美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
表格10-Q
x
根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的季度报告

截至2019年3月31日的季度
或
o
根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
For the transition period from              to             
 
佣金档案编号1-12298(摄政中心公司)
委员会档案编号24763-24763(摄政中心，L.P.)
 
摄政中心公司
摄政中心，L.P.
(注册人的准确姓名如其章程所指明)
佛罗里达(摄政中心公司)
regencylogocolora12.jpg
59-3191743
特拉华州(摄政中心，L.P)
59-3429602
(成立为法团或组织的州或其他司法管辖区)
(国税局雇主身分证号码)
 
 
一条独立车道，114套房
佛罗里达州杰克逊维尔32202
(904) 598-7000
(主要行政办事处地址)(邮政编码)
(登记人的电话号码，包括区号)

根据该法第12条第12款(B)项登记的证券：
摄政中心公司
每一类的名称
 
交易符号
 
每间交易所的注册名称
普通股，面值0.01美元
 
雷吉
 
纳斯达克股票市场有限责任公司
摄政中心，L.P.
每一类的名称
 
交易符号
 
每间交易所的注册名称
无
 
不适用
 
不适用

________________________________


通过复选标记，说明注册人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第1813或15(D)条要求提交的所有报告(或要求注册人提交此类报告的较短时间)，以及(2)在过去90天内，注册人是否遵守了提交报告的要求。(2)在过去的90天中，注册人(1)是否已提交了“1934年证券交易法”第13条或第15(D)条要求提交的所有报告(或提交报告的时间过短，以致注册人必须提交此类报告)。
Regency Centers Corporation              YES  x    NO  o                     Regency Centers, L.P.              YES  x    NO  o

通过复选标记指明注册人是否在过去12个月内以电子方式提交了S-T规则第405条要求提交的每一个互动数据文件(或要求注册人提交此类文件的较短时间)。
Regency Centers Corporation              YES  x    NO  o                     Regency Centers, L.P.              YES  x    NO  o


通过复选标记指明注册人是大型加速提交人、加速提交者、非加速提交者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“Exchange Act”规则12b-2中的“大型加速申报公司”、“较小的报告公司”和“新兴增长公司”的定义。(检查一)：
摄政中心公司：
大型加速式加速机
x
加速鉴别器
o
新兴成长型公司
o
非加速报税器
o
规模较小的统一报告公司
o
 
 
摄政中心，L.P.：
大型加速式加速机
o
加速鉴别器
x
新兴成长型公司
o
非加速报税器
o
规模较小的统一报告公司
o
 
 

如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。
Regency Centers Corporation              YES  o    NO   o                    Regency Centers, L.P.              YES  o    NO  o

通过复选标记指明注册人是否为空壳公司(如“交易法”规则12b-2所定义)。
Regency Centers Corporation              YES  o    NO   x                    Regency Centers, L.P.              YES  o    NO  x

截至2019年5月9日，摄政中心公司的普通股流通股为167，518，691股。
 



解释性说明
本报告综合了Regency Center Corporation和Regency Center，L.P.截至2019年3月31日的10-Q表季度报告。除非另有说明或上下文另有要求，本报告中提及的“Regency Center Corporation”或“母公司”是指Regency Center Corporation及其受控子公司；以及提及“Regency Center，L.P.”。或“经营伙伴关系”是指摄政中心、L.P.及其控制的子公司。“本公司”、“摄政中心”或“摄政”一词是指母公司和经营合伙企业，统称为“本公司”、“摄政中心”或“摄政中心”。
母公司是一家房地产投资信托(“REIT”)和普通合伙人的经营合伙。业务伙伴关系的资本包括一般和有限的共同伙伴单位(“单位”)。截至2019年3月31日，母公司在经营合伙企业中拥有约99.8%的单位。余下的有限单位由投资者拥有。作为经营伙伴关系的唯一普通合伙人，母公司对经营伙伴关系的日常管理拥有专属控制权。
本公司相信，将母公司及营运合伙公司表格©10-Q所载的季度报告合并为本单一报告，可带来以下好处：
•
提高投资者对母公司和经营伙伴关系的理解，使投资者能够以与管理层相同的方式看待业务和经营业务；
•
消除重复披露，并提供更精简、更具可读性的列报方式；以及
•
通过编写一份合并报告而不是两份单独的报告来提高时间和成本效益。
管理层将母公司和经营伙伴关系作为一个整体经营。母公司的管理人员与经营合伙企业的管理人员由同一人组成。这些人是母公司的管理人员和经营伙伴关系的雇员。
本公司认为，在母公司与营运合伙如何作为合并公司运作的背景下，了解母公司与营运合伙之间的主要差异是很重要的。母公司是房地产投资信托基金，其唯一的重要资产是其对经营合伙企业的合伙权益的所有权。因此，母公司本身不经营业务，只是作为经营合伙企业的唯一普通合伙人，不时发行公开股本，并为经营合伙企业的某些债务提供担保。除了5亿美元的无担保公共和私人配售债务外，母公司不持有任何债务，但为经营伙伴关系的所有无担保债务提供担保。经营合伙公司也是共同发行人，为母公司5亿美元的债务提供担保。经营合伙持有本公司的全部资产，并保留本公司合营企业的所有权权益。除母公司发行公开股份所得的净收益外，作为合伙单位的交换，母公司向营运合伙出资，营运合伙产生本公司业务所需的所有剩余资本。这些来源包括业务伙伴关系的业务、其直接或间接负债以及伙伴关系单位的发放。
股东权益、合伙人资本和非控股权益是母公司合并财务报表与经营合伙企业合并财务报表的主要差异领域。业务伙伴关系的资本包括一般和有限的共同伙伴单位。由第三方拥有的经营合伙中的有限合伙人单位在合伙企业的财务报表中计入合伙人的资本，在母公司的财务报表中计入非控股权益中的股东权益。
为了强调母公司和经营伙伴关系之间的区别，本报告中有几节分别讨论了母公司和经营伙伴关系，包括单独的财务报表、控制和程序部分，以及单独的附件31和32认证。在合并母公司和经营伙伴关系披露的章节中，本报告将行动或持股称为本公司的行动或持股。
母公司作为控制经营合伙企业的普通合伙人，为财务报告的目的对经营合伙企业进行合并，母公司除投资于经营合伙企业外，没有其他资产。因此，尽管股东权益和合伙人资本如上文所述有所不同，但母公司和经营合伙企业的资产和负债在其各自的财务报表中是相同的。



目录
 
 
表格10-Q
“报告”主页
 
 
 
第一部分-财务信息
 
 
 
 
项目1.
财务报表(未经审计)
 
 
 
 
摄政中心公司：
 
 
 
 
 
截至2019年3月31日和2018年12月31日的综合资产负债表
1
 
 
 
 
截至2019年3月31日和2018年3月31日的综合运营报表
2
 
 
 
 
截至2019年3月31日和2018年3月31日的综合全面收益表
3
 
 
 
 
截至2019年3月31日和2018年3月31日的合并股本报表
4
 
 
 
 
截至2019年3月31日及2018年3月31日的综合现金流量表
5
 
 
 
摄政中心，L.P.：
 
 
 
 
 
截至2019年3月31日和2018年12月31日的综合资产负债表
7
 
 
 
 
截至2019年3月31日和2018年3月31日的综合运营报表
8
 
 
 
 
截至2019年3月31日和2018年3月31日的综合全面收益表
9
 
 
 
 
截至2019年3月31日及2018年3月31日的综合资本报表
10
 
 
 
 
截至2019年3月31日及2018年3月31日的综合现金流量表
11
 
 
 
 
合并财务报表附注
13
 
 
 
项目2.
经营管理人员对财务状况和经营结果的探讨与分析
33
 
 
 
项目3.
市场风险的定量与定性披露
54
 
 
 
项目4.
管制和程序
54
 
 
 
第二部分-其他资料
 
 
 
 
项目1.
法律程序
55
 
 
 
项目1A
危险因素
55
 
 
 
项目2.
未登记的股权证券销售和收益的使用
55
 
 
 
项目3.
高级证券违约
55
 
 
 
项目4.
矿山安全披露
56
 
 
 
项目5.
其他资料
56
 
 
 
项目6.
陈列品
56
 
 
 
签名
58
 
 
 
 
 
 




第一部分-财务信息

项目1.财务报表

摄政中心公司
综合资产负债表
2019年3月31日和2018年12月31日
(单位：千，共享数据除外)
 
 
2019
 
2018
资产
 
(未经审计)
 
 
按成本计算的房地产资产
$
10,875,058

 
10,863,162

减：累计折旧
 
1,605,681

 
1,535,444

房地产投资，净额
 
9,269,377

 
9,327,718

对房地产合伙企业的投资
 
456,733

 
463,001

待售物业
 
15,275

 
60,516

现金、现金等价物和限制性现金(包括截至2019年3月31日和2018年12月31日分别为3 305美元和2 658美元的限制性现金)
 
42,784

 
45,190

承租人和其他应收款
 
160,635

 
172,359

递延租赁费用减去分别于2019年3月31日和2018年12月31日累计摊销的102 141美元和101 093美元
 
82,477

 
84,983

购得租赁无形资产减去2018年3月31日累计摊销225 693美元和2018年12月31日累计摊销219 689美元
 
280,613

 
387,069

使用权资产，净额
 
296,859

 
—

其他资产
 
412,851

 
403,827

总资产
$
11,017,604

 
10,944,663

负债与权益
 
 
 
 
负债：
 
 
 
 
应付票据
$
3,009,886

 
3,006,478

无担保信贷
 
673,852

 
708,734

应付账款和其他负债
 
183,983

 
224,807

购得租赁无形负债减去截至2019年3月31日和2018年12月31日分别为99 163美元和92 746美元的累计摊销
 
475,065

 
496,726

租赁负债
 
225,122

 
—

租户担保、代管押金和预付租金
 
46,923

 
57,750

负债共计
 
4,614,831

 
4,494,495

承付款和意外开支
 
—

 
—

权益：
 
 
 
 
股东权益：
 
 
 
 
普通股，每股面值0.01美元，授权股份220，000，000股；分别于2019年3月31日和2018年12月31日发行的167，517，243股和167，904，593股
 
1,675

 
1,679

按成本计算的库存股，分别在2019年3月31日和2018年12月31日持有410，963和390，163股
 
(21,226
)
 
(19,834
)
额外实收资本
 
7,639,353

 
7,672,517

累计其他综合损失
 
(6,096
)
 
(927
)
超过净收入的分配
 
(1,263,011
)
 
(1,255,465
)
股东权益总额
 
6,350,695

 
6,397,970

非控股权益：
 
 
 
 
可交换经营合伙单位，在2019年3月31日和2018年12月31日的总赎回价值分别为23，615美元和20，532美元
 
10,641

 
10,666

有限合伙人在合并合伙企业中的利益
 
41,437

 
41,532

全部非控制权益
 
52,078

 
52,198

总股本
 
6,402,773

 
6,450,168

负债和股本总额
$
11,017,604

 
10,944,663

见合并财务报表的附注。

1




摄政中心公司
综合经营报表
(单位：千，每共享数据除外)
(未经审计)
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
2019
 
2018
收入：
 
 
 
 
租赁收入
$
277,303

 
267,510

其他财产性收入
 
1,982

 
2,025

管理费、交易费和其他费用
 
6,972

 
7,158

总收入
 
286,257

 
276,693

业务费用：
 
 
 
 
折旧摊销
 
97,194

 
88,525

运行维护
 
40,638

 
42,516

一般和行政
 
21,300

 
17,606

房地产税
 
34,155

 
30,425

其他业务费用
 
1,134

 
1,632

业务费用共计
 
194,421

 
180,704

其他费用(收入)：
 
 
 
 
利息支出净额
 
37,752

 
36,785

减值拨备(扣除税后)
 
1,672

 
16,054

扣除税后的房地产销售收益
 
(16,490
)
 
(96
)
提前清偿债务
 
10,591

 
162

净投资收益
 
(2,354
)
 
(32
)
其他费用(收入)共计
 
31,171

 
52,873

房地产合伙企业投资收益中的权益前业务收入
 
60,665

 
43,116

房地产合伙企业投资收益的股权
 
30,828

 
10,349

净收入
 
91,493

 
53,465

非控股权益：
 
 
 
 
可交换经营合伙单位
 
(190
)
 
(111
)
有限合伙人在合并合伙企业中的利益
 
(857
)
 
(694
)
非控股权益所得
 
(1,047
)
 
(805
)
应归属于普通股股东的净收益
$
90,446

 
52,660


 
 
 
 
每股收入-基本
$
0.54

 
0.31

每股收益-稀释
$
0.54

 
0.31

见合并财务报表的附注。

2



摄政中心公司
综合全面收益表
(千)
(未经审计)
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
2019
 
2018
净收入
$
91,493

 
53,465

其他综合(损失)收入：
 
 
 
 
衍生工具公允价值变动的有效部分：
 
 
 
 
衍生工具公允价值变动的有效部分
 
(5,489
)
 
9,505

净收入中包括的衍生工具的重新分类调整
 
(176
)
 
2,138

可供出售债务证券的未实现收益(损失)
 
137

 
(119
)
其他综合(损失)收入
 
(5,528
)
 
11,524

综合收益
 
85,965

 
64,989

减：属于非控股权益的全面收入：
 
 
 
 
非控股权益应占净收入
 
1,047

 
805

可归因于非控股权益的其他综合(损失)收入
 
(359
)
 
483

非控股权益的综合收益
 
688

 
1,288

本公司的综合收益
$
85,277

 
63,701

见合并财务报表的附注。

3




摄政中心公司
合并权益表
截至2019年3月31日和2018年3月31日的三个月
(单位：千，每共享数据除外)
(未经审计)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
非控制权益
 
 
 
 
普普通通
股票
 
财务处
股票
 
附加
付费注册
资本
 
累积
其他
综合收入(损失)
 
分布
在超过.的范围内
净收入
 
共计
股东
权益
 
可交换的
操作
伙伴关系
单位
 
有限
合作伙伴
利息支出
固形
伙伴关系
 
共计
非控制
利益
 
共计
权益
2017年12月31日余额
 
$
1,714

 
(18,307
)
 
7,873,104

 
(6,289
)
 
(1,158,170
)
 
6,692,052

 
10,907

 
30,095

 
41,002

 
6,733,054

因会计政策变化而作出的调整(附注1)
 
—

 
—

 
—

 
12

 
30,889

 
30,901

 
—

 
2

 
2

 
30,903

2018年1月1日调整余额
 
1,714

 
(18,307
)
 
7,873,104

 
(6,277
)
 
(1,127,281
)
 
6,722,953

 
10,907

 
30,097

 
41,004

 
6,763,957

净收入
 
—

 
—

 
—

 
—

 
52,660

 
52,660

 
111

 
694

 
805

 
53,465

其他全面收入(损失)
 
—

 
—

 
—

 
11,041

 
—

 
11,041

 
23

 
460

 
483

 
11,524

递延补偿计划，净额
 
—

 
(449
)
 
446

 
—

 
—

 
(3
)
 
—

 
—

 
—

 
(3
)
已发行限制性股票，扣除摊销净额
 
1

 
—

 
4,120

 
—

 
—

 
4,121

 
—

 
—

 
—

 
4,121

按股票计酬预扣税款赎回的普通股，净额
 
—

 
—

 
(6,643
)
 
—

 
—

 
(6,643
)
 
—

 
—

 
—

 
(6,643
)
回购和留存的普通股
 
(21
)
 
—

 
(124,968
)
 
—

 
—

 
(124,989
)
 
—

 
—

 
—

 
(124,989
)
根据股息再投资计划发行的普通股
 
—

 
—

 
358

 
—

 
—

 
358

 
—

 
—

 
—

 
358

已发行普通股，扣除发行费用后的净额
 
—

 
—

 
10

 
—

 
—

 
10

 
—

 
—

 
—

 
10

分发给合作伙伴
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(1,018
)
 
(1,018
)
 
(1,018
)
宣布的现金股利：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通股/股(每股0.555美元)
 
—

 
—

 
—

 
—

 
(95,207
)
 
(95,207
)
 
(194
)
 
—

 
(194
)
 
(95,401
)
2018年3月31日结余
 
1,694

 
(18,756
)
 
7,746,427

 
4,764

 
(1,169,828
)
 
6,564,301

 
10,847

 
30,233

 
41,080

 
6,605,381

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2018年12月31日余额
 
1,679

 
(19,834
)
 
7,672,517

 
(927
)
 
(1,255,465
)
 
6,397,970

 
10,666

 
41,532

 
52,198

 
6,450,168

净收入
 
—

 
—

 
—

 
—

 
90,446

 
90,446

 
190

 
857

 
1,047

 
91,493

其他综合收入
 
—

 
—

 
—

 
(5,169
)
 
—

 
(5,169
)
 
(11
)
 
(348
)
 
(359
)
 
(5,528
)
递延补偿计划，净额
 
—

 
(1,392
)
 
1,392

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

已发行限制性股票，扣除摊销净额
 
2

 
—

 
3,950

 
—

 
—

 
3,952

 
—

 
—

 
—

 
3,952

按股票计酬预扣税款赎回的普通股，净额
 
—

 
—

 
(6,051
)
 
—

 
—

 
(6,051
)
 
—

 
—

 
—

 
(6,051
)
回购和留存的普通股
 
(6
)
 
—

 
(32,772
)
 
—

 
—

 
(32,778
)
 
—

 
—

 
—

 
(32,778
)
根据股息再投资计划发行的普通股
 
—

 
—

 
383

 
—

 
—

 
383

 
—

 
—

 
—

 
383

合作伙伴的贡献
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
895

 
895

 
895

分发给合作伙伴
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(1,565
)
 
