000美元，而2018年9月30日终了的3个月则增加了约40，000美元。我们作为一个REIT组织和运作，一般不受美国联邦税收的约束。然而，运营伙伴关系在对合伙企业征收所得税的某些州和地方管辖范围内须纳税。所得税开支的变化主要是由于我们的房地产投资组合在我们要纳税的地区所占的比例发生了变化。

	截至9月30日的9个月，
(千美元)	2019			2018			变化			%
收入：
租金收入	$	97,842		$	67,119		$	30,723			45.8	%
贷款利息收入和直接融资租赁应收款		1,669			379			1,290			340.4	%
其他收入，净额		641			75			566			754.7	%
总收入		100,152			67,573			32,579

费用：
利息		20,074			23,474			(3,400	)		-14.5	%
一般和行政		16,455			9,872			6,583			66.7	%
财产费用		2,334			1,221			1,113			91.2	%
折旧和摊销		30,367			22,842			7,525			32.9	%
不动产减值准备金		1,921			3,526			(1,605	)		-45.5	%
总开支		71,151			60,935			10,216
其他营业收入：
房地产处置收益，净收益		8,237			5,100			3,137			61.5	%
业务收入		37,238			11,738			25,500
其他(损失)/收入：
有担保借款的回购损失		(4,353	)		—			(4,353	)
利息		723			719			4			0.6	%
所得税支出(福利)前的收入(损失)		33,608			12,457			21,151
所得税费用(福利)		209			143			66			46.2	%
净收益		33,399			12,314			21,085
可归因于非控制权益的净收入		(6,076	)		(2,482	)		(3,594	)
可归于股东和成员的净收入	$	27,323		$	9,832		$	17,491

租金收入。截至2019年9月30日的9个月，租金收入增加了3070万美元，而2018年9月30日终了的9个月则增加了3070万美元。期间收入增加的主要原因是我们房地产投资组合的规模增加，从而产生了额外的租金收入。截至2019年9月30日，我们的房地产投资组合从508个房地产，即截至2017年12月31日的房地产净投资9.142亿美元，增至917项房地产投资，相当于17亿美元的房地产净投资。我们的房地产投资是在报告所述期间进行的，并不是整个期间都未结清；因此，期间间收入增长的很大一部分与确认2018年期间的收购收入有关。期间间收入增加的一个较小部分是与我们的租赁合同确认的租金升级有关；这些增加租金可提供强劲的收入增长来源。

贷款利息和直接融资租赁应收款。截至2019年9月30日的9个月，贷款和直接融资应收账款的利息比2018年9月30日终了的9个月增加了130万美元，主要原因是我们从2018年开始对应收贷款进行投资，并在2019年9月30日终了的9个月内增加了应收贷款的平均每日余额。

其他收入。截至2019年9月30日的9个月的其他收入比2018年9月30日终了的9个月增加了60万美元，主要是因为在截至2019年9月30日的9个月内收到了前租户的租约终止费。在截至2018年9月30日的9个月内，没有记录到租约终止收入。

利息费用。截至2019年9月30日的9个月，利息支出减少了340万美元，而2018年9月30日终了的9个月则减少了340万美元。2019年5月，该公司借入了其定期贷款机制下可动用的全部金额，并将所得款项用于回购面值为2亿美元的总信托基金票据。回购主信托资金附注后，截至9个月的现金利息支出减少320万美元，递延筹资费用摊销减少40万美元

2019年9月30日与2018年9月30日的9个月相比。在2018年9月偿还应付给相关各方的票据后，截至2019年9月30日的9个月的现金利息支出减少了460万美元，而截至2018年9月30日的9个月则减少了现金利息支出。根据定期贷款机制借款，在截至2019年9月30日的9个月内，增加了280万美元的现金利息。2018年信贷机制和循环信贷机制项下的额外借款、与2018年信贷机制和循环信贷机制有关的未用设施费用以及为获得2018年信贷机制和经修正的信贷机制而发生的递延融资费用摊销，导致2018年9月30日终了9个月的利息支出分别增加200万美元、190万美元和10万美元，而2018年9月30日终了的9个月则分别为10万美元。

