公文
0001042776--12-312019Q3假象125,783,408125,783,408126,218,554126,218,554P2Y35.01605000.903001.003504002501.6016125252525252525251002525252500010427762019-01-012019-09-30xbrli：共享00010427762019-10-29iso4217：美元00010427762019-09-3000010427762018-12-310001042776US-GAAP：BuildingAndBuildingImprovementsMember2019-09-300001042776US-GAAP：BuildingAndBuildingImprovementsMember2018-12-310001042776US-GAAP：UnsecuredDebtMember2019-09-300001042776US-GAAP：UnsecuredDebtMember2018-12-310001042776US-GAAP：SecuredDebtMember2019-09-300001042776US-GAAP：SecuredDebtMember2018-12-31iso4217：美元xbrli：共享00010427762019-07-012019-09-3000010427762018-07-012018-09-3000010427762018-01-012018-09-300001042776US-GAAP：ManagementServiceMember2019-07-012019-09-300001042776US-GAAP：ManagementServiceMember2018-07-012018-09-300001042776US-GAAP：ManagementServiceMember2019-01-012019-09-300001042776US-GAAP：ManagementServiceMember2018-01-012018-09-300001042776US-GAAP：RealEstateOtherMember2019-07-012019-09-300001042776US-GAAP：RealEstateOtherMember2018-07-012018-09-300001042776US-GAAP：RealEstateOtherMember2019-01-012019-09-300001042776US-GAAP：RealEstateOtherMember2018-01-012018-09-300001042776US-GAAP：CommonStockMember2018-12-310001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2018-12-310001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001042776US-GAAP：非控制InterestMember2018-12-310001042776US-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-03-310001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2019-01-012019-03-3100010427762019-01-012019-03-310001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-03-310001042776US-GAAP：非控制InterestMember2019-01-012019-03-310001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-03-310001042776US-GAAP：CommonStockMember2019-03-310001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-03-310001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2019-03-310001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-03-310001042776US-GAAP：非控制InterestMember2019-03-3100010427762019-03-3100010427762019-04-012019-06-300001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-04-012019-06-300001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2019-04-012019-06-300001042776US-GAAP：非控制InterestMember2019-04-012019-06-300001042776US-GAAP：CommonStockMember2019-04-012019-06-300001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-04-012019-06-300001042776US-GAAP：CommonStockMember2019-06-300001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-06-300001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2019-06-300001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-06-300001042776US-GAAP：非控制InterestMember2019-06-3000010427762019-06-300001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-07-012019-09-300001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2019-07-012019-09-300001042776US-GAAP：非控制InterestMember2019-07-012019-09-300001042776US-GAAP：CommonStockMember2019-07-012019-09-300001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-07-012019-09-300001042776US-GAAP：CommonStockMember2019-09-300001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-09-300001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2019-09-300001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-09-300001042776US-GAAP：非控制InterestMember2019-09-300001042776US-GAAP：CommonStockMember2017-12-310001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2017-12-310001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2017-12-310001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310001042776US-GAAP：非控制InterestMember2017-12-3100010427762017-12-310001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2018-01-010001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-010001042776US-GAAP：CommonStockMember2018-01-012018-03-310001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2018-01-012018-03-3100010427762018-01-012018-03-310001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-01-012018-03-310001042776US-GAAP：非控制InterestMember2018-01-012018-03-310001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-03-310001042776US-GAAP：CommonStockMember2018-03-310001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-03-310001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2018-03-310001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-03-310001042776US-GAAP：非控制InterestMember2018-03-3100010427762018-03-310001042776US-GAAP：CommonStockMember2018-04-012018-06-300001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-04-012018-06-300001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2018-04-012018-06-3000010427762018-04-012018-06-300001042776US-GAAP：非控制InterestMember2018-04-012018-06-300001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-04-012018-06-300001042776US-GAAP：CommonStockMember2018-06-300001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-06-300001042776US-GAAP：RetainedEarningsMember2018-06-300001042776us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-06-300001042776US-GAAP：非控制InterestMember2018-06-3000010427762018-06-300001042776US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-07-012018-09-30000104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目录

美国
证券交易委员会
哥伦比亚特区华盛顿20549
____________________________________________________ 
形式10-Q
_______________________________________________________________________________________  
(马克一)
☒根据1934年证券交易法第13或15(D)节的季度报告
已结束的季度期间2019年9月30日
或
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节提交的过渡报告
在过渡期内                    致                    
佣金文件编号001-34626
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
(章程中规定的注册人的确切姓名)
 ____________________________________________________ 
马里兰州58-2328421
(成立公司或组织的国家或其他司法管辖权) (国税局雇主识别号码)

5565 Glenridge连接器标准四百五十
亚特兰大, 佐治亚州30342
(主要行政办事处地址)(邮政编码)
(770) 418-8800
(登记人的电话号码，包括区号)
不适用
(以前的名称，以前的地址和以前的会计年度，如果自上次报告以来发生了更改)

每一类的名称交易符号注册交易所名称
普通股，面值0.01美元PDM纽约证券交易所

通过复选标记表明注册人(1)^是否在之前12个月内提交了1934年“证券交易法”#13或15(D)节要求提交的所有报告(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内)，以及(2)^在过去90天内一直遵守这样的提交要求。(1)^在过去12个月内是否提交了“1934年证券交易法”第13或15(D)节要求提交的所有报告(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内提交)。是  ☒ 不☐
通过复选标记表明注册人在之前12个月内(或在要求注册人提交此类文件的较短时间内)是否已根据S-T规则(本章232.405节)以电子方式提交了需要提交的每个交互式数据文件。是  x 不能···o
用复选标记指明注册人是大型加速申请者、非加速申请者、较小报告公司还是新兴增长公司。参见“交换法”规则12b-2中“大型加速归档公司”、“加速归档公司”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。

大型加速滤波器x加速填报器☐
非加速报税器☐小型报表公司☐
新兴成长型公司☐
如果是一家新兴的成长型公司，请用复选标记表明注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交换法”第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。o
用复选标记表明注册人是否是空壳公司(如“交易法”第12b-2条所定义)。是☐不能···x
注册人的流通股数量
普通股，截至2019年10月29日：
125,783,408股份


目录
表格10-Q
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
目录
 
 页码：
第I部分财务信息
项目1。
合并财务报表。
5
综合资产负债表-2019年9月30日(未审计)和2018年12月31日
6
截至2019年9月30日(未审计)和2018年(未审计)的三个月和九个月的综合收益表
7
截至2019年9月30日(未审计)和2018年(未审计)的三个月和九个月的综合全面收益表
8
截至2019年9月30日(未审计)和2018年(未审计)的三个月和九个月的股东权益综合报表
9
截至2019年9月30日(未审计)和2018年(未审计)九个月的综合现金流量表
11
合并财务报表简明附注(未审计)
12
项目2。
管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。
37
项目3。
关于市场风险的定量和定性披露。
49
项目#4。
控制和程序。
50
第二部分。其他资料
项目1。
法律程序。
51
项目#1A。
风险因素。
51
项目2。
未登记的股权证券销售和收益使用。
51
项目3。
高级证券违约。
51
项目#4。
矿山安全披露。
51
项目5。
其他信息。
52
项目6。
展品。
52

2
目录
关于前瞻性陈述的警示说明
本表格10-Q中包含的某些陈述可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。此外，Piedmont Office Realty Trust，Inc.(“皮埃蒙特”、“我们”、“我们的”或“我们”)或其代表皮埃蒙特的高管可能会不时在皮埃蒙特提交给证券交易委员会的报告和其他文件中，或与其他向媒体、潜在投资者或其他人作出的书面或口头声明中作出前瞻性陈述。有关未来事件和发展以及皮埃蒙特公司未来业绩的陈述，以及管理层对未来的期望、信念、计划、估计或预测，都是前瞻性陈述。前瞻性陈述包括在“可能”、“将”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”或其他类似词语之前、之后或包括这些词语的陈述。本报告中此类陈述的例子包括对我们的房地产、融资和经营目标的描述；关于未来股息和股票回购的讨论；以及关于经济状况对我们的房地产和租赁组合的潜在影响的讨论。

这些陈述基于皮埃蒙特公司管理层的信念和假设，而这些信念和假设又基于发表这些陈述时可用的信息。与前瞻性陈述有关的重要假设包括(除其他外)关于皮埃蒙特公司运营的市场对办公空间的需求、竞争条件和一般经济条件的假设。这些假设可能被证明是不准确的。前瞻性陈述还涉及风险和不确定因素，这些风险和不确定性可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同。这些因素中的许多都超出了皮埃蒙特的控制或预测能力。这些因素包括但不限于以下因素：

•影响房地产市场的经济、监管、社会经济变化和/或技术变化(包括会计准则)，或可能影响商业办公空间使用模式的变化；
•竞争对我们续签现有租约或以类似于现有租约的条款重新出租空间的努力的影响；
•影响写字楼行业的整体经济和其他条件的变化，特别是七个市场我们主要在年化租赁收入高度集中的地方运营(见下文定义)；
•租约终止，租约违约，或我们租户的财务状况发生变化，特别是我们的一个大型牵头租户；
•不利的市场和经济状况，包括对我们的长期资产或由此产生的商誉产生的任何减值费用；
•我们的房地产战略和投资目标的成功，包括我们识别和完善合适的收购和剥离的能力；
•房地产投资的非流动性，包括REITs所受的监管限制，以及由此导致的对我们的房地产业绩的不利变化作出快速反应的能力的障碍；
•与我们的财产收购和处置相关的风险和不确定因素，其中许多风险和不确定因素在收购或处置时可能是未知的；
•开发和施工延误以及由此增加的成本和风险；
•我们的房地产开发战略可能不成功；
•未来在我们拥有房产的任何主要大都市地区发生的恐怖主义行为，或未来针对我们或我们的任何租户的网络安全攻击；
•遵守政府法律法规的成本；
•与直接管理政府租户占用的财产相关的额外风险和成本，包括在州或联邦政府关门或休假期间政府租户违约的风险增加；
•公开市场上的价格和成交量大幅波动，包括我们上市普通股的交易所；
•LIBOR利率确定方法的变化以及2021年后可能逐步淘汰LIBOR；
•未来发行债务或股权证券或市场利率变化对我们普通股价值的影响；
•与环境和其他监管事项相关的不确定性；
•政治环境的潜在变化以及联邦和/或州对政府租户的资助的减少；
•由于地缘政治发展可能对国际贸易产生负面影响，包括英国退出欧盟的全民公投，终止或威胁终止现有国际贸易协定，或对进出口货物征收关税或报复性关税，直接或间接导致租户的财务状况发生变化；
•我们正在或可能成为主体的任何诉讼的效果；
3
目录
•影响房地产投资信托基金(“REIT”)和一般房地产的税法变化，以及我们根据1986年“国内收入法”(“守则”)继续获得REIT资格的能力，或以其他方式对我们的股东产生不利影响；
•未来内部控制和程序的有效性；以及
•其他因素，包括在项目1A下讨论的风险因素。我们截至2018年12月31日的年度10-K表格年度报告。

管理层认为这些前瞻性陈述是合理的；然而，不应过分依赖任何基于当前预期的前瞻性陈述。此外，前瞻性陈述仅限于它们作出的日期，管理层不承担根据新信息或未来事件公开更新其中任何一项的义务。

提供的有关披露的信息

年化租赁收入(“ALR”)是一种非GAAP衡量标准，其计算方法是：(I)租金付款(定义为基本租金加营业费用报销，如果租户根据已执行的租约条款按月支付，但不包括(A)租金减免和(B)与已执行但未开工的现有租约所涵盖的空间有关的租金付款)乘以(Ii)12.在合同租金或营业费用报销的情况下，合同租金或营业费用报销是根据已执行的租约条款收取的，但不包括(Ii)12.在合同租金或营业费用报销的情况下，合同租金或营业费用报销是根据已执行的租约条款收取的，但不包括(A)租金减免和(B)与已执行但未开工租赁有关的租金付款分别计算年化数字。对于已执行但尚未开始的与未租赁空间有关的租赁，ALR的计算方法为：(I)每月基本租金付款(不包括减租)加上租赁期第一个月的任何运营费用报销，乘以(Ii)12。除非另有说明，否则本衡量标准不包括与开发/再开发物业相关的收入(如有)。

4
目录
第一部分：财务信息

项目1.合并财务报表。

所附的综合资产负债表和相关的综合收入、全面收入、股东权益和现金流量报表中的信息反映了管理层认为根据公认会计原则公平一致地列报财务状况、经营结果和现金流量所需的所有调整。
随附的财务报表应与皮埃蒙特公司财务报表和管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析的说明一起阅读，包括在本报告中的10-Q表格，以及皮埃蒙特公司截至2018年12月31日的10-K表格年度报告。皮埃蒙特公司截至2019年9月30日的9个月的经营业绩并不一定表明全年的预期经营业绩。
5
目录
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
综合资产负债表
(以千为单位，除份额和每股金额外)
(未经审计)
九月三十日，
2019		十二月三十一号，
2018
资产：
按成本计算的房地产资产：
土地
$506,440  $470,432  
建筑物和改善，减去累计折旧$772,122和$718,070截至2019年9月30日和2018年12月31日
2,327,055  2,121,570  
无形租赁资产减去累计摊销$77,483和$87,391截至2019年9月30日和2018年12月31日
88,371  77,676  
在建
13,866  15,848  
持有待售房地产资产净额213,094  331,068  
房地产总资产3,148,826  3,016,594  
现金及现金等价物10,284  4,571  
承租人应收账款
10,091  10,800  
直线应收租金147,197  136,762  
受限现金和托管1,820  1,463  
预付费用和其他资产27,143  24,691  
商誉98,918  98,918  
利率掉期
—  1,199  
递延租赁费用减去累计摊销$173,490和$176,919截至2019年9月30日和2018年12月31日
267,616  236,198  
其他持有待售资产，净额40,036  61,233  
总资产$3,751,931  $3,592,429  
负债：
无担保债务，扣除折扣和未摊销债务发行成本#美元8,207和$9,879截至2019年9月30日和2018年12月31日
$1,689,793  $1,495,121  
有担保债务，扣除保费和未摊销债务发行成本$418和$645截至2019年9月30日和2018年12月31日
189,451  190,351  
应付帐款、应计费用和应计资本支出114,812  93,739  
应付股息—  26,972  
递延收益27,985  28,779  
无形租赁负债减去累计摊销$49,613和$59,144截至2019年9月30日和2018年12月31日
34,970  35,708  
利率掉期6,862  839  
为出售而持有的其他负债7,275  8,780  
负债共计2,071,148  1,880,289  
承诺和或有事项(注8)
—  —  
股东权益：
信托股份，150,000,000授权股份；无截至2019年9月30日或2018年12月31日
—  —  
优先股，不票面价值，100,000,000授权股份；无截至2019年9月30日或2018年12月31日
—  —  
普通股，$0.01票面价值，750,000,000授权股份；125,783,408和126,218,554截至2019年9月30日和2018年12月31日的已发行和流通股
1,258  1,262  
额外实收资本3,685,504  3,683,186  
超过收益的累积分配(2,007,438) (1,982,542) 
其他综合收益/(亏损)(283) 8,462  
皮埃蒙特股东权益1,679,041  1,710,368  
非控制性权益1,742  1,772  
股东权益总额1,680,783  1,712,140  
总负债和股东权益$3,751,931  $3,592,429  
请参阅附注
6
目录
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
合并收益表
(以千为单位，除份额和每股金额外)
 
