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目录

美国
证券交易委员会
华盛顿，D.C.20549
_________________________
表格2010-Q
_________________________
☒根据1934年证券交易法第13或15(D)条的季度报告
截至季度末的季度期间2019年9月30日
或
☐根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
在过渡期内                    致                    
佣金文件编号001-34603
_________________________
Terreno房地产公司
(章程中规定的注册人的确切姓名)
_________________________
马里兰州 27-1262675
(国家或其他司法管辖权
成立为法团或组织)		 (I.R.S.雇主
识别号码)
蒙哥马利街101号, 200套房
旧金山, 钙
 94104
(主要行政办事处地址) (邮政编码)
注册人的电话号码，包括区号：(415) 655-4580
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易符号每间交易所的注册名称
普通股，每股面值0.01美元TRNO纽约证券交易所
_________________________
通过复选标记表明注册人是否：(1)在之前的12个月内(或在注册人被要求提交此类报告的较短时间内)已提交了1934年“证券交易法”第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)^在过去90个月内一直受此类提交要求的约束。^在此之前的12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内)。^在此之前的12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内)。是  ☒···☐
通过复选标记指示注册人^在之前的12个月内(或在要求注册人提交此类文件的较短时间内)，是否已根据S-T规则(本章232.405节)以电子方式提交了需要提交的每个交互数据文件。是  ☒···☐
用复选标记指明注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小报告公司还是新兴增长公司。参见“交换法”规则·12b-2中“大型加速归档公司”、“加速归档公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。
大型加速滤波器 ☒  加速^Filer ☐
非加速^filer ☐  较小的^报告^^公司 ☐
新兴市场^增长^^公司 ☐   
如果是一家新兴的成长型公司，请用复选标记表明注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交换法”第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
通过复选标记表明注册人是否是空壳公司(如《交换法》第12b-2条规则所定义)。☐···☒ 
注册人有67,010,912普通股，每股面值0.01美元，截至2019年10月28日未偿。


目录
Terreno房地产公司
目录
第一部分财务信息
项目1。
Terreno Realty Corporation财务报表(未审计)
截至2019年9月30日和2018年12月31日的综合资产负债表
2
截至2019年和2018年9月30日的三个月和九个月的综合经营报表
3
截至2019年和2018年9月30日的三个月和九个月的综合全面收益(亏损)报表
4
截至2019年和2018年9月30日止九个月的综合权益表
5
截至2019年和2018年9月30日九个月的综合现金流量表
7
合并财务报表简明附注
8
项目2。
管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析
24
项目3。
关于市场风险的定量和定性披露
44
项目#4。
管制和程序
44
第二部分其他信息
项目1。
法律程序
45
项目#1A。
危险因素
45
项目2。
未登记的股权证券销售和收益使用
45
项目3。
高级证券违约
45
项目#4。
矿山安全披露
45
项目5。
其他资料
45
项目6。
陈列品
46
签名
47

1
目录
第一部分财务信息
项目1.Terreno Realty Corporation的财务报表
Terreno房地产公司
合并资产负债表
(以千为单位-共享和每共享数据除外)
2019年9月30日2018年12月31日
 (未经审计) 
资产
房地产投资
土地$1,046,485  $833,995  
建筑物及改善工程896,826  837,816  
在建96,917  94,695  
无形资产89,926  79,270  
房地产投资总额2,130,154  1,845,776  
累计折旧和摊销(199,838) (169,772) 
房地产净投资1,930,316  1,676,004  
持有待售物业净值6,005  —  
房地产净投资1,936,321  1,676,004  
现金及现金等价物54,553  31,004  
限制性现金2,862  3,475  
高级担保贷款，净额15,816  54,492  
其他资产，净额35,699  31,529  
总资产$2,045,251  $1,796,504  
负债和权益
负债
信贷安排$—  $19,000  
应付定期贷款，净额149,312  149,067  
高级无担保票据248,488  248,263  
应付抵押贷款，净额44,686  45,767  
保证金13,501  11,933  
无形负债，净额29,664  23,093  
应付股息18,093  14,643  
应支付的绩效股票奖励10,189  12,048  
应付帐款和其他负债25,432  24,893  
负债共计539,365  548,707  
承诺和或有事项(附注13)
权益
股东权益
普通股：$0.01票面价值，400,000,000授权股份，及67,012,010和61,013,711分别发行和流通股
670  610  
额外实收资本
1,499,779  1,233,763  
留存收益5,958  14,185  
累计其他综合损失(521) (761) 
股东权益总额1,505,886  1,247,797  
负债和权益总额$2,045,251  $1,796,504  
附随的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
2
目录
Terreno房地产公司
合并经营报表
(以千为单位-共享和每共享数据除外)
(未经审计)
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 2019201820192018
收入
租金收入和租户费用报销$43,397  $37,899  $126,007  $112,244  
总收入43,397  37,899  126,007  112,244  
费用及开支
物业营运费用10,991  9,486  32,393  29,692  
折旧摊销11,105  10,057  32,168  30,566  
一般和行政5,132  5,047  17,852  15,132  
购置成本47  122  48  129  
总成本和费用27,275  24,712  82,461  75,519  
其他收入(费用)
利息和其他收入832  1,341  3,171  2,323  
利息费用，包括摊销(3,952) (4,406) (12,269) (13,717) 
房地产投资销售收益1,782  —  6,247  14,986  
其他收入(费用)合计(1,338) (3,065) (2,851) 3,592  
净收入14,784  10,122  40,695  40,317  
分配给参与证券(95) (66) (257) (256) 
普通股股东可用净收益$14,689  $10,056  $40,438  $40,061  
每股普通股收益-基本和稀释后：
普通股股东可获得的净收入-基本$0.22  $0.17  $0.64  $0.71  
普通股股东可获得的净收入-稀释$0.22  $0.17  $0.63  $0.71  
基本加权平均已发行普通股65,724,426  58,369,252  63,667,100  56,743,805  
稀释加权平均已发行普通股66,018,996  58,369,252  63,961,670  56,743,805  
附随的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
3
目录
Terreno房地产公司
综合全面收益(亏损)表
(千)
(未经审计)
 截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 2019201820192018
净收入$14,784  $10,122  $40,695  $40,317  
其他综合收益(亏损)：
现金流套期保值调整85  70  240  232  
综合收益$14,869  $10,192  $40,935  $40,549  
附随的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
4
目录
Terreno房地产公司
合并权益表
(以千为单位-共享数据除外)
(未经审计)
截至2019年9月30日的九个月：
 普通股附加
支付-
在“资本”中		 累积
其他综合
损失		 
数字^
股份		数量留用
收益		总计
截至2018年12月31日的余额61,013,711  $610  $1,233,763  $14,185  $(761) $1,247,797  
净收入—  —  —  15,532  —  15,532  
发行普通股，扣除发行成本$1,427
2,184,888  22  87,902  —  —  87,924  
回购与员工奖励有关的普通股(99,999) —  (3,959) —  —  (3,959) 
发行限制性股票30,294  —  —  —  —  —  
以股票为基础的薪酬—  —  928  —  —  928  
普通股股息(美元)0.24每股)
—  —  —  (15,109) —  (15,109) 
其他综合收入—  —  —  —  63  63  
截至2019年3月31日的余额63,128,894  $632  $1,318,634  $14,608  $(698) $1,333,176  
净收入—  —  —  10,379  —  10,379  
发行普通股，扣除发行成本$1,718
2,386,470  24  106,958  —  —  106,982  
取消与员工奖励有关的普通股(19,651) —  —  —  —  —  
以股票为基础的薪酬—  —  1,268  —  —  1,268  
普通股股息(美元)0.24每股)
—  —  —  (15,719) —  (15,719) 
其他综合收入—  —  —  —  92  92  
截至2019年6月30日的余额65,495,713  $656  $1,426,860  $9,268  $(606) $1,436,178  
净收入—  —  —  14,784  —  14,784  
发行普通股，扣除发行成本$1,194
1,458,630  14  72,138  —  —  72,152  
取消与员工奖励有关的普通股(23,138) —  —  —  —  —  
发行限制性股票80,805  —  —  —  —  —  
以股票为基础的薪酬—  —  781  —  —  781  
普通股股息(美元)0.27每股)
—  —  —  (18,094) —  (18,094) 
其他综合收入—  —  —  —  85  85  
截至2019年9月30日的余额67,012,010  $670  $1,499,779  $5,958  $(521) $1,505,886  

5
目录
截至2018年9月30日的九个月：
 普通股附加
支付-
在“资本”中		 累积
其他综合
损失		 
数字^
股份		数量留用
收益		总计
截至2017年12月31日的余额55,368,737  $553  $1,023,184  $4,803  $(1,046) $1,027,494  
净收入—  —  —  10,057  —  10,057  
发行普通股，扣除发行成本$132
255,197  3  8,701  —  —  8,704  
回购与员工奖励有关的普通股(107,267) —  (3,870) —  —  (3,870) 
发行限制性股票27,003  —  —  —  —  —  
以股票为基础的薪酬—  —  463  —  —  463  
普通股股息(美元)0.22每股)
—  —  —  (12,220) —  (12,220) 
其他综合收入—  —  —  —  84  84  
截至2018年3月31日的余额55,543,670  $556  $1,028,478  $2,640  $(962) $1,030,712  
净收入—  —  —  20,137  —  20,137  
发行普通股，扣除发行成本$1,717
2,835,823  28  104,170  —  —  104,198  
以股票为基础的薪酬—  —  820  —  —  820  
普通股股利$0.22每股)
—  —  —  (12,843) —  (12,843) 
其他综合收入—  —  —  —  78  78  
截至2018年6月30日的余额58,379,493  $584  $1,133,468  $9,934  $(884) $1,143,102  
净收入—  —  —  10,122  —  10,122  
发行普通股，扣除发行成本$446
729,667  8  27,435  —  —  27,443  
发行限制性股票26,912  —  —  —  —  —  
以股票为基础的薪酬—  —  492  —  —  492  
普通股股息(美元)0.24每股)
—  —  —  (14,200) —  (14,200) 
其他综合收入—  —  —  —  70  70  
截至2018年9月30日的余额59,136,072  $592  $1,161,395  $5,856  $(814) $1,167,029  