一般和行政费用。截至2019年9月30日的9个月内，一般和行政开支增加了660万美元，而2018年9月30日终了的9个月则增加了660万美元。一般和行政费用的增加主要是由于2019年作为一家上市公司和运营我们更大的房地产投资组合的成本增加，包括增加了基于股权的补偿费用、律师费和董事费。

财产费用。截至2019年9月30日的9个月内，房地产支出增加了110万美元，而2018年9月30日终了的9个月则增加了110万美元。财产费用增加的主要原因是，截至2019年9月30日的9个月期间，应偿还费用、保险费用和业务费用增加。

折旧和摊销费用。截至2019年9月30日的9个月中，折旧和摊销费用增加了750万美元，而截至2018年9月30日的9个月则增加了750万美元。折旧和摊销费用随着我们房地产投资组合规模的增加而增加。(鼓掌)

不动产减值准备金。截至9月30日、2019年和2018年的9个月房地产投资减值费用分别为190万美元和350万美元。在截至9月30日、2019年9月30日和2018年的9个月里，我们记录了房地产减值准备，分别占我们房地产投资的6%和16%。我们战略上寻求找出不良资产，我们可以重新租赁或处置，以努力提高我们的回报和管理风险敞口。与我们的处置或再租赁策略相关的空置率增加可能会引发减值费用，当出售或再租赁的房产的预期未来现金流低于其净账面价值时，可能会引发减值费用。

房地产处置上的收益，净收入。在截至2019年9月30日的9个月中，净房地产处置收益增加了310万美元，而截至2018年9月30日止的9个月则增加了310万美元。在截至2019年9月30日的9个月内，我们处置了30处房地产，相比之下，截至2018年9月30日的9个月里，共有35处房地产。

有担保借款的回购损失。在截至2019年9月30日的三个月内，有担保借款的回购损失为440万美元，与公司回购其2016-1类债券有关，面值为2亿美元，面值为2.04亿美元。回购作为债务清偿入账，因此，公司记录了440万美元的灭活损失，其中包括在回购时支付的保险费、注销未摊销的递延融资费用和其他相关法律费用。

利息收入。截至2019年9月30日的9个月，利息收入增加了约4，000美元，而2018年9月30日终了的9个月则增加了约4，000美元。利息收入增加的主要原因是，截至2019年9月30日的9个月内，我们计息银行账户的平均每日现金余额较高。

所得税费用。截至2019年9月30日的9个月，所得税支出增加了10万美元，而截至2018年9月30日的9个月则增加了10万美元。我们作为一个REIT组织和运作，一般不受美国联邦税收的约束。然而，运营伙伴关系在对合伙企业征收所得税的某些州和地方管辖范围内须纳税。所得税开支的变化主要是由于我们的房地产投资组合在我们要纳税的地区所占的比例发生了变化。

我们报告的结果是根据公认会计原则提出的。我们还披露了以下非公认会计原则财务措施：业务资金(“FFO”)、运营核心资金(“核心FFO”)、业务调整资金(“AFFO”)、未计利息、税金、折旧和摊销前收益(“EBITDA”)，进一步调整后的EBITDA(不包括EBITDA)。

应折旧财产和不动产减值损失(“EBITDAre”)、调整后EBITDAre、年度调整EBITDAre、净债务、净营业收入(“NOI”)和现金NOI(“现金NOI”)销售的损益。我们相信，这些非GAAP财务指标是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的行业措施。

我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)理事会通过的定义计算FFO。NAREIT将FFO定义为GAAP净收入或亏损，经调整后不包括特殊项目(按GAAP定义)、可折旧房地产资产销售净损益、与折旧房地产资产相关的减值减值以及房地产相关折旧和摊销(不包括递延融资费用摊销和非房地产资产折旧)，包括未合并子公司按比例调整的份额。FFO被管理层使用，并可能对投资者和分析师有用，以便利在不同时期和同行之间对经营业绩进行有意义的比较，主要是因为它不包括房地产折旧和摊销以及净损益对销售的影响(这取决于历史成本，并隐含地假定房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有市场条件波动)。

