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假的--12-31Q320190001571283P6M2P3YP3YP3YP3Y0.1600.4800.1850.5550.010.01490000000489950000968105041108842720.01200.0150.0120.0170.0110LiborLiborLiborLiborLibor12000.058750.058750.058750.058750.058750.056250.3671880.3671881.1015641.2973970.3671880.3671881.1015641.10156490000000750000009000000075000000862500000.010.0110000000100500003600000300000036000003000000345000000015712832019-01-012019-09-3000015712832019-10-300001571283US-GAAP：系列CPreferredStockMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：系列APreferredStockMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：SeriesBPreferredStockMember2019-01-012019-09-3000015712832018-12-310001571283US-GAAP：系列CPreferredStockMember2019-09-3000015712832019-09-300001571283US-GAAP：系列APreferredStockMember2018-12-310001571283US-GAAP：系列CPreferredStockMember2018-12-310001571283US-GAAP：SeriesBPreferredStockMember2019-09-300001571283US-GAAP：SeriesBPreferredStockMember2018-12-310001571283US-GAAP：系列APreferredStockMember2019-09-300001571283US-GAAP：系列APreferredStockMember2018-01-012018-12-310001571283US-GAAP：SeriesBPreferredStockMember2018-01-012018-12-3100015712832018-01-012018-09-3000015712832019-07-012019-09-3000015712832018-07-012018-09-300001571283US-GAAP：ParentMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：非控制InterestMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：PreferredStockMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMemberUS-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-09-300001571283us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-09-300001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-09-300001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2019-09-300001571283US-GAAP：系列CPreferredStockMemberUS-GAAP：ParentMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：PreferredStockMember2019-09-300001571283US-GAAP：ParentMember2019-09-300001571283US-GAAP：非控制InterestMember2018-12-310001571283US-GAAP：ParentMember2018-12-310001571283US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310001571283US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2018-12-310001571283US-GAAP：PreferredStockMember2018-12-310001571283US-GAAP：系列CPreferredStockMemberUS-GAAP：PreferredStockMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMemberUS-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-09-300001571283us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-12-310001571283us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMemberUS-GAAP：ParentMember2019-01-012019-09-300001571283US-GAAP：非控制InterestMember2019-09-300001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001571283US-GAAP：非控制InterestMember2018-01-012018-09-3000015712832017-12-310001571283US-GAAP：ParentMember2018-01-012018-09-300001571283us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-01-012018-09-300001571283US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-01-012018-09-300001571283us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-09-300001571283US-GAAP：PreferredStockMember2018-01-012018-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2018-09-300001571283US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-09-300001571283US-GAAP：ParentMember2017-12-310001571283US-GAAP：CommonStockMember2018-01-012018-09-3000015712832018-09-300001571283US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2017-12-310001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-09-300001571283US-GAAP：PreferredStockMember2018-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2017-12-310001571283US-GAAP：ParentMember2018-09-300001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-09-300001571283US-GAAP：PreferredStockMember2017-12-310001571283US-GAAP：非控制InterestMember2017-12-310001571283US-GAAP：非控制InterestMember2018-09-300001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310001571283us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2017-12-310001571283US-GAAP：ParentMember2019-07-012019-09-300001571283US-GAAP：PreferredStockMember2019-07-012019-09-300001571283US-GAAP：系列CPreferredStockMemberUS-GAAP：ParentMember2019-07-012019-09-3000015712832019-06-300001571283US-GAAP：CommonStockMemberUS-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-07-012019-09-300001571283US-GAAP：非控制InterestMember2019-07-012019-09-300001571283US-GAAP：PreferredStockMember2019-06-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2019-06-300001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-07-012019-09-300001571283US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-07-012019-09-300001571283us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-06-300001571283US-GAAP：系列CPreferredStockMemberUS-GAAP：PreferredStockMember2019-07-012019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMember2019-07-012019-09-300001571283US-GAAP：CommonStockMemberUS-GAAP：CommonStockMember2019-07-012019-09-3000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美国

证券交易委员会

哥伦比亚特区华盛顿20549

形式10-Q

(马克一)



☑	根据1934年证券交易法第13或15(D)条的季度报告

截至季度末的季度期间2019年9月30日

或



☐	根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告

在过渡期内致

佣金档案编号：001-36008

雷克斯福德工业地产公司

(章程中规定的注册人的确切姓名)



马里兰州			46-2024407
(成立公司或组织的国家或其他司法管辖权)			(国税局雇主识别号)

威尔希尔大道11620号，1000套房	洛杉矶	加利福尼亚	90025
(主要行政机关地址)			(邮政编码)

(310) 966-1680

(登记人的电话号码，包括区号)

不适用

(以前的名称，以前的地址和以前的会计年度，如果自上次报告以来发生了更改)

根据该法第12(B)条登记的证券：



^每个^^类的标题^	贸易符号	每一个人的名字，每个人的名字
普通股，面值0.01美元	REXR	纽约证券交易所
5.875%A系列累积可赎回优先股	REXR-PA	纽约证券交易所
5.875%B系列累积可赎回优先股	REXR-PB	纽约证券交易所
5.625%C系列累积可赎回优先股	REXR-PC	纽约证券交易所

通过复选标记表明注册人(1)^是否在之前的12个月内提交了1934年“证券交易法”(Securities Exchange Act Of 1934)第13或15(D)节要求提交的所有报告(或要求注册人提交此类报告的较短时间)，以及(2)^在过去90天内一直遵守这样的提交要求。^是 ☑···☐

通过复选标记表明注册人在之前12个月内(或在要求注册人提交此类文件的较短时间内)是否已根据S-T规则第405条(本章232.405节)以电子方式提交了每个需要提交的交互式数据文件。是 ☑···☐

用复选标记表明注册人是大型加速申请者，加速申请者，非加速申请者，较小的报告公司，还是新兴的成长型公司。参见“交换法”规则12b-2中“大型加速归档公司”、“加速归档公司”、“较小的报告公司”和“新兴增长公司”的定义。



大型加速滤波器	☑	加速填报器	☐
非加速报税器	☐	小型报表公司	☐
新兴成长型公司	☐

如果是新兴的成长型公司，请用复选标记表明注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交换法”第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

通过复选标记表明注册人是否是空壳公司(如《交换法》规则12b-2中所定义)。☐···☑

普通股流通股数量2019年10月30日是110,917,931.

雷克斯福德工业地产公司

季度报告三和九月末2019年9月30日



第I部分。	财务信息
	项目1.	财务报表
		截至2019年9月30日(未审计)^和2018年12月31日的综合资产负债表	3
		截至2019年和2018年9月30日的三个月和九个月的综合经营报表(未审计)	4
		截至2019年和2018年9月30日的三个月和九个月的综合全面收益表(未审计)	5
		截至2019年和2018年9月30日的三个月和九个月的综合权益变动表(未审计)	6
		截至2019年和2018年9月30日的九个月的综合现金流量表(未审计)	10
		合并财务报表附注	11
	项目2.	管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析	40
	项目3.	关于市场风险的定量和定性披露	67
	项目4.	管制和程序	68
第二部分。	其他资料
	项目1.	法律程序	69
	第1A项.	危险因素	69
	项目2.	未登记的股权证券销售和收益使用	69
	项目3.	高级证券违约	69
	项目4.	矿山安全披露	69
	项目5.	其他资料	69
	项目6.	陈列品	70
	签名		71

第一部分财务信息

项目#1.^财务报表

雷克斯福德工业地产公司

综合资产负债表

(未经审核且以千为单位-除共享和每股数据外)



	2019年9月30日			2018年12月31日
资产
土地	$	1,728,490		$	1,298,957
建筑物及改善工程	1,611,060			1,332,438
租户改进	68,124			60,024
家具、固定装置和设备	141			149
在建	29,094			24,515
为投资而持有的房地产总量	3,436,909			2,716,083
累计折旧	(278,726		)	(228,742		)
房地产投资净额	3,158,183			2,487,341
现金及现金等价物	197,508			180,601
租金及其他应收款项，净额	4,376			4,944
递延应收租金净额	27,502			22,228
递延租赁费用，净额	17,561			14,002
递延贷款成本，净额	849			1,312
购得租赁无形资产，净额	67,110			55,683
获得的不确定的-生活的无形的	5,156			5,156
利率互换资产	374			8,770
其他资产	10,778			6,723
收购相关存款	8,415			925
与待售房地产相关的资产	4,582			—
总资产	$	3,502,394		$	2,787,685
负债与权益
负债
应付票据	$	857,688		$	757,371
利率掉期负债	10,727			2,351
应付帐款、应计费用和其他负债	34,669			21,074
应付股息	21,034			15,938
购得租赁无形负债，净额	56,151			52,727
租户保证金	27,688			23,262
预付租金	7,759			6,539
与为出售而持有的房地产相关的负债	135			—
负债共计	1,015,851			879,262
权益
雷克斯福德工业地产公司股东权益
优先股，每股面值0.01美元，分别于2019年9月30日和2018年12月31日授权的10，050，000股和10，000，000股，
5.875%A系列累积可赎回优先股，在2019年9月30日和2018年12月31日流通股3，600，000股(90，000美元清算优先权)	86,651			86,651
5.875%B系列累积可赎回优先股，2019年9月30日和2018年12月31日流通股3，000，000股(75，000美元清算优先权)	72,443			72,443
5.625%C系列累积可赎回优先股，3，450，000股流通股，分别于2019年9月30日和2018年12月31日为零(86，250美元清算优先权)	83,435			—
普通股，每股面值0.01美元，在2019年9月30日和2018年12月31日，分别为489，950，000股和490，000，000股已发行股票和110，884，272股和96，810，504股流通股	1,106			966
额外支付的资本	2,306,282			1,798,113
超过收益的累积分配	(117,711		)	(88,341		)
累计其他综合(亏损)收入	(10,132		)	6,262
股东权益总额	2,422,074			1,876,094
非控制性利益	64,469			32,329
总股本	2,486,543			1,908,423
负债和权益总额	$	3,502,394		$	2,787,685

附注是这些综合财务报表的组成部分。

雷克斯福德工业地产公司

合并经营报表

(未经审核且以千为单位-除共享和每股数据外)



	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
收入
租金收入	$	67,020		$	54,469		$	190,237		$	154,518
管理、租赁和开发服务	90			116			301			359
利息收入	951			609			2,276			609
总收入	68,061			55,194			192,814			155,486
运营费用
财产费	16,165			13,294			45,116			38,029
一般和行政	7,440			6,229			22,085			18,897
折旧摊销	25,496			20,144			72,014			59,371
总营业费用	49,101			39,667			139,215			116,297
其他费用
购置费用	122			106			174			152
利息费用	6,785			6,456			19,511			18,760
总费用	56,008			46,229			158,900			135,209
房地产销售收益	895			—			5,705			11,591
净收入	12,948			8,965			39,619			31,868
减去：非控股权益的净收入	(518		)	(141		)	(1,288		)	(588		)
雷克斯福德工业地产公司的净收入	12,430			8,824			38,331			31,280
更少：优先股股息	(2,572		)	(2,423		)	(7,419		)	(7,270		)
减去：分配给参与证券的收益	(112		)	(94		)	(339		)	(285		)
普通股股东应占净收益	$	9,746		$	6,307		$	30,573		$	23,725
每股普通股股东应占净收益-基本	$	0.09		$	0.07		$	0.29		$	0.28
每股普通股股东应占净收益-稀释后	$	0.09		$	0.07		$	0.29		$	0.28
已发行普通股的加权平均股份-基本	109,645,216			91,463,594			104,653,218			84,407,429
已发行普通股加权平均股份-稀释	110,074,074			91,945,206			105,014,124			84,925,472

附注是这些综合财务报表的组成部分。

雷克斯福德工业地产公司

合并全面收益(亏损)表

(未经审核，单位为千)



	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
净收入	$	12,948		$	8,965		$	39,619		$	31,868
其他综合(亏损)收入：现金流套期保值调整	(3,096		)	815			(16,772		)	6,877
综合收益	9,852			9,780			22,847			38,745
非控股权益的综合收益	(453		)	(151		)	(910		)	(706		)
雷克斯福德工业地产公司的综合收入	$	9,399		$	9,629		$	21,937		$	38,039

附注是这些综合财务报表的组成部分。

雷克斯福德工业地产公司

合并权益变动表

(未经审计，单位为千--共享数据除外)



	优先股			数量股份		普普通通股票		附加实收资本			超过收益的累积分配			累积其他综合损失			总计股东权益			非控制利益			总股本
2019年6月30日的余额	$	159,094		109,739,580		$	1,095	$	2,255,849		$	(107,056	)	$	(7,101	)	$	2,301,881		$	62,728		$	2,364,609
发行5.625%C系列优先股	86,250			—		—		—			—			—			86,250			—			86,250
发行普通股	—			1,147,417		11		50,715			—			—			50,726			—			50,726
提供成本	(2,963		)	—		—		(874		)	—			—			(3,837		)	—			(3,837		)
股份薪酬	—			(3,736	)	—		597			—			—			597			2,119			2,716
为满足员工对归属限制性股票的扣缴税金要求而获得的股份	—			(361	)	—		(15		)	—			—			(15		)	—			(15		)
单位转换为普通股	—			1,372		—		10			—			—			10			(10		)	—
净收入	2,572			—		—		—			9,858			—			12,430			518			12,948
其他综合损失	—			—		—		—			—			(3,031		)	(3,031		)	(65		)	(3,096		)
优先股股息(A系列和B系列优先股每股0.367188美元)	(2,424		)	—		—		—			—			—			(2,424		)	—			(2,424		)
优选单位分布	—			—		—		—			—			—			—			(300		)	(300		)
普通股股息(每普通股0.185美元)	—			—		—		—			(20,513		)	—			(20,513		)	—			(20,513		)
分布	—			—		—		—			—			—			—			(521		)	(521		)
平衡于2019年9月30日	$	242,529		110,884,272		$	1,106	$	2,306,282		$	(117,711	)	$	(10,132	)	$	2,422,074		$	64,469		$	2,486,543

附注是这些综合财务报表的组成部分。

雷克斯福德工业地产公司

合并权益变动表(续)

(未经审计，单位为千--共享数据除外)



	优先股			数量股份		普普通通股票		附加实收资本			超过收益的累积分配			累积其他综合收入		总计股东权益			非控制利益			总股本
2018年6月30日的余额	$	159,094		91,062,065		$	908	$	1,614,650		$	(76,926	)	$	12,753	$	1,710,479		$	29,354		$	1,739,833
发行普通股	—			1,637,155		16		51,949			—			—		51,965			—			51,965
提供成本	—			—		—		(833		)	—			—		(833		)	—			(833		)
股份薪酬	—			(1,835	)	—		508			—			—		508			1,808			2,316
为满足员工对归属限制性股票的扣缴税金要求而获得的股份	—			(965	)	—		(30		)	—			—		(30		)	—			(30		)
单位转换为普通股	—			10,460		—		95			—			—		95			(95		)	—
净收入	2,423			—		—		—			6,401			—		8,824			141			8,965
其他综合收入	—			—		—		—			—			805		805			10			815
优先股股息(A系列和B系列股票每股0.367188美元)	(2,423		)	—		—		—			—			—		(2,423		)	—			(2,423		)
普通股股息(每普通股0.16美元)	—			—		—		—			(14,833		)	—		(14,833		)	—			(14,833		)
分布	—			—		—		—			—			—		—			(381		)	(381		)
2018年9月30日的余额	$	159,094		92,706,880		$	924	$	1,666,339		$	(85,358	)	$	13,558	$	1,754,557		$	30,837		$	1,785,394

附注是这些综合财务报表的组成部分。

雷克斯福德工业地产公司

合并权益变动表(续)

(未经审计，单位为千--共享数据除外)



	优先股			数量股份		普普通通股票		附加实收资本			超过收益的累积分配			累积其他综合收入(损失)			总计股东权益			非控制利益			总股本
2018年12月31日的余额	$	159,094		96,810,504		$	966	$	1,798,113		$	(88,341	)	$	6,262		$	1,876,094		$	32,329		$	1,908,423
采用ASC 842的累积效应	—			—		—		—			(222		)	—			(222		)	—			(222		)
发行5.625%C系列优先股	86,250			—		—		—			—			—			86,250			—			86,250
发行普通股	—			13,957,083		139		515,246			—			—			515,385			—			515,385
提供成本	(2,963		)	—		—		(8,313		)	—			—			(11,276		)	—			(11,276		)
发行4.43937%累积可赎回优先股	—			—		—		—			—			—			—			27,359			27,359
股份薪酬	—			94,478		1		1,739			—			—			1,740			6,340			8,080
为满足员工对归属限制性股票的扣缴税金要求而获得的股份	—			(24,132	)	—		(831		)	—			—			(831		)	—			(831		)
单位转换为普通股	—			46,339		—		328			—			—			328			(328		)	—
净收入	7,419			—		—		—			30,912			—			38,331			1,288			39,619
其他综合损失	—			—		—		—			—			(16,394		)	(16,394		)	(378		)	(16,772		)
优先股股息(A系列和B系列优先股每股1.101564美元)	(7,271		)	—		—		—			—			—			(7,271		)	—			(7,271		)
优选单位分布	—			—		—		—			—			—			—			(570		)	(570		)
普通股股息(每股0.555美元)	—			—		—		—			(60,060		)	—			(60,060		)	—			(60,060		)
分布	—			—		—		—			—			—			—			(1,571		)	(1,571		)
平衡于2019年9月30日	$	242,529		110,884,272		$	1,106	$	2,306,282		$	(117,711	)	$	(10,132	)	$	2,422,074		$	64,469		$	2,486,543

附注是这些综合财务报表的组成部分。

·雷克斯福德工业地产公司(Rexford Industrial Realty，Inc.)

合并权益变动表(续)

(未经审计，单位为千--共享数据除外)



	优先股			数量股份		普普通通股票		附加实收资本			超过收益的累积分配			累积其他综合收入		总计股东权益			非控制利益			总股本
2017年12月31日的余额	$	159,713		78,495,882		$	782	$	1,239,810		$	(67,058	)	$	6,799	$	1,340,046		$	25,208		$	1,365,254
发行普通股	—			14,081,074		141		432,122			—			—		432,263			—			432,263
提供成本	(32		)	—		—		(6,994		)	—			—		(7,026		)	—			(7,026		)
股份薪酬	—			90,412		1		1,414			—			—		1,415			6,634			8,049
为满足员工对归属限制性股票的扣缴税金要求而获得的股份	—			(20,663	)	—		(573		)	—			—		(573		)	—			(573		)
单位转换为普通股	—			60,175		—		560			—			—		560			(560		)	—
净收入	7,270			—		—		—			24,010			—		31,280			588			31,868
其他综合收入	—			—		—		—			—			6,759		6,759			118			6,877
优先股股息(A系列优先股每股1.101564美元，B系列优先股每股1.297397美元)	(7,857		)	—		—		—			—			—		(7,857		)	—			(7,857		)
普通股股息(每股0.48美元)	—			—		—		—			(42,310		)	—		(42,310		)	—			(42,310		)
分布	—			—		—		—			—			—		—			(1,151		)	(1,151		)
2018年9月30日的余额	$	159,094		92,706,880		$	924	$	1,666,339		$	(85,358	)	$	13,558	$	1,754,557		$	30,837		$	1,785,394

附注是这些综合财务报表的组成部分。

雷克斯福德工业地产公司

综合现金流量表

(未经审核，单位为千)



	截至9月30日的9个月，
	2019			2018
经营活动的现金流量：
净收入	$	39,619		$	31,868
调整净收益与经营活动提供的现金净额：
坏账准备	849			804
折旧摊销	72,014			59,371
(低于)高于市场租赁无形资产的摊销，净额	(5,716		)	(4,354		)
房地产销售收益	(5,705		)	(11,591		)
债务发行成本摊销	1,036			987
应付票据折价摊销	4			4
基于权益的薪酬费用	7,956			7,866
直线租金	(5,388		)	(4,985		)
营运资本组成部分的变化：
租金及其他应收款项	(274		)	(2,151		)
递延租赁成本	(5,639		)	(4,494		)
其他资产	(218		)	(1,880		)
应付帐款、应计费用和其他负债	7,152			8,310
租户保证金	2,301			1,844
预付租金	(346		)	(654		)
经营活动提供的净现金	107,645			80,945
投资活动的现金流：
购置房地产投资	(684,880		)	(363,542		)
资本支出	(34,588		)	(41,278		)
(付款)房地产收购押金的返还	(8,415		)	1,150
房地产销售收益	12,253			35,177
投资活动所用现金净额	(715,630		)	(368,493		)
融资活动的现金流：
发行优先股，净额	83,287			—
发行普通股，净额	507,072			425,237
应付票据收益	135,000			401,000
应付票据的偿还	(35,117		)	(311,503		)
债务发行成本	(143		)	(1,748		)
支付给优先股股东的股息	(7,271		)	(7,857		)
支付给普通股股东的股息	(55,037		)	(38,859		)
支付给普通单位持有人的分配	(1,498		)	(1,115		)
支付给优先单位持有人的分配	(570		)	—
回购普通股以满足员工扣缴税款的要求	(831		)	(573		)
筹资活动提供的现金净额	624,892			464,582
增加现金，现金等价物和限制现金	16,907			177,034
现金，现金等价物和限制现金，期初	180,601			6,870
现金，现金等价物和限制现金，期末	$	197,508		$	183,904
补充披露现金流量信息：
支付利息的现金(截至2019年和2018年9月30日的9个月的资本化利息净额分别为2，993美元和1，585美元)	$	18,585		$	18,477
补充披露非现金交易：
经营租赁使用权资产于2019年1月1日采用ASC 842换取租赁负债	$	3,262		$	—
经营租赁使用权资产换取2019年1月1日后的租赁负债	$	3,457		$	—
与物业收购有关的4.43937%累积可赎回可转换优先股的发行	$	27,359		$	—
资本支出应计	$	4,164		$	5,098
股息应计	$	21,034		$	15,214

附注是这些综合财务报表的组成部分。

雷克斯福德工业地产公司

合并财务报表附注

(未经审计)


1.	组织

雷克斯福德工业地产公司是一家自我管理和自我管理的全方位服务房地产投资信托(“REIT”)，专注于拥有和经营南加州填充式市场的工业地产。我们于2013年1月18日成立为马里兰州公司，Rexford Industrial Realty，L.P.(“运营合伙企业”)，我们是其唯一的普通合伙人，于2013年1月18日成立为马里兰州有限合伙企业。通过我们在运营伙伴公司及其子公司中的控股权益，我们拥有、管理、租赁、收购和开发主要位于南加州填充市场的工业房地产，并不时收购或提供由工业地产担保的抵押债务。2019年9月30日，我们的整合投资组合包括205属性约为24.8百万可出租的平方英尺。此外，我们目前管理19属性约为1.0百万可租用的平方英尺。

这些财务报表中使用的术语“我们”、“我们”、“我们的”和“公司”指的是雷克斯福德工业地产公司。及其子公司(包括我们的运营伙伴关系)。


2.	重大会计政策摘要

呈报依据和合并原则

自.起2019年9月30日，及2018年12月31日，以及三和九月末2019年9月30日和2018，提交的财务报表是雷克斯福德工业地产公司的合并财务报表。及其子公司，包括我们的运营伙伴关系。所有重要的公司间余额和交易均已在综合财务报表中冲销。

在整合指导下，我们已确定我们的运营合伙企业是可变利益实体，因为有限合伙企业权益的持有人没有实质性的踢出权或参与权。此外，我们是运营伙伴关系的主要受益者，因为我们有义务承担损失，有权从运营伙伴关系中获得利益，并有权指导运营伙伴关系的活动。自.起2019年9月30日和2018年12月31日，本公司与经营合伙企业的资产及负债大体上相同，因为本公司除投资于经营合伙企业外并无任何重大资产。

附随的未经审计的中期财务报表是根据美国证券交易委员会(“SEC”)的规则和规定编制的。根据美国公认会计原则(“GAAP”)编制的财务报表中通常包含的某些信息和脚注披露可能已根据SEC规则和法规进行了浓缩或省略，尽管我们认为这些披露足以使其呈现不会产生误导。我们认为，随附的未经审计的财务报表包括所有必要的调整，包括正常的经常性调整，以公平地呈现其中列出的财务信息。过渡期的业务结果并不一定表明年终时可能预期的结果2019年12月31日好的。中期财务报表应与我们的合并财务报表一起阅读。2018表格10-K的年度报告及其附注。

根据美国上市公司会计监督委员会的标准，对物业数量和面积的任何提及都是未经审计的，并且超出了我们的独立注册公共会计师事务所对我们财务报表的审查范围。

预算的使用

根据GAAP编制财务报表需要管理层作出某些估计和假设，这些估计和假设会影响合并财务报表及其附注中的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。

重新分类

关于2019年1月1日采用的新租赁会计准则，如下文“采用新的会计公告”中进一步说明的那样，租户报销和与租赁有关的其他收入已在三家公司的合并经营报表中重新分类为“租赁收入”。九月末2018年9月30日，以符合2019年财务报表列报。

现金和现金等价物

现金及现金等价物包括初始到期日为三个月或以下的所有现金及流动投资。由于这些投资的短期到期日，账面金额接近公允价值。

限制现金

限制性现金通常由符合资格的中介机构持有的房地产销售现金收入组成，目的是促进国内税法第1031条(“1031交易所”)下的递延纳税的同类交易。我们将限制现金与现金及现金等价物纳入综合现金流量表，并提供资产负债表与现金流量表之间的对账，前提是我们有未偿还的限制现金余额。在…2019年9月30日和2018年12月31日，我们没有限制现金余额。

房地产投资

收购

我们根据会计准则更新(“ASU”)2017-01，企业合并-澄清企业的定义(“ASU 2017-01”)，为确定交易是否应计入资产或企业的收购提供了一个框架，并进一步修订了企业的定义。我们对物业的收购一般不再符合经修订的业务定义，因此被计入资产收购。

就资产收购而言，我们将收购成本(包括收购价格及相关收购交易成本)分配至所收购的个别资产及按相对公允价值承担的负债。这些个别资产和负债通常包括土地、建筑和改善、租户改善、与高于和低于市场租赁有关的无形资产和负债、与就地租赁相关的无形资产，以及不时承担的债务。由于资产收购没有计量期概念，因此所收购资产的分配成本在收购发生的期间内最终确定。

我们通过对已收购物业的有形资产进行估值来确定其公允价值，就像该物业是空置的一样。？这种“如果空置”的价值是使用收入或贴现现金流的方法来估计的，这种方法依赖于第3级输入，这是基于公司对市场参与者将使用的假设的假设而无法观察到的输入。^这些第3级输入包括贴现率、资本化率、市场租金和类似物业的可比销售数据。^对未来现金流的估计基于许多因素，包括已知的历史运营结果。以及市场和经济条件。在确定我们在“如果空置”期间获得的房产的价值时。九月末2019年9月30日，我们使用的贴现率范围从5.75%致7.75%和退出资本化率范围从4.50%致7.25%.