(1,565
)
 
(1,565
)
有限合伙人利益再分配
 
—

 
—

 
(66
)
 
—

 
—

 
(66
)
 
—

 
66

 
66

 
—

宣布的现金股利：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通股/股(每股0.585美元)
 
—

 
—

 
—

 
—

 
(97,992
)
 
(97,992
)
 
(204
)
 
—

 
(204
)
 
(98,196
)
2019年3月31日结余
 
1,675

 
(21,226
)
 
7,639,353

 
(6,096
)
 
(1,263,011
)
 
6,350,695

 
10,641

 
41,437

 
52,078

 
6,402,773

见合并财务报表的附注。

4




摄政中心公司
综合现金流量表
截至1931年3月31日、2019年和2018年3月31日的三个月
(千)
(未经审计)
 
 
2019
 
2018
业务活动现金流量：
 
 
 
 
净收入
$
91,493

 
53,465

调整净收入与业务活动提供的现金净额：
 
 
 
 
折旧摊销
 
97,194

 
88,525

递延贷款成本和债务溢价摊销
 
2,921

 
2,471

高于和低于市场租赁的无形资产(净额)和摊销
 
(13,090
)
 
(8,181
)
按股票计算的报酬，扣除资本化后的净额
 
3,475

 
3,397

房地产合伙企业投资收益的股权
 
(30,828
)
 
(10,349
)
扣除税后的房地产销售收益
 
(16,490
)
 
(96
)
减值拨备(扣除税后)
 
1,672

 
16,054

提前清偿债务
 
10,591

 
162

房地产合伙企业投资业务收益的分配
 
14,417

 
13,319

衍生工具的结算
 
(5,719
)
 
—

递延补偿费
 
2,314

 
40

已实现和未实现投资收益
 
(2,354
)
 
(30
)
资产和负债的变化：
 
 
 
 
承租人和其他应收款
 
9,050

 
4,296

递延租赁费用
 
(2,491
)
 
(1,189
)
其他资产
 
(11,212
)
 
(476
)
应付账款和其他负债
 
(8,908
)
 
(13,793
)
租户担保、代管押金和预付租金
 
(10,671
)
 
2,253

经营活动提供的净现金
 
131,364

 
149,868

投资活动的现金流量：
 
 
 
 
购置经营性房地产
 
(15,722
)
 
(20,071
)
购置经营性房地产的预付定金
 
(1,250
)
 
—

房地产开发和基本建设改进
 
(39,929
)
 
(51,968
)
出售房地产投资所得
 
82,533

 
3,227

应收票据的发行
 
—

 
(462
)
对房地产合伙企业的投资
 
(19,587
)
 
(39,330
)
从房地产合伙企业投资中获得的分配
 
41,587

 
2,328

投资证券红利
 
116

 
71

购买投资证券
 
(5,359
)
 
(7,543
)
出售投资证券的收益
 
4,612

 
6,542

投资活动提供(使用)的现金净额
 
47,001

 
(107,206
)
筹资活动的现金流量：
 
 
 
 
结合股权奖励计划回购普通股
 
(6,148
)
 
(6,755
)
透过股份回购计划购回普通股
 
(32,778
)
 
(124,989
)
出售库存股所得收益
 
8

 
99

分配给合并合伙企业中的有限合伙人，净额
 
(1,485
)
 
(1,018
)
分配给可交换的经营合伙单位持有人
 
(204
)
 
(194
)
支付给普通股股东的股息
 
(97,608
)
 
(94,849
)
偿还固定利率无抵押票据
 
(250,000
)
 
—

发行固定利率无担保票据的收益，净额
 
298,983

 
299,511

来自无担保信贷安排的收益
 
110,000

 
185,000

偿还无抵押信贷
 
(145,000
)
 
(245,000
)
应付票据收益
 
—

 
1,740

应付票据的偿还
 
(40,315
)
 
—

预定本金付款
 
(2,235
)
 
(2,773
)
支付贷款费用
 
(3,342
)
 
(9,179
)
早期赎回成本
 
(10,647
)
 
—

融资活动提供的现金净额(用于)
 
(180,771
)
 
1,593

现金及现金等价物和限制性现金净额(减少)增加额
 
(2,406
)
 
44,255

期初现金及现金等价物和限制性现金
 
45,190

 
49,381

期末现金及现金等价物和限制性现金
$
42,784

 
93,636


5




补充披露现金流量信息：
 
 
 
 
支付利息的现金(2019年和2018年分别为1 015美元和2 179美元的资本化利息净额)
$
42,421

 
30,467

已付(已收)所得税现金，净额
$
15

 
(407
)
补充披露非现金交易：
 
 
 
 
为购置房地产而承担的抵押贷款
$
—

 
9,700

应计资本支出的变动
$
10,494

 
—

根据股息再投资计划发行的普通股
$
383

 
358

股票薪酬资本化
$
573

 
837

有限合伙人在合并伙伴关系中的捐款，净额
$
881

 
—

为股息信托再投资而发行的普通股
$
238

 
205

股票奖励对信托的贡献
$
1,328

 
637

以信托形式持有的股份的分配
$
167

 
317

可供出售的债务证券的公允价值变动
$
174

 
(128
)
见合并财务报表的附注。

6




摄政中心，L.P.
综合资产负债表
2019年3月31日和2018年12月31日
(单位：千，单位数据除外)
 
 
2019
 
2018
资产
 
(未经审计)
 
 
按成本计算的房地产资产
$
10,875,058

 
10,863,162

减：累计折旧
 
1,605,681

 
1,535,444

房地产投资，净额
 
9,269,377

 
9,327,718

对房地产合伙企业的投资
 
456,733

 
463,001

待售物业
 
15,275

 
60,516

现金、现金等价物和限制性现金(包括截至2019年3月31日和2018年12月31日分别为3 305美元和2 658美元的限制性现金)
 
42,784

 
45,190

承租人和其他应收款
 
160,635

 
172,359

递延租赁费用减去分别于2019年3月31日和2018年12月31日累计摊销的102 141美元和101 093美元
 
82,477

 
84,983

购得租赁无形资产减去2018年3月31日累计摊销225 693美元和2018年12月31日累计摊销219 689美元
 
280,613

 
387,069

使用权资产，净额
 
296,859

 
—

其他资产
 
412,851

 
403,827

总资产
$
11,017,604

 
10,944,663

负债与资本
 
 
 
 
负债：
 
 
 
 
应付票据
$
3,009,886

 
3,006,478

无担保信贷
 
673,852

 
708,734

应付账款和其他负债
 
183,983

 
224,807

购得租赁无形负债减去截至2019年3月31日和2018年12月31日分别为99 163美元和92 746美元的累计摊销
 
475,065

 
496,726

租赁负债
 
225,122

 
—

租户担保、代管押金和预付租金
 
46,923

 
57,750

负债共计
 
4,614,831

 
4,494,495

承付款和意外开支
 
—

 
—

资本：
 
 
 
 
合作伙伴资本：
 
 
 
 
普通合伙人；截至2019年3月31日和2018年12月31日分别为167，517，243和167，904，593个单位
 
6,356,791

 
6,398,897

有限责任合伙人；349，902个单位截至2019年3月31日和2018年12月31日尚未结清
 
10,641

 
10,666

累计其他综合(损失)
 
(6,096
)
 
(927
)
合伙人资本总额
 
6,361,336

 
6,408,636

非控制权益：有限合伙人在合并合伙企业中的利益
 
41,437

 
41,532

总资本
 
6,402,773

 
6,450,168

负债和资本总额
$
11,017,604

 
10,944,663

见合并财务报表的附注。

7




摄政中心，L.P.
综合经营报表
(单位：千，单位数据除外)
(未经审计)
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
2019
 
2018
收入：
 
 
 
 
租赁收入
$
277,303

 
267,510

其他财产性收入
 
1,982

 
2,025

管理费、交易费和其他费用
 
6,972

 
7,158

总收入
 
286,257

 
276,693

业务费用：
 
 
 
 
折旧摊销
 
97,194

 
88,525

运行维护
 
40,638

 
42,516

一般和行政
 
21,300

 
17,606

房地产税
 
34,155

 
30,425

其他业务费用
 
1,134

 
1,632

业务费用共计
 
194,421

 
180,704

其他费用(收入)：
 
 
 
 
利息支出净额
 
37,752

 
36,785

减值拨备(扣除税后)
 
1,672

 
16,054

扣除税后的房地产销售收益
 
(16,490
)
 
(96
)
提前清偿债务
 
10,591

 
162

净投资收益
 
(2,354
)
 
(32
)
其他费用(收入)共计
 
31,171

 
52,873

房地产合伙企业投资收益中的权益前业务收入
 
60,665

 
43,116

房地产合伙企业投资收益的股权
 
30,828

 
10,349

净收入
 
91,493

 
53,465

有限合伙人在合并合伙企业中的利益
 
(857
)
 
(694
)
共同单位持有人应占净收入
$
90,636

 
52,771


 
 
 
 
每个共同单位的收入-基本
$
0.54

 
0.31

单位收入-稀释
$
0.54

 
0.31

见合并财务报表的附注。

8



摄政中心，L.P.
综合全面收益表
(千)
(未经审计)
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
2019
 
2018
净收入
$
91,493

 
53,465

其他综合(损失)收入：
 
 
 
 
衍生工具公允价值变动的有效部分：
 
 
 
 
衍生工具公允价值变动的有效部分
 
(5,489
)
 
9,505

净收入中包括的衍生工具的重新分类调整
 
(176
)
 
2,138

可供出售债务证券的未实现收益(损失)
 
137

 
(119
)
其他综合(损失)收入
 
(5,528
)
 
11,524

综合收益
 
85,965

 
64,989

减：非控股权益所致的全面收入(亏损)：
 
 
 
 
非控股权益应占净收入
 
857

 
694

可归因于非控股权益的其他综合(损失)收入
 
(348
)
 
460

非控股权益的综合收益
 
509

 
1,154

伙伴关系的全面收入
$
85,456

 
63,835

见合并财务报表的附注。

9




摄政中心，L.P.
合并资本报表
截至2019年3月31日和2018年3月31日的三个月
(千)
(未经审计)
 
 
普通合作伙伴
首选和
公共单位
 
有限
伙伴
 
累积
其他
综合收入(损失)
 
共计
合作伙伴
资本
 
非控制
对…的兴趣
有限责任合伙人
对…感兴趣
固形
伙伴关系
 
共计
资本
2017年12月31日余额
$
6,698,341

 
10,907

 
(6,289
)
 
6,702,959

 
30,095

 
6,733,054

因会计政策变化而作出的调整(附注1)
 
30,889

 
—

 
12

 
30,901

 
2

 
30,903

2018年1月1日调整余额
 
6,729,230

 
10,907

 
(6,277
)
 
6,733,860

 
30,097

 
6,763,957

净收入
 
52,660

 
111

 
—

 
52,771

 
694

 
53,465

其他综合损失
 
—

 
23

 
11,041

 
11,064

 
460

 
11,524

递延补偿计划，净额
 
(3
)
 
—

 
—

 
(3
)
 
—

 
(3
)
分发给合作伙伴
 
(95,207
)
 
(194
)
 
—

 
(95,401
)
 
(1,018
)
 
(96,419
)
因母公司发行的受限制股份摊销而发行的受限制单位
 
4,121

 
—

 
—

 
4,121

 
—

 
4,121

因母公司回购和退役的普通股而回购和退役的普通单位
 
(124,989
)
 
—

 
—

 
(124,989
)
 
—

 
(124,989
)
因母公司发行普通股而发行的普通单位，扣除回购后的净额
 
(6,275
)
 
—

 
—

 
(6,275
)
 
—

 
(6,275
)
2018年3月31日结余
 
6,559,537

 
10,847

 
4,764

 
6,575,148

 
30,233

 
6,605,381

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2018年12月31日结余
 
6,398,897

 
10,666

 
(927
)
 
6,408,636

 
41,532

 
6,450,168

净收入
 
90,446

 
190

 
—

 
90,636

 
857

 
91,493

其他综合收入
 
—

 
(11
)
 
(5,169
)
 
(5,180
)
 
(348
)
 
(5,528
)
合作伙伴的贡献
 
—

 
—

 
—

 
—

 
895

 
895

分发给合作伙伴
 
(97,992
)
 
(204
)
 
—

 
(98,196
)
 
(1,565
)
 
(99,761
)
有限合伙人利益再分配
 
(66
)
 
—

 
—

 
(66
)
 
66

 
—

因母公司发行限制性股票而发行的受限制单位，扣除摊销后的净额
 
3,952

 
—

 
—

 
3,952

 
—

 
3,952

因母公司回购和退役的普通股而回购和退役的普通单位
 
(32,778
)
 
—

 
—

 
(32,778
)
 
—

 
(32,778
)
因母公司赎回普通股而赎回的一般单位(扣除发行额)
 
(5,668
)
 
—

 
—

 
(5,668
)
 
—

 
(5,668
)
2019年3月31日结余
$
6,356,791

 
10,641

 
(6,096
)
 
6,361,336

 
41,437

 
6,402,773

见合并财务报表的附注。

10




摄政中心，L.P.
综合现金流量表
截至1931年3月31日、2019年和2018年3月31日的三个月
(千)
(未经审计)
 
 
2019
 
2018
业务活动现金流量：
 
 
 
 
净收入
$
91,493

 
53,465

调整净收入与业务活动提供的现金净额：
 
 
 
 
折旧摊销
 
97,194

 
88,525

递延贷款成本和债务溢价摊销
 
2,921

 
2,471

高于和低于市场租赁的无形资产(净额)和摊销
 
(13,090
)
 
(8,181
)
按股票计算的报酬，扣除资本化后的净额
 
3,475

 
3,397

房地产合伙企业投资收益的股权
 
(30,828
)
 
(10,349
)
扣除税后的房地产销售收益
 
(16,490
)
 
(96
)
减值拨备(扣除税后)
 
1,672

 
16,054

提前清偿债务
 
10,591

 
162

房地产合伙企业投资业务收益的分配
 
14,417

 
13,319

衍生工具的结算
 
(5,719
)
 
—

递延补偿费
 
2,314

 
40

已实现和未实现投资收益
 
(2,354
)
 
(30
)
资产和负债的变化：
 
 
 
 
承租人和其他应收款
 
9,050

 
4,296

递延租赁费用
 
(2,491
)
 
(1,189
)
其他资产
 
(11,212
)
 
(476
)
应付账款和其他负债
 
(8,908
)
 
(13,793
)
租户担保、代管押金和预付租金
 
(10,671
)
 
2,253

经营活动提供的净现金
 
131,364

 
149,868

投资活动的现金流量：
 
 
 
 
购置经营性房地产
 
(15,722
)
 
(20,071
)
购置经营性房地产的预付定金
 
(1,250
)
 
—

房地产开发和基本建设改进
 
(39,929
)
 
(51,968
)
出售房地产投资所得
 
82,533

 
3,227

应收票据的发行
 
—

 
(462
)
对房地产合伙企业的投资
 
(19,587
)
 
(39,330
)
从房地产合伙企业投资中获得的分配
 
41,587

 
2,328

投资证券红利
 
116

 
71

购买投资证券
 
(5,359
)
 
(7,543
)
出售投资证券的收益
 
4,612

 
6,542

投资活动提供(使用)的现金净额
 
47,001

 
(107,206
)
筹资活动的现金流量：
 
 
 
 
结合股权奖励计划回购普通股
 
(6,148
)
 
(6,755
)
透过股份回购计划购回的公用单位
 
(32,778
)
 
(124,989
)
出售库存股所得收益
 
8

 
99

分配给合并合伙企业中的有限合伙人，净额
 
(1,485
)
 
(1,018
)
分发给合作伙伴
 
(97,812
)
 
(95,043
)
偿还固定利率无抵押票据
 
(250,000
)
 
—

发行固定利率无担保票据的收益，净额
 
298,983

 
299,511

来自无担保信贷安排的收益
 
110,000

 
185,000

偿还无抵押信贷
 
(145,000
)
 
(245,000
)
应付票据收益
 
—

 
1,740

应付票据的偿还
 
(40,315
)
 
—

预定本金付款
 
(2,235
)
 
(2,773
)
支付贷款费用
 
(3,342
)
 
(9,179
)
早期赎回成本
 
(10,647
)
 
—

融资活动提供的现金净额(用于)
 
(180,771
)
 
1,593

现金及现金等价物和限制性现金净额(减少)增加额
 
(2,406
)
 
44,255

期初现金及现金等价物和限制性现金
 
45,190

 
49,381

期末现金及现金等价物和限制性现金
$
42,784

 
93,636


11




摄政中心，L.P.
综合现金流量表
截至2019年3月31日和2018年3月31日的三个月
(千)
(未经审计)
 
 
2019
 
2018
补充披露现金流量信息：
 
 
 
 
支付利息的现金(2019年和2018年分别为1 015美元和2 179美元的资本化利息净额)
$
42,421

 
30,467

已付(已收)所得税现金，净额
$
15

 
(407
)
补充披露非现金交易：
 
 
 
 
为购置房地产而承担的抵押贷款
$
—

 
9,700

应计资本支出的变动
$
10,494

 
—

母公司为股息再投资计划发行的普通股
$
383

 
358

股票薪酬资本化
$
573

 
837

有限合伙人在合并伙伴关系中的捐款，净额
$
881

 
—

为股息信托再投资而发行的普通股
$
238

 
205

股票奖励对信托的贡献
$
1,328

 
637

以信托形式持有的股份的分配
$
167

 
317

可供出售的债务证券的公允价值变动
$
174

 
(128
)
 
