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假的假的--12-31--12-31Q3Q3201920192019-09-3010-Q00009218250001033128假的假的大型加速机加速机第一工业地产信托公司假的假的FRFI009300009300000.21750.21750.21750.21750.21750.21750.23000.23000.23000.23000.23000.23000.010.01225000000225000000126307431126951714126307431126951714一个月libor0.08260.04030.08260.04032028-08-012019-12-011263074311269517142624167244376100009218252019-01-012019-09-300000921825FR：第一产业2019-01-012019-09-3000009218252019-10-2500009218252018-12-3100009218252019-09-3000009218252018-07-012018-09-3000009218252019-07-012019-09-3000009218252018-01-012018-09-3000009218252018-01-012018-03-310000921825美国-公认会计原则：非控制成员2018-09-3000009218252018-06-3000009218252018-04-012018-06-300000921825美国-GAAP：添加剂2018-01-012018-03-310000921825美国-GAAP：添加剂2018-07-012018-09-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-07-012018-09-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-03-310000921825美国-公认会计原则：非控制成员2018-03-310000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-03-310000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-06-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-04-012018-06-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-01-012018-03-310000921825美国-公认会计原则：非控制成员2018-04-012018-06-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-09-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2017-12-310000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-04-012018-06-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2018-01-012018-03-310000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-01-012018-03-310000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-06-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-04-012018-06-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-03-310000921825美国-公认会计原则：非控制成员2018-06-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2018-07-012018-09-300000921825美国-GAAP：添加剂2018-04-012018-06-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-06-300000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-07-012018-09-300000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-09-3000009218252017-12-310000921825美国-GAAP：添加剂2017-12-310000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-09-300000921825美国-GAAP：添加剂2018-09-300000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-03-310000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2017-12-3100009218252018-09-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-07-012018-09-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2017-12-3100009218252018-03-310000921825美国-GAAP：添加剂2018-06-300000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310000921825美国-GAAP：添加剂2018-03-310000921825美国-GAAP：添加剂2019-06-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-04-012019-06-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2019-04-012019-06-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2018-12-310000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-07-012019-09-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2019-01-012019-03-310000921825美国-GAAP：添加剂2019-03-310000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-03-310000921825一般公认会计原则：StockMenger2019-01-012019-03-310000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-07-012019-09-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2019-07-012019-09-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2019-03-3100009218252019-04-012019-06-300000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-04-012019-06-300000921825美国-GAAP：添加剂2019-04-012019-06-3000009218252019-01-012019-03-310000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-03-310000921825美国-公认会计原则：非控制成员2019-06-300000921825美国-GAAP：添加剂2019-07-012019-09-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-03-310000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-12-310000921825美国-公认会计原则：非控制成员2019-09-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2019-07-012019-09-300000921825美国-GAAP：添加剂2019-01-012019-03-310000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-01-012019-03-310000921825一般公认会计原则：StockMenger2019-04-012019-06-3000009218252019-03-310000921825美国-GAAP：添加剂2019-09-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-09-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2019-03-3100009218252019-06-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2019-09-300000921825美国-GAAP：添加剂2018-12-310000921825一般公认会计原则：StockMenger2019-06-300000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-12-310000921825us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-06-300000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-06-300000921825us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-09-300000921825美国-GAAP：添加剂2018-01-012018-09-300000921825美国-公认会计原则：非控制成员2019-01-012019-09-300000921825Fr：SalesTypeLeaseMembers2018-09-300000921825Fr：SalesTypeLeaseMembers2018-01-012018-09-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2019-01-012019-09-300000921825Fr：SalesTypeLeaseMembers2019-09-300000921825一般公认会计原则：StockMenger2018-01-012018-09-300000921825Fr：SalesTypeLeaseMembers2019-01-012019-09-300000921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4217：美元Xbrli：股票iso 4217：美元Xbrli：股票Fr：财产utreg：平方尺Xbrli：纯Fr：国家


 
美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
 _______________________________
表格10-Q
_______________________________
☒
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的季度报告
终了季度(一九二零九年九月三十日)
或
☐
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告
从转轨时期到转轨时期，从转轨、转轨
委员会档案编号：1-13102(第一工业地产信托有限公司)
333-21873(第一工业，L.P.)
  _______________________________
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/921825/000092182519000019/frlogoa02.jpg
第一家附属工业不动产信托公司。
第一工业，L.P.
(“注册章程”所指明的注册人的确切姓名)

第一工业地产信托公司
 
马里兰州
 
36-3935116
第一工业，L.P.
 
特拉华州
 
36-3924586
 
 
(国家或其他司法管辖区)
成立为法团或组织)
 
(I.R.S.雇主)
(识别号)


1 N.Wacker大道，4200套房
芝加哥, 伊利诺斯州, 60606

(主要行政办公室地址，邮编)
    
(312) 344-4300
(登记人的电话号码，包括区号)
 _______________________________ 
每班的职称：
 
交易符号：
 
在其上注册的每个交易所的名称：
普通股，每股面值$.01
 
Fr
 
纽约证券交易所

通过检查标记表明注册人(1)是否提交了1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在前12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的期限较短)，(2)在过去90天中一直受到这类申报要求的限制。
第一工业地产信托公司
是
☑
不
☐
 
第一工业，L.P.
是
☑
不
☐
 
请检查注册人是否已以电子方式提交并张贴在其公司网站上(如果有的话)，说明在过去12个月内，每个交互数据文件都必须根据条例S-T(本章第232.405节)的规则405提交和张贴(或在较短的时间内，注册人必须提交并发布此类文件)。
第一工业地产信托公司
是
☑
不
☐
 
第一工业，L.P.
是
☑
不
☐
 

通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“外汇法案”第12b-2条规则中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。(检查一)：
第一工业地产信托公司：
 
 
 
 
 
 
 
大型加速箱
 
☑
 
 
加速机
 
☐
非加速滤波器
 
☐
 
(不要检查是否有一家较小的报告公司)
小型报告公司
 
☐
新兴成长型公司
 
☐
 
 
 
 
 
第一工业，L.P.：
 
 
 
 
 
 
 
大型速动成型机
 
☐
 
 
加速过滤器
 
☑
非加速滤波器
 
☐
 
(不要检查是否有一家较小的报告公司)
小型报告公司
 
☐
新兴成长型公司
 
☐
 
 
 
 

如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。
第一工业地产信托公司
是
☐
不
☐
第一工业，L.P.
是
☐
不
☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”规则12b-2所定义)。
第一工业地产信托公司
是
☐
不
☑
 
第一工业，L.P.
是
☐
不
☑
 
在…2019年10月25日, 126,951,714第一工业地产信托有限公司普通股(面值0.01美元)的股票已发行。
 





解释性说明
本报告综合了马里兰公司第一工业不动产信托公司(“公司”)和特拉华有限合伙公司(“运营合伙”)2019年9月30日终了期间第10-Q号表格的季度报告。除非另有说明或上下文另有要求，“我们”、“我们”和“我们”是指公司及其子公司，包括经营伙伴关系及其合并子公司。
本公司是一家房地产投资信托公司，是经营伙伴关系的普通合伙人。截至2019年9月30日，该公司在运营合伙公司拥有约98.1%的普通合伙人共同权益。其余约1.9%的共同有限责任合伙权益由有限合伙人拥有。经营合伙的有限合伙人是指根据公司的股份激励计划，将其直接或间接财产权益贡献给经营伙伴关系，以换取经营伙伴关系中具有有限合伙利益的共同单位和/或长期执行伙伴关系单位(见注9)的个人或实体。作为经营伙伴关系的唯一普通合伙人，本公司对运营合伙公司的日常管理和控制行使独家和完全的酌处权，并可使其进行某些重大交易，包括收购、处置和再融资。公司的管理层与经营合伙企业的管理人员组成相同的成员。
公司和经营伙伴关系作为一个企业来管理和运作。经营伙伴关系的财务结果合并为公司的财务报表。该公司除了投资于经营伙伴关系外，没有其他重大资产。实质上，公司的所有资产都由经营合伙公司及其子公司持有，并通过经营合伙公司及其子公司进行运营。因此，本公司与营运合伙公司的资产及负债大致相同。
我们认为，在公司和运营伙伴关系作为相互关联、合并的公司运作的背景下，了解公司和运营伙伴关系之间的差异是很重要的。公司合并财务报表与经营伙伴关系合并财务报表的主要区别领域是：
•
股东权益、非控股权益与合伙人资本。除公司以外的实体在经营合伙中持有的1.9%的股权，在经营合伙公司的财务报表中列为合伙人的资本，并在公司财务报表中列为非控制权权益。
•
与其他房地产合作伙伴关系。该公司的业务主要通过运营伙伴关系及其子公司进行，但业务也是通过其他八家有限合伙公司进行的，这些合伙企业被称为“其他房地产合伙企业”。经营合伙公司是一家有限合伙人，持有至少99%的权益，而该公司是普通合伙人，通过八家独立的全资公司持有至少.01%的普通合伙权益，每一家都是房地产合伙企业。其他房地产合作伙伴关系是可变的利益实体，公司和经营伙伴合并。公司在其他房地产合作伙伴关系中的直接普通合伙利益反映为经营合伙企业财务报表中的非控制利益。
•
与服务子公司的关系。本公司有一个直接全资子公司，不拥有任何房地产，但提供服务的各种其他实体的公司所拥有的。由于经营伙伴关系在该实体中没有所有权利益，其业务反映在公司的综合业绩中，而不反映在经营伙伴关系中。此外，该实体欠经营合伙公司一定数额，其中一笔应收款项列在经营合伙公司的资产负债表中，但在公司综合资产负债表中被冲销，因为该实体和经营伙伴关系都由公司完全合并。
我们相信，将公司和运营合伙公司的季度报告合并到这份单一报告中，将产生以下好处：
•
提高投资者对公司和经营伙伴关系的了解，使他们能够以与管理层相同的方式看待整个业务并经营业务；
•
通过编写一份合并报告而不是两份单独的报告，创造时间和成本效益；以及
•
消除重复披露，并为我们的投资者提供一个更精简和可读的报告，以审查，因为公司披露的很大一部分适用于公司和经营伙伴关系。
为帮助投资者了解公司与经营伙伴关系的不同之处，本报告为公司和经营伙伴各提供下列单独的披露：
•
合并财务报表；
•
此类财务报表的一套合并说明，其中酌情分别讨论每个实体的股东权益或合伙人的资本；
•
a联合管理部门对财务状况和业务结果的讨论和分析，其中包括与每个实体有关的不同信息。



本报告还包括单独的第一部分，第4项，控制和程序部分，以及关于公司和运营伙伴关系的单独的表31和32证明，以确定已作出必要的认证，公司和经营伙伴关系都符合经修正的1934年“证券交易法”第13a-15条和规则15d-15以及“美国法典”第18编第1350节。



第一工业地产信托公司第一工业，L.P.
表格10-q
2019年9月30日终了期间
指数
 
 
 
页
第一部分：财务资料
3
第1项
财务报表
3
 
第一工业地产信托公司
 
 
截至2019年9月30日和2018年12月31日的综合资产负债表
3
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和九个月的综合业务报表
4
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和九个月综合收入综合报表
5
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三个月和九个月股东权益变动综合报表
6
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9个月现金流动合并报表
7
 
第一工业，L.P.
 
 
截至2019年9月30日和2018年12月31日的综合资产负债表
8
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和九个月的综合业务报表
9
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和九个月综合收入综合报表
10
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个和九个月合伙人资本变动合并报表
11
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9个月现金流动合并报表
13
 
第一工业地产信托公司第一工业，L.P.
 
 
合并财务报表附注
15
第2项
管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析
28
第3项
市场风险的定量和定性披露
43
第4项
管制和程序
43
第II部：其他资料
44
第1项
法律程序
44
第1A项.
危险因素
44
第2项
未登记的股本证券出售和收益的使用
44
第3项
高级证券违约
44
第4项
矿山安全披露
44
第5项
其他资料
44
第6项
展品
44
展示索引
45
签名
46



2


第一部分：财务资料 
第1项
财务报表
第一工业地产信托公司
合并资产负债表
(除股票和每股数据外，以千计)
 
(一九二零九年九月三十日)
 
(2018年12月31日)
 
(未经审计)
 
 
资产
 
 
 
资产：
 
 
 
房地产投资：
 
 
 
土地
$
933,203

 
$
909,318

建筑物和改善
2,759,352

 
2,704,850

在建
162,177

 
59,476

减：累计折旧
(841,297
)
 
(811,784
)
房地产净投资
3,013,435

 
2,861,860

不动产和其他出售资产，扣除累计折旧和摊销费930美元和0美元
1,065

 
—

经营租赁使用权资产
25,088

 
—

现金及现金等价物
27,957

 
43,102

限制现金
16,315

 
7,271

租户应收账款，净额
4,781

 
5,185

合资投资
18,060

 
23,326

递延租金净额
76,212

 
71,079

递延租赁无形资产净额
28,190

 
29,678

预付费用和其他资产净额
165,622

 
101,190

总资产
$
3,376,725

 
$
3,142,691

负债和权益
 
 
 
负债：
 
 
 
负债：
 
 
 
应付抵押贷款净额
$
180,313

 
$
296,470

高级无担保债券，净额
693,886

 
544,504

无担保定期贷款净额
457,601

 
456,809

无担保信贷贷款
78,000

 
—

应付帐款、应计费用和其他负债
125,989

 
78,665

经营租赁负债
22,569

 
—

递延租赁无形资产净额
9,048

 
9,560

预收租金及保证金
53,613

 
47,927

应付股息及分配
30,386

 
28,845

负债总额
1,651,405

 
1,462,780

承付款和意外开支
—

 
—

公平：
 
 
 
第一工业地产信托公司股东权益：
 
 
 
普通股(面值0.01美元，认股权225，000，000股，已发行和流通的股票126，951，714和126，307，431股)
1,270

 
1,263

额外资本支付
2,138,058

 
2,131,556

超过累积收益的分配
(438,337
)
 
(490,807
)
累计其他综合(损失)收入
(8,444
)
 
3,502

第一工业地产信托公司股东权益合计
1,692,547

 
1,645,514

非控制利益
32,773

 
34,397

股本总额
1,725,320

 
1,679,911

负债和股本共计
$
3,376,725

 
$
3,142,691

所附附注是合并财务报表的组成部分。

3


第一工业地产信托公司
综合业务报表
(未经审计；单位：千，但每股数据除外)

 
截至2019年9月30日止的三个月
 
截至2018年9月30日止的三个月
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
收入：
 
 
 
 
 
 
 
租赁收入
$
105,369

 
$
99,231

 
$
312,524

 
$
296,335

其他收入
1,221

 
1,025

 
2,702

 
2,537

总收入
106,590

 
100,256

 
315,226

 
298,872

费用：
 
 
 
 
 
 
 
财产费用
28,396

 
28,466

 
85,943

 
86,430

一般和行政
6,945

 
6,581

 
20,529

 
21,470

不动产减值
—

 
—

 
—

 
2,756

折旧和其他摊销
30,149

 
28,645

 
89,978

 
85,596

总开支
65,490

 
63,692

 
196,450

 
196,252

其他收入(费用)：
 
 
 
 
 
 
 
房地产销售收益
52,489

 
8,135

 
53,378

 
53,291

利息费用
(12,466
)
 
(12,424
)
 
(37,565
)
 
(37,818
)
发债成本摊销
(805
)
 
(850
)
 
(2,430
)
 