在确定无形租赁资产或负债的公允价值时，我们还考虑了3级输入。所收购的高于市场和低于市场的租赁基于现行市场利率和在一段时间内测量的现行市场利率与就地利率之间的差额的现值，该差值等于高于市场的租赁的剩余租赁期限，以及低于市场的租赁的任何低于市场的固定利率续订期权的初始期限加期限。如果适用，^所获得的就地市场租户租赁的估计公允价值是将该财产租赁到购置之日该财产的占用水平所会发生的估计成本。吾等考虑估计成本，例如与租赁佣金有关的价值、法律及其他成本，以及租赁该物业至其收购时的占用水平所需的估计时间。在确定收购期间完成的收购的公允价值时九月末2019年9月30日，我们使用的估计平均租赁期从六个月致十二个月.

与收购相关的所承担债务的公允价值与面值之间的差额(如有)记录为溢价或折价，并在所承担债务的期限内摊销至“利息费用”。假设负债的估值是基于我们对收购日生效的类似负债的当前市场利率的估计。

费用的资本化

我们将开发、翻新、修复和改善房地产资产的直接成本作为投资基础的一部分进行资本化。这包括某些一般和行政成本，包括执行开发、翻新和修复的人员的工资、奖金和非现金权益补偿(如果此类成本可识别为特定活动)，以使房地产资产为其预期用途做好准备。在项目的开发和建设期间，我们还将利息、房地产税和保险费资本化。我们停止将成本资本化

项目完成，但不迟于主要建设活动停止后一年。如果项目的某些部分基本完成并可供使用，而其他部分尚未达到该阶段，我们将停止对项目已完成部分的成本进行资本化，但继续对项目的未完成部分进行资本化。维修和维护房地产资产所发生的费用作为发生的费用进行支出。

我们将利息成本资本化$1.3百万和$0.7百万在截至年底的三个月内2019年9月30日和2018分别，和$3.0百万和$1.6百万在.期间九月末2019年9月30日和2018分别为。我们将房地产税和保险成本合计为资本$0.4百万和$0.2百万在截至年底的三个月内2019年9月30日和2018，分别和$1.0百万和$0.7百万在.期间九月末2019年9月30日和2018分别。我们将提供建筑服务的员工的补偿成本资本化$0.7百万和$0.6百万在截至年底的三个月内2019年9月30日和2018分别，和$1.9百万和$1.6百万在.期间九月末2019年9月30日和2018分别。

折旧和摊销

房地产(包括土地、楼宇及土地改善、租户改善、家具、固定装置及设备及无形租赁资产及负债)按历史成本减累计折旧及摊销列账，除非情况显示成本无法收回，在此情况下，物业的账面值将减至估计公允价值，如下文有关长期资产减值的政策所述。我们估计我们的房地产资产的可折旧部分和相关的使用年限，以便记录折旧费用。

分配给建筑物、场地改善、就地租赁无形资产和租户改善的价值按估计剩余寿命直线折旧10-30建筑物的年限，5-20工地改善所需的年数，以及就地租赁无形资产和租户改善的估计使用年期或各自租期中较短的一个。

如上所述-房地产投资-收购，就物业收购而言，我们可能会收购租金高于或低于市场租金的租约。该等差额记录为购得租赁无形资产或负债，并在相关租赁的剩余期限内摊销至“租金收入”。

我们对资产使用年限的估计在收购时进行评估，并在情况表明使用年限发生变化时进行评估，这需要对有形和无形资产的经济过时做出重大判断。

持有待售资产

当满足会计准则编纂(“ASC”)主题360：物业、厂房和设备(“ASC 360”)中规定的所有标准时，我们将物业归类为待售。标准如下：(I)有权批准该行动的管理层承诺出售该财产的计划；(Ii)该财产在其目前状况下可立即出售，仅受通常和习惯的条款的约束；(Iii)已经启动了寻找买家的积极计划和完成出售计划所需的其他行动；(Iv)该财产的销售是可能的，预计将在一年内完成；(V)该财产正在以相对于其合理的价格积极销售以及(Vi)完成销售计划所需的行动表明不太可能对计划进行重大改变或计划将被撤回。当我们将物业归类为待售物业时，我们将停止记录折旧和摊销。分类为待售物业按其账面值或其估计公允价值减去出售成本中较低者计量及报告。自.起2019年9月30日，我们位于东谷大道13914-13932号的物业被分类为待售。截至2018年12月31日，我们没有任何被归类为待售的物业。参见注释11。

递延租赁成本

在2019年1月1日采用新租赁会计准则后，我们仅将租赁的增量直接成本资本化，如果租赁未执行则不会发生的直接成本。因此，延期租赁成本在预付的基础上，一般只包括第三方经纪佣金。在2019年1月1日之前，根据先前的租赁会计指导，我们将增量直接成本资本化，其中包括分配用于成功发起租赁活动的员工的内部补偿成本，以及第三方经纪佣金。在三个和九月末2018年9月30日，我们将这些员工的薪酬成本资本化$0.3百万和$0.7百万分别。

长期资产减值

根据ASC 360长期资产减值或处置分节的规定,每当事件或情况变化显示该等资产的账面值可能无法完全收回时，吾等评估各自的长期资产(包括商誉)的账面值。

房地产资产的可回收性是通过将资产的账面金额与估计的未来未贴现现金流量进行比较来衡量的。为了审查房地产资产的可恢复性，我们考虑了当前的市场状况以及我们持有或处置资产的意图。有关标的资产的意图可能会随着市场条件和其他因素的变化而改变。公允价值乃透过各种估值方法厘定；包括贴现现金流量模型、将资本化率应用于物业的估计经营净收入、所报市值及第三方评估(如认为必要)。预测未来现金流的使用基于与未来预期的估计和用于管理我们的基础业务的战略计划一致的假设。如果吾等的分析显示房地产资产的账面价值不可按未贴现的现金流量基础收回，则吾等将确认账面价值超过房地产物业的当前估计公允价值的金额的减值费用。

在未来现金流、贴现率和资本化率的可恢复性分析中使用的假设和估计是复杂和主观的。在我们的减值分析之后发生的经济和经营条件的变化或我们关于我们的投资的意图可能会影响这些假设，并导致我们的房地产未来的减值。

所得税

我们已选择根据1986年“国内收入法”(经修订的“守则”)作为REIT征税，自我们截至2013年12月31日的最初应税年度开始。要获得房地产投资信托基金的资格，我们需要(除其他事项外)至少分发90%本公司将向股东提供我们的REIT应税收入，并满足守则所规定的有关经营业绩、资产持有量、分配水平和股权多样性等事项的各种其他要求。如果我们有资格作为REIT纳税，我们通常不需要对目前分配给股东的收益缴纳公司级所得税。如果我们未能在任何课税年度获得REIT资格，并且无法利用守则中规定的某些储蓄条款，我们所有的应税收入将按常规公司税率缴纳联邦所得税，包括任何适用的替代最低税率。

此外，我们还受到各个州和地方司法管辖区的征税，包括我们交易或居住的那些司法管辖区。我们的非应税REIT子公司，包括我们的运营合伙企业，就联邦所得税而言，要么是合伙企业，要么是不计税的实体。根据适用的联邦和州所得税规则，来自被忽视实体和流动实体(如合伙企业)的净收益或亏损的分配份额应在各自股权持有人的所得税申报表中报告。因此，三家公司的合并财务报表中并无所得税拨备，而上述三家公司的合并财务报表均不包括所得税拨备。九月末2019年9月30日和2018.

我们定期评估我们的税务头寸，以确定这些头寸是否更有可能在税务机关根据其技术优点对所有公开纳税年度进行审查后维持，如诉讼时效所定义。自.起2019年9月30日，及2018年12月31日，我们还没有确定对不确定税务状况的责任。

衍生工具与套期保值活动

ASC主题815：衍生工具和对冲(“ASC 815”)规定了衍生工具和对冲活动的披露要求，目的是让财务报表用户更好地了解：(A)一个实体如何以及为什么使用衍生工具，(B)该实体如何核算衍生工具和相关对冲项目，以及(C)衍生工具和相关对冲项目如何影响一个实体的财务状况、财务业绩和现金流。此外，需要定性披露，以解释本公司使用衍生工具的目标和策略，以及关于衍生工具的公允价值和损益的定量披露，以及关于衍生工具中与信用风险相关的或有特征的披露。

按照ASC 815的要求，我们将所有衍生品以公允价值记录在资产负债表上。？衍生品公允价值变化的会计处理取决于衍生品的预期用途，以及我们是否选择指定对冲关系中的衍生品并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定并有资格作为资产、负债或公司承诺公允价值变动风险对冲的衍生品，可归因于特定风险，如利率风险，被认为是公平的。

价值对冲。被指定并符合资格作为对预期未来现金流或其他类型预测交易的可变性风险进行对冲的衍生品被视为现金流对冲。套期保值会计通常规定对套期保值工具确认损益的时机与确认被套期保值资产或负债的公允价值变化相匹配，这些变化归因于公允价值套期保值中的套期保值风险或现金流套期保值中被套期保值的预测交易的收益影响。^^我们可以签订旨在对某些风险进行经济对冲的衍生合同，即使对冲会计不适用或我们选择不应用套期保值会计。^^参见附注7。

收入确认

我们的主要收入来源是租金收入、管理、租赁和开发服务以及销售房地产的收益。

租金收入

年度最低租赁付款总额在相关租赁期间以直线方式在租金收入中确认，无论何时支付合同到期。当租户占有或控制租赁空间的实际使用时，租金收入确认开始。租赁终止费用(包括在租金收入中)在相关租赁被取消时确认，我们没有继续向该等前租户提供服务的义务。

我们与租户的租赁协议通常包含要求租户报销我们某些财产费用的条款。来自租户的房产税、公共区域维修和其他可收回经营费用的估计报销金额确认为发生费用期间的收入。年终后，我们将逐个租约进行最终对账，并为每个租户开出账单或贷记任何累积的年度调整。

管理、租赁和开发服务

我们向关联方和第三方业主客户提供物业管理服务和租赁服务，以换取费用和佣金。财产管理服务包括进行财产检查、监测维修和维护、谈判供应商合同、维持租户关系以及提供财务和会计监督。对于这些服务，我们每月赚取管理费，管理费基于每个受管理物业每月租户现金收入的固定百分比。我们已经确定，在性能发生时，对服务的控制权将同时传递给客户。因此，通过向我们的客户提供服务而赚取的管理费收入。

租赁佣金是当我们提供租赁服务，导致与承租人签订租约时赚取的佣金。我们已确定，在签订每个租赁协议时，对服务的控制权将移交给客户。我们根据每个签订的租赁协议产生的租金收入的固定百分比赚取租赁佣金，并且没有可变收入组成部分。

房地产销售损益

我们根据ASC 610-20“其他收益-非金融资产的损益”对被视为非金融资产的房地产资产的处置进行核算，并在将非金融资产的控制权转让给购买者时确认销售房地产的收益或亏损，这在销售时通常是令人满意的。如果我们通过转让非金融资产的控制性权益进行部分房地产销售，同时保留非控制性所有权权益，我们将按公允价值计量收到或保留的任何非控制性权益，并确认全部收益或损失。如果我们在转让非金融资产的控制权之前收到对价，我们就确认了合同负债。如果我们在收到对价之前转移了对资产的控制权，我们就确认了合同资产。

应收账款的估价

我们可能会受到租户违约和破产的影响，这可能会影响与我们的经营租赁相关的未付应收款的收集。为了减轻这些风险，我们在执行重大租赁之前对潜在租户进行信用审查和分析，在收购物业之前对现有租户进行信用审查和分析。我们每季度对经营租赁应收账款进行逐个租户评估，其中包括审查我们的应收账款的年限和性质、租户的付款历史和财务状况、我们对租户履行其租赁义务的能力的评估以及与租户的任何纠纷的谈判状况。经营租赁的可收集性评估的任何变动均被确认为综合经营报表中租金收入的调整，可以是减少或增加。作为我们季度可收藏性评估的结果，我们承认$0.3百万和

$0.5百万，三个月结束2019年9月30日和2018分别，和$0.8百万和$0.8百万，对于九月末2019年9月30日和2018分别作为综合经营报表中租金收入的减少。

以股权为基础的薪酬

我们根据ASC主题718：薪酬-股票薪酬计算基于股权的薪酬。所有基于股票的奖励的总薪酬成本是基于授予日期的估计公平市场价值。对于完全基于服务条件归属的股份奖励，我们在整个奖励的总必要服务期内以直线方式确认补偿成本。对于基于市场或业绩条件归属的基于股份的奖励，我们在每个单独归属部分的必要服务期内以直线方式确认补偿成本。没收在发生期间确认。参见附注12。

股权发行成本

与我们的普通股发行有关的承销佣金和发售成本已经反映为额外缴入资本的减少。与我们的优先股发行有关的承销佣金和提供成本已经反映为优先股余额的直接减少。

每股收益

我们根据ASC 260-每股收益(“ASC 260”)计算每股收益(“EPS”)。根据ASC 260，包含不可没收的股息权利的基于非既得股的支付奖励是参与证券，因此，根据两级方法计算基本EPS时包括在内。两级法根据宣布(或累积)的股息及其各自在未分配收益中的参与权确定每类普通股和参与证券的每股收益。

基本每股收益的计算方法是将可归因于普通股股东的净收入(亏损)除以当期已发行普通股的加权平均数。

稀释每股收益的计算方法是将应归于普通股股东的净收入(亏损)除以为基本每股收益计算确定的已发行普通股的加权平均数加上任何稀释证券的影响。在计算稀释每股收益时，我们使用两级法或库藏法中较具稀释性的一种方法，将限制性股票的未归属股份和未归属的LTIP单位包括在内。一旦符合市场标准，我们将未归属业绩单位作为或有可发行股份计入稀释每股收益的计算中，假设报告期结束即或有期末，则我们会将未归属业绩单位作为或有可发行股份计入稀释每股股数的计算中(假设报告期结束即或有期末)。任何反摊薄证券不包括在摊薄每股收益计算中。参见注释13。

分部报告

管理层根据其内部报告方法以及资本和资源的分配将本公司视为一个单一的可报告部门。

最近发布的会计公告

GAAP的变更由财务会计准则委员会(“FASB”)以FASB会计准则编纂的ASUS形式建立。我们考虑所有华硕的适用性和影响。除了下面讨论的华硕以外，FASB最近没有发布任何其他我们预计适用并对我们的财务报表产生重大影响的华硕^。

采用新的会计公告

衍生物

2017年8月28日，FASB发布了ASU 2017-12，衍生产品和套期保值(主题815)：对套期保值活动的会计进行有针对性的改进(“ASU 2017-12”)。ASU 2017-12通过取消单独测量和报告套期保值无效的要求来简化套期保值会计，并一般要求套期保值工具的公允价值的整个变化与被套期保值项目在同一收益表行中呈报。对于现金流对冲，ASU 2017-12要求对冲工具的公允价值的所有变化在其他全面收益中递延，并在收益中确认，同时对冲项目影响收益。ASU 2017-12还简化了某些文件和评估要求，并修改了对冲有效性评估中排除的部分的会计处理。ASU 2017-12对2018年12月15日之后开始的中期报告期和年度报告期有效，允许提前采用。自2018年1月1日起，我们早期采用了ASU 2017-12，采用修改后的回顾性方法。我们没有记录累计影响调整以消除无效金额，因为我们的历史合并财务报表中没有任何无效。此外，ASU 2017-12的某些规定要求在预期的基础上修改现有的呈报和披露要求。有关我们衍生工具的披露见附注7。

租约

2016年2月25日，FASB发布了ASU 2016-02，租赁(主题842)，其中列出了承租人和出租人租赁的确认、计量、呈现和披露的原则。随后对ASU 2016-02进行了以下更新：(I)ASU 2018-10，租赁：对主题842的编纂改进，(Ii)ASU 2018-11，租赁：有针对性的改进，(Iii)ASU 2018-20，租赁：对出租人的狭义改进，(Iv)ASU 2019-01，租赁：编纂改进(统称为“ASC 842”)。ASC 842取代ASC主题840，租赁(“ASC 840”)中包含的先前租赁会计指南。

2019年1月1日，我们采用修改后的追溯方法通过了ASC 842，并选择在前瞻性基础上应用自采用之日起的条款。在作出这次选择时，我们继续将ASC 840应用于比较期间，包括提供ASC 840要求的这些期间的披露，并且我们认识到应用ASC 842作为截至2019年1月1日的保留收益的累积效应调整的影响，如下文“出租人”中所述。

在采用ASC 842时，我们选择了“实用权宜之计组合”，使我们不能重新评估(A)截至2019年1月1日的到期或现有合同是否为或包含租赁，(B)截至2019年1月1日的任何到期或现有租赁的租赁分类，以及(C)截至2019年1月1日与任何现有租赁相关的初始直接成本的处理。这套实用的权宜之计是作为一次选举进行的，并一贯适用于2019年1月1日之前开始的所有租赁。

出租人

ASC 842要求出租人使用与现有的销售型租赁、直接融资租赁和经营性租赁指南基本相同的方法对租赁进行说明。由于我们选择了实际权宜之计，我们截至2019年1月1日的现有租约继续被计入运营租约。

于采纳ASC 842后，吾等选择实际权宜之计，允许出租人按相关资产类别选择不将非租赁组件(例如，维修服务，包括公用区域维修)与相关租赁组件(“非分离实用权宜之计”)分开，但须同时符合以下两项准则：(1)租赁及非租赁组件转让的时间及模式相同，及(2)租赁组件如分别核算，将被归类为营运租赁。如果同时满足这两个标准，如果租赁组件是合并组件的主要组件，则根据ASC 842对合并组件进行入账；否则，根据收入确认标准对合并组件进行入账。·我们针对我们的经营租赁评估了上述标准，并确定它们符合不分离实际权宜之计的条件。因此，我们已将根据运营租赁赚取的所有租金收入(包括租户报销)作为单一行项目“租金收入”列示在三家公司的合并经营报表中，并将其列示在综合经营报表中，其中包括租户报销。九月末2019年9月30日好的。在采用ASC 842之前，我们在综合经营报表中分别列出了租金收入、租户报销和其他与租赁相关的收入。为了可比性，我们调整了这三家公司的比较综合经营报表和九月末2018年9月30日，以符合2019年财务报表列报。

根据ASC 842，当承租人偿还出租人的费用时，出租人需要记录出租人成本(包括房地产税)的总收入和费用。相反，当承租人代表出租人直接向第三方支付时，出租人需要以净额为基础记录出租人成本的收入和费用。在采用ASC 842之前，我们记录了房地产税的总收入和支出，无论它们是由租户偿还给我们还是由租户代表我们直接支付给税务当局。从2019年1月1日起，我们将根据ASC 842记录这些成本。

ASC 842只允许出租人将如果没有执行租赁就不会发生的租赁产生的增量直接成本资本化。因此，延期租赁成本通常只包括第三方经纪佣金。在2019年1月1日之前，根据ASC 840，我们将增量直接成本资本化，其中包括分配用于成功发起租赁活动的员工的内部补偿成本。自2019年1月1日起，此类成本将不再作为初始直接成本资本化，而将作为发生的费用进行支出。

对于2019年1月1日之前开始的租赁，资本化的内部补偿成本将继续在租赁的剩余期限内摊销。对于已执行但在2019年1月1日之前尚未开始的租赁，我们确认对“超过收益的累积分配”进行了累积效应调整$0.2百万·注销这些资本化的内部补偿成本，因为这些成本是按照ASC 840资本化的，如上所述，不符合ASC 842的资本化要求。

有关ASC 842要求的其他出租人披露信息，请参见附注6。

承租人

ASC 842要求承租人在生效日期就所有租赁(短期租赁除外)确认以下各项：(1)租赁负债，这是承租人支付租赁产生的租金的义务，以折现的方式计量；以及(2)使用权资产(“ROU资产”)，它是代表承租人在租赁期内使用或控制特定资产使用的资产。ASC 842还要求承租人根据租赁是否实际上是承租人对租赁资产的融资购买将租赁分类为融资租赁或经营租赁。此分类用于评估租赁费用是否应基于有效利息法或在租赁期限内的直线基础上确认。

截至2019年1月1日，我们是一个地面租赁和多个办公空间租赁的承租人，这些租赁根据ASC 840被归类为运营租赁。由于我们选择了一套实用的权宜之计，我们无需重新评估这些现有租约的分类，因此，这些租约继续作为经营租约入账。如果我们修改现有租约或将来签订新租约，此类租约可能被归类为融资租约。