附随的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
6
目录
Terreno房地产公司
合并现金流量表
(千)
(未经审计)
 截至9月30日的9个月，
 20192018
经营活动现金流量
净收入$40,695  $40,317  
调整净收益与经营活动提供的净现金
直线租金(2,299) (2,937) 
租赁无形资产摊销(3,155) (2,678) 
折旧摊销32,168  30,566  
房地产投资销售收益(6,247) (14,986) 
递延融资成本摊销1,171  1,081  
递延优先担保贷款费用摊销(489) (245) 
以股票为基础的薪酬8,152  6,022  
资产和负债的变化
其他资产(3,108) (2,359) 
应付帐款和其他负债1,603  2,225  
经营活动提供的净现金68,491  57,006  
投资活动现金流量
购买物业所支付的现金(216,780) (169,143) 
房地产投资销售收入净额25,305  42,991  
对在建工程的补充(22,950) (5,006) 
增加建筑物，改善和租赁成本(22,237) (19,685) 
支付高级担保贷款的现金—  (55,000) 
高级担保贷款的发起费和其他费用—  900  
投资活动所用现金净额(236,662) (204,943) 
融资活动现金流量
发行普通股264,493  135,879  
发行普通股的发行成本(3,825) (1,971) 
普通股回购(3,959) (3,870) 
信贷融资借款17,000  141,850  
信贷额度付款(36,000) (120,000) 
应付按揭贷款的付款(1,130) (1,425) 
递延融资成本的支付—  (14) 
支付给普通股股东的股息(45,472) (37,259) 
筹资活动提供的现金净额191,107  113,190  
现金和现金等价物净增加(减少)和限制现金22,936  (34,747) 
现金和现金等价物以及期初的限制现金34,479  42,800  
现金和现金等价物以及期末限制现金$57,415  $8,053  
补充披露现金流量信息
支付利息的现金，扣除资本化利息$15,585  $15,616  
非现金交易的补充披露
与资本改善有关的应付帐款$9,409  $6,283  
优先担保贷款的非现金偿还(39,085) —  
确认使用权资产产生的租赁责任707  —  
财产购置现金对账
财产的取得$228,566  $174,134  
其他资产和负债的承担(11,786) (4,991) 
购买物业所支付的现金净额$216,780  $169,143  
附随的简明附注是这些综合财务报表的组成部分。
7
目录
Terreno房地产公司
合并财务报表简明附注
(未经审计)
注1。组织
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司，“公司”)收购、拥有和经营六美国主要沿海市场：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。这些合并财务报表简明附注中披露的所有平方英尺、英亩、占有率和物业数量均未经审计。截至2019年9月30日，公司拥有220建筑物(包括一为出售而持有的建筑物)大约合计13.4百万平方英尺18改良后的地块约包括76.7英亩和四重建中的物业预计包含大约0.5竣工后的建筑面积为百万平方英尺。
本公司为马里兰州一家内部管理公司，并根据经修订的1986年“国内收入法”(“守则”)第856至860条被选择作为房地产投资信托(“REIT”)纳税，自其截至2010年12月31日的课税年度开始。
注：^2.^^重大会计政策
演示基础。·本公司随附的未经审计的中期综合财务报表是根据美国普遍接受的中期财务信息会计原则(“GAAP”)以及根据S-X法规的10-Q表格和规则10-01的说明编制的。因此，它们不包括GAAP要求的年度财务报表的所有信息和披露。管理层认为，公平呈报所需的所有调整(包括正常的经常性调整)均已包括在内。中期综合财务报表包括本公司及其附属公司的所有账目，以及所有公司间结馀及交易已在合并中消除。财务报表应与公司2018年Form 10-K年度报告及其附注中包含的财务报表一起阅读，该年度报告于2019年2月6日提交给证券交易委员会。
估计的使用。根据公认会计原则编制中期合并财务报表要求管理层作出影响资产和负债报告金额的估计和假设，并披露财务报表日期的或有资产和负债。实际结果可能与这些估计不同。
成本资本化。本公司将与其房地产投资的重新开发、翻新和扩张直接相关的成本资本化。与这些项目相关的成本按已发生的方式资本化。如果项目被放弃，这些费用将在重新开发、改造或扩建项目被放弃的期间内支出。考虑的资本化成本包括但不限于建筑成本、利息、房地产税和保险(如果适用)。这些成本仅在资产为其预期用途做好准备所需的活动进行期间资本化。如果准备资产用于其预期用途的活动暂停，资本化期将停止，直到这些活动恢复。维护和维修物业所发生的费用不能延长其使用寿命，按发生的费用计算。
利息按自重建、翻新或扩建开始至资产准备就绪可供其预定用途期间的实际资本支出资本化，按期间的加权平均借款利率计算。
房地产投资。房地产投资(包括租户改善、租赁改善及租赁成本)按成本减去累计折旧列账，除非情况显示成本无法收回，在此情况下，对物业的账面价值作出调整以将其减至其估计公允价值。本公司还审查高于和低于市场租赁、就地租赁和收购的租赁发起成本的影响，并相应地记录无形资产或负债。
损伤。就财务报告而言，每当事件或情况变化显示一项物业的账面值可能无法完全收回时，均会按个别物业审核账面价值的减值。此类事件或情况变化的示例可能包括对待出售资产进行分类，更改预期持有期或资产保持空置的时间明显长于预期。资产的预期用途，无论是为出售而持有还是为使用而持有，都会对如何计量减值产生重大影响。如果资产打算长期持有，则可回收性基于未贴现的未来现金流。如果未贴现的资产账面价值不受支持
8
目录
在未来现金流量基础上，资产账面价值根据成本或预期现金流量在预期持有期内的现值中的较低者进行计量。收益的减值费用确认为资产的账面价值超过成本或预期现金流量在预期持有期内的现值中的较低者。如资产拟出售，减值乃使用估计公允价值减去出售成本确定。预期未来净现金流的估计本质上是不确定的，除其他外，它依赖于关于当前和未来经济和市场状况以及资金可用性的假设。本公司根据其关于租金、租赁期和持有期以及销售价格的假设确定估计公允价值。当可用时，当前市场信息用于确定资本化和租金增长率。如果有的话，当前的比较销售价值也可以用来确定公允价值。当市场信息不能随时获得时，输入基于公司对市场状况的理解和公司管理团队的经验。实际结果可能与公司的估计大不相同。公允价值估计中使用的贴现率代表与所示持有期相称的贴现率，并按风险分层溢价。有不截至9月30日、2019年或2018年止三个月或九个月期间记录在本公司物业账面值的减值费用。
为投资而持有的贷款。为投资而持有的贷款按成本计入，扣除贷款费用和发起成本(视情况而定)，除非贷款被视为减值。当认为本公司可能无法根据为投资而持有的贷款的合同条款收取所有到期款项时，发生减值。本公司按季度评估其高级担保贷款(“高级担保贷款”)，该贷款被分类为为投资而持有的减值。倘高级抵押贷款被视为减值，则本公司透过高级抵押贷款损失拨备记录备抵，以将高级抵押贷款的账面价值减少至按高级抵押贷款的合约有效利率折现的预期未来现金流量的现值或抵押品的公平值(如预期仅从抵押品偿还)。实际损失，如果有的话，可能与公司的估计有很大的不同。有不于截至九月三十日、二零一九年或二零一八年止三个或九个月期间记录于高级有担保贷款账面价值的减值费用。
财产收购。根据会计准则更新(“ASU”)2017-01，企业合并(主题805)：澄清企业的定义，当收购(或处置)的总资产的公允价值基本上全部集中于单个可识别资产或一组类似的可识别资产时，资产和活动的综合集合不被视为一项业务。要成为一家企业，所获得的一组活动和资产必须包括输入和一个或多个共同有助于创建输出的能力的实质性过程。本公司已确定其房地产收购一般将根据澄清的定义作为资产收购入账。于收购物业时，本公司估计所收购有形资产(一般包括土地、建筑物及改善工程)及无形资产及负债(一般包括高于及低于市价租赁及所有就地租赁的起始价值)的公允价值。本公司使用3级输入(如重置成本、估计现金流量预测和其他估值技术)确定公允价值，并根据现有市场信息应用适当的折扣率和资本化率。与收购有关的抵押贷款按收购日类似债务的当前市场利率按其公允价值入账。与资产收购相关的收购相关成本资本化为按相对公允价值承担的个别有形和无形资产和负债，与企业合并相关的收购相关成本按发生时支出。
有形资产的公允价值是通过对财产进行估值来确定的，就像它是空置的一样。土地价值乃根据当前比较销售价值(如有)或管理层根据市场情况及本公司管理团队经验对公平价值的估计得出。建筑及改善价值按重置成本减去折旧计算，或管理层使用贴现现金流分析或类似方法估计这些资产的公允价值。高于和低于市值租赁的公允价值基于根据收购租赁(使用反映与收购租赁相关风险的贴现率)将收到的合同金额之间的差额的现值，以及本公司在等于租赁剩余期限加上任何低于市场的固定利率续订期权期限的期间内测量的市场租赁利率的估计。高于和低于市场的租赁价值摊销至剩余初始期限内的租金收入加上任何低于市场的固定利率续订期权的期限，该期权被视为各自租赁的廉价续约期权。由于高于和低于市价租赁的摊销对租金收入的总净影响约为净增加#美元。1.3百万美元0.9截至9月份的三个月分别为30亿美元、2019年和2018年，约为$3.2百万美元2.7截至9月30日的九个月，分别为2019年和2018年。就地租赁的起始价值基于执行类似租赁的成本，包括佣金和其他相关成本。就地租赁的起始值还包括房产税、保险和在租赁物业从空置到购置之日的占用水平所需的估计时间内，按市场价格估算的租金收入损失。截至2019年9月30日，与这些无形资产和负债相关的剩余加权平均租赁期限为7.7好多年了。截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司的无形资产和负债，包括待售物业(如果有的话)包括以下内容(以千美元为单位)：
9
目录
 2019年9月30日2018年12月31日
 毛累积
摊销		网毛累积
摊销		网
就地租赁$86,294  $(58,219) $28,075  $75,101  $(51,239) $23,862  
高于市价的租赁4,169  (3,792) 377  4,169  (3,610) 559  
低于市价的租赁(44,301) 14,637  (29,664) (34,485) 11,392  (23,093) 
总计$46,162  $(47,374) $(1,212) $44,785  $(43,457) $1,328  
房地产和无形资产的折旧和使用年限。·折旧和摊销在相关资产或负债的估计可用年限内按直线计算。下表反映了通常用于计算折旧和摊销的标准可折旧寿命。然而，基于该等资产或负债的估计可用年限，该等可折旧年限可能有所不同。
描述  标准折旧寿命
土地  未折旧
建房  40年数
建筑改善  
5-40年数
租户改进  租期或使用年限较短
租赁成本  租期
就地租赁  租期
高于/低于市场租赁  租期
为出售资产而持有。该公司认为当其满足根据会计标准编码(“ASC”)360建立的标准时，该财产将被持有以供出售，物业、厂房及设备(见“附注5-持有作出售/处置的资产”)。持有待售物业按账面值或公允价值减估计出售成本两者中较低者呈报，且于持有待售时不计提折旧。
现金和现金等价物。·现金和现金等价物包括在一家主要银行机构持有的现金和其他原始到期日为三个月或更短的高流动性短期投资。现金等价物通常投资于美国政府证券、政府机构证券或货币市场账户。
限制现金。·受限现金包括与财产收购相关的代管持有的现金，以及某些抵押贷款义务要求的某些资本改善、租赁、利息和房地产税和保险支付的准备金。
以下总结了现金和现金等价物和受限现金的对账情况，如所附的合并现金流量表(以千为单位)所示：
截至9月30日的9个月，
20192018
起头
期初现金及现金等价物$31,004  $35,710  
限制性现金3,475  7,090  
现金及现金等价物和限制现金34,479  42,800  
收尾
期末现金及现金等价物54,553  3,587  
限制性现金2,862  4,466  
现金及现金等价物和限制现金57,415  8,053  
现金和现金等价物净增加(减少)和限制现金$22,936  $(34,747) 
收入确认。本公司在租期内以直线方式记录经营租赁的租金收入，并就其租户因无力支付所需款项而可能造成的估计损失维持备抵。如果租户未能支付高于公司对可疑问题的准备额的合同租赁付款
10
目录
帐户，保证金和信用证，那么公司可能不得不在未来期间确认额外的可疑帐户费用。本公司透过定期检讨租户的财务状况，持续监察租户的流动资金及信誉。每一期间，本公司审查其未付应收账款，包括直线租金，用于坏账，并根据需要提供津贴。本公司亦于租户与本公司签订最终终止协议时记录终止租约费用，而终止费用的支付不受任何必须符合或豁免向本公司支付费用的条件所规限。如果租户在签订最终终止协议后仍留在租赁空间，则适用的终止将推迟，并在该租户的占用期限内予以确认。租户费用偿还收入包括租户根据其租约应付的房产税、保险和其他可收回的财产经营费用的付款和金额，并在发生相关费用的同一期间确认为收入。
截至2019年9月30日和2018年12月31日，约为$27.3百万美元25.2百万直线租金和应收帐款，扣除津贴约$0.2截至2019年9月30日和2018年12月31日，百万美元作为其他资产的组成部分纳入随附的综合资产负债表。
自2018年1月1日起，公司采用ASU No.2014-09，与客户签订合同的收入(主题606)(“ASU No.2014-09”)，使用修改的追溯方法，该方法要求自公司采用之日起进行累积效果调整。？根据修改的追溯方法，实体还可以选择将此标准应用于(I)截至2018年1月1日的所有合同或(Ii)仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。完成的合同是指所有(或基本上全部)收入根据最初申请日期之前有效的传统GAAP确认的合同。(I)已完成的合同是指在最初申请之日之前生效的传统GAAP下确认所有(或基本上所有)收入的合同。(I)截至2018年1月1日的所有合同或(Ii)仅适用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。该公司选择仅将此标准应用于截至2018年1月1日尚未完成的合同。基于公司对ASU No.2014-09范围内的合同的评估，该指南影响与房地产销售相关的收入，该指南将结合ASCó610-20进行评估。取消确认非金融资产的其他收益-损益(“ASC 610-20”)？(见下文)。
自2018年1月1日起，该公司采用了美国证券交易委员会(ASC)610-20的指南，该指南适用于不符合企业定义的非金融资产或实质非金融资产向非客户的销售或转让。一般而言，本公司的房地产销售将被视为销售非金融资产，定义为ASC^610-20。^ASC^610-20^是指ASU^2014-09^项下的收入确认原则(见上文)。根据美国会计准则“610-20”，如果公司确定其在持有资产的实体中没有控制财务权益，并且该安排符合作为合同入账的标准，则当标的资产的控制权转移给买方时，公司将取消对该资产的确认并确认出售房地产的收益或损失。由于采用了该标准，对公司的综合财务报表没有产生重大影响。
递延融资成本。与融资有关的成本在相关贷款期限内使用实际利息法资本化并摊销为利息费用。与本公司循环信贷安排相关的递延融资成本被归类为一项资产，与债务负债相关的递延融资成本被报告为从所附综合资产负债表中债务负债的账面金额中直接扣除。与循环信贷安排和债务负债有关的递延融资成本按成本列示，扣除累计摊销总额约为$7.8百万美元6.9分别截至2019年9月30日和2018年12月31日。
所得税。本公司根据守则选择作为房地产投资信托基金征税，并自其截至2010年12月31日止的课税年度开始作为房地产投资信托基金进行经营。为符合资格成为REIT，本公司必须符合某些组织及营运要求，包括要求将其每年应课税REIT收入的至少90%分配予其股东(该收入计算时不考虑所支付的股息扣除或净资本收益，且不一定等于按照GAAP计算的净收入)。作为房地产投资信托基金，该公司向股东分配合格股息的程度一般不受联邦所得税的影响。如果该公司在任何课税年度未能符合资格成为REIT，则其应纳税所得额将按常规企业所得税税率缴纳联邦所得税，并且在丧失资格的一年之后的四个应纳税年度内，一般不允许作为联邦所得税的REIT对待，除非美国国税局根据某些法律规定给予其减免。这样的事件可能会对公司的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，本公司相信其组织和经营方式符合REIT待遇。
11
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ASC 740-10，所得税(“ASC 740-10”),为如何在财务报表中确认、计量、呈报和披露不确定的税务状况提供指导。ASC 740-10要求对在准备公司纳税申报表过程中采取的税务头寸进行评估，以确定税务头寸是否“更有可能”被适用的税务当局维持。未被视为满足“可能性大于不”阈值的职位的税收优惠被记录为本年度的税收支出。截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司没有任何未确认的税收优惠，并且认为未来12个月内未确认的税务状况不会有任何实质性变化。从2010日历年度开始，公司的纳税申报表将接受联邦、州和地方税务辖区的审查。
以股票为基础的薪酬和其他长期激励薪酬。·公司遵守ASC 718的规定，薪酬-股票薪酬，为说明其基于股票的补偿计划，该公司要求在财务报表中确认与基于股票的支付交易有关的补偿成本，并根据已发行的权益或负债工具的公允价值计量该成本。本公司的2019年股权激励计划(“2019年计划”)规定授予限制性股票奖励、业绩股份奖励、非限制性股份或上述任何组合。以股票为基础的薪酬在随附的综合经营报表中确认为一般和行政费用，并按授予日奖励的公允价值计量。公司根据历史经验和预期行为估计没收率。费用金额可能会根据股票奖励的具体特点在未来期间进行调整。
此外，公司还根据修订和恢复的长期激励计划向其高管颁发了长期激励目标奖励(“绩效股票奖励”)，这些奖励可能在每个预先确定的绩效评估期结束后以公司普通股的股份支付，这通常是三年好的。可能赚取的金额是可变的，这取决于公司普通股的相对总股东回报与MSCI U.S.REIT Index(RMS)和FTSE NAREIT Equity Industrial Index在预先确定的业绩测量期内的总股东回报的比较。2019年1月8日，本公司修订并重述其经修订和恢复的长期激励计划(经修订和重述的“经修订的LTIP”)。根据修订的LTIP，在2019年1月1日或之后授予的每位参与者的业绩股票奖励将表示为若干普通股股份，并以普通股股份结算。目标奖励以前以美元金额表示，并以普通股结算。从2019年1月1日或之后授予业绩股票奖励开始，业绩股票奖励的授予日期公允价值将在授予日使用蒙特卡罗模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。对于2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励，本公司使用蒙特卡罗模拟模型估计授予日期和每个报告期的绩效股票奖励的公允价值。2019年1月1日之前授予的业绩股票奖励根据资产负债表日期业绩股票奖励的公允价值确认为必要业绩期间的补偿费用，该公平价值基于公司的相对股价表现而随季度而变化，并作为应付业绩股票奖励的组成部分列入随附的综合资产负债表。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具和套期保值(见“附注9--衍生金融工具”)规定了衍生工具和对冲活动的披露要求，目的是让财务报表用户更好地了解：(A)公司如何以及为什么使用衍生工具，(B)公司如何核算衍生工具和相关对冲项目，以及(C)衍生工具和相关对冲项目如何影响公司的财务状况、财务表现和现金流。此外，需要定性披露，以解释公司使用衍生品的目标和战略，以及关于衍生工具公允价值和损益的定量披露。
本公司以公允价值将所有衍生品记录在随附的综合资产负债表上。衍生工具公允价值变动的会计处理取决于衍生工具的预期用途，本公司是否选择指定对冲关系中的衍生工具并应用对冲会计，以及对冲关系是否满足应用对冲会计所需的标准。指定并符合资格作为资产、负债或可归因于特定风险(如利率风险)的公司承诺公允价值变动风险的衍生工具被视为公允价值对冲。被指定并符合资格作为对预期未来现金流或其他类型预测交易的可变性风险进行对冲的衍生品被视为现金流对冲。套期保值会计一般规定套期工具确认损益的时间与确认对冲资产或负债的公允价值变动的时间相匹配，该变动归因于公允价值套期保值中的对冲风险或现金流量套期保值中对冲预测交易的收益影响。即使对冲会计不适用或本公司选择不应用对冲会计，本公司也可以签订旨在对其某些风险进行经济对冲的衍生合约。
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金融工具的公允价值.ASC 820，公允价值计量与披露(“ASC 820”)(见“附注10-公允价值计量”)将公允价值定义为在计量日市场参与者之间有序交易中出售资产或为转移负债而收取的价格。ASC 820还为使用公允价值衡量金融资产和负债提供了指导。ASC 820要求披露公允价值计量所属的公允价值等级中的水平，包括使用活跃市场中相同资产或负债的报价(第1级)、活跃市场中类似工具的报价或非活跃市场中相同或类似工具的报价(第2级)，以及在市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
新会计准则。2016年2月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布了ASU No.2016-02，租赁(主题842)(“ASU No.2016-02”)。ASU2016-02号修正案改变了租赁会计的现行会计准则，包括要求承租人确认其资产负债表上的大多数租赁，并对出租人会计进行有针对性的更改。ASU No.2016-02对2018年12月15日之后的年度期间有效，包括该会计年度内的过渡期。允许提前采用ASU No.2016-02。ASU 2016-02号要求对在最初申请之日或之后存在或签订的所有租约采用修改的追溯过渡法，并可选择使用某些过渡救济。于二零一九年一月一日通过ASU No.2016-02后，本公司就所有于二零一九年一月一日生效日期前开始的租赁采用一套切实可行的权宜之计。因此，公司没有1)重新评估任何到期或现有合同是否为租赁或包含租赁，2)重新评估任何到期或现有租赁的租赁分类，以及3)重新评估任何现有租赁的初始直接成本。本公司并未选择与事后诸葛亮重新评估租期有关的实际权宜之计。

ASU 2016-02号要求承租人在生效日期确认以下所有租赁(短期租赁除外)：1)租赁负债，这是承租人支付租赁产生的租金的义务，以贴现为基础衡量；以及2)使用权资产(“ROU资产”)，这是一种资产，代表承租人在租赁期内使用或控制特定资产的使用权。ASU第2016-02号还要求承租人根据租赁是否实际上是承租人对租赁资产的融资购买，将租赁分类为融资租赁或经营租赁。此分类用于评估租赁费用是否应基于有效利息方法确认为融资租赁，还是在租赁期限内以直线方式确认为经营租赁。本公司是一个办公空间的承租人，该办公空间被归类为840主题下的经营租赁。由于本公司如上所述选择了一套实际权宜之计，现有租约的分类没有被重新评估，因此，此租约继续作为经营租约入账。