 
 
 
 
见合并财务报表的附注。


12



摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

1.
组织与重要会计政策
总则
Regency Center Corporation(“母公司”)于1993年作为房地产投资信托基金(“REIT”)开始运作，是Regency Center，L.P.(“经营伙伴关系”)的普通合伙人。母公司主要透过经营合夥经营购物中心的拥有权、管理、租赁、收购、发展及重建，除透过经营合夥投资外，并无其他资产，其唯一负债为5亿美元无抵押公开及私人配售票据，由经营合夥共同发行及担保。母公司为经营合伙企业的所有无担保债务提供担保。
截至2019年3月31日，母公司、经营合伙企业及其控股子公司通过对房地产合伙企业(也称为“合资企业”或“投资合伙企业”)的非综合投资，合并拥有302处物业，并持有另外117处物业的部分权益。
综合财务报表反映了管理层认为公平列报所述中期结果所必需的所有调整。这些调整被认为是正常的经常性调整。
整固
该公司合并了全资拥有的财产和它拥有不到100%的财产，但它对合伙关系的整体成功最重要的活动拥有控制权。控制权使用基于与可变利益实体(“重叠利益实体”)和有表决权利益实体合并相关的会计准则的评估来确定。
经营伙伴关系的所有权
业务伙伴关系的资本包括一般和有限的共同伙伴单位。截至2019年3月31日，母公司拥有经营合伙企业中尚未完成的共同合伙企业单位的99.8%，而由第三方持有的有限责任合伙企业单位(“可交换经营合伙企业单位”或“EOP合伙企业单位”)的剩余份额约为99.8%。EOP单位可交换为母公司的一股普通股，且单位持有人不能要求以现金或其他资产赎回。母公司在所附合并资产负债表及综合权益及综合收益表中将EOP单位归类为永久权益。母公司是经营伙伴关系的普通合伙人。EOP单位持有人对经营伙伴关系拥有有限的权利，因此他们无权指导经营伙伴关系的活动。因此，运营伙伴关系被视为VIE，合并它的母公司是主要受益人。母公司的唯一投资是经营合伙企业。经营伙伴关系的净收入和分配可按普通和有限共同伙伴单位的所有权百分比分配给它们。
房地产合伙企业
截至2019年3月31日，Regency通过合伙企业对129处财产拥有部分所有权，其中12处已合并。Regency的合作伙伴包括机构投资者、其他房地产开发商和/或运营商，以及参与Regency为开发和投资寻找交易的个人(“合作伙伴”或“有限合伙人”)。Regency通过其股权在这些实体中拥有可变权益，Regency是某些房地产合伙企业的主要受益人。因此，Regency合并了它是主要受益人的合伙企业，并将有限合伙人的利益报告为非控制性利益。对于Regency不是主要受益人且不受其控制但具有重大影响的合伙企业，Regency采用权益会计法确认其对这些合伙企业的投资。
这些合伙企业的资产仅限于合伙企业的使用，不能由本公司的一般债权人使用。同样，合伙企业的义务只能通过这些合伙企业的资产来解决。

13


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

除经营合夥外，本公司合并后的合股公司所持有的主要资产、负债及非控制股权类别如下：
(千)
March 31, 2019
 
2018年12月31日
资产
 
 
 
净房地产投资
$
128,175

 
112,085

现金、现金等价物和限制性现金
22,274

 
7,309

负债
 
 
 
应付票据
17,640

 
18,432

权益
 
 
 
有限合伙人在合并合伙企业中的利益
31,146

 
30,280

租约
租赁收入和租户应收款项
本公司根据不同条款的协议向租户租赁空间，这些协议通常规定定期支付基本租金，并在租赁期内指定增加租金。有些租赁协议载有根据租户销售量(“百分比租金”)规定额外租金的条款。当租户达到其租赁协议中规定的目标时，即确认租金百分比。此外，大多数租赁协议都载有关于偿还租户在实际房地产税、保险和公共地区维护(“CAM”)费用(统称“可收回费用”)中所占份额的规定。
租期一般为3至7年，租客面积在10，000平方呎以下(“店铺面积”)，而面积超过10，000平方呎(“锚租客”)的租客则超过5年。许多租约也为租户提供了将其租约延长到最初租期之后的选择。如果租客不行使续期选择权，而租契又到期，租客必须把空间让出，才可租给新租客，这一般会涉及一定的成本，以准备转租。这些费用是资本化的，并在随后的租赁期限或改良期限较短的时间内折旧。
2019年1月1日，公司通过了新的会计准则中的会计准则编纂(“ASC”)主题842，租赁，包括所有相关会计准则的更新(“ASU”)。本公司选择使用ASU 2018-11中提供的另一种经修改的追溯过渡方法(“生效日期方法”)。根据本办法，2019年1月1日的生效日期为首次申请日期。在采用主题842的过程中，公司选出了一系列切实可行的权宜之计、过渡方案和会计政策选举，具体如下：
•
一揽子实际权宜之计-适用于所有租赁，允许本公司不重新评估(I)已到期或现有合同是否包含租赁新定义下的租赁，(Ii)已到期或现有租赁的租赁分类，以及(Iii)先前资本化的初始直接成本是否有资格在主题842下资本化；
•
对于土地地役权，本公司选择不在过渡期评估任何已到期或现有的土地地役权是否属于或包含租赁，如果这些土地地役权以前没有按照先前的租赁会计准则作为租赁入账(“主题840”)；
•
出租人分离和分配实际权宜之计-在满足某些条件的情况下，作为出租人，将非租赁部分与相关租赁部分合并，并根据其主要特征对合并部分进行说明，这通常导致将租赁合同的租赁部分和非租赁部分合并为一行，在所附的“业务合并报表”中显示为租赁收入；以及
•
公司进行了会计政策选择，继续从合同对价中排除向承租人征收的销售税(和类似税种)。
根据上文选定的实用权宜方案，本公司的现有租赁并未重新评估，并继续被归类为营运租赁。新的和经修改的租约现在将需要对下列各项进行评估：

14


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

具体的分类标准，根据公司租赁的习惯条款，应继续归类为经营租赁。然而，某些长期租赁(承租人和出租人租赁)可能被归类为直接融资租赁或销售型租赁，这可能导致出售利润和加速收益确认模式。
CAM是主题842下租赁合同的一个非租赁组成部分，因此将在主题606(与客户的合同收入)下核算，并根据总合同价格的分配在运营报表中独立于租赁收入列报，而总合同价格不一定是根据租赁合同条款应向租户支付的CAM补偿金额。由于向租户提供CAM服务的时间和模式与租户使用基础租赁资产的时间和模式相同，本公司选择将CAM与其余租赁组件相结合，以及租户偿还房地产税和保险，作为一揽子实际权宜之计的一部分，并在随附的运营报表中将其一并确认为租赁收入。
有固定付款条件的经营租赁的租赁收入在预计租赁期内以直线方式确认，所有在启动日期被认为可能收回的租赁收入均按预期租赁期确认。在租赁开始时，本公司预期由于本公司在签订新租赁前对租户进行信用检查及进行其他信誉分析，其所有租赁均有可能收回；因此，所有营运租赁的收入最初均以直线方式确认。每一期间的租金收入减去在逐个租赁基础上被视为无法收回的数额，收取摊款的任何变动确认为当期对租赁收入的调整。对于被认为不可能收回租赁收入的经营租赁，租赁收入按收付实现制确认，以前确认的所有无法收回的租赁收入在确定租赁收入不可能收回的期间内发生逆转。
专题842还改变了租赁费用的处理方式，使与租赁活动有关的非或有内部租赁和法律费用不再资本化。本公司作为出租人，只可递延租客营运租契的增支成本作为初期直接成本，而该等增支成本若未能取得租契则不会产生。这些费用一般包括第三方经纪付款，这些款项在所附合并资产负债表中资本化为递延租赁费用，并在预期租赁期内摊销至所附合并经营报表中的折旧和摊销费用。
租赁义务
本公司在其综合房地产组合中有22处物业部分或全部位于土地上，但须与第三方签订土地租赁，这些土地均被归类为营运租赁。因此，本公司只拥有该等物业的长期租赁权益或类似权益。在租赁土地上建造的建筑物和改良设施在所附的综合资产负债表中作为房地产资本化，并在改良的使用寿命或租赁期较短的时间内折旧。这些地契有效期至2101年，并在大多数情况下提供续约选择。
此外，本公司拥有与其经营业务的办公空间有关的不可撤销的经营租赁。办公室租约到2029年到期，在大多数情况下，提供续约选项。租赁权益的改善作为承租人的改进资本化，计入合并资产负债表中的其他资产，并在改进的使用寿命或租期较短的时间内折旧。
于采纳主题842后，本公司于2019年1月1日在其综合资产负债表上确认其土地及办公室租赁的综合资产负债为2.254亿美元，以及相应的使用权资产为2.978亿美元，扣除或包括直线租金的期初结余及与该等土地及办公室租赁有关的高于/低于市场租赁的无形资产。估算租赁负债和由此产生的使用权资产的一项关键投入是确定租赁中的贴现率，这需要对较长期的地面租赁提供额外的投入，包括与租赁剩余期限相对应的利率、公司的信贷利差，以及为反映租赁中存在的抵押支付条款而必须进行的证券化调整。关于其他披露，见附注7(租赁)。
地租和办公租赁费用在租赁期内继续以直线方式确认，包括管理层对预期的期权续约期限的估计。对于土地租赁，

15


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

公司通常假设它将在该购物中心的主要租户租约的最新期权日期内行使期权。
收入和其他应收款
其他财产收入包括来自这些财产的附带收入，一般在履行义务时予以确认。与本公司的房地产合伙企业签订的合同的所有收入都包括在综合营业报表的管理费、交易费和其他费用中。这些收入流的主要组成部分、履行义务的时间和确认的数额如下：
 
 
 
 
截至3月31日的三个月，
(千)
 
履行义务的时间安排
 
2019
 
2018
其他财产性收入
 
时间点
 
$
1,982

 
2,025

管理费、交易费和其他费用
 
 
 
 
财产管理事务
 
随着时间的推移
 
$
3,764

 
3,768

资产管理服务
 
随着时间的推移
 
1,777

 
1,703

租赁服务
 
时间点
 
758

 
685

其他交易费
 
时间点
 
673

 
1,002

总管理费、交易费和其他费用
 
$
6,972

 
7,158

截至2019年3月31日和2018年12月31日，列入合并资产负债表租户和其他应收款的上述其他财产收入和管理服务应收账款分别为1 100万美元和1 250万美元。
改叙
上一年度的某些数额已重新分类，以符合本年度的列报方式，包括现金、现金等价物和所附合并资产负债表中的限制现金，以及所附业务合并报表中的租赁收入和其他财产收入。

16


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

近期会计公告
下表简要说明了最近的会计声明和对我们财务报表的预期影响：
标准
 
描述
 
通过日期
 
对财务报表或其他重要事项的影响
最近通过的：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
租约(主题842)及相关更新：

ASU 2016-02，2016年2月，租约(主题842)

ASU 2018-10年，2018年7月：专题842(租赁)的编纂改进

2018年7月，ASU，2018年7月，租约(主题842)：有针对性的改进

ASU 2018-20，2018年12月，租约(主题842)：出租人的狭义改进

ASU 2019-01，2019年3月，合同(主题842)：编纂改进

 
专题842修订现行租赁会计准则，包括要求承租人在其资产负债表上确认大多数租赁。它还对出租人会计进行了有针对性的修改。

这些华硕的条款自2019年1月1日起生效，允许提前采用。主题842对在首次申请之日或之后订立的所有租赁提供了一种经修改的追溯过渡方法，可选择使用某些过渡救济或其他过渡方法，允许在采用之日首次申请，并对期初留存收益进行累积效果调整。

见附注1较早时披露的最新租赁会计政策，以及附注7所披露的新增租赁会计政策。
 
2019年1月
 
如注1所述，本公司已完成对本标准的评估和采用。本公司使用ASU 2018-11中提供的另一种经修改的追溯过渡方法(“生效日期法”)，根据该方法，2019年1月1日的生效日期也是首次申请的日期。
见附注1早些时候披露的最新租赁会计政策和附注7“租赁”中增加的披露。
除了所讨论的政策、列报和披露方面的变化外，下列变化还对采用专题842的净收入产生了直接影响：
在采用本标准后，不再允许将间接内部非或有租赁费用和法律租赁费用资本化，这将导致业务合并报表中的业务费用总额增加。
在截至2018年3月31日和截至2018年12月31日的三个月中，以前的内部租赁成本资本化分别为130万美元和650万美元。

在截至2018年3月31日的三个月和截至2018年12月31日的年度中，先前的法律成本资本化分别为40万美元和160万美元，包括我们通过房地产合伙企业投资收入股权确认的按比例份额。
 
 
 
 
 
 
 

17


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

标准
 
描述
 
通过日期
 
对财务报表或其他重要事项的影响
尚未通过：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ASU 2016-13，2016年6月，金融工具-信用损失(主题326)：金融工具信用损失的度量


 
本会计单元用反映预期信用损失的方法取代现行公认会计原则中的已发生损失减值方法，并要求考虑更广泛的合理和可支持的信息，以便为信用损失估计提供信息。

本ASU亦适用于本公司如何评估任何持有至到期债务证券的减值。
 
2020年1月
 
该公司目前正在评估会计准则，但预计采用该准则不会对其财务状况、运营结果或现金流量产生重大影响。
 
 
 
 
 
 
 
ASU 2018-19，2018年11月：对题目326“金融工具-信贷损失”编纂的改进
 
本ASU澄清经营租赁所产生的应收款项不在分项326-20的范围内。相反，经营租赁产生的应收款减值应根据专题842，租赁入账。
 
2020年1月
 
公司目前并不期望采用此ASU对其财务报表和相关披露产生重大影响。
关于经营租赁应收款的收款政策的披露，见主题842。
 
 
 
 
 
 
 
ASU 2018-13，2018年8月，公允价值计量(主题820)：披露框架-公允价值计量披露要求的变化
 
本ASU修改了主题820“公允价值计量”范围内的公允价值计量的披露要求，包括删除和修改某些现有披露内容，以及增加新的披露内容。
 
2020年1月
 
本公司目前正在评估采用这项新会计准则的影响，预计只会影响公允价值计量披露，因此不会影响本公司的财务状况、经营业绩或现金流量。
 
 
 
 
 
 
 
ASU 2018-15，2018年8月，无形资产-商誉和其他-内部使用软件(子主题350-40)：客户对作为服务合同的云计算安排中发生的实施成本的核算。
 
本ASU中的修正案将服务合同托管安排中发生的实施成本资本化要求与开发或获取内部使用软件(以及包括内部使用软件许可证的托管安排)产生的实施成本资本化要求相一致。会计准则进一步澄清资本化费用的适当列报方式、确认费用的期限、业务报表和现金流量表中的列报方式以及披露要求。

允许早日采用该标准。
 
2020年1月
 
该公司目前正在评估会计准则，但预计采用该准则不会对其财务状况、运营结果或现金流量产生重大影响。

18


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

2.
房地产投资
下表详细列出为发展而购置或租赁的购物中心或土地：
(千)
 
截至2019年3月31日的三个月
购买日期
 
财产名称
 
城市/州
 
财产类型
 
所有权
 
购货价格
 
假定债务，扣除保险费后的净额
 
无形资产
 
无形负债
1/8/19
 
巴勃罗广场(1)
 
佛罗里达州杰克逊维尔
 
操作
 
100.0%
 
$600
 
—
 
—
 
—
2/8/19
 
梅尔罗斯市场
 
华盛顿州西雅图
 
操作
 
100.0%
 
15,515
 
—
 
941
 
358
购置财产共计
 
 
 
 
 
$16,115
 
—
 
941
 
358
(1)本公司购买了一块.17英亩的土地，毗邻本公司现有经营的巴勃罗广场进行重建。
 
(千)
 
截至2018年3月31日的三个月
购买日期
 
财产名称
 
城市/州
 
财产类型
 
所有权
 
购货价格
 
假定债务，扣除保险费后的净额
 
无形资产
 
无形负债
1/2/18
 
区块I中的Ballard
 
华盛顿州西雅图
 
操作
 
49.9%
 
$54,500
 
—
 
3,668
 
2,350
1/2/18
 
BLOCK II中的Ballard
 
华盛顿州西雅图
 
发展
 
49.9%
 
4,000
 
—
 
—
 
—
1/5/18
 
梅图臣
 
梅图陈，新泽西州
 
操作
 
20%
 
33,830
 
—
 
3,147
 
1,905
1/10/18
 
休利特跨越I&II
 
纽约州休利特
 
操作
 
100%
 
30,900
 
9,700
 
3,114
 
1,868
购置财产共计
 
 
 
 
 
$123,230
 
9,700
 
9,929
 
6,123
 

3.财产处置
部署
下表汇总了在下文所述期间处置的综合购物中心和地块：
 
 
截至3月31日的三个月，
(单位：千，销售数据除外)
 