(2,550
)
债务退休损失
—

 
—

 
—

 
(39
)
其他收入(费用)共计
39,218

 
(5,139
)
 
13,383

 
12,884

合资经营前收益(亏损)收益和所得税(备抵)收益
80,318

 
31,425

 
132,159

 
115,504

合营企业股权(亏损)收益
(72
)
 
(197
)
 
16,288

 
(199
)
所得税(备抵)福利
(244
)
 
302

 
(3,392
)
 
93

净收益
80,002

 
31,530

 
145,055

 
115,398

减：可归因于非控制权益的净收入
(1,691
)
 
(619
)
 
(3,141
)
 
(2,986
)
第一工业地产信托公司普通股持有人及参股证券的净收益
$
78,311

 
$
30,911

 
$
141,914

 
$
112,412

每股基本收益和稀释收益：
 
 
 
 
 
 
 
第一工业地产信托公司普通股股东的净收入
$
0.62

 
$
0.24

 
$
1.12

 
$
0.91

加权平均股票
126,480

 
125,768

 
126,295

 
123,098

加权平均股
126,783

 
126,130

 
126,578

 
123,497

所附附注是合并财务报表的组成部分。


4


第一工业地产信托公司
综合收入报表
(未经审计；单位：千)

 
截至2019年9月30日止的三个月
 
截至2018年9月30日止的三个月
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
净收益
$
80,002

 
$
31,530

 
$
145,055

 
$
115,398

结算衍生工具的付款
—

 
—

 
(3,149
)
 
—

衍生工具市价(亏损)收益
(1,469
)
 
1,678

 
(9,161
)
 
10,928

衍生工具摊销
83

 
24

 
131

 
71

综合收入
78,616

 
33,232

 
132,876

 
126,397

非控制权益综合收益
(1,668
)
 
(641
)
 
(2,877
)
 
(3,271
)
第一工业地产信托公司的综合收益
$
76,948

 
$
32,591

 
$
129,999

 
$
123,126

所附附注是合并财务报表的组成部分。


5


第一工业地产信托公司
股东权益变动综合报表
(未经审计；单位：千，但每股数据除外)

截至2019年9月30日的9个月：
共同
股票
 
额外
已付-
资本
 
分布
超过.
累积
收益
 
累积
其他
综合
(损失)收入
 
非控制
利息
 
共计
截至2018年12月31日的余额
1,263

 
2,131,556

 
(490,807
)
 
3,502

 
34,397

 
1,679,911

净收益
—

 
—

 
23,803

 
—

 
537

 
24,340

其他综合损失
—

 
—

 
—

 
(6,190
)
 
(140
)
 
(6,330
)
股票补偿活动
2

 
(611
)
 
(1,696
)
 
—

 
270

 
(2,035
)
普通股股利和单位分配(每股0.2300美元)
—

 
—

 
(29,258
)
 
—

 
(664
)
 
(29,922
)
重新分配-额外的资本支付
—

 
(3,238
)
 
—

 
—

 
3,238

 
—

重新分配-其他综合收入
—

 
—

 
—

 
(7
)
 
7

 
—

截至2019年3月31日的结余
1,265

 
2,127,707

 
(497,958
)
 
(2,695
)
 
37,645

 
1,665,964

净收益
—

 
—

 
39,800

 
—

 
913

 
40,713

其他综合损失
—

 
—

 
—

 
(4,362
)
 
(101
)
 
(4,463
)
股票补偿活动
—

 
1,542

 
—

 
—

 
511

 
2,053

普通股股利和单位分配(每股0.2300美元)
—

 
—

 
(29,212
)
 
—

 
(652
)
 
(29,864
)
重新分配-额外的资本支付
—

 
458

 
—

 
—

 
(458
)
 
—

重新分配-其他综合收入
—

 
—

 
—

 
(1
)
 
1

 
—

截至2019年6月30日的余额
1,265

 
2,129,707

 
(487,370
)
 
(7,058
)
 
37,859

 
1,674,403

净收益
—

 
—

 
78,311

 
—

 
1,691

 
80,002

其他综合损失
—

 
—

 
—

 
(1,363
)
 
(23
)
 
(1,386
)
股票补偿活动
—

 
1,583

 
—

 
—

 
548

 
2,131

普通股股利和单位分配(每股0.2300美元)
—

 
—

 
(29,278
)
 
—

 
(552
)
 
(29,830
)
有限责任公司转换为普通股
5

 
6,856

 
—

 
—

 
(6,861
)
 
—

重新分配-额外的资本支付
—

 
(88
)
 
—

 
—

 
88

 
—

重新分配-其他综合收入
—

 
—

 
—

 
(23
)
 
23

 
—

截至2019年9月30日的结余
1,270

 
2,138,058

 
(438,337
)
 
(8,444
)
 
32,773

 
1,725,320


第一工业地产信托公司
股东权益变动综合报表(续)
(未经审计；单位：千，但每股数据除外)

截至2018年9月30日的9个月：
共同
股票
 
额外
已付-
资本
 
分布
超过.
累积
收益
 
累积
其他
综合
(损失)收入
 
非控制
利息
 
共计
截至2017年12月31日的结余
1,199

 
1,967,110

 
(541,847
)
 
1,338

 
48,077

 
1,475,877

净收益
—

 
—

 
36,292

 
—

 
1,172

 
37,464

其他综合收入
—

 
—

 
—

 
6,366

 
183

 
6,549

股票补偿活动
3

 
(1,106
)
 
(3,282
)
 
—

 
—

 
(4,385
)
普通股股利和单位分配(每股0.2175美元)
—

 
—

 
(26,332
)
 
—

 
(775
)
 
(27,107
)
有限责任公司转换为普通股
4

 
5,005

 
—

 
—

 
(5,009
)
 
—

有限责任合伙人单位的退休
—

 
—

 
—

 
—

 
(934
)
 
(934
)
重新分配-额外的资本支付
—

 
(292
)
 
—

 
—

 
292

 
—

截至2018年3月31日余额
1,206

 
1,970,717

 
(535,169
)
 
7,704

 
43,006

 
1,487,464

净收益
—

 
—

 
45,209

 
—

 
1,195

 
46,404

其他综合收入
—

 
—

 
—

 
2,731

 
17

 
2,748

普通股发行，扣除发行成本
48

 
145,360

 
—

 
—

 
—

 
145,408

股票补偿活动
—

 
1,997

 
—

 
—

 
—

 
1,997

普通股股利和单位分配(每股0.2175美元)
—

 
—

 
(27,566
)
 
—

 
(643
)
 
(28,209
)
有限责任公司转换为普通股
6

 
7,312

 
—

 
—

 
(7,318
)
 
—

重新分配-额外的资本支付
—

 
(1,926
)
 
—

 
—

 
1,926

 
—

截至2018年6月30日的余额
1,260

 
2,123,460

 
(517,526
)
 
10,435

 
38,183

 
1,655,812

净收益
—

 
—

 
30,911

 
—

 
619

 
31,530

其他综合收入
—

 
—

 
—

 
1,694

 
8

 
1,702

股票补偿活动
—

 
2,003

 
—

 
—

 
—

 
2,003

普通股股利和单位分配(每股0.2175美元)
—

 
—

 
(27,450
)
 
—

 
(572
)
 
(28,022
)
有限责任公司转换为普通股
3

 
4,179

 
—

 
—

 
(4,182
)
 
—

重新分配-额外的资本支付
—

 
(91
)
 
—

 
—

 
91

 
—

截至2018年9月30日余额
1,263

 
2,129,551

 
(514,065
)
 
12,129

 
34,147

 
1,663,025

所附附注是合并财务报表的组成部分。

6


第一工业地产信托公司
现金流量表
(未经审计；单位：千)
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
业务活动现金流量：
 
 
 
净收益
$
145,055

 
$
115,398

调整数，以调节净收入与业务活动提供的现金净额：
 
 
 
折旧
73,054

 
69,397

发债成本摊销
2,430

 
2,550

其他摊销，包括股票赔偿
21,226

 
20,516

不动产减值
—

 
2,756

不良债务准备金
—

 
267

合营企业股权(收益)损失
(16,288
)
 
199

合资公司的分配
16,012

 
—

房地产销售收益
(53,378
)
 
(53,291
)
债务退休损失
—

 
39

结算衍生工具的付款
(3,149
)
 
—

直线租金收入和费用净额
(7,321
)
 
(1,329
)
租户应收账款、预付费用和其他资产、净资产和经营租赁资产的增加
(8,325
)
 
(5,639
)
应付帐款、应计费用、其他负债、预付租金、保证金和经营租赁负债的增加额
20,863

 
172

经营活动提供的净现金
190,179

 
151,035

投资活动的现金流量：
 
 
 
购置不动产
(108,468
)
 
(91,799
)
增加房地产投资和非购置租户改善和租赁费用
(211,424
)
 
(168,681
)
房地产投资销售净收益
102,758

 
116,166

对合资企业的捐款和投资
—

 
(25,190
)
合资公司的分配
8,658

 
1,829

其他投资活动
(6,459
)
 
(4,825
)
用于投资活动的现金净额
(214,935
)
 
(172,500
)
来自筹资活动的现金流量：
 
 
 
融资和股票发行成本
(953
)
 
(2,975
)
普通股发行收益扣除承销商折扣
—

 
145,584

扣缴股份税
(4,384
)
 
(6,020
)
支付的普通股股利和单位分配
(87,490
)
 
(81,605
)
应付抵押贷款的偿还
(116,518
)
 
(163,792
)
高级无担保债券收益
150,000

 
300,000

无担保信贷机制的收益
295,000

 
217,000

无担保信贷贷款的偿还
(217,000
)
 
(361,500
)
融资活动提供的现金净额
18,655

 
46,692

现金、现金等价物和限制性现金净增加额(减少)
(6,101
)
 
25,227

现金、现金等价物和限制性现金，年初
50,373

 
46,482

现金、现金等价物和限制性现金，期末
$
44,272

 
$
71,709

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
第一工业地产信托公司
现金流量表(续)
(未经审计；单位：千)
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
现金流量表的补充资料：
 
 
 
与发展活动有关的资本化利息费用
$
4,161

 
$
4,867

为经营租赁负债支付的现金
$
1,273

 
$
—

非现金经营活动的补充附表：
 
 
 
因取得使用权而产生的经营租赁负债
$
22,871

 
$
—

非现金投资及融资活动的补充时间表：
 
 
 
应付普通股股利和单位分配
$
30,386

 
$
28,749

普通股有限合伙单位交易所：
 
 
 
非控制利益
$
(6,861
)
 
$
(16,509
)
普通股
5

 
13

额外资本支付
6,856

 
16,496

共计
$
—

 
$
—

从经营租赁到销售的租赁重新分类-类型租赁：
 
 
 
租赁应收账款
$
54,521

 
$
—

土地
(24,803
)
 
—

建筑物，扣除累计折旧
(17,845
)
 
—

递延租金应收账款
(2,073
)
 
—

其他资产，扣除累计摊销额
(1,194
)
 
—

因租赁而确认的销售收益
$
8,606

 
—

与购买房地产有关的负债及其他负债的承担
$
692

 
$
11,707

与在建工程有关的应付款和房地产投资的增加
$
57,872

 
$
31,288

全部折旧资产的核销
$
(26,115
)
 
$
(33,047
)
所附附注是合并财务报表的组成部分。

7


第一工业，L.P.
合并资产负债表
(单位数据除外)
 
(一九二零九年九月三十日)
 
(2018年12月31日)
 
(未经审计)
 
 
资产
 
 
 
资产：
 
 
 
房地产投资：
 
 
 
土地
$
933,203

 
$
909,318

建筑物和改善
2,759,352

 
2,704,850

在建
162,177

 
59,476

减：累计折旧
(841,297
)
 
(811,784
)
房地产投资净额(包括257 318美元和260 528美元与合并可变利息实体有关，见附注5)
3,013,435

 
2,861,860

不动产和其他出售资产，扣除累计折旧和摊销费930美元和0美元
1,065

 
—

经营租赁使用权资产
25,088

 
—

现金及现金等价物
27,957

 
43,102

限制现金
16,315

 
7,271

租户应收账款，净额
4,781

 
5,185

合资投资
18,060

 
23,326

递延租金净额
76,212

 
71,079

递延租赁无形资产净额
28,190

 
29,678

预付费用和其他资产净额
175,645

 
111,298

总资产
$
3,386,748

 
$
3,152,799

负债和合伙人资本
 
 
 
负债：
 
 
 
负债：
 
 
 
应付抵押贷款净额(包括与合并可变利息实体有关的11，089美元和20，497美元，见附注5)
$
180,313

 
$
296,470

高级无担保债券，净额
693,886

 
544,504

无担保定期贷款净额
457,601

 
456,809

无担保信贷贷款
78,000

 
—

应付帐款、应计费用和其他负债
125,989

 
78,665

经营租赁负债
22,569

 
—

递延租赁无形资产净额
9,048

 
9,560

预收租金及保证金
53,613

 
47,927

应付分配
30,386

 
28,845

负债总额
1,651,405

 
1,462,780

承付款和意外开支
—

 
—

合伙人资本：
 
 
 
第一工业，L.P.的合伙人资本：
 
 
 
普通伙伴股(126，951，714个和126，307，431个未完成的单位)
1,681,106

 
1,619,342

有限合伙人单位(2，443，761个和2，624，167个未完成的单位)
61,987

 
66,246

累计其他综合(损失)收入
(8,605
)
 
3,574

第一工业有限公司合伙人资本总额
1,734,488

 
1,689,162

非控制利益
855

 
857

合伙人资本共计
1,735,343

 
1,690,019

负债和合伙人资本共计
$
3,386,748

 
$
3,152,799

所附附注是合并财务报表的组成部分。

8


第一工业，L.P.
综合业务报表
(未经审计；千，单位数据除外)

 
截至2019年9月30日止的三个月
 
截至2018年9月30日止的三个月
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
收入：
 
 
 
 
 
 
 
租赁收入
$
105,369

 
$
99,231

 
$
312,524

 
$
296,335

其他收入
1,221

 
1,025

 
2,702

 
2,537

总收入
106,590

 
100,256

 
315,226

 
298,872

费用：
 
 
 
 
 
 
 
财产费用
28,396

 
28,466

 
85,943

 
86,430

一般和行政
6,945

 
6,581

 
20,529

 
21,470

不动产减值
—

 
—

 
—

 
2,756

折旧和其他摊销
30,149

 
28,645

 
89,978

 
85,596

总开支
65,490

 
63,692

 
196,450

 
196,252

其他收入(费用)：
 
 
 
 
 
 
 
房地产销售收益
52,489

 
8,135

 
53,378

 
53,291

利息费用
(12,466
)
 
(12,424
)
 
(37,565
)
 
(37,818
)
发债成本摊销
(805
)
 
(850
)
 
(2,430
)
 
(2,550
)
债务退休损失
—

 
—

 
—

 
(39
)
其他收入(费用)共计
39,218

 
(5,139
)
 
13,383

 
12,884

合资经营前收益(亏损)收益和所得税(备抵)收益
80,318

 
31,425

 
132,159

 
115,504

合营企业股权(亏损)收益
(72
)
 
(197
)
 
16,288

 
(199
)
所得税(备抵)福利
(244
)
 
302

 
(3,392
)
 
93

净收益
80,002

 
31,530

 
145,055

 
115,398

减：可归因于非控制权益的净收入
(33
)
 
(22
)
 
(83
)
 