2018年7月，FASB发布了ASU No.2018-11，租赁(主题842)，有针对性的改进ASU No.2018-11“)为出租人提供了一种实用的权宜之计，根据标的资产的类别，不将非租赁成分与相关租赁成分分开，而是如果非租赁成分将在新的收入确认标准(主题606)下核算，并且满足某些条件，则将这些成分作为单个成分进行核算。在采用ASU No.2016-02时，本公司采用了这一实际权宜之计，特别是与租户报销有关，否则将在新的收入确认标准下入账。公司认为，租户报销满足了两个条件：1)非租赁组件和相关租赁组件的转移时间和模式相同；2)非租赁组件不是安排中的主要组件。此外，ASU No.2018-11提供了另一种可选的过渡方法，允许实体在采用之日应用新的租赁会计准则，并确认对保留收益期初余额的累积效应调整。一个实体在采用新租赁会计准则的财务报表中提出的比较期间的报告将继续在主题840的现行租赁会计准则下报告。公司在2019年1月1日通过ASU 2016-02号时采用了这种过渡方法。在采用时，保留收益的期初余额没有累积效应调整。

2018年12月，FASB发布了ASU No.2018-20，租赁(主题842)，对出租人的狭义改进(“ASU No.2018-20”)，允许出租人作为会计政策选择，不评估某些销售税和 其他类似的税收是出租人成本或承租人成本，而不是将这些成本视为承租人成本。此外, ASU第2018-20号要求出租人1)将承租人代表出租人直接支付给第三方的出租人费用从 可变支付和2)包括承租人在计量可变租赁收入时报销的出租人成本 以及相关费用。修正案还澄清了出租人必须将可变支付分配给租赁 和非租赁组件，并遵循主题842中对租赁组件和其他适用组件的认可指导 非租赁组件指南，如ASU No.2014-09。

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由于采用了ASU No.2016-02、ASU No.2018-11和ASC No.2018-20，因此作为出租人或承租人，对公司的综合财务报表没有重大影响。根据指导意见，本公司已将租金收入和租户费用报销合并在公司的合并经营报表上。本公司目前未将内部租赁成本资本化。此外，在2019年1月1日，公司确认了约$的租赁负债0.9百万美元和相关的ROU资产约为$0.8根据本公司公司办公室租赁剩余期限的租赁付款现值，该公司综合资产负债表上的租赁金额约为300万美元。3.5自领养之日起已满三年。由于租赁中隐含的利率不容易确定，适用于衡量租赁负债和ROU资产的贴现率是基于公司的增量借款利率2.70%截至收养日期。租赁负债作为应付账款和其他负债的组成部分，ROU资产作为其他资产的组成部分包括在附带的综合资产负债表中。所有经营租赁费用在租赁期内以直线方式确认。截至2019年9月30日，租赁负债约为$0.7百万美元，ROU资产约为$0.6百万
段泄漏。ASC 280，分部报告，建立了关于企业可报告分部的财务和描述性信息的报告标准。该公司已确定它已一可报告部分，与房地产投资相关的活动。本公司在房地产方面的投资在地理上是多元化的，主要经营决策者在单个资产水平上评估经营业绩。由于本公司的每项资产均具有相似的经济特征，因此该等资产已合并为一个须报告分部。
注3.信贷风险集中
可能使公司面临重大信贷风险集中的金融工具主要由现金和现金等价物组成。公司可以在联邦保险金融机构中保持超过联邦保险限额的存款。然而，本公司管理层认为，由于持有该等存款的存款机构的财务状况，本公司不会面临重大信贷风险。
截至2019年9月30日，公司拥有61大约聚集在一起的建筑物3.5百万平方英尺九地块由大约48.7位于新泽西州北部/纽约市的英亩，占总面积的百分比约为29.5其年基本租金的%，以及42大约聚集在一起的建筑物2.5百万平方英尺五地块由大约10.1位于洛杉矶的英亩，约占总面积的百分比16.2其年基本租金的%。此按年计算的基本租金百分比基于截至2019年9月30日有效的租赁合同基础租金，不包括任何部分或全部租金减免。
其他房地产公司在其房地产市场与该公司竞争。这导致租户争夺空间。竞争物业的存在可能会对公司租赁空间的能力和可以达到的租金水平产生重大影响。在截至2019年9月30日的九个月里，公司没有租户占其租金收入的10%以上。
注4.房地产投资
在截至2019年9月30日的三个月中，公司收购了11工业建筑包含大约442,000平方英尺和一改良后的地块约包含2.0英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。148.3百万美元，其中$118.6百万被记录到陆地，$25.4百万美元用于建筑和改善，以及$4.3百万到无形资产。此外，公司还假设$3.5百万的无形负债。
在截至2019年9月30日的9个月中，公司收购了15工业建筑包含大约608,000平方英尺和三改善后的地块约包含21.7英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。267.7百万美元，其中$213.0百万被记录到陆地，$43.2百万美元用于建筑和改善，以及$11.5百万到无形资产。此外，公司还假设$9.9百万的无形负债。
公司记录了截至2019年9月30日的三个月的收入和净收入约为$2.4百万美元0.9分别为百万美元，并记录了截至2019年9月30日的9个月的收入和净收入约为$3.8百万美元1.6分别与2019年收购相关的100万美元。
在截至2018年9月30日的三个月中，公司收购了八工业建筑包含大约407,000平方英尺和二改善后的地块约包含1.4英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。70.4百万美元，其中$44.6百万被记录到陆地，$22.3百万到
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建筑物和改善工程，以及$3.5百万到无形资产。此外，公司还假设$1.9百万的无形负债。
在截至2018年9月30日的9个月中，公司收购了13工业建筑包含大约875,000平方英尺，包括二在重建中的建筑物，在完成后将包含大约318,000平方英尺，以及三改善后的地块约包含5.0英亩。包括购置费用在内的初始投资总额约为#美元。174.1百万美元，其中$119.0百万被记录到陆地，$47.7百万美元用于建筑和改善，以及$7.4百万到无形资产。此外，公司还假设$4.6百万的无形负债。
公司记录了截至2018年9月30日的三个月的收入和净收入约为$1.2百万美元0.4分别为百万美元，并记录了截至2018年9月30日的九个月的收入和净收入约为$2.3百万美元0.8分别与2018年收购相关的百万美元。
上述资产和负债按公允价值记录，使用3级投入。该等物业乃利用现有现金、物业销售所得款项、发行普通股及循环信贷融资借款从无关第三方购得。
截至2019年9月30日，公司已四重建中的物业预计包含大约0.5竣工后预计总投资约为百万平方英尺120.3百万美元，包括重新开发成本、资本化利息和其他成本约为$52.4百万在2019年第一季度，公司完成了其位于佛罗里达州迈阿密的西北70大道1775号物业的重新开发，大约65,000平方英尺的重建物业。总投资约为$10.0百万在2019年第三季度，公司完成了重新开发，并出售了位于佛罗里达州迈阿密的西北第25街10100号物业，售价约为$14.0百万美元，收益约为$1.8百万元(见“附注5-持有作出售/处置资产”)。公司将与重建和扩张活动相关的利息资本化约为#美元。0.9百万美元0.8在截至9月30日的三个月中，分别为300万美元、2019年和2018年以及大约$2.5百万美元1.6截至9月30日、2019年和2018年的九个月中，分别有100万美元。
注5.持有待出售/处置的资产
当满足ASC 360下建立的标准时，公司认为资产将被持有以供出售，房产、厂房和设备好的。持有待售物业按账面值或公允价值减估计出售成本两者中较低者呈报，且于持有待售时不计提折旧。截至2019年9月30日，公司已与第三方购买者签订销售协议一位于华盛顿特区市场的房产，售价约为$7.5百万(账面净值约为$6.0百万)。出售该物业须遵守各种成交条件。
以下是截至2019年9月30日，截至2019年9月30日，截至2019年9月30日，截至2018年9月30日和2018年9月30日的三个月和九个月，待售物业的经营浓缩结果(以千美元计)：
 截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 2019201820192018
营业收入$161  $159  $475  $473  
物业营运费用(35) (25) (88) (75) 
折旧摊销(32) (46) (127) (138) 
经营收入$94  $88  $260  $260  
在截至2019年9月30日的9个月中，公司出售了一位于洛杉矶市场的房产，售价约为$12.4百万美元，收益约为$4.5百万，以及一位于迈阿密市场的房产，售价约为$14.0百万美元，收益约为$1.8百万
在截至2018年9月30日的九个月中，公司出售了一位于华盛顿特区市场的房产，售价约为$20.3百万美元，收益约为$3.3百万，以及一位于迈阿密市场的房产，售价约为$24.3百万美元，收益约为$11.7百万
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注6.高级担保贷款
截至2019年9月30日，该公司有一笔未偿还的高级担保贷款给借款人，其利息为固定年利率8.0%并于2020年5月到期。高级担保贷款由以下投资组合担保七改进的地块主要位于新泽西州的纽瓦克。一为高级抵押贷款提供担保的物业的一部分可作为按先前商定的价值部分偿还高级抵押贷款向本公司支付。本公司可将此物业称为按先前商定的价值部分偿还高级担保贷款。此外，根据高级有抵押贷款的条款，借款人可随时以现金或代替契据偿还贷款，但该契据须经本公司批准。在截至2019年9月30日的9个月中，公司收购了二以先前商定的总购买价格获得高级担保贷款的房地产，其公允价值大约为$39.1百万美元，这导致了大约$39.1高级担保贷款项下未偿还金额减少100万美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，大约有$15.8百万美元54.5百万美元，扣除递延贷款费用约为$0.1百万美元0.5分别有100万美元的高级担保贷款未偿和约$0.3百万美元0.4高级有担保贷款的应收未付利息分别为百万美元。应收利息作为其他资产的组成部分列入附随的综合资产负债表。
注7.债款
2019年9月12日，公司与某些机构投资者签订了一项私募交易的票据购买协议，根据该协议，公司预计将发行$100.0百万十-年份3.142019年12月2日或左右的%优先无担保票据。截至2019年9月30日，公司拥有$50.0将于2022年9月到期的百万优先无担保票据，$100.0将于2024年7月到期的百万优先无担保票据，$50.0将于2026年7月到期的百万优先无担保票据，$50.0将于2027年10月到期的百万优先无担保票据(合称“高级无抵押票据”)和信贷工具(“融资工具”)，其中包括1美元250.0将于2022年10月到期的百万无担保循环信贷工具，一美元50.0将于2021年8月到期的百万期贷款和1美元100.0将于2022年1月到期的百万期贷款。截至2019年9月30日和2018年12月31日，有$0和$19.0循环信贷安排的未偿还借款分别为百万美元和$150.0在期限贷款上未偿还的借款以百万计。截至2019年9月30日，公司二利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流100.0其现有的百万美元150.0百万浮动利率定期贷款。截至2018年12月31日，公司拥有三利率上限，以对冲与其现有美元相关的可变现金流150.0百万浮动利率定期贷款。有关公司利率上限的更多信息，请参阅“注9-衍生金融工具”。
贷款总额可增加至最多$600.0100万美元，须经行政代理人批准，并确认愿意提供额外金额的放贷人。融资机制下的未偿还借款仅限于(I)^$的总和中较小者150.0百万定期贷款和$250.0百万循环信贷安排，或(Ii)60.0未担保财产价值的百分比。贷款的利息，包括定期贷款，一般根据公司的选择权支付，(I)伦敦银行同业拆借利率加上适用的伦敦银行同业拆借利率保证金，或(Ii)适用的基本利率，这是行政代理人的最优惠利率中最大的。0.50高于联邦基金有效利率的%，或30日LIBOR加上适用于LIBOR利率贷款的LIBOR利润率1.25%。适用的LIBOR保证金范围为1.05%至1.50% (1.05截至2019年9月30日的%)循环信贷安排和1.20%至1.70% (1.20截至2019年9月30日的%)50.0在2021年8月到期的百万期贷款和$100.0将于2022年1月到期的百万期贷款，取决于公司未偿综合债务与公司综合资产总值的比率。该设施要求每季度支付一次年度设施费用，金额范围为0.15%至0.30%，视乎本公司的未偿还综合负债占本公司综合资产总值的比率而定。
该融资和高级无抵押票据由本公司以及本公司现有和即将成立的拥有无担保财产的几乎所有子公司担保。该贷款及高级无抵押票据以本公司的物业或持有该等物业的子公司的权益为无抵押。贷款和高级无担保票据包括公司必须遵守的一系列财务和其他契约。截至二零一九年九月三十日及二零一八年十二月三十一日，本公司已遵守融资及高级无抵押票据项下的契诺。
本公司有应付按揭贷款，以若干物业作抵押，并要求每月支付利息及本金，直至到期为止，一般为无追索权。按揭贷款将于2020年至2021年到期。截至2019年9月30日，公司二应付抵押贷款，扣除递延融资成本，总额约为$44.7百万美元，按加权平均固定年利率计息4.1%。截至2018年12月31日，公司拥有二应付抵押贷款，扣除递延融资成本，总额约为$45.8百万美元，其利息为
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加权平均固定年利率4.1%。截至2019年9月30日和2018年12月31日，担保债务的房地产的总账面价值约为$114.7百万美元114.5分别是百万。
截至2019年9月30日，公司债务的预定本金支付如下(千美元)：
学分
设施		期限？贷款高年级
不安全
注		按揭
贷款
应付		债务总额
2019年(3个月)$—  $—  $—  $384  $384  
2020—  —  —  33,077  33,077  
2021—  50,000  —  11,271  61,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
此后—  —  200,000  —  200,000  
债务总额—  150,000  250,000  44,732  444,732  
递延融资成本，净额—  (688) (1,512) (46) (2,246) 
债务总额，净额$—  $149,312  $248,488  $44,686  $442,486  
加权平均利率不适用 3.4 %4.1 %4.1 %3.9 %

注8.租赁
以下是截至2019年9月30日有效的租户经营租赁的最低未来现金租金明细表。附表没有反映续订或更换现有租约的未来租金收入，并不包括财产经营费用报销(以千美元计)：
2019年(3个月)$32,675  
2020121,795  
2021106,156  
202287,903  
202367,101  
此后187,420  
总计$603,050  