2019
 
2018
出售房地产投资的净收益
 
$
82,533

 
3,227

扣除税后的房地产销售收益
 
$
16,490

 
96

已出售房地产减值拨备
 
$
1,672

 
374

出售经营物业的数目
 
4

 
1

卖出的地块数量
 
2

 
—

已售利息百分比
 
100
%
 
100
%
于2019年3月31日，本公司亦在综合资产负债表上将一项物业分类为待出售物业。


19


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

4.社会-其他资产
下表列出所附综合资产负债表中其他资产的组成部分：
(千)
March 31, 2019
 
2018年12月31日
商誉，净额
$
314,143

 
314,143

投资
44,400

 
41,287

预付和其他
30,099

 
17,937

衍生资产
11,909

 
17,482

家具、固定装置和设备、净额
5,990

 
6,127

递延筹资费用，净额
6,310

 
6,851

其他资产共计
$
412,851

 
403,827

下表列出截至2009年12月31日终了年度的商誉余额和活动情况：
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
(千)
商誉
累计减值损失
共计
 
商誉
累计减值损失
共计
年初结余
$
316,858

(2,715
)
314,143

 
$
331,884

—

331,884

股权一号合并产生的商誉
—

—

—

 
500

—

500

分配予减值拨备的商誉
—

—

—

 
—

(12,628
)
(12,628
)
分配给待售物业的商誉
—

—

—

 
(1,159
)
—

(1,159
)
与已处置的报告单位有关的商誉：
 
 
 
 
 
 
 
分配予减值拨备的商誉
(1,779
)
1,779

—

 
(9,913
)
9,913

—

分配给出售房地产收益的商誉
(527
)
527

—

 
(4,454
)
—

(4,454
)
期末余额
$
314,552

(409
)
314,143

 
$
316,858

(2,715
)
314,143

由于该公司确定的物业(“申报单位”)不再符合其投资标准，它将评估该物业的潜在销售。出售报告单位的决定需要评估其商誉的可收回性，并可能导致减值。如果发生在多个报告单位触发减值评估的事件，商誉减值可能是重大的。


20


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

5.应付票据和无担保信贷工具
该公司的未偿债务包括：
(千)
加权平均合同费率
加权平均有效率
March 31, 2019
 
2018年12月31日
应付票据：
 
 
 
 
 
定息抵押贷款
4.5%
4.1%
$
360,865

 
403,306

可变利率抵押贷款
3.5%
3.6%
127,081

(1) 
127,850

固定利率无担保公共和私人债务
4.0%
4.4%
2,521,940

 
2,475,322

应付票据总额
 
 
3,009,886

 
3,006,478

无担保信贷工具：
 
 
 
 
 
信贷额度(“额度”)(2)
3.5%
3.7%
110,000

 
145,000

定期贷款
2.4%
2.5%
563,852

 
563,734

无担保信贷设施共计
 
 
673,852

 
708,734

未偿债务总额
 
 
$
3,683,738

 
3,715,212

 
 
 
 
 
 
(1)其中包括五项抵押贷款，这些抵押贷款的利率与基于libor的公式不同。其中三项浮动利率贷款设有利率掉期，把利率定在2.8%至4.1%之间。
(2)该线的加权平均有效率和合约率是根据完全提取的线余额计算的。
2019年的重大融资活动包括：
•
2019年3月6号，本公司发行了价值3亿美元的4.65%高级无担保公开发行票据，定价为99.661%，于2049年3月到期。发行的净收益用于(I)偿还2020年到期的3，950万美元抵押贷款，利率为7.3%，其中包括100万美元的预付溢价；(Ii)全额偿还2021年4月15日到期的2.5亿美元4.8%债券，包括全额保费约960万美元及应计利息，及(Iii)一般公司用途。


21


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

截至2019年3月31日，应付票据和无担保信贷安排的本金付款和到期日如下：
(千)
March 31, 2019
按年度分列的计划本金付款和到期日：
排定
校长
付款
 
按揭
放款
到期日
 
无担保
到期日(1)
 
共计
2019
$
7,284

 
13,216

 
—

 
20,500

2020
11,287

 
39,074

 
300,000

 
350,361

2021
11,599

 
76,251

 
—


87,850

2022
11,798

 
5,848

 
675,000

 
692,646

2023
10,043

 
59,375

 
—

 
69,418

超过5年
27,013

 
209,843

 
2,250,000

 
2,486,856

未摊销债务溢价/(贴现)和发行成本
—

 
5,315

 
(29,208
)
 
(23,893
)
共计
$
79,024

 
408,922

 
3,195,792

 
3,683,738

 
 
 
 
 
 
 
 
(1)包括无担保的公共和私人债务以及无担保的信贷安排。
截至2019年3月31日，本公司遵守其无抵押公共及私人配售债务及无抵押信贷工具项下的财务及其他契诺。

6.货币衍生金融工具
本公司可使用衍生金融工具，包括利率掉期、上限、期权、下限及其他利率衍生合约，以对冲与其借款有关的全部或部分利率风险。该等安排的主要目的是尽量减低与本公司营运及财务架构有关的风险及/或成本，以及对冲特定的预期交易。除利率风险管理外，本公司无意利用衍生工具作投机或其他用途。衍生金融工具的使用带有某些风险，包括这些合同安排的对手方不能根据协议履行的风险。为减低这项风险，本公司只与信用评级高的对手方及本公司及其联属公司亦可能有其他财务关系的主要金融机构订立衍生金融工具。本公司不预期任何交易对手将不履行其义务。
本公司使用利率衍生工具的目的，是增加利息开支的稳定性，以及管理其对利率变动的风险。为达到这个目标，本公司主要采用利率掉期作为其利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流量对冲的利率掉期交易涉及从交易对手收取可变利率金额，以换取本公司在协议有效期内支付固定利率，而无需交换相关的名义金额。

22


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

下表概述本公司衍生金融工具的条款及公允价值，以及该等衍生金融工具在综合资产负债表中的分类：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
公允价值
(千)
 
 
 
 
 
 
 
资产(负债)(1)
生效日期
 
到期日
 
名义金额
 
交易对手支付可变利率
 
摄政支付固定利率
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
12/6/18
 
6/28/19
 
$
250,000

 
30年美国财政部
 
3.147%
(2) 
$
—

 
(5,491
)
4/3/17
 
12/2/20
 
$
300,000

 
带地板的1个月libor
 
1.824%
 
2,255

 
3,759

8/1/16
 
1/5/22
 
265,000

 
带地板的1个月libor
 
1.053%
 
8,110

 
10,838

4/7/16
 
4/1/23
 
20,000

 
1个月libor
 
1.303%
 
626

 
880

12/1/16
 
11/1/23
 
33,000

 
1个月libor
 
1.490%
 
918

 
1,376

6/2/17
 
6/2/27
 
37,500

 
带地板的1个月libor
 
2.366%
 
(224
)
 
629

 
 
$
11,685

 
11,991

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)资产头寸中的资产衍生工具列于合并资产负债表中的其他资产内，而负债状况下的衍生工具则包括在应付帐款及其他负债内。
(2)于2019年3月7日，本公司就发行将于2049年3月到期的价值570万美元的3亿美元4.65%无抵押债券解决其30年国库利率锁定问题，该笔款项已包括在AOCI的余额中，并将重新分类为对冲交易的30年期内的收益。
这些衍生金融工具均为利率掉期，被指定为现金流量对冲工具。本公司并不使用衍生工具作交易或投机用途，截至2019年3月31日，本公司并无任何未被指定为对冲工具的衍生工具。本公司已订立主净额结算协议；然而，本公司并无多个衍生工具须受同一交易对手之单一主净额结算协议规限。因此，合并资产负债表中没有任何一项抵消。
被指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值的变动记录于累计其他全面收入(亏损)(“AOCI”)，并随后重新分类为受对冲的预测交易影响盈利的期间内的盈利。
下表列出衍生金融工具对所附合并财务报表的影响：
在商誉衍生工具中确认的损失额(损失)的位置和数量
 
地点收入和收益(损失)的数额从财务收入重新分类为收入的收入(损失额)和地点收益(损失额)
 
在记录现金流量套期保值影响的业务合并报表中列报的总金额
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
 
截至3月31日的三个月，
(千)
 
2019
 
2018
 
 
 
2019
 
2018
 
 
 
2019
 
2018
利率互换
 
$
(5,489
)
 
9,505

 
利息费用
 
$
(176
)
 
2,138

 
利息支出净额
 
$
37,752

 
36,785

截至2019年3月31日，公司预计AOCI的衍生工具净递延亏损约160万美元，包括公司在房地产合伙企业投资中的份额，将在未来12个月内重新归类为收益。重新分类包括710万美元，涉及本公司以前结算的十年期和三十年期固定利率无担保债务的掉期交易。

23


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019


7.    Leases

出租人会计
该公司的租赁收入包括固定收入和可变收入，如下所示：
固定和实质固定租赁收入包括根据租赁合同规定的主要与基本租金有关的数额，以及在某些情况下规定的CAM、房地产税和保险的数额。这些数额的收入按直线确认。
可变租赁收入包括租赁合同中的以下两个主要项目：
向租户追讨的款项指租户根据合约有责任偿还本公司所承担的实际可收回费用的一部分。一般而言，本公司的租约规定，租户须按租户在物业中所占租赁空间的比例，按租户所占实际成本的比例，向本公司偿还本公司的租金。
百分比租金是指根据租户的实际销售额超过租赁合同规定的水平而应向租户收取的金额。
下表提供了截至2019年3月31日止三个月在ASC主题842(租赁)下确认为固定或可变租赁收入的分类，这些收入是根据ASC 842中规定的标准确认的：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
2019
经营租赁收入
 
 
固定和实质固定租赁收入
$
201,878

可变租赁收入
 
62,835

其他与租赁有关的收入，净额
 
 
高于/低于市场租金摊销
 
13,454

租赁收入中无法收回的金额
 
(864
)
租赁收入总额
$
277,303

截至2019年3月31日和2018年12月31日的不可取消经营租赁的未来最低租金(不包括可变租赁付款)如下：
 
 
未来最低租金
(千)
截至12月31日的一年，
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
2019
$
578,963

(1 
) 
761,151

2020
 
713,553

 
693,848

2021
 
629,638

 
608,587

2022
 
537,753

 
516,369

2023
 
437,109

 
414,424

此后
 
1,778,839

 
1,691,203

共计
$
4,675,855

 
4,685,582

(1)3.2019年3月31日的未来最低租金收入包括2019年4月1日至2019年12月31日期间到期的数额。

24


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

承租人会计
本公司拥有不可撤销的长期土地租赁，其中第三方拥有相关土地，并已将该土地租赁给本公司以建造和/或经营购物中心。
本公司在其综合房地产组合中有22处物业部分或全部位于土地上，但须与第三方签订土地租赁协议。因此，本公司只拥有该等物业的长期租赁权益或类似权益。这些地契有效期至2101年，并在大多数情况下提供续约选择。在租赁土地上建造的建筑物和改良设施在所附的综合资产负债表中作为不动产资本化，并在改良的使用寿命或租赁期较短的时间内折旧。
此外，本公司拥有与其经营业务的办公空间有关的不可撤销的经营租赁。办公室租约到2029年到期，在大多数情况下，提供续约选项。租赁权益的改善作为承租人的改进资本化，计入合并资产负债表中的其他资产，并在改进的使用寿命或租期较短的时间内折旧。
土地和办公租赁费用在租赁期内继续以直线方式确认，包括管理层对预期期权续约期的估计。本公司土地及办公室租赁项下的营运租赁开支如下，包括直列租金开支及变动租赁开支(例如消费物价指数上升)、以表现为基准的租金及偿还业主成本：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
2019
经营租赁费用
 
 
土地租赁
$
3,673

办公室租赁
 
1,042

固定经营租赁费用总额
$
4,715

可变租赁费用
 
 
土地租赁
$
428

办公室租赁
 
143

可变租赁费用总额
$
571

总租赁费用
$
5,286

经营租赁负债计量中所列金额的现金支付
 
 
经营租赁产生的经营现金流量
$
3,692

在截至2021年3月31日、2019年3月31日和2018年3月31日的三个月中，本公司土地和办公场所租赁的运营租赁费用分别为530万美元和420万美元，其中包括固定租金和可变租金费用。

25


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

下表汇总了截至2019年3月31日地面和办公室租赁项下的经营租赁负债按年度分列的未贴现未来现金流量，并对所附合并资产负债表中的租赁负债进行了核对：
 
 
租赁负债
(千)
年终
十二月三十一号，
 
土地租赁
办公室租赁
共计
   2019 (1)
$
8,004

3,807

11,811

2020
 
10,706

4,976

15,682

2021
 
10,674

3,863

14,537

2022
 
10,698

2,893

13,591

2023
 
10,914

2,188

13,102

此后
 
598,327

5,955

604,282

未贴现租赁负债总额
$
649,323

23,682

673,005

现值折扣
 
(445,324
)
(2,559
)
(447,883
)
租赁负债
 
203,999

21,123

225,122

加权平均贴现率
 
5.2
%
4.0
%
 
加权平均剩余项
 
49.9岁

5.9岁

 
 
 
 
 
 
(1) 六、2019年未贴现租赁负债到期日为2019年3月31日，包括2019年4月1日至2019年12月31日期间到期的金额。
下表汇总了截至2018年12月31日的不可取消经营租赁下的未来债务，不包括未行使的续约选项：
 
 
未来租赁义务
(千)
截至12月31日的一年，
 
土地租赁
办公室租赁
未来租赁债务总额
2019
$
10,672

4,405

15,077

2020
 
10,439

4,294

14,733

2021
 
10,344

3,549

13,893

2022
 
10,258

2,893

13,151

2023
 
10,369

2,189

12,558

此后
 
461,762

5,944

467,706

共计
$
513,844

23,274

537,118



26


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

8.社会-公允价值计量
(A)金融工具公允价值的披露
本公司的所有金融工具均以管理层估计合理接近其公允价值的金额反映于随附的综合资产负债表中，但以下各项除外：
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
(千)
账面金额
 
公允价值
 
账面金额
 
公允价值
金融负债：
 
 
 
 
 
 
 
应付票据
$
3,009,886

 
3,066,580

 
$
3,006,478

 
2,961,769

无担保信贷
$
673,852

 
675,769

 
$
708,734

 
710,902

上述公允价值代表管理层对分别于2019年3月31日和2018年12月31日在市场参与者之间有序交易中出售这些资产或为转移这些负债而支付的金额的估计。这些公允价值计量最大限度地利用了可观察到的投入。然而，在有关资产或负债于计量日期的市场活动甚少(如有的话)的情况下，公允价值计量反映本公司本身对市场参与者在为该资产或负债定价时所使用的假设的判断。
公司根据测量日期可获得的最佳信息(包括预期现金流、适当的经风险调整的贴现率以及可观察和不可观察的投入)做出判断。对参与公允价值计量的服务提供者进行持续的能力和资格评估。由于估计这些金融工具的公允价值往往需要作出相当大的判断，上述公允价值并不一定表明在处置这些金融工具时将实现的数额。
(B)公允价值计量
下列金融工具按公允价值经常性计量：
有价证券
本公司投资于有价证券，这些有价证券包括在所附合并资产负债表的其他资产内。证券的公允价值是使用活跃市场中的报价来确定的，这些报价被认为是公允价值等级制度的一级投入。证券价值的变动分别在截至2021年3月31日、2019年3月31日和2018年3月31日的三个月中记录在所附“业务综合报表”中的净投资(收入)损失中，包括未实现收益220万美元和未实现损失384，000美元。
可供出售的债务证券
可供出售的债务证券包括对存款单和公司债券的投资，并使用矩阵定价方法按公允价值入账，以估计公允价值，这被视为公允价值等级制度的第二级投入。这些债务证券的未实现损益通过其他全面收入确认。
利率衍生工具
本公司利率衍生工具之公平值乃使用广泛接受之估值方法厘定，包括就每项衍生工具之预期现金流量进行贴现现金流量分析。这项分析反映了衍生工具的合约条款，包括到期日，并使用可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含的波动。公司在公允价值计量中纳入信用估值调整，以适当反映自身的不履约风险和交易对手的不履约风险。
尽管本公司已确定用于评估其衍生工具价值的大部分投入属于公允价值等级的第2级，但与其衍生产品相关的信贷估值调整使用3级输入，例如对当前信贷利差的估计，以评估本公司及其交易对手违约的可能性。本公司已评估信贷影响的重要性。

27


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

(C)就其衍生工具仓位之整体估值作出估值调整，并已确定信贷估值调整对其利率掉期之整体估值并无重大影响。因此，本公司决定其利率掉期估值全部按公允价值等级第2级分类。
下表列出按公允价值经常性计量的资产和负债在公允价值等级中的位置：
 
截至2019年3月31日的公允价值计量
(千)
 
 
相同资产活跃市场的报价
 
重要的其他可观察到的投入
 
重大不可观测投入
资产：
天平
 
(1级)
 
(第2级)
 
(第3级)
有价证券
$
36,318

 
36,318

 
—

 
—

可供出售的债务证券
8,082

 
—

 
8,082

 
—

利率衍生品
11,909

 
—

 
11,909

 
—

共计
$
56,309

 
36,318

 
19,991

 
—

 
 
 
 
 
 
 
 
负债：
 
 
 
 
 
 
 
利率衍生品
$
(224
)
 
—

 
(224
)
 
—

 
截至2018年12月31日的公允价值计量
(千)
 
 
相同资产活跃市场的报价
 
重要的其他可观察到的投入
 
重大不可观测投入
资产：
天平
 
(1级)
 
(第2级)
 
(第3级)
有价证券
$
33,354

 
33,354

 
—

 
—

可供出售的债务证券
7,933

 
—

 
7,933

 
—

利率衍生品
17,482

 
—

 
17,482

 
—

共计
$
58,769

 
33,354

 
25,415

 
—

 
 
 
 
 
 
 
 
负债：
 
 
 
 
 
 
 
利率衍生品
$
(5,491
)
 
—

 
(5,491
)
 