(未经审计)(未经审计)
三个月九个月结束
 九月三十日，九月三十日，
 2019201820192018
收入：
租金和租户报销收入$130,579  $124,518  $382,213  $372,491  
物业管理费收入405  368  2,819  1,059  
其他财产相关收入4,437  4,822  13,993  15,232  
135,421  129,708  399,025  388,782  
费用：
物业经营成本54,613  49,679  158,798  154,175  
折旧27,131  26,852  80,004  81,112  
摊销19,505  14,840  55,666  46,818  
房地产资产减值损失1,953  —  1,953  —  
一般和行政
7,950  6,677  29,736  21,487  
111,152  98,048  326,157  303,592  
其他收入(费用)：
利息费用(16,145) (15,849) (46,750) (45,294) 
其他收入263  303  1,292  1,480  
债务清偿损失—  —  —  (1,680) 
房地产资产出售收益32  —  39,370  45,186  
(15,850) (15,546) (6,088) (308) 
净收入8,419  16,114  66,780  84,882  
适用于非控股权益的净亏损
3  —  3  4  
适用于皮埃蒙特的净收入$8,422  $16,114  $66,783  $84,886  
每股信息-基本和稀释：
适用于普通股股东的净收入$0.07  $0.13  $0.53  $0.65  
加权平均已发行普通股-基本125,783,408  128,371,062  125,684,202  130,837,223  
加权平均已发行普通股-稀释126,239,744  128,818,658  126,189,851  131,187,127  
请参阅附注

7
目录
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
综合全面收益表
(千)

(未经审计)(未经审计)
三个月结束 九个月结束
 九月三十日，九月三十日，
 2019201820192018
适用于皮埃蒙特的净收入$8,422  $16,114  $66,783  $84,886  
其他全面收益/(亏损)：
指定并符合现金流量套期保值资格的衍生工具的收益/(亏损)的有效部分(见附注5)
(1,386) 1,144  (6,874) 4,408  
加/(减)：净收益中包括的净亏损/(收益)的重新分类(见附注5)
(427) (434) (1,871) 373  
其他综合收益/(亏损)(1,813) 710  (8,745) 4,781  
适用于皮埃蒙特的综合收入
$6,609  $16,824  $58,038  $89,667  

请参阅附注
8
目录
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
合并股东权益表
截至2019年9月30日的三个月和九个月(未审计)
(以千为单位，每股金额除外)

 
 普通股附加
付清
资本		累积
分布
多余的
收益		其他
综合
收入/(损失)		非
控管
利息		总计
股东
权益
 股份数量
Balance，2018年12月31日126,219  $1,262  $3,683,186  $(1,982,542) $8,462  $1,772  $1,712,140  
股份回购作为宣布计划的一部分(728) (7) —  (12,475) —  —  (12,482) 
给普通股股东的股息(美元)0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (48) (26,375) —  (7) (26,430) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，税后净值
106  1  2,879  —  —  —  2,880  
适用于非控股权益的净收入—  —  —  —  —  1  1  
适用于皮埃蒙特的净收入—  —  —  50,208  —  —  50,208  
其他综合损失—  —  —  —  (2,795) —  (2,795) 
余额，2019年3月31日125,597  $1,256  $3,686,017  $(1,971,184) $5,667  $1,766  $1,723,522  
给普通股股东的股息(美元)0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (94) (26,415) —  (13) (26,522) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，税后净值
186  2  1,958  —  —  —  1,960  
适用于非控股权益的净亏损—  —  —  —  —  (1) (1) 
适用于皮埃蒙特的净收入—  —  —  8,153  —  —  8,153  
其他综合损失—  —  —  —  (4,137) —  (4,137) 
Balance，2019年6月30日 125,783  $1,258  $3,687,881  $(1,989,446) $1,530  $1,752  $1,702,975  
提供成本—  —  (700) —  —  —  (700) 
给普通股股东的股息(美元)0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (74) (26,414) —  (7) (26,495) 
根据2007年综合激励计划摊销的股份，税后净额
—  —  (1,603) —  —  —  (1,603) 
适用于非控股权益的净亏损—  —  —  —  —  (3) (3) 
适用于皮埃蒙特的净收入—  —  —  8,422  —  —  8,422  
其他综合损失—  —  —  —  (1,813) —  (1,813) 
余额，2019年9月30日125,783  $1,258  $3,685,504  $(2,007,438) $(283) $1,742  $1,680,783  


9
目录
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
合并股东权益表
截至2018年9月30日的三个月和九个月(未审计)
(以千为单位，每股金额除外)

普通股附加
付清
资本		累积
分布
多余的
收益		其他
综合
收入/(损失)		非
控管
利息		总计
股东
权益
股份数量
余额，2017年12月31日142,359  $1,424  $3,677,360  $(1,702,281) $8,164  $1,822  $1,986,489  
会计变更的累积效应(采用ASU 2016-01)
—  —  —  94  (94) —  —  
股份回购作为宣布计划的一部分
(12,482) (125) —  (231,763) —  —  (231,888) 
给普通股股东的股息(美元)0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (19) (28,284) —  (8) (28,311) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，税后净值
148  1  2,900  —  —  —  2,901  
适用于非控股权益的净亏损
—  —  —  —  —  (2) (2) 
适用于皮埃蒙特的净收入
—  —  —  57,830  —  —  57,830  
其他综合收入
—  —  —  —  2,569  —  2,569  
Balance，2018年3月31日130,025  $1,300  $3,680,241  $(1,904,404) $10,639  $1,812  $1,789,588  
股份回购作为宣布计划的一部分
(1,861) (18) —  (32,879) —  —  (32,897) 
给普通股股东的股息(美元)0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (32) (26,950) —  (15) (26,997) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，税后净值
207  2  918  —  —  —  920  
适用于非控股权益的净亏损
—  —  —  —  —  (2) (2) 
适用于皮埃蒙特的净收入
—  —  —  10,942  —  —  10,942  
其他综合收入
—  —  —  —  1,502  —  1,502  
Balance，2018年6月30日 128,371  $1,284  $3,681,127  $(1,953,291) $12,141  $1,795  $1,743,056  
给普通股股东的股息(美元)0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (5) (26,958) (8) (26,971) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，税后净值
—  —  1,087  —  —  —  1,087  
适用于皮埃蒙特的净收入
—  —  —  16,114  —  —  16,114  
其他综合收入
—  —  —  —  710  —  710  
Balance，2018年9月30日 128,371  $1,284  $3,682,209  $(1,964,135) $12,851  $1,787  $1,733,996  

请参阅附注
10
目录
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
综合现金流量表
(以千为单位)
(未经审计)
九个月结束
九月三十日，
20192018
经营活动的现金流量：
净收入$66,780  $84,882  
从未合并的合资企业收到的经营分配—  10  
调整净收益与经营活动提供的现金净额：
折旧80,004  81,112  
债务发行成本摊销减去利率掉期的有利结算
419  (215) 
其他摊销52,057  42,882  
房地产资产减值损失1,953  —  
债务清偿损失—  1,665  
股票补偿费用12,365  6,671  
房地产资产出售收益(39,370) (45,186) 
资产和负债的变化：
应收租户和直线租金的增加(10,660) (12,361) 
预付费用和其他资产增加(1,958) (8,496) 
应付账款和应计费用减少(2,496) (10,377) 
递延收入增加/(减少)1,149  (2,265) 
经营活动提供的净现金160,243  138,322  
投资活动的现金流：
购置房地产资产和无形资产(326,144) (28,176) 
资本化支出(57,368) (44,998) 
全资物业销售收入净额180,975  419,554  
应收票据发行—  (3,200) 
已支付的递延租赁费用(16,632) (15,831) 
净现金(用于)/由投资活动提供(219,169) 327,349  
融资活动的现金流：
发行债券和支付的其他费用(91) (947) 
债务收益550,000  820,061  
偿还债务(358,041) (833,005) 
发行普通股的成本(259) —  
为支付与员工股票补偿有关的税款而扣缴的股份价值(3,295) (2,219) 
作为宣布计划的一部分回购普通股(16,899) (266,062) 
已支付的股息和股息再投资的折价(106,419) (184,073) 
融资活动提供的/(用于)的现金净额64,996  (466,245) 
现金、现金等价物和限制现金和代管的净增加/(减少)6,070  (574) 
现金，现金等价物，限制现金和代管，期初6,034  8,755  
现金，现金等价物，限制现金和代管，期末$12,104  $8,181  

请参阅附注
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目录
皮埃蒙特办公室房地产信托公司
合并财务报表简明附注
2019年9月30日
(未审计)

1. 组织
皮埃蒙特办公室房地产信托公司(“Piedmont”)(纽约证券交易所代码：PDM)是一家马里兰公司，其运营方式符合联邦所得税目的的房地产投资信托(“REIT”)资格，并从事主要位于以下地区的商业房地产的收购、开发、再开发、管理和所有权七美国东部的主要写字楼市场，包括在建、新建或有运营历史的房产。皮埃蒙特公司成立于1997年，1998年开始运营。Piedmont主要通过Piedmont Operating Partnership，L.P.(“Piedmont OP”)，一家特拉华州的有限合伙企业，并通过二全资子公司，Piedmont Government Services，LLC和Piedmont Office Management，LLC。皮埃蒙特拥有99.9Piedmont OP的%，并且是Piedmont OP的唯一普通合伙人，因此对Piedmont OP的运营拥有完全的法律控制和权限。其余0.1Piedmont OP的%所有权权益由Piedmont通过其全资拥有的应税REIT子公司Piedmont Office Holdings，Inc.间接持有。(“POH”)，Piedmont OP的唯一有限责任合伙人。Piedmont OP通过全资子公司和它控制的各种合资企业直接拥有财产。此处提到的Piedmont应包括Piedmont及其所有子公司，包括Piedmont OP及其子公司和合资企业。

截至2019年9月30日，皮埃蒙特拥有55在职办公室属性和一487,000-平方英尺的再开发资产主要位于七个主要写字楼市场内的精选子市场：亚特兰大、波士顿、达拉斯、明尼阿波利斯、纽约、奥兰多和华盛顿特区。截至2019年9月30日，Piedmont‘s55在职办公财产大约包括17.0百万平方英尺的主要是A级商业办公空间91.9%租用。

Piedmont内部评估其所有房地产资产为一运营分段，因此不报告分段信息。

2. 重大会计政策摘要
呈报依据和合并原则

皮埃蒙特公司的合并财务报表是根据美国证券交易委员会(“SEC”)的规则和法规编制的，包括表格10-Q和S-X法规第10条的说明，并不包括GAAP要求的所有信息和脚注，以获得完整的财务报表。管理层认为，所呈报的未经审核过渡期的报表包括所有必要的调整，这些调整具有正常和经常性的性质，对于公平呈现这些期间的结果是必要的。这些过渡期的结果不一定代表全年的结果。

皮埃蒙特公司的综合财务报表包括皮埃蒙特公司的全资子公司、皮埃蒙特公司或其任何全资子公司被认为有权指导该实体活动的任何可变利益实体(“VIE”)以及承担损失/获得利益的权利，或皮埃蒙特公司或其任何全资子公司拥有控股权的任何实体的账户。在确定Piedmont或Piedmont OP是否拥有控股权时，除其他因素外，还考虑以下因素：股权所有权、投票权、投资者的保护权和投资者的参与权。欲了解更多信息，请参阅皮埃蒙特公司截至2018年12月31日的10-K表格年度报告中包含的财务报表和脚注。

所有公司间余额和交易在合并时已消除。

此外，皮埃蒙特公司还成立了专门的实体来收购和持有房地产。每个特殊目的实体都是一个单独的法律实体。因此，皮埃蒙特的所有债权人并不能获得这些特殊目的实体的资产。这些特殊目的实体拥有的资产正在与皮埃蒙特公司的资产合并报告，仅用于财务报告目的。

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目录
预算的使用

根据GAAP编制附随的合并财务报表要求管理层作出影响附随的合并财务报表和附注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。

所得税

皮埃蒙特已选择根据1986年修订的“国内收入法”将其作为房地产投资信托基金征税，并以此方式运作，从1998年12月31日结束的应税年度开始。要获得REIT资格，Piedmont必须满足某些组织和运营要求，包括分配至少90%的年度REIT应税收入的要求。作为房地产投资信托基金，皮埃蒙特一般不受联邦所得税的约束，但必须满足其应税收入分配要求等。皮埃蒙特须缴纳与某些地点的房地产经营相关的某些税收，以及其应税REIT子公司POH进行的经营，这些经营已在财务报表中作出规定。

在截至2019年9月30日的九个月中通过的会计公告

租约

在截至2019年9月30日的9个月中，Piedmont采用了会计准则更新(“ASU”)No.2016-02，租赁(主题842)以及各种相关的更新和修订，这些更新和修订共同构成了“会计准则法典”842(“ASC 842”)下的租赁会计要求。ASC 842从根本上改变了租赁的定义，以及经营租赁的会计核算，要求承租人确认支付租赁款项的责任和代表租赁资产在租赁期内使用权的使用权资产。ASC 842还禁止与谈判和执行租赁相关的内部直接工资成本的资本化。由于出租人继续以直线方式确认租赁收入，出租人对租赁的会计处理与以往的做法基本不变。
在采用ASC 842的同时，Piedmont采用了以下可选的实际权宜之计、过渡修订或进行了如下会计政策选择：
•一套可选的实际权宜之计，其中排除：(1)重新评估任何过期或现有合同，以确定其是否包含租赁或确定租赁分类；(2)注销任何现有租赁的未摊销的、先前资本化的初始直接成本；
•ASU No.2018-01提供的可选的实际过渡权宜之计，允许Piedmont将截至2019年1月1日实施的某些土地地役权排除在新指南之外；
•ASU第2018-11号提供的可选的实际权宜之计，允许将包括在基础规定租赁率中的某些非租赁经营费用报销作为经营租赁的一部分，其中皮埃蒙特是出租人；
•一项过渡性修正案，允许根据ASC 840(原租赁指南)提出采用年份的比较期间，有效地允许在2019年1月1日初步采用ASC 842(新的租赁指南)(“ASC 840选项下的比较”)；
•ASC 842允许的会计政策选择，与短期租赁(定义为期限为12个月或更短的租赁)的确认和计量例外有关，其中Piedmont是承租人。Piedmont的短期租赁费用合理地反映了其在此类租赁下的租赁承诺；以及
•ASU第2018-20号允许的会计政策选择，允许Piedmont从分析中排除销售和其他类似税收，以确定它们是否是Piedmont的主要义务(作为出租人)，而是从收入中排除这些成本，并将其作为承租人的成本进行核算。
根据ASC 842的规定，皮埃蒙特公司会计原则变化的性质主要与其经营租赁有关，其中皮埃蒙特公司是办公空间的承租人。由于采用了上述实用权宜之计，Piedmont没有对前期信息进行追溯调整，与以前的经营租赁会计相比，Piedmont应占净收入的减少可以忽略不计，其中Piedmont是ASC 842项下的承租人。

经营Piedmont是承租人亲属的租赁e主要是指第三方拥有的建筑物中的办公空间。皮埃蒙特记录的资产使用权和相应的租赁负债约为#美元。0.2百万使用皮埃蒙特的增量
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借款利率作为租赁贴现率。在截至2019年9月30日的三个月和九个月中，皮埃蒙特确认了大约$18,000和$55,000经营租赁成本。截至2019年9月30日，皮埃蒙特公司使用权资产的加权平均租赁期限为二年，加权平均贴现率为3.35%.