注9.衍生金融工具
衍生品使用的风险管理目标
公司面临来自其业务运营和经济状况的某些风险。公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务和运营风险的风险。公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要是通过管理其债务融资的金额、来源和持续时间以及衍生金融工具的使用。·具体地说，公司参与衍生金融工具，以管理因商业活动导致支付未来已知和不确定的现金数额而产生的风险，其价值由利率确定。公司的衍生金融工具用于管理主要与其借款有关的已知或预期现金付款的金额、时间和持续时间的差异。
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衍生工具
本公司使用利率衍生工具的目的是增加利息开支的稳定性，并管理利率变动的风险。为实现这一目标，公司主要使用利率上限作为其利率风险管理策略的一部分。利率上限涉及在利率超过商定的固定价格的每个期间结束时从交易对手处收到可变金额。公司不为交易或投机目的使用衍生工具。公司要求对冲衍生工具在降低其被指定进行对冲的风险风险方面非常有效。因此，其任何衍生活动都不存在明显的无效。
衍生工具的公允价值(即收益或损失)变化的会计处理取决于它是否已被指定并符合对冲关系的一部分，进而取决于对冲关系的类型。·未被指定为对冲的衍生工具必须通过收益调整为公允价值。对于指定并符合现金流量套期保值资格的衍生品，衍生品公允价值变化的有效部分最初记录在累计其他全面收益(损失)(“AOCI”)中。^AOCI中记录的金额随后被重新分类为在对冲的预测交易影响收益期间的收益。^衍生品公允价值变化的无效部分立即在收益中被确认。
截至2019年9月30日，公司二利率上限，以对冲与美元相关的可变现金流100.0其现有的百万美元150.0百万可变利率定期贷款。^上限的总名义价值为$100.0百万美元，并将有效地将年利率限制在4.0%加1.20%至1.70%，取决于杠杆，相对于$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期间的百万美元和$50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日期间的百万美元。该公司以前有一个名义价值为$的利率上限。50.0百万美元(于2019年4月1日到期)，以对冲与美元相关的可变现金流50.0其现有的百万美元150.0百万浮动利率定期贷款。公司需要对定期贷款每月支付一定的浮动利率，而如果LIBOR大于，则适用的交易对手有义务根据LIBOR向公司支付一定的月度浮动利率付款4.0%，引用相同的名义金额。
公司在所附的综合资产负债表上以毛额为基础记录其他资产的所有衍生工具，因此，没有净资产与负债的抵销金额。下表列出了公司指定为对冲工具的衍生工具的摘要(以千美元计)：
导数
仪表		有效
日期		成熟性
日期		利息
率
罢工		公允价值名义^量
2019年9月30日2018年12月31日2019年9月30日2018年12月31日
资产：
利率上限12/1/20145/4/20214.0 %$1  $25  $50,000  $50,000  
利率上限9/1/20154/1/20194.0 %—  —  —  50,000  
利率上限9/1/20152/3/20204.0 %—  1  50,000  50,000  
总计$1  $26  $100,000  $150,000  
指定和合格为现金流量套期保值的衍生品公允价值变动的有效部分记录在AOCI中，并将在对冲预测交易影响公司可变利率债务收益的期间重新分类为利息支出。衍生工具公允价值变动的无效部分直接在收益中确认为利息支出。
下表显示了公司的衍生金融工具对其附带的截至9月30日、2019年和2018年9月30日的三个月和九个月的合并经营报表的影响(以千为单位)：
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
2019201820192018
现金流套期保值关系中的利率上限：
衍生工具在AOCI中确认的收益金额(有效部分)$178  $80  $265  $211  
从AOCI重新分类为利息费用的收益金额(有效部分)$178  $80  $265  $211  
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公司估计大约$0.3百万美元将从AOCI重新分类，作为未来12个月利息支出的增加。
注10.公允价值计量
ASC 820要求披露公允价值计量所属的公允价值等级中的水平，包括使用活跃市场中相同资产或负债的报价(第1级)、活跃市场中类似工具的报价或非活跃市场中相同或类似工具的报价(第2级)，以及在市场上不易观察到的重大估值假设(第3级)。
经常性计量-利率合约
利率上限的公允价值
目前，公司使用利率上限协议来管理其利率风险。？这些工具的估值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对衍生品预期现金流的贴现现金流分析。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线。截至2019年9月30日，本公司将本标准的规定应用于其利率上限的估值。
以下列出了公司的金融工具，这些金融工具在2019年9月30日和2018年12月31日(千美元)的经常性基础上按公允价值核算：
 公平·价值···测量···使用
合计·公平··价值报价^价格^in
有效的^市场^^用于
相同的？资产
和债务
(1级)		显着性
其他
可观测
输入量
(第2级)		显着性
不可观察
输入量
(第3级)
资产
利率上限为：
2019年9月30日$1  $—  $1  $—  
2018年12月31日$26  $—  $26  $—  
按公允价值披露的金融工具
截至2019年9月30日和2018年12月31日，现金及现金等价物、应收账款和应付账款的公允价值与其账面值近似，因为这些投资或负债具有基于1级投入的短期性质。公司衍生工具的公允价值是基于2级输入进行评估的。本公司应付按揭贷款及高级无抵押债券的公允价值乃根据本公司可获得的借款利率计算本金及利息付款的现值而估计，借款利率为2级投入，经信贷差额调整(如适用)，并假设贷款在到期日仍未偿还。本公司融资的公允价值接近其账面值，因为可变利率接近本公司可获得的市场借款利率，这是2级投入。本公司高级担保贷款的公允价值接近其账面值，因为利率接近借款人可获得的市场贷款利率，这是一种2级投入。
19
目录
下表列出了截至2019年9月30日和2018年12月31日的公司高级担保贷款和债务的账面价值和估计公允价值(千美元)：
 公允价值计量使用 
合计·公平··价值报价^价格^in
活跃市场
对于^相同
资产和
负债
(1级)		显着性
其他
可观测
输入量
(第2级)		显着性
不可观察
输入量
(第3级)		承载价值
资产
高级担保贷款：
2019年9月30日$15,915  $—  $15,915  $—  $15,816  
2018年12月31日$55,000  $—  $55,000  $—  $54,492  
负债
负债金额：
2019年9月30日$450,569  $—  $450,569  $—  $442,486  
2018年12月31日$455,159  $—  $455,159  $—  $462,097  

注11.股东权益
公司的法定股本包括400,000,000普通股，$0.01每股面值，以及100,000,000优先股，$0.01每股面值。该公司有一个市场股票发行计划(“$300百万自动柜员机计划“)，根据该计划，公司可以发行和出售其普通股的股票，总发行价最高可达$300.0百万(美元162.6截至2019年9月30日剩余的100，000，000美元)金额，有时由本公司不时确定。在实施$之前300百万自动柜员机计划，公司有一美元250.0百万自动柜员机计划(“$250百万自动柜员机计划“)，截至2019年6月30日已大量使用，已不再使用，以及$200.0百万自动柜员机计划(“$200百万ATM计划“)，截至2018年6月30日已大量使用，现已不再使用。实际销售额低于$300百万自动柜员机计划(如有)将取决于公司不时确定的各种因素，其中包括市场状况、公司普通股的交易价格、公司对公司适当资金来源的确定以及公司可用资金的潜在用途。在截至2019年9月30日的三个月和九个月内，公司总共发行了1,458,630和5,822,701普通股的股票，加权平均发行价分别为$50.28和$45.40每股，分别根据$300百万ATM计划和美元250百万自动柜员机计划，产生净收益约为72.3百万美元260.5分别为百万美元，并向适用的销售代理支付总额约为#美元的赔偿金。1.1百万美元3.8分别是百万。在截至2018年9月30日的三个月和九个月内，公司共发行了729,667和3,615,068普通股的股票，加权平均发行价分别为$38.22和$37.59每股，分别根据$250百万ATM计划和美元200百万自动柜员机计划，产生净收益约为27.5百万美元133.9分别为百万美元，并向适用的销售代理支付总额约为#美元的赔偿金。0.4百万美元2.0分别是百万。
公司有一个股份回购计划，授权公司回购至多3,000,000在2020年12月31日之前，公司不时会持有已发行普通股的股份。？根据该计划进行的购买将在公开市场或联邦证券法和其他法律要求允许的私下协商交易中进行。·任何回购的时间、方式、价格和金额将由公司自行决定，并将受经济和市场条件、股价、适用的法律要求和其他因素的影响。·本计划可随时暂停或停止。截至2019年9月30日，公司不T根据其股份回购授权回购任何股份。
2019年4月30日，公司股东批准了2019年计划，该计划取代了修正和恢复的2010年股权激励计划(“2010计划”)。2019年计划允许授予限制性股票奖励、业绩股票奖励和非限制性股票奖励。根据2019年计划可以发行的公司普通股的最大数量为1,898,961，包括(I)1,510,079根据2019年计划最初保留并可供发行的股份和(Ii)388,8822010年计划下未支付奖励相关的股份，如果根据2010计划被没收、取消或以其他方式终止，则应添加到2019年计划下可供发行的股份中。根据2010年计划，不会再颁发任何奖项。
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目录
关于2019年4月30日召开的股东年会，公司共授予11,200根据2019年计划向独立董事授予非限制性股票，授予日期为每股公允价值$44.65好的。无限制普通股的授权日公允价值是使用本公司普通股在授权日的收盘价确定的。公司确认大约$0.5截至2019年9月30日的三个月和九个月的补偿成本均为百万美元，与此次发行有关。
截至2019年9月30日，有1,898,961根据2019年计划授权作为限制性股票授予、非限制性股票奖励或绩效股票奖励发行的普通股，其中1,459,893仍可供发行。从2010年2月16日(运营开始)到2019年9月30日期间发行的限制性股票奖励的授予日期每股公允价值从$14.20至$50.10好的。在截至2019年9月30日的9个月内授予的限制性股票的公允价值约为$5.21，000，000，而受限制股票的归属期为五年好的。截至2019年9月30日，公司大约有$6.7与限制性股票发行有关的未确认总补偿成本的百万，预计将在剩余的加权平均期间内确认约为3.9好多年了。公司确认的赔偿费用约为#美元。0.4百万美元0.5截至9月份的三个月分别为30亿美元、2019年和2018年，约为$1.3百万美元1.4截至九月三十日止九个月，二零一九年及二零一八年与限制性股票发行有关的金额分别为二零一零年及二零一八年。
以下是截至2019年9月30日止九个月授予公司高管和员工的限制性股票总数以及相关加权平均授予日公允价值股票价格的摘要：
受限股票活动：
股份加权平均
日期公平价值
截至2018年12月31日的非既有流通股383,930  $22.98  
授与111,099  46.99  
没收(51,794) 30.90  
既得(15,367) 23.90  
截至2019年9月30日的非既有流通股427,868  $28.22  
以下是截至2019年9月30日已发行的限制股票的未归属股份总数的归属明细表：
非归属股归属股归属权表^股的个数^^
2019年(3个月)—  
2020296,181  
20218,378  
20227,344  
202332,259  
此后83,706  
非既得股份总数427,868  
长期激励计划：
截至2019年9月30日，绩效股票奖有三个开放式绩效评价期：2017年1月1日至2019年12月31日，2018年1月1日至2020年12月31日，以及2019年1月1日至2021年12月31日。在截至2019年9月30日的9个月中，公司发布了196,087普通股，价格为$36.55每股与2016年1月1日至2018年12月31日绩效期间的绩效股票奖励相关。与2019年1月1日之前授予的公开业绩股票奖励有关的开支根据公司的相对股价表现各季度不同。
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目录
下表汇总了有关2019年1月1日之前授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
业绩^股票^期间公允价值2019年9月30日应计2019年9月30日截至9月30日的三个月的费用，截至9月30日的九个月的费用，
2019201820192018
2018年1月1日-2020年12月31日$6,130  $3,568  $547  $268  $2,433  $791  
2017年1月1日-2019年12月31日7,229  6,621  664  546  2,548  1,655  
2016年1月1日-2018年12月31日—  —  —  487  —  1,880  
总计$13,359  $10,189  $1,211  $1,301  $4,981  $4,326  

2019年1月8日，公司对其修订和重新制定的长期激励计划进行了修订和重述。根据修订的LTIP，每个参与者在2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩股目标奖励将以普通股的数量表示，并以普通股的股份结算。目标奖励以前以美元金额表示，并以普通股结算。从2019年1月1日或之后授予业绩股票奖励开始，业绩股票奖励的授予日期公允价值将在授予日使用蒙特卡罗模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。
下表汇总了2019年1月1日或之后授予的绩效股票奖励的某些信息(以千美元为单位)：
业绩^股票^期间授予日的公允价值截至9月30日的三个月的费用，截至9月30日的九个月的费用，
2019201820192018
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829  $402  $—  $1,207  $—  
股息：
下表列出了在截至2019年9月30日的9个月内支付或应付的每股现金股息：
对于^^，^^三个月结束安防每股红利
分享		申报日期记录^日期支付日期
2019年3月31日普通股$0.24  2019年2月5日2019年3月29日2019年4月12日
2019年6月30日普通股$0.24  2019年4月30日2019年7月5日2019年7月19日
2019年9月30日普通股$0.27  2019年7月26日2019年10月4日2019年10月18日

注12.每股净收益(亏损)
根据ASC 260-10-45，确定在基于股份的支付交易中授予的工具是否参与证券，包含不可丧失的股息权利的未归属股份支付奖励是参与证券，并根据两级法计入每股收益。计算每股收益的两类方法根据宣布的股息(无论支付或未支付)和未分配收益的参与权为普通股和任何参与证券分配每股收益。在两级法下，每股普通股收益的计算方法是将分配给普通股股东的分配收益和分配给普通股股东的未分配收益之和除以当期已发行普通股的加权平均数。本公司的限制性股票的非归属股份被视为参与证券，因为这些基于股份的奖励包含不可丧失的股息权利，无论奖励最终归属还是到期。公司有不反摊薄证券或摊薄限制性股票奖励于截至2018年9月30日、2019年及2018年止三个月及九个月内均未支付。
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目录
根据本公司确定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券并计入每股收益的政策，普通股每股净收入(亏损)根据两级法调整通过宣布股息(如有)分发并分配给所有参与证券(已发行的加权平均普通股和未归属的已发行限制股份)的收益。在这种方法下，分配给406,970和374,862截至9月30日止三个月的未归属流通股的加权平均数分别为30，2019年和2018年，以及394,089和363,850截至9月30日止九个月的加权平均未归属限制性股票的流通额分别为30、2019年和2018年。
于每个预先设定的业绩评价期结束后，本公司普通股的股份可能应支付的业绩股份奖励，在计算已发行股票的稀释加权平均普通股时计入或有发行股份，假设报告期为测量期结束，且其影响为摊薄。与业绩股奖励相关的稀释股份有294,570和0截至9月30日的三个月和九个月，分别为2019年和2018年。
注13.承诺和或有事项
合同承诺。截至2019年10月30日，该公司已三与第三方卖方的未偿合同三工业性质约由91,000平方英尺和一改良后的地块约包含0.9英亩。不能保证本公司将根据合同收购该等物业，因为建议的收购须于完成令人满意的尽职调查及各项成交条件后方可进行。
下表总结了有关公司根据合同拥有的财产的某些信息：
市场数字^
建筑		平方英尺购买？价格？(in
数千)		假设？债务？(in
数千)
洛杉矶—  —  $—  $—  
新泽西北部/纽约市
1  50,256  12,000  —  
旧金山湾区—  —  —  —  
西雅图1
1  40,500  9,575  —  
迈阿密—  —  —  —  
华盛顿特区。—  —  —  —  
总计2  90,756  $21,575  $—  
1包括一改良后的地块约包含0.9英亩。
截至2019年10月30日，该公司已一与第三方购买者签订的未履行的销售合同一房产，售价约为$7.5百万(账面净值约为$6.0百万)。不能保证本公司将根据合同出售该物业，因为建议的处置受各种成交条件的限制。
注14.后续事件
2019年10月29日，公司董事会宣布派发现金股息，数额为$0.27其普通股的每股应于2020年1月14日支付给截至2019年12月31日营业结束时记录在案的股东。