我们通过从NAREIT定义的FFO中排除某些GAAP收入和支出金额来计算核心FFO，我们认为这些收入和费用在性质上是不常见和不寻常的，并且/或与我们的核心房地产业务无关。将这些项目排除在类似的FFO类型指标之外在股本REIT行业中很常见，管理层认为核心FFO的出现为投资者提供了一个指标，以帮助他们评估我们在多个时期的经营业绩，并与我们同行的经营业绩相比较，因为它消除了预期不会持续影响我们经营业绩的不寻常项目的影响。CORE FFO被管理层用于评估我们核心业务运作的绩效。计算FFO中可能被排除在计算核心FFO之外的项目包括某些与交易相关的损益、收入或费用或其他发生的非核心金额。

为了推导出AFFO，我们修改了核心FFO的计算方法，以包括对GAAP净收入的其他调整，这些调整与我们认为不代表我们经营业绩的某些项目有关，包括直线租赁收入、非现金利息费用、非现金补偿费用、其他摊销和非现金费用、资本化利息费用和交易成本。这些项目可能会导致净收入的短期波动，但对运营现金流或长期经营业绩没有影响。我们相信，AFFO是一项额外有用的补充措施，让投资者考虑在不受非现金及某些其他收入及开支影响的情况下，评估我们的经营表现。

财务主任办公室、核心财务办公室和财务主任办公室不包括净收入中的所有收入和支出项目，也不代表业务活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金；因此，它们不应被视为作为一种业绩计量或业务现金流量的替代办法，作为一种流动性措施，应作为对公认会计原则财务措施的补充，而不是替代公认会计原则的财务措施。此外，我们对FFO、核心FFO和AFFO的计算方法可能与其他股本REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此，可能无法与其他股本REITs报告的类似标题的度量方法相比较。

下表将净收益(这是最具可比性的GAAP衡量标准)与可归因于股东和成员及非控制权益的FFO、核心FFO和AFFO进行调节：

我们将EBITDA计算为利息、所得税和折旧及摊销前的收益。2017年，NAREIT发布了一份白皮书，建议报告EBITDA的公司也报告EBITDAre。我们根据NAREIT采用的定义计算EBITDAre。NAREIT将EBITDAre定义为EBITDA(如上所述)，不包括应折旧财产和不动产减值损失的销售收益(或损失)。我们介绍EBITDA和EBITDAre，因为它们是我们行业中常用的措施，我们认为这些措施对投资者和分析师是有用的，因为它们提供了关于我们的经营业绩的重要补充信息，不包括某些非现金项目和其他成本。我们使用EBITDA和EBITDAre来衡量我们的经营业绩，而不是作为流动性的衡量标准。

EBITDA和EBITDAre不是GAAP下财务业绩的衡量标准。你不应将EBITDA和EBITDAre视为替代根据公认会计原则确定的营业活动净收益或现金流量的替代品。此外，我们对EBITDA和EBITDAre的计算可能与其他股本REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此，可能无法与其他股本REITs报告的类似标题的度量相比较。

下表对可归因于股东和成员及非控制权益的EBITDA和EBITDAre的净收益(这是最具可比性的GAAP计量)进行了调节：

我们进一步调整最近完成的第一季度的EBITDAre)，其依据是一个估计数，即该季度内发生的所有投资和处置活动都是在该季度的第一天进行的；(二)排除我们认为性质不常见和不寻常的某些公认会计原则收入和费用数额；(三)消除租赁终止费和或有租金收入对我们某些租户的影响，这些影响须受适用租约(“调整后的EBITDAre”)规定的销售门槛的限制。然后，我们将季度调整的EBITDAre按年化，乘以4(“年度调整EBITDAre”)，我们认为这为我们最近一个季度结束时的所有投资提供了一个有意义的估计。你不应该不适当地依赖这一措施，因为它是建立在可能被证明是不准确的假设和估计的基础上的。我们报告的未来时期的实际EBITDAre可能大大少于我们目前每年调整的EBITDAre。

下表对截至2019年9月30日的三个月可归因于股东和非控制权益的年度调整EBITDAre的净收益(这是最具可比性的GAAP计量)进行了调节：

我们计算我们的净债务为我们的总债务(定义为总债务加上我们担保借款的净递延融资成本)减去现金和现金等价物以及为贷款人的利益而持有的限制性现金存款。我们认为，将现金和现金等价物以及为放款人的利益而持有的限制性现金存款从债务总额中排除在外，所有这些都可以用来偿还债务。我们认为，这是对投资者和分析师有利的披露。