Piedmont在合同开始时评估合同，以确定合同是否包含租赁。如果确定合同包含租约，则评估租约以确定它是运营租约还是融资租约。Piedmont的所有租约(其中Piedmont是出租人)均用于承租人在Piedmont的商业办公物业中使用空间，并被归类为经营租赁。租赁付款通常包括固定基数租金付款和单独记帐的可变租赁付款，用于偿还Piedmont根据租赁规定为承租人提供的服务。固定基数租金付款以及报销收入的任何固定部分在租赁期内以直线方式确认。租户报销在发生相关经营成本的期间确认为收入。延长或终止我们的租约的选项是针对每个基础租户协议的；然而，一般来说，Piedmont的租约包含对提前终止的处罚。皮埃蒙特的任何租赁合同都没有传达承租人购买相关财产的权利；然而，某些租赁合同传达了潜在出售相关房地产给承租人的优先出价或优先购买权。

Piedmont的未来最低租赁付款来自不可取消的经营租赁的承租人，其中Piedmont是截至#年的出租人2019年9月30日如下(以千为单位)：

截至12月31日的年份：
2019 (1)
$98,831  
2020382,738  
2021373,740  
2022357,475  
2023323,709  
此后1,433,272  
总计$2,969,765  

(1)反映2019年10月1日至2019年12月31日财政期间的租金付款。

按照上述ASC 840选项下的比较要求，截至2018年12月31日，Piedmont从不可取消经营租赁(Piedmont是出租人)下承租人的未来最低租金收入也列示如下(以千为单位)：

截至12月31日的年份：
2019$370,495  
2020352,541  
2021337,951  
2022324,960  
2023291,603  
此后1,247,649  
总计$2,925,199  


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Piedmont确认了以下固定和可变租赁付款，其中包括截至2019年9月30日的三个月和九个月的合并收益表中的租金和租户报销收入，分别如下(以千为单位)：

三个月九个月结束
2019年9月30日2019年9月30日
固定付款$105,207  $311,503  
可变支付25,372  70,710  
租金和租户报销收入合计
$130,579  $382,213  

此外，ASU No.2018-19澄清营业租赁应收账款在ASC 842的范围内；因此，根据ASC 842(2019年1月1日生效)，Piedmont选择在租户/租约特定的基础上评估其营业租赁应收账款的可收集性，并开始确认其营业租赁应收账款的可收集性评估的变化作为租金和租户报销收入的减少，而不是坏账费用，财产经营成本的组成部分。因此，在截至2019年9月30日的三个月和九个月中，皮埃蒙特确认了大约$65,000和$24,000在截至2018年9月30日的三个月和九个月期间，Piedmont分别确认了作为租金和偿还收入减少的无法收回的经营租赁应收款，并确认了约$0和$84,000与无法收回的经营租赁应收款相关的费用分别作为额外的财产经营成本。

对非雇员的股票补偿

在截至2019年9月30日的9个月中，皮埃蒙特采用了ASU No.2018-07，股票补偿(主题718)，对非员工股份支付会计(“ASU 2018-07”)的改进。ASU 2018-07的规定将商品和服务非员工基于股票的薪酬的会计核算与现有的员工类似薪酬的会计核算相一致。ASU 2018-07要求实体重新衡量截至采用日期尚未结算的负债类别奖励和尚未通过截至2019年1月1日的留存收益累积效应调整确定计量日期的股权类别奖励。皮埃蒙特唯一受ASU 2018-07年度影响的奖励是向其独立董事会授予的股权分类奖励，这些奖励在历史上一直以新通过的标准规定的相同方式得到承认。因此，在采用时没有确认累积效应调整。

重新分类

虽然Piedmont已通过上述ASC 842下的过渡性修正，但Piedmont已将租金收入和租户报销的列报结合在附带的前期合并收益表中，以符合会计准则法典205中详细说明的列报指南下的本期财务列报财务报表的呈报。这些数额包括大约#美元的列报。101.3百万的租金收入和$23.2截至2018年9月30日的三个月的租户报销百万美元，作为租金和租户报销收入$124.5百万截至2018年9月30日的九个月，这些金额包括大约$304.3百万的租金收入和$68.2百万租户报销作为租金和租户报销收入$372.5百万此外，我们打算对截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度进行类似的重新分类，并在截至2019年12月31日的年度中采用我们的10-K表。我们将提供大约$411.7百万美元的租金收入和$92.7截至2018年12月31日的一年的租户报销百万美元，作为租金和租户报销收入$504.4百万。我们将提供大约$455.1百万美元的租金收入和$98.2截至2017年12月31日的一年的租户报销百万美元，作为租金和租户报销收入$553.3百万。最后，收入减去支出的小计在所附的截至2018年9月30日的三个月和九个月的综合收益表中删除，以纠正前期呈报，并将在随后的申报中从以前的年度期间中删除。

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其他最近的会计声明

FASB发布了ASU No.2016-13，金融工具-信用损失(主题326)， 金融工具信用损失的计量，以及ASU No.2019-04，对主题326，金融工具-信用损失，主题815，衍生工具和对冲，以及主题825，金融工具，和ASU No.2019-05，金融工具-信用损失：有针对性的过渡救济(统称“信用损失修正案”)。信贷损失修订的条文以“预期损失”模式取代“招致损失”方法，以减损贸易及其他应收账款、持有至到期的债务证券、租赁净投资及表外信贷风险，这通常会导致提早确认信贷损失拨备。此外，这些规定将与可供出售证券相关的信用损失分类改为津贴，而不是直接减少证券的摊销成本。此外，FASB发布了ASU No.2018-19对主题326，金融工具-信用损失的编纂改进，与信贷损失修订同时生效，并将经营租赁产生的应收款项排除在信贷损失修订的范围之外。ASU 2018-19和信用损失修正案均于2020年第一季度生效，允许在2019年1月1日提前采用。皮埃蒙特公司目前正在评估采用的潜在影响；然而，皮埃蒙特公司的所有应收款基本上都是经营租赁应收款，因此，皮埃蒙特公司没有预期通过信用损失修正案和ASU 2018-19对其综合财务报表产生任何重大影响。

3. 收购

在截至2019年9月30日的9个月中，Piedmont收购了三物业和邻近的可发展土地，使用手头现金和从$中获得的收益5002018年百万无担保信用额度，如下所示：

财产大都会统计区收购日期获得的所有权百分比出租平方英尺购置时租赁的百分比
合同采购净价(1)(百万)
广场100佐治亚州，亚特兰大2019年5月6日100 %414,293  91 %$95.1  
400和600广场佐治亚州，亚特兰大2019年8月23日100 %863,623  84 %$231.2  

(1)这两项收购的价格都包括购买相邻的可开发地块，总计约11.7英亩。

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4. 债款

下表总结了截至2019年9月30日和2018年12月31日的皮埃蒙特未偿债务的条款(以千为单位)：
设施(1)
规定费率
有效率(2)
成熟性截止日期未付金额
2019年9月30日2018年12月31日
安全(固定)
3500万美元固定利率贷款(3)
5.55 %3.75 %9/1/2021$29,033  $29,706  
1.6亿美元固定利率贷款(4)
3.48 %3.58 %7/5/2022160,000  160,000  
净溢价和未摊销债务发行成本
418  645  
小计/加权平均(5)
3.80 %189,451  190,351  
不安全(可变和固定)
修正并恢复3亿美元2011年无担保定期贷款
伦敦银行间同业拆借利率(Libor)+1.00% 3.20 %
(7)
11/30/2021300,000  300,000  
2018年5亿美元无担保信用额度(6)
伦敦银行间同业拆借利率(Libor)上升0.90% 2.95 %9/30/2022
(8)
398,000  205,000  
3.5亿美元无抵押高级债券3.40 %3.43 %6/01/2023350,000  350,000  
4亿美元无担保高级债券4.45 %4.10 %3/15/2024400,000  400,000  
2.5亿美元2018年无担保定期贷款
伦敦银行间同业拆借利率(Libor)上升1.60% 3.93 %
(9)
3/31/2025250,000  250,000  
折扣和未摊销债券发行成本
(8,207) (9,879) 
小计/加权平均(5)
3.58 %1,689,793  1,495,121  
总计/加权平均值(5)
3.61 %$1,879,244  $1,685,472  

(1)除了$35截至2019年9月30日和2018年12月31日，皮埃蒙特的所有未偿还债务都是固定利率贷款，只收取利息，直至到期。
(2)在考虑已结算或就地利率互换协议、发行溢价/折扣和/或承担债务时的公平市值调整后的有效利率。
(3)由位于马萨诸塞州伯灵顿的华尔街5号大楼提供担保。
(4)以宾夕法尼亚州费城的1901年市场街建筑为抵押。
(5)加权平均是基于未偿还债务的合同余额和截至2019年9月30日的声明或有效固定利率。
(6)在定期的基础上，Piedmont可以从多个利率选项中进行选择，包括对全部或部分本金的最优惠利率和不同长度的LIBOR锁定。所有LIBOR选择都需要根据Piedmont当前的信用评级在所选利率的基础上进行额外的利差。
(7)该工具有一个规定的可变利率；然而，皮埃蒙特公司已经签订了利率互换协议，该协议有效地确定了，不包括皮埃蒙特公司信用评级的变化，在利率互换协议到期日期间显示为有效利率的利率(见附注5了解更多细节)。
(8)Piedmont可能会将期限延长至多一年(通过二提供六个月的延期至最终延期到期日(2023年9月29日)，前提是Piedmont当时没有违约，并且支付了延期费用。
(9)该工具有一个规定的可变利率；然而，皮埃蒙特公司已经签订了利率互换协议，有效地固定，不包括皮埃蒙特公司信用评级的变化，$150本金余额的百万4.11截至2020年3月29日的百分比和$100本金余额的百万4.21从2020年3月30日至贷款到期日的百分比。对于贷款的剩余可变部分，Piedmont可能会定期从多个利率选项中进行选择，包括对所有或部分本金的最优惠利率和各种长度的LIBOR锁定。所有LIBOR选择都需要根据Piedmont当前的信用评级在所选利率的基础上进行额外的利差。所提供的利率是截至2019年9月30日未偿还债务的有效固定和可变部分的加权平均利率(见附注5了解更多细节)。

Piedmont支付了所有债务融资的利息，包括利率互换现金结算，约为#美元。17.8百万美元18.0截至9月份的三个月分别为30亿美元、2019年和2018年，约为$49.7
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百万美元48.7截至9月30日的九个月，分别为2019年和2018年。此外，皮埃蒙特将利息资本化约为#美元。0.5百万美元0.4截至9月份的三个月分别为30亿美元、2019年和2018年，约为$1.6百万美元0.8截至9月30日的九个月，分别为2019年和2018年。截至2019年9月30日，Piedmont认为它遵守了与其债务工具相关的所有金融契约。看见注6关于皮埃蒙特估计的债务公允价值的描述，截至2019年9月30日。

5. 衍生工具
衍生品使用的风险管理目标

除了在正常业务过程中出现的操作风险外，Piedmont还面临利率、流动性和信用风险等经济风险。在某些情况下，皮埃蒙特公司已经签订了衍生金融工具，如利率互换协议和其他类似协议，以管理当前或未来可变利率债务交易产生的利率风险。利率互换协议涉及接收或支付未来已知和不确定的现金金额，其价值由利率决定。皮埃蒙特公司使用利率衍生品的目的是为利息支出增加稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。

利率风险的现金流对冲

被指定为现金流对冲的利率掉期涉及从交易对手处接收可变利率金额，以换取Piedmont在协议有效期内进行固定利率支付，而不交换相关的名义金额。

截至2019年9月30日，Piedmont签署了利率互换协议，所有这些协议都被指定为有效现金流套期保值，并完全对冲涵盖修正和恢复的美元的全部未偿余额的可变现金流。300百万无担保2011年定期贷款和$150百万美元250百万无担保2018年期限贷款。皮埃蒙特对冲其对预测交易的未来现金流变化的风险敞口的最大时间长度为66月份。

截至2019年9月30日，皮埃蒙特公司未偿还利率衍生品的详情如下：

利率衍生工具：互换协议数量关联债务工具名义总量
(百万)		生效日期到期日
利率掉期3  修正并恢复3亿美元无担保2011年定期贷款 $300  11/22/20161/15/2020
利率掉期2  2.5亿美元2018年无担保定期贷款 $100  3/29/20183/31/2025
利率掉期1  2.5亿美元2018年无担保定期贷款 $50  3/29/20183/29/2020
总计
$450  

皮埃蒙特公司在其综合资产负债表上以毛利率互换资产和利率互换负债的形式介绍其利率衍生品。截至2019年9月30日和2018年12月31日的Piedmont利率衍生品毛利率和净额详情如下(以千为单位)：

利率掉期分类如下：九月三十日，
2019		十二月三十一号，
2018
衍生资产总额$—  $1,199  
总衍生负债(6,862) (839) 
衍生资产净额/(负债)$(6,862) $360  