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目录
项目2.管理部门对财务状况和经营结果的讨论和分析。
本季度报告的Form 10-Q包含前瞻性陈述，符合1995年“私人证券诉讼改革法”、1933年经修订的“证券法”(“证券法”)的“27A节”和经修订的“1934年证券交易法”(“”交易法“”)的“21E节”的含义。我们告诫投资者，前瞻性陈述是基于管理层的信念和管理层所作的假设，以及管理层目前可以获得的信息。在使用时，“预期”、“相信”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“结果”、“应该”、“将”、“寻求”、“目标”、“看到”、“可能”、“可能”、“位置”、“机会”、“展望”以及与历史事项无关的类似表达旨在识别前瞻性陈述。这些陈述受到风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些业绩可能受到已知和未知的风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响。如果这些风险或不确定因素中的一个或多个成为现实，或者如果潜在的假设被证明是不正确的，实际结果可能与那些预期、估计或预测的结果大不相同。我们明确表示不承担任何责任更新我们的前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。因此，投资者在依赖过去的前瞻性陈述时应谨慎行事，这些陈述是基于当时的结果和趋势做出的，以预测未来的结果或趋势。
可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的大不相同的一些风险和不确定因素包括(但不限于)：
•在我们截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告中的“风险因素”和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”标题下包括的因素，该年度报告于2019年2月6日提交给证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)，以及我们的其他公开文件；
•我们在有利条件下识别和获得工业财产的能力；
•资本市场的普遍波动和我们普通股的市场价格；
•不利的经济或房地产条件或工业房地产部门和/或我们购买物业的市场的发展；
•我们对关键人员的依赖和对第三方物业管理公司的依赖；
•我们无法遵守适用于公司，特别是上市公司的法律、规则和规定；
•我们有效管理增长的能力；
•租户破产和租户违约或租约不续期；
•租金下降或空置率上升；
•利率和运营成本增加；
•伦敦银行间同业拆借利率(“伦敦银行同业拆借利率”)的可能终止；
•房地产估值和减值费用下降；
•我们预期的杠杆作用，我们未能获得必要的外部融资，以及现有和未来的偿债义务；
•我们向股东进行分配的能力；
•我们未能成功对冲利率上升；
•我们未能成功运营获得的财产；
•与我们的房地产再开发、翻新和扩张战略和活动有关的风险；
•我们未能取得或保持我们作为房地产投资信托(“REIT”)的资格，以及可能对税法的不利变化；
•未投保或投保不足的与我们的财产有关的损失和费用，或由未来诉讼产生的其他损失和费用；
•环境不确定性和与自然灾害有关的风险；
•金融市场波动；
•房地产和区划法律的变化和房地产税率的提高。
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目录
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“我们”、“我们”、“我们的”、“我们的公司”或“本公司”)收购、拥有和经营美国沿海六个主要市场的工业地产：洛杉矶、新泽西北部/纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。我们投资于几种类型的工业房地产，包括仓库/配送大楼、灵活建筑(包括轻工业和研发我们的目标是位于填充区的功能性建筑，这些建筑可能由多个租户共享，并满足我们运营的各个子市场内的客户需求。填充位置是由高度集中的已开发土地和现有建筑包围的地理位置。截至2019年9月30日，我们总共拥有220幢建筑(包括一栋待售建筑)，总计约1340万平方英尺，约97.2%租赁给了475家客户，其中最大的约占我们年度基础租金总额的3.7%，18块改良地块包括约76.7英亩(约93.2%)租给22家客户，以及四处正在重建的物业，预计完工后将包含约50万平方英尺。改良后的土地用于卡车、拖车和集装箱储存和/或停车场。将来，我们可能会重新发展部分或全部这类土地。我们是一家内部管理的马里兰州公司，根据1986年国内收入法(经修订)的第856至860节(经修订)或本守则(自2010年12月31日结束的我们的课税年度开始)被选为REIT纳税。
下表按类型汇总了我们截至2019年9月30日的房地产投资：
类型建筑物或改良地块的数量
年基本租金(000)1
占总数的百分比
仓库/配送194  $109,737  81.8 %
挠性12  10,765  8.0 %
转运14  6,024  4.5 %
改良土地18  7,665  5.7 %
总计/加权平均值238  $134,191  100.0 %
2.按年计算的基本租金按每个租约的合同每月基本租金计算，不包括任何部分或全部减租，截至2019年9月30日乘以12。
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目录
下表按市场汇总了我们截至2019年9月30日的房地产投资：
洛杉矶新泽西北部/纽约市旧金山湾区西雅图迈阿密华盛顿特区。总计/加权平均值
房地产投资
建筑物的数量42  61  40  26  28  23  220  
可租用的平方英尺2,523,969  3,502,376  2,028,609  1,736,139  1,563,326  2,059,482  13,413,901  
总计的%^18.8 %26.1 %15.1 %12.9 %11.7 %15.4 %100.0 %
2019年9月30日的占用百分比为96.1 %97.4 %92.7 %99.4 %99.6 %98.9 %97.2 %
年基租
(000’s) 1
$20,884  $34,093  $22,934  $14,998  $13,679  $19,938  $126,526  
总计的%^16.5 %26.9 %18.1 %11.9 %10.8 %15.8 %100.0 %
年基租1每占用平方英尺
$8.61  $9.99  $12.20  $8.69  $8.78  $9.79  $9.71  
加权平均剩余租期(年)2
6.9  3.7  3.8  3.5  4.1  3.8  4.3  
改善土地的投资
地块的数量5  9  1  —  2  1  18  
英亩10.1  48.7  1.3  —  3.2  13.4  76.7  
总计的%^13.2 %63.4 %1.7 %— %4.2 %17.5 %100.0 %
2019年9月30日的占用百分比为47.8 %100.0 %100.0 %— %100.0 %100.0 %93.2 %
年基租
(000’s) 1
$880  $5,439  $195  $—  $387  $764  $7,665  
总计的%^11.5 %71.0 %2.5 %— %5.0 %10.0 %100.0 %
年基租1每占用平方英尺
$4.27  $2.62  $3.54  $—  $2.81  $1.31  $2.49  
加权平均剩余租期(年)2
2.2  6.0  0.6  —  3.7  0.3  4.5  
房地产总投资
年基本租金(000)1
$21,764  $39,532  $23,129  $14,998  $14,066  $20,702  $134,191  
总账面价值(000)3
$403,953  $627,546  $365,687  $298,130  $166,600  $275,183  $2,137,099  
1按年计算的基本租金按每个租约的合同每月基本租金计算，不包括任何部分或全部减租，截至2019年9月30日乘以12。
2加权平均剩余租赁期限的计算方法是将截至2019年9月30日的每个租赁的剩余租赁期限相加，并按各自的面积进行加权。
3包括四个正在重新开发的物业，预计竣工后将包含约50万平方英尺，如下所述。
截至2019年9月30日，我们拥有四处正在重新开发的物业，预计竣工后面积约为50万平方英尺，预计总投资约为120.3亿美元，其中包括重新开发成本、资本化利息和其他成本约52.4百万美元。
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目录
下表总结了我们在截至9月30日的3个月和9个月期间发生的资本支出，2019年和2018年(以千为单位)：
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
2019201820192018
建筑改善$3,772  $3,350  $13,214  $11,098  
租户改进474  354  2,401  1,976  
租赁佣金1,488  2,053  4,589  4,763  
重建、改建及扩建7,460  2,718  23,632  5,613  
资本支出总额1
$13,194  $8,475  $43,836  $23,450  
1包括截至9月30日、2019年和2018年三个月的约950万美元和560万美元，以及截至2018年9月30日、2019年和2018年止九个月的约3170万美元和1380万美元，分别涉及截至2019年和2018年9月30日止三个月的12个和11个物业以及截至9月30日、2019年和2018年止九个月的15个和17个物业的租赁购得空置、在建重建建设和翻新和扩建项目(稳定资本)。
我们的工业地产通常采用“三重净额”租赁，即租户按比例支付房产税、保险和运营成本，或按“修改后的毛利率”租赁，租户支付超过一定门槛水平的费用。此外，我们约91.8%的租赁空间包括固定租金涨幅或基于消费物价指数的租金涨幅。租期通常从三年到十年不等。我们透过检讨未偿还应收账款结余，持续监察租户的流动资金及信誉，并根据有关租赁协议的规定，定期检讨租户的财务状况(视乎情况而定)。根据需要，我们与租户的管理层就其业务进行讨论，并对租户的运营进行实地访问。
根据截至2019年9月30日的年度基本租金计算，我们的前20大客户如下：
顾客租约可租用的
平方英尺		共^个，共%^个
可租用的
平方英尺
按年计算
基租
(000’s) 1
共^个，共%^个
按年计算
基租
1  美国政府9  381,431  2.8 %$4,919  3.7 %
2  
联邦快递公司2
7  490,779  3.7 %4,869  3.6 %
3  Amazon.com2  241,462  1.8 %3,262  2.4 %
4  丹纳赫3  171,707  1.3 %3,221  2.4 %
5  美源伯根1  211,418  1.6 %2,469  1.8 %
6  诺斯罗普·格鲁曼系统公司2  199,866  1.5 %2,303  1.7 %
7  哥伦比亚特区4  174,744  1.3 %2,185  1.6 %
8  DirectBuy Home改进1  230,891  1.7 %1,860  1.4 %
9  XPO物流2  180,717  1.3 %1,672  1.2 %
10  
Port Kearny Security，Inc.3
1  —  — %1,437  1.1 %
11  奥尼尔物流2  237,692  1.8 %1,421  1.1 %
12  YRC2  61,252  0.4 %1,401  1.1 %
13  L3哈里斯技术公司1  147,898  1.1 %1,342  1.0 %
14  迈阿密国际货运系统1  192,454  1.4 %1,320  1.0 %
15  酒吧物流2  203,263  1.5 %1,294  1.0 %
16  赛亚汽车货运有限责任公司1  52,086  0.4 %1,245  0.9 %
17  空间系统/劳拉有限责任公司2  107,060  0.8 %1,210  0.9 %
18  Jam‘n物流1  110,336  0.9 %1,193  0.9 %
19  
Fredmore公司DBA纽瓦克机场4
1  —  — %1,171  0.9 %
20  精品服装公司1  114,061  0.9 %1,077  0.8 %
总计46  3,509,117  26.2 %$40,871  30.5 %
1按年计算的基本租金按每个租约的合同每月基本租金计算，不包括任何部分或全部减租，截至2019年9月30日乘以12。
27
目录
2包括2.3英亩的改良地块。
3租赁面积包括16.9英亩的改良土地。
4租赁面积包括10.6英亩的改良土地。
下表汇总了截至2019年9月30日的现有租赁的预期租赁到期时间，而不考虑在计划到期时或之前未行使的续订选择权或终止权(如果有)的行使：
年可租用的^平方^英尺可租用的总计^%^
平方英尺
年？基数？租金
(000’s) 2, 3
总计^的%^(按年计)
基租
2019 1
348,089  2.5 %$4,097  2.7 %
2020  2,100,068  15.1 %18,505  12.4 %
2021  2,371,349  17.0 %22,095  14.8 %
2022  1,870,049  13.4 %19,814  13.3 %
2023  1,576,431  11.3 %19,218  12.9 %
此后5,002,899  35.9 %65,631  43.9 %
总计13,268,885  95.2 %$149,360  100.0 %
1包括在2019年9月30日或之后到期的租约，以及总计约200，549平方英尺和0.3英亩的月度租约。
2按年计算的基本租金是按租约到期时的合同月度基本租金计算的，不包括任何部分或全部租金减免。AS2019年9月30日，乘以12。
3包括与总计约76.7英亩的18个改良地块相关的年度基本租金。
我们以等于或超过当前租金的租金重新租赁或续订到期空间的能力将影响我们的运营结果。截至2019年9月30日，约占我们投资组合总可租平方英尺17.6%的租约定于2020年12月31日到期。我们目前预计，平均而言，我们可能实现的2019年和2020年到期的新(重新租赁)或续订租约的租金将高于目前为同一空间支付的租金。在截至2019年9月30日的三个月内开始的新租约和续约租约的租金变动总计约20万平方英尺，与同一空间的先前租金相比，大约高出30.2%，而在截至2019年9月30日的九个月内开始的新租约和续约租约的租金变动总计约180万平方英尺，比同一空间的先前租金高出约17.9%。我们过去的表现可能无法预示未来的业绩，我们不能向您保证租约将会续签，或者我们的物业将以等于或高于当前平均租金的租金进行重新租赁。此外，特定市场的再租赁/续期租金可能与我们整个投资组合的租金不一致，市场内特定物业的再租赁/续期租金可能与我们在特定市场内的整个投资组合的租金不一致，在每种情况下，由于多种因素，包括当地房地产条件、当地工业空间的供求、物业状况、租赁激励措施的影响(包括免费租金和租户改善)以及该物业或该物业内的空间是否已重新开发。
近期发展
收购活动
在截至2019年9月30日的三个月中，我们收购了11栋约442，000平方英尺的工业建筑和一块约2.0英亩的改良地块，总购买价格约为1.412亿美元。该等物业是使用现有现金、出售所得净收益及发行普通股所得净收益从无关第三方购得。下表列出了我们在截至2019年9月30日的三个月内获得的工业资产：
房产名称定位收购日期数字^
建筑		正方形
双脚
购买价格
(单位：千)1
稳定
上限利率2
51 Kero3
新泽西州卡尔施塔特2019年8月7日—  —  $4,025  5.0 %
安德森加州洛杉矶2019年8月19日5  53,016  18,100  5.2 %
Auburn 400华盛顿州奥本2019年8月21日1  70,345  9,450  5.1 %
摩根纽约布鲁克林2019年8月29日2  195,598  80,500  4.0 %
第20街加利福尼亚州奥克兰2019年8月30日1  92,884  23,752  4.8 %
斯劳森加利福尼亚州圣达菲斯普林斯2019年8月30日2  29,927  5,331  5.2 %
总计/加权平均值11  441,770  $141,158  4.4 %
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目录
1.不包括无形负债和抵押贷款溢价(如果有的话)。初始投资总额约为1.483亿美元，其中包括360万美元的资本化关闭成本和购置成本以及350万美元的假定无形负债。
1.稳定资本化比率(本文称为稳定上限比率)在收购时计算为稳定至市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础经营净收入除以物业的总收购成本。物业的总收购成本基准包括初始购买价格、将承担的债务按市价计价的影响、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期资本支出和实现稳定所需的租赁成本。我们将财产的现金基础净营业收入定义为净营业收入，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。这些稳定的上限利率受风险、不确定因素和假设的影响，不能保证未来的业绩，这些可能会受到已知和未知的风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响，包括与我们满足与稳定上限利率相关的估计预测的能力相关的风险，以及我们截至2018年12月31日的10-K表格年度报告中包含的那些风险因素。
2.代表约2.0英亩的改良地块。
重建活动
截至2019年9月30日，我们有四个正在重新开发的物业，预计竣工后将包含约50万平方英尺的面积，预计总投资约为12030万美元，包括重新开发成本、资本化利息和其他成本约5240万美元如下：
房产名称
预计总计^
投资^(in
数千)1
迄今花费的金额(以千为单位)估计数
数量
剩余^到
支出(以千为单位)
估计数
稳定的角帽
速率^2
估计发展后平方英尺估计数
完工
季		截至2019年9月30日的预租百分比
SoDo Row-North$17,000  $9,784  $7,216  5.4 %50,706  Q2 2021—  
SoDo Row-South53,446  43,228  10,218  5.7 %184,032  Q2 202117.0 %
第六大道南15,461  14,665  796  5.1 %50,270  Q2 2020—  
肯特19234,410  29,240  5,170  5.5 %219,910  Q4 2020—  
总计/加权平均值$120,317  $96,917  $23,400  5.5 %504,918  6.3 %
1物业的总预期投资包括初始购买价格、买方的尽职调查和成交成本、估计的近期重建支出、资本化利息和实现稳定所需的租赁成本。
2估计的稳定上限费率计算为稳定至市场占有率(一般为95%)的物业的年度现金基础经营净收入除以物业的总购置成本。我们将财产的现金基础净营业收入定义为净营业收入，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。这些估计的稳定上限利率受风险、不确定因素和假设的影响，不能保证未来的表现，这些可能会受到已知和未知的风险、趋势、不确定性和我们无法控制的因素的影响，包括与我们满足与稳定上限利率相关的估计预测的能力相关的风险，以及我们在截至2018年12月31日的10-K表格年度报告和我们的其他公开文件中包含的那些风险因素。