—

截至2019年3月31日，没有按公允价值计量的非经常性资产。下表列出截至2018年12月31日按公允价值非经常性计量的资产和负债在公允价值等级中的位置：
 
截至2018年12月31日的公允价值计量
 
 
 
 
 
相同资产活跃市场的报价
 
重要的其他可观察到的投入
 
重大不可观测投入
 
总收益
(千)
天平
 
(1级)
 
(第2级)
 
(第3级)
 
(损失)
待售物业
42,760

 
—

 
42,760

 
—

 
(6,579
)
在截至2018年12月31日的一年中，本公司根据预期的销售价格，重新计量了被归类为待售的三处物业的公允价值。这三项财产中的两项已经出售，第三项仍在合并资产负债表中列为待出售。


28


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

9.股权和资本
母公司普通股
市场(“自动柜员机”)计划
根据母公司的自动柜员机股权发行计划，母公司可以按出售时市场确定的价格出售至多5亿美元的普通股。在截至2019年3月31日或2018年3月31日的三个月内，没有根据自动柜员机股本计划发行任何股票。截至2019年3月31日，所有5亿美元的普通股仍可在此自动柜员机股权计划下发行。
股份回购计划
2018年2月7日，本公司董事会批准了一项普通股回购计划，根据该计划，本公司可不时通过公开市场购买和/或私下协商交易，回购价值高达2.5亿美元的已发行普通股。任何购买的股票都将被收回。2019年1月，根据此回购计划，本公司以每股58.17美元的平均价格，以3280万美元的价格，于2018年12月回购了563，229股份。该计划原定于2020年2月6日到期；然而，该计划在公司董事会批准了新的股份回购计划后被关闭，下文将进一步讨论这一点。
2019年2月5日，本公司董事会批准了一项新的普通股回购计划，根据该计划，本公司可不时通过公开市场购买和/或私下协商交易，购买至多2.5亿美元的已发行普通股。任何购买的股票都将被收回。该计划将于2020年2月4日到期。根据该计划购买股票的时间和实际数量取决于市场条件和其他因素。本计划仍由董事会酌情决定。截至2019年3月31日，未根据此新计划回购任何股票。
业务伙伴关系的共同单位
如上文所述，经营合伙企业的普通股为母公司的每一股普通股发行或赎回和留存，如上文所述，已发行或回购或留存的股份均由母公司发行或赎回或留存。
累计其他综合收入(损失)(“AOCI”)
下表列出了AOCI各组成部分余额的变动情况：
 
控制权益
 
非控制权益
 
共计
 
现金流模糊
 
可售债务证券的未实现损益
 
奥西
 
现金流模糊
 
奥西
 
奥西
2018年12月31日余额
$
(805
)
 
(122
)
 
(927
)
 
189

 
189

 
(738
)
改叙前的其他全面收入
(5,154
)
 
137

 
(5,017
)
 
(335
)
 
(335
)
 
(5,352
)
从AOCI改叙的数额(1)
(152
)
 
—

 
(152
)
 
(24
)
 
(24
)
 
(176
)
本期其他全面收入，净额
(5,306
)
 
137

 
(5,169
)
 
(359
)
 
(359
)
 
(5,528
)
截至2019年3月31日的余额
$
(6,111
)
 
15

 
(6,096
)
 
(170
)
 
(170
)
 
(6,266
)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)从AOCI重新分类为收入的资产负债数额在业务合并报表中的利息支出净额内列报。

29


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

 
 
 
 
 
 
 
控制权益
 
非控制权益
 
共计
(千)
现金流模糊
 
可售债务证券的未实现损益
 
奥西
 
现金流模糊
 
奥西
 
奥西
截至2017年12月31日的余额
$
(6,262
)
 
(27
)
 
(6,289
)
 
(112
)
 
(112
)
 
(6,401
)
会计政策变更引起的期初调整(2)
12

 
—

 
12

 
2

 
2

 
14

截至2018年1月1日的调整余额
(6,250
)
 
(27
)
 
(6,277
)
 
(110
)
 
(110
)
 
(6,387
)
改叙前的其他全面收入
9,003

 
(119
)
 
8,884

 
502

 
502

 
9,386

从AOCI改叙的数额(1)
2,157

 
—

 
2,157

 
(19
)
 
(19
)
 
2,138

本期其他全面收入，净额
11,160

 
(119
)
 
11,041

 
483

 
483

 
11,524

2018年3月31日余额
$
4,910

 
(146
)
 
4,764

 
373

 
373

 
5,137

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)从AOCI重新分类为收入的预算金额在合并经营报表中的利息支出净额中列报。
(2)(Iii)于采用2017-12年度会计准则后，本公司确认对期初留存盈利及AOCI作出非实质调整，以应付先前因非市场对冲而被确认为无效的对冲，详情载于附注1。


10.按股票计算的薪酬
在截至2019年3月31日的三个月内，本公司以每股65.02美元的加权平均授予日期公允价值授予233，237股限制性股票。本公司将基于股票的补偿费用记入一般费用和行政费用内，并在所附的“业务综合报表”中予以记录。

11.非限定递延赔偿计划(“NQDCP”)
本公司维持一个NQDCP，允许选定的雇员和董事推迟部分或全部现金红利、董事费用和既得限制性股票奖励。所有存入参与人账户的缴款均在向国家质保方案捐款后完全归属，并存入一项拉比信托基金。
下表反映了所附综合资产负债表中拉比信托基金的资产和递延赔偿负债以及相关参与人账户债务的余额，但不包括摄政时期库存：
(千)
March 31, 2019
 
2018年12月31日
 
合并资产负债表中的位置
资产：
 
 
 
 
 
有价证券
$
34,278

 
31,351

 
其他资产
负债：
 
 
 
 
 
递延赔偿义务
$
34,115

 
31,166

 
应付账款和其他负债


30


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

12.每股收益和单位收益
母公司每股收益
下面汇总了基本每股收益和稀释后每股收益的计算方法：
 
 
截至3月31日的三个月，
(单位：千，每共享数据除外)
 
2019
 
2018
分子：
 
 
 
 
应归属于普通股股东的业务收入-基本
 
$
90,446

 
52,660

应归于普通股股东的营业收入-稀释
 
$
90,446

 
52,660

分母：
 
 
 
 
基本每股收益的加权平均普通股流通股
 
167,440

 
170,704

稀释每股收益的加权平均普通股流通股(1)
 
167,717

 
170,959


 
 
 
 
每股收入-基本
 
$
0.54

 
0.31

每股收益-稀释
 
$
0.54

 
0.31

(1)包括使用库存股票法的未收回限制性股票的稀释影响。
分配予经营合夥非控股权益的收入已从分子中剔除，而可换股经营合股单位则已从分母中略去，以计算摊薄每股盈利，因为将该等金额包括在分子及分母内将会产生反稀释作用。截至2019年3月31日和2018年3月31日的三个月的加权平均可交换运营伙伴关系单位在这两个期间均为349，902个。
运营伙伴单位收益
以下是计算单位基本收益和稀释收益的摘要：
 
 
截至3月31日的三个月，
(单位：千，每共享数据除外)
 
2019
 
2018
分子：
 
 
 
 
属于共同单位持有人的业务收入-基本
 
$
90,636

 
52,771

应归于共同单位持有人的业务收入-稀释
 
$
90,636

 
52,771

分母：
 
 
 
 
基本EPU未完成的加权平均公共单位
 
167,790

 
171,054

稀释EPU未完成的加权平均公用单位(1)
 
168,067

 
171,309


 
 
 
 
每个共同单位的收入-基本
 
$
0.54

 
0.31

单位收入-稀释
 
$
0.54

 
0.31

(1) 包括使用库存股票法的未收回限制性股票的稀释影响。

13.社会保险金的承付款和意外开支
诉讼
本公司涉及多项事项的诉讼，并会受到在正常业务过程中出现的若干申索的影响，而管理层认为这些申索均不会对本公司的综合财务状况、经营业绩或流动资金产生重大不利影响。法律费用在发生时记为费用。

31


摄政中心公司和摄政中心，L.P.
未经审计的合并财务报表附注
March 31, 2019

环境
该公司还受到许多环保法律和法规的约束，因为这些法规适用于与干洗业使用的化学品有关的房地产、旧购物中心中存在的石棉以及地下石油储罐。本公司认为，对目前已知环境事项的最终处置不会对其财务状况、流动性或运营产生重大影响。本公司不能保证现有的有关购物中心的环境研究已揭示所有潜在的环境污染物或责任，任何先前的业主、居住者或承租人没有创造它不知道的任何物质环境条件，购物中心目前的环境状况不会受到租户和居住者、附近物业的状况或不相关的第三方的影响，或适用环境法律法规的变更或其解释不会导致本公司承担额外的环境责任。
信用证
本公司有权在该额度下签发金额不超过5000万美元的信用证，这将减少该额度下的信用额度。这些信用证主要是作为其自保保险计划的抵押品签发的，并为开发项目的建设提供便利。截至2019年3月31日和2018年12月31日，本公司的未结信用证金额分别为1260万美元和940万美元。
购买承诺
本公司订立买卖协议，在正常业务过程中买卖房地产资产，如任何一方终止合约，一般可提供有限追索权。在2019年3月31日，该公司有权在2019年12月前购买一个正在运营的购物中心的81.63%的额外股权，目前预计到该日期将以大约1，670万美元的价格获得16.63%的额外股权。


32




第2项。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析

前瞻性陈述
除历史信息外，以下信息还包含根据联邦证券法定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述包括有关我们收入的预期变化、我们开发和再开发计划的规模、每股收益和单位收益、回报和投资组合价值以及对我们流动性的预期。这些陈述基于当前对房地产行业和公司运营市场的预期、估计和预测，以及管理层的信念和假设。前瞻性陈述不是对未来业绩的保证，涉及某些已知和未知的风险和不确定因素，这些风险和不确定因素可能导致实际结果与这些陈述明示或暗示的结果大不相同。此类风险和不确定因素包括但不限于国家和地方经济条件的变化、租户的财务困难、竞争性的市场条件(包括物业和建筑地坪的购置和销售的时机和定价)、租赁活动和市场租金的变化、开发开始的时间、满足发展时间表、我们经营的地理区域的自然灾害，环境补救的成本、我们无法对我们拥有许多财产的共同投资伙伴关系行使投票权控制，以及技术中断。有关更多信息，请参阅包含在截至2018年12月31日的10-K表格年度报告中的“风险因素”。以下讨论应与随附的Regency Center Corporation和Regency Center，L.P.合并财务报表及其附注一并阅读。我们不承担任何义务公开发布对此类前瞻性陈述的任何修订，以反映在此日期之后发生的事件或不确定性，或反映不确定性事件的发生。

定义术语
除了所要求的公认会计原则(GAAP)陈述外，我们还使用某些非GAAP业绩指标，因为我们认为这些指标有助于加深对公司运营结果的了解。我们不断地评估我们报告的非GAAP绩效指标的有用性、相关性、局限性和计算方法，以确定如何最好地向公众提供相关信息，因此，这些报告的指标可能会发生变化。
根据定义，管理层和投资公众通常使用以下术语来了解和评估我们的运营结果：
•
开发完工是指在开发中的物业，在以下情况中最早被视为已完成：(I)估计净开发成本的90%已发生，且租赁百分比等于或超过95%，或(Ii)物业特征至少为两年的锚定操作，或(Iii)自开始建设以来已过了三年。一旦物业被认为完成，该物业被称为零售经营物业在下一个日历年度。
•
固定费用覆盖率定义为营业EBITDAre除以支付给我们的贷款人的总利息和预定抵押贷款本金加上支付给我们的优先股东的股息之和。
•
NAREIT EBITDAre是一种衡量房地产投资信托基金业绩的指标，全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)将其定义为按照公认会计原则计算的净收益，不包括(一)利息费用，(二)所得税费用，(三)折旧和摊销，(四)房地产销售和减值收益，及(V)为反映本公司在未合并的合伙企业及合营企业中所占的份额而作出的调整。
•
NAREIT营运资金(“NAREIT FFO”)是一种常用的REIT业绩计量方法，NAREIT将其定义为按照公认会计原则计算的净收益，不包括销售收益和房地产减值收益、扣除税后净额、折旧和摊销后的收益，以及对未合并的合伙企业和合资企业的调整后的净收益。我们根据在此期间有效的NAREIT的定义计算所有期间的NAREIT FFO。自2019年1月1日起，我们前瞻性地通过了NAREIT FFO白皮书-2018重述(“2018 FFO白皮书”)，并选择了排除出售收益和土地减值的选项，这些收益和减值被认为是我们的主要业务附带的。上期金额没有重报，以符合本年度的列报方式，因此按上述方式计算，还包括出售收益和土地减值。
许多公司使用不同的折旧寿命和方法，房地产价值在历史上随市场条件波动。由于NAREIT FFO不包括房地产的折旧和摊销以及销售和减值收益，因此它提供了一种业绩衡量标准，与上年相比，它反映了入住率、租赁率、运营成本、收购和开发活动以及融资成本的趋势对运营的影响。这为我们的财务业绩提供了一个视角，而不是立即从按照公认会计原则确定的净收入中看到我们的财务业绩。因此，NAREIT FFO是对我们经营业绩的一种补充性非公认会计原则财务计量，并不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金；

33




因此，不应将其视为业务现金流量的替代措施。本公司向NAREIT FFO提供共同股东应占净收益的对账。
•
净营运收入(“NOI”)为基本租金、百分比租金、从租户收回的租金及其他租赁及物业收入、减去营运及维修开支、房地产税、地租，以及无法收回的租赁收入/呆账拨备的总和。NOI不包括直线租金收入和费用、高于和低于市场租金和地租摊销、租户租赁诱导摊销以及其他费用。本公司还披露不包括终止费的NOI，其中不包括终止费收入和费用。
•
不同的物业是指在被比较的两个日历年期间购买、出售或开发完成的物业。非零售财产和公司活动，包括自保计划，是非同一财产的一部分。
•
经营EBITDAre(以前调整过的EBITDA)从NAREIT EBITDAre开始，不包括从高于和低于市场租金、摊销和直线租金获得的收益中的某些非现金部分。
•
按比例计算的信息包括我们100%的合并财产以及我们在未合并的房地产投资伙伴关系中的经济份额(基于我们的所有权权益)。
我们管理我们的整个房地产投资组合，而不考虑所有权结构，尽管某些影响通过合作伙伴拥有的财产的决定需要得到合作伙伴的批准。因此，我们认为，按比例列出我们在某些经营指标中所占的份额，以及其他非公认会计原则的衡量标准，使其他房地产投资信托基金的经营业绩与公司的经营业绩进行比较更有意义。
按比例提供的信息是根据可比综合金额编制的，旨在更准确地反映我们在投资组合中物业的经营结果中的比例经济利益。我们不控制未合并的投资合伙企业，资产和负债的按比例列报，以及收入和支出不代表我们对这些项目的合法索赔。根据经营协议，合伙人有权获得利润或亏损分配和现金流分配，其中规定根据其投资资本进行此类分配。我们所占的投资资本份额确定了我们用于按比例分配股份的所有权利益。
按比例提供信息有其局限性，其中包括但不限于：
•
个别项目所显示的金额，是根据我们在采用权益会计法或分配非控制权益时所厘定的整体经济拥有率计算得出的，并不一定代表我们对资产及负债或收入及开支的法律申索；及
•
我们行业中的其他公司可能会以不同的方式计算它们的按比例利益，从而限制了按比例信息的可比性。
由于这些限制，按比例计算的财务信息不应单独考虑，也不应替代按公认会计原则报告的财务报表。我们主要依靠我们的公认会计原则财务报表来弥补这些限制，使用按比例的信息作为补充。
•
开发中的物业包括处于不同开发和再开发阶段的物业，包括积极的前期开发活动。
•
零售经营物业是指任何未被称为发展中物业的零售物业。零售物业是指大部分收入来自零售用途的物业。
•
同一财产是一种零售经营财产，在整个两个日历年期间被拥有和经营，并进行比较。此术语不包括所有开发和不同属性。



34




我们的战略概述
Regency Center Corporation于1993年开始作为一家公开交易的房地产投资信托基金开展业务，截至2019年3月31日，该公司在主要由市场领先的杂货店主导的419处零售物业中拥有全部或部分所有权。我们的物业主要位于美国的富裕和填充贸易区域，面积为5，260万平方英尺(“SF”)，可租赁总面积(“GLA”)为5，260万平方英尺(“SF”)。我们所有的运营、投资和融资活动都是通过我们的运营伙伴关系、摄政中心、L.P.、我们的全资子公司以及我们的共同投资伙伴关系进行的。
截至2019年3月31日，母公司拥有运营合伙企业中99.8%的优秀共同合伙单位。
我们的使命是成为卓越的全国性购物中心所有者、经营者和开发商，将优秀的零售商和服务提供商与周边社区和社区联系在一起。我们的目标是：

•
拥有并管理一系列高质量的社区和社区购物中心，这些购物中心由市场领先的杂货商主导，位于美国最受欢迎的大都市地区富裕的郊区和城市附近的商业区。我们预计，这一组合将产生极具吸引力和吸引力的中心与一流的零售商。这些中心应能获得更高的租金和入住率，从而极有可能增加净营业收入(“NOI”)；