下表对债务总额(这是最具可比性的GAAP衡量标准)与净债务进行了核对：

我们将NOI计算为总收入减去财产开支。NOI在计算净收益或损失时不包括财务报表中的所有其他支出项目和收入。现金NOI还不包括收入和财产费用总额中的非现金项目，如直线租赁收入和其他摊销及非现金支出。

指控。我们相信NOI和Cash NOI提供了有用的相关信息，因为它们只反映了在财产级别上发生的那些收入和支出项目，并且在没有杠杆的基础上提供了这些项目。

NOI和Cash NOI不是GAAP下财务业绩的衡量标准。您不应将我们的NOI和现金NOI视为根据公认会计原则确定的营业活动净收入或现金流量的替代方案。此外，我们对NOI和Cash NOI的计算可能与其他股本REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此，可能无法与其他股本REITs报告的类似标题的度量进行比较。

下表将净收益(这是最具可比性的GAAP衡量标准)与归属于股东和成员及非控制权利益的NOI和现金NOI进行调节：

随着时间的推移，我们通常会寻求将长期租约带来的预期现金流入与长期债务的预期现金流出相匹配。为了实现这一目标，我们主要通过我们的总信托融资计划下的长期债务发行，在固定利率的基础上借款。此外，我们还在循环信贷机制下承担浮动利率的债务，用于我们的业务，包括为收购提供资金，以及定期贷款贷款机制。我们通过签订利率互换协议确定了定期贷款贷款的浮动利率，在这种协议中，我们支付了固定利率，并获得了与我们在定期贷款贷款机制上支付的利率相等的浮动利率。截至2019年9月30日，我们有3.106亿美元未偿本金在我们的总信托基金计划下，扣除回购票据，截至该日，该计划以每年4.28%的加权平均固定利率支付利息，在定期贷款贷款机制上有2亿美元未清本金，在执行我们的利率互换协议后以3.26%的固定利率支付利息。此外，截至2019年9月30日，我们在循环信贷贷款机制下有1.55亿美元未偿借款，利率相当于libor，加上截至该日基于杠杆的信贷息差1.25%。因此，利率的增减只会使我们与循环信贷机制有关的利息开支增加或减少。我们使用敏感性分析来监测我们的市场利率风险敞口。我们的敏感性分析估计，在假设利率出现不利变化的情况下，市场风险敏感工具的风险敞口。基于敏感性分析的结果，该分析假设利率有100个基点的不利变化, 据估计，截至2019年9月30日，我们在循环信贷贷款下的可变利率贷款的市场风险敞口为160万美元。

我们面临着利率风险，从我们进入出售-租赁交易或购买租赁财产的时间到我们用长期固定利率债务为相关房地产融资的时间。此外，当我们的长期债务到期时，我们可能不得不以更高的利率为债务再融资。市场利率对许多我们无法控制的因素是敏感的。我们的利率风险管理目标是限制未来利率变化对我们的收益和现金流的影响。此外，我们在主信托融资计划下的长期债务一般规定在债务期限内对本金余额进行一些摊销，这有助于降低债务到期时再融资风险的数额。虽然我们迄今尚未这样做，但我们今后可能会使用各种金融工具，以减轻利率波动对我们现金流量和收益的影响，包括套期保值战略，具体取决于我们对利率环境以及此类战略的成本和风险的分析。我们不打算使用衍生工具进行交易或投机。

除了我们在循环信贷贷款机制下借款的金额外，我们将来还可能产生可变利率的债务。此外，利率的下降可能导致购买房地产的竞争加剧，这是因为可供选择的创收投资减少。收购房地产的竞争加剧，可能导致我们预定收购的房地产收益率下降。在这种情况下，如果我们不能以较低的借贷利息成本来抵销收益的下降，我们的经营结果便会受到不利的影响。如果我们不能以足够高的租金购买到足以抵销贷款利率上升的物业，利率的大幅提高亦可能对我们的收入造成不良影响。