2019年1月1日，我们在综合资产负债表上确认了这些租赁的ROU资产和租赁负债，并且在未来的基础上，租赁费用将在租赁的剩余期限内以直线方式确认。

在采用ASC 842时，我们还选择了实用的权宜之计，不将公共区域维护等非租赁组件与我们的地面和办公空间租赁的相关租赁组件分开。

有关ASC 842要求的其他承租人披露信息，请参见附注6。


3.	房地产投资

收购

下表总结了我们在收购过程中获得的全资工业资产九月末2019年9月30日:



财产	子市场	收购日期	出租平方英尺	建筑物数量	合同采购价格⁽¹⁾ (千)
诺特街12821号⁽²⁾	奥兰治县-西部	1/15/2019	120,800	1	$	19,800
28510行业驱动⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	1/17/2019	46,778	1	7,765
科内霍频谱商业园⁽²⁾	文图拉	1/28/2019	531,378	9	106,250
灰树街2455号⁽²⁾	圣地亚哥-北郡	3/5/2019	42,508	1	6,680
黑麦峡谷路25413号⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	3/12/2019	48,075	1	5,529
东15街1515号⁽³⁾	洛杉矶-洛杉矶中心	4/10/2019	238,015	1	28,100
纳尔逊大道13890号⁽²⁾	洛杉矶-圣加布里埃尔山谷	4/12/2019	256,993	1	41,810
自由大道445-449号⁽²⁾	橘子县-北部	4/12/2019	92,647	1	17,960
2270 Camino Vida Roble⁽²⁾	圣地亚哥-北郡	4/12/2019	106,311	1	16,791
Rancheros大道980号⁽²⁾	圣地亚哥-北郡	4/16/2019	48,878	1	7,895
阿罗约大街1145号⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	4/25/2019	147,019	1	29,862
1150航空广场⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	4/25/2019	147,000	1	29,694
1175航空广场⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	4/25/2019	92,455	1	17,844
1245航空广场⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	4/25/2019	132,936	1	26,055
第八街635号⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	4/25/2019	72,250	1	14,659
10015华普斯法院⁽²⁾	圣地亚哥-中部县	4/25/2019	106,412	1	21,300
苏珊路19100号⁽²⁾	洛杉矶-南湾	4/30/2019	52,714	1	13,510
奥克斯纳德街15385号⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	5/3/2019	71,467	1	16,800
9750-9770 San Fernando Road⁽²⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	5/16/2019	35,624	1	7,440
218特恩布尔峡谷⁽²⁾	洛杉矶-圣加布里埃尔山谷	5/31/2019	190,900	1	27,100
合并⁽²⁾⁽⁴⁾	圣贝纳迪诺-内陆帝国西部	6/6/2019	—	—	23,200
圣费尔南多路3340号⁽²⁾⁽⁵⁾	洛杉矶-圣费尔南多山谷	7/3/2019	—	—	3,000
东门大道5725号⁽²⁾	圣地亚哥-中部县	7/31/2019	27,267	1	8,150
大街18115号⁽²⁾	洛杉矶-南湾	8/29/2019	42,270	1	6,750
安娜大街3150号⁽²⁾	洛杉矶-南湾	8/29/2019	105,970	1	18,800
1402 Avenida Del Oro⁽²⁾⁽⁶⁾	圣地亚哥-北郡	8/30/2019	311,995	1	73,550
9607-9623帝国公路⁽²⁾	洛杉矶-中部县	9/5/2019	7,466	1	10,510
钟花大道12200号⁽²⁾	洛杉矶-中部县	9/5/2019	54,161	1	16,325
暴风雨公园路⁽²⁾	洛杉矶-南湾	9/17/2019	267,503	8	66,165
泰勒路2328号⁽²⁾	文图拉	9/25/2019	126,317	1	23,273
2019年全资房地产收购总数			3,524,109	43	$	712,567


(1)	表示未按比例分摊、成交成本和其他收购相关成本之前的总合同采购价格。


(2)	这次收购的资金来自手头可用现金。


(3)	关于这次收购，我们向卖方发出了593,960新发行4.43937%累计可赎回可换股优先股合伙企业在经营合伙企业中的权益。有关更多详细信息，请参见附注12。


(4)	合并是一个完全授权的开发站点，我们计划在其上构建一个334,000出租平方英尺六--建设工业综合体。我们保留了卖方作为费用开发商建设项目。购买价格包括$5.1百万在满足某些发展里程碑时，保留在托管中的对价将释放给卖方/开发商。


(5)	2019年7月3日，我们以合同价格购买了位于加利福尼亚州洛杉矶圣费尔南多北路3340号的地块的费用所有权$3.0百万好的。在收购之前，我们根据长期土地租约从卖方那里租赁了这块土地。有关土地租约的其他详情，请参阅附注6。


(6)	这次收购部分资金是通过1031交易所使用的$12.3百万出售我们位于(I)2350-2384 Orangethorpe Avenue和1631 Placentia Avenue和(Ii)939 Poinsettia Avenue-Unit 301的物业所得的净现金收入，以及手头的可用现金。

下表总结了截至每次收购之日，分配给上表中所述收购的每个主要资产和负债类别的金额的公允价值(以千为单位)：



	2019年收购
资产：
土地	$	437,065
建筑物及改善工程	258,306
租户改进	4,163
购得租赁无形资产⁽¹⁾	27,500
其他收购资产⁽²⁾	511
收购总资产	727,545

负债：
购得租赁无形负债⁽³⁾	10,105
其他假定负债⁽²⁾	4,275
承担的负债总额	14,380
收购净资产	$	713,165


(1)	收购租赁无形资产包括$25.8百万就地租赁无形资产的加权平均摊销期为6.4年份和$1.7百万市场上租赁无形资产的加权平均摊销期为7.3好多年了。


(2)	包括收购时所收购的其他营运资本资产和承担的负债。


(3)	代表低于市价的租赁无形资产，加权平均摊销期为7.0好多年了。


4.	无形资产

下表总结了我们获得的租赁无形资产，包括就地租赁和高于市场的租户租赁的价值，以及我们获得的租赁无形负债，包括低于市场的租户租赁和高于市场的地面租赁(以千为单位)：



	2019年9月30日			2018年12月31日
收购租赁无形资产：
就地租赁无形资产	$	144,255		$	119,517
累计摊销	(82,662		)	(68,481		)
就地租赁无形资产，净值	$	61,593		$	51,036

高于市场的租户租赁	$	12,843		$	11,125
累计摊销	(7,326		)	(6,478		)
高于市场的租户租赁，净额	$	5,517		$	4,647
购得租赁无形资产，净额	$	67,110		$	55,683

收购租赁无形负债：
低于市价的租户租赁	$	(76,038	)	$	(66,388	)
累积吸积	19,887			13,778
低于市场的租户租赁，净额	$	(56,151	)	$	(52,610	)

高于市场的地面租赁⁽¹⁾	$	—		$	(290	)
累积吸积⁽¹⁾	—			173
市场上地面租赁，净额⁽¹⁾	$	—		$	(117	)
购得租赁无形负债，净额	$	(56,151	)	$	(52,727	)


(1)	关于2019年1月1日采用ASC 842，我们取消确认市场上地面租赁无形负债净额$0.1百万并对土地租赁使用权资产的账面金额进行相应的调整。有关采用ASC 842的其他详细信息，请参阅注释2。

下表总结了与我们收购的租赁无形资产和负债有关的摊销九月末2019年9月30日和2018(单位：千)：



	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
就地租赁无形资产⁽¹⁾	$	5,572		$	4,115		$	15,224		$	13,982
低于市场的租户租赁净值⁽²⁾	$	(2,065	)	$	(1,615	)	$	(5,716	)	$	(4,330	)
高于市场的地面租赁⁽³⁾	$	—		$	(8	)	$	—		$	(24	)


(1)	就地租赁无形资产的摊销在所述期间的综合经营报表中计入折旧和摊销费用。


(2)	低于市值的租户租赁净额的摊销在所述期间的综合经营报表中记录为租金收入的增加。


(3)	市面上土地租赁的增加在所呈报期间的综合经营报表中记录为物业费用的减少。


5.	应付票据

下表总结了截至目前我们的负债余额2019年9月30日和2018年12月31日(以千为单位)：#



	2019年9月30日			2018年12月31日
本金金额	$	860,999		$	761,116
减去：未摊销折扣和债券发行成本⁽¹⁾	(3,311		)	(3,745		)
账面价值	$	857,688		$	757,371


(1)	不包括与我们的无担保循环信贷安排有关的未摊销债务发行成本，这些成本列在综合资产负债表的“递延贷款成本，净额”项中。

下表总结了截至目前我们负债的组成部分和重要条款2019年9月30日，及2018年12月31日(千美元)：



	2019年9月30日					2018年12月31日
	本金		未摊销贴现和债券发行成本			本金		未摊销贴现和债券发行成本			合同到期日		声明利息率⁽¹⁾			实际利率⁽²⁾
有担保债务
6000万美元定期贷款	$	58,499	$	(192	)	$	58,499	$	(230	)	8/1/2023	⁽³⁾	Libor上升1.70%			3.80	%
吉尔伯特/拉帕尔马⁽⁴⁾	2,500		(123		)	2,617		(129		)	3/1/2031		5.125	%		5.47	%
无担保债务
1亿美元定期贷款工具	100,000		(197		)	100,000		(260		)	2/14/2022		伦敦银行同业拆借利率+1.20%		⁽⁵⁾	3.05	%	⁽⁶⁾
循环信贷机制	—		—			—		—			2/12/2021	⁽⁷⁾	伦敦银行同业拆借利率+1.10%		⁽⁵⁾⁽⁸⁾	3.12	%
2.25亿美元定期贷款工具	225,000		(1,197		)	225,000		(1,476		)	1/14/2023		伦敦银行同业拆借利率+1.20%		⁽⁵⁾	2.74	%	⁽⁹⁾
1.5亿美元定期贷款工具	150,000		(907		)	150,000		(1,028		)	5/22/2025		伦敦银行同业拆借利率+1.50%		⁽⁵⁾	4.37	%	⁽¹⁰⁾
1亿美元票据	100,000		(443		)	100,000		(500		)	8/6/2025		4.29	%		4.37	%
1.25亿美元票据	125,000		(112		)	125,000		(122		)	7/13/2027		3.93	%		3.94	%
面值2500万元的2019A系列债券	25,000		(35		)	—		—			7/16/2029		3.88	%		3.89	%
价值7500万美元的2019B系列债券	75,000		(105		)	—		—			7/16/2034		4.03	%		4.04	%
总计	$	860,999	$	(3,311	)	$	761,116	$	(3,745	)


(1)	反映贷款条款下的合同利率，截至2019年9月30日.


(2)	反映了截止日期的实际利率2019年9月30日，其中包括折价和债务发行成本的摊销影响，以及截止日期起生效的利率互换的影响。2019年9月30日.


(3)	一 24-借款人可选择延期一个月，但须遵守某些条款和条件。


(4)	每月利息和本金的支付是基于20-年度摊销表。


(5)	LIBOR保证金的范围为1.20%致1.70%每年$100.0百万定期贷款安排，1.10%致1.50%无担保循环信贷安排每年，1.20%致1.70%每年$225.0百万定期贷款安排和1.50%致2.20%每年$150百万定期贷款安排，视乎杠杆率而定，杠杆率是我们未偿还的综合负债与我们的综合总资产价值的比率，按季度计量。


(6)	自.起2019年9月30日，利息$100.0百万定期贷款安排已通过使用利率掉期有效地固定下来。有关详细信息，请参阅注释7。


(7)	二附加六-根据某些条款和条件，借款人可以选择延期。


(8)	无担保循环信贷安排须缴纳适用的融资费，该费用按贷款人承诺总额的百分比计算，无论用途如何。适用的设施费用范围为0.15%致0.30%根据我们的杠杆率每年。


(9)	截至#月2019年9月30日，利息$225.0百万？定期贷款安排已通过使用以下方式得到有效修复二利率互换。有关详细信息，请参阅注释7。


(10)	截至#月2019年9月30日，利息$150百万通过使用利率互换有效地固定了长期贷款安排。有关详细信息，请参阅注释7。

合同债务到期日

下表总结了合同债务到期日和计划摊销付款，不包括债务折扣和债务发行成本2019年9月30日，并且不考虑我们可用的扩展选项，如上表中所述(以千为单位)：



2019年10月1日-2019年12月31日	$	41
2020	166
2021	566
2022	100,967
2023	282,518
此后	476,741
总计	$	860,999

票据购买和担保协议

2019年7月16日，我们签订了票据购买和担保协议(“NPGA”)，该协议规定私募$100.0百万保证优先票据，其中(I)$25.0百万被指定为3.88%系列2019A保证到期的高级票据2029年7月16日(“2019A系列注释”)及(Ii)$75.0百万被指定为4.03%系列2019B担保高级到期票据2034年7月16日(“2019B系列注释”及“2019A系列注释”及“2019A及2019B系列注释”)。2019年7月16日，我们完成了2019A和2019B系列债券的发行。

2019A和2019B系列债券的利息将每半年支付一次，从2020年1月16日开始，每年的1月16日和7月支付一次，直至到期。

我们可随时预付2019A及2019B系列债券的全部或任何部分，金额不少于$2.5百万2019A及2019B系列的未偿还票据(I)100%如此预付的本金金额和(Ii)构成总额(如NPGA中的定义)。

我们在2019A和2019B系列债券下的义务由我们和我们的某些子公司提供全面和无条件的担保。

信贷安排

我们有一个$450.0百万高级无担保信贷安排(“信贷安排”)，包括$350.0百万无担保循环信贷安排(“Revolver”)和$100.0百万无担保定期贷款工具(“1亿美元定期贷款工具”)。Revolver计划在2021年2月12日，并且有二六-月延期选项，1亿美元定期贷款安排将于2022年2月14日好的。根据信贷安排的条款，我们可以要求额外的贷款人承诺，最高可达一个额外的合计金额$550.0百万这可能包括Revolver项下的额外循环承诺、增加1亿美元定期贷款融资、额外定期贷款部分或上述各项的任何组合。

按我们的选择，一般根据(I)LIBOR加基于我们杠杆率的适用保证金或(Ii)基本利率(定义为(A)联邦基金利率加中最高者)支付信用贷款的利息0.50%，(B)行政代理人的最优惠利率或(C)欧洲美元利率加1.00%)加上基于我们的杠杆率的适用保证金。Revolver的边距数量范围为1.10%致1.50%以伦敦银行同业拆借利率为基础的每年

贷款和0.10%致0.50%根据我们的杠杆率，以基本利率为基础的贷款每年一次。1亿美元定期贷款的保证金金额范围为1.20%致1.70%以伦敦银行同业拆息为基础的贷款及0.20%致0.70%根据我们的杠杆率，以基本利率为基础的贷款每年一次。

如果我们通过一个或多个标准普尔或穆迪获得一个额外的投资等级评级，以补充我们目前的投资等级惠誉评级，我们可以选择转换基于该评级的信用机制下的定价结构。在这种情况下，Revolver的边距将在金额范围内从0.825%致1.55%以伦敦银行同业拆息为基础的贷款及0.00%致0.55%基于基本利率的贷款的年利率，取决于这种评级，1亿美元定期贷款融资的利润率将从0.90%致1.75%以伦敦银行同业拆息为基础的贷款及0.00%致0.75%基于基本利率的贷款的年利率，取决于这种评级。

除Revolver项下未付款项的应付利息外，我们还需要根据我们的杠杆率，根据Revolver项下每个贷款人的承诺额支付适用的设施费，无论用途如何。适用的设施费用的金额范围为0.15%致0.30%每年，取决于我们的杠杆率。如果我们将定价结构转换为基于投资级评级，则适用的设施费的金额范围为0.125%致0.30%每年，视乎这类评级而定。

信贷安排由本公司以及运营合伙企业现有和即将成立的几乎所有拥有未担保财产的子公司担保。信贷安排不以本公司的物业或持有该等物业的附属公司的股权作为担保。

Revolver和1亿美元定期贷款工具可以在任何时候自愿预付全部或部分款项，而不会支付额外费用或罚款。^根据1亿美元定期贷款工具借入的款项和已偿还或预付的款项不得再借入。

信贷机制包含通常和惯常的违约事件，包括本金、利息或费用的支付违约，遵守信贷融资和其他贷款文件中规定的契约的违约，对某些其他债务的交叉违约，以及破产和其他破产违约。如果违约事件发生并在信贷机制下继续，所有未偿还贷款的未付本金，连同所有应计未付利息和其他欠款，均可宣布立即到期和应付。

在……上面2019年9月30日，我们在Revolver下没有任何未偿还的借款，离开$350.0百万可用于将来的借款。

债务契约

信贷工具，我们的2.25亿美元无担保定期贷款工具(“2.25亿美元定期贷款工具”)，我们1.5亿美元的无担保定期贷款工具(“1.5亿美元定期贷款工具”)，我们的$100百万无抵押保证优先债券(“1亿美元债券”)，我们的$125百万无抵押保证优先债券(“1.25亿美元债券”)和2019A和2019B系列债券均包括一系列我们必须遵守的财务和其他契约，包括以下每季测试的契约：


•	维持总负债对总资产价值的比率不超过60%;


•	对于信贷融资、2.25亿美元定期贷款融资和1.5亿美元定期贷款融资，保持有担保债务与总资产价值的比率不超过45%;


•	对于1亿美元债券、1.25亿美元债券以及2019A和2019B系列债券，有担保债务与总资产价值的比率保持不超过40%;


•	维持有担保追索权债务总额与总资产价值的比率不超过15%;


•	维持最低有形净值至少为(I)的总和$760,740,750，及(Ii)最少相等於75%2016年9月30日后公司收到的净股权收益；


•	保持调整后的EBITDA(如每个贷款协议中定义的)与固定费用的比率至少为1.5致1.0;


•	维持无担保债务总额与未担保资产总值的比率不超过60%及


•	保持未担保NOI(如每个贷款协议中定义的)与无担保利息费用的比率至少为1.75致1.00.

信贷融资、2.25亿美元定期贷款融资、1.5亿美元定期贷款融资、1亿美元债券、1.25亿美元债券以及2019A和2019B系列债券也规定，我们的分发不能超过

较大者(I)95.0%我们的运营资金或(Ii)我们符合资格并保持REIT地位所需的金额，以及避免支付联邦或州收入或消费税所需的任何费用，或(Ii)我们符合资格并保持REIT地位并避免支付联邦或州收入或消费税所需的金额。12-月期间。

此外，根据1亿美元债券、1.25亿美元债券以及2019A和2019B系列债券(统称“高级债券”)的条款，在发生某些违约事件时，包括但不限于(I)违约支付高级债券项下的任何本金、全部付款金额或利息，(Ii)违约支付我们的某些其他债务，(Iii)违约遵守高级债券协议中规定的契约，以及(Iv)破产和其他未偿还优先债券的本金、应计利息和未付利息以及全部付款金额将由购买者选择到期并支付。此外，我们必须始终保持来自标普、穆迪或惠誉的高级债券的信用评级。2018年10月，惠誉将高级债券的投资等级评级从BBB提升至BBB-前景稳定。

我们的6000万美元定期贷款包含一个按季度测试的金融契约，这要求我们至少保持最低债务偿债覆盖率(如定期贷款协议中定义的)1.10致1.0.

到目前为止，我们遵守了所有要求的季度债务契约2019年9月30日.


6.	经营租赁

出租人

我们主要根据不可取消的经营租赁将工业空间出租给租户，这些租赁通常包含最低基本租金和某些经营费用的报销。最低租赁付款总额在相关租赁期间以直线方式在租金收入中确认，而来自租户的房产税、保险、公共区域维修和其他可收回经营费用的估计报销在发生费用期间的租金收入中确认。

我们认识到$65.0百万和$184.5百万与经营租赁付款有关的租金收入，其中$54.4百万和$154.6百万用于固定租赁付款和$10.6百万和$29.9百万用于这三个项目的可变租赁付款和九月末2019年9月30日分别为。

下表列出了截至#年根据经营租赁收取的未来最低基本租金的未贴现现金流量2019年9月30日(单位：千)：



截至9月30日的12个月，
2020	$	216,907
2021	184,685
2022	147,798
2023	115,489
2024	82,161
此后	284,986
总计	$	1,032,026

上表中未来最低基本租金不包括“承租人”的经营费用报销、递延租金应收账款调整的摊销以及高于/低于市价租赁无形资产的摊销。

承租人

在2019年7月3日之前，我们根据长期土地契约租赁了一块位于北圣费尔南多路3340号的土地，到期日为2062年6月1日、无续订选项、无购买选项和地租，重置间隔10年，等于8.0%按土地的公平市价计算，每月最低租金为$12,000好的。2019年7月3日，我们都获得了这块土地的费用所有权，并从卖方/出租人那里承担了相关的土地租赁，因此我们成为了土地租赁下的地面出租人和地面承租人。

我们租用办公空间作为日常业务的一部分。自.起2019年9月30日，我们的写字楼租约的剩余租期约为1致5几年，有些还包括续订选项。这些续订条款可以将租赁期限从3致5倘吾等合理肯定吾等将行使选择权，则吾等之选择权将包括于租赁期内。

在2019年1月1日通过ASC 842后，我们确认了“的租赁责任”。$3.6百万(在“应付帐款、应计费用和其他负债”中)和相关ROU资产$3.3百万(在“其他资产”)在我们的综合资产负债表上，基于我们现有租赁剩余期限的租赁付款的现值。2019年1月1日后开始的经营租赁ROU资产和负债根据租赁期内租赁付款的现值在开始日期确认。于收购上述一幅土地后，吾等将ROU资产重新分类为土地，并记录购买价与紧接购买前租赁负债账面值之间的差额，作为土地账面值的调整。自.起2019年9月30日，总ROU资产和租赁负债约为#$3.7百万和$3.9百万分别为。所有经营租赁费用在租赁期内以直线方式确认。

下表显示了与我们的租赁相关的财务信息。此信息仅在显示时显示，并适用于截至9月30日的三个月和九个月， 2019因为，如前所述，我们在预期的基础上采用了ASC 842，这不需要在采用之前的几段时间内申请。



租赁成本(千)	截至2019年9月30日的三个月			截至2019年9月30日的9个月
经营租赁成本⁽¹⁾	$	250		$	795
可变租赁成本⁽¹⁾	10			33
转租收入⁽²⁾	(5		)	(163		)
总租赁成本	$	255		$	665


(1)	金额包括于“一般及行政”及“物业开支”于随附的综合经营报表内。


(2)	金额包括在随附的综合经营报表的“租金收入”内。



其他信息(以千为单位)	截至2019年9月30日的三个月		截至2019年9月30日的9个月
为经营租赁负债计量中包括的金额支付的现金	$	259	$	781
以新的经营租赁负债换取使用权资产⁽¹⁾	$	—	$	6,720


(1)	为.九月末2019年9月30日，上报金额包括$3.3百万适用于2019年1月1日存在的经营租赁。



租赁期限和贴现率	2019年9月30日
加权平均剩余租期	5年数
加权平均贴现率⁽¹⁾	3.91	%


(1)	因为我们的每个租赁中的隐含利率都不容易确定，所以我们使用了我们的增量借款利率。在为每项租赁确定我们的增量借款利率时，我们考虑了担保借款的近期利率、可观察到的无风险利率和与我们的信用度、抵押的影响和我们每项租赁协议的期限相关的信用利差。

租赁负债到期日2019年9月30日如下(以千为单位)：



2019年10月1日-2019年12月31日	$	181
2020	805
2021	888
2022	779
2023	807
此后	894
未贴现的租赁付款总额	$	4,354
减息利息	(436		)
租赁负债总额	$	3,918

由于我们选择在预期的基础上应用ASC 842的规定，现根据ASC 840提交以下比较期间披露。截至2018年12月31日，我们的办公空间租赁和地面租赁的未来最低承诺额如下(以千为单位)：