•
维护行业领先和纪律严明的开发和再开发平台，以比收购更高的回报提供卓越的零售中心；

•
以稳健的资产负债表支持我们的业务活动；以及

•
聘请一支才华横溢、敬业奉献的员工团队，他们以Regency强大的价值观和特殊的文化为指导，这些价值观和文化与股东利益相一致。
执行我们的战略
在截至2019年3月31日的三个月内：
在截至2018年3月31日的三个月中，我们普通股股东的净收益为9，040万美元，而截至2018年3月31日的三个月期间为5，270万美元。
我们保持了同样的特性NOI增长：
•
我们实现了按比例相同的物业NOI增长，不包括终止费，为2.9%。
•
我们执行了289笔租赁交易，代表了100万平方英尺的新租赁和续租交易，在可比的零售经营物业空间中，12个月的租金差幅为8.4%。
•
截至2019年3月31日，我们的总物业组合为94.6%租赁，而相同的物业组合为95.0%租赁。
我们继续发展和重建高品质的购物中心，投资回报颇具吸引力：
•
我们展开了两项新的重建工程，预计投资总额按比例计算为1，350万元，加权平均预计投资回报率为6.4%。
•
包括两个新重建项目在内，共有21个物业正进行发展或重建，按比例计算，投资总额为4.033亿元。
我们维持保守的资产负债表，提供财务灵活性，以符合成本效益地为投资机会和债务到期日提供资金：
•
于2019年3月6日，本公司发行价值3亿元之4.65%高级无抵押公众债券，于2049年3月到期，用以偿还3，950万美元按揭债务，利率为7.3%，并用以偿还将于2021年4月到期之2.5亿美元高级无抵押债券(4.8%)。这项服务进一步提高了我们的财务灵活性，并将我们的平均到期日延长到10年以上，同时保持我们的加权平均利率不变。
•
截至2019年3月31日，按比例计算，我们的年化负债净额与营运EBITDAre比率为5.3倍。

35





物业组合
下表总结了与我们投资组合中的合并物业相关的一般信息：
(GLA，千人)
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
属性数
 
302
 
305
发展中的特性
 
6
 
6
GLA
 
37,393
 
37,946
租赁-运营和开发
 
94.4%
 
95.5%
%租赁-运营
 
94.7%
 
95.9%
扣除租客优惠后，每平方呎的加权平均每年有效租金(“PSF”)。
 
$21.67
 
$21.51
下表汇总了与我们投资组合中的共同投资伙伴关系中拥有的未合并财产相关的一般信息：
(GLA，千人)
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
属性数
 
117
 
120
发展中的特性
 
2
 
2
GLA
 
15,211
 
15,622
租赁-运营和开发
 
95.4%
 
95.4%
%租赁-运营
 
95.7%
 
95.7%
扣除租客优惠后的加权平均年有效租金
 
$21.26
 
$21.46
就下列关于占用和租赁活动的披露而言，“锚定空间”被视为大于或等于10，000平方英尺的空间，而“商店空间”被视为小于10，000平方英尺的空间。下表按比例汇总了我们合并和未整合的购物中心产品组合的入住率：
 
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
租赁-所有物业
 
94.6%
 
95.6%
锚间距
 
96.9%
 
98.4%
车间空间
 
90.5%
 
90.9%
锚空间租赁百分比的下降主要是由于西尔斯和凯马特的一家分店因西尔斯的破产申请而关闭。

36




下表概述了租赁活动，包括我们在共同投资伙伴关系投资组合中按比例分配的活动份额：
 
 
截至2019年3月31日的三个月
 
 
租赁
交易(1)
 
SF(单位：千)
 
基本租金
PSF
 
租客津贴及业主工作
PSF
 
租赁佣金
PSF
锚租赁
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
新的
 
3
 
75
 
$
14.80

 
$
42.63

 
$
4.47

更新
 
20
 
445
 
$
12.80

 
$
0.26

 
$
0.08

总锚租赁(1)
 
23
 
520
 
$
13.09

 
$
6.36

 
$
0.71

商店空间
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
新的
 
86
 
147
 
$
33.78

 
$
27.49

 
$
7.63

更新
 
180
 
334
 
$
32.29

 
$
1.72

 
$
0.49

总店铺空间租赁(1)
 
266
 
481
 
$
32.75

 
$
9.59

 
$
2.67

租赁总额
 
289
 
1,001
 
$
22.54

 
$
7.91

 
$
1.65

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)报告的租赁交易数为100%；所有其他统计数字按比例报告。
 
 
截至2018年3月31日的三个月
 
 
租赁
交易(1,2)
 
SF(单位：千)
 
基本租金
PSF
 
租客津贴及业主工作
PSF
 
租赁佣金
PSF
锚租赁
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
新的
 
6
 
78
 
$
24.54

 
$
26.11

 
$
9.89

更新
 
15
 
313
 
$
14.21

 
$
0.16

 
$
0.47

总锚租赁(1)
 
21
 
391
 
$
16.27

 
$
5.32

 
$
2.34

商店空间
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
新的
 
109
 
178
 
$
31.40

 
$
25.11

 
$
14.06

更新
 
223
 
397
 
$
32.61

 
$
0.79

 
$
2.12

总店铺空间租赁(1)
 
332
 
575
 
$
32.24

 
$
8.31

 
$
5.81

租赁总额
 
353
 
966
 
$
25.78

 
$
7.10

 
$
4.41

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)报告的租赁交易数为100%；所有其他统计数字按比例报告。
2019年期间经签署的店铺面积租约的加权平均基本租金为32.75美元，超过所有在未来12个月内到期的店铺面积租约的平均年基本租金31.50美元。在锚定类别中，由于2019年锚定交易的数量和地理位置有限，与2018相比，新租赁的基准租金PSF有所下降。在可比的基础上，新的锚定交易租金利差为正。

37




重要租户和风险集中
我们寻求减少我们的经营和租赁风险，通过地理多样化和避免依赖任何单一的财产，市场，或租户。下表总结了我们最重要的租户(根据其年化基本租金的百分比)：
 
 
March 31, 2019
食品杂货锚
 
第192号
专卖店
 
百分比百分比
公司-
自有商务室(1)
 
百分比百分比
年化
基本租金(1) 
公共信息
 
70
 
6.6%
 
3.3%
克罗格
 
56
 
6.7%
 
3.1%
Albertsons公司
 
46
 
4.3%
 
2.8%
全食
 
32
 
2.5%
 
2.5%
TJX公司
 
59
 
3.0%
 
2.4%
 
 
 
 
 
 
 
(1)其中包括摄政集团按比例分配的未合并物业，但不包括由锚拥有的物业。
破产和信贷问题
我们的管理团队投入大量时间研究和监控零售趋势、消费者偏好、客户购物行为、零售配送方式的变化以及不断变化的人口结构，以便预测影响零售业的挑战和机遇。进一步转向电子商务、大规模零售企业倒闭和信贷市场紧缩可能会对消费者支出产生负面影响，并对我们的经营结果产生不利影响。我们寻求通过租户多样化来减轻这些潜在影响，用实力更强的运营商取代实力较弱的租户，以市场领先的杂货店巩固我们的中心地位，这些商店带动了人流，并在富裕的郊区和密集的填充交易区域保持存在。由于我们的研究和发现，我们可能会减少新的租赁，暂停租赁，或削减在某一零售类别内或特定零售商的租赁改进免税额，以降低破产和关闭商店的风险。
我们会密切监察购物中心租户的营运表现及租金征收情况，以及因店铺客流量减少及来自电子商贸销售的竞争加剧而导致业务模式发生重大转变的零售商的经营表现及租金征收情况。无法承受这些和其他商业压力的台湾零售商可能会申请破产。虽然基础租金是由长期租赁合同支持的，但申请破产的租户通常有法律权利拒绝任何或所有租赁，并关闭相关商店。我们就未付租金而向破产租户提出的任何无抵押申索，可能只会在资金可供运用的范围内，并只会以支付予所有其他无抵押申索持有人的百分比为限。因此，我们收回的金额可能会大大低于我们所持有的任何无担保债权的全部价值。此外，我们可能会花费大量的费用来收回我们的索赔和释放空出的空间。如果在我们的购物中心拥有大量租约的租户申请破产并取消其租约，我们的收入可能会大幅减少。在2019年3月31日处于破产状态并继续占据我们购物中心空间的租户，占我们按比例计算的年度基准租金的0.2%。


38




业务活动的结果
截至1931年3月31日、2019年3月31日和2018年3月31日的三个月的比较：
如下表所示，我们的收入有所增加：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
租赁收入(1)
 
$
277,303

 
267,510

 
9,793

其他财产性收入
 
1,982

 
2,025

 
(43
)
管理费、交易费和其他费用
 
6,972

 
7,158

 
(186
)
总收入
 
$
286,257

 
276,693

 
9,564

(1) 如合并财务报表附注1所述，Regency采用ASC主题842(租赁)，自2019年1月1日起采用经修改的追溯采用方法，并选择在采用期开始时适用该准则的过渡条款。因此，在前ASC主题840(租赁)下编制和列报的上期数额没有重报，而是重新分类，以符合本年度列报方式。ASC主题842中的部分实际权宜之计允许管理层避免将租赁收入中的租赁和非租赁部分分开，因此，根据租户租赁获得的所有租赁收入，包括2019年和2018年重新分类的租户收回的租金和百分比租金，都反映在随附的“运营综合报表”中的租赁收入中。
租赁收入增加了980万美元，原因是根据租赁协议向租户收取租金的合同部分如下：
应缴基本租金增加500万美元，详情如下：
•
从发展物业开始的租金增加460万美元；
•
因收购营运物业而增加100万元；及
•
同一物业的租金增加540万元，原因包括新租契及续期租契的租金增幅、现有租契的租金步骤，以及租金分期付款，
•
因出售经营物业而减少600万元。
从租户收取的应收款项增加230万元，这笔款项是根据租约的条款应向租户收取的款项，用以偿还租户按比例分摊的营运、保养及地产税开支，而该等开支是我们经营购物中心所招致的。按净额计算，从租户收回的款项有所增加，具体情况如下：
•
从发展物业开始的租金增加150万美元；
•
购置营运物业增加362，000元；及
•
同一物业增加210万美元，原因是房地产回收增加250万美元，但CAM回收减少40万美元；
•
因出售经营物业而减少170万元。
租金百分之六十三万二千元减少，主要是由於租客销售报告的时间安排所致。
在我们相同的物业组合中，高于和低于市场租金摊销增加了500万美元，主要是由2019年租户迁出相关的加速摊销推动的。
由于较低的终止费和转让费，其他租赁收入减少100万美元。
无法收回的租赁收入减少90万美元。从采用ASC 842租赁开始，2019年1月1日起，无法收回的租赁收入作为租赁收入的直接费用入账。在截至2019年3月31日的三个月中，无法收回的租赁收入为90万美元，而截至2018年3月31日的三个月中，可疑账款备抵为120万美元，这些备抵已包括在随附的“运营综合报表”中的其他运营费用中。


39




下表汇总了我们运营费用的变化：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
折旧摊销
 
$
97,194

 
88,525

 
8,669

运行维护
 
40,638

 
42,516

 
(1,878
)
一般和行政
 
21,300

 
17,606

 
3,694

房地产税
 
34,155

 
30,425

 
3,730

可疑账款备抵(1)
 
—

 
1,195

 
(1,195
)
其他业务费用
 
1,134

 
437

 
697

业务费用共计
 
$
194,421

 
180,704

 
13,717

(1)从采用ASC 842租赁合同开始，在2019年1月1日，无法收回的租赁收入是租赁收入的直接支出，在截至2019年3月31日的三个月中，租赁收入总计90万美元。
折旧和摊销费用净额增加如下：
•
$210万增加，因为我们开始折旧的发展物业的成本，其中租户空间已完成，并可供使用；
•
因收购营运物业及公司资产而增加763，000元；及
•
同一物业增加890万元，主要是因为重建物业的折旧增加；
•
因出售营业物业而减少310万美元。
按净额计算，运营和维护费用减少如下：
•
从开发物业开始的业务增加170万美元；由
•
减少775 000美元的主要原因是，2018年冰雹损失减少120万美元，但因购置经营财产而增加400 000美元；
•
同一物业减少160万元，主要原因是除雪费用减少；及
•
出售营业物业减少120万美元。
按净额计算，一般事务和行政事务有所增加，情况如下：
•
与报酬有关的费用净增加200万美元，主要原因是递延报酬计划内参与人债务增值；以及
•
由于在2019年1月1日采用ASC 842租赁时消除了与租赁活动相关的非或有内部租赁成本和法律成本，因此增加了170万美元。
按净额计算，房地产税增加如下：
•
由于可供占用的租户空间而停止资本化的开发财产增加了100万美元；
•
因收购营运物业而增加309，000元；及
•
同一财产组合内因税收增加而增加的310万美元；
•
因出售经营物业而减少719，000元。
在截至2018年3月31日的三个月中，呆账准备金为120万美元。从采用ASC 842租赁开始，2019年1月1日起，无法收回的租赁收入直接从租赁收入中扣除。截至2019年3月31日的三个月期间，无法收回的租赁收入为90万美元，而截至2018年3月31日的三个月中，可疑账款准备金为120万美元。


40




其他业务支出增加了697 000美元，原因是2019年确认的税收、法律和放弃追捕费用增加。
下表列出了其他费用(收入)的构成部分：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
利息支出净额
 
 
 
 
 
 
应付票据利息
 
$
32,513

 
32,968

 
(455
)
无担保信贷设施的利息
 
4,543

 
4,288

 
255

资本化利息
 
(1,015
)
 
(2,179
)
 
1,164

对冲费用
 
2,115

 
2,102

 
13

利息收入
 
(404
)
 
(394
)
 
(10
)
利息支出净额
 
$
37,752

 
36,785

 
967

减值拨备(扣除税后)
 
1,672

 
16,054

 
(14,382
)
扣除税后的房地产销售收益
 
(16,490
)
 
(96
)
 
(16,394
)
提前清偿债务
 
10,591

 
162

 
10,429

净投资收益
 
(2,354
)
 
(32
)
 
(2,322
)
其他费用(收入)共计
 
$
31,171

 
52,873

 
(21,702
)
利息支出总额净增加100万美元，是由于根据正在进行的发展和重建项目的规模和进度，利息资本化较低，导致利息增加120万美元。
在截至2019年3月31日止的三个月内，我们确认出售的两个营运物业的减值亏损为170万美元。在截至2018年3月31日的三个月内，我们确认了两处营业物业的减值亏损1，610万美元，这两处物业均已售出。
在截至2019年3月31日的三个月里，我们出售了两处经营物业和两块土地，获得了总计1，650万美元的收益。
在截至2019年3月31日的三个月内，我们提前赎回了2.5亿美元的4.8%高级无担保票据，导致1060万美元的债务清偿成本。在2018年同期，我们修改了我们的生产线，导致162，000美元的债务清偿成本。
净投资收入增加230万美元，主要原因是无保留递延补偿计划中持有的计划资产未实现收益发生变化。
我们在房地产合伙企业投资收入中的权益增加如下：
 
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
摄政所有权
 
2019
 
2018
 
变化
GRI-Regency，有限责任公司(GRIR)
40.00%
 
$
10,736

 
7,518

 
3,218

纽约共同退休基金(纽约)
30.00%
 
271

 
(28
)
 
299

Columbia Regency Retail Partners，LLC(哥伦比亚一号)
20.00%
 
403

 
238

 
165

哥伦比亚摄政合伙人二，有限责任公司(哥伦比亚二)
20.00%
 
482

 
464

 
18

卡梅隆村有限责任公司(Cameron)
30.00%
 
256

 
244

 
12

RegCal，LLC(RegCal)
25.00%
 
2,619

 
436

 
2,183

美国Regency Retail I，LLC(美国航空航天局)
20.01%
 
255

 
235

 
20

房地产合伙企业的其他投资
18.38% - 50.00%
 
15,806

 
1,242

 
14,564

房地产合伙企业投资收入的股本总额
 
$
30,828

 
10,349

 
20,479

我们的房地产合伙企业投资收入增加了2 050万美元，主要是由于以下变化：

41




•
GRIR增加320万美元，原因是2019年期间在伙伴关系内出售经营财产确认了300万美元的收益；
•
RegCal增加220万美元，原因是在2019年期间因出售合伙企业内的营业财产而获得250万美元的收益；以及
•
房地产合伙企业的其他投资增加了1，460万美元，原因是2019年出售我们在单一经营性房地产合伙企业中的所有权权益获得了1，510万美元的收益。
以下是其余构成部分，包括普通股股东和单位股东的净收入：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
净收入
 
$
91,493

 
53,465

 
38,028

非控股权益所得
 
(1,047
)
 
(805
)
 
(242
)
应归属于普通股股东的净收益
 
$
90,446

 
52,660

 
37,786

可交换经营合伙单位应占净收入
 
190

 
111

 
79

共同单位持有人应占净收入
 
$
90,636

 
52,771

 
37,865


42





补充收益信息
除了根据公认会计原则确定的某些业绩指标外，我们还使用某些非公认会计原则的业绩计量方法，因为我们认为这些措施有助于提高对公司经营业绩的了解。我们管理我们的整个房地产投资组合，而不考虑所有权结构，尽管某些影响通过合作伙伴拥有的财产的决定需要得到合作伙伴的批准。因此，我们认为，不论所有权结构如何，按比例列出我们的经营业绩份额，以及其他非公认会计原则的衡量标准，可能有助于将公司的经营业绩与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较。我们不断地评估我们报告的非GAAP绩效指标的有用性、相关性、局限性和计算方法，以确定如何最好地向公众提供相关信息，因此，这些报告的指标可能会发生变化。请参阅本管理层讨论和分析开头的“定义术语”。
PRO-RATA相同属性NOI：
我们按比例计算的同一物业NOI(不包括终止费)由以下主要部分更改：
 
 
截至3月31日的三个月，
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
基本租金(1)
 