在2019年第一季度，我们完成了佛罗里达州迈阿密西北70大道1775号物业的再开发。我们签订了一份为期五年的完整建筑租约，稳定了约65，000平方英尺的再开发物业。总投资约为1000万美元，估计稳定的上限利率为5.5%。在2019年第三季度，我们完成了重新开发，并出售了位于佛罗里达州迈阿密的西北第25街10100号物业，售价约为1，400，000美元，产生了约1，800，000美元的收益。房产是空的。
处置活动
在截至2019年9月30日的九个月中，我们以约12.4亿美元的销售价格出售了位于洛杉矶市场的一处房产，导致收益约为4.5亿美元，而位于迈阿密市场的一处房产的销售价格约为1400万美元，从而带来约180万美元的收益。
29
目录
以下汇总了截至2019年9月30日的9个月内销售的物业的经营业绩，截至2019年9月30日的三个月和截至2018年9月30日的九个月(以千为单位)：
 截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 2019201820192018
租金收入$—  $149  $100  $581  
租户费用报销—  26  66  167  
物业营运费用(51) (39) (113) (170) 
折旧摊销—  (43) (14) (169) 
经营收入$(51) $93  $39  $409  
ATM计划
我们有一个市场售股计划(“3亿美元自动柜员机计划”)，根据该计划，我们可以发行和出售普通股的股份，总发行价高达300.0亿万美元(截至2019年9月30日剩余162.6亿万美元)，金额和时间由我们不时决定。在实施3亿美元自动柜员机计划之前，我们有一个2.5亿美元的自动柜员机计划(“2.5亿美元自动柜员机计划”)，截至2019年6月30日已大量使用，已不再使用；还有一个200.0亿美元的自动柜员机计划，截至2018年6月30日已大量使用，已不再有效。我们打算将根据3亿美元自动柜员机计划发行股份所得净收益(如果有)用于一般公司目的，其中可能包括未来的收购和债务偿还，包括根据我们的循环信贷安排进行的借款。在截至2019年9月30日的三个月和九个月期间，我们根据3亿美元自动柜员机计划和2.5亿美元自动柜员机计划，分别以每股50.28美元和45.40美元的加权平均发行价发行了总计1，458，630股和5，822，701股普通股，净收益分别约为72.3，000，000美元和26，050万美元，并分别向适用的销售代理支付了约110万美元和380万美元的总补偿。
长期激励计划
2019年1月8日，我们修正并重申了我们修订和恢复的长期激励计划(经修正和重申的“修正后的LTIP”)。根据修订的LTIP，每个参与者在2019年1月1日或之后授予的目标奖励的业绩股目标奖励将以普通股的数量表示，并以普通股的股份结算。目标奖励以前以美元金额表示，并以普通股结算。从2019年1月1日或之后授予业绩股票奖励开始，业绩股票奖励的授予日期公允价值将在授予日使用蒙特卡罗模拟模型在当前会计处理下确定，并在业绩期间以直线方式确认。2019年1月1日至2021年12月31日业绩评价期的业绩股票奖励的公允价值为480万美元，将在三年期间按季度确认。在截至2019年9月30日的三个月和九个月内，2019年1月1日至2021年12月31日的绩效股票奖励的股票薪酬支出分别为40万美元和120万美元。
股权激励计划
2019年4月30日，我们的股东批准了2019年股权激励计划(“2019年计划”)，该计划取代了修订和恢复的2010年股权激励计划(“2010计划”)。“2019年计划允许授予限制性股票奖励、业绩股票奖励和非限制性股票奖励。”2019年计划下可能发行的普通股的最大数量为1，898，961股，其中包括(I)根据2019年计划最初保留并可供发行的1，510，079股根据2010计划注销或以其他方式终止的股份应添加到2019年计划下可供发行的股份中。根据2010年计划，不会再颁发任何奖项。截至2019年9月30日，共有1，898，961股普通股被授权根据2019年计划作为限制性股票授予、非限制股票奖励或绩效股票奖励发行，其中1，459，893股仍可供发行。
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目录
高级担保贷款
截至2019年9月30日，我们有一笔未偿还的高级担保贷款给借款人，该贷款以8.0%的固定年利率计息，并于2020年5月到期(“高级担保贷款”)。高级担保贷款由主要位于新泽西州纽瓦克的七块改良地块组成的投资组合提供担保。担保高级担保贷款的其中一项物业可作为按先前商定的价值部分偿还高级担保贷款的方式提供给我们。我们可以将此财产称为按先前商定的价值部分偿还高级担保贷款。此外，根据高级担保贷款的条款，借款人可随时以现金或代币契据偿还贷款，契据须经我方批准。在截至2019年9月30日的九个月内，我们收购了两处物业，它们为高级担保贷款提供了担保，其合计购买价格约为其公允价值3910万美元，这导致高级担保贷款的未偿还金额减少了约3910万美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，高级担保贷款的未偿还递延贷款费用分别约为0.1亿万美元和50万美元，分别约为15.8亿美元和5450万美元，高级担保贷款的未偿还利息分别约为0.3亿美元和40万美元。
高级无担保票据
于2019年9月12日，我们与某些机构投资者就私募交易达成票据购买协议，据此，我们预计将于2019年12月2日或左右发行100.0亿美元的十年期3.14%优先无担保票据。
共享回购计划
我们有一个股份回购计划，授权我们不时回购至多3，000，000股已发行普通股，直至2020年12月31日。根据本计划进行的购买将在联邦证券法和其他法律要求允许的公开市场或私下谈判交易中进行。任何回购的时间、方式、价格及金额将由吾等自行决定，并将视乎经济及市场情况、股价、适用法律要求及其他因素而定。该程序可随时暂停或中断。截至2019年9月30日，我们尚未根据股份回购授权回购任何股票。
股利和分配活动
2019年10月29日，我们的董事会宣布向截至2019年12月31日交易结束时登记在册的股东派发现金股息，金额为每股普通股0.27美元，应付日期为2020年1月14日。
合同承诺
截至2019年10月30日，我们与第三方卖家签订了三份收购三处工业地产的未完成合同，与第三方购买者签订了一份出售一处工业地产的未偿合同，如本季度报告Form 10-Q中“合同义务”标题下所述。吾等不能保证吾等将收购或出售合约下的物业，因为建议的收购及出售须视乎完成令人满意的尽职调查及各项成交条件而定。
财务状况和经营成果
我们的收入基本上全部来自根据我们每个物业的现有租约从租户收取的租金。该等收入包括固定基础租金及收回我们所招致并转给个别租户的某些物业营运开支。我们约91.8%的租赁空间包括固定租金涨幅或基于消费物价指数的租金涨幅。租期通常从三年到十年不等。
我们的主要现金支出由我们的物业运营费用组成，其中包括：房地产税、维修和维护、管理费用、保险、公用事业、一般和行政费用(包括薪酬成本、办公费用、专业费用和其他管理费用)、收购成本(包括支付给经纪和顾问的第三方成本)以及利息支出，主要是我们的抵押贷款、循环信贷工具、定期贷款和高级无担保票据。
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目录
由于在该等期间内不同时间收购物业的影响，我们的综合经营业绩往往不能在不同时期进行比较。任何被收购的财产的经营结果都包括在我们的财务报表中，截至其收购之日。
以下对我们截至9月30日、2019年和2018年的三个月和九个月业绩的分析包括可归因于相同商店属性的变化。用于比较截至2019年9月30日和2018年9月30日的3个月和9个月的同一商店池包括截至2019年9月30日和2018年1月1日以来拥有和运营的所有物业，并不包括之前处置、持有出售给第三方或截至2019年9月30日重新开发的物业。截至2019年9月30日，同一个商店池由188栋建筑组成，总计约1190万平方英尺，约占我们所拥有总面积的88.7%，以及10块改良后的地块，面积为47.2英亩。截至2019年9月30日，我们在2018年和2019年期间收购、重新开发或出售或持有待售(如有)或于2019年9月20日进行重新开发的不同店铺物业由32栋建筑物(包括一处待售物业)组成，合计约150万平方英尺，8块改良后的地块面积约29.5英亩，以及4处正在重建的物业，预计竣工后将容纳约50万平方英尺。截至9月30日、2019年和2018年，我们整合的同一商店池占有率分别约为99.0%和98.7%。
我们未来的财务状况和经营业绩，包括租金收入、直线租金和租赁无形资产的摊销，可能会受到收购更多物业的影响，而支出可能与历史业绩有很大不同。
截至2019年9月30日的三个月与截至2018年9月30日的三个月的比较：
 截至9月30日的三个月，  
 20192018$^更改%^更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$29,407  $27,889  $1,518  5.4 %
不同的商店运营属性2
4,920  1,813  3,107  171.4 %
租金总收入34,327  29,702  4,625  15.6 %
租户费用报销1
同一家商店8,355  7,898  457  5.8 %
不同的商店运营属性2
715  299  416  139.1 %
租户费用报销总额9,070  8,197  873  10.7 %
总收入43,397  37,899  5,498  14.5 %
物业营运费用
同一家商店9,437  9,051  386  4.3 %
不同的商店运营属性2
1,554  435  1,119  257.2 %
物业营运总费用10,991  9,486  1,505  15.9 %
净营业收入3
同一家商店28,325  26,736  1,589  5.9 %
不同的商店运营属性2
4,081  1,677  2,404  143.4 %
营业净收入总额$32,406  $28,413  $3,993  14.1 %
其他费用和费用
折旧摊销11,105  10,057  1,048  10.4 %
一般和行政5,132  5,047  85  1.7 %
购置成本47  122  (75) (61.5)%
其他成本和费用合计16,284  15,226  1,058  6.9 %
其他收入(费用)
利息和其他收入832  1,341  (509) (38.0)%
利息费用，包括摊销(3,952) (4,406) 454  (10.3)%
房地产投资销售收益1,782  —  1,782  不适用 
其他收入(费用)合计(1,338) (3,065) 1,727  (56.3)%
净收入$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %
32
目录
12019年1月1日，我们采用了会计准则更新(“ASU”)第2018-11号下的实用权宜之计，租赁(主题842)，有针对性的改进，这允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入均反映在我们随附的综合经营报表上的一行“租金收入和租户费用报销”中。我们认为上述租金收入和租户费用报销的呈报不是，也不打算是按照公认会计原则的呈报。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用本准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明附注中的“注2-重要会计政策”。
2包括2018年及2019年的收购及处置、一项持有待售物业的账面总值约为690万美元及累计折旧及摊销90万美元、八幅经改善的地块及四处于二零一九年九月三十日重新发展中的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产的摊销。请参阅本季度报告10-Q中的“非GAAP财务措施”，了解净营业收入和同店净营业收入来自净收益的定义和对账，以及讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是我们经营业绩的有用补充衡量标准。
收入。截至2019年9月30日的三个月，总收入比上年同期增加约550万美元，这主要是由于2018年和2019年的房地产收购以及新租赁和续订租赁的收入增加。从截至2019年9月30日的三个月开始，新租约和续订租约的现金租金总计约20万平方英尺，比上年同期增长约30.2%。截至2019年和2018年9月30日的三个月，与给予某些租户的合同减租有关的直线租金收入分别约为40万美元和60万美元。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月中，我们为我们Belleville酒店的租户提供了大约20万美元的租金减免。
物业营运费用。与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月期间，房地产总运营费用增加了约150万美元。物业营运开支总额增加主要是由于2018年至2019年期间物业收购增加约110亿美元。
折旧和摊销。截至2019年9月30日的三个月期间，折旧和摊销比上年同期增加了约100万美元，主要原因是2018年和2019年期间进行了物业收购。
一般和行政费用。与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月，一般和行政开支增加了约10万美元。
利息和其他收入。截至2019年9月30日的三个月，利息和其他收入比上年同期减少约50万美元，主要是由于我们未偿还的高级有担保贷款余额减少，被我们现金余额的较高利率所抵销。
利息支出，包括摊销。截至2019年9月30日的三个月，利息支出比上年同期减少约50万美元，主要原因是资本化利息增加了10万美元，并于2018年12月偿还了一笔抵押贷款。
房地产投资销售收益。与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月，房地产投资的销售收益增加了约180亿美元。在截至2019年9月30日的三个月中，我们确认通过出售一处房产获得约180万美元的收益。与前一年相比，我们在同一时期没有出售任何物业。
33
目录
截至2019年9月30日的9个月与截至2018年9月30日的9个月的比较：
 截至9月30日的9个月，  
 20192018$^更改%^更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$87,071  $82,099  $4,972  6.1 %
不同的商店运营属性2
11,835  5,243  6,592  125.7 %
租金总收入98,906  87,342  11,564  13.2 %
租户费用报销1
同一家商店25,212  24,087  1,125  4.7 %
不同的商店运营属性2
1,889  815  1,074  131.8 %
租户费用报销总额27,101  24,902  2,199  8.8 %
总收入126,007  112,244  13,763  12.3 %
物业营运费用
同一家商店28,698  28,427  271  1.0 %
不同的商店运营属性2
3,695  1,265  2,430  192.1 %
物业营运总费用32,393  29,692  2,701  9.1 %
净营业收入3
同一家商店83,585  77,759  5,826  7.5 %
不同的商店运营属性2
10,029  4,793  5,236  109.2 %
营业净收入总额$93,614  $82,552  $11,062  13.4 %
其他费用和费用
折旧摊销32,168  30,566  1,602  5.2 %
一般和行政17,852  15,132  2,720  18.0 %
购置成本48  129  (81) (62.8)%
其他成本和费用合计50,068  45,827  4,241  9.3 %
其他收入(费用)
利息和其他收入3,171  2,323  848  36.5 %
利息费用，包括摊销(12,269) (13,717) 1,448  (10.6)%
房地产投资销售收益6,247  14,986  (8,739) (58.3)%
其他收入(费用)合计(2,851) 3,592  (6,443) 不适用 
净收入$40,695  $40,317  $378  0.9 %
12019年1月1日，我们采用了ASU No.2018-11下的实用权宜之计，租赁(主题842)，有针对性的改进，这允许我们选择不将租赁和非租赁租金收入分开。根据租户租赁赚取的所有租金收入均反映在我们随附的综合经营报表上的一行“租金收入和租户费用报销”中。我们认为上述租金收入和租户费用报销的呈报不是，也不打算是按照公认会计原则的呈报。我们相信，管理层、投资者和其他相关方经常使用这些信息来评估我们的业绩。有关我们采用本准则的更多信息，请参阅我们的合并财务报表简明附注中的“注2-重要会计政策”。
2包括2018年及2019年的收购及处置、一项持有待售物业的账面总值约为690万美元及累计折旧及摊销90万美元、八幅经改善的地块及四处于二零一九年九月三十日重新发展中的物业。
3包括直线租金和租赁无形资产的摊销。请参阅本季度报告10-Q中的“非GAAP财务措施”，了解净营业收入和同店净营业收入来自净收益的定义和对账，以及讨论为什么我们认为净营业收入和同店净营业收入是我们经营业绩的有用补充衡量标准。
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目录
收入。截至2019年9月30日的9个月，总收入比上年同期增加约1380万美元，主要是由于2018年和2019年期间的房地产收购以及新租赁和续订租赁的收入增加。从截至2019年9月30日的9个月开始，新租约和续订租约的现金租金总计约180万平方英尺，比上年同期增长约17.9%。截至二零一九年九月三十日及二零一八年九月三十日止九个月，与给予某些租户的合约租金减免有关的直线租金收入分别约为17亿美元及250万美元。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的九个月中，我们为贝尔维尔酒店的租户提供了大约60万美元的租金减免。
物业营运费用。截至二零一九年九月三十日止九个月，总物业营运开支较上年同期增加约二百七十万美元。物业营运开支总额增加主要是由于2018年至2019年期间物业收购增加约240亿美元。
折旧和摊销。截至二零一九年九月三十日止九个月，折旧及摊销较上年同期增加约一百六十万美元，主要是由于二零一八年及二零一九年期间的物业收购所致。
一般和行政费用。在截至2019年9月30日的9个月中，一般和行政开支与上年同期相比增加了约270万美元，主要原因是薪酬费用增加了约50万美元，绩效股票奖励费用增加了约210万美元。业绩股票奖励费用的增加主要与2019年1月1日之前授予业绩股票奖励的费用有关，根据我们的相对股价表现不同季度有所不同。截至2019年9月30日的9个月的业绩股票奖励费用约为640万美元，而上一年同期约为430万美元。有关业绩股票奖励的更多信息，请参阅我们的综合财务报表简明说明中的“注11-股东权益”。
利息和其他收入。截至2019年9月30日的九个月，利息和其他收入比上年同期增加了约80亿美元，主要原因是我们的现金余额利率提高。
利息支出，包括摊销。截至2019年9月30日的9个月，利息支出比上年同期减少约140万美元，主要原因是资本化利息增加了80万美元，并于2018年12月偿还了一笔抵押贷款。
房地产投资销售收益。与上年同期相比，截至2019年9月30日的9个月，房地产投资的销售收益减少了约8.7亿美元。我们确认在截至2019年9月30日的九个月内出售两处物业的收益为620万美元，而前一年同期出售两处物业的确认收益约为15.0亿美元。