	写字楼租赁		地租
2019	$	668	$	144
2020	257		144
2021	167		144
2022	—		144
2023	—		144
此后	—		5,532
总计	$	1,092	$	6,252

2018年租金费用

我们确认了我们的土地租赁的租金费用$36千人和$0.1百万为.三和九月末2018年9月30日分别为。我们确认了我们的办公空间租赁的租金费用$0.2百万和$0.5百万为.三和九月末2018年9月30日分别为。


7.	利率互换

衍生品使用的风险管理目标

我们面临来自我们的业务运营和经济状况的某些风险。我们主要通过管理我们的核心业务活动来管理我们对各种业务和运营风险的风险敞口。我们管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要是通过管理债务融资的数量、来源和持续时间，以及通过使用衍生金融工具。具体地说，我们进入衍生金融工具，以管理因商业活动导致支付未来已知和不确定的现金数额而产生的风险，其价值由利率决定。^我们的衍生金融工具用于管理主要与我们的借款相关的已知或预期现金支付的金额、时间和持续时间的差异。

衍生工具

我们使用利率衍生工具的目的是为利息开支增加稳定性，并管理利率变动的风险。为了实现这一目标，我们主要使用利率掉期作为我们利率风险管理战略的一部分。被指定为现金流对冲的利率掉期涉及从交易对手处接收可变金额，以换取我们在协议有效期内进行固定利率支付，而不交换基础的名义价值。我们不会将衍生品用于交易或投机目的。

指定并符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变化最初记录在累计其他全面收益/(亏损)(“AOCI”)中，随后从AOCI重新分类到对冲预测交易影响收益期间的收益。

下表列出了我们利率掉期的摘要2019年9月30日和2018年12月31日(千美元)：



					当前名义价值⁽¹⁾				利率公允价值衍生资产/(衍生负债)⁽²⁾
衍生工具	生效日期	到期日	伦敦银行同业拆借利率		2019年9月30日		2018年12月31日		2019年9月30日			2018年12月31日
利率互换	1/15/2015	2/15/2019	1.8260	%	$	—	$	30,000	$	—		$	25
利率互换	7/15/2015	2/15/2019	2.0100	%	$	—	$	28,108	$	—		$	17
利率互换	2/14/2018	1/14/2022	1.3490	%	$	125,000	$	125,000	$	279		$	3,974
利率互换	8/14/2018	1/14/2022	1.4060	%	$	100,000	$	100,000	$	95		$	3,023
利率互换	12/14/2018	8/14/2021	1.7640	%	$	100,000	$	100,000	$	(505	)	$	1,731
利率互换	7/22/2019	11/22/2024	2.7625	%	$	150,000	$	—	$	(10,222	)	$	(2,351	)


(1)	表示截至资产负债表日有效的掉期名义价值。


(2)	衍生资产的公允价值包括在所附综合资产负债表的“利率互换资产”项下，而(衍生负债)的公允价值则包括在所附综合资产负债表的“利率互换负债”项下。

下表列出了我们的利率掉期对我们在所提供的期间的综合经营报表的影响(以千为单位)：



	截至9月30日的三个月，					截至9月30日的9个月，
	2019			2018		2019			2018
现金流套期保值关系中的利率掉期：
衍生工具在AOCI中确认的(损失)收益金额	$	(2,642	)	$	1,212	$	(14,678	)	$	7,382
从AOCI重新分类到“利息支出”项下的收益的金额	$	454		$	397	$	2,094		$	505
合并经营报表中列出的利息支出总额，其中记录了现金流量套期保值的影响(行项目“利息费用”)	$	6,785		$	6,456	$	19,511		$	18,760

在接下来的12个月里，我们估计额外的$1.2百万将从AOCI重新分类为收益，作为利息支出的增加。

抵销衍生产品

我们签订了主净额结算安排，通过允许与同一交易对手进行交易净结算来降低信用风险。受制于主净额结算安排并有资格在综合资产负债表中净列示的衍生工具在综合资产负债表中按毛额列示。2019年9月30日和2018年12月31日.

下表提供了有关如果我们在截至#年的合并资产负债表中抵销我们的利率掉期资产和利率掉期负债的潜在净额影响的信息2019年9月30日和2018年12月31日(以千为单位)。



							资产负债表中未抵销的总金额
衍生资产的抵销	确认资产总额		资产负债表中抵销的总金额		资产负债表中列示的资产净额		金融工具		收到的现金抵押品		净额
2019年9月30日
利率掉期	$	374	$	—	$	374	$	—	$	—	$	374
2018年12月31日
利率掉期	$	8,770	$	—	$	8,770	$	—	$	—	$	8,770



									资产负债表中未抵销的总金额
抵销衍生负债	公认负债总额			资产负债表中抵销的总金额		资产负债表中列示的资产净额			金融工具		收到的现金抵押品		净额
2019年9月30日
利率掉期	$	(10,727	)	$	—	$	(10,727	)	$	—	$	—	$	(10,727	)
2018年12月31日
利率掉期	$	(2,351	)	$	—	$	(2,351	)	$	—	$	—	$	(2,351	)

信用风险相关或有特征

我们与衍生品交易对手的某些协议包含一项规定，如果我们对任何债务违约，包括“违约”，而贷款人在指定时间内没有加速偿还债务，“那么我们也可以被宣布违约其衍生债务。

我们与衍生交易对手的某些协议包含条款，如果发生合并或收购，从而以不利的方式实质性改变我们的信用，我们可能需要完全担保我们在衍生工具下的义务。


8.	公允价值计量

我们通过了FASB会计准则编纂主题820：公允价值计量和披露(“ASC 820”)。ASC 820定义了公允价值，建立了衡量公允价值的框架，并扩大了关于公允价值计量的披露。·ASC 820适用于根据现有会计声明要求或允许以公允价值计量的报告余额；因此，该标准不要求对报告余额进行任何新的公允价值计量。

ASC 820强调，公允价值是基于市场的计量，而不是特定于实体的计量。因此，公允价值计量应基于市场参与者在为资产或负债定价时使用的假设来确定。作为在公允价值计量中考虑市场参与者假设的基础，ASC 820建立了一个公允价值层次结构，该层次结构基于从独立于报告实体的来源获得的市场参与者假设(在层次结构的级别1和2内分类的可观察输入)和报告实体自己关于市场参与者假设(不可观测)的假设之间的区别

一级投入利用活跃市场中公司有能力获得的相同资产或负债的报价(未调整)。第2级输入是除第1级中包含的报价以外的直接或间接可观察到的资产或负债的输入。第2级输入可能包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及资产或负债的可观察到的输入(报价除外)，如利率和收益率曲线，可按通常的报价间隔观察到。3级输入是资产或负债的不可观察输入，通常基于实体自己的假设，因为几乎没有(如果有的话)相关的市场活动。在确定公允价值计量是基于来自公允价值层次结构的不同级别的输入的情况下，整个公允价值计量所属的公允价值层次结构中的级别基于对整个公允价值计量具有重要意义的最低级别输入。本公司对公允价值计量中某一特定投入的重要性的整体评估需要作出判断，并考虑资产或负债的特定因素。

经常性测量-利率掉期

目前，我们使用利率互换协议来管理我们的利率风险。这些工具的估值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对每一种衍生工具的预期现金流量进行贴现现金流量分析。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线。

为了遵守ASC 820的规定，我们纳入了信用估值调整，以在公允价值计量中适当反映我们自己的不履行风险和相应交易对手的不履行风险。在调整我们衍生合约的公允价值以应对不履行风险的影响时，我们考虑了净额计算和任何适用的信用增强，例如抵押品发布、阈值、相互看跌期权和担保的影响。

虽然我们已经确定用于评估我们的衍生品价值的大部分投入属于公允价值层次结构的第2级，但与我们的衍生品相关的信用估值调整利用第3级投入，例如对当前信用利差的估计，以评估我们和我们的交易对手违约的可能性。2019年9月30日，我们评估了信用估值调整对我们衍生品头寸整体估值的影响，并确定信贷估值调整对其衍生品的整体估值并不重要。因此，我们已确定其全部衍生品估值归类于公允价值层次结构的第2级。

下表列出了截至#年我们利率掉期的估计公允价值2019年9月30日和2018年12月31日，我们以公允价值层次结构内的逐级重复计量(以千为单位)。



	公允价值计量使用
	总公允价值			有效报价相同的市场资产和负债 (1级)		重要的其他人可观测输入 (第2级)			显着性不可观测的输入 (第3级)
2019年9月30日
利率互换资产	$	374		$	—	$	374		$	—
利率掉期负债	$	(10,727	)	$	—	$	(10,727	)	$	—
2018年12月31日
利率互换资产	$	8,770		$	—	$	8,770		$	—
利率掉期负债	$	(2,351	)	$	—	$	(2,351	)	$	—

按公允价值披露的金融工具

现金及现金等价物、租金及其他应收款项、其他资产、应付帐款、应计费用及其他负债及租户抵押按金之账面值因其短期性质而接近公平价值。

我们应付票据的公允价值是通过计算本金和利息支付的现值，使用最能反映具有类似特征和信贷质量的融资的当前市场利率的贴现率，并假设每笔贷款在其各自的合同到期日仍未偿还来估计的。

下表列出了截至#年我们应付票据的账面价值和估计公允价值2019年9月30日和2018年12月31日(单位：千)：



	公允价值计量使用
负债	总公允价值		有效报价相同的市场资产和负债 (1级)		重要的其他人可观测输入 (第2级)		显着性不可观测的输入 (第3级)		账面价值
应付票据：
2019年9月30日	$	889,126	$	—	$	—	$	889,126	$	857,688
2018年12月31日	$	759,491	$	—	$	—	$	759,491	$	757,371


9.	关联方交易

霍华德·施维默

我们与我们的联席首席执行官Howard Schwimmer进行交易，赚取管理费和租赁佣金，这些佣金来自于单独控制的实体。从这些实体赚取的费用和佣金包括在合并经营报表的“管理、租赁和开发服务”中。$0.1百万和$0.1百万在过去的三个月里2019年9月30日和2018分别，和$0.3百万和$0.3百万为.九月末2019年9月30日和2018分别在管理、租赁和开发服务收入方面。


10.	承诺和或有事项

法务

我们不时地参与在日常业务过程中发生的各种诉讼、索赔和法律诉讼。我们目前并未参与任何我们认为合理预期会对我们的业务、财务状况或经营结果产生重大不利影响的法律诉讼。

环境

我们通常会在我们考虑收购的物业进行环境现场评估。在收购此类物业后，我们继续监控这些物业是否存在危险或有毒物质。我们不时地收购具有已知不利环境条件的物业。如果在收购时，与环境补救义务相关的损失是可能的，并且可以合理估计，我们将记录一项责任。

2014年2月25日，我们收购了位于西228街的房产。在尽职调查阶段购买该房产之前，我们聘请了第三方环境顾问进行各种环境现场评估，以确定是否存在任何可能需要采取补救措施的环境污染物。根据他们的调查，他们确定该物业中存在危险物质，并且可能需要额外的评估和补救工作来满足监管要求。据估计，总补救成本为$1.3百万，其中包括补救、处理和监督费用。

解决与西228t的环境问题相关的估计成本h街道物业，我们与前业主签订了环境回扣托管协议(“回扣协议”)，据此$1.4百万被放入一个代管账户，用于支付补救费用。$1.4百万，代管持有人被扣留$1.3百万购买价格的一部分，否则将在成交时支付给卖方，并且公司提供了额外的资金$0.1百万好的。根据回扣协议，卖方没有责任或责任支付超过$1.3百万.

自.起2019年9月30日，及2018年12月31日，我们有一个$0.7百万和$1.0百万或有负债记录在我们的综合资产负债表中，包括在行项目“应付帐款和应计费用”中，反映了在West 228吨修复环境负债的估计剩余成本h在收购日期之前存在的街道。2019年9月30日，及2018年12月31日，我们也有一个$0.7百万和$1.0百万在我们的综合资产负债表中记录的相应赔偿资产包括在行项目“其他资产”中，反映了我们预计前所有者根据“回扣协议”承担的估计成本。

我们预计与上述相关的环境问题的解决不会对我们的综合财务状况、运营结果或现金流产生实质性影响。然而，我们不能向您保证，我们已经确定了我们物业的所有环境责任，所有必要的补救行动已经或将在我们的物业进行，或者一旦发生此类环境责任，我们将获得全部或根本赔偿。此外，我们不能向您保证未来对环境法律或法规及其应用的更改不会导致意外损失。

承租人及与建造有关的承诺

自.起2019年9月30日，我们有大约$10.6百万根据与我们的某些租户的租赁条款以及与我们的建筑供应商签订的合同协议，进行租户改进和施工工作。

信用风险集中

我们已将现金存入由联邦存款保险公司投保的金融机构，直至$250,000虽然我们在各机构的存款超过了联邦政府的保险限额2019年9月30日我们认为，由于持有这些存款的机构的财务状况，我们不会面临重大的信用风险。

自.起2019年9月30日我们所有的物业都位于南加州的填充式市场。？？租户遵守各自租约条款的能力取决于影响租户经营的市场的经济、监管和社会因素。

在.期间九月末2019年9月30日, 不单个租户所占比例超过5%我们总的综合租金收入。


11.	产权处置和待售房地产

配置

下表总结了与我们在年度销售期间销售的房地产和工业单位相关的信息九月末2019年9月30日.



财产	子市场	处置日期	出租平方英尺	合同销售价格⁽¹⁾·(以千为单位)	记录的增益(以千为单位)
Orangethorpe大道2350-2384号和Placentia大道1631号	北奥兰治县	6/27/2019	62,395	$11,575	$4,810
Poinsettia大道939号-301单元	北圣地亚哥	7/31/2019	6,562	$1,263	$895
总计			68,957	$12,838	$5,705


(1)	表示扣除佣金、比例和其他成交成本之前的合同总销售价格。

房地产挂牌出售

截至2019年9月30日，我们位于东谷大道(“金谷”)13914-13932号的物业被分类为待售。截至2018年12月31日，我们没有任何被归类为待售的房产。

下表总结了截至2019年9月30日与Golden Valley相关的主要资产和负债类别(以千为单位)：



	2019年9月30日
土地	$	2,372
建筑物及改善工程	2,674
租户改进	296
待售房地产	5,342
累计折旧	(824		)
待售房地产净值	4,518
与待售房地产相关的其他资产	64
与待售房地产相关的总资产，净额	$	4,582

租户保证金	$	102
与待售房地产相关的其他负债	33
与待售房地产相关的负债总额，净额	$	135

2019年9月30日之后，我们完成了金谷的处置。参见附注14。


12.	权益

优先股

在……上面2019年9月20日，我们完成了一次承销的公开募股3,450,000我们的股份5.625%C系列累积可赎回优先股(“C系列优先股”)，价格为$25.00·每股。此次发行的净收益约为#美元。$83.3百万扣除承销商的折扣和提供成本合计$3.0百万好的。C系列优先股是在综合资产负债表中扣除发行成本的股东权益中列示的。

我们C系列优先股的股息从最初发行之日起累计，从2019年12月31日开始，在每年3月、6月、9月和12月的最后一天或大约每年3月、6月、9月和12月的最后一天(从2019年12月31日开始)按季度拖欠股息。5.625%每年$25.00每股清算优先权(相当于$1.40625每股每年每股)。C系列优先股没有明确的到期日，也不受任何强制赎回或偿债基金的约束。这个

我们C系列优先股的持有者在公司清算、解散或结束其事务时的股息权和权利方面高于普通股持有者。我们C系列优先股的持有者一般没有表决权，但如果我们在六个或更多的季度股息期间(无论是否连续)未能支付股息，则只有有限的表决权。我们可能不会在之前赎回C系列优先股2024年9月20日除在有限情况下维持我们作为房地产投资信托基金的地位或根据特定的控制权变更交易外。在或之后2024年9月20日，我们可以随时或不时赎回我们的C系列优先股的全部或部分，赎回价格为$25.00？每股，加上赎回日期之前的任何累积、累算和未支付的分配。一旦发生指定的控制权变更交易，我们可以选择赎回全部或部分C系列优先股120在控制权发生变更后的几天内，通过支付。$25.00？每股现金，加上赎回之日之前任何应计和未付的分配。如果我们不行使赎回C系列优先股的权利，在发生特定的控制权变更交易时，C系列优先股的持有人有权将他们的部分或全部股份转换为相当于公司普通股的数量。$25.00加上应计和未支付的股息，但不超过最高限额。1.139·C系列优先股每股普通股，可进行某些调整。

普通股

2019年6月13日，我们建立了一个新的市场股票发售计划(“5.5亿美元自动柜员机计划”)，根据该计划，我们可以不时出售最多$550.0百万通过销售代理销售我们的普通股。价值5.5亿美元的ATM计划取代了我们以前的$450.0百万于2019年2月19日建立的上市股票发售计划(“以前的自动柜员机计划”)。基本上全部$450.0百万在建立价值5.5亿美元的自动柜员机计划之前，我们根据先前自动柜员机计划可获得的普通股中的一部分已售出。

在.期间九月末2019年9月30日，我们总共卖出了13,957,083根据5.5亿美元的自动柜员机计划和之前的自动柜员机计划，我们普通股的加权平均价为$36.93每股收益总额为$515.4百万，和净收益$507.7百万，扣除销售代理费后。自.起2019年9月30日，我们有能力发布最多一个额外的$484.6百万在5.5亿美元的自动柜员机计划下的普通股。未来的实际销售(如果有的话)将取决于多种因素，其中包括市场条件、我们普通股的交易价格、我们对适当资金来源的决定以及我们可用资金的潜在用途。

非控制性利益

非控股权益涉及运营合伙企业中的权益，由运营合伙企业中的共同合伙企业权益单位(“运营单位”)、完全归属的LTIP单位、完全归属的业绩单位和系列1 CPOP单位(如下所述)所代表，不属于我们所有。

运营伙伴单位

自.起2019年9月30日，非控股权益包括1,881,947操作单元和539,910完全授权的LTIP单元和性能单元，约占2.1%我们的运营伙伴关系。我们普通股的OP单位和股份具有基本相同的经济特征，因为它们在我们的运营伙伴的净收益或亏损和分配总额中平均分担。拥有OP单位的投资者有权使我们的运营伙伴赎回他们在我们的运营伙伴中的任何或所有单位，每单位的现金金额相当于普通股一股当时的当前市场价值，或者，在我们的选择中，普通股股份一对一。

在.期间九月末2019年9月30日, 46,339OP单位被转换成同等数量的普通股，导致重新分类$0.3百万Rexford Industrial Realty，Inc.股东权益的非控制性权益。

首选单位-系列1 CPOP单位

2019年4月10日，我们从一个独立的卖家(“卖家”)手中收购了位于东15街1515号的一处工业地产，购买价为$28.1百万好的。出于对财产的考虑，我们向卖家发出了593,960新发行4.43937%合伙企业在经营合伙中的权益的累积可赎回优先单位(“系列1 CPOP单位”)，价值为$27.4百万，外加支付某些结算费用，包括$0.7百万通常归因于卖方的成交成本。

这笔交易的定价是基于普通股价格$31.56，等于我们普通股截至意向书日期的过去30天平均收盘价(“平均值”)。系列1 CPOP单元的持有者，何时和作为

经本公司授权为经营合伙企业的普通合伙人，有权按以下比率获得累积现金分派4.43937%每年$45.50952每单位清算优惠(a44.2%转换溢价至上述平均值)，于每年3月、6月、9月和12月的最后一天或大约每年3月、6月、9月和12月的最后一天每季度支付，从2019年6月28日开始。第一系列CPOP单位的持有人有权获得清算优先权，即$45.50952每单位和大约$27.0百万在所有第一系列CPOP单元的总计中，在任何自愿或非自愿清算、解散或结束运营合伙企业事务的情况下，在运营单元的持有人面前。

系列1 CPOP单位可(I)随时由持有人选择兑换(“持有人转换权”)，或(Ii)于2024年4月10日或之后(“公司转换权”)之日或之后的任何时间，随时兑换为OP单位，在每种情况下，均可兑换为OP单位，但需进行调整以消除小数单位或在系列1 CPOP单位上存在任何应计和未付分派的情况下进行调整。(Ii)在2024年4月10日或之后的任何时间(“公司转换权”)，可兑换为1系列CPOP单位，但须进行调整以消除小数单位或在系列1 CPOP单位上存在任何应计和未付分派的范围内。如上所述，拥有OP单位的投资者有权使我们的运营伙伴赎回他们在我们的运营伙伴中的任何或所有单位，每个单位的现金金额等于一股普通股的当时市场价值，或者，在我们的选择下，我们普通股的股份一对一(“后续赎回权”)。

系列1 CPOP单元的排名高于运营伙伴的OP单元，与运营伙伴的5.875%A系列和B系列累积可赎回优先单位和5.625%C系列累积可赎回优先股和明确指定为与系列1 CPOP单元同等排名的运营合伙企业的任何未来类别或系列合伙企业权益，且低于明确指定为排在系列1 CPOP单元之前的运营合伙企业的任何其他类别或系列合伙企业权益。

根据相关会计指引，我们分析了应分开核算的任何嵌入式衍生品的系列1 CPOP单位，并考虑了要求将系列1 CPOP单位分类为临时权益与永久权益的条件。在执行我们的分析时，我们评估了系列1 CPOP单位的主要特征，包括自由分发权、持有人转换权、公司转换权和随后的赎回权，以确定我们是否控制必要的行动或事件，以发行股份结算下可能需要交付的最大数量的股份，如果系列1 CPOP单位转换为普通股股份(转换为OP单位之后)。根据我们的分析结果，我们得出结论：(I)第一系列CPOP单位的任何嵌入特征都不需要分叉和单独核算，(Ii)第一系列CPOP单位符合在权益内分类的标准，因此在综合资产负债表中被列为永久权益内的非控制性权益。

修订并恢复2013年激励奖励计划

2018年6月11日，我们的股东批准了修订和恢复的雷克斯福德工业地产公司。和Rexford Industrial Realty，L.P.2013激励奖励计划(“计划”)，取代并取代Rexford Industrial Realty，Inc.。和Rexford Industrial Realty，L.P.2013激励奖励计划(“先前计划”)。根据该计划，我们可能会继续向我们的非雇员董事、员工和顾问授予股票期权、限制性股票、股息等价物、股票支付、限制性股票单位、业绩股份、LTIP合伙企业权益单位(“LTIP单位”)、我们经营伙伴关系中的业绩单位(“业绩单位”)以及其他基于股票和现金的奖励。

根据本计划可能发行或转让的普通股、LTIP单位和绩效单位的股份总数为1,770,000，加上尚未根据先前计划发行的任何股份，包括因任何原因未向参与者发行或交付或在归属前被参与者没收的根据先前计划获得未支付奖励的股份。自.起2019年9月30日，共1,678,387普通股、LTIP单位和业绩单位的股份仍可供发行。根据本计划授予的股份和单位可以授权但未发行的股份或单位，或者，如果董事会授权，在公开市场上购买的股份。如果本计划下的奖励被没收、到期或以现金结算，则受此类奖励约束的任何股票或单位一般可用于未来的奖励。

LTIP单位和性能单位

LTIP单位和绩效单位都是运营伙伴关系中的一类有限合伙单位。最初，LTIP单元和性能单元在清算分发方面不与OP单元完全对等。然而，一旦发生运营伙伴关系协议中描述的某些事件，LTIP单元和绩效单元可以在一段时间内实现与运营单元完全对等的所有目的。如果达到这样的平价，既有LTIP单元和既有性能单元可转换为相等数量的OP单元，并在转换后享有OP单元的所有权利。LTIP单元，无论是否获得授权，都会收到与OP单元相同的季度每单元分配，这等于

我们普通股的每股分配。未归属的性能单位收到季度每单位分配等同于10%在OP单元上支付的分发。

基于股份的奖励活动

下表列出了我们的基于股份的奖励活动九月末2019年9月30日:



	未归属奖项
	受限普通股		LTIP单位		性能单位
2019年1月1日的余额	200,398		327,048		591,767
授与	110,190		59,515		—
没收	(15,712	)	—		—
既得⁽¹⁾	(79,881	)	(52,385	)	—
平衡于2019年9月30日	214,995		334,178		591,767


(1)	在.期间九月末2019年9月30日, 24,132该公司普通股的股份是根据该计划的条款进行投标的，以满足与限制普通股的归属相关的最低法定税收预扣要求。

下表列出了截至#年所有未归属的基于股份的奖励的归属时间表2019年9月30日:



	未归属奖项
	受限普通股	LTIP单位	性能单位⁽¹⁾
2019年10月1日-2019年12月31日	1,396	156,009	199,000
2020	88,304	120,001	188,250
2021	59,498	49,950	204,517
2022	43,062	5,660	—
2023	22,735	2,558	—
总计	214,995	334,178	591,767

(1)

表示在2016年12月29日至2019年12月28日的三年绩效期间和2017年12月15日至2020年12月14日的三年绩效期间实现指定的最大股东总回报(“TSR”)障碍的情况下，将在2019年12月28日和2020年12月14日获得和归属的绩效单位的最大数量，以及在指定的最大TSR和FFO的情况下，将在2021年12月31日获得和归属的最大绩效单位数量

补偿费用

下表列出了以下报告期间所有基于股份的奖励的支出和资本化金额(以千为单位)：



	截至9月30日的三个月，				截至9月30日的9个月，
	2019		2018		2019		2018
支出的股份补偿⁽¹⁾	$	2,668	$	2,243	$	7,956	$	7,866
资本化股权薪酬⁽²⁾	48		73		124		183
以股份为基础的总薪酬	$	2,716	$	2,316	$	8,080	$	8,049


(1)	支出金额包括在所附综合经营报表的“一般及行政”及“物业开支”内。


(2)	为.三和九月末2018年9月30日，资本化金额与提供建筑或租赁服务的员工有关，并列入综合资产负债表中的“建筑和改造”和“递延租赁成本，净额”。为.三和九月末2019年9月30日，资本化金额仅与提供建筑服务的员工有关，并包括在综合资产负债表的“建筑和改造”中。

自.起2019年9月30日，与所有未归属的基于股份的奖励相关的未确认的总补偿成本为$12.0百万并且预计将在加权平均剩余期间内确认25月份.