皮埃蒙特公司利率衍生品(包括先前结算的远期掉期)的收益/(亏损)记录在其他全面收益(“OCI”)和附带的综合收入报表中，分别作为截至2018年9月30日、2019年和2018年9月30日的三个月和九个月的利息支出组成部分，具体情况如下(以千为单位)：
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 三个月九个月结束
现金流套期保值关系中的利率掉期九月三十日，
2019		九月三十日，
2018		九月三十日，
2019		九月三十日，
2018
保监处确认的损益金额$(1,386) $1,144  $(6,874) $4,408  
先前记录的收益金额从保监处重新归类为利息支出
$427  $434  $1,871  $885  
在衍生工具上确认的损失额，从保监处重新分类为债务清偿时的损失
$—  $—  $—  $(1,258) 
合并损益表中列示的利息费用总额
$(16,145) $(15,849) $(46,750) $(45,294) 
合并损益表中列示的债务清偿损失总额(1)
$—  $—  $—  $(1,680) 

(1)包括大约$的核销0.4与偿还债务相关的百万折扣和未摊销债务发行成本。

皮埃蒙特估计大约$0.2在接下来的12个月中，百万美元将从保监处重新归类为利息支出的减少。皮埃蒙特认可不分别在截至9月30日、2019年和2018年的三个月和九个月内对其现金流对冲无效。

此外，请参见注6关于Piedmont衍生工具的公允价值披露。

信用风险相关或有特征

Piedmont与其衍生交易对手达成协议，其中包含一项规定，如果Piedmont违约其任何债务，包括违约(贷款人没有加速偿还债务)，那么Piedmont也可以宣布其衍生债务违约。如果Piedmont违反衍生品合同的任何合同条款，它可能需要按照估计公允价值加上应计的终止值来清偿协议下的责任义务。利息，或大约$7.1截至2019年9月30日，百万美元。此外，根据与潜在TE相关的某些衍生协议，Piedmont有权抵销如果终止，根据协议应支付的费用和金额。

6. 金融工具公允价值计量
Piedmont考虑其现金和现金等价物、租户应收账款、应收票据、受限现金和代管、应付账款和应计费用、利率互换协议和债务，以符合金融工具的定义。下表列出了截至2019年9月30日和2018年12月31日的皮埃蒙特每种金融工具的账面和估计公允价值，以及其在GAAP公允价值层次结构中的水平(以千为单位)：

 2019年9月30日2018年12月31日
金融工具承载价值估计数
公允价值		公允价值层次结构中的级别承载价值估计数
公允价值		公允价值层次结构中的级别
资产：
现金及现金等价物(1)
$10,284  $10,284  1级N $4,571  $4,571  1级N 
承租人应收账款(1)
$10,091  $10,091  1级N $10,800  $10,800  1级N 
受限现金和托管(1)
$1,820  $1,820  1级N $1,463  $1,463  1级N 
利率掉期$—  $—  Level 2 O $1,199  $1,199  Level 2 O 
负债：
应付帐款和应计费用(1)
$14,090  $14,090  1级N $47,328  $47,328  1级N 
利率掉期$6,862  $6,862  Level 2 O $839  $839  Level 2 O 
债务，净额$1,879,244  $1,922,891  Level 2 O $1,685,472  $1,698,213  Level 2 O 

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(1)就呈列期间而言，由于该等金融工具的短期到期日，其账面值接近估计公允价值。

Piedmont的债务按2019年9月30日和2018年12月31日的账面价值结转；然而，为了估计其公允价值(如上表所披露)，Piedmont使用了广泛接受的估值技术，包括基于债务融资合同条款的贴现现金流分析，包括每个工具的到期日，以及最近在市场上进行交易的类似债务融资的可观察的基于市场的投入。因此，所确定的估计公允价值被视为基于重要的其他可观察投入(第2级)。对这些投入进行比例调整，使其适用于皮埃蒙特未偿债务的剩余寿命。Piedmont没有改变估计其债务公允价值的估值方法。

上面介绍的Piedmont的利率互换协议(进一步讨论见附注5)在随附的综合资产负债表中归类为“利率互换”资产和负债，并按估计公允价值于二零一九年九月三十日及二零一八年十二月三十一日结转。此等衍生工具的估计公允价值乃根据衍生工具的合约条款(包括每项工具的到期日)使用广泛接受的估值技术(例如贴现现金流量分析)厘定。可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含的波动性，也被使用。因此，所确定的估计公允价值被视为基于重要的其他可观察投入(第2级)。此外，皮埃蒙特公司在确定其衍生金融工具的估计公允价值时，通过估计皮埃蒙特公司和截至估值日面临风险的交易对手在衍生金融工具项下的当前和潜在未来风险，同时考虑了其自身和各自交易对手的不履约风险。Piedmont及其交易对手的信用风险均已计入利率掉期的估计公允价值的计算中；然而，截至2019年9月30日和2018年12月31日，此信用估值调整并未构成估计公允价值的重要部分。因此，Piedmont认为，用于确定其衍生金融工具的估计公允价值的任何不可观察的投入(第3级)对整体公允价值计量并不重要，并且不认为其任何衍生金融工具是第3级资产或负债。

7. 房地产资产减值损失

在截至2019年9月30日的三个月中，Piedmont降低了Dupree大楼的账面价值，以反映其公允价值，估计是基于净合同价格$12.7百万美元，并确认房地产资产的减值损失约为$2.0百万皮埃蒙特于2019年9月4日完成了杜普雷大楼的出售。

8. 承诺和或有事项

现有租赁协议下的承诺

作为其经常性业务的一部分，Piedmont通常需要根据其执行的租赁协议为租户改善、租赁佣金和建筑改善提供资金。此外，某些协议包含要求Piedmo的条款新台币发行公司或财产担保，为资本改善或其他财务义务提供资金。截至2019年9月30日，皮埃蒙特没有个人重大未记录的租户津贴承诺。

与租户审计/纠纷有关的意外事件

某些租赁协议包括授予租户聘请独立审计师审计其年度经营费用对账的权利。此类审计可能导致租赁协议中的语言解释与Piedmont所做的不同，后者h可能导致要求退还先前确认的租户报销收入，导致皮埃蒙特的财务损失。Piedmont记录了先前确认的租金和报销收入减少的净恢复数$0.7在截至2019年9月30日的三个月和九个月期间，与租户审计/纠纷有关的百万美元和约$0.1百万美元0.5在截至2018年9月30日的三个月和九个月内，与此类租户审计/纠纷相关的租金和报销收入分别减少了100万美元。

9. 关联方交易

在截至2019年9月30日的9个月中，Piedmont与其某些现任和前任高管签订了就业或退休协议，这在其于2019年3月19日提交的最终代理声明和Form 8-K的当前报告中有更全面的描述。在截至2019年9月30日的九个月内，没有其他关联方交易。

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10. 持有待售资产

截至2019年9月30日，西门罗街500号大楼符合待售分类标准；因此，其资产在2019年9月30日和2018年12月31日被重新分类为待售资产。拍卖于2019年10月28日结束。此外，位于华盛顿特区的One Independence Square大楼也符合截至2018年12月31日的待售分类标准，并于2019年2月28日售出。截至2019年9月30日和2018年12月31日的待售资产详情如下(以千为单位)：
2019年9月30日2018年12月31日
持有待售房地产资产净额：
土地
$36,990  $67,552  
建筑和改善，减去累计折旧$61,579和$102,476截至2019年9月30日和2018年12月31日
176,066  261,463  
在建
38  2,053  
待售房地产资产总额，净额
$213,094  $331,068  
其他持有待售资产，净额：
直线应收租金
$26,132  $36,584  
预付费用和其他资产
452  1,095  
递延租赁费用减去累计摊销$7,887和$9,138截至2019年9月30日和2018年12月31日
13,452  23,554  
持有待售的其他资产总额，净额
$40,036  $61,233  
为出售而持有的其他负债：
应计费用分别截至2019年9月30日和2018年12月31日
$7,275  $8,780  

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11. 以股票为基础的薪酬
皮埃蒙特公司董事会的薪酬委员会定期向皮埃蒙特公司的所有员工和独立董事授予延期股票奖励单位。员工奖励通常在多年期间按比例授予，而独立董事奖励则在一年内授予。某些管理人员的长期股权激励计划在上述时间归属奖励单位和多年期绩效股票计划之间平分，据此实际奖励取决于Piedmont相对于办公室REITs的同行组的总股东回报(“TSR”)。这些员工以及同龄人的长期股权激励由董事会预先确定，并由外部薪酬顾问提供咨询。所赚取的任何股份将在多年业绩期满时奖励，并在奖励时授予。多年业绩股票奖励的公允价值采用蒙特卡罗估值方法进行估计。

截至2019年9月30日的9个月，皮埃蒙特基于股权的奖励活动的前滚如下：

股份加权平均授权日公允价值
截至2018年12月31日的未归属和潜在股票奖
1,227,483  $23.14  
已授予递延股票奖励
354,057  $21.02  
基于绩效的估计潜在股票奖励的增加
260,205  $28.31  
绩效股票奖励
(352,404) 
(1)
$25.83  
已归属递延股票奖励
(440,450) 
(1)
$19.66  
递延股票奖励被没收
(14,518) $19.16  
截至2019年9月30日的未归属和潜在股票奖1,034,373  $25.10  

(1)包括绩效股票和递延股票奖励，这些奖励是在2019年7月与2019年6月30日发生的高级管理层换届一起以现金结算的。

下表分别提供了截至9月30日、2019年和2018年的三个月和九个月期间股票奖励活动的其他信息(以千为单位，每股金额除外)：

三个月九个月结束
九月三十日，
2019		九月三十日，
2018		九月三十日，
2019		九月三十日，
2018
加权平均授予日期间授予的递延股票的公允价值
$—  $—  $21.02  $17.84  
在此期间归属的递延股票的总授予日公允价值
$—  $16  $8,658  $6,378  
本期支付的股份为基础的责任奖励(1)$3,444  $—  $6,683  $2,947  

(1)金额反映截至二零一九年九月三十日、二零一九年及二零一八年九月三十日及二零一八年九月三十日止九个月期间与2016-18年及2015-17年业绩股计划有关的业绩股奖励的发行，以及二零一九年七月以现金结算的业绩股奖励负债，以支付与二零一九年六月三十日高级管理层过渡有关的退休及离职。

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截至2019年9月30日，皮埃蒙特公司的未偿股票奖励详情如下：

批给日期奖励类型
净股份
授与(1)
格兰特
日期？公平
价值		归属时间表未归属股
2017年5月18日递延股票奖励 196,036  $21.38  在授予的股份中，25%于授予日归属，25%已归属或将分别于2018年5月18日、2019年和2020年归属。40,942  
2017年5月18日2017-2019年绩效股票计划 —  $30.45  奖励股份(如有)将于2020年奖励决定后立即归属。153,368  
(2)
2018年5月17日递延股票奖励 271,169  $17.84  在授予的股份中，25%于授予日归属，25%已归属或将于2019年5月17日、2019年、2020年和2021年归属。108,255  
2018年5月17日2018-2020财年绩效股票计划 —  $23.52  奖励股份(如有)将于2021年奖励决定后立即归属。200,674  
(2)
2019年5月15日递延股票奖励-董事会 25,974  $20.79  在授予的股份中，100%将在2020年5月15日之前归属。25,974  
2019年5月3日递延股票奖励 300,825  $21.04  在授予的股份中，25%在授予日归属，25%分别于2020年5月3日、2021年和2022年5月3日归属或将归属。195,119  
2019年5月3日2019-2021财年绩效股票计划 —  $29.43  奖励股份(如有)将于2022年奖励决定后立即归属。310,041  
(2)
总计1,034,373  

(1)金额反映给予员工和独立董事的原始授予总额，扣除归属后为满足到2019年9月30日所需的最低预扣税义务而交出的股份的净值。
(2)估计基于皮埃蒙特截至2019年9月30日的各自业绩期间的累积TSR。根据皮埃蒙特公司与办公室REITs的TSR相比的相对表现，股票估计数在未来期间可能会发生变化。

在截至2018年9月30日、2019年和2018年9月30日的三个月中，Piedmont确认了大约$3.8百万美元1.7与股票奖励相关的薪酬支出分别为百万美元，所有这些都与未归属递延股份的摊销和对业绩股份的公允价值调整有关。在截至2019年9月30日、2019年和2018年9月30日的九个月中，皮埃蒙特确认了大约$12.0百万美元6.7与股票奖励有关的薪酬费用分别为百万美元，其中$10.5百万美元5.6百万美元与未归属递延股份的摊销及对业绩股份的公允价值调整有关。在截至2019年9月30日的9个月中，净额为292,675股票发行给了员工。截至2019年9月30日，约为$4.5与未归属的递延股票奖励有关的未确认的补偿成本仍有100万美元，皮埃蒙特公司将在其加权平均归属期约一年的综合收入报表中记录这些费用。

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目录
12. 综合现金流量表的补充披露

截至2019年9月30日和2018年9月30日的9个月的某些非现金投资和融资活动(以千为单位)概述如下：

九个月结束
2019年9月30日2018年9月30日
应计资本支出和递延租赁成本$29,828  $21,784  
应计股息变动及股息再投资折价
$(26,972) $(101,794) 
作为已宣布计划的一部分的应计股份回购的变化$(4,417) $(1,277) 
应计股票发行成本$441  $—  

下表提供了现金、现金等价物以及受限制现金和代管的对账，如所附的综合现金流量表中所示。 截至2019年9月30日和2018年9月30日的9个月，分别记入各自期间的综合资产负债表(以千为单位)：

20192018
分别截至2019年1月1日和2018年1月1日的现金和现金等价物$4,571  $7,382  
截至2019年1月1日和2018年1月1日的受限现金和托管1,463  1,373  
现金、现金等价物和受限现金和代管，期初，如所附的综合现金流量表所示
$6,034  $8,755  
现金和现金等价物分别截至2019年9月30日和2018年9月30日$10,284  $6,807  
截至2019年9月30日和2018年9月30日的受限现金和托管1,820  1,374  
现金、现金等价物以及受限现金和代管，期末，如所附的综合现金流量表所示
$12,104  $8,181  

限制性现金和代管的金额通常是代管账户，用于支付皮埃蒙特某些债务协议所要求的房产税；买方为保证购买皮埃蒙特的一处房产而存入的定金；或作为租赁协议条件为租户持有的证券或公用事业保证金。

13. 每股收益

稀释后每股收益计算没有对“适用于皮埃蒙特的净收入”进行调整。

每股净收益-基本计算为普通股股东可获得的净收入除以该期间已发行普通股的加权平均数。每股摊薄净收入按普通股股东可用净收入除以本期已发行普通股的稀释加权平均数计算，包括未归属的递延股票奖励。稀释后的普通股加权平均数反映了库藏股方法下的潜在摊薄，如果剩余未归属的递延股票奖励归属并导致额外的普通股流通股，将会发生这种情况。被确定为反摊薄的未归属递延股票奖励不包括在稀释加权平均普通股的计算中。对于截至9月30日、2019年和2018年的三个月，Piedmont计算并排除了251股份和零分别为反摊薄股份，以及截至9月30日、2019年和2018年的9个月，Piedmont计算并排除了54,372和 125,941, 抗稀释股份，分别。