$
211,025

 
205,282

 
5,743

向租户追回款项(1)
 
67,167

 
65,007

 
2,160

百分比租金(1)
 
3,764

 
4,263

 
(499
)
终止费(1)
 
486

 
1,180

 
(694
)
无法收回的租赁收入(2)
 
(657
)
 
—

 
(657
)
其他租赁收入(1)
 
2,178

 
2,552

 
(374
)
其他财产性收入
 
1,567

 
1,686

 
(119
)
房地产总收入
 
285,530

 
279,970

 
5,560

运行维护
 
40,749

 
42,342

 
(1,593
)
房地产税
 
36,844

 
33,495

 
3,349

地租
 
2,315

 
2,481

 
(166
)
可疑账款备抵(2)
 
—

 
1,141

 
(1,141
)
房地产业务费用共计
 
79,908

 
79,459

 
449

按比例相同的属性NOI
 
$
205,622

 
200,511

 
5,111

减：终止费
 
486

 
1,180

 
(694
)
按比例分配同一财产NOI，不包括终止费
 
$
205,136

 
199,331

 
5,805

按比例计算的同一物业NOI增长(不包括终止费)
 
 
 
 
 
2.9
%
 
 
 
 
 
 
 
(1)租赁收入包括在所附的“业务综合报表”中，并在附注1中进一步讨论，根据租赁协议的条款，租赁收入应按合同向承租人开具账单，并在附注1中作了进一步讨论。
(2)自ASC 842采用租赁开始，2019年1月1日起，无法收回的租赁收入直接从租赁收入中扣除。截至2018年3月31日止三个月，可疑账拨备已计入房地产营运开支总额。
在截至2019年3月31日的三个月中，由于新租赁和续租租赁的租金增长，以及租赁合同中的租金步骤增加，加上租金开始减少，应缴基础租金增加了570万美元。
如下文所述，在截至2019年3月31日的三个月中，由于可收回的房地产税增加，房客的应收款项增加了220万美元。
在截至2019年3月31日的三个月中，运营和维护费用减少了160万美元，主要原因是除雪成本降低。
在截至2019年3月31日的三个月里，由于房地产税评估增加，房地产税增加了330万美元。

43




相同属性前滚：
我们的同一物业池包括以下物业计数、按比例分配的GLA以及其中的更改：
 
截至3月31日的三个月，
 
2019
 
2018
(GLA，千人)
财产计数
GLA
 
财产计数
GLA
开始相同的属性计数
399

40,866

 
395

40,600

可比期间全部拥有的已购得财产
6

415

 
7

917

在最早的可比时期开始时已完成的发展
3

358

 
8

512

处置性能
(7
)
(766
)
 
(1
)
(77
)
SF调整(1)
—

32

 
—

9

结束相同的属性计数
401

40,905

 
409

41,961

 
 
 
 
 
 
(1)战略规划框架的调整是由于重新测量或重新发展而产生的。
NAREIT FFO：
我们将普通股和单位持有人的净收益与NAREIT FFO进行核对如下：
 
 
截至3月31日的三个月，
(单位：千，共享信息除外)
 
2019
 
2018
净收入与NAREIT FFO的对账
 
 
 
 
应归属于普通股股东的净收益
 
$
90,446

 
52,660

调整以适应NAREIT FFO：(1)
 
 
 
 
折旧和摊销(不包括FF&E)
 
104,498

 
96,197

经营物业减值拨备
 
1,672

 
16,054

出售经营物业的收益(扣除税项)
 
(37,070
)
 
(102
)
土地减值拨备
 
18

 
—

可交换经营合伙单位
 
190

 
111

可归因于普通股和单位持有人的NAREIT FFO
 
$
159,754

 
164,920

 
 
 
 
 
(1)其中包括摄政公司在未合并的投资合伙中所占的按利率计算的份额，扣除因非控制权益而产生的按比例分配的份额。

44




同一财产NOI协调：
我们按比例将物业收入和物业开支与同一物业NOI核对如下：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
2019
 
2018
(千)
 
同一性质
 
其他(1)
 
共计
 
同一性质
 
其他(1)
 
共计
应归属于普通股股东的净收益
 
$
128,398

 
(37,952
)
 
90,446

 
$
129,221

 
(76,561
)
 
52,660

减：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
管理费、交易费和其他费用
 
—

 
6,972

 
6,972

 
—

 
7,158

 
7,158

其他(2)
 
16,187

 
2,780

 
18,967

 
27,193

 
(13,020
)
 
14,173

另加：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
折旧摊销
 
92,891

 
4,303

 
97,194

 
77,211

 
11,314

 
88,525

一般和行政
 
250

 
21,050

 
21,300

 
—

 
17,606

 
17,606

其他业务费用，不包括可疑账款备抵(3)
 
253

 
881

 
1,134

 
72

 
365

 
437

其他费用(收入)
 
6,021

 
25,150

 
31,171

 
7,371

 
45,502

 
52,873

不包括在噪声中的房地产投资的收入(损失)权益(4)
 
(6,004
)
 
374

 
(5,630
)
 
13,829

 
1,264

 
15,093

非控股权益应占净收入
 
—

 
1,047

 
1,047

 
—

 
805

 
805

按比例调整的NOI
 
$
205,622

 
5,101

 
210,723

 
$
200,511

 
6,157

 
206,668

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)包括不同财产、出售财产、开发财产和公司活动的收入和支出。
(2)包括直线租赁收入和支出，扣除准备金，高于和低于市场租金摊销，其他费用，以及非控股权益。
(3)可疑账款备抵仅适用于2018年的数额。从2019年1月1日开始，采用主题842，租赁，无法收回的金额是在租赁收入内的净额。
(4)包括非NOI收入和在我们未合并的房地产合作伙伴关系中发生的费用，包括上述为我们的合并财产分离的收入和支出。



45




流动性与资本资源
总则
我们利用经营、投资和融资活动产生的现金流来加强我们的资产负债表，为我们的发展和重建项目提供资金，为我们的投资活动提供资金，并保持财务灵活性。我们不断监测资本市场，评估我们发行新债券或股票、偿还到期债务或为我们的资本承诺提供资金的能力。
除了5亿美元的无担保的公共和私人配售债务外，我们的母公司除了对我们的经营伙伴的承诺提供担保外，没有其他资本承诺。所有剩余债务由我们的经营合伙企业或我们的共同投资合伙企业持有。经营合伙公司是母公司5亿美元未偿债务的共同发行人和担保人。母公司将不时进入资本市场发行新股，并将同时将所有发行收益贡献给经营合伙企业，以换取更多的合伙企业单位。根据我们现有的资金来源，我们目前的信用评级，以及我们拥有的高质量的未支配物业的数量，我们相信我们现有的资本资源足以满足我们预期的资本需求。
除了3，950万美元的无限制现金外，我们还有以下资本来源：
(千)
 
March 31, 2019
自动柜员机权益计划
 
 
原始发行额
 
$
500,000

可用容量
 
$
500,000

 
 
 
信贷额度
 
 
承付总额
 
$
1,250,000

可用容量 (1)
 
$
1,127,400

成熟性(2)
 
March 23, 2022

 
 
 
(1)信用证净额。
(2)本公司有权将到期日再延长两个月。
我们的股利分配政策是由我们的董事会制定的，董事会负责监督我们的财务状况。我们的董事会最近宣布每股普通股股息0.585美元，于2019年5月23日支付给2019年5月13日登记在册的股东。未来的股息将由我们的董事会酌情宣布，并将取决于资本要求和可获得性。我们计划继续支付总额的分配给我们的股票和单位持有人，至少，满足要求，继续符合资格的房地产投资信托基金，以联邦所得税的目的。
我们期望从运营中产生足够的现金流，为我们的股息分配提供资金。在截至1931年3月31日、2019年3月31日和2018年3月31日的三个月中，我们从业务中产生的现金流分别约为1.314亿美元和1.499亿美元。在截至1931年3月31日、2019年3月31日和2018年3月31日的三个月中，我们分别向普通股和单位持有人支付了9，780万美元和9，500万美元。
为满足除股息外的额外现金需求，我们将使用以下各项：
•
支付股息后从业务中产生的剩余现金，
•
出售房地产的收益，
•
可从我们这一行获得的借款，以及
•
在资本市场有利的情况下，出售股票或发行新的长期债务的收益。

46




我们还预计，在支付股息后，将从业务中产生足够的现金流量，以满足未来12个月的现金需求，我们估计总金额约为1.82亿美元，以满足以下需求：
•
1.638亿美元用于完成过程中开发和再开发，
•
1 320万美元偿还到期债务，以及
•
500万美元，用于支付我们对共同投资伙伴关系的估计资本捐款中按比例分摊的份额，以偿还到期债务。
如果我们开始新的开发，重新开发更多的购物中心，致力于新的收购，提前还清债务，或回购我们的普通股，我们的现金需求将会增加。如果我们再融资到期的债务，我们的现金需求将减少。此外，我们还可以选择在2019年12月之前购买运营中购物中心81.63%的额外所有权。我们目前预计卖方将要求我们在2019年12月前以约1，670万美元的价格购买该物业16.63%的所有权权益。
我们努力保持高比例的未支配资产。截至2018年12月31日，我们的全资房地产资产中有87.7%是未支配的。这些资产使我们能够进入有担保和无担保的债务市场，并保持线上的可用性。在截至2019年3月31日和2018年12月31日的每个期间，我们按年度计算的固定费用覆盖比率(包括我们在合作伙伴关系中所占的比例)均为4.2倍。
我们的线、定期贷款和无抵押贷款要求我们继续遵守各种契约，这些契约载于我们截至2018年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的“合并财务报表附注”中。我们在2019年3月31日遵守这些公约，并期望继续遵守这些公约。
现金流活动汇总
下表汇总了与本公司的经营、投资和融资活动有关的现金流量净额：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
经营活动提供的净现金
 
$
131,364

 
149,868

 
(18,504
)
投资活动提供(使用)的现金净额
 
47,001

 
(107,206
)
 
154,207

融资活动提供的现金净额(用于)
 
(180,771
)
 
1,593

 
(182,364
)
现金及现金等价物和限制性现金净额(减少)增加额
 
$
(2,406
)
 
44,255

 
(46,661
)
现金及现金等价物和限制性现金共计
 
$
42,784

 
93,636

 
(50,852
)
业务活动提供的现金净额：
业务活动提供的现金净额减少1 850万美元，原因是：
•
现金净减少1 530万美元，原因是现金收支的时间安排，以及
•
2018年为对冲2019年完成的30年期固定利率债券发行利率变化而支付的现金减少570万美元，由
•
从我们未合并的房地产合作伙伴关系中增加110万美元的运营现金流分配，以及
•
业务收入现金增加140万美元。

47




投资活动使用的现金净额：
投资活动提供(使用)的现金净额变化1.542亿美元，情况如下：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
投资活动的现金流量：
 
 
 
 
 
 
购置经营性房地产
 
$
(15,722
)
 
(20,071
)
 
4,349

购置经营性房地产的预付定金
 
(1,250
)
 
—

 
(1,250
)
房地产开发和基本建设改进
 
(39,929
)
 
(51,968
)
 
12,039

出售房地产投资所得
 
82,533

 
3,227

 
79,306

应收票据的发行
 
—

 
(462
)
 
462

对房地产合伙企业的投资
 
(19,587
)
 
(39,330
)
 
19,743

从房地产合伙企业投资中获得的分配
 
41,587

 
2,328

 
39,259

投资证券红利
 
116

 
71

 
45

购买投资证券
 
(5,359
)
 
(7,543
)
 
2,184

出售投资证券的收益
 
4,612

 
6,542

 
(1,930
)
投资活动提供(使用)的现金净额
 
$
47,001

 
(107,206
)
 
154,207

投资活动的重大变化包括：
•
2019年同期，我们以1，570万美元收购了两处运营物业，并在2018年同期以2，010万美元收购了一处运营物业。
•
2019年，我们在房地产开发、再开发和基础设施改善方面的投资比2018年同期减少了120万美元，详见下表。
•
2019年，我们出售了四处经营物业和两块土地，获得了8，250万美元的收益，而2018年的一处经营物业的收益为320万美元。
•
2019年期间，我们在房地产合作伙伴关系中投资了1，960万美元，其中包括：
◦
920万美元，用于支付我们在一家合伙企业中获得额外股权的份额，
◦
拨款810万元，资助我们在发展及重建活动中所占的份额，以及
◦
230万美元，为我们在债务再融资中所占份额提供资金。
2018年同期，我们共投资3930万美元，其中包括：
◦
3，270万美元，用于支付我们在收购四处营业物业时所占的份额，
◦
340万美元用于购买一块用于发展的土地的权益，
◦
拨款320万元，资助我们在发展及重建活动中所占的份额。
•
来自我们松散的房地产合作伙伴关系的分配包括从销售或融资收益中获得的资本回报。2019年收到的4，160万美元来自出售两个营业物业、出售我们在单一经营性物业合伙企业中的所有权权益以及我们从债务再融资活动中获得的收益份额。2018年同期，我们从出售一块土地中获得230万美元。
•
收购证券及出售证券所得之收益，涉及于本公司自保保险公司之投资活动及本公司之递延补偿计划。

48




我们计划继续开发和重建购物中心，以便进行长期投资。2019年期间，我们动用了3，990万美元的资本，用于开发、重建和改善我们的房地产，其中包括：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
资本支出：
 
 
 
 
 
 
楼宇及租客改善工程
 
10,141

 
11,922

 
(1,781
)
重建成本
 
8,570

 
15,551

 
(6,981
)
开发成本
 
15,863

 
18,447

 
(2,584
)
资本化利息
 
739

 
2,062

 
(1,323
)
资本化直接补偿
 
4,616

 
3,986

 
630

房地产开发和基本建设改进
 
$
39,929

 
51,968

 
(12,039
)
•
2019年，建筑物和租户的改善减少了180万美元，主要与基本建设项目的时间有关。
•
由于目前正在进行的项目的时间、规模和数量，2019年的重建支出较低。我们打算透过重建，不断改善我们的购物中心组合，包括邻近土地征用、现有楼宇扩建、外墙翻新、新的外包式楼宇建造，以及与重建有关的租户改善费用，每个重建项目的规模和规模因重建计划的不同而有所不同。
•
2019年的发展支出较低，原因是2018年在完成我们目前正在进行的发展项目方面取得了进展。截至2019年3月31日和2018年12月31日，我们有6个和8个正在建设或租赁中的综合开发项目。有关我们的开发项目的更多详细信息，请参见下表。
•
利息是资本化于我们的发展和重建项目，并根据累计实际成本支出。当物业不再发展或于租户改善工程完成后可供占用时，吾等将停止将利息资本化，但无论如何，吾等不会在锚点开业后12个月后将该项目之利息资本化。
•
我们有员工直接支持我们的发展计划，其中包括重新开发我们现有的物业。我们目前预期，我们的发展活动将接近我们最近的历史平均水平，尽管不同类型的活动数量将有所不同，并可能在不久的将来转向更多的重建。与这些活动直接相关的内部补偿费用作为每个项目的一部分予以资本化。未来发展活动水平的变化可能会通过减少可能资本化的发展项目的内部费用而对业务成果产生不利影响。如果发展活动减少10%，而与发展有关的补偿费用不相应减少，则每年可使净收入增加150万美元。

49




下表总结了我们的过程中综合开发项目：
(单位：千，成本PSF除外)
 
 
 
 
 
March 31, 2019
财产名称
 
市场
 
开始日期
 
估计项目完成数
 
开发费用净额估计数(1)
 
已发生费用的百分比 (1)
 
GLA
 
玻璃的成本PSF(1)
卡里敦交易所(3)
 
弗吉尼亚州里士满
 
Q4-18
 
2021
 
$
25,580

 
2%
 
68
 
$
376

靛蓝广场
 
查尔斯顿
 
Q4-17
 
2019
 
16,931

 
89%
 
51
 
332

梅洛迪农场
 
伊利诺伊州芝加哥
 
Q2-17
 
2019
 
103,939

 
86%
 
259
 
401

接骨处(2)
 
佛罗里达州迈阿密
 
Q1-17
 
2019
 
16,375

 
91%
 
70
 
234

亨特湖的村庄
 
佛罗里达州坦帕
 
Q4-18
 
2020
 
22,067

 
10%
 
72
 
306

河石村
 
德克萨斯州休斯顿
 
Q4-16
 
2019
 
30,638

 
91%
 
167
 
183

共计
 
 
 
 
 
 
 
$
215,530

 
72%
 
687
 
$
314

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)预算包括租赁费用，是扣除承租人偿还款后的净额。
(2)估计Pinecrest Place的净开发成本不包括本公司长期租赁的土地成本。
(3)教科文组织根据Regency在项目完成时在合作伙伴关系中的所有权权益估算了净开发成本，GLA报告了这一数字，目前估计为64%。
下表总结了我们在过程中未整合的开发项目中按比例所占的份额：
(单位：千，成本PSF除外)
 
 
 
 
 
March 31, 2019
财产名称
 
市场
 
开始日期
 
估计项目完成数
 
开发费用净额估计数(1)
 
已发生费用的百分比(1)
 
GLA
 
玻璃的成本PSF(1)
巴拉德区块II
 
华盛顿州西雅图
 
Q1-18
 
2019
 
$
32,524

 
55%
 
56
 
$
581

中城东区
 
北卡罗来纳州罗利
 
Q4-17
 
2019
 
22,682

 
75%
 
87
 
261

共计
 
 
 
 
 
 
 