累计其他综合收入的变化

下表总结了我们的AOCI余额的变化九月末2019年9月30日和2018，其中仅包括与我们的现金流套期保值相关的调整(以千为单位)：



	截至9月30日的9个月，
	2019			2018
累计其他综合收入期初余额	$	6,262		$	6,799
重新分类前的其他综合(亏损)收入	(14,678		)	7,382
从累计其他综合收益重新分类到利息支出的金额	(2,094		)	(505		)
本期其他综合(亏损)净收入	(16,772		)	6,877
减去非控股权益导致的其他综合损失(收入)	378			(118		)
普通股股东的其他综合(亏损)收入	(16,394		)	6,759
累计其他综合(亏损)收尾余额	$	(10,132	)	$	13,558


13.	每股收益

下表列出了基本每股收益和稀释后每股收益的计算(以千为单位，股票和每股金额除外)：



	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
分子：
净收入	$	12,948		$	8,965		$	39,619		$	31,868
减去：优先股股利	(2,572		)	(2,423		)	(7,419		)	(7,270		)
减去：非控股权益的净收入	(518		)	(141		)	(1,288		)	(588		)
减去：参与证券的净收入	(112		)	(94		)	(339		)	(285		)
普通股股东应占净收益	$	9,746		$	6,307		$	30,573		$	23,725

分母：
已发行普通股的加权平均股份-基本	109,645,216			91,463,594			104,653,218			84,407,429
稀释证券的影响-业绩单位	428,858			481,612			360,906			518,043
已发行普通股加权平均股份-稀释	110,074,074			91,945,206			105,014,124			84,925,472

每股收益—·基本
普通股股东应占净收益	$	0.09		$	0.07		$	0.29		$	0.28
每股收益—·稀释
普通股股东应占净收益	$	0.09		$	0.07		$	0.29		$	0.28

未归属的基于股份的支付奖励包含不可丧失的股息权利，无论支付或未支付，均作为参与证券入账。因此，限制性股票的未归属股份、未归属LTIP单位和未归属业绩单位被视为参与证券。根据两级法，参与证券包括在基本每股收益的计算中。两级法根据宣布(或累积)的股息及其各自在未分配收益中的参与权确定每类普通股和每种参与证券的每股收益。参与证券也包括在稀释每股收益的计算中，对限制性股票和LTIP单位的未归属股份采用两级法或库存股法中较具稀释性的方法，并通过确定未归属业绩单位的报告日期是否满足某些市场条件。

使用库存股方法将限制性股票和未归属LTIP单位的未归属股份包括在内的影响被排除在我们计算未清偿普通股的加权平均股份时被排除在外，因为将它们包括在内将是反稀释的。

性能单位，根据公司达到某一TSR水平而进行归属三假设报告期为业绩期末，假设报告期为业绩期末，当TSR达到奖励协议规定的阈值水平或高于奖励协议规定的门槛水平时，在计算摊薄每股收益时，将作为或有可发行股份计入摊薄EPS，并假设报告期为业绩期末，且其影响是摊薄的。

我们还考虑其他潜在摊薄证券的影响，包括系列1 CPOP单位和OP单位，它们可能在某些情况下赎回我们的普通股股份，当它们被纳入稀释后的每股收益时，将其计入我们的稀释每股收益的计算中。


14.	后续事件

收购

在……上面2019年10月3日，我们收购了位于Slauson大道6277-6289号在……里面商业，加利福尼亚州，合同价格为$41.3百万好的。该属性包括三多租户建筑，共336,085可出租的平方英尺。

在……上面2019年10月4日，我们收购了位于西曼维尔街750号在……里面康普顿，加利福尼亚州，合同价格为$11.5百万好的。该属性包括一单租户建筑59,996可出租的平方英尺。

在……上面2019年10月25日，我们收购了位于8985 Crestmar Point在加利福尼亚州圣地亚哥，合同价格为$8.0百万好的。该属性包括一多租户建筑55,816可出租的平方英尺。

处置

在……上面2019年10月11日，我们完成了将Golden Valley出售给一个独立的第三方，合同价格为$11.2百万和净收益$10.6百万.

宣布的股息

在……上面2019年10月28日，我们的董事会宣布季度现金股利为$0.185每股普通股和季度现金分配$0.185每个OP单元，将于以下日期支付1月15日，2020年，致截至#年的记录持有者2019年12月31日好的。另外，在2019年10月28日，我们的董事会宣布季度现金股利为$0.367188我们的每股5.875%A系列累积可赎回优先股，季度现金股利$0.367188我们的每股5.875%B系列累积可赎回优先股，按比例分配的现金股息$0.39453125每股C系列优先股和季度现金分配$0.505085按系列1 CPOP单位付款2019年12月31日，致截至#年的记录持有者2019年12月13日.

项目“2”管理层讨论分析“财务状况”和“运营”的结果“”

以下讨论应与合并财务报表及其相关附注一起阅读，合并财务报表及其相关附注出现在本季度报告表格10-Q的第一部分第一项“财务报表”中。术语“公司”、“我们”、“我们”和“我们”指的是雷克斯福德工业地产公司。及其合并的子公司，但文意另有所指者除外。

前瞻性陈述

我们在本季度报告中作出的陈述是前瞻性陈述，通常通过使用诸如“预期”、“相信”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“估计”、“项目”、“寻求”、“应该”、“将”、“结果”以及此类词语或类似表达的变体来识别。我们的前瞻性陈述反映了我们目前对我们的计划、意图、期望、战略和前景的看法，这些观点基于我们目前可以获得的信息和我们所做的假设。虽然我们相信我们的前瞻性陈述中反映或暗示的我们的计划、意图、期望、战略和前景是合理的，但我们不能保证我们的计划、意图、期望、战略或前景将得到实现或实现，您不应过度依赖这些前瞻性陈述。此外，实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果大不相同，并可能受到各种风险和因素的影响，包括但不限于：


•	我们经营的竞争环境；


•	房地产风险，包括房地产价值的波动和当地市场的总体经济气候以及在这些市场上争夺租户的竞争；


•	租金下降或空置率上升；


•	租户可能违约或不续签租约；


•	租户可能破产或无力偿债；


•	收购风险，包括此类收购未能按照预期执行；


•	收购和处置的时机；


•	地震、野火、洪水等潜在自然灾害；


•	未来任何安全警报和/或恐怖袭击的后果；


•	国家、国际、区域和当地的经济状况，包括贸易争端的影响和不确定性，以及对进口到美国的货物和出口到其他国家的货物征收关税；


•	利率的一般水平；


•	影响我们的法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产和分区或房地产投资信托(REIT)税法的变化，以及房地产税率的潜在增长；


•	融资风险，包括我们运营的现金流可能不足以支付所需的本金和利息，以及我们可能无法在到期时对现有债务进行再融资或以有吸引力的条款获得新融资或根本无法获得新融资的风险；


•	保险金额不足或不足；


•	我们未能完成收购；


•	我们未能成功整合获得的资产；


•	我们的资格和保持我们作为REIT资格的能力；


•	我们保持惠誉目前投资评级的能力；


•	诉讼，包括与起诉或辩护待决或威胁的索赔以及任何不利结果相关的费用；以及


•	可能的环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的财产的污染进行必要的补救而可能发生的成本、罚款或处罚。

因此，不能保证我们的预期将会实现。除非联邦证券法另有要求，否则我们不承担任何义务或承诺公开发布对本文(或其他地方)包含的任何前瞻性声明的任何更新或修订，以反映我们对此的预期的任何变化，或任何此类声明所基于的事件、条件或环境的任何变化。读者应仔细审阅我们的财务报表及其附注，以及我们截至2018年12月31日的年度报告Form 10-K中题为“风险因素”的部分。

公司概况

雷克斯福德工业地产公司是一个自我管理和自我管理的全方位服务REIT，专注于拥有和经营南加州填充区市场的工业地产。我们于2013年1月18日成立为马里兰公司，Rexford Industrial Realty，L.P.(我们是其唯一的普通合伙人)于2013年1月18日成立为马里兰有限合伙企业。通过我们在运营伙伴及其子公司中的控股权益，我们收购、拥有、改善、开发、租赁和管理主要位于南加州填充市场的工业房地产，并不时收购或提供由工业地产担保的抵押债务。我们根据1986年“国内收入法”(“守则”)(经修订)组织和开展业务，以符合REIT资格，并且在我们将收入分配给股东并保持REIT资格的范围内，我们的收入一般不受联邦税的约束。

自.起2019年9月30日，我们的整合投资组合包括205属性约为2480万可出租的平方英尺。此外，我们目前还管理着一个额外的19属性约为100万可租用的平方英尺。

我们的目标是为我们的股东创造有吸引力的风险调整后的回报，通过在高壁垒的南加州填充市场提供工业地产投资和由工业地产担保的抵押贷款债务的优越途径。我们的目标市场为我们提供了机会，既可以获得稳定的物业，产生良好的现金流，也可以获得物业或地块，在这些物业或地块中，我们可以通过增值翻新和重新开发或开发新的工业建筑来提高回报。可用空间的稀缺和限制新租赁产品建设的高障碍，都有助于在我们的目标填充南加州工业地产市场内创造卓越的长期供需基本面。凭借我们垂直集成的运营平台和广泛的增值投资和管理能力，我们相信我们能够充分利用我们市场中的机会来实现我们的目标。

2019年迄今亮点

收购


•	在2019年第一季度，我们完成了对五具有组合属性的属性80万可租平方英尺，总价为1.46亿美元.


•	在2019年第二季度，我们完成了对16具有组合属性的属性180万可租平方英尺，总价为3.4亿美元.


•	在2019年第三季度，我们完成了对九具有组合属性的属性90万可租平方英尺，总价为2.265亿美元.

重新定位


•	在2019年第一季度，我们稳定了位于1998年测量者大道、纳尔逊大道14748-14750号、菲格罗亚街15401号和洛基点1332年-1340号的四处房产，40万可出租的平方英尺。

•

在2019年第三季度，我们稳定了位于卡森街1580号的酒店，并完成了位于Conejo Spectrum Street 2455号的酒店的重新定位，以及位于任务橡树大道3233号和Rosecrans大道7110 E.Rosecrans Avenue的空间。截至2019年9月30日，我们在Conejo Spectrum Street 2455号租赁了42，504平方英尺，在任务橡树大道3233号租赁了5个单元，总面积为70，426平方英尺。

配置


•	在2019年第二季度，我们出售了一处房产62,395可租平方英尺，总售价为1160万美元和净现金收益1110万美元.

权益


•	在2019年第一季度，我们销售了7,148,746根据我们的市场配股计划发行的普通股，总收益为2.484亿美元，或大约$34.75每股。


•	在2019年第二季度，我们销售了5,660,920根据我们的市场配股计划发行的普通股，总收益为2.163亿美元，或大约$38.20每股。


•	在2019年第三季度，我们销售了1,147,417根据我们的At-市场股权提供计划的普通股，总收益为5070万美元，或大约$44.21每股。


•	2019年4月，在收购位于东15街1515号的物业时，我们向卖方发出了593,960新发行4.43937%合伙企业在经营合伙中的权益的累积可赎回优先单位(“系列1 CPOP单位”)价值为2740万美元.


•	2019年9月，我们完成了公开发行3,450,000我们5.625%C系列累积可赎回优先股的股票，价格为$25.00每股净收益约为8330万美元扣除承销商折扣和发行成本后。

融资


•	2019年7月，我们完成了1亿美元高级债券的私募，包括2500万美元以固定利率10年期优先票据3.88%和7500万美元15年期优先票据的固定利率4.03%.

可能影响未来运营结果的因素

市场基本面

我们的经营业绩取决于南加州的工业房地产市场。

南加州工业房地产业继续表现出强劲的基本面。这些高壁垒填充市场的特点是可用产品相对稀缺，通常以超过98%的占有率运行，加上由于土地和开发成本高，引入新供应的能力有限，以及由于更多的工业财产被转换为非工业用途而无法交付，市场上可开发土地的供应净减少。因此，在我们的许多目标填充子市场，可用的工业供应继续减少，房东特许权处于周期性低水平，建筑交付不足需求。同时，我们的填充目标市场内的潜在租户需求继续显示出增长，这是由强劲的再租赁价差、强劲的续订活动、不断扩张的区域经济、电子商务交易和交货量的大幅增长以及对消费者和企业的交货时间框架的进一步压缩所显示或推动的，从而增加了最后一英里设施对及时履行的重要性。尽管与全球增长、税制改革以及贸易和关税政策的变化有关的潜在担忧，我们继续观察到我们的目标填充市场内的一些积极趋势。根据南加州工业地产市场和我们的房地产投资组合目前的观察，我们预计这些积极的趋势将持续到2019年剩余时间。

在洛杉矶县，强劲的市场基本面持续到2019年第三季度。高租户需求使空置率保持在历史最低水平，平均要价比季度上升。目前的市场状况表明，租金很可能在2019年剩余时间继续上升，因为入住率仍接近产能水平，新的开发受到土地供应不足以及土地和开发成本增加的限制。

在橙县，2019年第三季度市场基本面仍然有利。由于租户需求稳定，以及该地区工业产品供应持续低迷，空置率仍然较低，平均要求租赁率比季度有所上升。目前的区域市场状况表明，2019年剩余时间租金将继续增长。

在圣地亚哥，由于强劲的租赁活动，空置率比季度略有下降，平均要价比季度有所上升。

在文图拉县，按季度计算的空置率略有增加，要求租赁率按季度变化不变。

最后，在内陆帝国(Inland Empire)，新的工业产品继续在市场中得到很好的吸收。在内陆帝国西部(Inland Empire West)，我们在其中运营的填充式市场，空置率仍然处于历史低位，平均要价比季度略有上涨。我们预计内陆帝国西部的前景在2019年剩余时间将是积极的。我们通常不关注位于内陆帝国东部次级市场内的房地产，那里可用土地和新供应的开发和建设管道是大量的。

物业的收购和增值重新定位和开发

公司的增长战略包括收购租赁的、稳定的物业以及具有增值机会的物业，以改善功能并部署我们的价值驱动型资产管理计划，以增加现金流和价值。此外，我们可能会不时收购土地或拥有多余土地的物业，在那里我们可以建造新的建筑物，尽管我们预计这不会成为我们运营的重要部分。收购可能包括单一财产投资以及购买财产组合，交易价值从低于1000万美元的单一财产投资到潜在价值数十亿美元的组合不等。该公司的地理重点仍然是填充式南加州。然而，有时可以收购包含临界数量的填充南加州工业地产的投资组合，这些资产可能包括位于填充南加州以外的市场中的一些资产。一般而言，就非填充-南加州资产将作为较大投资组合的一部分而收购，本公司可承保该等投资，并有可能在一段时间内处置该等资产，以最大限度地集中于南加州填充，同时努力采取适当步骤以满足REIT安全港要求，以避免REIT税法所禁止的交易。

我们增长战略的一个关键组成部分是通过场外交易和轻度营销交易来收购房地产，这些交易通常在收购时以低于市场占有率或低于市场租金的价格运营，或者具有短期租赁展期，或者通过功能或实体重新定位和改进提供增值的机会。通过各种重新开发、重新定位和专业租赁和营销策略，我们寻求增加房地产的功能性和对潜在租户的吸引力，并随着时间的推移，将房地产的入住率稳定在满足或超过市场率的水平

重新定位可以包括对物业的一系列改进。^这可能包括对物业进行彻底的结构改造，我们将未充分利用的大型空间转换成一系列更小更实用的空间，或者它可能包括创建额外的平方英尺，物业场地的现代化，消除功能陈旧，增加或增强装载区域和卡车通道，增强消防生命安全系统或其他增生性改进。^^因为每一次重新定位努力都是独特的，并基于物业、目标租户和总体趋势而确定。重新定位对我们的租金收入和入住率水平的时间和影响将有所不同，因此，将影响我们不同时期的经营结果的比较，具有有限的可预测性。

自.起2019年9月30日, 八我们的物业处于重新定位或开发的不同阶段四我们的物业处于租赁阶段。此外，我们预计将开始重新定位工作一在不久的将来会有更多的财产。下表列出了这些属性的摘要，以及五2019年前九个月稳定的物业和2018年稳定的四个物业，因为2018年这些稳定的时间对我们当前和比较的运营结果有直接影响。除了下表中的属性外，我们在增值重新定位或翻新中也有一系列较小的空间，由于其较小的尺寸和相对名义上的停机时间，下面没有列出，但是，在总体上，可能是相当大的。



						估计施工期⁽¹⁾
物业(子市场)	市场	相同的物业组合⁽²⁾	可出租物业总面积平方英尺	空置出租平方英尺 ·正在重新定位/租赁中	估计新发展项目可出租平方英尺	开始	完工	19年9月30日总租赁物业百分比
当前重新定位和发展：
28901-28903 Avenue Paine-开发(SF Valley)	拉	N	—	—	111,024	3Q-2019	3Q-2020	—%
劳伦斯大道851号(文图拉)⁽³⁾	vc	N	49,976	49,976	39,294	2Q-2018	3Q-2020	—%
谢尔曼大街29003号(旧金山谷)	拉	N	68,123	68,123	—	3Q-2018	4Q-2019	—%
卡门尼塔路16121号(中部县)	拉	N	109,780	57,855	—	1Q-2019	4Q-2019	47%
诺德街12821号(西OC)	法团	N	120,800	120,800	39,847	1Q-2019	3Q-2020	—%
8th Street(SF Valley)635号	拉	N	72,250	72,250	—	2Q-2019	1Q-2020	—%
华富苑10015号(中环SD)	标清	N	106,412	106,412	—	2Q-2019	1Q-2020	—%
合并-发展(内陆帝国西部)⁽⁴⁾	某人	N	—	—	333,491	2Q-2019	2Q-2020	—%
总计			527,341	475,416	523,656

租赁阶段：
2722 Fairview Street(OC Airport)	法团	Y	116,575	58,802	—	1Q-2018	4Q-2018	50%
2455 Conejo Spectrum Street(Ventura)⁽⁵⁾	vc	N	98,218	55,714	—	1Q-2019	3Q-2019	43%
3233任务橡树大道-3233单元(文图拉)⁽⁶⁾	vc	Y	461,717	39,210	—	2Q-2017	3Q-2019	88%
7110 E.Rosecrans大道-B单元(南湾)	拉	Y	74,856	37,417	—	1Q-2019	3Q-2019	50%
总计			751,366	191,143	—

未来重新定位：
诺沃克大道9615号(中部县)⁽⁷⁾	拉	Y	38,362	—	201,808	3Q-2020	2021	69%

当前总体重新定位和发展、租赁阶段和未来重新定位			1,317,069	666,559	725,464

稳定：⁽⁸⁾	市场	相同的物业组合⁽²⁾	稳定可租用平方英尺			稳定期		19年9月30日总租赁物业百分比
纳尔逊大道14748-14750号-(圣加布里埃尔山谷)	拉	Y	201,990	—	—	1Q-2019		95%
1998年测量师大道(文图拉)	vc	N	56,306	—	—	1Q-2019		100%
菲格罗亚街15401号(南湾)	拉	Y	38,584	—	—	1Q-2019		100%
1332-1340 Rocky Pt.柯林博士。(北段SD)	标清	N	73,747	—	—	1Q-2019		100%
加森街1580号(南湾)	拉	N	43,787	—	—	3Q-2019		100%
2019年总数稳定			414,414

3233任务橡树大道-H单元(文图拉)	vc	Y	43,927	—	—	1Q-2018		88%
1601 Alton Parkway(OC机场)	法团	Y	124,988	—	—	3Q-2018		100%
301-445 Figueroa街(南湾)	拉	Y	133,650	—	—	3Q-2018		95%
28903 Avenue Paine-重定位(SF Valley)	拉	Y	111,935	—	—	4Q-2018		100%
2018年总数稳定			414,500


(1)	估计的施工期可能会因多种因素而发生变化，包括但不限于许可证要求、施工延误、范围变化和其他不可预见的情况。


(2)	我们的“Same Properties Portfolio”是我们整合组合的子集，包括截至2018年1月1日由我们全资拥有且截至目前仍由我们拥有的所有物业2019年9月30日好的。具有“Y”的属性表示其包含在相同的属性组合中，而具有“N”的属性表示其被排除在相同的属性组合中。


(3)	我们希望拆除现有的49,976在劳伦斯大道851号出租平方英尺的大楼并建造一个新的89,270可出租平方英尺的多单元建筑。


(4)	合并是一个完全有资格的工业发展用地，我们计划在其上建造六座工业大厦，总面积为333，491平方英尺。


(5)	我们在2019年第一季度收购了Conejo Spectrum Business Park，这是一个有九栋楼的物业。此表中显示的信息涉及位于Conejo Spectrum Street 2455号的九座大楼中的一座。


(6)	在2019年第三季度，我们完成了3233 Mission Oaks Boulevard-Unit 3233的重新定位，其中包括将现有单元分拆为8个较小的单元，其大小从约12，000平方英尺到20，000平方英尺不等，总计109，636平方英尺。自.起2019年9月30日，共租赁了5个单位，合计70，426平方英尺，共3个单位39,210可出租的平方英尺可供出租。