(65
)
可供大学及参与证券公司使用的净收益
$
79,969

 
$
31,508

 
$
144,972

 
$
115,333

单位基本收入和稀释收入：
 
 
 
 
 
 

大学可用净收入
$
0.62

 
$
0.24

 
$
1.12

 
$
0.91

加权平均单位
128,837

 
128,526

 
128,829

 
126,380

加权平均单位-稀释
129,256

 
128,888

 
129,219

 
126,779

所附附注是合并财务报表的组成部分。



9


第一工业，L.P.
综合收入报表
(未经审计；单位：千)

 
截至2019年9月30日止的三个月
 
截至2018年9月30日止的三个月
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
净收益
$
80,002

 
$
31,530

 
$
145,055

 
$
115,398

结算衍生工具的付款
—

 
—

 
(3,149
)
 
—

衍生工具市价(亏损)收益
(1,469
)
 
1,678

 
(9,161
)
 
10,928

衍生工具摊销
83

 
24

 
131

 
71

综合收入
$
78,616

 
$
33,232

 
$
132,876

 
$
126,397

非控制权益综合收益
(33
)
 
(22
)
 
(83
)
 
(65
)
可归因于大学的综合收入
$
78,583

 
$
33,210

 
$
132,793

 
$
126,332

所附附注是合并财务报表的组成部分。


10


第一工业，L.P.
合伙人资本变动综合报表
(未经审计；千，单位数据除外)

截至2019年9月30日的9个月：
一般
合伙人
单位
 
有限
合伙人
单位
 
累积
其他
综合
(损失)收入
 
非控制利益
 
共计
截至2018年12月31日的余额
$
1,619,342

 
$
66,246

 
$
3,574

 
$
857

 
$
1,690,019

净收益
23,777

 
537

 
—

 
26

 
24,340

其他综合损失
—

 
—

 
(6,330
)
 
—

 
(6,330
)
股票补偿活动
(2,305
)
 
270

 
—

 
—

 
(2,035
)
单位分配(每单位$0.2300)
(29,258
)
 
(664
)
 
—

 
—

 
(29,922
)
对非控制利益的分配
—

 
—

 
—

 
(43
)
 
(43
)
截至2019年3月31日的结余
$
1,611,556

 
$
66,389

 
$
(2,756
)
 
$
840

 
$
1,676,029

净收益
39,776

 
913

 
—

 
24

 
40,713

其他综合损失
—

 
—

 
(4,463
)
 
—

 
(4,463
)
股票补偿活动
1,542

 
511

 
—

 
—

 
2,053

单位分配(每单位$0.2300)
(29,212
)
 
(652
)
 
—

 
—

 
(29,864
)
非控股权供款
—

 
—

 
—

 
5

 
5

对非控制利益的分配
—

 
—

 
—

 
(21
)
 
(21
)
截至2019年6月30日的余额
$
1,623,662

 
$
67,161

 
$
(7,219
)
 
$
848

 
$
1,684,452

净收益
78,278

 
1,691

 
—

 
33

 
80,002

其他综合损失
—

 
—

 
(1,386
)
 
—

 
(1,386
)
股票补偿活动
1,583

 
548

 
—

 
—

 
2,131

单位分配(每单位$0.2300)
(29,278
)
 
(552
)
 
—

 
—

 
(29,830
)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位
6,861

 
(6,861
)
 
—

 
—

 
—

非控股权供款
—

 
—

 
—

 
5

 
5

对非控制利益的分配
—

 
—

 
—

 
(31
)
 
(31
)
截至2019年9月30日的结余
$
1,681,106

 
$
61,987

 
$
(8,605
)
 
$
855

 
$
1,735,343


11


第一工业，L.P.
合伙人资本变动综合报表(续)
(未经审计；千，单位数据除外)

截至2018年9月30日的9个月：
一般
合伙人
单位
 
有限
合伙人
单位
 
累积
其他
综合
(损失)收入
 
非控制利益
 
共计
截至2017年12月31日的结余
$
1,401,583

 
$
82,251

 
$
1,382

 
$
779

 
$
1,485,995

净收益
36,271

 
1,172

 
—

 
21

 
37,464

其他综合收入
—

 
—

 
6,549

 
—

 
6,549

股票补偿活动
(4,385
)
 
—

 
—

 
—

 
(4,385
)
单位分配(每单位$0.2175)
(26,332
)
 
(775
)
 
—

 
—

 
(27,107
)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位
5,009

 
(5,009
)
 
—

 
—

 
—

有限责任合伙人单位的退休
—

 
(934
)
 
—

 
—

 
(934
)
非控股权供款
—

 
—

 
—

 
116

 
116

对非控制利益的分配
—

 
—

 
—

 
(21
)
 
(21
)
截至2018年3月31日余额
$
1,412,146

 
$
76,705

 
$
7,931

 
$
895

 
$
1,497,677

净收益
45,187

 
1,195

 
—

 
22

 
46,404

其他综合收入
—

 
—

 
2,748

 
—

 
2,748

普通伙伴单位的缴款，扣除发行费用后
145,408

 
—

 
—

 
—

 
145,408

股票补偿活动
1,997

 
—

 
—

 
—

 
1,997

单位分配(每单位$0.2175)
(27,566
)
 
(643
)
 
—

 
—

 
(28,209
)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位
7,318

 
(7,318
)
 
—

 
—

 
—

非控股权供款
—

 
—

 
—

 
5

 
5

对非控制利益的分配
—

 
—

 
—

 
(43
)
 
(43
)
截至2018年6月30日的余额
$
1,584,490

 
$
69,939

 
$
10,679

 
$
879

 
$
1,665,987

净收益
30,889

 
619

 
—

 
22

 
31,530

其他综合收入
—

 
—

 
1,702

 
—

 
1,702

股票补偿活动
2,003

 
—

 
—

 
—

 
2,003

单位分配(每单位$0.2175)
(27,450
)
 
(572
)
 
—

 
—

 
(28,022
)
将有限合伙人单位转换为普通合伙人单位
4,182

 
(4,182
)
 
—

 
—

 
—

非控股权供款
—

 
—

 
—

 
3

 
3

对非控制利益的分配
—

 
—

 
—

 
(20
)
 
(20
)
截至2018年9月30日余额
$
1,594,114

 
$
65,804

 
$
12,381

 
$
884

 
$
1,673,183

所附附注是合并财务报表的组成部分。


12


第一工业，L.P.
现金流量表
(未经审计；单位：千)
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
业务活动现金流量：
 
 
 
净收益
$
145,055

 
$
115,398

调整数，以调节净收入与业务活动提供的现金净额：
 
 
 
折旧
73,054

 
69,397

发债成本摊销
2,430

 
2,550

其他摊销，包括股票赔偿
21,226

 
20,516

不动产减值
—

 
2,756

不良债务准备金
—

 
267

合营企业股权(收益)损失
(16,288
)
 
199

合资公司的分配
16,012

 
—

房地产销售收益
(53,378
)
 
(53,291
)
债务退休损失
—

 
39

结算衍生工具的付款
(3,149
)
 
—

直线租金收入和费用净额
(7,321
)
 
(1,329
)
租户应收账款、预付费用和其他资产、净资产和经营租赁资产的增加
(8,240
)
 
(5,679
)
应付帐款、应计费用、其他负债、预付租金、保证金和经营租赁负债的增加额
20,863

 
172

经营活动提供的净现金
190,264

 
150,995

投资活动的现金流量：
 
 
 
购置不动产
(108,468
)
 
(91,799
)
增加房地产投资和非购置租户改善和租赁费用
(211,424
)
 
(168,681
)
房地产投资销售净收益
102,758

 
116,166

对合资企业的捐款和投资
—

 
(25,190
)
合资公司的分配
8,658

 
1,829

其他投资活动
(6,459
)
 
(4,825
)
用于投资活动的现金净额
(214,935
)
 
(172,500
)
来自筹资活动的现金流量：
 
 
 
融资和股票发行成本
(953
)
 
(2,975
)
普通伙伴单位的贡献
—

 
145,584

扣缴单位税款
(4,384
)
 
(6,020
)
已付单位分配额
(87,490
)
 
(81,605
)
非控股利益的贡献
10

 
124

分配给非控制利益
(95
)
 
(84
)
应付抵押贷款的偿还
(116,518
)
 
(163,792
)
高级无担保债券收益
150,000

 
300,000

无担保信贷机制的收益
295,000

 
217,000

无担保信贷贷款的偿还
(217,000
)
 
(361,500
)
融资活动提供的现金净额
18,570

 
46,732

现金、现金等价物和限制性现金净增加额(减少)
(6,101
)
 
25,227

现金、现金等价物和限制性现金，年初
50,373

 
46,482

现金、现金等价物和限制性现金，期末
$
44,272

 
$
71,709

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

13


第一工业，L.P.
现金流量表(续)
(未经审计；单位：千)
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
现金流量表的补充资料：
 
 
 
与发展活动有关的资本化利息费用
$
4,161

 
$
4,867

为经营租赁负债支付的现金
$
1,273

 
$
—

非现金经营活动的补充附表：
 
 
 
因取得使用权而产生的经营租赁负债
$
22,871

 
$
—

非现金投资及融资活动的补充时间表：
 
 
 
应付普通及有限责任合伙人股分配额
$
30,386

 
$
28,749

将有限合伙人单位兑换为普通合伙人单位：
 
 
 
有限合伙人单位
$
(6,861
)
 
$
(16,509
)
普通伙伴单位
6,861

 
16,509

共计
$
—

 
$
—

从经营租赁到销售的租赁重新分类-类型租赁：
 
 
 
租赁应收账款
$
54,521

 
$
—

土地
(24,803
)
 
—

建筑物，扣除累计折旧
(17,845
)
 
—

递延租金应收账款
(2,073
)
 
—

其他资产，扣除累计摊销额
(1,194
)
 
—

因租赁而确认的销售收益
$
8,606

 
—

与购买房地产有关的负债及其他负债的承担
$
692

 
$
11,707

与在建工程有关的应付款和房地产投资的增加
$
57,872

 
$
31,288

全部折旧资产的核销
$
(26,115
)
 
$
(33,047
)
所附附注是合并财务报表的组成部分。

14


第一工业地产信托公司第一工业，L.P.
合并财务报表附注
(未经审计；千美元，但每股和单位数据除外)
1. 组织
第一工业地产信托公司(“公司”)是一家拥有、管理、收购、销售、开发和重新开发工业房地产的自营和完全一体化的房地产公司。该公司是1993年8月10日成立的马里兰公司和1986年“国内收入法”(“守则”)所界定的房地产投资信托基金(“REIT”)。除非另有说明或上下文另有规定，“我们”、“我们”和“我们”是指公司及其子公司，包括其经营伙伴关系，第一工业，L.P.(“经营合伙”)，及其合并子公司。
我们于1994年7月1日开始作业。公司的业务主要通过经营伙伴关系进行，其中公司是唯一的普通合伙人(“普通合伙人”)，大致为98.1%所有权权益(“普通合伙人单位”)，2019年9月30日。业务伙伴关系还通过八其他有限合伙企业(“其他房地产合伙企业”)、许多有限责任公司(“LLC”)和某些应税REIT子公司(“TRSS”)，其经营数据连同经营合伙公司的经营数据与本公司的经营数据合并在一起。运营伙伴关系至少持有一个99%有限合伙企业在其他房地产合作伙伴关系中的权益。其他房地产合伙公司的普通合伙人是由公司全资拥有的独立公司，每个公司至少有一个.01%一般合伙企业对其他房地产合伙企业的兴趣。本公司并无任何重大资产或负债，但其投资于营运合伙及其100%其他房地产合作伙伴的所有权权益。公司在经营合伙企业中的非控股权1.9%截至2019年9月30日，为有限合伙人(“有限合伙人单位”)和普通合伙人单位(“单位”)持有的合伙总权益。经营合伙的有限合伙人是指根据公司的股份激励计划，将其直接或间接财产权益捐给经营合伙企业，以换取经营合伙企业的共同有限责任合伙人单位和/或经营合伙企业的长期投资伙伴关系单位的个人或实体。有关更多信息，请参见注9。
我们也拥有一个49%通过经营合伙公司全资拥有的TRS，对合资企业(“合资企业”)持有股权，并提供各种服务。合营企业按股权会计方法核算。合营企业的经营数据不与本公司或经营合伙企业的经营数据合并。有关合资企业的更多信息，请参见附注5。
经营伙伴关系、LLC、其他房地产伙伴关系、TRSS和合资企业的利润、亏损和分配，根据其各自组织文件中的规定，酌情分配给这些实体的普通合伙人和有限合伙人、成员或股东。
截至2019年9月30日，我们拥有459工业地产21状态，包含约为62.7百万平方英尺的总可租面积(“GLA”)。 在综合拥有的459个物业中，没有一个是由公司直接拥有的。
2. 重要会计政策摘要
提出依据
所附未经审计的临时合并财务报表是根据我们关于2018年12月31日终了年度表10-K的年度报告(“2018年表10-K”)中所述合并财务报表和相关附注所述会计政策编制的，应与这些合并财务报表和相关附注一并阅读。2018年年底综合资产负债表数据包括在本表格10-Q文件中，来自我们2018年表10-K中经审计的合并财务报表，但不包括美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)所要求的所有披露。这些临时合并财务报表的说明突出了2018年12月31日经审计的综合财务报表中所列附注的重大变化，这些附注载于我们2018年表10-K中，并按证券和交易委员会的要求提供了临时披露。

15


估计数的使用
为了符合公认会计原则，在编制合并财务报表时，我们必须对截至2019年9月30日和2018年12月31日的报告的资产和负债数额、或有资产和负债的披露以及截至9月30日、2019年和2018年9月30日和9个月的报告收入和支出数额作出估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。我们认为，所附未经审计的临时合并财务报表反映了为公允列报截至2019年9月30日和2018年12月31日的财务状况、截至9月30日、2019年和2018年9月30日、2019年和2018年9月30日和9个月的业务结果和综合收入，以及截至9月30日、2019年和2018年的9个月的现金流量所需的所有调整。所有调整都是正常的经常性调整。
改叙
自2019年1月1日起，我们采用了财务会计准则委员会(FASB)的会计准则编纂842份租约。在采用新标准后，已将2018年拖欠租约付款的房客收回收入和费用收入重新归类为租赁收入业务综合报表中符合2019年财务报表列报方式的细列项目。这一改叙对2018年的业务结果没有影响。
最近的会计公告
2016年2月，财务会计准则委员会发布了第2016-02号“租赁准则更新”(主题842)(“ASU 2016-02”)，修订了现行租赁会计准则，以提高各组织之间的透明度和可比性，要求在资产负债表上确认使用权资产和租赁负债。
我们采用了自2019年1月1日起生效的标准，并选择2019年1月1日作为我们首次申请的日期。因此，新准则所要求的财务资料将不予更新，2019年1月1日前提交的期间将不提供披露，因为这些前期符合“会计准则”编纂840。我们选择了在新标准的过渡指导下允许的一揽子实用权宜之计。通过采用这些实际的权宜之计，我们不必重新评估(1)现有合同是否符合租约的定义；(2)现有租约的租赁分类；或(3)先前资本化为初始直接成本的费用。
作为出租人，除了可以资本化的初始直接成本的较窄定义外，我们的租金收入主要与以前的指导保持一致。新标准将初始直接成本定义为签订租约的增量成本。因此，与执行成功的租赁协议有关的某些补偿和某些外部法律费用不再符合新标准规定的初始直接费用的定义，将在细目中核算。一般费用和行政费用。然而，随着ASU 2018-11号“租约”的通过-FASB在2018年7月发布的有针对性的改进-该标准的通过，改变了我们在“业务综合声明”中对业务结果的表述方式。.这些标准的通过引起的主要变化是：
•
新标准提供了一种实用的权宜之计，允许出租人将非租赁组件与相关租赁组件结合起来，如果非租赁组件和相关租赁组件的转让时间和模式相同，则租赁组件将被归类为经营租赁。允许出租人在追溯或预期的基础上对所有现有的租约适用实用的权宜之计。我们选择了切合实际的权宜之计，将符合规定标准的租赁和非租赁组件结合起来。我们租赁的非租赁部分主要包括从我们的租户那里偿还公共区域维修费用。
•
新标准还要求出租人从可变付款中排除某些出租人费用，例如房地产税，出租人在合同上要求承租人代表其直接向第三方付款。我们的一些租约要求房客直接向税务机关缴纳房地产税。对于2019年1月1日之前的期间，我们将这些付款记录在细列项目中。财产费用在行项中带有偏移量。租赁收入截至2008年9月30日止的三、九个月，$1,796和$5,544这些付款包括在上述项目中。
•
新标准要求我们预期的与可收取的租赁应收款有关的信用损失应反映为对项目的调整。租赁收入。截至2018年9月30日止的3个月和9个月，与应收租赁应收款可收性有关的信贷损失已在细列项目中确认。财产费用而且没有什么意义。