如果利率大幅上升或出现经济下滑，租户违约可能会增加并导致信贷损失，这可能会对我们的流动性和经营结果产生不利影响。

根据总信托基金计划，我们的固定利率负债的估计公允价值主要是基于无法观察的市场投入，如利率和贴现现金流量分析，使用对未来现金流量、市场利率和信贷利差的数量和时间的估计。下表公布截至2019年9月30日本港固定比率负债的公允价值资料：

截至本季度报告表10-q所涵盖期间结束时，我们在我们的首席执行官和首席财务官的监督和参与下，对本季度报告的有效性进行了评估。

设计和运作我们的披露控制和程序(因此，这一术语在第13a-15(E)条和第15d-15(E)条根据“交易所法”规定)。根据这一评价，我们的首席执行干事和首席财务干事得出结论认为，截至2019年9月30日，我们的披露控制和程序的设计和运作是有效的。

我们对财务报告的内部控制没有任何变化(因为根据“外汇法”第13a-15(F)条和第15d-15(F)条规则)，在我们最近的一个财政季度中，我们对财务报告的内部控制受到重大影响，或相当可能会对财务报告的内部控制产生重大影响。

我们面临各种诉讼、索赔和其他法律诉讼。管理层认为，无论是个别解决，还是整体解决，都不会对我们的业务、财务状况、经营结果或流动资金产生重大不利影响。此外，我们不时会参与某些法律程序，而第三者，例如我们的租客，在合约上有责任向我们作出赔偿、辩护和使我们无害。在其中一些事项中，赔偿人为潜在损害提供保险。在其他方面，租户可能没有足够的保险、资产、收入或资源来履行他们对我们的抗辩和赔偿义务。这种法律程序的不利解决可能个别或总体上对赔偿人履行其各自对我们的义务的能力产生重大不利影响，而这反过来又会对我们的业务、财务状况、经营结果或流动资金产生重大不利影响。管理当局认为，目前没有任何此类法律程序有待解决，无论是单独的还是总体上，都会产生如此重大的不利影响。尽管管理层对最终解决这些法律程序的看法，我们可能有大量的法律开支和费用，为这些问题辩护。此外，管理层无法预测这些法律程序的结果，如果管理层对这些事项的预期不正确，这种程序可能对我们的业务、财务状况、业务结果或流动性产生重大不利影响。

除下文所述外，我们在2018年12月31日终了的财政年度年度报告第13页开始的题为“风险因素”一节中披露的风险因素没有发生重大变化，并于2019年2月28日提交给美国证交会。这些风险因素可能不能描述我们面临的每一个风险。我们目前不知道或我们认为不重要的其他风险和不确定因素也可能对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。

从2019年12月31日起，我们将不再是一家“新兴成长型公司”，适用于“新兴成长型公司”的减少的披露要求将不再适用，这将增加我们的成本，其中包括遵守2002年“萨班斯-奥克斯利法案”(“萨班斯-奥克斯利法案”)第404条的要求以及对管理的更高要求。

我们是一家新兴的成长型公司，正如2012年“创业创业法案”(“就业法案”)所定义的那样。在2019年财政年度第二季度的最后一个营业日，我们非附属公司股东持有的普通股在全球的总市值超过7亿美元。因此，从2019年12月31日起，我们将被视为一家大型加速公司，因此将失去我们作为新兴成长型公司的地位。因此，我们将承担大量额外开支，这是我们以前在遵守“萨班斯-奥克斯利法案”和美国证交会实施的规则时没有承担的。一旦我们不再是一家“新兴成长型公司”，遵守第404条的成本将要求我们承担大量的会计费用，并在合规相关问题上花费大量的管理时间，因为我们实施了更多的公司治理实践并遵守了报告要求。此外，如果我们或我们的独立注册会计师事务所认为我们对财务报告的内部控制存在重大缺陷，我们可能需要对我们的财务报表作出可能的或追溯性的修改，考虑其他需要进一步注意或改进的领域，或无法及时获得所需的证明，如果有的话。此外，我们股票的市场价格可能会下跌，我们可能会受到美国证交会或其他监管机构的制裁或调查，这将需要额外的财政和管理资源。