(7)	诺沃克大道9615号是一个占地10.26英亩的仓库，共有三栋建筑38,362可出租的平方英尺。2019年1月，我们将租户的逐月土地租赁转换为到期日期为2020年6月30日的定期租赁。我们将拆除现有的建筑物，并在土地契约终止后新建201808平方英尺的可出租建筑物。


(8)	我们认为重新安置的物业应在以下较早时间稳定：(I)在达到90%的入住率或自重新安置建筑工程完成之日起计的一年内。

由于重新定位或重新开发活动而非经营的物业可能有资格在开发和建设期间获得不同水平的利息、保险和房地产税资本化。增值收购导致的重新定位和重新开发活动的增加，可能会导致未来期间符合利息、保险和税收资本化条件的资产余额增加。130万美元和300万美元利息支出和40万美元和100万美元保险和房地产税收支出三和九月末2019年9月30日分别与我们的重新定位和重建项目有关。

租金收入

我们的经营业绩主要取决于我们投资组合中的物业产生的租金收入。这些物业产生的租金收入受我们维持或提高我们物业的入住率和租金水平的能力的影响，这将取决于我们以优惠利率租赁空置空间和重新租赁即将到期的空间的能力。

入住率

自.起2019年9月30日，我们的合并投资组合，包括后续段落中所述的重新定位中的空间，大约是94.9%被占用，而我们的稳定的整合投资组合不包括这样的空间大约是97.5%使用中。我们相信，增加我们物业入住率的机会将是未来收入增长的重要推动因素。推动这一增长的机会将来自最近完成的重新定位项目的租赁，以及目前正在建设的重新定位和开发项目的完成和租赁。

如“物业的收购和增值重新定位和开发“以上，截至2019年9月30日, 12与我们的财产相结合70万空置的可出租平方英尺目前正在重新定位或租赁中。这些空置的重新定位空间和租赁空间12物业集中在我们的洛杉矶，奥兰治县，文图拉和圣地亚哥市场，并代表2.7%占我们合并投资组合总面积的1%2019年9月30日好的。包括这些空置的重新定位空间和租赁空间12物业，我们的加权平均入住率2019年9月30日，在洛杉矶，奥兰治县，文图拉和圣地亚哥96.3%, 92.6%, 90.8%和90.6%分别为。不包括这些空置的重新定位空间和租赁空间12物业，我们的加权平均入住率2019年9月30日，在这些市场中98.1%, 98.9%, 96.4%和94.1%分别为。我们相信，我们未来长期增长的一个重要部分将来自于这些目前正在重新定位的项目的完成，以及通过识别或获得新的重新发展和重新定位的机会，无论是在我们现有的投资组合中还是通过新的投资，这些机会可能随不同时期的市场情况而有所不同。

未进行重新定位的物业的入住率受我们南加州填充市场的区域和当地经济条件的影响。近年来，洛杉矶，奥兰治和圣地亚哥的市场

继续显示出历史上的低空置率和积极的吸纳，这是由于租户需求高和产品可用性低造成的。因此，我们在这些市场的物业也呈现出类似的趋势。我们预计，在2019年余下的时间里，总体市场状况将保持积极，并相信增加我们物业的入住率和租金的机会将是未来收入增长的重要推动因素。

租赁活动和租金

下表列出了我们的新租约和续订租约的租赁活动九月末2019年9月30日:



	新租约
季	数租约	出租平方英尺	加权平均租赁条款 (年)	每平方英尺实际租金⁽¹⁾		GAAP租赁套餐⁽²⁾⁽⁴⁾		现金租赁价差⁽³⁾⁽⁴⁾
Q1-2019	51	527,869	4.1	$	10.65	36.5	%	26.4	%
Q2-2019	50	651,023	6.9	$	11.91	45.6	%	28.4	%
Q3-2019	40	396,115	5.0	$	11.81	38.2	%	26.1	%
总计/加权平均值	141	1,575,007	5.5	$	11.46	39.7	%	27.0	%



	续约									到期的租约		保留率⁽⁷⁾
季	数租约	出租平方英尺	加权平均租赁条款 (年)	每平方英尺实际租金⁽¹⁾		GAAP租赁套餐⁽²⁾⁽⁵⁾		现金租赁价差⁽³⁾⁽⁵⁾		数租约	出租平方英尺⁽⁶⁾	出租平方英尺
Q1-2019	52	604,014	3.7	$	12.44	22.0	%	13.5	%	106	1,049,012	69.7	%
Q2-2019	56	1,069,391	5.5	$	10.98	38.1	%	21.0	%	89	1,289,743	85.4	%
Q3-2019	51	618,982	4.2	$	11.17	29.1	%	17.5	%	97	1,011,691	61.9	%
总计/加权平均值	159	2,292,387	4.7	$	11.42	30.8	%	17.8	%	292	3,350,446	73.5	%


(1)	每平方英尺的有效租金是根据GAAP在租赁期内计算的平均基础租金，以每年每平方英尺的美元表示。包括本季度执行的所有新租约和续订租约。


(2)	计算为新租约或续订租约的GAAP租金与同一空间到期租约上到期的GAAP租金之间的变化。


(3)	计算为新租约或续约的起始现金租金与同一空间的到期租约的到期现金租金之间的差额。

(4)

GAAP和现金再租赁利差适用于在九月末2019年9月30日，排除38租约聚合861,677可租用平方英尺，没有可比较的租赁数据。这些38排除的租赁，13租约聚合317,627可出租的平方英尺是最近重新定位的空间的租赁。可比租赁一般不包括：(I)从未在吾等拥有权下占用的空间，(Ii)最近重新定位/重新开发的空间，(Iii)空置超过一年的空间或(Iv)租赁期少于六个月的空间。


(5)	GAAP和现金再租赁租金息差适用于在九月末2019年9月30日，排除四租约聚合20,910可租用平方英尺，没有可比较的租赁数据。可比较的租赁一般不包括：(I)具有不同租赁结构的空间或(Ii)租赁期限少于六个月的空间。


(6)	包括二租赁合计132,650到期的可租用平方英尺九月末2019年9月30日，在每个租户腾出后，将空间置于重新定位中。


(7)	保留额的计算方法为续约租约平方英尺加上搬迁/扩展平方英尺，除以期内到期的租约平方英尺。保留不包括与租户腾出后重新定位的空间相关的到期租约。

我们的租赁活动受到我们的重新开发和重新定位努力以及市场状况的影响。当我们重新定位物业时，在我们重新定位工作完成之前，其空间可能无法出租。在.期间九月末2019年9月30日，我们稳定了纳尔逊大道14748-14750号，1998年测量师大道，菲格罗亚街15401号，落基点大道1332-1340号和卡森街1580号414,414可出租的平方英尺。自.起2019年9月30日，我们有六当前重新定位项目和二预计建筑完成期为2019年第四季度至2020年第三季度的发展项目。另外，我们还有四物业处于租赁阶段。我们预计这些物业将对我们的租赁活动和创收产生积极影响，因为我们完成了增值重新定位计划并将这些物业投入服务。

预定租赁到期时间

我们在租约到期后重新租赁空间的能力受到我们市场的经济和竞争条件以及我们各个物业的相对可取性的影响，这可能会影响我们的运营结果。下表列出了截至2019年9月30日，对于从2019年开始的10个完整和部分日历年以及之后的每一年，加上可用空间和当前重新定位中的空间。



租赁到期年份	即将到期的租约数量	可租平方英尺合计⁽¹⁾	总拥有平方英尺的百分比		按年计算的基本租金⁽²⁾		年基本租金总额的百分比⁽³⁾		按年计算的每平方英尺基本租金⁽⁴⁾
空置⁽⁵⁾	—	790,664	3.2	%	$	—	—	%	$	—
当前重新定位⁽⁶⁾	—	475,416	1.9	%	$	—	—	%	$	—
MTM租户⁽⁷⁾	64	67,473	0.3	%	$	1,149	0.5	%	$	17.03
2019年剩余时间	75	444,220	1.8	%	$	4,002	1.8	%	$	9.01
2020	343	4,262,043	17.2	%	$	38,920	17.0	%	$	9.13
2021	341	4,861,143	19.6	%	$	44,610	19.5	%	$	9.18
2022	292	3,374,332	13.6	%	$	34,066	14.9	%	$	10.10
2023	140	2,627,325	10.6	%	$	28,325	12.4	%	$	10.78
2024	102	3,003,836	12.1	%	$	30,933	13.6	%	$	10.30
2025	22	1,140,450	4.6	%	$	9,766	4.3	%	$	8.56
2026	14	652,687	2.6	%	$	6,685	2.9	%	$	10.24
2027	7	252,538	1.0	%	$	2,524	1.1	%	$	10.00
2028	6	348,447	1.4	%	$	3,211	1.4	%	$	9.22
此后	16	2,513,707	10.1	%	$	24,292	10.6	%	$	9.66
整合投资组合总额	1,422	24,814,281	100.0	%	$	228,483	100.0	%	$	9.70


(1)	表示到期时的合同平方英尺。


(2)	按租约条款计算每月合同基本租金(减租前)，截至2019年9月30日乘以12。不包括广告牌和天线收入。以千为单位。


(3)	按本表中列出的年化基本租金除以总投资组合的年化基本租金计算2019年9月30日.


(4)	按此类租约的年基本租金除以此类租约的占用平方英尺计算2019年9月30日.


(5)	表示截至日期的空置空间(未重新定位)2019年9月30日好的。包括新租约聚合30,853已签订但尚未开工的可租用平方英尺2019年9月30日.


(6)	表示我们六处物业的空置空间，这些物业截至目前已被归类为重新定位2019年9月30日好的。请参阅“物业的收购及增值重新定位及发展“获取这些属性的摘要。不包括开发物业、稳定物业和租赁物业。


(7)	代表按月(“MTM”)租赁的租户或具有延期租赁的租户。64MTM租赁，59MTM租赁聚合63,290我们的酒店位于奥克斯纳德街14723-14825号，可出租的平方英尺，由于数量和空间小，我们通常只签订MTM租约。

自.起2019年9月30日，除了80万我们的投资组合中当前可用空间的可租用面积为2平方英尺，50万根据目前的重新定位，可出租空置空间的面积为2平方英尺，租约代表1.8%和17.2%我们的投资组合的总可租赁平方英尺预计分别于2019年和2020年的剩余时间到期。

在.期间九月末2019年9月30日，我们续订了159租赁2,292,387可租用的平方英尺，导致73.5%保留率。我们在此期间的保留率受到我们许多关键市场的低空置率和高需求的影响。在.期间九月末2019年9月30日，新租约和续约的加权平均租期为5.5和4.7我们预计未来的新租约和续约租约将有类似的条款。

计划在2019年和2020年剩余时间到期的租约约占1.8%和17.0%分别为我们的投资组合的年化基础租金总额2019年9月30日好的。我们估计，在加权平均基础上，定于2019年和2020年剩余时间到期的租约的就地租金目前低于当前市场要价，尽管任何特定子市场内的个别单元或物业目前可能会在该子市场内以高于、低于或以当前市场要价租赁。如以上“市场基本面”部分所述，我们预计市场动态将保持强劲，这些积极趋势将为额外增加租赁续约率提供有利环境。因此，我们预计2019年剩余时间将显示正的续约率和租赁利差。我们目前也看不到任何理由不预期2020年的租约到期将在续约时显示正增长；然而，很难预测那么远的未来的市场状况。

财产费

我们的物业费用一般包括公用事业，房地产税，保险，现场维修和维护费用，以及间接费用的分配。对于我们的大部分物业，我们的物业费用部分通过三倍净额拨备或经修改的租户租赁总费用报销来收回。我们的大部分租赁还包括合同规定的3%的年租金增长，部分意味着有助于缓解随着时间的推移房地产支出的潜在增长。然而，我们的租赁条款有所不同，在某些情况下，我们可能会承担房地产费用。我们的整体财务业绩将受到我们能够将物业费用转嫁给租户的程度的影响。

应税REIT附属公司

自.起2019年9月30日，我们的运营伙伴间接和全资拥有雷克斯福德工业地产和管理公司，我们将其称为服务公司。^我们与我们的服务公司一起选择将我们的服务公司作为联邦所得税的应税REIT子公司对待。应课税REIT附属公司一般可向吾等租户提供非传统及其他服务，并从事吾等不得直接从事而不会对我们的REIT资格造成不利影响的活动，惟应课税REIT附属公司不得经营或管理住宿设施或健康护理设施，或提供经营任何住宿设施或健康护理设施的任何品牌名称的权利。我们可能会在未来成立更多的应税REIT子公司，而我们的运营伙伴可能会将其在某些全资子公司或其资产中的部分或全部权益贡献给我们的服务公司。在75%或95%毛收入测试中，我们的应税REIT子公司赚取的任何收入将不会包括在我们的应税收入中，除非该收入作为股息分发给我们，在这种情况下，该股息收入将符合95%(而不是75%)毛收入测试的资格。由于应税REIT子公司需要缴纳联邦所得税，并且州和地方所得税(如果适用)是一家正规公司，因此我们的应税REIT子公司所赚取的收入通常要比我们其他子公司的收入还要缴纳额外的税额。？我们的应税REIT子公司是一家C-公司，须缴纳联邦和州所得税。然而，它有一个累积的未确认净经营亏损结转，因此没有为这三个和九月末2019年9月30日和2018.

新会计公告

见合并财务报表附注2，披露与采用会计准则编撰主题842，租赁有关的信息(“ASC 842”)。

关键会计政策

根据公认会计原则编制财务报表需要管理层在某些情况下作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债的上报金额以及报告期的上报收入和费用金额。实际金额可能与这些估计和假设不同。管理层基于当前可获得的信息和它认为截至本文日期是合理的各种假设，在持续的基础上评估这些估计。此外，类似业务中的其他公司可能使用不同的评估政策和方法，这可能会影响我们的运营结果和财务状况与其他公司的可比性。

在我们的2018在Form 10-K的年度报告中，我们确定了一些关键的会计政策，这些政策影响了我们在编制综合财务报表时使用的某些更重要的估计和假设。在本报告所涵盖的期间，我们没有对我们的关键会计政策做出任何重大改变。

运营结果

由于在比较报告期内完成的财产收购和处置的影响，我们的综合经营结果在不同时期通常是不可比较的。^我们的“总投资组合”代表在报告期间拥有的所有财产。？为了消除我们的总投资组合由于收购和处置而发生的变化的影响，并强调我们持续业务的经营结果，我们单独提交了“相同的财产投资组合”的结果。#为了消除由于收购和处置而引起的总投资组合变化的影响，并强调我们持续业务的经营结果，我们单独提交了“相同的房地产投资组合”的结果。

为.三和九月末2019年9月30日和2018，我们的同一物业组合包括我们的行业组合中截至2018年1月1日由我们全资拥有且截至目前仍由我们拥有的所有物业2019年9月30日，它由以下内容组成146大约聚合属性1820万可出租的平方英尺。我们同一房产组合的结果不包括2018年1月1日至2018年1月1日期间购买或出售的任何房产2019年9月30日利息收入、利息费用和公司一般行政费用。除了我们相同的物业组合中包含的物业外，我们的总投资组合还包括60大约聚合属性660万2018年1月1日至2019年9月30日，而九大约聚合属性30万2018年1月1日至2018年1月1日之间出售的可出租平方英尺2019年9月30日.

自.起2019年9月30日和2018，我们相同的物业组合占有率约为97.0%和95.6%分别为。在过去的三个月里2019年9月30日和2018，我们相同的物业组合加权平均占有率约为96.9%和95.5%分别为。相比较而言，对于九月末2019年9月30日和2018，我们相同的物业组合加权平均占有率约为96.6%和95.5%分别为。这些入住率的变化部分是由于重新定位和开发工作的完成以及随后在以下地点租用的空间所致五2018年1月1日至2018年1月1日期间，我们同一物业组合中的物业2019年9月30日：(I)奶路臣道14748-14750号；(Ii)观澜湖橡树大道H室3233号；(Iii)菲格罗亚街301-445号；(Iv)派恩大道28903号及(V)菲盖罗亚街15401号(统称“沙田稳定物业”)。

截至年底三个月的比较2019年9月30日到年底的三个月2018年9月30日

下表总结了我们相同的房地产投资组合和总投资组合在截至三个月的时间内的历史运营结果2019年9月30日和2018(千美元)：



	相同的物业组合								总投资组合
	截至9月30日的三个月，				增加/(减少)		%		截至9月30日的三个月，				增加/(减少)			%
	2019		2018		增加/(减少)		变化		2019		2018		增加/(减少)			变化
收入
租金收入	$	51,096	$	48,733	$	2,363	4.8	%	$	67,020	$	54,469	$	12,551		23.0	%
管理、租赁和开发服务	—		—		—		—	%	90		116		(26		)	(22.4	)%
利息收入	—		—		—		—	%	951		609		342			56.2	%
总收入	51,096		48,733		2,363		4.8	%	68,061		55,194		12,867			23.3	%
运营费用
财产费	12,328		11,892		436		3.7	%	16,165		13,294		2,871			21.6	%
一般和行政	—		—		—		—	%	7,440		6,229		1,211			19.4	%
折旧摊销	17,639		17,270		369		2.1	%	25,496		20,144		5,352			26.6	%
总营业费用	29,967		29,162		805		2.8	%	49,101		39,667		9,434			23.8	%
其他费用
购置费用	—		—		—		—	%	122		106		16			15.1	%
利息费用	—		—		—		—	%	6,785		6,456		329			5.1	%
总费用	29,967		29,162		805		2.8	%	56,008		46,229		9,779			21.2	%
房地产销售收益	—		—		—				895		—		895
净收入	$	21,129	$	19,571	$	1,558			$	12,948	$	8,965	$	3,983

租金收入

2019年1月1日，我们采用修改后的追溯方法通过了ASC 842，并在ASC 842中选择了“不分离实用权宜之计”，该权宜之计减轻了在满足某些标准的情况下单独提交租赁合同的租赁和非租赁组成部分的要求。因此，我们将根据租户租赁获得的所有租金收入(包括租户报销)作为一行中的单一组成部分“租金收入”在我们的合并经营报表中进行核算和列示。在采用ASC 842之前，我们在综合经营报表中分别列出了租金收入、租户报销和其他与租赁相关的收入。然而，为了便于可比性，我们已将2018年金额重新分类，以符合2019年的呈报方式。

下表报告了在采用ASC 842之前报告的2019年租金收入细目，并将此细目与2018年可比较期间的金额(以千美元为单位)进行了比较。我们认为，下面的租金收入列示不是，也不打算是符合GAAP的列示。我们之所以提供这些信息，是因为我们相信管理层、投资者、证券分析师和其他相关方经常使用这些信息来评估公司的业绩。



	相同的物业组合									总投资组合
	截至9月30日的三个月，				增加/(减少)			%		截至9月30日的三个月，				增加/(减少)		%
类别	2019		2018		增加/(减少)			变化		2019		2018		增加/(减少)		变化
租金收入⁽¹⁾	$	43,158	$	40,841	$	2,317		5.7	%	$	56,442	$	45,661	$	10,781	23.6	%
租户报销⁽²⁾	7,588		7,608		(20		)	(0.3	)%	10,193		8,508		1,685		19.8	%
其他收入⁽³⁾	350		284		66			23.2	%	385		300		85		28.3	%
租金收入	$	51,096	$	48,733	$	2,363		4.8	%	$	67,020	$	54,469	$	12,551	23.0	%

我们的相同物业组合和总组合租金收入增额通过240万美元，或4.8%，及1260万美元，或23.0%分别在截至本季度末的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日，原因如下：

(1)租金收入

我们的相同物业组合和总组合租赁收入增额通过230万美元，或5.7%，及1080万美元，或23.6%分别在截至本季度末的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日好的。这个增额在我们相同的物业组合中，租金收入主要来自增额在可比较期间的投资组合的加权平均占有率中，这部分是由五个SPP稳定物业的租赁所推动的，以及增额新租约和续约的平均租金。我们的总投资组合租赁收入也是正向受来自60我们在2018年1月1日和2019年9月30日.

(2)租户补偿

我们的同一物业组合租户报销收入减少通过2万美元，或0.3%，我们的总投资组合租户报销收入增加了170万美元，或19.8%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日好的。这个减少量在我们的同一物业组合中，租户报销收入主要是由于完成可比期间的上一年可收回费用对账的时间差异，以及采用ASC 842以及由承租人直接向第三方支付的房地产税报告的相关变化，从毛基数到净基数，我们的三个物业。根据ASC 842，租户直接向税务当局支付的房地产税是按净额报告的，这意味着我们不报告租户报销收入或相应的费用。在2019年1月1日之前，根据先前租赁会计(ASC 840)，我们直接向税收当局报告租户支付的房产税，这意味着我们报告了租户报销收入和相应的费用。上述减幅因可比期间加权平均入住率增加而部分抵销租户报销增加，部分原因是租赁五个SPP稳定物业。我们的总投资组合租户报销收入也受到来自60我们在2018年1月1日至2019年9月30日.

(3)其他收入

我们同样的房地产投资组合和总投资组合其他收入增额通过10万美元，或23.2%，及10万美元，或28.3%分别在截至本季度末的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日主要是由于杂项收入增加。

管理、租赁和开发服务

我们的总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少了2.6万美元，或22.4%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日.

利息收入

利息收入增加了30万美元，或56.2%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日这主要是由于投资于货币市场账户的平均现金余额增加。

财产费

我们的相同物业组合和总组合物业费用增额通过40万美元，或3.7%，及290万美元，或21.6%分别在截至本季度末的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日好的。这个增额在我们的同一物业组合中，物业支出主要是由于与加州第13号提案相关的房地产税收支出增加，以及与重新定位活动相关的资本化房地产税收支出降低以及维修和维护成本增加。这些增长被由于采用ASC 842而减少的房地产税收支出以及承租人直接向第三方支付的房地产税报告方式的变化所部分抵消，我们的三处房产从毛基数改为净基数。·我们的总投资组合物业支出也受到来自以下项目的增量支出的影响60我们在2018年1月1日和2019年9月30日.

一般和行政

我们的总投资组合一般和行政费用增额通过120万美元，或19.4%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日这主要是由于员工人数增加，非现金股权薪酬费用和应计奖金费用增加而导致的工资相关成本增加。

折旧和摊销

我们同样的物业组合折旧和摊销费用增额通过40万美元，或2.1%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日主要是由于与2018年7月1日之后投入使用的资本改善相关的折旧费用增加，部分被与收购相关租户改进相关的折旧费用减少以及2018年7月1日之后我们的某些物业的就地租赁无形资产完全折旧所抵消。我们的总投资组合折旧和摊销费用增额 540万美元，或26.6%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日，主要是由于来自60我们在2018年1月1日和2019年9月30日.

购置费用

我们的总投资组合收购费用增额通过16000美元，或15.1%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日.

利息支出

我们的投资组合利息支出总额增额通过30万美元，或5.1%，在截至年底的三个月内2019年9月30日与过去三个月相比2018年9月30日这主要是由于我们于2019年7月完成的1亿美元优先债券的私募相关的利息支出增加了80万美元，部分被与我们的重新定位和开发物业相关的资本化利息增加了70万美元部分抵销。

房地产销售收益

在截至年底的三个月内2019年9月30日，我们确认了销售房地产的收益90万美元来自位于Poinsettia大道939号的一个工业单元的配置，该单元以总销售价格售出130万美元好的。在结束的三个月内，我们没有完成任何处置2018年9月30日.