流动性与资本资源
我们融资战略的主要目标是保持财务灵活性，采用保守的资本结构，使用保留的现金流、出售财产的收益、长期债务以及发行共同和永久优先股来为我们的增长提供资金。长远来说，我们打算：
•将我们的合并债务的未偿还本金金额和任何未偿永久优先股的清算优先权的总和限制在我们企业总价值的35%以下；
•保持固定收费覆盖率超过2.0x；
•将债务与调整后的EBITDA比率维持在6.0x以下；
•将我们未偿还浮动利率债务的本金限制在我们综合负债总额的20%以下
•我们已经错开债务到期日，与我们的预期平均租赁期(5-7“年)保持一致，随着我们的租金随着市场条件的变化而变化，我们将重新定价我们的部分资本结构。
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我们打算保持灵活的资本结构，长期目标是保持我们的投资级评级，并有能力发行额外的无担保债务和永久优先股。惠誉评级给我们的发行人评级为BBB，前景稳定。证券评级不是建议买入、卖出或持有证券，并且可能随时由指定的评级机构修改或撤回。我们不能保证能够保持目前的信用评级。我们的信用评级会影响我们可以获得的资本的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资的条款。如果我们当前的信用评级被降级，获得额外融资或为现有义务和承诺再融资可能会变得困难或昂贵。·我们打算主要利用优先无担保票据、定期贷款、信贷工具、财产处置、普通股和永久优先股。我们还可能承担与可能具有较高贷款价值的房地产收购相关的债务。
我们预计一般通过运营提供的净现金、现有现金余额以及在必要时根据我们的循环信贷安排进行短期借款，来满足我们的短期流动性需求。我们相信，根据联邦所得税法的REIT要求，我们的运营提供的净现金将足以满足运营需求，支付任何借款的利息和资金分配。在短期内，我们打算以手头现金、定期贷款、优先无担保票据、按揭、我们循环信贷安排下的借款、永久优先股和普通股发行以及不时的财产处置为未来的房地产投资提供资金。我们期望通过我们循环信贷安排下的借款、定期发行普通股、永久优先股和长期有担保和无担保债务，以及不时通过处置财产所得的收益，满足我们的长期流动性要求，包括对工业地产的其他投资、房地产收购、房地产再开发、翻新和扩张以及预定的债务到期日。我们收购战略的成功在一定程度上可能取决于我们在循环信贷安排下获得和借款的能力，以及通过发行股权和债务证券获得额外资本的能力。
以下列出了截至2019年9月30日，我们当前的上市普通股发行计划的某些信息：
自动柜员机？股票发售？计划实施日期^最大ω集合体
产品^价格^^(in
数千)		合计·普通股·可用·2019年9月30日···(千)
·3亿美元ATM计划2019年5月17日$300,000  $162,550  
下表列出了我们在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和九个月期间在市场普通股发行计划下的活动(以千为单位，股票和每股价格数据除外)：
对于^三个^^个月^^结束股份售出加权平均
每股价格		净收益^(in
数千)		销售佣金
(单位：千)
2019年9月30日1,458,630  $50.28  $72,283  $1,064  
2018年9月30日729,667  $38.22  $27,483  $404  

对于^#月##^#结束
股份售出加权平均
每股价格		净收益^(in
数千)		销售佣金
(单位：千)
2019年9月30日5,822,701  $45.40  $260,531  $3,833  
2018年9月30日3,615,068  $37.59  $133,907  $1,970  

截至2019年9月30日，我们有一笔未偿还的高级担保贷款，借款人将以8.0%的固定年利率计息，并将于2020年5月到期。高级担保贷款由主要位于新泽西州纽瓦克的七块改良地块组成的投资组合提供担保。担保高级担保贷款的其中一项物业可作为按先前商定的价值部分偿还高级担保贷款的方式提供给我们。我们可以将此财产称为按先前商定的价值部分偿还高级担保贷款。此外，根据高级担保贷款的条款，借款人可随时以现金或代币契据偿还贷款，契据须经我方批准。在截至2019年9月30日的九个月内，我们收购了两处物业，它们为高级担保贷款提供了担保，其合计购买价格约为其公允价值3910万美元，这导致高级担保贷款的未偿还金额减少了约3910万美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，高级担保贷款的未偿还递延贷款费用分别约为0.1亿万美元和50万美元，分别约为15.8亿美元和5450万美元，高级担保贷款的未偿还利息分别约为0.3亿美元和40万美元。
于2019年9月12日，我们与某些机构投资者达成一项私募交易的票据购买协议，据此，我们预计将发行100.0亿美元的十年期3.14%优先无担保票据或
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目录
大约是2019年12月2日。As of September 30，2019，we had$50.0 million of senior unsecured notes that mature in September 2022，$100.0 million of senior unsecured notes that mature in July 2024，$50.0 million of senior unsecured notes that mature in July 2026，$50.0 million of senior unsecured notes that mature in October 2027(collectively，the“Senior Unsecured Notes”)，and a credit facility(the“Facility”)，which consists of a$250.0 million unsecured revolving credit facility that matures in October 2022，a$50.0 million term loan that matures in August 2021 and a$100.0 million term loan that matures in January 2022.截至2019年9月30日和2018年12月31日，我们循环信贷安排的未偿还借款分别为0美元和1，900万美元，我们定期贷款的未偿还借款为150.0美元。截至2019年9月30日，我们有两个利率上限，以对冲与我们现有的1.5亿美元可变利率期限贷款中的1亿美元相关的可变现金流。我们之前有一个名义价值为5000万美元的利率上限(于2019年4月1日到期)，以对冲与我们现有的1.5亿美元可变利率期限贷款中的5000万美元相关的可变现金流。有关我们的利率上限的更多信息，请参阅我们的综合财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
该融资机制的总金额可增加到总计高达600.0美元的百万美元，但须经行政代理人批准并确定愿意提供额外金额的贷款人。融资机制下的未偿还借款仅限于(I)150.0亿万美元定期贷款和250.0亿万美元循环信贷融资的总和或(Ii)未担保物业价值的60.0%中较小者。贷款(包括定期贷款)的利息通常将根据我们的选择支付：(I)伦敦银行同业拆借利率加上适用的伦敦银行同业拆借利率保证金，或(Ii)最高行政代理最优惠利率的适用基准利率，高于联邦基金有效利率0.50%，或30天的伦敦银行同业拆借利率加上适用的伦敦银行同业拆借利率保证金+1.25%。适用的LIBOR保证金范围为循环信贷安排的1.05%至1.50%(截至2019年9月30日的1.05%)，以及将于2021年8月到期的50亿美元定期贷款和2022年1月到期的100.0亿美元定期贷款的1.20%至1.70%(截至2019年9月30日的1.20%)，具体取决于我们的未偿还综合债务与我们的合并总资产价值的比率。该贷款要求按季度支付年费，金额在0.15%至0.30%之间，取决于我们的未偿综合负债与我们的合并总资产价值的比率。
贷款和高级无担保票据由我们以及拥有无担保财产的借款人的几乎所有现有和即将成立的子公司担保。贷款和高级无抵押票据由我们的财产或持有该等财产的子公司的权益无担保。融资机制和高级无担保票据包括一系列我们必须遵守的财务和其他契约。截至2019年9月30日和2018年12月31日，我们遵守了融资机制下的契约和高级无担保票据。
截至2019年9月30日和2018年12月31日，我们的应付未偿还抵押贷款(不包括递延融资成本)分别约为447亿美元和45.8亿美元，持有的现金和现金等价物总额分别约为54.6亿美元和31.0亿美元。
下表汇总了我们的债务到期日和本金支付以及市场资本、资本化比率、调整后EBITDA、利息覆盖率、固定费用覆盖率和债务比率(截至2018年9月30日的9个月)(美元，单位为千美元，每股数据除外)：
学分
设施		期限？贷款高年级
不安全
注		按揭
贷款
应付		债务总额
2019年(3个月)$—  $—  $—  $384  $384  
2020—  —  —  33,077  33,077  
2021—  50,000  —  11,271  61,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
此后—  —  200,000  —  200,000  
债务总额—  150,000  250,000  44,732  444,732  
递延融资成本，净额—  (688) (1,512) (46) (2,246) 
债务总额，净额$—  $149,312  $248,488  $44,686  $442,486  
加权平均利率不适用 3.4 %4.1 %4.1 %3.9 %
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截至2019年9月30日截至2018年9月30日
债务总额，净额$442,486  $482,654  
权益
普通股
已发行股票1
67,012,010  59,136,072  
市场价格2
$51.09  $37.70  
总股本3,423,644  2,229,430  
总市值$3,866,130  $2,712,084  
房地产总负债占总投资额的比例3
20.7 %26.8 %
房地产总债务占总投资额和高级担保贷款总额4
20.6 %26.0 %
总债务与总市值之比5
11.4 %17.8 %
浮动利率债务占总债务的百分比6
33.7 %35.4 %
未对冲浮动利率债务占总债务的百分比7
11.3 %4.5 %
按债务总额的百分比支付的抵押贷款8
10.1 %13.2 %
应付抵押贷款占房地产投资总额的百分比9
2.1 %3.5 %
调整后的EBITDA10
$87,085  $75,765  
利息覆盖11
7.1 x5.5 x
固定收费范围12
5.9 x4.9 x
债务与调整后EBITDA合计13
3.7 x4.6 x
总债务加权平均到期日(年)3.9  4.6  

1包括截至9月30日、2019年和2018年分别流通的427，868股和383，930股未归属限制性股票。
2我们普通股在纽约证券交易所的收盘价分别为2019年9月30日和2018年9月28日，以每股美元计算。
3物业负债总额投资总额按负债总额(包括保费及递延融资成本净额)计算，除以物业投资总额，包括一项持有出售的物业，账面总值约为690万美元，累计折旧及摊销为90万美元。
4物业及高级有抵押贷款的总投资按债务总额(包括保费及递延融资成本净额)计算，除以于物业的总投资，包括一项持有出售的物业，其账面总值约为690万美元，累计折旧及摊销为90万美元，以及高级有担保贷款总额(扣除递延贷款费用约10万美元及70万美元)，截至二零一九年九月三十日、二零一九年及二零一八年九月三十日止，分别扣除递延贷款费用约10万美元及70万美元。
5债务总额对总市值的计算方法为债务总额，包括保费和递延融资成本净额，除以截至9月30日的总市值，2019年和2018年。
6浮动利率债务占总债务的百分比计算为浮动利率债务，包括保费和递延融资成本净额除以总债务，包括保费和递延融资成本净额。浮息债务包括150.0美元的浮动利率期限贷款借款，其中1，000万美元的利率上限为4.0%加1.20%至1.70%，取决于截至2019年9月30日的杠杆率，以及1.5亿美元的浮动利率期限贷款借款，利率上限为4.0%加1.30%至1.85%(2018年9月30日)。有关我们的利率上限的更多信息，请参阅我们的综合财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
7未对冲浮动利率债务占总债务的百分比计算为未对冲浮动利率债务，包括保费和递延融资成本净额除以总债务，包括保费和递延融资成本净额。对冲债务包括我们的1亿美元可变利率期限贷款借款，利率上限为4.0%加1.20%至1.70%，取决于截至2018年9月30日的杠杆率，以及1.50亿美元可变利率期限贷款借款，利率上限为4.0%加1.30%至1.85%，截至2018年9月30日。有关我们的利率上限的更多信息，请参阅我们的综合财务报表简明说明中的“注9-衍生金融工具”。
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8应付按揭贷款按债务总额的百分比计算为应付按揭贷款，包括溢价及递延融资成本净额除以债务总额(包括溢价及递延融资成本净值)。
9应付按揭贷款占物业投资总额的百分比按应付按揭贷款计算，包括保费及递延融资成本净额除以物业投资总额，包括一项持有出售的物业，账面总值约为690万美元，累计折旧及摊销为90万美元。
10截至二零一九年及二零一八年九月三十日止九个月的利息、税项、物业销售收益(亏损)、折旧及摊销、收购成本及股票补偿(“调整EBITDA”)前盈利。请参阅本季度报告10-Q表中的“非GAAP财务指标”，了解调整后EBITDA来自净收入的定义和对账情况，以及讨论我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准。
11利息覆盖率按调整后EBITDA除以利息支出(包括摊销)计算。请参阅本季度报告10-Q表中的“非GAAP财务指标”，了解调整后EBITDA来自净收入的定义和对账情况，以及讨论我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准。
12固定收费范围按调整后EBITDA除以利息支出(包括摊销加资本化利息)计算。请参阅本季度报告10-Q表中的“非GAAP财务指标”，了解调整后EBITDA来自净收入的定义和对账情况，以及讨论我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准。
13债务与调整后EBITDA总额按债务总额计算，包括保费和递延融资成本净额除以年度调整EBITDA。请参阅本季度报告10-Q表中的“非GAAP财务指标”，了解调整后EBITDA来自净收入的定义和对账情况，以及讨论我们为什么认为调整后EBITDA是我们经营业绩的有用补充衡量标准。
下表列出了在截至2019年9月30日的9个月内支付或应付的每股现金股息：
对于^^，^^三个月结束安防每股红利
分享		申报日期记录^日期支付日期
2019年3月31日普通股$0.24  2019年2月5日2019年3月29日2019年4月12日
2019年6月30日普通股$0.24  2019年4月30日2019年7月5日2019年7月19日
2019年9月30日普通股$0.27  2019年7月26日2019年10月4日2019年10月18日

现金的来源和使用
我们的主要现金来源是经营现金、应付贷款借款、利用我们的融资机制、普通股和优先股发行、财产处置的收益和无担保票据的发行。我们的主要现金用途是资产收购、偿债、资本支出、运营成本、公司管理成本和普通股股息。
经营活动的现金。截至2019年9月30日的九个月，运营活动提供的净现金总额约为6850万美元，而截至2018年9月30日的九个月，运营活动提供的净现金约为5700万美元。经营活动所提供的现金增加主要归因于2018年及2019年收购的物业及同一店铺物业所产生的额外现金流。
来自投资活动的现金。在截至2018年9月30日、2019年和2018年的9个月中，用于投资活动的净现金分别约为236.7亿美元和204.9万美元，主要包括为房地产收购支付的现金分别约216.8亿美元和169.1万美元，资本改善的增加额分别约为4520万美元和24.7亿美元，以及为我们的高级担保贷款支付的现金净额分别为0美元和5410万美元，由销售房地产投资的净收益约2530万美元和43.0百万美元抵销。
来自融资活动的现金。截至2019年9月30日止九个月，融资活动提供的净现金约为191.1亿万美元，主要包括约260.7亿万美元的普通股发行净收益，由大约45.5百万美元的股权股息支付和约19.0亿美元的净支付资金在我们的融资机制上抵销。截至2018年9月30日止九个月，融资活动提供的净现金约为113.2亿万美元，主要包括约133.9亿万美元的普通股发行净收益和219亿万美元的融资工具借款净额，由大约3730万美元的股权股息支付抵销。
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关键会计政策
我们关键会计政策的摘要载于我们截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告中，以及本Form 10-Q季度报告中综合财务报表的简明附注中。
表外安排
我们没有任何表外安排对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源具有或相当可能对我们的财务状况、财务状况的变化、收入或支出产生影响，而这些对投资者来说都是重要的。
合同义务
截至2019年10月30日，我们与第三方卖家签订了三份未完成的合同，以收购三处工业地产。吾等不能保证吾等将根据合约收购该等物业，因为建议的收购须于完成令人满意的尽职调查及各项成交条件后方可进行。
下表总结了有关我们根据合同拥有的房产的某些信息：
市场数字^
建筑		平方英尺购买？价格？(in
数千)		假设？债务？(in
数千)
洛杉矶—  —  $—  $—  
新泽西北部/纽约市
1  50,256  12,000  —  
旧金山湾区—  —  —  —  
西雅图1
1  40,500  9,575  —  
迈阿密—  —  —  —  
华盛顿特区。—  —  —  —  
总计2  90,756  $21,575  $—  
1包括一个约0.9英亩的改良地块。

截至2019年10月30日，我们与第三方购买者签订了一份未完成的合同，该合同将以约750万美元的销售价格出售一处房产(账面净值约为600万美元)。我们不能保证我们会根据合同出售该物业，因为建议的处置受各种成交条件的制约。
下表总结了截至2019年9月30日到期的我们的合同义务(千美元)：
合同义务小于^1
年		1-3个月3-5年比5更多
年数		总计
债款$33,344  $211,388  $100,000  $100,000  $444,732  
债务利息支付11,420  20,731  16,140  12,128  60,419  
经营租赁承诺269  485  —  —  754  
重建义务3,654  —  —  —  3,654  
购买义务21,575  —  —  —  21,575  
总计$70,262  $232,604  $116,140  $112,128  $531,134  