根据经修订的1934年“证券交易法”的规定，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并经正式授权。

马里兰州	82-4005693
(国家或其他司法管辖区) 成立为法团或组织)	(I.R.S.雇主) (识别号)

902卡内基中心大道，520套房新泽西州普林斯顿	08540
(首席行政办公室地址)	(邮政编码)

大型速动成型机	☐	加速机	☐
非加速滤波器		小型报告公司	☐
新兴成长型公司

		页
第一部分	财务信息
项目1.	财务报表
	截至2019年9月30日(未经审计)和2018年12月31日的合并资产负债表	2
	截至9月30日、2019年和2018年的三个月和九个月的综合业务报表(未经审计)	3
	截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三个月和九个月综合收入综合报表(未经审计)	4
	截至9月30日、2019年和2018年的3个月和9个月的股东/成员权益合并报表(未经审计)	5
	截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9个月现金流动合并报表(未经审计)	7
	合并财务报表附注(未经审计)	8
项目2.	管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析	43
项目3.	市场风险的定量和定性披露	67
项目4.	管制和程序	67

第二部分。	其他资料
项目1.	法律程序	69
项目1A。	危险因素	69
项目2.	未登记的股本证券出售和收益的使用	69
项目3.	高级证券违约	69
项目4.	矿山安全披露	69
项目5.	其他资料	70
项目6.	展品	70

签名		71

(千美元)	共计投资
所有权类型	费用利息
获得的财产数目	205

采购价格的分配：
土地及改善工程	$	145,889
建筑物和改善		259,182
在建⁽¹⁾		12,378
无形租赁资产		11,896
获得的资产		429,345

无形租赁负债		(116	)
假定负债		(116	)
采购价格(包括购置费用)	$	429,229

(千美元)	共计投资
所有权类型	⁽¹⁾
获得的财产数目	165

采购价格的分配：
土地及改善工程	$	125,519
建筑物和改善		253,754
在建⁽²⁾		14,307
无形租赁资产		8,609
获得的资产		402,189

无形租赁负债		(1,047	)
假定负债		(1,047	)
采购价格(包括购置费用)	$	401,142


每班职称	交易符号	注册的每个交易所的名称
普通股，面值0.01美元	EPRT	纽约证券交易所

(千美元)	数目投资地点	美元数额投资
2018年1月1日投资总额	508	$	939,072
购置和增加房地产投资	165		403,218
房地产投资销售	(37)		(38,174	)
在地面租赁期限结束时放弃财产	(2)		(853	)
不动产减值准备金⁽¹⁾			(3,566	)
应收贷款投资			10,379
直接融资租赁应收款的本金收款			(55	)
其他			(2,772	)
2018年9月30日总投资			1,307,249
减：累计折旧和摊销⁽²⁾			(43,630	)
2018年9月30日净投资	634	$	1,263,619

投资毛额，2019年1月1日	677	$	1,394,549
购置和增加房地产投资	205		433,208
房地产投资销售	(28)		(51,568	)
在地面租赁期限结束时放弃财产	(2)		(471	)
不动产减值准备金⁽⁴⁾			(1,921	)
应收贷款投资	76		58,865
贷款和直接融资应收款的主要收款和结算⁽³⁾	(11)		(13,865	)
其他			(1,008	)
投资总额，2019年9月30日			1,817,789
减：累计折旧和摊销⁽²⁾			(79,482	)
投资净额，2019年9月30日	917	$	1,738,307

					本金余额未偿
贷款类型	每月付款	附担保物业数目	利率	到期日	2019年9月30日		2018年12月31日
抵押⁽¹⁾⁽²⁾	只限利息	1	10.00%	2021	$	1,263	$	2,376
抵押⁽¹⁾	只限利息		7.55%	2019		—		5,748
抵押⁽¹⁾⁽²⁾	只限利息		5.25%	2019		—		3,500
抵押⁽¹⁾	只限利息	3	8.80%	2039		16,800		—
抵押⁽²⁾	本金+利息	2	8.10%	2059		5,125		—
抵押⁽¹⁾	只限利息	2	8.53%	2039		7,300		—
抵押⁽¹⁾	只限利息	69	8.16%	2034		28,000		—
发展建设⁽²⁾⁽³⁾	本金+利息		8.00%	2058		—		3,230
租赁权益⁽⁴⁾	本金+利息	⁽⁴⁾	10.69%	2039		1,435		—
净投资					$	59,923	$	14,854