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目录
下表协调了截至9月30日、2019年和2018年的综合收益表上显示的基本和稀释每股收益计算的分母(以千为单位)：

 三个月九个月结束
 2019年9月30日2018年9月30日2019年9月30日2018年9月30日
加权平均普通股-基本125,783128,371125,684130,837
加法：时间赋予递延股票奖励和绩效股票奖励的增量加权平均股票
457448506350
加权平均普通股-稀释126,240128,819126,190131,187


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目录
14. 担保人和非担保人财务信息

以下简明的合并财务信息适用于Piedmont(“母公司”、“担保人”和/或“合并”)、Piedmont OP(“发行人”)以及作为担保人的Piedmont的其他直接和间接拥有的子公司(“非担保人”)，这些信息是根据S-X规则第3-10条关于担保注册证券的担保人和发行人的财务报表的要求提供的。发行人是担保人的全资子公司，担保人对发行人发行的证券的所有担保都是完全和无条件的。本金抵销分录涉及对子公司的投资以及公司间余额和交易，包括与非担保人子公司的交易。

精简合并资产负债表
截至2019年9月30日
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
资产：
按成本计算的房地产资产：
土地$—  $36,094  $470,346  $—  $506,440  
建筑物和改善，减去累计折旧
—  186,269  2,141,086  (300) 2,327,055  
无形租赁资产减去累计摊销
—  —  88,371  —  88,371  
在建—  1,058  12,808  —  13,866  
持有待售房地产资产净额—  —  213,094  —  213,094  
房地产总资产
—  223,421  2,925,705  (300) 3,148,826  
现金及现金等价物150  5,758  4,376  —  10,284  
承租人和直线应收租金
—  16,514  140,774  —  157,288  
对子公司的投资1,681,492  3,037,093  162  (4,718,747) —  
应收票据—  810  144,500  (145,310) —  
预付费用，限制现金，代管，利率掉期和其他资产
35  6,227  22,710  (9) 28,963  
商誉—  98,918  —  —  98,918  
递延租赁费用，净额
—  16,567  251,049  —  267,616  
其他持有待售资产，净额—  40,036  —  40,036  
总资产
$1,681,677  $3,405,308  $3,529,312  $(4,864,366) $3,751,931  
负债：
债务，净额$—  $1,689,749  $334,805  $(145,310) $1,879,244  
应付帐款、应计费用和应计资本支出
894  16,054  97,873  (9) 114,812  
递延收益—  3,693  24,292  —  27,985  
无形租赁负债，净额
—  —  34,970  —  34,970  
利率掉期—  6,862  —  —  6,862  
为出售而持有的负债—  —  7,275  —  7,275  
负债共计
894  1,716,358  499,215  (145,319) 2,071,148  
权益：
股东权益总额
1,680,783  1,688,950  3,030,097  (4,719,047) 1,680,783  
总负债和股东权益
$1,681,677  $3,405,308  $3,529,312  $(4,864,366) $3,751,931  
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目录
精简合并资产负债表
截至2018年12月31日
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
资产：
按成本计算的房地产资产：
土地$—  $36,094  $434,338  $—  $470,432  
建筑物和改善，减去累计折旧
—  176,927  1,944,943  (300) 2,121,570  
无形租赁资产减去累计摊销
—  —  77,676  —  77,676  
在建—  5,708  10,140  —  15,848  
持有待售房地产资产净额—  —  331,068  —  331,068  
房地产总资产
—  218,729  2,798,165  (300) 3,016,594  
现金及现金等价物150  —  4,939  (518) 4,571  
承租人和直线应收租金
—  16,143  131,419  —  147,562  
对子公司的投资1,744,122  2,704,337  166  (4,448,625) —  
应收票据—  810  144,500  (145,310) —  
预付费用，限制现金，代管，利率掉期和其他资产42  5,682  21,653  (24) 27,353  
商誉—  98,918  —  —  98,918  
递延租赁费用，净额
—  15,158  221,040  —  236,198  
其他持有待售资产，净额—  —  61,233  —  61,233  
总资产
$1,744,314  $3,059,777  $3,383,115  $(4,594,777) $3,592,429  
负债：
债务，净额$—  $1,495,065  $335,717  $(145,310) $1,685,472  
应付帐款、应计费用、应付股息、利率掉期和应计资本支出32,174  15,382  74,536  (542) 121,550  
递延收益—  2,274  26,505  —  28,779  
无形租赁负债，净额
—  —  35,708  —  35,708  
为出售而持有的负债—  —  8,780  —  8,780  
负债共计
32,174  1,512,721  481,246  (145,852) 1,880,289  
权益：
股东权益总额
1,712,140  1,547,056  2,901,869  (4,448,925) 1,712,140  
总负债和股东权益
$1,744,314  $3,059,777  $3,383,115  $(4,594,777) $3,592,429  

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目录
合并收益表
截至2019年9月30日的三个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
收入：
租金和租户报销收入
$—  $11,940  $119,385  $(746) $130,579  
物业管理费收入
—  —  4,622  (4,217) 405  
其他财产相关收入
—  40  4,397  —  4,437  
—  11,980  128,404  (4,963) 135,421  
费用：
物业经营成本
36  5,507  54,033  (4,963) 54,613  
折旧
—  3,062  24,069  —  27,131  
摊销
—  486  19,019  —  19,505  
房地产资产减值损失
—  —  1,953  —  1,953  
一般和行政
(30) 1,547  6,433  —  7,950  
6  10,602  105,507  (4,963) 111,152  
其他收入(费用)：
利息费用
—  (14,429) (3,610) 1,894  (16,145) 
其他收入/(费用)
—  16  2,141  (1,894) 263  
房地产资产出售收益
—  —  32  —  32  
合并子公司前的收入/(亏损)
(6) (13,035) 21,460  —  8,419  
子公司收入
8,428  22,929  —  (31,357) —  
净收入8,422  9,894  21,460  (31,357) 8,419  
加：适用于非控股权益的净亏损
—  —  3  —  3  
适用于皮埃蒙特的净收入
$8,422  $9,894  $21,463  $(31,357) $8,422  
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目录
合并收益表
截至2018年9月30日的三个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
收入：
租金和租户报销收入
$—  $10,861  $114,351  $(694) $124,518  
物业管理费收入
—  —  4,296  (3,928) 368  
其他财产相关收入
—  35  4,787  —  4,822  
—  10,896  123,434  (4,622) 129,708  
费用：
物业经营成本
—  4,973  49,328  (4,622) 49,679  
折旧
—  2,816  24,036  —  26,852  
摊销
—  446  14,394  —  14,840  
一般和行政
42  1,424  5,211  —  6,677  
42  9,659  92,969  (4,622) 98,048  
其他收入(费用)：
利息费用
—  (14,119) (3,624) 1,894  (15,849) 
其他收入/(费用)
—  40  2,157  (1,894) 303  
—  (14,079) (1,467) —  (15,546) 
合并子公司前的收入/(亏损)(42) (12,842) 28,998  —  16,114  
子公司收入
16,156  26,787  —  (42,943) —  
净收入16,114  13,945  28,998  (42,943) 16,114  
加：适用于非控股权益的净亏损
—  —  —  —  —  
适用于皮埃蒙特的净收入
$16,114  $13,945  $28,998  $(42,943) $16,114  

29
目录
合并收益表
截至2019年9月30日的九个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
收入：
租金和租户报销收入
$—  $34,477  $349,886  $(2,150) $382,213  
物业管理费收入
—  —  14,961  (12,142) 2,819  
其他财产相关收入
—  117  13,876  —  13,993  
—  34,594  378,723  (14,292) 399,025  
费用：
物业经营成本
36  15,848  157,206  (14,292) 158,798  
折旧
—  9,041  70,963  —  80,004  
摊销
—  1,435  54,231  —  55,666  
房地产资产减值损失
—  —  1,953  —  1,953  
一般和行政
165  4,874  24,697  —  29,736  
201  31,198  309,050  (14,292) 326,157  
其他收入(费用)：
利息费用
—  (41,590) (10,801) 5,641  (46,750) 
其他收入/(费用)
—  125  6,808  (5,641) 1,292  
房地产资产出售收益
—  128  39,242  —  39,370  
—  (41,337) 35,249  —  (6,088) 
合并子公司前的收入/(亏损)
(201) (37,941) 104,922  —  66,780  
子公司收入
66,984  72,012  —  (138,996) —  
净收入66,783  34,071  104,922  (138,996) 66,780  
加：适用于非控股权益的净亏损
—  —  3  —  3  
适用于皮埃蒙特的净收入
$66,783  $34,071  $104,925  $(138,996) $66,783  
30
目录
合并收益表
截至2018年9月30日的九个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
收入：
租金和租户报销收入
$—  $33,754  $340,539  $(1,802) $372,491  
物业管理费收入
—  —  12,625  (11,566) 1,059  
其他财产相关收入
—  92  15,140  —  15,232  
—  33,846  368,304  (13,368) 388,782  
费用：
物业经营成本
—  14,614  152,929  (13,368) 154,175  
折旧
—  8,527  72,585  —  81,112  
摊销
—  1,520  45,298  —  46,818  
一般和行政
228  4,849  16,410  —  21,487  
228  29,510  287,222  (13,368) 303,592  
其他收入(费用)：
利息费用
—  (40,093) (10,937) 5,736  (45,294) 
其他收入/(费用)
—  200  7,016  (5,736) 1,480  
债务清偿损失
—  (1,680) —  —  (1,680) 
房地产资产出售收益
—  1,417  43,769  —  45,186  
—  (40,156) 39,848  —  (308) 
合并子公司前的收入/(亏损)(228) (35,820) 120,930  —  84,882  
子公司收入
85,114  119,013  —  (204,127) —  
净收入84,886  83,193  120,930  (204,127) 84,882  
加：适用于非控股权益的净亏损
—  —  4  —  4  
适用于皮埃蒙特的净收入
$84,886  $83,193  $120,934  $(204,127) $84,886  

31
目录
合并全面收益表
截至2019年9月30日的三个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
净收入$8,422  $9,894  $21,463  $(31,357) $8,422  
其他综合损失：
指定并符合现金流量套期保值资格的衍生工具损失的有效部分
(1,386) (1,386) —  1,386  (1,386) 
减去：净收益包括在净收入中的净收益的重新分类
(427) (427) —  427  (427) 
其他综合损失(1,813) (1,813) —  1,813  (1,813) 
综合收益$6,609  $8,081  $21,463  $(29,544) $6,609  


合并全面收益表
截至2018年9月30日的三个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
净收入$16,114  $13,945  $28,998  $(42,943) $16,114  
其他综合收入：
指定并符合现金流量套期保值资格的衍生工具收益的有效部分
1,144  1,144  —  (1,144) 1,144  
减去：净收益包括在净收入中的净收益的重新分类
(434) (434) —  434  (434) 
其他综合收入710  710  —  (710) 710  
综合收益$16,824  $14,655  $28,998  $(43,653) $16,824  


32
目录
合并全面收益表
截至2019年9月30日的九个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
净收入$66,783  $34,071  $104,925  $(138,996) $66,783  
其他综合损失：
指定并符合现金流量套期保值资格的衍生工具损失的有效部分
(6,874) (6,874) —  6,874  (6,874) 
减去：净收益包括在净收入中的净收益的重新分类
(1,871) (1,871) —  1,871  (1,871) 
其他综合损失(8,745) (8,745) —  8,745  (8,745) 
综合收益$58,038  $25,326  $104,925  $(130,251) $58,038  


合并全面收益表
截至2018年9月30日的九个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
净收入$84,886  $83,193  $120,934  $(204,127) $84,886  
其他综合收入：
指定并符合现金流量套期保值资格的衍生工具收益的有效部分
4,408  4,408  —  (4,408) 4,408  
加上：净收益中包括的净亏损的重新分类
373  373  —  (373) 373  
其他综合收入4,781  4,781  —  (4,781) 4,781  
综合收益$89,667  $87,974  $120,934  $(208,908) $89,667  

33
目录
简明合并现金流量表
截至2019年9月30日的九个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
经营活动提供的净现金
$72,694  $43,676  $182,344  $(138,471) $160,243  
投资活动的现金流：
房地产资产和无形资产投资
—  (13,561) (369,951) —  (383,512) 
全资物业销售收入净额
—  128  180,847  —  180,975  
已支付的递延租赁费用—  (1,210) (15,422) —  (16,632) 
子公司的分配54,151  215,231  —  (269,382) —  
投资活动提供/(使用)的现金净额
54,151  200,588  (204,526) (269,382) (219,169) 
融资活动的现金流：
发行债券和支付的其他费用—  (91) —  —  (91) 
债务收益—  550,000  —  —  550,000  
偿还债务—  (357,000) (1,041) —  (358,041) 
发行普通股的成本(259) —  —  —  (259) 
为支付与员工股票补偿有关的税务义务而扣缴的股份价值
(3,295) —  —  —  (3,295) 
作为宣布计划的一部分回购普通股
(16,899) —  —  —  (16,899) 
分布(106,392) (431,416) 23,018  408,371  (106,419) 
融资活动提供的/(用于)的现金净额
(126,845) (238,507) 21,977  408,371  64,996  
现金、现金等价物和限制现金和代管的净增加/(减少)
—  5,757  (205) 518  6,070  
现金，现金等价物，限制现金和代管，期初
150  32  6,370  (518) 6,034  
现金，现金等价物，限制现金和代管，期末
$150  $5,789  $6,165  $—  $12,104  
34
目录
简明合并现金流量表
截至2018年9月30日的九个月
(千)山麓
(家长)
(担保人)		山前行动
(发行人)		非担保人冲销固形
经营活动提供的净现金
$89,540  $89,639  $164,063  $(204,920) $138,322  
投资活动的现金流：
房地产资产和无形资产投资
—  (6,074) (67,100) —  (73,174) 
公司间应收票据
—  88,000  —  (88,000) —  
全资物业销售收入净额
—  36,572  382,982  —  419,554  
应收票据发行—  —  (3,200) —  (3,200) 
已支付的递延租赁费用
—  (1,826) (14,005) —  (15,831) 
子公司的分配362,784  64,633  —  (427,417) —  
投资活动提供的净现金
362,784  181,305  298,677  (515,417) 327,349  
融资活动的现金流：
已支付的债务发行成本—  (947) —  —  (947) 
债务收益—  820,061  —  —  820,061  
偿还债务—  (832,000) (1,005) —  (833,005) 
公司间应付票据—  —  (88,000) 88,000  —  
为支付与员工股票补偿有关的税务义务而扣缴的股份价值
(2,219) —  —  —  (2,219) 
作为宣布计划的一部分回购普通股
(266,062) —  —  —  (266,062) 
分布
(184,043) (258,907) (373,460) 632,337  (184,073) 
用于融资活动的现金净额
(452,324) (271,793) (462,465) 720,337  (466,245) 
现金、现金等价物和限制现金和代管的净增加/(减少)
—  (849) 275  —  (574) 
现金，现金等价物，限制现金和代管，期初
150  3,906  4,699  —  8,755  
现金，现金等价物，限制现金和代管，期末
$150  $3,057  $4,974  $—  $8,181  