非GAAP？财务措施
我们使用以下我们认为对投资者有用的非GAAP财务指标，作为我们经营业绩的关键补充指标：运营资金，或FFO，调整后EBITDA，净营业收入，或NOI，相同商店NOI和现金基础相同商店NOI。FFO、调整后的EBITDA、NOI、同店NOI和现金基础同店NOI不应单独考虑或替代GAAP的业绩衡量标准。此外，我们对FFO、调整后的EBITDA、NOI、相同商店噪音和现金基础相同商店噪音的计算可能无法与其他公司报告的FFO、调整后EBITDA、NOI、相同商店噪音和现金基础相同商店噪音进行比较。
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目录
我们根据美国全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算FFO，该标准将FFO定义为净收入(亏损)(根据GAAP确定)，不包括出售财产和减值房地产减值冲销的收益(亏损)，加上房地产资产的折旧和摊销，以及未合并合伙企业和合资企业的调整后(按相同基础计算以反映FFO)。我们相信，介绍FFO为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是我们的经营业绩的衡量标准，而不考虑特定的非现金项目，例如房地产折旧和摊销以及资产出售的收益或亏损。
我们认为，FFO是我们经营业绩的有意义的补充衡量标准，因为根据GAAP对房地产资产进行历史成本核算隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移呈可预测的递减。由于房地产价值在历史上随着市场状况而上升或下降，许多行业投资者和分析师认为，仅使用历史成本会计的房地产公司的经营业绩呈报是不够的。因此，我们相信，使用FFO以及所需的GAAP演示，可以更全面地了解我们的经营业绩。
下表反映了截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和九个月的净收入调节的FFO计算结果(除每股数据外，单位为千美元)：
 截至9月30日的三个月，  截至9月30日的9个月，  
 20192018$^更改%^更改20192018$^更改%^更改
净收入
$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %$40,695  $40,317  $378  0.9 %
房地产投资销售收益(1,782) —  (1,782) 不适用 (6,247) (14,986) 8,739  (58.3)%
折旧摊销
折旧摊销11,105  10,057  1,048  10.4 %32,168  30,566  1,602  5.2 %
非房地产折旧(27) (28) 1  (3.6)%(82) (86) 4  (4.7)%
分配给参与证券1
(152) (130) (22) 16.9 %(415) (355) (60) 16.9 %
可归因于普通股股东的经营资金2
$23,928  $20,021  $3,907  19.5 %$66,119  $55,456  $10,663  19.2 %
每普通股基本FFO
$0.36  $0.34  $0.02  5.9 %$1.04  $0.98  $0.06  6.1 %
每普通股稀释FFO
$0.36  $0.34  $0.02  5.9 %$1.03  $0.98  $0.05  5.1 %
加权平均基本普通股
65,724,426  58,369,252  63,667,100  56,743,805  
加权平均稀释普通股
66,018,996  58,369,252  63,961,670  56,743,805  
2.为了与我们确定基于股份的支付交易中授予的工具是否是参与证券并核算每股收益的政策一致，每股普通股的FFO被调整为通过宣布的股息(如果有的话)分配给所有参与证券(已发行的加权平均普通股)和分配给所有参与证券(已发行的加权平均普通股和未归属限制性股票)根据两类方法。在这种方法下，分配给406，970和374，862截至9月底三个月的加权平均未归属限制股分别为30，2019年和2018年，以及截至9月底九个月的加权平均未归属限制股分别为394，089股和363，850股，分别为30，2019年和2018年。
3.包括截至二零一九年及二零一八年九月三十日止三个月的约一百六十万美元及一百三十万美元的业绩股奖励开支，以及截至二零一九年及二零一八年九月三十日止九个月的约六百四十万美元及四百三十万美元。有关业绩股票奖励的更多信息，请参阅综合财务报表简明附注中的“附注11-股东权益”。
41
目录
与上一年同期相比，截至2019年9月30日的三个月和九个月，FFO分别增加了约390万美元和1070万美元，这主要是由于2018年和2019年期间的房地产收购，与上一年同期相比，截至2019年9月30日的三个月和九个月，同店噪声分别增长了约160万美元和580万美元。FFO的增加被截至2019年9月30日的3个月和9个月的绩效股票奖励费用分别比上年同期增加约30万美元和210万美元，以及与上年同期相比，截至2019年9月30日的3个月和9个月的已发行加权平均普通股增加。
我们将调整后的EBITDA计算为利息，税项，折旧和摊销前的收益，房地产投资的销售收益，收购成本和基于股票的补偿。我们相信，提交调整后的EBITDA为投资者提供了有关我们经营业绩的有用信息，因为它是在税收、房地产投资销售的收益(亏损)影响、非现金折旧和摊销费用、收购成本和股票补偿之前，我们的非杠杆化运营的衡量标准。通过扣除利息支出，调整后的EBITDA允许投资者独立于我们的资本结构和负债来衡量我们的经营业绩，因此，可以更有意义地比较我们在季度和其他过渡期以及年度期间的经营业绩，并将我们的经营业绩与房地产行业和其他行业的其他公司进行比较。由于我们目前处于增长阶段，收购成本不包括在调整后的EBITDA中，以便将我们的经营业绩与稳定公司的经营业绩进行比较。
下表反映了从截至2018年9月30日的3个月和9个月的净收入中调节的调整后EBITDA的计算(以千美元为单位)：
 截至9月30日的三个月，  截至9月30日的9个月，  
 20192018$^更改%^更改20192018$^更改%^更改
净收入$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %$40,695  $40,317  $378  0.9 %
房地产投资销售收益(1,782) —  (1,782) 不适用 (6,247) (14,986) 8,739  (58.3)%
折旧摊销11,105  10,057  1,048  10.4 %32,168  30,566  1,602  5.2 %
利息费用，包括摊销3,952  4,406  (454) (10.3)%12,269  13,717  (1,448) (10.6)%
以股票为基础的薪酬1,992  1,793  199  11.1 %8,152  6,022  2,130  35.4 %
购置成本47  122  (75) (61.5)%48  129  (81) (62.8)%
调整后的EBITDA$30,098  $26,500  $3,598  13.6 %$87,085  $75,765  $11,320  14.9 %
我们将NOI计算为租金收入，包括租户费用报销，减去物业运营费用。我们计算相同的商店噪音作为租金收入，包括租户费用报销，减去相同商店基础上的财产运营费用。NOI不包括折旧、摊销、一般和行政费用、购置成本和利息费用，包括摊销。我们计算基于现金基础的相同商店NOI作为相同商店NOI，不包括直线租金和租赁无形资产的摊销。同一商店池包括截至2019年9月30日和2018年1月1日以来拥有和运营的所有物业，但不包括在2019年9月30日之前处置、持有出售给第三方或正在重新开发的物业。截至2019年9月30日，同一商店池由188栋建筑组成，总计约1190万平方英尺，约占我们所拥有总面积的88.7%，以及10块改良后的地块，面积约47.2英亩。我们相信，提供NOI、同店NOI和现金基础同店NOI为投资者提供了有关我们物业经营业绩的有用信息，因为NOI排除了某些被认为与物业管理有关的不可控项目，如折旧、摊销、一般和行政费用、购置成本和利息支出。通过呈现相同的商店噪声和现金基础的相同的商店噪声，在相同的商店基础上的经营结果在不同时期之间是直接可比较的。
42
目录
下表反映了截至9月30日、2019年和2018年的三个月和九个月的净收入调节的NOI、同店NOI和现金基础同店NOI的计算(以千美元为单位)：
 截至9月30日的三个月，  截至9月30日的9个月，  
 20192018$^更改%^更改20192018$^更改%^更改
净收入1
$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %$40,695  $40,317  $378  0.9 %
折旧摊销11,105  10,057  1,048  10.4 %32,168  30,566  1,602  5.2 %
一般和行政5,132  5,047  85  1.7 %17,852  15,132  2,720  18.0 %
购置成本47  122  (75) (61.5)%48  129  (81) (62.8)%
其他收入和费用总额1,338  3,065  (1,727) (56.3)%2,851  (3,592) 6,443  不适用 
净营业收入32,406  28,413  3,993  14.1 %93,614  82,552  11,062  13.4 %
减少不同商店的噪音2
(4,081) (1,677) (2,404) 143.4 %(10,029) (4,793) (5,236) 109.2 %
相同的商店噪音3
$28,325  $26,736  $1,589  5.9 %$83,585  $77,759  $5,826  7.5 %
减少直线租金和租赁无形资产的摊销4
(901) (1,479) 578  (39.1)%(3,158) (5,164) 2,006  (38.8)%
以现金为基础的同店噪音3
$27,424  $25,257  $2,167  8.6 %$80,427  $72,595  $7,832  10.8 %
1包括截至2019年9月30日和2018年9月30日止三个月的租赁终止收入分别约40，000美元和20万美元，以及截至2019年和2018年9月30日止九个月的租赁终止收入分别约20万美元和70万美元。
2包括2018年及2019年的收购及处置、一项持有出售的物业(账面总值约为690万美元及累计折旧及摊销总额为90万美元)、八幅经改善的地块及四处正在重建的物业。
3包括截至2019、2019和2018年9月30日止三个月的租赁终止收入分别约40，000美元和20万美元，以及截至2018年9月30日、2019年和2018年止九个月的租赁终止收入分别约20万美元和70万美元。
4仅包括同一商店池的直线租金和租赁无形资产摊销。
与上年同期相比，截至2019年9月30日的三个月，基于现金的同店NOI增加了约220万美元，主要原因是新租约和续订租约的租金收入增加。截至二零一九年九月三十日、二零一八年九月三十日及二零一八年九月三十日止三个月，向同一店铺池中的某些租户提供约30万美元及60万美元的合同租金减免总额，并从同一店铺池中的某些租户收取约40，000美元及20万美元的租赁终止收入。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月中，我们为我们Belleville酒店的租户提供了大约20万美元的租金减免。此外，截至2019年9月30日的三个月，现金为基础的同店NOI增加约50万美元，与2017年购得的空置或近期到期的物业有关。
截至2019年9月30日的9个月，基于现金的同店噪声增加了约780万美元，与上年同期相比，主要是由于新租约和续订租约的租金收入增加。截至二零一九年九月三十日、二零一八年九月三十日及二零一八年九月三十日止九个月，向同一店铺池中的某些租户提供约120万美元及250万美元的合同租金减免总额，并从同一店铺池中的某些租户收取约20万美元及70万美元的租赁终止收入。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的九个月中，我们为贝尔维尔酒店的租户提供了大约60万美元的租金减免。此外，在截至2019年9月30日的九个月中，现金为基础的同店NOI增加了约160万美元，与2017年购得的空置或近期到期的物业有关。
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目录
项目3.关于市场风险的定量和定性披露
市场风险包括利率、外币汇率、商品价格、股票价格和其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。在推行我们的业务策略时，我们所面对的主要市场风险是利率风险。我们面临利率变化的主要原因是债务用于维持流动性，为资本支出提供资金，并扩大我们的投资组合和业务。我们力求限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低我们的总体借款成本。如下所述，我们的一些未偿还债务以可变利率计息，我们预计我们未来的一些未偿还债务将采用可变利率。我们可能使用利率上限和/或掉期协议来管理与我们的可变利率债务相关的利率风险。我们希望定期以固定利率、长期债务取代可变利率债务，为我们的资产和运营提供资金。
截至2019年9月30日，在我们的融资机制下，我们有150.0亿美元的未偿还借款。在融资机制未偿还的150.0美元中，有1000万美元受到利率上限的限制。有关我们的利率上限的更多信息，请参阅综合财务报表简明附注中的“附注9-衍生金融工具”。根据我们的融资工具借入的金额将根据LIBOR加上适用的LIBOR保证金按可变利率计息。截至2019年9月30日，我们融资机制下未偿还借款的加权平均利率为3.44%。如果LIBOR利率波动0.25%，利息支出将根据利率变动、未来收益和现金流量每年增加或减少约0.4百万美元，这取决于我们的融资工具截至2019年9月30日的未偿还余额总额。

如果LIBOR被终止，我们债务的利率(包括我们的贷款)将以替换率或替代基准利率为基础，该基准利率在管辖该债务的适用文件中规定或另有约定。此类事件不会影响我们借入或维持已有未偿借款的能力，但替换率或替代基准利率可能高于或更易波动，而不是LIBOR终止之前的水平。我们理解，LIBOR预计将持续到2021年底，但可能会中断或在之后变得不可用。
项目^4.^控制和程序
对披露控制和程序的评价
我们的管理层在首席执行官、总裁和首席财务官的监督下，在首席财务官的参与下，评估了我们的披露控制和程序的有效性(根据“交易法”规定的规则13a-15(E)和15d-15(E)的定义)，并得出结论，在本报告所涵盖的期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，以合理保证我们在根据“交换法”提交或提交的报告中要求披露的信息被记录、处理，在证券交易委员会的规则和表格中规定的时间段内汇总和报告，并根据需要积累并传达给我们的管理层，包括首席执行官、总裁和首席财务官，以便及时作出有关所需披露的决定。
财务报告内部控制的变化
在截至2019年9月30日的季度中，我们对财务报告的内部控制没有任何变化，这对我们对财务报告的内部控制产生了重大影响，或相当可能会产生重大影响。
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目录
第二部分其他信息
项目1.法律程序
我们没有涉及任何重大诉讼，就我们所知，也没有任何重大诉讼对我们构成威胁。
项目#1A。危险因素
由于LIBOR可能在2021年后终止，除第I部分“第1A项”中列出的风险因素外，以下风险因素被认为与我们公司相关。风险因素“是我们截至2018年12月31日的年度报告的10-K表格以及我们的其他公开文件中的”风险因素“。
我们可能会受到伦敦银行同业拆借利率可能终止的不利影响。
2017年7月，监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的英国金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算停止强制银行在2021年后提交计算LIBOR的利率。预计在未来几年内，将出现从广泛使用LIBOR向替代利率的过渡。截至2019年9月30日，我们有1.5亿美元的债务与LIBOR挂钩，包括我们的融资工具。
在LIBOR中断的情况下，我们与LIBOR挂钩的债务的利率将基于替换率或替代基准利率，该基准利率在管辖该债务的适用文件中指定或另有约定。此类事件不会影响我们借入或维持已有未偿借款的能力，但替换率或替代基准利率可能高于或更易波动，而不是LIBOR终止之前的水平。预期脱离LIBOR的过渡以及2021年后可能终止LIBOR的全面影响尚不清楚，但这些变化可能对我们的现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响。
除上述更新或先前更新或本季度报告Form 10-Q中其他地方披露的额外事实信息与此类风险因素(包括但不限于第一部分“项目2-管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”)中讨论的事项外，本公司截至2018年12月31日的Form 10-K年度报告中披露的风险因素没有重大变化。
项目^2.^未经登记的股权证券销售和收益的使用
(a)不适用。
(b)不适用。
(c)不适用。
项目^3.^高级证券的违约
一个也没有。
项目#4.#
不适用。
项目^5.^其他信息
一个也没有。
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目录
项目6.展品
陈列品
数
展品·描述
10.1  
注购买协议，日期为2019年9月12日，注册人、Terreno Realty LLC和其附表B中指定为购买者的机构之间的购买协议(先前作为附件10.1提交到注册人在2019年9月18日的Form 8-K表格中的当前报告，并通过引用并入本文)。
31.1*
规则13a-14(A)/15d-14(A)2019年10月30日的认证。
31.2*
规则13a-14(A)/15d-14(A)2019年10月30日证明
31.3*
规则13a-14(A)/15d-14(A)2019年10月30日的认证。
32.1**
18U.S.C.§1350日期为2019年10月30日的认证。
32.2**
18U.S.C.§1350日期为2019年10月30日的认证。
32.3**
18U.S.C.§1350日期为2019年10月30日的认证。
101.SCH*内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL*内联XBRL分类扩展计算Linkbase文档
101.LAB*内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE*内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
101.DEF*内联XBRL分类定义Linkbase文档
104*封面交互式数据文件(格式为内联XBRL，并带有附件101中包含的适用分类扩展信息。*)
________________
*提交。
**随附。
46
目录
签名
根据1934年“证券交易法”的要求，注册人已正式促使本报告由以下正式授权的签署人代表其签署。
Terreno房地产公司
2019年10月30日依据：/s/W.Blake Baird
布莱克·贝尔德(W.Blake Baird)
董事长兼首席执行官
2019年10月30日依据：/s/Michael A.Coke
迈克尔·A·可口可乐
总统
2019年10月30日依据：/s/Jaime J.Cannon
Jaime J.Cannon
首席财务官

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