(单位：千)	应收贷款
2019年10月1日至12月31日	$	—
2020		9
2021		1,283
2022		22
2023		24
此后		58,585
共计	$	59,923

(单位：千)	未来最低限度基租付款
2019年10月1日至12月31日	$	84
2020		337
2021		340
2022		345
2023		347
此后		2,497
共计	$	3,950

(千美元)	属性数			房地产投资			无形租赁负债			净账面价值
待售余额，2017年12月31日		3		$	4,173		$	(129	)	$	4,044
转入待售类别		12			14,487			(256	)		14,231
销售		(13	)		(17,253	)		385			(16,868	)
转入持有和使用分类		—			—			—			—
待售余额2018年9月30日		2		$	1,407		$	—		$	1,407

待售余额，2018年12月31日		—		$	—		$	—		$	—
转入待售类别		4			6,239			—			6,239
销售		(4	)		(6,239	)		—			(6,239	)
转入持有和使用分类		—			—			—			—
待售余额，2019年9月30日		—		$	—		$	—		$	—

	剩余年数
就地租赁		9.7
无形市场租赁资产		8.3
无形资产总额		9.4

无形市场租赁负债		17.3

指定为套期保值工具的衍生工具	公司支付的固定费率	银行支付的可变利率	生效日期	到期日	名义价值⁽¹⁾		资产/(负债)公允价值⁽²⁾
利率互换	2.06%	1个月libor	5/14/2019	4/12/2024	$	100,000	$	(2,985	)
利率互换	2.06%	1个月libor	5/14/2019	4/12/2024		50,000		(1,493	)
利率互换	2.07%	1个月libor	5/14/2019	4/12/2024		50,000		(1,499	)
					$	200,000	$	(5,977	)

(单位：千)	未来校长付款
2019年10月1日至12月31日	$	1,175
2020		4,844
2021		73,419
2022		4,292
2023		4,512
此后		222,329
共计	$	310,571

申报日期	记录日期	付款日期	普通股每股股利		总股息
(一九二零九年九月六日)	(一九二零九年九月三十日)	(2019年10月15日)	$	0.22	$	17,531
(一九二零九年六月五日)	(一九二零九年六月二十八日)	(2019年7月15日)	$	0.22	$	12,725
2019年3月8日	(一九二零九年三月二十九日)	四月十六日	$	0.21	$	12,143

(单位：千)	2019年9月30日			2018年12月31日
应收最低租赁付款	$	3,950		$	4,198
租赁资产的估计无担保剩余价值		270			270
租赁资产的未赚取收入		(1,638	)		(1,817	)
净投资	$	2,582		$	2,651

	2019年9月30日						2018年12月31日
(单位：千)	毛额载运金额		累积摊销		网载运金额		毛额载运金额		累积摊销		网载运金额
无形资产：
就地租赁	$	60,150	$	13,041	$	47,109	$	50,317	$	9,498	$	40,819
无形市场租赁资产		14,823		4,460		10,363		16,104		4,144		11,960
无形资产总额	$	74,973	$	17,501	$	57,472	$	66,421	$	13,642	$	52,779

无形市场租赁负债	$	11,982	$	2,347	$	9,635	$	14,894	$	3,278	$	11,616

	截至9月30日的三个月，					截至9月30日的9个月，
(单位：千)	2019		2018			2019		2018
就地租赁的摊销⁽¹⁾	$	1,739	$	2,117		$	4,622	$	5,260
市场租赁无形资产摊销(增值)净额⁽²⁾		302		245			746		642
市场上和地下土地租赁无形资产的摊销(增值)，净额⁽³⁾		—		(90	)		—		(358	)

	限制性股票奖励					受限制股份单位
	股份			加权平均授予日期公允价值		单位		加权平均授予日期公允价值
未获授权，2018年1月1日		—		$	—		—	$	—
获批		691,290			13.68		—		—
既得利益		—			—		—		—
被没收		—			—		—		—
2018年9月30日		691,290		$	13.68		—	$	—