35
目录
15. 后续事件

第四季度股息声明

2019年10月30日，皮埃蒙特公司董事会宣布2019年第四季度的股息为#美元。0.21截至2019年11月29日营业结束时记录在案的股东的每股普通股。此类股息将于2020年1月3日支付。

处置活动

2019年10月28日，Piedmont与一个无关的第三方完成了西门罗街500号大楼的出售，价格为$412百万美元(美元426每平方英尺)。西门罗街500号大楼，大约967,000平方英尺办公楼，是100%租用。
36
目录
项目2.？管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析
以下讨论和分析应与Piedmont Office Realty Trust，Inc.的合并财务报表及其附注一起阅读。(“皮埃蒙特”、“我们”、“我们的”或“我们”)。另请参阅前一部分的“关于前瞻性陈述的警示说明”，以及综合财务报表及其附注，以及包括在我们截至2018年12月31日的10-K表格年度报告中的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。

流动性与资本资源

我们打算使用我们的财产运营产生的现金流，选择性财产处置的收益，以及我们2018年无担保信贷额度5亿美元的收益，作为我们即时流动性的主要来源。截至本申请提交之日，我们的信贷额度下约有4.84亿美元的未使用容量。必要时，我们可能从第三方贷款人寻求有担保或无担保的借款，或发行证券作为额外的资金来源。这些额外资金来源的条款的可用性和吸引力将在很大程度上取决于当时的市场状况。

我们最始终如一的资本使用一直是，我们相信也将继续是，为我们现有的房地产投资组合提供资本支出。在截至2018年9月30日、2019年和2018年9月的九个月中，我们发生了以下类型的资本支出(以千为单位)：

九个月结束
2019年9月30日2018年9月30日
重建/翻新的资本支出$10,119  $7,637  
其他资本支出，包括建筑和租户改善47,249  37,361  
资本支出总额(1)
$57,368  $44,998  

(1)在支付的总金额中，约200万美元和120万美元分别涉及截至9月30日、2019年和2018年的九个月的软成本，如资本化利息、工资单和其他一般和行政费用。

截至2019年9月30日止九个月的“重新开发/翻新的资本支出”主要涉及在明尼苏达州明尼阿波利斯的US Bancorp大楼升级设施的再开发项目，以及在伊利诺伊州伊塔斯卡的Two Pierce Place大楼升级公共区域、设施和停车场的重建项目。截至2018年9月30日的九个月期间，与我们皮尔斯广场二号大楼的设施和停车设施升级重建项目有关的支出。

“其他资本支出，包括建筑和租户改善”包括本期内的所有其他资本支出，通常由租户和建筑改善组成，以租赁、维护或改善我们现有的办公物业组合。

鉴于我们的运营模式经常导致向信誉良好的租户租用大块空间，我们的租赁成功可能导致上限资本支出，根据执行的具体租约，从一个报告期到另一个报告期不同。例如，对于在截至2019年9月30日的9个月内执行的租赁，我们将与截至S的9个月的5.61美元(扣除到期的租赁承诺)相比，租赁期限每年每平方英尺约5.10美元用于租户改善津贴和租赁佣金(扣除到期的租赁承诺)。2018年11月30日截至2019年9月30日，我们没有单个重要的租户改进承诺。但是，除了我们已经承诺作为已执行租赁的一部分的金额外，我们还预计将继续使用Inc.我们类似的基于市场的租户改善津贴和租赁佣金，以及为我们现有的物业组合购买未来租赁。与未来租赁活动有关的支出的时间和数额都在很大程度上取决于特定写字楼市场的租赁谈判时的竞争市场条件，在这个市场上签订了给定的租赁。例如，纽约州总务专员最近代表我们最大的租户纽约州在纽约市宽街60号大楼执行了大约20年，523，000平方英尺的续约和扩建。与该租约一起，我们预计未来五年每租期每平方英尺约7.00美元，用于以市场为基础的租户改善津贴和租赁佣金。

作为我们典型操作的一部分，可能会出现其他资本用途。根据有吸引力的投资机会的识别和可用性以及我们以令人满意的条款完成此类收购的能力，收购与我们的投资战略兼容的新资产也可能是资本的重大使用。我们也可以利用资本资源
37
目录
在我们的股票回购计划下回购额外的普通股，当我们相信股票的交易价格相对于资产净值有显着折扣时。截至2019年9月30日，我们有大约7，410万美元的董事会授权剩余容量用于未来的股票回购。最后，尽管我们目前在2021年第三季度之前没有计划的债务到期日，但从更长期的角度来看，我们希望在债务到期时使用资本偿还债务。

将向股东支付的未来股息的数额和形式(现金或股票发行)将继续在很大程度上取决于(I)我们经营活动产生的现金数量；(Ii)我们对未来现金流的预期；(Iii)我们对偿债、开发项目和选择性收购新物业的短期现金需求的确定；(Iv)用于租户改善、建筑重建项目和一般房地产资本改善的重大支出的时间；(V)可比较公司的长期股息支付率。(Vi)我们继续获得额外资金来源的能力，包括我们物业的潜在销售；及(Vii)我们需要分配的金额，以维持我们作为REIT的地位。鉴于现金流和支出的波动性，我们可以定期以短期方式借入资金，以弥补现金收入和现金支出的时间性差异。

运营结果

概述

截至2019年9月30日的三个月，适用于普通股股东的净收入为840万美元，或每股摊薄收益0.07美元，而截至2018年9月30日的三个月，适用于普通股股东的净收入为1610万美元，或每股摊薄收益0.13美元。减少的主要原因是与最近收购的物业相关的摊销费用增加，以及在截至2019年9月30日的三个月内决定出售Dupree大楼时确认的每股约0.02美元的减值损失。

截至2019年9月30日的三个月与截至三个月的比较 2018年9月30日

持续经营收入

下表列出了我们截至9月30日、2019年和2018年三个月的综合损益表中的选定数据，以及每个余额在提交的同一期间总收入中所占的百分比(以百万美元为单位)：

九月三十日，
2019		收入的百分比九月三十日，
2018		收入的百分比方差
收入：
租金和租户报销收入$130.6  $124.5  $6.1  
物业管理费收入0.4  0.4  —  
其他财产相关收入4.4  4.8  (0.4) 
总收入135.4  100 %129.7  100 %5.7  
费用：
物业经营成本54.6  41 %49.7  38 %4.9  
折旧27.1  20 %26.9  21 %0.2  
摊销19.5  15 %14.8  11 %4.7  
房地产资产减值损失2.0  1 %—  — %2.0  
一般和行政8.0  6 %6.7  6 %1.3  
111.2  98.1  13.1  
其他收入(费用)：
利息费用(16.1) 12 %(15.8) 12 %(0.3) 
其他收入0.3  — %0.3  — %—  
房地产资产出售收益—  — %—  — %—  
净收入$8.4  6 %$16.1  12 %$(7.7) 

38
目录
营业收入

与上一年同期相比，截至2019年9月30日的三个月，租金和租户报销收入增加了约610万美元。出现差异的主要原因是，由于可收回物业运营成本和整体平均入住率较高而确认的报销收入增加了260万美元，以及2018年7月1日之后的净收购活动导致租金收入增加了220万美元。增加的其余部分是由于我们的投资组合在2018年和2019年开始的新租赁。

费用

与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月，房地产运营成本增加了约490万美元。差异主要是由于我们现有资产组合中可收回的财产税支出、维修和维护、清洁费、停车场费用和行政成本增加了约270万美元。此外，增长中约有130万美元是由于2018年7月1日之后的净收购活动。

与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月的折旧费用增加了约20万美元。增加的主要原因是在2018年7月1日之后在我们现有的物业组合中投入使用的额外建筑和租户改进的折旧。

与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月的摊销费用增加了约470万美元。差异中约有690万美元是由于与2018年7月1日之后收购的物业相关的租赁无形资产的摊销增加。这一增加被我们现有物业约240万美元的租赁无形资产或其他递延成本部分抵消，这些成本由于2018年7月1日之后的租赁到期或提前终止而全部摊销。

在截至2019年9月30日的三个月中，我们在决定出售位于佐治亚州亚特兰大的Dupree大楼的同时，确认了约200万美元的房地产资产减值损失(见注7(详情请参阅)。

与上一年同期相比，截至2019年9月30日的三个月，一般和行政开支增加了约130万美元，主要原因是由于我们在本期内的相对股票表现，与潜在的基于业绩的股权补偿相关的费用增加了。

其他收入(费用)

与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月的利息支出增加了约30万美元。增加的主要原因是，由于购买了Galleria 400和Galleria 600大楼以及约10英亩的可开发土地，我们2018年无担保信贷额度的平均余额增加了5亿美元。我们用2019年10月28日出售西门罗街500号的收益偿还了几乎所有这些借款。增加部分被本期资本化利息支出增加所抵消，这是我们美国Bancorp中心和两座Pierce Place大楼重建项目的一部分。

39
目录
2019年截至9月30日的九个月与截至2018年9月30日的九个月的合并损益表比较

持续经营收入

下表列出了从我们截至9月30日、2019年和2018年的9个月的综合收益表中选择的数据，以及每个余额在提交的同一期间总收入中所占的百分比(以百万美元为单位)：

九月三十日，
2019		收入的百分比九月三十日，
2018		收入的百分比方差
收入：
租金和租户报销收入$382.2  $372.5  $9.7  
物业管理费收入2.8  1.1  1.7  
其他财产相关收入14.0  15.2  (1.2) 
总收入399.0  100 %388.8  100 %10.2  
费用：
物业经营成本158.8  40 %154.2  40 %4.6  
折旧80.0  20 %81.1  21 %(1.1) 
摊销55.7  14 %46.8  12 %8.9  
房地产资产减值损失2.0  1 %—  — %2.0  
一般和行政29.7  7 %21.5  5 %8.2  
326.2  303.6  22.6  
其他收入(费用)：
利息费用(46.7) 12 %(45.3) 12 %(1.4) 
其他收入1.3  — %1.5  — %(0.2) 
债务清偿损失
—  — %(1.7) — %1.7  
房地产资产出售收益39.4  10 %45.2  12 %(5.8) 
净收入$66.8  17 %$84.9  22 %$(18.1) 

营业收入

与上一年同期相比，截至2019年9月30日的9个月，租金和租户报销收入增加了约970万美元。出现差异主要是由于我们现有投资组合中于2018年和2019年开始以更高总租金的新租赁。此外，我们认识到，由于可回收物业运营成本上升，报销收入增加，为增加贡献了340万美元。

截至2019年9月30日止九个月，物业管理费收入较上年同期增加约170万美元。增加主要是由于截至二零一九年九月三十日止九个月期间从我们的前独立广场物业收取的建筑管理费，该等费用因建筑活动的不同而有所不同。

与上年同期相比，截至2019年9月30日的9个月，其他与财产相关的收入减少了约120万美元。减少的原因是前期在2018年11月出售的800 North Brand Boulevard大楼获得的停车收入。

费用

与上年同期相比，截至2019年9月30日的九个月，房地产运营成本增加了约460万美元。其中约510万美元的增长是由于我们现有资产组合中总体可收回成本的增加，特别是物业税开支以及我们某些现有物业的维修和维护成本。这一增加被2018年1月1日后净处置活动导致的总支出减少部分抵消。

与上年同期相比，截至2019年9月30日的9个月，折旧费用减少了约110万美元。约410万美元的减少额归因于其后的净处置活动
40
目录
2018年1月1日；然而，这一减少被2018年1月1日之后投入使用的额外建筑和租户改善的折旧大大抵销。

与上年同期相比，截至2019年9月30日的9个月，摊销费用增加了约890万美元。增加的约1480万美元是由于与2018年1月1日之后收购的物业相关的租赁无形资产的摊销所致。这一增加被我们现有物业的某些租赁无形资产或其他递延成本大幅抵销，这些成本由于2018年1月1日之后的租约到期而被全额摊销。

在截至2019年9月30日的9个月中，我们在决定出售Dupree大楼的同时确认了大约200万美元的房地产资产减值损失(见注7(详情请参阅)。

与上年同期相比，截至2019年9月30日的9个月中，一般和行政费用增加了约820万美元，这是由于2019年6月发生的高级管理层换届相关的320万美元的退休和离职费用。增长的其余部分主要是由于我们在本期相对股票表现的结果，与潜在的基于业绩的股权补偿相关的费用应计增加。

其他收入(费用)

与上一年同期相比，截至2019年9月30日的9个月的利息支出增加了约140万美元，主要原因是本年度未偿还的平均余额增加。与上一年同期相比，本年度资本化利息增加约80万美元，部分抵消了差异。

截至2018年9月30日的九个月的债务清偿损失170万美元，与提前偿还我们1.7亿美元的2015年无担保期限贷款和3亿美元2013年无担保期限贷款有关。损失包括未摊销债务发行成本的注销、折扣以及与终止与债务相关的利率互换协议相关的成本。

在截至2019年9月30日的九个月中，房地产资产的销售收益反映了华盛顿特区One Independence Square建筑的销售收益，该建筑于2019年2月关闭，确认收益约为3320万美元，以及两座独立广场建筑的销售收益调整约610万美元，涉及偿还之前有争议的租户改善超支。截至2018年9月30日止九个月的房地产资产销售收益反映了在2018年1月结束的不同市场中出售由14个物业组成的2017年出售组合所确认的收益。

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目录
业务资金(“FFO”)、业务核心资金(“核心FFO”)和业务调整资金(“AFFO”)

根据GAAP计算的净收入是计算FFO、Core FFO和AFFO的起点。这些指标是非GAAP财务指标，不应被视为净收益之外的经营业绩的替代指标。管理层认为，根据GAAP对房地产资产进行会计核算隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。由于房地产价值在历史上随着市场状况而上升或下降，许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本会计的房地产公司的经营业绩呈报是不够的。因此，我们相信，FFO、Core FFO和AFFO的附加使用以及所需的GAAP演示文稿，可以更全面地了解我们相对于竞争对手的表现，并在此基础上做出涉及运营、融资和投资活动的决策。