16


我们是有限数量的土地和办公室租赁的承租人。根据新标准，这些租约的开支模式大致上与我们的历史认可一致；不过，我们须在综合资产负债表上记录使用权及租赁负债。.经营租赁、使用权、资产和负债在租赁开始时根据租赁期内租赁付款的现值确认。由于我们的大部分租约并没有提供隐含利率，因此，我们根据租约开始时所提供的资料，采用递增借款利率来决定租约付款的现值。对于在该标准生效日期之前开始的租约，我们根据剩余租赁付款的现值和采用之日的增量借款利率确认使用权、资产和租赁负债。我们已为某些为期十二个月或少于十二个月的合资格租约选择短期租约豁免，因此，我们并没有记录资产使用权及租赁负债。我们还选择了切实可行的权宜之计，不将租赁和非租赁部分分开.有关租约的其他披露，请参阅附注13。
2017年8月，FASB发布了题为“衍生工具和套期保值(主题815)：针对对冲活动会计改进”(“ASU 2017-12”)的ASU 2017-12。ASU 2017-12旨在更好地使对冲活动的财务报告与这些活动的经济目标保持一致。自2019年1月1日起，我们采用了ASU 2017-02，而这一通过并没有影响我们的财务状况或运营结果。

3. 房地产投资
收购
在截至2019年9月30日的9个月内，我们收购了八工业属性约由0.5百万平方英尺的GLA和八地块，一其中一部分是从我们的合资企业获得的(见注5)。我们将这些财产和土地作为资产收购，因此将交易成本资本化，以获得的资产为基础。下表汇总截至2019年9月30日止九个月内所购工业物业及地块的每一主要资产类别的确认款额：
土地
$
60,352

建筑物和改善
40,481

就地租赁
3,419

市场租赁
(656
)
其他资产(租赁佣金)
431

总采购价格
$
104,027


在截至2019年9月30日的9个月内，由于其各自的收购日期，与工业地产和地块收购有关的收入和净收入并不显著。
房地产待售
截至2019年9月30日，我们一工业产权约由0.04百万平方英尺的GLA待售。
销售
在截至2019年9月30日的9个月内，我们出售了十工业属性约由1.7百万平方英尺的GLA销售收入总额为$106,127。出售物业所得收益如下：$44,772.
在截至2019年9月30日的3个月和9个月内，我们确认了$8,606与将租赁从经营租赁重新分类为销售型租赁有关的。详情见附注13。



17


4. 负债
下表披露了有关我国债务的某些信息： 
 
未清余额
 
利息
利率
(一九二零九年九月三十日)
 
有效
利息
利率
发行
 
成熟期
日期
 
(一九二零九年九月三十日)
 
(2018年12月31日)
 
应付按揭贷款毛额
$
181,092

 
$
297,610

 
4.03% – 8.26%
 
4.03% – 8.26%
 
2019年12月
2028年8月
未摊销债务发行成本
(779
)
 
(1,246
)
 
 
 
 
 
 
未摊销保费
—

 
106

 
 
 
 
 
 
应付抵押贷款净额
$
180,313

 
$
296,470

 
 
 
 
 
 
高级无担保债券，毛
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2027注
6,070

 
6,070

 
7.15%
 
7.11%
 
5/15/2027
2028
31,901

 
31,901

 
7.60%
 
8.13%
 
7/15/2028
2032注
10,600

 
10,600

 
7.75%
 
7.87%
 
4/15/2032
2027私人安置债券
125,000

 
125,000

 
4.30%
 
4.30%
 
4/20/2027
2028私人安置债券
150,000

 
150,000

 
3.86%
 
3.86%
 
2/15/2028
2029私人安置债券
75,000

 
75,000

 
4.40%
 
4.40%
 
4/20/2029
2029 II私人安置债券
150,000

 
—

 
3.97%
 
4.23%
 
7/23/2029
2030私人安置债券
150,000

 
150,000

 
3.96%
 
3.96%
 
2/15/2030
小计
$
698,571

 
$
548,571

 
 
 
 
 
 
未摊销债务发行成本
(4,612
)
 
(3,990
)
 
 
 
 
 
 
未摊销折扣
(73
)
 
(77
)
 
 
 
 
 
 
高级无担保债券，净额
$
693,886

 
$
544,504

 
 
 
 
 
 
无担保定期贷款毛额
 
 


 
 
 
 
 
 
2014年无担保定期贷款(A)
$
200,000

 
$
200,000

 
3.39%
 
N/A
 
1/29/2021
2015年无担保定期贷款(A)
260,000

 
260,000

 
2.89%
 
N/A
 
9/12/2022
小计
$
460,000

 
$
460,000

 

 

 

未摊销债务发行成本
(2,399
)
 
(3,191
)
 
 
 
 
 
 
无担保定期贷款净额
$
457,601

 
$
456,809

 
 
 
 
 
 
无担保信贷贷款(B)
$
78,000

 
$
—

 
3.14%
 
N/A
 
10/29/2021

_______________
(A) 2019年9月30日的利率也反映了我们为有效地将可变利率转换为固定利率而加入的衍生工具。见注10。
(B) 到期日可在选举时再延长一年，但须受某些限制。未摊销债务发行费用$2,613和$3,554截至2019年9月30日和2018年12月31日，已列入项目预付费用和其他资产净额.
应付抵押贷款净额
在截至2019年9月30日的9个月内，我们偿还了总额为$111,761.
截至2019年9月30日，应付按揭贷款按工业物业抵押，在某些情况下是交叉抵押贷款，其净账面价值为$280,649。我们相信，截至2019年9月30日，运营合伙公司和该公司遵守了与抵押贷款有关的所有契约。

18


高级无担保债券，净额
在截至2019年9月30日的9个月内，业务伙伴关系发出$150,000的3.97%E系列保证高级债券(“2029 II私人安置债券”)(连同2027年私人安置单、2028年私家安老院债券、2029年私家安老院债券及2030私家安置债券(各如本脚注所述)，根据一份日期为2019年5月16日的“保证书及保证协议”，以“私人安置单”合称为“私人安置单”。2029年二级私人安置债券是经营合伙公司的无担保债务，由公司全额和无条件担保，并要求每半年支付一次利息。
负债
以下为截至九月三十日的未来五年内，本港债务的规定到期日及已付本金(不包括保费、折扣及发债成本)的附表，以及其后的附表： 
 
金额
2019年剩余时间
$
2,480

2020
19,648

2021
345,113

2022
341,552

2023
321

此后
708,549

共计
$
1,417,663


我们的无担保信贷安排(“无担保信贷安排”)、我们的无担保定期贷款(“无担保定期贷款”)、我们的私人安置票据和管理我们高级无担保票据的契约包含某些金融契约，包括对债务和偿债范围的限制。根据无担保信贷机制和无担保定期贷款，如果放款人以诚信判断确定发生了重大不利变化，从而妨碍及时偿还或严重损害我们履行贷款协议规定的义务的能力，就可能发生违约事件。我们相信，截至2019年9月30日，经营合伙公司和该公司遵守了与无担保信贷贷款、无担保定期贷款、私人安置票据和管理我们高级无担保票据的契约有关的所有契约。然而，这些财务契约是复杂的，我们不能保证这些条文不会被我们的放款人及持票人以可能造成及引致实质成本的方式解释。
公允价值
截至2019年9月30日和2018年12月31日，我们负债的公允价值如下： 
 
(一九二零九年九月三十日)
 
(2018年12月31日)
 
载运
金额 (A)
 
公平
价值
 
载运
金额 (A)
 
公平
价值
应付抵押贷款净额
$
181,092

 
$
193,453

 
$
297,716

 
$
304,508

高级无担保债券，净额
698,498

 
760,282

 
548,494

 
546,607

无担保定期贷款
460,000

 
461,005

 
460,000

 
461,317

无担保信贷贷款
78,000

 
78,079

 
—

 
—

共计
$
1,417,590

 
$
1,492,819

 
$
1,306,210

 
$
1,312,432


_______________
(A) 账面金额包括未摊销的溢价和折扣，不包括未摊销的债务发行成本。

19


我们应付按揭贷款的公允价值，是根据未来的现金流量，根据同类贷款的剩余期限，按现时利率折现而厘定的。我们使用的当前市场汇率是内部估计的。高级无担保债券的公允价值是根据银行人士所建议的利率来决定的，这些利率是根据近期在同一系列高级无担保债券内进行的交易、最近就可比较到期日的高级无担保债券进行的交易、最近来自与我们类似的公司的固定利率无担保债券的交易，以及整体经济状况而厘定的。无担保信贷机制和无担保定期贷款的公允价值是通过使用向信用评级相似的借款人提供类似贷款的当前利率和在同一剩余期限内向借款人提供类似贷款的当前利率折现来确定的，前提是在到期之前不还款。我们的结论是，我们对每一笔应付抵押贷款、高级无担保票据、无担保定期贷款和无担保信贷贷款的公允价值的确定，主要是基于三级投入。
5. 可变利益实体
其他房地产伙伴关系
其他房地产伙伴关系是业务伙伴关系的可变利益实体(“VIEs”)，业务伙伴关系是主要受益者，从而使其他房地产伙伴关系被业务伙伴关系合并。此外，经营伙伴关系是公司的竞争对手，公司是主要受益者。
下表汇总了我们综合资产负债表中包括的其他房地产伙伴关系的资产和负债，减去公司间的数额：
 
(一九二零九年九月三十日)
 
(2018年12月31日)
资产
 
 
 
资产：
 
 
 
房地产净投资
$
257,318

 
$
260,528

其他资产，净额
37,870

 
25,059

总资产
$
295,188

 
$
285,587

负债和合伙人资本
 
 
 
负债：
 
 
 
应付抵押贷款净额
$
11,089

 
$
20,497

其他负债净额
21,423

 
9,045

合伙人资本
262,676

 
256,045

负债和合伙人资本共计
$
295,188

 
$
285,587


合资企业
2018年第二季度，我们与第三方合作伙伴加入合资企业，目的是开发、租赁、运营和潜在销售532位于亚利桑那州凤凰城的可开发土地。那块土地的收购价是$49,000并通过我们和我们的合资伙伴提供的现金捐助被合资企业收购。透过营运合伙公司全资拥有的储税券，我们拥有49%对合资企业的兴趣。
在截至2019年9月30日的9个月内，合资企业出售了三地块，总计236可发展英亩净收益$57,178的房地产销售总收益$30,236。我们在销售收益中所占的经济份额是$14,816。然而，我们是一地块，39来自合资企业的净可开发英亩。因此，我们从销售所得中扣除了与那笔销售有关的收益，数额为：$3,121以取得的土地为基础。在截至2018年9月30日的9个月内，合资企业出售了一地块，总计21可发展英亩净收益$3,973的房地产销售总收益$181。截至2019年9月30日的9个月中，该合资企业的净收入为$30,029。截至2018年9月30日的9个月合资企业净亏损为$196.

20


根据合资企业的经营协议，我们作为合资企业的管理成员，有权获得向合资企业提供管理、租赁、开发、建筑监督、处置和资产管理服务的费用。此外，合资企业的经营协议使我们能够根据合资企业的最终财务业绩赚取奖励费。根据公认会计原则，在截至2019年9月30日的9个月中，我们使用假设的清算基础计算激励费，假设合资企业的剩余净资产按账面价值分配。在这种假设的清算方法下，我们确认了大约一笔奖励费。$4,900，记录在合资经营收益中的股权操作说明中的行项，并将其增加到合资投资资产负债表上的行项目。所获得的任何奖励费用将根据合资企业的最终经济业绩计算，并将在合资企业寿命结束时支付。
在截至2019年9月30日的9个月内，我们承认$88从与资产管理和开发服务有关的合资企业中，我们向合资企业提供服务。2019年9月30日，我们从$43与这些资产管理和开发费用有关。
作为我们评估合资企业的适当会计处理办法的一部分，我们审查了合资企业的经营协议，以确定我们的权利和我们合资伙伴的权利，包括这些权利是保护还是参与。我们发现，经营协议包含一定的保护权利，例如要求成员双方批准出售、资助或再融资财产，并在核定预算之外支付资本支出和经营支出。然而，我们还发现，我们和我们的合资伙伴共同(一)批准年度预算，(二)批准某些支出，(三)在申报前审查和批准合资企业的纳税申报表，以及(四)批准开发财产的每一项租赁。我们认为后一种权利--实质性参与权--对影响合资企业业绩的活动具有共同的、共同的权力。因此，我们得出的结论是，我们根据股权会计方法对合资企业的投资进行核算。
6. 公司股东权益与合伙企业合伙人资本
公司的非控制权利益

将其财产捐给经营合伙企业以换取有限合伙人单位的各种个人和实体的股权，以及LTIP单位持有人的股权，统称为“非控制权益”。在归属和其他某些例外的情况下(包括LTIP单位的“入账”要求-详见注9)，非控制权益持有人可在公司选举时将其单位转换为同等数量的普通股或现金等额。净收入根据该期间加权平均所有权百分比分配给非控制权益。


21


7. 累计其他综合收入
下表汇总截至2019年9月30日止9个月公司及营运伙伴关系累积其他综合收益的变动：
 
衍生工具
 
经营伙伴关系累计其他综合收益(亏损)
 
公司非控股权益造成的综合(收入)损失
 
公司累计其他综合收益(亏损)
截至2018年12月31日的余额
$
3,574

 
$
3,574

 
$
(72
)
 
$
3,502

复核前的其他综合损失
(10,897
)
 
(10,897
)
 
233

 
(10,664
)
从累计其他综合(损失)收入中重新分类的数额
(1,282
)
 
(1,282
)
 
—

 
(1,282
)
当期净亏损
(12,179
)
 
(12,179
)
 
233

 
(11,946
)
截至2019年9月30日的结余
$
(8,605
)
 
$
(8,605
)
 
$
161

 
$
(8,444
)