2019年1月1日		691,290		$	13.68		—	$	—
获批		46,368			14.12		100,814		22.80
既得利益		(244,957	)		13.69		—		—
被没收		—			—		—		—
2019年9月30日		492,701		$	13.72		100,814	$	22.80

(单位：千)	未来最低基本租金收入
2019年10月1日至12月31日	$	33,305
2020		133,653
2021		134,862
2022		136,697
2023		137,628
此后		1,568,816
共计	$	2,144,961

(单位：千)	未来最小值基租收据
2019		105,827
2020		106,082
2021		106,743
2022		108,035
2023		105,924
此后		1,150,158
共计	$	1,682,769

(单位：千)	截至2019年9月30日止的3个月		截至2019年9月30日止的9个月
固定租赁收入	$	34,758	$	96,687
可变租赁收入⁽¹⁾		474		1,990
租赁收入总额⁽²⁾	$	35,232	$	98,677

	2019年9月30日
加权平均剩余租赁期限(以年份为单位)		5.1
加权平均贴现率	7.00%

(单位：千)	办公室和地租由公司		地面租赁须予支付直接由公司的租客		未来共计最小值基租付款
2019年10月1日至12月31日	$	215	$	81	$	296
2020		763		328		1,091
2021		680		331		1,011
2022		669		327		996
2023		656		26		682
此后		1,093		—		1,093
共计	$	4,076	$	1,093		5,169
现值折扣						(971	)
租赁负债					$	4,198

	净携带				采用公允价值层次结构的公允价值计量
(单位：千)	价值		公允价值		一级		2级		三级
2018年12月31日
非金融资产：
长寿资产	$	3,238	$	3,238	$	—	$	—	$	3,238

	按期付款
(单位：千)	共计		十月一日至十二月三十一日		2020 - 2021		2022 - 2023		此后
有担保借款-本金	$	310,571	$	1,175	$	78,263	$	8,804	$	222,329
有担保借款-固定利息⁽¹⁾		71,517		5,529		42,441		18,930		4,617
无担保定期贷款⁽²⁾		200,000		—		—		—		200,000
循环信贷贷款⁽³⁾		155,000		—		—		155,000		—
租户建造融资及偿还义务⁽⁴⁾		23,484		23,484		—		—		—
经营租赁义务⁽⁵⁾		5,169		296		2,102		1,678		1,093
共计	$	765,741	$	30,484	$	122,806	$	184,412	$	428,039

(单位：千)		承载价值⁽¹⁾				估计公允价值
总信托基金计划下的有担保借款		$	310,570			$	321,166

陈列品数		描述

3.1		通知证明书，日期为2019年8月8日(参照本公司于2019年8月8日提交的关于表格8-K的报告表3.1)

10.1		基本财产不动产信托公司之间的赔偿协议。和Anthony K.Dobkin，截止日期为2019年9月3日(参见本公司在2019年9月3日提交的关于8-K表的当前报告的表10.1)

31.1*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的1934年“证券交易法”第13a-14(A)条和第15d-14(A)条规定的首席执行干事认证。

31.2*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的1934年“证券交易法”第13a-14(A)条和第15d-14(A)条规定的首席财务官认证。

32.1**		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条通过的18 U.S.C.第1350条规定的首席执行官证书。

32.2**		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条通过的18 U.S.C.第1350条规定的首席财务官证书。

101.INS		XBRL实例文档
101.SCH		XBRL分类法扩展模式文档
101.CAL		XBRL分类法扩展计算链接库文档
101.DEF		XBRL分类法扩展定义链接库文档
101.LAB		XBRL分类法扩展标签Linkbase文档
101.PRE		XBRL分类法扩展表示链接库文档

	基本财产不动产信托公司

日期：2019年11月6日	通过：	/S/Peter M.Maveres
		彼得M.
		董事、总裁兼首席执行官 (特等行政主任)

日期：2019年11月6日	通过：	/S/HillaryP.hai
		海希莉
		首席财务官 (首席财务主任及首席会计主任)