我们根据当前全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义计算FFO。NAREIT目前对FFO的定义如下：净收入(根据公认会计原则计算)，不包括出售可折旧房地产和减值费用的收益或损失，加上房地产资产折旧和摊销的折旧和摊销。其他REIT可能不会根据NAREIT定义定义FFO，或者可能会以与我们不同的方式解释当前NAREIT定义；因此，我们对FFO的计算可能无法与其他此类REIT进行比较。

我们计算核心FFO的方法是从NAREIT定义的FFO开始，并针对掉期和/或债务以及任何重要的非经常性或不经常项目的终止时的收益或损失进行调整。核心FFO是一种非GAAP财务衡量标准，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代品，作为我们经营业绩的衡量标准。我们相信，Core FFO作为补充业绩衡量指标对投资者是有帮助的，因为它排除了某些不经常或非经常性项目的影响，这些项目可能导致显著的收益波动，但与我们的核心经常性业务运营没有直接关系。因此，我们相信Core FFO有助于促进不同时期的经营业绩比较，并提供更有意义的未来盈利潜力预测指标。其他REIT可能不会以与我们相同的方式定义Core FFO；因此，我们对Core FFO的计算可能无法与其他REIT进行比较。

我们通过从核心FFO开始计算AFFO，并针对非增量资本支出进行调整，然后添加回非现金项目，包括：非房地产折旧，直线租金调整和公允价值租赁调整，利息支出和补偿费用的非现金部分。AFFO是一种非GAAP财务衡量标准，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代品，作为我们经营业绩的衡量标准。我们相信，AFFO有助于投资者，作为我们对新物业进行增量资本投资或对现有物业进行增强以提高收入增长潜力的能力的有意义的补充比较业绩衡量标准。其他REITs可能不会以与我们相同的方式定义AFFO；因此，我们对AFFO的计算可能无法与其他REITs进行比较。

净收益与FFO、Core FFO和AFFO的对账如下(除每股金额外，以千为单位)：

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 三个月九个月结束
 2019年9月30日
人均
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2018年9月30日
人均
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2019年9月30日
人均
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2018年9月30日
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适用于普通股的GAAP净收入
$8,422  $0.07  $16,114  $0.13  $66,783  $0.53  $84,886  $0.65  
房地产资产折旧
26,909  0.21  26,668  0.21  79,346  0.63  80,531  0.61  
租赁相关费用的摊销
19,491  0.15  14,828  0.11  55,622  0.44  46,773  0.35  
房地产资产减值损失
1,953  0.02  —  —  1,953  0.01  —  —  
房地产资产出售收益
(32) —  —  —  (39,370) (0.31) (45,186) (0.34) 
适用于普通股的运营NAREIT资金
$56,743  $0.45  $57,610  $0.45  $164,334  $1.30  $167,004  $1.27  
调整：
2019年6月与高级管理人员过渡相关的退休和离职费用
—  —  —  —  3,175  —  —  —  
债务清偿损失
—  —  —  —  —  —  1,680  0.02  
来自业务的核心资金适用于普通股
$56,743  $0.45  $57,610  $0.45  $167,509  $1.33  $168,684  $1.29  
调整：
债务发行成本的摊销，应付票据的公平市价调整和债务折扣
526  550  1,574  1,561  
非房地产资产折旧
214  176  634  558  
租赁收入的直线效应
(1,531) (3,210) (7,437) (11,489) 
基于股票的薪酬调整
(3,015) 1,661  1,949  4,462  
摊销高于和低于市场就地租赁无形资产的净影响
(1,923) (2,006) (6,009) (5,636) 
非增量资本支出(2)
(14,352) (9,276) (27,410) (27,407) 
适用于普通股的业务调整资金
$36,662  $45,505  $130,810  $130,733  
加权平均流通股-稀释
126,240  128,819  126,190  131,187  

(1)按加权平均摊薄股份计算。
(2)我们将非增量资本支出定义为与租户改善、租赁佣金和建筑资本相关的经常性资本支出，这些资本支出不会以增量方式增强标的资产的创收能力。租户改善、租赁佣金、建筑资本和递延租赁奖励因租赁在收购时空置的空间、空置超过一年的空间的租赁成本、新收购的物业的租赁成本(其就地租赁在收购后不久到期)、与建筑物扩建相关的改善以及提高建筑物的租金或改变物业的基本分类(例如从B类物业改为A类物业)而产生的租赁成本均不包括在本措施范围内。

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物业及同店营业净收入

财产净营业收入(“财产净营业收入”)是我们用来评估我们的经营业绩的非GAAP衡量标准。我们从净收入(按照GAAP计算)开始计算物业NOI，然后扣除利息、收入相关的联邦、州和地方税、折旧和摊销，并消除任何减值亏损、销售任何物业和其他重要的不经常项目的收益或亏损，这些项目会在我们的收益中造成波动，并使我们难以确定我们的核心持续业务所产生的收益。此外，我们剔除一般和行政费用、与我们为其他组织执行的物业管理相关的收入，以及其他收入或支出项目，例如贷款投资的利息收入或追求未完成交易的成本。对于物业NOI(收付实现制)，直线租金和公允价值租赁收入的影响也被消除；而这种影响在计算物业NOI(权责发生制)时不进行调整。物业NOI是一种非GAAP财务衡量标准，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代方法，作为我们经营业绩的衡量标准。我们相信，在现金或权责发生基础上，物业NOI对投资者是有帮助的，作为单独由我们的物业产生的收入的补充比较表现衡量标准，而没有我们的行政管理费用。其他REIT可能不会以与我们相同的方式定义物业NOI；因此，我们对物业NOI的计算可能无法与其他REIT进行比较。

我们计算相同的商店净营业收入(“相同的商店NOI”)作为物业NOI适用于在本年度和上一年报告期的整个范围内拥有或投入使用的物业。同店NOI是一种非GAAP财务衡量标准，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代方法，作为我们经营业绩的衡量标准。我们相信，以现金或权责发生制为基础的同一商店NOI有助于投资者，作为同一组物业从一个时期到下一个时期产生的收入的补充比较业绩衡量标准。其他REIT可能不会以与我们相同的方式定义相同的Store NOI；因此，我们对相同Store NOI的计算可能无法与其他REIT进行比较。


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下表列出了在截至2019年9月30日、2018年9月30日和2018年9月30日的三个月中，根据GAAP计算的净收入与财产NOI(现金和应计基础)和同一商店NOI(现金和应计基础)之间的对账(以千为单位)：

现金基础权责发生制
三个月三个月
九月三十日，
2019		九月三十日，
2018		九月三十日，
2019		九月三十日，
2018
适用于皮埃蒙特的净收入(GAAP基础)$8,422  $16,114  $8,422  $16,114  
适用于非控股权益的净收入
(3) —  (3) —  
利息费用
16,145  15,849  16,145  15,849  
折旧
27,124  26,844  27,124  26,844  
摊销
19,491  14,828  19,491  14,828  
房地产资产减值损失
1,953  —  1,953  —  
房地产资产出售收益
(32) —  (32) —  
一般及行政费用
7,950  6,677  7,950  6,677  
管理费收入(1)
(203) (181) (203) (181) 
其他收入
(47) (87) (47) (87) 
租赁收入的直线租金效应
(1,531) (3,210) 
租赁相关无形资产的摊销
(1,923) (2,006) 
属性噪声$77,346  $74,828  $80,800  $80,044  
净营业收入来自：
收购(2)
(5,546) (431) (6,876) (694) 
配置(3)
(296) (7,019) (280) (6,811) 
其他投资(4)
(896) (132) (889) (141) 
相同的商店噪音$70,608  $67,246  $72,755  $72,398  
在同一商店噪音中逐期更改5.0 %不适用0.5 %不适用 

(1)呈列净值扣除为赚取该等管理费收入而产生的相关营运开支。
(2)收购包括佛罗里达州奥兰多的西教堂街501号，2018年2月23日购买；明尼苏达州霍普金斯的Excelsior Boulevard 9320号，2018年10月25日购买；马萨诸塞州伯灵顿的Burlington Mall Road 25号，2018年12月12日购买；乔治亚州亚特兰大的Galleria 100和土地，2019年5月6日购买；以及Galleria 400，Galleria 600和乔治亚州亚特兰大的土地，2019年8月23日购买。
(3)处置包括2018年1月4日出售的14个房地产投资组合(包括伊利诺伊州莱尔的2300 Cabot Drive；伊利诺伊州Schaumburg的Windy Point I and II；乔治亚州Suwanee的Suwanee Gateway One and Land；马萨诸塞州Quincy的1200 Crown Colony Drive；马里兰州Bethesda的Piedmont Pointe I和II；密歇根州Auburn Hills的1075 West entry Drive and Auburn Hills Corporate Center)；佛罗里达州劳德代尔；亚利桑那州菲尼克斯的沙漠峡谷300；田纳西州布伦特伍德的马里兰大道5301；田纳西州纳什维尔的西端大道2120号)；加利福尼亚州格伦代尔的800 North Brand Boulevard，2018年11月29日售出；华盛顿特区独立广场1号，2019年2月28日售出；乔治亚州亚特兰大的杜普里，2019年9月4日售出。
(4)其他投资包括正在进行的重建及发展项目、土地及最近完成的重建及发展项目，其中部分营运开支在本年度及/或上一年度报告期内拨充资本。伊利诺伊州伊塔斯卡市两个Pierce Place的运营结果包含在此行项目中。

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目录
下表列出了在截至2019年9月30日、2018年9月30日和2018年9月30日的九个月中，根据GAAP计算的净收入与财产NOI(现金和应计基础)和同一商店NOI(现金和应计基础)之间的对账(以千为单位)：
现金基础权责发生制
九个月结束九个月结束
九月三十日，
2019		九月三十日，
2018		九月三十日，
2019		九月三十日，
2018
适用于皮埃蒙特的净收入(GAAP基础)$66,783  $84,886  $66,783  $84,886  
适用于非控股权益的净收入
(3) (4) (3) (4) 
利息费用
46,750  45,294  46,750  45,294  
债务清偿损失
—  1,680  —  1,680  
折旧
79,982  81,090  79,982  81,090  
摊销
55,622  46,773  55,622  46,773  
房地产资产减值损失
1,953  —  1,953  —  
房地产资产出售收益
(39,370) (45,186) (39,370) (45,186) 
2019年6月与高级管理人员过渡相关的退休和离职费用
3,175  —  3,175  —  
一般及行政费用
26,561  21,487  26,561  21,487  
管理费收入(1)
(2,226) (531) (2,226) (531) 
其他收入
(165) (475) (165) (475) 
租赁收入的直线租金效应
(7,437) (11,489) 
租赁相关无形资产的摊销
(6,009) (5,636) 
属性噪声$225,616  $217,889  $239,062  $235,014  
净营业收入来自：
收购(2)
(12,610) (1,038) (14,974) (1,653) 
配置(3)
(4,931) (18,368) (3,479) (16,845) 
其他投资(4)
(1,181) (1,456) (1,159) (1,292) 
相同的商店噪音$206,894  $197,027  $219,450  $215,224  
在同一商店噪音中逐期更改5.0 %不适用2.0 %不适用 

(1)呈列净值扣除为赚取该等管理费收入而产生的相关营运开支。
(2)收购包括佛罗里达州奥兰多的西教堂街501号，2018年2月23日购买；明尼苏达州霍普金斯的Excelsior Boulevard 9320号，2018年10月25日购买；马萨诸塞州伯灵顿的Burlington Mall Road 25号，2018年12月12日购买；乔治亚州亚特兰大的Galleria 100和土地，2019年5月6日购买；以及Galleria 400，Galleria 600和乔治亚州亚特兰大的土地，2019年8月23日购买。
(3)处置包括2018年1月4日出售的14个房地产投资组合(包括伊利诺伊州莱尔的2300 Cabot Drive；伊利诺伊州Schaumburg的Windy Point I and II；乔治亚州Suwanee的Suwanee Gateway One and Land；马萨诸塞州Quincy的1200 Crown Colony Drive；马里兰州Bethesda的Piedmont Pointe I和II；密歇根州Auburn Hills的1075 West entry Drive and Auburn Hills Corporate Center)；佛罗里达州劳德代尔；亚利桑那州菲尼克斯的沙漠峡谷300；田纳西州布伦特伍德的马里兰大道5301；田纳西州纳什维尔的西端大道2120号)；加利福尼亚州格伦代尔的800 North Brand Boulevard，2018年11月29日售出；华盛顿特区独立广场1号，2019年2月28日售出；乔治亚州亚特兰大的杜普里，2019年9月4日售出。
(4)其他投资包括正在进行或最近完成的重新开发和开发项目，在本年度和(或)上一年报告期和土地期间将部分经营费用资本化。伊利诺伊州伊塔斯卡市两个Pierce Place的运营结果包含在此行项目中。

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目录
概述

我们的投资组合是一组地理上不同的物业，主要位于美国东半部七个主要写字楼市场内的精选子市场。我们通常将空间长期出租给大型、信誉良好的公司或政府租户。截至2019年9月30日，我们的平均租约约为20，000平方英尺，剩余租期超过六年。因此，租赁百分比，以及租金滚动上升和滚动下降，这H我们所经历的再租赁，可能在建筑物之间和租户之间波动很大，这取决于特定租赁计划何时开始或到期。

租赁百分比

截至2019年9月30日，我们当前55个办公物业的服务中组合为91.9%的租赁，2018年12月31日为93.3%。2019年剩余时间整个投资组合的预定租赁期满占我们截至2019年9月30日的年化租赁收入的7.3%。这些到期的大部分与我们最大的租户纽约州在我们宽街60号大楼的租约有关，最近由纽约州总务专员代表纽约州执行。在目前空置空间的新租约超过或低于预定到期时间的情况下，此类租约将分别增加或减少我们的租赁百分比。我们的租赁百分比也可能因与我们的净收购和处置活动相关的入住率影响而波动，例如2019年8月收购Galleria 400和Galleria 600大楼，平均租赁百分比为84%。

停机时间、减少期和租费率更改的影响

新租赁的开始通常发生在租赁执行日期后的6-18个月，在空间翻新完成之后。租约到期与新租约开始之间的停机时间会对物业NOI和相同商店NOI的比较产生负面影响(权责发生制和现金支付制)。此外，新租约及续约的写字楼租约，往往包含预付租金及/或营运费用抵减期，即使在新租约或续期开始后，亦会延迟租约的现金流量利益，并将继续以现金为基础对物业噪音及同一店铺噪音产生负面影响，直至该等扣减期届满为止。截至2019年9月30日，我们拥有约591，000平方英尺与尚未开工的当前空置空间相关的已执行租约(其中301，000平方英尺涉及我们位于得克萨斯州休斯顿的Enclave Place大楼的新的完整建筑租赁)和约468，000平方英尺的开工租约，这些租约以某种形式进行租金和/或运营费用减免。