下表汇总了截至2019年9月30日和2018年9月30日为止的三个月和九个月公司和运营伙伴关系累计其他综合收入的改叙情况：
 
 
从累计重新分类的数额
其他综合(损失)收入
 
 
累积的详细资料
其他综合收入构成部分
 
截至2019年9月30日止的三个月
 
截至2018年9月30日止的三个月
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
 
控件中受影响的行项。
综合业务报表
衍生工具：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
已结算衍生工具的摊销
 
$
83

 
$
24

 
$
131

 
$
71

 
利息费用
向我们的对手方支付的结算(收入)净额
 
(287
)
 
(102
)
 
(1,413
)
 
458

 
利息费用
共计
 
$
(204
)
 
$
(78
)
 
$
(1,282
)
 
$
529

 
 

指定的、符合现金流量套期保值条件的衍生产品公允价值的变化记录在其他综合收入中，并随后在衍生产品寿命或债务期限内通过利息费用重新归类为收益。在接下来的12个月里，我们预计大约摊销。$410通过增加衍生工具的利息费用，我们进入净收益，我们在前几个时期结算。此外，2014年互换和2015年互换的经常性结算金额(如附注10所定义)也将重新归类为净收入。

22

8. 每股收益和单位收益(“每股收益”/“每股收益单位”)
公司基本每股收益和稀释每股收益的计算如下： 
 
截至2019年9月30日止的三个月
 
截至2018年9月30日止的三个月
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
分子：
 
 
 
 
 
 
 
第一工业地产信托公司普通股持有人及参股证券的净收益
$
78,311

 
$
30,911

 
$
141,914

 
$
112,412

可拨予参与证券的净收益
(170
)
 
(101
)
 
(319
)
 
(349
)
第一工业地产信托公司普通股股东的净收入
$
78,141

 
$
30,810

 
$
141,595

 
$
112,063

分母(千)：
 
 
 
 
 
 
 
加权平均股份-基本
126,480

 
125,768

 
126,295

 
123,098

稀释证券的效果：
 
 
 
 
 
 
 
附属产品
303

 
362

 
283

 
399

加权平均股份-稀释
126,783

 
126,130

 
126,578

 
123,497

基本和稀释后每股收益：
 
 
 
 
 
 
 
第一工业地产信托公司普通股股东的净收入
$
0.62

 
$
0.24

 
$
1.12

 
$
0.91


业务伙伴关系基本和稀释EPU的计算如下：
 
截至2019年9月30日止的三个月
 
截至2018年9月30日止的三个月
 
截至2019年9月30日止的9个月
 
截至2018年9月30日止的9个月
分子：
 
 
 
 
 
 
 
可供大学及参与证券公司使用的净收益
$
79,969

 
$
31,508

 
$
144,972

 
$
115,333

可拨予参与证券的净收益
(249
)
 
(101
)
 
(453
)
 
(349
)
大学可用净收入
$
79,720

 
$
31,407

 
$
144,519

 
$
114,984

分母(千)：
 
 
 
 
 
 
 
加权平均单位-基本
128,837

 
128,526

 
128,829

 
126,380

稀释证券的效果：
 
 
 
 
 
 
 
业绩单位和某些业绩单位(见注9)
419

 
362

 
390

 
399

加权平均单位-稀释
129,256

 
128,888

 
129,219

 
126,779

基本和稀释EPU：
 
 
 
 
 
 
 
大学可用净收入
$
0.62

 
$
0.24

 
$
1.12

 
$
0.91


2019年9月30日和2018年9月30日，该公司的参与证券包括274,624和413,193分别是受限制的股票，它们参与不可没收的分配。2019年9月30日和2018年9月30日，参与运营伙伴关系的证券包括400,181和413,193分别为限制单位奖励和参与不可没收分配的某些LTIP单位.根据这两种方法，参与的证券持有人根据申报的净收入或普通股股利或单位分配，按加权平均股份或未发行单位的比例分配收入。

23


9.长期补偿
LTIP单位奖
2018年期间，该公司修改了股票奖励计划，允许以LTIP单位(“LTIP单位”)的形式向某些官员、某些雇员和董事颁发奖励。LTIP单位是经营伙伴关系的一类有限合伙利益，其结构为美国联邦所得税的“利润利息”。一般而言，LTIP单位使持有人有权从经营伙伴关系获得相当于红利和分配的分配，这些分配将与这些LTIP单位的普通股数目有关，但收到这种分配可能会被推迟或以归属为条件。一旦LTIP单位获得和收到的账面收益分配款足以将与该LTIP单位相关的账面资本账户余额(最初为零)按单位计算等于与经营合伙公司的“公共”有限合伙人单位相关联的账面资本账户余额，它将自动成为一个共同有限合伙人单位，持有人可根据公司的选择将其转换为普通股股份或现金等价物。
有业绩计量的奖励
在截至2019年9月30日的9个月内，该公司36,064业绩单位(“业绩单位”)和166,942基于绩效标准的LTIP单位(“绩效LTIP单位”，以及与绩效单位一起，将“绩效奖励”统称为“绩效奖励”)，其公允价值为$2,527基于蒙特卡罗模拟的点阵-二项式期权定价模型所确定的授予日期。公司普通股相对股东总回报率(“TSR”)与MSCI美国REIT指数和NAREIT产业指数的加权平均TSR相比较三年。薪酬费用在绩效奖励的归属期内记入收入项下。在计量期结束时，既得业绩单位转换为普通股。
基于服务的奖励
在截至2019年9月30日的9个月内，该公司授予87,606受限制股票授标的股份及112,428根据基于服务的标准(“服务LTIP单位”)向某些雇员和外部董事提供的LTIP单位，其总公允价值为$6,727在董事会赔偿委员会核准这类奖励之日。获发予雇员的受限制股票奖励及服务有限责任公司单位，均是以事先达到某些公司业绩目标为基础，并会在一段期间内按比例授予三年基于持续就业。获批予外部董事的受限制股票奖励及服务单位一年期间。经营合伙公司就限制股奖励向公司颁发了相同数额的限制股奖励。补偿费用记作限制库存/限制股奖励和服务长期利益单位在归属期内的收入。
未获批准的受限制存货/受限制单位奖励、业绩单位及长期协议单位
我们认识到$2,130和$2,003截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三个月$5,945和$5,689截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9个月内，与限制股或限制股奖励、业绩单位和LTIP单位摊销有关的赔偿费用。限制股或限制股奖励、业绩单位和LTIP单位与开发活动有关的资本化摊销$243和$684在截至2019年9月30日的三个月和九个月中，在2018年期间没有显著的变化。2019年9月30日，我们$10,963在与未获限制的股票或限制股奖励、业绩单位和LTIP单位有关的未确认报酬中。未获确认的补偿的加权平均期为0.93好几年了。


24


10. 衍生物
我们使用衍生工具的目标是增加利息支出的稳定性，并管理我们的现金流波动和利率波动风险。为了实现这些目标，我们主要使用衍生工具作为利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流量对冲的衍生工具涉及从交易对手处收取可变利率金额，以换取在协议有效期内的固定利率支付，而无需交换相关的名义金额。
公允价值边缘

在2018年12月，由于预计未来将发行长期债券，我们开始二国库锁，其合计名义值为$100,000以管理我们对十年美国财政部利率(“2018年国库锁”)。在2019年4月，我们支付了$3,149和我们的对手方和解2018年国库锁。2018年国库修正了十年美国财政部按加权平均数计算2.93%。我们已指定2018年国库券为现金流对冲工具，并将在10年期间将支付给对手方的款项摊还利息支出，这相当于我们新发行的私人发行债券的期限(见附注4)。
与无抵押定期贷款的来源有关(见注4)，我们采用利率掉期办法来管理我们对无担保定期贷款变化的风险敞口。一个月libor费率。这个四利率互换固定了2014年无担保定期贷款的可变利率，其名义总价值为$200,000，将于2021年1月29日到期，并将libor利率固定在加权平均利率2.29%(“2014年互换”)。这个六利率互换固定了2015年无担保定期贷款的可变利率，其合计名义价值为$260,000，将于2022年9月12日到期，并将libor利率固定在加权平均利率1.79%(“2015年互换”)。我们指定2014年互换和2015年互换为现金流对冲工具。
我们与我们的衍生对手方达成的协议中有一些规定，如果我们拖欠任何债务，那么我们也可以被宣布违约，因为我们的衍生债务受到某些门槛的限制。截至2019年9月30日，我们没有发布任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反这些协议的任何条款。如果我们违反了这些协议，我们就可能被要求按照协议的终止价值履行我们的义务。
下表列出了与2015年互换和2014年互换有关的金融负债，这些负债已列入细目应付帐款、应计费用和其他负债截至2019年9月30日，按公允价值记账：
 
 
 
 
公允价值计量：
描述
 
公允价值
 
报价
活跃市场
相同资产
(1级)
 
重要的其他
可观测输入
(第2级)
 
看不见
投入
(第3级)
指定为套期保值工具的衍生品：
 
 
 
 
 
 
 
 
负债：
 
 
 
 
 
 
 
 
2014年互换
 
$
(1,875
)
 
—

 
$
(1,875
)
 
—

2015年互换
 
$
(2,804
)
 
—

 
$
(2,804
)
 
—


在截至2019年9月30日的9个月内，2014年互换和2015年互换均无无效记录。有关我们的衍生品的更多信息，请参见附注7。
2014年互换和2015年互换的公允价值估计数是采用扣除贴现固定现金付款和折现预期可变现金收入的市场标准方法确定的。可变现金收入是根据可观察的市场利率曲线得出的利率预期(前向曲线)计算的。此外，信用评估调整纳入公允价值，以考虑潜在的不履行风险，包括我们自己的不履行风险和各自的对手方的不履约风险。我们确定，用于评估2014年互换和2015年互换的重要投入属于公允价值等级的第2级。
11. 关联方交易
截至2019年9月30日和2018年12月31日，业务伙伴关系的应收余额为$10,033和$10,118分别来自公司的直接全资子公司。


25


12. 承付款和意外开支
在正常的经营过程中，我们会参与因拥有工业物业而采取的法律行动。我们认为，这些法律行动可能最终产生的负债(如果有的话)不会对我们的综合财务状况、业务或流动资金产生重大不利影响。
随着工业物业的发展，我们已与一般承建商签订协议，兴建工业物业。2019年9月30日，我们13工业地产总额约3.3百万平方英尺的GLA正在建设中。截至2019年9月30日，估计投资总额约为$270,100。在这个数额中，大约$110,100仍有待供资。不能保证实际完工成本不会超过估计的总投资。
13. 租赁
承租人披露
我们是有限数量的土地和办公室租赁(“经营租赁”)的承租人。我们的办公室租约的剩余租赁期限少于一年到七年我们的土地租赁还有剩余的条款35年复一年52好几年了。在截至2019年9月30日的9个月中，我们认识到$1,677经营租赁费用，包括短期和可变租赁费用，这些费用并不显著.
以下为截至2019年9月30日及其后5年经营租契负债到期日的附表：
2019年剩余时间
$
593

2020
2,321

2021
2,288

2022
2,238

2023
2,068

此后
62,622

租赁付款总额
72,130

较少估算的利息(A)
49,561

共计
$
22,569

(A) 使用每次租赁的贴现率计算。
截至2019年9月30日，我们经营租契的加权平均剩余租约期为41.3年及加权平均贴现率为7.2%.
截至2018年12月31日的经营租赁的未来最低租金如下：
2019
$
1,464

2020
1,536

2021
1,503

2022
1,465

2023
1,329

此后
29,025

共计
$
36,322


许多经营租赁包括延长租赁期限的选择。为了确定我们的租赁期限，我们排除了一种选择所涵盖的期限，因为在至少开始时，我们不能合理地肯定我们会行使这些选择。

26


出租人披露
我们的物业和某些地块是租给租客的，并列为经营租契。截至2019年9月30日止，在不可撤销的经营租契下，未来的最低租金收入(不包括可变付款和租户偿还费用)大致如下：
2019年剩余时间
$
81,674

2020
324,063

2021
288,686

2022
247,374

2023
208,308

此后
591,756

共计
$
1,741,861


截至2018年12月31日，根据不可取消的经营租赁，未来的最低租金收入(不包括房客报销费用)大致如下：
2019
$
305,689

2020
288,817

2021
244,743

2022
205,097

2023
169,243

此后
451,151

共计
$
1,664,740


我们的几个经营租赁包括延长租赁期限和/或购买建筑物的选择。为确定租期和租约类别，我们不包括这些延长期和购买期权，除非在至少开始时合理地肯定该选择权将被行使。
在截至2019年9月30日的3个月内，一名租客行使其租契选择权购买0.6百万平方英尺的建筑位于我们的凤凰城市场。该选项包括一个固定的收购价和2020年8月的预期收盘日。在租客行使选择权时，我们重新评估了这批租契的租契类别，并根据各种质的因素，确定租客在购置楼宇时，一定会完成租契。因此，在截至2019年9月30日的三个月内，我们将租约从经营租赁改为销售型租赁，从而获得了以下收益：$8,606。此外，我们取消了财产的账面净值，并记录了应收租约$54,521它表示剩余租赁付款的贴现现值和固定购买期权价格。应收租约包括在预付和其他资产净额在我们的综合资产负债表上。见现金流量表的补充资料。本销售式租赁的未来最低现金收入(不包括房客报销费用)如下$8512019年剩余时间和$56,8302020年。
14. 后续事件
由2019年10月1日起至2019年10月25日，我们获得了一以约相等的总购买价格购买的土地$19,800，不包括交易费用。另外，我们卖了一工业产权$3,975，不包括交易费用。




27


第2项
管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析
以下对我们财务状况和经营结果的讨论和分析，应与合并财务报表及其其他形式的附注一并阅读。除非另有说明或上下文另有要求，“我们”、“我们”和“我们”指的是第一工业不动产信托公司。(“公司”)及其附属公司，包括第一工业有限公司(“营运合伙”)及其合并附属公司。
前瞻性陈述
以下讨论可能包含1933年“证券法”第27A节和1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节所指的前瞻性陈述。我们打算将这些前瞻性声明纳入1995年“私人证券诉讼改革法”中关于前瞻性陈述的安全港条款。前瞻性陈述是基于某些假设和描述我们未来的计划、战略和期望，通常可以通过使用“相信”、“预期”、“计划”、“打算”、“预期”、“估计”、“项目”、“寻求”、“目标”、“潜力”、“焦点”、“可能”、“意志”、“应该”或类似的词语来识别。虽然我们相信前瞻性声明所反映的期望是基于合理的假设，但我们不能保证我们的期望会实现，或结果不会有重大差异。可能对我们的业务和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于：
•
国家、国际、区域和地方经济状况的总体变化，特别是房地产市场的变化；
•
修改立法/规章(包括对房地产投资信托征税法律的修改)和管理当局的行动；
•
我们的能力，以符合资格和保持我们的地位，作为一个房地产投资信托；
•
融资(包括公共和私人资本)的可得性和吸引力以及利率的变化；
•
额外债务回购条款的可获性和吸引力；
•
我们信用机构评级的变化；
•
我们遵守适用的金融契约的能力；
•
我们的竞争环境；
•
本港现有及潜在市场范围内工业物业及土地供应、需求及估价的转变；
•
确定和完善收购和处置方面的困难；
•
我们有能力管理我们所获得的财产的整合；
•
与环境事项有关的潜在赔偿责任；
•
租客拖欠或不续期租约；
•
租金降低或空缺率增加；
•
房地产建设成本高于预期，开发或租赁计划延误；
•
适用于房地产投资信托的一般会计原则、政策和准则的变化；以及
•
本报告第1A项“风险因素”和2018年12月31日终了年度10-K表的其他年度报告中所述的其他风险和不确定因素，以及我们在其他“交易法”报告和提交给证券交易委员会(“SEC”)的其他公开文件中不时讨论的风险和不确定性。
我们告诫你不要过分依赖前瞻性的发言，因为它只反映我们的前景，并且只在本报告之日发言。我们不承担更新或补充前瞻性声明的义务.