比较九个月结束 2019年9月30日致九个月结束 2018年9月30日

下表总结了我们相同的物业投资组合和总投资组合的历史运营结果九月末2019年9月30日和2018(千美元)：



	相同的物业组合									总投资组合
	九个月结束九月三十日，				增加/ (减少)			% 变化		九个月结束九月三十日，				增加/ (减少)			% 变化
	2019		2018		增加/ (减少)			% 变化		2019		2018		增加/ (减少)			% 变化
收入
租金收入	$	152,190	$	144,451	$	7,739		5.4	%	$	190,237	$	154,518	$	35,719		23.1	%
管理、租赁和开发服务	—		—		—			—	%	301		359		(58		)	(16.2	)%
利息收入	—		—		—			—	%	2,276		609		1,667			273.7	%
总收入	152,190		144,451		7,739			5.4	%	192,814		155,486		37,328			24.0	%
运营费用
财产费	36,023		35,476		547			1.5	%	45,116		38,029		7,087			18.6	%
一般和行政	—		—		—			—	%	22,085		18,897		3,188			16.9	%
折旧摊销	52,836		53,906		(1,070		)	(2.0	)%	72,014		59,371		12,643			21.3	%
总营业费用	88,859		89,382		(523		)	(0.6	)%	139,215		116,297		22,918			19.7	%
其他费用
购置费用	—		—		—			—	%	174		152		22			14.5	%
利息费用	—		—		—			—	%	19,511		18,760		751			4.0	%
总费用	88,859		89,382		(523		)	(0.6	)%	158,900		135,209		23,691			17.5	%
房地产销售收益	—		—		—					5,705		11,591		(5,886		)
净收入	$	63,331	$	55,069	$	8,262				$	39,619	$	31,868	$	7,751

租金收入



	相同的物业组合								总投资组合
	截至9月30日的9个月，				增加/(减少)		%		截至9月30日的9个月，				增加/(减少)		%
类别	2019		2018		增加/(减少)		变化		2019		2018		增加/(减少)		变化
租金收入⁽¹⁾	$	128,534	$	121,479	$	7,055	5.8	%	$	160,327	$	130,139	$	30,188	23.2	%
租户报销⁽²⁾	22,847		22,338		509		2.3	%	29,010		23,733		5,277		22.2	%
其他收入⁽³⁾	809		634		175		27.6	%	900		646		254		39.3	%
租金收入	$	152,190	$	144,451	$	7,739	5.4	%	$	190,237	$	154,518	$	35,719	23.1	%

我们的相同物业组合和总组合租金收入增额通过770万美元，或5.4%，及3570万美元，或23.1%，分别在九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日，原因如下：

(1)租金收入

我们的相同物业组合和总组合租赁收入增额通过710万美元，或5.8%，及3020万美元，或23.2%，分别在九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日好的。这个增额在我们相同的物业组合中，租金收入主要来自增额在可比较期间的投资组合的加权平均占有率中，这部分是由五个SPP稳定物业的租赁所推动的，以及增额新租约和续约的平均租金。我们的总投资组合租金收入也是正向受来自60我们在2018年1月1日和2019年9月30日.

(2)租户补偿

我们的相同物业组合和总组合租户报销收入增额通过50万美元，或2.3%，及530万美元，或22.2%，分别在九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日好的。这个增额在我们的同一物业组合中，租户报销主要是由于可比期间加权平均入住率的增加，部分原因是五个SPP稳定物业的租赁，以及可报销物业开支的增加。这些增长因采用ASC 842以及承租人直接向第三方支付的房地产税报告的相关变化而被租户报销收入的减少部分抵销，从毛基数到净基数，我们的三个物业的租户报销收入减少。我们的总投资组合租户报销收入也受到来自60我们在2018年1月1日至2019年9月30日.

(3)其他收入

我们同样的房地产投资组合和总投资组合其他收入增额通过20万美元，或27.6%，及30万美元，或39.3%，分别在九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日这主要是由于杂项收入和滞纳费收入增加。

管理、租赁和开发服务

我们的总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少通过10万美元，或16.2%期间九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日.

利息收入

利息收入增额 170万美元，或273.7%在.期间九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日这主要是由于投资于货币市场账户的平均现金余额增加。

财产费

我们的相同物业组合和总组合物业费用增额通过50万美元，或1.5%，及710万美元，或18.6%，分别在九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日好的。这个增额在我们的同一物业组合中，物业支出主要是由于与加州第13号提案相关的房地产税收支出的增加，以及与重新定位活动有关的资本化房地产税收支出的降低，以及分配的间接费用和保险费用的增加。这些增长被由于采用ASC 842和承租人直接向第三方支付的房地产税报告从毛基数改为净基数的三处物业的房地产税收支出减少以及公用事业费用减少而部分抵消。·我们的总投资组合物业支出也受到来自以下项目的增量支出的影响60我们在2018年1月1日和2019年9月30日.

一般和行政

我们的总投资组合一般和行政费用增额通过320万美元，或16.9%期间九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日这主要是由于员工人数增加、非现金股权补偿费用、应计奖金费用和其他各种公司费用增加，部分被法律费用的减少所抵销。

折旧和摊销

我们同样的物业组合折旧和摊销费用减少通过110万美元，或2.0%期间九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日，主要是由于收购相关租户改善和就地租赁无形资产在2018年1月1日之后在我们的某些物业完全折旧，部分被与2018年1月1日之后投入使用的资本改善相关的折旧费用增加所抵销。我们的总投资组合折旧和摊销费用增额 1260万美元，或21.3%期间九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日，主要是由于来自60我们在2018年1月1日和2019年9月30日，部分由减少量在我们的同一物业组合折旧和摊销费用如上所述。

购置费用

我们的总投资组合收购费用增额通过2万2千美元，或14.5%期间九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日.

利息支出

我们的投资组合利息支出总额增额通过80万美元，或4.0%期间九月末2019年9月30日，与九月末2018年9月30日好的。利息支出增加主要包括：(I)与我们于2018年5月进行的1500百万美元定期贷款融资有关的250万美元增加，以及(Ii)与我们于2019年7月完成的1000亿美元优先债券的私募有关的80万美元增加。这些增长被以下因素部分抵消：(I)与我们的重新定位和开发物业有关的资本化利息增加140万美元，以及(Ii)与我们无担保循环信贷安排的平均未偿还借款减少有关的利息减少110万美元。

房地产销售收益

在.期间九月末2019年9月30日，我们确认了销售房地产的收益570万美元从一处房产和一个工业单位的处置中获得的，这些财产和工业单位被出售，总销售价格为1280万美元好的。在.期间九月末2018年9月30日，我们确认了出售房地产获得的收益。1160万美元从处置五以总销售价格总价20美元售出的房产3760万美元.

非GAAP补充措施：来自运营的资金

我们根据美国全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准，计算属于普通股股东的业务(“FFO”)的资金。“FFO”代表净收入(亏损)(根据美国普遍接受的会计原则(“GAAP”)计算)，不包括出售可折旧经营财产、减值亏损、与房地产相关的折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)以及未合并合资企业的调整后的收益(或亏损)。

管理层使用FFO作为补充业绩衡量指标，因为在排除与房地产相关的折旧和摊销、财产处置收益和损失以及资产减值后，它提供了一种业绩衡量指标，在每年进行比较时，可捕捉入住率、租金比率和运营成本的趋势。我们也相信，作为其他REIT使用的广泛认可的业绩衡量标准，FFO可能被投资者用作比较我们与其他REIT的经营业绩的基础。

然而，由于FFO不包括折旧和摊销，并且既没有反映由于使用或市场条件导致的财产价值变化，也没有反映维持我们财产经营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平，所有这些都具有实际的经济影响，并可能对我们的经营结果产生重大影响，因此，FFO作为衡量我们业绩的手段的效用是有限的。其他股权REITs可能不会像我们一样根据NAREIT定义计算或解释FFO，因此，我们的FFO可能无法与该等其他REITs的FFO进行比较。FFO不应用作衡量我们的流动性，也不表示可用于我们的现金需求的资金，包括我们支付股息的能力。

下表列出了净收入与FFO的对账，净收入是根据GAAP计算和提出的最直接可比的财务衡量标准(以千为单位)：



	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
净收入	$	12,948		$	8,965		$	39,619		$	31,868
加上：
折旧摊销	25,496			20,144			72,014			59,371
扣除：
房地产销售收益	895			—			5,705			11,591
运营资金(FFO)	$	37,549		$	29,109		$	105,928		$	79,648
减去：优先股股利	(2,572		)	(2,423		)	(7,419		)	(7,270		)
减去：FFO归因于非控股权益⁽¹⁾	(1,056		)	(574		)	(2,810		)	(1,693		)
减去：可归因于参与证券的FFO⁽²⁾	(187		)	(165		)	(545		)	(476		)
归因于普通股股东的FFO	$	33,734		$	25,947		$	95,154		$	70,209


(1)	非控股权益指(I)本公司经营伙伴关系中由本公司以外的单位持有人拥有的已发行普通股单位的持有人，以及(Ii)第一系列CPOP单位的持有人。


(2)	参与证券包括限制性股票的未归属股份、未归属LTIP单位和未归属业绩单位。

非GAAP补充措施：噪声和现金噪声

净营业收入(“NOI”)是一种非GAAP衡量标准，包括直接归因于我们的房地产的收入和费用。·NOI是按租金收入减去财产支出(扣除利息费用、折旧和摊销前)计算的。

我们使用NOI作为补充业绩衡量标准，因为在排除房地产折旧和摊销费用、一般和行政费用、利息费用、销售房地产和其他非经营项目的收益(或亏损)的情况下，它提供了一种业绩衡量标准，在每年进行比较时，可以捕捉入住率、租赁率和运营成本的趋势。^^我们还认为，NOI将对投资者有用，作为比较我们与其他REITs的经营业绩的基础。然而，由于NOI不包括折旧和摊销费用，因此我们也认为NOI对投资者很有用。然而，由于NOI不包括折旧和摊销费用，我们也认为NOI对投资者很有用，可以作为比较我们与其他REIT的经营业绩的基础。然而，由于NOI不包括折旧和摊销费用也不是维持我们物业运营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平(所有这些都具有真正的经济影响，可能会对我们的运营结果产生重大影响)，NOI作为衡量我们业绩的指标的效用是有限的。其他股权REIT可能不会以类似的方式计算NOI，因此，我们的NOI可能无法与此类其他REIT的NOI进行比较。因此，NOI只应被视为净收入的补充，作为衡量我们业绩的指标。·NOI不应用作衡量指标也不表示可用于满足我们的现金需求的资金。根据GAAP，NOI不应用作经营活动的现金流的替代品。

现金基础NOI(“现金NOI”)是一种非GAAP衡量标准，我们通过从NOI中增加或减去以下项目来计算：i)公允价值租赁收入和ii)直线租赁收入调整。·我们将现金NOI与NOI一起用作补充绩效衡量标准。·现金NOI不应用作衡量我们的流动性的指标，也不表示可用于满足我们的现金需求的资金。“现金NOI不应用作现金流量的替代品，”现金NOI“不应用作现金流量的替代品。”

下表列出了包含NOI的收入和费用项目以及计算现金NOI的调整(以千为单位)：



	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
租金收入	67,020			54,469			190,237			154,518
财产费	16,165			13,294			45,116			38,029
净营业收入	$	50,855		$	41,175		$	145,121		$	116,489
(低于)高于市场租赁无形资产的摊销，净额	(2,065		)	(1,622		)	(5,716		)	(4,354		)
直线租金收入调整	(2,080		)	(1,343		)	(5,388		)	(4,985		)
现金净营业收入	$	46,710		$	38,210		$	134,017		$	107,150

下表列出了净收入与NOI和现金NOI(以千为单位)的对账，净收入是根据GAAP计算和提出的最直接可比的财务衡量标准：



	截至9月30日的三个月，						截至9月30日的9个月，
	2019			2018			2019			2018
净收入	$	12,948		$	8,965		$	39,619		$	31,868
加上：
一般和行政	7,440			6,229			22,085			18,897
折旧摊销	25,496			20,144			72,014			59,371
购置费用	122			106			174			152
利息费用	6,785			6,456			19,511			18,760
扣除：
管理、租赁和开发服务	90			116			301			359
利息收入	951			609			2,276			609
房地产销售收益	895			—			5,705			11,591
净营业收入	$	50,855		$	41,175		$	145,121		$	116,489
(低于)高于市场租赁无形资产的摊销，净额	(2,065		)	(1,622		)	(5,716		)	(4,354		)
直线租金收入调整	(2,080		)	(1,343		)	(5,388		)	(4,985		)
现金净营业收入	$	46,710		$	38,210		$	134,017		$	107,150

非GAAP补充计量：EBITDA重新

我们计算利息支出、所得税、折旧和房地产摊销前的收益(“EBITDA重新“)根据NAREIT制定的标准。EBITDA重新在扣除利息开支、所得税开支、折旧及摊销、出售可折旧营业财产所得(或亏损)、减值亏损及未合并合营企业的调整前，按净收益(亏损)(按GAAP计算)计算。

我们相信EBITDA重新作为我们作为一家房地产公司的经营业绩的补充衡量标准，对投资者是有帮助的，因为它是我们物业实际经营业绩的直接衡量标准。我们还在比率中使用此衡量标准，将我们的表现与我们的行业同行进行比较。此外，我们相信EBITDA重新是证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估股权REITs时经常使用的。但是，我们的行业同行可能不会计算EBITDA重新根据我们所做的NAREIT定义，相应地，我们的EBITDA重新可能无法与我们同行的EBITDA相比较重新好的。因此，EBITDA重新应仅作为净收入(亏损)的补充，作为我们业绩的衡量标准。

下表列出了净收入与EBITDA的对账，净收入是根据GAAP计算和提出的最直接可比的财务衡量标准重新(单位：千)：



	截至9月30日的三个月，					截至9月30日的9个月，
	2019			2018		2019			2018
净收入	$	12,948		$	8,965	$	39,619		$	31,868
利息费用	6,785			6,456		19,511			18,760
折旧摊销	25,496			20,144		72,014			59,371
房地产销售收益	(895		)	—		(5,705		)	(11,591		)
EBITDA重新	$	44,334		$	35,565	$	125,439		$	98,408

流动性与资本资源

概述

吾等的短期流动资金需求主要包括支付营运开支、利息开支、一般及行政开支、资本开支、租户改善及租赁佣金的资金，以及向我们的共同及优先股东及我们的营运伙伴关系中的共同合伙权益单位(“OP Units”)的持有人的分派。我们期望通过手头可用现金、运营的现金流、利用我们的无担保循环信贷工具以及根据下文所述的市场股票发售计划发行普通股，来满足我们的短期流动性需求。

我们的长期流动性需求主要包括支付收购所需的资金、经常性和非经常性资本支出以及预定的债务到期日。我们打算通过运营的净现金流、长期无担保和有担保融资的收益、我们无担保循环信贷机制下的借款、包括优先股在内的股本证券的发行以及选择性房地产处置的收益来满足我们的长期流动性需求，因为我们发现了资本再循环的机会。

自.起2019年9月30日，我们的现金和现金等价物是1.975亿元，在我们的无担保循环信贷安排下，我们没有任何未偿还的借款，离开3.5亿美元可用于未来的借款。

流动资金来源

运营现金流

运营现金流是我们流动性的主要来源之一，主要取决于：(I)我们物业的入住率和租赁利率，(Ii)我们收取租金的能力，(Iii)我们产生的运营成本水平，以及(Iv)我们将运营费用转嫁给我们的租户的能力。我们面临与一般经济和其他不可预测的条件有关的一系列风险，这些风险有可能影响我们的整体业绩和运营产生的现金流。然而，根据我们目前的投资组合和业务战略，我们预计我们将能够从运营中产生正的现金流。

ATM计划

2019年6月13日，我们建立了一个新的市场股票发售计划(“5.5亿美元自动柜员机计划”)，根据该计划，我们可以不时出售最多5.50亿美元通过销售代理销售我们的普通股。价值5.5亿美元的ATM计划取代了我们以前的4.50亿美元于2019年2月19日建立的上市股票发售计划(“以前的自动柜员机计划”)。基本上全部4.50亿美元在建立价值5.5亿美元的自动柜员机计划之前，我们根据先前自动柜员机计划可获得的普通股中的一部分已售出。

在.期间九月末2019年9月30日，我们总共卖出了13,957,083根据5.5亿美元的自动柜员机计划和之前的自动柜员机计划，我们普通股的加权平均价为$36.93每股收益总额为5.154亿美元，和净收益5.077亿美元，扣除销售代理费后。自.起2019年9月30日，我们有能力发布最多一个额外的4.846亿美元在5.5亿美元的自动柜员机计划下的普通股。

未来的销售(如果有的话)将取决于我们不时确定的各种因素，其中包括市场条件、我们普通股的交易价格和资本需求。我们打算将根据5.5亿美元自动柜员机计划发行股票所得净收益(如果有)用于资助潜在的收购机会，偿还我们的无担保循环信贷安排或其他债务融资义务下不时未偿还的金额，为我们的开发或再开发活动提供资金和/或用于一般公司目的。

股票发行

2019年9月20日，我们完成了一次承销的公开募股3,450,000我们5.625%的C系列累积可赎回优先股(“C系列优先股”)的股份，包括450，000股额外的C系列优先股，根据购买额外股份的选择权，仅用于支付超额配售，价格为$25.00每股。此次发行的净收益约为8330万美元扣除承销商的折扣和提供成本合计后300万美元好的。此次发行的收益将用于资助未来的收购，为我们的开发或再开发活动提供资金，并用于一般公司目的。

我们持续评估资本市场以寻找筹集资本的机会，并且在情况需要时，我们可能会不时发行额外证券，为收购提供资金，用于到期时偿还长期债务和其他一般公司目的。然而，任何未来的发行都取决于市场条件、可用的定价和资本需求，我们不能保证我们能够完成任何此类证券的发行。

资本回收

当我们认为考虑到我们的业务目标，这种处置是适当的时，我们会持续评估潜在处置我们投资组合中的资产的机会。在评估这些机会时，我们考虑各种标准，包括但不限于当地市场条件和租赁率、资产类型和位置，以及收益的潜在用途和税务考虑。税务考虑包括根据“国内收入法”(“1031交易所”)第1031条订立递延纳税同类交易，以在可能的情况下推迟处置部分或全部应税收益(如果有的话)。

在.期间九月末2019年9月30日，我们完成了一个物业和一个工业单位的销售，总销售价格为1280万美元和总的净现金收入1230万美元好的。现金收入净额用于2019年8月作为1031 Exchange交易的一部分购买一处房产的部分资金。

我们预计将继续选择性和机会性地出售财产，然而，任何潜在未来出售的时间将取决于市场条件、资产特定情况或机会以及我们的资本需求。我们能否以优惠条款出售或完全出售精选物业，须视乎多项因素而定，包括潜在买家能否获得信贷，以我们认为可接受的价格购买物业。

信贷安排

我们有一个4.50亿美元高级无担保信贷安排(“信贷安排”)，包括3.5亿美元无担保循环信贷安排(“Revolver”)和1亿美元无担保定期贷款工具(“1亿美元定期贷款工具”)。Revolver计划在2021年2月12日并且有两个六个月的延期选项可供选择，最大到期日为2022年2月14日，但须受某些条件的限制，并须支付额外费用。1亿美元的定期贷款安排预计将于2022年2月14日好的。根据信贷安排的条款，我们可以要求额外的贷款人承诺，最高可达一个额外的合计金额5.50亿美元这可能包括Revolver项下的额外循环承诺、增加1亿美元定期贷款融资、额外定期贷款部分或上述各项的任何组合。

信贷安排的利息通常根据我们的选择支付，或者(I)LIBOR加上基于我们的杠杆率的适用保证金，或者(Ii)基本利率(定义为(A)联邦基金利率中最高的

加0.50%，(B)行政代理人的最优惠利率或(C)欧洲美元利率加1.00%)加上基于我们的杠杆率的适用保证金。Revolver的边距数量范围为1.10%致1.50%以伦敦银行同业拆息为基础的贷款及0.10%致0.50%根据我们的杠杆率，以基本利率为基础的贷款每年一次。1亿美元定期贷款工具的保证金金额从1.20%致1.70%以伦敦银行同业拆息为基础的贷款及0.20%致0.70%根据我们的杠杆率，以基本利率为基础的贷款每年一次。

如果我们通过一个或多个标准普尔(“S&P”)或穆迪投资者服务(“穆迪”)达到一个额外的投资等级评级，以补充我们目前的投资等级惠誉评级，我们可以选择转换信用机制下的定价结构，以基于该评级。在这种情况下，Revolver的边距将在金额范围内从0.825%致1.550%以伦敦银行同业拆息为基础的贷款及0.00%致0.55%基于基本利率的贷款的年利率，取决于这种评级，1亿美元定期贷款融资的利润率将从0.90%致1.75%以伦敦银行同业拆息为基础的贷款及0.00%致0.75%基于基本利率的贷款的年利率，取决于此类评级。

除Revolver项下未付款项的应付利息外，我们还需要根据我们的杠杆率，根据每个贷款人的循环信贷承诺的总额(无论是否提取了此类循环信贷承诺)支付适用的融资费，如信贷融资中所定义。适用的设施费用的金额范围为0.15%致0.30%每年，取决于我们的杠杆率。如果我们将定价结构转换为基于投资级评级，则适用的设施费的金额范围为0.125%致0.30%每年，视乎这类评级而定。

信贷机制包含通常和惯常的违约事件，包括本金、利息或费用的支付违约，遵守信贷融资和其他贷款文件中规定的契约的违约，对某些其他债务的交叉违约，以及破产和其他破产违约。如果违约事件发生并在信用贷款下继续，所有未偿还贷款的未付本金，连同所有应计未付利息和其他欠款，均可宣布立即到期和应付。

截至本季度报告在Form 10-Q上的提交日期，我们在Revolver下没有任何未偿还的借款，离开3.5亿美元可用于将来的借款。

票据购买和担保协议

2019年7月16日，我们签订了票据购买和担保协议(“NPGA”)，该协议规定私募1亿美元保证优先票据，其中(I)2500万美元被指定为3.88%2019A系列保证优先债券将于2029年7月16日到期(“2019A系列债券”)及(Ii)7500万美元被指定为4.03%2019B系列保证2034年7月16日到期的高级债券(“2019B系列债券”，以及2019A系列债券，“2019A系列和2019B系列债券”)。2019A和2019B系列债券的利息将每半年支付一次，从2020年1月16日开始，每年的1月16日和7月支付一次，直至到期。2019年7月16日，我们完成了2019A和2019B系列债券的发行。我们使用此次发行的净收益为收购工业产权和一般企业目的提供资金。

投资评级

2018年10月，惠誉评级(Fitch Ratings)将我们的投资级信用评级从BBB提升至BBB-信贷工具前景稳定，我们的2.25亿美元无担保定期贷款工具(“2.25亿美元定期贷款工具”)，我们1.5亿美元的无担保期限贷款工具(“1.5亿美元定期贷款工具”)，我们的1亿美元无抵押保证优先债券(“1亿美元债券”)和我们的1.25亿美元无担保优先票据(“1.25亿美元票据”)。他们还将我们5.875%A系列累积可赎回优先股的投资级信用评级从BB提升至BB+，并将我们5.875%B系列累积可赎回优先股的BB+评级指定为BB+。我们的信用评级是基于我们的经营业绩、流动性和杠杆率、整体财务状况以及信用评级机构在对我们进行评级分析时采用的其他因素，虽然我们的意图是维持我们的投资级信用评级，但不能保证我们能够保持当前的信用评级。如果我们当前的信用评级被降级，当到期时，获得额外融资或对现有债务进行再融资可能会变得困难或更昂贵。

流动性的使用

收购

历史上，我们最重要的流动性需求之一是购买房地产。今年到目前为止，我们已经获得了33具有组合属性的属性400万可租平方英尺总价为7.733亿美元，我们正在积极监控我们市场中大量我们认为代表有吸引力的潜在投资机会的物业，以继续发展我们的业务。截至本季度报告在Form 10-Q上的提交日期，我们大约有一亿九千七百八十万元根据合同或意向书进行收购。虽然我们完成的实际收购数量将取决于许多因素，但在短期内，我们预计通过现有现金、运营现金流、Revolver项下可用借款、通过资产处置回收资本，以及长期通过发行股权证券或来自长期有担保和无担保融资的收益，为我们的收购提供资金。