如果我们无法将到期的租约替换为等于或高于到期费率的新租约或续订租约，则可能会发生租金下滚，并对物业NOI和相同商店NOI的比较产生负面影响。如上所述，我们的地理位置多样化的投资组合和我们租户租用的空间的规模可能导致租金的上涨和下跌，这可能会在逐栋建筑和季度基础上大幅波动。

与截至2018年9月30日的三个月相比，截至2019年9月30日的三个月，同店NOI在现金和应计基础上分别增长5.0%和0.5%。现金基础相同店铺NOI的增加归因于租赁减免到期。应计基础相同店铺NOI轻微上升，与直线租金较高的租约开始有关，并被200 South Orange Avenue和1155 Perimeter Center West的租约之间的停工时间所抵销，以及整体入住率较低。任何给定期间的物业NOI和同店NOI比较可能仍会波动，这是由于个别物业在相应期间内的净租赁活动混合的结果。

选举为房地产投资信托基金

我们已选择根据“守则”作为REIT征税，并从1998年12月31日结束的应税年度开始作为REIT进行经营。为了符合资格成为REIT，我们必须满足某些组织和运营要求，包括要求分配我们调整后的REIT应税收入的至少90%，计算时不考虑股息支付扣减，并按照守则的定义排除属于我们股东的净资本收益。作为REIT，我们通常不会对分配给股东的收入缴纳联邦所得税。如果我们在任何课税年度不具备REIT资格，我们可能需要对该年度以及丧失资格的那一年之后的四年的应税收入缴纳联邦所得税和/或罚款，除非美国国税局根据某些法律规定给予我们救济。这样的事件可能会对我们的净收入和可分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，我们相信我们的组织和经营方式符合REIT的待遇，并打算在可预见的未来继续经营，使我们仍有资格成为联邦所得税的REIT。我们已选择将Piedmont的全资子公司POH视为应税REIT子公司。POH为我们拥有的建筑物的租户提供非传统服务，包括太阳能发电、房地产和非房地产
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相关服务；然而，与我们的应税REIT子公司提供的此类服务相关的任何收益均需缴纳联邦和州所得税。此外，为使我们继续符合REIT的资格，我们在应税REIT子公司的投资不能超过我们总资产价值的20%。

通货膨胀率

我们面临通胀风险，因为长期租赁收入是我们运营现金流的主要来源。我们的大多数租户租约中都有条款，旨在保护我们免受通货膨胀的影响，并减轻其风险。这些规定包括租金步骤、运营费用转接费的报销账单、房地产税和按每平方英尺计算的保险报销，或在某些情况下，每年报销高于某些每平方英尺津贴的运营费用。然而，由于租约的长期性质，租约可能不会经常调整其偿还率，以完全弥补通胀。

表外安排

我们并不依赖表外融资安排来获得流动性。截至2019年9月30日，我们没有表外安排。有关我们在债务义务下的承诺的更多信息，请参见我们截至2018年12月31日的年度报告Form 10-K的第7项中包含的合同义务表。

关键会计政策的应用

我们的会计政策是为了符合公认会计原则而制定的。根据公认会计原则编制财务报表要求管理层在应用会计政策时使用判断，包括作出估计和假设。这些判断影响到财务报表日期的资产和负债的报告金额和或有资产和负债的披露，以及报告期间的收入和支出的报告金额。如果我们对与各种交易有关的事实和情况的判断或解释不同，则可能应用不同的会计政策，从而导致财务报表的呈现方式不同。此外，其他公司可能使用不同的估计，这可能会影响我们的经营结果与类似业务的公司的可比性。有关我们关键会计政策的讨论，请参阅我们截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告。在截至2019年9月30日的9个月内，这些政策没有任何实质性变化。

在截至2019年9月30日的九个月中通过的会计公告

租约

在截至2019年9月30日的9个月中，我们采用了ASU No.2016-02，租赁(主题842)以及各种相关的更新和修订，这些更新和修订共同构成了“会计准则法典”842(“ASC 842”)下的租赁会计要求。ASC 842从根本上改变了租赁的定义，以及经营租赁的会计核算，要求承租人确认支付租赁款项的责任和代表租赁资产在租赁期内使用权的使用权资产。ASC 842还禁止与谈判和执行租赁相关的内部直接工资成本的资本化。由于出租人继续以直线方式确认租赁收入，出租人对租赁的会计处理与以往的做法基本不变。实质上，我们所有的租赁都是与我们(作为出租人)拥有和运营的建筑物中的租户(作为承租人)签订的。我们作为承租人的经营租赁主要由第三方拥有的建筑物中的办公空间组成。对这些租赁的会计处理导致记录了无形的使用权资产和租赁负债。
在采用ASC 842的同时，我们采用了某些可选的实际权宜之计、过渡修订或进行了会计政策选择，如中进一步详细介绍的附注2我们所附的合并财务报表。
对非雇员的股票补偿

在截至2019年9月30日的9个月中，我们采用了ASU No.2018-07，股票补偿(主题718)，对非员工股份支付会计(“ASU 2018-07”)的改进。ASU 2018-07的规定将商品和服务非员工基于股票的薪酬的会计核算与现有的员工类似薪酬的会计核算相一致。ASU 2018-07要求实体重新衡量截至采用日期尚未结算的负债类别奖励和尚未通过截至2019年1月1日的留存收益累积效应调整确定计量日期的股权类别奖励。我们唯一受ASU 2018-07年度影响的奖项是股权-
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分类奖励授予我们的独立董事会，这些奖励在历史上被确认为与新通过的标准规定的方式相同。因此，在采用时没有确认累积效应调整。

其他最近的会计声明

FASB发布了ASU No.2016-13，金融工具-信用损失(主题326)， 金融工具信用损失的计量，以及ASU No.2019-04，对主题326，金融工具-信用损失，主题815，衍生工具和对冲，以及主题825，金融工具，和ASU No.2019-05，金融工具-信用损失：有针对性的过渡救济(统称“信用损失修正案”)。信贷损失修订的条文以“预期损失”模式取代“招致损失”方法，以减损贸易及其他应收账款、持有至到期的债务证券、租赁净投资及表外信贷风险，这通常会导致提早确认信贷损失拨备。此外，这些规定将与可供出售证券相关的信用损失分类改为津贴，而不是直接减少证券的摊销成本。此外，FASB发布了ASU No.2018-19对主题326，金融工具-信用损失的编纂改进，与信贷损失修订同时生效，并将经营租赁产生的应收款项排除在信贷损失修订的范围之外。ASU 2018-19和信用损失修正案均于2020年第一季度生效，允许在2019年1月1日提前采用。我们目前正在评估采用的潜在影响；然而，基本上我们所有的应收账款都是经营租赁应收账款，因此，我们没有预计采用信用损失修正案和ASU 2018-19对我们的综合财务报表有任何重大影响。

关联方交易和协议

在截至2019年9月30日的9个月中，我们与我们的某些现任和前任高管签订了雇佣或退休协议，如我们于2019年3月19日提交的最终代理声明和Form 8-K上的当前报告中更全面地描述的那样。在截至2019年9月30日的九个月内，没有其他关联方交易。

合同义务

在截至2019年9月30日的三个月和九个月内，我们的合同义务没有重大变化。欲了解更多信息，请参阅我们截至2018年12月31日的年度报告Form 10-K的第7项中与合同义务相关的年度披露。

承诺和或有事项
对于某些交易，我们受到某些承诺和意外情况的影响。参考注8我们的合并财务报表的进一步解释。此类承诺和或有事项的例子包括：
•现有租赁协议下的承诺；以及
•与租户审计/纠纷有关的意外事件。

项目3.关于市场风险的定量和定性披露
我们未来的收入、现金流和我们金融工具的估计公允价值部分取决于当时的市场利率。市场风险是指由于利率、外币、汇率、商品价格和股票价格的变化而导致的损失。我们面临市场风险的潜在风险包括与我们2018年5亿美元无担保信贷额度下的借款相关的利率波动，我们修正和恢复的3亿美元2011年无担保期限贷款，以及2.5亿美元2018年无担保期限贷款。因此，我们认为我们面临的主要市场风险是利率风险。许多因素，包括政府货币和税收政策、国内和国际经济和政治考虑，以及我们无法控制的其他因素，都会导致利率风险，包括确定LIBOR利率的方法的变化，以及2021年后LIBOR的可能逐步退出。我们的利率风险管理目标是主要通过总体借款的中低水平来限制利率变化对收益和现金流的影响，以及管理未偿还债务的利率波动的变异性。因此，除了2018年5亿美元的无担保信贷额度和2.5亿美元的2018年无担保定期贷款中的1亿美元之外，我们所有的债务目前都基于固定或有效固定的利率，以对冲信贷市场的波动。我们不会出于投机目的而进行衍生工具或利率交易，因为我们所有的债务和衍生工具都是出于交易目的以外的目的而进行的。

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截至2019年9月30日，我们债务的估计公允价值约为19亿美元，截至2018年12月31日，我们的公允价值约为17亿美元。我们截至2019年9月30日和2018年12月31日的利率互换协议的名义金额总计为4.5亿美元，加权平均固定利率(不包括公司信用利差)为2.30%。

截至2019年9月30日，我们受固定或有效固定利率约束的未偿还债务总额约为14亿美元，平均实际年利率约为3.79%，到期日期为2021年至2025年。市场利率的变化影响我们的固定利率债务组合的净金融工具头寸，但不影响该投资组合的利息或现金流。

截至2019年9月30日，我们2018年无担保信贷额度为5亿美元，未偿还资金为398亿美元。然而，我们使用2019年10月28日出售西门罗街500号的销售收入来偿还我们2018年5亿美元无担保信贷额度的大部分未清余额。我们的2018年无担保信贷额度为5亿美元，目前规定利率为LIBOR+年利率0.90%(基于我们目前的公司信用评级)，导致总利率为2.95%。没有通过利率掉期有效固定的2.5亿美元2018年无担保期限贷款中的1亿美元的当前声明利率息差为LIBOR+1.60%(基于我们目前的公司信用评级)，截至2019年9月30日，导致利率为3.64%。如果我们在未来根据2018年5亿美元无担保信用额度或潜在的未来可变利率信用额度借入额外资金，我们将面临利率上升的风险，这可能会增加我们的债务成本。此外，截至2019年9月30日，我们现有未偿还借款的可变利率增加1.0%，每年将增加约500万美元的利息支出。


项目4.控制和程序
管理层关于披露控制和程序有效性的结论

在管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，我们在1934年证券交易法(“交易法”)第15d-15(E)条所定义的披露控制和程序的设计和运作的有效性方面进行了评估，截至本报告所涵盖的季度期间结束时。基于该评估，首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序在本季度报告涵盖的期间结束时有效，提供了合理程度的保证，确保我们根据“交易法”提交或提交的报告中要求披露的信息在适用的SEC规则和表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，包括提供合理程度的保证，确保我们在根据“交换法”提交的报告中要求披露的信息积累起来，并传达给我们的管理层，包括首席执行官和允许及时作出关于所需披露的决定。

财务报告内部控制的变化

在截至2019年9月30日的季度中，我们对财务报告的内部控制没有任何变化，这对我们对财务报告的内部控制产生了重大影响，或相当可能会产生重大影响。

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第二部分其他信息

项目1.法律程序

我们不受任何待决法律程序的实质性影响。然而，我们受到在拥有和经营房地产资产的日常过程中产生的例行诉讼的影响。我们的管理层期望这些普通的常规法律程序将由保险承保，并且不期望这些法律程序会对我们的财务状况、经营结果或流动性产生实质性的不利影响。此外，管理层并不知道政府当局打算对皮埃蒙特提起任何法律诉讼。

项目1A.风险因素
截至2018年12月31日的一年，我们在Form 10-K年度报告中披露的风险因素没有任何已知的实质性变化。

项目2.未登记的股权证券销售和收益使用
(a)2019年第三季度没有未登记的股权证券销售。
(b)不适用。
(c)在截至2019年9月30日的三个月内，我们在公开市场回购普通股仅是为了根据我们的股息再投资计划(“DRP”)重新发行这些股份。截至2019年9月30日的季度的此类股票回购如下：
周期总计？个数
购买股票
(千)		平均价格
每股
总计^^个数^^
购买股票
作为…的一部分
公开宣布
平面图
(千)(1)
最大近似
股票的美元价值
可用日期为5月
然而，购买了
根据计划
(千)		 
2019年7月1日至2019年7月31日—  $—  —  $74,089  
2019年8月1日至2019年8月31日—  $—  —  $74,089  
2019年9月1日至2019年9月30日178  $20.35  —  $74,089  
(1)
总计178  $20.35  —  

(1)可供购买的金额仅与我们目前授权的董事会授权的股票回购计划有关，该计划将回购我们普通股的股份，直至2020年2月21日。

项目3.对高级证券的违约
不适用。

项目4.矿山安全披露

不适用。
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项目5.其他信息
一个也没有。

项目6.展品
陈列品
数
文件描述
3.1  
Piedmont Office Realty Trust，Inc.的第三条修正案和重述。(“公司”)(通过引用2010年3月16日提交的截至2009年12月31日的会计年度10-K表格中公司年度报告的附件3.1并入公司)
3.2  
2011年6月30日生效的公司修改章程(通过参考2011年7月6日提交的公司当前报告8-K表的附件3.2并入)
3.3  
2011年6月30日生效的公司补充条款(通过参考2011年7月6日提交的公司当前报告8-K表的附件3.1并入)
3.4  
对公司第三条修订和重述的补充条款，经补充和修订(通过参考2016年11月14日提交的公司当前报告Form 8-K的附件3.1并入)
3.5  
公司第三修正案和重述章程的修订条款，经补充和修正(通过参考2018年5月23日提交的公司当前报告8-K表的附件3.1并入)
3.6  
修改并恢复的公司章程(通过参考2019年3月19日提交的公司当前报告Form 8-K的附件3.1并入)
31.1  
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条认证首席执行官
31.2  
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条对首席财务官的认证
32.1  
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条认证首席执行官
32.2  
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条对首席财务官的认证
101.INS？ XBRL实例文档-实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
101.SCH？ 内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL？ 内联XBRL分类扩展计算Linkbase文档
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101.LAB？ 内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE？ 内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
 
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签名
根据1934年“证券交易法”的要求，注册人已正式促使本报告由以下正式授权的签署人代表其签署。

皮埃蒙特办公室房地产信托公司
(注册人)
日期：2019年10月30日依据：/s/Robert E.Bowers
罗伯特·E·鲍尔斯
首席财务官兼执行副总裁
(首席财务官和正式授权人员)

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