28


一般
本公司是一家拥有、管理、收购、销售、开发和再开发工业房地产的自主经营、全面整合的房地产公司。该公司是1993年8月10日成立的马里兰公司和1986年“国内收入法”(“守则”)所界定的房地产投资信托基金(“REIT”)。
我们于1994年7月1日开始作业。该公司的业务主要通过运营伙伴关系进行，其中公司是唯一的普通合伙人(“普通合伙人”)，在2019年9月30日拥有大约98.1%的所有权权益(“普通合伙人单位”)。经营伙伴关系还通过其他八个有限合伙公司(“其他房地产伙伴关系”)、许多有限责任公司(“LLC”)和某些应税REIT子公司(“TRSS”)开展业务，这些公司的经营数据连同经营伙伴关系的经营数据与本公司的经营数据合并在一起。运营合伙公司在其他房地产合伙企业中至少持有99%的有限合伙权益。其他房地产合伙公司的普通合伙人是由本公司全资拥有的独立公司，每个公司在其他房地产合伙企业中至少拥有.01%的一般合伙权益。本公司除对经营合伙公司的投资及对其他地产合伙公司普通合伙人的100%拥有权益外，并无任何重大资产或负债。截至2019年9月30日，该公司在运营合伙中的非控股权约为1.9%，这是该公司的有限合伙人(“有限合伙人单位”)和与普通合伙人单位(“单位”)共同持有的合伙企业的总权益。经营合伙的有限合伙人是指根据公司的股票奖励计划，将其直接或间接财产权益贡献给运营伙伴关系的个人或实体，以换取运营合伙的共同单位和/或接受经营伙伴关系的LTIP单位。
我们还拥有49%的股权，并通过经营伙伴关系的全资拥有的TRS向合资企业(“合资企业”)提供各种服务。合营企业按股权会计方法核算。合营企业的经营数据不与经营合伙公司或本公司的经营数据合并。有关合资企业的更多信息，请参见合并财务报表附注5。
经营伙伴关系、LLC、其他房地产伙伴关系、TRSS和合资企业的利润、亏损和分配，根据其各自组织文件中的规定，酌情分配给这些实体的普通合伙人和有限合伙人、成员或股东。
截至2019年9月30日，我们在21个州拥有459个工业地产，总面积约为6270万平方英尺(“GLA”)。 在综合拥有的459个物业中，没有一个是由公司直接拥有的。
可得信息
我们有一个网址：www.FirstIndustrial.com。本网站上的信息不构成本表格的一部分。表格10-K的年度报告、表格10-Q的季度报告、目前关于表格8-K的报告以及对此类报告的修正，在向SEC提交或提供报告之后，只要合理可行，我们的网站上就会免费提供这些报告的副本。你也可以阅读和复制在美国证交会的公共参考设施中提交的任何文件，地址是华盛顿特区20549，N.E.街100号。有关公众参考设施的进一步资料，请致电(800)SEC-0330。这些文件也可以通过证券交易委员会在因特网上的主页(www.sec.gov)上的交互式数据电子应用程序访问。此外，公司的“公司治理准则”、“商业行为和道德守则”、“审计委员会章程”、“赔偿委员会章程”和“提名/公司治理委员会章程”，以及我们编写的补充财务和运营信息，均可免费在公司网站上或应公司要求免费查阅。对适用于我们的执行官员或董事的“商业行为和道德守则”的修正或放弃也将张贴在我们的网站上。我们还定期在我们的网站上发布或以其他方式提供投资者可能感兴趣的其他信息。请直接提出以下要求：
第一工业地产信托公司
1部副机N.瓦克路，套房4200
芝加哥，伊利诺伊州60606
注意：投资者关系


29


管理概况
我们相信，我们的财务状况和经营成果主要取决于我们在四个关键领域的表现：租赁工业产权、购置和发展更多的工业产权、处置工业产权和获得外部资本。
我们的收入主要来自租金收入和租户从我们工业地产的经营租约中收回的收入。这些收入被某些特定于财产的业务费用所抵消，例如房地产税、修理和维修、财产管理、公用事业和保险费用，以及某些其他费用和费用，如折旧和摊销费用以及一般和行政及利息费用。我们的收入增长在一定程度上取决于我们是否有能力：(I)增加租金收入，方法是提高物业的入住率和租金；(Ii)尽量收回租户；及(Iii)尽量减少营运及其他开支。我们的租约产生的收入是一个重要的资金来源，除了从出售我们的财产(如下文所讨论的)收益产生的收入，为我们的流动资金。一般来说，物业的出租，特别是入住率、租金、营运开支及某些非经营开支，都会受到物业、市场、一般经济及其他情况的不同影响，其中很多都是我们无法控制的。出租财产也会带来各种风险，包括房客违约的风险。如果我们不能维持或提高物业的入住率及租金，或无法收回租户的租金，以及维持与历史水平及比例相符的某些其他开支，我们的收入便会下降。此外，如果我们有相当多的租户无法支付租金(包括收回房客)，或者如果我们不能以优惠的条件出租我们的财产，我们的财务状况，业务结果，现金流量和向我们的股东和Unitholers分配股票的能力，将对公司普通股的市场价格和单位的市场价值产生不利影响。
我们的收入增长也在一定程度上取决于我们是否有能力在有利的条件下获得现有的和发展新的工业地产。我们寻求在有利条件下获得现有工业产权的机会，并在条件允许的情况下，寻求以优惠条件获得和发展新的工业产权。现有财产，即已购置的财产，以及租赁的已购置和开发的财产，从租金收入、房客收回和费用中产生收入，正如上文所讨论的那样，这些都是我们向我们的股东和Unitholers分配资金的资金来源。房地产的收购和发展受到房地产的特殊性、市场的特殊性、一般的经济条件和其他条件的影响，其中许多条件是我们无法控制的。物业的购置和发展也带来各种风险，包括我们的投资可能无法按预期运作的风险。例如，购置、现有、购置和开发的新财产可能无法维持和(或)达到预期的占用率和租金水平。关于购置和开发的新物业，我们可能无法按时或在预算范围内完成建造工作，导致偿债费用和建筑费用增加，以及租赁房产方面出现延误。此外，我们还面临着来自其他资本雄厚的房地产投资者(包括公开交易的房地产投资信托基金和私人投资者)吸引人的收购和发展机会的巨大竞争。此外，如下文所述，我们可能无法为我们确定的获取和发展机会提供资金。如果我们不能以优惠的条件获得和开发足够的额外财产，或者如果这些投资没有按预期进行，我们的收入增长将受到限制，我们的财务状况和运营结果也将受到限制。, 现金流量和分配给我们的股东和Unitholers的能力，公司普通股的市场价格和单位的市场价值都会受到不利的影响。
我们亦透过出售物业(包括现有楼宇、已发展或重建的楼宇及土地)而赚取收入。出售这些物业所得的损益及费用，包括在我们的收入内，除了租金收入及收回租客的收入外，亦可作为重要的资金来源。销售所得用于偿还未偿债务，在市场条件允许的情况下，可用于购买现有工业财产以及购置和开发新的工业产权。房地产的销售受到不同的影响，具体的房地产，具体的市场，一般的经济和其他条件，其中许多是我们无法控制的。出售物业亦会带来各种风险，包括来自其他卖主的竞争，以及为我们物业的潜在买家提供有吸引力的融资。此外，我们出售物业的能力受到根据守则适用于REITs的安全港规则的限制，这些规则涉及每年可处置的物业数目、其税基及改善物业的成本，以及其他使REIT能够避免对出售资产征收惩罚性税项的测试。如果我们不能以优惠的条件出售房产，我们的收入增长将受到限制，我们的财务状况、经营结果、现金流量和向股东和Unitholer分配股票的能力，都会对公司普通股的市场价格和单位的市场价值产生不利影响。

30


我们利用部分出售财产所得的净收益、根据我们的无担保信贷安排(“无担保信贷机制”)借款以及在必要时发行额外债务和股票证券的收益，为债务再融资，并为未来的收购和发展提供资金。以优惠条件获得外部资本对我们的财务状况和经营成果起着关键作用，因为它影响到我们的资本成本，影响到我们在现有债务成熟时再融资的能力和成本，也影响到我们为收购和发展提供资金的能力。我们以优惠条件获得外部资本的能力取决于各种因素，包括一般市场条件、利率、对我们债务的信用评级、市场对我们增长潜力的看法、我们目前和潜在的未来收益和现金分配以及公司普通股的市场价格。如果我们不能以优惠的条件获得外部资本，我们的财务状况，经营结果，现金流量，以及向我们的股东和银行进行分配的能力，公司普通股的市场价格和单位的市场价值就会受到不利的影响。

31


截至2019年9月30日的9个月内的重大交易摘要
在截至2019年9月30日的9个月内，我们完成了以下重要的房地产交易和融资活动：
•
我们收购了位于芝加哥、丹佛、南加州和奥兰多市场的大约50万平方英尺的GLA，总共购买了6，280万美元，不包括交易成本。
•
我们收购了位于凤凰城、内陆帝国、达拉斯和费城的148英亩土地，总价为4，430万美元，不包括交易费用。包括在148英亩是我们从我们的合资企业购买39英亩。此外，我们在迈阿密市场的32英亩土地上签订了50年的土地租赁协议。
•
我们出售了10个工业地产，包括大约170万平方英尺的GLA和几块土地，总收入为1.061亿美元。
•
合资企业以5 720万美元的销售总收入出售了236英亩土地(包括我们从合资企业购买的39英亩土地)。
•
我们以3.97%的利率发行了价值1.5亿美元的十年期私人配售债券.
•
我们偿还了1.118亿美元的抵押贷款。
•
我们宣布第一、第二和第三季度每股或单位每股现金红利为0.23美元，比2018年季度利率增加5.7%。
业务结果
下表汇总了截至2019年9月30日和2018年9月30日的3个月和9个月按不同类别分列的收入、财产支出和折旧及其他摊销情况。同样的商店房产是2018年1月1日之前拥有的，一直持续到2019年9月30日，以及2018年1月1日之前投入使用的开发和再开发。购置时至少占75%的房产将投入使用，除非我们预计房客在两年内迁出所有权后的入住率将降至75%以下。在购置、开发和再开发之日占用少于75%的收购，在达到a)稳定占用(一般定义为90%占用)或b)购置或开发/再开发完成一年后较早时才投入使用。购置时入住率超过75%的物业，但我们预期会在拥有后两年内迁出的租户，将在入伙后较早时或迁出十二个月后才开始使用。当某项工程的资本开支估计超过物业未折旧的账面总值的25%时，物业便会由同一商店类别移至重建类别。收购财产是指在2017年12月31日之后收购的财产，并作为运营财产持有至2019年9月30日。出售的房产是指2017年12月31日之后出售的房产。(E)发展包括未：a)在2018年1月1日之前12个月大量完成的再开发；或(B)在2018年1月1日前稳定。其他收入来自未按上文所述类别之一提供服务的财产的经营。, 我们维修公司的运营和其他杂项收入。其他物业开支则来自上述其中一类物业的营运、维修公司的运作、空置土地开支及其他地区杂项开支。
在截至2018年9月30日的9个月内，一个工业地产(约合10万平方英尺的GLA)被拆除，用于重新开发。由于将这一工业财产停用，可归因于这类财产的业务结果被从同一商店财产分类重新分类为再(发展)分类。在截至2018年12月31日的一年内，我们完成了这套物业的重建工作，该物业已全数入伙。该房产将在2020年第一季度恢复到相同的商店分类。
我们未来的财务状况和经营结果，包括租金收入，可能会受到未来物业的收购、(再)开发和销售的影响。我们未来的收入和开支可能与历史汇率大不相同。

32


2018年9月30日终了9个月与2018年9月30日终了9个月比较
在截至2019年9月30日和2018年9月30日的9个月中，我们的净收入分别为1.451亿美元和115.4美元。
在截至2019年9月30日和2018年9月30日的9个月中，我们同一家店的平均日入住率分别为97.2%和97.3%。
 
截至9月30日的9个月，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑换
 
%变化
 
(千美元)
收入
 
 
 
 
 
 
 
相同的存储属性
$
276,368

 
$
265,932

 
$
10,436

 
3.9
 %
获得性质
6,286

 
1,639

 
4,647

 
283.5
 %
出售物业
5,730

 
16,720

 
(10,990
)
 
(65.7
)%
(再)发展
21,272

 
3,645

 
17,627

 
483.6
 %
其他
5,570

 
5,125

 
445

 
8.7
 %
房地产退税(A)
—

 
5,544

 
(5,544
)
 
(100.0
)%
不良债务准备金(B)
—

 
267

 
(267
)
 
(100.0
)%
总收入
$
315,226

 
$
298,872

 
$
16,354

 
5.5
 %
(A)在ASU 2016-02于2019年1月1日通过之前，我们包括了与房地产税有关的偿还收入，这些收入是由某些租户直接向税务机关缴纳的。与这一偿还收入有关的财产费用中也包括了相应的费用数额。为便于上表中的比较，2018年9月30日终了的9个月内这些数额的偿还以及下表中相应的支出已从受影响类别中删除，并分别列出。
(B)在采用ASU 2016-02之前，租赁应收款的信贷损失被列入财产费用。ASU 2016-02要求租赁应收账款的信贷损失与租赁收入相抵。为便于上表中的比较，2018年9月30日终了的9个月坏账准备金已从受影响类别中删除，并单独列出。
同一商店财产的收入增加了1 040万美元，主要是由于租金的增加以及房客的收回。由于2017年12月31日之后收购的18处工业地产，获得的房产收入增加了460万美元，总计约160万平方英尺的GLA。由于2017年12月31日之后售出的64处工业地产，销售的物业收入减少了1，100万美元，GLA的总面积约为490万平方英尺。由于入住率增加，(再)发展项目的收入增加了1 760万美元。其他收入增加40万美元，主要原因是租金和维修服务收入增加。
 
截至9月30日的9个月，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑换
 
%变化
 
(千美元)
财产费用
 
 
 
 
 
 
 
相同的存储属性
$
70,212

 
$
66,927

 
$
3,285

 
4.9
 %
获得性质
2,428

 
649

 
1,779

 
274.1
 %
出售物业
1,642

 
5,002

 
(3,360
)
 
(67.2
)%
(再)发展
5,096

 
2,533

 
2,563

 
101.2
 %
其他
6,565

 
5,508

 
1,057

 
19.2
 %
房地产税费(A)
—

 
5,544

 
(5,544
)
 
(100.0
)%
不良债务准备金(B)
—

 
267

 
(267
)
 
(100.0
)%
财产费用共计
$
85,943

 
$
86,430

 
$
(487
)
 
(0.6
)%
(A)在2019年1月1日通过ASU 2016-02之前，我们在房地产费用中包括了由某些租户直接向税务机关支付的房地产费用。与这一偿还收入有关的收入中也包括了相应的偿还额。为便于上表比较，2018年9月30日终了9个月的房地产税以及上表相应的偿还收入已从受影响类别中删除，并分别列出。
(B)在采用ASU 2016-02之前，租赁应收款的信贷损失被列入财产费用。ASU 2016-02要求租赁应收账款的信贷损失与租赁收入相抵。为便于上表中的比较，2018年9月30日终了的9个月坏账准备金已从受影响类别中删除，并单独列出。