$
55,206

 
64%
 
143
 
$
386

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)预算包括租赁费用，是扣除承租人偿还款后的净额。
筹资活动提供的现金净额(用于)：
2019年期间，筹资活动产生的现金流量净额变化1.824亿美元，情况如下：
 
 
截至3月31日的三个月，
 
 
(千)
 
2019
 
2018
 
变化
筹资活动的现金流量：
 
 
 
 
 
 
结合股权奖励计划回购普通股
 
$
(6,148
)
 
(6,755
)
 
607

透过股份回购计划购回普通股
 
(32,778
)
 
(124,989
)
 
92,211

分配给合并合伙企业中的有限合伙人，净额
 
(1,485
)
 
(1,018
)
 
(467
)
股息支付和经营伙伴关系分配
 
(97,812
)
 
(95,043
)
 
(2,769
)
偿还无担保信贷设施，净额
 
(35,000
)
 
(60,000
)
 
25,000

发债收益
 
298,983

 
301,251

 
(2,268
)
偿还债务，包括提前偿还费用
 
(303,197
)
 
(2,773
)
 
(300,424
)
支付贷款费用
 
(3,342
)
 
(9,179
)
 
5,837

出售库存品所得收益，净额
 
8

 
99

 
(91
)
融资活动提供的现金净额(用于)
 
$
(180,771
)
 
1,593

 
(182,364
)


50




截至1931年3月31日、2019年3月31日和2018年3月31日的三个月期间的重大融资活动包括：
•
我们以现金形式回购了授予员工的普通股的一部分，以获得基于股票的补偿，以满足员工扣缴税款的要求。
•
我们通过股份回购计划支付了3，280万美元回购563，229股普通股，该计划于2018年12月执行，但直到2019年1月才结算。在截至2018年3月31日的三个月内，我们通过相同的股份回购计划，支付了1.25亿美元回购2，145，209股普通股。
•
由于在截至2018年3月31日的三个月中，我们的股息从每股0.555美元增加到0.585美元，在截至2019年3月31日的三个月中，我们支付的股息增加了280万美元，其中一部分被2019年流通股的减少所抵消。
•
2019年期间，我们开展了以下与债务有关的活动：
▪
扣除抽签，我们还清了我们线上的3500万美元。
▪
今年3月，我们发行了3亿美元的高级无担保公开发行债券，获得了2.99亿美元的收益。
▪
我们支付了2.596亿美元(包括全额溢价)，以提前赎回最初应于2021年4月到期的高级无担保公开票据；支付了4，050万美元(包括预付罚款)，以偿还利率为7.3%的2020年期抵押贷款；以及300万美元的本金抵押付款。
▪
我们支付了330万美元的贷款成本与我们的公开发行上述。
•
2018年期间，我们开展了以下与债务相关的活动：
▪
扣除抽签后，我们还清了我们线上的6000万美元。
▪
我们发行了3亿美元的高级无担保公开发行票据，并收到了2.995亿美元的收益。
▪
我们收到170万美元的建设贷款，用于资助一个进行中的开发项目。
▪
我们支付了280万美元来支付预定的本金抵押付款，以及920万美元的贷款成本，这些都与我们上面提到的3亿美元的公开发行债券有关，而且是在扩大我们的线路承诺后支付的。


51




房地产合伙投资
下表汇总了这些共同投资伙伴关系的未合并资产和负债以及我们按比例分配的份额：
 
 
联合
 
摄政的份额(1)
(单位：千美元)
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
共同投资伙伴关系的数目
 
15

 
16

 
 
 
 
摄政所有权
 
18.38%-50%

 
9.38%-50%

 
 
 
 
属性数
 
117

 
120

 
 
 
 
资产
 
$
3,158,911

 
3,227,831

 
$
1,069,854

 
1,079,071

负债
 
1,743,717

 
1,749,725

 
578,671

 
580,219

权益
 
1,415,194

 
1,478,106

 
491,183

 
498,852

美国Regency Retail I，LLC的负投资
 
 
 
3,619

 
3,513

基差
 
 
 
(36,769
)
 
(38,064
)
房地产合伙企业投资减值
 
 
 
(1,300
)
 
(1,300
)
对房地产合伙企业的投资
 
 
 
$
456,733

 
463,001

 
 
 
 
 
 
 
 
 
(1)财务信息不是、也不是按照公认会计原则的列报方式。然而，管理层认为，提供此类信息有助于投资者评估其在房地产合伙活动中的投资对我们业务的影响，在我们的综合财务报表中，该等项目按权益法在单行列报中包括在内。
我们对房地产合伙企业的股权投资包括：
(千)
摄政所有权
 
March 31, 2019
 
2018年12月31日
GRI-Regency，有限责任公司(GRIR)
40.00%
 
$
182,221

 
189,381

纽约共同退休基金(纽约)
30.00%
 
53,846

 
54,250

Columbia Regency Retail Partners，LLC(哥伦比亚一号)
20.00%
 
9,279

 
13,625

哥伦比亚摄政合伙人二，有限责任公司(哥伦比亚二)
20.00%
 
40,020

 
38,110

卡梅隆村有限责任公司(Cameron)
30.00%
 
11,035

 
11,169

RegCal，LLC(RegCal)
25.00%
 
23,858

 
31,235

房地产合伙企业的其他投资
18.38% - 50.00%
 
136,474

 
125,231

房地产合伙企业投资总额
 
 
$
456,733

 
463,001

美国Regency Retail I，LLC(美国航空航天局)(1)
20.01%
 
(3,619
)
 
(3,513
)
房地产合伙企业净投资
 
 
$
453,114

 
459,488

(1)19.USAA合伙企业分配的债务融资和房地产销售收益超过了Regency的投资账面价值，导致出现负投资余额，在综合资产负债表中列为应付账款和其他负债。

52




应付票据-对房地产合伙企业的投资
我们对房地产合伙企业的投资所持应付票据的定期本金还款情况如下：
(千)
 
March 31, 2019
按年度分列的计划本金付款和到期日：
 
排定
校长
付款
 
抵押贷款
到期日
 
无担保
到期日
 
共计
 
摄政
按比例
分享
2019
 
$
14,382

 
16,186

 
—

 
30,568

 
10,340

2020
 
17,043

 
330,615

 
—

 
347,658

 
111,957

2021
 
11,048

 
269,942

 
19,635

 
300,625

 
104,375

2022
 
7,811

 
170,702

 
—

 
178,513

 
68,417

2023
 
2,989

 
171,608

 
—

 
174,597

 
65,095

超过5年
 
7,353

 
549,637

 
—

 
556,990

 
167,032

未摊销贷款费用净额，债务溢价/(贴现)
 
—

 
(9,960
)
 
—

 
(9,960
)
 
(2,962
)
共计
 
$
60,626

 
1,498,730

 
19,635

 
1,578,991

 
524,254

截至2019年3月31日，我们在房地产合伙企业中的投资票据到期至2034年为16亿美元，其中92.0%的票据的加权平均固定利率为4.5%。其余应付票据浮动于libor之上，加权平均浮动利率为4.7%。这些固定利率和可变利率应付票据都是无追索权的，截至2019年3月31日，我们按比例分配的股份为5.243亿美元。当应付票据到期时，我们预期该等票据将由新借款及/或合夥人出资所得款项偿还。
我们相信，我们的合作伙伴财务状况良好，有足够的资本或渠道为未来的资本需求提供资金。如果共同投资合伙人不能为共同投资合伙企业的资本要求提供资金，我们将有权向违约合伙人贷款，但没有义务将其催缴资本的金额借给违约合伙人。
管理费收入
除了在这些共同投资合伙企业中按比例获得我们的净收入或亏损份额外，我们还收取费用，如下所示：
 
 
截至3月31日的三个月，
(千)
 
2019
 
2018
资产管理、财产管理、租赁和其他交易费用
 
$
6,658

 
7,056


近期会计公告
见合并财务报表附注1。

环境事项
我们受到许多环境法律和法规的约束，因为它们适用于我们的购物中心，主要涉及干洗业使用的化学品、旧购物中心中的石棉存在，以及地下石油储罐。我们相信，目前经营干洗厂或加油站的租户是按照现行的法律法规经营干洗厂或加油站的。一般来说，我们使用一切法律手段促使租户将干洗设备从我们的购物中心移走，或将其转换为更环保的系统。在可能的情况下，我们已经申请并被接受为国家资助的环境项目。我们有一个全面的环境保险单，为第三方责任和补救费用的购物中心，目前没有已知的环境污染。我们还在可能的情况下，为已知污染的特定财产设置了环境保险，以减轻我们的环境风险。我们监控包含环境问题的购物中心，并在某些情况下自愿对网站进行补救。我们也有法律义务对某些地点进行补救，我们正在这样做。

53




截至2019年3月31日，我们和我们在房地产合作伙伴关系中的投资累计负债900万美元，用于按比例分担环境补救。我们相信，目前已知环境问题的最终处置不会对我们的财务状况、流动性或经营结果产生重大影响；然而，我们不能保证对我们的购物中心进行的现有环境研究已经揭示了所有潜在的环境责任；任何先前的业主、居住者或承租人都没有创造我们不知道的任何重大环境条件；(B)本条例草案旨在确保购物中心目前之环境状况不会受到租户及住户、附近物业之状况或无关第三方之影响；或适用环保法例及规例之变更或其诠释将不会对吾等构成额外环境责任。

通货膨胀/通货紧缩
通货膨胀一直处于历史低位，对我们的购物中心的经营业绩的影响很小；然而，通货膨胀在不久的将来可能成为一个更大的问题。我们的所有长期租约基本上都载有旨在减轻通货膨胀不利影响的规定，这些规定要求租户按比例支付其经营费用份额，包括公共区域维修、房地产税、保险和公用事业，从而减少我们对通货膨胀造成的成本和经营费用增加的风险。此外，我们很多租约的年期都不超过10年，这使我们在以市值租金转租时，可以要求增加租金。不过，在通缩期间或经济疲弱期间，最低租金和百分比租金将会下降，因为可供零售的地方供不应求，而消费者开支亦会下降。入住率下降将导致我们的运营费用回收率降低。

第3项。市场风险的定量与定性披露
截至2018年12月31日止年度，本公司10-K表格第II部第7A项所披露的有关市场风险的定量及定性披露并无重大改变。

项目4.管制和程序
管制和程序(摄政中心公司)
在母公司管理层(包括其首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，母公司对根据经修订的1934年“证券交易法”(“交易法”)颁布的第13a-15(E)条和第15d-15(E)条所界定的披露控制和程序进行了评估。根据这一评估，母公司的首席执行官和首席财务官得出结论认为，其披露控制和程序自本季度10-Q报表所涉期间结束时起生效，以确保必须在根据“交易法”提交或提交的报告中披露的信息得到记录、处理、汇总和报告。在证券交易委员会的规则和表格规定的期限内。这些披露控制和程序包括旨在确保母公司必须在其提交或提交的报告中披露的信息被累积并传达给管理层，包括其首席执行官和首席财务官(酌情包括首席执行官和首席财务官)的控制和程序，以便就所要求的披露做出及时的决定。
除ASC主题842(租赁)的实施外，母公司对2019年第一季度进行的评估所确定的财务报告的内部控制没有任何变化，这些变化已经或有可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响，或可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
控制和程序(摄政中心，L.P.)
在包括普通合伙人的首席执行官和首席财务官在内的经营伙伴管理层的监督和参与下，经营伙伴关系对根据“交易法”颁布的规则13a-15(E)和15d-15(E)界定的披露控制和程序进行了评价。根据这一评价，其普通合伙人的首席执行官和首席财务官得出结论认为，其披露控制和程序自本季度报告10-Q表格所涉期间结束时起生效，以确保记录、处理、汇总和报告根据“交易法”提交或提交的报告中要求披露的信息，在证券交易委员会的规则和表格规定的期限内。这些披露控制和程序包括旨在确保业务伙伴关系必须在其提交或提交的报告中披露的信息被累积并酌情传达给管理层，包括其普通合作伙伴的首席执行官和首席财务官，以便就所需披露做出及时决定的控制和程序。

54




除ASC主题842(租赁)的实施外，与2019年第一季度进行的评估相关的运营伙伴关系对财务报告的内部控制未发生任何变化，这些变化已对或相当可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。

第二部分-其他资料

项目1.特别法庭的法律程序
我们是在正常业务过程中出现的各种法律诉讼的当事方。据吾等所知，吾等目前并无涉及任何诉讼，亦无任何针对吾等之诉讼受到威胁，而根据吾等现时所掌握之资料判断，该等诉讼之结果将对吾等之财务状况或营运结果产生重大不利影响。

项目1A危险因素
与第1A项披露的风险因素相比，没有重大变化。截至2018年12月31日止年度的10-K表格第一部分。

项目2.未登记的股权证券销售和收益的使用
在截至2019年3月31日的季度内，没有未登记的股权证券销售。
下表按月列出了截至2019年3月31日的三个月内母公司购买普通股的情况。
周期
购买的股份总数(1)
每股平均支付价格
作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份总数
根据计划或计划可能购买的股份的最大数目或大约美元价值 (2)
2019年1月1日至1月31日
563,229

$
58.20

563,229

$
3,371,220

2019年2月1日至2月28日
95,191

$
64.52

—

$
250,000,000

2019年3月1日至3月31日
108

$
66.11

—

$
250,000,000

 
 
 
 
 
(1)其中包括按64.52美元的平均价格回购的95，299股票，以支付参与人根据摄政的长期综合计划持有的限制性股票所涉的预扣税款。
(2)©2018年2月7日，本公司董事会批准了一项普通股回购计划，根据该计划，本公司可不时通过公开市场购买和/或私下协商交易，购买至多2.5亿美元的未发行普通股。任何购买的股票都将被收回。截至2019年1月，本公司已根据现行购回计划以2.466亿美元购回4，252，333股份。该计划原定于2020年2月6日到期；然而，该计划在公司董事会批准了新的股份回购计划后被关闭，下文将进一步讨论这一点。

2019年2月5日，本公司董事会批准了一项新的普通股回购计划，根据该计划，本公司可不时通过公开市场购买和/或私下协商交易，购买至多2.5亿美元的已发行普通股。任何购买的股票都将被收回。该计划将于2020年2月4日到期。根据该计划购买股票的时间和实际数量取决于市场条件和其他因素。本计划仍由董事会酌情决定。截至2019年3月31日，未根据此新计划回购任何股票。

项目3.对高级证券的违约
一个也没有。


55





项目4.矿井安全披露
一个也没有。

项目5.其他资料
一个也没有。

项目六.陈列品
在审阅作为本报告附件的任何协议时，请记住，这些协议是为了向您提供有关其条款的信息，而不是为了提供关于本公司、其子公司或协议其他各方的任何其他事实或披露信息。每项协议都包含适用协议各方的陈述和保证。这些陈述和保证完全是为了适用协议的其他各方的利益而作出的，并且：
•
不应在所有情况下都将其视为对事实的绝对陈述，而应被视为一种在事实证明不准确的情况下将风险分配给一方当事人的方式；
•
由于在谈判适用的协议时向另一方作出的披露而受到限定，而这些披露并不一定反映在协议中；
•
可采用不同于对你或其他投资者可能被视为重要的标准的重要性标准；以及
•
仅在适用协议的日期或协议中可能指定的其他日期作出，并受最新事态发展的影响。
因此，这些陈述和保证不得描述截至作出之日或任何其他时间的实际情况。我们承认，尽管包含了上述警示声明，但我们仍有责任考虑是否需要额外具体披露有关重要合同条款的重要信息，以使本报告中的声明不具误导性。有关该公司的更多信息可在本报告的其他地方以及该公司的其他公开文件中找到，这些文件可通过证券交易委员会的网站免费查阅，网址是：http://www.sec.gov.。除非下文另有说明，展览的委员会档案编号为001-12298。
EX#©©©说明
31.第13a-14(A)/15d-14(A)条。
31.1Regency Center Corporation首席执行官的第13a-14条认证。
31.2RegencyCentersCorporation首席财务官的第13a-14条认证。
31.3Regency Center，L.P.首席执行官的第13a-14条认证
31.4Regency Center，L.P.首席财务官的第13a-14条认证
32.第1350节证书。
32.1*“美国法典”第18编第1350节“摄政中心公司首席执行官认证”。
32.2*“美国法典”第18编第1350条对Regency Center Corporation首席财务官的认证。
32.3*“美国法典”第18编第1350条“摄政中心首席执行官证书”，L.P.
32.4*“美国法典”第18编第1350条“摄政中心首席财务官认证”，L.P.
交互式数据文件
101.XBRL实例文档

56




101.SCH DB2DB2XBRL分类扩展架构文档
101.CAL©©©XBRL分类扩展计算Linkbase文档
101.DEF©©©XBRL分类定义Linkbase文档
101.LAB©©©XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE 202202202202202XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
*
是家具，不是档案。

57




签名
根据1934年“证券交易法”第13条或第15(D)条的要求，登记人已正式要求下列签署人并经正式授权代表其签署本报告。

May 10, 2019
摄政中心公司
 
依据：

/s/Lisa Palmer
Lisa Palmer，总裁兼首席财务官(首席财务官)
 
 
 
 
依据：

/S/J.Christian Leavitt
J.Christian Leavitt，高级副总裁兼财务主任(首席会计干事)

May 10, 2019
摄政中心，L.P.
 
依据：
Regency Center Corporation，普通合作伙伴
 
依据：

/s/Lisa Palmer
Lisa Palmer，总裁兼首席财务官(首席财务官)
 
 
 
 
依据：

/S/J.Christian Leavitt
J.Christian Leavitt，高级副总裁兼财务主任(首席会计干事)

58