经常性和非经常性资本支出

资本支出被认为是我们短期和长期流动性要求的一部分。如上所述，可能影响未来结果的因素-收购和增值重新定位和房地产开发，截至2019年9月30日，我们有13处房产处于重新定位、开发或租赁的不同阶段。9010万美元需要到2021年底才能完成这些项目。然而，这一估计是基于我们目前的建设计划和预算，这两者都可能会因为一些因素而发生变化。如果我们不能按时或在预算内完成建设，我们可能会招致更高的建筑成本，并在租赁物业方面遇到潜在的延误。我们希望通过运营现金流、在5.5亿美元ATM计划下发行普通股和根据Revolver提供的借款来为这些项目提供资金。

下表列出了关于我们投资组合中物业的非经常性和经常性资本支出的某些信息，如下所示：



	截至2019年9月30日的9个月
	总计⁽¹⁾		平方英尺⁽²⁾	每平方英尺⁽³⁾
非经常性资本支出⁽⁴⁾	$	23,267	15,987,120	$	1.46
经常性资本支出⁽⁵⁾	5,425		23,128,029	$	0.23
资本支出总额	$	28,692


(1)	报告的成本以千为单位。不包括以下资本化成本：(I)直接负责和花费时间从事开发、翻新和修复活动的人员的补偿成本，以及(Ii)在重新定位或开发项目的开发和施工期间发生的利息、财产税和保险费用。


(2)	对于非经常性资本支出，反映了我们发生此类资本支出的物业的总面积。对于经常性资本支出，反映了我们综合投资组合在此期间的加权平均平方英尺。


(3)	每平方英尺的金额是通过将资本支出总成本除以上文(2)中定义的平方英尺来计算的。


(4)	非经常性资本支出是关于改善该财产的外观或该财产的任何开发或其他重大升级或翻新的支出，还包括地震升级的资本支出，或收购该财产时存在的延迟维护的资本支出。


(5)	经常性资本支出是指用于维护此类财产和因普通磨损而更换物品的支出，包括但不限于停车场、屋顶材料、机械系统、HVAC系统和其他结构系统的维护支出。

下表列出了截至目前我们的主要义务和承诺2019年9月30日包括(I)预定的本金付款和债务到期日，(Ii)与我们的未偿债务和利率掉期相关的定期利息支付，(Iii)办公室租赁付款和(Iv)其他合同义务(以千计)：



	按期间付款
	总计		2019年剩余时间		2020		2021		2022		2023		此后
本金付款和债务到期日	$	860,999	$	41	$	166	$	566	$	100,967	$	282,518	$	476,741
利息支付-固定利率债务⁽¹⁾	120,892		1,260		13,317		13,309		13,299		13,291		66,416
利息支付-可变利率债务⁽²⁾	71,645		4,415		17,324		17,415		16,121		8,000		8,370
写字楼租赁费	4,354		181		805		888		779		807		894
合同义务⁽³⁾	10,624		10,624		—		—		—		—		—
总计	$	1,068,514	$	16,521	$	31,612	$	32,178	$	131,166	$	304,616	$	552,421


(1)	反映了我们固定利率债务的预定利息支付，包括1亿美元无担保有担保优先票据、1.25亿美元无担保有担保优先票据、2019A和2019B系列债券以及Gilbert/La Palma抵押贷款。


(2)	反映对可变利率债务应付利息的估计，包括利率掉期的影响。对于根据LIBOR支付利息的可变利率债务加上适用的LIBOR保证金，我们使用了有效的LIBOR保证金2019年9月30日，以及一个月的伦敦银行同业拆借利率2.01563%，截至2019年9月30日好的。此外，假设任何可用的期限延长选项都不会被执行。


(3)	包括与某些租户租赁下的义务相关的承租人改进的总承诺，以及与我们与建筑供应商的合同协议下的义务相关的建筑工作的总承诺。^我们预计这些义务将在2019年和2020年的剩余时间支付，但是，由于这些义务的时间受多种因素的影响，为了本表的目的，我们在“2019年的剩余时间”中包括了全部金额。

股息和分配

为了保持我们作为REIT的资格，我们被要求每年至少分配我们的REIT应税收入的90%，不考虑支付的股息扣减并不包括任何净资本收益。为了满足符合REIT资格的要求，并且通常不需要缴纳美国联邦所得税，我们打算按季度将我们现金流的一定百分比分配给我们的普通股持有人。此外，我们打算向OP单位的持有人支付分红，并向我们的优先股持有人支付股息。

在……上面2019年10月28日，我们的董事会宣布季度现金股利为$0.185每股普通股和季度现金分配$0.185每个OP单元，将于以下日期支付1月15日，2020年，致截至#年的记录持有者2019年12月31日好的。另外，在2019年10月28日，我们的董事会宣布季度现金股利为$0.367188我们的每股5.875%A系列累积可赎回优先股，季度现金股利$0.367188我们的每股5.875%B系列累积可赎回优先股，按比例分配的现金股息0.39453125每股C系列优先股和季度现金分配$0.505085按系列1 CPOP单位付款2019年12月31日，致截至#年的记录持有者2019年12月13日.

合并负债

下表列出了截至目前为止我们未偿还的合并债务的某些信息2019年9月30日:



	到期日	声明利率，利率	有效利率，利率⁽¹⁾			本金余额 (千)⁽²⁾		有效掉期到期日
有担保债务：
6000万美元定期贷款	8/1/2023⁽³⁾	Libor上升1.70%	3.716	%		$	58,499
吉尔伯特/拉帕尔马	3/1/2031	5.125%	5.125	%		2,500
无担保债务：
左轮手枪⁽⁴⁾	2/12/2021⁽⁵⁾	伦敦银行同业拆借利率+1.10%⁽⁶⁾	3.116	%		—
1亿美元定期贷款工具	2/14/2022	伦敦银行同业拆借利率+1.20%⁽⁶⁾	2.964	%	⁽⁷⁾	100,000		8/14/2021
2.25亿美元定期贷款工具	1/14/2023	伦敦银行同业拆借利率+1.20%⁽⁶⁾	2.574	%	⁽⁸⁾	225,000		1/14/2022
1.5亿美元定期贷款工具	5/22/2025	伦敦银行同业拆借利率+1.50%⁽⁶⁾	4.263	%	⁽⁹⁾	150,000		11/22/2024
1亿美元高级债券	8/6/2025	4.290%	4.290	%		100,000
$1.25亿元高级债券	7/13/2027	3.930%	3.930	%		125,000
$2500万系列2019A高级债券	7/16/2029	3.880%	3.880	%		25,000
$7500万系列2019B高级债券	7/16/2034	4.030%	4.030	%		75,000
合并债务总额			3.559	%		$	860,999


(1)	包括截止日期有效的利率互换的影响2019年9月30日假设1个月的LIBOR利率为2.01563%自.起2019年9月30日，视情况而定。不包括债务发行成本摊销、折扣和设施费用对Revolver的影响。


(2)	不包括未摊销债券发行成本和折扣合计330万美元自.起2019年9月30日.


(3)	一 24-借款人可选择延期一个月，但须遵守某些条款和条件。


(4)	Revolver受制于适用的设施费用，该费用按贷款人承诺总额的百分比计算，而不考虑使用情况。适用的设施费用范围为0.15%致0.30%取决于我们的杠杆率。


(5)	根据某些条款和条件，借款人可以选择另外两次延期六个月。


(6)	LIBOR利润率的范围为Revolver每年1.10%至1.50%，1亿美元定期贷款融资每年1.20%至1.70%，2.25亿美元定期贷款融资每年1.20%至1.70%，以及1.5亿美元定期贷款融资每年1.50%至2.20%，这取决于我们的杠杆率，杠杆率是我们未偿还的合并债务与我们的合并总资产价值的比率。？此杠杆率按季度衡量，并且


(7)	自.起2019年9月30日，亿美元定期贷款安排已通过使用名义价值为1000，000，000美元的利率掉期，有效固定在1.764%外加适用的伦敦银行同业拆借利率保证金，生效日期为2018年12月14日。


(8)	自.起2019年9月30日，225百万美元的定期贷款安排已通过使用两种利率掉期有效固定为1.374%加适用的Libor保证金，详情如下：(I)125，000，000美元，执行率为1.349%，生效日期为2018年2月14日，及(Ii)100，000，000美元，罢工率为1.406%，生效日期为2018年8月14日，外加适用的LIBOR保证金。


(9)	自.起2019年9月30日，1.5亿美元定期贷款机制实际上已固定在2.7625%外加适用的LIBOR保证金，通过使用名义价值为1.5亿美元的利率掉期，生效日期为2019年7月22日.

下表总结了截至目前我们的固定利率和可变利率以及有担保和无担保债务之间的合并债务的构成2019年9月30日:



	平均剩余期限 (年)	声明利率，利率	有效利率，利率⁽¹⁾	本金余额 (千)⁽²⁾		占总数的百分比
固定与可变：
固定	5.9	3.55%	3.55%	$	802,500	93%
变数	3.8	Libor上升1.70%	3.72%	$	58,499	7%
安全与不安全：
安稳	4.1		3.77%	$	60,999	7%
不安全	5.9		3.54%	$	800,000	93%


(1)	包括截止日期有效的利率互换的影响2019年9月30日不包括债务发行成本的摊销、折扣和设备费用对Revolver的影响。^^假设1个月的LIBOR利率为2.01563%自.起2019年9月30日，视情况而定。


(2)	不包括未摊销债券发行成本和折扣合计330万美元自.起2019年9月30日.

在…2019年9月30日，我们的综合负债总额为8.61亿美元，不包括未摊销债券发行成本和折扣，加权平均利率为3.56%和平均期限到到期日5.8几年。^^*2019年9月30日, 8.025亿美元，或93%我们未偿还债务的利率实际上是根据贷款条款(3.275亿美元)或利率掉期(4.75亿美元).

在…2019年9月30日，我们有合并负债8.61亿美元，反映净债务占合并市场资本总额的约11.2%好的。我们的总市值被定义为我们已发行的优先股和优先股的清算优先权加上我们普通股的市值(不包括非既得性限制性股票的股票)，加上我们不拥有的普通股的总价值，加上我们的净债务的价值。^我们的净债务定义为我们的综合负债减去现金和现金等价物。

债务契约

信贷安排、2.25亿元定期贷款安排、1.5亿元定期贷款安排、1亿元债券、1.25亿美元债券，以及2019A及2019B系列债券，均包括一系列我们必须遵守的财务及其他契约，包括以下每季测试的契约：


•	保持负债总额占总资产价值的比例不超过60%；


•	对于信贷机制、2.25亿美元定期贷款机制和1.5亿美元定期贷款机制，保持有担保债务与总资产价值的比率不超过45%；


•	对于1亿美元债券、1.25亿美元债券以及2019A和2019B系列债券，有担保债务与总资产价值的比率维持在不超过40%；


•	维持有担保追索权债务总额占总资产价值不超过15%的比率；


•	维持最低有形净值至少为(I)760，740，750美元，和(Ii)相当于2016年9月30日后公司收到的净股本收益的至少75%的金额；


•	保持调整后的EBITDA(如每个贷款协议中定义的)与固定费用的比率至少为1.50至1.0；


•	维持无担保债务总额与未担保资产总值的比率不超过60%；


•	保持未担保NOI(如每个贷款协议中定义的)与无担保利息费用的比率至少为1.75至1.0。

信用融资、2.25亿美元定期贷款融资、1.5亿美元定期贷款融资、1亿美元债券、1.25亿美元债券以及2019A和2019B系列债券对我们支付普通股分配的能力也有限制。^具体地说，我们的现金股息不得超过(1)我们FFO的95%(如信贷协议中所定义)和(2)^我们符合资格并保持REIT状态所需的金额。^^如果存在违约事件，我们可以

此外，根据1亿美元债券、1.25亿美元债券以及2019A和2019B系列债券(统称“高级债券”)的条款，在发生某些违约事件时，包括但不限于(I)违约支付高级债券项下的任何本金、全部付款金额或利息，(Ii)违约支付我们的某些其他债务，(Iii)遵守高级债券协议中规定的契约，以及(Iv)破产和其他无力偿债未偿还优先债券的本金、应计利息和未付利息以及全部付款金额将由购买者选择到期并支付。此外，我们必须始终保持来自标普、穆迪或惠誉的高级债券的信用评级。如上所述，最近在2018年10月，惠誉将1亿美元债券和1.25亿美元债券的投资评级从BBB提升至BBB-前景稳定。

我们的6，000万元定期贷款包含以下财务契约：


•	维持至少1.10至1.00的还本付息比率(如定期贷款协议中所定义)，每季度进行一次测试；


•	维持不少于(I)500万美元的未担保流动资产(如定期贷款协议中的定义)，或(Ii)800万美元，如果我们选择将信用额度可用性(如定期贷款协议中的定义)包括在计算中，其中200万美元必须是现金或现金等价物，将于每年12月31日进行测试；


•	保持最低公平市场净值(如定期贷款协议中定义的)至少7500万美元，每年从每年12月31日开始测试。

到目前为止，我们遵守了我们所有的季度债务契约2019年9月30日.

表外安排

自.起2019年9月30日，我们没有任何表外安排。

现金流

比较九个月结束 2019年9月30日致九个月结束 2018年9月30日

下表总结了与我们的运营、投资和融资活动相关的净现金流的变化九月末2019年9月30日和2018(单位：千)：



	截至9月30日的9个月，
	2019			2018			变化
经营活动提供的现金	$	107,645		$	80,945		$	26,700
投资活动中使用的现金	$	(715,630	)	$	(368,493	)	$	(347,137	)
融资活动提供的现金	$	624,892		$	464,582		$	160,310

经营活动提供的净现金好的。经营活动提供的净现金增额通过2670万美元致1.076亿美元为.九月末2019年9月30日，与8090万美元为.九月末2018年9月30日.^增额主要归因于2018年1月1日后完成的物业收购所产生的递增现金流，以及来自我们同一物业组合的现金噪音增加。

投资活动所用现金净额好的。投资活动所用现金净额增额通过3.471亿美元致7.156亿美元为.九月末2019年9月30日，与3.685亿美元为.九月末2018年9月30日好的。这个增额主要归因于3.309亿美元增额以现金支付的财产收购和收购相关的存款和一个2，290万美元出售物业所得的净现金收入减少，部分由670万美元可比期间为建设和重新定位项目支付的现金减少。

筹资活动提供的现金净额好的。筹资活动提供的现金净额增额通过1.603亿美元致6.249亿美元为.九月末2019年9月30日，与4.466亿美元为.九月末2018年9月30日好的。这个增额主要归因于以下因素：(I)Revolver的支付减少了2.76亿美元，(Ii)2019A系列和2019B系列债券于2019年7月发行的现金收入增加了1亿美元，(Iii)发行C系列优先股的现金收入净额增加了8330万美元，以及(Iv)增额的8180万美元出售普通股所得的现金净额。现金流的这些增长被以下因素部分抵消：(I)从Revolver提取的资金减少了2.16亿美元，(Ii)定期贷款工具的借款减少了1.5亿美元，以及(Iii)增额的1660万美元由于已发行普通股数量的增加和我们季度每股现金股利的增加，向普通股股东和单位股东支付的股息和分派的收益增加。

项目3.关于市场风险的定量和定性披露

市场风险是指由于市场价格和利率的不利变化而造成损失的风险。我们面临的一个关键市场风险是利率风险。我们面临利率变化的主要原因是使用可变利率债务来满足各种短期和长期流动性需求，这些需求的利率基于伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)。^我们使用利率掉期来管理或对冲与我们的借款相关的利率风险。^因为实际利率随时间的变化是不确定的，我们的掉期会带来潜在的利率风险，特别是如果利率下降的话。^我们也会暴露于信用风险，我们试图通过与评级较高的银行金融交易对手签订合同来将信用风险降至最低。有关我们未偿还的可变利率债务的摘要，请参见项目2。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-流动性和资本资源。有关我们利率掉期的摘要，请参阅我们的综合财务报表附注7。

截至#月2019年9月30日，通过使用利率互换有效地固定了1亿美元的定期贷款安排。利率互换的名义价值为1，000万美元，生效日期为2018年12月14日，到期日为2021年8月14日，目前将1亿美元定期贷款工具的年利率固定在1.764%，外加信贷工具条款下适用的伦敦银行间同业拆借利率保证金。

截至#月2019年9月30日，2.25亿美元的定期贷款机制已通过使用两个利率掉期有效固定。第一次利率互换的名义价值为0。1.25亿美元，生效日期为2018年2月14日，到期日为2022年1月14日，目前固定应支付的年利率为1.349%，外加根据2.25亿美元定期贷款融资的条款适用的伦敦银行间同业拆借利率保证金。第二次利率互换的名义价值为1000万美元，生效日期为1000万美元。2018年8月14日，到期日为2022年1月14日，目前确定应支付的年利率为1.406%，外加根据2.25亿美元定期贷款融资的条款适用的伦敦银行同业拆借利率保证金。

自.起2019年9月30日，通过使用利率互换有效地固定了1.5亿美元的定期贷款安排。利率互换的名义价值为1.5亿美元，^生效日期为2019年7月22日，到期日为2024年11月22日，目前确定1.5亿美元定期贷款工具的年利率为2.7625%·外加1.5亿美元定期贷款安排条款下适用的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)保证金。

在…2019年9月30日，我们的合并负债总额，不包括未摊销债务发行成本和折扣，为8.61亿美元.在这个总金额中，8.025亿美元，或93%在贷款或利率互换的条款下，利率实际上是固定的。5850万美元，或7%包括我们的可变利率债务。基于截至#年末未偿还的浮动利率债务的金额2019年9月30日，如果libor增加50个基点，我们的可变利率债务的利息支出的增加将使我们未来的收益和现金流减少大约30万美元如果伦敦银行同业拆借利率下降50个基点，我们可变利率债务的利息支出的减少将使我们未来的收益和现金流增加大约30万美元每年一次。

利息风险金额乃吾等管理层之估计，并于考虑假设利率对吾等金融工具之影响后厘定。我们通过将未偿还的可变利率债务金额乘以相应的利率变化来计算利率敏感度。敏感性分析没有考虑我们的浮息债务余额或公允价值的可能变化，也没有考虑在该环境下可能发生的整体经济活动的任何变化的影响。此外，如果发生如此大的变化，我们可能会采取行动，进一步减轻我们对该变化的暴露。然而，由于将要采取的具体行动及其可能影响的不确定性，本分析假设我们的金融结构不会发生变化。

第四项：^控制和程序^

对披露控制和程序的评价

我们保持披露控制和程序(根据1934年修订的“证券交易法”(“交易法”)第13a-15(E)或15d-15(E)条的定义)，旨在确保在证券和交易委员会的规则和表格中指定的时间段内处理、记录、总结和报告我们的报告中要求披露的信息，并积累这些信息并酌情传达给管理层，包括联席首席执行官和首席财务官，以便及时作出决定

在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作有多好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，并要求管理层在评估可能的控制和程序的成本效益关系时应用其判断。

根据SEC规则第13a-15(B)条的要求，我们在管理层(包括我们的联席首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估2019年9月30日，本报告所涉期间结束。

基于上述情况，我们的联席首席执行官和首席财务官得出结论，截至2019年9月30日，我们的披露控制和程序在合理的保证水平上是有效的。

财务报告内部控制的变化

管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制。我们对财务报告的内部控制没有发现在本报告涵盖的期间发生的任何重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。

第二部分其他信息

第1项^法律程序

项目^1A。^风险因素

请参考我们截止年度的年度报告Form 10-K第1A项中列出的风险因素2018年12月31日好的。本文档中列出的风险因素没有实质性变化。

项目^2.^未登记的股权证券销售和收益的使用

(A)未经登记的股权证券销售

一个也没有。

(B)收益的使用

一个也没有。

(C)发行人购买股权证券



周期	购买的股份总数	平均价格每股支付		购买的股份的总数^部分^^的^_ 公开宣布的计划或计划	最大^ 股票的数量(或^近似美元^价值^^那个^然而^可能是^在^下购买的^^计划^ 或程序
2019年7月1日至2019年7月31日	—	$	—	不适用	不适用
2019年8月1日至2019年8月31日	361	$	42.04	不适用	不适用
2019年9月1日至2019年9月30日	—	$	—	不适用	不适用
	361	$	42.04	不适用	不适用


(1)	2019年8月，我们的某些员工对这些股份进行了投标，以满足与归属受限股份相关的最低法定预扣税义务。

项目^3.“^”高级证券上的“默认”“

一个也没有。

项目#4.#

一个也没有。

项目#5.^#^其他信息

一个也没有。

项目6.展品



陈列品
3.1		雷克斯福德工业地产公司的修正案和重述条款。(通过引用注册人于2013年7月15日提交的表格S-11/A的附件3.1并入(注册号333-188806))
3.2		第三次修订和恢复雷克斯福德工业地产公司的规章制度。(通过引用注册人于2018年5月4日提交的Form 8-K表3.1并入)
3.3		补充指定雷克斯福德工业地产公司A系列优先股的文章。(通过引用注册人于2016年8月15日提交的表格8-A的附件3.3并入)
3.4		补充指定雷克斯福德工业地产公司B系列优先股的文章。(通过引用注册人于2017年11月9日提交的表格8-A的附件3.3并入)
3.5		补充指定雷克斯福德工业地产公司C系列优先股的文章。(通过引用注册人于2019年9月19日提交的表格8-A的附件3.3并入)
3.6		雷克斯福德工业地产有限合伙公司第六次修订和恢复的协议(通过引用注册人于2019年9月20日提交的表格8-K的附件3.2并入)
4.1		雷克斯福工业地产公司普通股证书格式(通过引用注册人于2013年7月15日提交的表格S-11/A的附件4.1(注册号333-188806)并入)
4.2		雷克斯福德工业地产公司A系列优先股样本证书格式(通过引用注册人于2016年8月15日提交的表格8-A的附件4.1并入)
4.3		雷克斯福德工业地产公司B系列优先股样本证书格式。(通过引用注册人于2017年11月9日提交的表格8-A的附件4.1并入)
4.4		雷克斯福德工业地产公司C系列优先股样本证书格式(通过引用注册人于2019年9月19日提交的表格8-A的附件4.1并入)
10.1		票据购买和担保协议，日期为2019年7月16日，由Rexford Industrial Realty L.P.，Rexford Industrial Realty，Inc。以及在其中指名的购买者。(通过引用注册人于2019年7月19日提交的Form 8-K表10.1并入)
31.1*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条认证首席执行官
31.2*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条认证首席执行官
31.3*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条认证首席财务官
32.1*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条认证首席执行官
32.2*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条认证首席执行官
32.3*		根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条对首席财务官的认证
101.1*		注册人的截至2019年9月30日的季度10-Q表格的季度报告，格式为内联XBRL(可扩展商业报告语言)：(I)综合资产负债表(未审计)，(Ii)合并经营报表(未审计)，(Iii)综合全面收益报表，(Iv)合并权益变动表(未审计)，(V)综合现金流量报表(未审计)和(Vi)公司附注
104.1*		封面交互式数据文件-封面交互式数据文件不会出现在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。

^*^在此填写的^

签名

根据1934年“证券交易法”的要求，注册人已正式促使本报告由以下签名的授权人代表其签署。



		雷克斯福德工业地产公司

2019年10月31日		/s/Michael S.Frankel
		迈克尔·S·弗兰克尔
		联席首席执行官(首席执行官)

2019年10月31日		/s/Howard Schwimmer
		霍华德·施维默
		联席首席执行官(首席执行官)

2019年10月31日		/s/Adeel Khan
		阿迪尔汗
		首席财务官 (首席财务和会计干事)