33


物业费用包括房产税、维修保养、物业管理、水电费、保险及其他与物业有关的开支。同一商店财产的财产开支增加了330万美元，主要原因是房地产税以及维修和保养费用增加。由于2017年12月31日之后购置的房产，购得的房产支出增加了180万美元。由于2017年12月31日之后售出的房产，房产支出减少了340万美元。(再)开发项目的财产支出增加了260万美元，主要原因是开发工作大量完成。其他财产费用增加110万美元，原因是某些维修费和某些杂项费用增加。
一般和行政费用减少了90万美元，即4.4%，主要是由于截至2018年9月30日的9个月中发生的130万美元的遣散费。
2018年9月30日终了的9个月的减值费用为280万美元，原因是销售一处房产和一块土地，以及我们对潜在销售交易可能性的评估。
 
截至9月30日的9个月，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑换
 
%变化
 
(千美元)
折旧和其他摊销
 
 
 
 
 
 
 
相同的存储属性
$
75,371

 
$
76,485

 
$
(1,114
)
 
(1.5
)%
获得性质
3,972

 
1,428

 
2,544

 
178.2
 %
出售物业
1,460

 
4,364

 
(2,904
)
 
(66.5
)%
(再)发展
8,052

 
2,148

 
5,904

 
274.9
 %
公司家具、固定装置和设备及其他
1,123

 
1,171

 
(48
)
 
(4.1
)%
折旧和其他摊销总额
$
89,978

 
$
85,596

 
$
4,382

 
5.1
 %
同一商店物业的折旧和其他摊销保持相对不变。由于2017年12月31日之后收购的房产，折旧和其他资产摊销增加了250万美元。由于2017年12月31日之后售出的房产，折旧费和其他摊销额减少了290万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加590万美元，主要原因是与已完成的开发项目有关的折旧和摊销增加。公司家具、固定装置和设备及其他方面的折旧保持相对不变。
在截至2019年9月30日的9个月中，我们确认了与出售十项工业地产有关的5 340万美元的收益，其中包括约170万平方英尺的GLA，以及与将经营租赁重新划分为销售型租赁有关的收益，该租赁是由一名租户在租赁中行使选择权，从我们位于菲尼克斯市场的一栋60万平方英尺的建筑中购买的。在截至2018年9月30日的9个月中，我们确认了与出售34个工业地产有关的5，330万美元的房地产收益，其中包括约170万平方英尺的GLA。
利息支出保持相对不变。然而，这一小幅下降是由于截至2019年9月30日的9个月加权平均利率下降(4.06%)，而2018年9月30日终了9个月的加权平均利率(4.25%)与截至2018年9月30日的9个月相比(13.724亿美元)大幅抵消了截至2019年9月30日9个月的加权平均未偿债务余额(13.724亿美元)，以及在截至2019年9月30日的9个月内有资格资本化的发展费用减少70万美元而导致的资本化利息减少70万美元，2018年。
债券发行成本的摊销保持相对不变。
截至2018年9月30日的9个月里，我们发现，由于某些抵押贷款提前还清，导致未摊销的债务发行成本被未摊销的溢价冲销，导致的债务留存损失为40万美元。
合资公司的收益为1，630万美元，其中包括我们按比例分配的与出售合资公司房地产有关的收益和490万美元的应计奖励费用。
截至2019年9月30日的9个月内，所得税支出增加了350万美元，即3，747.3%，而截至2018年9月30日的9个月，主要原因是我们从合资企业出售房地产的按比例增加了收益份额，以及我们从合资企业获得的应计奖励费用。

34


2018年9月30日终了三个月与2018年9月30日终了三个月比较
在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月里，我们的净收入分别为8，000万美元和3，150万美元。
在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月中，我们同一家店的平均日入住率分别为97.3%和97.7%。
 
三个月到9月30日，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑换
 
%变化
 
(千美元)
收入
 
 
 
 
 
 
 
相同的存储属性
$
92,669

 
$
89,379

 
$
3,290

 
3.7
 %
获得性质
2,714

 
727

 
1,987

 
273.3
 %
出售物业
1,402

 
4,496

 
(3,094
)
 
(68.8
)%
(再)发展
7,864

 
1,905

 
5,959

 
312.8
 %
其他
1,941

 
1,851

 
90

 
4.9
 %
房地产退税(A)
—

 
1,796

 
(1,796
)
 
(100.0
)%
不良债务准备金(B)
—

 
102

 
(102
)
 
(100.0
)%
总收入
$
106,590

 
$
100,256

 
$
6,334

 
6.3
 %
(A)在ASU 2016-02于2019年1月1日通过之前，我们包括了与房地产税有关的偿还收入，这些收入是由某些租户直接向税务机关缴纳的。与这一偿还收入有关的财产费用中也包括了相应的费用数额。为了便于上表中的比较，2018年9月30日终了的三个月内这些数额的偿还以及下表中相应的支出已从受影响类别中删除，并分别列出。
(B)在采用ASU 2016-02之前，租赁应收款的信贷损失被列入财产费用。ASU 2016-02要求租赁应收账款的信贷损失与租赁收入相抵。为便于上表中的比较，2018年9月30日终了三个月的坏账准备金已从受影响类别中删除，并单独列出。
同一商店财产的收入增加了330万美元，主要原因是租金上涨，但被入住率的减少所抵消。由于2017年12月31日之后收购的18处工业地产，获得的房产收入增加了200万美元，总计约160万平方英尺的GLA。由于2017年12月31日之后售出的64处工业地产，销售的房产收入减少了310万美元，总计约490万平方英尺的GLA。由于入住率增加，(再)发展项目的收入增加了600万美元。其他收入保持相对不变。
 
三个月到9月30日，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑换
 
%变化
 
(千美元)
财产费用
 
 
 
 
 
 
 
相同的存储属性
$
22,988

 
$
22,095

 
$
893

 
4.0
 %
获得性质
812

 
289

 
523

 
181.0
 %
出售物业
483

 
1,108

 
(625
)
 
(56.4
)%
(再)发展
1,853

 
1,071

 
782

 
73.0
 %
其他
2,260

 
2,005

 
255

 
12.7
 %
房地产税费(A)
—

 
1,796

 
(1,796
)
 
(100.0
)%
不良债务准备金(B)
—

 
102

 
(102
)
 
(100.0
)%
财产费用共计
$
28,396

 
$
28,466

 
$
(70
)
 
(0.2
)%
(A)在2019年1月1日通过ASU 2016-02之前，我们在房地产费用中包括了由某些租户直接向税务机关支付的房地产费用。与这一偿还收入有关的收入中也包括了相应的偿还额。为便于上表比较，2018年9月30日终了三个月的房地产税以及上表相应的偿还收入已从受影响类别中删除，并分别列出。
(B)在采用ASU 2016-02之前，租赁应收款的信贷损失被列入财产费用。ASU 2016-02要求租赁应收账款的信贷损失与租赁收入相抵。为便于上表中的比较，2018年9月30日终了三个月的坏账准备金已从受影响类别中删除，并单独列出。

35


物业费用包括房产税、维修保养、物业管理、水电费、保险及其他与物业有关的开支。同一商店财产的财产开支增加了90万美元，主要原因是房地产税以及维修和保养费用增加。由于2017年12月31日之后购置的房产，购置物业的支出增加了50万美元。由于2017年12月31日之后售出的房产，房产支出减少了60万美元。(再)开发项目的财产支出增加了80万美元，主要原因是开发工作大量完成。其他方面的物业开支则维持相对不变。
一般费用和行政费用保持相对不变。
 
三个月到9月30日，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑换
 
%变化
 
(千美元)
折旧和其他摊销
 
 
 
 
 
 
 
相同的存储属性
$
24,907

 
$
25,428

 
$
(521
)
 
(2.0
)%
获得性质
1,696

 
602

 
1,094

 
181.7
 %
出售物业
276

 
1,167

 
(891
)
 
(76.3
)%
(再)发展
2,916

 
1,043

 
1,873

 
179.6
 %
公司家具、固定装置和设备及其他
354

 
405

 
(51
)
 
(12.6
)%
折旧和其他摊销总额
$
30,149

 
$
28,645

 
$
1,504

 
5.3
 %
同一商店物业的折旧和其他摊销保持相对不变。由于2017年12月31日之后收购的房产，折旧和其他资产摊销增加了110万美元。由于2017年12月31日之后售出的房产，折旧费和其他摊销额减少了90万美元。(再)开发项目的折旧和其他摊销增加了190万美元，主要原因是与已完成的开发项目有关的折旧和摊销增加。公司家具、固定装置和设备及其他方面的折旧保持相对不变。
在截至2019年9月30日的三个月中，我们确认了与出售8处工业地产有关的5 250万美元的收益，其中包括约160万平方英尺的GLA，以及与将经营租赁重新划分为销售型租赁有关的收益，该租赁是由一名房客在租赁中行使选择权，从我们位于菲尼克斯市场的一栋60万平方英尺的建筑中购买的。在截至2018年9月30日的三个月中，我们确认了与出售四个工业地产有关的810万美元的房地产收益，其中包括约40万平方英尺的GLA。
利息支出保持相对不变。然而，这一小幅增加是由于截至2019年9月30日的三个月未偿加权平均债务余额(14.313亿美元)比2018年9月30日终了的三个月(13.088亿美元)大幅度增加，而资本化利息减少了30万美元，原因是截至2018年9月30日止的3个月，符合资本化条件的发展成本比2018年9月30日终了的3个月减少了30万美元，截至2018年9月30日的3个月的加权平均利率也比截至9月30日的3个月下降了3.97%，2018年(4.24%)。
债券发行成本的摊销保持相对不变。
合资公司的股权损失不显著。
截至2019年9月30日的三个月内，所得税拨款增加了50万美元(180.8%)，而2018年9月30日终了的三个月主要是由于国家税收支出的增加。




36


租赁活动
下表列出截至2019年9月30日为止的3个月和9个月的开始租约摘要。本表不包括月租或期限少于十二个月的租约. 
三个月结束
电话号码
租赁
开始
 
平方尺
开始
(单位：千)
 
净租金
平方尺 (A)
 
直线基
租金增长(B)
 
加权
平均租赁
术语(C)
 
租赁费用
每平方
脚(D)
 
加权
平均租户
留着(E)
新租约
21

 
387

 
$
5.25

 
28.6
%
 
5.2

 
$
3.98

 
N/A

续期租约
25

 
1,129

 
$
5.45

 
57.0
%
 
5.6

 
$
1.15

 
82.3
%
开发/购置租赁
6

 
1,823

 
$
4.41

 
N/A

 
8.2

 
N/A

 
N/A

总/加权平均数
52

 
3,339

 
$
4.86

 
50.4
%
 
7.0

 
$
1.87

 
82.3
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
九个月结束
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
新租约
61

 
1,049

 
$
5.60

 
22.7
%
 
5.4

 
$
4.46

 
N/A

续期租约
116

 
6,078

 
$
5.30

 
28.8
%
 
5.0

 
$
1.35

 
81.1
%
开发/购置租赁
16

 
2,759

 
$
5.07

 
N/A

 
7.0

 
N/A

 
N/A

总/加权平均数
193

 
9,886

 
$
5.27

 
27.9
%
 
5.6

 
$
1.81

 
81.1
%
_______________
(A) 
净租金是指在租赁期限内按照公认会计原则计算的平均基本租金。
(B) 
直线基础租金增长是指新租赁或续约租赁的净租金(包括直线租金调整)与可比租赁的净租金(包括直线租金调整)的变化之比。不包括以前没有类似租约的新租约。
(C) 
租约期限以年数表示。假定不行使租赁延期选项(如果有的话)。
(D) 
租赁费用包括为改善空置和更新空间而发生或资本化的费用，以及为租赁交易支付的佣金和资本化的费用。每平方英尺租赁费用是指该期间开始的租约预计发生的总周转费，而不反映该期间的实际支出。
(E) 
表示更新各自租约的租户的加权平均平方英尺。

下表提供了我们在截至2019年9月30日的三个月和九个月内开始的租约摘要，其中包括租期内的租金优惠。 
三个月结束
电话号码
租赁
有租金优惠
 
平方尺
(单位：千)
 
租金优惠($)
新租约
12

 
215

 
$
279

续期租约
1

 
28

 
11

开发/购置租赁
6

 
1,823

 
2,491

共计
19

 
2,066

 
$
2,781

 
 
 
 
 
 
九个月结束
 
 
 
 
 
新租约
36

 
688

 
$
914

续期租约
4

 
352

 
228

开发/购置租赁
15

 
2,600

 
3,840

共计
55

 
3,640

 
$
4,982



37


流动性与资本资源
截至2019年9月30日，我们的现金、现金等价物和限制性现金分别约为2，800万美元和1，630万美元。截至2019年9月30日，我们还有645.4美元可用于我们的无担保信贷贷款下的额外借款。
我们考虑了短期(至2020年9月30日)的流动性需求，以及我们从业务和其他预期流动性来源获得的估计现金流是否足以满足这些需求。我们有1670万美元的抵押贷款未偿还，截至2019年9月30日，我们预计将在2020年9月30日前偿还。我们期望通过我们的无担保信贷机制下的借款、超额现金流和(或)特定资产的处置来履行这些付款义务。除这些付款义务外，我们认为我们的短期流动性需求主要是用于支付正常的经常性费用、财产购置、开发、翻新、扩建和其他非经常性资本改善、偿债要求、根据“守则”维持公司REIT资格所需的最低分配额和公司董事会批准的分配。我们预计，这些需求将通过业务活动提供的现金流量以及特定资产的处置来满足。这些需要也可通过发行额外的股本或债务证券来满足，但须符合市场条件和根据我们的无担保信贷机制的合同限制或借款。
我们预计将满足长期流动性要求(在2020年9月30日后)，例如房地产收购、开发、预定债务期限、重大翻新、扩张和其他非经常性的资本改善，方法是处置选定的资产、长期无担保和有担保的债务，以及发行额外的股本或债务证券，但须视市场情况而定。
2019年9月30日，我们的无担保信贷贷款贷款的利息加权平均利率为3.14%。截至2019年10月25日，我们有约5.814亿美元可用于在我们的无担保信贷贷款下的额外借款。我们的无担保信贷贷款包含某些金融契约，包括对债务和偿债范围的限制。如果我们未能履行上述任何一项公约，我们获得贷款的机会可能会受到限制。我们相信，截至2019年9月30日，我们遵守了我们的金融契约。我们预计，在2019年余下的时间里，我们将能够遵守我们的金融契约。
我们的高级无担保债券分别被标准普尔、穆迪和惠誉评级为BBB/稳定器、Baa 2/稳定器和BBB/稳定器的信用评级。如果评级下调，我们相信我们将继续获得足够的资本；然而，我们的借贷成本将会增加，我们进入某些金融市场的能力可能会受到限制。

38


现金流量活动
下表汇总了截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9个月公司现金流量活动：
 
 
2019
 
2018
 
 
(单位：千)
经营活动提供的净现金
 
$
190,179

 
$
151,035

用于投资活动的现金净额
 
(214,935
)
 
(172,500
)
筹资活动提供的现金净额
 
18,655

 
46,692

下表汇总了截至2019年9月30日和2018年9月30日为止9个月的业务伙伴关系现金流量活动：
 
 
2019
 
2018
 
 
(单位：千)
经营活动提供的净现金
 
$
190,264

 
$
150,995

用于投资活动的现金净额
 
(214,935
)
 
(172,500
)
筹资活动提供的现金净额
 
18,570

 
46,732

截至2019年9月30日止的9个月的现金流量与上一年可比期间相比的变化情况如下：
业务活动：业务活动提供的现金为公司增加了3 910万美元(业务伙伴关系增加了3 930万美元)，主要原因是：
•
同一商铺物业、购置物业及最近发展的物业的NOI增加2，510万元，但因楼宇处置量减少760万元而抵销；及
•
与2018年相比，我们的合资企业在2019年的分配额增加了1，600万美元。
投资活动：用于投资活动的现金增加了4 240万美元，主要原因如下：
•
与2018年相比，2019年购置和开发房地产以及支付装修和租赁佣金的费用增加5 940万美元；
•
2019年处置房地产所得净收入比2018年减少1 340万美元
由下列各项抵消：
•
与2018年相比，2019年对我们合资企业的净捐款减少3 200万美元。
筹资活动：融资活动提供的现金减少了2 800万美元(业务伙伴关系减少了2 820万美元)，主要原因如下：
•
与2018年相比，2019年发行私人安置债券减少1.5亿美元；
•
减少1.456亿美元，原因是2018年在承销的公开发行中发行普通股所得的收益
由下列各项抵消：
•
与2018年相比，2019年无担保信贷贷款净收入增加2.225亿美元；
•
与2018年相比，2019年应付抵押贷款偿还额减少4 730万美元。


39


市场风险
以下关于我们风险管理活动的讨论包括涉及风险和不确定性的“前瞻性陈述”。实际结果可能与前瞻性声明中的预测结果大相径庭。我们的业务使我们面临来自利率的市场风险，如下所述。
利率风险
以下分析提供了我们在2019年9月30日持有的对利率变化敏感的金融工具和衍生工具的收益、现金流或公允价值的假设损益。虽然这种分析可能有一些作为基准的用途，但不应将其视为一种预测。
在正常的业务过程中，我们也面临非财务或不可量化的风险.这类风险主要包括信贷风险和法律风险，在下文的分析中没有反映出来。
2019年9月30日，固定利率债务(不包括未摊销债务发行成本)为13.396亿美元，占我们债务总额的94.5%。截至同日，7 800万美元的债务(不包括未摊销的债务发行成本)为可变利率债务，占我们债务总额的5.5%。2018年12月31日，我们总债务的100.0%是固定利率债务。
2019年9月30日和2018年12月31日，固定利率债务数额包括4.6亿美元可变利率债务，这些债务通过使用名义总额为4.6亿美元的衍生工具有效地转换为固定利率，从而减轻了我们对贷款协议中定义的无担保定期贷款变动利率的风险敞口。目前，我们并不是为交易或其他投机目的而购买金融工具。
对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务的公允价值，而不是我们的收益或现金流。相反，对于可变利率债务，基准利率的变化通常不会影响债务的公允价值，但会影响我们未来的收益和现金流。利率风险和固定利率债务公允市场价值的变化通常不会对我们产生重大影响，直到我们需要再融资这些债务。关于我们各种固定利率债务的到期日，见综合财务报表附注4。
我们的可变利率债务受市场利率的影响。如果与我们的可变利率债务相关的libor利率增加了10%，我们估计，在截至2019年9月30日的9个月里，我们的利息支出将根据截至2019年9月30日的9个月的平均未偿浮动利率，增加大约17万美元。此外，如果在截至2019年9月30日的9个月内，由于再融资，我们加权平均固定利率债务的加权平均利率增加了10%，那么在截至2019年9月30日的9个月内，利息支出将增加约400万美元。
截至2019年9月30日，根据我们对当时市场利率的估计，我们的债务估计公允价值约为14.928亿美元。

利用衍生金融工具，我们可以管理利率上升的风险，因为这些波动会对我们的收入和现金流动产生影响。截至2019年9月30日和2018年12月31日，我们有了衍生工具(“定期贷款互换”)，其名义未偿总额为4.6亿美元，这降低了我们对基于libor的无担保定期贷款浮动利率的敞口。此外，2018年12月，由于预计未来将发行长期债券，我们进入了两个国库锁(2018年国库锁)，其名义总价值为1亿美元，用于管理我们对十年期美国国债利率变化的风险敞口。在2019年4月，我们支付了310万美元与我们的对手方和解2018年国库锁。2018年美国财政部将10年期美国国债利率固定在2.93%的加权平均水平上。我们指定2018年国库锁为现金流对冲工具，并将在10年期间将支付给对手方的款项摊还利息支出，这相当于我们新发行的私人发行债券的期限。

40


补充收入计量
房地产行业的投资者和行业分析师利用运营资金(“FFO”)和净营业收入(“NOI”)作为股本REIT的补充经营业绩衡量标准。根据美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)，不动产资产的历史成本核算含蓄地假定，随着时间的推移，不动产资产的价值可通过折旧而减少。由于房地产价格在历史上一直随市场状况而上升或下跌，许多行业分析师和投资者更愿意补充使用历史成本核算的运营业绩，包括FFO和NOI等指标。我们提供有关FFO和同一商店NOI(“SS NOI”)的信息，这既是因为这些行业分析师对这些信息感兴趣，也是因为我们的管理层认为FFO和SS NOI是重要的性能衡量标准。FFO和SS NOI是管理层在衡量我们的业绩时使用的因素，包括用于根据我们的2019年激励薪酬计划确定我们的执行官员的薪酬。
无论是FFO还是SS NOI，都不应被视为替代净收入或根据公认会计原则得出的任何其他措施。FFO和SS NOI既不代表根据公认会计原则开展的业务活动产生的现金，也不应被视为业务活动现金流量的替代办法，以衡量我们的流动资金，也不代表可用于我们现金需求的资金，包括我们分发现金的能力。
业务资金
全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)承认并为房地产业确定了一项对REIT经营业绩的补充计量，即FFO，其中除其他项目外，不包括根据公认会计原则确定的净收入中的历史成本折旧。FFO是一种非GAAP财务措施.FFO由我们根据NAREIT理事会通过的定义计算，可能无法与其他公司的其他类似名称的措施相比较。
根据我们从2019年1月1日起采用的重新声明的NAREIT对FFO的定义，我们计算FFO等于第一工业不动产信托公司的普通股股东和参股证券的净收入，加上不动产的折旧和其他摊销，加上不动产的减值或加减的房地产销售损益，扣除与出售房地产有关的任何所得税准备金或收益。我们还从一家未合并合资企业的净收益中排除了同样的调整。在2018年期间，如果适用的话，出售不可折旧房地产的收益和损失以及不可折旧房地产的减值不排除在FFO之外。
管理层认为，使用普通股东和参与证券的FFO，再加上净收入(这仍然是衡量业绩的主要指标)，可以提高投资公众对REITs经营结果的理解，并使比较REIT经营结果更有意义。管理层认为，不包括与房地产资产出售、房地产资产减值以及房地产资产折旧和摊销有关的损益，投资者和分析师能够识别构成REIT活动核心的长期资产的经营业绩，并利用这些经营结果来帮助比较不同时期或不同公司的经营业绩。
      

41


下表显示在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和9个月内，普通股股东和参与证券的净收入与可供普通股股东和参与证券使用的FFO计算结果的对账情况。
 
三个月到9月30日，
 
截至9月30日的9个月，
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(单位：千)
 
(单位：千)
第一工业地产信托公司普通股持有人及参股证券的净收益
$
78,311

 
$
30,911

 
$
141,914

 
$
112,412

调整：
 
 
 
 
 
 
 
不动产折旧和其他摊销
29,993

 
28,439

 
89,451

 
85,019

应折旧房地产减值
—

 
—

 
—

 
2,285

房地产销售收益(2018年可折旧)
(52,489
)
 
(7,520
)
 
(53,378
)
 
(52,660
)
从合资企业看房地产销售的收益
—

 
—

 
(16,714
)
 
—

所得税--联营企业出售房地产的收益
—

 
—

 
3,095

 
—

调整中的非控制权益份额
541

 
(503
)
 
(463
)
 
(878
)
第一工业地产信托公司普通股持有人及参与证券的营运基金
$
56,356

 
$
51,327

 
$
163,905

 
$
146,178

同店营业净收入
SS NOI是一种非GAAP财务措施，它提供了一种租赁业务的衡量标准，据我们计算，它不考虑折旧和摊销、一般和行政费用、利息费用、减值费用、所得税福利和费用、合营企业的收益或损失、债务留存和出售房地产的损益。我们将NOI定义为收入减去房地产税、维修和维护、物业管理、公用事业、保险和其他费用等财产费用，减去不属于同一商店财产的财产的NOI，减去直线租金的影响，高于或低于市场租金摊销和租赁终止费。在计算SSNOI时，我们不包括直线租金和(以下)市场租金，因为我们认为它提供了一个更好的衡量实际现金基础租金同比增长的指标。按照这样的定义，SS NOI可能无法与其他REITs报告的相同存储净营业收入或其他REITs报告的不同定义相同的存储属性或NOI相比较。影响SS NOI的主要因素是入住率、租金增减和房客追偿增加或减少。我们的成功在很大程度上取决于我们能否从租户那里租赁空间和收回与这些租约有关的经营成本。
下表显示了在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三个月和9个月内，同一商店收入和财产支出的对账情况(并与业务报表中反映的收入和支出进行了调节)。
 
三个月到9月30日，
 
 
 
截至9月30日的9个月，
 
 
 
2019
 
2018
 
%变化
 
2019
 
2018
 
%变化
 
(单位：千)
 
 
 
(单位：千)
 
 
同一商店收入
$
92,669

 
$
89,379

 
 
 
$
276,368

 
$
265,932

 
 
同一商店财产费用
(22,988
)
 
(22,095
)
 
 
 
(70,212
)
 
(66,927
)
 
 
相同商店调整前的净营业收入
$
69,681

 
$
67,284

 
3.6%
 
$
206,156

 
$
199,005

 
3.6%
相同的商店调整：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
直线租金
(59
)
 
256

 
 
 
150

 
(282
)
 
 
市场租金以上/以下摊销
(256
)
 
(249
)
 
 
 
(763
)
 
(749
)
 
 
租约终止费
(246
)
 
(88
)
 
 
 
(1,230
)
 
(262
)
 
 
同店营业净收入
$
69,120

 
$
67,203

 
2.9%
 
$
204,313

 
$
197,712

 
3.3%

42


最近的会计公告
参见综合财务报表附注2。
后续事件
由2019年10月1日起至2019年10月25日，我们以大约1 980万美元的总购买价格(不包括交易费用)购买了一片土地。此外，我们以400万美元出售了一个工业地产，不包括交易费用。
第3项
市场风险的定量和定性披露
对这一项目的答复载于上文第2项“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”。
第4项
管制和程序
第一工业地产信托公司
截至本报告所述期间结束时，公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，对公司的披露控制和程序(如“外汇法”第13a-15(E)条和第15d-15(E)条所界定的)的有效性进行了评估。根据“交易法”第13a-15(B)条或第15d-15(B)条对这些控制和程序的评估，公司的首席执行官和首席财务官得出结论认为，截至该期间结束时，公司的披露控制和程序是有效的。
本报告所涵盖的会计季度发生的公司对财务报告的内部控制没有发生重大影响，或相当可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响。
第一工业，L.P.
截至本报告所述期间结束时，公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官，代表作为经营合伙公司普通合伙人的公司，对经营合伙公司的披露控制和程序的有效性进行了评估(如“外汇法”第13a-15(E)条和第15d-15(E)条所规定)。根据对“交易法”第13a-15(B)条或第15d-15(B)条所要求的这些控制和程序的评估，公司的首席执行官和首席财务官代表作为经营合伙的普通合伙人的公司得出结论认为，截至该期间结束时，运营合伙的披露控制和程序是有效的。
业务伙伴关系对财务报告的内部控制没有发生变化，这种控制发生在本报告所涵盖的财政季度，对业务伙伴关系财务报告的内部控制产生了重大影响或相当可能产生重大影响。

43

第II部：其他资料
相关项目1。
法律程序
没有。
项目准准1A。
危险因素
截至2018年12月31日，我们在表10-K年度报告中披露的风险因素没有发生重大变化，但在本表格其他地方披露的与此类风险因素有关的事实信息除外。有关这些风险因素的详细说明，请参阅我们2018年12月31日终了年度表10-K的年度报告中的“1A项.风险因素”。
相关项目2。
未登记的股本证券出售和收益的使用
没有。
第3项
高级证券违约
没有。
第4项
矿山安全披露
没有。
第5项
其他资料
没有。
第6项
展品
本项所要求的展品列于附件所附的展品索引。

44


展示指数 
展品
 
描述
 
 
 
3.7#
 
“公司章程修正案”，日期为2013年5月9日(参照2013年5月10日提交的公司表格8-K表表3.1，档案号1-13102)
 
 
 
31.1*
 
第一工业地产信托公司首席执行主任证书根据经修正的1934年“证券交易法”第13a-14(A)条
 
 
 
31.2*
 
第一工业地产信托公司首席财务主任认证。根据经修正的1934年“证券交易法”第13a-14(A)条
 
 
 
31.3*
 
根据经修正的1934年“证券交易法”规则13a-14(A)，第一工业不动产信托公司首席执行官以第一工业有限公司唯一普通合伙人L.P.的身份认证
 
 
 
31.4*
 
根据经修订的1934年“证券交易法”规则13a-14(A)，第一工业不动产信托公司首席财务官以第一工业有限公司唯一普通合伙人L.P.的身份认证
 
 
 
32.1**
 
第一工业地产信托公司首席执行主任及首席财务主任的认证。根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条通过的“美国法典”第18条第1350款
 
 
 
32.2**
 
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条通过的第一工业不动产信托公司首席执行干事和首席财务干事的认证，该公司是第一工业有限公司的唯一普通合伙人，根据“美国法典”第18条，第1350节。
 
 
 
101.1*
 
以XBRL格式编制的第一工业不动产信托公司和第一工业地产信托公司2019年9月30日终了季度第10-Q号报表的财务报表如下：(1)合并资产负债表(未经审计)；(2)综合业务报表(未经审计)；(3)综合收入综合报表(未经审计)；(4)股东权益变动/合伙人变动表合并报表(未经审计)；(5)现金流动综合报表(未经审计)；(6)合并财务报表(未经审计)
 
 
 
104
 
封面交互数据文件(格式化为内联XBRL，包含在表101中)
_______________
#
在此重新归档，以提供一个更新的超链接到适当的以前存档。
*
随函提交。
**
随函附上。


45


签名
根据1934年“证券交易法”的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并经正式授权。

 
第一工业地产信托公司
 
 
 
 
通过：
/S/CCT
 
 
斯科特·A·穆希尔
首席财务官
(首席财务主任)
 
 
 
 
通过：
/S/SPA/SPA E.Niemiec
 
 
Sara E.Niemiec
首席会计官
(首席会计主任)
 
 
第一工业，L.P.
 
 
 
 
通过：
第一工业地产信托公司
 
 
作为普通合伙人
 
 
 
 
通过：
/S/CCT
 
 
斯科特·A·穆希尔
首席财务官
(首席财务主任)
 
 
 
 
通过：
/S/SPA/SPA E.Niemiec
 
 
Sara E.Niemiec
首席会计官
(首席会计主任)
日期：2019年10月25日

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